福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0426民初2252号原告：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。法定代表人：孙勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张月明，女，系该公司员工。被告：蔡平，女，1966年10月19日出生，汉族，个体户，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：林圣镇，男，住福建省尤溪县。系福建省尤溪县城关镇沈塔社区推荐。原告福州西酒物业管理有限公司(以下简称西酒物业公司)与被告蔡平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序于2016年11月15日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月21日重新公开开庭审理了本案。原告西酒物业公司的委托诉讼代理人张月明及被告蔡平的委托诉讼代理人林圣镇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西酒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡平立即缴清XX名城XX幢XX店面从2012年2月1日起至2015年7月31日止所欠的物业费3,624.60元；2.判令蔡平支付所欠物业费截止2016年3月15日的违约金13,828.40元×10%＝1,382.80元。事实和理由：根据《福建省物业管理条例》第三章规定，西酒物业公司于2011年11月6日与蔡平签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的，蔡平应按协议第四条约定每季度向西酒物业公司缴清物业费及公摊水电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用，截止2015年7月31日止，蔡平结欠XX名城XX幢XX店面物业费3,624.60元。同时，蔡平还应按协议第九条第四项约定以每日5‰的标准向西酒物业公司支付违约金，算至2016年3月15日止为1,382.80元。西酒物业公司履行了协议的约定按三级服务标准收费，按三级服务质量要求做好各项工作，但蔡平所欠物业费经西酒物业公司楼管员上门催收、电话催收、催缴通知等各种催收，仍不及时缴纳。为此，西酒物业公司诉至法院，请求判如所请。蔡平辩称，1.西酒物业公司与蔡平所签《前期物业服务协议》时使用的是“福州西酒物业管理有限公司XX名城管理处事务章”，不是公章，不具备法律效力。2.蔡平的店铺位于尤溪县城××镇XX名城XX幢XX店面，处在小区围墙外面，背靠小区山体，不能进入小区，无后门、楼梯，不能使用电梯，未使用小区的任何公共设施，其店铺门口及周边是政府部门管理的河边路段公共区域。3.XX名城河边公路竣工后，开发商尤溪县开成房地产有限公司委托西酒物业公司暂时进行管理与维护，但由于该路段属于公共区域，外来车辆乱停放，西酒物业公司无管理权，无法有效管理与维护，因此同意该路段已入住商户要求，将该路段物业费改为每平方米每月0.50元。因为无法管理与维护，尤溪县开成房地产有限公司于2013年11月20日将XX名城河边路段区域正式移交给建设部门管理与维护。4.从2014年开始，该路段公共区域由政府管理与维护，西酒物业公司无权管理也不再提供服务，故西酒物业公司无权再向蔡平收取物业费。5.蔡平从未接到任何催款通知书，故西酒物业公司要求其支付违约金依据不足。6.西酒物业公司主张其已按三级服务质量标准做好各项工作，但未提供证据证实。综上，西酒物业公司的诉讼请求与事实不符，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.西酒物业公司提供的欠费明细表，拟证实蔡平所有的XX名城XX幢XX店面欠缴物业费的金额及违约金数额，蔡平质证后认为该证据未加盖公章亦无经办人签字，不予认可。本院认为，该证据系西酒物业公司自行制作，未经蔡平确认，存在真实性瑕疵，不予采信。2.蔡平提供大儒名城11幢周边照片及打扫卫生的视频、收据，拟证实西酒物业公司未提XX名城XX幢XX店面周边的物业服务，西酒物业公司质证后认为该证据与西酒物业公司提供服务的时间不符，不具有关联性。本院认为，上述证据形成于2016年，不能证据西酒物业公司在2012年2月1日至2015年7月31日期间的服务情况，与本案不具有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月6日，西酒物业公司(甲方)与蔡平(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.本协议前期服务管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理；2.乙方购买的房屋位于尤溪县城××号大儒名城11楼05单元；3.物业管理服务费由乙方按建筑面积向甲方缴纳，商业店面按每月每平方米1元计算，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方(业主或物业使用人)按实分摊；4.乙方交纳费用的时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；5.若乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金；等等。西酒物业公司在该协议的甲方签章处加盖“福州西酒物业管理有限公司XX名城管理处事务章”。同日，蔡平接受西酒物业公司的物业管理。在上述协议履行过程中，蔡平对西酒物业公司提供的物业服务存在异议而拒不缴纳物业费用拖延至今，双方引起纠纷。为此，西酒物业公司诉至本院。另查明，蔡平位于尤溪县城××镇XX名城XX幢XX单元店面的建筑面积为86.28平方米。2015年7月31日，西酒物业公司自行终止对尤溪县大儒名城小区的物业管理服务。本院认为，西酒物业公司与蔡平签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案，蔡平接受了西酒物业公司提供的相关服务，应当按照协议约定支付相应的费用。因西酒物业公司在庭审中自认蔡平在交房入伙时已预交半年物业费，故蔡平应从2012年5月1日起按其店面的建筑面积，以每月86.28元的标准向西酒物业公司支付至2016年7月31日止的物业服务费86.28元/月×39个月＝3,364.92元。故对西酒物业公司要求蔡平支付拖欠的物业服务费的合理请求，予以支持。对西酒物业公司要求蔡平支付违约金的请求，结合西酒物业公司所提供的物业服务实际情况，认为该项请求的理由不足，不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”蔡平关于其无法享受大儒名城小区的物业服务并据此拒缴物业费的辩解意见，不符合上述法律规定，不予采纳。尤溪开成房地产开发有限公司修建的河滨公路(含夜景工程)、防洪堤工程在小区红线外，西酒物业公司是否对该部分工程提供物业服务不影响其与蔡平等大儒名城小区业主之间的权利义务关系，故蔡平以其店铺门前的公路及防洪堤工程已经移交给政府部门、西酒物业公司未提供相应物业服务为由拒缴物业费的辩解意见不能成立，不予采纳。蔡平所提其他辩解意见，除关于其无需向西酒物业公司支付违约金的辩解意见成立外，其余辩解意见均依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、蔡平应于本判决生效之日起三日内向福州西酒物业管理有限公司支付物业服务费3,364.92元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福州西酒物业管理有限公司负担15元，由蔡平负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  黄登忠人民陪审员  罗良趾人民陪审员  陈由魁二〇一七年三月二十一日书 记 员  廖贻煦附相关的法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。