文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初29303号原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区宝城48区理想居A栋902，统一社会信用代码91440300311755224F。法定代表人陈文裕，董事长。委托代理人曾秋军，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被告黄滨，男，汉族，1964年10月4日出生，身份证住址址贵州省平坝县，被告郁琳芳，女，汉族，1959年9月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人陈光宝，广东深长城律师事务所律师。原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司与被告黄滨、郁琳芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾秋军到庭参加了诉讼，被告黄滨、郁琳芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月22日原告与深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订了《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定自2015年3月26日开始由原告为龙华煜丰泽花园广场提供物业服务。合同第九条第一项中约定了商铺区物业管理服务费按0.8元／月／平方米，本体维修基金0.15元／月／平方米收取，当月的管理费应于次月的20日前交清，最多可延长一个月，逾期未交清的按每日千分之三计收滞纳金。合同签订后原告按时进驻小区履行合同义务。被告是深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场l栋A2座702号业主，其房产建筑面积是90.35平方米，每月应缴物业管理服务费72元，应缴本体维修基金14元，但被告没有按合同约定缴纳物业管理服务费和本体维修基金，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告2016年9月1日至2016年10月31日物业管理服务费144元及违约金(违约金自逾期之日按每日千分之三计至清偿之日止)；2、被告支付原告2016年9月1日至2016年10月31日本体维修基金28元及违约金(违约金自逾期之日按每日千分之三计至清偿之日止)；3、被告承担本案的诉讼费。被告黄滨、郁琳芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年3月22日，深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会作为甲方、原告作为乙方，签订一份《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对深圳市龙华煜丰泽花园广场物业实行专业化、一体化的物业管理服务；合同期限为五年，自2015年3月26日起至2020年3月25日止；管理服务费住宅区0.8元/平方米/月，物业维修基金0.15元/平方米/月，当月物业管理费、物业维修基金应于次月的20日之前交清，最多顺延一个月，逾期未交清的乙方有权按日千分之三计收滞纳金。上述合同签订后，原告进驻涉案小区并提供物业管理服务。2016年10月25日，煜丰泽花园广场部分业主代表与原告协商接管涉案小区事宜，并由部分业主代表（含本案被告郁琳芳）签署了《龙华煜丰泽花园广场关于接管的通知》，该通知载明，由原告统计好业主拖欠的物业管理费清单、属原告投资的财物清单及价值、人员工资、账目等需要四至五天时间，然后将于2016年10月30日或31日与业主选出的众代表签联协议，协议内容有欠费明细、接管后的管理责任、设备转让的费用支付等，同时约定具体交接清单和明细由原告草拟，双方签字确认，协议生效后原告于2016年10月31日交接，2016年10月31日之前的业主欠缴的物业管理费债权、设备债权归原告，2016年11月1日起原告退出龙华煜丰泽花园广场小区物业管理，管理费由临时业委会及签名的代表负责收取和支付，原告不再承担任何法律责任及义务。但原告称实际上原告并未与业主代表于2016年10月31日签署任何协议，也未进行交接，也未退出小区的物业管理。另查：1、涉案煜丰泽花园广场1栋A2座702号房登记于两被告名下，两被告各占50%份额，涉案房产建筑面积90.35平方米，每月物业管理费72.28元，本体维修基金13.56元。原告主张两被告自2016年9月1日起至2016年10月31日拖欠物业管理费及本体维修基金。2、原告不具备物业管理服务企业资质。以上事实，有原告提交的不动产产权登记信息、物业管理服务合同、照片、2016年5-10月工资表、供电局、水务局发票、煜丰泽花园设备购销协议、深圳市经营停车场许可证、龙华煜丰泽花园关于接管的通知、收条、工程开支计算表、2015年1月、4月工资表、劳动用工协议、监理、停车场保安职责，被告提交的责令整改通知书、公告等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原告不具有物业管理服务企业资质，其与深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服物合同》违反了法律强制性规定，应属无效。关于合同无效的情况下，两被告是否应承担物业管理费及本体维修基金。本院认为，虽然物业管理服务合同无效，但原告进驻小区为业主提供了物业管理服务，两被告亦实际接受了原告提供的物业管理服务，两被告应对原告提供的物业管理服务支付相应对价。另，根据有被告郁琳芳签名确认的《龙华煜丰泽花园广场关于接管的通知》，也可知被告郁琳芳确认应向原告支付2016年10月31日前的物业管理费。同时房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告代为收取本体维修基金，被告应当缴纳。参照原告与深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服物合同》中关于物业管理费及本体维修基金标准，两被告每月应承担物业管理费72.28元，本体维修基金13.56元。现原告主张两被告自2016年9月1日起至2016年10月31日拖欠物业管理费及本体维修基金，两被告没有提供证据证明原告在此期间未提供物业管理服务，也未举证证明向原告交纳了该期间的物业管理费及本体维修基金，应当承担举证不能的法律后果，本院对原告的主张予以采信，故两被告应向原告支付2016年9月1日至2016年10月31日的物业管理费144.56元，本体维修基金27.12元。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求。本院认为，《龙华煜丰泽花园广场物业管理服物合同》无效，合同中约定的违约条款亦属无效，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄滨、郁琳芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司支付2016年9月1日至2016年10月31日期间物业管理费人民币144.56元，本体维修基金人民币27.12元；二、驳回原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由两被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一七年三月十四日书 记 员  王 冰书 记 员  赵 洋附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。