河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终127号上诉人（一审原告）：葛勤，女，1972年11月11日出生，汉族，户籍地息县，现住息县产业集聚区。委托诉讼代理人：彭永清，河南程钢律师事务所律师。上诉人（一审被告）息县兴邦物业管理有限公司。法定代表人：顾随邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，息县“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：王得全，男，1986年12月16日出生，汉族，住息县产业集聚区。上诉人葛勤、息县兴邦物业管理有限公司因与被上诉人王得全相邻关系纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2016）豫1528民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛勤及其委托诉讼代理人彭永清，上诉人息县兴邦物业管理有限公司的法定代表人顾随邦及其委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。被上诉人王得全经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人葛勤上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判二被上诉人赔偿上诉人24440元；二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。其一、被上诉人王得全对上诉人的损害具有过错。本案中上诉人的房屋位于息县产业集聚区关庄新农村B区6号楼1314号房12层，王得全的房屋位于该楼3层，在上诉人房屋的正上方，双方系不动产相邻关系。本单元的几套房屋中，只有上诉人与王得全两家居住，其他房屋还在空着。漏水管道是王得全厨房专有下水管道，王得全对该漏水下水管道负有检修、更换义务，但因其疏于检修、更换，才导致下水管道漏水进而造成上诉人房屋内财产损失。王得全对损害的发生明显具有过错，一审判决认定王得全对损害的发生并未过错，显然违背客观事实。王得全应当依法对上诉人的损失承担赔偿责任。其二、被上诉人息县兴邦物业管理有限公司违反了物业管理职责，依法应当对上诉人承担赔偿责任。本案中，王得全房屋下水管道漏水，漏水量大且漏水持续时间长，导致上诉人房屋外墙大面积洇湿，被上诉人息县兴邦物业管理有限公司作为物业管理企业应当能够发现。息县兴邦物业管理有限公司明知上诉人家中无人，发现外墙渗水后，应当及时提醒王得全检查房屋下水管道，并想法联系上诉人或者上诉人亲属，及早发现和解决漏水问题，减小损失。但息县兴邦物业管理有限公司未做到这些，显然没有尽到一个善良管理人应尽的管理职责，应当依法对上诉人承担赔偿责任。其三、上诉人对损害的发生并未任何过错。一审判决认定上诉人不在家里居住，没有及时发现王得全房屋下水管道漏水，存在过失，相应减轻被上诉人的赔偿责任。上诉人外出务工，不在家里居住，并未任何过错。一审判决认定上诉人没有对被损财物进行积极维修，对损失的扩大有过失的说法，显然也是错误的。上诉人发现王得全房屋下水管道漏水导致上诉人财产损失后，当即就通知了二被上诉人，此时损失已经造成，不存在损害扩大之说。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用的是《中华人民共和国民法通则》第三十一条，而该法条属于侵权法的范畴。因本案属于相邻关系纠纷，应当适用《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十二条的规定。一审判决一方面适用《中华人民共和国民法通则》第三十一条规定的过错责任，另一方面又适用该法第四条规定的公平原则，导致判决错误。对上诉人葛勤的上诉理由及上诉请求，上诉人息县兴邦物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，但答辩人不承担赔偿责任。1、通过一审法院的审理可以清楚地看出被答辩人所诉漏水处位于其楼上厨房下水管道，并因此造成其装修、家电损失。从一审认定的事实得知被答辩人并未在该房中居住，其也未能拿出有利的证据证明造成装修、家电损失的具体原因来自何处。被答辩人虽然将房子装修一新，但却长期离家在外，对自己的房子缺少必要修缮、管理，这也是导致其装修、家电损坏的重要原因。再者，被答辩人所诉漏水处属于其封闭空间，不属于答辩人服务、管理范围，被答辩人并未委托答辩人代为查看其室内管道是否需要修缮、管理这一委托行为，答辩人无义务查看被答辩人封闭空间内管道是否漏水。最后，根据双方签订的《住宅装修管理协议》可以看出，被答辩人违反装修协议在先，私自改变房屋结构，其应当承担违约责任；《前期物业管理合同》中约定的被答辩人的义务中规定：自用部分漏水、漏电等并不在物业服务范围内。所以答辩人并非适当赔偿主体。2、根据《物业管理条例》规定，物业服务企业的服务范围并不包括业主的私人空间，因此答辩人在被答辩人的财产损失上不存在过错，当然就不存在承担责任。上诉人息县兴邦物业管理有限公司上诉请求：依法改判（2016）豫1528民初3473号民事判决第一项，或者发回重审。事实和理由：一、上诉人在本案当中与被上诉人不能形成法律关系。被上诉人房屋漏水处属于楼上住户（被上诉人王得全）私有管道，且该管道处于封闭空间内，被上诉人虽然是物业服务企业但也没权利和义务进入被上诉人的封闭空间查看其下水管道是否漏水。被上诉人在庭审过程中均未举证证明其漏水原因与上诉人的管理存在因果关系，根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，上诉人的业务范围并不包括对业主室内下水管道的维护与管理职责。因此，上诉人不是本案的适格诉讼主体。二、被上诉人家中厨房管道漏水造成损失系其自身行为所致，上诉人依法不应当承担赔偿责任。被上诉人葛勤原本系商业用房，但其在房屋装修时未经上诉人同意，擅自改变房屋结构，将该房屋改变使用性质，改造成居住用房。被上诉人王得全购买该房屋装修入住长达4年之久，其从未对下水管道进行过检修，导致其下水管道存水弯螺帽脱落漏水，导致被上诉人葛勤家中进水造成损失，上诉人息县兴邦物业管理有限公司在本案当中并无过错，因此，被上诉人王得全应当承担本案葛勤的全部损失。三、被上诉人王得全的室内私有下水管道不属于上诉人的管理范围，系其私有设施。上诉人只对该物业的公有设施进行管理、维护。上诉人没有权利、义务查看被上诉人王得全的管道是否漏水，也没有责任对被上诉人葛勤家中的下水管道进行维修。上诉人在本案当中不是责任主体，不应承担赔偿义务。对上诉人息县兴邦物业管理有限公司的上诉理由及上诉请求，上诉人葛勤辩称，葛勤的房屋为二层，属于商住房，一层商业用处，二层居住。葛勤的第二层房屋物品受到损害，葛勤在装修时并没有擅自改变房屋结构，也没有改变房屋性质，没有任何过错。葛勤和王得全房屋的外墙属于物业公司的管理范围，王得全房屋下水管道漏水，漏水量大，且漏水时间长，导致葛勤房屋外墙大面积洇湿，物业公司应该能够发现。物业公司明知葛勤家中无人，发现渗水之后，没有及时提醒王得全检查下水管道，也没有想法联系葛勤，才导致损害的发生和进一步扩大，物业公司没有尽到善良管理人应尽的职责，应当承担赔偿责任。物业公司在上诉状中称王得全应当对葛勤承担责任的理由，我认同。上诉人葛勤向一审法院起诉请求：1、二被告共同赔偿原告损失22440元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告葛勤与被告王得全系息县产业集聚区关庄新村B区6号楼1314号房一、二楼和三楼楼下楼上邻居关系，因原告家房屋屋顶出现渗水，导致屋内部分墙面及家具、电器等受损，原告以被告王得全家管道漏水致害及被告息县兴邦物业管理有限公司未尽到管理职责要求二被告承担赔偿责任。被告王得全以下水管道所有权及使用权归原告所有、被告自己家中不漏水及原告装修不当造成家中漏水为由拒绝赔偿，被告息县兴邦物业管理有限公司以其业务管理范围及致害系原告装修不当等为由拒绝赔偿。原告葛勤家在发生漏水致害至今一直未予维修。因原、被告双方无法达成协议，原告于2016年11月14日起诉至法院，要求支持其诉求。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合作的原则，正确处理相邻关系。本案中，原告葛勤与被告王得全作为楼上楼下的邻居，因被告家厨房的下水管道出现了漏水导致原告葛勤家庭装修、家具、电器等受损属实，但被告王得全对损害的发生并无过错，被告息县兴邦物业管理有限公司亦未违反相关的管理职责，原告葛勤因全家不在家且在知晓损害结果后，没有积极进行维修处理，对损害的扩大有过失，依照民法通则第一百三十一条的规定，可以减轻或者免除赔偿义务人的赔偿责任。根据公平原则，本院确定被告王得全和被告息县兴邦物业管理有限公司各承担10%的责任，原告葛勤自行承担80%的责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十一条之规定判决：一、被告王得全、息县兴邦物业管理有限公司分别于本判决生效后十日内赔偿原告葛勤损失2244元。二、驳回原告葛勤的其他诉讼请求。一审案件诉讼费410元，减半收取205元，由原告葛勤承担。二审庭审中，上诉人息县兴邦物业管理有限公司提交《前期物业管理合同》，证明物业管理公司的职责范围，上诉人葛勤房屋的漏水不是物业管理公司的管理范畴。上诉人葛勤质证认为，《前期物业管理合同》不属于新证据，这份证据一直在物业管理公司保管着，这是前期物业管理合同，应该是有正式的物业管理合同，不适用该案。这个合同里面也没有具体约定哪些是其管理范围，即使有模糊的约定，也有违物权法的硬性规定，不能达到证明目的。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。上诉人葛勤家庭装修、家具、电器等，因被上诉人王得全家庭厨房的下水管道漏水受损，被上诉人王得全应当依法对上诉人葛勤的财产损失按照价格评估报告结论赔偿。鉴于上诉人葛勤对财产损失的扩大存在过失，依法可以减轻赔偿义务人的赔偿责任，本院酌定被上诉人王得全承担上诉人葛勤财产损失22440元的50%的赔偿责任，即11220元。上诉人葛勤与上诉人息县兴邦物业管理有限公司签订的物业管理合同，并未约定上诉人息县兴邦物业管理有限公司负有“房屋自用部位漏水、漏电等造成毗邻受损应赔偿损失并修复”的义务，故上诉人息县兴邦物业管理有限公司不应承担上诉人葛勤财产损失赔偿责任。综上所述，上诉人葛勤、息县兴邦物业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省息县人民法院（2016）豫1528民初3473号民事判决第二项；二、变更河南省息县人民法院（2016）豫1528民初3473号民事判决第一项为被告王得全于本判决生效后十日内赔偿原告葛勤损失11220元。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费410元，由被上诉人王得全负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  任 钢审判员  吴 斌二〇一七年三月二日书记员  杨 帆