沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0102民初1711号原告：丁全威，男，1967年11月6日出生，汉族，住址：辽宁省辽阳市。委托诉讼代理人：丁义，男，1989年9月16日出生，汉族，住址：辽宁省沈阳市弓长岭区。系原告儿子。被告：沈阳星辰房地产开发有限公司（统一社会信用代码：912101006625176076），住所地沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人：黄哲明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告丁全威与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁全威，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁全威向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并完成商品房登记备案；2、被告沈阳星辰房地产开发有限公司开具原告所缴534843.00元房款正式发票；3、被告应按照房款总额的万分之一比例赔偿违约金53965元，诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月2日原告与被告签订了《京城中心商品房认购合同》，原告购买被告建设的位于沈阳市和平区文兴路41-1号京城中心小区1号楼2单元29层3号房，建筑面积75.33平方米，房价17100元/平方米，合计房款总金额534843.00元，按照被告的有关要求，2011年11月2日交付被告购房定金260000元，于2011年11月22日再次缴纳房款271080元；2013年9月2日被告要求缴纳534843元整，并于2013年9月2日原告与被告签署《商品房买卖合同》，但未完成商品房登记备案，合同中约定交付期限为2014年3月31日，然而被告恶意拖延交房，并分别于2014年4月21日和2014年12月31日分别与业主以协定书和书面承诺的形式，承诺按国家法律法规及合同约定竣工标准交房，且以现金形式赔偿违约金。但被告违背合同，协议恶意拖延工程进度（现竣工），时至今日，被告亦未履行备案、交房、赔付违约及等义务。2012年11月13日，沈阳市房产局向星辰公司颁发了沈房预售第12542《商品房预售许可证》，原告于2012年12月18日与被告正式签署《商品房买卖合同》购买了此房，且购房为全款，因此此房属原告合理合法所得。被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的买卖合同合法有效，是双方真实意思表示。原告诉讼请求第2项，我方认为违约责任不在我方，系第三方不可抗力造成。不属于人民法院案件审理范围，在条件具备后，被告可以向原告开具正式的商品房销售发票。另外，原告提出的违约金数额过高。经审理查明：2013年9月2日，原告丁全威（××）与被告（××）沈阳星辰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以534843元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-1号1幢1-29-3号房屋，建筑面积为75.33平方米。其中第六条约定，××于2013年9月2日前一次性付清购房款534843元；第八条约定，××应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格……；第九条约定，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……。截止至合同签订之日，原告向被告支付购房款534843元，被告为原告出具收款收据三张。2014年7月30日，被告向原告出具《产权归属承诺书》一份，内容如下：针对丁全威于2013年9月2日与沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（京城中心内部认购书、协议书），购买/认购位于沈阳市和平区文兴路41京城中心（五里河新天地家园）1号楼2单元29层3门，面积75.33平方米，已支付购房款534843元，未支付购房款零元。沈阳星辰房地产开发有限公司郑重承诺，该房屋产权归购买人丁全威，身份证号211005196711060018所有。以上承诺结合二0一四七月二十二日会议纪要一同生效。另查明：截至原告提起本案诉讼之日（2017年1月16日）止，被告未向原告交付诉争房屋。且诉争房屋现系司法查封状态。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对原告确认其与被告于2013年9月2日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持；关于原告诉请被告根据合同第9条第1款之约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第9条第1款中明确约定，被告应从合同约定的交房之日次日（2014年6月1日）起算，截止至原告主张之日（2017年1月4日），故被告应支付原告违约金的具体数额为50757元（534843元X1/10,000X949天）；关于原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋存有司法查封，暂不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持，待条件具备时，原告可另行主张权利；关于原告要求被告开具购房款发票的诉讼请求，因原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告作为商品房买卖合同的××有义务为原告开具辽宁省商品房销售统一发票，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于被告沈阳星辰公司未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于被告沈阳星辰公司认为违约金过高一节，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告丁全威与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年9月2就位于和平区文兴路41-1号1幢1-29-3号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告丁全威自2014年6月1日起至2017年1月4日止逾期交房违约金50757元，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告丁全威开具534843元辽宁省商品房销售统一发票；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4844元（原告已预交、已减半），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担4556元，原告丁全威承担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 盛 雯二〇一七年三月二十一日书记员 陈荟茹本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。