天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1604号上诉人（原审被告）：孙玉荣，女，1972年3月13日出生，汉族，工人，住河北省唐山市丰南区。上诉人（原审被告）：孟令国，男，1972年2月20日出生，汉族，工人，住河北省唐山市丰南区。二上诉人委托诉讼代理人：王志伟，河北省唐山市丰南区丰南镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：羊国绿，男，1979年5月6日出生，汉族，户籍地浙江省磐安县，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。上诉人孙玉荣、孟令国因与被上诉人羊国绿房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初7886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人孙玉荣、孟令国上诉请求：1、撤销一审判决，改判不支持被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：双方于2016年3月2日签订《房屋买卖合同》后，因被上诉人故意隐瞒其尚有商业贷款未偿还的事实，导致其第一次申请的银行贷款未获审批，被上诉人违约在先。2016年7月26日，上诉人孟令国与被上诉人电话联系，上诉人明确告知被上诉人于2016年7月28日交清房款，否则解除合同。被上诉人于2016年8月在上诉人不知情的情况下，擅自将剩余房款汇至资金监管账户亦是违约。被上诉人未及时将房屋总价款差价房款5000元交付给上诉人而诉讼期间交付给一审法院亦违约。综上，被上诉人上述违约行为在先，本案合同应予解除。另，一审法院依据居间方天津融创房地产经纪有限公司工作人员郭庆辉联系孙玉荣，告知其被上诉人欲将剩余房款一次性给付，孙玉荣以短信回复“我正在开会，你直接打”的短信内容认定被上诉人将剩余房款365000元汇至天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户的行为系上诉人同意继续履行合同证据不足。再有，由于民间借贷纠纷，涉案房屋已在本案诉讼期间被河北省唐山市丰南区人民法院另案采取诉讼保全措施予以查封，本案应中止审理。一审法院在此情况下继续审理判决本案，属于程序违法。被上诉人羊国绿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。羊国绿向一审法院提出诉讼请求：1.二被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理宝坻区建设路东段南侧裕园13-1-903房屋产权变更登记手续；2、二被告向原告承担违约金49500元；3、本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，宝坻区建设路东段南侧裕园13-1-903号房屋产权登记人为被告孟令国。2016年3月2日，原告与被告孙玉荣及居间方天津融创房地产经纪有限公司就涉诉房屋签订《房屋买卖居间合同》一份，约定售房人为被告孙玉荣，购房人为原告羊国绿，实际成交价格为495000元，原告于2016年3月2日向被告交付房屋定金20000元，双方同意并承诺于2016年6月1日前到房管部门订立房屋买卖协议，原告承诺于2016年6月1日前将该房屋首付款124000元存入天津市正孚房地产经纪中心房屋资金监管账户；该房屋剩余房款371000元由原告申请银行贷款支付被告。另外，合同还约定被告承诺于打买卖（协议）当日腾空房屋，并将该房屋钥匙交予原告等双方权利义务。上述合同签订后，原告与被告孟令国于2016年4月22日到房管部门就涉诉房屋签订《天津市房产买卖协议》一份，约定：房价款为490000元，首付款为125000元，向邮政储蓄银行申请贷款365000元，原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款125000元一次性存入房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户；当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价总额不变；被告需于2016年7月22日前将该房产及相关证明交付原告。签订协议当日，原告将首付款125000元存入房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户。2016年8月26日，原告将剩余房款365000元存入房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户。原告与被告孟令国于2016年4月22日就涉案房屋签订《天津市房产买卖协议》后，原告按照约定于同日将首付款125000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户，剩余房款向中国邮政储蓄银行申请贷款。后因原告个人原因银行贷款未及时获批，期间，经原、被告多次协商更换银行及付款方式未果。2016年7月26日被告孟令国曾电话告知原告或于2016年7月28日一次性给付房款或退房，原告口头表示“好的”。2016年8月26日，居间方天津融创房地产经纪有限公司工作人员郭庆辉联系被告孙玉荣，告知其原告欲将剩余房款一次性给付，被告孙玉荣以短信回复“我正在开会，你直接打”。当日，原告将剩余房款365000元汇至天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户。庭审中，原告认可房屋总价款以日期为2016年3月2日的《房屋买卖居间》约定的495000元为准。庭审后，被告已将两份合同的差价部分房款5000元交至法院。本案于2016年9月19日向二被告送达2016年10月28日开庭的开庭传票，二被告于该日期前以二人身体不适为由申请延期，予以准予，并调整开庭日期为2016年11月16日，但在此期间，经核，涉案房屋已于2016年11月11日被河北省唐山市丰南区人民法院另案采取诉讼保全措施予以查封。另案的基本情况为：案号为（2016）冀0207民初3523号，原告为张立军，二被告为孟令国、孙玉荣，案由为民间借贷纠纷，立案日期为2016年11月10日，诉讼请求为：孟令国、孙玉荣偿还张立军借款本金70万元及逾期还款利息。2016年11月23日，本案原告申请对涉案房屋予以查封并提供相应担保，涉案房屋于2016年11月25日依法已被一审法院查封。一审法院认为，诚实信用原则是我国《合同法》的基本原则，也是市场经济活动的一项基本道德准则，它要求当事人在市场经济活动中讲信用、恪守诺言、诚实不欺、遵守契约，在追求自身利益的同时不损害他人和社会利益。具体到本案，因二被告系夫妻关系，故本案原告与被告孙玉荣在中介机构的居间介绍下于2016年3月2日签订的《房屋买卖居间合同》及原告与被告孟令国于2016年4月22日签订的《天津市房产买卖协议》可视为原告与二被告签订并实际履行的，且内容均不违反法律强制性规定，应系合法有效的，双方均应依诚实信用原则适当履行。根据日期为2016年3月2日的《房屋买卖居间合同》约定，双方应于2016年6月1日前去房管部门签订房产买卖协议，原告于2016年6月1日前交付首付款。而本案的实际履行情况为原告与涉案房屋的产权登记人被告孟令国于2016年4月22日共同去房管部门签订《天津市房产买卖协议》，原告于同日按照《天津市房产买卖协议》的约定将首付款125000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户，剩余房款向中国邮政储蓄银行申请贷款，故至此原、被告并不存在违约行为。后虽因原告个人原因贷款未获得及时审批，且被告孟令国曾口头告知原告于2016年7月28日或全款支付或退房，但经被告孙玉荣同意原告于2016年8月26日将《天津市房产买卖协议》约定的剩余房款365000元存入天津市房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户，故至此可视为双方均同意继续履行合同，也并不存在违约行为。据此，对被告辩称双方买卖合同已经协议解除的抗辩意见，予以驳回。原告于2016年8月26日将剩余房款365000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户后，被告孟令国理应继续履行合同，包括协助原告办理房屋产权变更登记手续并将涉案房屋交付原告。而现被告拒绝继续履行合同的行为，属于违约行为，据此，原告要求被告继续履行合同并协助办理办理房屋产权变更登记手续，符合合同约定及法律规定，应予支持，因此产生的相关税费按合同约定由原告自行负担。诉讼过程中，原告明确表示在本次诉讼中暂不再主张被告按照合同约定应承担的违约责任，保留相应诉权，系对其诉讼权利的自由处分，且不违反法律的强制性规定，予以准予。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及最高法院《关于建设工程价款首先受偿问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定内容可以看出，在房屋买卖中，买受人交付购买房屋的全部或大部分款项后，对该不动产享有优先受偿的权利，法律基础为无过错的买受人对物权的期待权，应当得到优先保护，且可以对抗抵押权人、承包人的工程价款优先权等，当然也优先于一般债权。本案原告已经按照与被告孟令国于2016年4月22日签订的经过相关部门备案的《天津市房产买卖协议》约定的，并经过评估确定的购房款存入天津市房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户，超过约定的差价款5000元也已交至法院，且按照规定被告协助办理过户后即可由天津市房地产交易资金监管中心将购房款给付被告（现该款尚在资金监管中，可作为一般债权履行的保障），这可视为原告已经支付全部购房款，履行了作为买受人的义务，故本案原告对涉案房屋享有优先权。唐山市丰南区人民法院对涉案房屋查封的另案标的属于一般债权，债权人为张立军，故本案原告对涉案房屋享有优先权。现涉案房屋被另案查封，导致二被告无法自行协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，对此，原告可依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十一条第二款规定处理，或由法院在具体执行过程中参照《最高人民法院关于首先查封法院于优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》处理。同时，对于二被告来说，在涉案房屋被另案查封无法自行办理过户的情况下，并不代表其无需履行合同义务，相反，其更应积极采取措施消除协助原告就涉案房屋办理产权变更登记的障碍，或向查封法院另行提供担保从而解除对涉案房屋的查封，否则，被告仍应按合同约定向原告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告羊国绿与被告孙玉荣于2016年3月2日就宝坻区建设路东段南侧裕园13-1-903房屋签订的《房屋买卖合同》及原告羊国绿与被告孟令国于2016年4月22日就上述房屋签订的《天津市房产买卖协议》继续履行，被告孟令国于判决生效后二十日内协助原告羊国绿将上述房屋过户至原告羊国绿名下，产生的相关费用由原告负担；二、驳回原告羊国绿的其他诉讼请求。案件受理费1038元，减半收取计519元、保全费2995元，合计3514元，由被告孙玉荣、孟令国负担，于判决生效后二十日内交纳。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与一审认定事实一致。案经调解未果。本院认为，涉案双方当事人签订的《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》合法有效，且被上诉人已将首付款125000元存入天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户，后双方协商剩余贷款事宜。2016年8月26日，经中介机构联系上诉人孙玉荣，上诉人孙玉荣以电话短信方式同意被上诉人将剩余房款365000元一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户。一审诉讼期间，被上诉人亦已将双方约定的房屋售价款差价5000元交至一审法院保管，至此，被上诉人已经全部履行给付涉案合同房款义务，二上诉人应继续履行合同，协助办理房屋产权变更登记手续并将涉案房屋交付被上诉人。一审法院根据本案上述事实和证据情况所作出的判决正确，上诉人主张一审法院认定其同意被上诉人将剩余房款365000元一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在中国邮政储蓄银行设立的专用账户依据不足的上诉理由，事实依据不足，不予支持。因双方就该房屋买卖合同产生纠纷，被上诉人按照合同约定将房屋售价款差价5000元交至一审法院保管并无不妥。本案诉讼在先，虽该房屋在本案诉讼期间因上诉人与他人借贷纠纷被其他法院另案查封，但该查封行为非法律规定的必须中止本案审理的法定事由，故上诉人主张一审法院程序违法依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙玉荣、孟令国负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张 宇代理审判员  张 莹二○二○一七年三月六日书 记 员  王 孟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；