贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2727民初1018号原告廖开龙（反诉被告），男，1963年12月10日生，布依族，贵州省平塘县人，住平塘县，教师，被告平塘县第二建筑工程有限责任公司（反诉原告），组织机构代码：21640062-8，住址：平塘县平湖镇环城路。法定代表人：张宝岳，系该公司经理。第三人平塘县住房和城乡建设局，组织机构代码：58067865-0，住址：平塘县平湖镇玉水北路。法定代表人：史翊海，系该局局长。委托代理人杜朝辉，贵州金盆律师事务所律师。委托代理人王泽勇，男，1977年11月19日生，汉族，贵州省平塘县人，住平塘县，系第三人工作人员。原告廖开龙诉与被告平塘县第二建筑工程有限责任公司（以下简称“平塘二建公司”）合同纠纷一案，原告2016年3月3日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年5月18日以（2016）黔2727民初303号判决书作出了判决，被告不服，提出上诉，黔南州中级人民法院于2016年9月18日作出（2016）黔27民终989号民事裁定：一、撤销平塘县人民法院（2016）黔2727民初303号民事判决；二、本案发回平塘县人民法院重审。本院于2016年10月14日受理后，经审查于2016年12月16日追加第三人平塘县住房和城乡建设局（以下简称“平塘县住建局”）参加本案诉讼，于2017年1月9日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖开龙、被告平塘二建公司法定代表人张宝岳、第三人县平塘住建局委托代理人杜朝辉、王泽勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖开龙（反诉被告）诉称：2004年1月14日，经原、被告双方共同协商，被告出卖公司住宅三楼一套（靠国土局方向）给原告，并签订了《购房协议》，双方约定房屋总价51800.00元，其中房价43800.00元，装修款8000.00元，该《购房协议》签订的当日，原告就将自己的存有17000.00元存款的平塘农业银行存折一本交给被告作为购房首付款，次日，被告将房屋钥匙交给原告，原告从此搬入房屋中居住。2004年4月6日晚，原告在被告的要求下又签订了第二次《购房协议》，并取得了房屋户型图，原告于2004年4月12日依据《购房协议》到平塘农业税征收管理局平湖分局办理获得了房屋买卖契税完税凭证。后原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，以便原告补付给被告余下的购房款，但被告均以各种理由拖延，导致该房屋至今未办理过户手续。由于过户手续一直未办，依照购房协议第3、4条的约定，尾款人民币34800.00元原告至今没有支付给被告。现在平塘县人民政府的棚户区改造又涉及该房屋，2016年6月13日，平塘城镇建设指挥部作出“对该房屋进行数据保全后拆除，待州法院的终审判决生效后，由指挥部按州法院的终审判决书（不用过户）直接支付该房屋的征收补偿款”的承诺后，于7月28日拆除了该房屋。原告认为，被告故意拖延办理房屋过户手续的违约行为，导致原告无法领取该房屋的征收补偿款379169.00元，故诉至法院，请求判决：1、被告履行房屋买卖协议的义务，将被告平塘二建公司宿舍三楼2号的房屋所有权过户给原告；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担；3、承担延误平塘县人民政府棚户区改造工程进度的一切责任。发回重审后，因争议房屋已经拆除，原告变更诉讼请求为：1、判决原告与被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法确认原告享有拆迁补偿款379169.00元，被告协助原告领取该笔拆迁补偿款；3、本案诉讼费由被告承担。被告平塘二建公司（反诉原告）答辩并反诉称：被告因急于偿还20余万元农行贷款，经股东会议通过并报上级主管部门同意，决定出卖公司综合楼的6套住房来归还该笔贷款。为此，原、被告于2004年1月14日签订了第一份《购房协议》，协议约定房屋出让价51800.00元（含装修款8000.00元），原告交付了首付款17000.00元之后，被告便将房屋交给原告适用。原告应当及时去银行办理购房按揭贷款手续，待按揭贷款手续办好后，由被告协助原告办理房屋过户手续，但原告并没有去办理按揭贷款手续，也没有继续支付购房款。2004年4月6日，被告又与原告签订了第二份《购房协议》，该协议的多数条款都是违反法律和房屋买卖交易习惯的，原告就是抓住了协议中对自己有利的条款，不去办理房屋过户手续，也没有补交购房款，从而占用被告的房屋十余年，期间被告曾多次要求原告支付购房余款，但原告均以房屋没有过户而拒绝支付。原、被告双方签订的《购房协议》到标的物被拆除为止仍属于债权合同，只有依照《物权法》办理产权过户手续后协议才能发生法律效力。原、被告签订《购房协议》后，原告仅支付了首付款17000.00元，尚有34000.00元没有支付，属于主要债务未履行，致使被告卖房还贷的目的不能实现。因没有办理物权过户手续，房屋拆除前的产权仍归被告所有，现该房屋已经在旧城改造中被拆除，根据《合同法》的相关规定，协议解除的条件已经成熟，因此被告只能返还原告已经支付的17000.00元购房款，而不是协助原告领取房屋拆迁补偿款。故提起反诉，请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《购房协议》，反诉原告全额退还反诉被告购房款；2、诉讼费用由反诉原告自己承担。原告廖开龙（反诉被告）辩称：1、原、被告是基于自愿的意思表示签订了《购房协议》，原告也已经履行了合同义务，合同应当有效。2、双方在《物权法》公布前就签订了《购房协议》，因此本案不适用《物权法》。3、合同签订后，原告支付了17000.00元的首付款，履行了合同义务，之所以没有支付购房尾款，是基于被告没有履行合同义务导致。第三人平塘住建局述称：在本案中，第三人仅与房屋实际居住人就房屋的拆迁补偿款及装修款进行确认，补偿款共计379619.00元，原、被告双方对该补偿款无异议，该款目前存放在第三人处。对于合同是否有效第三人不作评价，第三人将根据法院的判决发放房屋拆迁补偿款。原告廖开龙（反诉被告）未支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原告廖开龙身份证复印件1分1页，证明原告的诉讼主体资格。2、2004年1月14日《购房协议》复印件1份1页，证明原、被告在2004年1月14日签订的《购房协议》的真实性和被告已经收到原告首付款17000.00元的事实。3、2004年4月6日《购房协议》复印件1分1页，证明原、被告在2004年4月6日签订的《购房协议》的真实性。4、原告缴纳契税完税凭证复印件1分2页，证明原告已按照《购房协议》履行了义务。5、所购房产平面图复印件1分1页，证明原告所购房产的真实性。6、被告营业执照复印件1份1页、组织机构代码证复印件1份1页，证明被告的主体资格。7、平房权证平湖镇字第××号房产证复印件1份3页，证明被告将房屋卖给原告后又将房屋办理到被告名下的事实。8、国有土地使用权证封面复印件1份1页、平塘房地产管理所公告及报纸复印件1份2页，证明被告没有提供土地使用证、房产证等相关材料协助原告办理房屋过户手续的事实。9、被告售房会议记录复印件1份1页，证明被告卖房的真实性。10、平塘县工商局《说明》复印件1份1页，证明被告有房产证却故意不提供，导致原告无法办理房产过户手续。11、被告关于处理固定资产偿还银行贷款的报告复印件1份1页，证明被告将房产用于抵押贷款的事实，被告取出房产证后未向原告提供，导致原告无法办理过户手续。12、中国农业银行催收借款通知书复印件1份1页，证明被告不守信用违反合同的事实。13、（2010）平民初字第503号民事判决书复印件1份、（2011）平民初字第423号民事判决书复印件1份、（2012）黔南民终字第238号民事判决书复印件1份，证明房屋买卖的真实性，被告至今未按法院的判决内容履行义务。被告平塘二建公司（反诉原告）为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：1、被告营业执照复印件1份1页、组织机构代码证复印件1份1页、法定代表人张宝岳身份证复印件1份1页、建筑业企业资质证书复印件1份1页、安全生产许可证复印件1份1页、税务登记证明复印件1份1页，证明被告的诉讼主体资格、被告企业的合法性等情况。2、2008年12月10日颁发的平房权证平湖镇字第××号房产证复印件1份3页、平塘房地产管理所对房产证作废的《公告》和公告样报复印件1份2页、平塘工商局2010年1月27日产权登记《说明》复印件1份1页，证明双方争议的包含原告购买的房屋在内的房产是被告公司所有的合法财产的事实。3、被告公司会议纪要复印件1份2页、中国农业银行催收借款通知书复印件1份1页、被告关于处理固定资产偿还银行贷款的报告原件1份1页，证明被告为了偿还银行借款，公司股东会决定卖房还款的目的和经过。4、对原告廖开龙的催收房款通知书复印件1份1页、购房者王光模、王宗福、杨胜群三人的购房协议和退款手续通知复印件3份6页，证明原告超时间付款的违约责任，原告未在通知上签字。5、合同编号为YSJP204的平塘“玉水金盆”棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（A类）协议书复印件1份4页及其基本数据确认表复印件1份1页、摸底排查表复印件1份1页、房屋调查统计表复印件1份1页；合同编号为YSJP202的平塘“玉水金盆”棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（A类）协议书复印件1份4页及其基本数据确认表复印件1份1页、摸底排查表复印件1份1页、房屋调查统计表复印件1份1页，证明在旧城改造项目中，被告的房屋属于政府的拆除范围并签订了安置协议，该标的物已经灭失。6、原、被告双方于2004年1月14签订的《购房协议》复印件1份1页、2004年4月6日签订的《购房协议》复印件1份1页，证明原、被告在2004年1月14日签订购房协议后，原告没有按照协议约定交付房款才签订的第二次协议，该两份协议只是一份债权合同而不是房屋买卖合同。第三人平塘城建局向本院提供了如下证据：1、平塘“玉水金盆”棚户区改造项目房屋征收基本数据确认表复印件1份1页，证明原、被告争议房屋征收各项数据情况。当事人质证意见：被告平塘二建公司（反诉原告）对原告廖开龙（反诉被告）提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10、12的真实性无异议并予以认可，对原告提供的证据4、11、13有异议。对证据4即原告缴纳契税完税凭证复印件的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据涉及的金额为2.15万元存在欺诈性，被告并没有出具收到购房款的证明，而是原告自行与税务部门交涉所办；对证据11，即被告公司关于处理固定资产偿还银行贷款的报告复印件的真实性无异议，但认为是因为原告没有付清房款，被告才没有提供房产证给原告办理过户手续；对证据13即（2010）平民初字第503号民事判决书复印件、（2011）平民初字第423号民事判决书复印件、（2012）黔南民终字第238号民事判决书复印件的真实性没有异议，但认为该组证据与本案无关。对第三人提供的证据的真实性无异议，但认为由原告进行数据确认不合法。原告廖开龙（反诉被告）对被告平塘二建公司（反诉原告）提供的证据1、2、5、6未提出异议并予以认可，对证据3、4提出异议。对证据3即被告公司会议纪要复印件、中国农业银行催收借款通知书复印件、被告关于处理固定资产偿还银行贷款的报告的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关；证据4，即对原告廖开龙催收房款通知书复印件、对其他购房者王光模、王宗福、杨胜群三人的购房协议和退款手续通知复印件，对该组证据的真实性不认可，认为原告至今没有看到过该份通知。对第三人提供的证据没有异议，予以认可。第三人平塘住建局认为，原、被告双方提供的证据与第三人没有太大关系，故不需要对双方提供的证据进行质证。本院认证情况：对于原告廖开龙提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10、12，被告平塘二建公司未提出异议并予以认可，本院予以采信；对证据4、11、13，虽然被告提出异议，但本院认为，原告提供的上述证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。对于被告平塘二建公司提供的证据1、2、5、6，原告廖开龙未提出异议并予以认可，本院予以采信；对证据3，原告对该组证据的真实性没有异议，同时该组证据与原告提供的证据9、11、12重合，与本案具有关联性，本院予以采信；对于证据4，因为原告对该组证据的真实性不予认可，被告也认可原告没有在该通知书上签字确认，同时被告也没有其他证据予以印证，对此证据本院不予采信。对第三人平塘住建局提供的证据1，原、被告均无异议，本院予以采信。经审理查明：2004年1月14日，原告廖开龙与被告平塘二建公司签订了《购房协议》，协议约定将被告所有的位于平塘县平湖镇环城路62号办公宿舍综合楼房屋三楼一套（靠国土局方向）转让给原告廖开龙。该份《购房协议》以被告平塘二建公司为甲方，以原告廖开龙为乙方，约定：“一、房价总计51800.00元，其中房款43800.00元，装修款8000.00元。二、甲方负责营业税，协助乙方办理有关手续。三、乙方负责契税，购房过户的有关手续费用。四、双方在购房协议上签字，乙方把首付款存入银行，甲方把房屋交给乙方使用，待双方到银行办理按揭过户等有关手续。……”协议签订后，原告廖开龙将自己存有存款17000.00元的农业银行存折一本交给被告平塘二建公司作为购房首付款，被告确认收到该首付款后将房屋交付原告，原告随后搬入该房屋居住至房屋被拆除。2004年4月6日，双方在第一份《购房协议》的基础上，针对转让的房产又签订了第二份《购房协议》，该份协议以被告平塘二建公司为甲方，以原告廖开龙为乙方，协议约定：“一、房价总计肆万叁仟元，按套计价。二、甲方协助乙方办理有关手续，乙方自行负责契税、房屋过户的有关费用。三、双方在购房协议上签字盖章后，乙方把首付款存入甲方银行指定账户，甲方把房屋交给乙方，乙方自行到房管所办理有关过户手续。四、乙方在办好过户手续后一个月内一次性付清房款，如未能付清房款，本协议自然失效。……”双方签订两份《购房协议》转让的房产属于同一套房产。双方签订协议后，2004年4月12日原告廖开龙到平塘农业税征收管理局平湖分局缴纳了房屋契税645.00元并办理了契税完税凭证。被告在双方签订协议前将该幢房屋的房产证向银行进行质押用于贷款，因未能提供房产证，故无法办理房屋过户手续，原告廖开龙也没有向被告支付购房尾款。2008年11月24日平塘房地产管理局以被告平塘二建公司该幢房屋所有权证遗失为由作出公告作废，2008年12月10日，被告对该幢房屋重新办理了房屋产权证，将该幢房屋（1-5层，建筑面积808.47平方米）包括原告廖开龙购买的住房在内全部登记在被告平塘二建公司名下，房屋所有权人为平塘第二建筑工程有限责任公司，房产证号为“平房权证平湖镇字第××号”，被告平塘二建公司于2009年1月将该幢房产注册为其公司的注册资本，该资产已经验资机构核实。另查明，在平塘县人民政府县城棚户区改造项目中，原、被告双方争议的房产在征收拆迁的范围，2016年1月18日，第三人平塘住建局与被告签署了“平塘‘玉水金盆’棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议”，2016年1月25日，第三人与原告就房屋基本数据及补偿项目、金额进行了确认，确认房屋征收补偿款总计人民币379169.00元。目前该款存放在第三人平塘住建局处。原、被告双方对《购房协议》的履行及房屋征收补偿款的领取问题发生争议，故诉至本院。上述事实，有当事人的起诉状、反诉状、答辩状、当事人提供的证据及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效；2、是否应当解除原、被告双方签订的《购房协议》；3、协议未完全履行的过错责任及比例。本院认为：1、关于原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告双方基于真实的意思表示签订了《购房协议》，该协议没有违反法律的强制性规定，在庭审中原、被告双方均认可以2004年1月14日签订的第一份协议为准，同时从内容上看，2004年4月6日双方签订的《购房协议》仅是对第一份协议的细化和补充，内容上没有发生冲突，因此被告“只有依照《物权法》办理产权过户手续后协议才能发生法律效力”的辩解不成立，本院确认原、被告于2004年1月14日签订的《购房协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”协议签订后，双方应当按照《购房协议》的约定全面、及时履行合同义务。2、关于双方签订的《购房协议》是否解除的问题。2016年，在平塘“玉水金盆”棚户区改造项目建设中，原、被告争议的房屋已经被拆除，标的物已经灭失，双方的合同权利义务页自然终止，解除合同已无必要，因此对于被告平塘二建公司解除《购房协议》的反诉请求本院不予支持。3、关于协议未完全履行，房屋尚未过户的责任问题。在2004年4月6日签订的第二份《购房协议》中，双方约定了合同的履行顺序，即先办理过户手续，后补交购房尾款，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”据此，被告平塘二建公司有义务协助原告办理房产过户手续，在过户完成前，原告可以行使先履行抗辩权。庭审中被告认可双方在签订协议时该幢房屋的房屋产权证书质押于银行用于贷款，2005年被告还清贷款后取回了房屋产权证书，在明知应当配合原告廖开龙办理过户手续，并向原告主张购房款，但二建公司却为其利益把争议房产在内重新办理房产证归自己所有，明显隐瞒了出让房屋的事实，存在欺诈。本案中，协议达成后原告已经按约缴纳了契税并取得完税凭证，在房屋拆除前，被告有能力、有义务协助原告办理房产过户手续，因此协议未完全履行的过错在被告方。本案原、被告双方争议的房产被拆除后，共取得拆迁补偿款人民币379169.00元，因为被告的违约（即不配合原告过户），导致原告的期待利益不能实现，故被告平塘二建公司应当赔偿原告因此所受到的损失379169.00元。对于原告尚欠被告购房尾款34800元的问题，在本案中被告平塘二建公司没有主张，若被告认为有必要，可以另案主张权利。关于诉讼费用，本案中，原、被告签订《购房协议》后，由于被告的违约导致协议没有完全履行从而产生纠纷，因此本案诉讼费用应当被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告廖开龙（反诉被告）与被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于2004年1月14日签订的《购房协议》合法有效；二、由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于本判决生效后10日内赔偿原告廖开龙（反诉被告）经济损失人民币379169.00元；三、驳回原告廖开龙（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）的反诉请求。本案诉讼费人民币6988.00元，由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判长 李 丹审判员 石佐扬审判员 王尧华二〇一七年三月三十一日书记员 杨秋雲