江苏省苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0591民初6609号 原告：苏州亚易行投资顾问有限公司,组织机构代码79333742-X，住所地苏州工业园区群星二路**。 法定代表人：章凡，董事长。 委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜吟雪，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。 被告：苏州市万辉地产有限公司,组织机构代码69785319-2，，住所地苏州工业园区东环路**东环大厦（**）**** 法定代表人：池应滔,董事长。 委托诉讼代理人：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 原告苏州亚易行投资顾问有限公司（以下简称“亚易行公司”）诉被告苏州市万辉地产有限公司（以下简称“万辉地产”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，后依法转由普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚易行公司委托诉讼代理人毛玉萍、姜吟雪，被告万辉地产委托诉讼代理人刘映婷、蔡吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亚易行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金70万元，并支付利息（自2015年11月1日起，按同期银行贷款利率为准，计算至判决确认归还之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月18日，原被告签订《东环路商业项目代理合同》，约定被告委托原告为万辉商业广场销售代理，约定履约保证金为100万元，后双方于2012年3月15日签订《万宝商业广场补充协议》，约定若原告未能完成年度销售指标，被告有权从该项目履约保证金中扣除30万元，该项目于2015年3月结束销售代理工作，但至今被告未退回原告的履约保证金。 被告万辉地产答辩称，双方签订的代理合同及补充协议，合法有效，双方应严格履行，原告未完成代理合同的销售目标，亦未完成补充协议约定的年度销售目标，因此被告根据上述两份合同约定，扣除原告的履约保证金；代理合同中关于履约保证金的扣除方式与补充协议的奖惩制度约定，分别对应原告不同的销售目标，约定内容不同，适用条件不同，是并行适用的；原告未在合同期限内完成补充协议的年度销售目标，被告有权扣除30万元保证金；按照代理合同的约定，被告未完成销售目标，原告应当承担罚款205万元，该款被告有权自原告履约保证金中优先扣除，原告的剩余保证金70万元已扣除殆尽，被告无需返还；原告未提供证据证实其已向被告要求返还履约保证金，原告的诉请已超过2年诉讼时效，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2010年8月18日，万辉地产与亚易行公司签订《东环路商业项目代理合同》，约定万辉地产委托亚易行公司就万辉商业广场项目销售进行销售策划及独家营销代理，项目位于苏州，原告负责项目全程企划推广、全程营销代理、前期招商及后期商业营运；第三条（一）中第11项约定，被告确保在2010年11月底前取得本项目的商品房销售可证，房屋交付时间约为2011年12月，如因被告原因导致项目进度延误，不计原告责任，双方合同约定所有期限则相应按延误期限顺延；第三条（二）中第7项约定，在被告按期获得预售证的前提下，原告应保证商铺在取得预售许可证后3个月内完成销售面积达到可销售面积的60%，办公楼在预售许可证办结6个月内完成本项目总销售面积的60%（含70%），在2011年12月底本项目总销售面积应达到可销售总面积的90%（含90%），达到即原告完成销售任务，剩余部分如被告要求原告继续销售，原告应予以配合，佣金按1%计算，销售面积达到可销售面积的95%原告才可全部撤出销售人员；第七条约定履约保证金为100万元，并约定原告完成项目总销售面积达到90%后，被告应在5个工作日内向原告返还（不计利息），若在合同约定期限内总销售面积达不到90%，被告有权扣除保证金及未结算的佣金溢价提成，保证金处罚方式为：原告达不到目标销售面积每相差1%，被告可扣除原告5万元履约保证金；第十一条合同期限约定至2012年3月31日。2010年9月3日，亚易行公司向万辉地产支付保证金100万元。 2012年3月15日，原被告双方签订《〈万宝商业广场〉补充协议》，第一条约定该项目原合同有效期至2012年3月31日止，现双方协议延期一年，有效期至2013年3月31日止；第二条项目年度销售：项目2012年度推盘以写字楼销售为主，以商铺销售为辅，约定写字楼年度销售计划、商铺年度销售计划，明确针对当期市场行情，对写字楼、商铺价格下调，并约定2012年12月31日前按照新的价格体系下，具体的销售目标；第三条相关奖惩制度:1、如原告完成上述年度销售指标，被告承诺正常支付销售佣金外，额外给予一次性50万元奖励，若销售额到1.5亿，则另再奖励30万元。2、如原告未能完成上述年度销售指标，被告有权从原告项目履约保证金中扣除30万元；第五条其他相关约定：除本协议约定的条款外，其他条款按双方签订的原营销代理合同执行。 另查明:2011年5月11日，万辉地产位于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场项目获得商品房预售许可。2012年10月26日，万辉地产开发建设的万宝商业广场商品房工程符合交付使用备案条件。2014年1月17日，万辉地产向原告支付代理服务费3673.9元。2015年10月29日，原告向被告邮寄材料，被退回，被告表示未收到，邮寄地址系被告地址。 庭审中，亚易行公司陈述，2012年3月31日双方未结算，因预售许可证延迟，原销售指标及单价均无法履行，故双方另行签订补充协议，对价格、指标进行调整。万辉地产陈述，2012年3月31日双方未对保证金及销售业绩进行结算，扣除保证金未通知过原告，因双方未最终结算；双方的代理关系合同到期即终止；原告未完成代理合同及补充协议的销售目标。 以上事实，由原告提交的东环路商业项目代理合同、《万宝商业广场》补充协议、商品房预售许可公告、商品房交付使用备案公示、以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的商业项目代理合同及补充协议均系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。关于原告主张的退还保证金70万元，原告确认未完成补充协议约定的年度销售目标，同意按补充协议约定扣除保证金30万元，故主张返还70万元，被告确认收到100万元保证金，但认为原告未完成项目代理合同及补充协议约定的销售目标，应予以扣除。本院认为，首先，双方签订的补充协议，是在原商业项目代理合同的基础上签订，明确约定延长协议期限及调整后的销售价格、销售目标，系双方对原商业项目代理合同销售目标的变更，补充协议中对保证金的处理亦结合销售目标进行约定，应视为双方在补充协议中对销售目标、保证金扣除进行变更，故参照补充协议约定，原告确认未完成销售目标，同意扣除保证金30万元，故被告应返还原告保证金70万元。其次，就诉讼时效，原告已提供证据证实已就涉案款项向被告催要，诉讼时效因此中断，故被告主张已过诉讼时效，无事实依据，本院不予采信。综上，本院认定被告应返还原告保证金70万元。 关于原告主张的利息，原告主张自2015年11月1日起按同期银行贷款利率计算，双方签订的代理合同及补充协议对保证金的返还未作明确约定，且原告已提供证据证实已于2015年10月29日就涉案款项向被告催要，故原告主张自2015年11月1日，按同期银行贷款利率为准，计算利息的主张，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告苏州市万辉地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州亚易行投资顾问有限公司保证金70万元及利息（计算方式：以70万元为基数，自2015年11月1日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算）。 上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11150元，由被告苏州市万辉地产有限公司负担，此款项已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。 审 判 长  邵婷婷 人民陪审员  卢慧琴 人民陪审员  姚文英 二〇一七年三月三十日 书 记 员  施 昌 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。