宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2016）宁0502民初2949号原告（反诉被告）：宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司。住所地中卫市沙坡头区。负责人马惠玲，该公司总经理。委托代理人徐志勇，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘天福，男，生于1971年8月5日，汉族，初中文化，个体工商户，住中卫市沙坡头区。委托代理人李文，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司与被告刘天福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告刘天福提出反诉，本院合并进行了审理。原告负责人马惠玲及委托代理人徐志勇，被告刘天福及委托代理人李文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2013年5月签订的《租赁合同》；2.判令被告立即返还租赁原告的中卫市沙坡头区鼓楼北街物华餐饮广场8号地下商铺；3.要求判令被告立即支付原告租赁费66691元（租金计算至2016年11月30日），此后租赁费按合同标准计算至实际交付之日；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告2013年5月签订《餐饮广场商铺房屋租赁合同》1份，约定：原告将其位于中卫市沙坡头区鼓楼北街物华餐饮广场8号地下商铺（建筑面积557.6平方米）租赁给被告使用，租赁期限自2013年6月1日-2018年6月1日。第一年至第三年每年的租金为12万元，第四年租金为133382元，第五年租金为146738元，被告在每年6月1日前交清下一年的租金。被告逾期超过10日，原告有权解除合同收回房屋，并扣除履约保证金，造成的损失由被告承担。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告在2016年6月1日前没有支付下一年度的租金。经原告多次催要，被告没有按照合同履行义务。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告没有履行支付租金的义务，构成根本违约，依据合同的约定，原告有权解除合同，被告应当承担违约责任。被告辩称，本案具备合同解除的条件，但应明确租赁合同解除是因原告违约导致的。原告出租给被告的房屋存在大面积的屋顶漏水现象，且未能根本修复，影响了被告的店面经营，给被告造成严重的损失。原告未能提供合适的房屋违约在先。2016年9月5日，原告在合同期内擅自将被告投资的户外广告拆除，2016年10月15日，在餐饮广场东、南、北侧架设2米多高的广告墙，又将大门关闭，致使卖场停业，被告的合同目的落空。关于原告要求支付租赁费的请求。双方签订的合同并未对租金支付期限约定，依据合同法规定，租金应当在每租完一年时支付，原告诉的2016年下半年的租金不具备支付条件，被告不构成违约。原告以被告逾期支付租金为条件解除合同无依据。2016年10月15日，餐饮广场正门被广告墙进行封锁隔离，被告无法对房屋进行使用，原告将租金计算至2016年11月30日无依据。被告刘天福提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失198721.12元（具体赔偿项目为装修残值损失39699.52元，拆装费20792.6元，搬运费29241元，仓库租赁费38988元，家具贬值损失7万元，以上损失待司法鉴定结论作出后确定；2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2013年6月1日，反诉人与被反诉人签订《餐饮广场商铺房屋租赁合同》1份，约定：被反诉人将其位于中卫市沙坡头区鼓楼北街物华餐饮广场8号地下商铺租赁给反诉人从事家具销售，租赁期限5年。若因房屋质量问题造成的损失，由被反诉人承担。在履行合同过程中，反诉人发现涉案房屋屋顶在下雨天或者屋顶草坪浇水时存在严重的大面积漏水现象，严重影响了反诉人对租赁房屋的正常使用，并给反诉人造成了经济损失。经反诉人要求，被反诉人虽然对屋顶楼水问题进行了处理，但未能从根本上解决。2016年10月15日，被反诉人在物华餐饮广场的东、南、北侧架起广告幕墙，并将餐饮广场的正大门关闭，致使反诉人违法使用租赁的房屋，卖场内的家具无法销售。被反诉人的行为已构成根本违约，损害了反诉人的合同权益应当承担违约责任。原告针对被告的反诉答辩称，被告租赁原告房屋不存在质量问题，不存在大面积漏水影响被告经营的事实。2016年10月依据中卫市政府的要求，宁夏物华集团房地产开发公司对餐饮广场进行改造，因此对正门进行关闭，但是侧门还是正常开通的。对政府要求改造的事实，2016年9月份原告已经对被告进行了告知，其他商户已经与原告终止了合同并搬离餐饮广场，但是被告拒不搬离，造成的损失由被告自己承担。被告未按合同约定支付2016年的租赁费，是造成合同解除的根本原因。被告的反诉请求无依据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的"中卫市人民政府专题会议纪要"与本案的关联性提出异议。该会议纪要的第十一条涉及本案餐饮广场的改造，与本案争议的事实有关联性，具有证明效力。原告对被告提交的照片提出异议。照片中的涉案餐饮广场周围架设广告牌的内容与双方当事人陈述的事实可以相互印证，对其证明效力应予认定。经本院审理认定事实如下：原告与被告2013年5月签订《餐饮广场商铺房屋租赁合同》1份，约定：原告将其位于中卫市沙坡头区鼓楼北街物华餐饮广场8号地下商铺（建筑面积557.6平方米）租赁给被告使用，租赁期限自2013年6月1日-2018年6月1日。第一年至第三年每年的租金为12万元，第四年租金为133382元，第五年租金为146738元。违约责任约定被告拖欠应缴款项10天以上的，视为被告违约，原告有权单方解除合同，并扣除履约保证金，造成的损失由被告承担。补充条款约定若因原告房屋质量问题，给被告造成的损失由原告承担。合同签订后，被告向原告支付了第一年的房屋租赁费，原告将房屋交付被告使用。被告在2014年支付了2015年度的租金，于2015年支付了2016年1月1日-5月30日的租金。因原告提供的餐饮广场的玻璃顶在下雨时漏水，影响被告的经营，原告给被告减少2015年6月1日-2016年5月30日的房屋租赁费10000元。被告在2016年6月1日前没有支付下一年度的租金。经原告多次催要，被告以原告出租的房屋玻璃屋顶在下雨时漏水，影响其正常营业并造成损失为由没有支付。2016年9月，中卫市人民政府专题会议纪要决定了中卫高庙广场绿化改造项目，拟将涉案餐饮广场的建筑屋面重新改造。原告根据中卫市人民政府改造餐饮广场的建筑屋面的决定，于2016年9月中旬张贴公告，通知涉案餐饮广场的全部承租人搬迁。2016年10月15日前，涉案餐饮广场内除被告外的其他承租人均与原告解除了租赁合同并搬出该广场。2016年10月15日，原告在涉案餐饮广场的东、南、北侧设置了广告牌围墙，并关闭了餐饮广场的正大门。原告要求被告搬出租赁的房屋，被告拒绝搬出，原告诉至本院。本院认为，原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司与被告刘天福2013年5月签订的《餐饮广场商铺房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。双方当事人均同意解除上述合同的意见符合法律规定，予以支持。涉案合同解除后，被告应当将承租原告的位于中卫市沙坡头区鼓楼北街地下餐饮广场8#摊位返还给原告。双方当事人争议的焦点是：一、被告没有在2016年6月1日前支付2016年6月1日以后的房屋租赁费是否构成违约；二、被告应支付原告租赁费的数额；三、原告对其出租的房屋漏水及合同解除后给原告造成的损失是否承担赔偿责任及赔偿金额。一、关于被告没有在2016年6月1日前支付2016年6月1日以后的房屋租赁费是否构成违约的问题。双方当事人虽然在合同中没有约定支付租赁费的具体时间，但在履行合同期间，被告均在上一租赁年度期限届满前支付了下一租赁年度的租金。依据双方当事人形成的交易习惯，被告应当在2016年6月1日前支付2016年6月1日以后的租金，但经原告催收，被告没有支付，被告未按照交易习惯确定的时间支付下一年度的租赁费构成违约。二、关于被告应支付原告租赁费的数额问题。因中卫市人民政府决定对涉案餐饮广场进行改造，原告于2016年9月中旬发布通知，要求全部承租人搬出该餐饮广场。除被告外的承租人均在2016年10月15日前与原告解除了租赁合同并搬出了该餐饮广场。原告于2016年10月15日关闭了该广场正门，并在广场的东、南、北侧设置了广告牌围墙。所以被告支付租赁费的时间计算至2016年9月30日较为合理。按照合同约定的第四年度的租金标准，被告应当支付2016年6月1日-2016年9月30日的房屋租金44460元。原告要求被告将租金支付到2016年11月30日的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。三、关于原告对其出租的房屋漏水及合同解除后给原告造成的损失是否承担赔偿责任及赔偿金额的问题。被告主张因原告出租的房屋在下雨时漏水，给被告的正常经营造成了损失。依据双方合同中补充条款约定的"若因甲方房屋质量问题给乙方造成的损失由甲方承担"内容，因原告出租给被告的房屋在下雨时屋顶漏水，确给被告的正常经营造成了损失，所以原告应当承担适当的赔偿责任。被告因下雨屋顶漏水造成的损失难以确定，结合本案的具体情况，原告赔偿被告损失2万元较为合理。关于合同解除给被告造成的损失问题。虽然被告未按时支付下一年度的租赁费构成违约，依据双方合同的约定，原告有权解除合同，但原告因改造餐饮广场，确需与被告解除租赁合同，解除租赁合同对原告有利。被告承租原告的房屋用于家具销售，合同解除后，被告搬出房屋，对摆放在承租房屋内的家具需要拆装、搬运及另行租赁房屋存放。所以合同解除后，确给被告造成家具拆装、搬运、存放及再次销售的价款损失。原告对因合同解除给被告造成的损失应当酌情给予补偿。结合本案的具体情况，依据公平合理的原则，原告补偿被告损失44460元比较合理。关于被告要求原告赔偿装修损失的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项"承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿"的规定，因被告未按时支付租赁费构成违约，原告有权解除合同。所以被告的上述反诉请求不符合法律规定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司与被告刘天福2013年5月签订的《餐饮广场商铺房屋租赁合同》；二、被告刘天福于本判决生效后5日内将承租的中卫市沙坡头区鼓楼北街物华餐饮广场地下大厅8号摊位（面积557.6平方米）返还给原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司；三、被告刘天福于本判决生效后5日内支付原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司房屋租金44460元；四、原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司于本判决生效后5日内赔偿被告刘天福损失费20000元，并补偿损失44460元，合计64460元；以上三、四两项合并，原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司支付被告刘天福现金20000元。五、驳回原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告刘天福的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取934元，由原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司负担478元，被告刘天福负担456元；反诉案件受理费734元，由原告宁夏物华集团房地产开发有限责任公司物华家世界分公司负担706元，被告刘天福负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 刘广胜二〇一七年三月二十一日书记员 卢瑾