江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终80号上诉人(原审原告):刘静,女,1990年1月6日出生,汉族,住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。上诉人(原审原告):张良,男,1989年5月14日出生,汉族,住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮安国金置业有限公司，住所地淮安市淮阴区淮河东路188号。法定代表人：曾凡俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘波，江苏六仁律师事务所律师。上诉人刘静、张良因与上诉人淮安国金置业有限公司（以下简称国金公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2016年10月20日作出的（2016）苏0804民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人国金公司的委托诉讼代理人刘波，上诉人刘静、张良的委托诉讼代理人丁宗祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘静、张良提起上诉，请求二审撤销一审判决中刘静、张良应支付国金公司逾期付款违约金的认定，依法改判支持刘静、张良的一审全部诉讼请求，由国金公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：国金公司所主张的逾期付款违约金已超过诉讼时效，在一审中国金公司就此主张也未提起反诉，一审法院不应当审理；国金公司在交房时已将刘静、张良应支付逾期付款违约金与其应支付的逾期交房违约金相抵冲并结清，国金公司的该项主张也不应得到支持。国金公司答辩称：1、刘静、张良主张逾期付款违约金已经与逾期交房违约金相抵不是事实，国金公司在交房时已支付了逾期交房违约金；2、双方一直就房屋的交付办证等问题进行磋商，刘静、张良称已过诉讼时效不是事实，且其在一审中并未对此提出抗辩；3、一审法院就同一合同中的双方应承担的违约责任作互相抵充并无不当，刘静、张良的上诉无事实依据，请求二审予以驳回。上诉人国金公司提起上诉，请求二审撤销一审判决，依法改判驳回刘静、张良一审全部诉讼请求，并由刘静、张良承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由是：虽然国金公司存在逾期办证的行为，但并非国金公司的过错，而是小区业主私搭乱建导致不能通过规划验收所致。在工程的实际建设中会存在很多不确定的因素，国金公司作为开发企业不可能将事事全部管理到位，因此国金公司不应承担违约金。刘静、张良答辩称：国金公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审予以驳回。原告刘静、张良提起一审诉讼，请求：1.判决被告支付原告逾期办证违约金14588.84元（615563元×0.01%元/天×237天）；2.本案诉讼费由被告承担。原审认定事实为：2014年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于淮阴区蓝庭印象22幢2单元503室房屋一套。合同第四条约定房屋总价为615563元。第六条约定买受人于签订合同时支付首期房款185563元（含定金10000元整），余款430000元由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应当于本合同签订后7个工作日内向指定银行书面申请购房按揭贷款。第八条、第九条约定出卖人应在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；若出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，或者逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付违约金。如非因出卖人原因，造成的损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。”合同附件四即合同补充协议（一）第七条规定，如选择按揭贷款方式，买受人承诺其已具备按揭贷款条件。买受人应于本合同签订后7个工作日内向按揭银行提交符合要求的完整资料、缴清相关费用、签署《借款合同》，出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担任何责任。买受人未能按期办理银行按揭贷款手续的或银行贷款审批通过后5个工作日内未办理完成抵押手续的，视为买受人付款违约，买受人应向出卖人支付累计应付额1%的违约金。补充协议（一）第六条约定，买受人付清所有款项后方可交房。补充协议（一）第十一条约定，若因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，则自宽展期届满之日的第二日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告刘静、张良支付首付款178000元。2014年2月13日，刘静、张良向中国建设银行股份有限公司城北支行申请住房贷款。2014年2月14日，贷款430000元获得审批。原告向被告实际支付房屋价款为613891元。2014年8月21日，国金公司向原告交付房屋。2015年4月28日，国金公司向淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行备案登记。2015年8月25日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局向刘静、张良颁发房屋所有权证书。原审认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法、有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，若一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应向对方承担相应的违约责任。被告实际交付房屋日期为2014年8月21日，根据合同约定，应当在商品房交付使用后90个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告向淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行备案登记的时间为2015年4月28日，故被告应当每日按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付违约金，数额为6936.96元（613891元×0.0001元/天×113天）。原告作为买受人，未能按照合同约定在合同签订之后7个工作日内与按揭银行签署《借款合同》，根据合同约定，该行为视为买受人付款违约，买受人应向出卖人支付累计应付额1%违约金，故原告应向被告承担的违约金为4300元。原告主张已与被告结清逾期签订借款合同的违约金，因被告不予认可，且原告未提交相关证据予以证明，对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告淮安国金置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次给付原告刘静、原告张良逾期办理房产证权属登记违约金2636.96元;驳回原告刘静、原告张良其他诉讼请求。案件受理费165元，由原告刘静、原告张良负担115元，被告淮安国金置业有限公司负担50元。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定，全面履行各自义务；若一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应向对方承担相应的违约责任。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，上诉人国金公司应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约责任。现国金公司于2014年8月21日将商品房交付刘静、张良使用，但至2015年4月28日才向淮阴区住房和城乡建设局进行备案登记，故国金公司已明显违反合同约定。即使如其所称未通过验收系小区业主私搭乱建所致，亦是由于其管理不到位所致，其并无证据证明是刘静、张良的行为所致，相应后果应由国金公司承担，其理应支付相应的违约金，一审判决对此认定正确，本院予以确认。上诉人刘静、张良作为买受人未能在合同签订之后7个工作日内与按揭银行签署《借款合同》，根据合同约定，该行为视为买受人付款违约，买受人应向出卖人支付累计应付额1%的违约金，一审判决对此亦认定正确，本院予以确认。刘静、张良主张其应支付的逾期付款违约金已与国金公司结清，但应此主张并未向一、二审法院提供充分证据予以证实，本院不予采信。经审查，双方从开始的房屋逾期交付违约问题到后来的逾期办证等问题进行了多次交涉和磋商，刘静、张良也自认在交房时国金公司也提到了逾期付款违约金问题，故国金公司有关逾期付款违约金的请求并未超过诉讼时效。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，由于本案双方在履行合同过程中均存在违约行为，一审判决在确定各自应承担的责任后一并予以处理，减少讼累，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，所作判决正确，应当予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。由上诉人刘静、张良交纳的二审案件受理费50元、由上诉人淮安国金置业有限公司交纳的二审案件受理费50元，分别由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一七年三月二十三日书记员  夏 冬