上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1852号上诉人(原审原告)：金永武，男，1945年2月21日生，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。上诉人(原审原告)：金顺姬，女，1951年1月28日生，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：金永武，年籍同上诉人金永武。上诉人(原审原告)：金洙莲，女，1972年6月3日生，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：金永武，年籍同上诉人金永武。被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人金永武、金顺姬、金洙莲因与被上诉人上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“嘉永公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金永武、金顺姬、金洙莲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持其一审的第一、二、三、四项诉讼请求。事实和理由：1、上海市电子商城业主委员会(以下简称“业委会”)超越《授权委托书》权限与上海电子商城有限公司及上海同川物业管理有限公司(以下简称“同川物业”)签订《协议书》，金永武等对此不予认可；2、《房屋托管合同》第三条第5款排除了金永武等解除合同的主要权利，与法律法规相悖，应为无效；3、嘉永公司至今未将租金收益交付金永武等，违反双方约定。嘉永公司辩称，1、金永武等购买的上海市嘉定区商铺(以下简称“系争商铺”)是分割式产权商铺，面积较小，无法单独出租，只有统一出租、统一管理才符合其购买目的；2、《房屋托管合同》第三条第5款不存在条款无效的情形；3、整个市场空置了7、8年，没有租金收益。目前许多商铺已经出租出去，市场运营正常，嘉永公司已将租金收益交给了业委会。请求本院驳回上诉，维持原判。金永武、金顺姬、金洙莲向一审法院起诉请求：1、确认《房屋托管合同》第三条第5款为无效条款；2、解除金永武等与嘉永公司的《房屋托管合同》；3、判令嘉永公司将租金收益归还金永武等；4、判令嘉永公司将系争商铺恢复至有明确门牌号，地板有铜条相隔，四周有玻璃柜台的原状及相应的配套功能后，归还金永武等；5、判令嘉永公司赔偿金永武等经济损失人民币(以下币种均为人民币)10,000元。一审法院认定事实：系争商铺为金永武、金顺姬、金洙莲共同所有，建筑面积10.15平方米，套内面积5.02平方米，分摊面积5.13平方米。2012年7月12日，金永武等(甲方)与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”、乙方)签订一份《房屋托管合同》，约定甲方将系争商铺委托给乙方进行招商、出租、管理，托管期限为2013年2月15日至2018年2月14日，共五年。经营收益及分配：1、甲方同意，乙方基于其专业的经营管理经验对该商铺所在的上海电子商城进行统一经营管理，乙方根据市场行情和商场经营状况制定、调整上海电子商城各商铺的对外出租价格，并统一划分经营区域进行招商。在该商铺出租并收取租金后，乙方有权从租金中扣除甲方应缴纳的税费和应支付给乙方的相当于35天的租金的年管理服务费。2、甲方同意乙方按照该商铺承租方的支付方式在收到租金后20个工作日内将扣除本条上一款约定费用后的余额支付给甲方，甲方应在收款的同时向乙方出具收款收据。甲方权利义务：甲方按本合同的约定向乙方交付该房产且乙方将该房产出租后，甲方有权按照本合同约定获得租金收益，如该房产未能出租，则甲方无收益。托管期内，甲方不承担该商铺日常物业管理费、市场推广费、水电费等相关费用。在本合同有效期内，甲方未经乙方书面同意不得单方解除或终止本合同。乙方权利义务：乙方负责该商铺的市场推广、招商、出租、管理等工作，以自己的名义与第三方就该商铺签订租赁合同或市场经营合同等与该商铺经营管理有关的合同，甲方认可乙方与第三方签署的有关合同的有效性并同意合同内容。乙方有权对该商铺进行重新分割、布局、装饰、做与其他商铺合并使用的改造，并可为该物业添加商业经营所需的附属设备、设施，进行必要的施工。本合同商铺交付给乙方的状态为：地面铜条相隔、无门窗隔墙。违约责任：本合同签订并生效后，除本合同约定的合同解除和终止情形外，非经双方协商一致，任何一方不得单方解除或终止本合同，任何一方违反本条约定单方解除本合同的，对合同对方不具有法律约束力，并视为违约，应按照上一款标准向对方承担违约金。合同另作了其他约定。合同签订后，金永武等即将系争商铺交付中汇公司使用。之后金永武等并未收取过租金。2014年4月15日，金永武向业委会出具一份《授权委托书》：本人在上海电子商城购买了系争商铺，是电子商城的业主之一，鉴于本人工作繁忙等因素不能亲自处理电子商城的相关事宜，现全权委托上海电子商城业主委员会成员代理本人办理如下事务：1、负责项目招商、谈判、合同文本草拟及修改；2、与政府及相关部门协商相关事宜；3、与开发商和政府协商回购事宜；4、起草并向有关部门递交相关文书，反映广大业主的诉求；5、负责市场管理的相关工作；6、如业主之间有不同意见时本人同意大多数业主的意见。本委托书有效期自签字之日起，至第一届业委会任期满之日(2019年1月12日)。金永武在落款处签字，并在产证产权人全体签名处代金顺姬、金洙莲签名。2014年11月27日，业委会(甲方)与上海电子商城有限公司(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁(原为上海电子商城，以下简称“市场”)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，……。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向上海市嘉定区江桥镇人民政府发文《关于中汇公司变更相关事宜的批复》【嘉经批(2015)1号】：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。2015年2月5日，中汇公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更成为南北干货经营者提供管理服务。嘉永公司变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向嘉永公司出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。之后，同川物业与嘉永公司及业委会签订《委托管理合同》，约定，鉴于同川物业为所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将所有商铺在委托经营期限内委托嘉永公司管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托嘉永公司处理，并同意嘉永公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托嘉永公司管理市场的行为合法有效。2015年10月26日，金永武等委托诉讼代理人ＸＸ向嘉永公司发出一份《律师函》，因嘉永公司擅自改变商铺功能、侵占租金收益等，侵害了委托人的合法权益，根据《房屋托管合同》第四条第2款约定要求嘉永公司在收到该函后30日内将系争商铺恢复原状，否则金永武等将采取法律措施维护自身利益。一审法院于2016年3月14日对位于上海市嘉定区的南北干货市场现场勘查，该市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有商铺已经改变了上海电子商城的原有布局，并经过重新装修，无法确定各商铺装修前的情况。市场二楼目前仍在装修，现场可见原有商铺地面的分割线条(原嵌有铜条)，并用红色数字编号，无物理隔墙等分隔。系争商铺位于市场二楼，嘉永公司已将原有商铺重新分割并重新布局，将原有的多个商铺合成一个商铺，商铺外围用铁丝网分隔。一审法院认为：关于金永武等要求确认《房屋托管合同》第三条第5款为无效条款的诉请。《房屋托管合同》第三条第5款约定：“在本合同有效期内，金永武等未经嘉永公司书面同意不得单方解除或终止本合同”。金永武等认为该条款排除了金永武等解除合同的主要权利。一审法院认为，金永武等与嘉永公司签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。从合同约定可以看出，金永武等在签约时自愿将系争商铺委托嘉永公司统一经营管理，由其负责该商铺的市场推广、招商、出租、管理等工作，金永武等自身不参与经营管理；同时，合同中还明确约定了解除合同的情形，并约定除本合同约定的合同解除和终止情形外，非经双方协商一致，任何一方不得单方解除或终止本合同，任何一方违反本条约定单方解除本合同的，对合同对方不具有法律约束力，并视为违约，应承担违约金；《房屋托管合同》第三条第5款约定是基于经营开发市场的巨大资金投入和经营风险，以及保证市场统一经营管理、减少纠纷的考虑，是双方真实意思表示，金永武等在签约时对此是明知且同意的，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的合同条款无效的任一情形，故对金永武等要求确认《房屋托管合同》第三条第5款无效的诉请，不予支持。关于金永武等要求解除其与嘉永公司的《房屋托管合同》及要求嘉永公司将系争商铺恢复原状并返还金永武等的诉请。一审法院认为：第一，据查明事实，《房屋托管合同》约定由嘉永公司负责系争商铺的市场推广、招商、出租、管理等工作，以自己的名义与第三方就该商铺签订租赁合同或市场经营合同等与该商铺经营管理有关的合同，金永武等认可嘉永公司与第三方签署的有关合同的有效性并同意合同内容；嘉永公司有权对该商铺进行重新分割、布局、装饰、做与其他商铺合并使用的改造，并可为该物业添加商业经营所需的附属设备、设施，进行必要的施工。从上述事实可以看出金永武等在购买及托管系争商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志，不得随意解除合同。在委托经营期间内，系争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，各业主对此享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。因此，嘉永公司改变市场格局并将系争商铺出租给案外人符合合同约定，不需要经过金永武等同意和另行授权，故金永武等无论是否知晓或者同意系争商铺被改造和出租均不会影响《房屋托管合同》的效力。第二，目前南北干货市场超过半数的业主已同意市场转型为干货市场并选择与嘉永公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营，即使各业主系分别与嘉永公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，据此，全体业主之间实际上难以再形成否定由嘉永公司继续经营的决定。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，金永武等应当遵守管理规约和绝大多数业主的共同决定。由于超过半数业主共同作出市场转型及由嘉永公司经营管理的决定，故无论金永武等是否知晓或者同意嘉永公司改变市场经营范围并不影响《房屋托管合同》的效力。第三，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案市场绝大多数商铺业主已与嘉永公司签约，选择继续与嘉永公司建立租赁关系或者托管关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求解除合同、返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；而维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括金永武等自身的权益。第四，金永武等的房地产权证标明系争商铺位于二层，建筑面积为10.15平方米，但未记载房屋四至界限，且系争商铺套内面积较小，仅为5.02平方米，无法独立使用。《房屋托管合同》明确约定交付标准为地面铜条相隔、无门窗隔墙，系争商铺与其他商铺平面上紧密相连，空间上也没有分割墙体，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。金永武等要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，嘉永公司改造后出租的商铺使用面积不仅包括金永武等所有面积也涵盖其他业主的产权面积。系争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性。由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。故在目前情况下，金永武等已经授权业委会处理系争商铺的相关事宜，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，金永武等要求解除《房屋托管合同》及要求嘉永公司将系争商铺恢复原状并返还金永武等的诉请缺乏合同及法律依据，对此难以支持。对于金永武等要求嘉永公司归还租赁收益的诉请。一审法院认为，金永武等作为系争商铺的产权人，对其物权享有收益的权利，且《房屋托管合同》明确约定：将系争出租后，金永武等有权按照本合同约定获得租金收益，如该房产未能出租，则金永武等无收益；合同还约定了租金支付标准。但考虑到《房屋托管合同》签订较早，之后客观情况发生了变化，2014年上海市电子商城业主委员会与上海电子商城有限公司及同川物业签订一份《协议书》，将整个市场委托给同川物业经营管理，并在协议中约定了具体租金支付标准，之后同川物业又委托嘉永公司经营管理，租金标准延续了三方协议中的约定；同时，考虑到市场的整体运营情况和市场改造所投入的巨大成本以及嘉永公司整体经营管理所需的日常支出，一审法院认为按照三方协议的租金标准，支付的期间自2015年8月1日起算较为合理。金永武等主张嘉永公司返还所取得的全部租金收益缺乏依据，且有失公平，对此难以支持。关于金永武等要求嘉永公司赔偿经济损失的诉请。因金永武等并未提供证据证明该损失的存在，该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付金永武、金顺姬、金洙莲租金(该租金按10.15元/天的标准，自2015年8月1日计算至判决生效之日止)；二、金永武、金顺姬、金洙莲其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，金永武等以其已向一审法院另案提起确认《协议书》、《委托管理合同》无效案件为由，要求本院中止本案审理。本院认为，所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。金永武等购买的属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。但是这种限制必须符合一定条件：一、按照大多数业主的意志有利于物业整体功能的发挥；二、业主权利的行使不得构成对权利的滥用，否则，不符合诚实信用原则或公平原则；三、按照大多数业主的意志客观上会增进每一个业主的利益。市场内多为虚拟分割商铺，原准备引入电子从业公司入驻经营，因电子市场招商困难，业绩不佳，商铺业主一直没有租金收益。后嘉永公司转变业态，更改了市场原有格局，进行统一改造和装修，引进了南北干货经营者，租赁市场才逐步打开。绝大多数商铺业主也授权业委会与嘉永公司及同川物业签订《委托管理合同》，并已经收到了租金收益，初步实现了盈利目的。一审法院也到南北干货市场现场勘查，看见该市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中。嘉永公司系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。上诉人的商铺已被整体重新规划，其坚持要求将系争商铺恢复至有明确门牌号，地板有铜条相隔，四周有玻璃柜台的原状及相应的配套功能后归还，势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益。基于此，作为分割商铺业主的上诉人行使权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于租金收益问题，一审法院对此已有详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。另案关于《协议书》、《委托管理合同》效力案件的处理结果，并不影响本案的审理。金永武等要求本院中止本案审理，于法无据，本院不予采纳。综上所述，金永武、金顺姬、金洙莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金永武、金顺姬、金洙莲共同负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年三月三十日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……