海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初7966号原告：李井钟，男。委托诉讼代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。被告：朱琼贵，男。原告李井钟与被告朱琼贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李井钟的委托诉讼代理人么东升到庭参加诉讼，被告朱琼贵经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李井钟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2015年、2016年两个年度的房屋租金102万元。事实和理由：2010年4月10日，原告与林明正在三亚市签订《房屋买卖合同》，约定原告购买林明正位于三亚市解放路金宝商业大厦202房，土地房屋权证为“三土房（2003）第0***号。该房屋建筑面积557.86平方米，约定价款590万元。合同签订后，林明正违反约定，既不配合办理房屋产权过户，也不退还已经收取的536万元房屋价款。原告于2012年6月向海南仲裁委提出仲裁申请，海南仲裁委于2012年12月作出（2012）海仲字第337号裁决书，裁决确认原告和林明正签订的《房屋买卖合同》有效，要求林明正协助将房屋办理过户到原告名下。2013年1月末，原告向海口海事法院申请执行仲裁裁决。2013年5月，被告朱琼贵向三亚市城郊人民法院起诉，称其在2008年5月1日就与林明正签订了房屋租赁合同，请求判令林明正将房屋优先售卖给他。被告同时举证2008年向林明正交付51万元租金和25万元押金、2011年和2012年每一年度向林明正交付51万元房屋租金的证据。经城郊法院审理后于2013年9月13日判决被告和林明正签订的房屋租赁合同有效，驳回被告优先购买权的诉请。被告提起上诉，2014年4月1日，三亚市中级人民法院以（2013）三亚民二终字第367号民事判决驳回其上诉。2014年7月，被告申请再审后又被驳回。被告起诉林明正后，海口海事法院中止了执行程序，待三亚市中级人民法院判决作出后才恢复执行，2014年6月末，三亚市国土房产局协助法院执行将房屋过户到原告名下。根据我国合同法、物权法规定及生效的仲裁裁决和判决，原告在2010年4月与林明正签订的《房屋买卖合同》在签订后即生效，林明正原有的三亚市河西区解放路金宝商业大厦2**房产权自合同签订后就转移到了原告。根据买卖不破租赁的法律规定，林明正将房产转让给原告后，其与被告房屋租赁合同中的权利义务同时转移给了原告。由于林明正在与原告签订房屋买卖合同时隐瞒了房屋已出租的事实，本案又经数年诉讼，原告在诉讼中获知林明正收取房屋租金的事实后，即于2014年5月向三亚市城郊人民法院起诉要求被告向原告支付2013年度和2014年度的租金共计102万元并解除林明正与被告签订的房屋租赁合同。该案经三亚市城郊人民法院于2015年9月10日作出（2014）城民二初字第1506号判决，支持了原告请求租金的一部分，同时判决解除房屋租赁合同。原告不服向三亚市中级人民法院提出上诉，截止本案开庭之日，该院已对该案作出终审判决。被告在起诉林明正请求购买房屋优先权时就已经明知原告与林明正签订了《房屋买卖合同》，在诉讼结束，房屋产权办理过户到原告名下后，被告就应主动按其与林明正签订的《房屋租赁合同》将租金交付给原告。但时至今日，原告无法找到被告协商收取房屋租金，现房屋中的所有使用人都否认与被告有房屋转租关系，并且都否认认识或知道被告其人。由于三亚市城郊人民法院作出的（2014）城民二初字第1506号判决尚未生效，房屋租赁合同仍在履行中，涉案房屋仍为被告实际控制使用，原告无奈再次起诉到法院，请求依法判令被告按房屋租赁合同约定向原告支付2015年度租金51万元（2015年5月1日到2016年4月30日）和2016年度（2016年5月1日到2017年4月30日）租金51万元，两个年度租金共计102万元。庭后，经本院释明，原告将2016年度租金的诉求变更为按年租金51万元标准支付房屋占用费，时间从2016年5月1日计算至被告实际腾退房屋之日止。被告朱琼贵未作答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.《房屋买卖合同》，证明该合同签订时间为2010年4月10日，每一年度租金51万元，自2008年5月1日起算，2015年度和2016年度均应自当年的5月1日起算至次年的4月30日；2.三亚市城郊人民法院（2013）城民二初字第339号民事判决书、三亚市中级人民法院（2013）三亚民二终字第367号民事判决书，证明被告知道原告购买涉案房屋的事实，法院确认林明正与被告《房屋租赁合同》有效，驳回其优先购买权请求；3.《房屋租赁合同》及被告已交纳房租费收据复印件，证明其租赁时间，租金数额每年度51万元，缴纳时间每年度年中或年度之后，被告未向原告支付2015、2016两个年度租金共102万元；4.海口海事法院（2014）琼海法执字第318号执行裁定书，三土房（2014）字第09***号《海南省三亚市土地房屋权证》，证明三亚市解放路金宝商业大厦2**房产权已在2014年6月办理到原告名下；5.三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第1506号《民事判决书》，证明原告已经起诉请求2013年度和2014年度租金，请求解除房屋租赁合同并要求被告腾退房屋，该案在上诉审理中，起诉时城郊法院判决尚未生效，房屋租赁合同仍在履行，涉案房屋仍为被告控制使用，故被告应当支付2015、2016两个年度的租金；6.三亚市中级人民法院（2016）琼02民终441号《民事判决书》、（2016）琼02民终442号《民事判决书》，证明前述三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第1506号《民事判决书》的部分判决文已被改判，二审判决要求被告向原告交纳2013、2014年度租金102万元。本院经审查，对上述证据及其所证明的事实予以确认。本院认为，原告李井钟因买受涉案房屋而享有原《房屋租赁合同》中房屋所有权人收取房租的权利，该权利已经三亚市中级人民法院（2016）琼02民终442号民事判决终审确认，虽该判决同时确认被告与林明正租赁合同解除，但截止本判决作出之日，被告仍占用原告房屋，因此原告要求被告继续支付2015年度（2015年5月1日至2016年4月30日）租金51万元有事实和法律依据，应当予以支持，对2016年5月1日之后的房屋占有使用费，亦应按年租金51万元标准计算至被告实际腾退房屋之日止。被告朱琼贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：被告朱琼贵于本判决生效之日起十日内向原告李井钟支付2015年度房屋租金51万元，并按年租金51万元标准向原告李井钟支付2016年5月1日之后的房屋占有使用费至被告实际腾退房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13980元（原告已预缴），由被告朱琼贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  孙 腾人民陪审员  赵明敬人民陪审员  郑辉仁二〇一七年三月九日书 记 员  张永强附相关法律条文：中华人民共和国合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。