江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0891民初381号原告：潘晓芳，女，1967年12月7日生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈运琰，江苏吴非律师事务所律师。被告：丁小洪，女，1974年11月3日生，汉族，住洪泽县。委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。第三人：江苏淘屋房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区承德路丹桂苑20幢73室。法定代表人：汪云飞，该公司执行董事兼总经理。原告潘晓芳与被告丁小洪、第三人江苏淘屋房地产经纪有限公司（以下简称淘屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告潘晓芳及其委托诉讼代理人陈运琰、被告丁小洪及其委托诉讼代理人薛忠凯到庭参加诉讼，第三人淘屋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘晓芳向本院提出诉讼请求：判令被告丁小洪返还定金2万元并赔偿损失124960.69元。事实与理由：2016年12月23日，原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将中南世纪城一期12号楼308室出售给原告，房屋建筑面积139.93平方米，总价款82.5万元，合同签订当日，原告需支付购房定金2万元，2017年1月20日前付款30万元以偿还按揭贷款，尾款于2017年1月25日过户之前一次性结清。合同签订后，原告按约支付了2万元定金，但在合同履行过程中，被告因房屋涨价毁约，在2017年1月2日将2万元定金予以退还，原告多次与被告交涉，但被告拒不履行合同，原告只能在同一小区另行购买房屋，因涨价问题，每平方米多出1082.2元，原告损失了144960.69元。现原告诉至法院。被告丁小洪辩称：2016年12月23日的《房屋买卖三方合同》为无效合同，且无法履行。第三人见到网上由原告发布的房屋买卖信息后，主动与被告联系，被告与原告、第三人见面后，明确告知该房屋产权人系他人，当时第三人以及原告为了促成房屋买卖，明确要求与被告签订合同，并且从陈述如果产权人事后不同意买卖，可以将所交付的定金退还，不存在其他争议，这种情况下被告与原告、第三人签订了房屋买卖协议，第二天被告经与房屋产权人联系，房屋产权人明确不同意买卖涉案房屋，被告将该情况告知了原告、第三人，将2万元定金也退还了原告，所以原告要求被告再行赔偿没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告的诉请。第三人淘屋公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》，被告将中南世纪城12号楼308室房屋出售给原告，房屋面积为139.83平方米，价格为82.5万元。合同上还载明“房屋产权证号为合同编号1033890001954”。在合同签订时，涉案房屋尚未办理不动产登记，合同签订当日，原告即向被告交付了定金2万元。后原告要求被告履行合同，被告予以拒绝，并称该房屋是其与弟弟共同出资购买。涉案中南世纪城12号楼308室房屋系案外人朱俊与开发商签订《商品房买卖合同》（编号1033890001954），该房屋目前已被朱俊另行出售，并在2017年1月份办理了变更登记手续。朱俊到庭陈述：被告系本人哥哥的前妻，本人不认识原告，原、被告之间签订《房屋买卖三方合同》时本人不知情，被告没有权利卖本人的房屋，在被告收取了定金之后告知本人，本人很生气，让其将定金予以退还。目前房屋已经出售给了其他人，卖了83.8万元，现在价值多少，本人不清楚。本人买房子的时候，被告没有出钱，也不需要她出钱。淘屋公司的委托人高某到庭陈述：被告的房屋本来已经要在其他中介处签订合同出售了，原告找到我们，本人带原告去看了房屋，看了之后比较满意，表示愿意多加5000元购买，被告同意了，被告在签订合同时，称该房屋是以其弟弟的名义购买的，可以做主，之后就签订了合同，并收取了定金。本人在签订合同时审查了《商品房买卖合同》，合同的名字不是被告，不清楚丁小洪是否有权处置该房屋，但双方都愿意，我们也就没有意见。作为中介，应起到发布信息、找客户、带客户看房源、协助办理贷款过户的作用，在签订合同时，应审查购房合同、房产证等资料，如果没有相关资料但如果客户没有意见也可以。在签订本案合同时，没有向实际的产权人核实，在合同签订时，因双方是老乡，基于信任，故没有收取合同约定的房产证、土地证等资料。本人向原告告知了产权人和出卖人不一致的后果，也告知了被告如果房屋实际所有人不同意卖房的后果。现在涉案的房屋能卖100万元左右。2017年1月22日，原告在被告明确表示不履行合同之后，以其儿子名义在涉案房屋所在小区以6874元/平方米（按建筑面积计算）的价格另行购买了房屋。本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现因被告没有取得涉案房屋处分权，目前房屋也已经被出售给其他人，并办理了过户手续，故原、被告之间签订的《房屋买卖三方合同》已无法履行，应当予以解除。原告在涉案房屋所在小区另行购买了房屋，因房价上涨的因素，其额外支付了房款，原告产生了损失，原告主张按照其所购房屋的单价乘以涉案房屋面积，减去涉案房屋约定总价计算损失。按原告主张，计算房屋现有价值为961191.42元，还要低于证人高某关于涉案房屋现价值约100万元的表述，故本院对其主张予以采纳，认定原告损失为136191.42元。因被告在签订合同过程中，明知没有获得房屋处置权，而与原告签订合同，签订合同之后也没有取得处置权，其对合同无法履行具有明显过错。被告在签订合同时没有认真审查被告的处置权，也有明显过错。因在房屋买卖过程中，双方经过第三人中介，中介具有审查房屋处置权的责任，可适当减轻原告的责任。据此，本院酌定被告承担赔偿81714.8元的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的《房屋买卖三方合同》。二、被告丁小洪于判决生效之日起十日内赔偿原告潘晓芳81714.8元。三、驳回原告潘晓芳其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3363元，减半收取1862元，由原告潘晓芳负担813元，由被告丁小洪负担1049元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审判员  张大鹏二〇一七年三月二十一日书记员  王晓萌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。