东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0502民初23号原告：滕丽华，女，1971年9月26日出生，汉族，江汉油田清河采油厂职工，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：屈慧，山东正义之光律师事务所律师。被告：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市济南路265号。统一社会信用代码91370502772063685K。法定代表人：刘其刚，董事长。委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住山东省利津县。委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。原告滕丽华与被告东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕丽华的委托诉讼代理人屈慧与被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕丽华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）20352元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金1209元，以上共计21561元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年10月13日，原告与东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）签订商品房买卖合同，房屋总价款为133224元。此前，2006年9月27日，原告与嘉棣公司签订房产认购书、委托经营合同，约定原告将所购海翔数码港2层2C-248号、2C-247号商铺委托其出租经营，租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日，并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为31974元。合同签订后，原告支付现金房款88966元，但嘉棣公司未按约定为原告办理产权登记，且嘉棣公司、被告通懋公司一直占有原告商铺至今。被告通懋公司于2012年1?月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在被告通懋公司名下。被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益。涉案房屋系被告东营市通懋置业有限公司委托嘉棣公司对外销售，由此产生的权利义务应当由被告通懋公司承担。被告通懋公司辩称，2O06年1O月13日，原告滕丽华与嘉棣公司签订涉案二份商品房买卖合同，约定由原告滕丽华分别购买海翔数码港二层2C-247、2C-248号商铺，价款分别为45011元、43955元，合计88966元。该合同签订后，原告滕丽华交付了房屋价款88966元；被告向原告交付了涉案商铺。2010年1月2日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告滕丽华签订商铺租赁合同，约定由被告承租原告的海翔数码港二层2C-247、2C-248号商铺用于经营活动，租期5年，自2010年1月1日至2014年12月31日止，租金标准：从2010年1月1日起至2012年12月31日期间，年返租金为总房款的3.8%，计4449元；从2013年1月1日起至2014年12月31日期间，年返租款为总房款的4.8%，计5619元；租金每半年结算一次，被告须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付给原告。同时，该合同约定了各自的其他权利义务。2010年1月2日，被告委托嘉棣公司与原告签订海翔数码港购房合同补充协议一份，该补充协议第一条约定2010年6月3O日前为原告办理完毕三证并交付，如违约无条件退换商铺实缴金，并按实缴金额1%支付违约金；另外，约定了各自的其他权利义务。该商铺租赁合同、购房合同补充协议签订后，原告将涉案商铺交付给被告用于合法经营活动。但是，由于房屋登记的法律、法规及规章发生变化，导致涉案商铺所在的房屋现状无法通过规划、消防验收，无法办理涉案商铺的产权分割登记手续，使得原告无法取得涉案商铺的产权登记证书。在商铺租赁合同履行期间，被告按照商铺租赁合同约定的租金支付时间，向原告支付了商铺租赁合同期间内的商铺租金。在涉案商铺租赁合同履行期间届满后，被告未能与原告签订新的商铺租赁合同，被告继续实际占有使用涉案商铺，未能向原告支付商铺租金。基于上述客观事实，被告认为：一、原告诉请被告向其支付自2015年1月1日起至2015年2月31日期间的商铺租金、占用费，已经超过诉讼时效期间，应驳回其主张的自2015年1月1日起至2015年12月31日期间内商铺租金、占用费的诉讼请求。原告与被告之间的商铺租赁合同期间届满后，双方再没有签订新的租赁合同，未能就租金标准、租金支付时间进行约定，依据《合同法》第二百三十六条之规定原租赁合同继续有效，仅租赁期限为不定期。在此情形下，原告与被告之间原商铺租赁合同第三条约定的租金标准及租金支付时间继续有效，即：租金每半年结算一次，被告须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付给原告。因此，原告向被告主张向其支付自2015年1月1日起至2015年12月31日期间的商铺租金、占用费，已经超过诉讼时效期间，应驳回其该项诉讼请求。二、原告主张的租金、占用费按年8%标准没有事实依据，应依据租赁合同约定的年返租款为总房款4.8%标准计算租金、占用费。如前所述，涉案商铺租赁合同到期后，原告与被告之间未能签订新的商铺租赁合同，双方之间原来签订的商铺租赁合同继续有效，原商铺租赁合同第三条约定了租金的计算标准及支付时间。在此情形下，原告主张的租金、占用费按年8%标准没有事实依据；应依据商铺租赁合同约定的年返租款为总房款4.8%计算租金、占用费。三、原告主张的逾期办理产权登记违约金明显偏高，被告同意按照双方2010年1月2日签订的海翔数码港购房合同补充协议第一条之约定，按其实缴房款金额的1%标准支付逾期办理产杖登记的违约金。四、被告保留依据双方于2010年1月2日签订的海翔数码港购房合同补充协议之约定另案诉讼解除商品房买卖合同的权利。综上所述，原告的部分诉讼请求依法不能成立。请求在查明事实的基础上，对本案依法予以判决，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的房产认购书、委托经营合同、商品房买卖合同、收据、民事判决书打印件的真实性均无异议，原告对被告提交的商铺租赁合同、补充协议的真实性亦无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年9月27日，原告滕丽华与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书2份，分别约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2C-247号房产一套，建筑面积暂计为4.88平方米，总价为65880元，优惠后成交价为57836元；原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2C-248号房产一套，建筑面积暂计为4.88平方米，总价为67344元，优惠后成交价为59226.8元；并均特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签定后上述认购书自动失效。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同2份，原告同意将所购上述商铺委托嘉棣公司出租经营，租期均自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告以上述商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即分别冲抵13881元和14215元。并均约定，三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。2006年10月13日，原告滕丽华作为买受人与出卖人嘉棣公司签订商品房买卖合同2份，分别约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-247号、2C-248号房产，建筑面积均为4.88平方米，房屋价款分别为43955元和45011元，原告应于2006年10月13日前分别付清43955元和45011元；并均约定原告如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应于2007年1月31日前交付房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年9月27日分别支付2C-247号房产购房款15037元、2C-248号房产购房款15398元，于2006年10月13日支付上述2C-247号、2C-248号房产购房款58531元，共计88966元。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由被告实际管理。2010年1月2日，原、被告及嘉棣公司共同签订海翔数码港购房合同补充协议，约定1、房产证办理事宜：2010年6月30日前承建方办理完毕三证（房产证、土地证、契证）并交付业主，如违约无条件退换商铺实缴金，并按实缴金额1%支付违约金；2、被告在2014年12月31日后，在征得业主同意的情况下，对该业主购买的铺位根据认购书成交价进行回购；3、被告通懋公司系嘉棣公司母公司，具有相同法律效力。同日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，将上述房屋出租给该公司经营，约定租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的3.8%，计4449元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的4.8%，计5619元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告按约向原告支付了上述商铺租赁合同约定的返租款。上述商铺租赁合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。本院认为，原告滕丽华与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，被告通懋公司应依法承担由上述房屋买卖合同产生的嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。根据原、被告及嘉棣公司共同签订的海翔数码港购房合同补充协议，2010年6月30日前承建方办理完毕三证（房产证、土地证、契证）并交付业主，如违约无条件退换商铺实缴金，并按实缴金额1%支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，即共计冲抵28096元，原告另向嘉棣公司支付购房款88966元，因此原告实际已支付的上述房屋价款共计应为117062元。按照上述商品房买卖合同、补充协议关于产权登记的有关约定，被告应按原告实缴房款的1%向原告支付违约金1170.62元，原告主张违约金的超出部分没有事实及法律依据，本院不予支持。原告与嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。2010年1月2日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，并按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告继续实际管理涉案房屋，且仍处于持续状态，故被告关于原告向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，本院不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金为总房款的4.8%即5619元的标准计算，共计10745.38元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，本院不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金1170.62元、自2015年1月1日起至2016年11月28止的租金10745.38元，共计11916元，理由正当、证据充分，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滕丽华支付逾期办理产权登记的违约金1170.62元、自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金10745.38元，共计11916元；二、驳回原告滕丽华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，减半收取计170元，由原告滕丽华负担76元，被告东营市通懋置业有限公司负担94元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  聂小亮二〇一七年三月三十日书记员  张孟迪