河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫01民初936号原告：朱喜叶，女，1953年5月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯亚东，河南长胜源律师事务所律师。被告：黎子彬，男，汉族，1959年8月12日，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：王振生，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传治，河南良承律师事务所律师。第三人：河南省金阁置业有限公司，住所地郑州市经五路69号。法定代表人：姚金香。第三人：河南天运置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路170号。法定代表人：史会生。原告朱喜叶诉被告黎子彬、第三人河南省金阁置业有限公司（以下简称金阁置业）、河南天运置业有限公司（以下简称天运置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭，依法适用普通程序，于2016年11月28日公开开庭审理了本案。原告朱喜叶的诉讼代理人冯亚东，被告黎子彬的诉讼代理人张传治到庭参加诉讼。第三人金阁置业、天运置业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱喜叶向本院提起诉讼请求：1、判决立即停止对位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期5号楼2单元17层东南户三室两厅房屋的强制执行；2、确认上述房屋归原告朱喜叶所有；3、第三人金阁置业和天运置业协助配合原告办理上述房屋的产权过户手续；4、本案的案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人金阁置业和天运置业于2011年11月2日签订了《郑州市商品房认购协议书》，约定原告预定第三人位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期5号楼2单元17层东南户三室两厅房屋，每平方米5100元，总房款669783元，付款方式为一次性付款。原告分别于2010年11月11日、2011年5月16日付清全部房款。协议签订后，第三人履行了交房义务，原告对该房屋进行装修，花费装修费用10万元，并入住至今，目前实际占有该房屋。郑州市仲裁委员会（2011）郑仲裁字第308号裁决书裁决被告黎子彬与第三人金阁置业于2006年10月16日签订的《合作开发协议》于2010年9月15日解除，该裁决书于2011年12月20日生效，此前，被告黎子彬与第三人金阁置业为合伙人关系，第三人金阁置业对外的一切行为应当是该公司合伙人的意思表示。原告分别于2010年11月11日和2011年5月16日向第三人付清了全部房款，先于州市仲裁委员会（2011）郑仲裁字第308号裁决书生效时间，故原告与第三人签订的商品房认购协议书应当是第三人金阁置业全体合伙人的意思表示，被告黎子彬应当知道并同意该协议。被告黎子彬与第三人天运置业没有签订任何认购协议或合同，仅有购房收据，双方恶意串通优先于原告办理了房屋备案登记，损害了原告的合法权益。被告黎子彬辩称，（2013）郑仲裁字271号生效仲裁裁决书已裁决涉案房屋归被告黎子彬所有，原告没有购房合同和发票，也未向主管部门办理不动产手续，原告对诉争房屋没有实体权利，本案应当继续执行。金阁置业及天运置业未到庭答辩。为支持其主张，原告朱喜叶向本院提交如下证据：第一组证据，《郑州市商品房认购协议书》、房款收据及银行转账单；第二组证据，水、电、气、物业费等相关费用收据；第三组证据，居住证明。以上证据共同证明涉案房屋系原告实际所有。被告黎子彬对原告朱喜叶提交的上述证据发表以下质证意见：1、第一组证据，《郑州市商品房认购协议书》没有天运置业法定代表人的签字，真实性有异议，对房款收据及银行转账单真实性无异议，但没有购房发票，不能证明买卖行为合法；2、对第二组证据的真实性无异议，但不能证明该房屋系原告所有；3、第三组证据，居住证明只能证明原告居住在涉案房屋，不能证明归属问题。被告黎子彬提交（2013）郑仲裁字第271号裁决书1份，证明涉案房屋归黎子彬所有，人民法院执行本案房屋合法有据，应继续执行。原告朱喜叶对（2013）郑仲裁字第271号裁决书真实性无异议，认为该裁决书第4页显示，仲裁委认可原告提交的收据的真实性，仲裁委向原告回函告知到人民法院主张实体权利，该裁决书第6页显示，仲裁委认为黎子彬并非支付合理对价取得本案房产的相应权利，系黎子彬与金阁置业和第三人投资开发合作，涉及金钱债务纠纷，黎子彬并非因此而取得物权，其与本案原告的权利属于同一顺位权利，且原告实际占有房屋，该占有系善意、合法、有权占有，依据物权法的规定，占有是类物权，故原告应当获得本案房屋的物权。黎子彬、金阁置业、天运置业之间有债权债务及股权纠纷，不能排除黎子彬、金阁置业恶意串通，损害原告合法权益的可能性。该裁决书确认的是债权债务关系，不具有物权公示效力，不能证明房屋非原告所有。本院至浦发银行经三路支行调取天运置业76×××30账号2010年10月至2011年6月的交易明细一份。原告朱喜叶对上述证据的真实性、合法性均无异议，认为上述证据可以证明原告已经支付了购房款，双方的买卖合同已经履行，原告亦实际占有涉案房产。被告黎子彬对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为明细中并不显示对方的信息，故与本案没有关联性。金阁置业、天运置业未到庭质证。根据双方的质证意见，结合本案情况，本院对上述证据认证如下：1、本院调取的天运置业银行账户交易明细客观、真实，本院予以采信；2、除商品房认购协议书外，黎子彬对原告提交的其他证据的真实性无异议，本院予以采信；3、对原告提交的商品房认购协议书，被告黎子彬虽不予认可，但该认购书能够与本院调取的天运置业账户交易明细、购房款收据、水、电费交费凭证、物业费凭证等相印证，本院予以采信；4、原告对被告黎子彬提交的（2013）郑仲裁字第271号裁决书真实性无异议，本院予以采信。本院经审理查明：2009年6月5日，位于金水区××以南，丰庆路以东“富邦铭邸”二期X号楼X单元X层东南户的成套住宅（面积131,33平方米、合同编号09388011）办理了联网商品房预售合同备案业务，权利人系黎子彬。2011年11月2日，朱喜叶与金阁置业、天运置业签订《郑州市商品房认购协议书》一份，约定朱喜叶预定金阁置业、天运置业开发的位于金水区××楼××单元××房屋××套，总房款669783元等。2010年10月17日、2011年5月16日朱喜叶分别向天运置业浦发银行经三路支行76×××30账户存入人民币250684.5元、419098.5元。朱喜叶同时提交了涉案房屋的水、电费、物业费等缴费凭证。2016年6月6日，郑州市金水区东风路街道办事处园田社区居民委员会出具居住证明一份，载明朱喜叶在其辖区博颂路X号院X号楼X单元X层X号居住。2013年7月8日，郑州市仲裁委员会受理申请人黎子彬与第一被申请人金阁置业、第二被申请人天运置业合作开发协议纠纷仲裁案，并于2015年12月8日作出（2013）郑仲裁字第271号裁决书。该裁决书载明：2006年10月16日，黎子彬和案外人张洪涛（乙方）与金阁置业（甲方）签订《合作开发协议》一份，约定鉴于天运置业现有完整的宗地23.8亩，拟投资进行房地产开发，合作模式为金阁置业以对天运置业拥有的600万元债权作为基础资金，黎子彬、张洪涛拿出1000万元作为合作前提，扣除开发经营管理税后的利润和亏损以货币形式分配，按比例分摊，风险共担，各方比例为金阁置业40%，黎子彬、张洪涛60%，协议还对其他问题进行了约定。仲裁庭认为：（2011）郑仲裁字第308号裁决书确认，黎子彬与金阁置业2006年10月16日签订的《合作开发协议》为有效合同，并确认双方的合作开发协议已实际解除；郑州市金水区人民法院（2009）金民二初字第2648号民事判决书确认黎子彬的投资份额为10%；后金阁置业出具承诺书表示无条件给黎子彬5套住房（包括本案涉案房屋），并保证在房管局取消禁控后过户至黎子彬指定其他人名下；（2009）郑仲裁字第89号和第89-1号裁决书裁决确定《合作投资项目协议书》及补充条款继续履行，土地使用权过户到金阁置业名下；涉案5套房产（包括本房产）已经登记备案在黎子彬名下，（2011）郑仲裁字第308号裁决书亦确认金阁置业有义务协助黎子彬办理涉案房产的房屋所有权手续。故裁决金阁置业协助黎子彬依照法定程序办理涉案房产的房屋所有权登记手续。（2013）郑仲裁字第271号裁决书生效后，黎子彬申请强制执行，执行过程中，朱喜叶提出执行异议，本院于2016年5月25日作出（2016）豫01执异117号执行裁定书，驳回朱喜叶的异议。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十三条的规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义的物权变动模式，即物权变动法律效果的产生，除债权意思外，还必须履行登记或交付的法定方式。该模式区分了物权变动的原因及结果行为，是否登记或交付，仅影响物权变动的效果，对债权合同的效力不产生影响。对债权合同的效力应依据合同法的相关规定判断。本案中，黎子彬与金阁置业之间的商品房买卖合同以及朱喜叶与金阁置业、天运置业之间的商品房认购协议均是合同双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，从本案证据看，上述两份房屋买卖合同均合法有效。关于联网商品房预售合同备案，《城市商品房预售管理办法》有规定，该法第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。从上述规定可知，联网商品房预售合同备案与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度有着本质不同，联网商品房预售合同备案是房地产监管部门的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，法律对出卖人履行完网签备案手续后又与后续买受人签订买卖合同如何处理没有规定。本案中，黎子彬与金阁置业签订的房屋买卖合同虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但因未办理预告登记，亦未办理产权登记手续，故黎子彬享有的依然是基于合同产生的债权。从上述分析可知，黎子彬、朱喜叶对金阁置业享有的均是合同债权，从两份合同的履行情况看，朱喜叶与金阁置业、天运置业之间的买卖合同履行更为完整。朱喜叶作为买受人已经支付全部购房款，金阁置业、天运置业作为出卖人已将房屋交付给朱喜叶，从朱喜叶提交的水、电费、有线电视安装费、居住证明等证据看，朱喜叶也已入住本案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在当事人无特别约定的情况下，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。根据上述法律规定，本案房产毁损、灭失的风险已经转移给了朱喜叶，考虑到违约成本、权利义务相一致等因素，在均未办理产权登记的情况下，优先保护已经实际占有房产的朱喜叶的权益更为合理。综上，在黎子彬和朱喜叶均未办理产权登记手续的情况下，基于合同的履行情况，应当优先保护已经实际占有房屋的朱喜叶的合同权利，故应停止对本案房产的强制执行措施。金阁置业、天运置业、黎子彬应当协助朱喜叶依照法定程序办理涉案房产的产权登记手续。因本案房产尚未登记至朱喜叶名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，朱喜叶请求确认涉案房产归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市金水区博颂路富邦铭邸X期X号楼X单元X层东南户房屋（备案合同编号0XX011）；二、第三人河南省金阁置业有限公司、河南天运置业有限公司、被告黎子彬协助原告朱喜叶依照法定程序办理位于郑州市金水区博颂路富邦铭邸二期5号楼2单元17层东南户房屋（备案合同编号09388011）的所有权登记手续；三、驳回原告朱喜叶的其他诉讼请求。案件受理费10498元，由第三人河南省金阁置业有限公司、河南天运置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二十份，上诉于河南省高级人民法院，并向河南省高级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判长 袁 斌审判员 钟晓奇审判员 张林利二〇一七年三月三日书记员 王梦娇