福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0802民初4833号原告（反诉被告）：何祖经，男，1985年1月16日出生，汉族，住福建省晋江市西园砌田北区。委托诉讼代理人：李炳义，福建岩风律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：张柏泉，男，1965年1月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所执业律师。原告（反诉被告）何祖经与被告（反诉原告）张柏泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何祖经及其委托诉讼代理人李炳义与被告（反诉原告）张柏泉及其委托诉讼代理人翁志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何祖经向本院提出诉讼请求：1.确认何祖经与张柏泉于2013年1月1日签订的《租赁合同》无效；2.张柏泉退还何祖经押金4883元；3.张柏泉退还何祖经已交的39个月租金200837元；4.张柏泉赔偿何祖经店铺装修损失费27530元、一次性搬迁费29760元；5.张柏泉赔偿何祖经三个月停业损失30000元；6.张柏泉承担何祖经因本案支出的公证费2000元、财产评估费3000元。事实和理由：2013年1月1日，何祖经向张柏泉承租坐落于龙岩市新罗区店，并签订了《租赁合同》一份。该合同约定，租期为5年，两间店的月租金4883元，租店押金4883元，何祖经装修改变店面内部结构，需征得张柏泉书面同意后方可施工，反之，可任由何祖经装修，租期内，若遇政府征用，店内装修经评估后，政府赔偿归何祖经所有，合同无条件自动终止，合同期内，双方不得无故终止合同。张柏泉出租给何祖经的店铺实为一座大面积钢架结构的仓库式临时搭盖，每四间才有两堵隔墙，每间店有装手动式卷闸门，隔墙为空心砖砌成。何祖经承租后自砌隔墙。张柏泉在该洋潭建材市场有一个大仓库经营装饰材料，何祖经对承租两间店装修需用的材料只要张柏泉有的品种，全是向张柏泉购买，并送货上门。因此，何祖经对承租店进行装修、砌墙经张柏泉同意和支持。依合同约定，何祖经向张柏泉支付押金4883元并按约支付租金。2016年4月1日，何祖经开始停付租金。签订《租赁合同》时，张柏泉承诺洋潭建材市场是经政府批准的搭盖，张柏泉从龙岩市新罗区东肖镇经济合作社转租洋潭建材市场，租期8年。2016年4月25日，何祖经收到通知，主要内容是洋潭建材市场定于7月份中旬开始拆除，请各租户抓紧时间搬迁，到时停水、停电。期间，何祖经追问张柏泉，合同是终止还是继续履行，张柏泉回答按东肖开发区的“通知”办，从2016年4月1日起不用交租，退还押金，不赔偿损失。何祖经认为，没有政府批准同意临时搭盖的洋潭建材市场属违章建筑不得出租，所签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同。张柏泉没有取得洋潭建材市场的产权依据，或者与经济合作社签订的出租、转租的合同依据，该份《租赁合同》是无效合同，所取得的租金和租店押金应当返还给何祖经，同时应赔偿何祖经装修搬迁、停业的损失费。张柏泉辩称：1.因洋潭建材市场的建设未经规划审批，张柏泉对何祖经主张双方于2013年4月1日签订的《租赁合同》无效，没有异议；2.何祖经要求张柏泉赔偿店面装修损失，无事实和法律依据；3.店面搬迁费用支出并非租赁合同无效造成的损失，而是何祖经必然要发生的费用，应由其自行承担；4.张柏泉同意归还何祖经押金4883元；5.张柏泉无需向何祖经返还已交的租金及支付停业损失。洋潭建材市场所有的店面租金都由张柏泉收取,没有案外人另外向何祖经主张租金。另外,何祖经实际占用案涉店面至实际拆除之日,应支付房屋占有使用费;6.证据保全费（公证费）、评估费均由何祖经自行承担。7.何祖经自身存在过错，应自行承担相应的责任。张柏泉向本院提出反诉请求：1.何祖经向张柏泉支付从2015年1月1日起至2016年3月30日止的房屋占用使用费差额14175元；2.何祖经向张柏泉支付从2016年4月1日起至实际归还“洋潭建材市场”第13-15号店止参照租金标准5828元/月计算的房屋占用使用费。事实与理由：2011年11月19日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司将位于龙岩经济开发区的一幅地块出租给龙岩市新罗区东肖镇经济合作社建设临时的搭盖房及停车场使用。2012年，龙岩市新罗区东肖镇洋潭经济合作社将在该地块上开发建设的“洋潭建材市场”整体出租给张柏泉，吴龙生代表出租方与张柏泉签订《租赁合同》一份。2013年1月1日，张柏泉将洋潭建材市场第13-15号店面转租给何祖经。合同签订后，张柏泉按店面现状将租赁物交付给何祖经，何祖经按月缴纳租金4883元至2016年3月。根据《租赁合同》约定，从2015年1月1日起的月租金应为5828元，从2015年1月1日计算至2016年3月30日止的房屋占用使用费差额为14175元。2016年4月11日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司因项目建设需要，拟向龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社收回已出租的土地，要求三个月内搬迁，恢复原状并交回租地。为支持开发区项目建设的需要，张柏泉于2016年4月22日向各承租户下发通知，告知洋潭建材市场2016年7月中旬开始拆除，请各承租户抓紧时间搬迁。但是，何祖经却向龙岩经济开发区等部门提出书面申请，要求继续履行合同，拒不配合搬迁。张柏泉认为，双方于2013年1月1日签订的《租赁合同》明确约定若遇到政府征用，本合同无条件自动终止，张柏泉已提前三个月下发通知，给予各承租户充分的搬迁准备时间，何祖经拒不配合搬迁的行为明显违背了双方当初的约定。此外，由于龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社未按规定要求进行临时建筑的规划审批，“洋潭建材市场”属于违章建筑，双方于2013年1月1日签订的《租赁合同》自始无效，何祖经应在收到张柏泉要求搬迁的通知后立即退还租赁物。何祖经针对张柏泉的反诉辩称，1.案涉洋潭建材市场属违法搭盖，不得出租，而且，张柏泉无主体资格，与何祖经签订的《租赁合同》属无效合同。2.张柏泉要求何祖经支付2015年1月1日至2016年3月30日止的“房屋”占用费差额14175元无事实依据。张柏泉每次开发票都是按4883元，应默认其没有涨租金。3.张柏泉要求原告支付2016年4月1日至搬离承租“店铺”期间的“房屋”占用使用费法律依据。4.张柏泉把他人强拆“洋潭建材市场”的行为归为“政府征用”无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.何祖经提供的搬运清单、搬运费收据、证人赖某的当庭证言来源合法、内容真实，可以相互印证何祖经为搬运货物支出搬运费29760元的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月19日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司与龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社签订《租地合同》一份，约定：龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司将位于龙岩经济开发区的一幅地块出租给龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社建设临时的搭盖房及停车场使用；租赁期限:根据项目建设需要，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司提前三个月通知龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社，龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社无条件交出土地，并恢复原状；在承租期间，未经出租人同意，承租人不得转租、转借、或改变用途，否则出租人无条件即刻终止合同，收回用地。之后，龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社未经相关部门审批，在该土地上搭盖洋潭建材市场。2012年4月5日，张柏泉与吴龙生签订《租赁合同》一份，约定吴龙生将洋潭建材市场整体出租给张柏泉，租金每平方米18元，租赁期限8年，从2012年5月1日交付使用，租金从2012年7月1日起开始计算。在租赁期内，如遇政府、国家征用，此合同自然终止。2013年1月1日，何祖经与张柏泉签订《租赁合同》一份，约定从2013年1月1日起，张柏泉将洋潭建材市场第13-15号店面转租给何祖经，协议主要内容为：1.店租每月4883元；2.租赁期限从2013年1月1日至2017年12月30日止；3.承租方在签约时向出租方缴纳店面押金4883元整；4.出租方按店面现状出租给承租方，承租方不得随意损坏店面设施，如需改变店面内部结构，需征得出租方的书面同意后方可施工；5.租赁期内，若遇政府征用店内装修经评估后，政府赔偿归承租方所有。合同签订后，张柏泉将店面交付给何祖经从事建材生意，并取名为新罗区马可帝诺建材经营部，何祖经向张柏泉支付押金4883元，并缴纳租金至2016年3月份，合计200837元。何祖经在使用店铺时，对店铺进行了装修。装修期间，何祖经向张柏泉购买部分装修材料，张柏泉对何祖经的装修未持异议。2016年4月11日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司因项目建设需要，拟向龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社收回已出租的土地，要求三个月内搬迁，恢复原状并交回租地。2016年4月22日，张柏泉向各承租户下发通知，告知洋潭建材市场于2016年7月中旬开始拆除，请各承租户抓紧时间搬迁，到时市场将按时停水停电，同时通知从2016年4月份起不需要交租金。2016年6月29日，何祖经对新罗区马可帝诺建材经营部的现状进行证据保全公证，并支出公证费2000元。2016年7月8日，何祖经诉至本院。诉讼中，何祖经申请对店铺二次装修现存的市场价值进行价格评估。本院依法委托龙岩华泰资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司派员进现场勘查，并作出岩泰评报字（2016）第206号资产评估报告书一份，评估价值确定为27530元，何祖经支出评估费3000元。2016年8月底，案涉店铺被拆除。本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉洋潭建材市场系未经有关部门批准建设的临时建筑，张柏泉将洋潭建材市场第13-15号店面租给何祖经使用，双方所签订的租赁合同，应认定为无效合同。何祖经支付的押金4883元，张柏泉同意返还给何祖经，予以照准。在案涉租赁合同无效的情况下，何祖经实际占用使用案涉店面，仍应按合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。何祖经主张张柏泉没有取得洋潭建材市场的产权依据，或者与经济合作社签订的出租、转租的合同依据，所取得的租金应当返还。对此，本院认为，张柏泉根据与案外人吴龙生签订的《租赁合同》取得洋潭建材市场相应的租赁权，虽然该合同亦属无效合同，张柏泉是否合法占有房屋占用费，应另案确定，而不是返还给已实际占有使用案涉店面的何祖经，因此何祖经主张张柏泉返还已交付的租金200837元，理由不充分，不予支持。何祖经明知洋潭建材市场是一座大面积钢架结构的仓库式临时搭盖，应当知道洋潭建材市场系未经审批的临时建筑，何祖经与张柏泉签订租赁合同时，未尽注意审慎义务，自身存在一定的过错，应承担相应的责任。张柏泉未提供证据证明其与何祖经签订租赁合同时有明确告知洋潭建材市场系未经审批的临时建筑，故张柏泉存在主要过错。双方的过错责任比例，本院确定张柏泉负70%，何祖经负30%。何祖经对案涉店面进行装修时，向张柏泉购买部分装修材料，且张柏泉对何祖经的装修未持异议，应认定张柏泉同意何祖经的装修。现案涉店面已整体拆除，何祖经的二次装修没有被继续利用，何祖经的二次装修所形成的附合装饰装修物，经评估现值损失为27530元，根据过错比例，张柏泉应承担19271元，何祖经自行承担8259元，同时何祖经所支出评估费3000元，张柏泉亦应承担2100元，何祖经自行承担900元。对张柏泉应承担的部分，其应及时支付给何祖经。何祖经自行所作的证据保全公证所支出的公证费，并非本案所必须发生的费用，其要求张柏泉承担公证费2000元，理由不充分，不予支持。张柏泉在店面拆除前三个月，已通知何祖经及时搬迁，并通知免交2016年4月份之后的房屋占用费，因此，何祖经要求张柏泉赔偿停业损失，理由不充分，不予支持，同时张柏泉反诉要求何祖经支付2016年4月份之后的房屋占用费，亦不予支持。何祖经因店面拆除无法继续使用，存在搬迁事实，何祖经雇请他人搬运而产生的搬运费29760元，根据过错比例，张柏泉应承担20832元，何祖经自行承担8928元。张柏泉反诉主张何祖经支付从2015年1月1日起至2016年3月30日止的房屋占用使用费差额14175元。对此，本院认为，何祖经与张柏泉于2013年1月1日签订的《租赁合同》属无效合同。何祖经向张柏泉缴交的费用应认定为房屋占用使用费；在何祖经缴纳房屋占用使用费的过程中，张柏泉从未对应提高租金提出异议；结合在本院受理的张柏泉与其他承租人租赁合同纠纷系列案件中张柏泉均未在租赁合同履行过程中主张提高租金。因此，可以认定双方对按原租金标准收取房屋占用使用费达成协议。故本院对反诉被告张柏泉的上述主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第一款、第五条、第十四条规定，判决如下：一、何祖经与张柏泉于2013年1月1日签订的《租赁合同》无效。二、张柏泉应于本判决生效之日止十日内返还何祖经押金4883元。三、张柏泉应于本判决生效之日止十日内赔偿何祖经店铺二次装修损失费19271元。四、张柏泉应于本判决生效之日止十日内支付何祖经评估费2100元。五、张柏泉应于本判决生效之日止十日内支付何祖经搬迁费20832元。六、驳回何祖经其他的诉讼请求。七、驳回张柏泉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费5695元，减半收取为2848元，由何祖经负担854元，张柏泉负担1994元；反诉部分案件受理费368元，由张柏泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 杨  启  荣二〇一七年三月七日书记员 汤小小（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：价费用由出租人负担。（二）未办理合法建设手续的，扩（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。