广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8969号原告：广州市林颂贸易有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：毕毅强，总经理。委托代理人：张家齐、郭婉莹，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：邝嘉健（曾用名：韩嘉健），住广州市海珠区。原告广州市林颂贸易有限公司诉被告邝嘉健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张家齐、被告邝嘉健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年1月22日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，就位于广州市海珠区赤岗北路18号三层自编M01号商铺内C、F区域出租给被告使用。月租金132600元，月公共分摊费10200元，水费5.4元每吨，电费1.3元每度。并约定：“乙方（被告）未按约定缴交费用的，每逾期一日，须按应付未付费用的3%向甲方（原告）支付违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方须还清所欠款额及违约金，并收回商铺。”在合同签订之后，被告从六月起开始拖欠水电费、八月起开始拖欠租金、公共分摊费等费用，与违约金累计达70余万，原告多次催促无果，故起诉请求判令：1、解除原、被告于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告交还房屋；2、被告支付从2016年8月、9月的租金（其中，尚欠2016年8月的租金22600元，9月租金按132600元计），从2016年10月起至被告交还房屋之日止的房屋占有使用费（按132600元/月计），并支付迟延缴纳租金的违约金（以当月未付租金为本金，从当月11日起计至被告支付之日止，按未付金额的日3%计算）；3、被告支付从2016年8月起至被告实际交还房屋之日止的公共分摊费（按10200元/月计），并支付迟延缴纳公共分摊费的违约金（从2016年8月1日起计至被告实际支付之日止，按未付金额的日3%计算）；4、被告支付从2016年6月25日至9月30日的水电费28903.6元，并支付迟延缴纳水电费的违约金（没有计算���期按未付金额的日3%计算）；5、被告支付从2016年8月起至被告交还房屋之日止的广告招牌费（按500元/月计），并支付迟延缴纳广告招牌费的违约金（从2016年8月6日起计至被告实际支付之日止，按未付金额的日3%计算）；6保证金485600元为原告所有，不予退还（包括装修保证金150000元、水电周转金50000元、租赁保证金265200元、公共分摊费保证金20400元）；7、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告在2016年9月底10月初，用非法的手段将涉案房屋上锁，导致我方举证困难，阻碍我方举证。之后我方与原告有另外一个案件，被其中一个会员提出了财产查封，因为原告对房屋上锁，导致不能对涉案房屋的财产进行查点。2、对于合同的合法性，因为原告以各种理由，要求我方签订两份不一致的合同，一开始���订时，合同的约定的月租金额13万多，面积是1020平方米，但是之后我方被要求签署另一份合同，其理由是要求交给街道备案，租金和面积都有一定的减少，是800多平方米，10多万元的月租金额，所以导致我方有含糊的理解，我方不知道履行哪一份合同。3、合同是否成立，签订合同时我方是承租原告商场的三楼，但是根据商场的图表，我方是二楼，因为商场的图表有一个夹层，我方也询问过房管局，我方所在的三楼实际为二楼，夹层是在一楼与二楼之间，因为租赁位置和合同约定的位置不一致，所以我方不知道合同是否成立。4、我方前期所缴纳的按金、保证金、水电费，原告全部都没有开具相关的发票给我方，所以原告收取我方所有费用一直都没有相关的票据。同时我方缴纳的15万元装修保证金、大约15万元的广告位费用、水电预交金5万元，原告也没有退还给我方��在装修期期间，用了多少电、用了多少钱，原告扣了多少，也没有相应的数据。经审理查明：位于海珠区赤岗北路18号三层的房屋产权人为广州君益实业发展有限公司（房地产权证号码：粤房地权证穗字第××号）。袁某经广州君益实业发展有限公司同意，将海珠区赤岗北路18号三层自编M01、四层自编J11号商铺出租给原告，租赁期限从2015年6月1日至2022年9月30日。2016年1月22日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定商铺位置为海珠区赤岗北路118号三层自编M01号商铺（房地产权证号码：粤房地权穗字第××号）内的自编C、F号区域出租给乙方作商业使用，租赁面积1020平方米；乙方租赁该商铺经营范围是健身房，经营的品牌为K&Q；租期36个月，自2016年3月1日起至2019年2月28日止��免租期自2016年3月1日起至2016年6月10日止；租金按月缴付，乙方在当月的第1日以现金或银行转账方式付给甲方；（第三条租金、租赁保证金及其它费用）1、租金：每月租金为132600元，租金从第二年起，每年递增5%；2、租赁保证金和广告费：乙方在签订本合同之日起三个工作日内，须向甲方一次性交付租赁保证金265200元，同时向甲方预缴第一个月的租金132600元及广告费142800元；租赁关系终止后，在乙方已缴清租金、公共分摊费、水电费等其他费用，无欠款（费），并办妥退铺手续，且无其他违约行为的情况下，甲方在乙方搬出商铺之日起30日内将租赁保证金无息退还乙方；3、其它费用：（1）公共分摊费为每月每平方米10元，即每月公共分摊费合计为10200元（公共分摊费含公共水电费、wifi、空调等）；乙方在签订租赁合同之日起三个工作日内，须向甲方一次性交付���共分摊费保证金20400元，并缴纳第一个月的公共分摊费10200元；（2）乙方在签订本合同之日起三个工作日内，须向甲方一次性支付装修保证金150000元，装修完毕如无欠款（费），且无其它违约行为的情况下，甲方则全额退还装修保证金；（3）商铺内用的水电、垃圾、排污、设备安装、税金、工商管理等费用均由乙方自行承担，水费为5.4元/吨，电费为1.3元/度；（第六条）11、租赁期满或租赁合同终止或解除时，乙方必须将商铺腾空并拆卸其加设于商铺内之装置，甲方原有的设施设备及铺内固定装修装置不得拆除及损坏，因此产生的费用由乙方承担；12、乙方必须全年每天上午10：00至晚上22：00确保商铺开门营业；15、如乙方违反本合同或不遵守甲方有关管理规定，并经甲方警告、处罚后仍不改正的，则视作乙方自动放弃该商铺的承租，甲方有权单方解除租赁合同，收���商铺，没收保证金；（第七条）2、若乙方在甲方确定的开业日后2天内仍未营业的，从第3天起每一天必须按每月租金总额的5%缴纳违约金，如逾期5天仍未营业，则甲方有权解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退回；5、乙方未按本合同第三条约定缴交费用的，每逾期一日，须按应付未付费用的3%向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并收回商铺；等。原、被告均确认该合同中所约定地址海珠区赤岗北路118号实际为赤岗北路18号。日期为2016年6月1日的《租赁补充协议》载明，甲方出租给乙方自编C、F号的区域，因装修工程完工后外墙超出合同标注区域，由于现在乙方将上述超出部分作广告招牌用途使用，甲方从2016年6月1日起，每月收取乙方500元，金额按月缴付，乙方在当月的第1至5日内以现金或银行转账方式付给甲方，直至甲乙双方的商铺租赁合同终止；等。甲方为原告，乙方处加盖广州繁盛盈康健身有限公司章和被告邝嘉健的章。2016年7月4日、7月21日、9月4日，原告向被告发出《租金通知》。原告发给被告的《水电费通知单》载明，2016年6月24日至7月24日被告应交水电费12137.4元、2016年7月24日至8月24日被告应交水电费16766.2元。被告对该两份通知单的真实性均无异议。2016年9月2日，被告向原告签署《保证书》，内容：本健身房从开试业以来，因消防问题导致生意不如理想且不能如期交纳租金，导致与贵公司带来不必要的麻烦，在此我方致以最真诚的道歉，也望贵公司能体谅，允许我方继续营业，同时我方也保证不再有类似事情再次发生；备：今天先交纳部分租金3万元正，后天即9月5日前再交5万租金，剩下余款亦会在规定期内（5万交上后一星期内）交上；等。据日期为2016年9月12日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区赤岗北路18号三层的规划用途为商业；等。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、原、被告于2016年4月11日签订的《广州市房屋租赁合同》及房屋租赁登记备案证明；2、依申请公开政府信息答复书、依申请公开政府信息告知书；3、建设工程消防设计审核意见书。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同是应被告要求签订的，用于备案的合同，双方实际履行的是2016年1月22日签订的合同；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，不能证明被告的证明内容；证据3没有原件，所以对其���实性、合法性和关联性均不予确认，且该证据并没有支持被告的证明内容。本案庭审中，原、被告均确认以下事实：被告在2016年8月支付了11万元的租金后，之后的租金都没有缴纳，被告实际于每月10日前支付租金；公共分摊费于每月1日支付，被告从2016年8月1日起未支付该费用；涉案商铺的租金和相关费用均由被告支付；被告于2016年9月17、18日停止营业，被告自行对商铺上锁后离开；2016年12月27日，另案中，因法院裁定查封被告3万元的财产，法院无法进入涉案商铺中查封，所以在商铺大门上贴上了封条，该案尚在审理中；涉案商铺现状为没有经营，被告的物品均在商铺中，门被上锁且被法院另案查封。原告表示双方实际履行的是于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》，于2016年4月11日签订的《广州市房屋租赁合同》只是用于备案；确认原告���2016年12月27日在涉案商铺上加了一把锁。被告确认其前几个月实际履行的是于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》，2016年4月11日签订《广州市房屋租赁合同》时，是原告说为了备案要求被告签署的。经本院释明相关法律，原告表示本案的合同相对方和实际承租人均为被告，不申请追加广州繁盛盈康健身有限公司参加本案诉讼，也不要求该公司承担本案责任，并申请撤回第五项诉讼请求；被告表示不要求在本案中一并处理房屋装修损失问题，不同意对涉案商铺进行交接。原告于2016年11月4日提起本案诉讼。本院认为：结合原、被告陈述及合同履行情况，可以认定原、被告实际履行的是双方于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》，双方于2016年4月11日签订的《广州市房屋租赁合同》仅是用于备案。故《商铺租赁合同》��双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，被告未按本合同第三条约定缴交费用的，每逾期一日，须按应付未付费用的3%向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，被告所交保证金不予退还，被告还须付清所拖欠的款额及违约金，并收回商铺。被告从2016年8月起拖欠涉案商铺的租金和公共分摊费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张解除双方签订的《商铺租赁合同》、被告交还涉案商铺、没收租赁保证金265200元和公共分摊费保证金20400元、并支付从2016年8月起至交还房屋之日止的租金（其中，2016年8月欠付的租金为22600元）及迟延缴纳租金的违约金、公共分摊费及迟延缴纳公共分摊费的违约金有理，本院予以支持。但违约金总额应以所欠本金为限。被告抗��原告于2016年9月底、10月初将涉案商铺上锁，但没有证据证明，故本院对此不予认定。鉴于原告自认其于2016年12月27日在涉案商铺上加了一把锁，故本院对该事实予以认定，2016年12月27日前的租金按每月132600元计，公共分摊费按每月10200元计，被告在2016年12月27日起应按合同约定的租金和公共分摊费的50%支付给原告为宜。原告要求被告支付从2016年6月25日至9月30日的水电费28903.6元，并提交了《水电费通知单》和发票予以证明，符合双方的支付习惯，本院予以支持。但该水电费为原告代收，原告主张被告支付逾期缴纳水电费的违约金缺乏依据，本院不予支持。原告主张没收装修保证金150000元和水电周转金50000元理据不足，本院不予支持。原告申请撤回第五项诉讼请求是对其自身权利的处分，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市林颂贸易有限公司与被告邝嘉健于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》；二、被告在本判决生效之日起15日内，腾空并搬出广州市海珠区赤岗北路18号三层自编M01号商铺内的自编C、F号区域，并将该房屋交还给原告；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2016年8月起至实际交还房屋之日止的租金（其中，2016年8月欠��的租金为22600元，2016年9月1日至2016年12月26日的租金按132600元/月计，2016年12月27日至实际交还房屋之日止的租金按66300元/月计）及迟延缴纳租金的违约金（本金从2016年8月11日起按该月所欠租金，以后的按每月第11日起递增该月所欠租金的方式计算，按每日3%计至被告实际清偿之日止；违约金总额以欠付租金总额为限）；四、被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2016年8月起至实际交还房屋之日止的公共分摊费（其中，2016年8月1日至2016年12月26日的公共分摊费按10200元/月计，2016年12月27日至实际交还房屋之日止的公共分摊费按5100元/月计）及迟延缴纳公共分摊费的违约金（本金从2016年8月1日起按该月所欠公共分摊费，以后的按每月第1日起递增该月所欠公共分摊费的方式计算，按每日3%计至被告实际清偿之日止；违约金总额以欠付公共分摊费总额为限）；五、被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2016年6月25日至9月30日的水电费28903.6元；六、原告没收被告的租赁保证金265200元、公共分摊费保证金20400元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40565元，由原告负担2339元，被告负担38226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 彭 海人民陪审员 王穗仪二〇一七年三月××日书 记 员 徐 石程淑玲