江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1929号上诉人（原审被告）：太仓市福顺房地产开发有限公司，住所地太仓市璜泾镇文昌街2号1幢商铺01室、02室。法定代表人：顾学成，董事长。委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余欢,男,1987年7月30日出生,29岁,汉族号码421181198707309132,住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。上诉人太仓市福顺房地产开发有限公司（以下简称福顺房地产公司）因与被上诉人余欢商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。福顺房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、《商品房买卖合同》附件十补充协议系合同条款，经本案双方协商确定。结合涉案《商品房买卖合同》首页“特别告知”第二条、第三页“说明”第三条、第二十八条、第二十九条、附件十补充协议第十四条约定，福顺房地产公司已尽到提示和说明义务，被上诉人签订合同时也未明确提出异议，自合同履行过程中也未行使变更或撤销权，故该合同对双方具有约束力，应严格履行。2、《商品房买卖合同》附件十补充协议第七条约定，涉案房屋因政府部门供电等市政配套设施的批准和安排延误导致逾期交房，福顺房地产公司不承担逾期交付责任。本案中，自2011年12月开始，福顺房地产公司就进行前期用电项目咨询、用电申请、缴纳接电服务费用等，但太仓市供电公司迟延履行其相关职能，以各种理由拖延，导致涉案小区接电工程不能及时完成，故其他配套工程也无法施工，最终导致整个项目竣工验收迟延。对此，被上诉人也是明确知晓的。因此，福顺房地产公司不应再承担逾期交房责任。3、涉案《商品房买卖合同》并未约定房屋所有权转移登记具体日期，上诉人不应承担逾期办证违约金责任。因太仓市供电公司延误，2014年12月底正式通电，在签订商品房买卖合同时，上诉人已明确告知被上诉人上述情况，被上诉人也明确知道上述事由会导致交房和办证日期延迟，双方才没有在合同上注明具体办理房屋所有权转移登记的日期。此后，上诉人在小区供配电工程建设过程中也张贴公告予以公示，并在房屋可办理所有权转移登记的第一时间张贴公告予以公示，并及时通知了被上诉人，要求被上诉人共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。余欢向一审法院起诉请求：1、福顺房地产公司支付逾期交房违约金61273.8元（以总房款486308元为本金按照每日万分之二标准计算自2014年6月30日至2016年3月30日止）；2、福顺房地产公司支付逾期办理产权证违约金52520.4元（以总房款486308元为本金按照每日万分之二标准计算自2014年9月30日至2016年3月30日止）；3、诉讼费用由福顺房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年2月8日，余欢、福顺房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定余欢购买福顺房地产公司开发的坐落于太仓市璜泾镇××楼××号商品房（建筑面积为100.71平方米）。单价4828.80元/平方米，总价款为486308元。该合同第九条约定“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列所列条件1.该商品房已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》。不符合上述交房条件，但买受人书面要求交付的除外”。第十一条约定“交付时间和手续（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2）逾期超过60日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之2.00的违约金”。第二十条约定“（二）房屋所有权转移登记…2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的…买受人不解除合同的，自登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。3.因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。买受人以贷款方式购买商品房，因买受人原因未按约申领房地产权属证书致使该商品房不能及时办理《房屋他项权证》并提交给贷款银行的，经出卖人书面催告后15日内仍未履行的，买受人应按日计算向出卖人支付实际贷款保证金万分之2.00的违约金”。第二十五条约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。另该合同附件十补充协议第7条载明“对本合同第十二条的补充约定。出卖人如遇下列情况之一的不承担逾期交付责任。…3、A、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，除双方同意解除合约外，出卖人可凭市政府建设主管部门（市建委）证明文件据实延期；B、国家、政府行为（包括但不限于：国家法律法规变化、政府政策调整等）所致的；C、市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路的；D、本合同项下房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工不得不停止的；E、买受人未向出卖人交清全部房款，或银行按揭未全部下放给出卖人的”。签订合同当日，余欢向福顺房地产公司支付房款146308元。2014年2月14日，余欢通过银行贷款方式向福顺房地产公司支付房款34万元。2013年12月18日，福顺房地产公司与江苏省电力公司太仓市供电公司签订居住区供配电工程服务协议，但该协议中并未约定工程开工的具体时间。2014年8月16日，康乐苑二期10kv配电工程开工，于2014年9月16日竣工。2015年10月21日，太仓市住房和城乡建设局向福顺房地产公司发放太仓市璜泾镇康乐苑二期的竣工验收备案表。2015年11月27日，太仓市住房和城乡建设局向福顺房地产公司发放太现交备（2015）第030号太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，项目名称为康乐苑二期，项目座落于太仓市××文昌街。另福顺房地产公司向原审法院提供单位竣工验收证明书，载明案涉工程开工日期为2012年1月8日，竣工日期为2013年12月31日。以上事实有余欢提交的商品房买卖合同、发票，福顺房地产公司提供的居住区供配电工程服务协议、居配工程竣工报告、单位竣工验收证明书、太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，一审法院调取的竣工验收备案表及双方当庭陈述等在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉商品房的实际交房时间系何时？商品房买卖合同附件十补充协议的效力？福顺房地产公司是否存在逾期交房行为？二、福顺房地产公司是否应当承担逾期交房违约金？三、福顺房地产公司是否应当承担逾期办证违约金？关于争议焦点一：一审法院认为，余欢、福顺房地产公司均表示继续履行该商品房买卖合同，故双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，余欢按约支付了全部购房款，福顺房地产公司理应按合同约定的期限向余欢交付房屋。现余欢已于案涉工程竣工日期之后，取得竣工验收备案表之前领取案涉商品房的钥匙，属于对其自身权益的处置，且余欢已对案涉房屋装修、入住并陈述目前没有发现房屋存在质量问题，余欢、福顺房地产公司在审理过程中亦认可领取案涉商品房的钥匙日期即交房日期，福顺房地产公司辩称案涉房屋已于2015年1月10日交房，但仅向一审法院提供签证单予以佐证，经一审法院核实，该签证单上并未明确载明具体交付的详细内容，故一审法院确定案涉商品房的实际交房时间为2015年8月16日。关于福顺房地产公司对即使存在逾期交房行为也是因为市政配套设施主要是供电供水安排延误的辩称意见。一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充协议第7条第3款载明“市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路”等情形出卖人不承担逾期交付责任的内容，位于商品房买卖合同的附件十，应属于格式条款。一审法院注意到：（1）福顺房地产公司未提供证据证明签订商品房买卖合同时已就该附件十补充协议的内容向余欢尽到明确提示和说明义务；（2）福顺房地产公司亦未向一审法院提供证据证明如在出现市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路”情形后其已尽到向余欢明确告知、合理磋商的义务；（3）订立商品房买卖合同时，交房时间是由余欢、福顺房地产公司双方约定，福顺房地产公司作为开发商应当能够预见到交房之前的各种因素并合理约定交房时间。故一审法院认定，附件十补充协议中“市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路”情形则出卖人不承担逾期交付责任的内容，实际上减轻了出卖人的主要责任，加重了买受人的义务，应属无效，福顺房地产公司的逾期交房行为已构成违约，应当承担逾期交付的责任。关于争议焦点二：一审法院认为，余欢、福顺房地产公司签订的商品房买卖合同已约定逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判定。余欢在审理过程中认可中国人民银行同期同类贷款年利率按照4.6%计算，故一审法院确定福顺房地产公司应支付余欢以房屋总价款486308元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.6%的1.3倍标准，计算自2014年6月30日至2015年8月15日止的逾期交房违约金32825.92元。关于争议焦点三：一审法院认为，福顺房地产公司在向余欢交付房屋之后，已通知其办理房屋产权登记所需提供的材料，逾期办证违约金应以福顺房地产公司向余欢短信通知其可办证日前一日为截止日。考虑本案商品房买卖合同的实际履行情况，故一审法院确定福顺房地产公司应支付余欢以486308元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.6%的1.3倍标准，计算自2015年11月14日起至2016年2月15日止的逾期交房违约金7489.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告太仓市福顺房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告余欢支付逾期交房违约金32825.92元（以486308元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.6%的1.3倍，计算自2014年6月30日起至2015年8月15日止）；二、被告太仓市福顺房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告余欢支付逾期办证违约金7489.41元（以486308元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.6%的1.3倍，计算自2015年11月14日起至2016年2月15日止）。案件受理费2576元，由原告余欢负担1663元，被告太仓市福顺房地产开发有限公司负担913元。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，福顺房地产公司于2016年2月16日向余欢发短信通知办理相关产证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，福顺房地产公司与余欢签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同就交房条件、期限均有明确约定，即福顺公司应于2014年6月30日前取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、《房屋测绘报告》并向余欢提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》，福顺房地产公司应按期将符合上述条件的房屋交付购房人，才视为其交房义务履行完毕。但福顺房地产公司未能提供证据证明其于2014年6月30日前向余欢交付符合合同约定的房屋，故余欢主张福顺房地产公司承担2014年6月30日至实际交房之日的逾期交房违约金，有事实和法律依据，应予支持。关于福顺房地产公司是否可依据涉案《商品房买卖合同》附件十补充协议约定免除逾期交付责任的问题，本院认为，交房时间由福顺房地产公司与购房人协商确定，福顺房地产公司作为开发商，应能充分预见交房之前的各种因素并合理约定交房时间，双方均应严格恪守《商品房买卖合同》约定的交房时间。如福顺房地产公司主张依据合同约定条款免除逾期交付责任，则应就免责条款向购房人充分告知和说明，但从《商品房买卖合同》附件十补充协议第七条约定来看，福顺房地产公司未提供证据证明签订商品房买卖合同时其已就上述约定向余欢尽到明确提示和说明义务，现其主张依据上述条款免责，本院不予支持。关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，…出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。本案中，案涉商品房实际交付时间为2015年8月16日，合同约定交房时间为2014年6月30日，余欢在一审主张自2014年9月30日起计算逾期办证违约金，因此福顺房地产公司应于2014年9月30日前向产权部门办理权属登记备案手续，但根据查明事实，福顺房地产公司迟至2016年1月16日才通知余欢办理房屋产权登记手续，又无证据证明因余欢原因未能完成房屋所有权转移登记，故应当承担逾期办证的违约责任。原审法院按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金已经酌情减轻了福顺房地产公司责任，福顺房地产公司再以此理由上诉没有法律依据，本院不予采信。综上所述，福顺房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2576元，由上诉人太仓市福顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  赵东审判员  叶刚二〇一七年三月三十一日书记员  姜瑛