河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀1028民初2098号原告郭甜娇，女，1992年12月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。。委托代理人吕勇，河北霍振林律师事务所律师。执业证号：11310201010673003。被告张玲，女，1966年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区，。委托代理人田志刚，北京市京师律师事务所律师。执业证号：11101201010840173。第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司，住所地：北京市通州区九棵树西路134号1层106号。法定代表人苌乐，经理。委托代理人龚吉辉，男，住三河市。公司员工。第三人李金玉，男，1986年9月18日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。。原告郭甜娇与被告张玲、第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司、第三人李金玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法适用普通程序，由本院审判员邵亚男、代理审判员刘梦瑞、代理审判员李晓丽组成合议庭，于2016年12月23日、2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告郭甜娇的委托代理人吕勇，被告张玲及其委托代理人田志军、第三人李金玉到庭参加诉讼，第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司经本院合法传唤，第二次开庭审理时未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭甜娇向本院提起诉讼请求：确认原告郭甜娇与被告张玲于2015年12月14日签订的买卖大厂××自治县孔雀××小区××单元××号房屋的《房屋买卖合同》有效。事实与理由：原告于2015年12月14日通过第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司购买被告位于大厂××自治县孔雀××小区××单元××号房屋并签订合同，房屋价款126.5万元。原告依据约定支付了房款，后因被告与第三人发生纠纷，造成原、被告之间签订的合同不能及时履行，因此原告向法院提起诉讼。被告辩称，1、原告与被告之间未签订任何房屋买卖合同，因此原告起诉被告，主体不适格，不存在确认合同是否有效的问题。2、原告诉求中委托中介公司两位第三人代收房款是不存在的，被告从未书面委托他人代为签订合同代为收款，被告方也未收到过原告直接支付给被告的购房款，事实上，被告曾就退房一事委托本案第三人李金玉办理，但并未委托李金玉卖房，并从未直接收到原告方的购房款。今年9月，被告已与大厂京御房地产开发有限公司联系，表示继续履行原2011年8月21日签订的商品房买卖合同，开发商声称有人代为缴纳了余款及违约金，后经过追问开发商，知道是李金玉代为缴纳的，但是被告方并未授权李金玉缴纳剩余房款，无论是谁缴纳的剩余房款，被告方都不予追认。被告张玲与大厂京御房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是有效状态，因此原告即使主张相应的权利，也应当向本案第三人李金玉主张，而不应该向本案被告主张，请法院驳回原告的诉讼请求。3、因被告从未与原告签订过书面合同，未收到任何款项，双方未形成合同关系，原告以2015年12月14日签订的房屋买卖合同为依据向法院提起诉讼，我们认为本案原告是虚假诉讼，请求法院依法查明。第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司陈述，我是做二手房买卖手续的，本案房屋的买卖手续是李金玉办的，我是负责签定的合同，我方不应承担任何责任。第三人李金玉陈述，我是北京豪展公司的负责人，公司代理楼盘的销售。2015年底，大厂京御房地产开发有限公司（开发商）要求我们代理公司追回所有已经出售的房屋中，未交齐房款的房屋。具体的方式是补齐房款或者清退房源（即买受人退回房屋并支付违约金）。我负责的是本案诉争的房屋，该房屋属于超过合同约定的履行时间，未交齐房款的房屋。我通过被告张玲与开发商签订的商品房买卖合同中预留的电话，联系被告，接电话的是被告的爱人，当时我把我的工作联系目的表述的很清楚，被告爱人说被告方资金断裂想退房，委托我办理退房手续，并且被告张玲爱人把被告张玲与开发商签订的商品房买卖合同原件、首付款收据原件都交给了我。之后被告爱人打电话说想急于用钱，流程缩短，尽快拿到被告已经缴纳的房屋首付款并且不愿意承担违约金。在这种情况下，我代表被告张玲与原告郭甜娇签订了房屋买卖协议。在2016年9月份，我第一次见到被告张玲，当时我就和张玲及她爱人说这房子有人买，他们表示同意。2016年9月30日，本案原告及被告张玲的爱人和我见的面，说了本次交易的方式，协议，张玲爱人赞同这件事，没有反对，张玲爱人明确说委托给我办理。11月初，被告又对我说不想出售该套房屋，要卖给其他人，并且说自行补款，并把购房合同和首付款的原件要了回去。因该房屋一直没有按原始合同约定支付余款，余款交付的最后期限是今年的11月10日。如不付款，开发商将按合同约定要求买受人承担违约责任，违约责任具体是收回房屋，收取违约金。被告张玲爱人明确知道2016年11月10日是延期的最后期限，但是仍没有交款。我联系原告要求她替被告张玲交齐房款，该部分房款将从原告与被告张玲签订的房屋买卖合同中总房款中扣除，剩余房款由原告在过户当日支付被告张玲。这个过程，被告张玲的爱人是知道并认可的。2016年11月25日原告把剩余房款和违约金50余万元替被告张玲缴纳了，所以现在被告与开发商签订的合同仍然是有效的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年8月21日，被告张玲与大厂京御房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，张玲购买大厂县潮白河孔雀城英国宫一期孔雀大卫城4幢1单元21层2104号房屋，建筑面积115.63平米，价款80.9103万元。房屋交付日期约定：在2013年8月31日前，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表。2011年被告张玲缴纳首付款40.9103万元。后被告张玲一直未再缴纳房款。2016年9月18日，北京保和律师事务所给被告张玲出具关于限期缴纳购房款的律师函，要求被告张玲在3日内缴纳拖欠的购房款40万元和滞纳金15.3440万元。被告张玲未能按期缴纳上述款项。2016年11月25日，原告郭甜娇替被告张玲向大厂京御房地产开发有限公司缴纳房款40万元和手续费15.3440万元。目前该房屋尚未交付。2、2015年12月14日，原告作为买受人，签订了一份出卖方为被告张玲，居间方为第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司的房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告位于大厂县潮白河孔雀城英国宫一期孔雀大卫城0004012104房屋，建筑面积115.63平米，总价款126.5万元。该合同中出卖方张玲签名由第三人李金玉代签。约定的付款方式为：签订合同当日支付定金25万元；在出卖方撤销商品房买卖合同当日，买受人向出卖人缴纳房款64万元；在买卖双方依据该房屋开发商通知的时间7日内，买受人同该房屋开发商签署商品房买卖合同，买受人向出卖人缴纳剩余房款。原告已经支付房屋首付款64万元，该款由第三人李金玉收取；之后原告替被告张玲向大厂京御房地产开发有限公司缴纳房款40万元和手续费15.3440万元。至此原告实际支付房款119.3440万元。3、第三人李金玉是大厂京御房地产开发有限公司委托销售楼盘的其他房产经纪公司工作人员。被告张玲在2011年从大厂京御房地产开发有限公司购买本案诉争房屋后，只缴纳了首付款40.9103万元，其余房款至今未能按照合同约定缴纳。2015年底，李金玉作为代理大厂京御房地产开发有限公司办理逾期未交房款的房屋买卖合同的清退办理人，接触本案的诉争房产。李金玉与被告张玲家人取得联系，2015年11月26日，被告张玲同意李金玉代其办理退房，并将商品房买卖合同原件、签约审核单原件、首付款收据原件交给李金玉，但双方未约定具体的退房方式，被告张玲只要求尽快收到自己已经支付的首付款，并不承担基于张玲与大厂京御房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中因未按时支付房款而产生的滞纳金。第三人李金玉基于被告张玲退房的要求，在2015年12月14日与原告及第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，并替被告张玲在合同上签名。该房屋买卖合同约定的付款方式，也是以出卖方撤销商品房买卖合同，买受人重新与开发商签订房屋买卖合同为前提。后因故出卖方撤销合同无法办理。2016年9月，原告与被告张玲爱人及张玲就房屋手续办理问题多次商谈，都因负责具体手续办理问题的第三人李金玉的原因而未办成。2016年11月，原告在第三人李金玉的通知下，向大厂京御房地产开发有限公司缴纳了被告张玲拖欠的购房款40万元和滞纳金15.3440万元。4、第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司从事业务的范围是从事房地产经纪业务，经纪贸易咨询，会议服务。上述事实，由原告提交的房屋买卖合同、收款收据、商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议复印件、录音资料书面整理材料，被告张玲提交的商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议原件、收条复印件、大厂京御房地产开发有限公司的收款收据复印件、北京保和律师事务所律师函原件以及原被告、第三人的当庭陈述在案为证，足以认定。本院认为：本案争议焦点是第三人李金玉代理被告张玲与原告郭甜娇及第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同的行为是否有效。第三人李金玉代理被告张玲签订房屋买卖合同的行为，虽没有被告张玲书面的授权委托书，但通过被告张玲委托李金玉为其办理退房手续，张玲交付李金玉商品房买卖合同原件、签约审核单原件、首付款收据原件后，原告在见到相关手续原件并有居间方第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司参与的情况下，签订房屋买卖合同并按照约定支付了房款，可以认定，原告已经尽到注意义务。原告签订的房屋买卖合同以撤销原合同，重新与开发商签订合同作为付款时间的约定也表达了被告张玲退房的意愿，之后被告张玲与其爱人多次与原告商谈房屋手续办理问题，而在此过程中，张玲并未明确对买受人、合同价款、合同标的等合同主要内容提出异议。在大厂京御房地产开发有限公司（开发商）通过律师函的形式要求被告张玲按期缴纳房款和滞纳金之后，张玲仍消极拖延，原告代其缴纳房款和滞纳金后，被告张玲未以任何方式表示反对，默认该行为，因此，本院认为，原告有充分的理由相信第三人李金玉对出售本案诉争房屋有代理权，本院依法确认第三人李金玉的代理行为有效。李金玉代理被告张玲与原告、第三人北京福达恒通房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同中载明的房屋价格符合当时的市场价格，双方对合同履行等也做出了明确约定，合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，因此原告请求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告起诉主体不适格，被告没有委托第三人李金玉代其卖房，代收房款，不追认代交房款，原告应向第三人李金玉主张权利，法院应该驳回原告诉讼请求的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告系虚假诉讼，没有证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四十四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告郭甜娇与被告张玲于2015年12月14日签订的买卖大厂回族自治县孔雀大卫城小区4幢1单元21层2104号房屋的《房屋买卖合同》有效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，财产保全费5000元，共计5100元，由被告张玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  邵亚男代理审判员  刘梦瑞代理审判员  李晓丽二〇一七年三月二十日书 记 员  马 杨附法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。