湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初4649号原告（反诉被告）：***，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省长沙市**************，身份证号***************。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：***，男，****年**月**日出生，汉族，住江西省宜春市***************，身份证号****************。委托诉讼代理人：胡新军，湖南人和(岳阳)律师事务所律师。原告（���诉被告）***与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人李要然，***及其委托诉讼代理人胡新军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：1.***向***返还租赁门面并支付拖欠的租费27550元；2.***按3100元/月标准从2016年11月8日起至门面交付***之日止支付门面占有费和3个月广告招租空档期费；3.***支付合同违约金50000元；4.***承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年10月30日，***与***签订了《租赁合同》约定***承租***位于岳阳市岳阳楼区五里牌路第******从事厨房电器经营，租期从2014年11月1日起至2016年10月30日止，门面每月租金为800元，其他费用为每月1950元。2016年2月1日之前***少交租费450元，之后3个季度房租均未交，累计欠租27550元，***未及时交租，***有权取消合同并无偿收回房屋及装修费用，押金作为违约金处理。2016年11月1日，***也未按合同腾空房屋，未交钥匙，属违约，根据合同第13条合同到期3日后***未搬出的物品***可全部当垃圾处理。由于***的上述违约行为影响了***门面的继续招租，应支付空档期费用，且押金不退。被告（反诉原告）***辩称，1.***不是租赁合同中适格主体，涉案租赁合同无效;2.***没有违约行为，***应当退还租金30300元及房屋押金，按租金800元/月计算，***交纳50000元押金及49500元租金，租金结算为19200元，***多收取了租金并应当退还，合同约定的其他费包括租赁管理费用及原装修折旧费，但出租人没有任何证据证明其履行了哪些管理义务，产生了哪些费用，门面为毛坯房除了土板外没有任何装修，承租人合理使用房屋对地板不存在有损坏，该项其他费用不应得到支持；3.租赁合同未解除，***擅自拆毁门面内的财物，造成了巨大的经济损失，其应当赔偿。反诉原告（被告）***向本院提出反诉请求：1.***退还租赁押金50000元及多支付的租金30300元，赔偿装修损失50000元；2.***承担本案全部诉讼费用。事实和理由：租赁期内，***履行承租人的义务，其多交纳的租金及押金***应当返还。租赁期满后，***没有通知解除租赁关系，双方为不定期租赁，***在***不知情的情况下，擅自将门面打开，清理房屋内财物，拆除装修，对***造成巨大经济损失，应予以赔偿。反诉被告（原告）***辩称，***未按约定支付租金，构成违约，应当扣除押金50000元并继续支付租金27550元，其反诉没有依据，应当驳回。查明的事实原告（反诉被告）***授��**与被告（反诉原告）***于2014年10月30日签订《租赁合同》，合同约定：***将座落在岳阳市五里牌路第******租赁给***经营厨房电器，租期2年即从2014年11月1日起至2016年10月30日止，第一年租金每月800元，其他费用（租赁管理费和原有装修折旧费）每月1950元，两项合计租费2750元，第二年租费合计为2900元，***按季度足额预付租金及其他费用至农行账号6228481378749726377，才能取得使用权，否则***有权无条件取消合同，续租必须在2016年7月30日前取得下个租期合同，否则属***违约并视为主动放弃继续承租，***有权无偿收回门面另租他人，押金不退；门店的新装璜所需费用及安全问题全部由***负责，***丧失继续承租权或其他方面违约情况出现，新装修则作为对原有装修和对原貌破坏的补偿，除可移动设施外其他部分不得拆走；在剩余租期内，***转租须经***书面同意，押金不退；租期内***未违约，***擅自收回门面使用权的，***须赔偿***50000元损失，如***中途放弃租用或有其它违约情况出现，则应赔偿***违约金50000元；双方未在租赁期满90日前达成新的租赁合同，***则应在租赁期满前腾空房子搬出自己的全部财物并向***交付，未经***书面延期许可，***超期未交房属违约；***超期3天未搬或因违约丧失租赁权后，门面内***的一切财物可由***强行搬出作垃圾处理，***不得提出异议并自行承担损失等。***向***交纳押金50000元，还于2014年12月16日转账5500元以及2015年3月8日、2015年6月25日、2015年9月4日、2015年11月7日、2016年2月5日各转账8250元至约定账户。***还称在交付押金时已现金支付了2014年11月份的租金，而***则称以转账凭证为准。租赁合同期满前后，***曾短信联系***的委托人**协商解除租赁事宜，**于2016年11月4日短信通知***，要求按合同约定收回门面，***继续与之短信协商但未达成一致，并继续占有门面。2016年11月***自行取回了***承租的涉案门面。2016年12月3日，岳阳市公安局岳阳楼区分局五里牌派出所接警处理过***与***的此次纠纷。以上事实有***及***身份信息、《租赁合同》、押金收据1张、中国农业银行业务凭证、手机短信息照片、门面照片、通话录音、报警案件登记表、证人证言、庭审笔录等材料在卷佐证。判决的理由与结果本院认为，原告（反诉被告）***授权委托**与被告（反诉原告）***签订的租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。***称***不是本案适格主体租赁合同无效，本院认为合同签订后***一直在正常占有并使用承租门面且部分缴付了约定费用，庭审中***出具的授权委托书��证实**受***委托行使涉案门面包括签订租赁合同收取房租等管理权，受托人在委托范围内实施委托行为的法律后果由委托人承受，故***委托**与***签订的租赁合同有效，出租人***与承租人***为本案适格主体，本院对***的此项抗辩不予支持。***与***应当全面履行合同约定义务，***作为出租人向***交付涉案房屋完成了合同义务；***也应按时支付约定费用，且***对履行了支付义务负有举证责任，据其举证能确定实际向***支付了46750元（8250元×5次+5500元），至2016年10月底租赁期满***共拖欠***合同约定费用21050元(2750元×12个月+2900元×12个月-46750元)，故本院对***请求***偿付拖欠租费27550元中的21050元予以支持，对超出部分不予支持。合同签订后，***并未按约支付相应费用，构成了违约，应当承担违约责任，合同约定***未按约支付相应费用应赔偿***50000元违约金，该金额过分��于***因***的违约所造成的损失，庭审中***请求调整，根据本案实际本院酌情调整违约金数额为7000元，故对***请求***支付违约金予以部分支持，对超出该数额的部分本院不予支持。***在合同到期后应及时交还门面，其它未能协商一致的退租事宜可通过法律途径依法主张，其应向***支付门面占有使用费，参考占用时间及合同约定租金，本院确定***应当向***支付门面占有期间的使用费800元，并对***该项请求中超出部分不予支持。因***现已自行取得涉案门面，故本院对其请求***返还门面的诉讼请求不予支持。因合同中未约定***主张的广告招租空档期费，故本院对***的该项请求不予支持。***反诉***退还租赁押金50000元，本院认为押金的性质是保证合同的顺利履行，本院支持由***向***支付违约金已惩罚了合同中的违约行为，故押金应当由***返还。***反��***退还多支付的租金30300元，本院认为合同约定需要按期支付的费用系双方协商确定的，合同双方均应全面履行，而***并未依约支付相应费用，故本院对***的该项反诉请求不予支持。关于***反诉***赔偿装修损失50000元，本院认为两人的租赁关系已于期满之日解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，本院对***该项反诉请求不予支持。综上所述，***应向***支付合同约定费用21050元及违约金7000元，并支付门面占有使用费800元，共计28850元；抵除***应承担的28850元后，***还应向***退还押金21150元。依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、���一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）***向原告（反诉被告）***支付合同约定费用21050元及违约金7000元；二、被告（反诉原告）***向原告（反诉被告）***支付门面占有使用费800元；三、原告（反诉被告）***退返被告（反诉原告）***押金50000元；四、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。以上一、二、三项相抵后，原告（反诉被告）***还应支付被告（反诉原告）***21150元，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本���决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元、反诉费2900元，合计4900元，依法减半收取2450元，由原告(反诉被告)***负担950元、被告（反诉原告）***负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  吴鹏二〇一七年三月十三日书记员  彭薇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九条第二款当事人依法可以委托代理人订立合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。