四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终969号上诉人（原审原告）：成都万科物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区静安路*号。法定代表人：冯霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄景菊，女，汉族，1962年6月24日出生，住成都市新都区。委托诉讼代理人：卞为，四川天润华邦律师事务所律师。上诉人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被上诉人庄景菊物业服务合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人张海亮、张蓓，被上诉人庄景菊的委托诉讼代理人卞为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业公司上诉请求：1、撤销成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5794号民事判决，依法改判支持万科物业公司的全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院适用合同条款错误，一审法院依据商品房买卖合同第14条之约定，认为出卖人应当于交付日的七日前书面通知买受人办理交接手续，而本案争议房屋庄景菊购买时已经超过集中交付期限，且为庄景菊一次性支付款项，应适用买卖合同补充协议第八条第四款第二段“如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，按如下方式处理：买受人为一次性付款购房的，签订合同当天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续；…。”的约定，应视为庄景菊已经收房；2、一审法院认为“双方在查验房屋状况时发生分歧，尚未完成交接手续”的认定系认定事实不清，庄景菊在《律师函》中已承认“前往贵司办理房屋交付手续”，证明其已收房；即使开发商交付的房屋不能达到购房合同约定的交付标准，也是开发商与庄景菊之间未履行购房合同，庄景菊不能以此拒绝履行缴纳物业管理费的义务。被上诉人庄被上诉人庄景菊答辩称，开发商未按合同约定办理任何房屋交付手续，庄景菊没接收过房屋，不应支付物业费用。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉请求：庄景菊支付万科物业公司物业服务费22184元。一审法院认定事实：2011年6月17日，万科物业公司与成都万科新都置业有限公司签订《万科·五龙山公园前期物业服务合同》，约定万科物业公司为成都万科新都置业有限公司开发的位于成都市新都区××街道××龙村的物业提供物业服务，该合同第十四条约定了业主应自成都万科新都置业有限公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。2013年5月26日，庄景菊与成都万科新都置业有限公司签订商品房买卖合同及其补充协议，约定庄景菊购买位于成都市××××号的“万科·五龙山”××幢××层××号别墅房屋（建筑面积为346.62㎡），该独栋别墅的物管费收取标准为6元/月/㎡。合同第十条约定了出卖人应当在2012年10月5日前向买受人交付房屋，并约定了交付房屋时应当提供的证明文件。合同约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月20日前向物业服务公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向物业服务企业支付违约金。合同第十四条约定了当房屋达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条约定的证明文件并满足合同第十条约定的其他条件，若出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足合同第十条约定的条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。庄景菊于2015年12月17日向成都万科新都置业有限公司发出申诉请求书，声明因房屋存在严重渗水问题一直未交付使用，给庄景菊造成了经济损失，若明年该房仍存在质量问题无法交付则要求退还购房款并赔偿相关损失。因庄景菊未缴纳物管费，万科物业公司于2016年10月17日诉至一审法院。庄景菊于2016年10月19日向成都万科新都置业有限公司发出律师函，声明成都万科新都置业有限公司一直未通知庄景菊收房，也未交付房屋钥匙，且房屋存在严重质量问题，导致庄景菊一直无法入住只能在外租房，要求成都万科新都置业有限公司进行处理。原审认定上述事实的证据有：物业服务招投标中标备案表、前期物业服务合同、商品房买卖合同及其补充协议、律师函、送达回执、欠费清单、申诉请求书、房屋租赁合同、成都市同乐物业管理有限公司证明、收条等证据及双方当事人的陈述等。一审法院认为，庄景菊与成都万科新都置业有限公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，合同中关于房屋交付条件、交付手续及物管费的约定是双方当事人真实意思的表示。根据购房合同第十四条关于交接手续的约定，当房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前书面通知买受人办理交接手续事宜，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，万科物业公司在庭审中主张开发商成都万科新都置业有限公司已于2016年10月19日前通知了被告接收房屋，但并未向一审法院提供交房通知书等相关证据予以证明，故对于万科物业公司的该主张一审法院不予采信，应当视为开发商成都万科新都置业有限公司未按合同约定通知庄景菊交房，双方系在查验房屋状况时发生分歧，尚未完成房屋交接手续，即本案涉案房屋现仍处于未交付状态。根据万科物业公司签订的《万科·五龙山公园前期物业服务合同》第十四条的约定，业主应自成都万科新都置业有限公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，由于涉案房屋未完成交付，庄景菊不应当向万科物业公司支付物业服务费，故对于万科物业公司主张庄景菊向其支付物业服务费22184元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回成都万科物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费177元（已减半收取），由成都万科物业服务有限公司负担。二审中，万科物业公司提交了：第一组1、《公证书》2、《万科五龙山地块》J地块确认图，拟证明本案所涉房屋已超过集中交付时间；第二组：更名申请、付款方式变更申请、购房折扣确认表、收款收据，证明庄景菊采用一次性付款；第三组：《买卖合同》，证明庄景菊签订合同时已超过集中交付时间，且为一次性支付。庄景菊质证认为上述证据与本案无关，不能达到其证明目的。本院认为，上述证据的真实性、合法性及证明庄景菊签订合同时已超过集中交付时间本院予以确认，但是不能以此认定庄景菊已实际收房。013年5月26日，成都万科新都置业有限公司与庄景菊签订《商品房买卖合同补充协议》，其第八条约定：对合同第十四条（交接手续）补充约定，其中第四款第二段约定“如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，按如下方式处理：买受人为一次性付款购房的，签订合同当天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续；…。”。本院经审理本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认本院认为，《商品房买卖合同补充协议》第八条系对合同第十四条（交接手续）的补充约定，并不因有该约定买卖合同双方就不按照买卖合同第十四条中关于交接的条件进行房屋的交付，只是因该条约定“买受人为一次性付款购房的，签订合同当天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续”，出卖人可不再另行书面通知买受人来收房，但并不当然免除出卖人应当履行的合同约定的交房义务，双方仍应履行收房的验收交接手续。现万科物业公司无任何证据证明庄景菊在成都万科新都置业有限公司具备交房条件下，拒不履行收房义务，也无证据证明其已实际收房，主张庄景菊支付物业服务费用，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由成都万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 兰审判员 李婧杰审判员 吴 爽二〇一七年三月二日书记员 吴春梅