安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终153号上诉人（原审被告）：合肥庐阳区亮阳皮革经营店，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路**号*幢东5-东6门面。负责人：石劲松，经理。委托诉讼代理人：李中兵，安徽天地缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市邮政物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江路146号18层。统一社会信用代码91340100149066470G(1-1)。法定代表人：龙雷，董事长。委托诉讼代理人：毕井涛，安徽邦运律师事务所律师。上诉人合肥庐阳区亮阳皮革经营店（以下简称亮阳皮革经营店）因与被上诉人合肥市邮政物业管理有限公司（以下简称邮政物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。亮阳皮革经营店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邮政物业公司的起诉。事实与理由：一、亮阳皮革经营店不是本案的适格被告。无论是《承包经营协议书》、《补充协议》，还是邮政物业公司出具的《长江路86号2栋东4-6号门面房租催费通知单》、《长江路86号2栋东3号收回门面房通知书》中租户的落款均为石劲松而非亮阳皮革经营店。根据邮政物业公司提供的亮阳皮革经营店工商注册登记信息，亮阳皮革经营店成立于2011年11月28日，而邮政物业公司与石劲松于2011年11月22日签订《承包经营协议书》，当时亮阳皮革经营店尚未成立，故签订承包协议的主体不可能是亮阳皮革经营店。即使亮阳皮革经营店成立以后，石劲松为该工个体工商户的经营者，但邮政物业公司并没有举证证明其与石劲松在履行承包协议的过程中存在约定变更合同主体的情形，根据合同相对性的原则，邮政物业公司不能向亮阳皮革经营店主张权利。另外，邮政物业公司不是涉案房屋的产权人，涉案房屋产权人中国邮政集团公司合肥市分公司授权邮政物业公司管理涉案房屋，其行为后果应当由中国邮政集团公司合肥市分公司承担，因此本案原告的适格主体应是中国邮政集团公司合肥市分公司，而不是邮政物业公司。二、2016年4月15日，邮政物业公司通知石劲松搬迁，实际上早在2015年年底，该处房屋拆迁工作就已展开，各租户一直无法正常经营，邮政物业公司不仅不让租户参与房屋拆迁补偿的协商事宜，还停水、停电并组织人员锁门。因邮政物业公司阻挠租户使用房屋违约在先，故邮政物业公司无权要求解除合同、收回房屋，石劲松据此有权拒绝支付租金且不承担违约金。一审法院判令支持邮政物业公司要求解除合同、收回房屋、要求亮阳皮革经营店支付租金、逾期腾房占用使用费及违约金的诉请没有依据。邮政物业公司辩称：2011年11月22日，石劲松与邮政物业公司签订《承包经营协议书》属实，石劲松在该协议签订后申请个体工商户注册登记，于2011年11月28日取得了个体工商户的营业执照，营业执照上登记的字号为亮阳皮革经营店。石劲松为设立亮阳皮革经营店必须先租赁经营场所即涉案房屋，租赁房屋的目的是为了经营亮阳皮革经营店。亮阳皮革经营店实际享有协议书的权利并履行协议书的义务。无论《承包协议书》还是《补充协议》，合同生效时石劲松均已取得亮阳皮革经营店营业执照，石劲松作为亮阳皮革经营店的负责人，其在合同上签名的行为代表亮阳皮革经营店，故亮阳皮革经营店作为本案被告主体适格。一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。邮政物业公司向一审法院起诉请求：1、判令立即解除亮阳皮革经营店与邮政物业公司于2011年11月22日签订的《承包经营协议书》、于2012年3月1日签订的《承包经营协议书》，收回房屋60平方米;2、判令亮阳皮革经营店立即支付邮政物业公司房屋租金74821.92元（东4门面自2016年2月15日起至2016年7月5日拖欠房屋租金27808.22元，自2016年7月5日后按照136.99元/天的标准由亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费;东5-东6门面自2016年2月1日起至2016年7月5日拖欠房屋租金47013.70元，2016年7月5日后按照301.37元/天的标准由亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费），违约金12800元（东4门面4000元，东5-东6门面8800元），合计87621.92元;3、判令亮阳皮革经营店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：合肥市庐阳区长江路86号2幢103室、101室、102室为中国邮政集团公司合肥市分公司所有，建筑面积201.87平方米。该公司将上述房产授权邮政物业公司负责租赁管理。2011年11月22日，石劲松与邮政物业公司签订《承包经营协议书》一份，协议约定邮政物业公司向石劲松提供经营场所长江路86号2幢二间东5、东6，砖混一楼。石劲松承包经营为独立核算、自负盈亏、责任自负。在签订协议前石劲松向邮政物业公司交纳水电保证金2000元，以后每季度交纳一次房租27500元，每年按11万元的承包金（即为租金）向邮政物业公司交纳，必须在未进入当期承包金一个月前预交给邮政物业公司。协议第三条约定石劲松逾期两个月以上未交纳租金的，以当年全年租金的8%向邮政物业公司支付违约金，同时邮政物业公司有权解除合同，并不承担违约责任。合同期内，如一方要求解除合同，需要提前三个月书面通知对方，经对方同意后，方可解除，其租金按实际天数计算。该合同租赁有效期自2012年1月1日至2016年12月31日。2012年3月1日，石劲松与邮政物业公司又就东4门面签订了《承包经营协议书》一份，约定每季度租金为12500元，每年50000元承包金（即房租）。租赁有效期自2012年3月16日至2017年3月15日。2014年3月20日，石劲松与邮政物业公司签订《补充协议》一份，约定双方于2011年11月22日和2012年3月1日签订的承包经营协议书，因市政建设修建地铁二号线原因，造成承租户经营困难，带来一定经济损失。经双方协商将原协议在取消递增基础上顺延增加三年（因市政建设原因拆迁除外）。合同签订后，邮政物业公司将三间门面交予石劲松用于经营亮阳皮革经营户。石劲松交纳东4号房租至2016年2月15日，交纳东5、6号房租至2016年2月1日，之后未再交纳。2016年4月21日，邮政物业公司向各租户发出书面通知，称根据区政府下发“群力巷地块房屋改造拆迁项目”的公告，我公司所有的长江路26号2栋、3栋正处在征收拆迁范围内，后续具体搬迁时间，还需等区政府下发正式公告函。现公司出具书面通知，提前告知各租户，妥善做好搬迁准备的交接事宜，望各租户在接到通知后，给予积极配合，交清当下所欠租金。2016年5月25日，邮政物业公司向石劲松发出《长江路86号2栋东4-6门面房租催费通知单》，称石劲松拖欠房租，现依据协议提出书面房租催费通知，缴纳期为七天（2016.5.25-2016.5.31），逾期不交，将依协议约定有权提前解除合同、收回房屋，逐步采取停水、停电、封门等措施，直至到法院起诉追缴所欠房屋租金。2016年6月14日，邮政物业公司向石劲松发出《长江路86号2栋东3号收回门面房通知书》，称石劲松拖欠租金属严重违约行为，依据合同邮政物业公司有权解除合同收回房屋，现书面通知，限石劲松七天（2016.6.15-6.21止）内将一切物品搬走，将房屋交还邮政物业公司。同时，限石劲松在本通知书告知之日起15日内（2016.6.15-6.29）缴清拖欠的租金及违约金，否则邮政物业公司将通过法律途径予以解决。2016年5月20日左右邮政物业公司停电，石劲松第二天即自行接电。7月初邮政物业公司员工将门面的门锁上，当天下午锁被解开。一审法院认为：本案名义上邮政物业公司与亮阳皮革经营店签订了承包经营合同书，实质从合同条款内容规定来看，属于房屋租赁合同。邮政物业公司如约交付房屋给亮阳皮革经营店，亮阳皮革经营店即应履行交纳房租义务，而本案中亮阳皮革经营店拖欠邮政物业公司租金，依法应承担违约责任。亮阳皮革经营店辩称，邮政物业公司、亮阳皮革经营店主体不适格，因邮政物业公司虽非产权方，但其经产权方授权管理门面房的租赁事宜，故其起诉主体适格，亮阳皮革经营店作为个体工商户，其负责人与邮政物业公司签订合同，是代表个体户的行为，依据民诉法司法解释的规定，邮政物业公司以字号作为主体，符合法律规定，故亮阳皮革经营店主体亦适格。亮阳皮革经营户辩称该院不予采信。亮阳皮革经营店另辩称合同约定解除合同需提前三个月书面通知，并赔偿违约金及损失，邮政物业公司并没有履行该手续，因本案属于准备拆迁，邮政物业公司通知亮阳皮革经营店为搬迁作准备，并未确定具体的时间，亮阳皮革经营店此辩称该院不予采纳。亮阳皮革经营店还辩称邮政物业公司停电封门违约在先，亮阳皮革经营店有权拒付租金，因交纳房租是租赁合同的基本义务，该辩称理由该院不予采纳。邮政物业公司要求立即解除其与亮阳皮革经营店于2011年11月22日签订的《承包经营协议书》、于2012年3月1日签订的《承包经营协议书》，收回房屋60㎡，因亮阳皮革经营店拖欠邮政物业公司房租已逾期超过二个月以上，邮政物业公司要求解除合同，符合合同约定，该院予以支持。邮政物业公司要求亮阳皮革经营店立即支付其房屋租金74821.92元（东4门面自2016年2月15日起至2016年7月5日拖欠房屋租金27808.22元，2016年7月5日后按照136.99元/天的标准由亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费；东5-东6门面自2016年2月1日起至2016年7月5日拖欠房屋租金47013.70元，2016年7月5日后按照301.37元/天的标准由亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费），该院可支持房租66499.99元（12500/3个月/30天*140天＋27500/3个月/30天*154天）。邮政物业公司要求亮阳皮革经营店支付违约金12800元（东4门面4000元，东5-东6门面8800元），由于该违约金较高，该院仅支持同期银行贷款利率四倍标准的数额，即可支持6649.99元（66499.99元*2%*5个月）。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决:一、解除合肥市邮政物业管理有限公司与合肥庐阳区亮阳皮革经营店负责人2011年11月22日签订的《承包经营协议书》、2012年3月1日签订的《承包经营协议书》，合肥庐阳区亮阳皮革经营店于判决生效之日起三十日内搬离所租赁的庐阳区长江路82号东4、东5、东6号门面房（建筑面积60平方米），并交还给合肥市邮政物业管理有限公司；二、合肥庐阳区亮阳皮革经营店于判决生效之日起十日内一次性支付合肥市邮政物业管理有限公司房屋租金66499.99元（东4门面算到至2016年7月5日，2016年7月5日后按照136.99元/天的标准由合肥庐阳区亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费至返还合肥市邮政物业管理有限公司之日止；东5-东6门面算至2016年7月5日，2016年7月5日后按照301.37元/天的标准由合肥庐阳区亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费至返还合肥市邮政物业管理有限公司之日止）；三、合肥庐阳区亮阳皮革经营店本判决生效之日起十日内一次性支付合肥市邮政物业管理有限公司违约金6649.99元解除合肥市邮政物业管理有限公司与合肥庐阳区亮阳皮革经营店负责人2011年11月22日签订的《承包经营协议书》、2012年3月1日签订的《承包经营协议书》，合肥庐阳区亮阳皮革经营店于判决生效之日起三十日内搬离所租赁的庐阳区长江路82号东4、东5、东6号门面房（建筑面积60平方米），并交还给合肥市邮政物业管理有限公司；三、合肥庐阳区亮阳皮革经营店本判决生效之日起十日内一次性支付合肥市邮政物业管理有限公司违约金6649.99元；四、驳回合肥市邮政物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1496元，由合肥市邮政物业管理有限公司负担240元，合肥庐阳区亮阳皮革经营店负担1256元。二审中，亮阳皮革经营店向本院提交四张涉案房屋照片，用以证明涉案房屋及房屋内物品于2017年3月4日被邮政物业公司带人强制拆除、毁损。邮政物业公司质证对照片的真实性无异议，但对亮阳皮革经营店的证明目的有异议，认为涉案房屋已被拆除属实，但不是其拆除的。故本院对四张照片的真实性予以确认，确认涉案房屋已于2017年3月4日被拆除。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：本案双方当事人之间签订的协议名为承包经营协议书，实质属于房屋租赁合同。双方当事人二审中对此均无异议，本院予以确认。关于本案原、被告诉讼主体是否适格问题。2011年11月22日《承包经营协议书》、2012年3月1日《承包经营协议书》及2014年3月20日《补充协议》的甲方均为邮政物业公司，乙方均为石劲松。甲方邮政物业公司并非涉案房屋的产权人，涉案房屋的产权人是中国邮政集团公司合肥市分公司，中国邮政集团公司合肥市分公司已向一审法院出具《说明》，认可邮政物业公司是其下属公司，经其授权负责租赁管理涉案房屋，全权处理与此相关的一切事务，一审法院据此认定邮政物业公司作为原告起诉主体适格，并无不当。2011年11月22日《承包经营协议书》签订时，亮阳皮革经营店尚未注册成立，故签订该协议书的乙方只能是石劲松个人。该协议书第二条第1款约定，乙方承包经营为独立核算、自负盈亏、责任自负。乙方合法经营直接接受工商、税务、市容、公安、街道等一切政府部门和社会团体组织的管理，并直接办理一切证照和自费交纳管理费用以及办证费用。可见石劲松签订该协议书、租赁涉案房屋的目的是为了办理个体工商户的营业执照以便经营之用。石劲松实际于2011年11月28日领取了个体工商户的营业执照，营业执照上登记的字号为亮阳皮革经营店。该协议书还明确约定合同有效期自2012年1月1日起至2016年12月31日止，由此可见，该协议书的有效期起始日在亮阳皮革经营店工商注册成立之后。2012年3月1日《承包经营协议书》及2014年3月20日《补充协议》的签订时间也均在亮阳皮革经营店工商注册成立之后。亮阳皮革经营店成立后，石劲松作为该个体工商户的负责人，其行为应代表亮阳皮革经营店，一审法院依据民诉法司法解释的规定，认定亮阳皮革经营店作为本案被告，并无不妥。由于亮阳皮革经营店拖欠邮政物业公司的房租已逾期超过二个月以上，邮政物业公司起诉要求解除合同、收回房屋，具有合同依据。因亮阳皮革经营店逾期支付房租已构成违约，除应向邮政物业公司支付欠付租金和逾期腾房占有使用费外，还须向邮政物业公司支付违约金。一审法院对上述事实的认定于法有据。案在二审期间，双方当事人共同确认涉案房屋已于2017年3月4日拆除，故本院认定亮阳皮革经营店支付邮政物业公司逾期腾房占有使用费的截止日为2017年3月4日。综上所述，亮阳皮革经营店的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4770号民事判决的第三、四项，即“合肥庐阳区亮阳皮革经营店本判决生效之日起十日内一次性支付合肥市邮政物业管理有限公司违约金6649.99元”、“驳回合肥市邮政物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4770号民事判决的第一项即“解除合肥市邮政物业管理有限公司与合肥庐阳区亮阳皮革经营店负责人2011年11月22日签订的《承包经营协议书》、2012年3月1日签订的《承包经营协议书》，合肥庐阳区亮阳皮革经营店于判决生效之日起三十日内搬离所租赁的庐阳区长江路82号东4、东5、东6号门面房（建筑面积60平方米），并交还给合肥市邮政物业管理有限公司”为“解除合肥市邮政物业管理有限公司与合肥庐阳区亮阳皮革经营店负责人2011年11月22日签订的《承包经营协议书》、2012年3月1日签订的《承包经营协议书》”；三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4770号民事判决的第二项即“合肥庐阳区亮阳皮革经营店于判决生效之日起十日内一次性支付合肥市邮政物业管理有限公司房屋租金66499.99元（东4门面算到至2016年7月5日，2016年7月5日后按照136.99元/天的标准由合肥庐阳区亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费至返还合肥市邮政物业管理有限公司之日止；东5-东6门面算至2016年7月5日，2016年7月5日后按照301.37元/天的标准由合肥庐阳区亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费至返还合肥市邮政物业管理有限公司之日止）”为“合肥庐阳区亮阳皮革经营店于判决生效之日起十日内一次性支付合肥市邮政物业管理有限公司房屋租金66499.99元和逾期腾房占有使用费106083.12元（东4门面租金算至2016年7月5日，2016年7月5日后按照136.99元/天的标准由合肥庐阳区亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费至2017年3月4日止；东5-东6门面租金算至2016年7月5日，2016年7月5日后按照301.37元/天的标准由合肥庐阳区亮阳皮革经营店支付逾期腾房占有使用费至2017年3月4日止）“。本案二审案件受理费2990元，由合肥庐阳区亮阳皮革经营店负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一七年三月三十一日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。