辽宁省大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0214民初2744号原告：冯淑红，女，1974年5月9日出生，汉族，农民，住瓦房店市。委托诉讼代理人：肖春阳，辽宁博信律师事务所律师。被告：大连君泰房地产开发有限公司；所在地：大连市沙河口区丝绸路154号；法定代表人：李永发，系该公司经理。委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。原告冯淑红诉被告大连君泰房地产开发有限公司为商品房销售纠纷一案。本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告冯淑红及被告大连君泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯淑红向本院提出诉讼请求：1.请求解除与被告的商品房买卖合同；2.判令被告返还首付款、税费等各项经济损失合计124051.57元，本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月3日，原告在被告处购买商品房一套，并办理贷款，但被告没有按时向原告交房已经构成违约，因此要求解除该商品房买卖合同。被告大连君泰房地产开发有限公司（简称君泰公司）辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1.涉案房屋并非被告出售给原告，原告实际从案外人冯万凯处受让，冯万凯是原告的亲属，所以被告不是涉案房屋的出卖人，不承担相关责任；2.涉案的501号房屋是被告抵顶工程款给大连永达建设工程有限公司的工程款，永达公司又将该房屋抵顶给大连市建筑劳务公司第一分公司用以支付相关劳务工程费，劳务一分公司又将该房抵顶给其下属的包工头冯万凯，冯万凯又将该房转给了本案原告，所以冯万凯是涉案房屋的实际出卖人，应该由冯万凯承担相关的出卖人责任；3.涉���房屋原告有贷款，贷款21万元建行支付给被告后，被告按照和永达公司的抵顶协议将该贷款汇给了永达公司，永达公司又将该款支付给劳务公司，冯万凯委托其会计左桂华（音译）将涉案的21万元贷款领走，被告抵顶给永达公司的工程款实际是抵的是261590元，最终到冯万凯手中之后，冯万凯以302697.00元的价格转给了原告，所以被告作为开发商与原告履行了相关购房手续，正式的购房合同中记载的房屋价格也是302697元，首付为92697元，实际上原告没有向被告支付过任何款项；4.被告是在冯万凯抵顶之后的要求下开具的发票，从以上事实可以看出君泰公司不是本案适格的被告，不是涉案房屋的实际出售人，相关房款也都是冯万凯收取的，所以被告认为原告应当向案外人冯万凯主张相关权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当��人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：对于原告提供的《商品房买卖合同（合同编号为：WHT201401631）》，虽然没有被告君泰公司的盖章，但在已经生效的（2016）辽0214民初260号民事判决书中已经对原、被告签订该合同一节事实予以认定，故本院对该证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（合同编号为：WHT201401631）》（简称《购房合同》），所购商品房位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元5层1号，建筑面积74.74平方米。合同签订后，原告于2014年6月18日向被告缴付购房首付款92697元。《购房合同》第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将涉案房屋交付给买受人。第九条第二款约定，逾期超过180日，买受人有权解除合同。现涉案房屋尚未交付给作为买受人的原告。本院认为，本案的主要争议焦点为1.涉案的商品房买卖合同是否应当予以解除。根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》第八条之约定，被告君泰公司应当在2014年6月30日前向原告交付涉案房屋。同时在第九条约定，逾期交付180日的，原告有权解除该合同，现涉案房屋尚未交付，被告已经构成违约，因此对于原告主张解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。争议焦点2.原告支付的首付款是否应当返还。被告在庭审中辩称并未收到原告支付的首付款，只是基于与案外人的房屋抵顶关系为原告出具的首付款收据并签订房屋买卖合同。但根据（2016）辽0214民初260号生效民事判决书中认定事实，原告冯淑红于2014年6月18日交纳了92697元首���款，被告君泰公司也在当天向原告出具收款发票。对于被告提供的相关房屋抵顶证据，并没有原告冯淑红的签字确认，原告在庭审中也不予认可，因此对被告抗辩称没有收到此款的抗辩意见本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。同时双方《购房合同》第九条第二款之规定，逾期超过180日的，出卖人应当在解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，故对于原告主张被告返还首付款92697元的诉讼请求本院予以支持。争议焦点3.原告向被告缴纳的税费是否应当返还。对于原告主张的缴纳的税费，其中有2014年8月18日出具的三张加盖了被告君泰公司的公章，分别是物业费2707元，房款差额应缴纳税费5015元，水电预存及装修保证金1600元。因涉案房屋并未实际交付原告使用，且被告君泰公司对于收到物业费及水电费的事实表示认可，故对于原告主张返还物业费、水电预存等合计4307元的诉讼请求本院予以支持。对于标注为房款差额税款的收据，原告并未提供证据证明该费用与本案商品房买卖有关，且原告对于该费用不予认可，故本院对该部分请求不予支持。对于其他费用，因提供证据没有被告君泰公司盖章，且被告当庭不予认可，故本院对该部分请求不予支持。争议焦点4.被告君泰公司是否应当向原告支付违约金及合理的数额。双方签订的《购房合同》第九条对于违约金有明确的约定，即逾期交房180日之内的，每天按照已交付房款万分之二支付违约金；逾期超过180日的，被告君泰公司应当自收到原告解除合同通知到达日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累积已付款的1%支付违约金。现因被告的违约行为导致双方的合同解除，故作为违约方的被告应当按照该约定支付违约金。原告主张双方约定的违约金过低，请求按照原告的实际损失作为违约金，但原告在庭审中并未提供证据证明其实际损失的数额，本院认为按照双方合同约定支付违约金并无不妥，根据双方合同第九条之约定，被告需要支付的违约金分为两部分：1.逾期180日内：180天*302697元*2/10000=5448.5元；2.按照合同约定，被告最晚交付房屋时间2014年6月30日，逾期180天时间为2014年12月30日，而贷款银行在2014年8月12日就已将全部贷款支付给被告君泰公司，即原告此时已经已付全部房款，该部分的违约金为302697元*1%=3026.97元，两个金额合计8475.47元。故对于原告这��诉讼请求本院支持金额为合同约定的8475.47元。对于原告主张被告君泰公司返还原告已经偿还的贷款及利息的诉讼请求，根据（2016）辽0214民初260号民事判决，原告冯淑红与被告君泰公司对于涉案房屋按揭贷款承担连带还款责任，原告的这一诉请，实为在偿还银行贷款后的追偿，而本案审理的是原被告双方商品房买卖关系，原告这一诉讼请求并不属本案审理范围，故对该请求本院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告冯淑红与被告大连君泰房地产开发有限公司于2014年6月3日签订的《商品房买卖合���》（合同编号为：WHT201401631）解除；二、被告大连君泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告冯淑红购房首付款及相关税费合计97004元；三、被告大连君泰房地产开发有限公司支付原告冯淑红违约金8475.47元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取1390元由被告大连君泰房地产开发有限公司负担1200元，由原告冯淑红负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张海川二〇一七年三月十四日书记员  高秀钰