江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终165号上诉人（原审被告）：李晶，男，1984年12月23日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：邱晓红（系李晶之母），女，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）：扬州市妇女联合会，住所地在扬州市邗江区。法定代表人：马宁，主席。委托诉讼代理人：朱飞龙、唐健华，江苏理华律师事务所律师。原审被告：扬州市少年宫，住所地在扬州市南通西路**号。法定代表人：杨卫兵，主任。委托诉讼代理人：吴国强，江苏吴国强律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，江苏吴国强律师事务所实习律师。上诉人李晶因与被上诉人扬州市妇女联合会（以下简称市妇联）及扬州市少年宫（以下简称少年宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人未能提供证据证明其为涉案房屋的所有权人，无权要求上诉人腾让讼争房屋和支付房屋占用费；2、上诉人系向原承租人陈太红转租取得讼争房屋，即使在原租赁合同期满后，上诉人仍向少年宫交纳租金直至2015年6月份。之后未交是因无人收取，甚至预交却被拒绝。被上诉人对超过期限的房屋租赁行为不加制止，默认了继续租赁的事实。2015年12月，被上诉人通知上诉人不再续租，其明知少年宫与上诉人存在房屋租赁的事实，上诉人作为善意承租方，被上诉人对其后的事实租赁期限也应予以认可。被上诉人租赁讼争房屋开店，用心经营多年，形成了一定的客户群体，被上诉人应考虑上诉人创业和经营的实际状况，不论其将房屋续租或产权转让，上诉人都享有优先权，请求法院判决继续维持双方的房屋租赁合同关系；3、上诉人为取得讼争房屋租赁权，支付房屋转让费、装修费计4万元左右，被上诉人没有对转让费的处理办法予以约定，且未履行说明相关事实的责任，存在过错，如法院判决上诉人搬离，该两项费用应在本案中一并处理，而不是有意回避。二、一审判决违反法定程序，且判决存在严重错误。上诉人为个体工商户，并经工商登记有字号“广陵区新太红鲜花屋”。根据法律规定，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，并同时注明经营者的基本信息。上诉人不是也不应是本案适格的当事人，一审法院直接将上诉人列为被告，并判决上诉人腾让房屋、支付房屋占用费等内容，存在严重错误。市妇联辩称：被上诉人是涉诉房屋的合法管理人，享有涉诉房屋的权益，上诉人违法占用房屋，没有法律和事实依据，应当承当相应的法律责任，其主张和要求的所谓转让、装修损失，没有事实和法律依据，与本案件无关。上诉人所称本案不应当以其个人而应当以其经营的“广陵区新太红鲜花屋”登记字号为被告之说，亦无法律依据。一审法院认定事实清楚，裁判正确合法，应当予以维持。少年宫述称：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决程序合法，事实认定清楚，证据充分，判决上诉人腾让房屋，与法有据。市妇联向一审提出诉讼请求：1.判令被告李晶立即向原告返还占用的扬州市解放北路3－27号房屋；2.判令被告李晶向原告支付房屋占用费8625元（自2015年7月1日起计算至2016年3月31日），2016年4月1日后至实际返还房屋之日止，按958元/月向原告支付房屋占用费；3.本案诉讼费用由被告李晶承担。事实和理由：原告在扬州市解放北路3号建设了扬州市少年儿童活动中心，该中心除主体建筑外，还在沿街兴建了一排两层门面房。2004年11月2日，扬州市市直生产经营型事业单位改革改制办公室（以下简称市直改制办）向原告作出《关于同意撤销扬州市少年儿童活动中心的批复》，确定：“一、同意撤销扬州市少年儿童活动中心。二、该单位所有资产及负债（含或有负债）由你会负责接收管理。”2005年1月5日，原告与少年宫签订国有资产有偿使用协议书，约定原告将原属扬州市少年儿童活动中心的所有房屋场地租给少年宫有偿使用，使用期限自2005年1月1日至2014年12月31日。同年2月1月，市直改制办作出《关于同意将原扬州市少儿活动中心整体资产交由少年宫有偿使用的批复》，同意原告将上述房屋场地交少年宫使用。2014年使用期限届满前，原告即书面告知少年宫，合同期满后不再续约，希望其尽快迁让，并同时做好门面房承租人的腾空迁让工作。2011年1月10日，少年宫与案外人陈太红签署了房屋租赁合同，约定陈太红承租解放北路3－27号门面房，面积为40平方米，后陈太红在未经少年宫同意的情况下，私自将房屋出租给被告李晶使用，该合同于2014年1月9日届满。此后少年宫未再与李晶签署房屋租赁合同。根据相关规定，原告涉诉房屋对外出租，必须按规定履行申报审批手续，并引入市场竞争机制，实行公开招租，原告无权自行将相关房屋对外出租。2015年原告与少年宫一起多次与李晶联系，希望能尽快将房屋返还给原告。2015年12月16日，原告向李晶发出通知书，要求其接到通知书后30日内搬离占用的讼争房屋并归还原告，补缴超期占用的房屋使用费。然李晶至今仍未返还所占用房屋，故诉至法院，请求判如所请。被告李晶辩称，我方系与少年宫签订的租赁合同，与原告没有关系。房屋是2011年从陈太红处转租的，我方租金交纳至2015年6月30日，之后未交是因少年宫说暂时不要交。现原告要求被告迁让房屋毫无依据，不同意让房。被告少年宫未到庭，但向本院提交了答辩状辩称，少年宫作为原承租人于2015年6月30日与原告办理了房屋交接手续，原告实际接管了租赁房屋，也书面通知李晶，故少年宫在本案中不应承担法律责任。对原告要求被告李晶支付房屋占用费、腾让房屋，少年宫无异议。一审认定事实：本市解放北路3号建筑面积612平方米的房屋系扬州市少年儿童活动中心于1993年经相关部门批准建设。2004年11月2日，市直改制办向市妇联作出扬事改办复（2004）34号《关于同意撤销扬州市少年儿童活动中心的批复》，同意撤销扬州市少年儿童活动中心，该单位所有资产及负债（含或有负债）由市妇联接收管理。2005年1月5日，市妇联（甲方）与少年宫（乙方）签订国有资产有偿使用协议书，约定：使用地点为本市解放北路3号所有房屋场地，使用期限自2005年1月1日至2014年12月31日，使用费每年分两次支付；乙方在使用期内承担房屋维修、改造、环境布置费用；使用期内除因产权引起的纠纷由甲方负责外，其他经营管理上的纠纷一律由乙方自行解决；未经甲方同意，乙方不得转租承租的房屋和场地……2005年2月1日，市直改制办向市妇联作出扬事改办复（2005）4号《关于同意将原扬州市少儿活动中心整体资产交由少年宫有偿使用的批复》，研究决定原扬州市少年儿童活动中心整体资产收归政府所有，暂由市妇联负责管理，同意市妇联将该资产交由少年宫有偿使用，使用期限为2005年1月1日至2014年12月31日。2009年8月26日，扬州市纪律检查委员会、扬州市财政局、扬州市监察局、扬州市市级机关事务管理局联合作出扬财绩（2009）55号关于印发《扬州市市级行政事业单位房屋公开招租暂行办法》的通知，要求市级各行政事业单位对租赁合同到期的出租房屋必须按该暂行办法的规定履行申报审批手续，并引入市场竞争机制，遵循“公开、公平、公正”的原则，委托市产权交易中心实行公开招租。2011年1月1日，少年宫（甲方）与陈太红（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于扬州市解放北路3－27号（建筑面积40平方米）；房屋租赁期3年，自2011年1月10日起至2014年1月9日止，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为鲜花店使用；房屋每年租金为11500元，乙方在房屋租赁前需向甲方交纳保证金1000元，租期结束归还乙方；房屋租金按半年结算，先付后租，由乙方在每承租年度的前10日内交付给甲方；租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，房屋及主体的维修责任由甲方负责，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；未经甲方同意，乙方不得转租或分租房屋；租赁期满合同自然终止，甲方收回房屋重新对外招租……合同签订后，陈太红向少年宫缴纳保证金1000元。被告辩称2011年陈太红将讼争房屋转租给被告李晶。合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，李晶以自己名义将3－27号房屋房租缴纳至2015年6月30日。市妇联与少年宫曾就少年宫东部活动中心门面房出租情况进行沟通交流，市妇联同意自行向该门面房承租人主张权利。2015年12月16日，市妇联通知李晶，不再与其续租，要求李晶接到通知后30日内搬离出租屋，归还房屋，并将超期占用房屋使用费一次补缴，否则将追究相关违约责任。诉讼中，本院依职权追加少年宫为本案被告。以上事实，有扬事改办复（2004）34号《关于同意撤销扬州市少年儿童活动中心的批复》、有扬事改办复（2005）4号《关于同意将原扬州市少儿活动中心整体资产交由扬州市少年宫有偿使用的批复》、扬财绩（2009）55号关于印发《扬州市市级行政事业单位房屋公开招租暂行办法的通知》、国有资产有偿使用协议书、扬州市建设工程规划许可证审批书及红线图、房屋租赁合同、非税收一般缴款书、扬州市少年宫东部活动中心门面房出租情况一览表、通知书、EMS邮寄凭证、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。一审认为，根据市直改制办的批复，原扬州市少年儿童活动中心整体资产即本市解放北路3号所有房屋场地收归政府所有，由市妇联负责管理，故市妇联对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。少年宫与市妇联签订国有资产有偿使用协议书取得上述房屋场地使用权后，就其中的27号门面房与陈太红签订的房屋租赁合同，合同至2014年1月9日届满，之后双方未再续签房屋租赁合同，租赁期限内陈太红将讼争房屋转租给被告，被告承租房屋缴纳租金，租赁期满后李晶继续使用租赁房屋，亦并以自己名义将房租缴纳至2015年6月30日，应当视为少年宫与被告就讼争房屋之间存在租赁关系。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因少年宫与市妇联签订国有资产有偿使用协议书至2014年12月31日届满，之后双方经沟通协商由市妇联自行向门面房承租人主张权利。2015年12月16日市妇联发函李晶，不再与其续租，要求其接到通知后30日内搬离、归还房屋，并补缴房屋使用费，符合法律规定。综上所述，对原告市妇联要求被告李晶返还扬州市解放北路3－27号房屋的诉讼请求，予以支持。对于市妇联主张自2015年7月1日起至李晶实际返还房屋之日止按958元/月计算的房屋占有使用费，于法有据，亦予以支持。陈太红向少年宫缴纳的保证金1000元，因讼争房屋已于2011年交接给被告，故少年宫应予返还被告。诉讼中，被告李晶、少年宫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告李晶于本判决生效后三十日内将扬州市解放北路3－27号房屋腾空让尽交付给原告扬州市妇女联合会执管；二、被告李晶于本判决生效后三十日内给付原告扬州市妇女联合会房屋占有使用费（自2015年7月1日起至被告实际交付房屋之日止按958元/月计算）；三、被告扬州市少年宫于本判决生效后三十日内向被告李晶返还保证金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取65元，由被告李晶负担（原告已预交，被告李晶于本判决生效后三十日内直接给付原告）。经审理查明，一审认定的事实并无出入，本院予以确认。二审期间，双方均未提供新的证据。另查明，“广陵区新太红鲜花屋”于2014年5月28日经工商登记设立，并领取个体工商户营业执照，经营者为李晶。本案的二审争议焦点是：一，双方是否本案权利义务适格的当事人？二，上诉人李晶所主张的房屋转让费、装修费等是否应该纳入本案一并处理，并由市妇联承担补偿或者赔偿责任？关于争议焦点一。本院认为，根据市直改制办的批复，将讼争房屋交由被上诉人市妇联负责管理，市妇联系讼争房屋的合法财产管理人，对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。原审被告少年宫通过与市妇联签订国有资产有偿使用协议，取得上述房屋场地使用权后，就其中的3-27号门面房与陈太红签订房屋租赁合同，合同至2014年1月9日届满，之后双方未再续签房屋租赁合同。期间，2011年李晶通过向陈太红转租的方式租得讼争房屋，用于经营，并以自己的名义缴纳租金至2015年6月30日。此应视为少年宫与李晶就讼争房屋之间存在租赁关系，双方享有权利、承担义务。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。据此，本案属于房屋租赁合同纠纷。市妇联虽非上述房屋租赁合同相对方，但在合同到期后，依法市妇联有权作为房屋的产权管理人要求李晶腾让房屋并支付逾期腾房占用费，故上诉人李晶关于市妇联权利主体不适格的上诉理由不能成立。2011年李晶租得讼争房屋时，“广陵区新太红鲜花屋”字号尚未设立登记，因此该字号不是本案所涉法律关系权利义务的享有者和承担着。李晶关于其不是本案适格当事人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。本院认为，上诉人李晶主张其支付的转租房屋的转让费、房屋装修费等损失部分，属于李晶在转租讼争房屋时可预知的交易风险，对此李晶作为完全民事行为能力人，其本身负有审慎防范的注意义务和应对承担风险的责任。李晶对市妇联主张承担补偿或者赔偿责任的请求，并非本案所涉法律关系的权利义务内容，没有事实和法律依据，故本院对李晶的该项上诉请求，在本案中不予审查处理。综上所述，上诉人李晶的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人李晶负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  邱世国代理审判员  郝佳佳二〇一七年三月二十八日书 记 员  陈 诚