福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终2258号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴林颖，男，1985年1月24日出生，汉族，农民，住仙游县，上诉人（原审被告、反诉原告）：李楚燕，女，1987年6月6日出生，汉族，农民，住仙游县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某，女，1973年9月25日出生，汉族，农民，住仙游县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某2，男，1973年8月14日出生，汉族，农民，住仙游县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王益靖，男，1994年5月8日出生，汉族，住仙游县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某1，男，1999年4月5日出生，汉族，住仙游县。法定代理人：陈某、王某2，系被上诉人王某1父母。上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄剑飞，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人吴林颖、李楚燕因与被上诉人陈某、王某2、王益靖、王某1租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第6211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴林颖、李楚燕上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、七项判决；2.改判陈某、王某2、王益靖、王某1返还给吴林颖、李楚燕租赁保证金33万元，用于折抵计算至2015年10月27日办理“上尚鲜”工商注销登记之日止的租金及该时间段的综合物业费；3.驳回陈某、王某2、王益靖、王某1的诉讼请求；4.本案的本诉及反诉的案件受理费均由陈某、王某2、王益靖、王某1负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案的租赁房屋存在天花板严重漏水问题但不至于导致租赁房屋整体无法使用是错误的。本案讼争房屋在吴林颖、李楚燕承租不到两个月即出现大厅及包厢的天花板严重漏水的问题，对吴林颖、李楚燕的经营造成严重影响。二、一审法院认定吴林颖、李楚燕拖欠租金及综合物业费的行为构成违约是错误的，请求二审予以纠正。因涉案房屋存在质量瑕疵，吴林颖、李楚燕依法享有拒付租金及综合物业费的权利。三、一审法院认定解除合同的时间以移交租赁房屋的时间为准是错误的，应以第一次庭审陈某、王某2、王益靖、王某1同意解除之日为准，即计算至2016年1月18日止。四、造成吴林颖、李楚燕无法移交租赁房屋的过错在于陈某、王某2、王益靖、王某1。吴林颖、李楚燕并不是不移交租赁房屋，而是陈某方单方于2015年10月份将租赁房屋大门用铁链锁住，吴林颖、李楚燕也被迫于2015年10月27日办理了工商注销登记。五、一审法院没有判决陈某、王某2、王益靖、王某1返还全部所预交的六个月租金，而是酌情返还三个月预交的租金是错误的。吴林颖、李楚燕拒付租金及综合物业费是在行使法律赋予的权利，吴林颖、李楚燕并没有违约，吴林颖、李楚燕预交的租金应全部返还。六、一审法院既已支持吴林颖、李楚燕的部分反诉请求，却又判决诉讼费全部由吴林颖、李楚燕负担，故一审法院对诉讼费的认定是错误的。一审法院通知吴林颖、李楚燕缴纳诉讼费的数额也是错误的。陈某、王某2、王益靖、王某1答辩称：一、吴林颖、李楚燕主张经营不到两个月，租赁房屋的大厅及包厢的天花板出现严重漏水导致无法使用没有事实依据，租赁合同履行一年多来，吴林颖、李楚燕从未向陈某方提出该房屋漏水问题。二、本案不存在吴林颖、李楚燕可以随时解除租赁合同的法定情形，吴林颖、李楚燕引用合同法第233、231条及94条第4项的规定是对合同法规定的曲解，上述条文不适用本案，本案租赁房屋不存在危及承租人健康及安全，也不存在租赁房屋部分或全部毁损灭失，故不适用于上述相关规定。三、吴林颖、李楚燕混淆了合同解除时间和租赁房屋占有时间。2016年1月18日吴林颖、李楚燕虽然提起反诉要求解除租赁合同，但吴林颖、李楚燕迟迟未将租赁房屋移交给出租人，所以吴林颖、李楚燕认为本案租金计算时间应计算至2016年1月18日是错误的。四、吴林颖、李楚燕称2015年10月份陈某方用铁链锁住大门完全不属实，是吴林颖、李楚燕自己用铁链锁住大门。五、吴林颖、李楚燕无权要求返还租赁保证金33万元，本案中涉案租赁保证金33万元属于合同履约保证金，不同于违约金，鉴于吴林颖、李楚燕没有按合同约定缴纳租金属于违约，所以无权要求返还保证金。六、一审法院对本案受理费认定是正确的。本案属于房屋租赁合同纠纷，一年租金是60多万元，合同期限是6年，总计租金高达300多万元，法院以标的计算受理费是合理的。综上所述，吴林颖、李楚燕上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈某、王某2、王益靖、王某1向一审法院起诉请求判令：1.吴林颖、李楚燕立即支付给陈某、王某2、王益靖、王某12015年5月10日至2015年11月10日期间的租金33万元及2015年11月11日至2016年5月10日期间的租金36.3万元。2、吴林颖、李楚燕立即支付给陈某、王某2、王益靖、王某1逾期支付租金69.3万元的违约金，违约金计算方法：自2015年4月25日起以33万元为基数按年利率24％计至还清款项之日止；自2015年10月26日起以36.3万元为基数按年利率24％计至还清款项之日止。3、吴林颖、李楚燕立即支付给陈某、王某2、王益靖、王某1代垫付的综合物业服务费22370元。吴林颖、李楚燕向一审法院反诉请求判令：1、解除陈某与吴林颖签订的《商场租赁合同书》；2、陈某、王某2、王益靖、王某1返还给吴林颖、李楚燕租赁保证金33万元。一审法院认定事实：2014年9月10日，陈某经王某2、王益靖、王某1的同意与吴林颖签订《商场租赁合同书》，约定：由吴林颖承租陈某位于仙游县公园1号门牌××、108-112店面，用于休闲、餐饮使用；租期自2014年11月10日至2020年11月10日（不包含2个月的装修期）；租金第一年每月5.5万元，第二年每月6.05万元，第三年每月6.6万元；租金半年支付一次，合同签订后先付一年租金（先付6万元定金，余款60万元按每月20万元支付，3个月内付清），其中半年租金为租赁保证金，由陈某保管，不计利息；以后每半年租金必须提前15天支付，如逾期支付租金超过15天，陈某有权收回租赁物另行出租，吴林颖所装修的部分不得拆除，陈某对吴林颖所装修的费用不予赔偿及保证金不予退还。吴林颖延期支付租金应当承担延付部分每日1%的违约金，逾期支付租金超过15天，陈某有权单方解除合同。租赁期间，吴林颖自行办理工商、税务及一切相关手续，及时缴纳水、电、通讯、工商、税务、卫生、物业管理费及房屋出租税等一切与本商场租赁相关的费用；陈某应保证所出租的商场及配套措施在交付吴林颖使用时完好并能够正常使用。合同自陈某、吴林颖双方签字盖章并由吴林颖支付保证金、首期租金之日起生效。合同签订后，吴林颖先后四次汇给陈某66万元（含履约保证金33万元及第一年前半年租金33万元）。按照合同约定，吴林颖最迟应在2015年4月25日之前交纳第一年下半年的租金33万元，但吴林颖至今未交付。此外，陈某还为吴林颖垫付综合物业服务费22370元，吴林颖没有支付给陈某。故陈某于2015年11月26日诉至一审法院并提出上述诉讼请求；吴林颖则于2016年1月18日以陈某存在根本性违约为由提起反诉。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，陈某、吴林颖双方互负权利、义务，均应当按照约定全面履行自己的义务，陈某已按约交付涉案店面给吴林颖使用，吴林颖也应按约如期足额支付租金。经分析认定，吴林颖拖欠租金及综合物业服务费的行为构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”基于双方一致同意解除本案租赁合同，故依法对本案租赁合同予以解除；对吴林颖要求交还租赁物的请求，陈某应积极配合，而接收租赁物与租赁物受损的进一步索赔并不冲突，故陈某于2016年5月6日以吴林颖擅自拆除装潢物、破坏租赁物，需进一步索赔为由拒绝接收租赁物，于法无据，因此导致的租金损失扩大（即2016年5月7日至5月10日的租金损失），不得要求吴林颖承担，因而吴林颖应当支付的租金为2015年5月10日至11月10日止33万元（5.5万元*6月）及2015年11月11日至2016年5月6日止354933.4元（6.05万元*6月-6.05万元/30天*4天）。陈某主张的综合物业费22370元产生于2014年9月至2015年11月，按照合同约定，吴林颖应承担租赁期间的综合物业服务费，故应扣除2014年9月、10月的综合物业服务费3195.7元（22370元/14月*2月），吴林颖应承担的综合物业费为19174.3元。双方约定逾期付款应承担每日1%的违约金，现陈某自愿调整为按年利率24%计算逾期付款违约金，合法合理，予以支持。本案债务发生在吴林颖、李楚燕夫妻关系存续期间，属吴林颖、李楚燕夫妻共同债务，应由吴林颖、李楚燕共同偿还。吴林颖、李楚燕反诉陈某违约，经分析不能认定，故吴林颖、李楚燕要求陈某全额返还保证金33万元的请求不能支持，综合考虑吴林颖、李楚燕的违约情形及给陈某造成的可期待利益损失，酌情确定陈某应返还给吴林颖、李楚燕其预交的3个月租金16.5万元。综上，双方合理的诉讼请求部分，予以支持；不合理的诉讼请求部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈某与吴林颖于2014年9月10日所签订的《商场租赁合同书》；二、吴林颖、李楚燕应在本判决生效之日起三十日内共同支付给陈某、王某2、王益靖、王某1租金684933.4元并支付逾期付款违约金，违约金计算方法为：以租金33万元为基数自2015年4月25日起按年利率24%计至付清款项之日止，以租金354933.4元为基数，自2015年10月26日起按年利率24%计至付清款项之日止；三、吴林颖、李楚燕应在本判决生效之日起三十日内共同支付给陈某、王某2、王益靖、王某1综合物业服务费19174.3元；四、陈某、王某2、王益靖、王某1应在本判决生效之日起三十日内返还给吴林颖、李楚燕租赁保证金165000元；五、上述第二项、第三项、第四项互相折抵后，吴林颖、李楚燕应再支付给陈某、王某2、王益靖、王某1租金539107.7元，限于本判决生效之日起三十日内付清；六、驳回陈某、王某2、王益靖、王某1的其他诉讼请求；七、驳回吴林颖、李楚燕的其他诉讼请求。本案案件本诉受理费11611元，由陈某、王某2、王益靖、王某1负担252元，由吴林颖、李楚燕负担11359元，财产保全费2570元，由吴林颖、李楚燕负担；反诉受理费23250元，由陈某、王某2、王益靖、王某1负担775元，由吴林颖、李楚燕负担22475元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，吴林颖、李楚燕与陈某、王某2、王益靖、王某1对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，吴林颖与陈某双方签订的《商场租赁合同书》系双方真实意思表示，双方形成的租赁合同关系是合法有效的。吴林颖、李楚燕主张陈某方提供的租赁房屋存在楼板漏水，严重影响其正常经营，但是吴林颖、李楚燕提供的现场照片等仅可证实本案租赁房屋存在瑕疵，该瑕疵对其的正常的经营活动并不会造成严重影响。陈某方虽然于一审法院第一次庭审时同意解除合同，但吴林颖、李楚燕于2016年4月21日才以租赁房屋中的物品已经搬离、租赁房屋已腾空为由向一审法院申请移交租赁房屋，在此之前，吴林颖、李楚燕仍占用本案讼争租赁房屋。吴林颖、李楚燕主张因为陈某方将店面大门锁住，导致其无法移交租赁房屋，但其提供的证据亦不足以证实其所主张的事实。故一审法院判决吴林颖、李楚燕应支付租金至组织双方移交租赁房屋的2016年5月6日之日止，并无不当。吴林颖、李楚燕未依约支付租金及物业费的行为构成违约，因吴林颖、李楚燕一方违约解除合同，其要求全部退还租赁保证金没有依据。本案吴林颖、李楚燕反诉请求解除合同的该项诉讼请求并不涉及争议金额，可按件收取诉讼费，一审法院诉讼费用收取不当之处，本院予以调整。综上所述，吴林颖、李楚燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审本诉案件受理费11611元及财产保全费2570元，按一审判决负担；一审反诉案件受理费3175元，由陈某、王某2、王益靖、王某1负担1562元，由吴林颖、李楚燕负担1613元；二审案件受理费12972元，由吴林颖、李楚燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年三月二十一日书 记 员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。