重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2249号原告：重庆腾图房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区巷口镇建设中路142号，统一社会信用代码91500232663598285D。法定代表人：郭显坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑华成，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者。被告：石增辉，男，1978年9月28日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。原告重庆腾图房地产开发有限公司（以下简称腾图公司）与被告石增辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法由审判员吴晓林适用简易程序进行审理。因被告石增辉下落不明，本案依法裁定转为普通程序，由审判员吴晓林担任审判长，与人民陪审员张小蓉、曾小波组成合议庭，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告腾图公司的委托诉讼代理人郑华成到庭参加诉讼，被告石增辉经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆腾图房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2014年7月16日签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告立即腾空原告位于武隆区XX镇XX广场XX负X层X号的商铺房屋；3.判决被告支付原告自2016年3月至解除合同之日的租赁费（按照每月2754元的标准计算）；4.判决被告向原告支付自解除合同之日起至被告腾空商铺之日止的房屋使用费（按照每月2754元的标准计算）；5.判决被告向原告支付违约金10万元。事实和理由：2014年7月16日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于重庆市武隆区XX镇XX广场XX负X层X号物业（建筑面积91.8平方米）出租给被告从事娱乐用途，租赁期限为3年，自计租日起计算。第一、二个租赁年度按每月每平方米30元计算租金，第三个租赁年度按每月每平方米32元计算租金。被告按每次半年支付租金给原告，按先交纳后使用的原则。第一个半年的租金于合同签订时支付，以后每半年租金，被告应提前一个月将租金交给原告。双方应严格履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同约定的义务，视为违约，违约方应向守约方支付违约金10万元，同时守约方有权解除合同。合同签订后，原告按照合同的约定将商铺交付给被告，按照合同约定，被告应当向原告支付2016年3月16日至2016年9月15日期间的半年租金16524元。经原告多次催收未果，被告以商铺未经营关闭为由，拒绝支付租金，也不将租赁物交付给原告，致使原告无法对商铺进行出租，给原告造成了损失。综上，原被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合同有效。被告未按照合同的约定支付租金，构成违约，应当支付租金并承担违约责任，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告石增辉未作答辩。经审理查明，腾图公司取得了武307房地证XX2007字第4XX号房地产权证，取得了位于武隆区XX镇XX路的国有土地使用权。本案讼争的位于XX广场X-X号房屋（即XX负X层X号）取得了竣工验收手续。2011年7月19日，武隆区公安局消防大队对XX广场X号楼吊二至吊四层及上层部分建设工程评定消防验收合格。2014年7月16日，腾图公司（甲方）与石增辉（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于重庆市武隆区XX镇XX广场XX负X层X号物业（建筑面积91.8平方米）出租给乙方作娱乐用途使用。租赁期限为3年，自计租日起计算。第一、二个租赁年度按每月每平方米30元计算租金，第三个租赁年度按每月每平方米32元计算租金。乙方按半年/次支付租金给甲方，按先交纳后使用的原则。首半年租金于合同签订时支付，以后每半年租金，乙方应提前一个月将租金交给甲方。乙方应于本合同签订之日起5日内向甲方交纳1万元作为乙方履行本合同的保证金。甲方应于租赁期限届满之日起15日内将前款所述保证金一次性无息退还给乙方。合同双方应严格履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同约定的义务，视为违约。违约方应向守约方支付违约金10万元，同时守约方有权解除合同。如乙方未能按时向甲方交纳租金，自第8个工作日起，每迟延一日按拖欠总金额的每日万分之五向甲方支付滞纳金；逾期30日的，甲方有权单方面解除合同，禁止乙方继续使用租赁场所，并有权追究乙方的违约及损失费用。腾图公司代表曹勇、石增辉在协议上签字，并加盖腾图公司印章。合同签订后，腾图公司于2014年9月16日将讼争房屋交付给石增辉，石增辉支付了从2014年9月16日至2015年3月15日共计半年的租金16524元。同时，石增辉支付了保证金10000元。2015年12月23日，石增辉向腾图公司支付了2015年9月16日至2016年3月15日的租金。之后，石增辉未支付租金。2016年7月26日，腾图公司向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明，在石增辉承租讼争房屋之前，腾图公司将该房屋出租给胡伦洪、谢镇强使用至2014年9月15日。庭审中，腾图公司同意退还石增辉保证金10000元。上述事实，有原告的陈述、原告提交的商铺租赁合同、收据、客户付款回单、重庆市房产面积测算报告书（竣工）、武307房地证XX2007字第4XX号房地产权证、建设工程消防验收意见书等证据在案佐证，经庭审审查，确认具有证明效力，本院依法予以确认。本院认为，腾图公司将房屋交付石增辉使用，石增辉向腾图公司支付租金，双方建立房屋租赁合同关系。腾图公司与石增辉签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。租赁合同对原、被告均具有法律约束力。石增辉作为承租人，应当按约支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，石增辉应当提前一个月即2016年2月16日前支付2016年3月16日至2016年9月15日的租金，但是石增辉逾期未支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。2016年7月26日，腾图公司向本院起诉要求解除租赁合同，本院于2016年10月23日依法向石增辉公告送达诉状副本，解除合同的通知于2016年12月22日到达石增辉，故本院认定双方签订的《商铺租赁合同》于2016年12月22日解除。故腾图公司要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。石增辉应当按照合同约定的标准支付从2016年3月16日至2016年12月22日的租金。关于该期间的租金，租赁合同约定第一、二年的租金标准为30元/平方米，第三年为32元/平方米。腾图公司主张按照30元/平方米进行计算，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。按照日租金91.80元（91.80平方米×30元/平方米÷30日）的标准，石增辉应当向腾图公司支付2016年3月16日至2016年12月22日期间的租金合计26071.20元（91.80元/天×284天）。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因石增辉逾期支付房租导致合同解除，石增辉负有腾房义务。腾图公司要求石增辉腾空房屋，符合法律规定，本院予以支持。在租赁合同解除后，石增辉继续占有房屋已没有合法根据，其应当赔偿腾图公司的相应损失即通过另行出租房屋获得的收益。因双方对继续占有房屋的使用费没有明确约定，原告主张参照原租赁合同约定的30元/平方米的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。故石增辉应当从2016年12月23日起按照日租金91.80元/天的标准向腾图公司支付占有房屋期间的使用费至腾空房屋时止。关于石增辉交纳的保证金10000元。腾图公司同意予以退还石增辉保证金10000元，系腾图公司对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原、被告约定任何一方违反合同约定，均应由违约方向守约方支付10万元的违约金。腾图公司要求石增辉支付10万元的违约金，石增辉没有通过抗辩的方式请求人民法院调整违约金，应当承担不利的法律后果。故对腾图公司要求石增辉支付10万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆腾图房地产开发有限公司与被告石增辉于2014年7月16日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月22日解除；二、被告石增辉在本判决生效后五日内将位于重庆市武隆区XX镇XX广场负X-X号房屋（即XX负X层X号）腾空；三、被告石增辉在本判决生效后五日内向原告重庆腾图房地产开发有限公司支付2016年3月16日至2016年12月22日期间的房屋租金26071.20元；四、被告石增辉在本判决生效后五日内向原告重庆腾图房地产开发有限公司支付房屋占有使用费（从2016年12月23日起，按照91.80元/天的标准计算至腾空房屋时止）；五、被告石增辉在本判决生效后五日内向原告重庆腾图房地产开发有限公司支付违约金100000元；六、原告重庆腾图房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被告石增辉退还保证金10000元。如果被告石增辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2584元（原告已预交），公告费560元，由被告石增辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  吴晓林人民陪审员  张小蓉人民陪审员  曾小波二〇一七年三月三日书 记 员  傅健强