广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1324民初33号原告曾红娟，女，1990年2月12日出生，汉族，住湖南省新化县。委托代理人辛华盛，广西和清律师事务所律师，执业证号：14502201410771352。被告ＸＸ升，男，1972年11月25日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。委托代理人李菊芳，女，1975年5月27日出生，瑶族，系被告ＸＸ升之妻，住址同上。原告曾红娟与被告ＸＸ升房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年1月12日受理后，依法适用普通程序进行审理，同年3月1日对本案进行公开庭审，原告曾红娟及其特别授权的委托代理人辛华盛、被告ＸＸ升及其特别授权的委托代理人李菊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾红娟诉称，原告与被告于2016年9月18日签订《门面转让协议》，约定原告向被告购买其位于金秀瑶族自治县金秀镇解放路167号的商铺，约定价款为36.8万元，被告ＸＸ升应必须提供所有有关资料，配合办理过户手续。原告在支付被告20万元购房款后，在办理过户手续过程中得知，该商铺的土地使用权属为金秀瑶族自治县政通资产经营管理有限公司，依据房产管理规定无法办理过户手续。经原告再三催促，被告仍无法提供合法手续办理过户手续，并拒不返还原告已经交付的购房款。原告认为，被告在未取得涉诉商铺土地使用权属的情况下，仍然与原告签订合同，骗取原告购房款并拒不返还，侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《门面转让协议》；2、被告ＸＸ升返还原告购房款20万元；3、被告ＸＸ升赔偿原告各项损失2万元。被告ＸＸ升辩称：1、被告不同意解除原、被告签订的《门面转让协议》，因为协议的签订系双方的真实意思表示；2、被告不同意退还原告购房款；3、被告不同意支付原告诉求的2万元损失；4、原告未按约定将所有的购房款支付完毕，故其无权利要求被告协助办理过户手续。诉辩双方为支持其主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告不予认可的被告证据1：《房地产买卖合同》一份，因该证据非原件，亦无其他证据证实其来源的真实性与合法性，证据内容与本案并无关联，本院审查后不予采信。综合全案证据及庭审调查情况，本院确认以下法律事实：2016年9月18日，原告曾红娟与被告ＸＸ升签订《门面转让协议》，约定被告将登记在其名下的桂房产证金房证字第××号金秀瑶族自治县金秀镇解放路167号商铺以36.8万元的价格出卖给原告，双方同时约定被告应提供所有相关资料，配合原告办理过户手续及其他事项。《门面转让协议》签订的次日，原告曾红娟即通过银行转账的方式向被告支付了购房款20万元，并出具《欠条》确认尚欠被告购房款16.8万元，被告ＸＸ升亦出具《收条》认可收到原告支付的购房款20万元。但因被告自签订《门面转让协议》，直至开庭之日均未取得商铺的土地使用权属，致使无法办理房屋产权过户手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。本案中，原、被告自愿签订房屋买卖合同，并无违反法律之规定，该合同合法、有效。但被告ＸＸ升作为完全民事行为能力人，在明知或应知其在未取得涉诉商铺土地使用权属就无法办理房产过户手续、合同目的无法实现的情况下，便与原告签订《门面转让协议》，且在本判决下达前亦未能取得涉诉商铺的权属，致使合同目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持”之规定，该《门面转让协议》依法应予以解除。另，被告ＸＸ升亦应承担返还原告已支付的购房款20万元并赔偿损失的民事责任。原告诉求以20万元为本金，按年利率6%自合同签订之日（2016年9月18日）至庭审之日（2017年3月1日）计算利息损失，本院予以支持，计算方式为：200000×6%/365天×164天=5392.00元；原告因无法办理过户手续向被告主张购房款的交通费，本院酌情支持100.00元，以上损失共计5492.00元；其他损失部分，因原告未能提供充分证据予以辅证，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项，第三十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告曾红娟与被告ＸＸ升签订的《门面转让协议》；二、被告ＸＸ升返还原告曾红娟已付购房款200000.00元；三、被告ＸＸ升赔偿原告损失共计5492.00元；四、驳回原告曾红娟的其他诉讼请求。本案受理费4600.00元，由被告ＸＸ升负担4297.00元，原告曾红娟负担313.00元；诉讼保全费1620.00元，由被告ＸＸ升交纳本院（受理费、保全费原告已预交，本院不再退回，由被告履行债务时一并支付给原告）。上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的债务履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交案件上诉费4600.00元（收款单位：广西壮族自治区来宾市中级人民法院；账号：14×××00；开户银行：农行来宾分行营业室），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦永瑜审 判 员  白显鑫人民陪审员  余庆文二〇一七年三月七日书 记 员  冯余云附相关法律条文：----《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。----《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。----《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。----《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条第一款第（一）项以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。