河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民再4号原告(执行案外人)：李记先，女，1969年2月16日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：豆献威，河南尚成律师事务所律师。被告（申请执行人）：驻马店市宇兴置业有限公司。住所地：驻马店市文明路北段与天中山大道交叉口。法定代表人：赵勇，该公司经理。委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。被告（被执行人）：驻马店市中地置业有限公司。住所地：河南省驻马店市风光路中段**。法定代表人：杨忠理，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢勇，河南同立律师事务所律师。第三人：葛现春，女，1962年2月2日出生，汉族，住河南省汝南县。原告李记先与被告驻马店市宇兴置业有限公司（以下简称宇兴公司）、驻马店市中地置业有限公司（以下简称中地公司）与第三人葛现春执行异议之诉一案，本院于2015年11月3日立案后，于2016年5月27日作出（2015）驻民一初字第00086号民事裁定，将本案并入（2015）驻民申字第258号案件程序进行审理。2016年11月25日本院作出（2016）豫17民再35号民事裁定，恢复本案审理。2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李记先及其委托诉讼代理人豆献威、被告宇兴公司的委托诉讼代理人范建军、中地公司的委托诉讼代理人卢勇、第三人葛现春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李记先向本院提起诉讼请求：1、依法撤销驻马店市中级人民法院（2015）驻执异字0001号民事裁定；2、判决其执行异议成立。终止驻马店市中级人民法院（2014）驻民三初字022号民事判决的执行；确认位于驻马店市文明路与××交叉口××花园××、××、××、××、××号商业用房归其所有；3、诉讼费用由被告宇兴公司和中地公司承担。事实和理由：本案的第三人葛现春已经取得了涉案房产的物权，依法应当受到法律的保护。驻马店市中级人民法院作出的（2014）驻民三初字第022号民事判决与（2015）驻执异字第0001号民事裁定，严重侵害了其合法权益，依法应当撤销。被告宇兴公司辩称：1、原告李记先诉请法律关系错误。中地公司向本案的第三人葛现春借款2818400元，最后经双方协商变更为2000000元，借款到期后中地公司无力偿还，就将该房屋以商品房买卖的方式抵偿给了葛现春。作为二手房的受让人无权就商品房买卖法律关系提起诉讼；2、李记先受让葛现春二手房，违反了房地产管理法第38条第6项未取得房产所有权证进行转让，是法律强制性规定无效转让行为。并且没有证据证明李记先实际向葛现春支付房款的证据；3、葛现春与中地公司签订的商品房买卖合同因公司未取得商品房预售许可进行销售，违反了商品房买卖合同司法解释第2条的规定，应认定为无效；4、李记先诉请法律关系混乱，既有程序上的请求，又有实体上的请求，请求中止或撤销驻马店市中级人民法院（2015）驻执异字第0001号民事裁定书，是一个执行异议之诉的请求，请求确认该物权的取得或撤销驻马店市中级人民法院（2014）驻民三初字第022号民事判决书，属于第三人撤销之诉，应驳回其诉讼请求。被告中地公司辩称，2014年6月12日，其公司与葛现春所签订的房屋买卖合同是作为其公司与葛现春借款关系的担保，双方不存在真正的房屋买卖关系，其公司对该房屋未办理商品房预售许可证应认定为无效合同。原告李记先的诉讼请求不具有排除强制执行的合法权益，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李记先提供了三组证据。第1组证据：中地公司商品房开发、建设、预售御锦花园的手续及资质证件，含有：公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。证明：本案涉案的御锦花园的房产的开发商系被告驻马店市中地置业有限公司，中地置业公司是本案涉案房产的法律上的所有权人，有权开发并对外销售。中地公司对第一组证据质证：对该组证据的真实性不持异议，该预售许可证指的是御锦花园4号楼的预售许可证，与本案无关。宇兴公司质证：对李记先提供的证据，除商品房预售许可证有异议外，其他无异议。该商品房预售许可证明确载明御锦花园4号楼预售面积为9762.34平方米，其中商业建筑面积5521.6平方，李记先提供该份证据与所争议的标的不是同一标的物。另外，李记先提供的商品房买卖合同第二条规定，商品房预售许可证证号为空白，不能证明该商品房已取得预售许可证。葛现春质证：证据均由中地公司提供，其所购的房子从南数是第4栋，从北数是第1栋。买房时在房产所备案就是指定的该栋楼，证据真实可信。原告李记先提供第2组证据：第三人葛现春与被告中地置业公司签订的并经驻马店市房产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》，李记先代为转账193万元的购房款付款的银行凭证，中地置业公司向第三人葛现春出具的200万元的购房款收据，中地置业公司的委托书。证明：本案涉案房产已经由中地置业公司合法出售给了第三人葛现春，该买卖合同并在驻马店市房屋管理部门办理了登记备案，进行了公示，房屋产权已由葛现春取得。中地公司对第二组证据质证：对商品房买卖合同及中地置业公司出具的收据及驻马店银行转款凭证，中地公司委托王维彬的委托书，对加盖有驻马店市佳园投资有限公司财务专用章，合同修改说明，对以上证据真实性不持异议，该修改说明与本案无关，真实性无法核实。该组证据的委托书上面显示中地公司委托王维彬办理向葛现春借款事宜。该委托书上借款的“借”字是经过葛现春私自涂改的，也能证明中地公司与葛现春借款关系的存在。宇兴公司质证：1、该商品房买卖合同是一份民间借贷让与担保合同，不是实质的商品房买卖合同，在李记先提供其他证据中，均已证实。2、转款凭证和合同主体不是同一人，并且该转款凭证用途记载为借款，而且收款人也不是中地公司，而是马红敏，所以李记先提供的证据不能证明与中地公司存在商品房买卖关系和已全部履行合同义务的事实，缺乏转款手续。3、2014年6月12日，中地公司出具了委托书，重要内容有较大改动，实际向葛现春借款为2818400元，最后协商同意实借2000000元，经过涂改“借”改为“收到”，李记先为了达到其目的，擅自篡改了本案事实证据。4、0039815合同的修改说明卖方为驻马店市佳园投资有限公司，而不是中地公司。更充分说明李记先与中地公司实质发生的是民间借贷关系。葛现春质证：不存在借贷关系，是一个真实的商品房买卖合同。中地公司杨忠理委托书上更改的字和词是其代理人王维彬本人所改的。原告李记先提供第3组证据：原告李记先与第三人的《二手房买卖合同》、《合同权利转让告知书》，顺丰快递单一份，驻马店市中级人民法院（2014）驻民三初字第022号民事判决与（2015）驻执异字第0001号民事裁定。证明：1、第三人葛现春已经将涉案房产合法转让给了原告李记先，并告知了被告中地置业公司，原告李记先现系该涉案房产的实际权利人。2、驻马店市中级人民法院（2014）驻民三初字第022号民事判决与（2015）驻执异字第0001号民事裁定，严重侵害了原告的合法权益，应当依法撤销。中地公司质证：对法院判决书和执行裁定书不持异议，二手房屋买卖合同签订的当事人为葛现春和李记先，该合同的签订，未经中地公司认可，也没有在房管局进行备案，该买卖合同房屋主体根据物权法相关规定，房屋权利主体并未进行变更，所以李记先也不具备提起执行异议诉讼的主体资格。宇兴公司质证：对判决书和执行裁定书均无异议，该份二手房买卖合同与本案不是同一个法律关系，具有违法性，应认定为无效合同。葛现春质证：对真实性不持异议，李记先从签订二手房买卖合同起装修入住至今，已取得所有权，有权提起诉讼。宇兴公司提供证据：2009年11月2日宇兴公司与中地公司签订的合作开发合同一份。该合同明确约定双方的权利和义务以及权益的分配。对将争议门面房确认给宇兴公司，证明宇兴公司与中地公司已经对财产权益分配早在2009年明确约定。另外，该合同同时约定中地的出售房宇兴公司拥有商品房的产权，由宇兴公司进行委托。宇兴公司拥有产权的委托行为，而门面房没有授权中地公司进行销售，建好的门面房1-2层均归宇兴公司所有。驻马店市中级人民法院（2014）驻民三初字第022号判决书和（2015）驻执异字第0001号民事裁定书与原告提供的一致，中地公司售房备案合同已被驻马店市房管局予以撤销。李记先质证：1、对合作开发合同真实性提出质疑；2、该合同仅仅是约束两被告之间的权利义务关系，对外不具有法律效力；3、合同约定的2009年权利归属，也仅是合同权利，不是物权。被告宇兴公司根本没有取得该涉案房产的物权，不能对抗已经房管部门登记备案的合同效力；4、撤销备案的合同证明与本涉案房产没有关系，备案合同是否撤销不等于宇兴公司取得了产权。葛现春质证：其买房时是凭中地公司墙上挂的预售许可证买的房，房产部门备案网签买的房。其权利应当得到保护。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年6月12日，葛现春与中地公司签订的编号为0039815商品房买卖合同，合同中约定价款为2818400元，中地公司将其开发的第1幢楼一、二层105号、106号、205号、206号商业房出售给葛现春，双方还约定了其他事项。同日，该合同的修改说明中，变更购房款三日内一次付清，出卖人变为驻马店市佳园投资有限公司。2014年6月12日，中地公司出具的王维彬委托书中是“借款”还是“收到”有涂改。2014年6月10日，中地公司的收据显示是105号、106号、205号、206号商品房2000000元。合同签订后，葛现春到驻马店市房管局办理了备案登记，后被该局撤销。葛现春没有取得房屋所有权证。中地公司和宇兴公司认为该商品房买卖合同是借款抵押担保性质合同，不是真实的买卖合同，应当无效。双方对出卖人是谁、房款多少、是售房合同还是抵押合同、是否有预售许可证，中地公司是否有权出卖房屋存有争议；2、2009年11月2日，中地公司与宇兴公司签订《合作开发驻马店市御锦花园项目协议》一份，约定双方合作开发该房地产项目。2010年9月23日至2013年7月1日，双方又签订四份新的协议，在利益分配中约定，对包含葛现春所购房屋的东侧1-2层商业建筑面积归宇兴公司所有。本院于2014年11月10日作出（2014）驻民三初字第022号民事判决，将上述房屋确权给宇兴公司。该判决生效后，因案外人杨喆申请再审，该判决已中止执行进行再审，现尚未审结；3、2014年12月12日，葛现春与李记先签订的二手房买卖合同，中地公司与宇兴公司均认为是无效合同。本院认为，李记先提起执行异议之诉的前提是，其已取得争议房屋的所有权，并办理了房屋所有权证，或者经相关法院、仲裁机关确权为其所有，享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，葛现春与中地公司签订的商品房买卖合同，没有办理房屋所有权证，且与本院已生效（2014）驻民三初字第022号民事判决认定事实、裁判结果相悖。中地公司、宇兴公司均对葛现春买卖房屋行为提出否定异议，在双方对中地公司是否有权出售该房屋、是否备案、价款多少、出卖人是中地公司还是驻马店市佳园投资有限公司均须澄清确认。对此，在中地公司与葛现春房屋买卖合同效力尚未确认的情况下，将李记先从葛现春处取得的房屋确权给李记先，在认定事实及程序上存在不足，只有葛现春解决对其所售房屋争议确权后，才能对二人签订房屋买卖合同的效力和权属进行确认。同时，本院执行裁定的依据是生效民事判决，在生效判决尚未变更的情况下，李记先要求撤销执行裁定，将房屋确权给其，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告李记先的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告李记先负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长  侯志安审 判 员  李 峰代理审判员  吕先锾二〇一七年三月二十一日书 记 员  郭文莉