安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0111民初9796号原告:合肥供水集团有限公司，住所地安徽省合肥市屯溪路**，统一社会信用代码91340100149142728B。法定代表人：方振，董事长。委托代理人：包从勇，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。被告：胡圣忠，男，1968年12月15日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托代理人：胡松柏，北京市汉鼎联合律师事务所律师。原告合肥供水集团有限公司（以下简称供水集团）诉被告胡圣忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告供水集团的委托代理人包从勇、孙宇豪，被告胡圣忠及其委托代理人胡松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供水集团诉称:原告与被告于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同对租金支付方式、违约责任等事项进行了具体的约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未按照合同的约定支付租金，虽经原告多次催要，但被告均以各种理由拒绝支付。原告认为，被告的行为已构成违约，理应按合同约定承担违约责任。为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、立即解除原、被告双方于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即返还原告位于合肥市马鞍山路119号又一居仓储楼第三层（322平方米）房屋；3、被告支付原告拖欠的租金102718.33元，（暂计算至2016年10月31日，以后顺延至实际返还房屋之曰止），并赔偿原告经济损失30815.5元，共计133533.83元；4、被告向原告支付违约金15613.19元（按月租金千分之五的标准计算，暂计算至2016年10月31日，以后顺延至返还房屋之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告胡圣忠辩称：1、原告交付的房屋因相邻房屋屋顶老化，造成被告租赁房屋渗水严重，装修及经营损失严重。原告交付的房屋不符合约定的用途；2、被告暂停支付租金是符合合同法的合法抗辩行为，请求法庭查明被告损失，减少被告相应的租金；3、本案合同履行中情况发生了变化，忽视了被告延迟支付租金的真实原因，原告的主张不符合合同法的相关规定，请求法庭驳回原告的诉请。经审理查明：原告供水集团系合肥市马鞍山路又一居仓储楼第三层、面积为322㎡房屋的权利人。2011年12月27日，供水集团作为出租方（甲方）与被告胡圣忠（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将该房屋以现状出租给乙方使用；租期6年，自2012年1月1日起将该房屋交付乙方使用，至2017年12月31日收回；甲方向乙方提供免租金装潢期1个月（2012年1月份）；该房屋每年租金为（前三年）112056元/年，（后三年）为123262元/年；租赁费用按年支付，先付后用；租赁期限内，乙方需在上一年12月21日前支付年度租金；乙方须在《房屋租赁合同》签订前5日，缴纳履约保证金现金人民币2万元，合同期满，乙方向甲方移交承租房屋后，且乙方对租赁房屋原有设备及基础设施未造成实质性损害，经甲方认定后，无息退还；乙方负责房屋结构和外墙面、屋面的维修并承担费用，乙方在使用中发现问题应及时通知甲方，经甲方书面同意后方可进行维修；乙方如不能按约支付租赁费用和其它费用，每逾期一天应向甲方按每天月租金5‰元支付违约金，逾期超过60天，甲方可选择提前解除合同，没收乙方缴纳的履约保证金并可要求乙方赔偿相当于三个月租金的经济损失。胡圣忠承租后，将案涉房屋进行改造装修用于经营宾馆。自2016年1月1日开始，未缴纳房租至今。庭审后，本院在供水集团及胡圣忠的配合下，勘验了案涉租赁房屋，发现与案涉房屋外墙连接的平台上，有大量积水，与平台连接的多间房屋墙体上存在起泡、开裂、霉变等情况。上述事实，有原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》，被告提供的照片，本院勘验笔录，以及当事人陈述等证据佐证。本院认为：原告供水集团与被告胡圣忠签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。胡圣忠自2015年12月21日起未再缴纳2016年度租金，依据合同约定，构成违约，供水集团要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持．胡圣忠辩称未付租金缘于案涉房屋存在渗水，供水集团未给予修缮．根据现场勘验情况，案涉租赁房屋确因渗水，有多间房屋墙体存在渗漏后起泡、开裂、霉变现象，该现象对胡圣忠的经营活动产生一定的影响，鉴于供水集团否认胡圣忠在涉讼前报修，胡圣忠亦未举证证明双方协商过修缮、减租、缓交、免交事宜，故胡圣忠欠付2016年1月1日起的租金缺乏依据，依据公平原则，结合案涉房屋现状，本院参照合同约定的租金标准酌情调低胡圣忠应付租金为8万元/年，合同解除后至胡圣忠实际腾退房屋之日止的占有使用费仍按该标准计算。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》因胡圣忠违约而解除，供水集团按约要求胡圣忠赔偿相当于三个月租金的经济损失，并无不当，本院应予支持。经计算，赔偿数额应为2万元。《房屋租赁合同》约定，胡圣忠如不能按约支付租赁费用和其它费用，每逾期一天应向供水集团按每天月租金5‰元支付违约金，现供水集团主张胡圣忠承担日千分之五的逾期付款违约金，本院认为，虽然胡圣忠拖欠租金构成违约，但合同中已就胡圣忠违约应承担的违约责任进行了约定，即提前解除合同，没收履约保证金并赔偿相当于三个月租金的经济损失，该约定足以弥补供水集团的因胡圣忠违约给其造成的损失，故本院对供水集团该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告合肥供水集团有限公司与被告胡圣忠签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告胡圣忠于本判决生效后三十日内将位于合肥市马鞍山路又一居仓储楼第三层、面积为322㎡租赁房屋腾退并返还给原告合肥供水集团有限公司；三、被告胡圣忠于本判决生效之日起10日内，支付原告合肥供水集团有限公司自2016年1月1日起至判决生效之日止的租金（按年租金8万元标准计算）；判决生效次日起至房屋腾退之日止的占用使用费仍按8万元的租金标准计算；四、被告胡圣忠于本判决生效之日起10日内，赔偿原告合肥供水集团有限公司经济损失2万元；五、驳回原告合肥供水集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告胡圣忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20642元减半收取10321元，由原告合肥供水集团有限公司承担321元，被告胡圣忠承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁文华二〇一七年三月二日书记员  邢 健附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照应当履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。