湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民一初字第06291号原告：刘保江，男，1963年11月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李连华，湖南谐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁露，女，1972年10月6日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：湖南新华印刷集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路258号。法定代表人：胡建勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立新，湖南云天律师事务所实习律师。原告刘保江诉被告湖南新华印刷集团有限责任公司（以下简称新华印刷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘保江的委托诉讼代理人李连华、袁露，被告新华印刷公司的委托诉讼代理人梁翊芳、刘立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘保江向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金共计975867.75元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，刘保江变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金170万元（902万×日万分之五×365天）；2.判令被告向原告赔偿直接经济损失108万元（9万元/月×12个月）；3.判令被告向原告支付自2014年12月1日至起诉之日的利息25万元（278万元×0.5%/月×18个月，实际利息计算至清偿之日）；4.判令被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费等相关费用。事实和理由：原告于2013年9月22日购买被告位于长沙市开福区芙蓉中路一段416号泊富国际广场第一栋XX层第XXXX7号房屋、XXXX8号房屋、XXXX9号房屋，总面积为657.15平方米，总金额为9020040元。原告按合同约定支付首付款4520049元，剩余款项采取银行按揭的方式支付。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前将商品房交付给原告，且交付的房屋应当已经竣工验收备案。2013年12月26日，被告在未取得竣工验收备案的情况下通知原告收房，但该栋建筑20部电梯仅开通3部，余下电梯都没有进行安装调试，根本无法使用，电力、照明设施均达不到正常使用标准，也没有按照法律规定办理好该栋建筑的《建设工程竣工验收备案表》及《消防验收合格证》等，不符合交房条件。2014年初，原告多次向被告提出，房屋没有竣工验收备案不能使用，但被告以逾期交房是电力管网不能施工的不可抗力所致为由一再推诿。根据相关法律法规及原告提交的建设局竣工验收备案的证据证明，被告向原告实际交付房屋的时间为2014年12月。原告在购买房屋时与承租人达成租赁意向并收取履约保证金，现因被告交房过错导致承租人长达一年时间不能装修入住，原告未能收取房租。因此，被告应当按合同约定支付违约金170万元、实际损失房屋租赁费用108万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息25万元。新华印刷公司辩称：1.涉案房屋于2014年6月30日经验收合格，达到合同约定的交付条件；2.交房延期属于市政建设原因，符合主合同补充协议第六点第八项约定的免责条件；3.原告刘保江已于2013年12月26日收房并进行了装修，被告没有延期交房；4.原告主张的经济损失与事实不符。原告收房后原定的装修截止日期是2014年3月份，因原告自身装修问题未整改，才于2014年11月最终验收，并不是被告造成的；5.原告要求的违约金数额过高，请求依法调低；6.原告重复主张违约金、租金损失、利息损失不符合法律规定。经审理查明，2013年9月22日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2012XXXX27、2012XXXX28、2012XXXX29）三份，合同约定原告购买被告开发的位于湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段416号第1幢N单元XX层XXXX7、XXXX8、XXXX9号房屋，房屋建筑面积分别为262.82平方米、131.48平方米、262.85平方米，规划用途为办公，购房总价为9020040元；合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付商品房，交付时房屋应已经竣工验收备案，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同附件五补充协议第六项关于房产交付相关事宜约定：“2、出卖人的通知送达后或者《商品房买卖合同》约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋……，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付；4、如发生《商品房买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交付日期，无需承担违约责任：（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付”；8、主合同第八条约定的“该商品房经验收合格”是指被告组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2013年10月20日，原告与案外人英大证券责任有限公司（以下简称英大公司）签订《房屋租赁合同》，约定由案外人英大公司承租本案争议房屋，自2014年4月1日开始计算房屋租金，每月租金88715.25元。2013年12月26日，被告将涉案房屋交付给了原告，原告签收了《交付物品及资料确认书》、《业主消防安全责任书》、《前期物业服务协议》等资料。同日，原告与案外人湖南建工集团装饰有限公司签订《装饰装修服务协议》，决定对所购房屋进行装修，原计划装修日期为2014年2月26日至2014年4月20日。因装修不符合规范要求，泊富商业广场管理处分别于2014年4月4日、4月18日、5月4日、6月18日就房屋装修问题向案外人英大公司送达《二次装修整改通知书》，要求案外人英大公司进行装修整改。案外人英大公司对验收问题进行了整改后，又于2014年11月25日向泊富商业广场管理处提交了《二次验收申请表》。2014年11月23日，原告与案外人英大公司签订《关于泊富国际商业大厦写字楼租金计付的有关事项确认书》，双方共同确认2014年11月26日为计租起始日，月租金88715.25元。原告认为，被告逾期交房一年导致原告经济损失，遂要求被告按合同约定支付违约金170万元（902万×日万分之五×365天）、直接经济损失108万元（9万元/月×12个月），并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息25万元（278万元×0.5%/月×18个月，实际利息计算至清偿之日）。诉讼过程中，原告提供了公证书和照片，用以证明涉案房屋所在的泊富国际广场的消防设施、大厅电梯、电力设施、照明设施均不能达到正常使用的标准，涉案房屋亦未经竣工验收备案，不符合交房条件。被告对此不予认可，认为涉案房屋是否达到交房条件应以质监站的竣工验收记录为准，并提供了工程质量竣工验收记录、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书，用以证明泊富国际广场项目办公楼6-49层（含涉案房屋）于2014年2月28日经消防验收合格，泊富国际广场项目办公楼6-40层（含涉案房屋）、地下室商业及车库工程于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格，原告均不予认可，认为房屋需以已经竣工验收备案为交付标准。被告提交了由湖南省电力建设开发总公司出具的中铁隧道局长株潭城际铁路项目部加盖公章的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》，内容为：“……由于开福寺路城际铁路施工要求，开福寺路沿线所有电力管网需北线南移，开福寺路段北线电力管网不能施工，必须等南线管网建成后才能进行电缆敷设。城际铁路项目部告知我司整个开福寺路南线电力管网施工周期为6个月（2013/9/20至2014/3/30）。我司110KV三角洲变电站至泊富国际项目10KV外线电缆施工相应延后6个月！”用以证明泊富国际广场整个项目出现大部分逾期交房是因市政建设原因所致，属不可抗力，符合合同补充协议约定的免责条件。原告则认为需以政府部门出具的文件为依据，并提交了国网湖南省电力公司长沙客户服务中心市场及大客户服务部出具的《关于泊富国际广场外线工程竣工及送电时间的复函》，用以证明泊富国际广场写字楼外线电缆工程竣工和实际送电时间，被告延期交房不是市政建设原因引起。上述事实，有当事人提交的湖南省电力建设开发总公司、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部、湖南省电力公司长沙客户服务中心市场及大客户服务部等单位出具的证明、工程质量竣工验收记录、消防验收意见书、商品房买卖合同等证据予以证明，以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为以下两个方面：一是关于被告交付房屋的时间应如何认定。本案中，被告提供的工程质量竣工验收记录、消防验收意见书等证据足以证明泊富国际广场项目办公楼6-40层、地下室商业及车库工程（含涉案房屋）于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设四单位及质量安全监督站验收合格，符合原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条及附件五约定的房屋交付条件。虽然原告于2013年12月26日从被告处接收了涉案房屋，但该行为并不能免除被告作为开发商负有将符合约定条件的房屋交付给原告的法定义务，故本院认定被告将符合交付条件的房屋交付给原告的时间为2014年6月30日。二是关于被告是否应承担违约责任以及责任承担方式的问题。首先，关于被告是否应承担违约责任的问题。被告称长株潭城际铁路施工影响泊富国际广场项目施工进度及被告如期交房，属于合同约定的免责条件，并向本院提交了湖南省电力建设开发总公司、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部等单位出具的证明。本院认为，该种情形虽可视为双方约定的免责事由，对逾期交付符合条件的房屋有重大的影响，但无证据证明是逾期交房的唯一原因，且被告应当合理安排工期及进度，如期向原告交付符合条件的房屋。综上，被告应对逾期交房承担适当的违约责任。其次，关于被告的责任承担方式应如何认定。原告认为被告逾期交房一年，应当按合同约定支付违约金170万元（902万×日万分之五×365天），被告则认为违约金约定标准过高。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据原告与案外人英大公司签订的《房屋租赁合同》，原告月租金收入88715.25元。被告应当于2013年12月31日前交付房屋，现被告逾期交房六个月，导致原告造成一定的经济损失。故本院结合原告的月租金收入及被告的违约事实等因素综合考虑，酌情将违约金调整为530000元为宜。对于原告要求被告支付直接经济损失108万元及利息25万元的诉讼请求，根据损失补偿原则，在已经支持了违约金的基础上，原告再要求被告支付直接经济损失及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费、执行费、公证费等费用的诉讼请求，因双方并未在合同中就上述费用的支付进行约定，原告亦未提交证据证明上述费用的实际支出情况，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南新华印刷集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘保江支付违约金530000元；二、驳回原告刘保江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31040元，保全费5000元，以上合计36040元，由原告刘保江负担29736元，由被告湖南新华印刷集团有限责任公司负担6304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 琼人民陪审员 张 勤人民陪审员 刘正青二〇一七年三月一日代理书记员 喻 艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。