广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终18375号上诉人（原审原告）：万永红，住江西省赣州市上犹县。委托代理人：王春来，广东穗港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海彬，住广州市海珠区。委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。委托代理人：黄思琦，广东法丞律师事务所实习人员。上诉人万永红因与被上诉人李海彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人万永红上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判撤销我方与李海彬签订的《商铺买卖合同》；3、改判李海彬返还购房款174008元，服务费、公证费1780元及契税9434元，并支付相应利息32751.0元（按照人民银行活期贷款利率、暂计至2016年11月10日[4.35%/360×174008元×（360日×4年+30）+4.35%/360×（1780+9434）×（360日×3年+280）]，四项共计217973元；4、改判李海彬承担本案原审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、我方认为本案同时具备欺诈、重大误解两个撤销合同的理由，李海彬实施欺诈在先，我方产生重大误解在后，法院应行使释明权，按照欺诈、重大误解两个理由进行审理，原审仅按重大误解审理不正确。1、关于欺诈。我方认为“全新一期”是指土地使用权的出让刚刚完成（一两年的误差可以接受），商铺也是刚刚建成竣工，从未有人使用、居住过，从建筑结构到外部装修都是新的，原审法院的认定是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第三条的规定，“全新一期”应当视为合同内容。但直到2016年3月3日另案开庭时李海彬当庭交付涉案商铺的房地产权证原件，此时我方才知道本案系二手房，土地使用年限为40年，但从1998年1月12日起算，至房地产权证登记时间2014年5月14日已经过去16年，我方足足少了16年的商铺使用期。我方认为，商铺的使用期限足以影响购买者的购买决定和商铺的价值，但李海彬在《商铺认购书》及《商铺买卖合同》中都没有清楚明白地告知该情况，我方在受到欺诈和诱骗的情形下与李海彬签订了《商铺买卖合同》，因此有权行使撤销权。2、关于重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条规定，我方因信任销售人员的宣传和宣传广告，误以为涉案商铺的土地使用权的出让刚刚完成(一两年的误差可以接受)，商铺也是刚刚建成竣工，从未有人使用、居住过，从建筑结构到外部装修都是新的，属于对“标的物的品种、质量、规格的错误认识”，因此本案具备重大误解这一撤销合同的理由。3、关于《商铺认购书》第4．1条阐述“认购方已阅读并理解《商铺买卖合同》等文件资料，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”。首先，李海彬的《商品认购书》是格式合同，是为重复使用而制作、未与我方协商过的。现场查看不属实，因为涉案商铺是在2012年10月10日购买的，通知收铺是在2013年4月30号(见收楼通知)，到现场察看也是2013年4月30号，通知书上写的很清楚，有双方签字确认，购买时销售员告知还没开建，何来实地考察?其次，《商铺买卖合同》上只字未提商铺的土地使用年限，但是《商铺买卖合同》第三条载明套内面积是51146元／平方米，销售员的诱导和向外传递的信息都表明涉案商铺是全新的，而全新的土地使用年限及商铺使用年限是40年。无论《商铺认购书》还是《商铺买卖合同》，都没有任何字眼提到商铺土地使用年限是从1998年算起，也没有任何字眼提到涉案商铺是二手翻新商铺，一审判决判定我方在《商铺认购书》及《商铺买卖合同》前已知晓涉案商铺土地使用权年限等情况没有根据。二、本案也同时具备显失公平这一撤销合同的理由。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”经咨询专业房地产评估机构，2012年在黄埔区荔香路涉案商铺附近地段，土地使用年限从1998年起算的二手商铺，其单价仅为25000元／平方米，不到我方支付的单价的一半，因此我方花了新商铺的价格购买了一个二手铺，付出与所得不对称，违反了等价有偿原则。我方申请二审法院依法对涉案商铺当年购买时的市场价值进行评估。被上诉人李海彬二审辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万永红于2016年8月23日向原审法提起本案诉讼称：2012年10月10日，李海彬出售给万永红位于广州市黄埔区荔香路X号的改装后的商铺（铺号B1190），并签署了本案的《商铺买卖合同》，合同总价为290000元。合同签订后万永红于2012年10月10日、12月8日共支付了房款174008元，余款115992元某选择分期付款购买，从2013年1月至2014年12月期间，每月20日前支付房价款的1.6%即4883元。嗣后双方产生违约诉讼，2016年3月3日，由法院主持下达成民事调解，李海彬当庭交付万永红涉案商铺的房地产权证，此时万永红才知道本案商铺系二手房，土地使用年限为40年，但从1998年1月12日起算，至万永红的商铺购买登记办证之日（2014年5月14日）已经过了16年，万永红为此足足少了16年多的商铺使用期，而李海彬系按照一手商铺的价格出售。万永红认为，商铺的真正使用期限足以影响万永红的购买决定和商铺的价值，李海彬在出售涉案商铺时没有清楚明白的告知万永红（在合同中没有任何说明），在真相被隐瞒的情形下，万永红在众多广告诱导及销售人员的诱骗下而签约购买商铺并非万永红的真实意思表示，信任李海彬而签约，属于重大误解行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法规，申请撤销此合同，返还万永红的购房款及涉及此购房的所有费用支出费用。据此，万永红请求法院判令：一、撤销万永红与李海彬签署的《商铺买卖合同》；二、李海彬返还万永红的购房款174008元，服务费、公证费1780元以及契税等9434元，并从付款之日起按照中国人民银行活期贷款利率计算利息（暂按计到起诉日止利息为30750.2元），本息合计215972.2元；三、支付万永红曾为此铺花费的律师费10000元及交通、文件费1000元，精神损失费50000元。四、李海彬承担本案诉讼费。原审庭审中，万永红明确其是基于重大误解要求撤销合同。李海彬原审辩称：（一）《商铺买卖合同》合法有效，且我方在出售商铺时已向万永红告知了商铺的产权情况。我方与万永红在2012年10月10日签署的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。《商铺认购书》第4.1条及《商铺买卖合同》第13条均表明万永红在签订合同前已认真全面地阅读合同及相关法律，清楚该商铺的产权等情况。万永红购买商铺的行为不属于重大误解情况下做出的。（二）上一个案件中，万永红收到我方起诉材料，并于2016年3月3日调解（该调解书也对本案万永红所指的律师费作出了处理），万永红不仅没有提出任何误解并且当庭收了房产证与我方达成支付款项的调解，按照《民事诉讼法》第124条，万永红违反了一事不再理原则，万永红应就民事调解书申请再审。（三）万永红主张均无事实与法律依据，请法庭依法驳回万永红诉讼请求。原审法院经审理查明，2012年10月10日，李海彬委托广州骏启投资管理有限公司与万永红签订《商铺认购书》，约定：一、万永红自愿认购广州市黄埔区荔香路X号负层1190号铺位，该商铺建筑面积为11.3919平方米，套内建筑面积为5.67平方米。该商铺用途仅为商业，2013年6月1日前交付使用。二、该商铺认购价290000元。三、认购方应严格按照下列付款期限付清该商铺认购价款：1.2012年10月10日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》；2.2012年10月10日前支付首期价款8000元（已扣除定金），即总价款的20%，同时签署《商铺买卖合同》……；四、认购条款4.1出售方已向认购方出示该商铺所在及相关楼层平面图、《委托书》、《商铺买卖合同》等全部签约范本、该商铺的权属、抵押情况等。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议。当日，李海彬（出卖人）的委托代理人广州骏启投资管理有限公司与万永红（万永红）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条，买受人购买的商铺为现房。第二条，该商铺为本合同第一条规定的项目标的：广州市黄埔区荔香路X号B1190单元。该商铺建筑面积共11.3919平方米，其中套内建筑面积为5.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.7219平方米。第三条，1.该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为290000元。第四条，付款方式：2012年10月10日前支付58000元，2012年11月20日前支付87000元，2012年12月20日前支付29008元，2013年1月20日至2014年12月20日期间每月于20日前支付4833元。第十三条，买受人在签订本合同前已认真、全面地阅读本合同及相关法律文件，清楚该商铺的产权等情况，出卖人就本合同的双方权利义务已履行解释和说明义务，清楚理解并接受双方约定的各项内容及相关权利义务，并完全同意遵守上述法律文件的有关约定。签订合同后，万永红共向李海彬支付购房款174008元，并缴纳了服务费、公证费、契税等费用。涉案商铺于2014年5月14日登记至万永红名下。房地产权证的附记部分记载：土地使用权使用年限40年，从1998年1月12日起。原审还查明，万永红、李海彬曾因涉案商铺的房款支付问题产生纠纷，李海彬向原审法院提起诉讼，案件号为（2016）粤0112民初43号，该案经原审法院主持调解，双方于2016年3月3日达成如下调解协议：一、被告万永红从调解书送达之日起两个月内向原告李海彬支付拖欠的购房款115992元及逾期利息5000元，并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付上述履行期限内实际支付之日止按所欠房款115992元计算的利息。二、若被告万永红在上述履行期限届满后仍未完全支付所欠房款及逾期利息，则从履行期限届满之日起，按实际未付款金额的每日千分之一点五支付迟延履行违约金。三、原告李海彬当庭向被告万永红交付广州市黄埔区荔香路X号B1190房的房产证原件一本（已当庭履行完毕）。四、被告万永红不再向原告李海彬主张上述房屋迟延办证违约金。五、双方当事人各自委托律师的费用自行负担。六、案件受理费2539元，由原告李海彬负担。万永红提交一份广告宣传单，载明“全新一期旺铺隆重加推”。万永红提交一张法律服务10000元的发票，万永红在原审庭审中明确该法律服务费10000元是（2016）粤0112民初43号案万永红聘请律师产生的律师费。以上事实，有《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、房地产权证、（2016）粤0112民初43号民事调解书、广告宣传单、收款收据、法律服务费发票、通知函以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，原审法院予以采信。原审法院认为，《合同法》第五十四条规定“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”，本案争议的焦点为万永红在签订合同过程中是否存在重大误解的情形。首先，认购书第4.1条明确约定，认购方已阅读并理解《商铺买卖合同》等文件资料，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议；《商铺买卖合同》第十三条明确约定，买受人在签订本合同前已认真、全面地阅读本合同及相关法律文件，清楚该商铺的产权等情况，出卖人就本合同的双方权利义务已履行解释和说明义务，清楚理解并接受双方约定的各项内容及相关权利义务，并完全同意遵守上述法律文件的有关约定，表明万永红在签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》前已知晓涉案商铺土地使用权年限等情况，并仍作出购买涉案商铺的决定，应自行承担相应的法律后果；其次，万永红提交的广告宣传单载明“全新一期旺铺隆重加推”，该广告中表述的“全新”仅是对商铺现状的宣传，并非对土地使用权年限的说明，该宣传并不足以使万永红对涉案商铺的土地使用权年限产生误解；第三，万永红主张销售人员对其承诺涉案商铺是一手楼，但未提交任何证据证实，故对万永红的该主张不予采纳。综上，万永红并无证据证明其在签订合同时存在重大误解的情形，其主张撤销合同缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。万永红基于合同撤销要求李海彬返还购房款、服务费、公证费、契税及上述款项的利息，缺乏法律依据，原审法院不予支持；万永红主张律师费10000元，但该费用为（2016）粤0112民初43号案万永红聘请律师产生的律师费，与本案无关，原审法院不予支持；万永红主张交通文件费，但未提交任何证据证实，该请求缺乏依据，原审法院不予支持；万永红主张精神损害抚慰金理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告万永红的全部诉讼请求。案件受理费2728元由原告万永红负担。二审庭审中，上诉人万永红提交了一份商铺交接确认书，证明通知收铺时间和到现场查看的时间是2013年4月30日，商铺认购书第4.1条所述不属实，商铺交接确认书原件在李海彬手上，万永红只有复印件，复印件是李海彬给万永红的。被上诉人李海彬质证认为，该商铺交接确认书的原件是在我方手上。我方认为该材料不符合二审新证据的要求，该商铺交接确认书的真实性、合法性我方确认，也是我方与万永红在之前关于商铺房款纠纷诉讼中我方提交的证据之一，在该案中万永红对此证据予以认可，双方对房款支付问题达成和解，我方认为该材料不能证明万永红陈述的关于其在购买商铺时没有进行现场查看的事实，不能证明万永红的主张。被上诉人李海彬表示无新证据提交。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。万永红在二审主张在签订合同时李海彬具备欺诈在先、其产生重大误解在后，认为涉案合同的签订并非其真实意思表示，并据此请求撤销该合同及返还款项、支付利息等。对此，本院认为，首先，万永红作为具有完全行为能力的购房人在与李海彬协商、签订涉案商铺买卖合同前应有必要的审慎注意义务，万永红与李海彬签订了涉案商铺买卖合同应视为双方是经过协商而签订的。第二，万永红主张广告宣传单载明的“全新一期旺铺隆重加推”的“全新”是指土地使用权的出让刚刚完成。但该广告中表述的“全新”仅是对商铺现状的宣传，并非对土地使用权年限的说明，该宣传并不足以使万永红对涉案商铺的土地使用权年限产生误解；万永红还主张销售人员对其承诺涉案商铺是一手楼，但未提交任何证据证实。第三，《商铺认购书》第4.1条约定，认购方已阅读并理解《商铺买卖合同》等文件资料，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议；《商铺买卖合同》第十三条约定，买受人在签订本合同前已认真、全面地阅读本合同及相关法律文件，清楚该商铺的产权等情况，出卖人就本合同的双方权利义务已履行解释和说明义务，清楚理解并接受双方约定的各项内容及相关权利义务，并完全同意遵守上述法律文件的有关约定。上述约定表明万永红在签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》前已知晓涉案商铺土地使用权年限等情况，并仍作出购买涉案商铺的决定，应自行承担相应的法律后果。第四，双方因涉案商铺的购房款纠纷形成诉讼的（2016）粤0112民初43号案，万永红也无提出欺诈、重大误解，并与李海彬达成支付购房余款、领取房产证的一致意见，并接收了涉案商铺，至此双方的商铺买卖合同已经履行完毕。综上，万永红主张在签订合同时李海彬具备欺诈以及其产生重大误解的情形，主张撤销合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，经审查，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；万永红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4570元，由上诉人万永红负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月三日书记员  胡 茜颜玉婵