南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初5339号原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司南京城南支行,住所地南京市秦淮区仓巷122号。法定代表人：陈坚,行长。委托代理人：李毅，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人：谢刘，江苏致邦律师事务所律师。被告：李本冲,男,汉族,1968年11月25日生，住南京市鼓楼区。被告（反诉原告）：李铮,男,汉族,1964年7月23日生，住南京市玄武区。被告：高晓华,女,汉族,1968年7月21日生，住南京市玄武区。被告（反诉原告）：王宏亮,男,汉族,1963年2月8日生，住南京市玄武区。被告：王桂红,女,汉族,1966年1月26日生，住南京市玄武区。以上四被告的委托诉讼代理人：朱长春，江苏东恒律师事务所律师。以上四被告的委托诉讼代理人：曾强，江苏东恒律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司南京城南支行（以下简称中行南京城南支行）与被告李本冲、李铮、高晓华、王宏亮、王桂红金融借款合同纠纷、担保合同纠纷一案，以及原告李铮、王宏亮反诉被告中行南京城南支行担保合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中行南京城南支行的委托诉讼代理人李毅，李铮、高晓华、王宏亮、王桂红的委托诉讼代理人朱长春、曾强到庭参加诉讼。被告李本冲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行南京城南支行向本院提出诉讼请求：1、李本冲清偿截至2016年5月12日所欠全部借款本金990355.28元、利息9679.2元、罚息167.63元，并支付自2016年5月13日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息及罚息；2、李本冲承担本案律师费57500元及全部诉讼费用；3、李铮、高晓华、王宏亮、王桂红在李本冲应付款范围内承担连带还款责任；4、中行南京城南支行在李本冲应付款项范围内对李本冲名下用于抵押的位于南京市××单元××室的房屋享有优先受偿权。事实和理由：李本冲因购房向中行南京城南支行申请住房贷款，中行南京城南支行与李本冲、李铮、王宏亮签订《中国银行个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同(预购商品房贷款合同、直客式）》，约定李本冲向中行南京城南支行申请借款1140000元，李本冲以其位于南京市××单元××室的房屋作为借款抵押，李铮、王宏亮承担连带担保责任。高晓华、王桂红分别是李铮、王宏亮的配偶，均需对债务承担连带还款责任。上述合同签订后，中行南京城南支行按合同约定发放了贷款1140000元，然李本冲却违反每月还款的约定，截止2016年5月12日，李本冲已连续3期，累计3期未按约还款。中行南京城南支行为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。李本冲未答辩，未举证。李铮、王宏亮辩称，中行南京城南支行具有重大违约和严重过失，使得保证人应当解除的保证责任不能够解除。李铮、王宏亮反诉称，在《中国银行个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同(预购商品房贷款合同、直客式）》以及《中国银行贷款保证合同》中，提供的是阶段性保证担保，在案涉房屋办理抵押登记后，保证责任解除。中行南京城南支行在签订上述合同时明知无法办理预告登记的情况下，向李铮、王宏亮隐瞒该重要事实，反而在《南京市房地产抵押合同(预购商品房贷款合同、直客式）》中约定办理所购房屋的抵押预告登记手续。中行南京城南支行隐瞒、虚假告知上述重大事实的行为已构成欺诈，使李铮、王宏亮产生错误认识，认为案涉抵押合同能够办理预告登记，从而与中行南京城南支行签订保证合同。如果抵押合同办理了预告登记，在2012年3月21日在商品房办理登记之日，抵押物权就能够有效设立，李铮与王宏亮的保证责任就已经解除。故反诉要求撤销中行南京城南支行与李铮、王宏亮签订的保证合同，包括《中国银行个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同(预购商品房贷款合同、直客式）》中的保证合同，以及《中国银行贷款保证合同》。高晓华、王桂红辩称，要求保证人配偶承担连带保证责任没有法律依据，请求驳回中行南京城南支行的诉讼请求。中行南京城南支行针对反诉辩称，以上合同不存在被撤销的事由。中行南京城南支行和李铮、王宏亮签订的《中国银行贷款保证合同》是本案唯一的保证合同，李本冲的贷款是直客式贷款，直客式贷款是让购房者将首付和剩下的房屋贷款加在一起一次性付给付开发商，购房者可以享受开放商给予的购房优惠，并且免除开发商的期间担保。案涉房产抵押按南京市的规定必须由南房置业做担保才能在房产局办理抵押的预告登记，李铮、王宏亮为直客式房屋贷款提供担保是无法办理房屋预抵押登记的，这是客观事实，所以中行南京城南支行不存在隐瞒和欺诈，请求驳回反诉请求。中行南京城南支行围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、中国银行个人贷款申请表，证明李本冲以房屋作为抵押向中行南京城南支行申请贷款，李铮、王宏亮在申请表上签字。2、《中国银行个人一手住房贷款合同》，该合同中的担保是针对开发商的，让李铮、王宏亮签字是签错了，证明对利息、罚息、违约责任承担等进行了约定。3、《中国银行贷款保证合同》，证明李铮、王宏亮为该贷款承担连带保证责任。4、《结婚证》复印件，证明高晓华、王桂红分别与李铮、王宏亮系夫妻。5、零售贷款借款借据、贷款明细，证明中行南京城南支行于2011年2月1日发放了贷款。6、2016年5月12日及2016年11月1日的逾期未还款查询单，证明所欠贷款本息数额，违约还款的事实及诉讼期间未偿还的事实。7、《委托律师代理合同》、律师代理费发票及支付凭证，证明中行南京城南支行为清收贷款聘请了律师并支付了律师费。8、《商品房认购协议》、《南京市商品房预售合同》，证明李本冲因购买商品房向中行南京城南支行申请房屋按揭贷款。李铮、高晓华、王宏亮、王桂红的质证意见：1、对中国银行个人贷款申请表中的保证人的签字认可。2、对《中国银行个人一手住房贷款合同》中的保证人的签字也认可，中行南京城南支行称让保证人签名是签错了没有任何依据，办理抵押登记的义务人为中行南京城南支行和李本冲，中行南京城南支行没有履行该义务，导致抵押权未设立。本案抵押合同没有生效，不符合贷款发放条件，中行南京城南支行不应发放贷款，对发放的贷款应由中行南京城南支行自担风险。3、对《中国银行贷款保证合同》的真实性没有异议。4、对《结婚证》无异议，但不能作为配偶承担保证责任的依据。5、对借款借据真实性没有异议，但不能证明款项已到达收款人账户。6、对逾期未还款查询单的真实性不持异议，但不能确认欠款事实。7、《委托律师代理合同》、律师代理费发票及支付凭证的真实性没有异议。8、对《商品房认购协议》、《南京市商品房预售合同》没有异议。李铮、高晓华、王宏亮、王桂红围绕诉讼请求依法提交以下证据:1、房屋登记簿，虽然房屋登记簿记载的地址为南京市雨花台区小行路xx号12幢x单元xxx室与《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》等合同记载的南京市雨花台区小行路xx号07幢xxx室不同，但系同一房屋，证明案涉房屋产权登记时间为2012年3月21日，中行南京城南支行没有办理抵押登记，案涉房屋设定有抵押权，自2015年12月起，该房屋已被八家法院司法查封，已无法办理抵押登记，李本冲负有大量债务，已无法偿还本案借款。2、《中国银行个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》、《中国银行贷款保证合同》4份保证合同，证明2011年1月14日中行南京城南支行与李铮、王宏亮、李本冲签订了上述合同，李铮、王宏亮提供保证责任，应由中行南京城南支行办理抵押合同登记，并在办理抵押登记后，李铮、王宏亮的保证责任解除。中行南京城南支行的质证意见：1、对房屋登记簿的真实性没有异议，与抵押房屋系同一房屋无异议，但与李铮、高晓华、王宏亮、王桂红承担保证责任没有关联性。2、《中国银行个人一手住房贷款合同》所指保证人应当是开发商，李铮、王宏亮不应该在此签字，合同条款均是针对开发商的，对李铮、王宏亮不生效。《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》应当由南房置业在担保人处签章才能办理预抵押登记，李铮、王宏亮签字也是签错了，该合同办不了预抵押登记。《中国银行贷款保证合同》才是中行南京城南支行和李铮、王宏亮的真实意思表示，且不存在任何被撤销的事由。上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审查对案件事实认定如下：2011年1月12日，李本冲与南京金浦小行房地产开发有限公司签订《南京市商品房预售合同》，购买南京市雨花台区小行里xx号07幢x单元xxx室房屋，并据此向中行南京城南支行递交中国银行个人贷款申请表，以所购房屋作为抵押申请贷款1140000元，李铮、王宏亮作为保证人在该申请表上签字。李本冲、中行南京城南支行、王宏亮、李铮签订由中行南京城南支行提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同编号为2011年CZF字082号，合同载明：借款人李本冲、贷款人中国南京城南支行、保证人（开发商）王宏亮、李铮，本合同项下个人住房贷款金额为人民币1140000元，贷款22年/264个月，房屋地址南京市雨花台区小行里xx号07幢x单元xxx室，若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准，贷款利率采取浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为4.5333‰，每满一个周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；借款人还款采用等额本息方式，还款日为每月的17日，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户，账户名称南京金浦小行房地产开发商有限公司，账号为32×××90。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》第十八条对本合同项下的担保方式进行了具体约定，具体内容“本合同项下的担保方式为：□借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后的日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。所购房为现房的，借款人应在取得房屋所有权证书后日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。□保证人（开发商）提供□阶段性连带责任保证/□全程连带责任保证。由□提供□阶段性抵押担保/□全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。由□提供□阶段性质押担保/□全程质押担保，并签署相应的质押合同。由√王宏亮、李铮提供√阶段性连带责任保证/□全程连带责任保证，并签署相应的保证合同。□其他担保方式：”。李本冲与中行南京城南支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款通用条款》，《个人一手住房贷款通用条款》载明：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人出现未按期归还贷款本息等情形，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任等措施。2011年1月14日、15日，李本冲、中行南京城南支行、王宏亮、李铮签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》，约定：本合同所对应担保的主债合同为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同编号为2010CZF082，李本冲将其所购座落南京市雨花台区小行里xx号07幢x单元xxx室房屋抵押给中行南京城南支行，王宏亮、李铮愿为李本冲以上借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至中行南京城南支行领取上述李本冲所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；李本冲连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，保证人也未履行保证责任的，中行南京城南支行有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款；李本冲在办理完毕上述商品房交易过户手续后，同意将上述商品房抵押给中行南京城南支行，作为以上借款的担保；三方同意在本合同签订后，办理李本冲所购商品房抵押预告登记手续；在申请李本冲所购商品房抵押预告登记同时，李本冲、中行南京城南支行同意向抵押登记机关提前办理李本冲该商品房抵押登记；李本冲、中行南京城南支行向登记机关提交的申请文件及相关材料的效力，及于登记机关核准抵押登记且核发上述李本冲所购商品房权属证书和他项权利证书之时；在申请抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。签订上述合同的同时，保证人王宏亮、李铮分别与贷款人中行南京城南支行签订合同编号为2011CZF028的《中国银行贷款保证合同》各一份，均约定：为确保债务人李本冲与中行南京城南支行签署的编号为2011CZF082的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》而产生的全部债权债务的履行，王宏亮、李铮愿意为该合同项下借款人的全部债务提供连带保证担保，担保主债务范围包括但不限于主合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金及主债务人在主合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、公证费及律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等实现债权的费用）；保证期间为主合同签订之日起至主债务全部到期（包括中行南京城南支行根据主合同约定宣布主债务全部提前到期）后两年，如抵押人取得抵押房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并办理完该抵押财产的抵押登记手续且《房屋他项权证》交中行南京城南支行执管，王宏亮、李铮保证责任解除。2011年2月1日，中行南京城南支行向约定收款人南京金浦小行房地产开发有限公司转账1140000元。自2016年2月起，李本冲未再按期归还借款本息，截至2016年10日17日，尚未归还的借款本金990355.28元，拖欠利息、罚息合计31235.71元。另查明，李铮与高晓华、王宏亮与王桂红系夫妻。中行南京城南支行与李本冲、李铮、王宏亮虽签订了《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》，但并未去办理抵押预登记。中行南京城南支行称，房屋预告登记在两种情形下方可办理：由开发商承担阶段性保证担保，或由南房置业担保公司提供担保，案涉贷款由李铮、王宏亮提供保证，房地产管理部门是不予办理预告登记的，故并未去办预抵押登记，该情况在签订合同时已告知李铮和王宏亮。李铮、王宏亮则不予认可：首先中行南京城南支行从未告知不能办理预告登记，其次双方当事人签订的合同中约定李铮、王宏亮是提供阶段性担保，并签订了抵押合同，中行南京城南支行故意隐瞒不能办理预告登记的事实，存在欺诈。李本冲向中行城南支行按揭贷款所购房屋于2012年3月21日办理了产权登记，在房屋部门登记的房屋实际房号为南京市雨花台区小行路xx号12幢x单元xxx室。李本冲将此房屋分别于2015年4月10日、2015年5月5日抵押给江苏银行股份有限公司南京城中支行和江苏金东典当有限责任公司，被担保主债数额分别为2000000元、200000元。自2015年12月29日起该房屋被采取了司法冻结措施8条。中行南京城南支行为清收该笔贷款于2016年5月19日与江苏致邦律师事务所签订了《委托律师代理合同》，由江苏致邦律师事务所指派律师代理诉讼。中行南京城南支行支付律师费57500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中行南京城南支行与李本冲签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。中行南京城南支行按约发放了贷款，李本冲也应当按照约定还本付息。李本冲自2016年2月起，未再按期归还借款本息，应承担相应的违约责任，李本冲至今已连续3个月，累计6个月未按约定还款，中行南京城南支行要求其归还全部借款本息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。截至2016年10日17日，李本冲尚未归还的借款本金990355.28元，拖欠利息、罚息合计31235.71元，本院予以确认。关于律师费的承担，本院认为贷款合同及通用条款均未约定借款人违约后的律师费的承担，故中行南京城南支行主张的律师费，缺乏依据，本院不予支持。关于保证担保责任，本院认为李铮、王宏亮并非借款人，借款未用于家庭生活，故中行南京城南支行以高晓华、王桂红系李铮、王宏亮的配偶为由，要求高晓华、王桂红共同承担保证责任，没有法律依据。《中国银行个人一手住房贷款合同》系中行南京城南支行提供的制式文本，对于该合同文本是在何种贷款中使用,只有银行是明知的,案涉贷款合同虽在文本开头的担保人处括号备注了“开发商”字样，但在第十八条担保条款的内容中，不仅包括了保证内容，还包含除开发商以外的其他人保证内容的选项，在该选项内选择李铮、王宏亮提供阶段性保证担保，约定了李铮、王宏亮的保证义务，并且在《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》中仍约定李铮、王宏亮提供阶段性担保，故从文本格式及合同内容均难以判别该两份合同的担保人只能由开发商签署，中行南京城南支行称让李铮、王宏亮签属上述合同系错误，未提出足够的理由或证据证明，本院不予采信。中行南京城南支行称案涉抵押不能办理抵押预告登记并在签订合同时已向李铮、王宏亮告知，也未提供相应的证据证明，本院不予确认。而恰恰是中行南京城南支行与李铮、王宏亮签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》，致李铮、王宏亮相信该贷款设定有抵押担保，其承担的是阶段性的保证责任。根据《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》约定，办理抵押预告登记后，一旦房屋办理了产权登记，即转为抵押登记。中行南京城南支行未按《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》等的约定去办理抵押预告登记，更未采取相应措施,以确保李本冲在办理房产登记后能办理抵押登记,中行南京城南支行隐瞒该贷款无优先受偿的抵押担保，造成李铮、王宏亮所承担的并非阶段性保证，而实为全程保证，加重李铮、王宏亮责任，中行南京城南支行的行为构成欺诈，李铮、王宏亮要求撤销保证，应当支持。综上，中行南京城南支行要求李铮、王宏亮及其配偶承担保证责任没有法律依据，本院不予支持。关于抵押担保责任，当事人未办理抵押手续的，不得对抗第三人。中行南京城南支行未将《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款合同、直客式）》作为证据提交，不动产抵押权应当进行公示，未经公示，不享有优先权，案涉房屋未办理抵押登记，故中行南京城南运行要求对南京市雨花台区小行路xx号12幢x单元xxx室享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。被告李本冲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告中行南京城南支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第三款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李本冲于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司南京城南支行借款本金990355.28元及利息、罚息（截至2016年10日17日利息、罚息合计31235.71元，自2016年10日17日起至实际给付之日止，按《中国银行个人一手住房贷款合同》的约定计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销反诉原告李铮、王宏亮与反诉被告中国银行股份有限公司南京城南支行的保证合同。三、驳回原告中国银行股份有限公司南京城南支行的其他诉讼请求。本诉案件受理费14612元，保全费5000元，公告费600元，合计20212元，由原告中国银行股份有限公司南京城南支行负担618元，由被告李本冲负担19594元。反诉案件受理费7530元，公告费300元，合计7830元由反诉被告中国银行股份有限公司南京城南支行负担（中国银行股份有限公司南京城南支行已预交诉讼费19619元，李铮、王宏亮已预交反诉案件诉讼费7830元，被告李本冲应负担的诉讼费19594元于本判决发生法律效力之日起十日内直接将给付中国银行股份有限公司南京城南支行18408元，剩余金额1211元向本院交纳。中国银行股份有限公司南京城南支行于本判决发生法律效力之日起十日内直接将应负担的诉讼费7830元支付李铮、王宏亮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：工行南京市汉口路支行，账号43×××18）。审 判 长  余红蔓人民陪审员  杨清珠人民陪审员  陈秋芬二〇一七年三月十五日书 记 员  邓正亮