沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽0103执异18号案外人徐显锋，男，1977年3月25日出生，汉族，大连邦奥伟业环保科技有限公司总经理，住址：辽宁省庄河市。案外人李元元，女，1982年2月8日出生，汉族，无职业，住址：辽宁省庄河市。委托代理人徐显锋，男，1977年3月25日出生，汉族，大连邦奥伟业环保科技有限公司总经理，住址辽宁省庄河市。申请执行人温田利，男，1986年6月18日出生，汉族，沈阳元捷贸易有限公司经理，住址沈阳市东陵区。委托代理人何枫，辽宁同格律师事务所律师。被执行人张风英，女，1971年8月10日出生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被执行人杨伊军，男，1970年8月3日出生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。本院在执行申请执行人温田利与被执行人张风英、杨伊军民间借贷纠纷一案中，案外人提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人徐显锋、李元元称，案外人获知贵院在办理温田利，与张风英、杨伊军执行纠纷一案期间，查封位于大连市××单元××号，建筑面积56.34平方米房屋，并准备进行拍卖。案外人认为法院采取的执行措施严重错误，特依法提出异议。一、根据《合同法》第133条规定，标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立之时起生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。涉案房屋虽然登记在杨伊军名下，但案外人于2014年9月4日与张风英、杨伊军签订了二手房买卖协议，将涉案房屋出售给案外人，并于合同签订的当日进行了房屋交接验收，自交付时所有权已经发生转移。案外人与张风英、杨伊军已签订的二手房买卖协议，该协议成立时生效，系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方均产生约束力，房屋的实际所有权人为案外人，享有的相关权利也应受到保护。二、贵院应依法撤销（2016）辽0103执2309号执行裁定书，并立即解除对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经实际支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款，并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除，人民法院应予支持，（一）人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前，已经合法占有该不动产，(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。(四)非因买受人自身的原因未办理过户。案外人与张风英、杨伊军就涉案房屋早在2014年就已签订了二手房买卖协议，该协议合法有效；案外人自合同签订时，已接收房屋实际占有使用管理，并自行支付该房屋的物业管理费等费用；案外人已支付约定的购房价款；涉案房屋未办理过户手续，因卖方未履行合同约定的义务，房屋设定的抵押权至今也未注销，无法完成过户登记手续，可见未办理过户非买受人的原因。综上所述，依据客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，依法维护案外人的合法权益，不应查封、扣押、冻结涉案房产，恳请支持案外人的执行异议请求。合同订立后，涉案房屋价款为45万元，合同第三条约定：涉案房屋成交价格为45万元，2014年9月，杨伊军急需用钱，将其名下所有房屋包括涉案房屋卖给徐显锋，但当时手中没有那么多现金，而杨伊军不在大连，没有时间来回办理手续，于是在9月期间，将所有房屋的协议及收条签署完毕交给徐显锋，由徐显锋在2014年9月至2015年11月之前将所有款项分多次多笔汇入被执行人张风英卡内，杨伊军于2014年9月10日出具收条，载明今收到刘玉高房款42万元，刘玉高是案外人妹夫，多套房屋房款包括本案涉案房屋的房款42万元，中国民生银行大连人民广场支行，由徐显锋账户分多笔转入张风英账户，另有3万元通过大连银行转入张风英账户。涉案房屋按合同约定，应当在2015年9月4日前交付给买方，实际交付日期记不清了，该房屋由案外人占有使用，已出租，租金由案外人收取，并且2015年起由案外人交纳物业费，票据没有保留，但仅能提交2016年的物业费复印件。综上，请求依法撤销（2016）辽0103执2309号执行裁定书；立即解除对位于大连市××单元××号，建筑面积56.34平方米房屋的查封、拍卖等执行措施。申请执行人温田利针对案外人异议认为，一、案外人非房屋所有权人，其申请不应得到支持。案外人虽提供了二手房买卖协议、收条等相关证据，但依据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立需登记，不登记不发生物权转让效力，也不发生生效效力。案外人明知涉案房屋均在银行存在他项权利即抵押权，仍与被执行人签订二手房买卖协议，其行为非善意有过错，故其不应得到支持。二、通过案外人的陈述及申请执行人了解的情况和证据综合分析，申请执行人有理由怀疑案外人与被执行人恶意串通，企图通过诉讼方式侵害申请执行人权利，为此，依据《民事诉讼法》第112条、113条之规定，请人民法院依法审查。三、案外人始终没有明确说明并举证他为买卖涉案共计六处房产究竟支付多少房款，所以申请执行人有理由相信，被执行人杨伊军所出具的收条与事实不符。被执行人张风英、杨伊军未到庭陈述意见。本院查明，申请执行人温田利与被执行人张风英、杨伊军民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）沈河民三初字第1913号民事判决书，判决结果为“被告杨伊军、张风英于本判决生效后十日内一次性给付原告温田利欠款本金人民币789500元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11695元、保全费4520元、公告费800元，由被告杨伊军、张风英负担。”该判决书生效后，被执行人未按约定履行义务，申请执行人温田利向本院申请强制执行。在执行过程中，查封位于大连市××单元××号，建筑面积56.34平方米房屋，案外人徐显锋、李元元对此提出异议。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是所提标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。《中华人民共和国民事诉讼法》二百四十二条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”根据上述规定，案外人主张购买的房屋未能登记其名下，故对其异议，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人徐显锋、李元元的异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，如对本裁定不服，可自本裁定送达之日起十五日内向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼。审 判 长  雍 力人民陪审员  张弘超人民陪审员  李晓东二〇一七年三月二十八日书 记 员  周禹岑