文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初29304号原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区宝城48区理想居A栋902，统一社会信用代码91440300311755224F。法定代表人陈文裕，董事长。委托代理人曾秋军，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被告邹京静，男，汉族，1980年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托代理人陈光宝，广东深长城律师事务所律师。委托代理人刘凌，系被告配偶。原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司与被告邹京静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾秋军，被告委托代理人刘凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月22日原告与深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订了《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定自2015年3月26日开始由原告为龙华煜丰泽花园广场提供物业服务。合同第九条第一项中约定了商铺区物业管理服务费按0.8元／月／平方米，本体维修基金0.15元／月／平方米收取，当月的管理费应于次月的20日前交清，最多可延长一个月，逾期未交清的按每日千分之三计收滞纳金。合同签订后原告按时进驻小区履行合同义务。被告是深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场1栋C2座501号业主，其房产建筑面积是114.04平方米，每月应缴物业管理服务费91元，应缴本体维修基金17元，但被告没有按合同约定缴纳物业管理服务费和本体维修基金，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告2016年5月1日至2016年11月30日物业管理服务费637元及违约金(违约金自逾期之日按每日千分之三计至清偿之日止)；2、被告支付原告2016年5月1日至2016年11月30日本体维修基金119元及违约金(违约金自逾期之日按每日千分之三计至清偿之日止)；3、被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，一、被告认为龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同无效，原因有两点：1、原告没有取得物业管理资质；2、业委会委员私自聘请了原告，未经招标、公示，业委会委员私自编制招标公告、招标文书等，与原告私自签订物业服务合同，所有都未经过业主大会授权，也未通知所有业主，更没有得到上级主管部门的备案认可。根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，可以判定该物业服务合同无效。二、被告认为原告也并未进驻小区实际管理：1、原告的进入和前物业服务公司并未有交接手续；2、小区的各项工作仍主要是业委会委员在管，而且小区的卫生及修缮等工作让很多业主不满意；3、实际工作人员都是原来几个老面孔，合同上说的人员编制明显不符，请原告提供工作人员的照片和社保；4、未见原告制定物业管理年度计划、预算以及各项管理办法和规章制度；5、原告作为管理服务公司，未见其提供专项账户。第三、原告已经将2016年5月至10月的物管费在2016年11月交予新的临时业主代表团。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年3月22日，深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会作为甲方、原告作为乙方，签订一份《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对深圳市龙华煜丰泽花园广场物业实行专业化、一体化的物业管理服务；合同期限为五年，自2015年3月26日起至2020年3月25日止；管理服务费住宅区0.8元/平方米/月，物业维修基金0.15元/平方米/月，当月物业管理费、物业维修基金应于次月的20日之前交清，最多顺延一个月，逾期未交清的乙方有权按日千分之三计收滞纳金。上述合同签订后，原告进驻涉案小区并提供物业管理服务。2016年10月25日，煜丰泽花园广场部分业主代表与原告协商接管涉案小区事宜，并由部分业主代表（含本案被告配偶刘凌）签署了《龙华煜丰泽花园广场关于接管的通知》，该通知载明，由原告统计好业主拖欠的物业管理费清单、属原告投资的财物清单及价值、人员工资、账目等需要四至五天时间，然后将于2016年10月30日或31日与业主选出的众代表签联协议，协议内容有欠费明细、接管后的管理责任、设备转让的费用支付等，同时约定具体交接清单和明细由原告草拟，双方签字确认，协议生效后原告于2016年10月31日交接，2016年10月31日之前的业主欠缴的物业管理费债权、设备债权归原告，2016年11月1日起原告退出龙华煜丰泽花园广场小区物业管理，管理费由临时业委会及签名的代表负责收取和支付，原告不再承担任何法律责任及义务。但原告称实际上原告并未与业主代表于2016年10月31日签署任何协议，也未进行交接，也未退出小区的物业管理。被告表示清楚部分业主代表与原告签署上述《龙华煜丰泽花园广场关于接管的通知》的事情，自2016年10月31日开始由临时业主代表团向保安、保洁人员支付工资。另查：1、涉案房登记于被告名下，涉案房产建筑面积114.04平方米，用途为住宅，性质为商品房；2、被告在本案中提交了两份盖有原告财务专用单的收据，其中日期为2015年12月31日的收据显示被告向原告交纳了1800元，收据内容写有“今收到C4-501因业主家漏水外墙造成纠纷，现协商管理费折扣，折扣后2015年12月31日前费用全交清”。日期为2016年4月8日的收据载有“今收到C4-501，2016年1月至2016年4月”，金额为457元；3、根据物业管理服务合同约定的标准，被告所有的涉案房产每月物业管理费91.24元，本体维修基金为17.11元。原告主张被告自2016年5月1日起至2016年11月30日拖欠物业管理费及本体维修基金；4、被告主张其将2016年5月至10月的物业管理费交由现在业主自治的临时业主代表团，并提供盖有“深圳市煜丰泽花园广场临时业主代表团专用章”的收款收据予以证明；5、原告不具备物业管理服务企业资质。以上事实，有当事人陈述及不动产产权登记信息、物业管理服务合同、龙华煜丰泽花园广场关于接管的通知、收款收据等证据和庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，原告不具有物业管理服务企业资质，其与深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服物合同》违反了法律强制性规定，应属无效。关于合同无效的情况下，被告是否应承担物业管理费及本体维修基金。本院认为，被告辩称原告未实际进驻涉案小区提供物业管理服务，但被告提交的2015年12月31日、2016年4月8日收款收据显示被告曾向原告缴纳涉案房产的物业管理费，在没有其他证据予以反证的情况下，本院对被告的主张不予采信，本院认定原告实际进驻小区提供了物业管理服务。虽然物业管理服务合同无效，但原告进驻小区为业主提供了物业管理服务，被告亦实际接受了原告提供的物业管理服务，被告应对原告提供的物业管理服务支付相应对价。被告主张其已向业主自治的临时业主代表团缴纳2016年5月至10月的物业管理费，本院认为，业主临时代表团非物业管理企业，原告亦未提供证据证明临时代表团系通过合法形式成立且已实际对涉案小区进行了物业管理，应承担举证不能的法律后果，同时根据被告知晓的业主代表与原告签订的《龙华煜丰泽花园广场关于接管的通知》也可以看出原告至少在2016年10月31日前还对对涉案小区进行物业管理，在此情况下被告向其他组织支付物业管理费不符合常理亦无相应事实及法律依据，因此，无论被告是否向其他组织交纳了上述期间的物业管理费，均无法免除被告应向原告支付物业管理费的义务。另原告称并未于2016年10月31日退出涉案小区，仍为涉案小提供物业管理服务，被告虽不认可，但也未提供相反证据予以证明，故本院对原告主张的2016年5月至2016年11月的物业管理费637元（91元×7个月）予以支持。同时房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告代为收取本体维修基金，被告应当缴纳，故对于原告主张的2016年5月至2016年11月期间本体维修基金119元，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求。本院认为，《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》无效，合同中约定的违约条款亦属无效，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邹京静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司支付2016年5月1日起至2016年11月30日期间物业管理费人民币637元，本体维修基金人民币119元；二、驳回原告深圳市幸福庭园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一七年三月十四日书 记 员  王 冰书 记 员  赵 洋附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。