山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0683民初3219号原告：烟台市莱州公路管理局，住所地：莱州市。法定代表人：刘晓，局长。委托诉讼代理人：桑茂义，莱州宏义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏京明，该单位工会主席。被告：于浩亮，男，1965年11月5日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托诉讼代理人：曲颂军，山东一天律师事务所律师。原告烟台市莱州公路管理局与被告于浩亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人桑茂义、魏京明、被告的委托诉讼代理人曲颂军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求解除原、被告签订的《路通宾馆租赁经营协议》，按现状交回租赁房屋，判令被告给付租赁费954747元、电费191940元。事实和理由：原、被告2009年前就存在房屋租赁关系，2014年2月8日，双方又续签了路通宾馆租赁协议，租赁期限4年，年租赁费35万元，每年的1月10日前交付10万元，余款25万元每年12月20日付清。合同签订后，被告未按照约定给付原告租赁费，至2014年12月30日，被告欠原告租赁费合计504747元（含上期租赁合同欠租赁费154747元）。2015年1月1日至今欠租赁费45万元。从2012年1月至2016年6月被告还欠原告电费191940元。对以上欠款原告虽多次追要，被告却不予偿还。被告不履行合同约定已构成违约。被告辩称，1、2014年10月份原、被告口头协商一致已解除了酒店的租赁关系，现原告诉求2014年10月份之后酒店的租赁费没有事实依据；2、退一步讲即便租赁关系至今存续，原告现在起诉租赁费也已经超过法定1年的诉讼时效；3、因被告承租标的物用于经营餐饮和宾馆，投资较大，在2014年10月份双方协商解除酒店的租赁关系时，原告承诺给予被告装修等相关费用一定的补偿并委托了鉴定机构对装修等费用进行了评估，现原告诉求中未涉及费用补偿事宜，有悖情理，被告请求在法院主持下与原告就相关争议协商处置。本院经审理认定事实如下：原告烟台市莱州公路管理局在莱州市莱州路路东有楼房一处，房屋所有权证号为“莱房字第6**号”，被告于浩亮自2004年起与原告签有租赁合同，租赁该处楼房经营酒店、宾馆，起字号为“莱州市路通宾馆”。2009年7月21日，原告烟台市莱州公路管理局与被告于浩亮签订了《路通宾馆租赁经营协议书》1份，原告为甲方，被告为乙方。合同的主要内容有：“一、甲方将路通宾馆原有的固定资产、配套设施、桌椅餐具、床铺行李等交付乙方使用，乙方只有使用权，不经甲方同意不得处理，合同期满后交给甲方。二、乙方原装修改造、增加的设施租赁到期后，乙方动产归乙方，不动产归甲方，甲方不付任何费用。公路局负责维修房顶、楼顶。其余日常维修由路通宾馆负责。三、本合同租赁期为5年，租期从2009年1月1日开始，乙方自主经营，自负盈亏。所用水电费及各种税费由乙方负担，每月25日前将上月所用水电费上交局财务科，乙方每年缴纳设备租赁及管理费共35万元（原路通宾馆设备租赁及管理费25万元，征收大厅设备租赁及管理费10万元从2009年10月1日开始计算），每年1月10日前缴纳10万元，每年12月20日前结清剩余设备租赁及管理费。......”。2014年2月8日，原告与被告又签订了《路通宾馆租赁经营协议书》1份，原告为甲方，被告为乙方。合同的主要内容有：“一、甲方将路通宾馆原有的固定资产、配套设施、桌椅餐具、床铺行李等交付乙方使用，乙方只有使用权，不经甲方同意不得处理，合同期满后交给甲方。二、乙方原装修改造、增加的设施租赁到期后，乙方动产归乙方，不动产归甲方，甲方不付任何费用。公路局负责维修房顶、楼顶。其余日常维修由路通宾馆负责。三、本合同租赁期为4年，租期从2014年1月1日开始，乙方自主经营，自负盈亏。所用水电费及各种税费由乙方负担，每月25日前将上月所用水电费上交局财务科，乙方每年缴纳设备租赁及管理费共35万元（原路通宾馆设备租赁及管理费25万元，征收大厅设备租赁及管理费10万元），每年1月10日前缴纳10万元，每年12月20日前结清剩余设备租赁及管理费。......”。2016年7月5日，原告诉至本院，要求解除原、被告签订的《路通宾馆租赁经营协议》，按现状交回租赁房屋，判令被告给付租赁费954747元（其中2013年12月底前的租赁费154747元，2014年路通宾馆和征收大厅的租赁费35万元，2015年路通宾馆和征收大厅的租赁费35万元，2016年征收大厅的租赁费10万元）、电费191940元。庭审中，原告放弃了其主张的2015年路通宾馆的租赁费25万元。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告与被告于2009年7月21日和2014年2月8日签订的《路通宾馆租赁经营协议书》各1份，原告以此证实双方存在租赁合同关系，原路通宾馆每年租赁费25万元、原养路费征收大厅每年租赁费10万元，双方约定在租赁合同期满后租赁场所内动产归被告、不动产归原告，原告不负担任何费用；2、《路通用电情况》明细表1份，明细表最后合计电费金额为191940元，记载截止2016年6月电表数为24743；3、照片1张，其中标注“2016年12月15日上午十点四十五分路通宾馆电表读数”，照片所摄物为电表，其中所载电表数为24810，原告主张，被告从2012年1月后就没有交电费，至2016年6月被告共欠电费191940元；4、莱房字第6**号房屋所有权证1份，所有权人为原告之前的名称莱州市公路管理站，原告以此证明其对涉案出租房屋具有所有权。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，认可至2016年6月共欠原告电费191940元的事实，对原告陈述的房屋租赁经过无异议，对原告主张的自2014年2月8日租赁协议签订后从未交纳租赁费的事实称“记不清楚了，对此不进行反驳”。被告主张，双方在2004年还签订过1份租赁协议书，租赁标的也是现在的路通宾馆，协议中约定由原告对被告的装修费用进行补偿。原告则主张，2004年的租赁协议已经履行完毕，不能提交该份协议。原告主张，根据原、被告2009年7月21日签订的《路通宾馆租赁经营协议书》，2012年至2013年的租赁费共计70万元，被告用原告在被告处的招待费抵顶了租赁费544653元，截止2013年12月底，被告欠原告该合同期内的租赁费155347元（庭审中将原主张的154747元予以变更）。被告对此不认可，被告主张，原告每年都在被告处有公务消费，双方商定以招待费抵顶租金，自租赁关系开始到现在，双方没有核对过账目，原告主张的上述租金被告现无法确认，即便欠款属实，因双方没有核对账目，原告也从未催要过，该部分租金也已超过法律规定的1年的诉讼时效。原告对此辩解，就被告主张的该部分租赁费超过诉讼时效问题没有书面证据提交，但是该局一直以电话、口头形式催要，把前段租赁费累计在以后的租赁费数额中。被告主张，原、被告双方于2014年10月份口头协商一致已解除了路通宾馆的租赁合同，原告要求给付2014年10月份之后路通宾馆的租赁费没有事实依据，原告起诉的租赁费已超过诉讼时效。原告对被告主张的上述事实不认可，原告主张，被告于2014年年底提出不再干了，原告当时没同意，双方未就解除租赁协议达成一致意见，租赁标的物至今没有交接，2015年期间双方就租赁合同的解除及给付租赁费问题一直没有间断地协商，被告要求用补偿款抵顶，所以不存在超过诉讼时效的情况。被告主张，原、被告于2014年6月经协商拟解除路通宾馆的租赁合同，就宾馆的装修补偿事宜由原告委托烟台恒德房地产评估咨询有限公司对路通宾馆装修等相关费用进行了评估，评估价值为1173626元，原告承诺补偿被告的装修等费用，要求与原告就补偿问题协商处理。被告提交了烟台恒德房地产评估咨询有限公司于2015年7月12日出具的《房地产评估报告书》1份，其中记载的“委托人：莱州市公路管理局”，“估价对象：路通宾馆土建安装改造、装饰装修、其它地上附属物。估价目的：为委托方确定评估对象的货币补偿金额而评估其市场价格。估价时点：2015年7月1日”，估价结果为：“于浩亮所属路通宾馆土建安装改造、装饰装修及其它地上附属物在估价时点的补偿价值为1173626元”。被告并解释，该评估报告是原告委托评估机构所作，评估费至今未交，该评估报告的目的是为了让原告看一下其投入的资产数额，以便双方协商。经质证以上评估报告，原告认可双方在2015年7月就租赁房屋内装饰装修的补偿问题进行过协商，但主张，被告要求对添附的不动产进行补偿不符合双方租赁协议的约定，原告既没有认可评估报告的结果也没同意给予被告补偿，仍坚持要求按照合同的约定履行。审理中，原告放弃了要求被告返还租赁房屋中的配套设施（指炊具）、桌椅餐具、床铺行李的请求。本院认为，原、被告于2009年7月21日和2014年2月8日签订的两份《路通宾馆租赁经营协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该协议书合法有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，双方于2009年7月21日和2014年2月8日分别签订了《路通宾馆租赁经营协议书》各1份，协议签订后被告按照协议的约定使用租赁物，双方对该事实无争议，被告主张双方于2014年10月份口头协商一致已解除了路通宾馆的租赁合同，原告对此不认可，被告对其主张负有举证责任。现被告对其该主张没有提供证据证明，原告主张被告2014年以来从未交纳租赁费，被告称“记不清楚了，对此不进行反驳”，本院对原告主张的被告自2014年以来未交纳租赁费的事实予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，依照上述规定，原告要求解除双方2014年签订的《路通宾馆租赁经营协议》，交回租赁房屋，理由正当，本院予以支持。原告主张，截止2013年12月底，被告欠原告2009年至2013年租赁期内的租赁费155347元，被告以超过诉讼时效为由抗辩，本院认为，该租赁期间至2013年12月31日止，原告未举证证明在该租赁期满后向被告主张权利、诉讼时效中断的证据，本院对被告关于该部分租赁费已超过诉讼时效的抗辩意见予以采信，对该部分租赁费不予支持。原、被告于2014年2月8日签订的《路通宾馆租赁经营协议书》，至本案起诉前租赁期间尚未届满，根据上述查明的事实能够证明，2015年7月间，被告曾就路通宾馆的装饰装修的补偿问题与原告进行协商，但双方就补偿问题未达成协议，该事实应认定产生诉讼时效中断的效力，本院对被告关于2014年2月8日双方签订的《路通宾馆租赁经营协议书》所涉租赁费已超过诉讼时效的抗辩理由不予支持，对原告主张的该部分租赁费予以支持。原告放弃要求被告支付2015年路通宾馆的租赁费25万元、返还租赁房屋中的配套设施（指炊具）、桌椅餐具、床铺行李的请求，是其真实意思表示，本院予以准许。被告认可至2016年6月共欠原告电费191940元的事实，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。被告在答辩中要求原告对租赁物内添附的不动产予以补偿，原告对此不同意，因双方签订的协议书中约定“乙方原装修改造、增加的设施租赁到期后，乙方动产归乙方，不动产归甲方，甲方不付任何费用”，被告在本案中亦未提出反诉，本案中对被告主张的添附物的补偿问题不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告烟台市莱州公路管理局与被告于浩亮于2014年2月8日签订的《路通宾馆租赁经营协议书》；二、被告于浩亮返还给原告烟台市莱州公路管理局租赁房屋一套（含原路通宾馆和养路费征收大厅）；三、被告于浩亮付给原告烟台市莱州公路管理局租赁费55万元（其中2014年租赁费35万元、2015年租赁费10万元、2016年租赁费10万元）；四、被告于浩亮付给原告烟台市莱州公路管理局租赁期间的电费191940元。以上一、二、三、四项均限判决生效后十日内履行完毕。五、驳回原告原告烟台市莱州公路管理局要求被告于浩亮给付2009年至2013年租赁期内的租赁费155347元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19620元，由被告于浩亮负担15977元，限本判决生效后七日内交纳本院；由原告负担3643元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李广斌人民陪审员  杨文珍人民陪审员  徐建美二〇一七年三月十三日书 记 员  孙怡菲