西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0102民初637号原告：刘美丽，女，1982年1月17日出生，汉族，无业，住陕西省府谷县。委托代理人：王奋斗，男，1956年8月19日出生，汉族，法制周报退休干部，住西安市未央区。被告：西安东安房地产有限公司，住所地：西安市新城区含元路249号。法定代表人：潘流洪，董事长。委托代理人：李聪，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所实习律师。原告刘美丽与被告西安东安房地产有限公司（以下简称东安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘美丽之委托代理人王奋斗，被告东安公司之委托代理人李聪、王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘美丽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同书》；2、请求法院判令被告返还原告购买房屋的前期付款393474元人民币，并承担由被告收款之日到款项返还之日的期间利息；3、请求依法判令被告返还原告向银行交纳的按揭款项61300元人民币，并承担由该款项向银行交纳之日起到被告返还款项之日止的期间利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月13日原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设位于西安市新城区含元路精装住宅房屋一套，建筑面积139.78平方米，总价款1273474元，其中首付价款383474元、银行按揭款890000元。合同对付款方式、交房时间、装修质量、违约责任均作了约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了购房前期款项人民币393474元。交款后原告发现被告没有房屋销售许可证，采取隐瞒事实的欺诈手段，进行违章销售房屋。原告询问被告，被告承诺正在办理相关手续，并保证所销售房屋手续齐全。事后原告依约按期向银行交纳按揭贷款，合计交纳61300元。2013年12月31日合同约定交房时间到期后，被告没有向原告交房，只有仅在开发建设的工地。2014年3月24日被告通知交房。原告在与被告交接房屋中发现，自己购买的“精装修房屋”大面积墙皮脱落、装修简易变形、多处漏水、窗户变形无法关闭，被告偷工减料，未按照约定使用装修材料进行装修。同时被告承诺出售的房屋有公用大厅，而实际交接的房屋却没有该设施。被告未兑现承诺向原告交付房屋包含赠与的面积。因被告交付的房屋质量不达标，交接房屋与约定不一致，导致房屋交接无法成就，原告至今拒绝接收房屋。后经协商，被告答应对其房屋维修并达到合同标准，但至今也未修复涉案房屋，也未通知原告验收交接房屋。故原告诉至法院。被告东安公司辩称，首先原、被告签订的商品房买卖合同不符合双方合同约定的解除条件。根据双方合同第九条约定，被告并未逾期交房超过90日，原告无权解除合同。合同附件五第六条约定：除非双方认可的，有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，买受人不得拒绝收楼。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵或装修问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。即原告拒绝收房自己要承担不利后果，其无权要求解除合同。第二，原、被告签订的商品房买卖合同不符合法定解除条件。本案不适用《合同法》第94条规定的法定解除合同的情形。东安叁城是个成熟的小区，不存在房屋不能交付及房屋质量问题，不存在房产证不能办理、合同目的不能实现的问题，该案不符合任何法定解除条件。原告违约在先，拒绝收房，停交银行按揭款，已给被告造成巨额损失。第三，即使合同符合解除条件，但原告起诉早已超过法律规定的一年解除除斥期间，解除权早已丧失。原告在2014年3月就拒绝收房，若要行使解除权应在2014年3月起一年内行使，解除权至今早已消灭。第四，原告诉称东安公司售房无预售许可证，不符合客观事实。原告购买的房屋预售商品房批准机关为西安市住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为2011136。双方签订的《商品房买卖合同》已在西安市住房保障和房屋管理局登记备案，且已网签，该房屋的产权人属刘美丽。东安公司已于2014年3月通知交房，逾期未超过90日，原告无权解除合同。原告诉称房屋没有公用大厅、无赠送面积、房屋质量不合格均与事实不符。原告要求解除的买卖合同涉及的房屋已备案登记在原告名下，系原告的合法财产，且已办理了银行按揭。原告要求解除合同的理由不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，涉案合同不能解除，更不存在退还已付购房款。即使符合解除条件，原告的解除权早已消灭。故请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年1月13日（合同落款无具体日期）原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于西安市新城区含元路249号东安▪明朗苑（东安叁城）第3幢2单元29层22903号精装住宅房屋一套，建筑面积139.78平方米，该商品房单价为每平方米7310.56元，装修价款为每平方米1800元，总价款1273474元，其中首付价款383474元、银行按揭款890000元。原告应于2013年7月10日向被告支付383474元的购房首付款，余款890000元由原告办理按揭贷款；原告购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为西安市住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为2011136；原告逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.2的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；被告在本协议签订后于2013年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用（该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位检验合格）。被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。被告逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，被告进行修复，如不能修复则以同等品质功能更换。合同附件五约定，被告在本合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格并且按照双方协议约定的标准装修完毕，即视为达到交付条件。除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，原告不得拒绝收楼。如果原告认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。原告不得以房屋质量瑕疵或者装修问题为理由拒绝接收商品房或者要求被告承担逾期交房责任。同时该合同还对保修责任、面积确认、规划设计变更等进行了约定。原、被告按照规定办理了商品房买卖的网签手续。合同签订后原告于2012年12月28日向被告交纳车位定金10000元、2013年7月10日支付购房首付款383474元，2013年11月29日办理了房屋按揭手续。2013年12月，被告发出收房通知并电话通知原告收房。2014年3月24日，被告在报纸上刊登收房通知。原告承认其于2014年3月24日前接到被告收房的电话通知，但称被告不让其先进入房间查验，故其未收房。2014年10月至2016年1月期间，因原告未向银行按时支付按揭贷款，被告作为连带保证人应银行要求代原告垫付了按揭贷款共85500元。东安公司以此为由诉至新城法院，经两审终审判决刘美丽在本判决生效后10日内支付东安公司垫付的购房银行按揭款本金85500元及违约金3213元(该违约金计算至2016年2月25日，2016年2月26日至本判决给付之日违约金，以85500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)。2014年1月9日被告通过竣工验收，并于2015年3月30日取得竣工验收备案登记。2016年6月被告已就原告所购买的涉案房屋办理房产证。庭审中经法院现场勘查，并不存在案房屋大面积墙皮脱落、多处漏水、窗户变形等质量问题。原告庭审中提供被告所发的精装成品生活手册、房屋结构图，以此证明：1、被告对所出售房屋承诺有公共文化大厅，对所装修房屋使用的具体材料品牌及明细。2、被告没有按照承诺材料和品牌对房屋进行装修，所装修房屋严重存在质量问题。3、被告的房屋没有公共文化大厅，不符合承诺销售房屋标准的法律事实。4、被告没有按照承诺对原告赠与面积，构成违约和欺诈的客观事实。5、涉案房屋已经无法成就，原告请求解除合同具有事实依据，符合法律规定，人民法院应该依法加以保护。被告质证对该证据的真实性认可，对该证据的证明目的不认可。生活手册注明所有图片、文字均为效果示意，仅供参考，最终以商品房买卖合同为准。房屋结构图右下角显示本印刷品仅为要约邀请，以商品房买卖合同为准。原告申请对其购买的商品房装修材料及价格进行鉴定，确认该房屋现在装修造价多少？是否与《全精装成品手册》中装修材料造价属于类同价格质量产品？具体造价差价有多少？被告交付的涉案房屋装修质量依照国家标准是否合格？因原告与被告签有商品房买卖合同，根据合同约定被告已将达到交付条件的商品房通知原告收房，除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，原告不得拒绝收楼。故原告该鉴定申请本院不予准许。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律强制性效力性规定，依法应认定该合同合法有效。双方当事人均应自觉履行。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。鉴于被告于2014年3月将已达到交付条件的商品房通知原告收房，虽未按约定时间交房，但逾期交房未超过90日，故原告依约无权解除合同。且被告并无法律规定的法定解除情形，故原告要求解除双方之间所签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告所付的购房首付款，承担被告收款之日到款项返还之日的期间利息，由被告返还原告向银行交纳的按揭款承担自银行收取按揭款之日至被告返还之日期间的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告所述东安公司售房无预售许可证，其在与被告交接房屋中发现涉案房屋大面积墙皮脱落、多处漏水、窗户变形等质量问题，被告未按约定对涉案房屋进行装修；被告承诺出售的房屋有公用大厅，而实际交接的房屋却没有该设施；被告未兑现承诺向原告交付房屋包含赠与的面积；因被告交付的房屋质量不达标，交接房屋与约定不一致，导致房屋交接无法成就。鉴于东安公司已就原告所购买的涉案房屋办理了房产证，且根据双方合同附件五第六条的约定，除非双方认可的，有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，原告作为买受人不得拒绝收楼。如果原告认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。故原告上述拒收房屋的理由不成立。原告庭审中提供被告所发的精装成品生活手册、房屋结构图，根据法律规定，出卖人关于商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，该销售广告和宣传资料的内容并非商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，亦未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，故原告据此要求解除合同由被告承担违约责任的理由依法不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告刘美丽要求解除其与被告西安东安房地产有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。驳回原告刘美丽要求被告西安东安房地产有限公司返还原告所付的购房首付款393474元（含车位定金10000元）并承担被告收款之日到款项返还之日的期间利息的诉讼请求。驳回原告刘美丽要求被告西安东安房地产有限公司返还原告向银行交纳的按揭款61300元并承担自银行收取按揭款之日至被告返还之日期间的利息的诉讼请求。案件受理费8122元，由原告刘美丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 左  立审判员 杨 海 涛审判员 皇甫宜娜二〇一七年三月二十二日书记员 尚  露