陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0116民初947号原告张玉玲，女。委托代理人刘卫丽，河南魁达律师事务所律师。委托代理人王倩，河南魁达律师事务所律师。被告王焕玲，女。委托代理人杜某，男。被告刘楠，男。系被告王焕玲之夫。原告张玉玲与被告王焕玲、被告刘楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玉玲及其委托代理人刘卫丽、王倩，被告王焕玲委托代理人杜某到庭参加了诉讼，被告刘楠经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张玉玲诉称，其与被告王焕玲签订协议一份，约定被告王焕玲将其购买的房屋予以转让，其向被告王焕玲交付了首付款，但被告王焕玲不能按期交付房屋。同时，两被告在上述协议签订前已为夫妻关系，上述债务应为夫妻共同债务。现要求解除与被告王焕玲所签订的房屋买卖协议，两被告返还其已支付的购房款300000元并承担利息，本案诉讼费用由两被告承担。被告王焕玲辩称，其与原告签订协议、原告向其支付购房房款之事属实，但认为本案所涉房屋为连环转让，依据刘楠乙与陕西益丰置业发展有限公司（以下简称益丰公司）所签订的商品房买卖合同中的相关规定，该案应由仲裁机构进行仲裁，原告起诉应予驳回；本案所涉房屋开发手续合法，无任何法律纠纷，未能及时交付房屋因政府原因造成，属不可抗力，被告王焕玲、刘楠乙、上述公司均无过错；本案应为债权债务概括转让合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，刘楠乙从上述公司购买房屋后经上述公司同意将合同权利义务转让于被告王焕玲，被告王焕玲同样经上述公司同意将合同权利义务再转让于原告，出让人均未牟利，该转让合法有效，刘楠乙、被告王焕玲不必尽任何义务，原告应向上述公司主张权利；根据合同相对性的原则，被告王焕玲向刘楠乙支付购房款为其个人婚前财产，原告列刘楠为被告无法律依据，被告刘楠与连环转让毫无关系。综上，原告起诉应予以驳回。经审理查明，原告与被告王焕玲曾为老乡，2012年时双方已相互认识。2013年前，被告王焕玲曾向原告借款，时至2013年4月初仍下欠200000元未还。此时，被告王焕玲告知原告其手头上有一套房屋可以转让。2013年4月17日，原告从老家来到西安，双方签订了一份协议。该协议内容为：出于友情王焕玲将2012年11月5日购买的益丰公司开发的大兴新区融城国际第七幢十六层7-1601号房转让给张玉玲；协议签订后，张玉玲即付王焕玲已付头期房款叁拾万元整；按合同条款收房时，张玉玲交付给益丰公司购房款（壹拾伍万柒仟捌佰捌拾元整）（157880元）；按购房合同收房时，王焕玲协助张玉玲收房并将购房合同名字更改为张玉玲，费用张玉玲自理；协议一经签订立即生效。原告与被告王焕玲口头约定首付款300000元中的200000元用此前借款抵付，另外100000元现金支付。当日，原告与被告王焕玲来到西安另外一处，原告将100000元交付给被告王焕玲，被告王焕玲将100000元钱款再交给刘楠乙之母。同时，原告得到了被告王焕玲提供的其与刘楠乙于同日所签订的协议及刘楠乙与署名为益丰公司（合同专用章02）于2012年11月5日所签订的商品房买卖合同。被告王焕玲与刘楠乙协议内容显示：出于友情刘楠乙将2012年11月5日购买的益丰公司开发的大兴新区融城国际第七幢十六层7-1601号房转让给王焕玲；协议签订后，王焕玲即付刘楠乙头期房款叁拾万元整；按购房合同条款收房时，王焕玲交付给益丰公司购房款大写人民币壹拾伍万柒仟捌佰捌拾元整（小写157880元）；按购房合同收房时，刘楠乙协助王焕玲收房并将刘楠乙名更改为王焕玲指定的人名，费用由王焕玲自理；协议签订后，刘楠乙2012年11月5日与益丰公司签订的0165号商品房买卖合同的权利义务及以后发生的债权债务全部转移给王焕玲，与刘楠乙无关，同时原购房合同及益丰公司专用收据0002554号交予王焕玲保存以备收房证据；协议一经签订立即生效，二人不得反悔。上述商品房买卖合同无登记号，亦无登记机关的印章，合同编号为0165。该合同内容显示为：出卖人以出让方式取得了位于梨园路与桃园北路什字东南角（编号空缺）的地块的土地使用权；上述地块为建设商品房，暂定名为融城国际，该房屋为预售商品房，房屋位置为第7幢（单元空缺）16层7-1601号房，建筑面积为123.6平方米；房屋价款按建筑面积计算，每平方米5019元，总金额为620348元，付款方式为一次性付款，于2012年11月5日付清；房屋交付时间确定为2014年6月30日，交付条件为该商品房经综合验收合格；房屋逾期交付60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交西安市仲裁委员会仲裁；同时，双方对其它内容亦进行了约定。由于原告在上述商品房买卖合同所约定的交房时间即2014年6月30日前未收到房屋，且认为该商品房买卖合同的签订存在欺诈，实际开发商亦非益丰公司，遂于2015年7月底向西安市莲湖区人民法院起诉，要求解除其与被告王焕玲所签订的房屋买卖协议，两被告返还其购房款30万元及利息（自2013年4月17日起算），诉讼费用由两被告承担。原告在起诉后提出诉讼保全申请，西安市莲湖区人民法院对被告王焕玲所有的位于山东省青岛市长江中路236号楼2单元401室房屋进行了冻结。被告王焕玲在收到应诉材料后提出管辖权异议，认为原告与其所签订协议的管辖适用于商品房买卖合同中对于纠纷解决的约定，该案应由西安市仲裁委员会进行仲裁。被告王焕玲的异议申请被西安市莲湖区人民法院驳回，其提出了上诉。西安市中级人法院审查后认为本案系请求解除承担相应义务的纠纷，应由被告住所地人民法院管辖，遂裁定本案移送至本院审理。本案在审理中，原、被告以其诉称及辩称意见进行了陈述。刘楠乙向本院申请以第三人身份参加诉讼，经本院审查后认为其人与被告王焕玲签订了房屋买卖协议，双方对此协议的合法性、有效性均不持异议。此后，原告与被告王焕玲针对同一标的买卖签订协议，因对协议的履行产生纠纷，本案的审理结果对申请人与被告王焕玲间的房屋买卖协议并不产生影响，与申请人并无法律上的利害关系，其申请被予以驳回。另查明，本案所涉的房屋位于西安市梨园路与桃园北路什字东南角，系西安市未央区未央宫街道大白杨西村的城改房屋。2015年7月匿名网友在网上投诉，提出400业主购房后大兴新区未央办变更了该大白杨西村城改项目主体，新主体对其和原主体签订的合同不予认可。市城改办表示该项目从未审批，相关人员表示该项目为无任何手续的小产权房，对此要求相关部门予以解答。对于网友的投诉，西安市人民政府督察室于2015年8月网上进行了回复。回复提到融城国际项目（现为大兴御景园项目）于2010年经（大白杨西）村两委会同意，由益丰公司启动实施；2011年至2012年期间，原城改主体益丰公司在项目未取得城改批复及其它相关手续的情况下，以边建边售的方式，销售住宅几百套，商铺若干间；2012年，因债务问题，上述公司原股东股份转让，法定代表人更换，项目全面停顿；为确保村民利益，经大白杨西村两委会及未央宫街道确认，由陕西虹瑰实业有限责任公司接手项目并实施至今；2012年5月至12月间，原益丰公司股东吴拴牢非法定代表人与持股人，在其公司无力维持项目建设的情况下，以其公司“2号印章”，采取大幅度优惠和抵债、抵工程款等手段，销售大白杨西村城改项目融城国际的开发楼宇，购房款落入个人手中，涉及购房户220余户；陕西虹瑰实业有限责任公司在接手项目后未与益丰公司进行账务清算和债务落实，故拒绝原益丰公司的销售合同，造成多名购房者的合同无法落实；对此当地政府成立专案组进行了协调处理；对持有“益丰公司”印章购房合同、在原融城国际项目售楼部购买并且购房款交付益丰公司对公账户的购房业主，陕西虹瑰实业有限责任公司已与270多名业主重新签订了购房合同；对于持有“益丰公司02”印章购房合同的购房者，工作组研判后认为有关利益人以益丰公司“02号印章”出售大白杨西村城改项目融城国际楼宇的行为涉嫌犯罪，持“02号印章”合同的购房者应尽快到公安机关报案或到人民法院起诉，维护自己的合法权益。2017年3月初，本院审判人员前往本案所涉房屋的所属小区，可见临街3号楼至10号楼均已建成，5号楼一层设有交房办，各号楼均有部分业主正进行装修。经向陕西虹瑰实业有限责任公司售楼部及陕西御阳物业管理有限公司相关人员了解，其表示3号楼至10号楼为城改房屋，部分为村民安置，部分对外出售，由陕西虹瑰实业有限责任公司开发，其中7-1601室内房屋已交付给村民。本院审判人员前往7号楼1601室，该房屋入户门已更换，同楼层有人正在装修。原告为其主张提供了与被告王焕玲所签订的协议，说明其所购置房屋的价款为457880元，交房时间为2014年6月30日前；提供了转账凭证、流水单、录音，说明其向被告王焕玲支付300000元房款之事实，其中200000元为借款冲抵，另外100000元为现金支付；提供了刘楠乙与署名为益丰公司的商品房买卖合同、刘楠乙与被告王焕玲签订的协议、署名为益丰公司向大兴新区综合改造未央办公室的报告，说明刘楠乙所持有的商品房买卖合同并未经益丰公司认可，该房屋逾期交付，其与被告王焕玲所签协议的合同目的无法实现，被告王焕玲严重违约；提供了结婚证复印件，说明两被告为夫妻关系，应对本案债务承担连带清偿责任。对于原告所提供的证据，除报告之外，被告对真实性均无异议，表示其收到了原告交付的购房款300000元，房屋未能交付的原因为地方政府滥用行政权利干预所涉楼盘的开发经营，益丰公司已提起行政诉讼，本案应中止审理。对于原告所提供的报告认为是复印件，不予认可。被告王焕玲为其观点提供了刘楠乙与署名为益丰公司签订的商品房买卖合同，交纳首期购房款票据、刘楠乙与其所签订的协议、原告与其所签订的协议、益丰公司出具的两份证明，说明上述两协议的签订，于签订当日均经益丰公司同意，被告王焕玲、刘楠乙均未牟利，上述连环转让属合同权利义务的概括转移，合法有效，原告对益丰公司享有要求其交付房屋的权利，负有向上述公司交清尾款的义务，被告王焕玲、刘楠乙不再享有任何权利，不必尽任何义务，本案应属仲裁管辖，原告起诉应予驳回；提供了被告刘楠的常住人口信息，说明根据合同相对性的原则，被告刘楠与本案毫无关系，其诉讼主体资格不适格；提供了刘楠乙常住人口信息，说明本案判决与刘楠乙可能有法律上的利害关系，其应作为第三人参与诉讼。对于被告王焕玲所提供的证据，原告对其真实性均无异议，但不认可其证明目的。原告认为此案的管辖已经中院裁定，被告王焕玲观点无依据，不认可被告王焕玲提出的权利义务概括转移的观点，认为其并未与开发商签订协议，根据合同相对性原则，本案的权利义务应由被告承担，被告提供的两份证明真实性无法核实，两被告在接到购房款时为夫妻关系，被告刘楠的主体资格适格，刘楠乙不是其与被告王焕玲所签协议的当事人，不应作为第三人参与诉讼。庭审中，促其协商，由于原、被告分歧很大，本案未能调解。以上事实有商品房买卖合同、协议、照片、追记、回复、谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。同时，出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告王焕玲经协商签订协议，该协议内容为双方真实意思表示，应为有效。对于该协议中所涉及的房屋，被告王焕玲在与原告签订协议时并未取得所有权，时至庭审时其亦未提供充足证据证明其对该房屋享有处分权，现该房屋的交付时间逾期已近三年仍无法向原告交付，原告要求解除双方所签订的协议之诉请，于法有据，依法应予支持。被告王焕玲收取了原告的购房款，因双方协议解除，其已无再行占有购房款的法律依据，原告要求其返还购房款之请求，亦应予以支持。对于原告要求利息一节，结合原告与被告王焕玲所签协议约定，房屋应于2014年6月30日前交付，因双方未就逾期交付房屋的违约责任进行约定，被告王焕玲应于2014年7月1日起按中国人民银行同期一年期贷款利率标准向原告支付相应利息。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人知道与债务人明确为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条三款规定情形的除外。本案中，被告王焕玲与被告刘楠于2013年4月7日登记结婚，原告与被告王焕玲虽于2013年4月17日签订了协议，但原告向被告王焕玲所交付的购房款其中有200000元并非现金支付，而属双方对2013年前借款的冲抵，该借款应属被告王焕玲的婚前个人债务，被告刘楠对此无返还的义务。对于原告于2013年4月17日向被告王焕玲所交付的100000元购房款，被告王焕玲未提供对于个人债务与被告刘楠有明确约定且原告知晓的证据，被告刘楠未到庭答辩，其应对100000元的返还及相应利息与被告王焕玲向原告承担连带清偿责任。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，此为债权债务的概括转让。债权债务概括转让后，承担人完全替代原合同当事人一方的地位，原合同当事人的一方完全退出合同关系。本案中，依据被告王焕玲的观点，刘楠乙与益丰公司签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，刘楠乙将本案所涉房屋转让于被告王焕玲，被告王焕玲再将上述房屋转让于原告，原、被告间的转让属于债权债务的概括转让。经本院核查，上述商品房买卖合同书上无合同登记号，亦无登记机关的印章，时至庭审时被告王焕玲未提供该商品房买卖合同合法有效的相关依据；刘楠乙所持有的上述合同经相关政府部门核查后认为该合同系上述公司相关人员所为，涉嫌犯罪；现本案所涉房屋已建成并向相关业主进行了交付，而实际交付人为陕西虹瑰实业有限责任公司，并非益丰公司，至于上述两公司间的纠纷如何，现房屋无法向刘楠乙或者原、被告按时交付已成事实；刘楠乙所持合同中约定的房屋总价款为62万余元，且为一次性交纳，其所持有收款收据载明已交房款62万余元，交房付15万余元，而其与被告王焕玲所签订的协议中虽约定由被告王焕玲在收房时向益丰公司交清余款，但总房款变更为45万余元，对此双方并无补充协议或其它特别说明，被告王焕玲对此解释为刘楠乙之父找到公司负责人后优惠所致，但并未提供相应证据，其解释的单价经核算房价款与协议中的数额亦不符；刘楠乙与被告王焕玲所签协议中仅约定了按购房合同收房时付款及更名内容，并未涉及其它内容的约定，合同与协议内容不对等，反倒约定了刘楠乙收房时的相应配合义务，该协议不能说明双方就债权债务进行了全部转让；被告王焕玲与原告所签协议中亦仅约定按合同条款收房时付款及更名内容，并未涉及其它内容的约定，协议与上述合同内容亦不对等，反倒约定了被告王焕玲在收房时的相应配合义务，该协议亦不能说明双方就债权债务进行了全部转让；被告王焕玲虽提供了益丰公司的证明，说明上述转让均已征得该公司的同意，但并未就该转让提供口头或书面协议的依据，更未说明合同与协议内容变更后三方均已认可。综上，合同债权债务概括转让的前提是有合法有效的合同存在，该转让应当由原合同当事人与第三人就合同债权债务的概括承受达成协议，合同当事人一方要退出合同关系应是债权债务的全部转让，故对被告王焕玲之抗辩理由，本院不予采纳。被告王焕玲认为房屋未予交付属政府干预所致之理由，于事实不符，对其理由本院不予采信。被告王焕玲认为被告刘楠不应作为适格被告、该案应中止审理之理由，于法无据，本院不予采纳。被告王焕玲认为刘楠乙应作为第三人参与诉讼之理由，其并未就本案审理结果与刘楠乙存在法律上的利害关系进行说明，且刘楠乙与其均认为商品房买卖合同及双方所签订的协议合法、有效，而原、被告针对双方所签协议的履行产生纠纷，本案的审理结果对刘楠乙与被告间的协议并不产生影响，与刘楠乙并无法律上的利害关系，对其理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、原告张玉玲与被告王焕玲于2013年4月17日所签订的（房屋买卖）协议有效，予以解除。二、被告王焕玲于本判决生效后十日内返还原告张玉玲购房款200000元。三、被告王焕玲、被告刘楠于本判决生效后十日内连带返还原告张玉玲购房款100000元。四、被告王焕玲自2014年7月1日起至上述购房款实际返还之日止，向原告张玉玲承担逾期返还的利息（利率按中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算）。五、被告刘楠自2016年7月1日起至上述判决第三条的义务履行完毕之日止，与被告王焕玲共同向原告张玉玲承担逾期返还购房款的利息（利率按中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算）。本案受理费5800元，公告费560元，原告已预交，由被告王焕玲承担4300元，被告李楠承担560元，两被告连带承担1500元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  徐峰章人民陪审员  李向明人民陪审员  李宝年二〇一七年三月十五日书 记 员  陈曼虹