江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终148号上诉人（原审被告）：匡辉，男，1980年9月29日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：余莉萍（系匡辉岳母），女，1952年10月21日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）：徐寅，男，1962年3月31日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：徐天罡，男，1988年5月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人徐寅、徐天罡共同委托诉讼代理人：邵辉，江苏益和律师事务所律师。上诉人匡辉因与被上诉人徐寅、徐天罡房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2016)苏1003民初7313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。匡辉上诉请求：撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审认定上诉人未交付讼争房屋，并要求上诉人按每日476.7元标准，给付自租赁合同期满之日起至其将讼争房屋返还给原告徐寅、徐天罡时止的房屋使用费，属于认定事实错误。双方租赁合同期满前，上诉人依据合同约定即与被上诉人协商续租事宜。2016年9月3日，双方为续租一事发生争执，同月8日被上诉人将上诉人租赁房屋的店牌强行拆除，屋内物品也被被上诉人挪动。此有扬州市公安局邗江分局新盛派出所（以下简称新盛派出所）接处警登记和询问笔录证实。至此，房屋已经被被上诉人实际占有，并清理了租赁房屋内的财产，上诉人不再具备交付租赁房屋的可能，如果因此仍要求上诉人承担房屋使用费，显然不公。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益。徐寅、徐天罡诉讼代理人辩称，上诉人认为2016年9月3日其租赁的房屋已经被被上诉人实际占有，不是事实。涉案房屋的钥匙一直在上诉人手中，并没有把钥匙交与被上诉人，不存在被上诉人对其房屋内物品进行毁坏的情况，故上诉人的上诉理由不能成立。在一审期间，法院曾调解让上诉人交付房屋钥匙，但是上诉人予以拒绝，一审法院遂作出判决。请求二审驳回上诉人的上诉请求。原告徐寅、徐天罡向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即迁出承租的房屋，并将房屋归还给原告；2.承租保证金6000元原告不予退还；3.被告承担自2016年9月3日起至实际迁出之日期间的房屋使用费（每日按483.30元计算）；4.被告承担逾期迁让的违约金43500元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月5日，原告徐寅与被告匡辉签订房屋租赁合同一份，约定被告租用原告三套房屋，租赁期自2014年9月3日起至2016年9月2日止，第一年年租金为每套53000元，第二年年租金为每套58000元。租期届满前两个月，原告向被告发出书面通知，告知被告不再续租，要求其提前准备。但租期届满时，被告拒绝交房。被告匡辉辩称，同意有条件的退出讼争房屋，保证金应当退还，不同意支付房屋使用费和违约金。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于被告是否已将讼争房屋交还给原告，被告在承租房屋后自己安装了电动大门并配备了遥控钥匙，被告应将讼争房屋腾空后将遥控钥匙交给原告，或者将房屋恢复原状后交还给原告，故被告对于原告已实际控制房屋的辩解意见，本院不予采信。关于被告提供的照片及庭后提交的派出所接处警登记表、询问笔录，上述证据与本案无关，原告如有相关损失可另行起诉主张权利，不予理涉。一审认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方于2014年9月5日签订的租赁合同已于2016年9月2日到期，被告应当将租赁房屋返还给原告。在租赁合同终止后，被告匡辉并未向原告交付讼争房屋，故被告应当向原告支付相应房屋使用费，本院参照双方租赁合同第二年年租金174000元标准，确认房屋使用费按每天476.7元计算至被告实际交付之日止。关于原告主张保证金6000元不予退还的意见，一审认为，双方在租赁合同中约定保证金的主要目的，在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，保障出租人对承租人的租金请求权，而本案被告并无拖欠租金行为，双方在合同中约定被告无任何违约行为时才退还保证金，显然对被告不公平，故本院对原告不予退还保证金的诉讼请求不予支持。当然，考虑到被告在租期届满后未将讼争房屋交还原告，因此产生的房屋使用费原告可以在保证金中予以抵扣。关于原告主张的违约金，一审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。本案原告因被告迟延返还租赁房屋产生的损失，原告已经以房屋使用费的形式进行主张，本院也参照租金标准确定了相应的房屋使用费，故原告另行主张的逾期迁让违约金43500元，不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百五十三条规定，判决：一、被告匡辉于本判决生效之日起十日内将位于扬州市邗江区京华城路328号万豪西花苑紫荆轩2幢106、107、108室租赁房屋腾空后返还给原告徐寅、徐天罡；二、被告匡辉于本判决生效之日起十日内按每日476.7元标准，给付自租赁合同期满之日起至其将讼争房屋返还给原告徐寅、徐天罡时止的房屋使用费；三、原告徐寅、徐天罡于本判决生效之日起十日内返还被告匡辉履约保证金6000元（由原告扣除被告应承担的房屋使用费后予以返还）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1118元，减半收取计559元，由原告徐寅、徐天罡负担59元，被告匡辉负担500元。经审理查明一审认定事实并无出入，本院予以确认。二审中，当事人双方没有提供新证据。本院另查明，在双方租赁合同履行期间，涉案房屋作为案外人即上诉人匡辉岳母余莉萍投资汽车美容等经营场所使用。双方租赁合同期满为房屋交接发生争执后，2016年9月10日余莉萍至新盛派出所报案。在派出所的询问笔录中，余莉萍称，2016年9月8日11时许，房东发信息给我，限我下午3点前搬走，否则后果自负；……我下午到店里，邻居告诉我，说上午房东已经带了一群社会上的人把我家东西翻了一遍，我让员工上楼查看情况，发现还有两个人在我租的房间整理东西，我们就让他们离开。第二天房东把我们的电断开了，我们重新接电进门，发现少了不少东西，今天我和我的员工来报案。关于涉案房屋的电动大门（卷帘门）遥控钥匙的实际掌控与电源断电一节，在一、二审审理中，上诉人一方称，店门遥控钥匙在我们这里；配电室的门被原告换了锁，我砸掉后发现原告把触电保护器卸掉导致我无法使用电动门，也无法搬东西；……被上诉人将上诉人承租房屋的电源断了，被上诉人可以通过电动卷帘门上的应急开关打开。被上诉人一方称，电源确实被原告断了，目的是希望被告搬家，如果被告愿意搬，随时可以送电。从上诉人匡辉诉讼代理人余莉萍向本院提交的现场照片可见，涉案房屋进户电源箱处，箱门呈可开启状态，且有可接电电源线头裸露。目前，涉案房屋内仍置放有上诉人及余莉萍经营汽车美容店的部分用（物）品。本案的二审争议焦点是：目前涉案房屋租赁合同的标的物，实际占有人是谁？以及匡辉是否应该承担租赁合同期满以后的房屋使用占用费？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方当事人于2014年9月5日签订的租赁合同已于2016年9月2日期间届满，作为房屋承租人的被上诉人一方，应当根据法律的规定和合同的约定将租赁之房屋返还给出租人徐寅、徐天罡一方。在租期届满前两个月，被上诉人已书面告知上诉人不再续租，要求其提前准备，如期交还房屋。然而租期届满时，上诉人却拒绝交房。在租赁合同期满终止后，虽然双方为房屋交接等问题产生争执，在上诉人未能交付房屋的情况下，发生被上诉人一方实施断电等行为，但是该行为并不必然导致上诉人返还房屋不能的结果。首先，被上诉人在其房屋租赁期满后，不再负有保障对上诉人占有的房屋用电的合同义务。其次，按照上诉人匡辉及其诉讼代理人的陈述，房门遥控钥匙至今实际为其一方所掌控，房门亦有应急开关装置，在被上诉人实施断电行为的第二天，其曾自行接通电源后进入房内清点物品，结合上诉人诉讼代理人提供的现场照片，即使按照现有的电源线路进户布局，如若恢复接通电源，开启电动卷帘门进入涉案房内进行搬迁腾让，亦并非上诉人一般常人能力所不及，而上诉人一方却消极不作为，表明上诉人主观上怠于将房屋返还给被上诉人。再者，截至目前诉讼期间，上诉人一方尚有相关物（用）品置放于涉案房屋之中，上诉人依然负有搬迁腾让并向上诉人交付房屋的法律义务。有鉴于此，本案因上诉人迟延返还租赁房屋致使被上诉人产生的损失，被上诉人以房屋使用费的形式进行主张，对此一审法院以双方原有租金标准确定上诉人向被上诉人支付相应的房屋使用费的方式给予处理，并无不当。至于双方在为租赁物交接过程中发生的纠纷，属地公安派出所已经作受案处理，上诉人如有权利遭受损害，可另行主张，本院不予理涉。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1118元，由上诉人匡辉负担（已交）。审 判 长  宦广堂审 判 员  邱世国代理审判员  郝佳佳二〇一七年三月二十八日书 记 员  陈 诚