广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18701号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴千明，住四川省宣汉县。委托代理人：康佑发、付志刚，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤剑辉，住广州市花都区。委托代理人：谭兆铭，广州市花都区炭步镇法律服务所法律工作者。上诉人吴千明因与被上诉人汤剑辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴千明上诉请求：l、撤销原审判决第一项予以改判；2、本案诉讼费用全部由汤剑辉承担。事实与理由：一、吴千明响应政府要求已于2015年7月15日搬迁至清远市佛冈县下飞村，这在炭步镇政府征地办有备案可查，合同的终止日期应为2015年7月15日。吴千明的房租是完全交完的。二、原审法院认定2016年10月16日才完成移交，由此造成吴千明搬厂后，还要支付40万的租金，这是严重违背事实的，因为这是完全由于汤剑辉造成的。吴千明2015年开始搬迁后，无数次与汤剑辉协商搬迁补偿事宜，但是汤剑辉想霸占政府的搬迁补偿款，拒绝与吴千明协商，并拒绝退还吴千明的押金5万元，和多支出的电费1万多元，由此吴千明多次书面和口头找到征地办、镇政府、花都区政府信访办，投诉无果。有信访办的回函为证，和镇政府信访办的记录为证。但是原审法院罔顾事实，说吴千明不能提供找汤剑辉拒绝协商的证据为由，由此判定到2016年10月16日才移交是吴千明的原因。吴千明因为拆迁补偿款起诉汤剑辉，在法院的多次调解下汤剑辉才于2016年10月12日签订确认书，四天后吴千明就完成了剩余设备的搬迁和移交手续。吴千明2015年7月15日搬厂，但是到2016年10月16日才完成移交，责任在汤剑辉。三、退一步说，整个涉案厂房3500平方米，吴千明的剩余设备只占用了不到50平方米，要补交3500平方米的全额租金不合理。四、厂房土地已经征用，房屋拆迁补偿协议已经签署，只是开发商资金没有到位，这个厂房已经不能用。被上诉人汤剑辉答辩称：根据双方于2016年10月12日对财产部分的确认书，吴千明在2016年10月16日之前在汤剑辉厂房之内一直存有大量财产，并霸占使用到2016年10月16日才清理完毕，一审判决认定实际交接时间为2016年10月16日是以事实出发，请求依法驳回吴千明的上诉请求。汤剑辉向原审法院起诉请求：1、终止汤剑辉、吴千明于2011年3月3日签订的《厂房租赁合同》；2、吴千明支付拖欠汤剑辉的租金150000元（租金由2015年6月1日起，暂计至2015年11月30日）及没收押金50000元，并赔偿汤剑辉电线损失费30000元，暂合共320000元；3、吴千明搬离涉案厂房并将涉案厂房交还给汤剑辉；4、诉讼费用由吴千明承担。原审诉讼中，汤剑辉变更诉讼请求为：1、解除汤剑辉、吴千明于2011年3月3日签订的《厂房租赁合同》；2、吴千明支付拖欠汤剑辉的租金400000元（租金从2015年6月1日起计算至2016年10月16日，按照每月25000元的标准计算16个月）及没收押金50000元；3、本案的诉讼费用由吴千明承担。吴千明向原审法院提起反诉，请求：1、确认汤剑辉与吴千明解除合同的时间是2015年7月15日，租金计算截止至2015年7月15日；2、汤剑辉返还租厂押金50000元，返还代缴电费25017元。原审诉讼中，吴千明变更反诉请求为：1、汤剑辉返还租厂押金50000元，返还代缴费用17369.2元；2、本案所有诉讼费用由汤剑辉承担。原审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都区炭步镇茶塘工业区辉宝铸造厂内的一个车间，租赁面积3500平方米。汤剑辉称，涉案厂房由其在2000年建造，没有办理规划报建手续。2011年3月3日，汤剑辉（甲方）与吴千明（乙方）签订《厂方租赁合同》，约定由甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁面积3500平方米，租赁期限从2011年9月1日至2016年12月30日止，月租金为25000元，每3个月交纳一次，第4个月5日前交纳租金。合同第三条约定，双方签订合同后，乙方应向甲方缴交租金50000元作为押金。合同签订后，吴千明向汤剑辉支付押金50000元。汤剑辉称，其于2011年9月1日将涉案租赁物交付给吴千明使用，吴千明按合同约定向汤剑辉支付租金至2015年5月31日，自2015年6月1日起，未再向汤剑辉支付租金。吴千明称，其在2015年5月底一次性向汤剑辉支付了2015年3月至5月的租金75000元，其中多支付了3566元租金，该部分费用应在2015年6月的租金中予以抵扣，此后未再向汤剑辉支付租金。汤剑辉称，汤剑辉、吴千明在2016年10月16日办理了交接手续，吴千明将涉案租赁物返还给汤剑辉。吴千明称，其在2015年7月15日已经搬离涉案租赁物，在2016年10月16日将其遗留在涉案租赁物的电炉搬走，其在2015年7月15日搬走时要求与汤剑辉办理交接手续，但因汤剑辉拒绝，故其将电炉遗留在涉案租赁物内。吴千明为此提供了广州市花都区人民政府于2015年4月7日出具的《广州市花都区人民政府关于责令停业、关闭的通知》及承诺书，拟证实吴千明在2015年7月15日已搬离涉案租赁物。汤剑辉对于上述证据的真实性没有异议，但认为并不能证明吴千明已搬离涉案厂房，对于吴千明的陈述予以否认。原审诉讼中，汤剑辉向原审法院提出申请，要求对涉案租赁物被盗电线的价值进行评估，后撤回该项申请，并向原审法院申请撤回要求吴千明赔偿电线损失费的诉讼请求。原审法院向汤剑辉释明，若涉案合同为无效合同，是否变更诉讼请求。汤剑辉称，若涉案合同无效，则变更诉讼请求为：1、吴千明支付拖欠汤剑辉的占有使用费400000元（占有使用费从2015年6月1日起计算至2016年10月16日，按照每月25000元的标准计算16个月）及没收押金50000元。2、本案的诉讼费用由吴千明承担。针对汤剑辉变更的诉讼请求，吴千明答辩称，我方不同意支付占有使用费，也不同意汤剑辉没收押金。原审诉讼中，原审法院前往广州市花都区炭步镇征地办公室就涉案厂房是否被征收进行调查，该办公室副主任龙某陈述：涉案土地已经被征收，征收款已经发放给经济社。涉案厂房还没有签订协议。征收土地和厂房是两回事。涉案土地、厂房现在还是由“辉宝铸造厂”使用，等补偿工作完成后，厂房再搬走。汤剑辉、吴千明对于该份笔录的真实性没有异议。但吴千明认为涉案租赁物所在的土地已经被征收，汤剑辉不需再支付租金给村委会。另外，土地被征收，厂房没有被征收，对于汤剑辉并没有造成损失。在土地被征收的情况下，厂房不可能还能正常生产，按照政府规定，汤剑辉擅自使用涉案厂房属于违法行为。涉案土地被征收，涉案租赁物的所有权已经不属于汤剑辉，汤剑辉无权向吴千明收取租金。汤剑辉、吴千明在2016年10月12日签订确认书，确认：一、汤剑辉已支付的费用如下：1、吴千明2015年8月份电费555.8元；2、吴千明2015年土地使用税5994元（2015年全年）；3、吴千明2014年至2015年卫生费4664元（2015年全年）；二、吴千明已支付的费用如下：1、汤剑辉2015年7月份电费25017元；2、汤剑辉2015年6月份厂房租金3566元。吴千明称，扣除上述双方确认的费用后，汤剑辉还应向其支付17369.2元。原审法院认为：汤剑辉称涉案厂房由其兴建，未办理规划报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未办理规划报建手续，故汤剑辉与吴千明签订的《厂方租赁合同》为无效合同。但吴千明实际已占有、使用涉案租赁物，吴千明应按照合同约定的租金标准，向汤剑辉支付占有使用费。对于汤剑辉要求吴千明按合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点为吴千明向汤剑辉支付占用使用费的截止时间。汤剑辉称，吴千明于2016年10月16日与其办理交接手续。吴千明称，其在2015年7月15日已经搬离涉案租赁物，在2016年10月16日将其遗留在涉案租赁物的电炉搬走，其应支付占用使用费至2015年7月15日。原审法院认为，吴千明虽称其在2015年7月15日已搬离涉案厂房，但其并未将归其所有的物品全部搬走，其在2016年10月16日才将其物品全部搬走，与汤剑辉办理交接手续。故吴千明应向汤剑辉支付占用使用费至2016年10月16日。至于吴千明提出因汤剑辉拒绝，故其在2015年7月15日搬离涉案厂房时未与汤剑辉办理交接手续，汤剑辉对此予以否认，且吴千明未提供证据证实上述主张，不予采信。吴千明还提出涉案土地已被征收，故汤剑辉无权向吴千明主张租金。经原审法院询问广州市花都区炭步镇征地办公室副主任龙某，其明确涉案厂房未被征收。故汤剑辉有权向吴千明主张占用使用费。对于吴千明的该项抗辩主张，不予采纳。吴千明应向汤剑辉支付2015年6月1日至2016年10月16日的占用使用费为412903.2元（25000元/月×16个月＋25000元/月÷31天×16天），汤剑辉要求吴千明支付400000元，予以准许。汤剑辉、吴千明均确认吴千明已替汤剑辉垫付17369.2元，故汤剑辉应向吴千明返还其垫付的17369.2元，对于吴千明的该项反诉请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，因汤剑辉、吴千明签订的《厂方租赁合同》无效，汤剑辉应向吴千明返还其支付的租赁保证金50000元。对于吴千明的该项反诉请求，予以支持。汤剑辉要求没收吴千明支付的保证金50000元，没有事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年11月3日作出判决:一、吴千明自判决发生法律效力之日起十日内向汤剑辉支付2015年6月1日至2016年10月16日的占有使用费400000元；二、汤剑辉自判决发生法律效力之日起十日内向吴千明返还17369.2元；三、汤剑辉自判决发生法律效力之日起十日内向吴千明返还押金50000元；四、驳回汤剑辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费18300元，反诉案件受理费837.5元，共计19137.5元，由汤剑辉负担11837.5元，吴千明负担7300元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：吴千明于二审期间提交以下证据复印件：1、2015年10月21日花都区政府《不予受理告知书》；2、2015年9月6日炭步镇政府《信访事项不予受理告知单》，上述证据拟证明吴千明2015年7月15日已经搬迁，因汤剑辉不与吴千明结算，吴千明去相关部门信访。汤剑辉质证意见：没有原件，对真实性无法核实，由法院认定；对关联性，关于交接、关停的问题，虽是停产，但一直霸占汤剑辉的场地，吴千明一直用锁锁住车间，汤剑辉无法使用。本院认为:吴千明与汤剑辉签订的《厂房租赁合同》因租赁标的物没有报建手续，原审法院认定合同无效依据充分，本院不再赘述。关于厂房使用费的计付问题。吴千明作为承租人，如其已经不使用涉案厂房理应交还给汤剑辉，吴千明虽称于2015年7月15日即搬离涉案厂房，没有再使用，但吴千明没有证据证实其搬离时办理了交接手续，事实上因征收补偿的问题吴千明还留有电炉设备未搬走，而汤剑辉对于吴千明的陈述也不予确认，故吴千明主张其于2015年7月15日已经完成移交手续，本院不予认定。吴千明承租的是整个厂房，在双方没有共同确认吴千明交还全部厂房或汤剑辉同意吴千明交还部分厂房的情况下，吴千明要求2015年7月15日起按照实际占用面积计付使用费，本院不予采纳。吴千明承租涉案厂房用于经营五金，而广州市花都区人民政府于2015年4月7日已发布《广州市花都区人民政府关于责令停业、关闭的通知》，要求吴千明停止经营。2015年7月15日以后，汤剑辉对于吴千明欠使用费及吴千明已经停止经营的情况是知晓的，至2016年1月1日，吴千明已经超过两期（6个月）未交纳使用费，而汤剑辉仍未采取有效措施减少损失，直至本案诉讼期间双方才办理交接手续，故本院认定自2016年1月1日后产生的使用费属于扩大损失，双方对此均存在过错。2016年1月1日至2016年10月16日期间的厂房使用费应按原合同约定标准的一半计付为宜，2015年6月1日至2015年12月31日期间的厂房使用费应按合同约定标准计付。即吴千明应向汤剑辉支付房屋使用费为293952元（25000元/月×7个月+25000元/月×9个月÷2+25000元/月÷31天×16天÷2）。对于其他费用，双方已在一审期间签订确认书，汤剑辉还需向吴千明支付17369.2元，本院予以照准。合同无效，汤剑辉应返还吴千明押金50000元。上诉人吴千明上诉有理部分本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初871号民事判决第二、三、四项;二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初871号民事判决第一项为：吴千明自本判决书送达之日起十日内向汤剑辉支付2015年6月1日至2016年10月16日的占有使用费293952元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费18300元，由汤剑辉负担6346元，吴千明负担11954元。反诉受理费837.5元，由汤剑辉负担。二审案件受理费7300元，由汤剑辉负担1935元，吴千明负担5365元。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年三月十三日书记员  徐毅敏