山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民再310号再审申请人（一审被告、二审上诉人）潍坊恒瑞置业有限公司。住所地：山东省潍坊市奎文区鸢飞路***号。法定代表人：戴晓忠，董事长。委托诉讼代理人：厉建桂，山东长远律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：崔金伟，男，1981年2月3日出生，汉族，住山东省昌乐县。原审被告：潍坊恒瑞置业有限公司奎文分公司。住所地：山东省潍坊市奎文区鸢飞路***号。负责人：李广翔，总经理。委托诉讼代理人：厉建桂，山东长远律师事务所律师。再审申请人潍坊恒瑞置业有限公司（以下简称恒瑞置业公司）因与被申请人崔金伟、原审被告潍坊恒瑞置业有限公司奎文分公司（以下简称恒瑞置业公司奎文分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2014）潍民一终字第145号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年5月27日作出（2016）鲁民再310号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人恒瑞置业公司、恒瑞置业公司奎文分的委托诉讼代理人厉建桂到庭参加了诉讼，被申请人崔金伟经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。再审申请人恒瑞置业公司称，（一）商品房买卖合同第八条约定“因市政配套设施的批准或安装施工引起延误的，出卖人可以据实予以延期”的规定，恒瑞置业公司对于未在合同约定的期限内交付房屋没有任何过错，且根据合同的约定可以据实予以延期。丽水芳洲小区的天然气等市政配套设施至今未完工，恒瑞置业公司不应承担违约责任。（二）公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》对建筑物外保温材料标准进行了变更，通知下发后，恒瑞置业公司按照规定进行了报批。二审法院以公安部的规定未要求报批为由，对恒瑞置业公司的主张未予支持是错误的。首先，公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》虽未规定在建工程要求报批，但从恒瑞置业公司一审提交的潍坊市建设工程施工图审查中心等部门审查盖章的《建筑节能设计变更审查表》和《设计通知书》可以看出，对于包括本案所涉房屋在内的丽水芳洲小区在通知下发后都必须按照要求进行重新设计并办理变更报批手续。其次，虽然恒瑞置业公司与崔金伟在通知下发后才签订合同，恒瑞置业公司在签订合同时应考虑相关因素，但是，在恒瑞置业公司及时履行了重新设计及申请报批的情况下，直至2012年3月14日相关审批手续才完成。这是由于政府主管部门的原因，按合同约定应顺延房屋交付期限。第三，虽然丽水芳洲小区的市政配套设施至今尚未完工，恒瑞置业公司为了保证业主能及时入住，于2013年4月25日通知崔金伟办理入住手续，但崔金伟无故拒绝，没有入住的责任在崔金伟，恒瑞置业公司不应承担违约责任。综上所述，一、二审判决认定事实不清，适用法律不当，请求：依法撤销潍坊市奎文区法院（2013）奎民一初字第512号民事判决和潍坊市中级人民法院（2014）潍民一终字第145号民事判决，依法改判驳回崔金伟一审请求的违约金或指定潍坊市以外的其他法院审理；诉讼费由恒瑞置业公司负担。崔金伟未到庭，也未提交书面的答辩意见。崔金伟向一审法院提起诉讼请求:判令恒瑞置业公司及恒瑞置业公司奎文分公司向崔金伟交付丽水芳洲小区1幢1单元1202室房屋，支付逾期交房违约金。一审法院认定事实，2011年7月29日，崔金伟与恒瑞置业公司奎文分公司签订商品房买卖合同，约定崔金伟购买恒瑞置业公司奎文分公司开发的丽水芳洲小区第1幢1单元1202室的房屋，建筑面积为87.68平方米，总金额为377545元。对于付款方式双方约定签订合同时交清首付款113545元，余款26.4万元办理银行按揭。合同第八条第一款约定恒瑞置业公司奎文分公司应当在2012年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用；第二款约定因市政配套设施的批准或安装施工引起延误的，恒瑞置业公司奎文分公司可据实予以延期。合同第九条约定，如恒瑞置业公司奎文分公司延期交房，从逾期交房之日起，以已付购房款为基数，按照建设银行流动资金贷款利率计算利息。合同签订后，崔金伟按照合同约定向恒瑞置业公司交纳全部购房款377545元，但恒瑞置业公司未按照合同约定交付房屋。2013年4月25日，恒瑞置业公司向崔金伟邮寄入住通知书，通知崔金伟入住，但因崔金伟拒绝放弃逾期交房违约金，恒瑞置业公司未向崔金伟交付房屋。2009年9月25日，中华人民共和国公安部、住房和城乡建设部发布《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，第二条规定：民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。2011年3月14日，中华人民共和国公安部发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，该通知载明：在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料；对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温材料采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计、选用不燃材料，重新报审。恒瑞置业公司提供建筑节能设计变更审查表、设计通知书各1份，证明恒瑞置业公司于通知下发时（2011年3月）就开始申请变更，直至2012年3月14日才通过变更审查，依据双方签订合同第八条第二款第三项约定，恒瑞置业公司可以据实延期一年，因此恒瑞置业公司不存在逾期交房情形。崔金伟质证称，恒瑞置业公司提供的文件、通知日期均在2011年7月29日签订房屋买卖合同之前，双方在签订合同时，恒瑞置业公司对文件及通知的内容是明知的，故不能作为延期交房的依据；通知第二项载明对已经审批同意的在建工程不需重新报批。审查表上载明的外墙变更内容与通知书上载明的变更内容不一致，且审查表上相关单位审查意见均没有日期，不能证明审查日期在签订合同之后。恒瑞置业公司提供工地照片三张，证明本案所涉房屋的配套设施至今尚未完成，依据双方签订合同第八条第二款第二项约定，未能交付房屋的责任不在于恒瑞置业公司。崔金伟质证称，照片不能证明是本案所涉工地情况，且恒瑞置业公司已向崔金伟发出入住通知书，证明涉案房屋已符合交房标准。另查明，恒瑞置业公司奎文分公司系恒瑞置业公司的分公司，机构类型为企业非法人。一审诉讼中，为避免损失扩大，法院要求恒瑞置业公司先行交付本案所涉房屋，但恒瑞置业公司称崔金伟必须签署放弃逾期交房违约金协议才能交房因此未能交付。崔金伟要求恒瑞置业公司、恒瑞置业公司奎文分公司支付的逾期交房违约金自2012年9月1日起至实际交房之日止，按同期中国建设银行流动资金贷款利率计算。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、个人贷款支付凭证、《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》、《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》、建筑节能设计变更审查表、设计通知书、特快专递详情单、入住通知书领取明细表、照片三张及当事人的陈述在案为证。一审法院认为，崔金伟与恒瑞置业公司奎文分公司于2011年7月29日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。关于恒瑞置业公司是否存在逾期交房的问题，恒瑞置业公司提供的照片不能证明系本案所涉房屋的市政配套设施建设情况，且恒瑞置业公司未提供其他有效证据证明本案所涉房屋的市政配套设施建设情况，且恒瑞置业公司未提供其他有效证据证明本案所涉房屋的市政配套设施的批准或安装施工引起工程延误，故恒瑞置业公司以照片称因所涉房屋的市政配套设施安装延误造成逾期交房的主张，证据不足。恒瑞置业公司提供的公安部、住房和城乡建设部《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》、公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》载明本案所涉建筑物外保温材料标准进行了变更，但变更的通知下发于2011年3月14日，恒瑞置业公司称其于2011年3月便向有关部门进行了变更申请，但当事人双方之间的商品房买卖合同签订于2011年7月29日，该日期在恒瑞置业公司申请变更日期之后，故应认定恒瑞置业公司在与崔金伟签订商品房买卖合同时已将申请变更的情形予以考虑。另依据公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》之规定，本案所涉建筑系已审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，该规定并未要求必须报批。因此，恒瑞置业公司以因建筑外保温材料标准进行变更的报批时间为一年，故应延期一年，恒瑞置业公司不应承担逾期交房违约金的主张，依法不能成立。崔金伟与恒瑞置业公司签订商品房买卖合同后，崔金伟按照合同约定交付了全部购房款，恒瑞置业公司应按合同约定于2012年8月31日交付房屋，恒瑞置业公司未按约交付，应承担交付房屋及支付逾期交房违约金的民事责任。恒瑞置业公司虽于2012年4月25日向崔金伟送达入住通知书，但恒瑞置业公司未向崔金伟交房的原因系崔金伟未按恒瑞置业公司要求与其签订放弃逾期交房违约金的协议，故因此造成的损失应由恒瑞置业公司承担。按双方合同约定，恒瑞置业公司应承担自2012年9月1日起至本判决生效之日止，以崔金伟已付购房款377545元为基数，按照中国建设银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金。恒瑞置业公司奎文分公司为恒瑞置业公司的分公司，系非法人单位，其民事责任应由恒瑞置业公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、潍坊恒瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内向崔金伟交付丽水芳洲小区1幢1单元1202室房屋；二、潍坊恒瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内向崔金伟支付逾期交房违约金（自2012年9月1日起至判决生效之日止，以已付购房款377545元为基数，按中国建设银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6963元，由潍坊恒瑞置业有限公司负担。恒瑞置业公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回崔金伟的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，本案争议的问题是恒瑞置业公司逾期交房行为是否构成违约。崔金伟与恒瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务。崔金伟依约履行了付款义务，但恒瑞置业公司未能按合同约定的期限履行交房义务，故恒瑞置业公司应承担逾期交房的违约责任。恒瑞置业公司主张涉案房屋的市政配套未完工、施工过程中外墙保温材料进行了设计变更影响了工期，据此认为逾期交房不构成违约，但恒瑞置业公司作为专业的房地产开发公司在签订合同时应充分考虑上述因素对交房时间的影响，恒瑞置业公司应当按照合同确定的交房时间交付房屋。恒瑞置业公司虽于2012年4月25日向崔金伟寄送了入住通知书，但恒瑞置业公司以崔金伟不签订放弃逾期交房违约金协议为由拒绝交付房屋，故恒瑞置业公司仍应承担逾期交房的违约责任。恒瑞置业公司的上诉理由不能成立，该院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6963元，由上诉人潍坊恒瑞置业有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（一）潍坊港华燃气有限公司2011年11月7日至2014年7月23日收取恒瑞置业公司所交纳的工程建设费的支票存根五份，潍坊港华燃气有限公司为恒瑞置业公司出具的工程费发票四份，证明2011年11月7日恒瑞置业公司交纳工程费是13万元，2013年3月20日交纳工程费91.35万元，2013年5月27日交纳19万元，2014年7月23日交纳25.15万元，以上共计148.5万元；恒瑞置业公司与潍坊港华燃气有限公司于2014年4月28日签订燃气工程建设安装合同一份。恒瑞置业公司以此证明潍坊港华燃气有限公司依照其垄断地位迟延施工，最终导致恒瑞置业公司没有能够按照商品房买卖合同的约定交付房屋。（二）潍坊市奎文区人民政府北苑街道办事处于2016年6月8日出具的关于丽水芳洲项目燃气管道施工有关情况说明，证明该项目在进行天然气管道施工过程中，因天然气管道必须经过位于该项目北侧的居然之家地块上的传达室，两家企业经过多次协商，直到2014年5月15日居然之家才对其传达室进行了改建，丽水芳洲天然气管道施工工程才得以进行，并于2014年7月施工完毕。（三）2012年12月丽水芳洲一号楼住宅工程质量分户验收汇总表及一单元1202户住宅工程分户验收表。证明在市政配套天然气设施施工影响交付房屋。（四）崔金伟与恒瑞置业公司奎文分公司签订商品房买卖合同，该合同附件三：小区住宅楼交房标准。该住宅楼交房标准第14项载明：燃气：管道入户。本院认为，本案再审争议的焦点问题是恒瑞置业公司逾期交房是否构成违约。崔金伟与恒瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在恒瑞置业公司未按期交房，崔金伟向其主张逾期违约金时，恒瑞置业公司抗辩称，在公安部下发《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》后，其向有关部门进行了报批，由于政府主管部门的原因导致交房迟延，应按合同约定顺延交房时间。对此抗辩理由，本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同的时间晚于通知下发时间，恒瑞置业公司作为专业的房地产公司，在签订商品房买卖合同时应当已经综合考虑了通知所涉的情形。另一方面，依据公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》之规定，本案所涉建筑系已审批同意的在建工程，如建筑外保温采用了易燃、可燃材料，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，该通知并未要求必须报批。因此，恒瑞置业公司关于政府主管部门的原因导致迟延交房的理由不能成立。恒瑞置业公司再审时主张，丽水芳洲小区的天然气等市政配套设施至今未完工，恒瑞置业公司不应承担违约责任。对此问题，本院认为，天然气配套设施的安装未到位影响其交房的主张不能成立。首先，2013年4月25日恒瑞置业公司向业主寄送的入住通知书明确载明房屋具备了入住条件，此时的天然气尚未接通，并未影响恒瑞置业公司交房义务的履行。其次，合同在附件三小区住宅楼交房标准中约定，燃气的标准是管道入户。2013年4月15日燃气管道室内工程完工后，恒瑞置业公司即通知业主入住，可见，恒瑞置业公司明知天然气外部配套设施的安装并非是合同约定交付房屋的条件。如上所述，恒瑞置业公司未按合同履行交付房屋的义务，应承担逾期交房的违约责任。虽然，恒瑞置业公司于2013年4月25日向崔金伟寄送了入住通知书，但恒瑞置业公司明确表示崔金伟不签订放弃逾期交房违约金协议，其拒绝交付房屋，故恒瑞置业公司仍应承担逾期交房的违约责任。综上，恒瑞置业公司的再审理由不能成立，本院不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持山东省维坊市中级人民法院（2014）潍民一终字第145号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李 芹审 判 员  范 勇代理审判员  王立泽二〇一七年三月十三日书 记 员  刘 莹