云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初2981号原告：腾冲恒益物业管理有限公司。法定代表人：段治葵，任该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：张晟，云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁毅，云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。被告：李明祥，男，汉族，经商,腾冲市人。委托诉讼代理人：杜德庄，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。原告腾冲恒益物业管理有限公司与被告李明祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲恒益物业管理有限公司的委托诉讼代理人张晟、袁毅，被告李明祥及其委托诉讼代理人杜德庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾冲恒益物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付租金118662.20元，商业管理费14006元，共计132668.20元；2、判令被告向原告支付自被告欠付相关费用期满后15天起至被告实际付款日止按日万分之三标准计算的逾期违约金（截止至2016年10月31日为23829.80元）；3、判令被告向原告支付违约金27109.20元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年4月1日签订了《租赁合同》，约定原告将位于高黎贡国际旅游城一期购物公园xxx号房屋租给被告用于商铺经营，租期5年，自2013年4月1日至2018年3月31日止，合同约定免租期为合同签订之日8个月，根据合同约定，免租期已届满。签订合同后，被告支付了2013年至2014年度的商业管理费和租金，自2014年开始后就一直没向原告支付过任何费用。根据合同约定，被告应在每个租赁年度开始之前30日向原告支付该年度租金、商业管理费，逾期超过15天的，应就所欠款项按每日万分之三的标准向原告支付逾期违约金，同时原告有权要求被告按照当年度6个月的租金标准向原告支付违约金。原告多次向被告索要上述款项无果。为此，特诉至法院。被告李明祥辨称，1、原告与被告签订的《租赁合同》无效，理由是原告并非租赁物高黎贡国际旅游城一期购物公园xxx房屋的所有人，对标的物没有处分权，并且作为房屋权利人至今未进行追认，根据合同法51条的规定，该《租赁合同》属于无效合同。2、原告与被告签订合同后，由于原告没有按照《租赁合同》约定的义务来履行，导致承租人没有实现合同目的，仅仅使用了两个月被告就将房屋退还了原告。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合各方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:1、原告与被告签订的租赁合同是否有效？2、被告是否应向原告支付租金及违约金？原告针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》一份，欲证明原、被告双方具有租赁商铺的事实，合同约定了双方的权利义务。2、《收铺物品确认书》、《商铺钥匙签收确认书》各一份，欲证明原告已按约定履行了交付租赁房屋的义务。3、《委托书》一份，欲证明原告有合法的房屋出租权。经质证，被告李明祥对原告腾冲恒益物业管理有限公司提交的证据1、2真实性、关联性认可，合法性及证明观点不认可，认为该合同中的租赁物原告没有处分权，合同是无效的；对证据3不认可，认为两个公司的法定代表人是一致的，无法核实其真实性，从委托书的委托人与被委托人看，双方只是委托关系，对外签订合同只能以委托人的名义签订，不能以受委托人的名义签订，同时说明原告没有合法的出租权。被告李明祥对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《证明》一份，欲证明原告并非是高黎贡国际旅游城一期购物公园xxx号房屋的所有人，无权出租该商铺。2、《装修工程施工合同》一份，收款收据五份，欲证明被告在签订租赁合同后，对所租赁的房屋进行了装修，支付了租金、物业费及装修费，损失104939元。3、《商业管理服务协议》、《商户管理公约》各一份，欲证明被告承租原告商铺后使用至2013年12月30日，后商铺就一直关闭，按照公约及协议第七条约定，原、被告双方签订《租赁合同》在2013年12月已经自动解除，租金也只应该计算至2013年12月。经质证，原告腾冲恒益物业管理有限公司对被告李明祥提交的证据1不予认可，认为该份证据公章加盖不规范、模糊，对真实性无法确认，而且租赁关系的成立不以出租人是否具有所有权为必要条件；对证据2中的收款收收据认可，对装修合同不认可，认为甲方不是本案当事人，看不出与本案被告有何关系；对证据3不认可，认为被告提交的证据并没有原告的签字盖章，说明原告对租赁合同并没有更改或作出新的约定，退一步说，即使是公司已经签章同意变更，该权利也需要由被告来行使，从原告提交的交付确认书看，原告已经将房屋交给了被告，如果被告需要解除合同，应该将房屋交还原告，但被告并没有履行该项权利，也未将承租的房屋返还原告。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告腾冲恒益物业管理有限公司提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告李明祥提交的证据1客观、真实，故本院对其真实性予以采信；证据2中的装修合同无法核实其真实性，本院不予采信，收款收据原告认可，本院予以采信；证据3客观、真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原、被告双方签订高黎贡国际旅游城风情商业街《租赁合同》一份，原告将位于高黎贡国际旅游城xxx号的商铺出租给被告用于经营翡翠。合同约定租期五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止；第一年租金按租赁房屋面积每月每平方米28元计缴，自签订租赁合同之日起7日内缴纳，第一年免缴8个月租金；第二年按租赁房屋面积每月每平方米28元计缴,从第三年开始，租金计缴方式为每一年的承租费，在上年度应支付租金总额的基础上，按租赁面积每月、每平方米增加5元后计缴，直至租赁期满，租金于每一租赁年开始之前30日内支付;商业管理费按承租面积每月每平方米3.8元计算，合同还同时约定违约责任及双方的权利、义务。2013年8月26日被告接收房屋，并向原告交付了合同约定的首期租金13317元、物业管理费5422元。接管商铺后，被告对商铺进行了装修，并向原告交纳了保证金6658元，至今保证金未退还。另查明，2013年2月10日，原告腾冲恒益物业管理有限公司与腾冲恒益东山休闲度假有限责任公司签订委托书，腾冲恒益东山休闲度假有限责任公司委托腾冲恒益物业管理有限公司全权处理高黎贡国际旅游城商业街商铺租赁事宜，并可全权代表腾冲恒益东山休闲度假有限责任公司审核租赁资格、签订租赁协议、收取租金及进行相应的租赁管理活动。原、被告双方签订合同后，被告实际营业时间约两个月。本院认为，原告腾冲恒益物业管理有限公司受腾冲恒益东山休闲度假有限责任公司的委托以其自己的名义与被告李明祥签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规规定，合同合法有效，且原告已按合同的约定将高黎贡国际旅游城xxx号的商铺交给被告经营翡翠，被告已向原告交付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金13317元，原、被告已形成事实上的租赁合同关系，故双方应按合同的约定履行义务。在合同的履行过程中，由于商铺所处的地理位置特殊，加之原告公司未按合同约定营造相关的商业环境，导致合同签订后，被告实际营业时间只有约两个月，合同目的难以实现，原告对合同不能履行负有主要责任。本院结合本案实际，对原告要求被告支付租金及商业管理费的诉讼请求，酌定支持20%，即132668.20元×20％为26533.64元，扣除被告交纳的保证金6658元，被告应给付原告租赁费为19875.64元。原告要求被告支付逾期违约金及违约金的诉讼请求，因原、被告双方均未按合同约定履行自己的全部义务，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告李明祥于本判决生效之日起十日内支付原告腾冲恒益物业管理有限公司租金及商业管理费共计19875.64元。二、驳回原告腾冲恒益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3700元，减半收取1850元，由原告腾冲恒益物业管理有限公司负担1500元，被告李明祥负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  马艳萍二〇一七年三月十四日书记员  王维娟