湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂民终113号上诉人（原审被告）：襄阳宝隆典当有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区新华路*号。法定代表人：刘萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：高伟，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继，男，汉族，1964年9月25日出生，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：任佣军，湖北谷伯律师事务所律师。原审第三人：谷城县东方嘉太商业有限责任公司。住所地：湖北省谷城县城关镇双雄路。法定代表人：占华茹，该公司经理。原审第三人：襄阳市东方嘉太房地产开发有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区汉江路。法定代表人：王斌，该公司执行董事。上诉人襄阳宝隆典当有限公司（以下简称宝隆典当公司）因与被上诉人陈继及原审第三人谷城县东方嘉太商业有限责任公司（以下简称嘉太商业公司）、襄阳市东方嘉太房地产开发有限公司（以下简称嘉太房地产公司）执行异议之诉一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经上诉人宝隆典当公司、被上诉人陈继同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝隆典当公司上诉请求：1、请求撤销一审判决主文第一项和第二项，依法改判驳回陈继的全部诉讼请求。2、由陈继承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定陈继与嘉太房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效是错误的。陈继声称2009年12月25日与嘉太房地产公司签订的购买位于谷城县××路东方国际大酒店第7层15、16号房屋的《商品房买卖合同》是虚假的无效的合同。第一，陈继声称所购买的七层15、16号房的购买时间是2009年12月25日，而在2009年12月16日时，该房还不具备销售条件。一审法院查明的证据即2008年5月12日嘉太房地产公司取得的谷房预售证第2009-003号房屋预售许可证是虚假的预售证，原因是2008年5月12日嘉太房地产公司还没有成立，其成立时间是2009年5月，所以预售许可证不能作为本案认定《商品房买卖合同》有效的定案依据。且在《商品房买卖合同》签订后陈继和嘉太房地产公司没有到房管局办理网签登记手续，可见陈继所述的购买房屋行为是不真实的。第二，宝隆典当公司2011年7月18日借款给嘉太商业公司的时候，七层房屋尚未建成，这印证了2009年10月29日七层15、16号房屋是不存在的。第三，从产权证可知，七层15、16号房屋的所有权人及房屋所涉土地使用权都是嘉太商业公司。而嘉太商业公司并没有与陈继签订合同，也没有委托嘉太房地产公司出售房屋。嘉太房地产公司将属于他人所有的房屋销售给陈继，签订的《商品房买卖合同》是违法和无效的，购买人不可能取得房屋，房管局也不可能依据这份合同将嘉太商业公司的房屋登记到陈继名下。2、一审法院认定陈继与嘉太商业公司签订的《租赁协议》合法有效是错误的。该《租赁协议》也是虚假和伪造的。第一，宝隆典当公司2011年7月18日借款给嘉太商业公司和人民法院进行查封的时候，七层房屋是毛坯房。嘉太商业公司向陈继支付从2009年10月25日至2011年12月以前的房屋租金，明显不合常理。且陈继和嘉太商业公司均没有举出该房屋经营的证据（如营业执照、税务登记证等），这说明陈继与嘉太商业公司签订的《租赁协议》是虚假和伪造的。第二、一审法院认定嘉太商业公司向陈继支付了2009年10月25日至2011年12月以前的房屋租金68600元也是错误的。一审法院认定上述事实的证据是陈继的银行存折，但从银行存折上是看不出是何人将款项支付给陈继，同时从2009年10月到2011年12月计算租金也得不出68600元这一结论。嘉太商业公司的证明是恶意串通的的证据，不能作为本案认定案件事实的证据使用的。在陈继没有举出其他证据的情况下，一审法院认定上述事实是错误的。3、一审法院关于嘉太商业公司、嘉太房地产公司属于一套班子，两块牌子的事实认定也是错误的。两个公司的股东虽然有重合的部分，但并不完全相同；两个公司的法定代表人一个是占茹华，一个是王斌，这也不相同；两家公司的营业场所一个在谷城县××路，一个在襄阳市××区××路，不相同；两家公司的财产没有混同，经营范围也各不相同，更重要的是成立时间是相距非常远。嘉太商业公司、嘉太房地产公司在法律上是两个独立的民事主体，应当就各自的行为承担相应的民事责任。一审法院将两个公司混同成一个公司，认定是一套班子，两块牌子，是错误的。4、一审法院适用法律错误导致判决不公，依法应予以纠正。本案房产所有人是嘉太商业公司，但陈继与嘉太商业公司签订的只是《租赁协议》，而陈继是与嘉太房地产公司签订的《商品房买卖合同》，一审法院认定双方签订的书面买卖合同合法有效是错误的，既违反了合同的相对性原则，也违反了客观事实。房屋所有人并没有与陈继签订买卖合同，房屋也没有实际交付，陈继更没有将购房款全部支付给出卖人，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定陈继对争议的房屋有合法的物权期待权，足以阻却宝隆典当公司对该标的物的执行行为是错误的。陈继二审答辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请求二审法院予以维持。陈继向一审法院起诉请求：1、确认陈继对东方国际大酒店第7层15、16号房屋具备所有权，判令嘉太商业公司、嘉太房地产公司履行协助办理权属登记义务；2、解除对上述房产的查封；3、本案诉讼费用由宝隆典当公司承担。一审法院认定事实：2009年12月25日，陈继与嘉太房地产公司签署了《商品房买卖合同》一份，约定陈继出资购买其开发的位于谷城县城关镇××（××）-52-1地块东方国际大酒店七层15、16房屋，总价款262800元，付款方式为银行按揭，陈继首付122800元，房贷140000元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，陈继按照合同约定支付首付款122800元。同日，陈继与嘉太商业公司签订了一份《租赁协议》，约定陈继将上述房产的使用权交予嘉太商业公司对外出租经营，合作期限为10年，按月向陈继支付租金。在《租赁协议》中，陈继与嘉太商业公司另约定陈继每月应还购房按揭款金额为1700元，还款期限从2009年10月25日至2019年10月25日，还约定按揭款项直接从租金款中予以抵扣。截止本案起诉前，陈继已抵扣按揭款项68600元，尚欠剩余购房款为71400元。本案在审理过程中，陈继将剩余房款71400元交纳至一审法院执行账户予以提存。另认定，宝隆典当公司诉嘉太商业公司、王斌、杨平、王媛典当纠纷一案，一审法院于2013年2月6日作出[2012]鄂襄阳中民四初字第00025号民事调解书，确认：一、宝隆典当公司与嘉太商业公司、王斌、杨平、王媛双方共同确认截止2013年5月东方嘉太商业公司、王斌、杨平、王媛共欠宝隆典当公司借款500万元；二、嘉太商业公司、王斌、杨平、王媛同意于2013年6月30日前归还上述500万元借款。若嘉太商业公司、王斌、杨平、王媛逾期还款，从逾期之日起以500万元为基数，按银行一年期同类贷款利率四倍计算利息至还清之日。宝隆典当公司放弃其他诉讼主张。该案在审理过程中，宝隆典当公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2015年7月16日作出[2013]鄂襄阳中执字第00067-2号民事裁定书，裁定对陈继所主张的上述房产予以查封。陈继向一审法院提出执行异议，一审法院于2015年11月30日作出[2015]鄂襄阳中执异字第00090号执行裁定：驳回陈继异议。陈继遂提起本案诉讼。还认定，嘉太商业公司原股东为王媛、杨平，2013年10月，股东变更为王媛、杨平、占华茹，法定代表人变更为占华茹；嘉太房地产公司股东为王媛、王斌、杨平。王斌、杨平为夫妻关系，王媛为王斌、杨平之女，占华茹为王斌之母。2007年9月，嘉太商业公司取得位于谷城县××××一宗土地使用权（证号谷城国用（2007）第01-0259号）。因开发建设（建设项目名称为东方国际大酒店）需要，同年12月22日取得建设工程规划许可证。2008年5月12日取得房屋预售许可证（证号为谷房预售证第2009-003号），许可证记载的售房单位为嘉太房地产公司。2009年6月23日，嘉太商业公司、嘉太房地产公司向谷城县房产管理局发函称：嘉太房地产公司于2009年5月经襄樊市房地产管理局批准成立，本公司是在原嘉太商业公司经营运行的基础上成立，已具备房地产开发的规模，经公司董事会全体表决，原三名股东不变，共同投资注册资本金1000万元，任命原嘉太商业公司法人代表王斌继续担任嘉太房地产公司法人代表。嘉太商业公司与嘉太房地产公司属于一套班子，两块牌子。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案审理中，双方争议的焦点在于陈继是否享有对诉争房屋的合法民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。从本案查明事实来看，陈继于2009年12月25日与嘉太房地产公司签订了《商品房买卖合同》、与嘉太商业公司签订了《租赁协议》，嘉太房地产公司的委托代理人当庭认可《商品房买卖合同》及《租赁协议》的合同效力，并称两公司法定代表人、实际控制人均为王斌，所有股东均为王斌的家庭成员，两公司在人员、业务、财务等方面存在严重混同。因此，陈继与嘉太房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及与嘉太商业公司签订的《租赁协议》合法有效。陈继在将剩余购房价款按照人民法院的要求交付执行后，应当视为诉争房屋的合法人，并通过租赁收益的方式取得对诉争房屋的合法占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，单位办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另外，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上司法解释规定了对于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，买受人既已按照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，也已合法占有，预期物权将确定无疑地变动到其名下，而且本案诉争房屋没有变更登记的原因亦不可归责于陈继，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。故应当认定陈继享有对诉争房屋的合法民事权益，足以排除人民法院的强制执行。但对于陈继要求确认其是谷城东方国际大酒店第七层15、16号房产的实际所有权人的诉讼请求，一审法院认为，买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立，变更，转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，涉案房屋一直登记在嘉太商业公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，陈继尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，因此，其主张确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。宝隆典当公司依据生效的[2012]鄂襄阳中字民四初字第00025号民事调解书向一审法院申请对本案争议的房屋予以强制执行，陈继对争议的房屋享有合法的物权期待权，足以阻却对该标的物的执行行为。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于谷城县城关镇××（××）-52-1地块东方国际大酒店第七层15、16号房屋；二、嘉太商业公司、嘉太房地产公司自判决生效之日起十五日内履行协助陈继办理上述房屋权属登记义务；三、驳回陈继的其他诉讼请求。案件受理费5242元，由陈继、宝隆典当公司各负担2621元。宝隆典当公司和陈继在本院二审规定的举证期限内均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。根据当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：陈继对本案诉争房屋是否享有合法的民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：（一）关于陈继对本案诉争房屋是否享有合法的民事权益的问题。本院认为，虽然本案诉争房屋的所有人不是嘉太房地产公司而是嘉太商业公司，但是嘉太商业公司和嘉太房地产公司于2009年6月23日向谷城县房产管理局发函称两者属于一套班子，两块牌子，该两公司共同委托的具有特别授权的诉讼代理人在一审庭审中又称两公司在人员、业务、财务等方面存在严重混同，从本案买卖房屋、租赁房屋的实际情况看，嘉太房地产公司、嘉太商业公司在人员、业务、财务等方面确实存在混同，可以认定嘉太房地产公司、嘉太商业公司人格混同，故嘉太房地产公司有权对外销售本案诉争房屋。宝隆典当公司虽上诉主张一审法院关于嘉太商业公司、嘉太房地产公司属于一套班子，两块牌子的事实认定是错误的，但并未提交证据证明，本院不予采信。嘉太房地产公司与陈继签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且嘉太房地产公司已取得了房屋预售许可证，而宝隆典当公司对其主张的房屋预售许可证是虚假的事实未提交证据证明，应认定合同有效。即使嘉太房地产公司无权与陈继签订《商品房买卖合同》，但由于本案诉争房屋的所有权人嘉太商业公司在与陈继签订的《租赁协议》中对《商品房买卖合同》未提出异议，并同意用应向陈继支付的房屋租金抵扣购房按揭款，上述事实表明嘉太商业公司对嘉太房地产公司签订《商品房买卖合同》的行为是认可的，《商品房买卖合同》应为有效。宝隆典当公司上诉主张《商品房买卖合同》是虚假无效的合同，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》签订后，陈继依约交纳购房款122800元，用房屋租金抵扣68600元，并将剩余购房款71400元交纳至一审法院，已支付了房屋全部价款。根据陈继与嘉太商业公司签订的《商品房买卖合同》约定的内容，在陈继依约定支付了全部购房款的情况下，陈继依法享有获得本案诉争房屋所有权的物权期待权。故宝隆典当公司上诉对此提出的异议不能成立，本院不予支持。陈继与嘉太商业公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意见表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，一审法院认定有效并无不当。宝隆典当公司上诉主张《租赁协议》是虚假和伪造的，困未提交证据证明，本院不予采信。（二）关于陈继享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只要不动产买受人享有的物权期待权同时符合上述规定的四项条件，就能够排除人民法院的强制执行。本案中，陈继签订的《商品房买卖合同》合法有效且在人民法院对涉案房屋查封之前，符合上述规定的第一项条件。陈继在人民法院对本案诉争房屋查封之前将房屋进行了出租，虽然未将本案诉争房屋用于居住，但是上述规定并未规定合法占有必须是用于居住，而且占有本身含义应是对不动产的管理和支配，陈继通过租赁收益的方式对本案诉争房屋进行管理和支配应当认定是对该房屋进行了合法占有，符合上述规定的第二项条件。陈继已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，符合上述规定的第三项条件。因《商品房买卖合同》约定由出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而嘉太房地产公司、嘉太商业公司未履行上述义务导致本案诉争房屋产权未登记至陈继名下，陈继对此无任何过错，符合上述规定的第四项条件。故陈继享有的物权期待权符合上述条款中足以排除人民法院强制执行的条件，宝隆典当公司主张一审判决认定陈继对涉案房屋享有的合法的物权期待权足以阻却对该标的物执行，判决不得执行错误的上诉理由不能成立。另外，宝隆典当公司上诉请求撤销一审判决主文第二项，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，只能判决不得执行该执行标的，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以一并判决，并没有其他判决方式。陈继在执行异议之诉中请求判决嘉太商业公司、嘉太房地产公司履行买卖合同的义务，超出了执行异议之诉的审理范围，一审法院在执行异议之诉中判决嘉太商业公司、嘉太房地产公司协助陈继办理涉案房屋权属登记超出了上述法律规定。对此，本院予以纠正。陈继应另案主张权利。综上所述，宝隆典当公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初字34号民事判决主文第一项；二、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初字34号民事判决第二、三项；三、驳回陈继的其他诉讼请求。一审案件受理费5242元，由襄阳宝隆典当有限公司负担2621元，由陈继负担2621元。二审案件受理费5242元，由襄阳宝隆典当有限公司负担4717.8元，由陈继负担524.2元。本判决为终审判决。审判长  邵震宇审判员  王捷明审判员  张之婧二〇一七年三月二十七日书记员  羿 华