河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初2877号原告周ＸＸ，女，1987年3月17日出生，汉族，住焦作市解放区。委托代理人周全虎，系原告父亲。被告焦作市福安金源置业有限公司，住所地：焦作市山阳区长恩路1288号龙源国际广场售楼中心（13号商业楼）。法定代表人贠德军，董事长。委托代理人崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。原告周ＸＸ与被告焦作市福安金源置业有限公司（以下简称福安置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日作出受理决定。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告周ＸＸ的委托代理人周全虎，被告福安置业公司的委托代理人崔青叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告主张的诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金32905.51元（按购房款322603元的日万分之二计算，从2015年5月1日至实际交付之日止）；2、被告承担原告房屋质量（层高）修复责任，如果被告无法修复，则要求被告支付质量违约赔偿金109136.59元（按购房款322603元的月利率不高于银行同期贷款利率四倍即1.99%计算，从2015年5月1日至实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：2013年8月31日，原、被告签订了《龙源湖国际广场认购协议》，2014年4月2日，双方又签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将龙源湖国际广场65号楼9层49号售于原告，房屋建筑面积54.84平方米，总房款为322603.00元。按合同约定，原告于2013年8月31日---2014年1月1日将首付款162603.00元和房屋配套费2658元支付给被告。原告于2014年5月21日又将按揭款160000元支付给被告。原告共计支付给被告325261元。按照合同约定，被告在2015年4月30日前，没有依照国家和地方政府的有关规定将具备交付条件的商品房交付给原告使用，故被告构成交付违约。被告在交付过程中拒绝向原告出示相关文件，致使原告被迫行使拒绝收房权。由此构成逾期交付违约责任应由被告承担。被告所交付的房屋存在质量缺陷，合同约定的房屋层高为4.5米，故被告构成房屋质量违约被告福安置业公司辩称，被告的房屋在双方约定的2015年4月30日之前完全具备交付的条件，没有任何质量问题，手续完备，原告所诉没有事实与法律依据，应该予以驳回原告所有诉讼请求。根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有：原告提供的商品房买卖合同、交付房款凭证；被告提供的商品房买卖合同、告知单、邮政特快专递单、预售许可证，当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证；当事人有异议的证据有：原告提供的工商局慕永胜证词，本院认为该证据系证人证言，证人未出庭接受质询且慕永胜未认定也无权认定被告的宣传行为是否为虚假宣传，且原告提供的新闻宣传稿上慕永胜明确表明被告广告宣传够不上欺诈，故对该证据不予采信；原告提交的业主联名请求报告，本院认为该报告系业主单方制作，未得到被告认可，未经鉴定机构认定，本院不予采信；原告提交的中国之声的文字报道、语音报道及业主维权纪实片，本质上属于双方当事人、证人陈述，由于该陈述未得到被告认可，涉案房屋的质量问题未经鉴定机构认定，对原告的举证意见不予采信；原告提交的法律法规不属于证据；原告提交的实测房屋高度图片来源不明，测量位置不明，没有被告认可及参与，形式不合法，本院不予采信；原告提供的标准层平面图与原告主张的层高不足无关，不予采信；原告提交的由被告所发布的通知的真实性本院予以采信，但其内容并不能证明原告的举证意见；原告提交的业主信访问题进展情况的真实性本院予以采信，也可以证明被告拟交付的房屋层高符合合同约定、符合规划设计、符合法律法规规定，对原告的举证意见不予采信；对两份录音证据的真实性予以采信，在山阳区信访局的录音没有被告参加，与本案无关，不予采信，在新城办事处的录音被告并未承认其存在违约行为，对原告的举证意见不予采信。被告提供的设计图的真实性本院予以采信，原告提供的信访问题进展情况中规划局的情况说明和城乡建设局情况报告可以证实涉案房屋层高为4.5米，原告的质证意见不予采信；被告提供的工程竣工验收报告的真实性本院予以采信，原告认为竣工验收备案表也是交房的条件之一，该意见没有事实和法律依据，不予采纳。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年4月2日，原告周ＸＸ作为买受人，被告福安置业公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同（合同编号HNJZYS00036666），约定：买受人购买山阳区长恩路1288号商品房第65号商业楼9层49号房，该商品房用途为经营，层高4.5米，建筑面积54.84平方米，总金额322603元，买受人于2014年4月2日前支付房款162603元整，其余房价款160000元整，由买受人办理商业按揭贷款手续并承担相应的费用。合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，将经过五大责任主体（五大主体为：勘察、设计、施工、监理、建设）验收合格的商品房交付买受人。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同出卖人已经履行了交付义务且买受人已经验收合格，该商品房的保修期自合同约定该商品房交付之日起开始。自合同约定该商品房交付之日起，买受人承担该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费用。因该商品房的维修不当造成的侵权责任由买受人承担。合同补充协议约定：买受人保证在合同中所填写的地址可以接收信函或邮件、联系方式真实无误；出卖人和买受人双方地址和联系方式如有变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。出卖人履行本合同约定的书面通知或电话告知义务时，可采用公告的方式送达（市级报纸有效），公告登报之日起即视为出卖人已经履行通知或告知义务。其中出卖人履行商品房买卖合同第十一条规定的书面通知形式可以是登报的集体交付公告。合同签订后原告向被告交纳了购房款。2015年4月10日，原告购买的房屋所在的龙源湖国际广场五期65号楼经过建设单位焦作市福安金源置业有限公司、监理单位河南建基工程管理有限公司、施工单位中建二局第二建筑工程有限公司、勘察单位郑州岩土工程勘察设计院、设计单位河南省城市规划设计研究总院有限公司验收合格并制作了工程竣工验收报告。2015年4月23日，被告按合同约定向原告邮寄送达交房通知书，原告拒绝签收。2015年4月24日，被告按合同约定在焦作日报发布交房公告。原告以被告交付的房屋不符合约定为由拒绝接收房屋，并向多个部门反映问题，并于2016年9月13日向本院提起诉讼。庭后，原告将房屋交接时被告需出示的证明文件明确为：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、住宅质量保证书；4、住宅使用说明书。以上为本案事实。本院认为，关于双方之间合同效力及双方之间的权利义务内容问题，原告未提供样板间的具体技术参数、空间结构，未举证证明样板间的具体技术参数、空间结构标准是双方之间商品房买卖合同的组成部分，也未提供证据证明被告存在欺诈行为，且原告于2015年5月2日向工商机关举报被告福安置业公司广告欺诈时已知道涉案房屋的现状，其并未申请撤销或变更双方之间的合同，应认定原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律、法规的规定，该合同合法有效。关于涉案房屋层高是否符合约定的问题，原告提供的证据不足以证明涉案房屋层高不足4.5米，且原告提供的焦作市城乡规划局的情况说明载明涉案房屋层高为4.5米，故原告主张涉案房屋层高不足的主张不能成立。关于交房时被告履行出示证明文件义务是否违约的问题，由于被告所交付的商品房在交付期限之前已经过五大责任主体验收合格并取得相应的文件，且原告拒绝接收被告发出的交房通知书，双方未实际办理房屋验收交接手续，故原告主张被告交房时未出示竣工验收报告没有事实依据；关于原告主张的被告交房时须出示的其他证明文件，由于双方没有约定，也没有法律的强制性规定，故该项主张没有法律依据。关于被告是否存在逾期交房的问题，由于被告已经按合同约定通知了原告，要求原告接收房屋，且被告拟交付的房屋及交付的时间符合合同约定，原告无正当理由拒绝接收房屋，按照双方约定，应认定被告已经于2015年4月30日履行了交房义务。综上，原告主张被告支付逾期交房违约金、被告承担层高修复责任或支付房屋质量违约金均没有事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周ＸＸ的诉讼请求。本案诉讼费3141元，由原告周ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王亚华代理审判员  张家辉人民陪审员  李云鹏二〇一七年三月八日书 记 员  姜红艳