新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵0901民初7号原告：卢菊莲，女，汉族，1964年1月20日出生，无业，住第九师朝阳区。委托诉讼代理人：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军，新疆塔原律师事务所律师。被告：陶春和，男，汉族，1940年5月1日出生，第九师水工团退休职工，住乌鲁木齐市。��托诉讼代理人：齐文龙，新疆齐甲律师事务所律师。被告：殷军，男，汉族，1969年12月25日出生，第九师小白杨中学教师，住第九师。原告卢菊莲与被告陶春和、殷军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢菊莲及其委托诉讼代理人王相坤、郭军、被告陶春和的委托诉讼代理人齐文龙及被告殷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢菊莲向本院提出诉讼请求：1.请求确认房屋买卖合同有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年，被告陶春和委托被告殷军把位于第九师阿格勒克西路的住宅出售给原告，双方签订了房屋买卖合同，约定：房屋价款为64000元，一次性付清。同年7月23日，被告殷军收到房款，并给原告出具了收条，当时就把房屋交付原告，居住至今。后来，原告要求陶春和协助办理产权过户。2007年10月5日，他妻子去世，由于需要许多手续，原告与陶春和一同亲自到九师建安公司、司法局公证处办理过户手续，并将绿翔建安公司劳资科（载明出具日期：2014年4月4日）和综治办证明（载明出具日期：2014年11月18日）、房产证以及户口注销证明（载明出具日期：2014年11月18日）交给了原告。虽然陶春和没有签署房屋买卖合同，但是陶春和女儿出具的证明（载明出具日期：2007年6月16日），女婿出具的委托书（载明出具日期：2009年7月），根据中国人的传统习惯父母安排女儿、女婿办事情，一般不会出具委托书。原告一直催促被告办理过户，且房屋也卖了十年，陶春和认为开具证明目的是为了查清房屋的出卖人，这不符合常理；因为他看一下合同或询问���女儿就能得知，这是因为其女儿、女婿离婚造成这样的恶果。在这种情况下，他还亲自来九师两次办理过户手续，并将过户手续和产权证交给卢菊莲。他为了办理过户出具证明等一系列间接证据形成证据链，证明是陶春和委托女儿、女婿出卖房屋，殷军帮助其哥哥、嫂子卖房符合常理，也说明陶春和是明知或默认的，合同是有效的。无权处分人处分他人财产合同是有效的，只是承担违约责任和赔偿责任，不直接构成合同无效。被告陶春和辩称，2003年，由于被告陶春和的妻子（吴玉琼）瘫痪一同去乌鲁木齐市，他们让大女婿殷杰将房屋出租给原告方。陶春和与妻子没有委托殷杰、殷军卖房，所有证据上也没有陶春和与妻子的签字；被告就没有出售房屋的意思，也没有收过原告的钱。证明是陶元丽书写的，被告不知道原告如何取得房产证。2013年，原告给陶春和打电话告知住房被卖了好几年。2014年，他协助原告办理过户手续的目的是为查清真实的卖房人，并不是为了办理过户。2017年1月15日，被告收到法院的传票才看见合同、委托书等，他以前还担心是其妻子出卖房子，但没有看见他妻子的签名。合同中强调必须经过陶春和签字同意生效，所以该合同是无效的。现在住房属于夫妻共同财产，已经发生了法定继承。被告殷军辩称，当时，被告哥哥（殷杰）委托本人将陶春和的房屋卖给了卢菊莲，买卖合同和收条都是被告写的，房款交给了殷杰，之后又交给了陶元丽。后来，被告得知委托书是殷杰书写并按手印，证明是陶春和大女儿陶元丽书写的。2010年，陶元丽与殷杰离婚，他们当时没有离婚，陶春和应该知道卖房子的事情；否则，他不至于来九师多次办理过户，说明钱也给他了��本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实的质证和认定情况：一是关于殷杰、殷军将被告陶春和住房出卖给原告，陶春和是否明知或者是否授权。二被告均认可:原告提供的买卖合同、收条均是殷军书写，委托书系殷杰书写并按手印，售房证明也是陶元丽书写，故对该组证据的真实性予以确认；但上述证据既不是被告陶春和书写，又没有其签字，且被告只承认授权殷杰出租房屋，也不能证实当时陶春和明知住房被出卖，对该组证据的关联性不予确认，故不能证实陶春和对殷杰、殷军二人出卖房屋进行授权，也不能证明其当年就知道住房被出卖的事实。二是被告陶春和主张协助原告办理房屋过户目的是为了查清出卖者。本案原告提供绿翔建安公司劳资科和综治办的证明以及房产证和户口注销证明，证实被告陶春和知道房屋卖出还提供证明协助过户；原告申请本院对杨培志（曾绿翔建安公司劳资科科长）、赵坚定（曾绿翔建安公司综治办主任）、万寿成（陶春和好友）的询问笔录，进一步证实被告陶春和承认他亲自去相关部门开具的证明，就是为了协助原告办理房屋过户；且被告陶春和经本院两次合法传唤，并签署保证书接受法庭的讯问情况下，并未提供医院证明其身体健康状况××，视为无正当理由拒不到庭；对原告除了提供以上证据，又有陶春和的曾经领导和关系密切的朋友作出对其不利的证言，在内容上客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。故对其主张协助原告办理过户目的是为了查清卖房人的抗辩不予认定。本院认为，原、被告之间的纠纷属于确认合同效力纠纷。本案是在房屋的产权人被告陶春和没有给殷杰、殷军授权售房的情况下，解决原告卢菊莲要求确认与被告殷军签订的房屋买卖合同有效的问题，结论是：被告陶春和对殷军、殷杰向原告出售其房屋的行为构成了追认，合同有效。理由如下：一、根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”陶春和的行为构成追认的成立要件：1.行为人必须以本人的名义实施了民事行为。虽然被告殷军以自己的名义与原告签订房屋买卖合同，但是殷军合同载明：“需要房主陶春和签字同意”，收条上也载明：“代理收款人”，其已经表明真正的房主是陶春和，而自己就是替他人办事；并且他先后给原告提供的殷杰书写的委托书以及陶元丽书写的证明皆以陶春和的名义，尽管陶春和的署名明显笔迹不一致，但作为原告卢菊莲也没有能力核实委托书上按的手印系陶春和本人的手印，也就无法确认陶春和的笔迹。综上，可以认定是殷杰、殷军其实就是以陶春和的名义出卖住房。2.本人必须具备行为能力，当然陶春和是具备行为能力的。3.被追认的行为必须具备合法性，原告购买房屋的行为是合法行为。二、对于追认的具体方式而言，可以采用明示方式亦可采用默示方式。虽然陶春和没有明示追认的行为，但符合默示追认的条件。默示分为作为（特定行为）和不作为（默示）在运用默示方式时应当以积极��、肯定的行为，即可以通过本人“作为”推定其真实意思。被告陶春和声称，2013年才得知原告购买了自己的住房，并居住多年的事实，又称自己也没有收到房款；当时，只是让女婿殷杰出租房屋，况且女儿陶元丽与殷杰已于2010年离婚，陶春和只要询问女儿陶元丽，她也不会隐瞒此事，便能轻易得知出卖房屋的人；并且，陶春和因妻子瘫痪于2003年一同去的乌市，原告是在2006年至2007年7月期间购买的该住房，陶春和妻子于2007年10月去世；从时间上和地域上来看，陶春和怀疑瘫痪在床且身在乌市的妻子还能签订卖房合同，这与客观事实不符；陶春和在明知此情况之下，还要舍近求远于2014年两次去九师协助原告到有关部门办理过户所需要的手续，并将产权证有关手续交给原告，据此声称是为了查清楚出卖人的说法，明显有悖常理；而且被告陶春和经本院传唤未到庭接受��询，对其主张并非真正为了办理过户的抗辩不予采纳。综上所述，被告陶春和在明知殷杰、殷军代为自己出售自己名下的房屋的情况下，又积极协助原告办理过户手续的行为，并有单位领导和好友证言佐证其真实意图。因此，可以推定他对殷杰、殷军出卖房屋的作为行为构成事实上的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”追认具有溯及力，一旦被代理人陶春和对无权代理殷杰、殷军的行为进行追认，则该行为自成立时起即对被代理人陶春和有效，故对其提出该住房发生法定继承的意见不予采纳，对原告主张确认与被告陶春和的房屋买卖合同有效的诉求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，��中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百一十一条之规定，判决如下：确认原告卢菊莲与被告陶春和签订的《房屋买卖合同书》合法有效。案件受理费50元，由被告陶春和负担（此款已由原告垫付，待本判决生效之日一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。审判员  陆磊勇二〇一七年三月二十四日书记员  唐玮帆新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院民事判决书附页本案判决的法律依据：一、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》1.第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。2.第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。