云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终35号上诉人（原审被告）李春菊。委托代理人马军，云南金曦律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）云南白药大药房有限公司。法定代表人习中达，该公司总经理。委托代理人周镕、方禹斌，云南迪恒律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李春菊因与被上诉人云南白药大药房有限公司（以下简称云南白药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人李春菊上诉请求是：撤销原判，驳回云南白药公司的一审诉求。理由是：1、双方签订的合同全由被上诉人一方提供，是格式合同，上诉人对合同内容不清楚；2、当事人双方不是租赁合同关系，而是居间合同关系。上诉人从中促成了云南白药公司与保山军分区签订租赁合同，完成了居间合同义务，云南白药公司按约定支付报酬，一审判决上诉人返还158119元没有依据。3、本案根源是保山军分区因上级命令终止与云南白药公司的租赁合同关系，被上诉人的损失只能向保山军分区主张，上诉人并无过错。被上诉人云南白药公司答辩称：本案合同并非格式合同，上诉人清楚合同内容并已实际收取转让款295700元。本案转让协议明确载明若不能续签合同，上诉人应返还云南白药公司转让费和装修费，公司除支付29万余元转让费外，还有9万余元的装修费，实际损失已达35万余元，正是考虑到上诉人的支付能力，公司才没有上诉。一审判决已计算到实际使用天数，判决上诉人退还158119元符合客观事实，请求二审予以维持。云南白药公司一审诉讼请求是：判令被告李春菊退还原告转让费253500元及装修费用60000元，两项合计313500元；诉讼费由李春菊承担。一审法院认定的本案事实是：被告李春菊曾与保山军分区签订《军队房地产租赁合同》，约定：保山军分区将位于保山市隆阳区正阳北路2号综合楼一层铺面房4453A出租给李春菊使用，租赁期限2014年5月1日至2015年4月30日，租金126000元。2015年1月10日李春菊与云南白药公司签订《房屋场地租赁合同》，约定租赁标的物地址为保山市隆阳区正阳北路2号综合楼4453A，租赁期限2015年1月26日至2015年4月30日，租金31500元，押金10700元。有下列情形之一的本协议终止，双方互不承担责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使云南白药公司房屋毁损、灭失或造成其他损失的。发生第1项情形时，李春菊应退还云南白药公司已交付但未使用期间的租金，并按剩余租期补偿云南白药公司装修损失；发生第2项情形的，李春菊应退还云南白药公司已交付但未使用期间的租金。本合同期满后，李春菊需保证云南白药公司与房东（房屋所有权人）之后三年的续签成功，若续签不成功，李春菊需赔偿云南白药公司对房屋装修的费用并退还全部转让费。同日，李春菊与云南白药公司签订《转让协议》，约定李春菊将位于保山市隆阳区正阳北路2号综合楼4453A号临街铺面于2015年1月26日转让给云南白药公司使用，云南白药公司于2015年1月26日前支付李春菊转让费253500元。李春菊与房东（房屋所有权人）的合同2015年5月1日到期后，李春菊保证云南白药公司与房东（房屋所有权人）之后3年的成功续签，若续签不成功，李春菊退还云南白药公司全部转让费，并赔偿云南白药公司装修费用。云南白药公司与房东（房屋所有权人）续签时，将合同主体由李春菊变更为云南白药公司。原被告签订合同后，被告将该房屋交付原告，原告对房屋进行了装修。2015年4月30日保山军分区与云南白药公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：保山军分区将位于隆阳区正阳北路2号综合楼1层铺面房4453A出租给云南白药公司，租赁期限2015年5月1日至2016年4月30日，租金126000元。2015年1月23日云南白药公司将房屋转让费、租金、押金共计295700元转账支付给李春菊。2016年3月21日，保山军分区向云南白药公司出具停租通知，载明：根据军委军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求全军部队自今年起必须无条件贯彻落实全面停止部队空余房地产租赁项目活动。现因国家和军队政策法规重大调整且合同租期自然到期，现正式通知你方于2016年4月30日前自行搬离军队房地产，并到分区房管办办理停租相关手续。2016年6月24日保山军分区出具情况说明一份，载明：云南白药公司租用的正阳北路分区铺面，房租交至2016年4月30日，现已于6月17日腾空所租铺面交还分区。原审法院认为，原被告签订的合同名称为《房屋场地租赁合同》，被告系出租方，故对被告主张该合同系居间合同，被告系中间人，被告促使保山军分区与云南白药公司签订合同后，被告的义务就完成的主张，不予支持。原被告签订的《房屋场地租赁合同》及《转让协议》约定：李春菊与房屋所有权人的合同2015年5月1日到期后，李春菊保证云南白药公司与房屋所有权人之后3年的成功续签，若续签不成功，李春菊退还云南白药公司全部转让费，并赔偿云南白药公司装修费用。即李春菊保证云南白药公司可租赁该房屋至2018年4月30日，现云南白药公司仅能使用该房屋至2016年6月17日，故剩余未能使用部分，被告应退还原告转让费。本案依法确认被告应退还原告的转让费为158119元【253500-253500元÷（365天/年×3年）×412天】。原告要求被告退还装修费60000元的请求，因无法确认原告装修该案房屋的具体费用，故对原告的该项主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、由被告李春菊于本判决生效之日起五日内退还原告云南白药大药房有限公司转让费158119元。二、驳回原告云南白药大药房有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6003元，减半征收3001.5元，由原告云南白药公司负担1487.5元，由被告李春菊负担1514元。二审中，双方对一审认定的事实无异议，本院予以确认。双方均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系李春菊将其租赁的保山军分区房屋转租给云南白药公司使用，双方系转租合同关系，李春菊主张系居间合同关系的理由不能成立。转租合同中约定：“李春菊保证云南白药公司与房东（房屋所有权人）之后三年的续签成功”，因李春菊并非房屋所有权人，对租赁房屋无处分权，双方约定了合同以外第三人的意志，该约定条款无效。云南白药公司明知李春菊无处分权，仍与李春菊约定该条款，双方对该条款的无效均存在过错，应各自承担相应的责任。本案因执行中央军委的通知精神导致涉案房屋不能继续租赁，是当事人意志以外的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”本案云南白药公司签订合同的目的是为长期租赁涉案房屋，转让款253500元是为转租三年付出的费用，因当事人意志以外的原因，其续租三年的合同目的不能实现，李春菊应按合同约定退还转让款，一审并未按约定要求李春菊全额返还，而是根据合同性质及履行情况以及当事人应承担的过错责任，按云南白药公司实际租赁期限判令李春菊部分返还158119元并无不当。李春菊上诉主张本案是格式合同，其居间义务已经履行的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6003元，由上诉人李春菊负担。本判决为终审判决。审判长  杨明朗审判员  张 燕审判员  古 颖二〇一七年三月一日书记员  董姝妤