广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17911号上诉人（原审被告）：元健华，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗屏儿，香港居民，现居住香港。委托代理人：陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人元健华因与被上诉人罗屏儿物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人元健华上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回罗屏儿的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由罗屏儿承担。事实和理由：1.涉案房屋系征地拆迁单位原广州市西区供电局（现广州供电局有限公司荔湾供电局）提供给元健华及其家人的永迁安置房屋，广州市荔湾区人民法院（1991）荔法房民字第528号民事调解书确认元健华对涉案房屋拥有长期租赁权，且按照租赁公房租金标准计付房租。罗屏儿因发还产权而取得涉案房屋的所有权，但不能否定元健华长期租赁涉案房屋的客观事实。2.因历史原因导致元健华对涉案房屋的公房租赁关系有别于一般的私房租赁。目前元健华一家无其他住房居住，不具备向罗屏儿交还房屋并搬迁的客观条件，罗屏儿应承接原来的租赁关系。3.元健华向一审法院提交的(2014)粤高法审监民提字第81号民事判决书证实相同性质的案件经过一审、二审、再审、抗诉再审四个审判程序，法院均判决驳回业主“收回房屋”的诉讼请求，该判决对本案有指导意义。4.一审判决支持罗屏儿收回涉案房屋的诉讼请求，是对已经生效且实际履行的民事调解书的否定，罗屏儿必须尊重服从民事调解书确定的内容，在未获得合法房屋安置居住前无权主张涉案房屋使用权。5.根据先占原则，元健华取得涉案房屋的使用权在先，罗屏儿必须维持合法的使用权，在供电局未合法安置元健华居住前无权要求元健华搬迁。6.一审判决判令元健华“按照住宅租金参考价标准”交租错误。元健华及其家人在未具备合法搬迁条件仍居住于该房屋的期间内，罗屏儿应当继续承接原租金标准，依旧以国家规定的公房租金标准收取租金。7.本案纠纷是原广州市西区供电局造成的，应由其承担法律责任。依照涉案房屋拆迁当年的政策法律规定，供电局应预留房屋安置当事人。罗屏儿收回涉案房屋的要求应向荔湾供电局联系并交涉，甚至提起诉讼解决。由荔湾供电局重新安置元健华一家承租公房并按照公房租金标准计付租金后，罗屏儿才可以主张房屋使用权。被上诉人罗屏儿二审辩称：不同意元健华的上诉请求，请求维持一审判决。2016年1月4日，罗屏儿向一审法院起诉请求：1.元健华及同住人员立即迁出广州市荔湾区西湾路广雅前街xx号xxx房；2.元健华向罗屏儿支付自2015年7月1日至元健华搬迁时止的房屋使用金（按每月每平方米42元标准计算，即每月42元/m2×67.41m2=2831.22元/月）；3.本案诉讼费由元健华承担。一审法院经审理查明：原广州市文昌南路宝华中约23号房屋（建筑面积372.11平方米）是罗某、何十共有的房产，该房屋原由国家经租。上世纪60年代元健华的母亲张某向房屋管理部门承租该房屋使用，元健华随母亲居住。1990年广州西区供电局经批准对上述房屋进行拆迁，张来与供电局就永迁房屋安置面积问题无法达成一致，张某到法院提起诉讼。一审法院审理后对双方进行调解，并作出（1991）荔法房民字第528号民事调解书，调解的主要内容有：一、张来（含同住人员）自收到调解书之日起15日内永迁到本市西湾路广雅前街xx号xxx房居住，将现居住的宝华路宝华中约23号2楼交给供电局拆建。三、张某应从永迁之日起，按房管部门评定的民用公房租额交纳租金。之后，罗屏儿入住本案涉案房屋广雅前街xx号xxx房，并向房管部门交纳租金至2015年5月31日止（最后一个月的租金为207元）。2015年7月7日，广州市国土资源和房屋管理局对广雅前街22号大楼内的六个套间共394.66平方米（包括本案301房）撤管将房屋发还给罗屏儿、罗屏转等六人。罗屏儿通过继承取得301房的所有权，并于2015年9月2日取得产权证。一审诉讼期间，元健华向广州铁路运输第一法院起诉广州市国土住房和城乡建设委员会、广州市住房和城乡建设委员会，要求撤销为罗屏儿进行房屋产权登记的行为[（2016）粤7101行初526号]，广州市铁路运输第一法院及广州市铁路运输中级法院分别作出一审、二审的审判，驳回了元健华的起诉。一审法院认为：元健华是因征用拆迁被安排到涉案房屋居住，且向房屋管理部门交纳租金，因此元健华是涉案房屋的合法承租人。2015年7月房管部门落实政策将涉案房屋发还给原业主，罗屏儿依继承取得涉案房屋的产权。在房管部门将房屋发还给罗屏儿后，罗屏儿是涉案房屋新的所有权人，对房屋享有物权，依法对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。而元健华对房屋享有的使用权是依附在所有权之下，需取得所有权人的同意。由于罗屏儿、元健华之间并没有签订租赁合同，双方之间没有合同关系。在罗屏儿起诉后，双方又未能就房屋的使用期限及使用费标准问题协商一致，因此罗屏儿行使物权要求元健华腾退房屋并支付房屋使用费合法有理。对于腾退房屋问题，因元健华目前没有其它房屋可供搬迁，故罗屏儿应给予元健华合理的搬迁期，一审法院确定为半年。对于房屋的使用费标准问题，因涉案房屋被发还后已不属于政府管理的公房，故元健华要求按照公房租金标准支付使用费不合理。由于元健华不同意按照罗屏儿提出的标准，故房屋使用费可由罗屏儿向有资质的评估机构按照同期的住宅租金参考价评定。评估结果如超过罗屏儿的诉讼请求（每平方米42元）的，以罗屏儿的诉讼请求为限支付使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2016年10月17日作出如下判决：一、自该判决发生法律效力之日起半年内，元健华（含同住人员）搬出广州市荔湾区西湾路广雅前街xx号xxx房，将上述房屋交还罗屏儿管业使用；二、自该判决发生法律效力之日起十天内，罗屏儿向有资质的评估机构申请对广州市荔湾区西湾路广雅前街xx号xxx房自2015年7月至今的房屋使用费进行评定（按照住宅租金参考价标准评定），元健华对评估租金应给予协助，评估费由罗屏儿、元健华各负担一半。自收到评估结果后五日内，元健华向罗屏儿一次性支付自2015年7月1日至本判决生效之日止的房屋使用费（如评定结果高于每平方米42元的，以每平方米42元为限支付），自该判决生效次日起至搬迁之日止的房屋使用费，元健华仍按上述标准按月支付给罗屏儿。一审案件受理费154元，由元健华负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，双方都没有提交新的证据。另查明，元健华表示目前其和妻子、女儿在涉案房屋共同居住，其已退休，每月收入2500元，妻子每月收入4000元，女儿每月收入2800元。本院认为，涉案房屋因落实政策发还给罗屏儿后，罗屏儿成为该房屋所有权人，对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。在未能和房屋原承租人元健华就使用涉案房屋协商一致的情况下，其请求元健华及同住人员迁出该房屋并支付使用费合法有据，应予支持。元健华以涉案房屋原系其承租的公房为由拒绝迁出缺乏依据，本院对其抗辩理由不予采纳。元健华及其同住人员均有正常的工资收入，具备自行解决居住问题的条件，一审法院也已给予其合理的搬迁期限，其抗辩称涉案房屋是其唯一住所而拒绝迁出理由亦不能成立，本院不予采纳。至于涉案房屋的使用费标准问题，因该房屋已发还给罗屏儿，不再具有公房性质，元健华主张其在迁出涉案房屋前仍应按国家规定的公房租金标准向罗屏儿支付房屋使用费理据不足，本院不予采纳。综上所述，元健华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由上诉人元健华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年三月十四日二〇一七年三月十四日书记员  杨银桃