贵州省台江县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2630民初16号原告：贵州省台江天华物业管理有限公司，组织机构代码55190432-1，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州台江县苗疆西大道。法定代表人：黄乐生，该公司总经理。委托诉讼代理人：粟泽福，男，贵州振法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安源，男，贵州振法律师事务所实习律师。被告：龙光卫，男，1969年11月25日出生，住贵州省台江县。原告贵州省台江天华物业管理有限公司（以下简称天华物业公司）诉被告龙光卫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人粟泽福、刘安源及被告龙光卫到庭参加诉讼，原告法定代表人黄乐生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙光卫立即支付截止2016年6月份拖欠的物业费4229.12元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受贵州浙华房地产开发有限公司（以下简称浙华房开公司）的委托，对浙华苗疆御景苑小区进行前期物业管理，并对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告龙光卫于2009年11月24日与浙华房开公司签订《商品房买卖合同》购买该公司开发的位于台江县××单元××号房屋（住房面积为148.39），被告购房时已明知该房屋实行统一物业管理，2010年7月9日被告向原告交纳了2010年12月1日至2011年9月30日的物业管理费525元。之后，被告未向原告交纳过物业管理费，2016年6月份因浙华苗疆御景苑的业主与原告发生纠纷，原告于2016年6月30日退出该小区的物业服务管理，从2011年10月1日起至2016年6月份已有57个月，每月物业费按0.5元/计算，被告共欠原告物业管理费4229.12元。被告作为浙华苗疆御景苑的业主，已享受了原告提供的物业服务，却没有履行业主交纳物业费的基本义务。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请人民法院依法作出公正的判决。被告辩称，一、根据《物业管理条例》第二十四条的规定，原告无法证明其系具有资质的物业管理企业，亦未能证明其系通过招投标公开竞聘，所以原告的经营行为属非法行为，不应受到法律的保护。二、业主未享受到原告提供的任何服务：1.根据《物业承接查验办法》第二条、第二十六条的规定，原告无法证明其已对物业的公共部位、公用设施设备进行检查和验收，原告侵犯了业主的知情权和监督权。事实上，浙华苗疆御景苑小区的公用部位和设施的建设到2015年元旦才竣工，计费时间应当从竣工后的交接时间当天起算，到目前为止，大门、后门、单元间的钥匙及对讲门的电话均没有发放，根据《商品房买卖合同》第十一条及《物业管理条例》第四十二的规定，物业服务费由建设单位交纳，所以业主不存在拖欠物业费。2.被告没有对小区实施管理，使业主们的权利无法得到保障，被告未经业主同意擅自将物业管理费收费标准由每月0.2元/提高到每月0.5元/，导致大部分业主不愿交纳物业管理费。3.原告不是因为与小区业主发生纠纷而退出小区的物业管理，而是原告对小区未履行物业管理的义务，违背了《业主临时公约》第三条的规定，使业主无法履行交费义务。4.原告私自将小区的物业管理转交给兴城公司，原告的行为违反了《物业管理条例》第四十条及《业主临时公约》的规定，致使业主无法履行交纳物业管理费的义务。5.翠文社区于2017年1月18日在浙华苗疆御景苑小区大门上张贴的《通知》也证明浙华苗疆御景苑小区的卫生极差。6.原告未经业主同意，擅自把小区的公共设施用作经营活动，其行为违反了《物业管理条例》第五十五条的规定，属非法行为。浙华房开公司委托原告管理小区的物业是二者的利益关系，与被告欠物业费没有关系，原告与被告没有进行任何约定，被告不拖欠原告任何物业管理费。三、原告收取物业管理费违背《业主临时公约》约定的收取标准。公约约定物业管理费收取标准为每月0.2元/，时间从2015年1月小区大门、消防通道竣工时算起。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2009年11月24日被告与浙华房开公司签订《商品房买卖合同》，购买浙华房开公司开发的位于台江县××单元××号房屋（房屋建筑面积为148.39）。2010年5月20日原告与浙华房开公司签订了《浙华·御锦苑小区物业服务委托合同》（以下简称《浙华物业合同》），原告取得了浙华苗疆御景苑小区的前期物业管理，根据《浙华物业合同》第十六条第2款的约定，物业管理费为0.3元//月。2010年7月9日被告向原告交纳了2010年12月1日至2011年9与30日的物业管理费525元。之后，原告以物价上涨，经与房开商协商为由擅自将物业费收取标准提高至0.5元//月，被告以原告未经协商，擅自提高物业服务收费标准的行为侵害了被告的合法权益以及原告未履行小区物业管理义务为由拒绝交纳物业管理费，原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。另查明，浙华苗疆御景苑小区至今未成立业主委员会。再查明，浙华房开公司于2015年10月21日与台江县兴城物业管理有限公司签订了《浙华御景苑小区物业管理服务委托合同》将小区的全部物业委托给台江县兴城物业管理有限公司管理。上述事实有原告提交的营业执照、组织机构代码、《商品房买卖合同》、《浙华·御景苑小区物业服务委托合同》、收款收据、《物业管理服务委托合同》、原告和被告的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系前期物业服务合同纠纷，争议焦点有以下三个方面：一、原告是否具有从事物业服务资质的问题；二、关于原告收取物业费的标准及期限的问题；三、原告是否提供物业服务的问题。关于原告是否具有开展物业服务的资质的问题，被告认为原告不是通过招投标的方式被选聘，而是通过委托的方式选聘，且原告没有从事物业管理的资质，原告的经营行为属非法行为，不应受到法律的保护，本院认为若浙华房开公司委托原告作为浙华苗疆御景苑小区的前期物业管理企业的行为违法或原告从事物业管理而不具备相关资质的行为，根据《物业管理条例》的规定，应当由行政主管部门予以处罚。关于原告收取物业费的标准及期限的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与浙华房开公司签订的《浙华物业合同》对被告有约束力，被告提出原告与被告没有任何约定，被告不应当交纳物业管理费的抗辩意见，本院不予支持。本院认为依法成立的合同应当受到法律的保护，原告与浙华房开公司签订的《浙华物业合同》合法、有效，根据《浙华物业合同》第十六条第2款“本物业的管理服务费，其收费标准由乙方制定收取，本小区按各户购买和租用的面积按年收交。住宅暂定为0.3元/，乙方可根据市场物价上涨情况作出调整。”的约定，被告于2010年7月9日向原告交纳了的2010年12月1日至2011年9与30日的物业管理费共525元，视为被告对该物业管理费收取标准的认可，对被告称物业管理费应当以《业主临时公约》中约定的0.2元//月为标准的意见，本院不予采纳。2011年9与30日之后，原告以物价上涨为由未经与业主协商，擅自将物业费收取标准提高至0.5元//月，本院认为《浙华物业合同》第十六条第2款“乙方可根据市场物价上涨情况作出调整。”的内容违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院予以支持。”的规定，原告擅自提高物业费收取标准至0.5元//月的行为违法，本院不予支持。因此，本院认定物业管理费的收取标准为0.3元//月。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“物业费的交纳时间应从房屋交付给买受人之日起至前期物业服务合同终止之日，被告应当按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准支付物业费”的规定，被告认为物业费的交纳时间应当从小区公共设施竣工之日起计算的理由不成立，被告应当从房屋交付之日起开始交纳物业费。对于原告请求被告支付2011年10月1日至2016年6月物业管理费的问题，本院认为浙华房开公司于2015年10月21日将浙华苗疆御景苑小区的物业管理又委托给台江县兴城物业管理有限公司后，原告已终止对浙华苗疆御景苑小区的物业管理，原告向被告收取物业管理费的时间应计算至2015年10月21日止，原告请求被告支付2015年10月21日之后的物业管理费主体不适格，本院不予支持。综上所述，被告应当向原告支付2011年10月1日至2015年10月21日共48个月21天的物业管理费2168元（计算方式：0.3元//月×148.39×48月＋0.3元//月×148.39×21天÷30天=2168元）。关于原告对小区是否提供物业服务的问题，因被告提供的证据不足以证明原告对小区未提供物业服务，对被告的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《贵州省物业管理条例》第十八条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条的规定，判决如下：一、由被告龙光卫在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告贵州省台江天华物业管理有限公司2011年10月1日至2015年10月21日的物业管理费2168元。二、驳回原告贵州省台江天华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告龙光卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  潘年文二〇一七年三月十三日书记员  杨元广