广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终8249号上诉人（原审原告）：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸聚居会所首层之五，统一社会信用代码91440605773062369N。法定代表人：潘志尧。委托诉讼代理人：闫彬彬，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谭广龙，男，汉族，1966年11月20日出生，住广东省佛山市南海区，。委托诉讼代理人：向左林，广东昊驰律师事务所律师。上诉人佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司（以下简称海逸物业公司）为与被上诉人谭广龙物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。海逸物业公司上诉请求二审法院判令：1.撤销一审判决，改判谭广龙向海逸物业公司支付物业管理费60182.44元（拖欠期间2010年9月15日至2016年4月30日）、公摊水电费878.26元、拖欠物业管理费滞纳金60182元，合计121242.7元。2.本案一审、二审诉讼费用全部由谭广龙承担。事实和理由：一、原审法院错误认定谭广龙尚未收楼，谭广龙已于2010年8月15日接收涉案物业。未收房屋锁匙就意味没有收楼没有依据，海逸物业公司未扣缴谭广龙物业管理费不能证明谭广龙没有收楼。收楼是谭广龙与开发商之间的关系，而缴纳物业管理费是物业管理公司与业主之间的关系。原审法院没有理会海逸物业公司提交的证据。二、海逸物业公司能够证明开发商完成交楼的事实。证据有涉案物业竣工验收备案表及2010年8月15日开发商委托海逸物业公司与谭广龙办理物业交接手续，谭广龙已经签收《海逸锦绣蓝湾入住承诺书》、《海逸锦绣蓝湾主收楼资料签收单》。其中《海逸锦绣蓝湾入住承诺书》中谭广龙亲笔书写确认2010年8月15日接收涉案物业，同意按时缴纳物业管理费等。谭广龙在原审中否认《海逸锦绣蓝湾业主收楼资料签收单》上的签名，却没有申请鉴定，原审法院认为该签名与其他证据上“谭广龙”签名笔迹不一样而不予采信错误。相反，海逸物业公司否认谭广龙的录音证据，按上述证据采信规则，原审法院应该否认该证据，但原审法院却采信该证据，理由就是海逸物业公司没有申请鉴定。更重要的是，2015年12月10日的录音根本没有原审中谭广龙提供的证人黄伟登陪同，原审法院却采信该录音证据。由此可见原审法院采信证据完全偏向谭广龙。另外原审中谭广龙确认《委托代收费用协议书》、《入住承诺书》真实性，因此这两份文书恰好印证了收楼资料签收单的真实性。3、谭广龙在其举证录音（2015年8月14日录音）中多次提到2010年8月15日通知收楼事实。在2015年8月14日录音中可看出，谭广龙确认开发商2010年8月15日通知收楼的事实。印证了谭广龙于2010年8月15日收楼签名的文件包括《委托代收费用协议书》、《入住承诺书》及《海逸锦绣蓝湾业主收楼资料签收单》。根据开发商与谭广龙于2009年10月24日签订的《广东省商房买卖合同》第十一条交接约定：出卖人以书面或电话通知买受人办理交楼手续。由于买受人原因，逾期超过30天，买受人未能到达出卖人指定地点办理商品房交接手续，视同该商品房已交付给买受人使用，买受人则承担该商品房应负担的管理费及相关责任。海逸物业公司与谭广龙签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款第4项约定：物业管理费从海逸锦绣蓝湾入伙，谭广龙收到《收楼通知书》所确定的收楼之日开始计交，如乙方收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起30天内未办理收楼手续，则从第31天起开始计算物业管理费。故海逸物业公司有权从2010年9月15日开始计收谭广龙物业管理费。4、谭广龙声称涉案物业存在质量问题而拒绝收楼不符合法律规定和合同约定。谭广龙所称涉案物业的质量问题没有任何第三方质量检测结论。谭广龙也没有举证证明在2010年8月15日收楼时向开发商提出质量异议问题，至今长达6年多的时间。谭广龙在收到海逸物业公司的证据7即2013年6月24日催缴物业管理费快递单该催缴通知后，也没有向开发商提出收楼和房屋质量异议。2015年1月，海逸物业公司曾就追讨物业管理费起诉谭广龙。2015年7月海逸物业公司扣缴谭广龙物业管理费。谭广龙所谓裂缝问题根本不影响居住，海逸物业公司认为只是油漆裂纹而己。就连在2015年8月14日录音中，谭广龙自己都认为是质量小问题。谭广龙以此问题拒绝缴纳物业管理费毫无依据。综上，谭广龙故意拖延确认收房，并以此拒缴物业管理费。开发商已完成向谭广龙交房义务，海逸物业公司计收谭广龙物业管理费完全符合合同约定。被上诉人谭广龙答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。导致案涉房屋没有交付的原因是谭广龙验楼时发现房屋存在严重漏水与裂缝，当时与开发商商量要维修好才能收楼，当时开发商对谭广龙说要等旁边其他别墅收楼后再进行维修，后来就拖了很长时间。没有收楼之前的物业管理费应由开发商承担。至于漏水的问题，开发商现在已经修好。海逸物业公司于2016年5月24日向一审法院起诉，请求判令：谭广龙向海逸物业公司支付物业管理费60182.44元、公共分摊水电费878.26元、滞纳金60182元。一审法院认定事实：谭广龙系位于佛山市南海区里水镇甘蕉路101号海逸锦绣蓝湾听湖2座1号别墅的业主。2010年1月6日，海逸物业公司、谭广龙签订《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为别墅2.5元/平方米/月，地下室0.5元/平方米/月，物业管理费从海逸蓝湾入伙，谭广龙收到《收楼通知书》所确定的收楼之日开始计交，如谭广龙收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起30天内未办理收楼手续，则从第31天起开始计算管理费。谭广龙的别墅建筑面积494.03平方米。2010年8月15日，谭广龙签订入住承诺书，承诺于2010年8月15日接收案涉房屋。谭广龙于同日签订委托代收费用协议书，同意自2010年8月15日起海逸物业公司委托中国农业银行佛山南海华盛支行在其44519500460040515账户扣划物业管理费、公摊水电费等。2011年6月23日、2015年6月15日，谭广龙该账户被划扣物业管理费分别为1905.61元、1926.82元。2011年1月1日至2016年6月23日期间，谭广龙该账户余额为几千元至几十万元不等。谭广龙认为房屋存在漏水、外墙裂缝等质量问题，一直与开发商及海逸物业公司协商，只是签订了入住承诺书，并未办理收楼手续。谭广龙分别于2015年8月14日、2015年12月10日到海逸物业公司处协商处理房屋问题，并对银行划扣的两次物业管理费提出异议。双方确认案涉房屋的钥匙未交付给谭广龙。一审法院认为：案件的争议焦点为谭广龙是否应支付自2010年9月15日起至2015年12月31日的物业管理费及违约金。海逸物业公司主张谭广龙于2010年8月15日办理了收楼手续，应自2010年9月15日起交纳物业管理费。谭广龙则认为未办理收楼手续，不应交纳管理费。根据谭广龙举证的证据表明，谭广龙因房屋质量问题一直与海逸物业公司协商，海逸物业公司也确认房屋钥匙未交付给谭广龙，且谭广龙的银行扣费账户一直余额充足，海逸物业公司在2011年至2016年6月期间才扣了两次物业管理费，可印证谭广龙未办理收楼手续的主张。因谭广龙提出房屋存在质量问题而未收楼，海逸物业公司也未能举证证明涉案房屋已按照谭广龙提出的要求进行整改完毕并向谭广龙发出收楼通知书而谭广龙无故拒绝收楼。故未收楼期间的物业管理费海逸物业公司不应向谭广龙主张。对海逸物业公司的请求，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回海逸物业公司的诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费1362.43元，由海逸物业公司负担。上诉人海逸物业公司于二审期间没有向本院提交证据。被上诉人谭广龙于二审期间没有向本院提交证据。经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，二审期间，谭广龙陈述涉案房屋售卖人口头通知其于2010年8月15日收楼。谭广龙除签署《海逸锦绣蓝湾入住承诺书》外，还签署有《委托代收费用协议书》。还查明，自2010年9月15日至2016年4月30日期间，谭广龙欠交海逸物业公司自物业管理费60182.44元{〔（350.37平方米×2.5元/平方米）＋（143.66平方米×0.5元/平方米）×（67.5个月–4个月〕，谭广龙欠交海逸物业公司公共分摊水电费878.26元。本院认为：涉案《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》为海逸物业公司和谭广龙双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。根据涉案合同“如谭广龙收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起30天内未办理收楼手续，则从第31天起开始计算管理费”之约定内容，结合谭广龙陈述其已于2010年8月15日收到口头涉案房屋收楼通知，并于该日签署《海逸锦绣蓝湾入住承诺书》向海逸物业公司承诺按时交纳水电费、车位场地使用费、物业管理费之案件事实可知，即使谭广龙实际上未办理涉案房屋收楼手续，其于2010年9月15日起，也应向海逸物业公司交纳涉案房屋物业管理费及相应公共分摊水电费。海逸物业公司据此诉请谭广龙应向其支付欠交的物业管理费60182.44元及公共分摊水电费878.26元，依据充分，本院予以支持。原审法院对此判决未予支持不当，本院依法予以改判。海逸物业公司尚诉请谭广龙应向其支付欠交的物业管理费及公共分摊水电费的滞纳金，对此，由于一方面，谭广龙向海逸物业公司有反映涉案房屋存在漏水和裂缝问题，海逸物业公司在对此知情并签署有《房屋修缮表》、《蓝湾别墅区未收楼情况跟进表》的情形下，未举证证明其已积极督促售房人及时维修涉案房屋，其物业服务有所懈怠。另一方面，谭广龙与海逸物业公司签署有《委托代收费用协议书》，据此，海逸物业公司可通过银行直接扣划谭广龙欠交的涉案物业管理费及公共分摊水电费（谭广龙账户不存在余额不足或不能扣划的情形），但其却未予扣划。虽然，谭广龙对海逸物业公司曾有的两次扣划提出异议，该异议系海逸物业公司未予告知扣划的原因，但在该异议并未造成其扣划不能的情形下，海逸物业公司的未及时扣划也反映出其存有怠于收取涉案物业管理费的情形。是故，本院对海逸物业公司诉请谭广龙应向其支付欠交的物业管理费及公摊水电费的滞纳金的诉讼请求不予支持。谭广龙辨称涉案房屋存有质量问题，其不应向海逸物业公司交纳涉案物业管理费及公共分摊水电费。对此，本院认为，谭广龙应否交纳涉案物业管理费及公摊水电费，应依谭广龙与海逸物业公司签订的涉案《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》的约定内容而认定，在涉案合同约定的物业管理费及公摊水电费交纳条件已具备，且涉案合同为有效合同，而亦未被撤销或变更的情形下，谭广龙应依约交纳该费用。至于涉案房屋是否有质量问题，则涉及谭广龙与涉案房屋售卖人之间的房屋法律关系问题，此与本案并非同一法律关系。若谭广龙认为由于涉案房屋存有质量问题，而使其因交纳上述物业管理费、公共分摊水电费而受有损失，其可向涉案房屋售卖人另案主张。故此，本院对谭广龙的抗辩意见不予支持。综上所述，原审法院认定案件事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。海逸物业公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8970号民事判决；二、谭广龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司支付物业管理费60182.44元，公共分摊水电费878.26元，合共61060.7元；三、驳回佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果谭广龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1362.43元，由佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司负担676.43元，谭广龙负担686元。二审案件受理费2724.86元，由佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司负担1352.86元，谭广龙负担1372元。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年三月三十日书 记 员  李嘉敏