江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初6894号原告：丁卫红，女，1978年3月28日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：宋群，女，1982年10月21日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：马艳蓉，江苏三法律师事务所律师。被告：南京中原房地产中介有限公司,住所地南京市秦淮区中山东路****。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。原告丁卫红与被告宋群、南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁卫红、被告宋群及其委托诉讼代理人马艳蓉、被告中原地产的委托诉讼代理人陈志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁卫红向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年9月19日所签《房屋买卖中介合同》；2.被告双倍返还原告定金4万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月19日晚8时左右向被告中原地产交纳意向金2万元，被告中原地产于当日晚10时左右让被告宋群在合同上签字。次日，原告向被告中原地产询问房屋学区使用情况，但得知学区须占用6年，原告以侄女入学为由要求被告宋群腾出学区及退还定金均未果。原告认为，两被告有意隐瞒实情未告知原告房屋学区占用情况，且根据合同第2条，原告交纳意向金有三天缓冲期，如双方未能达成协议，则不能履行合同，故合同无效，意向金不应作为定金且须在两日内退还。被告宋群辩称，其委托中介带原告看房，原告看中后一直等到其晚10时下班赶至中介三方才签订合同，合同系三方真实意思表示应属有效，合同签订时2万元意向金已转化为定金，原告未按时追加定金及首付款，属严重违约，不同意退还定金，且合同签订前后及书面约定中，原告均未提及学区问题，原告无权以学区占用为由要求返还定金，请求驳回原告的诉讼请求。被告中原地产辩称，原告购房时未提及学区问题，原告以学区占用为由要求解除合同不妥，且2万元非中原地产收取而系宋群收取，其公司无任何过错，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，原告丁卫红及两被告签订《房地产买卖中介合同》，约定：被告宋群向原告出售坐落南京市建邺区房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积87.49平方米），总价355万元（业主净得价）；原告为表示购买诚意在签约同时向被告中原地产支付意向金2万元，被告中原地产须于接受意向金后3天内告知原告业务处理情况，如原告提出的购买要求被告宋群未接受最终未能达成交易的，中原地产将于两个工作日或原告认可的两个工作日以外的某个时间将意向金无息退还原告，如被告宋群签订本合同则原告同意将意向金作为定金由中原地产转付宋群；如双方协商须追加定金，原告应于2016年9月22日前支付定金8万元，首期房价款180万元以非资金监管方式于2016年9月30日前转账支付；原告与被告宋群存在无正当理由不履行合同或毁约的，应承担违约责任。原、被告三方签订《房地产买卖中介合同》后，被告中原地产向被告宋群转付2万元作为原告定金。另查明，涉案房屋对应小学学区为南京市小红花小学（南京致远外国语学校分校），初中学区为上新河中学，被告宋群之子于2016年9月入学南京市小红花小学就读一年级。签约时原、被告三方均未谈及学区占用问题，亦未在合同中书面约定。还查明，原告丁卫红现无子女。在本案审理过程中，本院向南京市建邺区教育局调查了解建邺区小学入学政策，该局称施教区即学区，只不过施教区系针对学校对应的小区，而学区系针对小区对应的学校，该局已于2016年4月29日发布《2016年南京市建邺区小学入学工作实施办法》（建教发（2016）31号文），该文载明“施教区内适龄儿童入学应具有所在施教区家庭正式常住户口，户口原则上应随父母（或法定监护人）在同一户籍，且户籍与实际常住地、产权证三者一致，可在施教区小学报名入学；原则上每套住房六年内只安排一名适龄儿童在施教区小学正常就读（双胞胎，符合政策的二孩例外）”。本院认为，本案争议焦点为：1.合同效力问题；2.合同解除问题；3.原告是否有权要求被告双倍返还定金4万元。关于争议焦点一，本院认为，《房地产买卖中介合同》第二条第2、3款的约定：被告中原地产应于接受诚意金后3天内告知原告业务处理情况，如被告宋群未能接受原告提出的购买要求则意向金无息退还，如被告宋群签订《房地产买卖中介合同》则原告同意将意向金作为定金由中原地产转付宋群，故原告所称“交纳意向金应有3天缓冲期”须建立在宋群未能签约的前提之下，“3天”的约定应系等待被告宋群签约期间而非签约后的反悔期，因宋群已于2016年9月19日当日在本合同上签字,系“甲方（宋群）签订《房地产买卖中介合同》”，属三方就涉案房屋买卖中介达成合意，且原告无证据证实合同存在法定无效情形，故三方签订《房地产买卖中介合同》属各方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，应属合法有效。关于争议焦点二，本院认为，原告诉请要求解除合同，被告宋群应诉后同意解除合同，且被告中原地产同意并尊重被告宋群的意见，属三方就《房地产买卖中介合同》达成协商一致的解除合意，均系各方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，本院予以确认。关于争议焦点三，原告认为两被告有意隐瞒涉案房屋学区占用事实，且诚意金尚未转化为定金，故要求被告宋群双倍返还定金4万元。本院认为，被告宋群签约后，依合同约定原告所交2万元意向金已转化为定金且授权被告中原地产转交宋群，虽三方未于合同中明确约定定金性质，但根据我国担保法之立法精神，该定金应推定具有定金的一般性质，一般应认定为违约定金，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，虽依南京市建邺区小学入学政策“每套住房六年内只安排一名适龄儿童在施教区小学正常就读（除双胞胎，符合政策的二孩例外）”的规定，涉案房屋学区因被告宋群之子2016年9月入学后须占用六年，但有关学区的约定并非所有房屋买卖合同成立之必要条件，且三方签约时均未谈及学区问题并予以书面特别约定出售方保证学区不占用，原告仅出具房多多APP信息而未能举证两被告直接承诺涉案房屋学区未占用，不能直接约束涉案合同相对方的两被告，此外，依政策适龄儿童入学亦须具有施教区家庭正式常住户口且原则上应随父母（或法定监护人）在同一户籍，且户籍与实际常住地、产权证三者一致方可报名入学，原告在无子女情况下以其侄女入学为由主张学区占用，超出对方合理预见范围，故原告以涉案房屋学区占用为由至今未按约支付其他款项，属“给付定金的一方不履行约定的债务”，无权要求返还定金。综上，本院对原、被告合意解除合同的事实予以确认，对原告的其他诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告丁卫红与被告宋群、被告南京中原房地产中介有限公司于2016年9月19日所签《房屋买卖中介合同》解除；二、驳回原告丁卫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告丁卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄克强代理审判员  原 宁人民陪审员  徐 堃二〇一七年三月七日书 记 员  曹琼琼