南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0105民初3680号原告：张小明，男，1966年3月4日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：姜峰（系张小明之妻），住南京市建邺区。被告：伍昱，女，1978年12月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告张小明诉被告伍昱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月20日作出（2009）建民初字第625号民事判决，伍昱不服向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院于2010年3月18日作出（2010）宁民终字第645号民事判决。南京市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2014年5月16日作出（2014）宁民监字第12号民事裁定，对案件进行再审，并于2014年11月13日作出（2014）宁民再终字第23号民事判决。张小明不服，向检察机关申请监督，江苏省人民检察院作出苏检民（行）监[2015]32000000065号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉，江苏省高级人民法院作出（2015）苏审三民抗字第00005号民事裁定，对案件进行再审，于2016年5月24日作出（2015）苏民再提字第00117号民事裁定书，裁定：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民再终字第23号、江苏省南京市中级人民法院（2010）宁民终字第645号、南京市建邺区人民法院（2009）建民初字第625号民事判决；二、本案发回南京市建邺区人民法院重审。本院于2016年6月12日立案受理后，依法另行组成合议庭进行审理，于2016年9月20日公开开庭审理了本案，原告张小明的委托代理人姜峰、被告伍昱到庭参加诉讼，现已审理终结。原告张小明诉称，2008年11月18日，原被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将本市莫愁湖东路22号的商业用房出租给被告从事餐饮经营，承租期自2009年1月1日起至2014年12月30日止；房屋面积为楼上下各200平方米，每年租金为20万元，其中楼上占20万元租金的三分之一，楼下占20万元租金的三分之二，房租每半年交一次，每次提前一个月预交，被告并向原告给付水电费押金1.6万元。合同签订后，原告将房屋交付被告装修，在装修过程中，被告多占面积，原告多次制止无效。根据南京康迪亚房地产测绘事务所的测绘结果，被告多占楼下面积为35.2平方米，多占楼上面积为45.4平方米，被告实际占用期间为2009年1月1日至2012年5月28日。故请求判令被告按照当时市场租金价格水平,给付多占房屋使用费228331.25元��滞纳金68499元，承担房屋鉴定费15000元。被告伍昱辩称，除了2008年11月18日双方签订的《房屋租赁合同》，双方还于2008年11月12日签订了《租房协议》、于2008年11月18日签订了《入股合作临时协议》，根据三份协议，案涉房屋系整体出租，装修时已为原告留出80平方米的面积，符合合同约定的条件，故不存在违约多占面积。经本院审理查明，原被告于2008年11月12日签订《租房协议》一份，协议载明：“租赁楼上、下各200平方米”，“面积由乙方（伍昱）安排，楼下不低于80平方米”，还约定“11月17日前签订正式合同”。2008年11月18日双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将本市莫愁湖东路22号的商业用房出租给被告从事餐饮经营，承租期自2009年1月1日起至2014年12月30日止；房屋面积为楼上下各200平方米，每年��金为20万元，其中楼上占20万元租金的三分之一，楼下占20万元租金的三分之二，房租每半年交一次，每次提前一个月预交，被告并向原告给付水电费押金1.6万元。合同签订后，被告给付原告半年租金10万元、水电费押金1.6万元、押金2万元，并实际进场装修。因原告认为被告在装修中多占面积，分别于2009年2月26日、3月12日向被告发出律师函，要求其停止装修，退还多占面积。另查明，本市建邺区莫愁湖东路22号房屋系南京市建邺区燃料公司所有。2008年南京市建邺区燃料公司与张小明签订房屋租赁合同，约定：甲方（南京市建邺区燃料公司）现有莫愁湖东路22号一楼室内面积约644平方米、二楼建筑面积约240平方米产权房出租给乙方（张小明）从事汽车服务等经营使用；租期从2008年11月1日起至2018年10月31日止。同年12月22日，南京市建邺区燃料公���书面同意张小明将部分房屋转租。又查明，张小明与伍昱先后签订了三份协议，即2008年11月12日的《租房协议》、11月18日的《入股合作临时协议》和《房屋租赁合同》，三份协议对租赁面积、租期、租金等基本内容的约定一致，租赁房屋的面积为楼上200平方米、楼下200平方米，区别在于《房屋租赁合同》对另两份协议中没有的水电费押金、交纳租金的时间、违约责任等内容进行了约定。《租房协议》中载明“面积由乙方（伍昱）安排，楼下不低于80平方米”。还查明，伍昱接收案涉房屋时，双方没有对房屋的四至进行明确，也未丈量房屋面积，一楼面积中没有隔断。伍昱接收房屋后自行将一楼北侧隔出80平方米并交给张小明，对其余部分进行装潢。张小明在原一审中提出对争议房屋面积进行测量，法院委托南京康��亚房产测绘事务所有限公司进行实地测绘；2009年5月25日，原一审承办法官、鉴定部门、南京康迪亚房产测绘事务所有限公司及原被告双方均到场，根据原被告双方的现场指认进行测绘，形成测绘成果书，测绘结果为：讼争房屋即莫愁湖东路22号指定范围（102、202）房屋总建筑面积为480.6平方米（其中楼上面积为235.2平方米，楼下面积为245.4平方米）；套内建筑面积为462.66平方米（其中楼上面积为226.42平方米，楼下面积为236.24平方米）。上述事实有《租房协议》、《入股合作临时协议》、《房屋租赁合同》、同意转租证明、律师函、南京康迪亚房产测绘事务所有限公司测绘成果书，双方当事人的陈述等予以证实。本案争议焦点为：伍昱是否多占承租房屋的面积，是否应当支付自2009年1月1日起至2012年5月28日止的多占房屋使用费228331.25元、滞纳金68499元。本院认为，张小明与伍昱就案涉房屋的租赁先后签订了三份协议，综合三份协议来看，伍昱承租张小明楼上下的房屋用于饭店经营，主观上并无按分割面积租赁的意思表示，事实上，伍昱将所承租的房屋全部用于饭店经营，客观上也不存在分割承租的动机和必要。从协议具体内容来看，并无双方对分割出租形成合意的意思表示，从房屋交付过程来看，双方系一次性交付，未明确房屋的四至边界，未进行面积丈量，不存在分割交付和分割使用的事实。故应认定案涉房屋属整体出租，而非按约定分割出租。关于案涉房屋楼上下面积、租金计价标准及使用期间问题。对于楼上面积，张小明在与南京市建邺区燃料公司签订租赁合同时已明知为240平方米，虽然与伍昱签订租赁合同中约定楼上面积为200平方米，但双方并未约定伍昱需留下剩余面积及具体方位，双方在实际交付中也没有做出特别提示或丈量面积，据此应当认定，双方均认可楼上房屋全部交由伍昱承租使用，租金应采用整体租金的三分之一确定，该价格系属不变价格，不应再按测绘意见计算超过200平方米部分的租金。对于楼下面积，张小明与南京市建邺区燃料公司签订的租赁合同约定“一楼室内面积”为644平方米，而张小明与伍昱订立的租赁合同仅约定楼下200平方米由伍昱租赁使用，伍昱须留出不低于80平方米面积给张小明，据此应当认定，楼下房屋未全部出租给伍昱使用，伍昱依据合同约定仅能使用其中200平方米面积的房屋。由于双方交付房屋时未进行丈量，根据南京康迪亚房产测绘事务所有限公司的测绘成果书，伍昱实际使用楼下面积为236.24平方米，比合同约定的200平方米多出36.24平方米，该多出面积应认定为张小明多交付部分房屋。因多交付的房屋部分并不能归责于伍昱，故仍应由伍昱参照原合同约定的租金标准向张小明支付使用费。双方订立的租赁合同约定，楼下200平方米部分的租金占20万元租金的三分之二，折合每平方米年租金为666.67元，张小明多交付面积部分的年租金为24161元。因双方于2010年6月即发生纠纷，故伍昱对承租房屋的实际使用时间为18个月，伍昱应当给付该期间内的多交付面积部分的房屋使用费36240.18元。自2010年7月至2012年5月，案涉房屋处于空置状态，因伍昱在该期间内未能采取积极措施降低和减少损失，故需对多交付面积房屋空置期间的使用费损失承担一定责任，本院酌定比例为30%，按前述每平方米年租金标准计算，伍昱应给付张小明空置期间多交付房屋面积的使用费损失为13288.07元。综上，伍昱应给付张小明多交付面积���分的实际房屋使用费和空置期间使用费损失合计为49528.25元。综上所述，原告张小明与被告伍昱签订的《房屋租赁合同》合法有效，对张小明超出合同约定多交付的房屋面积，虽然伍昱不存在过错，但根据公平原则，伍昱应给付该部分面积实际使用期间的与原租金标准相当的费用，并承担空置期间的部分使用费损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告伍昱于本判决生效之日起十日内给付原告张小明多交付面积房屋的使用费及房屋空置期间的使用费损失49528.25元。二、驳回原告张小明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元、鉴定费15000元，共计15080元，由原告张小明承担12580元，被告伍昱承担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长 陈 潇审判员 朱筱敏审判员 陈丽霞二〇一七年三月二日书记员 张 悦