北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0102民初19743号原告：韩晶，女,1974年10月23日出生，汉族，无业，住所地北京市西城区。委托诉讼代理人：王成，北京市中盾律师事务所律师。被告：侯志华，男，1956年4月23日出生，汉族，北京市西城区南礼士路街道退休人员，住北京市西城区。第三人：北京丁丁优房科技信息有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号9号楼2区205。法定代表人：俞建洋。原告韩晶与被告侯志华、第三人北京丁丁优房科技信息有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩晶及委托诉讼代理人王成，被告侯志华到庭参加诉讼，本院依法向第三人北京丁丁优房科技信息有限公司（以下简称：丁丁优房公司）公告送达开庭传票，第三人丁丁优房无正当理由未到庭参加参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩晶向本院提出诉讼请求：1、要求解除韩晶与侯志华于2015年12月20日签订的北京市房屋租赁合同；2、侯志华支付自2016年1月1日起至合同解除之日期间的房屋租金（按照每月租金13000元计算）；3、侯志华支付迟延履行租金的违约金12133.24元和解除合同违约金13000元；4、本案诉讼费用由侯志华承担。事实和理由：2015年12月20日，出租人（甲方）韩晶与承租人（乙方）侯志华、居间人（丙方）丁丁优房公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》）。租赁合同主要约定：甲乙双方在丙方的居间服务下，乙方承担甲方位于西城区xx路二条xx号院xx号楼xx室，建筑面积86平米，月租金为13000元，租期1年，自2016年1月1日向甲方支付租金，甲方应于该日前将房屋交付给乙方；押金为13000元；租赁合同签订后，甲方应向丙方支付居间报酬4330元。此外，在租赁合同中，双方还就相关费用承担方式、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等进行了约定。在租赁合同签字盖章处，原告丈夫徐xx作为代理人签字予以确认。租赁合同签订后，侯志华一直拖延支付租金。2016年4月10日，侯志华向韩晶出具承诺书，承诺：今有侯志华租用徐xx先生建邦礼士阁住房一套，合同已签，由于本人某种原因未能按时交付租金，实在抱歉。经确认定于本月十四日准时将房租费交清，否则将按合同执行，补交齐前期费用及滞纳金。侯志华出具上述承诺，但以种种理由未兑现。之后，双方之间以及侯志华与第三人的联系中，侯志华仍多次承诺给付款项，韩晶出于信任、期待、善良和对合同的尊重，一直将租赁标的物空置。被告侯志华辩称，不同意原告的诉讼请求，因被告系与徐xx商谈并签订的《租赁合同》，签约的文件都在中介公司，但徐xx并未出具其受韩晶的委托签订《租赁合同》的手续，因为没有委托，所以双方之间签订的《租赁合同》无效。在租赁房屋时，被告对房屋产权人是何人并不知情。双方民事间的相互租房经过中介公司，被告如出现了问题，只要是手续合法被告不会让对方产生经济损失。在与徐xx签订后，被告和徐xx见了几次面，通过电话，也有信息交流，因为被告资金未能到位，徐xx和被告说话的时候有些不高兴，在2016年5、6月份时候，徐xx跟被告说如果还不交钱就让他的律师处理该事务，但一开始联系结果是查无此人。到了2016年8、9月份他的律师和被告联系，称如解决不了就走法律程序，后来被告收到法院的传票。被告看到起诉材料后是徐xx的爱人进行的起诉。在没有进入法律程序之前，被告不会让对方有损失；但现在进入法律程序，被告认为徐xx在与被告签订合同时并未出示委托授权，故房屋租赁合同无效。第三人丁丁优房公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，韩晶与徐xx于2000年登记结婚。北京市西城区xx路二条xx号院xx号楼xx层xx号房屋于2012年12月21日登记于韩晶名下。2015年12月20日，韩晶作为甲方（出租人），侯志华作为乙方（承租人），丁丁优房公司作为丙方（居间人），三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市西城区xx路二条xx号院xx号楼xx……（三）房屋权属状况：甲方持有（√房屋所有权证）……第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日，共计1年。甲方应于2016年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割单》（见附件一）、《相关费用明细》（见附件二）经甲乙交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后视为交付完成。……乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金。（一）月租金标准：人民币（大写）壹万叁仟元整/月（￥：13000元），租金总计：人民币（大写）壹拾伍万陆仟元整（￥：156000元）。（二）支付方式：（√现金……），租金支付周期：按年付款，各期租金支付日期：2016-01-01。……第九条合同解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的……第十条违约责任。……(二)乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条约定的情形之一导致甲方解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……（五）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金。……”上述合同落款处徐xx在出租人委托代理人处签字，侯志华在承租人处签字，居间人丁丁优房公司亦进行电子签章。合同签订后，2015年12月至2016年3月期间中介公司工作人员与侯志华短息沟通要求侯志华支付房屋租金，侯志华明确表示“我将按所签合同的内容及租赁日期继续执行，房租与中介费于春节后的阴历初十全部交齐，中间所发生的违约金是多少另议。如房主一方因此次存有疑异不想租了，我也于此时间交付违约金……”。2016年4月10日，侯志华出具《承诺》，载明：“今有侯志华租用徐xx先生建邦礼士阁住房一套，合同已签。由于本人某种原因未能安（按）时交付租金，实在抱歉。经确认定于本月十四日准时将房租费交清，否则将安（按）合同执行补交齐前期费用及滞纳金。”因侯志华未能在上述期限交付房屋租金，2016年5月17日至2016年6月8日期间，徐xx发送短信要求侯志华支付房屋租金，侯志华回复保证钱没有问题，需要徐xx等待。2016年7月15日韩晶诉至法院，请求：1、要求解除韩晶与侯志华于2015年12月20日签订的北京市房屋租赁合同；2、侯志华支付自2016年1月1日起至合同解除之日期间的房屋租金（按照每月租金13000元计算）；3、侯志华支付迟延履行租金的违约金12133.24元和解除合同违约金13000元；4、本案诉讼费用由侯志华承担。被告侯志华当庭以其答辩意见不同意韩晶的诉讼请求，第三人丁丁优房公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。另查，庭审中，韩晶申请徐xx出庭，证明房屋租赁合同的签订事宜及侯志华多次承诺支付租金；侯志华认为徐xx签订合同时没有委托书，在签订合同时为未见到产权证明，韩晶当时也未到场。经询，韩晶与侯志华均认可徐xx在双方合同约定的交付房屋日期前即要求将钥匙及水、电、燃气卡等交付侯志华，侯志华表示在其支付租金后再交付涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，韩晶与侯志华均认可就北京市西城区南礼士路二条2号院2号楼310号房屋所达成的《北京市房屋租赁合同》的真实性，故《北京市房屋租赁合同》应系双方当事人真实意思表示，当属有效合同。侯志华辩称，上述合同系由徐xx与签订，且在签订时并未提交韩晶的委托手续，故其与徐xx签订的上述合同当属无效；但上述租赁合同中明确写明出租人为韩晶，且韩晶与徐xx系夫妻关系，二人均系涉案房屋的权利人，徐xx做为韩晶委托代理人签订上述合同，韩晶并未表示异议，并基于上述租赁合同要求解除并主张相应权利，故不存在合同无效的法定事由，侯志华认为上述租赁合同无效，缺乏法律与事实依据，本院对侯志华该抗辩意见不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁合同中约定侯志华未按照约定支付租金达15日的，韩晶有权单方解除合同。合同约定侯志华支付年租金的日期为2016年1月1日，侯志华一直未交付房屋租金，已经达到单方解除合同的条件。韩晶于2016年7月15日诉至法院，行使合同解除权，要求解除双方之间的租赁合同，故应当认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年7月15日解除。韩晶具有向侯志华交付房屋的义务，但双方均认可在合同约定的交付房屋日期前，韩晶一方即要求将钥匙及水、电、燃气卡等交付侯志华并办理房屋交接，而侯志华表示在其支付租金后再行交付房屋，韩晶表示同意，故应属双方对房屋交付重新进行约定。侯志华一直未能交付租金，韩晶亦未将涉案房屋交付侯志华，因此，韩晶未能交付房屋系侯志华原因所致；又因，侯志华出具书面承诺以及多次发送短信表示愿意支付房屋租金，导致韩晶为继续履行合同将涉案房屋空置。结合上述情形，对于韩晶主张侯志华支付自起租日至合同解除之日期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持；但韩晶主张的上述期间的房屋租金金额有误，经核算，侯志华应支付韩晶2016年1月1日至2016年7月15日期间房屋租金为84290.32元。对于韩晶要求侯志华支付因迟延支付租金致使合同解除的违约金13000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于韩晶要求侯志华支付迟延履行租金的违约金12133.24元的诉讼请求，因合同约定侯志华不按约定支付租金但未达到解除合同条件的情况，每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金，但该合同已经达到解除合同条件，且韩晶亦要求解除双方之间的房屋租赁合同，故对韩晶的该部分诉讼请求不予支持。第三人丁丁优房公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认韩晶、侯志华及北京丁丁优房科技信息有限公司于二〇一五年十二月二十日签订的《北京市房租租赁合同》于二〇一六年七月十五日解除。二、自本判决生效之日起七日内，侯志华支付韩晶二〇一六年一月一日至二〇一六年九月五日期间租金八万四千二百九十元三角二分。三、自本判决生效之日起七日内，侯志华支付韩晶合同解除的违约金一万三千元。四、驳回韩晶的其他诉讼请求。如果侯志华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百零一元，由韩晶负担二百六十九元，已交纳；由侯志华负担二千二百三十二元，自本判决生效之日起七日内交纳。公告费二百六十元，由北京丁丁优房科技信息有限公司承担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  刘俊德人民陪审员  朱秋云二〇一七年三月二十四日书 记 员  郭莹莹-2--3-