湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0821民初1915号原告：王桂仙，女，1968年7月4日出生，汉族，京山县坪坝镇人，住京山县。委托诉讼代理人：谭华锋，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。特别授权。被告：孙朝清，男，1953年9月15日出生，汉族，京山县坪坝镇人，住京山县。被告：孙玉山，男，1963年1月2日出生，汉族，京山县坪坝镇人，住京山县。原告王桂仙与被告孙朝清、孙玉山房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦必先适用简易程序独任审判，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告王桂仙及其委托诉讼代理人谭华锋，被告孙朝清、孙玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂仙诉称，2013年7月28日，原告与被告孙朝清签订《房屋租赁合同》，约定孙朝清将位于京山县坪坝镇新街房屋一栋的二楼出租给原告经营服装生意，租赁期限为6年，从2013年7月28日至2019年7月28日止，年租金为1.5万元，两年一付，一次付3万元。双方还约定，孙朝清要确保该房屋在原告使用过程中不受他人（包括孙朝清的亲属）干涉。后被告孙玉山将该栋房屋的三楼出租给原告作餐馆和宾馆使用。原告将二、三楼的租金分别交给二被告，二被告将房屋交由原告使用。2016年2月26日，被告孙玉山称该栋房屋二、三楼全部归其所有，被告孙朝清不享有权利，遂将原告承租的二楼大门锁住，导致原告不能正常经营，给原告造成经济损失。双方为此产生纠纷，经多次协商未果。故诉至法院，请求判令:1、二被告继续履行合同；2、二被告赔偿原告停业期间的经济损失按1500元/天，从2016年2月26日计算至二被告将二楼租赁房屋开门之日止；3、本案诉讼费用由二被告承担。原告王桂仙为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据A1、原告的身份证复印件及二被告的身份信息资料各1份，拟证明原、被告的身份情况；证据A2、《房屋租赁合同》1份、收条2张，拟证明原告与被告孙朝清签订《房屋租赁合同》，并已支付两期租金；证据A3、《分房协议》、《房产证》各1份，拟证明房屋二、三楼实际是二被告和孙玉清（二被告之兄弟）共有，被告孙朝清分得租赁房屋；证据A4、证人何翠萍调查笔录1份、孙玉清的说明1份，拟证明建房时孙朝清出资14500元，孙玉清出资40000元；证据A5、服装经营流水账单1份、照片1组，拟证明原告在租赁房屋二楼经营服装的规模；门店被迫停业期间，每天营业额9000余元，月销售总额为28万元，利润按30%计算为2800元左右，原告只要求被告按照1500元/天赔偿损失。被告孙朝清辩称，被告孙朝清出租房屋没有过错，同意继续履行合同，谁锁门应由谁赔偿损失。被告孙玉山辩称，第一、被告孙玉山没有与原告签订二楼房屋的租赁合同，不可能继续履行；第二、本案争议的房屋二、三楼都是被告孙玉山一人出资所建，按照《分房协议》，孙朝清有权分得二楼，但孙朝清应将建房的费用支付给孙玉山；第三、本案出租的二楼房屋归被告孙玉山所有，被告孙玉山锁自己的房屋，天经地义，不应赔偿原告的损失。被告孙玉山为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据B1、证人丁某、梁某、杨某、朱某证明各1份，证人郭某证明4份，拟证明房屋二、三楼是被告孙玉山一人出资所建；证据B2、《分房协议》1份，拟证明房屋二、三楼是共建共有，但实际上是被告孙玉山一人出资所建，被告孙朝清应给付孙玉山建房款。经庭审质证，被告孙朝清对原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A5无异议；对被告孙玉山提交的证据B1不予认可；对证据B2的真实性无异议，但建房时孙朝清的确出过资。被告孙玉山对原告提交的证据A1无异议；对证据A2，认为是违法的；对证据A3的真实性无异议，该协议内容上写明房屋二、三楼是共建共有，建房费用应由被告兄弟三人分担，但房屋实际上是被告孙玉山一人出资所建，孙朝清应将建房费用付给被告孙玉山，否则，其无权出租二楼房屋；对证据A4有异议，无其他证据证明，不予认可；对证据A5未发表质证意见。原告王桂仙对被告孙玉山提交的证据B1中证人丁某、梁某、杨某、朱某证明的真实性有异议，与实际不符；对郭某的4份证明有异议，不是其本人书写，且未签名或按手印，不能证明房屋是孙玉山一人所建；对证据B2未发表质证意见。诉讼中，本院依职权就本案相关事实向证人郭某（二被告之母）进行调查，并制作调查笔录1份。经本院组织质证，原告王桂仙、被告孙朝清对郭某所述事实无异议；被告孙玉山提出异议，认为该房屋第一层是由其父亲、三叔及其本人共建，第二、三层是其一人出资所建，孙朝清、孙玉清并未出资。经过庭审辩证、质证，本院对双方当事人提交的证据作如下分析认证：1、关于证据A1、A2、A3、A5，二被告对其真实性无异议，本院予以采信；2、关于证据A4，因无其他证据佐证，无法确认真实性，本院不予采信；3、关于证据B1，原告王桂仙、被告孙朝清均提出异议，因证人未出庭，真伪无法判断，本院不予采信；4、关于证据B2，与证据A3中的《分房协议》系同一证据，本院予以采信；5、关于本院依职权对郭某制作的调查笔录，原告王桂仙、被告孙朝清无异议，被告孙玉山虽提出异议，但未提出有效证据予以反驳，故本院予以采信。经审理查明，被告孙朝清、孙玉山及案外人孙玉清系亲兄弟，案外人郭某系三人之母。1991年11月30日，孙朝清、孙玉山、孙玉清就位于京山县坪坝镇东岳××街××层房屋××栋签订《分房协议》1份，该协议第二条载明“此房第二、三层，兄弟三人共建共有，建房费用三人平均分担。朝清分得邻粮站三间，玉清分得十字梁房间，玉山分得小街两正上面部分。平台、走道、厕所公用。”2000年10月8日，上述房屋登记于郭某名下。2013年7月28日，原告王桂仙与被告孙朝清签订一份《房屋租赁合同》，约定孙朝清将位于京山县坪坝镇××街房屋××（坪坝镇东岳××街××层房屋××）的二楼五间房屋租赁给王桂仙从事商品销售，租赁期限为6年（从2013年7月28日至2019年7月28日），年租金1.5万元，两年一付，中途任何一方不得提高或降低租金标准。同时还约定了双方的权利、义务及违约责任等事项。合同签订之日，王桂仙即向孙朝清支付第一、二年的租金3万元。2015年7月28日，王桂仙又向孙朝清支付第三、四年的租金3万元。被告孙玉山认为上述房屋二、三楼系其个人出资所建，应属其所有，孙朝清无权出租，遂于2016年2月26日，将二楼房屋大门锁住，原告被迫停业，直至2016年3月3日。原告与二被告为此产生纠纷，经多次协商未果，遂诉至本院。本院认为，本案争议的焦点是：1、被告孙朝清与原告签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、原告停业期间的经济损失应由谁承担赔偿责任。关于焦点问题1。本案系因二被告对案涉房屋产权争议引发的纠纷，判断房屋租赁合同效力的关键在于被告孙朝清是否对案涉房屋享有收益和使用权。根据本院采信的《分房协议》及证人郭某的证言，证实被告孙朝清对案涉房屋具有收益和使用权，进而说明孙朝清对该房屋享有出租权，具备出租人的主体资格。另外，经本院审查，原告王桂仙与被告孙朝清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。关于焦点问题2。本案系侵权责任与违约责任竞合的纠纷，依照法律规定，原告只能择一而诉，原告一并起诉出租人和侵权人不符合法律规定。经本院释明，原告选择违约之诉，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。本案中，原告王桂仙按约向被告孙朝清支付了房屋租金，已取得案涉房屋的租赁权，被告孙朝清应确保原告能在承租期内正常使用房屋。然而，二被告因对案涉房屋发生产权争议，导致原告不能正常经营，被告孙朝清显然违反了保障原告在使用租赁房屋过程中不受他人干涉的约定，理应承担赔偿原告经济损失的违约责任。但被告孙朝清在对原告作出赔偿后，有权向实际侵权人予以追偿。关于原告的经济损失如何确定的问题。原告在关门停业期间，正值服装行业销售旺季，的确会存在一定的利润损失，但原告主张按照1500元/天的标准计算偏高，结合本案实际，本院酌定为1000元/天。诉讼中，因原告已恢复正常经营，合同已开始继续履行，故对原告的第一项诉讼请求，本院无需作出判决。被告孙朝清与被告孙玉山对案涉房屋产权存在的争议，与本案非同一法律关系，不属本案审理范围，本院不作审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告孙朝清于本判决生效之日起十日内赔偿原告王桂仙经济损失7000元（从2016年2月26日至3月3日，共计7天）；二、驳回原告王桂仙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，因适用简易程序减半收取31元，由原告王桂仙负担10元，被告孙朝清负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  秦必先二〇一七年三月二日书记员  陈 义