广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初945号原告：徐会和，男，1951年9月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何泳宏，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文斌，广东国龙律师事务所律师。被告：严志新，男，1966年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志亮，广东泽康律师事务所实习律师。原告徐会和诉被告严志新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2017年3月1日及2017年3月23日两次公开开庭进行了审理。两次庭审中，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房地产买卖三方合约》，并将位于佛山市顺德区×××××的房产过户给原告；二、被告向原告支付违约金68880元（违约金从2016年8月11日起暂计至2016年12月12日共123天，按日560元计算，并请求计至实际过户之日止）；三、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房地产买卖三方合同》；二、被告向原告返还定金20000元；三、被告向原告赔偿因其违约行为造成的经济损失346000元；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月11日，原告与被告签订了《房地产买卖三方合约》，合同约定：1、原告向被告购买被告名下的位于佛山市顺德区×××××的房产；2、原告需向被告支付定金20000元；3、约定过户期为签订本合同之日起四个月内；4、剩余楼款需于过户完税当天支付；5、一方违约逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；6、被告同意本次交易过程中原告可自行指定过户到他人名下。原告按照双方的约定支付了定金20000元给被告，但被告至今仍拒不将房屋过户给原告。原告在起诉后得知，被告将案涉房产卖给了案外第三人。为此，原告向法院起诉。被告答辩称，一、确认双方之间的合同解除。截止至2016年8月11日，案涉《房地产买卖三方合约》约定的过户期限已届满，原告又一直拒绝协商，故被告已决定解除案涉合约，且后被告因经济问题继续转让涉案房屋，并于2016年9月26日与第三方签订《房地产买卖合同》并办理完房产过户手续。案涉房屋已经合法过户至第三人名下，被告对案涉房屋已不具有所有权，因此，《房地产买卖三方合约》因过户期满被告转让与第三人，继续履行合同客观上已履行不能；二、在本次事宜中由于中介方及原告及中介方所称的卢梅珍、李先生也存在过错，本案中被告并不存在违约行为，无需双倍返还定金或赔偿损失。原告存在违反《房地产买卖三方合约》的行为，《房地产买卖三方合约》系基于原告的违约行为导致解除，被告无需承担违约责任。2016年4月11日，被告与原告签订了《房地产买卖三方合约》，约定原告购买被告名下位于佛山市顺德区×××××的房产，并约定过户期为自合同签订之日起四个月内。被告与原告签订《房地产买卖三方合约》后，被告一直按照合同约定及经纪方的要求履行合同，并各方协商确认于2016年7月13日办理房屋过户手续。经纪方工作人员范健铭于2016年7月12日通过短信的方式再次提醒被告过户时间。2016年7月13日，被告应约前往顺德区陈村镇国土城建和水务局办理案涉房产过户手续，但原告当时并未到场，仅经纪方人员范健铭在场，协助被告办理过户手续。被告在递交《房地产移转登记申请表》时，发现案涉房产受让方签字为并非原告，为一个名为“卢梅珍”的人员，且所申报移转价格与《房地产买卖三方合约》约定房款具有明显差异。鉴于原告没有在现场，名为卢梅珍的人员也没有提供任何受原告委托的资料，被告无法核实受让方是否为原告所指定的第三方，且在此之前，原告从未向被告表达过需要过户到他人名下的意思。因此，被告当时表达如原告不能到场办理手续，则待原告有时间亲自到场后再办理过户手续。但其后，原告拖延办理过户手续，甚至拒绝与被告见面沟通。在合同约定过户期满后（即2016年8月11日），原告仍拒绝与被告沟通协商，经纪方曾称与原告沟通拟在2016年8月15日至16日期间沟通协商房屋过户事宜，但到2016年8月15日原告又拒绝与被告沟通，且一直未支付剩余房款，故被告依据《房地产买卖三方合约》第七条第（2）款的约定，于2016年9月初决定解除与原告之间的买卖合同，并没收原告支付的定金。被告其后也告知经纪方该解除决定；三、原告第三项诉讼请求所诉称的经济损失并没有实际依据，即便法院最终认定被告在本案买卖合同解除的过程中存在一定的过错，但从中介所做的情况说明中也可以体现被告所谓的违约行为在2016年8月15日已经体现，因此从所谓的违约行为到原本约定应当履行的时间也仅四天，不存在原告所谓的损失，且原告第三项所谓的经济损失，也超过了被告预见范围，也非原告的直接损失。经审理查明，2016年4月11日，原告徐会和作为买方、被告严志新作为买方与广东碧桂园物业服务股份有限公司花城分公司作为经纪方签订《房地产买卖三方合约》一份，合同约定买卖双方通过经纪方提供房源、居间介绍、提供有关房地产政策法规的咨询服务、促成交易等有偿服务，在自愿、平等、等价有偿的原则下充分协商，达成协议；买方自愿购买卖方位于佛山市顺德区×××××(粤房地证字C17×××××号)的房产，该物业套内面积为75.5平方米，交易价格为560000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）。本次交易过程中产生的税费由买方承担。合同第七条约定，因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则需双倍返还定金；若买方违约，则卖方没收定金）。守约方应向违约发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同第九条约定，在本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。合同第十四条备注项中约定，过户期为从签订合同起四个月内。合同另约定买方一次性支付定金20000元给卖方，楼价余款540000元买方于完税过户当天直接支付给卖方。该份合同由原告及被告签名并加捺指模确认，广东碧桂园物业服务股份有限公司花城分公司作为经纪方盖章确认。2016年4月10日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具《收据》一份，确认收取定金20000元的事实。2016年7月13日，被告依照原被告及经纪方约定的时间持相关材料到顺德区房产部门拟办理房屋转移登记手续，并填写了《顺德区房地产转移登记申请表》，被告现场发现原告并未到场办理转移登记手续，而是案外人卢梅珍到场办理手续。被告认为原告及经纪方没有事先通知其过户到他人名下的情况，且认为申报转移的价格与合同价格不符，故未有现场办理房屋转移登记手续，撤回了转移申请。事后，经纪方曾联系被告及原告方于2016年8月10日继续履行合同，但被告不同意继续履行。此后，原、被告双方一直未能达成一致意见。2016年9月26日，被告与案外人李炳成、范芬签订《房地产买卖合同》，将其名下位于佛山市顺德区×××××(粤房地证字C17×××××号)的房产以365000元的价格卖给了案外人李炳成、范芬，并办理了房屋过户登记手续，房屋实际成交价值为668000元。2016年11月21日，原告向被告发出《履约通知书》，要求被告继续履行合同，将其名下位于佛山市顺德区×××××(粤房地证字C17×××××号)的房产转让给原告。原告认为被告未能履行合同，遂向本院起诉。本院认为，被告严志新与原告徐会和签订《房地产买卖三方合约》为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同第九条约定，买方可以可自行指定过户到他人名下，故原告有权将房屋登记到第三人的名下，但是按理应当提前将受让人的情况告知被告，或者由受让人持有原告的相关委托文件与被告共同办理过户登记手续。在办理过户当天，原告本人并未到场，也未提前告知被告第三人卢梅珍是原告指定的受让人，第三人并未持有原告授权的相关材料，原告未能尽到提前告知义务，被告在未能确认原告与第三人关系的情况下，没有继续办理过户手续合乎情理，不存在违约行为。作为合同相对方的原告未能尽到告知义务，导致2016年7月13日未能依约过户的责任应由原告自行承担。但是原告的上述行为只是未尽到事先告知义务，并未构成根本违约，且被告也未向原告书面要求解除合同，合同仍然生效履行中。2016年9月26日，被告严志新在与原告签订《房地产买卖三方合约》后，合同未有解除的情况下，未提前告知原告，也未经原告同意，擅自将涉案房屋卖给案外人并办理了过户登记，其行为已经构成违约，原告购买涉案房产的目的不能实现，被告应当承担相应的违约责任。关于原告主张合同解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案中，原、被告均表示同意解除合同，对于合同解除的时间，由于被告严志新行为已构成根本违约，原告有权解除合同，因此，本院以变更诉讼请求申请书送达之日为解除合同通知到达之日，确认原告与被告严志新签订的《房地产买卖三方合约》在2017年3月17日解除。合同解除后，被告严志新收取原告的购房定金20000元应当予以退回。关于原告第三项诉讼请求。关于原告主张的经济损失，原告认为案涉房屋的现时价值为906000元(按照12000元/平方米计算)，而原、被告双方签订合同时房价为560000元，差价为346000元，据此向本院请求被告支付。被告对原告的该项主张不予认可，认为损失并未实际发生，且原告在合同履行过程中也存在违约行为，并不应当由被告单方承担全部责任。本院认为原告主张的房屋差价损失为信赖利益损失，原告与被告在本案中签订房屋买卖合同，并支付了定金，双方就房屋买卖已经达成合意，现由于被告的违约，导致合同目的无法实现，原告的信赖利益遭受损失，从而丧失了另订其他有利合同的机会，现因为房屋价格上涨，导致原告购买同类房产而须额外支付的费用就是其遭受的损失。同时考虑到原告在合同履行中向被告支付了定金20000元后合同未能继续履行，考虑到原告支付定金后并未向被告支付剩余房款，合同履行程度不深，且原告在合同履行过程中也存在违约行为，对合同目的不能实现也存在过错，应当适当减轻被告的赔偿责任，被告的房产实际成交价格为668000元，与合同签订时的房价超出108000元，故本院酌情支持原告的损失75600元（108000元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告徐会和与被告严志新于2016年4月11日签订的《房地产买卖三方合约》于2017年3月17日解除；二、被告严志新应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐会和返还定金20000元；三、被告严志新应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐会和赔偿损失75600元；四、驳回原告徐会和的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4700元（原告已预交），由被告严志新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一七年三月二十七日书记员  卢致慧