山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终1302号上诉人（原审被告）：刘敏华。委托诉讼代理人：况宗昕，山东康耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张歌扬，山东康耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷秀荣。委托诉讼代理人：徐山，山东光浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹怀香，山东光浩律师事务所律师。上诉人刘敏华因与被上诉人殷秀荣房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年2月28日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。刘敏华上诉请求：1、撤销一审判决或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人不仅存在租赁关系还存在借贷关系。被上诉人配偶李德宏自2014年11月3日至2015年8月25日向上诉人借款本息合计362200元，上诉人认为租赁费与借款同为金钱给付之债可以相互抵顶，因此上诉人不存在拖欠房租一事。2、2015年10月13日，被上诉人已经将涉案房屋上锁，上诉人根本无法正常使用，一审中李德宏承认曾于2015年10月13日将涉案房屋锁上不让上诉人使用，后经派出所及多方调解无果，上诉人也自此未使用涉案房屋。一审法院要求上诉人承担自2015年10月13日至腾出房屋的租赁费、占用费、违约金等，系事实认定不清。殷秀荣辩称，1、根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人之间除涉案租赁关系外，还存在民间借贷、供货等多种其他法律关系及经济往来，均与本案的租赁关系无关，上诉人所提借贷事项，被上诉人已经将借款还清，并无任何证据表明，上诉人对被上诉人负有明确到期债权并且经双方同意行使了抵销的权利，因此，上诉人拖欠租赁费的事实清楚。2、上诉人所称在2015年10月13日将涉案房屋交还给被上诉人与事实不符，上诉人是在本案一审判决送达之后向被上诉人及李德宏短信通知办理交房，最终双方是在2016年11月8日和11月15日办理的房屋交接。综上，一审判决正确，应当予以维持。殷秀荣向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同已经于2015年10月13日解除；2、判令被告立即腾出并返还租赁房屋；3、判令被告支付原告自2015年9月1日至2015年10月13日期间的租金17741.94元、按租金标准支付自2015年10月14日至2016年1月13日期间的占有使用费37500元、违约金20000元，合计75241.94元；4、判令被告按租金标准支付自2016年1月14日至实际返还房屋之日期间的占用使用费；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：殷秀荣与刘敏华于2013年7月份签订房屋租赁合同一份，约定殷秀荣将位于原胶南市人民东路1151号前后楼，使用面积约800平方米，出租给刘敏华使用，租赁期为5年，从2013年9月1日起至2018年8月30日，年租金每年15万元，每年9月1日前缴纳下年租金，先付后用，2018年9月1日至2023年8月30日年租金每年17万元。约定承租人有以下情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达1个月的。违约责任：1、出租方未按时交纳房屋供承租人使用的，负责赔偿违约金10000元；2、承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金10000元。其他约定事项：1、合同已经签约任何一方不得更改、不得终止，如一方提出终止合同需按一年租费额付给另一方。2、出租方第一年只收租费10万元，承租方一次性付清租费。3、现有装潢等设备属于出租方所有，承租方如果再进行装潢，应该事先经过出租方同意。合同期满后其装潢设施不得人为损坏，无偿留给出租方。4、承租方必须依法守法经营，如出现任何问题，后果完全由承租方自负。5、前后楼出租不包含后楼二楼楼梯正对小房间。上述合同中的前楼登记在李德宏名下，房权证为私字第××号，后楼的国有土地使用证登记在李德宏名下，殷秀荣与李德宏系夫妻关系。殷秀荣系青岛泰钢商贸有限公司的法定代表人。2013年9月1日2015年8月30日的房租刘敏华已经交齐。双方争议的焦点是2015年9月1日至2016年8月30日的房租是否交齐。刘敏华称殷秀荣的丈夫李德宏陆续向其借款362200元，双方同意抵顶租金，因此不存在逾期交纳房租的问题，反而是提前支付了房租。其中，2014年11月3日，刘敏华通过银行转账的形式向李德宏的农业银行卡分四笔转账共计20万元，向李德宏工商银行的卡转账10万元；2014年11月18日刘敏华又向李德宏工商银行卡转账3万元，上述共计33万元。2015年8月25日李德宏给刘敏华出具欠条，注明欠刘敏华利息32200元。对此殷秀荣称，其丈夫李德宏于2014年11月3日向刘敏华借款30万元，约定月息1.2%，李德宏给刘敏华出具两份借条，其中一份注明借20万元，另一份注明借10万元。2015年8月20日，李德宏以银行转账的形式向刘敏华转账20万元；2015年8月22日李德宏给了刘敏华两张承兑汇票计款10万元（付款人均为青岛双星股份有限公司，收款人均为青岛双星轮胎工业有限公司，出票金额均为5万元，青岛双星橡塑机械有限公司出具证明称两份承兑汇票系该公司付给青岛泰钢商贸有限公司的，签收人系李德宏），李德宏还贴给刘敏华2000元利息。2015年8月25日李德宏给刘敏华出具欠条，注明欠刘敏华利息32200元，刘敏华将两份借条原件还给李德宏。殷秀荣称借款利息是按照月息1.2%计算，扣除了部分电费，剩余32200元给刘敏华出具了欠条。至于2014年11月18日的借款30000元，因借款数额较小，双方未办理借款还款书面手续，殷秀荣还了现金10000元，并于2014年12月1日向刘敏华的银行卡存款20000元，已经还清。对此刘敏华称，双方之间存在多笔借款关系，并且双方还发生过几次钢材买卖合同关系，对两份借款不认可，称当时并未出具借条，对李德宏向刘敏华转账的20万元记不清了，两份承兑汇票其没有见过。殷秀荣称2015年9月1日刘敏华应当交租赁费15万元，殷秀荣催告刘敏华，刘敏华说要找实际承租人交款，但是实际承租人也没有交款。2015年10月13日，殷秀荣给刘敏华发了通知书，还将通知贴到其门上，通知内容如下：一、房屋租赁合同于刘敏华收到本通知之日终止；限刘敏华于收到本通知之日起三日内腾空合同所涉房屋并交还给殷秀荣；限刘敏华于收到本通知之日起三日内交纳自2015年9月1日至实际交还房屋期间的租金。刘敏华在一审法院的调查笔录中认可收到了该通知书。2015年12月18日（周五）17：00李德宏给刘敏华发信息：“刘，明天12月19日上午，1租金，2欠利息账，3修房顶账，核实算清，不能再拖了！”刘敏华于17:02回信息：好。殷秀荣称刘敏华将租赁的房屋转租给葛龙使用，刘敏华对此不认可，称所开的店铺均为其投资，只是让他人顶名办理了营业执照。葛龙在法院的调查笔录中称，其系刘敏华的表弟，个体工商户黄岛区鑫御满堂茶庄系其顶名办理的营业执照，店铺实际投资人系刘敏华；刘钦安在法院的调查笔录中称，其系刘敏华的堂弟，个体工商户胶南市五谷香禾湘韵山寨餐厅系其顶名办理的营业执照，店铺实际投资人系刘敏华。一审法院认为，2013年9月1日2015年8月30日的房租刘敏华已经交齐，法院依法予以确认。关于2015年9月1日至2016年8月30日的房租是否交齐。双方均认可刘敏华以银行转账的形式向殷秀荣的丈夫李德宏转账33万元系借款，法院依法予以确认。能够确认的是李德宏于2015年8月20日以银行转账的形式向刘敏华还款20万元，并于2015年8月25日给刘敏华出具了欠32200元利息的欠条。殷秀荣还主张李德宏向刘敏华支付了银行承兑汇票10万元，向刘敏华银行卡存款2万元，给刘敏华现金1万元，已将该33万元还清，仅欠刘敏华32200元的利息未还，因借款关系与本案并非一个法律关系，故在本案中法院不予处理，双方可以另行主张。刘敏华主张用借款抵顶租金，殷秀荣对此不认可，对刘敏华的主张法院依法不予采纳。刘敏华未能举证证明其已经实际交齐了2015年9月1日至2016年8月30日的租金15万元，并且殷秀荣于2015年10月13日向刘敏华发了解除合同通知书，刘敏华收到通知，殷秀荣要求按照约定解除房屋租赁合同，符合法律规定，法院依法予以确认。双方约定逾期交纳租金，应当支付违约金10000元，殷秀荣要求刘敏华支付违约金10000元符合法律规定，法院依法予以支持。殷秀荣称刘敏华未经其允许将房屋转租给葛龙使用，但葛龙在法院的调查笔录中称其经营的黄岛区鑫御满堂茶庄实际投资人系刘敏华，其仅为刘敏华顶名办理营业执照，故殷秀荣要求刘敏华支付未经允许转租的违约金10000元，法院不予支持。双方约定年租金15万元，折算成日租金为410.96元，因此自2015年9月1日至2015年10月13日的租金应为17671.28元（150000元÷365天×43天），殷秀荣主张17741.94元过高，对超出部分依法不予支持；自2015年10月14日至2016年1月13日的占有使用费应为37808.32元（150000元÷365天×92天），殷秀荣仅主张37500元，系对自己诉讼权利的处分，法院依法予以支持。殷秀荣要求刘敏华支付自2016年1月14日至实际返还房屋之日期间的占有使用费，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘敏华于本判决生效之日起10日内腾出原告殷秀荣的房屋并返还给原告；二、被告刘敏华于判决生效之日起10日内支付原告殷秀荣租金17671.28元、占有使用费37500元，违约金10000元，共计65171.28元，并支付自2016年1月14日至实际腾出房屋之日按照日租金410.96元计算的占有使用费。三、驳回原告殷秀荣的其他诉讼请求。案件受理费1681元，由殷秀荣负担252元，由刘敏华负担1429元。本院二审期间，殷秀荣提交如下证据：1、刘敏华于2016年11月3日和11月7日向殷秀荣及李德宏发出的短信通知，要求办理涉案房屋的交接手续。该证据证明涉案房屋的交接时间。2、刘敏华的堂弟刘钦安与案外人青岛鼎业湘韵餐饮文化管理有限公司签订的《资产收购协议》（复印件）及该公司出具的授权委托书。该证据证明刘敏华在未通知殷秀荣的情况下违约对外进行转租，本身也构成了解除合同的要件。刘敏华质证认为，证据1是其在屡次电话通知殷秀荣进行房屋交接无果的情况下发出的，殷秀荣提供的短信内容不完整，不能据此认定双方对房屋进行交接的时间。原审中殷秀荣明确表示在2015年10月13日将涉案房屋上锁，双方发生纠纷后公安机关曾多次调解未果，后殷秀荣起诉至法院，涉案房屋一直处于无法正常使用状态。证据2中《资产收购协议》系复印件，其真实性无法核实，况且刘敏华也未就涉案房屋对外进行出租转让。授权委托书与《资产收购协议》不具有关联性，不能证明殷秀荣的主张。因刘敏华对证据1的真实性无异议，本院对证据予以采信。证据2《资产收购协议》系复印件，无法与原件比对，刘敏华也不予认可，本院对该证据不予采信。授权委托书中被委托人为张峰，而《资产收购协议》中青岛鼎业湘韵餐饮文化管理有限公司的签字人为王金梅，该授权委托书与《资产收购协议》无关联性，本院对该证据不予采信。另查明，二审庭审中，刘敏华认可收到李德宏20万元还款。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题：1、刘敏华主张的债务抵销权能否成立，殷秀荣行使合同解除权是否符合合同约定；2、一审判决刘敏华支付自2015年10月14日至实际返还房屋之日期间的租金及占有使用费是否正确。关于焦点问题1，本院认为，债务的抵销分为法定抵销和合意抵销。对于债务标的物种类和品质相同的有效债务，任何一方可单独行使抵销权；对于债务标的物种类和品质不相同的，双方协商一致方可抵销。本案中，刘敏华主张李德宏曾向其借款33万元，加上李德宏出具的32200元利息欠条，共计362200元；李德宏已还款20万元，尚欠162200元，与刘敏华所欠15万元租金相互抵销。而殷秀荣提交了20万元转账凭证、10万元银行承兑汇票、2万元汇款凭证等证据，另主张支付刘敏华1万元现金，证明李德宏已经偿还刘敏华借款33万元，故李德宏向刘敏华出具尚欠利息32200元的欠条。殷秀荣称向刘敏华交付10万元银行承兑汇票后，将李德宏出具的10万元借条收回，符合借贷合同正常的交易习惯。而刘敏华否认收到10万元银行承兑汇票，称双方关于该笔10万元借款没有出具借条，不符合常理。另外，对于李德宏向刘敏华汇款2万元，刘敏华也未作出合理解释。鉴于刘敏华仅持有32200元债权凭证，不足以抵销其所欠房屋租金，因此，刘敏华主张的债务抵销权不能成立。在刘敏华欠付租金的情况下，殷秀荣行使合同解除权，符合合同约定。李德宏非本案当事人，故李德宏与刘敏华之间因借贷关系所产生的债权债务，双方可另案解决。关于焦点问题2，本院认为，刘敏华主张殷秀荣于2015年10月13日将涉案房屋上锁，导致其此后无法使用涉案房屋。对此，殷秀荣认可其于2015年10月13日将涉案房屋上锁两个小时，但经双方协商后，殷秀荣随即将锁打开。刘敏华未提交证据证明此后涉案房屋一直由殷秀荣上锁，导致其无法使用，且二审中殷秀荣提交证据证明双方在一审判决后才对涉案房屋进行交接，故刘敏华的该主张不能成立，原审判决其支付自2015年10月14日至实际返还房屋之日期间的租金及占有使用费正确。综上，刘敏华主张的债务抵销权不能成立，其拖欠租金构成违约，殷秀荣行使合同解除权，符合双方合同约定。一审判决双方租赁合同于2015年10月13日解除，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人刘敏华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由上诉人刘敏华负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一七年三月六日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯