江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终643号上诉人（原审被告）：江苏富盛置业有限公司，住所地阜宁县阜城镇向阳路173号2楼。法定代表人：曹友春，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔俐，阜宁县城北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：殷树荣，男，1956年7月11日生，汉族，市民，住阜宁县。被上诉人（原审原告）：陈娟，女，1959年10月30日生，汉族，市民，住阜宁县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋学怀，阜宁县东沟法律服务所法律工作者。上诉人江苏富盛置业有限公司（以下简称富盛公司）因与被上诉人殷树荣、陈娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2016）苏0923民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人富盛公司的委托诉讼代理人孔俐，被上诉人殷树荣、陈娟及其委托诉讼代理人宋学怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富盛公司上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院查明的事实不清，认定有误。陈昌辉并非富盛公司职工，仅是为富盛公司承建涉案楼房的建筑商。富盛公司与陈昌辉虽有协议，将涉案房屋转让给陈昌辉施工和销售，但在协议中也明确乙方即陈昌辉在商品房销售过程中，销售资金必须进入甲方富盛公司账户，由甲方富盛公司统一出销售合同。富盛公司实际并未收到殷树荣、陈娟所谓的24万元房款，且双方也没有签订商品房销售协议。双方虽然于2014年6月25日签订了商品房认购协议，但仅是一种意向性合同，且殷树荣、陈娟实际只向富盛公司缴纳了1万元的预定金。殷树荣、陈娟将24万元房款交给陈昌辉，且殷树荣、陈娟也明知陈昌辉将该房款交给他人用以偿还自身债务，却不向陈昌辉索要正规交款发票，也不到富盛公司处要求签订商品房销售合同，在陈昌辉外出躲避债务之后，殷树荣、陈娟没经富盛公司同意强占了诉争房屋，还要求富盛公司为其办理诉争房屋的水电开户手续及办理房产证、土地证等手续，是不合理的，且双方也没有签订商品房买卖合同，上诉人亦不应承担违约责任。殷树荣、陈娟辩称，一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回富盛公司的上诉请求，维持原判。事实和理由：一审认定事实清楚，证据确凿。房屋认购协议注明“陈总特批”即陈昌辉，说明陈昌辉是该售楼处实际负责人。富盛公司称陈昌辉躲避债务期间，殷树荣、陈娟强占房屋不属实，房屋钥匙是陈昌辉打电话给其说让售楼处杨姓女士交给殷树荣、陈娟，在房屋交付中不存在任何争议。对于24万元房款，殷树荣、陈娟没有要求出具盖公章的收据，但李军、陈昌辉、杨姓女士都在场，当时钱放在桌上由李军推给陈昌辉，陈昌辉是否为富盛公司单位职工，殷树荣、陈娟无法得知，一是由于李军介绍，二是合同注明“陈总”。富盛公司称24万元应交到财务处，但售楼处没有财务处。殷树荣、陈娟也不知道所交的房款被陈昌辉用于还个人债务。双方已经签订认购协议，协议约定交完24万元就交房，房屋已经交付，发生矛盾是因要求富盛公司安装水电，才引发本案诉讼。殷树荣、陈娟向一审法院起诉请求：1.要求富盛公司为殷树荣、陈娟购买的富盛公司开发的位于阜宁县东沟镇东益花苑20号楼M-13号房屋水电开户；2.判令富盛公司立即为殷树荣、陈娟办理房产证、土地使用证等手续；3.判令富盛公司承担自起诉之日起至协助办理产权证之日止250000元的年利率6%的利息；4.本案诉讼费由富盛公司承担。一审法院认定事实：2014年6月25日，殷树荣、陈娟（乙方）与富盛公司（甲方）签订1份商品房认购协议，殷树荣、陈娟认购富盛公司位于阜宁县东沟镇育才路与健康路交汇处“东益花苑”20号楼M-13室房屋，预测面积136.26平方米，单价2450元每平方，总价333837元，经陈总特批后优惠价为250000元，在签订协议时预交定金10000元。协议上未约定交房时间，但约定交房时付清剩余240000元房款。协议尾部，甲方处加盖“江苏富盛置业有限公司合同专用章”、“王群”印章，乙方处由殷树荣、陈娟签名。次日，富盛公司向殷树荣、陈娟出具1份格式收据，交款人为殷树荣，金额10000元，收款事由为M-13定金，经办人韦小玲，并加盖“江苏富盛置业有限公司财务专用章”。2014年8月9日，殷树荣、陈娟到富盛公司东益花苑售楼部交纳剩余房款，在售楼部由案外人陈昌辉向殷树荣、陈娟出具1份手写收条，载明：“今收到殷树荣20#楼M-13房款人民币贰拾肆万元整，￥240000.00元，收到人陈昌辉，2014.8.9日”。陈昌辉收取款项后用以偿还自身债务。双方之间并未签订商品房销售协议。后殷树荣、陈娟占住诉争房屋，但未有与富盛公司办理书面房屋交接手续。一审法院另查明，2013年5月10日，富盛公司（甲方）与陈昌辉（乙方）签订1份协议，约定甲方将东益花苑20号楼、21号楼转让给乙方施工和销售，总价395万元，甲方负责相关工程手续办理、销售手续，乙方负责施工和承担销售税费，销售资金进甲方账户，由甲方出销售合同等。案涉合同上“陈总”即陈昌辉，现已躲避债务外出,无法联系。一审法院认为：本案的争议焦点在于殷树荣、陈娟是否已经向富盛公司交付了房款。对于该争议焦点，一审法院认为，殷树荣、陈娟在富盛公司的售楼部签订商品房认购协议，并交纳定金，之后又在售楼部交纳剩余房款，应当认定殷树荣、陈娟已经履行的交付房款的义务。关于富盛公司辩称殷树荣、陈娟提交的剩余房款收据系由陈昌辉个人出具，并未进入公司账户，不认可殷树荣、陈娟交付剩余房款的辩解意见，一审法院认为，陈昌辉在案涉楼盘进行销售房屋，系案涉售楼部的实际负责人，殷树荣、陈娟经富盛公司的工作人员李军介绍在售楼部买房，并在售楼部交付了剩余房款，应视为殷树荣、陈娟已向富盛公司交付了房款。关于富盛公司辩称陈昌辉未将房款进公司账户，可由富盛公司向陈昌辉主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审判决：一、富盛公司于判决生效之日起30日内协助殷树荣、陈娟办理位于阜宁县东沟镇东益花苑20号楼M-13号房屋水、电开户手续；二、富盛公司于判决生效之日起30日内协助殷树荣、陈娟办理位于阜宁县东沟镇东益花苑20号楼M-13号房屋权属证书；三、富盛公司于判决生效之日起10日内给付殷树荣、陈娟违约金（违约金计算方式：以本金250000元计，从2016年5月13日起，至2016年10月24日止，按年利率6%计算，为6833元；以本金250000元计，从2016年10月25日起，至富盛公司协助原告办理房屋权属证书之日止，按年利率6%计算）。案件受理费50元，由富盛公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。本案争议焦点是陈昌辉收取24万元的行为是否应认定为代表富盛公司的行为。本院认为，2014年6月25日富盛公司与殷树荣、陈娟签订的商品房认购协议，已明确约定了房屋的具体位置、价款、付款方式、付款时间等内容，双方同时在协议第五条约定“甲乙双方同意在未签订正式《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式有效之约定；在双方签署正式《商品房买卖合同》生效时，此协议自动作废”。认购协议经双方当事人签字确认，该协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，且双方事后未签订《商品房买卖合同》。该认购协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议对于房款总价标注“陈总特批”，房款总价从333837元优惠为250000元，结合陈昌辉与富盛公司于2013年5月10日签订的协议内容表明，陈总即陈昌辉有权就案涉房屋进行销售。殷树荣、陈娟签订认购协议时即在售楼部交纳定金1万元，后于2014年8月9日再次到售楼部交给陈昌辉剩余房款24万元，殷树荣、陈娟向陈昌辉交款应视为向富盛公司交款，陈昌辉收取24万元的行为应认定为代表富盛公司的行为。殷树荣、陈娟已按照认购协议约定履行交付房款义务。富盛公司提出陈昌辉未将房款进入该公司账户的上诉理由，系富盛公司与陈昌辉之间协议约定要求内容，对殷树荣、陈娟并无约束力。双方签订的商品房认购协议虽未对迟延办证的违约责任进行约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，富盛公司应当承担迟延办证的违约责任，殷树荣、陈娟要求富盛公司承担延迟办证违约金不违反法律规定。综上所述，上诉人富盛公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏富盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  陈 杰代理审判员  郑娟娟二〇一七年三月一日书 记 员  刘 湘