广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初26024号原告：黄凤娇，女，1983年1月25日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：李西美，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军。委托诉讼代理人：林文清，系广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅桂，系广东香山律师事务所实习律师。原告黄凤娇与被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄凤娇的委托诉讼代理人李西美、张曼，被告大龙公司的委托诉讼代理人林文清、徐梅桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄凤娇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2014年8月27日签订的《协议书》无效；2.判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金73908元（计算方式：自2015年1月1日至2016年11月25日，共计694天，按日的万分之二乘以已付房价款计算）；事实与理由：原、被告于2013年9月25日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，按照套内建筑面积计价，单价为6919.46元，购房总价款为454539元，约定付款方式为银行按揭方式，2013年9月25日支付136539元，余款318000元商业贷款支付，按揭20年。约定被告应当在2014年9月1日依照国家和涉案商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过约定90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金。2014年8月27日被告将涉案房产交付原告使用，并签订《协议书》一份，约定被告代原告缴纳涉案房产自2015年2月至2016年1月间12个月的物业管理费作为被告未达合同交房条件违约责任的补偿。但涉案房产于2016年11月25才达到交付标准，按照《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17第1款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房产不具备法定交付使用条件的情况下，被告交付给原告使用是违反法律强制性规定的，此行为是无效行为，由此双方签订的《协议书》亦是无效的，涉案房产在2016年11月25日才验收合格达到交付标准，其交付时间即为2016年11月25日。根据双方约定，被告逾期交房超过约定90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金。据此，原告根据民事诉讼法及其他相关法律的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。大龙公司辩称，1.原、被告于2014年8月27日签订的《协议书》系双方真实意思表示，原告清楚知悉并自愿签订，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，原告应依约履行，被告不存在违约行为，无需承担逾期交付的违约金。2.原告主张被告支付逾期交房违约金没有事实与法律依据，根据前述协议，原告已明确放弃追究被告逾期交房的任何违约责任，并且原告已于2014年8月27日已办理收楼手续，已对涉案房屋进行装修并入住，原告已享受了其应有的权利，其合法权益并未遭受任何损害。因此，原告主张的违约金没有事实与法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日,黄凤娇（买受人）与大龙公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，以454539元的价格购买位于中山市火炬开发区××路××2603的房屋，合同约定，出卖人应当在2014年9月1日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日而不足90日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。2014年8月27日被告大龙公司（乙方）与原告黄凤娇（甲方）签订《协议书》，该协议第二条约定，甲方遵守物业管理部门的相关规定办理收房、装修手续，乙方代甲方交纳该房屋自2015年2月1日至2016年1月31日的物业管理费作为补偿，乙方从甲方收楼之日次日起按合同中的保修规定为甲方的房屋提供保修责任。甲方自愿放弃追究乙方因未达合同交房条件原因向乙方追究违约责任的权利；第四条约定，甲方清楚明确本协议各条款的内容，知悉并完全明白各条款的意义，并自愿签订本协议，本协议是其真实意思表示。《协议书》还约定了其他事项。2016年11月25日，大龙公司取得裕龙花园商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告黄凤娇主张其与被告大龙公司于2014年8月27日签订的《协议书》无效。原告黄凤娇认为，该《协议书》系被告大龙公司提供的格式版本，各条款都是格式条款，被告大龙公司在签订合同时，并没有向原告黄凤娇释明；且该协议违背法律规定，房屋竣工验收合格后才可交付使用，被告大龙公司将没有经验收合格的房屋交付原告黄凤娇使用，是无效的行为，所以双方签订的《协议书》是无效的。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、扣除对方主要权利的，该条款无效”之规定，原、被告之间签订的前述《协议书》仅是对双方之间所签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任作出了变更补充，该《协议书》并不存在前述法律规定的无效情形。原告黄艳作为具备完全民事行为能力的自然人，在正常情况下与被告大龙公司签订了《协议书》。原告黄艳在签订《协议书》时已明确知道被告大龙公司交付的房屋尚未达到约定的交付条件，此时，原告黄艳完全可以以被告大龙公司交付的房屋未达到交付条件为由而拒绝签署协议书，但原告黄艳在明知被告大龙公司交付的房屋尚未达到约定的交付条件下，仍与被告大龙公司签订《协议书》，表示自愿放弃追究被告大龙公司逾期交房的违约责任，系其真实的意思表示。原告黄艳没有提交证据证明其放弃追究被告大龙公司逾期交房的违约责任是受到了被告大龙公司的欺诈、胁迫，故双方签订的《协议书》应为有效。原告黄艳主张《协议书》无效没有事实与法律依据，本院予以驳回。因原告黄凤娇在《协议书》中已经放弃了追究被告大龙公司逾期交房的违约责任，现原告黄凤娇再次主张被告大龙公司应向其支付逾期交房违约金73908元，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄凤娇的全部诉讼请求。案件受理费1648元，减半收取为824元（原告黄凤娇已预交），由原告黄凤娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何明伟二〇一七年三月十三日书记员  肖 琴罗鑫