广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19466号上诉人（原审原告）:姚某细，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈尚书，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许某珍，住广州市。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人姚某细因与被上诉人许某珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人姚某细的委托代理人陈尚书与被上诉人许某珍的委托代理人欧阳美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚某细上诉请求：撤销一审判决，改判支持姚某细的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。1、集体土地变更国有土地的时间错误。一审称“姚某细与许某珍签订《协议书》和《房屋转名协议》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，据《广州市不动产登记查册表》记载该土地已转为国有土地性质……”。而事实上，该地块使用者早在2001年6月18日就已取得《国有土地使用证》，2002年1月姚某细与许某珍签订相关协议时并不是“仍为集体所有”而是已是国有土地了。双方是在明知土地国有而房产集体所有的情况下签订的相关协议，所议定的价格也是按村民集体所有房屋价格而不是商品房的价格，此种交易虽然双方同意但不能得到国家认可，故不能办理房屋产权证而只能由律师事务所见证。2、房屋性质认定错误。一审仅凭土地性质为国有，就认定房屋性质为国有，许某珍（购买方）可以获得房屋产权，合同目的可以实现。这一认定是错误的。争议房屋所在的雍某所在地块是由寺某股份合作经济联社和某伟房地产开发有限公司合作开发的，在办理土地出让手续时属于丰某公司部分缴纳了地价，而属于寺某联社部分是“村留用，免收地价”的，所以雍景台分配给寺某联社的住宅仍属于集体所有而不是可以上市交易的商品房，本案争议的1805房正是这种性质，故此类房屋至今没有办理房屋产权证，依法也不能办理产权证。事实表明，虽然雍某所在的土地已办理国有土地有偿使用手续，但争议房产仍属于寺某联社集体所有，本村村民将集体所有的房屋出卖给外村村民不符合我国现行法律规定，应认定为无效。一审在争议房屋及土地来由、性质、现状等情况均没有查清的情况下做出的判决是错误的，应予撤销。许某珍二审答辩称：一、涉案房屋所在土地性质已由集体土地转为国有土地，不存在涉案房屋不能交易的情况。根据《广州市不动产登记查册表》【房产登记号：强字29264号】显示：寺某二马路XX号已办国有土地有偿使用手续。因此，无论涉案房屋所在的土地性质是在双方签订相关协议之前或之后转为国有土地，都不影响涉案房屋所在土地性质已由集体土地转为国有土地这一基本事实。本案双方签订相关协议是在2002年，当时约定的涉案房屋买卖价格为人民币35万元，远远高于当年宅基地房屋的价值，双方约定的房屋买卖价格与当年商品房价值相当。只是由于当年是在姚某细未取得涉案房屋产权证的情况下进行的转让，故只能先签订相关协议，但相关协议并不存在违反我国法律禁止性规定的合同无效情形。二、姚某细上诉称涉案房屋性质为集体所有这一观点是错误的，姚某细在上诉状称“涉案房屋所在的雍某所在地块是由寺某股份合作经济社和某伟房地产开发有限公司合作开发的，在办理土地出让手续时属于丰某公司部分缴纳了地价，而属于寺某联社部分是‘村留用，免收地价’，所以雍某分配给寺某联社的住宅仍然属于集体所有而不是可以上市交易的商品房，依法也不能办理产权证”，许某珍认为姚某细该观点毫无事实和法律依据。首先，涉案房屋所在土地性质已转为国有，根据房地一体原则，土地使用权和土地上的房屋建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，故涉案房屋作为该土地的房屋建筑物也应属于同一主体，即为国家所有，并不存在姚某细辩称土地性质为国有而房屋为集体所有的情况。其次，房屋能否在市场流转只受土地性质的影响。即便存在寺某联社部分是“村留用，免收地价”，也不代表涉案房屋不可以上市交易，更不存在涉案房屋不能办理产权证。按目前的规定，这类房屋与房改房的买卖交易一样，再转让时只需补交相关地价即可，并不存在不可以上市交易的情形。再次，在一审庭审后（即：2016年8月1日），寺某股份合作经济联社在雍某大楼张贴《通知》，告知各业主雍某已具备办理房产证的条件，将办理确权登记。在寺某股份合作经济联社张贴的《雍某大厦业主明细表》中也显示1805房业主为许某珍。显然，涉案房屋已具备办理房产证的条件，且寺某股份合作经济联社也确认许某珍为涉案房屋的合法购买人，同意为其办理房产证。并不存在姚某细上诉称涉案房屋不能办理房产证的情况。三、双方签订的《协议书》和《房屋转名协议》不存在违反法律禁止性规定的情形，应为有效合同。涉案房屋所在地块的性质已转为国有，涉案房屋已经具备合法转让的条件，而双方就办理涉案房屋过户手续等问题也作出了明确的约定。《协议书》和《房屋转名协议》的内容为双方真实意思表示，且寺某股份合作经济社也确认答辩人为涉案房屋合法购买人，两份协议均没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现涉案房屋自2002年已交付答辩人使用至今，合同目的完全能够得以实现，两份协议应当继续履行。综上所述，许某珍认为本案一审判决查明事实清楚、适用法律正确，姚某细受近年来房价增值的利益驱使而违背基本的诚信，出尔反尔意图推翻相关协议提起本案诉讼理由不能成立。请求二审法院依法维持一审判决，驳回姚某细的全部上诉请求。姚某细向一审法院起诉请求：1、确认姚某细与许某珍签订的《协议书》和《房屋转名协议》无效；2、许某珍返还广州市寺某二马路C号CC房。一审法院认定事实：广州市城市规划局1995年1月向寺右管理区发出的（94）穗城规东片地复字第543号《关于同意改变用地性质的复函》记载，我局曾以（1983）城地批字457号文《建设用地通知书》同意寺右大队五金厂征用寺右大队崩田路地段土地，面积2690平方米兴建五金厂，现你单位要求改变土地使用性质，兴建住宅楼，经市用地领导审批小组研究决定，同意你单位在此地段兴建住宅楼。1999年7月20日，寺右管理区制定《寺右管理区集资房建房方案具体实施细则》，并经1999年7月20日村民代表大会通过。2000年11月20日，姚某细（乙方）与原广州市天河区沙河镇寺某管理区（甲方）签订《寺右管理区集资建房合同》，约定甲方同意乙方按规定自行选择丰某大厦2905房，面积69.704平方米和雍某大厦1805房，面积77.504平方米，甲、乙双方按上述面积及房号，根据《寺右管理区集资建房方案具体实施细则》及《寺右管理区集资建房方案修改意见》有关规定计算，乙方应付房款111805.69元；甲乙双方所有集资建房款均于交楼前结清；本集资房产权全部归个人所有，在签订房地产管理局房地产预售契约前，甲方同意乙方可办理转名，但乙方必须办理公证或见证手续，转名给非直系亲属的，由甲方每次收取乙方转名手续费500元。2002年1月22日，姚某细（甲方）与许某珍（乙方）在广东君和律师事务所的见证下（粤君律见字第2238号）签订《房屋转名协议》（编号寺右083号）和《协议书》，约定甲方同意把寺右管理区集资建房寺右二马路57号雍景台大厦1805房转名为乙方，办理转名手续后，本房的所有权属乙方。此后的一切检验收楼的责任及权利属乙方。《协议书》，约定甲方同意将寺右二马路57号雍景台大厦1805房以350000元转让给乙方，乙方首期支付230000元给甲方，甲方收款后即将该房的有关转名手续与乙方办妥，并将该房产交给乙方使用，甲方收款写回收条；在甲方将有关办理该户的产权资料文件交给乙方时（如寺右实业有限公司统一办理房产证，将按公司办妥房产证为准），乙方需在协议文件收到起30天内将120000元付清甲方，逾期每天将按应付款的0.5%赔偿滞纳金；办理该房产的一切费用（转名费、有关契证费，手续费等）均由乙方负责，甲方由义务协助乙方办理。当日，许某珍通过银行转账向姚某细支付了房款230000元，并向寺某股份合作经济联社支付了转名费500元。姚某细亦于当日将涉讼房屋交付给许某珍使用至今。另，姚某细与原广州市天河区沙河镇寺某管理区签订的《寺右管理区集资建房合同》备注中记载，“合同变更，本合同其中雍景大厦CC房已办理转名为许某珍。广州市天河区沙河镇寺右管理区，二OO二年一月二十二日，附君和律师事务所见证书壹份，转名协议壹份”。原广州市郊区沙河人民公社寺某大队于1984年改称为广州市郊区寺某乡人民政府，于1985年11月改称为广州市天河区寺某乡人民政府，于1987年7月改为广州市天河区沙河镇寺某管理区，于1989年成立“寺某股份合作经济联社”，是沙河镇寺某管理区的集体经济组织机构，有关房屋产权的登记用“寺某股份合作经济联社”的名称登记。另据广州市房地产档案馆2016年5月13日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，产别有限责任，房产登记号强字29264，房产地址东山区寺右二马路XX号；使用土地面积2690平方米；契证类型为房地产证，单位名称广州丰某房地产开发有限公司，占有部分共有；契证类型房地产共有证，单位名称广州市天河区寺某股份合作经济联社，占有部分共有；登记附注:此共有土地面积是整栋楼房的产权人共同使用，居住份额用地为70年，已办国有土地有偿使用手续。其中2004年7月30日本院(2004)穗中法民四初执字第83号协助执行通知书及民事裁定书，查封雍某（预售证号950312）全部（除已预售、抵押、查封外）等。姚某细于2016年3月16日向一审法院起诉，提出上述请求。一审法院认为：关于《协议书》和《房屋转名协议》的效力问题。虽然姚某细与许某珍于2002年就涉讼房屋广州市寺右二马路CC号CC房签订《协议书》和《房屋转名协议》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，据《广州市不动产登记查册表》记载该土地已转为国有土地性质，且涉案房屋的楼宇已预售；在土地性质仍为集体所有时即上述协议中，双方已就办理房屋过户手续问题已作了明确约定，显然，姚某细与许某珍签订涉案房屋的上述协议的真实意思表示是许某珍购买涉案房屋并取得产权，故在合同目的能够实现的情况下，认定《协议书》和《房屋转名协议》为有效合同，不但符合双方的真实意思表示，而且有利于维护合同交易关系的稳定。姚某细主张上述协议无效的诉请，一审法院不予支持。姚某细如果认为许某珍没有履行协议约定的义务，可另行主张其违约责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法》第四条、第五条的规定，于2016年9月18日作出如下判决：驳回原告姚某细的全部诉讼请求。本案受理费6550元，由原告姚某细负担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，姚某细向本院提交证据一，寺某股份合作经济联社的证明；证据二，穗国地初合（1995）202号《广州市国有土地使用权出让合同》，该两份证据共同证明涉案土地为集体土地。结合一审所提交的证据（查册表），可以证明土地是丰某房地产公司与寺右经济联社共同所有。许某珍质证意见为：《证明》有原件，《出让合同》没有原件。对《证明》的合法性、关联性有异议，《证明》中第二段第三行“村留用……”与上诉人提交的《广州市国有土地使用权出让合同》第八页第二点注明的内容不符，上面所写是村留用所收地价，并没有写是“村留地”，更没有写“属村集体所有”。因此该份《证明》并不符合202号《广州市国有土地使用权出让合同》的内容，不能证明寺右二马路57号土地性质仍为集体所有。相反土地性质应以许某珍提交的查册表记载的土地性质为准。对《广州市国有土地使用权出让合同》真实性、合法性、关联性有异议，因姚某细没有提交原件，且该证据不能证明涉案土地归村集体所有，相反从证据名称可以看出涉案土地转为国有土地，并由国家进行相应的使用权有偿使用的办理，且该《合同》第三条明确规定涉案土地可以自由转让抵押等。许某珍二审期间向本院提交广东省广州市越秀区寺某股份合作经济联社《通知》及《雍某大厦业主明细表》，拟证明涉案房屋已具备办理房产证的条件，寺某股份合作经济联社也确认许某珍为涉案房屋的合法购买人，同意为其办理房产证。姚某细质证确认经济联社发出该份《通知》，对该证据的真实性予以确认，但该《明细表》的制作人不知道本案双方之间还有纠纷，因此才将许某珍的名字写上去，且该《通知》没有办法证明是房管部门审核确权，还是经济联社进行审核确权。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案姚某细的上诉请求与许某珍的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，2002年双方就涉案房屋签订《协议书》和《房屋转名协议》时，涉案房屋所在的土地性质虽为集体所有，但合同履行过程中，根据《广州市不动产登记查册表》记载，该土地已转为国有土地性质。而就涉案房屋的转名，广州市天河区沙河镇寺某管理区已在姚某细与该管理区所签订的《寺右管理区集资建房合同》中加盖公章予以备注雍某大厦1805房转名为许某珍。2015年5月14日，广州市天河区沙河镇寺某管理区、广州市天河区沙河镇寺某股份合作经济联社为许某珍申请将儿子曾某智、孙子曾某谦户口由广州市天河区X街X巷X号地下X房的户口迁到涉案房屋居住，向越秀区公安分局户籍科出具《证明》，结合许某珍二审提交广州市越秀区寺某股份合作经济联社《通知》及《雍某大厦业主明细表》可知，涉案房屋所在土地集体组织并未对本案双方房屋转让提出过异议。本案双方在《协议书》和《房屋转名协议》中已就办理房屋过户手续问题作了明确约定，根据一审法院查明事实，涉案房屋楼宇亦已办理预售，现广州市越秀区寺某股份合作经济联社发出《通知》，正为涉案楼宇房屋确权进行前期登记工作。据此，在本案未有证据显示本案双方所签订的协议不能履行，合同目的无法实现的情况下，一审法院对姚某细要求确认双方签订的《协议书》和《房屋转名协议》无效请求不予支持并无不妥，本院予以维持。对姚某细请求许某珍返还涉案房屋，本院亦不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人姚某细上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由姚某细负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月十六日书记员  杨仁义王心怡