徐州市泉山区人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏0311民特8号申请人：徐州铜山农村商业银行股份有限公司，住所地本市铜山区黄山路4号。法定代表人：骆新超，董事长。委托诉讼代理人：桑宝莉，女，1984年3月25日生，汉族，该公司职工，住。被申请人：徐州正德置业集团有限公司，住所地本市泉山区风华南路一号富泊湾广场AB区商业楼。法定代表人：刘德义，董事长。委托诉讼代理人：李德升，男，1969年1月1日生，汉族，该公司会计，住。委托诉讼代理人：李汪洲，男，1989年7月1日生，汉族，该公司会计，住。申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司与被申请人徐州正德置业集团有限公司申请实现担保物权一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司称，申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属郭集支行于2014年5月8日与被申请人徐州正德置业集团有限公司签订合同编号为（59）农信借字（2014企抵）第001-2号流动资金循环借款合同，借款期限为2014年5月13日至2016年5月6日，借款金额为4500万元，执行年利率9.252%，逾期利息在9.252%的基础上上浮50%。复利按合同约定计算。徐州正德置业集团有限公司以其所有的位于徐州市三环南路南侧富泊湾广场A区xx-xxx、xxx、xxx房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。借款合同期满后，经多次索要，被申请人仍拒不履行还款义务。请求：1、裁定拍卖或变卖被申请人徐州正德置业集团有限公司所有的并抵押给申请人的位于徐州市三环南路南侧富泊湾广场A区xx-xxx、xxx、xxx房产，拍卖或变卖所得价款由申请人在4500万元的范围内优先受偿；2、实现担保物权及其他实现债权的费用等由被申请人承担。被申请人徐州正德置业集团有限公司称，贷款事项及担保抵押事项属实，利息及罚息等金额无法当庭确认，应由双方会计根据合同条款计算、对账后确认；受经济形势、楼市行情、民间高利贷等各种因素的叠加影响，我公司近二年多以来经营困难，资金无法周转，截止2017年3月15日，不包括银行贷款本息，我公司共拖欠员工工资、税金、供应商货款等合计高达5002万元。请求法院综合考虑上述事实以及社会稳定等因素，依法判决。申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司提交了如下证据：一、合同编号为（59）农信借字（2014企抵）第001-2号的《流动资金循环借款合同》、合同编号为（59）农信高抵字（2014企抵）第001-2号的《最高额抵押合同》和编号为徐房地押（按）字001-2号的《徐州市房地产抵押合同》各一份，上述合同的签订日期均为2014年5月8日、签订双方均为徐州正德置业集团有限公司（借款人或债务人、抵押人）与铜山县农村信用合作联社郭集信用社（贷款人、抵押权人）。其中《流动资金循环借款合同》约定：本合同项下借款额度为人民币4500万元、用途为满足借款人生产、经营中的流动资金需要，借款人适用上述循环借款额度的期限为自本合同生效之日起至2016年5月6日，自借款实际提款日起依据实际借款天数按日计息、按月结息，借款到期利随本清；本合同利率确定以借据记载为准，逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收100%；本合同属于担保人徐州正德置业集团有限公司与贷款人签订的编号为59农信高抵字2014企抵第001-2号的最高额抵押合同项下的主合同，此外，由刘德一提供最高额保证担保，并签订相应的担保合同。《最高额抵押合同》约定：为确保徐州正德置业集团有限公司（债务人）与抵押权人签订的编号为59农信借字2014企抵第001-2号《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人已收到并约定所担保的主合同，自愿为债务人自2014年5月8日起至2016年5月6日止在抵押人处办理约定的各类业务所实际形成的债务的最高金余额折合人民币4500万元提供担保，抵押人同意以富泊湾广场A区xx-xxx、xxx、xxx（详见编号为59字2014企抵第001-2的抵押清单）作为抵押物暂作价人民币8337.36万元整，上述抵押清单为本合同的组成部分。《徐州市房地产抵押合同》约定：为确保59农信借字2014企抵第001-2号合同的履行，抵押人徐州正德置业集团有限公司愿意以其位于徐州市泉山区富泊湾广场A区xx-xxx、xxx，xx-xxx的合法房产抵押给抵押权人铜山县农村信用合作联社郭集信用社，抵押房地产为现房，权利证明为徐房权证泉山字第××、19××52、198643房屋建筑面积1392.12、1033.85、1392.12平方米，用地面积518.9、385.4、518.9平方米，土地使用权取得方式出让。经评估机构（评估）该房地产价值（人民币）8337.36万元；抵押人抵押权人约定以抵押房地产价值的100%设定抵押，最高债权额为（人民币）4500万元，债权确定的期间为2014年5月8日至2016年5月6日，抵押人将上述房地产权利证明交郭集信用社保管。申请人以此拟证明其与被申请人之间存在借款关系。二、房屋所有权人为徐州正德置业有限公司的房屋所有权证、土地使用权人为徐州正德置业有限公司的国有土地使用权证、房屋他项权利人为铜山县农村信用合作联社郭集信用社的房屋他项权证各三份。其中徐房权证泉山字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落于三环南路南侧富泊湾广场A区，建筑面积1392.12㎡，徐房权证泉山字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落于三环南路南侧富泊湾广场A区1-302，建筑面积1033.85㎡，徐房权证泉山字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落于三环南路南侧富泊湾广场A区xx-xxx，建筑面积1392.12㎡；徐土国用（2011）第22443号国有土地使用权证载明：房屋坐落三环南路南侧富泊湾广场A区xx-xxx，使用权面积518.9㎡，徐土国用（2011）第22430号国有土地使用权证载明：房屋坐落三环南路南侧富泊湾广场A区xx-xxx，使用权面积385.4㎡，徐土国用（2011）第22421号国有土地使用权证载明：房屋坐落三环南路南侧富泊湾广场A区xx-xxx，使用权面积518.9㎡；徐房他证泉山字第2075**号、207585号、207586号房屋他项权证分别载明：房屋所有权人徐州正德置业集团有限公司、房屋所有权证198646、19××52、198643，他项权种类抵押，债权数额4500万元，登记时间2014年5月9日，附记注明：最高额抵押，徐房权证泉山字第××、19××52、198643号共同抵押。申请人以此拟证明其对被申请人抵押的房地产进行了合法有效的抵押登记。三、载明日期为2014年5月13日、流水号为xxxxxxxxxxxxx的江苏省农村信用社借款借据一份，该借据加盖有徐州正德置业集团有限公司印章及刘德义私章。其上载明：借款人户名为徐州正德置业集团有限公司、贷款帐号为xxxxxxxxxxxxx，收款人为徐州正德置业集团有限公司、存款账号为xxxxxxxx，借款金额CNY4500万元，借款年利率9.252%，结息方式每月21日结息，合同号59农信借字2014企抵第001-2号；客户名称为徐州正德置业集团有限公司、账号为xxxxxxxxxxxxxxxxx的账户流水明细一份，其中显示该账户2014年5月13日入账4500万元，摘要代码为发贷。申请人以上述证据拟证明其已按照合同约定将贷款发放至被申请人账户。四、江苏农信核心业务系统查询单一份，其中显示截至2017年3月16日，徐州正德置业集团有限公司贷款帐号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的账户应收本金4500万元、应收本期利息357512.9元、应收表外利息4086439.76元，应收合计49443952.66元。申请人以此拟证明截止至2017年3月16日涉案贷款尚欠本金4500万元、利息4443952.66元未归还。经质证，被申请人对申请人提交的上述证据的真实性均不持异议，但对于欠付的利息确切数额要求双方会计核对。被申请人徐州正德置业集团有限公司提交了以下证据：其自行制作的正德集团截至2017年3月15日部分欠款汇总表及部分欠款明细表、正德公司餐饮酒店业拖欠供应商款项明细表（118户）等三分表格，其中载明徐州正德置业集团有限公司及欠外债超过了5000万元。被申请人以此拟证明其现确实无力偿还欠付申请人的借款本息。经质证，申请人认为被申请人提交的证据与申请人的主张无直接联系。本院经审查认为，申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属郭集信用社与被申请人徐州正德置业集团有限公司于2014年5月8日签订的合同编号为（59）农信借字（2014企抵）第001-2号的《流动资金循环借款合同》、合同编号为（59）农信高抵字（2014企抵）第001-2号的《最高额抵押合同》和编号为徐房地押（按）字001-2号的《徐州市房地产抵押合同》合法有效，且双方对徐州正德置业集团有限公司用于抵押的徐房权证泉山字第××、19××52、198643的三套房屋依法办理了抵押登记，他项权证号分别为徐房他证泉山字第2075**号、207585号、207586号。故申请人下属之郭集信用社自2014年5月9日取得徐州市泉山区富泊湾广场A区x-xxx、x-xxx、x-xxx三套房屋的抵押权。后申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属的郭集信用社已按借款合同将4500万元借款发放给被申请人徐州正德置业集团有限公司，但被申请人未能按约定向申请人归还借款及利息，故抵押权人依法可以以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿，且优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即4500万元。涉案借款的出借人及抵押权人铜山县农村信用合作联社郭集信用社系徐州铜山农村商业银行股份有限公司设立法人分支机构，徐州铜山农村商业银行股份有限公司作为本案申请人并无不当，但其享有的权利范围仍以4500万元为限，故本院对申请人的部分请求予以支持。本案系实现抵押物权案件，与其他债务无涉，故本院对申请人与被申请人的其他主张在本案中不予置评。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条的规定，裁定如下：对被申请人徐州正德置业集团有限公司坐落于徐州市泉山区富泊湾广场A区x-xxx、x-xxx、x-xxx三套房屋准予aiqu拍卖、变卖等方式依法变现，申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司对变现后所得款项在4500元的抵押债权范围内优先受偿。申请费80元，由被申请人徐州正德置业集团有限公司负担（此款申请人已预交，被申请人于被裁定送达后十日内支付给申请人）。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  郑凤金二〇一七年三月二十四日书记员  王 恺