湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂民终13号上诉人（一审原告）：胡辉辉，男，1989年10月17日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：张明星，黄石市金秋法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：黄石市百盛贸易有限公司。住所地：湖北省黄石市黄石港区黄石大道***号。法定代表人：王义媛，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹松涛，湖北太圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北日盛房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省大冶市城关东风东路*号。法定代表人：饶丰收，该公司董事长。上诉人胡辉辉因与被上诉人黄石市百盛贸易有限公司（以下简称百盛公司）、湖北日盛房地产开发有限责任公司（以下简称日盛公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2016）鄂02民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡辉辉的委托诉讼代理人张明星，被上诉人百盛公司的委托诉讼代理人尹松涛到庭参加诉讼。被上诉人日盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。胡辉辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判购房合同有效，并停止对涉案房屋的执行。事实与理由:一审判决虽然未认定胡辉辉购买涉案经济适用房的合同无效，但以胡辉辉没有得到政府部门批准为由，认为购房合同效力待定，不符合事实。2008年4月6日，百盛公司和日盛公司签订的《合作合同》约定，百盛公司将自己的原国有划拨土地11889.84平方米作为出资，交由日盛公司带资建设，房屋建成后日盛公司给付百盛公司105套住房总建筑面积9500平方米，超出的面积日盛公司可自行出售。2012年5月18日，日盛公司要求胡长斌、万红波分别注入资金28万元、22万作为工程质量保证金，承诺于2012年10月10日给二人安排工程项目施工，否则从2012年5月18日至2012年10月10日按50万元工程质量保证金的20%比例赔偿，2012年10月10日以后按每月2.5%的比例赔偿，至交房之日。并用百盛家园5号楼房屋二套抵付该款，购房协议另行签订，并出具了购房收据和房屋位置图。2015年4月21日，胡辉辉与日盛公司签订了百盛家园经济适用房订购协议，确定了“百盛家园”5号楼一单元405号房屋以267931元价格出售给胡辉辉，并出具收到260350元购房款的收据。可见胡辉辉购买的5号楼一单元405号房屋是在一审法院查封前的2012年5月18日就已经确定的。2015年签订正式购房合同时与百盛公司所分得的房屋是同一幢楼，如果说认为胡辉辉的房子是经济适用房，百盛公司的房子也应该是经济适用房，前者无效，后者也应该无效。一审判决认为代物清偿属于实践性法律行为，造成胡辉辉只能要钱，不能要物。日盛公司是房地产开发公司，其与百盛公司签订房屋合作开发合同，除了按照约定给付105套房屋外，对其余的房屋有权自行对外销售。在没有具体划分经济适用房和商品房的情况下，日盛公司出售属于自己开发建设的房屋抵偿欠他人的债务，没有违反法律禁止性规定。一审法院对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条理解是错误的。如果按照该条第（一）项的规定，凡是在人民法院查封以后签订的购房合同，则一律无效或者应当强制执行。就不需要再规定什么“所购房屋用于居住且买受人无其他住房”和“付款50%”的规定来排除强制执行。最高人民法院排除强制执行的规定，只要符合所购商品房用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，或者已付价款超过合同约定总价款的50%，就应当排除强制执行。该条第（二）、（三）项的规定，是为了充分保护没有房屋居住的人和已经支付了50%以上购房款的人合法、正当的权益。百盛公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回胡辉辉上诉请求，维持原判。胡辉辉向一审法院起诉请求：1、排除百盛公司对百盛家园5号楼1单元406室的强制执行，确认日盛公司抵债（出卖）给其的房屋买卖协议有效，或判决百盛公司、日盛公司对欠其260350元的债务承担连带清偿责任；2、由百盛公司、日盛公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月25日，百盛公司向黄石市发改委申报用该公司位于西塞山区××家坊的土地建设经济适用房，批准后百盛公司无能力开发，便与日盛公司签订合作开发建设合同。2012年5月日盛公司缺乏资金，要求其父亲胡长斌按月息2分5带资50万元参与建设，并约定如到期不能用现金偿还，则用所建房屋抵还。2015年4月21日，日盛公司主动提出，用5号楼第4层G06户型92.39平方米房屋抵付款项260350元，并签订了《百盛家园经济适用房订购协议》，出具了收款收据和百盛家园5号楼集资房房源确认表。没想到日盛公司抵款给其的房屋是被法院查封的房屋，依据法律规定该房屋是其支付了对价善意取得的，且与其他已出让（售）的房屋不相冲突，应当确认其与日盛公司之间的房屋协议有效，或者判令百盛公司、日盛公司对共同开发期间欠其的债务承担连带清偿责任。百盛公司一审答辩称：1、胡辉辉与日盛公司签订的房屋买卖协议无效，即使有效，也不足以排除法院对百盛家园5号楼的强制执行；2、胡辉辉请求判决百盛公司、日盛公司对日盛公司欠其债务承担连带清偿责任，不属于执行异议之诉的审理范围，应予以驳回。日盛公司一审未作答辩，亦未提交证据材料。一审法院查明：2014年7月31日，百盛公司与日盛公司合作开发房地产合同纠纷一案诉至一审法院。一审法院立案受理后，于同日作出[2014]鄂黄石中民一初字第00020-1号民事裁定书，查封日盛公司开发建设的位于黄石市西塞山区沿湖路百盛家园5号楼全部在建房屋（约14000平方米）。同年12月11日，一审法院作出[2014]鄂黄石中民一初字第00020号民事判决书，判决：1、解除百盛公司与日盛公司签订的合作协议；2、日盛公司于判决书生效后十日内支付百盛公司土地补偿款130万元，并从2011年9月3日起按同期人民银行贷款利率四倍计算利息，直至该款付清之日止；3、日盛公司于判决生效后十日内返还百盛公司购房款9913000元，并从每笔购房款的支付时间起，分别按同期人民银行贷款利率四倍计算利息，直至该款付清之日止；4、日盛公司于判决生效后十日内赔偿百盛公司可得利益11840800元；5、驳回百盛公司其他诉讼请求。宣判后，日盛公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2015年9月30日作出[2015]鄂民一终字第00036号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因日盛公司未按判决书确定的内容履行义务，百盛公司遂于2015年12月9日向一审法院申请强制执行。2016年4月11日，一审法院作出[2015]鄂黄石中执字第000274-2号执行裁定书，裁定拍卖日盛公司开发建设的位于黄石市西塞山区沿湖路308号百盛家园5号楼房屋（建筑面积为14331.05平方米）。胡辉辉认为一审法院查封、拍卖的上述房产包含其购买的商品房，遂提出书面异议，请求停止对百盛家园5号楼1单元406号房屋的执行。2016年7月26日，一审法院作出（2016）鄂02执异184号执行裁定书，以胡辉辉与日盛公司签订的购房协议形成于一审法院查封该房屋之后，且胡辉辉购房款是以日盛公司差欠的工程款抵付为由，驳回了胡辉辉的异议申请。为此，胡辉辉不服，以其与日盛公司签订的购房协议有效为由向一审法院提起执行异议之诉，请求排除百盛公司对百盛家园5号楼1单元406室的强制执行，并确认其与日盛公司签订的房屋买卖协议有效或判决百盛公司、日盛公司对欠其的260350元债务承担连带清偿责任。另查明：2012年5月19日，胡长斌（胡辉辉父亲）与万红波，就合作出资参与百盛家园小区工程建设达成协议，约定双方第一笔出资50万元给日盛公司（胡长斌出资28万元，万红波出资22万元），工程开工后，双方对等注入资金投入，双方各占50%股份。同年5月22日，日盛公司向胡长斌、万红波出具承诺书，承诺：其已于2012年5月18日收到其二人50万元工程质量保证金用于在建的百盛家园工程建设，如果2012年10月10日未能安排工程项目给二人施工，自2012年5月18日至2012年10月10日按50万元工程质量保证金的20%比例赔偿。自2012年10月10日以后，按每月2.5%的比例赔偿，至交房之日。并用百盛家园5号楼的房屋抵付该款。购房协议另行签订，并出具购房收据和房屋位置图。2015年4月21日，胡辉辉与日盛公司签订百盛家园经济适用房定购协议，约定日盛公司将其开发建设的位于西塞山区××家坊沿湖路308号百盛家园5号楼1单元406号房屋，以267931元价格出售给胡辉辉。同日，日盛公司向胡辉辉出具购房款收据，载明收到胡辉辉购房款260350元，抵偿日盛公司差欠的工程款。一审法院认为，本案争议的焦点为：日盛公司与胡辉辉签订购房协议的效力问题，胡辉辉对百盛家园5号楼1单元406号房屋享有何种权利，该权利能否阻却百盛公司对该房屋申请强制执行。一、关于胡辉辉与日盛公司签订的百盛家园经济适用房定购协议的效力问题。百盛家园项目属经济适用房项目，各方均不持异议。依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；且经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。可见，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，日盛公司与胡辉辉签订的百盛家园经济适用房定购协议，虽是双方真实意思的表示，但因经济适用房属于保障性质的政策性住房，其购买者的资格需有关行政部门审核，目前胡辉辉并未举证证明其符合经济适用房购买资格，故对日盛公司与胡辉辉签订的百盛家园经济适用房定购协议的效力一审法院不予评判。二、胡辉辉对百盛家园5号楼1单元406号房屋享有何种权利，该权利能否阻却百盛公司对该房屋申请强制执行。为筹集工程建设资金，日盛公司向胡长斌、万海波出具了偿付工程质量保证金的承诺，并约定用百盛家园5号楼的房屋抵付上述款项，之后于2015年4月21日日盛公司与胡辉辉签订了百盛家园经济适用房定购协议，约定将5号楼1单元406号房屋作价267931元出售给胡辉辉，用于抵付胡长斌的部分质量保证金，并向胡辉辉出具了260350元的收款收据。从以上事实分析，双方签订定购协议是为了使胡长斌的债权得以实现，而非真正实现买卖合同目的，双方之间形成了代物清偿法律关系，因代物清偿属于实践性法律行为，在实际履行物权转移前，5号楼1单元406号房屋的所有权仍属于日盛公司，胡辉辉仅享有对该房屋的债权请求权，而非物权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。故即使胡辉辉与日盛公司签订的定购协议书有效，因该协议订立于一审法院查封该房屋之后，故不能排除百盛公司对该房屋申请强制。至于胡辉辉请求百盛公司、日盛公司对日盛公司差欠其的260350元工程款承担连带清偿责任，因不属于执行异议之诉的审理范围，故一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回胡辉辉的诉讼请求。案件受理费100元，由胡辉辉负担。双方当事人在本院二审规定的举证期限内均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：胡辉辉对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的合法权益。本院认为，2012年5月22日，日盛公司向胡长斌、万红波出具的《承诺》系其真实意思表示，对承诺方具有约束力。从《承诺》的对象看，日盛公司的相对人为胡长斌和万红波，日盛公司负有向该二人还款的义务。在《承诺》中日盛公司称“用《百盛家园5号楼》的房屋抵付该款”，说明日盛公司与胡长斌、万红波间形成了以房屋抵债的意向。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，涉案《承诺》因没有对抵债房屋的数量作出明确意思表示，属于缺少以房抵债合同成立的必备条款而导致合同没有成立。事实上，《承诺》关于“购房协议另行签订”的内容，也表明日盛公司与胡长斌、万红波之间尚未达成以房抵债的协议。2015年4月21日，胡辉辉与百盛公司签订《百盛家园经济适用房定购协议》，确定双方的房屋买卖关系。该协议即如胡辉辉所称，系由日盛公司对其父亲胡长斌作出的上述《承诺》演变而来，该协议本身也仅能表明落款之日为合同签订之时，而不能将该协议签订时间溯及至日盛公司《承诺》之时，因为日盛公司的《承诺》相对人并非胡辉辉，且《承诺》内容仅为意向并未构成协议。且就日盛公司与胡辉辉达成的协议而言，日盛公司向胡辉辉出售涉案经济适用房以抵偿其欠胡长斌的债务。因争议的标的物为具有特定性质的经济适用房，胡辉辉能否取得涉案房屋受《经济适用房管理办法》等政策的限制，而本案中胡辉辉没有提交证据证明其具有经济适用房购买资格，故日盛公司与胡辉辉以房抵债的约定尚无法得到实现。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，胡辉辉关于百盛公司申请执行的房屋属于经济适用房以及一审法院无权查封经济适用房的主张，超出了人民法院审查执行异议类案件的范围，对此本院不予审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因胡辉辉与百盛公司2015年4月21日签订的《百盛家园经济适用房定购协议》，系在一审法院2014年7月31日查封涉案房屋之后，故胡辉辉对涉案房屋不享有排除人民法院强制执行的合法权益，其上诉主张一审法院应停止对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据。综上所述，胡辉辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由胡辉辉负担。本判决为终审判决。审判长  邵震宇审判员  王捷明审判员  张之婧二〇一七年三月十日书记员  羿 华