广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初375号原告：费磊，男，1989年9月24日出生，汉族，住江苏省江阴市（现住中山市南区），委托诉讼代理人：彭绍威，广东泰诺律师事务所律师。被告：珠海市又一家超市商业有限公司，住所地珠海市拱北粤华路152号一层商城。法定代表人：梁明德，店长。委托诉讼代理人：宋均荣，男，1963年2月11日出生，汉族，住珠海市香洲区，系公司人事经理。原告费磊与被告珠海市又一家超市商业有限公司(以下简称又一家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费磊及其委托诉讼代理人彭绍威、被告又一家公司的委托诉讼代理人宋均荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费磊向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议（一）》无效；2、判决被告十日内退还保证金人民币40000元给原告；3、判决被告十日内退还租金及综合管理费人民币82560元给原告；4、判决被告十日内赔偿购置餐馆设备用具的损失人民币12351元给原告；5、判决被告十日内赔偿装修费人民币10500元给原告。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中要求返还的租金和综合管理费为原告已经预交给被告的2015年5月之后至2016年8月31日。事实和理由：2015年4月26日，原告与被告签订《租赁合同》及《补充协议（一）》。《租赁合同》约定，原告承租珠海市拱北粤华路152号1栋第一层第003号商铺（下称3号商铺），用于经营冒菜小食店；租赁期限自2015年3月25日起至2017年11月30日止，租金4800元/月，履约保证金16000元。《补充协议（一）》约定，综合管理费7200元/月,履约保证金24000元。《租赁合同》及《补充协议（一）》签订后，原告按被告的要求支付了《租赁合同》及《补充协议（一）》均作约定的履约保证金合计40000元，依约履行支付租金、综合管理费的义务，并进场装修、购置设备设施，招聘培训人员后开业经营。2015年8月22日，经原告与被告协商一致，租金（含综合管理费）由每月12000元下调为每月9600元，原告于2015年9月8日一次性向被告预付2015年9月1日至2016年8月31日一年的租金（含综合管理费）合计115200元。合同签订半年后，原告才知道涉案商铺存在纠纷，才知道被告将存在争议的物业租赁给原告等小商家。2016年5月12日，原告承租经营的3号商铺所在的粤华路152号一、二层商场整体被停水、停电。原告在长时间停水、停电，恢复经营无望，与被告协商又无果的情况下，只好于2016年6月28日向法院提起诉讼，要求被告退还保证金、租金及赔偿损失，因原告不懂诉讼而撤诉。原告在遭受严重损失，已无经济能力另起炉灶，无可奈何之下，经营设备用具被迫放弃，这又造成原告较大的经济损失。原告认为，被告在其与业主的租赁合同届满不再具有使用出租的权利后，隐瞒事实真相，与原告签订《租赁合同》及《补充协议（一）》把涉案商铺出租给原告的行为无效，双方所签署的《租赁合同》及《补充协议（一）》依法无效，被告应当向原告返还因此而取得的财产，并赔偿原告损失。原告特此再次向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告又一家公司辩称，一、原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议（一）》真实、合法、有效。被告与业主珠海市同兴利商贸有限公司（以下简称同兴利公司）之间的返还原物纠纷一案，由于双方已于2016年6月29日达成和解协议，并经珠海市为中级人民法院裁定准许双方撤诉，故原、被告签订的合同及补充协议应为合法有效合同，是双方真实意愿的表达。二、被告在正常履行合同，原告违约，无法退还押金。双方签订租赁合同及补充协议后，被告一直在正常履行，2016年5月12日，由于第三方原因，导致供电方损坏，商铺停电，被告积极组织和协调相关部门予以修复，并及时的予以供电，各商铺也于2016年6月1日正常营业，但至今未收到原告应缴纳的2016年5月起的水电费用，根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，原告应于每月5日前缴纳租金、水电费等费用，未按约定时间缴纳各项费用的，每逾期一日按应缴总额的1%罚扣滞纳金，逾期七日仍未缴纳的，甲方有权停电停水，逾期十五日以上，甲方有权没收履约保证金并解除合同，不需要承担违约责任。因此，我司于2016年6月25日向原告下发了解约通知书，正式于原告解除了租赁合同关系，另外，原告在未只会被告的情况下自行撤场，也显然违约，根据租赁合同第五条第2点的约定“如因乙方中途违约和发生违约事项导致合同提前终止的，乙方同意该保证金由甲方转为违约金。因此，原告要求退还押金无任何法律依据。三、由于原告自行撤场，已严重违反了双方签订的租赁合同及补充协议的相关条款，已违约，故请求被告赔偿购置餐馆设备用具及装修费没有事实和法律依据。此费用不应由被告承担。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求；经审理查明：2015年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定，乙方承租位于珠海市××路××号商铺，建筑面积59.1平方米，用于经营冒菜；场地使用期限自2015年3月25日至2017年11月30日；乙方每月应缴纳给甲方场地使用费（租金）为4800元/月，店铺内的照明、水电、设备等装置独立水、电分表，电费1.3元/度、水费含排污3.6元/立方，按分表数计算另加10%损耗费计收；合同签订当日内，乙方应将第一个月的租金4800元付给甲方，从第二个月起，乙方于每月5日前按本合同约定的应交费用向甲方缴纳相关费用，如乙方逾期一日未交款的，甲方按应缴费用总额的1%扣罚乙方滞纳金，乙方逾期七日仍未缴纳相关费用及滞纳金，甲方有权停止供水、电，乙方逾期十五日以上的，甲方有权没收履约保证金并解除合同，不需承担违约责任；乙方自本合同签订当日向甲方缴纳16000元履约保证金，甲方自全额收到履约保证金之日本合同方为有效；履约保证金于双方终止合同后90天内，由甲方扣除乙方应缴费用后，其剩余金额由甲方无息返还给乙方。如因乙方中途解约和发生违约事项导致合同提前终止的，乙方同意该保证金由甲方转为违约金；合同期内，乙方如发生本合同所涉及的违约责任，以至损害甲方权益，甲方有权终止本合同及要求赔偿，甲方可从履约保证金抵扣，若履约保证金仍不足抵扣其他费用时，乙方须补足差额后方可继续经营，否则按自动终止合同论，保证金不予返还；租赁期满后合同解除、提前终止后，乙方应将商铺及时返还甲方，乙方所购置的可移动财产全部归乙方所有，由乙方自行处理，乙方添置的不可移动的装修装饰物甲方同意利用的，由甲方无偿利用，甲方不同意利用的，乙方应予以拆除并将房屋恢复原状，由此产生费用由乙方负担；因不可抗力原因，国家、政府的政策性决定（如市政建设、市场规划拆迁、改建等），市场经营权转让、市场整理租赁、市场维修调整等原因导致本合同提前终止，或者合同部分或全部不能履行而造成双方损失的，双方互不承担责任；等等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《补充协议（一）》，约定，为满足超市正常营业，甲方为乙方提供营业所须的综合配套，乙方每月除交纳《场地租赁合同》中约定的应交场地使用费、水电等费用外，乙方同意按下列价格及合同约定的计租面积计算缴纳综合管理费用，2015年3月25日至2017年11月30日，总额为7200元/月；乙方签订合同当日，应向甲方缴纳24000元履约保证金，甲方自全额收到履约保证金之日本合同方为有效；履约保证金于双方终止合同后90天内，由甲方扣除乙方应缴纳费用后，其剩余金额由甲方无息返还给乙方，如因乙方中途违约和发生违约事项导致合同提前终止的，乙方同意该保证金由甲方转为违约金；如乙方未按约定时间缴纳场地综合管理费和租金的，如乙方逾期一天未交款的，甲方按应缴费用总额的1%扣罚乙方滞纳金，乙方逾期七日仍未交清租金综合管理费及滞纳金，即视乙方单方违约，甲方有权随时单方终止合同并无条件收回该商铺，并由乙方承担违约责任，乙方履约保证金不予退还并作为违约金赔偿给甲方；等等。2016年4月29日，原告向被告缴纳上述合同及补充协议的保证金共40000元，被告向原告出具收据。2015年8月22日，原、被告协商一致同意将租金和综合管理费下调20%，降至9600元/月。2015年9月8日，原告一次性向被告支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金46080元及配套费69120元，被告向原告出具收条。原、被告双方确认，2016年5月12日，因业主与被告有关租赁物业的纠纷，业主将包含涉案商铺在内的粤华路152号第一、二层商铺整体停电、停水，2016年6月3日恢复水电，2016年6月25日又停电、停水。原告主张因停水、停电，商场已经无法经营，食品已经腐烂、变质，设备因停电而损坏，员工也离职，商铺无法经营，原告从2016年6月3日到2016年6月25日一直在与被告谈赔偿的事情但未协商一致，无奈原告只好将东西丢在商铺，并于2016年6月28日向法院提起诉讼，要求被告退还保证金、租金及赔偿损失，之后原告撤诉。被告抗辩因原告未按时缴纳2016年5月水电费用，其于2016年6月25日向原告发出解约通知书，通知原告即日起解除双方签订的租赁合同及补充协议，并不予退还保证金。原告主张没有签收上述解约通知书。原告主张购置餐馆设备投入12351元，并提交了赔偿损失列表及收据等证明，赔偿损失列表显示：监控系统1套1445元；门头立式灯箱1个150元；A1保险盒46个、A2保鲜盒2个、工衣3件289元；薯粉炉1台、水煮鱼大号碗15个1295元；秋叶碗3个、有尾调羹3个、调羹4个、A4保鲜盒20个、调味盅6个102元；电饭煲1台2**元；40不锈钢桶1个85元；洗手盆不锈钢1个480元；粉篱2个52元；味盅6个42元；台签1-10号10个100元；加厚油盆2个36元；油格1个10元；夹子6个24元；格力空调3匹1台20**元；门面玻璃贴1套60元；饭碗10只30元；饭碗及汤匙30套60元；德尔展示柜1台4**元；炒锅炉1套100元；中号水煮鱼大碗10个150元；店招牌1套2500元；绿源灯箱1个60元；口腕筷子勺子172元；餐厅桌椅8套1440元；面盆、加厚味盅、刀石、汤勺、锅铲、菜刀122元；砍刀、菜板各1个50元；长柄勺、不锈钢丸、胶饭勺、点火枪49元；大汤炉1台3**元；2500大碗90个160元；不锈钢桶1个40元；电子称、铃铛、汤袋、饭勺138元。原告主张装修投入10500元，并提交了两张收据证明。2015年4月29日的收据显示“今收到费生冒菜馆工程预付款3000元。”；2015年5月14日收据显示“今收到聚朋冒菜工程余款7500元。”庭审中双方确认涉案租赁物业已经由业主重新对外招商，并已经重新装修完毕。另查明，涉案租赁物业登记产权人为珠海市同兴利商贸有限公司（以下简称同兴利公司）。同兴利公司与被告因涉案租赁物业所在商场的租赁关系发生纠纷并诉至法院，在该案二审过程中，被告（乙方）与同兴利公司（甲方）于2016年6月8日签订《调解协议书》约定，被告自协议签署之日起至2016年6月30日前将位于珠海市拱北××路××、××层商铺全部清偿交付给同兴利公司，同兴利公司以协助；被告一次性向甲方支付商铺清场费1800000元，于签署协议当日支付，双方任何一方均不得再以其他任何理由、任何形式就上述商铺的租赁事宜向对方主张其他任何费用（包括但不限于租金、清场费、赔偿损失、违约金等），双方互不再追究各方法律责任；本协议书应由双方共同向法院申请制作调解书；等等。被告与同兴利公司于2016年6月10日又签订《补充协议书》一份，约定，将《调解协议书》中有关由双方共同向法院申请制作调解书条款修改为以撤诉方式结案等。2016年7月4日，珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法民三初字第18号之一民事裁定书，裁定准许同兴利公司撤回起诉、又一家公司撤回反诉。2016年6月30日，又一家公司、同兴利公司及珠海市大象投资有限公司（以下简称大象公司）签订《租赁商铺移交确认书》确认又一家公司将拱北粤华路152号第1栋一、二层商铺移交给大象公司。2016年7月1日，同兴利公司向位于拱北××路××、××层商铺的广大租户发出《通告》，告知租户该司已于2016年7月1日将商铺交由“珠海市大象投资有限公司”进行管理，现已开始进行装修工程以重新招商营业，该司将于2016年7月3日22:00将商铺的水、电关停，对拒绝退商铺者采取进一步清场行动，以收回商铺。再查明，2016年6月9日，同兴利公司委托广东大同律师事务所向被告又一家公司及包含原告在内的次承租户发出《关于对珠海市拱北粤华路152号第1栋一、二层商铺自行撤场的律师函》，内容如下“我委托人系珠海市拱北粤华路152号第1栋一、二层商铺（建筑面积为4423.79平方米）的产权业主。我委托人与又一家公司于2004年8月18日签订了《租赁合同》，将上述商铺出租给又一家公司做商场经营使用，租赁期限共十年。2014年12月16日上述《租赁合同》期限届满，根据约定又一家公司应于2015年1月15日前将租赁物腾退返还给我委托人。但在上述《租赁合同》到期后，又一家公司以其所提供的2007年5月12日的《承诺书》为由，声称其与我委托人续约五年，并继续占有我委托人的商铺不予返还，并将商铺继续自用和租赁给广大次租户使用。我委托人已于2015年4月15日向珠海市中级人民法院提起民事诉讼，要求又一家商铺返还上述商铺，案号为（2015）珠中法民三初字第18号。在案件审理过程中，在人民法院的主持下，选定了权威司法鉴定机构对又一家公司所提供的该《承诺书》上的文字形成时间、公章印文形成时间及公章的真假进行司法鉴定。司法鉴定结果为：该《承诺书》上文字和公章印文的形成时间均系2012年前后，并非又一家公司所称的2007年5月12日。同时，该《承诺书》上所加盖的我委托人的公章印文与我委托人所使用的不是同一枚印章，即《承诺书》上的公章为假公章。”等等，并告知又一家公司和广大次租户必须于2016年6月15日前派员与同兴利公司商谈退场事宜，又一家公司立即清偿同兴利公司从2015年1月6日起商铺的占用费。原告据此认为被告在与其签订租赁合同时隐瞒了没有出租权的真实情况，双方签订的租赁合同及补充协议应为无效合同。本院认为，被告与业主同兴利公司于2016年6月8日及2016年6月10日分别签订《调解协议书》及《补充协议》中约定双方就商铺的租赁事宜不再向对方主张包括租金在内的的任何费用，视为业主同兴利公司对被告在商铺交付前的转租行为予以了追认，故在2016年6月30日之前被告对涉案租赁物业享有转租权。原告关于被告没有出租权的主张不能成立,据此以被告在出租时隐瞒没有出租权为由请求确认合同无效，没有事实和法律依据。但双方合同中约定的租赁期限超过被告承租的租赁期限的部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，原、被告双方签订的合同及补充协议中关于2016年7月1日之后的租赁期限的约定无效，但关于2016年6月30日前的租赁期限的约定及其他条款，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议（一）》是双方真实意思表示，合同及补充协议约定在原告交纳履约保证金后合同生效，原告于2015年4月29日交纳的履约保证金，故双方合同及补充协议自2015年4月29日发生法律效力。原、被告2016年6月30日前的租赁关系合法有效，但因被告丧失转租权而导致2016年7月1日起的租赁关系无效，被告存在过错，应当返还履约保证金、已收取的未履行租赁期间的租金和综合管理费及赔偿原告造成的损失。原告请求被告退还履约保证金40000元，理据充分，本院予以支持。关于退还的租金及综合管理费，本院认为，根据本案查明的事实，自2016年5月12日起因业主对包含涉案租赁物业在内的商场停电、停水导致原告不能正常使用租赁物业经营，故自2016年5月12日至2016年5月30日的租金及综合管理费共5884元应予返还。后虽然于2016年6月3日恢复水电，但又于2016年6月25日停水、停电，且该期间的经营也必然受到之前长期停水、停电的影响，故2016年6月3日至2016年6月25日间的租金及综合管理费应予以调低，本院结合本案的案情酌定按照约定租金及综合管理费的50%收取，为3520元，扣除上述费用后被告应退还原告已收取的2016年6月的租金及综合管理费6080元。2017年7月1日之后的租赁关系无效，被告已收取2017年7月1日至2017年8月31日的租金及综合管理费19200元应予返还。综上，被告应返还原告已缴纳的租金及综合管理费共计31164元。原、被告签订《补充协议（一）》对综合管理费进行约定，综合管理费作为被告为原告提供营业所需的综合配套，是对双方租赁合同的补充，且原告实际使用了商铺，被告亦提供了相应的综合配套，故原告主张退还全部综合管理费无事实和法律依据，本院不予支持。被告与业主因租赁而发生纠纷，且业主已对涉案商铺停电、停水后又以原告拖欠停水、电当月的水电费为由，认为原告违约发出解除合同通知，明显有违诚实信用原则，被告发出解约通知不发生解除合同的效力，被告认为原告自行撤场构成违约的抗辩，本院不予采纳。关于原告请求的损失。本院认为，购置的设备均属于可移动的设备，并未对租赁物形成附和，原告请求被告赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于装修费，原告已实际使用租赁物的装修，后因原告丧失转租权而导致2016年7月1日后的租赁期限无效，被告应赔偿原告的剩余装修残值，原告主张被告赔偿全部装修费，有违公平原则，本院不予支持。关于装修残值，因租赁物已经由业主另行出租并装修，原告装修的现场已不存在，无法确定形成附和的项目，亦无法通过评估来确定，故本院根据查明的事实及被告的违约情形等因素综合判断。首先，原告在庭审中提交了装修收据的原件，该原件记载的装修时间与双方合同生效的时间相吻合，被告不认可收据，但未提供相反的证据予以证明，故对收据的真实性本院予以认可，将收据上记载的金额作为认定装修残值的参考。其次，双方合同约定的租赁期限至2017年11月30日，而因被告与业主间的纠纷租赁物业自2016年5月12日起被业主停水、停电，对原告使用租赁物业产生影响，故原告实际使用商铺的期间及被告对合同部分无效的过错程度亦作为认定装修残值的参考因素。综上，本院酌定被告赔偿原告投入装修残值4000元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条的规定，判决如下：一、原告费磊与被告珠海市又一家商业有限公司于2015年4月26日签订《租赁合同》及《补充协议（一）》中关于租赁期限从2016年7月1日至2016年11月30日的约定无效；二、被告珠海市又一家商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告费磊退还履约保证金40000元；三、被告珠海市又一家商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告费磊返还租赁及综合管理费31164元；四、被告珠海市又一家商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告费磊装修残值损失4000元；五、驳回原告费磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2533元，由原告费磊负担1147元，被告珠海市又一家商业有限公司负担1208元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  庞博二〇一七年三月十四日书记员  李幸张烔尉