重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初4313号原告：重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，住所地重庆市江北区金源路66号附7号1-17，统一社会信用代码91500105621973665U。法定代表人：张永，总经理。委托诉讼代理人：杨伟，男，1990年12月30日出生，汉族，住重庆市铜梁区。系该公司员工，特别授权。被告：陈成，男，1980年9月4日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（以下简称“新鸥鹏公司”）与被告陈成物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法由审判员吴宇担任审判长，与代理审判员胡玉巧、人民陪审员唐玲组成合议庭，适用普通程序于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告新鸥鹏公司的委托诉讼代理人杨伟到庭参加了诉讼。被告陈成经本院依法向其公告送达了起诉状副本及开庭传票，公告期满后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新鸥鹏公司诉称，陈成系“鸥鹏·一城枫景二期”XX号房屋业主。新鸥鹏公司受聘为上述房屋提供物业服务，被告陈成接受物业服务后不履行交纳物业服务费义务，经原告多次催收，被告陈成依然拒绝交纳从2015年1月1日起至2016年8月31日止的物业服务费1960元。为维护原告的合法权益，特起诉要求：1、判令被告支付从2015年1月起至2016年8月止拖欠的物业服务费1960元，并支付以1960元为基数从欠费之日起至起诉日止按日千分之三计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈成未作答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、催收函、催收函快递存单、重庆鸥鹏物业管理有限公司收款收据、准予变更登记通知书、原铜梁县发展和改革委员会物业服务收费备案表复印件、入伙流转表复印件、收楼书复印件等。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月5日，重庆鸥鹏物业管理有限公司铜梁分公司就“鸥鹏·一城枫景（华府）”小区的物业服务收费标准向原铜梁县发展和改革委员会进行备案登记，其中载明“别墅住宅4元/月·平方米（含电梯费）空中别墅住宅2.5元/月·平方米（含电梯费）商业4.5元/月·平方米”。被告陈成系“一城枫景二期”XX号房业主，该房屋系高层，建筑面积为73.62平方米。原告新鸥鹏公司（原名“重庆鸥鹏物业管理有限公司”）系“一城枫景二期”小区的物业服务企业。2014年1月1日，被告陈成与建设单位重庆新鸥鹏丽鸥地产有限公司就《鸥鹏·一城枫景2期》的物业管理签订《业主临时管理规约》，并与重庆鸥鹏物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定：第二条第二款高层……第十二款甲方所购房屋坐落位置：XX号第十三款甲方所购房屋建筑面积73.62平方米。……第十三条负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电公摊费、装修相关费用。……第十五条委托管理期限为5年；自2011年8月1日起至2016年7月31日止第十九条物业管理服务费1、本物业的管理服务费（不包括：A、房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用；B、公摊水、电费），由乙方按以下标准向业主（或使用人）按月收取。（按房屋建筑面积计算）（1）高层：1.6元/平方米/月（2）其他物业……2、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交金额的千分之三交纳滞纳金。甲方陈成、刘艳签字并捺印，乙方重庆鸥鹏物业有限公司铜梁分公司及负责人王小军加盖印章。同时，《业主临时管理规约》第三十六条约定：“物业的服务费用按月交纳，各业主应在每月的10日前履行交费义务，特别指明：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，各业主（使用人）无论是否按此交房时间办理交房手续，均应开始向物业服务企业支付物业服务费等相关费用。”协议签订后，原告新鸥鹏公司向被告陈成提供了物业服务。同日，被告陈成作为“一城枫景二期”小区XX号房屋业主与重庆鸥鹏物业管理有限公司签订了《入伙流转表》和《收楼书》，双方就交房时间及物业费预存进行了约定，自2013年12月26日起，该房屋已完成交付，被告陈成完成入伙手续，被告所预存的物管费从2014年1月1日起计到2014年6月，预收物管费按照建筑面积1.6元/平方米计算，被告已预存6个月全价物业服务费。重庆鸥鹏物业管理有限公司向住户陈成、刘艳出具了预收物管费和预收公摊水电费收款收据，其中预交物管费706.68元（1.60元/平方米×73.61平方米×6个月），预收公摊水电费103元。被告陈成的物业服务费一直缴纳至2014年12月。2016年8月12日，原告新鸥鹏公司向该房屋业主陈成、刘艳通过邮政快递方式发函催收2015年1月至2016年8月的物业费及公摊水电费。另查明，2015年9月1日，重庆鸥鹏物业管理有限公司经工商部门核准名称变更为重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，2015年12月17日，重庆鸥鹏物业管理有限公司铜梁分公司经工商部门核准名称变更为重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司铜梁分公司。审理过程中，原告新鸥鹏公司自愿将违约金计算方式调整为从2015年1月1日以未交纳费用数额为基数从逾期之日起至起诉之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告新鸥鹏公司与被告陈成签订的《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。被告陈成作为“一城枫景二期”小区XX号房屋业主，应依照约定向原告新鸥鹏公司缴纳物业费并支付违约金。关于重庆鸥鹏物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》，对重庆鸥鹏物业管理有限公司的委托管理期满后，被告是否还需要交纳物业费的问题，按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。虽然至2016年7月31日重庆鸥鹏物业管理有限公司委托管理期限已经届满，但原告自愿继续提供物业服务，被告所在小区业主大会也未在届满前作出选聘和续聘的决定，因此，该服务协议自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。因此，被告对期满后原告继续提供的物业服务应按照约定交纳物业服务费用。对于物业服务费交纳标准，根据原、被告双方签订的物业服务协议，物业服务费按房屋建筑面积计算，其中高层为1.6元/平方米/月。本案中，被告陈成的建筑面积在签订《前期物业服务协议》约定为“73.62平方米”，而在原告所提供的入伙流转表及收款收据上，该户的建筑面积为“73.61平方米”，其预收物业服务费亦是按照73.61平方米进行计算的，据此，本院依法主张物业服务费按照建筑面积73.61平方米计算。据此，被告陈成所欠物业费为2355.52元[1.6元/平方米×73.61平方米×20个月（2015年1月1日-2016年8月31日）]。因原告新鸥鹏公司只请求被告交纳物业服务费1960元，本院依法主张1960元。对于违约金的计算，结合双方的约定，物业服务费用交纳时间为当月10日前，为此，本院依法主张从2015年1月11日起至2016年9月7日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍计算违约金。关于原告的主体资格，本案中，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，协议签章为“重庆鸥鹏物业管理有限公司铜梁分公司”，合同受托方为（乙方）为“重庆鸥鹏物业管理有限公司”，根据法律规定，企业法人分立、合并或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。原告提供的准予变更登记通知书可以证明原告进行名称变更的行为符合法律规定。其名称的变更不影响对合同权利义务的承担。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”重庆鸥鹏物业管理有限公司铜梁分公司即重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司铜梁分公司不具有法人资格，无独立民事行为能力，对其实施的民事行为产生的法律后果应由重庆鸥鹏物业管理有限公司即重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司承担，因此，原告新鸥鹏公司主体适格，有权向被告请求支付所欠物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共同国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈成于本判决生效之日起十日内给付原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司物业服务费1960元，并支付以未缴纳物业服务费为基数从2015年1月11日起至2016年9月7日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴 宇代理审判员  胡玉巧人民陪审员  唐 玲二〇一七年三月六日书 记 员  银 菠