湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0104民初3539号原告：张理广，男，1972年4月20日出生，汉族，浙江省瑞安市人，武汉博酷商贸有限公司董事长，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人（特别授权）：李剑龙，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉瑞景盛世房地产有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区新华街296号汉江国际大厦第1幢1单元18层3号。法定代表人：张正旺，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：周坤，该公司职员。原告张理广与被告武汉瑞景盛世房地产有限公司（以下简称瑞景盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张理广及其委托诉讼代理人李剑龙、被告瑞景盛世公司的委托诉讼代理人周坤到庭参加诉讼。当事人申请本院给予其两个月调解期限后，本院予以准许。但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告张理广向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还房屋租金6300元和押金4200元；2.被告赔偿原告空调损失2299元；3.被告承担合同违约金8400元;4.由被告承担本案诉讼费。后原告张理广增加了“解除原、被告于2016年1月29日签订的《武汉市房屋租赁合同》”的诉讼请求。事实与理由：2016年1月29日，原告与被告（原名：武汉联众嘉业房地产经纪有限公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将坐落于硚口区利济路8号银丰富苑20层2211室房屋租赁给原告居住使用；租赁期自2016年2月1日至2017年1月26日；租金为每月4200元，一个季度一付，存入被告指定账户；租赁保证金为4200元。其中对违约责任约定：“租赁期间，甲方（被告）需要提前收回该房屋的，应提前通知乙方（原告）并积极给乙方调房。否则将已收取的租金金额退还乙方并按月租金的双倍支付违约金。”该合同签订后，原告于当日交纳了一季度房租和押金并办理了入住手续。2016年5月，因天气炎热，原告花2299元购买一台空调机安装在租赁房屋内使用。原告按约定已支付房屋租金至2016年10月30日。但在2016年9月14日，该房屋的原房东以转让该房屋为由，采取强行停电并更换门锁的手段，逼迫原告腾退房屋。原告被迫于9月15日搬出该房屋，另租他屋。综上，原、被告具有租赁合同关系，因被告未与原房东处理好关系，致使原房东收回了房屋，原、被告的合同被提前终止，造成被告违约。故被告除应退还一个半月的租金6300元、押金4200元并赔偿原告安装空调的损失2299元以外，被告根据约定还要承担违约金8400元。为此，原告特提起诉讼，请支持原告的诉请。被告瑞景盛世公司辩称，被告已经完全履行了租赁合同的义务，且涉案房屋的产权人为案外人杨长清，被告已经将租金交付给了杨长清，但被告收取了房屋押金。被告不知道原告在该房屋内安装了空调，且原告也无证据证明该空调安装在该房屋内，应当由案外人承担空调的相关责任。被告配合硚房集团公司对该房屋进行了修缮，使房屋能够正常使用，被告不存在违约的行为，被告不同意承担违约金。应由败诉方承担本案的诉讼费用。综上，被告同意解除双方签订的租赁合同，请求驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：杨长清系湖北省武汉市硚口区利济路8号银丰富苑银苑20层2211室房屋（建筑面积144.01平方米）的所有权人。2016年1月26日，杨长清与武汉联众嘉业房地产经纪有限公司（以下简称联众嘉业公司）签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，约定：联众嘉业公司以杨长清名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，联众嘉业公司代杨长清向承租方收取租金，杨长清认可联众嘉业公司在授权范围内签署的合同文件，出租代理期自2016年1月26日至2019年1月26日，房屋租金每月标准3800元；杨长清同意第一年预留60个工作日作为联众嘉业公司接洽承租的工作期；杨长清同意工作期内的租金作为联众嘉业公司的佣金，在第一次付款中扣除。该合同还就其他事项进行了约定。同日，杨长清还出具了《授权委托书》，将该房屋全权委托联众嘉业公司办理出租房屋事宜，委托日期自2016年1月26日至2019年1月26日。2016年1月29日，张理广与联众嘉业公司签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：联众嘉业公司将湖北省武汉市硚口区利济路8号银丰富苑银苑20层2211室房屋出租给张理广，房屋租赁期自2016年2月1日起至2017年1月26日止；房屋30天租金为4200元、物业费1460元；租金支付方式为季付，须提前30日缴纳；联众嘉业公司交付该房屋时，张理广向联众嘉业公司支付房屋租赁保证金4200元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张理广承担的费用、张理广应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还张理广。联众嘉业公司未按合同约定条款行使其义务的，张理广有权单方解除合同；租赁期内，联众嘉业公司需要提前收回该房屋的，应提前通知张理广并积极给张理广调房，否则将已收取的租金金额退还张理广并按月租金的双倍支付违约金。合同经双方签字盖章后生效。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，张理广于2016年1月29日向联众嘉业公司支付了房屋租赁保证金4200元、自2016年2月1日起至2016年4月26日止的房屋租金12040元和物业费1460元，联众嘉业公司将该房屋交付给张理广居住使用。后张理广于2016年3月26日、2016年7月4日向联众嘉业公司各支付了房屋租金12600元。2016年9月13日，联众嘉业公司将其企业名称变更为“武汉瑞景盛世房地产有限公司”。2016年9月15日，张理广被迫从该房屋内腾退。2016年10月11日，张理广起诉来院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为，杨长清与联众嘉业公司就湖北省武汉市硚口区利济路8号银丰富苑银苑20层2211室房屋签订《武汉市房屋出租委托代理合同》后，杨长清与联众嘉业公司形成了房屋租赁关系。联众嘉业公司将该房屋转租给张理广后，双方于2016年1月29日所签订的《武汉市房屋租赁合同》系张理广与联众嘉业公司的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。张理广、联众嘉业公司均应当按照约定全面履行自己的义务。联众嘉业公司将其企业名称变更为“武汉瑞景盛世房地产有限公司”后，联众嘉业公司应履行的义务应由瑞景盛世公司继续履行。张理广已向联众嘉业公司支付了自2016年2月1日起至2016年10月26日止的房屋租金，但张理广自2016年9月15日起即无法在该房屋内居住，张理广与联众嘉业公司所签订的《武汉市房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，故瑞景盛世公司应承担相应的违约责任。现张理广请求解除双方于2016年1月29日签订的《武汉市房屋租赁合同》，请求瑞景盛世公司向其返还房屋租金、押金，并承担合同违约金，有理，本院予以支付，但张理广请求瑞景盛世公司返还房屋租金的金额计算有误，应为5880元。张理广请求瑞景盛世公司赔偿其空调损失2299元，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除张理广、武汉瑞景盛世房地产有限公司于2016年1月29日签订的《武汉市房屋租赁合同》。二、武汉瑞景盛世房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向张理广返还房屋租金5880元、押金4200元。三、武汉瑞景盛世房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向张理广支付违约金8400元。四、驳回张理广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取计165元，由张理广负担21元，武汉瑞景盛世房地产有限公司负担144元。（此款已由张理广预交，武汉瑞景盛世房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向张理广支付144元。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费330元，款汇湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 毛 丽二○二○一七年三月七日书记员 金丽芳