山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初6292号原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司，住所地胶州市。法定代表人杨成义，该公司总经理。委托代理人潘思媛，女，汉族，住黑龙江省七台河市，系该公司工作人员。被告王守建，男，汉族，住山东省诸城市。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司与被告王守建租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的委托代理人潘思媛到庭参加诉讼，被告王守建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司诉称，2013年3月20日，原告与被告王守建签订租赁合同，约定被告租赁原告的位于胶州市兰州西路819号禧徕乐国际家居博览城西区商业负一楼A1060、A1061号营业场地，租期一年，期限自2013年4月1日起至2014年3月31日（租金从实际开业当日起算，该经营场地的开业时间为2013年9月29日），租赁费、物业管理费、宣传促销费共计116694元。合同签订后，被告已付49000元（2013年3月21日付19000元，2015年6月15日付30000元），余款67694元至今未付。一年期满后，被告继续使用租赁物至2015年9月28日，视为不定期租赁，该阶段租金应为116694元，至今未付。原告暂按1‰请求违约金，截止2016年7月1日的违约金为168462元。经原告多次索要，被告均以种种理由拒付。现诉至法院，请求判令：1、解除不定期租赁合同；2、被告支付原告租赁费用184388元、违约金168462元（暂计算至2016年7月1日），共计352850元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告王守建未答辩。经审理查明，2013年3月20日，原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司与被告王守建签订《租赁合同书》1份，该合同主要约定：原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司（甲方、出租方）将位于胶州市兰州西路819号禧徕乐国际家居博览城西区商业负一楼A1060、A1061号营业场地（面积432.2㎡）租赁给被告王守建（乙方、承租方）使用；租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止（租金从实际开业当日起算）；租赁费为46678元、物业管理费为62236元、代收代付宣传促销费为46678元，共计155592元；租赁费、物业管理费、代收代付宣传促销费等先付后用，付费方式为半年付，承租方应于合同签订当日交纳首期费用77796元，于2013年9月1日前付第二期费用77796元，逾期交纳按应交费用总额的5‰/天支付滞纳金；逾期超过十天，出租方有权解除合同，追究承租方的违约责任，所有的损失由承租方承担；出租方收取承租方履约保证金10000元，承租方在合同期间应交纳展位管理保证金1000元；以及其他约定事项。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司在《租赁合同书》甲方处签字、盖章，被告王守建在乙方处签字、捺印。同日，原、被告双方又签订《补充协议》1份，主要约定：承租方应缴付租赁费用总计为155592元，如积极配合和支持出租方的各项工作，在元旦之前进场装修，根据商场的要求达到具备营业的条件，出租方给予承租方优惠费用38898元。2013年3月21日，被告王守建向原告交纳了租赁费5700元、物业管理费7600元、宣传促销费5700元；2015年6月15日，被告王守建向原告交纳了租赁费9000元、物业管理费12000元、宣传促销费9000元；上述两次交费数额共计49000元。2013年3月21日，被告王守建向原告交纳了履约保证金10000元、装修保证金1000元。庭审中，原告提交了以下证据，并就部分事实说明了意见：（一）原告提交了《租赁合同书》、《补充协议》各1份，证明：原告与被告王守建签订租赁合同，被告王守建租赁原告的位于胶州市兰州西路819号禧徕乐国际家居博览城西区商业负一楼A1060、A1061号营业场地，面积为432.2㎡；租赁期限为2013年4月1日起至2014年3月31日止；租赁费为46678元，物业管理费为62236元，宣传促销费为46678元，年度共计155592元；被告王守建应于合同签订当日交付原告租赁费、物业管理费、宣传促销费77796元，于2013年9月1日前交付原告租赁费、物业管理费、宣传促销费77796元；被告王守建交付原告履约保证金10000元及装修保证金1000元；若被告王守建逾期交纳应交费用，应按照应交费用的日5‰向原告支付滞纳金；若被告积极配合和支持原告各项工作，在元旦之前进场装修，原告在租赁期内另行给原告优惠38898元。（二）原告提交了收款收据6份，证明：被告王守建于2013年3月21日向原告交纳了租赁费5700元、物业管理费7600元、宣传促销费5700元，共计19000元；被告王守建于2015年6月15日向原告交纳了租赁费9000元、物业管理费12000元、宣传促销费9000元，共计30000元；上述2次交费数额共计49000元。商场实际开业时间为2013年9月29日，所以，根据合同约定，本案的实际租赁期限应为2013年9月29日起至2014年9月28日止，被告应交纳该租赁期内原告租赁费、物业管理费、宣传促销费共计116694元（155592元-优惠38898元），但被告只交纳了2次共计49000元，被告所欠原告租赁期内的租赁费、物业管理费、宣传促销费尚有67694元（116694元-49000元）。（三）原告提交了电费代收收据9份，证明：被告王守建于2014年9月13日、2014年9月17日、2014年11月6日、2014年11月21日、2015年3月7日、2015年4月27日、2015年4月29日、2015年6月19日、2015年7月28日向原告预交电费，说明被告王守建在《租赁合同》到期后，仍旧继续经营所租赁展位的事实。（四）原告提交了履约保证金收据1份、装修保证金收据1份，数额分别为10000元和1000元，证明：被告王守建向原告交纳了履约保证金10000元和装修保证金1000元，原告在合同解除后，可以退还被告该2部分费用。（五）庭审中，原告明确其诉讼请求为：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、被告王守建支付原告自2013年9月29日起至2014年9月28日止的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计67694元、自2014年9月29日起至2015年9月28日止的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计116694元；因原告收取了被告履约保证金10000元、装修保证金1000元，原告可以在合同解除后退还被告，所以经过与租赁费、物业管理费、宣传促销费折抵之后，被告应当支付原告173388元（67694元+116694元-10000元-1000元）；3、被告王守建支付原告违约金37000元；4、被告王守建承担本案的诉讼费用。对于上述诉讼请求中租赁费、物业管理费、宣传促销费、违约金的具体计算方式，原告表示：1、第一年（2013年9月29日起至2014年9月28日止）的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计116694元，被告分2次交费数额共计49000元，所以，剩余未支付的费用为67694元；第二年（2014年9月29日起2015年9月28日）的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计116694元，系参照第一年费用而来；因原告收取了被告履约保证金10000元、装修保证金1000元，原告可以在合同解除后退还被告，所以经过与租赁费、物业管理费、宣传促销费折抵之后，被告还应当支付原告费用共计173388元（67694元+116694元-10000元-1000元）。2、违约金：①自2013年9月29日（实际开业之日，已交纳19000元费用）起至2015年6月15日（交第二笔租金30000元之时）的违约金为：97694元（116694元-19000元）×1‰×624日=60961元；②自2015年6月16日（交第二笔租金30000元次日）起至庭审之日（2017年3月9日）的违约金为：67694元（97694元-30000元）×1‰×632日=42782元；③不定期租赁期间的违约金，自2015年3月29日起计算至庭审之日（2017年3月9日），违约金数额应为116694元×1‰×711日=82969元。上述违约金（滞纳金）数额共计186712元，原告自愿主张37000元。对于被告王守建搬离所租赁展位的时间，经询问，原告表示：2015年9月28日搬离，但没有办理交接手续。上述事实，有原告提交的《租赁合同书》1份、《补充协议》1份、收款收据6份、电费代收收据9份、履约保证金收据1份、装修保证金收据1份及原告当庭陈述为证，经当庭查证，本院对上述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。具体到本案中，原告与被告王守建自愿签订《租赁合同书》，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。原、被告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限为2013年4月1日起至2014年3月31日止，原告在庭审中主动表示“商场开业时间实际为2013年9月29日，故租赁期限应自2013年9月29日起至2014年9月28日止”，本院对该租赁期限予以认定。同时，根据原告提交的多次、连续的电费代收收据，可以证实被告王守建自租赁期限届满至2015年9月持续使用租赁物，原告接受且未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告王守建作为承租人应根据合同约定及时支付原告租赁费、物业管理费、代收宣传促销费，但其拖欠不付，已构成违约，根据双方的约定，原告有权解除合同；现被告王守建已搬离所租赁场所，原告主张解除合同，合同已无继续履行之必要，本案租赁合同应予解除。合同解除后，被告应及时支付原告所拖欠的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费并承担违约金，故对于原告主张的解除租赁合同并由被告王守建支付租赁费、物业管理费、代收宣传促销费、违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告所欠的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费的数额，因合同约定年度费用总计为155592元，原告自愿给予被告王守建优惠38898元，故本院对年度费用认定为116694元（155592元-38898元）。被告王守建使用租赁物的期限为2013年9月29日起至2015年9月28日，共计2年，故该2年的费用总计应为233388元（116694元×2年），因被告王守建已支付了49000元，剩余应付费用为184388元（233388元-49000元）。对于原告主张的违约金，本院认为，根据合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》中对迟延交付租赁费、物业管理费、代收代付宣传促销费的行为约定了日5‰的滞纳金，在民事法律关系中，该滞纳金应视为双方当事人对违约金的约定。原告自愿降低违约金的计算依据并主张违约金共计37000元，不超出合同约定，也不违背法律规定，故本院对原告主张的违约金37000元予以支持。对于被告王守建已向原告支付的履约保证金10000元、装修保证金1000元，因与被告应支付原告的租赁费、物业管理费、代收代付宣传费同属金钱给付义务，且原告同意退还被告，因此二者可予折抵。折抵后，被告王守建应支付原告的租赁费、物业管理费、代收代付宣传费应为173388元（184388元-10000元-1000元），折抵后，原告无需再行返还被告履约保证金和装修保证金。被告王守建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司与被告王守建之间的租赁合同予以解除。二、被告王守建支付原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司租赁费、物业管理费、代收代付宣传费173388元（与履约保证金、装修保证金折抵后），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告王守建支付原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司违约金37000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6593元，由原告负担2662元，被告王守建负担3931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  盛 磊代理审判员  杨乐斐二〇一七年三月十七日书 记 员  孙 兵本案所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。