广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初7030号原告：深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路99号。法定代表人：余小原。委托诉讼代理人：彭雅君，女，1991年7月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，该公司工作人员。被告：吴微超，男，1972年8月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司（以下简称“万科物业东莞分公司”）与被告吴微超物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业东莞分公司的委托诉讼代理人彭雅君、被告吴微超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠涉案房产的物业服务费21387.02元、车位服务费721.29元；2.被告支付上述欠费的违约金2824.44元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为东莞塘厦双城水岸的物业服务企业，被告为东莞市塘厦镇双城水岸怡然庄01单元0102房的业主。该物业建筑面积为204.49平方米。2014年10月，涉案房产建设单位以邮寄方式向被告发出《入伙通知书》，书面通知被告于2014年10月30日办理涉案房产的交付手续。被告无正当理由未至办理交付手续。依据物业法规，涉案房产视为交付给被告，物业服务费等自2014年10月31日开始产生。自2014年10月31日起，被告无故拖欠物业服务费、车位费等，共计25786.43元，产生违约金3874.49元。对于被告说没有收到入伙通知书，原告在被告没有收到入伙通知书后，随后寄送了一份入伙催告函，寄送地址是按合同上指明的地址寄送。且根据商品房买卖合同第八条明确约定交付时间为2014年10月30日，另交付日至今已近两年时间，即便被告没有收到入伙通知书也应该主动联系开发商办理收房验房手续，至于地产是否构成迟延交房，应属于被告与开发商商品房买卖合同调整范围，并非本案审理范围。被告主张延迟交房的应当向开发商主张。另外，身份证地址为有效地址，户籍所在地也应为有效通讯地址，商品房买卖合同中有关于地址的约定，如果地址变更应当提前通知开发商。而且从业主欠费的第一个月起，物业就开始履行催缴及通知入伙的义务，但业主至今没有提供有效地址，也未与物业协调欠费事宜。关于是不是开发商直接拿身份证填地址这件事原告方并不清楚，关于电话错误原告方需与开发商核实。被告房屋买卖时，均有告知最后的交付日。被告所提出的其他问题均为开发商行为，业主有权维护自身权益，进行起诉，但与物业费的缴纳并无直接联系。由于万科双层水岸为筹金制项目，物业费为全体业主所有，被告不按时缴纳物业费的行为已侵犯所有业主的权利。庭审中，原告万科物业东莞分公司变更诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠案涉房产的物业服务费24945.14元、车位服务费841.29元；2.被告向原告支付上述欠费的违约金3874.49元；3.本案诉讼费由被告承担。上述第1、2项诉讼请求系累计至2016年7月31日。被告吴微超辩称，一、原告诉称于“2014年10月份涉案房产建设单位以邮寄的方式向被告发出入伙通知书，书面通知被告于2014年10月30日办理涉案房产的交付手续，被告无正当理由未至办理交付手续”，事实是被告既未收到涉案房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司以邮寄方式发出的入伙通知书，也没有接到要办理入伙验收的电话或短信提醒，根据原告向法庭提交的关键证明EMS快递单，其左上角标注有查无此人退回的标注，右下角收件人签名栏为空，这表明快递公司并未将入伙通知书送达到被告手中而退回寄件人。此EMS快递单非但不能作为原告起诉被告的证据，相反恰恰成为东莞市新万房地产开发有限公司并未切实履行房产交付的义务，从而导致被告未按时办理入伙手续，原告据此起诉被告无正当理由不办理交付手续，完全不符事实。二、被告在购买此处房产时，涉案的房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司向被告要去身份证直接制作并打印商品房买卖合同，其地址一栏直接取用了被告的身份证地址，事实上被告的身份证地址是另外一处房产，而且早在2011年6月被告已将该处房产售卖给他人，另迁居到其他地方居住。众所周知，身份证上的地址并不一定是实际通讯地址，被告在签署商品房买卖合同打印件时，东莞市新万房地产开发有限公司的工作人员并未告知该地址信息作何使用，而且在签署合同之后，直至今日，也没有任何人向被告询问或确认现居住地址或通讯地址。三、原告向法庭提交的关键证明EMS快递单由于涉案房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司工作人员的疏忽，将被告的手机号码最后一位写错，被告的手机号码本应是137××××9403，而快递单上错写成137××××9408，导致快递员在送件时，无法与被告取得联系，而改投正确地址，因此该快递被快递公司标注查无此人而退回。四、由于涉案房地产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司工作人员在制作商品房买卖合同以及填写快递单详细信息时的错误，造成被告至今未能收到入伙通知书从而未能办理后续的房屋交付手续。根据被告东莞市新万房地产开发有限公司签署的商品房买卖合同第八条的规定，出卖人将具备下列第一种条件即商品房须经验收合格的商品房交付买受人使用，又依据2009年3月1日颁布实施的《广东省物业管理条例》第41条的规定，物业管理区域尚未出售或已出售但尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。由上可知，涉案房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司应在商品房具备交付的条件后通知被告办理入伙手续，然后由被告依合同约定对商品房验收合格后，才与物业管理公司发生物业服务合同关系。原告起诉被告无正当理由未至办理交付手续，是完全错误的，起诉对象不当，原告起诉追讨的物业管理费应由涉案房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司承担。综上所述，由于涉案房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司投递地址及电话号码的错误导致被告没有收到入伙通知书，且不能按时办理入伙手续的主要原因，此错误责任不在于被告，而在于原告的合作方案涉房产建设单位东莞市新万房地产开发有限公司，因此原告基于错误事实诉称被告拖欠房产物业管理费及违约金等诉求是不成立的。鉴于以上事实和陈述，被告请求法庭驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：深圳市万科物业服务有限公司是资质等级为一级的物业服务企业，万科物业东莞分公司是深圳市万科物业服务有限公司的内设分公司。东莞市新万房地产开发有限公司（以下简称“新万房地产公司”）开发建设“万科双城水岸”。2014年6月30日，吴微超与新万房地产公司签订《商品房买卖合同》，吴微超向新万房地产公司购买东莞市塘厦镇大坪村林坪路28号万科·双城水岸逸湖苑住宅小区怡然庄1号楼102号的房产，建筑面积为204.49平方米，该房产附设1个露天停车位，并约定吴微超同意在业主委员会成立前，此项目的《前期物业管理服务协议》由出卖人与委托的物业管理公司签订。吴微超与新万房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2014年10月30日前将上述房屋交付买受人使用”；合同附件五第七条“对合同第八、九、十一条的补充”约定“买受人应在《交付通知书》中通知的房屋交付日起五日内（验收期限）前来验收本房地产。如截至合同正文第八条约定的交付日买受人仍没有收到《房屋交付通知书》的，则交付日届满前5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接受房产，否则，视为出卖人已按期交付房屋。……已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。……”新万房地产公司于2008年6月1日与万科物业东莞分公司签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：万科物业东莞分公司受新万房地产公司委托对万科双城水岸进行物业管理；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，联排别墅为5.8元/平方米/月，商业物业为8元/平方米/月；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业东莞分公司交纳当月物业服务费；若未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准向万科物业东莞分公司支付违约金；停车场车位所有权或使用权属于业主的，非露天停车场车位停车管理服务费为50元/个/月，露天停车场车位停车管理服务费为40元/个/月。万科物业东莞分公司主张新万房地产公司于2014年12月24日已向吴微超发出《入伙通知书》、并于2015年1月8日、2016年2月17日向吴微超发出《商品房入伙催告函》，为此提供快递单三份予以佐证，该三份快递单上均显示“上门无此人，退回原址”。万科物业东莞分公司主张吴微超一直未收楼，亦未交纳物业管理服务费及车位停车管理费。案涉房产属于联排别墅。2016年6月3日，万科物业东莞分公司以吴微超拖欠物业服务费及违约金、车位服务费为由提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、《入伙通知书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房入伙催告函》、欠费明细表、快递单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，关于案涉房屋是否交付吴微超的问题。虽然本案双方均确认截至庭审时吴微超尚未实际办理案涉房屋的收楼手续，但根据吴微超与新万房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应在2014年10月30日前将上述房屋交付买受人使用”的约定，以及合同附件五第七条“如截至合同正文第八条约定的交付日买受人仍没有收到《房屋交付通知书》的，则交付日届满前5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接受房产，否则，视为出卖人已按期交付房屋。……已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担……”的约定，案涉房屋应于2014年10月30日视为交付，此后的物业管理费应由吴微超承担。吴微超与新万房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定吴微超同意在业主委员会成立前，此项目的《前期物业管理服务协议》由新万房地产公司与委托的物业管理公司签订，而万科物业东莞分公司受新万房地产公司委托对万科双城水岸进行物业管理。因此，吴微超依约应履行向万科物业东莞分公司交纳物业管理服务费的义务。吴微超自2014年10月31日起未付案涉房屋的物业管理服务费、车位庭车管理服务费。案涉物业管理服务费按5.8元/平方米/月计收，附设1个露天停车位停车管理服务费为40元/个/月，案涉物业建筑面积为204.49平方米，因此，2014年10月31日至2016年7月31日期间，案涉房屋拖欠的物业管理服务费为：5.8元/平方米/月×204.49平方米÷31天×1天+5.8元/平方米/月×204.49平方米×21个月=24945.14元，拖欠的车位停车管理服务费为：40元/个/月×1个÷31天×1天+40元/个/月×1个×21个月=841.29元。由于吴微超没有依照《物业管理委托合同》的约定在每月15日前缴交当月物业管理服务费及车位停车管理服务费，万科物业东莞分公司可以依照该合同的约定从逾期之日起按拖欠金额每天万分之五的标准向吴微超收取违约金，由此计得上述逾期费用的违约金为3874.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告吴微超应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司支付拖欠的物业管理服务费24945.14元、车位停车管理服务费841.29元；二、被告吴微超应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司支付违约金3874.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211.66元，由被告吴微超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄小尘二〇一七年三月三日书记员  陈伟龙吴秀珠附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。