苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初215号原告：苏州首开永泰置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼。法定代表人：赵亦军，总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑琴仙，江西淮玉律师事务所律师。被告：尤利军，男，1988年7月1日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：程杨梅，女，1989年8月4日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。原告苏州首开永泰置业有限公司与被告尤利军、程杨梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序审理，并于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告苏州首开永泰置业有限公司的委托诉讼代理人崇斯源到庭参加诉讼，被告尤利军、程杨梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州首开永泰置业有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201207270078），二被告自合同解除之日七日内配合原告办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续。2、二被告于合同解除之日起五日内腾房并向原告返还房屋。3、二被告向原告支付解除合同的违约金100800元。4、二被告支付原告代偿款项总计746540.02元（包含代偿本息683929.02元、律师费41300元、诉讼费11619元、执行费9692元）及代偿款项利息损失2785.8元（自代偿款项之日起暂计至2015年11月15日，实际计至款项付清之日）。5、二被告承担原告支付律师代理费39826元。6、上述3、4、5项诉讼请求的相应款项，原告有权从应退还二被告的购房款1008000元中予以扣除。7、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。审理中，原告苏州首开永泰置业有限公司明确第2项诉讼请求为要求被告向原告返还位于苏州市相城区××春天花园××室房屋，第4项诉讼请求中的代偿款项利息以746540.02元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自替被告履行偿还义务次日即2015年10月24日起计算至被告实际给付之日止。事实与理由：2012年7月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号苏相合同201207270078），约定被告购买原告开发的位于苏州市相城区××春天花园××室房屋。补充协议约定，被告所购商品房系采用银行按揭方式支付房款，并由原告提供借款担保。2012年11月28日，原、被告与中国农业银行股份有限公司苏州相城支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向该行借款人民币700000元用于购买该房屋，原告为阶段性保证责任。2015年3月至2015年10月，因被告未按期向银行归还按揭贷款本金和利息，银行向苏州市相城区人民法院提起诉讼，法院判令被告归还借款本息、律师费、案件受理费等，原告对被告的上述债务在未办理抵押登记之前承担连带清偿责任，原告承担保证责任后有权向被告追偿。上述判决作出后，被告未按照判决书指定的期限履行还款付息等义务。农业银行申请强制执行，要求原、被告履行还款付息等义务。后，农业银行并向原告发出履行担保责任通知书，原告无奈，向农业银行履行担保责任并支付款项共计736848.02元，并向法院支付执行费9692元。二被告的行为严重违反了合同约定及相关法律规定，损害了原告的合法权益，依据双方合同约定，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请贵院依法处理。被告尤利军、程杨梅均未作答辩。经审理查明，苏州首开永泰置业有限公司作为出卖方与尤利军、程杨梅作为买受方于2012年7月27日签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201207270078）一份，合同约定买受方购买由出卖方开发的公安门牌号为苏州市相城区××春天花园××室房屋，房屋建筑面积111.62平方米，房屋总价款计人民币1008000元，支付方式为买受方于2012年7月27日实际支付首付款101000元，首付余款207000元于2012年9月27日前付清，贷款700000元于2012年9月27日前办理银行按揭并提供按揭所需资料。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同约定的期限支付相应房价款的，双方不解除本合同，买受方在30天内补足贷款金额。合同附件五：第8条约定，买受方所购商品房系采用银行按揭方式支付房款，并由出卖方提供借款担保的，出卖方、买受方与银行之间签订的按揭合同为本合同的附件，具有同等法律效力；买受方对银行的违约视同对本合同出卖方的违约。在买受方拖欠偿还贷款致银行通知出卖方承担责任的，出卖方有权解除合同，而将买受方所购房屋另行出售，并按合同总金额的10%向买受方收取违约金，出卖方有权从买受方已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金、其他各项费用及本合同约定应向出卖方支付的违约金。如出卖方实际损失超过买受方支付的违约金时，由买受方据实赔偿。第17条约定，本合同无论以何种原因确认解除（终止），买受方应在7日内积极配合出卖方办理本合同的备案登记注销手续，买受方逾期办理的，每逾期一日，应按合同总价的万分之二向出卖方支付违约金，给出卖方造成其他损失的，还应承担赔偿责任。本合同无论以何种原因确认解除（终止）而产生出卖方应退还房款给买受方的，出卖方仅根据合同价款，扣除合同约定可扣除的费用后退还买受方。出卖方除退还依合同约定应退还的款项外，不再承担其他额外的经济责任（如房价上涨导致该房屋估值上涨等）。法律规定或双方约定的出卖方可以解除合同的条件成就后，出卖方解除合同的，买受方应当于合同解除五日内完成腾房、支付因房屋及其附属设施、设备产生的所有费用，并与出卖方交接房屋。买受方除承担合同及补充协议之违约责任外，还应向出卖方支付房屋使用费，且出卖方无需对买受方的装修及搬迁损失等进行任何补充。第52条约定，因买受方违反法律法规规章等规定、违反本合同正文和补充条款约定等导致出卖人采取公告、书面催告、律师函催告、聘请律师约谈、聘请律师诉讼等措施所发生的费用由买受方承担。另查，2012年11月28日，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（为贷款人）与尤利军、程杨梅（为借款人又为抵押人）、苏州首开永泰置业有限公司（为保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，该合同约定了借款金额、借款期限、借款用途、借款利率与相应计息等。根据尤利军、程杨梅的申请，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行向其发放个人住房贷款700000元，由中国农业银行股份有限公司苏州相城支行直接汇入了苏州首开永泰置业有限公司账户。该合同第三十七条第一款约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同通用条款部分第十条中约定，保证方式为连带责任保证；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期限为借款到期日起二年。该合同通用条款部分第十二条中约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。再查，因尤利军逾期未归还贷款，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行于2014年8月13日向本院起诉，要求尤利军归还借款本金666154.02元，利息6612.33元，承担自2015年1月1日起至实际清偿日止以借款本金666154.02元为基数，按逾期利率为年利率8.8425%计算逾期利息，尤利军、苏州首开永泰置业有限公司承担原告为实现债权所支付的律师费人民币41300元，苏州首开永泰置业有限公司对尤利军上述债务承担连带责任。本院于2015年1月19日作出（2014）相商初字第0916号民事判决书，判令：一、尤利军应于本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司苏州相城支行借款本金666154.02元及利息6612.33元，合计人民币672766.35元。同时，尤利军还应按合同约定偿付原告自2015年1月1日起至实际清偿之日止的利息，以666154.02元为基数，按年利率8.8425%计算。二、尤利军、苏州首开永泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司苏州相城支行因实现债权支出的律师费人民币41300元。三、苏州首开永泰置业有限公司对被告尤利军的上述债务在未办理抵押登记之前承担连带清偿责任。苏州首开永泰置业有限公司承担保证责任后，有权向尤利军追偿。案件受理费11019元，公告费600元，合计诉讼费人民币11619元，由尤利军负担。该判决已生效。又查，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行向本院申请执行。苏州首开永泰置业有限公司于2015年10月15日支付中国农业银行股份有限公司苏州相城支行729147.51元、于2015年10月21日支付8000元，用于归还尤利军贷款本金659171.05元、利息23781.41元、罚息391.86元、复利584.7元、律师费41300元、诉讼费11619元，合计736848.02元，尚余299.49元由中国农业银行股份有限公司苏州相城支行返还给苏州首开永泰置业有限公司。2015年10月23日，苏州首开永泰置业有限公司交纳执行费用9692元。还查，原告苏州首开永泰置业有限公司与北京观韬（苏州）律师事务所签订《法律服务合同》一份，由该所指派律师为苏州首开永泰置业有限公司代理与尤利军、程杨梅的纠纷，苏州首开永泰置业有限公司应为此支付律师费39826元。2015年11月20日，苏州首开永泰置业有限公司向北京观韬（苏州）律师事务所转账汇款39826元，后该所开具代理费发票，金额为39826元。以上事实，由原告工商信息、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、（2014）相商初字第0916号民事判决书、执行案件结案证明、情况证明、进账单、《法律服务合同》、中国建设银行网上银行电子回执、代理费发票以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，苏州首开永泰置业有限公司明确：合同约定涉案房屋总房款1008000元，尤利军、程杨梅通过自付及贷款支付方式支付了全部房款。同时，尤利军、程杨梅还曾委托苏州首开永泰置业有限公司交纳契税15125.43元，专项维修基金13399元，该款已由其公司以尤利军、程杨梅的名义向住建局代交，故本案中不予抵扣，应由尤利军、程杨梅自行结算。涉案房屋办理了预购抵押及预告登记手续，于2012年12月30日交付尤利军、程杨梅，其公司也已经向房管部门提交了部分办证手续，但因尤利军、程杨梅有其他债务纠纷导致涉案房屋被查封，产证无法办理，房屋至今仍处于预告登记阶段。后因尤利军、程杨梅未按期归还房屋贷款，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行向法院提起诉讼，苏州首开永泰置业有限公司承担了担保责任。现涉案房屋空置，带简单装修，尤利军、程杨梅应负返还房屋的民事责任，即使存在装修损失，应由其另案主张。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》约定，原告为俩被告与贷款银行签订的贷款（抵押及阶段担保）合同提供阶段性保证担保，在俩被告取得房地产权属证书并办妥以俩被告为抵押权人的抵押登记手续之前，原告对俩被告的债务承担连带保证责任。俩被告拖欠偿还贷款致银行通知原告承担责任的，原告有权解除商品房买卖合同，原告有权从俩被告已经支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金、其他各项费用。因俩被告违反法律法规规章等规定、违反本合同正文和补充条款约定等导致原告采取公告、书面催告、律师函催告、聘请律师约谈、聘请律师诉讼等措施所发生的费用由俩被告承担。现原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，故应认定解除双方签订的《商品房买卖合同》，俩被告应配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记及预告登记手续，同时俩被告将位于相城区元和街道建元路1635号春天花园15幢2001室房屋返还给原告。俩被告作为买受方共同购买房屋，共向原告支付购房款1008000元，因俩被告未按约向银行还款，原告在履行保证责任向中国农业银行股份有限公司苏州相城支行代偿的贷款本金、利息、罚金、复利、执行费、律师费、诉讼费、执行费等总计746540.02元，均已实际发生并符合相关合同约定，具体金额也未超过合理范围，本院予以认定和支持。对于原告主张的总房款1008000元的10%违约金即100800元，符合合同约定，也未超过合理范围，本院予以支持。对于原告主张的以746540.02元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年10月24日起计算至被告实际给付之日止的代偿款利息损失，合理有据，本院予以支持。另外原告主张的本案中的律师费39826元，也有相应合同条款的约定，未超过律师收费标准，本院予以支持。上述两被告应当支付原告的费用，可自原告应返还两被告的购房款中抵销。俩被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证、答辩等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告苏州首开永泰置业有限公司与被告尤利军、被告程杨梅签订的《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201207270078）。二、被告尤利军、被告程杨梅于本判决生效之日起十日内将位于苏州市相城区元和街道建元路1635号春天花园15幢2001室的房屋返还给原告苏州首开永泰置业有限公司，同时协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的网签备案及预告登记手续。三、原告苏州首开永泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告尤利军、被告程杨梅购房款人民币1008000元。四、被告尤利军、被告程杨梅共同支付原告苏州首开永泰置业有限公司代偿款合计人民币746540.02元、违约金100800元、律师费39826元及以746540.02元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年10月24日起计算至被告实际给付之日止的利息损失。上述第三项与第四项相关费用可以相互抵销，抵销之后剩余款项自可抵销之日起十日内由原告苏州首开永泰置业有限公司支付被告尤利军、程杨梅（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币13952元、财产保全费4970元，公告费600元，合计人民币19522元，由被告尤利军、程杨梅负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，俩被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  舒 馨代理审判员  唐若娴人民陪审员  邱玉芳二〇一七年三月二十一日书 记 员  张晓燕