重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终9066号上诉人(原审原告、反诉被告）：荣华，男，1952年7月14日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王伟，重庆言定律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建玲，女，1971年9月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈纯刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪梅，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人荣华因与被上诉人吴建玲房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2015)渝北法民初字第03375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人荣华及其委托诉讼代理人王伟、被上诉人吴建玲的委托诉讼代理人陈纯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣华上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人负有及时接收案涉房屋及屋内设施设备的义务是错误的。被上诉人应当将房屋内设施设备维修好后再将房屋及附属设施设备交付上诉人，上诉人不接收是完全有理由的。二、一审法院不准许上诉人申请对举示照片中确定的130处维修点的维修价格进行司法鉴定以及擅自认定该130处维修点属正常折旧磨损是错误的。恳请二审准许上诉人的鉴定申请，在进行司法鉴定后再依法判决。吴建玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请维持原判。上诉人陈述的上诉理由和事实都不是新的理由和事实，在一审的时候法庭也进行了庭审调查和核实，其所述理由不成立，事实不存在，没有依据。请求依法驳回上诉人的上诉请求。荣华向一审法院起诉请求：1、吴建玲立即交还租赁的渝北区龙溪街道花卉园西二路16号1幢2-1号房屋、渝北区龙溪街道花卉园西二路16号1幢1#、2#、3#房屋、渝北区龙溪街道花卉园西一路5号1幢2单元2-20-4号房屋及上述房屋内的设施设备（具体设施设备名称及数量详见附件）；2、吴建玲立即支付2008年10月3日至2014年10月2日期间拖欠的租金30万元（即2008年10月、11月，2010年6、7月，2011年1月）、吴建玲支付2014年10月3日至实际交还租赁的房屋及设施设备之日期间的租金（按每月3万元的标准计算）；3、吴建玲对租赁的房屋和设备设施损坏部分立即进行维修（维修的范围和金额以鉴定为准）；对丢失的设施设备和因损坏无法维修的设施设备赔偿15万元（具体金额以鉴定为准）。吴建玲向一审法院反诉请求：荣华立即退还保证金60000元。一审法院认定事实：荣华系位于重庆市××区××街道花卉××西××房屋、××区××街道花卉××西××＃、××＃、××＃房屋、××区××街道花卉××西××单元××号房屋的产权人。2004年12月31日，重庆市公安局渝北区分局消防处出具消防安全检查意见书，上载明，经检查重庆华盛堂浴足有限公司具备消防安全条件，同意开业。2008年10月3日，以荣华为甲方（出租方）、吴建玲为乙方（承租方）签订了一份《资产租赁合同》，主要约定甲方决定关闭无时间经营管理的重庆华盛堂浴足有限公司，乙方现担任华盛堂经理，有继续经营的愿意，经双方协商，达成如下协议：一、租赁标的物（1）、位于好××花园（××区××街道花卉××西××）1幢二楼的房产建筑，面积880多平方米，夹层建筑面积340多平方米，该房屋产权属甲方，现由华盛堂使用中，精装修。（2）、附着于（1）号标的物配套使用的装修，设施设备如中央空调、电视、电冰箱、消毒柜、VCD、灯饰、茶具、热水锅炉、浴足床、床头柜等均可正常使用，系甲方投入。……（5）、所有标的物由双方清点登记造册并进行实物移交，双方签字为凭。二、租金及其缴付方式：第一年每月人民币贰万元整，第二年每月人民币贰万贰千元整，第三年每月人民币贰万肆千元整，依次类推。每壹个月一缴，先交后用，即上一缴租期即将届满的最后一周（七日）内，一次性缴清下一缴租期的全部租金，否则视为拖欠租金，乙方违约。……四、租赁期限陆年，即2008年10月3日至2014年10月2日止。五、保证金：租赁物移交当日，乙方向甲方缴纳承担保证金人民币陆万元整，不计息。租赁期满或本合同提前终止时，双方结清租赁关系后，余款返还。六、……（二）乙方权利义务……7、乙方承诺爱护租赁物，不改变房屋主体结构（装修前必经甲方书面同意，才得进行修改。）除正常折旧磨损外，乙方应保证租赁物功能完好可供正常使用。租赁使用中的维修养护由乙方负责并承担费用，保修期内的由甲方提供保修资料给乙方进行保修。七、其他：……2、乙方保证金在承担保证履约责任时，甲方有权直接扣收，甲方扣收后，乙方应在三十日内补足扣收款。……4、合同期满或提前终止时（提前60天告知），乙方必须在十五日内退场，并办完移交手续，十五日届满后乙方物品视为废弃物处理。合同后附华盛堂固定资产明细表和华盛堂低值易耗品盘存表。其中固定资产明细表上载明了空调、DVD、彩电、饮水机、冰箱、时钟、马桶等40项物品。2008年11月16日，荣华与吴建玲签订了一份《设备移交表》，上载明，华盛堂浴足有限公司主要设备移交清单：1、三楼海尔空调系统设备完全、运行正常。2、二楼三菱、海尔中央空调系统设备完全、运行正常。3、三楼锅炉房内各设备运行正常。4、室外三副霓虹灯工作正常。2008年9月18日，吴建玲向荣华缴纳保证金5万元，荣华并出具收据。庭审中，吴建玲陈述，双方签订的租赁合同中约定需缴纳保证金6万元，其后也实际交纳保证金6万元，但有1万元荣华未写收条。荣华陈述，只收到保证金5万元。《资产租赁合同》签订后，吴建玲使用案涉租赁物，并向荣华缴纳案涉房屋租金。2014年11月1日，荣华出具收据，载明收到华盛堂11月租金叁万元整。庭审中，荣华陈述吴建玲未支付2008年10月、11月，2010年6月、7月，2011年1月共5个月的租金30万元；吴建玲陈述，其按时足额缴纳了案涉租赁房屋的租金，因时间太久上述五个月的租金收据遗失，但根据相关法律规定，上述租金也早已超过了诉讼时效。2013年8月30日，吴建玲向荣华提出退租申请，申请提前退租并按合同约定承担提前退租责任，希望出租方荣华按合同条款及时配合办理交接手续，双方及时清算资产及债权债务。荣华在该退租申请单上手写备注：按合同约定，整改好的时间为准，若未整改完善，则按原合同条款实施。2014年10月2日，案涉《资产租赁合同》到期。关于交还房屋钥匙的情况。庭审中，吴建玲陈述，2014年12月2日中午我与荣华一起吃饭，下午2点到3点去荣华办公室送钥匙，荣华认为案涉房屋有损坏，未维修好就不愿意接钥匙，把钥匙丢在地上，荣华的司机捡起钥匙想送给我，但我未接钥匙，司机就走了，我就拿出手机给他拍了照，就是我举示的照片。荣华陈述，2014年12月2日中午与吴建玲协商房屋交接问题，我方要求对案涉房屋损坏的部分进行维修，但吴建玲拒绝维修、赔偿、所以我方也不接受租赁房屋及设施设备，吴建玲当天也没有交还钥匙，我方认为案涉房屋至今未交付的责任在吴建玲。2015年2月10日，重庆顺隆物业管理有限公司好望花园管理处出具证明一份，上载明，坤盛堂于2014年11月物业管理费已交清，2014年12月1日停业。证人王某出庭陈述：我是重庆顺隆物业管理有限公司的员工，2014年12月1日我值班时，吴建玲到物管来说坤盛堂已停止经营，物管费已交完，以后的物管费不交了，2014年12月1日之后坤盛堂就没有开门经营了。证人范某出庭陈述：我是吴建玲丈夫的哥哥，2014年12月2日下午，我与吴建玲到荣华办公室送钥匙，但荣华不接，我们在办公室把钥匙交给荣华后我方就下楼了。本案审理中，因双方对案涉租赁房屋内的设施设备是否丢失存在争议，本院组织双方进行现场勘查。经勘查，资产租赁合同后附的案涉房屋内的设施设备除计钟牌、干蒸房、霓虹灯广告牌（缺少一套）外基本都存在，同时案涉租赁房屋内还存在其他增加的物品。吴建玲陈述，少一套霓虹灯广告牌是因为该霓虹灯垂直伸出人行道，被城管部门拆除，拆除时荣华是接到通知的；案涉房屋内少部分物品不存在是因为原物品因年久报废而无法修复，我自行购置了新物品进行更换；干蒸房是因为近几年无客人使用干蒸服务，被告将干蒸房改造成了洗浴房，新增了洗浴用具，系功能替换，价值相当，属于合理变动。荣华认为案涉租赁房屋内的物品虽存在，但较多已人为损坏无法维修，在吴建玲未维修好前，其不应接收房屋钥匙。在本案审理过程中，荣华申请对案涉租赁房屋和设施设备损坏部分进行维修的范围和价格进行鉴定，对案涉租赁房屋内需维修的设施设备，荣华举示了《华盛堂维修项目表》及照片，上载明了130项需维修的项目，包含1-3楼白色墙壁全部粉刷，所有房间的墙纸全部更换，床头柜、毛巾柜破损维修，踢脚线、洗澡桶、床、开关等破损维修。吴建玲认为荣华要求维修的130项均是在使用过程中的自然磨损，并非人为损坏或使用不当，其中提到的玻璃门破损、厕所门被拆除、个别马桶无盖等情况在接收时就是如此，荣华请求的装饰装修（包含电器）已经使用十年以上，按正常折旧计算已经完成了使用寿命，存在磨损、老化、变色及损害，均属于自然折旧现象，且吴建玲在承租期间已经多次进行重新装修、更新、增添物品价值近十万元，故荣华要求维修无法律依据，不应准许其鉴定申请。因荣华与吴建玲对案涉租赁房屋和设施设备损坏部分哪些属于正常折旧磨损存在争议，本院依法委托重庆正宏资产房地产土地评估有限公司对案涉租赁房屋和设施设备损坏部分哪些属于维修范围及维修造价进行鉴定。后该评估公司现场勘查后出具情况说明退还该司法评估鉴定。退回原因载明：1、《资产租赁合同》中载明的租赁房屋和设施损害部分哪些属于维修范围及维修造价的司法评估鉴定，（1）根据现有资料，无法认定是否属于维修范围，无法进行司法评估鉴定；（2）维修造价应在维修范围确定之后才能进行司法评估鉴定。2、案涉租赁房屋内因损毁无法维修的资产的价格的司法评估鉴定。（1）《资产租赁合同》签订后，租赁标的物移交时，无相关资料证实标的物的完损状况；（2）租赁期限自2008年10月3日至2014年10月2日，至现场勘查日2015年11月2日，跨度较长，毁损资产中我们无法区分正常折旧磨损部分和人为损坏部分。后荣华再次申请对其举示的照片中确定的130处维修点的维修价格进行司法鉴定，本院未予准许。一审法院认为，原告（反诉被告）荣华与被告（反诉原告）吴建玲签订的《资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：1、荣华要求吴建玲返还案涉租赁房屋及屋内附属设施设备是否成立；2、吴建玲是否应向荣华支付租金；3、荣华要求吴建玲对案涉租赁房屋和设备设施损坏部分进行维修、对丢失的设施设备和因损坏无法维修的设施设备进行赔偿是否成立；4、荣华是否应退还吴建玲保证金。现针对焦点问题评析如下：关于返还案涉租赁房屋及房屋内的附属设施设备。《资产租赁合同》约定租赁期限自2008年10月3日起至2014年10月2日止，合同期满或提前终止时，乙方（即吴建玲）必须在十五日内退场，并办完移交手续，十五日届满后乙方物品视为废弃物处理。本案中，《资产租赁合同》在2014年10月2日到期终止，吴建玲与荣华在2014年12月2日协商交还案涉租赁房屋，吴建玲在当日向荣华交还房屋钥匙，荣华认为案涉租赁房屋及设施设备存在损坏需进行维修后才接收。《资产租赁合同》到期终止后，吴建玲负有向荣华返还案涉租赁房屋及屋内设施设备的义务，荣华也负有及时接收案涉租赁房屋及屋内设施设备的义务，即便案涉租赁房屋及屋内设施设备存在损坏需进行维修的情形，荣华也不能因此而在《资产租赁合同》到期终止后拒绝接受案涉租赁房屋及设施设备，同时，在本案现场勘查过程中，吴建玲再次要求将案涉房屋交还给荣华，荣华认为吴建玲未对案涉房屋进行维修前均不接收案涉房屋，至此荣华因自身原因未接受吴建玲向其交付案涉租赁房屋及屋内设施设备，应视为吴建玲在《资产租赁合同》终止后履行了交付案涉租赁房屋及屋内设施设备的义务，故荣华要求吴建玲返还案涉租赁房屋及屋内附属设施设备，本院不予支持。吴建玲辩称，荣华不能以案涉租赁房屋及设施设备存在需维修的情形为由拒绝接受租赁房屋的意见，本院予以采纳。关于吴建玲是否应向荣华支付租金。荣华主张吴建玲未支付2008年10月、11月，2010年6月、7月，2011年1月共5个月的租金30万元，吴建玲虽称其交纳了上述月份的租金，但未举示相应的证据证明，应自行承担举证不能的不利后果。吴建玲辩称，上述月份的租金已超过了诉讼时效。本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，自支付租金的履行期限届满之日开始计算。本案中，《资产租赁合同》约定租金每个月一缴，上一缴租期即将届满的最后一周（七日）内，一次性缴清下一缴租期的全部租金，即《资产租赁合同》约定了租金的支付期限，现荣华要求吴建玲支付2008年10月、11月，2010年6月、7月，2011年1月这5个月的租金已超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求，本院不予支持。吴建玲辩称，荣华主张的拖欠月份的租金已超过了诉讼时效的意见，符合法律规定，本院予以采纳。对于荣华要求吴建玲支付2014年10月3日至实际交还租赁的房屋及设施设备之日期间的租金。本院认为，如前所述，《资产租赁合同》到期终止后，荣华负有及时接收案涉租赁房屋及屋内设施设备的义务，荣华以案涉租赁房屋及屋内设施设备存在损坏需进行维修为由在《资产租赁合同》到期终止后拒绝接受案涉租赁房屋及设施设备无法律依据，后续扩大的损失应由荣华自行承担，故荣华要求吴建玲支付2014年10月3日至实际交还租赁房屋及设施设备之日止的租金无法律依据，本院不予支持。关于案涉租赁房屋及设备设施损坏部分进行维修、丢失的设施设备和因损坏无法维修的设施设备进行赔偿的问题。《资产租赁合同》第六条中约定“除正常折旧磨损外，乙方应保证租赁物功能完好可供正常使用。租赁使用中的维修养护由乙方负责并承担费用，保修期内的由甲方提供保修资料给乙方进行保修”。即根据双方合同约定，正常折旧磨损的，吴建玲不承担责任。荣华主张需进行维修的项目、损坏的设施设备共130项，对此其举示了维修项目表及相应的照片，并申请对案涉租赁房屋和设施设备损坏部分进行维修的范围和价格进行鉴定，后该评估公司现场勘查后以案涉房屋租赁期限跨度较长，毁损资产中无法区分正常折旧磨损部分和人为损坏部分、无法认定维修范围为由退回了该司法鉴定申请。荣华主张需进行维修的项目、损坏的设施设备130项中大多项为墙纸破损、墙面污损，而案涉租赁房屋自2008年12月租赁期开始至2014年10月租期终止已将近六年，墙纸破损、墙面污损均属正常折旧磨损，荣华要求对案涉房屋白色墙壁全部粉刷、墙纸全部更换显然不合理。上述130项中其他需维修的项目如吧柜、床头柜、门框、毛巾柜、影碟机，均属低价值易磨损的物品，而案涉租赁房屋在2004年12月即由荣华装修经营重庆华盛堂浴足有限公司，吴建玲在2008年12月接手继续经营重庆华盛堂浴足有限公司，即案涉租赁房屋的装饰装修和房屋的设施设备至2014年12月止已经营使用达10年，正常使用情况下上述物品均会产生不同程度的磨损，且这些物品磨损的费用已体现在相应的房屋租金中，即上述项目应属正常折旧磨损，荣华要求对上述项目进行维修无法律依据。经本院现场勘查，案涉租赁房屋内的设施设备基本都存在，对少部分不存在的物品吴建玲也对此作出了合理的解释，荣华与吴建玲双方也认可案涉租赁房屋内的设施设备都存在，故荣华要求吴建玲对丢失的设施设备进行赔偿无事实依据，本院不予支持。综上，因无证据反映吴建玲接收案涉租赁房屋及屋内设施设备的完损状况，考虑到案涉租赁房屋的装饰装修及附属设施设备已使用近十年的状况，对上述130项维修项目的维修造价进行鉴定已无必要，故荣华申请对其主张的130项维修项目的造价进行鉴定，本院不予准许。关于退还保证金。吴建玲称其向荣华交纳了保证金6万元，但其举示的收据显示其向荣华交纳保证金5万元，其称后向荣华现金交纳了1万元保证金未举示相应的证据，荣华亦不认可，应自行承担举证不能的不利后果，故本院认定吴建玲向荣华交纳了保证金5万元。现双方签订的《资产租赁合同》到期终止，荣华因该租赁合同收取的5万元保证金应当予以返还。吴建玲自愿从应退还的保证金中扣除1万元作为对案涉租赁房屋及设施设备维修部分的补偿，本院予以确认。故吴建玲要求荣华退还保证金4万元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）荣华在本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）吴建玲保证金40000元；二、驳回原告（反诉被告）荣华的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴建玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9360元，由原告（反诉被告）荣华负担；反诉案件受理费650元，由原告（反诉被告）荣华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人荣华向本院申请对租赁房屋和设备设施、物品损坏部分共计130处的维修价格进行鉴定。本院认为，被上诉人吴建玲是否应当承担向上诉人荣华返还涉案房屋及房屋内设施设备的义务和是否应对涉案房屋及设施设备损坏部分物品进行鉴定的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了充分详细的阐述，本院予以采信，故对荣华要求吴建玲返还涉案房屋及房屋内设施设备以及对房屋和设施设备损坏部分物品进行鉴定的申请，本院不予支持和准许。由于荣华在审理中不能举示充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的责任。综上所述，荣华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由荣华负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年三月十日书 记 员  夏 茜