广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初2868号原告：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路九聪广场一、二层。法定代表人：蓝海波。委托代理人：黄炳春、廖仁华，广东指针律师事务所律师。被告：高红，女，1962年3月17日出生，住址：惠州市惠城区，原告惠州九聪实业有限公司与被告高红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄炳春到庭参加诉讼，被告高红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2013年7月1日，原告与被告签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰广场A区二层A002号铺（292m2）由被告承租，月租金为12300元。被告承租以上商铺后，2013年9月就开始拖欠原告租金，至2015年7月止，被告拖欠原告租金共147708元与电费102396元（合计157947元，详见证据5）。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告拖欠金额从逾期之日起按每日万分之三计收违约金至当月租金还清日止。以上款项经原告多次追收，被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法正常缴交租金给原业主即惠州市鹏达实业发展有限公司。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年7月1日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺腾空归还给原告；2、被告清偿原告租金147708元、电费10239元（合计157947元）及相关违约金；3、被告承担全部诉讼费用。被告未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。本院查明的案件事实经审理查明，2005年9月15日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，甲方将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自1-4号8号9-1号9-2号10号包大厅）4栋与5栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给乙方使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2013年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方，美国家之杰灯饰惠州专卖店）签订了一份《商铺租赁合同书》，约定原告将九聪灯饰广场A区二层A002号商铺，建筑面积292平方米出租给被告高红，租赁期间自2013年7月1日至九聪实业与发展商合同到期期限止，月综合租金分别为12300元（含物业管理费），乙方在每月5日前支付当月综合租金和水电费。该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”合同签订后，原告向被告收取了13800元的合同保证金。2014年7月起，九聪灯饰广场的部分租户认为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，双方由此产生矛盾。2015年7月初，原告单方拉闸断电致使租户无法正常经营。2015年7月22日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了（甲方）签订一份《协议书》，约定：鉴于乙方自2015年1月开始拖欠租金并提出解除合同，确认截止2015年7月31日乙方累计拖欠甲方租金997328.5元；分两期将租赁房屋及附属固定装修设施设备全部交还给甲方等。后原告未能按《协议书》约定如期将商铺交还给惠州市鹏达实业发展有限公司并拖欠租金。2016年4月6日，原告将被告等租户诉诸法院。诉讼过程中，被告提交一份由原告惠州九聪实业有限公司（甲方）与案外人林添富（乙方）签订的合同编码为2009-12-901的《九聪灯饰广场商铺租赁合同》。该合同显示案外人林添富曾向原告租赁九聪灯饰广场二层A206号商铺，租赁期间为2010年1月1日至2012年12月31日。根据原告提交的《催款通知书》，被告拖欠原告2013年9月租金10108元、水电费1903元，10月租金12300元、水电费1687元，11月租金12300元、水电费986元，12月租金12300元、水电费545元，2014年11月至2015年7月的租金100700元、水电费5118元。以上事实，有原告提供的租赁合同书、身份信息、营业执照、商铺产权证、催款通知书、交款通知书等和本院的庭审笔录在卷为据。裁判理由和结果本院认为，被告庭后提交的由原告与案外人林添富签订的商铺租赁合同与本案没有关联性，因此对该份证据不予认可。虽然被告高红坚称从未见过亦未履行其与原告于2013年7月1日签订的《商铺租赁合同书》，但该份商铺租赁合同有被告的公章及签名，因此本院认定原告与被告于2013年7月1日签订的《商铺租赁合同书》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同。当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案中，原告作为九聪灯饰广场的出租人，有对商场公共范围进行日常经营管理、维护商铺正常经营秩序的义务，且2015年7月初原告以拉闸断电的方式导致商场陷入瘫痪状态无法继续经营；被告作为承租人，有按时缴交租金的义务，因租户未缴交租金导致原告拖欠了业主惠州市鹏达实业发展有限公司的租金。因此，对于商场最终因经营困难而倒闭的结果，原、被告均存在过错，双方对过错承担同等责任。本案原告与被告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为九聪实业与发展商合同到期期限即2015年9月15日。因此，该《租赁合同书》约定的租赁期限已届满，合同已终止。被告应将所租赁的商品腾空并交还给原告。如前所述，原告与商场租户自2014年7月因为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而产生矛盾，拒交租金和水电费，租户行使的是不安抗辩权，故被告无需向原告支付逾期拖欠租金、水电费违约金。2013年9月至12月的租金47008元、水电费5121元共计52129元，被告缴交的13800元可先抵扣2013年9月的租金及9月、10月的水电费。综合考虑双方的过错程度，被告应向原告支付所拖欠的2013年9月至12月的租金、水电费以及2014年11月至2015年7月的租金100700元、水电费5118元的50%即72073.5元（100700元+47008元+5121元+5118-13800元）。被告高红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告惠州九聪实业有限公司与被告高红于2013年7月1日签订的《商铺租赁合同书》已终止。二、被告高红应在本判决发生法律效力之日起十日内将九聪灯饰广场A区二层A002号商铺腾空并交还给原告惠州九聪实业有限公司。三、被告高红应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付拖欠的商铺租金、水电费共计72073.5元。四、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3458元（原告已预交1729元），由原告惠州九聪实业有限公司负担1729元，被告高红负担1729元。被告高红应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  欧阳琳审判员  钟志明审判员  肖石平二〇一七年三月六日书记员  张莉茱