贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0321民初204号原告：龚明华，男，1979年8月25日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：余松，贵州金瑞律师事务所律师。被告：遵义保利置业有限公司。住所地：遵义市遵义县龙坑镇共青社区遵义大道西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，公司总经理。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。原告龚明华与被告遵义保利置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋小可、余松及被告的委托诉讼代理人叶久刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚明华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于遵义市播州区保利未来城市B2地块72号楼2单元2-2-1号房屋交付给原告，并一并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等资料；2、请求判令被告以已付房款为基数，按照日利率万分之一计付从2014年12月31日起至交房之日止的逾期交房违约金；3、判令被告支付原告逾期办证违约金8612.17元，并协助原告办理过户登记手续；4、判令被告按照每月2000元的标准向原告支付截止2016年12月20日共计23个月的赔偿费用46000.00元；5、判令被告向原告支付交通费、住宿费、生活补助费等共计20180.00元；6、判令被告承担原告实际收房之日前的物业费用；7、判令被告对诉争房屋的维修义务从原告实际收房之日起计算；8、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买其开发的保利未来城市B2地块72号楼2单元2-2-1号房屋。约定交房时间为2014年12月31日，办理房屋初始登记时间为2015年3月31日，其后被告至今未能向原告交付房屋，也未能按照合同的约定向原告提交《住宅使用说明书》等资料，更没有办理诉争房屋的初始登记。给原告造成了相应损失，原告据此诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告遵义保利置业有限公司辩称：1、本案所涉房屋已在2014年12月20日竣工并验收合格，具备交付条件；2、被告在2014年12月19日就已经履行了通知原告接收房屋的义务，原告提出房屋存在质量问题而拒绝接收房屋；3、本案诉争房屋并不存在迟延交房的情形，而是双方关于交付房屋质量问题及交付标准发生的纠纷；4、被告并不存在违约，依法不应当承担违约金。经审理查明：2014年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买其开发的保利未来城市B2地块72号楼2单元2层2-2-1号房屋，合同第十一条第一项载明“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十一条第二条载明“该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”，第十三条第一项第二小项载明“逾期超过60日之内（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人按日支付全部以付款万分之一（该比率不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”、第二十二条第三小条第一项载明“出卖人承诺于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、第二十二条第三小条第二项载明“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率支付利息”、第十四条第一项载明“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第是一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同签订后，原告分别于2014年6月8日和2014年2月23日两次向被告交付了合同约定的首付款144454.00元，余款334000.00元，原告已按照约定以银行按揭的方式支付给被告。房屋完工后，被告并未按照合同约定在2014年12月31日前向原告交付建筑工程竣工合格证明文件、房屋面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。2015年1月15日，受原告之委托，案外人龚光德对本案诉争的房屋进行验收，龚光德以该房入户门锁不好开为由拒绝接收该房，其后原告龚明华于2015年2月22日、2015年2月24日、2015年4月16日到诉争房屋现场进行验收，均以该房屋存在质量问题而拒绝接收房屋。故此双方发生争议，诉来法院。另查明：被告于2015年5月5日在遵义建设工程质量监督站办理了工程竣工验收备案登记。上述事实有原告提交的汇款单2份、收据4份、交房通知书1份、《商品房买卖合同》1份，被告提交的快递单1份、业主房屋表4份、测绘报告1份、竣工验收备案表1份、住宅使用说明书1份、住宅质量保证书1份、住宅工程质量分户验收记录1份及贷款支付凭证1份、录音记录33页及当事人的陈述等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：原被告订立的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，该合同于双方签字之日成立并生效。合同签订后，原告已按照合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告也应当按照合同约定合同约定履行向原告交付所购房屋及向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、办理房屋转移登记等义务。原告诉请要求被告遵义保利置业有限公司将本案诉争房屋交付原告，同时向原告交付该房屋的建筑工程竣工合格证明文件、房屋面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，对原告要求被告交付房屋并提交相关资料的诉请本院依法予以支持。被告辩称已经按《商品房买卖合同》约定向原告履行了交付房屋及相关手续的义务，但原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条中约定了被告交付给原告的房屋必须达到第十一条约定的条件，被告未提交充分证据证明其向原告交房时房屋达到了《商品房买卖合同》第十一条中约定的条件，亦未提供充分证据证明其向原告交付房屋时出示了《商品房买卖合同》第十一条内容的相关资料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对被告的该项辩称本院依法不予采信。对于本案原告因被告逾期交房、逾期未办理诉争房屋转移登记及未按时向原告提交相应资料导致的损失，本院认为，关于原告诉请的逾期交房违约金，由于原告告双方签订的《商品房买卖合同》中对此有所约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不就措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当由被告以原告支付的购房款478454.00元为基数，按日利率万分之一计付从2015年1月1日起直至交房之日止的逾期交房违约金。原告请求被告承担逾期房屋的转移登记的违约金8612.17元的主张，因双方签订的《商品房买卖合同》对此没有约定，本院依法不予支持。关于原告诉请要求因被告违约而产生的租房费用46000.00元、交通费、住宿费、生活补助费、误工费等共计20108.00元，由于原被告双方已经约定了违约金且本院已依法予以支持，因此对原告的该项诉请不予支持。关于原告请求被告承担原告实际收房之日前的物业费用以及请求判令被告承担从原告实际收房之日起的保修义务，由于被告并未按合同约定如期交付房屋，因此由交付房屋之后产生的所有权利义务的起算时间应当以被告实际交付房屋之日起算，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人有物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第二十一条第二款“保修期自房地产开发企业将竣工验收的住宅交付买受人之日起计算。商品房符合交付使用条件，买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接受的，保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算”之规定，原告不应当承当实际交房之前的物业费用，该房屋的保修期的起算时间应当为被告实际交付房屋之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、由被告遵义保利置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于遵义市保利未来城市B2地块72号楼2单元2层2-2-1号住房交付原告龚明华，同时向原告龚明华交付该房屋的建筑工程竣工合格证明文件、房屋面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，并协助原告办理房屋转移登记；二、由被告遵义保利置业有限公司在房屋交付之日起十五日内以478454.00元为基数，按照日利率万分之一支付原告龚明华从2015年1月1日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金。三、原告龚明华不承担在被告遵义保利置业有限公司实际交付位于保利未来城市B2地块72号楼2单元2层2-2-1号房屋之前的物业管理费用；四、位于保利未来城市B2地块72号楼2单元2层2-2-1号房屋的保修期的起算时间为被告实际交付房屋之日；五、驳回原告龚明华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1242.00元，由原告龚明华负担820.00元，由被告遵义保利置业有限公司负担422.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 员 廖珍强二〇一七年三月五日法官助理 王 磊书 记 员 尹杨光