江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初第419号原告：吴海桢，男，1993年6月16日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：谭小猛，江苏盛律律师事务所律师。委托诉讼代理人：封波，江苏盛律律师事务所律师。被告：南京东方实华置业有限公司（统一社会信用代码91320115733176425H），住所地南京市江宁经济技术开发区经三路。法定代表人：张景春，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧永成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘杰，江苏苏源律师事务所律师。原告吴海桢与被告南京东方实华置业有限公司（以下简称东方实华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海桢的委托诉讼代理人谭小猛、被告东方实华公司的委托诉讼代理人刘杰、欧永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海桢提起诉讼请求：1、请求判令东方实华公司退还购房定金20万元；2、诉讼费用由东方实华公司承担。事实与理由：2016年9月18日，其与东方实华公司签订商品房认购协议，将其缴纳的认筹金20万元转化为定金，当时告知其需要支付首付款的数额为总房款的30%。2016年9月29日，双方就预售合同的内容进行沟通，东方实华公司要求其提高首付至35%。因其无法在当天全额支付首付，东方实华公司同意给予其时间筹款。其承诺国庆节后来付款，但东方实华公司仍于2016年9月29日发信息催款，并告知定金可能不退。2016年10月6日，南京房产新政出台，其不符合购房资格，也无法申请贷款买房。其多次要求解除协议，退还定金，但东方实华公司一直以其未付首付为由拒绝退还其20万元定金。其认为，其签订的购房意向书属于预约合同，其与东方实华公司无法就《房地产预售合同》的全部条款达成一致意见，致使本约不能订立，属于不可归责于一方的原因。按照法律规定，预约合同应当终止，已付定金应当返还。被告东方实华公司辩称：其与吴海桢于2016年9月18日签订《商品房认购协议》，并收取定金20万元属实。认购协议中约定，签订《南京市商品房预售合同》时间为2016年9月29日前。2016年9月28日，吴海桢的姐夫虞超找到其公司销售总监糜振洋，以首付款未凑齐为由，要求将签约时间延期至2016年9月30日。但9月30日当天，吴海桢仍未至售楼处签约付款。为此，销售人员张某通过手机短信、微信、电话等多方催告吴海桢及其父亲过来签约付款，并声明利害关系，但其均未理会。2016年10月10日，张某电话通知吴海桢定金没收，房源另售。吴海桢未按约定时间至其公司签约付款，导致双方未能签订《商品房预售合同》，吴海桢的行为构成违约，其公司有权没收定金，故请求法院依法驳回吴海桢的全部诉讼请求。经审理查明：2016年9月18日，东方实华公司（甲方）与吴海桢（乙方）签订《商品房认购协议》一份，约定：…一、乙方同意认购公安门牌为××××商品房，规划用途一般住宅，该房屋建筑面积为138.74平方米；四、乙方同意签订本协议时，支付定金人民币贰拾万元整，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；五、甲乙双方应于2016年9月29日前签订《预售合同》；六、在本协议的第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金；九、甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销…。签订协议后，双方协商将吴海桢于2016年8月25日交付的诚意金20万元转化为定金。后经吴海桢方申请，东方实华公司同意将预定期限延至2016年9月30日。关于争议的吴海桢是否于2016年9月30日前前往东方实华公司售楼处与东方实华公司协商过《预售合同》签订事宜，东方实华公司提供了以下证据：1、吴海桢姐夫虞超发给东方实华公司销售总监糜振洋的手机短信记录截屏打印件一张，内容为：“麋总，您好，我是购买景枫凤凰台的业主，我叫虞超，我在南瑞工作，由于家里出现了一点突发情况，导致首付款不能在规定时间内支付，但是20万的认筹款已经转为定金，我们家诚心在凤凰台购房，不知您能否给予一点宽泛的时间？明天如果您有时间，我想当面和您说明以下情况。请您支持。”“麋总，购房人为吴海桢，房号为××，我们最迟在后天就可以支付，明天很有可能就支付…”。2、2016年9月30日，楼盘置业顾问张某与吴海桢的短信截屏、微信记录打印件各一份，张某与吴海桢父亲的微信记录打印件一份,内容均为：“吴海桢你好，我是凤凰台置业顾问张某，您此前认购的凤凰台项目3-××原定2016年9月29日前签约，后又申请延期至2016年9月30日签约，9月30日您因为款项不齐未办理签约付款手续，根据认购协议约定，未按期签约的房源开发公司有权另行销售，并且销售时不再通知您本人，请尽快在约定时间内办理完签约付款手续，谢谢。”3、2016年9月30日张某与吴海桢的通话录音一份，内容为张某向吴海桢询问吴海桢父亲的电话号码；2016年10月10日的张某与吴海桢的通话录音，内容为通知吴海桢因其违约，20万定金没收，房源另售。2016年9月30日，张某与吴海桢父亲的通话录音一份，内容为，张某：“…上次你们打过招呼说30号是吧，上面领导也同意你们了，你今天…你们今天没来。”吴父：“问题是我钱没准备好嘛，这个怎么办，这个钱难要，我想着这钱不会有问题，现在出问题了嘛咋办呢。”张某：“…后来你去打申请的时候，海桢他姐夫去问的时候那你们又不讲，那当时应该时间放宽一点啊，对不对？讲到20号不管，讲到30号，30号你们也不来。”吴父：“钱没准备好嘛，那行，那我也不为难你，你就按程序汇报吧，后期我再找人打招呼，万一不行到时候再说呗，好吧？”张某：“按照合同来，这个你们今天不来，这个房子就没有了，定金20万也没有了，这个不是小事情哎。”…吴父：“那我现在还没回南京，然后我那个女婿今天还上班呢，礼拜六他可能回去找你，可能会去找你们单位的谁。”4、张某的证人证言。张某表示吴海桢在签订认购协议后没有再来过售楼处协商签订《预售合同》事宜。吴海桢对上述证据质证后认为，1、因东方实华公司未提供短信、微信记录的原始载体，故对短信、微信截屏的真实性不予认可；2、对录音证据的真实性认可，但录音内容是在特定背景下产生的，因东方实华公司要求其提高首付比例，导致其无法准时付款。双方就房屋首付款的金额等细节无法达成一致意见，才导致合同无法签订。3、对张某的证人证言真实性不认可，因张某与东方实华公司有利害关系。关于该争议焦点，吴海桢未提供证据证明。本院对东方实华公司提供的证据审核后认为，对于东方实华公司提供的短信、微信等证据，因东方实华公司未提供原始载体，且吴海桢亦不认可其真实性，故本院对短信、微信证据的真实性不予认可；对于东方实华公司提供的录音证据，吴海桢认可其真实性，本院亦予以认可；对于张某的证人证言的真实性，虽张某系东方实华公司委托的销售代理公司工作人员，但张某系案涉房屋交易的直接经办人，且有录音等证据相佐证，故本院对张某的证人证言的真实性予以认可。以上事实，有商品房认购协议、电话录音、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴海桢与东方实华公司于2016年9月18日签订的商品房认购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据认购协议的内容及双方的约定，合同双方应于2016年9月30日前签订《预售合同》，逾期，认购协议自动终止，认购备案自动注销。关于争议的吴海桢是否于2016年9月30日前前往东方实华公司售楼处与东方实华公司协商过《预售合同》签订事宜，东方实华公司提供的录音、证人证言、当事人陈述等证据能够证明吴海桢未在约定的期限前前往东方实华公司售楼处协商签订《预售合同》，构成违约。审理中，吴海桢主张其在约定期限内前往东方实华公司售楼处就签订《预售合同》事宜进行协商，但就首付款的支付比例等问题无法与东方实华公司达成一致意见，致使《预售合同》无法签订，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。综上，按照合同约定及法律规定，吴海桢无权要求东方实华公司返还定金，故对于吴海桢要求东方实华公司退还购房定金20万元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴海桢的诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由吴海桢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  汤婷二〇一七年三月二十日见习书记员  韩烨