广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初4585号原告：广州市奈迪自动化设备有限公司,住所地广州市白云区西槎路829号12号第3层，统一社会信用代码914401117349148802。法定代表人：袁东福，系该公司董事长。委托代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。被告：广州市泰申置业有限公司，住所地广州市黄埔区永和街新庄二街7号101房，组织机构代码30458548-2。法定代表人：叶斌。第三人：广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社，用户号96400465-0。负责人：刘灼泉。第三人：广州宝泰房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山五路219号1112房，组织机构代码07653694-4。法定代表人：叶斌。原告广州市奈迪自动化设备有限公司（以下简称“奈迪公司”）诉被告广州市泰申置业有限公司（以下简称“泰申公司”）、第三人广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社（以下简称“柯元合作社”）、广州宝泰房地产开发有限公司（以下简称“宝泰公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告奈迪公司的委托代理人付广军庭参加诉讼。被告泰申公司、第三人柯元合作社、宝泰公司经本院依法公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告奈迪公司诉称：原告奈迪公司、被告及第三人柯元合作社于2012年10月28日签署《三方合作建设协议书》，就投资开发原告奈迪公司租赁第三人柯元合作社位于“遥田河大街以北，花轮二路以东，柯元社村道以南、村道以西”地块达成一致意见，约定由被告方全额投资开发，因合同关于投资开发前述地块约定不清晰，后原告奈迪公司与第三人宝泰公司于2014年8月26日签署《合作开发合同》，希望对投资开发前述地块进行重新安排细化，但合同签署后至今，被告一直未履行合同约定支付首期款项的义务（即《合作开发合同》生效条件），导致该合同并未生效。因被告泰申公司一直拖延至今未履行，现被告法定代表人及第三人宝泰公司的大股东及法定代表人叶斌也因涉嫌犯罪被刑事拘留，客观上《三方合作建设协议书》已无履行可能，根据合同法第九十四条第（四）项的规定，我司有权解除合同。为维护原告奈���公司合法权益，请求法院判令：一、解除原告奈迪公司与被告及第三人签署的《三方合作建设协议书》；二、被告承担本案诉讼费。被告泰申公司没有答辩，第三人宝泰公司未作陈述意见。第三人柯元合作社于开庭后补充提交书面意见称：一、同意解除《三方合作建设协议书》，该协议签署后，原、被告并未实际履行，且因协议所涉我社地块也需被告根据协议投入资金缴纳办理土地性质变更手续的所需税费，但被告在2014年10月28日签署协议后至今未投入资金，经我社多次催促亦未履行，现被告已停止经营，合同目的已不可能实现，故我社同意解除。二、诉讼费应由被告承担，因协议的解除完全由被告造成，被告应当承担由此造成的全部损失，包括诉讼费。经审理查明：2012年3月5日，原告奈迪公司（乙方）与第三人柯元合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将“遥田河大街以北，花轮二路以东，柯元社村道以南、村道以西”地块（下称案涉地块）出租给乙方使用，租期2012年3月1日至2032年2月29日；由乙方负责将承租土地变更为工业用地或商业用地，乙方自行承担办理土地使用权证所需的土地征用及完善土地使用证的所有相关手续费用，甲方无条件提供变更该土地的一切证明文件及相关资料的原件等手续给乙方办理，均同意将土地使用权证、地上建筑物产权办理至甲方名下。双方在该合同中明确：该土地属于第三人柯元合作社的集体土地，从未经过任何土地性质的改变，该土地上建筑物及附着物为乙方投资所建，在合同有效期内使用权归乙方。2012年10月28日，原告奈迪公司（承租方，乙方）、被告泰申公司（投资方，丙方）及第三人柯元合作社（出租方，甲方）签署《三方合��建设协议书》（下称“三方协议”），约定：为加快案涉地块的建设，甲方同意将案涉地块由乙方和丙方共同租赁，并由丙方全额投资建设开发。同时在该协议中载明：丙方是由第三人宝泰公司与原告奈迪公司共同合资成立的股份公司，甲、乙、丙三方都应严格遵守2012年3月5日签订的土地租赁合同（一）（二）里面的所有有关合同条款。2014年8月26日，原告奈迪公司（甲方）与第三人宝泰公司（乙方）就共同开发案涉地块达成一致并签署《合作开发合同》（下称“开发合同”）并由双方法定代表人签字及加盖公章，约定：在案涉地块上开发建设“广州市宝泰永和商业广场”项目，用地性质为“商业用地（B1），兼容商务用地（B2）土地，用于商业、办公楼等村集体经济发展用途，不作为房地产开发出售”；项目有双方出资成立的广州市宝泰永和商业广场有��公司负责组织项目开发、经营及管理；甲方以承租取得的案涉地块土地使用权出资，包括已发生的租金、申请获准商业用地（B1）、兼容商务用地（B2）等发生的费用折合300万元中的二分之一即150万元，土地使用权折价700万元，共计850万元；乙方以现金方式出资5150万元，首期款1000万元在项目公司登记完成时支付至项目公司账户，剩余4150万元根据项目建设实际需要，先后四次出资；在广州市宝泰永和商业广场有限公司登记一个月内，由甲方组织乙方与第三人柯元合作社重新确认签订《土地租赁合同》（一）、（二）效力，增加乙方作为承租方，与甲方成为共同承租人；在会计年度内，如公司有可供分配的利润，则按照双方实际出资所占股权比例分配盈余；甲乙双方法定代表人签字并加盖公章时协议成立，协议成立后乙方支付首期款1000万元时生效。原告奈��公司在庭审中明确：一、在本案中是依据合同法第九十四条第四项的法定解除权主张解除，具体事由是被告泰申公司迟延履行债务，一直未支付投资款项；解除权成就后，原告没有发出解除通知，因此要求以诉状副本送达被告的时间确认合同解除的时间。二、原、被告双方在三方协议中未明确约定具体的合作内容、开发安排是因为双方对土地开发并没有详细的开发计划，也没有向政府相关部门办理报批手续，对开发的相关的细节以及开发成本也是不能明确的，故仅签订了该意向性协议书。三、原告奈迪公司与被告是合作开发关系，原告奈迪公司负责承租土地，被告负责建设投入，案涉地块由原告奈迪公司向第三人柯元合作社承租，但在协商签订三方协议时一致确认被告与原告奈迪公司共同承担租赁合同约定的义务。四、开发合同是三方协议的延续，是对合作开发具体事项作出的约定，由于该合同虽成立但是未生效，因此本案中不对该合同进行处理。开发合同第三条有约定由原告奈迪公司与第三人广州宝泰房地产开发有限公司出资成立广州市宝泰永和商业广场有限公司负责项目建设，但该公司并未办理工商登记并没有成立。由于该合同中所有项目均未履行，也导致三方合作建设的意向无法实现。因此要求解除合作开发协议。五、被告是由原告奈迪公司以及第三人宝泰公司于2014年10月14日共同出资成立的，三方协议实际是于2014年10月28日签订，协议上载明的日期是倒签的。六、案涉土地是集体所有，权属人为第三人广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社。相关合同签订时土地性质是农用地，由于案涉纠纷所述事由，用地性质没有变更，至今仍是农用地。诉讼中，本院向原告奈迪公司释明，根据土地管理法的相关���定，集体所有的农用地不得以出租、转让、合作开发等形式用于非农建设，因此三方协议存在被依法确认无效的风险。原告奈迪公司表示清楚该风险，并明确如三方协议被认定无效，则要求以判决方式直接作出效力方面的认定，不坚持解除合同。本院在庭审中要求原告庭后核实被告泰申公司是否具备房地产开发资质并提交相应证据，原告庭后书面回复称其经查询未查到被告泰申公司具备房地产开发资质。原告奈迪公司庭审后还补充提交了“穗规开发设[2012]86号”《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》，该函显示，广州开发区规划局于2012年11月15日就案涉地块自留地用地规划条件核发第三人柯元合作社，明确案涉用地的用地性质为“商业用地（B1），兼容商务用地（B2）土地，用于商业、办公楼等村集体经济发展用途，禁止作��房地产开发出售”，并提出了其他指标要求。原告奈迪公司的起诉状副本于2016年11月14日通过公告方式送达被告泰申公司及第三人宝泰公司。以上事实，有《三方合作建设协议书》、《土地租赁合同（一）》、《合作开发合同》、《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告奈迪公司与被告泰申公司及第三人柯元合作社签订的《三方合作建设协议书》涉及案涉地块的租赁及合作开发事宜，因此不得违反土地管理法等关于土地使用的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除���”。原告奈迪公司、被告及第三人柯元合作社签订的三方协议，约定由第三人柯元合作社将用地性质为农用地的案涉地块出租给原告奈迪公司及被告用于合作开发，虽然案涉地块经广州开发区规划局于2012年11月15日核发了该地块规划条件，但截至辩论终结之日，案涉地块仍未办理农用地转为建设用地的手续，违反了前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，由于未有证据显示原被告双方具备房地产开发资质，三方签订《三方合作建设协议书》对案涉地块作出合作开发的约定，亦同时违反了该规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《三方合作建设协议书》应被认定为无效。原告奈迪公司要求解除该三方协议的请求缺乏该协议有效成立的前提，本院予以驳回。由于原告奈迪公司在诉讼中明确“如三方协议被认定无效，则要求以判决方式直接作出效力方面的认定，不坚持解除合同”，为避免诉累，本院在本案中确认原告奈迪公司、被告及第三人柯元合作社签订的落款日期为2012年10月28日的《三方合作建设协议书》无效。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民���院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市奈迪自动化设备有限公司、被告广州市泰申置业有限公司、第三人广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社共同签订的落款日期为2012年10月28日的《三方合作建设协议书》无效；二、驳回原告广州市奈迪自动化设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费341800元，全部由原告广州市奈迪自动化设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓毅君人民陪审员  王丽红人民陪审员  杨锦贞二〇一七年三月十六日书 记 员  刘 婧李春辉