安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初4495号原告（反诉被告）：俞全红，女，1969年9日9日出生，汉族，住安徽省庐江县，委托代理人：张会，安徽同胜律师事务所律师。委托代理人：陈忱，安徽同胜律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁国军，男，1967年3月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托代理人：邢梅，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：陶晋，安徽中天恒律师事务所律师。第三人：程先生，男，1970年12月25日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区，委托代理人：王小丽，安徽格意律师事务所律师。委托代理人：邵德高，安徽格意律师事务所实习律师。第三人：程健，男，1995年3月28日出生，汉族，住址同上，与程先生系父子关系，公民身份号码3426011995********。委托代理人：王小丽，安徽格意律师事务所律师。委托代理人：邵德高，安徽格意律师事务所实习律师。原告（反诉被告）俞全红与被告（反诉原告）梁国军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日、8月10日分别立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞全红及其委托代理人张会、陈忱，被告梁国军及其委托代理人邢梅、陶晋，第三人程先生及其与程健的共同委托代理人王小丽、邵德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞全红向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》以及补充协议合法有效；2.判决被告继续履行原、被告于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》，将位于合肥市包河区当涂支路和昌都汇华府17幢1307室过户至原告名下，并将该房屋交付给原告；3.判决被告向原告支付违约金173200元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月27日，原、被告签订一份《存量房买卖合同》，约定由原告出资86.6万元购买被告所有的合肥市包河区当涂支路和昌都汇华府17幢1307室房屋，并于同日签订一份补充协议，约定原告于2016年1月27日向被告支付购房定金1万元，原告支付的首付款64万元用于还清该套房屋所欠的银行抵押贷款，被告应于2016年1月24日前将银行提前还贷预约好，预约好后10日内，原被告双方共同到银行办理还贷手续，剩余房款21.6万元原告方以公积金贷款的方式支付并存入托管账户。同时补充协议还约定了违约金责任。合同签订以后，原告向被告支付1万元定金并由被告出具收条，同时，备齐64万元首付款，但被告却以种种借口拒绝继续履行合同，并于2016年4月15日向原告发出一份解除合同通知书，单方面要求解除原被告签订的存量房买卖合同。原告认为合同合法有效，被告拒绝履行合同，违反了法律规定与合同约定。被告梁国军辩称：双方签订的买卖合同有效，但是后期履行过程中原告主动提出解除合同，被告同意且已经通过中介公司转达对方，双方的合同实际已经解除。根据合同约定，实际是原告主动提出解除违反合同约定应当承担违约责任。反诉原告梁国军向本院提出反诉请求：1.确认双方于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》以及补充协议已经解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金173200元；3.反诉被告赔偿因起诉反诉原告及保全而给反诉原告造成的损失5万元；4.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月27日，双方签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，对梁国军所有的和昌都汇华府17幢1307室的交易事宜及买卖双方的权利义务进行了约定。在反诉原告预约还款后（过年前两天），俞全红通过中介公司向梁国军表示家里原因，无法筹措足够的购房款，要求解除合同并要求中介协商退回定金的事宜，梁国军同意解除购房合同及退还定金。年后不久，因合肥市房价爆涨，俞全红拒绝接收通过中介公司退还的定金并无理要求继续履行合同。现俞全红在明确要求解除合同的前提下反而起诉并保全了梁国军的房产，侵犯了反诉原告的权利。反诉被告俞全红对梁国军的反诉辩称：1.俞全红从未向梁国军表达要解除合同的意愿，实际是梁国军主动提出解除合同，并发出了解除合同的通知，违约方是梁国军。2.双方没有达成解除合同的合意。3.违约方是梁国军，梁国军要求我方承担违约金没有依据。4.俞全红依照法律规定提出财产保全，梁国军要求赔偿损失没有合同或法律依据。第三人程先生、程健向本院提出诉讼请求：1.判令合肥市包河区当涂支路和昌都汇华府17幢1307室归第三人所有，梁国军继续履行房屋买卖合同，协助第三人办理过户手续并承担相应损失；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人和梁国军于2016年4月21日签订了《存量房买卖合同》，约定梁国军将涉案和昌都汇华府17幢1307室房屋出卖给程先生，转让款为1178000元，约定首付款为58万元，定金10万元，截止2016年6月24日，第三人己支付定金和首付款，梁国军也将钥匙交付第三人，第三人已经入住该房屋并进行了装修，而俞全红与梁国军之间的《存量房买卖合同》及补充协议于2016年1月27日已经解除，第三人因前案的诉讼保全无法完成过户，为此申请参加诉讼。俞全红对第三人的诉讼请求辩称：2016年1月17日原、被告签订合同约定出售涉案房屋给原告，应当归我方所有。梁国军一房二卖，有明显欺诈行为，应当追究其违约责任。第三人产生的费用应当梁国军承担。梁国军签订合同时已经交付钥匙，俞全红实际履行在先，请求驳回第三人的诉请。梁国军对第三人的诉讼请求辩称：同意涉案房屋归第三人所有，梁国军已经履行了与第三人之间合同的全部义务，未能过户是因为俞全红保全涉案房屋导致第三人无法完成办理过户手续，所有的诉讼费应当俞全红承担。俞全红围绕诉讼请求依法提交了证据，存量房买卖合同以及补充协议、定金收条、解除合同通知书、房地产经纪合同，第三人举证了存量房买卖合同及补充协议、收条两张、中介费发票、梁国军房产证、增值税发票三方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。梁国军和第三人对俞全红当庭出示的钥匙，认为不能直接证明是涉案房屋的钥匙；俞全红对第三人出示的物业费收款单、徽商银行取款凭单、梁国军情况说明1份及7把钥匙的证明目的不予认可，本院均不予确认。经审理，本院认定事实如下：2016年1月27日，俞全红与梁国军在安徽映日房地产营销有限公司居间服务下，签订一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定俞全红出资86.6万元购买梁国军所有的合肥市包河区当涂支路和昌都汇华府17幢1307室房屋，款清交房。《补充协议》中约定俞全红于1月24日支付购房定金1万元，梁国军向银行预约提前还贷，预约好后10日内，俞全红支付首付款64万元用于还清该套房屋所欠的银行抵押贷款，剩余房款21.6万元，俞全红以公积金贷款的方式支付并存入托管账户，双方于2016年3月15日前办理托管中心签订托管协议；任何一方若违反补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的20%的违约责任。合同签订当日，梁国军出具1万元定金收条。4月27日，梁国军以俞全红至今未支付购房款为由向俞全红邮寄了解除合同通知书，俞全红便于2016年5月10日诉至本院，本院根据俞全红的诉讼保全申请于2016年5月24日查封了涉案房屋，并几经送达，梁国军于8月3日签收了邮寄的应诉材料及民事裁定书，于8月10日向本院提出反诉立案申请。审理中，经梁国军申请，中介公司经办人黎鹏出庭作证称，签订合同之后，其代梁国军到银行办理了预约提前还贷并在当天通知了双方，俞全红电话中告知家里出了车祸凑不齐首付款，其向梁国军转告之后，梁国军于2016年春节后把定金1万元送回中介公司，之后俞全红打电话坚持要买房子，但梁国军明确说不卖了，元宵节后俞全红来中介公司，其本人将定金1万元及中介费1万元总共2万元交给俞全红，俞全红拒绝出具收条，定金未能退还。对于证人证言，梁国军表示无异议。俞全红否认其说过发生意外情况无法筹集房款的话，且认为退回2万元不合常理，只能说明梁国军因房价上涨违约不卖房。另查明，2016年4月21日，梁国军与程先生签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定上述房屋以117.8万元出售给程先生，当日程先生支付10万元购房定金，首付款58万元用于归还梁国军所欠银行按揭贷款，余款49.8万元以商贷方式支付，6月21日前办理资金托管手续，转让交易所产生的税、费由程先生承担。合同签订次日，程先生支付梁国军购房定金10万元。2016年6月24日，程先生支付梁国军首付款58万元，用于一次性还清贷款537807.31元，程健缴纳增值税、契税等合计56160元，当日，因涉案房屋被本院采取诉讼保全措施，梁国军与程先生、程健未能办理房屋产权转移。梁国军名下的房产证登记于2016年3月7日（房权证合包字第××号）。本院认为：双方争议焦点一是俞全红与梁国军的合同是否已经解除，如果解除是谁违约造成；二是如未解除，一房二卖的保护顺位如何确定。梁国军与俞全红、梁国军与程先生、程健先后签订的《存量房买卖合同》两份，均是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。当庭俞全红陈述证人告知其2月19日提前还贷，但又以过户难，梁国军房产证未拿到等理由拒绝办理还贷手续和过户手续；梁国军陈述俞全红向证人表示不再购房的意愿，预约还款的时间俞全红没过来。庭审中买卖双方确认直至庭前未曾直接联系，这就需要分析哪一方先有不履约表示。俞全红认为梁国军通过中介要求解除合同并愿意支付2万元，表明了双倍返还定金的解除合同意愿，但同时俞全红也陈述元宵节当天在与证人的交谈中其提到按经纪合同一赔四未谈妥，也未在《解除合同通知书》上签字，从该行为看，俞全红当时确有解除合同的意思，仅是赔偿未谈好，而不是因为房价上涨、梁国军违约不卖房，加上俞全红未于2月19日到达中介公司要求支付首付款，从而可以反推俞全红先有不履行合同的表示。因此本院确认上述合同已于2016年4月27日解除。俞全红要求梁国军继续履行2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》并支付违约金173200元，本院不予支持。鉴于梁国军自愿退回定金1万元至中介公司，视为其同意解除合同，故其要求对方支付合同价款20%的违约金不予支持。其主张赔偿因起诉及保全而造成的损失5万元，没有合同约定，也没有提供证据证明损失存在，本院不予支持。鉴于第一份房屋买卖合同已经解除，梁国军应当继续履行与程先生、程健签订的房屋买卖合同，协助第三人办理过户手续，且第三人并无不适于继续履行的情形。因第三人并未要求梁国军承担何种相应损失，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认俞全红、梁国军之间签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》己于2016年4月27日解除；二、梁国军于本判决生效后十日内继续履行与程先生、程健签订的2016年4月21日《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助程先生、程健办理合肥市包河区当涂支路和昌都汇华府17幢1307室房屋的所有权转移手续；三、驳回俞全红的其他诉讼请求；四、驳回梁国军的其他诉讼请求；五、驳回第三人程先生、程健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14154元，财产保全费4850元，合计19004元，由俞全红承担；反诉案件受理费4748元，由梁国军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  张之悦审 判 员  胡 娟人民陪审员  贾云波二〇一七年三月十七日书 记 员  罗晓洁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款经当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。