广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初21769号原告:胡平，女，1971年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王伟明，湖南天牌律师事务所律师。被告：利志钊，男，1979年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：张咪，女，1993年8月15日出生，汉族，住广西平南县。原告胡平与被告利志钊、被告张咪、佛山市顺德区美和居房产中介服务有限公司、佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理后，依法由审判员王成春适用简易程序独任审判，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告胡平及其委托诉讼代理人王伟明，被告佛山市顺德区美和居房产中介服务有限公司（以下简称美和居房产中介服务公司）的委托代理人林嘉庆、被告佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司（以下简称丰兴房地产代理公司）的委托代理人钟瑞芬到庭参加了诉讼，被告利志钊、张咪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后原告申请撤回对被告佛山市顺德区美和居房产中介服务有限公司、佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告利志钊、佛山市顺德区美和居房产中介服务有限公司三方于2016年8月13日签订的《房地产买卖合同》；2.被告利志钊向原告返还定金300000元及购房预付款100000元，合计400000元；3.被告利志钊向原告承担违约责任，并支付违约金456000元（2280000元×20%=4560000元）；4.被告利志钊承担原告为主张权利而产生的律师费等费用共计30000元整；5.被告张咪对上述2、3、4项诉请的款项承担连带清偿责任；6.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告利志钊及美和居房产中介服务公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告利志钊将其名下位于佛山市顺德区××××的房产出售给原告，房屋总价款为2280000元，被告利志钊最迟应在2016年11月13日前为原告办理房产过户手续。如买方或者卖方不履行合同义务，导致合同违约，守约方有权要求对方按照房产总价的20%支付违约金，无论违约方是否给守约方造成损失以及损失多少均应全额支付，各方并自愿放弃违约金的调整请求权。违约方承担违约金外，还需向守约方承担依法主张权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费等费用）。美和居房产中介服务公司应当向原告准确传达或者报告被告利志钊的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状等事项）。合同签订时，美和居房产中介服务公司作为居间方，向原告披露买卖标的物已于2016年6月21日设定了他项权（涉案房屋已经在中国农业银行顺德分行办理了抵押，担保债权金额为800000元），无其他抵押权。合同签订当日，原告依约向被告利志钊支付定金300000元，向美和居房产中介服务公司支付居间费15000元。之后被告利志钊多次打电话给原告说其目前资金周转困难，要原告预支部分购房款，于是原告于2016年9月30日之前分两次共向被告利志钊支付购房预付款100000元。嗣后，原告与被告利志钊于2016年8月29日到中国农业银行顺德分行办理了贷款转让手续，10月6日上午美和居房产中介服务公司通知被告利志钊准备过户资料，确定10月8日过户，原告于10月7日去顺德途中接到美和居房产中介服务公司的电话并告知原告，被告利志钊除银行抵押外，还设有二次抵押（抵押金额1100000元）。此后，原告及美和居房产中介服务公司多次与被告利志钊联系，并要求其继续履行合同，但被告利志钊一直拒绝与原告联系，并拒绝履行交房和协助办理产权过户义务，至今不知去向。后来，经美和居房产中介服务公司查知，被告利志钊与原告签订《房地产买卖合同》之前，已经将其所有的不动产先后对外设立多个他项权，另案涉房屋于2016年10月14日被法院查封。另查明，被告利志钊与被告张咪于××××年×月××日登记结婚，双方系合法夫妻关系，应当对夫妻关系存续期间所负债务承担连带责任。被告利志钊、张咪未答辩。经审理查明，2016年8月13日，原告胡平作为买方、被告利志钊作为卖方，美和居房产中介服务公司作为中介方，三方签订一份《房地产买卖合同》，合同约定被告利志钊作为卖方将其名下位于佛山市顺德区××××的房产出售给买方胡平，该房屋的产权证号为粤（2016）顺德区不动产权第1116060153号，房屋总价款为2280000元，房产处于抵押状态，卖方承诺于合同生效之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续并注明，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或者提供虚假情况等违反诚实信用行为的，导致该物业无法办理产权登记手续的，按卖方根本违约论处。第六条交易定金：该房地产交易定金为300000元，买方同意本合同签订时，向卖方支付定金300000元，交易定金不设监管，各期购房款由买方直接向卖方支付。第九条付款方式：买方按照按揭转按揭付款方式付款，卖方需在收到买方支付合同定金后10天内向抵押银行办理转按揭手续并如实向中介方及买方提供所欠贷款情况。在中介方/银行通知的时间内备齐相关资料协助买房申请银行按揭。首期房款（不含定金）买方须于《购房抵押贷款合同》签订前直接交付买方；房款余额（贷款银行批准转按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行扣除卖方所欠款项后直接汇入贷款银行开设的账户。银行实际放贷金额少于应交房款余额的，卖方应于银行放贷之日起十日内向卖方补足差额，卖方须继续缴交银行月供款直至贷款银行发放贷款当天。第十四条违约责任约定，任何一方不履行合同义务，导致合同目的不能实现时即构成根本性违约。守约方有权选择定金罚则或要求违约方按房款总价的20%支付违约金，且该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保证合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院（或仲裁机构）予以减少的权利（如法院或仲裁机构依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任）；因一方违约，违约方除应承担违约金外，对守约方基于主张权利而产生的一切费用（包括但不限于查档费、律师费、办案费、评估费、差旅费等），违约方还应全额赔偿。第十六条中介方的居间服务约定，（一）中介方在促成本次交易过程中提供下列居间服务：1、接收买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；……，（二）买卖双方在签订本合同时，买、卖双方应根据各自与中介方签订的《居间服务协议》，向中介方支付相应的居间佣金。该份合同由原告胡平作为买方及被告利志钊作为卖方签名并加捺指模确认，美和居房产中介服务公司加盖公章予以确认。2016年8月13日，原告胡平通过银行转账的方式向被告利志钊汇款300000元，被告利志钊向原告出具一份《收款证明》，确认收到原告交付案涉房屋定金300000元。同日，原告胡平通过银行转账的方式向赵美钰账户汇款15000元，美和居房产中介服务公司向原告出具《收据》一份，确认收到原告胡平支付的佣金15000元。2016年9月12日，原告与中国农业银行股份有限公司顺德分行签订《个人购房担保借款合同》，就案涉位于佛山市顺德区××××的房产向中国农业银行股份有限公司顺德分行办理抵押借款手续，借款金额为1240000元。2016年9月30日，原告胡平通过银行转账方式向被告利志钊汇款100000元，被告利志钊当天向原告出具《收款证明》一份，确认收取原告支付的购房首期预付款两笔共计100000元，该证明由美和居房产中介服务公司盖章见证。2016年10月6日，美和居房产中介服务公司微信方式通知被告利志钊办理过户手续，被告利志钊告知美和居房产中介服务公司案涉房屋还存在二次抵押情况，抵押金额为1100000元，需要原告准备款项解除二次抵押。2016年10月7日，美和居房产中介服务公司将案涉房产的二次抵押情况电话告知原告，原告随后由湖南来到顺德拟与被告利志钊进行协商，但被告未有与原告及中介方进行联系，原告遂于2016年12月13日，与湖南天牌律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所王伟明律师就其与利志钊等人的房屋买卖合同纠纷一案为原告提供法律服务，原告向该所支付律师服务费20000元。另查，案涉位于佛山市顺德区××××的房产抵押两次，并已经办理抵押登记。第一抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德分行，抵押开始时间为2016年6月21日，第二抵押权人为李兆新，抵押开始时间为2016年8月2日。庭审中原告及美和居房产中介服务公司均确认，签订《房地产买卖合同》时，被告利志钊告知涉案房产只存在一次抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德分行。再查明，被告利志钊与被告张咪系夫妻关系，两人于××××年×月××日登记结婚，本案房屋买卖合同纠纷发生于两人夫妻关系存续期内。本院认为，原告胡平与被告利志钊签订房屋买卖合同约定，“如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或者提供虚假情况等违反诚实信用行为的，导致该物业无法办理产权登记手续的，按卖方根本违约论处”。被告利志钊在合同签订过程中，隐瞒案涉房产存在二次抵押的事实，违反了诚实信用原则，由于二次抵押未有注销，房屋无法办理所有权转移登记手续，合同目的无法实现，被告利志钊的行为已经构成根本性违约，被告利志钊应当承担相应的违约责任。关于原告主张合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案中，被告利志钊的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，因此，本院以本案起诉状的送达之日为解除合同通知到达之日，确认原告与被告利志钊签订的《房地产买卖合同》在2017年1月18日解除。合同解除后，被告利志钊收取原告的购房预付款100000元及购房定金300000元应当予以退回。关于原告第三项诉讼请求。根据合同约定，若被告利志钊构成根本违约的，则适用定金罚则或者按照房款总价2280000元的20%即456000元承担违约金，本案中被告利志钊构成根本违约，原告主张适用违约金的约定，合理有据，且主张的金额并未明显过高，本院予以支持。关于律师费及住宿费、交通费的问题，原告提供了代理合同、律师费发票、住宿费发票及交通费发票，且合同约定若被告违约则由被告承担律师费及差旅费等费用，故原告主张的律师费、差旅费请求本院予以支持。被告张咪与被告利志钊系夫妻关系，本案的房产买卖纠纷产生在两人夫妻关系存续期间内，被告没有提供证据证实该债务属于一方个人所负担，属于夫妻共同债务，被告张咪应当对被告利志钊的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡平与被告利志钊及案外人佛山市顺德区美和居房产中介服务有限公司于2016年8月13日签订的《房地产买卖合同》于2017年1月18日解除；二、被告利志钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡平返还定金300000元及购房预付款100000元；三、被告利志钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡平支付违约金456000元及律师费20000元、住宿费3080元、交通费725元；四、被告张咪对上述判决第二、三项中被告利志钊应当向原告胡平负担的付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告胡平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6405元，财产保全费4270元，合计10675元（原告已预交），由被告利志钊、张咪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一七年三月六日书记员  卢致慧