北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终61号上诉人（原审被告）：贺继永，男，1981年1月23日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：张洛郡，女，1988年3月20日出生，住北京市朝阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：翁东建，北京市炜衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何水，男，1982年1月19日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张劲，北京市青天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市青天律师事务所律师。原审第三人：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。法定代表人：孔健涛，总经理。委托诉讼代理人：孟慧玲，女，1977年1月5日出生，北京合景房地产开发有限公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，北京合景房地产开发有限公司职工，住该公司宿舍。上诉人贺继永、张洛郡因与被上诉人何水、原审第三人北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初10998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人贺继永、及贺继永与张洛郡共同委托诉讼代理人韩笑天、翁东建，被上诉人何水的委托诉讼代理人张劲、王磊，原审第三人合景公司的委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺继永、张洛郡上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支付双倍定金，不支付违约金；本案一、二审诉讼费用由何水承担。事实和理由：1.一审法院认定贺继永、张洛郡怠于履行与何水所签房屋买卖合同明显错误。中信银行贷款政策变化和对结清贷款的限制是贺继永、张洛郡所无法预料及控制的。贺继永、张洛郡在得知银行批贷通知及银行要求申请贷款时间将导致无法依约定时间履行合同后，与何水及中介方积极协商继续履行合同的解决方案，但因何水消极不作为，加剧了除银行政策不可控因素外贺继永、张洛郡无法按时履行合同进度的困难，导致贺继永、张洛郡被迫主动解除合同。何水对合同解除的结果存在过错。贺继永、张洛郡主动致函何水解除合同，客观上防止了相关损失进一步扩大，主观上并不存在违约故意。2.一审法院适用法律错误。贺继永、张洛郡与何水所签《北京市存量房买卖合同》明确约定了三种违约情形。实际履行中，三种违约情形的条件尚不成就，本案应适用定金条款，而不是违约金条款。即使适用违约金条款，也应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原审法院判决确认违约金数额过高。何水辩称，同意一审法院判决，请求维持原判。不同意贺继永、张洛郡的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回贺继永、张洛郡的全部上诉请求。一审法院确定的违约金数额适当，且有法律依据。合景公司述称，没有陈述意见。何水向一审法院起诉请求：1.判令解除何水与贺继永、张洛郡所签《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》；2.贺继永、张洛郡给付何水违约金146万元；3.贺继永、张洛郡立即返还何水购房定金20万元；4.贺继永、张洛郡向何水支付居间费7.3万元。一审法院认定事实：2014年11月25日，合景公司与贺继永、张洛郡签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由贺继永、张洛郡购买位于顺义区乾安路3号院一区38号楼×室的房屋（以下简称涉案房屋），合同价款为634.7477万元，买受人采取贷款方式付款，出卖人应于2015年1月31日前交付房屋。合同签订后，贺继永、张洛郡交付了房屋首付款。2016年3月26日，贺继永、张洛郡与何水签订《北京市存量房屋买卖合同》、约定出售人为贺继永、张洛郡（甲方），购房人为何水（乙方），甲方为涉案房屋所有权人，出售该涉案房屋（房屋有住房抵押贷款，抵押权人为中信银行，至今未还贷款余额为380万元），房屋成交价为730万元。双方并约定签订合同当日，乙方支付甲方定金20万元，待甲方取得房屋产权证，2016年6月1日前满足乙方向银行申请贷款时，双方网上签约完成后，乙方支付购房首付款350万元，余款乙方向银行申请贷款，由银行一次性支付给甲方。若甲方所售房屋设定抵押，乙方直接将首付款汇至甲方该房屋抵押银行的还款账户，甲方需于2016年7月30日前办理完解押手续。该合同补充条款约定：甲方收到乙方购房首付款时，甲方将此房屋交付乙方使用。当日，双方另签订《买卖定金协议书》，约定：争议房屋以730万元成交价购买，何水购买房屋向贺继永、张洛郡交付购房定金20万元。何水于当日支付定金20万元。贺继永、张洛郡与何水、北京城石房地产经纪有限公司（以下简称城石公司）签订《居间服务合同书》，约定居间代理费为7.3万元。何水支付了该笔费用。2016年7月22日，城石公司向贺继永、张洛郡发出《房屋买卖合同履行催促函》，内容为：出售人应于2016年6月1日前完成房屋产权证办理义务，但出售人仍未完成该义务。何水已将房屋首付款准备齐备，并通知我公司告知出售人，在办理完成房屋产权证后随时可以配合贵方办理网签手续并在办理网签手续后履行首付款支付义务。出售人应于2016年7月30日前办理完成房屋解押手续，但出售人怠于行使办理义务，导致无法办理房屋网签手续，何水无法履行首付款义务。何水已明确表达了继续履行合同的意思，为避免因怠于履行行为而承担违约责任并支付没有必要的诉讼成本，请及时履行合同约定义务。2016年7月22日，贺继永、张洛郡向何水、城石公司发出《解除存量房买卖合同书》，内容为：现通知人正式通知买方何水及中介方解除《北京市存量房买卖合同》，并在解除合同通知书送至买方及中介方的当日生效。同时卖方同意根据《北京市存量房买卖合同》第九条第1款的约定，自获得买方何水银行账户后三个工作日内向买方返还人民币四十万元，并同意在买方提供相应的其已付中介佣金凭据后三个工作日内向其补偿相应的中介费用。何水收到该通知后，复函贺继永、张洛郡。内容为：贺继永、张洛郡在2016年7月23日通过微信方式向我发出《解除存量房买卖合同书》妄图单方解除合同，针对二人的单方违约行为，我方告知如下：何水不同意且不认可单方解除行为，贺继永、张洛郡无权单方解除房屋买卖合同。我方现明确书面告知贺继永、张洛郡继续履行合同，否则将通过诉讼方式主张合法权益。双方未签订解除合同/协议或法院未判决合同解除的情况下，双方签订的《北京市存量房买卖合同》持续有效，贺继永、张洛郡在此期间任何转移房屋所有权的行为都将引发相应的民事责任及刑事责任，二人妄图通过《解除存量房买卖合同书》规避该风险的行为无任何法律依据。2016年7月24日，贺继永、张洛郡与案外人田世茹签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定贺继永、张洛郡将涉案房屋出售给田世茹，房屋成交价款为800万元，田世茹支付定金80万元。涉案房屋现由田世茹占有、使用。贺继永、张洛郡称因2016年4月1日中信银行内部发文调整首付款比例，故原贷款380万元只能批得317万元，需补交首付款63万元。后贺继永、张洛郡于2016年7月19日将63万元付至合景公司。2016年8月1日，贺继永、张洛郡将涉案房屋款项全部支付给合景公司，合景公司于同日将房屋交付给贺继永、张洛郡，贺继永、张洛郡又于同日将房屋直接交付给田世茹。一审诉讼中，何水申请对涉案房屋进行财产保全。一审法院作出（2016）京0113民初10988号之一民事裁定书，对涉案房屋预查封。何水支付保全费5000元。一审诉讼中，何水于2016年8月29日提出解除与贺继永、张洛郡所签《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》。一审法院认为，何水与贺继永、张洛郡所签《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。贺继永、张洛郡在2016年7月19日向合景公司支付首付款63万元。此时，贺继永、张洛郡与何水所签《北京市存量房屋买卖合同》已不存在无法履行的情形。在此情况下，贺继永、张洛郡将涉案房屋另售他人并实际交付该房屋，其行为已构成根本违约。贺继永、张洛郡无权单方解除合同。何水于2016年8月29日提出解除《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》，故应将2016年8月29日作为双方合同解除日。贺继永、张洛郡同意返还何水首付款，法院不持异议。何水主张由贺继永、张洛郡依据双方所签合同中关于违约责任的约定赔偿其损失，于法有据。贺继永、张洛郡要求使用违约金条款，该辩解意见法院不予采信。关于何水主张的违约金数额，应依据《中华人民共和国合同法》的相关规定予以确认。贺继永、张洛郡提出违约金过高，要求予以减少。法院根据已查明的案件事实，考虑何水实际损失等因素，对违约金数额予以酌情调整。何水所支付的居间代理费系其合理损失，贺继永、张洛郡应予赔偿。判决：一、何水与贺继永、张洛郡所签《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》于2016年8月29日解除；二、贺继永、张洛郡于判决生效之日起七日内返还何水定金20万元；三、贺继永、张洛郡于判决生效之日起七日内支付何水违约金110万元；四、贺继永、张洛郡于判决生效之日起七日支付何水居间代理费7.3万元；五、驳回何水其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同书》、《房屋买卖合同履行催促函》、《解除存量房买卖合同书》、回复函、发票、《房屋买卖合同书》及补充协议、民事裁定书等证据在案为证，可以作为认定事实之依据。本院认为，何水与贺继永、张洛郡所签《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。贺继永、张洛郡上诉称其不能履行合同义务，系贷款银行调整首付款比例等政策变化所致。根据已查明的事实，贺继永、张洛郡于2016年7月19日将首付款交付合景公司后，其向何水履行合同义务已不存在障碍。贺继永、张洛郡关于银行政策变化导致其被迫解除合同的上诉主张无依据，其关于何水消极不作为同时加剧了合同履行困境，其不得不解除合同的上诉意见同样无证据支持。对贺继永、张洛郡的该项上诉主张本院不予采信。贺继永、张洛郡在向合景公司支付首付款的数日后，即与案外人就涉案房屋另行签订买卖合同，并将合景公司交付的房屋直接交付该案外人。贺继永、张洛郡的行为已构成违约，一审法院判令其承担违约责任并无不当。贺继永、张洛郡在继续履行与何水所签合同并无障碍的情况下单方面解除该合同，该解除行为因违约事实不发生法律效力。何水复函表示不同意合同解除，坚持要求履行合同的主张有合同依据。直至诉讼中，何水变更诉讼请求，明确提出解除合同，一审法院确认合同解除日期正确。关于贺继永、张洛郡上诉主张合同约定违约情形的条件尚不成就，本案应适用定金条款确认违约责任一节，根据贺继永、张洛郡与案外人就涉案房屋所签合同的约定内容，何水因贺继永、张洛郡悔约所遭受的损失远大于双方合同约定的定金责任，何水根据其损失情况选择要求毁约方根据合同约定承担违约责任与法有据。贺继永、张洛郡的该项上诉主张本院亦不予支持。一审法院以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并充分考虑贺继永、张洛郡关于违约金标准过高，应依法减少的抗辩意见，酌情调整并最终确定的违约金数额适当。综上所述，贺继永、张洛郡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16160元，由贺继永、张洛郡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年三月二十日法官助理 单海涛书 记 员 李 峥