山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁08民终944号上诉人（原审原告）济南尚品物业管理有限公司，住所地济南市天桥区北园大街679号9号楼5-108室。法定代表人曹玉瑞，总经理。委托代理人李福生，山东圣和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）白海林，男，1973年12月9日出生，汉族，住济宁市。上诉人济南尚品物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，被告系济宁市舜泰园小区业主，房屋建筑面积分别为114.79平方米。2014年5月30日原告济南尚品物业管理有限公司（作为乙方）与山东里能舜泰园业委会（作为甲方）签订《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》一份，委托管理期间自2014年7月1日至2014年12月31日止；合同约定：物业管理服务费收取标准为：舜泰园小区高层一层0.5元/平方米（确权面积）/月，二、三层0.55元/平方米（确权面积）/月，四层以上（含四层）0.65元/平方米（确权面积）/月。2015年1月30日原告济南尚品物业管理有限公司（作为乙方）与山东里能舜泰园业委会（作为甲方）再次签订《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》，约定甲方将山东里能舜泰园小区、府河东区、运河小区住宅物业服务项目委托于乙方实行物业管理和服务；委托管理期间自2015年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理服务费收取标准为：舜泰园小区高层一层0.95元/平方米（确权面积）/月，二、三层1.05元/平方米（确权面积）/月，四层以上（含四层）1.15元/平方米（确权面积）/月，十二层至二十九层1.20元/平方米；物业管理服务费每半年收取一次，由乙方按确权面积每年的1、2、3月预收上半年物业服务费，7、8、9月预收下半年物业服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以采取以下措施：1）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三收取违约金；2）向合同履行地人民法院起诉；乙方依据本合同对欠费业主通过法律途径解决时，因此产生的律师费、诉讼费用等一切与之有关的费用均由欠费方承担；乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。协议签订后，原告对该小区进行物业管理服务，但在管理过程中服务欠缺，造成小区内卫生、绿化等方面混乱。被告白海林自2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费一直没有向原告交纳，经原告催要后，被告仍未交纳，双方形成纠纷。原审法院认为，原告济南尚品物业管理有限公司与山东里能舜泰园业委会签订《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》，该合同加盖了双方的印章，并有相关人员签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且原告也已实际提供物业服务，该合同已实际履行，因此本院对于《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》的效力依法予以确认，该合同对于包括被告在内的舜泰园小区业主具有约束力。被告作为业主应按物业服务委托合同的收费标准及时交纳物业费用，但是被告方向本院提供照片等证据证明原告物业公司在管理过程中存在瑕疵，未能依照合同的约定全面履行义务，因此应当依据本物业合同第二十八条的约定，给予业主经济补偿，应适当减免被告物业费及滞纳金总数额的10%作为补偿。原告主张被告的逾期天数按日万分之2.5计算滞纳金，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的律师代理费，虽然物业服务合同中第三十一条进行了约定，但未约定具体数额，仍属于约定不明，且原告也未提供支付本案律师费1000元的凭证，故对原告的该请求本院依法不予支持。被告主张原告与舜泰园业主委员会所签订的物业服务合同无效，其不具备主体权利，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，之规定，判决：一、被告白海林于本判决生效之日起五日内支付原告济南尚品物业管理有限公司物业服务费及滞纳金共计2781元；二、驳回原告济南尚品物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元，由被告白海林负担。宣判后，上诉人济南尚品物业管理有限公司不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2014年7月1日到2016年6月30日期间的物业费本金2823.95元、滞纳金266.77元，共计3090.72元，被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的经济损失律师费1000元。理由如下：一、一审认定上诉人未全面履行义务的事实是错误的。首先，被上诉人在一审向法庭提交的照片等证据不能证实上诉人物业公司未能依照合同约定全面履行义务。作为物业管理的特征，物业管理的对象小区，出现环境卫生差、生活秩序乱的情况是一定的。没有这种现象的出现和存在，也就不存在物业公司和物业服务行业的存在。发生了卫生差的现象，需要物业公司进行打扫，发生了秩序乱的现象，需要物业公司治理整顿。打扫卫生、治理秩序总得需要一定的时间，需要发现问题时间，需要行为实施时间等。小区内不可能卫生24小时处于干净状态，不可能不出现秩序混乱的情况。本案审查物业公司是否按合同约定履行了自己的义务，必须从物业公司向法庭提交的履行合同的工作记录等来综合分析，不能依据欠费业主提交的静态照片来否定物业公司的动态服务。其次，我国合同法以及本案物业合同，都没有确定物业费由法官自由裁量减少10%的条款。如果经依法查明由于物业公司未依约全面履行自己的义务而给业主造成了损失，必须有证据进行证明，而不能由法官自由裁量减少10%。二、一审未支持上诉人为诉讼而支出的律师费是错误的。本案物业合同第三十一条对律师费的承担作出了约定：由欠费业主承担；律师代理合同、律师费发票、上诉人法定代表人向律师事务所银行转账37000元凭据等证据；依照山东省律师收费办法规定，收取每案1000元律师费是最低限。一审认为本案物业服务合同中未约定律师费具体数额，属于约定不明是错误的。因为欠交物业费发生纠纷前不可能明确具体数额，而且每个业主欠费数额不确定、等同，因此律师费不能确定，应结合标准及纠纷标的额确定。一审认为上诉人未提供支付本案律师费1000元的凭证是错误的。现金支付还是转账支付或是由其他人代替支付，均不影响上诉人支付律师费1000的事实成立。被上诉人白海林针对上诉人的上诉请求答辩称：上诉人物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。物业公司的服务内容也不符合合同规定和法律规定，因为物业公司并没有提供合同约定的法律规定的服务内容，而且按照合同约定物业公司的收费与实际收费标准也不一致，物业公司收费与其服务内容和标准相差千里。业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行合同义务，具体可看分类图片和光盘。律师费应当由委托人支付。在我国不是强制律师代理，国家认可可以请律师，也可以不请律师，除非是侵犯了著作权之类的案件等特殊案件，正常情况下，谁请律师谁付钱。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于本案的焦点问题有两个，一是物业费及滞纳金应否减免总数额的10%，二是是否应支持上诉人支出的律师费。关于焦点一，上诉人在物业服务管理过程中存在瑕疵，未能依照合同约定全面履行义务，因此，一审法院依照本案“物业合同”第二十八条的约定，减免被上诉人物业费及滞纳金总数额的10%作为补偿并无不当。关于焦点二，“物业合同”并未约定律师费的具体数额，且上诉人亦未提交本案律师费1000元的凭证，并且其提交的37000元银行转账凭证与36户每户1000元律师费合计36000元数额明显不符，故上诉人的该项上诉请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南尚品物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 东审 判 员  史宝磊代理审判员  韩 飞二〇一七年三月三十日书 记 员  金广洋