江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初1969号原告（反诉被告）：江苏盛都置业有限公司。住所地，江苏省盐城市盐都区潘黄街道跃进居委会。法定代表人：刘其才，该公司经理。委托诉讼代理人：唐为成，该公司会计。委托诉讼代理人：李克卫，江苏震云律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘燕召，男，1977年8月5日出生，汉族，，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：汪占兵，江苏润唐律师事务所律师。原告江苏盛都置业有限公司诉被告刘燕召房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理，在诉讼过程中刘燕召提起反诉，经审查后本院予以立案受理。依法由审判员梁承君适用简易程序，于2016年5月12日公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）江苏盛都置业有限公司的委托诉讼代理人唐为成、李克卫，被告（反诉原告）刘燕召及其委托诉讼代理人汪占兵到庭参加诉讼。因案情复杂本案转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）江苏盛都置业有限公司的委托诉讼代理人唐为成、李克卫，被告（反诉原告）刘燕召的委托诉讼代理人汪占兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告江苏盛都置业有限公司诉称：本诉被告刘燕召于2004年4月1日与灌云县植物油厂（现已破产）签订了《租赁合同书》，本诉被告刘燕召承租该厂位于灌云县伊山镇××（原××通××路××）厂属招待所（现名为恒缘旅馆），二楼第二层、第一层一间门面房。2008年3月26日本诉原告通过破产拍卖程序购得灌云县植物油厂全部房地产，包括本诉被告刘燕召承租占用的全部房屋，2008年4月17日资产进行了移交。本诉被告刘燕召从2008年开始至今没有支付租金，经多次协商未果。现租赁期限已届满，本诉被告刘燕召仍占用租赁物。现本诉原告诉至法院，请求判令：1、本诉被告刘燕召赔偿原告房屋租金损失人民币76800元；2、本诉被告刘燕召将位于灌云县伊山镇××路东侧、××杨路南侧原植物油厂大门向北数第一层第五间门面、第二层全层房屋及车库一间返还给本诉原告；3、本案诉讼费用由本诉被告刘燕召承担。本诉被告刘燕召辩称：1、在本案中本诉被告刘燕召不存在违约之处，综合合同履行过程看违约方是本诉原告，在合同履行中本诉原告违反租赁合同的约定，在水、电、停车、房屋修缮等方面本诉原告存在违约。2、由于本诉原告的违约行为给本诉被告刘燕召带来的巨大的经济损失，本诉被告刘燕召已经依法提起了反诉。3、对于房屋租金，并非本诉被告刘燕召没有缴纳，本诉被告刘燕召曾经找过本诉原告缴纳租金，但一直无人接收。4、由于本诉原告的违约给本诉被告刘燕召造成了巨大经济损失，本诉被告刘燕召多次找本诉原告协商要求处理，本诉原告一直推诿没有处理，导致产生本案的现有局面。5、本诉原告的诉求金额数字过高。综上，本诉原告的起诉无事实与法律依据，请求依法驳回。反诉原告刘燕召诉称：2004年4月1日，反诉原告刘燕召与灌云县植物油厂签订《租赁合同书》，刘燕召承租厂属招待所，租赁期限为10年。双方在合同第4条约定甲方保证水、电设施齐全，在第13条约定甲方必须提供乙方在承租期间的厂内停车场的无偿使用，第11条约定当因甲方的因素导致乙方无法正常经营或出现经营阻碍时，甲方应当及时进行协调解决，保证乙方的正常经营，并承担由此导致乙方的一切损失。因灌云县植物油厂破产，2008年反诉被告江苏盛都置业有限公司取得该租赁房屋的所有权，但反诉被告没有按照合同约定履行义务，严重影响了反诉原告刘燕召的正常经营，造成了巨大损失。现反诉原告刘燕召提起反诉，请求判令反诉被告江苏盛都置业有限公司赔偿损失300000元，诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告江苏盛都置业有限公司辩称：1、反诉原告刘燕召所主张的损失根本不存在，而且与本案与反诉被告无关，反诉原告刘燕召主张的损失是与原灌云县植物油厂之间发生的，反诉被告是在植物油厂破产过程中购买相关的房地产，而不是继承植物油厂的全部的债权债务。另一方面反诉原告刘燕召的损失根据法律规定应当属于原灌云县植物油厂破产债权，应当依法在植物油厂破产期间进行申报，与本案无关。2、反诉原告刘燕召主张反诉被告存在违约，完全没有事实根据。在反诉被告接管资产以后，从未收到过反诉原告刘燕召要求所谓履行义务的相关通知或者告知，也就是说在反诉被告接管资产以后不存在反诉原告刘燕召所述的违约事实。且租赁房屋的水电一直在进行使用，不存在断电断水，也不存在房屋要求维修的事实。综上所述，反诉原告刘燕召所诉无事实依据也违背相关的法律规定，请求法庭驳回反诉原告刘燕召的全部诉求请求。经审理查明：一、2004年4月1日，灌云县植物油厂（甲方）与被告（反诉原告）刘燕召（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定：“1、甲方将其位于灌云县伊山镇通淮路106号的厂属招待所出租给乙方经营，出租物包括二楼一层房间和一楼的门面房一间。2、租赁期限为十年，自二○○四年四月一日至二○一四年四月一日。3、租金为每年陆仟元，交付方式为现金或支票等，交付期限为每年四月一日，一次性付清租金。4、租赁期间，甲方保证水电设施齐全，乙方用电用水单独计量且自行承担费用，甲方的原陈欠水电费则由甲方自行负责结清。5、乙方自行决定经营中的一切问题，并就此承担一切经营发生的税费，甲方无权干涉乙方的任何经营活动亦无须为乙方的任何经营活动承担任何责任。6、乙方应当妥善保管租赁物并按约定的用途使用租赁，在乙方妥善保管，正常使用的情况下，则无须对租赁物的损耗承担折旧或赔偿责任（除招待所的房屋之外的租赁物以双方认可签字并附明细表于合同后有效）。7、本合同签字生效之日前的固定资产投入费用由甲方负责（如厨房、餐厅、卫生间建设改造等）。8、承租期间，乙方为其经营活动而进行的必要的装璜及购置相关固定资产的费用，应当经双方书面认可其发生日期及金额等，双方约定乙方的上述投入的使用期限为十年。因承租期间乙方投入资金数额巨大，所以，如甲方原因中止合同，则以乙方租赁期所剩年限每年5万元的标准赔偿给乙方；如乙方擅自中止合同，则按合同约定的年租金标准赔偿给甲方。……11、当因为甲方的因素而导致乙方无法正常经营或出现经营障碍时，甲方应当及时进行协调解决，保证乙方正常经营，并承担由此导致的乙方的一切损失。12、如遇无法抗拒的自然灾害致使本合同无法履行的，甲、乙双方互不追究赔偿责任。13、甲方必须提供乙方在承租期间的厂内停车场的无偿使用。……”。灌云县植物油厂将上述房屋及车库一间交付给刘燕召，刘燕召租金付至2008年。二、2007年3月13日，灌云县植物油厂向本院申请破产还债。本院依法组成合议庭进行审理，指定成立灌云县植物油厂破产清算组，对灌云县植物油厂的灌伊系字第00507-00511号房屋所有权证、灌国用（1999）字第0744号土地使用权证载明的房地产进行评估，并委托江苏富士达拍卖有限公司拍卖，由江苏盛都置业有限公司买受。2008年4月17日，灌云县植物油厂将拍卖资产移交给江苏盛都置业有限公司。2010年2月6日，将上述房屋所有权过户登记至江苏盛都置业有限公司，房屋所有权证号为灌房权证伊山镇字第××号。2010年12月28日，本院作出（2007）灌民破字第3-3号民事裁定书，裁定终结破产程序。三、涉案房屋租赁期届满后，江苏盛都置业有限公司、刘燕召未办理房屋交接手续。以上事实有原、被告庭审部分陈述；本诉原告江苏盛都置业有限公司举证的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，成交确认书，灌云县植物油厂拍卖资产移交表，协助执行通知书，房屋所有权证，租赁合同书，照片，民事裁定书；反诉原告刘燕召举证的租赁合同书，发票、收款收据。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，对于江苏盛都置业有限公司本诉的诉讼请求，灌云县植物油厂与刘燕召签订租赁合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，江苏盛都置业有限公司买受了灌云县植物油厂的房屋，双方仍应当按照合同约定继续全面履行义务。刘燕召从2008年起未向江苏盛都置业有限公司支付涉案房屋及车库的租金，刘燕召至今未将租赁房屋交还给江苏盛都置业有限公司，给江苏盛都置业有限公司造成损失。江苏盛都置业有限公司主张2008年至2016年按照每年租金6000元即48000元，要求刘燕召赔偿占用房屋损失的诉讼请求，本院予以支持。对于江苏盛都置业有限公司主张按照每年3600元要求刘燕召赔偿2008年至2016年占用车库损失。刘燕召辩称灌云县植物油厂口头将涉案车库无偿提供给其使用。刘燕召对该辩称未提供证据证明，本院不予采信。江苏盛都置业有限公司主张车库被刘燕召占用损失每年按照3600元计算，未提供证据证明，对于该损失本院酌情支持4800元（600元/×8年）。租赁期限届满，双方未另行签订租赁合同，刘燕召应将租赁的房屋及车库交还给原告。故江苏盛都置业有限公司要求刘燕召返还房屋及车库的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉被告刘燕召提出反诉原告的起诉已超过诉讼时效，因刘燕召仍未将涉案租赁房屋及车库交付给江苏盛都置业有限公司，故对反诉被告刘燕召的该辩称，本院不予采信。对于刘燕召反诉的诉讼请求，其认为江苏盛都置业有限公司没有按照合同约定履行义务，严重影响其正常经营，要求反诉被告江苏盛都置业有限公司赔偿损失300000元。反诉原告刘燕召对其诉讼请求未提供证据证明，本院不予采信，对其反诉诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告刘燕召本判决生效之日起十日内向本诉原告江苏盛都置业有限公司赔偿损失元；二、本诉被告刘燕召本判决生效之日起十日内向本诉原告江苏盛都置业有限公司返还位于灌云县伊山镇振兴北路东侧、兴杨路南侧原植物油厂大门向北数第一层第五间门面、第二层全层房屋及车库一间；三、驳回本诉原告江苏盛都置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘燕召的诉讼请求。本案本诉案件受理费860元，由本诉被告刘燕召负担。反诉案件受理费2900元，由反诉原告刘燕召自行负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  梁承君人民陪审员  黄德才人民陪审员  程永梅二〇一七年三月三十日书 记 员  周岚岚法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、灌云县人民法院执行账号户名：灌云县人民法院帐号53×××777开户行：中国银行灌云支行营业部