河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫01民初933号原告：李建华，女，1951年12月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张静静，河南若讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈政伟，河南若讷律师事务所实习律师。被告：黎子彬，男，汉族，1959年8月12日，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：王振生，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传治，河南良承律师事务所律师。第三人：河南省金阁置业有限公司，住所地郑州市经五路69号。法定代表人：姚金香。原告李建华诉被告黎子彬、第三人河南省金阁置业有限公司（以下简称金阁置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，依法适用普通程序，于2016年11月28日公开开庭审理了本案。原告李建华的诉讼代理人张静静、陈政伟，被告黎子彬的诉讼代理人张传治到庭参加诉讼。第三人金阁置业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建华向本院提起诉讼请求：1、判决停止对位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元21层东北户房屋的强制执行；2、确认原告与第三人金阁置业和河南天运置业有限公司（以下简称天运置业）签订的《郑州市商品房认购协议书》有效，金阁置业配合原告办理房屋过户登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月28日，原告（乙方）与第三人金阁置业和天运置业（甲方）签订了《郑州市商品房认购协议书》，约定乙方购买甲方建设开发的位于郑州市××博颂路X邸二期X号楼X单元X层X房屋一套。原告已于2010年11月19日、2011年4月28日向金阁置业和天运置业支付房款458949.5元。后甲方向原告交付房屋，原告入住该房屋至今，但甲方一直未协助原告办理房产过户登记。根据《合同法》及《物权法》的相关规定，原告的商品房认购协议有效，原告有权要求甲方继续为其办理房屋过户登记手续。金阁置业将涉案房屋卖给原告前，曾承诺将房屋给被告黎子彬，并在郑州市房管局进行了备案登记。但该备案登记并非预告登记，不具有物权公示效力，仅为行政管理方式，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。被告黎子彬只是交付了购房款，未与金阁置业签订房屋买卖合同，也未实际占有该房屋，更没有进行产权变更登记，未取得房屋所有权。原告与金阁置业已签订了购房协议，付清了房款，金阁置业已交付可房屋，双方已实际履行了协议，原告已装修入住四年之久，并不知道涉案房产已被金阁置业承诺给予被告黎子彬。金阁置业应当将涉案房产过户到原告名下，被告黎子彬可另案起诉金阁公司承担违约责任。被告黎子彬辩称，（2013）郑仲裁字271号生效仲裁裁决书已裁决涉案房屋归被告黎子彬所有，原告没有购房合同和发票，也未向主管部门办理不动产手续，原告对诉争房屋没有实体权利，本案应当继续执行。金阁置业未到庭答辩。为支持其主张，原告李建华向本院提交如下证据：第一组证据，原告及原告女儿李静、女婿施少华身份证、夫妻关系证明，证明原告主体适格;第二组证据，商品房订房协议书1份、商品房认购协议书1份、收据两份，证明原告女婿与中介签订订房协议，为不知情的善意购买方，并一次性付清房屋总价款，有权要求金阁置业履行过户手续；第三组证据，房屋装修居住照片5张、宽带、有线电视受理单及相关发票、天然气发票、供水通知单，证明原告自装修入住达四年之久，为实际占有人，且为善意占有、合法占有、有权占有。被告黎子彬对原告李建华提交的上述证据发表以下质证意见：1、第一组证据，无异议；2、第二组证据，商品房订房协议书与本案无关，《郑州市商品房认购协议书》没有天运置业法定代表人的签字，真实性有异议，对房款收据真实性无异议，但没有购房发票，不能证明买卖行为合法；3、对第三组证据的真实性无异议，但不能证明该房屋系原告所有。被告黎子彬提交（2013）郑仲裁字第271号裁决书1份，证明涉案房屋归黎子彬所有，人民法院执行本案房屋合法有据，应继续执行。原告李建华对（2013）郑仲裁字第271号裁决书真实性无异议，认为该裁决书第4页显示，仲裁委认可原告提交的收据的真实性，仲裁委向原告回函告知到人民法院主张实体权利，该裁决书第6页显示，仲裁委认为黎子彬并非支付合理对价取得本案房产的相应权利，系黎子彬与金阁置业和第三人投资开发合作，涉及金钱债务纠纷，黎子彬并非因此而取得物权，其与本案原告的权利属于同一顺位权利，且原告实际占有房屋，该占有系善意、合法、有权占有，依据物权法的规定，占有是类物权，故原告应当获得本案房屋的物权，黎子彬、金阁置业、天运置业之间有债权债务及股权纠纷，不能排除黎子彬、金阁置业恶意串通，损害原告合法权益的可能性，该裁决书确认的是债权债务关系，不具有物权公示效力，不能证明房屋非原告所有。本院至浦发银行经三路支行调取天运置业76×××30账号2010年10月至2011年6月的交易明细一份。原告李建华对上述证据的真实性、合法性均无异议，认为上述证据可以证明原告已经支付了购房款，双方的买卖合同已经履行，原告亦实际占有涉案房产。被告黎子彬对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为明细中并不显示对方的信息，故与本案没有关联性。金阁置业未到庭质证。根据双方的质证意见，结合本案情况，本院对上述证据认证如下：1、本院调取的天运置业银行账户交易明细客观、真实，本院予以采信；2、除商品房认购协议书外，黎子彬对原告提交的其他证据的真实性无异议，本院予以采信；3、对原告提交的商品房认购协议书，被告黎子彬虽不予认可，但该认购书能够与本院调取的天运置业账户交易明细、购房款收据、天然气交费凭证、物业费凭证等相印证，本院予以采信；4、原告对被告黎子彬提交的（2013）郑仲裁字第271号裁决书真实性无异议，本院予以采信。本院经审理查明：2009年6月5日，位于金水区××以南，丰庆路以东“X二期X号楼X单元X层X成套住宅（面积89.99平方米、合同编号09XX16）办理了联网商品房预售合同备案业务，权利人系黎子彬。2011年4月28日，李建华与金阁置业、天运置业签订《郑州市商品房认购协议书》一份，约定李建华预定金阁置业、天运置业开发的位于金水区XX房屋一套，面积89.99平方米，总房款458949元等。2010年10月19日、2011年4月28日李建华分别向天运置业浦发银行经三路支行76×××30账户存入人民币418453.5元、40496元。李建华同时提交了涉案房屋的天然气、物业费等缴费凭证及房屋照片。2013年7月8日，郑州市仲裁委员会受理申请人黎子彬与第一被申请人金阁置业、第二被申请人天运置业合作开发协议纠纷仲裁案，并于2015年12月8日作出（2013）郑仲裁字第271号裁决书。该裁决书载明：2006年10月16日，黎子彬和案外人张洪涛（乙方）与金阁置业（甲方）签订《合作开发协议》一份，约定鉴于天运置业现有完整的宗地23.8亩，拟投资进行房地产开发，合作模式为金阁置业以对天运置业拥有的600万元债权作为基础资金，黎子彬、张洪涛拿出1000万元作为合作前提，扣除开发经营管理税后的利润和亏损以货币形式分配，按比例分摊，风险共担，各方比例为金阁置业40%，黎子彬、张洪涛60%，协议还对其他问题进行了约定。仲裁庭认为：（2011）郑仲裁字第308号裁决书确认，黎子彬与金阁置业2006年10月16日签订的《合作开发协议》为有效合同，并确认双方的合作开发协议已实际解除；郑州市金水区人民法院（2009）金民二初字第2648号民事判决书确认黎子彬的投资份额为10%；后金阁置业出具承诺书表示无条件给黎子彬5套住房（包括本案涉案房屋），并保证在房管局取消禁控后过户至黎子彬指定其他人名下；（2009）郑仲裁字第89号和第89-1号裁决书裁决确定《合作投资项目协议书》及补充条款继续履行，土地使用权过户到金阁置业名下；涉案5套房产（包括本房产）已经登记备案在黎子彬名下，（2011）郑仲裁字第308号裁决书亦确认金阁置业有义务协助黎子彬办理涉案房产的房屋所有权手续。故裁决金阁置业协助黎子彬依照法定程序办理涉案房产的房屋所有权登记手续。（2013）郑仲裁字第271号裁决书生效后，黎子彬申请强制执行，执行过程中，李建华提出执行异议，本院于2016年5月25日作出（2016）豫01执异115号执行裁定书，驳回李建华的异议。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十三条的规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义的物权变动模式，即物权变动法律效果的产生，除债权意思外，还必须履行登记或交付的法定方式。该模式区分了物权变动的原因及结果行为，是否登记或交付，仅影响物权变动的效果，对债权合同的效力不产生影响。对债权合同的效力应依据合同法的相关规定判断。本案中，黎子彬与金阁置业之间的商品房买卖合同以及李建华与金阁置业、天运置业之间的商品房认购协议均是合同双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，从本案证据看，上述两份房屋买卖合同均合法有效。关于联网商品房预售合同备案，《城市商品房预售管理办法》有规定，该法第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。从上述规定可知，联网商品房预售合同备案与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度有着本质不同，联网商品房预售合同备案是房地产监管部门的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，法律对出卖人履行完网签备案手续后又与后续买受人签订买卖合同如何处理没有规定。本案中，黎子彬与金阁置业签订的房屋买卖合同虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但因未办理预告登记，亦未办理产权登记手续，故黎子彬享有的依然是基于合同产生的债权。从上述分析可知，黎子彬、李建华对金阁置业享有的均是合同债权，从两份合同的履行情况看，李建华与金阁置业之间的买卖合同履行更为完整。李建华作为买受人已经支付全部购房款，金阁置业作为出卖人已将房屋交付给李建华，从李建华提交的天然气、物业费交费凭证、房屋照片等证据看，李建华也已入住本案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在当事人无特别约定的情况下，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。根据上述法律规定，本案房产毁损、灭失的风险已经转移给了李建华，考虑到违约成本、权利义务相一致等因素，在均未办理产权登记的情况下，优先保护已经实际占有房产的李建华的权益更为合理。综上，在黎子彬和李建华均未办理产权登记手续的情况下，基于合同的履行情况，应当优先保护已经实际占有房屋的李建华的合同权利，故对李建华关于停止对本案房产的强制执行及金阁置业协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因本案房产尚未登记至李建华名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，李建华请求确认涉案房产归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告李建华与第三人河南省金阁置业有限公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；二、不得执行位于郑州市金水区XX房屋（备案合同编号09XX6）；三、第三人河南省金阁置业有限公司协助原告李建华依照法定程序办理位于郑州市金水区XX房屋（备案合同编号0XXX16）的所有权登记手续；四、驳回原告李建华的其他诉讼请求。案件受理费10498元，由第三人河南省金阁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二十份，上诉于河南省高级人民法院，并向河南省高级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判长 袁 斌审判员 钟晓奇审判员 张林利二〇一七年三月三日书记员 王梦娇