河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀04民初250号原告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，身份证住址：邯郸市邯山区，送达地址：邯郸市经济开发区新园街1号。委托诉讼代理人：郭秋强，河北精深律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。被告（案外人）：王淑艳，女，1970年1月22日出生，汉族，身份证地址：邯郸市邯山区，送达地址：邯郸市陵园路399号。第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地：邯郸市华信路58号。法定代表人：王帅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，该公司员工。原告袁平年与被告王淑艳、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁平年委托诉讼代理人郭秋强、王梅，被告王淑艳及第三人华信房地产公司委托诉讼代理人王鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2004号房屋；2.本案全部诉讼费用由王淑艳承担。事实与理由：一、王淑艳主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，复核下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1.根据该条规定，王淑艳申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性。2.王淑艳未向法院提供其名下无其他用于居住房屋的证据，不能证明其对该房屋享有排除执行的权利。3.王淑艳提供的认购协议签订时间及收款收据时间为2015年7月25日，银行转款凭证显示转款时间是2012年8月27日，而且转款金额与认购房款明显不符，王淑艳在没有签订认购协议，不能确定房屋价款的情况下，先予交足房款，不符合客观事实规律，不具有真实性。王淑艳提供的华信房地产公司开具的收款收据，为单方面开具，王淑艳提供的转款凭证收款人非华信房地产公司，无法证明其收、交款的真实性，因此，以上证据不能证明王淑艳付清房款和已支付价款超过合同约定总价款的50%。综上，王淑艳所提起的执行异议，显然不符合法律规定的构成要件，依法不应支持。二、王淑艳未有提供已实际占有山水文苑秀园1-2004号房的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”王淑艳未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察王淑艳也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），王淑艳不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、王淑艳不具备该房产权利人的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，而王淑艳与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认王淑艳是山水文苑秀园1-2004号房权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。王淑艳辩称，袁平年的诉讼请求无法律依据，依法应予驳回，其理由为：一、王淑艳与华信房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面认购协议。2015年7月25日，王淑艳与华信房地产公司签订房屋认购协议，协议确定王淑艳的房屋为1-2004号，房屋价款共计：787160元，该房款已全部付清。2015年9月26日该房屋交付给王淑艳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条同时规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。另外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时有效；未办理物权登记的，不影响合同效力，据此，依法应当认定房屋买卖合同有效。二、依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，在人民法院查封之前，王淑艳已签订合法有效的房屋买卖合同，且房款已经全部付清，该房屋已交付王淑艳实际占有。袁平年的诉讼于法无据，依法应当驳回。华信房地产公司述称，其意见同王淑艳答辩意见。袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法等证据；王淑艳围绕其答辩意见依法向本院提交了华信山水文苑房屋认购协议书、银行出具的资金往来流水信息表、华信房地产公司收款收据、告知书及华信房地产公司出具的证明王章燕是其公司会计的证明等证据；开庭审理后，王淑艳又提交由邯郸市不动产登记中心出具的查询结果证明及以赵文河为所有权人的《房屋所有权证》。华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实：2012年8月27日王淑艳通过银行转款方式向华信房地产公司会计王章燕转款82万元，2015年7月25日华信房地产公司向王淑艳出具收款787160元的收据。2015年7月25日的当日，甲方华信房地产公司与乙方王淑艳签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元20层04号房屋，该房屋的建筑面积为143.12平方米；二、计价方式及价款：双方同意计价方式以建筑面积为销售单价，该房屋的成交单价为5500元/㎡，总价款暂定为787610元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2015年7月25日一次性向甲方交纳房款787610元；……。”双方在该协议中盖章、签字。2015年9月26日，华信房地产公司向王淑艳及其他业发出告知书，该内容为“华信山水文苑秀园小区业主：由于受市场经济大环境影响，你购买的上述房屋尚不具备装修条件，未能按时交房，使广大业主从心里萌生恐慌，为了解决广大业主的后顾之忧，经华信房地产公司领导认真研究告知如下：1.2015年9月30日给业主交所购房钥匙一把。2.2016年1月30日前工程达到具备装修条件。3.2016年1月30日如达不到装修条件，业主由于家庭特殊原因需要装修，可向华信房地产公司提出装修书面申请。华信房地产公司在2个工作日答复，3日内无偿提供水源、电源的接口、电梯供业主使用。否则，业主可自行装修。4.如2016年1月30日达不到正式装修条件，华信房地产公司同意从2016年1月30日起按照合同约定的违约金加倍赔偿。5.华信房地产公司和业主建立有效的沟通机制，由专人负责，并每15工作日向业主通告工程进展情况”。另查明：华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房屋商品房预售许可证，华信房地产公司与王淑艳未签订正式的商品房买卖合同，王淑艳至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于2017年3月7日出具的不动产登记资料查询结果证明显示王淑艳、赵文河提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：查到王淑艳、赵文河壹套住房登记信息。再查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人王淑艳提出案外人执行异议，本院于2016年7月28日作出(2016)冀04执异70号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，保全查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金6000万元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。后经河北省高级人民法院二审判决维持。本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人王淑艳提出了书面异议。另查明，2015年7月25日案外人王淑艳与华信房地产公司达成购房协议，以787610元购买了该公司开发的山水文苑秀园1-2004号房屋，并于2015年7月25日交清全部房款。本院认为，在查封之前，案外人王淑艳与被执行人华信房地产公司签订了购房协议购买涉案房产用于居住，并支付全部房款，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的执行》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1-2004号房屋的执行”。后袁平年向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，根据原告袁平年起诉理由与被告王淑艳答辩意见及第三人华信房地产公司陈述意见，各方当事人争议的主要焦点是：关于应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2004号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。对于本案，首先，王淑艳与华信房地产公司于2015年7月25日签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及期限、违约责任等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司认可收受了购房款并开具收据，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。袁平年诉称该认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的理由不成立，不予支持。其次，王淑艳提交的邯郸市不动产登记中心出具的查询结果证明显示王淑艳、赵文河名下查到壹套住房登记信息，但根据王淑艳提交的以赵文河为所有权人的《房屋所有权证》载明的情况可知，该房屋坐落于邯××××号，而涉案争议的房屋并不属于邯山区的行政管辖范围，这说明王淑艳名下除邯××××号一套房产外并无其他用于居住的房屋，袁平年也未能提交其他证据予以证明王淑艳在涉案的行政区划内还有其他房产，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。袁平年诉称王淑艳未能依法提供其用于居住和其名下无房证明的理由不成立，不予支持。袁平年诉称商品房预售许可证显示房屋性质为公寓式办公不能视为住宅，但该房屋是按住宅建造，应认定为具有居住功能的住宅，袁平年该理由不成立，不予支持。再次，王淑艳提交的购房协议、转账明细、华信房地产公司收据能够证明王淑艳向华信房地产公司转账及华信房地产公司收受房款的事实。王淑艳对本案争议房屋已付清全部房款，已超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。虽然转账在前签订协议在后，且数额与最后华信开出的收据数额之间不一致，但根据房产市场的现状，根据大概估算的房款转款，后再根据确定的所购房产按“多退少补”的原则据实结算，符合日常的交易惯例。故袁平年诉称王淑艳提交的转款凭证不能证明其实际支付房款的理由不成立，本院不予支持。至于袁平年诉称诉争房屋不具备交付条件且王淑艳没有实际占有诉争房屋的主张，本院认为，诉争房屋是否实际交付由王淑艳占有，并不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。袁平年诉称王淑艳不具有诉至房屋的所有权，由于王淑艳与华信房地产公司签订《华信山水文苑房屋认购协议书》后，未签订正式的商品房买卖合同，至今亦未办理产权登记手续，王淑艳目前还不具有诉争房屋的所有权，但并不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。综上所述，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2004号房屋的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告袁平年的诉讼请求。案件受理费11670元，由原告袁平年负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  王继荭审判员  赵玉剑审判员  盖自然二〇一七年三月二十四日书记员  程建光附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。