四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3377号上诉人（原审被告）：杨雨，女，1967年10月12日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：成都和协物业服务有限公司，住所地：成都市高新区石羊工业园。法定代表人王伦，总经理。委托诉讼代理人：陈阳莉，女，1972年7月24日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。委托诉讼代理人：罗冬梅，女，1981年12月3日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。上诉人杨雨因与被上诉人成都和协物业服务有限公司（以下简称和协物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人杨雨，被上诉人和协物业公司的委托代理人陈阳莉、罗冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雨上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。主要理由是：1、和协物业公司与业委会签订的《物业服务合同》没有征得上诉人的同意，且合同内容（五五分账行为）损害了上诉人的利害，故合同无效；2、和协物业公司提供的物业服务不达标，小区存在脏乱差的情况，且公共区域渗水导致上诉人房屋受损，且小区消防设施缺失；3、和协物业公司未公开账目、广告收入、机动车收费等情况，损害了业主的知情权。被上诉人和协物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体理由如下：1、被上诉人按照物业合同全面履行了合同义务，上诉人应当依约缴纳物业费；2、业委会代表全体业主与被上诉人签订物业合同，对上诉人具有约束力；3、上诉人所提出的消防设施缺失没有证据支持，被上诉人定期对小区的消防设施进行检查。和协物业公司向一审法院起诉，请求判令1、杨雨向和协物业公司支付自2014年5月1日起至2016年6月30日止的物业服务费3177.02元；代收生活垃圾清运费208元，代收水费272.44元；2、杨雨向和协物业公司支付自逾期交纳各项费用之日起（即2014年5月1日）至交清拖欠的各项费用之日止的违约金5753.38元（暂计算至2016年6月30日）；3、杨雨承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，杨雨系光明馨苑8-3-0202号房屋的业主。2011年6月23日，和协物业（乙方）与光明馨苑业主大会（甲方）签订了《光明馨苑物业服务合同》，约定由和协物业公司对光明馨苑进行物业服务管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；服务期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止；物业服务费用标准由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中多层住宅0.65元/月·平方米，电梯住宅1.2元/月·平方米，如连续二年满意度达标，则第三年物业服务费按中标价格收取，即多层住宅0.69元/月·平方米，电梯住宅1.25元/月·平方米；业主或物业使用人应于每月十日前向乙方交纳该月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应付物业公共服务费的千分之三交纳违约金；甲方委托乙方代缴每月实际收取的水、电、光纤收视、生活垃圾处理费用，对拖欠水电等费用的业主或使用人，从逾期之日起将收取滞纳金，滞纳金的收取依据自来水、垃圾处置等部门相关规定执行。其后，和协物业（乙方）与光明馨苑第二届业主委员会（甲方）又续签了《物业服务合同》，约定履行期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，其中多层住宅0.69元/月·平方米，高层住宅1.25元/月·平方米；业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳，业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的滞纳金，业主有正当理由的除外。2015年6月29日，和协物业（乙方）与光明馨苑第二届业主委员会（甲方）再次续签了《物业服务合同》，将履行期限延至2017年6月30日止。后因杨雨未按约缴纳物业服务费，和协物业公司向杨雨住处张贴了《缴费通知单》，载明杨雨拖欠和协物业公司2014年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3177.02元，并要求杨雨前往客服中心缴纳费用。杨雨对欠缴的物业费金额予以认可。一审另查明，经光明馨苑业主委员会决议，光明馨苑于2014年1月1日开通地面机动车月卡办理停放。2015年1月至2016年7月期间，和协物业公司按季度向光明馨苑业主委员会送交了《工作衔接函》，列明了2014年10月至2016年6月期间每季度的地面月停车费分成、招商费用分成、临停费和车棚收益分成等情况。审理过程中，因杨雨向和协物业公司缴纳了欠付的居民水费及垃圾清运费，故和协物业公司向一审法院申请放弃该项主张。同时，就其主张的违约金标准，和协物业公司表示同意调整。上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原杨雨身份信息、缴费通知单、关于缴纳物业费的通知、收据、光明馨苑物业服务合同、关于光明馨苑开办机动车地面停放通知、光明馨苑临停车管理规定、工作衔接函、小区照片等。一审法院认为，和协物业公司与光明馨苑业主大会及其业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对全体业主均具有约束力。和协物业公司向杨雨提供了物业服务，杨雨应按照合同约定向和协物业公司交纳物业服务费。就杨雨辩称的小区账目管理问题，杨雨已按季度向光明馨苑业主委员会递交了《工作衔接函》，杨雨该项辩解意见与审理查明的事实不符，一审法院不予采信。就杨雨辩称的小区环境脏乱差、消防管理混乱等问题，因杨雨向法庭提交的证据达不到其证明目的，故一审法院对其该项辩解意见依法不予采信。就杨雨辩称的多次发生入室盗窃事件、未妥善处理其房屋浸水问题，因杨雨未提交相应证据予以证明，其应承担举证不力的不利后果，故一审法院对其该项辩解意见依法不予采信。杨雨未举证证明和协物业公司在物业服务方面存在重大瑕疵，杨雨如果以此拒交物业服务费用，会造成正常的物业服务水平无法维持，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，故杨雨应按约向和协物业公司缴纳物业服务费。因杨雨当庭对和协物业公司主张的物业服务费予以认可，故一审法院依法予以确认。杨雨未按照合同约定向和协物业公司交纳费用，应承担相应违约责任。因和协物业公司主张的违约金标准明显过高且当庭表示同意调整，故一审法院对其主张的违约金予以调整，酌情确定违约金为100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨雨于本判决生效之日起十日内支付成都和协物业服务有限公司自2014年5月1日起至2016年6月30日止的物业服务费3177.02元；二、杨雨于本判决生效之日起十日内支付成都和协物业服务有限公司违约金100元；三、驳回成都和协物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由杨雨承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《物业服务合同》系和协物业公司与光明馨苑第二届业主委员会（以下简称业委会）签订，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业委会代表全体业主与和协物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律法规的规定，合法有效，在未被依法撤销之前对光明馨苑的全体业主具有约束力。上诉人杨雨以自己未参与合同签订为由拒绝缴纳物业费的上诉理由本院不予采纳。关于杨雨提出知情权受到侵犯的理由，本院认为，业委会代表全体业主与物管公司之前签订关于广告收入、机动车收费等小区经营收入的分配协议对全体业主具有约束力，杨雨作为小区业主有权查阅业委会的账目资料，但业主的知情权纠纷不属于本案的审理范围，且其知情权是否受到侵犯并不影响物业服务合同的履行，故杨雨的该项上诉请求本院不予支持。关于和协物业公司提供的服务是否到位，消防设施是否配备齐全，上诉人能否据此减免物业费的问题。上诉人杨雨提出小区存在脏乱差的问题，以及小区消防设施缺失的问题，但并没有提供充足的证据足以证明和协物业公司违反了合同约定，达到减免缴纳物业服务费的程度，物业公司提供服务，杨雨作为小区业主享受物业服务后应当依约缴纳物业费，故对于上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。关于上诉人杨雨提出属于小区公共部分的外墙渗水造成损失的问题，根据《物业服务合同》第三条“物业公司提供小区建筑物共用部位的维护和管理服务”之约定，和协物业公司应当提供的服务类型为日常维护和管理，而墙面渗水属于建筑质量问题，非物业公司提供的服务内容，应当由开发商或房屋建筑方负责，亦不属于本案审理范围，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨雨的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨雨负担。本判决为终审判决。审判长  任文磊审判员  龙小丽审判员  王晓川二〇一七年三月二十三日书记员  周芋莲