吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终462号上诉人（原审原告）：靖相楠，男，1981年10月17日出生，汉族，户籍地长春市宽城区，住长春市宽城区。委托代理人：赵丹，吉林朗业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春建工集团建鑫房地产有限公司，住所地长春市解放大路338号21世纪国际商务总部B座12楼。法定代表人：王金狮，董事长。委托代理人：王筱田，吉林中证律师事务所律师。上诉人靖相楠因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。靖相楠原审诉称：2010年2月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的荣旺天下G区第16幢1单元601号房屋，建筑面积约为101.15平方米，总价款为365168元。合同约定被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方签订合同后，原告已按合同约定履行全部义务，但被告严重违约，至今未履行房屋权属登记备案义务，给原告造成重大损失，故原告诉至法院，请求：1.被告立即履行原、被告双方签订的合同编号为×××的《商品房买卖合同》项下约定的被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务；2.判令被告给付原告逾期办证违约金20000元；3.判令被告向原告返还9129.2元以及自2010年3月16日起至判决生效之日止的银行同期贷款利息（暂截止至2015年8月20日止被告应付利息为3255.64元）；4.诉讼费由被告承担。长春建工集团建鑫房地产有限公司（以下简称建鑫公司）原审辩称：一、办理权属登记需由被告办理的手续已经全部办理完毕，现无法备案源于无法灭籍，要求被告履行备案义务客观上无法实现；二、案外人吉林省外贸华盛实业公司与中国信达资产管理公司长春办事处的纠纷未结案导致涉案地上被拆迁房屋无法灭籍，进而无法办理产权证，合同履行情况发生不可遇见的重大变化，根据公平原则，《商品房买卖合同》中关于提交登记备案资料期限的约定应当变更；三、原告为按揭购房，实践中按揭购房的均由开发商代办房产证，所缴纳的物业维修基金也只是开发商代业主交给政府部门。原审法院审理查明：被告建鑫公司系具有房地产开发资质的企业。2008年6月2日长春市国土资源局签发长规用地（2007）0675号国有土地划拨决定，项目名称为台北大街棚户区改造项目，土地使用权人为建鑫公司，土地位置为台北大街以北、天光路以南，宗地号为6-34-93.94.95.96.97.98。同年11月29日建鑫公司通过公开竞拍取得吉林省外贸华盛实业公司所有的坐落于长春市宽城区北十条街14号的43718平方米土地使用权。2010年该公司在位于长春市宽城区台北大街以北，天光路以南，编号为6-34-98地块内开发建设商品房即荣旺天下小区。被告先后取得了土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，并于2009年9月18日取得荣旺天下G区第16幢商品房销（预）售许可证。2010年2月4日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的该小区G区第16幢1单元601号，每平方米售价3610.16元，建筑面积101.15平方米房屋，总价款365168元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按照约定向被告交付了房屋首付款115168元，物业费、电梯费、垃圾清运费、二次供水费共1880元，物业维修基金、工本费共9289.2元，代办费300元。原告靖相楠签名画押，被告建鑫公司加盖公司公章及法定代表人王金狮名章。该房屋于2010年10月23日交付使用。被告应当在2012年10月13日前为原告提供报产权登记机关备案资料。2012年4月5日长春市环保局发表验收组意见，同意铁北四路北地块棚户区改造项目（F区、G区）通过验收。2012年9月14日长春市宽城区人民政府向市委政法委递交了长宽府【2012】55号关于帮助协调推进吉林省外贸华盛实业公司与中国信达资产管理公司长春办事处诉讼案件进程的请示，相关内容为：由于朝阳区人民法院对吉林省外贸华盛实业公司与中国信达资产管理公司长春办事处的纠纷案件尚未结案，导致铁北棚户区改造项目无法推进，不能办理灭籍手续和房屋产权证，请求市委政法委帮助协调朝阳区人民法院，加快案件的办理进程，确保棚户区改造项目顺利推进。截止原告来院告诉时止，法律障碍仍然没有消除，该房屋依然没有取得产权证。本案被告为解决地上物灭籍问题，于2009年、2010年三次向长春市朝阳区人民法院缴纳保证金7820000元。现该保证金仍留存于长春市朝阳区人民法院。另查实，案外人吉林省外贸华盛实业公司为生产经营需要，于1994年至1996年共向中国银行大经路支行贷款9笔，合计金额6070000元，并用其名下坐落于涉案地块上的18栋厂房作为抵押。借款到期后，吉林省外贸华盛实业公司没能偿还9笔贷款。2004年6月25日中国银行大经路支行将该9笔债权转让给中国信达资产管理公司长春办事处。该办事处向长春市朝阳区人民法院起诉，案件经审判后进入执行程序。2006年12月11日，朝阳区人民法院对18栋厂房及5套无籍房进行执行拍卖，竞买人赵丹书以1514000元竞买成功，该院于2007年2月1日作出（2003）朝法执字第2387-2号民事裁定书，将拍卖成交的房屋裁定归竞买人赵丹书所有。2008年10月13日和24日长春市宽城区人民检察院向长春市朝阳区人民法院发出检察建议函和情况说明，认为该案件中存在房屋土地分开处理和房屋面积漏估问题，建议撤销拍卖。朝阳区人民法院于2009年6月4日作出（2009）朝法执监字第28号民事裁定书，撤消了（2003）朝法执字第2387-2号民事裁定书。至此，该地块上建筑物18栋厂房及5处无籍房仍归吉林省外贸华盛实业公司所有。申请执行人中国信达资产管理公司长春办事处与被执行人吉林省外贸华盛实业公司的执行案件仍在执行中，尚未结案。本院曾向长春市房地产交易与权属登记处产籍科了解情况，该单位负责人称，被告单位曾经向其申请要求办理产权登记及相关手续，但因被告没有与产籍人达成赔偿协议，被告的请求不符合办理产籍登记标准和要求，所以，未办理备案登记等相关手续。原审法院认为：本案事实清楚，权利义务关系明确。原、被告双方于2010年2月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告依约履行了交款义务，被告履行了按时交房义务，本院对此予以确认。对于原告要求被告履行提供办理权属登记相关资料及备案的请求，因该地块上原有建筑物涉及其他案件司法程序原因无法灭籍，而该执行案件尚无结果，被告未能按约定为原告办理房屋权属备案登记相关手续，属非可归责于被告本身原因，故本案无法支持该诉讼请求，待障碍消除后，被告应积极按合同约定履行义务。同上理由，原告要求给付20000元违约金的诉讼请求，本院亦不能支持。对于原告要求被告返还9129.2元物业维修基金及利息的请求，因物业维修基金是专项用于住宅小区共用部位、共用设施、设备保修期满后的维修、更新、改造的资金，应由业主缴纳，建设单位可代收，而原告未请求解除与被告的商品房买卖合同，所以，原告的返还请求于法无据，本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告靖相楠的诉讼请求。案件受理费610元，由原告靖相楠自行负担。宣判后，靖相楠不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.被上诉人未依约履行房屋备案义务，应承担违约责任。原审认定“非可归责于被上诉人的原因”并据此驳回上诉人的诉讼请求错误。被上诉人未在合同约定期限内办理房屋备案登记，应承担违约责任。原审认定案涉房屋不能办理备案的原因系因该地块上原有建筑物无法灭籍，非可归因于被上诉人原因，属认定事实错误。退一步讲，即使因第三方原因导致被上诉人不能履行合同义务，根据《合同法》第121条之规定，同样应承担违约责任。且无法灭籍属于被上诉人应当预见、克服的情形，不属于不可抗力。故应支持上诉人2万元的逾期办证违约金。2.被上诉人应返还上诉人物业维修基金9129.2元及利息。该笔款项被上诉人无权代收代缴，且收取该款项后未交付至房屋管理部门，显属违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。建鑫公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.案涉房屋所属地块上的原有建筑物因涉及其他案件现无法灭籍，导致建鑫公司无法办理房屋权属备案登记，此后果非可归责于建鑫公司。《商品房买卖合同》约定建鑫公司承担违约责任的条件为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，因案涉房屋无法办理备案登记不可归责于建鑫公司，合同约定其承担违约责任的条件并未成就，故靖相楠上诉要求建鑫公司给付违约金的理由不成立。2.物业维修基金为房屋买受人应缴纳的款项，此款项由房地产公司代为收取后交付至基金管理部门，符合交易习惯，靖相楠上诉要求建鑫公司返还物业维修基金，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人靖相楠负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年三月九日书 记 员 阚 然