.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市琼山区人民法院民事判决书(2017)琼0107民初387号原告：李虹，女，1972年10月3日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：林海，男，1974年7月7日出生，汉族，住海南省澄迈县。被告：海南鸿利来地产开发有限公司，住所地海口市龙华区，统一信用代码×××。法定代表人：梁水生，该司总经理。委托诉讼代理人：王曼曼，海南商汇律师事务所律师。原告李虹诉被告海南鸿利来地产开发有限公司（以下简称鸿利来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李虹及其委托的诉讼代理人林海，被告鸿利来公司的委托诉讼代理人王曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虹向本院提出诉讼请求：1、判定合同第二十三条第4款为无效条款；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据《中华人民共和国物权法》第70条、第71条规定”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，”业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，请求判定合同第二十三条第4款”该商品房项目所有带公共平台的相应买受人拥有公共平台的屋面使用权，其他业主对该条款无异议，并放弃主张使用权”为无效条款。被告鸿利来公司辩称：一、双方所签《海口市商品房买卖合同》第二十三条第4项并未违反《中华人民共和国物权法》的规定，是全体区分所有权人对共有部分共有权的合法处分。建筑物区分所有权作为一种复合型权利，系由专有部分所有权、共有部分共有权、及社员权三者构成。一般而言，共有部分由全体区分所有权人共同享有、共同使用，也即物权法第七十条的规定，但这种区分所有权人对共有部分共同享有、共同使用的权利，本质上属于一种财产权，而财产权是财产权人可以自由处分的。由一个或者数个特定的区分所有权人，或者是非区分所有权人的其他人，对特定共有部分享有排他性、独占性的使用权，并非本案个案，这是一种普遍现象，这种权利有个专用名词叫做”共有部分专用使用权”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第七条规定，”改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的'其他重大事项'”。物权法第七十六条第一款第（七）项规定，”有关共有和共同管理的其他重大事项”，”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。简单来说，将共有部分使用权处分给特定的区分所有权人，应当取得面积过半且人数过半的业主共同同意，为了取得该同意，实践中通常采取三种做法：1、商品房买卖合同约定，2、规约，即业主公约约定，3、共有人单独就特定事项给予同意。其中第一种做法是最常见、最好操作的，也是被告所采取的做法。故被告采用合同约定，将特定共有部分的使用权设定为相应买受人专有，符合相关法律、法规的规定，并未违法。二、原告在签约前有权拒绝签署合同，但在签约后应当遵守合同约定，无权反悔。双方所签的《海口商品房买卖合同说明》第1条明确规定：”鉴于购房涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好的维护买卖双方当事人的合法权益，签约之前，买受人应当阅读本合同全部条款，与出卖人充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中予以明确”，第4条规定：”合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。被告认为，原告作为完全民事行为能力人，应对其所作民事法律行为负责，原告与被告签署的《海口市商品房买卖合同》是双方真实意思的合法表示，合同依法成立应受法律保护，原告签约后，应当严格遵守其签署的合同，不可随意反悔。被告不仅与原告一人签订合同，还采用同样的版本与其他200多名业主签了合同，对于该共有部分专有权的设定，必须全体业主一致遵守才能达到对特定业主负责，对其他业主公平的效果。综上，被告认为《海口市商品房买卖合同》第二十三条第4项约定并未违反相关法律、法规，合同一旦签订即应被遵守，原告应当严格履行该合同项下的全部义务，无权在签约后再行主张相应公共平台的屋面使用权。原告围绕诉讼请求依法提交了《海口市商品房买卖合同》等证据，被告对其真实性无异议，本院确认该证据的真实性。根据本院采信的证据认定如下事实：2015年9月7日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，该合同首页关于《海口商品房买卖合同说明》第1条约定”鉴于购房涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护买卖双方当事人的合法权益，签约之前，买受人应当阅读本合同全部条款，与出卖人充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中予以明确，合同签订后，双方不能通过协商决定的，可以遵循合同约定的的争议解决途径申请仲裁机构或人民法院裁决。”第4条约定”本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。原、被告均在该说明下方签名及盖章，确认对该说明内容已经阅读。合同的第二十三条第4款约定”该商品房项目所有带公共平台的相应买受人拥有相应公共平台的屋面使用权，其他业主对该条款无异议，并放弃主张使用权。”被告对该条款进行下划线标注。对该条款所约定的”相应公共平台”，原告称指1号楼南侧用于商业经营的楼顶屋面和2号楼楼顶屋面；被告认为是指1号楼和2号楼的楼顶屋面平台，具体为：1号楼四层商业部分屋面和14层、15层住宅部分的屋面；2号楼的17层住宅楼屋面和18层住宅楼屋面。被告确认该合同是其提供给原告的格式合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属建筑物共有部分。本案讼争条款约定的公共平台实际均是楼顶屋面，根据上述司法解释的规定，该公共平台属建筑物共有部分，业主对其享有共有和共同管理的权利，即原告可对共有部分享有占有、使用、收益或处分和管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”由此可见，业主对共有部分享有的权利是可以放弃的，但义务不能免除。因此，原告作为业主，可以放弃对共有部分使用的权利，故原告与被告在合同中约定放弃对公共平台屋面的使用权，同意归相应买受人拥有屋面使用权，内容未违反法律、法规强制性规定。虽讼争的条款是格式合同条款，但被告作为格式条款的提供者，已在该条款下加注波浪线作为提示，已尽到合理的提醒义务，原告在签订涉及标的额较大的不动产合同时，理应尽到审慎的义务，且按照双方签订的合同首页说明，原告是知道或应当知道合同中的全部内容，原告签订时对讼争条款未提出异议并已签名确认，视为同意放弃对公共平台的使用权。因此，原告与被告对讼争条款的约定是双方真实意思表示。此外，讼争条款内容仅系原告放弃公共平台使用权，其仍享有所有权，而原告所放弃的使用权并非归被告享有，被告与该公共平台不存在利益关系，因此讼争条款不存在免除被告责任或加重原告责任、排除原告主要权利等情形。综上，讼争条款系合法有效的，原告主张无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李虹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长郭煊审判员王春映审判员袁艺畅二〇一七年三月三十日书记员蔡慧文速录员吕碧霞