河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀04民初218号原告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，身份证住址：邯郸市邯山区，送达地址：邯郸市经济开发区新园街1号。委托诉讼代理人：郭秋强，河北精深律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏辉，河北精深律师事务所律师。被告（案外人）：郭向虎，男，汉族，1986年2月6日出生，现住邯郸市永年区。第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地：邯郸市华信路58号。法定代表人：王帅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，该公司员工。原告袁平年与被告郭向虎、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁平年委托诉讼代理人郭秋强、张鹏辉，被告郭向虎及第三人华信房地产公司委托诉讼代理人王鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2203号房屋；2.本案全部诉讼费用由郭向虎承担。事实与理由：一、郭向虎主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，复核下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1.根据该条规定，郭向虎申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性。2.郭向虎未向法院提供其名下无其他用于居住房屋的证据，不能证明其对该房屋享有排除执行的权利。3.郭向虎提供的华信房地产公司开具的收款收据，为其单方面开具，郭向虎也未提供相应的银行转款凭证加以证明，无法证明其收、交款的真实性，以上证据均不能证明郭向虎付清购房款和已支付价款超过合同约定总价款的50%。综上，郭向虎所提起的执行异议，显然不符合法律规定的构成要件，依法不应支持。二、郭向虎未有提供已实际占有山水文苑秀园1-2203号房的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”郭向虎未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察郭向虎也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），郭向虎不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、郭向虎不具备该房产权利人的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，而郭向虎与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认郭向虎是山水文苑秀园1-2203号房权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。郭向虎辩称，袁平年的诉讼请求无法律依据，依法应予驳回，其理由为：一、郭向虎与华信房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面认购协议。2013年7月28日，郭向虎与华信房地产公司签订房屋认购协议，协议确定郭向虎的房屋为山水文苑秀园小区1号楼1单元22层03号，房屋价款共计：478776元整，该房款已全部付清。2015年9月26日，该房屋交付至郭向虎。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，依法应当认定房屋买卖合同有效。二、郭向虎名下无其他用于居住的房屋。经房产管理所核查，郭向虎无可居住房屋登记信息，现居住在中国银行股份有限公司永年支行单位宿舍（邯郸市永年区新洺北街259号）。三、郭向虎所交给华信房地产公司购房款合法真实，完全能够证明郭向虎支付了全部购房款。2013年5月4日郭向虎在邯郸市华信房地产开发有限公司售楼处交付定金2万元整，华信公司收妥并开具收据；2013年7月15日，郭向虎亲属贾雯通过银行转账方式向华信公司财务人员贾著江转款20万元整；2013年7月28日，郭向虎亲属郭ＸＸ通过银行转账方式向华信公司财务人员徐颖转20万元整、郭向虎通过华信公司所使用的POS机上刷卡交易交30000元、28776元，合计58776元；以上几项合计交纳购房款478776元整。2013年7月28日，华信公司在收妥全部房款后，统一开具了房款收款收据，合计478776元整，并签订《华信山水文苑房屋认购协议书》。郭向虎提供的银行对账单、交易金额与购房时间、金额完全一致。华信公司出具了郭向虎认购房款已全部进入该公司账户证明。以上证据足以证明郭向虎在2013年7月28日已全部将所认购房款全部转到华信公司用于购房，收款收据和认购协议符合客观事实合法有效。四、依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，郭向虎已向法院提交邯郸商业银行流水、华信公司财务收款单据、购房协议及告知书等复件，华信公司已交付山水文苑秀园1-2203号房屋钥匙于郭向虎，郭向虎已实际占有（实际控制或占有）山水文苑秀园1-2203号房屋，由于华信公司单方面的原因造成山水文苑秀园1-2203号房屋迟迟无法装修。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：1、郭向虎与华信公司签订的购房协议属于合同范围，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定是有效的协议受法律保护；2、郭向虎与华信公司在邯郸市中级人民法院查封前已经签订合法有效的合同和补充协议、并实际控制山水文苑秀园1-2203号房屋；3、郭向虎与华信公司签订购买山水文苑秀园1-2203号房屋合法有效的协议、财务发票和银行流水都足以证明郭向虎已一次性交付全部房款，郭向虎的合法财产应当受到法律保护；4、由于华信公司自身原因造成迟迟不能办理登记并非被告自身原因造成。综上所述袁平年的诉讼请求无法律依据，依法应予驳回。华信房地产公司述称，同郭向虎答辩意见。袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法及本院(2016)冀04执异99号裁定书等证据；郭向虎围绕其答辩意见依法向本院提交了邯郸市不动产登记中心出具查询结果证明、华信山水文苑房屋认购协议书、银行出具的资金往来信息表及华信房地产公司收款证明、华信会计证明及收款收据、告知书、申请提前交付钥匙承诺书、领装修钥匙交接单、转款人证明、郭向虎与贾雯解除婚姻关系协议书（双方同意涉案房屋归郭向虎所有）等证据；华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实：2013年7月28日，甲方华信房地产公司与乙方郭向虎、贾雯签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的：乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元22层03号房屋，该房屋的建筑面积为109.16平方米；二、计价方式及价款：双方同意计价方式以建筑面积为销售单价，该房屋的成交单价为4386元/㎡，总价款暂定为478776元；三、付款方式及期限：乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2013年7月28日一次性向甲方交纳房款478776元；……。”双方在该协议中盖章、签字。郭向虎及其亲属通过刷卡以及现金方式共计向华信房地产公司转款478776元，华信房地产公司向郭向虎出具收款收据及说明。2015年9月26日，华信房地产公司向各业主发出告知书，该内容为“华信山水文苑秀园小区业主：你全款购买的1号楼1单元2203房。由于受市场经济大环境影响，你购买的上述房屋尚不具备装修条件，未能按时交房，使广大业主从心里萌生恐慌，为了解决广大业主的后顾之忧，经华信房地产公司领导认真研究告知如下：1.2015年9月30日给业主交所购房钥匙一把。2.2016年1月30日前工程达到具备装修条件。3.2016年1月30日如达不到装修条件，业主由于家庭特殊原因需要装修，可向华信房地产公司提出装修书面申请。华信房地产公司在2个工作日答复，3日内无偿提供水源、电源的接口、电梯供业主使用。否则，业主可自行装修。4.如2016年1月30日达不到正式装修条件，华信房地产公司同意从2016年1月30日起按照合同约定的违约金加倍赔偿。5.华信房地产公司和业主建立有效的沟通机制，由专人负责，并每15工作日向业主通告工程进展情况。”同日，郭向虎向华信房地产公司出具申请提前交付钥匙承诺书，华信房地产公司将上述房产钥匙交付给郭向虎。另查明：华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房屋商品房预售许可证，华信房地产公司与郭向虎未签订正式的商品房买卖合同，郭向虎至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于2017年3月9日出具的不动产登记资料查询结果证明显示郭向虎提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：未查到住房信息。再查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人郭向虎提出案外人执行异议，本院于2016年7月29日作出(2016)冀04执异99号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，保全查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。后经河北省高级人民法院二审判决维持。本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人提出了书面异议。本院经审理查明，2013年7月28日郭向虎与华信房地产公司达成购房协议，以478776元购买了该公司开发的山水文苑秀园1-2203号房屋，并交付全部房款。经审理查明，在查封之前，郭向虎与被执行人华信房地产公司签订了购房协议购买涉案房产用于居住，并支付全部房款，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1-2203号房屋的执行”。后袁平年向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，根据原告袁平年起诉理由与被告郭向虎答辩意见及第三人华信房地产公司陈述意见，各方当事人争议的主要焦点是：应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2203号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。对于本案，首先，郭向虎与华信房地产公司于2013年7月28日签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、违约责任等等内容均进行了约定，结合华信房地产公司于2015年9月26日给郭向虎的《告知书》承诺房屋交付使用条件及时间，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。袁平年诉称该认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的理由不成立，不予支持。其次，郭向虎辩称其所购买的房屋用于居住，而该房屋的构造亦具备居住功能；且其提交的邯郸市不动产登记中心出具的查询结果证明显示未查到郭向虎的住房信息，说明郭向虎名下在本地无其他用于居住的房屋，袁平年也未能提交其他证据予以证明郭向虎还有其他房产，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。袁平年诉称郭向虎未能依法提供其用于居住和其名下无房证明的理由不成立，不予支持。袁平年诉称商品房预售许可证显示房屋性质为公寓式办公不能视为住宅，但该房屋是按住宅建造，应认定为具有居住功能的住宅，袁平年该理由不成立，不予支持。再次，郭向虎提交的刷卡凭证以及现金证明显示其共计向华信房地产公司转款478776元，结合华信房地产公司出具的收款收据及使用“邦太厨房电器”、“邯郸市农业科技贸易城”的POS机均为该公司所使用的POS机、徐颖和贾著江是华信房地产公司会计的说明，能够证实郭向虎于2013年7月28日签订协议当日，已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，已超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。袁平年诉称郭向虎提交的转款凭证不能证明其实际支付房款的理由不成立，不予支持。至于袁平年诉称诉争房屋不具备交付条件且郭向虎没有实际占有诉争房屋的主张，本院认为，诉争房屋是否实际交付由郭向虎占有，并不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。袁平年诉称郭向虎不具有诉争房屋的所有权，由于郭向虎与华信房地产公司签订《华信山水文苑房屋认购协议书》后，未签订正式的商品房买卖合同，至今亦未办理产权登记手续，郭向虎目前还不具有诉争房屋的所有权，但也不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。综上所述，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2203号房屋的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其也未提出相应的证据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告袁平年的诉讼请求。案件受理费8480元，由原告袁平年负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院审判长  郭红梅审判员  王 宏审判员  潘陈婴二〇一七年三月二十九日书记员  张云霄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。