.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海 口 市 美 兰 区 人 民 法 院 稿 纸签发：合议庭成员： 撰稿人：吴小亮拟稿人：事由： 合同纠纷     民事判决书附件： 海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0108民初1173号 原告：徐平，男，1956年4月1日出生，汉族，户籍所在地贵州省贵阳市，现住海南省文昌市。被告：海南昌旺达置业顾问有限公司，住所地海南省海口市，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴多柏，董事长。委托诉讼代理人：张国伟，海南圣合律师事务所律师。第三人：海南宇昌房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴毓明。原告徐平与被告海南昌旺达置业顾问有限公司（以下简称昌旺达公司）、第三人海南宇昌房地产开发有限公司（以下简称宇昌公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年9月12日、2016年12月9日两次公开开庭进行了审理。原告徐平、被告海南昌旺达置业顾问有限公司的委托诉讼代理人张国伟到庭参加诉讼，第三人海南宇昌房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐平向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款17万元及利息（按照中国人民银行一年期贷款利率4.25%的5倍自2015年1月20日计付至本判决指定的履行期限）；2.判令被告根据《中华人民共和国合同法》第42条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条赔偿一倍购房款17万元；3.根据《中华人民共和国合同法》第54条第2项，请求撤销原告与被告签订的《定房协议》；4.判令被告依法赔偿往返飞机票款和交通费3000元，每月租房费2500元（自2016年1月1日计付至2016年4月19日，总计：4×2500=10000元整）；5.判决被告承担本案诉讼费用。审理中，经本院对《定房协议》的效力问题进行释明，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2015年1月3日签订的《定房协议》；2.判令被告退还原告购房款17万元及按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付以上款项的利息直至该款项还清为止；3.判令被告根据《中华人民共和国合同法》第42条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第52条赔偿一倍购房款17万元；4.判令被告补偿因该案产生的交通费3000元与租房费用10000元共计13000元整（租房费用：自2016年1月1日计付至2016年4月19日，总计：4*2500=10000元整）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、事实部分：2015年1月3日，原告购买文昌市文航路“银河金座”二期未竣工的预售商品房XX栋，系生活需要自用。在“银河金座”售楼处，原告交付了1万元定金给被告，被告与原告签订《定房协议》。2015年1月20日，原告在“银河金座”售楼处付清17万元购房款，被告开出盖有该公司公章的收据。2015年1月21日，被告拿着盖有海南宇昌房地产开发有限公司公章的《文昌市商品房买卖合同》到原告位于文昌清澜开发区的租住处与原告签约，同时拿走《定房协议》原件，说是换取第三人的“商品房买卖合同”。该《定房协议》由被告单方保存。2015年12月30日，交房日期到，“银河金座”二期未竣工商品房因无法建成完工成“烂尾楼”，第三人失踪，被文昌市工商局“通过登记的住所或者经营场所无法联系被列入经营异常名录”；文昌市公安局“银河金座”专案调查组介绍：第三人欠几千万元债务无资产偿还，无力修建交房。2016年5月27日，海口市美兰区人民法院向原告提供被告单方保存16个月的《定房协议》复印件一份，原告确认签名系原告本人所签。二、理由：原告和被告签订的《定房协议》第一条约定：甲方将上述房产转让乙方，……乙方于本协议签订后向甲方一次支付全额。该《定房协议》是既成事实的未竣工预售商品房再行转让卖房合同。（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产不得转让：（6）未依据登记领取权属证书的；第45条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（4）取得商品房预售许可证明。被告没有依法具备取得“转让售房资质”资格，在签订《定房协议》时，故意隐瞒了与订立合同有关的这一重要事实。被告违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第45条及《中华人民共和国合同法》第42条第二项的规定。（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。国务院“国办发【2005】26号”第七条规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。国务院根据法律有关规定作出的决定，符合《中华人民共和国立法法》第62条的规定。被告知道国家明令严禁将转卖的未竣工的预售商品房再行转让，办不了转让卖房更名手续和“实名过户”，被告在答辩状第2条（3）项第2段承认该事实，在签订《定房协议》时，故意隐瞒与订立合同有关的这一重要事实，诱使原告在违背真实意思的情况下签订合同并付给了被告全部房款。被告违反了《中华人民共和国合同法》第42条第二项的规定。（三）《定房协议》为被告预先拟定的格式条款，写明转让房产“现预售登记备案在本协议的甲方海南昌旺达置业顾问有限公司名下”，“甲方保证此房产权属的合法性”。被告利用《定房协议》格式条款第二条，单方解除房屋预售登记，又把本案房产无偿转让给他人，该行为没有告知原告，没有经过原告债权人的同意，免除了被告的责任和义务，加重了原告的责任，排除了原告的权利。使原来属于“被告”转让给原告的房产，又“变成”了不是被告转让给原告的房产，被告提供了虚假的情况和信息。被告违反了《中华人民共和国合同法》第42项第二条的规定。（四）被告在转让卖房过程中，没有依法具备取得“转让售房资质”资格；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条及第45条、《中华人民共和国合同法》第42项、《中华人民共和国消费者权益保护法》第52条的规定，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告昌旺达公司辩称，一、本案中的商品房买卖双方为原告徐平和第三人宇昌公司。被告收取的17万元购房款实为第三人向被告偿还的公司债务。1、被告昌旺达公司因“一品华府”项目将第三人宇昌公司诉至法院，该案经过一审、二审、再审以及最高检抗诉再审，最终昌旺达公司胜诉。该案在执行阶段，昌旺达公司与宇昌公司以及海南东泰嘉华房地产开发有限公司（下称东泰公司）签订了一份《和解协议书》。根据《和解协议书》的约定，宇昌公司和东泰公司将双方联合开发的“银河金座”项目二期部分房屋用以抵偿所欠昌旺达公司的债务,其中就包括涉案房产。根据《和解协议书》约定，上述房产卖出以后，宇昌公司则通过委托付款的方式要求买家直接将购房款支付到昌旺达公司的账户中，该款项就作为宇昌公司向昌旺达公司偿还的债务，直到全部债务履行完毕为止。2、为了防止宇昌公司将上述抵债房屋私自转让，确保昌旺达公司的债权能够顺利实现，昌旺达公司要求宇昌公司将上述房屋网签预售登记到昌旺达公司名下。2015年1月3 日，原告徐平在宇昌公司售楼部看中涉案房屋并打算购买。在签订合同之前，被告昌旺达公司和第三人宇昌公司已经向原告出示了宇昌公司的营业执照、商品房预售许可证等相关证件，并将该房屋情况进行了如实告知。经过协商，各方同意先由被告和第三人将被告的预售备案登记撤销，后再由第三人和原告办理该房屋预售登记。目前该房屋已经预售备案登记在原告名下，被告的义务已经完成。如今，因第三人宇昌公司原因导致原告无法按时取得房屋，应由第三人宇昌公司来承担相应责任。二、《定房协议》双方的权利义务已经履行完毕，被告不存在违约行为，原告主张解除合同没有法律依据。1、《定房协议》第二条规定：“甲方收到乙方上述定金之日起七个工作日内，向房产管理部门办妥上述房产解除预售登记的手续，负责协助办理海南宇昌房地产开发有限公司与乙方签订上述房产的商品房买卖合同，同时协助办理乙方的房产预售登记”。该条款所约定的义务，被告已经履行完毕，文昌市住建局出具的证明也可以证实，“银河金座”XX栋号房已经登记备案至原告名下。2、合同履行完毕和合同解除都会导致合同终止，合同终止后，合同确立的权利义务关系随即消灭。本案中，《定房协议》约定的权利义务履行完毕后，该合同已经终止，无需再另行解除。另，原告和第三人宇昌公司签订的《文昌市商品房买卖合同》依然合法有效，双方仍受到该合同的约束。原告之所以无法取得房产，是由于第三人资金链断裂，无法交付房屋。因此，原告要主张权利，首先应该解除的是其与第三人签订的《文昌市商品房买卖合同》，而不是跟被告签订的《定房协议》。三、被告在整个过程中并没有对原告隐瞒事实和提供虚假信息，不存在欺诈行为，原告诉请被告赔偿一倍购房款无事实和法律依据。1、第三人在销售涉案房屋时，已经取得了商品房预售许可证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，可以进行商品房预售； 2、结合《定房协议》和《文昌市商品房买卖合同》可知，原告对涉案房屋的基本信息、预售备案登记情况以及房屋现状是一清二楚的，被告并没有对原告隐瞒任何事实和提供任何虚假信息。3、“国办发[2005]26号”文件属于《党政机关公文》，不属于行政法规。根据《党政机关公文处理工作条例》的规定，党政机关公文是党政机关实施领导、履行职能、处理公务的具有特定效力和规范体式的文书，是传达贯彻党和国家的方针政策，公布法规和规章，指导、布置和商洽工作，请示和答复问题，报告、通报和交流情况等的重要工具。该文件第七条，只是约束各级房屋管理部门在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，但不会影响到转让合同的效力。因为商品房竣工验收之后，房管部门依然可以依照该转让合同办理相关转让手续。4、《消费者权益保护法》中的商品，指的是一般普通商品，该法在制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时，《消费者权益保护法》第三条明确规定，该法约束的是商品经营者，被告方不属于经营者。因此，房屋买卖不能适用《消费者权益保护法》。5、《合同法》第42条和《消费者权益保护法》第52条规定的损害赔偿指的是直接性损失，而不是惩罚性赔偿。本案中，原告如果存在损失，那么只能是利息损失。因此，被告认为原告主张的一倍购房赔偿款无事实和法律依据。四、原告要求判决被告赔偿往返飞机票和交通费以及租房费用，无事实和法律依据，且未提交相关证据，不应得到支持。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告宇昌公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下案件事实：昌旺达公司作为原告，与宇昌公司（被告）及海南瑞昌润房地产开发有限公司（第三人，以下简称瑞昌润公司）的商品房预售合同纠纷一案，最高人民法院于2014年12月31日作出（2014）民抗字第75号民事判决。该份判决书查明：“2009年7月，宇昌公司提供海南文昌市约64亩土地与海南京美城投资有限公司合作，双方签订《合作开发房地产合同书》。2009年12月30日和2010年1月13日，昌旺达公司与宇昌公司分别签订两份《房产买卖合同》，两份合同交易房产的总面积为13000㎡，总价款为3140万元。2014年9月2日，昌旺达公司、宇昌公司、案外人海南东泰嘉华房地产开发有限公司（以下简称东泰嘉华公司）达成一份执行《和解协议书》载明，东泰嘉华公司以已预售备案登记在自己名下、位于文昌市××镇的‘银河金座’二期总面积为17073㎡、单价为4100元/㎡的房屋，提供给宇昌公司偿还昌旺达公司在本案的全部金钱债务；……抵债房产的预售备案登记办理到昌旺达公司名下后，昌旺达公司可对外销售此抵债房产并不再对‘一品华府’项目主张权利，东泰嘉华公司拥有对宇昌公司由此产生的债权7000万元等。本院再审庭审后，宇昌公司提供了海南省文昌市住房和城乡建设局证明称，截止2014年12月15日，东泰嘉华公司已将名下共计155套、面积10573.8㎡的抵债房屋网签登记到昌旺达公司名下。”最高人民法院判决：维持海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决。该份判决书写明：“昌旺达公司、宇昌公司与案外人东泰嘉华公司达成的《和解协议书》，不属本案审理范围，本案不予涉及。”该《和解协议书》附表所列的东泰嘉华公司用于给宇昌公司偿还昌旺达公司债务的“银河金座”二期房屋包括本案涉及的XX栋。2014年9月2日，宇昌公司与东泰嘉华公司共同盖章出具一份《付款委托书》给昌旺达公司收执，《付款委托书》写明：尊敬的客户请将“银河金座”二期B1、B5、B6、B7、B8、B9共258套商品房，总计面积18083平方米的购房款付至昌旺达公司名下账户（写明昌旺达公司的开户行和账号）。2015年1月3日，原告徐平与被告昌旺达公司签订《定房协议》，协议书写明：海南省文昌市××栋商品房系第三人宇昌公司与东泰嘉华公司联合开发，现预售登记备案在昌旺达公司名下；被告将上述房产转让给原告，该房产建筑面积42.3㎡，总价款17万元，原告同意在本协议订立当日向被告支付定金1万元，尾款16万元于本协议签订后15日内向被告一次性全额支付；被告收到原告上述定金之日起7个工作日内，向房产管理部门办妥上述房产解除预售登记的手续，负责协助办理第三人宇昌公司与原告签订上述房产的商品房买卖合同，同时协助办理原告的房产预售登记；在原告支付上述购房款后，原告凭被告开具的收款收据换取正式的购房发票，支付原告应付的税费。原告于签约当日向被告转款1万元，并于同年1月20日向被告支付16万元，共计支付购房款17万元。被告因此向原告出具收取B6-1408房购房款的《收款收据》。2015年1月21日，原告徐平（买受人）与第三人宇昌公司（出卖人）签订一份《文昌市商品房买卖合同》（合同编号：WHL000029861），合同主要内容：第三人以出让方式取得文昌市文城镇文航路南侧118号土地，并经批准在该地块上投资建设商品房项目“银河金座”；原告购买的商品房为预售商品房，已取得证号为[2014]文房预字（002）号《文昌市商品房预售许可证》；原告所购商品房为“银河金座”B-6#住宅楼14层1408室，建筑面积42.3平方米；房屋总价款17万元，付款方式为一次性付款，原告于本合同签订当日支付购房款17万元；第三人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内，持本合同及相关材料向文昌市房产行政主管部门办理书面备案确认手续；如原告要求办理商品房预告登记的，第三人应于本合同书面备案确认之日起90日内，与原告共同申请办理；第三人未按约定与原告申请办理商品房预告登记的，原告可持书面合同等备案凭证单方向文昌市房产行政主管部门申请办理商品房预告登记；第三人应当在2015年12月30日前，将经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第三人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求第三人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，第三人按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。文昌市住房和城乡规划建设局于2016年7月20日出具一份《关于“银河金座”项目B6#楼1408号房屋预售备案登记情况的复函》，写明：“银河金座”项目由宇昌公司开发建设，截止2016年7月20日，该项目二期B6栋1408房于2015年1月21日销售，其备案登记买受人为徐平，合同编号为WHL000029861。原告诉称：1.原告看房、购房时，现场的宣传资料上写明第三人是房产开发商，房产销售员告知，该房屋的开发商是第三人宇昌公司，被告与东泰嘉华公司是投资人，原告便与被告签订《定房协议》并向被告交付购房款，原、被告因此形成商品房买卖合同关系，但是被告未给原告出示宇昌公司与东泰嘉华公司共同出具的《付款委托书》，也没有告知原告房屋抵债之事；2.原告在交付购房定金后得知涉案房屋已办理了登记在第三人名下的商品房预售许可证，原告看过预售许可证原件，签订《定房协议》后，原告与被告方副总一起前往房产管理部门办理涉案房屋的备案登记手续，备案登记买受人为原告，《文昌市商品房买卖合同》拿来给原告签字时，内容已经打印好，出卖方的公章也已加盖，原告是第一次买房，不清楚为何出卖方是第三人；3.该房屋现属“烂尾楼”，至今未交付原告使用。被告提出：原告与第三人成立商品房买卖合同关系，《定房协议》是根据客户的要求签订的，之前被告便将第三人以房屋抵债的情况口头告知客户，被告向原告出示《付款委托书》，原告才将购房款转账至被告名下账户；《定房协议》签订后，被告便去房产管理部门撤销了涉案房屋登记在被告名下的备案登记，之后原告与第三人一同前往办理备案手续，将该房屋备案登记在原告名下。本院确认的上述事实，有《定房协议》、《文昌市商品房买卖合同》、《付款委托书》、《收款收据》、最高人民法院（2014）民抗字第75号民事判决书、《和解协议书》及其附表、《关于要求海南昌旺达置业顾问有限公司提供相关材料的情况说明》、《关于“银河金座”项目B6#楼1408号房屋预售备案登记情况的复函》以及当事人的陈述，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，一、关于《定房协议》与《文昌市商品房买卖合同》的效力问题。原告所购买房屋属于第三人宇昌公司开发建设的“银河金座”项目，虽然《定房协议》的签约双方为原告与被告昌旺达公司，但是协议书中写明：“该房屋系由宇昌公司与东泰嘉华公司联合开发，现预售登记备案在昌旺达公司名下，昌旺达负责协助办理宇昌公司与徐平签订商品房买卖合同。”可以看出，被告并未隐瞒第三人系房屋开发商以及房屋备案登记的事实。同时，原告也表示其购房时，现场的宣传资料及销售人员均明确房屋开发商系第三人宇昌公司。由此说明，原告清楚涉案房屋开发商系第三人、商品房买卖合同将由第三人与买受人签订。在此情形下，原告向被告支付了购房款，并与第三人签订《文昌市商品房买卖合同》。对于房屋出卖人为第三人以及出卖人（第三人）与收款人（被告）的不一致问题，原告并无异议。原告对其知悉房屋开发商委托被告收取房款之事予以否认，显然不符合常理。原告购买的房屋属于东泰嘉华公司用于给第三人宇昌公司偿还被告昌旺达公司债务的“银河金座”二期部分房屋的范围，被告协助原告与第三人签订了《文昌市商品房买卖合同》，被告根据《付款委托书》收取原告的购房款，视为原告已依买卖合同约定向出卖方履行付款义务。被告行使抵债债权的方式是代收购房款，并未以出卖方名义对外出售商品房，商品房买卖合同系由原告与第三人签订，原告与第三人之间成立商品房买卖合同关系。《定房协议》及《文昌市商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。没有证据证明《定房协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销情形，故该合同不属可撤销的合同。二、关于《定房协议》的履行及解除问题。《定房协议》明确了所转让房屋的房号及建筑面积、价款、付款期限，并约定被告在收取购房定金后，向房产管理部门办理解除预售登记的手续、负责协助办理第三人宇昌公司与原告签订上述房产的商品房买卖合同、同时协助办理原告的房产预售登记。实际上，被告依约解除了其名下的房屋预售登记备案并协助办理房产预售登记至原告名下，且促成原告与第三人签订商品房买卖合同，买卖合同的标的物即是《定房协议》中的房屋；而原告亦依约支付了购房款。可见，《定房协议》已基本履行完毕，原告与第三人之间的商品房买卖关系由《文昌市商品房买卖合同》予以明确。原告请求解除《定房协议》，无事实与法律依据，应不予支持。三、关于购房款的退还及赔偿问题。原告与第三人之间的商品房买卖关系受《文昌市商品房买卖合同》约束，该合同尚未解除，对双方具有法律拘束力。原告要求被告退还购房款并支付利息，于法无据，本院不予支持。本案的合同关系属于商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定商品房买卖合同中买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形为：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案不具有上述规定的情形，故原告诉请被告赔偿一倍购房款，于法无据，应予以驳回。四、关于交通费、租房费用的赔偿问题。被告在本案所涉的商品房买卖合同关系中并无违约行为，原告要求被告承担其交通及租房的费用，缺乏事实依据和法律根据，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告徐平的诉讼请求。案件受理费6595元（原告已预付），由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。    ewwm344mcix9ztqqdv案件唯一码审判 长 吴小亮人民陪审员 温晶琪人民陪审员 黄莲萍  二0一七年三月二十七日  法官助理  陆晶晶书记 员 韩莉速录 员 吴静    附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款  依法成立的合同，自成立时生效。  第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：  （一）因重大误解订立的；  （二）在订立合同时显失公平的。   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。  当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。             审核：吴小亮 撰稿：吴小亮 校对：韩莉 印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院  2017年3月27日印制（共印10份）