广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10704号原告：中山市博信房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：谌祖元，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭杜君，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所实习律师。被告：程信添，男，1976年6月14日出生，住广东省中山市。原告中山市博信房地产开发有限公司（以下简称博信公司）诉被告程信添商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月5日公开开庭进行审理。原告委托代理人谭杜君、徐梅桂到庭参加诉讼，被告程信添经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，一、原、被告于2015年9月14日签订《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议（以下简称“买卖合同”），由被告购买原告位于中山市××花园××号预售商品房，总房价款为476549元，其中首期房款为143549元，约定以现金方式于2015年9月14日支付完毕。商业贷款金额为333000元，约定于2015年10月14日办理完毕。但被告于签订买卖合同当日仅向原告支付首期房款48549元，尚欠95000元。2015年9月14日，原被告双方就尚欠95000元等事宜另行签订了《中山市商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），该协议约定被告分四期向原告付清拖欠的首期款95000元，定于2015年12月14日前、2016年3月14日前、2016年6月14日前、2016年9月14日前分别支付首期款23750元。此外，补充协议第三条约定被告未按时支付上述任何一期款项，逾期在30日内，被告按日向原告支付逾期应付款千分之一的违约金；逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告按总房价款的20%向原告支付违约金。若被告逾期30日原告仍同意继续履行合同的，则被告应在逾期付款的第31日起按日向原告支付逾期应付款千分之二的违约金等事宜；二、原、被告双方签订上述协议后，原告依约履行被告购买商品房备案登记手续及配合办理按揭贷款手续，但被告未依约分期支付原告首期房款。于是，原告分别于2016年1月12日、2016年4月7日委托广东松楠律师事务所就被告拖欠首期房款及违约金事宜向被告发送《通知函》及《律师函》，但被告依旧未履行支付尚欠首期房款义务。三、依据《补充协议》第三款约定的违约责任及依据《买卖合同》中补充协议第六条第17款约定，如由于被告违约，导致原告向被告追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求被告承担其他违约责任的，原告有权要求被告承担原告因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费。执行费等）同时，依据《中国人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人（即被告）未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人（即原告）可以要求买受人（即被告）支付全部价款或者解除合同。”因此，被告应当向原告付清尚欠房款95000元和律师费、诉讼费等一切诉讼费用。此外，被告未依约在约定时间前付清尚欠房款，原告有权依据《补充协议》拒绝将涉案房屋交付给被告使用，直至被告付清应付款为止，且原告无须承担逾期交楼的违约责任。四、据此，截止至原告起诉之日，被告依补充协议约定应给付原告的违约金为23037.5元，计算方式具体如下：1、以23750元为基数，自2015年12月15日起计至2016年1月13日止（共计30日），按每日千分之一标准计算（每日23.75元）；自2016年1月14日起暂计至2016年9月7日（共计238日），按每日千分之二标准计算（每日47.5元）。计算公式：23.75元×30日+47.5元×238日=12017.5元；2、以23750元为基数，自2016年3月15日起计至2016年4月13日止（共计30日），按每日千分之一标准计算（每日23.75元）；自2016年4月14日起暂计至2016年9月7日（共计147日），按每日千分之二标准计算（每日47.5元）。计算公式：23.75元×30日+47.5元×147日=7695元；3、以23750元为基数，自2016年6月15日起计至2016年7月14日止（共计30日），按每日千分之一标准计算（每日23.75元）；自2016年7月15日起暂计至2016年9月7日（共计55日），按每日千分之二标准计算（每日47.5元）。计算公式：23.75元×30日+47.5元×55日=3325元；4、对于被告于2016年9月14日前支付的未到期款项，若在诉讼过程中该期限届满后被告未依约支付的，将按照合同约定标准计付违约金；5、上述违约金共计23037.5元，违约金的实际支付款项应计至被告全部款项清偿之日止。综上，故原告起诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付尚欠首期购房款共计95000元；二、被告向原告支付逾期付款违约金23037.5元（暂计至2016年9月7日，实际支付款项应计至被告全部款项清偿之日止）；三、被告承担本案律师费及案件受理费、公告费等全部诉讼费用。被告程信添没有出庭，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：2015年9月14日，原告博信公司作为出卖人与作为买受人的被告程信添签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议（××花园适用）》，约定被告向原告购买位于中山市××花园××房，合同总价款为476549元，其中143549元以现金形式支付，付款时间为2015年9月14日，余款333000元以商业贷款形式支付，付款时间为2015年10月14日。《合同补充协议（××花园适用）》第六条第十七款约定：“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其它费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”。同日，原告博信公司作为出卖人也即甲方与作为乙方的被告程信添也即买受人签订《中山市商品房买卖合同》补充协议，约定：“一、甲乙双方经协商，就乙方向甲方购买坐落于中山市××花园××房签订的《中山市商品房买卖合同》首期款支付事宜，双方达成补充协议条款如下：一、乙方向甲方购买的上述商品房：总房价款为476549元，首期款为143549元，未付95000元，另办理银行按揭333000元；二、甲方同意上述未付首期款95000元，乙方分肆期付清：1、于2015年12月14日前付23750元；2、于2016年3月14日前付23750元；3、于2016年6月14日前付23750元；于2016年9月14日前付23750元；三、甲乙双方同意，原合同第七条约定的逾期付款违约责任变更为：乙方未按时支付上述任何一期款项的，逾期在30日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金。若乙方逾期30日后甲方仍同意继续履行合同的，则乙方应在逾期付款的第31日起按日以上述标准双倍向甲方支付逾期违约金。乙方同意对原合同第七条约定的逾期付款违约责任的变更，适用于乙方未按本补充协议第二条约定支付应付的首期款”。签写补充协议后，被告并未按约定支付首期款95000元，2016年1月12日、2016年3月31日原告分别向被告发律师函及通知函，要求被告按补充协议约定支付尚欠的首期房款及违约金。另查明：2016年8月30日，原告与广东香山律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定由广东香山律师事务所指派谭杜君、徐梅桂实习律师等在博信公司与张丽丹、杨泽文、谭淑华、邱润华、钱建兰、麦华海、吕德钦、（林永佳、杨苗苗）、廖洪坚、梁静敏、（梁桂元、黄旺金）、胡建均、何志明、邓舒婷、程信添、陈少冬、陈佳佳（上述共十七户业主）商品房预售合同纠纷一案的第一审诉讼程序中担任甲方代理人，并约定律师费39100元。具体支付方式如下：“（1）自本协议签订之日起七日内向乙方支付律师费总额的50%，即人民币19550元。（2）上述案件开庭后三日内向乙方另行支付律师费总额的50%，即人民币19550元（备注：若上述案件开庭前撤诉的，按照撤诉案件数量仅向乙方另行支付撤诉案件数量律师费的30%）”。2016年8月30日广东香山律师事务所向原告开具19550元广东增值税普通发票。2016年11月16日广东香山律师事务所向原告开具13340元广东增值税普通发票庭审中，原告称原告与广东香山律师事务所签订的《民事案件委托代理合同》约定的律师费39100元是代理张丽丹、杨泽文、谭淑华、邱润华、钱建兰、麦华海、吕德钦、（林永佳、杨苗苗）、廖洪坚、梁静敏、（梁桂元、黄旺金）、胡建均、何志明、邓舒婷、程信添、陈少冬、陈佳佳（上述共十七户业主）与博信公司商品房预售合同纠纷十七个案件的金额。根据代理合同第四条第一款第一二项，如果撤诉，原告仅需支付80%的律师费，其中6户撤诉，原告仅支付每户1840元。根据代理合同第四条第一款第一项，如果在签订协议后原告没有起诉，仅需支付50%的律师费，即每户1150元，其中3户没有起诉。故原告方支付律师费为32890元（2300元×8+1840元×6+1150元×3），本案的诉讼费为2300元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订《中山市商品房买卖合同》以及两份补充协议经双方当事人签名、盖章确认，现被告未提供证据推翻或反驳上述合同，应承担举证不能的法律责任，本院依法认定上述合同有效，当事人应当按照合同的约定，全面履行合同义务。本案中，双方已在补充协议中确认原告未付首期款为95000元，由被告分期付清上述款项。签订补充协议后，被告理应按约定支付款项，现被告没有依约付款，已构成违约，应承担违约责任，且未付款金额已超过双方分期付款约定的五分之一以上，故原告要求被告一次性支付款项95000元，本院予以支持。另因双方在补充协议中约定如被告未按时支付上述任何一期款项的，逾期在30日之内，被告按日向原告支付逾期应付款千分之一的违约金；逾期超过30日后，被告应在逾期付款的第31日起按日以上述标准双倍向原告支付逾期违约金。现被告逾期付款已构成违约，原告要求被告支付违约金，本院予以支持，但因双方约定的违约金过高，本院酌情调整为按月利率2%计算。其中以23750元为基数从2015年12月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止；以23750元为基数从2016年3月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止；以23750元为基数从2016年6月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止；以23750元为基数从2016年9月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止。关于原告要求被告支付律师费2300元的诉讼请求。本院认为双方在补充协议中已约定如被告不按时付款导致产生律师费应由被告负担，且该约定并未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效。另虽《民事案件委托代理合同》中并未约定本案案件的律师费，但约定包括本案在内的十七件案件合共律师为39100元，并约定不同收费标准，现原告提供了19550元及13340元的广东增值税普通发票予以证明，符合常理，故本院认定本案律师费为2300元，故被告应返还原告律师费2300元。被告程信添经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，并不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告程信添于本判决生效之日起七日内支付逾期购房款95000元、违约金（以23750元为基数从2015年12月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止；以23750元为基数从2016年3月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止；以23750元为基数从2016年6月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止；以23750元为基数从2016年9月15日起按月利率2%计算违约金至被告清偿之日止）给原告中山市博信房地产开发有限公司。二、被告程信添于本判决生效之日起七日内返还律师费2300元给原告中山市博信房地产开发有限公司。三、驳回原告中山市博信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由原告中山市博信房地产开发有限公司负担173元（原告已交纳），由被告程信添负担2487元(该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返回给原告，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  伍执娟二〇一七年三月二日书记员  周淑琴黎素霞