上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1202号上诉人(原审被告)：上海顺天吉荣物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蔡赛娇，总经理。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海金钟律师事务所。被上诉人(原审原告)：上海顺凯物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周祥荣，总经理。委托诉讼代理人：孟山，上海利歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓彤，公司员工。原审被告：吴友朝，男，1961年10月16日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海金钟律师事务所律师。上诉人上海顺天吉荣物流有限公司(以下简称“顺天吉荣公司”)因与被上诉人上海顺凯物流有限公司(以下简称“顺凯公司”)、原审被告吴友朝房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺凯公司上诉请求：依法撤销(2016)沪0113民初12843号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉请。事实与理由：一审法院判决解除租赁合���不符合双方之间的合同约定。租赁合同未到期。上诉人没有严重违约，不存在被上诉人可以单方解除合同的情形。上诉人自2016年开始不付租金的原因是被上诉人违约在先：被上诉人自2015年2月开始未开具租金发票，导致上诉人无法付租；自2016年1月开始，被上诉人拒绝配合次承租人办理营业执照，并向次承租人声称与上诉人之间的合同要终止，不要再向上诉人支付租金，故次承租人纷纷不再向上诉人缴纳租金，导致上诉人无法按时向被上诉人支付租金。被上诉人对宝山区安达路XXX号房屋及场地(以下简称“系争房屋及场地”)未尽到维修义务。如果按照一审法院判决执行，对于涉及20余户的次承租人以及上诉人均会产生巨额损失。一审法院未处理其支付的人民币(以下币种均为人民币)50万元租赁保证金。被上诉人顺天吉荣公司辩称，不同意上诉人上诉请求，��求二审法院驳回上诉，维持原审判决。租赁保证金可在上诉人未支付的租金金额中予以抵扣。顺天吉荣公司向一审法院起诉请求：解除与顺天吉荣公司签订的租赁合同，顺天吉荣公司返还租赁的房屋及场地，要求顺天吉荣公司按年租金2,121,800元的标准支付自2016年3月1日起至返还房屋及场地之日止的租赁费，要求吴友朝对上述租赁费承担连带责任，并偿付违约金10万元。一审法院认定事实：2008年6月6日，顺凯公司(出租人、甲方)与顺天吉荣公司(承租人、乙方)签订《租赁合同》，主要约定，乙方因生产经营需要，向甲方租赁系争房屋及场地，场地内总占地面积约10,000平方米，建筑物总建筑面积约10,000平方米；租赁期限自2007年8月1日起至2017年7月31日止(共10年)；租金金额：第1、2、3年年租金为200万元，第4、5、6年年租金为206万元，第7、8、9年年租金为212.18万元，第10年年租金为218.55万元；租金采用先付后用原则，每月的20日支付下个月的租金；本合同签订时，乙方应向甲方一次性支付保证金50万元，保证金不计利息，在合同期满时归还或抵付相关费用；在租赁期间内，若遇乙方逾期交租金超过一个月(不足二个月)在甲方书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方仍未能支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方逾期交租金超过二个月之日起，本合同自动终止；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……；(7)未按照本合同的约定期限，支付租金及其他有关费用，逾期期限累计达一个月的，或所欠费用达2万元以上的；……。一审法院审理中，顺天吉荣公司、顺凯公司一致确认，顺天吉荣公司于2016年6月20日支付租金5万元后未再支付租金，截止至2016年9月20日尚欠租金1,181,050元。一审法院审理中，顺天吉荣公司表示，系争房屋及场地租赁后部分自用，部分出租给他人使用，与22名租赁户签订有租赁合同，另有3-5户正在使用但未签订租赁合同。顺凯公司表示，据了解确实由顺天吉荣公司出租给20余户的案外人使用，本案中仅要求解决与顺天吉荣公司之间的租赁关系，不要求在本案中处理次承租人的问题。一审法院审理中，顺凯公司向法院提供：1、上海市房地产权证，证明安达路XXX号系由顺凯公司所有，双方合同合法有效；2、2008年6月1日由吴友朝出具的承诺书，载明：上海顺天吉荣物流有限公司与贵司签订租赁合同，租赁贵司的安达路XXX号部分房产，本人为实际经营人，为顺天吉荣公司的一切经营活动提供担保，如其未能履行的义务，由本人继续履行，特此承诺；3、2013年6月5日顺天���荣公司出具的承诺书，载明：由于本公司未能按时履行2013年5月7日的约定，现再次承诺如下，在2013年6月7日前付清租金34万元；在2013年6月30日前付清租金515,000元；如到期未能付清上述租金则愿承担10万元整的违约金，等等。顺凯公司据此主张由吴友朝承担10万元违约金。顺天吉荣公司及吴友朝质证如下：1、真实性无异议，但双方租赁面积为1万平方米，产证建筑面积只有9,500平方米，估计该租赁范围中有大概500平方米左右的违章建筑，该违章建筑部分的使用费应当适当减免；2、真实性无异议，但承租人是顺天吉荣公司，其完全有履行能力，当时吴友朝系实际经营人，现在已不是实际经营人，该担保亦已超过时效；3、真实性无异议，事后顺天吉荣公司已按约履行完毕，违约金时效已超过。顺天吉荣公司为证明己方主张，向本院提供照片一组，证明因系争房屋主体结构的原因而漏水严重，曾多次反映，但顺凯公司未予修缮，且顺天吉荣公司自行搭建了1,500平方米彩钢板房，当时花费90万元左右。顺凯公司表示上述照片无法反映与本案租赁物的关系，不知何处拍摄，亦看不出漏水，与本案无关。一审法院认为，顺凯公司与顺天吉荣公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。本案审理中，顺天吉荣公司自认于2016年6月20日支付租金5万元后未再支付租金，截止至2016年9月20日尚欠租金1,181,050元。故顺天吉荣公司已构成违约，顺凯公司要求解除双方租赁合同的诉请，符合合同约定，法院予以准许。顺天吉荣公司抗辩称因顺凯公司未开具发票故有理由不付款，并无合同依据，法院不予准许。对于顺天吉荣公司关于其他拒付租金的抗辩，均未提供相应证据予以证明，法院难以采信。合同解除后，顺天吉荣公司���将系争房屋及场地返还给顺凯公司，并支付拖欠的租金。顺天吉荣公司表示租赁物存在违章建筑需减免租金，法院认为，租赁合同约定的租金金额系整体确定，并非按面积计算，即便存在少量违章建筑亦不发生租金减免的问题。对于系争房屋及场地的次承租人及实际使用人等，因涉及人数众多，且顺凯公司不要求在本案中处理次承租人的搬迁问题，故本案中不作处理。吴友朝出具的承诺书中表示其“为顺天吉荣公司的一切经营活动提供担保，如其未能履行的义务，由本人继续履行”，系其为顺天吉荣公司的债务承担一般保证责任，顺凯公司要求其承担连带责任的请求，于法无据，法院不予采纳。顺凯公司基于2013年6月5日承诺书要求吴友朝支付违约金，首先，该承诺书系由顺天吉荣公司出具，吴友朝在上述承诺书上签字的行为系职务行为，顺凯公司要求吴友朝个人��担责任于法无据；其次，该违约金适用前提为未按期支付承诺书中载明的两笔租金情况下才需支付，但顺凯公司并未举证予以证明该事由，故法院对该违约金请求不予支持。一审法院判决：一、解除上海顺凯物流有限公司与上海顺天吉荣物流有限公司就上海市宝山区安达路XXX号场地及房屋签订的《租赁合同》；二、上海顺天吉荣物流有限公司于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区安达路XXX号场地及房屋返还给上海顺凯物流有限公司；三、上海顺天吉荣物流有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海顺凯物流有限公司截止至2016年9月20日的租金1,181,050元，并按年租金2,121,800元的标准支付自2016年9月21日起至返还房屋及场地之日止的使用费；四、吴友朝对上述判决第三条中上海顺天吉荣物流有限公司债务不能清偿的部分承担清偿责任；五、上海顺凯物流有限公司的���余诉讼请求，不予支持。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。上诉人作为系争房屋及场地的承租方，其主要合同义务在于按约支付租金，现法院查明事实证明，上诉人未能及时按期支付租金，已构成违约，一审法院准许被上诉人的解约诉请并无不当，本院予以维持。双方签订的租赁合同并未约定以被上诉人开具发票为支付租金的前提条件，上诉人以未及时开具发票为由作为其逾期支付租金的抗辩，本院难以采纳。上诉人未能举证证明被上诉人未尽维修义务，退一步讲，即使被上诉人未能及时维修，上诉人也可自行维修，维修费用可在��金中扣减，因此，该项上诉理由，本院难以支持。关于上诉人主张的其他被上诉人违约理由，被上诉人予以否认，上诉人亦未能举证予以证明，应承担举证不能的后果。关于保证金，本院一并作出处理，被上诉人应该予以退还。综上所述，上诉人顺天吉荣公司的关于系被上诉人违约的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12843号民事判决；二、被上诉人上海顺凯物流有限公司应在本判决生效之日起十日内，返还上诉人上海顺天吉荣物流有限公司保证金人民币500,000元，该保证金可与上诉人上海顺天吉荣物流有限公司未支付租金抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法��第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取6,554元，由上诉人上海顺天吉荣物流有限公司负担6,054元，由被上诉人上海顺凯物流有限公司负担500元。二审案件受理费13,108元，由上诉人上海顺天吉荣物流有限公司、被上诉人上海顺凯物流有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  王晓梅审判员  余 艺二〇一七年三月一日书记员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。