浙江省杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0102民初3815号原告（反诉被告）：王迅，男，1968年2月7日出生，汉族，住杭州市上城区。委托诉讼代理人：徐建忠，浙江铁诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴市广恒置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖新区景湖花园239号。法定代表人：ＸＸ兴，总经理。委托诉讼代理人：徐鹏，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。被告：沈年福，男，1959年6月24日出生，汉族，住浙江省。被告：周红，女，1979年9月13日出生，汉族，住浙江省。以上两被告的共同委托诉讼代理人：朱加宁，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。王迅诉嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒置业）、沈年福、周红商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法由审判员徐婷适用简易程序审理。审理过程中，广恒置业向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于同年12月9日就本反诉公开开庭进行了审理。王迅的委托诉讼代理人徐建忠、骆仕超，广恒置业的委托诉讼代理人徐鹏，沈年福、周红的共同委托诉讼代理人朱加宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王迅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告广恒置业向王迅支付逾期交房违约金237552元，（自2015年3月10日以616万元为基数按日万分之0.5计算暂算至2016年8月10日，要求计算至实际交付之日止；以222万元为基数按日万分之一计算至2016年2月23日止���；2.请求法院依法判令被告广恒置业向王迅支付已缴纳的税费款项68550.69元、房屋登记费4400元及办证费66元；3.请求法院依法判令被告广恒置业承担王迅为实现债权支出的律师费10000元；4.判令被告沈年福、周红对被告广恒置业的上述第1、2、3项款项承担连带清偿责任；5.本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费）由三被告共同承担。事实和理由：2014年11月11日，王迅与被告广恒置业签订了多份《浙江省商品房买卖合同》，约定王迅向被告广恒置业购买位于嘉兴市嘉兴世界贸易中心1幢101室、123室、125、207、904、905、906、1004室等多套房产。合同约定：“出卖人逾期交房超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2015年3月10日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订后王迅一次性交付了上述房款的首付款共计人民币1551万元。同时，王迅与三被告签订《商品房买卖补充协议》一份（简称“补充协议”），补充协议约定“办证过程中所需要的各项费用，包括应当缴纳的税费，均由甲方承担。如果由乙方支付的，乙方有权要求甲方予以返还”。同时，被告沈年福、周红作为被告广恒置业的保证人，对被告广恒置业的全部义务承担无限连带担保责任，保证范围包括：主债务本金、利息、违约金以及债权人为实现债权所支付的一切费用。后王迅从2015年8月开始陆续代被告广恒置业缴纳了相关案涉房屋办证的税款，同年的8月始办理了房屋权属证书。广恒置业于2016年2月23日才迟迟向原告交付位于嘉兴市××世界贸易中心××、××、××、××室的房屋，而1幢101、123、125、207室的房屋至今未交付。因此根据《浙江省商品房买卖合��》、补充协议的相关约定，王迅有权要求被告广恒置业承担逾期交房违约金，支付税费、房屋登记费、办证费及律师费。同时，由被告沈年福、周红对被告广恒置业的全部给付义务向王迅承担连带清偿责任。广恒置业答辩称，王迅起诉的事实理由和诉讼请求均不能成立。关于第1项诉讼请求，广恒置业已经将房屋交付给王迅，双方已经办理了房屋交接，并且王迅已经办理出房产证等证件，王迅是否使用不影响收房及交房的事实。根据合同第7条付款方式及期限的约定可以看出，2015年2月10日前王迅应付清余款，2015年3月10日是约定的交房时间，王迅的付款义务在先，广恒置业的交房义务在后。因王迅的余款未付清，广恒置业可以履行抗辩权，不予交房。本案不存在逾期交付的事实。关于第2项诉讼请求，根据合同第5条第4点约定，本案涉及的税费应由买受人自行缴纳。虽有补充协议，但仅是就房屋回购进行的约定。王迅已经收取房屋，交房义务已经完成。补充协议中约定的办证费用由广恒置业承担的条款与合同约定矛盾，属于约定不明，根据法律规定应由买受人自行承担。关于第3项诉讼请求，因王迅的诉讼请求均不能成立，因此无需承担律师费。关于第4项诉讼请求，王迅主张延期交房的违约责任，是商品房买卖合同中的违约责任。而沈年福、周红仅是房屋回购协议的担保人，而非商品房买卖合同的保证人，故不应承担连带清偿责任。关于第5项诉讼请求，本案的诉讼费用应由王迅自行承担。沈年福、周红答辩称，同意广恒置业的答辩意见。沈年福、周红不是商品房买卖合同的保证人，而是补充协议签订时参与的保证人，沈年福、周红的义务是关于房屋回购承担保证责任，而本案事实中并未出现回购，故王迅要��沈年福、周红承担保证责任的诉讼请求不应予以支持。广恒置业向本院提出反诉请求：1.依法判令王迅立即向广恒置业支付剩余购房款254557元；2.依法判令王迅立即向广恒置业支付逾期付款违约金15125元（从2015年2月11日起暂计算至2016年10月10日，之后按逾期应付款日万分之一计算至余款付清之日）；3.依法判令王迅承担广恒置业为实现债权支付的律师费10000元；4.王迅支付广恒置业代付的维修基金128665元；5.本案诉讼费用由王迅承担。事实与理由：2014年11月11日，广恒置业与王迅签订10份《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由广恒置业向王迅出售位于嘉兴市嘉洲世贸中心1幢101室等共计10套房屋。根据《合同》第七条和第九条的约定，王迅的付款方式为分期付款，由王迅于2014年11月12日支付首付款总计951万元，余款264807元于2015年2月10日付清，���恒置业于王迅付清全额房款及税费后交付上述房屋。《合同》签订后，王迅仅向广恒置业支付了951万元首付款，尚有余款264807元未支付。根据《合同》第八条约定的买受人逾期付款违约责任，王迅应向广恒置业支付剩余购房款，并自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向广恒置业支付逾期应付款万分之一的违约金。王迅就反诉答辩称：1.反诉原告主体不适格。根据本案的证据及补充协议等，提出诉讼的主体应是与本案有利害关系的法人及自然人等，嘉洲控股落款盖章与本案并无直接利害关系。法人组织作为立案主体的，应提供相应主体资格证明且由法人签字确认并盖公章的材料，本案反诉原告不能以股东身份直接突破广恒置业虚拟法人的主体提出本案的反诉。2.王迅不存在先履行支付余款的义务。根据2015年11月6日签订的《商���房补充协议2》及2016年2月2日由广恒置业出具的《承诺书》可知，案涉房产的剩余款项在广恒置业与王迅、屠阿牛等五人借款结清前一概无需支付。即，王迅就购房余款的支付时间最早也应在2016年2月2日之后。而实际上，上述所指的借款至今仍未支付，屠阿牛已向法院申请强制执行，尚未执行款项金额达1170万元。因此，王迅支付房屋余款的条件还未成就，广恒置业不能以此来作为其延期交付的抗辩理由，更不能以此来主张王迅违约。3.广恒置业主张的反诉律师费无法律依据，无合同约定。根据涉案补充协议条款约定，双方没有对广恒置业实现债权的律师费承担作出约定，仅是就王迅作为维权一方实现债权费用的承担问题作出了约定。除人身损害赔偿、著作权等特定案件外，其余案件中主张律师费均需要双方在合同中明确约定，而本案中并无此约定，故广恒置业主张反诉律师费无任何依据。4.王迅无需支付维修基金。广恒置业未就其已代付维修基金的事实进行举证。即使该代付行为已经发生，根据2016年3月23日《商品房买卖合同》、2015年11月6日签订的《商品房补充协议2》及2016年2月2日由广恒置业出具的《承诺书》约定，支付涉案房屋的物业维修基金、物业管理费、剩余房款等一切费用的条件也未成就。综上所述，请求法院依法驳回广恒置业的全部反诉请求。王迅为证明其本诉主张的事实，向本院提交了如下证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》8份；2.土地使用权证、房屋所有权证各8份；3.中国农业银行转账凭证；证据1-3共同证明王迅向广恒置业购买案涉房屋的事实，并支付相应款项；4.商品房买卖补充协议，证明王迅与广恒置业、沈年福、周红就案涉房屋合同解���、房款返还、利息、税款承担、违约责任及担保等事宜进行约定的事实；5.中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）8份；6.契证8份；证据5-6共同证明王迅为案涉房屋缴纳契税、印花税税款的事实；7.委托代理合同；8.律师费发票；9.银行支付凭证；证据7-9共同证明王迅为本案实现债权而支付律师费的事实。10.入住手续书1份，证明部分房屋已交付，其余房屋未交付；11.（2015）杭上民初字第1969号民事判决书，证明原告就其他房屋主张权利，已有判例，被告已实际履行。广恒置业、沈年福、周红就本诉抗辩意见未提交任何证据材料。广恒置业为证明其反诉主张的事实，向本院提交了如下证据材料：12.未付房款清单、未付房款违约金、维修基��明细表，证明王迅仍有剩余房款及违约金等未支付；13.法律服务委托合同、律师费发票，证明广恒置业为本案反诉支付律师费的事实；14.收条，证明广恒置业的公章等所有主体材料均已在2015年5月被本诉原告收走，因此王迅当庭提交的反诉证据中，广恒置业的盖章不能代表广恒置业的意思表示。王迅为证明其反诉抗辩的事实，向本院提交了如下证据材料：15.承诺书；16.商品房买卖补充协议2；证据15、16共同证明广恒置业出具承诺书，对于王迅购买的涉案房屋的物业维修基金、物业管理费、剩余房款等一切费用均在广恒置业与王迅、屠阿牛等五人的借款结清之后再结算，借款至今未结清，付款条件未成就的事实；17.（2015）杭上商外初字第23号民事判决书，证明广恒置业与王迅、屠阿牛等五人的借款尚未结清；18.商品房买卖合同，证明广恒置业及其法定代表人ＸＸ兴均欲回购上述涉案房屋，因此作出王迅对涉案房屋剩余房款、维修基金等无需支付及附条件支付的约定。双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：广恒置业、沈年福、周红对证据1的三性及证明对象均无异议，但认为王迅未按照合同约定支付房屋尾款，违约在先，且该合同约定涉案税费应由买受人自行承担；对证据2的三性无异议，认为恰证明广恒置业已经交房，原告已经收房并办理房产证的事实；对证据3的真实性无异议，恰证明王迅未付清房屋尾款；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为补充协议仅是对房屋回购事宜的约定，但本案回购并未发生，故该证据与本案无关；对证据5、6的真实性无���议，但该税费应根据买卖合同的约定由买受人自行承担；对证据7、8、9的真实性无异议，但认为应由王迅自行承担；对证据10的真实性无法确认，对证明对象、关联性均有异议，认为何时入住不代表何时交房，广恒置业已经按照协议约定将房屋交付给王迅；对证据11的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决不能直接适用于本案，各被告并不认可判决内容；王迅对证据12的三性及证明对象均有异议，认为该明细系广恒置业自行制作，本案剩余房款未达到支付条件，王迅不存在违约，退一步讲，剩余未付房款占总房款的比例很小，不能作为广恒置业本诉中迟延交房的理由；对于清单中维修基金的明细，不能证明广恒置业已代付；对证据13的真实性无异议，但认为支付主体并非广恒置业，广恒置业并未实际产生该部分费用；对证据14质证认为，若与原件核对一致���对其形式真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，对其内容表示不清楚，且与本案无关。即使广恒置业证明公章由“汤”管理，则王迅提交的证据中除了广恒置业的盖章，还有法人ＸＸ兴的签字，补充协议2中还有捺印，不存在伪造、虚盖。沈年福、周红对证据12至14无异议。广恒置业、沈年福、周红对证据15、16的真实性有异议，广恒置业所有的公章、营业执照等主体资格证书材料均在2015年5月被王迅及另案原告的亲戚（即华东家具公司的老总）收走，华东家具公司的财务出具了收条证明收到了上述主体材料，该两份证据均在公章收走后产生，均系王迅伪造的证据。公章是王迅自行加盖，对承诺书和补充协议2中ＸＸ兴的签字真实性有异议，推测非ＸＸ兴所签。该几份文件约定超过了正常交易过程中的底线，所有内容均对广恒置业十分苛刻，广恒置业不会签订��样的补充协议。补充协议2中手写备注约定“乙方剩余房款待甲方与屠阿牛等5人款项结清后结算”，写在公章上，证明是事后添加；对证据17的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据18的真实性有异议，无法确认ＸＸ兴签字的真实性，与本案无关，广恒置业未盖章。针对上述证据本院认为，证据1至11均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据12至14，本院将综合全案予以认定；证据15、16，广恒置业虽对其真实性提出异议，但未能提交反驳证据，本院对其异议不予采纳，对该两份证据及证据17的真实性、合法性、关联性均予以认定；证据18无法体现与本案的关联性，本院对其关联性不予认定。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：2014年11月11日，王迅与广恒置业签订《商品房买���合同》8份，约定王迅向广恒置业购买商品房8套，分别位于嘉兴市××中心××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室，王迅于2014年11月12日支付首付款，余款于2015年2月10日前付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；广恒置业应当在2015年3月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付王迅使用：1、建设工程经竣工验收合格，……4、买受人付清了全额房款及相关税费等应由买受人支付的全部款项；其中，关于1幢904室、905室、906室、1004室的合同中还约定，如遇到下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。次日，王迅（乙方）与广恒置业（甲方）及浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、ＸＸ兴、陈正华、沈年福、徐银花、周红、董敏黎（丙方）签订《商品房买卖补充协议》，就王迅与广恒置业签订的22份《商品房买卖合同》（包括案涉8套房屋）的回购事宜、提供担保事宜达成了协议，约定：甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为分期支付，但应甲方要求，乙方同意于2014年11月13日前支付17560000元，剩余371730元在约定的交房期限内付清；甲、乙双方一致确认，甲方有权在本《商品房买卖补充协议》签署后3个月内（截止2015年2月11日）一次性回购该商品房，回购的价格为17560000元，在甲方一次性付清���购款17560000元后，乙方同意解除《商品房买卖合同》，并无条件配合甲方办理解除《商品房买卖合同》的相关手续，同时如果乙方未支付余款371730元的，则该款项无需支付，已经支付的则同样作为回购价款；如在上述约定的3个月期限内（截止2015年2月11日）甲方未一次性支付回购款17560000元，则视为甲方放弃按照约定17560000元价款进行回购的权利，如仍需回购且乙方同意，双方另行协商回购价，乙方有权要求甲方每延期一天支付违约金100000元；甲方于2014年11月14日前支付回购保证金450000元给乙方，如甲方在2015年2月11日前一次性回购上述商品房，回购保证金自动冲抵部分回购款，如甲方未在2015年2月11日前一次性回购该商品房，视为甲方违约，则回购保证金不予退还；尽管甲方不履行回购义务，但是甲、乙方双方在签订《商品房买卖合同》一年内，乙方有权无条件解除��《商品房买卖合同》，一旦乙方提出解除合同要求的，甲方应无条件退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失（利息计算时间为自购房款支付之日起至返还当日止），并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续，乙方不承担因此产生的任何经济及法律责任；如甲方不同意解除该《商品房买卖合同》的，视为甲方违约，甲方须支付违约金15000000元；甲方未按期回购上述商品房，且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的，则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证，交付给乙方，办证过程中所需要的各项费用，包括应缴纳的税费，均由甲方承担；如果由乙方支付的，乙方有权要求甲方予以返还；丙方对本协议约定的甲方全部义务承担无限连带担保责任，保证期限为2年，保障范围为主债务本金、利��、违约金、实现债权费用等一切费用，甲方对乙方实现债权的费用同样应承担支付责任；同时还约定了其他有关事项。同年11月14日，王迅将案涉房屋的首付款交付广恒置业，余款至今未付。2015年7月、8月期间，案涉房屋登记在王迅名下，王迅支付1幢1004室、904室、905室、906室的税费68550.69元（1幢101室、123室、125室、207室的税费已经本院另案判决后由广恒置业支付）、房屋登记费4400元及办证费264元。2015年11月6日，王迅（乙方）与广恒置业（甲方）签订《商品房买卖补充协议2》，约定了乙方同意给予甲方回购期再延长3个月，即2015年11月6日至2016年2月5日止，乙方剩余房款待甲方与屠阿牛等五人之间的借款结清之后再行结算等事项。2016年2月2日，广恒置业出具承诺函一份，承诺屠阿牛、王迅、洪嫣、洪荣钦、郑小堂五人位于嘉兴世贸中心的所有房产的物业维修基金、物���管理费等所有一切费用在其与上述五人之间的借款未结清之前，一概无需支付，待借款结清之后，再计算上述费用。2016年2月23日，广恒置业将案涉的1幢904室、905室、906室、1004室房屋交付给王迅。王迅为本案诉讼支付律师费10000元。另查明，2015年7月20日，屠阿牛曾起诉广恒置业、嘉兴市宏兴标准厂房开发有限公司等人民间借贷纠纷一案，案号为（2015）杭上商外初字第23号，该案经杭州市上城区人民法院判决，广恒置业向屠阿牛归还借款18815500元并支付利息。广恒置业至今未全部履行还款义务。本院认为，王迅与广恒置业就涉案8套房屋签订的《商品房买卖合同》、王迅与广恒置业、沈年福、周红签订的《商品房买卖补充协议》、王迅与广恒置业签订的《商品房买卖补充协议2》以及广恒置业出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，上述合同及承诺书合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人应依约全面履行自己的义务。在《商品房买卖合同》中，王迅与广恒置业就案涉房屋的交付条件中约定了买受人需付清全额房款及税费，现王迅至今未付清全额房款，故广恒置业就案涉房屋的交付并不存在违约，王迅要求广恒置业支付相应违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。王迅主张其与广恒置业约定剩余款项待广恒置业与屠阿牛等人五人之间的借款结清之后再行结算，目前该条件尚未成就，故其目前无需向广恒置业支付剩余购房款。本院认为，该条款系关于剩余购房款附条件支付的约定，而非案涉房屋交付条件的变更，故关于案涉房屋交付的条件仍需按照《商品房买卖合同》的相关约定履行，故对王迅的相关主张本院不予采信。但王迅要求广恒置业支付税费68550.69元、房屋登记费4400元及办证费66��、律师费10000元，符合双方的合同约定，本院予以支持。沈年福、周红应依约承担连带保证责任。关于广恒置业的反诉请求，本院认为，根据《商品房买卖补充协议2》及承诺书的约定，王迅并无违约，故广恒置业的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。广恒置业主张2015年5月29日后公司的公章、财务专用章、法人章等均被他人占有，公司无法使用，并提供收条一份，故其认为上述日期之后盖有公司公章的协议、承诺书等均非公司的意思表示。本院认为，广恒置业提交的收条出具人员身份不明，无法体现与本案的关联性，况且即使其公章在他人处，亦不足以否定《商品房买卖补充协议2》及承诺书的真实性，故广恒置业的该项抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、���三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、嘉兴市广恒置业有限公司于本判决生效之日起10日支付王迅税费68550.69元、房屋登记费4400元及办证费66元；二、嘉兴市广恒置业有限公司于本判决生效之日起10日支付王迅律师费10000元；三、沈年福、周红对嘉兴市广恒置业有限公司上述第一、二项应付之款承担连带清偿责任，沈年福、周红承担连带清偿责任后，有权向嘉兴市广恒置业有限公司追偿；四、驳回王迅的其他本诉请求；五、驳回嘉兴市广恒置业有限公司的全部反诉请求。如果嘉兴市广恒置业有限公司、沈年福、周红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6109元，减半收取计3054.5元，由嘉兴市广恒置业有限公司、沈年福、周红负担938元，由王迅负担2116.5元。保全费2020元，由被告嘉兴市广恒置业有限公司、沈年福、周红负担850元，由王迅负担1170元。反诉案件受理费3797元，由嘉兴市广恒置业有限公司负担。王迅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告嘉兴市广恒置业有限公司、沈年福、周红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  徐婷二〇一七年三月八日书记员  岑晨