湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0105民初4625号原告：谢某。原告：谢某2。两原告共同的委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师，一般授权代理。被告：陈某。被告：廖某。两被告共同的委托诉讼代理人：孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区中北路工行知音大厦22楼，法定代表人：高凡春。委托诉讼代理人：郭婧婧，系该公司员工。一般授权代理。原告谢某、谢某2与被告陈某、廖某、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢某及谢某2的委托诉讼代理人刘长明、被告陈某、廖某的委托诉讼代理人孙雷骁、第三人搜房公司的委托诉讼代理人郭婧婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢某、谢某2向本院提出诉讼请求：1.判决在解除武汉市存量房居间（买卖）合同后，被告向原告返还购房定金20000元，支付违约金240000元，赔偿原告各项损失181580元(包括房屋溢价损失164580元，中介费等费用12000元，交通费、误工费共计5000元)，以上三项合计441580元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月26日，经第三人居间介绍，原告与被告签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：被告将其坐落于武汉市汉阳区赫山新村46号碧水晴天3期208栋x号房屋出卖给原告，该房屋建筑面积134.86平方米，约定的转让价为120万元。合同签订当日，原告按约定支付购房定金2万元，购房佣金12000元。之后，原告按约定向银行提交相关贷款资料，办理贷款面签等手续。光大银行的贷款审批手续于2016年7月20日完成，根据合同约定，双方最晚于贷款审批通过之日起60个工作日内向房管部门办理房屋权属转移登记手续，因今年武汉等地房地产市场火爆，被告要求加价10万元。双方于今年十月中旬在第三人处沟通，双方协商未果。2016年11月4日，原告向被告发出催告函，被告接函后仍拒绝履行义务。陈某、廖某辩称，一、答辩人自合同签订后，积极履行义务，不存在违约情况。二、被答辩人未及时办理产权转移登记并支付首付购房款，已经违反合同的先行给付义务。三、如果被答辩人认为答辩人拒不配合办理产权转移登记，而主张承担违约责任，其责任也应由第三人承担。四、被答辩人没有受到损失，其主张赔偿损失应不予支持。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。搜房公司陈述，关于过户时交首付款，行业规则是先过户，过户完后，根据房管局的收件单再交首付款。这个案子当时签订合同的销售都离职了，据电话联系，是被告觉得价格涨了，要求加钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢某2系谢某之子，陈某、廖某系夫妻关系。位于武汉市汉阳区赫山新村46号碧水晴天三期208栋x室房屋登记在陈某名下，该房屋于2010年9月19日在中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行设立有抵押，债权数额300,000元。2016年5月26日，谢某2出具授权委托书，全权委托谢某签订就位于汉阳区碧水晴天××单元××室房屋买卖合同及有关事宜。同日，谢某作为买方（乙方）与陈某作为卖方（甲方）签订武汉市存量房房屋买卖合同一份，合同第一条约定甲方所出售房屋物业地址为汉阳区赫山新村46号碧水晴天三期208栋x室。该房屋建筑面积134.86平方米。第二条约定，该房屋已经设立抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为人民币300000元。该房屋的抵押，甲方应过户之前办理抵押注销手续。该房屋未出租。第三条约定，该房屋成交总价为人民币1200000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金人民币20000元，该笔款项通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为860000元（具体批贷金额和批贷时间以银行为准），甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除签约当日所支付的定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。房屋产权转移办理的当天，乙方向甲方支付320000元，资金通过自行交接方式划转。第八条权属登记约定，甲乙双方采取贷款方式支付房款的，双方最晚应于贷款审批通过之日起60个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。第九条违约条款约定，除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如果守约方选择解除合同的，适用本合同第二条解除条款约定。第十条合同解除条款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金剩下的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方全部购房款返还给乙方，并按房屋成交总价款的20%向乙方承担违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。第十三条约定，本合同自甲乙双方签章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。双方联系电话及地址以本协议书所载为准，如前述信息发生变更，应及时通知对方；如因未及时通知而给对方造成损失，责任方应承担相应责任。一方发给对方的书面通知以快递邮寄方式送至对方于合同中载明的联系地址时，自邮寄之日起第三日为送达日。接收人拒收或表明自取的，均视为已送达。自送达至日起，相应合同即行解除。本合同一式三联，甲乙双方及武汉市搜房怡然居客房地产经纪有限公司各执一份。陈某、谢某在该合同上签字捺印。同日，陈某（甲方）、谢某（乙方）与搜房公司（丙方）签订了居间服务合同，合同居间服务确认第二条约定甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋。在签订合同当天，由甲方交付3000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后于7个工作日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付。第三条居间服务费约定，乙方应向丙方支付居间服务费为6000元。陈某、谢某与搜房公司均在合同上签字捺印。同日，谢某与搜房公司签订了综合保障服务协议，陈某签订了卖房承诺函，其内容为，所售房屋购房时间为2008.10；产权办理时间为2010.10.16，所售房屋有抵押，银行未清贷款金额为300,000元，陈某与廖某自1987年5月1日结婚至今。谢某签订了购房承诺函，其内容为，若需办理新证时，房屋所有权人处填写姓名为谢某2。廖某签订了配偶同意出售声明。双方还签订了房地产经纪服务事项告知书等一系列文书。同日，谢某支付给搜房公司居间服务费6,000元、综合保障服务费6,000元；陈某向谢某出具收据，表明收到谢某购房定金20,000元。陈某将该房屋的房屋“两证”交由搜房公司代管。同年7月29日，中国工商银行武汉市武昌支行出具了个人贷款结清证明，表示陈某于2007年1月4日借款总额人民币叁拾叁万元已全部还清。据廖某与搜房公司工作人员短信记录（2016年5月26日截止至9月8日）显示：“同年7月20日，谢某2贷款审批通过；7月29日，陈某还清贷款；同年8月谢某2身份证丢失，未能过户；9月7日，工作人员表示谢某2新身份证在一周内能拿到手，到时候联系过户。”同年11月4日左右，谢某通过顺丰快递向陈某发催告函，要求陈某继续履行合同，按合同约定过户，否则将追究其违约责任。陈某称未收到该快递。另查明，谢某2新身份证显示有效期限为2016年8月17日至2026年8月17日。2016年11月11日，搜房公司工作人员陈建出具了一份事情经过，主要内容为，谢某五月份看房，5月26日和房东签订了房屋买卖合同，7月中旬银行贷款审批通过，8月中旬，房东拿到他项权证，约双方过户，买方身份证丢失，9月中旬买方补办好身份证，约房东过户，房东不愿意过户，说房价从6月份到9月份涨价了不少，导致卖方心里不平衡不想再出售此房，我方准备调解，约定双方来公司面谈，但因卖方工作时间原因，到了十月上旬才见面洽谈，最后双方意见无法统一不欢而散。本院认为，谢某2、陈某、廖某对于解除武汉市存量房屋买卖合同均无异议，本案的争议焦点在于造成解除该合同的原因及违约责任问题。2016年5月26日，谢某2、谢某与陈某、廖某在搜房公司居间下签订的武汉市存量房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该合同第八条约定双方最晚应于贷款审批通过之日起60个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。谢某2的银行贷款审批是在2016年7月20日，双方最晚于9月18日办理过户。结合双方陈述及居间方与廖某的短信记录，谢某2于9月14日左右补办好了新身份，消除了过户障碍，要求陈某、廖某再行办理过户登记手续，陈某、廖某以房价上涨为由拒绝办理过户。因谢某2已及时消除了合同履行障碍，并不影响双方合同目的的实现，陈某、廖某主张谢某2拖延办理产权转移登记、拖延支付首付款的理由不充分，本院不予采纳。陈某、廖某在障碍消除后未予配合办理过户手续不符合合同约定和法律规定，构成违约，谢某2作为守约方有权主张解除合同并要求陈某承担违约责任。故对谢某2要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的武汉市存量房屋买卖合同第十条，陈某、廖某应按照房屋成交总价的20%（即人民币240,000元）向谢某2支付违约金，故对谢某2要求陈某支付违约金240,000元的诉讼请求本院予以支持，因谢某2未提供证据证明陈某承担的违约金不足以弥补其损失，对其要求陈某、廖某赔偿损失181,580元的诉讼请求本院不予支持。因双方签订的武汉市存量房屋买卖合同解除，陈某、廖某收取的购房定金20,000元应退还给谢某2。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定之精神，判决如下：一、解除谢某、谢某2与陈某、廖某于2016年5月26日签订的武汉市存量房屋买卖合同；二、陈某、廖某于本判决生效之日起十五日内一次性向谢某、谢某2返还定金20,000元；三、陈某、廖某于本判决生效之日起十五日内一次性向谢某、谢某2支付违约金240,000元；四、驳回谢某、谢某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,924元，减半收取为3,962元（原告已预交）由陈某、廖某承担，陈某、廖某于本判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付给谢某、谢某2。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  叶凌芳二〇一七年三月十五日书记员  李玉荣