三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初8285号原告：陈登献，男，19XX年X月X日出生，汉族，住XX省XX县。原告：陈登伙，男，19XX年X月X日出生，汉族，住X省XX县。委托诉讼代理人：蔡君华，XX律师事务所律师。被告：唐全忠，男，19XX年X月X日出生，汉族，住XX市XX区。被告：王昌二，女，19XX年X月X日出生，汉族，住XX市XX区。委托诉讼代理人：陈帅，XX律师事务所律师。原告陈登献、陈登伙与被告唐全忠、王昌二买卖房屋合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序,于2016年12月7日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人蔡君华，被告的委托诉讼代理人陈帅到庭参加诉讼。在本案审理期间，原告陈登伙、陈登献向本院申请延期审理一个月，本院予以照准。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2013年3月15日签订的《房产转让合同书》无效。2.被告唐全忠，王昌二向原告返还房产转让费1060000元，并承担连带责任。3.本案诉讼费用被告唐全忠、王昌二承担。事实和理由：原告陈登伙、陈登献为同胞兄弟，被告唐全忠、王昌二为夫妻关系。2013年3月15日，原、被告签订《房产转让协议书》，双方约定被告将位于三亚市崖州区水南村南繁育种队职工宿舍楼225国道过境路旁第一栋第一层铺面133平方米、第二层114平方米的共二套房产的所有权永久性转让给原告，二套房产转让费共计106元（包含办理房产证费等费用）。现原告已向被告付清购房款1060000元，被告已将房产向原告交付使用。2015年，因该房产未办理规划报建手续，已被政府强制拆除，造成原告重大经济损失。房产被拆除后，原告要求被告返还房产转让款，但被告不同意，故将本案诉至人民法院。被告辩称，1.原告陈登伙和被告王昌二不是本案的适格当事人。2.被告只收到50000元的购房产，并未收到全部转让购房款。3.《房屋转让协议书》是否有效由人民法院依法作出认定。本院经审理认定事实如下：（一）双方当事人没有争议的事实是：原告陈登伙、陈登献为同胞兄弟，被告唐全忠、王昌二为夫妻关系。2013年3月15日，原、被告签订《房产转让协议书》，双方约定由被告将位于三亚市崖州区水南村南繁育种队职工宿舍楼225国道过境路旁第一栋第一层铺面133平方米、第二层114平方米的共二套房产的所有权永久性转让给原告，二套房产转让费共计1060000元。现原告已向被告支付部分购房款，被告已将房产向原告交付使用。2015年，该房被政府强制拆除。房产被拆除后，原告要求被告返还房产转让款1060000元，但被告不同意，故原告将本案诉至人民法院。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。（二）双方当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.关于原告向被告已支付购房款数额的问题。原告主张其已向被告支付购房款1060000元。被告辩称其仅收到原告支付的50000元购房款。为支持自己的主张，原告向法庭出示如下证据：证据一：《房产转让协议书》，证实原告陈登献和被告唐全忠于2013年3月15日签订协议，由被告以1060000元的价格将涉案房产转让给原告的事实。证据二：《房产转让协议书》，证实原告陈登献、陈登伙和被告唐全忠、王昌二于2013年3月26日签订协议，由二被告以800000元的价格将涉案房产转让给二被告的事实。证据三：收据，证实被告唐全忠收到原告陈登伙、陈登献的购房款800000元。被告没有向法庭提交证据。被告对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，但该证据可以证明陈登伙和王昌二不是本案适格当事人。证据二被告唐全忠的签名不是由其本人所写。本院对原告出示的证据认定如下：被告对证据一、证据二的真实性、合法性未提出异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。被告认为证据三原告唐全忠的签名不是其本人所为，但并未提出相反证据予以支持，本院对其质证意见不予采纳。因证据二与证据三相互印证，本院予以确认。根据证据一只能证明原告与被告约定涉案房产的转让费是1060000元，但该证据不足以证实原告已向被告支付了1060000元的购房款，且其已支付购房款1060000元的事实并未有其他证据予以佐证。证据二和证据三形成证据链条，可以相互印证原告与被告达成协议由被告以800000元的价格向原告转让涉案房产，并已付清该房产转让费的事实。综上，可以认定原告已向被告支付的购房款数额为800000元。关于原告陈登献与被告王昌二主体身份是否适格的问题。原告主张是原告陈登献、陈登伙共同向被告唐全忠、王昌二购买的房产，且涉案房产属于二被告的夫妻共同财产，故原告陈登献、被告王昌二的主体身份适格。被告辩称因本案是夫妻一方的对外债务，不属于夫妻共同债务，故被告王昌二不承担连带责任。2013年3月15日签订的《房产转让协议书》没有原告陈登献的签名，故陈登献的原告主体身份不适格。原告为支持其主张，向法庭出示了如下证据：证据一：《房产转让协议书》，证实原告陈登献、陈登伙和被告唐全忠、王昌二于2013年3月26日签订协议，由二被告以800000元的价格将涉案房产转让给二原告的事实。证据二：收据，证实被告唐全忠收到原告陈登献、陈登伙支付的购房款800000元。被告未向法庭提供证据，并对证据一该证据的真实性、合法性未提出异议，本院予以确认。被告认为证据二被告唐全忠的签名不是其本人所为，但并未提出相反证据予以支持，本院对其质证意见不予采纳。原告陈登献、陈登伙，被告唐全忠、王昌二均在该《房产转让协议书》签字捺印，可以确认是被告唐全忠、王昌二共同将涉案房产转让给原告陈登献、陈登伙，该转让行为是二被告的真实意思表示，且涉案房产在转让之前是被告唐全忠、王昌二的夫妻共同财产，被告唐全忠、王昌二有权共同对该房产作出处分。另根据证据二可以证实原告陈登献、陈登伙共同支付购房款800000元。本案发生后，原告陈登献可以主张其权利，被告王昌二亦应承担责任。综上，原告陈登献、被告王昌二均系本案适格当事人。本院认为，农村的土地，除有法律规定除于国家所有以外，属于农民集体所有。本案诉争的房产附着的土地位于三亚市崖州区水南村独村属于农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村民住宅或小产权房”、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为不受法律保护。在本案中，原、被告之间签订的《房产转让协议书》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地的使用权。因原、被告所签订的《房产转让协议书》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告双方签订的《房产转让协议书》无效，二被告因房产转让协议取得的房产转让价款800000元，应当予以返还。原告提供的证据不足以证明其已向被告支付购买款1060000元的事实，故对其主张被告返还购买款1060000元诉求本院不予支持。被告关于原告陈登献、被告王昌二的主体身份不适格以及仅收取到原告支付的房产转让款50000元的答辩意见与本院查明的事实、法律不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、原告陈登献、陈登伙与被告唐全忠、王昌二签订的《房产转让协议书》无效。二、被告唐全忠、王昌二应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告陈登献、陈登伙返还房产转让款800000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按简易程序减半收取的案件受理费7170元（原告已预缴），由被告唐全忠、王昌二负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  钟海坚二〇一七年三月三日书记员  程小杰附：相关法律条文中华人民共和国土地管理法第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。