浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初4759号原告：林森华，男，1988年1月17日出生，汉族，住嘉兴市。委托代理人：戚建华、崔杨菁，浙江登恒律师事务所律师。被告：朱启明，男，1945年2月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人：徐向军，上海吉亚律师事务所律师。第三人：嘉兴市南湖区城东久安房产经纪服务部，住所地：嘉兴市望湖路136号。经营者：蒋龙秋，男，1988年8月19日出生，汉族，住嘉善县。原告林森华因与被告朱启明、第三人嘉兴市南湖区城东久安房产经纪服务部（以下简称久安服务部）房屋买卖合同纠纷一案,向本院提起诉讼。本院于2016年8月16日受理后，依法由代理审判员丁善超独任审判，分别于2016年11月30日、2017年3月13日公开开庭审理了本案。原告委托代理人戚建华均到庭参加诉讼，被告朱启明委托代理人徐向军、第三人的经营者蒋龙秋到庭参加了第一次庭审。2016年10月20日至2017年2月10日为鉴定期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。原告林森华起诉称，2016年6月22日，原、被告通过第三人签订房屋转让合同一份，约定被告代理业主张一琦将嘉兴市罗马都市111幢504室及车库、车位转让给原告，被告于合同签订日收取原告支付的10万元定金，被告同时承诺系业主委托，若业主不同意其所签的合同，则由被告承担违约责任。签订合同时，被告自称系业主父亲，同时拿着业主的房产三证和护照复印件，称业主为荷兰籍华侨，因长期居住在国外，故由其代表签约。至合同约定的过户日，被告声称不再转让房屋，又不同意支付10万元违约金。因周边房价上涨，原告若要购买同样大小的房屋，至少要补差价20万元以上，被告违背诚信的行为导致原告损失，即使依照被告所称系无权代理，合同无效，也应承担缔约过失责任，赔偿损失。故原告诉请判令：1.确认房产转让合同无效；2.被告支付违约金10万元，并返还定金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉请为：被告返还定金10万元并赔偿差价损失469000元（讼争房产2016年7月31日市场价2299000元与合同约定价格1830000元的差额）。被告朱启明答辩称，本人未取得业主许可，房屋转让合同无效。原告未按约支付定金10万元。原告已知无权处分，对合同无效存在过错，应当分担相应责任。原告要求赔偿的诉请，无事实依据。第三人久安经营部答辩称，事实与理由无异议。为证明自己主张的事实，原告提供了下列证据：1.《久安房产转让居间合同》原件一份，证明原、被告经第三人居间服务，就房屋交易达成协议，并约定房价、违约责任等。2.《产权人未到场承诺书》原件一份，证明被告承诺已获得产权人授权，若产权人后续不同意转让，则由被告承担违约责任。3.收据原件一份，证明被告收到10万元定金的事实，其中8万元转账给被告，2万元现金交付，被告收到2万元现金后转交给久安经营部。4.房产三证复印件一份，证明讼争房产业主为张一琦。被告朱启明质证后认为，原告提供的证据的真实性均予以认可，但证据2、3系久安经营部提供的格式文本，也说明原告已经预见到被告可能违约。第三人久安经营部质证后均无异议。针对自己的抗辩，被告提供了律师函及快递单原件各一份，证明业主张一琦于2016年7月底向第三人寄出律师函，不认可被告代为出卖房屋。原告质证后认可通过第三人收到该函，被明确告知不出卖房屋。第三人久安经营部质证后无异议。第三人未提供证据。经原告申请，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司（以下简称和诚公司）对案涉房屋的在2016年7月31日的市场价值进行评估，和诚公司于2017年2月8日出具报告书及评估费发票，结论为张一琦所有的坐落于嘉兴市罗马都市111幢504室、车库27室及汽车位J-76号的住宅房地产在价值时点2016年7月31日的评估总价为2299000元，按住宅部分建筑面积折算平均单价11380.06元/平方米。评估费6000元。原告经质证，对此无异议。被告及第三人未到庭质证。本院认证如下：原告提供的证据，被告及第三人质证后对其真实性均无异议，本院予以认定；被告提供的证据，系原件，原告及第三人质证后亦予以认可，故本院予以认定。对和诚公司出具的报告书，系有资质的评估机构根据相应的市场所确定的评估价格，且程序合法，故对该证据，本院予以认定。经审理,本院认定的案件事实如下：张一琦系嘉兴市××都市××室及车库××室的房屋所有权人。2016年6月22日，原告作为乙方，张一琦作为甲方（被告朱启明代签），久安经营部作为丙方，签订《久安房产转让居间合同》一份，约定：甲方拥有转让权的房屋坐落于嘉兴市××都市××室及车库××室，汽车位号J-76；经丙方居间服务，甲方同意转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施给乙方，成交总价183万元；房产三证和汽车位合同留存中介作为成交凭证；乙方同意在签约时支付甲方定金10万元，于交易当日支付48万元，于乙方公积金商业贷款组合支付125万元，甲方于本合同签订当日一次性将2万元交给丙方保管，于房屋交接完毕当日由丙方一次性归还给甲方；本合同签订生效后，甲、乙双方任何一方不得擅自提前终止，甲乙双方应在2016年7月31日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理产权验证等相关手续，否则视为违约；甲、乙双方任何一方违约应支付对方违约金10万元；发生争议，协商解决，协商不成向房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，被告出具《产权人未到场承诺书》一份，承诺：本人系产权人父母，由于产权人因事不能到场，特委托本人到嘉兴市久安房产中介所，签订本出售合同，本人承诺，本人受产权人所委托，本人签订的协议意思表示均系产权人所授权，产权人愿意在合同约定的时间内，到房管交易中心签订合同，并接受审核。如果由于本人签订该协议后，产权人对该协议内容不同意，导致该协议无法履行，则本人同意承担违约责任，按照协议赔偿购买人违约金，特此承诺。同时，被告出具收据一份，认可收到定金10万元。2016年8月4日，上海吉亚律师事务所代表张一琦向久安经营部寄送律师函一份，告知：张一琦长期居住在国外，从未授权被告代理转让涉案房屋，对其所签合同亦不予认可。原告认为，被告违背诚实信用的行为，造成原告损失，故诉。诉讼中，经原告申请，本院依法指定和诚公司进行评估，后该公司出具报告书，结论为张一琦所有的坐落于嘉兴市罗马都市111幢504室、车库27室及汽车位J-76号的住宅房地产在价值时点2016年7月31日的评估总价为2299000元，按住宅部分建筑面积折算平均单价11380.06元/平方米。原告为此支付评估费6000元。本院认为，本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.涉案房产转让合同是否有效；2.若合同有效，原告要求解除合同的诉请，是否合法有据；3.若合同无效，原告是否存在过错；4.原告要求返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。关于焦点一，本院认为，根据法律规定，无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同，系效力待定的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房产所有权人张一琦以明示方式拒绝追认被告代理行为，因此该合同对张一琦不发生效力，应为无效合同。基于此，焦点二无须赘言。关于焦点三，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告自称系张一琦父亲，原告已审查其持有的讼争房产三证和钥匙，并要求被告出具的《产权人未到场承诺书》，且原、被告系在专业房产中介的居间服务下签订房产转让合同，因此原告已经尽到善意相对人的注意义务，对合同无效，不存在过错。关于焦点四，本院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告违反诚实信用的行为导致了合同无效，存在过错，应当返还已收取原告的定金10万元，并赔偿原告丧失与第三人另定合同的机会所产生的损失。关于认定差价的时间点的确定，本院认为，应以原告获知被告无权代理之日为差价时间点，本案中，张一琦于2016年8月初告知未授权被告处分房产，原告申请按照2016年7月31日的市场价与合同约定价格的差额469000元予以赔偿，应予支持。诉讼中，被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告朱启明于判决生效后七日内返还原告林森华定金100000元并赔偿损失469000元。二、驳回原告林森华其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4168元，财产保全申请费3320元，合计7488元，均由被告负担，评估费6000元，由被告负担，均于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  丁善超二〇一七年三月二十四日书 记 员  黄 洁