北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终2890号上诉人（原审被告）：陈小印，男，1958年8月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：冀立江，男，1971年6月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：王加保，男，1975年8月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京市北石槽福利纸箱厂，住所地北京市顺义区北石槽镇北石槽村。法定代理人：赵兰珍，厂长。委托诉讼代理人：张建，男，1976年5月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：张俊健，北京市顺义区天竺镇法律服务所工作者。上诉人陈小印因与被上诉人北京市北石槽福利纸箱厂（以下简称北石槽纸箱厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈小印的委托诉讼代理人冀立江、王加保，被上诉人北石槽纸箱厂的委托诉讼代理人张建、张俊健，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小印的上诉请求：撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4819号民事判决，查清事实依法改判；案件受理费由北石槽纸箱厂承担。事实和理由：1、一审判决认定涉诉场地内出租房屋间数错误，签订的合同中并没有约定南房十一间及东西连体房两间为租赁范围。根据协议第七条，只有原有建筑物与北石槽纸箱厂有关，新建的房屋是为陈小印新增的，东西房也是为陈小印建造的，不是村委会修建的，村委会出具的证明是伪证。2、北石槽纸箱厂收取陈小印房租，但没有开发票，陈小印多次要求开发票，北石槽纸箱厂屡次拒绝，后拉闸断电为其掩饰偷税及出售增值税发票的行为。3、北石槽纸箱厂涉嫌偷税罪和职务侵占行为，陈小印劝说无果后被赶出该房屋及土地。4、北石槽纸箱厂严重违约，根据协议第四条第1款，北石槽纸箱厂给陈小印停电已经影响房屋土地的使用，虽然在一审中答应送电，但至今未送。5、村委会证明属于证人证言，一审法院在村委会没有出庭作证的情况下认定该证据属于违反法定程序。北石槽纸箱厂辩称：北石槽纸箱厂同意一审判决，不同意陈小印的上诉请求。北石槽纸箱厂向一审法院起诉请求：1.判决解除双方的租赁合同；2.陈小印支付北石槽纸箱厂损失四万元；3.陈小印从涉诉房屋及土地内腾退后返还北石槽纸箱厂；4.案件受理费由陈小印负担。一审法院认定事实：1.《房屋土地租赁协议书》，双方当事人对于真实性予以认可，北石槽纸箱厂表示合同中约定的出租范围在2010年6月因镇政府修路占用一亩，拆除原南房，后北石槽镇政府为补偿给北石槽纸箱厂建南房十一间、东西连体房各两间。故双方协商一致出租范围以占用后的土地面积为准，出租房屋范围为南房十一间、东西连体房各两间、东厢房、厕所，租金变更为每年4万元。陈小印表示合同中约定的出租范围在2010年6月因镇政府修路占用一部分，镇政府拆除原院落内的南房及西厢房，后北石槽镇政府为补偿给陈小印建南房十一间。陈小印与北石槽纸箱厂法定代表人张俊庭口头约定在租赁期限内南房十一间归陈小印所有，租赁期满后归北石槽纸箱厂所有。东西连体房各两间是陈小印所建，不是出租范围。占道后双方协商一致的出租房屋范围只是东厢房，厕所也是陈小印所建，租金变更为每年4万元。关于西厢房，北石槽纸箱厂表示到底是陈小印拆除的还是镇政府拆除的记不清了，占道后的出租房屋范围不包括西厢房。一审法院对《房屋土地租赁协议书》真实性予以确认。2.《顺义区北石槽镇中心区道路建设工程项目建议书的批复》、张志勇谈话笔录及顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会出具的证明两份，双方当事人对于真实性予以认可，北石槽纸箱厂表示上述证据可以证实南房十一间及东西连体房各二间系补偿给北石槽纸箱厂的房屋及房屋交付时的状态。陈小印表示南房中窗外护网、吊顶、地面瓷砖、白墙都是陈小印做的，东西连体房也是陈小印建的。陈小印就其反驳意见并未提交证据证实，一审法院对两份北石槽村委会证明中陈述的情况予以认定。3.照片13张。双方当事人对于真实性予以认可，北石槽纸箱厂表示陈小印私自装修改造将门窗全部拆卸，墙体损坏，其多次让陈小印停工并报警均无效。因陈小印私搭乱建行为，其给陈小印停电。陈小印表示南房本身就是补偿给其的，东西连体房也是其自行建造，这些房屋内的门坏了需要维修，墙面损坏需要修补并刷涂料都是正常的维护行为，是为了对房屋进行更好的保护，适宜进行居住。其维修行为也没有破坏房屋整体结构。维修前其曾跟张建说过，但张建没同意，其就自行维修了。从照片中可以看出部分门被拆除，部分内外墙被铲除，但陈小印并未进行改建等破坏房屋结构的行为，亦未有新建房屋行为。另查明，双方当事人一致认可房屋租金已交付至2016年12月31日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北石槽纸箱厂与陈小印与2010年1月25日签订的《房屋土地租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但租赁期限超过二十年的部分无效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。北石槽纸箱厂要求解除合同有以下三点理由。其一是陈小印私自拆除西厢房，拆改南房及连体房门窗，造成墙体损坏，陈小印恶意装修、改扩建行为，未经北石槽纸箱厂同意，属于严重违约。其二陈小印私自转租且无证经营至今。其三双方矛盾严重，陈小印多次阻拦北石槽纸箱厂对自己其他房屋进行整修，给北石槽纸箱厂造成损失，陈小印与北石槽纸箱厂已经不能正常履行合同，合同目的无法实现。根据双方提交的证据及一审法院调取的材料可以证实，在2010年北石槽镇政府修路占地后，涉诉场地内出租房屋范围应为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间。陈小印确存在对南房及东西连体房门及内外墙面进行维修的行为，在维修前未取得北石槽纸箱厂同意，该行为应当予以纠正，但该行为系从房屋使用的安全性能出发，并未对房屋主体结构进行破坏，亦未侵害北石槽纸箱厂对房屋享有的合法权益。另考虑双方所签订的《房屋土地租赁协议书》中约定：“乙方（陈小印）在租赁期间，如需对房屋进行改造，必须征得甲方（北石槽纸箱厂）同意，费用由陈小印自负。”本案中，陈小印对房屋的装修行为确与对房屋改造有区别，从该行为来看，并不足以导致合同解除，双方之间的租赁合同依然可以继续履行，如仅以此约定就解除双方之间二十年的租赁合同，显然不利于合同的稳定和承租人的基本权益。鉴于北石槽纸箱厂在本案中对上述房屋未提出相应请求，本案中不予处理，北石槽纸箱厂可另行解决。北石槽纸箱厂称陈小印存在转租行为，对此陈小印予以否认，北石槽纸箱厂并未提交充分的证据，另，北石槽纸箱厂认可截止至本案法庭辩论终结之时，陈小印已不存在转租行为，故一审法院对北石槽纸箱厂以此为由要求解除合同的请求不予支持。北石槽纸箱厂称陈小印至今无照经营，其行为违反了合同中关于合法经营的约定，但北石槽纸箱厂未提交证据证实陈小印存在违法经营行为，该约定不是合同约定解除的条件，亦不符合合同法定解除要件，故北石槽纸箱厂以此为由要求解除合同，一审法院不予支持。北石槽纸箱厂称双方矛盾较大，陈小印存在阻拦其整修案外房屋一节，继续履行合同将无法实现合同目的。双方因案外房屋存在争议可通过协商途径解决，协商不成可以提起诉讼解决，双方并不存在不可调和足以影响合同目的实现之矛盾，故双方之间应继续全面履行租赁合同，一审法院对于北石槽纸箱厂要求解除合同的诉讼请求不予支持。在合同继续履行的情况下，北石槽纸箱厂无权要求陈小印腾退房屋。北石槽纸箱厂已经自认西厢房系2010年修路占道时由北石槽村委会拆除，故其要求陈小印赔偿西厢房拆除损失无事实依据，一审法院不予支持。北石槽纸箱厂未提交证据证实狗窝系其出租范围，故其要求陈小印赔偿拆除狗窝损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：驳回北京市北石槽福利纸箱厂的诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：北石槽纸箱厂对一审判决未提出上诉，庭审中表示对于继续履行合同并无异议。陈小印虽对于一审判决提出上诉，但对继续履行合同亦未提出异议。鉴于各方于庭审中均同意继续履行合同，一审法院关于合同不应解除、本案诉争之合同继续履行之处理并无不当。北石槽纸箱厂起诉要求解除合同并据解除合同要求返还房屋及赔偿损失，在双方合同继续履行的情况下，一审法院驳回北石槽纸箱厂的全部诉讼请求并无不当。本案诉争的租赁合同既然继续履行，则租赁合同项下的权利义务不宜于本案中进行处理。租赁合同所涉及的房屋的建造与归属亦不宜在本案进行处理。陈小印上诉中提出的与北石槽纸箱厂在合同履行过程中存在违约行为，但陈小印并未就北石槽纸箱厂的违约行为提出相应请求，亦未就此提供相应证据。本院对陈小印的此项上诉意见亦不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陈小印负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 潘 蓉审 判 员 张 慧二〇一七年三月十三日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥