天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初2745号原告：张仪蕾，女，1990年2月5日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何一然，北京市明宪律师事务所律师。被告：毕胜，男，1978年10月23日出生，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：谢永生，男，天津雅美餐饮管理有限公司推荐。委托诉讼代理人：王环环，女，天津雅美餐饮管理有限公司推荐。被告：张琳博，男，1990年1月17日出生，户籍住址天津市河西区。第三人：天津华士林商贸有限公司，住所地天津市和平区建设路滨江过大饭店1207室。法定代表人：王惠生，该公司董事长。委托诉讼代理人：海滨，该公司副经理。原告张仪蕾与被告毕胜、张琳博、第三人天津华士林商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张仪蕾的委托诉讼代理人何一然，被告毕胜及其委托诉讼代理人谢永生、王环环、到庭参加诉讼。被告张琳博经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人天津华士林商贸有限公司的委托诉讼代理人海滨第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未出庭应诉。本案现已审理终结。原告张仪蕾向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告毕胜返还原告租金5万元及押金3万元，赔偿原告装修费用15.6万元、加盟费65625元、违约金10万元，共计371625元；3.二被告返还原告租赁权转让费40万元；4.诉讼费用二被告承担。事实和理由：2014年11月6日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于天津市和平区开封道24/26保善里4号101房屋租赁给原告用于经营咖啡、西餐厅使用，租期两年零六个月。该合同签订后，原告按约定支付租金、押金给被告毕胜，租赁权转让费支付给被告张琳博，被告毕胜将房屋交付原告使用，履行过程中由于被告毕胜故意隐瞒于第三人租期于2016年3月23日届满后其无权再转租房屋的事实，致使第三人于2016年3月底将房屋收回，并不允许原告继续使用该房屋经营咖啡西餐。由于被告毕胜的违约行为，致使原告无法继续承租该房屋，即被告毕胜根本违约致使原告无法实现订立该合同的目的，该合同应依法予以解除。依据该合同第二、三、六、七条约定，被告毕胜应退还原告两个月租金和押金，还应将四个月租金作为违约金支付给原告，装修费按照20%折价和14个月加盟费赔偿原告，二被告将转让费24万元返还原告。为维护原告的合法权益，恳请贵院判如所请。被告毕胜辩称，同意解除合同，不同意返还租金及押金，不同意赔偿装修费、违约金，加盟费与本案无关。被告与原告及被告张琳博于2014年11月6日签订《房屋租赁合同》，将位于天津市和平区开封道24/26保善里4号101房屋租赁给原告使用，租期自2014年11月14日至2017年5月13日。合同签订后，原告依约支付了租金给被告，租赁权转让费支付给被告张琳博，被告按约如期交付房屋。合同履行过程中，由于原告经营不善导致亏损拖欠房租、水电费后自行搬出，为转嫁亏损，原告诬告称是被告无房屋租赁权导致第三人将房屋收回，要求退租并返还部分租金、赔偿装修费、加盟费、违约金等。依据合同约定，房屋出租人承诺被告有优先承租权，被告可以续约至租期届满，不存在无法与房屋所有权人续约的情况。根据法律规定，出租人对转租行为知晓超过六个月未提出异议，该转租合同有效。出租人与被告均未影响原告正常使用房屋，且根本不存在原告所说的出租人驱赶原告不让其经营的情况，原告虚假指控毫无证据。合同约定被告张琳博负有返还租赁权转让费责任，且本合同中收取转让费的是被告张琳博，合同并未约定二被告承担连带责任，被告无转让费返还责任。根据合同约定房屋租金为年付，且租期未到原告擅自毁约退租，均未提前通知出租人及被告，被告拒绝返还租金和押金。原告主张的加盟费与本案无关。为维护被告的合法权益，望公正审判。被告张琳博经本院依法公告送达民事起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未出庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。第三人天津华���林商贸有限公司述称，第三人于三年前将涉案房屋租赁给被告毕胜，至于被告毕胜又转租给原告第三人开始不太清楚。合同到期前，第三人询问被告毕胜，被告毕胜称房屋已租赁给原告，第三人找到原告，原告跟第三人多次洽谈，明确表示继续租赁房屋，但到2016年3月9日原告也没有明确签订合同，一直拖了半个月，后来第三人看到原告已经变卖房屋内的物品。第三人又将房屋租给其他商户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《委托书》为证，证明被告张琳博为被告毕胜的委托代理人。被告毕胜质证意见：委托书不是被告毕胜本人签字，委托内容不明确，完全是伪造的。经质证���本院审查认为：被告毕胜未能提交证据证明其质证意见存在，对委托书的真实性予以认定。2.原告提交证据：⑴.《北京艺丰雕刻时光天津小白楼店装饰装修工程施工合同》及《收据》三张，证明原告装修租赁房屋支付装修费19.5万元；⑵《雕刻时光咖啡馆加盟特许经营合同》及《收据》，证明原告支付雕刻时光8年加盟使用费45万元。被告毕胜质证意见：真实性有异议，且与被告毕胜无关。经质证及本院审查认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对于原告要求证明的支付装修费19.5万元和加盟使用费45万元，其只提交了收据，而其庭后提交的银行转账明细也与收据记载的金额不相符合，无法组成完整的证据链，对上述证据的证明目的不予认定，对原告庭后提交的银行转账明细亦不再组织当事人进行质证。3.原告提交证据：⑴.何某与第三人的郭总电话录音及录像；⑵.申请证人何某出庭作证，用以证明第三人与被告毕胜的合同租期已到期，被告毕胜经常拖欠租金，第三人决定不再与被告毕胜续租并向原告收回房屋的事实。被告毕胜质证意见：⑴.不能证明被告不能续租；⑵证人完全歪曲事实。第三人对证人证言的质证意见：证人是听说，没有在店内看店，对证人称第三人封门有异议，屋内的物品第三人没有动过。经质证及本院审查认为：对于第三人与被告毕胜合同租期到期及第三人收回房屋的事实予以认定，但上述证据尚不足以证明被告毕胜经常拖欠租金及第三人决定不再与毕胜续租事实的存在，本院不予认定。被告毕胜提交证据：《事实说明》，证明其有权签订转租合同，能够续租到转租合同租赁期间届满，不存在第三人不愿与��告毕胜续租。原告质证意见：真实性认可，证明内容不认可。不能证明被告毕胜可以续租合同。经质证及本院审查认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。该说明仅能证实被告毕胜在同等租赁条件下，可优先承租，尚不足以证明被告毕胜能够达到续租的条件，对其要求证明能够续租到合同租赁期间届满不予认定。本院认为，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同为转租合同，第三人作为房屋的出租人在知道作为承租人的被告毕胜转租后未提出异议，且合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告毕胜与第三人签订的《房屋租赁合同》的租期至2016年3月23日止，而原告作为次承租人与二被告签订的《房屋租赁合同》的租期至2017年5月13日，转租期限超过了被告毕胜剩余租赁期限，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，超出部分的转租期间约定无效。据此，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》自2016年3月24日至2017年5月13日租赁期间应为无效合同。综上，原告要求解除上述租赁期间的租赁合同的诉讼请求，虽然被告毕胜也同意解除，但依照法律规定应为无效合同，要求解除合同不符合法律规定，本院不予支持。原告主张被告毕胜提交的《说明》证实第三人不是事先知晓并同意转租，而是事后知晓不干涉，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，合同应为违约解除，即使适用第十五条规定，该条款中表述有“但出租人与承租人另有约定的除外”，���原告与二被告的合同第二条第一款另有约定。本院认为，第三人在知道被告毕胜转租但在六个月内未提出异议，原告与二被告签订的转租合同适用第十六条规定应为有效合同本院不持异议，但该转租合同的转租期限超过了承租人剩余租赁期限，就应适用第十五条规定，超出部分的约定无效，故超出的租赁期间应为无效合同，不应是原告主张的合同有效解除，而第十五条中表述的另有约定的除外，是第三人与被告毕胜的合同中另有约定，不是原告与二被告的合同中另有约定。综上，原告主张的合同应为有效解除本院不予采信。因原告与二被告签订的《房屋租赁合同》自2016年3月24日以后的转租期限无效，该合同应至2016年3月23日终止，原告也在2016年3月底腾出租赁房屋，被告应将已收取原告的2016年4、5月的租金返还原告，故原告要求被告毕胜返还原告租金5万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告毕胜返还押金3万元的诉讼请求，因原告未能提供已经交付被告毕胜押金的相关证据，被告毕胜亦不认可原告已交付押金，本院不予支持。原告要求被告毕胜赔偿装修费用、加盟费、违约金及要求二被告返还转让费的诉讼请求，上述请求是以被告毕胜违约导致合同提前解除而应承担的违约责任，而本案已认定超出租赁期限部分的合同为无效合同，依照合同法规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。经本院向原告释明可主张二被告承担合同无效后的过错责任，但原告仍坚持要求二被告承担合同解除的违约责任，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告张琳博未出庭应诉，视为放弃相应的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、��六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告毕胜返还原告张仪蕾租金5万元；二、原告张仪蕾的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费11516元，由原告张仪蕾负担10466元，被告毕胜负担1050元。（被告毕胜负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告张仪蕾）如不服本判决，可以在判决书送达之��起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  赵 铭代理审判员  卞志杰人民陪审员  阎克菲二〇一七年三月二十一日书 记 员  刘 义附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。