广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终126号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市高明区更合镇白石村委会白石经济合作社，住所地佛山市高明区更合镇白石村委会白石村民小组。负责人麦伟中，该社社长。委托诉讼代理人陆冠明，该村村长。委托诉讼代理人麦志荣，该村村长。上诉人（原审被告、反诉原告）麦华坚，男，汉族，1977年10月10日出生，住佛山市高明区，委托诉讼代理人肖文聪，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人施杰龙，广东丰源律师事务所律师。上诉人佛山市高明区更合镇白石村委会白石经济合作社（以下简称白石经济合作社）因与上诉人麦华坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年5月11日，白石经济合作社与麦华坚签订了一份《白石楼续约合同》，约定：麦华坚承租白石经济合作社所有的位于高明区更合镇白石工业开发区的白石楼；承租期限为2011年5月11日至2016年5月10日止；每年租金22000元。白石经济合作社收取了麦华坚3000元押金。麦华坚承租上述房产后经营中顺餐厅至今。2016年4月8日，白石经济合作社公开发出一份《招标》公告，公告内载：白石楼即中顺餐厅本期承包期届满，现村委决定，2016年4月17日举行下期招租，每月租金底价6000元，价高者得，投标人请带备信用金10000元。2016年4月17日，白石经济合作社如期举行上述招标活动，白石经济合作社的村委与众村民参与此次活动。在第一次招标中，有麦华坚和案外人何志辉参与投标，麦华坚出价7000元，何志辉出价6800元，后麦华坚反悔，何志辉也相继退出，第一次招标未能成功。距第一次招标约一个小时后，应众村民的要求，白石经济合作社继续第二次招标。在第二次招标中，只有麦华坚一人参与投标，白石经济合作社在收取麦华坚给付的10000元信用金后，由麦华坚出价6000元，白石经济合作社的负责人麦伟中当场就说“6000元就6000元吧”，但白石经济合作社、麦华坚当场未签订租赁合同。随后两天，白石经济合作社召开村委会议，白石经济合作社以村民对麦华坚在第一次招标中反悔行为有意见为由决定不与麦华坚签订租赁合同。2016年5月26日，白石经济合作社向麦华坚发出一份《撤场通知书》，要求麦华坚返还上述租赁房产；随后，麦华坚向白石经济合作社发出《通知函》，要求白石经济合作社与麦华坚签订租赁合同。在白石经济合作社、麦华坚未能签订租赁合同的情况下，2016年6月间，麦华坚向高明区更合镇综治信访维稳中心进行信访。白石经济合作社庭审中表示，对上述3000元押金及10000元信用金另案主张。原审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。庭审中，白石经济合作社、麦华坚均确认白石经济合作社、麦华坚签订的《白石楼续约合同》到期终止，原审法院予以确认。本案争议焦点之一，关于本案的法律适用问题，白石经济合作社认为应适用《中华人民共和国招标投标法》。经查，白石经济合作社发出的《招标》公告上标明“每月租金底价6000元，价高者得”，如依照《中华人民共和国招标投标法》的规定“招标人设有标底的，标底必须保密”，然而上述《招标》公告公开了标底，故不适用《中华人民共和国招标投标法》，而应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案争议焦点之二，白石经济合作社与麦华坚是否达成了协议？2016年4月17日，白石经济合作社就白石楼中顺餐厅招租进行了两次招标。庭审中，白石经济合作社、麦华坚均确认第一次招标因为麦华坚反悔而无果而终。至于为什么进行第二次招标，白石经济合作社的负责人麦伟中在庭审时作证时陈述“应村民要求继续进行，第二次何志辉没有竞标，只有麦华坚一个人竞标，只有一个投标人参加竞标仍进行招标”。在此情形下，麦华坚以标底价6000元出价，出价后麦伟中当场就说“6000元就6000元吧”，麦伟中在庭审中解释“6000元就6000元吧”这句话是让麦华坚中标的意思。至于为什么在上述招标活动后白石经济合作社与麦华坚没有签约，麦伟中在庭审中解释为“我社在两天后召开村委会议商讨关于是否与麦华坚续签，后因村委反映村民对麦华坚在第一次招标中的违标行为有意见，故决定不与麦华坚续签”。原审法院认为，在第一次招标中麦华坚存在反悔的行为的情况下，白石经济合作社应村民的意愿进行第二次招标，并同意麦华坚参与招标，亦同意由麦华坚一人参加招标，麦华坚出价后，白石经济合作社的负责人麦伟中当场作出由麦华坚中标的意思表示，上述行为符合《中华人民共和国合同法》关于要约和承诺的规定；白石经济合作社的负责人对外代表白石经济合作社，其上述诺成行为对白石经济合作社具有法律约束力，故白石经济合作社与麦华坚达成了协议。白石经济合作社在庭审中自认关于招标投标白石经济合作社没有村规民约，在招标后白石经济合作社又以民主议定为由推翻招标结果，拒绝与麦华坚缔约，显然违反了法律规定，麦华坚请求白石经济合作社按每月6000元租金与麦华坚签订白石楼的租赁合同，合理、合法，原审法院予以支持。上述《白石楼续约合同》到期终止后，麦华坚仍继续占有使用该白石楼经营中顺餐厅，故麦华坚应向白石经济合作社支付场地使用费。原审法院认为，每月6000元租金标准为新合约的标准，白石经济合作社请求按每月6000元租金标准计付场地使用费不当，应按上述《白石楼续约合同》约定的每年22000元标准计付较为公平合理，从2016年5月11日起计至白石经济合作社与麦华坚实际签订租赁合同之日的前一日止。关于麦华坚请求的第二项、第三项诉讼请求。原审法院认为，上述《白石楼续约合同》到期终止后，麦华坚仍继续占有使用该白石楼，正常经营中顺餐厅，麦华坚没有提供任何证据证明其存在损失，故原审法院对反诉第二项、第三项请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第二十六条的规定，判决如下：一、白石经济合作社与麦华坚于2011年5月11日签订的《白石楼续约合同》于2016年5月10日终止；二、白石经济合作社于判决生效之日起十日内与麦华坚签订位于高明区更合镇白石工业区白石楼的房屋租赁合同（按每月6000元的租金条件）；三、麦华坚于判决生效之日起十日内向白石经济合作社支付场地使用费（按每年22000元标准计算，从2016年5月11日起计至双方实际签订租赁合同之日的前一日止）；四、驳回白石经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回麦华坚的其他诉讼请求。案件本诉受理费50元，减半收取25元，由麦华坚负担，案件反诉受理费1300元，由麦华坚负担。上诉人白石经济合作社不服原审判决，上诉认为：即使白石经济合作社的社委麦伟中与麦华坚就合同达成一致，因违反白石经济合作社的竞投程序的管理，也不代表双方就合同所有条款达成一致意见，原审法院在双方未就所有合同实行达成一致情况下，即判决双方按每月6000元的标准与麦华坚签订合同是错误的。另原合同到期后，麦华坚继续侵占涉案房屋属于非法侵占，且原合同2011年签订，当时的租金价格与现在相差很大，原审法院再依照原合同判令麦华坚支付占用期间的费用明显有失公允。故请求：1.撤销原审判决第二、三、四项；2.麦华坚立即返还租赁物；3.麦华坚按每日233元的价格支付自2016年5月11日至实际返还租赁物之日止的场地使用费。麦华坚答辩认为，原审判决中的一、二、三、四判项均应予以维持，白石经济合作社应履行相关合同义务，与麦华坚重新签订租赁合同。上诉人麦华坚上诉称，原审判决认为麦华坚仍在使用涉案场地，正常经营餐厅，系认定事实错误，麦华坚只是在夜市后摆档做宵夜生意，并未实质使用涉案场地。据此，要求撤销原审判决中的第五项判决，判决白石经济合作社赔偿麦华坚经济损失（按每月6000元，自2016年5月11日起计算至法院判决确定之日止）。白石经济合作社认为原审法院对该部分的处理正确，应予维持。上诉人白石经济合作社、麦华坚在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人白石经济合作社、麦华坚的诉辩意见，本案的争议焦点是：第二次招标中双方就租赁合同是否达成合意；原合同终止后至新合同签订前这一期间的场地使用费标准；麦华坚诉请的损失是否应予支持。第二次招标中双方就租赁合同是否达成合意。白石经济合作社上诉认为即便负责人麦伟中与麦华坚就价格达成一致，也不代表双方就所有的合同条款以及达成一致意见。本院认为，招投标活动是合同的订立过程，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，招标通知属于要约邀请，投标属于要约，招标人选定中标人则是承诺，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。本案中，在白石经济合作社第二次发出招标公告后，麦华坚再次参与投标，白石经济合作社同意麦华坚出价后，白石经济合作社的负责人麦伟中当场作出由麦华坚中标的意思表示，故上述行为符合《中华人民共和国合同法》关于要约和承诺的规定，双方的租赁合同已经成立。至于白石经济合作社以中标未经全体村民进行表决故无效的诉请，并没有事实和法律依据，本院不予支持；原审法院关于白石经济合作社按每月6000元租金与麦华坚之间就白石楼签订租赁合同协议的认定，处理正确，本院予以维持。原合同终止后至新合同签订前这一期间的场地使用费标准；白石经济合作社认为，原合同到期后，麦华坚继续侵占涉案房屋属于非法侵占，且原合同2011年签订，当时的租金价格与现在相差很大，原审法院再依照原合同判令麦华坚支付占用期间的费用明显有失公允。经核查，白石经济合作社与麦华坚2011年5月11日签订《白石楼续约合同》，约定承租期限截止至2016年5月10日为止，故白石经济合作社与麦华坚之间的租赁原合同在2016年5月11日已期满。至于2016年5月12日至双方签订合同之日的前一日之间的占有使用费的标准，原审法院参照原合同的租金标准明显与当前市场行情不符，有违诚实信用和公平等价有偿原则，本院予以纠正。鉴于麦华坚本人明确有以每月6000元的价格就白石楼的租赁续签合同的意愿，该占有使用费以每月6000元计价较为公平合理。白石经济合作社关于要求调整占有使用费的诉请部分有理，本院予以支持。麦华坚上诉请求其并未实质使用涉案场地，要求白石经济合作社赔偿麦华坚经济损失。经二审核查，麦华坚认为自己未使用涉案场地，但其并未与白石经济合作社就涉案房屋进行租赁期满的移交，亦未提交证据证实白石经济合作社有不当行为导致其经济受损。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的基本原则，麦华坚的上诉请求因无证据证实故承担举证不能的法律后果。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1871号民事判决第一、二、五项；二、撤销佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1871号民事判决第四项；三、变更佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1871号民事判决第三项为：麦华坚应于本判决生效之日起十日内向佛山市高明区更合镇白石村委会白石经济合作社支付场地使用费（按每月6000元标准计算，从2016年5月11日计至双方实际签订租赁合同之日的前一日止）；四、驳回佛山市高明区更合镇白石村委会白石经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费1350元，由上诉人佛山市高明区更合镇白石村委会白石经济社负担350元，上诉人麦华坚负担1000元。二审案件受理费225元，由上诉人佛山市高明区更合镇白石村委会白石经济社负担100元，上诉人麦华坚负担125元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年三月三十日书 记 员  梁 理