安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初7322号原告：合肥晨欣华美达酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路汇金大厦1401室，统一社会信用代码91340100586108501P（1-1）。法定代表人：李正武，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐东晖，安徽徽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颜，安徽徽天律师事务所实习律师。被告：安徽众润互联网金融信息服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道5158号滨湖世纪城临滨苑C幢1406室，统一社会信用代码913401003227550515。法定代表人：陈一弟，该公司总经理。原告合肥晨欣华美达酒店管理有限公司（以下简称华美达公司）诉被告安徽众润互联网金融信息服务有限公司（以下简称众润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告华美达公司的委托代理人徐东晖、张颜到庭参加了诉讼。被告众润公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华美达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《晨欣华美达广场房屋租赁合同》及《房租租赁合同之补充协议》；2.被告向原告立即支付房租441962.68元及其逾期支付违约金35886.07元（租金计算自2015年6月1日至2016年8月22日，违约金按年利率36%计算，以后顺延至合同解除之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告华美达公司分别与业主杨志鹏（2201-2204室及2217室）、宋四龙（2205-2206室）、吕正梅（2207-2208室）、刘长青（2209-2212室）、陈帝江（2213-2214室）、宋莺（2215室）、王贤超（2216室）及杨威（2218-2222室）签订《委托管理协议》，约定上述户主全权委托原告对其产权房屋进行统一经营管理。2015年8月，原告与被告签订《晨欣华美达广场房屋租赁合同》及《房租租赁合同之补充协议》约定原告将晨欣华美达广场25号楼2201-2222室房屋出租给被告。在上述合同生效后，被告众润公司至今仅支付了两季度房租，原告多次催促，被告仍迟迟不支付已到期的第三期房租。被告已对原告构成违约，为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告众润公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了委托管理协议、房产证、《晨欣华美达广场房屋租赁合同》及《房租租赁合同之补充协议》、付款凭证、催款通知函及快递拒收记录等证据，被告未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日至2014年3月2日，案外人杨志鹏、宋四龙、吕正梅、刘长青、陈帝江、宋莺、王贤超、杨威分别与华美达公司签订了《委托管理协议》，约定将此八人分别所有的位于合肥市蜀山区黄山路与石台路交汇处“晨欣华美达广场”《华林家园》25栋2201-2222室房屋项下产权物业委托交于华美达公司统一招商及集中运营。华美达公司享有占有权、使用权、收益权、转租权、管理等权利。委托经营期限为10年。2015年8月4日原告华美达公司（甲方，出租方）与被告众润公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于晨欣华美达广场25栋2201-2222室房屋出租给乙方用作经营使用，房屋使用性质为办公。租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日止，共叁年。第一年租金总额为人民币689141元，第二年起租金在前一年基础上递增5%。租金按季度支付，第一期租金在本合同签订当日付清，之后各期租金乙方须在上一期到期前30日向甲方足额支付。乙方逾期交纳租金或费用的，除应及时如数交付外，还应每日按所欠租金、费用数额的3%向甲方支付逾期付款违约金；逾期一个月仍不缴纳租金或费用的，甲方有权解除房屋租赁合同。当日，双方签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定：租赁期内，乙方不发生违约行为的情况下，第一年的租金总额为人民币516856元；第二年的租金为人民币542699元，第三年的租金总额为人民币569834元。租赁期内，如乙方有违约行为的，甲方有权按原合同约定向乙方主张违约责任，并要求乙方按照原合同第三条第2款所约定的租金标准支付租金。租赁期间的租赁押金实收人民币43000元。2015年8月5日，被告通过范玉龙名下账户向原告转账支付172214元（含押金43000元、合同约定的第一季度租金129214元），2016年3月8日被告通过pos机刷卡向原告支付租金99214元，2016年3月25被告通过何江平名下账户向原告转账支付租金30000元，以上款项共计258428元，租赁合同约定的第二期租金已经支付完毕。后被告未再支付租金。2016年8月2日，原告通过EMS快递向被告发出合同解除通知函。次日，该邮件被被告拒收退回。2016年9月14日，原告诉至我院，原告于起诉后收回了案涉房屋。本院认为：原、被告之间签订房屋租赁协议，原告已将房屋交付被告，双方形成合法、有效的租赁合同关系。被告未按期支付租金的行为，已经构成违约。原告已经行使合同约定解除权，原被告之间的房屋租赁合同及补充协议于2016年8月3日解除。双方约定在租赁期内，如被告有违约行为的，原告有权要求被告按照原合同第三条第2款所约定的689141元/年的租金标准支付租金。被告违约导致合同解除条件达成，原告解除房屋租赁合同的，被告还须按689141元/年的租金标准补交免租期内的租金。故原告诉请被告支付按照689141元/年的租金标准计算的自2016年6月1日至2016年8月22日及免修期内的租金有合同依据，本院予以支持。上述租金扣除原告已支付的保证金合计为314708.23元[156708.78元（689141元÷365天×83天）+200999.45元（689141元÷12×3.5）-43000元]。该租金显已包含有违约金，足以填平被告的损失。原告另外诉请按照年利率36%标准计算违约金，其主张的违约金数额过分高于被告违约给其造成的损失。本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、安徽众润互联网金融信息服务有限公司于本判决书生效之日起十日内支付合肥晨欣华美达酒店管理有限公司房屋租金合计314708.23元；二、驳回合肥晨欣华美达酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8468元，公告费800元，合计9268元。由原告合肥晨欣华美达酒店管理有限公司负担2891元，被告安徽众润互联网金融信息服务有限公司负担6377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  李志明人民陪审员  刘腊梅人民陪审员  雷安建二〇一七年三月十五日书 记 员  陈月云附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高宇造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。