西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2015）未民初字第06918号原告（反诉被告）西安郅辉房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区二环南路西段***号盛世太白*单元***室。注册号610100100034331。法定代表人范保强。委托代理人李雨，女，该公司法务。委托代理人张军炜，陕西三英律师事务所律师。被告（反诉原告）西安民生集团股份有限公司。住所地：西安市解放路***号。统一社会信用代码91610102220603356T。法定代表人姜杰。委托代理人刘蔓，女，该公司员工。委托代理人安钢，陕西金镝律师事务所律师。原告西安郅辉房地产开发有限公司(以下简称西安郅辉公司)与被告西安民生集团股份有限公司(以下简称西安民生公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雨、张军炜，被告委托代理人刘蔓、安钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月1日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将自己投资开发的西安市未央区盛龙广场项目中42265.93平方米（暂定面积）场地出租给被告使用，合同并对租赁期限、租赁面积、租金支付、违约责任等做出明确约定。2014年8月18日，双方又签订《补充协议》，依照补充协议约定，被告于2014年8月22日接收承租场地进场装修，双方并签署《场地管理权接管确认单》。鉴于承租场地的现状交付和《房屋租赁合同》约定的正式交付日存在部分差距，双方约定未达到交付标准的个别项目，在不影响被告进场装修开业进度的情况下，由其出具整改承诺书，经被告确认后书面签署《验收确认书》。随后，其将承租场地需整改的项目，以“龙首店（盛龙广场）接收确认表”附件形式在《场地管理权接管确认单》予以明确，其对需整改项目及整改完成期限做出了明确的承诺。依据约定在其做出整改承诺后，双方应签署《验收确认书》，但被告延迟履行签署《验收确认书》。事实上，被告于2014年8月22日即入场进行开业前的准备，其亦将个别需整改项目在承诺的期限内予以整改完成，被告于2014年10月30日使用承租场地对外正式营业。现其出租的场地已满足被告经营需要，然因被告延迟签署《验收确认表》，进而导致所谓的正式交付日无法确定，被告以此为由长期无偿占有和使用承租场地、拒不支付租金，违反公平及等价有偿原则。故诉至法院，请求判令：被告支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元；被告承担日计万分之三的逾期付款违约金170542.97元。被告辩称，合同约定支付租金的条件尚未成就，其不应向原告支付租金；原告出租的场地未达到合同约定条件是双方至今无法完成验收的根本原因，原告应自行承担因此产生的所有损失。并反诉称，因原告交付的场地始终未达到合同约定的交付标准，请求判令：解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；原告支付违约金591万元；原告承担本案全部诉讼费用。经审理查明，2013年11月1日，原告西安郅辉公司（出租方）与被告西安民生公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方将正在开发的方新村城中村改造（盛龙广场）项目出租给承租方用于百货经营，同时由出租方按照承租方要求完成租赁标的的一装工程及设备设施安装工程；租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据；租期自租赁起始日当日开始计算满20年。租赁起始日为筹备工作期满之日之次日。筹备工作期为自正式交付日之次日起180个自然日。正式交付日是指租赁标的达到合同附件五《方新村城中村改造盛龙广场项目物业界面明细表》（以下简称物业界面明细表）以及合同附件六《装修设计施工图及装修标准》约定的内容及标准要求，经双方验收后书面签署《验收确认书》的日期；租期内第1年至第3年的租金采取营业收入抽成的模式计算，按照承租方营业收入的6%计算，租赁期内第4年至第20年的租金，采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式计算；合同定金300万元，最终以实现出租方完成并成就合同及其附件在西安市房屋管理部门备案为出租方可以自由支取和使用定金的条件；以下条件同时完成时，由承租方开始向出租方支付租金。①租赁标的达到正式交付日标准②定金的使用条件达成并成就③出租方提供给承租方的筹备工作期结束；第1年至第3年的租金，在租金支付条件成就时，承租方应于下一个季度月初的10个工作日内按照营业收入抽成租金确定的租金数额书面送达出租方，出租方在送达后5个工作日内向承租方开具房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后5个工作日内向出租方支付该笔租金；租赁期内，属于设备设保期（详见附件七设备保修明细单）内出现故障的，由出租方负责联系予以维修，出租方应自承租方提出维修请求之日起5个工作日内及时提供维修服务，如逾期未维修到位，由承租方代为维修，费用由出租方承担；出租方应于合同签订后150个自然日内，按照交付条件要求向承租方交付租赁标的；租赁标的经承租方验收后，由双方法定代表人或授权人以书面确认的形式在《验收确认书》签字并加盖公章，完成书面验收确认后视为租赁标的正式交付；承租方可以选择提前进驻租赁标的，但该行为不能视为承租方对租赁标的交付条件的认可，亦不能说明租赁标的已达到正式交付日标准。双方确认对租赁标的的交付条件是否达到，最终以双方书面签署盖章的《验收确认书》为准；对于存在不符合交付条件的事项，出租方应在承租方书面发函之日起30个工作日内予以解决。若逾期未解决或出租方提出的解决方案无法达到承租方实现合同目的，则所有责任由出租方承担，同时承租方有权选择要求出租方承担赔偿全部损失的责任；出租方未按合同附件五、附件六约定的交付条件、交付时间及标准要求等内容向承租方交付租赁标的且超过10个工作日以上的，出租方应自租赁标的交付期满之日起每日向承租方支付1万元逾期违约金，如逾期超过三个月出租方仍未按合同约定的交付标准和条件交付租赁标的的，则承租方有权终止双方合同关系，出租方除双倍返还承租方所权付的定金、赔偿承租方的全部损失外，还应向承租方支付500万元的违约金。如逾期交付超过三个月的，但承租方仍选择继续履行合同的，合同继续履行且承租方有权要求出租方赔偿承租方因出租方违约而遭受的全部损失；租赁期内，如在出租方未违约的情形下承租方逾期支付租金的，承租方应自发生上述情形之日起每日向出租方按照应付款项的万分之三支付逾期违约金。该租赁合同签订后，原告并未按合同约定于合同签订后的150个自然日内向被告交付租赁场地，双方遂于2014年8月18日又签订《补充协议》一份，载明：承租方已于2014年3月12日向出租方支付定金300万元。按照合同约定，目前出租方难以按照合同约定向承租方交付物业，经双方友好协商，承租方同意在正式交付日之前进场开展装修及开业筹备工作，出租方同意将第1年至第3年租金下调至按当期营业收入的5%抽成,如项目中个别条款未达到交付标准，且不影响承租方进场装修开业进度的情况下，由出租方出具整改承诺书，并经双方确认后，双方书面签署《验收确认书》等。上述租赁合同及补充协议签订后，被告于2014年8月22日入场进行装修及开业前的准备，双方并签署民生区域钥匙接管单及场地管理权接管确认单，其中场地接管确认单中明确具体工程状态及问题见龙首店（盛龙广场）接收确认表，后被告工作人员李罡将龙首店（盛龙广场）接收确认表以电子邮件形式发送给原告，该确认表中就工程状态存在问题及整改时间进行明确要求。2014年12月12日，民生百货1至5层租赁场地消防验收合格。现就租金支付问题，双方不能达成一致意见，酿成诉讼。庭审中，原告称，其已按龙首店（盛龙广场）接收确认表中约定的整改时间将工程中存在的问题进行了整改，故按合同约定自2014年8月22日往后计算180个自然日，被告应于2015年2月19日开始交付租金，但被告迟迟不按补充协议的约定确认整改承诺书，致双方不能签署《验收确认书》，被告自2014年11月正常营业至今，未向其支付分文租赁费，违反公平及等价有偿原则，要求根据被告向法庭提交的2015年2月19日至2015年9月30日的营业收入报表金额58060487.78元，向其支付5%租金2903024.38元并承担违约金。被告称，其虽于2014年8月22日提前入场装修，并于2014年11月初营业至今，但按合同约定其提前入场并不代表原告提供的租赁场地达到合同附件五、附件六的标准及要求，其入场时双方就工程存在的问题并未进行交接，其员工李罡所发电子邮件并不能代表其意思表示。事实上，原告交付的租赁场地至今未能达到合同约定的附件五、附件六的标准及要求，其在具体的使用过程中逐渐发现配电系统、空调系统、安防设施、装饰装修等系统存在较多问题，并多次发函要求原告维修解决，但原告至今未妥善解决，致其无法签署《验收确认书》，故其未支付租金的原因是租金支付的条件不成就。且因原告提供的租赁场地存在上述问题，严重影响其经营，按照合同约定，请求判令解除与原告签订的租赁合同及补充协议，原告支付违约金591万元。原告对被告所述不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、民生区域钥匙接管单、场地管理权接管确认单、龙首店（盛龙广场）接收确认表、往来函件、照片、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告西安郅辉公司与被告西安民生公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点在于：原、被告双方签订的租赁合同及补充协议是否达到约定或法定解除条件，应否解除；原告主张的租金是否达到支付条件，被告应否支付；原、被告分别主张的违约金是否合法有据，对方应否支付。本案作为租赁合同纠纷，出租人交付租赁物与承租人支付租金是相对等的合同主义务。原告已于2014年8月22日向被告交付租赁场地，被告入场装修后并于2014年11月初正常营业至今，被告应向原告履行支付租金的合同主义务。被告于庭审中辩称的原告交付的租赁场地存在各种问题，未能达到双方合同约定的支付租金的条件，并以此拒付租金，但被告又自2014年11月正常营业至今，分文未向原告支付租金费，若适用合同约定则明显违背公平、等价有偿原则，且即使原告交付的租赁场地存在被告所述种种瑕疵，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条对此明确规定，原告未维修的，被告可自行维修，由此产生的费用由原告承担，被告完全可待维修费用实际发生后另案诉讼解决，被告仅以上述瑕疵对抗租金支付的合同主义务，并要求解除合同，于法无据，本院不予支持。根据被告提供的营业收入报表，被告应向原告支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元。就原告主张的违约金，被告至今未向原告支付租金，应向原告支付违约金，原告主张的170542.97元，未违反法律规定，本院予以支持。被告主张的违约金591万元，因双方合同依法不予解除，本院不予支持。被告可就具体违约行为另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安民生集团股份有限公司于本判决生效后十日内向原告西安郅辉房地产开发有限公司支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元，违约金170542.97元，合计3073567.35元。二、驳回被告西安民生集团股份有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31388元（原告已预交），由被告承担，于上述付款时一并向原告支付；反诉案件受理费26585元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张 平审 判 员  曹英萍代理审判员  宋 欢二〇一七年三月二十八日书 记 员  王 彬