洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0304民初1457号原告：李小刚，男，回族，1982年8月11日生，住河南省义马市。委托代理人：潘朝铎，洛阳市瀍河回族区法律服务所法律工作者，一般代理。被告：齐永聚，男，汉族，1937年5月3日生，住瀍河区。委托代理人：刘梅梅，河南帝都律师事务所律师，特别授权。原告李小刚诉被告齐永聚合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小刚及其委托代理人潘朝铎、被告齐永聚之委托代理人刘梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小刚诉称：2007年7月，原告母亲王华与被告达成口头协议，王华借用被告齐永聚之名缴纳165402元购买了位于瀍河区机车东路××小区××1-102的经济适用房。2016年2月7日，原告母亲王华去世，原告作为唯一合法继承人多次找被告协商处理该房屋过户问题。被告不但不同意给原告办理过户手续还毁约将该房以30万元价格出售。故原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告母亲的购房款165402元及判令被告支付关于房产的市价差价补偿款10万元。两项合计共：265402元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告齐永聚辩称：一、实体部分答辩如下：首先，原告起诉要求被告返还的数额有误。本案的涉案房屋为经济适用房，根据我国相关法律的规定，其买受人是有严格的条件限制，王华正是因为不具备这样的条件，才与被告约定由其出资借用被告齐永聚的名义购买。在这过程中被告和王华均违反了国家相关政策的规定，王华明知其自身条件不符合经济适用房的申请要求，仍然要违反规定用被告名义购买房屋，王华具有明显过错。因此，被告只需向王华返还购买房屋实际支付的价款，无需支付利息和房屋增值部分。其次，原告所诉主体错误，齐永聚不应当作为本案的被告。根据我国《物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”依据王华与被告之间的约定，该房屋的所有权登记在被告名下，王华作为出资方单独享有占有、使用、收益的权利，处分权需要王华和被告共同行使。原告作为王华唯一的儿子，其继承权的对象是涉案房屋的占有、使用、收益和部分处分权或者王华获得这些权利所支付的钱款。根据原告的诉讼请求，其要求被告返还的是钱款，而该钱款在其起诉之前被告已经向上官玉恩支付过了，并且是超额支付。在支付过程中上官玉恩拥有王华的授权，现在上官玉恩没有参加庭审，在这个事实无法查明的情况下，即使上官玉恩是无权代理，被告取得相应权利也是善意的，在支付钱款的过程中被告没有任何过错，不应当再向原告支付任何钱款。因此，索要钱款的对象应该是上官玉恩，而不是本案的被告齐永聚。具体原因叙述如下：（一）上官玉恩“出售”王华对房屋的各项权利时拥有王华的授权，是有权代理，代理权限未超出王华的授权，而且相应的权利已经交付。上官玉恩在处理王华与被告之间的“房产纠纷”时持有王华出具的委托书，该委托书明确载明上官玉恩有权处理该纠纷。上官玉恩与田江波签订的售房协议在王华的授权范围之内，亦未违背相关法律法规，因此该协议是合法有效的。2016年4月8日被告儿媳边文艳委托田江波与上官玉恩签订《售房协议》，该协议实质是被告方出资二十七万一千元从王华处赎回房屋的占有、使用、收益和部分处分权。根据合同约定，自2016年4月8日起被告取得房屋的完全所有权。（《售房协议》签订之前，被告委托其儿媳边文艳处理房屋的相关事宜，由于此事与本案没有关系，因此不再对被告与边文艳的权利义务关系进行区分）。也就是说自上述日期起，王华对涉案房屋的占有、使用、收益和部分处分权已经转移给被告。（二）退一步讲，即使该代理行为无效，上官玉恩是无权代理人，也不影响该合同的效力，因为被告取得王华对该房屋的各项权利是善意取得：首先，在当时的情景之下，被告不知道也不应当知道上官玉恩没有代理权：1、被告与王华相识十几年，期间王华与上官玉恩一直在一起生活并且以夫妻关系自称；2、原告李小刚作为王华的儿子一直未与母亲生活在一起，王华临终前李小刚也并未回洛阳照顾母亲，王华的所有临终事宜都是由上官玉恩在处理。3、王华除了儿子之外，在洛阳只有一个姐姐，姐妹二人感情不好，王华不会委托其处理房屋事宜。唯一的儿子不在身边，姐妹感情不和，在第三人看来，这个时候能够接受王华临终嘱托的就只有她的“丈夫”上官玉恩。基于此，被告有理由相信，上官玉恩在处理本案的房屋事宜时得到王华的授权，被告也没有理由要求上官玉恩出具结婚证。其次，被告支付了合理的价款。最初“购买”房屋的各项权利时，王华花费了十六万五千四百零二元，现被告以远高于该价格的价款买回自己对房屋应当享有的其他权利。再次，上官玉恩与被告方的委托人之间已经签订《售房协议》，该协议也已经生效，王华对该房屋享有的各项权利已经转移给被告。根据我国《物权法》第一百零六条第1款的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本条第2款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中被告取得的是所有权中的一部分，应当适用上述条款第3款的规定，根据本款规定，原告的诉讼对象应当是无权处分人上官玉恩。本案中上官玉恩向被告出让王华对房屋享有的各项权利时，被告不可能知道上官玉恩没有代理权，被告向其支付了合理价款，相关权利也已经自《售房协议》生效时已经转移给被告，在这一过程中被告没有重大过错，那么可以认定被告善意取得王华对房屋享有的各项权利。二、本案在程序上存在严重问题：（一）被告于2016年12月6日向法院提交追加被告申请书，要求追加本案利害关系人上官玉恩作为被告，但法院并未就该申请做出书面裁定，在这种情况下就实体部分进行审判显然是违法的，也是对被告极大的不公平。最高人民法院《民诉意见》第五十七条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”上官玉恩作为王华处理涉案房屋问题的代理人或无权处分人，既是查清本案事实的关键人物，也是承担返还义务的真正主体，与本案有重大利害关系，应当作为本案被告或第三人参加诉讼，恳请将其追加为本案被告或第三人。（二）被告于上述日期还向法院提交调查取证申请书，请求法院调取王华临终前的住院病历，用于证明王华与上官玉恩之间的关系，××例中家属签字部分全是由上官玉恩以丈夫的身份签署。××例也用于证明王华去世前李小刚一直不在身边，她只能将临终之事托付给上官玉恩。××例是证明被告善意取得的关键证据，该申请法院既没有调查取证，也没有裁定驳回。综上所述，原告主张返还其母亲当初“购买”房屋所支付的价款，该款项已经由上官玉恩依据有权代理或无权代理取得，无论上官玉恩有无代理权，被告都没有过错，不应再向原告支付任何费用，同时被告保留追讨其超出王华所付房款部分的价款。法院应当依法追加上官玉恩作为被告，查清上述事实后依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：王华系原告李小刚之母。2007年7月28日，王华以齐永聚名义购买万隆小区南区4-1-××号房产，王华向河南万隆置业有限公司实际缴纳165402元，河南万隆置业有限公司出具收据。2013年1月，被告齐永聚办理了瀍河区机车东路3号4幢1-××号房产的房权证（洛房权证市字第××号）。2014年5月13日，原告父亲李金保去世，2016年2月18日，原告母亲王华病故。原告多次找到被告协商过户事宜，双方无法达成一致，故诉至本院，要求依法判令：1、被告返还原告母亲的购房款165402万元及判令被告支付关于房产的市价差价补偿款10万元。两项合计共：265402万元；2、本案的诉讼费由被告承担。本案审理过程中，被告辩称2016年被告儿媳边文艳委托田江波与上官玉恩曾就本案争议房产签订售房协议，约定上官玉恩将以被告名义购买的本案争议房产以27万元出售给田江波，上官玉恩向田江波出具27.1万元的收据，故被告申请追加上官玉恩为本案被告，经本院多次释明，原告明确拒绝追加上官玉恩为本案被告。另外，本案审理过程中，原告申请追加河南万隆置业有限公司为本案第三人，后又撤回申请，本院予以准许。本院认为：被告齐永聚于2007年购买的万隆小区4-1-××号房产的房款165402元系原告母亲王华实际支付，该事实清楚，本院予以确认。因该房产登记在被告齐永聚名下，王华现已去世，原告作为王华唯一继承人要求被告齐永聚返还房屋价款165402元，本院予以支持。因该不动产实际并未交付，原告要求被告支付房屋市场差价10万元，无事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称边文艳委托田江波与上官玉恩就被告房产签订买卖协议，上官玉恩系王华代理人，被告方已将27万元支付给上官玉恩，原告不应再向被告主张房屋价款。但原、被告提供的证据均不能证明该买卖协议的双方签订者具有相应的委托代理手续，也不能证明该买卖协议的效力，被告的辩解，本院不予采信；另外，经本院释明，原告已明确拒绝追加上官玉恩为本案被告，且被告提供的证据也不能证明上官玉恩为本案的必要共同被告或是与本案有利害关系第三人，如果被告认为与上官玉恩与其有利害关系，可另案另诉；根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：被告齐永聚于本判决生效之日起十日内支付原告李小刚人民币165402元；驳回原告李小刚其他诉讼请求本案受理费5280元，由被告齐永聚负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 李晓鸿审 判 员 李雅然审 判 员 唐艳玲二〇一七年三月二十八日代书记员 孙 倩