江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终10211号上诉人（原审被告）:陈纯华，男，1968年12月3日生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人:王键，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:三黄利百德（苏州）服饰有限公司，住所地苏州市相城区澄云路8号。法定代表人:朱伟清，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈国林，江苏优路律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冲，江苏优路律师事务所律师。上诉人陈纯华因与被上诉人三黄利百德（苏州）服饰有限公司（以下简称三黄公司）房屋租赁合同纠纷一案，陈纯华不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第01021号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一六年十二月十二日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈纯华上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、上诉人不支付租金，得到了被上诉人的同意。关键的录音证据一审法院未予采纳，并非上诉人故意不交纳租金。二、被上诉人早已知晓上诉人承租涉案房屋是用于转租，一审却仅以租赁合同未约定上诉人可以转租为由认定上诉人无转租权。三、本案中，电梯于2014年9月25日至2014年12月31日期间维修，1-5楼于2014年4月30日至2014年12月31日期间改建，证明了被上诉人因第三人原因造成违约，应当向上诉人承担违约责任。一审判决仅仅强调上诉人的义务及违约责任，而无视被上诉人的义务和违约责任。综上，上诉人承租被上诉人位于六楼的房屋，几个月后，唯一的电梯长时间维修，唯一的楼梯也在同一时间因第三人的扩建搭建施工严重堵塞，被上诉人因为第三人的行为造成违约，而且被上诉人也明知上诉人的房屋装修后转租予他人获取利益，一审判决却忽视了关键证据，认定事实不清，适用法律错误，请求依法纠正。被上诉人三黄公司答辩称：服从一审判决。三黄公司向原审法院起诉请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2015年3月16日解除，判令被告立即将涉诉房屋返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金18万元（截止至2015年3月16日）；3、判令被告向原告支付自2015年3月17日至被告实际搬离涉诉房屋之日止的房屋使用费（按月租金15000元计付）；4、判令被告向原告支付违约金54000元；5、判令本案案件受理费由被告承担。、陈纯华向原审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失共计497075元，其中反诉人赔付租户的违约金104200元，赔偿金额损失392875元；2、要求被反诉人承担反诉诉讼费用；3、判令被反诉人赔偿反诉人装修款损失人民币742000元。原审法院认定事实：苏州市滨河路625号4幢601室房屋的所有权人为三黄公司，建筑面积为1498.07平方米。2013年6月25日，三黄公司作为出租人（甲方）与陈纯华作为承租人（乙方）签订了一份租赁合同，合同第一条约定：“甲方将座落于苏州高新区滨河路625号4幢601幢，建筑面积为1498.07平方米出租给乙方用于工业及办公使用。”合同第二条约定：“乙方承租期为2013年11月1日至2019年10月31日止，其中2013年7月1日至2013年10月31日为装修期，2013年11月1日至2019年10月31日为承租期，装修期间甲方不收取乙方任何费用”。合同第三条约定：“A、承租费用，2013年11月1日到2016年10月31日乙方按180000元/1498.07平方米/年（含物业管理费，不含发票的税费）向甲方支付房屋租金。2016年11月1日到2019年10月31日乙方按198000元/1498.07平方米/年（含物业管理费，不含发票的税费）向甲方支付房屋租金。2013年11月1日到2019年10月31日总租金为人民币壹佰壹拾叁万肆仟元整。B、付款方式，分十二期支付总租金【半年一付】押一个月租金15000元，第一期支付时间2013年7月1日，以后提前7天支付下期租金。”合同第十条约定：“乙方未按约支付时间和额度支付租金，除应足额支付外，应向甲方承担应交未交部分的5%的滞纳金；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方有权解除合同，有权要求乙方补交拖欠的租金并承担滞纳金，滞纳金为合同期应收而未收到租金部分的30%；因乙方原因提前终止合同的，需补偿因提前退回房屋导致的本合同约定租金总额应支付而未支付租金部分的30%。”在该合同甲方项下，有三黄公司盖章确认，还有罗丹青的签字；在该合同乙方项下，有陈纯华的签字确认。合同签订后，三黄公司将房屋如约交付给陈纯华使用至今，陈纯华如约于2014年7月向三黄公司支付了9万元房租，后于2015年4月向三黄公司又支付了9万元房租。双方在庭审中确认除了上述18万元房租以外，陈纯华此后并未再向三黄公司支付过任何房租。原审另查明，合同第三条所约定的15000元押金，陈纯华在庭审中表示其确实没有实际支付给三黄公司，但陈纯华表示由于本案租赁合同的中介公司有其股份，因此三黄公司应该支付给中介公司的中介费与陈纯华应支付的押金互相冲抵了。在庭审中，三黄公司明确表示对于陈纯华的上述说法并不认可，且明确表示并未收到陈纯华支付的15000元押金。原审又查明，三黄公司在庭审中自认：本案诉争租赁房屋所在的大楼的电梯大约于2014年9月25日起开始维修，大约于2014年12月31日电梯恢复正常运行；本案诉争租赁房屋所在大楼的1-5楼大约于2014年4月30日开始改建，大约于2014年12月31日改建结束。在庭审中，陈纯华表示：上述电梯至少于2014年4月10日就已经不能使用，直至2015年2月电梯才修好；本案诉争租赁房屋所在的大楼1-5楼大约于2014年3月30日就开始进行违章搭建、改建，堵塞了消防通道，大约于2015年2月改建结束。但经原审法院释明，陈纯华并未对其主张的上述电梯修理、楼层改建的起止时间补充足够的证据予以佐证。原审又查明，2014年10月28日，陈纯华委托北京市中银（苏州）律师事务所王键律师向三黄公司发律师函，表示陈纯华所承租的房屋于2014年3月份因改建违章整改导致无法实际使用、生产经营遭受损失、室内外装修遭到破坏，因此要求三黄公司收到律师函三日内与陈纯华或该律师联系，承担违约责任、进行经营赔偿。在庭审中，三黄公司表示确实于2014年10月30日收到该律师函，但其表示这并不能证明其构成违约，且对违约金也不予认可。原审又查明，2015年3月13日，三黄公司向陈纯华发函，表示由于陈纯华拖欠房租，因此三黄公司要求解除租房合同，陈纯华于2015年3月16日收到该信函。原审再查明，截止至三黄公司起诉前，陈纯华并未向三黄公司表达过要求解除合同的意思表示。以上事实由《租赁合同》一份、律师函、邮件回单及原审法院庭审笔录等证据予以证明。原审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行合同的义务。在本案中，三黄公司与陈纯华签订了《租赁合同》之后，双方均应依约履行。合同约定了房屋租金为半年一付以及相应的租金金额，且约定了提前7天支付下一期租金，因此陈纯华作为承租方理应按约及时支付相应的房屋租金。关于2013年11月1日-2014年4月30日期间的房屋租金9万元，双方均确认陈纯华已经交付，故对此原审法院不再理涉。关于2014年5月1日-2014年10月31日期间的房屋租金，陈纯华已于2014年4月依约交付了9万元，但由于三黄公司在庭审中自认该租赁房屋所在的大楼的电梯大约于2014年9月25日起开始维修，大约于2014年12月31日电梯恢复正常运行；大楼的1-5楼大约于2014年4月30日开始改建，大约于2014年12月31日改建结束。而作为房屋的出租方，三黄公司有义务保证租赁房屋的正常使用，而由于本案诉争的租赁房屋位于6楼，因此大楼电梯无法正常运行以及1-5楼的长时间改建，确实直接影响了租赁房屋的使用，但由于租赁房屋所在的6楼并未发生改建，租赁房屋并非不能实现租赁合同的目的，因此，上述电梯修理、1-5楼改建的情况，并未构成三黄公司的根本违约，但鉴于上述情况确实影响了承租房屋的实际使用，因此，原审法院酌情对于本案诉争租赁房屋自2014年4月30日起至2014年12月31日止这8个月的租金酌情予以扣减30%，因此该段时间的房屋租金总额应为18万元/12个月*70%*8个月=84000元。鉴于陈纯华已于2014年4月交付了9万元租金，扣除84000元后，尚余6000元，以合同本约定的15000元/月计，约合12天的房租，综上，原审法院认为陈纯华于2014年4月交付的9万元租金可对应2014年4月30日起至2015年1月12日期间的租金。结合合同约定的应提前7天支付下一期半年的租金的约定，陈纯华应于2015年1月6日前支付自2015年1月13日起的半年房租。关于陈纯华在庭审中所陈述的电梯修理、楼层改建的起止时间，由于其并未补充足够的证据对此予以佐证，因此原审法院对于上述起止时间只能采纳三黄公司自身的不利陈述。关于本诉原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院认为，如上所述，陈纯华应于2015年1月6日前支付相应房租，但其至今尚未支付，而租赁合同业已明确约定“乙方拖欠租金2个月以上的，甲方有权解除合同”，因此，自2015年3月7日起，三黄公司即已有权解除双方签订的这一租赁合同。而三黄公司于2015年3月13日发函解除合同，陈纯华于2015年3月16日收悉，因此，双方签订的租赁合同自2015年3月16日起即已解除。关于本诉原告要求本诉被告陈纯华立即将涉诉房屋返还本诉原告的诉讼请求，原审法院认为，如上所述，本诉原告三黄公司已按约行使解除权将租赁合同自2015年3月16日起解除，故本诉被告陈纯华理应在合同解除后及时将租赁房屋返还给本诉原告三黄公司，因此原审法院对于本诉原告的这一诉求予以支持。关于本诉原告要求本诉被告陈纯华支付截止至2015年3月16日所拖欠的房屋租金18万元的诉讼请求，原审法院认为，如上所述陈纯华截止至2015年3月16日实际发生的租金应为2015年1月13日至2015年3月16日这2个月零四天的租金，以15000元/月计为32000元。关于本诉原告要求本诉被告陈纯华向本诉原告支付自2015年3月17日起至本诉被告实际搬离涉诉房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，原审法院认为，本诉被告在合同解除后依然实际占有使用该房屋，理应支付相应的房屋占有使用费，本诉原告参照合同约定的当时房租的标准以每月15000元计算房屋占有使用费，并无不妥，原审法院对此予以支持。关于本诉原告要求本诉被告支付违约金54000元的诉讼请求，原审法院认为，结合合同第十条第二款约定的“乙方拖欠租金2个月以上的，甲方有权解除合同，有权要求乙方补交拖欠的租金并承担滞纳金，滞纳金为合同期应收而未收到租金部分的30%”，结合陈纯华截止本案立案之时应支付的租金金额，再结合本案诉争的租赁合同的合同期限，原审法院酌情以半年租金9万元的30%计算违约金，为27000元。关于反诉原告陈纯华要求反诉被告三黄公司赔偿损失497075元（其中反诉原告赔付租户的违约金等104200元，赔偿经营损失392875元）的诉讼请求，原审法院认为，首先，反诉原告诉求的损失大多源于转租收入，然而反诉原、被告之间签订的《租赁合同》已明确约定该租赁房屋的用途为“工业及办公使用”，且该合同中并未约定允许转租，且反诉被告三黄公司亦在庭审中明确表示并不认可反诉原告的转租行为，因此，反诉原告的上述损失，不应归责于反诉被告；其次，关于反诉原告诉求的上述损失的具体金额，反诉原告仅提供了部分案外人出具的收据，既无出具收据人员出庭作证，亦无相应的转账凭证，因此原审法院难以核对收据的真伪，难以确定反诉原告诉求损失的真实性，故对于反诉原告诉求损失的具体金额，原审法院亦无法认定；再次，即使电梯维修、1-5楼改建等事项影响了反诉原告对于房屋的使用，原审法院业已在本诉的处理中扣减了该段时间30%的房租，对于反诉原告相应的损失已进行了弥补。综上，对于反诉原告的这一诉请，原审法院不予支持。关于反诉原告陈纯华要求被反诉人三黄公司赔偿装修款损失人民币742000元的诉讼请求，原审法院认为，由于租赁合同对于装修的处理并未约定，且本案中的租赁合同的解除系源于反诉原告拖欠租金，因此原审法院对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的诉求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院》第十一条的规定，判决：一、本诉原告三黄利百德（苏州）服饰有限公司与本诉被告陈纯华于2013年6月25日签订的《租赁合同》于2015年3月16日解除。二、本诉被告陈纯华应于本判决生效之日起三十日内将座落于苏州市滨河路625号4幢601室的房屋返还给本诉原告三黄利百德（苏州）服饰有限公司。三、本诉被告陈纯华应于本判决生效之日起十日内向本诉原告三黄利百德（苏州）服饰有限公司支付截止至2015年3月16日的房屋租金32000元。四、本诉被告陈纯华应于本判决生效之日起十日内向本诉原告三黄利百德（苏州）服饰有限公司支付自2015年3月17日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（以15000元/月计算）。五、本诉被告陈纯华应于本判决生效之日起十日内向本诉原告三黄利百德（苏州）服饰有限公司支付违约金27000元。六、驳回反诉原告陈纯华的全部诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入本诉原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号54×××244。如果本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5036元，保全费1690元，合计6726元，由本诉原告三黄利百德（苏州）服饰有限公司负担4727元，由本诉被告陈纯华负担1999元。反诉案件受理费19976元，减半收取9988元，由反诉原告陈纯华负担。二审中，上诉人陈纯华提交以下证据：1、涉案房屋的物业管理公司苏州中地物业管理有限公司出具的证明一份，落款时间是2016年10月9日，以证明涉案房屋的电梯更新改造的工程的时间是从2014年4月份到2015年4月底全部结束。2、物业公司在2016年8月25日出具的催费函一份，证明在诉讼期间被上诉人始终没有缴纳物业费，均由上诉人代缴，用于证明被上诉人没有履行其合同约定的义务。3、被上诉人三黄公司在2013年11月6日出具的证明一份，用于证明被上诉人同意上诉人将其承租的房屋对外转租，说明涉案房屋的用途是用于分租经营。三黄公司质证认为，对前两份证据的真实性不持异议，但物业公司出具的证明不能说明电梯在改造过程中完全不能使用，第二份物业催收函足以说明上诉人从2014年到2015年一直没有支付房屋租金，且实际占有和使用房屋最终导致出租人也即被上诉人无法缴纳物业费。对第三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，而且不属于二审新证据。二审中，上诉人述称其承租当时电梯就是有问题的，经常发生故障，而且对于电梯存在问题这个情况是知晓的，所以才在合同中有所约定。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人认为其有权进行转租，缺乏合同依据。从电话录音看，由于吴志伟身份及代理权限不明，故碍难将吴志伟的意见视同三黄公司意见。由于上诉人没有就转租问题及停止支付租金问题取得被上诉人的明确同意，原审认定上诉人存在违约情形并无不当。由于上诉人在签订合同时对电梯存在问题这一情况系属明知，故相关租金的约定应视为考虑到上述因素，且应当对电梯维修带来的使用方面的不便具有充分的预见。1到5楼违建改造的问题，与上诉人不能对外分租不具有显著的直接关联性，上诉人主张由被上诉人承担相关违约责任，缺乏依据。上诉人认为案外人违建改造影响了合同利益的正常实现的，可以另行处理，本案不作理涉。综上，上诉人陈纯华上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25282元，由上诉人陈纯华负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一七年三月二十日书 记 员 孙 贞