广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法道民一初字第807号原告：韦忠玉，男，1969年10月20日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。委托代理人：黄红兵，湖南人和律师事务所律师。被告朱占祥，男，1975年2月26日出生，汉族，住四川省开江县，委托代理人：邓扬云，广东坤益律师事务所律师。被告：东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社，住所地：广东省东莞市道滘镇大岭丫村。负责人：叶金玉。委托代理人：赖贺明，广东说文律师事务所律师。委托代理人：刘沃浩，男，1986年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市，原告韦忠玉诉被告朱占祥租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理。为查明事实的需要，原告于2015年11月23日申请追加东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社（以下简称“大岭丫经济联合社”）作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。被告朱占祥于2015年12月3日提出管辖权异议，本院经审查依法裁定驳回被告朱占祥对本案管辖权提出的异议。被告朱占祥不服裁定提起上诉，广东省东莞市中级人民法院受理后于2016年2月23日裁定驳回上诉，维持原裁定。期间，原告于2015年12月9日以案涉厂房近期将被拆除，证据即将灭失为由申请法院对案涉厂房的装修投入进行造价鉴定，本院依法组织原告、被告及第三人对案涉厂房的装修等投入进行了造价鉴定，鉴定结论于2016年3月30日作出。原告于2016年5月13日以朱占祥将案涉厂房转租给原告时，大岭丫经济联合社知晓并同意，但未告知原告案涉厂房即将拆除的事实，对由此造成原告的损失负有责任为由，申请将第三人大岭丫经济联合社的诉讼地位变更为本案的共同被告并申请变更诉讼请求，本院予以准许。本院于2016年6月13日裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2016年7月20日公开开庭进行了第一次审理。原告韦忠玉的委托代理人唐建，被告朱占祥及其委托代理人邓扬云，被告大岭丫经济联合社的委托代理人赖贺明、刘沃浩到庭参加了第一次庭审。本案于2016年9月18日公开开庭进行了第二次审理。原告韦忠玉的委托代理人唐建，被告朱占祥的委托代理人邓扬云，被告大岭丫经济联合社的委托代理人赖贺明、刘沃浩到庭参加了第二次庭审。本案于2016年12月6日公开开庭进行了第三次审理。原告韦忠玉的委托代理人唐建，被告朱占祥的委托代理人邓扬云，被告大岭丫经济联合社的委托代理人赖贺明、刘沃浩到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告韦忠玉立案时诉称，原告是从事食品生产加工的企业主，2015年8月，原告为解决食品生产经营厂房问题，找到被告朱占祥协商租赁厂房一事。2015年8月11日，原告与朱占祥签定厂房租赁合同，约定原告向朱占祥租赁位于东莞市道滘镇大岭丫村大新工业区（汇城厂靠西部干线）的一栋厂房（其中包括厂房、宿舍、空地等）约3000平方米，租赁期限为10年，租金从2015年11月1日起算，从合同签定之日起至2015年11月1日为装修期。合同签定后原告按约定向朱占祥交付了50000元保证金及一个月的租金25000元，之后原告便开始了紧张的装修工作及办理经营证照的手续。2015年10月上旬，原告的装修已经结束，证照也基本办理完毕，但此时原告从大岭丫经济联合社得知涉案厂房是朱占祥从大岭丫经济联合社租得，双方之间签定的为临时租赁合同，大岭丫经济联合社有权随时解除合同，且事实上大岭丫经济联合社很快就要拆除厂房，朱占祥在未经大岭丫经济联合社同意的情况下擅自将厂房转租给原告。原告得知这一信息后，找到朱占祥协商，但朱占祥至今无法解决。原告认为，朱占祥在与原告签定合同时故意隐瞒有关的重大事实，导致原告与之签定为期10年的租赁合同，朱占祥的行为构成欺诈，原告有权撤销合同。另外，原告基于租赁合同有效期为10年这一约定，支付巨额资金对房屋进行装修，由此造成损失的过错也在被告朱占祥。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：一、依法撤销原告与被告朱占祥签定的厂房租赁合同；二、被告朱占祥向原告返还已收取的保证金50000元、2015年11月份的租金25000元；三、被告朱占祥赔偿原告因投入装修而造成的装修损失731090元、环保净化池投入15000元、电线电路安装投入130000元、天然气管道安装投入38000元、环评报告费用8000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。原告于2016年5月13日申请将第三人大岭丫经济联合社变更为本案被告，并变更诉讼请求，诉称：经鉴定案涉厂房装修价值为631705元，且因案涉厂房无法继续承租导致原告的工厂未能按时开展生产，订单无法完成，工人闲置，故申请变更第三项诉讼请求为两被告向原告赔偿装修投入的损失631705元、环评报告费8000元、因延误生产损失的可得利益50000元、因延误生产损失的员工工资45300元。被告朱占祥辩称，原告向朱占祥缴纳50000元保证金及25000元租金属于原告在厂房的施工过程中给朱占祥缴纳的保证金，因为朱占祥在2015年3月30日与被告大岭丫经济联合社签定书面的临时租赁合同，原告自称需要在朱占祥从大岭丫经济联合社处承租的案涉厂房内施工，所以原告自动给朱占祥缴纳保证金；原告自行在案涉厂房内施工装修，与朱占祥无关，原告与朱占祥签定的租赁合同只用于办理营业执照使用，朱占祥在法律及事实上并没有出租案涉厂房给原告，至于因为政策原因拆迁而对原告在案涉厂房内的装修造成的损失与朱占祥无关；原告在对案涉厂房进行装修对朱占祥原本已经对厂房作出的装修造成了损害，朱占祥保留在法律上要求原告赔偿的权利。被告大岭丫经济联合社辩称：一、原告在签定租赁合同时未尽注意义务审查出租厂房的权属，继而与朱占祥签定租赁合同并进行投资，应当对自身的损失承担主要责任。二、案涉厂房需要拆迁改造的情况早已由政府部门对外公布，周边的工厂已经基本搬迁完毕，原告对此亦清楚了解；大岭丫经济联合社与朱占祥签定的租赁合同是临时租赁合同，明确约定大岭丫经济联合社可随时终止合同，不作任何赔偿；原告与朱占祥签定的租赁合同也约定了如果国家征收，甲方不赔偿乙方，且该租赁合同的签定时间是2015年8月11日，但原告与装修公司签定施工合同的时间是2015年8月7日，原告在未取得租赁许可的前提下已经与施工方签定了合同；以上可证明原告对案涉厂房的实际情况均了解，亦清楚案涉厂房即将拆迁的事实，原告对自身的损失应承担主要责任。三、大岭丫经济联合社在发现原告装修时及时采取停电措施禁止施工，但原告不顾劝阻，私自接上水电继续施工，扩大了损失，大岭丫经济联合社在通知原告禁止施工时现场只装修了小部分瓷砖；后大岭丫经济联合社于2015年9月9日再次通知原告及朱占祥案涉厂房需于2015年10月10日前收回拆迁，禁止继续装修；原告对自身造成的扩大损失应承担全部责任。四、被告朱占祥在明知道案涉厂房需要拆迁的情况下，仍然转租获利，与原告签定为期10年的租赁合同，对原告的损失应承担主要责任。五、大岭丫经济联合社与朱占祥签定租赁合同不存在任何过错，且已尽充分的告知义务，及时通知原告禁止继续施工，对防止扩大损失采取了必要措施，对原告的损失不应承担任何责任。六、大岭丫经济联合社出具办理营业执照所需要的材料并不代表同意原告投资装修的行为，仅代表同意办理营业执照；在大岭丫经济联合社为办证出具的租赁合同上也注明甲方对乙方不作任何赔偿，提前三个月通知乙方搬迁，终止合同；故大岭丫经济联合社无须对原告作任何赔偿。经审理查明，2015年3月30日，大岭丫经济联合社作为甲方与朱占祥作为乙方签定一份旧汇城酒店厂房临时租赁合同书，约定甲方按现状将位于大新工业区的旧汇城酒店厂房租给乙方作五金加工使用，租赁时间为临时，计租时间从2015年5月1日起，在租赁期内甲方可随时提出终止合同，但必须提前一个月通知乙方，乙方须无条件在自通知起一个月内搬迁完毕，所产生的搬迁及其它费用由乙方自行负责，甲方不作任何补偿；乙方每月支付甲方4000元作为租金；甲方收回时按现状清点后终止合同，不作任何补偿给乙方。合同落款甲方处有大岭丫经济联合社盖章及代表签名，乙方处有朱占祥签名捺印。原告称两被告之前均未向原告出示过此份厂房临时租赁合同书。被告朱占祥称该合同的租金其向大岭丫经济联合社一直支付至租赁物被拆除。2015年8月6日，朱占祥出具收据，载明：今收到韦忠玉交来房租订金10000元，房东要帮出房屋房权使用证明，水电由我方帮开户头，消防我处理好。后朱占祥作为出租方（甲方），原告韦忠玉作为承租方（乙方）签定一份厂房租赁合同，约定朱占祥将东莞市大岭丫股份经济联合社大岭丫分社汇城酒店宿舍、厂房、空地租赁给原告使用，厂房面积1500平方米、宿舍面积1000平方米；乙方租用该厂房期限为10年，即自2015年11月1日至2025年11月1日止；总租金为每月25000元，租金每两年递增1000元；双方签定合同时，乙方向甲方支付保证金50000元和第一个月租金25000元，合同期满乙方付清一切费用后，甲方应将保证金全额无息退还；甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其它用途，须经甲方书面同意；乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施，期满时一切增建物（基建不动产、水电线路）无偿归甲方所有；本合同有效期内，如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，甲乙双方协商解决，如果国家征收，甲方不赔偿乙方；本合同由甲乙双方代表签定之日起生效。合同落款的甲方处有朱占祥的签名捺印，签署日期为2015年8月11日，乙方处有原告韦忠玉的签名捺印，签署日期为2015年8月12日。2015年8月11日，朱占祥出具收据，载明收到原告50000元厂房押金。2015年8月17日，朱占祥出具收据，载明收到原告2015年11月份厂房租金25000元。2015年8月13日，原告与朱占祥签定一份厂房合同协议，约定原告要办工商执照，朱占祥给原告要签一份厂房出租合同，本合同只能办理工商执照有效，其它用途一切无效。（本合同编号是2015－8－12）。落款处有韦忠玉、朱占祥的签名捺印。2015年8月14日，大岭丫经济联合社作为出租方（甲方），原告韦忠玉作为承租方（乙方）签定一份厂房租赁合同，约定甲方将东莞市道滘大岭丫村大新工业区汇城厂靠西部干线1栋厂房、宿舍、空地租赁给乙方使用，厂房面积1000平方米、宿舍面积500平方米；租用期限为6年，自2015年8月10日至2021年8月10日，前30天为装修期，正式起租时间为2015年9月10日；租金每月8000元，每两年递增5%；签订合同时，乙方向甲方支付保证金16000元和第一个月的租金8000元；乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如乙方需要改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施，期满时一切增建物（基建不动产、水电线路）无偿归甲方所有；本合同有效期内，如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，甲乙双方协商解决；本合同由甲乙双方代表签定之日起生效；备注：（2015－8－12）甲方对乙方不作任何赔偿，提前三个月通知乙方搬迁。合同落款的甲方处有大岭丫经济联合社盖章及代表签名，未注明签署日期，乙方处有原告韦忠玉的签名捺印，签署日期为2015年8月14日。落款下方注明合同签订时间为2015年8月14日。2015年8月10日，大岭丫经济联合社出具食品生产场所使用证明，载明：企业名称东莞市优诺食品有限公司，生产场所地址东莞市道滘大岭丫村大新工业区汇城厂（靠西部干线第一栋），生产场所归属租赁，场地产权归属于东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社大岭丫分社所有，是工业用地（用于食品生产加工），该场地是合法建筑。2015年8月26日，东莞市道滘镇大岭丫村村民委员会出具证明，载明：兹有位于东莞市道滘镇大岭丫村大新工业区（靠西部干线第一栋）的厂房，属于东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社，该厂房所在区域不属于本村的任何村民小组。关于两份厂房租赁合同的签定经过。原告主张：原告与朱占祥在签定租赁合同前已经进行协商并交付了10000元租房订金，其后联系了装修施工单位，该订金包含在后来交付给朱占祥的押金及租金之中；原告与朱占祥签定了签订时间为2015年8月12日的租赁合同后需要投入资金进行装修，为了核实租赁厂房的权属人是大岭丫经济联合社以及能够长时间租用，于是原告要求朱占祥出具权属证明并要求要有大岭丫经济联合社签定的租赁合同用来办理营业执照；2015年8月13日，朱占祥交给原告签订时间为2015年8月14日的租赁合同，当时该合同的内容已完备，大岭丫经济联合社已经盖章签名，只是未有原告签名及签订时间，签订时间2015年8月14日是原告在办理工商登记时自行填写的，不清楚为何该合同上备注（2015－8－12）；2015年8月13日的厂房合同协议是双方针对2015年8月14日的租赁合同签定的；另外，2015年8月10日的食品生产场所使用证明是大岭丫经济联合社出具给原告办理营业执照使用的，2015年8月26日的证明是于出具当天由朱占祥交给原告的。被告朱占祥主张：原告首先找到大岭丫经济联合社协商厂房租赁事宜，大岭丫经济联合社告知原告案涉厂房已经出租给朱占祥，于是原告又找到朱占祥协商；原告称需要办理食品行业的证照，办理营业执照备案的租赁合同必须为十年以上，租金也需要高一点，厂房租赁押金及租金收据也需备案使用，于是原告与朱占祥签定了2015年8月12日的厂房租赁合同，且朱占祥收取了押金50000元、租金25000元并出具了押金及租金收据；事后朱占祥觉得不妥，就找到原告签定了厂房合同协议作为补充协议，厂房合同协议上载明的本合同编号是2015－8－12实质上是指签订时间为2015年8月12日的租赁合同，2015年8月12日的租赁合同只用于办理营业执照；事实上，后来原告与大岭丫经济联合社自行签定了2015年8月14日的租赁合同，实际的租赁关系存在于原告与大岭丫经济联合社之间；朱占祥未向原告交付过2015年8月14日的租赁合同，朱占祥于2015年9月底才得知原告与大岭丫经济联合社之间签定了2015年8月14日的租赁合同，于是朱占祥要求原告将2015年8月12日的租赁合同返还，但原告称已经将合同拿去办理营业执照备案，因此朱占祥要求在2015年8月14日的租赁合同上进行手写备注，该合同上的备注内容是朱占祥手写上去的；得知2015年8月14日的租赁合同的签定情况后，其时原告与朱占祥之间2015年8月12日的租赁合同尚未解除，原告又急需办理水电安装开户手续，故朱占祥帮忙原告办理才收取了原告10000元订金，该款项用于安装水电申报开户，已经使用完毕，不包括在原告交付的押金及租金中，订金收据的出具日期应为2015年9月6日。后朱占祥又改称是2015年8月底得知原告与大岭丫经济联合社之间签定了2015年8月14日的租赁合同。关于为何收取原告厂房押金及租金，朱占祥还主张：原告与朱占祥签定了2015年8月12日的租赁合同，又于2015年8月13日签定了厂房合同协议明确2015年8月12日的租赁合同只是用于办理营业执照，但朱占祥仍担心原告将租赁合同作其它用途，故要求原告支付保证金，双方约定原告不会利用2015年8月12日的租赁合同对朱占祥作出不利的指控，原告将该合同返还时朱占祥将保证金退回。被告大岭丫经济联合社主张：大岭丫经济联合社未收取过原告任何订金、押金或租金；大岭丫经济联合社对于2015年8月12日的租赁合同不知情，该合同未经过大岭丫经济联合社同意，从朱占祥收取原告订金、押金及租金的情况可知朱占祥与原告之间存在事实的租赁关系；2015年8月14日的租赁合同是当时朱占祥称需要办理营业执照，要求大岭丫经济联合社提供租赁合同，大岭丫经济联合社人员以为是朱占祥自身使用才出具给朱占祥的，并不知道朱占祥是交给原告使用；当时该合同的承租方、租赁期限、租金、备注、落款均为空白，只填写了出租厂房的地址；大岭丫经济联合社对于2015年8月13日的厂房合同协议亦不知情，但结合原告与朱占祥的陈述，该协议中的合同应对应2015年8月14日的租赁合同；2015年8月10日的食品生产场所使用证明以及2015年8月26日的证明均由朱占祥要求大岭丫经济联合社出具，证明上未注明使用人，大岭丫经济联合社并不知道朱占祥是用来交给原告使用的。关于原告的损失。2015年8月7日，原告作为建设方（甲方），案外人金国辉作为施工方（乙方）签定一份施工合同（附平面图、装修工程预算表），约定工程名称为东莞市优诺食品有限公司，承包方式为包工包料，工期自2015年8月3日至2015年9月15日，工程总造价731090元。原告提供了金国辉出具的工程款收据，显示2015年8月7日支付了220000元，2015年8月20日支付了240000元，2015年8月23日支付了50000元，2015年9月16日支付了120000元，2015年10月9日支付了20000元，2016年6月1日支付了80000元。2016年9月21日，金国辉出具证明，载明：金国辉在2015年8月初承接了韦忠玉在道滘镇大岭丫的东莞市优诺食品有限公司厂房的装饰装修施工工作，该工程在2015年8月3日开工，在2015年9月8日基本施工完毕，在2015年9月10日因工地停电被迫停工，当时只有一些收尾工作没有做完，至2015年9月15日工地才又通电，后续经过两三天的收尾工作，该工程在2015年9月18日才正式完成交付，本人按约定工期完工；该工程双方实际结算金额为730000元，韦忠玉已实际支付完毕。2015年8月7日，原告与金国辉签定一份环保工程价格表，显示客户名称为优诺豆腐工厂，工程地址道滘，优惠价15000元，甲方处有原告韦忠玉签名捺印，乙方处有金国辉签名捺印。2015年8月11日，金国辉出具收据，载明收到东莞市优诺食品有限公司环保池工程款15000元。2015年8月21日，东莞市优诺食品有限公司作为委托方（甲方），东莞市源思环保工程有限公司作为受委托方（乙方）签定一份建设项目环保评价协议，约定由乙方协助甲方完成项目的评价工作，取得环评批复，向委托方提供最终报批的验收申请表，总费用8000元。2016年8月18日，东莞市源思环保工程有限公司出具收据，载明收到东莞市优诺食品有限公司环保工程款8000元。原告提供了东莞市锦亚电线电缆有限公司的送货单，购货日期从2015年9月9日至2015年10月6日，货物为电线、给水管、弯头、电胶布、多股、电箱、电表、水表等，价格共127734.9元。原告未提供上述送货单的付款凭证，称上述送货单的价格已经计算在施工合同的承包价格内，未另行付款。2015年9月25日，东莞市优诺食品有限公司作为建设单位（甲方），东莞市中安燃气工程有限公司作为施工单位（乙方）签定一份燃气设备安装合同（附工程报价单），约定项目名称为东莞市优诺食品有限公司燃气设备及设备管道系统安装，项目地点道滘镇，承包形式包工包料，合同签定后现场具备施工之日起6个工作日完成，总价27000元。合同落款建设单位处有东莞市优诺食品有限公司盖章及原告韦忠玉签名，施工单位处有东莞市中安燃气工程有限公司盖章及代表签名。2015年9月22日、2015年10月1日，东莞市中安燃气工程有限公司分别出具收据，载明收到东莞市优诺食品有限公司燃气管道工程款各10000元。原告称剩余的燃气管道工程款7000元的收据无法找到。原告提供了案外人曹正华、杨丽华、鲁婷婷出具的工资结清证明，载明：曹正华、杨丽华、鲁婷婷三人从2015年8月底入职东莞市优诺食品有限公司，曹正华、杨丽华负责看管工作，工资每人每月2000元，直到2016年3月底工作7个月，后因工厂被拆除离开，离开时8个月的工资已结清；鲁婷婷负责设备保养、看管工作，工资每月2500元，直到2016年2月底工作6个月，后因工厂拆除离开，离开时工资已结清。被告朱占祥、大岭丫经济联合社对原告与案外人签定的合同、收据、证明等均不予确认。被告大岭丫经济联合社提供了录音光盘、文字记录。录音时间为2015年9月9日，录音中大岭丫经济联合社负责人叶金玉质问朱占祥为何冒名产权人、欺骗工作人员，与他人签定为期十年的租赁合同，朱占祥称是为了办证；叶金玉称已经对案涉厂房停水停电处理，明令不能再私接线路偷取水电，并要求朱占祥一个月内搬迁，朱占祥未明确表示同意。原告对录音不予确认，称其当时不在场；被告朱占祥对录音中其陈述的内容予以确认。被告大岭丫经济联合社还提供了案涉厂房装修的照片以及张贴2015年11月5日搬迁通知书的照片，大岭丫经济联合社称装修照片是于2015年9月6日采取停水停电措施制止施工时所拍摄，当时只装修了部分地面瓷砖。原告确认照片的真实性，认为装修照片的拍摄时间是2015年8月底9月初，但不能证明大岭丫经济联合社曾阻止原告装修；搬迁通知书于2015年11月发出，当时装修已经完工，原告得知需搬迁后未进行任何装修投入；原告装修时未通知大岭丫经济联合社，因为租赁关系发生在原告与朱占祥之间，且大岭丫经济联合社知晓案涉厂房由原告承租使用的事实。被告朱占祥确认照片的真实性，但认为装修照片拍摄时原告与大岭丫经济联合社已经签定了2015年8月14日的租赁合同，朱占祥对原告装修并不知情，但装修期间朱占祥有到过现场，告知原告租赁是临时的，不能进行装修。后朱占祥又改称原告一开始装修时朱占祥已经得知，但因为原告与大岭丫经济联合社已经签定了2015年8月14日的租赁合同，故原告装修已与朱占祥无关，因此朱占祥也没有通知大岭丫经济联合社。2015年11月5日，东莞市道滘镇大岭丫村村民委员会向旧汇城宿舍（朱占祥）发出搬迁通知书，载明：根据市、镇“三旧”办工作要求，确保“三旧”改造工作稳步推进，促进产业转型升级，大新工业区需进行“三旧”改造，根据《厂房租赁合同书》第一条的有关规定，承租方自收到通知起一个月内搬迁，请贵企业于2015年12月5日前搬迁完毕。搬迁通知书回执单上未有接收单位的签名。原告称该搬迁通知书是朱占祥拍照后发给原告的，大岭丫经济联合社对该搬迁通知书予以认可。被告朱占祥对该搬迁通知书不予认可，认为其并未签收。另查明，本院依据原告的申请对案涉厂房的装修造价委托中国检验认证集团深圳有限公司进行造价鉴定，鉴定费32946元，由被告大岭丫经济联合社预付，各方当事人同意在本案中按责任比例分担鉴定费。受托机构于2016年3月30日作出司法鉴定报告书。司法鉴定报告书第一项基本情况第（八）条鉴定要求第3点载明“对于不能确认是原告新添装修的部分列为争议部分造价”，第三项现场勘查鉴定第（二）条案涉厂房装修基本情况第3点载明“原告装修过程中涉及部分拆除工程，由于原被告双方均未能提供装修前案涉厂房结构图纸或图片证据材料，此部分工程主要根据原告方现场指认，经现场鉴定勘查核实进行确认”，第四项价值鉴定基准日载明“确认价值鉴定基准日为2015年8月3日至2015年9月15日期间”。从司法鉴定报告书中表2案涉厂房装修工程价值（造价）分项汇总表可知：一层基础装饰工程共282831.61元（含拆除工程、装修工程、门窗表），二层基础装饰工程共209226.53元（含原墙、地面拆除、装修工程、门窗表），三层厂房拆除工程共4744.16元，消除工程共4439.8元，燃气工程共27000元，措施项目费用6000元（即工程材料及剩余渣土垃圾清理运弃），一层电路及用电设备安装共38001.75元（含一层车间公共部分、分户电表等安装、一层车间给水管），二层电路及用电设备安装共25979.49元（含公共部分电气及线路、二层分户电表等安装、二层车间给水），宿舍电路及用电设备安装共8650.58元，不含税工程造价小计610873.93元，税金20830.8元，含税工程造价合计631705元。原告对司法鉴定报告书予以认可。被告朱占祥对对司法鉴定报告书予以认可，但认为鉴定机构只是对案涉厂房的现状进行评估，而朱占祥在2015年3月30日承租厂房后进行过装修，鉴定结论未对原告装修前及装修后的造价进行区分，无法确定评估的价值是由哪一方出资。被告大岭丫经济联合社对司法鉴定报告书予以认可，但认为鉴定的价值不能认定为是原告的实际损失，且大岭丫经济联合社已于2015年9月6日对案涉厂房停水停电，并于2015年9月9日明确告知原告及朱占祥案涉厂房须收回拆迁，但原告与朱占祥私接水电继续装修，由此造成的扩大损失与大岭丫经济联合社无关。原告称：大岭丫经济联合社停水停电之前，装修已经基本结束，部分于停水停电后产生的收据、送货单等只是后来补写的。后本院就鉴定的相关问题发函中国检验认证集团深圳有限公司调查，该鉴定机构于2016年10月20日复函称：1、司法鉴定报告鉴定确认委鉴案涉厂房（含宿舍）装修项目均为根据原告方现场指认确认属其新添装修项目。鉴定过程中当事人未提出任何争议或争议项目。如当事人对鉴定报告确认的装修项目中个别具体项目是否属于原告新添装修项目有异议，可补充提供相应的证据或说明理由。2、鉴定过程中对建筑物原有装修与原告新添装修的区分方法：（1）主要根据原告方（含原告装修施工方代表）现场的指认进行区分，原告方指认确认属其新添装修的，鉴定确认为原告新添装修。（2）根据装修物外观新旧程度及与案涉装修工程功能要求的关联性进行区分。例如：A.外观明显较新的添加装修结构经原告方确认后，计入委鉴标的新添装修项目，B.外观较新，但原告方明确确认不属于其投入的装修项目的未计入委鉴标的新添装修项目，C.外观较新且功能结构明显与原告装修工程使用用途紧密关联的项目（明显按项目用途设计功能布置装修的项目），经原告确认后计入委鉴标的新添装修项目，D.外观陈旧明显可确认为房屋建设期间形成的装饰或外观陈旧明显不属于新形成的装修，未计入委鉴标的新添装修项目。3、鉴定报告中确认的装修项目，不能具体确认或界定是否是2015年9月之前或之后形成，但鉴定报告中所确认的装修项目基本可确认为同一时期或一次装修施工形成。4、鉴定人首日到现场勘查预约当事人到场参与事宜是由委托人联系通知，本案现场鉴定第1天到场的当事人方有：原告韦忠玉、金国辉（装修施工方负责人）、大岭丫经济联合社代表刘沃浩、赖贺明。查勘期间仅有原告代表全程陪同参与，勘查过程中未见被告朱占祥及其代理人到场。被告朱占祥、大岭丫经济联合社均确认现场查勘时只指认了案涉厂房的地址，未对具体的装修项目进行指认，双方均没有说明未参与装修项目现场指认的原因。再查明，2015年8月27日，东莞市优诺食品有限公司依法登记成立，法定代表人韦忠玉。被告大岭丫经济联合社提供了两份房地产权证复印件，证号分别为粤房地证字第1692122、1692123，显示权属人为东莞市道滘镇大岭丫大岭丫村经济合作社，地址为东莞市道滘镇大岭丫大新工业区（创业厂），建筑面积分别为1800平方米、1089.06平方米。大岭丫经济联合社称两证分别为厂房和宿舍，因办证时案涉厂房由创业厂租赁，所以房产证的地址为东莞市道滘镇大岭丫大新工业区（创业厂），目前因房产证已经注销，故无法提供原件。大岭丫经济联合社于庭后提供了东莞市道滘镇房地产管理所于2016年12月7日出具的证明以及产权注销证明，载明：兹有房地产权证（粤房地证字第××、16××23号），权属人为东莞市道滘镇大岭丫大岭丫村经济合作社，地址为东莞市道滘镇大岭丫大新工业区（创业厂），该房产证因三旧改造工程，现已办理注销登记；注销日期为2013年5月24日。被告朱占祥确认上述房地产权证及案涉厂房的权属。原告韦忠玉认为房地产权证没有原件，且不能证明属于案涉厂房，故不予认可，但确认承租时案涉厂房的产权人为大岭丫经济联合社且有房产证；并称其是通过朱占祥找大岭丫经济联合社出具2015年8月14日的租赁合同及相关证明以办理营业执照的，此前并不知道案涉厂房的权属人是大岭丫经济联合社，原告自身也有与大岭丫经济联合社联系，但具体时间已记不清楚。以上事实，有原告提供的2015年8月12日厂房租赁合同、厂房押金收据、厂房租金收据、施工合同（附平面布局图、装修工程预算表）、工程款收据、环保工程价格表、环保池工程款收据、电线电缆送货单、燃气设备安装合同、燃气安装工程款收据、建设项目环保评价协议、建设项目环境影响报告表（试行）、营业执照、搬迁通知书、2015年8月14日厂房租赁合同、食品生产场所使用证明、大岭丫村委会的证明、订金收据、金国辉的证明、工程款尾款收据、工资结清证明、杨丽华、曹正华、鲁婷婷身份证复印件、环评款收据，被告朱占祥提供的2015年3月30日旧汇城酒店厂房临时租赁合同书、厂房合同协议，被告大岭丫经济联合社提供的录音光盘、文字记录、照片、2015年3月30日旧汇城酒店厂房临时租赁合同书、房地产权证复印件、房管所证明、产权注销证明，本院调查取得的司法鉴定报告书、鉴定费发票、复函以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告与朱占祥之间的2015年8月12日租赁合同是否有效，是否应撤销；二、若上述租赁合同无效或被撤销，由此造成原告的损失如何计算，由谁承担。关于焦点一。第一，原告与朱占祥签定了2015年8月12日的租赁合同，且原告向朱占祥支付了房租订金、厂房押金以及2015年11月份的租金，原告及朱占祥的行为表明双方已经享有并履行了该租赁合同的部分权利义务。虽然双方签定了厂房合同协议约定“本合同只能办理工商执照有效，…（本合同编号是2015－8－12）”，但双方对本合同编号是2015－8－12的合同具体指哪一份合同存在争议，而且，即使该合同确实是指2015年8月12日原告与朱占祥之间的租赁合同，但由于双方签定厂房合同协议后并没有采取任何终止2015年8月12日租赁合同继续履行的措施，故不能以厂房合同协议否定2015年8月12日的租赁合同中双方已经达成按合同约定租赁案涉厂房的合意并且合同已经实际履行并继续履行的事实。朱占祥主张2015年8月12日的租赁合同只是双方为了办理营业执照而签定，本院不予采纳。朱占祥关于为何收取原告订金、押金及租金的陈述，并不合理，本院亦不予采纳。第二，原告与大岭丫经济联合社签定了2015年8月14日的租赁合同，被告大岭丫经济联合社称其在合同落款处盖章签名时合同的手写部分为空白，但未举证证明，而且大岭丫经济联合社作为具有独立法人资格的主体，其理应清楚在空白合同上盖章签名的法律后果，故被告大岭丫经济联合社主张其不清楚原告租赁案涉厂房的事实，本院不予采纳。从大岭丫经济联合社在2015年8月14日的租赁合同上盖章签名的行为，本院认定大岭丫经济联合社对于原告租赁案涉厂房一事知情且无异议。虽然原告与大岭丫经济联合社签定了2015年8月14日的租赁合同，但合同中关于面积、租金、押金、起租时间的约定与实际并不相符；双方亦未按照合同的约定履行各自的义务，该合同并未实际履行；而案涉厂房已由大岭丫经济联合社出租给朱占祥，朱占祥亦称其一直支付租金至租赁物被拆除，故大岭丫经济联合社不可能直接将租赁物再出租给原告，而且朱占祥在得知后不但不提出异议还继续支付租金亦不合常理，故原告与大岭丫经济联合社均主张该2015年8月14日的租赁合同是为办理营业执照而出具，本院予以采纳。综上，案涉厂房事实上的租赁合同关系存在于原告与朱占祥双方之间。第三，案涉厂房的产权早已注销，不属于合法建筑，故即使大岭丫经济联合社作为事实上的产权人对承租人朱占祥将厂房转租给原告韦忠玉知情且未提出异议，原告与朱占祥之间2015年8月12日的租赁合同亦为无效，无效合同自始没有法律约束力。原告请求撤销其与朱占祥之间2015年8月12日的厂房租赁合同，本院不予支持。另外，本案中，未有证据证明原告明知或两被告曾告知原告朱占祥与大岭丫经济联合社之间的租赁合同是临时租赁合同，亦未有证据证明原告明知或两被告曾告知原告案涉厂房即将收回拆迁的事实。相反，大岭丫经济联合社在2015年8月14日的租赁合同上盖章签名，并出具食品生产场所使用证明以供原告办理营业执照的行为，以及2015年8月12日的租赁合同中租期10年的约定和2015年8月14日的租赁合同中租期6年的约定，足以使原告相信其有权长期占用案涉厂房以经营东莞市优诺食品有限公司；原告在此情况下签定了2015年8月12日的租赁合同，亦是违背其真实的意思表示的。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”2015年8月12日的租赁合同被认定无效后，朱占祥向原告收取的厂房押金50000元及2015年11月占用费25000元应返还原告。关于焦点二。首先是原告的损失如何计算。第一，根据原告提供的证据，案涉厂房的装修期间从2015年8月3日至2015年9月18日止，且工程款730000元已经结算完毕。原告同意按照司法鉴定报告书的鉴定结论631705元主张装修的损失。第二，关于电线电缆、给水管等的费用共127734.9元，原告称已经包含在装修的总费用中，本院予以采纳，但电线电缆送货单显示的购货日期是从2015年9月9日至2015年10月6日，此时大岭丫经济联合社已经采取停水停电的措施告知原告不能继续装修，原告继续购货导致的损失属于扩大损失，应由原告自行承担，原告称送货单是后补的，但未举证证明，本院不予采纳。故司法鉴定报告书中的一层电路及用电设备安装、二层电路及用电设备安装、宿舍电路及用电设备安装的造价共72631.82元应予以扣减。第三，关于燃气设备安装的费用27000元。燃气设备安装合同于2015年9月25日签定，合同约定的施工日期为合同签定后现场具备施工之日起6个工作日完成，时间在大岭丫经济联合社采取停水停电的措施告知原告不能继续装修之后，原告继续安装燃气导致的损失属于扩大损失，应由原告自行承担，原告称合同是后补的，但未举证证明，本院不予采纳，且原告只提供了20000元的工程款收据，另外7000元的收据无法提供，不能证明燃气设备安装费用已经付清。故司法鉴定报告书中燃气工程的造价共27000元应予以扣减。综上，因原告未举证证明曾缴纳税金，故原告装修案涉厂房的合理损失应为610873.93元-38001.75元-25979.49元-8650.58元-27000元=511242.11元，对原告超过此计算数额的请求，本院不予支持。被告朱占祥认为鉴定未区分原告新添装修项目与原有的装修项目，结合鉴定机构的复函可知，鉴定报告中的项目均为新添装修项目，且朱占祥无正当理由未参与现场勘查指认，其在庭审中提出此异议，亦未举证证明原有的装修项目状况，故本院不予采纳。第四，关于环评费用8000元。建设项目环保评价协议签定日期是2015年8月21日，原告亦提供了环评费用8000元的收据以证明其实际支付了此笔费用，本院予以采纳，该费用属于租赁合同被撤销导致的合理损失。第五，关于因延误生产损失的可得利益50000元，原告未提供任何证据证明，本院不予支持。第六，关于因延误生产损失的员工工资45300元。原告只提供了工资结清证明，未提供劳动合同、工资账册等佐证，本院对其真实性不予采纳。且员工工资不属于租赁合同被撤销导致的直接损失，故本院不予支持。其次，原告的损失如何承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一，原告在签订2015年8月12日的租赁合同前理应先向房产登记部门核实案涉租赁物是否具备有效的权属登记，在对租赁物进行装修的重大事项实施前理应获得产权人、出租人的同意，原告未向房产登记部门核实案涉租赁物是否具备有效的权属登记，导致在合同无效的情况下仍对案涉租赁物进行装修，且原告知悉案涉厂房的实际所有人为大岭丫经济联合社，但并未事先告知大岭丫经济联合社装修一事，其在合同无效并造成装修损失上存在过错，本院酌情认定其应对造成的装修损失自行承担40%的责任。原告主张大岭丫经济联合社对装修一事是知悉并同意的，但未举证证明，本院不予采纳。第二，大岭丫经济联合社在案涉租赁物的权属登记已被注销的情况下仍然同意由原告租赁，对造成2015年8月12日的租赁合同无效存在过错。然而，原告未举证证明在装修之前获得了大岭丫经济联合社的同意，在得知装修一事后大岭丫经济联合社及时采取了停水停电的措施予以制止，故大岭丫经济联合社对原告因装修造成的损失511242.11元不存在过错，无需承担赔偿责任。但是，大岭丫经济联合社知悉原告占有使用案涉厂房并办理证照的情况但未予以劝阻，存在过错，本院酌情认定其应对原告由此产生的环评费用损失8000元承担50%的赔偿责任。第三，被告朱占祥在案涉租赁物的权属登记已被注销的情况下仍然转租给原告，对造成2015年8月12日的租赁合同无效存在过错。被告朱占祥后来在庭审中确认知悉原告装修一事，并称因原告与大岭丫经济联合社之间有租赁合同，所以对原告装修一事没有制止。朱占祥的行为可视为默认同意原告对案涉厂房进行装修，其在知悉案涉厂房为临时占用的情况下，未向原告明确告知并允许原告继续装修，对由此造成原告的装修损失、环评费用损失存在过错，本院酌情认定其应对原告的装修损失承担60%的赔偿责任，对环评费用损失应承担50%的赔偿责任。综上，被告朱占祥应赔偿原告装修损失511242.11元×60%＝306745.27元，以及环评费用损失8000元×50%＝4000元，合计310745.27元。被告大岭丫经济联合社应赔偿原告环评费用损失8000元×50%＝4000元。因原、被告各方同意鉴定费按责任比例分担，故鉴定费32946元应由原告承担40%即13178.4元，由被告朱占祥承担60%即19767.6元，因鉴定费已由大岭丫经济联合社预付，故原告及朱占祥应将各自承担的鉴定费迳付给大岭丫经济联合社。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告韦忠玉与被告朱占祥之间签订时间为2015年8月12日的厂房租赁合同无效；二、限被告朱占祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韦忠玉返还所收取的厂房保证金50000元及占用费25000元；三、限被告朱占祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韦忠玉赔偿装修损失306745.27元以及环评费用损失4000元；四、限被告东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韦忠玉赔偿环评费用损失4000元；五、驳回原告韦忠玉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11900.05元（原告已预交），由原告韦忠玉负担6174.05元，被告朱占祥负担5667元，被告东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社负担59元。本案鉴定费32946元（被告东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社已支付），应由原告韦忠玉负担13178.4元，被告朱占祥负担19767.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王锦兰代理审判员  周玉婷人民陪审员  万玉珍二〇一七年三月七日书 记 员  黄瑞莹胡颖康附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。