湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初1868号原告（反诉被告）：湖北地龙天安物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）3栋5层3室。法定代表人：袁学军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李峰，该公司员工。委托诉讼代理人：龚科，湖北羚圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘静，女，1971年8月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：喻亚平，湖北瀛楚律师事务所律师。原告湖北地龙天安物业管理有限公司（以下简称：地龙物业公司）诉被告刘静物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行审理。被告刘静庭前提出反诉，本院审查后决定本案本诉与反诉合并审理。2016年8月22日，本院公开开庭审理本案。原告（反诉被告）地龙物业公司的委托诉讼代理人龚科、被告（反诉原告）刘静的委托诉讼代理人喻亚平，到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解及调解，但未能达成协议。本案现已审理终结。原告地龙物业公司本诉诉讼请求：1、被告刘静支付拖欠的物业费9546元（2008年5月至2015年6月30日，共86个月）、违约金2863.80元（从逾期之日起按每日千分之五计算至判决之日止，暂计算至2015年6月30日止）；2、本案诉讼费用由被告刘静负担。事实和理由：2005年12月3日，原、被告签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定被告刘静按建筑面积每月每平方米1.2元交纳物业服务费，逾期按每日千分之五计算；被告刘静交房入住后只交纳部分物业费，从2008年5月起经多次催要拒绝交费；为维护合法权益，诉至法院要求判如所请。被告刘静辩称：原告地龙物业公司主张的物业费属实，但其提供的物业服务不到位，构成严重违约，被告刘静已依法反诉要求减少40%费用；原告地龙物业公司违约在先，不应计取违约金，且诉讼费用由原告地龙物业公司自担。反诉原告刘静反诉请求：1、反诉被告地龙物业公司承担违约责任3818.40元；2、本案反诉费由反诉被告地龙物业公司负担。事实和理由：反诉被告地龙物业公司在服务过程中未能如约履行合同义务，构成违约，应承担相应法律责任。反诉被告地龙物业公司辩称：反诉原告刘静拒绝付费，构成根本违约；反诉原告刘静认为地龙物业公司严重违约但证据不足，其对服务不满意不能直接说明服务不符合合同约定标准；反诉原告刘静对小区开发商不满，认为地龙物业公司就此要承担违约责任不符合合同约定，属混淆主体，此前武汉市中级人民法院、湖北省高级人民法院都通过判例认可地龙物业公司的服务不存在瑕疵；反诉原告刘静为了不交物业费指责地龙物业公司违约，违反约定，请人民法院驳回其诉讼请求。经审理查明：刘静系地龙·常青藤名苑III期怡景苑15楼8号房业主（使用人），该房建筑面积为92.49平方米。地龙物业公司系小区建设单位选定的前期物业服务企业。2005年12月3日，地龙物业公司（甲方）与刘静（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定了以下等内容：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同（B）》生效时止的物业管理……第一条……一、甲方的权利义务，1、对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理……7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目……11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……二、乙方的权利义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条、物业管理服务内容……房屋公共部位的维护和管理……房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……环境卫生……秩序维护……第三条，物业管理服务质量……第四条、物业管理服务费用……一、乙方交纳费用时间：2007年4月28日起，二、住宅建筑面积每月每平方米1.2元（此价暂定一年，以后以物价部门核定为准）……八、每次交纳费用时间：每季度第一个月的1日—10日……第九条、违约责任，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金……”。签约后，地龙物业公司在小区内提供了物业服务。刘静交纳了部分物业服务费，自2008年5月起至今，经催要，未再交纳物业费。同小区内，有多名业主因与小区开发商就房屋产权登记、小区围墙建设、用水用电等出现过纠纷，并曾形成诉讼及上访的情况，也有多名业主因为各种原因，未及时交纳物业服务费用。小区成立业主委员会后，重新选举产生了新的物业服务企业，地龙物业公司现已退场。2015年7月1日，地龙物业公司与武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会对前期物业欠费情况进行了汇总，确认刘静在2008年5月至2015年6月期间尚欠物业费9546元。刘静对前述欠费期段及金额无异议。刘静认为地龙物业公司系小区建设单位湖北地龙实业集团有限公司的控股公司，有关联关系，并以地龙物业公司服务不能达到约定标准为由进行抗辩、反诉，其主要提交的证据有：1、地龙物业公司工商企业信息；2、小区业主段端阳、陈靖波、蔡进、连克静等人的被盗报案材料、情况说明、证人证言；3、小区业委会向地龙物业公司发出的要求公开收费项目及账目的通知、申请；4、楚天都市报报道；5、常青藤小区有关问题的情况汇报；并申请人民法院调取2013年5月地龙物业公司将地下车库对外出租用作经营铝合金门窗、家电维修导致存放大量易燃易爆物品，受东湖新技术开发区人防办查处的材料。对此，地龙物业公司认为：1、地龙物业公司与开发商系独立法人主体；2、报案材料仅为报案人陈述，并未得到公安机关确认，且引发盗窃原因可能有多种；3、新闻报道针对的是因开发商办理两证等问题拒绝交物业费的其他业主，与本案无关；4、地下车库系人防工程，由开发商投资建设并享有使用权，地龙物业公司不能干预。以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》等证据材料在卷佐证。本院认为：地龙物业公司经小区开发商选定作为前期物业服务企业，符合《物业管理条例》等规定；本案《前期物业管理服务协议》经双方签署并已实际履行，其主要内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。关于刘静是否应当支付物业费及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。地龙物业公司提供了物业服务，刘静以其服务质量不能达到约定标准构成违约为由，多年来拒绝交纳物业费，但其提供的证据不足证实原告地龙物业公司有拒绝提供物业服务行为或者有服务质量明显低于约定标准的情况，故该抗辩意见依据不足，本院不予支持。刘静申请调取东湖新技术开发区人防办查处地下车库出租一事的有关材料，该有关事项属当事人应自行收集证据的范畴，且人防工程在平时由投资者或使用者管理、维护、使用，现有证据不足证实该事项与本案争议焦点相关，本院不予调取。刘静多年来未交费，已构成违约，应当承担继续履行合同义务等违约责任，对地龙物业公司诉称的物业费请求，本院予以支持。另，综合考虑双方争议发生的原因、历史由来等，以及客观上地龙物业公司物业服务期间存在不同情形的服务瑕疵情况，本院对地龙物业公司主张计算违约金的诉讼请求，不予支持。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘静于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北地龙天安物业管理有限公司交纳2008年5月至2015年6月30日期间的物业服务费9546元；二、驳回原告（反诉被告）湖北地龙天安物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费55元（已减半收取），反诉案件受理费25元（已减半收取），共计80元，由被告（反诉原告）刘静承担（其中本诉受理费湖北地龙天安物业管理有限公司已预交，由刘静于本判决生效之日起十日内直接向湖北地龙天安物业管理有限公司支付55元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年三月九日书记员  颜晓霞