.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初7817号原告:中海宏洋物业管理有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金风区。法定代表人：曹孟成,公司总经理。委托诉讼代理人：祁翠苗、李强，均系该公司项目经理。被告:张学梅,女,1955年2月9日出生,汉族，宁夏盐池县人，无业，住宁夏回族自治区银川市金风区。委托诉讼代理人：和明、郭永平，宁夏和仁律师事务所律师。原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司诉被告张学梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司委托诉讼代理人，被告张学梅委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1.请求人民法院判决被告支付2014年1月1日至2017年10月31日拖欠的物业服务费52332.75元;2.请求法院判决被告支付2014年1月1日至2017年10月31日因拖欠物业服务费应支付的违约金107665.91元。上述违约金暂计至2017年10月31日,违约金应计算至上述费用全部清偿之日止，合计:159998.66元；3.本案诉讼费用、邮寄费等其它费用由被告承担。事实与理由：被告购买了由原告提供物业服务的商品房,2013年6月30日被告与原告签订了《前期物业服务协议》(以下简称协议)。协议第五条约定:物业服务费,按建筑面积每月3.3元/平方米计算收取;协议第七条约定了物业服务费的计费时间以及交纳时间,计��时间为”甲方于商品房屋交付之日算起,缴纳时间为按月缴纳,即甲方应在当月15日前缴纳所有费用”。协议第二十八条约定:未按时足额缴纳物业服务费及相关费用的,应按每日3‰的标准支付违约金”。被告系上述物业的业主,2013年6月30日房屋已经交付,物业面积352.41平米;因此,按约定被告应向原告缴纳2014年1月1日至2017年10月31日拖欠的物业服务费52332.75元;期间原告多次通过电话、短信或上门的方式催收物业费,但被告一直拒绝缴纳,逾期46个月,被告应支付2014年1月1日至2017年10月31日因拖欠物业服务费应支付的违约金107665.91元。上述违约金均暂计至2017年10月31日,违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。合同履行至今,原告依照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催缴,被告均置之不理。因此,为维护原告的合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。被告辩称：请求驳回原告诉讼请求。2014年1月1日至2016年1月1日期间的物业费已经超过诉讼时效，不应受到法律保护，作为被告没有享受原告提供的质价对等的物业服务，被告享有先履行抗辩权，原告也负有先行书面催缴物业费的义务。本案原告对被告提出的自2014年家里被盗，原告承诺给被告处理，至今没有处理，且被告的地下室设计的建筑物公共部分渗水漏水造成被告无法使用，原告未对涉及的公共部分尽到维护修缮义务，也未积极引导协助被告解决房屋质量问题。原告对所要的物业费的计算存在错误，作为被告对原告3.3元/月/平方米的物业费收费标准有异议，双方未对此标准有协商一致的实际履行。遂被告对此行使先履行抗辩权而拒缴物业费的行为并无不当。被告不存在原告所述违约，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了入住会签单、中海国际社区交付使用通知书、物业费催缴函、邮政邮寄回执、前期物业管理服务协议各一份，被告提供了电话录音一份，上述证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买了中海宏洋地产（银川）有限公司开发建设的联排别墅一套（面积为352.41平米），双方签订了商品房买卖合同。合同约定开发商中海宏洋地产（银川）有限公司招标选聘原告作为该小区的物业服务管理企业，并将其与原告签订的《前期物业服务合同》向市房产行政部门��案登记，确定物业服务费的标准为3.3元/月/平方米（建筑面积）。2013年7月3日被告入住时又与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定:联排住宅物业服务费按建筑面积3.3元/月/平方米计收，业主于商品房屋买卖合同约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费,按月缴纳,业主与物业使用人应在当月15日前履行缴纳义务。未按时足额缴纳物业服务费及相关费用的,应按每日3‰的标准支付违约金。双方还对其他房屋事项、质量、内容等权利义务进行了约定。合同签订后，被告作为上述房产的业主于同日交付入住,原告物业面积为352.41平米，因此,按约定被告应向原告缴纳2014年1月1日至2017年10月31日拖欠的物业服务费52332.75元;期间原告以书面通知、邮政快递的方式多次向被告催收物业费,但被告却以其地下室渗水发臭及物业费收费标准有异议为由一直拒绝缴��,现已逾期三年多,原告经追要无果遂诉至本院，请求判如所请.本院认为，原、被告之间物业服务合同法律关系明确，被告购房后在入住时与原告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，属有效协议，具有法律约束力。原告按约向被告等入住业主提供了物业服务且其物业收费标准亦经银川市物业办登记备案，被告作为业主应按照合同约定缴纳物业费。被告现拖欠2014年1月1日至2017年10月31日的物业服务费52332.75元，原告的该项诉请本院依法予以支持。原告诉请的违约金原告虽提供了催缴通知和邮政快递，但不能证明原告限期督促了被告缴纳，故原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。被告以其地下室渗水发臭房屋质量问题及物业费收费标准有异议为由拒缴物业费，该异议与本案非同一法律关系，其理由和主张在本案中均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张学梅��本判决生效之日起十日内向原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司支付2014年1月1日至2017年10月31日的物业服务费52332.75元；二、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司其他诉讼请求。如未按本���决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750元，由原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司负担1196元，被告张学梅负担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李建东二〇一八年三月一日法官助理汤艳宁书记员冯丽池附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。