河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0302民初6824号原告李健，男，1987年1月5日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区，公民身份号码。委托代理人李晓娟，河北吴秀萍律师事务所律师。被告郑春清，女，1974年5月16日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，公民身份号码。第三人杨海鹰，女，1971年6月9日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区，公民身份号码。委托代理人高男，河北百人合律师事务所律师。原告李健与被告郑春清、第三人杨海鹰案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李健及其委托代理人李晓娟、被告郑春清、第三人杨海鹰委托代理人高男到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李健诉称，2012年3月10日，原告与第三人订立坐落于秦皇岛开发区X小区X栋X单元X号《房屋买卖合同》一份，总房款85万元，同时约定2014年10月1日办理过户手续。房款于2012年3月21日已经全部付清，第三人随即将上述房屋及产权证原件交付给原告，原告在该房屋居住至今。到了约定办理房产过户的时间，原告要求第三人按照《房屋买卖合同》的约定配合原告办理过户手续时得知，该房产在2014年8月4日因第三人与黄XX之间的民间借款纠纷一案，被海港区人民法院依据（2014）海民初字第2114-1号民事裁定书和（2014）海法执字第2114-1号协助执行通知书，将该房产查封。经原告方与第三人及黄XX协商达成一致后，黄XX同意解除查封。在准备解除查封办理过户时，该房产又被海港区法院于2014年12月31日以（2014）海民初字第4121号民事裁定书轮候保全查封，导致该房产至今不能办理过户手续。另该房屋还有贷款未还清。据此原告不能办理房产过户的原因是由于第三人的原因，（2016）冀0302执异55号执行裁定认定事实不清，驳回执行异议错误。因此，依据《民事诉讼法》第227条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，请求法院判决解���对X小区X栋X单元X号房屋的查封，并立即停止执行该房产。被告承担诉讼费用。被告郑春清辩称,2014年我查封之前我与杨海鹰有业务关系。在2014年时李健曾经是杨海鹰的员工，即便租房，李健手里也可能掌握一些缴纳相关费用的凭条。李健与杨海鹰之间的转款凭证有可能是双方倒帐用的。依照法律规定，不动产物权以登记为准，未依法登记，不发生法律效力。如果只有房屋买卖合同，没有变更登记就认定房屋为买受人所有的话有规避法律之嫌。第三人杨海鹰述称，一、订立的房屋买卖合同真实有效，李健向我支付了房屋对价，我也向李健交付了房屋。约定2014年10月1日前办理产权过户手续符合法律规定，并且除过户登记以外的事务性工作，涉案合同全（部）权利义务履行完毕。二、无法办理产权过户手续是因为黄XX申请查封涉案房屋所致，并不是我与李健之间主观故意不办理产权过户手续。三、自2014年9月开始，李健多次电话和见面要求我办理产权过户手续，我也积极履行与黄XX之间的纠纷义务。四、本案没有办理产权过户手续，李健没有任何过错。是我与黄XX之间的债权债务纠纷所致。五、我自2014年11月21日开始因受到伤害一直在北京住院，正是我在北京住院期间，本案郑春清又查封了涉案房屋。基于以上事实，法院应当依据法释（2015）第10号司法解释第二十八条规定公正处理。经审理查明，被告郑春清与第三人杨海鹰、秦皇岛XXXX有限公司存在借款合同纠纷。郑春清就双方之间的纠纷向秦皇岛市海港区人民法院提起诉讼，秦皇岛市海港区人民法院出具（2014）海民初字第4121号民事裁定书，于2014年12月31日对杨海鹰名下位���秦皇岛市经济技术开发区X小区X栋X单元X号房屋予以查封。另查明，第三人杨海鹰（甲方）与原告李健（乙方）于2012年3月10日签订房屋买卖合同一份，合同主要内容为：一、合同约定甲方将X小区X栋X单元X号3楼，面积132.77平方米，下方1间的全部产权卖给乙方为永久产业。二、房屋总售价为人民币捌拾伍万元￥850000元，室内设施现有：水、电、暖、天燃气、有线电视全部归乙方所有，不再另行计价。三、乙方于合同签订的同时，付给甲方购房定金人民币叁万元，甲方于2014年10月1日前配合乙方办理产权过户手续后，乙方将购房余款人民币捌拾贰万元付给甲方，甲方于2013年5月1日前将此房交给乙方使用，房屋交接时，该房屋现有设施以前发生的一切费用由甲方结清。四、房屋过户产生的一切费用由乙方负担，甲方负责提供过户时所需��一切证件，并保证合法有效，否则视为违约。过户时，甲乙双方到房产局办理手续……六、补充条款：双方商议，待房本日期满5年时，办理产权过户手续，房本上现存贷款由甲方负责偿还，待过户时再一次性还清现存贷款，乙方于2012年4月前将房款全部负（付）清。2012年3月10日，李健将3万元定金交付给杨海鹰，2012年3月21日，李健将剩余购房款82万元支付给杨海鹰，就以上两笔款项，杨海鹰分别给李健出具了收条。还查明，本案争议房屋在秦皇岛市经济技术开发区法院被轮候查封多次，李健在得知其所购房屋被查封后，向秦皇岛市经济技术开发区法院提出执行异议，秦皇岛市经济技术开发区法院分别出具（2016）冀0391执异7号执行裁定书、（2016）冀0391执异8号执行裁定书、（2016）冀0391执异9号执行裁定书，三份裁定书均认为轮候查封、扣押、冻结自登记在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。因此，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提出执行异议，故驳回了李健的执行异议申请。2016年5月30日，李健向海港区人民法院提出书面异议，秦皇岛市海港区人民法院出具（2016）冀0302执异55号执行裁定书，认为李健虽举证证明其与杨海鹰在查封前签订了房屋买卖合同并支付了全部价款，以及实际占有多年，但未提供在李健与杨海鹰约定的办理过户登记到期日至今未办理过户登记是非自身原因的相关证据。故驳回了李健的执行异议。李健对该裁定不服，提起了本案诉讼。再查明，秦皇岛市经济技术开发区X小区X栋X单元X号房屋登记时间为2009年9月23日，截至2014年9月23日��五年。X小区X栋X单元X号房屋的房屋所有权证上附记部分表明在中国银行股份有限公司秦皇岛市海港支行抵押132.77平方米，贷款390000元至2029-9-28。原告李健主张，2012年3月10日原告与杨海鹰就本案争议房屋签订买卖合同并交付了全款，由于当时过户政策原因，该房屋房本未满五年，所以在2014年10月1日约定办理过户手续。在可以办理过户时，原告多次找杨海鹰，但是当时该房屋被XX柱查封了，杨海鹰还了黄XX债务以后，又得知该争议房屋被郑春清查封了。11月份时，原告找杨海鹰办理过户时，杨海鹰出了意外，无法办理过户。在郑春清查封该房屋后，还有三份轮候查封的，分别是赵XX、谭XX、王XX。在该房屋被查封后，原告也在积极的主张其权利。李健在开发区法院就赵XX、谭XX、王XX的查封提出了执行异议申请，由于该三人查封是在黄XX���后，开发区法院以案外人不能针对轮候查封提出执行异议，驳回了李健对三人的执行异议申请。在驳回后，李健就主张对黄XX和郑春清的案件提出保全异议申请，在原告申请后，黄XX已经在今年三月份解除了本案诉争房屋的查封，而被告郑春清在接到保全复议申请书后，向法院提出了执行的申请，进入到了执行阶段。因此在诉讼保全复议申请程序中结束。被告郑春清申请执行后，原告在第一时间就提出了执行异议的申请，法院裁定驳回了案外人李健的执行异议申请，故李健提起了本案的执行异议之诉。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：证一、2012年3月10日杨海鹰与李健签订的房屋买卖合同一份，证明原告与杨海鹰签订房屋买卖合同，约定房屋总价是85万元，购房定金是3万元，杨海鹰于2014年11月1日前配合乙方办理产权过户��续，证明原告与杨海鹰签订的房屋买卖合同合法有效；证二、X小区X栋X单元X号房权证、国有土地使用证各一份，证明原告在与杨海鹰签订合同后，杨海鹰履行了交付房屋及产权证的义务；证三、2012年3月10日杨海鹰出具的购房定金3万元收条一份、2012年3月21日杨海鹰出具的购房余款82万元收条一份，证明房款已付清；证四、工商银行的银行流水一份、李健工商银行卡（卡号为）、工商银行的存款凭条一份，证明李健在工商银行取款82万元后直接转存到了杨海鹰尾号是XXXX的银行卡上的；证五、海港区法院（2014）海民初字第4121号民事裁定书复印件及协助执行通知书复印件各一份，证明郑春清于2014年12月5日将杨海鹰名下的X小区X���X单元X号房屋查封；证六、海港区法院（2014）海民初字第2114-1号民事裁定书复印件及协助执行通知书复印件各一份，证明黄雨柱在2014年8月4日查封了X小区X栋X单元X号房屋，时间是在双方约定的房产过户之前；证七、开发区人民法院（2016）冀0391执异7号执行裁定书一份、（2016）冀0391执异8号执行裁定书一份、（2016）冀0391执异9号执行裁定书一份，证明原告在购买房屋后积极的主张自己的权利，并要求杨海鹰协助办理过户手续；证八、秦皇岛市经济技术开发区动力公司2014年12月1日出具的取暖费发票一张（复印件）、2014年7月17日、2016年8月13日李健缴纳的X小区X栋X单元X号的物业费收据两张和2013年8月6日李健缴纳的燃气费收据一张，证明原告李健一直在使用着本案诉争房屋。被告郑春清对以上证据的质证意见为：对证一、对杨海鹰签字的真实性没有异议，对合同签订的时间有异议，我认为是李健和杨海鹰在我起诉后补签的合同；对证二、真实性、合法性、关联性均无异议；对证三、对杨海鹰签名的真实性没异议，对收条出具的时间有异议，我认为收条是后补签的；对证四、真实性没有异议，但是不能证明该82万元是否用于支付房款；对证五、真实性、合法性、关联性均无异议；对证六、真实性、合法性、关联性均无异议；对证七、真实性、合法性、关联性均无异议；对证八、对该四份票据的真实性没有异议，但是当时李健是杨海鹰的员工，有可能是杨海鹰委托李健缴纳的。第三人杨海鹰对以上证据的质证意见为：对证一至证八、真实性、合法性、关联��均无异议。被告郑春清主张，2014年时李健曾经是杨海鹰的员工，即便租房，李健手里也可能掌握一些缴纳相关费用的凭条。李健与杨海鹰之间的转款凭证有可能是双方倒帐用的。依照法律规定，不动产物权以登记为准，未依法登记，不发生法律效力。如果只有房屋买卖合同，没有变更登记就认定房屋为买受人所有的话有规避法律之嫌。被告郑春清为证明其主张向本院提交证据如下：证一、秦皇岛市海港区法院（2014）海民初字第4121号民事调解书一份，证明我与杨海鹰存在债权债务关系；证二、秦皇岛市海港区法院（2016）冀0302执异55号执行裁定书一份，证明李健的执行异议被驳回。原告对以上证据的质证意见为：对证一、��二、真实性没有异议，对其证明目的有异议，原告与第三人杨海鹰签订房屋买卖合同购买本案诉争房屋是原告为了结婚使用才购买的，原告本人和杨海鹰不存在劳动关系以及雇佣关系，不是杨海鹰的员工。杨海鹰与李健既没有劳动合同也没有给李健开过工资，也没有给李健缴纳社会保险，因此李健是杨海鹰员工的事实不存在。不能办理过户手续是由于杨海鹰与其他人的债务纠纷导致该房屋被查封，原告也在积极的主张自己的权利，不能办理过户非李健本人的原因。第三人杨海鹰对以上证据的质证意见为：对证一、证二、真实性、合法性无异议，但是第三人认为第三人与原告之间的房屋买卖合同与被告郑春清之间的债权债务关系没有关联性。第三人杨海鹰主张，李健并非杨海鹰员工，第三人与李健之间签订的商品房买卖合同合法有效，且双方已经履行完毕，第三人已经将房屋交付于原告实际占有并使用。无法办理产权过户，是因黄XX及本案被告郑春清查封所致，并非第三人刻意拖延不予办理。希望法院公正处理。第三人杨海鹰为证明其主张向本院提交证据如下：证一、中国工商银行个人业务凭证签单一份，证明XXXX卡号的卡主为杨海鹰，也就是本案第三人；证二、秦皇岛市第一医院医学影像CT检查报告单一份、首都医科大学附属北京同仁医院医学影像学诊断报告书一份（复印件），证明2014年11月21日第三人因意外事故造成身体损伤就医的证明。原告对以上证据的质证意见为：对证一、真实性、合法性、关联性均无异议，该卡确实是杨海鹰的卡，而且李健也是将购房款82万元打入了杨海鹰的这张卡里；对证二、真实性、合法性、关联性均无异议。被告郑春清对以上证据的质证意见为：对证一、证二、真实性、合法性、关联性均无异议。上述事实，有双方当事人的陈述、原、被告及第三人提交的上述证据证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告与第三人杨海鹰签订房屋买卖合同的时间为2012年3月10日，同日，李健将3万元定金交付给杨海鹰，2012年3月21日，李健将剩余购房款82万元全部支付给杨海鹰。海港区法院查封本案争议房屋的时间为2014年12月31日，即李健与杨海鹰买卖争议房屋在前，海港区人民法院查封争议房屋在后。李健与杨海鹰签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且在海港区人民法院查封之前，李健已经支付了房款并占有房屋，故截止法院查封之日，原告李健与杨海鹰之间的买卖合同已成立、生效并已实际履行，李健已经合法占有本案争议房屋。对不动产而言，虽然必须以登记为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产登记的情况下，也应保护买受人的合法权益。出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，应受法律保护。故李健对争议房屋X小区X栋X单元X号享有足以排除强制执行的民事权益，法院应停止对该套房屋的执行。另，X小区X栋X单元X号房屋在银行有抵押贷款，原告李健与第三人杨海鹰之间的房屋买卖合同不能对抗抵押权人，抵押权人对X小区X栋X单元X号房屋仍享有抵押权。原告李健需待抵押贷款偿还完毕，抵押登记涂销后，方可办理过户手续。关于原告诉请要求解除对X小区X栋X单元X号房屋的查封问题，因解除查封属于程序性事项，不属于执行异议之诉实体审查的范围，故对原告该项诉讼请求本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对秦皇岛市经济技术开发区X小区X栋X单元X号房屋的执行。案件受理费80元，由被告郑春清负担，于本判决生效���日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  王文娟人民陪审员  程 克人民陪审员  王小玲二〇一七年二月二十日代书 记员  罗 旭