新疆维吾尔自治区昌吉市人民院民 事 判 决 书(2017)新2301民初739号原告：裴红梅，女，汉族，1972年9月16日出生，无固定职业，现住昌吉市。委托代理人：翁欢欢，昌吉市新华法律服务所法律工作者。被告：新疆双翼房地产开发有限公司。住所地：昌吉市乌伊东路。统一社会信用代码：916523007452072254。法定代表人：王国异，该公司总经理。委托代理人：田忠贵，新疆金诚信律师事务所律师。委托代理人：蒋彻，新疆金诚信律师事务所实习律师。原告裴红梅与被告新疆双翼房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告裴红梅的委托代理人翁欢欢，被告新疆双翼房地产开发有限公司的委托代理人田忠贵、蒋彻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴红梅诉称：2014年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于昌吉市北京北路8号小区2丘的房屋一套，房屋总价款为384698元。原告于2014年6月11日，交纳首付款164698元，剩余房款220000元以公积金贷款方式支付，房款已向被告全部交清。按照合同约定，被告应于2015年9月20日向原告交付房屋，实际原、被告双方交接房屋的时间为2016年10月4日，被告逾期交房行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，故诉诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金15811元；2、本案诉讼费及邮寄送达费用由被告承担。被告新疆双翼房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求不能成立。被告承建的8号小区棚户区改造项目于2013年5月开工建设，2015年6月竣工。根据《昌吉州城镇供热条例》及昌吉市政府市长办公会议纪要的规定，热力二网由被告建设，一网及换热站由昌吉热力有限公司承建。但昌吉热力有限公司一直不进行一网及换热站的建设，被告为此多次与昌吉热力公司沟通，并通过昌吉市人民政府进行协调，直至2016年6月，昌吉热力公司才将一网建设完毕，同被告签订了《新增入网协议书》。被告早在2015年6月就完成了工程，本可以在2015年9月正常交房，但由于昌吉热力公司热力管网建设的滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，责任不在被告。根据《商品房买卖合同》第八条：“因热力部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期”之规定，被告不存在违约的情形。2016年6月25日被告在昌吉日报发布公告，并且微信、短信通知各位业主在2016年6月28日办理入住，原告到2016年10月4日才来办理入住。即使计算违约时间，也应计算到2016年6月28日。原告主张的违约金明显过高，即使被告存在逾期交房的事实，原告也没有证据证明其有15811元的损失。原告的损失应当按照同地段、同时期、同类房屋的租金标准来认定，双方约定的违约金过高，请求法院予以降低。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份、住宅使用说明书一份、住宅质量保证书一份，证实2014年6月11日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告应于2015年9月20日之前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定如被告逾期交房超过60日，则被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；合同签订后，原告按约履行付款义务，被告却未按期交房，直到2016年6月28日，被告才以在昌吉日报发布公告的方式通知买受人交接房屋，而实际原告并未看到公告。在2016年10月4日交付房屋时发现被告交付的房屋未办理竣工验收合格手续，被告行为已构成违约。根据合同约定，房屋应先验收后再办理交接，而本案房屋实际是先交接后验收的，故原告主张违约金时间截止到验收房屋的时间。且在实际交接中被告没有出示竣工验收备案表。被告质证后对该组证据的真实性认可，但对证明目的不认可，认为根据合同约定因热力等非出卖人所能控制的因素，造成不能交付房屋，被告可据实予以延期。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、发票三张，证实原告已向被告交付房款384698元。被告质证后对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、房屋验收单一张，证实原告在2016年10月4日办理房屋交接，原告主张违约金计算截止日期是2016年10月4日。被告质证后对证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、昌吉州城镇供热条例1份，证实根据该条例第十四条规定，建筑红线以内二次管网等附属设施由建设单位投资建设，一次管网交换站的配套管网由供热单位投资建设，被告负责二次管网建设。原告质证后对该证据的真实性认可，对关联性不认可，认为原告购买的为期房，从合同签订之日至合同约定的交房之日，被告有两年的时间协调一网、二网建设，既然被告承诺2015年9月20日交房，那么也就意味着房屋具备水、电、热力等条件后，才拟定的交付日期，被告以一网建设与二网建设没有协调好作为延迟交房的理由不能成立。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、双翼公司文件1份、昌吉市住房和城乡建设局文件1份，证实2014年7月30日，被告申请政府协调关于一次管网建设的过程，由于热力公司不对一次管网进行建设，导致被告不能按期交工；2014年8月22日，昌吉市住房和城乡建设局再一次和政府协调此事，被告公司已尽到责任。原告质证后对昌吉市住房和城乡建设局文件的真实性认可，但对双翼公司的文件不认可，对被告拟证实的问题不认可，认为关于一网和二网建设的问题是因被告与热力公司针对费用问题上有纠纷，并不属于不可抗力。本院对原、被告均无异议的昌吉市住房和城乡建设局文件的真实性予以确认，对双翼公司的文件本院结合其他证据进行认定。证据三、热力公司的答复1份、室外暖气管系统压力试验记录一份、室外暖气沟开挖施工质量验收记录一份、室外暖气管安装质量验收记录一份、新增用户入网协议书一份，证实2015年被告向热力公司提出入网申请，2015年6月1日，热力公司给被告供热进行答复，要求被告根据热力公司的标准建设二网，被告公司于2015年9月16日完成二次管网的建设，达到使用条件，直到2016年7月1日热力公司完成一网建设以后才与被告公司签订入网协议，热力一网建设滞后责任不在被告。原告质证后对该组证据的真实性认可，认为热力公司2016年7月22日才在入网协议书上盖章，而被告公告2016年6月28日可以办理入住，说明此时房屋不符合交接条件。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、住宅工程质量分户验收表一份，证实2015年9月16日原告的房屋分户验收合格，具备交付条件。原告质证后对真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、昌吉日报一份，证实原、被告双方签订的补充协议第九条明确约定被告可以在昌吉日报上发布公告来通知业主办理入住，被告于2016年6月25日在昌吉日报上发布公告，通知2、3、5号楼业主2016年6月28日来办理入住，原告10月4日来办理入住，即使计算延期交房期间也应计算到6月28日。原告质证后对证据的真实性认可，认为应以实际办理交接入住时间为准。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、五方验收意见表1份，证实涉案房屋于2016年6月25日验收合格符合交付条件。原告质证后对真实性认可，认为该证据仅仅显示6月25日五方同意验收，并不能说明验收结果为合格。本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：2014年6月11日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于昌吉市8区2丘11栋清华书苑小区的房屋，房屋建筑面积共77.56平方米，每平方米单价4960元，房屋总价款为384698元，原告于2014年6月11日支付首付款164698元，剩余房款220000元申请以公积金贷款的方式支付。合同第八条约定出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…6、因国家政策调整、市政停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同附件五合同补充协议第九条约定：本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式；自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。2014年5月6日原告支付被告购房款124689元，合同签订当日支付被告40000元购房款，余款220000元办理公积金贷款于2014年7月9日支付。原告所购3号楼于2016年6月25日办理五方竣工验收。被告于2016年6月25日在昌吉日报上发出入住公告，通知2号楼、3号楼、5号楼的业主于2016年6月28日开始办理入住。原告实际于2016年10月4日办理房屋交接。原告因被告逾期交房，故诉至本院要求被告承担逾期交房违约金。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，原、被告双方建立了商品房预售合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告已经支付房款，被告应在合同约定的期限内及时交付房屋。现本案被告并未在合同约定的2015年9月20日前向原告交付房屋，但被告辩解未按时交付的原因系热力公司一网建设的滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，根据双方商品房买卖合同第八条的约定，被告可以延期交房，不构成违约。本院认为，虽然双方在合同中约定了因自来水、电力、热力等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。但根据庭审中被告的陈述一网建设不属于竣工验收的项目，而根据被告提交的涉案房屋的竣工验收意见表显示，涉案房屋于2016年6月25日才办理竣工验收，被告提供的证据不足以证明其在2015年9月20日即已具备竣工验收符合交付的条件，仅是由于热力一网未建成导致房屋不能交付，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。关于被告辩解于2016年6月25日发布交房公告，通知买受人于2016年6月28日办理交房手续，即使计算违约金也应计算至2016年6月28日的意见。本院认为，原、被告在合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”在附件五补充协议第三条中约定“本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式；自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。”该约定亦有效。故被告在昌吉日报上发出公告，视为送达交房通知，故交房时间应为2016年6月28日，原告在此后办理交房手续，相应的责任应由买受人自行承担。被告在此后亦不应承担违约金。被告的此项抗辩理由成立。本院确认，被告应承担自2015年9月21日至2016年6月28日期间共计282天的违约金，每日按总房款384698元的万分之一计算，即10848元。关于被告认为约定的违约金过高，请求法庭予以降低的辩解意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告逾期未向原告交付房屋，给原告造成的实际损失为原告按期得到房屋后可以取得或实现的财产利益，主要可参照当地同期、同地段、同类型房屋的租金来确定损失，根据双方的合同约定的日万分之一的标准，被告逾期交房期间的违约金为10848元，该数额并不过分高于逾期交付房屋造成的房租的损失，故本院对原告要求降低违约金标准的意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告裴红梅违约金10848元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取98元,由被告新疆双翼房地产开发有限公司负担67元，由原告裴红梅负担31元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限提出申请执行的,本院则依法不予受理。审判员  艾令起二〇一七年三月二十一日书记员  徐 倩