江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终536号上诉人（原审被告）：扬州庆峰置业发展有限公司，住所地扬州市瘦西湖路与扬子路交叉口。法定代表人：张明朗，该公司执行董事。委托代理人：谈天翔，江苏润扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张群。被上诉人（原审原告）：王民飞。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张璐、谢玥，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人扬州庆峰置业发展有限公司（以下简称庆峰置业公司）因与被上诉人张群、王民飞商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2016)苏1003民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆峰置业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人不承担违约责任；3.两被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审程序不合法，应适用普通程序审理本案，且审理期限严重超期；2.上诉人交房延期的根本原因是水、电、燃气等配套单位未能按期竣工导致，非上诉人的原因延期交房，根据《合同补充协议》第5条的约定，上诉人不应承担赔偿责任；3.被上诉人仍欠购房款100元，根据合同约定，如被上诉人未交齐购房款，上诉人可以延期交房。张群、王民飞共同辩称，上诉人提出延期交房时因为基础设施不到位导致，但未能提供证据证明，并且即使存在上诉人所述原因，根据双方的商品房买卖合同以及补充协议的约定，上诉人也负有向被上诉人告知的义务。事实上，上诉人从未告知我方相关情形。关于尚欠100元购房款的情况，事实上并不存在，在合同约定的付款期间内，我方已经将全部价款支付给被上诉人，如有差额，上诉人应及时提出，且在一审时，上诉人从未提出该理由。原审查明：2013年7月9日，庆峰置业公司与张群、原告王民飞订立商品房买卖合同（合同编号2013062802503）一份，约定：买受人购买的商品房为位于本市长征西路冶春别院第1幢（公安幢号2幢）第2单元503号房屋，面积157.1平方米，房屋总价款为172.81万元。合同签订当日，张群、王民飞向庆峰置业公司支付购房款132.81万元，后又于同年12月13日向庆峰置业公司支付剩余购房款40万元，庆峰置业公司出具了相应的票据给张群、王民飞。双方签订的商品房买卖合同第八条约定交付房屋的期限为“出卖人应当在2014年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明。”同时在该条还约定了出卖人可以延期交房的情形。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日……；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。同日，双方还签订了一份《合同补充协议》，其中第5条约定为“基础设施、公共配套建筑在规定日期内未达到使用条件，若不属于出卖人的原因，则出卖人有义务及时向买受人告知未能达到使用条件的原因，并尽力配合解决，但不承担相应的经济补偿责任。不属于出卖人的原因，是指出卖人已经与水、电、电话等相关单位签订了相应的施工合同，并按合同履行了相关的付款义务，但相关单位没有如约履行义务的情况。”2015年12月5日，庆峰置业公司将上述商品房买卖合同中约定的房屋一套交付张群、王民飞使用。原审法院认为，庆峰置业公司与张群、王民飞订立的商品房买卖合同及合同补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效,双方均应按照协议约定履行自己的义务。张群、王民飞已按约履行了给付房款的义务，庆峰置业公司即应按照合同约定于2014年6月28日前将符合约定的房屋交付给张群、王民飞使用，但庆峰置业公司直至2015年12月5日才向张群、王民飞交付房屋，显然违约，应按照合同约定向张群、王民飞支付违约金。张群、王民飞要求庆峰置业公司支付逾期交房违约金181450.5元有事实和法律依据，且计算方式符合合同约定，故予以支持。庆峰置业公司辩称按照方签订的《合同补充协议》第五条的约定，其可以迟延交房且不需承担相应的经济补偿，因庆峰置业公司未举证证明迟延交房系“不属于出卖人的原因”，也未举证证明已向张群、王民飞发出迟延交房的通知，故对该辩称意见不予采纳。庆峰置业公司还辩称将冶春别院工程交由朱毅承办全部事务，其仅开具的购房发票，实际未收到张群、王民飞的购房款，因张群、王民飞已将购房款汇入庆峰置业公司账户，至于庆峰置业公司是否实际收到款项系其与朱毅之间的往来，与张群、王民飞无关，庆峰置业公司作为合同相对人依法应承担合同约定的义务，故对此辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条等规定，判决：扬州庆峰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付张群、王民飞违约金181450.5元。本院在二审期间，庆峰置业公司围绕上诉请求提交两组补充证据：证据一，与江苏省电力公司扬州供电公司编号为9103403606-01居住区供配电工程服务协议一份及付款凭证、与扬州自来水有限责任公司居住区供水工程服务协议一份及付款凭证、与扬州中燃城市发展有限公司城市管道燃气配套协议书一份，证明并非其原因导致房屋的延期交付；证据二，中国工商银行记账凭证四份，证明张群、王民飞的房屋总价款经核对尚有一百元未支付，根据购房合同，如买受人未能按期足额支付商品房价款，出卖人有权延期交房。经质证，张群、王民飞认为庆峰置业公司提供的水、电、燃气的相关协议并不能证明相关配套设施竣工验收时间以及延迟竣工，该延迟的原因是建设方还是施工方，且协议都约定了应当由建设方办理施工前置手续，保证各配套设施的施工具备开工条件，庆峰置业提供的证据无法判断其是否延期完成配套工程以及延期完成的原因；房屋总价款是1728100元，一审已经查明我方已全额支付。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，庆峰置业公司就冶春别院项目于2013年5月29日与江苏省电力公司扬州供电公司签订了《居住区供配电工程服务协议》，协议约定供配电工程服务费暂定为1248647.68元，分三次分别于正式用电委托设计前缴纳124865元、供配电工程开工前缴纳998918元、供配电工程竣工验收送电及装表接电前缴纳根据最终核定面积确定的余款。庆峰置业公司实际于2013年6月7日缴纳124865元、2014年8月18日缴纳898918元、2014年8月25日缴纳100000元、2014年10月21日缴纳328808元。本案的二审争议焦点是：1.庆峰置业公司主张其延迟交房应适用补充协议第5条的免责条款是否可以成立？2.张群、王民飞是否存在欠缴购房款而致庆峰置业公司有正当理由延迟交房？关于争议焦点一，本院认为，根据《合同补充协议》第5条的约定，出卖人不承担经济补偿责任的前提是基础配套设施未达到使用条件不属于出卖人自身的原因。庆峰置业公司的延迟交房能否适用此免责条款关键在于基础配套设施未达到使用条件是否属于庆峰置业公司自身的原因。本案中，庆峰置业公司与江苏省电力公司扬州供电公司签订的居住区供配电工程服务协议约定在供配电工程开工前收取998918元，而此笔款项庆峰置业公司分别于2014年8月18日缴纳898918元、2014年8月25日缴纳100000元，可见截至庆峰置业公司与买受人张群、王民飞合同约定的房屋交付使用时间2014年6月28日，庆峰置业公司尚未缴纳供配电工程的开工费用，涉案小区的供配电工程尚未实际开工，庆峰置业公司按合同约定时间交付涉案房屋已客观不能。涉案小区供配电工程的延迟开工与庆峰置业公司未及时缴纳供配电工程开工费用存在关联性，庆峰公司辩称供配电工程的延迟开工是由于设计原因但未能就此举证证明，且根据合同相对性原理，设计原因也与被上诉人无关，故庆峰置业公司的延迟交房不符合补充协议第5条的情形，庆峰置业公司以此主张免责无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据庆峰置业公司提交的中国工商银行记账凭证与张群、王民飞一审中提交的付款凭证对比有100元的差额，庆峰置业公司陈述此差额为张群、王民飞支付购房款时刷卡产生的手续费用，导致其入账金额比张群、王民飞支付金额少100元，因此张群、王民飞未足额支付房屋总价款，其有正当理由可以延迟交房。本院认为，庆峰置业公司已经根据双方商品房买卖合同载明的房屋总价款172.81万元开具销售不动产统一发票，应视为其已认可张群、王民飞已全额支付房屋总价款，即使存在庆峰置业公司所述的刷卡费用，庆峰置业公司的开票行为应视为其同意这笔刷卡费用由其自行承担，因此张群、王民飞不存在欠缴购房款的行为，庆峰置业公司也不能以此作为迟延交房的正当理由。综上所述，扬州庆峰置业发展有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3959元，由上诉人扬州庆峰置业发展有限公司承担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年三月二十四日书 记 员  余 韵