陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1676号上诉人（原审被告）：曹爱琴。委托诉讼代理人：边社平，陕西金镂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂娟，陕西金镂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安锦江物业服务有限公司。法定代表人：任利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛亚，西安锦江物业服务有限公司员工。被上诉人（原审被告）：西安维图网络科技有限公司。法定代表人：李亚莉，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李亚莉。上诉人曹爱琴因与被上诉人西安锦江物业服务有限公司（以下简称锦江物业公司）、西安维图网络科技有限公司（以下简称维图网络公司）、李亚莉物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹爱琴的委托诉讼代理人李桂娟、边社平，被上诉人锦江物业公司的委托诉讼代理人毛亚到庭参加诉讼。被上诉人维图网络公司、李亚莉经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹爱琴上诉请求：撤销原判，发回重审或改判曹爱琴不承担连带责任；本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一审判决遗漏了必要诉讼参与人蔡红武、马骥，致使一审程序违法、事实不清。2010年4月15日，曹爱琴委派业主代表与蔡红武个人签署了《租赁合同》，第十一条明确约定物业费、水费、电费等由乙方也就是蔡红武一方自行缴纳，业主不予承担。2014年7月份，蔡红武开始拖欠租赁费、物业费，水费、电费等，曹爱琴多次索要未果，为再次明确物业费用的承担主体，避免损失进一步扩大，经协商，由李亚莉和承租人蔡红武、马骥三人于2015年3月8日向锦江物业公司出具签署《承诺书》一份，约定物业费、水费、电费等由三人承担，与曹爱琴等41名业主无关，蔡红武、马骥等共同书写承诺书，签字确认。根据《租赁合同》、承诺书的内容并结合本案实情，蔡红武既是本案的实际承租人，同时也是物业费、水、电费的实际承担主体，属本次诉讼的必要参与人，其缺席诉讼，不仅会出现责任主体遗漏的情况同时必将导致事实不清。退一步讲，即使曹爱琴要承担连带责任，该连带责任的前提或基础应是蔡红武、马骥的违约行为，一审判决忽略二人的违约行为和曹爱琴与二人之间的约定，直接判定曹爱琴承担连带责任，程序明显不当，一审判决在放纵蔡红武、马骥逃避诉讼的同时明显加重了曹爱琴的承担责任。一审判决适用法律错误，《物业管理条例》第42条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第七条均明确规定连带责任仅限“物业服务费用”不包含水费、电费、电梯费，一审判决扩大了连带责任的范围，于法无据。《物业管理条例》第42条明确规定连带责任仅限“物业服务费用”，不包含水费、电费、电梯费等，同时该条例第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热……费用应当向最终用户收取有关费用，对方提供的《前期物业服务合同》中也明确水、电费、电梯费、物业费分属不同项目，前三者明显不在物业费的范畴之内，一审法院错误的将水、电费、电梯费和物业费混为一谈，在无法律依据的情况下扩大了曹爱琴承担连带责任的范围，一审判决明显适用法律错误。锦江物业公司辩称，协议书是业主委员会转交给锦江物业公司的，至于业主签订情况，锦江物业公司不知道，且与锦江物业公司没有关系；对于物业条例规定，业主负连带交纳责任，条例里边没有明确说明不包含电梯费、水电费，但是锦江物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，用了一整张的内容，即合同的第三章，阐述的就是服务费用，在第三章里又分为三点对服务费进行分列，包括有物业服务费、代收代缴费以及电梯费，其中代收代缴费包括水、电、暖及垃圾费四个方面。维图网络公司、李亚莉经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。锦江物业公司向原审法院诉称，2010年4月15日，曹爱琴等50名业主推选4名业主代表将共同拥有的荣民国际公寓四楼整层出租给维图网络公司作为经营场所使用，其中曹爱琴拥有的房屋面积为42.60平方米。2011年12月29日，其与陕西荣民房地产集团有限公司就其对荣民国际公寓提供前期物业服务事宜签订了《前期物业服务合同》，约定其根据物业建筑面积按2.6元/月·㎡收取物业服务费、按均价0.65元/月·㎡收取电梯费，同时按照西安市自来水公司、供电局对应时段的水、电费标准代收代缴水、电费等费用。合同签订后，其依约履行合同义务。维图网络公司自2014年7月1日未缴纳物业服务费、水、电费等，经多次催要未果。2015年3月8日、4月17日，被告李亚莉分别出具承诺书，承诺按期缴纳物业服务费、水、电费等，但并未完全履行。2015年5月11日，维图网络公司在未结清欠费的情况下搬离荣民国际公寓四楼。诉至法院请求：1、判令维图网络公司、李亚莉支付其2014年7月1日至2015年5月10日物业服务费1144.66元、电梯费286.27元；判令维图网络公司、李亚莉支付其2014年6月10日至2015年1月26日之间使用的电费2308.49元，2014年7月10日至2015年5月10日之间使用的水费89.03元；判令维图网络公司、李亚莉支付合同约定的违约金780.01元（暂计算至2015年5月10日，最终以实际支付之日为准）；2、判令曹爱琴对以上债务承担连带责任；3、判令维图网络公司、李亚莉、曹爱琴共同承担诉讼费。维图网络公司辩称，其承租曹爱琴等业主共有的荣民国际公寓四楼用于经营网吧生意，其自2014年7月陆续拖欠锦江物业公司的物业费、水、电费属实。因其公司与业主之间的纠纷，业主对其进行堵门停电，导致其公司无法正常营业，也没有经济来源给物业交纳物业费、水、电费。现表示同意锦江物业公司的全部诉讼请求。李亚莉辩称，其系维图网络公司法定代表人。2015年3月8日，业主对其公司进行围堵围攻，其选择报警并给业主写下承诺书。同年4月17日，因拖欠物业公司的物业费、水、电费，故其向锦江物业公司出具一份承诺书，承诺按周还款。现表示同意锦江物业公司对其的诉讼请求。曹爱琴辩称，其于2006年购买该房屋，锦江物业公司与陕西荣民房地产集团签订的《前期物业服务合同》从未向其告知或公示，对其没有约束力，锦江物业公司据此要求其承担连带责任于法无据。锦江物业公司称依据《物业管理条例》的规定，业主对电梯费、水、电费承担连带责任，但该条例所规定的连带责任仅限“物业服务费用”，不包含水、电费及电梯费。根据李亚莉等出具的承诺书，该项费用应由李亚莉等人承担，与业主无关；且39名业主委派4名代表与蔡红武于2010年4月15日签订的《租赁合同》也明确约定物业费、水、电费等由承租方承担。业主没有任何违约行为，对违约金不承担连带责任，锦江物业公司自身存在过错，怠于止损，应自负损失。故请求驳回锦江物业公司对其的诉讼请求。原审法院经审理查明，曹爱琴等人系荣民国际公寓四楼整层房屋业主，李亚莉系维图网络公司法定代表人，李亚莉与蔡红武系母子关系。2010年4月15日，曹爱琴等业主共同推选委派赵飞、师雨田、尹富银、王占凯4名业主代表（甲方）与蔡红武（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将荣民国际公寓四层出租给乙方经营网吧，该合同约定物业费、水、电费及电梯费等均由承租方承担。后李亚莉等成立维图网络公司并实际使用该房屋用于经营网吧生意。2011年12月29日，陕西荣民房地产集团有限公司（甲方）与锦江物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等内容进行了约定。《前期物业服务合同》第三章服务费用第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：2.60元/月·平方米……；3、代收代缴费用：1、电：基础电价+公摊；2、水：基准价+二次加压费用+管损；3、集中供暖：基准价+区内运行费用；4、垃圾费：居民6.00元/月·户，办公及商业用房：按西安市政办发[2005]71号文件规定交纳。5、电梯费：公寓均价0.6元/月·㎡（建筑面积），商场楼均价0.8元/月·㎡（建筑面积）……”；第七条约定：业主与物业实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季交纳，代收代缴费用按月交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的1-7日内履行交纳义务。第八章违约责任第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时交纳物业服务费用的，物业公司除从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金外，还可采用停止服务、诉讼等措施催缴。维图网络公司自2014年7月起未缴纳物业费、水、电费及电梯费等。2015年3月8日，李亚莉出具承诺书一份，载明：西安维图网络科技有限公司租荣民国际大厦四楼所欠荣民国际大厦物业费、水电费与荣民国际大厦四楼业主没有任何关系，李亚莉（母）蔡红武（子）承担荣民国际大厦物业费、水电费共计贰拾柒万叁仟元（273000）；该承诺书落款为维图网络公司（加盖公章）、法人李亚莉、蔡红武、马骥；庭审中，锦江物业公司出具的承诺书下方无任何签字，曹爱琴出具的承诺书下方载明“收到，王学业，2015.3.8”；经当庭质证，锦江物业公司称该承诺书系李亚莉受业主围攻时所写，后业主交至其处让其向维图网络公司及李亚莉催缴，其当时回复该承诺书不符合规定，业主应承担连带责任，其公司有个保安人员叫王学业；维图网络公司及李亚莉称业主于2015年3月7日围攻其整晚，次日其按照业主的要求书写该份承诺，但不知道为何到了锦江物业公司处；曹爱琴称该承诺系锦江物业公司、维图公司与其三方就物业费、水、电费承担事宜达成的一致意见，锦江物业公司知情并表示认可，该费用应由物业使用人承担，业主不再承担任何责任。同年4月17日，李亚莉向锦江物业公司出具承诺书，承诺分期交纳所欠锦江物业公司的物业费、水、电费，但并未完全履行承诺。同年5月11日，维图网络公司搬离荣民国际公寓四楼，但未与锦江物业公司结清拖欠的物业费、水、电费及电梯费等费用。另查，曹爱琴等业主共有的涉诉房屋总建筑面积为2745平方米，其中曹爱琴占房屋面积42.60平方米。维图网络公司实际使用上述房屋期间共拖欠锦江物业公司2014年7月1日至2015年5月10日物业服务费73749元、拖欠锦江物业公司2014年7月1日至2015年5月10日电梯费18437.25元、2014年6月10日至2015年1月26日电费148763.5元、2014年7月10日至2015年5月10日水费5747.4元。根据曹爱琴所占房屋建筑面积42.60平方米予以分摊核算分别为物业服务费1144.52元、电梯费286.13元、电费2308.49元、水费89.03元。维图网络公司及李亚莉对于拖欠的上述费用予以认定，曹爱琴对于锦江物业公司所主张的费用计算方式予以认可，也未在指定期间对于所欠具体金额提出异议，对此予以认定。锦江物业公司于2016年6月21日撤回了对蔡红武、马骥的起诉，一审法院口头予以准许。原审法院审理认为，锦江物业公司与陕西荣民房地产集团有限公司签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，且对业主亦具有约束力；该合同明确约定了物业服务费、代收代缴水电费、电梯费等收费标准及违约责任，亦明确约定业主与物业实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；现锦江物业公司据此要求物业实际使用人即维图网络公司就拖欠的物业服务费、水、电费及电梯费承担清偿责任，并要求业主即曹爱琴承担连带责任，于法有据，予以支持。锦江物业公司以李亚莉于2015年4月17日出具承诺书为由要求李亚莉就拖欠的上述费用及违约金承担共同清偿责任，李亚莉对此予以认可，予以认定。对于锦江物业公司诉请的以拖欠的物业费为基数按照合同约定的每日3‰支付违约金的诉讼请求，显系约定过高，且锦江物业公司也应有适度的容忍义务，以维系日常交往或经营活动的稳定性，保障合同的正常履行，物业使用人及业主最迟应当在搬离房屋之前与锦江物业公司结清物业服务费、水、电费及电梯费等费用；根据本案审理的实际情况，结合双方当事人的陈述，对锦江物业公司主张的违约金依法调整为：以拖欠的物业服务费为基数，按年利率24%标准支付，自2015年5月12日计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李亚莉共同支付原告西安锦江物业服务有限公司2014年7月1日至2015年5月10日物业服务费1144.52元；二、本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李亚莉共同支付原告西安锦江物业服务有限公司2014年7月1日至2015年5月10日电梯费286.13元；三、本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李亚莉共同支付原告西安锦江物业服务有限公司垫付的2014年6月10日至2015年1月26日电费2308.49元；四、本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李亚莉共同支付原告西安锦江物业服务有限公司垫付的2014年7月10日至2015年5月10日水费89.03元；五、本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李亚莉共同支付原告西安锦江物业服务有限公司违约金：以拖欠的物业服务费1144.52元为基数，按年利率24%标准支付，自2015年5月12日计算至实际给付之日止。六、被告曹爱琴对上述一、二、三、四、五项费用承担连带清偿责任。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。一审案件受理费50元，由被告西安维图网络科技有限公司、李亚莉、曹爱琴共同负担（此款原告已交纳，三被告于本判决生效后十日内直付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，锦江物业公司与陕西荣民房地产集团有限公司签订《前期物业服务合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，对业主亦具有约束力。《前期物业服务合同》约定了物业服务费、代收代缴水电费、电梯费等收费标准及违约责任，亦约定业主与物业实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。锦江物业公司据此主张物业实际使用人维图网络公司、李亚莉就拖欠的物业服务费、电梯费、水费、电费承担清偿责任，并主张业主曹爱琴承担连带责任。经查，按照业主曹爱琴所占房屋面积，维图网络公司于实际使用涉案房屋期间，拖欠锦江物业公司的物业费、电梯费、水费、电费等事实清楚，数额准确。故一审根据案件的客观事实及相关法律规定，对锦江物业公司的上述主张予以支持，与法不悖，并无不妥。关于锦江物业公司主张以拖欠的物业费为基数，按照合同约定每日3‰的标准支付违约金的诉讼请求，因该约定标准过高，故一审酌情调整为以拖欠的物业费为基数，按年利率24%标准支付自2015年5月12日起计算至实际给付之日止，于法有据，并无不当。综上所述，曹爱琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，曹爱琴已预交，由曹爱琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年三月十七日书 记 员 邢尖尖