福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽04民终1491号上诉人（原审被告）：汪雅云，男，1965年10月22日出生，汉族，个体工商户，住永安市燕北库区。被上诉人（原审原告）：邓顺增，男，1948年10月15日出生，汉族，退休职工，住永安市。委托诉讼代理人：王秋生，福建众强律师事务所执业律师。原审第三人：林云彩，女，1968年10月10日出生，汉族，无业，住永安市。委托诉讼代理人：罗炳安，男，1968年7月17日出生，汉族，住永安市，系第三人林云彩丈夫。上诉人汪雅云因与被上诉人邓顺增、原审第三人林云彩房屋租赁合同纠纷一案，不服永安市人民法院（2016）闽0481民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汪雅云、被上诉人邓顺增及其委托诉讼代理人王秋生、原审第三人林云彩的委托诉讼代理人罗炳安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪雅云上诉请求：撤销原判，改判邓顺增偿付租房前期装修投资款85600元（其中押金10000元），后期装修投资款11605元，退回已交房租24097.50元，鉴定费2000元，原审诉讼费用2790元，合计126092.50元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2008年9月2日，邓顺增承租林云彩所有的永安市房屋后，又转租给其，为此双方签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》。因租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，该合同被原审法院认定为无效合同。无效合同自始无法律效力，原审法院不应按有关规定作为审判依据，不应判令其支付及继续支付房屋占有使用费。二、其与邓顺增在租赁房屋时有约定，在房前水泥路修好后才开始按规定交纳租金，时至2013年7月，邓顺增以水泥路已修，要求补交2013年1月至6月租金24097.50元，实际上当时水泥路有开工修路，但只修了三分之一的路面（至今还是一样）。仅能一部小车行驶，根本无法交会车辆、货车无法通行，更谈不上通行无阻。且水泥路面高出房屋店面80多公分，一到下雨天，雨水就会倒灌进店内。因此，该房屋不具备开办酒家的条件，至今没有营业过，给其造成极大损失。总之，原审认定事实不当，处理显失公平。邓顺增答辩称：原审判决认定房屋租赁无效，汪雅云应支付房屋使用费具有事实与法律依据，是正确的，应予维持。根据《房屋租赁合同》约定，每月租金为8023元，又根据《补充合同》约定，如汪雅云在租赁房屋前水泥路未修好的情况下开始试营业，租金按每平方米10元/月计算，每月租金3213元，水泥路修好后，即按《房屋租赁合同》规定的标准缴纳租金，并开始计算租期，租期三年。事实证明水泥路于2013年1月修筑完成，为此，双方当事人于2013年3月21日下午协商确定租金按每平方米12.5元/月计算，汪雅云也按该标准支付了2013年1月至6月的租金24097.50元。汪雅云缴纳租金的行为已认可了水泥路已修好，并应支付租金的事实。所以，汪雅云称路未修好，影响其使用等没有任何依据。汪雅云主张其支付租房前期装修款85600元没有依据。汪雅云支付给案外人姚水星的装修款85600元，其中10000元已转化为给其的押金，另75600元是汪雅云与姚水星之间的转让关系，与其无关，汪雅云无权向其主张偿付。林云彩意见与邓顺增答辩意见一致。邓顺增向一审法院起诉请求：1.解除案涉《房屋租赁合同》、《补充规定》，汪雅云将租赁房屋（店面）交还给邓顺增；2.汪雅云支付邓顺增租金124496元。诉讼过程中，经一审法院释明，邓顺增变更诉讼请求为：1.汪雅云将租赁房屋交还给邓顺增；2.汪雅云支付邓顺增房屋占有使用费120487.5元（自2013年7月2日至2016年1月2日，计30个月），并继续支付自2016年1月3日起至汪雅云返还租赁房屋时止，按租赁房屋面积321.3平方米、每平方米12.5元/月的标准计算房屋占有使用费。一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：一、关于租赁房屋即永安市房屋是否在规划许可范围内问题。经一审法院调查，2016年4月1日，永安市住房和城乡规划建设局出具《关于永安市房规划审批情况的说明》：“经现场勘查和核对湖滨小区规划审批存档资料，永安市房不在我局2004年审批的‘湖滨小区’规划许可范围内（建设工程规划许可证编号永城规建字〔2004〕09号）。”一审法院认为，该份说明系有权国家机关作出，合法有效，应予认定。邓顺增、林云彩提出涉案租赁房屋就在规划许可范围内的抗辩意见，未能提供相反证据证明，不予采纳。二、关于汪雅云因受让案外人姚水星前期装修投入而支付的补偿费85600元的认定问题。一审法院认为，汪雅云支付给案外人姚水星装修投入补偿款85600元，其中押金10000元已转化为汪雅云缴纳给邓顺增的租房押金（《房屋租赁合同》签订后，邓顺增向汪雅云出具押金10000元的收据），因此，汪雅云实际支付给姚水星的装修补偿款应为75600元（即85600元-押金10000元=75600元）。该笔费用75600元，发生在汪雅云与案外人姚水星之间，不在本案审理的法律关系范围内，与本案无关，汪雅云可另行主张。汪雅云提出该笔补偿费用应视为其对涉案房屋的前期装修投入，邓顺增应予返还的主张，无法律依据，不予采纳。三、关于汪雅云在承租期间装修投入的价值认定问题。2016年5月9日，一审法院组织邓顺增、汪雅云、林云彩的委托诉讼代理人罗炳安、案外人姚水星到租赁房屋现场，对汪雅云在承租期间装修投入的项目进行确认。经现场确认，汪雅云在承租期间装修投入的项目为:110PVC管（16.85米）、300PVC管8.20米）、沉淀池（砖混结构，7.35平方米）、临路边卷帘门（铁皮，72.36平方米）、东侧卷帘门（铁皮，10.4平方米）、水泥地面层（砼，142.88平方米）。一审法院依法委托三明中信房地产土地资产评估有限公司对其价值进行评估鉴定。2016年7月6日，三明中信房地产土地资产评估有限公司出具评估结论为：汪雅云在承租期间的装修投入价值11605元。邓顺增、汪雅云、林云彩对该结论均无异议。综上所述，一审法院认为，邓顺增承租第三人林云彩所有的永安市房屋后，将其转租给汪雅云，由此签订《房屋租赁合同》及《补充规定》。该合同因租赁房屋系属未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，违反《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）的强制性规定而无效。签订合同时，邓顺增、汪雅云对租赁房屋的合法性均未尽审慎的注意义务，因此，对于合同的无效，双方均有过错，各自应承担50%的责任。无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邓顺增要求汪雅云交还租赁房屋，应予支持，同时，邓顺增亦应将收取的押金10000元返还给汪雅云。邓顺增要求汪雅云按照双方约定的每平方米12.5元/月的租金标准支付房屋占有使用费，符合《房屋租赁合同司法解释》第五条规定，应予支持；汪雅云要求邓顺增返还其已按该租金标准计付的房租费24097.5元，与该法律规定不符，不予支持。汪雅云要求赔偿因受让案外人姚水星前期装修投入而支付的补偿费85600元（含押金10000元）一节，如前所述，补偿款实际应为75600元，且不属本案审查处理范围，应由汪雅云另案处理。汪雅云要求赔偿其在承租期间的装修投入11605元及相应利息一节，因汪雅云在承租期间的装修投入已与租赁房屋形成附合，且出租人不同意利用，根据《房屋租赁合同司法解释》第九条规定，邓顺增应赔偿现值50%的损失，计5802.5元。汪雅云要求赔偿相应利息损失以及其为经营酒店预先购买的设备损失，无事实和法律依据，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、邓顺增与汪雅云于2008年9月2日签订的《房屋租赁合同》、《补充规定》无效；二、汪雅云应在判决生效后一个月内将租赁房屋交还给邓顺增；三、邓顺增应返还汪雅云押金10000元；四、邓顺增应赔偿汪雅云在承租期间的装修投入5802.5元；五、汪雅云应支付邓顺增房屋占有使用费120487.5元（自2013年7月2日至2016年1月2日，计30个月，按租赁房屋面积321.3平方米、每平方米12.5元/月的标准计算），以及自2016年1月3日起至汪雅云返还租赁房屋时止，按租赁房屋面积321.3平方米、每平方米12.5元/月的标准计算的房屋占有使用费；六、上述三、四、五项合计，汪雅云应在判决生效后十日内支付邓顺增房屋占有使用费104685元（120487.5元－10000元－5802.5元＝104685元），以及自2016年1月3日起至汪雅云返还租赁房屋时止，按租赁房屋面积321.3平方米、每平方米12.5元/月的标准计算的房屋占有使用费。如汪雅云未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元、鉴定费2000元，合计4790元，由邓顺增负担2000元，汪雅云负担2790元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对汪雅云提交的涉案房屋内部结构照片的真实性，邓顺增、林云彩没有异议，本院予以确认，但因双方当事人于2013年3月21日协商租金标准时已存在路面抬高情形，且汪雅云尚未营业，故该照片与本案没有关联性，本院不予采信。对林云彩提交的涉案租赁房屋坐落位置的照片的真实性，汪雅云、邓顺增没有异议，本院予以确认，但不足以证明租赁房屋为合法建筑物，本院不予采信。本院经审理查明：1、涉案租赁房屋永安市房屋，系林云彩从永安市海宇建设有限责任公司湖滨小区经营部购得。因涉及层高少于2.2米，并未办理产权证。2007年5月15日，林云彩与邓顺增签订《租赁合同》，邓顺增承租涉案房屋，租赁期从2007年6月1日至2022年5月31日。邓顺增承租期间，先后将该房屋转租给案外人姚水星、汪雅云。汪雅云承租后，向案外人姚水星支付前期装修款85600元（含租房押金10000元），作为姚水星房屋装修投入的补偿；后汪雅云又自行出资装修，投入装修款11605元。2、2008年9月2日，邓顺增与汪雅云签订《房屋租赁合同》，约定：邓顺增将永安市房屋出租给汪雅云，租期三年，每月租金8023元。同日，双方又签订《补充规定》，约定：如汪雅云在租赁房屋前水泥路未修好的情况下开始试营业，租金按每平方米10元/月计算，每月租金计3213元；水泥路修好后，即按《房屋租赁合同》规定的标准缴纳租金，并开始计算租期，租期三年。2013年3月21日下午，经双方协商，确定从1月至6月，租金按每平方米12.5元/月计算，该租金标准在汪雅云尚未营业的情况下，最长延至8月底，9月起另订合同。此后，汪雅云即按该标准缴纳2013年1月至6月租金24097.5元。自2013年7月起，汪雅云未再缴纳租金。3、2015年8月25日，邓顺增委托王秋生律师向汪雅云发出《律师函》，通知：解除其与汪雅云订立的《房屋租赁合同》、《补充规定》，汪雅云收函后7日内缴清房屋租金，并将租赁房屋交还给邓顺增。汪雅云收函后，未缴清房屋租金，也未交还租赁的房屋。4、2016年4月1日，永安市住房和城乡规划建设局出具《关于永安市房规划审批情况的说明》：“经现场勘查和核对湖滨小区规划审批存档资料，永安市房不在我局2004年审批的‘湖滨小区’规划许可范围内（建设工程规划许可证编号永城规建字〔2004〕09号）。”本院认为，《房屋租赁合同司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁房屋未在审批规划许可范围内，有《关于永安市房规划审批情况的说明》为证，故涉案《房屋租赁合同》、《补充规定》为无效合同。签订合同时，作为承租人的邓顺增、次承租人的汪雅云对租赁房屋的合法性均未尽审慎的注意义务，对于合同无效，双方均有过错，各应承担50%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋租赁合同司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，邓顺增、汪雅云庭审时一致确认，双方于2013年3月21日下午，协商“租金按每平方米12.5元/月计算，该租金标准在汪雅云尚未营业的情况下，最长延至8月底，9月起另订合同”，即每平方米12.5元/月的租金标准适用于汪雅云尚未将涉案租赁房屋投入运营。汪雅云亦承认，双方协商时，承租的房屋尚未投入使用，已存在路面抬高及水泥路面铺设未达合同标准情形，故汪雅云抗辩因路面未达到合同标准，其不应按约定的每平方米12.5元/月交纳租金的主张，本院不予采纳。汪雅云至今未交还涉案租赁房屋，汪雅云应按约定的租金标准支付房屋占有使用费，但汪雅云未付的房屋占有使用费，属于邓顺增客观损失，应根据双方的过错程度即50%承担相应责任，一审法院对此处理不当，应与纠正。故汪雅云应承担自2013年7月2日至2016年1月2日，计30个月，按租赁房屋面积321.3平方米，每平方米12.5元/月的标准计算的房屋占有使用费50%的责任，即60243.8元（计算方式：321.3平方米×12.5元/平方米×30个月×50%=60243.8元）。对汪雅云已付的从2013年1月至6月，按每平方米12.5元/月支付的租金24097.5元，邓顺增也应承担相应的50%责任，即邓顺增应返还12048.8元。对汪雅云主张的邓顺增应偿付其租房前期装修投资款85600元（其中押金10000元），后期装修投资款11605元，本院认为，邓顺增应将收取的租房押金10000元返还给汪雅云。汪雅云支付给案外人姚水星的75600元，不属于本案审理范围，汪雅云应另案主张。对汪雅云在承租期间投入的装修款11605元，因该装修已与涉案租赁房屋形成附合，且出租人不同意利用，根据《房屋租赁合同司法解释》第九条第二款规定，邓顺增应赔偿现值50%的损失，即5802.5元，故汪雅云主张邓顺增支付后期装修投资款11605元，本院不予支持。故汪雅云应实际支付邓顺增房屋占有使用费32392.5元（计算方式：60243.8元-10000元-12048.8元-5802.5元=32392.5元），及自2016年1月3日起至返还租赁房屋止，按房屋租赁面积321.3平方米、每平方米12.5元/月的标准计算的房屋占有使用费的50%。综上所述，本院认为，汪雅云的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持永安市人民法院（2016）闽0481民初163号民事判决第一、二项，即“一、邓顺增与汪雅云于2008年9月2日签订的《房屋租赁合同》、《补充规定》无效；二、汪雅云应在判决生效后一个月内将租赁房屋交还给邓顺增”；二、撤销永安市人民法院（2016）闽0481民初163号民事判决第三、四、五、六项；三、汪雅云应实际支付邓顺增房屋占有使用费32392.5元及自2016年1月3日起至返还租赁房屋止，按房屋租赁面积321.3平方米、每平方米12.5元/月的标准计算的房屋占有使用费的50%。如汪雅云未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2790元、鉴定费2000元，合计4790元，由邓顺增负担1246元，汪雅云负担3544元。二审案件受理费2790元，由邓顺增负担726元，汪雅云负担2040元。本判决为终审判决。审 判 长  陈翔熙审 判 员  吴 星代理审判员  胡彩凤二〇一七年三月十三日书 记 员  吴 倩附:本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。