安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终282号上诉人（原审被告）：定远县桑涧镇大李村村民委员会，住所地安徽省定远县。法定代表人：凌龙，该村委会主任。委托诉讼代理人：李云，安徽远泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐家胜,男,1973年11月3日出生,汉族,农民，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：刘龙，男，1975年9月15日出生，汉族，法律工作者，住安徽省定远县。上诉人定远县桑涧镇大李村村民委员会（以下简称大李村委会）因与被上诉人徐家胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2016）皖1125民初3461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大李村委会法定代表人及其委托诉讼代理人李云，被上诉人徐家胜的委托诉讼代理人刘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大李村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐家胜诉讼请求。事实和理由：1、其村委会已将涉案房屋交付与徐家胜，原审认定涉案房屋未交付属事实认定错误；2、涉案房屋具备建设规划许可证，徐家胜已实际占有并使用，合同的主要目的已实现。涉案房屋未取得产权证也尚未达至重大违约的程度，且其村委会正在积极协调办理涉案房屋的产权证。原审认定其村委会构成根本违约属适用法律错误。徐家胜辩称，大李村委会向其出售的房屋至今未取得房屋产权证，其无法取得房屋所有权，致使签订合同的目的不能实现。该村委会的行为已构成根本违约。请求依法驳回上诉，维持原判。徐家胜向一审法院起诉请求：1、请求解除双方签订的《房屋转让协议》；2、判决大李村委会返还购房款70000元、赔偿占用购房款损失（自2012年3月25日起以7万元为基数按同期银行贷款利率计算至款项付清之日止）并赔偿违约金2万元；3、大李村委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大李村委会与徐家胜于2011年11月6日达成《房屋转让协议》，协议约定：转让方大李村委会（以下简称甲方），受让方徐家胜（以下简称乙方）；一、甲方将位于桑涧镇大李村本村小雷组大凌路以东村活动室让给乙方，转让金额为112000元；二、付款方式，签订协议时付贰万元，2011年12月31日付伍万元，阴历腊月二十付叁万贰仟元余下壹万元待新村活动室建好搬迁交钥匙时付清余下款项；三、乙方应按协议履行不得违约，否则甲方有权终止协议并索赔违约损失，甲方在使用期间应妥善保管好房屋及附属设施并四至清楚（此房南至雷广周相交，东至水渠内，北与雷德仁相交，西至村村通相），处理解决四邻矛盾、房屋过户费用由乙方承担，甲方应协助办理；四、本协议签字生效，双方应认真遵守，不得违约，如违约应付对方违约金贰万元，协议履行中如有矛盾，双方应协商解决，直至诉讼法律解决。协议签定后，徐家胜分别于2011年11月7日和2012年3月25日分别支付大李村委会购房款2万元和5万元，并在房屋后面建起围墙（现部分已倒塌）。在新的大李村村支部竣工并投入使用后，因大李村委会未将诉争房屋交付给徐家胜居住使用和房屋未取得房地产权证，徐家胜拒绝支付下剩购房款。另查明：至今该诉争房屋仅取得乡村建设规划许可证而未取得房地产权证。一审法院认为，关于徐家胜要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。徐家胜系大李村委会村民，徐家胜与大李村委会就房屋买卖事项达成协议，双方之间已经成立房屋买卖合同的关系，后因大李村委会未予交付房屋，且诉争房屋至今未取得房地产权证，无法实现合同目的。大李村委会的行为已经构成根本违约，故对徐家胜要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。关于徐家胜要求大李村委会返还购房款7万元以及赔偿占用购房款损失及利息并赔偿违约金2万元的诉讼请求。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐家胜举证证明大李村委会收取了原告购房款7万元。由于大李村委会的违约行为导致徐家胜合同目的不能实现，在徐家胜请求解除双方之间的房屋买卖合同后，大李村委会收受徐家胜购房款失去法律依据，故大李村委会应返还徐家胜购房款7万元。对于徐家胜主张赔偿占用购房款损失和赔偿违约金2万元的诉讼请求，由于本案双方在履行合同中均存在违约，故徐家胜主张大李村委会赔偿2万元违约金不予支持，但应当赔偿占用购房款的损失，故对徐家胜要求大李村委会赔偿损失予以持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十二条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除徐家胜与定远县桑涧镇大李村村民委员于2011年11月6日签订的《房屋转让协议》；二、定远县桑涧镇大李村村民委员自本判决发生法律效力之日起十日内向徐家胜返还购房款7万元及损失（自2012年3月25日起以7万元基数按同期银行贷款利率计算至款付清时止）；三、驳回徐家胜的其他诉讼请求。案件受理费2126元，减半收取计1063元，由定远县桑涧镇大李村村民委员负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审已查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、大李村委会与徐家胜签订的房屋转让协议是否应当予以解除；2、如果符合解除条件，徐家胜要求返还购房款及赔偿相关损失的诉讼请求能否成立。关于争议焦点一。大李村委会与徐家胜签订房屋转让协议，由大李村委会向村民徐家胜出售村属房屋，该行为不违反法律法规的强制性规定，双方签订的房屋转让协议合法有效。双方理应按照合同的约定履行各自的权利与义务。徐家胜作为买受人，其签订合同的目的在于支付购房款后取得房屋所有权。经查，涉案房屋仅具备建设规划许可证，至今尚未取得房屋产权证。大李村委会明知涉案房屋不具备房屋产权证却向徐家胜出售，现徐家胜无法取得物权，该行为致使合同目的无法实现，显属根本违约。徐家胜要求解除与大李村委会签订的房屋转让协议，符合相关法律规定。原审据此判处解除双方签订的合同正确，本院予以维持。大李村委会主张涉案房屋已交付与徐家胜，村委会已履行了合同的义务，徐家胜无权解除合同。即便大李村委会已交付房屋，也不能对抗该村委会根本违约的事实。且对于交付房屋的事实大李村委会亦未能提供证据证实。由此，大李村委会上述主张与事实和法律相悖，本院不予支持。关于争议焦点二。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，至2012年3月25日，徐家胜共支付购房款7万元。双方签订的合同解除后，大李村委会理应退还购房款。该村委会占用资金至今，应当承担占用资金期间给徐家胜所造成的损失。徐家胜主张按银行同期贷款利率标准（年利率6%）计算，该项请求符合相关法律规定，应予支持。原审对此判决正确，本院予以维持。大李村委会主张未办理房屋产权证不构成根本违约的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2162元，由上诉人定远县桑涧镇大李村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  高 奎代理审判员  郭东武代理审判员  王 敏二〇一七年三月二十二日书 记 员  曹琰玲附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定是终审的判决、裁定。