江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终1458号上诉人（原审原告）：郑碧汉，男，1949年1月29日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：徐州汇友祥居建筑咨询有限公司，住所地徐州市复兴南路283号2楼。法定代表人：陈军超，该公司经理。被上诉人（原审被告）：邵珠义，男，1957年12月25日生，汉族，徐州市矿务局退休职工，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：候连举，男，1966年4月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人郑碧汉因与被上诉人徐州汇友祥居建筑咨询有限公司（简称汇友祥居公司）、邵珠义、候连举确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初1463号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。郑碧汉上诉请求：撤销原审裁定，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审裁定事实不清，对应当认定的事实没有认定，主要有以下几个方面：1.根据上诉人在庭审中提供的徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第1463号裁定书证据已证实涉案房产所在的铜山区利国镇墓山村春华园小区系上诉人投资建设，上诉人对涉案房产享有收益、处分权，其他人未经其授权擅自出售。但一审法院在查明事实部分故意遗漏这一事实的认定。一审法院以商品房开发的标准对涉诉房产出售需要取得预售许可为由进行判断错误。涉案的房产是位于春华园小区内,上诉人投资建设春华园小区是因国道建设并为配合利国镇墓山村村庄整理建设的需要,投资的建设的项目是当地政府批准的,由墓山村村委会牵头实施，一方面为了安置因村庄改造涉及的部分墓山村拆迁户,另一方面为了兼顾解决铜山区利国镇小学中心校部分教职员工的住房问题,整个项目的投资建设并非纯粹的商品房开发项目。而且上诉人投资建设该项目已经按照政府有关部门的要求缴纳了土地、青苗、附属物等补偿费、向政府规划及土地部门缴纳的了建设规费，上诉人为项目投资了大量资金将春花园小区建成，虽然在投资建设时上诉人只是借用汇友祥居公司名义与墓山村村委会联合开发,但上诉人应当是涉案房屋的实际所有权人,上诉人也曾与墓山村村委会达成协议,约定投资建设项目产生的债权债务由上诉人承担。2.涉案的《铜山县利国镇墓山村村镇整合改造合资建房定购协议》的出售方和涉案购房款收据的收款人是否为被上诉人汇友祥居公司没有查清。而且被上诉人王兴文和汇友祥居公司之间的房屋买卖合同纠纷仍在铜山区人民法院茅村法庭审理之中,汇友祥居公司是否为本案房产的出售方仍需查明认定。上诉人与被上诉人之间的诉讼案件应当以被上诉人王兴文和汇友祥居公司之间的房屋买卖合同纠纷判决查明的事实为依据,在被上诉人案件未判决前本案应中止诉讼，不宜仓促作出裁定。3.一审法院采信徐中仁陈述的内容错误。徐中仁的陈述整个春华园小区的房屋买卖是上诉人委托其经手出卖,所售房款部分交上诉人的会计,部分留作工程款,购房合同和财务收据是上诉人提供的明显是虚假的。一方面徐中仁的陈述与其在徐州市泉山区人民法院(2013)泉民初字第2736号辩称的“没有出售过春华园小区的房产”明显前后矛盾,另外上诉人也在庭审中提供了徐中仁向被上诉人王兴文书写的收条和承诺书,诉讼中被上诉人也对告收条和承诺书的真实性予以认可。因此，徐中仁的证言不足以采信,收条和承诺书同时也可以证明一审法院对涉案房屋出售经过并未查清,徐中仁在涉案房屋出卖过程中起到何种作用,充当何种角色需要进一步调查,为查明案件事实,一审法院本可以以职权追加徐中仁为本案共同被告或第三人参加诉讼,但一审法院仅简单做书面调查不足以查明案件事实。二、原审裁定把上诉人确认合同无效的诉讼请求等同与返还诉争房产的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。上诉人在庭审中已经明确了诉讼请求,确认合同无效的诉讼请求和要求返还房产的诉讼请求有明显的区别,一审法院认为两项诉讼请求一致，明显是认定错误。三、一审法院认为上诉人并非本案合同当事人,无权提出确认合同无效的诉权适用法律错误,法律也并未对第三人提起确认合同无效之诉作出禁止性规定。根据《民事诉讼法》关于起诉的条件的规定,起诉必须符合的条件之一就是原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。这是对行使起诉权的资格要求,也是提起诉讼能够成为原告的条件。所谓与本案有直接利害关系,是指作为原告的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生了民事权利义务上的争议，原告因此而向法院起诉，要求法律保护。而且《合同法》也规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同”属于无效合同。上诉人虽然不是涉案合同的当事人,但是涉案房产的投资建设人,上诉人也曾与墓山村村委会达成协议,约定投资建设项目产生的债权债务由上诉人承担。即使涉案的房产建设暂时未取得审批手续,但房屋己经由上诉人实际建成,即便不能进入市场销售,但上诉人可以自己使用或在取得合法手续后再进行合法处分,也就是说上诉人对涉案房产还享有预期利益,而且泉山区人民法院的生效判决认定了上诉人对春华园小区的房产有收益权和处分权。很明显上诉人与涉案房产的销售有直接利害关系,被上诉人未经上诉人同意非法处分买卖上诉人房地产损害了上诉人法定权益,上诉人当然有权提起诉讼,请求法律保护。四、一审法院裁定遗漏上诉人要求被上诉人迁出涉案房产的诉讼请求未进行处理,未进行分析,不进行判决或裁定也违反法律公平、公正原则。综上所述,一审法院裁定错误,请求二审法院予以撤销改判。郑碧汉向一审法院起诉请求：1.确认被上诉人签订的铜山县利国镇墓山村村镇整合改造合资建房订购协议无效；2.判令汇友祥居公司、邵珠义、候连举返还郑碧汉开发建设的铜山区利国镇墓山村春华园小区4号楼1单元602室房屋，候连举从该房屋中迁出；3.案件诉讼费由汇友祥居公司、邵珠义、候连举承担。一审查明：2010年8月2日，利国镇墓山村村委会与汇友祥居公司签订《利国镇墓山村村镇整合建设协议》一份，主要内容为：甲方（利国镇墓山村村委会）提供紧靠利国镇政府西侧经土地部门批准的建设用地19亩作为第一期村镇整合建设用地；甲方负责此地块上的承包土地农民的动迁补偿工作；甲方和乙方（被告汇友祥居公司）共同负责协调各种对外关系，争取减免各项费用，甲方协助办理建设的各项手续和上房后的有关证件，费用由乙方自理；乙方承担对村民的补偿费用，该项目的设计费、建筑、道路、水电等各项费用由乙方自理与甲方无关；由于政府对规划进行了调整使乙方的土地使用面积减少了4000余平方，但乙方仍然同意拿出资金400000元支持甲方进行墓山村的村设施建设；房屋由乙方进行销售并负责进行保修维修工作；乙方承担甲方照顾性安置部分人员的房屋优惠费用。2011年12月6日，候连举签订了《铜山县利国镇墓山村村镇整合改造合资建房定购协议》，合同相对方落款为被告汇友祥居公司、委托代理人落款为邵珠义。该协议约定：候连举自愿认订4号楼1单元602号房，建筑面积118平方米，单价每平方米1350元，计159300元；收房款159300元；工程符合上房条件后，一次性交清房款及相关费用，并办理上房手续，上房时间为2012年6月1日之前。2011年12月6日，候连举交款159300元，取得加盖汇友祥居公司财务专用章、落款名为邵珠义的收款收据一张。案件审理中，邵珠义对上述合同中的“邵珠义”签字的真实性不予认可，汇友祥居公司对合同中“徐州汇友祥居建筑咨询有限公司合同专用章”及收据财务章的真实性均不予认可。一审法院调取了江苏省农村信用合作社铜山联社中山分社2010年3月24日启用的名称为汇友祥居公司的财务印章、开户协议、委托书。该印章为2010年3月23日汇友祥居公司法定代表人陈军超委托郑碧汉之妻杜铁华申请开具，陈军超对开户申请合同及委托书上汇友祥居公司印章真实性无异议，但表示未提供财务印章和法定代表人私章。经对比，上述财务印章及陈军超私章与汇友祥居公司2005年预留在中国农行云龙支行的同名称印章存在较大差异。经质证，郑碧汉认为不管购房收据中汇友祥居公司财务印章是真是假，争议购房合同均无效，是否鉴定由法院决定。另查明，争议房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证，建设房屋时也未办理规划许可证、预售许可证等审批手续。候连举取得房屋后已经装修完毕。郑碧汉与案外人徐中仁存在工程款争议，经询问，徐中仁表示春华园小区整个小区的房屋买卖是郑碧汉委托其经手出卖的，所售房款部分交由郑碧汉的会计，部分留作工程款，购房合同和财务收据是郑碧汉提供的。一审法院认为：郑碧汉作为个人不具有开发资质，其借用汇友祥居公司资质签订的合同，汇友祥居公司也没有开发资质。其所开发的房产没有提交相关部门审批的用地、规划等合法手续，按照法律规定，争议房产尚不能认定为合法财产，郑碧汉主张房屋所有权并要求返还房屋，其诉讼请求中包含主张房屋所有权及其对应土地的使用权，并涉及土地使用性质的转换和权属认定。因房地产审批、规划及权属、使用性质的认定涉及房屋产权部门、规划部门、土地主管部门的行政职权，不属于人民法院民事案件受案范围，故对郑碧汉该项起诉应予驳回。对郑碧汉关于要求确认签订的铜山县利国镇墓山村村镇整合改造合资建房订购协议无效的诉讼请求，因郑碧汉并非合同双方当事人，其该项诉请的争议实质与其要求返还房屋的诉请一致，故亦应驳回。对汇友祥居公司要求鉴定的申请不予准许。遂裁定，驳回郑碧汉的起诉。本院二审认定事实同一审法院认定事实相一致。本院认为，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》指出，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理。本案中，上诉人是以自己为合法的投资建设人的身份要求确认与被上诉人之间签订的合资建房定购协议无效。因涉案房产系在农村集体土地上开发，至今尚未办理规划批建等手续，在相关手续补足之前，对于因该房产交易流转过程中产生的纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围。人民法院不能变相为违法的建筑物变相确权，故当事人应当向当地行政主管部门反映并要求处理。因此，一审法院裁定驳回其起诉，符合法律规定，应当予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一七年三月十三日书 记 员  杭恒宇