四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民初8号原告：德阳华林仪表有限公司，地址：德阳市庐山南路与旌湖路交叉口西北角。法定代表人：明锡东，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，四川锦绣律师事务所律师。被告：徐斌，男，汉族，生于1981年９月16日，住成都市青羊区。被告：德阳市红馆餐饮娱乐管理有限责任公司，地址：德阳市庐山南路三段１２号。法定代表人：刘快会，经理。委托诉讼代理人：刘强，四川康伦律师事务所律师。原告德阳华林仪表有限公司（以下简称华林公司）为与被告徐斌、德阳市红馆餐饮娱乐管理有限责任公司（以下简称红馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭审理了本案。原告华林公司委托诉讼代理人陈龙、被告徐斌、红馆公司委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。被告徐斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告华林公司的诉讼请求：１.解除原被告之间签订的相关《房屋租赁合同》及所有补充协议和条款，判令被告退出租赁场地并交还所租赁的原告的房屋。2.判令二被告支付拖欠原告的房租1664540.30元（暂计至2016年3月25日，租金结算至被告交还场地之日）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月16日，原告与廖远力签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于德阳市庐山南路三段12号研发中心综合楼第一栋第三层房屋出租给廖远力作为经营KTV使用。双方对租赁物、租赁费及支付方式、期限、违约责任等作了约定。后双方于2011年11月22日、26日，2012年4月11日分别签订了补充协议，约定廖远力将原告原修建的车棚改造为商务接待大厅。2013年2月4日，原告、廖远力和被告徐斌签订《合同权利、义务转让协议》，约定廖远力将与原告签订的租赁合同的所有权利及义务全部转让给被告徐斌。现租赁物由红馆公司实际控制及管理。合同签订后，原告履行了交付标的物的义务，但被告一直拒绝交付租金。被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。请求人民法院支持。被告徐斌认可其与原告所签租赁合同，但辩称其系作为公司经办人办理租赁事务，属履行公司职务的行为。被告红馆公司辩称：徐斌系公司股东。标的物存在瑕疵，没有电梯，所以才改建车棚，实际上使用了几个月，而且由于德阳华林城企业经营管理有限公司（以下简称华林城公司）的阻挠，我们的装修至今没有完成。对于租金的诉讼时效应该是一年，其余的超过诉讼时效。并且由于原告与华林城公司的矛盾，影响了业主的经营，在开发区管委会的协调下均下调为每平方米20元计算。该楼层已经租赁给另外一个人，我们的在后，目前房屋我们已经退出来没有使用，因此不存在交付问题。经审理查明：2011年11月16日，华林公司与廖远力签订了《房屋租赁合同》，双方约定华林公司将其位于德阳市庐山南路三段12号华林自控大楼1栋三层的房屋出租给廖远力，租赁面积为789.43平方米，租赁期限120个月，用于KTV经营，第一、二年租金为每月每平方米42元，从第三年开始租赁费逐年增长6%，按六个月为一期缴纳，廖远力交付10万元作为押金，拖欠房租或费用10日以上华林公司有权解除合同。同月22日双方签订补充协议，约定华林公司将其一楼的车棚出租给廖远力改造为临时性接待大厅，租金为每平方米每月35元。同月26日，双方签订第二次补充协议，主要约定由于华林公司原因导致房屋没有移交，现同意给予四个月装修期并免除租金等内容。2012年4月11日，双方签订第三次补充协议，约定接待大厅改建为永久性建筑，大厅的租金从验收合格后的第六年开始给付。2011年11月16日，华林公司收到廖远力给付的10万元押金，同月29日，廖远力预付8万元租金。在双方的租赁合同履行期间，2013年2月4日，廖远力将其租赁合同的权利义务转让给本案被告徐斌，华林公司同意转让。徐斌在原租赁合同上均补签上自己的名字。徐斌接收房屋后，于2015年9月1日参与投资设立了红馆公司，该房屋由红馆公司使用至今。徐斌及红馆公司均没有缴纳租金。华林公司主张其一直在催收，但红馆公司予以否认。华林公司没有举出足以证明向双方进行过催收的证据。现徐斌主张自己的行为系设立公司的行为，应当由公司承担责任，红馆公司予以认可。华林公司选择红馆公司作为债务人。华林公司用于出租的房屋系其自有的办公大楼，2010年1月28日，华林公司将该大楼授予华林城公司经营管理，期限为20年以上。但双方随即发生矛盾，从2011年1月产生诉讼，一直到2016年3月29日经本院调解才平息纠纷。在此期间，存在双方对租户主张权利的情况。2016年9月19日，华林公司大楼的租户向德阳市开发区管委会反映华林城管理混乱，导致经营困难，要求调减租金。红馆公司在报告上盖章。2015年9月16日本院受理了华林公司申请重整一案。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，华林公司与廖远力签订了房屋租赁合同并交付了房屋，租赁合同合法有效。在合同履行期间，廖远力将合同项下的权利义务转由徐斌享有和承担，属于权利义务的概括转让，经过了华林公司的同意。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，徐斌成为合法承租人。根据查明的事实，徐斌承租房屋系为红馆公司使用，对此红馆公司并不否认。徐斌的行为属于为设立公司而为的行为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应当支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应当支持。即对于发起人为设立公司所签订的合同，相对人在一定条件下可以要求公司承担责任，但不能同时要求发起人和公司共同承担责任。经过本院询问，华林公司选择由红馆公司承担合同责任，故徐斌无须承担责任。诉争合同在长期履行过程中，红馆公司一直拒绝缴纳租金，根据双方租赁合同的约定，拖欠房租或费用10日以上华林公司有权解除合同。并且，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，红馆公司使用了租赁物，但却长期拒绝履行支付租金的义务，致使华林公司的合同目的不能实现，华林公司有权解除合同。即合同中既有约定解除、也存在法定解除的情形。红馆公司违反合同约定拒付租金，应当承担违约责任。但考虑到华林公司与华林城公司的纠纷实际上影响了红馆公司的经营，故对于合同中约定的租金逐年递增条款不予考虑。同时，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。华林公司没有举证证明其在红馆公司欠付租金时进行过催收，故在起诉一年之前的租金超过诉讼时效，本院不予支持，对于一年之内的租金397872.72元红馆公司应当支付。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第四项、二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项之规定，判决如下：一、解除原告德阳华林仪表有限公司与被告德阳市红馆餐饮娱乐管理有限责任公司之间的租赁合同，被告德阳市红馆餐饮娱乐管理有限责任公司应当在十五日内将所承租的房屋予以返还。二、被告德阳市红馆餐饮娱乐管理有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告德阳华林仪表有限公司支付租金397872.72元。三、驳回原告德阳华林仪表有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19781元，由原告德阳华林仪表有限公司承担14781元，被告德阳市红馆餐饮娱乐管理有限责任公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 周 畅审判员 李 家审判员 毛文婷二〇一七年三月二十九日书记员 杨晓彤