重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初16453号原告：张洁，女，1981年12月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。原告：廖燕飞，男，1979年7月4日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：重庆大跃房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道佳园路69号佳乐园1幢商业13，统一社会信用代码91500112MA5U6NL53U。法定代表人：陶跃华。被告：朱杰，男，1987年3月7日出生，汉族，住重庆市江北区。原告张洁、廖燕飞与被告重庆大跃房地产经纪有限公司（以下简称大跃公司）、朱杰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转入普通程序并依法公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人高才兵及二被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洁、廖燕飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告大跃公司于2016年8月9日签订的《购房意向协议》；2.判令被告大跃公司返还二原告XXXX小区购房意向金人民币50000元；3.判令二被告向二原告支付资金占用损失（以50000元为基数，从2016年8月15日起按照年利率24%计算至本清时止）。事实和理由：原告计划购买重庆市渝北区两江新区XXXX栋X单元XX房屋，被告大跃公司及其业务员朱杰声称该物业的产权人正委托其销售该套房屋，所以原告决定委托被告购买该房屋，但在实际操作中，原告发现：1）合同签订人卢某并非业主，合同上未提供任何业主信息；2）该套房屋产权归属不清晰，不能按照正常二手房流程进行买卖；3）中介收费不透明，称需要高额按揭服务费，但不能提供任何按揭服务费收据或发票，故原告诉至法院，请求判如所请。被告大跃公司辩称：二原告了解涉案房屋的具体情况，是属于网签房，可以改网签后过户给原告方；双方合同约定2016年9月8日前，如果卖方认可价格的话，就出售房屋，则原告缴纳的诚意金就自动转为定金，定金由被告大跃公司转交给卖方，如果原告方不买或者中途自身原因要求退还意向金，则属原告方违约，该笔意向金不退，因为该笔意向金已经自动转为了定金，适用定金罚则，如卖出方不接受原告方的价格和其他原因，不愿意卖给原告方，被告方则全额退还该笔意向金，双方互不承担违约责任，被告提供的房屋信息是真实的，被告方不应当退还购房意向金。被告朱杰辩称：被告方已经明确在签订购房意向协议书之前，告知二原告有关涉案房屋的所有信息，而且业主方是在把房屋所有权变更为原告后再收款，二原告不会承担风险，现在原告单方面认为房屋产权有问题，被告方对此是不认可的，购房意向协议书是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：《委托书》复印件1份（显示委托人为史某，日期为2016年5月16日，主要内容显示为史某委托卢某处理涉案房屋），被告大跃公司举示该份证据拟证明涉案房屋业主史某委托卢某办理涉案房屋包括出售在内的所有事宜，原告质证称因是复印件故不认可，本院认为，因该份证据系复印件，加之原告也不认可，故本院对该份证据不予采信。《买卖合同》复印件一份（显示由重庆鸿英房地产开发有限公司与史某签订），被告大跃公司举示该份证据拟证明涉案房屋真实存在且产权人是史某，同时被告也将该信息告知了二原告，卢某是史某的委托代理人，二原告也知晓该情况，原告质证称证据不完整，也不能证明史某是产权人，故不予认可，本院认为，因该证据系复印件，且原告也不认可其真实性，故对该份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月9日，以二原告为甲方（买受方）、被告大跃公司为乙方签订《购房意向书》，主要约定：“乙方为甲方提供房屋信息和服务，甲方充分了解乙方所介绍的房屋情况，决定购买，经甲乙双方协商一致，自愿达成以下协议条款：1、房屋状况：房屋地址位于重庆市北部新区XX路X号XXXX幢X单元XX房，产权建筑面积：约145平方米，清水房，现状为网签房，改网签后再网签过户为甲方房产，户口约定：该房无户口附着；2、甲方向乙方缴纳购买房屋的意向金50000元整，甲方明确表明以850000元整的价格购买该房屋；3、2016年9月8日之前如卖出方（房主）认可价格并接受甲方的条件愿意出售该房屋，则该笔意向金自动转为房屋定金，乙方转交给出卖方；如甲方不买，或者中途自身原因要求退还意向金属甲方违约，则该笔意向金不退（因该笔意向金已自动转为定金），适用于定金罚则；如卖出方不接受甲方的价格（条件）或其他原因，不愿意卖给甲方，乙方则全额退还该笔意向金，甲乙双方互不承担违约责任；4、当卖出方接受甲方的价格和条件后，甲方必须积极配合和卖出方签订相关网签手续【存量房买卖契约补充协议等】，税费承担约定：甲方承担，网签成功当天甲方的首付款存入重庆大跃房地产经纪公司指定账户上，中国建设银行，陶跃华；5、网签成功当日，甲方需支付乙方中介佣金33200元整（含所有服务相关费用）；6、若房屋实际状况与先前卖出方所报状况不符，严重影响双方交易；或因卖出方其他原因导致买卖双方无法正常交易；该笔意向金应全额退还，甲乙双方互不承担违约责任”。上述意向协议签订当天，原告通过银行转账方式向被告大跃公司法定代表人陶跃华支付意向金50000元。被告大跃公司认可收到原告交付的该笔意向金50000元。关于该50000元的性质，原告陈述就是购房意向金，缴纳之后，如果达成85万元购房的话，就转化为定金，如果卖方不接受该价格的话，就退还意向金。被告认为就是定金，且代为保管，在三方签订房地产买卖合同时就已经转化为了定金。2016年8月15日，二原告、被告大跃公司、被告大跃公司员工朱杰及卢某几方经过共同协商，确定了购买价格为85.8万元，同日，以卢某为卖方、原告张洁为买方、被告大跃公司为经纪方签订《房地产买卖合同》，主要约定：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于重庆市北部新区XX路X号XXXX幢X单元XX以下简称该物业），建筑面积约145平方米，用途为住宅；第二条【转让价款】卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币捌拾伍万捌仟元整，该转让成交价不含税费；第三条【交易定金】买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金人民币伍万元整，本合同所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；第四条【付款方式】买方需于2016年9月15日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方需于2016年8月22日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；第九条【房地产交付及交房押金】卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交房押金的监管方从交房押金中抵扣上述欠款；第十五条【备注】1、买方支付卖方定金伍万元整，托管于被告重庆大跃房地产经纪有限公司，于买方网签成功后当日支付给卖方；2、买方首付款贰拾万零捌仟元整，于买方网签当日支付给重庆大跃房地产经纪有限公司托管，网签成功后再转给卖方。卢某在落款卖方处签名，原告张洁在落款买方处签名，被告大跃公司以经纪方进行盖章。上述买卖合同签订后，当事人均未实际开展有关房屋买卖事宜工作，被告朱杰（微信名A朱杰，以下简称朱）作为被告大跃公司的业务员及经办人与二原告（原告张洁微信名XXX客户小何张洁，以下简称张，原告廖燕飞微信名T，以下简称廖）通过手机微信方式就有关房屋买卖事宜进行了沟通，具体沟通情况如下：2016年8月16日上午与原告廖燕飞的微信聊天记录如下：朱（发送给廖的内容）：1、选择全款付，然后做按揭，费用1万，少1万；2、哪个中介说可以做按揭，你可以叫他做，我退2万；3、契税方面，我能帮你做首套，尽量做首套，节约0.5%，4668.5元，原价：933525元，145.26／124.47㎡，大修：145.26×80＝11620.8元，契税：933525×1.5%＝14002元，如果能首套，首套：33200＋11620.8＋14002＋858000＝916822.8元，二套：916822.8＋4668.5＝921491.3；业主一直在催我，你们看快点，谢谢；廖：好。2016年8月16日下午与原告张洁的微信聊天记录如下：朱：现朱杰承诺张洁，以后如果发现交房之前的费用没有结清，由朱杰负责费用，这样写给你们行不行？张：不合适吧，买卖合同是业主和我们的，你第三方没有这个责任，你就落实下具体费用，合同写明我们不负责就可以了，你昨天那个合同也跟一般居间合同不一样，没有丙方；朱：我觉得无所谓，业主他们的为人我信得过，我很放心，再说你钱没有给我们，我们办完所有事你再给就是；张：还是自己手写的，这个跟信不信任没有关系，合同本来就是约定；朱：我是觉得业主再来一次麻烦，物管那里由另外一个人负责解决，所以我没必要去查，费用也不可能多的，这个钱肯定有人给的，你们马上准备去签按揭了，合同里面其实有物管费用的说明；张：没有必要再来啊，你问下就是了；几千块钱，是不会很多；朱：我问了的，他说没得物管费，如果有，他绝对负责付清；张：好的，写进合同条款或则补充合同中；朱：向张洁发送了双方之前与卢军某签订的《房地产买卖合同》照片；物管费第九条有；张：恩好的；朱：物管这个费用问题，如果真出现问题，我绝对负责到底；张姐，你把你们身份证结婚证给我，我要做资料，资料好了马上准备签银行按揭了，你还要准备收入证明一起来，其他准备身份证，户口本收入证明都准备原件；我现在出去了，我现在需要上面的资料和一张你的一寸红底照片；张：中间费用这么高，我们还是接受不了哈；你那天签那个意向合同，也是基于说房屋价格85万，不然可以取消；朱：张姐，诚意金是写的85万，但是你知道，正式合同是你们接受的价格，不影响诚意金的意义，上午你都说没得问题，我来给你想办法整契税，你说好的，业主找我要合同，我都给他了；张：我只是说你提供的明细没有问题，不是说你价格没有问题；朱：如果你们没有签正式合同之前，如果价格没有谈好或者出现其他你们不能接受的条件，我肯定不会说什么；张：你是能干，但也赚的太凶了；我们对房屋价格没有问题，只是对你的中介费用有问题；重新签中介服务的协议就可以了；朱：重新签又怎么签，我上午就发给你了，如果有其他人说按揭不需要这么多能办，我还是那句话，我可以随时让他来办；张：具体好多钱你再考虑下，如果预算很宽裕，我也不会买这套房了；朱：卖这种转合同的房子，手续复杂，办按揭更复杂，每个环节都要费用，银行，房交所，开发商，哪个不要钱，哪个不认人，哪个能随时随地给你查到一手资料，这周边又有哪个中介敢说他能做到，哪个敢说我们当面对质，你现在定了，其他人肯定没得好话，我真不说其他的话，你联系的任何人如果能办我绝对把钱全给他，他来负责办，我说话绝对算数；契税我只是答应你想办法给你弄，没有人敢百分之百给你保证，我都说帮你弄，万一弄不到你不是又要来找我哟，姐姐，这种没有保障的东西我怎么敢承诺；张：我平时工作搞审核的，没跟你之前认真；严格的说，当时签的中介协议无效，实在要说，昨天的连合同也无效；朱：姐，你都说这种话了，你叫我怎么办，上午我还问了你的，你说就弄契税就行，我才把合同传给业主，现在传给业主了，你叫我怎么做；张：我哪句话让你传业主了；朱：我把目前这种情况能节约的方式都发给你们了，有几种，你选的契税，你说嘛，业主这么信任我，我签完合同不可能不传给他撒，作为中介，我不可能这么无理，明明签完合同都不给业主撒；张：你传给业主和我们对你的中介费没谈拢有什么关系；朱：你们今天得不得过来嘛，如果要，我又把业主喊过来大家当面说清楚得行不；张：本周不得行，我老公出差，我受伤回我妈家了；跟人家业主没关系，跟你有关系，跟业主没什么好谈的；朱：张姐，你说你到底要我怎么做才行。2016年8月17日下午与原告张洁的微信聊天记录如下：张：朱杰总价太高了，我们买不了；你把定金给我们退回来吧；意向金上面说了的，不是85万就可以退回意向金；朱：不是85万是可以退回定金，但是你们是接受了价格签了合同，我怎么退；张：后面的合同不是业主，合同也是无效的；朱：业主有授权委托给这个人，签合同一样有效；那要签代理人，对方都是签业主；另外实在要履行合同也行，但至少你的中介协议是无效的；朱：姐，合同不是签起耍的，业主也是真实的，不是我随便找的，我不可能因为你觉得价格贵了就退钱，我没法交代，网签只是一种形式；张：这份合同拿到法院绝对是无效的；本来我也是很好说话的，确实是你的天价把我们搞毛了；朱：姐，我说过的，哪个办得到这个房子的手续，我一分钱不收你的，不要再说我乱收了；张：所以我说让你先退意向；朱：你可以一分不给我，再说我本来也没有收你一分钱，你完全可以找其他人办；张：以后再说；朱：钱不可能退了，已经签了合同的，我不能违约，到时候业主要来找我闹，我来赔钱呀；张：你收的是意向金吧；朱：签了合同，意向金自动转为定金，协议里面有；张：给你说了合同都是无效的；朱：我先忙十分钟，晚点给你电话，我不知道你被哪个影响了，哪个说了些撒子话，如果真是我的问题，我肯定退钱，我没得必要给自己找麻烦，上次房子没买到，你们手上还有收据这些，我二话没话马上打钱，都没要哪些东西，我做人做事都是按良心在做，费用都是给你解释了的，我问心无愧，如果你觉得中介费多了，我可以做让步，合同签了肯定没得法；张姐在不，我给你打电话；张：不方便，有问题微信；朱：那我先问问，你是觉得哪些费用有问题；张：不是费用问题，是安全问题，一个没有任何业主信息的合同是无效的；先退定金，退了再来说买的事情，不然这个合同交到法院也是判无效，给你和大跃也添麻烦；朱：你确实要这样我就没得法了，你交法院判嘛，没事的，如果你非要我退钱，本来就是麻烦，合同签了，你叫我退钱，我也要找麻烦的；张：那好吧；2016年8月22日、24日、25日、27日与原告廖燕飞的微信聊天记录如下：廖（22日）：向朱杰发送了原告张洁的身份证照片及户口本照片；朱（24日）：廖哥，身份证打出来看不清楚，户口本需要所有页，还有你的身份证和户口本都需要，是以家庭为单位交税费的；廖：好的；朱：廖哥，你们好久抽时间来和业主面谈，你们当面说好，到底按揭还是全款，全款怎么付款；廖：是业主还是业主那个所谓的代表啊？朱：卢某，他代表业主；廖：明天下午或者晚上下班以后，还是7点钟左右吧！具体到时候约吧！朱：好，提前给我说声，我好约；廖：好的；廖（25日）：朱杰，我们6点半过来，你约一下业主吧！朱：刚给业主打了电话，今天过来不到，只有晚上9点才有时间的，要不改到明天；廖：那就改到星期六吧，明天我们也有事；朱：好的，那我约星期六；星期六什么时间段，我好提前说一下；廖：11点吧！朱：好的；朱（2016年8月27日09时）：廖哥，今天好久来，麻烦提前说声；廖（2016年8月27日10时）：11点；朱（2016年8月27日12时）：廖哥，8月22号开始算时间，15个工作日你们不来办按揭，或者没有和业主谈好全款买房的付款方式，我们只有按照合同走，你要选择退钱，尽快去法院起诉，我也没得其他办法，我只能保持公平，按合同走，如果中间的时间你们有其他想法和方式联系我就是！廖：这个卢某也不是业主，房屋产权不清晰，他说不是抵押，你说是抵押，还要办什么假按揭，这个房子真的是不敢买了，我们坚持要买的话只能是全款下证时付款，不然你们就退意向金吧；朱：你们自己考虑，签完合同意向金就变成定金了，我是没权利退的，你们可以再找找你们双方都同意的第三方监管，这是我能想到的解决办法，其他我没得法！二原告对上述分别与被告朱杰通过微信沟通的内容均表示相互认可。前两次庭审中，原告陈述：当时是被告朱杰告知原告涉案房屋产权人是卢某，基于对被告的信任，所以就与卢某签订了房屋买卖合同，但是原告从未告知过真正产权人是谁，也没有告知原告卢某是产权人的委托代理人，虽然合同签订后在与被告微信沟通过程中，被告告知过产权人是史某，卢某是产权人的代理人，但未有书面证据对此加以证明，那么卢某与原告签订房屋买卖合同就属无权处分，现二原告认为由于涉案房屋产权信息不清晰，且被告大跃公司不提供产权人的信息资料及相关委托手续，导致房屋买卖合同没有履行，致使原告购房的合同目的无法实现，同时与房屋所有权人签订买卖合同的目的也无法实现，符合双方签订的《购房意向协议》第6条的约定，故请求解除合同并退还意向金。被告陈述：当时在与原告签订购房意向协议书之前就告知了原告涉案房屋的产权人是史建刚，并告知了房屋的其他情况，在签订房地产买卖合同时也告知了原告卢某是产权人史某的委托代理人，之后通过微信方式向原告发送了产权人史某的身份证，同时还约卢某代表业主和原告见面，重新签订合同，但二原告一直不予配合，单方面违约致使交易不能完成。第三次庭审中，二原告又陈述：原告没有看到过原业主的网签资料以及卢某的身份资料，在签订本案涉案合同前，被告朱杰通过电话方式告知过卢某系史某委托代理人的身份信息。本院认为：首先，原、被告签订的《购房意向协议》中明确载明“乙方为甲方提供房屋信息和服务，甲方充分了解乙方所介绍的房屋情况，决定购买，经双方协商一致，自愿达成以下条款”，据此，可认定被告大跃公司在与原告签订该协议时向原告告知了涉案房屋的相关信息；其次，虽然被告未举示充分有效的书面证据证明在签订本案涉案合同时告知了原告产权人及委托代理人的信息，但是被告在签订本案涉案合同前已经通过电话方式告知了原告卢某系史某委托代理人的信息，并不存在故意隐瞒和欺诈的情形，而且原告作为具有完全民事行为能力的自然人，一般也不会在不了解产权人是谁及卢某与产权人关系的情况下与卢某签订房地产买卖合同，因此，原告在签订本案涉案房地产买卖合同时是知晓产权人及卢某与产权人关系的相关信息的；第三，涉案房地产买卖合同签订后，根据二原告与被告大跃公司工作人员即被告朱杰的微信聊天内容，能够认定二原告是因为认为涉案房屋总价及中介服务费过高而不愿意继续履行买卖合同，并非是因为被告未告知相关产权人及卢某与产权人关系的信息而不愿意继续履行合同，显然是由于原告方自身原因不愿意继续履行合同，被告不存在违约行为；第四，根据本案的购房意向书和房地产买卖合同的约定，在原、被告及卢军签订房地产买卖合同时，本案诉争的50000元款项已经转化为了应向卖方支付的定金，并约定由被告大跃公司托管，被告大跃公司占有该笔款项具有合同依据，综上，原、被告签订的《购房意向协议》及原、被告与卢某签订的《房地产买卖合同》均是当事人之间的真实意思表示，内容亦不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告依约履行了合同义务，不存在违约行为。现原告主张解除购房意向协议、退还50000元并支付资金占用损失明显缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张洁、廖燕飞的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告张洁、廖燕飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  赵金阁代理审判员  刘 磊人民陪审员  晏慧耘二〇一七年三月十五日书 记 员  胡 欢