福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初8019号原告:招商银行股份有限公司泉州南安支行（以下简称招商银行南安支行），住所地南安市。主要负责人:李文炳，系该支行行长。委托诉讼代理人:李凯、赖文婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：陈瑞荣，男，1987年10月17日出生，汉族，住南安市。被告：南安龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司），住所地南安市美林盛世龙城12幢203、204。法定代表人：谢志卿，系该公司执行董事。原告招商银行南安支行与被告陈瑞荣、龙城房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行南安支行的委托诉讼代理人李凯到庭参加诉讼，被告陈瑞荣经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告龙城房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行南安支行向本院提出诉讼请求：1.被告陈瑞荣立即偿还《个人购房借款及担保合同》（编号110131595084007554）项下的借款本金139936.44元，并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2016年5月30日利息、罚息、复息为2123.38元）；2.被告陈瑞荣立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费6145元；3.原告有权以被告陈瑞荣提供的抵押物（即址于南安市××办事处××防洪堤内盛世××室房产）折价或以拍卖、变卖抵押物价款在被告陈瑞荣上述第1项、第2项的全部债务承担连带清偿责任；4.被告龙城房地产公司对被告陈瑞荣上述第1项、第2项的全部债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）两被告共同承担。事实和理由：2011年8月23日，原告与两被告共同签订《个人购房借款及担保合同》（编号110131595084007554），约定原告向被告陈瑞荣提供总额为17万元贷款用于支付购房款，贷款期限为180个月，自2011年8月23日起至2026年8月23日止，贷款执行年利率7.755%，还款方式为按月等额还本付息。为担保被告陈瑞荣在《个人购房借款及担保合同》项下所欠原告的所有债务能得到按时足额清偿，被告陈瑞荣向原告提供址在南安市××办事处××防洪堤内盛世××室房产作为《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息及其他一切相关费用的抵押担保，并于2011年5月9日依法办理了预购商品房抵押权预告登记。被告龙城房地产公司自愿为被告陈瑞荣在《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息及其他一切相关费用承担连带责任保证；保证期间为自合同生效之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，但至今被告陈瑞荣仍未配合原告办理正式抵押登记。以上抵押及保证担保的范围包括但不限于原告向被告陈瑞荣提供的《个人购房借款及担保合同》项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金和原告实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、执行费等）。2011年12月14日，被告陈瑞荣在原告出具的《个人贷款借款借据》上签字确认原告已依约履行了放款义务。贷款后，被告陈瑞荣未能按时足额偿还上述贷款的本息，截至起诉之日止，已连续三个月或累计达六次。根据合同约定，被告陈瑞荣的行为已构成违约，原告有权提前收回已发放贷款的本息并要求被告陈瑞荣支付相关费用；并有权以被告陈瑞荣提供的抵押物折价或以拍卖，变卖抵押物价款在被告上述全部债务范围内优先受偿；同时要求被告龙城房地产公司承担连带保证责任。综上，鉴于两被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈瑞荣、龙城房地产公司未作书面答辩，也未提供任何证据。本院经审理查明事实如下：被告陈瑞荣、龙城房地产公司于2011年8月23日与原告签订一份编号为110131595084007554号的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告陈瑞荣因个人购房需要向原告借款17万元，借款期限为180个月，即自2011年8月23日起至2026年8月23日止；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率7.05%为基础上浮5%（利率浮动比例），即年利率为7.4025%，合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，合同执行利率按第13.1条规定的固定日调整方式进行调整。若借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款的发放方式为将借款直接划至被告龙城房地产公司的账户；还款日为每月的20日，采取按月等额还本付息的方式，等等。合同借贷条款中约定：若借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的视为已发生违约事件，贷款人有权宣布合同提前到期，有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，有权要求债务人、保证人或其他相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在合同项下所欠的全部债务。被告陈瑞荣以购买的南安市××办事处××防洪堤内盛世××室房产为其向原告的借款提供抵押担保，该房产于2011年9月1日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押期间为合同生效之日起至合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。抵押担保的范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费……）等。同时，被告龙城房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥证实抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费……）等。该笔借款于2011年12月14日发放。之后，因被告陈瑞荣还清截至2016年1月20日止的本息，2016年2月20日仅偿还793.17元，之后未在偿还原告任何借款本息。现尚欠原告借款本金139936.44元及从2016年1月21日起的利息、罚息、复息未归还（扣除被告陈瑞荣已支付的739.14元），被告龙城房地产公司也未履行保证责任。另查明，本案原告因实现债权支付的律师代理费为6145元。被告陈瑞荣向被告龙城房地产公司购买的南安市××办事处××防洪堤内盛世××室房产至今没有办理房产证，原告与被告陈瑞荣没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。以上事实，有原告提供的被告陈瑞荣的居民身份证复印件、编号为110131595084007554号的《个人购房借款及担保合同》，个人贷款借款借据，房屋预告登记证明，贷款基本信息表、贷款附属信息表、陈瑞荣还款明细表、委托代理合同、福建增值税普通发票以及原告招商银行南安支行在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，两被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，债务应当清偿。被告陈瑞荣、龙城房地产公司于2011年8月23日与原告签订的编号为110131595084007554号的《个人购房借款及担保合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告陈瑞荣发放17万元的贷款，按照合同约定，被告陈瑞荣未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收回尚欠贷款本息，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告陈瑞荣已连续三个月以上未按时偿还借款本息，其行为构成严重违约，现原告要求被告陈瑞荣偿还尚欠的全部借款本金139936.44元及按合同约定的从2016年1月21日起的利息、罚息、复息（扣除被告陈瑞荣已支付的739.17元），于法有据，本院予以支持。因原被告在合同中明确约定借款人违约的，应承担贷款人未实现债权而支付的律师费等费用，合同中的抵押担保范围和保证范围均包括贷款人为实现债权而支付的律师费等费用，现被告违约没有还款，故原告诉请要求被告陈瑞荣承担律师费用6145元，合法有据，应予支持。被告陈瑞荣以其向被告龙城房地产公司购买的南安市××办事处××防洪堤内盛世××室房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告陈瑞荣不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告龙城房地产公司的保证期间为合同签订之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告陈瑞荣提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告龙城房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告陈瑞荣未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告陈瑞荣以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告龙城房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告龙城房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告陈瑞荣追偿。被告陈瑞荣、龙城房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈瑞荣应于本判决生效后十五日内偿还原告招商银行股份有限公司泉州南安支行借款本金139936.44元及从2016年1月21起的利息、罚息、复息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的合同编号为2110131595084007554号的《个人购房借款及担保合同》的约定计算，但应扣除被告已支付的793.17元）；二、被告陈瑞荣应于本判决生效后十五日内偿还原告招商银行股份有限公司泉州南安支行为实现本案债权而支出的律师代理费6145元；三、对被告陈瑞荣的上述借款本息及律师费，原告招商银行股份有限公司泉州南安支行有权从被告陈瑞荣提供的抵押物（南安市××办事处××防洪堤内盛世××室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者同时直接要求被告南安龙城房地产开发有限公司承担连带清偿责任；四、被告南安龙城房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈瑞荣追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3264元，由被告陈瑞荣、南安龙城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈志斌审 判 员  黄建森人民陪审员  谢奕治二〇一七年三月七日书 记 员  陈丽清速 录 员  雷莹莹附：本案引用的主要法律条文及执行的申请提示《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。