广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0122民初1813号原告:余俊，男，1979年8月29日出生，汉族，现住广西南宁市江南区，原告:李金玲，女，1981年12月8日出生，壮族，现住广西南宁市江南区，被告:广西天祺投资有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇明秀园，统一社会信用代码：91450122799705318Y。法定代表人:黄榕，执行董事。委托代理人:阳韦、黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。原告余俊、李金玲与被告广西天祺投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年11月18日、11月29日公开开庭进行了审理。原告余俊、李金玲，被告广西天祺投资有限公司（以下简称为广西天祺公司）的委托代理人阳韦、黎雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余俊、李金玲共同诉称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限及交付条件采用“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”作为交付买受人使用的条件应当无效，交付买受人使用的条件应采用“该商品房经已竣工验收备案完成”为条件。依据住房和城乡建设部2009年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定，“建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”仅为工程验收合格条件之一，不能代表竣工验收合格，正是由于我国实行建筑工程竣工备案制度，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为“建筑工程竣工验收备案表”，故双方所签订的《商品房买卖合同》中第八条“建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”不能作为交付买受人使用的条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该条款无效，应以“该商品房经已竣工验收备案完成”为条件；2.被告应当向原告支付延期交付商品房、基础设施、公共配套设施违约金。原告于2013年7月30日与被告签订了《商品房买卖合同》购买了九个半岛一期西区5栋2单元1001号房。由于甲方原因导致交房时间延至2015年4月30日，并对延期30天交房给予原告合理的解释和相应的补偿。但截至2016年6月30日，商品房和基础设备、公共配套设施仍然存在很多问题：①未经规划、环保等部门的验收，未能出具认可文件或准予使用的文件；②未经公安消防部门的验收，未能出具对大型的人员密集场所和其他特殊建筑工程验收合格的证明文件；③未能完成竣工验收备案，不符合法律法规规定的商品房交付条件（详见原告于2016年提交的《投诉函》及南宁市武鸣区住房城乡规划建设局《关于九个半岛小区住户投诉函的回复》）。现要求被告阶段性支付原告2015年4月30日至2016年6月30日期间的违约金26860.23元；3.被告应向原告支付逾期交付人防车位利息。原告于2013年3月20日与被告签订了《人防车位使用权转让协议》获得了九个半岛人防地下室F15号车位的使用权，根据合同约定，被告应于2015年3月30日前将车位交给原告使用，但截至2016年6月30日，九个半岛人防地下室仍存在如下问题：①地下室出口未能按照图纸完成施工；②未经过人防工程的验收，未能出具认可文件或准许使用的文件；③未经过规划、环保等部门的验收，未能出具认可文件或准许使用文件；④未经公安消防部门的验收，未能出具对大型的人员密集场所和其他特殊建筑工程验收合格的证明文件；⑤未能完成竣工验收备案，不符合法律法规规定的商品房交付条件（详见原告于2016年提交的《投诉函》及南宁市武鸣区住房城乡规划建设局《关于九个半岛小区住户投诉函的回复》）。故被告应支付2015年3月30日至2016年6月30日期间的利息5928元，扣除已支付的“物业服务代金券”1040元，被告尚应支付4888元。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判决：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限及交付条件采用“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”作为交付买受人使用的条件应当无效，交付买受人使用的条件应采用“该商品房经已竣工验收备案完成”为条件；2.被告向原告支付延期交付商品房、基础设施、公共配套设施违约金26860.23元；3.被告向原告支付逾期交付人防车位利息4888元；4.本案诉讼费由被告承担。原告余俊、李金玲为证实其主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、《人防车位使用权转让协议》、《投诉函》、《关于九个半岛小区住户投诉函回复》，拟证明合同第八条约定的交房条件无效以及被告存在违约情形；2.南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局出具的《信访事项受理告知单》及《回复意见书》，拟证明被告所提交的五方《竣工验收意见书》不代表竣工验收通过，实际竣工验收时间为2015年12月15日，但仍未办理竣工验收备案手续，故被告交房时存在违约。被告广西天祺公司答辩称：1.《商品房买卖合同》第八条的约定系双方自愿达成的房屋交付条件，且未违反法律法规的强制性规定，合同有效，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》属于部门规章，不能作为认定合同无效的依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国合同法》及相关解释的规定，合同第八条并没有违反法律法规的强制性规定，应当有效；2.被告已于2015年5月1日将房屋交付给原告，且被告已以物业费礼券的形式向原告支付了违约金，原告主张被告应支付2015年4月30日至2016年6月30日期间逾期交房的违约金不符合客观事实；3.原告诉请被告支付逾期交付人防车位利息系另一法律关系，不属于本案审理范围。被告广西天祺公司为证实其主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、《人防车位使用权转让协议》、《建设工程质量竣工验收意见书》、2015年5月1日《交房证明书》、交房礼券及礼券接收表、《业主手册、入门钥匙（业主临时出入证）领用登记表》、《关于支付车位延期交付利息的函》、延期交房资料明细表、停电统计表、气象资料、《关于高考中考期间严格控制环境噪音污染的通告》，拟证明原、被告签订的合同第八条有效，被告已于2015年5月1日将房屋交付给被告使用，不存在违约的情形；2.《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》，拟证明被告具有预售资格，合同有效。经本院审理查明：原告余俊、李金玲作为共同买受人，被告广西天祺公司作为出卖人，双方分别于2013年3月30日、7月23日签订《武鸣九个半岛人防车位使用权转让协议》及《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于南宁市××区××海村××路××半岛人防地下室××车位及××西区××单元××房。《商品房买卖合同》约定…“第八条，出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格…”…“第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按无利率计算的利息退还给买受人，并按已付价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。”…“第十三条出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(…消防系统：按国家相关规范设置…)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：…2.买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时通知承建单位或由出卖人进行更换或维修，本合同约定的交房时间顺延。如出卖人不进行更换或维修的，则出卖人应按实际装饰、设备价格与约定装饰、设备的同期市场价格之间的差价赔偿买受人的经济损失。”另查明，2015年2月6日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位（以下简称为五方）对“九个半岛一期西区工程5＃楼”项目进行竣工验收，南宁市武鸣区工程质量监督站（以下简称为武鸣监督站）工作人员到场监督，五方于当日出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为“本工程评定为合格工程”。武鸣监督站在当日履行监督职责过程中发现该项目存在“屋面雨落水管口端部未做墩头；楼梯铁艺栏杆间距偏大；卫生间未安装存水弯；散水坡未施工完成；楼梯走道消防栓未处理；仰角、阴角的细部处理比较粗糙；天面伸缩缝未按标准图集施工，不符合要求；未做竣工标识牌”等问题，并由验收组组长向责任方发出整改通知书，责令将整改通知书及整改意见书送至武鸣监督站备案。建设单位验收组组长于2015年3月16日将工程竣工验收检查中发现的问题清单交至施工单位进行整改，同年3月20日，施工单位整改完毕，并出具《竣工验收存在问题整改验收意见书》（以下简称为《整改验收意见书》），项目监理单位和建设单位签收后于同年3月23日将该《整改验收意见书》送至武鸣监督站备案。经质证，原告余俊、李金玲对该《整改验收意见书》的客观性、关联性、合法性均无异议，认可被告已将2015年2月6日竣工验收过程中发现的问题全部整改完毕。又查明，因被告广西天祺公司的原因，原告余俊、李金玲所购买的房屋延期至2015年4月30日交房，被告就延期30天交房给予了原告相应的补偿。同年5月1日，原、被告办理交房手续，原告余俊领取交房礼券、业主手册、入户门钥匙（业主临时出入证），并签名确认交房完毕。2016年7月6日，原告余俊向南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局投诉被告，称“1.商品房：西区5栋单位工程的消防工程未完成，未能组织消防子分部分工程验收，消防车道未达到规范要求，未能正常使用，存在重大安全隐患。一旦发生火灾不能及时发出警报，不能进行相应的灭火处理。严重危及住户的生命安全，并且消防子分部分工程未完工、未组织验收，九个半岛一期西区工程5#楼单位工程竣工验收涉嫌不合法，存在违规交付商品房的行为；2.基础设备、公共配套设施：小区大门、主要入口、中心广场等基础设施未完成，西区工程5#楼对面的单位工程仍进行施工。住户的供水、供电、供气的一户一表未完成，不足以满足住户的日常生活需要。小区业主未能享受应有的基础设备、公共配套设施，严重影响了住户的生活质量。3.人防车位：车位的出口未能按照设计图纸完成，未组织地下室工程、消防工程、人防工程的竣工验收，无法如期将车位交付乙方使用。”同年8月8日，南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局就原告余俊的投诉回复称：“1.九个半岛小区分多期工程建设，第一期规划总平已由我局审批，经济技术指标、规划道路、消防通道等均符合规范要求，经与广西天祺公司‘九个半岛’项目对接了解，一期西区5#楼南面为市政道路且未开工建设，北面17#-19#楼正在建设，所以小区内的道路未能贯通，以至于未能形成环形通道，导致一期西区5#楼北面仅有一条小道。由于项目分期建设，有部分配套设施尚未完善，所以要待该项目整体完工后，经规划验收合格方能满足各项规范要求；2.目前小区内6#、20#楼地下室停车场出口未能建设，其中6#楼未组织竣工验收，6#、20#楼地下室是相连的，出口未能建设的主要原因涉及到总平配套施工，已经责令施工单位尽快按设计图纸完成施工；3.小区内的5#楼与17#-19#楼之间正在进行场地总平配套设施施工，已责令施工单位进行围挡施工，建筑垃圾随意堆放问题已责令施工单位及时清理；4.由于南宁中威公司违反了与我局签订的《武鸣县管道燃气特许经营协议书》…决定解除与南宁市中威公司签订的协议…中威公司不服中院的一审判决，2015年8月将案件诉讼至广西高院…按照南宁市县县通天然气工程实施方案要求，2017年全市六县全面完成县县通天然气工程，均通达天然气管线并实现天然气利用，到时，我区市民也会尽快使用上天然气。5.关于一户一表安装问题，经现场查看，目前开发单位已安装基本到位，但还没有相关单位验收，应属于供电部门管理范围。”同年8月18日，原告余俊向南宁市武鸣区信访局反映“九个半岛一区5栋2单元1001号房未取得《竣工验收备案表》的情况下交付给业主使用，地下室停车场出口没有完成施工、未经公安消防、环保、人防等部门出具的认可文件或准许使用文件的情况下将人防地下室车位集中交付给业主使用”，同年9月5日，南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局回复原告余俊称“1.九个半岛一期西区5栋单位工程的竣工验收材料符合《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂时办法》和《广西壮族自治区房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收及备案管理实施细则》等法律法规的要求，由建设单位于2015年12月15日（注：此处系表述错误，实为2015年2月6日）组织参建单位实施竣工验收，工程质量符合相关规定，参建各单位对工程实体质量评定为合格，城区质安站派人到场监督验收。在总结会上，城区质安站依法告知建设单位要按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂时办法》第四条、第五条等法律法规要求办理竣工备案手续。到目前为止，建设单位尚未到我局办理竣工备案手续，我局将督促建设单位尽快完成消防、规划和环保的验收，按照办理竣工验收备案手续一次性告知书的要求，收集好相关材料到城区质安站办理竣工备案手续，对于您反映对该项目未办理竣工备案手续即交付给业主使用的问题，我局将会依照相关法律法规进行调查处理。2.经核实，该小区内6#、20#楼地下室停车场出口未能建设，其中6#楼未组织竣工验收，6#、20#楼地下室是相连的，出口未能及时建设的主要原因涉及到总平配套施工，目前地下室停车场出口已经按设计图纸要求施工完毕。”再查明，庭审中，原告余俊、李金玲表示如《武鸣九个半岛人防车位使用权转让协议》与《商品房买卖合同》不属于同一个法律关系，则本案审理《商品房买卖合同》。本院认为：原、被告签订的《武鸣九个半岛人防车位使用权转让协议》是关于F15号人防车位使用权的买卖合同，《商品房买卖合同》是关于一期西区5栋2单元1001号房的买卖合同，两份合同的签订时间不同，且互相独立，故原告请求被告分别根据两份合同支付逾期交付人防车位利息和延期交付商品房、基础设施、公共配套设施违约金和属于两个不同的法律关系，不属于必要的共同诉讼，违反一个民事案件只处理一个法律关系的原则，鉴于原告已明确如二者属于不同的法律关系时只处理因《商品房买卖合同》而产生的纠纷，本案对原告的第三项诉讼请求不予处理，原告可另案起诉。关于原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条所约定的“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交房是否有效的问题。原告主张，双方虽协商订立该条款，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效的情形包括：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房买卖合同》第八条约定“经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交房违反法律强制性规定应属无效。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，建设工程竣工验收是以五方联合验收合格为标准，而《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定的立法目的在于保障建设工程的使用安全，其强制性主要体现在“不得交付使用”上，从《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”及2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”规定可知，建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式，不属于决定竣工验收合格与否的范畴。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，原告主张《商品房买卖合同》的第八条约定的“经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交房无效的理由不成立，本院不予支持。关于原告余俊、李金玲主张被告广西天祺公司支付的延期交付商品房、基础设施、公共配套设施违约金的问题，因被告向原告交付房屋时已验收合格，交付程序符合法律规定和双方的合同约定，被告已就2015年5月1日之前的延期交付行为向原告进行了补偿，故被告在交付商品房方面不存在违约情形。至于原告所主张的逾期交付基础设施和公共配套设施的问题，主要涉及小区大门、主要入口、中心广场等基础设施未完成，住户的供水、供电、供气的一户一表未完成，不足以满足住户的日常生活需要。首先，原、被告在《商品房买卖合同》第十四条中仅约定“用水、用电、住宅进出口道路交房时达到使用条件”，根据南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局对原告投诉的回复，被告已将一户一表安装基本到位，原告也表示在接收房屋时水、电已通。其余方面，首先，根据南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局对原告余俊投诉的回复，小区内的道路未能贯通是因为一期西区5#楼南面为市政道路且未开工建设，北面17#-19#楼正在建设，以至于未能形成环形通道，但5#楼北面已有一条小道，已可以通行，由于项目分期建设，有部分配套设施尚未完善，所以要待该项目整体完工后，经规划验收合格方能满足各项规范要求；其次，燃气管道未通是因为南宁中威公司违反《武鸣县管道燃气特许经营协议书》，相关解除协议的纠纷正在诉讼中，属客观原因导致燃气管道未通，被告对此不负有违约责任。因此，被告在向原告交付商品房时已满足用水、用电、住宅进出口道路交房时达到使用条件，原告主张被告违约的理由不成立，本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告余俊、李金玲的诉讼请求。案件受理费593元，由原告余俊、李金玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判长 王 攀审判员 黄 宁审判员 潘红玉二〇一七年三月二十三日书记员 廖健伊附法律条文：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形包括：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。