广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终33号上诉人（原审原告）：刘昕翌，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：陈智，住广东省雷州市。被上诉人（原审被告）：王文慧，住广东省茂名市茂港区。两被上诉人的共同委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人刘昕翌因与被上诉人陈智、王文慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘昕翌上诉请求：1、撤销一审判决，改判陈智、王文慧立即支付违约金168000元给刘昕翌；2、判令陈智、王文慧返还刘昕翌已支付中介服务费10000元给刘昕翌；3、判令陈智、王文慧承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决合同解除的违约金为刘昕翌已收取的合同定金3万元，有失公平。双方签订房屋买卖合同和广州市存量房买卖合同，约定办理递件当日即2014年4月24日支付合同首款51万元整，剩余合同款项118万元在产权过户后1个月左右时间即2014年6月前由银行转到刘昕翌账号。2014年4月24日刘昕翌和陈智、王文慧办理产权过户时，由于陈智、王文慧原因导致当日无法过户，造成刘昕翌不仅无法拿到合同首款的51万元，同时合同尾款118万元也无法在2014年6月收到。刘昕翌本意将房屋卖出的资金用于公司经营资金的周转，曾于20l3年5月向广州农村商业银行龙口西支行申请公司经营贷款100万元，先息后本的方式借期一年。由于陈智、王文慧原因造成刘昕翌无法在合同约定时间收齐房款用于经营资金周转，刘昕翌不得不于2014年7月22日再次向银行借款80万元用于公司经营资金周转转，先息后本的方式借期一年，年利率为银行基准利率上浮30％(即7.8％)，共计利息62400元。虽然2015年5月9日刘昕翌按175万元卖出涉案房屋，但全部款项收齐是2015年10月。因此，自2014年4月-2015年10月期间，刘昕翌额外付出1年多的贷款利息并承担由于房款未能如期收到造成一定的资金周转成本损失。刘昕翌收取定金的3万元中，其中1万元已经付给中介公司，刘昕翌实则收取2万元。双方签订的房屋买卖合同第九条规定“如买方或卖方违约：导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费…，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费”。因此，由于陈智、王文慧违约造成合同解除，应由陈智、王文慧返还刘昕翌已支付的中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。只考虑陈智、王文慧违约的主现恶意不算严重，而对无任何过错方的刘昕翌不予酌情考虑，有失合同公平原则的本意。一审法院判定合同解除的违约金3万元有失公平，不足以弥补由于陈智、王文慧的原因造成合同解除而对刘昕翌造成的经济损失。被上诉人陈智、王文慧答辩称：一、刘昕翌与银行签订的第一份借款合同是在双方达成房屋交易之前存在，是刘昕翌个人的借款，不是双方交易或解除合同所产生的债务。这是刘昕翌个人的经营行为，经营风险应由刘昕翌个人承担，与陈智、王文慧无关。双方交易房屋和刘昕翌主张的债务，没有因果关系，不能认为陈智、王文慧没有交房款，导致刘昕翌借款。第一份借款合同到期后，刘昕翌有钱还，说明刘昕翌有偿还能力。第二份借款合同刘昕翌可以借，可以不借，与房屋交易没有关联。整个交易过程中，陈智、王文慧不知道刘昕翌有经营和借款的情况，也没有约定陈智、王文慧对刘昕翌有赔偿责任。刘昕翌因合同解除已经获得收益。二、关于中介服务费，刘昕翌一审已经明确其第二项诉请1万元是精神损失，并没有主张赔偿1万元中介服务费损失。二审提出该项诉请超出一审范围。2016年4月22日，刘昕翌向一审法院起诉请求：1、判令陈智立即支付违约金168000元给刘昕翌；2、判令陈智赔偿经济损失10000元给刘昕翌；3.判令王文慧对第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、诉讼费由陈智、王文慧承担。一审法院认定事实：2014年1月27日，刘昕翌与陈智及居间方签订NO.2000555房屋买卖合同，约定陈智购买刘昕翌名下位于广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园雅苑27座G08房，成交价1680000元。2014年2月24日，刘昕翌与陈智、王文慧签订合同编号为穗存量房合字14020038949号广州市存量房买卖合同。合同签订后，陈智、王文慧向刘昕翌交付定金30000元。陈智、王文慧于2014年4月24日向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了陈智、王文慧购房应缴纳的税费16900元以及代刘昕翌缴纳了房屋转让应缴纳的个人所得税16900元。2014年4月24日，刘昕翌提前清偿房屋抵押贷款，将房屋的产权清晰，并与陈智、王文慧到房管部门拟办理涉案房屋产权过户，因陈智、王文慧暂不具备购买当地房地产的资格而不能办理该过户手续。自此，双方没有继续履行合同。陈智、王文慧在2014年7月31日诉至一审法院，以合同不能履行的责任在于刘昕翌为由要求解除双方签订的房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同，并由刘昕翌双倍返还定金60000元及利息。刘昕翌答辩认为陈智、王文慧自身不具备购买当地房地产的资格而强行为之，不能履行合同的责任在于陈智、王文慧，故要求驳回陈智、王文慧的全部诉讼请求，对陈智、王文慧所付定金，不予退还，并保留对陈智、王文慧追诉违约责任的权利。广州市番禺区人民法院于2014年10月8日作出（2014）穗番法石民初字第778号《民事判决书》认为，合同不能履行的责任在于陈智、王文慧，故对陈智、王文慧要求刘昕翌双倍返还定金及加付利息的诉讼请求不予支持，并判决原告陈智、王文慧与被告刘昕翌之间的房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同予以解除。广州市中级人民法院于2015年4月23日作出(2014)穗中法民五终字第4649号民事判决书，认定合同不能履行的责任在于陈智、王文慧，判决驳回上诉，维持原判。(2014)穗中法民五终字第4649号案于2015年4月24日生效。刘昕翌以陈智、王文慧违约导致解除合同为由，于2016年4月22日诉至一审法院，要求陈智、王文慧支付违约金及赔偿相应经济损失。一审法院另查明：刘昕翌在2014年1月27日向广州市福致房地产代理有限公司缴纳居间费用10000元，并为了解决本案纠纷聘请了广东绅源律师事务所律师作为本案代理人，花费律师费1500元。此外，刘昕翌在一审庭审过程中明确其第二项诉讼请求经济损失10000元的事实依据是刘昕翌的父亲因为本案房屋买卖合同纠纷导致身体不适，但未提供书面证据予以佐证。一审法院再查明：刘昕翌在2015年5月9日与案外人签订合同编号为穗存量房合字15050040682号《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售，成交价为1750000元，并于2015年8月3日过户完毕。刘昕翌称虽然网签价格为1750000元，但实际收取的是1700000元，未提供书面证据予以佐证。一审法院认为，本案争议焦点为刘昕翌是否具有向陈智、王文慧主张违约责任的诉讼权利问题。一审法院认为，刘昕翌在（2014）穗番法石民初字第778号及(2014)穗中法民五终字第4649号案中的抗辩不能视为已选择了没收陈智、王文慧给付的定金30000元作为追究陈智、王文慧违约责任的方式，刘昕翌提起本案诉讼亦不符合一事不再理的原则，刘昕翌仍具有向陈智、王文慧提起本案诉讼主张违约责任的权利，对陈智、王文慧的抗辩，一审法院不予采纳。其次，关于陈智、王文慧应如何承担违约责任的问题。生效的(2014)穗中法民五终字第4649号案已明确合同不能履行的责任在于陈智、王文慧，一审法院对此不再赘述。故陈智、王文慧应对涉案合同的解除承担违约责任，对陈智、王文慧的抗辩，一审法院不予采纳。虽然根据双方签订的房屋买卖合同约定，刘昕翌可向陈智、王文慧主张房价总额1680000元10%的违约金即168000元，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从日常生活准则来看，本案中陈智、王文慧如果明知自己不具备广州市房地产购买资格确又签订了存量房买卖合同并向税务部门缴纳了交易税费，那只能是陈智、王文慧误以为自己具备购房资格，可见陈智、王文慧违约的主观恶意不算严重。从公平合理的角度来看，刘昕翌虽然未能将涉诉房屋出售给陈智、王文慧，丧失了按时收取房款后可能取得的收益，但刘昕翌在(2014)穗中法民五终字第4649号案生效后不到一个月的时间内以1750000元，高出与陈智、王文慧约定的成交价1680000元达70000元的价格售予他人，刘昕翌亦未能提供证据证明因合同解除给其造成的损失。且从违约责任的立法本意来看，法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约，惩罚不是主要目的。结合本案的具体情况，一审法院将违约金的数额酌减为30000元，对刘昕翌主张的超出部分，一审法院不予支持。同时，由于刘昕翌同意在法院确定的违约金中对陈智、王文慧已交付的定金30000元予以扣减，虽然陈智、王文慧不同意扣减，但为了避免诉累，一审法院确定陈智、王文慧已向刘昕翌支付的定金30000元应在违约金30000元中予以扣减，故陈智、王文慧无需再向刘昕翌支付违约金，同理，对刘昕翌要求王文慧承担连带清偿责任的主张，一审法院不予支持。刘昕翌另以本案纠纷给其父亲造成身体伤害为由向陈智、王文慧主张精神损失费10000元，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年10月21日作出判决：驳回刘昕翌的全部诉讼请求。案件受理费3860元，由刘昕翌负担3210元，由陈智、王文慧负担650元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审庭审前，刘昕翌提交以下证据：1、2013年5月7日签订的广州农村商业银行个人借款合同和2013年5月22日的广州农村商业银行借款借据、客户回单，拟证明刘昕翌2013年向银行申请经营贷款的事实；2、2014年7月22日签订的广州农村商业银行个人借款合同，拟证明刘昕翌2014年7月向银行再次申请经营贷款的事实。陈智、王文慧质证称：刘昕翌一审判后提交的证据过了举证期限，不予质证，不应作为二审新证据采纳；刘昕翌认为是判后有必要提交的，说明该证据是一直存在；确认原件和复印件一致；对证据的真实性无法确认，不能确定是不是刘昕翌一审判后补的；第一份借款合同是在双方达成房屋交易之前存在，是刘昕翌个人的借款，不是双方交易或解除合同所产生的债务，这是刘昕翌个人的经营行为，经营风险应由刘昕翌个人承担，与陈智、王文慧无关；第一份借款合同到期后，刘昕翌有钱还，说明刘昕翌有偿还能力；第二份借款合同刘昕翌可以借，可以不借，与房屋交易没有关联；整个交易过程中，陈智、王文慧不知道刘昕翌有经营和借款的情况，也没有约定陈智、王文慧对刘昕翌有赔偿责任；刘昕翌因合同解除已经获得收益。二审庭审后，刘昕翌提交远见地产佣金确认书及收款收据一份，拟证明其另外卖出房屋支出了中介服务费2.5万元，所以另外卖出房屋实收是172.5万元。陈智、王文慧表示刘昕翌未在举证期限内提交，不属于二审新证据，不排除其庭后找人补的，不予质证。本院认为，另案生效判决已认定造成双方合同解除的原因在于陈智、王文慧，故陈智、王文慧应承担违约责任。陈智、王文慧一审提出违约金过高的抗辩，一审法院结合陈智、王文慧违约的主观恶意不算严重以及刘昕翌解除合同、另行出售涉案房屋获有收益，酌情认定违约金为30000元，系行使自由裁量权，本院对此不再调整。刘昕翌在一审期间明确10000元损失的事实依据是刘昕翌的父亲因为本案房屋买卖合同纠纷导致身体不适，但未提供书面证据予以佐证，一审法院对其该主张不予支持并无不当。上诉人刘昕翌的上诉理由依据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3210元，由上诉人刘昕翌负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年三月二十七日二O一七年三月二十七日书记员  张 利