湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初6301号原告:彭文彪，男，1969年7月6日出生，住宁乡县。原告:吴爱香,女,1969年10月26日出生,住宁乡县。委托诉讼代理人:张国，湖南君信律师事务所律师（特别授权）。被告:长沙市嘉诚房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场1栋29楼2903房。法定代表人:彭哲剑，系该公司董事长。委托诉讼代理人:姜意，宁乡县清华法律服务所法律工作者。原告彭文彪、吴爱香与被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司（以下简称“嘉诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法由审判员彭旻璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭文彪、吴爱香委托诉讼代理人张国、被告嘉诚公司委托诉讼代理人姜意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭文彪、吴爱香向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期为原告办理房屋所有权证（不动产登记证书）；2、判决被告支付原告违约金共计15 636元（已按日0.1‰算至2016年10月31日，以后违约金照算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年2月7日签订了《宁乡县商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于宁乡县玉潭镇二环西路的“翰林华府”住宅小区第2幢房屋，该房屋总价款为473 837元，约定交房时间为2014年6月30日前；该合同第二十条约定被告应在商品房交付后365个工作日内办妥原告的防区所有权证，如未能在约定期限内办理，被告应每日按原告已付房款的0.1‰支付违约金直至实际办妥登记之日。合同签订后原告先后及时缴纳了首付款、办理了按揭贷款手续并缴纳了物业维修基金及办证等全部相关费用。但被告已经超过上述约定的期限至今仍未能办妥原告的房屋所有权证。被告嘉诚公司辩称：1、没有办理房产证不是主观违约，而是规划部门及房产部门相关手续没有完善；2、违约金计算标准过高，应按银行同期存款利率计算，起算时间应为实际交房一年后起算，同时根据宁乡县人民政府文件，2016年8月开始不再办理房产权利证书，因此房屋违约期的时间应当只算至2016年的8月份止；3、本案中涉案房屋的交付时间应当按照实际交付时间为准。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县玉潭镇二环西路的“翰林华府”项目系被告嘉诚公司开发的商品房。2014年2月7日，原告彭文彪、吴爱香与被告嘉诚公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定彭文彪、吴爱香购买“翰林华府”小区第2幢房屋，总价款为473 837元，约定房屋交付期限为2014年6月30日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证,730个工作日内办妥买受人的土地使用权证。”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记，双方同意按下列第2项处理......2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.1‰支付违约金”。合同签订后，彭文彪、吴爱香依约向嘉诚公司支付了购房款473 837元，嘉诚公司于2014年8月16日向彭文彪、吴爱香交付了房屋，但被告嘉诚公司至今未能办理房屋所有权证。另查明，自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、交接确认单、宁乡县人民政府关于实施不动产统一登记的通告等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：1、原告要求被告限期办理房屋所有权证（不动产登记证书）的请求应否得到支持；2、被告是否应当承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点1，本院具体评判如下，根据原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证,730个工作日内办妥买受人的土地使用权证，该约定合法有效，被告应按约履行办证义务。但现因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡县自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国土证，而是将二者合并进行不动产统一登记，现原告诉请办理的房屋所有权证（不动产登记证书），事实涵盖了房屋所有权证和土地使用权证内容，而根据双方合同约定，被告办理国土证的期限为房屋交付后的730个工作日，该房屋交付应理解为实际交付，故被告办理房屋所有权证（不动产登记证书）的期限届满之日应为2014年8月16日房屋交付后730个工作日内，而自2014年8月16日至本院立案之日即2016年11月25日，经本院核算，尚只经历了565个工作日，被告办理不动产登记证义务的履行期限尚未届满，故对原告要求被告限期办理房屋所有权证（不动产登记证书）的请求本院暂不予支持。关于焦点2,本院具体评判如下，根据原、被告双方约定，被告应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。经本院核算，自2014年8月16日经过365个工作日为2016年2月5日。虽因国家政策调整，宁乡县自2016年8月5日起停止办理各类不动产登记业务，此后实行不动产统一登记，但被告在2016年2月6日至2016年8月4日期间，完全具备履约条件，被告在该时段期间内未办理房屋所有权证，依法应对该时段内的违约行为承担违约责任。双方约定的逾期办证违约责任为按已付房款0.1‰支付违约金，现被告主张调低违约金，结合原告的损失情况，综合本案具体案情，本院酌情确定嘉诚公司按已缴纳房款0.06‰的标准支付彭文彪、吴爱香违约金5174（473837元×0.06‰×182天）元，对彭文彪、吴爱香主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告彭文彪、吴爱香违约金5174元；二、驳回原告彭文彪、吴爱香的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由原告彭文彪、吴爱香负担64元，被告长沙市嘉诚房地产开发有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二０一七年三月二十日书记员  邓 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决......《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......