陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初819号原告:李海军,男,生于1958年06月23日,汉族，宝鸡叉车公司退休职工,住宝鸡市渭滨区。委托代理人王靖，宝鸡市148法律服务所法律工作者，特别授权。被告:陕西长润房地产开发有限公司,住所地宝鸡市金台区陈仓园联盟新区3号楼3单元7楼西户，组织机构代码72733688-3。（以下简称长润房地产公司）法定代表人赵小林，该公司董事长。委托代理人赵虎林，该公司副总经理，特别授权。委托代理人高友记，该公司员工，特别授权。原告李海军与被告陕西长润房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年02月23日受理后，依法由审判员周瑾适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王靖与被告陕西长润房地产开发有限公司委托代理人赵虎林、高友记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海军诉称，原、被告于2014年5月7日签订了位于宝鸡市渭滨区峪泉路西电（润城臻品）1-1601号房屋《认购协议》书，协议约定原告购买被告的房屋建筑面积95.92平方米，单价为每平方米3300元，总价316536元，用途为住宅用房。依据该协议第三条、第四条约定，原告于2014年4月29日给被告缴纳了房屋定金（房款）158000元，剩余房款158536元双方约定一月内签订正式《商品房屋买卖合同》后一次性缴清。2014年7月底至8月初原告多次找被告要求签订《商品房屋买卖合同》并向被告缴纳剩余房款，但被告及公司开关厂项目部以商品房预售证未办理好为由推诿原告。2014年8月28日宝鸡市司法局148法律服务所向被告及公司开关厂项目部送达《法律意见书》要求双方协商处理该房屋买卖纠纷，但被告及开关厂项目部不予理会，也未书面答复，同时不认可双方签订的房屋《认购协议》书。2014年9月11日原告在金台区人民法院将被告依法诉讼，要求确认《认购协议》书有效并依照协议由被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，金台区人民法院（2015）金民初字第00048号民事判决书判决原告与被告之间2014年5月7日签订的《认购协议》有效，原告要求被告按照该协议的约定履行签订合同义务，违约方应承担违约责任。被告对该判决不服，在上诉期内将原告上诉至宝鸡市中级人民法院，宝鸡市中级人民法院（2016）陕03民终390号民事判决书终审判决驳回上诉，维持原判。2016年10月25日金台区人民法院（2015）金民初字第00048号判决书生效后，原告多次与被告协商，但被告既不与原告签订正式商品房买卖合同，也不退还购房款承担违约责任。原告认为被告的做法违反诚实信用的原则，其行为严重侵害了原告的合法权益，现请求判令：1、依法解除原、被告双方2014年5月7日签订的房屋《认购协议》。2、判令被告返还原告购房款158000元，同时支付原告违约金47400元，合计205400元。3、由被告承担本案诉讼费用。被告陕西长润房地产开发有限公司辩称，1、原告持有的认购协议上被告公司的公章是伪造的，至于是原告和第三方共同伪造还是第三方伪造还要等公安机关的结论。2、金台区人民法院判决生效后被告和原告协商如何履行判决书内容，由于原告的认购协议不是被告出具的，导致原告认购协议上的户型和被告公司出售的房屋户型不一致，鉴于此前原告的原户型已经卖出，被告同意给原告调房。3、认购协议上写有被告取得商品房预售证5日内通知原告，原告在15日内签订正式购房合同，但一直到二审裁决后原告也没有来被告公司，被告公司由于商品房预售证和土地证没有办理下来，导致被告无法交房，只有等预售证办理下来，才能给原告交房，被告没有违约，也没办法交房，只有等公安机关排除原告和第三方共同串通的嫌疑后，被告才能交房，到时原告要求解除合同，被告同意，但原告需要向被告支付违约金。综上，被告不同意原告的诉讼请求。根据原、被告陈述及原、被告举证、认证，本院查明如下法律事实：2014年4月17日，被告开关厂项目部与宝鸡市点石营销策划有限公司（以下简称点石公司）签订全程营销策划与销售代理合同，约定点石公司作为被告开关厂项目部宝鸡市峪泉南路项目的全程营销策划和销售代理服务商，双方约定点石公司在一定期限内以被告开关厂项目部名义销售，由被告开关厂项目部向点石公司支付佣金。2014年5月7日，点石公司以被告开关厂项目部名义与原告签订了认购协议一份，约定由原告购买宝鸡市峪泉路西电（润城臻品）项目1-1601一单元十六层建筑面积95.92平方米的房屋一套，约定房屋单价每平方米3300元，总价款316536元，原告在协议签订时须向被告开关厂项目部支付定金作为购房保证金，定金金额为158000元，原告选择一次性付款方式，该认购书在经双方签字盖章且在原告支付定金后生效。协议签订后，原告向点石公司法定代表人田晓君账户存款158000元，并收到加盖有被告公司财务专用章的收款收据一份，载明收到原告购房款158000元。此后由于被告发现点石公司给原告出具的认购协议上的被告公司的公章是伪造的，不认可点石公司与原告签订的认购协议书，导致原告向本院提起诉讼，请求判令原、被告签订的认购协议有效，并请求依照协议由被告和原告签订正式商品房买卖合同。2015年9月28日，本院作出（2015）金民初字第00048号判决书，该判决确认原告与被告签订的认购协议有效。此案宣判后，被告不服提起上诉，宝鸡市中级人民法院于2016年7月18日作出（2016）陕03民终390号判决书，该判决驳回上诉维持原判，该判决在2016年10月25日发生法律效力。在两级法院判决履行过程中由于没有具体执行条款，并且认购协议上原告原计划购买的房屋已经由被告公司销售，原告购买原认购房屋的愿望无法实现，原告、被告在协商过程中，被告同意给原告另行调整房屋，原告不同意，双方分歧无法解决，故原告再次向本院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告双方2014年5月7日签订的房屋《认购协议》。2、被告返还原告购房款158000元，同时支付原告违约金47400元，合计205400元。3、由被告承担本案诉讼费用。本院认为，原、被告签订的《认购协议》经过宝鸡市两级人民法院判决均认定有效，双方应该按照此协议各自履行相应义务。目前由于原告签订的《认购协议》上认购的房屋已经由被告销售，原标的物已经不存在，被告愿意给原告另行调整房屋，原告不同意，加之被告商品房预售证没有办理下来，签订正式的商品房预售合同条件并不具备，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项即：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告签订合同购买认购房屋的目的无法实现，故原告要求解除合同，本院依法支持。对原告要求被告返还购房款并支付违约金的诉讼请求，本院认为原告合同目的不能实现是由于点石公司伪造被告公司的公章销售房屋，被告在信息不对等的情况下将原告认购的商品房销售，原、被告双方均无过错，是由于点石公司的违约行为致使原告不能如期购房，对被告而言，被告并非有意违约，但鉴于点石公司是以被告公司名义销售房屋，并且点石公司和被告公司签订的代理销售协议上被告公司的公章是真实的，加之原、被告的认购协议经宝鸡市两级人民法院确认有效，点石公司的行为后果应该由被告承担，故即使被告没有收到点石公司的购房款仍应该向原告退还已经缴纳的购房款并支付违约金，原告要求按照认购协议的违约金条款计算违约金，本院认为本案的违约是由于点石公司的行为后果由被告承担，故按照原告购房款的实际利息损失确定原告的违约金更为公平。违约金的计算从原告向点石公司交付定金，点石公司向原告出具收款收据之次日至款清之日按照同期银行存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条第一款第四项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告李海军与被告陕西长润房地产开发有限公司于2014年5月7日签订的认购协议。二、被告陕西长润房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李海军返还购房款158000元。三、被告陕西长润房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李海军支付违约金（从2014年5月8日至款清之日按照同期人民银行存款利率计算。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，减半收取2190元，由被告陕西长润房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 周 瑾二〇一七年三月二十三日书记员 李会杰