广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初6991号原告：广州建材企业集团有限公司，住所地：广州市越秀区较场东路19号4、5层。法定代表人：陈帜强，职务：董事长。委托代理人：丁剑清、蔡炎波，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：杨树坪，职务：董事长。委托代理人：王雯宣，女，1982年7月21日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。被告：广州城启集团有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路111号三十楼之12房。法定代表人：杨树坪。被告：广州粤泰控股集团有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路111-115号15、17、19室。法定代表人：杨树坪。原告广州建材企业集团有限公司（以下简称：建材集团公司）诉被告广州豪城房产开发有限公司（以下简称：豪城公司）、广州城启集团有限公司（以下简称：城启集团公司）、广州粤泰控股集团有限公司（以下简称：粤泰集团公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦、人民陪审员马倩莹、何文钊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建材集团公司的委托代理人丁剑清、蔡炎波，被告豪城公司委托代理人王雯宣到庭参加诉讼，被告城启集团公司、粤泰集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告建材集团公司诉称：被告豪城公司根据广州市房地产管理局穗拆许字（93第173号）《城市房屋拆迁许可证》批准，拆除原告所有的位于广州市荔湾区南岸路67号，建筑面积合计18807.99平方米的房屋，为此，原告与被告豪城公司于2010年10月8日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定被告豪城公司补偿原告的具体的补偿物业地址、面积等，并于2010年12月23日在广州市城市房屋拆迁主管部门办理了鉴证手续，加盖了“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”，完成了协议的备案。由于被告豪城公司一直未能将《拆迁补偿协议》第十一条第（一）3（2）点约定的补偿商场面积总计3330平方米的物业，以及第十一条第（一）4、6点约定的补偿面积214.97平方米物业（以下统称“应补未补物业”）转移登记到原告名下并办妥房产证，2014年7月8日，原告、被告豪城公司、被告城启集团公司、被告粤泰集团公司共同签订《协议书》，约定：1、被告豪城公司在2014年12月31日前将上述应补未补物业转移登记到原告名下并办妥房产证；2、被告豪城公司向原告支付￥10,000,000元保证金，并承诺在其参与广州东华实业股份有限公司（以下简称“东华实业公司”）资产重组成功后，如被告豪城公司仍未将应补未补物业转移至原告时，被告豪城公司以其所持有的东华实业公司的价值人民币一亿元的股票交给乙方作为质押；3、被告豪城公司在2014年12月31日前未将应补未补物业转移至原告名下办妥房产证的，每天按应补未补物业2013年8月评估价（即人民币￥50,000,000元）的万分之五向原告支付违约金；被告豪城公司在2015年3月31日仍未办妥房产证的，原告要求货币补偿的，被告豪城公司须给予货币补偿，货币补偿计价方式按“就高不就低”的原则执行，甲方支付给乙方的￥10,000,000元保证金在扣除违约金后的余额直接抵减货币补偿；4、被告城启集团公司、被告粤泰集团公司为被告豪城公司履行《协议书》提供担保，如被告豪城公司违约，由被告城启集团公司和被告粤泰集团公司承担连带责任。《协议书》签订后，被告豪城公司于2014年7月11日向原告支付保证金￥10,000,000元。但随后被告豪城公司一直未能依约将应补未补物业转移至原告名下并办妥房产证，也未提供股票质押。而被告城启集团公司和被告粤泰集团公司为了完成东华实业公司资产重组，在2015年11月16日向原告出具《关于粤泰集团借款三亿元用途情况的说明》，承诺“粤泰集团及城启集团仍然为豪城公司对建材集团履行相关义务作全面担保”。鉴于被告豪城公司迟迟不履行《协议书》约定的义务，原告决定选择货币补偿方式解决应补未补物业的拆迁补偿问题，并于2016年9月2日委托律师事务所向被告豪城公司发出《律师函》，于2016年9月5日分别向被告城启集团公司、被告粤泰集团公司发出《律师函》，要求三位被告支付相应的货币补偿款及违约金。被告的行为严重侵害了原告的合法所有权，为维护自身合法权益，为此，原告向法院提起诉讼：一、被告豪城公司立即向原告支付货币补偿款￥50,000,000元；二、被告豪城公司立即向原告支付逾期办妥应补未补物业房产证的违约金（按照货币补偿款￥50,000,000元的每日万分之五计算，自2015年1月1日起至甲方清偿全部货币补偿款之日止，暂计至起诉之日即2016年11月3日共计￥16,800,000元，扣除已支付保证金￥10,000,000元，则违约金金额暂计为￥6,800,000元）；三、被告城启集团公司、被告粤泰集团公司就被告豪城公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用全部由三位被告承担。被告豪城公司答辩称：被告豪城公司同意原告提出的五千万货币补偿，不同意原告主张的违约金，违约金标准过高，超过本金30%以上，当时约定的万分之五标准过高，如果违约金超过本金30%以上属于偏高，可以要求法院调整。所以被告豪城公司只同意支付本金20%的违约金。被告城启集团公司、粤泰集团公司没有到庭答辩，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：市国土局以（1993）征（拔）通字第391号文决定，收回南岸路澳冲口以北地段的土地。市房地产管理局以（穗）拆许字（93第173号）《城市房屋拆迁许可证》批准被告豪城公司拆除产权属于原告所有的房屋。2010年10月8日原告与被告豪城公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：原告同意被告豪城公司拆除座落在荔××自××＃××＃、××＃、××＃××＃、××＃、××＃、××＃××岸区（图）××段（幅）地号的房屋，经市房管部门核定建筑面积：18807.99平方米。被告豪城公司将自有的座落在荔湾区南岸路具体位置按其他事项的记载的自有房屋（建筑面积：18800平方米）用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）。经核定原告的原址房屋建筑面积：18807.99平方米，而被告豪城公司调换（补偿）给原告的18800平方米，相差房屋面积7.99平方米。被告豪城公司根据有关规定以3000元一平方米的标准计算，付给原告23970元，并于1999年9月15日前付清。被告豪城公司调换（补偿）给原告的单元，其中有建筑面积18800平方米交由原告安排使用，被告豪城公司应在2001年6月30日将自有房屋交付给原告。在协议的第十一条其它事项（一）双方确定具体补偿物业的地址、建筑面积。其中：第3、（2）商场：面积总计3330平方米（荔港南湾自编B幢、荔港南湾南区一期裙楼4楼）；第4、原征地补偿面积（原广州木材综合厂车队办公室）72平方米；第6、荔港南湾自编B栋地下机房142.97平方米。协议签订后，原告将协议约定的房屋交被告豪城公司拆除。协议于2010年12月23日办理广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案。2013年12月24日被告粤泰集团公司向原告出具《担保承诺函》，向原告承诺为被告豪城公司就履行与原告签署的相关拆迁补偿协议承担连带保证责任。如被告豪城公司不能按照约定于2014年8月30日前为原告办理完毕补偿物业的房产证，被告粤泰集团公司将按照补偿物业的市场评估价值向原告支付补偿款及以被告粤泰集团公司同等价值的物业置换给原告。2014年7月8日被告豪城公司（甲方）、原告（乙方）、被告城启集团公司、被告粤泰集团公司（担保方）签订《协议书》，约定：鉴于因多方面的原因，甲方与乙方于2010年10月8日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》第十一条第（一）3（2）点约定的补偿面积3330平方米、第十一条第（一）4、6点约定的补偿面积214.97平方米至今尚未完全履行完毕，上述应补未补物业2013年8月已经评估，双方同意评估价值为人民币5仟万元。为尽早完成补偿协议尚未履行部分，保障乙方权利达成一致协议。其中：第二条约定：甲方承诺在2014年12月31日前把应补未补的物业转移登记到乙方名下并办妥房产证。第三条：甲方为履行应补未物业向乙方提供担保，其中第1项：在协议签订之日起2天内向乙方支付人民币1仟万元保证金。第五条违约责任第（一）项：甲方在2014年12月31日前未将应补未补物业全部转移至乙方名下办妥房产证的，每天按应补未补物业2013年8月评估价（即人民币5000万元）的万分之五向乙方支付违约金。第（二）项：甲方至2015年3月31日仍未将应补未补物业转移至乙方名下办妥房产证的，若乙方要求货币补偿的，甲方须给予货币补偿。1、货币补偿的计价方式按就高不就低的原则执行，即：当时评估价（当时评估价是指应补未补物业按有证条件的市场评估价，双方可继续委托羊城评估公司或其它有资质的评估公司进行评估）高于2013年8月评估价（5000万元）的，则按当时评估价作价；当时评估价低于2013年8月评估价的，则按2013年8月评估价（5000万元）执行。补偿款由甲方于2015年6月30日前一次性支付给乙方。2、甲方支付给乙方的1000万元保证金在扣除违约金后的余额直接抵减货币补偿。第七条：担保方被告城启集团公司及被告粤泰集团公司为甲方履行协议提供担保。如甲方违约，由担保方承担连带责任。协议签订后，被告豪城公司于2014年7月11日共向原告支付保证金1000万元。2015年11月16日被告城启集团公司、被告粤泰集团公司向原告发出《关于粤泰集团借款三亿元用途情况的说明》，由于被告公司目前资金紧张，需解决资金才能完成资产过户。被告粤泰集团公司、被告城启集团公司仍然为被告豪城公司对原告履行相关义务作全面担保。在庭审中原告提供2016年9月5日原告分别向三被告发出《律师函》，认为被告豪城公司没有履行《协议书》已经构成违约，要求被告豪城公司自《律师函》发出之日起十日内向原告支付应补未补物业货币补偿款5000万元及违约金及要求被告城启集团公司、被告粤泰集团公司自《律师函》发出之日起十五日内履行担保责任。被告豪城公司对上述《律师函》没有异议。另查，2016年4月19日广州粤泰集团公司有限公司变更名称为广州粤泰控股集团有限公司（即被告粤泰集团公司）。本院认为：原告与被告豪城公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、被告粤泰集团公司发出《担保承诺函》、原告与被告豪城公司、被告粤泰集团公司、被告城启集团公司签订《协议书》是各方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于被告豪城公司没有按《协议书》约定履行，原告要求被告豪城公司按《协议书》约定支付涉案房屋的货币补偿款5000万元及要求被告粤泰集团公司、被告城启集团公司对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，符合《协议书》约定，本院予以支持。被告豪城公司在答辩中认为《协议书》约定以货币补偿款5000万元为本金，按每日万分之五计算违约金过高，应予调整为不超过货币补偿款本金20%。由于被告豪城公司至今未能履行《协议书》已经构成违约，原告被拆除的物业至今没有获得补偿。因此根据公平原则和诚实信用原则，违约金应以货币补偿款5000万元为本金，扣除被告豪城公司1000万元保证金折抵部分，违约金应从2016年2月5日起按每日万分之五计算至付清货币补偿款之日止，违约金总额以不超出货币补偿款5000万元为限。被告豪城公司的抗辩理由不成立，原告的诉讼请求应予支持。被告粤泰集团公司、被告城启集团公司对上述违约金款项承担连带责任。被告粤泰集团公司、被告城启集团公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州豪城房产开发有限公司支付货币补偿款5000万元及违约金（违约金以货币补偿款5000万元为本金，从2016年2月5日起按每日万分之五计算至付清货币补偿款之日止，违约金总额以不超出货币补偿款5000万元为限）给原告广州建材企业集团有限公司。二、被告广州城启集团有限公司、广州粤泰控股集团有限公司对第一项判决承担连带清偿责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费325800元，由被告广州豪城房产开发有限公司负担，被告广州城启集团有限公司、广州粤泰控股集团有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  马倩莹人民陪审员  何文钊二〇一七年三月二十一日书 记 员  谢绮雯黄佩仪