苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4010号原告：韩仁良，男，1986年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：陈丽琴，女，1986年9月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：韩仁良，男，1986年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系陈丽琴丈夫。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区金陵东路500号710室。法定代表人：董建晶。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉。原告韩仁良、陈丽琴与被告苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（下称奥银房地产公司）、苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告韩仁良、陈丽琴到庭参加诉讼。被告名品城公司、奥银房地产公司、奥食卡公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告韩仁良、陈丽琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告到期租金，税前租金合计人民币476000元（自2013年1月1日至2016年6月30日）。2、判令被告支付原告租金违约金77112元（要求按合同约定，自2013年7月22日起算至法院判决确定的给付期限的最后一日止、按每日万分之三计算）。3、判令解除原、被告间的租赁合同，20个工作日内由被告将商铺恢复至原状并交还原告。4、本案诉讼费由被告承担。要求三被告共同承担责任。事实与理由：2006年12月30日，原告与乐成实业有限公司（下称乐成公司）签订了《苏州国际精品批发城租赁合同》，约定原告将位于“苏州国际精品批发城”B馆一层1064号房屋出租给乐成公司，租期10年，从2007年4月1日至2017年3月31日止，年租金为原告购买该房屋价款的10%，乐成公司应每半年支付一次租金，被告对乐成公司支付租金的义务承担连带责任。2007年3月23日，原告与乐成公司签订《补充协议》，确定半年租金为68000元。2010年9月17日，苏州龙鼎置业有限公司（下称龙鼎公司）和乐成公司将100%股份转让给奥食卡公司。2013年1月1日起，被告方停止支付租金。原告遂诉讼来院。被告名品城公司辩称：认可存在未付租金的事实，同意支付租金。租金的支付主体应为我司和奥食卡公司。租金应按税后金额计算，每半年的税后租金应为64600元。对违约金计算有异议，我司就涉案房屋的租金支付至2012年12月31日，之后的租金未支付，故违约金应当分段计算；合同约定每年6月30日和12月31日为结算基准日，房屋先用后付租金，要在逾期支付租金三个月后才可计算每日万分之三的违约金。我司不同意解除合同。因承租商户拖欠我司租金，致使我司未向原告支付租金，我司现积极通过诉讼等方式追讨租金，尽力弥补之前欠付的租金。涉案商铺所在商业体的所有商铺均由开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一的经营管理，经营管理企业已取得该项目绝大多数业主的委托，进行了统一的招商运营管理，签约人数众多，极少数业主要求收回个人商铺，势必影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的权利。被告奥银房地产公司、奥食卡公司均未作答辩。经审理查明，2006年12月30日，原告韩仁良、陈丽琴作为甲方，龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于沿街商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年12月30日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相2006123000072，购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆1层1064号房屋（以下简称“该房屋”）]；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……租赁期限内，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红。……2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红约定：“1、在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币元，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，原告韩仁良、陈丽琴另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。2007年3月23日，原告韩仁良、陈丽琴作为甲方、乐成公司作为乙二方，双方签订《补充协议》一份，明确涉案商铺最终测绘面积为82.83平方米，总价为1360000元；约定自2007年4月1日起，首次支付的税前租金为总房价的7.5%，自2008年1月1日起，税前半年租金为总房价的5%，为68000元，租期至2017年3月31日止、最后一期支付总房价的2.5%；原告选择由乐成公司代为开具发票和代扣代缴税费。合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。另查明，涉案房屋于2007年9月办理了房屋所有权证，登记所有权人为原告韩仁良、陈丽琴；登记的房屋坐落为苏州市相××××号；房屋建筑面积为82.83平方米。又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散；乐成公司的原股东为江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司。奥银房地产公司于2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。以上事实，由原告的身份信息、被告的工商登记信息、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告明确在本案中不主张约定的营业分红；另陈述2012年12月31日前的租金已收到，现主张的是2013年起的租金；以前收到的租金均为税后租金，但付款方从未向其出具相应代缴税款的票据；因奥食卡公司是涉案商铺的实际使用人，故要求该公司返还商铺。本院认为，原告韩仁良、陈丽琴与乐成公司、被告名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。现原告因被告不按约支付租金，根据合同约定，要求解除租赁合同，对此，因租赁合同的承租人为乐成公司，该公司已注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就其公司注销事宜及租赁合同继续履行或解除事宜向各业主进行通知，其在合同的义务应由该公司原股东江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司承受。现原告未起诉该两公司，故原告要求解除与乐成公司的租赁合同的请求无法支持。被告名品城公司作为保证人在租赁合同上盖章，但合同中对保证方式的约定不明确，应按连带责任保证认定；现原告仅起诉保证人应可准许。结合关联案件中，被告名品城公司存在与乐成公司交叉并持续向业主支付租金的情形，本院认定被告名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任，名品城公司在承担责任后，可向原债务人追偿。根据合同约定，从第二期开始，承租方应每半年支付6个月的租金，先用后付，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。因原告选择由承租方代缴税款，由其收取税后租金，故每期税后租金应为64600元。本院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，至原告主张的2016年6月30日间，未付租金为452200元。关于违约金，租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因被告未按期支付租金，故原告韩仁良、陈丽琴有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故违约金的计算为按照64600元/半年、按照每日万分之三的标准，分别各自2013年7月27日、2014年1月29日、2014年7月29日、2015年1月29日、2015年7月29日、2016年1月29日、2016年7月29日起计算至判决确定的给付期限的最后一日止。由于被告奥银房地产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，该公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。原告还要求奥食卡公司作为实际使用人承担责任，有违合同相对性原则，该请求不予支持。三被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相应法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司支付原告韩仁良、陈丽琴2013年1月1日起至2016年6月30日止的房屋租金人民币452200元，并支付其中64600元分别从2013年7月27日、2014年1月29日、2014年7月29日、2015年1月29日、2015年7月29日、2016年1月29日、2016年7月29日起计算至判决确定的给付期限的最后一日止，按每日万分之三计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告上海奥银房地产开发有限公司对上述第一项对原告韩仁良、陈丽琴负连带清偿责任。三、驳回原告韩仁良、陈丽琴的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告韩仁良、陈丽琴指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4666元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司负担（该款已由原告方自愿垫付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日十日内直接支付原告方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年三月二十七日书记员  吴静良