北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终2595号上诉人（原审原告）：刘淑霞，女，1979年1月5日出生。委托诉讼代理人：高会芬，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。法定代表人：徐东权，董事长。被上诉人（原审被告）：北京金色时枫房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄刘家场村村委会南100米。法定代表人：徐东权，董事长。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。上诉人刘淑霞因与被上诉人北京瑞兆天成商业管理有限公司、被上诉人北京金色时枫房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘淑霞上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.北京瑞兆天成商业管理有限公司（下称瑞兆天成公司）、北京金色时枫房地产开发有限公司（下称金色时枫公司）排除妨害，恢复用水、用电。3.瑞兆天成公司、金色时枫公司解除对我经营房屋的封锁。4.瑞兆天成公司、金色时枫公司承担因对我经营房屋封锁造成的营业损失、装修损失、订货押金损失、租金损失，总计224692元。5.本案一、二审诉讼费由瑞兆天成公司、金色时枫公司承担。事实与理由：一、我与北京×××服装小商品市场有限责任公司（下称×××公司）签订的《联营合同书》真实、合法、有效，且双方无租赁期限届满、合同终止或解除的法定情形或约定事由，因此我有权依据《联营合同书》占有、使用、经营涉诉房屋。1.金色时枫公司与×××公司所签订的租赁合同中，金色时枫公司同意×××公司转租涉案房屋。2.我与×××公司签订《联营合同书》，瑞兆天成公司、金色时枫公司均知情且同意。另外，我依据《联营合同书》装修和经营，瑞兆天成公司、金色时枫公司是知情也无异议的。3.《联营合同书》中的租期分别为2014年9月1日至2017年12月31日。租期内，我方无任何违约行为。《联营合同书》无任何法定或者约定解除情形，法院也未作出任何判决去解除该份合同。我方有权继续合法占有及使用涉诉房屋。4.结合上述内容，我对涉诉房屋享有占有、使用、收益的相关权利。我系《联营合同书》的权利人，系涉诉房屋的合法经营人、承租人。任何人均不得侵犯我依据《联营合同书》所享有的权利，不得妨碍我对涉诉房屋的合法占有。二、一审法院认定“上诉人使用涉诉房屋失去合法依据”，没有事实和法律依据。1.根据合同相对性的原理，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失其效力。金色时枫公司和×××公司所签订的租赁合同被法院解除后，作为次承租人的我方与承租人×××公司所签订的《联营合同书》并不自然解除，而是仍然存续，各方均需按照合同约定及相关法律规定履行合同。2.我国法律规定买卖不破租赁，即使所有权发生改变也不影响租赁合同的效力。金色时枫公司与×××公司的租赁合同解除只是房屋的使用权发生了改变，而一审法院仅因房屋使用权发生改变就判定我使用涉案房屋失去了合法依据，没有事实和法律依据，且违背我国保护租赁关系稳定的法律理念。三、瑞兆天成公司、金色时枫公司采取停水、停电、锁门、阻止我经营等行为不符合法律规定，严重侵犯了我的合法权益，造成我的损失应当赔偿。1.瑞兆天成公司、金色时枫公司在《联营合同书》没有解除的情况下，无权要求我方腾退涉诉房屋。2.根据合同相对性的原理，瑞兆天成公司、金色时枫公司在法院判决其与×××公司的租赁合同解除前所发的通知仅是针对×××公司，因此，对我方没有约束力亦没有法律效力，即使在法院判决解除后，上述通知对我也不具有溯及力，也不影响我的权利义务。3.瑞兆天成公司、金色时枫公司在法院判决其与×××公司的租赁合同解除后，未通过任何合法途径告知我方，因此，瑞兆天成公司、金色时枫公司采取暴力方式，直接停水、停电并采取锁门和派驻保安阻止我经营等强制性措施，严重侵犯我的合法权益。4.最高法解释规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。因此，次承租人我方是有救济权利的，但金色时枫公司并未就如何解决问题与我方进行协商，而是直接委托瑞兆天成公司采取强制措施，该行为无任何事实和法律依据，且严重侵犯了我的合法权益。金色时枫公司、瑞兆天成公司共同辩称，同意一审判决，不同意刘淑霞的上诉请求。答辩意见如下：因×××公司违约，金色时枫公司于2015年1月13日向×××公司发送了解除通知，2015年1月13日我方与×××公司的承租合同解除。金色时枫公司委托瑞兆天成公司办理解约、发撤场通知、收回物业等事宜。瑞兆天成公司在涉诉房屋多地张贴了前述解除通知，从2015年1月份张贴到12月份。庭审有记录，刘淑霞也表示知道解除通知一事。自我方与×××公司合同解除，刘淑霞与×××公司的合同就无法履行了。刘淑霞向一审法院起诉请求：1.判令瑞兆天成公司、金色时枫公司排除妨害，恢复我用水、用电；2.依法判令瑞兆天成公司、金色时枫公司解除对我经营场地的封锁；3.判令瑞兆天成公司、金色时枫公司承担因对我经营场地封锁造成的营业损失、装修损失、订货损失，总计224692元；4.本案诉讼费由瑞兆天成公司、金色时枫公司承担。一审法院认定事实：2013年8月26日，金色时枫公司（出租方，甲方）与×××公司（承租方，乙方）签订大兴×××南区《租赁物业合同书》载明：甲方拥有建造项目名称为×××商业中心的建筑物之所有权，甲方向乙方出租的商业用房位于建筑物地下一层南区部分，租赁物业总建筑面积约为11600平方米；乙方承租租赁物业从事商业店铺经营活动，乙方使用租赁物业的经营范围限于商品零售及批发；在租赁物业租赁期内，未经甲方事先书面同意，不得擅自变更本合同书第二条约定的租赁用途及经营范围，否则甲方可以单方面解除本合同书，乙方承担相关违约、赔偿责任；租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日；双方当事人并就其他事项进行了约定。2014年，×××公司就×××商业中心地下一层的部分经营场所与刘淑霞签订了期限为2014年9月1日起至2017年12月31日止的《联营合同书》，由×××公司提供场地供刘淑霞设置专柜，刘淑霞只可经营与×××公司合同约定的商品。因×××公司在合同履行期间存在“擅自变更约定的租赁用途及经营范围”和“不按约定支付租金等费用超过三十天”的违约行为，金色时枫公司准备与×××公司解除《租赁合同》，并要求×××公司于2015年2月15日前将租赁物业恢复原状后交还，遂于2015年1月12日委托瑞兆天成公司办理下列事项：1.在×××国际商业中心区域内公告解约事宜；2.向其经营商户发撤场通知；3.收回租赁物业。2015年1月13日，金色时枫公司向×××公司发出解约通知书载明：因贵司存在“擅自变更约定的租赁用途及经营范围”和“不按约定支付租金等费用超过30天”违约行为，特通知贵司解除租赁合同。2015年9月11日，瑞兆天成公司在涉案房屋所在的×××奥特莱斯商城各处张贴公告。公告主要内容为：×××公司欠付业主逾期腾还违约金、物业费、滞纳金、违约金，高达上千万元，业主决定按照合同约定于2015年9月18日正式封闭该租赁物业大门，进行全面清场以收回该物业；希望二级商户予以理解，并在2015年9月18日前将物品搬离，以免造成不必要的损失。另提示：二级商户如有意向在×××国际商业中心经营，可与我司营运部联系。涉案房屋所在的×××奥特莱斯商城于2015年9月18日正式封闭。同日，瑞兆天成公司就商户撤货等事项在商城各处张贴公告，主要内容如下：一、请×××.奥特莱斯商城内仍存有货物的商户于2015年9月25日前，持与×××公司的《租赁合同》原件及复印件至我司营运部办理撤货登记。二、已办理撤货登记的商户，按我司通知的时间撤货。撤货时需携带《租赁合同》原件，撤货人身份证原件及复印件。承租方为厂家的，撤货人需携带厂家的授权委托书；承租人为个人的，撤货人须为承租人。三、商户撤货时，应听从我司的统一安排，办理相关手续。四、逾期未办理撤货登记或未按我司通知时间撤货的，视为商户在×××.奥特莱斯商城内已无存放货物或放弃货物所有权。五、商户如有意向在×××国际商业中心经营，可与我司营运部联系。2015年10月12日，瑞兆天成公司再次在×××奥特莱斯商城张贴公告，主要内容为：现×××奥特莱斯商城内的二级商户已经陆续将自己的物品撤出。为避免给您造成不必要的损失，请目前仍有物品未撤出的商户，在2015年10月23日前至我司营运部登记并统一安排撤货事宜。如逾期未登记的商户，视同您已经放弃自己物品的所有权，我司有权自行处理。庭审中，刘淑霞表示2015年4月23日停电一天，9月4日停水、停电一天，9月6日停水、停电一天，第一次停电时去找了物业，还报警了，也去找了×××公司，没有人告知停电原因，没有找金色时枫公司。瑞兆天成公司和金色时枫公司表示不知道什么时候停水停电的。另查，2015年9月7日，×××公司将金色时枫公司诉至本院，要求继续履行双方签订的《租赁物业合同书》；金色时枫公司赔偿因违约行为给×××公司造成的经济损失8752764.85元。本院经审理，于2015年11月3日作出（2015）大民初字第4125号民事判决书，认定金色时枫公司行使解除权符合法律规定，合法有效，遂判决驳回×××公司的诉讼请求。×××公司不服前述判决，上诉至北京市第二中级人民法院（下称：二中院），经审理，二中院于2016年2月3日作出（2016）京02民终624号民事判决书，认定双方租赁合同于2015年1月13日解除，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。金色时枫公司系涉案房屋的所有权人，将涉案房屋出租给×××公司使用，×××公司与刘淑霞签订联营合同将涉案房屋交付刘淑霞使用。由此可见，刘淑霞对涉案房屋的使用权来源于与×××公司签订的联营合同，而×××公司因违反了与金色时枫公司签订的租赁合同的约定，被金色时枫公司于2015年1月13日解除了租赁合同，丧失了对涉案房屋的使用权。在×××公司与金色时枫公司之间的租赁合同被解除的情况下，金色时枫公司委托瑞兆天成公司办理商户清退事宜，并无不当，刘淑霞使用涉案房屋失去合法依据。现刘淑霞要求二被告排除妨害，恢复其用水、用电，解除对其经营场地的封锁，以及赔偿因对其经营场地封锁造成的营业损失、装修损失、订货押金损失、租金损失的诉讼请求，均基于在2015年9月18日后仍对涉案房屋享有合法使用权，故刘淑霞的前述诉讼请求，本院不予支持。据此，一审法院于2016年12月30日判决：驳回刘淑霞的诉讼请求。本院查明的事实与一审一致。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为：金色时枫公司系涉案房屋的所有权人，其将涉案房屋出租给×××公司使用，×××公司与刘淑霞签订联营合同将涉案房屋交付刘淑霞使用，故刘淑霞对涉案房屋的使用权来源于与×××公司签订的联营合同，而×××公司因违反了与金色时枫公司签订的租赁合同的约定，已经生效的法院判决确认金色时枫公司与×××公司之间的租赁合同于2015年1月13日解除，因此，自该日期始×××公司丧失了对涉案房屋的合法使用权。在×××公司与金色时枫公司之间的租赁合同已解除的情况下，金色时枫公司作为房屋的物权人委托瑞兆天成公司办理商户清退事宜，行使所有权人的权利并无不当。刘淑霞使用涉案房屋失去合法依据，现刘淑霞要求瑞兆天成公司和金色时枫公司排除妨害，恢复其用水、用电，解除对其经营场地的封锁，以及赔偿因对其经营场地封锁造成的营业损失、装修损失、订货损失的诉讼请求，缺乏合法依据，本院不予支持。综上所述，刘淑霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4670元，由刘淑霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年三月二十九日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅