广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1692号上诉人（原审被告）:邹元章，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）:邹元浩，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）:邹元波，住址同上。上诉人（原审被告）:邹绮玲，住址同上。上诉人（原审被告）:陈凤金，住址同上。上诉人（原审被告）:邹元洛，住。上述六上诉人共同委托代理人：邹丙坤，住址同上。上述六上诉人共同委托代理人：邓才昌，广东利人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:萧永强（曾用名：肖永强），住广州市海珠区。上诉人邹元章、邹元浩、邹元波、邹绮玲、陈凤金、邹元洛（以下简称邹元章等六人）因与被上诉人萧永强房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邹元章等六人上诉请求：1.改判驳回萧永强的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由萧永强承担。事实和理由：（一）一审认定邹元章等六人明知涉讼房产被侵占却一直不主张权利，不符合事实。本案真实情况如下：1.邹某生前与萧永强的父亲萧某的关系较好，涉案房屋当时是邹某出租给萧某使用，不是萧永强使用；2.涉案房屋属于房改房，登记在夫妻一方邹某名下，且在邹某去世一年后才出证，当时邹某原有单位已关闭，房产证一直在房管局，邹元章等六人从没接到房管局任何关于房产证的通知，邹某去世前也不确定是否成功购得涉诉房改房，至其临终前未向邹元章等六人交代涉诉房产一事；3.邹元章等六人在一审已表示邹某去世后，曾向涉案房屋管理处主张过权利，但管理处以不是产权人为由拒绝告知涉案房屋的产权人姓名及使用人，后经多次调查发现涉案房屋使用人为一个中年女子；4.邹元章等六人是在起诉时才看到涉诉协议书，所以，对于萧某带着公证处人员前来勒要公证签名，并说邹某当时已将房屋低价转卖给萧某，邹元章等六人以为他虚构事实，没有理会，陈凤金年事已高，其他人忙于自己的事情，也没有进一步追查邹某当年购房的具体结果，一审不管整个背景，作出上述认定明显违背事实。（二）涉案房屋为邹某与陈凤金夫妻共同财产，陈凤金没有见过《协议书》，该协议未经陈凤金签名或事后追认，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的规定，该协议对陈凤金无约束力，萧永强也不是善意购买人，一审判决过户给萧永强属于认定事实和适用法律错误。同时，根据《协议书》的记载，萧永强实际购房支出总价格为14487.71元（包括阳台及厨房改造费），即每平方为457.3元，与2001年广州市二手房交易平均价格每平方米2779元相比，不足市场价五分之一，此价格严重不合理，显失公平。（三）一审法院向房管部门调取的邹某签名样本中存在五份不同签名笔迹，一审经办人也明确表示上述五份材料存在不同笔迹，但一审仅提取三份相似材料作为样本，并拒绝邹元章等六人提供邹某于1998年12月23日的家书作为样本进行鉴定，因不采用家书作为比样本，无法排除鉴定材料存在代签的可能，邹元章等六人后来对样本采样提出异议，一审判决却认定邹元章等六人没有提供证据反驳采用样本，明显显失公平，偏袒萧永强。（四）一审判决明显回避萧永强诸多不合理行为，忽略本案特殊背景，主观推断邹元章等六人行为不合理进而作出的判决不公。1.萧永强在签订协议后至邹某去世前一年内，未要求陈凤金签名，十多年来没有向邹元章等六人出示该协议书，亦未告知房产证已办理下来并存于房管局，却在邹某去世15年后提出本案诉讼；2.萧永强除了提交协议书及几份购房票据外，对于资金往来证明都提供不了，且其提供的起诉状及一审陈述有诸多不合理。而办理购房手续时，邹某已患病且行动不方面，萧永强瞒着邹某家人拿到几份购房票据是容易的事；3.据了解，当年办理房改房比较急，申请办理房改房手续比较简便，不排除个别人在没有书面授权委托书的情况下代为签名或代办房产证，这点从一审向房管部门调取资料有邹某不同签名可证实。被上诉人萧永强辩称，同意一审判决，不同意邹元章等六人的上诉请求、事实和理由。理由如下：(一)涉案房屋原产权是海珠区房管局，邹某退出时是知道涉案房屋可以交易买卖的，其询问萧永强是否要购买房屋，并称其在退休后回家养老，涉案房屋将由公家收回，因此，萧永强就同意购买涉案房屋。因当时萧永强要结婚没有地方居住，所以，邹某与萧永强签订了协议书，且共同到房管部门由萧永强支付了购买款等一切费用，邹某亲手将购房发票和一切购房资料交给萧永强，承诺房产证办理后即刻将房屋转移给萧永强。签订协议书时，萧永强明确问过邹某涉案房屋的买卖其家人是否知道，邹某表示其家人是全部知道的，并表示家人不会与萧永强争夺涉案房屋，涉案房屋的买卖与萧某无关。（二）萧永强居住在涉案房屋十多年来，邹元章等六人从没去过涉案房屋或找萧永强主张权利，邹元章等六人明知道邹某与萧永强签订协议书，但一直找邹元章等六人办理转移手续，他们从不配合。（三）萧永强于2002年到邹元章等六人家里当面询问其有无见过该份协议书，他们均表示见过该协议书，也知道涉案房产已经出卖给萧永强。后也曾一度拟办理有关过户公证，但因邹元浩、邹元洛在外省工作，暂时无法与萧永强在公证处签名，因此邹元章写了封信告知其两人。正是因为该两人没有在公证处签名才会导致现在这样。如果不是邹元章的配合，萧永强不可能会取得对方的身份证、户口本复印件等证明，这可以证明邹元章等六人是知道涉案房屋已经出卖给萧永强。（四）邹某生前说其家人包括陈凤金是同意出售房屋给萧永强的，在签订协议书后，邹某在其家里宣读了该协议书，因此，萧永强并没有侵犯陈凤金的合法权益。（五）购买涉案房屋，萧永强已借给邹某5000元用于生活，因邹某没有经济能力还款也没有经济能力购买涉案房屋，邹某就与其家人商量将涉案房屋出卖给萧永强。邹某又符合国家的政策优惠房产，萧永强将借给邹某的5000元用于抵扣房款，且萧永强另外又支付了补偿款给邹某，因此，萧永强实质是支付了多于涉案房屋一倍的价格购买了涉案房屋，而不是邹元章等六人所述的不合理的价格。（六）邹元章等六人没有办法提交任何由邹某签名的样本，比如银行账户的签名，只是拿了邹某写的家书做检验，萧永强无法辨别该家属是否由邹某写的，因此，司法鉴定机构采用了另外样本证明协议书的签名是邹某协议的。（七）萧永强在购买房屋时邹某的精神很好，神志清醒，没有患病且每个月都能与萧永强吃饭聊天。在2000年7月，邹某到萧永强家中表示自己已经患病，邹某称其没钱买药就向萧永强借钱，萧永强就借了1300元给邹某，这是萧永强最后一次见过邹某，不存在萧永强瞒着邹某家人拿到几份购房票据。办理房产证时，萧永强陪同邹某一起到房管部门办理手续的，邹某出示本人的证件才签订合同的，不是萧永强找人代签的。萧永强向一审法院起诉请求：1.邹信与萧永强于2000年2月26日所签的广州市前进路南园大街21号305房、面积为31.68平方米的房屋买卖交易协议有效；2.邹元章等六人及时协助萧永强办理广州市前进路南园大街21号305房的房屋更名过户手续；3.邹元章等刘人承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：据房管部门于2000年2月2日出具的《广州市行政事业单位专用收据》记载，付款单位（个人）名称：邹某前进路南园大街21305；项目及内容：购房款31.6814㎡、登记费……；金额合计7187.71；等。2000年2月28日，邹信（乙方）与广州市海珠区房地产管理局（甲方）签订《广州市公有住房买卖协议书》，主要内容为根据广州市住房制度改革有关文件的规定，甲方将广州市海珠区前进路南园大街21号三楼305单元出售给乙方，按照有关规定给予折扣后，乙方购买本套住房的实付房价共计8712.39元；根据有关规定，按乙方住房分配面积标准内实付房价款的20%给予一次性住房维修费补贴为1742.48元，减除该补贴后，乙方需付房价款6969.91元；乙方定于2000年2月28日前将购买本金住房需付的房价款一次付清给甲方等。2000年7月31日，邹某出具《具结书》，确认其本人已购买房改房广州市海珠区前进路南园大街21号305房屋等。据南海市黄岐区泌冲村民委员会于2002年10月9日出具的《证明》反映，邹某于2000年11月28日因病去世，村民陈凤金是其妻子。据南海市黄岐区泌冲村民委员会于2002年10月18日出具的《证明》反映，该村村民邹某于2000年11月28日因病去世，邹某与其配偶陈凤金婚后只生育有5个子女：邹绮玲、邹元章、邹元波、邹元洛、邹元浩。据房管部门于2016年1月27日出具的《购房资格证明》反映，截至2016年1月25日止，萧永强具备本市住房限购区域内住房购房资格。据房管部门2016年9月28日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区前进路南园大街21号305房的产权人为邹某，登记附注：房改售房、房款付清（成本价）；等。萧永强为证明其主张，提交了萧永强（乙方）与邹信（甲方）签订的、签约日期为2000年2月26日的《协议书》【其中载明：一、甲方邹信愿意将广州市前进路南园大街21号305房的房屋及产权转赠给乙方萧永强；二、由于前进路南园大街21号305房需房改（原公房），乙方萧永强已于2000年2月2日支付购房款6969.91元，登记费……合计7187.71元；三、乙方在1997年11月24日和1999年5月己支付由海珠区房管局统一改造上址的阳台（1500.00元）和厨房（300.00元），即乙方共付1800.00元改造费；四、因购房款已由乙方支付给海珠区房管局，而房产证需以后才可发出，甲方愿在发房产证之时即办理产权转赠给乙方的一切事议，所需转赠产权费由乙方所付；五、乙方在1999年7月10日已付给甲方2000.00元，另于2000年2月3日已付给甲方500.00元，即共付给甲方2500.00元，其中有800.00元是作每月100.00元居住补偿费付给甲方的（99年7月1日一2000年2月10日，共8个月），扣减800元后，甲方欠乙方(2500.00-800.00)1700.00元，此1700.00元乙方愿给甲方作房屋转赠补偿费，另乙方再多给甲方2000.00元，作房屋转赠补偿费，即乙方给甲方房屋转赠费共3700.00元（1700.00元+2000.00元）；六、乙方已给甲方(7178.71+1800.00+3700.00)共12687.71元（不含房间装修费及厨房装修费）；七、甲乙双方必须共同遵守此协议，甲方若违约，应双倍赔偿给乙方，即：12687.71×2=25375.42元；等】。经质证，邹元章等六人对该证据的真实性不予确认，认为该协议书上的邹某的签名不是邹某本人的签名，且邹元章等六人认为邹某不可能将涉案房屋赠与或低价出售给萧永强，并认为即使邹某签订了该协议，也侵犯了其他房屋共有人陈凤金的权利。鉴于邹元章等六人不确认《协议书》中的“邹某”为邹某本人所签，根据邹元章等六人的申请，一审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所（以下简称鉴定机构）对《协议书》中“邹某”的签名的真实性及该签名的形成时间进行鉴定。鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》记载，送检的《协议书》上的“邹信”签名与提供的《广州市公有住房买卖协议书》、《具结书》上的“邹某”签名是同一人所写；无法判断该《协议书》上的“邹某”签名的具体书写形成时间。邹元章等六人支付鉴定费价税合计12340元。经质证，萧永强对该《司法鉴定意见书》的真实性、合法性和关联性没有异议。邹元章等六人对该《司法鉴定意见书》的鉴定报告的结果没有异议，但对该报告采取的样本的真实性和关联性有异议。诉讼中，萧永强认为其是向邹某购买了涉案房屋，并陈述涉案房屋原是邹某承租的公租房，邹某退休时问萧永强要不要买涉案房屋，不要的话邹某就将涉案房屋退还给公家，萧永强同意将房屋买下后邹某就购买了涉案房屋，萧永强与邹某签订协议书将该房屋出售给萧永强；当时邹某购买房屋的款项及相关手续是萧永强与邹某一起去办理的，邹某的妻子及子女也是知道该事情的；涉案房屋属于房改房，必须符合一定的购买条件，当时萧永强不具备该条件，邹某具备该条件，邹某退休后要回老家休养，所以邹某才同意购买该房屋再出售给萧永强。另外，邹元章等六人表示邹某购买涉案房屋时，陈凤金是知道的，但购房房屋的手续全部是邹某一个人办理的；邹某的父母早已过世，邹某没有其他继承人。一审法院认为，《司法鉴定意见书》所采用的样本是经萧永强与邹元章等六人双方所确认的，邹元章等六人对该报告所采用的样本有异议但没有提交证据予以反驳，且萧永强与邹元章等六人对鉴定报告的鉴定结果没有异议，故一审法院对该《司法鉴定意见书》予以采信。鉴于《协议书》与《广州市公有住房买卖协议书》、《具结书》上的“邹某”签名为同一人所写，故一审法院对萧永强所主张的上述《协议书》上“邹某”的签名为邹某本人所签的事实予以合理采信。涉案房屋为邹某所购的房改房并已交付使用多年，且已登记在邹某名下，该房屋自交付起就由萧永强使用至今，邹元章等六人至今未使用过该房屋，邹元章等六人确认陈凤金是知道邹某购买涉案房屋的，但邹元章等六人在知悉邹某购买涉案房屋且邹元章等六人均未使用过该房屋的情况下却未向房屋使用人主张对该房屋的权利不合常理，因此，邹元章等六人以涉案房屋为邹某与陈凤金的夫妻共同财产且邹元章等六人不清楚邹某的售房行为为由，认为涉案《协议书》无效的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。根据萧永强与邹某所签《协议书》的约定，萧永强代邹信向广州市海珠区房地产管理局支付涉案房屋的购房款及相关费用，并支付了补偿费给邹某，邹某愿在发房产证之时即办理产权转赠给萧永强的一切事议，因此，萧永强与邹某之间关于涉案房屋的转赠行为实为买卖行为，邹某应在取得产权证后将该房屋的产权变更登记至萧永强名下。邹某已过世，邹元章等六人也确认除邹元章等六人外，邹某没有其他继承人，邹元章等六人是邹某的法定继承人，承接了邹某在《协议书》的权利义务，故萧永强要求邹元章等六人协助萧永强办理将涉案房屋产权由邹某变更为萧永强的请求，合理合法，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年11月29日作出如下判决：一、萧永强和邹某于2000年2月26日签订的《协议书》有效；二、邹元章、邹元浩、邹元波、邹绮玲、陈凤金、邹元洛在判决生效之日起15日内，协助萧永强将海珠区前进路南园大街21号305房的产权由邹某变更登记至萧永强名下，产权变更登记所产生的一切税、费等相关费用均由萧永强负担。一审案件受理费6550元、鉴定费12340元，由邹元章等六人共同负担。上诉人邹元章等六人与被上诉人萧永强对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2016年5月16日的问话笔录中，双方当事人均表示同意一审法院向房管部门调取的2000年2月28日的《广州市公有住房买卖协议书》、2000年7月31日的《具结书》作为鉴定机构鉴定的样本，不同意一审法院向房管部门调取的1997年6月1日《广州市房地产（住宅）租赁契约》、1999年12月13日《申请房改报告》作为本案鉴定样本。同时，由于邹元章等六人提供邹某的信件真实性无法确认，且萧永强也不同意上述信件作为鉴定样本，因此，一审法院告知不予采纳，邹元章等六人表示知道，并无提出异议。二审诉讼中，邹元章等六人认为一审法院在向广州市海珠区国土资源和房屋管理局调取《房地产公房出售档案》的资料中，明显存在邹某不同笔迹的签名材料，但邹元章等六人无法向该局调取，为查明案件事实真相，请求二审法院依法调取上述证据材料。庭审中，邹元章等六人表示一审法院向房管部门调取的资料总共有5份，其中有3份与另外2份不一样，一审仅调取了另外2份作为样本，当时，邹元章等六人对房管部门调取的5份比对资料笔迹有异议，不知道另外资料是否为邹某所签名，故申请法院向房管部门调取有邹某签名的材料，但并无明确具体材料名称。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邹元章等六人的上诉请求和理由以及萧永强的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《协议书》的效力认定；2.邹元章等六人应否协助萧永强办理涉案房屋的过户手续；3.一审鉴定程序是否正当。现评析如下：关于涉案《协议书》的效力认定问题。根据一审查明的事实可知，涉案《协议书》中邹信的签名与存于房管部门的《广州市公有住房买卖协议书》、《具结书》上邹某的签名，经鉴定为同一人所写，且双方当事人对鉴定结果没有异议。现邹元章等六人认为存于房管部门的上述资料不排除有他人代签的可能，但无提供相反证据予以证实，故一审法院合理采信萧永强主张《协议书》上邹某的签名为其本人所签的事实，据此判决涉案《协议书》合法有效，并无不妥，本院予以确认。邹某在2000年2月28日已向房管部门购买涉案房屋，邹元章等六人也表示购买涉案房屋时，陈凤金是知道的，在一般情况下，若萧永强不存在购买涉案房屋的情形，陈凤金应就萧永强多年无偿使用涉案房屋提出异议，但陈凤金自涉案房屋交付萧永强使用至本案起诉前从未向萧永强主张该房屋权利，故其认为不知道邹某出售涉案房屋给萧永强显然不合常理，因此，邹元章等六人上诉以涉案《协议书》未经陈凤金签名追认为由，主张该协议对陈凤金无约束力，本院不予支持。此外，邹元章等六人表示涉案房屋是邹某出租给萧永强的父亲，涉案房屋与萧永强无关，对此，并未提供相关租赁协议或收取租金的依据予以证实，也无举证证明曾就萧永强的父亲使用涉案房屋主张过权利。因此，其以此为由否认邹某与萧永强之间签订《协议书》的真实性，本院不予采纳。关于邹元章等六人应否协助萧永强办理涉案房屋的过户手续问题。承上所述，涉案《协议书》合法有效，本案不存在陈凤金不知道邹某出售房屋给萧永强的事实，而根据上述协议关于萧永强代邹某向房管部门支付涉案房屋的购房款及相关费用，并支付了补偿费给邹某，邹某愿在发房产证之时即办理产权转赠给萧永强的一切事议的约定，可知该协议中有关萧永强与邹某之间就涉案房屋的转赠行为实为买卖行为，故在协议明确萧永强已支付对价的情况下，邹某应在取得产权证后将该房屋的产权变更登记至萧永强名下。现由于邹某已去世，故作为邹某法定继承人的邹元章等六人，有义务为涉案房屋办理过户到萧永强名下提供协助。因此，一审法院判决支持萧永强要求邹元章等六人协助将涉案房屋产权由邹某变更为萧永强的请求正确，本院予以维持。邹元章等六人上诉主张萧永强支付对价不合理，为此并无提供相应证据予以证实，其提出的其他理由，也不足以支持驳回萧永强诉请的主张，因此，本院均不予支持。关于一审鉴定程序是否正当问题。一审法院向房管部门调取了有邹某签名的四份购买房屋材料，并将上述材料向双方当事人出示，双方当事人均表示同意其中的《广州市公有住房买卖协议书》、《具结书》作为鉴定机构鉴定的样本，而对于邹元章等六人提供邹某的书信，因无法确认其真实性，且萧永强不同意该书信作为鉴定样本，因此，一审法院仅将上述双方当事人共同确认的样本移交鉴定单位鉴定，没有采纳邹某的书信作为鉴定样本，该采集鉴定样本的程序并无不当，本院予以确认。邹元章等六人在对鉴定样本以及鉴定结论没有异议的情况下，又对鉴定报告采取的样本真实性和关联性提出异议，但除了上述书信外，其也无法提供其他经双方确认真实性的有关邹某签名材料，因此，一审法院认定邹元章等六人对鉴定报告采用的样本有异议，但没有提交证据予以反驳并不违背事实，邹元章等六人就此提出上诉理由不成立，本院不予支持。邹元章等六人认为一审法院向房管部门调取的资料有五份，其中一审法院也表示有两份签名存在不同笔迹的陈述缺乏事实依据，同时，其主张调取其他材料的名称不明确，因此，对于其调查取证的申请，本院不予接纳。综上所述，上诉人邹元章等六人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6550元，由上诉人邹元章、邹元浩、邹元波、邹绮玲、陈凤金、邹元洛负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年三月二十一日书记员 邓安达游瑞娜