北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终2810号上诉人（原审被告）:北京西直门特别特商贸有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街136号6-7层（德胜园区）。法定代表人：陆建峰，总经理。委托诉讼代理人：刘健，北京市康博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关滨，男，1970年5月6日出生。委托诉讼代理人：李镜秋，北京市两高律师事务所律师。上诉人北京西直门特别特商贸有限公司（以下简称西直门特别特公司）因与被上诉人关滨房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。西直门特别特公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回关滨一审全部的诉讼请求。2.本案诉讼费用由关滨负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。我公司提供给关滨的租赁场地并非用于经营餐饮，双方未签订租赁合同，也未按照商业经营标准收取租金。2.租赁场地迟迟未经营，属于关滨导致的损失，该损失应由关滨自负。3.我公司几乎未收取租金，已经存在损失，一审法院对该事实未予认定。4.一审法院认定我公司违约没有事实依据，申请办理餐饮经营手续是经营者个人，关滨经营餐饮的申请能否批准，都应由关滨承担后果，与我公司无关，不存在我公司违约的事实及依据。5.我公司认为一审法院对合同履行中政府的政策执行力予以规避的做法是错误的。关滨辩称,我同意一审判决，不同意西直门特别特公司的上诉请求和上诉意见。双方已明确过场地系用于经营餐饮，且西直门特别特公司给我开具的收据和押金条上都写着是经营餐饮，是因为西直门特别特公司提供给我的场地硬件设施不全，没有经营餐饮专用的下水通道和符合要求的动力电源无法经营餐饮。西直门特别特公司和北京金开利华企业管理有限公司（以下简称金开利华公司）的房屋租赁纠纷，也使我的合同目的无法达到，所以西直门特别特公司应该对由此带来的损失承担全部责任。关滨向一审法院起诉请求：一、请求判令解除联营合同书；二、请求判令西直门特别特公司向我退还质保金及履约金50000元；三、请求判令西直门特别特公司向我退还装修押金4500元、施工管理费550元、工牌押金250元；四、请求判令西直门特别特公司向我退还租金11250元；五、请求判令西直门特别特公司向我赔偿装修损失311656元、厨房设备定金损失50000元；六、请求判令西直门特别特公司向我支付违约金50000元；七、本案诉讼费由西直门特别特公司负担。一审法院认定事实：2014年9月，关滨与西直门特别特公司就关滨承租北京市西城区西直门外大街136号四达大厦六层（圆弧区01#，260平方米）场地的租赁问题进行协商，之后，西直门特别特公司向关滨提供《北京市西直门特别特购物广场联营合同书》格式文本，2014年9月18日，西直门特别特公司向关滨出具了内容为“今收到餐厅质保金及履约金5万元”的收据，2014年11月18日，关滨进场装修，西直门特别特公司收取关滨装修押金4500元、工牌费250元、施工管理费及工本费550元，收据中均注明收到“面加饭”上述款项。2015年2月1日，关滨向西直门特别特公司交纳租金11250元。2015年4月，关滨在涉案场地装修工作基本结束，但因下水管道及动力电问题未能解决，关滨在涉案场地无法开展经营活动。一审法院另查明，北京市西城区西外大街136号1-13、18-26号房屋为北京公共交通控股（集团）有限公司（以下简称公交集团公司）的产权房屋，公交集团公司将上述房屋六至九层委托北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（以下简称鸿运承物业中心）进行经营管理。2008年9月17日，鸿运承物业中心将上述房屋租与北京金开利德国际服装市场有限公司（以下简称金开利德公司），租期自2008年5月18日至2023年5月17日。2009年3月1日，鸿运承物业中心与金开利德公司及北京金开利华企业管理有限公司（以下简称金开利华公司）签订《补充合同》，约定：金开利德公司将有关四达大厦六至九层房屋的相关租赁事宜全权委托其子公司金开利华公司负责经营管理。2011年8月，金开利华公司与北京木樨园特别特商贸有限公司（以下简称木樨园特别特公司）签订《房屋租赁合同》，金开利华公司将北京市西城区西外大街136号动物园枢纽四达大厦六、七层房屋局部租与木樨园特别特公司使用（自2011年12月28日起至2021年12月27日止）。2011年9月，木樨园特别特公司的部分股东在租赁房屋处开办了西直门特别特公司，由西直门特别特公司继续履行金开利华公司与木樨园特别特公司之间《房屋租赁合同》给付租金的义务。2014年3月24日，金开利华公司以木樨园特别特公司未按合同约定拖欠租金违约为由，向法院起诉，要求解除上述《房屋租赁合同》并要求木樨园特别特公司和西直门特别特公司将租赁房屋腾退、支付拖欠租金等请求，木樨园特别特公司和西直门特别特公司不同意金开利华公司的诉讼请求，西直门特别特公司提起反诉，要求金开利华公司赔偿西直门特别特公司经济损失21783900.11元。法院于2014年12月19日做出（2014）西民初字第09132号民事判决书，判决解除金开利华公司与木樨园特别特公司于2011年8月签订的《房屋租赁合同》，同时判决西直门特别特公司及木樨园特别特公司从其承租的北京市西城区西外大街一百三十六号动物园枢纽四达大厦六、七层房屋（建筑面积约8499.82平方米）的房屋（包括其现在实际使用的四达大厦七层西北角的房屋）中搬出，将房屋腾退交与金开利华公司；……。该案判决后，双方均未提起上诉。2015年1月19日，西直门特别特公司与金开利华公司重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁的场地、面积与原合同不变；租赁期限三年，自2015年3月28日至2018年3月27日止；年租金1270万元；付款方式：实行第一年第一次半年付，提前一个月支付，后每季度支付，提前一个月支付，即2015年2月28日支付房屋租金635万元，2015年8月28日支付317.5万元……；租赁保证金150万元。合同签订后，西直门特别特公司继续使用租赁房屋，并于2015年1月19日至2015年1月21日期间，向金开利华公司支付共计1500万元，其中1325万元为西直门特别特公司执行已生效的（2014）西民初字第09132号民事判决书应付金开利华公司的款项，另外175万元为该合同的房屋租金。此后，西直门特别特公司未按合同缴纳租金。金开利华公司多次催缴未果后，于2015年10月8日将西直门特别特公司承租的四达大厦六、七层房屋停电。后西直门特别特公司起诉至法院，1、要求金开利华公司继续履行合同；2、要求金开利华公司立即开放租赁房屋（营业场所）大门，即刻正常供水、供电，保证其公司及其公司招聘的所有商户正常营业；3、要求金开利华公司赔偿因被迫停业期间的营业损失。金开利华公司提出反诉，1、请求确认双方于2015年1月19日签署的《房屋租赁合同》已于2015年8月11日解除，并同时判令西直门特别特公司立即腾退四达大厦六、七层房屋场地给金开利华公司；2、判令西直门特别特公司支付自2015年3月28日起至实际腾退交付四达大厦六、七层的房屋场地给反诉人止的租金；3、判令西直门特别特公司支付迟延违约金。法院经审理认为西直门特别特公司迟延支付租金构成违约，并于2015年11月29日作出（2015）西民初字第31948号民事判决书，法院确认西直门特别特公司与金开利华公司二○一五年一月十九日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年八月十二日解除，法院同时判决西直门特别特公司腾退租赁房屋交还金开利华公司并向金开利华公司支付拖欠的租金、房屋使用费、违约金等。该案判决后，西直门特别特公司提出上诉，本院于2016年2月29日作出了“驳回上诉、维持原判”的终审判决。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。以下为双方争议的事实、证据：关滨向一审法院提交了《北京市西直门特别特购物广场联营合同书》，该合同中甲方为西直门特别特公司（格式合同中已打印上该名称），乙方为关滨（手写），合同中约定乙方承租甲方提供的260平方米圆弧区01#区域（以下简称“涉案场地”）经营餐饮（手写内容），品牌为“面加饭”（手写内容），合同期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止，其中免租期自2014年11月1日起至2014年12月31日止（手写内容）；以下为机打内容：合作条件第一年每月租金为45833元，年租金为55万元，第二年每月租金为5万元，年租金为60万元；履约保证金为5万元。合同中另对双方权利义务、合同解除、违约责任等问题进行了约定。该合同落款处有关滨的签字及手印，西直门特别特公司未加盖公章，亦未签字。关滨主张上述合同内容均为西直门特别特公司的前任店长与其洽商后填写，其签字后，该店长称需要回去盖章，之后，西直门特别特公司再未向其提供盖章的合同，但双方是按照上述约定履行合同的。其在装修过程中，西直门特别特公司一直与其一起办理消防审批手续并协调产权单位、出租方及大厦物业管理公司，后因西直门特别特公司拖欠出租方金开利华公司的租金，双方在法院进行诉讼，导致金开利华公司阻止其装修，不允许其安装下水管道，装修被迫停止。西直门特别特公司应当承担违约责任，赔偿其相关损失。针对经济损失，关滨主张其装修损失为468375元、厨房设备定金损失为50000元，针对装修损失，关滨提交了施工合同、金开利德特别餐厅报价、图纸、装修费发票，针对厨房设备定金损失，关滨提交了厨房设备销售合同、订货合同、2万元订金收据、3万元定金收据、收款单位出具的不予退还定金的声明两份。西直门特别特公司对关滨的上述主张及证据的真实性均不认可，针对关滨提交的厨房设备销售合同、订货合同、2万元订金收据、3万元定金收据、收款单位出具的不予退还定金的声明两份，西直门特别特公司认为无法核实上述两家公司是否真实存在，针对装修损失问题，西直门特别特公司申请对关滨的装修造价进行评估。针对双方上述争议，一审法院认为，关滨提交的厨房定金损失的证据与本案具有关联性，证据的形式合法，对其真实性，法院予以认定，但由于厨房生产厂家单方出具的不予退还定金的说明并不足以证明其与关滨之间的合同关系经双方确认解除或经依法解除，故上述证据不足以证明关滨的定金损失已经实际发生。对于关滨主张的装修损失问题，法院认为，关滨对涉案场地的装修工程并未全部完工，其提交的合同载明的工程造价与实际完工的工程量并不对应，故西直门特别特公司申请对关滨在涉案场地进行装修的工程造价进行评估的申请，有事实依据，法院予以确认。本案一审审理中，经双方当事人确认通过摇号的方式，确定北京中威正平工程造价咨询有限公司作为本次评估的专业机构，法院依法委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对北京市西城区西直门外大街136号四达大厦六层商铺装修工程造价进行了评估。2016年9月20日，北京中威正平工程造价咨询有限公司出具鉴定报告，鉴定的工程内容为：室内装饰装修工程、电气工程、给排水工程等，该鉴定书鉴定说明第十二条第4项记载：“现场堆放有部分未安装的材料、设备，该部分费用未计入鉴定结果。”鉴定结论为：工程造价311656元，其中装修工程为271206元，安装工程为40450元。西直门特别特公司为此支付鉴定费12000元。经质证，双方当事人对鉴定结论的真实性均无异议，关滨表示对现场堆放的部分未安装的材料、设备予以放弃，不需要法院进行处理，并依据上述鉴定结论将其诉讼请求中要求西直门特别特公司赔偿的装修损失从468375元变更为311656元。西直门特别特公司主张双方洽谈合同时，已告知关滨涉案场地属于休闲区，不能使用明火，该公司将涉案场地交与关滨后，关滨表示要经营餐饮并表示可自行解决消防、用水等问题，该公司认为关滨开餐饮的可能性不大，就未与关滨签署书面合同，但关滨实际开始按照餐饮进行装修后，该公司也尽力配合关滨办理各种手续，目的是如果关滨能够办下手续，就与关滨签署合同。由于关滨未能办理下相关手续，该公司按照仓库的标准收取了关滨部分租金，西直门特别特公司针对其主张的曾告知关滨涉案场地不能经营餐饮的事实，未提交证据加以证明。一审法院认为,关滨向法院提交的《北京市西直门特别特购物广场联营合同书》没有西直门特别特公司的签字盖章，法院依该份证据难以确认关滨与西直门特别特公司之间存在租赁合同关系，但关滨提交的西直门特别特公司收取关滨质保金和履约金、租金的收据可以确定，西直门特别特公司与关滨之间存在事实的租赁关系；同时，通过该证据可以认定，西直门特别特公司向关滨交付涉案场地时，对关滨在该场地开办餐厅明知且认可，关滨装修过程中，西直门特别特公司给与关滨的协助进一步证实了上述结论。西直门特别特公司就其主张的双方就涉案场地的租赁问题进行协商时曾告知关滨涉案场地不能经营餐饮的事实未提交证据加以证明，法院不予采信。由于西直门特别特公司向关滨提供的涉案场地不具备经营餐饮的条件，造成关滨的装修工程被迫停止且无法开展经营活动，西直门特别特公司构成违约；另外，因西直门特别特公司拖欠金开利华公司租金的违约行为，导致其丧失了对包括涉案场地在内的四达大厦6-7层的承租权，法院最终判决西直门特别特公司将其承租的全部场地交还金开利华公司，从而使得关滨与西直门特别特公司之间合同目的无法实现，现关滨基于上述理由请求解除与西直门特别特公司之间的租赁合同关系，西直门特别特公司亦同意解除，法院不持异议。由于西直门特别特公司的违约行为，导致关滨无法正常使用租赁场地，西直门特别特公司应对关滨的实际损失进行赔偿，关滨要求西直门特别特公司退还其质保金及履约金50000元、装修押金4500元、施工管理费550元、工牌押金250元、租金11250元及装修损失311656元的请求正当，法院均予以支持。关滨主张订购厨房设备定金损失为50000元，关滨针对该主张虽提交了订货合同、定金收据、不予退还定金的说明等证据，但对于厨房设备厂家与关滨之间的合同关系是否经过合法途径予以解除，关滨并未提交证据，厨房生产厂家单方出具的不予退还定金的说明并不足以证明其与关滨之间的合同关系解除，该证据不足以证明关滨的定金损失实际发生，因此，对关滨此项诉讼请求，法院不予支持。关于关滨要求西直门特别特公司支付违约金50000元的请求，因关滨提交的书面合同没有加盖西直门特别特公司的公章，法院不能确认该书面合同已成立，双方虽存在事实的租赁合同关系，但关滨不能证明双方就违约责任进行了明确约定，因此，对关滨要求西直门特别特公司支付违约金的请求，法院不予支持。据此，一审法院于2016年10月作出判决：一、解除关滨与北京西直门特别特商贸有限公司之间就北京市西城区西直门外大街136号四达大厦六层（圆弧区01#）场地的租赁合同关系。二、自判决生效之日起七日内，北京西直门特别特商贸有限公司退还关滨质保金及履约金五万元、装修押金四千五百元、施工管理费五百五十元、工牌押金二百五十元、租金一万一千二百五十元。三、自判决生效之日起七日内，北京西直门特别特商贸有限公司赔偿关滨装修损失三十一万一千六百五十六元。四、驳回关滨其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，关滨、西直门特别特公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明的事实，可以确定西直门特别特公司与关滨之间存在事实的租赁关系；同时，根据在案证据可以认定，西直门特别特公司向关滨交付涉案场地时，对关滨在该场地开办餐厅明知且认可。西直门特别特公司就其主张的双方就涉案场地的租赁问题进行协商时曾告知关滨涉案场地不能经营餐饮的事实未提交证据加以证明，本院不予采信。由于西直门特别特公司向关滨提供的涉案场地不具备经营餐饮的条件，造成关滨的装修工程被迫停止且无法开展经营活动，西直门特别特公司构成违约；另，因西直门特别特公司拖欠金开利华公司租金的违约行为，导致其丧失了对包括涉案场地在内的四达大厦6-7层的承租权，已有生效法律文书判决西直门特别特公司将其承租的全部场地交还金开利华公司，从而使得关滨与西直门特别特公司之间合同目的无法实现，关滨基于上述理由请求解除与西直门特别特公司之间的租赁合同关系，西直门特别特公司亦已表示同意解除，本院不持异议。由于西直门特别特公司的违约行为，导致关滨无法正常使用租赁场地，西直门特别特公司应对关滨的实际损失进行赔偿，对于关滨要求西直门特别特公司退还其质保金及履约金50000元、装修押金4500元、施工管理费550元、工牌押金250元、租金11250元及装修损失311656元的请求，一审法院予以支持，是正确的。关于关滨主张订购厨房设备定金损失50000元，但其提供的证据不足以证明该项损失实际发生，故关滨此项诉讼请求依据不足，一审法院已判决驳回。关于关滨要求西直门特别特公司支付违约金50000元的请求，因关滨提交的书面合同没有加盖西直门特别特公司的公章，据此难以确认该书面合同已成立，双方虽存在事实的租赁合同关系，但关滨不能证明双方就违约责任进行了明确约定，故关滨要求西直门特别特公司支付违约金的请求，缺乏充分依据，一审法院亦已判决驳回。综上，西直门特别特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8474元，由北京西直门特别特商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年三月二十九日书记员 房依彤