广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初13111号原告刘细妹，女，汉族，1982年7月19日出生，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人肖禹，广东禅信律师事务所律师。被告广东星城房地产开发有限公司，住所：佛山市禅城区季华七路北侧星星工业园（自编13号）办公楼二楼。统一社会信用代码：91440600581382413J。法定代表人戚华聪。委托诉讼代理人马颖仪、江志亮，分别为广东泽康律师事务所律师、实习律师。原告刘细妹诉被告广东星城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并分别于2017年1月12日、3月8日公开开庭进行了审理。原告刘细妹及其委托代理人肖禹，被告的委托代理人马颖仪、江志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于佛山市禅城区星辰路10号三座2901房的商品房一套，该商品房总价为1778320元。双方约定被告应于2015年8月31日前交房，如逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，被告需向原告支付房价款的日万分之二的违约金，合同签订后，原告如约支付了全部房款，但该商品房因多处漏水等质量问题至今未交付房屋给原告。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金（违约金的计算标准：从2015年8月31日起，以购房款为本金，按日万分之二的标准计算至实际交房之日止）；2、被告负担本案诉讼费。被告辩称，一、涉案房屋已竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，不存在逾期交楼的情况，被告不应也无需向原告支付逾期交楼违约金。首先，被告与原告于2014年6月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号1401008780）及《补充协议》，约定由原告购买被告开发建设的涉案房屋，涉案房屋建筑面积137.45平方米，合同价款为1778320元。合同第八条约定，被告应当在2015年8月31日前在涉案房屋办理竣工验收备案后交付原告。涉案房屋所在楼宇已经于2015年8月28日完成竣工验收备案，且被告已在2015年8月31日前通知原告将于2015年8月31日交楼，请原告前来办理房屋验收手续。因此，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，被告不存在逾期交付的情况，不应承当逾期交楼违约责任。其次，原告已经收楼，无权主张逾期交楼违约金。依据《商品房买卖合同》第十一条第2款约定：“如商品房符合本合同约定的交付条件，买受人应在出卖人通知的期限内办理商品房交付手续，除商品房主体结构质量不合格影响正常使用外，买受人不得以其他理由拒绝收楼，否则，书面通知期限届满之日视为已向买受人交付商品房。”，另，《补充协议》第五条约定：“房屋交付的标志是该商品房由出卖人向买受人移交钥匙的当天或买卖合同第八条约定的最后的交付时间，以日期较早者为准。”原告收到被告的通知后，已于2015年8月31日亲自到场对房屋进行查验，并领取房屋钥匙，后基于方便房屋维保工作，原告将其中一套钥匙交由物业管理处保管。另，涉案房屋主体结构并无质量问题，原告提出的维护、修复要求都不涉及房屋的主体结构质量问题，原告依约不得拒绝收楼。因此，依据合同约定以及实际情况，原告已经实际收楼，不存在被告逾期交楼的情况。涉案房屋天面已进行防水处理，原告主张房屋需要维护、修复，属于保修范围，被告同意且已实际承担开发商相应的保修义务。首先，对于原告在查验期间对涉案房屋提出的维护、修复要求，被告一直以积极的态度配合维修和修复，承担开发商的保修义务。关于原告主张的涉案房屋存在漏水问题，涉案房屋的天面已经按照规范进行防水处理，并经试验验收合格。其次，被告已在2016年9月29日已完成涉案房屋漏水的修缮工作，并通知原告查验，但原告一直未进行查验，该逾期查验的不利后果应由原告自行承担。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院在查清事实的基础上，作出公正判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的工商登记信息。拟证明原告、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及补充协议、合同登记备案回执。拟证明原、被告的合同关系，双方约定交楼时间及违约责任条款。关于三座2901房质量问题的诉求、查验表8份、照片5张、原告与被告工作人员交涉的微信聊天记录。拟证明被告在合同中所约定的涉案房屋不具备交付条件，房屋存在多处漏水地方，被告在长达一年时间均未将漏水问题处理好，始终无法达到使用标准和交付条件。律师函、EMS快递单。拟证明原告委托律师向被告发出律师函要求解决房屋漏水的问题。通知书。拟证明被告在原告起诉后向原告寄出收楼通知书。2015年12月21日视频两段。拟证明厨房窗户的漏水情况，以及主人房厕所下水管的漏水情况。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告的营业执照、法定代表人身份证明书。拟证明被告的主体资格。2、防水工程试验记录表、防水层隐蔽工程质量验收记录、建筑层面（分部）工程防水验收记录、竣工验收备案表。拟证明：涉案房屋所在3号楼已经按照国家相关法规规范要求进行防水处理，且防水试验表明涉案房屋符合国家相关规定的防水要求；涉案房屋已经通过竣工备案，符合合同约定的交付条件，被告不存在逾期交楼的行为，不需要承担逾期交楼的违约责任。3、交楼通知书及签收记录。拟证明被告在2015年8月通过EMS快递向原告发出收楼通知书。原告在8月31日前来领取房屋钥匙，被告已经完成房屋交付的义务。4、现场照片15张。拟证明涉案房屋的漏水等问题，被告已经完成修缮，被告分别于2016年10月14日、2016年12月24日对房屋进行复查，均无漏水现象。5、通知书。拟证明对于原告曾经提出的修缮要求，被告已经完成相应的修缮工作，且于2016年9月29日通知原告修缮完毕，但原告一直未进行查验，物业公司再次通知原告对房屋进行查验。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2、4、5、6以及证据3中的查验单、照片，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3中关于三座2901房质量问题的诉求为原告单方陈述，于案件事实并无证明力，本院不予采纳；证据3中的微信聊天记录，原告提供的微信反映其对话的对象为“星星物业李武”，因原告未能举证证明该微信与被告具关联性，而被告亦予以否认，故本院不予采纳。被告的证据1、5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，被告能提供原件核对，原告虽有异议，未能提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据3与原告的证据5为同一证据，本院不再重复认证；证据4为照片，因无证据佐证拍摄对象所处位置，原告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为1401008780的《商品房买卖合同》，约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区星辰路10号三座2901房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构……第四条、计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16210.76元，总金额1778320元。……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已办理竣工验收备案。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如商品房符合本合同约定的交付条件，买受人应在出卖人通知的期限内办理商品房交付手续，除商品房主体结构质量不合格影响正常使用外，买受人不得以其他理由拒绝收楼，否则，书面通知期限届满之日视为已向买受人交付商品房……。2014年8月19日，上述合同办理登记备案。据《星星凯旋国际收楼手续办理流程记录表》显示，原告在“业主身份确认”栏、“业主缴费”栏、“业主办理收楼手续”栏处签名，“验楼”栏以及收楼日期处均为空白。2016年9月7日，原告向被告发出《律师函》一份，主要内容为：“由于房屋存在质量问题致使贵司未能依约交付房屋，贵司已经存在违约行为，请在收到本律师函后能够在3个工作日内与委托人联系协商解决。”2016年12月22日，被告通过佛山市星誉物业管理有限公司向原告发出通知书一份，内容如下：“您所购买的佛山市禅城区星辰路10号三座2901房，已通过验收备案，开发商广东星城房地产开发有限公司曾于2015年8月31日通知您前来收楼。查验房屋的过程中，您对房屋提出修缮意见，星城公司已于2016年9月29日依据您提出的意见完成房屋修缮工作，并通知您尽快对该房屋并办理相应的手续。为保障您的权益，我司再次通知您，该房屋已依据您提出的意见修缮完毕，请您在收到本函后尽快前来查验房屋并办理相关手续。”《房屋查验表》上载明检查结果如下：一、2016年2月19日：1、北阳台渗水到客厅墙角；2、北阳台下水道渗水；3、南北阳台下水管无法下水。二、2016年4月15日：1、厨房窗户流水（建议拆下重安装，已经第五次修补）；2、厨房烟窗漏水（第六次修补）；3、阳台渗水严重（主客厅墙角湿透）。三、2016年4月28日：1、主人房、主卫下水管漏水（第八次修补）；2、南边阳台渗水到客厅；3、北边阳台渗水到客厅。四、2016年5月13日：1、主人房东面墙渗水；2、其它之前的还未处理好，又发现新的位置渗水。五、2016年5月17日：1、主人房东面靠窗边漏水（第三次处理）；2、阳台漏水（南北阳台，反映多次）。六、2016年8月3日：1、厨房西面墙角严重渗水；2、主人房东面靠厕所位置渗水（第四次发现），东面一排渗水（中间位置、窗边位置三次修补）；3、北阳台下水管渗水；4、北阳台下水管不下水，阳台渗水到客厅；5、南阳台严重渗水；6、南阳台天花有木板；7、北向房间窗台渗水（新发现）。七、2016年9月14日：1、厅南阳台天花块木板、南阳台天花渗水；2、厨房西面靠厕所位置渗水；3、主人房东面靠厕所位置渗水（第四次），东面一排渗水，中间位置、窗台位置三次修补；4、北阳台下水道渗水，南阳台渗水到客厅；5、北向房间窗台渗水；6、北阳台渗水到客厅墙角。八、2016年10月12日：1、北阳台下水管道边渗水；2、南阳台下水道边水印；3、北方阳台之前有维修过。从原告提供的照片显示，2015年10月8日，厨房的窗台处有渗漏；2016年4月16日，厨房的天花与立柱交接处有渗漏；2016年5月17日，房间的天花与墙壁交界处有渗漏；2016年8月3日，厨房墙壁与地面交界处有渗漏。2017年1月12日，本院组织原、被告对2901房进行现场查看，原告现场主张房屋厨房烟囱、窗户、下水道漏水；北阳台下水道、饭厅西面角落渗水；南阳台东侧内梁、下水道漏水；南阳台东角落渗水；主人房卫生间下水道漏水，主人房东墙天面墙体漏水；南阳台天花南侧有一小块木板。根据现场照片反映，未有明显渗漏情况。2017年3月9日，本院再次组织原、被告对2901房现场查看，原告现场主张主人房衣帽间东墙有一处渗漏。原告陈述，原告在2015年8月31日前往被告处办理收楼手续，但在验房时，发现房屋存在严重漏水、渗水问题，无法达到交付使用条件，故未办理收楼手续，也未拿房屋钥匙。2016年10月12日，原告诉前最后一次查看房屋。2016年12月26日，原告收到被告发出的《通知书》，收到《通知书》后原告没有再前往查看房屋。被告陈述，原告已全额支付购房款；《通知书》是物业服务公司寄出的，经向物业服务公司核实，未能查询签收记录，所以被告不清楚原告何时收到通知书。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年8月31日前将已办理竣工验收备案的房屋交付原告使用，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝接收被告交付的房屋，原告无合法理由拒绝接收的，视为被告已按时交付。原告主张涉案房屋存在严重质量缺陷、不符合交付使用条件、其有权拒绝收楼，故本案的争议焦点为原告有无拒绝收楼的正当理由。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定，在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人拒绝收楼视为有正当理由。本案中，首先，原、被告确认原告已于2015年8月31日前往查验房屋，故原告不存在迟延收楼的问题；其次，根据原告提供的照片以及房屋查验表显示，涉案房屋存在多处渗漏，渗漏面积广、时间长，且经反复查验仍存在多处问题，依据上述证据可认定涉案房屋属于严重影响买受人正常居住使用的情形。综上，原告有拒绝收楼的正当理由。被告未能依约向原告交付法律规定可予以交付的房屋，其行为已构成违约。因被告在修缮房屋后向原告发出验房通知，原告在2016年12月26日收悉上述通知后未如约前往查验房屋，而本院于2017年1月12日、2017年3月9日组织原、被告勘验涉案房屋时发现原告所主张的质量问题已基本修缮，未再出现严重影响正常居住使用的情形。故本院确认被告在房屋依法可予以交付后履行了通知原告收楼的义务。因被告的通知书未明确要求原告收房的时间，本院酌定原告应于收到通知之日起七日内完成房屋交接手续，本院确认涉案房屋已于2017年1月3日实际交付原告。原告再诉请被告交付涉案房屋，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。被告未依约按期交付房屋，已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。原告诉请依据涉案《商品房买卖合同》第九条第二点约定计算违约金有理有据，但原告起算违约金的时间有误，被告应自2015年9月1日起向原告支付违约金至2017年1月2日止。经计算违约金为174275.36元（1778320元×2÷10000×490），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广东星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘细妹支付逾期交付违约金174275.36元；二、驳回原告刘细妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1740元，由被告广东星城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年三月二十一日书记员  李若梅附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。