新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终843号上诉人（原审被告）：新疆晨报房地产有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区解放北路90号。法定代表人:李琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾薛琴，新疆巨臣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆亿和兴达投资有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区东风路254号新法宾馆。法定代表人：赵士瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李军锋，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆佳雨工贸（集团）有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区健康路3号。法定代表人：霍兰兰，该公司董事长。委托代理人：王宇飞，新疆赛天律师事务所律师。上诉人新疆晨报房地产有限责任公司（以下简称晨报房产公司）、新疆亿和兴达投资有限公司（以下简称亿和兴达投资公司）因与被上诉人新疆佳雨工贸（集团）有限公司（以下简称佳雨工贸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2016)新0102民初6357号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晨报房产公司的委托诉讼代理人顾薛琴、上诉人亿和兴达投资公司的委托代理人李军锋，被上诉人佳雨工贸公司的委托代理人王宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨报房产公司的上诉请求：1.依法撤销一审法院（2016）新0102民初6357号民事判决书第一、二项，驳回佳雨工贸公司要求其承担房屋租赁损失及违约金的诉讼请求。2.诉讼费由佳雨工贸公司承担。事实及理由：一、“新疆经济报系大厦”项目己整体转让，晨报房产公司不是该项目的责任主体。2014年7月5日我公司、亿和兴达投资公司与新疆亿和兴达房地产开发有限公司（以下简称亿和兴达房产公司）签订《合作主体变更合同书》，约定三方同意于2010年11月15日签订的《合作开发建设“新疆经济报系大厦”项目合同书》权利、义务、责任整体转移至亿和兴达房产公司，由亿和兴达房产公司全面履行完毕，故我公司己不应对该合同中的义务承担责任，综上，请求判如所请。亿和兴达投资公司针对晨报房产公司的上诉请求辩称，认可晨报房产公司的上诉请求。佳雨工贸公司针对晨报房产公司上诉请求辩称，晨报房产公司与亿和兴达投资公司、亿和兴达房产公司之间的协议，与我公司无关，我公司对本案的起诉请求是针对我公司与晨报房产公司、亿和兴达投资公司之间签订的合同而进行的，故亿和兴达房产公司不应当作为本案的当事人参加诉讼，一审法院在审理过程中不存在程序问题。亿和兴达投资公司的上诉请求：1.请求依法撤销一审法院（2016）新0102民初6357号民事判决书第二项或发回重审，驳回佳雨工贸公司的要求支付违约金的诉讼请求。2.诉讼费用由佳雨工贸公司负担。事实及理由：1.一审法院己查清《合作主体变更合同书》的签订及履行，就应当将亿和兴达房产公司追加为本案的共同被告，未予追加严重违反法定程序；2.一审法院判决我公司与晨报房产公司向佳雨工贸公司支付100万元违约金无事实及法律依据。虽然双方在签订《拆迁补偿合同书》中有关于违约金的相关约定，但是双方在实际履行过程中对于违约金条款重新进行了书面约定，即双方就亿和兴达投资公司不再向佳雨工贸公司承担违约金达成一致，而且在实际执行过程中也得到双方的认可，关于这一事实我公司己向一审法院提供相应的书面证据，证实双方约定以支付年息20%的利息作为违约金的替代方式，而且在双方调解过程中佳雨工贸公司也同意按年息进行计算，故按此我公司应当支付的年息为60万元，并不是100万元。综上请求二审法院判如所请。晨报房产公司辩称，本案我公司不应当承担责任，应由亿和兴达房产公司承担责任。佳雨工贸公司针对亿和兴达投资公司的上诉请求辩称，亿和兴达投资公司对违约金提出的异议不能成立，双方在调解过程中发表的意见不应当作为判决的依据，一审根据本案的实际情况己对违约金进行了调整，故请求二审法院维持一审判决。佳雨工贸公司向一审法院起诉请求：请求判令晨报房产公司、亿和兴达投资公司支付，1.2013年9月1日到2017年8月31日合计四个年度的房屋租赁损失504万元；2.房屋租赁损失的违约金合计2,095,380元；3、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月23日，晨报房产公司（甲方）、亿和兴达投资公司（乙方）以及佳雨工贸公司（丙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，约定：丙方同意甲方、乙方对其拥有所有权的新华北路306号一栋一层经营场所的房屋进行拆除，丙方涉及拆迁房屋的产权面积为276.15平方米；甲方、乙方在新建“新疆经济报系大厦”给丙方补偿一套独立封闭的第一层商铺房产权面积为400平方米的房屋、沿新华北路一侧临街的20层给丙方补偿写字楼产权面积为200平方米的房屋；甲、乙双方建设周期拟定3年，甲、乙方同意承担丙方每年的房屋租赁损失126万元，每年9月1日前一次性支付，直至补偿房屋交付丙方为止（第一年的租赁损失126万元应当在本协议签订当日一次性支付）；甲方、乙方应当在2014年12月31日前向丙方交付安置补偿的商铺及写字楼房屋，交付的安置房屋应当经相关部门竣工验收合格，并具备水、电、暖等基本设备，写字楼可延长一年至2015年12月31日前交付，租赁损失补偿也相应延长；丙方同意在本协议签订当日，向甲方、乙方出具同意拆迁房屋的书面证明，并向甲方、乙方提供产权房屋的所有产权证件，以便甲方、乙方办理拆迁相关事宜；甲方、乙方不按照本协议约定的时间向丙方支付租赁损失的，每延期一天，向丙方承担应付款总额千分之一的违约金。合同签订当日，佳雨工贸公司出具收据一张，载明收到晨报房产公司拆迁补偿款126万元。2012年10月25日，佳雨工贸公司出具收据一张，载明收到亿和兴达房产公司拆迁补偿款126万元；2014年9月24日，佳雨工贸公司出具收据一张，载明收到亿和兴达房产公司2013年利息（拆迁补偿款）252,000元。2015年10月12日，佳雨工贸公司向亿和兴达投资公司发出催款通知一份，其中载明欠款明细为：1、2013年房屋租赁损失费126万元；2、2014年房屋租赁损失费126万元；3、2015年房屋租赁损失费126万元；4、2013-2014年欠款利息（20%）504,000元；5、合计欠款4,284,000元。2015年10月13日，佳雨工贸公司出具收据一张，载明收到亿和兴达房产公司2013年-2014年利息504,000元。此后，佳雨工贸公司未再收到任何款项。另查：2010年11月15日，晨报房产公司与亿和兴达投资公司签订《合作开发建设“新疆经济报系大厦”项目合同书》。2014年7月5日，晨报房产公司与亿和兴达投资公司、亿和兴达房产公司签订《合作主体变更合同书》，约定三方同意自本合同签字生效之日起，晨报房产公司与亿和兴达投资公司原于2010年11月15日签订的《合作开发建设新疆经济报系大厦项目合同书》以及2010年12月14日签订的《备忘录》和2014年签订的《委托银行贷款保证合同》权利、责任、义务整体转移至亿和兴达房产公司，由亿和兴达房产公司全面履行，直至合同履行完毕。2014年8月26日，佳雨工贸公司向晨报房产公司、亿和兴达投资公司、亿和兴达房产公司出具《答复函》一份，载明：一、贵三方之间就新疆经济报系大厦项目所形成的《合作开发建设新疆经济报系大厦项目合同书》中将该项目所有的权利、责任和义务均转让至亿和兴达房产公司，对此我方已知晓；二、我方同意将亿和兴达房产公司列为我公司与晨报房产公司、亿和兴达投资公司2011年9月23日所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的承担、兑现、拆迁安置工作的主体之一，共同履行《房屋拆迁安置补偿协议》中的权利、责任和义务，晨报房产公司、亿和兴达投资公司与亿和兴达房产公司对我公司承担连带担保履行责任。2015年2月6日，晨报房产公司作为转让方、亿和兴达房产公司作为受让方以及亿和兴达投资公司作为关联方又签订了《新疆经济报系大厦（中瑞国际中心）在建工程项目整体转让合同书》。一审法院认为，晨报房产公司、亿和兴达投资公司以及佳雨工贸公司于2011年9月23日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系其三方真实意思表示，合法有效，对其三方均具有法律约束力。一、关于承担责任主体的问题。合同中明确约定系“甲方、乙方以实物补偿方式对丙方进行拆迁补偿”、“甲、乙方同意承担丙方每年的房屋租赁损失126万元”以及“甲方、乙方不按照本协议约定的时间向丙方支付租赁损失的，每延期一天，向丙方承担应付款总额千分之一的违约金”，故应视为合同中对甲、乙双方即晨报房产公司、亿和兴达投资公司共同向丙方即佳雨工贸公司承担相关责任做了明确约定，至于晨报房产公司、亿和兴达投资公司以及亿和兴达房产公司之间的权利义务转让以及合同主体变更，均不能就此改变本案所涉的《房屋拆迁安置补偿协议》中佳雨工贸公司与晨报房产公司、亿和兴达投资公司之间的合同关系。佳雨工贸公司虽然收到了合同主体变更的通知，但在其未书面同意变更合同主体的情形下，该通知并不产生合同主体变更的法律效力。故佳雨工贸公司依照本案所涉的《房屋拆迁安置补偿协议》中的合同关系及合同权利义务主张晨报房产公司与亿和兴达投资公司共同承担款项给付责任并无不妥。二、给付款项数额的核定。根据庭审查明的事实，晨报房产公司、亿和兴达投资公司欠付了2013年8月31日之后的房屋租赁损失。故一审法院对于佳雨工贸公司主张晨报房产公司、亿和兴达投资公司给付2013年9月1日至2017年8月31日的房屋租赁损失504万元（126万×4），合理有据，应当予以支持。因合同中明确约定每年9月1日之前交下一年度的房屋租赁损失，故一审法院对亿和兴达投资公司关于不应支付2017年房屋租赁损失的抗辩理由不予采信，如晨报房产公司、亿和兴达投资公司在2017年期间可交付补偿房屋，那么已支付的房屋租赁损失可据实结算，多退少补。对于佳雨工贸公司主张的违约金2,095,380元，晨报房产公司、亿和兴达投资公司抗辩合同中约定按应付款总额的日千分之一计算违约金过高，一审法院参照合同的履行情况以及佳雨工贸公司的实际损失，酌情予以调整，酌定违约金为100万元。故判决，一、新疆晨报房地产有限责任公司、新疆亿和兴达投资有限公司给付新疆佳雨工贸（集团）有限公司2013年9月1日至2017年8月31日的房屋租赁损失504万元（126万×4）；二、新疆晨报房地产有限责任公司、新疆亿和兴达投资有限公司赔偿新疆佳雨工贸（集团）有限公司违约金100万元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议。本院认为，一、关于晨报房产公司是否应当在本案中承担责任的问题。2011年9月23日，晨报房产公司、亿和兴达投资公司以及佳雨工贸公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。基于该合同佳雨工贸公司取得了向晨报房产公司、亿和兴达投资公司未向其交付补偿房屋前，主张126万元/年租赁损失的债权，晨报房产公司、亿和兴达投资公司则为合同之债的债务人。2014年7月5日，晨报房产公司与亿和兴达投资公司、亿和兴达房产公司签订《合作主体变更合同书》，约定三方同意自本合同签字生效之日起，晨报房产公司与亿和兴达投资公司原于2010年11月15日签订的《合作开发建设新疆经济报系大厦项目合同书》以及2010年12月14日签订的《备忘录》和2014年签订的《委托银行贷款保证合同》权利、责任、义务整体转移至亿和兴达房产公司的约定，是将其对佳雨工贸公司债务整体转移给了案外人亿和兴达房产公司的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。该转移行为应当经佳雨工贸公司同意，现晨报房产公司、亿和兴达投资公司只向法庭提交了向佳雨工贸公司进行了债务转移的通知行为，并未就取得佳雨工贸公司同意的事实举证证实，故晨报房产公司提出，其在本案中不应当承担责任，应当由亿和兴达房产公司承担责任的上诉理由，本院不予采纳。二、关于违约金数额的问题。佳雨工贸公司、晨报房产公司、亿和兴达投资公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定,晨报房产公司、亿和兴达投资公司不按协议的时间向佳雨工贸公司支付租赁损失的，每延期一天，向佳雨工贸公司承担应付总额的1‰的违约金。现晨报房产公司、亿和兴达投资公司确己迟延支付租赁损失，己构成违约，佳雨工贸公司提出要求二公司向其支付违约金的诉讼请求，应予支持，2015年10月12日佳雨工贸公司向亿和兴达投资公司发出的催款通知中确包含了2013年至2014年欠款利息，亿和兴达投资公司也确己支付，但该利息的支付不能证实为各方当事人对合同中违约金约定进行的变更，亿和兴达投资公司提出因佳雨工贸公司己与其就违约金的变更达成一致意见，故不同意支付违约金或只支付60元违约金的上诉理由，本院不予采纳。对违约金的数额一审法院己根据佳雨工贸公司的实际损失进行了调减，本院予以确认。综上所述，晨报房产公司、亿和兴达投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚；适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费晨报房产公司预交54,080元，亿和兴达投资公司预交13,800元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年三月十七日书记员 石晓峰袁洁