安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1225民初2174号原告：张科，男，1973年10月11日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所实习律师。被告：阜南宏伟房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县。法定代表人：陈伟，该公司经理。委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李韦，安徽董阔律师事务所律师。原告张科与被告阜南宏伟房地产开发有限公司（以下简称：阜南宏伟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人师博、孙自荣，被告委托诉讼代理人董阔、李韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张科向本院提出诉讼请求：要求判决被告向原告支付逾期交房违约金92005元（自2014年10月31日计算至2016年5月23日，其后违约金按每日万分之三的标准并以537099元为基数计算至房屋通过竣工验收之日止）；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阜南县现代商贸城北侧、药监局东侧锦绣名城小区5幢1单元301号住宅一套，房屋建筑面积99.52平方米，每平方5396.89元，总价537099元。原告按照合同约定，于合同签订当日缴纳了377099元的首付款，余款按照约定办理了银行按揭贷款，向被告交付全部购房款。被告在未取得《工程竣工验收备案表》，未通过竣工验收，在原告所购房屋不具备交付条件的情况下将房屋交付给原告、原告在居住过程中，直至2016年4月均使用的是建设工程临时用电，导致原告无法正常居住。按照双方合同约定，被告应自2014年10月31日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，为维护原告合法权益，特具状起诉。被告阜南宏伟公司辩称，房屋原告已经实际使用并入住，2014年12月22日入住，根据安徽省高院相关规定，原告主张逾期交付房屋违约责任应不予支持；逾期交房违约金，应根据同地段同类小区房屋租金标准予以调整；房屋已经验收，并取得《竣工验收备案表》，根据法律规定，原告诉求不应支持。请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下:2013年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号GF-2000-0171，5#301，合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县现代商贸城北侧药监局东侧的“锦绣名城”内第5幢1单元301号房屋一套，面积99.52平方米，总价款为537099元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：“按揭付款：合同签订当日交纳商品房总金额70%的首付款计377099元，160000元余款办理银行按揭贷款”。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因施工中遇到异常困难或较大技术问题，以及图纸的变更不能及时解决或遭遇灾害的天气如长时间雨雪天气等，房地产有关的政策问题，银行按揭而导致的交付延期问题，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期不超过60日的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至世纪交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告按约定向被告交纳购房首付款377099元（收据1张），余款160000元办理了银行按揭贷款。2014年12月22日，被告将房屋交付给原告使用。被告于2016年8月19日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，本院依法委托，2016年11月17日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信估字[2016]K-034号《房地产租金估价报告》，评估意见为：原告位于阜南县锦绣名城小区同地段住宅[鉴定对象建筑面积为73.95平方米]，自2015年1月1日至2016年5月31日的年租金市场价值结果为10612元。2013年11月22日，被告于取得涉案房屋所在的锦绣名城5#楼的商品房预售许可证。2016年8月17日，被告取得由阜南县住房和城乡建设局核发的《竣工验收备案表》，编号为3412251607040101-JX-004。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，被告构成违约。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》是证明商品房经验收合格的依据。被告已经于2016年8月17日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故被告的房屋已具备法定交付条件。原告已于2014年12月22日接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，被告的房屋交付行为已经完成，被告在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收，具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前取得《竣工验收备案表》，已具备了交付条件。原告在接收了房屋后又以被告未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，本院不予支持，对原告在接收房屋前从2014年10月31日至2014年12月21日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但原告因被告延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给原告的生活造成其他损失：诸如购房款利息、子女就学、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。综上，被告不能举证证明其逾期交付房屋给原告造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，本院不予采信。本院对原告要求被告按照合同约定的计算标准，支付房屋交付之前的延迟交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。按照双方合同约定，被告逾期交房52天（2014年10月31日至2014年12月21日），逾期交房违约金每日应付161.13元（537099元×0.0003），被告应支付原告逾期交房违约金8378.76元（161.13元/天×52天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告阜南宏伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张科逾期交房违约金8378.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元（原告已预交），减半收取计1050元，由被告阜南宏伟房地产开发有限公司负担50元，原告张科负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。代理审判员  魏田田二〇一七年三月三日书 记 员  胡雅涵