北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第48799号原告:狄菁，男，1988年8月2日出生，中视科华有限公司专员，住北京市朝阳区。委托代理人:尹相龙，北京京翔律师事务所律师。被告:李鸣，男，1986年6月7日出生，北京特种工程设计研究院助理研究员，住北京市朝阳区。第三人:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人:左晖，董事长。委托代理人:杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。原告狄菁（以下简称原告）与被告李鸣（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人尹相龙、被告、第三人之委托代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月15日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于北京市朝阳区西坝河南里12号楼10房屋出售给原告，2015年6月17日原被告签订《补充协议》，协议约定被告应于2015年7月20日前向房屋原贷款机关提交一次性还完剩余贷款的申请，且最迟于8月20日前办理完毕房屋抵押登记手续，原告多次要求被告履行房屋解押手续及房屋过户手续，但被告明确表态拒绝将房屋卖给原告，根据双方协议约定被告拒绝将房屋出售给原告，被告已经构成根本违约，被告需要支付原告房屋总价款的20%及中介费作为违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求：一、解除原告、被告与第三人签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；二、被告支付违约金464000元、中介费62640元。被告辩称：第一、我方严格按照双方签订的合同履行了相关义务；第二、我方催促原告支付首付款及签约的相关事宜，但签约过程中，原告在短信中表示补充协议成交价格空白，我方基于此要求与原告协商，但是原告予以拒绝。并且原告认定在补充协议中的意见为非建委资金监管就是理房通资金托管，我方对此持反对意见，并向原告明确表示要么协商，要么到法院予以协调处理。我方按照补充协议的约定，按时完成了房屋解押，并且催促了原告。但是原告始终拒绝。综上所述，我方按照合同履行了己方义务，没有违约。我同意解除合同及补充协议。第三人述称：如果法院判决解除房屋买卖合同，我方愿意解除补充协议。其他诉讼请求与我方无关。经审理查明：位于北京市朝阳区西坝河南里12号楼10层1004号房屋（以下简称涉案房屋）为登记在被告名下的私产。2015年6月15日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为152万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元。买受人向出卖人支付定金3万元。出卖人收到买受人全部购房款后1个工作日内将该房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。当日，原告（作为买受方，乙方）与被告（作为出卖方，甲方）、第三人（作为居间方，丙方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一）、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《放弃办理资金监管声明书》。《补充协议一》约定涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价232万元。乙方于2015年6月15日向甲方支付定金3万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方于2015年7月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于交税当日将第一笔首付款132万元（包含定金3万元）以非建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于出具网签合同及评估报告的5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在银行出具批贷函后及交完税5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因一方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。《居间服务合同》约定：因本次交易涉及多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费51040元，由乙方承担。甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《买卖定金协议书》主要内容为，原告以232万元的总价款购买涉案房屋，税费由被告承担。原告应于协议签署时支付定金3万元。该协议附《收据》一份，载明被告已收到购房定金3万元。《房屋交易保障服务合同》约定，被告向北京中融信担保有限公司支付保障服务费11600元。甲乙双方中任何一方如未按照合同约定履行义务，导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方损失。《放弃办理资金监管声明书》载明，原被告双方就房屋交易资金中的4万元，放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交付。同日，原告向被告转账支付3万元。关于该笔款项的性质，原告主张为定金，被告主张为放弃监管的资金。2015年6月17日，原告（作为买受方，乙方）与被告（作为出卖方，甲方）、第三人（作为居间方，丙方）经协商再次签订《补充协议》（以下简称补充协议二），主要内容为：涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价232万元，此价格为甲方净得价，不含税。（第二条）1、定金：乙方于2015年6月15日向甲方支付定金3万元，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、还款解押：甲方应于2015年7月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，乙方最晚于交税当日将第一笔购房款228万元（包含前期支付定金3万元）以非建委资金监管的方式支付甲方。4、权属转移登记，在出具网签合同且房屋解押完毕后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。（第三条）甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。（第四条违约责任）2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2015年6月26日，原告向第三人支付居间代理费51040元、向北京中融信担保有限公司支付保障服务费11600元。针对房屋买卖事宜，原、被告双方曾多次以短信形式进行沟通。主要内容如下：（2015年8月30日）被告：“换种思路，你不愿意按规定交税，我可以把钱退给你，中介收了你服务费，你没买到房子，他们应该继续为你服务，你可以去买满5年免税的房子，你考虑下。”“你不愿意按规定交税，我可以把钱退给你，中介收了你服务费，你没买到房子，他们应该继续为你服务，你可以去买满5年免税的房子，请考虑下或去法院解决。”（2015年9月9日）被告：“我再三敦促您按照相关法律法规规定打网签交税，你方不做现又不拖着不去法院，合同里对此有明确规定，到本周末还未有消息我自便，你要承担相应的责任。”（2016年9月9日）原告：“是你不卖房给我，别找什么理由，什么加价缴税全是理由，你上次中介就没去，你不卖房违约在先。”“我们明天去办理网签和缴税及过户，希望你不要再次违约，不要再找什么理由”、“我按照合同约定的房款缴税，房款不低于政府指导价，请别说偷税，正常交税的应该是你，你是个人所得，别给自己不卖给我房找借口”。“我们明天一起去建委，看看建委对网签价格和税的说法”、“你不配合我面签过户，我怎能缴税？明天一起去建委吧。”（2016年6月13日）被告：“狄菁：2015年6月17日，我（李鸣）与你（狄菁）签署的补充协议第五条约定：本协议与买卖合同、居间服务合同、保障服务合同约定不一致的，均已本协议为准。鉴于你拒绝以补充协议为准履行补充协议第二条约定的义务，并出现了你逾期履行补充协议第二条约定的义务超过15日的根本违约情形；我依据合同法第九十三条和补充协议第四条规定，现通知解除与你签署的房屋买卖合同及其附件（主要包括补充协议等）”。另查，2016年6月13日，被告向原告发送《解除合同通知书》，要求解除双方签署的买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同、保障服务合同、补充协议。经本院释明，双方均主张违约金较高，要求予以减少。审理中，被告提交如下证据：《住建委政民互动栏中关于税费咨询的回复》、空白《存量房买卖合同信息表（纳税）》、《存量房网上签约协同常见问题答疑》等证据，原告、第三人未认可上述证据的真实性。上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、补充协议、买卖定金协议书、房屋交易保障服务合同等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告、第三人自愿签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《居间服务合同》、补充协议二、买卖定金协议书、房屋交易保障服务合同，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告主张解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，被告、第三人予以同意，属于当事人意思自治范畴，本院不持异议。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告双方短信记录及本案查明的事实，在房屋买卖相关协议签订后，被告以未按规定交税为由，拒不配合办理房屋缴税、过户等事宜，并建议原告购买其他住房，且在原告多次通知后，仍然拒绝履行己方义务，违反合同约定，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金数额，鉴于原告并未提供证据证明其实际损失情况，且被告主张数额过高，请求减少，故本院结合合同的履行情况、被告的过错程度、本市房屋价值变化情况等因素酌情予以确定。对于被告主张原告支付的三万元并非定金的抗辩意见，结合双方当事人的陈述及《买卖定金协议书》的内容可知，该笔款项由原告在合同签署当天支付，且《收据》载明被告已收取定金三万元，与交易习惯相符，该笔款项的性质应为定金。对于被告的抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张的中介费损失，原被告双方在《居间服务合同》中约定服务费由违约方负担，在《保障服务合同》约定合同迟延履行或无法履行的，违约方承担违约责任，并赔偿守约方的损失。鉴于被告违约在先，居间服务费及保障服务费均为原告已实际支出数额，被告依约应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告狄菁与被告李鸣于二〇一五年六月十五日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、解除原告狄菁与被告李鸣、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一五年六月十七日签署的《补充协议》。三、被告李鸣于本判决生效后之日起七日内支付原告狄菁违约金三十万元、居间服务费五万一千零四十元、保障服务费一万一千六百元。四、驳回原告狄菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二万五千三百六十元，由原告狄菁负担七千八百九十七元（已交纳），由被告李鸣负担一万七千四百六十三元（原告狄菁已交纳，被告李鸣于本判决生效后七日内支付原告狄菁）公告费二百六十元，由被告李鸣负担（原告狄菁已交纳，被告李鸣于本判决生效后七日内支付原告狄菁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  樊艳华人民陪审员  郝继忠二〇一七年三月二日书 记 员  彭 丹