济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初7146号原告：程鸿文，男，1951年2月16日出生，汉族，山东钢铁集团有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：百替集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李加鹏，总经理。委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。原告程鸿文与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员臧传英独任审判，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告程鸿文的委托诉讼代理人王亚男，被告百替公司的委托诉讼代理人沈建勇到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告程鸿文向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金149299元（自2015年1月1日至2016年10月20日止，按日以已付房款的万分之三计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月17日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的百替御园华府小区XXXX住宅一套和XXXX储藏室一间，房款总价755182元，于2014年12月31日前交付房屋，房屋交付交件为取得《分期综合验收备案证明》，如逾期交付房屋被告将自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之三的违约金。但直至2016年10月20日，被告通知原告涉案房屋取得《分期综合验收备案证明》，涉案房屋才具备交付条件。被告未如约交付涉案房屋的行为已违反合同约定，应承担合同约定的违约责任。因此，请求贵院依法判决。百替公司辩称，一、因双方约定的违约金过高，约定的违约金已超过给业主造成损失的数倍，百替公司无能力承担，故请求降低违约金，并请求法院依法按原告购买的同地段同类型房屋的租金标准，确定原告实际受到的损失以及百替公司应支付的违约金数额。由于未获得质检部门的《综合验收备案证明》、受国家政策影响以及房地产市场情势发生重大变更等种种原因，是百替公司难以预见、不能避免的，现已购百替公司商品房的业主均陆续向法院提起支付延期交房违约金的诉讼，这使本已无资金交付“配套设施”的百替公司陷入恶性循环的状态，这样不仅会给百替公司造成不能承担违约损失的后果，而且对购房人也毫无益处。为此，请求法庭依照我国合同法第114条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条规定，逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的规定，降低原、被告双方约定过高的违约金数额，依法按原告损失的实际数额予以赔偿，以达到最佳的社会效果。二、原告收房后已无实际损失，故原告要求支付收房后的违约金不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对以下当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证：2013年1月17日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的百替御园华府小区XXXX住宅一套和XXXX储藏室一间，房款总价755182元，房屋建筑面积为107.38平方米，储藏室面积为6.29平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：1、出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按该商品房买卖合同的约定向被告支付了购房款755182元。2014年12月31日，被告交房期限届满时未能按合同约定向原告交付房屋。2016年9月9日，百替公司取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2016年10月19日，百替公司取得房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。百替公司于2016年10月29日向原告交付了涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告百替公司提交山东信源土地房地产评估咨询有限公司房地产租赁价格评估报告一份，请求对违约金进行调整，逾期交房违约金应按涉案房屋同地段同类房屋的租金标准计算。该评估报告意见为：百替御园华府XXXXX住宅（建筑面积107.38平方米）于价值时点（2016年11月28日）的完整权利下的房地产租赁价格为0.57元/平方米/天，月租金为1836元。经质证，原告认为该评估价格偏低。审理中，原、被告双方一致认可涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为0.6元/日/平方米，储藏室的租金标准为0.25元/日/平方米。但原告主张涉案房屋逾期交房违约金应按原、被告双方合同约的计算方式计算。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行。双方在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的条件、具体时间及违约责任，百替公司未按照合同约定条件、期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。被告认为该商品房买卖合同约定逾期交房超过180日的按照已交付房款的日万分之三支付违约金过高，申请法院予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告对被告逾期交房行为而造成的实际损失未提供证据证实，而同地段同类房屋租金损失是被告在订立合同时预见到或应当预见到的，因被告违反合同而可能给原告造成的损失。而原、被告双方签订的合同约定的逾期交房违约金为原告所受损失的130%以上。因此，对被告主张按照涉案房屋同地段同类房屋租金标准下调双方约定的逾期交房违约金的请求，符合法律及司法解释的规定，应予准许。因原、被告双方一致认可涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为0.6元/日/平方米，储藏室的租金标准为0.25元/日/平方米。因此，参照该租金标准的130%，被告应支付原告2015年1月1日至2016年10月20日共计659天逾期交房违约金为56542.63元（0.6元/天/平方米×659天×107.38平方米+0.25元/天/平方米×659天×6.29平方米）×130%。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程鸿文逾期交房违约金56542.63元；二、驳回程鸿文的其他诉讼请求。案件受理费1643元，由百替集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  臧传英二〇一七年三月二十日书 记 员  曹 源