湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘0481民初1440号	原告：耒阳市天发房地产开发有限公司。	法定代表人：梁四林。	委托代理人：刘延泉。	委托代理人：李时媚。	被告：黄顺义	委托代理人：曾小凤。	原告耒阳市天发房地产开发有限公司（以下简称“天发公司”）为与被告黄顺义商品房销售合同纠纷一案，于2016年7月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员李永康、刘霞参加的合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告天发公司的委托代理人刘延泉、李时媚、被告黄顺义的委托代理人曾小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称，2011年10月8日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的耒阳市天华名城B栋1幢2215室，每平方米2964.5元，总金额为411351元，合同签订之日交房款371351元，余款4万元在交房时付清；逾期付款超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。涉案房屋竣工后，原告于2012年8月21日书面通知被告于2012年8月31日接交房屋，被告不但迟迟不予接收，不付清购房尾款，反而向人民法院提起诉讼，要求原告支付逾期交房违约金。经衡阳市中级人民法院终审判决，原告逾期交房违约金计算至2013年11月27日止。显然，2013年11月27日，原告已具备交房条件，被告不接收房屋，不支付购房款尾款，应为违约。故为保护原告的合法权益，特诉诸法院，请求判令：1、被告立即接收房屋；2、被告向原告支付拖欠的购房款4万元，并自2013年11月28日起至2016年5月27日止支付违约金共计18000元，自2016年5月28日起至实际付清之日止按逾期应付款每日万分之五支付逾期付款违约金；3、被告承担全部诉讼费用。	原告提交了下列证据以支持其诉讼请求：	1.《商品房买卖合同》，用以证实原、被告于2011年10月8日签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的“耒阳市天华名城B栋1幢2215室”住房一套，建筑面积为138.76平方米，每平方米价2964.5元，总金额411351元；付款方式为在合同签订当日交房款371351元，余款4万元在交房时付清；逾期付款超过30天，买受人愿意继续履行合同的，自本合同应付款期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。	2.（2015）耒民一初字第146号民事判决书、（2015）衡中法民一终字第513号民事判决书，用以证实生效判决书认定：“天发公司根据黄顺义提供的通讯地址及电话号码于2012年8月21日以圆通快递方式向黄顺义邮寄了交房通知，且已签收，应视为天发公司送达交房通知”；“涉案房屋的实际交付时间应定为2013年11月27日”。	被告对上述证据经质证，对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，二审判决对该份合同约定的违约金的计算方式进行了调整，是以双方的实际损失为基础计算违约金，而不以双方约定的万分之五或万分之三的比例计算违约金，根据公平合理原则，被告已付房款371351元的银行利息都不止800元，即使被告存在逾期支付4万元的行为，也应依照银行同期存款利率计算，这样才显示出合同的公平合理性。对证据2的真实性无异议，但对所认定事实的合法性及合理性有异议，二审判决认定原告实际交付的时间为2013年11月27日是错误的，2013年11月27日，只是原告的房屋经综合验收合格了，而在2013年11月27日以后，原告未以任何合理的方式通知过被告接收房屋，现经过两次诉讼以后，被告多次找到原告要求原告交付房屋，原告总是以各种理由推托，且提出各种无理要求为难被告，使被告无法接收该房屋；一审判决认定原告在2012年8月21日以圆通快递的方式向被告邮寄了交房通知，但被告一直未接到该交房通知，且签收人也不是被告，被告根本不认识签收人，由于二审判决已对一审判决作了改判，故不能达到原告的证明目的。	被告辩称：1、如果现在原告已达到交付房屋的条件，被告愿意接受涉案房屋，请原告将交房手续及钥匙在一个合理的场地及条件上组织双方进行交接；2、合同第六条第一款明确约定，被告在签订合同时交房款371351元，余款4万元在交付房屋时支付，在该合同签订后，被告于当天一次性向原告交付371351元，被告无任何违约行为，是严格依照合同约定向原告支付了房屋首付款，而是原告未在合同约定的交房条件满足后以合理的方式通知被告接收房屋；3、该案因原告违约，已经二级法院终审判决，在合同履行中，原告存在严重违约，购房合同第八条约定，出卖人即原告应在2012年8月31日前将经综合验收合格的商品房交付给被告使用，但涉案房屋是2013年11月27日后才经综合验收合格，故二审判决确认原告在履行合同时违约，根据合同约定，被告对原告有先行履行抗辩权，原告逾期交付房屋，被告理所当然可以不在2012年8月31日约定的交付时间内支付余欠房款；4、二审判决确认原告履行协议违约，但对对违约金的计算并未按双方约定的比例进行计算，而是按每月800元的损失进行计算，故原告请求被告按双方约定的日万分之五的违约金计算明显过高，且不符合合同的公平及合理性要求。	被告未提交证据。	经过对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、2，因被告对真实性无异议，且与本案相关联，均予以认定。	经审理查明，2011年10月8日，原、被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、出卖人（即原告）将其开发承建的位于耒阳市天华名城B栋1幢2215室、建筑面积为138.76平方米的住宅一套[商品房预售许可证证号为：耒预许字（2011）第034号]出卖给买受人（即被告），单价为2964.5元，总金额为411351元，付款方式为在合同签订当日交房款371351元，余款人民币4万元交房时付清；2、买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；3、出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。当天，双方还签订了补充协议，约定：在办理好分户房屋产权证前，出卖人以买受人提供的通讯地址和联系电话作为送达文件的约定地址和联系电话，如通讯地址和联系电话发生变化，买受人应立即电话通知并在三日内告知出卖人，反之，致使出卖人无法向买受人送达或通知，造成买受人或出卖人权利或利益损失的，其责任全部由买受人承担；出卖人通知或送达的方式包括电话通知、邮寄送达、直接送达等，如买受人提供的的联系信息有误，致出卖人无法送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务，因此而导致延误或后果，由买受人自行负责。合同签订当日，被告依约向原告支付了首付款371351元。10月9日，原告为涉案合同向耒阳市房产管理局办理了预登记手续，编号为LY2011001775号。房屋竣工后，原告未待验收，即于2012年8月21日以圆通快递的方式向被告邮寄了交房通知，但被告不愿收房。2013年11月27日，涉案房屋经政府相关部门组织验收并经验收合格，取得了建设工程竣工验收合格证。	2015年3月27日，黄顺义以要求天发公司支付延期交房违约金133686元为由，向本院提起诉讼。本院于2015年9月1日作出（2015）耒民一初字第146号民事判决，驳回了黄顺义的诉讼请求。黄顺义不服，提出上诉，衡阳市中级人民法院经审理，认定涉案房屋的实际交付时间应定为2013年11月27日，并认定双方约定的延期交房违约金按日万分之五计算，过份高于同地段同类房屋每月租金800元的实际损失，应当适当减少，按每月800元实际损失自2012年8月31日计算至2013年11月27日止共计为12000元，为此作出（2015）衡中法民一终字513号民事判决，一、撤销（2015）耒民一初字第146号民事判决；二、天发公司赔偿黄顺义延期交房违约金12000元；三、驳回黄顺义的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。	本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。原、被告在合同履行过程中虽然产生了纠纷，但双方均同意继续履行合同，故涉案合同应继续履行，被告应及时接收房屋。关于涉案房屋验收合格时间，（2015）衡中法民一终字513号民事判决已查明涉案房屋系2013年11月27日经政府相关部门组织验收并经验收合格，原、被告均未提出异议，故涉案房屋的验收合格时间确定为2013年11月27日。关于原告通知被告接收房屋的时间，因涉案房屋经验收合格的时间为2013年11月27日，原告虽然在2012年8月21日通过邮寄的方式通知被告收房，但因2012年8月21日时，原告尚不具备双方合同约定的交付条件，且被告在接到通知后亦未前去办理收房手续，应视为被告拒绝收房，但2013年11月27日涉案房屋经验收合格后，被告有权顺延至2013年11月27日按原告的要求收房并支付余欠房款。关于逾期付款违约金的计算方式，双方在《商品房买卖合同》中对逾期付款及逾期交付房屋的违约金均作了约定，均为按日按5‱计算。由于在（2016）衡中法民一终字第513号民事判决，已对延期交房的违约金计算方式作了调整，调整为按每月800元计算，逾期交房违约金的计算方式即为0.72‱（800元÷371351元÷30天），为体现公平对等原则，逾期付款的违约金也应调整为0.72‱。原告要求被告接收涉案房屋，支付余欠购房款4万元，并按日利率5‱中的0.72‱支付逾期付款违约金，符合法律规定，予以支持，过高部分不予支持。被告要求降低违约金计算方式的主张，符合法律规定，予以采纳。	综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十九条的规定，判决如下：	一、被告黄顺义接收原告耒阳市天发房地产开发有限公司出售的耒阳市天华名城B栋1幢2215室(合同编号为LY2011001775号)；	二、被告黄顺义向原告耒阳市天发房地产开发有限公司支付购房欠款40000元，并以40000元为基数按日利率0.72‱支付自2013年11月28日起至实际清偿之日止的延期付款违约金；	三、驳回原告耒阳市天发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。	上列一、二项，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。	本案案件受理费1250元，由原、被告各负担625元。原告已垫付625元，被告应在执行中清偿。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  龙柁雅	人民陪审员  李永康	人民陪审员  刘 霞	二〇一七年三月二日	代理书记员  邓 良																											校对责任人：龙柁雅 打印责任人：邓良																附：相关法律条文	《中华人民共和国合同法》	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者预见到因违反合同可能造成的损失。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。