重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终405号上诉人（原审原告）:重庆市安安物业管理有限公司,住所地重庆市大渡口区伏牛溪正街33号，统一社会信用代码915001047094325800。法定代表人：何曲，总经理。委托诉讼代理人：何俐俐，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈彦，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）:徐朝琼。上诉人重庆市安安物业管理有限公司（以下简称安安物业公司）因与被上诉人徐朝琼物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2015)津法民初字第06459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安安物业公司的委托诉讼代理人何俐俐、陈彦到庭参加诉讼。被上诉人徐朝琼经本院传票合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。安安物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人立即支付2014年6月至2015年2月期间的物业服务费535.14元，公摊费54元，违约金248.79元，共计837.93元；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在“一般瑕疵”为由拒缴或者少缴物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴费业主的利益。只有当物业管理企业提供的服务存在“重大瑕疵”，造成环境卫生、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，才能抗辩少缴或免缴物业费。而对方当事人并未举示证据证明物业服务存在“重大瑕疵”。违约金应当按照合同约定缴纳，一审判决未支持违约金请求错误。徐朝琼未作答辩。安安物业公司向一审法院请求：判令徐朝琼支付安安物业公司2014年6月至2015年2月期间的物业服务费535.14元（59.46元/月×9个月）、公摊费54元（6元/月×9个月）、违约金248.79元，共计837.93元。一审法院认定事实：2013年9月24日，重庆市江津区统筹城乡综合配套改革领导小组办公室、重庆市江津区林业局、重庆市江津区住房保障中心与安安物业公司签订了《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》，合同约定安安物业公司为江津区南华公租房小区提供前期物业服务。合同第七条约定高层住宅的物业服务费为0.95元/月·平方米（含电梯）；第八条约定自物业交付业主或物业使用人之日起所发生的物业服务费用，由业主或物业使用人承担；第十条约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴费义务，逾期缴纳的，每天按应缴费总额的千分之三的标准计算违约金；第十五条第（四）项约定安安物业公司应每月公布一次据实结算的公摊费用清单；第十八条约定安安物业公司提供的物业服务达不到合同约定的服务内容和标准的，每次违约应以相应业主或物业使用人年应缴纳物业服务费为基数向相应业主支付千分之三的违约金。2013年11月25日，徐朝琼与重庆市江津区住房保障中心签订了《重庆市江津区保障性住房租赁合同》，由徐朝琼租用上述小区×栋×号高层住宅（建筑面积62.59平方米）。合同第十条约定物业服务费用由徐朝琼承担。因安安物业公司未能完全按照《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》的标准提供物业服务，徐朝琼从2014年6月至2015年2月未缴纳物业服务费和公摊费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，安安物业公司与重庆市江津区统筹城乡综合配套改革领导小组办公室、重庆市江津区林业局、重庆市江津区住房保障中心签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。该合同约定物业服务费用由业主或物业使用人缴纳。徐朝琼作为该小区×栋×号高层住宅的承租人，按照《重庆市江津区保障性住房租赁合同》的约定，应当由徐朝琼自行缴纳物业服务费用。安安物业公司向徐朝琼提供了物业管理服务，徐朝琼应当向安安物业公司交纳物业服务费用。安安物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，其物业服务费标准可以进行相应调整。结合本案的实际情况，一审法院酌情确定物业服务费按照0.60元/月•每平方米（建筑面积）计算。关于公摊费，虽然安安物业公司并未举示公摊费用明细，但在提供物业服务过程中确会产生相应的公摊费用，一审法院酌情确定公摊费按照3元/月计算。关于安安物业公司要求徐朝琼支付违约金，因安安物业公司所提供的物业服务确有瑕疵，徐朝琼并非恶意拖欠费用，对安安物业公司违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，徐朝琼应当支付安安物业公司的物业服务费应为337.98元（0.60元/月•每平方米×62.59平方米×9个月）、公摊费27元（3元/月×9个月），以上共计364.98元。为维护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐朝琼于本判决生效后十日内支付重庆市安安物业管理有限公司2014年6月至2015年2月的物业服务费、公摊费共计364.98元。二、驳回重庆市安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果徐朝琼未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由徐朝琼负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，上诉人安安物业公司在二审中请求放弃要求徐朝琼支付违约金248.79元的诉讼请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，安安物业公司与重庆市江津区统筹城乡综合配套改革领导小组办公室、重庆市江津区林业局、重庆市江津区住房保障中心签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。安安物业依照该合同约定为涉案小区提供了物业管理服务，徐朝琼作为该小区×栋×号高层住宅的承租人，应当向安安物业公司交纳物业服务费用。对于安安物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵及是否应当减少物业服务费的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的后果。本案中，徐朝琼在经法院一审、二审合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，并未举示相应证据证明安安物业公司提供的物业服务存在瑕疵，亦未提出要求减少缴纳物业服务费的抗辩，可视为对其诉讼权利的放弃。一审判决依据安安物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌情按0.6元/月•每平方米计算物业服务费用不当，本院依法予以纠正。同时，一审判决对于公摊费的认定正确，本院予以确认。另外，对于上诉人提出放弃违约金的诉讼请求，系对其权利的处分，本院予以尊重。综上，徐朝琼应当支付安安物业公司的物业服务费应为535.14元（0.95元/月•每平方米×62.59平方米×9个月），公摊费27元（3元/月×9个月），以上共计562.14元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚、适用法律部分不当，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销（2015）津法民初字第06459号民事判决第二项；二、变更（2015）津法民初字第06459号民事判决第一项为“徐朝琼于本判决生效后十日内支付重庆市安安物业管理有限公司2014年6月至2015年2月的物业服务费、公摊费共计562.14元”；三、驳回重庆市安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由徐朝琼负担；二审案件受理费50元，由上诉人重庆市安安物业管理有限公司负担25元，由徐朝琼负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年三月二十三日书 记 员  李 艺