广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终5172号上诉人（原审原告）：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：徐静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐育文，男，1973年2月10日出生，瑶族，住广西壮族自治区上林县。上诉人中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利公司）因与被上诉人唐育文物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初6240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。合利公司上诉请求：撤销一审判决第一、二判项，依法改判。事实与理由：一、一审审理过程中，被上诉人缺席且并未提供有效证据证明上诉人的管理存在瑕疵，故一审认定合利公司对该小区管理服务存在瑕疵没有依据。二、合利公司与涉案小区开发商订立的《中山市物业服务合同》合法有效，被上诉人作为小区业主应依约向上诉人支付物业服务费。合同约定业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，上诉人在一审期间亦已主动调低违约金的计算标准为银行贷款利率的四倍，一审判决对物业管理费减免10%及无需支付逾期交费的滞纳金，实属错误。被上诉人唐育文未到庭接受调查询问也未提交书面答辩意见。合利公司向一审法院起诉请求：唐育文立即支付所欠合利公司的物业管理费2964.5元、滞纳金2311.72元[物业管理费从2010年12月1日起按每月60.5元（已含5元每月梯灯费）计至2014年12月；滞纳金从2010年12月1日起按每日中国人民银行同期贷款利率4倍暂计至2015年7月，以实际执行时所欠滞纳金为准]，合计5276.22元。一审法院认定事实：唐育文系中山市**镇**路*号**豪庭*区**幢***房的业主，该物业于2008年12月11日办理由唐育文作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2008）易3****3，房产证号：Ｃ6××33]，记载建筑面积92.12平方米。2004年12月22日，中山市正邦置业有限公司作为甲方、合利公司作为乙方签订一份《中山市物业服务合同》约定，甲方将中山市**镇**豪庭物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，商场按建筑面积每月每平方米1.5元；乙方从2005年5月30日开始对该小区物业进行管理服务，并从2005年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取适当措施。服务期限为三年，从2004年12月25日起至2007年12月25日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同继续有效。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，合利公司依约对中山市**镇**豪庭物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2015年1月1日合利公司撤场退出中山市**镇**豪庭小区，停止对该小区的物业管理服务。一审庭审时合利公司陈述，唐育文从2010年12月1日起未依约向合利公司支付物业管理费，至2014年12月31日唐育文累计拖欠合利公司49个月的物业管理费（含每月公摊梯灯费5元）合计2964.5元（0.6元/平方米/月×92.5平方米×49个月+5元梯灯费/月×49个月）、应付滞纳金2311.72元，上述费用合计5276.22元。合利公司经多次追讨未果，于2016年3月29日向一审法院起诉（合利公司向一审法院起诉的同类案件共有91件），主张前述实体权利。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。唐育文虽未与合利公司签订物业服务合同，但物业建设单位中山市正邦置业有限公司与合利公司签订了前期物业服务合同，而唐育文系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与合利公司续签合同，但根据双方对合同期满后的约定，结合合利公司对中山市**镇**豪庭物业继续管理服务事实，双方签订的合同继续有效，合利公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。合利公司对唐育文的物业履行管理服务，唐育文应向合利公司支付相应物业管理费。唐育文未按约定期限向合利公司支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。一审法院同时受理了合利公司提起的以该小区其他九十余户业主为被告的物业纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，合利公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。根据举证规则，合利公司要求唐育文按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对中山市**镇**豪庭小区物业管理服务的相应证据。庭审中，合利公司亦未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求唐育文按合同约定全额支付物业管理费及滞纳金理据不足，一审法院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交管理费事实及反映的问题，根据一般生活经验，一审法院认定合利公司对该小区管理服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因合利公司在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金一审法院不予以支持。即核定唐育文应支付合利公司物业管理费（含每月公摊梯灯费）共计为2682.5元（0.6元/平方米/月×92.12平方米×49个月×90%+5元/月×49个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、唐育文于一审判决生效之日起五日内向合利公司支付2010年12月至2014年12月期间的物业管理费2682.5元；二、驳回合利公司的其他诉讼请求。如果唐育文未按一审判决指定的期间向合利公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（合利公司已预交），由唐育文负担（唐育文于一审判决生效之日起七日内迳付合利公司）。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：根据中山市正邦置业有限公司与合利公司签订的《中山市物业服务合同》约定，合利公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕合利公司的上诉意见，本案二审审查的焦点问题为一审认定合利公司对涉案小区管理服务存在瑕疵是否妥当。本案中，虽然唐育文并未到庭应诉，但在一审法院受理的合利公司与涉案小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，合利公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患等问题未进行有效改善或整改，并曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起了大批业主拒交物业管理费的情况下，合利公司要求唐育文按合同约定支付物业管理费应进一步举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。但合利公司在本案诉讼期间并未提交安保巡查、门岗值班、出入登记等相关管理台账以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。因此，一审法院结合系列案件大批业主拒交物业管理费的事实及反映的问题，根据日常生活经验，认定合利公司对该小区管理服务存在瑕疵，并酌定对物业服务费予以减免10%，并无不当。另外，因合利公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，故一审判决对其主张滞纳金的诉求不予支持，亦并无不当，本院予以维持。综上，上诉人合利公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市合利物业管理服务有限公司已预交），由上诉人中山市合利物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  官 琳代理审判员  张群立二〇一七年三月三十日书 记 员  黄燕红杨俊彦