北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终1733号上诉人（原审被告）冯××，男，1967年1月11日出生。上诉人（原审被告）王××，女，1970年10月29日出生。二上诉人委托诉讼代理人：窦凯生，北京中然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马×，男，1985年4月3日出生。被上诉人（原审原告）赵×，女，1985年4月27日出生。上诉人冯××、王××因与被上诉人马×、赵×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯××、王××上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马×、赵×一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、房屋买卖过程中，因马×提供的身份证件有误、工资证明有误，导致房屋贷款时间延误，从而导致房屋买卖过程被拖延，此过程中房价上涨，冯××、王××无法实现换房目的；2、双方签订的真实的房屋合同总价为238万元，首付款约定60万元，不足房款总价的30%，违反政策规定，导致合同无法履行；3、马×、赵×在办理贷款过程中，向银行提供虚假的买卖合同，导致银行撤消了《贷款审批通知书》，导致合同无法继续履行；4、网签合同与真实签的合同相矛盾，无法确定到底应该履行哪份合同；5、双方口头约定2016年8月底之前完成付款，但由于马×、赵×的原因导致未能付款，后房屋价格上涨，冯××、王××无法预料，构成情势变更，原合同不应继续履行；6、诉争房屋是冯××、王××的唯一住房，如继续履行则一家人无处居住。马×、赵×辩称，238万是真实的房款数额，网签合同用于评估和做银行贷款，不存在矛盾的情况。银行贷款是2016年9月5日生效，此后因履行问题产生诉讼，我们在2016年10月向银行取消了贷款。首付款比例的问题，二手房买卖不要求必须高于房款总价30%，且双方之间不存在8月底前付首付的约定。房价上涨属于正常商业风险，属于可以预见的，不属于情势变更。同意一审判决，不同意冯××、王××的上诉请求及理由。马×、赵×向一审法院起诉请求：1、判令冯××、王××继续履行2016年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并办理房屋过户手续；2、判令诉讼费由冯××、王××负担。一审法院认定事实：马×与赵×系夫妻关系。北京市昌平区602号房屋由冯××和王××按份共有。2016年7月31日出卖人冯××、王××与买受人马×签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区602号房屋出卖给买受人，该房屋未设定抵押。出卖人和买受人通过北京市××××房地产经纪有限公司（以下简称××××公司）居间介绍成交。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为238万元，上述价格包含该房屋附属设施设备、装饰装修等，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元，买受人具体付款方式及期限的约定见附件一《资金划转补充协议》。买受人未按照《资金划转补充协议》约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，本合同网签且贷款审批合格后三日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续至买受人取得房屋所有权证。附件一《资金划转补充协议》约定：甲方冯××、王××，乙方马×。甲乙双方约定的房屋主体价格为238万元。甲方承诺对房屋交易有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外的抵押和对外提供担保，乙方知晓并认可甲方的承诺。经甲乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：1.定金人民币2万元，乙方于2016年7月30日自行划转至甲方账户，全部定金的最终处理方式为转化为购房款的一部分。2.首付款（不含定金）人民币60万元，乙方于过户当日自行划转至甲方账户。3.尾款（不含定金）人民币176万元，甲方同意乙方向贷款机构申请贷款用于支付，付款方式及时间依银行放款时间确定。同日，冯××、王××、马×与××××公司签订《居间服务合同》，三方对购买房屋的坐落位置、居间费数额等进行了约定。合同签订后，马×支付冯××、王××购房定金2万元，并提供相关资料向银行申请贷款。在此期间，因马×提交的相关材料出现问题导致其贷款审批出现延迟，直至2016年9月6日马×、赵×的贷款申请获得银行审批通过，贷款数额为176万元。贷款审批通过后，冯××、王××主张马×、赵×未按照双方约定于2016年8月底之前支付首付款，导致其换房目的不能实现，故不同意继续履行合同，不同意为马×办理涉案房屋的过户手续。经询问，马×现同意以现金形式支付冯××、王××剩余全部购房款，要求冯××、王××继续履行合同。关于双方是否就首付款的支付时间明确进行了约定这一问题，马×主张根据合同约定，双方约定的首付款支付时间为过户当日，过户是在双方办理完网签且马×一方的贷款审批合格后三日内，双方此后未就首付款支付时间进行过变更。冯××、王××主张其卖房是为了买房，三方于2016年7月31日对首付款支付时间进行了明确，确定马×一方在2016年8月底之前支付首付款，并提交录音予以证明。冯××、王××主张录音分别为其与赵×、其与××××公司徐经理及马×、赵×的谈话录音，在上述两份录音中，马×、赵×未明确认可其曾同意于2016年8月底之前支付冯××、王××首付款。且冯××与马×的微信聊天记录显示，2016年8月31日冯××询问马×贷款审批未通过之事，马×表示其收入证明财务用字有问题，需要重新填写，不出意外下周可以过户，冯××表示“没关系，等等吧”。庭审中，冯××、王××提出反诉，要求解除其与马×签订的房屋买卖合同，但未交纳反诉案件受理费。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《资金划转补充协议》、《贷款审批通知书》、录音、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马×与冯××、王××经××××公司提供居间服务，三方就涉案房屋的买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《居间服务合同》均系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，三方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据马×与冯××、王××的约定，双方应于合同办理网签且贷款审批合格后三日内办理涉案房屋的权属转移登记，马×于过户当日支付冯××、王××首付款60万元，剩余款项以贷款形式支付。在双方合同履行过程中，马×的贷款申请于2016年9月6日获得审批通过，但冯××、王××未按照双方的约定办理涉案房屋的过户手续，冯××、王××虽主张双方曾于2016年7月31日对首付款的支付时间进行了变更，变更为马×于2016年8月底之前支付其首付款，但其提交的录音并不足以证明上述事实，且其与马×2016年8月31日的微信聊天记录显示，马×告知其因财务用字有问题导致贷款申请未能批准，不出意外下周可以过户，冯××对此并未提出异议，故冯××、王××关于双方曾就首付款支付时间进行过变更的主张，依据不足，法院无法采信。即便如冯××、王××所述，双方曾就首付款的变更时间进行了变更，马×未及时支付其首付款，但马×如仍坚持按照原合同约定的时间办理过户、支付首付款，马×逾期付款的时间亦没有超过三十日，根据合同约定，冯××、王××亦不享有合同解除权，冯××、王××以此为由不同意继续履行合同没有充分的事实依据和法律依据，依法不应当得到支持。冯××、王××作为完全民事行为能力人，应当明确知晓卖房的法律后果，故冯××、王××现以涉案房屋为其唯一住房、其不能达到换房目的为由不同意继续履行合同亦欠缺法律依据，法院不予采信。冯××、王××虽主张双方约定的首付款违反了北京市相关政策，但首付款的数额为双方协商一致的结果，马×的贷款申请获得批准亦能够表明双方的合同具备继续履行的条件，冯××、王××现以此为由不同意继续履行合同缺乏依据，法院亦不予采信。鉴于双方约定的办理过户、支付首付款的时间已过，不能再依据原协议约定的方式进行履行，且马×当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，双方合同具备继续履行的条件，故对马×要求冯××、王××继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持，具体履行方式及期限由法院予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：冯××、王××继续履行其与马×于二○一六年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。马×于本判决生效后十日内支付冯××、王××房款二百三十六万元，冯××、王××于付款当日协助马×办理北京市昌平区602号房屋的产权过户手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方均认可网签合同载明的房价款为252万元。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，马×与冯××、王××签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自义务。冯××、王××提出网签合同价款与《北京市存量房屋买卖合同》不一致，导致无法履行。但网签合同的目的在于实现行政部门对于房屋交易市场的监管，在双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》系双方经过协商达成的合意，真实交易价格为238万元的情况下，应当履行《北京市存量房屋买卖合同》之约定，网签合同的存在不构成《北京市存量房屋买卖合同》不能履行的理由。依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条、《资金划转补充协议》第二条之约定，网签且贷款审批合格后三日内，双方共同办理过户手续，首付款60万元于过户当日支付。履行过程中，马×的贷款于2016年9月6日获审批后，冯××、王××拒绝继续履行买卖合同，冯××、王××已构成违约。马×、赵×要求冯××、王××承担继续履行的法律责任具有事实及法律依据，一审法院予以支持正确。冯××、王××主张双方口头约定应于2016年8月底前交纳首付款，但未就此提供证据加以证明，且即便确实存在该口头约定，马×迟延付款时间仍未达到合同约定的解除条件，冯××、王××不因此享有解除权。冯××、王××所持马×贷款审批迟延的上诉理由不能支持其不同意继续履行合同的上诉请求。关于冯××、王××提出的首付款比例问题。首先，首付款数额为双方协商一致的结果，不存在导致合同履行不能的情况；其次，北京市关于首付款比例的规定系针对信贷问题而制定的政策，在马×的贷款经银行审核批准的情况下，首付比例不构成房屋买卖合同不能履行的原因。冯××、王××所主张的情势变更、其仅有唯一住房的上诉理由，均不能构成对于马×、赵×依据买卖合同产生的继续履行请求权的有效抗辩，其上诉理由均不能成立，本院不予采纳。在马×、赵×同意一次性支付剩余购房款的情况下，一审法院所确定的履行方式并无不当，本院对此予以确认。综上所述，冯××、王××的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二万五千八百四十元，由冯××、王××负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘国俊审判员 徐 冰二〇一七年三月二十三日书记员 张 超