北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终2803号上诉人（原审被告）：邴德森，男，1975年8月4日出生。委托诉讼代理人：李先锋，北京市万悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩来财，男，1966年9月23日出生。上诉人邴德森因与被上诉人韩来财租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第27041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成由法官李春香、周熙娜、王奔组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邴德森及委托诉讼代理人李先锋、被上诉人韩来财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邴德森上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩来财的诉讼请求。事实及理由为：合同约定是待一年前期满前支付本年度租金，邴德森没有延期支付租金，支付时间符合约定，在以往几年时间里双方都是这么履行的，一审法院认定邴德森违约是错误的；邴德森转租经过韩来财同意，不属于违约行为，邴德森转租时确实告诉了韩来财，韩来财还帮助安装设备等，一审法院认定邴德森转租违约，与事实不符。韩来财辩称：同意一审法院判决。韩来财向一审法院起诉请求：确认双方签订的《房屋场地租赁合同》自2015年12月3日起解除；邴德森支付租金和实际占用费（自2015年11月8日计算至实际返还租赁场地之日止，按每年32200元的标准计算）；邴德森腾退并返还韩来财租赁场地。一审法院认定事实：2008年11月8日，韩来财（甲方）与邴德森（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定：甲乙双方针对张家湾镇陆辛庄养殖场处平房及院内事宜为保证双方合法权益，自愿达成协议如下：以附图为准面积约4亩地；租赁期限自2008年11月8日至2028年12月日止（包括地租）。租金缴纳第一年自签订合同之日起10日内向甲方缴纳当年租金的一半，另一半于签订合同当年年前付清。待一年前期满前30日内交清第二年租金；以后逐年以此类推；如村镇规划调整土地租金，所增费用由乙方承担；合同期内甲乙双方均不可随意解除合同，或与第三方形成任何形式合作视为违约，若甲方违约加倍退还乙方所剩余租金和支付乙方不动产投资，若乙方违约，所交租金不予退还，乙方所添制建筑归甲方；在合同期内甲方负责生活、生产用水，提供现有的动力和照明用电；乙方所承租的房产装修方案应征得甲方同意后方可进行装修；未经甲方书面许可，乙方保证不私自将上述房产及场地转租给第三方，不得作抵押或作为担保，否则甲方有权终止本合同；乙方保证安全使用水电路设施，自行缴纳水电费，水电价格按村委会规定的缴纳；乙方未按时缴纳租金应付违约责任，除应补缴外还应支付每日0.5%的违约金，延期一个月不交租金甲方有权解除合同；双方并就租赁的其他事宜作出约定。合同签订后，韩来财依约将出租场地交付给邴德森使用。2010年7月14日韩来财（甲方）与邴德森（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方同意在有协议的基础上，按表中的数据缴纳地租（2013年-2017年期间每年租金均为3.22万）；解除原合同第五条第四项条款。在原有合同改为“第五条第四项条款：在合同期内，甲乙双方不得随意解除合同及此补充协议，若甲方违约，甲方退还乙方所剩余租金和支付乙方不动产投资。若乙方违约所交租金不予退还，乙方所添置建筑归甲方。出租第三方必须与甲方商谈。”此条为原合同的改变条款，同时原合同条款废除；租金到期以后过10天仍未结清，甲方有权废除合同；甲方提供现有的电源，如不够由乙方自行解决，甲方不得随意拉闸限电。如出现甲方拉闸限电，乙方有权向甲方索要赔偿。如果乙方误期10天不交电费，甲方可以拉闸限电；租金由邴德森或其委托人缴纳；双方并就其他事宜作出约定。2015年12月3日，韩来财向邴德森邮寄送达《解除通知函》，要求确认双方于2008年11月8日签署的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》自2015年12月3日起解除。2015年12月15日，韩来财向该院提起该次诉讼。2015年12月28日，该院向邴德森送达了该案起诉状及开庭传票。2016年1月7日，邴德森通过银行转账方式给付韩来财32200元。经核实，邴德森此前尚未向韩来财交纳2015年11月8日至2016年11月7日期间的租金。另查，2010年10月18日，邴德森作为梁某的“授权代表”与陈某签订《厂房租赁合同》，将涉案场地内的厂房或仓库租赁给陈某，租赁物面积为1000-1300平方米，租赁期限自2010年11月1日起至2016年10月31日止。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该案中，双方签订的《房屋场地租赁合同》约定的租赁截止日期不明，但无论该截止日为2028年12月1日或2028年12月31日，上述《房屋场地租赁合同》的租赁期限均已超过20年，超过二十年的部分应属无效。至于上述《房屋场地租赁合同》未超过二十年的部分及双方签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据该案查明的事实，邴德森在未经韩来财书面许可的情况下将租赁物转租，且逾期交纳租金的时间已超过《补充协议》约定的10日，韩来财已享有合同约定的解除权。至于租赁合同解除的时间，韩来财虽主张为2015年12月3日，但该日期为韩来财邮寄出解除合同书面通知的时间，并非解除合同书面通知到达邴德森的时间。此外，韩来财并未提供充足证据证明邴德森已实际收到上述解除合同书面通知，故该院以向韩来财送达该案起诉状的日期为合同解除的时间。合同解除后，邴德森应当向韩来财返还租赁物。在邴德森未返还租赁物前，韩来财要求邴德森给付剩余租金及实际占用费的请求，理由正当、证据充分，该院予以支持。邴德森辩称韩来财在租赁期间无故停水、停电，但未能提供充足证据予以证明，对其辩解意见该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，该院判决：一、韩来财与邴德森于二○○八年十一月八日签订的《房屋场地租赁合同》超过二十年租赁期限的部分无效；二、韩来财与邴德森于二○○八年十一月八日签订的《房屋场地租赁合同》未超过二十年租赁期限的部分于二○一五年十二月二十八日解除；三、邴德森将承租的位于北京市通州区张家湾镇陆辛庄养殖场约四亩地的院落及平房腾退清并返还给韩来财；邴德森给付韩来财租金及实际占用费（自二○一五年十一月八日起计算至实际腾退之日止，按每年三万二千二百元的标准计算），均于判决生效后七日内执行清；四、驳回韩来财的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，邴德森申请证人王某出庭作证，证明转租房屋经过韩来财同意。王某陈述陈某租邴德森的房子，邴德森和韩来财均表示同意，后来陈某租了邴德森的部分场地，韩来财还主动帮陈某安装木门、水管道等，他们都很熟，陈某还直接把租金交给韩来财。韩来财认为证人证言不属实，认为大家没有一起商量过陈某租房的事。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：一审期间，韩来财申请证人陈某出庭作证，陈某称2010年通过邴德森认识了韩来财，法官询问“你承租邴德森的房屋，韩来财知道吗？”，陈某回答“我住在那个院子里，门面在哪儿，韩来财肯定知道”，法官询问“你口头和韩来财说过吗？”，陈某回答“一直没说过，我搬走前也没说过，这个事实已经存在不用说”。诉讼过程中，双方均认可邴德森承租的房屋与韩来财的住处相邻，距离较近。关于《房屋场地租赁合同》约定的“待一年前期满前30日内交清第二年租金”，双方理解不一，韩来财认为租金为上交款，该条应理解为一年租期起租日前30日内交清租金，邴德森认为租金为下交款，该条应理解为一年租期期满前30日内交清租金。一审期间，法官询问“为什么租金没有按合同约定给”，邴德森回答“厂房一年损失，原告不告我，我想告他，原告到处说房子是他的，我们行业有圈，如房子不是自己，无法主宰。厂房没有产生任何效益（投入没有任何回报），因为资金短缺，所以没有给原告租金”。二审期间，双方均认可邴德森在租赁过程中未采取过一年租期期满前30日内交清租金的方式。本院认为：根据双方的诉辩主张及案件查明的事实，本案二审期间的争议焦点在于：承租人邴德森是否存在擅自转租、逾期交纳租金的违约行为，进而出租人韩来财是否享有合同解除权。第一，《房屋场地租赁合同》约定，邴德森未经韩来财书面许可，邴德森不得将房产及场地转租给第三方，否则韩来财有权终止合同。本案邴德森确实存在将部分场地和房屋转租给陈某的事实，但考虑到邴德森租赁房屋距离韩来财住处较近、邴德森已转租数年、陈某出庭时陈述韩来财知晓邴德森转租事宜等案件情况，本院推定邴德森转租房屋经过了出租人韩来财的同意，韩来财以邴德森擅自转租为由主张解除合同，依据不足。第二，双方对于《房屋场地租赁合同》约定的“待一年前期满前30日内交清第二年租金”理解不一，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方第一年度的租金为上交款、邴德森在租赁过程中未采取过下交款的方式，考虑租赁行业收取租金的惯例及邴德森一审期间自认迟延交纳租金等案件事实，本院认为该条款真实意思为一年租期起租日前30日内交清租金。根据双方合同约定，承租人邴德森租金逾期十天的，出租人韩来财有权解除合同，2015年11月8日至2016年11月7日期间的租金，邴德森应于2015年11月8日前付清，邴德森于2016年1月7日支付，已超过协议约定的十天时间，韩来财享有合同解除权。邴德森自收到韩来财的起诉状及传票之日视为其收到解除通知，故一审法院确认《房屋场地租赁合同》未超过二十年租赁年限的部分于2015年12月28日解除，并无不当。合同解除后，邴德森应将承租的院落及房屋予以腾退并支付相应的租金及实际占用费。综上，邴德森的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邴德森负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  周熙娜代理审判员  王 奔二〇一七年三月二日法官 助理  黄晓宇书 记 员  崔 莹