重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终830号上诉人(原审原告)：李小波，男，汉族。委托诉讼代理人吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人谭冰冰，重庆智渝律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：重庆市大泽置业代理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路2号特1号6楼，统一社会信用代码91500105450406323C。法定代表人：万大禄，董事长。委托诉讼代理人：罗和勇，男，该公司员工。被上诉人(原审被告)：孙海洲，男，汉族。被上诉人(原审被告)：聂建康，男，汉族。被上诉人(原审被告)：谢奎，男，汉族。上诉人李小波因与被上诉人重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称大泽置业公司）、孙海洲、聂建康、谢奎申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初14639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李小波及其诉讼代理人吴文龙、谭冰冰，被上诉人大泽置业公司的诉讼代理人罗和勇、被上诉人孙海洲、被上诉人聂建康到庭参加诉讼，被上诉人谢奎经本院传唤后，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。李小波上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实不清。1、涉案居间合同是否签订于2015年7月31日不确定，不能认定其签订于法院查封之前。2、涉案房屋于2015年8月13日被查封后，聂建康收到了法院的查封裁定，此前孙海洲仅向聂建康支付了1万元。聂建康违反诚实信用，大泽置业公司在向银行还贷前，未尽充分审查和注意义务，导致后续支付发生。以上行为不足以证明本案的房屋买卖和支付后续价款的行为善意。3、法院查封房屋时，孙海洲并未占有房屋，即使其购买房屋属善意，依据司法解释的规定，亦不能排除对涉案房屋的执行。庭审中，李小波补充理由认为，即使孙海洲对涉案房屋的权利可以排除执行，孙海洲只支付了5万元，亦应按合同约定支付剩余房款285000元。聂建康向万大芬的个人借款13万元，应独立于本案之外。大泽置业公司辩称，法律选择保护案外人的物权期待权是为了保护无过错的买受人，查封前是否合法占有，主要是为了甄别是否为无过错买受人。大泽置业公司借款13万元给聂建康，是和孙海洲有关系的，是作为购房款，用于结清按揭贷款。如按上诉人的意见，将使问题复杂化，且对大泽置业公司、孙海洲显失公平。一审判决认定事实清楚，判决正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙海洲辩称，在买房和付款时，对李小波与聂建康之间债务和房屋被查封均不知情，否则自己不可能购买。签合同时，李小波喊谢奎来门市，还听到打电话在喊怎样尽快把钱拿到。自己愿意根据法院要求补齐尾款。一审判决认定事实清楚，判决正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聂建康辩称，李小波授意聂建康将房屋卖了还钱，聂建康也是诚意卖房。现李小波将房屋查封，导致房屋过不了户，李小波属于恶意查封。谢奎未作答辩。李小波向一审法院起诉请求：撤销重庆市渝中区人民法院作出的（2016）渝0103执异6号执行裁定书，判令恢复对登记在被告聂建康名下位于重庆市渝中区某号房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为孙海洲对位于重庆市某区某号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，聂建康、冯水枝与孙海洲、大泽置业公司于2015年7月31日签订《重庆市大泽置代理有限公司居间合同》时，位于重庆市某区某号房屋尚未有冻结等保全措施，孙海洲系以市场合理价格善意购买，上述房屋的银行按歇款本息已经清偿完毕，双方的交易行为应认定为合法有效。第二，现孙海洲已将购房尾款131778.75元支付至该院账户。孙海洲作为涉案房屋买方的款项支付义务已全部履行完毕。第三，一审庭审中，李小波自述是其让聂建康出售涉案房屋用于偿还所欠借款，可以认定李小波对聂建康出售涉案房屋知情并同意，而孙海洲作为善意第三人，其在购买房屋时并不知晓李小波与聂建康之间的债务纠纷，同时孙海洲作为合同相对方，其将购房款项支付给聂建康并无不当。第四，关于在人民法院查封之前孙海洲未占有房屋的问题，从孙海洲与聂建康之间的交易行为来看，孙海洲作为买房对房屋未得到交付并无过错。综上，孙海洲就位于重庆市某区某号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故该院中止对聂建康名下的重庆市某区某号房屋的执行并无不妥。李小波的执行异议不成立。判决：驳回原告李小波的诉讼请求。本院二审查明：孙海洲为居住及孩子临近就学所需，于2015年7月31日与聂建康、冯水枝、大泽置业公司签订《重庆市大泽置代理有限公司居间合同》，约定：聂建康、冯水枝将前述房屋以335000元的价格出卖给孙海洲。孙海洲当日支付定金1万元；三方于2015年8月10日前签订《按揭贷款服务合同》，孙海洲贷款27万元，在银行审批同意贷款后3个工作日内办理过户；过户之日支付55000元，其中1万元作为尾款在接房之日付清。聂建康、冯水枝向大泽置业公司推荐的担保公司借款13万元，用于终止聂建康、冯水枝在银行的按揭，该借款手续费由孙海洲承担。聂建康、冯水枝于2015年8月3日前向银行申请预约还款。在解押还款日，孙海洲需提前支付首付款18万元(包括大泽置业公司的垫资款13万元)用于还该房在银行的按揭，其余款在取证时付清。签订当日，孙海洲向聂建康支付了房款1万元。2015年8月13日，重庆市渝中区人民法院就申请执行人李小波与被执行人聂建康、谢奎公证债权文书一案，作出（2015）中区公执字第00061号执行裁定书，冻结了被执行人聂建康所有的位于重庆市某区某号房屋的转让、过户、赠与及设置他项权利等手续。2015年9月1日，孙海洲向聂建康支付4万元。同日，聂建康、冯水枝利用孙海洲支付的房款及大泽置业公司员工万大芬出借的13万元，结清银行按揭款153221.25元，余款被聂建康用作他用。聂建康、冯水枝去房屋产权登记部门办理解押及过户时发现，前述房屋被冻结，致房屋过户未成。聂建康、孙海洲、大泽置业公司以签订居间合同时涉案房屋未被法院冻结为由，请求中止对该房屋的执行。在该案审理期间，孙海洲将购房尾款131778.75元支付至重庆市渝中区人民法院账户。2016年9月20日，聂建康将涉案房屋交付孙海洲居住。还查明，2016年8月1日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103执异6号执行裁定书，以孙海洲在法院采取查封措施之前已经与聂建康签订了房屋买卖合同，且系以市场合理价格善意购买为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，裁定中止对登记在聂建康名下的位于重庆市某区某号房屋的执行。李小波不服该裁定，遂提起本案诉讼。审理中，聂建康陈述，自己与孙海洲曾有约定，房屋出售后要租给聂建康居住一段时间。孙海洲亦承认有该约定，因自己在别处租住的房屋尚未到期，且与聂建康约定因聂建康占用房屋，房屋尾款可减少5000元。一审审理中，聂建康主张与李小波商量出售涉案房屋来还款。李小波在法庭辩论阶段陈述：“因聂建康欠李小波钱，李小波是让聂建康将涉案房屋出售后用于偿还借款。在2015年7月31日当晚，李小波通过谢奎，让谢奎去告知大泽置业公司和购买方该涉案房屋涉及债务问题，应慎重处理，是打算告知大泽置业公司和购买方将购房款直接支付给李小波。但大泽置业公司并没有接受谢奎的告知，大泽置业公司是否告知孙海洲不知道，该情况告知了聂建康……。在合同签订当晚，李小波和谢奎到聂建康家中，（要求）聂建康将所收取的购房定金支付给李小波用于偿还借款，但聂建康表示没有钱，并未支付。……”本院认为，根据《重庆市大泽置代理有限公司居间合同》，聂建康、孙海洲、大泽置业公司以及李小波关于房屋买卖经过的陈述，足以认定李小波知道聂建康出售涉案房屋以及聂建康、孙海洲、大泽置业公司签订《重庆市大泽置代理有限公司居间合同》之事实。孙海洲虽前后仅支付聂建康5万元购房款，但大泽置业公司员工出借给聂建康、冯水枝的13万元，实际是作为涉案房屋的购房款使用的，聂建康、冯水枝已实际收到18万元购房款。在合同全面履行情况下，孙海洲只需按约再向聂建康、冯水枝支付购房余款15.5万元即可。孙海洲购买聂建康所有的位于重庆市渝中区某号房屋在一审法院查封该房屋之前，已按照合同约定支付部分价款，且其已将剩余价款按照一审法院的要求交付执行。从全案证据看，涉案房屋未办理过户登记系因法院对该房屋进行了查封，孙海洲并无过错。既然李小波在聂建康出售涉案房屋当天到聂建康家中，要求聂建康支付由孙海洲交付的定金1万元，即表明李小波已对居间合同的约定情况知情。故孙海洲在法院查封涉案房屋时，虽未占有涉案房屋，但其对涉案房屋的物权期待权，对李小波已具有公示效力。综上所述，李小波的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人李小波负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年三月二十四日书 记 员  黄献丽