江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2389号上诉人（原审被告）：镇江市嘉豪房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒经济开发区办公楼一楼。法定代表人:刘宜峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翁文，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘菲，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李智利，女，1979年9月6日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严慧，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。上诉人镇江市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪房产公司）因与被上诉人李智利商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2016）苏1112民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉豪房产公司的委托诉讼代理人翁文，被上诉人李智利的委托诉讼代理人陈明参加诉讼。本案现已审理终结。嘉豪房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李智利的一审诉讼请求。事实和理由：其向李智利出售房屋早已完成竣工验收并取得《单位工程竣工验收证明书》，符合约定的交付条件；其曾于2013年7月邮寄联系函，要求李智利收房，被上诉人因系投资型购房，为方便转售、避免双重税收和缴纳物业服务费，不希望接受房屋；312国道南移工程决策论证开始，就导致既有线和规划线沿线市政配套项目的搁置，并非南移工程开工时才导致相关市政配套项目的搁置；香山庄园配套设施未能及时到位，符合合同约定的推迟交房的情形。李智利辩称，香山庄园及其所购房屋直到2015年12月完成市政配套建设并符合交付条件；其在2013年并未收到嘉豪房产公司所邮寄的联系函；312国道南移不构成嘉豪房产公司推迟交房的理由。李智利向一审法院起诉请求：嘉豪房产公司支付逾期交房违约金455779元。一审法院认定事实：2003年6月5日，江苏省丹徒经济开发区管理委员会（以下简称丹徒开发区管委会）与高敬夫、温州市建设房地产开发公司签订协议约定：位于丹徒经济开发区的高资镇正东村夹山坡及林地由高敬夫、温州市建设房地产开发公司全额投资开发，由丹徒开发区管委会负责出让土地的“五通”，即：上水、下水、通电、通讯、通路、规划燃气、热力供接。2003年7月21日，高敬夫占股60%、温州市建设房地产开发公司占股40%投资设立嘉豪房产公司。2009年9月11日，李智利与嘉豪房产公司签订商品房买卖合同约定：嘉豪房产公司将位于高资镇东正村夹山坡的香山庄园1-120幢房屋出售给李智利，价款为2079284元。双方合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、遭遇政府重大政策性调整而影响施工建设的。3、因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟的。双方合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方合同签订后，李智利于2009年9月15日按约向嘉豪房产公司支付购房款629284元，于2009年11月27日以按揭贷款方式向嘉豪房产公司支付购房款1450000元。2009年10月23日，香山庄园1-120号楼取得单位工程竣工验收证明书。2013年12月12日，丹徒开发区管委会出具说明载明：“2012年9月、12月，312国道南移项目分别取得市、省发改委项目立项批复，2013年初开始着手筹资建设。目前312国道南移工程尚未正式开工建设，市政配套项目的建设尚不能实施。”2015年12月31日，李智利收到嘉豪房产公司的入住通知书，主要内容如下：“李智利女士购买的一期120栋已竣工，经有关政府部门验收合格准予交付使用。嘉豪房产公司定于2015年12月30日至2016年1月20正式向李智利移交物业。”该通知书的落款时间为2015年12月28日。一审法院认为，诉讼双方所签订商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，故合法有效。豪嘉房产公司应当按照合同约定全面履行义务。本案中，诉讼双方约定的交房时间为2012年12月30日前，嘉豪房产公司直至2015年12月通知李智利收房。嘉豪房产公司辩称，讼争房屋在2009年10月就已经竣工经验收合格，并于2013年7月寄送联系函通知李智利收房。对于该项抗辩，李智利不予认可，嘉豪房产公司也未能提供证据证明李智利实际签收联系函，故不予采信。嘉豪房产公司还辩称，因为312国道南移导致市政配套设施不到位、香山庄园项目整体不能竣工验收。该事项属政府重大政策性调整，根据双方合同约定，其可以据实推迟交房。嘉豪房产公司提交的2013年12月12日丹徒开发区管委会说明表明，2012年9月、12月，312国道南移项目取得市、省发改委项目立项批复，2013年初开始着手筹资建设。当时312国道南移工程尚未正式开工建设，市政配套项目的建设尚不能实施。该说明仅能证明在2013年年初市政配套项目的建设不能实施，而不能证明在2012年12月30日前市政配套项目的建设不能实施。嘉豪房产公司也未能提交其他证据证明，312国道南移工程在2012年12月30日前对香山庄园市政配套设施的建设存在影响。因此，对嘉豪房产公司的该项抗辩亦不予采信。综上，嘉豪房产公司逾期交房1096天（2012年12月31日至2015年12月31日），应当向李智利支付逾期交房违约金455779元（2079284元*0.0002*1096天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：镇江市嘉豪房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付李智利逾期交房违约金455779元。案件受理费4070元，由嘉豪房产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：嘉豪房产公司于2013年7月17日向李智利邮寄联系函，告知李智利可以先行收房。认定该项事实的理由如下：李智利在购房合同中预留有明确的联系地址。嘉豪房产公司提供了国内挂号信函收据用以证明其曾于2013年7月向李智利邮寄联系函。李智利否定收到嘉豪房产公司2013年7月发出的联系函、认可收到嘉豪房产公司2015年12月发出的入住通知书。嘉豪房产公司与购房客户进行信函联系，只可能按照购房客户的预留地址进行，而就同一预留地址发出的两份信函，通常不会发生后一次能收到而前一次不能收到的情形。嘉豪房产公司主张的该项事实具有高度可能性。原审法院仅据李智利的否认，而对该项事实不予认定，于法无据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李智利于2009年9月购房、诉讼双方约定于2012年12月30日前交房、嘉豪房产公司于2015年12月正式通知收房的事实可以确定。本案的主要争议是：嘉豪房产公司是否构成逾期交房。对此分析如下：首先，诉讼双方约定的交房条件是商品房经验收合格。李智利主张，其所购商品房取得《商品房验收备案表》才符合交付条件；嘉豪房产公司主张，其所售商品房取得《单位工程竣工验收证明书》即符合交付条件。该法律问题在审判实务中长期存在争议。不过，新建房屋仅仅经过土建竣工验收并不能供购买者实际使用。新建房屋在取得初始登记证前属于在建工程，在取得初始登记证后方能成为可供交易的商品房，房管部门组织竣工验收是其核发初始登记证的前提。基于这两方面理由，将取得《商品房验收备案表》作为商品房“经验收合格”的标准，更加符合商品房交易的实际需要。其次，双方约定的交房时间是2012年12月30日。双方同时约定了两项可延期交付的条件：一是遭遇政府重大政策性调整而影响施工建设；二是因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟。本案中，在从诉讼双方签约到嘉豪公司正式通知收房的6年多时间内，312国道南移工程的论证、立项与施工，客观上影响到香山庄园的市政配套设施建设到位。该情形属于因政府政策原因或规划改变而导致的开发商不能按期交房，符合双方约定的推迟交房条件。第三，李智利签约购房发生在2009年9月，该时其所购房屋已接近主体竣工，但李智利仍然同意将交房时间约定在3年之后，即2012年12月。现无证据表明，在诉讼双方约定交房期届满到嘉豪房产公司正式通知收房的3年期间内，即2013年1月至2015年12月期间，李智利曾经向嘉豪房产公司主张过收房。相反，嘉豪房产公司却于2013年7月书面联系李智利先行收房。此外，312国道南移工程的论证、立项与施工虽然对香山庄园的市政配套设施建设确有影响，但是该项影响是否确实达到3年之久，嘉豪房产公司也未能提供充分证据予以证明。综合权衡以上因素，本院酌情认定嘉豪房产公司逾期交房180天。对此，嘉豪房产公司应当向李智利支付逾期交房违约金74854元（2079284元*0.0002*180天）。综上所述，嘉豪房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省镇江市丹徒区人民法院（2016）苏1112民初202号民事判决。二、上诉人镇江市嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人李智利给付逾期交房违约金74854元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4070元，由李智利负担3400元；由嘉豪房产公司负担670元；二审案件受理费8136元，由李智利负担6790元；由嘉豪房产公司负担1346元。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安审 判 员  孙 毅代理审判员  严晓璞二〇一七年三月六日书 记 员  王 萍