终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初7234号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道8号。法定代表人：卢庆雄，职务：董事长。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：万海龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东小辣兔餐饮管理有限公司，住所地：广州市天河区珠江东路32号利通广场规划设计楼层2层05单元。法定代表人：李克娜。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉被告广东小辣兔餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告广州牵晴汇房地产有限公司的委托诉讼代理人李国财，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉称：2015年7月27日，原、被告签署《广州市房屋租赁合同》以及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》，约定原告将位于广州市荔湾区黄沙大道X号X房（自编号第一层X号商铺）的房地产出租予以被告作商业用途使用。合同签署之后，原告依约将案涉商铺交付被告使用。被告从2016年8月开始拖欠租金等费用，且从2016年9月1日上午10时起至今，在未获得原告的同意下，未按照合同约定的营业时间进行营业活动。原告为此多次发警告函给被告，但被告在收到原告的相关函件后仍未纠正其违约行为。为此，请求法院判令：1.原告、被告于2015年7月27日签署的《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（合同编号：TA-20150815-147-01）于2016年10月21日起解除；2.被告向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年10月21日的租金共计134179.50元（其中，2016年8月1日至8月14日租金按每月49200元计算；2016年8月15日至2017年8月14日租金按每月52644元计算）及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；3.被告向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年10月21日的推广费共计4198.76元（按每月1640元计算）及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；4.被告向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年10月21日的服务费共计20911.80元（按每月8200元标准计算）及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；5.被告向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年10月21日止的中央隔油系统维护费共计1296.54元（按每月508.40元标准计算）及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；6.被告向原告支付拖欠的2016年6月1日至2016年10月21日止的公摊电费1154.34元、商铺内电费11543.29元及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；7.被告向原告支付拖欠的2016年5月25日至2016年10月21日止的公摊水费24.56元、商铺内水费245.66元、污水费89.46元、公摊污水费8.94元及逾期付款违约金（以当月所欠商铺水费、公摊水费、污水费和公摊污水费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；8.被告向原告支付补足保证金10332元及逾期付款违约金（以所欠补足保证金为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；9.被告立即将广州市荔湾区黄沙大道X号X房（自编号第一层X号商铺）交还给原告；10.被告向原告赔偿因被告根本违约导致合同解除的房屋闲置租金损失182532.00元（按租金52644元/月，服务费8200元/月计算，暂计三个月）；11.被告向原告支付自合同解除第二日起至被告将商铺交还给原告之日止的房屋占有使用费（按双倍基本租金105288元/月，推广费1640元/月、服务费8200元/月计算）；12.被告已付的保证金147600元归原告所有；13.本案的所有诉讼费用由被告承担。被告广东小辣兔餐饮管理有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2015年7月27日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道X号X号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积155.71平方米；租赁期限从2015年8月15日至2020年8月14日，其中，2015年8月15日至2015年10月13日月租金为1640元、2015年10月14日至2016年8月14日月租金为49200元、2016年8月15日至2017年8月14日月租金为52644元…；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款或支票的付款方式交付租金给甲方；乙方的权利义务：依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定：5.1租金包括基本租金和提成租金；5.5付款期限：5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；5.6若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费（如有），附加空调费（如有）、POS机租金（如有）以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算；10.6自开业日后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三天或累计七天中途停业；乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则构成乙方违约；13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：D、租赁期内任何一个公历年度内，乙方拒绝接受甲方或受托管理人依据租赁合同送发的任何书面通知和其他函件累计逾两次；H.乙方违反租赁合同的规定，构成违约的；I、乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的；17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4条规定的救济措施；17.8乙方违反10.6条之规定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取第17.4条规定的救济措施，而乙方无权向甲方要求支付或赔偿任何该房产涉及的装修装饰费用；17.10乙方违反该商场管理规定，甲方及受托管理人有权对乙方发出书面警告。租赁期内任何一个公历年度内，若乙方违反该商场管理规定累计达到三次，甲方或受托管理人有权选择直接采取17.4条规定的救济措施；17.11租赁期届满或租赁合同提前终止后，乙方未按租赁合同规定的期限向甲方归还该房产的，构成乙方违约。甲方有权收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金，若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿。19.2任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传递、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址；双方约定，如以邮寄双挂号、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日；19.3双方保证在租赁合同下提交的通讯地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知另一方。否则，如因提交的资料不实或更新资料不及时而导致通知送达不到的后果，其风险责任由过错方自行承担。附件二约定：乙方须将该房产限于用作经营咖啡厅，并以“CoffeeBay”或其他由乙方决定并经甲方书面同意及确认的名称作为商号名称，乙方保证在租赁期内不改变其业务经营范围及该房产之用途。附件三约定：2015年10月14日至2020年8月14日的提成租金按任何公历月的总营业额的百分之十五较每月基本租金超出部分；服务费为每月8200元、推广费为每月1640元；中央隔油系统维护费为每月508.4元；保证金为147600元，如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起十个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度相应补足，直至保证金数额相当于调整后至每月基本租金三个月的数额；乙方不得将保证金抵消其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。2015年8月17日，原告将案涉商铺交付给被告使用。因被告从2016年8月1日起未付租金、推广费、服务费和中央隔油系统维护费，原告于2016年9月30日向被告邮寄2016年10月商户结算单及水电明细。后被告于2016年9月1日起未正常开铺经营，原告分别于2016年9月1日、9月5日、9月8日向被告发出《关于广州西城都荟租户规范营业时间事宜的警告函》。因邮件均被退回，且被告未作任何回应，原告于2016年10月14日向被告发出《合同解除通知书》，明确双方的合同关系于被告收到本通知书之日起终止，被告需在收到本通知书后三日内支付自2016年8月起至合解除日期间的租金、违约金等。该邮件于2016年10月17日被退回。上述邮寄收件地址均为被告在《广州市房屋租赁合同》列明的地址，即”广州市珠江新城珠江东路32号利通广场205”。经查，原告每月通过向租户派发商户结算单、水电明细、税费结算单的方式通知各租户清缴费用。派发给被告的上述单据显示被告欠付的商铺内电费、公摊电费是2016年6月1日至6月30日4138.4元，2016年7月1日至7月31日3832.92元，2016年8月1日至8月31日3789.69元，2016年9月1日至9月30日936.62元；欠付的商铺内水费、污水费、公摊水费、公摊污水费是2016年5月25日至6月23日124.6元，2016年6月24日至7月24日124.6元，2016年7月25日至8月24日119.42元。被告于2016年7月31日签收了2016年8月份的单据，于2016年8月28日签收了2016年9月份的单据以及“合同保证金”。另查，本院于2016年12月21日通过公告的方式向被告送达本案起诉状副本、证据及开庭传票等诉讼材料，经过六十日即视为送达，公告期于2017年2月19日届满。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的合同，双方均应切实履行。被告自2016年8月1日起未付租金等费用、自2016年9月1日起未正常营业以及拒绝接受原告寄发的函件累计超过两次，被告的行为已构成违约，除应向原告补缴拖欠的租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费、电费及公摊电费、水费、污水费及公摊水费、公摊污水费外，还需依约承担违约责任，支付相应的逾期付款违约金。因被告存在上述多项违约行为，合同约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2016年10月14日发出的《合同解除通知书》因被退回而未实际到达被告，因此该通知书不发生解除合同的效力。原告诉请要求确认双方的合同于2016年10月21日解除依据不足，但原告仍可通过向本院起诉的方式行使合同解除权，根据上述法律规定，本院确认原、被告之间的租赁关系在本院将起诉状副本送达被告之日即2017年2月20日解除。合同解除后，被告应将案涉商铺交还给原告，被告已付的保证金由原告没收。对于合同解除次日至被告将商铺实际交还给原告之日的房屋占有使用费，被告仍应按合同约定的标准（即双倍基本租金105288元/月，推广费1640元/月、服务费8200元/月计算）计付给原告。因为租赁合同的补充协议已对保证金的追加支付作了明确的约定，原告也已在2016年8月28日依约履行了书面通知被告补交保证金的义务，现因被告原因致合同不再继续履行，被告不能以此拒付保证金。因此，原告要求被告追加支付保证金10332元及承担逾期支付的违约责任符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请的因房屋闲置而产生3个月租金、服务费损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据双方签订的租赁合同，原告因被告违约所导致的租金收益及其他收益的损失都可以得到相应的弥补。同时，因被告的违约行为，被告也承担相应的违约金。原告未能举证证明约定的违约金仍不足以补偿其实际损失，故在被告已有违约金作为惩罚措施的情况下，原告又要求被告赔偿三个月的租金损失，有违公平原则，本院对此不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司和被告广东小辣兔餐饮管理有限公司于2015年7月27日签署的《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件（合同编号：TA-20150815-147-01）于2017年2月20日解除。自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年8月1日至2017年2月20日的租金（其中，2016年8月1日至8月14日按每月49200元计算；2016年8月15日至2017年2月20日按每月52644元计算）及逾期支付租金的违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年8月1日至2017年2月20日的推广费（按每月1640元计算）及逾期支付推广费的违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）；自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年8月1日至2017年2月20日的服务费（按每月8200元计算）及逾期支付服务费的违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2016年8月1日至2017年2月20日的中央隔油系统维护费（按每月508.40元计算）及逾期支付中央隔油系统维护费的违约金（以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月中央隔油系统维护费之日止，每期违约金总额以当月所欠中央隔油系统维护费为限）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠的2016年6月1日至2016年10月21日止的商铺内电费11543.29元、公摊电费1154.34元及逾期付款违约金（违约金以各月所欠商铺电费和公摊电费总额为本金，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，其中，2016年6月1日至6月30日以4138.4元为本金，从2016年8月6日起计；2016年7月1日至7月31日以3832.92元为本金，从2016年9月6日起计；2016年8月1日至8月31日以3789.69元为本金，从2016年10月6日起计；2016年9月1日至9月30日以936.62元为本金，从2016年11月6日起计，每期违约金总额以当月所欠商铺电费和公摊电费总额为限）；七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠的2016年5月25日至2016年10月21日止的商铺内水费245.66元、公摊水费24.56元、污水费89.46元、公摊污水费8.94元及逾期付款违约金（违约金以各月所欠商铺内水费、公摊水费、污水费和公摊污水费总额为本金，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，其中，2016年5月25日至6月23日以124.6元为本金，从2016年8月6日起计；2016年6月24日至7月24日以124.6元为本金，从2016年9月6日起计；2016年7月25日至8月24日以119.42元为本金，从2016年10月6日起计，每期违约金总额以当月所欠商铺内水费、公摊水费、污水费和公摊污水费总额为限）；八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付补足保证金10332元及逾期付款违约金（以10332元为本金，从2016年9月6日起按每日万分之五标准计算至付清保证金止，违约金总额以10332元为限）。九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司将广州市荔湾区黄沙大道X号X房（自编号第一层X号商铺）交还给原告广州牵晴汇房地产有限公司。十、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东小辣兔餐饮管理有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2017年2月21日至被告将广州市荔湾区黄沙大道X号X房（自编号第一层X号商铺）实际交还给原告之日的房屋占有使用费、推广费及服务费（房屋占有使用费为105288元/月，推广费为1640元/月、服务费为8200元/月）。十一、原告广州牵晴汇房地产有限公司没收被告广东小辣兔餐饮管理有限公司已支付的保证金147600元。十二、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7280元，由被告广东小辣兔餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 艳人民陪审员  吴志坚人民陪审员  丘德薇二〇一七年三月二十一日书 记 员  黄少敏邱思陵