济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0102民初6169号原告（反诉被告）：王明峰，男，1972年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张真，山东华梦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈鸣宇，男，1971年出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：姜晓焱，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣，山东京鲁律师事务所(实习)律师。原告王明峰与被告陈鸣宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年3月26日所签《房屋买卖合同》，将位于济南市历下区某房屋所有权转移过户给原告，承担自2016年9月27日起以房屋总价款495万元为基数，按每日千分之三标准计算至判决生效止的违约金；2、赔偿原告损失律师代理费21万元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年3月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告自愿出售其所有的位于济南市历下区某房屋给原告，房屋所有权证书号：济房权证历字第号，建筑面积376.05平方米，总价款495万元，被告于收到定金或网签手续完成后三日内通知原告进行房屋验收交接，原告查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。合同签订后，原告已支付给被告定金15万元，2016年4月1日被告将涉案房屋交付给原告，原告缴纳了相应的物业费用，但时至今日，被告明确告知原告不再出售涉案房屋。现诉至贵院，要求判如所请。原告（反诉被告）向本院提供下列证据：证据1、2016年3月26日双方签订的《房屋买卖合同》，证明被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任；证据2、2016年3月25日中国银行《自动柜员机客户通知书》，证明原告付款给被告5万元；证据3、2016年6月26日中国工商银行《自动柜员机客户凭条》，证明原告付款给被告5万元；证据4、2016年7月27日中国银行《自动柜员机客户通知书》，证明原告付款给被告5万元；证据5、2017年3月11日中海物业管理有限公司济南分公司出具的《发票》，证明被告已将涉案房屋交付给原告，原告向物业交付自2017年1月至6月物业服务费3414元，原告已实际所有使用涉案房屋；证据6、2016年4月1日中海物业管理有限公司济南分公司出具的《收款收据》，证明原告向小区物业交付装修押金5000元；证据7、2016年4月1日中海物业管理有限公司济南分公司出具的《收款收据》，证明原告向小区物业交付车位押金100元；证据8、2016年9月20日、9月21日、9月22日原、被告手机来往短信记录，证明原告一直催促被告履行合同义务，但被告明确表示不履行合同义务，构成违约；证据9、3段手机通话录音（前2段系2016年9月20日二十一世纪不动产工作人员与被告的通话录音，第3段系2016年9月19日原、被告之间通话录音），证明原告一直催促被告履行合同义务，但被告明确表示不予履行合同义务，构成违约；证据10、2016年9月22日原告与山东华梦律师事务所所签《委托代理协议》、代理费发票、2016年10月26日中国银行《跨行人民币汇款凭证》，证明因被告违约，原告委托山东华梦律师事务所律师代理此案，支付律师代理费21万元，被告应根据合同约定赔偿该损失。被告陈鸣宇辩称：原告诉请与客观事实不符，具有恶意诉讼之目的，依法应予以驳回。时至今日原告只支付了15万元定金，未按《房屋买卖合同》约定的2016年7月1日之前支付全部房款，已严重构成违约。合同第十条明确约定，任何一方未按合同履行相关义务，按合同总房价每日千分之三支付违约金。在此前提下，被告已于2016年9月22日明确通知原告，将剩余房款及按合同约定应付的逾期付款违约金汇入被告账户内，就立即与其办理房屋过户手续。可原告既未付房款也未付违约金，却以被告不再出售房屋为由诉之法院，纯系恶意诉讼，以逃避其应承担的违约责任。现在要求原告先按合同履行付款及支付违约金的义务，被告才能履行与其办理过户的义务。否则，双方只能按合同第十一条之约定解除涉案合同。同时因原告至今未支付剩余购房款，且通过法院对原告账户查封也无资金，证实其无履约能力。故被告提出反诉，请求：1依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告支付违约金暂定160万元；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用、保全费、律师费及其他经济损失。被告（反诉原告）向本院提供下列证据：证据1、2016年3月26日原、被告签订的《房屋买卖合同》,证明双方对付款期限、违约金及解除条件及期限均作出了明确约定，现原告的行为不仅构成违约，也符合被告单方解除涉案合同条件;证据2、2016年9月23日被告发给原告的短信,证明被告依约要求原告支付全部房款及违约金，双方再办理过户手续;证据3、被告与山东京鲁律师事务所签订的委托代理合同及付款凭证、发票，证明被告因诉讼聘请律师产生经济损失6万元；证据4、中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函、保险单及发票，证明被告因申请诉讼保全，产生经济损失1.2万元；证据5、查封原告账户的回执，证明法院对原告账户采取保全措施时，其账户未有任何款项，进一步证实其无履约能力。经审理，本院认定事实如下：2016年3月原告通过中介购买被告房产一处，3月25日，原告向被告转账交付定金5万元。3月26日双方正式签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告将其所有的坐落于济南市历下区某（济房权证历字第号）房屋出售给原告，建筑面积376.05平方米，总价款495万元。付款方式：被告于2016年4月1日至2016年7月1日之内支付。交易方式：房管局办理房产交易合同的交易额实行资金托管，剩余部分先行存入被告指定账户。房产过户完成，由第三方济南市房管局资金托管单位将房产合同的交易金额款项划入被告指定账户。办理过户产生的相关费用，被告不承担……被告于收到定金或网签手续完成后三日内通知原告进行房屋验收交接，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。关于违约责任，合同第十条第2项约定：双方在签订合同后，如任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付总房款3‰的违约金，并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）……关于其他事项：合同第十一条第2项约定：原告若在2016年6月1日之内未能向被告付清全部房款，则再向被告每月支付5万元定金，最长逾期付款不得超过本合同签订之日起6个月，否则被告有权解除合同。另，合同第十一条第1项关于办理网签及房屋改建装修问题，原告起草时有约定，但双方最后签订合同时，协商同意将此条内容划去（合同的其余内容略）。2016年4月1日，双方交接验收后，被告将涉案房屋交付原告，原告向小区物业缴纳装修押金及车位费，对房屋进行装修使用。2016年6月26日原告转账支付给被告5万元，2016年7月27日转账支付给被告5万元。因原告没有及时付清房款及被告方原因不想再出售涉案房屋，双方产生争执。2016年9月20日至23日期间原、被告又多次联系，并提供手机短信表明各自意见：原告要求继续履行合同，并办理过户手续；被告开始表示无法执行合同，同意双倍返还订金，原告不同意。后被告同意按约定配合办理过户手续，但要求原告将剩余房款付清并按合同约定每日3‰的标准支付81天的违约金。后原告既未支付剩余房款480万元，被告也未配合原告办理过户手续。双方协商未果，原告于2016年9月26日诉至本院要求处理。本院认为，原、被告经协商一致签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，均应按约履行相关义务。本案中，原告向被告交付5万元定金后，双方签订房屋买卖合同，被告已经按约将房屋交付原告，原告理应按照合同约定的时间支付剩余购房款，但未能及时支付，以致双方产生争议。关于原告没有及时付款及被告不配合办理过户手续的原因，虽然双方各持己见，但均已构成违约，均应承担相应的民事责任。鉴于房屋已经交付原告使用，原告要求继续履行合同，并无不当，但根据公平原则，办理房产过户应当以原告先行支付剩余的购房款为前提。对于原告主张被告承担违约金及律师费等经济损失的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。对于被告反诉要求解除合同，理由不当，本院不予采信；对于被告反诉原告承担违约金并赔偿律师费等其他经济损失的请求，本院认为，因被告已经交付涉案房屋，但原告并未能及时支付剩余房款，应当向被告支付从原告应付款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失，对于被告的其他反诉请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告王明峰与被告陈鸣宇签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告王明峰向被告陈鸣宇支付剩余房款480万元，于本判决生效之日起10日内履行；三、原告王明峰赔偿被告陈鸣宇经济损失（以房款480万元为基数，自2016年7月2日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），于本判决生效之日起10日内履行；四、坐落于济南市历下区某（济房权证历字第号）归原告王明峰所有。被告陈鸣宇于本判决生效之日起30日内协助原告王明峰办理房产过户手续，相关费用由原告王明峰自行承担；五、驳回原告王明峰的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈鸣宇的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4450元及保全费5000元，由原告王明峰负担8000元，被告陈鸣宇负担1450元；反诉费减半收取28300元及保全费5000元，由反诉原告陈鸣宇负担3300元，反诉被告王明峰负担3万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  戚文波人民陪审员  张 美人民陪审员  田相英二〇一七年三月三十日书 记 员  刘沙沙