沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初6093号原告（反诉被告）：孙岩，女，1952年11月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张佳妮，系辽宁人民律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳新北银河企业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区中央路67号。法定代表人：赵俭峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾明俊，男，1960年8月23日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于丽，系辽宁众事达律师事务所律师。原告孙岩与被告沈阳新北银河企业管理有限公司（以下简称新北公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告新北公司提出反诉。本案适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，审判员宋亮、人民陪审员朱铁参加评议的合议庭，于2016年12月22日、2017年1月17日、1月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙岩及其委托诉讼代理人张佳妮、被告（反诉原告）新北公司委托诉讼代理人顾明俊、于丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙岩向本院提出诉讼请求：1、判令双方解除《商铺租赁协议》；2、判令被告支付8个月的租金损失27333元；3、判令被告返还铺面押金5000元；4、判令被告支付装修损失15000元；5、判令被告支付一年的实际经营损失3万元；6、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告承租被告的沈阳市和平区文体路7号五里河文玩城B28号铺位，承租期限三年（自2015年12月1日至2018年12月1日），租金41000元/年，铺面押金5000元。原告于2015年12月1日当天交纳了首年度租金41000元及押金5000元（交款日期写在了协议最后一页）。原告承租铺面之后进行了装修，花费了15000元。直到2016年4月初，原告因有急事去北京，暂时离开了承租的铺面。但被告在原告离开的这段时间，擅自将铺面又承租给别人，事前也没有通知原告。被告将门反琐，等原告从北京回来，再进不去其承租的铺面，装修也全部破坏，给原告造成了巨大的经济损失，导致原告没有办法继续经营下去，合同的目的已经无法实现。由于被告的行为已构成违约，违约金即实际经营损失暂定为一年3万元。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定，诉至法院，请依法支持原告的诉请。被告新北公司辩称，原告的陈述与事实不符。1、双方签订的租赁协议约定租期3年，即从2015年12月1日至2018年12月1日，原告经营不到两个月的时间就停租了，并于2016年1月28日擅自撤铺，将其承租房屋的全部货物拿走。对此，有其他业主的见证，答辩人的工作人员还帮助原告把货物拿走。根据租赁协议第8条的约定，原告擅自停铺，应按日租金3倍向我方支付违约金；2、按照双方租赁协议的约定，谁承租谁自己装修，故原告主张的装修损失与答辩人无关；3、原告是擅自停业，并不是答辩人造成其停业的。原告承租的铺位至今依然空着，答辩人并没有对外进行出租。综上，原告的所有损失、诉讼请求均与答辩人无关。反诉原告新北公司向本院提出诉讼请求：1、请求被反诉人支付违约金39648元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月1日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁协议》，约定反诉人将位于沈阳市和平区文体路7号五里河文玩城B28号铺位租赁给被反诉人，租期三年，双方依约履约。2016年1月，被反诉人陆续出现停业状态，并于2016年1月28日将自己物品搬离文玩城商铺，时隔几日，又将剩余物品搬走，有其他业主证实，反诉人的工作人员牛起生当时帮助被反诉人搬抬物品，亦可以证实。综上，被反诉人的行为是擅自停业，依《商铺租赁协议》第八条约定：“如乙方逾期开业或擅自停业，每逾期或擅自停业一日，按日租金的三倍向甲方支付违约金”。为此，反诉人依约请求被反诉人支付违约金39648元（计算至起诉之日），请法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告孙岩辩称，《商铺租赁协议》是格式合同，第八条载有年、月、日，但是双方未填写日期，即合同第八条全是空白，对答辩人不适用。我承租完商铺后，是否闲置与反诉人无关，因为双方对此没有约定，反诉原告没有反诉资格。反诉人在反诉状中称答辩人于2016年1月28日将自己的物品搬离文玩城商铺，时隔几日又将剩余东西搬走，并且还有见证人，反诉人都是假证，不能作为证据使用。因为答辩人搬走东西与反诉人无关。经审理查明，2015年12月1日，原告（反诉被告）孙岩（承租方/乙方）与被告（反诉原告）新北公司（出租方/甲方）签订《商铺租赁协议》，约定原告（反诉原告）孙岩承租被告（反诉被告）新北公司位于沈阳市和平区文体路7号五里河文玩城（以下简称文玩城）第B28号铺位，计租面积28平方米。租期三年,自2015年12月1日起至2018年12月1日。协议第四条约定：“乙方于本合同签订当日向甲方支付定金人民币5000元。乙方向甲方支付首年度租金总价41000元。……”第六条约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。……”第十一条（违约金和违约责任）约定：“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约；2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约。”该协议还就其他事项进行了约定。在该协议落款处，原告（反诉被告）孙岩在承租方处签名，被告（反诉原告）新北公司亦在出租方处加盖公章予以确认。签订协议当日，原告（反诉被告）孙岩向被告（反诉原告）新北公司交纳铺面租金41000元（2015年12月1日至2016年12月1日）、铺面押金5000元，被告（反诉原告）新北公司于2016年3月14日向原告（反诉被告）孙岩出具两张收款收据。前述《商铺租赁协议》签订后，原告（反诉被告）孙岩对其承租的B28号铺位实施装修，后进行经营活动。原告（反诉被告）孙岩称其欲对铺面重新进行装修，遂于2016年1月28日、2月27日将店内贵重物品搬走，并2016年4月初因急事去北京，回来时，发现其承租的店铺被被告（反诉原告）新北公司转租他人，并因店内柜台及展示柜不知去向于2016年5月9日报警。现原、被告因商铺租赁事宜发生纠纷，故诉至法院。庭审中，原告（反诉被告）孙岩称其给付被告（反诉原告）新北公司的王志装修费15000元，并提供银行转款凭单（载明金额15000元）、王志名片（载明王志系王里河文玩城副董事长），被告（反诉原告）新北公司否认王志系其工作人员；原告（反诉被告）孙岩提供证人赵某、郭某、黄某、森乐卿、王某的证言，证明其因重新装修店铺暂将店内物品搬走，并无撤铺之意。被告（反诉原告）新北公司提供证人李某、修冠群的证言，证明孙岩因不想继续经营才撤铺，并将自己物品搬走。诉讼中，2017年1月5日，办案人员到沈阳市和平区文体路7号五里河文玩城三楼进行现场勘察（已拍照），情况如下：孙岩原承租的文玩城三楼B28号档口现已由他人使用，办案人员到的时候，该档口内有五人，四女一男，几个人都称是2016年12月1日才搬过来的，刚进来时，屋内空，办公桌椅是后添置的，灯具（孙岩称屋顶灯具是她安装的）是原来就有的，对于公司名称和所从事的工作，几人让办案人员问负责人。该房间一进门的左侧，放置一张茶台（该茶台系新北公司的，暂借给该公司使用），新北公司（办公室与B28号档口正对）单位工作人员王锴（于2015年10月19日到新北公司工作，向办案人员出示了其工资条）称现在使用该档口的是聚融科创公司（根据《商铺租赁协议》，聚融科创公司于2016年12月13日承租该商铺），该公司承租的是隔壁的B27，新北公司是租一送一，故B28号档口亦由聚融科创公司承租使用。王锴还称大致在2016年1月左右，孙岩说她不干了，并将钥匙放到王锴所在的办公室。另，孙岩称在B36档口内的三个柜台是她的，王锴称是被告的工作人员搬进来的；孙岩称在B30档口内两个展示柜也是她的，王锴称确系孙岩的，孙岩可以随时取走；孙岩称其还有一个灯箱不知去向，王锴称对此不知情。关于之前贴在B28号档口的“云陶网店”的标识，王锴称是广告小招贴，因为该档口闲置，新北公司的办公室外也有贴，后来被工作人员清理掉。上述事实，有原告（反诉被告）孙岩提供的《商铺租赁协议》、收款收据、名片、证人证言与被告（反诉原告）新北公司提供的《商铺租赁协议》（与孙岩提供的一致）、照片、证人证言等证据，以及双方当事人的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于原告（反诉被告）孙岩将其物品从诉争店铺搬走一节。对此，原告（反诉被告）孙岩称其欲对诉争店铺重新装修，因此将店内贵重物品搬走，并提供证人证言证明其并无撤铺、不再经营之意。被告（反诉原告）新北公司称原告（反诉被告）孙岩于2016年1月28日撤铺、自此不再经营，虽提供其工作人员及其他业方的证言，但并无直接证据证明双方中止租赁关系，且原告（反诉被告）孙岩于2015年12月1日向被告（反诉原告）新北公司交纳铺面租金41000元及铺面押金5000元，被告（反诉原告）新北公司于才向2016年3月14日向原告（反诉被告）孙岩出具收款收据，在收款收据中亦未有双方已解除租赁关系的字样。另外，根据现场勘察，被告（反诉原告）新北公司尚有原告（反诉被告）孙岩的三个柜台（置于B36档口内）、两个展示柜（置于B30档口），亦可证明原告（反诉被告）孙岩并无撤铺之意。故对被告（反诉原告）新北公司的该项抗辩，本院不予采信。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……”本案中，《商铺租赁协议》约定的租期为三年,即自2015年12月1日起至2018年12月1日止，被告（反诉原告）新北公司在合同履行期内，在未征得原告（反诉被告）孙岩的同意、且未履行告知义务的情况下，擅自将原告（反诉被告）孙岩承租的商铺内的柜台和展示柜搬走，致使原告（反诉被告）孙岩无法继续承租使用该商铺，合同的目的无法实现。另，被告（反诉原告）新北公司在2016年12月22日的庭审调查中称‘原告承租的铺位至今依然空着’，根据现场勘察，原告（反诉被告）原承租的文玩城三楼B28号档口已由聚融科创公司承租使用，且该公司的工作人员称其于2016年12月1日搬进来。故原、被告之间的《商铺租赁协议》已实际解除，无需本院判决解除。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，被告（反诉原告）新北公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）孙岩已交纳2015年12月1日至2016年12月1日的租金41000元，原告（反诉被告）孙岩称其从北京回来后发现被告（反诉原告）新北公司将其承租的商铺转租他人，但未有证据证明转租的具体时间，鉴于原告（反诉被告）孙岩因其店内柜台、展示柜不知去向于2016年5月9日报警，本院酌定被告（反诉原告）新北公司返还原告（反诉被告）孙岩2016年5月9日至2016年12月1日的租金即（41000元÷365天×206天=）23140元。履约保证金5000元，被告（反诉原告）新北公司亦应返还原告（反诉被告）孙岩。关于装修损失，虽然《商铺租赁协议》第六条约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。……”但原告（反诉被告）孙岩在履约过程中无过错，造成双方合同解除的责任方在于被告（反诉原告）新北公司，且原告（反诉被告）孙岩因装修店铺实际支付15000元，故被告（反诉原告）新北公司对原告（反诉被告）孙岩的装修损失应予以赔偿，数额由本院酌定为8000元。关于原告（反诉被告）孙岩主张的经营损失3万元，因法律依据不足，本院不予支持。因原告（反诉被告）孙岩在履约过程中无过错，亦无违约行为，故对被告（反诉原告）新北公司的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙岩租金23140元；二、被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙岩铺面押金5000元；三、被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）孙岩装修损失8000元；四、驳回原告（反诉被告）孙岩其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1733元，由原告（反诉被告）孙岩负担1029元，被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司负担704元；反诉费395元，由被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云审 判 员  宋 亮人民陪审员  朱 铁二〇一七年三月十三日书 记 员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。