新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初733号原告：李梅，女，汉族，1977年12月3日出生，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托代理人：翁欢欢，昌吉市新华法律服务所法律工作者。被告：新疆双翼房地产开发有限公司（以下简称双翼公司）。住所地：昌吉市乌伊东路。法定代表人：王国异，该公司总经理。委托代理人：田忠贵，新疆金诚信律师事务所律师。原告李梅与被告新疆双翼房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员丁晓娟适用简易程序于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告李梅的委托代理人翁欢欢，被告新疆双翼房地产开发有限公司的委托代理人田忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梅诉称：2013年10月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于昌吉市北京北路8区2丘1栋某室的房屋一套，房款总额为435765元。原告于2013年10月21日交纳购房首付款265765元，剩余房款170000元以银行贷款方式支付，2016年7月5日因房屋面积误差，被告退还原告购房款438元。按合同约定，被告应于2015年9月20日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告于2016年7月6日才将房屋交付原告。原告认为，被告逾期交房的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令:1、被告向原告支付逾期交房违约金12624元（2015年9月21日至2016年7月6日共计290天）；2、判令本案诉讼费及送达费由被告承担。被告双翼公司辩称：原告的诉讼请求不能成立。1、被告承建的8号小区棚户区改造项目于2013年5月开工建设，2015年6月竣工。根据《昌吉州城镇供热条例》及昌吉市政府市长办公会议纪要的规定，热力二次管网由被告建设，一次管网及换热站由昌吉热力有限公司承建。但昌吉热力有限公司一直不进行一网及换热站的建设，被告为此多次与昌吉热力公司沟通，并通过昌吉市人民政府进行协调，直至2016年6月，昌吉热力公司才将一网建设完毕，同被告签订了《新增入网协议书》。被告早在2015年6月就完成了工程，本可以在2015年9月正常交房，但由于昌吉热力公司热力管网建设滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，故逾期交房的责任不在被告。根据《商品房买卖合同》第八条：”因热力部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期”的规定，被告不存在违约情形，原告的诉求没有事实依据，亦不符合合同约定；2、2016年6月25日，被告在昌吉日报发布公告，并采用微信及短信方式通知业主于2016年6月28日办理入住手续，但原告至2016年7月6日才来办理入住，逾期办理入住的责任不在被告，即使被告存在逾期交房，逾期交房的时间应计算至2016年6月28日；3、原告主张的违约金明显过高，即使被告存在逾期交房的事实，给原告造成的损失应当按同时期同类房屋租金来认定，双方约定的违约金过高，应予以降低。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法庭依法驳回。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、房屋买卖合同一份、住宅使用说明书一份、住宅质量保证书一份，证实2013年10月21日，原、被告签订一份房屋买卖合同，依据合同第八条约定，被告应于2015年9月20日之前向原告交付验收合格的房屋。根据合同第九条，如交房逾期超过60日，则被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行付款义务，被告却未按期交房，直到2015年6月28日，被告才以在昌吉日报发布公告的方式通知买受人交接房屋。原告于2016年7月6日交付房屋时发现被告交付的房屋未办理竣工验收备案，被告行为已构成违约。根据合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，应先验收后办理交接，但实际被告是先交接后验收的。故原告主张违约金时间截止到验收房屋的时间。另被告交接房屋时所提供的证书不全，房屋交接时应出示两书一表，但是实际交接中没有出示竣工验收备案表。被告质证后对证据的真实性认可，对证明目的不认可，合同第十四条约定，房屋交付时，公共配套设施和基础设施、水电暖自交付使用之日起投入正常使用，依据合同第八条第二款第六项约定，因热力等非出卖人所能控制的因素，造成不能交付房屋，本公司可以据实延期。2015年9月，热力公司没有进行一网和交换站的建设导致房屋没有达到交付条件，本公司可以据实延期。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、发票一张、收条一张，证实原告向被告交房款435765元。办理房屋交接时房屋面积有误差，被告向原告退款438元。被告质证后对证据的真实性认可。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、房屋验收单一份，证实原告于2016年7月6日办理房屋验收，原告违约金计算截止日期是2016年7月6日。被告质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、昌吉州城镇供热条例一份，证实根据该条例第十四条规定，热力一次管网交换站的配套管网由热力公司承建，二次管网由被告承建。原告质证后对该证据的真实性认可，但关联性不认可。原告购买的是期房，被告有二年的时间与热力公司协调一网、二网建设，既然被告承诺于2015年9月20日交房，意味着房屋具备水、电、热力条件后，才拟定的交房时间，现被告以热力管网未协商一致为由延迟交房不能成立。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、双翼公司文件一份、昌吉市住房和城乡建设局关于在政府层面协调8号小区棚户区改造项目供热一网及换热站建设问题的请示一份，证实2014年7月30日，被告申请政府协商关于一次管网的建设，由于热力公司不愿意承建热力管网一网及换热站建设，导致交房延误。2014年8月22日，昌吉市住房和城乡建设局再一次和政府协调此事，被告已经尽到了责任。原告质证后对双翼公司的文件的真实性、关联性均不认可，认为热力管网的建设因未协商好才请示的；对昌吉市住房和城乡建设局的请示的真实性无异议，但证明的问题不认可，因被告与热力公司对管网建好后的费用问题存在分歧，昌吉市住房和城乡建设局对此才做出回复。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、2015年6月1日昌吉热力公司关于8号小区供暖申请的答复一份、室外暖气管系统压力试验记录一份、室外暖气沟开挖施工质量验收记录一份、室外暖气管安装质量验收记录一份及新增用户入网协议书一份，证实被告于2015年向热力公司提出入网申请，热力公司于2015年6月1日答复，要求被告根据热力公司的标准建设二网，2015年9月16日，被告完成了二次管网的建设，达到使用条件。2016年7月1日，热力公司完成一网建设后与被告签订入网协议。原告质证后对于证据的真实性无异议，一次管网由热力公司建设，二次管网由被告建设，因费用未协商一致，故热力公司于2015年6月1日才出具答复，11月才协商好，但已进入冬季，不能施工。被告与热力公司于2016年7月签订的入网协议，被告陈述热力公司拒绝配合建设，但未提供证据证实。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、住宅工程质量分户验收表一份，证实原告购买的2号楼的房屋在2015年9月21日验收合格，符合交付条件。原告质证后对真实性、关联性认可，但被告交付的房屋存在质量瑕疵。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、昌吉日报一份，证实2016年6月25日，被告在昌吉日报上发布公告，要求2、3、5号楼的业主于2016年6月28日来办理入住。原告质证后对证据的真实性认可，但认为交房公告所占版面篇幅较小，公告注明于2016年6月28日开始办理入住，对实际交付日期没有明确标注。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、五方验收意见表一份，证实原告购买的2号楼于2016年7月6日经五方验收合格。原告质证后对真实性认可，认为被告出示的文件只是同意验收，但不是验收合格。本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证、本院认证及庭审，查明如下事实：2013年10月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于昌吉市8区2丘1栋清华书苑小区第2幢某号房屋，房屋建筑面积共79.65平方米，每平方米单价5471元，房屋总价款为435765元。原告于2013年10月21日交纳购房首付款265765元，剩余房款170000元以银行贷款方式支付。合同第八条约定出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：...6、因国家政策调整、市政停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同附件五合同补充协议第九条约定：本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式。自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2016年7月6日，因原告购买的房屋面积经实际测量比合同面积减少0.08平方米，故被告退还原告房款438元，原告购房款为435327元。被告于2016年6月25日在昌吉日报上发出入住公告，通知2号楼、3号楼、5号楼的业主于2016年6月28日开始办理入住。本案涉案房屋于2016年7月6日办理五方竣工验收。原告实际于2016年7月6日办理了交房入住手续。原告因被告逾期交房，故诉至本院要求被告承担逾期交房违约金。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，原、被告双方建立了商品房预售合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告应在合同约定的期限内及时交付房屋。现本案被告并未在合同约定的2015年9月20日前向原告交付房屋，已构成违约。但被告辩解未按时交付的原因系热力公司一网建设的滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，根据双方商品房买卖合同第八条的约定，被告可以延期交房。本院认为，虽然双方在合同中约定了因自来水、电力、热力等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。但根据庭审查明，一网管网并非被告投资建设，不属于竣工验收的项目，而根据被告提交的竣工验收意见表显示，涉案房屋于2016年7月6日才办理竣工验收，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告未在合同约定的期限内及时交付房屋，显然已经构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期交房的期限，被告主张已于2016年6月25日在昌吉日报上发布公告，通知业主于2016年6月28日办理入住，违约金应算至2016年6月28日。原告认为，被告没有提交竣工备案资料，消防验收合格证，不符合交付条件。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条就交房的条件约定了四种情形，包括1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。原、被告双方当事人在合同中选择了第1项作为符合合同约定的商品房交付条件，并未选择其余选项作为符合合同约定的商品房交付使用条件。2016年7月6日，本案涉案房屋经五方验收合格，此时达到了约定的交付条件，故原告于2016年6月25日发布公告，通知原告于2016年6月28日办理入住时并不符合交付条件。2016年7月6日涉案房屋经五方验收合格，故本院确认被告逾期交房的期间为2015年9月21日至2016年7月6日，共计290天。被告又辩称，原告主张的违约金过高，应予以降低。本院认为，原告主张的违约金计算标准为合同约定，且合同系被告提供的格式合同，原告的诉讼请求符合双方当事人的约定，故本院确认被告应支付原告违约金12624元〖435327元×日万分之一×290天〗。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李梅支付违约金12624元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取58元,由被告新疆双翼房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限提出申请执行的,本院则依法不予受理。审判员  丁晓娟二〇一七年三月二十三日书记员  李芙蓉