浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初2254号原告：绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部。住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道金柯桥大道以西鉴湖路以南朝东营业房**号。经营者：施金娣，女，1969年3月10日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人(特别授权)：吴国金、梅锴，浙江三道律师事务所律师。被告：俞华军，男，1986年12月20日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部与被告俞华军居间合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人吴国金、被告俞华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋中介费20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系本案所涉房屋绍兴市越城区××单元××室买方。2016年11月18日，在原告的介绍及实地带领看房的基础上，被告与本案房屋原房东张伟协商一致的情况下签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋转让价格为256万元，中介费用未总价款的1.5%，计4万元，由买卖双方各自支付2万元，应当于房屋所有权证过户到被告名下之日全部付清。现房屋已过户到被告名下，但被告至今未予支付中介费用，原告遂向法院提起诉讼。被告辩称，1、原告作为居间方，承担着与收取中介费相对等的责任，其在交易过程中未能较好的履行勤勉尽责的义务，对于此房源，原告在推介材料中写明了可以改名交易，被告因此很快签订了合同，但事实上该房无法进行改名，最终是按过户交易的方式完成，致使整个交易成本上升。其宣传信息存在一定的欺骗和诱导性，未能如实披露真实信息。房屋买卖合同是在2016年11月18日签订，最终过户是在2017年1月24日完成，未能及时促成交易并出现交易风险原告也承担一定责任，故被告不同意原告提出的要求支持全额中介费的要求，请求法庭驳回原告的诉讼请求。2、原告隐瞒合同签订的关键信息。涉案房源最初是柳某与原被告洽谈购房事宜，鉴于柳某与原告的紧密关系和共同推介，促使被告很快签订了合同。房屋总价为256万元，当时约定被告打款180万元给卖家，卖家当即打款120万元给柳某作为柳某与卖家处置房屋的部分款项。剩余60万元留在卖家账上用于清偿银行贷款。然而，在被告与卖家均不知情的情况下，柳某通过司法途径冻结了卖家的银行卡，致使卖家无法按期还清贷款，且若继续交易，需额外筹集60万元资金先行还贷，并承担交易过户中约18万元的税费，当时对卖家来说已经没有能力继续履行。对于被告，就算豁免卖家的违约款要求取消交易，卖家也没有能力还清被告的180万元房款。故被告与卖家协商妥协，通过承担部分卖家费用，提前垫付部分资金，并由卖家通过拆借一部分资金，被迫完成了交易。本事件的核心是柳某通过原告的共同推介，恶意下设了以上圈套，在主观判断上虽原告不会和柳某提前串通，但其应承担一部分次要责任。3、对风险失去把控，且消极处理。在发生风险后，原告在调解卖家和柳某的问题上无所作为，其与柳某和卖家的沟通不畅，对时间无任何推动作用。在被告两次与原告约定前往柳某处进行协商，原告均晚于约定时间到场，间接导致沟通不畅。4、被告产生额外损失。本合同签订日期为2016年11月18日，如在2016年12月31日前办理完契税，可以享受政府的退税政策，退税金额为20480元，但由于发生交易风险导致逾期交易，被告无法完成退税。此外，交易风险发生后，在与买家进行风险处理时，被告也有一些额外的支出，如支付了原告本合同规定的卖方需要支付的维修基金，总计11789.4元，并且垫付了卖家的交易税费总计136533.33元。综上，请求法院予以驳回，作出公正判决。原告为证明其主张，向本院提交：1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告之间存在居间关系，双方对房产过户及中介费用支付的相关约定。2、收件收据2份（2017年1月17日的有俞华军签字），拟证明原告��房屋居间的过程中，尽到协助双方办理过户手续的义。3、不动产登记查询证明1份，拟证明案涉房屋已在2017年1月24日办理登记过户手续的事实。被告经质证，对证据1无异议。对证据2有异议。2016年12月17日的收件收据，收件日期是2016年12月17日，是在风险发生之后收取的，如果是为了让交易顺利的话，早期就应该收集这些材料，而这些材料当时是在柳某手上，是在无奈的情况下，我去跟柳某协商才取得的。我认为如果这些材料是在风险发生前收集的，确实是可以让交易顺利进行，但现在是被迫收取的，并没有起到对交易的推动作用。对证据3无异议。被告向本院提交证据：1、微信截图1份，拟证明中介在宣传时称案涉房屋可改名。2、照片1份，拟证明签订合同当日柳某也在场。前期是在原告和柳某的推动下，促使被告签订了合��，而不是被告跟卖方直接商谈的。3、建行转帐凭条1份，拟证明2016年11月18日被告支付给卖家张伟180万元的事实。4、银联商务小票复印件1份，中国农业银行小票复印件1份，拟证明被告替卖方支付了交易费136533.33元、维修基金11789.4元，本来这些费用不需要被告支付的，是因为原告对风险失去把控。5、不动产登记申请受理通知书复印件1份，拟证明直到2017年1月23日才办理了不动产登记申请受理。原告经质证，对证据1真实性无法核实。即使是原告发出的，也是2016年8月13日，改名是受到很多因素的影响，房子改名是非正常渠道进行的，也有成功的。所以原告也没有误导被告。双方合同中已约定如无法改名，就要去办理交易过户手续，也就是说被告在签订合同时已知道有可能改不了名，要办理过户的。对证据2的真实性无异议。合同签订之时柳某确实是在场。对证据3无异议，款项是支付给张伟的，并没有给柳某。原告也没有提示要求支付给柳某，所以不存在欺诈的问题。对证据4交易费、维修基金是合同约定的，由卖家承担的，而现在作为买家的被告自己承担了，这个责任不能归结于原告。对证据5无异议，可以证明原、被告双方关于不动产登记是按照合同约定在120天内办理，没有超过合同的约定。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、3，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据2，被告认为并未收到上述材料，但收件收据中有被告签字，被告作为一个完全民事行为能力人，应当对其在收件收据中签字的行为所产生的法律后果有完全知悉，故本院对上述证据予以认定。被告提供的证据1虽系截图打印件，原告不予认可，但经本院在微信系统中查询原告经营者电话“130×××��2612”所得到的结果及双方最终签订合同中提到的更名过户情况，本院对该证据予以认定。被告提供的证据2-5，原告无异议，本院予以认定。经审理查明：被告通过原告在微信中发布的宣传信息“上府-1-3楼260平方米，毛坯可改名亏售255万”得知涉案房屋正在出售。2016年11月18日，原告、被告、案外人张伟签订《商品房买卖合同》一份，载明：甲方张伟（卖方）、乙方俞华军（买方）、丙方绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部（中介方）。卖方所售房屋坐落于越城区××单元××室，该房屋建筑面积共计266.95平方米。该房屋许可证号备案号分别为2013-011,201311200107JH000125。该房屋性质为商品房。卖方保证该房屋在交接时没有产权和财务纠纷，保证该房地产不存在其他被限制交易的情况。如交接后发生该房地产存在交接前的产权纠纷或财务纠纷，由卖家承担全��责任并承担由此对买方造成的一切损失。经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为人民币256万元，贰佰伍拾陆万元整。本合同签订后，买方向卖方支付首笔购房款壹佰捌拾万圆整（180万元整），卖方收到购房款后，按照买方要求的时间内办理完更名过户或交易过户的手续。在买卖双方办理完成过户手续后，中介方配合买方办理银行按揭手续，在银行按揭款发放七日内，买方一次性向卖方付清尾款柒拾陆万圆整（76万元整），若遇到按揭手续无法办理或逾期的情况，买方承诺在2017年1月20日前通过其他方式一次性付清尾款，不然甲方有权收回房子。双方同意，自本合同签订之日起120天内，双方共同办理更名过户或交易过户手续。如买方在无法办理更名过户手续情况下，应及时改为交易过户方式，卖方承担该方式下额外产生的所有费用，具体卖方应承担个税、营业税及附加税、契税、交易评估交易费、土地增值税等，买方只承担契税、印花税。若买卖一方发生违约行为，违约方应向对方支付违约金。违约金约定为房屋购房总金额的百分之二十。买方未按照约定时间支付尾款的，按照以下规定处理：1、逾期在120日内的，买方按日计算向卖方支付未支付款的万分之五的滞纳金。2、逾期超过120日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内支付滞纳金和违约金，卖方在收到后3日内退还买方全部已付款。卖方未按照约定的时间办理过户手续的，按照以下规定处理：1、逾期在120日之内的，卖方按日计算向买方支付买方已支付款的万分之五的滞纳金。2、逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同，卖方应当自解除合同通知送达之日起3日内支付滞纳金和违约金，并退还买方全部已付款。买卖双方通过金宏业房产中介介绍达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的1.5%，即卖方承担贰万元整，买方承担贰万元整，中介费签名当天各付一半，剩余一半在房屋所有权证过户到买方名下之日全部付清。中介应当向买方、卖方详解本合同各项条款，然后由三方共同在合同上签字。中介方应将卖方提供的房屋信息如实向买方披露。在买卖双方提供房屋买卖资料情况下，中介方负责协助买卖双方办理产权登记手续和银行按揭手续。买方承担过户所需缴纳的契税、印花税及工本费。卖方承担更名过户情况下可能发生的相关费用。卖方承担交易过户情况下额外产生的买卖双方的所有税费，包括营业税及附加税、契税、交易评估交易费、土地增值税等。卖方负责缴清改好名之前的水、电、煤、有线电视和物业费及维修基金等相关费用，若存在未缴清情况的，买方可在购房���款中按照相关凭证扣减，改好名后的水、电、煤、有线电视和物业费及维修基金等均由买方承担。合同还对其他事项作出约定。案涉房屋的预登记产权人为张伟，实际出资人为柳某，合同签订当日柳某也在场。合同签订后，被告俞华军于当天向出卖方张伟转账人民币180万元。买卖双方试图通过更名过户的方式进行产权变更未果，2016年12月17日，原告从柳某处取得产权资料（商品房买卖合同、销售发票、物业服务合同、管理规约、公积金贷款借款合同）并交付被告再行进行更名过户未果，后原告在2017年1月17日又将上述产权资料交付卖方张伟进行交易过户。2017年1月23日，绍兴市不动产登记服务中心受理产权变更登记申请，2017年1月24日，案涉房屋产权变更登记至被告名下。另查明，2017年1月17日，被告俞华军支付案涉房屋维修基金费11789.4元，2017年1���23日，被告俞华军向绍兴市地方税务局第二税务分局交纳交易费136533.33元。本院认为，本案原、被告之间的居间合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点为原告作为居间人是否已尽到勤勉忠诚义务。根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告辩称原告存在以下未尽到合同义务的情形：1、宣传信息存在欺骗和诱导性。虽原告否认被告提供的微信截图中显示其曾表示案涉房屋“可改名亏售”，但结合最终签订合同中载明的方式为“更名过户或交易过户”，本院认为原告在此之前确曾向被告披露房屋可采取更名过户方式进行交易，这也是促使被告尽快签订合同的主要原因之一，但同时被告作为一个完全民事行为能力人，应当完全知悉作为已在房管部门预登记产权人的房屋，更名过户的方式不仅有违市场交易规则，甚至是规避房屋交易过程中税费的违法行为，在此情形下，被告仍签订合同并注明无法办理更名过户的情况下，及时更改为交易过户，虽原告存在信息披露不实的情况，但被告也已预知一定的交易风险。2、隐瞒合同签订的关键信息和风险问题。本院认为，虽被告对案涉房屋的实际出资人为柳某、柳某与出卖方张伟的关系是知情的，但对于柳某与出卖方张伟急于出售房屋原因、双方之间就案涉房屋的购房款纠纷，被告并不完全知情。原告作为一家专业的中介机构，对于出卖方房屋产权是否明确、权利是否存在瑕疵、是否存在不适合交易的情形应事先调查清楚，并向委托人完全披露，但在此过程中，原告回避或疏忽了因出卖方（柳某和张伟）之间内部矛盾所隐含的交易风险，而这恰恰是对促成交易具有重要影响，故本院认为原告未尽到完全的信息披露和风险提示义务，这不符合其作为中介方所应尽到的忠诚义务。3、对风险失去把控，消极处理。本院认为，被告所称的风险系交付180万元后因卖方张伟账户被冻结无法还贷继续交易，又无法返还购房款。但由此引发的状况，实则也已超过原告的可控范围，而现也未有证据证明原告在风险发生后存在消极处理、故意拖延的情况，这也不符合正常交易环境下中介方的利益，且最终原告也协调买卖双方促成交易继续进行。4、被告所述的额外损失。本院认为，涉案房屋虽无法在2016年12月31日完成过户登记导致无法享受契税减免政策，但买卖双方在合同中约定的房屋权属转移系在合同签订日起120天内完成，而涉案房屋最终过户时间并未超过上述期限。而被告所述的为卖方垫付的维修基金和交易税费，根据被告陈述也已在支付的尾款中予以扣除，即使存在其他损失，被告也可依合同约定另行主张。综上，本院对被告辩称意见的合理部分，予以采信。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现合同约定，房屋中介费4万元由买卖双方各承担一半，签名当天各付一半，剩余一半在房屋所有权证过户到买方名下之日全部付清。现支付条件已成就，被告未能按约支付，已构成违约，但基于原告在交易过程中也存在一定未尽到合同义务的情况，本院酌情确定由原告自行负担报酬的30%，被告负担报酬的70%，由此对原告要求被告支付中介费14000元的诉请，本院予以支持，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第���百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告俞华军应支付给原告绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部中介费14000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取150元，由原告负担45元，被告负担105元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  韩咪竹二０一七年三月二十��日书 记 员  王 平附页《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。