湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0524民初2921号原告（反诉被告）：李萍，女，汉族，1973年3月3日出生，湖南省隆回县人，现住隆回县。原告（反诉被告）：伍先平，男，汉族，1972年6月29日出生，湖南省隆回县人，现住隆回县。原告（反诉被告）：伍孟秋，男，汉族，1995年9月11日出生，湖南省隆回县人，现住隆回县。委托诉讼代理人：彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省湘立房地产开发有限公司。法定代表人：袁玉斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱军，湖南楚信律师事务所律师。原告李萍、伍先平、伍孟秋诉被告湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）商品房销售合同纠纷一案和被告湘立公司反诉原告李萍、伍先平、伍孟秋商品房销售合同纠纷一案合并审理。本院于2016年12月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李萍及原告李萍、伍先平、伍孟秋的特别授权委托诉讼代理人彭丽琴与被告湘立公司的特别授权委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李萍、伍先平、伍孟秋向本院提出诉讼请求并就被告反诉予以答辩：1.请求判决被告继续履行与原告于2013年10月6日签订的《商品房买卖合同》，按合同约定的交房标准履行完成交房义务；2.判决被告支付原告迟延交房违约金191852.64元（违约金从2015年1月1日计算至2016年12月20日，此后违约金按每月万分之五计算至被告按合同约定交房标准完成交房义务之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担；4、请求法院驳回被告的反诉诉请。事实和理由：2013年10月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告锦绣桃源小区1栋B2602号商品房，约定商品房单价为3705.24元/平方米，房屋总价款为532924元。双方约定被告于2014年12月31日前依照国家标准和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告使用；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同，自双方约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋首付款262924元，并向银行抵押贷款270000元，足额支付了购房款532924元。可被告在收取了原告房款后，至今没有按合同约定如期按质向原告交付房屋。被告的行为，明显构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告多次要求被告按合同约定交房，并要求个支付迟延交房的违约金，但被告置之不理。为维护自身合法权益，原告只得依法向法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告反诉请求法院判令解除原、被告签订《商品房买卖合同》和要求法院判令原告赔偿被告损失10000元的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉诉讼请求。湘立公司辩称并反诉诉称：1、公司关于原告房屋已经在6月10日给每一个购房业主以电话和微信群发了通知，但原告至今未办理住房手续；2、由于该地块属于政府处置地块，涉及周边房屋拆迁的行为，以及政府直接导致工程延期交付，所以应该视为不可抗力因素，所以不能属延迟交房违约；3、关于违约金太高，根据合同法的规定，应该根据实际情况以当地房屋租赁价格进行调整；4、公司出于诚意对每一个购房人，在违约的情况下愿意补偿每位一万元，包括装修费和坚持交房的补偿，但原告没有办理该协议。反诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失10000元。事实和理由：被反诉人于2013年10月6日与反诉人签订《商品房买卖合同》，应按合同约定时间7时内办理房款27万元银行按揭贷款手续，但被反诉人却迟迟不来办理直到2014年1月24日才来办理银行按揭贷款面签，逾期108天，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5补充协议第一条第二款第二项约定，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担损失10000元，为此反诉人特提起反诉，请求合并审理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告的5份证据的质证意见是：1、23、4号证据没有异议，5号证据有异议，逾期面签108天。原告对被告的7份证据的质证意见是：1、2、3、4、5、6、7份证据均有异议，且均不认可。本院审核认为：原告的5份证据其来源、形式合法、内容真实，能反映案件事实，其证明效力本院予以采信。被告的7份证据，其中1、2、3号证据其来源、形式合法、内容真实，但不能证明案件事实，其证明效力本院不予采信，4、5、6、7号证据其来源、形式合法，但内容不真实，不能反映案件事实，其证明效力本院不予以采信。本院审理认定事实如下：2013年10月6日，原、被告签订了编号为20131163号《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告位于隆回县桃洪镇××小区××号商品房。合同双方约定该商品房面积为143.83平方米，单价3705.24元/平方米。房屋总价款为532924元。首付总房款49.34%，即262944元，余下50.66%，即270000元向银行贷款按揭。原告违约逾期付款违约责任为：逾期30日之内，按原告应付款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按原告应付款的日万分之三支付违约金等。被告违约逾期交房违约责任为：逾期30日之内，按被告已收款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按被告已收款的日万分之三支付违约金等。原告要求继续履行合同的，被告按其已收款的日万分之五支付违约金。被告应于2014年12月31日依照国家和地方人民政府的有关规定将1栋B2602号商品房交付原告，商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示国家和地方人民政府有关规定性文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的由被告承担全部责任等。合同签订后原告按合同约定支付了房屋首付款262944元，并向银行贷款270000元。原告足额支付了被告购房款532924元。按合同约定被告应于2015年1月30日前将该商品房交付原告使用。到2016年6月3日该商品房才被有关职能部门验收合格，2016年6月10日被告通过业主群通知交房，且将房屋钥匙交给原告方，但被告没有按合同约定书面通知原告交房。按照合同约定，被告应支付原告违约金181194元[（532924元×680×0.0005%），2015年1月31日起至2016年12月20月止]。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，故本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定遵照履行。现原告按合同约定全额支付了购房款，被告则应按合同约定的交房时间及交房条件交付原告所购商品房，现被告未能按合同约定交房，其行为构成违约，理应承担违约责任。被告主张不能按期交房系不可抗力因素所致，本院认为“不可抗力”是不能预见，不能避免并不能克服的客观现象，如战争、自然灾害等。只在符合法律规定的不可抗力的要件，开发商才能免除延期交房的违约责任。本案被告作为房地产开发商，在对项目开发建设期限的确认过程中，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的估计，在合同约定的工期内合理扣除，况且被告所举的周边房屋拆迁等情形也不属于不可抗力的范畴，因此对被告该抗辩理由不予采纳。关于违约金是否过高应予调整的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于损失”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”现被告主张对违约金以当地房屋租赁价格予以调整，本院考虑原告预期利益的损失（主要为房屋租赁损失）等相关因素，根据公平原则予以衡量，认为原告主张的违约金过高，计算至2016年12月20日为宜，酌情确定违约金126836元。被告湘立公司的反诉，因被告未在法院规定的时间内缴纳反诉费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将1栋B2602号商品房交付给原告李萍、伍先平、伍孟秋；二、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李萍、伍先平、伍孟秋违约金126836元；三、驳回原告李萍、伍先平、伍孟秋其他诉讼请求；四、驳回被告湖南湘立房地产有限公司的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4137元，由被告湖南省湘立房地产开发有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  黄 明人民陪审员  覃和生人民陪审员  黄 亮二〇一七年三月三十日代理书记员  廖文兵附本案所涉法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。