安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖16民终21号上诉人（原审原告）:王锋，男，1967年6月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：马涛，安徽乐行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虎，安徽乐行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽时尚地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县站前路北侧。法定代表人：魏峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐凤龙，安徽天静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙富强，安徽天静律师事务所律师。上诉人王锋因与被上诉人安徽时尚地产开发有限公司（以下简称时尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2016）皖1621民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王锋的委托诉讼代理人马涛，被上诉人时尚公司的委托诉讼代理人孙富强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王锋上诉请求：维持原判决第一、第二项；撤销一审判决第三项，判决被上诉人赔偿上诉人后期逾期交房违约金（自2016年4月12日计算至时尚公司实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）；判决时尚公司在交付房屋时，同时交付购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、时尚公司应赔偿上诉人后期逾期交房违约书（自2016年4月12日计算至时尚公司实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）。2016年4月中旬，时尚公司通知购房户办理交房手续，但购房户到场后，却被迫接受只赔偿30天逾期交房违约金并承担3600元砸墙费用的方案，并需要当即缴款，否则不予交房，并威胁购房户称如不在接到通知后15天内办理交房手续，将向其承担违约责任。同时，时尚公司也不能及时向购房户提供购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。交付商品房必须经过房屋质量监理部门综合验收备案，在交付时应提供购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这不仅属于法律法规的强制性规定，也是合同约定所附的条件。且合同第11条规定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购的商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生延期交房责任由出卖人承担”，但时尚公司因其自身原因，直至2016年4月12日才获得涡阳县房地产管理局综合验收备案证，被允许向购房人交付房屋。虽然通知了上诉人办理交房手续，但实际上却以上诉人接受其不合理条件为交房前提，并未履行其交房义务。且上诉人在一审中提供的中央公馆面积及缴费通知单，虽然没有加盖时尚公司公章，但时尚公司在一审中是认可的，而且上面清楚印制“中央公馆面积及缴费通知单”并详细记录购房信息，购房款和各种费用的缴纳的标准，并发放每名购房户，足可以认定是时尚公司出具的。4月12日以后逾期交房的过错责任在时尚公司。一审判决认定部分事实不清，证据不足。在一审判决后，上诉人前往时尚公司要求交房，时尚公司仍然要求按照起诉前的通知书上的款项缴纳，并缴纳3600元的砸墙费。因此，应当判决时尚公司支付自2016年4月12日至实际交付房屋期间的违约金。二、应当判决时尚公司在交房同时交付购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一审法院虽然判决时尚公司在判决生效后十日内交房，但并没有按照法律规定判决在交付房屋时交付购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该判决事项表示不清楚。时尚公司辩称，我方愿意交付房屋及住宅质量保证书和住宅使用说明书，购房发票在办理房产证时交付，但2016年4月12日之后的违约金我方不予支付。王锋向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行合同义务（交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）；2.判令被告赔偿原告前期逾期交房违约金18171元（从约定2015年6月30日交房之日计算至2016年4月12日验收合格可以交房之日止，并已扣除面积增加部分的房款1919元）；3.判令被告赔偿原告后期逾期交房违约金（自2016年4月12日计算至被告实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月3日，时尚地产公司与王锋签订了一份《商品房买卖合同》，约定王锋购买时尚地产公司座落于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢2505号房，建筑面积85.7平方米,总房款为350000元。买受人按约定向出卖人（时尚地产公司）交付全部购房款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；合同第五条面积确认及面积差异处理的第四款第一项约定：“1、双方自行约定：（1）按产权登记面积，多退少补”。现原告以被告在2016年4月中旬通知办理交房手续时，被告逼迫其接受赔偿30天逾期交房违约金并承担3600元砸墙费用的方案，并需当即缴款，否则不予交房，并威胁其如不在接通知后15天内办理交房手续，将向被告承担违约责任，同时，也不能及时向其提供购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由，诉至本院，请求：1.依法判令被告履行合同义务（交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）；2.判令被告赔偿原告前期逾期交房违约金18171元（从约定2015年6月30日交房之日计算至2016年4月12日验收合格可以交房之日止，并已扣除面积增加部分的房款1919元）；3.判令被告赔偿原告后期逾期交房违约金（自2016年4月12日计算至被告实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）；4.本案诉讼费用由被告承担。2016年4月12日，涡阳县房地产管理局出具《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》，认为上述商品房经检查，符合备案条件，允许交付。被告随后通知原告交接房屋。另按照合同第五条约定，原告应向被告补交房款1919元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效。按合同约定，被告应向原告交房的时间为2015年6月30日前。被告虽于2016年4月12日收到涡阳县房地产管理局出具《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》后，随即通知原告交接房屋，但已构成违约。按合同约定，被告应向原告支付该期间的逾期交房违约金20090元〔350000元×（2÷10000）×287〕。对被告辩称不能按时交房的原因是由于不可抗力所致，对楼房施工期间，因恶劣天气造成施工不能的期间应予扣除的意见，因无事实和法律依据，不予采信。原告诉称被告在交房时，存在采取威胁、逼迫其接收不合理条件的情形，因其所提供的中央公馆面积及缴费通知单无被告方签字或盖章，且无其他证据证明，不予采信。原告也不得以被告不付清逾期交房违约金为由拒绝接收房屋。故原告主张被告支付自2016年4月2日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。按照合同第五条约定，原告应向被告补交房款1919元。由此双方形成互付到期债务的事实，原告主张以逾期交房违约金抵销其应补交房款，理由正当，予以支持。两项折抵后，被告还应向原告支付逾期交房违约金18171元（20090-1919）。抵销后的应补交房款之债终止，被告应按照合同约定向原告交付房屋。一审法院判决：一、被告安徽时尚地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢2505号房屋交付原告王锋；二、被告安徽时尚地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王锋支付逾期交房违约金18171元；三、驳回原告王锋的其他诉讼请求。案件受理费254元，减半收取127元，由被告安徽时尚地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，时尚公司因不服一审判决，向本院提起上诉，案件在审理过程中，时尚公司向本院提起上诉，本院已裁定准许其撤回上诉。本院认为，本案争议的焦点为：1、时尚公司是否应在交付房屋时交付相应的购房发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书。2、王锋主张的自2016年4月12日至时尚公司实际交付房屋期间的违约金是否应予支持。一、关于争议焦点1，因双方所签订的商品房买卖合同已成立并生效，故双方均应按照合同的约定履行义务。王锋有权要求时尚公司按照上述合同第十一条的约定在交付房屋时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且时尚公司答辩也同意交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。故对王锋的该诉讼请求本院予以支持。王锋已按照合同约定支付了购房款，出卖人在交付房屋时提供相应的购房发票系合同的从义务。鉴于双方对一审判决王锋应补交房款1919元从时尚公司应支付的违约金中予以抵扣均未上诉，故应视为双方对该款予以抵扣均予以认可，故王锋要求时尚公司在交付房屋时提供相应的购房发票的上诉请求应予支持。二、关于争议焦点2，因时尚公司已逾期90天交付房屋，王锋要求继续履行合同，时尚公司应按照合同第九条的约定，自双方约定最后交付期限的第二天起至房屋实际交付之日止，按日向王锋支付已交付房价款万分之二的违约金”。时尚公司未举证证明自己已向王锋按照合同约定交付了涉案的商品房，应向王锋支付相应的违约金。时尚公司应从2015年7月1日起按照每日70元计算[350000元×（2÷10000）]违约金至房屋实际交付之日止，王锋应补交房款1919元应从中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持安徽省涡阳县人民法院（2016）皖1621民初2632号民事判决第一项、第三项，即“被告安徽时尚地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢2505号房屋交付原告王锋”，“驳回原告王锋的其他诉讼请求”；二、变更安徽省涡阳县人民法院（2016）皖1621民初2632号民事判决第二项为：安徽时尚地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王锋支付违约金，违约金自2015年7月1日起按照每日70元的标准计算至安徽时尚地产开发有限公司实际交付房屋之日止，王锋应补交的房款1919元从上述违约金中予以扣除；三、安徽时尚地产开发有限公司在交付房屋时应提供相应商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并出具相应购房发票；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254元，减半收取127元，由安徽时尚地产开发有限公司负担；二审案件受理费254元，由安徽时尚地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭 亮审判员 刘 强审判员 王艳东二〇一七年三月一日书记员 张宇楠附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。