广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初13220号原告：佛山市中力经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区垂虹路**，注册号440600000011296。法定代表人：张智宏。委托诉讼代理人:刘玉文，广东天骅律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄超杨，广东天骅律师事务所实习律师。被告：招惠媚，女，汉族，1974年8月9日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。被告：周汉平，男，汉族，1972年4月26日出生，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市雍尚世纪会文体有限公司，，住所地广东省佛山市禅城区祖庙同华东一路****之一统一社会信用代码91440604MA4W01MJ10。法定代表人：余智华。委托诉讼代理人：岑仲贤，男，汉族，1984年6月2日出生，住广东省佛山市禅城区，系被告公司股东。被告：余智华，女，汉族，1968年6月10日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市中力经营管理有限公司诉被告招惠媚、周汉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。因佛山市雍尚世纪会文体有限公司（以下简称雍尚公司）、余智华与本案有利害关系，本院依法追加其为被告参加诉讼。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉文、黄超杨，被告招惠媚的委托诉讼代理人钱国斌、高雪梅，被告周汉平，被告雍尚公司的委托诉讼代理人岑仲贤，被告余智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告招惠媚与佛山市骏承物业管理有限公司及原告之间的租赁合同关系、解除被告招惠媚、周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》；2.被告招惠媚、周汉平共同向原告返还位于佛山市禅城区同××层建筑面积为1130.6平方米的部分房产（以下简称涉案房产）；3.被告招惠媚向原告支付涉案房产2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金217075.20元，2016年12月1日至实际返还房产期间的使用费按每月18089.60元支付；4.被告周汉平对上述第3项诉请承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由两被告负担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求，并明确为“1.解除被告招惠媚与原告之间的租赁合同关系；2.确认被告招惠媚与周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》无效；3.确认被告招惠媚与被告余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》无效；4.四被告共同向原告返还位于佛山市禅城区同××层建筑面积为1130.6平方米的部分房产；5.被告招惠媚向原告支付上述房产2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金217075.20元，2016年12月1日至实际返还房产期间的使用费按每月18089.60元支付；6.被告周汉平对上述第5项诉请承担连带清偿责任；7.被告雍尚公司对被告招惠媚在上述第5项诉请中的自2016年9月1日起的租金承担连带清偿责任；8.本案的诉讼费由四被告负担。”事实与理由：涉案房产位于佛山市禅城区同××层（建筑面积3676.64㎡，其中涉案面积1130.6㎡），原产权人为佛山市电力电气安装公司（以下简称安装公司）。2002年9月30日，佛山市工业投资管理有限公司批复安装公司转制（转制后安装公司更名为佛山机电安装集团有限公司），涉案房产作为转制剥离资产划归原告管理，后转归佛山市禅聚德资产经营有限公司（以下简称禅聚德公司）管理，然后转归佛山骏承物业管理有限公司（以下简称骏承公司）管理。2014年6月27日，佛山市公盈投资控股有限公司发文通知由原告管理涉案房产，2015年12月，原告接管上述房产。2013年1月29日，禅聚德公司与佛山市新天地体育活动休闲中心（以下简称新天地中心）签订《房地产租赁合同》，约定新天地中心租用包括涉案房产在内的房产2448㎡，租期从2013年3月1日起至2015年2月28日止，期间新天地中心引入被告招惠媚合作经营，合同期满后新天地中心未续租，被告招惠媚继续租用上述房产，其中涉案房产租金16元/㎡/月，佛山市金善美物业代理有限公司（以下简称金善美公司）代招惠媚交纳租金至2015年11月，被告招惠媚租用上述房产期间未与骏承公司签订租赁合同，从原告接管上述房产至今，被告招惠媚没有向原告交纳租金或使用费，经原告多次催收，被告招惠媚拒不交租。另外，被告招惠媚租用上述房屋期间，在未经出租人同意的情况下，于2014年3月与被告周汉平签订了《物业铺位租赁合同》，将上述房产转租给被告周汉平，租期为八年。补充的事实与理由：在法院组织现场勘查过程中，被告雍尚公司及余智华出示了《资产租凭合同》（合同编号：佛中经组第【20160155】号）及被告招惠媚与被告余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》。经原告核实，上述《资产租凭合同》为伪造的合同，被告招惠媚依据该合同与被告余智华签订的《租赁合同》也应无效。此外，对于余智华、雍尚公司分别于2016年12月19日、2017年1月12日汇款给原告的“租金”，因没有合同及法律依据，所以也不能据此确认其与原告形成租赁关系。被告招惠媚辩称：1.被告招惠媚与原告及骏承公司、周汉平就涉案房产不存在租赁合同关系。事实上，被告招惠媚仅与新天地中心存在租赁合同关系，原告所称被告招惠媚与新天地中心存在项目合作关系不事实。被告招惠媚与新天地中心之间的租赁合同关系已于2015年2月28日终止。既然被告招惠媚与原告及骏承公司、周汉平之间就涉案房屋不存在租赁合同关系，所以不需要解除或返还。2.被告招惠媚与新天地中心之间的租赁关系已经于2015年2月28日终止，被告招惠媚已经不存在使用涉案房屋的情形，所以原告诉请被告招惠媚支付租金及使用费没有事实及法律依据。3.被告招惠媚与原告之间不存在租赁合同关系，故不存在需要解除的情况；涉案房屋目前并不是由被告招惠媚占有使用，所以原告无权要求被告招惠媚返还涉案房屋；涉案房屋的实际使用人并不是被告招惠媚，故原告无权要求被告招惠媚缴纳涉案房屋的租金。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。被告周汉平辩称：被告周汉平与招惠媚签订了租赁合同，并且每月按时缴纳租金及水电费，被告周汉平与原告之间不存在租赁关系，原告起诉被告周汉平没有事实和法律依据。被告雍尚公司、余智华共同辩称：被告雍尚公司、余智华从2016年9月1日与被告招惠媚签订合同后每月按时向被告招惠媚缴纳租金直到2017年2月，被告雍尚公司、余智华都有相关证据予以证实。被告雍尚公司、余智华自2017年3月起没有交租，待案件处理结果出来再交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3中的《发票信息》，该证据为打印件，原告未提供发票原件核对，且招惠媚对该证据的真实性不予认可，本院不予采信。对被告招惠媚提交的证据2《终止租赁合同关系通知书》，原告及被告周汉平均对该证据不予确认，且证据为被告招惠媚单方作出，无其他证据证明该通知已送达被告周汉平，故本院对该证据不予采信；对被告招惠媚提交的证据3《进账单》，经核对原件，本院对该证据的真实性予以确认。对被告周汉平提交的证据《银行流水》、《收据》，经核对原件，本院对该证据的真实性予以确认。对被告雍尚公司、余智华提交的《资产租凭合同》，经与原告提交的证据5原件核对明显不符，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区同××层，权属人为安装公司，房产证号为粤房地证字第**，2002年9月30日，安装公司转制（转制后安装公司更名为佛山机电安装集团有限公司），涉案房产作为转制剥离资产另行管理。2014年6月27日，佛山市公盈投资控股有限公司发布《关于重新调整托管企业资产管理关系的通知》（佛公盈〔2014〕167号），明确涉案房屋归原告代管。2015年12月20日，骏承公司向原告出具《关于原电力电气安装公司位于同××层部分物业出租情况的说明》，载明“原安装公司位于同××层物业（简称该物业），建筑面积3676.64平方米，房产证号：17××**，系转制剥离代管资产，原由禅聚德公司管理，2014年7月禅聚德公司原管理资产划归我司管理，该物业同时移交给我司管理。2015年12月，该物业移交给贵司管理。我司接管该物业时，该物业有三个租户，分别是新天地中心、广东安普泰克科技发展有限公司、佛山市新阳机电设备工程有限公司。现将新天地中心租赁情况说明如下：根据禅聚德公司与新天地中心签订的租赁合同，租赁面积2448平方米，租期三年（至2015年2月28日），月租金7元/平方米。新天地中心主要经营棋牌、乒乓球等，因经营不景气，在租赁期的后期将部分租赁面积引入招惠媚合作经营，转营台球、教育等。合同期满后，新天地中心没有续租，留下招惠媚继续经营教育和台球等，其中教育租用500平方米，有书面租赁合同，月租金加管理费16元/平方米，每月租金加管理费8000元，租金交至2015年7月，之后以下雨漏水为由拒不交租。台球租用1130.6平方米，月租金16元/平方米，每月租金18089.60元，租金交至2015年11月，招惠媚承租期间没有与禅聚德公司及我司签订书面租赁合同。特此说明。”2014年3月8日，被告招惠媚（出租方，甲方）与被告（出租方，甲方）周汉平签订《物业铺位租赁合同》，载明“一、甲方将其位于佛山市禅城区同××层（原新天地棋牌），建筑面积1100平方米的铺位使用权租给乙方作经营棋牌休闲会所使用，甲方应于2014年3月15日将出租铺位移交给乙方，否则，视为甲方违约。在甲方移交铺位给乙方时，由乙方签字确认。二、租赁期限为8年，从2014年3月15日起至2022年3月16日止。三、乙方在租赁期限内应向甲方每月缴纳费用共19800元。……四、乙方向甲方支付保证金39600元正，于本合同签订之日交付给甲方，当合同届满或终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把39600元保证金退还给乙方，不计利息。……十四、本合同期满或终止的铺位返还和验收办法。（一）合同期满或终止后30天内，乙方将承租铺位移交给甲方。……备注：1、甲方与此铺位产权方所有债务问题均与乙方无任何直接和间接关系，乙方不需要为甲方和此铺位产权方负任何直接或间接的责任。2、甲方必须确保拥有位于佛山市禅城区同××层（原新天地棋牌）出租权，否则一切后果及经济损失由甲方负责。3、第三年租金上涨5%。4、实收计1170方实收贰万壹仟元整（每月租金）。5、消防设备要保养及保管好，如有破坏，要负责维修。”2015年5月15日，本院就新天地中心与招惠媚房屋租赁合同纠纷一案（2015）佛城法民一初字第543号《民事判决》，确认新天地中心与招惠媚就涉案房屋签订的租赁合同于2015年2月28日终止，该判决已于2015年6月26日发生法律效力。2016年9月1日，被告招惠媚（出租方、甲方）与被告余智华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明“第一条、甲方同意将位于佛山市禅城区同××层自编2号的场地出租给乙方使用，该场地建筑面积1170平方米，乙方在该场地开设棋牌室及桌球室。第二条、租赁期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月30日止。每月租金为21000元。租金按月缴纳，每月10日前付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。第三条、甲方保证出租场地产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。甲方在签订合同当天将场地交给乙方使用。……第七条、甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方可复印对方文件备存……”。诉讼中，原告及各被告均确认：涉案房屋的出租面积为1130.6平方米，且该房屋中大堂进去左手边的仓库不属于租赁范围。被告周汉平提交的《收据》显示，被告招惠媚向被告周汉平收取了涉案房屋2016年4-6月的租金63000元；被告雍尚公司、余智华提交的《收据》显示，被告招惠媚向被告雍尚公司、余智华收取涉案房屋2016年9月21日至2017年2月20日的租金合计105000元。被告招惠媚主张涉案房屋2016年12月的租金其已支付，提供了《进账单》拟予以证明，该《进账单》显示，日期为“2015年12月23日”，收款人为“佛山市骏承物业管理有限公司”，金额为18089.6元。原告陈述称：涉案房屋截至2015年11月30日的租金已经交纳，租金标准为18089.6元。原告是在起诉前才知道被告招惠媚将涉案房屋转租给被告周汉平的事实，在2017年2月10日法院勘查现场时才知道被告招惠媚将涉案房屋转租给被告余智华的事实。被告招惠媚2017年1月9日庭审中陈述：（2015）佛城法民一初字第543号《民事判决》生效后，被告招惠媚未就涉案房屋与管理人签订租赁合同，也未办理房屋移交手续；涉案房屋的租金被告招惠媚交至2015年11月，2015年11月之后租金未交。被告周汉平庭审中陈述：被告周汉平2014年3月20日起开始使用涉案物业，目前仍在使用；被告周汉平从2014年4月至2016年6月一直就涉案房屋向招惠媚支付租金，之后由其他合伙人交租；被告周汉平与被告余智华、案外人岑仲贤及另外三人合伙经营佛山市禅城区雍尚会棋牌室，未解除合伙协议，2017年2月10日法院勘查现场时被告周汉平才知道被告余智华在涉案房屋成立了雍尚公司。被告余智华陈述：被告余智华及雍尚公司已向被告招惠媚支付了2016年9月至2017年2月的租金；被告余智华与被告周汉平2014年11月至2016年8月期间存在合伙关系，因为被告周汉平经营亏损，所以就散伙了，但没有书面协议，涉案房屋目前由被告余智华及雍尚公司实际使用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。禅聚德公司、骏承公司及原告先后为涉案房屋的代管人，对涉案房屋具有出租权。涉案房屋系由禅聚德公司出租给新天地公司，再由新天地公司转租给被告招惠媚，新天地公司与被告招惠媚的租赁合同经（2015）佛城法民一初字第543号民事判决确认于2015年2月28日终止，该判决于2015年6月26日生效。该判决生效后，被告招惠媚并未向当时的涉案房屋的代管人骏承公司返还涉案房屋，并直接按18089.60元/月的标准向骏承公司支付租金，而骏承公司未提出异议，鉴于双方未签订书面租赁合同，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应认定被告招惠媚与骏承公司就涉案房屋形成事实上的不定期租赁合同关系。涉案房屋代管人由骏承公司变更为原告后，原告承继了骏承公司在该租赁合同关系中的权利和义务，与被告招惠媚形成了事实上的不定期租赁合同关系。被告招惠媚抗辩认为其与原告不存在租赁合同关系，与前述事实不符，且在原告代管涉案房屋后，被告招惠媚仍就涉案房屋向被告周汉平、余智华及雍尚公司转租并收取租金，故本院对该抗辩不予采纳。关于原告诉请的解除租赁合同关系问题。如前所述，原告与被告招惠媚存在事实上的不定期租赁合同关系，但被告招惠媚自2015年12月1日起未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及第二百三十二条之规定，原告诉请解除其与被告招惠媚的租赁合同关系，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告招惠媚与被告周汉平、被告招惠媚与余智华之间转租合同的效力问题。被告招惠媚虽然就涉案房屋与骏承公司及原告存在事实上的租赁合同关系，但其将涉案房屋转租给被告周汉平、余智华并未取得骏承公司及原告的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，原告诉请确认被告招惠媚与被告周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》、被告招惠媚与被告余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案房屋的返还问题。原告与被告招惠媚就涉案房屋的租赁合同关系解除后，被告招惠媚应及时返还涉案房屋，鉴于被告招惠媚已将该涉案房屋转租给被告周汉平、余智华，且被告招惠媚与被告周汉平、被告招惠媚与余智华之间的转租合同亦已确认为无效，故原告诉请返还涉案房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告周汉平、余智华及雍尚公司均确认其为实际使用者，故本院确认由被告周汉平、余智华及雍尚公司直接向原告返还涉案房屋，被告招惠媚不再承担返还责任。关于原告诉请的租金问题。如前所述，原告与被告招惠媚就涉案房屋存在事实上的不定期租赁合同关系，但原告自2015年12月1日起未支付租金，原告诉请被告招惠媚支付2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金217075.2元（18089.6元/月×12），理据充分，本院予以支持。同时，被告招惠媚还应按18089.6元/月的标准支付涉案房屋自2016年12月1日起至本判决确定的返还之日止的租金给原告，如实际返还之日前于本判决确定的返还之日，则应计至实际返还之日；如被告周汉平、余智华及雍尚公司在本判决确定的返还之日未能返还涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告可另行向被告周汉平、余智华及雍尚公司主张逾期腾房占有使用费。被告招惠媚主张其2015年12月的租金已支付，但其举证的《进账单》并未明确该费用为2015年12月的租金，其在2017年1月9日庭审中亦确认2015年11月之后的租金未交纳，且骏承公司出具的《关于原电力电气安装公司位于同××层部分物业出租情况的说明》中亦证实被告招惠媚租金交至2015年11月，故本院对该主张不予采纳。关于原告诉请被告周汉平、余智华、雍尚公司对被告招惠媚应付租金承担连带清偿责任的问题。因被告周汉平、余智华、雍尚公司与原告并不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告诉请被告周汉平、余智华、雍尚公司对被告招惠媚应付租金承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市中力经营管理有限公司与被告招惠媚关于佛山市禅城区同华东一路40号二层部分房产（建筑面积为1130.6平方米）的租赁合同关系解除；二、确认被告招惠媚与被告周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》无效；三、确认被告招惠媚与被告余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》无效；四、被告周汉平、余智华、佛山市雍尚世纪会文体有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告佛山市中力经营管理有限公司返还佛山市禅城区同华东一路40号二层部分房产（建筑面积为1130.6平方米）；五、被告招惠媚于本判决生效之日起十五日内，向原告佛山市中力经营管理有限公司支付2015年12月1日起至2016年11月30日期间租金217075.2元，并按18089.6元/月的标准原告佛山市中力经营管理有限公司支付自2016年12月1日起至本判决确定的返还房屋之日止（如实际返还之日前于本判决确定的返还之日，则计至实际返还之日）的租金；六、驳回原告佛山市中力经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4556元，由被告招惠媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周信斌审 判 员  陆桂秀人民陪审员  罗省杰二〇一七年三月二十九日书 记 员  吴春辉附证据目录清单原告在诉讼中提交的证据如下：1、原告营业执照、组织机构代码证复印件、被告招惠媚、周汉平身份证复印件；2、《房地产权证》、《佛山市工业投资管理有限公司文件（佛工投字〔2002〕116号）》、《佛山市公盈投资控股有限公司文件（佛公盈〔2014〕167号）》；3、《房地产租赁合同》、《关于原电力电气安装公司位于同华东一路40号二层部分物业出租情况的说明》、《发票信息》；4、《物业铺位租赁合同》、佛山市禅城区雍尚会棋牌室营业执照复印件；5、《资产租赁合同》；6、《客户收款入账通知》2份；7、企业信用信息公示。被告招惠媚在诉讼中提交的证据如下：1、（2015）佛城法民一初字第543号《民事判决书》及《生效证明》；2、《终止租赁合同关系通知书》；3、《进账单》。被告周汉平在诉讼中提交的证据如下：1、《银行流水》、《收据》2张。被告雍尚公司、余智华在诉讼中提交的证据如下：1、营业执照复印件、余智华身份证；2、《资产租凭合同》、金色贝尔公司营业执照及税务登记证。