重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初5632号原告：王远德，男，1978年2月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：韩宗洲、胡文卓，重庆渝礼律师事务所律师。被告：蒋宜男，男，1982年1月23日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：刘维芳，女，1957年5月11日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：蒋运勤，男，1956年7月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区。三被告委托诉讼代理人：金跃东，重庆衡天律师事务所律师。原告王远德诉被告蒋宜男、刘维芳、蒋运勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王远德及其委托诉讼代理人韩宗洲、胡文卓，被告刘维芳、蒋运勤及三被告委托诉讼代理人金跃东到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。王远德向本院提出诉讼请求：1、解除与刘维芳，蒋宜男于2011年2月22日签订的房屋买卖合同；2、被告刘维芳，蒋运勤，蒋宜男返还王远德购房款270000元，并从2011年3月3日起按中国人民银行同期同档次贷款利率支付资金占用利息至返还清购房款时止；3、被告刘维芳，蒋运勤，蒋宜男赔偿原告王远德经济损失46000元；4、案件受理费由刘维芳，蒋宜男负担。事实与理由：2009年1月25日，重庆市龙鹏房地产开发有限公司（甲方）与蒋宜男（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方以房屋总价款127251元购买甲方开发的位于铜梁区xx房屋一套等内容。2011年2月22日，蒋宜男（甲方）与王远德（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将前述涉案房屋以总成交价30万元的价格卖给乙方。王远德按约给付了蒋宜男购房款27万元。2012年3月6日，王远德与王xx签订房屋买卖协议，约定以34.6万元的价格出售给王xx。王xx按约支付了购房款15万元，王远德将房屋交付王xx使用。后因涉案房屋未举得所有权，导致王xx购房目的不能实现，王xx起诉王远德要求解除房屋买卖合同，返还购房款，法院支持了该诉讼请求。现王远德从2011年2月22日购买涉案房屋至今仍不能取得该房屋所有权，导致合同目的不能实现。该房屋虽名为蒋宜男购买，但实为蒋宜男，刘维芳，蒋运勤家庭成员共同购买，原告要求三被告返还该购房款属于三被告共同债务。据此，根据相关法律规定，诉至法院。蒋宜男、刘维芳、蒋运勤辩称，1、刘维芳，蒋运勤不是本案适格被告，因为他们没有签订合同，不是合同相对方；2、双方签订的合同是对原合同权利的转让，所涉房屋没有办理产权证，原告对此知情。该房屋系期房，原告请求解除合同的请求不成立；3、房屋具有可交付性，被告已经按照合同约定将房屋交给原告居住达10年之久，在此过程中，即使有解除合同的条件，但原告没在期限内提出解除，其解除权已经丧失；4、解除合同应当通知对方，原告没有履行通知义务，通知对方不能以法院受理传票等公权方式进行；5、原告与第三人的交易损失被告不应当承担，原告购房时知道房屋权属情况，还将房屋出卖，损失是原告自身造成的，原告与第三人交易的结果与本案无关，且与第三人的判决不具有参照性。经审理本院认定如下事实：2009年1月25日，重庆市龙鹏房地产开发有限公司（甲方）与蒋宜男（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方以房屋总价款127251元购买甲方开发的坐落于重庆市铜梁区xx房屋一套，建筑面积单价1350元/平方米，套内建筑面积单价1573.13元/平方米，建筑面积94.26平方米。合同第七条（一）2约定，属预售商品房的，甲方应当在2009年12月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付乙方使用；第十三条第二项约定，预售商品房的，在本商品房交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2009年2月9日，原铜梁县房地产交易所出具预购商品房买卖合同登记备案证明，证明该房在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2011年2月22日，蒋宜男（甲方）与王远德（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方将在重庆市龙鹏房地产开发有限公司开发的坐落于重庆市铜梁区xx房屋一套，以总成交价30万元的价格卖给乙方。合同第四条1.1约定，2011年2月22日乙方交购房定金2万元给甲方，同时，甲方不得将该房再次出售给他人；1.2约定，乙方在2011年3月5日前付房款273000元给甲方；1.3约定，在2011年3月5日前办理合同更名手续；1.4约定，乙方在产权证下发之日付清购房余款7000元；1.5约定，2011年3月5日前甲方交付此房予乙方使用。第五条2.7约定，甲方应在与乙方办理完产权过户手续后90日内将户口迁出。第十二条2约定，如因政策等因素导致无法将甲方姓名更改为乙方姓名，则等产权证下发后再办理产权过户或委托公证。刘维芳作为委托代理人在该合同上签字确认。该合同签订后，王远德于2011年2月22日向蒋宜男支付购房定金2万元、3月3日支付了购房款25万元。2011年3月3日，蒋宜男（甲方）、刘维芳（代）与王远德（乙方）签订了《补充协议》约定：甲方现不能将重庆市铜梁区xx原产权人姓名更改为乙方姓名，双方约定等产权证下发后办理产权过户手续或委托公证等。2012年3月6日，王远德作为甲方委托方，蒋宜男作为甲方、房屋卖方与王xx作为乙方、房屋买方签订《房屋买卖协议》约定：一、甲方将重庆市铜梁区xx号私房出售给乙方，房地产权证号：2006字第**号，面积约94.26平方米……共计售价为346000元；二、付款方式：1、乙方于2012年3月6日付给甲方购房款定金2万元；2、乙方于2012年3月15日付给甲方购房款13万元；3、剩余的购房款19.6万元由乙方在银行办理此房屋按揭贷款由银行直接支付给甲方帐户上；三、房屋产权过户和水电过户所产生的一切税费由乙方负责，但甲方必须提供相关手续协助办理，甲方交房前的物业管理费用由甲方缴清；四、办理房屋产权证过户手续的时间定于以银行审批通过为准，甲方将此房屋交给乙方的时间定于2012年3月15日（可以提前）；五、违约责任：在合同履行期间，甲、乙双方相互配合，如一方违约，由甲方退还给乙方购房定金2万元，并由违约方付给守约方违约金8万元，并且违约方必须支付甲乙双方在该套房屋交易过程中产生的一切费用……十、特别约定：1、此房屋的平方以房屋产权证为准，甲乙双方都不互补差额；2、甲方领到房产证通知乙方，乙方知晓的15个工作日内，甲、乙双方到银行办理此房的按揭贷款；3、在房产证未下来之前，乙方每年付给甲方购房款3万元，此款在房款中扣除；4、如甲方违约，乙方的装修费由甲方付给乙方6万元。协议签订当天，王xx向王远德支付购房定金2万元。2012年3月15日，王xx向王远德支付购房款13万元。同时，王远德将房屋交由王xx居住使用。由于案涉房屋不能取得房屋产权证，王xx起诉至本院，要求：1、依法解除与被告王远德签订的《房屋买卖协议》；2、王远德立即返还购房款15万元，并从2012年3月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率给付利息至款项付清之日止；3、本案诉讼费由被告负担。本院于2016年6月18日作出判决“一、解除原告王xx与被告王远德于2012年3月6日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王远德于本判决生效后十日内返还原告王xx购房款15万元；三、驳回原告王xx的其他诉讼请求。”该判决于2016年10月8日发生法律效力。庭审过程中，王远德明确经济损失46000元是由于前合同（王远德与蒋宜男签订的）与后合同（王xx与王远德签订的）价差产生的。王远德与被告一致认可系因开发商的原因导致涉案房屋不能办理产权登记。上述事实有原、被告双方当事人的陈述，王远德举示的民事判决书〔（2016）渝0151民初1288号〕及生效证明、《房屋买卖合同》、收款收据、《房屋买卖协议》、收条、《重庆市商品房买卖合同》及被告举示的《房屋买卖合同》等证据证实。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，蒋宜男与王远德签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违法法律法规禁止性规定，合法有效。刘维方作为房屋买卖合同及协议的委托代理人，其实施的法律行为只能约束被代理人蒋宜男及王远德。王远德主张涉案房屋系由刘维芳、蒋运勤以家庭出资的方式为蒋宜男购买，应由其承担返款购房款的义务缺少事实及法律依据，本院不予采纳。因此，刘维芳、蒋运勤不是本案适格被告。对王远德要求与刘维芳解除《房屋买卖合同》的诉讼请求以及要求刘维芳、蒋运勤返还购房款并支付利息及经济损失的诉讼请求，本院均不予支持。关于被告主张王远德行使解除权已过时效且不能以诉讼的方式进行的问题。虽然解除权人无须以诉讼的方式解除合同，但《合同法》并未排除解除权人以诉讼方式行使解除权，因此，解除权人可以选择以诉讼的方式行使解除权。王远德与蒋宜男未对合同解除权行使期限进行约定，且双方签订的《补充协议》约定等产权证下发后办理产权过户手续或委托公证，故对蒋宜男关于王远德行使解除权已过时效的主张，本院不予采纳。《合同法》第九十四条规定“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿”。本案中，王远德与蒋宜男未对合同解除权行使期限进行约定，故对蒋宜男关于王远德行使解除权已过时效的主张，本院不予采纳。因蒋宜男未取得涉案房屋所有权，致使该房屋的所有权不能转移至王远德名下，导致其购买房屋的合同目的不能实现，王远德要求解除与蒋宜男签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故，王远德要求蒋宜男返还购房款27万元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。庭审中王远德与蒋宜男一致认可未能办理涉案房屋产权证并非因蒋宜男故意或过失造成，故对王远德要求蒋宜男支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于经济损失46000元的问题。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，蒋宜男在与王远德订立房屋买卖合同时，无法预见在订立后长达六年的时间也无法取得房屋所有权，且在订立时如实告知王远德涉案房屋尚未取得房屋所有权，双方并以补充协议的方式约定了产权证下发后办理产权过户手续或委托公证等。故，对王远德要求蒋宜男赔偿经济损失46000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十五条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王远德与被告蒋宜男于2011年2月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告蒋宜男于本判决生效后十日内返还原告王远德购房款27万元；三、驳回原告王远德的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6040元，减半收取3020元，由原告王远德负担345元，被告蒋宜男负担2675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  周俊吉二〇一七年三月一日书 记 员  叶 欣