江苏省南京市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）苏01行终960号上诉人（原审被告）南京市国土资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。法定代表人陈光，南京市国土资源局局长。委托代理人蔡莉莉、申振翔，南京市国土资源局工作人员。上诉人（原审第三人）石鸣昊，男，1981年1月15日生，汉族，住南京市玄武区。委托代理人石发奎，男，1952年10月13日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）石翠珍，女，1958年3月24日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）石翠明，女，1946年5月29日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）石翠英，女，1948年9月27日生，汉族，住南京市栖霞区。原审第三人石翠红，女，1943年6月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。原审第三人石巧奎，男，1955年7月14日生，汉族，住南京市玄武区。原审第三人石发奎，男，1952年10月13日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人南京市国土资源局（以下简称市国土局）、石鸣昊因房屋行政登记一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102行初19号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石鸣昊及其委托代理人石发奎，上诉人市国土局的委托代理人蔡莉莉、申振翔，被上诉人石翠珍、石翠明、石翠英、原审第三人石巧奎、石发奎到庭参加诉讼，原审第三人石翠红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：南京市玄武区某地43号202室房屋（以下简称202室房屋）原所有权人为杨桂英，杨桂英已于2015年4月20日去世。杨桂英有六名子女，分别为石翠明、石翠英、石翠珍、石翠红、石发奎、石巧奎。石鸣昊系石发奎之子。2003年3月28日，南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）收到署名为杨桂英、石鸣昊的《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》1份、《房地产买卖契约》1份及202室原房屋所有权证1份（所有权人为杨桂英）。《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》中载明：转让房屋为202室房屋，转让方为杨桂英，受让方为石鸣昊。在该表“转让方、受让方须在登记机关工作人员面前签字确认下列内容”栏中，转让方签章为杨桂英，未有捺印，其下方代理人栏为空白；受让方签章为石鸣昊。《房地产买卖契约》中约定：甲方（卖方）杨桂英自愿将202室房屋出售给乙方（买方）石鸣昊，成交价格为112275元。甲方签章为杨桂英，未有捺印，其下方代理人栏为空白。2003年4月1日，经审查，认为材料齐全，市住建委将202室房屋转移登记至石鸣昊名下。根据现有证据，可以确认《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》中转让方杨桂英的签名、《房地产买卖契约》中卖方杨桂英的签名均非杨桂英本人所签。另查明，根据宁委发[2015]4号《中共南京市委、南京市人民政府关于印发〈南京市人民政府职能转变和机构改革实施意见〉的通知》，房屋登记职责划入市国土局。2015年6月，石翠珍、石翠明、石翠英诉至法院，请求市国土局撤销市住建委于2003年4月1日作出的202室房屋的产权变更登记，并将所有权人恢复为原产权人杨桂英。原审法院认为，本案的争议焦点一为石翠珍、石翠明、石翠英的起诉是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”本案中，石鸣昊、石发奎主张石翠珍、石翠明、石翠英对202室房屋在2003年4月1日转移登记至石鸣昊名下一事早已知情，石翠珍、石翠明、石翠英的起诉已超过诉讼时效，但是根据现有证据及法庭调查的情况，不能证明石翠珍、石翠明、石翠英对转移登记早已知情，仅能确认石翠珍、石翠明、石翠英在杨桂英去世后知晓该事实，故对石鸣昊、石发奎、石巧奎、石翠红提出的本案已过诉讼时效的抗辩，不予采信。本案的争议焦点二为市住建委将202室房屋转移登记至石鸣昊名下的行为是否合法。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条之规定：“市、县房产管理部门负责房屋权属登记管理工作。”故市住建委受理申请人提交的权属转移登记材料，经审查后，将涉诉房屋转移登记至石鸣昊名下，属于其依法履行职责的行为。《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条之规定：“申请房屋所有权转移登记，应当由双方当事人共同登记。”市住建委当时受理权属转移登记材料时未尽到审慎的审查义务，在明确规定转让方、受让方须在登记机关工作人员面前签字的情况下，而市住建委受理的《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上杨桂英的签名非杨桂英本人所签，也未见杨桂英的委托手续及杨桂英的捺印，无法确认该申请书是否是杨桂英本人的真实意思表示，但市住建委仍审核通过该权属转移登记材料，违反法定程序，该房屋登记行为应予撤销。故对石翠珍、石翠明、石翠英要求撤销市住建委于2003年4月1日作出的对202室房屋的产权变更登记的诉讼请求，予以支持。对于石翠珍、石翠明、石翠英要求将202室房屋所有权人恢复至原产权人杨桂英名下的诉请，由于涉诉产权转移登记撤销后，202室房屋的产权情况将自行恢复至未转移登记之前的状态，石翠珍、石翠明、石翠英的该项诉请将自然实现，无需法院判决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，原审法院判决：撤销市国土局于2003年4月1日就202室房屋作出的产权变更登记行为。案件受理费50元，保全费5000元，合计5050元，由市国土局负担2550元，由石鸣昊负担2500元。上诉人市国土局称：一、上诉人已尽到登记审核义务。2003年3月28日上诉人收到杨桂英、石鸣昊的《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》《房地产买卖契约》及202室房屋所有权证材料之后，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，上诉人受理了登记申请，对申请材料进行了形式审查，并在符合法律规定的情形下于2003年4月1日将202室房屋所有权转移登记至石鸣昊名下，市国土局已尽到审核义务。二、一审法院适用法律不当，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，在处分房屋物权的情形下，如果受让人在受让时是善意的，支付了合理对价，且经过房屋登记机构登记的，受让人取得该不动产的所有权。就本案而言，即便无法明确杨桂英是否具有转让涉诉房屋的意思表示，石鸣昊仍有可能是善意第三人，依法应当取得该房屋所有权。一审法院撤销涉诉房屋现有登记的判决，使得石鸣昊不再具备善意取得的法定条件之一“应当登记的已经登记”，导致其在民事争议中主张权利受到伤害。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回石翠珍、石翠明、石翠英一审的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由石翠珍、石翠明、石翠英承担。上诉人石鸣昊上诉称：一、被上诉人提起一审诉讼已经超过起诉期限。房屋过户手续是在2003年办理，被上诉人早就知道房产过户的情况，虽然在一审时被上诉人否认，但是2015年5月31日在上诉人、被上诉人及其他姐弟交谈时，被上诉人自认在2014年上诉人的小孩上幼儿园，为了避免缴纳赞助费，将小孩的户口迁入诉争房屋时，就已经知道了房屋过户到上诉人名下的事实，而不是杨桂英去世后才知道。并且被上诉人在本次交谈中多次提到，202室房屋过户完就已知道房屋过户的事实。上述事实有录音证据为证。因此，至被上诉人一审起诉，已超过法律规定的6个月起诉期限。二、根据规定，在房屋办理登记手续时，当事人必须到场才能办理。被上诉人没有证据证明202室房屋过户手续违反规定。三、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案件尚属民事纠纷案件范畴，应该中止有关诉讼，先解决民事纠纷。四、一审判决严重侵害了石鸣昊的利益，不仅造成石鸣昊经济上的损失，还将导致石鸣昊无房可住。综上，请求:1、撤销一审判决，依法改判驳回石翠珍、石翠明、石翠英一审的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由石翠珍、石翠明、石翠英承担。被上诉人石翠珍未提交书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称：原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人石翠明未提交书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称：其答辩意见同石翠珍。被上诉人石翠英未提交书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称：1、当年石鸣昊的户口迁到案涉房屋，是以石鸣昊投靠亲属的名义迁到案涉房屋中的。如果石鸣昊真的买了房产，可以石鸣昊自己的名义迁户口。2、杨桂英去世时，石鸣昊的母亲说从来没有见过房产证。3、在2003年时，石鸣昊没有工作，石鸣昊父亲当时在炒股，也没有钱为石鸣昊买案涉房产。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人石巧奎未提交书面陈述意见，其在庭审中口头述称：市国土局是明知其登记行为违反程序，还提出上诉，是浪费司法资源。原审第三人石发奎未提交书面陈述意见，其在庭审中口头述称：1、自2007年至2015年，都是由石发奎照顾杨桂英，在此期间没有人对房屋的事情提出异议，这是大家的默认。2、2015年5月31日，母亲杨桂英曾说过，在房屋拆迁时，石巧奎、石发奎、石翠明、石翠珍都拿过房屋，只有石翠英、石翠红没有拿房屋，房屋给了石鸣昊之后，让其给石翠英、石翠红一点补贴，有录音为证。3、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，本案应该中止诉讼，先解决民事纠纷，但是一审法院却继续审理。4、本案应该根据当时的情况进行解决，因为在15年前，要求当事人必须到场，办理登记事宜是根据登记机关的要求进行的。5、石鸣昊在2012年向政府申请经济适用房，因为在2003年已经购买了杨桂英的房屋，政府不予批准。原审原、被告及第三人向原审法院提交的证据及依据已随案移送本院，原审法院从证据的真实性、合法性、关联性三个方面对各方当事人提交的证据予以审核认证，符合法律规定。经审查，对原审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。另查明，诉讼中原审第三人石发奎称案涉《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》及《房地产买卖契约》中杨桂英签名均是其代签。石鸣昊、石翠珍、石翠明、石翠英、石巧奎、石发奎均称杨桂英是文盲，不会签名。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”石鸣昊上诉称，根据其提供的录音证据，石翠珍、石翠明、石翠英对202室房屋变更登记至石鸣昊名下一事早已知晓，石翠珍、石翠明、石翠英的起诉已超过6个月的起诉期限。经查，石鸣昊提交的录音证据内容并不明确，在卷证据并不能证明石翠珍、石翠明、石翠英对202室房屋变更登记至石鸣昊名下一事早已知晓，故对石鸣昊关于石翠珍、石翠明、石翠英的起诉已超过6个月的起诉期限的主张，本院不予采纳。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条之规定，2003年，市住建委作为南京市人民政府房产主管部门，负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，其负有对案涉房屋进行变更登记的职责。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当由双方当事人共同登记。本案中，杨桂英的人事档案证明其是文盲，石鸣昊、石翠珍、石翠明、石翠英、石巧奎、石发奎也均称杨桂英是文盲，不会签名，且石发奎也自认《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》及《房地产买卖契约》中杨桂英签名均是其代签，据此，一审认定市住建委受理的《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上杨桂英的签名非杨桂英本人所签，市住建委未尽到审慎的审查义务，对202室房屋办理变更登记，违反法定程序，并对案涉房屋登记行为予以撤销并无不当。上诉人市国土局及石鸣昊关于案涉房屋登记行为不应撤销的主张，缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案对案涉房屋登记行为予以撤销，是因为市住建委所作案涉登记行为违反法定程序，而非因作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销。石鸣昊关于本案应当中止的理由，不符合上述规定的情形，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，审判程序合法，应予维持。上诉人市国土局、石鸣昊的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人市国土局、石鸣昊各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  陆俊騑审 判 员  黄 飞代理审判员  王攀峰二〇一七年三月一日书 记 员  曹 洁