云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民初1810号原告：云南旅游股份有限公司。住所地：云南省昆明市白龙路世博园。法定代表人：王冲，董事长。委托诉讼代理人：李仕勇，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈自航，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南耀星企业管理有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区穿金路东段**。法定代表人：王爱华，执行董事。委托诉讼代理人：张宏坤，云南法闻律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：金朝山，云南泊江律师事务所律师。特别授权代理。原告云南旅游股份有限公司与被告云南耀星企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告云南旅游股份有限公司的委托诉讼代理人李仕勇、陈自航，被告云南耀星企业管理有限公司的法定代表人王爱华及委托诉讼代理人张宏坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南旅游股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付截至2016年10月20日所欠租金17919945.05元；3、判令被告腾还租赁场地，租金计算至场地实际腾还之日止；4、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、律师费等原告实现债权的费用。庭审中，原告当庭表示本案不再主张财产保全费、律师费。事实和理由：原、被告于2012年8月30日签订租赁合同，由被告承租原告位于昆明市穿金路765-767号原世博学院房屋、场地及附属设施，占地42.498亩（东区21.77亩、西区20.728亩），总建筑面积为19317.81平方米，有运动场、可用空地和通道空地约8336.2平方米，租赁期为2012年9月1日至2022年8月31日，双方并就租金和支付方式、权利义务及违约责任等做了明确约定。合同履行期间，被告多次欠缴租金，原告反复向被告发出催收通知，被告仍不履行义务，截至2016年10月20日，被告拖欠原告租金17919945.05元，给原告造成重大损失，遂诉至法院，主张前述诉请。审理中，被告云南耀星企业管理有限公司于2016年12月20日提出反诉，请求：1、判令云南旅游股份有限公司赔偿其违约导致的经济损失9619772元；2、判令云南旅游股份有限公司支付云南耀星企业管理有限公司投入的固定设施费6394636.59元；3、本诉和反诉案件受理费由云南旅游股份有限公司承担。对此，本院限期云南耀星企业管理有限公司预交相应反诉费用，但云南耀星企业管理有限公司在限期内未预交反诉案件受理费亦未提出缓交或免交申请，故本院对其反诉在本案中不予审理，被告可另行起诉主张。被告云南耀星企业管理有限公司辩称，被告拖欠租金但未达到17919945.05元之多，不构成实质性违约，不同意解除合同及腾还租赁物。被告在租赁场地上投入了8000余万元进行了大量投资兴建，原告违法查封租赁物导致被告的损失，请求法院依法判决。原告云南旅游股份有限公司向本院提交以下证据：1、租赁合同，2、承诺书，3、承诺书，4、租金交付提示函，5、租金交付通知，6、租金交付提示函，7、租金交付通知，8、租金交付通知，9、租金交付提示函，10、关于催交租金的通知，11、租金交付提示函，12、通知，13、关于催交租金的通知，14、关于催交租金的通知，15、通知，16、北京大成（昆明）律师事务所律师函，17、关于对云南旅游股份有限公司律师函的复函，18、租赁物东西区面积，19、欠交租金清算清单。欲证明：原、被告签订租赁合同，被告经催告后仍拖欠原告租金的事实和欠付金额以及租赁物东、西区面积的具体情况。经质证，被告对原告提交的证据1-18项的真实性均予以认可。对被告无异议的前述证据，本院予以确认并在卷佐证，对于原告证据19，系其自行计算的被告欠交租金清单，对于被告欠付租金金额，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。被告云南耀星企业管理有限公司向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证及身份证明书，欲证明：被告的主体资格。2、支付租金明细表，欲证明：被告向原告支付租金的明细。3、公司对外借款的明细，欲证明：被告对租赁物投资的资金来源。4、投资凭证、投资合同，欲证明：被告对租赁物进行改造、新建、装修、购置物品的投入资金。5、项目价值评估咨询报告书，欲证明：被告对租赁物改造后对投资部分的评估。6、照片、光碟，欲证明：原告对被告经营的场所（西区）进行查封。7、原告对被告查封所造成的损失统计表，欲证明：原告对被告经营的场所查封造成的损失。补充证据：1、支付租金凭证、收款收据、发票共69页；2、支付租金的银行流水共25页。欲证明：包括已交纳的保证金100万元在内，被告已交纳租金总额为24528000元。经质证，原告对被告提交的证据1予以认可；对证据2认为包括100万元保证金在内，被告已交纳的租金金额共计1643.8万元；对证据3-5、证据7认为与本案无关，对真实性不发表意见；对证据6认可原告对租赁物西区进行自行查封的事实，表示西区房屋内现仍有被告物品，房屋门卡尚未移交，并表示自2016年5月9日之后租赁物西区的租金已在本案诉请被告支付的租金中按照东、西区占总面积的比例进行了扣除；对补充证据，原告对于以下几笔不予认可：1、2013年3月1日80万元，认为是支付世博园国际馆的履约保证金，不是涉案租赁合同的租金；2、2013年7月16日100万元，认为是支付世博园国际馆的租金，不是涉案租赁合同的租金；3、2013年7月25日200万元，认为是支付世博园国际馆的租金，不是涉案租赁合同的租金；4、2013年7月26日495000元，认为是支付世博园国际馆的租金，不是涉案租赁合同的租金；5、2013年9月30日100万元，认为是案外人支付，与本案无关，汇款用途没有写明是支付租金，这笔款项经原告内部核对应当是支付世博园国际馆的租金；另外，在原告认可的金额中还应扣除600万元世博园的门票款，不应计入涉案合同的租金。对原告无异议的前述证据1、6，本院予以确认并在卷佐证；对于被告证据3、4、5、7项，与本案最终处理没有关联性，关于被告对租赁物的投资如何处理，被告应另案主张，故对于被告前述3、4、5、7项证据，本院不作为本案证据收录及评判。对于被告证据2及补充证据1、2以及双方关于被告已支付的租金金额这一事实争议，本院评述如下：对于2013年3月1日支付的80万元，相应证据有原件核对，原告认为是支付世博园国际馆的履约保证金而非涉案租赁合同的租金，但仅凭现有证据尚不足以充分证实，故本院对于该笔款项认定为被告支付的租金；对于2013年7月16日100万元、2013年7月25日支付的200万元、2013年7月26日支付的495000元，原告认为均是支付世博园国际馆的租金，不是涉案租赁合同的租金，从该三笔付款所对应的发票来看，确实载明款项项目是世博园内国际馆、国际馆背后房屋及景观用地租金，在被告亦认可双方针对世博园国际馆曾有过合作的情况下，对于该三笔款项共计3495000元本院不作为本案合同租金予以认定；对于2013年9月30日支付的100万元，相应证据有原件核对，原告认为是支付世博园国际馆的租金而非涉案租赁合同的租金，但在付款回单上未有此体现，故本院对于该笔款项认定为被告支付的租金。另外，对于原告认为还应扣除600万元世博园的门票款而不应计入涉案合同的租金的主张，因其未提交证据证实，本院不予采纳。综上，就现有证据，本院确认包括已交纳的保证金100万元在内，被告向原告支付的租金为24528000元3495000元=21033000元。综上，本院确认与本案相关法律事实如下：2012年8月30日，原告云南旅游股份有限公司（甲方，出租方）与被告云南耀星企业管理有限公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于云南省昆明市穿金路765-767号原世博学院房屋、场地及附属设施，供其对商务酒店、配套高端商务餐饮、会议中心、水疗及露天泡池、房车营地的经营使用，租赁物占地42.498亩（东区21.77亩、西区20.728亩），总建筑面积19317.81平方米，有运动场、可用空地和通道空地约8336.2平方米，并约定在签订该合同之前，双方已经对租赁物进行了查验，对租赁物的面积、状况以及租赁附属设施设备的状况都没有异议，租赁期限为十年，自2012年9月1日至2022年8月31日止，原告给予被告六个月装修免租期，但该免租期原告同意于该合同租赁期限届满后顺延六个月，即租赁期限延至2023年2月28日止。租金及交付时间、方式为：房租46730681.50元，场地使用费32711477.05元，设施设备租赁费14019204.45元，总额共计93461363元，被告分20期支付，其中第一期租金为：房租150万元、场地使用费105万元、设施设备租赁费45万元，合计300万元，被告应于该合同签订之日起10个工作日内交付，第一期租金交付后，被告取得的租赁期限为2012年9月1日至2012年12月31日；第二期租金为：房租225万元、场地使用费157.5万元、设施设备租赁费67.5万元，合计450万元，被告应于2013年6月30日前交付，第二期租金交付取得的租赁期限自2013年1月1日至2013年6月30日止；第三期租金为：房租225万元、场地使用费157.5万元、设施设备租赁费67.5万元，合计450万元，被告应于2013年12月25日前交付，第三期租金交付取得的租赁期限自2013年7月1日至2013年12月31日止；第四期租金为：房租227.5万元、场地使用费159.25万元、设施设备租赁费68.25万元，合计455万元，被告应于2014年6月30日前交付，第四期租金交付取得的租赁期限自2014年1月1日至2014年6月30日止；第五期租金为：房租227.5万元、场地使用费159.25万元、设施设备租赁费68.25万元，合计455万元，被告应于2014年12月25日前交付，第五期租金交付取得的租赁期限自2014年7月1日至2014年12月31日止；第六期租金为：房租227.5万元、场地使用费159.25万元、设施设备租赁费68.25万元，合计455万元，被告应于2015年6月30日前交付，第六期租金交付取得的租赁期限自2015年1月1日至2015年6月30日止；第七期租金为：房租227.5万元、场地使用费159.25万元、设施设备租赁费68.25万元，合计455万元，被告应于2015年12月25日前交付，第四期租金交付取得的租赁期限自2015年7月1日至2015年12月31日止；第八期租金为：房租230万元、场地使用费161万元、设施设备租赁费69万元，合计460万元，被告应于2016年6月30日前交付，第八期租金交付取得的租赁期限自2016年1月1日至2016年6月30日止；第九期租金为：房租230万元、场地使用费161万元、设施设备租赁费69万元，合计460万元，被告应于2016年12月25日前交付，第九期租金交付取得的租赁期限自2016年7月1日至2016年12月31日止；第十期租金为：房租230万元、场地使用费161万元、设施设备租赁费69万元，合计460万元，被告应于2017年6月30日前交付，第十期租金交付取得的租赁期限自2017年1月1日至2017年6月30日止；第十一期租金为：房租230万元、场地使用费161万元、设施设备租赁费69万元，合计460万元，被告应于2017年12月25日前交付，第十一期租金交付取得的租赁期限自2017年7月1日至2017年12月31日止；被告还应向原告交付履约保证金100万元，在签订该合同时原告已收到了被告交付的履约保证金，履约保证金的担保范围包括被告应向原告交付的租金、租金的迟延利息等，租赁关系终了时，履约保证金当然抵偿被告对原告所负债务；被告逾期交付租金或履约保证金，经原告发出限期交付通知后30内仍不交付，原告有权解除合同，被告应以合同履约保证金100万元作为违约金承担对原告的违约责任，并且被告应无条件将房屋及场地，包含被告所新建的构筑物归还原告。上述《租赁合同》签订后，原告将所涉租赁物交付被告经营使用。因被告欠付租金，原告于2014年6月12日至2016年8月31日期间多次向原告发出租金催交通知及函件，被告分别于2014年12月8日、2015年5月22日向原告出具《承诺书》，提出租金交付计划并承诺按计划时间支付租金。2016年4月19日、2016年4月27日、2016年5月9日原告分三次对被告所租赁的西区房屋自行在门上贴上封条，造成之后被告未在西区经营，但西区房屋内至今仍有被告的物品未搬走。庭审中，原、被告均认可被告租赁的东区面积为18640.08平方米（建筑面积12906.80平方米、场地面积5733.28平方米），西区面积为9013.93平方米（建筑面积6411.01平方米，场地面积2602.92平方米）。2016年9月14日，原告委托北京大成（昆明）律师事务所向被告发出律师函，载明：自律师函发出次日起，解除原告与被告签订的《租赁合同》，被告应付清拖欠的全部租金，于《租赁合同》解除后十日内将租赁物腾还给原告并办理移交手续，租金计算至实际腾还租赁物之日止，被告前期支付的合同履约保证金100万元，应作为违约金支付原告用于承担违约责任。2016年9月19日，被告向原告作出《关于对云南旅游股份有限公司律师函的复函》，提出如下意见：1、被告派员与原告友好协商，共同解决拖欠酒店租金问题；2、被告愿意积极配合原告采取一切办法收回租金；3、双方对租金数额再进行对账。经审理，包括已交纳的保证金100万元在内，被告向原告支付的租金为21033000元。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被告欠付租金的具体金额以及原、被告签订的《租赁合同》是否应予解除？本院认为：原、被告双方于2012年8月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。根据双方《租赁合同》的约定，截止2015年12月31日被告应付租金为3020万元，而自2016年1月1日起的租金，因原告于2016年4月19日、2016年4月27日、2016年5月9日先后三次对租赁物西区自行查封，本院现酌情确定自2016年1月1日至2016年4月30日的应付租金仍按照合同约定标准支付即460万元÷6个月×4个月=3066666.67元，自2016年5月1日之后的租金本院综合双方合同约定及被告无法在西区经营的实际以及东、西区面积所占比例，酌定确定被告每月应付租金为460万元÷6个月×60%=46万元，则自2016年5月1日起至2016年10月20日被告应付租金为46万元/月×5个月+46万元/月÷30天×20天=2606666.67元。综上，截止2016年10月20日被告应付租金为3020万元+3066666.67元+2606666.67元=35873333.34元，而被告现仅付租金21033000元且在原告发函催告后至今仍未付清，显然已构成根本性违约，根据双方《租赁合同》约定，若被告逾期交付租金或履约保证金，经原告发出限期交付通知后30内仍不交付，原告有权解除合同，故原告现诉请解除双方签订的《租赁合同》并由被告腾还涉案租赁物具有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，被告也理应支付截止2016年10月20日其所欠付的租金35873333.34元-21033000元=14840333.34元以及自2016年10月21日起至实际腾还租赁物之日止按照每月46万元为标准计算的租金及占用费。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告云南旅游股份有限公司与被告云南耀星企业管理有限公司于2012年8月30日签订的《租赁合同》。二、由被告云南耀星企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南旅游股份有限公司腾还前述《租赁合同》所涉的位于云南省昆明市穿金路765-767号原世博学院房屋、场地及附属设施（租赁物占地42.498亩，其中东区21.77亩、西区20.728亩，总建筑面积19317.81平方米，有运动场、可用空地和通道空地约8336.2平方米）。三、由被告云南耀星企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南旅游股份有限公司支付截止2016年10月20日欠付的租金14840333.34元以及自2016年10月21日起至实际腾还涉案租赁物之日止按照每月460000元为标准计算的租金及占用费。四、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129319.67元，由被告云南耀星企业管理有限公司负担107335.33元，由原告云南旅游股份有限公司负担21984.34元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。审判长 汪 佳审判员 李 希审判员 钱晓燕二〇一七年三月二十日书记员 罗明珠