.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2016）琼0108民初5266号   原告：海南苏宁云商商贸有限公司（原名称海南苏宁电器有限公司），住所地海口市美兰区海秀路**潮流视窗大厦**。注册号：460XXXXXXXX3196。   法定代表人：鲍东昇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈娴、黄金玉，海南东方国信律师事务所律师、实习律师。   被告：海南金胜成益佳市集农业开发有限公司，住所地海，住所地海口市龙华区海垦路**三叶铭豪广场****铺面信用代码：×××。   法定代表人：何开丰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：钟敏、马苗苗，广东深天成（文昌）律师事务所律师、实习律师。   被告：海口恒豪骏工贸有限公司，住所地海口市和平南路3，住所地海口市和平南路**和平城市广场**imes;××。   法定代表人：吴丽珠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王海祥，海南万理律师事务所律师。   原告海南苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁公司）与被告海南金胜成益佳市集农业开发有限公司（以下简称金胜成公司）、海口恒豪骏工贸有限公司（以下简称恒豪骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月16日、2017年3月14日两次公开开庭对本案进行了审理。在审理过程中，原告及两被告均向本院申请给予庭外和解时间一个月，本院予以准许。原告苏宁公司的委托诉讼代理人陈娴、黄金玉、被告金胜成公司的委托诉讼代理人钟敏、马苗苗、被告恒豪骏公司的委托诉讼代理人王海祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告金胜成公司向原告支付租金330583元、管理费19077.3元及违约金133830.15元。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令原告与两被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令被告金胜成公司向原告支付（2016年1月10日至2016年7月9日期间）房屋占有使用费330583元及管理费19077.3元；3、判令被告金胜成公司向原告支付利息（自2015年12月10日起至实际付清之日止以349660.3元为基数，按照中国人民银行同期一年期流动资金基准贷款利率计算利息，暂计至2017年2月20日为19976.14元）。事实与理由：2010年11月13日，原告与吴吉签订《租赁合同》，约定原告承租海口市美兰区海甸岛三东路1号京海花园旁大厦的三层商铺（总面积为2375平米），租赁期限自2010年11月15日至2020年11月14日。2011年3月10日，原告与吴吉、被告恒豪骏公司签订《三方协议》，约定被告恒豪骏公司作为出租人受让2010年11月13日签订的《租赁合同》里吴吉的所有权利义务。2015年5月25日，原告与被告金胜成公司、被告恒豪骏公司签订《商铺租赁合同》，约定原告作为出租方将海口市美兰区海甸岛三东路1号京海花园旁大厦的第三层面积为963.5平方米的商铺转租给被告金胜成公司，租期为5年零5月，自2015年6月15日至2020年11月14日；原告同意给予被告金胜成公司首年租金82000元的租金优惠，即免租期2个月；本合同签订后的7个工作日内，被告金胜成公司向原告支付首期租金（2015年6月15日至2015年11月14日期间租金125152.5元）、首期物业管理费15897.75元，以后每个支付周期，被告金胜成公司应提前一个月支付下一个支付周期的租金及物业管理费；该商铺预计于2015年6月15日交付，具体日期以双方届时签订的《商铺交付确认书》实际交付的日期为准。《商铺租赁合同》签订后，被告金胜成公司向原告支付了首期租金及物业管理费以及保证金。由于原告闭店时间延后以及与被告恒豪骏公司商讨租赁事宜耽误了合同预计的商铺交付时间，2015年7月28日，原告向被告金胜成公司送达《商铺交付确认书》，确认商铺实际交付时间为2015年8月10日，并承诺合同约定的租赁期限相应后延，被告金胜成公司向原告支付的首期租金及物业管理费的期间也相应后延为2015年8月10日至2016年1月9日。2015年9月29日，被告金胜成公司拒绝在《商铺交付确认书》上签字，并回复原告，观光电梯是所涉租赁物的唯一通道，在原告未交付合法使用手续和正常使用之前，不同意将实际交付时间确认为2015年8月10日。但是，被告金胜成公司在2015年8月就已经进场并将其中部分墙体拆除，之后也一直在实施装修，已经实际接收并对租赁物进行一定处置改造，可视为已经实际交付；并且被告金胜成公司将租赁物内墙体拆除后，租赁物对外通道一共有三处，分别是：通过苏宁店面进出、租赁物所处物业的独立通道、直达租赁物观光电梯。观光电梯并非租赁物对外唯一通道。据此，观光电梯不影响租赁物的交付使用。另，2010年11月13日原告与吴吉签订《租赁合同》时租赁物还处于临时建筑规划许可的有效期限内，原告一直认为吴吉已按时申请延期或办理了报建等合法手续，直至与两被告发生民事纠纷后原告才知悉该租赁物的真实状况。至今，由于该租赁物仍未取得建设工程规划许可证或办理其他合法手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条之规定，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同，但根据该司法解释第五条之规定以及《商铺租赁合同》的约定，被告金胜成公司已实际占有使用租赁物且获得利益，其应当在2015年12月9日前向原告支付2016年1月10日至2016年7月9日的租金248583元及管理费19077.3元，且由于租赁合同无效，原告给予被告金胜成公司首年8.2万元的租金优惠没有依据，因此，被告金胜成公司还需向原告支付首年两个月的房屋占有使用费8.2万元。综上，被告金胜成公司拒绝与原告办理商铺交接手续、拖欠租金及管理费且违约转租的行为，已构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。   被告金胜成公司辩称：一、本公司没有拖欠原告租金和物业管理费。原告自认被告已交付了首期的租金、物业管理费和保证金，即使被告从2015年8月份开始装修，扣除两个月的免租期，被告的租金也交到了2016年3月份。本公司拒绝与原告办理交接手续是因租赁物存在漏水及消防通道有问题，窗口观光电梯也未顺利移交，不具备交付条件。2015年9月2日，本公司将涉案房屋转租给案外人叶某用于经营网吧，原告是知情且同意的。由于涉案房屋存在漏水需要维修、消防通道设施需要改善，案外人叶某与本公司协商后进行了维修和完善，同时案外人叶某要求冲抵租金，本公司将情况反映给原告，原告对此予以默认。从2016年8月份起，原告绕过本公司直接向案外人叶某收取房屋租金。故本公司没有拖欠原告任何租金和管理费。二、涉案的房屋系法律明确规定属于不可对外出租的不具有合法手续的建筑物，包括原告及本案被告恒豪骏公司均不享有法律意义上的物权。原告与业主之间的合同也属于无效合同，由其直接主张要求支付占用费应事先征得被告恒豪骏公司的意见。涉案房屋实际占有使用人为案外人叶某，涉案房屋的实际占用费应由案外人叶某承担。在履行无效合同过程中，本公司没有获取任何的利益，反而为改造该建筑物投入了巨额资金。三、原告的第三项诉讼请求没有法律依据，并不是合同无效后的法律后果。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。   被告恒豪骏公司辩称：原告为本公司房屋的承租人，现其与被告金胜成公司所发生的合同纠纷，仅与原告与被告金胜成公司所签的转租合同有关，本公司只是在该转租合同上作为产权人签字确认而已。该合同未规定本公司的相关权利义务，原告在本案中对本公司也没有提出任何诉讼请求，该纠纷实际与本公司无关。无论涉案合同是否有效，也不妨碍本公司依据实际出租时间和约定租金标准收取相关租金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：2011年6月，位于海口市××路交叉口的东北角面积为22137.01平方米的土地使用者登记为海南京海房地产开发公司。2009年5月26日，海口市规划局出具《海口市临时建设工程规划许可证》，载明建设单位为海南京海房地产开发公司、建设工程地址为海口市××路交叉口的东北角、报建明目为新建1幢上地3层的临时立体停车位，该临时许可证的使用期限为2年，2年期满本证自动失效。2010年5月26日，海南京海花园房地产开发有限公司与吴吉签订一份《协议书》，约定由吴吉租用海南京海房地产开发有限公司开发建设的京海花园商住小区东南侧约1000平方米土地（原为小区的绿化停车场设计用地）进行建设，等等。2010年11月13日，原告与吴吉签订一份《租赁合同》，约定吴吉将位于海口市××区房屋建筑面积共计2375平方米出租给原告，租赁期限为10年，等等。2011年3月10日，原告与吴吉、被告恒豪骏公司（吴吉为该公司授权代表或法人）签订一份《三方协议》，约定吴吉将2010年11月13日与原告签订的《租赁合同》中的相关权利义务转让给被告恒豪骏公司。2015年5月25日，原告（甲方、出租方）与被告金胜成公司（乙方、承租方）、被告恒豪骏公司（丙方、产权方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：乙方承租的经营商铺为海口市××区区域，建筑面积为963.5平方米；租赁期限为5年零5月，自2015年6月15日至2020年11月14日；本合同租赁费用由租金和物业管理费构成，甲方同意给予乙方首年租金82000元的租金优惠，但若乙方提前解除合同或因乙方原因导致合同提前终止，乙方应补足甲方所给予的前述租金优惠；其中，2015年6月15日至2016年8月14日（共14个月），租金单价为43元／平方米，租金合计498027元，物业管理费3.3元／平方米，物业管理费合计44514元，租赁费用合计542541元；租金及物业管理费采取先付后租方式按季支付，每3个月为一个支付周期；在本合同签订后的7个工作日内，乙方向甲方支付首期租金（2015年6月15日至2015年11月14日期间租金125152.5元）及首期物业管理费（2015年6月15日至2015年11月14日期间物业管理费15897.75元）；本合同签订同时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月租金的租赁保证金124300元，作为乙方履行本合同的保证；如乙方将该商铺转租给经营业态不与原告有竞争（如电器类）的第三方，甲方都同意；该商铺预计于2015年6月15日交付，具体日期以双方届时签订的"商铺交付确认书"实际交付日期为准；甲方发出的商铺交付通知中要求的交付日期为该商铺交付日，自甲方交付通知要求的交付日起，该商铺租赁期限开始计算，乙方应按照本合同约定支付租期内应当支付的租金、物业管理费等全部费用；等等。合同签订后，被告金胜成公司向原告支付了首期（共计5个月）房屋使用费125152.5元、物业管理费15897.75元及保证金。2015年7月28日，原告向被告金胜成公司发出《商铺交付确认书》称，涉案商铺实际交付时间为2015年8月10日，重新确认合同租赁期限为2015年8月10日至2020年11月14日，租金起算时间为2015年8月10日。2015年8月，被告进场使用租赁物。2015年9月2日，被告金胜成公司将涉案房屋转租给案外人叶某经营网吧并收取房屋使用费及物业管理费。2015年9月29日，被告金胜成公司向原告出具一份《关于商铺交付确认书回复函》称，观光电梯为租赁物的唯一通道未能正常交付使用，租赁物不具备交付使用的条件，不认可2015年8月10日为涉案商铺实际交付时间。之后，被告金胜成公司未向原告支付过任何费用。自2016年8月起，原告直接向案外人叶某收取涉案房屋的使用费等。原告因本案纠纷，于2016年11月29日向本院提起诉讼。   另查，海口市规划局于2009年5月26日出具的《海口市临时建设工程规划许可证》失效后，涉案房屋未办理过任何延长使用期限等审批手续，也未办理过其他报建审批手续及产权登记手续。观光电梯并非涉案房屋的唯一通道。   再查，2010年12月21日，位于海口市海甸岛三东路**的京海花园大厦海南苏宁电器有限公司海口海甸岛店**现有消防设施（包括消防电梯等）经海口市公安消防局安全检查合格。2013年4月7日，海南省海口市工商行政管理局核准将原告的企业名称由海南苏宁电器有限公司变更为海南苏宁云商商贸有限公司。   在本案第一次开庭审理后，本院经审查后认为原告与两被告于2015年5月25日签订的《商铺租赁合同》为无效合同。本院于2017年2月17日向原告进行释明，原告变更了其诉讼请求。   本院确认的上述事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《商铺交付确认书》、《关于商铺交付确认书回复函》、《租赁合同》、《三方协议》、《协议书》、《国有土地使用权证》、《海口市临时建设工程规划许可证》、《核准变更登记通知书》、《公共场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、被告提交的《关于完成交房手续并补缴拖欠租金的商函》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定："出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效"。从本案查明的事实看，涉案的租赁物即位于海口市××区房屋仅于2009年5月26日办理了《海口市临时建设工程规划许可证》，系临时建筑，且该建设规划许可使用证的有效期为2年，自2011年5月26日起，涉案房屋未办理过任何延长使用期限等审批手续。原告与两被告于2015年5月25日签订的关于涉案房屋的《商铺租赁合同》，约定的租赁期限均已超过了临时建筑的使用期限，根据上述法律规定，应当认定为无效合同。原告要求确认该《商铺租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。   二、关于占房使用费及管理费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定："房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。......"。虽然涉案的《商铺租赁合同》无效，但被告金胜成公司自2015年8月至2016年7月期间实际使用了涉案的房屋、也享受了物业服务，其应当参照《商铺租赁合同》中的约定的租金标准及物业管理费标准向原告支付占房使用费及物业管理费。经查，因原告确认涉案房屋实际交付时间及租金起算时间为2015年8月10日，并确认被告金胜成公司已向其支付了2015年8月10日至2016年1月9日期间的占房使用费及物业管理费，故被告金胜成公司还应当向原告支付2016年1月10日至2016年7月9日期间的占房使用费248583元（43元／平方米×963.5平方米×6个月）及物业管理费19077.3元（3.3元／平方米×963.5平方米×6个月），共计267660.3元；但因原告在合同中同意首年给予被告金胜成公司82000元的租金优惠，故被告金胜成公司还应当向原告支付占房使用费166583元（248583元-82000元）及物业管理费19077.3元，共计185660.3元。原告主张的数额超出部分，依据不足，本院不予采信。关于原告主张由于租赁合同无效，其给予被告金胜成公司首年82000元的租金优惠无据，被告金胜成公司还需向原告支付该82000元的问题。经查，原告在签订合同时已自愿作出给予被告金胜成公司82000元的优惠的意思表示，现原告反悔要求被告金胜成公司支付该82000元于法无据，本院不予支持。关于被告金胜成公司以观光电梯是涉案租赁房屋唯一通道为由主张涉案房屋不符合交付条件的辩解意见。经查，观光电梯并非涉案房屋的唯一通道，且被告金胜成公司已经于2015年8月实际使用涉案房屋，又于2015年9月将房屋转租给案外人并收取相关费用，故被告的此项辩解意见于事实不符，本院不予采信。关于被告金胜成公司提出占房使用费应由案外人叶某支付的辩解意见，因被告金胜成公司将涉案房屋转租给案外人叶某正是其使用房屋的表现，且其与案外人之间属另一法律关系，应另案解决，故被告的此项辩解意见，本院不予采信。   三、关于利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。本案原告将未办理合法使用审批手续的临时建筑出租给被告金胜成公司使用，被告金胜成公司未尽到审查房屋使用合法性的义务，导致《商铺租赁合同》无效，双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告金胜成公司向其支付利息于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：   一、确认原告海南苏宁云商商贸有限公司与被告海南金胜成益佳市集农业开发有限公司、海口恒豪骏工贸有限公司于2015年5月25日签订的《商铺租赁合同》无效；   二、被告海南金胜成益佳市集农业开发有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海南苏宁云商商贸有限公司支付房屋占有使用费166583元及物业管理费19077.3元，共计185660.3元；   三、驳回原告海南苏宁云商商贸有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费29606元因适用简易程序减半收取14803元（原告海南苏宁云商商贸有限公司已预缴14803元），由原告海南苏宁云商商贸有限公司与海口恒豪骏工贸有限公司共同负担7401.5元、由被告海南金胜成益佳市集农业开发有限公司负担7401.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 彭豫梅     二〇一七年三月二十一日   速录员 赵远寒   书记员 吴展锋   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。