.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2015）翁民初字第2075号原告：翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇乌丹路中段路西。法定代表人：侯雨民，系公司经理。委托代理人：郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。被告：齐红光，女，1963年5月13日出生，蒙古族，教师，现住内蒙古赤峰市。委托代理人：马雨波，内蒙古恒伟律师事务所律师。原告翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司与被告齐红光房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理，依法由审判员李丛宝适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司的委托代理人郭新久、被告齐红光及其委托代理人马雨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付土地出让金20596元、热力入网费5632元、配房款27160元、预交拆迁契税款10000元、大修基金3249元、契税7148元、土地证费200元、房产证费80元、测绘费147元、自来水入网费650元、有线电视入网费440元、预存电费200元、取暖费2794元、物业费650元、电梯电费736元、楼房差价95788元，合计175470元，并自2014年11月1日起按同期银行贷款利率的四倍支付利息至款付清之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月29日，在翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交警大队的组织下，原告与被告签订了一份《置换协议》，协议第一条约定：甲方（宏宇公司）将乙方（齐红光）位于××旗西侧、海拉苏大街南侧的××旗西侧的楼房置换到原址重建新楼××楼西户，一平方米旧楼置换一平方米新楼。置换楼房与本楼对外销售的商品房标准一致，新旧楼房面积差额部分双方按甲方销售价用现金结算。协议第六条约定：即以上协议成立的前置条件：1、翁旗政府须将原交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的商用土地，2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的六十户住户置换的六十套新楼房不再收取任何税费。协议签订后，翁牛特旗公安局交通警察大队作为监督方在协议上盖章。翁旗公安局和翁旗公安局交通警察大队依据协议向翁牛特旗人民政府提出请求，要求将交警队家属院的划拨土地免交土地出让金转成商住用地。2011年10月25日，翁牛特旗人民政府为此专门召开了由公安、土地、财政、城建、环保等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会，土地管理部门当时同意依据政策免收80%的土地出让金，其他部门也表示给与一定程度的优惠政策。原告依据置换协议对交警队家属院进行改造开发。2013年6月，原告垫付了土地出让金2076000元，开发结束后，原告要求退还土地出让金，然而国土部门以政策有变为由对收取的土地出让金不予退还。后经协调由原告方暂承担70万元的土地出让金，其余1376000元由被告等按原有楼房面积分担，但被告却拒不支付此款。原告认为，交警队家属院住宅楼在建设时未按规定将划拨土地使用权转成出让土地使用权，根据法律规定，被告对房屋并不享有完全的产权，但是却按照完全的产权进行置换，且被告方也未兑现置换协议的约定。为维护原告的合法权益，故诉诸贵院，请求依法判决。被告齐红光辩称，一、原告请求给付房屋差价款95788元，应建立在楼房已实际交付且经过测绘，双方均认可面积差额及楼房平米单价的基础之上，但原告未向被告交付楼房，被告到现在也不知道楼房的面积是多少，依双方合同约定，新旧楼房面积差额部分按销售价用现金结算，由此可见，必须在新楼房交付并依托新楼房进行测量后才能计算出实际的差额部分，在新楼未交付前，无法计算差额，所以原告的这一请求由于不具备前提条件不能成立。二、原告无权主张土地出让金土地出让金是土地管理部门向土地使用者收取的价款，收受主体是土地管理部门，而交纳主体则是作为土地使用者的开发商。由此可见，本案的原告不能成为收受土地出让金的主体，被告也不能成为交纳土地出让金的主体，所以说，原告没有主张土地出让金的权利基础。从双方置换的过程来看，新旧楼相同面积进行的是等值置换，也就是说双方认可相同面积的新旧楼价值相等，而超平部分，则以市场价结算，由此不难看出，原告已将应缴的土地出让金计入了销售价款，再度主张，纯属重复计算。三、被告拒绝接受配房，双方的合同约定是配房折价8000元，所以被告请求原告给付配房折价款。四、热力入网费、自来水入网费、有线电视入网费不应交纳，因为被告是回迁户，回迁前均已办理了相应的入网手续，改建期间停用，但未销户，而且这些内容均为开发商的交工保证，故不应要求被告交纳。五、拆迁契税无法律依据，契税则承担超平部分。六、大修基金应缴，但应先交付房屋，否则无法计算价款。七、土地证、房产证的工本费无政策性依据。八、测绘费应由委托方承担。九、预存电费被告可以支付，因为已确实划入被告卡中。十、取暖费、物业费、电梯费不应支付，因为原告尚未交付楼房，被告未享受业主权利，则无需承担业主义务。十一、原告主张利息无事实和法律依据，原告未交付楼房，则被告无违约行为，且合同为回迁合同，原告主张利息不符合合同目的。综述，应依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：涉案华昱家园小区原系翁牛特旗公安局交通警察大队家属楼，该家属楼包括本案被告在内共60户住户。为改善职工及家属居住和生活条件，2011年度，在翁牛特旗公安局和翁牛特旗交通警察大队等有关部门组织下，决定对华昱家园小区进行改造，本案原告宏宇公司作为该小区改造项目承建单位，分别与上述60户住户签订了相关协议。2011年6月29日，原被告双方签订了一份《置换协议书》，协议甲方为宏宇公司，乙方为齐红光。协议第一条约定：”甲方同意将乙方位于全宁路西侧、海拉苏大街南侧的××旗西侧的楼房置换到原址重建新楼××楼西户......，一平方米旧楼置换一平方米新楼，置换楼房与本楼对外出售的商品房标准一致，新旧楼房面积差额部分双方按甲方销售价用现金结算......。”第二条约定：”乙方拥有的小棚甲方按每个8000元予以补偿。”第五条约定：”甲方须在2013年7月10日前将新楼交付给乙方使用......。”协议第六条约定：”即以上协议成立的前置条件：1、翁旗政府须将现交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的商住用地。2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的60户住户置换的60套新楼房不再收取任何税费......。”协议签订后，翁牛特旗公安局交通警察大队作为监督方在协议上盖章。后翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交通警察大队依据协议向翁牛特旗人民政府提出请求，要求将交警队家属院的土地由划拨性质转成商住用地，并免交土地出让金。2011年10月25日，翁牛特旗人民政府为此专门召开了由公安、土地、财政、城建、环保等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会，土地管理部门当时同意依据政策免收80%的土地出让金，其他部门也表示在楼房配套款、人防费等方面给予一定程度的优惠政策。根据原被告双方签订的《置换协议书》，宏宇公司应于2013年7月10日前向被告齐红光交付新楼。2013年5月30日，原告在交纳了土地出让金2076000元后获得了涉案土地的建设用地使用权。涉案华昱家园小区于2013年7月份开工，于2014年10月末竣工，并于2014年12月29日验收合格后登记备案。共开发包括60户回迁户在内的商品房111户，总建筑面积为15335平，开发土地总面积是4347平，60户回迁户原建筑面积共5780平。工程竣工后，宏宇公司于2014年10月1日向各回迁户发出交房通知，通知各回迁户在2014年10月30日前办理入户事宜。至原告起诉时，被告齐红光并没有实际领取置换后楼房钥匙亦未实际入住。该工程竣工后，因政策原因，原告并未获得免交80%土地出让金的优惠，后经协调，原告同意暂承担70万元土地出让金，其余1376000元原告依据置换协议向包括本案被告在内的60户回迁户主张权利，要求按原有楼房面积分担。同时，原告在开发过程中交纳了包括城市基础配套费即热力入网费、2014-2015年度的取暖费总计1069935.24元，其中城市基础配套费685911元，2014-2015年度的取暖费384024.24元。另外，齐红光原交警队家属楼2号楼5单元4楼西户楼房建筑面积为86.54平米，置换后新楼即华昱家园新楼4号楼3单元8楼西户楼房建筑面积为108.31平米，多出面积为21.77平米，置换后配房面积为17.58平米。宏宇公司就华昱家园小区商品房对外市场销售价格为每平米4400元，配房售价为每平米2000元。其就涉案楼房大修基金、契税、预交拆迁契税、土地证费、房产证费并未实际交纳。原被告双方争议的事实是：1、被告是否应承担土地出让金，应如何承担。2、被告是否应付给原告配房款。3、被告是否应承担热力入网费。4、被告是否应给付原告2014年-2015年度取暖费。5、原告要求被告给付利息的诉讼请求，有无事实和法律依据。原告翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：1、2011年6月29日，原告与被告签订的置换协议书1份（复印件），证明经原、被告与交警队协商，交警队作为监督方，原、被告双方签订的楼房置换协议书的事实。在置换协议书中约定了协议成立的前置条件。被告质证认为，对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议。1、双方在合同中约定的生效条款是三方签字盖章后生效，不以土地使用权的性质改变为生效条件，也不以是否有偿或无偿取得使用权为生效条件。2、协议中第六条第一项的约定对本案被告没有约束力，因为被告并不能左右政府的行为。3.如果本案原告严格按照协议中第六条第一项的规定去履行合同，则被告的原有楼房不应拆迁，在原告对被告的原有楼房进行拆迁后则不应当考虑协议中第六条第一项对被告的约束力。2、（2015）翁民初字第2078号民事判决书1份、（2016）内04民终1994号民事判决书1份。证明两级法院已对相同案件作出了一、二审判决。被告质证认为，该证据和本案没有关联性，同时，该判决内容并没有完全保护原告的诉讼请求。3、翁牛特旗洞达房地产测绘有限责任公司测绘报告1份。证明置换后被告的楼房面积为108.31平方米。配房面积为17.58平方米。被告质证认为，无异议。被告齐红光为支持其抗辩主张向本院提交2011年6月29日原告与被告签订的置换协议书1份（复印件）。证明1、被告以原后栋楼5单元4楼西户置换至后栋××楼西户。2、新旧楼平米相同部分互不找价，差额部分按销售价多退少补，按现金结算。由此可见，原告已经将土地出让金计入了销售成本。3、双方约定小棚按每个8000元予以补偿，但没有约定被告必须接受原告的小棚。4、协议约定，被告要保持室内水暖电附属设施的完好，由此可见，本案被告在拆迁前已经进行了水暖电入户登记，在重建过程中，因被告没有销户，不必重复支付。5、该合同约定原告必须由2013年7月10日之前将新楼房交付给被告，如不能按期交付，须按市场价补偿被告的住房租金。6、前置条件是对翁旗政府及相关职能部门的约束，并不是对被告的约束。7、原告方迄今没有履行交付楼房的义务，所以我们将另案向原告主张违约金等损失。原告质证认为，对该证据的真实性无异议。依据原告的陈述、被告的答辩，并经庭审举证、质证，本院综合认定如下：被告对原告提交的1、3号证据的真实性无异议，本院予以确认。原告提交的2号证据是已经生效的民事判决，本院予以确认。原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。本院认为，本案原、被告双方签订的置换协议书系双方真实意思表示，合法有效，虽然协议第六条就该协议设定了前置条件，但纵观全案来看，该条款主要内容即”将涉案工程土地由划拨性质无偿变更为出让性质土地”的实质是针对该协议的成立所设定的，且在签订协议后，有关部门确实针对该条款作出了承诺，涉案华昱家园小区已经实际建设完毕，可以说，原、被告双方均依协议约定认真履行了己方义务。之所以有本案诉争的产生，是因一定的客观方面原因，双方均不存在过错。既然双方均无过错，那么，双方就应该根据民法上的公平原则来承担因该特殊情形或外部客观原因而孳生的协议本身之外的相关义务。具体到本案,涉案工程全部土地出让金为2076000元，在未实现免交80%的情况下，原告自愿暂时承担70万元，其余1376000元究竟由谁来承担、如何承担是本案争议的主要问题之一。原告宏宇公司主张该1376000元由包括本案被告齐红光在内的60户回迁户按原有楼房面积分担，齐红光应承担土地出让金20596元（1376000元÷5780平方米×86.54平方米）。审理认为，原告该计算方式是以60户回迁户原有楼房总面积为基数，但华昱家园包括60户回迁户在内共开发建设了111户商品房及部分商厅，除回迁户以外，其余楼房均按正常市场价格销售。根据行业惯例，正常销售的商品房，开发公司已经把土地出让金成本计算在内，所以说，原告宏宇公司上述土地出让金计算方式有失公平，应调整为按总建筑面积15335平方米来计算。所以齐红光应承担土地出让金为7765元（1376000元÷15335平方米×86.54平方米）。超出面积为21.77平方米，齐红光应以宏宇公司其他商品房正常市场价补交，具体金额为95788元（21.77平方米×每平米4400元）。宏宇公司在对华昱家园小区工程进行总体规划设计时，所有楼房均配备有配房，所以，齐红光应交纳配房款35160元（17.58平米×2000元每平米），根据双方签订的置换协议约定，齐红光原有配房原告以8000元予以补偿，故扣除该8000元，齐红光实际应交纳配房款27160元（35160元-8000元）。对于原告主张的预交拆迁契税款、大修基金、契税、自来水入网费、物业费等，除预存电费200元被告予以认可外，其他费用因原告有的并未实际交纳，有的原告虽称已经交纳但并未提交相应证据，因此，对原告主张的上述费用，本院不予支持。原告要求被告给付热力入网费于法无据，其诉讼请求本院不予支持。原告已通知各回迁户于2014年10月30日前办理入户事宜，被告未入住的原因是其未到原告处领取钥匙，而不是原告不给其楼房钥匙。故原告要求被告给付2014年-2015年度取暖费2794元的诉讼请求，本院应予支持。因宏宇公司未按置换协议约定的时间交付房屋，所以原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告主张的土地出让金、楼房差价款、配房款等费用，对其合理部分，本院予以支持，被告拒绝给付相应费用的抗辩意见，本院酌予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、被告齐红光于判决生效后十日内给付原告土地出让金7765元、楼房差价款95788元、配房款27160元、预存电费款200元、取暖费2794元，上述款项合计133707元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3810元，减半收取1905元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员李丛宝二0一七年三月二十五日书记员衣亚琳