辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初568号原告：凤城市明光物业服务有限公司住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区*号楼。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托诉讼代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理。委托诉讼代理人:赵红胜,男,1975年2月27日,回族,该公司工作人员。被告：李静杰，女，1970年1月8日出生，满族，无业。原告凤城市明光物业服务有限公司与被告李静杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告凤城市明光物业服务有限公司委托诉讼代理人包勤朴、赵红胜、被告李静杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费1680元；2、支付违约金504元，以上共计2184元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：原告2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年的6月1日至30日收取全年的物业服务费，但是被告从2011年至今，经原告多次催要，无正当理由拒不交纳物业服务费用。为保证河畔新城小区正常的物业服务及维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳2011-2015年度物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。被告李静杰辩称：物业公司服务不到位，绿地变成菜园子，卫生不经常打扫，小区消防通道有违章建筑，楼道内堆放杂物，室内墙体长毛，没有进行维修。所以我不同意支付物业费、违约金。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（六）、（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条），其中第二十三条第二款约定，负责小区部分市政公用设施包括给排水设备设施、电气设备设施、消防设施、文体设施、围栏、大门、道路、人行道、绿地、人造景观等的维修、养护管理，确保其发挥正常的使用功能；第四款约定，小区的安防监控设施设备安装到位后，进行精心的维修保养，延长其使用寿命并确保小区全部监控设施都能发挥安全防范的作用。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。有效期至2013年12月31日。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会再次签订河畔新城小区物业服务合同，管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。原告凤城市明光物业服务有限公司起诉河畔新城小区业主索要物业服务费为系列案件，在案件审理过程中，经查实，原告为被告所在小区服务过程中存在小区道路损坏、绿地维修、养护不到位、绿地私自占用、小区公共空间私搭乱建、安防监控设施维修保养不到位、安保工作不到位问题。被告李静杰系凤城市河畔新城小区业主，住宅面积56.02平方米，2011年至2015年应交物业服务费56.02平方米×0.5元×12个月×5年=1680.6元，被告李静杰一直没有缴纳。本院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。虽然原告未与各业主直接签订物业服务合同，但其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，享有接受完善物业服务的权利的同时应履行交纳物业费的义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于原告请求支付违约金问题，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费原告有权收取滞纳金、违约金，但本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷，房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。物业服务企业与商品房的开发建设单位、施工单位分属不同的法律主体，各自承担不同的法律义务及合同义务，被告可依有关规定处理房屋的质量缺陷问题，将本应由开发建设单位、施工单位承担的房屋质量缺陷责任加之于物业服务企业并拒付物业服务费用不当，被告房屋漏水、长毛，如被告认为其损失是由原告造成，可另行主张权利，并不构成其拒绝交纳物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩观点本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、第三十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李静杰于本判决生效后10日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费1680元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李静杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 王 询二〇一七年三月二十七日书记员 许玉红