江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初2227号原告：江阴桑阳印染制线有限公司，住所地江阴市祝塘镇西环路，统一社会信用代码91320281628349419R。法定代表人：缪瑞庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏海芳，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘原业，远闻（江阴）律师事务所律师。被告：吴银龙，男，1963年8月22日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：孔国清，江阴市精诚法律服务所法律工作者。原告江阴桑阳印染制线有限公司（以下简称桑阳公司）诉被告吴银龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告桑阳公司的委托诉讼代理人夏海芳、被告吴银龙及其委托诉讼代理人孔国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除桑阳公司与吴银龙之间签订的房屋租赁协议书；2.吴银龙立即迁出租赁场所；3.吴银龙支付自2008年12月1日至实际迁出租赁场所之日止按每年2.5万元计算的租金和土地使用费，并承担202083元（该数额为自2008年12月1日至2016年12月31日的租金）自2017年1月1日至实际给付之日按同期银行贷款利率四倍计算的逾期付款损失；4.本案诉讼费用由吴银龙负担。法庭调查终结后，桑阳公司将第3项诉讼请求数额减少为：判令吴银龙支付2014年1月1日至实际迁出租赁场所之日止按每年2.5万元计算的租金和土地使用费，并承担2014、2015、2016年三年合计7.5万元租金自2017年1月1日至实际给付之日按年利率15%计算的违约金。事实和理由：2008年桑阳公司与吴银龙签订房屋租赁协议书，约定吴银龙向桑阳公司承租房屋场地共750平方米，租赁期限为15年，租金为每年2.5万元，租金按季缴纳，延期缴纳的租金按每天千分之二计算滞纳金。吴银龙自2008年12月1日开始租赁，至今仍未缴纳租金，桑阳公司多次催告，2016年9月27日也曾书面催告，要求限期缴纳，但吴银龙未在限定的期限内缴纳，根据协议书第六.2条约定的“吴银龙不能按协议规定交纳租金，又在桑阳公司指定的补交期限内不能履行交款义务，桑阳公司有权封存吴银龙资产，并收回房屋使用权”的内容，以及合同法第九十四条第（三）项的规定，桑阳公司有权解除协议书，吴银龙应当迁出涉案场所，将土地、房屋还给桑阳公司。同时，根据协议书第四条约定，吴银龙缓期交纳租金的每天按千分之二交纳滞纳金，该滞纳金为违约金性质。现桑阳公司自愿仅主张2014年1月1日之后的租金和使用费，并要求吴银龙支付2014、2015、2016年三年拖欠的租金合计7.5万元自2017年1月1日起算的违约金。现诉至法院，请求判如所请。被告吴银龙辩称：2008年11月30日，吴银龙与桑阳公司签订了房屋租赁协议书，约定吴银龙向桑阳公司租赁坐落于江阴市云××路××号的土地，当时租赁的时候上面只有土地，没有厂房、建筑物及水泥路。吴银龙租赁后，在土地上修建了厂房，现在土地上现场现存的厂房及固定设施都是吴银龙修建的。2016年1月15日，吴银龙已经搬离了涉案土地及厂房，搬离后吴银龙将厂房大门锁起来，并与桑阳公司协商，协商的主要内容为吴银龙搬出土地及厂房，协议书不再履行，桑阳公司给予吴银龙补偿，当时桑阳公司答应给予吴银龙18万元，但吴银龙要求支付20万元，故双方没有达成一致。双方自2008年12月1日签订合同开始就是先付租金再使用，2013年12月31日之前的租金，吴银龙已经通过现金方式全部交给了桑阳公司；从2014年1月1日起的租金，吴银龙没有通过现金方式交付，但是吴银龙在承租期间帮桑阳公司垫付了变压器损耗费，同时为桑阳公司修理剪毛机，在2012、2013年的某一天（具体时间记不清了），吴银龙与桑阳公司原法定代表人陆文昌口头商量，确定吴银龙帮桑阳公司代付的变压器损耗费及修理剪毛机的费用合计20万元左右，充抵吴银龙需要向桑阳公司交付的房屋租金，充抵租金至2023年11月30日。因吴银龙没有拖欠房租，因此不同意解除协议书，应该继续履行，故请求驳回桑阳公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（桑阳公司情况）桑阳公司原法定代表人为陆文昌，2013年4月，法定代表人变更为缪瑞庆。陆文昌系吴银龙的妹夫。（房屋租赁协议书情况）2008年11月25日左右，吴银龙与桑阳公司签订房屋租赁协议书一份，约定：“因生产经营需要，吴银龙向桑阳公司租赁房屋，经双方友好协商，达成以下协议：“一、吴银龙向桑阳公司租赁房屋场地750平方米，租金为年租金25000元。二、该房屋座落于江阴市云××路××号。三、租赁期限15年，自2008年12月1日至2023年11月30日止。四、租赁费按季交纳，并在协议签订之日三天内预交租金，不得拖欠。吴银龙如遇特殊情况需缓期，必须经桑阳公司书面同意，缓期交纳的租金按每天千分之二交纳滞纳金。六、违约责任：1.租赁期间，桑阳公司不应随意停止出租，如无故终止吴银龙房屋租赁使用权，应按租金的10%赔偿吴银龙损失。并赔偿房屋自建、设备安装、调试等一切费用。2.吴银龙不能按协议规定交纳租金，又在桑阳公司指定的补交期限内不能履行交款义务，桑阳公司有权封存吴银龙资产，并收回房屋使用权。3.吴银龙在承租期间，应保护房屋的完整性，不得随意翻建、改建，否则，桑阳公司有权及时收回房屋使用权。”以上下划线部分为手写内容，其他为机打内容。双方一致确认，上述协议书中约定的每天千分之二的滞纳金为违约金性质，“收回房屋使用权”是指解除合同、桑阳公司收回租赁场所及租赁物。（关于租赁的标的物）日期为2005年7月9日、编号为澄土国用（2005）第009533号的国有土地使用权证显示，土地使用权人为桑阳公司，坐落于江阴市××号，使用权面积为8739.5平方米。双方一致称，涉案750平方米场地上现有厂房，涉案场所仍由吴银龙实际控制。（催款通知情况）2016年9月27日，桑阳公司向吴银龙发出限期付款通知书，载明：“吴银龙自2008年起，租用桑阳公司场地及房屋，约定每年租金2.5万元，租金按季交纳，逾期交纳的租金，对逾期部分按每天千分之二交纳滞纳金。合同签订后，吴银龙迄今为止，一直未支付租金，严重损害了桑阳公司的合法权益。为此，特通知吴银龙在2016年9月30日（包括9月30日）前支付自2008年12月1日起至今的租金及所拖欠租金每天千分之二的滞纳金。”吴银龙在2016年9月28日收到上述通知书。2016年1月份左右双方就租赁事宜开始进行协商，但最终没有达成一致。（关于租金情况）关于2014年1月1日之后的租金，吴银龙称，从2014年1月1日起的租金，吴银龙没有通过现金方式交付，但是吴银龙在承租期间帮桑阳公司垫付了变压器损耗费，同时为桑阳公司修理剪毛机，在2012、2013年的某一天（具体时间记不清了），吴银龙与桑阳公司原法定代表人陆文昌口头商量，确定吴银龙帮桑阳公司代付的变压器损耗费及修理剪毛机的费用合计20万元左右，充抵2014年1月1日至2023年11月30日的租金。吴银龙未在法庭限定的时间内对变压器损耗费、修理剪毛机费用的产生原因、时间、数额进行明确，也没有提供证据，截止法庭辩论终结，吴银龙仍未明确。桑阳公司称，不存在吴银龙陈述的垫付变压器损耗费、修理剪毛机费用的问题，因此不存在任何抵销的情况，吴银龙也没有向桑阳公司发出任何抵销的通知。（其他情况）庭审中，双方一致确认，如果法院认定吴银龙应向桑阳公司支付违约金，则违约金的标准按照年利率15%计算。吴银龙于2017年2月23日收到本案的诉状、传票等应诉材料。以上事实，有房屋租赁协议书、限期付款通知书及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，双方之间签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务，否则，应当承担相应的民事责任。一、关于吴银龙是否按约向桑阳公司交付了2014年1月1日之后的租金。桑阳公司称没有交付。吴银龙称，系通过代桑阳公司垫付变压器损耗费、为桑阳公司修理剪毛机的费用进行了抵扣。本院认为，吴银龙没有向桑阳公司交付2014年1月1日之后的租金，理由为：第一，吴银龙称进行了抵扣，但桑阳公司对此予以否认，且吴银龙没有在限定期限内明确变压器损耗费、修理剪毛机费用的具体产生原因、时间、数额，也没有提供双方协商一致的抵扣凭证。第二，吴银龙称，在2012、2013年的某一天（具体时间不能明确）与陆文昌口头商量进行了抵扣，抵扣租金至2023年11月30日，按照吴银龙的该陈述，既然在2012、2013年就已经约定抵扣租金至2023年11月30日，故在约定之日也即2012、2013年的某一天之后，吴银龙无需再支付租金，但吴银龙还称2013年12月31日之前的租金通过现金方式交付，故吴银龙自身的陈述存在矛盾之处。二、关于桑阳公司主张解除协议书是否符合合同约定或法律规定。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，协议书约定“吴银龙不能按协议规定交纳租金，又在桑阳公司指定的补交期限内不能履行交款义务，桑阳公司有权封存吴银龙资产，并收回房屋使用权”，双方一致确认“收回房屋使用权”就是解除合同，且吴银龙在2016年9月28日收到桑阳公司发出的催款通知书，截至目前，吴银龙没有交纳自2014年1月1日起至今的租金，故桑阳公司有权解除协议书。当事人一方依照规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。吴银龙于2017年2月23日收到本案的诉状、传票等应诉材料，故本案协议书在2017年2月23日解除。因协议书已经解除，故吴银龙应将租赁场所返还给桑阳公司。因吴银龙没有支付自2014年1月1日至今的租金，故吴银龙应当支付自2014年1月1日至实际搬迁之日止按每年2.5万元计算的费用（含协议书解除前的租金和解除后的占有使用费）。关于桑阳公司主张要求吴银龙承担2014、2015、2016年三年租金7.5万元自2017年1月1日至实际给付之日按年利率15%计算的违约金，上述三年租金吴银龙确实没有交纳，且双方一致确认违约金标准按年利率15%计算，故本院对桑阳公司的该主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江阴桑阳印染制线有限公司与吴银龙签订房屋租赁协议书于2017年2月23日解除；二、吴银龙于本判决发生法律效力之日起十五日内将涉案租赁场所腾空后交付给江阴桑阳印染制线有限公司；三、吴银龙于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴桑阳印染制线有限公司支付自2014年1月1日起至实际迁出租赁场所之日止按每年2.5万元计算的费用（含协议书解除前的租金和解除后的占有使用费），并承担7.5万元自2017年1月1日至实际给付之日按年利率15%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2170元（江阴桑阳印染制线有限公司已预交），由江阴桑阳印染制线有限公司负担1364元（因江阴市桑阳印染制线有限公司在法庭调查终结后提出减少诉讼请求数额，故而承担），由吴银龙负担806元，吴银龙负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴桑阳印染制线有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  潘亚伟二〇一七年三月十五日书记员  张晓慧本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。