重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0153民初3953号原告：郭彬，男，1972年8月8日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：蒋道财，重庆华华律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市庆顺房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道滨河中路303号2幢附10、11、12、13号，统一社会信用代码91500226745307269K。法定代表人：刘庆友，董事长。委托诉讼代理人：刘镪，系被告公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：陈昌玲，重庆渝荣律师事务所律师，一般代理。原告郭彬诉被告重庆市庆顺房地产开发有限公司（以下简称：“庆顺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由代理审判员陈邸星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭彬及其委托诉讼代理人蒋道财，被告的委托诉讼代理人刘镪、陈昌玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭彬向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期办理房地产权证违约金139577.46元；二、诉讼费由被告承担。原、被告双方于2009年10月5日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买门面一个，该门面位于荣昌区荣隆镇，总成交价为127468元，属现售商品房。合同第十三条约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。2016年5月被告通知原告领取房产证，但双方就违约金的支付没有达成协议，故原告诉至法院。被告重庆市庆顺房地产开发有限公司辩称：1、按照双方签订的合同第十三条约定，原、被告为办理房屋产权证的共同义务人，非由被告单独办理。即使需要被告独自办理，原告也应出具委托手续并提交完善的办证材料（契税完税证明、购房款发票等文书材料）后，被告才有办证义务，否则合同并不苛责被告在相应的时间内办理涉案房屋产权证，因此被告不是法定的办证义务人，不应承担因原告原因造成的逾期办证的违约责任；2、即使原告主张的违约金有合理之处，但原告计算违约金的标准明显高于同行业标准，在原告支付购房款后被告已经按照合同约定将涉案房屋交付使用，即便是延期办证也没有给买方造成损失，在没有损失的情况下，假如延期办证违约行为成立，违约金也过高，请求法院予以调低；3、导致涉案房屋延期办证的直接原因系原告不足额缴纳契税和大修基金，被告无法向房屋管理部门提供完税证明，原告构成违约，被告享有先履行抗辩权。本院经审理认定如下事实：原告与被告庆顺公司于2009年10月5日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”），《合同》约定甲方（被告）将坐落于荣隆镇的商业用房以总金额127468元的价格出售给原告，付款方式为：一次性付款，乙方在签订本合同时付清所有房款。合同签订当天，被告向原告出具共计三张收据，分别载明：收到购房款共计127468元，备注：凭收据换正式发票；收到房屋契税3000元，备注：暂收契税，多退少补；收到大修基金44.26㎡×9元/㎡=398元。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第一款约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的……逾期超过120日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”2015年9月9日，荣昌区物业管理部门出具专项维修资金收据，载明本案房屋缴纳的房屋专项维修资金为44.26㎡×20元/㎡=885元。2015年9月28日，荣昌区地方税务局出具税收完税证明，载明收取本案房屋契税3824.04元、产权转移书据印花税63.70元、权利许可证照印花税5元。2015年10月15日本案房屋办理房屋权属转移登记。原、被告均认可本案房屋取得受理通知单的时间为2015年10月14日。庭审中，双方一致认可本案房屋已于2009年11月交付原告。为证明被告对原告尚未完清的契税进行过催收，被告举示《律师函》及中国邮政邮寄单、回执查询单，《律师函》载明：“……你通过我司购买了门面一套，该门面建筑面积为45.68㎡，经荣昌区地方税务局核算你需缴纳4085.90元的契税，目前你尚有部分契税未交清，针对拖欠税款我司曾多次电话、口头通知你完善此款，但迟至你方起诉依然未向我司结清该笔费用，现我司正式向你发出催交契税通知，限你三日内结清该款，否则一切法律后果由你方自行承担……2016年10月21日。”另被告申请证人唐家富、谢衡出庭作证，证人唐家富陈述：我从2007年至2010年在荣隆政府任经济发展办公室主任，2010年春节前我们走访被告企业，到达被告办公室的时候就遇到挨着被告售房部的业主和被告因房产证的事情在协商，当时业主要求被告先将房产证办理完毕再将剩余的款项支付给被告，被告要求业主先交钱再办房产证。被告当时跟我们说了业主的名字，但是我现在记不清了，不确定当时的业主是否为本案原告郭彬。证人谢衡陈述：我从1997年至2015年11月在荣隆政府工作，任综治办专职副主任及安监办主任。2010年春节前，我和唐家富一起走访被告企业，路过被告售房部时碰到有业主在跟被告企业因办房产证的事情发生纠纷，业主说要先办证再交钱，被告要求先交钱再办证，被告企业工作人员跟我说发生纠纷的业主就是售房部隔壁两家的业主，我记不清楚当时发生纠纷的项目和金额，也不确定发生纠纷的业主是否为原告郭彬。此外，被告举示2015年12月4日由荣昌区荣隆镇人民政府出具的《情况说明》，载明：“重庆市荣昌区荣隆镇农机站片区开发项目由重庆市庆顺房地产开发有限公司（以下简称开发商）开发建设，因开发商与部分购房户在办理房地产权证相关费用缴纳上存在分歧，导致购房户迟迟不能拿到房地产权证，并多方寻求帮助。2015年8月10日，镇政府组织开发商与购房户代表进行调解，通过听取双方情况介绍后，镇政府就产权办理相关事宜提出如下处理意见。一、开发商、购房户严格按照购房合同约定，履行各自义务，完善相关税费（契税、大修基金等）及资料，为办证做准备。二、由开发商明确专人负责，尽快收集办证所需材料，力争在2015年12月底前办结。最后，开发商代表口头承诺，无论什么原因都将设法在2015年年底以前完成产权证办理工作。特此说明。”被告主张从2009年12月份开始就一直口头催告原告补交契税及大修基金。原告主张2015年8月之前，原告就找过被告要求办理房产证，但被告从未通知过原告补交税费。对于本案中延期办证造成的损失，原告主张如及时办理房地产权证，原告可向银行进行抵押贷款，用于扩大经营规模，对于损失的具体金额没有证据举示，但损失客观存在。另查明，2008年8月11日，本案房屋取得竣工备案登记证。上述事实，有原、被告陈述及《合同》、收据、户室详细情况、完税证明、《律师函》、中国邮政邮寄单、回执查询单、证人证言、《情况说明》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，被告抗辩其不是单独办证义务人，原告也未授权委托被告办理房产证申请，也未提供完善的办证材料（契税完税证明、购房款发票等文书材料），被告不负有为原告申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。根据《合同》第十三条第一款约定，甲乙双方均为向房屋所在地土地房屋登记机构提出办证申请的义务人，双方应当履行各自的办证义务。原告于签订合同当天即全额完清购房款，被告向原告收取大修基金及契税，可以认定税费缴纳的方式并非由原告自行缴纳，而是委托被告向征缴部门缴纳相关税费。被告出具的购房款收据载明凭收据换正式发票，现该收据并未被收回，原告仍持有原件；契税完税证明需经地方税务部门核定并收取房屋契税后才能出具，且被告已在庭审中举示该完税证明原件。完税证明及购房款发票均不属于原告能够提供的办证资料，原告已经履行支付房款及相关税费的义务，被告即负有为原告申请办理所购房屋所有权证的义务，故被告该项抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告主张原告未足额支付办证所需大修基金及契税的抗辩理由，由于本案大修基金及契税的缴纳方式为被告代原告向征缴部门进行缴纳，合同当日出具的大修基金收据明确载明了收取金额及计算依据，出具的契税收据备注暂收，多退少补，本案房屋最终应缴契税金额在合同签订当时处于未定状态。故当应缴大修基金出现与收据载明金额不一致或者应缴契税金额最终确定时，被告作为房地产开发企业，其对应缴税费金额的认知和预见能力均强于作为自然人的原告，加之被告作为缴纳税费的受托人，应当及时将应缴税费的金额通知原告，否则少缴大修基金及契税的责任不在于原告。被告主张其对原告尚未完清的契税进行催收，在庭审中举示的《律师函》送达时间晚于本案房屋转移登记取得受理通知单的时间。被告申请的证人并不能确认原告即为其所述与被告发生纠纷的业主，也不能确认发生纠纷的项目是否为契税及大修基金。故上述证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。由荣隆镇政府出具的《情况说明》能够证实被告与本案开发项目部分购房户之间因办理房地产权证及相关税费缴纳问题发生纠纷，并于2015年8月10日由政府组织调解，原告陈述2015年8月前就找过被告要求办理房地产权证，结合原告实际支付的契税少于本案房屋应纳契税额的实际情况，可以认定原告最迟于2015年8月10日就知道或应当知道尚余部分税费未付，从2015年8月10日起，原告未尽完清办证税费的义务，被告不应继续承担违约责任。对于被告要求对违约金予以调低的抗辩，《合同》约定按照原告已付房款的万分之5每日计算违约金，根据该约定，换算成年利率为18%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告在庭审中未对延期办证违约金的损失举示相关证据予以证明。由于延期办证所致损失数额难以确定，本案房屋已于2009年交付原告使用，结合原告的损失情况，本院根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的资金占用利息标准，对《合同》约定按照原告已付房款的万分之5每日计算违约金计算方式调整为：以原告已付房款127468元为基数，按年利率6%计算违约金。对于违约金起算时间，双方于2009年10月5日签订《合同》，故被告应在签订房屋买卖合同之日起30日内，即2009年11月4日前为原告申请办理诉争房屋的产权登记。被告在此期间未为原告申请办理房屋产权登记，应从次日，即2009年11月5日起承担违约责任。原告于2015年8月10日知道或应当知道尚欠部分税费而未支付被告，故违约金计算的终止时间应为前一日，即2015年8月9日。对于违约金金额，违约金计算期间为从2009年11月5日至2015年8月9日。以127468元为基数从2009年11月5日至2015年8月9日止按照年利率6%计算出的资金占用利息为44146.42元，本院依法对该金额作为违约金予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市庆顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭彬延期办证违约金44146.42元；二、驳回原告郭彬的其他诉讼请求。如果被告重庆市庆顺房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取1546元（原告已预付），由原告郭彬负担1046元，由被告重庆市庆顺房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈邸星二〇一七年三月十六日书 记 员  杨德富