吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终458号上诉人（原审原告）：高伟华，汉族，1980年12月5日生。被上诉人（原审被告）：长春中天昊业房地产开发有限公司。住所：高新北区奋进乡长东北高科技中心B区***室。法定代表人：陈熙，该公司董事长。委托代理人：张兴安，吉林创一律师事务所律师。委托代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。上诉人高伟华因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0193民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人高伟华，被上诉人长春中天昊业房地产开发有限公司（以下简称中天昊业公司）的委托代理人张兴安、李娜出庭参加诉讼，本案现已审理终结。高伟华原审诉称：2013年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告所建位于高新开发区丙三十六路中天﹒北湾新城第18幢1单元201号房，总价款545006元。原告于“合同”签订后通过银行贷款付清全部购房款，被告于2013年9月25日将房屋交付给原告，依据“合同”第十五条规定，被告应当在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告至今未办理产权证书，严重违约，而且违约金约定过低，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，违约金应按照实际损失计算。结合第十八条损失应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。原告与被告协商办理产权登记及赔偿违约金事宜未果，故起诉来院，主张：一、判令被告向原告支付违约金40221.44元；二、诉讼费由被告承担。中天昊业公司原审辩称：原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，不应受到法律的保护。1.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”尽管答辩人至被答辩人起诉时没有为被答辩人办理房屋产权，但并非答辩人的责任所致，而是由于涉案房屋有王国文等23户私有房屋没有灭籍导致涉案房屋无法办理产权登记，但绝非答辩人的责任，因此，答辩人不应承担违约责任；2.答辩人已将房屋交付给被答辩人使用，并没有给被答辩人造成实际损失，答辩人不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：原告高伟华与被告长春中天昊业房地产开发有限公司于2013年8月16日签订了编号为×××号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的坐落于高新开发区丙三十六路中天.北湾新城第18幢1单元201号房，房屋总价款为545006元，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……合同签订后原告高伟华全部缴清购房款。被告为原告出具不动产统一发票，金额545006元。被告于2013年9月25日向原告交付房屋。截止2016年6月30日，被告开发的北湾新城小区争议房产均可以办理登记产权手续。庭审中，原告不能举证证明因被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续导致原告产生实际损失的相关证据。原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于被告长春中天昊业房地产开发有限公司是否存在违约的问题。在原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条中明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未能按照合同的约定如期将办理产权登记手续的资料报备相关部门，导致原告不能如期办理产权手续，其行为违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，故被告应当承担违约责任。关于违约金数额如何确定的问题。首先，双方当事人在商品房买卖合同中对违约金有明确的约定，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务，违约方应当按照该项约定承担违约责任；其次，原告不能举证证明原告因延迟办理产权登记手续导致的实际损失数额。从法律适用的角度来看，无论是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，均应当以当事人实际产生损失为依据，这种实际损失应当是因被告方违反合同约定而产生的直观的、可衡量的损失，原告方对此负有举证义务。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款对于买受人未能在商品房买卖合同中约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的责任作出明确而详细的规定，即当事人双方有约定的，按照约定来办；没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。本案中，双方当事人对违约金有明确约定，不宜适用参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金，而应尊重双方当事人在合同中的约定，计算被告应付的违约金数额。综上，被告违约事实存在，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定承担违约责任；原告主张调整违约金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长春中天昊业房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告高伟华违约金545.01元（545006元×0.1%）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费806元由被告长春中天昊业房地产开发有限公司负担。宣判后，高伟华不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：双方当事人约定违约金数额过低应予调整。原审法院以上诉人不能举证证明中天昊业公司的违约行为给我方造成损失的具体数额为由未支持我方诉讼请求错误。被上诉人逾期办证的违约行为对我方造成的损失客观存在，且持续时间较长，无需举证证明，且对于损失数额无法认定或难以确定的，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。可见，在损失数额无法确定的情况下，应适用该条司法解释的规定增加违约金数额。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，二审案件受理费由中天昊业公司负担。中天昊业公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。中天昊业公司未按约定时间办理房屋产权证构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定，出卖人逾期办理产权证，应按购房款的0.1%计算违约金，原审依据合同约定确定违约金数额并无不当。首先，《商品房买卖合同》系上诉人在意思自治的情况下签订，其作为购房人应对出卖人逾期办证的违约责任具有合理预期，约定的违约金标准系自由、真实的意思表示结果。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。即购房人要求增加违约金，应以其实际损失为依据，但上诉人并未举证证明实际损失的数额，其要求增加违约金证据不足。最后，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提，为双方当事人对违约金标准没有约定造成购房人损失无法确定。本案中，双方当事人对违约标准已有明确约定，不应适用该条规定确定违约金数额。故上诉人主张合同约定的违约金数额过低，应依据《商品房买卖司法解释》第十八条之规定，按照逾期贷款利息标准增加违约金数额的理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由上诉人高伟华负担。本判决为终审判决。审 判 长  绳继萍审 判 员  王晓艳代理审判员  郭 智代理审判员  李 迪代理审判员  张新华二〇一七年三月八日书 记 员  阚 然