云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0602民初3201号原告昭通市昭阳区旧圃镇中心学校。组织机构代码证：G8360967-7。法定代理人，李达，旧圃镇中心学校校长。委托代理人唐骏，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。被告王兴林，男，汉族，1967年10月18日出生，云南省昭阳区人，初中文化，住昭通市昭阳区，未到庭）。委托代理人杨云秋,云南意衡律师事务所律师（特别授权）委托代理人白明义，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。被告堵金阳，男，汉族，1945年5月2日生，云南省昭阳区人，高中文化，原苏家院中心校退休职工，住昭阳区。委托代理人堵绍璞，男，汉族，1972年5月20日生，云南省昭阳区人，大专文化，住昭通市昭阳区，（特别授权，系被告堵金阳之子）。原告昭通市昭阳区旧圃镇中心学校诉被告王兴林、堵金阳房屋租赁合同纠纷一案，本院一审宣判后，原告王兴林、堵金阳不服一审判决向昭通市中级人民法院上诉。昭通市中级人民法院审理后以本案事实不清，适用法律错误发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告昭阳区旧圃镇中心学校的委托代理人唐骏、被告王兴林、堵金阳及其委托代理人杨云秋、白明义、堵绍璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昭通市昭阳区旧圃镇中心学校诉称，2011年10月1日，原告授权的原昭阳区旧圃镇红泥闸小学负责人金涛等人与被告王兴林签订《校舍租赁协议》，将原告所有空闲的原昭阳区旧圃镇红泥闸小学宿舍出租给被告王兴林开办学前教育及幼儿教育，约定租赁期为十年，租金每年壹万肆仟捌佰元整。双方在合同第四条第13项约定：“若遇拆迁、上级收回等原因甲方有权终止合同，同时乙方应积极配合甲方如实收回校舍，而给乙方造成的损失，甲方概不负责”；在“第五条第2、3、17项约定：合同期内，遇市政建设、改造或地方政府部门实施布局、调整等原因，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现法律、法规禁止的其他情况，均视作不可抗力；合同期内，由于战争、地震、台风、火灾、或其他不可抗力因素，致使合同无法履行或不能按约定条款履行，不视作违约；合同期内该校工友工资由乙方承担”。2014年接昭阳区教育局通知，原告出租给被告王兴林的校舍属D级危房，根据昭通市昭阳区教育局昭区教字[2014]225号《昭阳区教育局关于进一步加快消除D级危房的通知》和昭阳区旧圃镇人民政府旧政发[2015]55号《关于收回红泥村原先生湾小学校舍的通知》，D级危房全部停止使用，对出租和借用的校舍必须及时收回并拆除。原被告双方《校舍租赁协议》中涉及的标的物原先生湾小学校舍已经存在极大安全隐患，不能继续使用，必须拆除，因此《校舍租赁协议》不能继续履行，按照租赁协议约定和国家法律法规、教育行政主管部门的要求，必须终止《校舍租赁协议》，拆除D级危房。被告王兴林和在先生湾小学内实际办学的被告堵金阳应当立即停止办学，将校舍交回原告。原告多次敦促二被告搬离该校舍，并于2016年1月28日在该校大门处张贴《关于停止红泥闸红泥村幼儿园在先生湾小学校内办学的公告》，同日在《昭通日报》在第4版也全文刊登了该公告。原告已经履行了告知被告校舍存在安全极大隐患，属于D级危房，要求被告停止在该校点办学、将校舍返还原告的告知义务。但是，二被告无视已经存在极大安全隐患、教育主管部门已经通知要求收回拆除的D级危房的客观事实，在该校舍内继续办学，拒不交还原告。并且被告从2014年10月1日至今，未支付租赁期内应支付的租金和工友工资，为了保护该校点师生生命安全，早日拆除已经属于D级危房的原先生湾小学校舍，维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求1、判令终止原、被告双方签订的《校舍租赁协议》；2、判令被告王兴林、堵金阳返还原告的原旧圃镇红泥闸村先生湾单小校舍；3、判令被告王兴林支付2014年10月1日至2016年1月31日租金19733.33元（合计一年零4个月）；4、判令被告王兴林从2016年2月1日起每月支付租金1233.33元，直至被告将本案诉讼的校舍返还原告为止；5、判令被告王兴林支付看管校舍工友杨庆玉工资人民币3360元（从2014年10月1日至2016年1月31日工资，合计一年零4个月）；6、诉讼费用由二被告承担。原告另增加事实及理由：原告没有将校舍出租给堵金阳，原告与堵金阳不具有合同关系。被告王兴林、堵金阳辩称，1、堵金阳是校舍租赁协议的承租人之一，这与原告在民事起诉状中认可的事实相吻合；2、原被告于2011年10月1日签订的《校舍租赁协议》是原告利用欺诈手段签订的，是可撤销的合同；3、因该合同是可撤销的合同，对被告没有约束力，原告的请求不应支持。综上，原告的诉求无事实依据，恳请驳回原告的诉讼请求。为证实自己的主张，原告提交了《组织机构代码证》、《事业单位法人证书》复印件、《法定代表人身份证明书》原件证实原告的主体资格及该校舍系原告所有；2、《校舍租赁协议》原件，证实2011年10月1日，原告授权的原昭阳区旧圃镇红泥闸小学负责人金涛等人与被告王兴林签订《校舍租赁协议》，将原告所有的空闲的原昭阳区旧圃镇红泥闸小学校舍出租给被告王兴林开办学前教育及幼儿教育，约定租赁期为10年（2011年10月1日至2021年10月1日止），租金每年14800元整。合同当事人是系原告与被告王兴林，堵金阳不是合同当事人，合同原件中无堵金阳签名。双方在合同第四条、第五条约定：若遇拆迁、上级收回等原因甲方有权终止合同，同时乙方应积极配合甲方如实收回校舍，而给乙方造成的损失，甲方概不负责；合同期内，遇市政建设、改造或地方政府部门实施布局、调整等原因，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现法律、法规禁止的其他情况，均视作不可抗力；合同期内，由于战争、地震、火灾、台风、或其他不可抗力因素，致使合同无法履行或不能按约定条款履行，不视作违约。该协议符合法律规定，系双方的真实意思表示。因该校舍已经被鉴定为D级危房，上级教育主管部门要求收回并拆除；3、《昭阳全面消除D级危房情况表》、《房屋安全鉴定报告》复印件2份、《昭阳区中小学校舍安全工程领导小组的通知》复印件，证实2009年，昭通市昭阳区校舍安全工程领导小组对全区中小学校舍进行了普查，评估昭阳区旧圃先生湾小学1994年4月修建，修建时建设规范标准较低，未进行地勘，房屋质量存在较大安全隐患，评定为D级危房。但直到2014年底，昭阳区教育局才告知原告，原告租赁给被告使用的校舍属D级危房。在2011年10月1日，双方均不知道房屋是D级危房；4、昭阳区教育局昭区教字[2014]225号《关于进一步加快消除D级危房的通知》复印件、昭通市教育局昭校舍安全办（2014）3号《昭通市中小学校舍安全工程领导小组办公室转发省校安办关于进一步加快消除D级危房工作的通知》复印件、昭阳区旧圃镇人民政府旧政发[2015]55号《关于收回红泥村先生湾小学校舍的通知》复印件、昭阳区旧圃镇人民政府旧政发[2015]61号《关于收回红泥村先生湾小学校舍的通知》原件1份、昭阳区旧圃镇红泥小学、中心学校、昭阳区教育局安全管理科《关于切断红泥村幼儿园（原先生湾小学）水电的请示》原件，证实从2014年9月至今，昭阳区教育局、昭通市教育局、云南省教育厅安全管理部门、昭阳区旧圃镇人民政府已经下文，要求将D级危房校舍收回并拆除。昭阳区旧圃镇中心学校也向相关部门报告，要求相关部门对原先生湾小学停水、停电，要求收回红泥幼儿园办学点的校舍，但是因为被告拒不交付校舍，导致至今未收回已经是D级危房的校舍；5、昭阳区旧圃镇安全生产监督管理站《现场检查记录》原件、旧圃镇红泥闸小学《旧圃镇红泥闸小学关于红泥闸小学与红泥幼儿园终止〈校舍租赁协议〉的通知》原件、《关于停止红泥闸红泥村幼儿园在先生湾小学校内办学的公告》原件及在被告幼儿园张贴公告照片2张、2016年1月28日《昭通日报》原件，证实2015年3月11日昭阳区旧圃镇安全生产监督管理站对原先生湾小学进行安全检查，通知原告收回该校舍，原告于2015年3月12日向被告王兴林下发了《旧圃镇红泥闸小学关于红泥闸小学与红泥幼儿园终止〈校舍租赁协议〉的通知》，王兴林在该通知上签字确认，被告已经知道该校舍系D级危房，并于2016年1月28日在该校大门处及《昭通日报》进行张贴和公告；6、《红泥幼儿园情况报告》原件、《红泥幼儿园申办报告》原件、《昭通市教育局关于开展学校抗震救灾应急准备工作自检自查的通知》原件，证实红泥幼儿园在其向教育行政主管部门的情况报告中，已经明确收到红泥闸小学向其送达了《旧圃镇关于红泥闸先生湾小学D级危房拆除的通知》，明确知道该校舍系D级危房，已经不具备办学的条件。在原先生湾小学校舍内实施办学者系被告堵金阳，幼儿园名称为“红泥幼儿园”。昭通市教育局2016年3月1日再次发文，要求各县区、市直学校必须全面停用并拆除D级危房，被告所用校舍必须收回、拆除。2016年6月12日，旧圃镇人民政府组织人员强制拆除了该校舍，红泥幼儿园的各种损失由红泥幼儿园的投资者、经营者承担；7、《关于先生湾单小教学点折调整撤并报告》，证明先生湾小学在2011年9月以前一直在使用中，2009年8月普查后，直到2011年与被告王兴林签定合同时我方并不知校舍为D级危房。经质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，堵金阳虽没在协议上签字，但其是实际承租人之一；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但鉴定时间是2009年8月23日，在合同签定以前且鉴定委托方是先生湾小学，是访校舍租赁协议的出租人；对第4组证据的225号文件、3号文件、55号文件无异议，但55号文件上记载2009年8月就被鉴定为D级危房；《关于切断红泥村幼儿园（原先生湾小学）水电的请示》的证据不具有合法性；对第5组证据认为不具有合法性、客观性、关联性且未通知二被告；对证据6、7无异议，恰好能证实原告于2011年就知道校舍系危房的事实。被告王兴林、堵金阳为了证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件，证明二被告主体资格；2、被告王兴林与旧圃镇红泥闸小学签订的《校舍租赁协议》，证明原被告签订《校舍租赁协议》的时间为2011年10月1日，校舍租赁期限为10年，承租目的是兴办幼儿园；3、昭阳区旧圃镇人民政府旧政发[2015]55号《关于收回红泥村先生湾小学校舍的通知》、《房屋安全鉴定报告》2份，证明2009年该校舍就被昭阳区校安办鉴定为D级危房；4、房屋现状照片，证明校舍现已被原告强行拆除。经质证，原告对被告王兴林、堵金阳提交的第1组证据无异议，对第2组证据认为《校舍租赁协议》不能证明王兴林是受堵金阳的委托，合同上仅仅是原告与被告王兴林；对第3组证据认为，55号文件虽然是2009年8月23日作出，但是2014年9月12日区教育局才以225号文件告知原告；对《房屋安全鉴定报告》的内容认可，但其来源不合法；对照片三性不认可，认为房屋是旧圃镇人民政府组织拆除的。本院认为，被告对原告提交的第1、2、3、5、6、7组证据及第4组证据中的昭阳区教育局昭区教字[2014]225号、昭通市教育局昭校舍安全办（2014）3号、昭阳区旧圃镇人民政府旧政发[2015]55号文件无异议，本院予以采信；原告对被告提交的第1、2、3组证据无异议，本院予以采信；照片能够证实争议房已拆除，本院予以采信。经过审理，本院确认如下事实：2011年10月1日，原告旧圃镇中心学校授权的原昭阳区旧圃镇红泥闸小学与被告王兴林签订了《校舍租赁协议》，将昭阳区旧圃镇红泥闸小学校舍出租给被告王兴林开办学前教育及幼儿教育，租期10年（2011年10月1日至2021年10月1日止），租金每年14800元。协议签订后，被告王兴林与堵金阳合伙开办红泥幼儿园并于2013年9月27日获昭通市昭阳区教育局批准（有效期限为2012年10月14日至2017年10月14日），被告堵金阳担任园长。2014年9月12日，昭阳区教育局以昭区教字[2014]225号《昭阳区教育局关于进一步加快消除D级危房》的通知及2015年3月12日、2015年9月22日、2015年11月27日，旧圃镇红泥闸小学、旧圃镇人民政府以旧圃镇小学关于红泥闸小学与红泥幼儿园终止《校舍租赁协议》的通知、旧政发[2015]55号和旧政发[2015]61号《关于收回红泥村原先生湾小学校舍》的通知，要求终止《校舍租赁协议》并及时收回、拆除红泥村先生湾小学校舍，原告分别于2016年1月27日、28日，在红泥幼儿园及昭通日报将该通知进行张贴和刊登公告，要求红泥幼儿园自公告之日起全部停止使用，并在15日内另行选址，撤离人员，搬走所属财物等。二被告接通知后未搬离校舍，该校舍已于2016年7月8日拆除。另查明，2008年四川汶川地震后，国务院办公厅向全国各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构印发了《全国中小学校舍安全工程实施方案》的通知，经昭阳区人民政府研究决定，由昭阳区人民政府办公室根据该“通知”精神，成立了由昭阳区发展改革、住建、教育、公安、监察、财政、国土资源、地震等部门组成的昭阳区中小学校舍安全工程领导小组办公室（以下简称昭阳区校安办），负责昭阳区中小学校舍安全工作的日常管理工作。2009年8月19日，原告旧圃镇中心学校下辖的红泥闸村先生湾小学委托昭阳区校安办对该校的教学楼和综合楼进行鉴定，昭阳区校安办经过现场勘查后，认为该教学楼和综合楼“未经勘查设计和施工、建筑用材质量低劣、施工质量低劣、存在重大安全隐患、需拆除重建”，并于2009年8月23日作出《房屋安全鉴定报告》，认为该教学楼和综合楼属于D级危房。现原告向本院提起诉讼，请求依法判决：1、终止原被告双方签订的《校舍租赁协议》；2、判令由被告王兴林、堵金阳返还原告的旧圃镇红泥闸村先生湾单小校舍；3、判令由被告王兴林支付2014年10月1日至2016年1月31日租金19733.33元；4、判令被告王兴林从2016年2月1日起每月支付租金1233.33元，直至被告将本案诉讼的校舍返还原告为止；5、判令由被告王兴林支付看管校舍工友杨庆玉工资人民币3360元；六诉讼费用由二被告承担。本院认为，原告将2009年8月23日被昭阳区中小学校舍安全工程领导小组评定为D级危房的校舍出租给被告兴办幼儿园，其与被告2011年10月1日签定的《校舍租赁协议》，危害社会公共安全，自始无效。鉴于本案争议校舍已拆除，被告也实际使用该校舍办学至校舍拆除，已支付的租金不再退还，未支付的租金不再支付，原告主张租金的诉求，本院不予支持；职工工资是另一法律关系，本案不作处理，可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项：损害社会公共利益的，合同无效及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、解除原被告双方签定的《校舍租赁协议》；二、驳回原告旧圃镇中心学校的其他诉讼请求。案件受理费408元，由原被告双方各自负担204元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交诉讼状，并按双方当事人的人数提交副本，上述于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长 王 琼人民陪审员 赵 菁人民陪审员 吕道联二〇一七年三月二十四日书 记 员 翟 芮