广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初433号原告：邓敏亚，女，1984年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清文，广东智洋律师事务所律师实习律师。被告：姜晔，男，1982年2月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，委托诉讼代理人：何小燕，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁泳予，广东禅信律师事务所实习律师。被告：徐丹，女，1984年5月26日出生，汉族，住湖南省桃江县，委托诉讼代理人：钟晓，广东的信律师事务所律师。原告邓敏亚与被告姜晔、徐丹确认合同无效纠纷一案,本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告邓敏亚及其委托诉讼代理人梁炜华、王清文，被告姜晔及其委托诉讼代理人何小燕，被告徐丹及其委托诉讼代理人钟晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告姜晔与被告徐丹之间签订的关于广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线东雅居乐御景名门花园3座2703房的房屋转让合同无效；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2006年12月26日，原告与被告姜晔在湖南省邵阳市大祥区民政局登记结婚。2013年7月19日，原告将登记在原告名下位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村公路碧水湾2座碧漪阁1002房作为抵押，并作为保证人，以被告姜晔为主债务人名义向兴业银行佛山分行申请家庭综合消费贷款人民币700000元，其中部分作为购房首期款，并于2014年2月11日向邮政储蓄银行佛山市分行按揭贷款人民币680000元，出资购买位于广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线东雅居乐御景名门花园3座2703房的涉案房产一套。房产登记在被告姜晔名下，涉案房产属于夫妻共同共有财产。2016年11月24日，涉案房产取得佛山市南海区国土城建和水务局颁发的房产证，权利证号为20160107115。2015年12月2日，因夫妻感情不和，原告向人民法院起诉被告姜晔离婚。2016年3月2日，湖南省邵阳市双清区人民法院作出（2015）双民初字第1070号民事判决书，驳回原告要求与被告姜晔离婚的诉讼请求。2016年10月8日，原告再次起诉要求与被告姜晔离婚，案号为（2016）湘0502民初901号，该案因被告姜晔提出管辖权异议后，正在佛山市南海区人民法院审理。2016年11月29日，被告姜晔向邮政储蓄银行还清按揭贷款，赎回房产证，对此原告不知情。2016年12月14日，被告姜晔在原告不知情的情况下，将涉案房产过户给被告徐丹，房产证变更为粤（2016）佛南不动产权第01286**号，权利证号：20160128605。对以上银行还贷和房产过户的整个情况，原告毫不知情。由于人民法院在审理离婚案件时查明，被告姜晔有转移夫妻共同财产的情形（私自转移了其名下号牌为粤Ａ×××××的小汽车一辆），原告于2016年12月22日去佛山市南海区国土城建和水务局查册时才知晓以上房产转移过户的事实。原告认为，涉案房产系夫妻共同财产，被告姜晔在原告不知情且未取得原告同意的情况下，将房产转移登记在被告徐丹名下，属于无权处分行为，故起诉请求确认该处分行为无效。被告姜晔辩称，1.被告姜晔和被告徐丹之间关于广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线东雅居乐御景名门花园3座2703房的房屋转让合同是有效的，该房屋买卖是真实的，并不存在串通，恶意转移夫妻共同财产的情况。被告姜晔原经营化工产品销售生意，2014年至2015年期间，生意严重亏损，欠下货款、运费、搬运费、仓储费等高额债务，为了资金周转，向建设银行、平安银行、广州农商银行等9家银行借款，还有为了装修两套房屋以及生活所需向亲友所借的借款，被告姜晔和原告邓敏亚对外欠下高额的夫妻共同债务，而原告邓敏亚不想用夫妻共同财产清偿债务，于2015年12月份向被告姜晔提出离婚，并要求分割夫妻共同财产，被告姜晔不同意。被告姜晔一直要求原告将其名下广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村公路碧水湾2座碧漪阁1002房出售还债，但原告不同意，被告姜晔只能将自己名下的房产出售，所得房款用于清偿部分债务，因此被告姜晔出售属于夫妻共同财产的涉讼房屋是无奈之举；2.被告姜晔与被告徐丹并不认识，只是将本案涉案房产以成交价1280000元委托佛山市嘉谊房地产代理有限公司代理出售，并约定中介公司卖出价格高于以上价格部分作为中介咨询代理服务费，而被告徐丹想买该地段的雅居乐花园的房产，最后在中介的促成下，被告徐丹同意以1388000元购入涉案房产。因涉案房产在出售时仍抵押给中国邮政储蓄银行，尚欠该银行597067.64元的贷款，被告姜晔与被告徐丹约定被告徐丹于2016年11月24日、25日共计支付定金100000元，于银行通知还贷之日起七天内垫资688000元赎契，剩余600000元房款于双方办理完税后支付。被告姜晔共计收取被告徐丹支付的房款1388000元，涉案房产也于2016年12月14日过户至被告徐丹名下，被告姜晔支付了佛山市嘉谊房地产代理有限公司中介服务费108000元。被告姜晔是涉案房产的所有权人，依法享有处分的权利，被告徐丹受让该房产时是善意的，并支付了合理的价格，该房产也已经过户至被告徐丹名下，其已经取得该房产的所有权。被告徐丹辩称，1.被告徐丹在房产中介的推介下购买了涉案房产，支付了房款及中介费，房产也已依法办理了过户手续，被告徐丹作为善意第三人已依法取得涉案房产的所有权，被告徐丹和被告姜晔签订的《房地产买卖合同》合法有效且已履行完毕。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人…”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。被告徐丹受让涉案房产是善意的，也系以合理的价格取得涉案房产的，涉案房产亦已登记在被告徐丹名下，合法取得涉案房产的所有权。原告邓敏亚不得以被告姜晔无权处置涉案房产为由对抗善意第三人徐丹。两被告不存在恶意串通、虚假交易的情况，其二人签订的《房地产买卖合同》系合法有效的；2.在购买涉案房产之前，两被告互不相识，被告徐丹系通过中介公司向被告姜晔购买涉案房产的并已向中介公司实际支付了中介费。2016年11月24日，被告徐丹通过中介公司佛山市嘉谊房地产代理有限公司向被告姜晔购买涉案房屋，并签订了《房地产买卖合同》。在购买涉案房产前，被告徐丹不认识被告姜晔，无论是签订《房地产买卖合同》、支付定金及首期房款，还是交付涉案房产、办理产权变更登记等，均有中介公司的陪同及见证，且被告徐丹已于2016年11月29日、2016年12月12日向中介公司支付了共计17800元中介费。若两被告恶意串通，有意虚假买卖涉案房产，根本没必要通过中介公司办理手续并实际向中介公司支付大额中介费；3.在购买涉案房产之前，涉案房产仅登记在被告姜晔个人名下，被告徐丹不清楚也不可能知道被告姜晔的婚姻状况。在购买涉案房产前，中介公司向徐丹提供了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20130804009702），其中载明涉案房产的所有人只有姜晔一人，为被告姜晔单独所有。两被告在购买涉案房产前不认识，根本无从知悉被告姜晔的婚姻状况，直至接收法院送达的民事起诉状，被告徐丹才有所了解。原告和被告姜晔在湖南省登记结婚，而被告徐丹常年在佛山生活，在婚姻登记信息未全国联网的情况下，被告徐丹根本也无从查询被告姜晔的婚姻状况；4.被告徐丹系以合理的价格取得涉案房产所有权的。被告姜晔签订的《广东省商品房买卖合同》中涉案房产的价格仅为978802元，而被告徐丹以总价1388000元高价购买涉案房产的，被告徐丹于2016年11月24日及2016年11月25日向被告姜晔转账支付定金共100000元、于2016年11月29日转账支付首期房款688000元、于2016年12月12日转账支付房款余款600000元，以上均有转账凭证及被告姜晔向被告徐丹开具的收据等为证。2016年12月12日，被告姜晔与被告徐丹在中介公司的陪同下前往房产管理部门办理了涉案房产产权变更登记并支付了合同约定由被告徐丹承担的税款，同日，两被告在中介公司陪同下办理了涉案房产的交付手续。从被告徐丹高价购买涉案房产即可充分证实两被告并无恶意串通、虚假买卖，若二人存在虚假交易的情况，应系以明显低于市场价格交易，更不可能实际支付房款及实际交付房屋；5.两被告已办理完涉案房产产权变更登记。2016年12月12日，两被告已办理完涉案房产产权变更登记，涉案房产于2016年12月14日正式登记在被告徐丹名下。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告姜晔提供的独家委托出售代理确认函原件1份、回执原件1份、佛山市嘉谊房地产代理有限公司企业信息打印件1份，佛山市嘉谊房地产代理有限公司是促成两被告签订《房地产买卖合同》的经纪方，且被告姜晔提供了确认函、回执均为原件，原告虽对其真实性有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。佛山市嘉谊房地产代理有限公司企业信息打印件，因相关信息能在相关部门的官方网站上予以查核，本院对其真实性予以确认。2.被告姜晔提供的房地产买卖合同原件1份、被告徐丹提供房地产买卖合同原件1份，两被告均提供了该房地产买卖合同原件，且合同条款均相同，两被告对对方提供的房地产买卖合同均无异议，原告虽对其真实性有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。3.被告姜晔提供的账户交易明细（客户）打印件（加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市黄岐营业所业务专用章）、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件（加盖中国建设银行股份有限公司广州桥东支行业务专用章），该两份明细与被告徐丹提供客户回单、中国银行回单、中国建设银行转账凭条能相互印证，原告虽对其真实性有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。4.被告姜晔提供的收款收据2份（NO.0002081原件、NO.0002088复印件加盖佛山市嘉谊房地产代理有限公司财务专用章），该两份收款收据与两被告提供房地产买卖合同、被告姜晔提供的独家委托出售代理确认函，在金额上能相互印证，原告虽对其真实性有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。5.被告姜晔提供的税收完税证明原件1份，被告姜晔提供了该税收完税证明的原件，本院对其真实性予以确认。6.被告姜晔提供的佛山市（南海区）房产查询证明原件2份，该两份房产查询证明与原告提供的佛山市（南海区）房产查询证明基本内容一致，本院对其真实性予以确认。7.被告姜晔提供的短信信息打印件2份（出示手机短信聊天记录原始载体），原告确认收到该短信信息，本院对其真实性予以确认。8.被告姜晔提供的BANCS存款历史交易明细清单打印件2份（加盖中国银行佛山南海黄岐支行业务专用章）、收据原件6张（NO.4100325、NO1041786、NO0251763、NO0251779、NO0018819、NO0009657），该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。9.被告徐丹提供的购房定金收据原件2份、购房尾款收据原件1份、购房首期房款收据原件1份，被告徐丹提供的均为证据原件，且该证据与被告姜晔提供的账户交易明细（客户）打印件、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件及被告徐丹提供客户回单、中国银行回单、中国建设银行转账凭条能相互印证，原告虽对其真实性有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。10.被告徐丹提供的收楼确认书原件1份，被告姜晔对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。11.被告徐丹提供的中介费收款收据（NO0002087、NO0002077）原件2份，因被告徐丹提供的该两份收据均为原件，且收款方为促成两被告签订《房地产买卖合同》的经纪方，原告虽对其真实性有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年11月19日，被告姜晔与佛山市嘉谊房地产代理有限公司签订独家委托出售代理确认函，被告姜晔将位于佛山市南海区大沥镇广佛新干线盐步地段雅居乐御景名门花园3座2703房（以下简称涉讼房屋），面积89.75平方米独家委托佛山市嘉谊房地产代理有限公司为出售代理，协助其出售涉讼房屋，被告姜晔已定成交价实收1280000元出售，被告姜晔承诺同意卖高出成交价以上的价格部分作为中介咨询代理服务费；独家委托时间为2016年11月20日至2017年2月19日止。2016年11月24日，被告姜晔（卖方）与被告徐丹（买方）、经纪方佛山市嘉谊房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定：被告姜晔向被告徐丹出售涉讼房屋，建筑面积89.75平方米，物业成交价为1388000元；部分定金20000元买方须在2016年11月24日支付，定金余款80000元买方须在2016年11月25日前支付，卖方应在签订合同后七天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起七天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；买方代卖方垫资赎契，首期房款688000元须于经纪方或银行通知还贷之日起七天内付至卖方贷款账号内，到账即视为卖方已收取；房款余款600000元，买卖双方办理完税付卖方。同日，被告徐丹向被告姜晔转账20000元，被告姜晔向被告徐丹出具定金收据，确认收到涉讼房屋定金20000元；2016年11月25日，被告徐丹的配偶刘足兵向被告姜晔转账80000元，被告姜晔向被告徐丹出具定金收据，确认收到涉讼房屋定金80000元。2016年11月29日，被告徐丹向被告姜晔转账688000元，被告姜晔出具收据，确认收到被告徐丹涉讼房屋购房首期房款688000元；2016年12月12日，被告徐丹向被告姜晔转账600000元，被告姜晔出具收据确认收到被告徐丹涉讼房屋购房尾期房款600000元，同日，被告姜晔将涉讼房屋交付被告徐丹。被告姜晔支付佛山市嘉谊房地产代理有限公司有限中介服务费共计108000元，被告徐丹支付佛山市嘉谊房地产代理有限公司中介服务费共计17800元。另查明，涉讼房屋的原登记权利人为被告姜晔（权利证号为20160107115），登记日期为2016年11月24日；现权利人为被告徐丹，不动产权证号为粤（2016）佛南不动产权第0128605号，登记日期为2016年12月14日。再查明，原告邓敏亚和被告姜晔于2006年12月26日登记结婚，2015年12月2日，邓敏亚向湖南省邵阳市双清区人民法院提起诉讼，要求准予邓敏亚和姜晔离婚，2016年3月2日，双清区人民法院作出判决，驳回邓敏亚要求与姜晔离婚的诉讼请求。2016年10月8日，邓敏亚再次向双清区人民法院提起诉讼，要求准予邓敏亚和姜晔离婚。2017年1月9日，原告邓敏亚提起本案诉讼，诉讼中，原告和被告徐丹确认双方互不相识；两被告确认双方在涉讼房屋交易前互不相识，两被告在签订《房地产买卖合同》时，被告姜晔未告知被告徐丹其婚姻状况。原告和被告姜晔确认涉讼房屋出售前，涉讼房屋属于夫妻共同财产。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给买受人”。本案中，被告姜晔委托佛山市嘉谊房地产代理有限公司出售涉讼房屋并签订《独家委托出售代理确认函》，被告徐丹通过佛山市嘉谊房地产代理有限公司得知房源信息，三方最终签订《房地产买卖合同》，被告姜晔、徐丹分别按照其与佛山市嘉谊房地产代理有限公司的约定，各自支付相应的居间服务费，两被告买卖涉讼房屋时，符合一般的二手房交易习惯，且原告和被告徐丹确认双方互不相识；两被告确认双方在涉讼房屋交易前互不相识，两被告在签订《房地产买卖合同》时，被告姜晔未告知被告徐丹其婚姻状况，原告和被告徐丹确认双方互不相识，原告亦未提供证据证明两被告在买卖涉讼房屋时存在恶意串通的情况，故本院认定被告徐丹受让涉讼房屋时是善意的。涉讼房屋建筑面积89.75平方米，两被告约定涉讼房屋成交价1388000元，被告徐丹已按照双方《房地产买卖合同》的约定全额向被告姜晔支付了购房款并向经纪方支付了相应的中介服务费，综合考量转让时交易地市场价格、二手房交易习惯、转让标的物的性质、两被告交易流程以及付款情况等因素，本院认定被告徐丹是以合理的价格受让涉讼房屋，对原告主张涉讼房屋交易价格属于不合理低价的抗辩，本院依法不予采纳。现涉讼房屋已登记过户至被告徐丹名下，被告姜晔亦已向被告徐丹交付涉讼房屋，被告徐丹取得涉讼房屋的所有权；原告亦未提供证据证明两被告签订的《房地产买卖合同》存在合同无效的法定情形。综上，本院对原告要求确认被告姜晔与被告徐丹关于涉讼房屋转让合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓敏亚的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为50元（原告已预交），由原告邓敏亚负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年三月二十一日书记员 邓洁婷