福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初4103号原告：陈良德，男，1987年12月20日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托诉讼代理人：郑伟，福建典格律师事务所律师。被告：范斌，男，1981年10月21日出生，汉族，住厦门市同安区。被告：易娜，女，1983年10月5日出生，汉族，住厦门市同安区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈小明，陈慧君，福建理则达律师事务所律师。第三人：厦门富兴房地产开发有限公司，住所地厦门市同安区祥平西路185号6b08单元二层，统一社会信用代码：91350200612019271P。法定代表人：陈燕杰，总经理。委托诉讼代理人：卢少敦、马忠文，福建兴世通律师事务所律师。原告陈良德与被告范斌、易娜、第三人厦门富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理，依法由代理审判员杨郁适用简易程序于2016年11月29日、2017年2月21日两次公开开庭进行了审理。原告陈良德的委托诉讼代理人郑伟、被告范斌和易娜的委托诉讼代理人陈小明、陈慧君、第三人富兴公司的委托诉讼代理人马忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈良德向本院提出诉讼请求：1.确认原告和两被告就位于厦门市同安区的房产于2013年9月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.两被告向厦门富兴房地开发有限公司办理上述房产的交房手续并交付原告使用；3.两被告按照《房屋买卖合同》的约定就上述房产办理全权授权委托公证给原告；4.两被告赔偿逾期交付上述房产给原告造成的损失，损失以房屋租金计算，以法院委托评估为准，租金自2015年7月1日起算至两被告将上述房屋交付原告之日止；5.请求两被告承担原告为本案支付的律师费人民币（币种，下同）20000元；6.本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。事实与理由：2010年10月，范斌与其父范水加向陈良德借款2000000元。后因范水加涉及刑事案件被羁押，范斌单独于2012年11月16日向陈良德出具还款计划书两份，约定范斌于2013年11月30日前向陈良德还清借款。范斌于2012年4月向第三人富兴公司购买了位于厦门市同安区的房产。范斌拟将上述房产出售，计划用售房款向陈良德清偿债务，但因上述房产当时无人问津而未果。范斌于2013年9月提出将上述两处房产作价4709340元出售给陈良德，范斌所欠陈良德的款项冲抵陈良德应支付的购房首付款，剩余购房款2766340元在房屋过户到陈良德名下之日起7日内一次性支付给范斌。为此，陈良德与范斌、易娜夫妇于2013年9月8日签订了《房屋买卖合同》。按照范斌与富兴公司签订的《商品房买卖合同》的约定，上述房产的交房时间是2013年4月5日，因开发商的原因房屋未能按时交付，因此，《房屋买卖合同》约定，范斌应于富兴公司交房5日内将房屋交付给陈良德，两被告需配合办理房屋过户所需的全权委托公证。富兴公司于2015年6月即发出了富贵家园三期交房通知，可以办理交房手续，陈良德多次催告范斌办理交房手续并将房屋交付陈良德，但范斌以各种理由推诿。在厦门房价大涨的情况下，两被告的行为是故意不履行合同，故请求判如所请。被告范斌与易娜发表答辩意见：原告陈良德所诉的位于厦门市同安区的房屋实际所有人并非范斌和易娜，而是第三人富兴公司，范斌和易娜只是该房屋的挂名人，故范斌和易娜是无权处分人，陈良德与范斌、易娜于2013年9月8日签订的《房屋买卖合同》无效。2012年4月5日，范斌与富兴公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号为：），合同虽约定富兴公司将出售给范斌，这两份合同系富兴公司为借用范斌的名义获取银行贷款而与范斌签订的，范斌与富兴公司均明确知道无需实际履行合同义务。合同签订后，范斌并未依约支付案涉房屋的首付款，也未支付过银行按揭款及利息，案涉房屋的抵押贷款合同原件及用于按揭还款的银行卡也均由富兴公司所持有，按揭款实际由富兴公司偿还，因此，应追加富兴公司作为第三人参加诉讼。第三人富兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈良德与被告范斌、易娜就位于厦门市同安区的房产于2013年9月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2.陈良德与范斌、易娜承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年，富兴公司因资金周转需要与范斌商议，双方签订《商品房买卖合同》两份，以范斌向富兴公司购买房屋的名义，由范斌向银行申请按揭贷款，所得贷款支付给富兴公司作为该公司的经营资金使用。经协商一致，2012年4月5日，范斌与富兴公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号为），合同虽约定富兴公司将出售给范斌，但范斌与富兴公司均明确知道该合同无需实际履行。合同签订后，范斌并未依约支付房屋首付款，鉴于以范斌名义申办银行按揭贷款须提供购房首付款发票及合同备案手续，富兴公司开具了付款人为范斌的首付款发票并办理了商品房买卖合同备案手续，并将材料递交贷款银行，在范斌的配合下以范斌名义办理了银行抵押贷款。案涉房屋的抵押贷款合同原件及用于按揭还贷的银行卡均由富兴公司持有。事后，贷款银行分别将1450000元和1818000元贷款支付至富兴公司账户，富兴公司委托案外人陈燕颖将案涉房屋每月所需清偿的按揭款及利息直接支付至范斌的按揭还款账户，故范斌从未支付任何按揭款及利息。此外，富兴公司还支付了案涉房屋的相关税费，并持有相关发票原件。另外，2015年5月，富贵家园三期6b#楼就已具备交房条件，富兴公司没有也不需要将案涉房屋交付给范斌，范斌也未要求富兴公司交房。富兴公司与范斌签订的《商品房买卖合同》并非基于双方买卖案涉房屋的真实意思表示，范斌在签订合同时已明确富兴公司为获取贷款而签订合同的真实目的，双方从未履行合同约定的“义务”，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，合同编号为02077262和02077264的两份《商品房买卖合同》无效。范斌与易娜虽于2013年9月18日就案涉房屋与陈良德签订《房屋买卖合同》，但范斌与易娜无权处分案涉房屋，事后也未取得处分权，富兴公司更从未进行过追认，故陈良德主张的《房屋买卖合同》无效。请求判如所请。原告陈良德围绕诉讼请求依法提交了《借款合同》、中国工商银行网上银行电子回单、《借条》、《声明书》、《还款计划书》、《确认书》、《房屋买卖合同》、合同编号为02077262和02077264的两份《商品房买卖合同》、范斌和易娜的结婚证复印件、《交房通知》、《前期物业管理服务协议》、物业费发票、录音光盘、富兴公司工商登记信息、律师费发票作为证据。被告范斌、易娜未提交任何证据材料。第三人富兴公司围绕诉讼请求依法提交了合同编号为02077262和02077264的两份《商品房买卖合同》、两份《商品房买卖合同备案证明》、两份《个人购房担保借款合同》、两张销售不动产统一发票、两张中国农业银行个人借款凭证、刊登于《海峡导报》的《交房通知》、陈燕颖的中国农业银行借记卡交易明细、陈燕颖的当庭证言作为证据。另有原告、被告和第三人的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证。上述证据经本院审查核实，其相应的证明力本院予以确认。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告范斌的父亲案外人范水加（公民身份号码：）与原告陈良德于2010年10月20日签订了《借款合同》一份，约定：范水加向陈良德借款2000000元整，借款期限自2010年10月20日至2010年11月20日，借款利息为每月2.5%。陈良德于2010年10月20日当天，以厦门市同安区亮馨家具经营部的中国工商银行账户（账号：41×××13）向范水加的中国工商银行账户（账号：62×××66）转账支付上述借款2000000元。范水加于2010年10月20日当天出具《借条》一份交给陈良德收执，确认收到上述借款。范斌于2010年10月20日出具《声明书》一份，声明范斌知悉其父范水加的上述2000000元借款，同意将该借款作为父子共同债务。2012年11月16日，范斌出具《还款计划书》一份交给陈良德收执，承诺于2013年5月30日前向陈良德偿还1000000元，余款于2013年11月30日前付清。2012年4月5日，范斌与第三人厦门富兴房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为《商品房买卖合同》约定，范斌向富兴公司购买的房屋，房屋总价为2912750元。号《商品房买卖合同》约定，范斌向富兴公司购买富贵家园三期6b#楼1跃2层14单元的房屋，房屋总价为3628000元。富兴公司于2012年4月10日为范斌开具了单元的房屋首付款发票（销售不动产统一发票）一张，发票金额为1462750.00元。富兴公司于2012年5月30日为范斌开具了的房屋首付款发票一张，发票金额为1810000.00元。2013年9月18日，陈良德与范斌、易娜签订了《房屋买卖合同》，约定：范斌（甲方）将位于厦门市同安区富贵家园(合同原文缺少“家园”二字，应为笔误，予以更正）的房屋出售给陈良德（乙方），总成交价格为4709340.00元；付款方式：“购房款分两期支付。第一期：经甲方确认，甲方与范水加作为共同债务人于2010年10月20日向陈良德借款人民币200万元，截止本合同签约之日，甲方与范水加尚欠陈良德借款本金180万元及利息143000.00元，欠款本息合计为人民币1943000.00元，甲方同意以该笔欠款1943000.00元全额转为乙方已向甲方支付的第一期购房款（须签确认书）；第二期：购房余款2766340.00元在甲方将房产过户到乙方名下7日内一次性支付”；甲方应无条件办理交房的所有手续，甲方及房产共有人应无条件配合乙方办理房产过户所需的包括但不限于房屋全权委托公证等一切手续；甲方应在厦门富兴房地产开发有限公司交房5日内将上述房屋交付给乙方；自合同签订之日起房屋所有权及房屋收益即归乙方享有，该房屋占用范围内土地使用权同时转让给乙方；因甲方的原因超过约定期限办理过户手续的，每逾期一日，甲方按乙方已支付购房款千分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过35日视为甲方根本违约，乙方有权采取法律行动；一方违约导致另一方采取法律诉讼的，守约方支出的律师费用将由违约方承担。2013年9月18日，范斌出具《确认书》一份，内容为：“根据本人范斌与陈良德于2013年9月18日签订的关于厦门市同安区单元，建筑面积共计261.63平方米房产的《房屋买卖合同》，本人范斌确认已收到陈良德支付的上述房屋买卖首付款人民币壹佰玖拾肆万叁仟元整（￥1,943,000.00）,该款项为本人范斌与范水加作为共同债务人于2010年10月20日向陈良德借款200万元中尚欠借款本金180万元及利息14.3万元的债权债务抵销。特此确认”。还查明，被告范斌的父亲范水加曾在第三人富兴公司担任监事一职。范斌与中国农业银行厦门同安支行于2012年4月23日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：），约定范斌为购买的房屋向中国农业银行厦门同安支行贷款1450000元，贷款直接划入富兴公司的农行账户（账号：40×××23），借款期限120个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款账户账号为：62×××12；范斌与中国农业银行厦门同安支行于2012年4月25日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：），约定范斌为购买房屋向中国农业银行厦门同安支行贷款1810000元，贷款直接划入富兴公司的农行账户（账号：40×××23），借款期限120个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款账户账号为：62×××12。自2012年5月至今，案外人陈燕颖（庭审中出庭的证人）将上述号《个人购房担保借款合同》下的每月应还贷款本息，以陈燕颖本人的银行账户转账支付至合同约定的范斌的还款账户（账号：62×××12）。第三人厦门富兴房地产开发有限公司于2015年5月29日在《海峡导报》刊登《交房通知》一则，告知全体业主，“富贵家园6b#楼”已通过验收，现已具备交房条件，于2015年6月1日-2015年6月5日集中办理交房。案涉的13单元、14单元房屋至今尚未办理交房手续，也未办理不动产权利证书。陈良德为进行本案诉讼依法委托福建典格律师事务所律师郑伟作为其诉讼代理人，支出律师费20000元。庭审中，证人陈燕颖证称：陈燕颖系厦门祥安建筑工程公司的法定代表人，陈燕颖的父亲陈温和与被告范斌是关系不错的朋友；陈温和是富兴公司的实际控股人之一；陈燕颖代范斌向银行偿还购房贷款的资金来自于陈温和及陈燕颖的公司经营所得；陈温和曾告诉陈燕颖，需要借范斌的名义购买富兴公司的两个店面，但具体情况陈燕颖并不清楚，陈燕颖也不清楚这两个店面的实际所有人是谁。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点在于被告范斌、易娜是否有权处分案涉的富贵家园三期6b#楼1跃2层13单元、14单元房屋。被告范斌、易娜与第三人富兴公司均主张，富兴公司因需要经营资金而与范斌商议，双方通过签订两份《商品房买卖合同》，假借范斌向富兴公司购买房屋的名义，由范斌向银行申请购房贷款，所得贷款实际上作为富兴公司的运营资金使用，故双方并无买卖案涉的富贵家园三期6b#楼1跃2层13单元、14单元房屋的真实意思，双方签订的两份《商品房买卖合同》并未实际履行，故至今未办理交房手续和不动产权利登记，富兴公司才是案涉房屋的实际所有人，范斌、易娜并非所有人，无权处分案涉房屋，因此，范斌、易娜与原告陈良德签订的《房屋买卖合同》无效。经本院审查，2012年4月5日，范斌与富兴公司签订了号《商品房买卖合同》，约定范斌向富兴公司购买案涉的房屋，而富兴公司于2012年4月10日为范斌开具了的房屋首付款发票一张，于2012年5月30日为范斌开具了的房屋首付款发票一张，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、购房首付款发票均真实合法，《商品房买卖合同》已经过厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案，且两张房屋首付款发票足以证明范斌已向富兴公司支付案涉房屋购房首付款，本院据此认定范斌与富兴公司达成的购买案涉房屋的意思表示真实，《商品房买卖合同》已实际履行。富兴公司称其虽为范斌开具两张房屋首付款发票，但实际上范斌从未支付任何购房款，但富兴公司对此并未举证证明，且未发生实际交易而开具销售发票违反国家财税法律，因此，对于富兴公司的陈述本院不予采信。范斌与中国农业银行厦门同安支行分别于2012年4月23日和2012年4月25日签订了号《个人购房担保借款合同》，合同约定，范斌为购买案涉房屋向中国农业银行厦门同安支行贷款3260000元（1450000元+1810000元），贷款已直接划入富兴公司的农行账户，经本院审查，上述《个人购房担保借款合同》均真实合法，本院据此认定范斌为购买案涉房屋确向中国农业银行厦门同安支行办理了购房贷款，这进一步证明了范斌与富兴公司签订的两份《商品房买卖合同》已实际履行。富兴公司称其与范斌签订《商品房买卖合同》的目的是取得中国农业银行厦门同安支行发放的贷款用于该公司的经营，但富兴公司对此并未举证证明，且隐瞒真实情况向金融机构骗取贷款严重违反国家金融法律，因此，对于富兴公司的陈述本院不予采信。自2012年5月至今，陈燕颖代范斌向中国农业银行厦门同安支行偿还上述贷款，倘若事实如富兴公司所言，富兴公司是贷款的实际使用人，那么富兴公司应当对陈燕颖为何要代富兴公司偿还贷款作出合理解释，而陈燕颖本人称其还贷行为系接受其父陈温和的指示，其不清楚案涉房屋的购买情况及实际所有人，故本院认为陈燕颖的证言无法证明富兴公司是案涉房屋的实际所有人。综上，本院认为，案涉的单元房屋已由范斌向富兴公司购买，虽至今未办理交房手续和不动产权利登记手续，但范斌、易娜已是实际所有人，对上述房屋依法享有处分权。2013年9月18日，陈良德与范斌、易娜签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚信全面履行相应的合同义务。富兴公司并非陈良德与范斌、易娜签订的《房屋买卖合同》的一方当事人，无权提出宣告该合同无效的请求权，富兴公司若与范斌、易娜之间就案涉房屋存在争议，可以另案起诉。《房屋买卖合同》约定：“甲方应在厦门富兴房地产开发有限公司交房5日内将上述房屋交付给乙方”，第三人富兴公司已于2015年5月29日在《海峡导报》刊登《交房通知》，富贵家园6b#楼”已具备交房条件，于2015年6月1日至2015年6月5日集中办理交房，而被告范斌、易娜至今未向富兴公司办理交房手续，已构成违约。《房屋买卖合同》约定：“因甲方的原因超过约定期限办理过户手续的，每逾期一日，甲方按乙方已支付购房款千分之一的标准向乙方支付违约金”。原告陈良德主张被告范斌、易娜应按照房屋租金标准赔偿逾期交付上述房产给原告造成的损失，租金自2015年7月1日起算至两被告将上述房屋交付原告之日止。原告于2016年9月24日向本院递交《评估申请书》，请求对案涉房屋月租金价值进行评估。本院认为，原告取得案涉房屋后有权以自用、出租、出售等方式对该财产进行利用，被告逾期交房给原告造成的损失固然是客观存在的，但房屋出租所得收益受市场经济各方面因素的影响，房屋租金并非被告违约交房所引起的必然损失，因此，以房屋租金计算被告逾期交房给原告造成的损失缺乏合理性，本院对于原告提出的评估申请未予准许。《房屋买卖合同》仅明确约定被告超过约定期限办理过户手续所应当承担的违约责任，未约定被告逾期交房如何承担违约责任，但被告逾期交房给原告造成的损失是客观存在，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率确定原告主张的逾期交房损失，即被告应自富兴公司在《交房通知》中确定的集中交房日期的最后一日（2015年6月5日）的次日（2015年6月6日）起，以已付购房款1943000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告赔偿损失。《房屋买卖合同》约定：“一方违约导致另一方采取法律诉讼的，守约方支出的律师费用将由违约方承担”，故原告为进行本案诉讼支出的律师费20000元应由被告承担。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈良德与被告范斌、易娜于2013年9月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应诚信履行合同约定的义务；二、被告范斌、易娜应于本判决生效之日起十日内向第三人厦门富兴房地产开发有限公司办理房屋的交房手续并将房屋交付原告陈良德；三、被告范斌、易娜应于本判决生效之日起十日内向原告陈良德赔偿逾期交付房屋给原告陈良德造成的损失（损失以已付购房款人民币1943000元为基数，自2015年6月6日起算至本判决确定的交房之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、被告范斌、易娜应于本判决生效之日起十日内向原告陈良德支付律师诉讼代理费人民币20000元；五、驳回原告陈良德的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币44634.72元，适用简易程序审理，减半收取人民币22317.36元，由被告范斌、易娜负担；财产保全费人民币5000元，由被告范斌、易娜负担。上述款项均限于本判决生效之日五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 杨 郁二〇一七年三月二十八日代书 记员 叶小桃附：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。