黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑08民终909号上诉人(原审第三人):赵吉生，男，1958年6月23日出生，汉族，现住佳木斯市。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈福春，男，1955年9月28日出生，汉族，现住佳木斯市。委托诉讼代理人：赵海微，佳木斯市法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：佳木斯市国联房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区8委5组。法定代表人谢大海，系执行董事。委托诉讼代理人：孙红艳，女，该公司经理。委托诉讼代理人：黄丽波，女，北京市浩东律师事务所律师。上诉人赵吉生因与被上诉人陈福春、佳木斯国联房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院(2015)郊民初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵吉生的委托代理人程淑芝，被上诉人陈福春及其委托代理人赵海微，被上诉人佳木斯国联房地产开发有限公司的委托代理人孙红艳、黄丽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵吉生上诉请求：一、依法撤销郊区人民法院（2015）郊民初字第608号民事判决；二、改判盛世华都T楼7号商服为上诉人所有；三、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与国联公司之间已形成以房抵帐的法律关系，消灭了原有的金钱债务关系，上诉人合法取得对争议房屋的物权期待权，依法应受到保护。二、2011年9月1日，国联公司将房屋交付给上诉人，上诉人受领并占有该房屋时，已发生房屋给付的效果，由于开发商的原因未能办理产权证，房屋的物权已转移给上诉人，原有的债务消灭。三、国联公司与陈福春恶意串通，虚假诉讼，严重损害上诉人的利益。四、一审法院认定事实不清，适用法律错误，本案非以房屋担保借款，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，只有明确约定位置、用途特定的房屋，被拆迁人才有优先取得补偿安置房屋的权利，本案中陈福春与国联公司没有在拆迁安置补偿协议里明确约定为7号商服，在房屋抵偿给上诉人后，国联公司与陈福春恶意串通，在2014年3月6日又将争议房屋安置给陈福春，在上诉人已享有物权期待权的情况下，一审法院却判决将房屋交付给陈福春，明显适用法律错误。陈福春辩称：一、陈福春与国联公司系基于房屋拆迁安置补偿协议取得该房屋，由于国联公司未提供房屋钥匙故未实际取得房屋。赵吉生与国联公司签订合同的本意不是房屋买卖，而是以房屋买卖的形式为借款提供担保，没有签署正式的商品房买卖协议，没有进行预告登记，至今房屋也没有转移过户，赵吉生并未取得争议房屋的物权。二、陈福春系以产权调换的方式取得的争议房屋，而赵吉生是以房屋买卖的形式用该房屋担保其借款的实现，陈福春的权利优于赵吉生的权利，因此赵吉生不能取得争议房屋的所有权，应将争议房屋安置给陈福春。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。佳木斯市国联房地产开发有限公司辩称：一、同意一审判决。二、国联公司应当履行与陈福春签订的房屋拆迁安置协议中的义务，上诉人应以其他方式依法解决与国联公司之间的纠纷。陈福春在一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行房屋拆迁安置补偿协议，向原告交付国联公司位于光复路盛世华都T楼7号商服门市154.9平方米；2、被告向原告支付临时安置补偿费113280元，即2014年6月9日至2015年10月9日；3、被告承担诉讼费。一审法院认定，2010年6月3日，被告在佳木斯市光复路西段动迁了原告的住房，并与原告签订了一份房屋拆迁安置补偿协议书。协议规定了安置方式、安置地点、安置标准、结算款等事项，回迁安置时间是2011年12月。2014年3月6日被告向原告下发房屋进户通知单，确认安置房屋为盛世华都T楼7号商服门市，面积为154.9平方米，同年6月8日，原告办理的入户手续，交纳了水费、电费、卫生费、装修保证金、垃圾处理费以及房屋面积差价款等费用。2011年9月1日，被告国联公司因欠付第三人的借款，与第三人签订《嘉木年华二期盛世华都认购协议书》，约定将其开发的位于盛世华都T楼7号商服，面积154.99平方米房屋，以价格774950元出售给第三人。次日，第三人与国联公司签订《嘉木年华二期盛世华都出卖房屋明细表》、《预售商品房不得转让承诺书》。国联公司承诺，不存在故意隐瞒该房屋出卖他人或为拆迁补偿安置房屋的事实。该房屋出售给第三人后，保证不再转让施工方用于抵付工程款及用于动迁业主的回迁。2012年11月15日，被告国联公司向第三人发出入户通知，让第三人办理盛世华都T楼7号商服的入户手续。一审法院认为：原、被告于2010年6月3日签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同自双方签字之日起成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告已经按照合同约定交付了被拆迁房屋，被告应按约定向原告交付回迁房屋。被告于2014年3月6日对原告作出了入户通知，将盛世华都T楼7号，面积为154.9平方米的商服门市安置给原告，原告已经缴纳了相关的入户费用，但该房屋尚未实际交付。被告应为原告提供房屋钥匙，并提供产权明晰、没有争议的房屋，故不能交付房屋的原因在于被告，对被告辩称其已履行了交付义务的观点本院不予支持。被告与第三人基于借款关系而于2011年9月1日签订了认购协议书，双方签订合同的本意并不是房屋买卖，而是以房屋买卖的形式为借款提供担保。因第三人未提供以房抵债的协议，该房屋没有过户到第三人名下，且被告对以房抵债一事不予认可，故对第三人所述的其与被告是以房抵债的主张本院不予支持。综上，第三人与被告之间的认购协议及被告为第三人出具的入户通知虽均早于被告为原告出具的入户通知，但原告系以产权调换的形式取得的争议房屋，而第三人系以抵押担保的形式用该房屋担保其借款的实现，依据物权优先于债权的原则，第三人不能取得争议房屋的所有权，对其诉讼请求本院不予支持，第三人与被告之间的民间借贷关系可另案解决。庭审中，原告放弃了对临时安置补偿费的主张，本院予以准许。判决：一、原告陈福春与被告佳木斯市国联房地产开发有限公司于2010年6月3日签订的房屋拆迁补偿安置协议书有效；二、被告佳木斯市国联房地产开发有限公司于判决生效后立即向原告陈福春交付位于佳木斯市郊区盛世华都小区T楼7号，面积为154.9平方米的商服房屋；三、驳回第三人赵吉生的起诉。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人赵吉生主张的与国联公司系以房抵债关系，其具有物权期待权的问题。虽然国联公司与上诉人签订了《房屋认购协议书》，出具了《预售商品房不得转让承诺书》，但是该房屋现在没有过户到上诉人名下，且国联公司认为双方现在仍然是借贷关系，该笔借款已经还完。因此据现有事实及证据无法认定双方已经达成了以房抵债的合意，退一步讲，即使双方已经转化为以房抵债的法律关系，由于国联公司未取得商品房预售许可证明，截至二审期间仍未取得。根据《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，赵吉生与国联公司签订的房屋认购协议书也应为无效。物权期待权所依据的基础法律关系必须为合法有效，而本案赵吉生所依据的房屋认购协议书为无效合同，因此其对争议房屋并不具有物权期待权，被上诉人陈福春与国联公司已经签订了合法有效的《房屋拆迁补偿安置协议书》，国联公司同意履行该协议约定的义务，因此对于上诉人的主张不予支持。综上所述，上诉人赵吉生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5774元，由赵吉生负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜广武代理审判员  高 阳代理审判员  何 璇二〇一七年三月一日书 记 员  王钒漪