福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0103民初4275号原告：福州市台江区新港街道南公经济合作社，住所地福建省福州市台江区国货西路257号后楼三楼，组织机构代码770687179。负责人：梁俊,主任。委托诉讼代理人：郑雄英，北京大成（福州）律师事务所律师。被告：张晖，男，1968年10月25日出生，汉族，住福建省长乐市，原告福州市台江区新港街道南公经济合作社与被告张晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑雄英和被告张晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州市台江区新港街道南公经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判决依法确认原、被告双方于2012年2月29日签订的《租赁合同》已于2016年10月20日解除；2.判决被告立即搬离原告所有的坐落于福州市××北××路××号台江XX大楼XX号、面积45.22平方米的房屋，将该房屋交还给原告；3.判决被告向原告支付拖欠的租金4522元；4.判决被告按每月2261元标准，向原告支付自2016年10月21日起计至被告将租赁房屋交还原告之日止的房屋占有使用费（暂至起诉之日共拖欠房屋占有使用费2261元）；5.判决被告以每日按上述实欠租金和房屋占有使用费1%的标准，向原告支付至被告实际交清拖欠租金止的违约金（暂计至2016年11月22日为3572.38元）；6.判决被告向原告支付自2016年8月起至被告将租赁房屋交还原告之日止拖欠的水、电费及物业管理费（暂至起诉之日为：8月份拖欠水费10元、电费713元；9月份拖欠水费10元、电费559元、管理费30元；10月份拖欠管理费30元，共计1352元）；7.判决被告向原告支付违约金6105元；8.判决被告向原告支付原告为维护权益支出的律师代理费5000元；9.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月29日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，合同约定被告向原告租赁坐落于福州市××北××路××号台江XX大楼XX号店面使用，租赁期自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2016年被告每月交纳租金2487元。如拖欠租金，被告每日应按实欠租金1%向原告支付。被告拖欠租金超过30日的，原告有权单方面解除合同。除押金不予退还外，被告还应赔偿原告违约金6105元，若约定违约金数额不足以弥补原告损失的，不足部分由被告补足赔偿原告。2015年底，为扶持大楼内古玩市场，经原告经合社研究决定，2016年的租金仍按2015年租金标准2261元收取。合同签订后，原告如约履行了合同，向被告交付了该店面。但被告却未按约向原告支付租金，自2016年9月1日起至今，被告一直未缴纳租金。2016年10月14日，原告委托北京大成（福州）律师事务所向被告发出《律师函》，向被告催缴租金、违约金、水电费及物业管理费。被告收到催缴通知后，仍拒不履行付款义务。2016年10月20日，原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，根据合同约定解除与被告签订的《租赁合同》，被告于2016年10月22日签收该《租赁合同解除通知书》。鉴此，上述原、被告双方签订的《租赁合同》已经解除，被告仍拒不支付原告诉求的相应款项，并仍占有使用案涉店面的行为，严重侵害了原告的合法利益。为此提出诉请。被告张晖辩称：其未收到任何的律师函。本案不存在合同解除的问题，其至今仍使用涉讼店面，是原告一直没有收取租金。其于2016年10月29日才未缴纳房租，之前的租金均已缴清，签订合同的当天缴纳了三个月的押金6105元，之后每个月的租金其都有缴清。关于原告诉请的水电费其不清楚如何计算。2016年10月29日之前的物业管理费其都有缴纳，确实是每月30元的标准缴纳。其没有违约，要求继续履行合同，对于原告诉请其需缴纳的租金由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院事实认定如下：坐落于台江区XX大楼一至三层及第四层单元于1999年12月16日登记于台江区新港街道南公村民委员会的名下。2012年2月29日，原告为甲方出租方，被告张晖为乙方承租方双方就坐落于福州市××北××路××号台江XX大楼XX号，面积45.22平方米签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，该合同提出原告已在2012年1月1日前将房屋按约定条件交付给被告，租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应完好返还房屋及其附属物品、设备设施。被告结清并支付应当承担的费用。2012年1月至2014年12月，被告每月交纳租金2035元，2015年被告每月交纳租金2261元，2016年被告每月交纳租金2487元，被告应在每月10日前以现金或转账方式支付给原告当月的全额租金，自本合同签订之日起3日内，被告应向原告一次性交纳3个月的租金，共计6105元作为押金，该押金作为履行本合同的担保，押金存放原告期间不计息，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给被告。被告必须按照约定向原告交纳租金。如拖欠租金，被告每日应按实欠租金1%向原告支付违约金。被告拖欠租金超过30日的，原告有权单方面解除合同。除押金不予退还外，被告还应赔偿原告违约金6105元，若约定违约金数额不足以弥补原告损失的，不足部分由被告补足补偿原告。租赁期间，原告承担租赁房屋公共场所的安全卫生、秩序管理，并收取被告每月30元的管理费。租赁期间，原告提供水、电等设施给被告使用，水费按每吨5元、电费按每度1.48元向被告收取，被告应于每月5日前自觉向甲方交纳水、电费。被告有违约行为的，原告有权解除本合同，收回房屋，押金不予返还，同时被告应赔偿原告违约金6105元，若约定的违约金数额不足以弥补原告损失的，不足部分被告应补足赔偿原告，被告还应赔偿原告因维护自身合法权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。其中约定违约情形为“1、未经同意……4、乙方迟延履行合同义务以及违反合同约定存在违约行为的，经催告后，在甲方合理的宽限期内仍未履行的、改正的；”合同另约定被告如果存在未能按照约定履行合同并未能及时改正违约行为等情况，被告同意原告采取停水、停电、停止经营活动等设施，以促使被告履行合同义务。租赁期满、合同终止、被告提起解除合同以及被告因违约被原告提前解除合同的，被告的装饰装修物应无偿归还原告所有，原告不得擅自拆除和破坏已装修部分及房屋架构。此外，双方确认在本合同尾页签订的通讯地或住所地，即为通知方的送达地。通知方按合同所约定的通讯地或住所地履行通知义务后，即为送达，本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，协商不成，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。上述合同签订后，被告向原告交纳了房屋押金6105元，现原告以被告从2016年9月1日起拖欠租金为由向本院提出上述诉请，原告在诉状中陈述2016年的租金仍按2015年租金标准2261元收取。诉讼中，原、被告一致确认讼争房屋于2012年1月1日由原告交付给被告使用至今。原告提出被告于2016年9月1日起拖欠租金、水费、物业费至今，被告辩称其是于2016年10月29日才未交纳租金、水费、管理费，经本庭询问双方，双方确认平常交纳租金费用均是由被告向原告现金交纳，原告开具票据给被告，现被告未提供相应的证据证实其于2016年9月1日交纳租金，因此本院确认被告自2016年9月1日起拖欠租金。关于本案合同是否解除，原告提出其已于2016年10月20日向被告发出《解除租赁合同通知书》一份，被告于2016年10月22日签收并对此提供了《解除租赁合同通知书》以及邮政面单、回执、查询信息为据，被告经质证，否认其签收该邮件，否认合同已解除，本院认为原告提供的邮件上明确写的收件人地址为被告承租的店面地址，收件人为被告，收件人联系电话号码亦为张晖在合同中记载的联系号码，签收人为张晖，现被告未提供证据证实签收人张晖非其所签，因此本院确认2016年10月22日被告签收了《解除租赁合同通知书》。本院认为，因被告拖欠租金，原告根据合同约定向被告解除合同符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“……合同自通知到达对方解除”的规定，本院上述确认2016年10月22日被告签收了《解除租赁合同通知书》。因此本案租赁合同于2016年10月22日解除。因本案租赁合同已解除，原告诉请被告立即搬离坐落于福州市××北××路××号台江XX大楼XX号、面积45.22平方米的房屋，将该房屋交还给原告的诉请于法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付拖欠的租金及房屋占有使用费，因合同于2016年10月22日解除，因此租金应从2016年9月1日起算至2016年10月22日止，房屋占有使用费从2016年10月23日起算至被告将租赁房屋交还原告之日止，原告诉请租金及房屋占有使用费均按租金标准2261元/月计算，本院予以照准，因此被告应向原告支付拖欠的租金为3919元（2261元÷30日×52日），被告应向原告支付的房屋占有使用费从2016年10月23日起按租金标准2261元/月算至被告将租赁房屋交还给原告之日止。关于原告诉请被告向其支付自2016年8月起至被告将租赁房屋交还原告之日止拖欠的水、电费及物业管理费（暂计至起诉之日止，其中8月份拖欠水费10元、电费713元；9月份拖欠水费10元、电费559元、管理费30元；10月份拖欠管理费30元，共计1352元），诉讼中，被告提出原告从2016年9月29日就被原告停水、电，对此原告确认从2016年10月1日停电，否认停水，基于此，原告对于被告支付电费一节明确要求被告支付2016年8、9月的电费，被告对原告提供的2016年8月、9月用电量不持异议，提出其均有缴纳，但被告未提供相应的证据证实，鉴于双方在合同上约定被告向原告缴纳讼争店面的电费，电费按每度1.48元收取，其中2016年8月用电482度、2016年9月用电378度，因此被告应向原告缴纳2016年8月、9月拖欠的电费合计1272元【1.48元/度×（482度+378度）】，关于原告诉请被告支付2016年8月、9月以及至将讼争屋交还原告之日止的水费，原告提供的证据不足以证实被告欠缴情况以及实际用水量，原告主张依据不足，本院不予支持，另原告诉请被告支付自2016年9月起直至将租赁房屋交还原告之日止的管理费，被告提出其均有交纳但未提供相应的证据予以证实，因此对原告提出被告自2016年9月起拖欠管理费，本院予以采信，由于原告向被告收取管理费是基于双方《租赁合同》约定，本案《租赁合同》于2016年10月22日解除，因此被告应当从2016年9月1日起按每月30元向原告缴纳管理费直至2016年10月22日解除合计60元，原告诉请被告支付管理费超出本院确认的部分，本院不予支持。原告诉请被告向其支付违约金6105元，由于被告自2016年9月1日起拖欠租金至今未缴纳，根据双方合同约定，被告拖欠租金超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告应赔偿原告违约金6105元，因此原告诉请于法有据，本院予以支持。原告诉请被告以每日按实欠租金1%的标准向原告支付至被告实际交清拖欠租金止的违约金，合同中约定“如拖欠租金，被告每日应按实欠租金1%向原告支付违约金”适用前提应是合同继续履行的情况下，本案被告拖欠租金超过30日后，原告按约定已向被告提出解除合同，上述亦已认定被告就合同解除须承担相应的违约责任，故原告该项诉请本院不予支持。此外，原告诉请被告支付房屋使用费的的违约金因双方合同未约定，本院不予支持。原告诉请被告支付其为维护权益支出的律师费5000元，对此原告提供了委托代理合同、律师费票据（记载5000元）、福州农村商业银行业务凭证为据，对此被告提出原告律师费支出不合理，本院认为被告抗辩无据，原告该诉请有原、被告合同上的约定，因此本院予以支持。此外，基于被告张晖向原告缴纳6105元押金，双方约定合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给被告，因此该押金应是履行本合同的担保，不具有违约金性质，被告张晖缴纳的押金6105元可抵扣违约金6105元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、原告福州市台江区新港街道南公经济合作社与被告张晖于2012年2月29日签订的《租赁合同》于2016年10月22日解除；二、被告张晖应当于本判决生效之日起十日内立即搬离坐落于福州市××北××路××号台江XX大楼XX号（面积45.22㎡）的房屋，将该房屋交还给原告福州市台江区新港街道南公经济合作社；三、被告张晖应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告福州市台江区新港街道南公经济合作社支付2016年9月1日起至2016年10月22日止尚欠租金3919元；四、被告张晖应当向原告福州市台江区新港街道南公经济合作社支付上述房屋占有使用费（自2016年10月23日起按租金标准2261元/月计算至被告张晖将房屋交还给原告之日止，其中2016年10月23日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，被告应当于判决生效之日起十日内一次性向原告支付，判决生效之后至被告交付房屋之日止的房屋占有使用费由被告将房屋交付给原告当日一次性向原告支付）；五、被告张晖应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告福州市台江区新港街道南公经济合作社支付2016年8月、9月拖欠的电费合计1272元及2016年9月1日起至2016年10月22日止的管理费60元；六、被告张晖应当向原告支付违约金6105元，该款从其向原告福州市台江区新港街道南公经济合作社支付的押金6105元中予以扣除（已扣除完毕）；七、被告张晖应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告福州市台江区新港街道南公经济合作社支付其为本案诉讼支出的律师代理费5000元；八、驳回原告福州市台江区新港街道南公经济合作社的其他诉讼请求。被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2713元，由被告张晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 刘 锦人民陪审员 吴 熙人民陪审员 夏闽霞二〇一七年三月二十九日书 记 员 熊晓冰附：本案适用的主要法律条款及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。