重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初405号原告：重庆华宇物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：刘妮娅，董事长。委托代理人：康淋，重庆达美律师事务所律师。委托代理人：何巧，重庆达美律师事务所律师。被告：江逐浪，男，1968年2月25日出生，���族，住重庆市垫江县。委托代理人：徐琼（江逐浪之妻），女，1969年12月28日出生，汉族，住重庆市江北区原告重庆华宇物业服务有限公司与被告江逐浪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员肖明明独任审判，于2017年2月16日公开开庭进行了审理，书记员蒋红担任法庭记录。原告重庆华宇物业服务有限公司的委托代理人康淋、被告江逐浪的委托代理人徐琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆华宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告支付所欠2013年6月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3755.87元、公摊费202.59元；2.被告支付以每期欠费金额为基础按每日千分之三标准从2013年6月30日起计算至2016年7月31日止的违约金6137.5元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系华宇北国风光小区的物业服务企业，自2012年7月起至今为该小区提供物业服务。被告系北国风光X幢X单元X-X号房屋的业主，该房屋系高层；根据《华宇·北国风光前期物业服务合同》，该房屋物业服务费收取标准为1.2元/平方米/月（建筑面积）。被告房屋建筑面积为84.59平方米，故每月应向原告支付物业服务费101.51元。但被告从2013年6月起至2016年6月，已拖欠原告物业服务费和公摊费共计3958.46元，经原告多次催收仍未交纳。另根据物业服务合同约定，业主和物业使用人在每月15日前应交清当月物业服务费，逾期按每日0.3%计算违约金。被告江逐浪辩称，被告已实际交纳了2013年6月至2015年3月期间的物管费，原告起诉主张费用的期间段不准确。由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕���，故业主依据相关法律规定可以拒交物业费，具体抗辩理由如下。1.原告未提供物业服务合同以及收费依据，其主张违约金更无合同和法律依据。2.原告是开发商华宇物业（集团）有限公司指定的物业公司，不是由业主共同选举的，两家公司实属一个集团公司。被告房屋所在的X栋，按设计要求应在1层通道搭建天桥通向建新西路，但原告一直未实施。该栋业主出行必须通过一段狭窄没有路灯的小道，存在极大不便和安全隐患。3.原告严重违反《北国风光业主手册》中的《华宇北国风光临时管理规则》，包括未征得业主大会同意擅自将小区公共道路和通道改为停车场并开始收费，未公开收支情况；在小区开挖道路及绿化地，未公示施工许可文件，并毁坏道路绿地未予赔偿，施工噪音和劣质油漆污染严重；被告所在的X栋的-3至1层楼梯在1层处被封死，严重影响消防安全和���主通行；原告一直未公示小区电梯广告、路牌广告、公共区域摆摊设点及公共文娱室出租等收益情况。4.原告只注重收益而不将服务作为宗旨，2013年曾提出提高物业费标准但因业主反对而未果；小区活动娱乐场所一直由其拿去出租，使业主无活动场所；X栋电梯故障，有一根钢丝绳需更换，但原告却与维修单位协商将两台电梯的5根钢丝绳一并更换；2016年5月，原告就将才修建几年时间的整个小区消防管道全部更换，可见华宇集团当初选用的伪劣材料修建，并且更换的管道大多平铺在绿化带上面，使绿化区域减少，小区品质下降。以上问题，经与原告多次协商反映，始终得不到回应和解决，故被告不得已停交物管费。因此，原告存在严重违约行为，被告是合法行使先履行抗辩权。关于滞纳金，原告无权收取滞纳金，合同中约定滞纳金是不合法的；并且，业主拒交物业���是因原告违约行为造成，属于行使抗辩权行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的收楼通知书、收楼程序书、承诺书、入住验房表、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告举示的前期物业服务合同，因系原告与建设单位签订的合同原件，对其真实性、合法性与关联性予以确认；2.关于被告举示的有关物业服务状况的照片，虽原告否定其真实性与关联性，但因未举示反证予以反驳，故结合本案法律关系之性质等因素，本院对其予以确认，该证据能反映涉讼小区存在杂物堆置、车辆停放无序等若干物业服务质量瑕疵。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是江北区北国风光小区X幢X单元X-X号房屋（建筑面积84.59平方米，于2008年12月24日登记至被告名下）的业主。原告是该小区的物业服务企业，2008年4月15日由“重庆华宇物业管理有限公司”经工商登记更名为“重庆华宇物业服务有限公司”，物业服务资质等级为壹级。2006年7月1日，原告与重庆华宇物业（集团）有限公司签订《华宇·北国风光前期物业管理委托合同》，约定由原告为华宇北国风光小区提供物业管理服务。该合同约定的委托管理事项包括：房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理；共用设施的日常维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品的日常养护及管理；公共环境卫生的服务管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护社区公共秩序的社区保安服务管理；物业档案资料的管理；开展社区文化娱乐活动；负责向业主及物业使用人收取物业管理费、电梯使用费、装修管理费、水费及其它应收费用；业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施及设备的维护养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《住户手册》规定的行为，视其情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及送交政府有关职能部门处理等有效措施。物业管理费用标准及交纳时间的约定如下：住宅1.2元/平方米·月，含电梯费，其中不使用电梯的一层、二层为1元/平方米·月，二层使用电梯为1.1元/平方米·月；公用水、电费每月按户据实分摊；每月1日至20日收取当月的物业管理费，其他费用在办理相关手续时或按原告通知时间交纳。该合同约定的委托期限为：从2006年6月1日至该物业小区成立业主大会及业主委员会选聘新的物业服务企业或续签合同时止。合同另约定，业主逾期不交纳相关费用的，按日加收3‰的滞纳金。前述合同签订后，原告进入涉讼小区提供物业服务；且截止本案法庭辩论终结前，原告仍为该小区物业服务企业，该小区尚未由业主大会或业主委员会选聘新的物业服务企业或签订新的物业服务合同。另查，被告已向原告支付2013年6月至2015年3月期间的物业服务费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告作为前期物业服务企业与被告之间成立真实合法的物业服务合同法律关系，双方均需受涉讼《华宇·北国风光前期物业管理委托合同》的约束，并依约享受权利、履行义务。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告抗辩提出的有关原告在履行服务义务过程中存在的各项质量问题，通过照片等证据仅能证明该服务存在若干轻微瑕疵，故并不足以构成免交或少交物业服务费用的正当理由。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告举示的证据仅能证明该证据形成之时的客观状况，并不能进一步证明该状况是否持续存在以及所持续的期间长短，故其并不能据此拒交相关物业服务费用。综上，被告应向原告支付2015年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费1522.62元（84.59平方米×1.2元/平方米·月×15个月），原告相应诉讼请求中超出该金额的部分不予支持。关于公摊费问题，涉讼合同约定公用水电费每月按户据实分摊，故被告亦负有交纳实际产生并分摊到户的公用水电费用的义务。但是，本案中原告并未举示证据证明其所主张的期间内实际产生公摊费用的具体金额、分摊方法以及已支付该费用的票据等事实，故对其主张公摊费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，因原告提供的物业服务客观上确存在一定瑕疵，业主以暂缓交纳物业服务费用的方式予以敦促和对抗的行为亦合于情理，加之原告亦未举示其对���期欠费进行了费用催收等事实，故原告主张逾期违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江逐浪于本判决生效之日起五日内支付原告重庆华宇物业服务有限公司物业服务费1522.62元；二、驳回原告重庆华宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案��件受理费52元，减半收取26元，由原告重庆华宇物业服务有限公司负担13元，被告江逐浪负担13元。本判决为终审判决。代理审判员  肖明明二〇一七年三月三十日书 记 员  蒋 红