广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0605民初751号原告：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所佛山市南海区桂城街道半岛路11号紫兰苑1座一至三层（仅作办公用途），注册号（分）440682000213147。负责人：周媛。委托诉讼代理人：谢开勇，是原告员工。委托诉讼代理人：张志豪，是原告员工。被告：胡新玲，女，汉族，1955年6月8日出生，住广东省佛山市禅城区，原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与被告胡新玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢开勇到庭参加了庭审，被告胡新玲经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年11月1日至2016年4月30日期间的物业服务费3231.36元及计至2016年4月30日的违约金700.67元、公共分摊电费316.4元及计至2016年4月30日的违约金为14.4元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月8日，被告向佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称“万科房地产公司”）购买金域蓝湾维景湾1座203房。万科房地产公司于2014年10月30日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，要求其按照商品房买卖合同的约定到金域蓝湾物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》约定，被告应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起按住宅2.18元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳物业服务费；物业服务资金每2个月缴纳一次，应于偶数月15日前向原告缴纳上月与本月费用，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金。但2014年11月1日至2016年4月30日止，被告一直欠费，经原告多次催讨，未果。被告庭后答辩称，购房合同于2013年签订，约定交楼时间为2014年10月，但开发商一直没有通知被告收楼，2014年11月被告亲自去验收房屋，发现质量不合格，随后于2015年起诉了开发商，但被贵院判决驳回了全部诉讼请求；案涉物业服务合同由原告提供，但被告没有签名。被告自2016年5月起入住，办理了银行自动扣费业务，有交纳物业管理费。被告入住前，没有收过任何通知，也不同意交纳相应物业管理费和分摊费用，法院应驳回原告全部诉请。本院经审查认定事实如下：2010年8月26日，万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域蓝湾前期物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾提供前期物业服务。2.合同期限自金域蓝湾首次集中交付之日起至2013年12月31日止，但是：（1）合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（2）如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.本物业管理区域物业服务收费实行薪酬制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按2.18元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费。4.物业服务费每两月交纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月和本月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、燃气等专业单位交纳水、电、燃气等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。合同签订后，原告依约进驻案涉小区并提供物业管理服务至今。2011年4月11日，佛山市南海区发展规划和统计局作出《关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函》[南发改价（2011）20号]，同意原告对金域蓝湾项目的高层电梯住宅的物业服务收费标准以建筑面积计为2.18元/平方米/月（不含水电分摊）。2013年4月8日，被告（买受人）与万科房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾维景湾1座203房，买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成签订《前期物业服务协议》。出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付予买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2014年3月15日，案涉房产经佛山市南海区房地产测绘中心测绘，确认建筑面积为82.35平方米。2016年5月1日，被告正式签收了房屋钥匙，办理交接手续，并交纳了收楼后的物业服务费及部分公摊费用。但尚欠原告2014年11月1日至2016年4月30日期间的物业服务费3231.36元（82.35平方米×2.18元/平方米/月=179.52元/月,179.54元/月×18个月=3231.36元）及2015年8月至2016年7月期间的公摊费用316.4元。就上述期间公摊费用的收取问题，原告曾于2016年5月16日在小区内张贴《关于收取2015年6月及后期公共电费分摊的温馨知会》，通知于2016年5月一次性收取2015年6-7月、于2016年6月一次性收取2015年8-11月、于2016年7月一次性收取2015年12月-2016年3月、于2016年8月一次性收取2016年4-7月期间的小区公共分摊费用。2017年1月12日，原告提起本案诉讼，主张相关权利。被告于庭后接受询问时称，案涉房屋的买卖合同约定交楼时间为2014年10月，但直至2016年5月被告方才入住；被告不向开发商主张交楼权利是因为房屋质量不合格，被告曾于2014年11月亲自到场验收，发现墙壁、地板、门框不正，开关没装好等多处质量问题，被告随即向开发商反映了情况，也多次与返修办进行沟通，后被告去了深圳；开发商于2015年致电被告称返修完毕，要求被告到场查看，被告于2015年5月再次到场查看房屋，仍发现地板存在质量问题，故再次向返修办反映了情况，随后起诉了开发商，要求其交付房屋、绿化美化与窗台相连公共区域及支付违约金等，后被法院驳回了全部诉请；被告对原告主张的分摊金额无异议，但认为按实际居住人数进行分摊更为合理。另查，案涉房屋阳台外围被公共区域露台包围，四周安装了铁栅栏，该区域无法随意进出，易留卫生死角，原、被告举证的照片显示相邻露台有垃圾等杂物。本院认为，原告与万科房地产公司签订的《万科金域蓝湾前期物业服务合同》以及万科房地产公司与被告签订《商品房买卖合同》中就物业服务合同约定部分，符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告与万科房地产公司之间的《商品房买卖合同》约定被告同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，被告须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，故即便被告未在上述物业服务合同上签名，原告与万科房地产公司之间就案涉小区签订的前期物业服务合同仍对被告发生法律效力，被告受该合同约束。现原告已依约为涉讼小区提供物业管理服务，被告作为涉讼房屋的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务。经查，被告欠缴案涉物业于2014年11月1日至2016年4月30日期间的物业服务费3231.36元及2015年8月1日至2016年7月31日期间的公共电费分摊316.4元，被告应予支付。此外，根据原、被告的举证，结合双方陈述，鉴于案涉房屋所处楼层及位置有一定的特殊性，容易留有卫生死角，原告提供的物业服务确有不足之处，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了利息损失，本院根据公平合理原则，确定被告无需另行支付不按时交纳物业服务费用而产生的违约金。被告辩称案涉房屋存在质量问题，其于通知收楼日并未实际收楼，故不予缴纳其实际收楼前物业费的抗辩据理不足，本院不予支持。案涉房屋是否存在质量问题、被告实际于何时收楼，是被告与万科房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，此与原、告之间的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告若认为万科房地产公司在履行上述房屋买卖合同过程中有违约行为，导致其向原告缴纳案涉物业服务费而受到损失，可就其损失向万科房地产公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡新玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2014年11月1日至2016年4月30日期间的物业服务费3231.36元。二、被告胡新玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2015年8月1日至2016年7月31日期间的公共分摊电费316.4元。三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张焕然二〇一七年三月二十七日书记员  杨绮琪