山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2017)鲁1002执异14号异议人威海工友房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区。法定代表人董廷伟，经理。委托代理人罗书强，系该公司员工。委托代理人杜永锋，山东胶东律师事务所律师。申请执行人丛术祝，男，汉族，1964年6月13日出生，汉族，住威海市临港经济技术开发区。委托代理人丛静，女，汉族，1983年3月4日出生，住威海市临港经济技术开发区，系申请执行人之女。被执行人魏传刚，男，汉族，1971年6月17日出生，住威海市环翠区。本院在执行申请执行人丛术祝与被执行人魏传刚机动车交通事故责任纠纷一案过程中，查封了被执行人魏传刚名下的位于威海市环翠区工友莱茵小镇**号**室房屋，异议人以该房产为自己所有为由，向本院提出异议，请求本院解除对上述财产的查封。针对异议人的异议，本院依法进行了审查，本案现已审查终结。异议人威海工友房地产开发有限公司称，2014年9月8日，异议人与被执行人魏传刚、案外人杜福荣签订威海市商品房预售合同，约定异议人将位于威海市环翠区工友莱茵小镇**号**室房屋出售给被执行人魏传刚及杜福荣，房款总额为**元，被执行人魏传刚及杜福荣向异议人支付定金5万元，支付首付款**元，余款**元由其按揭贷款付清。因房屋预售合同签订时，尚不能办理房屋所有权证书，故被执行人魏传刚及杜福荣不能以房屋所有权证办理按揭贷款手续，由异议人为其担保贷款**元。因被执行人魏传刚及杜福荣不能按时归还银行贷款，异议人已代被执行人魏传刚及杜福荣向银行支付三个月的贷款本金及利息，现贷款银行已对异议人、被执行人魏传刚及杜福荣提起来诉讼。被执行人魏传刚及杜福荣严重的违约行为导致合同履行不能实现合同目的，故异议人现已通知被执行人魏传刚及杜福荣解除了双方于2014年9月8日签订的威海市商品房预售合同，并通知被执行人魏传刚及杜福荣协商解决退还其交付的房款**元，被执行人无异议，综上，异议人与被执行人魏传刚及杜福荣只存在债权债务关系，而不存在物权关系，涉案房屋应归异议人所有，故请求本院停止对涉案房产的评估拍卖等措施。申请执行人丛术祝辩称，被执行人与异议人于2014年9月8日签订房屋预售合同，被执行人付清全部房款，涉案房屋应属于被执行人所有。涉案房屋建设完毕后，应当确权在被执行人名下，而不是异议人。异议人解除房屋预售合同，需要将首付**余元、**元购房款及利息一并归还，虽然异议人替被执行人担保借款**元，但与本案无关。解除合同的行为是在法院查封之后实施的，异议人为被执行人担保借款**元即使属实，异议人可以向被执行人追讨，并不存在优先权的问题，异议人说替被执行人还银行贷款，我们不清楚也不承认。被执行人魏传刚辩称，想向申请执行人履行义务，但无履行能力，同意把涉案房屋退还给异议人，把异议人退还的首付款再筹措部分资金，付给申请执行人。经审查，2015年8月6日，本院依据申请执行人的财产保全申请，做出（2015）威环民初字第2256-1号民事裁定书，裁定查封预售登记在被执行人魏传刚名下的位于威海市环翠区工友莱茵小镇**号**室房屋。2015年9月29日，本院做出（2015）威环民初字第2256号民事判决书，判决被执行人魏传刚因交通违法事故于判决生效之日起20日内给付申请执行人赔偿款**元。因被执行人未履行法律文书所确定的还款义务，申请执行人于2015年10月28日向本院申请执行，本院于2015年11月12日发布执行公告，拟将该涉案房屋予以评估、拍卖。异议人不服，向本院提出异议。另查，魏传刚与杜福荣系夫妻关系，2014年9月8日，异议人与被执行人魏传刚及杜福荣签订（预）201400030111号威海市商品房（预售）合同，约定魏传刚与杜福荣购买异议人预售的坐落于威海市环翠区工友莱茵小镇**号**室商品房，总购房款为**元，采取分期付款，魏传刚与杜福荣应于合同签订时付定金**元，于合同签订后1日内再交付购房款**元，于2014年9月18日前办理银行按揭贷款付清余**元，异议人应在2015年12月31日前交房。合同签订后，魏传刚与杜福荣依约交付了定金**元及购房款**元，余款由被执行人魏传刚以向中国建设银行股份有限公司威海分行贷款方式支付，异议人对此承担连带保证责任。同日，该房屋办理了商品房预售合同登记备案手续，但异议人未将房屋交付给被执行人。2016年1月6日，中国建设银行股份有限公司威海分行以魏传刚、杜福荣未按约定按时偿还借款为由，诉来本院，要求偿还借款本息。2016年4月22日，我院作出（2016）鲁1002民初312号民事判决书，判决魏传刚、杜福荣偿还银行借款本息**元及利息、律师费，异议人在1亿元的最高额保证范围内对被告魏传刚、杜福荣的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担责任后有权向魏传刚、杜福荣追偿。该判决生效后，银行从异议人账户中扣划**元。2016年1月19日，异议人以被执行人魏传刚自2015年9月起未偿还按揭贷款，导致异议人承担了保证责任（2015年12月31日中国建设银行股份有限公司威海分行从异议人账户扣划**元）为由，将魏传刚、杜福荣诉至本院，要求解除与其签订的商品房预售合同。经本院主持，异议人与魏传刚、杜福荣达成调解协议，本院据此做出（2016）鲁1002民初890号民事调解书，确认双方自愿解除于2014年9月8日就位于威海市环翠区工友莱茵小镇**号**室签订的威海市商品房预售合同，异议人自行处置前述涉案房产。2016年4月27日，申请执行人以异议人和魏传刚、杜福荣为被告，以其明知涉案房屋已被申请执行人申请法院查封的情况下，仍然恶意串通，向法院隐瞒房屋被查封的事实达成民事调解书，损害了申请人的执行利益为由，诉来本院，要求撤销（2016）鲁1002民初890号民事调解书。2016年9月9日，本院做出（2016）鲁1002民撤2号民事判决书，确认魏传刚、杜福荣与异议人在明知涉案房屋上的财产权益已被采取保全措施的情况下，在另案中达成民事调解协议，解除了异议人与魏传刚、杜福荣关于购买涉案房屋的商品房预售合同，侵害了申请执行人在先的合法民事权益，符合第三人撤销之诉的构成要件，遂判决撤销本院于2016年3月3日作出的（2016）鲁1002民初890号民事调解书。后异议人向威海市中级人民法院提起上诉，2016年12月26日，威海市中级人民法院做出的驳回上诉，维持本院一审判决的（2016）鲁10民终2424号民事判决书。以上事实均有当事人陈述、商品房预售合同、以及商品房销售贷款合作协议书、生效民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条对被执行人购买的虽未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。本案中，异议人与被执行人签订了商品房预售合同，交付了首付款后又办理了按揭贷款，应视为被执行人已向异议人缴纳了全部房款。其虽未办理产权过户手续，但该房屋的财产权益应归被执行人所有，在预售商品房未交付之前，本院预查封的对象是被执行人在购房合同中对开发商所享有的债权。而异议人作为开发商，预售商品房是为了尽快回笼资金获取利润，商品房出售后已获得全部对价，回笼资金获取利润的目的已实现，其应在具备条件的时候为被执行人办理房屋过户手续是其合同义务，其不能据此主张房屋所有权（虽然其时房屋基于开发建设的需要还登记在其名下），其为被执行人提供担保从而在履行垫付义务后对被执行人享有的追偿权系其与被执行人之间重新形成了新的债权债务关系，与申请人的债权相比较，并不具备优先性，本院按照前述法律规定对涉案房产采取执行措施并无不当。异议人在本院查封该房屋后与被执行人协商解除房屋预售合同并经本院调解书确认，但该调解书已被撤销，故异议人所提异议，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人威海工友房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  王本聪人民陪审员  苗建永二〇一七年三月三日书 记 员  宋 涛