云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2016)云3103民初6112号原告：中国工商银行股份有限公司德宏分行，营业场所云南省德宏傣族景颇族自治州芒市胞波路30号（统一社会信用代码91533100219051099F）。负责人：周剑，系该分行行长。委托诉讼代理人：石勇，男，系该分行信贷投资管理部门员工。委托诉讼代理人：金安宝，云南良益律师事务所律师。被告：张海军，男，1986年6月13日生，汉族，住四川省岳池县。被告：杨秀敏，女，1986年3月20日生，侗族，住四川省岳池县。被告：瑞丽市祥成房地产开发有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市新建路**（统一社会信用代码915331027846341829）。法定代表人：付洪林，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司德宏分行与被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司德宏分行的委托诉讼代理人石勇、金安宝到庭参加诉讼，被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告中国工商银行股份有限公司德宏分行向本院提出诉讼请求：1.请求提前终止《个人购房借款/担保合同》，判令被告张海军、杨秀敏立即偿还所欠原告借款本金3413577.99元、利息16029.59元（暂算至2016年7月7日）和直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利；2.判令被告张海军、杨秀敏承担本案保全费、律师代理费等全部诉讼费用；3.判令被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司对上述全部借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；4.请求确认原告对被告张海军、杨秀敏提供抵押的房产（建筑面积470.22平方米）享有抵押权及优先受偿权，并确认抵押担保范围包括上述全部借款本息及实现债权的费用。事实和理由：被告张海军、杨秀敏系夫妻关系，2013年二被告因购买瑞丽市祥成房地产开发有限公司开发的位于芒市房产，向原告申请个人购置商用房贷款4600000元。原告经审核同意，双方及保证人瑞丽市祥成房地产开发有限公司于2013年1月22日签订了《个人购房借款/担保合同》（商房贷字德宏分行芒市支行38号），约定贷款额度为4600000元，贷款期限为120个月。同时，合同约定了本笔贷款的担保方式为保证及抵押，即被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司提供连带责任保证，被告张海军、杨秀敏以其位于芒市房产（建筑面积470.22平方米）提供抵押，双方依法办理了商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告即于当日将贷款4600000元划入了指定的瑞丽市祥成房地产开发有限公司账户，并出具了《借款凭证》。但自2016年1月开始被告张海军、杨秀敏就未履行还款义务，原告依据《按揭贷款业务合作协议》从被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司提供的履约保证金中扣收，如今该账户中的所有保证金均已扣收完毕，且因抵押权预告登记的房产至今无法办理房产证，房屋权属有存在纠纷可能。为此，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”及第十条10.2款“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”的约定，借款人及保证人应依约连带清偿截止2016年7月7日所欠原告贷款本金3413577.99元、利息16029.59元及直至上述款项偿清之日的利息、罚息、复利，并依约承担原告实现债权的费用；同时，原告对抵押物享有抵押权及优先受偿权，抵押担保范围依约应包括上述全部借款本息及实现债权的费用。被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司未到庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：张海军、杨秀敏身份证复印件、结婚证复印件、瑞丽市祥成房地产开发有限公司企业法人营业执照复印件、《个人购房借款/担保合同》、瑞丽市祥成房地产开发有限公司临时股东会决议、借款凭证、张海军的贷款查询凭证、房屋预告登记证明、祥成花园按揭贷款业务合作协议、个人逾期贷款催收通知书3份、张海军的账户历史明细清单、张海军的自营历史明细列表、瑞丽市祥成房地产开发有限公司账户历史明细清单。被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司未到庭发表质证意见。针对原告提交的证据，本院认为，房屋预告登记证明真实、合法、与本案有关，本院予以采信，但不能证明原告对该房产享有优先受偿权，故对优先受偿权的证明内容本院不予采信；其余证据符合证据真实性、合法性、关联性原则，能够证明原告的诉讼主张，本院予以采信。被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张海军、杨秀敏系夫妻关系，2013年二被告因购买被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司开发的房产，向原告申请个人购置商用房贷款。2013年1月22日，原告与被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：商房贷字德宏分行芒市支行2013年038号），合同约定原告向被告张海军、杨秀敏发放个人购置商用房贷款4600000元用于购买房产；贷款期限为120个月；借款人按月等额本息还款，每月22日为还款日；违约责任为借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；并对利息、复利、罚息、违约金、费用等进行约定。同时，合同约定本笔贷款的担保方式为抵押和保证，即被告张海军、杨秀敏以其购买的房产提供抵押，被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前承担连带保证责任，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。上述合同签订后，原告于当日将贷款4600000元划入了合同指定的瑞丽市祥成房地产开发有限公司账户，被告张海军出具了《借款凭证》。被告张海军、杨秀敏于2013年2月开始偿还贷款，2016年1月停止还款，已偿还贷款本金1013152.28元。2016年1月29日原告开始从被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司提供的履约保证金中扣收贷款，截止2016年5月23日，共扣收本息256887.90元，其中本金为173269.73元，该账户中的所有保证金均已扣收完毕。另查明，2016年4月5日，原告就芒市祥成花园8幢1-3层1号房产依法办理了商品房抵押权预告登记。本院认为，《个人购房借款/担保合同》系原告与被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司在平等自愿的基础上协商一致签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人都应按合同约定履行义务、承担责任。被告张海军、杨秀敏自2016年1月开始停止还款，至判决之日已连续14个月未按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定被告张海军、杨秀敏已经构成违约，原告有权宣布本合同项下的贷款立即到期，要求被告张海军、杨秀敏立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，合同提前终止。截止2016年7月7日被告张海军、杨秀敏未偿还的本金为3413577.99元（4600000元-1013152.28元-173269.73元）、利息为16029.59元，故对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》对被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司的保证方式、保证期间、保证范围进行了明确约定。本案抵押担保的芒市祥成花园8幢1-3层1号房产至判决之日仍未能办理正式抵押登记手续，按照《个人购房借款/担保合同》的约定被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任，故根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，对原告的第三项诉讼请求本院予以支持。原告第二项诉讼请求要求被告张海军、杨秀敏承担本案保全费、律师代理费等全部诉讼费用，但原告未提交相关证据证明以上费用的数额，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对该项诉讼请求本院不予支持。本案《个人购房借款/担保合同》约定抵押的房产只办理了抵押权预告登记，与抵押权正式登记具有不同的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记是将来设立正式抵押权登记的请求权，是为保护将来抵押权实现的措施，并非现实的抵押权，因此抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权正式登记前，享有的是当抵押权登记条件成就时办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权。故原告不能根据抵押权预告登记享有优先受偿权，对原告第四项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司德宏分行、被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》提前终止；二、被告张海军、杨秀敏自本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司德宏分行借款本金3413577.99元、利息16029.59元（截止2016年7月7日），并支付直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利根据《个人购房借款/担保合同》计算）；三、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司对上述全部借款本息承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司德宏分行的其他诉讼请求。案件受理费34237元，由被告张海军、杨秀敏、瑞丽市祥成房地产开发有限公司负担（未付），限判决书送达之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  汤 婧审 判 员  钱立恒人民陪审员  李 广二〇一七年三月十六日书 记 员  杨 茜