广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书(2015)凭民初字第320号原告：南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市大象路8号。法定代表人：林聪如，总经理。委托诉讼代理人：荣庆平，男，1985年4月4日出生，该公司职员，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。特别授权。委托诉讼代理人：李海波，男，1990年7月24日出生，该公司职员，住所地广西壮族自治区凭祥市。特别授权。被告：于才华，男，1968年12月11日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市。委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所律师。特别授权。原告南宁市众安宁物业服务有限公司（以下简称众安宁公司）诉被告于才华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，适用普通程序，于2015年8月7日、9月23日公开开庭审理了本案。原告众安宁公司之委托诉讼代理人荣庆平、李海波，被告于才华参加诉讼。本案现已审理终结。原告众安宁公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金20411元、物业费3891.8元、水电费715.3元、垃圾处理费1080元、公共维修资金259.5元，补交免租期租金27609元，共计53966.6元；2.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2011年12月14日签订《商铺租赁合同》，被告向原告租赁凭祥市大象路8号皇龙．西城时代1栋102号商铺用于开展灯具经营，租赁面积72.07平方米，原告依约将租赁房屋家交付给被告使用，租期3年，免租期为10个月前3年内免收商业运行管理费，合同签订后被告依约共支付了保证金4200元。自2012年10月13日开始被告应缴纳第一期（3个月）的租金但被告始终未缴纳，至2014年10月被告已拖欠24个月的租金，经原告多次催促均未果。无奈之下原告在2013年9月9日向被告发出了解除双方所签订的《商铺租赁合同》的律师函，并且要求被告按照合同的约定返还所承租的商铺、支付拖欠的租金等费用以及承担违约责任，结果被告在接到通知后并没有支付拖欠的租金及相关物业、水电费用，也没有向原告返还商铺。另原告原公司名称为“南宁市众安宁物业管理有限公司凭祥分公司”，后经工商局进行名称变更登记，将公司名称变更为“南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司”。原告认为，原、被告双方的租赁合同已经于各被告收到上述解除合同的律师函时解除，被告仍然拒绝支付租金且拒不返还商铺的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院，请求判令上述被告偿付拖欠的租金等费用。庭审中原告当庭变更了部分诉讼请求与事实：1.原起诉陈述的“2011年12月14日签订《商铺租赁合同》”、“免租期10个月”和“已支付保证金4200元”，应是2011年10月29日签订《商铺租赁合同》、免租期14个月和已支付保证金4700元；2.原告实际只收到被告交纳2013年6月29日至同年9月29日的租金4994元，被告拖欠应交租金应是27415元。原告众安宁公司为其本诉陈述在庭审中当庭举证了如下证据：1.《商铺租赁合同》，证明原、被告双方存在租赁合同关系以及原告据此诉求各项款项的依据。2.众安宁公司营业执照、企业名称变更通知书等，证明原告有诉讼主体资格。3.关于解除商铺租赁合同律师函及其投邮专递回执，证明与被告正式解除租赁关系，同时追索有关费用。4.委托书，证明广西南宁皇龙居房地产开发有限公司（以下简称皇龙居公司）委托原告出租与管理涉案商铺，原告有出租管理权。5.图片10张（当庭举证），证明原告通过通博广告等媒体与活动进行了市场推销培育的宣传。被告于才华辩称，原告方在管理市场方面有过错行为，导致其之前作出的市场培育和推广的承诺并没有履行，被告基于对原告的信任而租赁涉案商铺进入建材市场但却没有获得原告承诺的市场培育与推广的标准，导致被告方经营亏本；作为开发商的皇龙居公司委托作为物业公司的原告代为收取租金，属于子公司与母公司的关系，所以原告和开发商皇龙居公司都要承担法律责任。庭审中，被告对原告当庭变更的部分诉讼请求与事实，确认其不需要答辩时间。被告于才华为其抗辩在庭审中当庭举证了如下证据：1.2010年12月10日《凭祥市经济局关于建筑装饰材料店铺迁入皇龙居（国际）家居建材广场的通知》、2011年6月30日《关于家居建筑装饰材料店铺实行划归市的通告》，证明了原告参与“划行归市”策划，而“划行归市”是没有法律依据的，被告是被迫进入市场经营。2.原凭祥市国土资源规划局2014年6月16日《广西南宁皇龙居房地产开发有限公司“皇龙·西城时代”项目用地情况汇报》，证明：（1）该项目用地应原为商业用地，后改为住宅用地，导致只有一层只能做商铺，已不具备商业发展条件与规模；（2）该地作为建材专业市场不符合城市科学规划要求，市场建设必定违反经济规律，所以本案开发商存在重大过错。3.凭祥市发展和改革局2014年7月28日《关于对广西南宁皇龙居房地产开发有限公司在原水泥厂建材市场改（扩）建工程的意见》、原凭祥市国土资源规划局2014年8月1日《关于皇龙居建材市场改（扩）建工程的意见》，证明原告至今未开发二期工程，造成土地闲置，过程中也有行政机关确认，不符合规划，致使市场不能健康发展，违背签订租赁合同前的承诺，给被告造成损失。4.原告宣传图片1张，证明皇龙居建材市场还处于一期开发状态，还没有进行二期开发。以上四组证据同时能够证明开发商有过错，开发商对有关租金及商铺享有所有权，被告不交租金的抗辩理由，源自于原告实际上是代理开发商收取租金的行为，所以被告就有权对抗原告。5.凭祥市公安局那艾边防派出所2015年7月29日证明和图片2张，证明原告没有尽到安保责任，物业管理也没有做到相应的维护职责。6.《商铺租赁合同》，证明原告计算租金等费用有误。7.收款收据2张和皇龙·西城时代收款单4张，证明被告交款情况。8.皇龙居公司2009年12月23日申请报告、凭政党组报[2008]14号《关于扶持综合建材市场项目建设的请示》，证明行政机关给予原告800万元用于市场建设，原告方却没有按规定建设，没有做好市场培育，并且至今未进行二期建设。9.2015年1月28日9时崇左市中级人民法院法庭审理笔录，证明原告对租赁前的市场推广、培育作出了承诺，而且都记录在有关会议纪要内，所以对方应提供会议纪要。在审理本案的过程中，根据本案的实际情况，本院曾依法以职权向凭祥市房地产管理所和凭祥市工业和信息化局（原凭祥市经济局）调取了凭祥市大象路8号皇龙．西城时代一期1-5号楼的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权证存根，以及《凭祥市经济局关于建筑装饰材料店铺迁入皇龙居（国际）家居建材广场的通知》、《关于对市区内建材装饰行业进行划行归市管理的预通知》和《关于家居建筑装饰材料店铺实行划归市的通告》等材料，并将上述材料在本案庭审上予以了出示，原告众安宁公司和被告于才华对上述材料均无异议。综合原告众安宁公司和被告于才华的陈述与答辩意见，本案的争议焦点是：1.原告在本案纠纷中是否有过错并是否应承担相应的经开庭质证，原告众安宁公司对被告于才华的证据质证认为：1.证据1即2010年12月10日《凭祥市经济局关于建筑装饰材料店铺迁入皇龙居（国际）家居建材广场的通知》、2011年6月30日《关于家居建筑装饰材料店铺实行划归市的通告》是政府职能部门文件，原告作为企业无法主导相关事情，而且文件里也没有强迫被告进入市场经营，涉案租赁合同也是在双方自愿平等同意下签订的。2.对证据2原凭祥市国土资源规划局2014年6月16日《广西南宁皇龙居房地产开发有限公司“皇龙·西城时代”项目用地情况汇报》和证据3凭祥市发展和改革局2014年7月28日《关于对广西南宁皇龙居房地产开发有限公司在原水泥厂建材市场改（扩）建工程的意见》、原凭祥市国土资源规划局2014年8月1日《关于皇龙居建材市场改（扩）建工程的意见》，认为与本案无关联，而且里面反映的有关土地性质的变更也是经过合法合理报批后才落实下来的。3.对证据4原告宣传图片1张，认为二期规划过程中，有调整的要依法依规进行，而且该证据中的图片及文字仅供参考，实际上要以政府部门的最后批文及签订的合同为准，开发商对此也有解释权。不同意从以上证据中得出原告是代理开发商收取租金的说法，毕竟原告与开发商是两个不同法人。4.对证据5凭祥市公安局那艾边防派出所2015年7月29日证明和图片2张，认为其已按照协议约定设有安保人员及进行安保管理，和业主签订的物业公约中也有治安管理的详细约定；有关公共设施比如发生漏水情况可以来报修，但实际从来没见对方来报修这种情况；涉案商铺在期满后被告还跟新业主签订了租赁合同，说明涉案商铺的状况并不影响被告经营使用。6.对证据6《商铺租赁合同》和证据7收款收据2张和皇龙·西城时代收款单4张无异议。7.对证据8皇龙居公司2009年12月23日申请报告、凭政党组报[2008]14号《关于扶持综合建材市场项目建设的请示》，认为其中涉及的800万元是用于基础设施建设的“三通一平”等基础项目支出，而且文件也反映是开发商先交纳，政府后期已返还。8.对证据9即2015年1月28日9时崇左市中级人民法院法庭审理笔录，认为并无相应的会议纪要。被告于才华对原告众安宁公司的证据质证认为：1.对证据1《商铺租赁合同》，认为合同里约定的商业运行管理费就是市场培育的一个费用，原告收取了费用并未履行义务，就是违约。2.对证据2众安宁公司营业执照、企业名称变更通知书无异议。3.对证据3关于解除商铺租赁合同律师函及其投邮专递回执，认为原告方先存在违约行为，律师函没有法律效力。4.对证据4委托书，认为授权出租所获结果是归于房地产开发商的广西南宁皇龙居房地产开发有限公司（以下简称皇龙居公司），所以原告是没有本案当事人资格的。5.对证据5图片10张，认为不能凭此简单证据就证明原告做到了市场培育义务。综合原告综安宁公司与被告于才华的质证意见，本院认证如下：首先，对原、被告双方均无异议的凭祥市大象路8号皇龙．西城时代一期1-5号楼的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权证存根，以及《凭祥市经济局关于建筑装饰材料店铺迁入皇龙居（国际）家居建材广场的通知》、《关于对市区内建材装饰行业进行划行归市管理的预通知》和《关于家居建筑装饰材料店铺实行划归市的通告》等证据、原告证据1、2和被告证据6、7依法直接确认作为本案定案依据之一；对于与上述有效证据相同的被告证据1亦可依法直接确认作为本案定案依据之一。其次，对于原告证据3关于解除商铺租赁合同律师函及其投邮专递回执，该书证能自证相应的文书材料已邮寄送达被告，原告证据5图片10张亦能佐证原告已做过相应市场推广宣传等活动，被告对上述证据虽均予否认，却没有任何充分有效证据予以佐证支持，所以对其抗辩意见不予采纳，对原告的证据3、5予以作为本案定案依据之一。再次，对于原告证据4委托书，该委托书落款时间是“2015年6月1日”，反映的是涉案商铺产权“归属皇龙居公司所有，现委托众安宁公司出租管理”等内容，但这些落款时间与内容，与上述有效证据《商铺租赁合同》里约定的“租期从2011年10月29日至2014年10月28日”，以及原、被告双方于本案庭审上一致确认的涉案商铺“在租期未满前就已卖出”的事实不相符，被告对该证据亦不认可，因此对该证据的真实性不予确认。但是，根据已确认合法有效的上述证据即本院依法调取的证据、原告证据1、2和被告证据6等形成的证据锁链，结合原、被告双方在庭审上的陈述意见，仍可确认《商铺租赁合同》在签订之时，原告获得了当时相应所有权人的皇龙居公司出租管理的实际授权。最后，对被告证据2原凭祥市国土资源规划局2014年6月16日《广西南宁皇龙居房地产开发有限公司“皇龙·西城时代”项目用地情况汇报》、证据3凭祥市发展和改革局2014年7月28日《关于对广西南宁皇龙居房地产开发有限公司在原水泥厂建材市场改（扩）建工程的意见》、原凭祥市国土资源规划局2014年8月1日《关于皇龙居建材市场改（扩）建工程的意见》、证据4原告宣传图片1张、证据8皇龙居公司2009年12月23日申请报告、凭政党组报[2008]14号《关于扶持综合建材市场项目建设的请示》，不能证实与原、被告双方之间涉及的房屋租赁合同纠纷有关联；对证据5凭祥市公安局那艾边防派出所2015年7月29日证明和图片2张、证据9即2015年1月28日9时崇左市中级人民法院法庭审理笔录也都无法证实原告有违约行为的观点主张，原告对该证据亦不认可，因此对上述证据的关联性均不予确认。综合全案有效证据及庭审笔录，本原确认以下法律事实：凭祥市大象路8号皇龙．西城时代小区内的皇龙居（国际）家居建材广场是凭祥市政府为解决城区建筑材料市场存在的问题，决定对市区范围内的家居建筑装饰材料行业实行划行归市管理的招商引资重点项目；该小区内商铺的初始产权属于皇龙居公司所有，由该公司委托本案原告众安宁公司出租管理，原告同时亦为该小区提供物业服务；原告公司原名全称“南宁市众安宁物业管理有限公司凭祥分公司”，后经工商登记变更为“南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司”。2011年10月30日，原告与被告于才华签订了一份《商铺租赁合同》，合同其中约定：原告将涉案1栋102号建筑面积72．07平方米的商铺出租给被告经营门业、地板生意；租期3年即从2011年10月29日至2014年10月28日止，商铺的第1年租金单价为22元/平方米/月、第2年租金单价为23．1元/平方米/月、第3年租金单价为24．3元/平方米/月，；从签订本合同之日起，被告须按月交纳商业运行管理费（1元/平方米/月）、物业服务费（1．5元/平方米/月）、专项维修资金（0．1元/平方米/月），以及应据实交纳的水电费（包含公摊部分）、垃圾处理费等费用；免费优惠包括有免租金14个月、前3年租期内免收商业运行管理费、免收2个月物业管理费等条件；在签合同时被告须向原告交纳履约保证金共计4700元，如被告未能按期交纳租金或其他费用的，原告有权以保证金冲减被告应交费用；在合同解除时，如被告没有及时足额补交相应款项，原告有权扣押或阻止其转移商铺内相应价值的财物；被告逾期30天未交纳租金、物业服务费、公摊水电费等费用的，原告有权单方解除合同并有权不予返还被告已付款项与保证金，被告应补交免租期内的租金等内容。合同签订后，被告依约向原告交纳了4700元保证金，原告也如约将涉案商铺交给被告经营管理。但是被告接手涉案商铺后，除曾在2012年6月14日交纳过电费和公摊水电费共916．8元、装修垃圾清运费180．2元、水电周转金200元，以及在2014年1月22日交纳过电费和公摊水电费共2976．6元外，从2012年10月13日起被告即开始拖欠租金等费用（其间曾于2013年8月21日交纳了当年6月29日至9月29日的租金共计4994元）。2013年9月9日，原告委托广西民族律师事务所向被告发出了解除合同、返还所承租的商铺、支付拖欠的租金等费用以及承担违约责任的律师函。2015年6月11日，原告提起民事诉讼。另查明，在包括被告在内的建材经营户陆续进驻皇龙居建材市场后，原告通过在户外设立大型广告牌、在公交车车体喷印广告、在路灯灯杆悬挂广告等等方式，对皇龙居建材市场进行了宣传。本院认为，原告众安宁公司与被告于才华签订的商铺租赁合同是双方的一致真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法应确认其合法有效，则双方即应依法依约全面履行合同所约定的义务。在本案中，被告自合同签订之日起均超逾30天以上就一直未按有效合同如期足额交纳约定的租金等费用，原告在此情况下按照有效约定向被告发出了包括有单方解除合同内容在内的律师函，在函件抵达被告处后双方签订的商铺租赁合同即已解除。根据有效合同约定，因被告违约导致合同被解除后，除应补交拖欠的租金、物业服务费等费用外，还应补交免租期的租金。具体为：（1）租金，第一年度＝72．07×22×0（即免交12个月）＝0元、第二年度＝72．07×23．1×10（即免交2个月）＝16648．17元、第三年度＝72．07×24．3×9（原告决定免交3个月）＝15761．71元，小计32409．88元；（2）物业服务费72．07×1．5×36（即3年）＝3891．78元；（3）专项维修资金72．07×0．1×36（即3年）＝259．45元；（4）应补交免租期租金的第一年度＝72．07×22×12（合同原定可免交月份）＝19026．48元、第二年度＝72．07×23．1×2（合同原定可免交月份）＝3329．63元、第三年度＝72．07×24．3×3（原告原定可免交月份）＝5253．9元，小计27610．01元。以上全部款项共计64171．12元，减去被告签订合同时交纳的保证金4700元和曾交纳的租金4994元，被告还应支付给原告款项54477．12元。对于原告关于水电费（包含公摊部分）、垃圾处理费等费用的诉讼请求，因原、被告双方在有效合同约定是“据实交纳”，但原告在本案没有充分有效证据证实以上相关费用已实际产生，所以对上述相关诉讼请求，不予支持。关于是否应追加案外人的涉案商铺开发商皇龙居公司为本案第三人，以及原告众安宁公司在履约过程中是否有违约行为并应承担相应的违约责任的问题。如上查明的事实及阐明的理由，本案是原告与被告之间因履行双方签订的商铺租赁合同而产生的民事纠纷，而商铺租赁合同经依法定程序已确认为有效合同，对任何一方均有法律约束力，则根据合同相对性原则，本案适格当事人只能是原告的众安宁公司和被告的于才华，所以被告在本案审理过程中提交的关于追加皇龙居公司为本案当事人的申请，既不符合法律原则要求也不符合本案实际情况，因此对其申请不予采纳。又经审理查明，原告在履行本案的有效合同中，并没有任何违约行为，则其当然不应在本案中承担任何违约责任。关于原告是否存在没有进行市场推广与培育从而有违约行为问题。根据全案有效证据综合反映可知，涉案商铺所在皇龙居（国际）家居建材广场，虽是建设初期的招商引资重点项目，而被告入驻该建材广场，也是源于当地政府划行归市的政策及对该建材广场将成为当地唯一的专业建材市场的期望，但是入驻与否，仍然是被告的自愿行为，因此，入驻后市场的发展是否达到原来的期望，不能作为拒绝履行本案双方当事人在自愿的基础上签订的商铺租赁合同的原因。而双方当事人在签订了商铺租赁合同及其随后的皇龙居家居建材广场管理公约中，都没有具体约定原告应如何开展市场运营方面的工作并应该做到什么程度；在签订了上述合同、管理公约，包括被告在内的商铺业主陆续入驻皇龙居（国际）家居建材广场后，原告通过在户外设立大型广告牌、在公交车车体喷印广告、在路灯灯杆悬挂广告、发传单、在当地的广告月刊上刊登广告、制作并印发广告专刊等方式，对皇龙居（国际）家居建材广场进行了一定的宣传，因此被告主张原告管理不到位、市场运营工作不符合约定的抗辩意见，没有充分确实的有效证据和事实依据，所以对被告的相应抗辩意见，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于才华支付原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司租金等款项共计54477．12元；二、驳回原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司的其他诉讼请求。案件受理费1149元，由原告南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司负担149元，被告于才华负担1000元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  米阳东审 判 员  韦 珍人民陪审员  黄保平二〇一七年三月××日书 记 员  邱 睿