福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初6327号原告：赖淑贞，女，1964年12月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：李靓，厦门瀛坤律师事务所律师。被告：张华，男，1975年1月5日出生，汉族，户籍所在地福建省福安市，现住福建省厦门市湖里区。第三人：陈辉，男，1986年2月10日出生，汉族，户籍所在地福建省福安市，现住福建省厦门市湖里区。原告赖淑贞与被告张华、第三人陈辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖淑贞及其委托诉讼代理人李靓，被告张华、第三人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖淑贞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2016年5月25日解除。2、被告张华向原告支付自合同解除之日止的租金52500元，违约金调整为每月2%（违约金从2015年10月5日起，按每个月欠租租金逐笔计算，支付至实际支付止）。3、被告张华和第三人立即搬离房屋。4、被告张华向原告支付腾房占有使用费（使用费按7500元/月标准，自2016年5月25日起计至实际搬离之日止）。事实与理由：2014年10月15日，原、被告签订一份《租赁合同书》，约定原告将名下坐落于厦门市湖里区枋湖南路169号126单元的房屋出租给被告使用。合同约定：①租赁期限为2014年10月15日至2021年元月16日，其中2014年10月15日至2015年元月15日为免租期；②2015年元月16日至2018年元月15日期间的租金为每月7500元；③签订之日起需一次性支付三个月房租22500元，每次应提前10日支付下一期的租金；④若拖欠租金原告有权按日2%的标准收取滞纳金，拖欠超过10日的，原告有权解除合同，收回房屋、追讨租金、滞纳金及应缴各项费用，并有权将押金作为违约金没收。合同还约定被告如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须征得原告同意，否则视为被告违约，原告有权提前终止合同，被告应当承担由此造成原告的一切损失并没收押金。合同签订后，原告依约将该房屋交付给被告使用，但被告自2015年10月起便未能依约支付租金，经原告多次催告未果。2016年5月24日，原告委托律师向被告出具《律师函》，向被告通知解除《租赁合同书》，要求被告结清水、电、物业等相关费用后归还房屋，并支付拖欠的房租42500元及违约金7482.5元。该《律师函》于2016年5月25日送达租赁房屋所在地，由吧台代为签收。2016年8月，经原告现场查看才得知该房屋已用于经营“厦门市湖里区烤之味小炒店”。原告通过律师查询厦门市工商局商事主体内档信息，才得知被告于2015年3月1日将该房屋转租给第三人陈辉，第三人将该房屋作为注册“厦门市湖里区烤之味小炒店”个体工商户的经营场所。综上，被告拖欠缴交租金的行为已经属严重违约，且在未经原告同意的情况下，将租赁房屋擅自转租第三人使用经营，更是严重损害了原告的合法权益，为此原告特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告张华辩称，所租租赁房屋原来是毛坯房，张华装修用了将近一年时间，花费好几十万元。张华确实拖欠房租，并与原告协商，但原告不协商。之前生意不好，现在生意慢慢好起来，如果让张华继续经营，拖欠的钱张华会慢慢还。第三人陈辉述称，陈辉希望原被告能自行处理纠纷。陈辉为涉讼房屋投资了12万元，每月房租付给被告张华，均已付清。经审理查明，赖淑贞系厦门市湖里区枋湖南路169号126单元房产（以下简称涉讼房产）的所有权人。涉讼房产面积建筑110.2平方米，为四层建筑。2014年10月15日，赖淑贞与张华签订《租赁合同书》。合同约定：赖淑贞将无设备、毛坯状态的涉讼房产出租给张华，用途为商住；租赁期限自2014年10月15日至2021年1月16日；2014年10月15日起至2015年1月15日为装修期不计租金，2015年1月16日至2018年1月15日每月租金7500元，2018年1月16日至2019年1月15日每月租金8250元，2019年1月16日至2020年1月15日每月租金9000元，2020年1月16日至2021年1月15日每月租金9750元；张华应向赖淑贞提供的银行卡交付租金，下次付款应提前10日付清；合同签订之日，张华应向赖淑贞交付7500元作为押金，一次性支付三个月房租22500元，合同期满且张华交清租赁期间应交的一切费用后，赖淑贞将押金无息退还给张华；租赁期间，张华如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须征得赖淑贞同意，否认视张华违约，赖淑贞有权提前终止合同，同时张华应赔偿由此造成赖淑贞的一切损失并没收押金；租赁期间如拖欠租金每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达10天的，赖淑贞有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，赖淑贞可视为废物，任由赖淑贞处理，张华不得有异议；赖淑贞有权追回所欠租金、滞纳金及张华应缴的各项费用，张华所缴纳的押金则作为赔偿赖淑贞的违约金；赖淑贞违约需一次性赔偿15万元装修款等。赖淑贞与张华在合同上签名并按捺手印。2016年5月24日，李靓律师受赖淑贞委托，向张华邮寄律师函，上述邮件于2016年5月25日被签收。律师函主要内容为：张华自2015年10月起便未能继续支付租金，经赖淑贞多次催告未果；张华逾期支付房租的行为已经构成违约，赖淑贞有权解除合同、收回房屋，追讨租金、滞纳金及相应各项费用，并有权将押金作为违约金；特通知双方合同于本律师函到达当日解除，张华于2016年5月31日前结清物业费、卫生费、水电费等费用，并将房屋交还给赖淑贞。张华在庭审质证阶段，确认张华母亲收到了上述律师函，张华母亲通过电话告知了张华相关内容。另查明：赖淑贞自认张华于2015年11月19日、2015年12月14日、2016年3月7日分别支付了租金10000元、2500元、12500元。再查明：张华将涉讼房产的一楼店面转租给陈辉。陈辉在该店面经营厦门市湖里区烤之味小炒店。上述事实，有赖淑贞提供的厦门市土地房屋权证、《租赁合同书》、律师函、EMS回执查询单和个体户基本信息等证据为证，并有各方当事人的陈述及法庭审理笔录佐证，足以认定。本院认为，《租赁合同书》的内容和形式未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应依约履行合同义务。赖淑贞主张张华未如期支付2015年10月起的租金且非法转租，张华既未举证证明其已按时足额给付租金，也未举证证明其得到赖淑贞的准许转租，本院对赖淑贞主张的事实予以采信。张华拖欠租金已一年有余，并违反合同约定进行转租，张华的行为构成严重违约，赖淑贞有权解除合同。张华的母亲系其成年亲属，且张华确认其母已转告其律师函内容，可以认定赖淑贞的解除合同通知已于2016年5月25日送达张华。赖淑贞关于确认《租赁合同书》于2016年5月25日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。赖淑贞还要求张华支付计至合同解除之日的租金52500元，但涉讼房产2015年10月16日至2016年5月25日按合同标准计算出的租金扣除赖淑贞自认张华已支付的25000元，应为30000元，对赖淑贞的该项诉求，本院部分予以支持。赖淑贞还要求张华按月2%支付未付租金的违约金（每季度租金的违约金，按应付之日分别计至实际支付止），赖淑贞主张的该违约金标准低于合同约定标准，本院予以照准，其中暂计至2016年5月25日的违约金数额为4133.74元，2016年5月26日之后的违约金以未付租金30000元为基数，按月2%的标准计至判决确定的付款之日。赖淑贞还要求张华和陈辉立即搬离房屋，本案系合同纠纷，赖淑贞要求张华立即腾退房屋，系合理诉求，本院予以支持；赖淑贞与陈辉之间没有合同关系，赖淑贞对陈辉的诉求，本院不予支持，赖淑贞可另案提起侵权之诉。张华未及时腾退房屋给赖淑贞造成了经济损失，赖淑贞要求张华按合同约定的租金标准7500元/月支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日的占有使用费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赖淑贞与被告张华签订的《租赁合同书》已于2016年5月25日解除。二、被告张华应于本判决生效之日起三日内支付原告赖淑贞至2016年5月25日止拖欠的租金30000元和违约金（计至2016年5月25日的违约金为4133.74元，自2016年5月26日起的违约金以30000元为基数，按月2%的标准计至本判决确定的付款之日止）。三、被告张华应于本判决生效之日起三日内将厦门市湖里区枋湖南路169号126单元房产腾退给原告赖淑贞。四、被告张华应于本判决生效之日起三日内支付原告赖淑贞房屋占有使用费（按7500元/月的标准，自2016年5月26日起计至实际腾退房屋之日止）。五、驳回原告赖淑贞的其他诉讼请求。如果被告张华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1416元，减半收取708元，由原告赖淑贞负担242元，由被告张华负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  邵 昀人民陪审员  颜立新人民陪审员  肖育京二〇一七年三月三十一日代书 记员  洪艺玲附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。