浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0602执异237号案外人嵊州市鑫荣酒店有限公司，住所地嵊州市剡湖街道嵊州大道113号。法定代表人张德挺。委托代理人（特别授权代理）庞天宇，男，该公司员工。申请执行人渤海银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市解放北路302-318号月池坊A幢一至三层。法定代表人王坚刚。委托代理人（特别授权代理）丁丁汀，浙江近远律师事务所律师。被执行人浙江浙东丝绸有限公司，住所地嵊州市经济开发区。法定代表人宓雪芬。被执行人嵊州市饮食服务有限公司，住所地嵊州市剡湖街道嵊州大道113号。法定代表人马祥胜。委托代理人（特别授权代理）马俊，男，该公司员工。被执行人萝北绿城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县凤翔镇12委中央街236号。法定代表人茹益军。被执行人宓雪芬，女，1964年2月15日出生，汉族，住嵊州市。被执行人茹益军，男，1961年8月10日出生，汉族，住嵊州市。在本院执行申请执行人渤海银行股份有限公司绍兴分行（以下简称渤海银行）与被执行人浙江浙东丝绸有限公司（以下简称浙东公司）、嵊州市饮食服务有限公司（以下简称饮食公司）、萝北绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）、宓雪芬、茹益军金融借款合同纠纷一案，案外人嵊州市鑫荣酒店有限公司（以下简称鑫荣公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人鑫荣公司称，关于渤海银行诉浙东公司借款纠纷一案，贵院已进入执行阶段，在执行中将案外人租用的位于嵊州市嵊州大道115号房产作为本案的执行财产进行了查封，对此，案外人提出如下异议：贵院查封的上述房产系案外人与饮食公司房屋租赁合同中的一部分，作为汉庭酒店经营使用，租赁期限为2013年11月1日起至2029年10月31日止，租期16年。经了解，饮食公司于2013年12月17日将该房产抵押给渤海银行，为浙东公司贷款一千万元作抵押担保，系在案外人租赁之后。并且上述房产中所有的装修装饰设施均由案外人投入，与被执行人饮食公司无关，上述房产的水、电、出入、消防通道等与案外人其他租赁房产紧密相连，无法分割，不具备单独处置条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故贵院在处置上述房产时不应损害案外人的租赁权，请求裁定如下：依法撤销绍兴市越城区人民法院（2015）绍越执民字第4044-1号执行裁定书，并停止对饮食公司位于嵊州市嵊州大道115号房产的执行。听证中，案外人变更异议请求为请求本院在执行中保障案外人的租赁权和财产权，不影响案外人的正常生产经营。申请执行人渤海银行称，贵院（2015）绍越商初字第3607号民事判决书判决已经认定申请执行人对抵押房产享有优先受偿权，且申请执行人在该案庭审中已经提交了完整的证据。对案外人提供的房屋租赁合同真实性有异议，案外人提供的装饰合同与本案无关，在办理抵押的时候，饮食公司也出具过抵押房产未出租的情况说明，并加盖了公章。综上，申请执行人认为，案外人无法证明在抵押之前已经租赁抵押房产的事实，请求驳回其异议请求。被执行人饮食公司称，案外人的异议请求正当合理。案外人租赁我公司房产是为了经营汉庭酒店使用，汉庭酒店作为知名连锁酒店品牌，它的开业、经营都有很规范的管理，不可能凭空捏造虚假的租赁关系。申请执行人出示的抵押物出租情况说明上没有落款时间，我公司也不知道是何时加盖的公章，在盖章的时候该情况说明是空白的，上面的字也不是我公司人员书写的。被执行人浙东公司、绿城公司、宓雪芬、茹益军未发表意见。本院查明：被执行人饮食公司名下登记有坐落嵊州市嵊州大道115号，权证为嵊房权证城字第××号，建筑面积2737.07平方米的6层房产和对应的权证号为嵊州国用（2005）第1-119号的国有土地使用权（以下简称涉案房地产）。2013年12月17日，饮食公司与渤海银行签订最高额抵押合同1份，以上述房地产为浙东公司向渤海银行的相应借款提供最高额抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续，他项权证号为浙嵊房他证嵊字第××号，登记债权数额为一千万元。原告渤海银行为与被告浙东公司、绿城公司、宓雪芬、茹益军金融借款合同纠纷一案，于2015年7月24日向本院起诉，诉讼中，本院于2015年8月6日财产保全查封了饮食公司名下的涉案房地产。2015年9月28日，本院作出（2015）绍越商初字第3607号民事判决书，确认渤海银行就其享有的相应债权，对浙嵊房他证嵊字第××号项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2015年11月16日，本院对上述判决书立案执行，执行中，本院作出（2015）绍越执民字第4044-1号执行裁定书，裁定查封被执行人饮食公司名下位于嵊州市嵊州大道115号的房屋及国有土地使用权，案外人遂向本院提出执行异议。案外人鑫荣公司为证明其主张事实成立向本院提交了以下证据：1、出租方为饮食公司（甲方）、承租方为张德挺（乙方），落款时间为2013年11月1日的房屋租赁合同1份，其中约定甲方把坐落于浙江省嵊州市剡湖街道嵊州大道115号，所属嵊州大酒店综合楼第一层大厅两间，第四层部分，锅炉间部分及客房楼（1-6）层用房面积约3000平方米的房屋出租给乙方作汉庭连锁酒店经营使用。双方商定租期为16年，即2013年11月1日起至2029年10月31日止，甲方应在2013年11月1日起开始准备处置原设施、设备、用具、人员安置等，最迟于2014年7月1日前将租赁房屋清场完毕后交付给乙方，其后四月为乙方的装修期。2013年11月1日起至2014年10月31日止为一个租赁年度（2014年度），第一个租赁年度免收房租费，以后每个租赁年度租金为25万元。租赁房屋实行先租后用原则，租金缴纳方式为每年分二期缴纳，每年10月1日前缴清当年度一半的租金，次年4月1日前缴清剩余部分租金。2014年7月1日前，乙方需支付甲方水电押金5万元，此款在合同期满后据实结清；乙方应向甲方缴纳装潢工程保证金35万元，此款在正式租赁开始后抵扣房租。本合同期满后，乙方的所有投入均归甲方，对任何残值甲方均不予任何补偿。因乙方需在嵊州市申请设立一家新的有限公司（以下简称新公司），乙方完成该工作后，将指定新公司与甲方继续履行本合同，依法在本合同的权利义务由新公司承受。乙方筹备的新公司设立后，甲方的租金发票开具给新公司，本合同项下的全部租金及费用由该新公司支付甲方。2、自嵊州市市场监督管理局调取的出租方为饮食公司，承租方为张德挺、嵊州市鑫荣酒店有限公司（筹）、叶善焱、庞盛峰的房屋租赁合同复印件1份，其中记载的存档时间为2014年12月2日，约定的权利、义务事项与证据1中的合同一致。对于该份合同在异议审查过程中张德挺出具了情况说明1份，陈述2014年12月2日，根据工商要求，其在申办营业执照时，在房屋租赁合同的承租方中添加了预备设立的嵊州市鑫荣酒店有限公司（筹）和叶善焱、庞盛峰两个股东；根据房屋租赁合同第九条第3款规定，汉庭酒店嵊州店开业后，其全部权利义务由新成立的由其担任法人代表的嵊州市鑫荣酒店有限公司承接。被执行人饮食公司则认为其与张德挺签订的原始租赁合同上是没有嵊州市鑫荣酒店有限公司（筹）和叶善焱、庞盛字样的。3、发包方为张德挺、承包方为鄞州舒雅装饰设计有限公司、落款时间为2013年11月10日的装饰设计施工合同1份，其中约定装饰施工范围为嵊州市嵊州大道115号，承包方式为半包工包料；工期自2013年11月15日开工，自2014年9月15日竣工；工程总价款383万元，自签订合同三日内付定金50万元，工程开工前，甲方应将房屋外门钥匙一把交乙方施工队负责人保管，工程竣工验收时，甲方负责提供新锁一把，由乙方当场负责安装交付使用。4、付款方为案外人的房租费发票、加盟费发票1组。申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、自嵊州市市场监督管理局调取的房屋租赁合同复印件1份，内容与案外人提供的证据2一致。2、案外人公司基本信息1份，其中记载案外人成立日期为2014年12月2日，住所地为嵊州市剡湖街道嵊州大道115号。法定代表人为张德挺，投资人为庞盛峰、叶善焱、张德挺。3、由被执行人饮食公司出具的抵押物出租情况说明1份，其中记载涉案房地产均未出租。本院认为，本案中，案外人鑫荣公司提供的证据可以证明其投资人张德挺在涉案房产抵押之前即与被执行人饮食公司签订了房屋租赁合同，并通过与装饰公司签订施工合同等方式占有使用涉案房地产。因在上述租赁合同中张德挺与饮食公司已明确约定在张德挺投资的新公司设立之后其在合同中的权利义务由新公司承受，且案外人鑫荣公司提供的租金支付凭证等证据也可以证实案外人已实际承受上述租赁合同中的权利义务，故案外人要求根据上述租赁合同约定保护其对涉案房地产享有租赁权之异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：本院在执行被执行人嵊州市饮食服务有限公司名下坐落嵊州市嵊州大道115号，权证为嵊房权证城字第××号的房产及权证号为嵊州国用（2005）第1-119号的国有土地使用权过程中应保障案外人嵊州市鑫荣酒店有限公司依照2013年11月1日张德挺与被执行人嵊州市饮食服务有限公司签订的房屋租赁合同约定所享有的租赁权。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈宝良人民陪审员  高 峰人民陪审员  张华娟二〇一七年三月十五日书 记 员  张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。