广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1116号上诉人（原审被告）：孙献民，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。委托代理人：陈小兵，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯思贤，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黎炳超，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：梁志强，身份证住址广东省广州市白云区。三被上诉人共同委托代理人：李志华，广东泉镜律师事务所律师。上诉人孙献民与被上诉人冯思贤、黎炳超、梁志强（下简称冯思贤等三人）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙献民上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判孙献民无需向冯思贤等三人支付租金143155元；2、本案一、二审诉讼费用由冯思贤等三人承担。事实与理由如下：本案系因冯思贤等三人不配合孙献民办理证件、无理由擅自停水停电导致孙献民停止装修产生的纠纷。由于无法实现租赁合同约定的目的，孙献民已于2014年10月通过口头、见面聊天、发律师函等方式通知冯思贤等三人解除案涉租赁合同，但冯思贤等三人一直不予理睬。孙献民已于2014年10月搬离案涉房屋，系冯思贤等三人一直没有收回房屋，责任不在于孙献民，孙献民无需承担2014年10月之后的租金。退一步来讲，即使如冯思贤等三人所述，其没有收到孙献民于2014年10月期间关于解除租赁合同的相关通知，但孙献民于2015年1月5日向法院提起诉讼要求解除租赁合同，法院以（2015）穗云法民四初字第169号（下简称169号案）立案受理并将材料送达至冯思贤等三人，其此时应当知道孙献民解除合同的意愿。169号判决解除案涉租赁合同，后被二审法院维持原判。因此，案涉租赁物一直因冯思贤等三人停水停电等原因导致孙献民无法使用，孙献民一直向冯思贤等三人主张解除租赁合同，且早已搬离案涉租赁物，盖因冯思贤等三人原因迟迟没有完成交付，应当由冯思贤等三人承担因此造成的损失。被上诉人冯思贤等三人共同答辩称：同意原审法院对于事实及证据的认定。原审法院判令孙献民承担租金的20%已经偏低，故孙献民的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回并维持原判。2016年9月27日，冯思贤等三人向原审法院起诉请求判令：1、孙献民向冯思贤等三人支付自2014年11月21日至2016年9月23日止的租金836000元，租金按照38000元/月计算；2、孙献民将广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层之二（靠大路外侧和后内部分）建筑面积为1150平方米的租赁房屋恢复原状，并赔偿恢复原状期间造成的租金损失（按照38000元/月计算）；3.本案诉讼费由孙献民承担。原审法院经审理查明：位于白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层房屋为广州市白云区石井镇横沙村经济联合社集体所有，使用性质为商业，建筑面积2422.6平方米，领取编号为穗集地证字第01××77号《广州市集体土地房产证》。2008年1月22日，广州市白云区石井镇横沙村第一经济合作社（合同抬头列广州市白云区石井镇横沙村第一、八经济合作社共同作为出租人，甲方）与冯思贤（承租人，乙方）签订《租赁合同》，甲乙双方约定：甲方同意将拥有的坐落在广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层之二（即二楼东面）的商铺（房地产权证号码：01××77）租给乙方作商业用途使用，面积为1300平方米，租赁期限自2008年7月1日至2026年6月30日止。2009年12月4日，双方签订了《补充合同（二）》，约定租赁期限由2009年4月1日起到2027年3月31日止。2014年7月15日，孙献民（乙方，承租方）与冯思贤等三人（共同作为甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，甲乙双方约定：甲方同意将座落在广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层之二（靠大路外侧和后内部分）、建筑面积为1150平方米的房屋，出租给乙方作为商业场地使用；租赁期限自2014年7月21日至2027年3月31日止。租金为38000元/月，租金包含向小区缴交的管理费。租金由第三年开始，每年递增4%；乙方进场前需向甲方交纳90000元作为押金（含水电押金），再预交一个月的租金38000元。本合同期满终止时，甲方须将此押金退还给乙方（不计利息，有违约的，可直接由押金中扣除）；在租赁期内，乙方享有前3个月的免租期。乙方必须于每月10号前向甲方缴交当月租金；甲方的权利义务：提供相关办证资料，协助乙方办理营业执照，但由办证产生的一切税费由乙方负责（甲方免费提供面积为800平方米的备案租赁合同，合同的租赁税费由甲方负责）；乙方的权利义务：在租赁期内，依法使用该房屋，享有国家有关法律法规所赋予承租人的权益。乙方有权对该房屋进行装修，装修方案必须报给甲方并征得甲方同意并接受甲方监督。乙方的装修和报装的图纸和材料，必须给甲方一份备案；由于乙方是用来开办宾馆，行业比较特殊，乙方必须办好各种合法证照，办理好消防等手续，依法依证依范围经营；乙方必须严格管理，规范各种规章制度，防止各类安全事故的发生，不得违法和超范围经营，否则视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋等等。上述合同签订后，冯思贤等三人于2014年7月16日将涉案租赁物交付孙献民使用，孙献民向冯思贤等三人交纳了押金90000元，首月租金38000元。孙献民进场后开始对涉案租赁物进行装修，于2014年9月26日被涉案租赁物业主以装修超载为由要求停工。据原审法院向广州市白云区横沙村经济联合社调查：孙献民于2014年7月申请拆除涉案租赁物旧墙，但无提交书面报告及有资质机构确认的图纸，故该社未批准孙献民开工。后孙献民未经该社批准私自开工，该社遂于2014年10月停止供电。据孙献民反映，因冯思贤等三人与涉案租赁物的业主曾存在诉讼纠纷，业主经常派人对涉案租赁物停水停电，导致涉案租赁物无法正常使用。2015年1月5日，孙献民在原审法院起诉冯思贤等三人，要求解除与冯思贤等三人签订的《房屋租赁合同》，由冯思贤等三人向孙献民返还押金90000元、租金38000元、进场费50000元、垃圾场移走费3000元并赔偿工程款及材料费445591.3元。原审法院以（2015）穗云法民四初字第169号立案受理，并于2016年3月15日作出（2015）穗云法民四初字第169号民事判决，认定冯思贤等三人未能依约履行协助孙献民办理证照的义务、孙献民对装修问题未整改且未向冯思贤等三人支付租金均已构成违约，涉案《房屋租赁合同》事实上无法履行，双方对导致合同解除的过错各为50%。故判决：冯思贤等三人与孙献民签订的《房屋租赁合同》予以解除；冯思贤等三人返还孙献民押金90000元、赔偿装修损失171417.9元。判后，冯思贤等三人不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终7646号民事判决（已于2016年9月23日生效）：驳回上诉，维持原判。原审诉讼中，为证明因孙献民的装修导致涉案租赁物发生损害的事实，冯思贤等三人向原审法院提交广州胜力房屋安全鉴定有限公司作出的胜力鉴字[2016]0419号《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》（以下简称鉴定报告），鉴定报告载明：鉴定类别为房屋结构安全性检测鉴定，主要损坏情况综述为：1、房屋地基基础未发现有不均匀沉降现象；2、二层个别钢筋混凝土楼板保护层剥落，钢筋外露、锈蚀；3、二层钢筋混凝土梁未发现有明显开裂、变形等损坏现象。鉴定结论为该房屋二层楼盖结构现状（改造后）的安全性等级评定为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，显著影响第二层楼盖的整体承载功能，应做加固处理。处理意见第二点为拆除第二层楼盖上后期加建的200毫米高建筑碎砖、细沙垫层。原审中，冯思贤等三人明确要求孙献民恢复原状的具体内容为前述鉴定报告处理意见第二点。孙献民在审理中确认用碎的轻质砖和陶粒在楼面上做排污设施及排污回填、并用砌墙隔了房间的事实，但抗辩称上述装修均为普通装修，不足以对涉案租赁物安全性造成危害。经原审法院释明，双方当事人均不对涉案租赁物楼板安全性不符合规范的成因申请司法鉴定。原审另查明：在169号案的庭审中（2015年9月28日），孙献民经原审法院释明，向原审法院申请对涉案租赁物的装修进行评估，并同意将涉案租赁物返还冯思贤等三人，冯思贤等三人未发表意见，双方交接不成。原审法院依孙献民申请对已完成的涉案租赁物装修价值委托有资质的评估机构进行评估。评估机构于2016年2月23日作出评估报告，载明：孙献民已完成的装修价值金额为366619.51元，其中大理石门槛石10149元、消防门2652元、水泥835.11元均属材料费，未有实际形成附和装修；钢梯为15147.61元。2016年3月8日，原审法院在169号案庭审中再次向冯思贤等三人释明涉案租赁物的返还问题，冯思贤等三人明确表示拒绝接收。原审法院认为：冯思贤等三人与孙献民签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守履行。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”根据上述法律规定，虽生效判决认定《房屋租赁合同》已解除，但在《房屋租赁合同》解除后，双方当事人仍可依照合同条款，要求对方承担违约赔偿责任。经生效判决认定，双方当事人对《房屋租赁合同》解除均有过错，但冯思贤等三人已将涉案租赁物交付孙献民使用的事实属实。孙献民在169号案委托评估事项终结之前仍占有涉案租赁物，经原审法院释明后，才明确表示交还涉案租赁物，故仍应承担其方占有涉案租赁物期间的租金。孙献民于2015年9月28日明确表示将涉案租赁物返还冯思贤等三人，冯思贤等三人对此不持肯定意见，故因未有收回涉案租赁物而导致的扩大损失应当由冯思贤等三人承担。但于同日，孙献民也提出了对涉案租赁物的装修进行评估的申请，该评估工作是由孙献民申请且目的是为了证明孙献民投入的装修价值，故评估期间的租赁费用理应由孙献民承担。在评估工作完成后，涉案租赁物已不存在交付障碍，冯思贤等三人因未收回涉案租赁物而遭受的损失，孙献民已无需承担。综合以上分析，原审法院认为孙献民应付租金期间为自2014年11月21日计至2016年2月23日为宜。关于涉案租赁物是否符合适租条件，应否按照合同约定的标准计算租金的问题。其一，从涉案租赁物的配套附属设施方面考量。孙献民对涉案租赁物进行装修虽未有按照合同约定提交装修方案并报冯思贤等三人同意，但无证据显示冯思贤等三人对孙献民的装修持有异议。在孙献民与业主因装修问题发生纠纷后，孙献民停止施工且没有对装修是否超载进行自查及整改的责任不在于冯思贤等三人，但业主在未有查实孙献民装修是否对涉案租赁物造成损坏的前提下就于2014年10月对涉案租赁物进行停电，对孙献民使用租赁物也造成了妨碍。冯思贤等三人作为涉案租赁物的上一手承租人及涉案租赁合同的出租人，对监督维护涉案租赁物房屋安全并保证其承租人能正常使用涉案租赁物均负有义务，有责任对孙献民与业主之间的纠纷进行调停并积极恢复涉案租赁物的正常租赁秩序。但据现有证据反映，冯思贤等三人显然怠于行使其应尽义务，导致作为承租人的孙献民与业主之间的矛盾长期不能解决。冯思贤等三人对于涉案租赁物因停电而不符合适租条件的事实负有过错。其二，从涉案租赁物的租赁用途方面考量。经生效判决查明，冯思贤等三人未能依约履行协助孙献民办理证照的义务是导致合同解除的原因之一，双方当事人约定涉案租赁物用于开办宾馆，必然应当领取相关的特种经营证照方能实现租赁用途，因冯思贤等三人的前述违约行为，孙献民事实上是无法利用租赁物实现其租赁目的的。故综合以上两点，涉案租赁物在附属配套设施及租赁用途上均不具备适租条件，冯思贤等三人对此负有过错，要求孙献民按照合同约定的租金标准支付租金于理不合，不予支持。但鉴于孙献民存在占用涉案租赁物的事实，且对装修超载问题未得到解决负有一定责任，故仍应向冯思贤等三人支付一定比例的租金。根据涉案租赁物的上述情况，原审法院认定孙献民应支付的租金标准应酌减至原租金的25%，即9500元/月。经计算，孙献民应支付给冯思贤等三人的租金为143155元。关于冯思贤等三人主张的因孙献民装修导致涉案租赁物发生损害的问题。从证据角度考量，冯思贤等三人主张因孙献民装修导致涉案租赁物的损害，应向原审法院提交证据证实。经原审法院查明，孙献民对涉案租赁物进行了装修的事实属实，予以确认。但从冯思贤等三人提交的鉴定报告载明的损坏情况综述来看，涉案租赁物除楼板保护层剥落，钢筋外露、锈蚀等，尚未发现明显的损坏情况。鉴定结论中阐述二层楼盖的结构现状不符合承载功能，安全性不符合要求，但涉案租赁物建设于上世纪九十年代，至今使用期已长达二十余年，对于建筑主体结构本身是否符合安全性标准，冯思贤等三人并未举证证实，也未有对二层楼盖的安全性是否由孙献民的装修行为引起且为唯一原因进行举证。经原审法院释明，双方当事人均表示不对涉案租赁物的损坏原因进行鉴定，根据谁主张谁举证的原则，应由冯思贤等三人承担举证不能的不利法律后果。从双方承担责任的情况来看，冯思贤等三人在本案中明确要求孙献民承担恢复原状责任的具体内容是要求孙献民拆除第二层楼盖上后期加建的200毫米高建筑碎砖、细沙垫层，即要求孙献民拆除已与涉案租赁物形成附合的装修。经原审法院查明，双方当事人就租赁合同解除而导致的装修赔偿问题已在生效判决中处理完毕，即冯思贤等三人收回涉案租赁物及形成附合的装修，孙献民则获得50%的装修赔偿，其余装修赔偿损失均由孙献民自行承担。现冯思贤等三人已收回涉案租赁物，与涉案租赁物形成附合的装修也随之交付冯思贤等三人处分，冯思贤等三人可自行决定是否拆除上述装修或继续利用。孙献民已负担其因违约而导致的装修损失，冯思贤等三人要求孙献民对已交付其方处分的装修承担拆除义务的理据不足。综合以上论述，原审法院对于冯思贤等三人要求孙献民对涉案租赁物恢复原状并赔偿恢复原状期间租金损失的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年11月17日作出判决：一、本生效之日起十日内，孙献民支付冯思贤、黎炳超、梁志强自2014年11月21日至2016年2月23日止的租金143155元；二、驳回冯思贤、黎炳超、梁志强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6080元，由冯思贤等三人共同负担4498元，由孙献民负担1582元并于本判决生效之日起三日内迳付冯思贤等三人，不再予以退回。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依据（2015）穗云法民四初字第169号生效民事判决，双方对造成《房屋租赁合同》的解除均具有过错。虽然如此，在合同解除后，作为承租人的孙献民仍负有将租赁房屋交还冯思贤等三人的义务。而依现有证据，孙献民于2015年1月5日向原审法院提起（2015）穗云法民四初字第169号民事诉讼时，并未明确提出返还涉案房屋的诉请，直至该案审理期间的2015年9月28日，孙献民才明确表示同意将涉案房屋返还冯思贤等三人，但在此之前，孙献民并无提供充分证据证明其曾要求将涉案房屋返还冯思贤等三人而遭冯思贤等三人拒绝，且孙献民于同日申请对涉案房屋的装修价值进行评估以确定其装修投入，客观上也对冯思贤等三人及时收回涉案房屋自用造成一定程度的不利影响。因此，原审综合考察双方产生纠纷的实际情况，酌情确定孙献民按合同约定租金标准的25%向冯思贤等三人支付欠租之日即2014年11月21日至评估机构就涉案房屋的装修价值出具评估结论之日即2016年2月23日止的租金，并无明显不妥，可予维持。孙献民以其早已通知冯思贤等三人解除合同并实际搬离涉案房屋，房屋未能完成交付系冯思贤等三人原因所致为由，上诉认为其无需向冯思贤等三人支付租金，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人孙献民的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3163元，由上诉人孙献民负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年三月二十日书记员  杨娟娟