宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终399号上诉人（一审被告）：绿地集团银川学府置业有限公司，住所地宁夏银川市西夏区学院路林带北侧文萃路林带东侧绿地国际花都。法定代表人陈某某，该公司总经理。委托代理人叶某某，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：范某某，男，1987年9月29日出生，汉族，中国农业银行银川同心路支行职工，住宁夏银川市。上诉人绿地集团银川学府置业有限公司因与被上诉人范某某诉房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。绿地集团银川学府置业有限公司的委托代理人叶某某，被上诉人范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地集团银川学府置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人对利息8702.72元的诉讼请求；2、上诉人费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院同时支持利息和违约金的判决存在错误。其一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，对于逾期交付的违约责任已经作出了明确约定，出卖人承担的为已付购房款2%的违约金，并未就利息的承担作出任何约定，故被上诉人主张利息损失没有合同依据。其二、在非借贷合同法律关系中，利息给付往往是损害赔偿的违约责任。合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额外的预先确定，因而违约金与损害赔偿是不可以并存的。但合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，虽然违约金的适用不以实际损害发生为要件，但最终违约金金额大小的确定与实际损失额密切相关，可以将其作为确定违约金数额大小的标准，但不能简单叠加予以使用。只能择一选择。第三，被上诉人一审中未就其实际的损失举证，而通过推定的利息损失又小于双方约定的违约金的数额，不存在不足以弥补损失的情形，不应当支持其利息主张。范某某辩称，原审认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。范某某向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的合同编号为201500048425的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2、被告退还原告购房款493588元，支付违约利息1287.67元、房屋抵押贷款利息7415.05元、违约金9871.76元（493588元×2%=9871.76元）、办理房屋所有权登记费用160元、办理公积金贷款转账手续费15元，以上合计512337.48元；3、被告承担本案的诉讼费以及因诉讼产生的其他费用。一审法院查明，2015年11月30日，范某某与绿地集团银川学府置业有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定范某某购买绿地集团银川学府置业有限公司开发的位于银川市西夏区军区北路学府花都26号楼2单元901室房屋一套，房屋总价款493588元。合同第七条第二款对付款方式及期限进行了约定，贷款方式付款，采用公积金贷款，买受人（范某某）应当于2015年11月30日前支付首付款103588元，余款390000元申请贷款支付，合同附件四对此作出具体约定，于2015年12月30日前付清公积金贷款390000元。双方约定于2016年5月30日前交付房屋，合同第十二条对逾期交房的违约责任作出约定，该条第一款（2）项约定”逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同备案后的60日内退还买受人的全部已付房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”,合同附件十一补充协议第八条关于合同解除的补充约定第8.4条款约定”若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的付款之日起至出卖人收到买受人发出解除合同的书面通知之日止）”。合同签订前，范某某于2015年11月17日支付绿地集团银川学府置业有限公司首付款20000元，于2015年11月26日支付首付款83588元；合同签订后，范某某于2016年1月26日，将剩余付款390000元通过公积金贷款付清。合同约定的房屋交付时间届满后，绿地集团银川学府置业有限公司未能向范某某交付涉案房屋，范某某于2016年9月18日向绿地集团银川学府置业有限公司发出解除购房合同通知，绿地集团银川学府置业有限公司未与范某某协商解除合同事宜及退还房款事宜。另查明，范某某为支付房款，与中国农业银行股份有限公司银川金凤支公司签订《个人住房抵押担保借款合同（个人住房公积金委托贷款）》，支付了2016年2月至2016年9月的贷款利息7415.05元。一审法院认为，范某某与绿地集团银川学府置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，范某某已经履行了交付房款的义务，绿地集团银川学府置业有限公司也应按照合同约定的期限交付符合合同约定条件的房屋。现绿地集团银川学府置业有限公司违反合同约定，未能按期交付房屋，逾期已超过半年，在范某某要求解除合同后，绿地集团银川学府置业有限公司不予回复，也不退还付款，构成违约，范某某要求解除双方签订的合同的诉请，符合法律规定，予以支持；范某某要求绿地集团银川学府置业有限公司退还购房款493588元，符合法律规定，予以支持；范某某要求绿地集团银川学府置业有限公司按照合同约定支付违约金9871.76元（493588元×2%），符合双方约定，予以支持；对范某某要求绿地集团银川学府置业有限公司支付违约利息1287.67元、银行贷款利息7415.05元的诉讼请求，双方虽在合同中对违约金进行了约定，但不妨碍范某某提出要求绿地集团银川学府置业有限公司承担赔偿损失的违约责任，绿地集团银川学府置业有限公司提供的格式合同虽对范某某提出解除合同，绿地集团银川学府置业有限公司支付房款利息进行了约定，明显低于范某某的实际损失，按照2016年1月26日的银行同期贷款利息4.35%/年计算，从2016年1月26日至起诉之日，共计282天，这期间范某某的利息损失实际为16588.61元（493588元×4.35%/年÷365天/年×282天），范某某主张的利息损失之和8702.72元（1287.67元+7415.05元）低于实际损失，故对范某某的该项诉讼请求，予以支持；范某某要求绿地集团银川学府置业有限公司支付房屋所有权登记费用160元、办理公积金贷款跨行转账手续费15元，双方无约定，也无法律明确规定，不予支持。绿地集团银川学府置业有限公司主张退还购房款的条件尚未成就的理由，没有法律和事实依据，不予支持；由于绿地集团银川学府置业有限公司违约，导致范某某解除合同，给范某某造成损失，双方虽约定了违约金，但不妨碍范某某提出承担损失的违约责任，故绿地集团银川学府置业有限公司不承担利息损失的理由不成立；绿地集团银川学府置业有限公司要求范某某协助办理撤销涉案房屋备案手续，属于解除合同后的附属义务，不在本案处理范畴，绿地集团银川学府置业有限公司可在合同解除后，要求范某某予以协助。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告范某某与被告绿地集团银川学府置业有限公司于2015年11月30日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201500048425）；二、被告绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告范某某房款493588元，支付利息损失8702.72元、违约金9871.76元，合计512162.48元；三、驳回原告范某某的其他诉讼请求。案件受理费8924元、保全费3082元，由被告绿地集团银川学府置业有限公司负担。二审中，被上诉人向法庭提供职工还款流水账与一份、房屋租赁合同一份，中国农业银行股份有限公司银川同心路支行业务凭证一份，欲证明其于一审判决之后仍偿还涉案房屋的贷款，向他人支付房租9000元，上诉人认为上述证据与本案没有关联。经审核，职工还款流水账与中国农业银行股份有限公司银川同心路支行业务凭证盖有相关金融单位的印章，真实有效，应予以确认，但被上诉人未提出上诉，被上诉人于一审判决后的还贷不属于本案二审范围；房屋租赁合同与中国农业银行股份有限公司银川同心路支行业务凭证所显示的支付房租的记录相印证，应予以确认。经审理查明，2016年7月12日，被上诉人范某某签订房屋租赁合同一份，范某某租赁黄立荣位于银川市学院东路兴明苑5号1-502室房屋一套，面积86平米，租期一年。合同签订当日，范某某通过银行转账一次性支付租金9000元。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院认为，上诉人未能按期交房已属违约，被上诉人依约向上诉人书面送达了解除合同通知书，上诉人未按合同约定与被上诉人办理解约手续，再次违约，现上诉人主张解除合同，应依法支持。本案现有证据证明，因合同未如期履行给被上诉人所造成的损失包括首付本金103588元至起诉之日的孳息3282.7（103588元×4.35%/年÷365天/年×282天）、按揭贷款390000元截止2016年9月还贷利息7415.05元与已支付的房屋租金9000元，共计19897.75元。原审判决的违约赔偿数额对于上诉人并未有失公平，上诉人的上诉主张不成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人绿地集团银川学府置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范宁萍审判员  苏 红审判员  王文花二〇一七年三月十七日书记员  李丽洁