河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2017）豫0102民初1005号原告：魏宇龙，男，1989年11月30日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘继，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：任彦群，河南绿城律师事务所律师。被告：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路15号院1#5#楼附1号小岗刘地块商业裙房。法定代表人：黄建胜，系该公司董事长。委托代理人：吕金城,河南国银律师事务所律师。委托代理人：武业沛,河南国银律师事务所实习律师。原告魏宇龙诉被告郑州元龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任彦群，被告委托诉讼代理人吕金城、武业沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏宇龙向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告将位于郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化宫路西4幢33层3304号的房屋交付给原告；二、依法判令被告向原告赔偿损失（自2016年4月1日起至实际交付房屋之日止），暂定至起诉之日为22600元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请为：要求被告向原告支付房屋租金损失，每月3000元，自2016年4月1日起暂计算至2016年11月23日为22600元，要求支付至2017年2月7号止。事实与理由：原、被告于2015年7月31日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为150××××2844。合同约定原告向被告购买位于郑州市中原区××、××、文化宫路西××房屋××套，被告应当在2016年3月31日前将该房屋交付给原告使用，若逾期超过60日原告有权选择要求被告继续履行合同，并有权要求被告自2016年4月1日起至该房屋实际交付之日止按日向原告支付其已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房价款，但被告并未按约定的时间向原告交付房屋。故起诉来院。被告郑州元龙房地产开发有限公司辩称：一、被告交付房屋并不构成违约。1、被告交付房屋延期是由于原告逾期付款的事实导致的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第二款分期付款约定,原告应当于2015年7月31日付首款548234元，2016年1月31日付530000元，但原告实际付尾款日是2016年9月26日。原告付款违约导致被告办理交房手续迟延。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条第二款，因原告未结清购房款，被告有权不予交房且不视为逾期。2、依双方协议约定：因原告原因导致被告交房延期的，不视为被告违约。据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条第二款，因原告未结清购房款，“被告有权不予交房且不视为逾期，同时要求原告要付违约金。”3、原告支付逾期付款违约金并不能导致按照合同第六条约定时间交付房屋。原告因逾期支付购房款而支付了相应的违约金款项，而原告认为在其支付相应违约金之后应当按照合同约定时间交付房屋。但依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条第二款，被告有权同时收取违约金并在其支付所有款项之后30日内向其交付房屋。被告有权同时要求其支付逾期违约金，并且予以延期交付房屋。4、被告在收到原告支付的房款后已经及时安排交付房屋，因原告个人原因未能及时接收房屋。原告于2016年9月26日支付房屋尾款后，被告立即开始着手安排原告所购买房屋的交付事宜，并于2017年1月6日进行交付房屋。房屋交接表是交付房屋的凭证，但原告在取走交接表后因物业费问题未能与物业公司达成一致，并导致2017年2月7日才完成房屋钥匙的交付。二、原告所主张的损失缺乏事实与法律依据。1、未交付房屋之前，原告不可能存在房屋损失。房屋未交付时，根本不具备使用的条件，更不可能产生实际损失。由于房屋买卖时约定房屋是用于办公的，所以原告所称，房屋的租赁损失不在被告的预期范围内，不能认定存在“可得利益损失”。2、未交付房屋的根本原因在于原告逾期支付房款。前条已有论述。3、被告已于合理期限内交付房屋，不应承担违约责任。因涉案房屋所在小区已经在之前统一进行了交付，被告在收到原告交付的购房尾款后，及时组织相应的部门进行交付工作的准备，在2017年1月6日完成了房屋的交付工作。因原告未向物业交付房屋交接表，也未按物业公司的要求支付物业费，所以才导致了原告收到房屋钥匙很晚。但根据被告提供的内部工作联系单可以明确，被告确实已在2017年1月6日完成了交付义务。房屋交接表是物业向业主交付钥匙的唯一凭证，如果没有这个房屋交接表，物业不能判断房屋是否已经由被告交付给原告，所以，原告当庭认可已经收房，实际上印证了被告所述的“向原告交付了房屋交接表”的陈述。3、假设认定被告存在违约，原告关于违约金的计算方式也是不对的。《商品房买卖合同》第九条约定了明确的违约金计算方法，即合同总价款的万分之0.1。且原告因逾期支付房款向被告支付的违约金的计算方法，也是按照双方的合同约定计算得来的，所以按照对等原则，如果认定被告应支付违约金，也应当按照双方合同约定的方式计算。原告仅凭一张与本案无任何关联的网络截图证据来证明其未发生的损失，从而主张被告支付违约金的计算方法，是不符合实际的，也是不公平的。补充如下：被告逾期交房的原因还有原告未按照双方约定的前期物业服务企业的要求缴纳2017年1月6日至2017年6月30日的物业管理费，根据《商品房买卖合同》附件四第七、第九条第二款（第25页），物业服务企业因原告拒绝支付物业费，故没有交付房屋钥匙，该原因非被告原因导致，依据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定事项，非因被告原因导致不能交付房屋的，出卖人可以延期交房。经审理查明：2015年7月31日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为150××××2844。合同约定原告向被告购买位于郑州市中原区××、××、文化宫路西××房屋××套，房款总金额为1078234元，2015年7月31日前付款548234元，2016年1月31日前付款530000元，交付期限为被告应当在2016年3月31日前将符合约定条件的房屋交付原告使用，买受人逾期付款违约责任为：买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；出卖人的违约责任为：出卖人逾期交房超过60日后，原告选择要求被告继续履行合同的，合同继续履行，被告自规定的第二天起指示剂交付之日止，出卖人按日向原告支付其已交付房价款万分之0.1的违约金等。合同签订后，原告魏宇龙于2015年9月21日、2016年9月26日分两次付清了购房款。2015年7月31日，原告交付了维修基金7124元。以上事实，有当事人陈述以及《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、河南增值税普通发票、收据当事人陈述等证据在案为证。诉讼中，被告陈述在2107年1月6日时通知原告进行交房，但原告因物业费问题未能与物业公司达成意见，并导致2017年2月7日完成房屋钥匙的交付。原告对此不予认可，认为在2017年2月7日接到交房通知并领取了钥匙。诉讼中，原告还陈述因逾期交付房款已向被告支付违约金1261元。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告魏宇龙依约向被告郑州元龙房地产开发有限公司交付房款，履行了合同约定义务，故被告应按合同约定于2016年3月31日前向原告交付房屋，诉讼中，原被告均认可实际交房日期为2017年2月7日，被告郑州元龙房地产开发有限公司未提供证据材料予以证实其在2017年1月6日履行了通知交房而原告不予办理的证据，故本院认定实际交房日期为2017年2月7日。被告辩称逾期交房是原告逾期付款造成的逾期交房的意见，因交房和付款是两个并存的合同义务，应各自承担相应违约责任，因此被告以此抗辩的理由不能成立。被告郑州元龙房地产开发有限公司的逾期交房行为构成违约，但其交房义务已在诉讼中履行，该义务不再重复确认履行，但其应当向原告魏宇龙支付违约金。经查原被告约定的逾期付款、逾期交房的两种违约金标准均为“万分之0.1的违约金”，原告因存在逾期付款行为已按该标准支付了违约金，因此按照合同双方权利义务应当一致、对等的原则，原告也应按照同样的标准向被告主张违约责任，被告也应按该标准支付违约金，原告要求被告支付房屋租金损失没有依据，不予支持，经查被告逾期交房共计313天，其中在2016年9月26日前共计179天按照已付房款548234元计算，2016年9月27日至2017年2月6日共134天按1078234元计算，共计2426元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州元龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告魏宇龙支付违约金2426元。二、驳回原告的其他诉请。如果被告郑州元龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由原告负担133元，被告郑州元龙房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇一七年三月二十四日书记员  张静