广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初2213号原告：佛山市顺德区东锦特种包装有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇龙涌工业大道20号之二。法定代表人：刘文信。委托诉讼代理人：覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婉玲，广东顺迪律师事务所实习律师。被告：何毅敏，女，1974年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：蒙志华，广东瑶琨律师事务所律师。原告佛山市顺德区东锦特种包装有限公司与被告何毅敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，由审判员梁逵适用简易程序于2017年3月22日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人覃晓林，被告的委托诉讼代理人蒙志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告所签订的《厂房租赁合同》无效，被告应立即向原告返还不当得利100800元；2.被告立即向原告返还已垫付的税款10398.39元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月11日，原被告签订的《厂房租赁合同》约定：被告将位于顺德区北滘镇黄涌工业区南路10号的厂房出租给原告使用，原告亦依照合同约定即日向被告支付按金100800元。在签署合同过程中，被告向原告提供了出租厂址的《土地承包经营合同》，原告确信被告有权出租涉案厂房。但在租赁期间，原告得知涉案厂房不具有合法产权证，双方签订的《厂房租赁合同》属无效合同，立即向被告要求终止租赁关系、退还按金，并于2016年3月搬离涉案厂房。但被告并未履行相应责任，未办理涉案厂房税务变更手续，致使原告搬离涉案厂房后依然被税务部门扣除了2016年4月至7月由被告产生的个人所得税与房产税共计10398.39元。原告认为，被告隐瞒实际情况违法收取原告按金100800元已构成不当得利，被告应予返还；因被告个人行为导致原告的财产损失10398.39元，被告应予赔偿。上述款项，原告多次催促被告返还，被告至今拒不返还。被告辩称，一、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。该合同是双方意志的真实表示，在意思自治、平等协商的基础上签订。原告在其违约之前，一直按照合同约定缴纳厂房租金，真实自愿履行合同。被告从黄涌村委会取得该地的承包经营权是真实、合法有效的，而且该地域是属于北滘建立的一个村级工业园，有较大的规模与影响。原告在签订《厂房租赁合同》后，经顺德区工商注册登记部门成功办理了变更住所/经营场所的登记，被告通过查询，原告的曾经注册地址为租赁合同约定的地点，原告在该住所地生产经营，实现了其合同目的，基于原告合同之目的已经实现，被告以涉案厂房没有办理产权为由认为合同无效，不能成为其抗辩理由。二、原告违约，应承担相应的违约责任。2016年2月，原告未按期支付租金，在原告多次催促后，原告才于2016年3月支付2016年2月、3月的租金，后原告以租金过高，要求被告降低租金，未果，原告擅自搬离厂房，也未与被告协商解除合同事宜，且原告在搬离厂房时一直在生产经营，又未及时向工商部门和税务部门办理变更登记，由此产生的税费由其自己承担，与被告无关。根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条第八款和第三条的规定，原告应承担相应的违约责任。三、法律要保护的是正常的交易秩序。正当区分未取得房地产权证的建筑行为和出租行为，建筑行为是否取得产权证属于行政法规范的范畴，其应受到行政法的制裁，但不影响其物权效力；出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，故租赁物未取得产权证不影响租赁合同的效力，本案亦无其他影响合同效力的因素，故租赁合同应为有效。市场经济需要法律，法律基本功能是指引人们的行为，保护交易秩序与保护交易安全是民商事法律的最低要求，市场秩序是基于一种双方目的能够实现和可预见性的一种秩序；本案中，在双方签订合同、履行合同过程中，双方都明确一方租赁了另一方的厂房，租赁厂房之后是需要承担厂房租金的，原告在违约之前一直客观真实的履行了合同，这是双方都能够确定的事实，但是原告因为经营出现了一定的问题，合同租金并没有因此而下降，原告在没有得到被告书面同意的情况下，私自搬离厂房，构成违约。被告也就因此有按照合同要求原告履行义务和按照合同不履行义务的权利。法律也正是基于这样一种指引，才能规范人们的行为。在顺德，有大量的村级工业园，这些村级工业园都是由村委会将集体土地发包给村民，由村民出资建设地上附着物进行收益，这些村级工业园在促进地方经济发展发挥着重要的作用，但是这些都有一个显著的特征，都是没有房产证，假如所有的承租方都可以像原告一样要求确认合同无效，对整个社会市场秩序将产生不利的影响。综上所述，合同应有效且原告已真实有效履行了合同，原告也以该房产取得营业执照，实现了其合同目的，原告存在违约行为，现又以合同无效来主张权利，违反了诚实信用原则。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据及被告提供的证据均真实合法，本院确认证据的真实性，至于合同是否无效，是否因被告的责任导致原告多支付了相应的税款，是本案的争议认定问题。本院查明：2014年9月11日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将位于顺德区北滘镇黄涌工业区南路10号内的厂房（以下简称涉案租赁物）租赁给原告作经营使用，租赁期从2014年10月5日至2020年10月4日；原告应向被告支付租赁按金100800元；月租金55440元，租金不含税金，原告应于每月5日前支付当月租金给被告；如果原告逾期支付租金超过30天，被告有权收回厂房，并追讨原告所欠款项及滞纳金，并且按金不退还；因厂房出租应向税务部门缴纳的房产税、营业税、所得税由原告负责支付给税务部门，土地使用税由被告支付给税务部门，被告不负责其它一切税费；如果原告违反合同义务，被告有权即时终止合同，没收原告交纳的按金并要求原告交清未交的租金、滞纳金、水电费、垃圾费等一切应由原告缴交的费用。合同签订后，原告已按约定交纳了租赁按金100800元给被告，并开始使用涉案租赁物及交纳租金。但是，2016年2月的租金原告是至2016年3月2日才支付给被告，并一并支付了2016年3月的租金。2016年3月底，原告搬离了涉案租赁物。2016年3月30日，原告与供电部门签订了合同，约定用电地址为北滘镇黄龙村委会龙涌大道20号（原告另行租赁的租赁物）。2016年6月27日，被告的经营地址经核准变更登记，变更后的住所地为北滘镇龙涌工业大道20号之二。由于签订合同时，原告将自己的账户报给了纳税部门扣税，因此2016年4月的土地增值税612.50元、个人所得税共1984.5元，2016年5月的个人所得税221.38元、房产税1771.06元、土地使用税614.95元，2016年6月的个人所得税220.50元、房产税1764元、土地使用税612.50元，2016年7月的个人所得税220.50元、房产税1764元、土地使用税612.50元（上述税款合共10398.39元，最迟一笔扣收时间为2016年7月5日）均从原告的银行账户扣收了。原告认为合同无效，遂于2017年2月16日提起本案诉讼。另查明，上述租赁合同签订后，原告将住所地变更为顺德区北滘镇黄涌工业区南路10号，当时的场地核查记录记载，当核查人询问原告“这个场所是否有产权证明，产权人属于谁”这一问题时，原告回答有产权证明，产权属于被告，并提供了佛山市顺德区北滘镇黄龙村民委员会的场地使用证明。又查明：位于顺德区北滘镇黄涌工业区南路10号地块（面积3052.34平方米）的用地单位为佛山市顺德区北滘镇黄龙村民委员会，土地所有权性质为集体。该村委会认为顺德区北滘镇黄涌工业区南路10号地块（五亩土地以及自建厂房）产权归该村委会集体所有，由被告承包经营，承包经营期限至2029年12月31日止，该地块上的厂房由被告自建。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。该解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁物没有房地产权证，被告至今未提供证据证实已取得涉案租赁物的建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，因此涉案合同依法应为无效合同。合同无效，被告主张原告违约而没收按金缺乏依据，应将按金100800元返还给原告，本院对原告该请求予以支持。个人所得税等的纳税义务人是被告，而双方在合同中约定了一切税款由原告承担，这属于使用租赁物的对价之一，虽然合同无效，但原告使用租赁物亦应支付使用费，因此应由原告承担。原告认为因被告未办理涉案厂房的税务变更手续，致使搬离后依然被税务部门扣除2016年4月至7月由被告产生的个人所得税、房产税等。庭审中，原告承认只要有被告银行的账户即可自行办理，而原告一直持有被告的银行账户（租赁合同中已写明被告两个用于收取款项的银行账户），因此其认为被告一直不配合的意见本院不予采纳。经审查，原告所主张的税款中有一项土地使用税，根据合同约定应由被告承担，现在由原告代为缴纳，被告应负返还义务。综上，对原告要求被告返还的税款，本院只支持返土地使用税1839.95元（614.95元+612.50元+612.50元），其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区东锦特种包装有限公司与被告何毅敏于2014年9月11日所签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告何毅敏应于本判决发生法律效力之日起十日将按金100800元退还给原告佛山市顺德区东锦特种包装有限公司；三、被告何毅敏应于本判决发生法律效力之日之日起十日内返还土地使用税1839.95元给原告佛山市顺德区东锦特种包装有限公司；四、驳回原告佛山市顺德区东锦特种包装有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1261.98元（原告已预交），由原告佛山市顺德区东锦特种包装有限公司负担97元，被告何毅敏负担1164.98元（被告应在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 逵二〇一七年三月二十三日书记员 柯洁静