广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0608民初4040号原告：江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司佛山市高明欣荣花园物业管理部，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道泰和路38号华辉苑8座首层商铺7号，统一社会信用代码:91440608568215135H。负责人：王凯。被告:吴浩，男，1974年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司佛山市高明欣荣花园物业管理部（下称欣荣花园物管部）与被告吴浩物业服务合同纠纷一案中，本院于2016年12月13日受理后，依法适用简易程序，因审理需要转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王凯到庭参加诉讼。被告吴浩经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣荣花园物管部向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付所拖欠的商品房物业管理费及违约金合计人民币23167.25元（计算方式：物业管理费从2012年11月1日至2016年12月31日，共7230元；按《前期物业服务协议》约定，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的3‰收取滞纳金，共15937.25元，以上合计23167.25元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吴浩于2011年10月2日与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告于佛山市高明区欣荣花园XX座XX梯XX室房产提供物业服务。此前被告于2012年8月19日办理收楼手续，应从2012年11月起开始支付物业管理费，但被告一直拖欠物业管理费至今，原告曾多次催促，被告仍未支付，已构成违约，并严重损害了其他业主及原告的合法权益，故提起诉讼。被告吴浩未答辩，亦未提交证据。原告欣荣花园物管部围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告身份证、《前期物业服务协议》、缴交物管费通知手机短信、房屋交付确认书、返修申请表等证据，本院进行审核后对证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述及庭审采纳的证据，本院认定如下事实：被告吴浩是位于佛山市高明区荷城街道跃华路380号欣荣花园XX座XX梯XX房（下称XX房）的业主。2011年10月2日，被告吴浩与原告欣荣花园物管部签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告XX房提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积计算，每月每平方米1.2元（另按楼层分摊小区公用水电费，4-6层每平方米0.2元/月），从业主办理收楼手续后的次日开始计缴，第一季度的物业管理服务费在业主收楼时收取，以后每次收缴物业管理服务费的时间为每月（当月）5日前；逾期则从逾期之日起每天按应缴物业管理服务费的3‰向原告交纳滞纳金；业主无正当理由连续三个月不交物业管理服务费的，欣荣花园物管部可以向人民法院起诉。2012年8月19日，被告与原告办理了收楼手续，共同签订了《房屋交付确认书》。2013年，原告欣荣花园物管部通过电信公司的“宽乐通信”（使用号码：075788282908，原告公司办公电话）向被告吴浩手机（号码：139××××3185）多次发送催交物业管理服务费的手机短信，其中2013年11月12日发出如下信息：“温馨提醒：因贵业主一直未缴交物业管理费的扣费帐号，以致贵业主的单位管理费从2012年11月一直欠费至今，请贵业主在12月1号前补交银行”。但被告从2012年11月起未支付过物业管理服务费，原告遂提起诉讼。本院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷。根据原告的诉讼请求和引起争议的原因，双方的分歧在于何时开始交纳物业管理服务费。双方于2011年10月2日签订的《前期物业服务协议》系出于自愿真实的意思表示，且约定自双方签字之日起生效，本院认定该合同并未违反法律的强制性效力规定，应合法有效。《前期物业服务协议》第十一条、第十二条均规定从业主办理收楼手续后的次日开始缴交物业管理服务费，而被告吴浩已于2012年8月19日与原告签订了《房屋交付确认书》，确认其已实际收楼，已实际开始接受了原告方的服务，从接受服务开始承担缴费义务公平合理。起诉前，原告已经过多次书面催收，被告何时装修及装修时间长短与原告作为物业服务提供方无关，其以装修等理由拖欠原告的物业管理服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原告欣荣花园物管部负责人在庭审中明确本次诉讼请求的费用仅限于XX房的物业管理服务费而不包括小区公摊水电费用，本院视为其撤回该部分诉讼请求，本案不对小区公摊水电费用进行审理。按合同约定被告每月应交纳的XX房物业管理服务费应为123.94元（1.2元/月/平方米×103.28平方米）。虽然双方约定从2012年8月20日开始缴交物业管理服务费，但第一季度的三个月费用按合同已视为被告已交纳，所以，被告拖欠的物业管理服务费应从三个月后的2012年11月20日开始计算，原告主张从2012年11月1日开始与合同约定不符，本院予以纠正。经计算，2012年11月20日至30日共11天的物业管理服务费为45.44元，被告截止至2016年12月31日共欠原告物业管理服务费为6118.5元=45.44元+123.94元/月×49个月。关于违约金的计算标准问题。本院认为，本案的滞纳金实际为违约金。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，违约金标准为按欠缴物业管理服务费的日息3‰计算，该约定标准相当于年利率108%，导致请求的违约金15937.25元远远超过了欠款额的30%，为同期人民银行规定的贷款利率的十几倍，明显过高。本院认为，原告因欠款造成的损失应为银行同期贷款利息损失，本院依职权决定根据本案的实际在法定幅度内将违约金标准调整为参照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算。综上，被告吴浩截止至2016年12月31日共欠原告物业管理服务费为6118.5元及其相应的违约金（其中，首月以45.44元为基数的违约金从2012年12月6日起;2012年12月的违约金以123.94元为基数从当月的6日起，以后每月的违约金均以123.94元为基数从当月的6日起，分别按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算违约金至实际清偿日止,但不能超过欠款基数的30%）。原告欣荣花园物管部过高部分的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告吴浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司佛山市高明欣荣花园物业管理部给付物业管理服务费6118.5元及其相应的违约金（其中，首月以45.44元为基数的违约金从2012年12月6日起;2012年12月的违约金以123.94元为基数从当月的6日起，以后每月的违约金均以123.94元为基数从当月的6日起，分别按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算违约金至实际清偿日止,但不能超过欠款基数的30%）；二、驳回原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司佛山市高明欣荣花园物业管理部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元（原告已预交），由原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司佛山市高明欣荣花园物业管理部承担250元，被告吴浩负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁小平代理审判员  汪玲霞代理审判员  李嘉佳二〇一七年三月二十九日书 记 员  骆锦勤