广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初第10982号原告：钟国京，男，汉族，1972年6月13日出生，，户籍地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：黄慧、林立枢，系广东方正联合律师事务所律师。被告：惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会，住所地：惠州市惠城区桥东文头岭。负责人：钟亦东。原告钟国京诉被告惠州市惠城区桥东街道办事处文头岭村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院2016年12月6日受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告钟国京的委托代理人林立枢到庭参加诉讼，被告惠州市惠城区桥东街道办事处文头岭村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告钟国京诉称，1998年间，被告向原告发出通知，告知原告其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60平方米,每60平方米被告收取1.5万元。原告得知情况后与被告协商并与1998年11月22日与其签订《新住宅小区建设合同》，合同约定由被告向原告转让位于惠城区文头岭村委会的土地使用权，被告负责总体报批规划、设计手续，每户建设用地60平方米,并负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续，原告祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。合同签订后，原告未向被告交付住宅设施费或者建房用地设施费，被告出具《收据》、《收款收据》作为凭证。但被告却一直未能履行合同约定将土地使用权办至原告名下。后经原告多方了解得知，被告在收取原告购地款后又将上述土地使用权转让给惠州市丽景房产开发有限公司，用于开发“东江新城”项目。丽景公司已于2007年9月取得上述土地的《建设用地规划许可证》【惠市规地证（2007)1160号】，并用于2008年4月取得上述土地的《国有土地使用权》【惠府国用（2008)第13020720001】,目前该项目正在建设中。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。被告向原告出售集体土地使用权的行为违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，原、被告签订的《新住宅小区建设合同法》无效。原告有权要求被告返还已付款，并按银行同期同类流动资金贷款率向被告主张利息。原告的诉请有事实和法律的依据，请求判决：1、确认原、被告之间的新住宅小区建设合同关系无效；2、被告立即向原告返还住宅设施费及建房用地设施费人民币15000元及利息约17254元【按人民银行同期同类流动资金贷款利率计付至清偿之日，其中8000元自1998年4月6日起计，7000元自1998年12月5日起计，暂计至2016年12月7日】，合计约32254元;3、被告承担本案的诉讼费用。被告惠州市惠城区桥东街道办事处文头岭村民委员会未作书面答辩，也未向本院提交证据。本院查明的事实经审理查明，1998年间，惠州市人民政府桥东办事处文头岭管理区（以下简称“文头岭管理区”，后更名为惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会即本案被告）发出公告通知，称其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍在文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，该住宅用地当时为集体所有土地。其中原告出具的《新住宅小区建设合同》约定了甲方（文头岭管理区）责任：负责总体报批规划，设计手续，每户建筑用地60㎡，负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续，乙方责任：祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。1998年12月2日，文头岭管理区发布《文头岭小区建设预收款通知》，通知内容：外籍人60㎡填土款收18000元，统一设计每户收费800元，统一报建费用（包按金）每户预收1000元，代收工程质量监督管理费每户收1000元，统一报建其它费用每户预收2000元，统一打桩包地梁每户预收25000元，以上费用属预收款（除地皮款外），待工程完成后按实结算。原告分别于1998年4月6日、12月5日向被告支付新区建房住宅设施费8000元和7000元。此后，未见被告向原告交付房屋或退还款项，双方的合作未成。原告因而提起诉讼，请求被告退还款项。被告签收了本院送达了诉讼文书，但未到庭参加诉讼。以上事实，有原告身份证、被告组织机构代码证、新主张小区建设合同、通知、收款收据、证明等证据以及本院庭审笔录在卷为据，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所的土地除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。建设占用土地，涉及农用地转为用建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准的，并报国务院备案。在本案中，原告根据被告发布的公告、《新住宅小区建设合同》和《文头岭小区建设预收款通知》，向被告支付住宅设施费，双方之间形成建设用地使用权出让合同关系。原、被告双方均未提交证据证明双方合作建房的土地经过了法律规定的审批程序，因此，双方签订的《新住宅小区建设合同》合同无效。根据合同法的规定，合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上述法条的规定，原告请求被告返还15000元及支付占用款项的利息有事实及法律依据，本院予以支持。其中8000元的利息自1998年4月6日至返还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，其中7000元的利息自1998年12月5日起至返还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告惠州市惠城区桥东街道办事处文头岭村民委员会自本判决生效之日起十日内向原告钟国京返还15000元并支付相应的利息（其中8000元的利息自1998年4月6日至返还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，其中7000元的利息自1998年12月5日起至返还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）。本案受理费606元（原告已预交303元），由被告惠州市惠城区桥东街道办事处文头岭村民委员会负担。被告应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平审 判 员  龙伟永二〇一七年三月六日法官助理  冯荣超书 记 员  尹嘉茵