山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初1097号原告：周艳，女，1971年8月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：董学全、刘莉娜，山东鑫希望律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告周艳诉被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，被告于2016年2月1日法定答辩期内提出管辖异议。本院于2016年3月3日裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年5月12日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莉娜与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2014年7月29日至2016年1月25日的逾期办证违约金30958元（361天×85.7549元/天），并自2016年1月26日起继续按上述标准计付至被告实际办证之日止。事实和理由：原、被告在签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，原告购买被告开发的山水龙城A-5#住宅楼2单元第11层4号房屋（以下简称涉案房屋），被告应于2014年9月17日交付房屋，并应在房屋实际交付后180日内将办理产权证书所需资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。后，原告依约足额支付了房款857549元，被告于2014年7月29日交付房屋，但至今未提交相关办证资料，致使原告一直未能取得房屋产权证书。被告辩称，1.政府行为导致办证迟延，故应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十六条的规定，原被告关于办证时间和违约金的约定应当变更或解除；2.约定的违约金比例过高，原告没有实际损失发生；3、原告应当先与被告履行合同义务且原告迟延履行的情况下，被告可根据原告迟延履行的情况向后顺延履行；4、2015年9月即具备了办证条件，原告的违约金计算到2016年1月15日，不符合合同约定，起算违约金的起始时间也不正确，没有计算经过的180天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.被告提交原告签字的钥匙领取单原件、房屋交接验收单原件两份，证明双方验收房屋的时间为2014年8月6日。原告质证后认为对上述证据的真实性没有异议，对证明内容均有异议，应以交纳物业费的日期为准计算本案的违约金。本院对上述证据予以认定，交房时间为2014年8月6日。2.被告提交了土地出让文件（6号宗地和96号宗地）原件1份、2013年4月17日《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件1份、《补缴土地出让金协议书》原件1份、烟台市城市规划项目审批纪要复印件1份、烟政办法【2006】43号文《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件1份、2014年3月21日烟台市规划局芝罘分局关于项目规划手续办理有关情况的通知原件1份及时任烟台市国土局局长唐建平于2014年10月18日签署的《审议取证单》复印件1份，拟用上述证据证明被告已经按照土地出让合同的约定足额缴纳了土地出让金，但烟台市国土局没有依照土地出让合同和政府纪要执行，要求被告补缴6号宗地因增加容积率而产生的土地出让金，因被告对该宗地土地出让金的计算标准有异议且与烟台市国土局未能协商一致，导致被告所有相关的规划手续都被暂停办理，最终导致办证迟延。对上述证据，原告未提出异议，但质证称这是因被告自身问题，与原告无关。本院认为，被告提供的上述证据，对其真实性，原告未提出异议，本院确认被告对[2006]6号宗地应补缴的土地出让金标准有异议之事实。3.2011年9月5日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第047号；原告购买涉案房屋，总价款563110元，首付款173110元，剩余390000元用按揭贷款支付；被告于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给原告；如被告未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，交付使用时达到如下条件：其中第三项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项水、电留接口至室内；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由被告承担违约责任。第七条第一款约定：在房屋实际交付原告后的180日内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；该条第二款约定：若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记应由原告提交的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担。被告应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后的2014年7月29日，被告出具收款收据收取原告购房款257549元，余款600000元原告以贷款方式支付。2014年8月6日，被告向原告交付房屋。本院认为：1.当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。践约中，原告已履行了支付房屋价款的义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，原、被告在合同中约定的160日和180日分别是原、被告为办理原告个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担，亦即原告取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响被告履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故被告关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。3.本案中，被告虽主张其因土地出让金缴纳标准与烟台市国土局有争议，相关手续被停办，最终导致延期办证。但被告提供的证据不能证明其手续被停办的过错在政府部门，故其关于适用《合同法解释二》第二十六条解除或变更双方关于办证时间和违约金的约定的抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。4.本案中，涉案房屋于2014年8月6日实际交付，被告应依约于2015年2月3日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但被告未能提供证据证明其履行了相应义务，故被告构成逾期办证，自2015年2月4日起承担违约责任。故原告主张被告支付逾期办证违约金，本院仅能依法支持自2015年2月4日起以总房款857549元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金，超出部分本院依法不予支持。被告对合同约定的违约金过高且原告无实际损失的抗辩理由，未能提供证据佐证，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有限公司自本判决生效之日起10日内偿付给原告周艳2015年2月4日至2016年1月25日的逾期办证违约金30529元（356天×85.7549元/天），并自2016年1月26日起继续按上述标准计付违约金至被告实际办证之日止；二、驳回原告周艳的其他诉讼请求。如果被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由原告周艳负担24元，被告烟台天安置业有限公司负担571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 庞    磊人民陪审员 于  永  红人民陪审员 吕  其  杰二〇一七年三月二十九日书 记 员 姜慧萍（代）