长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0193民初1540号原告：孙维君，女，汉族，1948年10月8日出生，住长春市南关区。委托代理人：刘俊梅，吉林信责律师事务所律师。被告：蔡喜生，男，汉族，1970年4月25日出生，住长春市南关区。委托代理人：邵明霞，女，汉族，1963年5月15日出生，住长春市朝阳区。系蔡喜生的姐姐。被告：长春达崴房地产开发有限公司。住所：长春市高新开发区软件三路***号***室。法定代表人：陈向东，董事长。委托代理人：于明凯，总经理。原告孙维君与被告蔡喜生、被告长春达崴房地产开发有限公司（下称达崴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邢凯及委托代理人刘俊梅，被告蔡喜生的委托代理人邵明霞、达崴公司的委托代理人于明凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙维君诉称：原告孙维君与陈玉红、陈向东、长春达崴房地产开发有限公司之间的借贷纠纷，经长春市中级人民法院立案、审理后作出（2014）长民五初字第4号民事调解书，该民事调解书已于2014年7月14日发生法律效力。因陈玉红、陈向东、长春达崴房地产开发有限公司均未能全面履行该民事调解书，原告无奈，向长春中院依法申请强制执行，长春中院指定长春高新法院执行。执行中，高新法院作出（2014）长高开执字第614号执行裁定书，裁定轮候查封了被告达崴公司开发的澳洲城第1幢108室房屋。被告蔡喜生不服，以其本人是购房消费者为由，向高新法院提起执行异议。2016年10月14日长春高新法院向原告送达了（2016）吉0193执异23号执行裁定书，裁定解除（2014）长高开执字第614号执行裁定书中，对澳洲城第1幢108室房屋查封，支持了蔡喜生的执行异议请求。原告不服，依法提起执行异议之诉。原告认为被告达崴公司和蔡喜生恶意串通，故意转移被查封的房屋，逃避债务，（2016）吉0193执异23号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误、采信证据不公，严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.依法撤销长春高新技术产业开发区人民法院作出的（2016）吉0193执异23号执行裁定书。恢复对长春达崴房地产开发有限公司开发的澳洲城第1幢108室房屋查封和执行拍卖；2.诉讼费由被告承担。蔡喜生辩称：法院误将本人长春澳洲城第1幢108号房屋作为被执行人长春达崴房地产开发有限公司的财产予以执行，请求法院解除（2014）长高开执字第614号执行裁定书对其购买的长春澳洲城第1幢108号房屋的查封，理由如下：1.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第二条规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定合同有效，认购书合法有效，应受法律保护；2.异议人作为购房消费者是以房屋自住，生存权得到优先保护；3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款，并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，异议人属第三方，与长春达崴房地产开发有限公司无关。达崴公司辩称：1.我方出售给蔡喜生的澳洲城1幢108室房屋是真实的、合法的，因我公司于2013年5月30日取得了商品房销（预）售许可证，根据最高院关于商品房买卖合同纠纷的若干解释中第2条规定，在查封前取得预销售许可证的，以前所预售的房屋时合法有效的，为此我公司出售的房屋应受法律保护；2.我公司已经于2010年9月27日收到了蔡喜生所交付的房款50万元，其中包括15000元左右的代收的物业维修基金，该房的房价和代收的物业维修基金合计50万元，在签订网签合同时多退少补；3.该房屋经我方同意已经于2014年11月21日办理了入住手续系在查封前入住的，根据相关法律规定，该房屋属于蔡喜生购买的住房，应受法律保护，给予解封。经审理查明：2010年9月27日，蔡喜生与达崴公司签订《澳洲城认购书》，约定蔡喜生认购澳洲城第1栋4单元1层108室房屋，建筑面积约为138.99平方米，总价款为50万元整。上述认购书签订当日，蔡喜生向达崴公司交付购房款50万元。2014年11月21日，蔡喜生办理入住手续，达崴公司向蔡喜生交付了澳洲城1栋108室房屋，但因达崴公司的原因，上述房屋未签订商品房买卖合同，也未办理产权手续。2015年1月5日，根据申请执行人孙维君的强制执行申请，我院作出（2014）长高开执字第614号执行裁定书，预查封达崴公司开发的澳洲城第1幢4单元108号房屋等房屋。蔡喜生对（2014）长高开执字第614号执行裁定书不服，向我院提出执行异议，我院于2016年10月12日作出（2016）吉0193执异23号执行裁定书，解除（2014）长高开执字第614号执行裁定书中被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的长春澳洲城第1幢108号房的查封。孙维君对（2016）吉0193执异23号执行裁定书不服，向我院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是蔡喜生对诉争房屋是否具有足以排除法院强制执行的权利。蔡喜生与达崴公司虽然签订的是认购书，但蔡喜生已经支付了全部价款，且达崴公司在诉讼前已经取得预售许可证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，蔡喜生与达崴公司之间形成合法有效的商品房买卖合同关系。因蔡喜生未办理诉争房屋的物权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，蔡喜生未取得诉争房屋的所有权，但蔡喜生和达崴公司之间已经实际履行房屋买卖合同，蔡喜生已经履行支付全部房屋价款的合同义务，达崴公司也已经向蔡喜生交付诉争房屋，蔡喜生对取得诉争房屋所有权具有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，蔡喜生作为善意的、且无过错的第三人，其所购买的房屋不应当被查封。孙维君主张蔡喜生与达崴公司不存在房屋买卖合同关系，所签订的认购书及交款收据都是法院查封以后补签的，并要求对认购书及收据上达崴公司所盖的章的形成时间进行司法鉴定，我院准许其司法鉴定申请并启动鉴定程序，但孙维君在鉴定期间向我院提交书面申请，自愿撤回鉴定申请，应视为其放弃相应的举证权利，故本院认为孙维君的主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告孙维君的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙维君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员  唐虹梅二〇一七年三月二日书 记 员  王天骄