云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初4837号原告信李娟，女，汉族。原告龚恒，男，汉族。两原告委托代理人杨丽，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告云南中豪置业有限责任公司，住所地：昆明市官渡区彩云北路**。委托代理人李顺燕，女，汉族。委托代理人余洋，女，白族。原告信李娟、龚恒诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨丽、被告云南中豪置业有限责任公司委托代理人李顺燕、余洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同编号：，房屋建筑面积是103.22平方米，合同总金额为683431元。合同签订后，原告通过银行按揭的方式向被告支付了合同总价款，并于2014年6月底完成交接房手续。根据《商品房购销合同》第十二条约定,原告向被告支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，包括全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等，且向被告交齐了委托被告办理产权证所需的相关资料。然而被告却未能按照合同的约定在180个工作日内向产权登记机关办理产权登记，被告的行为严重违反了合同的约定，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同，15个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续；2、判令被告支付违约金65158.52元，契税、印花税、工本费、维修基金占用费1465.05元，共计66623.57元；3、本案诉讼费由被告承担。本案庭审前，原告变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同，15个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记（包括房屋所有权证和土地使用权证或不动产登记证），报送产权登记相关资料；2、判令被告支付从违约之日起至实际履行办理产权登记所有手续之日止的违约金（违约金数额按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算即在贷款利率水平上加收50%，暂计至2016年9月19日的违约金数额是76551元）；3、判令被告返还代收印花税342元；4、判令被告支付契税、印花税、工本费、维修基金占用费1491元；5、判令被告将维修基金上缴到住建局；6、诉讼费用由被告承担。被告云南中豪置业有限责任公司辩称：1.根据合同约定，我方是将原告的材料提交房管局，办理房产证；2.由于原告提交的材料不齐全，我们要求补交过一次材料，是原告的原因导致没有按约办理房产证，不存在违约金；3.返还印花费，我们没有接到通知要求返还；4.契税等，我们是代收，没有挪用，不应该退还；5.维修基金我们已经上交到住建局；6.原告诉请的违约金过高，并且起算时间和利率标准不明确。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告信李娟、龚恒与被告云南中豪置业有限责任公司于2013年6月16日签订《商品房购销合同》约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区矣六街道办事处塔密村的中豪悦城花园10幢2703号房屋，建筑面积103.22平方米、价款683431元，付款方式为首付213431元、按揭贷款470000元，交房时间为2013年12月31日。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即本案原告）办理完毕以下事项后，甲方（即本案被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、契税、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。上述合同于2013年6月16日备案。另，2013年6月16日，原告交付被告代收契税10251元、印花税342元、工本费95元；2013年6月16日，原告交付被告代收维修基金9290元、配套费4200元。被告于2014年6月底向原告交付合同项下房屋。庭审中，被告确认原告已付清合同项下约定房款。本案诉讼过程中，上述合同项下房屋于2016年6月29日登记所有权人为原告信李娟[房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第**]、龚恒[房屋所有权证号：昆房房权证（昆明市）字第**]上述事实有双方当事人提交并经庭审举证、质证且互对其真实性无异议的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、发票、房屋所有权证复印件等为据，本院予以采证并在卷佐证。另，原告主张于2014年向被告出具办理产权登记的委托手续，因被告联系称部分资料过期或遗失于2016年又再次向被告补充提交委托资料。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。本案诉讼过程中，诉争房屋所有权已于2016年6月29日转移登记至原告名下，即被告已实际履行转移交易房屋所有权的义务，故本院对原告要求被告办理房屋所有权证的请求不再支持。对原告要求被告办理土地使用证或不动产登记证的请求，本院认为，2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收土地使用证的办理，且基于房地一致原则，原告已取得涉案房屋所有权，是否取得土地使用证不影响房屋所有权的再次转移，故本院对原告要求被告办理土地使用证的请求不予支持。而对于原告要求办理不动产登记证的请求，基于房屋所有权证和不动产登记证本质并无差异，在已办理房屋所有权证且未再次转移所有权的情形下，并无再行办理不动产登记证的必要。对原告该项重复性请求，本院亦不予支持。（二）关于被告是否应承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，单纯从涉案《商品房购销合同》约定的“办证期限”来说，涉案房屋权属未在相应期限内转移至原告名下。但房屋权属证书的办理实质为申请权属转移登记，包括多个环节及程序，需交易双方协同处理，其中不乏原告作为共同申请一方根据交易习惯向被告出具书面委托等事项，在涉案房屋已实际交付原告使用、已转移登记至原告名下且原告无证据证实确因被告原因造成迟延以及实际产生损失的情形下，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求不予支持。（三）关于税费有关问题。商品房买卖交易中，买受人应当按照税收规范纳税并根据《住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金（或俗称的维修基金）。且根据交易习惯，不动产登记机构均以买卖双方实际交纳相关应承担税费为办理权属转移登记的条件。本案原、被告双方根据惯例通过签订补充协议方式约定由原告委托被告代办产权证（即买受人一方委托出卖人一方做出转移登记的申请），并由被告在代收款项的情形代为交纳、交存相应税费，相应约定为双方真实意思表示，不违反法律规定。对于被告代收的税款及维修基金，其中印花税342元，被告确认未实际缴纳且根据税费规范无须缴纳，应当返还原告，本院对原告要求被告返还代收印花税342元的请求予以支持；其中被告代收的维修基金9290元，被告主张已代为缴存但未提交相应依据。对于该费用，原告作为买受人一方（或物业业主）可自行缴存亦可委托被告缴存，但相应资金的缴存有相应流程，在被告未代为缴存的情形下，不适宜强制履行。如被告确未代为缴存，原告可自行缴存并要求被告返还代收款项。原告诉请强制被告代为缴存于法无据，对其要求被告“将维修基金上缴到住建局”的请求，本院不予支持。此外，被告系基于原告委托意思表示而向原告代收税费及维修基金，在被告已履行（或部分履行）受托义务而代缴款项的情形下，原告要求被告支付契税、印花税、工本费、维修基金占用费的请求无相应依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告信李娟、龚恒代收印花税342元；二、驳回原告信李娟、龚恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1759元，由原告信李娟、龚恒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张卢利人民陪审员  曾 熙人民陪审员  杨 凡二〇一七年三月二十日书 记 员  李亚玲