河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终14201号上诉人（原审被告）:郑州索易动画有限公司，住所地郑州市郑东新区商鼎路、万安街交叉口向北50米（万安街）路东索易儿童成长中心，统一社会信用代码：91410100793200087F（11）。法定代表人：崔广波，公司总经理。委托诉讼代理人：周冉，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：王叶子，河南扬善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：河南天河投资有限公司，住所地郑州市惠济区开元路11号，统一社会信用代码：91410100690557809X（11）。法定代表人：丁明伟，公司总经理。委托诉讼代理人：范建锋，河南修瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐瑶，河南修瑾律师事务所律师。上诉人郑州索易动画有限公司（以下简称索易公司）因与被上诉人河南天河投资有限公司（以下简称天河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初1437号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人索易公司的委托诉讼代理人周冉，被上诉人天河公司的委托诉讼代理人范建锋、张路瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人索易公司上诉请求：1、请求法院依法撤销原审判决改判驳回天河公司要求索易公司支付租金990115.2元的诉请(无需向天河公司支付租金)，或依法发回重审。2、一、二审诉讼费均由天河公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，依法应当改判或发回重审。首先:索易公司与天河公司之间没有租赁合同关系，收取租金是法律规定的权利，但权利的享有应建立在有合同法律关系基础之上，没有法律关系，就没有享有权利的依据和来源，民事合同法律关系应当是建立在双方协商一致，达成一致意见，有邀约有承诺的基础之上，本案是租赁合同纠纷，对于租金数额，应当针对房屋位置、面积、楼层、装修综合考虑各种因素，双方就行公平、平等的商谈，才能予以确定，租金数额应当由双方协商，充分体现意思自治，可以比市场高也可以比市场价低，本案，索易公司与天河公司之间双方没有协商价格的过程，天河公司也从没有向索易公司索要租金的行为，说明天河公司从来没有要求索易公司交纳过租金，并且从客观事实上而言，惠济区政府以房租全免等政策吸引索易公司前来投资，索易公司是在政府承诺房租全免的政策前提下，才接受惠济区政府一次次的邀约到动漫产业基地来办公。因此，从客观事实上就可以得知，索易公司使用本案争诉房屋是已经经过审批，不需要交纳房屋租金的，否则，天河公司不可能在长达5年的时间里不收取房租，允许索易公司一直使用;索易公司入驻以来，没有任何部门以书面或其他形式通知索易公司进行审批、也从没有任何部门或个人向索易公司要求过支付租金。一审法院以索易公司没有房租减免审批手续为由，判决索易公司交纳从2011年5月开始的房租，严重违背了真实客观事实。另外，索易公司使用房屋时，房屋是毛坯房，索易公司花费了几百万资金进行装修，天河公司的房产本身没有使用价值和作用，入驻后亦未给索易公司带来好的经营环境和氛围，索易公司完全是为了帮助惠济区政府完成任务才入驻该地区，否则，索易公司根本没有理由选则这样偏僻、荒凉的地址经营，这个所谓的产业基地一直处于无人管理、无人理会的状态，如果需要交纳房租，索易公司无论如何也不会使用这样毫无价值的房产。天河公司申请对房屋进行鉴定，但现在的鉴定是建立在有装修的基础上，与当初入驻时的房产大相径庭，一审法院依据对装修后房产情况作出的鉴定结论计算房屋租金，无视天河公司花费几百万装修的事实，严重侵害了索易公司的合法权益，违背了公平公正原则，有失公允。房屋的实际管理人，使用人，均是惠济区经济管理委员会，是该委员会将房屋交付给索易公司使用，是否存在需要交纳租金的事实，应当由索易公司和惠济区经济管理委员会进行解决、结算，天河公司无权向索易公司主张租金。二、原审法院适用法律错误，依法应当予以改判。根据合同法第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案，天河公司主张要求判决索易公司交纳租金，但是双方租金的对支付期限没有约定，那么应当适用上述法律条文，即租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，当每满一年，索易公司没有交纳租金时，天河公司就已经知道自己的权利受到侵害，因此，要求支付租金的期限应当从次每届满一年时就开始计算。三、本案争诉涉及的房产，未经过验收，不符合交房标准，无权对外出租并收取收益，根据法律规定出租的房屋应当权属清晰，并且符合安全、规划、环保、卫生、消防等要求，争诉涉及的房屋，没有房屋产权证，不符合安全标准、未经过消防、环保、卫生等部门的验收，没有合法手续，不能交付使用并对外出租，更不得收取租金。被上诉人天河公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实正确，索易公司与天河公司之间存在事实上的租赁合同关系。首先索易公司与天河公司虽未签订书面的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。索易公司实际使用了房屋，双方之间的行为应当视为租赁，天河公司在租赁期间也履行了相应的义。同时双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，天河公司当时是依据郑州市惠济区人民政府印发惠政文【2011】132号《惠济区招商引资优惠奖励办法》吸引索易公司入驻天河公司名下的郑州动漫产业基地，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二条之规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第二款中的“其他形式”订立的合同。双方应当属于以“其他形式”订立的合同。其次，房屋租金鉴定是依据附近房屋的租金价格以及市场价值得出的结论，鉴定结论是正确无误的。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。索易公司与天河公司之间并未约定补偿附和装饰装修费用，故一审法院认定的事实正确。最后，天河公司作为该房屋的实际管理人、使用人，有权要求索易公司支付房屋租金。郑州市惠济区经济开发区管理委员会只是审批机关，并非该涉案房屋的所有人以及管理人，同时依据天河公司提交的水电费账单等证据可以看出天河公司是涉案房屋的实际管理人、所有权人，索易公司己实际使用天河公司的房屋，其有权要求索易公司支付房屋租金。二、一审法院适用法律正确无误。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效从知道或者权利被侵害时计算。本案中，天河公司对于2011年5月至2014年4月的房屋租金一直认为索易公司已经通过郑州市惠济区经济开发区管理委员会的审批，后来发现不符合《惠济区招商引资优惠奖励办法》的优惠政策，后来天河公司工作人员一直向索易公司索要租金。索易公司于2016年1月搬离，索易公司不符合该奖励办法的补助条件，故一审法院适用法律正确，索易公司应当向天河公司支付2011年5月至2015年10月期间的房屋租金。三、本案涉及的房产有建设规划许可证，同时已经竣工，可以对外出租。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉及的房产有建设工程规划许可证，并且已经向一审法院提交，故涉案房屋可以对外出租，并且双方的事实合同有效，索易公司应当向天河公司支付房屋租金。即便是双方的事实合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。索易公司己实际使用天河公司的房屋，依据相关的法律规定，索易公司应当向天河公司支付房屋租金，一审法院认定的事实正确，适用法律无误。天河公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令索易公司支付天河公司房屋租金1238058元（自2011年4月至2014年4月按每平方米192元/年计算，自2014年5月至2016年1月按每平方米1.25元/天计算，待司法鉴定后确定最终的房屋租金）。2、本案诉讼费用由索易公司承担。案件审理过程中，天河公司变更诉讼请求为：请求法院判令索易公司支付天河公司房屋租金1069722元（自2011年4月至2014年4月按每平方米16元/月计算，自2014年5月至2016年1月按每平方米30元/月计算）。2、诉讼费用由索易公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的郑州市惠济区人民政府2011年11月16日作出的惠政文（2011）132号《惠济区招商引资优惠奖励办法》、2010年4月9日天河公司取得郑州市惠济区新城路南、木马东街东土地及地上附属物规划的事实，该予以确认。另查明，一、索易公司提供的一份简介显示“郑州索易动画有限公司于2011年4月进驻郑州动漫产业基地”。二、因索易公司使用天河公司房屋，故在索易公司使用房屋期间由天河公司代收水电费，本案审理中天河公司提交一组2011年6月23日至2016年1月27日（没有2015年11月的收据存根）出具缴纳水电费票据存根，其中2011年6月23日写明系付“代收5月水费”。2015年10月26日及之前的收据均显示交款单位（或收到）是索易公司，2015年12月30日、2016年1月27日显示交款单位为“郑州市惠济索易影视动画培训中心”。三、本案审理过程中，经天河公司申请对位于郑州市惠济区文化北路668号动漫产业基地6层的诉争房屋在2011年4月至2016年1月期间的房屋租赁价值进行价格评估。评估测量房屋面积为887.2㎡。评估意见：①2011年4月至2014年4月期间月租金价格为16元/㎡；②2014年5月至2016年1月期间月租金价格为30元/㎡。评估费5000元。一审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，索易公司虽然是应有关部门进驻诉争房屋办公、经营，郑州市惠济区人民政府出台有租房补贴等招商引资优惠奖励办法，索易公司认为天河公司不具备适格主体，双方不存在租赁合同关系。该院认为索易公司实际使用诉争房屋，按照有关政府文件的规定，对于符合条件的动漫产业企业申请享受租房补贴优惠奖励，需要提出申请并提交相关资料，经过相关政府部门的审批。索易公司未办理相关手续，故不能享受租房补贴优惠奖励。天河公司、索易公司虽未签订租赁合同，但索易公司实际使用了天河公司房屋，应支付相应租金。故对索易公司主张天河公司不具备适格主体资格的主张，该院不予支持；索易公司主张天河公司起诉已超过1年诉讼时效，丧失胜诉权。《中华人民共和国民法通则》规定延付拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效从知道或者权利被侵害时计算。本案中天河公司、索易公司未签订房屋租赁合同，双方亦未约定租金支付日期，不能确定履行期限。故对索易公司主张该院不予支持；索易公司称租金免除须经郑州市惠济区经济开发区管理委员会审批，说明决定索易公司是否交纳房租的主体为郑州市惠济区经济开发区管理委员会，本案不属于民事案件受理范围，另外索易公司主张诉争房屋未取得房屋产权证，没有通过消防等部门的验收，索易公司不应当交纳租金，该院认为郑州市惠济区经济开发区管理委员会只是审批机关，索易公司已实际使用天河公司房屋应当支付租金，对其主张不予采纳。综上，索易公司使用天河公司房屋应支付租金，天河公司提供的证据证明索易公司自2011年5月至2015年10月使用诉争房屋，故对天河公司要求支付相应租金的诉讼请求该院予以支持，即2011年5月至2014年4月租金为：16元/㎡×887.2㎡×36=511027.2元，2014年5月至2015年10月租金为：30元/㎡×887.2㎡×（8+10）=479088元，共计990115.2元，其余部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：郑州索易动画有限公司于本判决生效后十日内支付河南天河投资有限公司租金990115.2元。案件受理费15943元，减半收取7971元，鉴定费5000元，河南天河投资有限公司承担1371元，郑州索易动画有限公司承担11600元。本院审理查明事实与一审查明事实相一致。本院认为：天河公司取得本案涉及房产的建设规划许可证，同时已经竣工，可以对外出租。索易公司与天河公司虽未签订书面的租赁合同，但索易公司实际使用了房屋，双方之间形成实际房屋租赁关系。双方未约定租金的计取标准，索易公司应按照鉴定结论的标准向天河公司支付房屋使用费。由于双方对郑州市惠济区人民政府2011年11月16日作出的惠政文（2011）132号《惠济区招商引资优惠奖励办法》没有争议，天河公司也认可索易公司的入驻系政府招商引资项目，根据双方租赁关系的实际情况，双方自始至终未签订书面的租赁合同、且在天河公司长期代收水电费而索易公司未支付租金的情况下，索易公司长期占用涉案房屋，索易公司虽未举证证明其已经获得减免租金，但综合考量，本院认为索易公司前期租金应依据招商引资优惠奖励办法进行减免为宜。根据《惠济区招商引资优惠奖励办法》，租金补贴期限自企业入驻惠济区之日起不超过3年，故索易公司应支付天河公司2014年5月至2015年10月期间的租金479088元。上诉人索易公司的上诉理由本院予以部分采信，其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初1437号民事判决;二、郑州索易动画有限公司于本判决生效后十日内支付河南天河投资有限公司租金479088元；三、驳回河南天河投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15943元，减半收取7971元，鉴定费5000元，河南天河投资有限公司负担7162元，郑州索易动画有限公司负担5809元。二审案件受理费13701元，由河南天河投资有限公司负担7071元，由郑州索易动画有限公司负担6630元。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 马常有审判员 赵晓涵二〇一七年三月二十四日书记员 刘海娇