湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初4778号原告：刘艳林，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖北省，身份证号X。委托诉讼代理人：刘光格，湖南湘北律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋灵雪，湖南湘北律师事务所律师。被告：黎火生，男，19XX年X月X日出生，汉族，住岳阳市，身份证号码：X。委托诉讼代理人：陈振华，湖南思阳律师事务所律师。原告刘艳林与被告黎火生确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，书记员冯叶担任庭审记录，公开开庭进行了审理。本案原告及其委托诉讼代理人刘光格、蒋灵雪被告黎火生及其委托诉讼代理人陈振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告买卖岳阳楼区金鹗山办事处岳荣社区房产证号为岳房权证岳阳楼区字第2XXX**号房屋买卖协议无效，并向原告返还原物；二、被告承担本案的全部诉讼费用事实和理由：诉争房屋系原告在自有土地上拆除旧房新建而成。后原告去新疆工作，故将房屋借给亲戚周桂芝居住。2005年3月21日，周桂芝瞒着原告及居委会，私下将房屋以低价偷偷卖给被告。被告系临湘市人，非南津村村民，无权购买该村房屋，但被告通过伪造各种手续文件，于2009年向岳阳市房地产管理局岳阳楼区分局申请办理了房屋产权初始登记。原告从新疆回来后才知晓此事。经房屋所在地岳荣社区多次找到被告协商，要求被告返还房屋未果。被告辩称：一、本案主体资格：原告刘艳林系湖北赤壁蒲圻城隍巷人。被告于2005年3月20日与周桂芝、孙建华协商，并经居委会干部刘湘平亲手写下协议书，以60000元价格购买这栋两层共168㎡的房屋。当时原告刘艳林是周桂芝姨妹周桂莲的已离婚十几年的前夫。原告买房时未与原告刘艳林发生任何关系，原告刘艳林无权向被告索要任何东西。二、被告于2005年购房后一直居住在此十二年，没有任何人提出异议。现在房屋要征收了，周桂莲见捞钱的机会来了，先是提出要在原告名下插一户头，后又将其离婚多年的前夫搬来说什么房屋是他做的。显然是骗取钱财。三、事实的经过：2004年，原告托人打听购买房屋。当时我问周桂芝为何要卖掉房屋。周桂芝介绍说：此房原是平房，1998年她和她妹周桂莲共同出资将平房拆除改建成现在的两层楼房。她住一楼，周桂莲住二楼。周桂莲因与其夫刘艳林闹离婚，于1999年就把二楼作价18000元卖给了孙建华，现在孙建华同意将房屋卖掉，她因要钱治病，所有两人商议卖掉此房。所有麻烦排除后，2005年3月20日，我即与周桂芝、孙建华签订协议，以60000元价格购买了房屋。签订合同时，有原居委会妇女主任喻爱珍、居委会干部刘湘平、群众代表曹友元、李安珍、冷四莲等人在场见证。付款时刘湘平在场。现有当理由刘湘平执笔所写的《房屋买卖契约》、《房屋买卖契约补充协议》、收款收条各一份，至于购房契约上所写房款40000元而收款收据所写成60000元一事，那是当时周桂芝提出“契约上只写明48000元，如写成60000元，别人会说她房屋卖贵了”。同时，她跟刘湘平商量后，由刘湘平执笔写的，购房款由周桂芝、孙建华、周桂莲分得。我购房搬入后，因房屋破旧不堪，我花费80000元对房屋进行了改造、维修。2005年7月，周桂芝病逝，被告恐周桂莲趁机诈骗，找到刘湘平说明此事。刘湘平说不要紧，他帮我写个证明，居委会盖章就可以了。随后他帮我开了证明并在居委会盖了章。但事后我办证时才发现该房屋改建后没有办理房产证，只有原老平房的房产证，登记的户主为周桂莲。当时我要求办证。房产局的万股长讲要周桂莲同意先注销原告平房的产权登记才能办证。随后我又找到周桂莲商量要求其协助办证。因周桂莲在分购房款时少分了钱，一直不同意协助办证。并多次向我索要过户费并向人民法院提起诉讼。后又向我索要了11000元才同意撤诉并向我出具了保证书，协助办理了产权证。2016年9月，原告作为他儿子刘奇超的诉讼代理人向人民法院提起行政诉讼，要求岳阳市房产局撤销颁发给我的房产证。案件通过岳阳楼区人民法一审和岳阳市中级人民法院二审，均驳回了其诉讼请求。原告所提诉讼，就是因为现在房屋面临拆迁，无理纠缠，滥用诉权，对我的房屋征收造成了一定的经济损失，要求原告给予我经济赔偿。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告为支持其诉讼请求，提供了岳荣社区居委会和孙崇德的证明各一份，证明被告办理房屋产权登记时，审批表中居委会意见一栏孙崇德的签名和加盖的岳荣社区公章不真实。被告对此提出异议，认为证人孙崇德应该出庭作证，居委会的证明没有经手人的签名。房屋权属经人民法院审判已经证实审批表的手续是合法的。被告所提异议理由成立，原告所举的该组证据本院不予采信。本院认为：2005年3月21日，被告购房时，涉案房屋没有办理房屋产权证，双方签订房屋买卖合同时，显示房屋出售方为周桂芝（一楼）和孙建华（二楼），买受人为被告。合同签订系出自双方的真实意思表示，并得到当地村民组织、领导、居民的监证、认可。在办理房屋产权登记过中，被告在付清了购房款的情况下，又另支付了周桂莲11000元，周桂莲向被告出具书面承诺：原周桂芝、孙建华卖给黎火生的房屋买卖契约生效，本人无条件协助黎火生办理房屋产权登记手续，永不反悔。周桂莲的该承诺实际上是对其姐周桂莲将涉案房屋出售给被告的追认。购房后，被告对房进行了改建、维修，一直居住至今十多年，没有人提出任何异议。根据《中华人民共和国土地管理法》及其他相关法律规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是本案房屋买卖发生在十多年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。本案双方已经履行合同十多年，多年前就已经办理了房屋登记手续。原告作为其子刘奇超的诉讼代理人也向人民法院提起行政诉讼。人民法院对此已经作出了生效的终审判决，确认了房屋产权登记行政主管部门登记的效力。原告诉请人民法院判决确认双方所签订的《房屋买卖契约》无效，没有事实和法律依据，且违背了《中华人民共和国民法通则》关于民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则和《中华人民共和国合同法》规定的“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告刘艳林的诉讼请求。案件受理费1000元，诉讼保全费4520元，由原告刘艳林承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  孙放军人民陪审员  杨艳萍人民陪审员  郭喜兰二〇一七年三月三十一日书 记 员  冯 叶附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。