陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终290号上诉人（原审被告）陕西和基房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区西二环南段12号天佑国际酒店四层。法定代表人姜丽梅，该公司董事长。委托代理人张晓庆，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人陈雅静，陕西瑞森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）孟繁瑞，男，1988年1月22日出生，汉族，西安华为技术有限公司职员，住西安市。委托代理人张叡婕，女，1984年11月18日出生，汉族，无业，住址同上，系孟繁瑞之妻。上诉人陕西和基房地产开发有限公司（以下简称和基公司）因与被上诉人孟繁瑞商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字05978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人和基公司之委托代理人张晓庆、陈雅静,被上诉人孟繁瑞之委托代理人张叡婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月9日，和基公司与孟繁瑞签订《商品房买卖合同》，约定：孟繁瑞购买和基公司开发的西安市莲湖区丰登西路“和基·听城”第5幢2单元29层22902室房屋一套，建筑面积85．39平方米，每平方米7289.12元，总金额622418元，商品房预售证号为Y1302182。买受人于2013年1月16日前向出卖人支付房款总额的36％首付款计222418元，剩余400000元办理个人住房公积金贷款。出卖人应当在2013年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人，如遇：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、遇国家法律和地方性法规变化或政府有强制要求的出卖人可据实予以延期。逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2％赔偿买受人损失。该合同同时约定了其他权利义务。2013年12月14日和基公司向孟繁瑞交房，2016年1月7日和基公司向孟繁瑞出具不动产销售发票，建筑面积为85.40平方米，金额622491元，至今尚未取得权属证书。2013年6月28日，和基公司在西安晚报刊登《公告》，内容为：和基听城4号楼、5号楼业主，因丰登西路实施道路改造工程，2012年4月22日开工，计划施工184天，施工期间丰登西路实施道路封闭，禁止车辆通行，导致项目施工停滞，造成项目无法按期完工。受该不可抗力事件影响，预计将造成和基听城项目逾期交房(3—6)个月。审理中，和基公司提供市政部门《告示》、报刊新闻、道路施工《竣工报告》等证明因不可抗力事件发生迟延交房。2016年1月16日，房产登记部门在报刊上发出《通告》(通告里没有5号楼)，内容为和基公司申请莲湖区丰登路住宅楼4幢、地下车库1幢房屋权属登记，相关利害关系人如有异议，须十五日内提出，逾期将按照有关规定准予登记。同年3月17日，进行分户登记。2015年8月5日，孟繁瑞分别缴纳大修基金、契税。上述事实，有《商品房买卖合同》、《通告》、《告示》、《分户登记表》、不动产销售发票、庭审记录等在卷佐证。孟繁瑞于2015年11月30日起诉至西安市莲湖区人民法院诉称：2013年3月9日，孟繁瑞、和基公司双方签订《商品房买卖合同》，约定：孟繁瑞按揭购买和基公司开发位于西安市莲湖区××城小区××单元××商品房××套；和基公司应于2013年9月30日前将房屋交付孟繁瑞，逾期交房，和基公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金；并在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由和基公司提供的资料报产权登记部门备案；如因和基公司的责任，孟繁瑞不能在规定期限内取得房地产权属证书，和基公司按已付房价款的2％支付违约金。和基公司逾期交房，且至今未办理产权证书，存在违约行为，故请求：1、判令和基公司支付逾期交房违约金9211.8元；2、判令和基公司支付逾期办证违约金12448.36元；3、诉讼费用由和基公司承担。和基公司辩称，合同约定2013年9月30日前为交房期限，至庭审时，已超过诉讼时效。迟延交房系不可抗力，自2012年4月22日起，项目所在丰登西路因政府实施“缓堵保畅”工程，进行长达232天封闭不间断施工改造，改造期间和基公司施工车辆、建材、设备等无法进入项目工地，致使施工停滞，该行为系政府行为，和基公司无法预见、预防、避免和控制，属于不可抗力，故交房时间应予顺延。向孟繁瑞办理房产证书并非和基公司法定义务，除合同约定或双方建立委托关系外，和基公司仅负有协助义务，和基公司自涉案项目竣工交付后，便积极开展相关工作，但效果不理想，和基公司曾花费巨资委托专业代办机构代办，其中多数业主已领取产权证书。该项目作为城改项目，开发商迟延办证普遍存在，和基公司的办证速度已经够快，不存在过错。原审法院认为，孟繁瑞、和基公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，应为合法有效。根据《房屋登记办法》规定，合法建造的房屋需要进行房屋所有权初始登记，即商品房竣工后应首先申请初始登记，故和基公司应在2013年12月14日交房后365个工作日内至少应完成初始登记资料提交，进行初始登记后，再由和基公司持其名下的房屋权属证明与孟繁瑞之间办理商品房转移登记。虽然2016年1月16日房产登记部门在报刊上发出初始登记《通告》(通告里没有5号楼)，但和基公司并未提供在商品房交付使用后365个工作日内，其已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据，故和基公司存在违约，应承担违约责任，孟繁瑞主张和基公司支付迟延办证违约金12448.36元合法有据，本院予以支持。双方约定2013年9月30日为交房时间，实际交房时间2013年12月14日，故孟繁瑞主张逾期交房违约金9211.80元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内被告陕西和基房地产开发有限公司向原告孟繁瑞支付逾期交房违约金9211．80元；二、本判决生效后十五日内被告陕西和基房地产开发有限公司向原告孟繁瑞支付逾期办证违约金12448．36元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费341元，由被告承担(原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告)。宣判后，和基公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定上诉人承担逾期交房违约责任无事实和法律依据，认定错误。1、涉案房屋迟延交房系政府实施道路封闭，禁止车辆通行所致，上诉人已于2016年3月28日在西安晚报刊登公告，将这一导致迟延交房的不可抗力告知买受人，根据商品房买卖合同的约定，上诉人可以据实延期，故本案中上诉人延期交房系不可抗力所致，不应承担任何逾期责任。2、涉案房屋约定的交房日期为2013年9月30日，即使认定上诉人应承担逾期交房的违约责任，被上诉人的该项诉讼时效期间届满日是2015年9月30日。本案中，被上诉人于2015年11月30日提起诉讼，此时其诉讼时效期间已届满，原审法院应依法驳回其要求上诉人承担逾期交房违约责任的诉请。二、原审法院未查明上诉人已履行协助办理房产证义务这一基本事实。在房产证办理过程，开发商仅为协助方，即开发商按照房地局要求提供相关资料，一审法院并未查明本案基本事实即上诉人提交办理初始登记资料时间，即认定上诉人承担逾期办证违约金明显不合理。本案中，上诉人已经办理完毕初始登记，即已经按照房地局要求提供了相关资料，上诉人已经完成了协助被上诉人办理房产证的义务，原审法院判决上诉人履行协助义务无事实依据，应依法予以撤销。上诉请求：1、请求二审法院撤销（2015）莲民初字05978号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。孟繁瑞辩称：上诉人一审交的证据，所提的不可抗力，市政在2012年4月就发出通告要开工，我们签合同是在2013年的3月9日，在和我们签合同的时候和基公司已经知道了市政修路的事情，如果他们当时知道市政会影响交房时间，可以和我们约定变更交房时间。诉讼时效的问题，交房的时间实际是延迟了，房子是在2013年12月14日交房的，我们的诉讼时效至少应该是在2015年的12月14日才届满，公司的违约行为是一个持续的行为，所以我们认为没有过诉讼时效。而且房子至今没有备案，也就是说不符合法律规定的交房条件。据我了解和基公司在2016年4月1日才办的5号楼的初始登记，上诉人不应只是协助办理房产证，还要给我们通知要帮我们把房产证办理完，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，公民合法的财产权利受法律保护。本案中，孟繁瑞、和基公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。孟繁瑞于2013年12月14日已接收房屋，故和基公司应在2013年12月14日交房后365个工作日内至少应完成初始登记资料提交，进行初始登记后，再由和基公司持其名下的房屋权属证明与李景珍之间办理商品房转移登记。但和基公司并未提供在商品房交付使用后365个工作日内，其已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据，故和基公司存在违约行为，应按合同约定承担违约责任。和基公司在2016年4月才办理了5号楼的初始登记，故和基公司应积极协助孟繁瑞办理房屋产权过户手续。和基公司上诉称政府实施道路封闭，影响其施工，未提供证据证明，本院不予采信。至于和基公司上诉称孟繁瑞主张逾期交房违约金已过诉讼时效一节，合同约定交房期限为2013年9月30日，孟繁瑞实际收房时间为2013年12月14日，其于2015年11月30日向法院提起诉讼。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故和基公司应向孟繁瑞支付14天的逾期交房违约金计1741.6元，其余部分已过诉讼时效，本院依法不予保护。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字05978号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字05978号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内陕西和基房地产开发有限公司向孟繁瑞支付逾期交房违约金1741.6元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费341元，由孟繁瑞、陕西和基房地产开发有限公司各半承担，上诉案件受理费342元由孟繁瑞、陕西和基房地产开发有限公司各半承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年三月二十七日书 记 员  王晓平