福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初5019号 原告：中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地福州市广达路**。 负责人：刘长松，副行长。 委托诉讼代理人：朱黎暾，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱立平，福建博世律师事务所律师。 被告：陈云，男，汉族，1985年03月08日出生，住福建省霞浦县。 被告：林秀莲，女，汉族，1987年12月09日出生，住福建省霞浦县。 被告：福建三隆房地产开发有限公司，，住所地福州市马尾区亭江镇琴片路** 法定代表人：陈蓟，总经理。 委托诉讼代理人：周爱芹，福建信得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行（下称建行广达支行）与被告陈云、被告林秀莲、被告福建三隆房地产开发有限公司（下称三隆公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用普通程序于2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告建行广达支行委托诉讼代理人朱黎暾及被告三隆公司的委托诉讼代理人周爱芹到庭参加诉讼。被告陈云、林秀莲经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行广达支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈云、林秀莲共同偿还原告借款本金人民币257807.39元及其利息、罚息（暂计至2016年5月31日止，利息为人民币6516.69元、罚息为人民币210.68元，以后利息、罚息按合同规定计付至实际清偿之日止），以上款项暂计人民币264534.76元；2.被告福建三隆房地产开发有限公司对上述欠款承担连带偿还责任；3.依法确认房屋抵押有效，拍卖、变卖被告陈云、林秀莲所有的位于福州市马尾区房产及其占用范围内的土地使用权抵押物优先偿还上述欠款；4.本案诉讼费、财产保全费、公告费由仨被告承担。 事实与理由：2012年2月8日中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称：建行福建省分行）与仨被告签订合同编号2012年建闽房五个房借字3号《个人住房借款合同》，约定由被告陈云向建行福建省分行借款人民币285000元整，用于购买坐落于福州市马尾区房产，借款期限为240个月，即从2012年2月21日至2032年2月21日止，借款年利率为基准利率上浮15%,按月结息以及逾期还款的违约责任等条款，被告陈云与共有人被告林秀莲以上述购买的房产及其占用范围内的土地使用权作抵押并经福州市房地产交易登记中心预告登记。被告福建三隆房地产开发有限公司对上述借款提供连带责任担保。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行以及本合同的争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉。 合同签订后，建行福建省分行依约向被告陈云发放贷款人民币285000元，但被告陈云仅归还部分借款本息。截至2016年5月31日止，被告陈云尚欠原告借款本金人民币257807.39元及其利息人民币6516.69元、罚息人民币210.68元未付。被告林秀莲作为被告陈云的配偶及上述房产共有人，也不履行共同的偿还责任。被告福建三隆房地产开发有限公司也不履行合同约定担保义务。仨被告行为已构成违约。依合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即偿还本合同项下所有债务的借款本金、利息、罚息和费用，并要求其承担违约责任。原告遂提起诉讼。 被告陈云、被告林秀莲未提交书面答辩意见。 被告三隆公司答辩如下：1.讼争房屋已经完成土地、房屋总登记，讼争房屋具备办理抵押登记条件，原告与被告陈云、林秀莲也可以自行办理房屋抵押登记手续。2.具备办理抵押权设立条件，原告与被告陈云、林秀莲怠于办理抵押登记，应当免除三隆公司的担保责任。三隆公司完成土地、房屋总登的情况下，因原告与被告陈云、林秀莲怠于办理抵押权登记，使得三隆公司的保证期间被不当延长，本身就侵害了三隆公司的利益，因此，应当免除三隆公司承担保证期被不当延长期间的担保责任，由原告与被告陈云、林秀莲承担未能办理抵押登记的责任。3.原告可以依据设立的抵押权预告登记，行使优先权。抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，赋予原告对不动产优先权，并不违反物权公示要求。4.三隆公司仅对抵押物实现债权后不足部分承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，在既有物的担保又有人的保证情况下，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，债务人自己提供物的担保，债权人应当优先就该物的担保实现债权。依据上述法律规定，原告应当先就担保物行使抵押优先权，即本案讼争房屋进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿，不足部分三隆公司才承担担保责任。5.三隆公司为被告陈云、林秀莲代垫偿还银行借款共计人民币45283.69元。被告陈云、林秀莲从2015年2月21日开始连续拖欠偿还住房贷款，原告从三隆公司账上扣划了45283.69元，用于代垫被告陈云、林秀莲的欠款，具体为：2015年6月30日扣划5期（2015年2月21日-6月21日），金额8626.31元；2015年12月31日扣划6期（2015年7月21日-2015年12月21日），金额13729.66元；2016年9月21日扣划8期（2016年1月21日-2016年9月21日），金额16677.31元；2016.12.19划扣3期（2016年10月21日-2016年12月21日），金额6250.41元。该款项应当判决被告陈云、林秀莲向三隆公司偿还。综上所述，三隆公司于2013年10月8日就已完成了土地、房屋办理权属证书的总登记，完成了产权登记的全部义务，但因原告与被告陈云、被告林秀莲怠于办理抵押登记，便得三隆公司的保证期间被告不当延长，鉴此，不仅应免除三隆公司的担保责任，亦应由原告与被告陈云、被告林秀莲赔偿因此给三隆公司造成的损失。 原告建行广达支行向本院提交如下证据： A1.《个人住房借款合同》，证明贷款人建行福建省分行与被告之间借款、抵押、保证法律关系;本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告; A2.他项权利证明，证明被告陈云自愿抵押房产，并经福州市房地产交易登记中心预购商品房抵押权预告登记； A3.开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、银行储蓄卡，证明建行福建省分行依约向被告陈云发放贷款28.5万元； A4.中国建设银行个人贷款对账单，证明被告陈云偿还原告借款本息的具体明细情况； A5.贷款账户基本信息，证明截止2016年5月31日被告欠款数额； A6.结婚证，证明被告陈云、林秀莲系夫妻关系，应依法对本案借款债务承担共同清偿责任。 被告三隆公司对证据A1、A2、A3、A5、A6三性无异议，对A4真实性无异议，其中2015年2月21日-2016年12月21日总共45283.69元是原告从被告三隆公司账户上划扣。 被告三隆公司向本院提交如下证据： B1.《初始登记通知书》、《土地预登记通知书》，证明2013年5月29日完成房屋产权初始登记，2013年10月8日完成土地预登记； B2.《告知函》、《还款凭证》，证明2015年6月30日扣划5期（2015年2月21日-6月21日），金额8626.31元；2015年12月31日扣划6期（2015年7月21日-2015年12月21日），金额13729.66元；2016年9月21日扣划8期（2016年1月21日-2016年9月21日），金额16677.31元;2016年12月19日划扣3期（2016年10月21日-2016年12月21日），金额6250.41元;合计：45283.69元。 原告建行广达支行对三隆公司提供的证据真实性没有异议，但认为证据不能证明办理抵押他项权利证明的条件已经成就。 被告陈云、林秀莲未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。经核对原件，本院对原告、三隆公司提交的各项证据的真实性予以确认。 根据上述证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2012年2月8日，建行福建省分行与被告陈云、林秀莲、三隆公司签订合同编号2012年建闽房五个房借字3号《个人住房借款合同》，约定：1.被告陈云向建行福建省分行借款人民币285000元整，用于购买坐落于福州市马尾区房产，借款期限为240个月，即从2012年2月21日至2032年2月21日止，借款年利率为基准利率上浮15%,按月结息；2.借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；3.被告陈云与共有人被告林秀莲提供上述房产及其占用范围内的土地使用权作抵押物担保还款；4.被告三隆公司对被告陈云的贷款行为提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同第四十一条还约定，本合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行广达支行。 2012年2月13日，福州市房地产交易管理部门对上述房产办理预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第1XXXXX号）。 合同签订后，建行福建省分行依约向被告陈云发放贷款人民币285000元，因被告陈云未按期归还部分借款本息，被告三隆公司为陈云代偿借款本息合计人民币45283.69元（其中2015年6月30日扣划8626.31元、2015年12月31日扣划13729.66元、2016年9月21日扣划16677.31元、2016年12月19日划扣6250.41元）。截止至2017年1月24日，被告陈云尚欠借款本金人民币248712.35元及利息人民币2447.77元、罚息人民币59.04元。 另查明，被告陈云与被告林秀莲于2008年1月2日登记结婚。 本院认为，案涉《个人住房借款合同》系建行福建省分行与被告陈云、林秀莲、被告三隆公司的真实意思表示，合法有效。该合同约定，贷款发放后，建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转让给中国建设银行股份有限公司福州广达支行，即本案原告，因此原告作为合同权利义务的受让人，享有本案的诉讼主体资格。 被告陈云取得贷款后，未能严格按照合同约定按时足额归还借款本息，其行为已构成违约，而被告三隆公司也没有履行保证责任。原告依据合同中关于借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息其有权宣布贷款立即到期的约定，要求被告陈云立即归还剩余贷款本金人民币248712.35元及其利息（含罚息，暂计至2017年1月24日，利息人民币2447.77元、罚息人民币59.04元）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。案涉借款债务发生于被告陈云与被告林秀莲夫妻关系存续期间，且被告林秀莲以房产共有人身份同意将房产作为借款抵押物，该借款应属夫妻共同债务，被告林秀莲应对该借款债务承担共同清偿责任。 被告陈云、林秀莲提供位于福州市房产及其占用范围内的土地使用权为借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，该抵押权依法设立，原告有权就上述房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。 被告三隆公司对被告陈云的上述借款提供连带保证责任，并承诺无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，其在合同项下的保证责任并不因此减免。基于该约定，被告三隆公司应在抵押房产尚未办妥他项权利证书的情况下继续对被告陈云的上述还款义务承担连带清偿责任。本院对被告三隆公司的抗辩意见不予采纳。被告三隆公司在承担保证责任后，有权向陈云追偿。 被告陈云、林秀莲经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈云、被告林秀莲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行借款本金人民币248712.35元，并支付利息（含罚息，按2013年建闽房鼓个房借字252号《个人住房借款合同》约定的标准计至被告实际清偿之日止）； 二、被告福建三隆房地产开发有限公司对本判决第一项确认的债务承担连带清偿责任，被告福建三隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈云追偿； 三、原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行对被告陈云、被告林秀莲提供的位于福州市房产（榕房预ＹＲ字第××号）及其占用范围内的土地使用权，有权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费人民币5268元，由三被告共同负担。公告费560元，由被告陈云、林秀莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  叶士怡 审 判 员  赵 毳 代理审判员  李佳佳 二〇一七年二月二十八日 书 记 员  陈 倩