.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）琼0106民初634号原告：海南省国营八一总场，住所地海南省。法定代表人：罗永华，场长。委托代理人：陈楚，海南泽田律师事务所律师。委托代理人：裴再兵，海南泽田律师事务所律师。被告：海南瑾宏物业服务有限公司，住所地海南省。法定代表人：张宗宏，总经理。委托代理人：程鑫，该公司工作人员。原告海南省国营八一总场（简称八一总场）诉被告海南瑾宏物业服务有限公司（简称瑾宏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案，并依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告的委托代理人陈楚、裴再兵，被告的法定代表人张宗宏及委托代理人程鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八一总场诉称，2011年4月13日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《租赁管理协议书》，约定由原告将位于海口市海垦路81号”八一新村”正门商铺（左右）广场（面积约4200㎡）出租给被告，租期5年，自2011年5月1日起至2016年4月30日止，租金每年6万元，每年元月10日前付清当年租金。《租赁管理协议书》签订后，原告依约将上述广场交付被告使用，但被告仅支付了6万元租金，其余租金一直未付。经原告多次催款，被告拒绝付款。故提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付租金24万元及利息（以24万元为基数，按人民银行一年期同期贷款利率计，自2016年1月11日起计至判决生效之日止，至立案时暂计8700元）；2、被告承担本案诉讼费用。被告瑾宏公司未作书面答辩，当庭辩称，原告的诉讼主体不适格，应依法驳回原告的诉讼请求。主要理由：一、2011年以前，涉案土地确实属原告所有，但自2011年起，整个小区房子盖好，销售好，房产证、土地证都办好，小区土地已归属八一新村小区业主委员会（业主），不属于原告。二、2015年10月3日支付给原告的6万元，系经办人自行决定，被告不知情，应视为不当得利由原告返还给被告。三、被告是经过招投标的正规企业，被告将土地出租进行夜市经营，经过政府审批，土地不属于原告，原告与被告2011年签订的合同无效。经审理查明：一、原告系海口八一新村小区建设单位。2011年1月22日，原告（甲方）与被告（乙方）就原告选聘被告对八一新村小区提供前期物业管理服务事宜签订《八一新村小区前期物业服务合同》，合同第四章”物业的经营与管理”第十条载明：”停车场收费分别采取以下方式：1、区内露天停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位90元/个·月的标准向乙方交纳停车费。2、个人购买的停车位属于业主个人所有。3、委托乙方管理的车库车位及租用者按100元/个·月的标准向乙方交纳停车费。4、摩托车、助力车停车管理服务费为30元/个·月，自行车停车管理服务费为15元/个·月。5、八一新村小区外围商铺部分停车场及广场由乙方按市物价部门规定的标准收费和管理，所收费用弥补物业管理费的不足。”第十一条载明：”乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”第十二条载明：”本物业管理区域内属于全体业主所有的其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：纯利润中70%提取给乙方，其余归全体业主所有，转入公共维修基金。”第三十八条明确合同期限”自2011年1月22日起至八一新村小区（召开业主大会）成立业主委员会并业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止”。2011年4月13日，根据双方签订的《八一新村小区前期物业服务合同》，结合八一新村前期物业管理和经营状况，原告与被告又签订了《租赁管理协议书》，就小区商铺前广场实施租赁和管理停车场、夜市疏导点等事宜达成协议，主要内容为：原告同意为了弥补因小区入住率不高造成收取物业费的不足，同意被告租赁和管理小区商铺前广场试行实施停车场收费、夜市疏导点，相关申办手续由被告自行办理，费用自理；停车场、夜市疏导点的地点位于海口市海垦路81号”八一新村”正门商铺（左右）广场，面积约4200㎡（以现行平面图为准）；双方同意上述广场的租赁管理期限暂定5年，即2011年5月1日起至2016年4月30日止，在租赁管理期限内如遇政府有关部门规定终止租赁，则合同自行终止；被告同意上述租赁管理，自合同签订生效之日首先向原告按每月5000元缴交一年管理费，合计60000元，今后按照先缴费后使用原则，按年一次性向原告缴交管理费，即每年的1月10日前缴交当年60000元管理费；被告承诺做好广场停车场、夜市疏导点的治安维稳工作，保持商铺门前及广场的清洁卫生，并自行承付相关税费、水电费及环卫费。2015年10月13日，被告通过银行转账方式向原告支付夜市管理费6万元。2016年7月18日，原告向被告发送《催收欠款的通知》，称根据原告与被告于2011年签订的《租赁管理协议书》精神，经农垦审计部门核查被告在原告财务部应收欠款挂账人民币30万元，请被告接此通知后五个工作日内向原告缴交海口八一新村广场租赁管理费（2012年-2016年）合计30万元，否则将通过司法诉讼称程序追缴被告欠款。2016年9月29日，海南泽田律师事务所向被告发送《律师函》，称该所接受原告委托，就被告拖欠八一新村小区商铺前广场租赁管理费事宜致函被告，并称在该律师函发出后7个工作日内，如被告仍拒不支付所欠余下租赁管理费，将根据委托人的委托通过司法途径维护委托人合法权益，追究被告违约责任。二、2015年1月1日，海口市龙华区八一新村第一届业主委员会（甲方、委托方，简称八一新村业主委员会）与被告（乙方、受委托方）就甲方将八一新村商住小区物业管理服务委托于被告实行管理和服务签订《八一新村物业管理服务委托合同》，合同第六章”物业的经营与管理”第九条载明：”停车场、小区公共资源公告、小区外场经营场地收费：1、停车场、小区外经营场地属于全体业主共有的；2、停车场、小区外经营场地属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权；3、停车、公共资源广告、小区外经营场地收费标准由业主委员会与物业公司签订补充协议。”第十二条载明：”本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1、业委会日常经费从经营收入提取1%；2、全体业主收益金提取，第一年按物业公司经营年收入中提取15%，第二年按物业公司经营年收入中提取20%。（二年均为税后收入提取比例）3、所提取的收益金每月转账到业委会专用账户。”第六条明确合同期限两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。后，为方便、简单计算，八一新村业主委员会与被告就八一新村共同场地经营收入提成问题，经协商变更为：采取一次性包干方法，即被告从2015年1月，每月支付给业委会人民币6000元，作为经营公共场地收入提成，同时，每月从物管费中提取300元作为业委会经费，两项合计人民币6300元，该款项在次月10日前以现金形式支付；2016年的提成，视2015年被告经营状况等因素决定是否变更。2015年1月至2015年12月，被告共计向八一新村业主委员会支付”经营提成款”75600元(6300元/月X12月)；自2016年1月开始，上述每月6300元标准调整为每月7000元，2016年1月至8月，被告共计向八一新村业主委员会支付”经营提成款”56000元(7000元/月X8月)。三、经本院现场勘查，《租赁管理协议书》项下的标的物（即八一新村小区商铺前广场，简称涉案广场）位于海口市××路正门商铺前，涉案广场内正对商铺有一排露天停车位，原被告双方对涉案广场的四至方位界线及涉案广场内上述一排露天停车位属于小区规划停车位无争议。但关于涉案广场的面积，双方均表示涉案广场面积未经测量，无法确认。涉案广场（含露天规划停车位）现由被告经营管理。以上事实有《八一新村小区前期物业服务合同》《建设用地规划许可证》《租赁管理协议书》《收据》《网内收付入账通知书》《催收欠款的通知》《快递邮寄单》《律师函》《八一新村物业管理服务委托合同》《关于经营公共场地收入提成的备忘录》、函、《收据》、现场笔录、报建图纸、当事人陈述等佐证，可以认定。本院认为：一、原告系海口八一新村小区建设单位。2011年1月22日，原告与被告签订《八一新村小区前期物业服务合同》。2011年4月13日，根据双方签订的《八一新村小区前期物业服务合同》，结合八一新村前期物业管理和经营状况，原告与被告又签订了《租赁管理协议书》。从《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》的相关内容来看，《租赁管理协议书》属于原告与被告对《八一新村小区前期物业服务合同》相关内容的补充，《租赁管理协议书》属于《八一新村小区前期物业服务合同》内容的一部分，不违反法律、行政法规的强制性规定，且没有证据证明《租赁管理协议书》的签订违背了被告的真实意思，故应当认定原告与被告签订的《租赁管理协议书》合法、有效，双方均应依约履行。被告主张《租赁管理协议书》项下的标的物归属八一新村小区业主委员会（业主），原告无权就该标的物与被告签订《租赁管理协议书》，因原告与被告签订《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》时，八一新村小区业主委员会尚未成立，八一新村小区业主、业主大会并未与物业服务企业签订物业服务合同，而国务院《物业管理条例》明确规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业服务合同，故被告的上述主张不能成立，本院不予支持。二、关于原告与被告签订的《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》的期限。国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，原告与被告签订的《八一新村小区前期物业服务合同》第三十八条亦载明合同期限自2011年1月22日起至八一新村小区（召开业主大会）成立业主委员会并业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止。八一新村业主委员会与被告于2015年1月1日签订了《八一新村物业管理服务委托合同》。如前所述，《租赁管理协议书》属于《八一新村小区前期物业服务合同》内容的一部分，故应当认定《八一新村小区前期物业服务合同》和《租赁管理协议书》的期限均截止于2015年1月1日，《租赁管理协议书》约定的5年租赁管理期限因《八一新村物业管理服务委托合同》的生效而于2015年1月1日提前终止。三、关于涉案广场（含场内露天规划停车位）的归属。《中华人民共和国物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，原告提供的证据不能证明涉案广场（含场内露天规划停车位）属其所有，而非属于八一新村小区建筑区划内的公共场所或者公用设施，况且，本案中，从相关合同内容来看，无论是原告与被告签订的前期物业服务合同，还是八一新村业主委员会与被告签订的物业服务合同，均将涉案广场（含场内露天规划停车位）的经营与管理纳入物业的经营与管理之中，而原告与被告签订的《租赁管理协议书》亦未明确原告系将自己所有的物业交由被告租赁管理，《租赁管理协议书》明确载明被告向原告缴交的是管理费而非租金，故本案依法不能认定涉案广场及其场内露天规划停车位归属原告所有，《租赁管理协议书》之外，原告以所有权人身份主张被告应向其支付租金没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，本案中，原告依据其与被告2011年4月13日签订的《租赁管理协议书》主张被告向其支付剩余租金（应为管理费），有事实根据和法律依据，本院予以支持。但因《租赁管理协议书》于2015年1月1日提前终止，故对于原告请求的2015年1月1日之后的债务部分，本院不予支持。2015年1月1日之前，依据《租赁管理协议书》约定，被告应向原告支付的债务数额为22万元（6万元/年X3年+5000元/月X8月），被告已经支付6万元，故还应支付16万元。而至于利息，因被告未依约向原告支付管理费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，原告仅主张被告向其支付自2016年1月11日起计算至判决生效之日止的利息（按人民银行一年期同期贷款利率计算），符合法律规定，故本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海南瑾宏物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南省国营八一总场支付管理费16万元及利息（利息计算方式：以16万元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2016年1月11日起计算至判决生效之日止）；二、驳回原告海南省国营八一总场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2515元（原告海南省国营八一总场已经预付），由原告海南省国营八一总场负担845元，被告海南瑾宏物业服务有限公司负担1670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员刘利二〇一七年三月十日书记员陈小婷审核：刘利撰稿：刘利校对：冯勋劼印刷：符淑玲海口市龙华区人民法院2017年03月10日印制（共印10份）4