四川省石棉县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1824民初68号原告：李云军，男，汉族，1969年11月22日生，户籍地址：四川省石棉县，现住石棉县。委托代理人：余志丹，女，汉族，1988年5月18日生，户籍地址：成都市金牛区，现住石棉县。被告：石棉县开源恒基房地产开发有限公司。住所地：石棉县新棉镇新建二巷二段***号附*号。法定代表人：钟诚，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：唐伟，男，汉族，1982年9月26日生，住重庆市铜梁县，系石棉县开源恒基房地产开发有限公司职工。原告李云军诉被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余志丹，被告委托代理人唐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告提供有丙级以上资质的房地产测绘机构出具的《实测面积报告书》，并根据实测面积报告结算购房款；二、请求被告支付原告2014年11月1日起至2015年2月6日期间的逾期交房违约金9906元（计算方式：510607元*2?*97天），并继续计算到被告取得有丙级资质的房地产测绘机构出具《实测面积报告书》之日；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告签订《商品房买卖合同》，购房价款为510607元。《合同》中第十条约定：被告应当在2014年10月31日前向原告交付该商品房，且该商品房交付时已取得《规划验收合格证》和有资质的房地产测绘机构出具的《实测面积报告书》。2014年11月4日，原告领取了房屋钥匙，办理了交房手续，而被告取得规划验收合格的时间是2015年2月5日。而被告提供的《实测面积报告书》的测绘单位是雅安正信测绘咨询有限公司，该公司取得丙级资质的时间是2016年3月17日，在出具报告时的资质等级为丁级，根据《测绘法》、《测绘资质管理规定》以及《测绘资质分级标准》等有关法律规定，丁级资质只能测量单体建筑面积2万平米以下的建筑，而石棉县滨江新天地单体建筑面积为3.87万平方米，雅安正信测绘咨询有限公司在2016年3月17日前不具备相应的测绘资格，该测绘报告无效，原告不予认可。根据《合同》中第十二条的约定，被告未按约定的时间将符合第十条约定的商品房交付给原告使用的，则按已付购房款每日万分之二计算支付违约金。被告未按约定的时间和条件交付商品房，实属违约，请求法院秉持公平正义的法律精神，支持原告的诉求。被告辩称：我公司在2016年有类似案件，我方要求按照雅安市中级人民法院的终审判决标准判定。原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方的权利义务关系；2、不动产发票一份，拟证明原告已将购房款付清；3、雅安正信房地产测绘报告一份，拟证明实测面积报告书的出具时间及雅安正信房地产测绘中心的测绘资质；4、收款收据二份，拟证明被告实际交钥匙的时间；5、石棉县建设工程竣工规划验收申请书（建筑工程）一份，拟证明开发商取得竣工验收的时间；被告对原告提交证据发表质证意见：对原告提交的证据均没有异议。被告向本院提交如下证据：交房流程表一份，拟证明被告交付房屋的时间。原告对被告提交证据发表质证意见：对被告提交的证据真实性和合法性均无异议，但对关联性有异议，交房流程表不能证明交房的时间，交房流程表仅仅证明被告通知原告说要交房，根据合同第14条的规定，出卖人不出具证明文件或出具的证明文件不符合合同第10条约定的，买受人有权拒绝接收房屋，被告通知原告前来进行房屋交接，原告要求被告提供合同第10约定的证明文件，被告无法提供，所以原告拒绝接收，因此交房流程表并不能证明实际的交房日期，真正的交房时间应该是交纳物业费领取房屋钥匙的时间。本院经审理认定事实如下：2013年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：1、原告购买被告开发建设的房屋（位于石棉县房屋）一套，价款510606.98元；2、被告于2014年10月31日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，被告应提供《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》；逾期交房，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接相关的市政建设和其他设施按照约定的日期达到下列条件：电：2014年10月31日达到正常使用；责任同逾期交房等内容。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房价款510606.98元。2014年10月31日前，被告未按约定时间向原告交房。2014年11月4日，被告向原告交付房屋，但所交付房屋尚未通过质量验收和竣工验收。原告在该房未进行竣工验收的情况下，仍在交房流程表中签名,并实际占有了该房屋。2015年2月5日，该房屋通过竣工验收，同年5月27日，被告取得石棉县城乡规划建设和住房保障局竣工验收备案书。2017年1月19日，原告诉至本院，要求处理。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性的规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告请求被告每日按已付房款的2?支付从2014年11月1日起至2014年11月4日止的违约金408.49元（即510606.98元×2?×4天）的诉讼请求的问题。根据原、被告双方合同约定，被告应于2014年10月31日前将质量验收合格和竣工验收合格的房屋交付给原告使用，被告于2014年11月4日将房屋交付原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，2014年11月4日应视为被告已将诉争房屋交付给原告，但该交房日与原、被告合同约定的交房日延迟4天。对此，被告应按合同约定承担相应的违约责任。故对原告请求被告每日按已付房款2?支付从2014年11月1日起至2014年11月4日止的违约金408.49元（即510606.98元×2?×4天）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告每日按已付房款的2?支付从2014年11月5日起至2015年2月6日止的违约金的诉讼请求。本院认为，被告已于2014年11月4日将诉争房屋交付给原告，但原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应于2014年10月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给原告使用。从该约定来看，被告将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。而被告在2014年11月4日交付的房屋尚未经竣工验收合格，该交付的房屋不符合原、被告双方合同的约定交房条件，被告的交付使用行为违约，对此被告应承担相应的违约责任。虽然被告的交付使用行为存在违约，但原告已于2014年11月4日自愿接收诉争的房屋且未对该房屋交付不符合合同约定的交房条件提出异议。故被告所承担的违约责任额度应予以酌情减轻，本院酌情将违约金按每日万分之二调整为每日万分之零点二计算。对违约金的计算时间，本院认为，被告所交付的房屋已于2015年2月5日经验收合格，故违约金应计算至2015年2月5日（2014年11月5日至2015年2月5日共计93天），即被告应支付的违约金为949.73元（510606.98元×0.2?×93天）；对原告主张的2015年2月6日至被告取得有丙级资质的房地产测绘机构出具《实测面积报告书》之日的违约金的诉讼请求。因原告此时占有的房屋已符合原、被告双方合同约定的交付条件，原告主张该部分违约金的诉讼请求无法律依据。故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告向其提供有丙级以上资质的房地产测绘机构出具的《实测面积报告书》，并根据实测面积报告结算购房款的诉讼请求。本院认为，房地产测绘公司出具房地产测绘报告时，是否已具备相应的测绘资质，不属于人民法院审理的范畴，且原告要求根据实测面积报告结算购房款的诉讼请求也不明确，故对该项诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内支付原告李云军违约金1358.21元；二、驳回原告李云军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司负担。被告负担的部分已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  刘晓晶二〇一七年三月三十一日书记员  李根茂