重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初713号原告：陈晓燕，女，1963年4月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈瀚，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆文鹃，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。法定代表人：张谊生，董事长。委托诉讼代理人：满增堂，男，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。第三人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。负责人：史原，行长。委托诉讼代理人：王昌林，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。原告陈晓燕与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）及第三人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，依法由审判员霍袁平适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告陈晓燕及委托诉讼代理人陈瀚、荆文鹃与被告典雅公司委托诉讼代理人满增堂、第三人中信银行重庆分行委托诉讼代理人王昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓燕诉称，其与被告典雅公司于2014年10月11日签订典雅商铺认购协议书约定，原告以148万元向被告购买位于巴南区龙海大道3号13幢1-24号房屋（以下简称24号房屋），被告承诺于2014年11月10日前与原告签订商品房买卖合同并办理房屋产权登记，并对购房款的支付方式、支付期限、违约责任等进行相应约定。协议签订后，原告履行相应义务，被告于2015年1月将该房屋交付原告。但被告以涉案房屋无法按期解除抵押为由未依约与原告签订商品房买卖合同及办理房屋产权登记。2015年11月9日，原、被告签订关于典雅商铺认购协议书的补充协议约定，被告应于2016年6月30日前到房屋权属登记机关为原告办理房屋权属登记。现诉请确认原、被告签订的典雅商铺认购协议书及关于典雅商铺认购协议书的补充协议有效、被告立即解除24号房屋的抵押及被告承担违约金296000元。被告典雅公司辩称，其收到原告购房款148万元属实。原、被告签订的典雅商铺认购协议属于双方真实意思表示，应属有效。涉案房屋处于抵押状态，由于被告经营困难，暂无资金解除其抵押。对于原告主张的违约金，被告认为没有依据，其违约金不应得到主张。若法院认定被告存在违约行为，被告认为其违约金过高，法院应当予以调整。第三人中信银行重庆分行述称，1、涉案房屋已经抵押给第三人，2016年12月21日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05民初805号民事判决书，判决确认第三人对涉案房屋享有抵押权，有权就涉案房屋的变价款优先受偿。2、原告无权取得涉案房屋的所有权，原告与被告签订认购协议以及补充协议时，其对涉案房屋已经抵押给第三人是明知的，其后被告并未向第三人申请解除抵押，也没有向第三人清偿债务以消灭抵押权，原告也未代为清偿债务以消灭抵押权，根据物权法相关规定，被告无权转让涉案房屋，原告与被告签订的认购协议书及补充协议应当认定为无效。3、原告应当立即搬离涉案房屋，其对房屋的占有属于无权占有，第三人已向重庆市第五中级人民法院申请强制执行涉案房屋，原告对涉案房屋的无权占有已经严重妨碍第三人担保物权的实现。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月11日，原告与被告签订典雅商铺认购协议书约定，原告购买被告开发的24号房屋，该房屋建筑面积42.93㎡，建筑面积单价为34475元，总价为1480000元。原告在协议签订时向被告支付20万元定金。原告以一次性付款的方式付款，其余款项原告在2014年10月20日前交齐房款60万元，余款68万元于2014年11月5日前付清。被告承诺于2014年11月10日前签订商品房买卖合同。原告超过被告通知规定的时间未与被告签订买卖合同，由此产生的买卖合同备案登记及办理产权证延误的损失由原告自行承担。2014年10月11日，被告收取原告24号房屋定金20万元。2014年10月19日，被告收取原告24号房屋房款60万元。2014年11月1日，被告收取原告24号房屋房款68万元。2015年11月9日，原、被告签订关于典雅商铺认购协议书的补充协议约定，原、被告于2014年10月11日签订典雅商铺认购协议书，该协议签订后，原告依约付清全部房款，由于被告无法按期解除该房产抵押，导致被告不能按约定和原告签订商品房买卖合同并办理房屋产权权属登记，原、被告就该房产购买达成如下补充协议：1、被告应于2016年6月30日前到房屋权属登记机关为原告办理房屋权属登记，使原告取得房地产权证。2、若被告按本协议履行了义务，原告放弃追究被告延期解除抵押和申办房屋产权证的违约责任。3、若被告未按本协议约定履行义务，原告有权放弃购买该房产，有权单方解除典雅商铺认购协议书的相关协议，鉴于该房产被告已交付原告使用并出租给第三人，由此产生的对第三人的租赁方面的违约责任由被告承担。4、若原告放弃购买该房产，解除典雅商铺认购协议书的相关协议，被告应于2016年7月30日前退还原告全部购房款及相关费用。被告如未按本协议履行义务愿支付原告购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金。2017年1月11日，原告诉请如上。另查明，24号房屋现有抵押，抵押权人为第三人中信银行重庆分行。另该房有其他限制情形。原、被告在签订典雅商铺认购协议书时，24号房屋已修建完毕，为现房。上述事实，有双方当事人陈述及原告陈晓燕提交的典雅商铺认购协议书、关于典雅商铺认购协议书的补充协议、收据、房屋登记信息查询证明、银行流水等，第三人中信银行重庆分行提供（2016）渝05民初805号民事判决书、抵押合同等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效……”，原告与被告签订的典雅商铺认购协议书、关于典雅商铺认购协议书的补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故本院确认原、被告于2014年10月11日签订的典雅商铺认购协议书、于2015年11月9日签订的关于典雅商铺认购协议书的补充协议有效。第三人称原告在签订典雅商铺认购协议书时明知涉案房屋已抵押，其签订的认购协议书应无效，未提供证据予以证明，故本院对该意见不予采信。原告诉请被告立即解除24号房屋的抵押，因该房抵押权人即本案第三人表示在被告未付清借款前不同意解除该房抵押，被告明确表示无资金解除抵押，且原告并不为被告与第三人之间签订抵押合同的相对方，涉案房屋能否解除抵押系被告与第三人之间因借款关系而产生的法律后果，故本院对该诉请不予以支持。原告诉请被告承担违约金296000元系基于被告违反关于典雅商铺认购协议书的补充协议中未按本协议履行义务愿支付原告购房款20%的违约金的约定，现被告未按该补充协议履行于2016年6月30日前到房屋权属登记机关为原告办理房屋权属登记的义务，应承担已付购房款1480000元的20%即296000元的违约金。对于被告辩称违约金的约定系针对补充协议第4条解除典雅商铺认购协议书相关协议后，被告未按时退款而产生的违约金，本院认为该违约金虽出现在补充协议第4条，但关于违约金的约定前为句号，且约定的违约金前提为未按补充协议履行义务，故不能仅以其出现在第4条就理解为只针对解除典雅商铺认购协议书相关协议后产生的违约金，故本院对被告的该辩解意见不予采信。另被告认为违约金明显过高要求调低违约金，因原告已于2014年11月1日前付清全部款项，截止目前，被告仍未解除诉争房屋的抵押，未为原告办理房屋权属登记证书，被告已实际占用原告资金逾期办证2年有余，以原告所交房款为基数以银行同期贷款利率的4倍标准计息来比较，原告诉请的违约金296000元并未明显过高，故本院对调低违约金的辩解意见不予采信。原告和第三人举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈晓燕与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司于2014年10月11日签订的典雅商铺认购协议书、于2015年11月9日签订的关于典雅商铺认购协议书的补充协议有效；二、被告重庆典雅房地产开发集团有限公司支付原告陈晓燕违约金296000元；三、驳回原告陈晓燕的其他诉讼请求。上述第二项，限被告重庆典雅房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内履行，若逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5740元，减半收取2870元，由被告重庆典雅房地产开发集团有限公司负担，原告陈晓燕已缴纳的案件受理费2870元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  霍袁平二〇一七年三月十六日书记员  田 晶