重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终16号上诉人(原审被告)：重庆市万州区康宁制衣厂，个体工商户，住所地重庆市万州区王牌路255号，组织机构代码73397534-X。主要负责人：谭廷全，男，1951年11月21日出生，汉族，重庆市万州区康宁制衣厂经营者。委托诉讼代理人：洪勇，重庆高山律师事务所律师。上诉人(原审被告)：谭廷全，男，1951年11月21日出生，汉族，重庆市万州区康宁制衣厂经营者。委托诉讼代理人：洪勇，重庆高山律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：瞿中胜，男，1952年9月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐德银，男，住重庆市万州区青羊宫102号602室，重庆市万州区周家坝街道流水社区居民委员会推荐。被上诉人(原审被告)：中航长城工程建设有限公司,住所地江苏省南京市南京经济技术开发区新港大道新港工业楼01幢二层，组织机构代码79710988-9。法定代表人：黄型钜，该公司董事长。被上诉人(原审被告)：中航长城工程建设有限公司重庆工程局,住所地重庆市江北区红旗河沟中信银行大厦杨河三村5号5-5，营业执照注册号500105300008630。主要负责人：胡国文，该局局长。被上诉人(原审被告)：杨平，男，1963年2月15日出生，汉族。上诉人重庆市万州区康宁制衣厂(以下简称康宁制衣厂)、谭廷全因与被上诉人瞿中胜、中航长城工程建设有限公司(以下简称长城建司)、中航长城工程建设有限公司重庆工程局(以下简称长城建司重庆工程局)、杨平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2015)万法民初字第10305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康宁制衣厂、谭廷全上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判被上诉人杨平、长城建司、长城建司重庆工程局向被上诉人瞿中胜返还购房款及支付资金占用损失，上诉人不承担责任；2.一、二审案件受理费由长城建司重庆工程局承担。事实和理由：一、上诉人将康宁制衣厂小区改造项目转让给长城建司重庆工程局，该工程局按照约定支付了定金10万元足以证明改造项目已经转让的事实成立。二、上诉人从未以康宁制衣厂小区改造项目部的名义对外从事民事活动，项目部是为了长城建司重庆工程局受让康宁制衣厂小区改造项目的顺利实施而组建，该项目部的组建已随着改造项目的转让而转让，且双方在协议中明确约定，项目部专用章用于小区改造工作使用，产生的一切后果由长城建司重庆工程局承担。三、杨平是长城建司重庆工程局的工作人员，杨平以重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部的名义与瞿中胜签订的《商品房预售(预购)合同》不仅无效，且相应的法律后果应由长城建司重庆工程局承担，并由其承担返还瞿中胜购房款的法律责任。瞿中胜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。长城建司、长城建司重庆工程局、杨平未提出答辩。瞿中胜向一审法院起诉请求：1、要求长城建司、长城建司重庆工程局、康宁制衣厂、谭廷全、杨平连带向瞿中胜返还购房款25万元，并从支付房款之日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准支付资金占用损失；2、本案诉讼费用由其承担。一审法院认定事实：2008年6月6日，康宁制衣厂(甲方)与长城建司重庆工程局(乙方)签订《开发项目转让协议》，约定，一、甲方将王牌路255号康宁制衣厂小区整体改造45000平方米以上项目转让给乙方投资，……所有的拆迁安置费用由乙方承担，并在本项目内以新建房作为还房安置所有拆迁户。乙方付给甲方净转让费450万元(不含税费)。二、在签订协议时，乙方付甲方定金10万元，如甲方不能办理该项目建设手续此款无条件返还，并承担由此造成的相关损失，该协议自动解除……三、由甲方负责项目的前期搬迁工作，乙方提供搬迁安置协议文本……十一、为了乙方项目的顺利实施，甲方组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由乙方承担，与甲方无关。签订该协议时，谭廷全收到协议约定的10万元定金。2009年10月20日，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部(甲方)与瞿中胜(乙方)签订《商品房预售(预购)合同》，约定，甲方将新建的商品房平王牌路楼层靠万州区建筑工程总公司第九建司旁门面，面积约60平方米(单价3000元/平方米)及二层写字楼面积约14000平方米(单价1900元/平方米)预售给乙方，总成交金额284万元；分期付款，乙方按总房价向甲方支付20%首付款568000元，于2009年10月20日(在签订该合同时)乙方向甲方支付20万元，2009年12月15日前乙方向甲方支付10万元，甲方基础完工后，乙方向甲方付清首付尾款，其余房款，应办理银行按揭贷款；甲方如未按时交房(2012年10月30日)或超出交房时间60日，甲方应按已付款10%赔偿给乙方，若甲方逾期60日仍未交房，甲方按乙方已付款每月的10%赔偿给乙方。该合同还对其他方面进行了约定。此合同甲方处加盖重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部印章并有杨平签字，乙方为瞿中胜签字。2010年1月12日，杨平(甲方)与瞿中胜(乙方)签订补充协议，甲方承诺在2010年1月30日前开工(正式拆迁)且按正常工作进度进行，如不能在1月30日前动工，则双倍返还乙方已支付房款，即50万元。瞿中胜于2009年10月31日、2009年11月10日、2009年11月20日和2010年1月12日分别支付15万元、3万元、2万元和5万元，共计25万元，此四张收据均加盖重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部印章，并有经办人杨平签字。一审法院认为，康宁制衣厂与长城建司重庆工程局签订的《开发项目转让协议》约定，为了长城建司重庆工程局方项目的顺利实施，康宁制衣厂组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由长城建司重庆工程局承担，与康宁制衣厂无关。据此认定重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部系康宁制衣厂组建设立，由于该项目部未经工商登记，没有法律意义主体资格，故该项目部对外签约和履约行为等相关法律责任应当由康宁制衣厂承担。2009年10月20日，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部与瞿中胜签订的《商品房预售(预购)合同》，虽然属于房屋买卖预售(预购)合同，但合同对买卖房屋座落的位置、面积、单价、付款方式及期限、交房期限、违约责任等进行了约定，符合法律法规规定的商品房买卖合同的主要内容，且瞿中胜已支付了首付房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。由于康宁制衣厂没有房地产开发主体资格，在签订合同时也没有取得建设工程规划许可、预售房许可证等审批手续，故该《商品房预售(预购)合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于瞿中胜出具的4张共计购房款25万元收据均加盖重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部印章，杨平仅是经办人，故对该购房款，认定系康宁制衣厂收取，康宁制衣厂应当向瞿中胜返还购房款25万元。瞿中胜要求其他四被告连带返还25万元购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予以支持。关于本案合同无效后的损失问题。瞿中胜应当在签订房屋买卖合同时尽到合理的谨慎审查义务，对康宁制衣厂是否有房地产开发主体资格、是否取得建设工程规划许可和商品房预售许可等应注意审查，但瞿中胜在签订房屋买卖合同时未注意审查；且从合同内容看明确是预购，所以瞿中胜对康宁制衣厂未取得该项目的相关建设手续和销售手续是明知的，并在长达六年的时间里没有采取积极的有效措施防止损失的扩大，对损失的产生有一定过错，应承担一定责任。但康宁制衣厂在明知没有房地产开发主体资格、没有建设工程规划许可和商品房预售许可等情形下进行房屋销售，是导致双方签订的房屋买卖合同无效的根本原因，其应对损失的产生承担主要过错。根据本案的实际情况，酌情认定以购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算瞿中胜的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、重庆市万州区康宁制衣厂在本判决生效之日起五日内向瞿中胜返还购房款25万元并支付资金占用损失(其中15万元购房款的资金占用损失从2009年10月31日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，3万元购房款的资金占用损失从2009年11月10日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2万元购房款的资金占用损失从2009年11月20日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，5万元购房款的资金占用损失从2010年1月12日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)；二、驳回瞿中胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由康宁制衣厂负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院判决认定的事实是正确的，本院予以确认。本院认为，上诉人康宁制衣厂与被上诉人长城建司重庆工程局签订的《开发项目转让协议》约定“康宁制衣厂组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用”，可见重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部系康宁制衣厂组建设立，该项目部未经依法登记成立，不是合法的民事主体，也不具备独立承担民事责任的能力，其对外产生的权利义务应当由其开办人康宁制衣厂承担。虽然《开发项目转让协议》约定此项目专用章所产生的一切后果由长城建司重庆工程局承担，但对外并不具有约束力。被上诉人瞿中胜签订的《商品房预售(预购)合同》中预售人为重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部，合同相对方并非长城建司、长城建司重庆工程局或杨平。杨平虽参与了签订《商品房预售(预购)合同》及收款，但均是以重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部的名义进行，杨平的行为是代表该项目部进行的职务行为。因此由于《商品房预售(预购)合同》无效而产生的返还购房款、赔偿损失义务应当由该项目部的组建人康宁制衣厂承担。虽然杨平作为长城建司重庆工程局的代表与康宁制衣厂签订《开发项目转让协议》，但销售房屋时并未以长城建司、长城建司重庆工程局、杨平的名义进行。长城建司、长城建司重庆工程局、杨平并不是瞿中胜签订的《商品房预售(预购)合同》的合同当事人，不应由其对瞿中胜承担合同无效的民事责任。2010年9月23日康宁制衣厂、谭廷全与杨平签订《终止项目出让协议书》，约定杨平以该项目开发改造的名义签订的全部合同、协议由杨平全权负责终止和废除，并由杨平承担其产生的经济和法律责任。该约定没有公示告知债权人并经债权人同意，故不能对瞿中胜产生约束力。因此康宁制衣厂、谭廷全主张应当由杨平、长城建司、长城建司重庆工程局向瞿中胜返还购房款及支付资金占用损失的上诉理由不能成立。综上所述，康宁制衣厂、谭廷全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由重庆市万州区康宁制衣厂、谭廷全负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 毅审 判 员  田 敏代理审判员  胡相龙二〇一七年三月十七日书 记 员  柯 进