四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1703民初151号原告:谭长平，男，汉族，生于1967年9月8日，住四川省平昌县。委托诉讼代理人：杨皇兵，四川金世达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李代勤，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。被告：达州中铁瑞城置业有限公司。（以下简称达州中铁公司）统一社会信用代码：9151170373486887XY。地址：达州市达川区通达西路687号。法定代表人：赵海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。原告谭长平与被告达州中铁瑞城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行审理。原告谭长平及其委托代理人杨皇兵、李代勤到庭参加了诉讼，被告达州中铁瑞城置业有限公司的委托代理人宁思燕、徐路平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭长平的诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的商品房买卖合同、麓岛国际补充协议合法有效；2.判令被告立即向原告履行交房义务，向原告交付麓岛国际X号房屋；3.判令被告承担延迟交房和办证期间的经济损失13.5万元；4.诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：2013年6月27日被告与原告签订的商品房买卖合同和麓岛国际补充协议，合同号（2013）0600938，被告出卖位于麓岛国际X号房屋给原告，面积129.25平方米，价款666511元。签订该合同当日原告履行了房款的全额支付义务，被告向原告出具了房款收到的收款收据。收款收据载明：“今收到谭长平6-1-30-4交来房款666511元”，并在收款收据的出纳一栏写明郭建刚，交款人一栏处写明谭长平，在收款单位处加盖了达州中铁瑞城置业有限公司财务专用章，该收款收据编号：NO:0009652.并对该商品房销售行为进行了备案登记，备案登记号为126327.合同第11条约定被告在2013年7月31日向原告交房。合同第20条约定在2014年7月31日前为原告取得该商品房的权属证明。但被告至今未向原告交付该房屋，导致原告至今没有获取该房产的有效居住和产权证，给原告造成居住使用损失和权属证明的有效使用损失。居住使用损失按租用房屋同地段同面积的价格为每年18000元计算，4年计72000元。被告还应当按照麓岛国际补充协议约定承担违约金，即支付本套商品房成交价总额10%的违约金66651.1元。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法第119条规定起诉至法院。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1.原告的身份证复印件1张；2.被告达州中铁瑞城置业有限公司网上公示信息8页；3.《商品房买卖合同》23张，内有《商品房买卖合同备案表》约定“出卖麓岛国际A区6号楼1-3004号房屋，价格为666511元，面积为129.25平方米，合同是形成权利义务的基础。备案资料是合同和物权备案，未过诉讼时效；4.《商品房买卖合同补充协议》9页，证明：合同中有明确的约定，证明原告履行了付款义务；5.《达州中铁瑞城置业有限公司收款收据》1张，证明：载明2013年6月27日收到谭长平交来房款666511元，原告已经履行了交款义务，其中条款约定了办证和交房；6.《房屋出租合同》1张，证明：每年的租金损失12500元，目前原告已经损失了6、7万元；7.《麓岛国际项目抵款审批单》，证明：此证据是被告方在上次开庭的时候向法庭提交的，这个房子是抵给了建设施工方的，被告方无权收取这笔款项，应当给四川国丰建筑有限公司收取，同批次购买的其他房屋已经交付使用至今（同批次购买的有：6-1-19,6-1-23-5，6-1-304三套房屋），证明被告应当履行合同义务；8.（2017）川1703民初2105号民事裁定书；9.《调查笔录》对被告单位的售楼人员吴炎曼的调查。诉讼时效中断的取证，证明：原告的诉请没有超过诉讼时效；10.《调查取证申请书》请求法院向电视台达州全搜索调取谭长平为主张权利向媒体求助的音像资料。证明：当时采访的时候，被告方的负责人对此事进行了陈述，表明原告的诉讼时效没有过。11.李代勤的《商品房屋买卖合同》《麓岛国际补充协议》《房屋所有权证》《国有土地使用权证》佐证谭长平证据中的第7组证据，中铁瑞城里面载明的三套房子，其中有一套6-1-23-5是李代勤的房屋，在2013年的3、4月份，因为被告与承建商存在工程结算问题，被告将此房屋抵押给承建商的，李代勤是把房款交给承建商的，后面准备办理房产证的资料，在一个月内李代勤就将房屋接收了，印证此房子是经过审批来的，被告说没有履行合同，原告是履行了合同的我们的房款是不能交给被告的。被告代理人的答辩意见：1.原被告签署合同事实没有异议，双方签订合同是有前提的，原告没有按照合同的约定向被告支付工程款，因工程款结算存在争议，在被告与施工单位工程结算达成一致再处理；2.原告没有向被告支付款项，被告不应当承担原告的损失；3.原告并没有向被告支付办理权利证书的资料和税费，被告没有理由帮原告承担这些费用；4.原告的诉求超过诉讼时效，综上，原告的诉请没有法律依据和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告达州中铁公司提交了如下证据：1.个体工商户登记信息，证明：原告出具的盖公章的经济公司，说明该公司不可能在2014年就把房屋租给原告，原告主张的租房损失是虚假的；2.（2017）川1703民初2105号的庭审笔录，证明：原告代理人在2105号案件中认可没有向被告付钱，被告在符合交房条件的时候，通知了原告前来交房，是原告自己没有来，晚来了1个月，工程款的争议就发生了。本院组织原、被告双进行了证据交换和质证，针对原告的举证，被告的质证意见：对1.2证据没异议；对第3份证据的真实性没异议，原告在诉状中称办产权时间是2014年，这个时间是错误的，在合同中2014.7.31是出卖人取得商品房所在楼栋的时间，跟办理原告的分户产权是两个概念，合同中的转移登记是在交房后365天办理产权证，原告未向被告支付税费及所有资料，被告没有义务办理产权证；对商品房补充协议的真实性没异议，对收款收据真实性没异议，是我们开具的，前提是因为工程款结算存在差异，由于政府的审计没有下来，所以存在不确定性；对第5份证据，虽然出具了收据，但是原告没有实际将购房款给被告支付；对租赁合同的三性均不认可，在房屋出租合同上时间是2017年，这份证据是原告在诉讼的期间找中介盖的，这是虚假的；对第7份证据的审批单真实性认可，但是不是证明我们要把房子抵给原告，而是抵给谭显龙的人，这个工程款结算存在争议；对裁定书的真实性合法性均认可；对调查笔录的三性均不认可，没有证据证明吴炎蔓在我公司上班的证据，原告做证据使用，应当由吴炎蔓出庭作证，内容中没有明确原告是何时找吴炎蔓的；对调查取证的申请书，这是原告的权利我们不进行质证。对李代勤的4份证据，对真实性没意见，对证明目的有意见，这组证据能够证明李代勤在我公司购买商品房的事实，他的购房行为与本案没有关联性。针对被告的举证，原告的质证意见：对第1份证据，对真实性没异议，但是不能证明我们是虚假的，我们没有住到房屋是真实存在的；对第2份证据，被告是以工程款以房屋的价值进行了交换的，被告开具了条子，这个逻辑上欠缺，关于交房，原告是没在，但是原告后面去的时候，被告不给。根据原、被告的举证质证，本院对双方无异议的证据依法予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据认证：（1）被告对原告提交的第3-5份及第7份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，本院经审查认为原告所举证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法予以确认；被告对原告所举的第6份证据，认为其不真实，本院经审查认为，结合原告对被告所举证据1的真实性无异议，该租房合同上的租房时间是2014年10月28日至2016年10月28日，所加盖的中介方达州市达川区好就来二手房经纪服务部印章，但该中介在工商登记部门登记核准的日期是2017年6月22日，故对该房屋出租合同的真实性，本院不予确认；被告对原告提交的调查笔录有异议，本院审查认为证人应当出庭作证，原告代理人对吴炎蔓所作的调查笔录，因吴炎蔓未出庭作证，对其真实性，本院不予确认；关于原告举证的第10组证据，因为达州市广播电视台要求本院开具调查证据函，故未能调取到资料，法庭当庭向双方当事人说明了情况，后续如确需这组证据，再行调取；被告对原告所举的第11组证据有异议，本院经审查认为，李代勤的《商品房屋买卖合同》《麓岛国际补充协议》《房屋所有权证》《国有土地使用权证》来源合法，客观真实，但与本案没有直接关联性，不予确认。（2）原告对被告所举的第1份证据的真实性无异议但对证明目的有异议，本院认为被告所举的第1份证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，依法予以确认；原告对被告所举的第2份证据的证明目的有异议，本院认为被告所举的第2份证据符合民事诉讼证据三性原则，依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，出卖人达州中铁瑞城置业有限公司与买受人谭长平签订了合同编号为（2013）0600938的商品房买卖合同，合同约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人所购商品房为麓岛国际X号，该商品房的用途为住宅。该商品房为预售商品房，预测建筑面积X平方米，套内面积X平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.77平方米。计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5156.76元，总价款人民币666511元。付款方式及期限：买受人采取的一次性付款方式付款。交付条件：出卖人应当在2013年7月31日星期三前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收本案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期的时间分别处理：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。交接手续：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人未能按期办理交接手续的，双方同意按约定处理详见补充协议。双方同意买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。产权登记：出卖人应当在2014年7月31日星期四前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议处理。商品房交付使用后，双方同意按照买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为0元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。同日该房屋买卖合同在原达县房屋管理局办理了达州市达川区商品房房预售合同登记备案。2013年6月27日，出卖人达州中铁公司与买受人谭长平签订了商品房买卖合同补充协议即麓岛国际补充协议，是对合同编号为（2013）0600938的商品房买卖合同内容的补充。该补充协议约定，买受人2013年6月27日之前支付2万元定金给出卖人，2013年6月27日之前支付646511元给出卖人。买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人申请办理房屋交付手续。办证发生的税费，由买受人依照国家规定自行承担交纳。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人同意不退房，合同继续履行，出卖人应当取得该商用房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日以合同总房款的万分之壹向买受人支付违约金。主合同与本协议签署生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求终止合同，违约方须按合同及协议的条款规定承担违约责任，向对方支付本套商品房成交价总额10%违约金。麓岛国际补充协议中未约定因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的具体违约责任。2013年6月27日，达州中铁公司开具编号为0009652收款收据，载明：今收到谭长平6-1-30-4交来房款666511元，出纳郭建刚，交款人谭长平，该收款收据加盖达州中铁瑞城置业有限公司财务专用章。达州中铁公司的瑞城麓岛国际项目抵款审批单载明，四川国丰建筑总承包有限公司同意以应收取的“达州龙郡隧道装饰工程”工程款，抵付谭显龙（身份证号码：）购买龙郡彩云间（现名：瑞城麓岛国际）A区一期6-1-19-5、6-1-23-5、6-1-30-4所有房款，共计人民币1924676元。该抵款审批单有达州中铁公司市场部、财务部及总经理审核。谭长平与达州中铁公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日依法受理立案，并于2017年9月7日公开开庭进行了审理。后原告谭长平向本院提出撤诉，本院于2017年11月16日依法作出（2017）川1703民初2105号民事裁定书，准许原告谭长平撤诉。在（2017）川1703民初2105号案件中庭审笔录载明，谭长平陈述其他两套房的合同与本案中的合同是一样的，应该是按约交付，因原告过了一个月的时间去接收房屋，被告就不交付了；达州中铁公司代理人陈述抵款审批单上的谭显龙是国丰公司的负责人，中铁公司与谭长平签订商品房买卖合同是有前提的，因中铁公司未与施工单位最终对抵房的事情达成一致意见，对是否以本案诉争的房产冲抵工程款存在争议，故商品房买卖合同的交房义务暂缓履行，待中铁公司与施工单位就商品房抵工程款一事达成一致意见后再行处理。原告当庭陈述接到过达州中铁公司的电话去接房，但因为迟了一个月去接房就没有接到房，后面多次找达州中铁公司协商解决交房问题，都未能得到解决，一直在按照合同主张权利；被告代理人陈述本案涉及的房屋处于空置状态，没有出卖，达州中铁公司想等到政府的审计出来了再交付给原告房屋，接房的时候是通知原告的，后来不愿意交房的原因不清楚。被告代理人当庭对原告所作的一直在向达州中铁公司主张合同权利的陈述未予以否认。本院认为，原、被告之间签订了书面的商品房买卖合同及麓岛国际补充协议，双方均对两份合同的真实性合法性无异议，两份合同系双方真实意思表示，故原告主张确认原、被告之间签订的商品房买卖合同及麓岛国际补充协议合法有效，诉讼请求成立，应予支持。鉴于原、被告双方已形成合法有效的合同关系，双方应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、原告是否已经实际履行了商品房买卖合同约定的付款义务；三、原告诉请被告立即向原告交付麓岛国际X号房屋是否成立；四、原告诉请被告承担延迟交房和办证期间的经济损失13.5万元是否成立。对此，本院分析如下：焦点一、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。原告认为其一直在按照合同主张权利，未过诉讼时效，被告则认为原告的诉讼距离合同约定的交房时间已过4年，超过了诉讼时效。本院认为，原告谭长平在本院两次庭审中均陈述接到被告接房通知后，晚了一个月就没有接到本案涉及房屋，后面多次找被告协商，被告对这一陈述，并没有否认。应当认定原告在接到接房通知后，在未能接房的情况下，一直在按照合同向被告主张权利，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。被告认为本案已过诉讼时效，与审理查明事实不符合，不予支持。焦点二、原告是否已经实际履行了商品房买卖合同约定的付款义务。原告认为从收款收据上已经明确原告已经向被告履行了付款义务，被告认为原告实际上未向被告支付房屋价款。本院认为，被告向原告出具的收款收据载明达州中铁公司已经收到谭长平购买双方在商品房买卖合同中约定的房屋价款，并加盖了达州中铁公司的财务专用章，同时被告当庭也认可通知过原告接房，因为其他原因没有交房给原告，故应认定原告已经向被告履行了商品房买卖合同中所约定的付款义务。关于被告所称原告未实际向被告支付购房款，并没有向法庭提交证据予以佐证，应承担举证不利的后果。焦点三、原告诉请被告立即向原告交付麓岛国际X号房屋是否成立。因原告向被告履行了合同约定的付款义务，被告也曾通知原告接房，后因其他原因被告未将涉案房屋交付给原告，被告的行为构成违约，应当承担违约责任，原告当庭未要求解除双方所签订的商品房买卖合同，应当继续履行，故原告诉请被告立即向原告履行交付麓岛国际X号房屋的诉讼请求成立，应予以支持。被告在向原告交付房屋后应按照双方在商品房买卖合同中的约定及时办理产权登记，关于办理产权登记发生的税费，根据双方的合同约定，由买受人依照国家规定自行承担交纳。焦点四、原告诉请被告承担延迟交房和办证期间的经济损失13.5万元是否成立。原告认为被告未向原告交付涉案房屋，应承担居住使用损失按租用房屋同地段同面积的价格为每年18000元计算，4年计72000元，并应当按照麓岛国际补充协议约定承担违约金，即支付本套商品房成交价总额10%的违约金66651.1元，被告则认为不应当支付原告租金损失及办证损失及违约金。本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年7月31日之前，则2013年7月31日是被告向原告交付房屋的届满之日，被告未能在交房届满之日向原告交房，构成违约，根据双方在合同中约定的逾期交房责任，被告应当在交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。根据法庭折算，按照合同约定的计算标准计算违约金截止2018年1月31日，666511×0.001%×365×4.5=10947.44元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，因被告违约未能按时交房，必然给原告造成住房损失，从合同约定的交房时间2013年7月31日至今已超过4年，原告对迟延交房没有过错，结合达州市的经济情况及租房情况，原、被告约定的逾期交房违约金明显低于在达州市租房的损失，因原告未能举出证明其租房租金损失的有效证据，本院兼顾原、被告双方的合同履行情况、过错程度，根据公平和诚实信用原则，对原告所主张的迟延交房和办证期间的违约金调整为50000元。关于原告所主张的按照麓岛国际补充协议约定承担违约金，即支付本套商品房成交价总额10%的违约金66651.1元，因不符合适用双方在合同中约定的适用该违约金条款的条件即一方无正当理由要求终止合同，向对方支付本套商品房成交价总额10%违约金，故不予支持。被告认为不应当支付原告违约金，与审理查明的事实不符合，不予支持。综上所述，谭长平的部分诉讼请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告谭长平与被告达州中铁瑞城置业有限公司之间签订的合同编号为（2013）0600938商品房买卖合同及麓岛国际补充协议合法有效；二、被告达州中铁瑞城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭长平履行交付麓岛国际X号房屋的义务；三、被告达州中铁瑞城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭长平一次性支付逾期交房及办证期间的违约金50000元；四、驳回原告谭长平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告谭长平负担1889元，被告达州中铁瑞城置业有限公司负担1111元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  曾永红审 判 员  陈冬梅人民陪审员  何春梅二〇一七年三月十四日书 记 员  严媛媛