广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1214号上诉人（原审原告）：李卫华，住广东省广州市天河区。监护人：叶净春，住广东省广州市天河区。委托代理人：林晓军，广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾超群，住广东省广州市天河区。委托代理人：吕文勇，广州市越秀区大东法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：肖璀毅，住广东省广州市天河区。上诉人李卫华因与被上诉人曾超群、肖璀毅房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12505号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李卫华上诉请求：撤销原审判决，改判双方签订的《回迁房权益面积购买权转让协议》无效；并由曾超群、肖璀毅承担本案一、二审诉讼费。事实和理由如下：一、涉案房产是回迁房，由复建安置面积和权益安置面积两部分成，均属村民集体所有。1、《广州国际金融城起步区棠下村棠下新墟村民拆迁补偿和回迁安置协议》（以下简称拆迁协议）中明确复建安置面积为332.0148平方米，与我原有的村镇宅基地使用证及《广州市棠下村（新墟）房屋现状测量图》所示完全一致。另外，《建设项目选址意见书》的建设项目名称中亦明确棠下新墟村民住宅复建安置用地是村庄建设用地，可见复建安置面积属于宅基地性质，即集体所有。2、关于权益安置面积，首先，拆迁协议第2页第三条明确规定全部回迁房安置地点为附件《金融城起步区棠下新墟村民住宅复建安置用地项目选址意见书》及红线图，而《建设项目选址意见书》则特别注明棠下新墟村民住宅复建安置用地是村庄建设用地，即集体所有性质。其次，拆迁协议第9页第3条明确规定甲方（广州市天河区棠下街棠下股份合作经济联社）负责代我办理回迁安置房的集体土地房地产权证，这进一步明确了回迁安置房（包括权益安置面积）是集体土地性质。可见，涉案房产均属集体土地性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第8、10、63条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，我与两被上诉人所签订的《回迁房权益面积购买权转让协议》属于违反法律强制性规定无效。二、一审期间，我于2016年11月3日向一审法院提交书面说明函件和申请书，申请一审法院就回迁房中的权益面积之性质向广州市国土资源和房屋管理局天河分局发函查明，但一审法院直至签收一审判决书当天下午（12月9日）才要求我补签书面笔录，在该笔录中才向我申明其认为无调查收集的必要。我认为一审法院的武断和不作为是严重的失职，严重损害了我的合法权益。1、涉案房产共190.1236平方米，其中实方32平方米，即这32平方米是属于复建安置面积，土地性质应属村民集体所有，并不是一审法院所认定的房地产权性质不明。2、按常理，回迁房在开工建设时就已明确性质，法院只要依职权通过房管局或规划局去函查询就可查明清楚，如果相关部门明确回复无法查明或其他则我也不会就此纠结。3、一审法院的不作为严重违背了“司法为民”的人民法院根本宗旨，将以通过发函查明的方式可能一次性审理了结的案件驳回，导致当事人不得不以后再次起诉，不但增加了当事人的诉累及金钱，而且也浪费了法院诉讼资源。综上所述，恳请二审法院依据事实和法律公正改判，维护我的合法权益。被上诉人曾超群答辩称：一、一审判决认定事实清晰，适用法律正确，请求法院驳回李卫华的上诉请求。二、虽然该地块是属于集体所有制的土地，但在开发过程中，存在着申请变更土地使用性质的可能性。因为存在着不可预见的变化的可能性，故李卫华在没有事实依据的情况下，推测该土地以后是属于集体所有地，其猜测不能成立。一审法院的认定是正确的。被上诉人肖璀毅答辩称：我认可一审判决，不同意李卫华的上诉请求，坚持一审的答辩意见。李卫华于2016年7月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认李卫华与曾超群、肖璀毅签订的《回迁房权益面积购买权转让协议》无效；二、本案诉讼费由曾超群、肖璀毅承担。原审法院认定事实：据广州市天河区人民政府于1997年3月1日核发的穗天东字第023211号《村镇宅基地使用证》显示，李卫华系东圃镇棠下村新墟东街巷（里）48号宅基地的使用权人。2013年3月17日，李卫华（乙方）与广州市天河区棠下街棠下股份合作经济联社（甲方）签订《广州国际金融城起步区棠下村棠下新墟村民拆迁补偿和回迁安置协议》（以下简称“《拆迁补偿和回迁安置协议》”），约定甲乙双方就乙方房屋拆迁补偿回迁安置事宜达成协议，乙方房屋征拆地址为棠下新墟东街48号，测量栋号E061，房屋建筑总面积为332.0148平方米；乙方全部回迁房安置地点为广州国际金融城起步区广州虎头电池厂地块，详见附件《金融城起步区棠下新墟村民住宅复建安置用地项目选址意见书及红线图》；乙方房屋回迁安置面积包括复建安置面积332.0148平方米及权益安置面积158.1236平方米，其中复建安置面积的补偿金额为0元，权益安置面积的补偿金额为632494.4元（4000元/㎡×158.1236㎡）；权益面积部分乙方需按每平方米4000元的标准向甲方缴款，合计金额为632494.4元，具体缴款时间由甲方公告，乙方选房后摇珠前在甲方公告的结算时间进行相互结算，如乙方未按规定时间缴纳结算款的，甲方有权按每天3‰的标准向乙方收取应结算欠款违约金，如甲方未按规定时间退回给乙方的款项同样按每天3‰的标准违约金付给乙方，如拒绝缴纳结算款和违约金的，视为放弃该权益面积的回迁安置；乙方回迁复建房待设计方案及装修标准确定后，向有关部门申请报建批复后根据复建房的具体楼层、户型、方位再签定详细复建房选房安置确认表，并在复建房竣工验收交付使用后，再按照抽签或摇珠的方式确定房屋分配；以每栋拆迁房为标准，每栋房屋配置车位一个，复建面积超200平方米以上配置第二个车位，复建安置房车位的配置另行签订补充协议；复建房建设工期计划四年完成，甲方于2017年3月31日前将复建回迁房交付乙方回迁；甲方负责代乙方办理回迁安置房的集体土地房地产权证，并由甲方承担办证中所产生的所有的费用等。另合同附件为广州市规划局2013年3月6日核发的《中华人民共和国建设项目选址意见书》[穗规选（2013）40号]，显示建设项目名称为金融城起步区棠下新墟村民住宅复建安置用地（村庄建设用地（H14））；建设单位名称为广州棠下经济发展有限公司；建设项目拟选位置为天河区员村五横路以东地块；另附加说明：因地块所处区域控规尚在编制中，地块最终的位置、用地范围、面积、路网、规划控制要求等以市政府最终审批的控制性详细规划为准，建设单位应当在取得建设项目选址意见书之日起2年内凭发展改革、国土房管等有关行政管理部门的批准文件向城乡规划主管部门申请建设用地规划许可证，逾期未申请建设用地规划许可证且未办理延期手续的，建设项目选址意见书自行失效等。2013年3月24日，李卫华（甲方、卖方）与曾超群、肖璀毅（乙方、买方）签订《回迁房权益面积购买权转让协议》（以下简称“《转让协议》”），约定：甲方坐落于广州市天河区新墟东街48号回迁房的权益面积（190.1236平方米，其中虚方158.1236平方米，实方32平方米）及停车位一个由乙方二人各以权益面积的补偿价4000元/平方米购买，其中曾超群购买105平方米，肖璀毅购买85平方米；超出权益面积158.1236平方米的平方数乙方以权益面积的补偿价4000元/平方米向甲方购买；如甲方可买两个车位，则由曾超群购买一个车位；权益面积158.1236平方米，总价格为632494.4元，由乙方二人按购房面积支付，超出该面积的价款，乙方二人根据所购买回迁房的面积以4000元/平方米为转让价，由甲方广州市天河区新墟东街48号的回迁房332平方米实方户主转让32平方米（128000元）；合同签订后由乙方按广州市天河区棠下街下股份合作经济联社的回迁分房公告的要求付款；该合同签订后甲方应将该房屋（回迁房）全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效；乙方购买该房屋后，若根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助等。一审庭审中，李卫华明确其要求确认上述《转让协议》无效的依据为该协议违反了法律有关农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定。另李卫华、曾超群、肖璀毅确认，《转让协议》所涉的回迁房现尚未建成。原审法院认为：李卫华、曾超群、肖璀毅于2013年3月24日签订的《转让协议》虽名为回迁房权益面积购买权的转让，但其实质为回迁房的转让。故，该《转让协议》不得违反法律、行政法规有关房地产转让的强制性规定。但基于《转让协议》所涉的回迁房现尚未建成，李卫华依据《拆迁补偿和回迁安置协议》可获得的回迁房情况仍不能确定，包括该回迁房能否取得、该回迁房的位置大小以及该回迁房的房地产权性质等。故此，李卫华现主张回迁房的转让违反了法律有关农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，尚缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月9日作出如下判决：驳回李卫华的诉讼请求。一审案件受理费11400元，由李卫华负担。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均确认如下事实：1、李卫华曾以其为无民事行为能力人为由，认为其与曾超群、肖璀毅的签约行为无效，且涉案《转让协议》内容显失公平为由，向原审法院提起（2014）穗天法民四初字第1214号案诉讼，请求判令撤销该《转让协议》。原审法院经审查认为李卫华的上述理由均不成立，认定该《转让协议》没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故判决驳回了李卫华的诉讼请求。判后，李卫华提出上诉，但后来又撤回了上诉，目前该判决已经发生法律效力。2、涉案《转让协议》所涉及的权益面积对应的具体房号尚未确定，房屋仍在建设过程中，尚未建好，尚未交付，尚未办证。二审中，李卫华为证明涉案房产所在土地的相关证件的变迁以及涉案土地属集体所有，向本院提交了如下证据：1、广州市国土资源和规划委员会于2017年3月3日出具的穗国土规划公开[2017]586号《依申请公开政府信息答复书》及附件穗国土建用字〔2016〕第56号《建设用地批准书》；2、由广州市城市建设档案馆于2016年6月23日加盖管理档案专用章的穗规地证〔2014〕351号《中华人民共和国建设用地规划许可证》（含建设用地规划红线图）、穗规选〔2014〕103号《中华人民共和国建设项目选址意见书》（含建设用地规划红线图）、穗规建证〔2016〕624号《中华人民共和国建设用地规划许可证》（含建筑施工图及附件1《建筑功能指标明细表》、附件2《建设工程审核书》）的复印件。经本院主持质证，曾超群发表如下质证意见：一、对证据1《依申请公开政府信息答复书》的真实性和合法性无异议，但对其关联系有异议，广州市国土资源和规划委员会只是受理了李卫华的申请，并没有明确答复该土地的使用性质就是集体所有或属于宅基地用途，无法证明涉案房屋属于宅基地房屋。因《建设用地批准书》是复印件，故不予认可。二、对证据2，广州市城市建设档案馆的盖章时间是2016年6月23日，李卫华没有在一审中提交，故意隐瞒证据，现在提交已过举证时限，无法确认该证据的真实性和合法性；且该份证据均是在李卫华与我方签署涉案《转让协议》后形成的，可能存在变化，无法确认涉案地块是宅基地的用途；从其中的《建筑功能指标明细表》（一）至（七）的第二项“主要功能”都是商业和住宅来看，涉案地块是有可能成为住宅用途的。肖璀毅对上述证据的真实性和合法性均予以确认，且仍坚持认为其有权购买。本院认为，鉴于生效法律文书已经认定涉案《转让协议》合法有效，且各方当事人在二审中亦均确认该协议所涉回迁房尚未建成，亦无确定具体房号，故原审以回迁房情况尚不能确定，李卫华有关《转让协议》违反了法律强制性规定的诉讼主张缺乏依据为由，判令驳回了李卫华要求确认该《转让协议》无效的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。李卫华在二审中新提交的证据均不足以证明其主张，本院均不予采纳。综上所述，李卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人李卫华负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月十四日书记员  梁少欣