重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终468号上诉人（原审原告）：张馨文。委托代理人幸国荣，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。法定代表人廖嘉宁。委托代理人张黎，系该公司员工。上诉人张馨文与被上诉人恒大地产集团重庆有限公司（以下简称：恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第07189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张馨文上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院对被上诉人到底是何时装修完毕，具备交房条件的重要事实没有查清。二、一审法院对通知效力的错误认定，导致作出错误的判决。一审中，被上诉人没有举示证据证明其按照合同约定的时间及方式尽到通知义务。按照双方约定，恒大公司应在约定交房前7日通知购房人接房，但恒大公司没有出示该通知。2011年1月28日，恒大公司在没有具备交房条件的情况下，向上诉人发出《督促交楼通知书》，想证明尽到了交房义务，但由于其工作人员疏忽，填错了上诉人电话，导致上诉人至今没有收到任何邮寄函件。因此，上诉人没有尽到通知义务。三、一审法院应当采信上诉人提供的证据。上诉人举证证明了至2011年5月21日，上诉人购买的房屋仍在装修中。四、上诉人主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。上诉人在2015年3月要求接房时遭拒才知权益受到侵犯，于同年6月起诉，并不存在时效问题。恒大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉维持原判。张馨文向一审法院起诉，请求：1、判令恒大公司立即向张馨文交付具备交房条件的恒大名都房屋；2、判令恒大公司以已付购房款1055108元为基数，按每日万分之一的标准向张馨文支付2011年1月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2010年2月26日，恒大重庆公司（合同中“甲方”）与张馨文（合同中“乙方”）签订《重庆·恒大名都楼宇认购书》约定：乙方自愿向甲方认购重庆市渝中区石油路1号重庆·恒大名都房屋，房屋总价为1055108元；乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，乙方无权要求返还定金；甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任；……等内容。该《重庆·恒大名都楼宇认购书》中载明买受人的信息为“买受人张馨文，身份证号码510202197603095922，联系电话为1363775****，通讯地址为重庆市渝中区人民支路”同日，恒大重庆公司（合同中“甲方”）与张馨文（合同中“乙方”）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买重庆市渝中区石油路1号恒大名都房屋，总成交金额为1055108元；乙方于2010年2月26日前一次性支付房款1055108元；甲方应当于2011年1月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；……等内容。该合同附件五《合同补充协议》约定：乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并30日内解决，此段时间不视为延期交房；乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房；乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证地址为通讯地址；如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担；如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方；甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行通知义务；本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准；……等内容。2010年6月30日，恒大重庆公司负责开发建设的重庆市渝中区石油路1号恒大名都1-6号楼工程，进行了竣工验收。2010年7月9日，恒大重庆公司取得了重庆市渝中区建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2011年1月28日，恒大重庆公司以收件人为张馨文及地址为重庆市渝中区人民支路78号7-3邮寄送达了《督促交楼通知函》载明：张馨文业主，您所购买的恒大名都2-1103号房，我司已发出交楼通知书，但您至今仍未办理收楼手续，现我司再次通知您尽快到我司办理有关收楼手续；……等内容。2015年5月22日，张馨文的委托代理人颜智勇以收件人为恒大重庆公司及地址为重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层邮寄送达了《律师函》载明：委托人于2010年2月26日就购买贵公司开发的恒大名都商品房，委托人按约一次性付清购房款，但至今未收到贵司任何书面或电话形式的接房通知；委托人于2011年5月21日自行前往贵司交房中心，询问交房事宜，并查看所购房屋，结果发现房屋尚在装修、施工状态，装修工人、各种装修工具、原料充斥现场，导致房屋根本不具备交付使用条件，委托人当即与贵司现场工作人员交涉，要求贵司尽快交房，并就已发生的逾期交房行为回复解决方案，但一直未收到贵司的任何通知及回复；2015年3月，委托人由本所律师陪同再次前往贵司物管中心就上述事宜直接交涉，贵司工作人员声称已向委托人发出接房通知书，但无法出示任何书面依据，仅提供了一份“催促接房通知”的EMS特快回单复印件，且所载委托人联系电话号码明显错误，与合同预留电话完全不符；贵司工作人员对委托人的合理诉求，仍无任何正面回应，从现有事实及证据资料来看，贵司确实存在未按期完工、未尽交房通知义务之严重违约行为，应按约承担违约责任；对此，委托人正式要求贵司接函后立即支付自2011年1月11日起至实际交房日的逾期交房违约金，……等内容。2015年6月3日，张馨文遂以本案诉求诉至法院。庭审中，张馨文举示照片10张及视频2段的光盘，拟证明其所购的房屋在2011年5月21日时仍处于装修施工状态，但张馨文未向法庭提交该组证据的原始介质；而恒大重庆公司举示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、重庆恒大名都2栋计41户业主接房手续等证据，拟证明重庆恒大名都2栋共计42套房屋已于2011年1月10日前完工，具备交付条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，张馨文、恒大公司之间于2010年2月26日签订的《重庆·恒大名都楼宇认购书》及《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现针对本案张馨文的诉请及诉争的相关问题作如下评析：一、关于张馨文要求恒大公司支付支付逾期交房违约金的问题。一审法院认为，按合同约定，恒大公司本应于2011年1月10日将已进行建设工程竣工验收备案登记及装修质量符合合同约定的房屋移交给张馨文，且恒大公司应于确定交房日的七日前书面通知张馨文做好办理交付手续的准备。据本案事实，张馨文所购的重庆恒大名都房屋，恒大公司已于2010年7月9日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。随后，恒大公司于2011年1月28日以合同约定通讯地址即重庆市渝中区人民支路78号7-3向张馨文邮寄送达了《督促交楼通知函》，至此时恒大公司才尽到通知张馨文接房的义务，虽该通知函内容系通知张馨文尽快办理接房手续，未明确具体的接房时间，但根据张馨文在2015年5月22日前并未向恒大公司提出正当的拒绝接房理由的事实，结合双方合同约定“恒大公司应于确定交房日的七日前书面通知张馨文做好办理交付手续的准备及恒大公司按照张馨文提供的通讯地址寄出信件，即视为已经履行通知义务”的具体内容，故一审法院确认2011年2月4日为合同约定视为恒大公司向张馨文交付房屋的时间。据此，恒大公司应向张馨文支付2011年1月11日起至2011年2月4日止的逾期交房违约金，但鉴于张馨文时至2015年5月22日才向恒大公司主张逾期交房的违约责任，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，张馨文请求该期间的逾期交房违约金的请求，已超过二年诉讼时效，故一审法院不予主张。关于张馨文要求恒大公司支付2011年2月5日至交房之日止的逾期交房违约金的请求，因按照张馨文、恒大公司的合同约定，未能实际移交房屋的不利后果应由张馨文自己承担，恒大公司不应承担逾期交房的违约责任，故张馨文的该部分请求，一审法院不予支持。二、关于张馨文要求恒大公司移交房屋的问题。一审法院认为，虽然张馨文、恒大公司在合同中约定“张馨文无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”，但事实上张馨文、恒大公司未实际办理房屋交接手续，故张馨文现要求恒大公司移交房屋的请求，一审法院予以支持。应当指出的是，办理房屋交接手续系双方行为，而非单方行为，且张馨文所购房屋已具备交房条件，即便该房屋确实存在装修、设备等问题，按照双方合同约定，该瑕疵亦不能成为张馨文拒绝接房的理由，故张馨文也应主动与恒大公司办理房屋移交手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、恒大地产集团重庆有限公司在判决生效后立即将重庆市渝中区石油路1号恒大名都2幢11-3房屋移交给张馨文。二、驳回张馨文的其他诉讼请求。本案案件受理费3680元，由张馨文负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：被上诉人是否应当支付上诉人2011年1月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，按双方合同约定，被上诉人恒大公司应于2011年1月10日将已进行建设工程竣工验收备案登记及装修质量符合合同约定的房屋移交给上诉人张馨文，且恒大公司应于确定交房日的七日前书面通知上诉人张馨文做好办理交付手续的准备。被上诉人恒大公司并没有证据证明在2011年1月10日前7日通知上诉人接房也没有在2011年1月10日将上诉人所购房屋移交给上诉人，其行为已构成违约。上诉人自2011年1月11日起就应当知道其权利受到了侵害，故上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点应是2011年1月11日，上诉人时至2015年5月22日才向被上诉人恒大公司主张逾期交房的违约责任，已超过二年的诉讼时效，故本院对上诉人主张的逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。上诉人认为其在2015年3月要求接房时遭拒才知权益受到侵犯，诉讼时效起算点从2015年3月起算的上诉理由不成立，本院不予采纳。另外，在本案中，被上诉人恒大公司已于2010年7月9日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2011年1月28日以合同约定通讯地址即重庆市渝中区人民支路78号7-3向上诉人张馨文邮寄送达了《督促交楼通知函》，至此时恒大公司才尽到通知张馨文接房的义务，虽该通知函内容系通知张馨文尽快办理接房手续，未明确具体的接房时间，但根据张馨文在2015年5月22日前并未向恒大公司提出正当的拒绝接房理由的事实，结合双方合同约定“恒大公司应于确定交房日的七日前书面通知张馨文做好办理交付手续的准备及恒大公司按照张馨文提供的通讯地址寄出信件，即视为已经履行通知义务”的具体内容，故一审法院确认2011年2月4日为合同约定视为恒大公司向张馨文交付房屋的时间并无不当，其后上诉人张馨文未接房的责任并不在被上诉人恒大公司。根据双方约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并30日内解决，此段时间不视为延期交房。故上诉人应对被上诉人所交付房屋是否符合合同约定的装饰装修条件进行举证。上诉人张馨文虽举示照片10张及视频2段的光盘，拟证明其所购的房屋在2011年5月21日时仍处于装修施工状态，但由于其未向法庭提交该组证据的原始介质，其形成时间及真实性无法确认，故一审法院未予采纳，也并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3680元，由上诉人张馨文负担。本判决为终审判决。审判长  邓方彬审判员  江信红审判员  钱昳心二〇一七年三月十五日书记员  肖 姗