广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初546号原告：宋党云，女，1954年4月30日，户籍所在地山东省青岛市市北区，委托诉讼代理人：于业泽，1953年4月25日出生，住所地山东省青岛市崂山区，与原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：黄桂芳，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。法定代表人：朱春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启政，广西鼎峰律师事务所实习律师。被告：广西泰思房地产投资有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心1918号。法定代表人：覃宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：卓健豪，广西广为律师事务所律师。原告宋党云诉被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西泰思房地产投资有限公司（以下简称泰思公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋党云及其委托诉讼代理人黄桂芳、于业泽，被告金旺角公司的委托诉讼代理人陈洁、黄启政，被告泰思公司的委托诉讼代理人卓健豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋党云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与金旺角公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建设合同书》（以下简称《合作建房合同书》）及《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《合作建设车位合同书》;2.金旺角公司与泰思公司退还原告已支付的房款、车位款215535元及利息（利息分别以34917元、5000元、55867元、49917元、69834元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率从交款时分别计算至两被告退还上述款项之日止）；3.两被告赔偿原告损失7495.52元；4.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月2日，原告与金旺角公司签订《合作建房合同书》及《合作建设车位合同书》，约定原告自愿参加金旺角公司提供的市场合作建房项目，建筑面积为116.39平方米，总房价为374776元；原告分四次付款；开发商应在2014年12月31日前将房屋及车位交付给原告，并约定逾期交房的违约责任。合同签订后，原告共向被告支付房款、车位款215535元。泰思公司收取原告的款项当时解释说是避税款。截止至2014年12月31日，开发商未将案涉房屋和车位交付给原告。此外，在起诉前开发商未取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，上述两份合同应属无效，案涉商品房在2015年初也未通过五方验收且在2015年10月将案涉商品房出卖给第三人，也登记备案在第三人名下，故原告的合同目的无法实现。原告于2015年4月27日要求退房，并要求退还购房款及车位款，但被告同意退房但以各种理由推脱退款。被告金旺角公司辩称，原告与其签订的两份合同是双方真实意思表示，且其受开发商委托，案涉商品房于2015年2月2日已取得《商品房预售许可证》。《合作建设车位合同书》中约定的是租赁关系，两份合同均合法有效。原告无权解除合同，实际上原告未按期支付第一期购房款，至今也为按期足额支付约定的购房款，金旺角公司书面催告其付款和换签合同后，原告未按约履行付款义务，交房日期可以顺延，其可行使先履行抗辩权。其收取的159668元购房款和车位款不需要退还给原告，也无需赔偿原告损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告泰思公司辩称，2012年12月底，其员工在接洽原告时得知原告想购买案涉商品房，便介绍原告到金旺角公司处了解情况并签订合同，金旺角公司委托泰思公司的员工代收合作建房款55867元。后泰思公司的员工在将该款项交给金旺角公司时，金旺角公司将款项作为介绍费给泰思公司员工。其余159668元是原告直接向金旺角公司支付，责任应由金旺角公司负担，全部款项应由金旺角公司负担。根据合同相对性原则，合同系原告与金旺角公司签订，民事责任应由金旺角公司承担，与泰思公司无关。原告将泰思公司列为被告属于诉讼主体错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《退房申请表》、信息记录、电话录音，这部分证据的真实性无法确定，原告未就退房申请已交给金旺角公司、电话及短信对方系金旺角公司进行进一步举证证明，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月2日，原告为买受人与金旺角公司为出卖人签订《合作建房合同书》与《合作建设车位合同书》，鉴于金旺角公司与广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）于2010年11月23日签订的《合作建房协议》，约定原告购买金旺角公司与开发商富乐华公司合作建房防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块一期一组团16栋2单元8层01号房，建筑面积为116.39平方米，每平方米单价为3220元，总价款为374776元；开发商应当在2014年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收并符合本合同约定的房屋交付给乙方使用，如买受人在交房时未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内；逾期超过90日后，乙方有权退房，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款34917元；第二次：签订本合同之日起30日内交34917元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交购房款69834元；第四次：余款乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款。第八条约定乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。同日，原告为乙方与金旺角公司为甲方签订《合作建设车位合同书》，约定乙方参与合作建设防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块一期一组团16栋2单元地下1-11-04号车位；本次职工市场运作方式建房参照车位建设管理有关规定执行，并在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后，再由乙方按甲方或开发商通知的时限内与车位实际所有权人进行《车位租赁合同》换签手续，本合同有关乙方所确认的车位约定条件将全部转移至《车位租赁合同》，合同双方应继续遵照履行；乙方对该车位的总出资金额6万元（以每个车位为单位计算）；乙方自签订本合同之日起三天内交清5000元，签订本合同90日内再交15000元，在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后签订《车位租赁合同》时交付余下车位合作出资款；乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳车位合作出资款的，或乙方不按约定签订《车位租赁合同》，视为中途违约，且乙方同意将其已交纳的车位合作出资款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的车位合作出资款），本合同自动解除；甲方应促成开发商或车位实际所有权人在2014年12月31日将符合本合同约定的车位交付给乙方使用。合同附件二附有《车位租赁合同》。2013年1月17日，金旺角公司向原告出具《收据》（编号：6007554），表示收到原告16-2-801号房首期款34917元（2012年12月26日转款）。2013年1月18日，金旺角公司向原告出具《收据》（编号：2004676），表示收到1-11-04号车位定金5000元。2013年3月22日，泰思公司向原告出具《收据》（编号：2013059），表示收到原告16-2-801号房合作建房款55867元（2013年1月25日转款）。2013年9月9日，金旺角公司向原告出具《收据》（编号：1226996、8027021），表示收到原告16-2-801号房二期款34917元、1-11-04号车位二期款15000元（两笔款于2013年5月2日转账）。2014年11月26日，金旺角公司向原告出具《收据》（编号：7026964），表示收到原告16-2-801号房三期款69834元（2014年11月20日转款）。2015年3月19日，金旺角公司向原告邮寄《关于换签及缴款的告知函》，通知原告于2015年4月20日前到指定地点办理签署《商品房买卖合同》手续及缴房款、车位款事宜；如原告未能在规定期限内签署正式的《商品房买卖合同》，金旺角公司将视为原告单方违约而放弃该房产，金旺角公司将对该房产另行处置。原告于2015年4月中旬收到该函件。另查明，金旺角公司受富乐华公司的委托销售案涉商品房及车位。案涉商品房所在楼栋即中央商务区（CBD）北部湾海港城16号楼于2015年2月2日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015008号），但截止至2017年2月15日尚未进行五方验收。2017年1月18日，防城港市房屋交易管理中心就原告查询问题出具《房屋信息查询证明》，表明中央商务区北部湾海港城16号楼2单元8层801号房已于2015年10月14日备案到他人名下，没有备案到原告名下，1-11-04号车位无房号信息记录。后原告与金旺角公司协商退房事宜未果，于2016年3月16日就解除合同及退款等事宜向本院提起诉讼。本院认为，关于原告要求解除与被告金旺角公司签订的《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》的问题。本案中，原告与金旺角公司签订的《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉商品房在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，该《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》应属有效，合同双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现原告主张案涉商品房在合同约定的期限内通过五方验收而主张解除合同，且要求赔偿损失。经查，金旺角公司自认其在法庭辩论终结前案涉商品房确实未经五方验收，故而未达到交房的条件。此外，防城港市房屋交易管理中心出具的证明同时证实金旺角公司已将案涉商品房备案到他人名下，换言之，金旺角公司与他人就案涉商品房签订《商品房买卖合同》并于2015年10月14日办理合同备案登记手续。庭审中，金旺角公司辩称其与原告签订的两份合同尚未解除，且可以继续履行，有悖实际情况。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除两份合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告金旺角公司与泰思公司返还购房款215535元并支付利息、赔偿损失7495.52元的问题。泰思公司以合作建房款的名义收取原告购房款55867元后又未将该笔款项转给金旺角公司，而从现有证据也无法证明金旺角公司与泰思公司间存在代理销售关系，故两被告收取的款项应各自退还。庭审中，金旺角公司辩称原告未按合同约定的时间支付合作建房款，却又在2015年3月通知原告签订正式的《商品房买卖合同》且在相当长一段时间内未向原告主张逾期付款违约责任，应视为其认可原告的付款时间。结合原告主张的利息计算标准，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，金旺角公司与泰思公司应将收取的款项各自退还给原告并支付利息，利息以原告付款的具体金额、时间分别按照中国人民银行同期活期存款利率计算至付清之日止。而对于原告要求赔偿损失的问题，须明确的是，支付购房款作为原告的合同主要义务，在其尚未支付完全部购房款的情况下尚不能要求金旺角公司交付房屋，亦不能主张逾期交房违约责任，故原告根据合同约定的逾期交房违约责任要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、解除原告宋党云与被告广西金旺角投资置业有限责任公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建设合同书》及《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》；二、被告广西金旺角投资置业有限责任公司退还原告宋党云购房款及车位款合计159668元并赔偿利息损失（利息以34917元为基数，从2012年12月26日起；以5000元为基数，从2013年1月18日起；以49917元为基数，从2013年5月2日起；以69834元为基数，从2014年11月20日起按照中国人民银行同期活期存款利率的标准分别计算至付清之日止）；三、被告广西泰思房地产投资有限公司返还原告宋党云购房款55867元并赔偿利息损失（利息以55867元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率自2013年1月25日计算至付清之日止）；四、驳回原告宋党云其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元（原告宋党云已预交），由被告广西金旺角投资置业有限责任公司负担3542元，被告广西泰思房地产投资有限公司负担1103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4645元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  韦廷华二〇一七年三月三日书 记 员  李佳芮附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。