云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初2814号原告何素华，女，1959年4月5日出生，汉族，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托代理人钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91532800763896650Y。住所地云南省西双版纳傣族傣族自治州景洪市宣慰大道**号。法定代表人余继平，职务董事长。委托代理人熊莹，云南博宏律师事务所律师。特别授权代理。原告何素华与被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司（以下简称“广顺房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法由审判员李昳，于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告何素华及其委托诉讼代理人钟少豪，被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司的委托代理人熊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何素华诉称，原告与被告于2010年签订《商品房购销合同》，约定被告将XXXX第X幢X单元第X层XXx号房屋出售给原告。合同中约定房价总款为267096元，原告于2011年5月6日向被告预交了办证费及相关资料，截止起诉日，被告并未按合同约定履行义务，一直未予办理房屋相关产权证书。5年多期间，原告一直与被告催要房屋产权证书，被告总以各种理由推诿。2016年7月21日，原告委托云南景诚律师事务所至景洪市国土资源局查询被告办证情况，后国土局信息系统及档案显示无办理个人已购住房土地分割登记的记录。由于被告的违约情形，原告无法享有合同权利，为维护原告的合法权益，向人民法院起诉请求判决请求一、判令被告履行合同义务，为原告办理房屋产权证（土地使用权证）。二、判令被告承担相应违约责任并承担月违约金814元至判决生效之日，截止起诉日违约金为51282元。三、判令被告承担本案诉讼费。庭审过程中原告变更第一项诉讼请求为请求被告限期办理不动产权证书。被告广顺房地产公司答辩称：1、原告的诉请已经超过诉讼时效，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2011年至2013年，超过该期限，原告权利不再保护。但原告直至2016年才向景洪市人民法院提起诉讼，明显已超诉讼时效。即诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点。2、被告没有构成违约，被告与原告在办理房产证是委托办理的关系，被告已经为原告进行过房产证的备案登记，提交了相关申请办证的材料。根据双方签订的合同的约定被告已经充分履行了自己的义务，为原告办理了房产证，原告诉请违约费用无任何计算标准和依据（起算和截止的具体时间）。3、被告因政府不可抗力应免责，由于政策调整导致不能进行初始登记，被告可以援引有关不可抗力的免责条款行使抗辩权。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。原告何素华为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、商品房购销合同复印件，欲证明原被告双方签订了合同，并约定了双方的权利义务。证据2、交款发票复印件，欲证明原告向被告支付购房款的事实。证据3、情况说明原件，欲证明被告未履行合同。证据4、企业登记信息复印件，欲证明被告具备主体资格。证据5、收据复印件，欲证明原告向被告预交办证费的事实。经质证，被告广顺房地产公司对原告何素华提交的对证据1、2、5真实性、合法性、关联性均认可，只是认为提供的资料不全，造成房产证逾期办理的原因之一是原告提供的办证资料不全。证据3真实性、合法性、关联性均不认可，认为土地局出具的说明不真实要求法庭进行调查核实。证据4真实性、合法性、关联性均认可，目前被告公司的法人由余孟辑变更为余继平。被告广顺房地产公司，向本院举证如下：证据1、二十二户房产证复印件（夏金梅、宋雯的房屋房产证正在办理、马俊、朱强的车库房产也正在办理），欲证明被告已向政府相关部门提交资料办理了房产证。证据2、发票复印件，欲证明被告已经履行了交件义务。证据3、公告复印件，欲证明景洪市自2016年6月25日在全市范围实施不动产统一登记。经质证，原告何素华对被告广顺房地产公司提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均认可，原告方已经尽到提供办理房产资料的义务，否则被告无法将房产证办理下来。房产登记时间为2015年7月11日，被告逾期办证已经有4年多的时间了。证据3的真实性、合法性均认可，关联性不认可，因违约从2011年开始至今，不溯及既往，该公告对被告并没有免责的依据。本院认为，原告何素华提交的证据1、2、3、4、5来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信。被告广顺房地产公司提交的证据证据1、2、3来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：原告何素华与被告广顺房地产公司签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、原告何素华购买被告广顺房地产公司开发位于景洪市XXXXXX小区第X幢第X单元第X层XXX号住房；二、房屋总价款为267096元，原告何素华与被告广顺房地产公司签订合同即日起付购房总额40％作为首期款，计人民币107096元，余款160000元按揭。三、被告广顺房地产公司应当于2011年4月12日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付原告何素华；四、房屋交付原告何素华时，原告何素华提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，被告广顺房地产公司应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料交房管处，原告何素华在领证时依照实际费用多退少补。因行政主管部门原因或乙方办理登记所需资料不齐或无效等原因造成逾期办理房产证和土地使用权证的，被告广顺房地产公司不承担违约责任。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。2010年3月2日原告何素华向被告广顺房地产公司交纳770960元的房款。2010年4月30日，原告何素华向被告广顺房地产公司交纳30000元的房款。2010年7月9日原、被告双方办理了商品房买卖合同登记备案表（合同登记号JH201007090XXXX）。2011年5月6日原告何素华向被告广顺房地产公司交纳维修基金、数字电视初装及电信光缆安装费、预收房产办证费等相关费用10200元。2015年7月29日被告广顺房地产公司代原告何素华办理了房屋产权证（房屋共有人肖祖文，景房权证景字第××、00××39号）。2015年8月7日原告何素华领取了房屋产权证。2016年6月12日景洪市人民政府颁布《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告主要事项：自2016年6月25日起对景洪市市辖区范围内的各类不动产登记业务实施不动产统一登记。之后，原、被告双方为办理土地使用权证一事产生纠纷，原告何素华诉至本院。庭审中原告变更第一项诉讼请求为请求被告限期办理不动产权证书。本院认为，原告何素华诉请被告为原告何素华办理不动产权证书的诉请，系物权的变更行为，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力。本案中，被告仅仅只负有协助原告办理房屋产权证和土地使用权证的义务，至今未能办好不动产权证书是由于双方不能互相配合及政府相关政策的调整，故应当继续履行。据此，原告诉请要求被告为原告代办不动产权证书的诉请，本院予以支持。另，原告要求被告支付违约金的诉请，因双方仅约定了被告协助原告办理房屋产权证及土地使用权证，并没有约定被告违反该协助办证行为应当承担什么责任，且申办不动产权证书需要原、被告双方共同配合，均按照法定的条件以及不动产登记机关的要求办理才能完成。据上，原告要求被告支付月违约金814元及违约金51282元的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十个工作日内为原告何素华向不动产登记机关申请办理不动产权证。二、驳回原告何素华的其他诉讼请求。案件受理费6076元，减半收取3038元，由原告何素华负担1038元，由被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司负担2000元。原告预交的案件受理费本院不另清退，并由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李昳二〇一七年三月三十一日书记员  李渊