山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初3884号原告：刘嫄，女，汉族，住山东省青岛市四方区。委托诉讼代理人：于昊，山东万桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。被告：青岛中海房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市南区。法定代表人：王贤德，职务董事长。委托诉讼代理人：原一源，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。原告刘嫄与被告青岛中海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年10月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2016年12月27日、2017年3月24日两次公开开庭审理了本案。原告刘嫄的委托诉讼代理人刘钊、被告青岛中海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人施燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘嫄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金43636.67元（暂计算至2016年5月31日）；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月5日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的青岛市李沧区天水路18号“玫瑰庭院”:15号楼2单元1层102户住宅房屋一处，单价13908.55元/平方米，总价款暂计1246762.00元，按实测面积多退少补。被告于2014年5月31日前将通过竣工验收的房屋交付给原告。如被告逾期交房超过30天后，每逾期一天，按照原告已付房款的万分之零点五支付违约金，签订合同后，原告依约支付购房款，但被告至今未如约交房。另外，被告变更规划，提高小区道路路基，致使原告房屋价值贬损，被告严重违反合同约定，应当承担责任，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告青岛中海房地产开发有限公司辩称，一、被告并没有违约，无需支付违约金。世园会执委会专题会议纪要中，明确说明世园村市政配套工程纵五路占压玫瑰庭院项目用地且影响到玫瑰庭院项目供热、供电配套设施建设而最终影响到竣工验收。2014年4月14日青岛公安局交通警察大队关于世园会园区周边道路限制通行的通告中，也明确写明玫瑰庭院建设受世园会通行限制的影响。上述事由显然属于不可抗力影响到了玫瑰庭院的施工建设。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第七条第2款及第八条第2款约定，因政府政策导致逾期交房的，不属于违约行为，被告不应当承担违约责任。二、退一步讲，即便被告出现逾期交房行为，也是原告的过错引起的，应当由原告承担其恶意不予收房的不利后果，而不应当由被告替原告的过错承担责任。原告的诉请应被驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、被告提交：2014年青岛世界园艺博览会执行委员会于2013年7月19日印发的[2013]56号《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》复印件一份、2014年青岛世界园艺博览会执行委员会于2013年10月26日印发的[2013]91号《世园村市政道路纵五路工程专题会议纪要》复印件一份、青岛市规划局2014年2月21日的青规变审字[2014]14号《建设工程规划变更审查意见书》复印件一份、青岛市规划局2015年8月18日的青规变审字[2015]119号《建设工程规划变更审查意见书》复印件一份、2014年4月15日半岛都市报A15版复印件一份。用以证明：因世园会建设、召开的需要，青岛市市政府协调世园会周边用地单位对用地进行局部调整和置换，实行交通管制，并要求被告对项目建设、外观设计等进行调整以与世园会整体建设配套相协调，导致玫瑰庭院项目施工多次暂停，规划多次调整，市政配套的供热、供电无法完成，这显然是属于因政府政策导致的延期，符合预售合同中补充条款约定的非违约的情况，故被告不应承担违约责任。原告因《会议纪要》2份、《建设工程规划变更审查意见书》2份共4份文件系复印件，对其真实性有异议；对2014年4月15日半岛都市报A15版复印件的真实性无异议。并质证认为；1、从2份会议纪要内容看，仅涉及被告供电配套设施，且已妥善解决，不影响被告开发建设涉案房屋及按期交付；双方签订合同时，上述问题已妥善解决，世园会项目早已进行建设，被告对此是明知和可预见的，在此情况下，被告与原告签订合同，约定具体交房日期，应当按照合同约定时间交房。该2份材料无法证明被告受世园会建设影响房屋交付。2、2份《建设工程规划变更审查意见书》无法证明两次规划变更与世园会建设有关，均系被告自身进行的规划调整，由此导致的逾期交房，被告应承担违约责任。其中，青岛市规划局青规变审字[2015]119号系2015年8月18日作出，远超过双方预售合同约定的交房时间，由此证明被告系因自身原因（变更规划设计等）导致逾期交房，应当承担违约责任，支付交房逾期违约金。3、2014年4月15日半岛都市报A15版中所载《青岛公安局交通警察支队关于世园会园区周边道路限制通行的通告》及《青岛公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告》，所涉及的路段仅为限行，并非禁行，并且交警部门在公告中也专门规划设计出了相应绕行路段，如被告确需行驶公告路段，完全可以通过绕行、办理通行证等方式通行，仅有该公告无法证明被告开发建设涉案房屋及房屋交付受到影响。前4份材料被告仅提交复印件、原告对其真实性不认可，本院对该4份证据的真实性不予采信；对2014年4月15日半岛都市报A15版中所载《青岛公安局交通警察支队关于世园会园区周边道路限制通行的通告》及《青岛公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告》，原告虽对其真实性无异议，本院认为其内容与被告待证事实无必然联系，故对该证据亦不予采信。二、被告提交：青建竣备字第2016077号《青岛市建设工程竣工验收备案证》1份、EMS国内标准快递单之第3联——“寄件人存”联1份。证明：涉案的房屋已具备交付条件，经被告多次口头催告，于2016年7月16日使用EMS向原告送达交房通知书，原告为了获得更多的违约金恶意拒不接收房屋。故原告恶意拒不接受房屋的不当后果应由原告自己承担而不应转嫁给被告。原告对《青岛市建设工程竣工验收备案证》真实性无异议，但认为，涉案房屋仅取得单体竣工验收备案，尚未通过综合验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》及《建筑法》、《消防法》相关法律法规规定，房屋交付应通过综合验收，涉案房屋尚不具备交付条件；原告对EMS寄件人联凭证1份的真实性无异议，但认为，该份单据无法显示邮寄内容为交房通知，也无法证明原告已经签收。根据双方商品房预售合同约定，被告应在房屋符合交付条件后提前10日以书面形式通知原告交付房屋，被告称向原告邮寄交房通知书时，涉案房屋尚不具备交付条件，被告通知交房不符合合同约定，原告也并未实际收到。本院因双方对上述2份证据的真实性无争议，予以确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，原告为乙方（买方）、被告为甲方（卖方）签订《青岛市商品房预售合同》、合同附件及补充条款，合同主要内容为：第二条、乙方向甲方购买青岛市李沧区天水路18号“玫瑰庭院”15号楼2单元1层102户住宅房屋一处，暂测建筑面积89.64平方米；第三条、单价13908.55元/平方米，总价款暂定1246762.00元；第十条、该房屋的交付必须符合的条件为：交付房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务；第十一条、甲方定于2014年5月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十二条、甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：即乙方不解除合同，逾期交房超过30天后，每延期一天，违约金按乙方已付房价款的万分之零点五计算；第十三条、房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接确认书》；第十五条、如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；第二十六条、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方……；第二十八条、本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一中约定乙方首付款376762.00元，乙方应于2012年12月5日前存入指定账户；贷款870000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2012年12月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交建行青岛市南第三支行，放贷机构于2013年1月10日前将贷款存入指定账户。合同补充条款中约定，第八条、预售合同第十一条关于交付时间的补充约定，双方约定，如果遇到下列原因，除双方协商同意或合同变更外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的；2、因政府职能部门及地方公建设施等非甲方原因造成的延误；3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致甲方延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；4、因突发公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的。合同签订后，2012年12月6日,原告向被告支付376762.00元，2013年1月7日被告收到剩余房款870000元。2016年1月21日，工程地点为青岛市李沧区天水路18号、建设单位为被告、名称为住宅及配套设施16#楼的工程取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。公安机关因“玫瑰庭院”项目门牌号码变更，排定“玫瑰庭院”项目15号楼与《青岛市建设工程竣工验收备案证》中载明的住宅及配套设施16#楼相对应。被告于2016年7月16日通过EMS向原告预留于双方所签《青岛市商品房预售合同》的地址邮寄交房通知书。本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同，体现双方真实的意思表示，合同相关内容不违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告应按照约定支付房款，被告应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，原告已支付房款，被告并未按照合同约定的交房时间（2014年5月31日）交付房屋，构成违约。被告主张房屋建设过程中，存在因世园会而致使工程规划多次变更、调整，交通管制影响工期，市政配套的供热、供电无法完成，均属于因政府政策导致的延期，符合预售合同中补充条款约定的非违约的情况。本院认为，在合同签订时双方对于世园会等活动的举办应已知晓并有合理的商业预期与规划，世园会的举办与被告的逾期交房没有必然联系，且交通管制并不必然导致全天无法运输、任何事由均无法运输，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。双方合同约定，合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据双方合同及其附件、补充协议、补充条款约定，房屋的交付的条件为已通过单体竣工验收。原告主张房屋交付日期为房屋综合验收之日，该主张不符合双方合同约定，故对原告的该项主张本院不予采信。涉案房屋于2016年1月21日取得竣工验收备案证，具备约定的交付条件。合同约定，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接确认书》；如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。被告于2016年7月16日向原告邮寄交房通知书时，已达到双方约定的交付条件，该通知发出后双方未签署《房屋交接确认书》，即视为被告未向原告交付房屋，被告依约应进行再次催告。本案诉讼中，原告主张被告逾期交房，被告抗辩其不属于逾期交房情形，于2016年12月27日开庭审理时，双方提交证据、经质证并阐明各自诉讼意见，被告的抗辩中明确含有涉案房屋已达交付条件原告怠于收房的意思表示，因双方订立商品房预售合同之目的是转移涉案房屋的所有权，且原告收取被告于2016年7月16日发出的通知时应知晓涉案房屋已具备约定的交付条件，依诚实信用原则，当事人应全面履行合同义务，本案诉讼后，要求被告于业已开始的诉讼程序中另行向原告书面催告收房，既无必要，也过于严苛，故在本案诉讼程序中，被告明确表明原告应依约收房的意见记录于庭审笔录中，可视为被告向原告发出的收房催告。依合同约定“甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续”及“以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达”，因庭审笔录双方于庭审日签字，故视为被告于庭审之日直接送达给原告催告书，且本院推定被告于庭审陈述催告中规定的验收交接日为催告日后第10日即2017年1月6日。则，“催告书约定的验收交接日之第二日”为催告日第11日，即2017年1月7日视为被告向原告交付涉案房屋的时间。合同约定，“逾期交房超过30天后，每延期一天，违约金按乙方已付房价款的万分之零点五计算”，被告自2014年7月1日至2017年1月6日期间应按约定标准计算违约金向原告支付。综上，原告主张被告尚未交付房屋的意见，本院不予采信；其主张被告按约定标准支付逾期交房违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘嫄逾期交房违约金（以1246762元为本金，自2014年7月1日起至2017年1月6日止按日万分之零点五计算）。二、驳回原告刘嫄的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元891（原告已预交），减半收取445.5元，由被告负担。被告青岛中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘嫄445.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。代理审判员  王晓艳二〇一七年三月二十七日书 记 员  刘亚君