宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初295号原告：邓跃辉，男，汉族，1960年9月27日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，宁夏有色金属地质勘察院职工，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李婕，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区大武口区裕民南路**。法定代表人：刘长山，系该公司董事长。委托代理人：林义，宁夏颐升律师事务所律师。原告邓跃辉与被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司(以下简称众鑫诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法由审判员李义军适用简易程序于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告邓跃辉的委托诉讼代理人李婕、被告众鑫诚公司的委托诉讼代理人林义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金1314元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，双方约定：被告应当在2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用。若被告未按期交付，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日承担已付房价款万分之一的违约金。原告已按照约定按期付清全部购房款193251元。虽被告于2011年2月22日通知原告收房，双方办理房屋交接手续。但其于2011年3月9日才取得贺兰县佳和鑫居6号楼《工程竣工备案登记表》，也即该房屋于2011年3月9日才符合法律规定的交付使用条件。根据相关法律规定，被告明显系逾期交房，理应承担逾期交房68天的违约责任。原告认为，被告逾期交房的行为已严重侵害其合法权益，为此诉至法院，请求判如所请。被告众鑫诚公司辩称，1.本案已过诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求；2.被告已经履行了交房义务，原告也接收了房屋，不存在逾期交房违约金的问题；3.原告在接收房屋时签署了补充协议，明确约定互不追究违约责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据一、银川市商品房买卖合同原件一份，证据二、宁夏回族自治区销售不动产专用发票复印件二张、天然气入网收据复印件一张，证据三、工程竣工验收备案表复印件一份，以上证据经被告当庭质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以确认。被告为反驳原告诉讼主张提交了房屋拆迁安置补偿协议一份、承诺书复印件一份，原告对被告出示的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：被告众鑫诚公司原名石嘴山市众鑫诚房地产开发有限公司，其于2008年6月17日设立石嘴山市众鑫诚房地产开发有限公司银川分公司。2009年6月30日，该分公司与原告协商一致，签订"房屋拆迁补偿安置协议书"一份，约定：被告拆迁原告所有的位于贺兰县居安街地质小区6-1-201号房屋，原告选择被告待建的贺兰县佳和鑫居6号楼4单元201室房屋作为置换房屋，原告需要支付被告房屋差价款68204元，2009年6月30日一次付清房款定金10000元，自第一次交款起的十日内再交20%，基础土方开挖时交总房款的10%，三层封顶交10%，其与50%房款待主体封顶一次性交清或按揭贷款。被告方暂定于2010年12月31日前将竣工验收合格的商品房交给原告使用。同时双方在协议书中对搬迁期限、房屋交付、违约责任等事项作出明确约定。后被告于2009年8月17日变更名称为宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，并对涉案小区实际进行了拆迁和开发建设。2011年4月12日，原、被告双方再次签订"银川市商品房买卖合同"，约定买受人未按期付清全部房款，导致出卖人不向买受人交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人应当在2010年12月31日，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，被告逾期交房，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日应向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年5月12日，原告向被告出具一份"承诺书"，约定："我于2009年7月30日与宁夏众鑫诚房地产开发公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，按照协议书约定，我应于2010年12月31日前交清全部房款，而我在2011年5月12日才履行了付款义务，逾期107天，按照合同第八条第一款规定，宁夏众鑫诚房地产开发有限公司有权解除合同，经双方协商，我自愿放弃追究宁夏众鑫诚房地产开发公司迟延交房的违约责任，双方均不在追究对方的违约责任，合同继续履行"。原告于2011年2月22日接收房屋并领取钥匙。现原告认为被告未能按照约定时间交付房屋，存在违约情形，应支付违约金，故诉至法院，请求判如所请。另查明：2010年12月24日众鑫诚公司向贺兰县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案表，2011年3月9日通过了竣工验收备案。原告庭后提供的2008年11月20日会议纪要、2008年11月24日会议纪要、2009年1月6日会议纪要、2009年6月30日会议纪要、2011年12月6日会议纪要、2011年12月15日会议纪要、2011年11月4日宁夏回族自治区有色金属地质勘查院会议纪要、宁夏有勘院地质小区部分业主对该小区在拆迁开发中有关问题上访情况的处理报告、2014年2月27日宁夏回族自治区有色金属地质勘查院2014.2会议纪要、2015年3月12日宁夏回族自治区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室专题会议纪要（2）、关于有勘院针对贺兰县佳和鑫居部分业主去地矿局集体上访有关事项开展工作情况的备忘录（十四）、中共贺兰县委办公室会议纪要【2009】2号等材料，均无法证明原告在诉讼时效内向人民法院主张过相应的权利。本院认为，依法成立的合同，双方当事人都应当按照约定自觉履行合同权利义务。本案原告主张其与被告于2011年4月12日签订了商品房买卖合同，双方之间均应当按照该合同的内容履行义务并承担相应的违约责任，但双方之间关于由被告向原告交付涉案房屋的约定，系在双方于2009年签订房屋拆迁补偿安置协议书时即达成一致。双方在2011年4月12日签订商品房买卖合同，在没有交房的情况下约定被告方于2010年12月31日前交付房屋，明显不符合正常的合同签订流程，该商品房买卖合同实际上是为了便于被告方为原告办理房屋产权登记而在形式上签订的合同，其相关内容均是对双方之间的房屋拆迁补偿安置协议书的补充，双方之间的基本关系应当是房屋拆迁补偿安置协议。原告就房屋拆迁补偿安置协议书对被告所作出的承诺对双方都具有约束力。根据房屋拆迁补偿安置协议书及后续商品房买卖合同的约定，被告公司应当在2010年12月31日前向原告交付拆迁置换的贺兰县佳和鑫居6号楼4单元201室，原告应当于2010年12月31日前交清购房款。被告实际于2011年2月22日向原告交付置换房屋，原告在接收该房屋未能按照约定交清购房款，也明知被告存在逾期交房的情形，其于2011年5月12日在交清房款的同时向被告出具承诺书，对双方互相违约的行为互不追究违约责任，该约定对原被告双方均具有约束力，故原告无权要求被告支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外"以及第一百三十七条"诉讼时效期间从知道或应当知道权力被侵害之日时计算。但是从权力被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间"的相关规定，原告自2011年4月22日领取贺兰县佳和鑫居6-4-201室房屋钥匙时至2016年提起诉讼，其主张权利的期限已超过法律规定的一般民事权利的诉讼时效。原告主张其在此期间向被告主张的权利，庭后向本院提交了2011年12月6日会议纪要、2011年12月15日会议纪要、2011年11月4日宁夏回族自治区有色金属地质勘查院会议纪要、宁夏有勘院地质小区部分业主对该小区在拆迁开发中有关问题上访情况的处理报告、2014年2月27日宁夏回族自治区有色金属地质勘查院2014.2会议纪要、2015年3月12日宁夏回族自治区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室专题会议纪要（2）、关于有勘院针对贺兰县佳和鑫居部分业主去地矿局集体上访有关事项开展工作情况的备忘录（十四），上述证据不能直接反映原告自2011年2月26日起至2015年3月12日期间明确向被告提出过支付逾期交房违约金的主张，且其中2011年11月4日的会议纪要与其后最近的一次2014年2月27日会议纪要，间隔时间也超过了2年时间。原告的上述证据均不能证明其诉讼时效多次中断且未超过法律规定时间的事实，对此应当承担举证不能的不利后果，被告抗辩原告诉讼时效超过法律规定成立，原告主张逾期交房违约金无事实及法律依据。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告邓跃辉的全部诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告邓跃辉负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李义军二〇一七年三月二十三日书记员 郭娟