安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2017)皖1602民初598号原告：安徽古井集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区。法定代表人：梁金辉职务：公司董事长委托诉讼代理人：阮东，安徽智立律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋光涛，该公司员工。被告：中国建设银行股份有限公司亳州市分行，住所地安徽省亳州市谯城区。负责人：张军，分行行长。委托诉讼代理人：王善利，安徽王善利律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兴忠，安徽王善利律师事务所实习律师。被告：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：仲建安，公司董事长。委托诉讼代理人：潘景飞，安徽大泽律师事务所律师。被告：贾彪，男，1986年3月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告安徽古井集团有限责任公司诉被告中国建设银行股份有限公司亳州市分行、中国建银投资有限责任公司、贾彪合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽古井集团有限责任公司的委托诉讼代理人阮东、宋光涛，被告中国建设银行股份有限公司亳州市分行的委托诉讼代理人王善利、韩兴忠，被告中国建银投资有限责任公司的委托诉讼代理人潘景飞到庭参加诉讼,被告贾彪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮建辉向本院提出诉讼请求：一、判令三被告依法返还原告位于谯城区古井镇三曹西路的土地200平方米（原减王路西侧、古井路北侧、古井家属生活小区大门东侧）及地上建筑；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年7月19日，原告与被告建行亳州市分行签订《营业用房购建补充协议》，约定原告准许被告建行亳州市分行在古井镇原减王路西侧、古井路北侧、古井家属生活小区大门东侧200平方米土地上建房后专门作为被告的营业用房，并约定不得转让或者出卖，否则原告无偿收回。后中国建设银行改制分立为中国建行和中国建银投资有限责任公司，被告中国建银投资有限责任公司承继了该营业用房。后中国建银投资有限责任公司将营业用房非法转让给被告贾彪。原告系古井镇三曹西路（原减王路西侧、古井路北侧、古井家属生活小区大门东侧）200平方米土地的合法所有权人，营业用房构建协议是双方真实意思表示，合法有效，被告将营业用房擅自非法转让，原告有权收回。因此起诉。被告中国建设银行股份有限公司亳州市分行辩称：一、《营业用房购建补充协议》的性质是土地租赁合同，该协议合法有效。古井集团根据建行对房屋使用功能的要求，在古井集团的土地上建造房屋，建行支付土地占用费和房屋建造工程款，从而取得房屋的长期使用权和所有权。补充协议的性质是建行有偿租用古井集团的土地建房，双方之间是土地租赁合同关系。协议并不存在违法法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。二、《营业用房购建补充协议》关于建行亳州市分行对涉案房屋不得转让或出卖的约定无效。所有权是物权中最重要也是最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。补充协议中约定的不得转卖和出让的限制性的约定，与所有权的排他性抵触，该约定无效。2004年9月14日，中国建设银行分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司，本案争议房产有建银公司承继，2005年12月19日办理了资产移交，本案争议房产已与被告无关。被告中国建银投资有限责任公司辩称：1、原告要求被告返还土地及土地上的建筑物缺乏法律依据，答辩人对涉案房屋具有所有权，对房屋占用土地具有使用权，答辩人将涉案房产转让给被告贾彪，并不违反法律规定。其次，购建补充协议约定的不得出卖、转让违反合同法的公平公正原则。原告阻止答辩人转让缺乏法律依据；答辩人将具有所有权的房产通过合法的程序转让，被告贾彪通过竞拍的方式善意取涉案房产，贾彪对房产依法享有所有权，原告请求返还不符合法律规定。2、原告的诉讼请求超过诉讼时效期间，答辩人于2011年6月23日在新安晚报发布竞拍公告，同年7月3日下午公开拍卖涉案房产，被告贾彪通过竞拍购买了涉案房产，双方于同年7月29日办理房产移交，此后两年内，原告未提出异议，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。被告贾彪未答辩，也未提交证据材料。本院经审理查明：2000年7月19日，原告古井集团与被告亳州建设银行签订《营业用房购建补充协议》。协议约定：由被告亳州建设银行出资，原告古井集团将位于本市谯城区古井镇减王路西侧、古井路北侧、古井家属生活区大门东侧的古井服务公司路段的原有旧房拆迁，并新建楼房作为被告亳州建设银行的营业用房，协议同时约定被告亳州建设银行对该房屋有长期使用权和所有权，但不得转让或出卖，否则原告古井集团无偿收回房屋。被告亳州建设银行按照约定支付给原告古井集团土地占用费及相应建筑工程款。该房屋竣工建成后即交付被告亳州建设银行使用。2004年9月14日，原中国建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和被告中国建银投资有限责任公司。该房屋由被告中国建银投资有限责任公司承继。2008年11月26日，原告古井集团通过出让方式取得包括前述涉案土地在内工业用地总面积为76578.8平方米的国有土地使用权证。2011年7月3日，被告中国建银投资有限责任公司委托中招国际拍卖有限公司对该房屋使用权益进行拍卖，后被告贾彪通过竞价方式买到该房屋使用权并使用至今。上述事实有原告安徽古井集团有限责任公司提交的原告营业执照、土地使用权证、购建补充协议、拍卖公告，被告中国建设银行股份有限公司亳州市分行提交的营业执照一份、文件两份，被告中国建银投资有限责任公司提交的拍卖公告、竞买合同、成交却确认书，移交确认书、原告民事诉状、开庭传票、民事裁定书、原告第二次起诉诉状各一份在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人不得擅自变更或解除。本案原告与被告亳州建设银行签订《营业用房购建补充协议》是双方的真实意思表示，协议合法有效。真实有效的协议双方均应自觉遵守和履行。被告建银投资公司承继原被告诉争土地及房屋后，通过公开拍卖方式将争议标的物转让与被告贾彪。违反了原告与被告亳州建设银行所签购建协议中第七条中不得转让或出卖的约定，构成违约。应当承担违约责任。因诉争房屋及房屋占用范围内的土地现由被告贾彪使用，故被告建银投资公司作为承继者与贾彪负有将诉争土地及房屋返还给原告古井集团的义务。结合原、被告双方举证，本院认为被告并未合法取得诉争房屋的所有权。诉争房屋范围内的土地使用权为原告所有，房屋亦系原告按照被告建设银行对营业用房的要求建造，被告至庭审时也未举证证明已经取得作为权利凭证的房屋权属证明等。故被告不当然拥有诉争房屋的所有权。被告虽系通过拍卖方式获得房屋，本院认为，拍卖只是出卖的一种方式，通过拍卖方式获得房屋，不是对房屋所有权的一种确认；从被告建银公司提供的竞买合同第九条第1项可看出，在拍卖时诉争房屋两证全无、性质不是房产；因此本案中被告贾彪对房屋的占有并不符合善意取得的构成要件，被告辩称的贾彪已善意取得诉争房屋所有权的理由不能成立；结合本院的（2015）谯民一初00257号卷宗材料，原告在拍卖时已提交了法律函对拍卖提出质疑，且被告对诉争的房屋的占有处于持续状态，故原告的本次诉讼未超过诉讼时效。诉争房屋已于2004年9月由被告建银公司承继，权利义务一并转移，被告建行对其不再享有权利，故本案中不对原告承担返还义务。关于被告贾彪的权益保护问题。因贾彪通过拍卖方式取得房产，支付了相应价款。其合理合法的损失应当得到保护。但被告经本院合法传唤未到庭，既未答辩也未提出具体的抗辩请求，故其损失不宜与本案一并处理。贾彪可依据与被告建银公司的合同约定，另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告中国建银投资有限责任公司、贾彪于本判决生效之日起三十日内返还原告安徽古井集团有限责任公司位于谯城区古井镇三曹西路的200平方米土地及地上房屋。二、驳回原告安徽古井集团有限责任公司对被告中国建设银行股份有限公司亳州市分行的诉讼请求。案件受理费160元，由被告中国建银投资有限责任公司、贾彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  张振涛二〇一七年三月二十二日书记员  周劲草