江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终4118号上诉人（原审原告）：宝钢集团常州冶金机械厂，住所地常州市钟楼区新冶路41号。法定代表人：陈小鲁，该厂厂长。委托诉讼代理人：张春梅，该厂员工。委托诉讼代理人：蒋宏嘉，江苏常联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周志明，男，汉族，1954年9月9日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：周徐峰，男，汉族，1981年4月7日生，住常州市天宁区，系被上诉人之子。上诉人宝钢集团常州冶金机械厂（以下简称冶金机械厂）因与被上诉人周志明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院(2016)苏0402民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冶金机械厂向本院提起上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不当。1、一审判决认为“1989年8月11日，原常州冶金机械厂将坐落于常州市红梅新村86幢702室房屋分配给周志明使用”，根本不符合事实。案涉房屋为上诉人所有，有上诉人提供的房产证和土地证为证。上诉人是具有法人资格的民事主体，根本不是国家机关，更不是房管局，上诉人所有的房屋也不是公有房屋，上诉人仅仅是将坐落于常州市天宁区红梅新村86幢702室的房屋出租给周志明使用。一审法院认为“房屋分配使用”，根本不符合事实。2、一审判决认为：原常州冶金机械厂将坐落于常州市红梅新村86幢702室房屋出租给周志明使用，是公有房屋的分配，是一种福利，不符合事实。上诉人与被上诉人存在的是房屋租赁关系，而不是公有住房租赁关系。公有住房租赁关系是指国家所有并且由房管局管理的房屋。一审判决认为是房屋分配，是一种变相工资分配方式，明显不符合事实，没有事实依据。双方是房屋租赁关系，不是房屋福利分配关系。3、一审判决确认“原告以房租明显过低、显失公平为由要求解除租赁关系，缺乏事实和法律依据，不予支持”，属于无中生有，偷换概念，根本不符合事实。被上诉人为原告的职工，向上诉人租赁了常州市天宁区红梅新村86幢702室房屋，双方未约定具体的租赁期限，也没有订立书面的租赁合同。2014年2月18日，上诉人专门致函被上诉人，告知依法解除双方的租赁合同（关系），要求在30日内搬出租赁房屋，并且在同等条件下，享有优先购买等。在上诉人发函以后，被上诉人一直没有进行任何抗辩。整个诉讼过程中，从来没有否定与上诉人之间的租赁关系。上诉人发函及起诉要求解除租赁关系的理由，根本不是房租明显过低，显失公平，而是认为双方未约定具体的租赁期限，也没有订立书面的租赁合同，属于不定期的租赁关系，依法可以解除，且提前发函，履行了告知义务，解除租赁合同有充分的法律依据。二、一审判决适用法律不当，判决结果错误。案涉房屋为上诉人所有，上诉人与被上诉人为不特定的租赁关系，案涉房屋实际使用人为被上诉人。一审判决以变相福利工资分配方式等为驳回上诉人一审诉讼请求，是错误的。退一步讲，即便按照一审判决所认定的事实即房屋是公有住房，出租给被上诉人使用，上诉人也有权将房屋收回，解除租赁合同关系。根据1994年建设部《城市公有房屋管理规定》（2001年10月废止）第26条第1.2.5项规定，第43条第7项的规定，可以看出对于公有住房，规范方面是不鼓励承租人对于公有住房进行处分和收益的。转租、转让和转借以及无正当理由闲置都是违反当时的规定的。公有住房的租赁权确实与租赁合同中租赁关系有一定的区别，具有一定的物权属性。但仅仅限于物权中的使用权和占有权，并不具有处分权和收益权。而被上诉人将房屋转租（详见第一次开庭笔录）、闲置（详见第二次开庭笔录）的行为显然是对国有资产的不正当收益和闲置。与当时的立法精神相违背。因此上诉人依然享有解除租赁合同关系，收回房屋的权利。2009年最高人民法院关于房屋租赁纠纷的司法解释中对于当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租房、经济适用房不适用本解释的意见，并不能推断出本案不适用合同法中规范租赁关系的规定。因此，一审判决将事实错误认定的情况下，按照现行的法律规定对历史遗留问题的法律适用也是存在问题的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。周志明辩称：一审判决正确，请予维持。上诉人的上诉理由前后矛盾，既否定公有住房性质，后面又引用公有住房法规，其上诉请求不能成立。冶金机械厂向一审法院起诉请求：1、解除冶金机械厂与周志明之间的租赁关系，周志明立即搬出租赁的常州市天宁区红梅新村86幢702室房屋，并将该房屋交还给冶金机械厂；2、周志明支付自2015年7月1日起至实际搬出之日止的租金等费用（暂计算为1000元）；3、由周志明承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：1980年2月，周志明与徐宝健登记结婚。1988年7月1日，常州市天宁区房地产管理所将坐落于常州市红梅新村50幢502室调配给工作单位为常州农药厂的徐宝健使用。1989年8月11日，原常州冶金机械厂将坐落于常州市红梅新村86幢702室房屋分配给周志明使用。同年8月14日，冶金机械厂以33446.09元的价格从中国房地产开发总公司常州公司处购得常州市红梅新村86幢702室的房屋（建筑面积63.07平方米）。1989年10月11日，原常州冶金机械厂出具《住房过户证明》给天宁房管所，证明该厂职工周志明现住红梅新村50幢502室，由于周志明已重新分配在红梅新村86幢702室居住，原房由该厂职工童嘉麟前来居住，请贵所办理该两同志的过户手续。1994年11月，周志明以夫妻感情破裂为由起诉至一审法院，要求与徐宝健离婚。1995年4月25日，一审法院做出（1994）天民初字第644号民事判决书，判决书载明：周志明与徐宝健于1979年5月相识恋爱，1980年2月登记结婚。婚后居住在徐宝健单位分配的公房内，1989年，周志明单位将周志明与徐宝健所住公房调配至红梅新村86幢702室。判决结果是：1、准予周志明与徐宝健离婚；2、常州市红梅新村86幢702室公房由徐宝健使用，周志明自该判决发生法律效力之日起三十日内从常州市红梅新村86幢702室房屋内搬出，徐宝健给付周志明住房补贴款1000元。之后周志明与他人登记结婚。1998年9月8日，冶金机械厂与周志明签订《出售公有住房买卖契约》，约定冶金机械厂将坐落于本市冶金新村18幢甲单元504室的房屋出售给周志明。在周志明与他人协议离婚后，冶金新村18幢甲单元504室的房屋归周志明所有。2005年7月1日，常州市天宁区房地产管理所颁发《公有住房租赁（使用）证》及《公有住房租赁合同》给周志明，在《公有住房租赁（使用）证》上载明房屋坐落于红梅新村86幢702室，产权人和出租人为常州冶金机械厂，承租人为周志明；在《公有住房租赁合同》上载明，房屋坐落于红梅新村86幢702室，租赁期限自2005年7月1日至2010年6月30日。合同期限届满后，双方未再签订租赁合同，周志明使用涉案房屋至今，并支付租金至2015年6月30日。2013年4月2日，宝钢集团常州冶金机械厂申领了常州市红梅新村82幢702室房屋的房产证及土地证。2014年2月18日，常州冶金机械厂邮寄《解除租赁关系的函》给周志明，认为双方之间系不定期租赁关系，且涉案房屋租金明显太低、显失公平，因此要求终止和解除双方的房屋租赁合同（关系）；并要求周志明在30日内搬出该租赁房屋，将房屋交还给常州冶金机械厂，同时付清房租金等全部费用。另查明，周志明与徐宝健于2009年4月10日重新登记结婚。上述事实有当事人的陈述、房屋产权证、土地证、收据、解除租赁关系的函、房屋使用证、住房过户证明、公有住房租赁（使用）证、公有住房租赁合同、该院（1994）天民初字第644号民事判决书等证据证实。一审法院认为：公有住房使用权或承租权是我国传统福利住房分配政策和计划经济体制的产物，是政府对劳动者实行的变相工资分配方式。在住房制度改革之前，取得公有住房使用权的承租人，必须是在国家机关或者国有企业、事业单位工作的人员，由单位在衡量工龄长短、职务高低、家庭人口等因素的基础上，确定分配给职工家庭一定面积的房屋，并建立起职工与单位之间的房屋租赁关系。公有住房的使用权实际上是职工多年工资中住房消费的补偿，其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权有重大的区别，主要体现在：一方面，公房使用权的存续具有永续性，即公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由房管部门不得终止公房租赁合同；另一方面，公房使用权的租金是由政府统一规定，远低于市场租金水平。本案中，周志明使用涉案房屋（红梅新村86幢702室）的依据是与常州冶金机械厂订立的《公有住房租赁合同》，以及常州市天宁区房产管理局颁发《公有住房租赁（使用）证》，该租赁关系的成立是当时全民所有制企业职工享受国家福利分房政策的体现，与当时国家以及当地的政策有关，具有一定的特殊性，因此，周志明使用涉案房屋的权利应受法律保护。由于公有住房租金收取标准与普通的房屋租赁租金是有区别的，如果冶金机械厂认为租金过低，其可以通过与承租人自行协商并提高租金收取标准的形式，或者依据国家、当地政策的相关规定来解决。综上，冶金机械厂以“房租明显过低、显失公平”为由要求解除租赁关系，并要求周志明返还承租房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。在合同未解除的情况下，冶金机械厂可以通过协商的方式或按照政策规定要求周志明支付租金，周志明亦负有按照约定或政策规定支付租金的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第二百一十二条的规定，判决如下：驳回宝钢集团常州冶金机械厂的诉讼请求。案件受理费50元，由宝钢集团常州冶金机械厂负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，徐宝健因非冶金机械厂职工，未能参加房改，也未享受房屋补贴政策。周志明以其名义申领案涉房屋的《公有住房租赁（使用）证》和《公有住房租赁合同》，据其陈述是为了交纳租金方便。本案在二审中的争议焦点：本案租赁关系是否公房租赁？冶金机械厂是否享有租赁合同解除权？本院认为，公房租赁是指公房所有人或管理人以出租人身份，将国家或集体所有的房屋出租给承租人使用、收益，由承租人支付资金的民事法律行为。本案中，冶金机机械厂虽为案涉房屋的产权人，但案涉房屋早在1989年就作为职工福利性质的公房统一调配给周志明、徐宝健夫妻使用，且该调配还是以徐宝健作为常州市农药厂职工分得的红梅新村50幢502室的公房使用权作为交换而来的，周志明、徐宝健一直按相关的公房租金标准向冶金机机械厂交纳租金，故本案租赁关系应定性为公房租赁，不适用合同法关于不定期租赁法律关系的规则。关于冶金机械厂二审提出的以被上诉人擅自转租、闲置等为由要求解除合同的上诉理由，因该公房租赁还涉及徐宝健的权利，而徐宝健因非冶金机械厂职工，未能参加房改，也未享受房屋补贴政策，故冶金机械厂在未能解决徐宝健相关住房福利和保障问题的情况下，要求解除公房租赁关系，本院不予支持。综上，上诉人冶金机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冶金机械厂负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一七年三月二日书记员  陆晨浩