广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初1917号原告佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社，住所：广东省佛山市禅城区张槎街道村尾村。组织机构代码：73410809-6。法定代表人冯洪伟。委托诉讼代理人徐东剑、黄亨平，均为广东国龙律师事务所律师。被告韦晓基，男，汉族，1974年8月21日出生，住广西藤县。委托诉讼代理人韦登、郭小青，分别为广东金舵律师事务所律师、实习律师。原告佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社诉被告韦晓基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。本院于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄亨平、被告的委托代理人韦登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月30日，原、被告签订《厂房（铺位）租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市禅城区张槎街道村尾始平大道2号的铺位，租金为每月29020元，即每年348240元，租赁期限从2012年9月1日至2016年8月31日止，如被告未依约交纳租金及有关费用，原告有权以所欠金额的日万分之四收取逾期违约金。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告并没有依约按时交纳租金、卫生费等，截至合同期限届满，被告尚欠原告2016年1月至2016年6月期间的租金174120元、卫生费5200元、2016年1月至2016年4月期间水费3534.60元，合计182854.60元，原告多次向被告催收，但被告置之不理，原告认为，被告的行为严重违反合同约定，为此，特起诉请求判令：1、被告立即向原告支付租金、卫生费、水电费合计182854.60元及逾期付款违约金24281.61元（以欠款金额为本金，按日万分之四从逾期之日计算至被告实际清偿之日）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，对原告主张的租金、卫生费、水电费数额均无异议，但原告的厂房没有办理房屋所有权证，也没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，原、被告签订的《厂房（铺位）租赁合同》无效，原告主张的违约金无事实和法律依据，原告收取被告的违约保证金和水电费保证金应予以返还。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的组织机构代码证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、厂房（铺位）租赁合同。拟证明原、被告于2012年8月30日签订租赁合同，约定被告租赁涉案商铺，租金为每月29020元，租赁期限为2012年9月1日至2016年8月31日，另外还约定若被告未依约按时交纳租金及有关费用，原告有权按照所欠金额的日万分之四收取违约金。3、土地证、申请查询土地地类情况的回复。拟证明涉案土地为建设用地，该地块的所有权人为原告。4、水费记账单。拟证明被告欠交水费的情况。诉讼中，被告提交以下证据：1、收据三张。拟证明被告向原告支付水费按金、电费按金、厂房按金合计108200元。原告出具的证明、转租证明各一份。拟证明原告出租的房屋没有房屋产权证，也没有建设规划许可证，被告在转租他人办理相关证照的时候，被告因无相关证件无法办理相关手续，由此造成的损害应由原告承担。3、佛山市公安局禅城分局对涉案租户的责令改正通知书。拟证明因被告拿不到原告的房屋产权证办理不了相应的消防设施，无法通过消防检测，被责令停业，这都是因为原告没有相应的房屋产权证所造成的。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、4，被告无异议，本院予以采信；证据2、3，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，虽为复印件，但能与原、被告的陈述相互印证被告转租的事实，故本院对真实性予以确认；证据3为复印件，且未能反映与本案存关联性，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年8月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房（铺位）租赁合同》一份，双方主要约定如下：一、铺位（厂房）属砖瓦结构，位于佛山市禅城区张槎街道村尾始平大道东2号；二、租赁期限为四年，自2012年9月1日至2016年8月31日止；三、每月租金29020元；。五、乙方必须缴纳90000元作为违约保证金，保证金不能作为租金冲减。水电费保证金15000元，合同期满或中途终止合同，按供电局出电费单结算后无息退回。2013年12月19日，被告向原告交纳租金按金90000元、电费按金15000元；2014年2月28日，被告向原告交纳水费按金3200元。原告陈述，无法提供涉案房屋的报批报建手续；涉案租赁合同在2016年8月31日终止，由于被告将房屋转租案外第三人，但由于被告拖欠租金，所以原告从2016年7月开始向案外第三人收租，原告已实际收回涉案房屋。原告诉请租金、卫生费的期间是2016年1月至2016年6月；诉请水电费的期间为2016年1月至2016年4月。被告陈述，被告交纳的押金可抵扣租金、卫生费和水电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人未能提供涉案物业经主管部门批准建设的相关证据，故原、被告于2012年8月30日签订的《厂房（铺位）租赁合同》应属无效。关于原告诉请被告支付租金、卫生费、水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《铺位租赁合同》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案房屋，应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金应为占有使用费。因被告对原告诉请的租金、卫生费、水电费的金额无异议，故本院本院对上述三项费用予以支持。关于原告诉请的违约金。因涉案《厂房（铺位）租赁合同》无效，原告该项诉请均于法无据，本院不予支持。至于保证金，被告同意将保证金抵扣各项费用，经折抵，被告仍应向原告支付占有使用费、卫生费、水电费合计74654.60元（182854.60元-108200元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告韦晓基于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社支付占有使用费、卫生费、水电费合计74654.60元；二、驳回原告佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2204元，由原告佛山市禅城区张槎街道村尾中二股份合作经济社负担1366元，被告韦晓基负担838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年三月二十一日书记员  李若梅附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。