重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终718号上诉人[原审被告（反诉原告）]：成都磬道财务咨询有限公司，住所地成都高新区天府二街138号3栋13层1315号，统一社会信用代码91510100331945404A。法定代表人：唐麟，总经理。委托诉讼代理人：郑磊，重庆合煌律��事务所律师。被上诉人[原审原告（反诉被告）]：吴远彪，男，1969年12月27日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陆俊霖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖廿，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。上诉人成都磬道财务咨询有限公司（以下简称磬道公司）与被上诉人吴远彪租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院于2016年11月10日作出（2016）渝0112民初5751号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、彭松涛共同组成合议庭审理本案，并于2017年3月1日对本案进行了审理。上诉人磬道公司的委托诉讼代理人郑磊，被上诉人吴远彪的委托诉讼代理人陆俊霖、肖廿参加了诉讼。本案现已审理终结。磬道公司上诉请求：撤销(2016)渝0112民初5751号民事判决书,改判上诉人无需支付被上诉人房屋租金20万元,并由被上诉入支付上诉人违约金30万元;2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人的违约事实及违约行为给上诉人造成损失的事实认定不清。一审法院认定双方签订的房屋租赁合同中约定的被上诉人办理工商变更登记手续非租赁合同主要义务的认定是错误的。上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同时,于该合同第十条明确约定:被上诉人应当在签约后25日内负责督促该房前承租人将工商注册登记地进行变更登记,逾期,被上诉人将按照合同约定按日承担违约责任。该条依约属于特别条款,依法应属于房屋租赁合同的主要合同义务之一。一审法院对双方签订的合同中未约定将上诉人子公司融道公司登记注册至案涉房屋,不包括在约定租房合同中的事实认定不清。首先,上诉人子公司融道公司��时登记在被上诉人另一套房屋上的行为系被上诉人隐瞄事实,且无法履行双方签订房屋租赁合同中特别条款的条件后造成的,且事后被上诉人亦承诺将办理前租赁公司的迁出登记。其次,虽然双方未在合同中明确约定上诉人子公司将在案涉房屋处办理注册登记,但房屋租赁合同中特别条款约定，与上诉人签订该房屋租赁合同的合同目的是相一致的。一审法院对被上诉人的违约行为给上诉人造成经济损失的事实认定不清。一审法院对被上诉人出租的案涉房屋漏水并整改造成的经济损失的事实认定不清。反诉庭审中,上诉人出具了因案涉房屋漏水进行维修产生的费用等相关证据,上诉人基于正常使用进行维修所产生的5500元费用,被上诉人依法应予以承担相关费用。一审法院对因被上诉人违约,解除房屋租赁合同后造成上诉人为保障正常经营而支出的装修款6万元,网贷系统开发14.2万元,网贷金融托管支付费18万元的事实认定不清。上诉人出具了上述费用与第三方签订的合同,并实际付款的支付记录以及第三方收款后开具的正式发票等相关证据。二、一审法院对上诉人解除与被上诉人之间的房屋租赁合同不符合法律规定条件的事实认定错误,适用法律错误。在本案中,双方在所签订的租赁合同中第十条明确约定,被上诉人应当在签约后25日内负责替促该房前任承租人将工商注册登记地进行变更登记。该约定依法应属被上诉人的主要合同义务。一审法院对上诉人解除与被上诉人之间的房屋租赁合同不符合法律规定条件的事实认定不清,适用法律错误,依法应予以改判。吴远彪辩称，一审法院认定事实清楚，对房屋租赁合同解除适用法律正确，上诉人违约的事实清楚，请求维持原判。吴远彪向一审法院提出诉讼请求：1.判令磬道公司支付��远彪2015年9月18日至2016年4月17日的房屋租金17.5万元（2.5万元/月×7个月）；2.判令磬道公司支付吴远彪2016年4月18日起至磬道公司实际向吴远彪返还案涉房屋之日止的房屋租金（2016年4月18日至5月17日按25000元/月计算，2016年5月18日至2017年5月17日按26250元/月计算，2017年5月18日至2018年5月17日按27562.5元/月计算）；3.判令磬道公司立即向吴远彪返还租赁房屋。磬道公司向一审法院提出反诉请求：1.确认吴远彪与磬道公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月11日解除；2.判令吴远彪支付磬道公司违约金30万元（按租赁合同计算违约金超过30万元，吴远彪自愿主张30万元）。一审法院认定事实：位于重庆市××区××大道××号佳乐紫光1幢31-2、31-5、31-6、31-7、31-8、31-9、31-10、31-11、31-12的房屋均系吴远彪所有。2015年5月14日，以吴远彪为甲方，吴昊为甲方代理人，磬道公司为乙方，双方签订《房屋租赁合约》，约定：一、甲方将位于重庆市××区××大道××号佳乐紫光1幢3104、5、6、7、8、9、10、11、12，建筑面积468平方米，套内面积327.6平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方。二、租赁期36个月，从2015年5月18日起至2018年5月17日止；房屋交付时间：2015年5月18日；免租期：从2015年5月18日至2015年6月17日止。三、每月租金为25000元，第一期租金75000元；租金以每3个月一期的方式交付甲方；第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前7天交付甲方；租金从第2年开始递增，每年递增5%，2016年5月18日至2017年5月17日期间月租金26250元，2017年5月18日至2018年5月17日期间月租金27562.5元。四、乙方须于2015年5月15日或之前向甲方支付押金5万元……租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该���业内相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。七、……6.违约方放弃要求人民法院调低违约金的权利，并承担守约方由此产生的诉讼费、保全费、执行费、律师费及全部费用。十、因该租赁房在签订合同前曾租赁给重庆市得实汇投资管理有限责任公司，且该公司以该租赁房屋所在地址进行了工商注册登记，甲方承诺督促重庆市得实汇投资管理有限责任公司在签订本合同之日起二十五日内将上述公司的工商变更登记手续办理完毕，如在约定期限内未处理完毕，甲方按日向乙方支付违约金500元。如甲方的违约行为超过三十日，则违约金标准提高至每日2000元。该合同落款处甲方由吴昊代为签字，乙方处由磬道公司盖章。案涉房屋由吴昊于2015年5月14日移交给磬道公司，双方签订了《房屋清单》一份。同日，磬道公司��过案外人杨肽向吴远彪支付了租房押金5万元及第一季度租金7.5万元。2015年8月6日，重庆合煌律师事务所以接受磬道公司委托的名义向吴远彪发出《律师函》，主要内容为：磬道公司与吴远彪委托的吴昊于2015年5月14日签订的房屋租赁合同约定吴远彪应督促前任承租人重庆市得实汇投资管理有限责任公司在约定时间内变更工商注册登记地，现该公司注册登记地仍未变更，故要求吴远彪立即督促该公司变更登记地址并按约支付截至发函日的违约金8.3万元，在吴远彪履行上述合同义务前，磬道公司将暂停支付房屋租金。吴远彪认可收到了该律师函。2016年5月13日，重庆万事兴物业管理有限公司出具了《证明》，内容为：2015年5月18日至2016年5月11日期间，重庆市××区××大道××号佳乐紫光1幢3104、5、6、7、8、9、10、11、12号房屋一直由重庆融道网络信息服��有限公司（以下简称融道公司）占有并使用。吴远彪、磬道公司对该证明内容无异议。另查明，融道公司于2015年6月4日成立，注册地为重庆市××区××大道××号佳乐紫光1幢31-2，股东为磬道公司，出资比例100%。该公司工商登记档案中附有以吴远彪与融道公司于2015年6月2日签订的《租房合同》，其中约定吴远彪将重庆市××区××大道××号佳乐紫光1幢31-2租赁给融道公司作为办公场地，租赁时间为2015年6月2日至2017年5月13日，租金为年租金6000元。该合同落款处系磬道公司盖章。庭审中，吴远彪举示“重庆得实汇投资管理有限责任公司”出具的情况说明一份，内容为：我司自2014年3月1日至2015年4月17日间租赁吴远彪先生位于重庆市×××××大道498佳乐紫光1幢31-4、5、6、7、8、9、10、11、12。后我司于2015年4月搬离该租赁房屋后，应吴远彪先生之要求，曾于2015年9月15日吴远彪先生到重庆市工商行政管理局渝北区分局将前述地址由我司住所变更为重庆融道网络信息服务有限公司住所事宜，但因为我司投资类公司，按重庆市工商行政管理局内部要求，自2015年开始投资类公司的不能进行变更，故一直无法办理前述地址的公司住所地变更。磬道公司质证认为，对该证据真实性无法确认，且其中载明的是2015年9月15日吴远彪才试图履行合同义务，同时工商局限制投资类公司进行变更不属于不可抗力。磬道公司举示重庆万事兴物业管理有限公司、重庆菲斯特商贸有限公司于2015年11月11日出具的《证明》一份，主要内容为：31楼融道公司卫生间漏水导致楼下公司办公室严重受损，由租赁方融道公司先行整改处理，直至全部完工能正常使用为止。吴远彪质证认为，对真实性无法确认，且与本案无关，磬道公司若认为房屋存���质量问题应另案起诉。磬道公司还举示《关于解除与吴远彪先生之间租赁合同的函》及EMS快递存根、投递记录各一份，函的主要内容为：吴远彪未按约履行合同义务，导致磬道公司无法正常开展经营，合同目的无法实现，故致函解除磬道公司与吴远彪签订的《房屋租赁合约》。EMS快递存根显示收件人为吴远彪，地址为广东省深圳市福田区香梅路宏浩花园D栋2601，寄件日期2016年5月11日。投递记录显示该邮件于2016年5月13日由本人签收。吴远彪质证认为，对函及EMS快递存根真实性无法确认，不能证明寄出了该邮件；投递记录真实性不予认可，吴远彪也未收到该函。吴远彪、磬道公司共同确认以下事实：1.3102房屋的租赁合同仅是为了给融道公司办理工商注册使用，融道公司并未实际租赁使用31-2房屋；2.磬道公司于2016年5月11日搬离案涉房屋并于2016年5月17日向吴远彪归还房屋钥匙。庭审中，吴远彪还陈述了以下内容：1.吴远彪与磬道公司签订31-2房屋的租赁合同是为了配合融道公司办理工商注册，但吴远彪与磬道公司签订案涉房屋租赁合同时不知道案涉房屋要用于融道公司注册，是签订合同后磬道公司才提出的；将31-2房屋用作融道公司注册地址是因为该房屋与案涉房屋在同一地点，方便融道公司的客户根据注册地址找到融道公司；2.2016年5月11日前吴远彪委托了律师，律师在5月11日后要求了吴远彪核实房屋情况，才发现房屋已经搬空，向物业公司了解才得知磬道公司已于2016年5月11日搬离，不认可租赁合同于2016年5月11日解除；3.即使吴远彪要承担违约金，违约金也不应高于实际损失的30%，磬道公司应举证证明实际损失。磬道公司还陈述了以下内容：1.是吴远彪提出暂时将融道公司注册地址办理到31-2，待得实汇公司���出登记后再办理到案涉房屋处，磬道公司才同意暂时将融道公司登记到此处；2.融道公司注册地及经营地不一致造成的损失导致第三方支付公司停止了与融道公司的交易平台，导致融道公司无法经营；3.押金5万元不要求在本案中处理。一审法院认为，吴远彪与磬道公司自愿签订《房屋租赁合约》，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定享有权利，履行义务。在房屋租赁合同中，合同的主要目的是承租人占有使用房屋、出租人收取租金。《房屋租赁合约》虽约定吴远彪应督促原承租人办理工商变更登记手续，但该义务并非合同的主要义务，且合同中并未约定租房目的包括将融道公司登记注册至案涉房屋，也未约定在原承租人未办理工商变更登记手续可以不支付租金的内容，因此，磬道公司以原承租人未将工商��册地址从案涉房屋迁出为由抗辩支付租金的请求，于法无据，一审法院不予支持。吴远彪按约将案涉房屋交付给磬道公司使用，磬道公司亦应按约支付租金。关于漏水问题，虽然磬道公司举示的《证明》载明案涉房屋存在漏水情况，但即使该情况属实，漏水原因亦无法确定，且卫生间位置漏水的整改并不会导致整个租赁区域无法使用。因此，磬道公司以房屋漏水为由抗辩支付租金的请求，理由不能成立，一审法院不予支持。关于租赁合同的解除。因督促原承租人办理工商变更登记手续并非租赁合同主要义务，且融道公司已实际使用案涉房屋至2016年5月11日，磬道公司举示的证据不足以证明因工商登记问题导致融道公司无法经营的事实，故吴远彪未能履行该督促义务尚未构成根本违约，一审法院认为磬道公司以此为由发函解除合同不符合法律规定条件，不能产生解除合同的法律后果。庭审中，吴远彪及磬道公司均认可磬道公司于2016年5月11日搬出案涉房屋，且磬道公司于2016年5月17日向吴远彪交还钥匙，其性质系以行为表示不再履行租赁合同，吴远彪一方亦接受钥匙，故一审法院认定磬道公司于2016年5月17日向吴远彪返还了案涉房屋，双方以行为表示于当日解除了《房屋租赁合约》，对吴远彪要求磬道公司返还案涉房屋的诉讼请求以及磬道公司要求确认该合同于2016年5月11日解除的反诉请求，一审法院不予支持。磬道公司应支付合同解除前的房屋租金。据此，磬道公司已向吴远彪支付租金7.5万元即2015年6月18日至9月17日期间的租金，还应支付2015年9月18日至2016年5月17日期间的租金20万元（25000元/月×8个月），对吴远彪主张2016年5月17日后租金的诉讼请求一审法院不予支持。关于磬道公司反诉的违约金。一��法院认为，《房屋租赁合约》中单独、明确约定了督促原承租人变更工商登记的义务，并约定了较高标准的违约金，说明该义务对承租人具有重要意义，吴远彪在签订合同时对于不能按期协助将原承租人工商注册地址迁出的后果应有合理预期，在此情况下其应尽到审慎义务，例如到主管部门核实能否办理变更登记手续，而其并未尽到此种义务，因此，吴远彪以工商部门拒绝办理变更登记抗辩违约金的理由不能成立，其应当支付违约金。吴远彪主张对违约金予以调低，一审法院认为，虽然《房屋租赁合约》约定违约方放弃请求法院调低违约金的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（以下简称合同法解释（二））第二十九条之规定，人民法院仍然可以根据当事人的申���对违约金进行调整。关于违约金的标准，虽然磬道公司所举示证据不足以证明其实际损失，但合同法解释(二)第二十九条第二款规定的只是认定违约金过高的标准之一，吴远彪以磬道公司不存在实际损失为由认为其不应支付违约金的理由不能成立。根据合同法解释（二）第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案情况，一审法院酌情确定违约金为5万元。综上，《房屋租赁合约》已于2016年5月17日解除，磬道公司应支付2015年9月18日至2016年5月17日期间租金20万元，吴远彪应支付磬道公司违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）成都磬道财务咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吴远彪2015年9月18日至2016年4月17日期间房屋租金17.5万元；二、被告（反诉原告）成都磬道财务咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吴远彪2016年4月18日至2016年5月17日期间房屋租金2.5万元；三、原告（反诉被告）吴远彪于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）成都磬道财务咨询有限公司违约金5万元；四、驳回原告（反诉被告）吴远彪的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）成都磬道财务��询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告（反诉被告）吴远彪负担750元，由被告（反诉原告）成都磬道财务咨询有限公司负担1150元；反诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）吴远彪负担490元，由被告（反诉原告）成都磬道财务咨询有限公司负担2410元。本院二审期间，双方当事人对房屋租赁合同已经于2016年5月17日解除均无异议。磬道公司对一审法院判决主文未对其请求确认房屋租赁合同已经解除作出明确处理，没有异议。房屋租赁合同约定：租赁期间，乙方若将该物业分租或转租必须事先等到甲方的书面许可。磬道公司在重庆设立新的公司“重庆融道网络信息服务有限公司”经营范围为：网络信息咨询服务；电子商务信息咨询；计算机领域内的技术开发、技术转让、技术咨询；计算机软硬件开发、销售；计算机信息系统集成；网站建设及维护。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）重庆得实汇投资管理有限责任公司经营范围为：企业项目投资管理；利用企业自有资金从事对外投资（以上二项皆不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务）；企业资产管理；代办银行贷款手续；财务咨询；商务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为双方签订的房屋租赁合同中约定吴远彪应将前承租赁户注册公司移出涉案租赁房���的行为是否构成磬道公司拒缴租金的理由。对此，本院评判如下：第一、涉案房屋租赁合同的主体为磬道公司和吴远彪，其合同中约定彼此权利义务仅及于合同的双方。磬道公司在签订房屋租赁合同时，已经注册登记，其注册登记的地址为成都市高新区天府二街138号3栋13层1315号。因此磬道公司不存在再在涉案房屋登记注册本公司的必要及理由。第二、涉案房屋租赁合同并未约定磬道公司要在涉案房屋处登记注册新公司。并且合同约定若将该物业分租或转租必须事先等到吴远彪的书面许可。如果磬道公司自己使用，则不存在磬道公司未能注册新公司的抗辩理由；如果按磬道公司陈述，要在涉案房屋注册子公司，则子公司必然成为新的法人，新公司使用涉案房屋则必须征得吴远彪同意。第三，磬道公司上诉认为吴远彪的行为导致其子公���融道公司不能及时在涉案房屋注册，不能经营P2P业务。从双方的合同来看，并未约定磬道公司要在涉案房屋设立准金融类公司。即使磬道公司认为其需要在租赁房屋注册新公司，也未明确为准金融类公司。综上，吴远彪违反租赁合同约定，未及时将前承租赁人注册的公司移出涉案房屋的行为，不能够成为磬道公司实际占有并使用涉案房屋，不缴纳租金的理由。一审法院关于磬道公司应当支付吴远彪租金的理由，本院予以支持。关于吴远彪违反合同约定，未能将前承租人注册公司移出涉案房屋违约责任的问题。磬道公司认为吴远彪的违约行为导致其装修、P2P保证金及购买软件等费用的损失，经查，吴远彪的违约行为并非导致磬道公司租赁房屋合同目的无法实现，相反系磬道公司拖欠吴远彪的租金后，双方协商解除合同。虽然吴远彪未能根据合同���定移出前承租人注册公司，但其在2015年5月14日签订主合同后，次月2日，双方又签订《租房合同》，吴远彪将另一房屋出租给磬道公司注册新公司。并且磬道公司也设立了其需要设立的新公司，并开展经营活动。因此磬道公司上诉所称的损失费用并非全部由吴远彪违约行为造成。一审法院依法酌情主张由吴远彪支付磬道公司违约金5万元，本院予以支持。一审法院其余评判，本院予以支持。综上所述，上诉人磬道公司的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人成都磬道财务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李盛刚审判��员张欲晓代理审判员  彭松涛二〇一七年三月十日书 记 员  李 莉