湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1103民初238号原告：蒋某2，男，1966年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：彭某，女，1969年12月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：蒋朴，男，1996年5月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：蒋某1，男，2006年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。法定代理人：蒋某2，男，1966年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系原告蒋某1之父。法定代理人：彭某，女，1969年12月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系原告蒋某1之母。四原告共同委托诉讼代理人：张水清，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。四原告共同委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南中联国际招商投资有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路868号。法定代表人：袁春满，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志新，男，1962年12月25日出生，汉族，该公司法律顾问，住湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别代理。原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1与被告湖南中联国际招商投资有限公司（以下简称中联国际公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某2及四原告的共同委托诉讼代理人唐飞鸽、被告中联国际公司的委托诉讼代理人黄志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中联国际公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与四原告于2010年12月27日签订的《中联商住小区商铺买卖合同》，将133、134号商铺交付给四原告并为四原告办理产权证；2.判决被告赔偿四原告延期交付商铺的违约金（从2011年9月1日起至2017年1月16日止为587257元，此后的违约金每年按房款总额的9%支付至商铺实际交付时止）；3.判决被告承担四原告133、134号商铺在工商银行的按揭贷款利息（从2011年8月5日起计算至2016年5月21日止为133005.97元，此后四原告在工商银行的按揭贷款利息支付至产权证交付时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月27日，四原告与被告签订了一份《中联商住小区商铺买卖合同》，约定被告将其位于永州市冷水滩区零陵中路868号中联商住小区133、134号商铺出售给四原告。合同约定商铺面积73.6平方米，单价32000元/平方米，总价款2355200元。同时该合同对双方的权利义务与违约责任进行了约定：1.约定了价款的支付方式及支付时间；2.约定了商铺交付的时间应在2011年8月31日前，被告应在商铺交付使用后365日内为原告办理权属登记；3.约定了商铺延期交付的违约责任及违约金的计算方式；4.约定了商铺交付前，被告应当承担原告在工商银行的按揭贷款利息；5.约定了商铺从交付使用之日起三年内由被告返租，并且每年按合同总价的8%返还租金给原告。合同签订后，四原告按合同约定向被告支付了1185200元的首付款，并于2011年8月5日在中国工商银行办理好了按揭贷款手续。但被告并未按合同约定在2011年8月31日前将133、134号商铺交付给四原告使用，时至起诉时仍未交付，也未为四原告办理产权证，被告应当承担继续履行《中联商住小区商铺买卖合同》的义务，将133、134号商铺交付给四原告并为四原告办理产权证。根据该合同第六条第2项的约定，被告逾期交付商铺超过60天，应按四原告已交房款的万分之五向四原告支付违约金。经计算被告至起诉之日逾期交房1960天，应支付违约金2308096元。但考虑到违约金过高，根据合同执行情况，有售后返租，四原告要求被告承担从2011年9月1日起至起诉时止的违约金587257元，2017年1月16日后至实际交付之日延期交房的违约金每年按房款总额的9%计算。根据该合同第四条第3项的约定，在按揭手续办妥后至房屋交付前，被告应当承担四原告在工商银行的按揭贷款利息及未付款银行的罚���。根据该合同第十条第8项的约定，商铺从交付使用之日起三年内由被告返租，并且每年按合同总价的8%返还租金给原告。被告严重违约，为此，特诉至法院。被告中联国际公司辩称，四原告与被告签订的房屋买卖合同属实，但被告已将房屋交付给四原告，不存在延期交房的问题。四原告的按揭贷款利息应由其自行承担，与被告无关。四原告围绕诉讼请求依法提交了六份证据，本院组织被告中联国际公司进行了质证。被告中联国际公司对四原告提交的上述证据均无异议，以上证据均与原件核对无异，证据来源合法、与本案相关联，证据间能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋某2与彭某于1992年10月16日登记结婚，原告蒋朴、蒋某1均为原告蒋某2、彭某之子。2010年12月26日，原告彭某向被告中联国际公司交纳133、134号商铺的定金160000元。次日，四原告（买受方、乙方）与被告中联国际公司（出售方、甲方）签订了一份《中联商住小区商铺买卖合同》，由四原告购买被告中联国际公司开发的位于冷水滩区零陵中路868号的中联商住小区一层133、134号商铺，建筑面积73.6平方米，商铺单价32000元/平方米，总价款2355000元。上述购房款未包括乙方应承担的房产过户、土地分户的税费、相关费用及供电、宽带、有线电视等相关开户费用。合同第四条付款方式及时间约定：乙方采用商品用房按揭贷款方式付款：(1)签署《商铺买卖合同》时付足总房款的15.3%即360000元；(2)签订合同后15日内，即2011年1月12日前付足房款的50.3%即1185200元；(3)2011年1月27日前，乙方应备齐贷款��需的全部资料，到甲方指定银行办理总房款49.7%即1170000元的按揭贷款手续。按揭贷款到位后全额付到甲方帐户；⑷关于按揭贷款利息，在按揭贷款手续办妥后至房屋交付日前的全部利息由甲方负责，在房屋交付日后的全部利息由乙方负责。合同第五条约定，甲方应在2011年8月31日前将商铺交付给乙方使用。合同第六条违约责任约定：甲方如逾期60天将商铺交付乙方使用，乙方有权解除合同。乙方如同意合同继续履行的，自本合同规定的最后交付日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之五的违约金。合同第八条约定，甲方应在商铺交付使用后365天内，为乙方办理权属登记手续。合同第十条其他事项中约定，乙方将二间商铺自2011年9月1日起至2014年8月31日止出租给甲方使用，甲方每年按合同总价的8%返还租金给乙方。第一年的租金在2011年9月1日前��付，第二年、第三年的租金分别在2012年9月1日前和2013年9月1日前支付。同日，原告蒋某2、彭某向被告中联国际公司交纳该二间商铺的定金200000元。2011年1月21日和3月8日，原告蒋某2、彭某分别向被告中联国际公司交纳该二间商铺的购房款720200元和105000元。2011年8月5日，原告蒋某2通过向中国工商银行股份有限公司永州城建支行按揭贷款的方式向被告中联国际公司支付购房款1170000元。至此，四原告向被告中联国际公司支付了全部购房款。自2011年8月5日至2016年5月21日，原告蒋某2向中国工商银行股份有限公司永州城建支行支付按揭贷款利息133005.97元，被告中联国际公司未向四原告支付银行贷款利息。被告中联国际公司按合同约定向四原告支付了自2011年9月1日至2014年8月31日按商铺总价款2355000元的8%计算的租金565200元（188400元/年×3年）。另查明���2006年5月20日，冷水滩区人民政府办公室以冷政办函〔2006〕44号公函，通知冷水滩农村信用社将竹城农村信用社列入城区旧城改造。2008年6月4日，冷水滩区人民政府以冷政函〔2008〕36号公函，商请市规划建设局将冷水滩百货公司四大楼和竹城农村信用社的改造范围纳入中联国际公司广场项目整体规划建设。2011年12月12日，永州市规划建设局以2011第013号关于中联小区规划调整规划审查意见，指出该项目规划用地竹城农村信用社1640平方米土地未取得土地使用权等。2012年8月29日，永州市公安消防支队因查明被告中联国际公司投资的位于永州市冷水滩区零陵中路868号的中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，而对该公司做出永公（消）决字[2012]第0034号《公安行政处罚决定书》，决定给予被告中联国际公司责令停止使用并处罚款人民币陆万元整的处罚。2011年8月31日起至今，被告中联国际公司一直没有按合同约定向四原告交付房屋，也未为四原告办理不动产权证书。本院认为：原、被告签订的《中联商住小区商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，双方约定了返租条款，被告中联国际公司并按约定给付了四原告三年的租金565200元。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，该商铺至今未经验收合格，不能进行使用，不符合房屋出租的法定条件，故双方的该返租条款因违反法律的禁止性规定而无效。合同其他条款没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。一、四原告要求被告中联国际公司交付房屋和办理不动产权证书，能否得到支持。四��告按约定支付了全部购房款，被告中联国际公司应当按照合同约定，为四原告办理不动产权证书，并依照法律规定向四原告交付经验收合格的商铺。虽然，永州市公安消防支队于2012年8月29日因中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，对被告中联国际公司进行了责令停止使用的行政处罚。但是，根据《中华人民共和国消防法》第七十条的规定，被责令停止施工、停止使用、停产停业的，在整改后经公安机关消防机构检查合格，可恢复施工、使用、生产、经营。本案所涉商铺未经验收合格，并不是不可抗力的结果，也不是政府原因所致，是完全可以避免、可以预见和可以克服的，其过错责任依法依约应完全由被告中联国际公司承担。现四原告主张继续履行合同，被告中联国际公司依法依约应将四原告购买的商铺交付给四原告。被告中联国际公司认为返租应��为交房，但该返租条款无效，商铺也未实际交付给四原告使用。双方签订返租条款后，因商铺不符合使用的条件，被告中联国际公司也未实际使用该商铺。故对被告中联国际公司该辩称意见，本院不予支持。二、被告中联国际公司应承担的违约责任。1.逾期交房的违约责任。被告中联国际公司未能按合同约定于2011年8月31日将涉案商铺交付给四原告，已构成违约，应向四原告承担违约责任。根据双方合同约定，被告中联国际公司应自合同约定的房屋交付日即自2011年9月1日起至实际交付日止，按日向四原告支付其已交全部房款即2355000元的万分之五的违约金。但该违约金远远高于四原告的银行按揭贷款利息，故双方约定的违约金确属过分高于四原告的实际损失，依法应当予以核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，故应以四原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定本案的逾期交房违约金以购房款2355000元为基数，按年利率8%的标准予以计算。故此，被告中联国际公司应以购房款2355000元为基数，按年利率8%向四原告支付自2011年9月1日起至商铺交付日止的违约金。经核算，自2011年9月1日至2017年3月1日的违约金为1036200元（2355000元×8%÷12个月×66个月）。四原告主张按已交房款的9%支付逾期交房违约金没有合同依据和法律依据，对超过部分，本院不予支持。故对四原告的诉讼请求，本院予以部分支持。因双方约定的返租条款无效，四原告收取的租金565200元应予返还，四原告并应承担资金占用期间按年利率6%计算的被告中联国际公司的损失。经核算，自2011年9月1日至2017年3月1日，被告中联国际公司的损失为152604元（188400元/年×6%+188400元/年×2年×6%+188400元/年×3年×6%÷12个月×42个月）。为避免当事人诉累，被告中联国际公司已支付给四原告的租金565200元和四原告应支付给被告中联国际公司的损失152604元，可折抵逾期交房的违约金。故自2011年9月1日至2017年3月1日，被告中联国际公司应向四原告支付逾期交房违约金318396元（1036200元-565200元-152604元）。此后至商铺交付时的逾期交房违约金，被告中联国际公司应继续支付。四原告自2017年3月2日起至返还565200元资金时止按年利率6%计算的应赔偿被告中联国际公司的占用资金损失，可继续折抵逾期交房违约金。2.承担四原告银行按揭贷款利息的违约责任。依据合同约定，被告中联国际公司还应承担向四原告交付商铺前的银行按揭贷款利息。该约定并不违反有关法律规定，被告中联国际公司至今未向四原告交房，故应承担自2011年8月5日四原告贷款之日起至交付商铺之日止的银行按揭贷款利息。自2011年8月5日至2016年5月21日的利息为133005.97元，此后的利息按实际支付的利息承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后三十日内按双方签订的《中联商住小区商铺买卖合同》中规定的内容和法律的规定，将经验收合格的位于冷水滩区零陵中路8XX号的中联商住小区一层133、134号商铺交付给原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1，并为原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1办理该二间商铺的不动产权证书；二、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判��生效后五日内向原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1支付自2011年9月1日起至2017年3月1日止的逾期交房违约金318396元；三、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内继续向原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1支付自2017年3月2日起至交付商铺之日止以2355000元为基数，按年利率8%计算的逾期交房违约金，原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1自2017年3月2日起至返还565200元资金时止按年利率6%计算的应赔偿被告中联国际公司的占用资金损失，可继续折抵逾期交房违约金；四、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1支付自2011年8月5日起至2016年5月21日止的银行按揭贷款利息133005.97元；五、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内继续向原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1支付自2016年5月22日起至交付商铺之日止的银行按揭贷款利息；六、驳回原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11003元，由原告蒋某2、彭某、蒋朴、蒋某1承担4107元，被告湖南中联国际招商投资有限公司承担6896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  周湘荣审 判 员  金小兰人民陪审员  董 珍二〇一七年三月九日代理书记员  朱依虹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国���、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。