北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3917号上诉人（原审原告）：张春伦，男，1961年3月1日出生。委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人：陈艳，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1981年2月17日出生。委托诉讼代理人：韩君恒，北京市中银律师事务所律师。上诉人张春伦因与被上诉人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初47050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年03月08日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张春伦之委托诉讼代理人李志，被上诉人正阳恒瑞公司之委托诉讼代理人ＸＸ、韩君恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春伦上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判第二项为：赔偿自2013年3月8日起至实际协助办理该房屋不动产权证书之日止的逾期办证经济损失，截止2016年11月28日经济损失为5926638.78元；三、本案一审、二审诉讼费由正阳恒瑞公司负担。事实与理由：一、一审法院认定张春伦是基于被拆迁人身份取得涉案房屋与事实不符。2006年5月21日，张春伦与正阳恒瑞公司签订《购房协议》，约定张春伦向正阳恒瑞公司提出在已回迁安置700平方米面积的基础上，购买457平方米的商业经营用房。在本合同履行过程中，正阳恒瑞公司没有按其承诺的在三年内交付房屋，正阳恒瑞公司与张春伦协商，于2012年3月8日双方签订《弘善家园拆迁补充协议书》，确认张春伦所购房屋实测建筑面积1170.33平方米，正阳恒瑞公司多交付419平方米房屋作为对张春伦逾期交房的补偿，合计交付位于朝阳区弘善家园×号楼1层104、105、106、107、108号房屋，实测建筑面积为1577.19平方米。上述房屋正阳恒瑞公司于2012年3月8日才向张春伦交付。双方约定张春伦入住一年内，正阳恒瑞公司协助张春伦办理产权登记手续，但正阳恒瑞公司至今未协助办理不动产权证，严重影响了张春伦出租、抵押等物权权益。张春伦不是被拆迁人，而是被拆迁人之外的商业用房普通购买人。二、双方签订的《弘善家园拆迁补充协议书（三）》中约定该协议签订后，双方因回迁安置问题已全部解决完毕，双方再无任何权利义务纠纷。协议约定的是正阳恒瑞公司未按时回迁的补偿问题已经解决，但未约定逾期办证问题的补偿问题。三、一审法院认定涉案房屋属于非普通商品房性质与事实不符，本案涉诉房屋属于普通商品房。双方签订的《购房协议》上约定是商品房，且政府文件审批的也是商品房。正阳恒瑞公司已经办理了房屋的初始登记，该房屋登记的房屋性质是商品房。正阳恒瑞公司辩称，同意一审判决，不同意张春伦的诉讼请求。1.张春伦是北京南郊农场泡花碱厂的承租户，基于被拆迁人身份获得涉案房屋。2.本案与房屋相关的合同，不是商品房买卖合同，不能适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因为该司法解释第一条明确了商品房买卖合同是社会销售的合同。从这个意义讲，本案涉及的合同不是商品房买卖合同，涉案房屋也不是向公众销售的商品房。3.关于损失的问题，张春伦的房屋可以使用并且在使用中，并不存在逾期办证损失。张春伦与正阳恒瑞公司在2016年下半年签订了补充协议三，另行补偿了400多平方米的房屋，这个协议里明确约定了双方的权利义务关系，已经结清了。张春伦向一审法院起诉请求：1.正阳恒瑞公司依法协助张春伦办理北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号、105号、106号、107号、108号商业用房不动产权证；2.正阳恒瑞公司赔偿张春伦自2013年3月8日起至实际协助办理北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号、105号、106号、107号、108号商业用房不动产权证之日止的经济损失，截止2016年11月28日的经济损失为5926638.78元。事实与理由：张春伦为北京市朝阳区十八里店乡的拆迁户。2006年经北京市人民政府批准，由原北京市崇文区城市建设开发公司（原崇文区和原东城区合并后更名为北京正阳恒瑞置业公司）对张春伦所居住的区域进行弘善家园小区项目建设。该项目为定向安置房建设项目，一部分住宅作为拆迁安置房按划拨方式供地，用于安置前门地区拆迁户，一部分住宅按协议出让方式供地，建设商品房用于安置十八里店乡农民拆迁户。该项目配套和非配套均设计为底商，按协议出让方式供地。2006年5月25日，正阳恒瑞公司、北京南郊农场泡花碱厂（以下简称泡花碱厂）、张春伦签订了《拆迁协议书》，因张春伦是泡花碱厂在拆迁范围内未到承租期限的经营户，三方协议如下：第2条约定，正阳恒瑞公司同意泡花碱厂要求增加补偿350平方米回迁安置面积于泡花碱厂在回迁安置面积中核减的350平方米面积合计700平方米商业经营性用房来安置张春伦。第3条约定，张春伦同意正阳恒瑞公司、泡花碱厂双方作出的用700平方米回迁安置商业经营用房产权作为经济补偿的方案，具体回迁位置为弘善家园小区底商×区10、11、12号楼一层西侧。”第4条约定：“该小区建设周期为3年，新房产证由正阳恒瑞公司负责在房屋交付使用一年内办理完毕。2006年5月25日，正阳恒瑞公司、泡花碱厂、张春伦又签订了《协议书》，约定正阳恒瑞公司支付泡花碱厂拆迁补偿款1800万元，泡花碱厂支付张春伦拆迁补偿款220万元，由正阳恒瑞公司在应支付泡花碱厂的拆迁补偿款1800万元中扣除，直接支付给张春伦。2006年5月21日，正阳恒瑞公司与张春伦签订了《购房协议》，约定张春伦向正阳恒瑞公司提出在己回迁安置700平方米面积的基础上，购买457平方米商业经营用房，买方一次性支付卖方550万元，约定新房产证由正阳恒瑞公司负责在房屋交付使用一年内办理完毕。张春伦于2007年7月11日将购房款550万元支付给了正阳恒瑞公司。在本合同履行过程中，正阳恒瑞公司没有按其承诺的在三年内交付房屋，正阳恒瑞公司与张春伦协商，于2012年3月8日双方签订《弘善家园拆迁补充协议书》，确认张春伦所购房屋实测建筑面积1170.33平方米，正阳恒瑞公司多交付419平方米房屋作为正阳恒瑞公司对张春伦逾期交房的补偿。合计交付房屋101号至124号房屋共24套，实测建筑面积为1577.19平方米。上述房屋正阳恒瑞公司于2012年3月8日才向张春伦交付。双方约定张春伦方入住一年内，正阳恒瑞公司协助张春伦办理产权登记手续，但正阳恒瑞公司至今未协助张春伦办理不动产权证，严重影响了张春伦出租、抵押等物权权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……。合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”正阳恒瑞公司认可张春伦的商用房屋所在区域每平方米每天租金标准为3.6元，因正阳恒瑞公司未按约定协助办理张春伦房屋的权属证书，影响了张春伦的出租收益，给张春伦造成了经济损失。正阳恒瑞公司应当承担违约责任。正阳恒瑞公司一审辩称：张春伦的诉讼请求均不成立，请求法院驳回。第一，张春伦主张的事实不成立。张春伦主张正阳恒瑞公司应向其交付1700余平方米的房屋没有合同依据,依据双方签署的补充协议书三,正阳恒瑞公司应向张春伦安置的面积和补偿面积合计为1589.33平米,至于张春伦已经实际占有和使用的1700平方米左右的房屋超出补充协议三约定的面积,正阳恒瑞公司保留另诉追回的权利。第二，房屋产权证至今未能办理的原因是因为项目本身的特殊性，弘善家园项目系跨区定向安置用房，其产权证办理需要跨区、跨部门协调配合，办理难度大、周期长。第三，正阳恒瑞公司一直在积极协调办证事宜，不存在怠于履行协助办证的情形。第四，本案的房屋是定向安置房屋，不是向社会公开销售的商品房，不适用商品房买卖合同司法解释有关逾期办证的规定，张春伦有关主张逾期办证的违约金缺少法律依据和合同依据。第五，张春伦没有因产权证问题产生损失，其因拆迁补偿而占有和使用的房屋均已出租。第六，正阳恒瑞公司通过弘善家园拆迁补充协议书三向张春伦另行补偿了419平米的房屋，根据该协议约定，双方就回迁安置问题已经不存在任何权利义务纠纷，张春伦主张逾期办证违约金违背该协议的约定。此外，该补充协议签署的时间是2016年7月15日，而不是张春伦主张的2012年。第七，张春伦的主张存在超过诉讼时效的问题，其违约金只能主张2年之内的，超过2年则超过诉讼时效。一审法院认定事实：正阳恒瑞公司原名称为北京市崇文区城市建设开发公司，于2010年9月19日经工商行政管理机关核准变更为北京正阳恒瑞置业公司。2006年5月25日，张春伦、正阳恒瑞公司与泡花碱厂签订了《拆迁协议书》。三方在协议中确认在弘善家园项目拆迁中，泡花碱厂在被拆迁范围内，张春伦是泡花碱厂未到承租期限的经营户。三方在协议中约定，正阳恒瑞公司提供弘善家园小区底商×区10、11、12号楼一层西侧700平方米回迁安置商业经营用房用于安置张春伦，建设周期为三年，新房产证由正阳恒瑞公司负责在房屋交付使用一年内办理完毕。2006年5月21日，张春伦与正阳恒瑞公司签订了《购房协议书》，约定张春伦在回迁安置700平方米面积的基础上，向正阳恒瑞公司购买457平方米的商业经营用房，房款550万元，其中220万元从泡花碱厂的补偿款中抵扣，330万元由张春伦于该协议生效后5日一次性交给正阳恒瑞公司。2007年7月11日，正阳恒瑞公司向张春伦出具了550万元的弘善家园商业用房款收据。2012年3月8日，正阳恒瑞公司向开兴辰物业管理公司出具《入住通知书》，内容如下：“张春伦回迁弘善家园×区商业一层西南部、（具体位置见平面图）建筑面积约1576平方米。（平面位置以本图为准）请办理入住手续。”2016年，张春伦与正阳恒瑞公司签订了《弘善家园拆迁补充协议书（三）》。双方在该补充协议中确认，正阳恒瑞公司交付给张春伦的实际商业用房面积为1170.33平方米，比协议面积超出13.33平方米；正阳恒瑞公司未按照双方约定的2009年4月12日交付房屋。双方在该补充协议中约定，张春伦原回迁建筑面积1157平方米实测为1170.33平方米的基础上增加弘善家园×区南部商业面积419平方米（具体位置见平面图），作为张春伦的实际回迁安置面积，即张春伦最终回迁安置面积为1589.33平方米，在原回迁安置面积1157平方米的基础上多出的432.33平方米作为正阳恒瑞公司对张春伦不能按时回迁的补偿；该协议签订后，张春伦与正阳恒瑞公司因回迁安置问题就全部解决完毕，双方再无任何权利义务纠纷。张春伦称该补充协议的签订日期为2016年5月16日，正阳恒瑞公司称该补充协议的签订日期为2016年7月15日。经询，双方均认可正阳恒瑞公司向张春伦交付了北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号、105号、106号、107号、108号房屋，X京房权证朝字第×号房屋所有权证书载明北京市朝阳区弘善家园×号楼的所有权于2010年11月8日登记在正阳恒瑞公司名下，该所有权证所附的《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》中载明北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号（64.99平方米）、105号（197.37平方米）、106号（406.27平方米）、107号（229.7平方米）、108号房屋（875.64平方米），建筑面积共计1773.97平方米。张春伦称正阳恒瑞公司于2012年3月8日将上述房屋交付给张春伦。一审审理中，张春伦提交《北京市国土资源局关于弘善家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和关于北京市朝阳区十八里店乡弘善家园×区（22、23、24号楼）出让地宗的《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案房屋的土地取得方式是出让，涉案房屋是商品房。正阳恒瑞公司提交了北京市东城区房屋管理局测绘二所于2016年11月14日对北京市朝阳区弘善家园×号楼作出的《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》，证明因北京市朝阳区弘善家园×号楼重新测绘，导致正阳恒瑞公司向张春伦交付的北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号、105号、106号、107号、108号房屋的房号及面积发生变化。一审法院认为，协助张春伦将涉案房屋转移登记至其名下，是正阳恒瑞公司的合同义务。北京市朝阳区弘善家园×号楼已经办理了所有权初始登记，登记的所有权人为正阳恒瑞公司，故正阳恒瑞公司应当协助张春伦将涉案房屋转移登记至张春伦名下。正阳恒瑞公司提交的《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》证明北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号、105号、106号、107号、108号房屋的房号及面积因重新测绘存在发生变化的可能，故最终办理不动产权证的房号和面积应当以房屋登记行政主管部门的认定为准。张春伦与正阳恒瑞公司签订的《弘善家园拆迁补充协议书（三）》中约定该协议签订后，张春伦与正阳恒瑞公司因回迁安置问题已全部解决完毕，双方再无任何权利义务纠纷。根据该协议约定，张春伦无权向正阳恒瑞公司主张该协议签订之前的损失。根据法院查明事实，张春伦系基于泡花碱厂的被拆迁人的身份取得涉案房屋。涉案房屋虽为商业用房，但并非向社会不特定人销售，而是定向安置征地拆迁范围内的被拆迁人，商业用房不能改变涉案房屋系拆迁安置房屋，而非普通商品房的性质。故涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。张春伦提交的证据亦不足以证明正阳恒瑞公司未按照约定为其办理所有权转移登记给其造成实际损失及损失的数额，故其要求正阳恒瑞公司赔偿未协助其办理所有权转移登记的经济损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2017年1月判决：一、北京正阳恒瑞置业公司于判决生效后十五日内协助张春伦将北京市朝阳区弘善家园×号楼1层104号、105号、106号、107号、108号房屋转移登记至张春伦名下；二、驳回张春伦的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张春伦提交照片一张，拟证明另一幢楼312号楼的底商仍在向社会公众销售。正阳公司的质证意见为：该证据不属于二审新证据。对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张春伦于本案中主张因逾期办理房屋所有权转移登记影响其对涉案房屋出租、抵押及出售应获得的经济利益，但并未就实际损失向本院提供证据予以证明，故对其要求正阳恒瑞公司按照每天每平方米3.6元的租金标准赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。一审法院对此认定正确，应予维持。综上所述，张春伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53286元，由张春伦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  陈 静代理审判员     张弘二〇一七年三月三十日法官 助理  冯 妍书 记 员  高 媛