贵州省平���县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2727民初1023号原告杨利（反诉被告），女，1974年11月6日生，布依族，贵州省平塘县人，住都匀市，个体户，委托代理人陆疆，贵州疆道律师事务所律师。委托代理人汪晓芳，贵州疆道律师事务所律师。被告平塘县第二建筑工程有限责任公司（反诉原告），组织机构代码：21640062-8，住址：平塘县平湖镇环城路。法定代表人：张宝岳，系该公司经理。第三人平塘县住房和城乡建设局，组织机构代码：58067865-0，住址：平塘县平湖镇玉水北路。法定代表人：王波，系该局局长。委托代理人杜朝辉，贵州金盆律师事务所律师。委托代理人王泽勇，男，1977年11月19日生，汉族，贵州省平塘县人，住平塘县，系第三人工作人员。原告杨利诉与被告平塘县第二建筑工程有限责任公司（以下简称“平塘二建公司”）合同纠纷一案，原告2016年3月4日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年5月18日以（2016）黔2727民初306号判决书作出了判决，被告不服，提出上诉，黔南州中级人民法院于2016年9月18日作出（2016）黔27民终990号民事裁定：一、撤销平塘县人民法院（2016）黔2727民初306号民事判决；二、本案发回平塘县人民法院重审。本院于2016年10月14日受理后，经审查于2016年12月16日追加第三人平塘县住房和城乡建设局（以下简称“平塘县住建局”）参加本案诉讼，于2017年1月9日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨利及其委托代理人陆疆、汪晓芳、被告平塘二建公司法定代表人张宝岳、第三人县平塘住建局委托代理人杜朝辉、王泽勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨利（反诉被告）诉称：2004年4月6日，原告与被告签订了《购房协议》，约定被告将公司所拥有的住宅一套出卖给原告。协议签订后，原告按照协议约定将首付款10000.00元支付给了被告，被告交付房屋后，原告自行办理了契税完税凭证。因被告一直宣称该房屋的房产证没有办理下来，待办理后再协助原告过户，之后原告虽然再三询问被告房产过户事宜，但被告始终以房产证没有办理下来为由搪塞原告，使得该房屋始终没有完整过户给原告。直到2015年，该房屋因规划需征用拆迁，被告却在此时拿出了房产证交到相关负责拆迁的部门，原告才知道被告一直欺骗原告。原、被告签订协议后，原告已经履行了自己的义务将首付款打入被告指定的账户，被告也将房屋转移给原告占有，履行了其作为出卖人的部分合同义务，该合同未能完全履行的直接原因是因被告的��骗，原告并无履行上的瑕疵或者过错，现该房屋因拆迁已灭失，原告因被告的欺骗、违约行为无法领取拆迁补偿款。故原告诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告签订的《购房协议》真实有效，且判令被告提供房产证原件协助原告办理过户手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。发回重审后，因争议房屋已经拆除，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的《购房协议》真实有效；2、依法确认原告享有拆迁补偿款300799元整；3、依法判令被告协助原告领取拆迁补偿款300799元整；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告平塘二建公司（反诉原告）答辩并反诉称：1、原告与被告签订有《购房协议》，但是双方并未实际履行。被告因为欠农行的贷款到期，为了还贷，经公司股东会议通过并报主管部门同意后出卖综合楼的五套房屋还贷。2004年4月6日原告与被告签订了一份《购房协议》，但是原告并没有给被告首付款，因为原告当时快到了临产期不好租住民房，因此被告出于同情便将该房屋的钥匙交给原告，但是原告并没有及时的给付购房款，被告为此曾多次上门催促原告给付房款，原告均以各种理由拒不给付。2005年6月28日，被告给欠交购房款户（其中也包括了原告户）都下发了催收房款通知，该《通知》明确买方需在接到通知后一个月内交清房款，超时不交清房款，影响公司还贷，公司有权收回住房，但是原告至今并未按照通知履行付款义务。原告的行为已经不能让被告达到卖房还贷的目的，该《购房协议》已经失去了继续履行的意义。2、《购房协议》已经没有履行的条件，应当解除协议。原告与被告签订的《购房协议》在房屋未过户到原告的名下之前仅属于债权方面的合同，要将该债权合同变为真正的购房合��，只有根据《物权法》第九条的规定，买方全部支付了购房款，卖方将房屋过户到买方的名下才能完成。被告出于对原告怀孕期间难租民房居住而将其准备购买的房屋先行让其居住的行为并非是履行购房合同义务，而是所有权与使用权分离，由于原告一直未给付购房款，被告也就不可能将房屋过户到其名下。现在该房屋已经被拆除，协议已不能履行，故应当依法予以解除。3、由于原告十余年来居住在被告的房屋内，理应给付租金。虽然原告与被告签订有《购房协议》，但是原告并没有给付购房款，原、被告事实上已经形成了租赁关系，被告仅按每年3000元租金收取，是公平合理的。为此，反诉请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《购房协议》；2、反诉被告支付反诉原告房屋租金33000.00元；3、诉讼费全部由反诉被告承担。原告杨利（反诉被告）辩称：1、双方签订的《购房协议》没有出现法定解除事由，因此被告没有法定解除权，即使有解除权也是早已经过除斥期间归于消灭。2004年4月6日双方签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，协议中明确约定待原告杨利办理好过户手续后一个月内支付余款，但是因被告的推诿和不配合导致原告至今没有办理过户手续。被告提出的2005年6月28日下发的催收房款通知，原告没有收到，且原告一直催促被告尽快协助原告办理房产过户手续，这足以说明原告是希望继续履行合同的。在买卖合同中，出卖方的合同目的是通过出卖标的物获取价款，如果买受方在对方迟延履行后仍然愿意支付价款，则该买受方的部分迟延履行并不导致出卖方合同目的不能实现，因此被告无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定主张因不能实现合同的目的而行使解除权。��且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款后端规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2、双方所签订的是《购房协议》，双方存在的是房屋买卖关系，并非租赁关系，被告要求支付租金的说法于法无据。3、关于房屋所有权问题。原、被告双方所签订的协议是有效的，因被告的过错导致房屋尚未过户，原告的物权期待利益得不到实现，在被告上诉的过程中，争议房屋因征收已经灭失，政府的征收行为已经完成。物权在国家征收的过程中已经发生变动，但是物权发生变动而产生的利益即补偿款是由物权转化而来，同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告应该享有该补偿款。被告���利用了法律的审限等问题来达到其目的，作为原告不得不配合政府的征收，如果不配合，房屋仍然存在，合同可以继续履行。所以被告利用了此征收行为，打了一个擦边球，其行为不符合法律的精神和原则。第三人平塘住建局述称：本案中，经与原告方确认，该房屋的拆迁补偿款共计人民币300799.00元，双方对此无异议。对于该补偿款，第三人将根据法院的判决进行发放。原告杨利（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、2004年4月6日签订的房价为33000元的《购房协议》复印件1份1页、所购房产平面图复印件1份1页，证明原、被告在2004年4月6日签订的购房协议合法有效，原告支付首付款10000元后，被告已交房给原告使用，被告应根据购房协议的约定协助原告办理过户手续后原告才支付余款给被告的事实。2、平湖镇财政所出具的原告缴纳的契税完税证明复印件1份3页，证明原告对所购房产缴纳了契税、双方争议房屋的具体情况以及因被告的推诿导致原告无法办理房产过户手续的事实。3、2004年4月6日签订的房价为20000元的《购房协议》复印件1份1页，证明双方为了避税签订了一份房屋买卖合同的事实。4、2016年2月份原告与被告的电话通话录音二段，证明原告已经支付给被告10000元首付款，且被告已经收到首付款10000元的事实。5、原告杨利身份证复印件1份1页，证明原告的诉讼主体资格。被告平塘二建公司（反诉原告）为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：1、平塘二建公司营业执照复印件1份1页、组织机构代码证复印件1份1页、法定代表人张宝岳身份证复印件1份1页、建筑企业资质证书复印件1份1页、安全生产许可证复印件1份1页、税务登记证明复印件1份1页，证明当事人的主体资格、被告企业的合法性等情况。2、2008年12月10日颁发的平房权证平湖镇字第××号房产证复印件1份3页，证明包含原告购买的争议房产在内的房产是被告所有的合法财产的事实。3、房屋产权证作废公告复印件1份2页，证明原房产证遗失后，平塘房地产管理所发出公告作废的事实。4、平塘县工商局2010年1月27日产权登记《说明》复印件1份1页，证明被告对该房产注册的合法性、产权归被告公司所有的事实。5、中国农业银行催收借款通知书原件1份1页，证明被告出卖房产的目的是为了偿还贷款的事实。6、被告公司会议纪要复印件1份2页、被告公司关于处理固定资产偿还银行贷款的报告复印件1份1页，证明被告公司经股东会议决定卖房还款，且该报告经过了��管单位审批的事实。7、对原告杨利催收房款通知复印件1份1页，证明原告超时间付款的违约责任。8、对其他购房者王光模、王宗福、杨胜群三人的购房协议和退款手续的通知复印件3份共6页，证明对该三户购房者退还购房款的事实以及对原告杨利发出的催收房款通知版本的真实性。9、合同编号为YSJP204、YSJP202的《平塘“玉水金盆”棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（A类）》协议书复印件2份及其基本数据确认表复印件1份1页、摸底排查表复印件1份1页、房屋调查统计表复印件1份1页，证明争议房产已经被政府拆除、标的物灭失的事实。10、被告与国土局签订的房屋租赁合同复印件1份3页，证明被告要求原告杨利给付租金的依据。第三人平塘城建局向本院提供了如下证据：1、平塘“玉水金盆”棚户区改��项目房屋征收基本数据确认表复印件及其摸底复核调查表复印件1份2页，证明原、被告争议房屋征收各项数据情况。当事人质证意见：被告平塘二建公司（反诉原告）对原告杨利（反诉被告）提供的证据1、2、3、4提出了异议，对证据5未提出异议并予以认可。被告对原告提供的证据1，即2004年4月6日签订的房价为33000元的《购房协议》，对该证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为该份《购房协议》第三条明显违反法律规定，违反房屋买卖交易规则。被告对原告提供的证据2、即平湖镇财政所出具的原告缴纳的契税完税证明，对该份证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为该证据的内容带有欺诈性，税务部门没有查清事实就办理了该证明。被告对原告提供的证据3，即2004年4月6日签订的房价为20000元的《购房协议》，对真实性有异议，认为该证据是违法的，属欺诈行为，协议不是被告签字，章也是假的，不予认可。被告对原告提供的证据4，即电话通话录音二段，被告对录音内容不予认可，认为这是在电话通话中诱导性的提问，电话录音必须有其他证据印证才能作为证据使用。对第三人提供的证据没有异议，予以认可。原告杨利（反诉被告）对被告平塘二建公司（反诉原告）提供的证据1、2、3、4未提出异议并予以认可，对证据5、6、7、8、9、10提出异议。原告认为证据5、6、8、10四组证据属于被告的内部行为，与本案无关。对证据7，即2005年6月28日出具的对原告杨利催收房款的通知，原告对该证据不予认可，认为被告并没有将该份通知送达给原告，且原告也没有收到该通知。对证据9的真实性和证明内容有异议，认为该证据只有复印件而没有原件，本案的购房买卖合同债权会引起物权的变动。对第三人提供的证据没有异议，予以认可。第三人平塘住建局认为，原、被告双方提供的证据与第三人无关，无质证意见。本院认证情况：对于原告杨利提供的证据5，被告平塘二建公司未提出异议并予以认可，本院予以采信；对证据1、2虽然提出异议，但在庭审中，双方均认可以证据1中的《购房协议》为准，该二组证据来源合法、与本案具有关联性，能与其他证据之间相互印证，本院予以采信；对证据3，即2004年4月6日签订的房价为20000元的《购房协议》，该证据在价款上与证据1相冲突，且被告对其真实性不予认可，本院不予采信；对证据4即电话通话录音虽然提出了异议，但本院认为，该录音证据的取得没有侵害他人的合法权益、也没有违反法律的禁止性规定，且该证据与本案具有关联性，能与其他证据相互印证，有助于���明本案的事实，本院予以采信。对于被告平塘二建公司提供的证据1、2、3、4，原告杨利未提出异议并予以认可，本院予以采信；对证据5、8、10，原告提出异议，该三组证据属被告的内部行为，与本案无关联性，本院不予采信；原告对证据6、7、9虽然提出异议，但该证据来源合法，与本案具有关联性，能与其他证据相互印证，有助于查明本案的事实，本院予以采信；对第三人平塘住建局提供的证据1，原、被告均无异议，本院予以采信。经审理查明：2004年4月6日，原告杨利与被告平塘二建公司签订了《购房协议》，该协议约定将被告所有的位于平塘县平湖镇环城路62号办公宿舍综合楼房屋二楼一套（靠近住建局方向）转让给原告杨利。该《购房协议》以被告平塘二建公司为甲方，以原告杨利为乙方，约定：“一、房价总计三万三千元，按套计价。二、甲方协助乙方办理有关手续，乙方自行负责契税、房屋过户的有关费用。三、双方在购房协议上签字盖章后，乙方把首付款存入甲方银行指定账户，甲方把房屋交给乙方，乙方自行到房管所办理有关过户手续。四、乙方在办好过户手续后一个月内一次性付清房款，如未能付清房款，本协议自然失效；……。”双方签订协议后，2004年4月7日原告杨利到平塘平湖镇财政所缴纳了房屋契税600.00元办理了契税完税凭证。被告在双方签订协议前将该幢房屋的房产证向银行进行质押用于贷款，因未能提供房产证，故无法办理房屋过户手续，原告杨利也没有向被告支付购房尾款。2008年11月24日平塘房地产管理局以被告平塘二建公司该幢房屋所有权证遗失为由作出公告作废，2008年12月10日，被告对该幢房屋重新办理了房屋产权证，将该幢房屋（1-5层，建筑面积808.47平方米）包括原告杨利购买的住房在内全部登记在被告平塘二建公司名下，房屋所有权人为平塘第二建筑工程有限责任公司，房产证号为“平房权证平湖镇字第××号”，被告平塘二建公司于2009年1月将该幢房产注册为其公司的注册资本，该资产已经验资机构核实。原、被告签订《购房协议》后，被告将该房屋交付原告杨利居住使用。另查明，在平塘县人民政府县城棚户区改造项目中，原、被告双方争议的房产在征收拆迁的范围，2016年1月18日，第三人平塘住建局与被告签署了“平塘‘玉水金盆’棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议”，2016年1月25日，第三人与原告就房屋基本数据及补偿项目、金额进行了确认，确认房屋征收补偿款总计人民币300799.00元。目前该款存放在第三人平塘住建局处。原、被告双方对《购房协议》的履行及房屋征收补偿款的领取问题发生争议，故��至本院。上述事实，有当事人的起诉状、反诉状、答辩状、双方当事人提供的证据及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效；2、双方签订《购房协议》后，原告杨利是否已经按照合同约定给付被告平塘二建公司首付款；3、是否应当解除原、被告双方签订的《购房协议》；4、协议未完全履行的过错责任及比例；5、原告杨利是否应当支付被告平塘二建公司房屋租金33000.00元。本院认为：1、关于原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合���另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告双方基于真实的意思表示签订了《购房协议》，在庭审中原、被告双方均认可以2004年4月6日签订的，约定房屋价款为33000元的协议为准。该协议的内容没有违反法律的强制性规定，故对原告杨利提出的请求确认双方签订的《购房协议》真实有效的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”协议签订后，双方应当按照《购房协议》的约定全面、及时履行合同义务。2、关于双方签订《购房协议》后，原告杨利是否已经按照合同约定给付被告平塘二建公司首付款的问题。原告杨利是否已经支付了首付款，可以从以下三个方面予以证明。（1）根据原告杨利提供的手机通话录音二段内容，该录音是原告杨利与被告平塘二建公司法定代表人张宝岳的电话通话内容，从通话内容中能够证明原告杨利已经支付给被告首付款10000.00元的事实；（2）被告平塘二建公司提供的证据7，即2005年6月28日对原告杨利的催收房款通知，虽然原告杨利不认可该《通知》，但该《通知》是由被告提供用以证明自己的诉讼主张的证据，对被告具有约束力，该《通知》内容可以证明原告杨利已经预交给被告平塘二建公司购房首付款的事实；（3）原、被告双方在2004年4月6日签订的《购房协议》中约定了履行合同义务的顺序，即在协议上签字盖章后原告将首付款存入被告指定的银行账户，被告把房屋交付给原告杨利。根据《购房协议》约定的先后履行顺序和交易习惯，原告杨利应当先支付购房首付款，被告平塘二建公司再将房屋交付给原告使用。本案中，被告已经从双方签订协议后将房屋交付原告居住达12年之久，故根据协议的约定及交易习惯可以间接证明原告已经向被告支付了购房首付款。综合以上三个方面的内容，本院认定原、被告签订《购房协议》后原告杨利已经按照合同约定向被告平塘二建公司支付了购房首付款10000.00元。3、关于双方签订的《购房协议》是否解除的问题。2016年，在平塘“玉水金盆”棚户区改造项目建设中，原、被告争议的房屋已经被拆除，标的物已经灭失，双方的合同权利义务也自然终止，解除合同已无必要，因此对于被告平塘二建公司解除《购房协议》的反诉请求本院不予支持。4、关于协议未完全履行，房屋尚未过户的责任问题。在2004年4月6日签订的《购房协议》中，双方约定了合同的履行顺序，即先办理过户手续，后补交��房尾款，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”据此，被告平塘二建公司有义务协助原告办理房产过户手续，在过户完成前，原告可以行使先履行抗辩权。庭审中被告平塘二建公司认可双方在签订协议时该幢房屋的房屋产权证书质押于银行用于贷款，2005年被告还清贷款后取回了房屋产权证书，在明知应当配合原告杨利办理过户手续，并向原告主张购房款，但被告平塘二建公司却为其利益把争议房产在内重新办理房产证归自己所有，明显隐瞒了出让房屋的事实，存在欺诈。本案中，协议达成后原告已经按约缴纳了契税并取得完税凭证，在房屋拆除前，被告有能力、有义务协助原告办理房产过户手续，因此协议未完全履行的过错在被告��。本案原、被告双方争议的房产被拆除后，共取得拆迁补偿款人民币300799.00元，因为被告的违约（即不配合原告过户），导致原告的期待利益不能实现，故被告平塘二建公司应当赔偿原告因此所受到的损失300799.00元。对于原告尚欠被告购房尾款23000.00元的问题，在本案中被告平塘二建公司没有主张，若被告认为有必要，可以另案主张权利。5、关于原告杨利是否应当支付被告平塘二建公司房屋租金33000.00元的问题。本案中，原、被告之间属于房屋买卖合同关系，并非房屋租赁合同关系，双方对房屋的使用也没有约定有租金，故被告平塘二建公司要求原告杨利支付房屋租金33000.00元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼费用，本案中，原、被告签订《购房协议》后，由于被告的违约导致协议没有完全履行从而产生纠纷，因此本案诉���费用应当被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨利（反诉被告）与被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于2004年4月6日签订的、约定房屋价款为33000.00元的《购房协议》合法有效；二、由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于本判决生效后10日内赔偿原告杨利（反诉被告）经济损失人民币300799.00元；三、驳回原告杨利（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）的反诉请求。本案诉讼费人民币5812.00元，由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判长  石佐扬审判员  李 洁审判员  王尧华二〇一七年三月三十一日书记员  杨秋雲