云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初3729号原告（反诉被告）：李静昳，女，1979年4月22日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：陈永福，新兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：玉溪汇龙置业有限责任公司。住所：云南省玉溪市红塔区大营街镇兴福街***号。法定代表人：杨成云，总经理。委托诉讼代理人：杨锋，云南安正律师事务所律师，特别授权代理。原告李静昳诉被告玉溪汇龙置业有限责任公司（以下简称汇龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理。在诉讼过程中，被告汇龙公司提起反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告李静昳及其委托诉讼代理人陈永福，被告汇龙公司的委托诉讼代理人杨锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静昳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金416649.60元（2723200元×0.02%×90天＋2723200元×0.03%×450天＝416649.60元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月21日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告以2723200元的价款购买被告开发的红塔区城市林语小区C区8幢58号别墅；付款方式为：原告于2012年12月16日前支付总房款的30%，余款于2012年12月23日前办理完毕银行按揭手续并将该款项足额汇至被告的指定帐户。被告应于2014年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天合同总价款的0.02%向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约交清房款，但被告未按合同约定时间交房，拖至2016年7月8日才交房。为维护原告的合法权益不受侵犯，故诉至法院，望判如所请。被告汇龙公司辩称，2012年12月21日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定被告（甲方）以报纸/公告的形式，于2014年12月30日前将合同所涉商品房交给原告（乙方）。被告依约于2014年12月19日在玉溪日报晨刊，2014年12月29日在滇池晨报上刊登了交房公告，通知该小区全体买受人自2014年12月24日起可办理相应的交房手续。除此而外，被告还先后于2014年12月20日至2015年1月期间多次以电话、短信方式通知原告前往办理交房手续，但原告以其近期工作忙、要挑选吉日收房等理由不断拖延，后又以涉案房屋需做通电、漏水、防水处理等整修工作为由拒绝收房，在此期间，被告一直积极配合，认真及时的对原告提出的诸多要求进行了相应的协调和处理，但原告仍不断以各种理由拒绝收房，直至2016年6月30日才交清交房结算的相关费用，并最终完成交房手续。综上，双方未在合同约定的期限内完成交房并非被告的原因，而是因原告以各种借口故意拖延所致，原告提出被告未按约定交房，应承担延期交房违约责任的主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告汇龙公司反诉称：1、请求判令被反诉人支付反诉人延期付款违约金45749.76元（2723200元×0.02%×84天＝45749.76元）；2、判令被反诉人支付反诉人延期接房违约金446060.16元（2723200元×0.03%×546天＝446060.16元）；3、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2012年12月21日签订《商品房购销合同》，约定以银行按揭方式付款，被反诉人（乙方）应于2012年12月16日前向反诉人（甲方）支付总房款30%（即823200元）作为首付款，剩余70%（即1900000元）的房款应于2012年12月23日前办理完毕银行按揭手续，并将该款项足额汇至甲方的指定帐户，否则，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90日内，乙方按每天合同总价款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方应于2014年12月30日前将合同所涉商品房交付乙方，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸、公告形式通知乙方办理交接手续。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方应于本合同约定在甲方报纸公告交房日期后，乙方应按期办理交接手续，否则免除甲方责任。如乙方未按期与甲方办理交房手续，房屋损毁、灭失的风险及物业管理费由乙方承担。如甲方通知交房之日起60日内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，则由乙方按合同总价款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金。合同履行过程中，被反诉人截止2013年1月25日分五次支付首付款823200元，2013年2月6日将银行按揭贷款1900000元支付到反诉人的帐户，被反诉人的逾期付款行为已构成违约，应支付反诉人逾期付款违约金45749.76元。反诉人于2014年12月19日在《玉溪日报》晨刊刊登了交房公告，通知包括被反诉人在内的全体买受人自2014年12月24日开始办理房屋交接手续；反诉人也曾先后于2014年12月20日、2015年1月10日和2015年1月底多次以电话、短信等方式直接通知被反诉人接房，但被反诉人以各种理由拖延至2016年6月30日才交清相关接房费用后接房，被反诉人的行为已构成违约，应按合同约定支付反诉人逾期接房违约金446060.16元。为维护被反诉人的合法权益不受侵犯，故反诉至法院，望判如所请。被反诉人辩称，2012年1月12日，被反诉人办理了城市林语房屋认购卡，并交了10000元认购费，确认了购买城市林语房屋的意向。2012年7月被反诉人向工行递交了个人贷款资料，9月工行答复个人贷款资料审核符合贷款条件。2012年12月2日反诉人与被反诉人签订了《城市林语商品房认购协议书》，被反诉人交纳了60000元定金，认购城市林语C区1幢1号房屋，价款2290800元，明确约定自本协议生效之日起七日内被反诉人应到反诉人售楼部按照本协议所约定的房屋价格与反诉人签订《商品房购销合同》及其补充协议。2012年12月9日在签订合同时被反诉人发现认购时反诉人沙盘上显示房屋侧面有花园，合同上写明侧面无花园。反诉人承认欺骗了被反诉人，同意推迟签订合同，协助被反诉人重新选房。2012年12月21日被反诉人确定所购房屋为C区8幢58号，同日双方签订了《商品房购销合同》，虽然合同中约定被反诉人（乙方）应于2012年12月16日前向反诉人（甲方）支付总房款的30%为首付款，余款应于2012年12月23日前办理完毕银行按揭手续，并将该款项足额汇至反诉人的指定帐户。因签订合同后方能交首付款，反诉人违约在先，导致合同生效时间为2012年12月21日，支付首付款的时间就不可能是在2012年12月21日前，且反诉人在2013年2月4日办理了担保合同，次日被反诉人就将余款1900000元汇至反诉人指定帐户，结清全部房款。因反诉人自身违约，且已超过诉讼时效，故反诉人要求被反诉人支付逾期付款违约金的反诉主张不应得到法律的支持。2014年12月初，反诉人多次短信、电话通知被反诉人接房时缴纳税费的费用，同年12月20日左右，反诉人通知被反诉人于2014年12月26日接房，被反诉人按通知如期到城市林语服务中心如期接房，在验收过程中，被反诉人发现房屋存在未进行防水试验，开关、插座无电，门口花池与图纸、沙盘及规划不符的问题，反诉人工作人员确认存在上述问题并告知被反诉人，等向公司领导汇报后尽快处理好后通知被反诉人接房；当时被反诉人提出能否当天办理完所有接房手续，存在的问题接完房后由反诉人负责处理。反诉人工作人员答复不行，尽快汇报处理好后通知接房。后被反诉人多次要求接房均无果，2016年6月下旬被反诉人电话限令反诉人交房，明确告知最迟6月30日交房，否则将向法院提起诉讼。2016年6月30日被反诉人经一天的努力才接到房，但仍因房屋质量问题拖至7月8日才完工。故延期交房的责任在于反诉人，现反诉人要求被反诉人承担延期交房违约金的反诉主张不应得到法律的支持。故请求法院依法驳回反诉人的全部反诉主张。本案在审理过程中，双方当事人对以下事实无异议：原告（乙方）向被告（甲方）10000元购买“城市林语小区”认购卡，2012年12月2日双方签订了《城市林语商品房认购协议书》，约定乙方购买甲方开发的“城市林语小区”C区1幢1号房屋，乙方应于签订本协议之日内，向甲方支付该套房定金60000元，双方签订正式《商品房购销合同》后，该定金转为乙方应向甲方支付的房款，自本协议生效之日起七日内，乙方应到甲方售楼部按照本协议所约定的房屋价格与甲方签订正式的《商品房购销合同》及其补充协议……（略）。被告当天向原告支付了定金50000元（加上购买认购卡时交的10000元，计60000元），2012年12月4日交房款150000元（以上三笔房款被告于2013年1月18日向原告出具了210000元的发票一张），后双方重新协商乙方认购甲方开发的“城市林语小区”C区8幢58号房屋，2012年12月21日双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告（乙方）以2723200元的价款购买甲方开发的红塔区“城市林语小区”C区8幢58号别墅；付款方式为：乙方于2012年12月16日前支付总房款的30%，余款于2012年12月23日前办理完毕银行按揭手续并将该款项足额汇至甲方的指定帐户。乙方如未按合同的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90日内，乙方按每天合同总价款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方应于2014年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以报纸、公告形式通知乙方办理交接手续，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天合同总价款的0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方应在甲方报纸公告交房日期后，乙方应按期办理房屋交接手续，否则免除甲方责任。如乙方未按期与甲方办理交房手续，房屋损毁、灭失的风险及物业管理费由乙方承担。如甲方通知交房之日起60日内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，则由乙方按合同总价款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金……（略）。《补充协议》约定，乙方的入户花园与公共区域相邻部分（如道路），由甲方按相关设计进行统一绿化和维护，并以景墙形式进行分隔。该部分乙方不得以任何形式进行分隔、改造搭建、移载改种、迁移、毁损、填埋相关分隔（分界）标志……（略）。合同签订后，原告于2013年1月18日交房款560200元，2013年1月25日交53000元（以上所交款项为30%的首付款823200元），2013年2月4日原、被告及中国工商银行股份有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》，原告向工商银行贷款后于2月5日交付70%的尾款1900000元。2014年12月19日被告在玉溪日报晨刊、12月29日在滇池晨报上分别公告交房，同时也另行通知原告于2014年12月26日接房，2014年12月26日原、被告交接房屋过程中原告交纳400元入网安装费，但双方因花园的花池问题未办理交接手续，后双方多次协商无果。2016年6月29日被告向原告出具了工作联系函，6月30日原告交了相关办证费用（含配套费用）19145元，维修基金16589元，双方办理了房屋交接手续，2016年7月1日原告交纳了2016年7月至12月物业服务费3606.2元。因在2016年6月30日交房时存在“1、厨房插座箱不通电，2、4楼卫生间管道漏水，3、3楼管道漏水、4、1楼卫生间管道漏水”的问题，7月8日被告对上述存在的问题处理完毕。另：被告于2011年5月6日取得玉溪市凤凰路154号土地的土地使用权证，2012年5月21日取得了该土地的建设用地规划许可证，用地项目名称：城市林语生态小区，2012年6月27日取得了建设工程规划许可证，2012年8月9日取得了建筑工程施工许可证，2012年11月16日取得商品房预售许可证明，2014年9月20日该小区经检验，工程质量符合规范及设计要求，验收合格，2014年10月14日该工程消防验收合格，2014年11月14日该工程绿化验收合格，2015年1月5日该小区建设工程规划验收合格，2015年1月21日该小区环境保护验收合格，2015年5月7日该工程经竣工验收合格。对上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。在诉讼过程中，原告于2016年12月15日向本院申请诉讼财产保全，本院于2016年12月16日作出（2016）云0402民初3729号民事裁定，冻结被申请人玉溪汇龙置业有限责任公司在云南红塔农村合作银行大营街支行，帐号为：63×××12帐户内存款420000元；查封申请人李静昳所有的云Ｆ×××××号宝马轿车一辆，不得办理该车辆产权转移登记手续（提供担保）。本案在审理过程中，双方当事人对以下事实存在争议：1、逾期交接房的责任在谁，原告要求被告支付逾期交房违约金416649.60元的诉讼主张是否能得到法律支持？反诉人要求被反诉人支付逾期接房违约金446060.16元的反诉主张是否能得到法律支持？针对该有争议的事实，原告向法院提交了以下证据：1、收据三份，交房验收表、收房手续确认书、工作联系函各一份，证明2014年12月26日原告按被告通知接房，在身份验收处和验房处确认后，到了收费处和物业公司处被告拒绝办理，拒绝交房，直至2016年6月30日才办理了房屋交接手续，原告交了相关办证费用19145元，维修基金16589元，双方办理了房屋交接手续，2016年7月1日原告交纳了2016年7月至12月物业服务费3606.2元；2、录音一份，证明被告拖延交房，不能按期交房的责任在于被告，被告应按合同约定承担违约责任，支付原告逾期交房违约金416649.60元。经被告质证认为：对第一组证据的三性无异议，但不认可原告的证明目的；对第二组证据的三性均不认可，原告不能说明及证明该视听资料形成和制作的全部过程，更没有其他证据能够证明该视听资料的真实性；从内容看，被录音人不知晓被录音，故该证据的取得不合法；该视听资料的录音对象是物业公司工作人员的谈话录音，与本案无关联性，故不能作为本案认定事实和裁判的依据。反诉人针对该有争议的事实，向法院提交了以下证据：1、交房公告二份，证明2014年12月19日反诉人在玉溪日报晨刊、12月29日在滇池晨报上分别登载交房公告，履行了交房通知义务；2、交房验收表、业主入住资料移交书各一份，证明反诉人与被反诉人交接房的事实，被反诉人逾期接房。经被反诉人质证认为：对第一、二组证据的三性均无异议，但未按时交房的责任在反诉人。本院认为：对原告提交的第一组证据和反诉人提交的第一、二组证据双方当事人对三性均无异议，本院予以认定，但上述证据均不能证明原告的诉讼主张及反诉人的反诉主张，故对双方的主张本院不予支持；对原告提交的第二组证据能客观反映出2016年6月30日双方交接房的经过，且原告没有采取违反法律规定的方式取得该证据，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，但该证据不能证明原告的证明目的，不能证明不能按期交房的责任在被告，故对原告的证明目的本院不予支持。2、反诉人要求被反诉人支付延期付款违约金45749.76元的反诉主张是否能得到法律支持？针对该有争议的事实，反诉人向法院提交了以下证据：1、业主交款情况、中国工商银行个人借款凭证各一份，POS清算商户对帐单三份，证明被反诉人逾期支付购房款的事实。经被反诉人质证认为：对该证据的三性无异议，但对证明目的不认可，不能证明被反诉人逾期交款。被反诉人针对该有争议的事实，向法院提交了以下证据：1、个人购房借款/担保合同一份，证明2013年2月4日反诉人才延期签订担保合同，致使被反诉人贷款受阻，逾期交款的责任在于反诉人；2、认购卡一份，证明被反诉人于2012年1月12日办理了房屋认购卡，交纳了10000元，确认购房；3、商品房认购协议书一份，证明原、被告于2012年12月2日签订了商品房认购协议。经反诉人质证认为：对上述证据的三性均无异议，但对第一组证据的证明目的有异议，不能证明被反诉人不能按时按揭贷款是反诉人的阻挠。本院认为：被反诉人于2013年2月5日最后一次交购房款时，反诉人应当知道其权利受到侵害，应在2015年2月5日前主张权利，现反诉人提出要求被反诉人支付逾期付款违约金的反诉主张已超过诉讼时效，不应得到法律的支持。综上所述，本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的证据不足以证明逾期交房的责任在被告，反诉人提交的证据也不足以证明逾期接房的责任在被反诉人，故均应承担对其不利的法律后果，对原告要求被告支付逾期交房违约金416649.60元的诉讼主张及反诉人要求被反诉人支付逾期接房违约金446060.16元的反诉主张，本院均不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。被反诉人于2013年2月5日最后一次交购房款时，反诉人应当知道其权利受到侵害，应在2015年2月5日前主张权利，现反诉人提出要求被反诉人支付逾期付款违约金的反诉主张已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，规定，判决如下：一、驳回原告李静昳的全部诉讼请求；二、驳回反诉人玉溪汇龙置业有限责任公司的全部反诉请求。诉讼费3774元，保全费2603元，由原告李静昳负担；反诉费4339元，由反诉人玉溪汇龙置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  李美珍二〇一七年三月八日书记员  李 娟