云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2327民初717号原告：高立珍，女。委托诉讼代理人：王建国，男。被告：刘小华，男。第三人：殷忠文，男。第三人：张美琼，女。（未到庭）委托诉讼代理人：殷忠文（系张美琼之丈夫），男。原告高立珍与被告刘小华、第三人殷忠文、张美琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高立珍及其委托诉讼代理人王建国、被告刘小华、第三殷忠文、张美琼的委托诉讼代理人殷忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高立珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效；2、请求法院依法判决被告刘晓华将其占有的位于永仁县永定镇环城东路88号房产返还给原告及第三人；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人殷忠文与张美琼分别为原告的大儿子和大儿媳。根据2004年原告一户的分家析产协议，原告与第三人为一户，所分得的房产为位于永仁县永定镇环城东路88号的砖木结构楼房一幢。后根据分家协议并经建设部门确认登记，该房产办理了房产证，产权证号：永仁县房权证永定镇字第2009054**号；土地产权证号：永国用（2010）第310号，所有权人为原告及第三人共有。在分家一年后，因长年多病需要治疗，且孙子殷浩翔到楚雄读书，原告夫妻二老便到楚雄租房居住，照顾孙子生活，并进行个体经营，至今已近12年。在此期间，原告很少回到永仁，平时问起家里的房子情况，第三人殷忠文只是告诉原告房子暂时出租给其他人使用，原告也便不太在意。直到2013年春节，原告回永仁后到家里看时，发现被告刘小华在房屋院坝内搭建了彩钢瓦。原告便向被告刘小华提出，因房子只是出租，不允许搭建彩钢瓦的要求，而此时，被告刘小华才告知原告，房子已经由殷忠文卖给了刘小华，原告得知后反复向殷忠文追问核实，殷忠文才将真实情况告诉原告，该房产已经以十四万六千元的价格卖给了刘小华，并把房产证交给了刘小华，原告因此感到气愤，并一直要求儿子殷忠文把房子拿回来，但因刘小华不同意而未果，原告只能通过司法途径解决。综上，1、被告与第三人之间交易的房产，是原告和第三人的家庭共同共有财产，第三人未经原告同意，将共同共有房产转让给被告，侵害了原告的共有人权益，应属无效。同时，被告不属于善意取得，因被告在购买时已经知道房屋的产权情况及共有人情况，第三人已将房产证交给被告。2、房屋所用土地属国有划拨用地，根据土地管理法等法律规定，房屋的买卖涉及国有土地使用权的转移，协议违反法律强制性的规定，应属无效。故被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，原告不同意转让该房屋，请法院确认合同无效，并由被告立即将房屋返还给原告及第三人。被告刘小华辩称，1、请依法驳回原告的诉讼请求，原告诉讼请求第一项合同买卖无效不成立，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定，原告的第一项诉讼请求不成立，被告与第三人签订的房屋买卖合同有效。2、原告与第三人都是房屋的所有权人，第三人同意卖，原告不同意卖，按少数服从多数的原则，第三人是有权利把房子卖给被告。3、被告于2009年与第三人协商后，承租该房屋，租期从2009年7月5日至2010年7月4日，房租5000元/年。2010年7月4日殷忠文、张美琼找到被告说房屋不租了要卖房屋，因儿子在楚雄读书、母亲也在楚雄，要到楚雄买房子，资金不够要把该房屋卖了，被告问要卖多少钱，殷忠文说与母亲商量好了要卖14.6万元，当时有人给他12万元，有朋友就劝被告添点把房屋买了，后被告于2010年7月4日下午通过银行转账的方式将钱转入殷忠文的农行账户中，双方签订了《房屋买卖协议》，协议签订后被告向殷忠文要房产证与土地使用证，殷忠文说要过几天拿给被告，等被告拿到房产证时才知道房产证上有原告的名字，签协议的时候被告不清楚房产证上有原告的名字，被告问殷忠文说有原告的名字怎么过户，殷忠文说原告在楚雄，等原告回来才办手续。原告2010年底回来住在被告家隔壁殷忠能、殷忠武家的时候，被告就催殷忠文办过户手续，殷忠文答复说要给原告5万元，原告才办理过户手续，殷忠文暂时没有钱给原告，所以原告不签字过户，让被告缓一缓，等有钱了把钱给原告就办理过户手续。2011年被告又找殷忠文要求过户，殷忠文答复说因与原告关系不和暂时签不了字，让被告再等段时间，等与母亲关系缓和之后让原告签字过户。原告每年都回来，彩钢瓦是从2011年开始搭建，2013年被告对房屋进行整体改造，又新建了70多平米的房子并进行了装修，原告根本就没有跟被告说不可以搭建彩钢瓦。2013年6、7月份原告带着其儿子殷忠能找到被告，让被告将与第三人签的《房屋买卖协议》给原告看一下，被告就给了原告一份协议复印件，2014年被告找到殷忠文要求过户，殷忠文答复暂时没有办法过户，和原告的关系还没有缓和，原告不同意。签订协议的时候土地价格是175元每平米，2014年进行价差调整，调整为350元每平米，办过户要增加8万多元，所以房屋一直拖到现在没有过户。2016年进行环城公路改造，房屋升值，原告与第三人就不愿意再卖房屋，要将房屋收回，但他们没有与被告商量就直接起诉了。房屋的所有权人是原告与第三人，土地使用证上只有殷忠文的名字，该土地就是殷忠文的，房产证上才有原告的名字，原告只是在房产上有共有权，土地上没有共有权。第三人殷忠文、张美琼述称，对原告的诉讼请求没有意见。房产证是2009年8月21日办理的，土地使用证是2010年6月18日办理的，付款、签协议、交房产证、土地使用证都是同一天，以被告提交的协议上的日期为准。被告要办理房屋过户手续找第三人就可以办理了，但被告没有找第三人办理房屋、土地过户手续，用电手续已办理过户。被告所述要给第三人母亲5万元，第三人母亲才同意办理过户手续不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原、被告、第三人身份证复印件、房产证复印件、土地使用证复印件、用地审批手续及土地权属证明复印件，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人殷忠文与张美琼分别为原告高立珍的大儿子和大儿媳。2004年5月6日原告家达成分家协议，原告与第三人分为一户，分得的房产为坐落在永定镇环城东路88号的砖木结构楼房一幢，该房产于2009年8月21日办理房屋所有权证，证号为：永仁县房权证永定镇字第2009054**号，房屋所有权人为：殷忠文、张美琼、高立珍；2010年6月18日办理土地使用证，证号为：永国用（2010）第310号，土地使用权人为：殷忠文。2009年殷忠文将该幢房屋租给被告，2010年7月4日，第三人殷忠文、张美琼与被告刘小华达成房屋买卖协议，将该幢房屋以146000元卖给被告，被告于当天支付了购房款，后第三人将房屋所有权证、土地使用证、房屋交付给被告。被告对该幢房屋进行了改造、装修。至今，该幢房屋未办理产权过户手续。综合原、被告及第三人的诉辩、陈述，各方争议的焦点是：被告与第三人签订的《房屋买卖协议》是否有效？针对争议的焦点：本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，殷忠文、张美琼与刘小华自愿签订了《房屋买卖协议》，刘小华按约定向殷忠文支付了相应的购房款，虽然高立珍未在《房屋买卖协议》上签名和捺印，但在刘小华付款后，殷忠文便将房屋、房屋所有权证、土地使用证交给刘小华管理至今，高立珍提交的证据不能证明其不知道刘小华管理使用房屋至今的事实。且《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，高立珍主张刘小华与殷忠文、张美琼签订的《房屋买卖协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。该《房屋买卖协议》系有效合同，对合同双方具有约束力。高立珍主张房屋所用的土地属国有划拨用地，根据法律规定，房屋的买卖涉及国有土地使用权的转移，协议违反法律强制性的规定，应属无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”、第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，对以划拨方式取得的土地使用权并未禁止转让，只要履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。本案中，《房屋买卖协议》的目的是转移房屋所有权，未损害国家利益和社会公共利益，未违反国家法律规定，故协议有效，对高立珍的主张不予支持。原告高立珍主张判令被告刘晓华将其占有的位于永仁县永定镇环城东路88号房产返还给原告及第三人，因《房屋买卖协议》有效，本院不予支持。综上所述，原告高立珍的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第六十一条第三款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高立珍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告高立珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  和慧频审判员  尹绍山审判员  高 丽二〇一七年三月二十九日书记员  朱鹏飞