北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终993号上诉人（原审原告）：谭荣国，男，1974年11月25日出生，住北���市顺义区。上诉人（原审被告）：应金法，男，1973年4月11日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王建，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，北京存房房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。上诉人谭荣国、应金法因与被上诉人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初15456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭荣国、上诉人应金法及其委托诉讼代理人王建，被上诉人存房��纪公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谭荣国上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持谭荣国一审全部诉讼请求；全部诉讼费、评估费由应金法、存房经纪公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院确认房屋买卖合同解除时间错误。谭荣国向应金法发出《通知书》，目的是通知应金法继续协商房屋买卖合同的解除及相关违约赔偿责任、因应金法否认收到该《通知书》，房屋买卖合同直至一审法院开庭时未能解除。2.一审法院认定应金法违约责任过低，应充分考虑涉案房屋市场价值及增值问题，并根据合同解除时间确认评估时间点。3.一审法院对居间服务费和综合保障服务费应一并处理。二、一审法院适用法律不当。房屋买卖合同因应金法违约导致无法履行，合同双方并未协商解除该合同，法院���依法解除该合同。应金法辩称，不同意谭荣国的上诉请求，请求驳回谭荣国的全部上诉请求。合同解除的时间正确，谭荣国没有损失，应金法不存在违约行为，不应支付违约金。居间关系应另案解决，不应在本案中一并处理。应金法上诉请求：撤销一审判决第二项，改判应金法无违约行为，驳回谭荣国的全部诉讼请求或将本案发回重审；上诉费由谭荣国承担。事实和理由：1.房屋买卖合同存在诸多瑕疵，谭荣国无购房资格，已构成违约。2.谭荣国明知应金法出售房屋未取得房屋共有人同意，主观过错明显。3.房屋买卖合同已实际解除。一审法院既然认定该合同于2016年3月30日解除，即说明双方已就合同涉及的所有争议达成一致意见，包括退还定金、双方互不承担违约责任等。4.一审法院认定三方均有过错，则应各自承担相应的违约责任。5.谭荣国��张的损失尚未发生，法院不应支持。6.一审法院酌定违约金数额无依据。谭国荣辩称，不同意应金法的上诉请求，请求驳回应金法的全部上诉请求。谭荣国在签订协议前，已将唯一房产出售，一审法院也认定谭荣国具有购房资质；2016年3月30日双方没有达成一致，不存在合同解除情况；评估报告可以表明谭荣国有损失，应金法存在违约。存房经纪公司未到庭应诉，也未进行答辩。谭荣国向一审法院起诉请求：1.判令解除谭荣国和应金法之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.应金法向谭荣国支付违约金1300000元；3.应金法向谭荣国支付居间服务费16500元；4.应金法向谭荣国支付综合保障服务费6600元；5.应金法支付谭荣国定金200000元的利息，自2016年1月1日起至其实际给付之日止；6.一审案件诉讼费用由应金法承��。一审法院认定事实：2016年1月1日，谭荣国与应金法签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定应金法将登记在其名下的坐落于北京市通州区通惠南路8号2号楼×及×跃层的房屋出售给谭荣国，该房屋建筑面积145.01平方米，双方约定的价款为3300000元，签约当日，谭荣国向应金法支付定金200000元。存房经纪公司为双方提供居间服务，谭荣国向存房经纪公司支付居间服务费16500元及综合保障服务费6600元。因案涉房屋在农业银行设定了抵押，双方约定应金法应在60个工作日内办理案涉房屋的抵押注销手续；谭荣国通过公积金贷款的方式支付应金法1200000元，剩余的1900000元谭荣国应在过户之前支付给应金法。双方的合同仅履行至定金的支付和收取，之后的步骤因双方发生争议并未实际履行。2016年3月30日，应金法向谭荣国退还了定金200000元。2016年5月7日，谭荣国与北京君和百年房地产开发有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，谭荣国购买了坐落于北京市通州区临河里64号楼×号的房屋，该房屋建筑面积90.32平方米，购买价格为3748306元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.双方所签订的房屋买卖合同及《补充协议》是否已经解除。应金法主张双方的房屋买卖合同已经解除，理由为双方在2016年3月30日就房屋买卖合同的解除达成了一致，且其于当日已经将定金退还给谭荣国。为此其提供了《解约协议》佐证。《解约协议》载明：“1.甲（应金法）乙（谭荣国）丙（存房经纪公司）三方一致同意解除三方签订的一切协议，自本协议生效之日起，三方就该房屋签订的一切协议效力终止；2.定金200000元，甲方退还乙方，该笔款项应于签署协议当��支付给对方；6.丙方促成甲乙双方签订买卖合同，乙方已支付的上述居间服务费共计18000元，丙方不予退还。8.本协议自签字之日起生效。”《解约协议》仅有应金法的签名，并无其余两方的签名或签章。谭荣国对《解约协议》不予认可，但对应金法提出过解约一事并无异议，谭荣国主张其并未在《解约协议》上签字，故双方并未对解约一事达成一致意见。存房经纪公司表示双方确曾对解除房屋买卖合同一事进行过协商，但谭荣国并未签署《解约协议》。谭荣国主张双方合同尚未解除。庭审中，谭荣国提供了《通知书》及寄送该《通知书》的回执两份，主张其于2016年4月5日向应金法寄送了具有解约性质的《通知书》。《通知书》载明：“应金法：2016年1月1日，我与你订立房屋买卖合同，购买你名下位于通州区通惠南路8号2号楼×及×跃层的房屋。在房屋买卖���同履行中，你于2016年3月30日提出解除房屋买卖合同，因你单方提出解除合同，严重违反合同的约定，给我造成无法挽回的损害。在此，我特向你通知如下：请你接到通知后三日内与我联系，协商有关房屋买卖合同解除的善后事宜，逾期将追究你的违约及赔偿责任。特此通知！通知人：谭荣国”。应金法否认曾收到过该《通知书》。谭荣国主张应金法否认收到该《通知书》，则双方的房屋买卖合同并未解除。2.谭荣国的购房资质问题通过谭荣国提供的证据显示，谭荣国的购房资质审核结果于2016年3月29日通过，该审核工作由存房经纪公司办理。应金法主张该证据不能证明谭荣国在双方签订房屋买卖合同时具备购房资质。3.应金法处分案涉房屋的行为效力问题应金法于2016年3月30日提出解除房屋买卖合同的理由为其妻子许敏华不��意其出售案涉房屋，其无权代其妻子许敏华签字表示同意出售案涉房屋。通过双方提供的证据显示，2016年1月1日双方签订房屋买卖合同时，许敏华并不在场，系由应金法代替许敏华在《配偶同意出售声明》上签字。庭审中，谭荣国及存房经纪公司均表示应金法在代替许敏华签字前，曾拨打电话取得了许敏华的同意，但应金法对此不予认可，主张其并未拨打电话给许敏华，并提供了其与许敏华手机当天的通话记录佐证。谭荣国及存房经纪公司均未对应金法曾取得其妻子许敏华的授权提供相应的证据。4.案涉房屋的市场价值及增值问题庭审中，谭荣国申请对案涉房屋在2016年6月12日的市场价值进行评估，法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司作为本案的评估机构，该评估机构于2016年9月5日出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋在2016年6月12���的市场价值为4798400元。谭荣国认可该评估结论，认为房屋价值的上涨给其造成了损失，应金法应当赔偿其损失。应金法不认可该评估结论，认为该评估报告不具有参考性，因为双方的合同已经于2016年3月30日解除，且评估结论的数额过高，亦不同意支付谭荣国房屋增值部分损失。存房经纪公司对该评估结论予以认可。一审法院认为，依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。根据案件查明的事实，谭荣国与应金法签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。关于谭荣国的购房资质问题，在双方签订房屋买卖合同时，谭荣国即委托存房经纪公司代为其办理购��资质的审核手续，在双方合同履行过程中，谭荣国的购房资质审核通过，符合交易惯例，应金法以此否认双方合同的效力，法院不予采纳。关于应金法处分房屋的效力问题，案涉房屋登记在应金法名下，虽然其签订合同时并未取得其妻子的书面同意或授权，但其与谭荣国之间的房屋买卖合同并不因此无效，故对于应金法以此为由否认双方房屋买卖合同效力的意见，法院亦不予采纳。关于双方签订的房屋买卖合同的解除问题，法院认为双方的房屋买卖合同已于2016年3月30日解除。虽然双方并未就房屋买卖合同解除一事达成书面的协议，但从谭荣国收取应金法退还定金一节可以推定谭荣国亦同意解除双方的房屋买卖合同。另外，从谭荣国发送给应金法的《通知书》的措辞亦可以看出，谭荣国认可双方的房屋买卖合同已经解除，只是对后续的赔偿事宜���能达成一致意见。故法院认定双方的房屋买卖合同已经于2016年3月30日协商解除。需要强调的是，应金法提供的《解约协议》没有谭荣国的签字，对谭荣国没有约束力，也非法院认定双方合同已经解除的依据。关于案涉房屋买卖合同不能继续履行的过错问题，法院认为双方均存有一定的过错。应金法作为房屋的出卖方，明知自己未获得配偶的同意，依然同谭荣国签订了房屋买卖合同，并代替其妻子在《配偶同意出售声明》上签字，此为应金法的过错；谭荣国作为买受方，应当对共有权房屋出卖人的处分权尽到审慎的注意义务，在应金法的妻子未到场签订《配偶同意出售声明》的情况下，依然继续签订房屋买卖合同，也负有一定的过错；存房经纪公司作为专业的房屋买卖居间服务机构，对于出卖方的房屋权属性质应当进行严格的审核，在应金法的妻子未到��签订《配偶同意出售证明》或者出具书面授权的情况下，同意应金法代其妻子签字，从而导致了此后双方的房屋买卖合同存在不能继续履行的风险，此为存房经纪公司的过错。关于应金法所应承担的违约责任，法院认为应参考如下因素：1.谭荣国的实际损失；2.双方的过错程度；3.合同的相关约定；4.双方合同已经履行的状况。谭荣国在合同履行过程中，仅支付了定金，并未投入大额的资金，且其于2016年3月30日便收回了定金，亦明知应金法不再履行合同，则其可以在2016年3月30日之后便另寻房源，其坚持主张按照2016年6月12日的房屋市场价值作为其损失的计算依据，法院不予采纳；通过之前的论述，双方对合同的不能继续履行均存有过错，在计算应金法应当承担的违约责任时应当予以考量；双方的房屋买卖合同对于单方解除合同的情况下，约定的违约金标准为房屋成交总价的20%。综上所述，双方已经于2016年3月30日达成了关于合同解除的一致意思表示，现双方均同意解除合同，故对于谭荣国要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。应金法作为违约方，应当承担违约责任，但谭荣国主张的数额过高，法院依据案情予以酌定，超出法院酌定的部分，法院不予支持。关于谭荣国主张的定金的利息，属于其发生的实际损失，法院在违约金数额时已经一并予以考量，故不再单独进行裁判；关于谭荣国主张的居间服务费，应金法确属违约方，但存房经纪公司也存在过错，对于该笔费用的承担，三方可协商解决，协商不成应另案解决。对于谭荣国主张的综合保障服务费，系其与存房经纪公司之间的合同关系产生的费用，与应金法无关，法院不予支持。判决：一、谭荣国与应金法于2016年1月1日签订的《北��市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年3月30日解除；二、应金法于判决生效之日起七日内支付谭荣国违约金350000元；三、驳回谭荣国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，谭荣国与应金法签订的房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于房屋买卖合同无法继续履行的原因。根据已查明的案件事实，在签订合同时，谭荣国即委托存房经纪公司代为其办理购房资质的审核手续，在合同履行过程中，谭荣国的购房资质通过审核。谭荣国在签约时是否具备购房资格，不构成房屋买卖合同无法继续履行的原因。应金法作为��屋的出卖方，明知自己未获得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售声明》上签字并与谭荣国签订房屋买卖合同的行为，是构成涉案合同无法继续履行的根本性原因。应金法的行为违背诚实信用原则，应当就合同无法继续履行承担主要责任。根据合同的约定，相应责任的承担方式为向对方支付违约金。应金法上诉提出房屋买卖合同存在诸多瑕疵，谭荣国无购房资格，已构成违约。该项上诉主张缺乏事实依据。谭荣国在履行房屋买卖合同过程中取得购房资格，不违反双方的约定，符合交易惯例。对应金法的该项上诉主张，本院不予采信。应金法并提出谭荣国明知应金法出售房屋未取得房屋共有人同意，主观过错明显且一审法院已认定本案三方均有过错。该项上诉主张所依据的事实并不能否认应金法应当承担的责任，也不能改变应金法的行为根本导致合���无法履行的事实。对应金法的该项上诉主张本院不予支持。应金法上诉主张其无过错，不应承担赔偿责任无事实和法律依据。根据已查明的案件事实，房屋买卖合同在无法继续履行的情况下，经双方协商解除。双方曾就合同解除事宜进行商谈，谭荣国虽未在解约协议上签字，但谭荣国在一审诉讼中对相关录音整理资料的质证意见显示：其同意解除房屋买卖合同，但因不同意解约协议具体条款内容而未在该协议上签字。上述谭荣国的两重意思表示并不矛盾，且体现于谭荣国在此后发送给应金法的《通知书》内容之中。一审法院据此确认涉案房屋买卖合同已于2016年3月30日解除正确，并确认因谭荣国没有在《解约协议》上签字，解约协议对谭荣国没有约束力正确。谭荣国上诉主张一审法院确认房屋买卖合同解除时间错误，认为其向应金法发出《通知书》，目��是通知应金法继续协商房屋买卖合同的解除及相关违约赔偿责任、因应金法否认收到该《通知书》，房屋买卖合同直至一审法院开庭时未能解除，认为法院应依法解除该合同。谭荣国的该项上诉请求与其在合同履行过程中的意思表示及其在案件审理中的质证意见不一致，本院不予采信。因解约协议未经谭荣国签字，该协议对谭荣国并无约束力。应金法上诉提出房屋买卖合同已实际解除，一审法院既然认定该合同于2016年3月30日解除，即说明双方已就合同涉及的所有争议达成一致意见，包括退还定金、双方互不承担违约责任等的上诉意见，实际混淆了双方同意解除合同的意思表示与双方对合同无法履行的后续处理意见，该上诉请求与事实相悖，本院亦不予采信。谭荣国上诉主张一审法院认定应金法违约责任过低，应充分考虑涉案房屋市场价值及增值问题，并根据合同解除时间确认评估时间点。一审法院综合考虑谭荣国的实际损失、双方的过错程度、合同的相关约定、合同已经履行的状况等因素，酌情确认应金法应承担的违约金数额并无不当。谭荣国关于一审确认违约责任过低的上诉主张缺乏依据，一审法院根据双方协商解除合同的事实及解除合同的时间，充分考虑上诉因素所确认的违约责任正确。应金法上诉提出谭荣国主张的损失尚未发生，缺乏事实依据，本院不予采信。应金法上诉认为一审法院酌定违约金数额无依据，本院亦不予采信。谭荣国上诉提出本案应对居间服务费和综合保障服务费应一并处理。一审法院认为该费用系谭荣国与存房经纪公司之间的合同关系所产生的费用，在本案中不予处理并无不当。综上所述，谭荣国、应金法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由谭国荣负担5950元（已交纳）。由应金法负担6550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年三月十五日法官助理 单海涛书 记 员 李 峥