.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初6101号原告：李冠，男，1988年2月15日出生，汉族，住海口市。原告：莫芬，女，1984年12月21日出生，汉族，住海口市。被告：海南鸿利来地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华路龙华大厦三楼208房。法定代表人：梁水生，董事长。委托诉讼代理人：云涌，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严义萍，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。原告李冠、莫芬与被告海南鸿利来地产开发有限公司（以下简称鸿利来公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李冠，莫芬、被告鸿利来公司的委托诉讼代理人云涌、严义萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冠、莫芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金26162.50元（暂计金额）；2016年5月30日至2017年8月28日2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月12日购买被告所开发的位于海口市××镇西侧的盛世一品2#住宅楼（栋）7（层）707（房号），购房合同号为：L00190725，购房总价款为575000.00元。该合同第八条约定被告应于2016年5月30日前在具备合同约定交楼条件的前提下交付原告所购房屋，但被告却迟至2016年11月3日且在欺骗隐瞒其未具备约定交付条件事实的情况下交付原告所购房屋。虽然原告已于2016年11月3日收房，但因交付时房屋状态未达到合同约定的交付条件，不能视为被告逾期交房状态已终止，只有工程竣工验收合同才应视为被告履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态终止。随后举报，经海口市住房与城乡建设局查实并给出处理意见，证明其未具备交付条件的交楼行为无效，直至今日仍未通过竣工验收即仍未具备交付条件，继续处于逾期交房状态。另外，被告辩称即使有延期也应减去停工整改天数，根据合同第八条款约定，停工整改事项不属于不可抗力因素且未按”在事实发生之日起30日内告知买受人的”约定告知义务，也未出现”均按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期”的特殊情况。综上，按照合同第十一条约定合并计算，暂定计算截止日为2017年8月28日，逾期共计455天，即575000（元）×0.0001×455（天）=26162.5元，被告应支付违约金26162.5元给原告。由于被告拒绝向原告支付违约金，故依据合同第二十七条约定诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告鸿利来公司辩称：原告主张被告向其支付逾期交房违约金（暂计自2016年5月30日至2017年8月28日止金额），与事实不符，于法无据。理由如下：(一)被告向原告交付经验收合格的涉案房屋，符合合同约定，不违反相关法律法规。1.根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：涉案房屋经设计单位、建设单位（被告），施工单位、监理单位联合验收合格后，即可向原告交付房屋。上述四家单位于2016年9月30日对涉案房屋进行了竣工验收并合格，这符合合同关于交房条件的约定。2.根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第2条：竣工综合验收只适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区的规定，涉案小区的用地面积仅为7824.88平方米，故涉案房屋的竣工综合验收目前只差规划一项待主管部门核实（其余验收项目均合格），不影响交房条件的成就。(二)应以合同约定的交房日期，扣除可延期的时间起算，截止至原告实际收房日期来计算逾期交房的时间，再按原告已付房价款的日万之一来计算逾期交房违约金。1.根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：交房日期为2016年5月30日；即若遇不可抗力（政府行为）、8级以上大风、38度以上的高温天气等情形，可延期交房。期间，被告可延期交房的时间为102天（有建设工程整改通知书、停工整改通知书、海南省海口市气象台恶劣天气证明材料等证明为证），故逾期交房的起算日期为2016年9月9日。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用：《中华人民共和国合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿的规定，同时参考海南省高级人民法院2015第18号民事参考案例（[2013]）三亚民一终第92号民事判决书），计算逾期交房违约金的截止日期应是原告实际收房的日期2016年11月3日。3.综合1-2项逾期交房天数为55天。4.根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条约定：逾期交房违约金按原告已付房价款的日万之一剩以逾期天数来计算，原告主张被告向其支付的逾期交房违约金应为3162.5元【575000元×0.1‰×55天】。（三）原告主张的违约金过高，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人提供的证据认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、信访事项答复意见书海住建信（2016）118号、《海口市建设工程质量安全监督站关于核实”香榭花园””盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》、海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初127号民事判决书、2017年信访事项答复意见书海住建信（2017）121号、《入伙通知书》《盛世一品收楼结算明细》《收据》，被告对其真实性、关联性、合法性均无异议，仅对《商品房买卖合同》、信访事项答复意见书（2016）118号、《海口市建设工程质量安全监督站关于核实”香榭花园””盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》及（2017）琼0107民初127号民事判决书证明力有异议。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告之间签订，故本院予以认定；信访事项答复意见书（2016）118号、《海口市建设工程质量安全监督站关于核实”香榭花园””盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》均有本院已生效民事判决确认；（2017）琼0107民初127号民事判决，虽然被告不服判决上诉至海口市中级人民法院，海口市中级人民法院于2017年10月8日作出（2017）琼01民终2361号民事判决书，已驳回其上诉，维持原判，故本院对该份证据亦予以认可。本院对原告提交的全部证据予以确认并在案佐证。被告提交的1.竣工验收报告两份，原告对其真实性不予认可，经本院审核，报告的落款日期为2016年9月30日，海口市建设工程质量安全监督站于2017年3月23日作出的复函已说明了此前涉案工程尚未组织对该工程项目竣工验收，故本院对此证据均不予认定；2.盛世一品收楼结算明细，经本院审核，本院予以认定；3.盛世一品甘传利等20户交房情况说明、4.盛世一品甘传利等20户交房情况汇总、5.盛世一品工程项目应受双创工作停工时间表，经本院审核，不属证据；6.建设工程整改通知书（2015年8月25日）、7.事故隐患整改反馈复查记录表（2015年8月31日）、8.停工整改通知书（2016年1月15日）、9.复工报审表（2116年2月25日）、10.春节后复工申请书（2016年2月25日）、11.复工整改回复函（2016年2月25日）、12.春节后复工自查自纠（2016年2月25日）、13.建设工程隐患整改通知书（2016年3月2日）、14.事故隐患整改反馈复查记录表（2016年3月7日）、15.建设工程隐患整改通知书（2016年3月10日）、16.事故隐患整改反馈复查记录表（2016年3月7日）、17.复工通知单（2016年3月13日）、18.建设工程整改通知书（2016年3月18日）、19.事故隐患整改反馈复查记录表（2016年3月23日）、20.不良行为认定书（2016年3月25日）、21.关于施工现场病媒生物防治工作存在问题的整改回复（2016年3月26日），该些证据其内容分别为市政管理部门、质监部门发出的停工整改通知或建筑工程整改通知、承建方向质监部门出具的经过监理方和被告签署意见的复工申请或整改反馈以及承建方向质监部门做的关于台风、暴雨天气对工程有无影响的反馈，内容与本案争议焦点相关，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；22.海口市中级人民法院合议庭通知书、23.海口市中级人民法院举证通知书、24.海口市中级人民法院传票、25.海口市中级人民法院出庭通知书，经本院审核，对其真实性、合法性、关联性予以认定，该案海口市中级人民法院已经于2017年10月8日作出（2017）琼01民终2361号民事判决书，维持了本院（2017）琼0107民初127号民事判决，故本院（2017）琼0107民初127号民事判决书已经生效；26.海南省海口气象台恶劣天气证明材料，经本院审核，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，原告作为买受人、被告作为出卖人，共同签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人将位于海口市××路西侧的盛世一品2#住宅楼（栋）7（层）707号房（建筑面积为77.5m2，套内面积59.72m2）出售给买受人，7419.35元/m2，总价款575000元，付款方式为签订合同当日支付总房款的20%，即115000元，剩余房款460000元以银行按揭方式支付；（第八条内容）出卖人应当在2016年5月30日前将经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，2.6级以上地震、8级以上的大风、100mm以上大雨、38度以上高温天气、非出卖人原因停水停电及造成停工累计超过6个小时的、设计变更经批准的、政府有关部门相关政策调整的，均按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期；（第九条内容）在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单，买受人的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接，出卖人交付商品房不出示第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理即出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，直至提供出上述文件止；（第十一条内容）除第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天向买受人按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告支付了购房款575000元。原告于2016年11月3日接收涉案房屋。原告向被告要求支付违约金未果，遂向本院提起本案诉讼。案经调解未果。另查，讼争房产项目施工中曾因卫生、安全、宣传整改仍未达到海口市”双创”工作要求而于2016年1月15日被要求停工整改。2016年2月25日，施工单位就上述整改要求向质监部门出具复工整改回复单，同时还发出《春节后复工申请书》，表示按《2016年春节期间建筑工地安全生产大检查实施方案》的要求，对春节后复工的安全隐患及文明施工排查情况进行报告，并定于2016年3月1日复工，请求批准。质监部门出具的其他建设工程整改通知书，只是要求施工单位整改，并未要求停工。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面、诚信地履行合同。原告已经按照合同约定支付购房款，被告亦应依约按时向原告交付房屋，并出示符合房屋交付条件的证明文件及有关资料。被告承认逾期交房，但提出受”双创”及天气等不可抗力因素影响，交房时间应依照合同第八条约定予以延期。双方争议的焦点在于房屋交付时间是否应根据被告主张的”双创”整改停工和暴雨、高温天气予以延期。一、关于讼争房产项目停工整改时间能否作为交房时间延期的问题。关于具体停工整改时间，根据前述查明的事实，讼争房产项目仅在2016年1月15日被要求停工整改，施工单位申请节后复工的时间为2016年3月1日。期间，2016年2月7日至2016年2月13日为春节假期，2016年2月14日春节假期之后直至2016年3月1日实为因春节放假停工的时间，均不应作为停工整改时间。被告关于因临时”双创”国考检查停工约15天的主张，未提供证据证明，本院不予采纳。被告主张的其他停工整改时间没有事实根据，本院亦不予采纳。因此，可以认定停工整改的时间为自2016年1月15日起至2016年2月6日春节放假前止，共计23天。该项目停工整改的原因是施工现场的卫生和宣传达不到”双创”的要求，应系施工方现场管理不到位产生的后果，并非被告的原因造成，符合合同第八条约定的延期情形，故交房时间应根据停工整改时间予以延期23天。二、关于被告主张的暴雨、高温等天气能否作为交房时间延期的问题。根据合同关于交房时间存在延期情形均按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期的约定，即使存在暴雨、高温的事实，被告应提供气象部门出具的天气资料和被告与施工方关于施工延期的签证文件予以证明，被告提交的海南省海口气象台恶劣天气证明材料不能作为延期交房的证据，故被告关于因暴雨、高温天气导致交房时间予以延期的主张本院不予采纳。综上，因讼争房产项目存在停工整改23天，被告交房时间可依约延期23天，即顺延至2016年6月22日。另，根据海口市建设工程质量安全监督站出具的复函意见，截止2017年3月23日被告尚未组织对”盛世一品”工程项目竣工验收。虽然原告已于2016年11月3日收房，但因交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，购房者此时收房不能视为被告逾期交房状态已终止，只有工程竣工验收合格才应视为被告履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态终止。被告未举证其交付的房屋符合约定，故原告主张逾期交房违约金计算至2017年8月28日合法合理。被告逾期交房的时间，应为自2016年6月23日至2017年8月28日共计432天。原告关于按购房总价款每日万分之一计算逾期交房违约金的计算标准，不违反法律规定，本院予以照准。因此，被告逾期交房应依约承担违约责任，即被告应向原告支付自2016年6月23日起至2017年8月28日止以575000元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金24840元（550076元×0.0001×432天）。原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告海南鸿利来地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李冠、莫芬支付自2016年6月23日至2017年8月28日止的逾期交房违约金24840元；二、驳回原告李冠、莫芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元（原告已预交），由原告李冠、莫芬负担11元，被告海南鸿利来地产开发有限公司负担202元。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长郭远英二〇一八年三月十二日书记员周衍速录员苏煜鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。