山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1302民初263号原告：杨劲博，男，汉族，居民，1989年6月24日生，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：杜平生，山东上和律师事务所律师。被告：临沂鲁德城市建设有限公司，住所地山东省临沂市兰山区南坊街道大朱夏村。法定代表人：任大伟，总经理。委托诉讼代理人：刘宗耀，山东图文律师事务所律师。原告杨劲博诉被告临沂鲁德城市建设有限公司（以下简称鲁德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。原告杨劲博的委托代理人杜平生，被告临沂鲁德城市建设有限公司的委托代理人刘宗耀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨劲博向本院提出诉讼请求：1、被告支付给原告逾期交房违约金（自2015年10月31日起至达到国家规定的交房条件并实际交房之日止，每日按照原告已交购房总款692531元的万分之壹计算违约金），截至2016年12月7日的违约金为27840元（402天×69.2531元/天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月14日原、被告双方签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于临沂市兰山区××处××楼××单元××室，建筑面积113.24平方米，单价6115.6元/平方米，总房款692531元；合同第八条交付期限约定：交房时间为2015年10月30日前；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已交总房款的万分之一承担违约金。合同签订后，原告依约缴纳了购房款692531元，然而至原告起诉之日，被告开发的房屋仍未通过综合验收，更未交房。被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告鲁德公司辩称，一、原告的诉讼请求不符合民事诉讼法律规定，依法应当予以驳回起诉。原告在其诉讼请求中要求法院：“判令被告支付给原告逾期交房违约金，自2015年10月31日起至达到国家规定的交房条件并实际交房之日止”，这样的诉求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项诉讼请求要具体的要求的规定，且其诉讼请求违反了关于人民法院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定：财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照比例分段累计缴纳的明细规定，原告的诉讼请求刻意规避了人民法院对其诉讼费用金额的计算和收取，恶意侵害了国家的财政收入权。二、原告陈述的事实和理由不属实，被告已按照合同约定经竣工验收合格后向原告交付房屋，原告也已经对房屋实际占有使用。双方签订的《商品房预售合同》第八条房屋交付的条件明确约定的是第一款第一项，该商品房经验收合格，而不是原告在诉状中所称的“未通过综合验收”。在双方签订的《商品房预售合同》的附件四第二条第一项对合同中约定的交付条件：“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。另外，原告已经对房屋实际占有使用，不存在原告所主张的事实。三、原告计算的违约金不符合双方合同的约定，原告存在延期付款的事实，依照双方合同约定被告可以对交付房屋作相应延期。《商品房预售合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第一款第三项约定：如果买受人有逾期付款行为的，逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。双方签订的《商品房预售合同》第六条关于付款方式及期限的约定：1、买受人于签署本合同当日付清首付款，计人民币292531元。2、买受人于2014年8月20日前向出卖认可支付房款400000元。而原告实际最后一次支付房款的时间是2014年10月17日，原告违约付款57天，其迟延付款的行为明显违反了双方的合同约定。四、依据双方签订的《商品房预售合同》的约定，原告未依照合同约定期限交付购房款，被告迟延交付房屋不应承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第八条交付期限的约定：第二款：但如遇下列特殊原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第三项：买受人逾期交款的，未付清房款或未办理完按揭贷款手续的。因原告存在逾期的违约行为在先，因此，被告可以据实延期交房。五、原告逾期付款，应承担相应的违约责任。《商品房预售合同》第七条关于买受人逾期付款违约责任的约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。因此，原告应依法向被告承担违约责任。六、事实上原告在没有产生实际损失以及被告故意迟延履行的情况下，直接要求向其支付违约金，不符合我国合同法的立法本意和民法的基本原则，理应驳回或予以减少。综上，原告的起诉属于诉讼请求不明确、不具体，事实理由不充分，法律依据不足，请求对原告的诉讼请求应依法予以驳回。经审理查明，2014年7月14日，原告（买受人）杨劲博与被告(出卖人)鲁德公司签订了合同编号为YS389726的《商品房预售合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的澜泊湾小区E18号楼××室楼房一套，预测建筑面积为113.24平方米，单价每平方米6115.6元，总价款692531元。合同约定，买受人以分期方式付款。1、买受人于签署本合同当日付清首付款292531元。2、买受人于2014年8月20日前向出卖认可支付房款400000元。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。双方还对其他事项进行了约定。2014年8月7日，原告（买受人）杨劲博与被告(出卖人)鲁德公司签订了《商品房预售合同补充协议》一份，约定：1、乙方购买甲方澜泊湾××室，总房款692531元，首付款比例为42%（即292531元），经双方协商，乙方自愿在签订本协议当日再增加首付款100000元（首付款调整为392531元），剩余房款30万元做贷款；2、乙方需在签订本协议3日内去甲方指定银行办理相关手续，并保证资料齐全。3、如买受人未按以上约定付款的，则视为违约，并按《商品房预售合同》的第七条承担逾期付款的违约责任。4、本协议一式两份，为商品房预售合同（合同编号××）的补充条款，同原合同具有同等法律效力。5、甲乙双方签字盖章后本协议立即生效。原告分别于2014年4月21日、2014年7月14日、2014年8月付清购房首付款392531元，被告分别向原告出具了相关数额的收据。2014年10月11日，原告与被告及兴业银行股份有限公司临沂分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份。2014年10月17日，兴业银行股份有限公司临沂分行发放贷款。2017年1月4日，原告诉至本院，主张被告未按合同约定履行交房义务，要求法院支持其所诉请求。2016年4月28日，被告向原告告知涉案房屋现已具备主体交付条件并通知办理交房手续，原告在被告客户营销部、财务部、物业服务中心出具的《收房手续书》、《社区文明公约》、《临时管理规约》、《装饰装修管理协议》等交房材料上签字并捺印确认。庭审时，原告主张涉案房屋未经综合验收，不符合交房条件，被告辩称原、被告双方在签订的《商品房预售合同》中已明确约定涉案房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，且在补充协议附件四中已明确解释，“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。被告为证实其主张向法庭提交了被告已呈报建设工程管理部门备案的《竣工工程质量验收报告》原件一份，该报告载明：2015年10月20日，经勘察单位临沂市冠宇岩土工程有限公司、设计单位临沂市建筑设计研究院有限责任公司设计三院、建设单位临沂鲁德城市建设有限公司、监理单位临沂市华厦城市建设监理有限责任公司、施工单位青岛建工集团有限公司共同对涉案住宅楼的质量等级进行评定，结论为合格。上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。本院认为，原告杨劲博与被告鲁德公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，被告应当在2015年10月30日前将涉案房屋验收合格后交付买受人使用。现原告主张其已付清全部购房款，被告至今未向其交付涉案房屋，被告辩解涉案房屋已于2016年4月28日被告向原告交付房屋，向法庭提供了原告签字并捺印确认的《收房手续书》、《社区文明公约》、《临时管理规约》、《装饰装修管理协议》等交房材料证实。本院认为，涉案房屋虽已交付，但实际逾期179天的事实清楚、证据充分，故本院对于原告的诉讼请求，符合法律规定部分，依法应予支持。对于原告主张被告至今未向其交付达到综合验收条件的房屋问题。本院认为，《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。可见，被告将单体验收合格的商品房交付于原告使用，虽未经过综合验收，符合合同约定，亦不违反国家上述规定。故，原告主张被告交付的房屋未经过综合验收，构成逾期交房违约，所诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，判决如下：一、被告临沂鲁德城市建设有限公司支付原告杨劲博逾期交付澜泊湾小区E18号楼××室房屋的违约金（每日按合同约定的已付购房款692531元的万分之壹即69元计算），其中2015年10月31日起至2016年4月27日止的违约金12351元（69元×179天）于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告杨劲博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由原告杨劲博负担276元，由被告临沂鲁德城市建设有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费，视为不上诉。审 判 长  乔 丽人民陪审员  杨庆芳人民陪审员  刘卫国二〇一七年三月三十日代书 记员  陈 雪