广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1065号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区翠洲停车场，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：李红萍。委托代理人：朱江、王丽军，系广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区沙面社区综合服务中心，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：曾东仪，职务：副主任。委托代理人：陈斯毅、黄艺盟，分别系北京大成（广州）律师事务所律师、律师助理。上诉人广州市荔湾区翠洲停车场（下称“翠洲停车场”）因与被上诉人广州市荔湾区沙面社区综合服务中心（下称“沙面社区中心”）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。翠洲停车场上诉请求：一、驳回被上诉人（原审原告）在一审中的第一项诉讼请求；二、判决本案一审及二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院作出一审判决的主要依据为上诉人与被上诉人签订的《广州市直营房（非住宅）租赁合同》是合法有效的。但是，其实该份租赁合同仅是为了方便行政管理及开支而签订的，合同双方实质上并非平等主体之间的租赁关系，而是管理与被管理之间的上下级关系，故该份租赁合同是无效的。（一）上诉人的注册资金是由沙面街道办下属的集体企业沙面旅游商品经营部所提供的，股东均为挂名股东。（二）上诉人的股东、法定代表人及员工均由沙面街道办、被上诉人委任、委派及管理。（三）无论是该份租赁合同，还是上诉人与被上诉人的上级管理机关沙面街道办之前签订的租赁合同，均未实际履行。在2015年7月以前，长达十三年的租赁期间内，沙面街道办及被上诉人从未要求上诉人交租，其实也不会要求上诉人交租，因为沙面街道办及被上诉人会直接在上诉人处进行各项开支，这些开支远高于租金。上诉人在一审中提交的证据4、5可证明2003年2月1日至2011年12月31日期间沙面街道办及被上诉人在上诉人处的开支数额；至于2012年至2015年的财务账册现存放于何处的问题，尚在另案审理中，一审案号为（2016）粤0103民初188号。二、案涉土地（即广州市荔湾区沙面大街70号对面的土地）的使用权属于上诉人，上诉人对该土地享有占有、使用、收益的权利。案涉土地原为绿化用地，由沙面旅游经营部负责管理，后广州市人民政府为解决沙面停车难的问题，协调广州市规划、国土、工商等部门，在案涉土地上设立了停车场，并将沙面旅游经营部改制成为了广州市荔湾区翠洲停车场，专门负责经营、管理、使用案涉土地；广州市交通委员会也批复同意了上诉人经营案涉土地，广州市荔湾区物价局也核准了上诉人经营案涉土地的停车费收费标准（详见上诉人在一审中提交的证据1、2）；因此，从沙面旅游经营部时期起上诉人就一直经营、管理、使用着案涉土地。一审法院作出判决的主要依据是无效的，案涉土地的使用权一直属于上诉人。沙面社区中心辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1、（2016）粤01民终13030号民事判决书是上诉人与被上诉人就案涉房屋租赁合同纠纷一案的终审生效判决，在该案中，中级法院已经查明案涉租赁合同是合法成立并生效，且已经实际履行的合同，因此上诉人提出案涉租赁合同未实际履行是无事实及法律依据的。2、被上诉人作为案涉停车场的管理人，也是案涉停车场的出租人，在租赁合同终止后有权收回租赁场地，上诉人无权继续占有使用涉案场地。沙面社区中心向一审法院起诉请求：1、翠洲停车场腾空搬离广州市荔湾区沙面大街70号对面的场地，将场地移交给沙面社区中心；2、一审诉讼费由翠洲停车场承担。一审法院认定事实：2012年12月3日，翠洲停车场（乙方）、沙面社区中心（甲方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：甲方同意将坐落在荔湾区沙面路大街70号对面部位的房地产出租给乙方，作经营用途，拥有余地使用面积1844平方米；租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日，月租金3000元；该合同第二十二条约定：本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。2015年12月18日，沙面社区中心以快递的方式向翠洲停车场发函，表明租赁期届满后，不与翠洲停车场续签合同，要求翠洲停车场提前做好相关场地清空及物品搬迁工作。该邮件于2015年12月18日投妥，翠洲停车场则不确认收到该邮件。2015年11月25日，沙面社区中心取得广州市荔湾区发展和改革局核发的《机动车停放保管服务收费证明》,该证明载明：经审核，广州市荔湾区沙面社区服务中心经营的荔湾沙面大街70号对面露天停车场属于二类地区非建筑物配套停车场，具体收费标准为：在取得合法经营资质的前提下，每小时3元，12小时限价9元。另查，翠洲停车场为股份制企业，原法定代表人为陈某，于2004年5月31日变更为何莲贞，后于2014年3月28日变更为李红萍至今；原投资人为陈某、何某乙、曾东仪，于2004年5月31日变更为何莲贞、区淑萍、曾东仪，后于2008年8月12日变更为何莲贞、李红萍、曾东仪。沙面社区中心为集体所有制企业，2000年9月18日法定代表人变更为何莲贞，后于2015年5月27日变更为曾东仪至今。另李红萍经沙面街道办安排，从2005年5月1日起在翠洲停车场处工作。翠洲停车场为证明沙面街道办及沙面社区中心长期在翠洲停车场处进行开支，涉案合同关系到翠洲停车场及职工的切实利益的事实，提供了广东中乾会计师事务所于2015年11月16日出具的关于翠洲停车场在2003年2月1日至2011年12月31日期间主要支出项目的《专项审计报告》、翠洲停车场在职职工的《补充汇报》。沙面社区中心质证认为该证据与本案没有关联性。翠洲停车场为证明其在涉案场地有使用权提供了2003年6月11日，广州市交通委员会发出的《关于广州市荔湾区翠洲停车场申办事项的批复》，该批复内容：同意翠洲停车场道路运输经营许可证；翠洲停车场的地址为沙面大街70号对面；广州市荔湾区翠洲停车场第一分场地址为沙面南街52号之一。2004年11月22日广州市荔湾区物价局核发的《关于核定翠洲停车场收费标准的批复》，对保管车辆的价格作了规定。翠洲停车场在2015年曾向一审法院起诉，要求确认沙面社区中心与翠洲停车场于2012年12月3日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效，一审法院作出判决，驳回广州市荔湾区翠洲停车场的全部诉讼请求。一审法院认为：沙面社区中心与翠洲停车场签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。双方签订的该合同租期已于2015年12月31日届满，且沙面社区中心在租期届满前已发函通知翠洲停车场不再续租，故沙面社区中心要求翠洲停车场将涉案场地腾空交还是合法合理的，一审法院予以支持。翠洲停车场抗辩不同意交还场地的理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，作出如下判决：翠洲停车场自一审判决发生法律效力之日起一个月内，腾空搬离广州市荔湾区沙面大街70号对面的停车场地，将场地移交给沙面社区中心。一审受理费2878元，由沙面社区中心负担2778元，翠洲停车场负担100元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人沙面社区中心与上诉人翠洲停车场签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。合同期满后,上诉人翠洲停车场应依约交还场地。关于上诉人翠洲停车场以其是土地使用权人及涉案合同无效提出的抗辩意见，经查，上诉人翠洲停车场就上述主张曾另案诉讼，其请求已被本院作出的（2016）粤01民终13030号民事判决驳回，因此，对上诉人的该上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州市荔湾区翠洲停车场的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市荔湾区翠洲停车场负担。审判员 何 佐审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年三月二十四日书记员 王日平