广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初15913号原告：陈应东，男，1968年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：梁惠珊，女，1971年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托代理人：陈志文，系广东海迪森律师事务所律师。被告：刘付伟梅，女，1968年1月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：邓飞鹏，男，1954年11月28日出生，汉族，住广东省电白县。两被告共同委托代理人：蒋院强、伍冠岳，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告陈应东、梁惠珊诉被告刘付伟梅、邓飞鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈应东及两原告的共同委托代理人陈志文，两被告的共同委托代理人蒋院强、伍冠岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈应东、梁惠珊共同诉称：2015年5月17日，原、被告签订《购买合同》，约定两被告购买两原告共有的坐落于清远市××假日半岛××山湖畔××街××房产。合同签订后，两被告于2015年6月22日以资金需要周转为由与两原告协商变更付款时间，改为三期支付。被告邓飞鹏同时以向原告陈应东借款20万元的名义进行担保。但之后，两被告一直未按合同约定支付房款，并以各种理由阻止两原告将房产另行出售。2015年9月21日，在征得两被告同意解除合同并承诺赔偿违约损失的前提下，两原告才得以将房产另行出售，但因市场房价大跌，只能以380万元的价低价格出售他人。后来，两原告向两被告主张要求赔偿违约损失，但两被告予以拒绝。两被告的上述行为明显属于违约，现两原告诉至法院，请求判决：1、两被告向两原告赔偿20万元违约金及利息（以20万元为本金，按每日千分之一的标准计算，自2016年1月21日起计至清偿之日止）；2、两被告承担本案诉讼费。被告刘付伟梅、邓飞鹏共同辩称：两被告为朋友关系，非夫妻关系。事实上，两被告均未曾阻止两原告将房产另行出售，而是在两原告打算将房产另行出售的情况下，无奈同意解除合同，且双方并未就赔偿违约损失问题进行协商过，两被告更没有向两原告承诺过赔偿违约损失。此外，双方签订的《购买合同》并没有对两被告迟延支付购房款的行为约定相应的违约责任，两原告要求赔偿30万元没有合同依据。本案中，两原告主张的30万元实际上是两原告在《购买合同》中的一项履行利益，而《购买合同》已经双方协商一致解除，因此两原告无权再要求两被告赔偿违约损失。最后，两原告以388万元的价格将房产另行出售他人属于其自愿行为，且是其完全接受的价格，不存在30万元的损失。综上，请求驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明：清远市清远碧桂园假日半岛翠山湖畔三十街2号（以下简称案涉房屋）为两原告共同所有。2015年5月17日，两原告（甲方/卖方）与两被告（乙方/买方）签订《购买合同》，约定：甲方以405万元的价格将案涉房屋出售给乙方；房款分三期支付，2015年7月30日支付第一期款项110万元作为定金，假如乙方违约定金是不可退的，如甲方违约的定金是双倍返还给乙方，2015年8月30日支付第二期款项100万元，2015年11月30日支付第三期款项195万元；最后一期乙方付完钱后甲方协助乙方交易所办理过户手续；房屋过户的一切费用由乙方负责；其中在2015年5月25日付5万元；等内容。2015年6月22日，原告陈应东和被告邓飞鹏签订《关于购买合同的付款时间更改》，将第一期更改为在2015年8月30日支付100万元，第二期更改为在2016年1月15日前支付305万元，过户费用更改为甲、乙双方各负担一半。同日，被告邓飞鹏向原告陈应东出具《借据》，载明于2015年6月22日向原告陈应东借款20万元，并承诺于2015年12月30日还款。两原告主张《借据》载明的20万元借款即两被告支付购买案涉房屋的定金。两被告对此不予确认，主张《借据》载明的借款未实际发生，亦不确认该笔款项即其购买案涉房屋的定金。本案中，两原告未举证证明上述20万元借款有实际发生。2015年9月21日，两原告（甲方）与被告邓飞鹏（乙方）签订《解除协议》，载明甲方与被告刘付伟梅于2015年5月17日签订了《购房合同》，约定由被告刘付伟梅购买案涉房屋，总价款为410万元，其中定金110万元，现乙方因资金周转困难无法按约购买，甲乙双方就解除前述购房合同事宜约定如下：甲乙双方共同确认前述《购房合同》的实际购买人和义务履行人均为两被告，两被告均未能按原《购房合同》及变更后的付款时间支付相应房款；甲乙双方经协商后均同意原《购房合同》于本协议签订之日起即告解除，原合同不再继续履行；乙方同意并承诺在本协议签订之日起即2016年1月20日内向甲方赔偿解除合同的违约金20万元，乙方未能按约支付前述款项的应向甲方加付未付款项每天千分之一的逾期利息直至违约金本息付清为止；甲方收齐上述款项后，乙方于2015年6月22日向甲方出具的借据作废，甲方、乙方就本次购房事宜的权利义务关系终结，甲方将不再追究乙方的违约责任。经质证，被告邓飞鹏对上述《解除协议》的真实性予以确认，但以被告刘付伟梅对《解除协议》不知情为由对该证据的关联性提出异议。被告刘付伟梅表示被告邓飞鹏从未向其提及签订《解除协议》的事宜，其亦未曾授权被告邓飞鹏签订任何关于解除《购买合同》的协议，故对《解除协议》不予确认。另外被告刘付伟梅还主张《购买合同》是因两原告将案涉房屋另行出售他人而解除，故不存在其违约的情形。对此，两原告提交了《顺德嘉信康年花园酒店的费用清单》拟证明两被告之间存在亲密关系，以此主张被告邓飞鹏有权代表被告刘付伟梅签订《解除协议》。除此之外，两原告和被告邓飞鹏均未能举证证明被告刘付伟梅曾授权被告邓飞鹏签订《解除协议》。此外，两原告还提交《房地产经纪合同》证明案涉房屋最终以388万元的价格出售他人，以此主张其存在损失的事实。两被告对此均不予认可。本院认为：原、被告签订的《购买合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守履行。根据查明事实，两原告已将案涉房屋出售他人，因此《购买合同》实际上已经无法继续履行。虽然两原告提交了《解除协议》拟证明为《购买合同》系因两被告违约而解除，但由于《解除协议》载明的“《购房合同》”和“总价款410万元”的表述与《购买合同》约定的内容明显不一致，且《购买合同》是基于两被告的共同意思向两原告作出购买案涉房屋的表示，而《解除协议》仅体现出被告邓飞鹏解除合同的单独意思表示，现有证据无法证明被告刘付伟梅参与了该协议的签订，而两原告和被告邓飞鹏亦未能举证证明被告刘付伟梅曾授权被告邓飞鹏签订该协议，且两被告并非夫妻关系，故《解除协议》对被告刘付伟梅没有法律约束力。因此，两原告主张要求被告刘付伟梅承担违约赔偿责任没有事实和法律依据，本院对此不予支持。至于《解除协议》是否约束被告邓飞鹏的问题。如前述，《解除协议》载明的内容与《购买合同》约定的内容存在明显不一致的地方，现有证据无法充分有效证明《解除协议》解除的合同即原、被告签订的《购买合同》，且两被告对《解除协议》均提出异议。由于两原告在本案中除了《解除协议》之外无法提供其他证据证明其关于两被告违约解除《购买合同》的事实，故两原告要求被告邓飞鹏承担违约赔偿责任，证据不足，本院对此不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈应东、梁惠珊的全部诉讼请求。本案受理费5560元，由原告陈应东、梁惠珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈宇帆人民陪审员  杨思华人民陪审员  郑慧琴二〇一七年三月二十一日书 记 员  罗小玲蒲肖明本判决书于2017年月日送达