广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终4043号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙岗大道4001号二层（201-235）三层（301-306），组织机构代码：08701076-1。法定代表人：魏庆豪，总经理。上诉人（原审被告）：深圳市瑞泰物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙河路榭丽花园三期201、302（A201、A301），组织机构代码：27948297-4。法定代表人：魏庆豪，总经理。共同委托诉讼代理人：卢丽丽，女，汉族，1992年9月23日出生，住所地：福建省龙岩市永定区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：周矿星，男，汉族，1973年4月3日出生，住所地：湖南省道县，委托诉讼代理人：吴冰心，广东鹏星律师事务所律师。上诉人深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司（以下简称东方万汇城公司）、深圳市瑞泰物业管理有限公司（以下简称瑞泰物业公司）因与被上诉人周矿星房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第1219号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。东方万汇城公司、瑞泰物业公司上诉请求：1、撤销一审判决之第一、二、三、四、五、六、八项判决；2、判令东方万汇城公司与周矿星签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》的解除日以东方万汇城公司提出反诉请求的2015年9月30日为准；3、判令东方万汇城公司无需退还周矿星履约保证金5000元；4、判令东方万汇城公司无需退还周矿星管理费3420元，并且周矿星支付东方万汇城公司自2014年12月1日至2015年9月30日止的物业管理费5700元，电费249元；5、判令东方万汇城公司无需退还周矿星租金11590元，并且周矿星支付东方万汇城公司自2015年3月1日至2015年9月30日止的租金17136元；6、判令东方万汇城公司无需赔偿周矿星装修损失1480元；7、判令瑞泰物业公司与本案无关，不承担连带责任；8、本案一审、二审的全部诉讼费用由周矿星承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。1、东方万汇城公司位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号的涉案商城已于2014年3月份正式开业，且周矿星也早已经接受了涉案商铺并对外营业。对此，东方万汇城公司在一审中，已经提出确实充分的证据予以证明。而一审法院却未能正确的查明该事实，错误的认定商场至今仍未开业。2、东方万汇城公司作为出租人与周矿星签订《深圳市东方万汇城商位租赁合同》，周矿星是向东方万汇城公司支付押金、租金、管理费等费用，在东方万汇公司与瑞泰物业管理有限公司均为独立法人且无证据显示二者存在委托代理关系的情况下，应认定东方万汇公司是涉案租赁合同的实际出租人，依法应由东方万汇公司承担租赁合同的相应权利义务，因此，一审法院要求瑞泰物业管理有限公司承担连带责任的认定是错误的，没有事实和法律依据。3、关于装修损失，周矿星诉求东方万汇城公司赔偿装修费8000元，但其提交的证据证明的装修费只为2466元，一审法院并没有审核证明该笔装修费证据的真实性，就以该该笔装修费为依据计算装修损失，故一审法院的认定是错误的，没有事实和法律依据。4、在东方万汇城公司与周矿星之间的租赁合同签订后，东方万汇城公司依约履行合同义务，商城也已按约定时间正式开业，但周矿星却没有按照合同履行义务。特别是在东方万汇城公司对商城运作进行了特别说明的情况下，周矿星依然一意孤行，完全不尊重事实，为了自己的非法利益，坚持要以莫须有的理由来解除双方签订的租赁合同。因此，周矿星对租赁合同的解除应当承担全部责任。一审法院错误的认定东方万汇城公司对合同的解除承担责任显然是与事实相悖的，也是显失公平的。二、一审判决适用法律错误，依法应当予以改判。一审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。一审法院在周矿星无故单方解除合同的情况下，却认定东方万汇城公司、瑞泰物业公司对合同的解除承担全部责任，显然不符合法律规定。综上所述，一审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误。请求贵院依法查明事实，正确适用法律，依法支持东方万汇城公司、瑞泰物业公司的上诉请求。周矿星二审答辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回东方万汇城公司、瑞泰物业公司的上诉请求。周矿星向一审法院起诉请求：1、解除周矿星、东方万汇城公司之间签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》；2、东方万汇城公司返还预交的租金11590元、押金5000元、管理费3420元；3、东方万汇城公司赔偿周矿星装修费8000元、货物损失11056元；4、东方万汇城公司支付违约金5000元；5、本案全部诉讼费用由东方万汇城公司承担。并由瑞泰物业公司承担连带责任。东方万汇城公司向一审法院反诉请求：1、解除东方万汇城公司与周矿星之间签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》；2、周矿星立即搬离并交还涉案商铺；3、周矿星支付东方万汇城公司自2015年3月1日起至搬离之日止（暂计至2015年9月30日）的租金17136元；4、周矿星支付东方万汇城公司自2014年12月1日起至搬离之日止（暂计至2015年9月30日）的物业管理费5700元、电费249元；5、东方万汇城公司无需退还周矿星履约保证金5000元；6、本案诉讼费用由周矿星承担。一审法院查明，2014年5月28日，周矿星与东方万汇城公司签订了一份《深圳市东方万汇城商位租赁合同》，约定周矿星承租东方万汇城公司位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号（东方万汇城）x区x号铺位用于经营童装销售；商铺的建筑面积为22.8平方米，月租金113元每平，物业管理费为25元每平（含空调费）；合同有效期为2014年6月1日起至2016年11月30日止；周矿星在签订租赁合同时，一次性向东方万汇城公司支付履约保证金5000元。合同第四条第二项还约定：商铺以间为单位，每月租金2318元，在合同签订时，周矿星须一次性支付2014年6月1日起至2015年2月28日止的折后租金合计11590元，从2015年3月1日起，租金按季度缴纳，租金标准按113元每平、每月2576.4元履行；商铺每月的管理费为570元，合同签订时，周矿星须一次性支付2014年6月1日至2014年11月30日期间的管理费3420元，从2014年12月1日起，管理费按季度缴纳；双方在第十七条补充协议中约定“该商户已预交五个月租金，可享受招商优惠四个月免租，免租期从本商城正式开业起计算，如遇不可抗拒原因，免租期顺延，租金第一年9折，第二年9.5折，第三年原价”。上述合同签订当天即2014年5月27日，周矿星向东方万汇城公司支付了2014年6月1日至2015年2月28日期间的租金11590元、支付了2014年6月1日至2014年11月30日期间的管理费3420元、支付租赁押金5000元。东方万汇城公司予以确认。周矿星提交了一份送货单、收款收据，用以证明其为装修涉案商铺花费了装修费合计2466元。经一审法院与周矿星、东方万汇城公司瑞泰物业公司在庭审后现场勘查，涉案商铺所在楼层都已经由东方万汇城公司返还给房屋所有人深圳市DFZD集团有限公司了，涉案商铺也已被拆除，但可见商铺确曾装修过，不具备对涉案商铺的装修现值进行评估的条件。此外，周矿星为证明货物损失而提交了进货单，进货单记载了产品名称、数量、单价、金额等信息，但部分产品名称为数字或字母，无法显示具体为什么产品，也无法证明这些产品在何处销售。被告对进货单的真实性、合法性及关联性均不认可，辩称无法证明进货单显示的货物系周矿星在涉案商铺经营销售的商品。周矿星称，在双方签订租赁合同前，东方万汇城公司承诺整个商业城由其统一规划、管理并进行广告宣传，商业城将于2014年6月1日正式开业，但租赁合同签订后，商业城至今也未能正式开业。被告对周矿星的主张均不认可，辩称涉案商业城已经于2014年3月8日正式开业，周矿星也已经接收了涉案商铺对外营业，周矿星的经营效果不佳系其自身的经营风险所致，与被告无关，被告作为商铺的出租者，不能确保周矿星的经营一定盈利。为此提交了显示东方万汇城3D梦幻体验馆2014年3月8日盛大开馆的照片，用以证明涉案商城已于2014年3月8日正式开业的情况。周矿星对此不予认可，辩称照片显示的是涉案商城的商户之一3D梦幻体验馆的开业营销方式，不是涉案商城的正式开业，无法证明东方万汇城公司履行了对涉案商城正式开业的义务。周矿星于2015年8月23日向东方万汇城公司邮寄了律师函，称因东方万汇城公司没有履行对商城进行统一招商、规划、营销宣传及2014年6月1日正式开业的义务，已经构成根本违约，提出解除租赁合同。周矿星称邮寄律师函后于当日即搬离了涉案商铺，租赁合同也于2015年8月25日东方万汇城公司收到律师函后解除。东方万汇城公司确认2015年8月25日收到了律师函，但辩称律师函的内容不属实，其没有违约的行为，周矿星无权解除合同，租赁合同的解除应以其提出反诉请求的2015年9月30日为准。一审另查，涉案商铺系深圳市DFZD集团有限公司（以下简称DFZD集团）所有，房产证号为深房地字第××，并由其出租给被告瑞泰物业公司，租赁期限为2014年3月1日至2022年11月30日。东方万汇城公司、瑞泰物业公司称，瑞泰物业公司是东方万汇城公司的股东，东方万汇城公司则是瑞泰物业公司的下属项目公司，瑞泰物业公司承租了DFZD集团的涉案房产后，专门成立了东方万汇城公司，由其独立运营涉案房产，对外招商、对外出租、签订合同及进行商业管理和收取租金，两者间不是委托关系。周矿星与东方万汇城公司均确认涉案商铺的租金、管理费均通过现金或刷卡、转账的方式支付给东方万汇城公司。东方万汇城公司、瑞泰物业公司确认，瑞泰物业公司与涉案房产的所有人DFZD集团之间已签订了租赁合同，并约定租金由瑞泰物业公司向DFZD集团交纳。关于实际向DFZD集团缴纳租金的主体，东方万汇城公司未向一审法院提交证据予以证明。一审法院认为，周矿星与东方万汇城公司签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于合同解除是否合法及解除时间问题。根据租赁合同第十七条补充协议“该商户已预交五个月租金，可享受招商优惠四个月免租，免租期从本商城正式开业起计算，如遇不可抗拒原因，免租期顺延……”的约定，证明涉案租赁合同为附生效条件的合同。结合租赁合同第四条第二项约定的2014年6月1日至2015年2月28日期间的月租金标准2318元/月及周矿星已预交租金11590元的事实，证明周矿星预交的2014年6月1日至2015年2月28日期间租金11590元即为合同第十七条约定的5个月租金，实际已免除了从2014年6月1日起至2014年9月期间4个月的租金，该事实与周矿星陈述的东方万汇城公司承诺涉案商城在2014年6月1日正式开业的主张相吻合。东方万汇城公司虽提交了3D梦幻体验馆2014年3月8日盛大开馆的照片，但该证据只能证明3D梦幻体验馆开业的事实，无法证明涉案商城正式开业的事实。因此，一审法院对周矿星陈述的东方万汇城公司承诺涉案商城在2014年6月1日正式开业的主张予以认定，对东方万汇城公司辩称涉案商城已于2014年3月8日开业的答辩意见不予采纳。作为对外经营盈利的商城，正式开业并不仅仅只是一种仪式，更是招揽人气、吸引客流量、增加商场商铺商业价值的一种手段和宣传方式，对于诸如本案中的新设立商场，其作用尤为重要和明显。现周矿星、东方万汇城公司签订租赁合同已长达一年多时间，东方万汇城公司都未正式开业，严重削弱了其招商时所宣传的经济价值，与周矿星签订合同时商铺所反映出的预期经济价值不符，更严重影响了周矿星在经营涉案商铺时的经济收益。且周矿星、东方万汇城公司双方在租赁合同中约定的免租期亦是从商城正式开业起算，可见商城正式开业与周矿星、东方万汇城公司双方租赁合同的履行存在重要的关联。现东方万汇城公司缺乏证据证明其已履行对涉案商城于2014年6月1日正式开业的义务，致使租赁合同所附条件并未成就，涉案租赁合同并未生效，合同目的无法实现，故周矿星邮寄律师函提出解除租赁合同符合法律规定，东方万汇城公司2015年8月25日收到周矿星解除租赁合同的律师函之日即为解除合同之日，解除合同的责任在于东方万汇城公司。综上，周矿星要求东方万汇城公司返还租金11590元、管理费3420元、履约保证金5000元的主张符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。东方万汇城公司要求周矿星支付租金、管理费的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。鉴于涉案商铺已由东方万汇城公司返还给房屋所有人，故东方万汇城公司诉求周矿星立即搬离并交还涉案商铺的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于装修损失问题。周矿星诉求东方万汇城公司赔偿装修费8000元，但其提交的证据证明装修费只为2466元。一审法院认为，周矿星主张对涉案商铺进行了装修提交了送货单、收据等证据，经现场勘查涉案商铺确有进行装修的事实，且经营者对商铺进行装修才能用于商业经营符合日常生活经验法则，故一审法院认定周矿星对涉案商铺进行了装修的事实。由于涉案商铺已被拆除，导致无法对商铺的装修现值进行评估，考虑到合同期限为30个月，而周矿星已实际使用商铺12个月时间，故一审法院对装修损失按装修重置价2466元酌情支持1480元（2466元－2466元÷30个月×12个月）。关于货物贬值损失的问题。周矿星为证明损失的主张尽管也提交了进货单证据，但进货单既无法显示商品名称为涉案商铺所经营的童装，又无法证明该商品系周矿星为经营涉案商铺所采购商品。因此，一审法院认为周矿星缺乏存在货物贬值损失的有效证据，应承担举证不能的不利后果，其诉求货物贬值损失的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于违约金的问题。周矿星已就装修、货物贬值损失单独提出主张，其再次主张违约金属重复计算自身损失不符合法律规定，故一审法院不予支持。关于电费的问题。东方万汇城公司称周矿星欠缴电费，但却未向一审法院提交任何证据证明周矿星确存在欠缴电费的事实及该电费的具体金额，亦未举证证明其确实存在代缴电费的行为，故东方万汇城公司反诉请求的电费249元没有事实依据，一审法院不予支持。关于瑞泰物业公司是否应承担责任的问题。首先，瑞泰物业公司从产权人DFZD集团处承租了涉案房产，并约定由瑞泰物业公司向DFZD交纳租金。而瑞泰物业公司承租该房产后将其交由东方万汇城公司对外招商、出租并收取租金，却不向东方万汇城公司收取任何收益或费用。东方万汇城公司、瑞泰物业公司也未提交任何证据证明实际由东方万汇城公司而非瑞泰物业公司向DFZD交纳租金。其次，东方万汇城公司收取租金后并未转交给瑞泰物业公司，东方万汇城公司、瑞泰物业公司确认又不存在委托代理关系。综上，一审法院认为，瑞泰物业公司向DFZD承租涉案房产并约定由其承担相应的房租，却不向实际出租人东方万汇城公司收取租金或其他收益，双方亦不存在租赁关系或委托关系，因此，瑞泰物业公司依法应对东方万汇城公司的相应义务承担连带责任。综上，一审判决：一、确认周矿星与东方万汇城公司2014年5月28日签订的有关深圳市龙岗区龙岗大道4001号（东方万汇城）X区X号商铺的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》于2015年8月25日解除；二、东方万汇城公司于判决生效之日起五日内退还周矿星履约保证金5000元；三、东方万汇城公司于判决生效之日起五日内退还周矿星管理费3420元；四、东方万汇城公司于判决生效之日起五日内退还周矿星租金11590元；五、东方万汇城公司于判决生效之日起五日内赔偿周矿星装修损失1480元；六、瑞泰物业公司对东方万汇城公司的上述支付义务承担连带责任；七、驳回周矿星的其他诉讼请求；八、驳回东方万汇城公司的全部反诉请求。本诉案件受理费501元，由周矿星承担332元，东方万汇城公司、瑞泰物业公司共同承担169元；反诉案件受理费251元，由东方万汇城公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁合同是东方万汇城公司和周矿星的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。根据涉案合同第四条第二项、第十七条补充协议关于免租金、租金条款的约定内容，免租期从涉案商城正式开业的时间即2014年6月1日起计至2014年9月30日，共计四个月。周矿星实际交纳的11590元为2014年10月1日至2015年2月28日共5个月的租金。据此，足以认定东方万汇城公司承诺涉案商城需在2014年6月1日正式开业，一审对此认定正确，本院予以确认。关于东方万汇城公司上诉主张涉案商城已于2014年3月8日正式开业的问题，本院认为，涉案租赁合同签订于2014年5月28日，合同并未明确约定商城已于2014年3月8日正式开业，却约定免租期即商城正式开业期为2014年6月1日，东方万汇城公司否认涉案商城应在2014年6月1日正式开业缺乏依据，理由不能成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，涉案商城是否已于2014年6月1日正式开业，应由东方万汇城公司承担相应的举证义务，但东方万汇城公司除提交涉案商城中3D梦幻体验馆2014年3月8日开馆的照片外，未能提交其他证据证明2014年6月1日涉案商城进行了有别于3D梦幻馆开馆的其他活动，不能证明其已履行了涉案商城于2014年6月1日正式开业的义务，应承担不利的法律后果。由于东方万汇城公司未履行该义务，导致合同目的无法实现，一审认定周矿星享有合同解除权并无不当，本院予以维持。涉案合同解除的责任在于东方万汇城公司，故合同解除后，东方万汇城公司应向周矿星返还租金11590元、管理费3420元、履行保证金5000元，一审对此处理正确，本院予以维持。关于装修损失问题，经一审现场勘查，认定涉案商铺确有进行装修的事实，本院予以确认，周矿星提交了送货单、收据等证明装修费为2466元，一审根据周矿星的实际使用商铺时间，酌情认定东方万汇城公司应向周矿星赔偿1480元装修损失并无不当，东方万汇城公司关于装修费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于瑞泰物业公司是否需承担连带责任的问题，本院认为，瑞泰物业公司并非涉案租赁合同的当事人，瑞泰物业公司与东方万汇公司均为独立法人，本案亦无证据证明瑞泰物业公司与东方万汇公司之间存在租赁关系或委托关系，一审认定瑞泰物业公司应对东方万汇城公司的相应义务承担连带责任缺乏事实和法律依据，属认定错误，依法应予纠正。综上所述，东方万汇城公司和瑞泰物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第1219号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第1219号民事判决第六、七、八项；三、驳回周矿星的其他诉讼请求；四、驳回深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司全部反诉请求。本案一、二审案件受理费共计1090元，由周矿星负担332元，由深圳市东方万汇城商业运营管理有限公司负担758元。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿助理审判员 王  丹  妮二〇一七年三月二日书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。