广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终19091号上诉人（原审原告）：广州市对外贸易总公司，住所地：广州市越秀区。负责人：朱英毅，职务：总经理。委托代理人：ＸＸ均，广东捷安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刁智明，身份证住址：广州市海珠区。委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。上诉人广州市对外贸易总公司（以下简称外贸公司）因与被上诉人刁智明物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5059、5945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人外贸公司上诉请求：1、撤销（2016）粤0111民初5059、5945号民事判决第二项；2、判决刁智明向我方支付房屋占用费48000元，并向我方赔礼道歉；3、案件诉讼费由刁智明承担。事实和理由：1、一审法院错误认定我方与莫某甲房屋租赁合同终止的时间，继而影响我方在原房屋租赁合同自然终止后依法行使维护自身利益的权利，由此导致刁智明侵犯我方权益而无需承责。一审法院以无法证实莫某甲死亡时间为由，认定我方与莫某甲的房屋租赁合同在2016年1月我方解除合同的通知到达时终止，我方认为，这一认定是错误的。根据合同法相关规定的精神，我方与莫某甲之间的房屋租赁合同，属于人身依附合同，合同的权利义务是不得转让和继承的，合同的权利义务应随着合同主体一方的死亡而自然终止。而对于莫某甲死亡及死亡时间的举证责任，一审法院己分配给刁智明，刁智明只提供莫某甲已死亡的证据，却拒不告知法庭莫某甲的死亡时间，按常理，刁智明的代理人莫某乙是莫某甲的亲姐妹，莫某甲未婚，刁智明自述与莫某甲同住，他们对莫某甲死亡及死亡时间是不可能不知道的，因此，法院应当判其承担举证不能的不利后果，即莫某甲早己死亡，并从无交房租的时间(2012年1月)推定其在2012年1月前死亡，从而认定我方与莫某甲的房屋租赁合同于2012年11月终止。另外，刁智明在一审法庭调查时，严重违背民事诉讼诚实信用的原则，在庭上谎称莫某甲没有死亡，只是出国了，无法联络，我方认为，法院应对刁智明毫无诚信的陈述不予采信，不采信其不知莫某甲死亡时间的陈述，作出对刁智明不利后果的认定。2、一审法院己认定了以下几个事实：1)我方是该房屋业主，2)我方于2000年将房屋出租给莫某甲居住使用，3)刁智明不是莫某甲的同住家属，无该房屋的合法居住使用权，4)刁智明自证2012年1月至2016年1月实际控制使用该房屋，5)房屋租金交至2012年前，2012年1月后至今无交。根据以上几点事实及上条所述合同应终止于2012年前，则可认定刁智明2012年至2015年底是属于非法占住我方房屋的，自然应当缴付占用费。故一审法院判决刁智明无需承担非法占用房屋的责任及费用，是不当的，既放纵了刁智明的违法侵权行为，又无保障我方的合法权益。3、一审法院既已认定刁智明在我方收回房屋后仍有阻碍我方的行为，刁智明自然应对其行为负责，赔礼道歉已是对其的最低要求了，法院应支持。综上，一审判决确有不当之处，请贵院查明事实，依法支持我方的上诉请求。被上诉人刁智明二审辩称：1、我方作为莫某甲共同居住人有权使用涉案房屋，自2000年来我方与姨妈莫某甲一致居住在涉案房屋，由于经济困难该房屋至今是我方的唯一生活居住用房。涉案房屋事实上是由我方的父母用其位于海珠区南园二街的一套房屋同外贸公司置换而来，双方并非单纯的租赁关系。90年代初，我方父母用房屋置换了越秀区应元路X号204房，2000年应外贸公司的要求，我方与莫某甲又被置换至涉案房屋，因房改而莫某甲不符合职工房改条件，基于房屋置换的事实，外贸公司先后与莫某乙、莫某甲签订了涉案房屋租赁协议。我方一直同莫某甲生活居住，并照顾莫某甲，莫某甲出国前将涉案房屋委托我方照管，在此期间我方多次对涉案房屋进行维修、更换防盗门等。由此可见，我方是基于与莫某甲的共同生活关系而占有使用涉案房屋。2、在未解除合同的情况下，外贸公司要求我方支付2012年1月至2015年12月的房屋占用费没有法律依据。外贸公司最早于2016年1月在涉案房屋门口粘贴收回房屋通知书，退一万步讲，即使法院认定该通知书于2016年1月送达我方，但因我方有异议，外贸公司应当先向法院或仲裁机构申请确认解除合同的效力，而不是直接向我方主张房屋占用费。3、外贸公司的违约行为造成我方巨大财产损失。4、不是我方不交租金，而是外贸公司不收租金，要求把租金涨价。一审法院未对于莫某甲的死亡的举证分配给我方，本来是一审法院去调查莫某甲死亡情况，我方为了配合法院调查案件事实，要求法院开具调查取证通知书去公安机关调取莫某甲死亡的证据，我方认为该证据应该由外贸公司举证证明，我方从公安机关调取的材料只反映莫某甲已经死亡的事实，不能反映出其何时死亡，因为有关莫某甲死亡的材料在国外。本案真正受害方是我方，外贸公司在合同未解除的情况下多次骚扰我方及父母，外贸公司把门窗焊死，导致我方无法把物品取出。我方对判决是有意见的，但是由于经济有困难，所以没有提出上诉，不上诉不代表对判决没有意见。涉案房屋是刁智明唯一住所，请法院公正判决，驳回外贸公司的上诉。外贸公司于2016年5月20日向原审法院提起本案诉讼称：广州市白云区三元里群英街X号302-1房是我司名下物业，2000年中，我司将该房屋出租给莫某甲。自2012年1月始，承租人没有支付租金，外贸公司经了解得知，承租人早已不在此居住，在此居住的人经常变换，均为外地在附近打工的人员，街道的出租屋管理中心也已确认该房屋为非法出租屋。我司经向公安机关户籍管理部门了解，承租人莫某甲早已查无此人。为此，我司为维护国有物业的安全使用，避免发生意外事故，数次联合三元里街道、出租屋管理中心、派出所治安人员等，到房屋现场劝导外来务工人员离开，将房屋清空后，在防盗门上加锁，并贴出告示、喷字，告知房屋已由业主收回。由于不甘一直非法占用并用于非法出租牟利的房屋被收回，刁智明及其父母、亲戚多次到房屋现场闹事，还捏造事实、颠倒黑白，恶人先告状，打110报警。经街道、治安人员、派出所查明事实真相后，数次组织双方进行协商，向刁智明解释，指出其不当做法。我方认为刁智明无任何事实和法律依据在我司的物业中居住，其确认使用居住该房屋，则须承担非法占有该房屋期间的房屋使用费。我司收回房屋后，刁智明仍违法数次对房屋强行破锁、换锁，虽未造成严重后果，但判令其向我司赔礼道歉是必须的。现请求法院判令：1、刁智明立即支付非法占用房屋期间的房屋使用费48000元，从2012年1月至2015年12月，按每月1000元计算；2、刁智明对在我司收回房屋后仍数次强行破琐换锁的行为赔礼道歉；3、刁智明承担全部诉讼费用。刁智明原审辩称：我方不同意外贸公司的诉求，我方证据可以证实涉案房屋是刁智明和家属用海珠区的一处房屋与外贸公司置换位于越秀区的房屋后，再用涉案房屋置换越秀区的房屋。在2000年外贸公司要求刁智明与家属搬到涉案房屋，当时莫某甲与刁智明是一起居住的，因此，刁智明对涉案房屋是有居住权，是刁智明与莫某甲一起申请该房屋的，当时约定每月的租金是111.54元。2012年前刁智明一直正常交租。之后，因外贸公司忽然提高房租到1000元/月，明显高于正常价格，才停止交租。对于涉案房屋刁智明一直有进行维修与加固。外贸公司的第一项诉求是没有依据的，外贸公司要求收回房屋，认为刁智明侵犯其的物权不是事实。外贸公司想收回房屋，应先解除与莫某甲的租赁合同。刁智明使用的是莫某甲从外贸公司处租赁的房屋，且刁智明一直在涉案房屋居住，没有搬走，不侵犯外贸公司的房屋使用权。因此刁智明认为外贸公司要起诉侵权需举证其与莫某甲之间的租赁合同已经解除。一审法院经审理查明：广州市白云区三元里群英街X号302-1房（即广州市白云区群英大街X号302-1房）所有权人是外贸公司。2000年7月18日，外贸公司和莫丽斯签订《广州市房地产租赁合同》，该合同约定“甲方（外贸公司）同意将坐落在白云区三元里群英街11号C1栋302房出租给乙方（莫某甲）使用，面积37.4306平方米。租赁期从2000年8月1日起，月租金额为￥111.54元。租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金付款方式缴付租金给甲方……租赁期间转让该房屋时，须提前三个月书面通知乙方，抵押该房屋须提前十日书面通知乙方……乙方不得将房屋转租或分租。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿……租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另订合同……租赁期内遇政府调整租金时，按政府规定办理……乙方所承租房屋只能自住，不能作其他使用，违者甲方有权没收定金解除合同；承租人在承租期内外迁或死亡的，出租人有权收回房屋，任何人不得继续承租。另查明，莫某甲是刁智明母亲的姐姐。在诉讼过程中，刁智明陈述，刁智明的父母不是经常与刁智明一起居住，刁智明会与莫某甲一起居住是因为莫某甲没有结婚，目前莫某甲已经出国，在其出国后上述房屋由刁智明与家属实际使用。为查明本案事实，原审法院要求刁智明提供莫某甲的身份信息，刁智明经向广东省广州市特种证件制作中心查询，确认莫某甲已死亡，但刁智明陈述不清楚莫某甲死亡的时间。一审诉讼中，刁智明与外贸公司对于以下争议焦点陈述及举证如下：关于刁智明是否有权居住使用涉案房屋问题。刁智明认为，我方实际使用涉案房屋是基于我方与莫某甲的亲属关系、莫某甲与外贸公司签订的租赁合同关系来使用涉案房屋的，并就此提交了证据房屋租赁协议书、广州地区干部职工购买公有住房申请书、广州市常住人口登记表、证明、收据。经质证，外贸公司认为，对房屋租赁协议书的三性不确认，没有原件；对广州地区干部职工购买公有住房申请书的关联性不确认；对广州市常住人口登记表三性不确认；对收据的真实性确认，关联性不确认，该证据证明刁智明破坏我方的锁而换上自己的锁；对证明三性不确认，与本案无关。外贸公司认为，我方是与莫某甲签订合同，刁智明与莫某甲的关系不是同户口、不是直系亲属，其无权居住在涉案房屋，刁智明所居住的房屋是我方所有的，出租给莫某甲，在发现该房屋被他人租赁使用后，由于无法找到莫某甲，已在2016年1月张贴公告通知解除租赁合同、收回房屋，是刁智明非法占有使用该房屋，并拒不交还房屋，并就此提交了证据房地产权证、公民身份信息查询结果表、广州市房地产租赁合同、出租屋二维码、广州市流动人员居住证信息登记表、收回房屋通知书。经质证，刁智明认为，对房地产权证三性无异议；对广州市房地产租赁合同的真实性、合法性确认，关联性不确认，证明莫某甲有权居住在涉案房屋，我作为其共同居住人，有权居住在该房屋；对广州市流动人员居住证信息登记表三性不确认，上面的人我方不认识；对出租屋二维码三性不确认，刁智明贴在该房屋上的二维码是没有内容的；对公民身份信息查询结果表真实性确认，关联性不确认，不能证明莫某甲没有居住在该房屋；对收回房屋通知书关联性不确认，但确认我在2016年2、3月份有看到该份通知。以上事实，有房屋租赁协议书、广州地区干部职工购买公有住房申请书、报警回执、收据、照片、房地产权证、公民身份信息查询结果表、广州市房地产租赁合同、出租屋二维码、广州市流动人员居住证信息登记表、收回房屋通知书、门牌变更证明、光盘、广东省广州市公安局常住人口资料、证明、广州市常住人口登记表等证据证实。一审法院认为，涉案房屋是外贸公司所有，因外贸公司与莫某甲之间签订了房屋租赁合同，由莫某甲取得涉案房屋的居住使用权。刁智明是莫某甲的外甥，在其父母健在以及其父母有其他住所的情况下，一直与其阿姨一起居住，与常理不符，且刁智明提交的现有证据不足以证实其是莫某甲的同住家属，故其主张基于与莫某甲的亲属关系取得涉案房屋的居住使用权，依据不足，一审法院不予支持。刁智明无涉案房屋的合法居住使用权，故其就涉案房屋要求外贸公司停止侵权及损害赔偿的主张，无事实和法律依据，对其该主张，一审法院不予支持。关于房屋非法占用费的问题，一审法院认为，2016年1月外贸公司发出解除房屋租赁合同通知，在此之前，外贸公司与莫某甲之间的租赁关系仍存续，涉案房屋的居住使用权归莫某甲。虽然在本案庭审过程中通过查询得知莫某甲已死亡，但未有证据证实莫某甲死亡发生在外贸公司发出解除房屋租赁合同通知前，即未有证据证实外贸公司与莫某甲之间的租赁关系已解除。故外贸公司主张刁智明支付2012年1月至2015年12月非法占用房屋期间的房屋使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于外贸公司要求刁智明对在外贸公司收回房屋后仍数次强行破锁换锁的行为赔礼道歉的诉请，一审法院认为，虽然刁智明阻碍外贸公司收回房屋的行为确实不妥，但并未对外贸公司的名誉或荣誉造成损害，故外贸公司的该诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出（2016）粤0111民初5059、5945号民事判决：一、驳回刁智明的所有诉讼请求；二、驳回广州市对外贸易总公司的所有诉讼请求。5059号案受理费183元，由刁智明负担（刁智明已预交），5945号案受理费1000元，由广州市对外贸易总公司负担（广州市对外贸易总公司已预交）。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。二审另查明，2016年1月29日，外贸公司在涉案房屋张贴收回房屋通知书，通知其要收回房屋，请租户清缴租金及退回房屋。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。一审法院（2016）粤0111民初5059、5945号民事判决中第一项判决是5059号案的判项，第二项判决是5945号案的判项，一审作出5059、5945号判决后，双方当事人均无对5059号判决提出上诉，外贸公司对5945号判决提起上诉，因此，本院二审只对一审（2016）粤0111民初5059、5945号民事判决中第二项判决（5945号案的判项）进行审查。涉案房屋是外贸公司所有，外贸公司与莫某甲之间于2000年7月18日签订了房屋租赁合同，涉案房屋由莫某甲使用，根据刁智明一审提供的向广东省广州市特种证件制作中心查询的信息，确认莫某甲已死亡（只是刁智明陈述不清楚莫某甲死亡的时间），莫某甲死亡后，外贸公司与莫某甲就涉案房屋的租赁关系已经解除，一审认定外贸公司与莫某甲之间的租赁关系尚未解除，属于认定事实错误，本院予以纠正。据刁智明一审时的自述，莫某甲出国后涉案房屋由其实际使用，现莫某甲已死亡，因此刁智明应向外贸公司支付对价（即房屋使用费）。一审法院不支持外贸公司主张刁智明支付房屋使用费的请求，处理不当，本院予以改判。刁智明在一审中对外贸公司主张其支付房屋使用费的请求提出了诉讼时效抗辩，经审查，外贸公司与刁智明没有租赁关系，其主张其支付的是房屋使用费，应适用两年诉讼时效。外贸公司于2016年1月29日在涉案房屋张贴收回房屋通知书，主张清缴租金，但外贸公司未提交证据证明其在2016年1月29日前有向刁智明主张支付房屋使用费，故刁智明提出的诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以支持。外贸公司主张的2016年1月29日倒退两年（即2014年1月29日）前的房屋使用费，已经超过诉讼时效，本院不予支持。刁智明应向外贸公司支付从2014年1月30日至2015年12月31日的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，外贸公司按每月1000元计算没有依据，应按有资质的评估机构评估的租金标准（每月房屋使用费不超过外贸公司主张的1000元）计算。关于外贸公司要求刁智明赔礼道歉的诉请，虽然刁智明阻碍外贸公司收回房屋的行为确实不妥，但并未对外贸公司的名誉或荣誉造成损害，故外贸公司该主张，理由不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，一审判决部分认定事实错误，处理不当，本院予以纠正。外贸公司部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5059、5945号民事判决第二项;二、刁智明于本判决送达之日起10日内向广州市对外贸易总公司支付从2014年1月30日至2015年12月31日的房屋使用费（按照有资质的评估机构评估的租金标准，每月使用费不超过广州市对外贸易总公司主张的1000元）；三、驳回广州市对外贸易总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审受理费各1000元，均由广州市对外贸易总公司各负担520元，由刁智明各负担480元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月十三日书记员  胡 茜颜玉婵