陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终9832号上诉人（原审被告）陕西景辉房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区北二环10号长景大厦12005室。法定代表人李建华，总经理。委托诉讼代理人史龙清，陕西伯尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李群娥，女，1972年12月11日出生，汉族，住西安市高陵区村民，住该村**号。委托代理人杨晨，陕西瑞拓律师事务所律师。上诉人陕西景辉房地产开发有限公司（以下简称景辉公司）因与被上诉人李群娥商品房销售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年4月16日，李群娥（买受人）与景辉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定李群娥购买景辉公司开发的位于西安市新城区，建筑面积118.24平方米，房屋总售价为822192元。《商品房买卖合同》第八条交付期限：“出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1）该商品房经验收合格。„„。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；„„。不可抗力包括：（地震、洪灾、火灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续下雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力包括（战争、军事行动、动乱、空中飞行物坠落、连续停雨停电等）。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十一条交接：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，李群娥依约交付了房款822192.48元。2014年7月10日，李群娥与景辉公司办理了房屋交接手续。李群娥认为景辉公司未按照合同约定的交房条件和期限给李群娥交房，违反了双方的合同约定，遂诉至本院。本案在审理过程中双方多次进行调解未果。李群娥诉称，2014年4月16日，双方之间签订《商品房买卖合同》，双方约定景辉公司应当于2014年3月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，但直到现在，涉案房屋依然未经验收。景辉公司的行为已严重侵害了李群娥的合法权益，为了维护李群娥的合法权益，景辉公司现诉至法院要求依法判决。1、请求景辉公司支付延期交房至2014年7月31日的违约金7399.728元；2、请求景辉公司在限期内完善房屋交付条件并向李群娥提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、本案诉讼费用由景辉公司承担。景辉公司辩称，李群娥所述的延期交房情况确实存在，不过景辉公司在2015年12月30日已在小区公布了延期交房问题的处理意见，希望在法院主持下双方能进行调解。同时李群娥要求违约金的计算依据过高，应予以减少。而且李群娥在2014年7月10日已领取了房屋钥匙，双方办理了房屋交接，因此李群娥的计算延期交付期限有误。合同第八条约定了因不可抗力造成的房屋延期，交房时间可以顺延，其中不可抗力包含阴雨天，而实际正是因阴雨天气等原因造成了延期交付，此部分时间应予以扣减。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方虽已办理了房屋交接手续，李群娥也已入住至今，但景辉公司未按照合同约定向李群娥交付房屋，已属违约。因此，景辉公司应承担逾期交房的违约责任。李群娥要求景辉公司从逾期交房之日起至2014年7月15日的违约金7399.728元，本院依法应予以支持。景辉公司辩称李群娥要求违约金的计算依据过高，应予以减少的理由，本院不予采纳。且本案并不存在双方合同第八条约定的不可抗力情形。因景辉公司未能证明其交付的商品房已经验收合格，因此李群娥要求限期景辉公司完成验收并按合同约定向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西景辉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李群娥延期交房违约金7399.728元。二、被告陕西景辉房地产开发有限公司于本判决生效后90日内完成位于西安市新城区商品房的验收并向原告李群娥提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、驳回原告答新昌其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，被告陕西景辉房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，景辉公司不服向本院提起上诉称，一、景辉公司迟延交房是因为阴雨天等客观原因造成的，应当将相应的天数予以扣减。《商品房买卖合同》第八条约定，因不可抗力造成的交房延期，交房时间可以顺延，其中不可抗力包括阴雨天。而实际情况也是阴雨天造成窝工，导致交房时间延误。一审中景辉公司向法院提交了气象部门的证明，证明涉案房屋建设过程中阴雨天共计138天，但一审法院在计算逾期交房天数时，并没有将阴雨天进行扣减，这不符合双方的合同约定，请求二审法院予以调整。二、一审判决确定的违约金过高，请求二审法院应当予以降低。如上所述，延迟交房时因为客观原因造成的，且李群娥存在延迟交房款的违约行为，依照商品房买卖合同约定，也应向景辉公司承担违约责任，故该部分也应予以抵销。景辉公司在小区内也公布了处理方案，一直在积极与业主沟通解决，但小区面临上百户业主，如果按照一审判决的违约金，景辉公司确实无力负担甚至面临破产，该小区办理两书一表等后续相关事宜将无人负责，这样的结果更不利于维护李群娥的权益。综上，请求1、撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2047号民事判决第一项，降低李群娥主张的逾期交房违约金，维持该判决的第二、三项；2、本案诉讼费由李群娥承担。李群娥辩称，一、本案不可抗力延期不成立，其所主张的天数也不应当扣除，不可抗力是指不可预见，不可克服的。但是对于下小雨这种自然现象，即可预见，也可以克服。且双方在合同中约定，不可抗力造成延期需要提前通知业主，而景辉公司亦未予通知，故本案不可抗力延期不成立，其所主张的天数也不应当扣除；二、本案违约金过低，本就应当增加，更不用谈减少。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点一是景辉公司迟延交房是否构成不可抗力，应否将相应交房时间予以顺延；二是景辉公司上诉认为违约金过高要求予以降低的理由是否成立。关于争议焦点一、不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。景辉公司上诉认为迟延交房的原因是因为阴雨天等客观原因造成，显然其所称不符合不可抗力的情形，其要求将相应交房时间予以顺延之理由，不能成立。关于争议焦点二、双方约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定系双方真实意思表示且该违约金的约定并未过高，故景辉公司该上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西景辉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年三月十三日书记员  孙 妍