新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1185号原告：新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司法定代表人：王缨，新疆金厦物业服务有限公司昌吉分公司负责人。委托代理人:罗运岷，新疆金厦物业服务有限公司昌吉分公司副经理。委托代理人：曾淑云，新疆金厦物业服务有限公司昌吉分公司办公室主任。被告：李雪峰，男，汉族，1975年12月15日出生，个体工商户，现住昌吉市。原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司与被告李雪峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日受理后，依法由代理审判员余雪霞适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司的委托诉讼代理人罗运岷、曾淑云、被告李雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司诉称：被告居住的金城雅苑02、03室办公用房由原告提供物业管理服务。被告未向原告支付2014年1.1-2016.6.30物业管理费用98376.00元，该房屋建筑面积为649.79、661.89平米，小区服务等级标准为一级即2.5元/㎡。故原告诉至法院，请求判令1、被告支付物业管理费98376.00元；2、请求判令被告支付物业滞纳金85882.20元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李雪峰辩称：1、被告是金城维也纳金城雅苑02、03号房的实际使用人，也是02、03的业主，不是不交，是原告收的太高，原告按2.5元收取，单方擅自提价，被告认为应该一平米按1.5收取。理由是2012年12月23日至2013年12月31日已经按1.5元的标准履行了，被告按1.5元去交物业公司不收，物业公司要按2.5元收取，故不存在拖欠问题。原告就其主张向本院提交证据如下：一、《金成.维也纳春天小区前期物业管理服务协议》一份，证实被告的用房由原告提供物业服务。甲乙双方签订前期物业管理服务协议，协议中约定按2.5每平米收费。被告质证后称协议上被告本人的签名是属实的，服务协议是在胁迫的条件下签订的，不签协议就没有办法办入住、不给钥匙，而且是格式化协议，未经协商，2.5元是原告自己制定的不是国家规定的。被告提出异议，最终双方协商第一年物业费是按1.5元收取的。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二、《关于调整我州物业管理服务收费标准及有关问题的通知》昌州计价费【2006】44号文件一份；关于金城.维也纳春天小区物业服务等级备案的通知一份；昌州发改价格【2014】434号关于印发《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）的通知一份，证实我物业公司服务收费标准高层商业非住宅按每平方收费2.5元。被告质证后对文件的真实性认可，文件规定物业费由市场调节协商确定，但是对【2014】434号昌州发改价格文件第四条提出异议，用于商业加收100%，用于办公、诊所加收50%提出异议。与自治区相关文件不符。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告向本院提交证据如下：一、【2012】3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》一份、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知一份。证实市场调节价应当由双方协商确定，而且原则不能超过50%。原告质证后对该证据的真实性没有异议，文件中写明各地州根据实际情况制定相应文件，现在原告提供的文件与自治区的文件是一致的。本院对该证据的真实性予以确认。二、商品房买卖合同一份。证实被告是先买的房子后签的物业服务协议，是在胁迫的条件下签的协议。原告质证后对证据二的真实性认可没有异议，是先买房后办入住，是符合物业管理程序的。本院对该证据的真实性予以确认。三、位于西域天山医院的营业执照、房产证各一份。证实位于金城雅苑02、03号的使用性质是办公、诊所医疗类的。原告质证后称医院的性质与诊所的经营性质是不一样的，对房产证的真实性认可，对医院的营业执照复印件不认可，但是被告开的天山医院的确是在金城雅苑02、03号开的。原告认为医院就是商业，改变了用途。本院对该证据的真实性予以确认。四、图片三张。证实在小区内的一个游泳池没有水、在02、03号房间里的两个消防压力表，从2012年开始为我们服务，消防压力表没有水压，表示没有水，说明物业服务不到位。原告质证后称对该组证据的真实性认可，对被告提供游泳池没有水的证据，冬季现状是属实的，游泳池无法开放，实际上是水池，对被告提供的消防压力表是在被告室内拍的，认为是真实的。压力表冬季是没有注水的为了安全。本院对该证据的真实性予以确认，对待证事实须综合认定。经原告举证、本院认证及原告陈述，本案确认如下事实：被告居住使用的位于昌吉市建国西路金城雅苑02、03室办公用房由原告提供物业管理服务。其中02房屋建筑面积为649.79平方米、03房建筑面积为661.89平方米。经昌吉市发展和改革委员会同意被告居住使用的小区按房管局核定的一级服务等级标准收取综合物业服务费,高层住宅每平方米1.3元。根据昌州发改价格(2014)434号文件中《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）》的通知第四条，为住宅小区配套建设的非住宅用房，其物业服务价格应在确定的住宅物业服务价格基础上加价，用于商业的加收100%，用于办公、诊所的加收50%。2012年12月23日至2013年12月31日期间的物业费，被告按经双方协商确定的每月每平方米1.5元已交纳物业费，并要求按1.5元继续交纳。因双方对交纳物业费标准产生争议，致2014年1月1日至2016年6月30日的物业管理费用被告未向原告支付。故原告诉至法院，要求被告予以支付。本院认为：原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司为被告李雪峰居住的小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系。原、被告均应本着诚实信用的原则，全面履行各自的义务。被告辩解原告提供物业服务不到位，小区内水池冬季无水、消防压力表无水压显示，且提供的照片无法反映对应的整个物业周期，举证不全面，故本院不予采信。原告已按期向被告居住的小区提供物业服务，被告应当及时向原告交纳物业费。被告坚持认为应按双方协商标准每平方米1.5元交纳，因双方对交纳物业服务费标准存在争议，而双方签订的前期物业管理服务协议也未作出明确约定，依据昌州发改价格【2014】434号关于印发《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）的通知第四条，用于办公、诊所的加收50%，原告的上述房屋房产证中已明确载明为办公用房，且实际为被告经营的西域天山医院办公使用，故本院依法予以确认的物业费每月每平方米1.3元的价格的基础加收50%，被告按每月每平方米1.95元向原告交纳，故被告应向原告交纳物业费为76773元。对于原告主张的物业费滞纳金85882.20元，因双方对交纳服务费收取标准存在争议，交纳金额不确定，故对原告主张的滞纳金本院不予支持，对原告诉讼请求中合理的部分，本院依法予以支持。依照依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李雪峰于本判决生效后十日内向原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司支付物业服务费76733元（2014年1月1日至2016年6月30日)。二、驳回原告的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1993元(已减半收取),由原告承担1134元，被告李雪峰承担859元(本案受理费原告已预交,所预交的费用在本案执行时按本判决书确定的数额由被告一并向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。代理审判员  余雪霞二〇一七年三月十九日书 记 员  王 艳