广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终23180号上诉人（原审被告）：中国市政工程中南设计研究总院有限公司。法定代表人：杨书平。委托诉讼代理人：尹立志。委托诉讼代理人：尹向前。被上诉人（原审原告）：蔡青。委托诉讼代理人：朱哲。委托诉讼代理人：徐姜年。原审第三人：深圳市成宏房地产经纪有限公司。法定代表人：戴宏武。上诉人中国市政工程中南设计研究总院有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人蔡青及原审第三人深圳市成宏房地产经纪有限公司（以下简称成宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中南公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由蔡青承担。上诉事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1、中南公司系国有企业，创建于1954年，原直属建设部，2000年中央所属工程勘察设计单位体制改革后，进入中国中信集团。根据产权控制关系，其产权控制层级向上分别为中信工程设计建设有限公司、中国中信股份有限公司、中国中信集团有限公司，最终实际控制人为财政部。关于中南公司的国有企业属性，以及中信集团系国务院直属并委托财政部代管的央企这一事实，中南公司已经在庭审答辩以及代理词中列举了财政部网站、中信集团官网、巨潮网（中国证监会指定的信息披露网站）、香港交易所网站、中共中央国家机关工作委员会官网等大量的对外公开资料以及中信集团的文件予以证明。2、涉诉房产系国有资产。中南公司作为一家国有企业，其使用国有资金合法取得涉诉房产，涉案房产的权益是国有资产所形成的权益，涉案房产的转让属于《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条所规定的国有资产转让。二、涉诉的房屋买卖合同无效。1、违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同无效。该合同中拟转让的房产系国有资产，不能采用直接协议方式，而必须在依法设立的产权交易机构中公开进行。依《中华人民共和国企业国有资产法》第54条以及《企业国有产权转让管理暂行办法》第4条规定，“国有资产的转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行”，且不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制；《企业国有产权转让管理暂行办法》第32条规定，“未按照有关规定在产权交易机构中进行交易的，国资监管机构或者相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当向法院提起诉讼，确认转让行为无效”。本案涉及的房屋买卖合同已违反了上述国家法律、行政法规的关于国有资产必须进场交易的强制性规定。2、国有资产的转让必须经过评估，未经评估即与他人签订的国有资产转让合同无效。根据《国有资产评估管理办法》第三条以及《国有资产评估管理办法实施细则》第六条，资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为；该实施细则第十条明确规定“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效”。本案涉诉房产估值明显超过了一百万元的界线。3、违背社会公共利益，合同无效。国有资产的转让，涉及到社会公共利益。未经评估、未进场公开转让的国有资产转让行为不仅损害国家或全民利益，也会因违背国资转让市场秩序，损害社会公共利益。本案的合同行为及内容均不符合国有资产的转让的相关规定，如果认定该合同有效，将会扰乱国有资产转让的市场秩序，直接违背了社会公共利益，损害国家利益，故此，根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，本案合同正是违反了国有资产必须进场交易和必须评估的规定而损害社会公共利益，所以自始无效。4、中南公司对涉诉房产没有完全处分权中南公司及股东均系国有企业，中南公司在处分涉诉房产时必须向上请示、经上级批准后方可按照规定程序进行处置。本案房产的处置正因为需要向上级主管部门审批，在审批的时候需要书面的意向性协议呈送给上级，所以才有了本案的“合同”，但其实，这份“合同”实际上只是意向性协议，不是正式的合同。中南公司在本案中关于处置该套房产的请示也未获批准。综上，本案涉及的房屋的性质为国有资产，在实施转让行为时，应当按照国家法律和行政规章所规定的程序和方式进行。蔡青、中南公司双方的房屋买卖合同未依法获得批准，而且因违反法律、行政法规的强制性效力性规定，违背了社会公共利益而导致无效，根据合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案涉及的房屋买卖合同无效，故不存在违约责任的问题；中南公司已经向蔡青如数返还了全部的80万元人民币，因此不应再承担责任，蔡青向中南公司主张双倍返还定金的诉求没有事实和法律依据，故恳请贵院撤销原判，并依法改判驳回蔡青的全部诉讼请求，以维护中南公司的合法权益，避免国家利益、社会公共利益受损。被上诉人蔡青辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，中南公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回中南公司的全部上诉请求。1、中南公司没有提交合法有效的证据证明中南公司是属于国家的出资企业，双方签订合同没有违反法律法规的规定，合法有效，也不存在违背社会公共利益的情形。涉案合同是双方的真实意思表示，根据公司法和中南公司提供的章程，中南公司是独立法人，拥有独立的经营管理权和处分权，不应该受到非法不当的干涉。2、本案不存在任何违背社会公共利益的情形，退一步而言，本案的房产转让不属于国有资产法所规定的国有资产转让情形。3、中南公司的行为构成根本违约，且造成蔡青的巨大损失，依法应承担违约责任。蔡青仅是主张返还定金，而没有主张20%的违约金合法合理。请求二审法院依法驳回上诉，维护蔡青的合法权益。原审第三人成宏公司未到庭、未答辩。蔡青向一审法院起诉请求：中南公司双倍返还蔡青定金80万元（双倍定金为160万元，中南公司已返还80万元）并承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月25日，蔡青（买方）与中南公司（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区的xx大厦x栋x号房（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价为650万元；购房定金共计80万元，买方在签订合同当日支付定金3万元，签订合同后三日内再补交定金77万元，所交定金由买方直接向卖方支付；买方向银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款，买方须于2015年9月10日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款420万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方依约取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年9月25日；涉案房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后当日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。当日，蔡青向中南公司支付了定金80万元，中南公司开具了相应的收款收据。2015年8月26日，蔡青按照其与中南公司签订的《二手房交易结算资金托管协议》的约定将首期款420万元转入中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行的资金托管账户。《二手房交易结算资金托管协议》约定：在托管期限内，蔡青与中南公司协商一致取消资金托管或房产交易不成功的应共同向银行提出申请，签署《二手房托管资金划转申请/审批表》，经银行审批同意后取消资金托管，并将托管资金全额退回到本协议约定的蔡青结算账户。2015年9月11日，中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行向蔡青出具《个人购房贷款承诺函》，同意就涉案房产交易向蔡青发放150万元的贷款，承诺函自贷款银行盖章之日起生效，有效期一个月。2015年10月8日，中南公司的股东中信工程设计建设有限公司向中南公司发出《关于中南市政院出售两套房产的批复》，称：“你公司《中南市政院关于出售两套房产的请示》（资设院字[2015]xx号）已收悉。经研究，你公司拟出售的深圳市福田区上步中路白沙岭xx大厦x栋x和x栋x系国有资产，应遵守国家有关法律法规以及政策和程序的规定，不能直接协议转让。”2015年10月中旬，中南公司提出无法继续履行合同，并退回蔡青定金80万元。2015年10月20日，蔡青付至银行托管的首期款420万元划转回蔡青账户。之后，合同未再继续履行。另查，涉案房产登记在中南公司名下，至2016年3月15日，房产产权处于有效状态，不存在查封、抵押等情形。又查，中南公司为法人独资的有限责任公司。中南公司的2015年4月23日公司章程载明，中信工程设计建设有限公司为中南公司的唯一出资人。中信工程设计建设有限公司的公司章程载明，中信工程设计建设有限公司为法人独资的一人有限责任公司，股东为中国中信股份有限公司。一审法院认为，蔡青与中南公司签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示。关于合同效力问题，一审法院作如下分析：首先，目前证据不足以确定中南公司是否属于国家出资企业；其次，退一步讲，即使中南公司属于国家出资企业，但根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条规定，本法所称国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为，故涉案房产转让并不属于该法所规定的“国有资产转让”情形；再次，涉案房产登记在中南公司名下，中南公司对房产具有完全处分权，中南公司将不存在权利瑕疵的涉案房产以合理的市场价格转让给蔡青，属于正常的市场交易行为，并不存在损害中南公司或其它方权益的情形；最后，蔡青通过正常的交易行为购买涉案房产，没有证据显示蔡青有与中南公司串通损害他方利益的行为。综上，涉案房屋买卖合同并不存在法律规定的无效情形，一审法院认定蔡青与中南公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，中南公司以涉案房产交易属国有资产转让而必须符合国有资产转让的相关规定为由主张合同无效，缺乏依据，一审法院不予采纳。蔡青依约支付定金并办理资金监管及取得银行贷款承诺后，中南公司未能依照约定履行后续合同义务，其行为构成根本违约，蔡青有权要求中南公司以双倍返还定金的方式承担违约责任，蔡青主张中南公司还应返还定金80万元的诉请成立，一审法院予以支持。中南公司辩称银行监管资金已退还蔡青，表明双方已达成解除合同的合意，但房产交易不成功亦属于银行监管资金的退还条件，且蔡青在中南公司明确表示不继续履行合同的情况下同意解除资金监管并不影响蔡青要求中南公司承担违约责任的权利主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：中南公司应于判决生效之日起十日内向蔡青返还定金80万元。本案案件受理费11800元（已由蔡青预交），由中南公司负担。本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人对于涉案合同为双方真实意思表示，合同系因中南公司原因未能履行并无争议。现中南公司以涉案房产转让系国有资产转让，涉案合同的签订违反国有资产转让相关规定应为无效为由，主张不承担违约责任，故本案的争议焦点在于：涉案房屋买卖合同未经批准及评估是否合法有效。关于中南公司主张涉案合同违反法律法规的强制性规定而无效的抗辩理由。中南公司在二审提交了其在国家企业信用信息公示系统下载的《中国中信集团有限公司的企业信用信息公示报告》及从同花顺股票软件下载的股票代码为xxxx的中信股份的股东信息。前述报告显示中国中信集团有限公司的全资股东是国务院，而中信股份的股东信息显示其股东中的中信盛星有限公司及中信盛荣有限公司的最终控制人在本案合同签订之日至2016年6月30日之前均为中国中信集团有限公司，该两司在前述期间所持有的中国中信股份有限公司股份在50%以上。中南公司据此主张，中国中信集团有限公司为国有企业，中国中信股份有限公司为国有企业的控股企业，故中南公司为国有控股公司的全资子公司，并进而主张涉案房屋买卖合同因违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条、《国有资产评估管理办法》第三条、《企业国有资产监督管理暂行条例》第十三条、第三十一条、第四十四条，《国有资产评估管理办法》第三条、《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条以及《国有资产评估管理办法实施细则》第六条等规定而无效。对此，本院认为，即便中南公司关于公司性质的主张为实，由于《企业国有产权转让管理暂行办法》、《国有资产评估管理办法实施细则》均非《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的法律、行政法规，而《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》的相关规定并非效力性强制性规定，中南公司主张涉案合同违反法律及行政法规的强制性规定而无效，于法无据，本院不予采纳。中南公司还主张涉案合同损害社会公共利益而无效。本院认为，损害公共利益是指损害公共秩序和善良风俗的行为。涉案房产登记在中南公司名下，中南公司对房产具有完全处分权，中南公司将不存在权利瑕疵的涉案房产以合理的市场价格转让给蔡青，属于正常的市场交易行为，并不对公共秩序和善良风俗构成损害，中南公司主张涉案合同损害公共利益，不符合法律规定。而本案亦无证据显示涉案合同的签订存在蔡青与中南公司恶意串通损害国家利益等其他导致合同无效的情形，故综合前述，中南公司关于涉案合同无效的主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。此外，中南公司还提出根据《中华人民共和国企业国有资产法》第三十八条、第五十三条，《企业国有产权转让管理暂行办法》第二十六条、第三十二条的规定，涉案合同须经批准生效，故合同未生效。本院认为，本案并不存在适用《中华人民共和国企业国有资产法》第三十八条、第五十三条的情形，而《企业国有产权转让管理暂行办法》并非法律、行政法规，不具有适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的前提，因此，中南公司关于合同未生效的抗辩理由，本院亦不予采纳。一审法院认定蔡青与中南公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系正确，本院予以确认。蔡青依约支付定金并办理资金监管及取得银行贷款承诺后，中南公司未能依照约定履行后续合同义务，其行为构成根本违约，蔡青有权要求中南公司以双倍返还定金的方式承担违约责任，蔡青主张中南公司还应返还定金80万元的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由中国市政工程中南设计研究总院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年三月二十一日书 记 员 谢文琦（兼）