海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初594号 原告：陈永刚，男，1986年8月19日出生，汉族，住湖北省武汉市。 原告：占红娟，女，1986年7月6日，汉族，住湖北省谷城县。 被告：海南融达房地产开发有限公司，住所地海口市。 法定代表人：关立坚，总经理。 委托代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。 委托代理人：陆云泽，北京康达（海口）律师事务所实习律师。 原告陈永刚、占红娟与被告海南融达房地产开发有限公司（以下简称融达房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告的委托代理人曾雷，被告的委托代理人杨建峰、陆云泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永刚、占红娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金36079.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月13日，原告与被告签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将"海秀星城X#楼X层XX房出售给原告，被告应在2014年12月30日前，将验收合格即已经取得建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》的商品房交付给原告。合同签订后，原告已经依约付款，被告却存在逾期交房，直至2015年9月21日，被告开发的"海秀星城1"小区才取得建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，才符合了交付条件。另，原、被告还在《海口市商品房买卖合同》约定被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房款的5%。 被告融达房地产公司辩称，超强台风与政府政策系导致逾期交房的根本原因，被告已竭尽所能加快施工、减少损失。第一，2014年7月18日超强台风"威马逊"登陆海南，达到超强台风级别，造成全省电网瘫痪、道路受堵、生活用水受影响，经过供电部门的抢修，于8月才基本恢复居民用电，而提供该项目的工业用电秀英片区主线电路在8月下旬才基本恢复；2014年9月16日强台风"海鸥"再次登陆海南，登陆时中心附近最大风力有14级(40米/秒)，让刚遭受"威马逊"重创的海南再次满目疮痍，项目供电主线再次失压并停止供电，项目所在片区主线供电在9月18日左右才基本恢复，据此，因双台风影响，加之项目所在片区工程施工用电量大，电路繁琐复杂，线路抢修工作进展缓慢，致使项目施工无法有序进行。台风过后，被告工期不得不延后，又赶上2015年春节，大量农民工返乡，又进一步造成了工期的延误。第二，海南省重点工程海秀快速路（一期）工程于2014年4月正式启动，3月26日市海秀高架桥指挥部向被告发出《关于清理影响海秀快速路管线迁移施工障碍物的通知》，通知被告拆除项目售楼部与项目部分围墙，加之海秀高架桥工程的推进导致海秀路路段严重堵塞，致使该项目原定施工路线被迫改变。在双台风期间，海秀高架桥项目也遭受了重大损失，海秀路段为重要交通枢纽（汽车西站）干道，施工后将原有车道减到现在的两车道，严重影响项目施工用车进出、影响工程施工用料的及时供应。据此，根据《合同法》第117条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。并且在《海口市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人在因政府的行为、连续停电8小时以上、台风等自然灾害致使逾期可据实予以延期。故此导致逾期交房的根本原因为台风与政府行为，被告不应承担逾期交房的全部责任。违约金约定明显过高，已超出原告的实际损失。此外，合同中约定的违约金按已交付房价的日万分之五计算，违约金的设定本意就是为了弥补买受人的损失，买受人因逾期交付房屋所遭受的损失，实际上也只是因无法及时入住造成必须租赁房屋居住，因此损失就是租金，根据中介机构发布的同路段的租金价格，大至在2000元/月左右，因此被告认为应当按上述租金标准来计算原告的损失。综上所述，造成被告逾期交房的根本原因为不可抗力，为法定免责事由，也为被告与原告合同约定免责事由，逾期交房的法律责任不应由被告全部承担。原、被告约定的违约金明显过高，高出了行业管理和原告实际损失，且合同中已经约定了违约金的上限，贵院应当在扣除自然灾害和政府因素给被告施工造成的延误后，再依租金损失来确定违约金的数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的证据1-5，与原件核对无异，能相互印证，被告对其真实性无异议，本院对其三性予以确认；2、关于被告提交的证据1-5、6、7系两超强台风、海秀高架桥项目的相关报道、通知、判决及影响，来源合法，本院对其真实性、合法性予以确认，但台风是海南当地气候的常态，且海秀高架桥项目的启动在签订商品房买卖合同之前，被告在预计工期时理应考虑以上因素，而不能作为免责事由，故本院对其关联性不予确认；3、关于被告提交的证据8、9系国家机关出具的材料，欲证明涉案项目于2015年9月21日验收合格，与原件核对无异，能证明待证事实，本院对其三性予以确认；4、关于被告提交的证据10、11，与原件核对无异，本院对其真实性，合法性予以确认，被告未于台风过后30日内通知原告，故不符合合同约定的免责条件，被告也未依约交付房屋，故不存在及时办理交房手续的事实，故本院对其关联性不予确认；5、关于被告提交的证据12，系对涉案房屋租金价值的评估，有评估机构的签章，但无法证明逾期交房的损失就仅限于租金的损失，故本院对其真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 本院认为，一、关于被告主张其延期交房的免责理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条"当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明"及建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十条"房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人"的规定，房地产开发商若要以不可抗力免除其责任，必须同时具备如下条件：1、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；2、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；3、房地产开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。本案中，两超强台风天气因素对施工进度确实有严重影响，但被告并未根据合同约定在30日内将发生不可抗力的事实及时通知原告。况且，被告作为有资质、有经验的专业房地产开发企业，对台风应具有相应的认识，在进行房地产开发前，就应当根据海南当地的自然条件、将台风对施工进度的影响计算在房屋交付日期的计划之内，合理预计工期，确保按期完工。故被告以发生了不可抗力的自然灾害，主张免责，本院不予支持。而海秀快速路在双方签订商品房买卖合同前即已动工修建，被告在签订合同时就应当合理预见因政府修建道路可能给其施工进度造成的影响，从而合理设定交房期限。另民工春节返乡过年是我国的传统习俗，更应属于被告在开发建设时就应当考虑到的事项。故被告主张延期交房的免责事由，于法不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金能否按照同地段同类房屋租金标准确定及应否调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定:"商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定"，该条规定指的是商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的情况下，逾期交房违约金方能按照同地段同类房屋租金标准确定。而本案中，因双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金数额计算方法已有明确约定，故该条规定不应适用于本案，违约金应当根据合同的约定进行计算。被告要求按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定本案逾期交房的违约金，于法无据，本院不予支持。另，被告既未能根据合同约定的期限交房，也未能按照其后来的承诺按期交房，一再违约，过错明显，且在现实的商品房买卖合同中，开发商和买受人的合同主体地位不同，开发商实际上处于缔约优势地位，违约金条款是其提供的合同中约定的，作为买受人来说无法就违约金标准进行调整。再就本案而言，逾期交房的责任完全在于被告融达房地产公司，原告没有任何过错。从"契约自由"原则与尊重当事人意愿出发，逾期交房违约金应当按照合同约定来处理。被告在本案中虽提供中介机构出具的评估报告欲证明原告实际损失仅为租金损失，但该评估报告并不足以证明原告实际损失即为租金损失。何况，因被告的逾期交房，原告除存在实际损失外，还应有预期利益方面的损失，故被告辩称原告的实际损失仅为租金损失，双方约定的违约金过高应予以调整的意见，于事实和合同约定不符，本院不予支持。 综上，原、被告于2013年10月13日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，主体资格适格，内容不违反国家法律、法规的规定，为有效合同，从订立之日起对双方当事人均具有法律拘束力。该合同约定被告应于2014年12月30日前将验收合格的海秀星城X#楼X层XX房交付给原告使用，而该房屋于2015年9月21日才验收合格，被告已构成违约，应承担违约责任，被告依约应从2014年12月31日起至2015年9月21日止，按原告已付房款721598元的日万分之五支付违约金，但其总额最高不宜超过购房总价的5%，现原告诉请要求被告支付逾期交房的违约金36079.9元（721598×5%），符合合同约定及国家法律、法规的规定，依法应予以支持，被告的抗辩理由，没有法律依据，无法采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第一款、第三十一条第一款的规定，判决如下： 被告海南融达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永刚、占红娟支付逾期交房的违约金36079.9元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案因适用简易程序审理，受理费减半收取为351元由被告海南融达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员 冯平山 二〇一七年三月七日 法官助理 涂业明 书 记 员 林一苗