江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终4360号上诉人（原审原告）：梁作振。上诉人（原审原告）：王秀玲。两上诉人共同委托诉讼代理人：张晨，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港东升房产集团有限公司,住所地连云港市赣榆区青口镇文化东路。法定代表人：宋忠健，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢炜，江苏榆和律师事务所律师。上诉人梁作振、王秀玲与被上诉人连云港东升房产集团有限公司（以下简称东升房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初7921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭��于2017年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人梁作振、王秀玲的委托诉讼代理人张晨，被上诉人东升房产公司的委托诉讼代理人卢炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁作振、王秀玲上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违约金过低，应依法予以调整。本案中上诉人与被上诉人合同中约定的违约金明显过低，且因被上诉人的原因导致上诉人至今未能领取房产证，致使上诉人小孩无法在房屋所在地学校读书，同时损害了上诉人对房屋的处分、转让的权利。被上诉人东升房产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求驳回上诉。梁作振、王秀玲向一审法院起诉请求：判令东升房产公司支付逾期办理房产权所有证书违约金233088.4元，并由东升房产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月4日，梁作振、王秀玲与东升房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由梁作振、王秀玲购买东升房产公司开发的位于连云港市赣榆区青口镇的环东住宅小区第2幢xx室房屋，建筑面积126.69平方米，房款总价为447469元。该合同第十五条对产权登记进行了约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，梁作振、王秀玲按照合同的约定支付了全部价款，东升房产公司亦将涉案房屋交付梁作振、王秀玲使用，但至起诉之日，东升房产公司仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致梁作振、王秀玲无法在规定的期限内取得房地产权属证书。一审法院认为,梁作振、王秀玲与东升房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效，梁作振、王秀玲、东升房产公司双方均应按照合同约定内容履行各自的义务。梁作振、王秀玲交清了购房款，东升房产公司亦将涉案房屋交付梁作振、王秀玲使用，但至起诉之日，东升房产公司仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致梁作振、王秀玲无法在规定的期限内取得房地产权属证书。东升房产公司的行为已构成违约，应按���同的约定承担违约责任。东升房产公司应向梁作振、王秀玲支付逾期办理房产证违约金2237.35元（447469元×0.5%）。梁作振、王秀玲主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，对梁作振、王秀玲诉讼请求中合理合法部分，原审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：东升房产公司应于判决生效之日起十日内向梁作振、王秀玲支付逾期办证违约金2237.35元。如果东升房产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4795元，减半收取计2397元，由梁作振、王秀玲负担2158元，东升房产公司负担239元。上诉人梁作振、王秀玲在二审期间向本院提供以下证据：提交三份民事判决书，（2015）港民初字第1112号、（2016）苏07民申63号、（2015）连民终字第1566号民事判决书，证明：在其他案件中二审法院对于逾期办证违约金合同约定过低予以调整的事实。被上诉人东升房产公司质证称：对于三份民事判决书三性均有异议，判决书真实性请求法庭核实，因为上诉人提供的是复印件，不能证明上诉人的证明目的，与本案不具有关联性。本院对上诉人梁作振、王秀玲提供的证据的质证意见如下：经本院核实，对上诉人梁作振、王秀玲提供的三份民事判决书的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，上诉人梁作振、王秀玲明确其违约金主张至起诉之日为2016年8月31日。本案二审争议焦点：违约金是否应当予以调整。关于该项争议焦点，本院经审查后认为，梁作振、王秀玲与东升房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应遵照执行。本案中，东升房产公司至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致梁作振、王秀玲无法在规定的期限内取得房地产权属证书，故东升房产公司应向梁作振、王秀玲支付逾期办证违约金。关于涉案房屋的交房时间，上诉人梁作振、王秀玲称系按照合同约定的2012年4月28日交付，被上诉人对此虽不认可，但未能提供证据予以证明。结合涉案的《商品房买卖合同》签订时间为2012年5月4日，合同签订时即已超过合同约定的交房时间，故涉案房屋应为现房��售，本院认为上诉人陈述的交房时间较为符合常理，应认定涉案房屋的交付时间为2012年4月28日。关于逾期办证违约金的计算方式，涉案双方签订的《商品房买卖合同》约定“……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”上诉人在起诉时，变更合同约定的违约责任承担方式，直接要求东升房产公司承担违约金无合同依据。但结合东升房产公司违约时间过长的事实，双方合同约定的违约责任承担方式显然不足以弥补上诉人的损失，一审法院未对此予以调整显失公平，本院依法予以纠正。关于违约金的计算方式，考虑到双方的利益衡平，本院酌定为按上诉人已交付房款的日万分之0.5。按照合同约定自交房之日起180日内即2012年10月25日前，东升房产公司应为上诉人办理相关手续。自2012年10月26起计算至起诉之日2016年8月31日（共1405天���，共应支付违约金31434.7元（447469元×1405天×0.00005）。上诉人梁作振、王秀玲主张依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（以下简称第十八条）的规定，因双方合同并未约定违约金，应以已付购房款总额为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金，本院认为，上诉人曲解了该条文的本意及适用前提，第十八条第一款明确了承担逾期办证违约责任的前提，一是双方当事人有特殊约定，二是第十八条第一项下第（一）、（二）、（三）款规定的情形，也就是说当事人有约定的从其约定，如果当事人对何种情形属于逾期办证违约未约定的情况下，且对违约金没有约定或损失数额难以确定，才应以已付购房款总额为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标��来计算违约金。而本案中，双方当事人已经在合同第十五条中明确约定了何种情况属于逾期办证违约以及违约责任承担方式，故不应再适用第十八条的规定，本院对上诉人梁作振、王秀玲的该上诉理由不予采纳。综上，上诉人梁作振、王秀玲的上诉请求及理由部分能够成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初7921号民事判决为：连云港东升房产集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向梁作振、王秀玲支付逾期办证违约金31434.7元。一审案件受理费4795元，减半收取计2397元，由梁作振、王秀玲负担2100元，东升房产公司负担297元；二审案件受理费2500元，由梁作���、王秀玲负担2000元，东升房产公司负担500元；本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年三月八日书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当��人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。