广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0721民初25号原告：灵山县家欢物业服务有限公司，住所地灵山县三海镇大沙田开发区49号。法定代表人：劳志忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周康群，该公司副总经理。被告：王某，男，1971年8月25日出生，汉族，灵山县居民。原告灵山县家欢物业服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年2月16日、2月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周康群、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灵山县家欢物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付灵山县灵城镇××小区××住房物业管理服务费、专项维修资金共计1564.8元；2、请求被告支付滞纳金201.27元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告受××小区业主委员会委托，双方于2015年2月22日签订了灵山县××路××小区的《物业管理服务合同》，约定：合同期共计两年，即2015年2月28日至2017年2月27日止；××小区业主委员会代表××小区全体业主委托原告管理服务××小区215户业主的物业，××小区有住房四幢215套，合计建筑面积为20465.15㎡。其中被告有一套××号住房，住宅及杂物间的面积共为97.8㎡；物业管理服务费按0.7元/㎡/月计收，专项维修资金（代收）按0.1元/㎡/月计收。原告在管理服务合同期间即2015年2月28日至2016年10月31日止为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，按照合同约定被告应支付给原告物业管理服务费为1369.2元、专项维修资金（代收）为195.6元，合计1564.8元，但被告却拒不履行缴费义务。原告经多次催缴未果，特向本院提起诉讼，请求本院作出公正判决，维护原告的合法权益。被告王某辩称，××小区业主委员会成员尤其是主任黄某没经过业主大会合法选举，副主任陈某又兼做原告的保安人员，其行为与原告有利益关系，且××小区业主委员会未经被告委托就与原告签订《物业管理服务合同》，故该合同无效。此外，原告的服务质量与合同约定的服务质量有差别，及《业主委员会备案证明》上两个政府部门的盖章日期不一致。原告灵山县家欢物业服务有限公司、被告王某围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《××小区物业管理服务人员》一份，被告质证有异议，称原告聘请的服务人员只认识陈某。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，故对该证据的证明效力予以确认；2、原告提供的《××小区限价房不交物业费明细表》、《××小区未交物业费滞纳金明细表》各一份，被告质证有异议，认为其没有委托业主委员会与原告签订过合同，原告收取的物业费过高。本院认为，该证据是原告根据《物业管理服务合同》的相关约定计算出来的，与本案具有关联性，故对该证据的证明效力予以确认；3、原告提供的《物业管理服务合同》一份，被告质证有异议，认为××小区业主委员会没有经过业主合法选举，且没有经过业主同意就与原告签订合同。本院认为，该证据是××小区业主委员会与原告签订的合同，是其双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故对该证据的证明效力予以确认；4、被告提供的《灵山县灵城镇××小区广大业主维权盖手印签字表》一份，原告质证对其真实性有异议，认为业主委员会与原告签订合同是合法的，原告提供服务了就收取服务费。本院认为被告对该证据待证的主张没有提供其他证据予以佐证，该证据不能充分证明被告的主张，故本院对该证据的证明效力不予确认；5、被告提供的《业主委员会备案证明》一份，原告质证有异议，称业主委员会是经政府指导和负责成立的，是依法成立的。本院认为该证据上有两个政府相关部门的真实盖章，虽然两个盖章的日期不一致，但灵山县灵城街道办事处的盖章日期是2017年2月15日，与备案号相互印证，证明了××小区业主委员会于2017年2月15日进行了备案等内容，故对该证据的证明效力予以确认；6、被告提供的在××小区搜集拍下的照片18张，原告质证有异议，称根据照片所拍的内容，不能反映原告对××小区的服务差。本院认为，本案原告诉请的是从2015年2月28日至2016年10月31日止这段时间的物业管理服务费，而被告提供的照片中有7张显示的拍摄时间是2016年12月28日，9张没有显示拍摄的时间，被告称是2017年拍摄的，其均不在原告诉请的物业服务期间内；此外有2张照片的拍摄时间是2015年10月28日，但其不能充分地反映出××小区物业服务质量的整体状态，故本院对该证据欲证明的内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月22日，原告与××小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定：原告为位于灵山县××路的××小区提供物业管理服务，该小区有住房四幢，共计面积为20465.15㎡；物业管理范围只限于住宅部分，包括小区内公共场所、杂物间部分；物业管理服务期限自2015年2月28日起至2017年2月27日止，合同期限为2年；物业管理服务费按0.7元/㎡/月计收，专项维修资金（此款由原告代××小区业主委员会代收代管）按0.1元/㎡/月计收；从合同签订之日，原告按住户住宅面积分季度、半年或一年一次性向各住户业主收取物业管理服务等各项费用（含专项维修资金）；业主未按时按标准支付应承担费用的，原告有权要求业主支付从逾期之日起按每天应交的物业管理服务费的1‰交滞纳金；原告的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，××小区业主委员会有权要求原告在合理的期限内进行整改，若原告逾期不整改或经整改仍达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，××小区业主委员会有权单方终止本合同。合同还对其他事项作了约定。此外，被告是灵山县××路××小区××号住房的业主，其住宅及杂物间的面积共为97.8㎡。合同签订后，原告在管理服务合同期间即从2015年2月28日计至2016年10月31日止（20个月）为被告所在的小区提供了物业管理服务，按合同约定被告应支付给原告的物业管理服务费为1369.2元、专项维修资金（代收）为195.6元，合计1564.8元。但被告至今没有履行上述的缴费义务。原告经多次催缴未果，遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。另查明，根据灵山县灵城街道办事处与灵山县住房和城乡建设局出具的灵城物会备[2017]第001号《业主委员会备案证明》，××小区业主委员会于2015年2月12日成立，任期三年；成员共计5人，分别为陈某、黄某、廖某、梁某、覃某，其中主任为黄某，副主任为陈某。2017年2月15日，××小区业主委员会到灵山县灵城街道办事处与灵山县住房和城乡建设局办理了备案手续。本院认为，本案的争议焦点归纳为：一、原告与××小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否合法有效，××小区各业主是否受该合同的约束；二、原告请求被告支付物业服务管理费、专项维修资金及滞纳金，有何事实及法律依据。结合案件事实及原、被告双方的诉辩意见，本院评析如下：关于争议焦点一。被告主张××小区业主委员会成员尤其是主任黄某没有经过业主大会合法选举，副主任陈某又兼做原告的保安人员，其行为与原告有利益关系，××小区业主委员会还没办理备案手续、未经××小区业主授权同意就与原告签订《物业管理服务合同》，该合同无效。本院认为，××小区业主委员会经过法定程序选举产生并获准备案登记，形式上具备了合法性。虽然××小区业主委员会未办理备案手续之前就与原告签订了合同，但备案登记不是业主委员会合法成立与否的行政审批程序，而是一种告知制度，接受行政机关对其事务性行为的管理和监督，故其因形式上具备了合法性，与原告签订《物业管理服务合同》，主体适格，内容并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。此外被告没有提供有效证据予以证明其主张，故对被告的这一主张，无事实与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定,该合同对包括被告在内的××小区全体业主具有约束力。关于争议焦点二。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理服务费、专项维修资金，但被告却没有依约履行其缴费义务。被告拖欠且拒不支付原告物业管理服务费、专项维修资金的行为，显属违约，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。原告主张以从2015年3月1日计至2016年2月29日止（共12个月）的物业管理服务费为基数，按日利率1‰从2016年3月1日计至2016年10月31日止（共245天）的滞纳金为201.27元，这是原告对其民事权利的处分，没有违反法律的规定，本院予以支持。被告主张原告收取的物业管理服务费过高。本院认为，原告与××小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》中对物业管理服务费的收费标准作了约定，被告没能提供证据证明该合同中的物业管理服务费收费标准过高，故对被告这一主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告又主张原告提供的物业服务极差，故暂时不交物业管理服务费。本院认为，被告主张原告提供的物业服务极差，缺乏有效证据证明，故被告不能以此为由拒交物业管理服务费。如业主认为物业公司没有履行相关的管理义务或管理不规范等，应及时向物业公司或其上级主管部门反映，或者按照合同约定主张其合法权益，力争尽快规范和改善物业公司的服务水平，而不应以此作为拒付物业管理服务费的理由。故原告请求被告支付物业管理服务费、专项维修资金及相应的滞纳金，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告王某支付给原告灵山县家欢物业服务有限公司物业管理服务费1369.2元、专项维修资金195.6元，合计1564.8元；二、被告王某支付给原告灵山县家欢物业服务有限公司滞纳金201.27元。案件受理费25元，由被告王某负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。代理审判员  马丽萍二〇一七年三月二十二日书 记 员  黄春虹附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。