北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初2535号原告刘士福，男，1942年1月6日出生，汉族。委托代理人刘佳，北京市狄克律师事务所律师。被告李学林，男，1980年12月29日出生，汉族。原告刘士福诉被告李学林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员焦婵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘士福及其委托代理人刘佳到庭参加诉讼。现被告李学林在北京市第二监狱服刑，本院于二〇一七年三月十日到北京市第二监狱询问了被告李学林的答辩意见及质证意见。本案现已审理终结。原告刘士福诉称：原、被告经北京顺都君宇房地产有限公司提供居间服务，协议约定原告购买被告所有的位于北京市顺义区XXX房屋，并于2014年10月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。原告按照合同约定支付购房款，但被告多次以各种借口骗取剩余购房款，原告将全部购房款207万元（约定205万元）支付完毕后，被告被公安机关因合同诈骗罪羁押，原告才得知被告将涉诉房屋卖予多人，涉嫌诈骗罪，原告及时向公安机关反映自己的情况，被列为被害人，现被告已经顺义区人民法院判决犯合同诈骗罪，退赔原告经济损失148万元。现涉案房屋仍有抵押登记，无法按照合同约定过户腾房，致使原、被告签订的买卖合同目的无法实现。故原告诉至法院，请求：1.判令解除原告刘士福与被告李学林签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告李学林返还原告刘士福购房款59万元，并支付违约金61.5万元；3.诉讼费由被告李学林承担。庭审中，原告刘士福表示撤回要求被告李学林支付违约金61.5万元的诉讼请求。被告李学林辩称：同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但要求刘士福先解除网签；认可刘士福实际支付的购房款共计207万元，同意返还刘士福剩余的购房款59万元，刘士福不具有购房资格，刘士福对于涉诉房屋无法网签及过户是有过错的，所以不同意支付违约金，且李学林已经被判合同诈骗罪，就不应该再支付违约金。经审理查明：2014年10月24日，经北京顺都君宇房地产有限公司居间，李学林作为出卖人（甲方）与买受人刘士福（乙方）签订合同编号为SDJY0000030的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称为《房屋买卖合同》）及《补充协议》。《房屋买卖合同》约定刘士福购买李学林所有的位于顺义区XXX房屋，房屋所有权证号为X京房权证顺私字第X**号，房屋建筑面积101.73平方米。该合同第二条房屋权属情况约定，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2014年9月1日，出卖人应于2015年1月31日前办理抵押登记注销手续。合同第四条约定经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为140万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为65万元，买受人在签订本合同的同时直接支付给出卖人定金30万元。合同第六条房屋的交付约定出卖人应当在2014年12月31日前将涉诉房屋交付给买受人。《补充协议》中补充约定：经甲、乙双方协调一致，1.乙方于2014年10月24日签订合同当日交付定金人民币叁拾万元整（￥300000）；2.乙方于2014年10月25日付部分房款人民币贰拾万元整（￥200000）；3.乙方于2014年12月15日付部分房款人民币陆拾叁万元整（￥630000），用于甲方还清个人抵押贷款并解除抵押；4.乙方于2015年1月31日前付部分房款人民币捌拾万元整（￥800000），用于甲方还清银行贷款，甲方须解除银行抵押手续；5.乙方于双方产权过户当日付清尾款人民币壹拾贰万元整（￥120000）；6.甲方同意产权过户时产权证可以过户到乙方其家人的名字。2014年10月24日刘士福以现金形式支付李学林定金30万元，李学林为刘士福出具定金收据。2014年10月24日刘士福通过其中国农业银行X账户转入李学林X账户20万元，刘士福提交中国农业银行北京市分行卡卡转账凭单及中国农业银行交易明细清单为证。2014年10月26日刘士福存入李学林中国农业银行X账户现金7万元，刘士福提交中国农业银行客户回单为证。2014年11月18日刘士福支付李学林购房款现金2万元，李学林为刘士福出具收条。2014年12月16日，李学林为刘士福出具收条，内容如下：今收到刘士福支付李学林购房款共计壹佰贰拾贰万元整（¥1220000），用于购买XXXXX室，由李学林付责配合刘士福做网上签约手续，约定时间为2014.12.19日之前完成，于本月底满足刘士福交房条件。收款人：李学林2014.12.16。刘士福称李学林为其出具前述收条时，其实际已经支付的购房款为59万元，是李学林先打的收条，后刘士福才又陆续支付购房款，所以收条中记载的购房款数额与实际已经支付的购房款数额不一致。2014年12月18日刘士福通过中国建设银行X账户转账30万元到李学林中国农业银行X账户内，刘士福提交中国建设银行客户回单为证。2014年12月18日刘士福通过中国工商银行X账户汇款35万元至李学林中国农业银行X账户内，刘士福提交中国工商银行汇款凭证为证。2014年12月26日刘士福通过中国工商银行X账户汇款20万元至李学林中国工商银行X账户，刘士福提交中国工商银行汇款凭证为证。2014年12月28日刘士福通过中国工商银行X账户汇款5万元至李学林中国工商银行X账户，刘士福提交中国工商银行汇款凭证为证。2015年1月7日刘士福通过其中国农业银行X账户转账58万元至李学林X账户，刘士福提交中国工商银行个人结算业务申请书为证。2015年2月27日，李学林出具承诺书，内容如下：刘士福购买李学林位于XXXXX室购房款已全部付清，总数贰佰零伍万元整，李学林承诺，该房过户手续于2015年4月20日之前办理完毕。承诺人：李学林2015.2.27。2016年10月31日，北京市顺义区人民法院作出（2016）京0113刑初548号刑事判决书查明：2014年10月24日，被告人李学林与刘士福签订关于北京市顺义区XXXX号房屋的房屋买卖合同，合同约定李学林将上述房屋出售给刘士福，在刘士福支付部分购房款后，被告人李学林与董梦元签订房屋买卖合同，继续骗取刘士福人民币148万元。2014年11月26日，被告人李学林与董梦元签订关于北京市顺义区XXXX号房屋的房屋买卖合同，骗取董梦元的“首付款”人民币110万元，二人办理了网签登记，后李学林编造虚假退款短信谎称已经退款，与董梦元解除网签登记，将110万元非法占为己有。2015年4月15日，被告人李学林因事先向赵秋生借款未还，在明知没有履行能力的情况下，与赵秋生签订关于北京市顺义区XXX号房屋的房屋买卖合同，骗取赵秋生定金人民币20万元……并判决如下：一、被告人李学林犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二万元（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年10月17日起至2028年10月1日止；罚金于判决生效后十日内缴纳）。二、责令被告人李学林退赔被害人于占江经济损失人民币六十五万元，退赔被害人刘士福经济损失人民币一百四十八万元，退赔被害人董梦元经济损失人民币一百一十万元，退赔被害人赵秋生经济损失人民币二十万元。李学林不服前述判决，提出上诉。2016年12月21日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03刑终746号刑事裁定书，该裁定书查明的事实与原判相同，并裁定驳回李学林的上诉，维持原判。经本院依法查询，现涉诉房屋有如下查封：2015年6月11日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺执字第1452号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年2月3日至2017年2月2日；2015年6月11日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺执字第1453号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年2月3日至2017年2月2日；2015年6月11日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺执字第1516号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年2月3日至2017年2月2日；2015年7月3日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺民保字第3485号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年6月24日至2018年6月23日；2015年7月3日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺执字第2754号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年6月15日至2018年6月14日；2015年9月7日，北京市西城区人民法院以（2015）西民（商）初字第21185号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年9月7日至2018年9月6日；2015年11月5日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺执字第4743号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年10月28日至2018年10月27日；2015年11月5日，北京市顺义区人民法院以（2015）顺执字第4812号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2015年10月28日至2018年10月27日；2016年3月17日，北京市顺义区人民法院以（2016）京0113执1430号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2016年3月16日至2019年3月15日；2016年3月17日，北京市顺义区人民法院以（2016）京0113执1156号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2016年3月16日至2019年3月15日；2016年5月17日，北京市顺义区人民法院以（2016）京0113执2059号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2016年5月13日至2019年5月12日；2016年6月2日，北京市顺义区人民法院以（2016）京0113执2056号民事裁定书查封涉诉房屋，查封期限2016年5月27日至2019年5月26日。经本院依法查询，现涉诉房屋有如下抵押：2013年2月5日，李学林将涉诉房屋抵押给北京工商银行股份有限公司北京顺义支行，他项权证号为X京房他证顺字第1381**号；2015年1月20日，李学林将涉诉房屋抵押给陈士广，他项权证号为X京房他证顺字第1602**号。以上事实，有当事人陈述、庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋所有权证、定金收据、收条、承诺书、客户回单、中国农业银行北京市分行卡卡转账凭条、中国建设银行客户回单、中国工商银行转账凭证、中国农业银行个人结算业务申请书、北京市顺义区人民法院（2016）京0113刑初548号刑事判决书、北京市第三中级人民法院（2016）京03刑终746号刑事裁定书、房地产权登记信息等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：2014年10月24日李学林、刘士福签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现刘士福要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，李学林亦表示同意，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，李学林应当将收取的购房款退还刘士福。刘士福实际支付李学林购房款共计207万元，鉴于（2016）京03刑终746号刑事裁定书已经裁定李学林退赔刘士福购房款148万元，故李学林还需退还刘士福购房款59万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘士福与被告李学林于二○一四年十月二十四日签订的编号为SDJY0000030的《北京市房屋存量买卖合同》及《补充协议》；二、被告李学林于本判决生效之日起七日内返还原告刘士福购房款五十九万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百五十元，由被告李学林负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  焦婵娟二〇一七年三月十六日书 记 员  范春艳