北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4225号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市朝阳区酒仙桥街道法律服务所，住所地北京市朝阳区酒仙桥六街坊*号楼*单元*号。法定代表人：朱××，主任。委托诉讼代理人：张维民，男，1955年3月15日出生。委托诉讼代理人：辛金玉，男，1952年2月8日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨平安，男，1949年1月8日出生。委托诉讼代理人：刘婉婷，北京博善律师事务所律师。上诉人北京市朝阳区酒仙桥街道法律服务所（以下简称酒仙桥法律服务所）因与被上诉人杨平安房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初24269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人酒仙桥法律服务所法定代表人朱××、委托诉讼代理人张维民、辛金玉，被上诉人杨平安及其委托诉讼代理人刘婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。酒仙桥法律服务所上诉请求：1.判令杨平安继续履行双方于2011年2月22日签订的《房屋互换（租赁）协议》及其后的补充协议，直至合同约定的天灾人祸等不可抗力（拆迁）时止；2.要求杨平安将双方签订合同至产权方及行政机关进行登记备案，并向酒仙桥法律服务所提供办理营业执照所需的产权证、完税证、发票；3.如法院判令解除��同，要求杨平安赔偿酒仙桥法律服务所开门、装修、转让损失共计5万元及1号房屋次承租人的经济损失1万元；4.如法院判令解除合同，杨平安应赔偿酒仙桥法律服务所停业经营损失，按照每月5万元标准，自合同解除之日直至酒仙桥法律服务所找到新的房屋为止。杨平安辩称，同意一审判决，不同意酒仙桥法律服务所的上诉请求。合同属于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除，只需要在解除之前给予承租人合理期限，杨平安有权起诉要求依法解除涉案租赁合同。房屋现在面临拆迁，事实上无法继续出租给酒仙桥法律服务所，涉案房屋系杨平安名下唯一的住房，杨平安年纪大，不便长期租房，承担不起租金，现在住在亲戚家，经济十分困难。酒仙桥法律服务所未经杨平安同意把房屋转租给了卖麻将桌的。杨平安跟邹××签订的合同写的是北京市朝阳区酒仙桥街道法律服务所，承租方不是邹××个人，而是酒仙桥法律服务所。杨平安向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2011年2月22日签订的名为《房屋互换（租赁）协议》及2012年6月22日签订的《协议》；2.酒仙桥法律服务所将位于北京市朝阳区酒仙桥××街坊××号楼1单元1号、4号的房屋（以下简称1号、4号房屋）腾退并向杨平安交还；3.酒仙桥法律服务所按照每月共计4000元标准向杨平安支付1号及4号房屋的房屋使用费，自2016年6月23日至实际交房之日止；4.诉讼费用由酒仙桥法律服务所承担。酒仙桥法律服务所向一审法院提出反诉请求：1.判令杨平安继续履行双方于2011年2月22日签订的《房屋互换（租赁）协议》及其后的补充协议，直至合同约定的天灾人祸等不可抗力（拆迁）时止；2.要求杨平安将双方签订合同至产权方及行政机关进行登记备案，并向酒仙桥法律服务所提供办理营业执照所需的产权证、完税证、发票；3.如法院判令解除合同，要求杨平安赔偿酒仙桥法律服务所开门、装修、转让损失共计5万元及1号房屋次承租人的经济损失1万元；4.如法院判令解除合同，杨平安应赔偿酒仙桥法律服务所停业经营损失，按照每月5万元标准，自合同解除之日直至酒仙桥法律服务所找到新的房屋为止。一审法院认定事实：2011年2月22日，杨平安作为甲方、酒仙桥法律服务所作为乙方，双方签订《房屋互换（租赁）协议》，其中载明：“甲乙双方经自愿协商对永久性互换使用房屋达成如下协议：一、甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥六街坊6号楼1单元4号，面积16.4平方米（厨房、卫生间与他人共用），提供给乙方经营使用，1号房屋出租给乙方使用，面积12.2平方米。二、乙方将位于北京市朝阳区亮马桥9号院5号楼3门402��二居室面积约60平方米提供给杨平安居住。……八、乙方每月向甲方支付600元，半年一付3600元。”后杨平安作为甲方、酒仙桥法律服务所作为乙方，双方又于2012年6月22日签订了《协议》，其中载明：“1、甲方的酒仙桥六街坊6号楼1单元4号、1号两间（空房）双方自愿仍然继续履行，永不反悔。2、乙方从甲方交402房钥匙的2012年6月22日起每叁月向乙方户名……汇款12000，其中4号房9900元、1号房2100元，一直不变。……4、在履行过程中如遇天灾人祸不可抗力无法履行等情况，合同依法自动终止。”经询，双方均认可杨平安已经不再继续租住《房屋互换（租赁）协议》中约定的北京市朝阳区亮马桥9号院5号楼3门402号房屋；自《协议》签订后，酒仙桥法律服务所按照《协议》约定，每三个月支付一次租金并占有使用1号及4号房屋至今。杨平安还提交短信记录一份，���证明其已经在2016年5月11日告知酒仙桥法律服务所要求解除双方租赁合同。庭审中，酒仙桥法律服务所提交了其与案外人邹××签订的《合作协议书》，显示其与邹××协议共同使用4号房屋，该证据欲证明杨平安解除合同将对其造成经济损失。酒仙桥法律服务所还提交了案外人邹××作为出租人的《房屋租赁合同》，及朱××作为出租人的《房屋租赁合同》、出租方为王××的《房屋租赁协议》，并称其已将1号、4号房屋转租给第三方，欲证明其主张的次承租人的经济损失。杨平安对该证据真实性不予认可，并称无法核实1号、4号房屋中是否有其他次承租人，其在本案中依据合同相对性仅向酒仙桥法律服务所主张解除合同并腾退房屋。另查，杨平安为1号、4号房屋的公房承租人，1号、4号房屋产权单位为北京七星生活物业管理中心。案件审理��间，酒仙桥法律服务所曾提出鉴定申请，申请就涉案房屋中装饰装修造价进行价值鉴定，后因其未缴纳鉴定费用，鉴定机构将本案鉴定退回。此后经法院再次释明，酒仙桥法律服务所表示不在本案中申请鉴定。一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关于《房屋互换（租赁）协议》的性质，酒仙桥法律服务所主张为换房协议，但双方均认可于2012年6月22日又就1号及4号房屋签署了《协议》，该《协议》应视为对《房屋互换（租赁）协议》的条款的变更。从《协议》内容看，双方对租赁地点及价款进行了明确约定并且实际履行至今，故本案双方关系为租赁关系。关于本案主体，庭审中酒仙桥法律服务所曾主张案外人邹×��亦在《协议》上签字，亦应为本案合同一方。杨平安就此不予认可，并称签订合同时邹××与酒仙桥法律服务所负责人朱××一起代表酒仙桥法律服务所与其签约。朱××在庭审中陈述邹××与酒仙桥法律服务所共同使用4号房屋，因邹××自己租不下来，故以酒仙桥法律服务所的名义与杨平安签订了《协议》，由邹××向酒仙桥法律服务所支付租金，酒仙桥法律服务所向杨平安支付租金。从《协议》可见，双方明确约定杨平安为甲方、酒仙桥法律服务所为乙方，并对甲、乙双方的权利义务进行了具体约定，但并未就邹××的权利义务进行任何约定。邹××仅在《协议》上留有签字却并不实际享有权利、负担义务，结合当事人陈述，一审法院认为《协议》的相对方应为杨平安及酒仙桥法律服务所。酒仙桥法律服务所与邹××之间如有争议，亦不属于本案处理范围，可另行解决。关于租赁期间，现依据在案证据可以查明，自2011年起杨平安将1号、4号房屋出租给酒仙桥法律服务所使用至今，租赁期限已超过6个月，但双方签署的书面协议中仅约定为“永不反悔”、“永久性”，实际并未就租赁期间予以明确，故双方的租赁期限应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。现杨平安诉请解除双方协议，并要求酒仙桥法律服务所腾退涉案房屋的诉请，于法有据，一审法院予以支持。但考虑酒仙桥法律服务所在此营业期间较长，应当给予其一定合理腾退时间为宜，具体时间一审法院将根据实际情况予以酌定。另，杨平安主张的自2016年6月23日至实际腾退之日的房屋使用费诉请，于法有据，双方对1号、4号房屋每月共计4000元的租金标准亦无异议，一审法院予以支持。另，就酒仙桥法律服务所反诉主张的开门、装修、转让损失共计5万��，经法院释明，其并未就该部分进行鉴定，亦未提供证据予以证明，一审法院不予支持。关于酒仙桥法律服务所主张的停业经营损失，因本案双方为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同；且杨平安亦已于2016年5月11日告知酒仙桥法律服务所要求解除合同，已给予酒仙桥法律服务所一定的合理期间，酒仙桥法律服务所该反诉主张于法无据，一审法院不予支持。就酒仙桥法律服务所主张的其已将房屋转租，合同解除导致次承租人的损失，该部分为酒仙桥法律服务所与次承租人之间纠纷，亦不应由酒仙桥法律服务所在本案中主张，如有争议，应另行解决。判决：一、杨平安与酒仙桥法律服务所于二○一一年二月二十二日签订的《房屋互换（租赁）协议》及二○一二年六月二十二日签订的《协议》于判决生效之日解除；二、酒仙桥法律服务所于判决生效后三十日内腾退位于北京市朝阳区酒仙桥六街坊六号楼一单元一号、四号房屋，并交还杨平安；三、酒仙桥法律服务所于判决生效后三十日内给付杨平安房屋使用费，按照每月四千元标准，计算自二○一六年六月二十三日至实际腾退之日期间；四、驳回酒仙桥法律服务所的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。本院认为：归纳酒仙桥法律服务所的上诉请求和理由，本案的争议焦点为：一、租赁合同的期限问题；二、合同的主体问题；三、合同解除后的损失承担。首先，关于租赁合同的期限。一审法院结合双方2012年6月22日签订的《协议》内容，认定诉争双方为租赁关系，是正确的。依据在案证据查明的事实，自2011年起杨平安将1号、4号房屋出租给酒仙桥���律服务所使用至今，租赁期限已超过6个月，但双方签署的书面协议中仅约定为“永不反悔”、“永久性”，并未就租赁期间予以明确，故双方的租赁期限应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。酒仙桥法律服务所主张双方之间为附解除条件的租赁合同，并要求继续履行，无事实与法律依据，本院不予支持。其次，关于合同关系的主体。酒仙桥法律服务所主张案外人邹××在《协议》上签字，应为本案一方当事人；同时亦陈述邹××个人租不下来，故以酒仙桥法律服务所的名义与杨平安签订了《协议》，酒仙桥法律服务所又与邹××签订协议，由邹××向酒仙桥法律服务所支付租金。杨平安不认可邹××作为独立民事主体与其签订租赁合同。本院认为，《协议》仅为《房屋互换（租赁）协议》的补充合同，《房屋互换（租赁）协议》只有诉争双方签字；且《协议》首部载明合同的甲方乙方为诉争双方，未就邹××的权利义务进行任何约定。故，本案确定合同关系的主体为杨平安及酒仙桥法律服务所，是正确的。酒仙桥法律服务所认为应追加邹××为本案当事人，本院不予支持。最后，关于合同解除后的救济。酒仙桥法律服务所主张开门、装修、转让损失以及停业经营损失，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。酒仙桥法律服务所主张的停业经营损失，因本案双方为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同；且杨平安亦已于2016年5月11日告知酒仙桥法律服务所要求解除合同，已给予酒仙桥法律服务所一定的合理期间，酒仙桥法律服务所的主张无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，酒仙桥法律服务所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市朝阳区酒仙桥街道法律服务所负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚代理审判员     赵纳代理审判员     申峻屹二〇一七年三月三十日法官 助理  杨 琳书 记 员  高 明