北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终3769号上诉人（原审被告）：天空华雅投资管理（北京）股份有限公司，住所北京市朝阳区平房路71号院4号楼一层B36。法定代表人：刘宝占，总经理。委托诉讼代理人：徐朝晖，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭寸利，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京京威房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人:彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人:叶礼，北京市君合律师事务所律师。原审被告：江苏天空华雅投资管理有限公司，住所南京市玄武区洪武北路121号26层。法定代表人：张家娟，总经理。上诉人天空华雅投资管理（北京）股份有限公司与被上诉人北京京威房地产开发有限公司、原审被告江苏天空华雅投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天空华雅投资管理（北京）股份有限公司（以下简称北京天空华雅公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回京威房地产公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.京威房地产公司从未出具过诉争房屋的产权证或建设工程规划许可证，一审法院亦未予审查。2.租赁合同已于2015年11月由双方协商解除，北京天空华雅公司已经于2015年11月搬离，故无需支付之后的租金及2016年1月1日至9月5日之间的管理及空调费，京威房地产公司亦知晓北京天空华雅公司已搬离，其将房屋空置属于其自行扩大的损失，应由其自行承担。3.一审法院判决北京天空华雅公司支付装修免租期内租金与律师费缺乏法律依据。4.北京天空华雅公司已经支付了四十多万元的押金，一审法院仍判决支付其搬离之后的租金显失公平。北京京威房地产开发有限公司（以下简称京威房地产公司）京威房地产公司辩称：不同意北京天空华雅公司的上诉请求，京威房地产公司为涉案房屋产权人，不存在违法出租的情况，租赁合同合法有效；双方并未协商解除合同，京威房地产公司就此亦并未提供任何书面证据材料，其擅自搬离，京威房地产公司于2016年9月5日发出书面函件通知解除，一审据此判决租金及相关费用有事实及法律依据；涉案合同明确约定因承租人原因导致合同提前终止，应当支付装修免修期内的租金，对方承担律师费损失也有合同依据。江苏天空华雅投资管理有限公司（以下简称江苏天空华雅公司）未上诉。京威房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令北京天空华雅公司支付2015年12月1日至2016年9月5日的租金1256889.33元及逾期付款违约金（以当月欠付租金为基数，自租金应付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2.判令北京天空华雅公司支付2016年1月1日至2016年9月5日的管理及空调费115270.87元及逾期付款违约金（以当月欠付租金为基数，自租金应付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3.判令北京天空华雅公司支付拖欠的电费6300.47元及相应的逾期付款的违约金（以费用应付之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；4.判令北京天空华雅公司赔偿因违约造成的损失989806.4元，包括房屋空置期租金损失411345.6元、租赁房屋重新出租的中介费137115.2元、新租户的装修免租期租金损失411345.6元；5.判令北京天空华雅公司支付已经享受的装修免租期租金137115.2元；6.判令北京天空华雅公司向京威房地产公司支付为解决本案纠纷支付的律师费74200元；7.判令江苏天空华雅公司对北京天空华雅公司的上述支付义务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年7月31日，京威房地产公司（出租人）与江苏天空华雅公司（承租人）签订《盈科中心办公楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：出租人作为该单元的房地产权利人与承租人建立租赁关系；出租人将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心[B]栋[7]层[702A，702B]单元出租给出租人使用，建筑面积为504.1平方米；租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日；月租金137115.2元，租金按月支付，每月租金应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人；每月管理及空调费为14114.8元，每月管理及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给管理公司；电费1.493元/千瓦时；承租人应向出租人支付相当于三个月的租金和三个月管理及空调费的总和作为履行本合同的押金，共453690元；出租人为承租人提供1个月的装修免租期，自2016年8月1日至2016年8月31日，装修免租期内承租人不需缴纳租金，若本合同因承租人原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修免租期，且对于已使用的装修免租期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按租金标准将装修免租期（即1个月）的全额租金向出租人全额缴纳；承租人未能按照合同规定，支付租金、管理及空调费、水电费或违约金等其他费用，且逾期超过30天仍未支付的，出租人有权终止合同；承租人须在租期结束时或提前结束时，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，以本合同规定归还状态或标准及良好及清洁状态交还出租人；同时须将所有的锁匙交还出租人，承租人交还钥匙的唯一形式是现场将该单元钥匙交还给出租人或管理公司；承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付应付款金额的0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止；出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其他费用而发生的费用，或因承租人违约而引致其出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担；一切损失包括但不限于在下一任租户支付租金之前产生的空置费、在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修免租期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿。江苏天空华雅公司支付京威房地产公司押金453690元。2015年8月17日，京威房地产公司（甲方、出租方）、江苏天空华雅公司（乙方、原承租方）及北京天空华雅公司（丙方、新承租方）签订《承租权转让协议》，约定：自2015年9月1日起，乙方将房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该房屋的新承租方，履行承租方在房屋租赁合同项下应负之相应之义务（包括乙方在房屋租赁合同下应当履行而尚未履行之义务），并享受相应之权利；甲方作为该房屋的房地产权利人与承租方建立租赁关系；丙方同意对乙方于房屋租赁合同及本协议项下的一切义务（包括但不限于支付一切应付费用）承担连带责任，且该连带责任不因房屋租赁合同或本协议的变更而消灭；甲方同意，乙方已经向甲方支付的房屋租赁合同项下的押金453690元在甲方收到乙方退还的押金收据原件（如有）后自动转作丙方在房屋租赁合同项下就承租该房屋的押金，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算；乙方同意对房屋租赁合同下该房屋相应之所有责任义务承担连带担保责任。京威房地产公司主张，北京天空华雅公司支付其2015年9月1日至2015年11月30日的租金共411345.6元、2015年9月1日至2015年12月31日的管理及空调费56459.2元、2015年11月1日前的电费双方已结清。京威房地产公司因北京天空华雅公司迟延支付租金、管理及空调费、其他费用超过30日，于2016年9月1日向北京天空华雅公司发出《解约函》，“函告如下：一、我司与贵司的租赁合同将于2016年9月5日（以下称‘解约日’）解除。二、我司将根据租赁合同的约定，没收全部押金。三、请贵司在解约日后的三个日历日内，向我司及物业管理公司付清全部欠款。四、请贵司在解约日或该日之前搬离租赁单元，将租赁单元中贵司的全部物品搬离，并按照租赁合同约定的标准于解约日之前将租赁单元交还我司。逾期未搬离的物品，视为贵司已放弃其所有权，我司有权自行处理；逾期未交还租赁单元的，我司有权自行收回租赁单元。……”。京威房地产公司通过EMS特快专递的方式向北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司的工商注册地、《租赁合同》地址邮寄了上述《解约函》；北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司称未收到《解约函》。北京天空华雅公司主张，2015年11月因公司经营状况不好，已与京威房地产公司协商解除《租赁合同》，并口头约定以押金弥补京威房地产公司的损失，并将涉案房屋腾退与钥匙一并交还于京威房地产公司的齐经理，当时京威房地产公司未提出异议，但双方未作交割。京威房地产公司对此不予认可，主张北京天空华雅公司所述的返还涉案房屋情况不属实，且其还支付了2015年12月的管理及空调费。为证明律师费主张，京威房地产公司提交了北京市君合律师事务所出具的律师费发票，编号为17186436，金额为74200元。北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司认可该证据的真实性，但认为律师费金额过高。京威房地产公司还提交了其催收租金、空调及管理费、电费的通知单等证据；北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司表示均未收到上述催收通知。一审法院认为：京威房地产公司与江苏天空华雅公司签订的《租赁合同》、以及与北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司签订的《承租权转让协议》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《租赁合同》签订后，京威房地产公司已经履行了房屋交付义务，故北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司应当依约履行义务。现京威房地产公司主张北京天空华雅公司拖欠租金，北京天空华雅公司虽主张其已于2015年11月与京威房地产公司协商解除了《租赁合同》并返还涉案房屋，双方租赁关系自2015年11月已解除，但北京天空华雅公司对此未举证；亦未举证证明其如约支付了租金等相关款项。京威房地产公司向承租人发送《解约函》，声明《租赁合同》及《承租权转让协议》于2016年9月5日解除的行为，有事实依据及法律依据。综上，京威房地产公司要求北京天空华雅公司支付欠付租金、管理及空调费的诉讼请求，法院予以支持。北京天空华雅公司主张违约金过高，法院依法予以调整后，支持京威房地产公司逾期付款违约金的请求。《租赁合同》约定，京威房地产公司给予北京天空华雅公司1个月装修免租期（自2016年8月1日至2016年8月31日），如《租赁合同》因承租方原因提前终止，则承租方不得享受免租期，且对于已使用的装修免租期，承租方应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免租期的租金向出租人予以全额缴纳，故京威房地产公司主张1个月装修免租期租金，有合同依据，法院予以支持。京威房地产公司另行将房屋出租的租金标准、免租期等，应为其与新承租人间的约定，受市场因素影响会具有一定的不确定性，亦为北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司所无法预见，现未实际发生，故对京威房地产公司关于新租户的装修免租期租金损失的主张，法院不予支持。京威房地产公司主张的中介费损失系其为增加交易机会的合理费用支出，且未实际发生，故对该项主张，法院不予支持。关于京威房地产公司主张的空置损失，根据其所述，北京天空华雅公司自2015年12月起，即已经存在欠付租金等违约行为，京威房地产公司在一定程度上可以预见《租赁合同》无法正常履行，故京威房地产公司主张的房屋空置损失依据不足，法院不予支持。根据各方对律师费的约定及现有证据材料，京威房地产公司主张的律师费损失法院予以支持。京威房地产公司提供的现有证据，无法量化实际用电情况，京威房地产公司根据其自行记录，要求北京天空华雅公司支付电费依据不足，法院不予支持。京威房地产公司要求江苏天空华雅公司对北京天空华雅公司的付款义务承担连带责任，符合《承租权转让协议》的约定，有事实依据，法院予以支持。一审法院判决：一、天空华雅投资管理（北京）股份有限公司于判决书生效后七日内支付北京京威房地产开发有限公司二〇一五年十二月一日至二〇一六年九月五日的租金共计一百二十五万六千八百八十九元三角三分，并以一百二十五万六千八百八十九元三角三分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自二〇一六年九月一日起至实际支付之日止的滞纳金；二、天空华雅投资管理（北京）股份有限公司于判决书生效后七日内支付北京京威房地产开发有限公司二〇一六年一月一日至二○一六年九月五日管理及空调费十一万五千二百七十元八角七分，并以十一万五千二百七十元八角七分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自二〇一六年九月一日至实际支付之日止的滞纳金；三、天空华雅投资管理（北京）股份有限公司于判决书生效后七日内支付北京京威房地产开发有限公司装修免租期租金十三万七千一百一十五元二角；四、天空华雅投资管理（北京）股份有限公司于判决书生效后七日内支付北京京威房地产开发有限公司律师费七万四千二百元；五、江苏天空华雅投资管理有限公司对上述第一、二、三、四项天空华雅投资管理（北京）股份有限公司的给付义务承担连带责任；六、驳回北京京威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27436元，由北京京威房地产开发有限公司负担8385元（已交纳），由天空华雅投资管理（北京）股份有限公司、江苏天空华雅投资管理有限公司负担19051元（于判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由天空华雅投资管理（北京）股份有限公司、被告江苏天空华雅投资管理有限公司负担[北京京威房地产开发有限公司已支付，天空华雅投资管理（北京）股份有限公司、江苏天空华雅投资管理有限公司于判决生效后七日内直接支付给北京京威房地产开发有限公司]。本院经审理查明：京威房地产公司系朝阳区工人体育场北路甲2号房屋产权人。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院在此予以确认。本院认为:京威房地产公司与江苏天空华雅公司签订的《租赁合同》、以及与北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司签订的《承租权转让协议》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。京威房地产公司依约交付了房屋，北京天空华雅公司及江苏天空华雅公司亦应依约履行支付租金及各项使用费用的义务。北京天空华雅公司主张其已于2015年11月与京威房地产公司协商解除《租赁合同》且搬离并返还了房屋，但就此并未提供证据加以证明，京威房地产公司亦主张其并不知晓北京天空华雅公司搬离，故本院对北京天空华雅的主张不予采信。京威房地产公司要求其继续支付租金及各项使用费至2016年9月5日，于法有据，其诉讼请求应当予以支持。根据《租赁合同》约定，在承租人未能按照合同约定支付租金、管理及空调费、水电费或违约金等其他费用，且逾期超过30天仍未支付时，出租人有权终止合同，没收押金，并有权依据合同约定要求承租人支付拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿（包括但不限于律师费）。因承租方原因提前终止时，承租方不得享受免租期，且对于已使用的装修免租期，承租方应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免租期的租金向出租人予以全额缴纳。现由于北京天空华雅公司的违约行为致使合同解除，京威房地产公司有权要求其支付免租期租金，并支付律师费。北京天空华雅公司已向京威房地产公司支付的押金，京威房地产公司有权依据合同不予退还，北京天空华雅公司主张因为交纳了押金，故无需再行支付2015年12月至2016年9月的租金，缺乏合同依据，故本院对其此项上诉意见不予采纳。综上所述，北京天空华雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27436元，由天空华雅投资管理（北京）股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一七年三月十七日书 记 员  杨俊逸书 记 员  杜超男