北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初14781号原告：葛春梅，女，1971年12月10日出生，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：李永飞，北京劲翔律师事务所律师。被告：梁忠海，男，1975年2月23日出生，住河南省信阳市。委托诉讼代理人：侯华龙，北京绍嘉律师事务所律师。原告葛春梅与被告梁忠海租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员冯淑敏、张凤茹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛春梅及其委托诉讼代理人李永飞，被告梁忠海的委托诉讼代理人侯华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛春梅向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告之间的厂房租赁合同；2、判令被告向原告完整交还西辛峰工业区南二区12号厂房；3、判令被告支付原告厂房租金14.5万元（时间计算至2016年9月19日）；4、判令被告支付原告自2016年9月20日起至西辛峰工业区南二区12号厂房实际交还之日止的租金（按18万元/年计算）；5、判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付租金利息（以14.5万元为基数，从2016年3月20日起计算至实际付完基数之日止；自2016年9月20日起，每年的9月20日、3月20日开始以14.5万元为基数分别计算租金利息，计算至合同被法院判决解除之日止；合同解除后，以本条中未支付的租金为基数，从解除之日起计算利息至实际支付完基数之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月前，原告因故在外地较长时间，被告梁忠海因没有住处，暂住在北京市昌平区小汤山镇西辛峰工业园区南二区12号厂房。2016年原告回京后于3月20日同被告签订《厂房租赁合同》，约定原告（甲方）将西辛峰工业园区南二区12号厂房（不包括东平房以北四间房及北车间隔墙以东小车间）租赁给被告（乙方）使用，乙方不可出租，同时约定如未按时交纳厂房租赁费，甲方有权解除合同。现被告私自将原告厂房出租，且拖欠原告租金未按时交付，违反了双方签订的合同。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持其诉请。被告梁忠海辩称：1、原告起诉主体不适格，被告承租了涉案地块，承租地块的是北京元文装饰有限公司，该公司从村委会承租的，原告是该公司的法定代表人，案件原告起诉主体应该以公司名义起诉，不应以个人名义起诉。2、关于原告提出的要求及租金计算，被告不同意解除双方的租赁合同，但是租金金额、计算方式被告不认可，应按照双方签订的合同年租金13.5万元为标准进行计算。关于原告主张租金利息，实际情况是原告本人拒收租金，导致目前情况的发生。故原告起诉的事实与理由不符合实际，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明：2001年10月20日，原昌平县崔村镇西辛峰村经济合作社（甲方）与北京元文装饰有限公司（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定甲方将工业开发区内的南二区12号厂房租赁给乙方，占地面积2700平方米，建筑面积450平方米；租赁期限20年;合同期内，乙方征得甲方同意后，有权将房屋场地使用权转给第三方生产经营。此外，双方还对其他租金及交付时间等合同条款进行了约定。合同签订后，合同双方按照合同约定履行各自义务。2015年1月1日，北京元文装饰有限公司（甲方）与葛春梅（乙方）签订《租赁合同》，约定鉴于乙方为甲方股东之一，了解甲方业务，且甲方股东仅为葛春梅、张积文夫妻二人，且平时都有该二人经营，甲方将其租赁的北京市昌平区崔村镇西辛峰工业园区南二区12号厂房租赁给乙方（甲方在该厂房的办公场地除外）；租赁期间为2015年1月1日至2021年12月31日，此外，还对其他条款进行了约定。2016年3月20日，葛春梅（甲方）与梁忠海（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将西辛峰工业园区南二区12号厂房（不包括东平房以北四间房以及北车间隔墙以东小车间）租赁给乙方使用，乙方租用甲方的厂区用于乙方经营，乙方不可出租。乙方向甲方支付厂房租赁费，每年为人民币13.5万元，租赁费每半年交一次，金额为年租赁费一半，每年的3月20日和9月20日为缴费期。如未能按时交纳厂房租赁费，甲方有权解除合同，损失乙方自负，其他税费按有关部门规定由乙方自行交纳。厂区每月物业管理费、水、电费由乙方自行交纳。本协议有效期自2016年3月20日起至2021年3月19日止。经营区内设施乙方不得私自拆除或改建，不得私自建房（如需库房可申请进行批复），如确需改建，报甲方同意后方可设施，费用由乙方负担，合同期内如遇国家占地拆迁等不可抗力，乙方的改建费用与甲方无关，乙方无条件撤离，甲方不予任何补偿。此外，双方还对其他合同条款进行了约定。合同签订后，梁忠海支付葛春梅租金4万元，葛春梅将约定的厂房交付梁忠海使用。2016年3月23日，梁忠海为葛春梅出具《欠条》一张，载明：“今欠到房租贰万柒仟伍佰元整，梁忠海，2016年3月23日。”2015年12月30日，梁忠海（甲方）与案外人傅跃红（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定梁忠海将西辛峰工业园区南二区12号厂房租赁给乙方使用，乙方租用甲方的厂区用于乙方经营，乙方不可出租。乙方每年向甲方支付厂房使用费，每年为人民币18万元，租赁费每年一次（上交款），每年的12月30日前为缴费期。租赁期自2015年12月30日起至2020年12月29日止，同时还对其他条款进行了约定。庭审中，傅跃红出庭作证，陈述自己与梁忠海2015年12月30日签订《厂房租赁合同》，但签订合同后直至2016年3月20日支付梁忠海12万元租金后才进入租赁场地。另查，经查询企业工商登记信息，北京元文装饰有限公司原法定代表人为张积文（葛春梅丈夫），股东为张积文、葛春梅。2015年12月张积文去世，后该公司的法定代表人变更为葛春梅。上述事实有《厂房场地租赁合同》、《租赁合同》、2015年12月30日的《厂房租赁合同》、2016年3月20日的《厂房租赁合同》、《欠条》、工商登记注册信息、证人证言及原、被告方的当庭陈述在案佐证。本院认为：北京元文装饰有限公司与原昌平县崔村镇西辛峰村经济合作社于2001年10月20日签订的《厂房场地租赁合同》合法有效，基于该合同，北京元文装饰有限公司取得了西辛峰工业开发区南二区12号厂房的使用权，在承租期内北京元文装饰有限公司将承租的上述南二区12号厂房内部分厂房租赁给葛春梅使用，葛春梅基于合同取得了涉案厂房的使用、收益等权益。2016年3月20日，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，被告租赁涉案厂房后用于自己经营，被告不可出租，但被告违反合同约定，将承租的涉案厂房转租给案外人使用，根据合同法第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，被告承租厂房后，并未按照合同约定及时足额支付约定的租金，亦违反了合同约定，致使原告合同目的不能实现。故原告要求解除双方之间的《厂房租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于解除合同的时间，本院认为以原告向法院提交起诉书上的时间，即2016年8月16日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》依法解除后，被告应该将承租的涉案厂房腾退并返还给原告，故原告要求被告完整交还承租的西辛峰工业园区南二区12号厂房，于法有据，本院予以支持。关于原告主张截至2016年9月19日的租金14.5万元，因双方2016年3月20日签订合同后，被告已支付原告租金4万元，并出具欠条2.75万元后并未支付租金。根据双方合同约定，自2016年3月20日起计算至2016年8月16日的租金及2016年8月17日至2016年9月19日期间的使用费（参照合同约定的租金标准，即每年13.5万元计算）共计为6.75万，故原告主张拖欠租金，合理部分，本院予以支持。原告要求按每年18万元的标准计算租金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。因双方之间的合同已于2016年8月解除，被告一直占用涉案厂房，故原告要求被告支付自2016年9月20日起至完整交还涉案厂房之日止的租金（占有使用费），具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张按每年18万元计算，缺乏法律依据，本院不予支持，本院参照合同约定的租金标准，按每年13.5万元计算。关于原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付租金利息（以14.5万元为基数，从2016年3月20日起计算至实际付完基数之日止；自2016年9月20日起，每年的9月20日、3月20日开始以14.5万元为基数分别计算租金利息，计算至合同被法院判决解除之日止；合同解除后，以本条中未支付的租金为基数，从解除之日起计算利息至实际支付完基数之日止），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告主体不适格一节，本院认为，根据查明的事实，北京元文装饰有限公司自西辛峰村经济合作社承租厂房后，取得了涉案厂房的使用权，而且根据双方之间的约定，并未约定北京元文装饰有限公司不得转租，而本案原告作为北京元文装饰有限公司的两名股东之一，与该公司的法定代表人兼股东张积文系夫妻关系；而原告基于租赁合同取得了涉案厂房的使用权，原告以个人名义与被告签订《厂房租赁合同》，且被告交付的部分租金亦交付至原告本人，被告为原告个人出具欠条，上述事实均能表明原告是本案租赁合同纠纷一案的适格主体，故本院对被告的辩称不予采信。关于被告辩称原告拒收租金，但并未提供相应的证据予以证明，且与被告出具租金欠条事实不符，故本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告葛春梅与被告梁忠海于二〇一六年三月二十日签订的《厂房租赁合同》。二、被告梁忠海于本判决生效后十日内腾退并返还原告葛春梅位于北京市昌平区崔村镇西辛峰工业园区南二区12号厂房（不包括东平房以北四间房以及北车间隔墙以东小车间）。三、被告梁忠海于本判决生效后七日内给付原告葛春梅自二〇一六年三月二十日至二〇一六年八月十六日期间的租金及二〇一六年八月十七日至二〇一六年九月十九日期间的占有使用费共计二万七千五百元。四、被告梁忠海于本判决生效后七日内给付原告葛春梅自二〇一六年九月二十日起至实际腾退返还涉案厂房之日止的租金（占有使用费）（占有使用费按每年十三万五千元计算）。五、驳回原告葛春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百元，由原告葛春梅负担一千一百零三元（已交纳）；由被告梁忠海负担二千零九十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炜鑫人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  张凤茹二〇一七年三月三十日书 记 员  程建民