海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民初200号原告（执行案外人）：李日和，男，1973年9月10日出生，汉族，住澄迈县金江镇向阳路织造厂。委托代诉讼代理人：曾德彬，海南问源律师事务所律师。委托代诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：海南澄迈农村商业银行股份有限公司。住所地：澄迈县金江镇文明路**号。法定代表人：周世才，该公司董事长。被告（申请执行人）：琼海市农村信用合作联社。住所地:琼海市爱华东路***号。法定代表人：王扬显，该联社理事长。被告（申请执行人）：定安县农村信用合作联社。住所地：定安县定城镇见龙大道***号。法定代表人：陈武达，该联社理事长。被告（申请执行人）：临高县农村信用合作联社。住所地：临高县临城镇新镇北街**号。法定代表人：杨大德，该联社理事长。以上四位被告的共同委托诉讼代理人：周优生，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。以上四位被告的共同委托诉讼代理人：唐统强，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。第三人（被执行人）：澄迈老城旅游有限公司。住所地:澄迈县老城开发区快速干道20公里处。法定代表人：蔡正聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：程雅琴，该公司职员。委托诉讼代理人：邓龙，该公司职员。第三人（被执行人）：海南龙城养生健康产业有限公司。住所地：海口市大英路***号。法定代表人：蔡梦柳，该公司董事长。第三人（被执行人）：海南老城丽海阳光九龙温泉酒店有限公司。住所地：澄迈县老城开发区快速干道20公里处东侧。法定代表人：蔡正聪，该公司董事长。第三人（被执行人）：蔡笃雄，男，1974年8月25日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。第三人（被执行人）：马彩安，女，1950年8月10日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。第三人（被执行人）：叶淑英，女，1974年12月20日出生，汉族，住海口市美兰区白沙门上村**号。第三人（被执行人）：蔡秋扬，女，1970年5月5日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。第三人（被执行人）：蔡梦柳，女，1971年11月27日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。第三人（被执行人）：蔡正聪，男，1949年9月13日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。第三人（被执行人）：蔡笃辉，男，1993年2月28日出生，汉族，住海口市美兰区龙岐村**号。以上第三人共同委托诉讼代理人：程雅琴，澄迈老城旅游有限公司职员。以上第三人共同委托诉讼代理人：邓龙，澄迈老城旅游有限公司职员。原告李日和与被告海南澄迈农村商业银行股份有限公司（简称：澄迈农村商业银行）、定安县农村信用合作联社（简称：定安农信联社）、琼海市农村信用合作联社（简称：琼海农信联社）、临高县农村信用合作联社（简称：临高农信联社），第三人澄迈老城旅游有限公司（简称：老城旅游公司）、海南龙城养生健康产业有限公司、海南老城丽海阳光九龙温泉酒店有限公司、蔡笃雄、马彩安、叶淑英、蔡秋扬、蔡梦柳、蔡正聪、蔡笃辉案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告李日和及其委托诉讼代理人曾德彬、蔡秦波，被告的委托诉讼代理人唐统强，第三人的委托诉讼代理人邓龙、程雅琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李日和向本院提出诉讼请求：1.立即停止对丽海阳光小区2幢1单元101号房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；2.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月28日，原告与第三人老城旅游公司签订了商品房买卖合同。第三人老城旅游公司将其位于××县处南侧，土地证号为老城国用(2007)第1033号土地上在建的商品房丽海阳光小区2幢1单元101号房以总价款人民币4468**元出卖给原告，合同签订后，原告按照合同的约定支付了全额购房款，第三人老城旅游公司于2010年6月份将房屋交付给原告，原告于2012年12月1日起将该房屋出租给海南方圆建设检测工程有限公司，至今该租赁合同尚未到期。四位被告系执行案件【（2015）海南一中执字第245-10执行裁定书】的申请人，第三人系该执行案件的被申请人，在执行程序中4位被告作为申请人向海南省第一中级人民法院申请对第三人老城旅游公司名下，土地证号为老城国用(2007)第1033号土地上”丽海阳光”项目在建工程上13号、14号、15号楼中的3**套房进行查封。其中原告合法占有的丽海阳光小区2幢l单元101号商品房属于被查封的房产。原告认为，根据《合同法》第一百三十条、六十条及《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。第三人老城旅游公司与原告所签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，虽然第三人老城旅游公司未给原告办理房屋的过户登记，但这并不影响双方签订商品房买卖合同的效力。被告澄迈农村商业银行、定安农信联社、琼海农信联社、临高农信联社辩称，一、被告对原告提出执行异议的房产享有抵押权，有优先受偿的权利，且已经海南省第一中级人民法院的四宗民事判书所确认【（2014）海南一中民初字第68号、（2014）海南一中民初字第69号、（2014）海南一中民初字第70号、（2014）海南一中民一初字第72号】，被告的抵押担保物权依法应受到保护。二、原告的主张不符合法律规定。原告认为根据相关法律，其合同是有效合同，该合同是双方的真实意思表示，但是被告认为这不符合执行异议之诉的规定，根据相关规定，被告不否认合同是真实的，但是合同债权不能对抗被告的物权，且合同不能作为经济业务已经发生的相关证明；原告是否支付价款，其提供的证据不明确。因此，原告的证据不足以支持其排除被告的抵押权，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人老城旅游公司等辩称，李日和是2009年签订合同的，李日和已对涉案房屋进行装修并实际使用，房款已经支付给老城旅游公司，第二，老城旅游公司和被告农信社的抵押合同是2011年签订的，故我方认为涉案房屋不是抵押的标的；第三，我方愿意配合李日和办理相关产权的手续。原告为证明其主张提供以下证据：证据1执行裁定书，证明原告提出的执行异议被法院驳回；证据2商品房买卖合同，证明原告向第三人购买房屋；证据3现金缴款单两张、证据4资金往来专用凭证、证据5付款证明，以上证据证明原告已经付清全部商品房购房款；证据6房屋租赁合同，证明原告一直占用、使用该商品房；证据7送达回证，证明原告于2016年11月23日收到执行裁定书。被告的质证意见：对证据1、7的三性均没有异议;对证据2的真实性有异议;证据3比较模糊，且和购房款对应不上，对其证明内容有异议；对证据4的真实性和关联性均有异议，付款人名称不是购房者的名称；对证据5的真实性、关联性有异议，因为老城公司和我们是相对方，对其真实性和关联性不予认可；对证据6的关联性不予认可，和本案没有关联性。第三人对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性没有异议。经审查，本院对原告提供的1、2、7的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3、4、5、6的形式上的真实性予以确认。被告为证明其主张提供以下证据：证据1（2014）海南一中民初字第68、69、70、72号判决书；证据2抵押合同；证据3在建工程抵押登记证明。以上证据证明答辩人对执行异议的房产享有抵押权。原告的质证意见：对证据1的真实性、合法性均没有异议，对其证明内容有异议，对证据2、3真实性没有异议，对其合法性和证明内容均有异议。第三人的质证意见：对被告提供的证据的真实性没有异议，但是对其关联性均有异议。所有的抵押合同都是在签订买卖合同之后签订的，涉案房屋不属于抵押的范围。经审查，本院对被告提供的证据1-3的真实性、合法性，关联性予以确认。结合以上证据以及原告、被告及第三人的陈述，本院查明以下事实：原告李日和（买受人）与第三人老城旅游公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同上注明的签订日期为2009年11月28日。该合同约定：买受人购买的的商品房为位××县处东侧、编号为607010159的地块【土地证号为：老城国用（2007）第1033号】丽海阳光项目中的第2幢1单元1**房。该商品房建筑面积111.72平方米，其中套内建筑面积108.58平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米4000元，总价款446880元。买受人在签订合同当日支付总房款的100%（含定金），即人民币446880元给出卖人。出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。本案中，李日和提供2009年12月23日分两次向老城旅游公司的账户支付现金300000元的凭证(凭证中缴款人一栏是空白)、老城旅游公司于2010年6月8日出具的300000元往来凭证（内容为：付款人名称李炳祎、项目丽海阳光1#西边铺面2格部分款单价3000元）、老城旅游公司于2011年1月4日出具200000元资金往来凭证【内容为：付款人名称李日钊、项目丽海阳光铺面款（现金贰拾万元正）】证明其已向老城旅游公司支付了500000元购房款，并委托其侄子李炳炜和堂兄李日钊到老城旅游公司领取收据。2016年10月21日，老城旅游公司出具给李日和《付款证明》，内容为：李日和于2009年11月购买丽海阳光2号楼101铺面，总面积为111.12平方米，款已付清，已于11月28日签订购房合同。合同履行过程中，老城旅游公司依约将涉案房屋交付给李日和使用。2012年12月1日，李日和与海南方圆建设工程检测有限公司签订《房屋租赁合同》约定：李日和出租给海南方圆建设工程检测有限公司的房屋座落在老城丽海阳光小区2幢1单元101房，建筑面积111.72平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2022年11月30日止，月租金为人民币2500元。另查明，2013年7月12日，第三人老城旅游公司与被告澄迈农村商业银行、琼海农信联社、定安农信联社、临高农信联社签订了《抵押合同》（合同号为：澄迈老城社2013年抵字第003号），为其贷款提供抵押担保。抵押的财产为：”丽海阳光”项目在建工程（在建工程抵押登记证明编号：澄房建老城字第0001号；在建工程为9栋至15栋住宅、”九龙温泉酒店”-1至19层）以及1-4.5、7栋商铺。2015年12月7日，本案被告（执行申请人）澄迈农村商业银行、琼海信用联社、定安信用联社、临高信用联社与第三人（被执行人）老城旅游公司金融借款合同纠纷一案，因被执行人老城旅游公司未履行生效判决确认的义务，本院于2016年4月20日作出（2015）海南一中执字第245-10号执行裁定，查封位于××县处南侧，土地证号为老城国用（2007）第1033号的土地上”丽海阳光”项目在建工程以及1-4.5、7栋商铺，其中包含丽海阳光小区第2幢1单元101房。2016年11月3日，李日和对执行标的提出书面异议，本院于2016年11月15日作出（2016）琼96执异168号执行裁定，驳回李日和的异议请求。李日和不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是原告李日和对涉案房产享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，涉案房产尚未登记至李日和名下，其对涉案房产不享有所有权。双方签订商品房买卖合同后，买受人已履行合同约定的付款义务，预期物权将确定无疑地变动到买受人名下，此种情况下，应认可买受人已经取得了相当于物权的权利，也即享有物权期待权。在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护买受人的物权期待权，以维护交易秩序的稳定。本案中李日和提供的300000元的现金交款凭证以及300000元的收据、200000元的收据证明其已交纳了500000元购房款。从上述付款凭证的内容来看，1.现金交款凭证未写明缴款人名称，两张收据上的付款人均不是其本人，李日和提供的付款凭证无法证明500000元系其本人交纳的。2.合同约定涉案房产的单价为每平方米4000元，总价款446880元。而收据中注明单价为3000元，李日和提供的付款凭证中显示的单价及总价款(500000元)与合同的约定不符，且李日和不能做出合理的解释。而收据上注明购买的房产也与合同约定的涉案房产（即丽海阳光项目中的第2幢1单元101房）不一致。因此李日和提供的付款凭证无法证实其已交纳涉案房产的购房款。涉案房产不符合法律规定的认定物权期待权的条件。因此李日和并未享有涉案房产的物权期待权。而李日和购买的涉案房产是铺面，李日和对该房产的使用是用于出租并不是用于居住，其请求停止执行涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综上所述，从本案审理查明的事实分析，李日和就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求本院停止执行涉案房产，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告李日和的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告李日和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长  杨 洁审 判 员  陈 杰审 判 员  陈玫伊法官助理  徐文峥二〇一七年三月十日书 记 员  邱飞丽