江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3935号原告：谢三全，男，1964年6月12日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区，委托代理人：李望，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601201510466056。委托代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601199410722424。被告：何海清，男，1962年6月25日生，汉族，南昌市人，住南昌市西湖区，原告谢三全与被告何海清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢三全及其委托代理人李望，被告何海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢三全诉称：2016年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告坐落于南昌市××区嫁妆街××号店面作为经营饭店使用，每月租金2800元，押金5600元，租期为2年，从2016年9月1日起至2018年9月1日止。合同第五条约定：如国家需要征拆迁旧改造，双方应配合政府政策，不得阻挡。合同签订后，原告依约支付了5600元押金及租金，并对店面内部进行装修。2016年9月13日，原告装修完毕后正式营业，共花费装修费10000元。2016年9月28日，南昌市西湖区政府拆迁办工作人员前来告知原告，该店面已被列为拆迁改造范围，被告也已将相关拆迁材料提交政府。原告随即询问被告，被告声称暂时不会拆迁，可以继续营业。2016年11月9日，拆迁办工作人员再次来到原告店内，并在原告店外进行张贴封条、喷漆编码等拆迁工作。原告再次询问被告后得知，该店面早在2016年8月就已被确定为拆迁房屋，被告表示无法继续履行租赁合同。2016年11月10日，原、被告双方协商解除合同，签订的《补偿协议》约定：被告退还原告押金5600元、房屋转让费12000元，房屋内部装修归原告所有。协议签订后，原告随即配合政府开始拆迁改造，并在2016年12月1日正式腾出租赁房屋。此后，原告多次要求被告按补偿款协议履行义务，被告在2016年11月27日退还原告5600元押金后，就拒不退还房屋转让费及装修费。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，后因政府拆迁双方协商解除合同并签订《补偿协议》，被告应按协议履行相关义务。然而，被告在履行完部分义务后，就拒不继续履行协议。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求依法判决：1、被告退还原告房屋转让费12000元，并支付原告房屋内部装修费1万元，以上两项合计22000元；2、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告增加了一项诉请，要求被告支付原告政府部门补偿一楼房屋的停产停业费用。原告提交了如下证据：证据一、原告身份证，被告常驻人口信息登记表，证明原、被告的主体资格；证据二、《租赁合同》一份，证明原告承租被告坐落于南昌市××区嫁妆街××号店面作为经营饭店所用，每月租金2800元，押金5600元，租期为2年，从2016年9月1日起至2018年9月1日止；证据三、《补偿协议》一份，证明因政府拆迁改造，原、被告于2016年11月10日协商解除合同并签订《补偿协议》，约定被告退还原告押金5600元、房屋转让费12000元，房屋内部装修归原告所有；证据四、《收条》一份，证明被告在2016年11月27日退还原告5600元押金后，就拒不按照《补偿协议》规定，未履行退还原告房屋转让费及装修费用等义务。被告何海清辩称：原来签订合同时和原告约定，如果店面拆迁原告应在3天之内搬离，但原告推迟搬离17天，耽误了被告17天搬迁奖励，每天2000元。原告违约在先，所以其无需履行合同。被告何海清提交了如下证据：证据一、收条一份，证明原告收取了被告11000元，注明原告愿意到法院撤诉，今后不再追究被告的任何责任；证据二、录音光盘一份，证明原、被告双方已经私了，原告不追求被告的任何责任；证据三、房屋装修单价明细表，证明按照评估公司的评估价格，乳胶漆2816元，水泥灶1个200元，蹲便器一个200元，共计3216元，其中1608元归原告所有。经审理查明，2016年9月1日，原告与被告签订《租赁合同》，主要内容为：原告承租被告坐落于南昌市××区嫁妆街××号店面作为经营饭店所用，每月租金2800元，押金5600元，租期2年，自2016年9月1日起至2018年9月1日止，如国家需要征拆迁旧改造，双方应配合政府政策，不得阻挡等。因该店面被纳入征收范围，2016年11月10日，原、被告双方签订补偿协议，主要内容为：一、被告退还原告房屋租金5600元；二、房屋内部装修归原告所有（以房屋评估公司报告为准）；三、被告退还原告房屋转让费12000元；四、原告有权针对政策内停产停业3%的补偿追究权，如相关部门认定为原告所有，被告无条件补偿房屋3%的停产停业的补偿款，如相关部门认定为归被告所有，原告不得追究其补偿款；五、该协议签订之日起三日内原告清空处理房屋内所有物品。协议签订后，被告支付了原告押金5600元，其余款项未支付，故原告诉至本院，诉请如上。2016年12月，该店面被拆迁。本案审理过程中，2017年1月23日，原告出具收条给被告，载明：“收到何海清11000元，以前的事一笔勾销（包括装修费不起诉，撤销法院起诉，今后不追究何海清任何责任）。如有一楼停产停业费归房客所有。”庭审中，被告认可该收条的内容均是其哥哥何水清书写，原告仅在该收条上签字。庭审中，被告陈述停产停业费用为6万元左右。庭审中，原告亦承认按照征收政策，停产停业费用属于房东所有，按照评估报告，其在涉案房装修折旧后的补偿费用为3747元。庭审过程中，本院要求被告核实停产停业费的具体金额。庭审后，被告在笔录中陈述，经其到房屋征收部门询问，工作人员告知其涉案房屋一楼停产停业费用为48033元，具体计算方式为涉案房一层是45.05㎡，其中店面22.5㎡，补偿价格为每平方米56360元，店面后面22.5平方米认定为仓库，每平方米补偿价格为14800元。一楼总的补偿金额为1601100元，停产停业费为48033元（1601100元×3%）。但因其未签订征收补偿协议，征收部门不愿出具书面材料。上述事实，有原、被告的陈述、租赁合同、补偿协议、收条、笔录等证据所证实。本院认为，本案争议的焦点问题为停产停业费用是归原告所有还是归被告所有？原告认为被告在收条中已明确将停产停业费用处分给原告，被告认为收条虽系其哥哥书写，但其真实意思为按照征收政策来确定，如果有补偿承租人的，就归其所有，反之则没有。依照原、被告于2016年11月10日签订的补偿协议第四条的约定，该条明确注明按照征收政策来决定停产停业费的归属。故原告要求被告支付其停产停业费用的诉请，对被告显然有失公平，本院不予支持。被告在退还原告房屋押金之后，本案审理过程中又支付了原告11000元。考虑到原告租赁涉案房经营的时间很短，另确实花费了一定的装修费用。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，基于公平原则，本院酌定被告另行补偿原告1万元为妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：被告何海清于本判决生效之日起十日内补偿原告谢三全1万元；驳回原告谢三全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告谢三全预交的案件受理费350元，由被告何海清承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  张世民人民陪审员  刘春香人民陪审员  毛才姑二〇一七年三月十六日书 记 员  罗朝君