湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初4314号原告：康卫良，男。委托诉讼代理人：苏剑、肖晴，湖南若华律师事务所律师。被告：湖南友文置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云工业园。法定代表人：张志文。委托诉讼代理人：王炼斌，湖南广东广和律师事务所律师。第三人长沙熹春食品有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路238号满庭芳8栋603房。法定代表人：康卫良。康卫良与湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）、长沙熹春食品有限公司（以下简称熹春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。康卫良及其委托诉讼代理人苏剑、肖晴，友文置业公司委托诉讼代理人王炼斌，熹春公司法定代表人康卫良，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康卫良请求判令：一、确认位于长沙市天心区南托街道新兴科技产业园X区XX栋XXX号厂房为康卫良所有（诉讼中，康卫良陈述，同意将该厂房登记至熹春公司名下，归熹春公司所有）；二、本案诉讼费由友文置业公司承担。友文置业公司答辩要点：一、其与康卫良签订之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，涉诉厂房在本案开庭前已经取得厂房预售许可证，康卫良已付清房款，厂房预售合同合法有效。二、依据合同签订时的国家和地方政策，厂房可登记至自然人名下；后因政策变化，已不允许将厂房登记至自然人名下。三、友文置业公司已依约将厂房交付给康卫良，未办理厂房所有权证由于诸多因素所致，请法院依法裁决。熹春公司陈述要点：依据合同签订时的国家和地方政策，厂房可登记至自然人名下，故当时康卫良以其个人名义购买了厂房。2015年，友文置业公司告知康卫良，长沙市市人民政府发布新的政策，不允许将厂房登记至自然人名下，只能登记在法人或其他组织名下。熹春公司系康卫良个人独资公司，康卫良同意将涉案厂房登记至熹春公司名下，归熹春公司所有。经审理查明，2014年4月16日，康卫良与友文置业公司签订《商品房定购合同》，约定：康卫良购买友文置业公司新兴科技产业园C3栋503号房产，该商品房设计用途为工业厂房，商品房价款为1528740元，合同签订之日支付918740元、合同签订后7个工作日内支付610000元。同日，康卫良支付了918740元。2014年4月24日，友文置业公司向康卫良交付了涉诉厂房，办理了交付手续。康卫良与案外人长沙东友物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，康卫良个人独资的熹春公司入驻厂房办公。2015年7月2日，双方签订一份《置业确认单》，确认实际总房款按1496234元计算，康卫良尚应支付剩余房款577494元。2016年1月5日，熹春公司向友文置业公司致函，恳请确认以康卫良个人名义购买的涉诉厂房确认实际购买人系熹春公司，康卫良在该函签名、熹春公司加盖了公章；次日，友文置业公司对此表示同意。另查明，一、熹春公司系自然人独资公司，股东为康卫良。二、2015年7月8日，长沙县厂房产权管理局核发长县房售许字（2015）第0113号商品房预售许可证，涉诉厂房在前述预售许可范围。三、涉诉厂房被多家法院采取财产保全措施。2015年8月28日，本院以（2015）天诉前保字第00001号协助执行通知书、（2015）天执字第1188号协助执行通知书冻结涉诉厂房；2015年9月11日，长沙市中级人民法院以（2014）长中民执字第00627-1号协助执行通知书冻结涉诉厂房；2015年10月29日，邵阳市双清区人民法院以（2015）双执字第345号协助执行通知书冻结涉诉厂房；2015年11月17日，本院以（2015）天执字第595-1号协助执行通知书冻结涉诉厂房；2015年12月15日，长沙市中级人民法院以（2014）长中民执字第00606-2-2号协助执行通知书冻结涉诉厂房；2016年5月23日，本院以（2016）湘0103民初字第2385号协助执行通知书冻结涉诉厂房；前述冻结时间均为三年。四、本院（2016）湘0103民初字第2385号生效民事判决书查明，2013年7月29日，友文置业公司以长沙市天心区暮云工业园内自编栋号C3、C4栋在建工程做抵押，向湖南星沙农村商业银行股份有限公司暮云支行（以下简称星沙农商行）借款36000000元。2013年8月7日，星沙农商行就友文置业公司上述在建工程办理了他项权，C3栋厂房共担保主债权2500万元，债务履行期限共60个月，自2013年7月29日至2018年7月29日，在建工程抵押证明号C313000213。借款发放后，友文置业公司未如约足额归还借款。判决如下：限友文置业公司、张志文在本判决生效后十日内向星沙农商行偿还借款本金9860000元及利息（前期利息为1099784.31元，后期利息以本金9860000元为基数，按月利率11.53125‰标准自2016年6月2日算实际偿还之日止）；如友文置业公司、张志文未履行上述金钱给付义务，星沙农商行有权行使抵押权，依法折价、拍卖、变卖友文置业公司名下的位于长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇工业园）内自编栋号为C3、C4栋在建工程项目，所得价款由原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司暮云支行优先受偿。五、2016年4月6日，本院作出（2016）湘0103执异42号执行裁定书。长沙市中级人民法院指定本院执行由其作出的（2013）长中民三初字第00965号生效民事判决书，执行过程中，康卫良提出的执行异议，该执行异议理由成立。本院裁决如下：中止对长沙市天心区新兴科技产业园X区XX栋XX号房产的执行；在康卫良按照本院要求将购房余款577494元交付执行后，解除对长沙市天心区新兴科技产业园C区C3栋503号房产冻结手续。2015年7月5日，康卫良向本院支付了余款577494元，本院依法解除了依前述文书作出的保全措施。以上事实，有双方身份信息、《商品房定购合同》、收据、银行交易明细、置业确认单、《厂房交接确认书》、《前期物业管理服务协议》、物业费发票、照片一组、（2016）湘0103执异42号、预售许可证、长沙市商品房户室信息表、（2016）湘0103民初2385号民事判决书及协助执行通知、《关于确定长沙熹春食品有限公司未实际购房人的函》、《回执函》、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故，原、被告双方签订的《商品房定购合同》，合法有效。康卫良依约支付全部房款后，友文置业公司有交付合乎法律规定、双方约定的厂房及产权证书等义务。二、关于康卫良主张的所有权与在建工程抵押权、建设工程优先受偿权的冲突问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，康卫良作为买受人，交付了全部房款，其权利优于建筑工程承包人的优先受偿权、优先于抵押权和其他债权。三、2014年12月30日，长沙市人民政府发布《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》。该办法第十四条规定，工业地产项目用房（含生产性及非生产性用房）的购买人限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，不得以个人名义购买。康卫良购买涉诉房屋时，其购买行为并未违反法律行政法规之规定，在前述办法出台后，其自愿将涉诉厂房登记至熹春公司名下，实际是将合同权利义务转让给友文置业公司，友文置业公司对此亦予同意，该转让不违反法律行政法规的规定，合法有效。熹春公司可享有《商品房定购合同》中买受人的权利义务，涉案厂房可归熹春公司所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：位于长沙市天心区南托街道（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园C区XX栋XX号厂房为第三人长沙熹春食品有限公司所有。本案受理费9279元，由被告湖南友文置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李俊才人民陪审员  易云辉人民陪审员  廖利辉二〇一七年三月二日书 记 员  甘 甜附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。