北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初41629号原告：北京海房投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区甘家口21号楼。委托诉讼代理人：闫永安，北京市恒通律师事务所律师。被告：李同力，女，1972年6月28日出生。原告北京海房投资管理集团有限公司（以下简称海房投资公司）与被告李同力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海房投资公司委托诉讼代理人闫永安到庭参加诉讼，被告李同力经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。海房投资公司向本院提出诉讼请求：1、李同力支付拖欠的自2015年8月29日至2016年6月28日（共计10个月）房屋租金35000元。2、李同力支付违约金3174.16元。3、李同力支付自2016年6月29日至2016年7月20日房屋使用费2566.67元。4、李同力承担本案诉讼费。事实与理由：海房投资公司前身北京市海淀区房屋土地经营管理中心与李同力友好协商，于2014年9月29日签订了《北京市海淀区公共租赁住房合同》，租赁期限为2014年9月29日至2015年9月28日。于2015年8月25日再次签订了《北京市海淀区公共租赁住房合同》，租赁期限2015年9月29日至2016年6月28日，月租金为3500元。李同力未按合同约定给付2015年8月29日至2016年6月28日房屋租金。合同到期后，李同力未按合同约定腾退房屋，直至2016年7月20日才将涉诉房屋腾退。现北京市海淀区房屋土地经营管理中心经事改企改制，已改制为海房投资公司，为此我公司提起诉讼。李同力未作答辩。本院经审理认定事实如下：经查，2014年9月24日，北京市海淀区房屋土地经营管理中心（以下简称海淀区房屋中心）（出租人，甲方）与李同力（承租人，乙方）签订《北京市海淀区公共租赁住房租赁合同》，合同约定：“房屋坐落于北京市海淀区马神庙×号×号楼×单元203号（以下简称203号房屋），建筑面积72.4平方米。该房屋系甲方筹集社会存量房源，并与房屋所有权人签订租赁合同后依法承租的房屋。甲乙双方采取一年一签的方式签订租赁合同。本合同的租赁期限为一年，房屋租赁期自2014年9月29日始至2015年9月28日止，共计十二个月。甲方于房屋租赁期起始之日，即2014年9月29日将房屋交付给乙方。甲方交付该房屋前，乙方应支付首期租金、押金和其他相关费用。房屋租金标准48.34元/建筑平方米每月，租金按月收取。月房屋租金合计3500元。乙方应在每月28日前将该房屋的下一缴租租金存入本条第一款约定的银行卡内。在前款约定的28日以前，乙方没有将当月租金存入银行卡的，逾期缴纳租金期限为指定日期之次日起至乙方实际缴纳租金当日止。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金（季、年租金应折合为月租金）的万分之三收取违约金。甲方交付该房屋前，乙方应按签订合同时的1个月租金3500元向甲方缴纳押金。该房屋交付之日前乙方应缴纳首期租金3500元…”2015年8月25日，海淀区房屋中心（出租人，甲方）与李同力（承租人，乙方）再次签订《北京市海淀区公共租赁住房租赁合同》，合同约定：“房屋租赁期自2015年9月29日始至2016年6月28日止，共计九个月。乙方应在每月（此处空白）日前将该房屋的下一缴租租金存入本条第一款约定的银行卡内。在前款约定的（此处空白）日以前，乙方没有将当月租金存入银行卡的，逾期缴纳租金期限为指定日期之次日起至乙方实际缴纳租金当日止。”其他条款与2014年9月24日签订的《北京市海淀区公共租赁住房租赁合同》一致。庭审中，海房投资公司出具北京市海淀区人民政府国有资产监督管理委员会2016年8月11日出具的《关于“北京市海淀区房屋土地经营管理中心”转制为“北京海房投资管理有限公司”的情况说明》，载明：“…将北京市海淀区房屋土地经营管理中心及下属单位净资产无偿划转到北京市海淀区国有资本经营管理中心，并由区国资中心将上述资产注资到北京海房投资管理有限公司。北京海房投资管理有限公司2016年6月30日正式工商注册登记，为区国资中心出资的一人有限责任公司。北京海房投资管理有限公司2016年6月30日正式工商注册登记为区国资中心出资的一人有限责任公司。原北京市海淀区房屋土地经营管理中心所有资产及债权债务由北京海房投资管理有限公司承接。”2016年9月2日，北京海房投资管理有限公司名称变更为海房投资公司。庭审中，海房投资公司表示李同力自2015年8月29日至2016年6月28日房屋租金未给付，李同力于2016年7月20日将203号房屋腾退交还。经法庭询问，海房投资公司表示违约金计算明细为：2015年9月29日至2015年10月28日的租金3500元产生的违约金：3500x455天x0.03%=477.75元；2015年10月29日至2016年11月28日的租金3500元产生的违约金：3500x425天x0.03%=446.25元；2015年11月29日至2015年12月28日的租金3500元产生的违约金：3500x395天x0.03%=414.75元；2015年12月29日至2016年1月28日的租金3500元产生的违约金：3500x365天x0.03%=383.25元；2016年1月29日至2016年2月28日的租金3500元产生的违约金：3500x335天x0.03%=351.75元；2016年3月1日至2016年3月28日的租金3500元产生的违约金：3500x307天x0.03%=322.35元；2016年3月29日至2016年4月28日的租金3500元产生的违约金：3500x277天x0.03%=290.85元；2016年4月29日至2016年5月28日的租金3500元产生的违约金：3500x247天x0.03%=259.35元；2016年5月29日至2016年6月28日的租金3500元产生的违约金：3500x217天x0.03%=227.85元，上述违约金合计3174.16元。海房投资公司表示违约金仅主张至2016年12月28日，且仅主张2015年8月25日签订的《北京市海淀区公共租赁住房租赁合同》约定的违约金；2015年8月25日所签合同系2014年9月24日签订的《北京市海淀区公共租赁住房租赁合同》之延续，2015年8月25日所签合同中在付款时间处虽为空白，但应比照2014年9月24日所签合同之约定。海房投资公司表示诉讼请求房屋使用费计算方式比照合同约定的月租金3500元计算，李同力延迟腾退房屋22天。李同力于2017年2月20日到庭表示，2017年2月16日未到庭，系因忘记庭审时间；认可海房投资公司所述租金拖欠时间段，即2015年8月29日至2016年6月28日租金未给付，因无能力给付。李同力表示于2016年6月29日将203号房屋交还海房投资公司，但未向本院提交证据证明其所述。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案李同力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。海房投资公司与李同力于2014年9月24日、2015年8月25日签订的两份《北京市海淀区公共租赁住房租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现李同力未按合同约定给付足额房屋租金，理应依据合同约定给付剩余租金并依约支付违约金。海房投资公司诉请李同力给付2015年8月29日至2016年6月28日房屋租金35000元，符合双方约定，本院予以支持。海房投资公司主张李同力给付违约金，符合双方约定，本院予以支持；现海房投资公司主张违约金3174.16元，低于合同约定，本院不持异议，但经本院核算，海房投资公司自述违约金计算方式合计金额有误，违约金数额应为3174.15元，本院予以调整。海房投资公司主张李同力按照合同约定的月租金数额给付自2016年6月29日至2016年7月20日房屋使用费一节，其性质属于李同力在合同期限届满后仍占有房屋给海房投资公司造成的损失，数额按照双方签订的房屋租金合同的月租金计算，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、李同力于本判决生效后七日内给付北京海房投资管理集团有限公司二○一五年八月二十九日至二○一六年六月二十八日房屋租金三万五千元。二、李同力于本判决生效后七日内给付北京海房投资管理集团有限公司违约金三千一百七十四元一角五分。三、李同力于本判决生效后七日内给付北京海房投资管理集团有限公司二○一六年六月二十九日至二○一六年七月二十日房屋使用费二千五百六十六元六角七分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百零九元（北京海房投资管理集团有限公司已预交）,由李同力负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 许 暘二〇一七年三月一日书记员 魏明玮