苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3758号原告：冯蕴玉,女,1971年5月18日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：钱伟军,男,1968年1月20日生，汉族，住江苏省苏州市。原告：钱昆豪（曾用名钱仕豪、钱昆恒宇）,男,1998年10月3日生，汉族，住江苏省苏州市。原告方共同委托诉讼代理人：臧祝文、卞金燕，江苏丁晓农律师事务所律师。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人董建晶，总经理。委托代理人邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：吴珏，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙。委托诉讼代理人：吴珏，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律师事务所实习律师。原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪诉被告苏州东方国际名品城有限公司（下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理，由代理审判员遆志恒适用简易程序独任审判，后因工作调动原因由代理审判员戚鸣宇适用简易程序独任审判。审理中，本院经原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪申请，依法通知江苏惠龙实业有限公司（下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（下简称惠龙投资公司）作为被告参加诉讼。本案于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪的共同委托诉讼代理人卞金燕，被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁，被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司的共同委托诉讼代理人吴珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪诉称，2006年5月21日，原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪与苏州乐成实业有限公司（下简称乐成公司）、苏州龙鼎置业有限公司（下简称龙鼎公司）签订了租赁合同，约定将位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆1层1070室、E馆1层1133室出租给乐成公司，龙鼎公司（即现被告名品城公司）对租金的支付承担保证责任。2013年起，即2012年下半年度租金到期后，被告停止支付上述B馆1层1070室、E馆1层1133室租金，原告多次催要无果，故诉至法院，请求法院判令：1、被告名品城公司、被告惠龙实业公���、被告惠龙投资公司支付2012年7月1日至2016年6月30日止的商铺租金657440元并支付违约金124253元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确，因E馆1层1133室租金被告已经支付至2012年12月31日，故将第一项诉请的金额变更为支付租金648904元并支付自2013年2月1日起至实际履行之日止的违约金。庭审中，原告方将违约金明确为以当期欠付租金金额为本金，以每年的1月31日、7月31日为应付租金的期限，自2013年2月1日起按照每天万分之三的标准计算至实际支付之日止。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司共同辩称，第一，就合同主体而言，与原告签订房屋租赁合同的是被告名品城公司与乐成公司，该二者与被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司在法律上是完全不同的法律主体，被告惠龙实业公司、惠龙投资公司对原告并无合同义务。第二，就利益性质而言，��告所诉请的利益属于投资利益、预期利益，尚未发生且并非必然发生，不属于法律必须保护的范畴。租赁合同中，房屋所有权始终在出租人手中，出租人所损失的仅是预期利益，即使承租人中途违约弃租，也不应苛责承租人必须缴清剩余年限的租金作为违约处罚。乐成公司在租房合同期内经合法程序注销，自注销之日起其作为合同主体的身份即告消灭，对于注销之后发生的租金，不能要求乐成公司的股东强制作为承租主体并继续履行承租义务。第三，即使原告的诉请应当得到保护，债务主体也应为被告名品城公司。因乐成公司仅是名义上的合同一方当事人，从未就涉案房屋进行招租、使用或支付过租金，而被告名品城公司就合同租金支付等承担的是连带责任担保，且自乐成公司注销后，被告名品城公司仍按照合同约定继续向原告支付租金。另，2009年2月25日，被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司与上海奥银房地产开发有限公司（下简称奥银公司）签订股权转让合同，由该公司收购两被告在涉案商铺项目的股权，合同签订后，应奥银公司的要求，两被告退出涉案商铺所在项目的经营管理，故此后乐成公司作为名义上合同当事人的权利义务也不存在了。综上，请求法院驳回原告对被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司的诉讼请求。被告名品城公司辩称，第一，我方承认存在拖延原告租金的事实，E馆1133商铺已付2007年1月1日至2012年12月31日期间租金，B馆1070商铺已付2007年1月1日至2012年6月30日期间租金，我方同意支付实际拖欠的租金，但具体的数额与原告主张的不一致，应该按照合同约定的购买该房屋的总价款的10%扣掉代缴的个税计算租金，即E馆1133商铺170713*10%/2*（1-5%）计算半年租金8109.2元；B馆1070商铺1472881*10%/2*（1-5%）计算半年租金69961.8元，后面的5%是补充协议中约定的被告1代缴的个人所得税。2、对租金的支付主体没有异议，租金的支付主体应该是我方和案外人苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡企业管理公司），因为原告虽然曾经与苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）签订了租赁合同，名品城公司作为租金支付的保证人，但乐成公司实际并未履行该租赁合同，而是早已将租赁合同的全部权利义务转让给被告名品城公司和奥食卡企业管理公司，原告对这一转让行为明确知晓，从未提出任何异议，因为自2006年开始，租金的支付主体一直是如此，乐成公司经过工商注销等法定程序，原告没有理由不知晓。3，对于违约金我方认为应当分段计算，认可原告主张的到期后一个月开始计算违约金、先用后付的主张，E1133商铺具体为2013年8月1日开��计算2013年上半年租金的违约金，B馆1070商铺具体为2013年2月1日开始计算2012年下半年租金的违约金，其他时间段的租金以此类推。4、造成被告名品城公司未支付租金的原因在于承租商户拖欠租金，现在被告名品城公司一直积极通过诉讼等方式追讨商户欠付的租金。本院查明：2006年5月21日，原告冯蕴玉作为甲方，龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年5月21日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200605210010，购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”E馆1层1133号房屋（以下简称“该房屋”）]；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期��算日，租赁期限结束日相应延长……前10年租期，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。……2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红约定：“1、在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期��算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定原告冯蕴玉在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际���交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，原告冯蕴玉另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。同日，三方另行签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》一份，合同内容均与上述合同内容一致，房屋位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆1层1070号。2006年12月26日，原告作为甲方、乐成公司作为乙二方，签订《补充协议》二份，约定2007年1月1日起，涉案2套房屋的税前半年租金均为总房价的5%，分别为人民币73644元、8536元。另查明，涉案二套房屋于2007年办理了房屋所有权证，登记所有权人为原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆恒宇（系钱昆豪曾用名）；登记的房屋坐落分别为：苏州市相城区元和镇聚元街255号1133室（房屋建筑面积为13.63平方米，对应的涉案商铺编号为E1133室）、苏州市相城区元和镇华元路864号（房屋建筑面积为90.13平方米，对应的涉案商铺编号为B1070室）。又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪举证的身份信息、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、销售不动产通用发票、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告方所提供的2份《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》虽由原告冯蕴玉与乐成公司、被告名品城公司签订，但涉案房屋登记在三原告名下，冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪可作为共同原告就涉案二套房屋一并向被告方主张权利。签订于2006年5月21日的2份《租赁合同》为原、被告双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现原、被告双方对被告欠付租金数额及违约金计算；原合同当事人乐成公司在已经注销的情况下，被告惠龙投资���司、惠龙实业公司作为该公司股东是否应当继续承担租赁合同项下的义务等均存在争议，故本院列项分析如下。一、被告方欠付租金数额及违约金的计算。租赁合同约定在前10年租期内，乐成公司须向原告方支付税前租金及营业分红，现原告方仅向三被告主张未付租金，系原告方对自身权利的处分，应予准许。按照租赁合同约定，前10年的年租金为购房时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年6月30日、2007年12月31日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。原告方主张租金按照房价款的10%计算，被告名品城公司对此予以认可，但认为应扣除5%的税费后再向原告方进行支付。因被告名品城公司对税费缴纳情况及租金应扣除5%的税费后再向原告方进行支付的约定未进行举证，原告方亦表示应该在三被告支付租金前提下代扣代缴，而本案中三被告并未支付租金，更不存在代扣代缴，应以实际发生的税费金额为准，故本院对被告名品城公司的该意见不予采信，认定涉案二套房屋的租金标准为：苏州市相城区元和镇聚元街255号1133室（涉案商铺编号为E1133室）租金为8536元/半年、苏州市相城区元和镇华元路864号（涉案商铺编号为B1070室）租金为73644元/半年。原告方及被告名品城公司均确认苏州市相城区元和镇聚元街255号1133室（涉案商铺编号为E1133室）正常支付租金至2012年12月31日，苏州市相城区元和镇华元路864号（涉案商铺编号为B1070室）正常支付租金至2012年6月30日。故自2012年7月1日起计算至原告方所主张的2016年6月30日，本案所涉二套房屋的未付租金合计648904元。关于违约金，租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因被告未按期支付租金，故原告方有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，现原告方自愿按照租金结算基准日次日起一个月进行主张，系原告方对自身权利的处分，可予准许。故违约金计算方式为以苏州市相城区元和镇华元路864号（涉案商铺编号为B1070室）租金73644元/半年为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日起计算至实际履行之日止；以苏州市相城区元和镇聚元街255号1133室（涉案商铺编号为E1133室）租金8536元/半年为基数、按照每日万分之三的标准，分别自2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日起计算至实际履行之日止，本��予以认定。二、被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司在原乐成公司注销的情况下，是否应当继续承担租赁合同项下的义务。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司主张乐成公司与被告名品城公司之间无任何书面协议，但乐成公司仅是名义上的承租方，从未参与经营管理，仅是为了规避当时的政策才参与合同签订，租赁合同的实际履行方自始即为被告名品城公司一方，同时，其两公司已在2009年2月25日与奥银公司签订股权转让合同后，退出了涉案商铺所在项目的经营管理。被告名品城公司对被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司的上述陈述予以认可。本院认为，虽三被告均主张被告名品城公司系实际承租方，但均未提供任何证据佐证；被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司另称已将涉案商铺所在项目的股权转让给奥银公司，但对此亦未举证，结合本院受理的关联案件中在租赁前期由乐成公司支付租金的相关证据，本院认定乐成公司系实际承租人，故应按照合同约定向出租人承担合同义务。虽乐成公司于2010年9月17日因股东会决议解散并注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就其公司注销事宜及租赁合同继续履行或解除事宜向各业主进行通知，结合其在庭审中陈述其作为承租人与业主签订合同系为规避当时的包租政策而为之行为，被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司不得因该规避当时政策规定的行为获益或免责。综上，本院认定被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司作为乐成公司的股东，应就乐成公司就租赁合同项下的相关义务承担清偿责任。被告名品城公司作为保证人在合同上盖章，但合同中对保证方式的约定不明确，结合关联案件中，被告名品城公司存在与乐成公司交叉并持续向业主支付租金的情形，本院认定被告名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带责任保证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司支付原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪2012年7月1日起至2016年6月30日租金合计人民币648904元，并支付以租金73644元/半年为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日起计算至实际履行之日；以租金8536元/半年为基数、按照每日万分之三的标准，分别自2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日起计算至实际履行之日的违约金。二、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪承担连带清偿责任。上述第一、第二项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告冯蕴玉、钱伟军、钱昆豪指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5808元，由被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司、被告苏州东方国际名品城有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  戚鸣宇二〇一七年三月三十日书 记 员  顾 月