湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0105民初2695号原告：湖北鑫瑞房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事东区。法定代表人：张华，该公司总经理。委托代理人：房思均、孙黄超，该公司职工，特别授权代理。被告：欧阳运新,男,1968年12月6日出生，汉族,住武汉市汉阳区。原告湖北鑫瑞房地产开发有限公司诉被告欧阳运新房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年7月19日立案受理后，依法由审判员戴猛独任审理，于同年9月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员李静、熊艳组成合议庭，并于同年11月17日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人房思均、孙黄超，被告欧阳运新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北鑫瑞房地产开发有限公司诉称:原、被告于2013年8月15日、9月15日签订两份商铺租赁合同，由被告租赁原告开发的鑫瑞小城故事东区7号商铺一层，租赁建筑面积为43.08平方米，14号商铺一层，租赁建筑面积为47.33平方米，23号商铺一层33.54平方米，7-23号商铺二层，租赁建筑面积917.59平方米，合计租赁建筑面积为1041.54平方米。上述房屋的租赁用途为宾馆住宿。合计月租金为20,314元。合同起租期从2013年11月14日开始。合同签订后，被告仅向原告支付了至2015年6月14日的租金，自2015年6月15日起共欠原告租金243,768元（截至2016年6月14日）。原告多次与被告联系，催还上述款项未果。故原告起诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年8月15日、9月15日签订的两份商铺租赁合同，判令被告向原告支付2015年6月15日至2016年6月14日租金243,768元；判令被告向原告返还合同约定的租赁物；2、判令被告向原告支付违约金20,314元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告欧阳运新辩称：签订合同的时候，原告告知路两年内会通，因为被告做的是特种行业，证件基本办妥，但是因为物业公司管理不当，车辆将消防通道堵死，消防车无法通过，有安全隐患，无法正常营业。被告多次向原告要求进行整改，但原告置之不理，导致被告无法经营。还有两间房屋漏水，被告多次向原告反映此事，原告也不予修理，给被告造成很大的损失。且被告每次缴纳房租原告都不给开房租的单据，因为租赁房屋时原本有十几平方的空洞，被告自行花钱进行了整修，返还房屋原告应当对我进行赔偿。租赁期间，原告对租赁的房屋断水断电，致使被告关门停业。要求原告赔偿被告的装修费、修路费、损失及违约金共计1,350,000元。经审理查明：原告将登记在其名下的房屋出租给被告使用。2013年8月15日、9月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《物业租赁合同》，约定：租赁物业坐落于汉阳××××村鑫瑞小城故事东区，租赁建筑面积为998.46平方米及43.08平方米，房屋租赁期自2013年8月15日、9月15日至2016年8月14日。房屋用途为商业，仅作宾馆住宿使用。月租金为18,591元、1,723元。租金支付方式为按季度支付。免租期为2013年8月15日、9月15日至2013年11月14日。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，共计37,000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方应于2013年8月15日、9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分，乙方放弃收回，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。合同第十三条第三款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1、未按约定时间交付该房屋达7日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。合同第十三条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定和支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达1,000元的；3、擅自改变该房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的应按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了合同中约定的房屋。被告支付了37,000元保证金，并交纳租金至2015年6月。被告对房屋进行装修并经营汉阳区农民工招待所。就其所经营的汉阳区农民工招待所，被告于2013年12月31日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2014年3月11日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队对该招待所进行日常消防监督检查，发现该场所存在如下消防安全违法行为，并责令改正：1、未制定消防安全制度；2、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；3、室内消火栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明未保持完好有效。被告所经营的招待所门前是一条小区规划红线之外的道路，该道路尚未修通（所谓“断头路”），道路上印有“消防通道严禁停车”字样，路口也有“消防通道全天禁停”警示牌及禁停标志。被告提交的照片上显示该道路停有机动车。被告也向原告进行了反映，但该消防通道上停有机动车辆的问题没有得到解决。因所租的房屋中有两间发生渗漏，被告于2015年5月、7月、9月向物业报修，物业予以维修。2016年6月13日，原告向被告发出租金催缴通知单，要求被告于2016年6月15日12时前缴付2015年7月至2016年6月所欠租金243,768元，被告签收了该通知单。同年6月14日，原告对被告实施断水断电措施。被告此后即停止经营，未将房屋返还给原告。租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同。现原、被告因租赁物返还及租金交纳问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。以上事实有双方当事人陈述及房屋所有权证、物业租赁合同、汉口银行客户回单、租金催缴通知单、小区平面图、物业维修记录、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、消防检查记录及责令改正通知书、照片等证据证实，可作如上认定。本院认为：原、被告签订的物业租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告也应依约向原告支付租金。被告交纳租金至2015年6月，尚欠租金243,768元。因2016年6月14日原告对被告采取断水断电措施，被告此后无法正常使用所租房屋而停止经营，此时至租赁到期之日即2016年8月14日共两个月的租金40,628元应予减免。被告经营招待所因存在消防违法行为（含消防通道不畅通）被责令整改，对被告经营造成一定影响，该消防通道虽非小区内道路，但作为房屋所有权人原告仍有义务协助被告解决消防通道阻塞问题，现该消防通道阻塞问题未能得到解决，且有两间房屋存在渗漏问题，租金应予适当减免。综上，被告应向原告支付租金150,000元。被告尚有押金37,000元在原告处，该押金可冲抵被告应支付的租金，冲抵后被告应向原告支付租金113,000元。因原告未能协助被告解决消防通道阻塞问题，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告所签《物业租赁合同》现已到期，双方未能续签合同，被告应将所租房屋返还给原告，对原告要求被告返还合同约定租赁物的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告欧阳运新于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事东区房屋（建筑面积为998.46平方米及43.08平方米），将房屋返还给原告（反诉被告）湖北鑫瑞房地产开发有限公司；二、被告欧阳运新于本判决生效之日起十日内向原告湖北鑫瑞房地产开发有限公司支付租金113,000元；三、驳回原告湖北鑫瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,262元（原告已预交），由被告欧阳运新承担，被告欧阳运新于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费直接支付给原告湖北鑫瑞房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴猛人民陪审员  李静人民陪审员  熊艳二○二○一七年三月九日书 记 员  陈柳