云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云05民初48号原告马丽芝，女，回族，1955年7月18日生，个体经营业主，云南文山州文山县人，住文山州文山县，委托代理人兰银清，云南吉昌律师事务所律师。特别授权代理。被告昌宁县联华置地有限公司。组织机构代码：58736256-0。住所地：昌宁县宝丰商贸城****号。法定代表人赵瀚源，系该公司执行董事。被告赵瀚源，男，汉族，1977年12月2日生，昆明市五华区人，住云南省昆明市五华区。以上二被告共同委托代理人詹晴州，云南君晟律师事务所律师。特别授权代理。以上二被告共同委托代理人胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。原告马丽芝与被告昌宁县联华置地有限公司（以下简称联华公司）、被告赵瀚源债权转让纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告马丽芝的特别授权委托代理人兰银清，被告联华公司及赵瀚源的特别授权委托代理人詹晴州、胡苏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽芝向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行2015年10月27日签订的《购房协议》以及相应的《商品房购销合同》，为原告及其指定人员办理商品房销售备案登记手续，并向原告交付上述商品房（已办理备案登记并已缴纳住房维修基金的六套：13栋B037、B038、B039、B050、B051、B052；已办理预先登记的六套：14栋B056、8栋B028、29栋B102、11栋C005、12栋C006、12栋C007；其他已签订合同的五套（3栋3-1-201、3-1-202、3-1-301、3-1-401、3-1-402）；2、依法判令被告共同偿还原告借款人民币18084200元、利息人民币4932398元（本息合计人民币23016598元）以及自2016年11月15日至借款实际清偿之日的债务利息（以月息1.5%计算）；3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：被告因房地产周转困难，先后于2013年9月18日至2015年6月7日期间向张云华借款56256800元。2015年6月7日，原被告及张云华共同签订编号为2015060701号《协议书》，约定张云华将对被告的3480万元债权转让给原告。同日，原被告签订《还款协议》和《补充协议》，对原告受让的债权本金3480万元进行了确认，约定了还款的期限及金额，并用被告的土地使用权进行抵押；被告自2015年8月1日起向原告支付3480万元为本金的利息，计息标准为月息1.5%。上述还款协议第一期履行期限届满后前，被告明确向原告表示无法按期偿还借款，经原被告协商后，于2015年10月27日签订《购房协议》及《商品房购销合同》，约定被告将自己开发的“榕华园”17套商品房作价16715800元出售给原告，抵偿部分债务。合同签订后，被告向昌宁县住建局申请办理了其中13栋B037、B038、B039、B050、B051、B052号商品房的备案登记手续（且原告已经自行向住建部门缴纳了住房维修基金），办理了14栋B056、8栋B028、29栋B102、11栋C005、12栋C006、12栋C007号商品房的预告登记，其余商品房至今未办任何登记手续，也未交付上述商品房，至今也未支付剩余债务本息。原告在本案审理过程中表示如抵押房产不能履行交房手续，则仍作债权处理。被告联华公司及赵瀚源答辩称：1、被告联华公司与原告实际发生的借款金额并非是56256800元，而是2900万元，本案认定借贷关系真实性应当由实际发生的数额为准，同时要求追加张云华为本案的第三人，以便查明事实，公平公正审理。2、本案涉及三个不同的法律关系，第一个是借款是联华公司与张云华的借款关系，第二个关系是联华、张云华和原告的债权债务转让关系，第三个关系张云华与原告形成的商品房购销关系和担保关系，一个案件处理一个法律关系是民事诉讼的基本原则，本案仅只能处理一个法律关系，请原告释明并作出明确。3、本案中已有查明原告与张云华的实际借款金额，才能对真实金额和真实意思进行审查，因此被告不同意按照被告与原告之间签订的合同协议进行履行。4、根据最高人民法院相关司法解释和判例，民间借贷中对借贷提供担保为非典型担保关系，符合相关规定不能直接留置，商品房不能直接办理到原告名下，应当进行拍卖，拍卖的款项清偿债权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院当庭释明：因本案系原告提起的债权转让关系，张云华与联华公司之间的民间借贷关系系另一法律关系，如被告能证实张云华与联华之间的借贷关系虚假或借款金额只是2900万元，那么本院合议后可以追加；如被告无证据证实，本院不予追加。是否追加张云华为本案第三人，待被告举证后决定。针对以上争议，原告马丽芝向本院提交以下证据：第一组，借款合同、收条、股东会决议、债权债务确认书。证明2013年9月18日至2015年6月7日，被告向张云华借款共计人民币56256800元，双方于2015年6月7日对上述债权债务进行了确认。第二组，协议书、承诺书、还款协议、补充协议、股东会决议。证明2015年6月7日，原告、被告、张云华共同签订《协议书》，约定由张云华将对被告的3480万元债权转让给原告。同日，原被告签订《还款协议》对还款事宜进行约定。双方约定由被告自2015年8月1日开始支付利息，计息标准为月息1.5%。第三组，抵押合同、抵押房产清单、国有土地使用权证。证明原被告于2015年6月10日签订《抵押合同》约定，由被告将位于昌宁县田园镇长青路的三块土地使用权及17栋房产抵押给原告，作为偿还3480万元借款本息的担保。第四组，购房协议、商品房购销合同、收据、行政事业单位资金往来结算票据、已销售房屋备案清单。证明原被告于2015年10月27日签订《购房协议》，约定由被告以其开发的榕华园17套商品房销售给原告，抵偿其欠款中的16715800元，并签订了《商品房购销合同》，在所销售的17套商品房中，有6套办理了备案登记并缴纳了住房维修基金，还有6套办理了预告登记。原告当庭提交第五组证据，发票及保函，证明原告申请财产保全支出保全担保费9万元。二被告共同质证：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。1、四份借款合同中张云华的签字不一致，2080万元的合同并不是张云华本人签字，是由张云华的侄子签字；2、联华公司并未收到总计为3480万元的借款，双方借款关系应当有相关的转账凭证，金额巨大，现金交付不具有客观性，张云华并未将交款凭证交由原告。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原被告的债权债务的基础是与张云华的债权债务关系，联华公司与原告签订的第二组相关协议均不是真实意思表示，因此对三性均不予认可。对第三组、第四组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。根据担保法的规定土地及房产的抵押登记应当向相关部门办理抵押登记手续，只有抵押合同没有办理抵押登记是无效的。对第五组证据的真实性没有异议，保全担保费不属于实现债权必须产生的费用，在双方的合同中也没有约定担保费的承担，因此对合法性和关联性不予认可。昌宁县住房和城乡建设局向本院出示《昌宁县联华置地有限公司销售房屋的情况说明》注明：14栋B056、8栋B028、29栋B102、11栋C005、12栋C006、12栋C007六套商品房未生成备案登记。原告马丽芝质证对该情况说明不认可，与被告出具的经住建局认可备案清单不符，住建局房管股的盖章具有预告登记的效力。被告联华公司及赵瀚源对该情况说明无异议。本院认为，原告提交的第一组、第二组、第三组及第四组证据系证据原件，并形成了证据链，能够证实原告受让张云华债权，后被告用其开发的商品房抵偿借款本息的事实，二被告均不认可，但二被告未能提交相反证据证实，本院予以采信。原告提交的第五组证据，被告对其真实性不持异议，本院予以采信。昌宁县住房和城乡建设局向本院出示《昌宁县联华置地有限公司销售房屋的情况说明》系行政机关出示，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告联华公司、被告赵瀚源因资金周转困难，向张云华借款。2015年6月7日，张云华、原告马丽芝及二被告签订《协议书》确认：1、张云华对二被告享有到期债权56256800元，张云华欠原告3480万元；2、经四方一致同意，将张云华对二被告享有的3480万元的债权转由原告享有，张云华与原告之间债权债务抵消；3、二被告签署该协议视为债权转让通知及担保权利通知已送达二被告，对担保人的债权转让通知由二被告负责通知；4、各方对本协议的内容均完全认同和了解，不存在任何欺诈、胁迫或意思表示不真实的情况，对协议签订后的法律后果表示完全认可和理解。本协议经四方签字后生效。同日，原告马丽芝向张云华出具了债权债务结清证明。同日，原告马丽芝与被告联华公司还签订《还款协议》对其他事项进行了约定，赵瀚源及联华公司在债务人一栏签字确认。同日，马丽芝与联华公司又签订《补充协议》约定：1、联华公司付清转让款（即3480万元）的期间为2015年6月7日至2016年4月30日，利息支付时间从2015年8月1日至2016年4月30日，在此期间，联华公司除了支付以3480万元为本金计1%的利息外，还应当支付月息0.5%的经济补偿。2015年6月10日，被告联华公司与原告马丽芝签订《抵押合同》，并出具《承诺书》，愿意用其名下三宗土地及17套商品房（13栋B037、B038、B039、B050、B051、B052、14栋B056、8栋B028、29栋B102、11栋C005、12栋C006、12栋C007、3栋3-1-201、3-1-202、3-1-301、3-1-401、3-1-402，共计4079.05㎡，总价值16715800元）为其债务提供抵押担保，但双方至今未办理抵押登记手续。2015年10月26日，原告马丽芝与被告联华公司签订六份《商品房购销合同》，原告马丽芝购买被告联华公司开发的6套商品房{13栋B037（264.25㎡，总价为105700元）、B038（260.42㎡，总价为1041680元）、B039（264.25㎡，总价为105700元）、B050（264.25㎡，总价为105700元）、B051（260.42㎡，总价为1041680元）、B052（264.25㎡，总价为105700元）；以上六套共计面积为1577.84㎡，总价为6311360元}，用于冲抵部分债务，于2015年10月27日办理了备案登记手续，并缴纳了公共维修基金。双方还签订了剩余11套商品房的《商品房购销合同》，但至今未办理备案登记手续，二被告至今也未归还过借款本息。另，在本案诉讼过程中，原告马丽芝为向本院缴纳保全费5000元。本院认为，原告马丽芝受让张云华对被告联华公司、赵瀚源享有的3480万元债权，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院对该债权转让关系予以确认，原告与二被告及张云华签订《协议书》合法有效。债权转让后，原告对二被告享有3480万元的追偿权，二被告应当按照协议约定，共同履行还款义务。一、关于二被告认为原告提交的借款合同等材料不是其真实意思表示，认为本案的实际借款本金仅是2900万元，为查清本案借款过程，应当追加张云华作为本案第三人的问题。原告马丽芝与被告联华公司、赵瀚源签订的合同等材料，均于2015年11月前签订，在上述协议签订后，二被告仍然将部分房屋备案登记至原告名下，履行其还款义务，二被告向张云华借款，有其股东会决议，收条，并形成了债权债务确认书，后二被告、张云华又与原告签订《协议书》，对债权金额进行数次确认。二被告开庭审理答辩时才向本院口头申请追加张云华为被告，但未向本院提交任何相反证据证实借款金额不符和借款事实虚假，其应承担举证不能的法律后果，且二被告还欠张云华部分款项，双方的债权债务争议还可以另案处理。故二被告要求追加张云华为本案第三人的请求，本院当庭予以驳回。二被告认为签订的合同均不是其真实意思表示，对其不公，那么二被告可以行使撤销权。根据我国法律规定，行使撤销权的时间为知道或者应当知道撤销事由起1年内行使。本案中，二被告在法定的除斥期间未行使撤销权，而后又主张意思表示不真实，违背诚实信用原则，对二被告的辩解，本院不予支持。二、关于原告要求二被告履行《购房协议》及17份《商品房购销合同》并交付17套商品房的主张。双方签订的《还款协议》、《购房协议》及17份《商品房购销合同》系为同一笔借款而先后设立的商品房买卖和民间借贷两个法律关系，属并立又有联系的合同。当事人以签订的《商品房购销合同》为《还款协议》提供担保，同时《还款协议》为本案的《商品房购销合同》的履行附设了解除条件（即借款到期，二被告还清欠款，涉案的《商品房购销合同》不再履行；借款到期，二被告不能偿还，则履行《商品房购销合同》）。原告并非直接通过《还款协议》取得商品房的所有权，只能通过履行《商品房购销合同》来实现，原被告签订的《购房协议》和17份《商品房购销合同》意思表示真实，不违反《担保法》及其他法律规定，依法成立并生效，故本院确认原告与被告签订的《购房协议》和17份《商品房购销合同》有效。《还款协议》约定《商品房购销合同》的解除条件尚未成立，应当继续履行。因二被告至今未能归还欠款本息，被告联华公司与原告马丽芝签订的“榕华园”13栋B037、B038、B039、B050、B051、B052《商品房购销合同》经昌宁县住房和城乡建设局备案登记，原告已经缴纳了该6套商品房的住房维修基金，故被告联华公司应向原告交付上述六套商品房。其余11套（14栋B056、8栋B028、29栋B102、11栋C005、12栋C006、12栋C007、3栋3-1-201、3-1-202、3-1-301、3-1-401、3-1-402）商品房未办理备案登记手续，且昌宁县住房和城乡建设局出具的情况说明表明其余未备案登记的房屋可能还存在其他争议，本案不宜处理，且原告表示其余商品房不再要求交付，直接归还借款本息。故对原告的该项主张，本院予以部分支持。三、关于本案剩余的借款本息问题。原告马丽芝与被告联华公司签订的《购房协议》已经注明原告马丽芝购买被告联华公司开发的6套商品房{13栋B037（264.25㎡，总价为105700元）、B038（260.42㎡，总价为1041680元）、B039（264.25㎡，总价为105700元）、B050（264.25㎡，总价为105700元）、B051（260.42㎡，总价为1041680元）、B052（264.25㎡，总价为105700元）}共计面积为1577.84㎡，房款总价为6311360元。本案借款本金为3480万元，抵扣房款6311360元，剩余欠款本金为28488640元。按照原被告之间的《补充协议》约定：利息支付时间从2015年8月1日至2016年4月30日，在此期间，联华公司除了支付以3480万元为本金计1%的利息外，还应当支付月息0.5%的经济补偿。则2015年8月1日至2015年10月26日止，以本金3480万元计，二被告应付给原告的欠款利息为1496400元{即：本金3480万元×（月息1%+经济补偿0.5%）×86天}；2015年10月27日起至2017年2月26日止，以本金28488640元计，二被告应付给原告的欠款利息为6837273.6元{即：本金28488640元×（月息1%+经济补偿0.5%）×16个月}，以上合计8333673.6元。故截止2017年2月26日止，二被告应当付给原告的欠款利息为8333673.6元。四、关于本案保全费5000元及保全担保费9万元的承担问题。原告已向本院缴纳财产保全费5000元系原告为实现自己的合法债权而发生的费用，本院予以支持。担保保全费9万元并非为实现债权而发生的必要费用，应由原告自行负担，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十五条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告联华公司、赵瀚源于本判决生效之日起30日内继续履行与原告签订的“榕华园”13栋B037、B038、B039、B050、B051、B052共计6套《商品房购销合同》，并将上述6套商品房交付给原告马丽芝。二、由被告联华公司、赵瀚源于本判决生效之日起30日内共同偿还原告马丽芝欠款本金28488640元。三、由被告联华公司、赵瀚源于本判决生效之日起30日内共同偿还原告马丽芝欠款利息8333673.6元及自2017年2月27日起至实际清偿完毕之日止的利息（以欠款本金28488640元，月息1.5%计息）。四、由被告联华公司、赵瀚源于本判决生效之日起30日内共同偿还原告马丽芝为实现债权而支付的保全费5000元。五、驳回原告马丽芝的其他诉讼请求。本案案件受理费156883元，由被告联华公司和被告赵瀚源共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判长 张 燕审判员 茶晓皎审判员 田 旭二〇一七年三月二十七日书记员 金佳玲