黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）黑02民终237号上诉人（原审原告）：曹海云，女，1975年12月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：张自全，男，1972年8月25日出生，汉族，医生，住黑龙江省，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：姜占山，黑龙江龙锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五大连池兿苑房地产开发有限公司，住所地五大连池市青山公园内。法定代表人：刘德才，该公司经理。上诉人曹海云因与被上诉人五大连池兿苑房地产开发有限公司（以下简称兿苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2016）黑0231民初1574号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹海云上诉请求：依法改判由兿苑房地产公司承担违约责任，支付违约金56,695.00元，并对方承担一、二审诉讼费用。理由：1.办理房屋所有权证是兿苑房地产公司的义务。根据《物权法》第九条、第十四条内容的规定，本案需要交付的房屋属于不动产，应当依法办理转移登记才能认定兿苑房地产公司履行了合同义务，否则房屋的所有权并未实际转移至曹海云手中，不能认定兿苑房地产公司履行了合同义务。2.兿苑房地产公司未能及时配合办证，已经违约。曹海云与兿苑房地产公司签订的商品房认购书虽未约定办理房屋产权证的期限，但根据2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，兿苑房地产公司应在房屋交付使用之日起90日内为曹海云办理好房屋权属证书。《中华人民共和国房地产管理法》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因为不动产权属证书是享有不动产物权的证据，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，因此，兿苑房地产公司需交付房屋并保证房屋所有权转移给曹海云，这是兿苑房地产公司最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指曹海云将房屋产权证交付曹海云，并协助实现房地产转移登记。因为兿苑房地产公司没有按照法律规定为曹海云办理产权证，已经构成违约。3.一审法院曲解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定违约责任承担的原意。该条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可见违约责任的承担问题上，法律上是有规定的，这一规定有两个方面的含义，一个是合同没有约定违约金的，一个是损失数额难以确定的，无论发生其中的哪一个方面的情况，兿苑房地产公司都要承担违约责任，而曹海云与兿苑房地产公司之间发生的正是第一种情形，兿苑房地产公司承担违约责任是必须的，毫无疑问的，但是一审法院却曲解该条法律规定，根据该十八条的目的分析，该违约金是补偿性违约金，曹海云未提交证据证实因兿苑房地产公司违约存在实际损失，这一认定是不正确违法的。4.一审法院以曹海云没有交付购房款尾款而认定曹海云违约不能成立。其余50%房款为按揭贷款，系由于兿苑房地产公司施工手续不健全不能为曹海云办理按揭贷款，所以说兿苑房地产公司违反约定，并不是曹海云违约，因此在兿苑房地产公司没有出庭进行抗辩的情况下认定曹海云存在违约行为是不客观的。综上，请求二审法院依法改判兿苑房地产公司支付违约金56，695.00元。兿苑房地产公司未答辩。曹海云向一审法院起诉请求：1.要求兿苑房地产公司协助办理本案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续、并协助曹海云取得房屋权属证书；2.要求兿苑房地产公司给付因延期办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续支付的违约金56,695.00元；3.诉讼费用由兿苑房地产公司负担。一审法院认定事实：兿苑房地产公司开发建设位于拜泉县新生街南通泉路西成长家园小区。2012年8月24日，曹海云与兿苑房地产公司签订商品房认购书一份，以认购总价807,040.00元购买了2号楼南至北第七座建筑面积124.16平方米楼房一处。商品房认购书约定：“出售人为五大连池兿苑房地产开发有限公司，认购方为曹海云，单价每平方米6,500.00元，一层62.08平方米，二层62.08平方米，合计面积124.16平方米，付款方式：按揭贷款，前期交纳50%房款，余款在银行进行贷款”。曹海云交付了340,000.00元购房款，余款未予交纳。2012年10月，兿苑房地产公司将房屋交付给曹海云使用，但因房屋迟迟无法办理房屋所有权证书。故曹海云诉至法院，要求兿苑房地产公司协助办理本案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续、并协助曹海云取得房屋权属证书，支付逾期办理违约金56,695.00元（房屋总价款340,000.00元×1380天×年利率4.35%÷360天）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”又根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。……”。曹海云与兿苑房地产公司签订的房屋认购书系双方真实意思表示，内容合法有效，应认定为依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。本案中，曹海云已实际占有、使用房屋多年，兿苑房地产公司作为房屋开发公司理应按照相关法律规定，协助履行房屋产权办证义务。对于曹海云主张逾期违约金的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该条规定的目的分析，该违约金是补偿性违约金，兿苑房地产公司如期将房屋交付曹海云，曹海云入住、使用至今，虽然兿苑房地产公司未协助履行过户义务，但并未对曹海云实体权利造成损害。曹海云针对购房款未如约全部给付，双方均存在违约，且未提交证据证实因兿苑房地产公司违约存在实际损失，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、五大连池兿苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助曹海云履行房屋产权过户义务；二、对曹海云的其他诉讼请求不予支持。案件受理费1,217.00元,由曹海云负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，曹海云与兿苑房地产公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，原审法院判决双方继续履行合同义务，符合法律规定。关于曹海云上诉主张违约损失问题，因双方在房屋买卖合同中对此没有约定，而曹海云亦未提供证据证实其实际发生损失，故原审法院对其主张不予支持，并无不当。综上，曹海云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,217.00元，由曹海云负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 王红娜审判员 李颖莉二〇一七年三月七日书记员 栾晓彤