黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终80号上诉人（原审被告）：杜光，女，1961年5月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区汉水路***号**楼*室。委托诉讼代理人：王宏兵，黑龙江金昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何继荣，女，1940年12月5日出生，汉族，黑龙江省移动通信公司退休职工，住哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋。委托诉讼代理人：郑燕燕，黑龙江金马律师事务所律师。上诉人杜光因与被上诉人何继荣确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初5801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜光及其委托诉讼代理人王宏兵，被上诉人何继荣及其委托诉讼代理人郑燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜光上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判案外人杜殿武与杜光签订的坐落于哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋房产买卖合同合法有效。事实和理由：1.杜殿武去世后，何继荣害怕杜光不遵守杜殿武所立的遗嘱，主动找到杜光要求继续在诉争房产居住直至终老且杜光不得争夺杜殿武的财产，双方在此背景下签订了《协议书》。该协议充分证实，杜殿武出售诉争房产已经何继荣同意，明确了诉争房产权属，何继荣对诉争房产所有权发生变更是知情的。《协议书》应当作为定案的依据。2.一审判决在无任何证据证明的情况下认定杜光取得诉争房产是非善意的完全错误。3.一审判决认定杜殿武无权处分诉争房产属适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《审理买卖合同纠纷解释》）第三条规定第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”一审判决认定杜光与杜殿武签订的房屋买卖合同效力待定与上述法律规定相悖。何继荣辩称：1.杜光以双方签订《协议书》为由主张何继荣知道诉争房产已过户给杜光理由不成立。因该协议与此前杜殿武设立的遗嘱内容并无出入，故何继荣在《协议书》签字，但不能由此证实何继荣对杜殿武将诉争房产过户给杜光是知情的。《协议书》内容并未体现诉争房产已经更名至杜光名下，该协议是在遗嘱基础上的约定。该协议中的房屋所有人并未写姓名，但结合协议内容应指杜殿武遗嘱中提到的杜德明、杜刚、杜光、杜华。诉争房产系省直机关房改房，根据《黑龙江省省级干部住房制度改革实施意见》、《黑龙江省省级干部现住房出售工作实施细则》等相关政策规定，该房产不能转让更名。2.杜光与杜殿武恶意串通，损害了何继荣利益，并非善意第三人。杜光是杜殿武的侄女，清楚诉争房产为何继荣与杜殿武的夫妻共同财产，未经何继荣同意，杜殿武无权自行转让。且杜光并未支付购房款，其在一审时亦未提交任何支付对价的证据，如收据、银行流水等。3.一审判决适用法律正确，《审理买卖合同纠纷解释》第三条第一款不适用本案。综上，何继荣作为诉争房产的共有人对杜殿武将该房产过户给杜光既不知情也不同意，且杜光并非善意第三人，故二人签订的房屋买卖合同无效，请求二审法院驳回杜光的上诉请求。何继荣向一审法院起诉请求:1.杜殿武与杜光签订的哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋房产买卖合同无效；2.本案诉讼费由杜光负担。一审法院认定事实：何继荣与案外人杜殿武于2004年7月8日登记结婚，双方均系再婚。2005年4月20日，杜殿武根据《黑龙江省省级干部现住房出售工作实施细则》及出售公有住房的规定购买了坐落于哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋（产权证号：哈房权证南字第001558**号，使用面积154.89平方米）省直机关房改售房一套，产权人登记杜殿武名下。2005年12月6日，在何继荣不知情的情况下，杜殿武将诉争房产更名过户至杜光（杜殿武系杜光伯父）名下，双方约定房产买卖金额为30万元。此后何继荣与杜殿武一直在该房产居住，杜殿武于2013年1月6日去世。2015年6月12日，何继荣在填写省部级干部住房情况登记表时得知该房产已更名过户到杜光名下。为此，何继荣起诉，要求案外人杜殿武与杜光签订的坐落于哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋房产买卖合同无效。一审法院认为，虽然该诉争房产所有权人登记在杜殿武名下，但为何继荣与杜殿武在夫妻存续期间购买的房屋，应系夫妻共有财产，双方享有平等的所有权和处分权，共有财产的处分需经该财产共有人的同意。但案外人杜殿武未经共有人的同意擅自处分该房屋，则构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。据此，该买卖合同属于效力待定合同，需经其他共有人追认，未经追认的，合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产人赔偿”。本案中，杜光作为房屋买受人，与出卖人杜殿武系亲属关系，其知道或者应当知道该房屋系何继荣与案外人杜殿武共同所有，其并非善意第三人。在尚未取得何继荣同意的情况下与案外人杜殿武签订房屋买卖合同，且事后何继荣亦拒绝对该合同予以追认，该房屋买卖合同无效。故何继荣要求案外人杜殿武与杜光签订的坐落于哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋房屋买卖合同无效的请求，应予支持。判决：案外人杜殿武与杜光签订的坐落于哈尔滨市南岗区赣水路11号108栋房产买卖合同无效。本院二审期间，上诉人杜光围绕上诉请求提交了一份证据杜殿武去世相关支出费用票据30张。意在证明：杜光与何继荣在处理杜殿武善后事宜的情况下，逐一对杜殿武遗产进行分配，何继荣对杜殿武出售诉争房产是明知的。何继荣质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本案争议的是房产，与丧葬费无关，且不能证明何继荣对杜光与杜殿武之间房产转让知情，体现不出2013年《协议书》签订的背景。本院对双方争议的证据和事实认定如下：该证据为丧葬费票据，与待证事实何继荣对杜光与杜殿武间签订房屋买卖合同是否知情没有关联性，本院不予采信。二审中，何继荣未提交新证据。二审另认定：《黑龙江省省级干部现住房出售工作实施细则》规定，集中建设的省级干部住宅楼暂不得上市交易。2005年7月30日，案外人杜殿武设立“遗嘱”，内容为“我死后，这幢房子（诉争房产）所有权归杜德明、杜刚、杜光、杜华所有。何继荣可继续居住，直至死亡。何继荣死后，杜德明等即可收回房屋所有权。屋里的东西均归何继荣所有。”2005年11月17日，何继荣在该遗嘱上签字表示同意。2005年12月6日，杜殿武与杜光签订诉争房产买卖合同。2013年1月15日，何继荣与杜光签订《协议书》,内容为“一、杜殿武生前所有积蓄及从省人大领取的抚恤金由何继荣继承。二、何继荣在世期间可继续在南岗区赣水路11号108栋居住直至死亡，房屋所有权人即收回该房屋使用权。”除上述事实外，本院二审认定的其他事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，诉争房产为省级机关房改房，虽产权所有权人登记在杜殿武名下，但系夫妻关系存续期间取得的财产，且何继荣用其工龄折扣房价款，属于夫妻共同财产。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定，处分共有的财产，应当经全体共同共有人同意；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。故杜殿武与其侄女杜光签订房产买卖合同并将诉争房产过户到杜光名下是否经过何继荣同意，以及是否存在恶意串通的情形是本案的争议焦点。从杜殿武设立的“遗嘱”本意看，杜殿武欲将诉争房产遗赠给侄子女，保留何继荣居住直至死亡的居住权，后何继荣签字表示同意。该遗嘱实质为遗赠抚养协议。其后，杜殿武与杜光签订了房产买卖合同并办理过户手续，“遗嘱”被部分撤销。首先，该合同约定房价款为30万元，后按房价款45万元缴纳契税，但在一、二审中，杜光并未举示现金凭证或银行流水以证实其交付了购房款。杜光主张的房价款也非合理对价，杜光是否实际交付房价款存疑。其次，杜殿武明知按照房改房政策不得上市交易而将该房产出卖与杜光。在此期间，杜殿武与何继荣一直居住在诉争房产，杜光未向对方主张交付房产。再次，杜光作为受遗赠人称在签订房产买卖合同时对杜殿武所立的“遗嘱”并不知情有悖常理。最后，在2013年杜殿武去世后，杜光与何继荣发生纠纷，双方签订了《协议书》。杜光主张该协议能够证明何继荣对杜殿武与杜光签订的房产买卖合同知情，该协议内容系对杜殿武设立的“遗嘱”主要内容的重新确认，双方之间同意履行“遗嘱”中关于诉争房产的处分，恰恰能够证明何继荣对杜殿武与杜光签订房产买卖合同并过户到杜光名下不知情的事实。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”因此，杜光并非善意第三人，杜殿武与杜光之间签订买卖合同存在恶意串通情形。故一审判令该合同无效正确，本院予以维持。杜光主张适用《审理买卖合同纠纷解释》）第三条规定，因何继荣并非该条规定中的买卖合同当事人一方，故该条法律规定不适用于本案，本院对其主张不予支持。合同无效后对诉争房产的处理，当事人可依《协议书》另行主张权利。综上所述，杜光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜光负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 凯审 判 员  柳 波审 判 员  王晓东二〇一七年三月二十日法官助理  白恩奇书 记 员  于文娟