贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0381民初124号原告：彭凤竹，女，1997年11月13日出生，汉族，户籍地贵州省赤水市。委托诉讼代理人：李兴琼，女，1975年6月7日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：薛昌杰，贵州宇航律师事务所律师。原告：李兴惠，女，1970年2月28日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：李兴琼，女，1975年6月7日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：薛昌杰，贵州宇航律师事务所律师。被告：赤水市城乡房地产开发有限责任公司，住所地贵州省赤水市西内环路168号。法定代表人袁银辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李简，赤水市城乡房地产开发有限责任公司员工。原告彭凤竹、李兴惠与被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司（以下简称城乡房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭凤竹的委托诉讼代理人李兴琼、薛昌杰，被告城乡房开公司的委托诉讼代理人李简到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭凤竹、李兴惠向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同；2、判决被告返还原告交纳的预订房款及双方确认至2016年2月12日的利息合计341109.00元（房款320081.00元、利息21028.00元）；3、判决被告按照年利率8%计算从2016年2月13日起至实际返还购房款之日止利息给原告；4、判决被告支付原告违约金20000.00元并赔偿损失，损失额按银行同期贷款利率计算；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月3日、7月22日原告与被告签订世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同，原告购买该项目开发的负二层《编号为3（2）63、64和2（2）63》内铺，面积51.13平方米，原告向被告支付房款320081.00元，交房日期为2016年6月30日前。2017年2月，被告通知原告签订商品房买卖合同时，得知原告购买的商铺变更为车库。原告多次要求被告返还购房款，被告于2016年10月20日确认原告所交购房款、产生的利息后，又拒绝支付原告，被告违反合同约定，导致合同目的无法实现，请求支持原告诉请。被告城乡房开公司辩称，同意与原告解除合同，退还原告交付的房款，并按照年利率8%计算利息。被告并未违约和故意拖欠退还原告所交房款，因退房人太多，被告只能分批办理，不承担违约金2万元。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即同意解除双方分别于2015年1月31日、7月22日签订的世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同；被告返还原告房款320081.00元；并支付利息，计算方式为以原告所交房款为基数，按年利率8%计算，直接作为定案依据。当事人双方争议焦点主要是：被告是否承担违约责任，支付违约金20000.00元和赔偿损失。针对双方争议的事实，原告举证：1、2015年1月31日、7月22日原告（甲方）、被告（乙方）分别签订的世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同，证明合同约定原告购买该项目负二层《编号为3（2）63、64和2（2）63》商铺，面积为51.13平方米，原告先后共交房款320081.00元，约定交房时间为2016年6月30日前；甲方办理商品房预售许可证后，应提前15天通知乙方签订商品房买卖合同，本合同自然作废。如逾期未办理，视为乙方违约，甲方有权将乙方预定房屋另行出售，并向乙方分别收取违约金壹万元；甲方出售乙方所定房屋，甲方全额退还乙方所交房款，并向乙方支付壹万元违约金。2、房款收据及费用结算单，证明原告支付房款金额320081.00元，按照年利率8%计算到2016年2月12日利息为21036.00元。3、原告庭审陈述被告将原告预订的商铺负二层变更为车库，被告质证，对原告举证证明的事实均无异议，本院予以认定。该预订合同签订时，被告未取得商品房预售许可证，后该项目取得赤水市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证，编号为赤字(2015年)第6号。上述事实，有双方当事人的陈述，房屋预定合同，收款收据，利息结算清单，商品房预售许可证等证据在卷，并经庭审质证，可以作为定案依据。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，即解除双方签定的房屋预定合同、返还所交房款并按年利率8%计算支付利息，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金20000.00元的诉讼请求：原、被告签订世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同时，被告尚未取得商品房预售许可证。审查双方签定的预售合同条款，合同内容和形式符合商品房预售合同性质，应认定为商品房预售合同。在起诉前被告己取得主管部门颁发的商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原被告签订的世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预定合同为有效合同。根据《中华人民共合同合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告与原告签订合同后，将商铺变更为车库，致使合同无法履行，被告已经构成违约，根据前法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应承担违约责任，故原告要求被告承担支付违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方签订的预售合同第六条分别约定违约金为壹万元，现原告要求被告支付违约金20000.00元，虽然签订的预售合同为两份，但计算价款、原告交费、双方结算利息均是将两份合同合并在一起计算，结合本案实际应认定为一份合同，被告应承担给付违约金10000.00元，超过部分，本院不予支持。双方同意解除合同，符合前法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本院予以准许。合同解除后，按照前法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，双方在合同中约定所交房款从交款之日起按年利率8%计算利息，且双方已按此标准计算至2016年2月12日，所产生利息的21028.00元，从2016年2月13日起，被告仍应以所交房款320081.00元为基数，按年利率8%计算利息支付给原告，至所交房款全部返还之日。对于原告的其余之诉，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告彭凤竹、李兴惠与被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司签订的世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同;二、被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后二十日内返还原告彭凤竹、李兴惠所交购房款320081.00元及所交房款截至2016年2月12日已产生的利息21028.00元，合计金额341109.00元;三、被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后二十日内支付违约金10000.00元给原告彭凤竹、李兴惠;四、从2016年2月13日起，被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司以所交房款320081.00元为基数，按年利率8%计算利息支付给原告彭凤竹、李兴惠，直至所交房款全部返还之日;五、驳回原告彭凤竹、李兴惠的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358.00元，由被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司以承担。如不服本判决，可以再判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  何政江二〇一七年三月十日书记员  吴建兵