安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖05民终102号上诉人（原审原告）：马鞍山市申东机械制造有限公司，住所地安徽省马鞍山市慈湖高新区金家庄工业园慈湖河路4708号，统一社会信用代码9134050056895611XJ。法定代表人：代侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈克林，该公司员工。委托诉讼代理人：魏广金，安徽明博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马鞍山市金家庄区创造机械设备厂，住所地安徽省马鞍山市慈湖乡林里村，统一社会信用代码91340503798118218A。法定代表人：徐永宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。上诉人马鞍山市申东机械制造有限公司（以下简称申东公司）因与上诉人马鞍山市金家庄区创造机械设备厂（以下简称创造设备厂）租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初字第2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人申东公司的委托诉讼代理人沈克林、魏广金，上诉人创造设备厂的委托诉讼代理人顾春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申东公司上诉请求：撤销原判并依法改判。一、申东公司发生的搬家费损失及停产停业损失客观存在，一审法院不能仅以证据不足便不予认定；二、一审法院以申东公司存在违约行为为由不支持其主张违约金的诉请，系认定事实有误。本案中申东公司虽存在延付租金的情形，但创造设备厂在第二次接受租金时已经默认宽限租金给付时间，因此申东公司并不存在合同违约行为。而创造设备厂在未通知解除合同的情况下，对申东公司租赁地采取断水断电措施，其显然构成合同违约，应当按合同约定支付违约金。创造设备厂上诉称：撤销原判并依法改判。一、一审法院未正确分配举证责任，导致未能正确认定水电费用。创造设备厂已提供情况说明、消费清单、社区证明、委托收款凭证等证据，足以说明申东公司欠付水电费的事实，由于水单费均记在创造设备厂名下，因此申东公司欠付的水单费用应当支付给创造设备厂；二、一审法院判令创造设备厂退还保证金无合同依据。按照合同约定，只有申东公司不存在违约情形时才能退还其保证金，本案中申东公司存在延期支付租金的违约行为，不符合退还保证金条件。况且本案中双方对申东公司交付两万元的性质存在异议，但无论按照何种解释申东公司均存在严重违约行为，故其保证金应当不予退还；三、一审法院认定的实际租赁天数有误，由于申东公司未能将设备全部搬离租赁场地，其应当继续支付场地占有费。针对申东公司的上诉，创造设备厂辩称：一、合同已经明确解除的条件，申东公司延期支付租金，创造设备厂依法享有合同解除权，因此不应对申东公司承担赔偿责任；二、申东公司认为我方收取部分租金就意味着对租金数额和期限的变更，这种说法没有任何事实和法律依据。针对创造设备厂的上诉，申东公司辩称：一、一审法院未采信创造设备厂提交的水电费证据合理合法，这些证据不具有真实性，且创造设备厂应当通过反诉方式主张水电费权利；二、申东公司不存在违约行为，本案中创造设备厂收取租金后又单方面解除合同，其主张申东公司违约无事实依据；三、申东公司已经搬离租赁场地，不存在继续占用的问题，双方租赁关系已经解除。申东公司向一审法院起诉请求：1、判令创造设备厂返还其房屋租赁保证金10000元、房屋租金22500元；2、判令创造设备厂赔偿其搬家费20000元，停产停业损失50000元（含因停业向其他公司承担的违约金20000元）；3、支付提前解除合同违约金50000元；4、诉讼费用由创造设备厂承担。一审法院认定的事实：2014年11月19日，申东公司与创造设备厂双方签订一份《租赁合同》，与本案讼争有关的约定是：一、申东公司租赁创造设备厂位于本市慈湖乡林里工业园旁边的厂房、场地、设备，租赁期限三年，自2014年11月19日至2017年11月18日，年租金15万元，先付后租，租金每半年支付一次，每次支付7.5万元；二、租赁期间，有关使用租赁物所发生的水电等费用由申东公司自行承担，如给创造设备厂造成损失的，申东公司应予以赔偿并承担造成的一切法律责任；三、申东公司在合同签订前向创造设备厂交付2万元的保证金，在租赁期限届满后，如申东公司无违约或其他应由申东公司支付的款项，创造设备厂将在期满后三日内无息返还；四、双方应按照合同约定履行义务，如违反合同约定，违约方应向守约方支付5万元的违约金并赔偿守约方因此造成的损失；五、租赁期间，申东公司应及时支付租金，逾期达60天的，创造设备厂有权解除合同并没收保证金，追究申东公司的违约责任。合同签订后，创造设备厂将厂房、场地及设备交由申东公司经营使用，申东公司按约交纳租金，并于2015年2月15日缴纳保证金1万元。申东公司分别于2015年11月18日和2016年2月5日，向创造设备厂支付5.5万元和3万元租金。2016年3月19日，创造设备厂通知申东公司称其没有严格履行合同义务，给其造成了一定的损失，按照合同第九条规定解除合同，限其一个月内（2016年3月19日至2016年4月18日止）撤出厂房，撤出后一个星期内结算并退还款项，逾期不撤，创造设备厂将严格执行合同规定，停电、停水，并追缴违约金以及给被告造成损失的相关费用。2016年5月7日，申东公司搬离涉案厂房并将钥匙交给创造设备厂，申东公司第二年度使用厂房的期间为5个月零六天。一审法院认为，申东公司与创造设备厂签订的《租赁合同》，系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同签订后，双方均应按约履行自己的义务。申东公司虽未能于双方约定的支付时间足额向创造设备厂支付7.5万元租金，但已向创造设备厂支付租金5.5万元，创造设备厂在收到钱款后，未提出异议及催要余款2万元。2016年2月5日，申东公司向创造设备厂支付3万元租金后，创造设备厂也未提出异议。申东公司已在约定的时间内履行了大部分义务的情况下，创造设备厂以申东公司少量剩余租金超出60天后支付为由解除与其签订的合同，显属不当，给申东公司造成的损失应当予以赔偿，其应当将申东公司缴纳的保证金及剩余期限的租金退还给申东公司，但申东公司计算的退还租金有误，予以调整。故对申东公司该项诉请，予以部分支持；至于申东公司诉请的搬家费及停产损失，因其未能提供有效的证据予以证明，不予支持；至于申东公司诉请的违约金问题，因申东公司在履行合同时未能按约定的时间足额支付租金，其虽在之后付清余下的租金，但仍未能按约严格履行自己的义务，有轻微的违约行为，因此，申东公司要求创造设备厂支付违约金的请求，不予支持。至于创造设备厂提出申东公司拖欠水、电及卫生费的问题，因其未能提供有效的证据予以证明，且其提出的该违约事实也不构成解除合同的条件。故该抗辩理由，不予采纳。综上所述，创造设备厂未依法解除合同，给申东公司造成的损失应当予以赔偿。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山市金家庄区创造机械设备厂于本判决生效后五日内退还马鞍山市申东机械制造有限公司租金及保证金30035元；二、驳回马鞍山市申东机械制造有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费3350元，减半收取计1675元，马鞍山市金家庄区创造机械设备厂负担330元，马鞍山市申东机械制造有限公司负担1345元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：创造设备厂向法庭提交照片及证明，拟证明申东公司欠付水电费以及继续占用租赁场地的事实，由于仅凭照片不能认定租赁场地的占用情况，而水电费问题不属于二审审查范围，因此对其提交的证据不作为定案证据。本院认为，一、创造设备厂解除合同行为的认定。创造设备厂以申东公司欠付租金为由主张解除合同，经查申东公司未完全按照合同约定时间支付租金，但创造设备厂对租金交付的金额和期限未提出异议，后续也接受申东公司支付的租金，应当认定创造设备厂就付款期限给予申东公司一定宽限期。同时，创造设备厂解除合同的程序存在问题，其未向申东公司送达解除合同通知，仅仅在案涉厂区张贴公告，未按照法律规定履行通知义务，因此创造设备厂解除合同的行为确有不当之处，鉴于双方当事人在租赁合同履行中均存在轻微违约行为，案涉合同解除后，创造设备厂已经收取的剩余期间租金及保证金应当返还。二、申东公司主张违约金及损失赔偿问题的认定。本案中创造设备厂虽在合同解除的程序上存在不当之处，但其并不存在合同违约行为，因此申东公司无权主张违约金；至于搬家费损失及违约损失，虽有证据表明存在该项费用，但不能证明其与创造设备厂的行为具有关联性，因此对申东公司这两项诉请不予支持。三、创造设备厂主张水电费问题的认定。创造设备厂主张申东公司欠付水电费用，并提交情况说明、消费清单、社区证明、委托收款凭证等证据予以证明，但由于创造设备厂未在一审过程中提起反诉，而其该项诉请不属于二审审理范围，因此对该项主张不予处理，创造设备厂可以另行诉讼主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费3350元，由马鞍山市申东机械制造有限公司和马鞍山市金家庄区创造机械设备厂各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪振兴代理审判员  彭 立代理审判员  汪 哲二〇一七年三月一日书 记 员  王 慧附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；