湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终141号上诉人（原审被告）：湖北雨润地华置业有限公司，住所地大冶市新冶大道45号。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：邓君诚、徐斌，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：大冶市现代时尚家居有限公司，住所地大冶市新冶大道45号。法定代表人：石宏朋，总经理。委托诉讼代理人：柯国庆、张伟华（实习），均系湖北湛月律师事务所律师。上诉人湖北雨润地华置业有限公司（以下简称雨润置业公司）因与被上诉人大冶市现代时尚家居有限公司（以下简称现代家居公司）租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭于2017年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人雨润置业公司的委托诉讼代理人邓君诚、徐斌，被上诉人现代家居公司的委托诉讼代理人柯国庆、张伟华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。雨润置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。1、一审判决认定其构成违约错误。其与现代家居公司签订的《租赁合同》约定由其向现代家居公司交付9号楼2-3层8688平方米租赁场地是预估的面积，并非实际面积，双方在合同中明确约定了实际面积最终以双方确认为准，其已按约定将整个9号楼2-3层交付给现代家居公司，完全履行了交付义务，9号楼2-3层经测量不足8688平方米属正常误差，并非其未按约定交付租赁物。现代家居公司接到其交付的场地后进行了装修，且实际使用3年之久未提出异议，应视为认可了租赁场地的面积误差；2、即使其构成违约，现代家居公司从2012年10月26日接收场地后直至2016年10月8日才提起诉讼，超过了法律规定的诉讼时效期间；3、双方约定的违约金数额过分高于法律规定合同标的额的30%，应予以调整；4、一审法院审判程序违法。一审法院以其工作人员未提供授权委托书为由拒绝该工作人员参加庭审，并以此作出缺席判决，剥夺了其诉讼权利，属于审判程序违法。现代家居公司辩称：1、大冶市人民法院作出的（2015）鄂大冶民初字第01260号生效民事判决已确定雨润置业公司未按合同约定向其交付8688平方米面积的租赁场地，仅交付了4356.66平方米面积的场地，构成违约，故雨润置业公司提出其不构成违约的上诉理由不能成立；2、虽然双方签订的《租赁合同》表述为交付9号楼，但双方约定租赁场地面积以《红线图》圈定部分的面积为准，而《红线图》圈定面积包括10号楼的面积，9号楼和10号楼是互通的，当时签订合同时并未区分楼号，双方真实意思实际是交付9号楼和10号楼的整体面积，雨润置业公司有意不交付另外一半场地面积，构成违约；3、其多次致函雨润置业公司要求交付剩余部分面积的场地，但雨润置业公司以种种理由搪塞，证明双方并未对交付的场地面积达成一致。其在雨润置业公司单方提出解除租赁合同，并经人民法院于2016年9月判决双方解除租赁合同后，及时提起诉讼要求雨润置业公司承担违约责任，并未超过诉讼时效期间；4、案涉租赁合同约定的期限为10年，前5年租金总额高达6319195元，后5年在每年1263893元的基础上每年递增3%，故双方约定的违约金数额没有超过合同总额的30%；5、一审法院在受理本案后给了雨润置业公司一个多月的准备时间，雨润置业公司在收到开庭传票后，不提交任何应诉手续，一审法院缺席审理并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。现代家居公司向一审法院起诉请求：1、判令雨润置业公司承担违约金915973.25元；2、判令雨润置业公司赔偿装饰损失1620000元。案件审理过程中，现代家居公司变更第一项诉讼请求为：判令雨润置业公司承担违约金915959.75元。一审法院认定事实：2011年11月21日，现代家居公司与雨润置业公司签订《租赁合同》，双方约定：雨润置业公司将位于大冶市新冶大道雨润国际广场9#楼2－3层使用面积8688平方米的场地出租给现代家居公司经营家具用品、办公用品、窗帘饰品、卫浴用品、高档建材、室内家装、整体厨柜等；租期10年，即从2011年12月18日起至2021年12月17日止；在承租期的第1年至第5年，每年支付租金758336元和管理费505557元，合计为1263893元，在承租期的第6年至第10年，支付租金和管理费在第5年的基础上按每年3％的比例递增，租金按季度交纳，每一租赁年度内，承租方应于每季首月开始前两个月内向出租方支付该季度租金，每逾期一天，承租方须按季度租金的1％承担违约金；如果单方面提前终止合同征得对方同意的，提出方应向被提出方支付合同终止前三个月的收益金额作为经济补偿。如承租方擅自终止合同，出租方有权没收承租方已缴纳的一个季度的租金并另外追究违约责任。如出租方擅自终止合同，出租方应向承租方支付三个月租金等额的经济补偿并另外追究违约责任；本合同任何一方若有违约，除按上述条款执行外再向守约方支付违约金600000元；双方还对税费的承担、装修时间、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，雨润置业公司未能按约定时间交付出租场地，仅在2012年8月份向现代家居公司交付4356.66平方米的场地，其余场地至今未交付。期间，现代家居公司多次与雨润置业公司协商要求交付剩余场地和变更经营项目，双方未能达成一致意见。现代家居公司在签订合同前的2011年7月28日交付了300000元履约保证金，租金和管理费没有交付。2015年2月25日，雨润置业公司将现代家居公司起诉至大冶市人民法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求现代家居公司返还租赁的场地，支付租金、管理费及违约金2086338.60元。该院于2016年9月9日作出（2015）鄂大冶民初字第01260号民事判决，认定：雨润置业公司未按合同约定交付租赁场地构成违约；现代家居公司停止给付租金的行为属行使先履行抗辩权。判决：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、现代家居公司在判决生效之日起十五日内支付雨润置业公司租金1175945.18元（已扣减300000元保证金）。该判决现已生效。事后，现代家居公司以雨润置业公司单方解除租赁合同为由，诉至一审法院，要求雨润置业公司承担违约责任。一审法院认为：一、关于雨润置业公司是否违约的问题。出租人应当按约定将租赁物交付承租人。就本案而言，根据雨润置业公司与现代家居公司双方的约定，雨润置业公司应在2011年10月份向现代家居公司交付8688平方米的租赁场地，而雨润置业公司实际上直到2012年8月份才向现代家居公司交付4356.66平方米的租赁场地，租赁物的数量及交付时间均违反约定。大冶市人民法院于2016年9月9日作出的（2015）鄂大冶民初字第01260号生效民事判决中，已经认定雨润置业公司未按合同约定的数量交付租赁场地构成违约，该违约事实应予认定。因此，应认定雨润置业公司在租赁物的交付时间和租赁物的交付数量上均存在违约，且在法院判决解除《租赁合同》前仍未交付，已经构成实际违约。现代家居公司没有按合同约定履行租金和管理费交付义务的行为，在（2015）鄂大冶民初字第01260号生效民事判决中，认定该行为是行使先履行抗辩权，不构成违约。雨润置业公司也没有提供证据证实现代家居公司在履行《租赁合同》时还存在其他违约行为。因此，应认定雨润置业公司在履行《租赁合同》时系单方违约。二、关于雨润置业公司向人民法院提出解除《租赁合同》是否属于单方面解除合同行为的问题。雨润置业公司以现代家居公司没有按《租赁合同》约定交付租金为由，向人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同》。经生效判决认定，现代家居公司停止交付租金的行为是行使先履行抗辩权，不构成违约，并判决解除双方签订的《租赁合同》。雨润置业公司在现代家居公司未违约，《租赁合同》没有出现法定和约定解除事由的情形下，起诉解除合同的行为，可以认定为单方解除租赁合同。三、关于违约责任的承担。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。雨润置业公司与现代家居公司签订的《租赁合同》符合法律规定，为有效合同。双方在合同中约定的违约条款是：“如出租方擅自终止合同，违约方应向守约方支付三个月租金等额的经济补偿并另外支付违约金600000元。”租金（根据双方约定含管理费）315973.25元与违约金600000相加为915973.25元，与双方约定的合同总金额相比，基本适当。雨润置业公司单方解除合同并不按约定交付租赁物构成违约，应承担违约责任，支付违约金。因此，现代家具公司要求雨润置业公司支付915959.75元违约金的请求，符合双方约定和法律规定，应予支持。现代家居公司要求雨润置业公司赔偿1620000元装饰装修损失的请求，未提供证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、雨润置业公司于本判决生效之日起十日内支付现代家居公司违约金915959.75元；二、驳回现代家居公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于雨润置业公司是否存在违约的问题。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，现代家居公司与雨润置业公司签订的《租赁合同》约定：雨润置业公司将位于大冶市新冶大道雨润国际广场9#楼2－3层使用面积8688平方米的场地出租给现代家居公司（建筑面积约11327平方米，经双方多轮洽谈确认扣除室内天井、空调、垂直电梯、门厅挑空等累计面积约2639平方米，最终以双方确认为准），具体位置见附件一《红线图》，详细建筑位置、适用范围以《红线图》红线圈定部分为准。根据上述约定，雨润置业公司应当按照《红线图》圈定的面积向现代家居公司交付8688平方米的场地，但其仅向现代家居公司交付4356.66平方米的场地，与合同约定的面积以及现代家居公司提交的《红线图》面积均不相符。其虽主张已按合同约定交付了整个9号楼2-3层场地，但其交付的4356.66平方米面积基本相当于双方约定交付面积的一半，不属于正常误差现象。而合同约定的交付场地面积与现代家居公司陈述的当时约定实际包括10号楼场地面积相吻合，且与《红线图》圈定的面积一致。另，现代家居公司在雨润置业公司仅交付4356.66平方米场地面积后，曾多次致函雨润置业公司要求交付剩余部分面积的场地，并采取拒付租金的方式予以对抗，进一步印证了雨润置业公司未按合同约定交付租赁场地的事实，同时也表明现代家居公司并不认可雨润置业公司所交付的场地面积，故不能证明双方对已交付场地面积达成一致。此外，在雨润置业公司起诉现代家居公司要求解除《租赁合同》一案中，大冶市人民法院作出的（2015）鄂大冶民初字第01260号民事判决已认定雨润置业公司未按合同约定交付租赁场地，构成违约，该判决已发生法律效力，雨润置业公司并未提供相反证据推翻该事实，故一审判决认定雨润置业公司未按合同约定交付租赁场地的行为构成违约正确。因此，对雨润置业公司主张其已依约履行合同义务，不存在违约行为的上诉理由，本院不予支持。二、关于现代家居公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。现代家居公司在接收部分面积场地后，曾多次致函雨润置业公司要求交付剩余部分面积的场地，诉讼时效存在中断事由，且雨润置业公司起诉现代家居公司要求解除双方签订的《租赁合同》的时间为2015年5月，该案于2016年9月才作出解除合同的判决，现代家居公司于2016年10月诉至一审法院，要求雨润置业公司承担单方解除合同违约责任并未超过法律规定的诉讼时效期间。故对其主张现代家居公司的起诉已超过诉讼时效期间上诉理由，本院不予支持。三、关于违约金数额是否约定过高的问题。虽然法律规定合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，但违约方主张违约金约定过高的，应当承担证明约定的违约金“过分高于造成的损失”和“显失公平”的举证责任。本案中，现代家居公司已向一审法院提交了其装修损失高于双方约定违约金数额的初步证据，而雨润置业公司并未提供证据予以反驳，也没有提供证据证明双方约定的违约金“过分高于造成的损失”和“显失公平”，故对其主张一审支持的违约金数额超过国家规定的30%上限的上诉理由，本院亦不予支持。四、关于本案是否存在程序违法的问题。一审法院受理本案后，于2016年10月20日向雨润置业公司送达了应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，通知雨润置业公司于2016年11月21日出庭参加诉讼，但前来参与开庭的人员不能提供雨润置业公司的授权委托书，无法核实该人员是否具备诉讼代理人资格，故一审法院拒绝该人员出庭参加诉讼并未违反法定程序。综上所述，雨润置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27088元，由雨润置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 策审 判 员  胡志刚代理审判员  周 希二〇一七年三月二十四日书 记 员  刘必成