海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9002民初59号原告：王子豪，男，1984年11月4日出生，汉族，住海南省海口市。原告：廖芳婷，女，1964年6月27日出生，汉族，住海南省琼海市。原告：郭书豪，男，1963年9月24日出生，汉族，住海南省琼海市。三位原告的共同委托诉讼代理人：王浩，海南嘉天律师事务所律师。三位原告的共同委托诉讼代理人：王立亚，海南嘉天律师事务所律师，被告：周云汉，男，1969年7月20日出生，汉族，现住琼海市。委托诉讼代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。第三人：钟兴，男，1956年4月16日出生，汉族，住海南省琼海市。原告王子豪、廖芳婷、郭书豪诉被告周云汉、第三人钟兴房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王浩、王立亚，被告周云汉的委托诉讼代理人张德明到庭参加诉讼，第三人钟兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王书豪、廖芳婷、郭书豪向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告和被告周云汉签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2016年4月1日解除；2、依法判决被告自判决生效之日起5日内返还租赁房屋；3、依法判决被告支付拖欠原告的租金7920元；4、依法判令被告向原告支付滞纳金711288元（计算至2016年3月21日止）；5、依法判决确认原告不必返还被告租赁保证金54000元；6、依法判决被告向原告支付场地占用费，自2016年4月1日起暂计至2017年1月3日为810000元（计算方式：150元/平方米/月×9×600平方米=810000元）；7、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第1项诉讼请求变更为“依法判决确认第三人钟兴和被告周云汉签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2016年4月1日解除”，将第6项诉讼请求变更为“依法判令被告向原告支付场地占用费，自2016年4月1日起暂计至2017年1月3日为592200元。”同时原告承认被告已支付拖欠租金7920元，因此当庭放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2005年7月13日，原告郭书豪、廖芳婷及案外人王某委托第三人钟兴出租位于琼海市××镇交界处的房屋，同年7月21日第三人钟兴与被告周云汉签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定了租赁期限、保证金、租金及支付、合同解除、违约责任等主要内容。该合同第4条第2款约定“第十一年开始为21780元”，第3款约定“乙方（即被告周云汉）保证每月1日前交清租金给甲方（即第三人钟兴）。逾期1日按滞纳金3%处罚，逾期1个月，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金”。合同签订后，第三人钟兴依约将房屋交付给被告周云汉使用。按照合同约定，被告周云汉应自2015年12月1日起每月向第三人钟兴支付房租人民币21780元，但自2015年12月起至2016年3月，被告周云汉每月仅支付租金人民币19800元，每月拖欠房租人民币1980元，共拖欠租金7920元。2016年3月29日，原告郭书豪、廖芳婷、第三人钟兴以及案外人王某委托海南嘉天律师事务所向被告周云汉公证送达《律师函》，告知被告周云汉解除双方于2005年7月21日签订的《房屋（商铺）租赁合同》、没收被告支付租赁保证金、要求周云汉支付拖欠的租金以及滞纳金；要求周云汉于2016年4月5日前返还租赁房屋，否则逾期按每月每平方米200元收取场地占用费。案外人王某名下的涉案房产以及相关权益已转让给原告王子豪，原来由案外人王某享有的权益，原告王子豪有权向被告主张。被告周云汉拖欠租金的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告周云汉辩称：一、原告以被告轻微违约行为为由主张解除《房屋（商铺）租赁合同》没有依据。首先，被告自租赁合同签订时起至今，就一直依约将租金转账至第三人钟兴的银行账户，履行支付租金的义务，并且被告周云汉已将承租房屋分别转租给其他次承租人。本案所签订的租赁合同约定房屋承租期限长达15年，按照交易常理推断，被告主观上不会故意延迟支付租金导致合同解除。在《海南嘉天律师事务所律师函》发出后的第5日，被告就补交了2015年12月至2016年3月共4个月的租金差额7920元以及一直按照每月21780元标准支付租金至2017年2月，被告的行为表明其愿意履行《房屋（商铺）租赁合同》。而且第三人钟兴收取租金后并未将租金退还给被告。可见，被告周云汉支付租金、第三人钟兴收取租金的行为均表明，双方并没有解除合同的意思。其次，按照租赁合同的约定，如果被告逾期1个月支付租金，第三人钟兴可单方解除合同，而被告自2015年12月起习惯性地按之前每月19800元的标准支付租金，每月仅少交租金1980元，已支付绝大部分租金（91%），履行了合同的主要义务。被告少交租金并非故意，原因是新旧租金标准未及时衔接，习惯性地按旧标准交纳租金。可见被告的违约情节轻微，对实现合同目的未产生实质性影响。再次，在《房屋（商铺）租赁合同》正常履行的前提下，被告有权使用涉案房屋至2020年，实际已使用涉案房屋超过11年，其为房屋装修、招商、培育市场付出了巨大的精力和财力，解除合同会对被告及次承租人正常的生产经营造成不利影响，并引起已稳定的社会关系变动。因此，如果仅仅因为被告的轻微违约行为就导致合同解除并致其损失严重，将使双方利益严重失衡，有失公平，不符合公平原则。最后，在合同的履行过程中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，积极协助对方履行义务。在约定解除的情形下，虽然解除事由可以由当事人自行约定，但在行使单方解除权时，当事人应当遵循诚实信用原则，不得滥用解除权。本案中，原告存在恶意和滥用解除权的情形。在本案合同履行过程中，原告未积极履行协助义务，不是适时善意告知被告，而是径行解除合同，违反了合同附随义务。在涉案房屋未转让给原告王子豪之前，均能正常履行合同，出租方也未对被告履行合同的行为提出任何异议，而在涉案房屋转让给原告王子豪之后，其立即向法院起诉要求解除合同。可见，其主观上存在恶意。鉴于原告单方解除合同没有法律依据，以及被告已补交7920元租金的事实，其要求被告返还租赁房屋、没收保证金54000元、支付合同解除后涉案房屋场地使用费592200元的诉讼请求也就失去事实根据和法律依据。退一步讲，即使合同解除，也不能导致原告没收54000元保证金。因为合同既约定按日3%计算违约金，又同时约定没收保证金，已明显超过其实际损失，不应予以支持。二、原告要求被告周云汉支付滞纳金711288元没有依据。（一）原告计算基数缺乏依据。合同约定“逾期1日按滞纳金3%处罚”，按通常理解，滞纳金的计算基数是“未付款”，不包括已付款。而原告将已付款也作为计算基数计算违约金，显然没有依据。（二）原告计算依据缺乏证据证明。其称“每月暂按逾期付款10日计算”，但却未提供证据予以证明，也就是说其对被告周云汉是否逾期付款及逾期付款的具体天数并不明确。且其本身就持有收取租金的银行转账凭证却不提供，根据谁主张谁举证的原则，其证据不足，不应支持。涉案房屋于2016年才变更登记至原告王子豪名下，原告王子豪无权主张涉案房屋登记在其名下之前的租金及其滞纳金。退一步讲，即使原告计算依据有证据证明，其计算滞纳金的标准过高，亦不应支持。其计算滞纳金的标准是每日3%，也即每年1095%（3%×365天），超过最高年利率24%的45.625倍，严重过高。即使按其主张的天数和最高年利率24%计算，滞纳金也仅为15589.87元（711288元÷45.625），而非711288元。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原告主张的滞纳金不应支持。综上所述，被告周云汉已及时补交少付的租金，其违约行为轻微，未构成根本违约，对实现原告收取租金的合同目的并未产生实质影响。故原告要求解除合同没有依据，其他诉讼请求均是基于合同解除而产生，现解除合同的诉讼请求不成立，其他诉讼请求也就失去基础，亦不应支持。因此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人钟兴述称：原告廖芳婷、郭书豪和案外人王某确实委托其本人将位于琼海市××镇交界处的房屋出租，其将涉案房屋出租给被告周云汉，并于2005年7月21日与被告周云汉签订了《房屋(商铺）租赁合同》。被告在签订合同时知道出租房屋的所有权人。合同签订后，被告一直都将租金直接汇入其本人的帐户，且自2016年4月份起被告按照每月21780元标准支付租金至今。案外人王某于2016年已将其名下的房屋转让给原告王子豪。原告为证明其所主张的事实，提供了《房屋产权证》、《房屋(商铺）租赁合同》、（2016）琼州证字第2312号《公证书》、《债权转让协议》以及《银行账户明细清单》。被告为证明其辩解意见，提供了《房屋（商铺）租赁合同》、《银行转账凭证》。第三人钟兴未提供相关证据材料。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告仅对原告提供《债权转让协议》的真实性、合法性、关联性有异议，认为案外人王某与原告王子豪之间系叔侄关系，双方签订转让协议存在主观恶意。本院认为，经核实，《债权转让协议》确实系案外人王某与原告王子豪签订，而且转让房屋已过户登记在原告王子豪名下。故对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告郭书豪、廖芳婷以及案外人王某委托第三人钟兴将位于琼海市××镇交界处房屋出租。2005年7月21日，第三人钟兴与被告周云汉签订《房屋（商铺）租赁合同》，将上述房屋出租给被告。该合同第二条约定“乙方租用出租房屋的期限为壹拾伍年，即自2005年12月1日起至2020年11月30日止。”第四条约定“1、甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付三个月租金数额的租赁保证金54000元。租用期满，在没有争议情况下退还乙方。2、出租房屋的月租金总额前五年为人民币18000元，第六年至第十年为人民币19800元，第十一年开始为21780元。3、乙方保证每月1日前交清租金给甲方。逾期1日按滞纳金3%处罚，逾期1个月，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金。”第九条关于合同的变更、解除与终止的约定“1、在双方协商同意的情况下，可终止本合同。”该合同对原、被告双方的其他权利义务都进行了约定。合同签订后，第三人钟兴依约将出租房屋交给被告使用，被告也每月付清租金。但自2015年12月开始，被告每月仅支付租金19800元，每月尚拖欠租金1980元。2016年3月29日，原告郭书豪、廖芳婷、第三人钟兴以及案外人王某委托海南嘉天律师事务所向被告公证送达《律师函》，通知解除第三人钟兴与被告周云汉于2005年7月21日签订的《房屋（商铺）租赁合同》、没收被告支付的租赁保证金、要求被告周云汉支付拖欠的租金7920元以及滞纳金711288元；要求周云汉于2016年4月5日前返还租赁房屋，否则逾期按每月每平方米200元收取场地占用费等。被告在接到《律师函》后，已及时支付少付的租金7920元，并自2016年4月起至2017年2月均按照合同的约定支付每月租金21780元。此外，案外人王某将其名下原出租给被告的房产赠与原告王子豪，并于2016年6月23日办理变更登记至原告王子豪名下。2016年12月13日，案外人王某与原告王子豪签订《债权转让协议》，将其对被告周云汉所享有的全部债权无偿转让给原告王子豪。原告认为，被告周云汉拖欠租金的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。本院已于2017年1月14日将起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料邮寄送达第三人钟兴，但第三人钟兴无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：被告周云汉的轻微违约行为是否必然导致本案《房屋(商铺）租赁合同》的解除；如果解除合同，原告要求被告返还租赁房屋、收取滞纳金711288元、没收租赁保证金54000元以及收取场地占用费592200元的诉讼请求能否支持。关于本案《房屋(商铺）租赁合同》能否解除的问题。本案中，原、被告双方对被告自2015年12月至2016年3月未足额缴交租金的事实均没有异议，故被告违约的事实可予以确认。现原告主张被告未足额缴清租金的行为已违反涉案合同第4条第3款的约定，符合解除条件，涉案合同应予以解除。被告辩称自签订涉案合同后一直缴清当月租金没有拖欠，出现少付租金7920元系因为新旧租金标准未及时衔接导致，并非被告故意拖欠租金，故被告的违约行为轻微，何况在原告发出律师函后的第五天，被告就及时补交了少付的租金7920元，而且自2016年4月至2017年2月，被告每月都按照约定时间将足额租金21780元支付给合同约定的第三人钟兴的账户，且未被退回。因此，被告轻微的违约行为并未对原告实现合同目的造成实质影响，而且被告已为履行涉案合同付出巨大的财力和精力，如果解除合同将造成双方利益严重失衡，对被告不公平。因此，涉案合同不应当解除。本院认为，我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。虽然解除事由可以由当事人自行约定，但在行使单方解除权时，当事人不得滥用解除权。如果仅因为被告的轻微违约行为就导致合同解除，将使双方利益失衡，有悖公平原则。本院认为，本案被告的违约情节轻微，未构成根本性违约，对原告实现合同目的未产生实质性影响，故依法不应解除合同。理由如下：首先，自签订涉案合同以来，被告一直缴清当月租金，被告未足额缴交租金发生于新旧租金标准衔接时，可见被告并非故意拖欠租金,而且在合同履行过程中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，积极协助对方履行义务,对于被告拖欠租金行为，原告应尽提示义务；其次，自2015年12月至2016年3月每月应交租金21780元，被告仅少付1980元，其已履行大部分租金缴交义务，未构成根本违约；再次，在原告催收后被告已及时支付少付的租金7920元，并立即按照新标准每月租金21780元依约履行支付义务至2017年2月，原告对此亦没有异议；第四，虽然涉案合同第4条第3款约定，未缴清当月租金，第三人钟兴有权终止合同，但是同时涉案合同第9条对合同的变更、解除与终止又明确约定，即“双方协商同意的情况下，可终止本合同”。可见，解除涉案合同仍需要双方协商解除。故原告要求解除合同的主张理由欠当，本院依法不予以支持，被告的辩解意见理由充分，本院依法予以采纳。原告要求被告返还租赁房屋、收取滞纳金、没收租赁保证金以及收取场地占用费的诉讼请求系以解除涉案合同作为前提，在涉案合同未依法解除时，其上述诉讼请求应依法均予以驳回。对于要求被告支付少付租金7920元的诉讼请求，在催收后被告已及时支付，故原告当庭表示放弃此诉讼请求，应予以准许。第三人钟兴经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告王子豪、廖芳婷、郭书豪的诉讼请求。案件受理费人民币19049元，由原告王子豪、廖芳婷、郭书豪共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  何书权人民陪审员  李 钰人民陪审员  周慧芬二〇一七年三月十五日书 记 员  黄雪莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。