浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0127民初5211号原告：洪敏，男，汉族，1989年10月2日出生，住淳安县。被告：方二月，女，汉族，1950年2月15日出生，住淳安县。委托诉讼代理人：程宏华（系方二月之子），男，汉族，1973年9月29日出生，住淳安县。被告：程宏华，男，汉族，1973年9月29日出生，住淳安县。被告：余泽仙，女，汉族，1977年5月4日出生，住淳安县。原告洪敏诉被告方二月、程宏华、余泽仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理，依法适用简易程序分别于2017年1月13日、3月14日公开开庭进行了审理。原告洪敏和被告程宏华（程宏华系方二月委托诉讼代理人）、余泽仙两次均到庭参加诉讼，被告方二月仅参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告洪敏起诉称：原告于2016年10月31日在中介居间下与被告方签订了房屋买卖合同，并向被告方支付了一万元购房定金，双方约定于2016年11月30日前支付首付款并办理过户手续。同时，被告与原告方各自承担居间服务费总房价的1%，被告为了该房能卖个更好的价格，也为了达到不想单方面违约的目的。与原告签合同后，还是不断的带人去看房，找各种非道德理由胁迫原告和他们一起违约，并诬告中介方（比如到其他中介去代办；该房死了人；交房前故意破坏地板）。期间，经中介和房管处多次协商，被告方说愿意返还定金并赔付违约金（合计2万元）。中介多次向被告替原告要回这2万元，但被告一定要原告先签一份《解除房屋买卖合同协议书》后才肯支付2万元。原告觉得这份协议不是事实，拒绝签订。之后，中介多次催被告按合约履行，被告却置之不理，还三番五次去房管处和中介协会投诉中介。由于被告原因过户不能如期进行。12月1日后，被告不但不主动解决违约问题，中介方多次打电话给被告，被告却故意挂断电话。现诉至贵院，请求：一、被告返还定金1万元和违约金1万元；二、诉讼费由被告承担。三被告在第一次庭审中辩称，一、本案的事实部分，原告诉请与本案的客观事实不符。原告诉称被告方以各种非道德理由胁迫诬告中介方、原告是不真实的。原、被告在中介介绍下签订了《淳安家兴房屋买卖居间合同》，但是在买卖合同的履行期间，原告并未按照合同的约定履行。依据合同支付方式第（2）条第三款约定原告应在房屋过户前将首付款24万元交付至中介处，但是经被告多次了解，原告并未将首付款如约交付，因原告未能履行前述交付首付款义务，被告对原告履行合同的能力产生质疑，为此，被告多次要求原告和中介方将首付款支付到位，双方才能进行过户手续，而原告置被告合理要求于不顾，后自行购买房屋，故系原告先行违约，而非被告不同意出卖房屋。且中介没有催过被告履行合同。二、法律适用部分，1、按照合同法规定，原被告系互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。本案中，原告未按照约定支付首付款，被告完全有理由对原告的履行能力产生质疑，被告的抗辩权系合法且适当的。2、案涉房屋至今登记在方二月名下，且出售房屋系被告的真实意思表示，所以目前，原、被告签订的合同并没有解除。原告在合同未解除的情况下，就擅自购买他人房屋。故被告的行为系实质违约，法院应驳回其无理要求。三、原、被告签订的《淳安家兴房屋买卖居间合同》，该合同并不是正式的买卖合同，因此双方之间的合同并未成立，原告要求赔偿的违约金不能成立。四、违约金的承担基础是实际损失，原告在未解除我们签订的居间合同之前，就又与下一个卖家签订了买卖合同，并过了户。原告现在也没有任何证据证明其有任何实际损失。因此，原告的主张不能得到支持，法院应驳回其无理要求。五、原告一直承认被告无过错，既然被告不是过错方就不应该赔偿原告，定金予以返还即可。在录音中，原告也承认原、被告双方均没有过错，是中介没有履行完毕合同，所以原告应起诉中介。六、余泽仙与程宏华并非系本案的合同的相对方，余泽仙未能在合同上签字确认，定金收取仅系在合同履行过程中的经办人，依据合同相对性原则，驳回对余泽仙和程宏华的诉讼请求。第二次庭审中补充如下：一、原告未能如期支付首付款，且又另行购买房子，实际根本违约。被告有权要求原告赔偿85万元本金以金融机构的理财产品利息的标准计算的损失（约13000元），房子转售利益损失5万元，及原告根本违约导致房子未完成交易的过户费7000元等可得利益损失，共计约7万元。原告应赔偿被告，请法院予以支持。二、原告提供的关于证明自己有能力支付首付款的银行转账凭条与购买涉案房屋无关：（1）、从时间上看，时间不是11月30日前，是为另行购买房子筹钱，并不是为购买涉案房屋所为；（2）、从凭条的名称上看无关：凭条没有记载原告的名称，以此无法证明为购买涉案房屋所为；（3）、从行为的结果看也无关：既然原告有能力就应该按合同约定如期如数把24万元（不含定金）的首付款打到中介账户。但事实是原告没能在合同规定期限内支付首付款。被告有理由怀疑原告有无真实购买的诚信和能力。综上，因原告的过错导致本案买卖合同未能履行，被告的抗辩具有事实和法律依据，依据双方合同约定，原告要求返还定金及违约金要求无事实和法律依据，且因原告原因造成被告产生直接损失和预期可得利息损失。恳请法庭以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告损失共计7万元。三被告对原告提供的如下证据有异议：1、11月16日至11月30日中介和程宏华的短信记录1份（12页，打印件），拟证明被告不愿意将房屋卖给原告。2、中介的工作联系函（复印件），拟证明中介在11月25日向被告邮寄催告履行合同的函。3、解除合同协议书1份（打印件，系手机拍摄），拟证明余泽仙要求和原告解除合同，但是原告没有同意。4、转账凭条和收条（复印件），系原告现购买房屋的首付款已经交付，拟证明原告当时有支付首付款的能力。5、建行自助终端客户凭证。宋卸美工行存折复印件；信用社客户凭条；宋卸美分户明细对账单；牡丹灵通卡账户历史明细清单。6、国内挂号信收据2张复印件，收件人为余泽仙的信件、改退批条1份（原件）及投递邮件清单1份（复印件，加盖邮戳）。7、被告寄给中介的表示愿意出售房屋的挂号信投递邮件清单（复印件），拟证明中介于2016年12月22日收到被告愿意出售房屋的挂号信。8、证人胡某的证言。本院认证如下：证据1-3，6-8内容相互印证，可以证明被告想要解除合同的意思，予以采信。证据4、5与原告提交的户口本、结婚证相佐证，可以证明洪敏有支付首付款的能力。原告对三被告提供的如下证据有异议：1、淳安县不动产权属信息查询记录1份（打印件，加盖淳安县不动产信息查询专用章），拟证明案涉房产依然登记于方二月名下。2、理财金账户历史明细清单（打印件），拟证明方二月有理财观念，原告未按约履行打款义务给被告方造成的损失。本院认证如下：对证据1予以采信，证据2与本案无关，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，洪敏与方二月、程宏华签订《淳安家兴房产房屋买卖居间合同》一份，约定洪敏以85万元售价向方二月购买坐落于淳安县××××室的房产。洪敏在签订合同之日支付购买定金1万元，购房定金冲抵房款。双方约定在2016年11月30日前到房管窗口办理产权交易手续。洪敏需在过户前把首付款（不含定金）24万元交付中介方，过户完之后由中介方支付给方二月，余款60万元由银行直接放款至方二月账户。方二月需在过户前七天提供相应证件资料，协助洪敏办理该房产交易过户手续。双方同时对违约责任约定如下：如买方中途违约，不得索还购房定金，同时承担本合同中约定的买卖双方应付给中介方的全部佣金。卖方中途违约，卖方应在违约之日返还定金和相同定金的违约金，同时承担本合同中约定买卖双方应付给中介方的全部佣金。双方并就其他权利义务进行了约定。后，原、被告及淳安家兴房地产代理有限公司因居间合同中关于税费承担与实际协商不一致，产生矛盾。经中介公司多次联系程宏华，要求确定过户时间并提供过户所需资料。被告以税费承担出错未进行修改为由未在约定期限内向中介公司提供过户所需的除三证外的其他相关资料，且有意解除合同。洪敏因被告未提供过户所需相关资料且有意解除合同，经中介方授意，未将首付款按约定打入中介账户。截止合同约定过户履行期限届满，被告仍未提供过户所需资料且未按期办理过户手续，洪敏自2016年12月初开始另外寻找房源，并于2016年12月12日，与案外人何雷、黄六梅签订《淳安家兴房产房屋买卖居间合同》一份。洪敏出资66万元购买何雷、黄六梅共有的位于淳安县××室的房产，洪敏支付购房首付款28万元并办理了过户手续。另查明，涉案房产属方二月个人财产。本院认为，方二月、程宏华与洪敏签订的《淳安家兴房产房屋买卖居间合同》合法有效，三被告虽对税费承担提出异议，认为与协商情况不一致，双方亦认可此条款系中介书写错误，基于此双方可以补充修正，被告不应以此为由不履行合同主要义务。正因被告的违约行为，最终导致合同目的无法实现，被告应按照合同约定，承担相应的违约责任。方二月系案涉房产所有权人及合同相对人，应承担相应的违约责任。程宏华虽非房产共有权人，但其在合同上签字，作为合同相对人，理应根据合同约定承担相应的违约责任。余泽仙即非房屋产权人亦非合同相对方，不应承担相应责任。三被告辩称，洪敏未按约将首付款打入中介账户，构成先行违约。本院认为，首先从合同约定来看，对于洪敏支付首付款的具体时间并无约定，仅是笼统的约定在房产过户前，而方二月提供过户所需资料的时间确有明确约定，在过户前七天。因此，并不能确定洪敏的付款行为应在先。且洪敏未支付首付款是经中介了解被告有解除合同意向后授意的。其次，洪敏具备随时支付首付款的能力。从洪敏提供的其妻子、母亲存款情况及其后续购买房屋支付首付款来看，洪敏有支付首付款的能力。因此，对于三被告的辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、方二月、程宏华于本判决生效之日起十五日内返还洪敏购房定金1万元。二、方二月、程宏华于本判决生效之日起十五日内支付洪敏违约金1万元。三、驳回洪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告方二月、程宏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  吴玉琴二〇一七年三月十六日书记员  宋晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。