江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0728民初477号原告：叶伟锋，男，1980年12月14日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：吴勇、池国亮，广东星辰律师事务所律师，特别授权。被告：江西海润房地产开发有限公司，住所地定南县工业大道65号。法定代表人：李少群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者，特别授权。原告叶伟锋与被告江西海润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，2016年8月9日依法由审判员叶越多适用简易程序公开开庭进行了审理，原告叶伟锋及其委托诉讼代理人吴勇，被告委托诉讼代理人钟兆章到庭参加诉讼。被告江西海润房地产开发有限公司庭审时提出反诉，经审查，被告提出的反诉是基于《借款合同》而发生的借贷合同关系，与本案不是同一法律关系，不符合反诉的条件，并告知被告可对该借贷合同关系另行主张权利。2016年9月6日依法由简易程序转为普通程序，于2016年10月20日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶伟锋的委托诉讼代理人池国亮，被告江西海润房地产开发有限公司委托诉讼代理人钟兆章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶伟锋向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金23924元（自2015年5月30日起按购房款每日万分之二计算，暂计至2016年5月23日）及自2016年5月24日起至被告实际履行《商品房买卖合同》第八条约定的合同义务之日止的违约金；判令被告承担本案全部诉讼费及评估费、律师费。事实与理由：原、被告于2013年6月13日签订商品房买卖合同（合同编号20130603509），原告以按揭形式向被告购买定南县东环南路东侧御水尚都（三期）10#楼2－402号房屋，建筑面积116.69平方米，总房价334129元。合同约定，被告应于2015年5月30日前将验收的合格的房屋交付原告使用。原告已经向被告支付首付款并办理银行按揭，同时严格履行合同义务。约定房屋交付时间到期后，原告多次要求被告履行交付房屋义务，但被告至今仍未将房屋交付使用，被告的行为已经构成违约。原告为了维护合法权益诉至法院，请求法院依法支付原告的诉讼请求。被告江西海润房地产开发有限公司辩称，1、《赣州市商品房买卖合同》的签订是本着平等自愿、诚实信用的原则进行的，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。虽逾期交付，但现已达到交付条件，合同目的能够实现。被答辩人购买的御水尚都10#楼房已于2016年5月20日取得了定南县城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，答辩人于2016年6月17日向被答辩人发出了交房通知，但被答辩人由于自身原因未在答辩人指定的时间与答辩方办理房屋交接手续。因在房屋实际建设过程中和相关手续的办理中有很多因素是意料之外与不可控的，逾期交房也实属无奈，并非有意不按时交付。2、答辩人不接受被答辩人计算违约金方式，答辩人作为诚信的企业法人，在此承诺将严格按照合同约定向被答辩人支付合法合约的逾期交付违约金2000元。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定了“双方约定该违约金的金额累计不超过2000元”。因此，依据合同约定答辩人支付逾期交房违约金2000元，而非被答辩人主张的23924元。3、被答辩人未按期支付房屋首付款违反合同的约定，应按合约支付答辩人逾期交付房款违约金2000元。2013年6月13日签订购房合同时签订《借款合同》一份，约定：“2013年12月13日内归还首付款30000元；交房时付清首付款100%即101129元。”但被答辩人至今仍欠首付款20000元。4、被答辩人诉求由答辩人承担诉讼费及评估费、律师费没有事实和法律依据。被答辩人所购房屋逾期交付，现已达到交付条件，双方所签订合同的目的能够实现。答辩人也会按合同约定向被答辩人支付合法合约的逾期交付违约金。被答辩人起诉固然是其一项法定权利，但在双方能解决的情况下被答辩人依然选择司法程序，所产生的相关费用应由被答辩人自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告叶伟锋提交的收据复印件的“三性”予以认定；2、对原告叶伟锋提交的完税证明复印件的“三性”予以认定；3、对被告江西海润房地产开发有限公司提交的借款合同、借款凭条复印件的关联性不予认定，该借款关系与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系；4、对被告江西海润房地产开发有限公司提交的竣工验收备案表的“三性”予以认定；5、对被告江西海润房地产开发有限公司于快递单的“三性”予以认定；6、对被告江西海润房地产开发有限公司提交的检测报告报告复印件的“三性”予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年6月13日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：被告江西海润房地产开发有限公司将其开发的御水尚都10#楼2－402号房出售给原告叶伟锋。该房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积116.69平方米，成交单价为2863.39元/平方米，总价334129元。付款方式为按揭付款，已付清购房首付款（含购房定金）￥101129元，其余房款￥233000元于签定本《商品房买卖合同》6天内必须前来办理银行按揭。被告（出卖人）应当在2015年5月30日前，将取得当地建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人：1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，出卖人从合同约定交付期限第二日起按日支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。合同签订后，原告叶伟锋于2013年6月20日付购房款101129元；2014年11月17日缴交房屋契税6682.58元。2013年10月9日，原告叶伟锋与中国建设银行股份有限公司定南县支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告叶伟锋以其购买的御水尚都10#楼2－402号房作抵押向中国建设银行股份有限公司定南县支行借款233000元，中国建设银行股份有限公司定南县支行将借款直接划入其指定的江西海润房地产开发有限公司的账户。原告叶伟锋以首付款及银行按揭贷款支付方式共支付房款334129元。被告江西海润房地产开发有限公司开发的御水尚都10#楼于2016年5月20日竣工验收。2016年6月17日，被告江西海润房地产开发有限公司向原告叶伟锋邮寄了交房通知。原、被告于2016年9月2日办理了房屋交付手续。本院认为，2013年6月13日，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是：逾期交房的违约金如何计算。一、原告叶伟锋已按约定全额支付购房款334129元，但被告江西海润房地产开发有限公司未按合同的约定在2015年5月30日前向原告叶伟锋交付房屋，故被告江西海润房地产开发有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告江西海润房地产开发有限公司逾期交房导致原告叶伟锋房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合原告叶伟锋购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。被告江西海润房地产开发有限公司于2016年6月17日向原告叶伟锋发出了交房通知，此时该御水尚都10#楼已竣工验收，房屋符合交付条件，本院认定逾期交房时间从2015年6月1日起计算至2016年6月30日，共13个月。综上，被告江西海润房地产开发有限公司应向原告叶伟锋支付逾期交房违约金600元／月×13个月＝7800元。关于评估费、律师费等，《商品房买卖合同》对评估费、律师费无相关约定，也未实际产生评估费，本院对原告叶伟锋的该诉讼请求不予支持。综上，为保护公民、法人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告叶伟锋逾期交房的违约金7800元；二、驳回原告叶伟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，由原告叶伟锋负担133元，被告江西海润房地产开发有限公司负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  叶越多审 判 员  蔡艳艳人民陪审员  李秀萍二〇一七年三月二十日代理书记员  刘 文