黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书(2017)黑81民终87号上诉人(原审原告)：宁福光，黑龙江省新华农场退休干部。上诉人（原审被告）：黑龙江省新华农场，住所地黑龙江省鹤岗市东山区新华镇。法定代表人：刘江滨，该农场场长。委托诉讼代理人：杨东，该农场建设科工作人员。委托诉讼代理人：吕铁军，黑龙江远东律师事务所律师。上诉人宁福光与上诉人黑龙江省新华农场（以下简称新华农场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，二上诉人不服黑龙江省宝泉岭农垦法院（2015）宝商初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，于同年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人宁福光，上诉人新华农场的委托诉讼代理人杨东、吕铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁福光上诉请求：1.要求新华农场按278.29平方米的面积以5,000.00元/平方米的价格双倍赔款；2.要求新华农场从合同签订之日至新华农场实际给付之日止以本金2,782,900.00元为基数按同期银行贷款利率双倍支付利息。事实与理由：一、一审判决按5,000.00元/平方米给付宁福光退房款错误，根据合同约定，应按5,000.00元/平方米的二倍给付。二、一审判决对《房屋征收补偿协议书》第十一条的释明错误。该协议第七条与第十一条在入住时间和回迁时间上无有矛盾，该协议为格式合同，为新华农场提供，合同条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供方的解释。三、可预期利益。协议约定的双倍赔偿，即是宁福光实际的可预期利益。在当地民间借贷，月息可达5%，一审判决只按年利率24%给付宁福光，远低于双倍赔偿的约定，低于可预期利益。四、一审判决认定宁福光未给付新华农场169,860.00元的差价款错误。宁福光已实际给付新华农场差价款170,024.40元，其中包括搬迁奖励等70,024.40元，及开发商原昊、王鹤给宁福光出具的欠条用以抵顶差价款。新华农场辩称，1.一审判决认定退房价格为5,000.00元/平方米错误，事实上房价为3,800.00元/平方米,宁福光要求双倍赔偿的主张远高于其实际损失，不应得到支持。2.宁福光的合同目的是得到回迁房屋，其损失包括可预期的利益,也应当是未得到房屋导致的损失，包括同地段同类房屋租金、房价上涨预期收益，而不是所谓的拆迁赔偿款按民间借贷利息确定预期收益。也可按租金或银行贷款利率支付。3.如果按现金方式履行，补偿宁福光的房屋面积应以233.594平方米为准，不存在差价款问题。新华农场上诉请求：按照3,800.00元/平方米的价格给宁福光房屋退房款887,657.20元或发回重审，一、二审案件受理费由宁福光负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。1.一审判决以现金方式向宁福光履行合同，按5,000.00元/平方米的价格与278.29平方米面积确定退房款属认定事实不清。原审庭审审判长发问证实，双方拆迁补偿房屋价格为3,800.00元/平方米。《房屋征收补偿协议书》第三条第3项约定的差价补偿款也是按3,800.00元/平方米确定的。补充协议中约定的5,000.00元/平方米价格是约定的违约后退房的惩罚性价格，不是真实的房屋价格，判决要求新华农场以金钱方式履行补偿协议应当按3,800.00元/平方米价格履行。宁福光的拆迁补偿面积应为233.594平方米，其选择履行的房屋面积为278.29平方米，但未实际履行，因此，以现金方式履行补偿协议，面积应为233.594平方米。2.一审法院判令支付宁福光的损失，以现金履行额为基数，自2013年5月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止，无事实依据与法律依据，系适用法律不当。双方在补偿协议中约定的违约金为楼房总价的20%，从未约定按年利率24%计算。宁福光上诉请求的利息损失按银行贷款利率，为117,100.00元，宁福光未举证证明还有其他损失，一审法院判决的年利率24%远远超过宁福光的诉讼请求。民间借贷案件支持年利率24%，并没有法律或司法解释规定民间借贷之外的案件，在没有约定的前提下，利息损失可按年利率24%支持。新华农场现同意继续履行合同，为宁福光安置房屋，承担迟延交房给上诉人宁福光造成的损失。宁福光辩称，一、关于退房价格的问题。每平方米5,000.00元的问题，在协议第七条有明确约定。每平方米3,800.00元的价格是差价补偿的价格。别人的房屋价格约定为7,000.00元/平方米，宁福光为了配合农场的拆迁工作，同意下调到5,000.00元/平方米。协议约定双倍赔偿，不是指违约赔偿，而是指拆迁补偿，根据协议第七条的约定，宁福光有对赔偿数额、赔偿方式选择的权利。二、关于拆迁补偿面积问题。合同约定补偿面积为278.29平方米，应以此为依据。宁福光实际已支付了差价款。三、关于宁福光的损失问题。依协议约定，新华农场应给付宁福光2,782,900.00元拆迁补偿，一审判决结果远低于约定数额，低于预期利益。四、宁福光不要住房，新华农场应按合同第七条执行，以现金形式一次性支付，不能违反合同约定。宁福光向一审法院起诉请求：请求被告履行合同，用现金方式按回迁楼房总价款的两倍一次性支付原告2,782,900.00元；依法判定被告支付违约欠款17个月利息117,100.00元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月10日，原告宁福光与被告新华农场签订了协议书，约定新华农场征收宁福光有产权证房屋面积分别为58.8平方米、41.65平方米、61.6平方米，无产权证的房屋面积分别为48.69平方米、40.74平方米，共可调换楼房233.594平方米。宁福光选择调换的楼房位于北珠家园小区1号楼0104号、建筑面积278.29平方米的楼房，大于应调换面积44.7平方米，在入住楼房前向新华农场交纳差价款169,860.00元。新华农场给予宁福光搬迁奖励12,000.00元、搬迁补助费6,000.00元、临时安置补助费1,600.00元、停产停业补偿17,342.40元、土地补偿6,820.00元、其它附属设施评估总值26,262.00元，合计70,024.40元，该款可抵顶宁福光应交纳的楼房差价款。新华农场2012年11月30日前将结构完整设施完好的回迁楼房交付宁福光入住，如新华农场逾期交付回迁楼房，逾期30日之内按回迁楼房总价值（每平方米5,000.00元的价格）的5%支付违约金；逾期60日之内按回迁楼房总价值的10%支付违约金；逾期120日以内按回迁楼房总价值的20%支付违约金；超过120至150天回迁，宁福光可选择退楼，由新华农场按每平方米5,000.00元的楼房总价二倍赔偿给宁福光，以现金形式一次性支付。2012年5月10日，被告将原告的房屋产权证、土地使用证收回，并办理了产权灭籍注销手续。2014年9月26日，被告通知原告接收回迁楼房，原告拒绝接收。另查明，原告回迁楼44.7平方米的差价款169,860.00元，至今未给付被告。原告因其房屋拆迁应得拆迁补偿款及奖励共计1,291,614.40元［回迁楼房总价款1,391,450.00元（278.29平方米×5,000.00元）－回迁楼房44.7平方米面积差价款169,860.00元+拆迁安置费等70,024.40元（搬迁奖励12,000.00＋搬迁补助费6,000.00元＋临时安置补助费1,600.00元＋停产停业补偿17,342.40＋土地补偿6,820.00元＋其它附属设施评估总值26,262.00元）］。一审法院认为，原、被告所签订的房屋征收补偿协议书,双方均无异议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告已将其被征收的房屋交付给被告。被告应按约定于2012年11月30日前将结构完整设施完好的回迁楼房交付原告入住，被告于2014年9月26日通知原告接收回迁所置换的房屋，违约期间已超过合同约定的150天，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。原告选择退楼，并要求被告给付拆迁补偿款及奖励共计1,291,614.40元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告要求被告给付的其他拆迁补偿款，因其缺乏事实根据和法律依据，不予支持。原告要求被告赔偿回迁楼房总价1,391,450.00元的损失，虽然合同有约定，但约定的违约金过分高于造成的损失，且被告请求人民法院予以适当减少，因原告提供的证据不能证明其具体的损失数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，根据被告的过错程度、原告实际损失、预期利益、合同履行情况等因素酌定原告的损失为1,291,614.40元自2013年5月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止的利息损失，该损失被告应予赔偿。原告其他损失主张，于法无据，不予支持。原告要求被告给付17个月欠款利息117,100.00元的诉讼请求，因原告主张的1,391,450.00元损失中已包含该利息损失，属重复主张，且被告不认可，不予支持。被告以合同约定违约责任过重，请求减少；差价款169,860.00元应予冲抵；原告请求被告支付的利息属于重复计算赔偿损失的抗辩理由成立，本院予以采纳。原、被告签订协议约定被告应于2012年11月30日前将回迁楼交付原告入住，被告逾期交付回迁楼房超过120至150天回迁，原告可选择退楼。2014年9月26日被告通知原告接收回迁楼房，该日期已超过约定回迁日期120至150天，但并不能理解为被告的违约行为比约定更严重，反而原告失去约定选择救济的权利。因此，被告以原告超过合同约定选择退房期限退房，丧失了选择退房权的抗辩理由不成立，不予采纳。被告认为协议的第七条与第十一条规定的回迁时间相互矛盾，应为无效条款。本案中协议的第七条约定被告新华农场2012年11月30日前将结构完整设施完好的回迁楼房交付原告入住，是对被告交付楼房时间的约定。协议的第十一条中约定回迁楼房时间以办理土地、房产证及工程竣工备案证时间为准。是对楼房交付时间的进一步释明。该两条中的内容并无相互矛盾，被告以协议的第七条与第十一条规定的回迁时间相互矛盾，应为无效条款的抗辩理由不成立，亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十四条规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、原告宁福光与被告新华农场于2012年5月10日签订房屋征收补偿协议书约定的原告宁福光选择调换位于北珠家园小区1号楼0104号、建筑面积278.29平方米楼房的协议，采取以现金方式履行，被告黑龙江省新华农场给付原告宁福光拆迁补偿款及奖励共计1,291,614.40元及损失（1,291,614.40元自2013年5月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起10内履行完毕。二、驳回原告宁福光的其他诉讼请求。案件受理费30,000.00元，原告宁福光负担4,188.00元，被告黑龙江省新华农场负担25,812.00元。上诉人宁福光围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于有争议的证据，本院认定如下：黑龙江省新华农场与袁广栋、李凯茹签订的《房屋征收补偿协议书》复印件一份，新华农场对该证据的真实性不予认可，该证据为复印件，其真实性不能确认，故对该证据不予采信。原昊、王鹤出具的欠条（与原件核对无误的复印件）一张，新华农场对该证据的真实性不予认可，由于无证据证明二人出具欠条的行为，系新华农场的授权，因此该欠条不应由新华农场承担责任，对该证据不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为退房款每平方米的单价应为多少；宁福光是否已给付新华农场169,860.00元差价款；违约责任如何确定；宁福光所主张的利息损失应否予以支持。关于退房款每平方米的单价应为多少的问题。根据双方签订的《房屋征收补偿协议书》五条、第七条的规定，足以认定双方确定楼房的价格为5,000.00元/平方米，并以此作为因新华农场违约计算损失的基础依据，因此新华农场主张楼房价格为3,800.00元/平方米不成立，本院不予支持。关于宁福光是否已给付新华农场169,860.00元差价款的问题。新华农场依协议约定应支付宁福光搬迁奖励等费用计70,024.40元，可抵顶部分差价款。宁福光称以原昊、王鹤出具的欠条（100,000.00元）以抵顶余下部分的差价款。因无证据证实原昊、王鹤出具欠条的行为系新华农场的授权，因此该欠条对新华农场不具有拘束力，宁福光提出差价款已全部交齐的主张不成立，本院不予支持。关于违约责任如何确定的问题。新华农场认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同解除期限为一年（自合同约定的最后交房期限2013年5月1日开始），宁福光丧失了要求退房的权利，新华农场要求继续履行该合同。本院认为，提供商品者有义务向消费者提供合格的商品，涉案房屋未办理竣工验收手续，不能确定该房屋为合格房屋，该房屋不具备交付的条件，因此宁福光有权退房，不应适用合同解除期限一年的规定。宁福光提供的证据不能证明其具体的损失数额，双方约定的违约金高于法律所保护的民间借贷年利率24%，一审法院综合本案的实际情况，认定双方约定的违约金过高是适当的，其以此作参照下调违约金并无不当。由于双方当事人关于违约金有明确约定，因此新华农场提出违约损失应以租金损失为依据的主张不成立。综上，双方当事人对此提出的主张均不成立，本院不予支持。关于宁福光所主张的利息损失应否予以支持的问题。本案双方已约定了违约金，宁福光再主张利息损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于退房面积如何确定的问题。双方签订的协议书中明确约定违约责任以楼房总价值为基础进行计算，因此退房面积应以楼房总面积（278.29平方米）为准，新华农场提出以233.594平方米为准的主张缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上所述，双方当事人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费宁福光、黑龙江省新华农场分别预交29,063.20元、12,676.57元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长  董力源审判员  鲁 民审判员  李吉凤二〇一七年三月十四日书记员  郑 闯