广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终297号上诉人（一审被告）：高栏港区平沙镇北水牛生态农场，住所地：珠海市平沙镇。个体工商户营业执照（副本）注册号：44040460017xxxx。经营者：梁亮威，男,汉族,1969年9月9日出生,住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：肖志锋，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：周勇，男，汉族，1971年6月21日出生，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：黄俊飞，广东德纳（珠海）律师事务所律师。原审被告：梁亮威，男,汉族,1969年9月9日出生。委托诉讼代理人：肖志锋，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所实习律师。上诉人高栏港区平沙镇北水牛生态农场（以下简称北水牛农场）因与被上诉人周勇及原审被告梁亮威房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人北水牛农场经营者及原审被告梁亮威及其委托诉讼代理人肖志锋、晏梓恒，被上诉人周勇及其委托诉讼代理人黄俊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人北水牛农场上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费（一审诉讼费729元，二审诉讼费1200元）均由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同已协商解除并已结算完毕，一审判决错误理解“履约保证金（押金）”的法律性质。上诉人与被上诉人签署的《场地租赁合同》第五条明确约定，被上诉人缴纳的50000元属于“履约保证金（押金）”。既然是“履约”的保证金，其性质就是要担保交付保证金一方如约履行。合同中虽没有把上诉人没收履约保证金的情况约定详尽，但根据双方的合同目的而言，有约定的部分仅是“包括但不限于”条款，并非仅止于此，还包括被上诉人违约的其他情况，当然也包括合同约定的履行期限。根据交易惯例而言，承租人向出租人交付押金，如有违约（如提前解约等），出租人可对押金予以没收。《房屋租赁合同》中的履约保证金及押金在性质上具备违约金的补偿性和惩罚性，交付保证金的一方如有违约，另一方有权予以没收，既是对违约方的惩罚，更是对自身损失的弥补。在此事实基础上，双方于2016年7月6日做了解除合同的结算，即上诉人同意被上诉人提前解除合同，上诉人同意并退回3万元，双方权利义务终止。因此一审判决仅机械地认定双方“并未约定原告提前解除合同时可以没收保证金”而判决上诉人返还相应的履约保证金，违背了双方的合同目的，是对事实的错误认定。因相反的，合同同样没有约定被上诉人提前解约时，上诉人应返还履约保证金（押金）。二、一审判决严重显失公平。上诉人与被上诉人签署的合同期限为6年，按每月租金6000元计算，总标的额为432000元。如果一般违约金按20%的比例计算，被上诉人违约时应支付86400元。双方约定的履约保证金（押金）50000元及租金押金6000元实际上就有促使一方依约履行的功能，该标准也并不高。事实上，因为被上诉人提前解除合同，上诉人的场地无法重新出租至今已逾半年，租金损失近4万元，且损失将持续产生。而一审判决除了认可被上诉人已返还被上诉人3万元（结算后为20410元），还判决被上诉人返还56000元，这将使双方的权利义务呈现这种状态：被上诉人租用场地6年，因自己经营不善1年不到便要求解除合同，被上诉人不仅不会因这种违背契约精神、诚实信用原则的行为承担任何责任，上诉人还倒贴30000元。上诉人作为非过错方，反而因为被上诉人的违约行为额外承担责任，自己的合同可期待利益损失却无法得到保障，任何完全民事能力人都不会签署并履行如此不公的合同。而一审判决恰恰把双方的权利义务设置到这种严重失衡的状态。综上，一审判决属于部分事实认定错误，没有从双方的合同目的及合同全局作充分裁量而做出，严重损失上诉人的合法权益，因此，恳请法院查明事实，秉公断案，以维护上诉人的合法权益。被上诉人周勇辩称：一、对于5万元履约保证金的法律性质，在双方租赁合同第五条以及第十条已经明确约定，本案是双方协商解除合同的，不存在单方违约。二、被上诉人租用一年不到，却支付了8万元的顶手费，根据公平原则，无法体现上诉人所谓的损失。三、一审判决查明事实准确，适用法律正确。周勇向一审法院起诉请求：1.判令北水牛农场向周勇归还租金保证金6000元；2.判令北水牛农场向周勇归还押金50000元；3.判令北水牛农场归还周勇空调购置款10350元；4.梁亮威对上述款项承担连带责任；5.诉讼费由两被告负担。一审法院认定事实：2015年8月1日，北水牛农场作为甲方，与作为乙方的周勇签订《场地租赁合同》。合同第一条约定：甲方高栏港平沙镇北水牛生态农场内的农庄（餐厅）出租给乙方经营。第二条约定：租用期限为6年即自2015年8月1日至2021年7月31日止（国家征收除外）。第三条约定：乙方租用甲方场地的租金每月6000元（每三年调整一次租金），另外需交付1个月的租金保证金6000元。每月场地内使用的水电等费用将另计……。第四条约定：乙方须在每月10日前将当月租金及相关费用交给甲方。第五条约定：在场地租赁合同正式签署之时，乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金（押金）50000元，此保证金不计息，待乙方将出租场地交还后，如乙方无任何欠款违约及房屋设施的完好，甲方将全数履约保证金10天内如数无息还给乙方。第六条约定：乙方须一次性支付甲方顶手费（厨房设备、台、橙（？）、碗、碟）壹拾万元整。另有柜式冷气机3台，空调7台，7个大煤气罐，4个小煤气罐，5张上下铺床属甲方提供给乙方使用。第十条约定：未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变承租物业的用途或者经营范围的，未经甲方同意将出租场地转租分租或者与他人换场地使用的，政府部门检查发现出租场地存在安全隐患的。乙方拒绝整改或经过整改后仍不合格的，甲方有权解除合同。租赁履约保证金不予退还。由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，如因甲方过错影响乙方经营，乙方也有权追讨赔偿损失。合同还约定了其他条款。周勇按照合同约定向北水牛农场支付了押金50000元及租金押金6000元。周勇于2015年8月4日支付顶手费50000元，9月14日支付顶手费10000元，10月27日支付顶手费26000元。周勇提供的2015年10月8日的收款收据显示其在高栏港区平沙镇新兴泰电器商行购买了两台美的二匹单冷柜机及一台美的大一匹单冷挂机共10350元，该商行出具了一份证明，证明了以上内容。梁亮威主张因周勇仅支付了顶手费86000元，故上述空调购置款已经在剩余的14000元顶手费中扣减。周勇对此不予认可，辩称剩余的顶手费已于2016年5月8日通过妻子赵清慧支付完毕，并提供中国农业银行银行卡交易明细清单、结婚证、身份证、交易明细，上述材料显示周勇通过妻子赵清慧于2016年5月8日向被告梁亮威转帐9856元。对此，被告反驳该9856元支付的是租金，梁亮威为此提供了一份于2016年5月8日出具的收款收据，内容为：今收到周勇北水农庄4、5月份的租金各陆仟元，金额壹万贰仟元。周勇、梁亮威在庭审中确认，租金一般在每月10日前通过登记在梁亮威名下的POS机进行结算，多退少补。2016年6月6日，周勇因其经营不善申请解除《场地租赁合同》，梁亮威在周勇的解约申请上书写“同意解除合同”的意见。同日，梁亮威向周勇出具欠条一张，内容为：“现收回北水农庄的设备（叁万元）。7月6日前给周勇。特此声明”。2016年7月6日，梁亮威与周勇进行对帐，扣除水电费等9590元后被告实际给付周勇20410元。周勇认为，合同解除后，双方并未就保证金、空调款进行协商，梁亮威退回的30000元是指顶手费或者说欠条中所说的设备款，由于周勇实际经营只有一年，故协商由梁亮威退回顶手费30000元。而梁亮威则认为上述30000元是双方协商解除合同的最终结果，梁亮威基于与周勇是同学关系才同意退回周勇30000元，此后双方的权利义务就此终了，双方均不得再向对方主张任何款项，因此周勇不该再行请求梁亮威退回保证金。关于顶手费，周勇称10万元的顶手费是使用梁亮威提供的厨房设备及空调等设施6年的折旧费，梁亮威称顶手费包含了农庄的资产以及经营积累下来的消费群体，提前解除合同顶手费是不予退还的。一审法院审理认为：一、关于租金保证金6000元。《场地租赁合同》关于租金保证金的约定为：乙方租用甲方场地的租金每月6000元（每三年调整一次租金），另外需交付1个月的租金保证金6000元。首先，合同未约定周勇提前解除合同的租金保证金不予退还，北水牛农场据此主张租金保证金无法退还，没有合同依据及法律依据，不予采纳。其次，该租金保证金应当是北水牛农场为了保障周勇能足额支付租金而收取的保证金，目的是为了避免租金损失，如果周勇未足额支付租金，北水牛农场有权以该租金保证金抵扣周勇应支付的租金。本案中，北水牛农场确认已经结清租金，不存在因为周勇拖欠租金导致北水牛农场租金所损的情形。因此，《场地租赁合同》解除后北水牛农场应返还周勇租金保证金6000元。二、关于履约保证金（押金）50000元。《场地租赁合同》有关履约保证金的约定共两条，第五条约定：在场地租赁合同正式签署之时，乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金（押金）50000元，此保证金不计息，待乙方将出租场地交还后，如乙方无任何欠款违约及房屋设施的完好，甲方将全数履约保证金10天内如数无息还给乙方。第十条约定：未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变承租物业的用途或者经营范围的，未经甲方同意将出租场地转租分租或者与他人换场地使用的，政府部门检查发现出租场地存在安全隐患的。乙方拒绝整改或经过整改后仍不合格的，甲方有权解除合同。租赁履约保证金不予退还。由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，如因甲方过错影响乙方经营，乙方也有权追讨赔偿损失。可见，《场地租赁合同》仅明确约定了周勇存在欠款、损坏房屋、擅自改变承租物业用途、擅自改变经营范围、未经北水牛农场同意转租分租与他人换场地使用、出租场地存在安全隐患但周勇拒绝整改或整改后仍不合格的情形时，可予以没收保证金，但并未约定周勇提前解除合同时可以没收保证金。因此，北水牛农场辩称周勇提前解除合同，履约保证金（押金）应不予退还，没有合同依据及法律依据，一审法院不予采纳。另北水牛农场辩称双方已协商一致由北水牛农场退回周勇30000元作为双方协商解除合同的最终结果，此后双方权利义务终止。对此，周勇予以否认，并提交欠条证明该3万元是双方协商由北水牛农场退回的顶手费。一审法院认为，周勇提交的欠条明确显示欠条是一审被告梁亮威出具的，内容为“收回北水农庄的设备3万元，7月6日前给周勇”，与周勇主张的因周勇实际只经营一年故双方协商由被告退回顶手费30000元相符，故一审法院认定北水牛农场退还周勇的30000元（实际退还金额20,410元）指顶手费。北水牛农场辩称30000元是双方协商解除合同的最终结果，但未提交其他证据予以佐证，对北水牛农场该辩称一审法院不予采信。综上，北水牛农场应当返还周勇履约保证金（押金）50000元。三、关于空调购置款。周勇租赁北水牛农场场地后添置空调共花费10350元，周勇认为北水牛农场将空调占用故应支付周勇空调购置款10350元，北水牛农场则辩称空调购置款早已在周勇应交但未交的顶手费中予以抵扣。双方为证明自己的主张均提交了证据。周勇提供的证据显示，周勇通过妻子赵清慧于2016年5月8日向梁亮威转帐9856元，周勇据此主张已付清10万元顶手费。梁亮威提供的证据显示，周勇共支付了顶手费86000元，2016年5月8日梁亮威收到周勇2016年4月及5月租金共12000元，梁亮威在庭审中称赵清慧于2016年5月8日向梁亮威转帐的9856元是用于支付上述2016年4月及5月的租金。一审法院认为，民事诉讼适用优势证据规则。对于周勇通过妻子赵清慧于2016年5月8日向梁亮威转帐的9856元，周勇未能向一审法院提供其他证据证明该款是用于支付顶手费，而梁亮威提供的收款收据，收据日期与该9856元的转帐日期一致，内容明确为租金，因此，上述9856元宜认定为周勇向北水牛农场支付的2016年4月及5月租金。北水牛农场辩称空调购置款已在剩余的顶手费14000元予以抵扣，该款与空调购置款数额相当，空调购买时间在2015年10月，与周勇支付的共86000元顶手费的时间亦吻合，因此，一审法院认为关于剩余顶手费14000元，北水牛农场的辩称更符合常情常理，一审法院予以采信。空调购置款10350元已与周勇应付的剩余顶手费14000元冲抵，周勇主张北水牛农场支付没有依据，一审法院不予支持。四、关于梁亮威是否承担连带责任。周勇主张北水牛农场是个体工商户，梁亮威是其经营者，故梁亮威应对北水牛农场的债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。北水牛农场是个体工商户且有字号，本案周勇应只以营业执照上登记的字号即北水牛农场为被告，故对周勇请求梁亮威承担连带责任，一审法院不予支持。一审法院判决：一、北水牛农场于本判决发生法律效力之日起七日内向周勇返还租金保证金人民币6000元；二、北水牛农场于本判决发生法律效力之日起七日内向周勇返还履约保证金（押金）人民币50000元；三、驳回周勇的其他诉讼请求。本案受理费人民币729元，由周勇负担人民币114元，由北水牛农场负担人民币615元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明：北水牛农场经营者梁亮威当庭陈述，2015年8月1日北水牛农场与周勇签订的《场地租赁合同》的全部条款内容由梁亮威本人拟订后双方签字。对一审查明的事实，经审理本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉请求和被上诉人的抗辩意见，本案争议的主要焦点是对双方协商解除涉案合同后的责任承担问题，即关键是对涉案合同第五条和第十条约定的履约保证金如何处理问题。对此，本院评判如下：本案北水牛农场与周勇于2015年8月1日签订的《场地租赁合同》依法成立、合法有效，双方均应恪守履行。上诉人北水牛农场与被上诉人周勇对案涉合同已协商解除并已结算完毕的事实均无异议，本院予以确认。经查，涉案合同第五条和第十条没有出现违约金字样，只有履约保证金的表述。对此，本院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。违约金与履约保证金是两个不同的概念，二者不能简单等同。履约保证金在性质上是否具备违约金的补偿性、惩罚性，目前的法律或行政法规并没有明确的界定。从一般意义上讲，履约保证金应该具备补偿性。当然，履约保证金是否具有补偿性、惩罚性，应根据具体案情和合同约定来确定。本案中，双方当事人在合同第五条中约定：在场地租赁合同正式签署之时，乙方（周勇）须向甲方（上诉人北水牛农场）一次性缴纳履约保证金（押金）50000元，此保证金不计息，待乙方将出租场地交还后，如乙方无任何欠款违约及房屋设施的完好，甲方将全数履约保证金10天内如数无息还给乙方。合同第十条约定：未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变承租物业的用途或者经营范围的，未经甲方同意将出租场地转租分租或者与他人换场地使用的，政府部门检查发现出租场地存在安全隐患的，乙方拒绝整改或经过整改后仍不合格的，甲方有权解除合同，租赁履约保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。如因甲方过错影响乙方经营，乙方也有权追讨赔偿损失。由此可见，双方当事人在上述条款中已具体、明确约定了履约保证金全数无息返还或不予退还的条件。据此，《场地租赁合同》履约保证金不仅具有补偿性还有惩罚性。根据合同第十条的约定，只有周勇擅自改变承租物业用途、擅自改变经营范围、未经北水牛农场同意转租分租与他人换场地使用、出租场地存在安全隐患但拒绝整改或整改后仍不合格的情形出现时，北水牛农场才可以解除合同并不予退还履约保证金；合同并未约定周勇提前解除合同时北水牛农场可以不予退还履约保证金；相反，根据合同第五条的约定，只要周勇将出租场地交还后，如无任何欠款、房屋设施完好，北水牛农场就须于10天内无息全额将履约保证金返还给周勇。该条仅约定了周勇交还出租场地作为北水牛农场返还履约保证金的前提条件之一，并未明确约定交还出租场地的具体时间是在合同租赁期限届满之时。既然上诉人北水牛农场与被上诉人周勇对案涉合同已协商解除并已结算完毕，出租场地也已交还北水牛农场，北水牛农场就须按合同约定返还履约保证金给周勇。另外，本案中，因北水牛农场确认已经结清租金，不存在因为周勇拖欠租金导致北水牛农场租金所损的情形，一审判决主文第一项关于《场地租赁合同》解除后北水牛农场应返还周勇租金保证金6000元的判决结果正确，本院予以维持。据此，北水牛农场上诉称周勇提前解除合同，履约保证金（押金）应不予退还，一审判决显失公平，因没有合同与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人北水牛农场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人高栏港区平沙镇北水牛生态农场负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 宋义明审判员 杨卫星二〇一七年三月七日书记员 谭慧莹周婷附：法律相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。