荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1002民初00505号原告（反诉被告）：童爱莲，女，1970年2月1日出生，满族，荆州市人，住荆州市沙市区。委托代理人：郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆州市城市管理局，住所地：荆州市沙市区白云路**。法定代表人：何良才，系该局局长。委托代理人：杨元章，湖北博智师事务所律师。委托代理人：雷华，男，汉族，1971年8月22日出生，住荆州区，该局办公室主任。原告（反诉被告）童爱莲诉被告（反诉原告）荆州市城市管理局合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告童爱莲及其委托代理人郑刚，被告荆州市城市管理局的委托代理人杨元章、雷华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）童爱莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因合同无效给原告造成的相关损失人民币30万元（包括装修损失及拆装、搬迁等费用）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年5月8日，原被告签订了一份租赁合同，合同约定，被告将位于沙市区园林路××号的房屋出租给原告，租期为3年。双方的租赁合同被荆州市沙市区人民法院确认为无效合同，租赁房屋在判决生效期二十日内腾退给原告，同时支付38000元的房屋占有使用费。现原告向被告主张相应的赔偿。被告（反诉原告）荆州市城市管理局辩称：答辩人诉讼请求没有事实和法律依据；被答辩人除应履行生效判决确定的38000元及双倍债务利息外，还向答辩人支付房屋占有使用费219481.6元。被告（反诉原告）荆州市城市管理局向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付从2010年9月27日到2016年4月14日房屋使用费219481.6元；2、由被反诉人承担反诉诉讼费。事实与理由：原被告2007年5月8日签订租赁合同，合同期限为2007年4月15日至2010年4月14日，每年租金39600元，原告缴纳租金至2009年10月10日，租赁房屋原告一直占用至2016年4月14日。沙市区人民法院〔2011〕沙民初字第1641号民事判决书已经判决原告支付被告38000元使用费。该费用对应从2009年10月11日到2010年9月26日共350天，原告还应当从2010年9月27日起至2016年4月14日止向被告支付占有使用费219481.6元。原告（反诉被告）童爱莲反诉辩称：1、被答辩人主张房屋占有使用费属于重复起诉，没有法律依据；2、本案被答辩人主张房屋占有使用费已超过法定的诉讼时效；3、被答辩人主张的房屋占用费标准过高。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：1、身份证复印件一份；证明原告具有民事诉讼主体资格。2、事业单位法人证书复印件一份；证明被告的诉讼主体资格。3、房屋租赁合同、资产评估报告复印件各一份；证明原租赁被告房屋用于个体经营，对房屋进行过高档装修及装修剩余价值。4、民事判决书复印件一份。证明：原被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告依法向被告主张损失赔偿。5、续签函及请求信复印件各一份。证明：原告于合同到期前依法向被告提出续签申请，同时证明于2011年10月原告得知搬迁后向被告书面请求续租的事实。6、执行局调解笔录复印件一份。证明：原、被告一直为赔偿事宜协商。7、照片一组13张。证明：租赁房屋装饰装修已被严重破坏，装修价值参考评估报告。被告（反诉原告）对原告提交的证据1、2没有异议；对证据3中房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，对证据3中资产评估报告真实性、合法性、关联性均有异议，单方委托、全新价值评估不合理，但实际上在评估的时候已经使用了七年之久，没有评估人员的出庭意见；对证据4的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，不能证明本诉被告向原告赔偿损失；对证据5的真实性、合法性有异议，系单方制作，无法核实其真实性；对证据6的真实性有异议，证据来源不清，笔录上没有我方的签字；对证据7的真实性无法核实，其拍摄人、地点等无法核实。被告（反诉原告）为了支持其反诉请求，向本院提交的证据如下：1、荆州市城市管理局机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份。拟证明：被告的主体身份。2、民事判决书原件一份。证明：2013年5月31日，沙市区人民法院判决童爱莲腾退房屋、支付使用费38000元。3、执行通知书、公告、执行笔录复印件各一份。证明：童爱莲房屋使用截止时间为2016年4月14日。4、租赁合同复印件一份。证明：童爱莲房屋使用截止时间为2007年4月15日到2010年4月14日，年租金39600元。5、收取租金收据复印件。证明：童爱莲租金交至2009年10月10日。6、说明复印件一份。证明：该宗土地已被国家征收，收回门面因市政府有关部门反复督促与要求。原告（反诉被告）对被告提交的证据1、2、4、5的无异议，对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，只能证明的交付时间和执行时间，不能证明原告在使用。对证据6的真实性无异议，但对证明有异议，该房屋用于拆迁的，不能再进行租赁，城管局现要求主张的使用费没有法律依据。原告提交的证据1、2对方当事人无异议，本院对原告提交的证据1、2的证明效力予以确认。原告提交的证据3，本院认为租赁房屋现已腾退，被告提交的证据3能够证明租赁房屋由被告使用，原告提交的资产评估报告也能够证明原告的装修价值，本院对原告提交的证据3的证明效力予以确认。证据4系人民法院生效判决，本院对该份证据的证明效力予以确认。证据5均说明请求续签租赁合同，但是原被告双方并未在租赁合同期满后形成新的租赁合同，本院对原告提交的证据5的证明效力不予确认。原告提交的证据6,的证明效力本院予以确认。原告提交的证据7，原告不能证明与本案的关联性，本院对原告提交的证据7的证明效力不予确认。被告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性本院予以确认。但原告（反诉被告）就被告（反诉原告）反诉请求时效提出抗辩，该抗辩意见本院予以采纳，故被告提交的证据的证明效力本院不予确认。依据本院确认的有效证据，综合当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2007年5月8日，甲方（沙市环卫分局）与乙方[唐吉珂德（童爱莲）]签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方（本案原告）将位于园林路43号的门店（面积165平方米）出租给乙方（本案被告），租赁期限暂定为三年，从2007年4月15日起至2010年4月14日止，并约定月租金为3300元/月，一次性交清全年房租的，优惠租金4600元，全年共缴租金35000元/年，乙方必须在每年承租前交清房租，如不能履行合同，甲方停供水电；门店及房屋涉及大型规划或需改建、出售，终止合同前，需提前二个月通知乙方，并且甲、乙双方通过和第三方（该房屋的买方）共同协商，确保甲、乙双方的本合同能够继续有效行使；合同期满乙方享有同等条件的优先，中途乙方转租门店，必须经甲方同意。合同签订后，沙市环卫分局按约履行了交付门店房屋的义务，被告亦在门店内进行经营，并按约交纳租金至2009年10月10日。2009年9月30日，原告荆州市城市管理局下达书面《通知》，并于2009年10月20日在租赁门店楼墙向各承租户张贴发布公告，该公告载明：“根据市城管局改革的需要，沙市区园林路43#土地房屋将整体拍卖，房屋租赁合同到期后不再续租、续签，全部收回。各承租人自接通知之日起应作好搬迁准备，如不配合我单位将申请法院依法强制执行，因此而产生的一切后果，由承租户负全部责任”。2010年4月15日，原、被告双方所签订的租赁合同到期后，双方就该案所涉门店的腾退问题未达成一致意见，故而双方成讼。另查明：2009年2月17日，《中共荆州市委机构编制委员会关于组建荆州市城市管理局及相关问题的批复》（荆编[2009]4号）决定，荆州市城市市容环卫局（沙市环卫分局系荆州市城市市容环卫管理局沙市分局的简称，系荆州市城市市容环卫局的下属单位）被撤销，其职能归并荆州市城市管理局，即本案原告。包括本案诉争门店在内的房产，管理人系原告荆州市城市管理局，但原告一直未办理房屋产权登记手续，且未能提交包括建设工程规范许可证在内的，该房产产权的相关手续。还查明，唐吉珂德咖啡名坊在工商行政管理部门登记的经营者为唐唯松，但实际经营者及租赁合同的签订人为被告童爱莲。前述事实有本院〔2011〕沙民初字第1641号民事判决书予以确认。再查明：本院〔2011〕沙民初字第1641号民事判决书生效后，被告（反诉原告）于2014年5月13日申请强制执行，要求原告（反诉被告）腾退租赁房屋，并支付房屋占有使用费38000元。2014年8月15日，应原告（反诉被告）申请，湖北五环资产评估有限公司出具资产评估报告书，对原告（反诉被告）租赁的，位于沙市区园林路××号的房屋装修的市场价值进行了评估，确定租赁房屋装修在2014年7月23日的评估值为369800元，其中房屋装修净值271400元，定制布艺沙发净值51000元，定制实木餐桌净值31200元，定制玻璃桌净值27000元。该评估报告确定租赁房屋装修成新率为60%。后原告（反诉被告）使用的租赁房屋通过强制执行程序于2016年4月14日腾退完毕。本院认为：虽然评估报告是原告单方面委托，但是考虑到原被告双方签订的房屋租赁合同被宣告无效（2013年7月6日）至实际腾退之日（2016年4月14日）已近3年，腾退至今也近一年，房屋装修价值客观上也已经不具备再次鉴定的条件；且该评估报告载明原告于2007年装修，原告的损失发生在2007年，评估基准日为2014年7月23日，但是被告未提交证据证明2007年与2014年的物价差异，故对湖北五环资产评估有限公司出具的，就涉案房屋于2014年7月23日装修评估值的评估报告，本院作为确认原告（反诉被告）装修损失的依据。但是该份报告中显示，原告租赁房屋装修在2014年7月23日的评估值为369800元，其中由房屋装修、布艺沙发、实木餐桌、玻璃桌等部分组成，布艺沙发、实木餐桌、玻璃桌原告是可以自行搬离的，且原告也未举证证明前述物品最后由被告占有、使用，所以原告的装修损失应当仅指房屋装修，即评估报告确定的271400元。原告（反诉被告）在签订合同的时候未对涉案房屋的产权情况进行必要的了解，对被告是否享有合法物权未尽到足够的注意义务，其行为存在一定过错；而被告（反诉原告）在明知自己对涉案房屋没有取得相应建设规划许可的前提下，仍然与原告签订《房屋租赁合同》，其行为是合同被宣告无效的主要原因，其应当承担主要过错责任。根据原、被告双方在本案所诉《房屋租赁合同》被宣告无效的责任大小，合议庭酌定，给原告（反诉被告）的装修损失271400元，原告自担40%的责任，被告承担60%的责任为宜；故原告的装修损失，被告应当承担162840元。在我院〔2011〕沙民初字第1641号民事案件审理中，被告（反诉原告）未陈述38000元使用费对应原告（反诉被告）的房屋使用时间。在本案中，被告（反诉原告）陈述，38000元的使用费，对应的时间为2009年10月11日到2010年9月26日共350天,从2010年9月27日开始到2016年4月14日止（共2023日）的占有使用费为219481.6元。但是鉴于被告（反诉原告）主张的是房屋的占有使用费，应当适用2年诉讼时效，被告（反诉原告）也未提供证据证明其在我院〔2011〕沙民初字第1641号民事案件审理完结后至本案提起反诉前，向原告（反诉被告）主张过2010年9月27日后的使用费，被告（反诉原告）于2016年5月20日提起反诉，因此，被告（反诉原告）主张的2010年9月27日至2014年5月19日使用费的诉讼时效已过；原告（反诉被告）应当支付2014年5月20日至2016年4月14日止的房屋占有使用费，该段时间的房屋占有使用费为75403元（39600元/365天*695天），抵扣原被告双方由于合同被宣告无效，被告应当承担162840元的损失后，被告还应当支付原告87437元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）荆州市城市管理局于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）童爱莲87437元。二、驳回原告（反诉被告）童爱莲的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）荆州市城市管理局的其他诉讼请求。如被告（反诉原告）荆州市城市管理局未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，原告（反诉被告）童爱莲负担4118元，被告（反诉原告）荆州市城市管理局负担1682元；反诉案件受理费2296元，由原告（反诉被告）童爱莲负担781元，由被告（反诉原告）荆州市城市管理局负担1515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 周 备审判员 李 娅审判员 张 华二〇一七年三月二十一日书记员 潘保华