三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初6281号原告：宋宏英，女,1967年9月20日出生（公民身份号码：×××）,汉族，现住海口市。被告：赵喜军，男,1952年4月30日出生（公民身份号码：×××）,汉族，住黑龙江省大庆市。委托代理人：王彦山，北京市东元律师事务所律师。被告：三亚玖龙酒店管理有限公司。住所地：三亚市天涯区三亚湾路绿海田园附属小楼。法定代表人：赵伟，该司经理。原告宋宏英诉被告赵喜军、三亚玖龙酒店管理有限公司（以下简称玖龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理，于2015年11月10日作出（2015）城民一初字第4241号民事判决。被告赵喜军不服该判决，向三亚市中级人民法院提起上诉。三亚市中级人民法院于2016年5月12日作出（2016）琼02民终427号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告宋宏英，被告赵喜军的委托代理人王彦山到场参加诉讼，被告玖龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋宏英向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告双方于2015年2月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2、玖龙公司向原告返还135万元(其中房屋租金85万元、押金50万元)及相应利息（本金按135万元计算，计息时间暂从2015年2月18日起计算至被告最终付款日，利率按照中国人民银行一年期贷款利率计算）；3、赵喜军与玖龙公司对原告第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案受理费、鉴定费等诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年1月，原告经朋友介绍与赵喜军认识，赵喜军称其是玖龙公司法定代表人赵伟的父亲，也是酒店的实际经营人和所有人,因酒店经营状况不佳，急需将酒店转手。在赵喜军向原告提供了《营业执照》、《公共场所卫生许可证》、《特种行业许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等相关手续之后，原告于2015年2月17日向赵喜军支付了30万元(应赵喜军要求，原告将该笔款项汇至赵喜军妻子崔桂芹的账号)。后双方于2015年2月18日签订《房屋租赁合同》(落款时间为2015年1月18日，实际签约时间为2015年2月18日)，签约当日，原告通过现金和转账的方式向赵喜军支付了105万元，合计支付135万元(房屋租金85万元、押金50万元)，赵喜军为原告出具了收款收据，并将酒店的《营业执照》、《公共场所卫生许可证》、《特种行业许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证件及钥匙交付给了原告。原告于2015年2月19日正式接手酒店，并花费近百万元资金、耗时1个多月时间，对酒店进行了重新装修和装潢，并于2015年4月正式营业。但酒店刚刚开业，原告就收到了天城管（三大队）执决字[2015]第76号《三亚市天涯区城市管理局强制执行决定书》，通知政府将组织人员于2015年5月6日对该酒店进行拆除。原告见事有蹊跷，立即停止经营，并到政府相关部门调查得知，涉案房屋属于违章建筑，三亚市综合执法局早在2013年5月31日就向被告送达了《行政处罚决定书》，又在2015年6月10日向被告送达了《强制执行催告书》，要求被告在2013年6月13日前自行拆除该酒店。另外调查得知，被告仅仅办理了《营业执照》，并未办理《公共场所卫生许可证》、《特种行业许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等其他经营手续，被告自始至终都一直在欺骗原告。得知被骗后，原告多次找被告沟通，要求退还房屋租金及押金，但被告一直以各种理由推拖。基于上述事实，原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效，被告应当将房屋租金及押金返还给原告。理由是：其一，被告在明知涉案房屋会被政府强拆的情况下，虚构事实，隐瞒事实，通过欺骗的方式，与原告签订《房屋租赁合同》，依据《合同法》第51条之规定，该合同应当认定为无效；其二，涉案房屋未取得规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。赵喜军系玖龙公司的实际经营人，系玖龙公司的代理人，根据《民法通则》第六十五条之规定，在代理权限不明的情况下，玖龙公司与赵喜军应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求法院判如所请。被告赵喜军辩称：宋宏英租赁的玖龙公司酒店，由赵喜军代理玖龙公司同宋宏英签订的合同，赵喜军不是无权代理，玖龙公司于2014年12月1日授权赵喜军的内容如下：代为签订房屋位于三亚市凤凰镇水蛟村新开田壹队机场路宾馆一座、餐厅、贵宾楼的租赁合同，代收租金、押金等有关事宜全权处理。赵喜军依据授权签订合同并收取租金及押金，给宋宏英玖龙公司的执照及公章等印鉴，而后将租金及押金135万元交给了玖龙公司。宋宏英接收酒店后没有通知玖龙公司及赵喜军装修，宋宏英还拖欠酒店的税金、水电费等。赵喜军不是酒店的实际经营人及所有人，不同意原告要求赵喜军承担连带责任的诉讼请求，也不同意其他诉求。被告玖龙公司未提交书面答辩，也未到庭参加诉讼。本院经审理查明事实如下：三亚玖龙酒店有限公司作为甲方，宋宏英作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于三亚市机场路宾馆（即三亚玖龙酒店）租赁给乙方；租赁期限为五年，从2015年1月18日起至2020年1月18日止，甲方于签约日将房屋交付乙方；租期内前五年每年租金为85万元，乙方同意向甲方支付租房押金50万元，与首期租金一同支付。赵喜军在合同甲方的"授权代表"处签名按手印，宋宏英在合同乙方的"授权代表"处签名按手印，合同落款时间为2015年1月18日。宋宏英向赵喜军支付租金85万元、押金50万元后，赵喜军向宋宏英出具一张《收款收据》，落款时间同样为2015年1月18日。合同签订后，赵喜军即将租赁的宾馆登记为三亚玖龙酒店管理有限公司的营业执照等经营资料及宾馆交给宋宏英经营。2015年5月25日，因该宾馆未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，被三亚市天涯区城市管理局强制拆除。此后宋宏英要求赵喜军退还已支付的租金和押金协商未果，遂诉至本院。庭审中，宋宏英主张实际签订合同时间为2015年2月18日，但是赵喜军对此不予认可。赵喜军提供了一份录音证据，其辩称是玖龙公司法定代表人赵伟与赵喜军于2017年3月7日发生的对话，录音中赵伟认可2014年12月1日赵伟代表玖龙公司委托赵喜军作为代理人同宋宏英签订租赁合同，委托权限是：代为签订房屋位于三亚市凤凰镇水蛟村新开田壹队机场路宾馆一座、餐厅、贵宾楼的租赁合同，代收租金、押金等有关事宜；赵伟还认可赵喜军已经将宋宏英支付的135万元给了玖龙公司。宋宏英质证认为，无法确认该录音的真实性，因此对该证据的证明内容有异议。以上事实有《房屋租赁合同》、收款收据、经营资料、强制执行决定书、新闻资料及当事人的陈述等予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，赵喜军作为"三亚玖龙酒店有限公司"的授权代表与宋宏英签订合同，将玖龙公司经营的三亚玖龙酒店租赁给宋宏英，并将玖龙公司的经营资料交付宋宏英，可见赵喜军的签约行为实际是代理玖龙公司签订房屋租赁合同，签订合同一方当事人应认定为玖龙公司，应由玖龙公司承担合同责任。因三亚玖龙酒店没有办理报建手续，没有取得相关部门的建设工程规划许可证，被相关部门强制拆除。由此可知玖龙公司出租给宋宏英的三亚玖龙酒店是没有取得建设工程规划许可证的房屋，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，宋宏英与玖龙公司签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。宋宏英在没有要求查看租赁房屋相关审批手续或权属证书的情况下与玖龙公司签订租赁合同，也存在一定过错，因此造成本案房屋租赁合同无效，双方均有过错责任，应当各自承担相应的责任。宋宏英主张合同实际签订时间为2015年2月18日，但是合同落款时间、租赁期开始时间以及收款收据的出具时间均为2015年1月18日，宋宏英未能提供证据证明其上述主张，赵喜军也对2015年2月18日的签订时间不认可，故应认定合同签订时间为2015年1月18日。涉案租赁物于2015年5月25日被拆除，玖龙公司依无效合同所取得135万元本应返还给宋宏英，但因宋宏英对合同无效存在过错，且其已使用租赁房屋四个月，故玖龙公司应当向宋宏英退还扣除四个月租金后剩余的1066667元[135万-（85万元/年÷12月×4月）]。因玖龙公司对合同无效也存在过错，故玖龙公司应当赔偿宋宏英多缴纳款项的利息损失，即以566667元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款利率从收取款项之日（2015年1月18日）起向宋宏英计付利息至付清款项之日止。赵喜军辩称其系玖龙公司的代理人，且代理权限明确，收取的135万元也已经支付给玖龙公司，但其对此仅能提供一份录音，而且被录音的对象之一系本案当事人玖龙公司的法定代表人赵伟，赵伟应当亲自到庭进行陈述，并接受询问，因此，本院对该份录音证据不予采信。赵喜军也未能提供其他证据证明其抗辩理由，故应认定赵喜军代理玖龙公司签约并收取款项的行为，代理权限不明，根据我国《民法通则》第六十五条第三款的规定，赵喜军对其代理行为产生的法律后果承担连带责任。宋宏英诉求赵喜军对玖龙公司返还款项负连带责任合法，本院予以支持。被告玖龙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告宋宏英与被告三亚玖龙酒店管理有限公司于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告三亚玖龙酒店管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起30日内向原告宋宏英返还1066667元，并支付利息（以566667元为本金按照中国人民银行同期一年期贷款利率从2015年1月18日起向宋宏英计付至付清款项之日止）；三、被告赵喜军对被告三亚玖龙酒店管理有限公司承担的上述债务负有连带偿还责任；四、驳回原告宋宏英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16950元（原告已预缴）,由被告三亚玖龙酒店管理有限公司、赵喜军负担13393元；原告宋宏英负担3557元；公告费980元，由被告三亚玖龙酒店管理有限公司、赵喜军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吴小慧人民陪审员 李新华人民陪审员 梁兴智 二○一七年三月二十一日书 记 员 唐安东附相关法律条文:中华人民共和国民法通则第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。