安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终81号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐云霞，女，1980年8月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽城隍庙文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路城隍庙九狮楼二楼，组织机构代码32546938-4。法定代表人：罗志铜，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：合肥香街商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥庐阳区金寨路女人街节约巷43号2层，组织机构代码09079429-6。法定代表人：罗志铜，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：合肥帝锦商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区环城南路2号1幢5层，组织机构代码07560822-1。法定代表人：罗志铜，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：魏宜江，男，1972年9月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：王海棠，女，1979年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：罗志铜，男，1971年10月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上列六被上诉人共同委托诉讼代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。上列六被上诉人共同委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。上诉人徐云霞因与被上诉人安徽城隍庙文化投资有限公司（以下简称城隍庙文化公司）、合肥香街商业经营管理有限公司（以下简称香街管理公司）、合肥帝锦商业经营管理有限公司（以下简称帝锦管理公司）、魏宜江、王海棠、罗志铜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第02490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐云霞上诉请求：撤销一审判决第二、三项，查清事实后改判；支持徐云霞一审全部诉讼请求，驳回城隍庙文化公司一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。一审法院认定本人未按照租赁合同约定支付租金及物业费已构成违约，属于认定事实错误。城隍庙文化公司对案涉房屋没有合法的出租权、转租权，系其违约在先，不是是依据先履行抗辩权，还是同时履行抗辩权，本人均可拒绝履行合同义务。城隍庙文化公司与案涉房屋产权人合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称市建投公司）签订的《房屋租赁合同》明确约定，城隍庙文化公司不得将案涉房屋转租、转让、或转借给第三人。据此可知，城隍庙文化公司对案涉房屋没有合法的出租权、转租权。且在本人接收房屋准备装修时，遭到了四中教师及产权人的阻挠，已严重影响本人的实际经营。城隍庙文化公司构成违约。2、一审法院适用法律错误。一审判决本人承担2015年2月14日至2015年4月14日期间的租金、物业费及违约金，属于适用法律错误。由于城隍庙文化公司违约在先，才导致本案租赁合同的解除，本人不应承担任何违约责任，不应承担上述期间的租金、物业费及违约金。城隍庙文化公司辩称，1、徐云霞上诉认为本公司没有合法出租权、转租权仍将房屋出租构成违约，没有事实依据。本公司虽然不是案涉房屋的产权人，但是根据市建投公司及庐阳区政府的函告，本公司在承租该房屋期间有权对外招商招租，且徐云霞在承租该房屋后，并未发生任何出租权纠纷，也没有因此影响其实际经营，其认为本公司违约不成立。徐云霞在经营期间向本公司发出过“关于霍邱路门面经营遇到的基建问题”、“申请退还保证金的报告”两份材料，其内容为徐云霞要求对案涉房屋橱窗和内部墙体做打开、通透处理，在本公司因其要求违反合同约定未予同意的情况下，徐云霞又借此无理要求退还履行保证金且拒付房租。上述材料均未提及房屋转租权的问题。2、徐云霞自案涉房屋交付之日开始占用房屋并进行服装销售，未能依约缴纳租金、物业费用的违约行为事实清楚，理应支付租金、物业费等。3、本公司与香街管理公司、帝锦管理公司均为独立法人公司，且魏宜江、王海棠、罗志铜系本公司的股东，本公司设立时实行注册资本认缴制，三位股东的出租期限分别为30年，在出资期限届满前，股东无须对公司债务承担出资责任，徐云霞上诉主张香街管理公司、帝锦管理公司以及各股东对本案承担连带责任，没有法律依据。香街管理公司、帝锦管理公司、魏宜江、王海棠、罗志铜的答辩意见同意城隍庙文化公司的答辩意见。徐云霞向一审法院起诉请求：1、解除2015年2月2日徐云霞与城隍庙文化公司签订的《租赁意向协议》及2015年2月14日签订的《房屋租赁合同》；2、城隍庙文化公司立即向徐云霞返还履约保证金264231元及其利息（该利息自2015年4月27日起按同期同类银行贷款利率年利率6%计算至款清之日止）；3、香街管理公司、帝锦管理公司对城隍庙文化公司的上述债务承担连带清偿责任；4、魏宜江、王海棠、罗志铜对城隍庙文化公司应返还的履约保证金264231元及其利息在其未出资范围内向徐云霞承担补充责任；5、本案的费用由各被告承担。城隍庙文化公司向一审法院反诉请求：1、依法解除徐云霞与城隍庙文化公司于2015年2月14日签订的《房屋租赁合同》；2、徐云霞支付房租440385元（自2015年2月15日暂计至2015年7月14日，并继续计算至反诉被告实际返还房屋之日止）；3、徐云霞支付物业费6672.5元（自2015年2月15日暂计至2015年7月14日，并继续计算至实际返还房屋之日止）；4、徐云霞支付迟延履行利息14493元（以截至2015年7月14日的逾期款项270903.5元为基数，自2015年4月15日暂计至2015年7月14日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，截止至款清之日止）；5、徐云霞支付电费2610.12元（自2015年2月15日暂计至2015年5月12日，并继续计算至实际返还房屋之日止）；6、依法确认徐云霞支付城隍庙文化公司履约保证金264231元，城隍庙文化公司不予退还；7、徐云霞向城隍庙文化公司支付违约金528462元（按第一租赁年度租金的50%计算）；以上合计人民币992622.62元；8、徐云霞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：魏宜江、王海棠、罗志铜系城隍庙文化公司及帝锦管理公司股东，罗志铜、魏宜江系香街管理公司股东，三公司法定代表人均为罗志铜。胡家友于2014年5月至2015年5月期间在城隍庙文化公司任职经理。2015年2月2日，徐云霞与城隍庙文化公司就位于合肥市霍邱路与蒙城路交口、建筑面积266.9平方米房屋（以下简称涉案房屋）签订租赁意向协议书一份，双方约定意向定金5万元，物业费5元/平方/月，合同起算时间2015年4月15日，租金期限3年，履约保证金为3个月租金，租金支付方式：半年支付。双方约定于2015年3月3日前签订租赁合同，徐云霞于2015年3月2日支付履约保证金264231元，于2015年4月15日支付半年房租528462元。如徐云霞未在约定日期前与城隍庙文化公司签约，视为其自动放弃对该房屋的租赁，并同意城隍庙文化公司不予返还定金。租赁意向协议书另对其他相关事宜进行了约定。2015年2月14日，徐云霞与城隍庙文化公司签订房屋租赁合同一份，该合同主要内容为：双方确认涉案房屋是城隍庙文化公司“城隍庙”项目实施地，该项目由城隍庙文化公司全权代理招商、市场推广和租赁、管理等事宜。城隍庙文化公司同意将涉案房屋出租给徐云霞用于商业经营。租赁期限为3年，自2015年4月15日至2018年4月14日止（含装修免租期）。装修免租期内免收租金，但装修免租期内发生的水电及其他费用按实结算。如因徐云霞违约导致合同解除，徐云霞应按装修免租期所在租赁年度的月租金全额支付装修免租期的租金。双方议定的租金按照约定的建筑面积计算，首个租赁年度每平方米月租金为330元，具体为：2015年4月15日至2017年4月14日期间，月租金为人民币88077元；2017年4月15日至2018年4月14日期间，月租金为人民币92480元。租金按6个月为一个支付期，先支付后使用。徐云霞应提前一个月一次性全额支付下一支付期租金。本合同签订后，徐云霞应在2015年4月15日前支付首期租金528462元，并于2015年2月14日前支付履约保证金264231元。合同届满后，合同不再续订或合同终止或解除后，如徐云霞无违约情形，城隍庙文化公司在30日内将履约保证金无息退还。租赁期内，徐云霞若有擅自撤店行为，则视为其自动放弃经营权，城隍庙文化公司有权解除本合同，履约保证金不予退还。物业服务费每月每平方米5元，物业服务费支付按合同约定面积自房屋交付之日起算，物业服务费支付自房租计算之日起算，具体为：物业费的支付期按照租赁房屋租金支付期执行，与租金一并支付。首期物业服务费为人民币8007元。房屋为现状交付，双方以租赁合同的签订作为租赁房屋交接的依据。徐云霞在承租期间不得擅自对承租房屋外立面进行改造，不得对租赁房屋做任何结构上的改变或附加建筑。徐云霞的店招涉设计、安装方案必须符合城隍庙文化公司的相关规范要求并提交城隍庙文化公司审核且书面同意，方可动工。违约责任：在徐云霞不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业服务费超过15日或擅自拆改或损坏房屋结构，影响房屋安全等情形下，城隍庙文化公司有权解除合同、收回房屋，履约保证金不予退还，同时，徐云霞还应支付该租金年度50%租金作为违约金。在城隍庙文化公司对涉案房屋不具备合法的出租权，影响徐云霞实际经营等情形下，徐云霞有权解除合同。未经双方协商一致，徐云霞擅自提前解除本合同，徐云霞已支付的租金不予退还并按该租赁年度租金的50%支付违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。合同签订当日，徐云霞支付城隍庙文化公司履约保证金264231元后，城隍庙文化公司将涉案房屋交付给徐云霞。2015年4月份，徐云霞向城隍庙文化公司出具“关于霍邱路门面经营遇到的基建问题”及“申请退还保证金的报告”，城隍庙文化公司就此向徐云霞出具了回复函。以上材料主要内容为：“徐云霞要求对涉案房屋橱窗和内部墙体打开做通透处理未果，据此认为涉案房屋不具备交房与商铺经营的基础条件，要求城隍庙文化公司解决此问题，并要求退还履约保证金。城隍庙文化公司认为徐云霞要求对涉案房屋橱窗和内部墙体打开做通透处理是其拖延交付房租及物业费之举，故不同意退还履约保证金并要求徐云霞尽快支付所欠房屋租金528462元及物业费8007元。”之后，徐云霞未支付房租及物业费。2015年5月20日，城隍庙文化公司将涉案房屋上锁，经报警，由合肥市公安局安庆路派出所出警，告知双方自行协商解决。庭审中，城隍庙文化公司陈述于2015年12月28日将涉案房屋交付市建投公司。2014年10月20日，合肥市庐阳区人民政府出具“关于支付整合城隍庙市场房屋经营权的函”，该函载明：引进城隍庙文化公司对涉案房屋区域内的商业业态进行重新设计定位、统一规划与运营，并建议各产权单位将该区域内的房产依据平等互利原则交由城隍庙文化公司统一运营。涉案房屋登记产权人为市建投公司，市建投公司于2015年2月2日将涉案房屋出租给城隍庙文化公司。2015年2月6日，市建投公司致函城隍庙文化公司，该函载明：我司应区政府来函建议，通过公开招租将位于合肥市霍邱路139、141、143、145号商铺（即涉案房屋）出租给贵司，由贵司统一规划、招商、运营。时间为2015年2月2日至2018年2月17日。徐云霞提供的2015年2月14日的招商签约审批表中“客户签约要求”一栏内容为：“交付物业，水电畅通，临街门面全部打通。”赵宏春在招商签约审批表中客户主管处签名，胡家友在项目领导处签名。诉讼过程中，城隍庙文化公司申请对签约审批表中“临街门面全部打通”字迹是否是赵宏春本人书写及字迹形成时间进行鉴定，南京师范大学司法鉴定中心于2016年4月6日出具的鉴定意见书载明的鉴定意见为：1、检材署期为“2015.2”《招商签约审批表》中“临街门面全部打通”字迹与提供的字迹样本不是同一人书写；2、检材署期为“2015.2”《招商签约审批表》中“临街门面全部打通”黑色手写字迹的形成时间晚于该《招商签约审批表》中其他内容黑色手写字迹的形成时间。一审法院认为，因房屋租赁合同已明确载明“位于合肥市霍邱路与蒙城路交口房屋是城隍庙文化公司“城隍庙”项目实施地，该项目由城隍庙文化公司全权代理招商、市场推广和租赁、管理等事宜”、“房屋为现状交付”、“徐云霞在承租期间不得擅自对承租房屋外立面进行改造，不得对租赁房屋做任何结构上的改变或附加建筑”等内容，故徐云霞要求对涉案房屋橱窗和内部墙体打开做通透处理无合同依据，其以城隍庙文化公司不是涉案房屋的产权人为由向城隍庙文化公司主张权利亦缺乏事实和法律依据。徐云霞提供的招商签约审批表中载明的“临街门面全部打通”，经鉴定不是同一人书写，其形成时间晚于该《招商签约审批表》中其他内容的形成时间，且该内容与房屋租赁合同中载明的“徐云霞在承租期间不得擅自对承租房屋外立面进行改造，不得对租赁房屋做任何结构上的改变或附加建筑”等内容亦相矛盾，故一审法院对此内容依法不予采信。在城隍庙文化公司依约于2015年2月14日将涉案房屋交付给徐云霞后，徐云霞未按照房屋租赁合同的约定支付房屋租金及物业费等费用，其行为已构成违约，故城隍庙文化公司依约有权解除房屋租赁合同，之前的租赁意向协议亦应一并解除。关于房屋租金，因城隍庙文化公司将涉案房屋上锁后，无证据显示徐云霞在2015年5月20日后实际占有使用涉案房屋，故徐云霞依约应承担2015年2月14日至2015年5月19日期间的房租损失278910.49元及物业费4225.91元，2015年5月20日后的房租损失及物业费应由城隍庙文化公司自行承担；关于电费，城隍庙文化公司对其主张的电费2610.12元未提供的充分有效的证据加以证明，因徐云霞自愿认可120元，一审法院对此予以确认；关于城隍庙文化公司主张的履约保证金、违约金及迟延履行利息性质上皆属违约金，一审法院认为，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案中，双方约定的违约金计算标准过高，一审法院以徐云霞延期支付房租、物业费及电费给城隍庙文化公司造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法对违约金的计算标准予以调整，确定徐云霞应承担的违约金应以其未付款项283256.4元（278910.49元＋4225.91元＋120元）为基础，以月利率2%为基础，上浮30%计算。经核算违约金应为23321.44元（283256.4元×95÷30×2%×130%），对其超出部分依法不予支持。综上，徐云霞应支付城隍庙文化公司房租、物业费、电费及违约金合计306577.84元。扣除徐云霞已支付的履约保证金264231元后，徐云霞还应支付城隍庙文化公司42346.84元。根据合同相对性，徐云霞向香街管理公司、帝锦管理公司、魏宜江、王海棠、罗志铜主张权利缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除徐云霞与安徽城隍庙文化投资有限公司之间签订的租赁意向协议及房屋租赁合同；二、徐云霞于判决生效之日起十日内一次性支付安徽城隍庙文化投资有限公司42346.84元；三、驳回徐云霞的其他诉讼请求；四、驳回安徽城隍庙文化投资有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费5424元，反诉费6903元，合计12327元，由徐云霞负担6282元，安徽城隍庙文化投资有限公司负担6045元。二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋系城隍庙文化公司从市建投公司承租而来，从2014年10月20日、2015年2月6日由合肥市庐阳区人民政府及市建投公司向城隍庙文化公司发出的函件内容来看，城隍庙文化公司有权对案涉房屋进行统一规划、招商、运营等。故城隍庙文化公司与徐云霞于2015年2月订立的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按约履行。对于徐云霞上诉主张城隍庙文化公司没有取得出租权、转租权的意见，与事实不符，本院不予采信。由于徐云霞承租案涉房屋后，没有能够按照合同约定及时支付房屋租金，确已构成违约，在城隍庙文化公司要求解除合同的情形之下，一审法院判决予以准许并无不当，本院予以维持。对于一审法院判决徐云霞应支付的房屋租金、物业费、电费适当，本院予以确认。一审法院在处理违约金时，已经考虑到城隍庙文化公司的实际损失，并兼顾公平、诚信原则，酌情加以认定，其确定的数额较为妥当，本院予以确认。综上所述，徐云霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5899元，由徐云霞负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年三月二十八日书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。