广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初1550号原告孟湘兰，女，汉族，1976年4月7日出生，住所地为广东省东莞市，委托代理人陈鑫，男，汉族，1972年7月15日出生，住所地为广东省东莞市，系原告孟湘兰的配偶。被告广州莱佛士物业服务有限公司，住所地为广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人梁顺源，董事长。委托代理人邓国锐，广东君厚律师事务所律师。被告东莞市樟木头镇风景山庄业主委员会，地址为广东省东莞市樟木头镇金洋路1号风景山庄。负责人胡小红，主任。委托代理人李文锐，广东君厚律师事务所律师。原告孟湘兰诉被告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）、东莞市樟木头镇风景山庄业主委员会（以下简称风景山庄业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告孟湘兰的委托代理人陈鑫，被告莱佛士公司的委托代理人邓国锐及被告风景山庄业委会的委托代理人李文锐均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟湘兰诉称，莱佛士公司及风景山庄业委会没有与其签订代收服务费及停车费的合同，收费标准未到物价局备案及通过三分之二业主投票表决，二级管理资质按照一级标准收费，因此其收费不合理、不合法。莱佛士公司及风景山庄业委会向其收取违约金没有得到相关行政部门的认可，法院也有判决不支持违约金，因此违约金属于乱收费。根据物业服务收费政府指导价，二级资质无电梯房每月最高收取1.2元/平方米，莱佛士公司为二级资质的物业服务企业，因此其向孟湘兰收费的标准为1.2元/平方米。为维护自身合法权益，孟湘兰请求判令：一、莱佛士公司及风景山庄业委会向孟湘兰退回2009年1月1日至2014年9月30日期间多收的管理费合计2346元（34元×69个月）；二、莱佛士公司及风景山庄业委会向孟湘兰退回2009年1月1日至2014年5月期间共计65个月多收的停车服务费合计9150元（150元×61个月，2009年收取的是100元/月，按照实际算为61个月）；三、莱佛士公司及风景山庄业委会向孟湘兰退回2010年5月1日收取的违约金0.8元，2011年12月31日收取的水电费违约金97.9元，合计98.7元；四、孟湘兰原意支付2014年8月18日至2015年8月17日期间的停车服务费1800元（150元×12个月）；五、孟湘兰原意支付2014年10月1日至2016年9月30日期间24个月的管理费合计1656元（57.4平方米×1.2元/月×24个月）；六、莱佛士公司及风景山庄业委会向孟湘兰合计退回2346元+9150元+98.7元-1800元-1656元=8138.70元；七、莱佛士公司及风景山庄业委会承担本案全部诉讼费用。被告莱佛士公司辩称，风景山庄召开业主大会选聘莱佛士公司作为物业服务企业，莱佛士公司按照物业服务合同收取物业服务费合法合理。莱佛士公司收取停车费经业主大会同意，收费标准由业委会根据业主意愿确定，停车费标准没有超过政府指导价，莱佛士公司收取合理合法。违约金是根据业主大会通过《管理规约》明确约定的，对业主均具有约束力，孟湘兰逾期交纳费用属于违约行为，应承担违约责任。孟湘兰主张的退还物业管理费、停车费、违约金均已超过诉讼时效，依法不应得到支持。被告风景山庄业委会辩称，业委会依法代表风景山庄业主与业主大会选聘的莱佛士公司签订的物业服务合同，符合法律规定。莱佛士公司依约提供了物业服务，孟湘兰请求减免物业管理费缺乏法律依据。业委会根据业主问卷调查反馈的大多数意见决定停车费标准为每月150元，业主大会在此后的决议中已再次进行了明确，停车费标准的决定符合风景山庄的整体利益，孟湘兰请求减免停车服务费欠缺全盘考虑，且超过诉讼时效。物业服务合同约定的违约金条款，没有违反法律法规的强制性规定。综上，请求驳回孟湘兰的全部诉讼请求。经审理查明，莱佛士公司为从事物业管理服务的有限责任公司，资质等级为二级。2008年11月30日，风景山庄业主大会采用书面征求意见的形式选聘莱佛士公司为风景山庄新的物业服务企业，代替东莞市樟木头镇物业管理公司进行物业管理服务。莱佛士公司从2009年1月8日开始至今对风景山庄进行了物业管理服务。从2009年2月1日开始，莱佛士公司与风景山庄业委会前后签订了多份《物业管理委托合同》及补充协议，约定风景山庄业委会委托莱佛士公司对风景山庄住宅、商铺、停车位等物业实行管理，委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业服务费等；其中不带电梯住宅的物业服务费为每月1.8元/平方米，逾期交纳每天按照应交管理费的万分之十交纳滞纳金；露天车位使用管理费为100元/月/个（从2010年12月26日签订的第二份委托合同开始，逾期交纳物业服务费的滞纳金调整为每天按照应交管理费的千分之三交纳，露天车位的使用管理费调整为150元/月/个）。莱佛士公司与风景山庄业委会签订的《风景山庄物业管理委托合同补充协议（二）》约定，双方于2012年12月签订的《风景山庄物业管理委托合同》及于2014年12月签订的《风景山庄物业管理委托合同补充协议》将于2015年2月7日到期，双方协商同意按照合同原有条款及内容继续履行，延长合同期至风景山庄业主大会顺利选出中标物业管理公司且新的物业管理委托合同起效之日起。风景山庄业委会提交的风景山庄第二届业主委员会选举投票统计表、风景山庄业主委员会第二届第二次业主大会记录显示，《物业管理委托合同》已经过业主大会投票通过。2009年3月15日，风景山庄业委会召开第一届第十一次业委会会议，会议决定就停车费问题向业主发问卷咨询广大业主的意见。风景山庄业委会随后向业主发放了停车收费问卷咨询业主的意见，其中孟湘兰在停车费问卷上打钩同意每月支付100元停车费。2009年4月12日，风景山庄业委会就停车费问题再次在第一届第十二次业委会会议上进行讨论，并根据停车收费问卷多数业主的意见，决定每月收取150元停车费。孟湘兰于2006年向案外人购买了位于东莞市樟木头镇风景山庄××座××室房屋，并办理了房地产权证书，该房屋建筑面积为57.4平方米，属于楼梯房。莱佛士公司按照每月1.8元/平方米的标准收取了孟湘兰2009年1月1日至2014年9月30日期间的物业服务费，并按照100元/月的标准收取了孟湘兰2009年1月至12月的停车费，以及按照150元/月的标准收取了孟湘兰2010年1月至2014年5月期间的停车费。庭审中，双方一致确认孟湘兰第一至第三项诉讼请求不存在诉讼时效中止或者中断的情形，孟湘兰尚未交纳第四、五项诉讼请求所涉的物业服务费及停车费。莱佛士公司、风景山庄业委会对孟湘兰的第四项诉讼请求没有异议，但主张第五项诉讼请求的物业服务费应按照每月1.8元/平方米的标准支付。另查明，孟湘兰提交的由东莞市发展和改革局出具的《住宅物业服务收费政府指导价标准》显示：住宅管理服务等级为二级的无电梯房的物业服务费政府指导价为每月1.2元/平方米，独立别墅区、业主大会成立后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场指导价。孟湘兰提交的由广东省发展和改革委员会、广东省住房和城乡建设厅出具的《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》显示：住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。上述住宅小区机动车停放保管服务收费是指停车场经营者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织等的委托，按照停车服务合同或其他约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务所收取的费用。上述事实，有孟湘兰提交的《物业管理委托合同》及补充协议、《住宅物业服务收费政府指导价标准》、《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》、物业服务费及停车费发票，莱佛士公司提交的《风景山庄管理规约》、房地产权证、管理规约签收表，风景山庄业委会提交的业主大会及业委会会议记录、会议签到表、业委会备案通知书、风景山庄物业管理服务投标书、停车收费问卷、选举投票统计表等证据及本案一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。风景山庄业主大会采用书面征求意见的形式选聘莱佛士公司为其进行物业管理服务，符合法律规定。莱佛士公司与风景山庄业委会签订《物业管理委托合同》，并从2009年1月8日开始对风景山庄进行物业管理服务，故莱佛士公司与孟湘兰之间存在物业服务合同关系。关于孟湘兰第一项至第三项诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案，孟湘兰关于退回多收的管理费、停车费、违约金的诉讼请求，已经超过了二年诉讼时效，且莱佛士公司已对此提出了诉讼时效抗辩，故本院对孟湘兰的该部分诉讼请求，不予支持。关于2014年8月18日至2015年8月17日期间的停车服务费。孟湘兰自愿按照150元/月的标准支付，且莱佛士公司、风景山庄业委会对此均不持异议，故本院予以确认。关于2014年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费。孟湘兰提交的《住宅物业服务收费政府指导价标准》显示业主大会成立后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场指导价，故孟湘兰要求按照每月1.2元/平方米的标准交纳物业服务费，本院不予支持。风景山庄业委会提交的风景山庄第二届业委会选举投票统计表、风景山庄业委会第二届第二次业主大会记录证明《物业管理委托合同》已经过业主大会投票通过，因此孟湘兰应按照每月1.8元/平方米的标准向莱佛士公司支付上述期间的物业服务费2472元（103元/月×24个月）。上述停车服务费及物业服务费，孟湘兰可自行向莱佛士公司交纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孟湘兰的全部诉讼请求。本案受理费45元，由原告孟湘兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钱开群二〇一七年三月十七日书记员  赵 萌钟冬妮附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。