江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终256号上诉人(原审被告)：张家港保税区金科瑞丰房地产开发有��公司，住所地张家港保税区长谊大厦502室。法定代表人：吴吉锋，董事长。委托诉讼代理人：王雪峰，该公司法务。委托诉讼代理人：裴鹏义，该公司法务。被上诉人(原审原告)：李淑贤。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。上诉人张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方当事人在合同履行过程中未出现法律规定或合同约定的解除情形，被上诉人主张解除合同无事实和法律依据。本案已过法律规定的合同解除除斥期间。涉案商品房买卖合同签订后，被上诉人一直不配合办理银行贷款，虽经上诉人多次催促仍拒不办理。合同约定因买受人原因不能获得银行贷款，出卖人有权要求以现金方式支付。商品房买卖合同附件七第一条第二项并不是格式条款。上诉人通过字体加粗等方式予以提示。前述条款是双方当事人协商一致的结果，对双方有约束力。被上诉人李淑贤二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李淑贤向一审法院起诉请求：1、判令解除原审原告和原审被告于2013年6月18日签订的《商品房买卖合同》；２、判令原审被告返还购房款308278元及相应利息（自2013年6月19日起算至返还房款之日止按银行同期贷款利率计算）３、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法���经审理查明，2013年6月18日李淑贤与金科瑞房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，李淑贤向金科瑞房地产公司购买位于金港镇××北侧××桥××号商品房，约定的付款方式为合同签订时支付308278元，余款716000元办理贷款，如实际取得的贷款总额少于约定贷款额的，不足部分由买受人用现金补足。合同附件名称为补充协议，但注明系附件七，其中第一条第2项约定涉及的贷款首付款比例、贷款金额等按办理贷款时国家、银行的相关规定执行，买受人应自行到出卖人指定银行询问是否满足约定的贷款金额要求，否则导致买受人未能获得银行贷款的，由买受人按本条相关约定承担责任。合同附件七中第一条第3项约定采用银行贷款的，买受人应在签订合同时，按银行及相关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由买受人提供的相关资料，并按出卖人或银行通知要求及时到��定地点对办理按揭贷款的相关文件进行签字等，如买受人逾期超过15日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料或买受人不同意向出卖人指定银行办理按揭贷款的，出卖人有权要求买受人以现金方式支付全部房价款。同时附件七中黑体字载明：本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。李淑贤和金科瑞房地产公司在《商品房买卖合同》和附件上均签字、盖章。合同签订当日，李淑贤向金科瑞房地产公司支付了308278元。后来李淑贤因银行贷款未能获得批准，导致无法向金科瑞房地产公司交付房款，金科瑞房地产公司���未向李淑贤交付约定的房产。原审原告为主张其诉讼请求还向一审法院提交了以下证据：１、原审原告的个人信用报告、诚信保证书、征信业务授权书、银行转账记录及明细对账单、原审原告的收入证明、原审原告无婚姻记录登记证明的材料、原审原告向原审被告申请退房的申请书、原审原告与原审被告签订的商品房买卖的解除协议（只有原审原告的签名，原审被告没有签章），证明原审原告已向原审被告提交按揭贷款的资料，是因为原审被告的原因导致的不能贷款；２、中国农业银行张家港市后塍支行调查材料打印件一份，落款时间为2013年7月24日，证明原审原告的银行贷款没有被批准，不是原审原告的原因造成的。３、因原审原告申请，一审法院向中国农业银行经办原审原告贷款的客户经理所做的调查，客户经理称：原审原告贷款是他自己来跟我们��的，不是原审被告代办的，2013年7月24日中国农业银行张家港市后塍支行调查材料打印件一份是对的，是我行电脑里调出来的，当时我们初审是合格的，但是报苏州个人贷款审批中心，被退回来了，当时楼盘开盘时，银行人员到原审被告处，看到有人买房就把材料收下来了，在原审原告付了首付等手续后，让客户签字拿回银行做材料，做完材料送上去审批，我们负责受理、调查，送到张家港市个人贷款中心审查，再送到苏州个人贷款中心审批，本案贷款系苏州个贷中心退给了张家港个人贷款中心，张家港个人贷款中心再退还我行，当时口头向我行说明退回原因，但我不记得了，时间太久了。退回原因有没有向原审原告说明，我也忘了，正常情况会打电话给客户告诉他的贷款材料退回给售楼处了，让客户去拿，而且会口头告知客户退还原因。原审原告认为该陈述证明��贷款程序是由原审被告经办的，原审原告只是协助签名，提供资料。原审被告质证认为：１、对原审原告的个人信用报告、诚信保证书、征信业务授权书、银行转账记录及明细对账单、原审原告的收入证明、原审原告无婚姻记录登记证明的材料的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，上述材料无法证明原审原告无法办理银行按揭贷款。对原审原告向原审被告申请退房的申请书、原审原告与原审被告签订的商品房买卖的解除协议（只有原审原告的签名，原审被告没有签收）的材料不予认可，原审被告并没有收到上述材料，更没有进行盖章，这些材料我公司有相应的文本，但是并没有向原审原告提供过，原审原告如何得到的，我方不清楚。２、对打印件没有签字和印章，因此对该份证据的真实性不予认可。３、对笔录的真实性没有异议，该证据能证明���由原审原告本人去办理的贷款，也是原审原告本人与银行去协商，同时也能证明办理贷款所需的资料是银行工作人员直接与客户进行对接的。关于贷款的过程以及贷款未能发放的原因，原审原告称：贷款是原审被告联系好银行，原审原告根据原审被告要求提供材料交给原审被告，原审被告再交给银行去办理，具体经办人是原审被告方。贷款之所以未能发放主要是因为原审原告是单身，年龄偏大，根本办不了贷款，银行不愿意贷给原审原告。当时联系贷款的银行是中国农业银行和中国工商银行。原审被告称：原审被告是协助原审原告联系办理贷款的银行，然后按照银行要求向原审原告转达需要的材料，银行信贷员会到售楼处进行现场审核和办理，再把资料带到银行进行内部审核，最终中国农业银行的贷款没有下来，原因不是因为原审原告年龄偏���，而是原审原告不愿意进一步配合提供材料，其提供的无婚姻记录登记证明是由根河市民政局婚姻登记处出具的，而银行要求其提供在张家港范围内的无婚姻登记记录证明，但原审原告不配合提供，后来原审被告也联系其他银行办理按揭贷款，但原审原告拒绝配合，而且根据目前银行办理按揭贷款情形，原审原告目前的材料是完全可以办理的。对于合同附件条款，原审原告认为：附件上的所有约定都是原审被告提供的格式条款，相关的条款内容原审被告均没有向原审原告提示和说明，而且条款内容也违反了公平原则，该条款的内容明显是对原审原告解除合同的权利进行了违法性的限制，所以该条款无效，对原审原告不产生约束力。贷款的农业银行也是原审被告推荐指定的，如果原审原告不能贷款，原审原告也不可能签订合同，正是因为原审被告答应可以贷款，才和原审被告签合同的。原审被告认为：我公司每一个签订《商品房买卖合同》都有这个附件，附件是我们公司提供的，在原审原告签字的上方，我公司通过字体加粗加黑对本附件的所有条款向原审原告进行了提示，原审原告同意并认可该补充协议的全部内容，并签字确认。因此，该补充协议并不是所谓的格式条款，是双方协商一致的结果，对双方均具有约束力。一审法院认为，对于贷款的办理过程，原审被告在庭审中自认其协助原审原告联系办理贷款的银行，结合客户经理所作的“正常情况会打电话给客户告诉他的贷款材料退回给售楼处”陈述，以及《商品房买卖合同》附件中有关出卖人指定银行贷款的约定，再根据原审原告所提供的个人信用报告、诚信保证书、征信业务授权书、原审原告的收入证明、原审原告无婚姻记录登记证明的材料以及2013年7月24日中国农业银行张家港市后塍支行调查材料打印件等证据，一审法院认定本案中原审原告系根据原审被告指定在中国农业银行办理了贷款申请手续，但最终未能得到批准。对于贷款未能获准的原因，虽然原审被告称是原审原告不愿意配合提供材料而导致，但其未能提供任何证据，且一审法院也向中国农业银行张家港支行的法务进行了核实，其称据该行个贷中心所述原审原告贷款未能得到批准是因为她的综合还贷能力评定偏弱，一是因为她单身，另一个原因是因为原审原告年龄偏大。故，在原审被告未能提供相反证据的情况下，一审法院认定原审原告商品房担保贷款合同未能订立并不是原审原告的主观原因，属于不可归责于原审原告个人的事由。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以��求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。故，原审原告现主张解除《商品房买卖合同》并要求原审被告返还购房款及相应利息的请求，依法应当予以支持。原审被告辩称原审原告的请求已经超过了除斥期间，没有有法律依据，一审法院不予支持。对于《商品房买卖合同》附件七第一条第2项的约定，一审法院认为，该条款是原审被告因进行房地产交易为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该条款排除了原审原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条而享有的解除权，加重了原审原告的责任，虽然附件中用黑体字载明原审被告就免除或者限制其责任的全部和条款给予了明确说明，但是第一条第2项的约定穿插在合同附件中，与其他条款相比并无特别或者明显让人注意之处，原审被���仅凭附件中载明的内容，不足以证明其已经就该条款向原审原告进行了提示说明义务，且原审原告的贷款系原审被告协助联系并办理，作为农业银行张家港支行对贷款也予以了受理，不能认定原审原告未去询问，后因苏州个人贷款中心未获批准而将相应的责任均由原审原告方承担，有违公平原则，故一审法院认为原审被告不得援引附件七第一条第2项来对抗原审原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，一审法院判决如下：一、原审原告李淑贤与原审被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司2013年6月18日签订的《商品房买卖合同》于2016年5月24日解除。二、原审被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司应返还原审原告李淑贤价款308278元及相应的利息损失（自2013年6月19日起算至原审被告实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。限于判决生效后10日内履行。案件受理费5924元，由原审被告负担。该款原审原告已预交，一审法院不再退还，原审被告在履行本判决时一并给付原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据一审法院查明，上诉人陈述《商品房买卖合同》均有附件，附件为上诉人提供，一审法院认定合同附件七第一条第二项为格式条款正确。该约定与其他条款相比并无特别提示之处，上诉人以此条款加重被上诉人的义务，一审法院认为上诉人未尽提示义务，该条款无效正确。经一审法院向中国农业银行张家港支行核���，被上诉人按约提供了贷款申请所需材料，上诉人认为被上诉人拒不配合办理贷款无事实依据，一审法院未予采信并无不当。故一审法院认定商品房担保贷款合同未能订立无依据证实归责于被上诉人合理。涉案商品房买卖合同长期不能继续履行，一审法院根据被上诉人的请求予以解除不违反法律规定。综上所述，上诉人张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5924元，由张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审��员沈维佳二〇一七年三月三十日书记员  毛莉莉