连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初3457号原告周百容，男，1975年4月5日生，汉族，住连云港市连云区。原告罗春华（周百容妻子），女，1979年3月9日生，汉族，住连云港市海州区。以上两原告共同委托代理人张向东，江苏顺策律师事务所律师。被告江苏东盛房地产综合开发有限公司，住所地连云港市连云区中华路66号。法定代表人张寿奎，董事长。委托代理人张敏，江苏宏浩律师事务所律师。被告尚开军，男，1961年3月6日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人戴徽、刘颖，江苏华德律师事务所律师。被告连云港市商务局，住所地连云港市海州区海连东路9号。负责人任瑜，局长。委托代理人程盛、蒙丹梅，江苏董运弟律师事务所律师。原告罗春华、周百容诉被告江苏东盛房地产综合开发有限公司（以下简称东盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告东盛公司申请追加尚开军及连云港市商务局（以下简称商务局）为本案的共同被告，本院经审查后依法予以准许。两原告委托代理人张向东、被告东盛公司委托代理人张敏、被告尚开军委托代理人戴徽、被告商务局委托代理人程盛、蒙丹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗春华、周百容向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告尚开军履行购买原告所有的位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1705号（丘号05441004-754）房屋的义务并支付原告购房款300958元；2、判令被告尚开军自2016年8月18日起至付清房款之日止支付上述购房款的利息；3、判令被告尚开军返还原告维修基金2100元；4、判令被告尚开军承担诉讼费及律师费；5、判令被告东盛公司对以上付款义务承担连带责任。事实及理由为：原告于2005年7月购买东盛公司开发的东盛大厦1705号房屋。并于2005年7月23日与连云港明珠大酒店及东盛公司签订委托经营协议，协议约定原告将房屋委托给明珠大酒店进行经营，经营期限自2006年8月18日至2016年8月17日，被告东盛公司对明珠大酒店的经营行为提供担保并承诺到期后回购房屋。经营合同到期后，原告及委托代理律师多次与被告协商，要求被告按照合同约定购买房屋并支付利息，但被告拒绝履行合同义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告东盛公司辩称：原告所诉没有事实依据，在2016年8月份，明珠开君大酒店多次向原告等业主发函，对委托经营到期以后房屋的回购进行协商，明珠大酒店也承诺将房屋回购，但是由于原告的原因导致无法达成回购协议。且按照东盛公司与明珠大酒店的协议，应由明珠大酒店负责回购，东盛公司没有回购的义务。综上，请求法院驳回原告对我司的诉讼请求。被告尚开军辩称：1、被告尚开军签订委托经营协议是履行职务行为，尚开军是连云港市明珠开君国际酒店有限公司的法定代表人，其相关行为应当由明珠开君公司承担。2、因原告的过错才未能办理相关的回购手续，并且在委托经营协议中也未约定具体的回购时间，因此原告主张利息损失没有法律依据。另外，原告主张返还维修基金以及承担律师费的诉讼请求也没有法律依据。综上，请求法院依法判决。被告商务局辩称：一、连云港明珠大酒店设立在计划经济时期，当时设立的任何公司、企业都有一个主管部门，该主管部门并不实际参与经营。明珠大酒店当时系连云港市饮食服务公司进行投资组建的，但其不是适格的主管部门，因此才以商业局的名义作为主管部门。但在明珠大酒店设立的批复、企业组织章程中已明确说明明珠大酒店由“连云港市饮食服务公司”进行领导、管理。二、1998年连云港市饮食服务公司改制为连云港市饮食服务有限公司，在改制的过程中，经连云港市国有资产管理局及连云港市企业改制工作委员会的批准，同意明珠大酒店系饮食服务公司的资产纳入改制范围（明珠大酒店的工商登记中有饮食服务公司改制时国有资产管理局的行管文件及评估报告）。经过此次改制，商业局不再控股饮食服务公司，与明珠大酒店也无任何关系。2003年商业局将其在饮食服务公司中的2.31%的股份转让，商业局与饮食服务公司再无任何关系。三、明珠大酒店在注销时，是连云港市饮食服务有限公司申请的，其中已明确主管部门系连云港市饮食服务有限公司，工商局对此予以认可。四、连云港市饮食服务有限公司于2001年将连云港明珠大酒店转让给了尚开军，明珠大酒店在改制后签订的任何合同也与饮食服务有限公司没有任何关系。经审理查明，2005年7月，原告罗春华与被告东盛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定东盛公司将其开发的连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1705号（丘号05441004-754）房屋出售给原告罗春华，价款为300958元，东盛公司出具给原告的房地产开发销售发票上载明的购房价款也为300958元，原告已付清房款。2005年7月23日，甲方连云港明珠大酒店与乙方罗春华及担保方东盛公司签订1705号房的《东盛国际酒店委托经营协议》，协议第一条：乙方购买了由连云港东盛房地产综合开发有限公司（现公司名称变更为江苏东盛房地产综合开发有限公司）建造的座落于海棠路与××交叉口××“东××大厦东盛国际酒店”1705号房屋（价款为300958元），并将该房屋委托甲方代为经营管理，甲方接受乙方委托。协议第二条：委托经营期限为十年，乙方购买“东盛大厦东盛国际酒店”的单元物业委托经营期限从“东盛大厦东盛国际酒店”全部交付使用后正式开业之日算起。若超过2006年8月18日仍未开始，则于2006年8月18日起正式委托经营期开始，甲方从该日起给付乙方委托经营回报。……。协议第八条：有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定。业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购。明珠大酒店及罗春华、东盛公司依次在甲方、乙方及担保方处盖章、签字。委托经营期限于2016年8月17日届满，原告于2016年9月27日委托江苏顺策律师事务所向东盛公司发送律师函，要求东盛公司履行回购义务，并支付购房、利息及诉讼费、律师费。被告东盛公司于2016年9月29日收到该律师函。另查明，2004年6月17日，甲方东盛公司与乙方连云港明珠大酒店签订《合同》，合同第五条约定在委托经营的十年期限届满后，若部分业主提出出售东盛大厦产权式酒店的物业产权，乙方有按原销售价回购的义务。另外，被告东盛公司在解释《东盛国际酒店委托经营协议》第八条“业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购”时称该条的本意是由明珠大酒店负责购买房屋，东盛公司作为担保方盖章，只是对明珠大酒店的回购义务提供担保，且是一般担保。被告尚开军对该条的解释为应由明珠大酒店负责回购，东盛公司承担的是担保责任。原告也认为东盛公司承担的是对回报款及回购房款的担保责任。再查明，连云港明珠大酒店于1989年5月29日设立，性质为全民所有制，主管单位为连云港市商业局，法定代表人为尚开军。2001年2月26日，连云港市饮食服务有限公司对连云港明珠大酒店进行改制，连云港市饮食服务有限公司（甲方）与尚开军（乙方）签订《明珠大酒店转让合同》，转让合同第一条：经甲乙双方协商确定，由甲方将明珠大酒店房产及内部配套设施以优惠价格转让给乙方，其转让总价款定为人民币1360万元。第四条：本转让合同生效后，乙方对甲方现有职工全部接受，继续对其聘用安置，并根据《劳动法》的规定，执行各项条款，维护职工的合法权益。对现有金裕大酒店、明珠桑拿中心、明兴通讯三个承包点仍由甲方负责按合同履行并收取承包金，直至各承包合同履行期满为止，继而再分别移交乙方。对于甲方实际收取的三个承包点承包金，由乙方于最后一次支付甲方转让金中抵冲。与此同时，甲方对原明珠大酒店实行切块承包三家，不得再续签合同，并要向乙方提供原承包合同文本，以使乙方能期满回收或另做安排。2005年8月19日，连云港市工商行政管理局作出连工商案企字（2005）第03013号行政处罚决定书，决定对明珠大酒店吊销营业执照。2007年5月14日，连云港市明珠大酒店被注销企业法人主体资格。另外，明珠大酒店被注销后，涉案房屋仍由连云港市明珠开君国际酒店有限公司（以下简称开君公司）经营使用，开君公司系被告尚开军及其妻子胡学梅于2006年5月18日设立的公司，公司的股东为尚开军、胡学梅夫妻二人。以上事实有委托经营协议、房产证、房地产销售发票、连云港明珠大酒店工商登记资料及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告与被告东盛公司、连云港明珠大酒店签订的委托经营协议中的“业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购”，因东盛公司是作为担保方盖章的，因此，该条款的本意是约定由连云港明珠大酒店以原价购买原告的房屋，东盛公司对连云港明珠大酒店应支付的回报款及回购房款提供保证担保，原、被告对该条款的此种解释均予确认。被告东盛公司与连云港明珠大酒店签订合同约定由明珠大酒店回购房屋，也印证了应由连云港明珠大酒店负责购买涉案房屋。关于东盛公司提供保证的方式，本院认为因委托经营协议中没有约定保证方式，故东盛公司应承担连带保证责任。连云港明珠大酒店早在2001年就已改制，被告尚开军受让了连云港明珠大酒店，本案的委托经营协议是在改制之后签订，即是在尚开军控制经营明珠大酒店期间签订的。明珠大酒店已于2007年被注销，在明珠大酒店注销之后委托经营协议项下的权利义务应由尚开军承继。后来开君公司经营涉案房屋并向原告支付回报款，而开君公司又是尚开军及其妻子设立的公司，这一事实也印证了明珠大酒店注销之后，委托经营协议中明珠大酒店方的权利义务由尚开军承继，因此，尚开军系履行购房义务的适格主体。开君公司虽然系尚开军、胡学梅夫妻二人设立的公司，但与原连云港明珠大酒店并无关联，开君公司之所以实际履行委托经营协议，也是基于尚开军承继了委托经营协议的权利义务，然后才以开君公司的名义履行，故开君公司不是回购涉案房屋的适格主体。在连云港明珠大酒店改制后，被告商务局与连云港明珠大酒店已没有关系，委托经营协议对商务局没有约束力，商务局不承担回购涉案房屋的义务。委托经营协议已于2016年8月17日届满，原告选择以原价售出房屋，按照委托经营协议的约定，涉案房屋应归被告尚开军所有，尚开军应按原售价向原告支付房款。关于原售价如何认定，本院认为商品房买卖合同以及房地产销售发票能够准确的反映当初房屋的售价，故应以商品房买卖合同及房地产销售发票上载明的价格为准，即300958元。关于利息，因原告在起诉之前未向尚开军发函要求尚开军履行购买房屋的义务，而委托经营协议也未明确约定回购的时间，故利息应自原告起诉之日即2016年11月3日起至被告实际付清房款之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。被告东盛公司对上述房款及利息承担连带给付责任。关于维修基金，因维修基金系缴纳给房地产行政管理部门的专项维修资金，被告并非收款单位，没有义务向原告退还该款，故本院对原告的该项请求依法不予支持。关于律师费，因委托经营协议中未约定被告应承担原告因纠纷提起诉讼而发生的律师费，且被告也一直在与原告协商房屋回购事宜，只是双方分歧较大未能达成一致意见，因此，原告委托律师产生的律师费不是必然发生的费用，被告无需承担律师代理费，故本院对原告的该项请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告尚开军于本判决发生法律效力之日起十日内履行购买位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1705号（丘号05441004-754）房屋的义务并给付原告罗春华、周百容购房款300958元及利息（利息以300958元为本金自2016年11月3日起至被告付清房款之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、被告江苏东盛房地产综合开发有限公司对上述第一项中的购房款及利息承担连带支付责任；三、位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1705号（丘号05441004-754）房屋归被告尚开军所有；四、被告连云港市商务局不承担购买上述房屋的义务；五、驳回原告罗春华、周百容其他的诉讼请求。案件受理费5845元，由原告承担45元，由被告尚开军、东盛公司连带承担5800（因原告已预交，被告承担部分于本判决生效之日起十日给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5845元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 徐 威代理审判员 薛 锦人民陪审员 张立华二〇一七年三月二十八日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。