天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1784号上诉人（原审原告）：张济强，男，1967年9月30日出生，回族，天津财经大学工人，住天津市河西区。上诉人（原审被告）：孙国玺，男，1954年2月2日出生，汉族，天津钢线钢缆集团公司退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：曹辉，天津津泓雅威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢培琦，女，1952年10月24日出生，汉族，天津市电焊机总厂退休职工，住天津市河北区。原审第三人：天津市永盛安家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路胜灾楼底商（丁字沽生产服务管理处内）。法定代表人：刘欢，职务经理。委托诉讼代理人：李悦，该公司员工。上诉人张济强、上诉人孙国玺因与被上诉人谢培琦及原审第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张济强上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查清被上诉人夫妻与案外人之间租赁合同的期限，同时，依据被上诉人夫妻与案外人之间发生的租赁费认定诉争房屋使用费，依据不足。孙国玺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张济强的原审诉讼请求或将本案发回重审，两审案件受理费由张济强承担。事实和理由：本人对涉案房屋买卖合同存在重大误解，涉诉房屋每平方米单价18000元，本人要求买方一次性付款，张济强也一口承诺，后付款时间一拖再拖，给本人造成经济损失；因付款方式发生变化，本人为减少损失方与租户续签一个月的租赁合同，此事得到张济强认可，本人并不违约。谢培琦未参加二审诉讼，亦未提交书面意见。天津市永盛安家房地产经纪有限公司述称：服从法院判决。张济强向一审法院起诉请求：1.依法判决二被告腾空诉争房屋并支付原告违约金233000元；被告赔偿原告自2016年7月10日起按每月4300元至交房日止租房损失；2.被告缴纳交房前其所应承担的物业费、煤气费、暖气费及水电费等费用；3.诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：2016年3月10日，原告张济强、被告孙国玺及第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定原告张济强（买方）购买被告孙国玺（卖方）所有坐落天津市××道××南侧××楼××号房屋，成交价2330000元，付款采取贷款方式，约定原告张济强须于2016年5月31日前将首付款筹齐并存入资金监管账户，被告孙国玺应于过户完毕且拿到全部房款7日内将房屋及钥匙交付给原告张济强，同时约定“逾期超过十五日卖方仍不交付该房屋，卖方应向买方支付该房尾售款10%作为违约金，并承担相应的法律责任”。上述合同签订的当日，原告张济强向被告孙国玺交付定金50000元，2016年3月17日原告张济强向被告孙国玺追加交付定金250000元，被告孙国玺用上述300000元清偿了诉争房屋的银行贷款。2016年4月11日原告张济强与被告孙国玺到天津市红桥区房管局签订了《天津市房屋买卖协议》，被告谢培琦亦到场，该份协议约定房屋成交价1300000元，其中首付款390000元，剩余910000元申请银行贷款。同日，原告张济强将首付款390000元存入资金监管账户，并将两份协议房屋差价款730000元交付给被告孙国玺，剩余贷款910000元经银行审批于2016年6月12日放款至资金监管账户。原告于2016年6月13日取得诉争房屋的所有权证书，2016年6月14日经资金监管的购房款1300000元汇入被告孙国玺在建设银行开立的账户内，被告孙国玺于2016年6月21日将上述1300000元取出。另查，二被告系夫妻关系，二被告将诉争房屋出租给一家公司经营使用，原告取得诉争房屋所有权证书后曾与第三人一同找租户协议租赁事宜，但双方没有达成一致；二被告于2016年6月2日收取了租户2016年6月15日至7月15日的租金3200元，二被告自称该租户于2016年7月4日搬离诉争房屋，但至今未向原告交付诉争房屋。一审法院于2016年11月7日到诉争房屋进行现场勘验，诉争房屋基本属于空置状态，仅有单人沙发一个，二被告当场表示放弃。鉴于上述情况，一审法院询问原、被告双方是否可以现场交接房屋，但双方发生争执，二被告坚决不同意交接。上述事实，有各方当事人陈述、诉争房屋产权证、房屋买卖居间合同、收条三张、天津市房产买卖协议、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证两张、建设银行账户明细、现场勘验笔录等证据在案证实。一审法院认为，原告张济强、被告孙国玺及第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定严格履行各自义务。二被告抗辩被告孙国玺签订该份合同没有征求其妻谢培琦及女儿的意见，并主张合同无效，但被告谢培琦当庭认可签署《天津市房产买卖协议》时其本人一同到天津市红桥区房管局，被告谢培琦应知晓诉争房屋出售事宜，且在合同履行过程中未提出异议，二被告亦未提交证据证明该合同存在无效情形，对此二被告应承担举证不利的法律后果，一审法院对二被告该项抗辩主张不予采信。原告张济强依据合同约定履行了交付定金、购房款等义务，并已取得诉争房屋所有权证书，被告孙国玺、谢培琦应按合同约定的期限向原告张济强交付房屋。二被告抗辩原告违反了全部购房款应于2016年5月底前到位的约定，但原告张济强及第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司对此予以否认，二被告亦未提交证据证明其主张，一审法院对二被告该项抗辩主张不予采信。根据一审法院调取的银行流水明细显示最后一笔购房款于2016年6月14日汇入被告孙国玺的银行账户中，按照合同约定二被告应于2016年6月21日前将诉争房屋交付给原告张济强，即使如二被告所讲2016年6月20日才得知购房款到位，二被告最迟也应于2016年6月27日前交付房屋。原告明知诉争房屋一直对外出租的情况，且曾与租户协商过继续租赁的事宜，依据“买卖不破租赁”的原则，原告应在租赁期满后才有权利要求腾房且需要给予合理的腾房期限。二被告在原告取得诉争房屋所有权证书之前收取租户截至2016年7月15日的租金，并无不当，且二被告在得知原告取得所有权证书后积极与租户协商腾房事宜。原告应给予二被告合理的期限腾房后再交付，故一审法院认为原告于2016年7月11日即提起诉讼，该时点不宜认定二被告有拒绝交付房屋的违约行为，故一审法院对原告张济强要求二被告交付诉争房屋的诉讼请求予以支持，但对原告张济强要求二被告给付违约金233000元的诉讼请求不予支持。鉴于二被告在原告起诉后，以双方有诉讼纠纷为由拒绝交付房屋的行为损害了原告的合法权益，给原告造成损失，同时结合原告于2016年6月13日取得诉争房屋的所有权证书后房屋租金应由原告收取的情况，一审法院酌情确定二被告需自2016年6月13日起至实际交付房屋之日止按每月3200元的标准向原告支付占用房屋所造成的损失。关于原告主张的物业费、煤气费、暖气费、水电费，首先诉争房屋尚未交接，上述费用尚未结算，其次原告尚未实际缴纳上述费用，故一审法院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、被告孙国玺、谢培琦于本判决生效之日起三日内，将坐落天津市××道××南侧××楼××号房屋交付给原告张济强；二、被告孙国玺、谢培琦于本判决生效之日起十日内，支付原告张济强自2016年6月13日至实际交付房屋之日止按每月3200元的标准计算的经济损失；三、驳回原告张济强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4795元，由原告张济强负担3795元，由被告孙国玺、谢培琦负担1000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，张济强、孙国玺和天津市永盛安家房地产经纪有限公司共同签署《房屋买卖居间合同》，确定张济强、孙国玺之间的房屋买卖合同关系，及买卖双方与中介公司之间的居间服务合同关系，签约人意思表示真实，合同内容不违反相关法律规定，三方当事人均应严格履行合同约定的各自权利义务。合同对买方的付款义务约定为“须于2016年5月31日前将首付款筹齐并存入资金监管账户”，对卖方的腾房时间约定为“过户完毕且拿到全部房款7日内”，张济强如约完成上述义务，并于2016年6月13日取得涉诉房屋权属证书，孙国玺夫妻于诉讼中自认2016年6月20日知道房款到账，一审判决认定涉诉房屋交付时间至迟为2016年6月27日，并无不当。合同责任是严格责任，无论过错。孙国玺夫妻不能在约定时间交房，应当向合同相对方承担赔偿损失的违约责任，一审法院以涉诉房屋实际发生的租赁费用为标准计算张济强的经济损失是正确的，但判决确定发生损失的起始时间错误，本院二审结合张济强的原审诉讼主张予以调整。张济强上诉认为一审判决计算租金标准过低，没有事实和法律依据，本院不予支持。张济强另主张支持其关于违约金233000元的原审诉讼请求，因涉案合同对于卖方承担逾期交房违约责任约定为“每逾期一日，（卖方）应向买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金，逾期超过十五日卖方仍不交付该房屋，卖方应向买方支付该房尾售价10%作为违约金”，首先，张济强明确不向卖方主张“房屋售价的千分之一作为违约金”，而“该房尾售价10%”约定不明，且与张济强的诉请数额不同，同时法律规定，当事人同时请求支付违约金和赔偿实际损失的，择一支持，本院对张济强该项上诉请求一并驳回。孙国玺主张对涉案合同存在重大误解，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。综上所述，张济强的上诉请求不能成立，应予驳回；孙国玺的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初4256号民事判决第一项、第三项及案件收费部分；二、变更天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初4256号民事判决第二项为，上诉人孙国玺、被上诉人谢培琦于本判决生效之日起十日内，支付上诉人张济强自2016年7月10日至实际交付房屋之日止按每月3200元的标准计算的经济损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5182元，由上诉人张济强负担；二审案件受理费385元，由上诉人孙国玺负担300元，上诉人张济强负担85元。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张 宇代理审判员  张 莹二○二○一七年三月六日书 记 员  王 孟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……