济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0112民初2569号原告：曲昭阳，男，1982年11月24日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：赵健，山东胜远律师事务所律师。被告：山东久联贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：王善坤，董事长。委托诉讼代理人：李丹，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。原告曲昭阳与被告山东久联贸易有限公司（以下简称久联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告曲昭阳的委托诉讼代理人赵健，被告久联公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲昭阳向本院提出诉讼请求：久联公司赔偿曲昭阳经济损失75万元。诉讼过程中，曲昭阳申请变更诉讼请求为：久联公司赔偿曲昭阳经济损失763531元（其中，包括房屋租赁费损失63万元、额外支付的违约金损失10万元、物业费损失33531元）。事实和理由：2013年2月27日，曲昭阳与久联公司签订房屋买卖合同。2013年7月，久联公司将房屋交付给曲昭阳。2013年9月，曲昭阳将房屋以年租金36万元的价格出租给案外人。2014年2月27日，久联公司不履行合同约定，通知物业公司对涉案房屋停水、停电，造成曲昭阳无法使用、出租涉案房屋。后经济南市历下区人民法院、济南市中级人民法院一、二审判决，判令曲昭阳与久联公司的房屋买卖合同继续履行，所以曲昭阳无法使用涉案房屋造成的损失及物业费损失应由久联公司承担。久联公司辩称，曲昭阳主张的事实和理由不能成立。不动产物权变更实行的是形式加登记原则，即不单要有买卖合同还需要办理不动产变更登记手续，才能发生所有权的变更。原、被告之间只是签订了房屋买卖合同，因双方就签订的房屋买卖合同存在争议，久联公司提起诉讼，在该次起诉后至一审判决前，曲昭阳才将房款交到法院，双方没有办理房屋买卖登记手续，故曲昭阳没有取得房屋所有权。曲昭阳只是从中间人那里拿了房屋钥匙，其目的是为了看房屋，不代表久联公司交付了房屋。综上，曲昭阳在没有取得涉案房屋所有权的情况下，无权将房屋出租给案外人，故请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：1.2013年2月27日，久联公司（甲方）与曲昭阳（乙方）签订《济南市存量房买卖协议》（编号：010000120130227085），约定甲方将其所有的商品房（济房权证历字第2155**号，位于济南市历下区旅游路22366号1号楼103室，房屋建筑面积465.71平方米，用途：商业）出售给乙方，房屋价款为490万元，但未约定付款时间和方式。该协议签订时，甲方的委托代理人为王为欣，王为欣系久联公司法定代表人王善坤的侄子，也是涉案房屋在物业公司登记的业主。该协议签订后不久，王为欣向曲昭阳交付了涉案房屋的钥匙，曲昭阳对涉案房屋进行了装修，并承担了水电、物业等费用。2013年8月1日，曲昭阳通过汇款方式向久联公司支付购房款350万元。同日下午，久联公司又将已收款项350万元退还给曲昭阳。2.2014年2月27日，久联公司向涉案房屋所在小区的物业公司（中土物业管理集团有限公司山东分公司）出具委托书，内容为：“我是M-103房主山东久联贸易有限公司，现委托物业对M-103停水停电。若因此产生一切纠纷与物业无关。”之后，久联公司因双方产生的房屋买卖合同纠纷向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《济南市存量房买卖协议》。该案审理过程中，曲昭阳提起反诉，要求久联公司继续履行《济南市存量房买卖协议》，负担涉案房屋过户的税费，于判决生效后十日内协助曲昭阳办理房屋过户事宜。该案审理过程中，曲昭阳将房款490万元提存至济南市历下区人民法院。经审理，济南市历下区人民法院于2014年9月19日作出（2014）历商初字第476号民事判决书，判决如下：一、驳回久联公司的诉讼请求；二、曲昭阳与久联公司继续履行2013年2月27日签订的编号为010000120130227085《济南市存量房买卖协议》；三、久联公司于判决生效之日起三十日内协助曲昭阳办理涉案房屋的过户事宜；四、涉及涉案房屋过户的相关税费由久联公司承担。宣判后，久联公司不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院经审理于2015年5月11日作出（2014）济民一终字第1078号民事判决书，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费用负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决第四项；三、驳回曲昭阳要求久联公司承担涉案房屋过户相关税费的反诉请求。终审判决生效后，涉案房屋已过户至曲昭阳名下。2015年11月2日，久联公司书面通知物业公司为涉案房屋供水供电，内容为：“物业公司：今有久联贸易有限公司将历下区旅游路22366号1号楼103过户给曲昭阳，请贵公司给予水电正常使用。”2016年6月17日，中土物业管理集团有限公司山东分公司汇隆小区物业管理处出具证明，载明：“兹证明位于济南市历下区旅游路22366号汇隆小区商品房M-103，2013年、2014年、2015年3年的物业管理费一直由曲昭阳交纳，共计：33531元。”对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于曲昭阳是否曾于2013年9月15日将涉案房屋出租给毕鹏冲的问题。曲昭阳主张其于2013年9月15日将涉案房屋出租给案外人毕鹏冲，双方约定年租金为36万元，后因其违约支付毕鹏冲违约金10万元。曲昭阳为支持上述主张提交了如下证据：1、曲昭阳与毕鹏冲于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》，载明：曲昭阳将涉案房屋出租给毕鹏冲作为办公场所使用，年租金为36万元，租金半年缴付一次（计18万元整），毕鹏冲应于合同签订之日起两个月内交清，其后缴费日期以此类推；因曲昭阳原因导致毕鹏冲无法正常使用房屋时，应当及时退还毕鹏冲预缴的房租并在两个月内赔偿其经济损失10万元；本租约自立约日起至2018年9月15日止有效。2、企业信息，载明：济南青沐电子科技有限公司成立于2013年12月6日，毕鹏冲系该公司法定代表人，该公司的原住所地为涉案房屋所在地，后于2014年4月4日变更为其他地址。3、曲昭阳和毕鹏冲的银行交易明细各一份，显示毕鹏冲通过其所有的卡号为6222021103015512677的银行账户于2013年9月16日、2013年9月27日、2013年9月29日、2013年10月17日分四次向曲昭阳所有的卡号为6222081602001576999的银行账户分别汇款8万元、2万元、3万元、5万元，共计18万元。4、银行交易明细和转账截图各一份，载明曲昭阳于2014年5月22日通过上述尾号为6999的银行账户向毕鹏冲上述尾号为2677的银行账户转账94230元。久联公司对曲昭阳提交的上述证据1真实性不予认可，认为出租价格明显高于市场价值，涉案房屋的市场出租价格约为年租金十几万元；对证据2真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3不予认可，认为银行流水未体现付款人、收款人、付款用途等；对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明该笔款项系曲昭阳支付的违约金。经审查，本院结合案件事实及曲昭阳提交的上述证据，可以认定如下事实：曲昭阳在实际占有和使用涉案房屋后，于2013年9月15日将涉案房屋出租给案外人毕鹏冲，毕鹏冲按照房屋租赁合同的约定支付曲昭阳半年房屋租金18万元，2014年5月22日，曲昭阳向案外人毕鹏冲转账付款94230元。本院认为，曲昭阳与久联公司签订的《济南市存量房买卖协议》为有效协议，该协议签订后，久联公司的委托代理人王为欣将涉案房屋钥匙交付给曲昭阳，由曲昭阳对涉案房屋进行了装修，应当视为久联公司将涉案房屋交付给曲昭阳，曲昭阳自此取得了涉案房屋占有、使用、收益的权利。曲昭阳将涉案房屋出租给毕鹏冲后，久联公司于2014年2月27日要求物业公司对涉案房屋停水、停电，致使毕鹏冲无法正常使用涉案房屋。根据曲昭阳与毕鹏冲之间房屋租赁合同的约定，因曲昭阳原因导致毕鹏冲无法正常使用房屋时，应当及时退还毕鹏冲预缴的房租并在两个月内赔偿其经济损失10万元，以此可以认定曲昭阳于2014年5月22日向毕鹏冲支付的94230元即为曲昭阳因该违反房屋租赁合同约定支付毕鹏冲的经济损失。关于曲昭阳因违约支付毕鹏冲经济损失数额的问题，曲昭阳主张该损失数额为10万元，但在扣除毕鹏冲应缴纳的水、电、物业费后实际支付数额为94230元，对此，本院结合曲昭阳提交的相关证据能够认定，其支付毕鹏冲的94230元系其因违约而给付对方的经济损失，但曲昭阳主张该款项扣除了水、电、物业费等相关费用未能提交相关证据予以证实，本院难以采信，故本院支持曲昭阳给付毕鹏冲经济损失的数额为94230元。关于曲昭阳主张的房屋租赁费损失63万元，本院认为久联公司对涉案房屋进行停水、停电的行为，导致曲昭阳无法正常使用涉案房屋而闲置，由此造成的损失应当由久联公司予以赔偿。曲昭阳主张房屋租赁费损失参照其与毕鹏冲约定的房屋租金3万元/月确定，与客观情况相符，本院予以确认。曲昭阳主张房屋租赁费损失期间为21个月，本院结合停水、停电的期间自2014年2月27日至2015年11月2日，同时考虑到曲昭阳寻租的合理期间等相关因素，对曲昭阳主张房屋租赁费损失期间21个月予以采信。综上，对曲昭阳主张的房屋租赁费损失63万元（3万元/月×21个月），本院予以支持。关于曲昭阳主张的2013年、2014年、2015年3年物业费损失33531元，本院认为久联公司在双方签订《济南市存量房买卖协议》后不久，向曲昭阳交付了涉案房屋，之后，曲昭阳对涉案房屋进行了装修，并主动承担了水电、物业等费用，由此可以推定双方对交付前、后产生的物业费应约定由曲昭阳负担。另外，曲昭阳与毕鹏冲签订的房屋租赁合同中未约定物业费的负担问题，结合曲昭阳前期已支付物业费等相关事实，可以推定曲昭阳与毕鹏冲约定的房屋租金包含了物业费，即物业费由曲昭阳交纳，故对曲昭阳主张的物业费损失，本院不予支持。综上所述，本院支持曲昭阳主张的经济损失数额为724230元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、被告山东久联贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曲昭阳经济损失724230元；二、驳回原告曲昭阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11435元，由原告曲昭阳负担589元，由被告山东久联贸易有限公司负担10846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘克峰人民陪审员  何宝珍人民陪审员  吕爱群二〇一七年三月二十八日书 记 员  刘亚楠