河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初844号原告：梁英，女，1964年11月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄广甫，河南方邦律师事务所实习律师。被告：郑州惠众置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路6号1号楼。法定代表人：白立军，该公司董事长。委托诉讼代理人：周卫明，河南中涵律师事务所律师。原告梁英（以下简称原告）诉被告郑州惠众置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张帆、黄广甫，被告委托诉讼代理人周卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金16527.67元；2.判令被告支付逾期房屋产权备案违约金35459.35元；3.请求法院撤销原告于2013年9月26日向被告出具的承诺书；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市中原区××、××、××北××、××路××楼××住宅××套，总房款601006元。被告应于2013年7月20日前将符合合同第八条约定的商品房交付原告，逾期按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告应在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。被告未按约定期限办理工程竣工备案，不符合交房条件逾期交房且逾期履行房屋产权备案义务，构成违约。被告辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效。最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定2013年9月20日前要将办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而原告直到2016年11月17日才起诉，时间超过二年，而且期间没有诉讼时效中断、中止的任何情形，所以原告的诉讼请求已超诉讼时效。二、本案中，原告依据合同应当知道，超过约定的时间就属于违约，这一诉讼时效起算点是明确而具体的，原告的起诉早已超过二年。三、因延期交房，被告主动支付了自约定交房日期到实际交房日期2013年9月20日的违约金，原告得到违约金时明知权利从约定的交房日期到期起权利就受到了侵害，所以诉讼时效应从约定的交房日期后60日起开始起算。四、依据合同约定的交房时间，原告于2016年11月17日才预立案提出逾期交房违约金，早已超过诉讼时效；原告取得逾期交房违约金后再要求此时间以后的逾期交房违约金是没有依据的；原告签的房产证发放审核意见表和承诺书合法有效，说明原告和被告之间已无任何债务纠纷或本人承诺不追究其他因逾期交房所产生的责任。综上，因本案已超诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认原、被告双方无争议事实如下:2012年3月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：1.原告购买被告开发的位于中原区秦岭××、××、××北××、××西××商品住宅××套，房款金额601006元。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。被告应当在2013年7月20日前，将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如果未按约定期限交房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。4.合同的履行状况。原告分别于2012年3月26日支付房款181006元、2012年5月30日支付房款420000元。2012年6月11日原告交纳购房契税12020元；2014年8月20日原告交存房屋维修基金6381元。2014年4月22日涉案房屋取得竣工备案。2016年2月1日，被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，2016年2月8日，被告对涉案房屋完成房屋权属初始登记备案。2016年11月17日，原告就本案纠纷第一次向本院提起诉讼。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《房产证发放审核意见书》载明的“本人同意领取房产证，领取房产证后与惠众公司再无任何债务纠纷”效力。该条款系被告为了重复使用而预先拟定，并在拟定时未与对方协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款的定义，应视为被告提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款免除被告责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼时效问题；二、原告撤销《承诺书》的主张是否已过除斥期间。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，原告依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，被告则应相应的履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年7月20日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。关于逾期交房违约金。原告提交的证据能够证明涉案房屋于2014年4月22日符合合同约定的交付条件。在合同约定的交房之日即2013年7月20日，被告未交付房屋，此时原告即应当知道权利受到侵害。虽然违约金是按日计算并随着违约的时间连续产生的，但是根据诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，原告主张的自2013年7月21日起至2014年4月21日止的违约金均已超过二年诉讼时效，故本院不予支持。关于逾期办理房屋权属初始登记违约金。依照合同的约定，被告应于房屋交付使用后60日内（即2014年6月21日前）为原告办理房屋权属初始登记，逾期被告则应当依约按照总房款日万分之一支付自2014年6月22日起至2016年2月1日止的违约金。由于违约金是随着违约的时间连续产生的，自2014年6月22日起至2014年11月17日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（原告于2016年11月17日第一次起诉），故违约金应自2014年11月18日起计算至2016年2月1日共441天，计款26504元。被告关于原告起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对原告主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。关于撤销《承诺书》的主张是否已过除斥期间。原告于2013年9月26日在《承诺书》上签字，原告接收房屋时有权要求被告出示符合合同约定的交房条件的相关材料，原告的证据不能证明被告存在故意隐瞒和欺诈，且原告的该项主张早已过除斥期间，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州惠众置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告梁英支付逾期办理房屋权属初始登记违约金26504元；二、驳回原告梁英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告梁英负担270元，被告郑州惠众置业有限公司负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员  陈俊南二〇一七年三月二十七日书 记 员  郑飞虎