江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初10253号原告：李文沁，女，1976年7月4日生，，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：冯石，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，江苏云崖律师事务所实习律师。被告：陈菊芳，女，1989年6月13日生，，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：应旭晖，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。第三人：常州市华纳房地产置换有限公司，住所地常州新北区珠江花园商8号（4幢），统一社会信用代码913204116754799537。法定代表人：范伟娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永锋，男，该公司员工。原告李文沁与被告陈菊芳、第三人常州市华纳房地产置换有限公司（以下简称华纳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法由审判员汤洁适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告李文沁的诉讼代理人冯石、被告陈菊芳的诉讼代理人应旭晖、第三人华纳公司的诉讼代理人王永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文沁向本院提出诉讼请求：1、判令陈菊芳返还定金20000元，并承担该款自起诉之日起至实际支付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；2、判令陈菊芳承担违约金20000元。3、判令陈菊芳赔偿其因另行购买房屋房价上涨产生的损失200000元。4、判令陈菊芳承担律师费10000元。5、本案诉讼费用由陈菊芳承担。事实和理由：2016年9月4日，她与陈菊芳、华纳公司签订《购房定金合同》，约定她向陈菊芳支付购房定金20000元，作为最后房屋交接押金，如任一方违约，违约方应向守约方承担违约金20000元，双方在2016年9月18日前签订买卖合同。《购房定金合同》签订后，她当场交付定金20000元，但在第二日陈菊芳即表示不愿意按约签订房屋买卖合同。她于2016年9月19日通知陈菊芳解除《购房定金合同》。此外，她已于2016年9月27日另行购买134.02平方米的房屋，该时期内房价上涨1600元/平方米，造成其损失214432元，现主张200000元。她因本案委托律师代理诉讼，产生律师费10000元。被告陈菊芳辩称，她并未拒绝签订房屋买卖合同，至今仍愿按原商定的价格签订房屋买卖合同，但李文沁却书面通知她解除合同，她不存在违约行为，而是李文沁违约。第三人华纳公司述称，陈菊芳没有按照《购房定金合同》约定的签订房屋买卖合同的日期与李文沁签订合同；李文沁与陈菊芳商定房价1335000元除房屋外，还包含所有家电、除酒柜以外的所有家具以及装修设施，但签订房屋买卖合同前陈菊芳要求加价。本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，卖房人陈菊芳、买房人李文沁、居间方华纳公司签订《购房定金合同》，约定：陈菊芳自愿将长兴好日子家园3幢402室房屋出售给李文沁；该房屋约定价款为净价1335000元整；陈菊芳收取李文沁购房定金20000元，由华纳公司代收，作为最后房屋交接押金，如任何一方违约，违约方应向守约方赔付违约金20000元，并赔偿华纳公司损失15000元；在2016年9月18日前签订居间买卖合同。2016年9月4日，陈菊芳出具《收条》，载明:今收到李文沁购长兴好日子家园3幢2单元402室房屋定金20000元整。2016年9月19日，李文沁向陈菊芳发出《解除购房定金合同通知》，该通知主要内容为：陈菊芳在签订合同第二日即反悔表示不愿继续按约签订买卖合同，���李文沁与华纳公司多次与陈菊芳沟通协商，陈菊芳仍然拒绝履行《购房定金合同》，陈菊芳的行为已构成违约，须承担违约责任。李文沁已于2016年9月19日11时27分向陈菊芳发送短信，通知陈菊芳解除三方签订的《购房定金合同》，现再次邮寄一份。2016年9月23日，陈菊芳委托律师向李文沁发出《律师函》，主要内容为：陈菊芳多次要求李文沁签订房屋买卖合同，李文沁均置之不理，要求李文沁于2016年9月27日前与其签订合同，否则已收取的20000元定金将不予返还。2016年9月25日，李文沁委托江苏云崖律师事务所代理其与陈菊芳合同纠纷一案，支付律师费10000元。2016年9月27日，李文沁在常州市新北区购买一套房屋，建筑面积134.02平方米，每平方米13744.37元，总房价1842020元。上述事实，有《购房定金合同》、《解除购房定金合同通��》、《律师函》、收条及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本案双方争议焦点为：双方签订预约合同后未能签订房屋买卖合同应归责于何方当事人。李文沁为证明应归责于陈菊芳，提供了如下三份录音资料：第一，2016年9月13日李文沁与陈菊芳、华纳公司法定代表人范伟娜之间的谈话录音。范伟娜说：“看房的时候说设施都留的，你现在又说不留了。”陈菊芳说：“我老公说不卖了……你们今天要解决，我把20000块钱退给她，如果不解决，我就走了。”第二，2016年9月18日李文沁与陈菊芳之间的谈话录音。陈菊芳说：“合同上写家具没？”李文沁说：“但是我们口头上说好的呀。”陈菊芳又说：“口头上没用的呀，随便你们去打官司……你们自己说的空口无凭，我又不是说不卖给你们……我说的，如果要卖给她，我们坐下来再谈价格，加100000元……”李文沁说：“你当时说1335000除了酒柜有异议其他都不拿走……”陈菊芳说：“空口无凭，我现在反悔了又怎么样呢……这是口头上的东西，我要全部拿走。”第三，李文沁还提供了2016年9月4日华纳公司法定代表人范伟娜与陈菊芳的电话录音，陈菊芳说：“我老公说这个价格卖的实在太低了，钱也不能马上给，还要拖一个月……我老公就跟我讲到这张桌子的事情，一张桌子几万块买回来的，婆婆那里一个冰箱都没有，你自己的家具就送给人家……。”陈菊芳对以上录音资料质证后认为，她在录音中陈述的意思并不是想违约，只是与李文沁、华纳公司商量定金的处理问题，且双方并未就家具、家电的归属问题达成口头协议，既然《购房定金合同》没有写明，则应当认为房价1335000元不包含家具、家电在内；华纳公司负责人范伟���的录音由李文沁作为证据提供，第三人在庭审中的独立性存疑。本院认为，李文沁与陈菊芳签订的《购房定金合同》约定陈菊芳通过订购方式向李文沁收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，并约定在2016年9月18日前签订买卖合同，在该合同中对房款的支付时间、方式及房屋的交付时间都未作约定，现双方因未能订立商品房买卖合同而产生纠纷，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。本案双方未能按照《购房定金合同》的约定在2016年9月18日前签订房屋买卖合同，导致合同未能订立的一方应当承担违约责任。李文沁和陈菊芳签订预约合同后未能签订房屋买卖合同应归责于哪一方是本案的争议焦点。对此，本院认为，李文沁提供的录音资料与中介华纳公司的陈述相互印证，可以认定双方在订立书面的《购房定金合同》的同时，还口头约定房价1335000元包括家具、家电在内，而达成以上书面及口头协议以后、签订房屋买卖合同以前，陈菊芳又对家具、家电也包含在出售的范围内表示反悔，并要求加价或者按照原价格不含家具、家电才愿意出售房屋，故应认定导致房屋买卖合同最终未能订立的原因是陈菊芳违约，陈菊芳应承担违约责任。李文沁有权要求解除《购房定金合同》，并要求陈菊芳返还定金20000元，以及按约承担违约金20000元。因双方已约定违约金20000元，而该定金的利息损失不会超过20000元，对李文沁主张的20000元定金的利息损失本院不予支持。李文沁主张的其另行购买房屋房价上涨的损失，因本案当事人仅订立商品房预约合同，故房价上涨损失不是违约方陈菊芳订立合同时预见到或应当预见到因违约可能造成的损失，故对李文沁主张的该200000元损失本院不予支持。对于李文沁主张的律师费10000元，因��方对该费用的承担并无约定，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十六条规定,判决如下：一、陈菊芳于本判决发生法律效力之日起十日内返还李文沁定金20000元。二、陈菊芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付李文沁违约金20000元。三、驳回李文沁的其他诉讼请求。如陈菊芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元，减半收取2525元，由李文沁负担2121元，陈菊芳负担404元。陈菊芳应负担的部分已由李文沁垫付，陈菊芳于本判决发生法律效力之日起十日内将该款���接支付给李文沁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 汤 洁二〇一七年三月一日书记员 宋浣竹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相��于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。