湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂11民终12号上诉人(原审被告)贺汉斌，男，1968年6月25日出生，汉族，湖北省英山县人，小学肄业，英山县财政局温泉财政所职工，住英山县，委托代理人邓光曙，湖北毕升律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人(原审原告)中国邮政集团公司湖��省英山县分公司，营业场所:英山县温泉镇城南毕升大道。组织机构代码70700114-6法定代表人李重要，该公司经理。委托代理人许自宏，该公司职员，代理权限为特别授权代理。委托代理人陈翔鹰，湖北超强律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人贺汉斌因与被上诉人中国邮政集团公司湖北省英山县分公司(以下简称英山邮政公司)租赁合同纠纷一案，不服湖北省英山县人民法院(2016)鄂1124民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月30日立案受理后，依法合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺汉斌及其委托代理人邓光曙，被上诉人中国邮政集团公司湖北省英山县分公司的许自宏、陈翔鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贺汉斌上诉请求：请求判令撤销英山县人民法院(2016)鄂1124民初337号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人出租标的物虽然是空闲场地兴建的五联门店，但其门店建造及装修不是被上诉出资的，而是上诉全资投入的，一审法院认定其门店是被上诉人建造，上诉人只是对门店进行改建、装修与客观事实不符。二、上诉人在被上诉人土地上新建门店是经被上诉人同意的，不存在任何过错，被上诉人诉请上诉人退出门店时，应当进行赔偿或补偿。三、被上诉人在一审中提出“确认双方租赁合同无效”的诉讼请求，一审法院未作审理和判决，违背了民事诉讼处分原则，属程序违法。被上诉人英山邮政公司辩称：一、上诉人提出门店不是我公司出资建造不是事实，本案的门店我公司2002年建造，2003年租给王五一，2005年我公司从王五一手上收回，2005年12月1日才出租给贺汉斌，并签订“租屋合同”。二、贺汉斌上诉提出一审法院判决其退出门店，未将地上改建、装修损失作出赔偿或补偿，有悖我国的法律及司法解释规定，理由不能成立。三、上诉人提出我公司一审中提出“确认双方租赁合同无效”的诉讼请求，一审法院未作审理和判决，违背了民事诉讼处分原则，属程序违法的理由不能成立，一审法院在审理过程中已查明相关事实，并在判决书中已阐明“双方虽签订有租赁合同，由于该门店一直未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》根据相关司法解释，应属于无效合同。因合同约定的履行期间早已于2013年2月19日到期，因此，我公司请求确认合同无效已失去实际意义。综上所述，贺汉斌的上诉理由均不能成立，要求驳回上诉，维持原判。英山邮政公司向一审法院诉讼请求：1.依法判决贺汉斌退出向英��邮政公司租用的5联店面，并恢复原状，退还土地使用权。2.由贺汉斌支付自2013年2月20日至退出之日租金540元。后诉讼过程中，英山邮政公司变更诉讼请求为：1.确认双方租赁合同无效。贺汉斌退出向英山邮政公司租用的5联店面，并恢复原状到交付时候的状态，退还土地使用权。2.贺汉斌承担五联门店占用费每月540元,自2013年2月20日起至退出之日止。一审法院认定：中国邮政集团公司湖北省英山县分公司原单位名称为英山县邮政局。2002年，该局位于大道的邮政综合楼大门左侧有一联房屋，其余为空地，由王五一租用。王五一租用后，于2003年在空地上投资建了四联房屋，除自已住宿外，其余全部出租。2005年底，邮政局时任办公室主任贺军经手将五联门店收回，并补偿王五一建房费一万元。门店收回后，2005年12月1日，将其出租给贺汉斌使用。贺汉斌对其进行了加高、装修后，经营汽车修理。该五联门店未取得建设工程规划许可证。此后每年直至2012年，英山县邮政局均与贺汉斌签订门面出租合同,最后一次书面合同于2012年4月21日签订，约定：合同期限自2012年2月20日至2013年2月19日，英山县邮政局将城南邮政大楼下侧（9至13）间店面，共五联，出租给贺汉斌承包经营，承包经营费为6500元；贺汉斌在租用期内，不得随意破坏门店整体结构，在使用期内，对门店装修维修一切费用，英山县邮政局概不负责，合同期满后不可移动设施无偿归英山县邮政局所有。如英山县邮政局需在此空闲地上进行楼房改造建筑等重大事情时，应在一个月前告知贺汉斌，贺汉斌必须在半个月内退出。合同到期后，由于双方因租金发生争议，没有再续签书面合同，贺汉斌也未再交纳租金。但一直仍由贺汉斌占用。2016年，英山邮政公司单位经研究清理出租门店。并于同年4月12日，向各店主及贺汉斌送达退房通知书，贺汉斌拒绝签收。4月15日，英山邮政公司方在门店外张贴公告，终止对外租赁合同，对擅自装修和从事经营活动的，损失后果自负。公告张贴后，贺汉斌对所租赁门店进行改造装修，并对外出租经营。一审法院认为，贺汉斌是否应当退出城南邮政大楼下侧（9至13）间店面，并恢复原状。英山邮政公司自2005年12月1日起至2013年2月19日止,将城南邮政大楼下侧（9至13）间店面，共五联，出租给贺汉斌经营，双方虽签订有《租赁合同》,由于该门店一直未取得建设工程规划许可证，故双方原签订的租赁合同根据相关司法解释，应属于无效合同。合同约定的履行期间早已于2013年2月19日到期，因此，英山邮政公司方请求确认合同无效已失去实际意义。但双方因合同签订而取得的财产应当予以返还，故贺汉斌应当退出所占用的5联店面，英山邮政公司的该请求本院予以支持。除退出占用门店外，英山邮政公司还请求将门店恢复到交付时候的原状，该门店出租后已经装修改造作为门店使用，如若恢复到交付时的状态，明显会造成利益损失和资源浪费，故对该请求本院不予支持。贺汉斌是否应当支付门店占用费。城南邮政大楼下侧（9至13）间店面一直未取得建设工程规划许可证，也没有办理产权证，但在英山邮政公司单位土地红线图内，系英山邮政公司建造，虽然英山邮政公司没有依法取得该建筑的所有权，但不影响对该门店的占有利益。因此，贺汉斌自合同签订到期后，一直占用门店没有退出，应当按原合同租金标准向英山邮政公司支付占用费。故英山邮政公司请求贺汉斌承担五联门店门店占用费每联每月540元（经计算为年6480元），自2013年2月20日起至退出��日止的请求，本院予以支持。贺汉斌在答辩中提出四点答辩意见，四点答辩意见均建立在五联门店系贺汉斌自己建造的事实基础上。对此，因贺汉斌对建房事实未能提交相关证据证实，同时，通过相关证据能够形成完整的证据链，客观真实地反映出英山邮政公司方在将五间门店租给贺汉斌使用前出租、收回、改建的情况，故本院已结合双方提交证据分析确认该五联门店不是由贺汉斌建造，故贺汉斌的答辩意见本院均不予支持。但贺汉斌客观事实上对门店进行了改造，由于未提起反诉，也未举证证明所花费用，故在本案中，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决��下：一、限贺汉斌于本判决生效之日起三十日内向中国邮政集团公司湖北省英山县分公司退还占用的位于大道邮政综合楼大门左侧第一至第五间门店，并支付门店占用费20610元(算至起诉之日,自2016年4月26日起至退出之日,按每月540元的标准计算)。二、驳回中国邮政集团公司湖北省英山县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中贺汉斌向本院提交新证据有：证人伍某出庭作证，伍某证明：本案讼争的门店系2004年建造，但是谁建造不清楚。证人胡某出庭作证，胡某证明：2014年8月，其对本案讼争的五间门店中的三间进行了改造，改造费用由贺汉斌支付。拟证明本案讼争的门店系其出资建造。经质证，英山邮政公司���出：上述证人证言均不能证明本案讼争的门店系贺汉斌建造。本院认为，证人伍某证言不能肯定门店系贺汉斌建造，胡某证言只能证明其对本案讼争的三间门店进行改建。上述证人证言均不能达到贺汉斌拟证明的目的。故对上述证人主本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，本案中当事人争议的焦点是：一、位于大道邮政综合楼大门左侧第一至第五间门店是否系贺汉斌建造。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。依照上述法律��定，根据查明的事实，上述门店系在英山邮政公司土地使用面积内，且该门店在贺汉斌承租前由王五一租用，另贺汉斌与英山邮政公司签订的是《租屋合同》，第一条约定将城南邮局左侧第一至第五间门店出租给贺汉斌经营汽车修理。上述证据充分证明了本案讼争的门店系英山邮政公司建造。而贺汉斌提出本案讼争的门店系其建造未提供相关证据证明，依照上述法律规定，贺汉斌应当承担举证不利的后果。故贺汉斌上诉中提出本案讼争的门店系被上诉人同意在其土地上新建及上诉人退出门店时，被上诉人应进行赔偿或补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、一审程序是否违法。贺汉斌上诉中提出：被上诉人在一审中提出“确认双方租赁合同无效”的诉讼请求，一审法院未作审理和判决，违背了民事诉讼处分原则，属程序违法。一审法院就英山邮政���司上述诉讼请求，在一审判决书论理中已认定：“合同无效，因合同约定的履行期间早已于2013年2月19日到期，因此，英山邮政公司方请求确认合同无效已失去实际意义”。上述处理结果，属于一审法院对英山邮政公司该项诉讼请求实体处理，程序并不违法，故贺汉斌该项诉讼请求亦不能成立。综上所述，上诉人贺汉斌的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由贺汉斌负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  樊劲松审判员  傅焰明二〇一七年三月七日书记员  吴慧娟