.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2016）琼0105民初2601号原告：张建军，男，1969年11月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托代理人：杨汉德，北京市中银律师事务所律师。被告：海口美视国际高尔夫俱乐部有限公司，住所地：海南省海口市秀英区滨海大道209号。法定代表人：马麟，董事长。委托代理人：陈建，海南瑞来律师事务所律师。原告张建军诉海口美视国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称美视公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托代理人杨汉德，被告美视公司委托代理人陈建到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。张建军诉称：2011年9月9日，张建军、美视公司双方签订海口美视旅游度假中心3号楼3A-302房的《商品房买卖合同书》，张建军以210万元购买该房。合同主要约定：1、第三条：房屋套内面积85.27平方米，房屋总价210万元。2、第八条：房屋2012年10月1日前交付原告；3、第六条：买受人逾期付款后，出卖人有权单方面解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，买受人应向出卖人按逾期日数向出卖人支付未付房款部分万分之八的违约金。4、第十一条：出卖人逾期交房，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之八的违约金；5、第十五条：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。然原告全面履行合同后，被告以种种理由欺骗原告，拒不办理房屋权属证书。原告历经近3年交涉催促，至今被告未为原告办理房屋权属证书。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思，被告未能为原告办理房屋权属证书，属于严重违约行为，应当承担违约金和赔偿未能按期办理房屋权属证书给原告造成的经济损失，请求法院判令：一、美视公司立即为原告办理讼争房屋权属产权证；二、美视公司支付逾期办理房屋权属证书违约金1839600元（按每逾期一日按万分之八计算，自2013年10月1日暂计至2016年9月30日，余款计至实际办妥房屋权属产权证日止）；三、美视公司赔偿原告2013年10月1日至2016年9月30日未按合同约定办理房屋所有权证登记期满尚未办理房屋所有权证登记损失424949.7元（按银行同期贷款利率上浮40%计算暂计至2016年9月30日，余款计至实际办妥房屋权属产权证日止），四、本案诉讼费用由美视公司承担。美视公司辩称：一、张建军以《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定认定美视公司违约不符合事实。美视公司与张建军所签定的《商品房买卖合同》系标准合同。该合同第十五条对产权登记事项作了特别约定，即：”本条内容以以下约定为准。出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。由于该酒店式公寓的土地使用性质，不能办理土地分割手续。”根据此项特别约定，美视公司的义务是在房屋交付之日起360日内为买受人申请办理权属证书，而不是办好或取得权属证书。因为建设部办公厅《关于城市房屋登记管理办法有关问题的复函》（建办法函「2003」619号）已明确指出”《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人申请，并由销售人予以协助”。本案中，美视公司为其申请办理房屋权属登记的前提必须是张建军向美视公司出具委托书、缴纳相关费用（如公共维修基金、办证等相关费用），但张建军没有任何证据证明其已向美视公司进行过委托或申请或要求。美视公司在办理权属登记过程中履行的是协助义务（如《商品买卖合同》第九条明确规定：”房屋交付后，出卖人不得以房屋已交付使用为借口懈怠在本合同中应承担的其它义务，如协助买受人办理房屋所有权登记、土地使用权变更手续并提供必要的证明文件等”）。本案中，张建军未提供任何证据证明其向美视公司要求为其申请办理房屋权属证书事宜，美视公司作为协助义务履行人，在主义务人未明确向美视公司提出要求的情况下，不可能在360日内为其申请办理房屋权属证书。因此，不存在美视公司违约的事实。二、从诉讼法的角度，张建军未能提供美视公司违约的证据，依法应当承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用「中华人民共和国民事诉讼法」的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：”主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，张建军提供的《商品房买卖合同》只能证明合同关系成立并生效的事实。《电子银行转账凭证》只能证明张建军向美视公司依约支付购房款的事实。这些事实只能证明双方商品房买卖关系存在且合同得到实际履行，不能证明张建军违约的事实。根据前引法律、司法解释的规定，张建军依法应当承担举证不能的不利后果，即没有证据证明美视公司违约。三、本案所涉商品房迟延办证不能归责于美视公司。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更手续和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，购买人的办证义务为主动办证义务，开发商的办证义务为协助办证即协助义务。根据最高人民法院司法解释的规定，只有在完全归责于出卖人（开发商）的情况下，出卖人（开发商）才须承担违约责任。张建军要求美视公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金明显没有法律依据。四、张建军的违约金请求权已过诉讼时效。本案所涉房屋于2011年10月1日前交付。如果张建军认为张建军违约，依法最迟应于2014年10月1日以前向美视公司主张违约责任。但其起诉状载明的起诉日期却为2016年9月26日，已超过法定的二年起诉期限，人民法院依法应不予支持。已经生效且当事人亦未申诉的（2016）琼01民终1074号判决书已明确表明这一观点。五、本案所涉房屋已具备办理权属登记的条件，张建军应立即配合美视公司，办理相关手续，积极办理房屋权属登记。六、原告关于违约金及赔偿损失一并主张的诉讼请求依法不能支持。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约金本身就是赔偿损失的一种，原告既主张违约金又主张赔偿损失没有法律依据。此外原告按每逾期一日主张万分之八违约金以及按银行同期贷款利率上浮40%计算损失没有法律依据。综上，本案中，被告依法不应承担违约责任。此外，由于张建军未在诉讼时效期间内主张违约金请求权，该请求权已失权，依法不应得到人民法院的支持。经审理查明：2011年9月9日，张建军和美视公司双方签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：美视公司将位于海口市滨海西路209号海口美视旅游度假中心度假休闲区酒店式套房3号楼（幢）2（层）3-1-302号房出售给张建军，房屋建筑面积100.91平方米，每平方米20810.62元，总价款2100000元；出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。此后，张建军向美视公司支付房款2100000元后，美视公司于2012年10月1日将该房屋交付给张建军。2014年6月13日，张建军、杨丽君委托内蒙古济海律师事务所向美视公司发《律师函》，要求：一、与美视公司解除《海口市商品房买卖合同》，退还张建军、杨丽君交的购房款2100000元和4910000元，并承兑违约金2543025元（按照日万分之八计算），并赔偿因美视公司违约给张建军、杨丽君造成的经济损失2000000元。二、限美视公司一个月内给张建军、杨丽君办理房屋权属证书，并承担违约金2543025元（按照日万分之八计算），违约金计算至贵公司办理完房屋权属证明止。请美视公司选择以上两种方式的其中一种，择一处理，并要求美视公司五日内书面答复。2016年7月12日，海口美视旅游度假中心酒店度假休闲区3号楼办理出该楼房屋所有权证。截止至张建军于2016年9月26日向本院提起本案诉讼时，美视公司仍未依约为张建军申请办理房屋登记过户手续。上述事实，有《商品房买卖合同》、《律师函》、《海南省销售不动产专用发票》、快递单、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。本院认为：张建军和美视公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订合同之约定，美视公司应当在房屋交付之日起360日内为张建军申请办理房产证。美视公司于2012年10月1日交付房屋，故应当在2014年9月25日前为张建军申请办理房屋权属证书。而美视公司却在本案立案后仍未为张建军申请办理涉案房屋的权属证书，美视公司应承担违约责任。但在约定的办证期限届满后，美视公司未能依约为张建军办理权属证书，张建军即应知道自己的权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。据此，2014年6月13日，张建军委托内蒙古济海律师事务所向美视公司发《律师函》要求办理房屋权属证书并承担违约金，张建军本应在2016年6月13日前主张其权利，但其却迟至2016年9月26日才向法院请求保护民事权利，期间又无中止、中断、延长诉讼时效的情形，已超过了法定二年的诉讼时效期间，故对张建军要求美视公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持，美视公司对本案逾期办证违约金提出已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告张建军的诉讼请求。案件受理费人民币24917元，由原告张建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长柯婷婷审判员欧阳丹丹人民陪审员陈允清二〇一七年三月二十日书记员刘朋