苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初8731号原告沈培娟，女，1963年4月27日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人俞刚，江苏久顺律师事务所律师。被告杨律吟，男，1988年11月14日生，汉族，住苏州市姑苏区吴县。第三人吴丹，女，1988年10月14日生，汉族，住苏州市吴中区。原告沈培娟诉被告杨律吟、第三人吴丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告沈培娟的委托代理人俞刚，被告杨律吟，第三人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈培娟诉称，其与被告杨律吟于2015年7月1日签订一份商业房租赁合同，由其将位于东山镇湖湾路9号房屋（建筑面积1200平方米）出租给被告，租期从2015年7月1日至2025年8月31日，租金为10.4元/月/平方米，每半年支付一次，于上一期租期到期前15日预付，并约定免租期14个月。后被告未按约于2016年8月16日预付半年租金，并于2016年9月5日告知不想继续履行合同，在其留存的租赁合同后明示“本合同于2016年9月5日作废”。其认为被告拖欠租金累计30日以上且以自己行为明确表示不愿继续履行合同，基于此其有权解除合同。另，被告将其中一层西面两间房屋转租给第三人吴丹。现起诉要求确认原、被告之间商业房屋租赁合同于2016年12月16日解除；被告支付2016年9月1日至12月16日的租金43680元；被告赔偿14个月免租期租金损失174720元及6个月空关期租金损失74880元，合计249600元；第三人吴丹腾退位于东山镇湖湾路9号一层西面两间房屋并支付该房屋自2016年12月16日起至实际腾空之日止按3万元/年计算的房屋占用费；被告支付电费402.54元；本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉请为请求判令解除原、被告之间商业房租赁合同；变更第四项诉请为第三人吴丹腾退位于东山镇湖湾路9号一层西面两间房屋并支付该房屋自原被告之间租赁合同解除之日起至实际腾空之日止按3万元/年计算的房屋占用费；撤回要求被告支付电费402.54元的诉讼请求。被告杨律吟辩称，双方租赁合同已于2016年9月1日由其交还原告租赁房屋当天解除，并非2016年12月16日才解除。合同约定免租期是因原告向其交付的承租房屋为毛坯房，连水电都未安装，其承租房屋后对承租房屋进行装修，与原告协商解除合同时约定装修归原告，其亦不支付租金，原告还答应继续履行其与第三人吴丹之间的租赁合同，故其不同意支付2016年9月1日之后的租金，不同意赔偿免租期、空关期的租金损失等。第三人吴丹述称，其不同意腾空房屋，愿意按3万元/年的标准向原告支付租金直到合同约定租期到期。经审理查明，2015年7月1日，原告沈培娟（出租方、甲方）与被告杨律吟（承租方、乙方）签订一份《商业房屋租赁合同》（下称租赁合同），约定：甲方将东山镇湖湾路9号房屋（建筑面积约1200㎡，最终以产权管理机关核定的面积为准）出租给乙方使用，租赁期从2015年7月1日起至2025年8月31日止共计10年2个月；自合同生效起14个月为免租期，免租期内甲方免费提供该合同约定房屋给乙方使用；租赁保证金30000元，在本合同签订之日起一次性支付；租金单价为10.4元/月/㎡，122个月租金共计（按产权建筑面积计）1350000元，支付方式为半年度支付，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。合同第五条租赁期间的商铺修缮和装修约定：1、乙方应妥善使用商铺，保护房屋原结构不受破坏，屋内墙体均为毛坯，甲方同意乙方在不破坏房屋结构的情况下拆除墙体。2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担。租赁期满后装修物归乙方所有，（1）租赁期满，甲乙双方未达成续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备。（2）租赁期内，乙方可以转让部分未到期的商铺使用权，无需经甲方同意，但需满足甲乙双方原签订的房屋租赁合同条件。（3）租赁期内，若乙方整体转让未到期的商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业方重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。合同第七条违约责任约定，拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利。甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付伍万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。乙方不得无故提前终止本合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权，乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。合同补充条款约定甲方同意乙方免去租赁保证金，将租赁保证金作为前期消防设施安装使用。等等。原、被告双方一致确认租赁合同约定的租赁保证金未实际交纳。合同签订后，原告向被告交付合同约定的承租房屋即位于东山镇××层房屋（砖混结构，每层面积相同，总面积约1200平方米）。被告接收房屋后于2015年8月1日将其中第一层的西面两间房屋转租给第三人吴丹，当日双方签订了一份《租房合同》，约定租赁期限三年，租金按年支付，每年三万。被告杨律吟、第三人吴丹一致确认该租房合同项下第三人吴丹已向被告支付第一年租金3万元，之后租金未付。庭审中，原告表示对被告转租部分房屋给第三人吴丹是知情且同意的。另查明，2016年9月5日，被告在原告留存的涉案商业房屋租赁合同的乙方落款下方批注“本合同与2016年9月5日作废”并签名。原告确认已于2016年9月5日收回除由第三人使用的一层西面两间房屋以外的其余租赁房屋。对于被告为何在租赁合同中批注“本合同与2016年9月5日作废”，原告陈述，合同约定的免租期截至2016年8月31日，被告按约应于该日前向其预付2016年9月1日起半年的租金，但被告未按约支付，经其催讨被告于2016年9月5日在合同中批注“本合同与2016年9月5日作废”，以自己的行为明确表示不愿继续履行合同，属于根本违约，当时其明确表示不同意，要求继续履行合同，为保留证据以证明是被告单方提出不愿意继续履行合同才将其留存的合同文本交由被告批注，未与被告协商合同解除事宜。被告陈述，其承租房屋后进行装修，后经与原告协商合同解除事宜，原告表示把装修留下，其同意后就在原告留存的合同文本中批注，以证明双方协商一致解除合同。对于原告为何收回被告使用的承租房屋，原告陈述，被告在合同中批注“本合同与2016年9月5日作废”后，其就前往收回被告使用的承租房屋，但收房不表示合同解除，按约定拖欠租金累计30日以上其有权解除合同，且被告明确表示不愿继续履行合同，故其有权解除合同，本案起诉前未通知被告解除合同，现诉请要求解除双方之间租赁合同。被告陈述，其承租房屋用于经营少儿培训，实际使用房屋到8月底，但原告在9月前就换掉房屋钥匙，后经与原告协商解除合同后原告收回房屋。对于第三人吴丹应否腾退房屋，原告表示，虽知晓一层西面两间房屋用于经营饭店，但起初不知道使用人是第三人吴丹，收回承租房屋后知道该部分房屋使用人是第三人吴丹，后第三人吴丹还找其欲交纳租金，但其欲整体出租房屋，不同意分租故未接收第三人交纳的租金。被告表示，原告居住于承租房屋后面，不可能不清楚其将部分房屋出租给第三人吴丹使用的事实，与原告协商解除合同时原告同意继续履行其与第三人之间的租房合同。应被告杨律吟申请，证人任某到庭作证称，其为杨律吟承租房屋后经营的培训机构的雇员，平时负责开门，2016年8月初其到承租房屋后发现门上多了两把锁，后来房东（原告）过来说以为培训机构不开门了，其就讲每周六上午开门上课，其他时间不上课，房东就把锁打开了，之后未再上锁，培训机构也停课了。经质证，原告表示，证人与被告有利害关系，对证言不予认可，称其为催促被告支付首期租金才于2016年8月底上锁。以上事实，有原告提供的集体土地使用证、商业房屋租赁合同、租房合同复印件，第三人提供的租房合同及当事人陈述、证人证言等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定被告应于2016年8月底前的15日内支付2016年9月1日起半年的租金，现双方对于被告未付2016年9月1日起半年租金的事实并无异议，被告抗辩租赁合同已于2016年9月5日由双方协商一致解除，称其在原告留存的合同文本中批注“本合同与2016年9月5日作废”即表明双方协商一致解除合同，对此原告不予认可，表示当时被告明确表示不愿意继续履行合同，其不同意但为保留证据才将合同文本交予被告批注。双方签订租赁合同的目的即被告对租赁房屋使用收益，而原告按合同约定获取租金收益，涉案租赁合同约定租期122个月及免租期14个月，原告直至2016年8月底前才可按约收取首期租金，如双方于2016年9月5日协商一致解除合同势必致原告签订合同的目的落空，故本院对被告上述抗辩主张不予采信。同时，被告在合同中批注“本合同与2016年9月5日作废”是向原告发出单方解除租赁合同的意思表示，而该意思表示已当即送达原告，原告虽表示其不同意解除合同，但明确已于当日收回被告使用的承租房屋，据此本院酌情认定双方租赁合同于2016年9月5日解除。对于原告要求被告支付2016年9月1日至12月16日的租金43680元，因涉案租赁合同已于2016年9月5日解除，且原告已于当日收回被告使用的承租房屋，故本院仅支持2016年9月1日至5日的房屋租金计2080元。对于原告要求赔偿租金损失249600元，涉案租赁合同的解除系因被告违约解除所致，原告有权要求被告承担租赁房屋闲置期间的租金损失等违约责任，现原告要求被告赔偿14个月免租期及6个月空置期的租金损失合计249600元，因14个月免租期系租赁合同的约定，且已实际履行，虽然计租期刚开始被告即要求解除合同不符合原告当时给予免租期的意愿，但是给予被告14个月免租期除为了长期出租的目的外，同时还考虑承租房屋为毛坯房需要装修，再结合原告在被告解除合同当日即已收回被告使用的承租房屋的情况，本院酌情按合同约定租金标准计算支持6个月的损失计74880元。合同解除后，被告应当向原告返还承租房屋，第三人吴丹系基于被告享有涉案房屋的使用权进而取得了次承租人的权利可以使用其中部分房屋，涉案租赁合同解除后，第三人吴丹作为次承租人，亦应当一并迁出其使用部分的房屋，而被告则负有向原告交还该部分房屋的义务。至于第三人吴丹与被告之间的权利义务可在两者所签租房合同范围内另行解决。现原告要求第三人吴丹腾退其实际使用部分的房屋并参照租房合同约定租金标准赔偿损失即支付逾期腾房的房屋使用费，于法不悖，本院予以支持，逾期腾房的房屋使用费自2016年9月6日起算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年7月1日签订的《商业房屋租赁合同》于2016年9月5日解除。二、被告杨律吟于本判决生效之日起十日支付原告沈培娟租金人民币2080元、损失人民币74880元，合计人民币76960元。三、第三人吴丹于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区东山镇湖湾路9号房屋中一层西面两间房屋，将该房屋归还原告沈培娟，同时支付自2016年9月6日起至房屋交还之日止按30000元/年计算的占有使用费。四、驳回原告沈培娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币8475元，由原告沈培娟负担人民币3400元，被告杨律吟负担人民币5000元，第三人吴丹负担人民币75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇一七年三月十六日书记员  庄 严