福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0203民初18524号原告：蔡崇瑞，男，1946年10月1日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：高韶云、陈丽珠，福建厦宇律师事务所律师。被告：袁珊珊，女，1975年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：厦门杉品茶园有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路435号101号店面，统一社会信用代码91350203784196258P。法定代表人：袁珊珊。原告蔡崇瑞与被告袁珊珊、厦门杉品茶园有限公司（下称杉品茶园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日受理后，依法适用简易程序，后因该案不宜适用简易程序，依法转为普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。蔡崇瑞及其委托诉讼代理人高韶云到庭参加诉讼，袁珊珊、杉品茶园公司经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡崇瑞向本院提出诉讼请求：1、袁珊珊、杉品茶园公司支付蔡崇瑞自2016年4月1日至2016年8月29日止的租金58300元及违约金52819.8元（违约金按每月11660元的基数，并按日千分之五计算至实际付款日止）。2、袁珊珊、杉品茶园公司支付蔡崇瑞2011年5月1日至2016年4月1日的逾期支付租金违约金49372.1元（违约金按每月11660元的基数，并按日千分之五分别计算）。事实和理由：2011年4月9日蔡崇瑞与袁珊珊、杉品茶园公司签订《租赁合同书》，约定：蔡崇瑞将厦门市厦禾路435-102店面出租给袁珊珊、杉品茶园公司，租期从2011年5月1日起至2013年4月30日止，月租金11660元，租金于每个月1号前付清，如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金。租期届满后袁珊珊、杉品茶园公司实际继续承租至2016年8月29日，并于该日交还房屋。然，袁珊珊、杉品茶园公司至今未支付2016年4月1日以来的租金，已经构成违约。并且，袁珊珊、杉品茶园公司在2016年4月1日前也长期逾期支付租金。杉品茶园公司书面辩称，一、拖欠房租属实，但并非恶意拖欠，其中2015年1月前基本能够按时支付或迟延几天支付。二、袁珊珊、杉品茶园公司还有10800元的租房押金在蔡崇瑞处，应用于抵扣所欠的房租。三、蔡崇瑞主张的违约金过高，应当降低为按银行同期贷款利率；且2014年11月30日前的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。袁珊珊未作答辩。本院经审理认定事实如下：厦门市厦禾路435-102店面所有权人系蔡尚碧（系蔡崇瑞的儿子）。2011年4月9日，以蔡崇瑞为甲方，袁珊珊、杉品茶园公司（系袁珊珊投资的独资企业）为乙方签订一份《租赁合同书》，约定：蔡崇瑞将前述房屋出租给袁珊珊、杉品茶园公司，租期从2011年5月1日起至2016年4月30日止，其中2013年5月以后的月租金11660元，租金于每个月1号前付清，如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金；签约当日，袁珊珊、杉品茶园公司交付押金10800元，合同期满后，且交清租赁期间应交付的一切费用后，蔡崇瑞应将押金无息退还。此后，蔡崇瑞收取押金10800元。承租方通过袁珊珊的账户支付租金。2016年8月29日，杉品茶园公司与蔡崇瑞书面确认前述店面于该日交还，房租到该日止。2016年11月30日，蔡崇瑞诉至本院。诉讼中，蔡崇瑞主张承租方在2016年3月前有逾期支付租金，其中2014年12月1日至2016年3月31日每月分别逾期6天、93天、63天、33天、3天、22天、32天、2天、52天、60天、64天、34天、76天、46天、16天、8天，共计610天。被告于2017年3月10日提出押金抵扣的主张。庭审中，蔡崇瑞表示同意将收取的押金折抵违约金；时效问题由法院依法处理。以上事实有蔡崇瑞提供的上述《租赁合同书》、房屋交接单、租金支付银行记录，及法庭笔录为证。本院认为，袁珊珊、杉品茶园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃相应的抗辩权利。一、蔡崇瑞提供的上述证据，可以认定双方之间存在合法有效的房屋租赁关系。根据被告方收取蔡崇瑞证据材料后提交的书面答辩状，可以认定其对拖欠蔡崇瑞主张的租金本金及逾期支付租金的事实主张不持异议。二、被告提出的违约金标准过高及部分违约金超过诉讼时效的抗辩于法有据，本院予以采纳；其中违约金标准根据相关司法解释的规定，本院酌定2014年12月1日至2016年3月31日期间610天的违约金按中国人民银行同期贷款利率的130%计。三、押金依约须合同期满被告付清应交付的一切费用后蔡崇瑞方应返还，被告提出押金抵扣的主张，本院予以照准。综上所述，对蔡崇瑞的诉求在上述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、袁珊珊、厦门杉品茶园有限公司应自本判决生效之日起十日内向蔡崇瑞支付房屋租金58300元及违约金（其中2016年4月1日前的违约金按11660元、610天计，此后的按11660元分别从2016年4月1日、2016年5月1日、2016年6月1日、2016年7月1日、2016年8月1日起计至清偿之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的130%计算；被告已付的10800元押金可从中抵扣）；二、驳回蔡崇瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。本案案件受理费1755元，由蔡崇瑞负担1079元，袁珊珊、厦门杉品茶园有限公司负担676元，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈永华人民陪审员  卢桂玲人民陪审员  陈慧玲二〇一七年三月三十日代书 记员  陈娟娟附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。