襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0606民初3262号原告：民发实业集团有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区*幢**层。统一社会信用代码：914206007220936594。法定代表人：林佺祥，民发实业集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：章成，男，1991年2月19日出生，汉族，江西省南昌市人，民发实业集团有限公司法务部职员，住襄阳市樊城区（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：潘晓丽，女，1985年9月26日出生，汉族，湖北省保康县人，住襄阳市樊城区。原告民发实业集团有限公司（以下简称民发公司）与被告潘晓丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民发公司的委托诉讼代理人章成、曹其国到庭参加诉讼，被告潘晓丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发公司向本院提出诉讼请求：１、解除民发公司与潘晓丽于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》；２、潘晓丽协助民发公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续；3、潘晓丽向民发公司返还位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园3-1-20-4号房屋；4、潘晓丽支付民发公司违约金111658元及律师代理费24564元；5、潘晓丽承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月20日，民发公司与潘晓丽签订《商品房买卖合同》，约定潘晓丽以1116580元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园3-1-20-4号房屋一套。合同签订后，潘晓丽向民发公司支付了首付款336580元，余款780000元在银行办理了按揭���款，民发公司系潘晓丽贷款的担保人。因潘晓丽未按时偿还贷款，导致民发公司承担了担保责任被银行扣款共计771774.5元。根据商品房买卖合同的约定，民发公司有权解除合同，故提起本案诉讼。被告潘晓丽未作答辩，也未向本院提交证据。本院根据本案有效证据及当事人的陈述，认定以下案件事实：本院根据本案有效证据及当事人的陈述，认定以下案件事实：2013年6月20日，民发公司作为出卖人与潘晓丽作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：潘晓丽以1116580元的价格购买民发公司开发的位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第3幢1单元3-1-20-4号房屋一套，首期购房款336580元于合同签订之日支付，剩余购房款780000元办理银行按揭；潘晓丽未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致民发公司作为借款担保人承担担保责任的，潘晓丽应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司代其向按揭银行偿还的全部款项及民发公司因此支出的全部额外费用支付给民发公司；若潘晓丽逾期支付上述款项30日以上的，民发公司有权解除合同，收回房屋，潘晓丽并应向民发公司承担购房款总额10%的违约赔偿金；合同解除后，潘晓丽应在民发公司通知之日起7日内，配合民发公司办理合同备案或预告登记撤销手续。合同签订后，潘晓丽向民发公司支付了首期购房款336580元，余款780000元向中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行（以下简称工行兴业支行）办理了按揭贷款，民发公司为潘晓丽的贷款向工行兴业支行提供了连带责任保证。2013年7月8日，民发公司向潘晓丽交付了房屋。因潘晓丽自2016年年初未再向工行兴业支行偿还贷款，工行兴业支行于2016年4月14日从民发公司账号划扣了潘晓丽在该银行所贷全部款项的剩余本息共计771774.5元（其中含潘晓丽逾期未偿还的贷款本金4176.91元及剩余贷款本金753298.95元，两项共计757475.86元）。现潘晓丽在工行兴业支行的贷款本息已由民发公司全部结清。2016年10月28日，民发公司按照潘晓丽在商品房买卖合同中留存的住址及电话向潘晓丽邮寄了要求其偿还民发公司全部代偿款项的通知函，该邮件于2016年10月29日妥投。至本案判决前，潘晓丽未向民发公司偿还代偿款。本院认为，民发公司与潘晓丽签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，成立并有效。因潘晓丽未按贷款合同的约定偿还工行兴业支行贷款，导致民发公司承担了担保责任，代替潘晓丽向工行兴业支行偿还了贷款。民发公司按照潘晓丽在商品房买卖合同中留存的住��及电话向潘晓丽邮寄了要求其偿还民发公司全部代偿款项的通知函，该通知函于2016年10月29日妥投，可视为民发公司已行使了追偿权。根据商品房买卖合同中“潘晓丽应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司代其向按揭银行偿还的全部款项及民发公司因此支出的全部额外费用支付给民发公司”的约定，潘晓丽最迟应在2016年11月1日前向民发公司偿还代偿款，但潘晓丽至今未向民发公司支付任何款项。根据商品房买卖合同中“若潘晓丽逾期支付上述款项（含代偿款）30日以上的，民发公司有权解除合同”的约定，至2016年12月1日，潘晓丽仍未向民发公司偿还代偿款，民发公司解除商品房买卖合同的条件已成就，可以行使解除权。民发公司通过民事诉讼要求解除与潘晓丽签订的《商品房买卖合同》，是其行使解除权的一种方式。本院受理了案件，并于2016年9月22日向潘晓���公告送达了起诉状副本，自发出公告之日起经过60日即视为送达，故潘晓丽应于2016年11月21日接收到民发公司传递的解除合同意思表示，该结果与收到解除合同通知并无二致。但因民发公司解除商品房买卖合同的条件于2016年12月1日成就，故本案所涉《商品房买卖合同》应于2016年12月1日解除，本院对民发公司与潘晓丽签订的《商品房买卖合同》于2016年12月1日解除的法律效力予以确认。商品房买卖合同解除后，民发公司有权收回房屋，并有权要求潘晓丽协助办理注销或撤销该房屋上与潘晓丽有关的各种登记信息，故民发公司要求潘晓丽返还位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第3幢1单元3-1-20-4号房屋及要求潘晓丽协助办理该房屋商品房买卖合同备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，民发公司收回房屋的同时即负有向���晓丽返还购房款的义务，该购房款应为潘晓丽支付的首付款336580元及潘晓丽已向工行兴业支行偿还的银行贷款本金，该贷款本金为贷款总额780000元-民发公司代偿的本金总额757475.86元=22524.14元，故民发公司应当返还潘晓丽购房款为336580元＋22524.14元=359104.14元。潘晓丽未按合同约定向工行兴业支行偿还贷款，导致民发公司承担了担保责任，潘晓丽存在违约行为。虽然合同约定潘晓丽应按购房款总额的10%支付违约金，但判令潘晓丽对已经履行且未违约的部分承担违约责任明显不当，故应按潘晓丽违约部分即民发公司代偿数额771774.5元的10%计算违约金，该计算方式既符合合同约定的本意，又较为公平。经计算，潘晓丽应当支付民发公司的违约金为771774.5元×10%=77177元。因民发公司与潘晓丽互负付款义务，两笔款项冲抵后，民发公司还应返还潘晓丽购房款359104.14元-77177元=281927.14元。因律师代理费不是本案必然产生的损失，民发公司要求潘晓丽支付律师代理费24564元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告民发实业集团有限公司与被告潘晓丽于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》于2016年12月1日解除。二、被告潘晓丽于本判决生效之日起十五日内将位于襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第3幢1单元3-1-20-4号房屋返还给原告民发实业集团有限公司。三、被告潘晓丽于本判决生效之日起十五日内协助原告民发实业集团有限公司办理襄阳市樊城区春园西路民发·盛特公园第3幢1单元3-1-20-4号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。四、原告民发实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告潘晓丽购房款281927.14元。五、驳回原告民发实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16075元，由原告民发实业集团有限公司负担1975元，被告潘晓丽负担14100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审 判 长  张耀承审 判 员  石海燕人民陪审员  周 芹二〇一七年三月二十七日书 记 员  鲁 锐