广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0881民初357号原告：陈国贵，男，1975年1月28日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：徐春秀，桂平市城区法律服务所法律工作者。被告：广西汇鸿投资开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成南路。法定代表人：陈颖颖，该公司经理。被告：陈颖颖，男，1980年8月17日出生，汉族，住桂平市。被告：陆杏芳，女，1953年4月20日出生，汉族，住桂平市。原告陈国贵与被告广西汇鸿投资开发有限公司（以下简称汇鸿公司）、陈颖颖、陆杏芳土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月17日公开开庭进行审理。原告陈国贵的委托诉讼代理人徐春秀到庭参加诉讼，被告汇鸿公司、陈颖颖、陆杏芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告汇鸿公司于2014年9月23日签订的《商品房认购合同》；2、判令三被告返还购地款600000元及利息[从2014年9月24日起至付清地款之日止，以购地款600000元为基数，按月息（利率）2%计算]给原告；3、判令被告支付违约金150000元（600000元×25%）给原告；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月23日，原告与被告汇鸿公司签订《商品房认购合同》，双方约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇大起村“马记岑”的土地一宗，该宗地规划设计地号第37A号，规格5米×l2米，面积60平方米，每平方米10000元，总地价款600000元；原告分三次付款购买，原告于2014年9月24日在农村信用社转账到被告陆杏芳帐户交购地款160000元，2014年9月27日农村信用社转账到被告陆杏芳帐户交购地款l00000元，2014年9月27日邮政银行汇款到被告陆杏芳帐户交购地款340000元，已全部交付清购地款600000元给被告，被告并于2014年9月28日立下《收据》给原告收执。被告承诺于2015年9月底前，将该宗地办理好国有土地使用证给原告，逾期原告可以退地，被告退回购地款，并按月息2％计付赔偿损失给原告。被告如有违反本合同，应支付购地款的25％违约金给原告，合同还约定了其他事项。合同签订后，在原告依约交清了购地款给被告后，被告没有在2015年9月底前办理好国有土地使用证交付给原告。原告认为，原、被告签订的《商品房认购合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，被告方应按合同履行义务。由于被告没有依约在2015年9月底前办理好国有土地使用权证交付给原告，被告的行为己构成违约。根据原、被告关于解除合同的约定，被告逾期超过2015年9月底前没有办理好国有土地使用权证交付给原告的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应退还全部己付购地款，按月息2％计付赔偿损失给原告，并应支付购地款的25％违约金给原告。综合上述，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告汇鸿公司、陈颖颖、陆杏芳辩称，一、关于原告所陈述的其与被告汇鸿公司签订《商品房认购合同》的情况，基本属实。据此，根据《商品房认购合同》和原告方确认合同为其与汇鸿公司签订的事实，依据合同相对性的原则，被告陈颖颖、陆杏芳并不是合同的当事人，亦即不是本案的适格被告，依法不应承担任何法律责任；二、本案中，双方签订的虽然是《商品房认购合同》，但事实上合同涉及的标的是土地。因此，虽然原告提出解除合同，但本案是合同纠纷案件，根据法律规定，法院应当首先对合同的有效性进行审查，来确认合同是否有效，因而本案双方签订的《商品房认购合同》是否合法有效尚待法院确认，如确认为无效合同，应当按合同无效的规定依法处理；三、被告汇鸿公司与原告签订《商品房认购合同》后，已依约把合同约定的地块交付给原告，原告也已确实管理使用了，如在合同有效的情况下，被告汇鸿公司已实际履行了合同的主要义务，被告不存在《合同法》意义上的违约，原告请求被告支付违约金没有任何的事实和法律依据。1、实际上，双方仅仅是因为被告未能按时办理土地使用证纠纷，对此合同上已经有明确的处理约定。另外，被告不能按时办理，是由于政府政策改变的不可抗力原因造成履行上的瑕疵，不能归咎于被告，同时，这也并不影响原告对该地块的管理使用。因此，被告认为，合同可以继续履行，才符合合同的最终目的。2、即使解除合同，原告同时请求被告支付利息和违约金，也不符合我国《合同法》等法律的规定，根据法律规定，要求支付利息与违约金，只能选择其一，原告的诉请是错误的，不应获得支持。3、即使解除合同，根据公平原则，被告并非是不能够办理土地使用证，而只是未能按时办理，合同约定的利息或违约金的数额，均属明显过高，无论原告的诉请如何，该数额均应予调整减少。综上所述，如合同无效，则不能按合同条款执行，如合同有效，则按被告的上述意见，请法院依法作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：陈颖颖、陆杏芳属母子关系，陈颖颖是被告汇鸿公司的法定代表人。2014年9月23日，原告与被告汇鸿公司签订《商品房认购合同》，合同约定：被告汇鸿公司将依法取得的坐落于桂平市西山镇大起村“马记岑”的土地一幅【国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540】作经营业务。合同第一条约定：乙方（原告）认购甲方（被告汇鸿公司）开发小区内的土地一宗（被告汇鸿公司规划设计的地号第37A号地块），规格5米×l2米，面积60平方米），每平方米10000元，总地价款600000元；合同第二条约定：乙方一次性付款，计人民币600000元；合同第三条约定、甲方负责办理国有土地使用证及准建证一层配套费，负责水电管线设施到屋前后，硬化道路，所需费用由甲方支付。合同第四条约定、2015年9月底前，甲方要办理好认购地块的国有土地使用证给乙方，逾期乙方可以退房，甲方退回乙方的购房款，并按月息2﹪计赔偿给乙方。1、乙方不愿退地或已建房，按本合同扣除土地款后，余款付现金给乙方；2、也可以按本合同土地价格折款换土地，优先给乙方按合同土地价格购买甲方开发小区37A地号相邻8米路面的土地。五、违约责任。甲方如果有违反本合同，需支付购地款的25﹪违约金给乙方。…合同签订后，原告分三次分别于2014年9月24日转账160000元到被告陆杏芳帐户，于2014年9月27日转账l00000元到被告陆杏芳帐户，于2014年9月27日汇款340000元到被告陆杏芳帐户，原告合计交付购地款600000元给被告；被告汇鸿公司并于2014年9月28日立下收到原告上述购地款600000元的《收据》给原告。但被告至今没有办理好上述转让土地的国有土地使用证给原告。原告提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告、被告汇鸿公司签订的《商品房认购合同》，名义上是商品房认购合同，但合同的内容是土地使用权转让，故本案实际是土地使用权转让合同纠纷。该合同是双方真实意思的表示，被告汇鸿公司并且已经取得转让土地的使用权，原告具有转让该土地的处分权，是有效的合同，合同条款除第五条关于违约金的约定外，其余的条款均为有效条款。双方应依照合同的有效约定履行。一方当事人履行义务不符合合同有效约定时应承担相应的民事责任。原告、被告汇鸿公司签订的《商品房认购合同》关于甲方（被告汇鸿公司）要办理好认购地块的国有土地使用证给乙方（原告）的约定非常明确，即被告汇鸿公司应在2015年9月底前办理好认购地块的国有土地使用证给乙方，逾期乙方可以退房，甲方退回乙方的购房款，并按月息2﹪计赔偿给乙方。但是，被告汇鸿公司逾期未能将涉案地块的国有土地使用证办理好并交付给原告，原告依约解除《商品房认购合同》符合合同的约定，被告汇鸿公司应承担逾期交房的违约责任。因此，被告汇鸿公司应当返还购地款、支付利息、赔偿违约金给原告。综上所述，原告请求判令解除原告、被告汇鸿公司于2014年9月23日签订的《商品房认购合同》，被告汇鸿公司返还购地款600000元及按月息（利率）2%计算支付利息给原告，该合同约定的解除合同的条件已经成就，原告的此项请求，与事实和法律规定相符，本院予以支持。原告请求判令被告汇鸿公司支付违约金150000元（600000元×25%）给原告；该违约责任与逾期未能办理国有土地使用证的违约责任并无冲突，亦不能相抵，被告汇鸿公司应当同时承担。被告汇鸿公司主张支付利息与违约金，只能选择其一，没有法律依据。双方约定的解除合同的违约金应当相当于因违约所造成的原告的损失，本案双方约定违约金按原告支付购地款的25﹪支付150000元违约金明显高于因解除合同造成原告的损失，综合本案案情，可酌情由被告汇鸿公司支付解除合同的违约金50000元给原告，超出部分不予支持。原告请求判令被告陈颖颖、陆杏芳与被告汇鸿公司共返还购地款及支付利息、支付违约金，因陈颖颖、陆杏芳并不是合同的当事人，亦即不是本案的适格被告，依法不应承担任何法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈国贵与被告广西汇鸿投资开发有限公司于2014年9月23日签订的《商品房认购合同》；二、被告广西汇鸿投资开发有限公司应返还600000元给原告陈国贵；三、被告广西汇鸿投资开发有限公司应赔偿利息[以600000元为基数，其中160000元从2014年9月24日起按月利率2%计算至付清款之日止；440000元从2014年9月27日起按月利率2%计算至付清款之日止]给原告陈国贵；四、被告广西汇鸿投资开发有限公司应支付违约金50000元给原告陈国贵；五、驳回原告陈国贵的其他诉讼请求。案件受理费5650元（立案时按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陈国贵负担700元，由被告广西汇鸿投资开发有限公司负担4950元。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费11300元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  杨榜春二〇一七年三月二十四日书记员  黄小钊