广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0112民初6728号原告：谢圣昌，住广州市天河区。被告：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区。法定代表人：杨凯，董事长。委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。原告谢圣昌诉被告广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称“金仑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,原告谢圣昌，被告委托代理人洪绮媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月28日，本人到广州市黄埔区萝岗镇新业路万科里享花园看房时，被万科里享花园（被告方）的销售员工黄某劝说下，支付了2万元，并签订《认购书》。签订《认购书》后，本人与被告方经过协商，双方答应在2016年9月3日签订《购房合同》。当本人即将签《购房合同》时，被告方出示了《建设协议书》，并要求签了《建设协议书》才能签《购房合同》。《建设协议书》属于《购房合同》一项补充协议。《建设协议书》上写明本人购买的楼房要到2018年3月31日才能交付给本人使用。在交楼时间上，本人要求在2017年8月份之前交付给本人使用，而在签订《认购书》时，被告方并没有注明交楼的日期，也没有给本人出示《购房合同》的具体内容。2016年9月3日只是给了本人一份空白的《商品房买卖合同》的样本看，但是也没有写清楚交楼日期。因此在签《购房合同》时，本人与被告方无法就相关的买卖事项达成一致。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，对于买卖双方都不视为违约，因此导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。因此本人不应承担被告方没收定金的责任。原告请求法院判令：被告返还原告2万元的定金。被告辩称：一、原告诉称在准备签订购房合同时才获悉房屋交付日期为2018年3月31日，与事实不符。原告于2016年8月28日到被告开发的万科里享花园看房，被告的销售人员已明确告知原告，T6栋的交付时间为2018年3月31日。同时，被告在销售现场也公示了双方即将签订的《商品房买卖合同》文本、补充协议、平面图及其他不利因素提示，其中《商品房买卖合同》文本清楚记载T６栋的交付时间。原告在阅读上述文件后，与被告签订了《广州万科里享花园认购书》，并在《认购书》４.１条上确认，被告已履行上述文件的出示义务。二、原告在2016年8月28日当天，已清楚知道被告在售房屋均不可能在2017年8月份之前交付，但仍然与被告协商一致，建立商品房买卖关系。《认购书》签署当天（即2016年8月28日），万科里享花园在售的楼栋为T1、T2、T6。其中，T1、T2的交付日期为2017年12月30日，T6栋的交付日期为2018年3月31日。换言之，如果按原告起诉称，要求房屋的交付日期为2017年8月份之前，则现场的房屋均不能满足该条件。但是，原告依然就T6栋-203单位与被告签订《认购书》，表明原告在明知所购房屋交付日期为2018年3月31日的情况下，仍然同意与被告签署《认购书》，建立商品房认购关系，足以证明双方已就房屋交付问题协商一致。三、原、被告双方未能签署《商品房买卖合同》的责任在于原告，根据《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被告没收原告定金2万元，有事实和法律依据。《认购书》为原、被告双方真实意思表示，原告本应切实履行己方义务。根据《认购书》（第3条、3.2.1条、第4.5、4.6条）约定，原告应：第一、于2016年9月2日前付清房屋定金（涉案房屋定金为20万元，原告仅支付了2万元）；第二、于2016年9月2日前付清首期款（含定金）；第三、于2016年9月2日与被告签订《商品房买卖合同》。由于原告一直未履行以上合同义务，被告于2016年9月4日致电原告，询问原告是否继续认购涉案房屋，而原告也表示因个人原因已经放弃购买，因此被告依据合同约定解除认购书，没收定金的行为，有事实和法律依据。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，不应获得支持，恳请法院依法予以驳回。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2016年8月25日对涉案的T6栋房屋出具预售许可证，准予预售。谢圣昌（乙方）与金某公司（甲方）于2016年8月28日签订了《广州万科里享花园认购书》，约定，乙方认购甲方广州万科里享花园里享大街3号（自编T6栋）203号房，该物业预售建筑面积78.5735平方米，预售套内面积62.4788平方米，含装修；乙方认购该物业总楼价为1228470元，优惠后成交总楼价款为1046185元，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金200000元（实际已支付定金20000元）作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）的担保；乙方选择的付款方式为商业按揭，剩余定金18万元，乙方承诺于2016年9月2日交齐，否则甲方有权没收已交定金2万元，并解除本认购书，房屋另行出售；首期房款30.22%的楼价款（包含按揭贷款万位数以下余款）316185元（含已支付的定金）须于2016年9月2日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理730000元的按揭手续；乙方承诺于双方约定签订《商品房买卖合同》的当天提供本认购书附件《置业指南》的全部真实且符合银行审批要求的资料，若乙方未满足上述条件，甲方有权拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》，解除本认购书，并没收定金；甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示，乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方应在甲乙双方签订本认购书后约定的时间内，凭本认购书和已付首期房款/全额房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按期与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付违约金，若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。谢圣昌于签订《广州万科里享花园认购书》当天向金某公司支付20000元定金。谢圣昌陈述2016年8月28日金某公司的销售人员口头说明在2017年8月或11月交楼，其记不清了，金某公司对此不予认可；谢圣昌陈述其2016年9月3日到金某公司处，金某公司给其一份房屋改造工程协议书让其签，该协议书说明2018年3月31日才交楼，金某公司要求只有签完了该协议书才能签商品房买卖合同，所以其拒绝了，既未签该协议书，也未签商品房买卖合同。双方确认谢圣昌2016年9月4日有到签约现场，但未签订商品房买卖合同。广州开发区建设和环境保护局于2016年11月7日向谢圣昌发出《信访办理答复》，主要内容为：对谢圣昌反映的事项，该单位答复如下：经核查，信访所涉T6栋203房合同交付日期为2018年3月31日，对于是否告知过2017年年底交楼一事，信访人和销售人员各执一词，属于民事法律纠纷，建议循司法途径解决，该局已要求项目开发商切实保护好信访人的合法权益。金仑公司提交了T1、T2、T6栋的《广州市商品房买卖合同（预售）》以证明原告签订认购书时在售的该三栋的交楼时间分别为2017年12月30日、2017年12月30日、2018年3月30日，即原告签约时已知悉在售房屋均不可能在2017年8月之前交付。金某公司提交了其公司销售与谢圣昌于2016年9月12日的电话录音，主要内容为：销售询问谢圣昌认购的万科里享家的T6-203单位应该在9月3日签订买卖协议，但谢圣昌未按期来签订买卖协议，询问其是否还想认购；谢圣昌回复说之前9月3日的时候跟销售商量可以提到9月4日来签的，销售回复称是推到9月4日，询问谢圣昌该套单位是否确定要挞定，谢圣昌回复说现在已经决定不认购了，不购买了。谢圣昌确认该录音的真实性，但其陈述其在2016年8月28日除了支付20000元定金外，还另外支付20000元参与房王优惠活动，就是交20000元抵80000元，金某公司说必须要录音才能退还优惠活动的20000元，其才同意录音的，优惠活动的20000元已退回；金某公司对谢圣昌该陈述不予确认。谢圣昌陈述不与金某公司签订《商品房买卖合同》的原因是交楼日期太晚了。2016年9月12日，深圳市深睿地企业管理有限公司受金某公司的委托向谢圣昌发出《知会函》，主要内容为：谢圣昌在2016年8月28日和金某公司签订了购买涉案T6栋203号房的《广州万科里享花园认购书》，根据该认购书第3条和第4条约定，谢圣昌必须在2016年9月2日内缴纳上述房产首期款及与金某公司签订商品房买卖合同。但由于谢圣昌存在以下第1种情况，金某公司现根据认购书的相关约定，解除认购书，将上述房产另行出售，并且没收谢圣昌已经缴纳的定金：1.未在约定时间内缴纳上述房产首期款及与金某公司签订商品房买卖合同。谢圣昌确认收到上述《知会函》。上述事实有《广州万科里享花园认购书》、收款回执、信访办理答复、预售许可证、《广州市商品房买卖合同（预售）》、通话录音及文字文本、知会函、快递单及当事人陈述等予以证实。本院认为：谢圣昌与金某公司签订的《广州万科里享花园认购书》约定在指定时间由谢圣昌支付首期房款，并到指定地点与金某公司签订《商品房买卖合同》，并约定以定金20000元作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保，该《广州万科里享花园认购书》系预约合同。本案争议的焦点是原告交纳的20000元定金应否返还。原告与被告签订的《广州万科里享花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《广州万科里享花园认购书》约定，谢圣昌应于2016年9月2日前付清首期房款316185元（含已支付的定金）并于2016年9月2日前往金某公司指定的地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理730000元的按揭手续，逾期超过三天仍未与金某公司签订《商品房买卖合同》的，金某公司有权解除认购书并不予退还谢圣昌已支付的定金。尽管本案中双方已协商将签订《商品房买卖合同》的日期推迟至2016年9月4日，但谢圣昌仍未履行其相应的签约及付款义务。经金某公司催告和询问，谢圣昌表示不再购买涉案房屋。谢圣昌未在指定时间支付房款及前往签订《商品房买卖合同》已违反《广州万科里享花园认购书》的约定，应承担相应违约责任。金某公司已委托深圳市深睿地企业管理有限公司向谢圣昌发出《知会函》，通知谢圣昌解除双方签订的《广州万科里享花园认购书》，谢圣昌已收到该函，双方签订的《广州万科里享花园认购书》因谢圣昌违约而解除。对于谢圣昌述称其没有依时前往签订《商品房买卖合同》系因为交楼日期太晚，金某公司的销售人员口头说明在2017年8月或11月交楼；金某公司对此不予认可，谢圣昌亦未提交其他证据佐证，故对原告的此陈述，本院不予采信；其次，谢圣昌在签署《广州万科里享花园认购书》时，确认金某公司已向其明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示，其声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；再次，原告作为完全民事行为能力人，其在《广州万科里享花园认购书》上签字表明其接受《广州万科里享花园认购书》条款的约束，现其未按照约定履行签订《商品房买卖合同》及支付首期房款的义务，应当承担相应的法律后果。因此，谢圣昌主张金某公司退还购房定金20000元无理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谢圣昌的诉讼请求。案件受理费300元，由原告谢圣昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜代理审判员  麦景昌人民陪审员  钟群光二〇一七年三月六日法官 助理  李丹丹书 记 员  王结仪