重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初6769号原告重庆小康物业有限责任公司，住所地重庆市江北区洋河花园73号，组织机构代码20285689-4。法定代表人姜宁，董事长。委托代理人黄文艺（特别授权），男，1971年9月27日出生，汉族，重庆小康物业有限责任公司员工，住重庆市渝北区。被告王学良，男，1953年6月17日出生，汉族，职业不详，住重庆市南岸区。原告重庆小康物业有限责任公司（以下简称“小康物业公司”）诉被告王学良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开��进行了审理。原告小康物业公司的委托代理人黄文艺到庭参加了诉讼，被告王学良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告小康物业公司诉称：被告系南岸区鸡冠石镇盘龙山18号业主及使用人，该房屋建筑面积为76.77平方米，至今未办理产权证，但被告自接房来长期居住在此。原告系该小区物业管理企业，一直向被告提供物业服务。但被告自2014年1月起一直未按照合同约定向原告缴纳物业服务费等相关费用。截至2016年9月30日，被告共拖欠原告物业服务费2026元、水电公摊费264元、电梯费867.90元。原告多次催收未果，故诉至法院请求判令：一、被告支付拖欠原告从2014年1月起至2016年9止共计33个月的物业服务费2026元、水电公摊费264元、电梯费867.90元、合计3157.90元；二、由被告支付原告违约金（从2014��2月起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清时止）。被告王学良未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告系重庆市南岸区鸡冠石镇盘龙山路18号，即盘龙花园房屋的使用人，该房屋建筑建筑面积76.77平方米。原告系该小区物业服务企业。2011年8月4日，原告与重庆康居物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由原告对盘龙花园小区提供物业服务，合同期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。该合同明确了物业基本情况、服务内同、物业服务质量、物业费和其他收费、双方的权利义务、专项维修资金、违约责任等事项。其中合同第四章约定，住宅的物业��务费按按建筑面积0.88元/月/平方米计算，最终以物价局核定标准执行；电梯收费按物业管理方案中每栋各个户型的标准收取，从2楼起每增加一层楼每户收费增加0.10元，依次递增；公共水电费按实向业主和使用人分摊收取；合同第八章约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费、水电等费的，应按所欠费金额的千分之五计算违约金。2012年8月15日，被告与原告就物业服务等相关事宜签订《物业服务协议》，协议中约定物业服务费标准为0.88元/月/平方米，电梯费为26.30元/月/户，水电公摊费为8.00元/月/户，业主应于每月25日前缴纳当月的物业服务费用或物业服务资金。合同签订后，原告一直为盘龙花园二期小区提供物业服务至今，该小区至今未成立业委会，也未选聘新的物业管理公司。2014年1月起至206年9月期间，被告未缴纳物业服务费、水电公摊费及电梯费。原告向被告催收未果,遂以上述请求诉至本院。另查明，实际履行中，原告一直按0.80元/月/平方米向业主收取。2013年10月至12月期间，被告曾向原告缴纳物业服务费，缴费收据上载明面积76.77平方米，单价0.80元，金额61.42元，公摊费8元，电梯费26.30元。审理中，原告陈述违约金合同约定过高，故主动降低为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。以上事实，有《前期物业服务合同》、《物业服务协议》、交房通知单、居委会证明、小康物业公司缴费收据、催费通知单、等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告与重庆康居物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规��,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为盘龙花园二期小区的使用人，《前期物业服务合同》对其具有约束力。且被告作为合同一方当事人也与原告签订了《物业服务协议》，该协议真实有效，对被告同样具有约束力。前期物业服务合同到期后，因盘龙花园小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第���款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，盘龙花园小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为小区的物业服务企业，已按合同约定为小区提供了物业服务，被告作为小区使用人，按约负有交纳物业服务费、公摊费及电梯费的义务。现被告拖欠物业服务费、公摊费及电梯费，违背了合同中按期交费的约定，其行为已构成违约，被告应承担清偿责任，立即付清拖欠的物业服务费、公摊费及电梯费。故原告的诉求理由正当，于法有据，本院��以支持。关于物业服务费的金额，《前期物业服务合同》及《物业服务协议》中均有约定，以房屋的建筑面积计算，住宅为0.88元/月/平方米，但实际原告一直按0.80元收取，被告拖欠时间为2014年1月至2016年9月，共计33个月，故被告应当缴纳的物业服务费为2026元（取整）（76.77平方米×0.80元/平方米/月×33个月）。关于公摊费、电梯费，协议中约定公摊费为8元/月/户，电梯费为24.90元/月/户，且被告也曾按此标准缴纳过，故被告自2014年1月至2016年9月应缴纳的公摊费为264元（8元/月/户×33个月）、电梯费867.90元（26.30元/月/户×33个月）。关于违约金，本院认为，被告未履行合同义务，未按期缴纳物业服务费，其行为已构成违约，故被告应向原告支付违约金。虽然《前期物业服务合同》中约定违约金为日千分之五，但原告已主动降低，符合法律规定，故对原告请求的违约金（从2014年2月起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清时止）的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王学良于本判决生效之日起十日内支付原告重庆小康物业有限责任公司从2014年1月起至2016年9月期间的物业服务费2026元、公摊费264元、电梯费867.90元，共计3157.90元；二、限被告王学良于本判决生效之日起十日内支付原告重庆小康物业有限责任公司违约金（从2014年2月起，以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王学良负担（此款暂由原告重庆小康物业有限责任公司垫付，限被告王学良于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告重庆小康物业有限责任公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  邓小晶二〇一七年三月七日书记员  蒋 姝