辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终21号上诉人（原审被告）：江山，男，1972年10月13日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审原告）：盘锦瀚新物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：王甲起，该公司经理。委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。上诉人江山因与被上诉人盘锦瀚新物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服兴隆台区人民法院(2016)辽1103民初1351号民事判决，向本院提起上诉，本院2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人江山、被上诉人盘锦瀚新物业管理有限公司委托代理人张坤，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求1、原告收取物业费是否有依据，我曾到盘锦市物价局，未能查到物业提高收费标准的相关文件，原告诉请物业费每平方米1.5元，电梯费480.00元没有依据；2、起诉状所提费用，我没有签署过所涉价格的《物业协议》，没有收费依据。按照《中华人民共和国物业服务收费管理办法》第11条第2款，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。2010年2月22日签订的《前期物业服务协议》第19条物业服务费用的构成与支出第2款物业费用包括物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，已包含电梯费。《物业服务收费管理办法》第11条明文规定：物业公用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。因此，电梯费收取没有依据；3、《中华人民共和国价格法》、《物业服务收费明码标价规定》明确物业费收取标准属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。原告公示收费的依据是《关于重新修订盘锦市住宅物业服务收费等级指导标准》，此文件不能作为收费依据；4、根据《中华人民共和国物权法》第76条第2款：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约应由业主共同决定，且决定事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但本小区业主委员会没有批准涨价；5、物业2015年8月15日贴出小区半地下车库的电费通知单产生电量300度，电费251元，存在乱收费现象；6、物业公司自2014年以来，未能履行义务，故我没有缴纳物业费的义务，且我偶尔出入小区，门卡、车卡都是不好用的；7、小区广告费用的费用和占用绿化带改为车位的费用，作为业主应由知情权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，我要追究原告乱作为给本人带来的精神损失并赔偿精神损失费5000元。被上诉人提高物业服务费的收费标准没有事实和法律依据，我也没有享受到物业服务。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求不合理。盘锦瀚新物业管理有限公司向一审法院请求：作为前期物业服务企业，一直为紫润茗都小区提供着良好的物业服务。作为被告的业主，却没有按照前期物业服务合同履行交纳物业费的义务，依据前期物业服务合同第六条、第七条约定，现已拖欠原告物业费2684.00元（1.5元/平/月×122.431平×12月）+（40元/月×12月），电梯费960.00元（40元/月×24月），滞纳金294.00元（2684.00元×3‰×365天/年×1年×10%）。为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求判令：被告给付拖欠的物业服务费（从2015年1月1日至2015年12月31日）2684.00元、电梯费(2014年1月1日至2015年12月31日)960.00元及物业费滞纳金294.00元（从2015年1月1日至2015年12月31日，按欠费总额的日3‰收取），合计3938.00元。一审法院审理查明，被告系盘锦市兴隆台区紫润茗都小区XXX室的业主，该房屋面积为122.431平方米。原、被告于2010年2月22日签订《前期物业服务协议》，协议第十四条约定：高层住宅物业费每月每平方米1.2元，半地下车库物业费每月40元。原告与辽宁瀚新房地产集团开发有限公司于2013年12月26日签订《瀚新紫润茗都前期物业服务合同》，合同第六条约定：高层住宅物业费每月每平方米1.5元，半地下车库物业费每月40元，电梯费每月40元。合同第七条约定：逾期未交费业主按欠费总额每日千分之三比例交纳滞纳金。被告于2014年12月21日向原告交纳2014年1月1日至2014年12月31日按每月每平方米1.5元计算，物业费2204.00元。现被告拖欠原告2015年1月1日至2015年12月31日期间12个月的住宅物业服务费2203.758元、车库物业费480.00元、2014年1月1日至2015年12月31日期间24个月的电梯费960.00元、滞纳金294.00元（2684.00元×3‰×365天／年×1年）×10%。另查，因被告拖欠原告物业费，原告停止了被告的小区大门卡和车辆服务卡的使用。一审法院认为，原告根据物业服务合同为被告提供物业服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按合同约定支付相应的物业管理费、电梯费，逾期不交纳费用，应当承担违约责任。庭审中被告对原告提高物业费的收费标准及物业费涨价是否经过合法程序提出抗辩，但被告于2014年12月21日按每月每平方米1.5元标准已交纳2014年度的物业费，该行为视为被告对新标准的认可，故对被告该抗辩本院不予支持。被告主张原告服务质量存在问题，但其提供的证据不足以证明原告的服务质量存在瑕疵，故对被告的主张本院不予支持。原告未按合同约定的数额主张滞纳金，其放弃的部分滞纳金，视为原告对其权利的处分，本院予以支持。被告庭审中对电梯费、精神抚慰金提出抗辩，但其主张没有相关法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下，被告江山于本判决生效后10日内一次性向原告盘锦瀚新物业管理有限公司支付物业费、车库物业费、电梯费共计3644.00、滞纳金294.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半），由被告江山承担。本案争议焦点如下：上诉人应否缴纳被上诉人所主张的物业费。上诉人提供其在物价局拍照的一组证据7页（复印件，包括物业收费许可证、收费凭证、物价局备案相关资料），证明物业公司在2012年、2013年物业费都是1.2元/平方米，而且是有物业收费许可证的，2014年初自己把物业费涨到1.5元/平方米，而且备案了，属于物价局违规审批违规备案。同时上诉人陈述根据《物业管理条例》第36条、37条的规定，证明物价局单方面审批备案的行政许可是违规的，物价局没有采取相关程序就备案也是违法的。被上诉人质证认为：虽然是复印件，但是对真实性无异议，但可以证实物业公司从2014年1月起向上诉人收取1.5元/平方米物业费的标准是合法的。被上诉人围绕本案争议焦点出示证据1、提供2014年的物业收费许可证，证明收取物业费、电梯费的价格的合法性；2、提供盘锦市物价局、财政局下发的文件（2015）第8号，证明从2015年开始取消行政审批的制度；3、提供（2012）盘中民三终字000165号生效的民事判决书，证明上诉人小区的业主承担电梯费用的事实，上诉人一直认为业主手册里没有约定电梯费这一项，误以为电梯费可以不交，这种认识是错误的，无论从收费许可证还是判决文书来看，都认可住电梯楼的业主应当缴纳电梯费。上诉人质证对真实性无异议，但是对涨价有异议，而且判决书不能作为证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。对于上诉人二审提供的证据不足以构成上诉人拒交相关物业费的理由，不予采信。被上诉人二审提供的相关证据能够证明其收取物业服务费的合理性，本院予以采信。本院认为：关于上诉人应否交纳拖欠被上诉人物业服务费问题。上诉人于2010年与被上诉人签订《前期物业服务协议》并按约定履行了协议。2013年被上诉人与辽宁瀚新房地产集团开发有限公司签订了《瀚新紫润茗都前期物业服务合同》，该合同约定，高层住宅物业费每月每平方米1.5元，半地下车库物业费每月40元，电梯费每月40元及逾期未交纳收取滞纳金的规定。对于该收费的标准、项目业已经过物价局备案。且上诉人于2014年已按该标准每平方米1.5元交纳了该年的物业费。对于上诉人提出收费没有依据的理由显系不当，对于上诉称物价部门审批备案不合法的请求,不属于本案审理的范围;对于其提出被上诉人存在乱收费的现象以及服务有瑕疵，未能提供足够证据予以证明。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，因上诉人提供证据不足，对其上诉请求不予支持。上诉人应交纳拖欠的相关物业费。综上所述，江山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由被告江山承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 敏审 判 员  徐振强代理审判员  王 丹二〇一七年三月十三日书 记 员  赵燕菲