河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀04民初220号原告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，身份证住址：邯郸市邯山区，送达地址：邯郸市经济开发区新园街1号。委托诉讼代理人：郭秋强，河北精深律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏辉，河北精深律师事务所律师。被告（案外人）：冯军喜，男，1972年11月4日出生，现住邯郸市肥乡区广安路县。第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地：邯郸市华信路58号。法定代表人：王帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏，该公司员工。原告袁平年与被告冯军喜、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁平年委托诉讼代理人郭秋强、张鹏辉、被告冯军喜及第三人华信房地产公司委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1601号房屋；2.本案全部诉讼费用由冯军喜承担。事实与理由：一、冯军喜主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，冯军喜申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性；2.冯军喜未有提供用于居住和其名下无其他用于居住房屋的证据，不符合该法条规定的能够排除执行的权利，人民法院不应予支持冯军喜执行异议的请求，邯郸市中级人民法院(2016)冀04执异101号裁定书在缺乏事实根据的情况下中止执行是错误的。3.冯军喜提供的认购协议签订时间为2015年4月16日，收款收据开具时间为2015年3月23日，整个时间线错乱。且冯军喜在没有签订房屋认购协议，不能确定房屋价款的情况下，先交足房款，不符合客观事实规律，认购协议不具有真实性。且收款收据系华信房地产公司单方面开具，冯军喜未提交相应的银行转款凭证加以证明，无法证明真实性。以上证据均不能证明冯军喜付清房款和已支付价款超过约定总价款的50%。二、冯军喜未提供实际占有山水文苑秀园1-1601号房的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，冯军喜未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察冯军喜也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），冯军喜不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、冯军喜不具备该房产权利人的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，而冯军喜与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认冯军喜是山水文苑秀园1-1601号房权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。冯军喜辩称：一、冯军喜购买的华信秀园1号楼1601号房屋已签订合法有效的书面买卖协议。冯军喜与华信房地产开发有限公司在法院查封之前已于2015年4月16日签订了合法有效的书面买卖协议，确定认购了华信秀园1号楼1601号房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第六条，《物权法》第十五条之规定，依法应当认定协议有效。二、冯军喜已经全额交付房款。现有华信房地产开发有限公司的《华信山水文苑房屋认购协议书》、华信房地产开发有限公司财务收据和农业银行打款信息单，足以证明冯军喜全额交付了房款。至于房款收据日期在合同签订日期之前是由于开具房款收据时合同章没在公司，后来冯军喜再次去公司时才签订的协议。三、冯军喜已实际占有1601号房屋。冯军喜于2015年9月26日领到华信房地产开发有限公司交付的1601号房屋钥匙，并依法享有对该房屋的管控权。冯军喜购房起因是为了让孩子到邯郸市享受优质教育，同时考虑养老居住等问题，由于华信房地产开发有限公司的原因导致我们无法按照合同约定时间装修，但这不影响冯军喜对该房屋的实际占有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，冯军喜属于善意第三方，在购买房屋行为上无任何过错，自拿到房屋钥匙起已实际占有房屋，这一事实清楚明白。综上所述，在人民法院查封之前，冯军喜已签订合法有效的房屋买卖合同，且房款已全部付清，该房屋已交付冯军喜实际占有，冯军喜名下无其他用于居住房屋，袁平年的诉求于法无据，依法应予驳回。华信房地产公司述称，同冯军喜答辩意见。袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法、本院(2016)冀04执异101号裁定书等证据；冯军喜围绕其答辩意见向本院提交了本院提交了华信山水文苑房屋认购协议书、购房交款收据、银行转款凭证、华信房地产公司证明、告知书、结婚证复印件及房屋钥匙照片等证据；华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实：2012年，华信房地产公司开发山水文苑秀园小区。2013年4月22日至2014年8月13日，案外人冯军喜及其妻子段丽平陆续向华信房地产公司转款78万元。2015年3月23日，华信房地产公司给冯军喜出具收款收据，该收据显示“交款人冯军喜、收款方式转、人民币柒拾万零玖百玖拾肆元整、收款事由秀园房款（1-1601）143.06㎡”。2015年4月16日，甲方华信房地产公司与乙方冯军喜签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼16层01号房屋，该房屋的建筑面积为143.06平方米，交房日期为2015年9月30日；二、计价方式及价款：双方同意计价方式按建筑面积计算价款，该房屋的成交单价为4900元/㎡，总价款暂定为700994元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2015年3月23日一次性向甲方交纳房款700994元”双方在该协议中盖章、签字。另查明：华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房产商品房预售许可证，华信房地产公司与冯军喜未签订正式的商品房买卖合同，冯军喜至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于2017年2月24日出具的不动产登记资料查询结果证明显示：未查到住房登记信息。再查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人冯军喜提出案外人执行异议，本院于2016年7月29日作出(2016)冀04执异101号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。华信房地产公司不服该判决提起上诉，河北省高级人民法院二审驳回上诉，维持原判。依袁平年申请，本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人冯军喜提出书面异议。经审理认定，2015年4月16日，冯军喜与华信房地产公司签订房屋认购协议书，购买该公司山水文苑秀园1号楼1601号房屋，建筑面积约143.06平方米，成交单价为4900元/平方米，总价款为700994元，冯军喜于2015年3月23日交清全部购房款。经审理查明，在本院保全查封争议房产之前，案外人冯军喜与被执行人华信房地产公司签订了购房协议，购买上述争议房产并交清全部房款，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1号楼1601号房屋的执行”。后袁平年向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，根据原告袁平年起诉理由与被告冯军喜答辩意见及第三人华信房地产公司陈述意见，各方当事人争议的主要焦点是：应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1601号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，复核下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。对于本案，冯军喜虽然提供了其与华信房地产公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了其他足额交纳购房款的相关证据，华信房地产公司予以认可，同时也开具了在邯郸市无其他用于居住房屋的证明，但其在该小区同时购买两套商品房，不能视为均用于居住，也不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，本院只能依法保护其一套用于居住；经征求冯军喜本人意见并经本院综合考虑，依法确认1-1601号房屋予以保护，而1-1603号房屋不予保护。袁平年诉称冯军喜在该小区有两套房屋不能均视为用于居住的理由部分成立，本院部分予以支持，部分不予支持。对于本案，首先，冯军喜与华信房地产公司于2015年4月16日签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。袁平年诉称该认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的理由不成立，不予支持。其次，冯军喜辩称其所购买的房屋用于居住，而该房屋的构造亦具备居住功能，但冯军喜在该小区购买两套住房，不能视为均用于居住，只能依法保护其一套用于居住的房屋即华信秀园1号楼1601号房屋；且其提交的邯郸市不动产登记中心出具的查询结果证明显示未查到冯军喜的住房信息，说明冯军喜名下在本地无其他用于居住的房屋，袁平年也未能提交其他证据予以证明冯军喜还有其他房产，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。袁平年诉称冯军喜在该小区有两套房屋不能均视为用于居住的理由部分成立，本院只能支持冯军喜一套住房。袁平年诉称商品房预售许可证显示房屋性质为公寓式办公不能视为住宅，但该房屋是按住宅建造，应认定为具有居住功能的住宅，袁平年该理由不成立，不予支持。再次，冯军喜提交银行转款凭证的证明，证实该款系冯军喜用于购买秀园小区商品房的款项，且华信房地产公司也开具了收款收据，综合认定能够证实冯军喜在签订认购协议书时已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。袁平年诉称冯军喜提交的他人转款凭证不能证明其实际支付房款的理由不成立，不予支持。至于袁平年诉称诉争房屋不具备交付条件且冯军喜没有实际占有诉争房屋，诉至房屋是否实际交付由冯军喜占有，并不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。袁平年诉称冯军喜不具有诉争房屋的所有权，由于冯军喜与华信房地产公司签订《华信山水文苑房屋认购协议书》后，未签订正式的商品房买卖合同，至今亦未办理产权登记手续，冯军喜目前不拥有诉争房屋的所有权，但这也不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。综上所述，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1601号房屋的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告袁平年的诉讼请求。案件受理费10810元，由原告袁平年负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  郭红梅审判员  王 宏审判员  潘陈婴二〇一七年三月二十九日书记员  张云霄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。