湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初1429号原告严哲，男，生于1987年11月30日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县。委托代理人（特别授权）严文华，男，生于1961年11月27日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县。系原告严哲之父。被告湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山18号。统一社会信用代码：91422827673684603P。法定代表人田洪涛，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）田凤，湖北新理念律师事务所律师。被告来凤县地方税务局，住所地：来凤县翔凤镇武汉大道。组织机构代码：01149160-X。法定代表人张宏伟，系该局局长。委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。原告严哲诉被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成由审判员唐桂生担任审判长，审判员李红兵、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告严哲的委托代理人严文华、被告湖北盛发房地产开发有限公司委托代理人田凤及被告来凤县地方税务局委托代理人严奉祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严哲诉称：2014年1月4日，原告为购买被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号A座20层03号房屋，与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），该商品房预测建筑面积为139.93平方米，单价为每平方米1880元，总价款为262373元。合同第十一条约定被告湖北盛发房地产开发有限公司交房时间为2014年10月31日。合同约定的交房期限届满后，被告湖北盛发房地产开发有限公司以种种理由不交付房屋，给原告造成了严重损失，被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，根据原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交房责任规定，被告湖北盛发房地产开发有限公司应承担违约责任。因被告湖北盛发房地产开发有限公司迟延交房是被告来凤县地方税务局造成的，被告来凤县地方税务局应当承担连带责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2014年11月1日起至2016年10月24日止的违约金94847元（262373元×万分之五×723天﹦94847元），2、被告来凤县地方税务局对违约金承担连带责任；3、二被告承担本案诉讼费。原告严哲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《商品房买卖合同》（预售）复印件一份，拟证明原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司构成商品房买卖合同关系，该合同约定了逾期交房的违约责任及计算方式。证据二：收据复印件五份，拟证明原告于2012年11月30日、2014年1月4日分两次给被告湖北盛发房地产开发有限公司交纳购房首付款112373元及于2014年8月14日向恩施州公积金管理中心来凤县办事处按揭贷款150000元支付购房款的事实。经庭审质证，被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局对原告严哲提交的证据二无异议，本院予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局对原告严哲提交的证据一真实性无异议，但被告来凤县地方税务局认为证据一《商品房买卖合同》（预售）中第十条关于团购方的约定属无效约定，来凤县地方税务局不是合同当事人，约定由合同之外的第三人承担责任无效，被告湖北盛发房地产开发有限公司与原告严哲签订合同意味对合同的认可。本院审核认为，证据一是原告严哲与被告湖北盛发房地产开发有限公司双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，故本院对证据一予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司辩称：1、被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告严哲出卖的房屋不是纯粹意义上的商品房，而是被告来凤县地方税务局为解决干部住房难问题，经有关主管部门批准修建的福利住房；2、本被告开发建设的来凤县翔凤镇栖凤公寓A【座】商住楼已竣工，并且通过了监理部门的工程验收，造成逾期交房是因为来凤县地方税务局（本案第二被告）没有按与本被告签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》和《商品房团购协议书》履行义务，责任在来凤县地方税务局，本被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任，应驳回原告的诉讼请求；3、即使认定本被告存在违约行为，原告严哲主张按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算，且被告来凤县地方税务局应承担连带责任。被告湖北盛发房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：湖北盛发房地产开发有限公司营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司的身份信息。证据二：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证复印件各一份，拟证明出让的国有土地面积只有1312平方米，被告湖北盛发房地产开发有限公司是严格按照规划和审批修建的房屋。证据三：《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》复印件各一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司不存在违约行为。经庭审质证，原告严哲、被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据一、证据二无异议，本院予以采信并确认其证明力。对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据三，原告严哲认为该证据是来凤县地方税务局与开发商湖北盛发房地产开发有限公司之间签订的内部合同，对原告没有约束力；被告来凤县地方税务局对证据三真实性无异议，但提出该证据与本案没有关联性，达不到被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的。本院审核认为，证据三中被告湖北盛发房地产开发有限公司于2011年5月27日与来凤县地方税务局基建委员会签订的《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、于2011年11月8日与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、于2012年11月19日与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局基建委员会、来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，对本案原告严哲没有约束力，虽然该证据具有真实性，但达不到被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的，故原告严哲及被告来凤县地方税务局的质证意见本院予以采信。被告来凤县地方税务局辩称：1、本被告不是涉案《商品房买卖合同》（预售）的当事人，不应承担《商品房买卖合同》（预售）约定的违约责任；2、被告湖北盛发房地产开发有限公司与原告严哲签订的《商品房买卖合同》（预售）中约定由团购方负责的内容属无效约定，对本被告不具备约束力；3、被告湖北盛发房地产开发有限公司迟延交付房屋并非本被告所造成；4、原告严哲要求本被告承担被告湖北盛发房地产开发有限公司违约的连带赔偿责任缺乏法律依据。综上，本被告认为，原告严哲起诉本被告承担连带责任缺乏事实和法律依据，属起诉对象错误，其对本被告的起诉应予以驳回。被告来凤县地方税务局没有向本院提交证据。经审理查明：被告湖北盛发房地产开发有限公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2014年1月4日，原告严哲与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】20层03号房屋出售给原告严哲，该商品房预测建筑面积为139.93平方米，房屋总价款为262373元，原告严哲应于2014年1月4日前支付首付房款112373元，剩余房款150000元向被告所指定银行申请贷款支付；被告湖北盛发房地产开发有限公司应在2014年10月31日前将房屋交付给原告严哲使用，被告湖北盛发房地产开发有限公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告严哲支付全部房价款万分之五的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，原告严哲有权解除合同，原告严哲要求解除合同的，应书面通知被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告湖北盛发房地产开发有限公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告严哲已付全部房款，并按全部房价款的2%向原告严哲支付违约金，原告严哲要求继续履行合同的，合同继续履行，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告严哲支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告严哲已按合同约定向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了全部房款262373元。但被告湖北盛发房地产开发有限公司未在合同约定的2014年10月31日前将其开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】20层03号房屋交付原告严哲，直至2016年10月24日才将房屋钥匙交付原告严哲。庭审中，原告严哲增加诉讼请求：“要求被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行双方于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）”。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告湖北盛发房地产开发有限公司是否存在违约行为；二、被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的逾期交房违约金计算标准过高，是否应予调整；三、被告来凤县地方税务局是否承担连带责任。关于焦点一，本院认为，原告严哲与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告严哲依约向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了全部购房款262373元，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按合同约定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月24日才将房屋钥匙交付原告严哲（原告严哲已认可房屋钥匙交付之日为房屋交付日），被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，应承担违约责任，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的“被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任”的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。原告严哲要求被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行合同，并支付从2014年11月1日起至2016年10月24日止逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应承担向原告严哲支付逾期交房违约金的违约责任。原告严哲要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付逾期交房违约金，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出双方合同约定的逾期交房违约金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金调整的前提是约定的违约金低于或者过分高于造成的损失。本案原、被告均未提交证据证实因违约造成的损失数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定其损失，中国人民银行计收逾期贷款利息的标准是在基准利率的基础上上浮30%－50%，2014年中国人民银行贷款年利率为6%，本院酌情上浮30%，即年利率为7.8%，原告严哲已支付全部购房款262373元。因此，本案原告严哲从2014年11月1日起至2016年10月24日止的损失为40537.71元（计算方式为已支付房款262373元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数723天），而原告严哲起诉要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付从2014年11月1日起至2016年10月24日止的违约金为94847元，合同约定的逾期交房违约金过分高于原告严哲的损失，本院应予以调整。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本案逾期交房违约金调整为逾期贷款利息的130%。从2014年11月1日起至2016年10月24日止为723天，故原告严哲主张的从2014年11月1日起至2016年10月24日止的违约金应计算为52699.02元（计算方式为已支付房款262373元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数723天×130%）。关于焦点三，本院认为，原告严哲与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售），只能约束签订该合同的原告严哲和被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告来凤县地方税务局不是该合同的当事人，该合同对被告来凤县地方税务局没有约束力，故原告严哲要求被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局基建委员会签订的《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与被告来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局基建委员会、来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，湖北盛发房地产开发有限公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告严哲与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行。二、被告湖北盛发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告严哲支付从2014年11月1日起至2016年10月24日止的违约金52699.02元（已支付房款262373元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数723天×130%）。三、驳回原告严哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2171元，由被告湖北盛发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 唐    桂    生审判员 李红兵人民陪审员徐中赋二〇一七年三月二十八日书记员 郭    文    博