西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3242号原告凤翔翔，男，汉族。委托代理人李大年，陕西至正律师事务所律师。委托代理人于洪跃，陕西至正律师事务所律师。被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）。法定代表人戴其生,该公司总经理。委托代理人杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。原告凤翔翔与被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益新材料技术有限公司）（以下简称班博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤翔翔的委托代理人李大年、于洪跃，被告班博公司委托代理人杨旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凤翔翔诉称，其与被告于2009年5月11日签订合同编号为Y08030067号的产业用房买卖合同，合同约定被告将以出让方式取得的位于西安市××新区××路××编号××（××）-6地块上建筑的第3幢6单元2层3-621号面积为80.36平方米的房屋总价693824（不含车库款90000元）元按分期付款方式卖给原告。原告与被告同日签订了地下车位购买合同约定，原告购买地下一层高大于2.4米钢混结构车位一个。按原告与被告同日签订了地下车位购买合同。两合同签订后，原告按合同约定已向被告支付了购房款（含车位款）640000元，剩余尾款143824元约定原告于房屋交付时支付。原告对剩余尾款143824元表示在被告履行交房时愿自动向被告予以支付。原告履行了自己按合同约定的付款义务。按合同第七条约定，被告应分别于2009年12月31日、2010年6月30日前将上述房屋、车库交付给原告。被告在交房期内不仅未将上述房屋及地下车位交于原告，反而在双方已签订的合同之外，单方强行要求原告再补交一定款额后，方可给原告办理交房手续交付房屋。原告认为被告的这种行为已违反了合同约定，且原告在签订购房合同时，被告将土地变更用途的文件拿给原告看，原告说既然土地用途已改变就按商品房合同签订，被告说土地证还未变更将来给你变合同不收费。被告现在的食言行为显系违约。原告请求人民法院判令被告班博公司按照合同约定向其交付房屋及地下车库，并赔偿迟延交付房屋违约金155520元，案件受理费由被告承担。被告班博公司辩称：原被告所签订车位买卖合同虽约定由西安仲裁委员会仲裁，但其同意车位买卖合同与产业用房买卖合同一并诉讼。原告诉请隐瞒了双方合同上显示的出让土地用途为工业用地的事实，被告额外补交了土地出让金，土地性质变更致使原告购买的房屋价值大增，所以被告补交的出让金应分摊在各购房者的房款中，原告拒绝补交。根据合同的约定及交易习惯，原告付清房款的义务在先，被告班博公司有权在原告未按合同约定付清购房款的情况下既不交付房屋也不应承担预期交房的责任。被告有权拒绝交房和不应承担违约责任。原告为了支持其主张，向法庭提供以下证据：产业用房买卖合同，证明原告所购买被告出售房屋的位置、面积、价款数额及支付方式、交付房屋时间和违约金计算办法等约定；2、付款明细，房款清单；银行转账流水单；转账支票存根，证明原告已按合同约定交付了购房款（含车位款）3、班博公司工商登记档案，证明班博公司是由原陕西精益公司变更而来，原公司与原告所签合同义务履行主体应由现被告班博公司承担；4、土地使用权证、土地出让金交款收据、商品房预售许可证，证明土地用途已由工业用地变更为商业用地，并已取得商品房预售许可证，被告在以出让方式取得的地块上所进行的房地产开发和销售行为已经合法且不违规；5、宣传房屋设计广告（锦业路76号户型平面图）证明被告售房时，宣传的房屋设计户型就是住宅商品房，被告当时的售价就是按这种户型的设计售价，实际出售的房屋不是合同上说的产业用房而住宅商品房。被告现以土地用途变更为由不予交房是无理的；6、报纸宣传广告，证明被告所售房屋设计户型向社会宣示价为均价每平方米是4000元，该售价是复式花园洋房价而非产业用房价格，被告售给原告的房屋就是这种结构，被告应以合同约定价格全面履行自己的合同义务；7、民事判决书（2012）雁民初字第03341号；民事调解书（2013）西民终字第00699号，证明人民法院已生效判决基本事实与本案安全相同。该判决对事实认定、法律适用以及判决结果均有示范和依照作用。经当庭质证，被告班博公司对原告提交的第一组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为原告没有足额支付购房款，认为原告隐瞒了该土地为产业用地的用地性质；对第二组、第三组证据的真实性、合法性与关联性均予以认可；对第四组证据的真实性、合法性与关联性均予以认可，但对证明目的有异议，认为房屋增值；对第五组、第六组证据真实性无异议，认为是宣传材料，广告不一定是被告公司所发，且与三号楼无关联性，宣传价格不代表房屋最终价格；对第七组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认认为是未生效判决，二审是调解书、判决内容与本案性质不同。被告为证实自己抗辩理由成立，当庭向法庭提供下列证据：1、三秦都市报交房公告，证明2010年10月28日已通过公告形式通知了原告收房；2、证明被告土地变性后补交了4866万元土地出让金。经当庭质证，原告凤翔翔对被告提交的第一组证据的真实性予以认可，但对合法性、关联性证明目的不予认可。被告公告通知交房与合同约定的通知方式不符且通知交费时超出合同约定数额，这也是一种违约行为；对第二组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，恰恰相反，这一组证据正好证明被告房地产开发行为和商品房预售行为已经合法，土地出让金应由被告交纳，被告与原告是房屋买卖合同关系，土地出让关系与原告无关联，且原告的购房款就是商品房的价款。不存在由原告补交出让金之说；经本院审核，对原告提交的第一至第七组证据，尽管被告对第一组、第四组和第七组证据的证明目的有异议，但并未提交相关证据予以反证，故对原告提交的共七组证据予以确认。对被告提交的第一组、第二组证据的真实性、关联性以及第二组证据合法性均予以确认，对其第一组证据合法性以及第一组、第二组证据证明目的不确认。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：原告与班博公司于2009年5月11日签订合同编号为Y08030067号产业用房买卖合同。合同标明出卖人以出让方式取得位于西安市××新区××路××编号××（××）-6的地块的土地使用权。土地出让使用权出让合同号为西高科技国用（2005）第84079号；房屋基本情况约定，买受人购买的产业用房为合同第一条规定的项目中的第三幢六单元二层3-621号。该房用途为产业用房，框架结构，层高6米，建筑面积共80.63平方米；计价方式及价款约定，按套计算产业用房价款为693824元；对付款方式及期限约定，首付付款计人民币400000元；买受人于主体封顶时付人民币240000元；买受人于交房时付人民币143824元；约定房屋交付期限出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，提供验收必案表并签署房屋交换单，将符合本合同约定的产业用房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已缴房屋价款万分之一的违约金。双方合同还作了其它约定。同日，原被告双方还签订了地下1层车位买卖合同，约定车位层高大于2.4米的钢混结构，车位90000元与总房款一起作分期，被告应于2010年6月30日之前将车位交付原告，车位规格按国家标准执行，车位具体位置于车库完工后按合同签订顺序选择。另查，于2010年5月17日被告向相关行政部门补交了土地出让金，被告2010年7月13日取得位于西安市××新区××路××编号××西高科技国用（2005）第84079号地块的土地用途变更后的土地使用权证，2011年3月25日取得商品房预售许可证。原告风翔翔于2016年年底将被告诉至本院，起诉的事实与本院已于2012年12月13日作出（2012）雁民初字第03341号民事判决书基本一致。据陕西省工商行政管理信息中心提供的公司基本情况记载2009年8月6日陕西精益新材料技术有限公司变更为陕西班博材料新技术有限公司。上述事实有：产业用房买卖合同、收据、土地使用权证、西安市商品房预售许可证、土地出让金专用票据、宣传广告、（2012）雁民初字第03341号民事判决书以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为，原告与班博公司2009年5月11日签订的产业用房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，虽然在合同签订时，土地用途是工业用地，但被告在该土地上却进行了住宅商品房屋开发与销售，虽有不符合土地用途的开发行为，后经土地用途变更，改变了不当的商品房开发行为，取得了商业金融用地使用权并且取得了商品房预售许可证。使原有的不当开发与销售性质消失。现已不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方所签的房屋买卖合同合法有效。双方合同中使用的产业用房概念是班博公司为了规避其违规开发和销售行为而独创。根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》：“合同名称与合同内容不一致的，应根据合同约定的权力义务内容确定合同性质”的规定，本案争议之合同性质应认定为商品房买卖合同。对于合同形式上存在的瑕疵，被告有义务与原告进行完善规正，以便合同的实际履行。原告已按合同约定履行了自己的付款义务。根据《合同法》第8条、第60条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后被告班博公司所收原告购房款已达到合同约定的交房条件，但被告未能按按照合同约定在2009年12月31日前向原告履行交房义务，而被告主张其2010年10月28日已通知原告收房，并提供2010年10月28日三秦都市报予以证明其“锦业76”交房公告即由陕西班博材料新技术有限公司开发建设的“锦业76”项目于2010年10月28日已具备交付条件。我公司即日起根据合同约定的告知方式逐一安排业主携带相关文件前往“锦业76”销售中心办理入伙手续。原告主张被告通知收房最早时间应2016年6月23日，并提供房款清缴单记载交房客户姓名凤翔翔，房号3-362，面积80.6，日期2016年6月23日，房款尾数142590元、土地变更费138830元，合计281420元。根据本合同附件一补充协议1，“本合同约定的所有的通知、告知均以书面形式为准，出卖人在7日内书面形式无法通知、告知买受人的、出卖人以报纸公告的形式发出通知、买受人在7日内仍未做出答复的，视买受人已被通知、告知。”之约定，被告至今不能提供其在2010年10月28日三秦都市报公告之前已书面通知、告知过原告收房的任何有效证据。所以对被告主张2010年10月28日已交房的意见，本院依法不予支持。故对原告主张赔偿迟延交付房屋违约金诉讼请求，依法予以支持；但被告在通知原告收房交付尾款时并要求原告交付因变更土地用途所增加的土地出让金，对原告是否应交付因变更土地用途所增加的土地出让金，原被告无法达成一致意见。根据合同约定该尾款是在交房时交付的约定，因原告无证据证明原告在收到收房通知后向被告缴纳尾款，被告有拒收的行为，所以不能说明原告已尽了履行缴纳尾款的义务行为，故对原告要求被告承担收房通知（2016年6月23日）后违约责任支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。至于班博公司在答辩中的抗辩所说的因土地用途变更，引起土地出让金的调整，依据原合同约定不能交付房屋的抗辩理由不能成立。一是根据法律规定，合同当事人在履行合同中，在原合同没有变更的情况下，双方均应以原合同履行各自的合同义务；二是商品房买卖合同签订后，班博公司办理变更土地用途手续，是其为自己履行合同义务和整个房地产开发业务所必须的，否则班博公司不能保证其与原告所签订的房屋买卖合同中所负义务的履行。所以，由此引起的后续支出自然是应当由班博公司自己承担。原告与班博公司间房屋买卖合同的标的物是房屋而不是土地，按照房地产开发相关法律、法规规定，只要房屋设计结构没有发生变化，合同约定的价款就不能发生改变。除房屋之外的其它变化所产生的后果均与合同约定的房价无关。所以在房屋买卖合同签订后，班博公司为履行合同约定的义务所从事的一系列行为都是其房地产开发业务的继续，班博公司不能以任何借口和方式强行要求原告为其的房地产开发行为另行承担合同之外的义务和责任。班博公司在合同标注的地块上，一开始进行的就是住宅商品房开发和销售，这种开发行为不是在土地用途变更后随即才相应作出的改变，土地用途变更只是班博公司所已进行的住宅商品房开发行为合法化。因此，与双方合同约定的已出售房屋的价格无关。因此，班博公司不能以土地用途变更，土地出让金调整为由，要求原告凤翔翔在合同约定的购房价款之外另行增加付款义务的辩称意见，本院不予采纳。所以对原告要求被告按照合同约定向其交付房屋及地下车库的诉讼请求，依法予以支持。对原告表示在被告向其交付房屋时愿向被告支付剩余房款尾数，本院依法予以准许。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条，最高人民法院法《关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条、第2条、第3条之规定判决如下：一、被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）于本判决生效之日起10日内向原告风翔翔位于西安市××新区××路××编号××（××）-6地块上建筑的第3幢6单元2层3-621号房屋及地下1层层高大于2.4米的车位一个。二、被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）于本判决生效之日起10日内向原告风翔翔支付逾期交付房屋违约金。（基数为640000元，利率为每日万分之一，时间从2010年1月1日至2012年04月10日止）。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告风翔翔其余诉讼请求。案件受理费12293元，由原告风翔翔芝承担293元，由被告陕西班博材料新技术有限公司（原陕西精益材料新技术有限公司）承担12000元，鉴于案件受理费原告风翔翔已预交，故被告将承担的案件受理费12000元于本判决生效之日起10日内直接支付给原告风翔翔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  赵亚萍人民陪审员  韩文华二〇一七年三月二十日书 记 员  李 丹