北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终1494号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国利科技有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路87号9层3-907。法定代表人：王茂江，总经理。委托诉讼代理人：崔浩，北京市远望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯鸿，男，1988年1月10日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市宽沟八号生态种植园，住所地北京市怀柔区桥梓镇后辛庄村委会院内***号。法定代表人：徐霁，总经理。委托诉讼代理人：何振宇，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志银，男，1960年3月4日出生。上诉人北京国利科技有限公司因与被上诉人北京市宽沟八号生态种植园租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京国利科技有限公司的委托诉讼代理人崔浩、被上诉人北京市宽沟八号生态种植园的委托诉讼代理人何振宇、刘志银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京国利科技有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北京市宽沟八号生态种植园要求支付租金35万的诉讼请求；解除北京国利科技有限公司与北京市宽沟八号生态种植园签订的《土地租赁合同》；判令北京市宽沟八号生态种植园赔偿北京国利科技有限公司经济损失1827953.66元；诉讼费及鉴定费由北京市宽沟八号生态种植园承担。事实和理由：根据双方签订的《土地租赁合同》第六条第1项约定，北京国利科技有限公司是在已有建筑的场地内改建，无须经北京市宽沟八号生态种植园书面同意。根据北京市国土资源局怀柔分局的《违法用地行为后果预先告知书》及《责令停工通知书》，北京国利科技有限公司已经无法再进行建筑物内的改造，无法进行养殖、种植及科技成果研发。根据实际情况，合同目的已经无法实现。根据合同法九十四条第四项，土地租赁合同应当解除。如果判决解除合同，北京国利科技有限公司可以给付合理租金。一审法院判决适用法律错误，本案应适用合同法第九十四条第四项的规定。北京市宽沟八号生态种植园辩称，同意一审判决，合同解除的理由不成立。根据合同第六条约定，北京国利科技有限公司在土地上进行改建需要要求书面争得北京市宽沟八号生态种植园同意。北京国利科技有限公司擅自改建，已将土地的使用方式进行改变，由种植改为休闲保健，北京国利科技有限公司对自己的违约行为应自行承担责任。关于行政处罚，行政告知单的对象是北京国利科技有限公司，与北京市宽沟八号生态种植园无关，根据该理由解除合同，没有法定和约定依据。北京市宽沟八号生态种植园向一审法院起诉请求：1.判令北京国利科技有限公司支付拖欠北京市宽沟八号生态种植园的租金三十万元；2.判令北京国利科技有限公司承担本案诉讼费。北京国利科技有限公司向一审法院反诉请求：1.判令解除北京国利科技有限公司与北京市宽沟八号生态种植园签订的《土地租赁合同》；2.判令北京市宽沟八号生态种植园赔偿北京国利科技有限公司经济损失二百四十万元；3.反诉费用由北京市宽沟八号生态种植园承担。一审法院认定事实：2010年8月10日，北京市怀柔区桥梓镇后辛庄村经济合作社（甲方，出租人）与北京市宽沟八号生态种植园（乙方，承租人）签订《租赁合同》，双方约定将甲方所属山场主果林租赁给乙方从事生态农业观光旅游等相关事宜。合同第一条约定：“1.该宗地包括果林、山场，总面积为300亩（以实际测量为准）；2.该宗地果林位于村北，山场位于村西，东至台关路西，西至西山分水界，南至村北边界，北至怀九河南岸”。合同第二条约定：“该宗地租赁期限为五十年，自2010年8月10日起至2060年8月10日止。”2014年6月1日，北京市怀柔区桥梓镇后辛庄村村民委员会（甲方，出租人）与北京市宽沟八号生态种植园（乙方，承租人）签订《租赁合同》，双方约定将原小学房屋、院落租给乙方从事养殖业。合同第1条约定“现有房屋破旧棚舍33间、院落、大门等财产出租给乙方从事养殖业。”合同第5条约定：“此协议有效期五年，由于2008年11月30日又增加两亩地面积，所以上交总计为6000元每年。”第8条约定：“经甲乙双方协商自2014年6月1日至2034年6月1日止签订二十年的租赁合同”。第13条约定：“根据实际情况，乙方有权转承租，但必须事先通知甲方并办理相关手续。”2014年6月1日，北京市怀柔区桥梓镇后辛庄村村民委员会（甲方，出租人）与北京市宽沟八号生态种植园（乙方，承租人）签订《补充租赁合同》，约定合同期为三十年，自2034年6月1日至2064年6月1日止。2014年6月20日，北京国利科技有限公司（承租人，乙方）与北京市宽沟八号生态种植园（出租人，甲方）签订了《土地租赁合同》。合同第一条约定：“乙方承租甲方位于怀柔区桥梓镇后辛庄村委会院内103号土地，租赁地块的总面积约为80亩，乙方用以种植以及研发科技成果”。合同第二条约定：“租赁开始时间为2014年7月1日，结束时间为2019年6月30日，共计五年整。”合同第三条约定：“本协议租金实行按年支付制，租金总额三百万元整，租金支付方式为银行转账，第一次租金的支付时间为2014年7月1日，支付金额二十万元；第二次租金的支付时间为2015年7月1日，支付金额七十万元；第三次租金的支付时间为2016年7月1日，支付金额为七十万元；第四次租金的支付时间为2017年7月1日，支付金额为七十万元；第五次租金的支付时间为2018年7月1日，支付金额为七十万元。”合同第四条第4款约定：“租赁期间，乙方其生产行为不会对周边环境产生破坏。”合同第六条第1款约定：“乙方有权根据生产经营需要在承租的土地上新建、改建永久性或临时性建筑物，但应事先以书面形式征得甲方同意，已有建筑的场地内改建除外。协议到期时，乙方不负责恢复原貌。”合同第八条约定：“甲方未按约定提供场地致使乙方不能正常生产经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失。或致使乙方相应的损失无法得到赔偿的，甲方应承担赔偿责任”。2014年6月20日，北京国利科技有限公司（承租人，乙方）与北京市宽沟八号生态种植园（出租人，甲方）签订了《猪圈租赁合同》。合同第一条约定：“乙方承租甲方位于怀柔区桥梓镇后辛庄村委会村南的猪圈，乙方用以养殖。合同第二条约定：“租赁开始时间为2014年7月1日，结束时间为2019年6月30日，共计五年整”。合同第三条约定：“本协议租金实行按年支付制度，租金总额五十万元整，租金支付方式为银行转账，第一次租金的支付时间为2014年7月1日，支付金额十万元；第二次租金的支付时间为2015年7月1日，支付金额十万元；第三次租金的支付时间为2016年7月1日，支付金额为十万元；第四次租金的支付时间为2017年7月1日，支付金额为十万元；第五次租金的支付时间为2018年7月1日，支付金额为十万元。”合同第四条第4款约定：“租赁期间，乙方其养殖行为不会对周边环境产生破坏。”合同第八条约定：“甲方未按约定提供该猪圈致使乙方不能正常生产经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失。或致使乙方相应的损失无法得到赔偿的，甲方应承担赔偿责任”。合同签订后，北京市宽沟八号生态种植园大约于2014年6月20日至2014年7月1日间将土地、地上物、猪圈交付给北京国利科技有限公司。北京国利科技有限公司按《土地租赁合同》、《猪圈租赁合同》约定支付第一次租金。第二次支付租金时，北京国利科技有限公司总共支付了四十万元。对于该四十万元，北京市宽沟八号生态种植园认为系《土地租赁合同》的租金，北京国利科技有限公司认为：“其中三十万元系《土地租赁合同》的租金，其余十万元系《猪圈租赁合同》的租金。”2015年10月19日，北京市国土资源局怀柔分局向北京国利科技有限公司发放京国土怀柔分局停字（2015）第3006号《责令停工通知书》，内容为：“因你单位在桥梓镇后辛庄村北施工建设的行为，涉嫌非法占地，请你单位立即停止施工建设。”2015年10月19日，北京市国土资源局怀柔分局向北京国利科技有限公司发放京国土怀柔分局预告字（2015）第3006号《违法用地行为后果预先告知书》，内容为：“2015年10月，你单位未经批准，在后辛庄村北进行建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，请你单位在接到本告知书后，立即改正违法占地行为，停止施工，撤走所有施工人员、拆除脚手架、运走现场的施工机械设备及建筑材料，并于收到本通知书之日起7日内自行拆除违法占地建设，恢复土地原貌。”北京市宽沟八号生态种植园、北京国利科技有限公司对北京市国土资源局怀柔分局发放《违法用地行为后果预先告知书》、《责令停工通知书》的行政行为均未提起行政复议，亦未提起行政诉讼。北京国利科技有限公司改建了猪圈场地内的部分设施。2016年7月1日，北京市怀柔区桥梓镇后辛庄村经济合作社出具《说明》一份，北京市怀柔区桥梓镇后辛庄村经济合作社表示对北京市宽沟八号生态种植园的转租行为不持异议。北京国利科技有限公司在所租赁的土地及地上物内进行了工程建设。北京国利科技有限公司的建设行为并未得到北京市宽沟八号生态种植园的书面同意。2016年7月27日，北京国利科技有限公司申请对宽沟八号生态园中北京国利科技有限公司的施工项目工程价值进行评估。经法院随机选择确定的鉴定机构北京建基业工程管理有限公司于2016年9月20日出具的《工程造价鉴定意见书》认定：“鉴定造价总共计1827953.66元，其中争议金额519555.85元。”鉴定费由北京国利科技有限公司支付。审理中，北京市宽沟八号生态种植园将诉讼请求变更为：1.判令北京国利科技有限公司支付拖欠北京市宽沟八号生态种植园的租金三十五万元；2.判令北京国利科技有限公司承担本案诉讼费。北京国利科技有限公司将反诉请求变更为：1.判令解除北京国利科技有限公司与北京市宽沟八号生态种植园签订的《土地租赁合同》；2.判令北京市宽沟八号生态种植园赔偿北京国利科技有限公司经济损失1827953.66元；3.鉴定费44236.8元由北京市宽沟八号生态种植园承担；4.反诉费由北京市宽沟八号生态种植园承担。因双方意见分歧较大，法院调解未果。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。本案中，北京国利科技有限公司、北京市宽沟八号生态种植园签订的《土地租赁合同》、《猪圈租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容、形式亦无不当，两份合同均有效。合同签订后，北京市宽沟八号生态种植园向北京国利科技有限公司交付了土地、地上物、猪圈，北京国利科技有限公司理应按约定向北京市宽沟八号生态种植园交付租金。北京市国土资源局怀柔分局向北京国利科技有限公司发放《责令停工通知书》、《违法用地行为后果预先告知书》，均系北京国利科技有限公司违反法律法规导致，并非北京市宽沟八号生态种植园的过错导致。从合同约定及现实情况看，北京国利科技有限公司有能力继续履行合同，也应当继续履行合同。故对于北京国利科技有限公司的反诉请求，法院均不予支持。第二次支付租金时，北京国利科技有限公司总共支付了四十万元。对于该四十万元，因双方签订的《土地租赁合同》、《猪圈租赁合同》中约定的租金给付时间是一致的，法院认定北京国利科技有限公司已支付的四十万元中的三十五万元系《土地租赁合同》的租金，剩余五万元系《猪圈租赁合同》的租金。北京国利科技有限公司应按约定向北京市宽沟八号生态种植园支付剩余部分租金。判决：一、北京国利科技有限公司于判决生效后15日内支付北京市宽沟八号生态种植园2015年7月1日至2016年6月30日《土地租赁合同》的租金350000元。二、驳回北京国利科技有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有当事人当庭陈述、《土地租赁合同》、《猪圈租赁合同》、《工程造价鉴定意见书》、《违法用地行为后果预先告知书》、《责令停工通知书》等证据在案佐证。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。双方当事人履行合同应遵循诚实信用原则。北京国利科技有限公司、北京市宽沟八号生态种植园签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，北京国利科技有限公司、北京市宽沟八号生态种植园在《土地租赁合同》中明确约定承租土地系用以种植以及研发科技成果。北京市国土资源局怀柔分局向北京国利科技有限公司出具《责令停工通知书》、《违法用地行为后果预先告知书》，均系北京国利科技有限公司违反法律法规施工建设导致，并非北京市宽沟八号生态种植园的过错导致。故北京国利科技有限公司主张合同目的不能实现，要求解除合同并赔偿经济损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。北京市宽沟八号生态种植园要求北京国利科技有限公司支付剩余部分租金，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，北京国利科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费44236.8元，由北京国利科技有限公司负担（已交纳）。一审案件受理费3275元，由北京国利科技有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费10626元，由北京国利科技有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费21252元，由北京国利科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  陈 静代理审判员     张弘二〇一七年三月十六日法官 助理  卫孚嘉书 记 员  高 媛