浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初6597号原告：苗海涛，男，1984年6月9日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。被告：徐英男，女，1981年6月5日出生，汉族，户籍地为嘉兴市秀洲区，现住嘉兴市南湖区。原告苗海涛因与被告徐英男房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月10日受理后，依法适用简易程序审理，于2016年12月15日公开开庭审理了本案，原告苗海涛到庭参加诉讼。被告徐英男经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审后因本院依职权需对涉案房屋的情况进行补充调查，本案依法延期审理，现已审理终结。原告苗海涛起诉称，2016年6月22日，其与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于嘉兴市南湖区绿景沁园9幢102室住房一套出租给原告，租赁期限从2016年7月1日起至2026年6月30日，租金每月1000元。签订协议的同时，原告支付给了被告押金1000元，首付48个月的租金48000元，其他费用1000元，合计50000元。但是，被告至2016年11月拒不交付房屋给原告承租使用。故提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效；2.判决被告履行双方签订的《房屋租赁合同》，将嘉兴市南湖区绿景沁园9幢102室交付原告使用（实际已付4万元整）；3.由被告承担本案诉讼费。被告徐英男未到庭应诉。在收到应诉材料时向本院答辩称：1.其与原告苗海涛没有真正的租赁关系，当时其急需用钱，通过朋友找到苗海涛，苗海涛同意借款，讲好15%的利息，借40000元，款项交接时直接扣除利息6000元，自己实际到手34000元。2.借款时本人说写个借条，但对方只接受要签一份房屋租赁合同，为借到钱所以自己签了租赁合同，当时自己还向他提出怎么合同上写租这么多年，他说只要按时还款就可以了。3.自己确实没有按时还款，想跟苗海涛协商一下，但他就说要起诉。4.这套房屋是徐英男一人所有，有银行按揭贷款，购房时从嘉兴建设银行贷款30多万元。房子现在是自己在住，之前自己女儿和她奶奶也住在这里，但因苗海涛他们讨债的骚扰（门上写字还贴纸条），她们现在不住了。庭审中，针对自己的主张，原告苗海涛提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明2016年6月22日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将绿景沁园9幢102室住房一套出租给原告，租赁期限从2016年7月1日起至2026年6月30日，租金每月1000元。签订协议的同时，原告支付给了被告押金1000元，首付48个月的租金48000元，其他费用1000元，合计50000元。2、中国建设银行交易明细一份，证明原告通过“陈玉龙”帐户于2016年6月22日向徐英男转账付款34000元，系支付租金（原告称另6000元系现金支付徐英男）。为查明客观事实，法庭依职权进行以下调查：一、询问原告苗海涛本人（制作询问笔录一份），苗海涛陈述：其原先居住于城北路××小区××室，要另行租房，其朋友陈玉龙向其介绍了徐英男，经联系后，本人、陈玉龙和徐英男到嘉兴新气象路的一家房屋中介公司去签了房屋租赁合同，时间是2016年6月22日，租房用于自住。签了合同后，其实际付给了徐英男40000元，其中通过陈玉龙银行卡转账34000元，另当场现金支付6000元。二、法庭向建行嘉兴分行查询得知，徐英男于2013年3月14日与建行嘉兴市分行签订《个人住房借款合同》一份，按揭借款期限30年，其名下的嘉兴市绿景沁园9幢102室房屋已向该银行办理贷款抵押登记，至今尚有360000余元的借款本息需要偿还。三、嘉兴市国土资源局出具关于徐英男家庭住房状况的不动产登记信息查询证明一份，表明仅有徐英男名下的嘉兴市绿景沁园9幢102室住房（建筑面积88.5平方米）一套。本院认证如下：原告提供的房屋租赁合同，符合诉讼法上证据的形式要件（双方订立合同时签名是真实的），但是，该合同本身有多处不合常理，特别是在预付租金问题上本身无需预付大额，合同上收款数额与原告苗海涛本人陈述存在矛盾，难以证明该合同是双方的真实合意。原告证据2转账明细，仅是一个付款过程，但这一付款过程系陈玉龙向徐英男交付，并非租赁合同的双方当事人苗海涛与徐英男之间直接的收、付关系，而且苗海涛所称其中6000元系由其支付现金一节，缺乏收条等证据证实，也不能排除双方间其他真正实体关系的可能性，不足以认定就是支付租金。经调查所得的被告名下不动产（家庭住房）的情况，及涉案房屋本身的具体状况，调查程序合法，有客观证据予以证实，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：苗海涛与徐英男之间存在民间借贷关系。2016年6月22日，两人使用某中介公司的格式合同文本，双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：徐英男将坐落于嘉兴市南湖区绿景沁园9幢102室住房（系徐英男家庭仅有的一套住宅）出租给原告使用，租赁期限为十年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止；租金标准为租期内每月1000元，一年一付先付后住；房屋附属设施包括家电、家具均不在租赁之列。合同下部附徐英男签名的收款清单一份，写明预付租金48000元及其他费用，合计50000元。该合同签订后，徐英男不愿将房屋交付对方，苗海涛以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，请求法院确认合同效力并由徐英男继续履行合同。另查明，涉案房屋为徐英男购房贷款抵押给嘉兴建设银行的房屋，按揭期限30年，现尚有360000余元的借款本息未还清。本院认为，本案的关键争议在于原、被告之间的真正实体关系问题。根据在案的现有证据审查认为，一、房屋租赁合同的条款内容存在诸多不合社会生活常理之处，不能体现双方共同的真实意志：1.租期一签就是十年的长期合同，而且约定租期内每月租金为1000元没有任何条款涉及今后租金的调整，显然不符合市场规律，也不符合社会生活和交易的常理；2.既然约定租房用于自住，但合同第十二条又明确将空调、冰箱、淋浴器、炊具及床、桌椅等生活用品、用具全部去除，不作为房屋附属设施租用，这不符合房屋租赁合同的基本特征，与租房居住的合同目的明显相背离；3.合同下部所附收款清单（虽由徐英男签字），其中“首付48个月房租计48000元”内容本身与合同第二条关于租金一年一付（先付后住）的约定不符，而且原告苗海涛在诉状中及本院调查时已明确实际支付了40000元，故清单上先付4年租金48000元以及其后总计收款50000元（包括押金等费用）的内容显然与事实不符，不能体现合同相对方的真实意思。二、经调查查明被告徐英男名下仅有一套即涉案的嘉兴市绿景沁园9幢102室住房，且该房存在按揭贷款已抵押给银行。在仅有一套住房供徐英男及其家庭成员居住的情况下，若被告徐英男会自愿接受将该房出租给他人使用十年的合同，按日常生活的常理，没有说服力。对此，徐英男本人解释因为民间借贷的压力而无奈按对方要求签订房屋租赁合同作为一种债务担保的陈述，相比较而言，更具有可信度。三、原告自述已付被告租金40000元，但从其提供的朋友陈玉龙（代付）银行交易明细来看，转账的数额仅为34000元（原告陈述另以现金支付6000元，但未留凭证），被告徐英男辩称向原告借款40000元，其中6000元并未交付而是预先扣除的利息。法庭审查认为，一是原告根本不需要先行支付40000元，对此合同并无约定；二是即使原告真的需要由陈玉龙帮助代为支付，而当天陈玉龙帐户内有65000余元且只有与徐英男一笔交易，足以全额一次性转账支付，但对于为何非要另行支付现金6000元，原告没有给出合理的解释，也没有提供收款凭证等证据。对此，结合证据并比较双方的陈述认为，无论是原告所述已付40000元以及前述的合同所附清单载明的已收50000元，均不能体现出系按本案中房屋租赁合同来履行相关义务，上述的付款操作过程，更符合民间借贷领域的常见操作方式。基于以上分析，本院认定原、被告之间的实体关系为借贷关系，本案属于名为租赁、实为借贷。案涉的房屋租赁合同并非被告的真实意思表示，应认定为无效。原告以租赁合同关系提起诉讼，意在通过法院确定合同效力而对被告已抵押于银行的房屋上设定长期租赁权，无事实依据亦属于滥用诉权，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，经本案审理查明被告确实尚欠原告借款未还（具体数额有争议），对于所涉借贷债务，双方可以进一步协商解决，或者权利人可以依据相关证据另行诉讼。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告苗海涛的诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由原告负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  余锦明二〇一七年三月二十七日书记员  邹邦羽