重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终709号上诉人(原审被告)：北京奥朗德应急环保装备科技有限公司，住所地北京市海淀区板井路69号世纪金源商务中心写字楼八层9F-C，组织机构代码68435214-5。法定代表人：曹国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁光惠，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆安全产业发展集团有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号，统一社会信用代码915000000628515137。法定代表人：曹廷龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。原审被告：北京奥朗德应急环保装备科技有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园17幢8-3号，组织机构代码57484521-3。负责人：张志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁光惠，重庆盛世文辉律师事务所律师。上诉人北京奥朗德应急环保装备科技有限公司（以下简称奥朗德公司）因与被上诉人重庆安全产业发展集团有限公司（以下简称安产集团）及原审被告北京奥朗德应急环保装备科技有限公司重庆分公司（以下简称奥朗德重庆分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初5592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人奥朗德公司以及原审被告奥朗德重庆分公司的共同委托诉讼代理人李欣、被上诉人安产集团的委托诉讼代理人刘春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥朗德公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审被告奥朗德重庆分公司与上诉人之间不存在房屋租赁关系，其使用涉案房屋是因为被上诉人当时的法定代表人肖健康多次邀请并承诺原审被告及上诉人免费使用涉案房屋。双方并未签订房屋租赁合同，上诉人对被上诉人举示的房屋租赁合同并未认可，原审被告在租赁合同中的盖章是因为被上诉人称系其处理内部账务的需要，原审被告予以配合，且被上诉人明确表示盖章不是为了建立租赁关系。二、被上诉人与原审被告盖章的租赁合同并未生效。合同约定原审被告缴纳履约保证金后合同生效，但原审被告从未缴纳过保证金。合同盖章时间既不是起租时间也不是原审被告使用房屋的时间。双方均未按租赁合同约定履行相应的义务。安产集团辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。理由如下：一、被上诉人与原审被告奥朗德重庆分公司存在真实的房屋租赁关系。原审被告于2013年10月1日起租用涉案房屋，并交纳了水电费。上诉人称系免费使用没有任何证据予以证明。原审被告与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，上诉人没有证据证明签订该合同是为了所谓的内部财务处理的需要。二、被上诉人与原审被告签订的房屋租赁合同已经生效并实际履行，双方存在合法有效的房屋租赁关系。三、请求法院依法查明上诉人是否是在上诉期内提出上诉。奥朗德重庆分公司述称，与上诉人意见一致。安产集团向一审法院起诉请求：1.二被告向原告支付拖欠的租金237312元（从2013年10月1日至2015年2月8日，14400元/月×12个月+15120元/月×4个月+15120元/月÷30天×8天）、水电费9326.75元；2.二被告支付原告滞纳金106790.4元（以237312元为基数，以每日0.5%的标准计算三个月）；3.二被告支付原告资金占用损失（以二被告所欠租金及水电费共计246638.75元为基数，从2015年2月8日起按年利率6%的标准计算至付清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月10日，原告与重庆高科集团有限公司签订《拓展区房屋租赁合同》，约定原告承租位于重庆北部新区青枫北路30号即拓展区A5栋（凤凰座C座）第1层北翼半层房屋，面积1824.65平方米，租期24个月，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，第一年月租金60元/平方米，第二年月租金63元/平方米，均含4元/平方米物管费。原告（甲方）与奥朗德重庆分公司（乙方）签订了《安产集团房屋租赁合同》一份，约定：第一条甲方将位于重庆北部新区青枫北路30号即拓展区A5栋（凤凰座C座）第1层北翼半层其中部分房屋租赁于乙方使用，面积240平方米；第二条租期共24个月，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租赁物功能为办公；第三条乙方所租房屋的租金标准为第一年（2013年10月1日至2014年9月30日）60元/平方米·月（含4元/平方米物业管理费），第二年（2014年10月1日至2015年9月30日）月租金63元/平方米（含4元/平方米物业管理费）；租金支付方式为：按季缴纳租金。本次合同签订后，乙方应向甲方一次性支付2013年10月1日至2014年6月30日租金共计129600元，以后每次租金缴款日期为每季度第1个月的前5日内；物业管理费支付方式：乙方按第三条第1款及第2款租金及物管费标准和支付方式，统一支付给甲方；第十二条如乙方逾期不缴纳租金，逾期时间不超过3个月的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金，拖欠时间超过3个月或拖欠租金超过一个季度的租金额，为严重违约行为，原告有权单方终止合同，采取停止物业服务等措施，同时乙方同意授权甲方随时进入房屋并有权留置、变卖甲方房屋内的乙方财产，以变卖价款冲抵租金。第十八条本合同自双方签订、乙方缴纳履约保证金后之日起生效。合同落款处由王某签名并加盖奥朗德重庆分公司公章。合同后附有“一楼房屋租金分摊表”，其中载明“奥朗德公司”承租面积240平方米，租金60元/平方米，下方备注：各公司负责人确认租金签字后即签订正式合同。关于该合同签订时间，经询问，安产集团称因签订合同的经办人离职，不清楚签订时间。原告另制作了“一楼房屋租金分摊表”一份，其内容与《安产集团房屋租赁合同》所附租金分摊表内容一致，王某在奥朗德公司一栏签字确认。2014年12月10日，原告开具收据一张，载明奥朗德重庆分公司缴纳“8-11月水电费”4197.7元。2014年12月29日，王某向原告出具手写材料，载明“北京奥朗德应急环保装备科技有限公司奥朗德重庆分公司于2014年1月4日至2014年12月28日在青枫北路30号凤凰座C一楼办公。原办公用品已归还安投集团。房租未交”，该材料加盖奥朗德重庆分公司公章。2015年12月11日，原告委托的律师向奥朗德公司邮寄律师函一份，律师函内容为催告奥朗德公司支付奥朗德重庆分公司所欠的2015年2月8日的租金237312元及水电费9326.75元。2015年12月11日、2015年12月24日，原告委托的律师分别以重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园17幢8-3号、重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园18幢2-4号地址向奥朗德重庆分公司邮寄律师函各一份，律师函内容均为催告奥朗德重庆分公司支付截至2015年2月8日的租金237312元及水电费9326.75元，三邮件存根记载的邮件内容均为“律师函（催要租金及水电费）”，三邮件均被退回。庭审中，原告举示2014年10月17日、2015年10月19日水电费发票各一张，均系重庆渝高物业管理有限责任公司开具，前一张发票显示：付款单位：重庆安全产业发展集团有限公司，品目：水、电、气费，金额：5342.58元，备注：2013.12-2014.7月水电，水342.58电5000（凤凰座）；后一张发票显示：付款单位：重庆安全产业发展集团有限公司，品目：水、电、气费，金额：3984.68元，备注：2014.12-2015.5月水电，水286.12电3698.56（凤凰座）。原告还举示其自行制作的记账凭证两张及“第一层北翼半层水电费分摊表”，记账凭证显示：日期：2015年10月16日，摘要：代付一楼2014.12-2015.5电费（华联：5400，安稳：5760……奥朗德2014.12-2015.5水电费由集团承担：3984.68，总金额：42901.45），“第一层北翼半层水电费分摊表”显示：……奥朗德公司，房屋面积240㎡，单位面积占比13.15%，应缴水电费5342.58……总计，房屋面积1825㎡，应交水电费40500.89；说明：40500.89元为2013年12月至2014年7月水电费总额。庭审中，原告陈述了以下内容：1.奥朗德重庆分公司是从2013年10月1日开始使用案涉房屋，使用至2015年2月8日，是因为奥朗德重庆分公司在未告知原告的情况下擅自搬离了案涉房屋，原告直到2015年2月8日才知道奥朗德重庆分公司已搬离的情况，现在案涉房屋是空置的；2.原告2015年12月才向二被告发函催收所欠费用是因为双方有合作关系，原告不希望通过激烈的方式催收费用，双方一直在协商，后来奥朗德重庆分公司一直没有作出回应，原告才在2015年12月发函催收。奥朗德重庆分公司陈述了以下内容：奥朗德重庆分公司一直使用重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园17幢8-3号作为办公地点；3.奥朗德重庆分公司没有向原告缴纳履约保证金，合同第十八条是沿用的格式合同，双方并未按此履行。另查明，原告成立于2013年1月17日，原法定代表人为肖健康，于2015年1月法定代表人变更为曹廷龙。奥朗德重庆分公司注册地址为重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园17幢8-3号。一审法院认为，本案争议焦点在于《安产集团房屋租赁合同》是否成立并生效。奥朗德重庆分公司辩称该合同系配合原告内部财务管理所签，且原告原法定代表人承诺可免费使用案涉房屋，其应举示证据予以证明。奥朗德重庆分公司对此举示的证据仅有王某的证人证言，因王某系奥朗德重庆分公司工作人员，与其具有利害关系，且证人陈述原告当时的法定代表人肖健康承诺可以免费使用案涉房屋的情况，并无其他证据可以佐证；王某出具的手写材料写明“房租未交”，常理而言应理解为“欠房租且房租未交”，虽然王某其对如此书写的原因作出了解释，但不合常理，在缺乏其他证据佐证的情况下，不能说明该句的含义为“房租不需要交”。因此，仅凭证人证言不足以证明奥朗德重庆分公司辩称的上述事实，奥朗德重庆分公司应承担举证不力的不利后果。本院认定该合同系双方真实意思表示。同时，虽然合同第十八条约定奥朗德重庆分公司缴纳履约保证金后生效，但从王某出具的书面材料及奥朗德重庆分公司举示的2014年8月至11月水电费收据可见，在奥朗德重庆分公司未缴纳保证金的情况下，原告也已将案涉房屋交给奥朗德重庆分公司使用，奥朗德重庆分公司实际使用了该房屋，双方以行为变更了关于合同生效条件的约定，因此该合同已经生效，故双方均应按合同约定履行各自义务。《安产集团房屋租赁合同》所附水电分摊表的备注中载明由负责人签字确认后签订正式合同，而从原告举示的“一楼房屋租金分摊表”可见王某已代表奥朗德重庆分公司对租金标准签字确认，原被告也未举示证据证明双方还就案涉房屋签订过其他合同，故“负责人签字确认后签订正式合同”的约定并不表明《安产集团房屋租赁合同》未成立或未生效。该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且奥朗德重庆分公司实际使用了案涉房屋，该合同已实际履行。因此，奥朗德重庆分公司应按合同约定标准向原告支付租金。关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，主张欠付租金的诉讼时效为一年。根据《安产集团房屋租赁合同》第三条的约定，租金为按季支付，2013年10月1日至2014年6月30日租金应在签订合同后支付，之后每季度第1个月的前5日内支付一次租金。安产集团称不清楚该合同签订时间，而从上述条文义理解，2014年7月1日至9月30日的季度租金应在2014年6月26日前或2014年7月5日前内支付，从常理而言，合同约定的前一期租金支付时间应早于后一期租金支付时间，即2013年10月1日至2014年6月30日租金支付时间应早于2014年7月，即合同签订时间应是2014年7月之前，证人王某亦陈述该合同签订时间为2014年5、6月，具有合理性，本院予以采信，故2013年10月1日至2014年6月30日租金的诉讼时效应于2015年7月前届满。鉴于2014年12月29日王某出具的手写材料载明“房租未交”，该材料系针对案涉房屋的交接、费用结算而出具，可见原告此时已就2014年1月4日至12月28日期间的租金对奥朗德重庆分公司进行过主张，奥朗德重庆分公司对欠原告该期间租金的事实是知晓的，故该期间租金的诉讼时效应从2014年12月29日起中断并重新计算一年即至2015年12月29日。原告于2015年12月11日、12月24日向奥朗德重庆分公司、奥朗德公司均邮寄了律师函催收租金及水电费，诉讼时效应中断并重新计算一年，故对2014年1月4日至12月28日期间租金的诉讼请求未超过诉讼时效，而对2014年1月4日前的租金，即使奥朗德重庆分公司应支付，其诉讼时效在安产集团催收前也已经届满，故安产集团主张2013年10月1日至2014年1月3日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金。奥朗德重庆分公司应支付2014年1月4日至12月28日期间租金。结合合同约定，2014年1月4日至9月30日期间租金标准为14400元/月，2014年10月1日至12月28日期间租金标准为15120元/月，奥朗德重庆分公司应支付租金142752元（14400元/月÷30天×28天+14400元/月×8个月+15120元/月×2个月+15120元/月÷30天×28天）。对2014年12月28日后的租金请求，因王某出具的手写材料表明双方已对租赁事宜进行清算，原告也未举示证据证明奥朗德重庆分公司在2014年12月28日之后还使用了案涉房屋，故本院对该时间之后的租金请求不予支持。关于水电费。奥朗德重庆分公司举示的收据明确载明其缴纳的是2014年8月至11月水电费，故对奥朗德重庆分公司辩称其已付清2015年12月10日前水电费的意见，本院不予支持。对原告主张的水电费，原告举示的两张水电费发票仅备注缴费针对“凤凰座”，但无法反映出是否针对奥朗德重庆分公司所使用部分缴纳的水电费，原告的水电费分摊表、报账凭证也系单方制作。因此，在无其他证据佐证的情况下，原告的证据不足以证明其缴纳的是奥朗德重庆分公司所租赁房屋的水电费，对其要求奥朗德重庆分公司支付水电费的诉讼请求本院不予支持。关于滞纳金。从《安产集团房屋租赁合同》第十二条的约定可见，双方对逾期支付租金3个月内和3个月以上的情形分别约定了不同的违约责任，在逾期3个月或拖欠租金超过一个季度的情况下，违约责任形式为原告有权单方终止合同、停止物业服务、留置变卖屋内财产等，而非支付滞纳金。本案中奥朗德重庆分公司拖欠租金时间已超过3个月，故滞纳金的约定不适用于奥朗德重庆分公司的违约情形，对原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。关于资金占用损失。根据合同约定，2014年1月4日至6月30日的租金应在签订合同后支付，2014年7月1日至9月30日、2014年10月1日至12月28日期间租金应分别在2014年6月26日前及2014年9月25日前，或者2014年7月5日前及2014年10月5日内支付，被告未按期支付租金，则应向原告支付资金占用损失。原告均主张从2015年2月8日起计算资金占用损失，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，原告主张按年利率6%的标准计算资金占用损失于法无据，本院依法按中国人民银行同期贷款利率予以主张至付清之日止。关于连带责任。奥朗德重庆分公司系奥朗德公司的分支机构，不具有独立法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，其责任应由总公司即奥朗德公司承担，故奥朗德重庆分公司的上述支付义务均应由奥朗德公司承担，对原告要求奥朗德重庆分公司承担相关责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京奥朗德应急环保装备科技有限公司于本判决生效后五日内支付原告重庆安全产业发展集团有限公司2014年1月4日至2014年12月28日期间租金142752元；二、被告北京奥朗德应急环保装备科技有限公司于本判决生效后五日内支付原告重庆安全产业发展集团有限公司资金占用损失（以142752元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月8日起计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆安全产业发展集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由原告重庆安全产业发展集团有限公司负担4080元，由被告北京奥朗德应急环保装备科技有限公司负担2800元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人奥朗德公司提交打印日期为2016年11月15日的署名为肖健康向北京奥朗德应急环保装备科技有限公司出具的材料一份，拟证明被上诉人是免费让上诉人使用涉案房屋，上诉人及原审被告与被上诉人之间不存在租赁关系。被上诉人安产集团质证后认为：对该份证据的三性均不予认可。根据民诉法相关规定，证人应当出庭接受法庭的询问，该份书面材料是否是肖健康本人的真实意思不能确定。上诉人没有在庭审前提出该份证据，被上诉人认为已经超过举证期限，请求法庭对该份证据不予采信。对于该份署名为肖健康的材料，由于肖健康本人未出庭作证，本院不予采信。另查明，奥朗德公司于2016年10月28日签收一审民事判决书，并于2016年11月10日递交民事上诉状，一审法院于2016年11月11日向安产集团邮寄送达民事上诉状，奥朗德公司是在判决书送达之日起十五日内递交上诉状。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，被上诉人安产集团与原审被告奥朗德重庆分公司之间存在房屋租赁关系。安产集团提交的《安产集团房屋租赁合同》由安产集团和奥朗德重庆分公司盖章确认，双方当事人对印章真实性无异议。而上诉人奥朗德公司主张奥朗德重庆分公司在该合同上盖章是为了配合安产集团内部账务处理需要，安产集团明确表示盖章不是为了建立租赁关系，安产集团原法定代表人承诺其可以免费使用案涉房屋。奥朗德公司对此主张应当举示证据证明，但在本案审理中其并未举示充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故应认定《安产集团房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，安产集团与奥朗德重庆分公司之间存在租赁合同关系。其次，安产集团与奥朗德重庆分公司签订的《安产集团房屋租赁合同》已经生效。虽然该合同第十八条约定奥朗德重庆分公司缴纳履约保证金后生效，但从王某出具的书面材料及奥朗德重庆分公司举示的水电费收据可以看出，虽然奥朗德重庆分公司未缴纳保证金，但安产集团已经将案涉房屋交给奥朗德重庆分公司使用，奥朗德重庆分公司也实际使用了该房屋，应视为双方以行为变更了合同生效条件的约定，因此该合同已经生效，双方均应按合同约定履行各自义务。综上所述，奥朗德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费6880元，由北京奥朗德应急环保装备科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年三月二十三日书 记 员  夏 茜