江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)江宁淳民初字第1449号原告：彭福明，男，1962年9月24日生，汉族。委托诉讼代理人：周劲松，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京市金陵高级技工学校，住所地在南京市江宁区淳化街道七里岗。代表人：叶付广，该学校校长。被告：南京交通技师学院（组织机构代码42580127－6），住所地在南京市栖霞区马群狮子坝。法定代表人：何宝林，该学院院长。上列二被告的共同委托诉讼代理人：周红兵，江苏唯衡律师事务所律师。上列二被告的共同委托诉讼代理人：何玉强，江苏唯衡律师事务所律师。原告彭福明与被告南京市金陵高级技工学校（以下简称金陵高技学校）、南京交通技师学院（以下简称交通技师学院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭福明及其委托诉讼代理人周劲松，被告金陵高技学校校长叶付广，金陵高技学校、交通技师学院的共同委托诉讼代理人周红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭福明向本院提出诉讼请求：一、被告金陵高技学校支付其房屋转让款8376000元；二、金陵高技学校支付其自2015年1月至同年7月期间的租金300000元；三、被告交通技师学院对金陵高技学校的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2003年初，其应南京市农垦技工学校（以下简称农垦技工学校）邀请，并经主管部门批准，在农垦技工学校位于南京市江宁区淳化街道七里岗的校园内投资建设一幢约3000平方米的综合楼及相关配套措施。2005年1月8日，双方签订投资办学租赁协议书，约定其出资建造一幢综合楼，校方租赁该综合楼；第一次租赁期限为十年，即自2005年1月8日起至2015年1月8日止。租赁期限届满后，其与两被告协商房屋收购事宜，未果。另，在履行合同过程中，农垦技工学校变更为金陵高技学校。2014年11月3日，金陵高技学校并入交通技师学院。被告金陵高技学校、交通技师学院共同辩称：一、投资办学租赁协议书违反法律强制性规定，属无效合同；二、其未承诺购买彭福明的房屋，彭福明要求其购买无任何依据；三、彭福明投资建造的房屋无合法审批手续，属违章建筑，不能成为合法交易的标的物；四、金陵高技学校无独立的法人资格，不是适格主体；五、金陵高技学校未完全并入交通技师学院，现仅部分土地使用权变更为交通技师学院享有，部分人员编制变更为交通技师学院名下。请求驳回彭福明的诉讼请求。经审理查明：原农垦技工学校系南京市青龙山农场所办学校。2003年2月25日，南京市青龙山农场向南京农垦产业（集团）有限公司（以下简称农垦公司）请示，其场属农垦技工学校后勤配套设施食堂、宿舍、实验室等跟不上生源增长的需求，采取利用民间资本改善办学条件，由投资方彭福明投资建造一幢综合楼，建筑面积2850平方米。2003年3月14日，农垦公司批复予以同意。彭福明在南京市青龙山农场、农垦技工学校与其均未办理建筑规划许可证及施工许可证的情况下，投资在学校内建造综合楼一幢，于2003年3月施工，同年9月竣工。2005年1月8日，彭福明与农垦技工学校签订投资办学租赁协议书一份，约定：彭福明出资建造一幢四层综合楼（学生宿舍、锅炉房、浴室、钢大棚、道路场坪等），建筑面积约3000平方米，综合楼的产权属于彭福明，校方使用综合楼的形式为租赁，第一次租赁期为十年，校方在租赁期内拥有使用权和管理权；如果校方在协议范畴内违约，校方负责按照违约期间房屋的市场评估价并结合综合楼建造时的决算造价，加上其他费用（设计、勘测、消防、土地及办证费用），按双方协商后的价格收购该综合楼，一次性支付彭福明二年的租金损失；租赁期内校方负责在每年的三月三十日前、九月三十日前各支付年租金16万元的50%给彭福明。双方在协议中还对其他权利、义务进行了约定。协议签订后，农垦技工学校按约支付了彭福明十年的租金合计1600000元，并使用综合楼至今。协议履行过程中，江苏省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）于2011年3月28日批复南京市人力资源和社会保障局，同意农垦技工学校更名为南京市金陵技工学校。2013年1月3日，省人社厅下发通知，确认南京市金陵技工学校为高级技工学校，名称变更为现名称即南京市金陵高级技工学校。2014年9月11日，南京市人民政府办公厅召开南京市交通高级技工学校与金陵高技学校整合问题协调会，议定：原则同意两校合并，合并后校名为南京交通技师学院；金陵高技学校实际使用的土地中有77.21亩属国有农用地，需办理土地转用手续；金陵高技学校实训基地、校舍建设所欠债务15720000元，由市新农集团承担8000000元，市交通局承担2000000元，剩余部分由市财政在教育专项资金中化解。另，南京市交通高级技工学校于2003年6月2日经江苏省人民政府批准增挂南京交通技师学院校牌。2014年12月3日，金陵高技学校与交通技师学院签署协议，两校合并。租赁期限届满后，双方关于续租事宜未达成一致意见。2015年3月31日，为解决上述综合楼权属问题，原告彭福明与被告金陵高技学校签订共同委托评估协议一份，约定共同委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司对综合楼的实际价值进行评估，评估报告作为处置该综合楼的基本依据。此后江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司未形成评估报告。审理过程中，经本院委托，江苏骏通建设项目管理咨询有限公司（以下简称骏通咨询公司）对案涉综合楼及附属设施进行了鉴定，于2016年8月18日出具鉴定报告一份，鉴定意见为：1、类比法计算的该项目的当期市场价为8376000元；2、投资收益法计算的该项目13年的市场终值为8450000元，应扣除实际获得的租金（其中初期投资为：根据江苏省建筑工程综合预算定额（2001），2003年施工期的南京市工程造价公布的市场信息价，该项目建设时的工程造价为3379823.98元，由于彭福明为个人施工，无施工资质，按规定只计算工程项目的直接成本，应扣除管理费、利润和税金，扣除后的实际投入成本为3114741.79元）。另，金陵高技学校所在土地（含综合楼及附属设施占地）的使用权原登记在南京市青龙山农场名下，现部分变更登记在被告交通技师学院名下。上述事实，有投资办学租赁协议书、请示、批复、会议纪要、司法鉴定报告、共同委托评估协议及当事人陈述等证据材料证实，本院予以确认。本院认为：关于金陵高技学校是否可作为民事诉讼的当事人的问题。根据国务院《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，设立普通技工学校、高级技工学校由省级人民政府人力资源社会保障部门审批。省人社厅下发通知，确认南京市金陵高技学校为高级技工学校，名称变更为现名称即南京市金陵高级技工学校。既然省人社厅作为设立普通技工学校、高级技工学校的审批部门，其下发通知的行为应视为认可金陵高技学校具备高级技工学校的资格。故金陵高技学校应视为符合法律规定的无法人资格的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人。对于协议效力及综合楼归属问题。虽然彭福明与金陵高技学校约定产权属于彭福明，但因综合楼占地使用权属于南京市青龙山农场所有，故该约定无效，彭福明作为实际投资人，享有部分收益的权利。虽然建造综合楼时未办理建筑规划许可证及施工许可证等行政审批手续，但根据南京市人民政府处理两校整合问题的会议精神来看，校舍应继续使用。综合土地使用权人、综合楼的利用现状、及双方在租赁期满后签订的共同委托评估协议的内容来看，本院确定该综合楼及附属设施归金陵高技学校所有，金陵高技学校应给予彭福明相应补偿。对于骏通咨询公司出具的鉴定意见，考虑到土地性质，本院认为采用投资收益法计算综合楼及附属设施的市场终值为宜，并酌定由彭福明享有收益的70%，由金陵高技学校享有收益的30%。因投资收益为5335258.21元（市场终值8450000元-实际投入成本3114741.79元），故金陵高技学校应补偿彭福明5249422.54元（实际投入成本3114741.79元+投资收益5335258.21元×70%-实际获得租金1600000元）。因本院已确定综合楼及附属设施属金陵高技学校所有，且根据投资收益法计算收益时应扣除实际获得的租金，故彭福明要求金陵高技学校支付其自2015年1月至同年7月期间的租金300000元，本院不予支持。关于被告交通技师学院是否应承担连带清偿责任的问题。因两被告已启动合并，金陵高技学校占地的使用权亦部分变更登记至交通技师学院名下，故交通技师学院应对金陵高技学校的上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告南京市金陵高级技工学校于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告彭福明5249422.54元。二、被告南京交通技师学院对被告南京市金陵高级技工学校的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告彭福明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费72532元、鉴定费40000元，合计112532元，由原告彭福明负担41480元，由被告金陵高技学校、交通技师学院负担71052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  邵长伟人民陪审员  吴中保人民陪审员  沈志平二〇一七年三月三十一日书 记 员  韩 静