广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初1874号原告：冼燕芸，女，汉族，住广东省吴川市。委托代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。委托代理人：陈梧桐，广东大展律师事务所律师。被告：王成爱，男，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托代理人：杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。第三人：庞展翅，男，汉族，住广东省雷州市。原告冼燕芸诉被告王成爱农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，因本案的处理结果与庞展翅有法律上的利害关系，故追加庞展翅作为本案的第三人参加诉讼。依法适用普通程序，组成合议庭分别于2016年12月6日及2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告冼燕芸的委托代理人莫奕钦、陈梧桐，被告王成爱及其的委托代理人杨晓泓到庭参加诉讼，第三人庞展翅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冼燕芸向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠的房屋转让款20000元。2、判令被告立即支付尚欠原告的家私转让款10000元。3、判令被告支付利息22400元（从2014年1月1日起至2016年8月30日），2016年8月31日起至付清欠款之日止的利息按月息1分计算。4、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：位于湛江市霞山区绿塘××小区××房，是原告于2012年8月11日向庞展翅购买的小产权房。2013年10月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以35万元的价格转让给被告，同时将房屋内的家私作价10000元转给被告。合同签订后，原告已将房屋及家私的所有权交付给被告，由被告自主支配及居住使用，但被告却不按合同约定支付转让款，至今尚欠原告房屋转让款20000元及家私转让款10000元，经原告多次催促被告都拒不肯支付，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉。被告辩称，根据原告提交的民事起诉状及相关证据，位于湛江市霞山区绿塘××小区××房是原告于2012年8月11日向庞展翅购买的小产权房，当时双方签订《合作建房合同》，原告向庞展翅支付购房款及费用，庞展翅向其出具《收据》两张，号码分别为0189629、0758198，原告取得了上述房产的所有权。2013年10月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告将上述房屋以35万元的价格转让给被告，同时将房屋内的家私作价8000元转给被告。2013年10月18日，原告收到被告22万元（其中20万购房款，2万押金）后，原告将房屋及家私交付原告，但上述《合作建房合同》（包括《收据》两张，号码分别为0189629、0758198）原件仍由原告保存。2013年10月21日因上述房产天花板全部脱落。被告2013年10月27日修复花费8500元。被告于2014年10月18日前已支付给原告352900元。其中33万元为购房款，2万元押金，2900元为逾期支付的利息。由于被告是通过银行转账方式支付的上述款项，已履行了绝大部分的合同义务，从2014年10月18日起，被告多次通过电话要求原告交付上述《合作建房合同》（包括《收据》两张，号码分别为0189629、0758198）原件，并承诺双方一手交上述合同原件，一手交余下房款28000元，无奈原告一直不肯出现，被告也无法找到原告，因此双方合同义务由于原告的原因无法全部履行。第三人庞展翅既不到庭参加诉讼，亦不提交书面答辩和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对于原告提交的银行存折的关联性有异议，认为原告实际收到被告35万元，其中2万元是押金，没有收据。原告对被告提交的《中国建设银行凭证》有异议，认可被告转账支付33万元购房款及逾期利息2900元。经审查，被告提交中国建设银行转账凭条6张，向被告共支付购房款33万元，且原告认可被告已支付利息2900元，故本院对被告向原告共支付332900元的事实予以认可。虽被告辩称押金2万元以现金方式支付，因原告不予认可，且被告未能提供相应证据证明，故本院不予采信。经审理查明，2012年8月11日，原告冼燕芸与第三人庞展翅签订《合作建房合同书》，约定冼燕芸出资建造位于湛江市霞山区绿塘××小区××房（以下简称401房），该套房建筑面积为105平方米，总集资价为288000元；该合作楼的土地使用权（注：包括土地证明）及建筑物交由所有合作户共同永久所有，共同管理。如日后国家政策允许该楼房办理房产证，各合作户按各自所拥有的面积办理，资金由各合作户自行承担，办证时第三人庞展翅给予配合……。同日，原告冼燕芸向第三人庞展翅支付合作工程款288000元。同年10月28日，原告冼燕芸向庞展翅支付防盗网款、铺路费、电梯大理石费等合计7500元。第三人庞展翅向其出具《收据》。合同签订后，庞展翅将涉案401房交付给冼燕芸使用。2013年10月13日，原告冼燕芸与被告王成爱签订《房屋买卖合同》，约定原告冼燕芸将上述401房作价35万元转让给被告王成爱；本买卖合同之标的为房屋及其装饰构件，包括已配置的水电管道，但不包括房屋内的家具及家电。合同签订后，被告王成爱依约向原告冼燕芸通过银行转账方式支付332900元，其中33万元为购房款，2900元为逾期支付购房款利息。2013年10月19日，原、被告达成合意，由原告冼燕芸将401房房屋内的家私折算为10000元转让给被告王成爱，被告王成爱在向原告冼燕芸出具的《欠据》中载明，“今欠到冼燕芸转让家私款，洗衣机一台、冰箱一台、大床、大柜、晚饭台一张、中床一张、小柜合计人民币10000元，还款在2013年12月30日前还清，超期按一分息计算。”后经双方协商，原告冼燕芸同意减少2000元，即以8000元转让家私，但若被告王成爱未能按时付款，则家私转让款为10000元。原告冼燕芸将401房及房屋中的家私交付给被告王成爱使用。2013年10月21日，因401房天花板全部脱落，被告王成爱支付8500元用于修复。后因被告王成爱未依约支付剩余购房款2万元及家私转让款10000元，原告冼燕芸诉至法院。另查明，原、被告与第三人庞展翅均不是湛江市霞山区绿塘上坡塘村的村民。涉案401房的用地位于湛江市霞山区绿塘××小区××号，经本院向相关土地权属登记机构发函调查，无法查询到第三人庞展翅已取得涉案用地的权属登记以及该地块权属已在产权登记机构登记备案。庭审中，原告称涉案的401房所属用地属于湛江市霞山区录塘上坡塘村，第三人庞展翅在涉案土地上建房的有关用地及报建手续均未经政府有关部门审查批准。涉案楼房共十二层半中的房屋均由第三人庞展翅以签订合作建房合同的形式按套向社会出售，相关住户取得房屋的使用权，至今均未取得权属登记。本院认为，本案属农村房屋买卖合同纠纷。本案的焦点关键是：原告冼燕芸与被告王成爱之间签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，原告冼燕芸的诉讼请求应否支持。涉案401房的建设用地坐落于湛江市霞山区绿塘××小区××号，根据原告冼燕芸自认以及土地使用权属登记机构所出具的函件，涉案楼房的用地属于湛江市霞山区录塘上坡塘村的农村宅基地，尚未取得权属登记。农村宅基地使用权的取得、行使和转让，应当符合法律规定。《中华人民共和国宪法》第十条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所有。任何组织或者个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第三人庞展翅在尚未合法取得涉案土地使用权及未经政府有关部门批准的前提下，以合作建房的形式将其建造的十二层半楼房分别按套向社会出售，其行为损害了国家和集体的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定。第三人庞展翅及原、被告均不是涉案用地的村民，参照国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”。本案中，原、被告所订立的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思，但其双方均确认买卖的标的物属“小产权房”。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。原告冼燕芸转让涉案401房给被告王成爱，涉案401房的建设用地使用权应也一并转让，违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同。无效合同，自始没有法律约束力，原告冼燕芸诉讼请求被告支付尚欠的房屋转让款20000元，依法不予支持。原、被告因无效的《房屋买卖合同》取得的财产，其双方可另行主张权利。原告冼燕芸与被告王成爱的家私转让款项纠纷，属另一买卖合同法律关系，本案不宜一并处理，其应另循诉讼程序解决。第三人庞展翅经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国宪法》第十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告冼燕芸全部诉讼请求。案件受理费1110元，由原告冼燕芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  梁钟和二〇一七年三月二十日法官助理冉晓璇书记员陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所有。任何组织或者个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。