河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终5492号上诉人（原审被告）:河南千秋晟房地产有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇文化北路460号，组织机构代码69998034-7。法定代表人:赵占芳。委托代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）:岳云霞，女，汉族，1972年3月16日生，住河南省伊川县。委托代理人：翟菁，伊川县法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人河南千秋晟房地产有限公司与被上诉人岳云霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2016）豫0329民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南千秋晟房地产有限公司的法定代表人赵占芳及其委托代理人李红杰，被上诉人岳云霞及其委托代理人翟菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南千秋晟房地产有限公司上诉称：借据真实存在，抵借款事实不存在，上诉方没有收到被上诉人的钱，公司也没有借被上诉人的钱。原审庭审笔录中被上诉人承认把这笔款汇给颜国胜而不是公司。被上诉人身份特殊性，通过算帐，不欠被上诉人钱。本案定案是债权债务关系，被上诉人没有提交相关的有效的债权凭证，原审中说是汇款，二审说是现金给公司，原审判决返还返款错误，原审判决事实不能成立。被上诉人并未向上诉人支付购房款，上诉人公司出具的手续只是双方购房的意向，只有在被上诉人向上诉人支付购房款后才能签订相关的购房手续。上诉人和被上诉人之间不存在债权债务关系，请求二审法院依法公正审理，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。岳云霞答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，房款抵借款也是没有办法，到现在没有签订房屋合同，又将该房屋出卖给他人，请求返还房款，请求维持原判。岳云霞一审诉讼请求：一、被告退还原告购房款853020.00元，赔偿原告利息损失及其他经济损失，并承担相应的违约责任。二、由被告承担本案的一切诉讼费用。原审经审理查明：被告河南千秋晟房地产有限公司经营范围为：“房地产开发；建筑装饰施工；水电、机电安装施工；物业管理。”2015年8月29日，被告河南千秋晟房地产有限公司向原告岳云霞出具购房款收据两张，编号为No8452963的收据载明：“收据，2015年8月29日，今收到岳云霞，人民币肆拾柒万贰仟柒佰捌拾元整，￥472780.00，附注：抵借款（4#-1403）。”编号为N08452964的收据载明：“收据，2015年8月29日，今收到岳云霞，人民币叁拾捌万零贰佰肆拾元整，￥380240.00，附注：抵借款（2#-3-2601）。”后被告河南千秋晟房地产有限公司未与原告签订正式房屋买卖合同，亦未向原告交付该房屋。原告以要求被告退还其购房款、承担损失为由，诉讼来院。原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点一即原、被告房屋买卖合同是否成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案中，被告河南千秋晟房地产有限公司向原告出具了购房款收据两份，其上载明有明确的当事人姓名、房屋编号、已收价款，并加盖有被告公司印章，被告对该证据亦不持异议，但双方并未依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定订立明确具体的书面房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案原告提供的购房款收据中，虽载有当事人的姓名、房屋编号、交款数额，但房地产买卖不同于一般动产买卖合同，双方仅在收据中载明房屋号码和已付款数额，但房屋面积、价款计算方式、附属设施等归属等均未明确表明，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的相关内容，不应认定为商品房买卖合同。因此，仅依据原告提交的购房款收据不能认定双方的商品房买卖合同已成立。争议焦点二即购房款收据上附注“抵借款”是否视为原告已向被告交付完毕购房款，被告河南千秋晟房地产有限公司向原告出具购房款收据并加盖印章，应视为对原告交付购房款的认可，其在购房款收据上附注款项来源系抵借款，不影响表明其已认可收到原告购房款的收据本意，被告应对其向原告出具购房款收据的行为承担已收取原告购房款的法律后果。被告辩称原告岳云霞与第三人之间存在债权债务关系，并提交若干银行账户交易清单等，其提交的证据不能支持其辩解，不能否定原告提交的购房款收据的法律效力，故对其否认收到原告购房款的辩解，本院不予采纳。争议焦点三即被告是否应向原告退还购房款。因双方房屋买卖合同未成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案原告与被告在协商购房过程中，不能订立购房合同，原告亦未提供证明其向被告催告的相关证据，故双方对未订立购房合同都不存在过错，本案可参照该规定，故原告请求被告退还其支付的购房款853020元的诉讼请求，本院予以支持。但被告不应支付其购房款利息损失，故对于原告请求被告承担利息损失和其他经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告河南千秋晟房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告岳云霞购房款853020元。二、驳回原告岳云霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12332元，财产保全费5000元，共计17332元，由被告河南千秋晟房地产有限公司负担。本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为：上诉人河南千秋晟房地产有限公司向被上诉人出具了购房款收据两份，其上载明有明确的当事人姓名、房屋编号、已收价款，并加盖有上诉人公司印章，上诉人对该证据亦不持异议，但双方并未依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定订立明确具体的书面房屋买卖合同。上诉人河南千秋晟房地产有限公司向被上诉人出具购房款收据并加盖印章，应视为对被上诉人交付购房款的认可，其在购房款收据上附注款项来源系抵借款，不影响表明其已认可收到被上诉人购房款的收据本意，上诉人应对其向被上诉人出具购房款收据的行为承担已收取被上诉人购房款的法律后果。因双方房屋买卖合同未成立，被上诉人请求上诉人退还其支付的购房款853020元的诉讼请求，应予以支持。上诉人的上诉理由，因无相应证据予以证实，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12332元，由上诉人河南千秋晟房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇一七年三月二十八日书记员  雷小静