北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3558号上诉人（原审被告）：北京龙润信投资担保有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇仓上小区甲15号楼2层203。法定代表人：石莉娜，董事长。委托诉讼代理人：杨海龙，男，1977年8月8日出生，北京龙润信投资担保有限公司监事，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴铮，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市大龙房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号416室。法定代表人：马云虎，总经理。委托诉讼代理人：郭金兴，男，1970年8月24日出生，北京市大龙房地产开发有限公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：王海波，北京市扶正律师事务所律师。原审被告：石莉娜，女，1979年1月24日出生。委托诉讼代理人：杨海龙（石莉娜之夫），1977年8月8日出生，北京龙润信投资担保有限公司监事，住北京市顺义区。上诉人北京龙润信投资担保有限公司（以下简称龙润信公司）因与被上诉人北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）、原审被告石莉娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初10609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成由法官李春香、周熙娜、王奔组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙润信公司委托诉讼代理人杨海龙（兼石莉娜委托诉讼代理人）、吴铮、被上诉人大龙公司委托诉讼代理人郭金兴、王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙润信公司上诉请求：撤销一审判决第一至六项，发回重审或改判驳回大龙公司的一审诉讼请求，诉讼费由大龙公司承担。事实及理由为：一审法院认定事实不清，龙润信公司与大龙公司签署的《租赁合同》中明确约定房屋的交付日期以双方签署的《租赁房产交付确认书》确认的日期为准，而据此形成的确认书载明的交付日期实为2015年12月8日，一审法院无视这一事实，认定大龙公司在2015年4月1日完成交付是错误的；大龙公司未按合同约定日期交付房屋，且未再次明确交付日期，龙润信公司无法预判标的物何时能交付，为防止损失扩大，龙润信公司找第三方转租人签订商约，以备房屋交付后尽快投入经营，一审法院以该事实来推定实际交付的时间违背了客观事实；一审法院违反证据认定规则，导致证据推定违反客观事实，一审庭审中出示并认定的证据包括涉案房屋的产权证、人防工程使用证等权属及资质证明，所有登记日期均在2015年4月1日之后，而依据双方约定的交付条件，上述证明及手续材料应是合同标的物达到交付约定标准的必要内容，故依据在案证据，也无法推断出一审判决认定的房屋交付时间的法律事实；时至今日，大龙公司无法提供“大环评”等出租物商业资质及证明，导致龙润信公司的多位次承租人始终无法正常经营，所以涉诉标的物房屋的现状无法达到约定的交付条件，存在严重的权利瑕疵；一审法院认定的《催款通知》、《还款协议》及《承诺书》日期均系2016年1月10日，且全部是大龙公司预先制作，并在当日迫使龙润信公司法定代表人签字，这三份材料内容赋予大龙公司全部的权利，对龙润信公司全部课以义务，违背诚实信用和公平原则，上述材料与事实及原租赁合同约定不符，自身也存在诸多矛盾之处，一审期间龙润信公司要求行使撤销权，一审法院未予认真审查认定；大龙公司未能履行合同义务（如未按期交付房屋），构成违约，无权行使合同解除权；大龙公司不经过合法途径，虚构事实，擅自向龙润信公司的其他承租人发送所谓《告知函》，以停水、停电、停网等违法手段威胁他人，严重妨碍龙润信公司及他人的合法经营，构成违约；一审法院认定的电费数额事实不清。大龙公司辩称：同意一审法院判决，不同意龙润信公司的上诉请求；房屋实际交付在2015年4月1日，在合同履行过程中，龙润信公司从未因房屋交付问题认定大龙公司违约，亦未向大龙公司主张权利；产权证等文件虽然在签订合同以后取得，但是并没有影响租赁合同的效力和履行；2016年1月10日双方达成的三份文件，签署日期均在2015年12月8日之后，双方明确了交房日期为2015年4月1日，亦明确了龙润信公司欠缴租金及承诺缴纳租金的事实，三份文件是双方的真实意思表示，合法有效，不具备法定撤销情形，龙润信公司已经按三份文件支付了欠付租金2138400元，且上述三份文件已经被（2016）京0113民初7037号生效判决所确认；龙润信公司未按《承诺书》的约定支付租金，大龙公司享有单方解除权，并且接管租赁合同所涉场地和房产，并没收保证金，追讨违约金；关于电费问题，大龙公司一审提交了相关证据，龙润信公司认可电费数额。原审被告石莉娜辩称：同意龙润信公司的上诉请求。一审法院认定事实：2015年3月，大龙公司（出租方甲方）与龙润信公司（承租方乙方）签订《租赁合同》，合同中部分内容如下：“3.2.1租赁房产的范围以租赁场地总平面图中红线划出范围为准，包括并不限于下述内容：3.2.2占地位置。3.2.3地下一层至地上七层的建筑物（以下称租赁房屋）。3.2.4停车场。3.2.5本合同所约定的永久性畅通的进出口通道。3.2.6配套设施、设备。3.2.7本合同及其附件。3.3租赁房产位于XXX。3.4租赁房屋建筑面积约10800平方米，房屋用途为商业用房和办公用房。4.2.1双方确定租赁房产的交付日为2015年4月1日。4.2.4租赁房产的实际交付日为甲乙双方最终签署的《租赁房产交付确认书》中确定的日期。4.3甲方逾期交付租赁房产，除免租期、计租日相应顺延外，每迟延一天甲方为乙方增加两天的免租期，依次类推。5.1租赁期限为10年，自计租日计算，（即自2015年8月1日至2025年7月31日止）。5.2免租期为120天，自租赁房产交付之日起的次日起计算。5.3免租期结束的次日为计租日，甲方逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。6.3.1每合同年租金分2期缴纳，每6个月为一个付款周期，每个付款周期支付合同年租金的2分之一，即人民币4276800元（以首年租金举例），支付时间为付款周期第一个月的前5天，以支票或转账的方式支付均可。甲方应于收到租金后五日内将发票提供给乙方。7.1乙方同意向甲方支付保证金人民币壹佰万元作为履行合同的保证。7.2在本合同签订并生效后的10个工作日内，乙方向甲方支付壹佰万元保证金。12.1甲方的解除权甲方可在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担人民币500万元的违约金。12.1.4非因甲方违约或不可抗力原因乙方迟延支付租金超过3个月的。15.1.3以快递发送的通知应于交予快递服务发送后第七（7）日视为有效送达。”2015年4月7日，大龙公司与龙润信公司签署裕龙花园三区续建工程办公楼及商业交接单，该交接单显示：“经北京市大龙绿港资产管理有限公司及北京龙润信投资担保有限公司共同对裕龙三区续建工程办公楼及商业进行了相关专业工程质量验收，质量合格符合交接条件。经双方共同协商同意，现将该工程办公楼及商业交给北京龙润信投资担保有限公司使用。交接内容如下：1.办公楼指公建3-7层，商业楼指公建地下负1、地上1-2层；2.土建工程按施工图纸要求完成全部施工任务；3.水电工程按施工图纸要求完成全部施工任务；4.设备（消防、空调、电梯等）按施工图纸要求完成全部施工任务；5.移交清单另行签定。特此交接。”2015年4月7日，双方签订移交单，显示大龙公司将裕龙花园三区续建3#办公楼防火门钥匙、连子锁及钥匙、水、电竖井钥匙等若干把移交给龙润信公司。2015年4月8日至2015年6月16日，双方签署了多份涉诉房屋工程移交单，将消防系统、消防器材、电梯、空调工程等移交龙润信公司。2015年6月12日，龙润信公司向大龙公司支付了租房押金100万元。2015年9月18日，龙润信公司向大龙公司支付了2015年8月1日至2015年10月31日期间的租金2138400元。2015年12月8日，双方签署租赁房产交付确认书，该确认书内容为：“根据租赁合同约定标准，甲方将租赁房产及有关文件全部交付乙方，交付时间为2015年12月8日。”大龙公司主张上述确认书中关于交付时间的填写存在错误，双方之后对交付时间的问题再次进行了确认。2016年1月4日，大龙公司向龙润信公司发出《催款通知》，该通知部分内容如下：“大龙公司与贵公司就裕龙三区27号楼（商业、办公）租赁合同履行情况：房屋交付日期为2015年4月1日，免租期为：120天，计租金日期为：2015年8月1日，交款期限为：2015年8月1日至2015年8月5日，交款数额为：6个月租金（4276800元），至今尚欠138400元。贵公司已违反合同约定，违约付款已达4个月（至2015年12月5日）。请贵公司于2016年1月10日前交齐上述款项。否则我方将停止提供一切服务（包括停水、停电、网络及其他），并同时贵公司腾退全部租赁房屋，届时我公司接管该房屋，房屋内的一切财物、设施、设备等视为贵公司放弃。所产生的一切后果由贵公司负责。”2016年1月10日，龙润信公司在该催款通知上盖章签字。2016年1月10日，双方签署《还款协议》和《承诺书》，《还款协议》中部分内容如下：“双方就2016年1月4日催款通知项下内容，达成如下协议：一、乙方计划分两笔还清所涉款项于2016年1月15日前付款陆拾万元整；于2016年1月25日前付款壹佰伍拾叁万捌仟肆佰元整；二、若届时乙方未完全履行，则乙方构成根本违约。甲方将行使该项权利，即追讨约定的违约金，没收保证金，并行使单方解约权。……四、本协议内容与主合同不一致的，以本协议为准。”《承诺书》中部分内容如下：“就甲乙双方房屋租赁合同以后各付款周期付款（下一付款周期为第一合同年下半年，期限为：2016年2月1日至2016年2月5日）事项。达成如下协议：一、乙方承诺依约足额付款。二、若乙方违反上条约定，则甲方给予60天宽限期。超过此期限仍未足额付款，则乙方构成根本违约。甲方将行使单方解约权，……四、本协议内容与主合同不一致的，以本协议为准。”2016年1月27日，龙润信公司向大龙公司支付了2015年11月至2016年1月期间的租金2138400元。龙润信公司未按《承诺书》约定的时间支付第一合同年下半年即2016年2月至2016年7月期间的租金。2016年6月2日，大龙公司工作人员徐红娜以EMS全球邮政特快专递的方式向龙润信公司法定代表人石莉娜邮寄《律师函》，该《律师函》中部分内容如下：“2016年1月10日，双方就贵公司应于2016年2月5日前应交付首年度第二期租金人民币4276800元达成《承诺书》，贵公司承诺于2016年2月5日前交付第二期租金人民币4276800元，大龙公司可以给予60天宽限期；如逾期，则贵公司构成根本违约，大龙公司将行使单方解约权……2016年4月，因贵公司未按约定支付租金，大龙公司书面通知贵公司将要行使单方解约权，并同时接管租赁合同所涉全部房产和场地，并没收保证金，并追讨约定的违约金500万元，但贵公司接函后却没有任何反应。基于上述事实，为维护合法权益，本律师作为大龙公司法律顾问，特致函贵公司如下：一、大龙公司与贵公司签订的《租赁合同》于本律师函送达之日解除（以快递发送的通知应于交予快递服务发送后第七（7）日视为有效送达）。……”对于上述邮寄《律师函》的行为过程，由北京市龙诚公证处进行了公证。另查，2015年9月11日，龙润信公司与北京欢乐英卓医院管理有限公司（以下简称欢乐英卓公司）签订《租赁合同》，将涉案房产的部分房屋出租给欢乐英卓公司，租赁期限自2015年9月1日起至2025年12月31日止。2015年10月1日，龙润信公司与北京微尚商贸有限公司（以下简称微尚公司）签订《房屋租赁合同》，将涉案房产的部分房屋出租给微尚公司，租赁期限自2015年10月1日起至2025年7月30日止。2015年10月11日，龙润信公司与北京凯旋天成国际健身俱乐部管理有限公司（以下简称凯旋天成公司）签订《房屋租赁合同》，将涉案房产的部分房屋出租给凯旋天成公司，租赁期限自2015年10月11日起至2025年10月10日止。2015年10月1日，微尚公司向龙润信公司支付了2015年10月1日至2015年12月31日的租金。双方均认可涉案房屋自2015年6月至2016年7月期间共产生电费689674.77元。另，为证明个人财产与公司财产相互独立，石莉娜提交了其在中国工商银行的账户交易明细，龙润信公司提交了其公司在中国交通银行的账户交易明细，通过上述两个账户的交易情况，未发现二者财产混同的情况。大龙公司对银行交易明细的真实性予以认可，但主张龙润信公司应存在其他账户。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。龙润信公司与大龙公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行。龙润信公司认可未按照双方签订的《还款协议》及《承诺书》约定的时间支付2016年2月至2016年7月期间的租金，但称根据双方签订的《租赁合同》的约定，房屋实际交付日应以双方最终签署的《租赁房产交付确认书》记载的2015年12月8日为准，因实际交付日晚于《租赁合同》约定的2015年4月1日，免租期应当顺延，故其公司在2016年2月至2016年7月期间尚处于免租期，不应向大龙公司支付租金，其与大龙公司签订的《还款协议》及《承诺书》是在受到大龙公司胁迫的情况下签订的，应予撤销。大龙公司则称《租赁房产交付确认书》记载的日期存在错误，双方之后签订的《还款协议》及《承诺书》已经明确了房屋的交付日期为2015年4月1日，《还款协议》及《承诺书》系双方协商一致的结果。该院认为，结合双方办理的交接手续、龙润信公司在2015年9月18日向大龙公司支付了2015年8月1日至2015年10月31日的租金、龙润信公司在2015年10月11日之前已就涉诉房屋与多个次承租人签订了租赁合同，且已经收取了部分次承租人自2015年10月1日至2015年12月31日的租金以及龙润信公司在收到大龙公司发出的《催款通知》后于2016年1月27日向大龙公司支付了2015年11月至2016年1月期间的租金等情况，能够确定双方均认可涉诉房屋已于2015年4月1日交付，涉诉房屋的计租日期开始时间为2015年8月1日。且龙润信公司未提交充分证据证明其与大龙公司签订的《还款协议》及《承诺书》是在受到大龙公司胁迫的情况下签订的，故该院对龙润信公司关于《还款协议》及《承诺书》应予撤销的主张不予采信。大龙公司与龙润信公司签订的《还款协议》及《承诺书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。龙润信公司未按照《承诺书》约定的时间向大龙公司支付2016年2月至2016年7月期间的租金，且在大龙公司给予的60天宽限期内仍未支付上述期间租金，大龙公司有权解除双方签订的《租赁合同》。大龙公司工作人员于2016年6月2日向龙润信公司发送了《律师函》要求解除双方的《租赁合同》，虽《律师函》是大龙公司的法律顾问作出的，但该《律师函》是由大龙公司工作人员向龙润信公司发送的，且大龙公司明确表示认可该《律师函》，故《律师函》中记载的要求与龙润信公司解除《租赁合同》的意思表示代表着大龙公司的意思表示，对龙润信公司产生效力。按照龙润信公司与大龙公司签订的《租赁合同》的约定，《律师函》发送后第七（7）日视为有效送达，故双方签订的《租赁合同》于2016年6月9日解除。对大龙公司要求确认其与龙润信公司签订的《租赁合同》于2016年6月9日解除的请求，该院予以支持。双方《租赁合同》于2016年6月9日解除，龙润信公司应支付大龙公司2016年2月1日至2016年6月9日期间的租金，故对大龙公司的上述请求，该院予以支持。因双方《租赁合同》中约定的滞纳金具有违约金的性质，且大龙公司同时主张龙润信公司支付500万违约金，故该院将综合双方合同的签订时间、履行情况、解除时间等情况，酌情确定龙润信公司应支付大龙公司违约金的数额，对大龙公司要求龙润信公司支付滞纳金的请求，该院不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方《租赁合同》于2016年6月9日解除，大龙公司要求龙润信公司腾退承租的涉诉房屋，并按照双方之前签订的《租赁合同》约定的租金标准按日向其支付自2016年6月10日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，具有法律依据，该院予以支持。大龙公司要求支付上述期间滞纳金的请求，缺乏法律依据，该院不予支持。因涉案房屋在2015年6月1日至2016年7月13日期间由龙润信公司占有使用，故此期间产生的电费689674.77元应由龙润信公司负担，对大龙公司要求龙润信公司支付上述期间电费的请求，该院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。自2016年1月22日起，石莉娜作为龙润信公司的唯一股东，其应对龙润信公司的财产独立于其自己的财产承担举证责任。石莉娜、龙润信公司提供的证据未显示石莉娜的财产与龙润信公司的财产存在混同的情形，大龙公司虽对上述情况不予认可，但并未提交证据予以反驳，故大龙公司要求石莉娜对龙润信公司应负担的债务承担连带责任的请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：一、确认大龙公司与龙润信公司签订的《租赁合同》于二○一六年六月九日解除；二、龙润信公司于判决生效之日起十五日内将其租用的XXX（物业名称：裕龙三区续建商业）全部腾空后交付给大龙公司；三、龙润信公司于判决生效之日起七日内支付大龙公司二○一六年二月一日至二○一六年六月九日期间的租金三百零六万五千零四十元；四、龙润信公司于判决生效之日起七日内按照每日二万三千七百六十元的标准支付大龙公司自二○一六年六月十日至将XXX（物业名称：裕龙三区续建商业）实际腾空并交付给大龙公司之日止的房屋使用费；五、龙润信公司于判决生效之日起七日内支付大龙公司二○一五年六月一日至二○一六年七月十三日期间的电费六十八万九千六百七十四元七角七分；六、龙润信公司于判决生效之日起七日内支付大龙公司违约金五十万元；七、驳回大龙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：龙润信公司起诉大龙公司的（2016）京0113民初7037号民事判决书已发生法律效力。本院认为：依法成立的合同受法律保护。大龙公司与龙润信公司签订的《租赁合同》、《催款通知》、《还款协议》、《承诺书》均合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。龙润信公司认为《催款通知》、《还款协议》及《承诺书》是在受到大龙公司胁迫的情况下签订，但在本案审理过程中龙润信公司并未提交相应的证据证明其主张，且法院生效判决已驳回龙润信公司提出的撤销权请求，故对龙润信公司该抗辩意见本院不予采信。《租赁合同》约定非因大龙公司违约或不可抗力原因，龙润信公司迟延交付租金超过3个月的，大龙公司享有合同解除权，《催款通知》、《还款协议》、《承诺书》对龙润信公司欠缴租金的期间和数额进行了确认，并进一步明确了龙润信公司不按约定交纳租金应承担合同解除等不利的法律后果，龙润信公司应严格按照约定履行交纳租金的合同义务；龙润信公司按约定支付了2015年11月至2016年1月期间的租金，但未按《承诺书》的约定支付合同下半年即2016年2月至7月期间的租金，在大龙公司给予的60天宽限期内，龙润信公司仍未交纳租金，大龙公司按双方约定有权解除《租赁合同》并收回房屋，《租赁合同》解除的时间应为龙润信公司收到大龙公司寄送的有关解除合同的《律师函》后第七日；《租赁合同》解除后，龙润信公司应支付大龙公司合同期间尚欠的租金及自合同解除之日起至龙润信公司腾退房屋之日止的房屋使用费；因龙润信公司构成违约并导致合同解除，故龙润信公司应向大龙公司支付违约金，一审法院综合考虑合同的签订时间、履行情况、解除时间等因素，酌情确定违约金的数额为50万元，并无不当；关于电费问题，一审期间双方已对欠缴电费数额进行了确认，一审法院判决龙润信公司支付电费689674.77元，并无不当。《租赁合同》对房屋的交付条件进行了约定，2015年4月7日双方就涉案房屋签订了交接单和移交单，4月8日至6月16日期间双方签署了多份移交单，2015年9月、10月龙润信公司与案外公司签订租赁合同，龙润信公司提交的《租赁房产交付确认书》载明的房屋交付日期为2015年12月8日。本案审理过程中，双方对房屋的交付时间争议较大并提出了各自不同的主张，但从2016年1月10日双方签署的《催款通知》、《还款协议》、《承诺书》的内容可以看出，大龙公司与龙润信公司均认可房屋的交付日期为2015年4月1日、计租日期为2015年8月1日，龙润信公司亦以此交付日期、计租日期为基础交纳了部分租金，龙润信公司上诉认为一审法院认定的交房日期有误，无事实依据，本院不予采信。龙润信公司认为大龙公司在合同履行过程中存在违约行为，但在本案审理过程中龙润信公司并未提交充足的证据予以证明，法院生效判决亦驳回了龙润信公司要求大龙公司承担违约责任的诉讼请求，故本院对龙润信公司的该部分主张不予采信。综上，龙润信公司的上诉主张，不能成立，本院不予采纳。对其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44828元，由北京龙润信投资担保有限公司负担（22414元已交纳，余22414元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  周熙娜代理审判员  王 奔二〇一七年三月二十日法官 助理  黄晓宇书 记 员  崔 莹