文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1499号原告：诸葛渌，男，1970年6月20日出生，汉族，住北京市宣武区。委托代理人：杨泳仪、邹强，均系广东鑫霆律师事务所律师。被告：冯震威（曾用名冯韵），男，1961年6月28日出生，香港居民，委托代理人：廖智慧、黎明，均系广东三民律师事务所律师。原告诸葛渌诉被告冯震威租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诸葛渌的委托代理人杨泳仪、邹强，被告冯震威的委托代理人廖智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸葛渌诉称：原告于2011年8月10日与被告签订了《房地产租赁合同》，合同约定租赁期为3年，即自2011年8月10日至2014年8月9日止，租金每月为11000元，保证金22000元。租赁期内，被告不按照合同约定每月的第10日前支付租金，按照合同第六条的约定“每逾期一日罚100元违约金，如果逾期缴纳租金达20日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产并没收保证金”，自2013年8月10日至2014年8月9日止，被告逾期支付租金共计103天，被告应向原告支付违约金共计10300元。另，在承租期内，被告在支付每月房屋租金时，经常没有足额支付租金，无故拖欠部分租金至今共计6700元应当予以支付。此外，被告入住房屋后一直使用原告名下的中国银行广州白云支行账户资金（账号：73×××04）为其支付有线电视费1060元（自2011年9月至2014年12月共计40个月，每月26.5元）。租赁期满后，原告多次要求被告返还房屋，但被告拒不腾退，并单方面向原告账户转账两个月的租金20700元。原告认为被告在租赁期满后拒绝返还房屋的行为，应当参照现时段内、同类地段、同类房屋的市场租赁价格来确定支付相应的房屋占有使用费（参照广州市天河区珠江新城地段房屋租赁价格约为100元/平方米），房屋建筑面积为230.41平方米，故被告应按照23000元/月的标准向原告支付房屋占有使用费，且依据双方签订的《房地产租赁合同》第七条第2款的约定“租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用租金外，并有权按占用期内租金总金额的20%（小于100%）收取违约金”，故被告还应当支付违约金4600元/月。现原告诉至法院，请求判决：1、被告立即从广州市天河区华利路3号北塔30C房内搬走，将房屋返还给原告；2、被告向原告支付自2014年8月10日起至搬出房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2016年10月为502724元；3、被告向原告支付违约金100544.8元（502724元×20%）；4、被告向原告支付拖欠的租金6700元；5、被告向原告返还有线电视费1060元（自2011年9月至2014年12月共计40个月，每月26.5元）；6、被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金10300元（自2013年8月10日至2014年8月9日止，逾期支付违约金共计103天，违约金按每天100元的标准计算）；7、原告没收被告缴纳的保证金22000元；8、被告赔偿原告因本次纠纷而支付的仲裁费4021.5元；9、被告赔偿原告因本案而支付的律师费8000元；10、被告承担本案诉讼费。被告冯震威辩称：一、租赁期限届满前，原告与被告已达成续租三年的约定，被告至今均是合法承租房屋。2014年6月19日，房屋产权人王红军（即原告妻子）与被告达成了续租3年的约定，并同意按照原租赁合同的条件不变进行续租。被告继续使用房屋属于正常履约的行为，且有权继续使用房屋直至续租期限届满，无需返还。二、房屋的管理费、大型维修费等费用依约是由原告承担，而非被告承担，因此应在租金里扣减。《房地产租赁合同》第二条第3款约定“每月租金11000元包管理费，在出租期间如是300元以下的维修费用由被告承租，如超出300元维修则由原告与被告协商解决。”事实上，租赁房屋出租至今有多个月的管理费、公摊水费、垃圾费是由被告代原告直接向物业公司缴纳的，因此，上述费用应在租金里扣减。另，租赁期间存在多次大型维修的情形，亦应在租金里扣减，上述费用共计34151.92元。三、因原告出售房屋，所以原告拒收租金并要求被告立即搬离，被告因此也提起了侵害承租户优先购买权之诉。另，被告在2014年10月之前均按时缴纳租金，后期因原告声称不再收取租金并要求被告立即搬离导致被告提起诉讼，被告不存在违约行为，原告无权没收被告缴纳的保证金。原告与被告于2014年6月19日达成以原条件续租三年的约定，故被告应支付的租金为11000元/月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即使续租合同无效，亦应采取原合同约定的11000元/月的标准支付房屋占有使用费。四、2014年2月16日，原告与案外人李娜签订《存量房买卖合同》，由于李娜除前期已支付款项外一直未按约定支付购房款，因此，2014年6月19日原告与被告达成续租三年的约定。此后李娜支付了中期购房款，原告于2014年11月20日向被告邮寄《书面通知》，直至此时，被告才知晓原告已将租赁房屋出售予李娜，被告在同等条件下的优先购买权已被侵害，被告就原告侵害被告优先购买权一事向广州市天河区人民法院提起诉讼，案号为（2015）穗天法民四初字第60号，因原告提出被告主体不符，后被告撤诉。后被告又提起案号为（2016）粤0106民初7102号民事诉讼，该案现处于法院审理期间，原告侵害了被告的优先购买权应承担相应的侵权责任。退一步讲，即使被告不享有优先购买权，原、被告之间的续租租赁关系依然存在，被告无需搬离租赁房屋。经审理查明：广州市天河区华利路3号30C房（以下简称案涉房屋）的产权人为原告及案外人王红军，建筑面积为230.41平方米。2011年8月10日，原告（出租方）与被告（承租方）及案外人广州泛盈酒店公寓管理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：经过经纪方的促成，出租方将案涉房屋出租给承租方作为住宅使用，建筑面积为230平方米（以房地产权证面积为准），租期自2011年8月10日至2014年8月9日止，保证金为22000元；（第二条第3款）租金为每月11000元包管理费，房屋产生的水电煤气费、电视等杂费都由承租方自行承担，在出租期间如是300元以下的维修费用由承租方自行承担，如超过300元维修则由出租方与承租方协商解决，承租方自己的家私电器维修费用由承租方自行承担；（第二条第4款）租金结算方式为按月结算，在每月的第10日前按现金或银行转账的付款方式缴付，出租方应出具《收据》，出租方开户银行为招商银行花城支行，户名为诸葛渌，银行账号为62×××05；（第三条）签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退还给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；（第六条第1款）在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期缴纳租金的，每逾期一日，罚一百元违约金，如逾期缴纳租金达20日视为承租方违约，出租方有权解除合同、收回该房产并没收保证金；（第六条第10款）租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方，如需继续承租该房产，应提前1个月与出租方协商，双方另订合同；（第七条第2款）租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%（小于100%）收取违约金；（第八条）租赁合同期满或解除，承租方必须在合同期满或解除之日办理完迁出手续并将其个人之家具杂物全部搬走；等内容。签订《租赁合同》之前，被告向原告缴纳了保证金22000元及首月租金11000元。2011年8月28日，原告将案涉房屋交付被告使用。2014年11月20日，原告向被告邮寄《书面通知》（快递单号：305127940534）要求被告于2014年12月10日交还案涉房屋，否则除限期被告迁出和补交房屋占用费外，原告有权按占用期内租金总额20%（小于100%）的标准向被告收取违约金。2015年9月7日，原告提起本案诉讼。本案中，原告提交《证明》《报警回执》拟证明被告在租赁期届满后拒不返还案涉房屋的事实，以此要求被告支付案涉房屋占有使用费（其中2014年8月10日至2014年12月9日期间按照11000元/月的标准，2014年12月10日至实际搬出之日止参照《广州市房屋租金参考价》规定的标准）。此外，原告提交的《账户历史交易明细表》（户名为原告，账号为62×××05）显示租赁期届满后的2014年8月19日、2014年9月29日原告账户分别进账11000元、9700元。被告确认租赁期满后其一直使用案涉房屋至今且向原告账户转账了上述两笔款项，但主张是因其与原告达成了续租的一致意见，其使用案涉房屋是履行续租的约定，为此提交了《短信》（已委托公证）拟证明其与原告妻子王红军于2014年6月19日达成续租一致意见的事实。上述《短信》显示，王红军询问被告是否有意续租，被告表示同意，后王红军于2014年6月19日向被告表示同意继续租给其3年，按照原来条件不变，双方再写一个续约协议即可，并要求被告对此予以回复。原告认为《短信》要求双方签订续租协议，但事实上双方并未签订续租协议，故续租协议未成立；同时表示其于2014年11月20日向被告邮寄的《书面通知》已通知被告于2014年12月10日交还案涉房屋，故双方之间的租赁关系仅存续至2014年12月9日。被告主张其向原告支付最后一笔租金的时间为2014年12月10日，但未举证证明，同时确认其自此之后就未再向原告支付过租金。本案中，被告未能举证证明在租赁期限届满后与原告就案涉房屋签订了续租协议。原告提交《账户历史交易明细表》《户口历史交易明细表》及自制的《每月拖欠租金的计算方式》《逾期天数的计算方式》拟证明被告未足额缴纳租金及逾期缴纳租金的事实，要求被告补足2012年1月至2014年7月期间拖欠的租金6700元，并按照每日100元的标准支付违约金10300元，同时没收保证金22000元。另，原告认为租赁合同约定的每月第10日前缴租即缴租的最后一天为每月9日，故《逾期天数的计算方式》列明被告在2013年8月至2014年7月期间逾期交租情况为：2013年8月21日交租，逾期12天；2013年9月18日交租，逾期9天；2013年10月17日交租，逾期8天；2013年11月22日交租，逾期13天；2013年12月14日交租，逾期5天；2014年1月16日交租，逾期7天；2014年2月22日交租，逾期13天；2014年3月12日交租，逾期3天；2014年4月14日交租，逾期5天；2014年5月17日交租，逾期8天；2014年6月20日交租，逾期11天；2014年7月18日交租，逾期9天；逾期天数合计103天。《每月拖欠租金的计算方式》列明被告在2012年1月至2014年7月期间拖欠租金合计6700元。经质证，被告对《账户历史交易明细表》《户口历史交易明细表》予以确认，但认为原告本案中主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效。经核对，《账户历史交易明细表》《户口历史交易明细表》载明被告缴纳租金的时间及金额与《每月拖欠租金的计算方式》《逾期天数的计算方式》列明的时间及金额一致。原告主张被告未经其允许致电给有线电视部门开通已停止使用的有线电视，并从原告的银行账户每月扣款，以此要求被告返还有线电视费1060元，为此提交了《中国银行广州白云支行历史交易明细清单》（户名为原告，账号为73×××04）及自制的《有线电视费的计算方式》予以证明。被告对此不予确认。经查，《BANCS存款历史交易明细清单》未显示原告缴纳的费用即案涉房屋的有线电视费。原告要求被告赔偿因本次纠纷而支付的仲裁费4021.5元，为此提交了《仲裁申请书》、（2014）穗仲案字第5651号《受理仲裁申请通知书》《决定书》《仲裁费票据》《仲裁管辖异议书》《上诉状》、（2015）穗天法民四初字第1499号《管辖权异议申请书》等证据证明。被告对此不予认可。原告还提交（2014）穗鑫律民字第185号《民事委托代理合同》及广东鑫霆律师事务所于2014年12月19日开具的《律师费发票》（发票代码：144001401134，缴款人为原告及王红军，金额为8000元）拟证明其为本次诉讼支付了律师费8000元，要求被告支付。被告对此不予确认。本案中，被告主张其代原告垫付了管理费，为此提交了《管理费发票》及自制的《租客代交费用明细》予以证明。《管理费发票》显示广州天绰物业管理有限公司分公司收到案涉房屋2011年7月至2011年12月期间的管理费4533.71元（付款方为案涉房屋）、2012年1月至2012年8月期间的管理费6451.2元（付款方为案涉房屋）、2013年1月至2013年9月期间的管理费7257.6元（付款方为案涉房屋）、2013年10月至2013年12月期间的管理费2419.2元（付款方为案涉房屋）、2015年1月至2015年12月期间的管理费9677.28元（付款方为案涉房屋）、2016年1月至2016年3月期间的管理费2419.32元（付款方为被告）、2016年4月至2016年5月及2016年7月的管理费2419.32元（付款方为被告）、2016年6月管理费806.44元（付款方为被告）、2016年8月管理费806.44元（付款方为被告）、2016年9月管理费806.44元（付款方为被告）、2016年10月管理费806.44元（付款方为被告），上述管理费共计38403.39元。原告对此不予确认，认为除了2016年的《管理费发票》，其余《管理费发票》均显示付款方为案涉房屋而非被告，并主张是其缴纳了2013年1月至2013年12月、2015年1月至2015年12月期间的管理费，为此提交了两份《招商银行户口历史交易明细表》予以证明。上述《招商银行户口历史交易明细表》显示原告分别于2013年11月3日、2013年12月19日、2016年3月21日向广州天绰物业管理有限公司分公司支付7391.32元、2458.55元、9677.28元。被告对此不予确认，认为物业管理公司有重复扣款之嫌，然而未举证证明。另，被告还提交《垃圾费发票》《公摊水费发票》拟证明其代原告垫付了案涉房屋公摊水费、垃圾费。对此，原告认为公摊水费和垃圾费依合同约定应由被告缴纳。被告还主张代原告垫付过维修费，但未举证证明。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应切实履行。关于续租的问题。虽然被告主张其与原告于2014年6月19日达成了续租三年的一致意见，但根据《租赁合同》的约定及其提交的《短信》可知，双方续租需再签订续租协议，但被告未能举证证明其与原告就案涉房屋签订了续租协议，故其关于续租三年的主张没有事实和法律依据，本院对此不予采纳。关于租赁关系解除的问题。现查明，被告分别于2014年8月19日、2014年9月29日向原告转账11000元、9700元，而原告亦未将上述款项退回被告，且原告在本案中确认其于2014年11月20日向被告邮寄的《书面通知》同意将案涉房屋出租给被告至2014年12月9日，故原、被告上述行为可视为双方已将《租赁合同》约定的租赁期限延期至2014年12月9日。在此之后，被告未再向原告支付任何租金，原告也通过仲裁、诉讼等方式要求被告搬离案涉房屋，因此本院认为双方之间的租赁关系实际已于2014年12月10日解除。关于返还案涉房屋的问题。被告在双方租赁关系解除之后仍占有案涉房屋的行为明显侵犯了原告的合法权益，现原告要求被告迁出案涉房屋，合理有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费和逾期交还房屋违约金的问题。被告自2014年12月10日起占用案涉房屋至今，现原告要求被告支付占有使用费，并无不妥，本院予以支持。综合案情，本院酌情认定被告应自2014年12月10日起按照有资质的评估机构评估的同期同地段月租金标准向原告支付占有使用费至实际交还案涉房屋之日止。至于原告要求被告支付2014年8月10日至2014年12月9日期间的费用，由于该期间双方仍存在租赁关系，故被告应按11000元/月的标准向原告支付租金47193.55元（11000元×4个月+11000元÷31天×9天），扣减被告已支付的2014年8月、9月租金20700元（11000元+9700元），被告还应支付租金26493.55元。至于逾期交还房屋违约金的问题，由于《租赁合同》已明确约定被告逾期不交还案涉房屋的，原告有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。被告拒不交还房屋的行为已构成违约，现原告要求被告支付违约金，符合上述合同约定，本院予以支持。据此，本院确认被告应按照2014年12月10日至其实际交还案涉房屋之日止的占有使用费总额的20%向原告支付违约金。关于保证金的问题。依据《租赁合同》约定，被告逾期缴纳租金达20日则视为其违约，原告有权没收保证金。现已查明被告存在拖欠租金超过20日的事实，故原告要求没收保证金22000元，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期交租违约金的问题。依据《租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向原告支付租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日罚100元违约金。根据现有证据显示，被告在2013年8月10日至2014年8月9日期间确实存在逾期交租的行为，具体为2013年8月逾期12天，2013年9月逾期9天，2013年10月逾期8天，2013年11月逾期13天，2013年12月逾期5天，2014年1月逾期7天，2014年2月逾期13天，2014年3月逾期3天，2014年4月逾期5天，2014年5月逾期8天，2014年6月逾期11天，2014年7月逾期9天，逾期天数合计103天。逾期交租违约金的诉讼时效为2年，原告于2015年9月7日提起诉讼，故自2013年9月7日起的逾期交租违约金才受到保护，因此被告关于原告部分诉讼请求过时效的抗辩理由成立，应予支持。综上，本院确认被告应向原告支付逾期交纳2013年9月至2014年7月期间租金的违约金9100元[（103天-12天）×100元/天]。关于补交租金的问题。租金的诉讼时效为1年，原告于2015年9月7日提起诉讼，即自2014年9月7日起的租金才受保护。现原告要求被告补交2012年1月至2014年7月期间拖欠的租金，被告抗辩上述期间租金超过诉讼时效，理由成立，应予支持。故对原告要求被告补交租金6700元的诉讼请求，本院不予支持。关于有线电视费的问题。现有证据无法证明案涉房屋有线电视的开通及实际缴费人等问题，故对原告要求被告支付有线电视费1060元的诉讼请求，本院不予支持。关于仲裁费及律师费的问题。《租赁合同》并未对双方发生纠纷时产生的仲裁费、律师费进行约定，且该费用属于原告的诉讼成本，故对原告要求被告支付仲裁费4021.5元和律师费8000元的诉讼请求，本院均不予支持。至于管理费、垃圾费、水费公摊、维修费的问题。依据《租赁合同》约定，被告在承租案涉房屋期间应负担管理费、水电煤气费、电视等各项杂费，因此被告主张该些费用应在租金中予以扣减，不符合上述合同约定，本院不予支持。被告还主张垫付过维修费，但未举证证明，本院亦不予支持。至于被告占用案涉房屋期间是否有代原告垫付管理费的问题，由于原、被告提交的证据自相矛盾，故本院对该期间的管理费问题不作处理，双方可待收集充分证据后另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告冯震威从广州市天河区华利路3号30C房搬出并将该房返还给原告诸葛渌；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威向原告诸葛渌支付2014年8月10日至2014年12月9日期间拖欠的租金26493.55元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威向原告诸葛渌支付房屋占有使用费（参照有资质的评估机构评估的同期同地段月租金标准，自2014年12月10日起计至实际交还广州市天河区华利路3号30C房之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威按照上述房屋占有使用费总额20%的标准向原告诸葛渌支付违约金；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威向原告诸葛渌支付逾期交纳2013年9月至2014年7月期间租金的违约金9100元；六、被告冯震威缴纳的保证金22000元由原告诸葛渌没收；七、驳回原告诸葛渌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10450元，由原告诸葛渌负担600元，被告冯震威负担9850元。如不服本判决，原告诸葛渌可在判决书送达之日起十五日内，被告冯震威可在判决书送达之日起三十日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈宇帆人民陪审员  罗幸荣人民陪审员  李春菊二〇一七年三月三日书 记 员  蒲肖明            本判决书于2017年   月   日送达