浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终222号上诉人（原审被告）：中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司。住所地：浙江省宁波市国家高新技术开发区光华路*号。代表人：姚志坚，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务��律师。被上诉人（原审原告）：王琳，男，1981年11月17日出生，汉族，公司职员，住浙江省。委托诉讼代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。原审第三人：宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场。住所地：浙江省宁波市镇海区庄市聚兴路**号。经营者：管红伟，男，1969年4月4日出生，汉族，住浙江省。原审第三人：宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店。住所地：浙江省宁波市镇海区庄市街道聚兴路**号。经营者：杨可勤，男，1988年2月27日出生，汉族，住安徽省颍上县。原审第三人：潘佩玉，女，1973年1月3日出生，汉族，住浙江省。上诉人中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司（以下简称“移��公司宁波分公司”）因与被上诉人王琳、原审第三人宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场（以下简称“环宇通讯大卖场”）、宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店（以下简称“可勤通讯器材店”）、潘佩玉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2016年11月14日作出的（2016）浙0211民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。移动公司宁波分公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2016）浙0211民初2068号民事判决第一项，改判驳回被上诉人王琳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人王琳负担。事实和理由：《店面租赁合同》期满后，上诉人通过诉讼及法院执行等合法途径，将宁波市镇海区庄市上上客快餐店占用的房屋于2016年4月18日完成腾退，至此上诉人已完成房屋的腾退返还义务。被上诉人在《店面租赁合同》期满后未能正常使用全部房屋，系因原审第三人可勤通讯器材店和潘佩玉的侵占行为所致，与上诉人无关。一审法院判令上诉人承担2015年3月1日至2016年10月24日期间的租金损失，于法于理无据。上诉人在2015年2月28日租赁期满后一直未占有使用涉案房屋，被上诉人主张的电费5176.3元不应当由上诉人承担。2.被上诉人系涉案房屋的所有人，在明知第三人可勤通讯器材店和潘佩玉的侵占行为后，未采取措施阻止侵占行为或防止损失扩大，其要求上诉人返还房屋并承担损失，明显不公。被上诉人在上诉人保留优先续租权的情况下，擅自与刘志峰在2015年1月21日签订店面租赁合同，损害了上诉人的权益，应当承担相应的责任。王琳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。环宇通讯大卖场、可勤通讯器材店、潘佩玉未陈述意见。王琳一审诉讼请求：1.被告返还原告位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路92号的房屋；2.被告赔偿原告自2015年3月1日起暂计算至2016年7月14日的租金损失人民币790000元，以及暂计算至2016年7月14日的利息损失29660.95元、电费损失5176.3元，合计损失824837.25元；3.被告继续承担原告自2016年7月15日起至涉案房屋实际返还之日止以每年390000为标准计算的租金损失，利息损失以实际产生的租金损失为基数按同期贷款利率计算，以及违约赔偿损失200000元。审理过程中，原告自愿减少诉讼请求为：被告赔偿原告租金损失650821元，利息损失7398元、电费损失5176.3元，合计损失663395.3元。一审法院认定事实：2012年3月7日，原告王琳与被告移动公司宁波分公司签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向原告租赁位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88号的房产，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止，租金为350200元/年，房产税、土地使用费等其他费用由原告承担，因日常经营产生的水电费由被告承担。协议还约定被告移动公司宁波分公司有权根据经营需要直接转租该房屋。2012年3月，被告将涉案房屋转租给第三人被告环宇通讯大卖场，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止。2012年9月18日，第三人环宇通讯大卖场（管红伟）将部分涉案房屋出租给案外人宁波市镇海区庄市上上客快餐店（以下简称“上上客快餐店”），租赁期限为自2012年9月18日起至2015年2月28日止。原告分别于2015年3月3日、2015年3月25日向被告发送书面函及律师函，要求被告返还租赁房屋，并主张被告应赔偿原告因未能返还租赁房屋造成的实际损失。2015年3月26日，被告向原告发送书面通知，表明被告不再续租涉案房屋。另查明，第三人环宇通讯大卖场在房屋租赁期间，用墙体将涉案房屋隔出约半间用于经营餐饮，后该区域转租给案外人上上客快餐店经营。另半间房屋与第三人潘佩玉的房产合并一处用于经营通讯产品。租赁期届满后，该区域由第三人可勤通讯器材店占用。2015年4月7日，移动公司宁波分公司提起诉讼，要求环宇通讯大卖场、上上客快餐店腾退涉案房屋。一审法院于2015年8月17日出具（2015）甬镇民初字第523号民事判决书，支持了移动公司宁波分公司的该诉请。后该案经执行程序，上上客快餐店于2016年4月18日完成其占用的半间涉案房屋的腾退。后经多方协调，第三人可勤通讯器材店于2016年10月24日退还了其占用的另半间涉案房屋。原告出具收条确认于该日“收到完成全部腾退并符合返还要求的涉案房屋，并已收到涉案房屋钥匙”。还查明，原告垫付了涉案房屋2016年2月份电费4857.53元、2016年3月份电费318.77元。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。承租人应妥善保管租赁物，在租赁期届满后应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物性质使用后的状态。被告在租赁期届满后，未能及时返还涉案房屋，直至2016年10月24日方将涉案房屋返还给原告。被告的上述行为已构成违约，原告有权参照双方合同约定的租金标准要求被告支付2015年3月1日至2016年10月24日期间的租金损失。双方合同约定由被告自行承担因日常经营产生的水电费，故被告也理应向原告返还由原告为其垫付的5176.3元电费。原告的诉请，部分于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条��《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司赔偿原告王琳租金损失586585元，返还原告王琳垫付的电费5176.3元，合计591761.3元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告王琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10434元，减半收取5217元，由原告王琳负担563元（已预交），由被告中国移动通��集团浙江有限公司宁波分公司负担4654元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人移动公司宁波分公司与被上诉人王琳签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，上诉人理应向被上诉人返还租赁房屋。被上诉人未能及时返回房屋应按《房屋租赁协议》约定的租金标准，向被上诉人支付自租赁期届满日至房屋实际返还之日期间的房屋占有使用费。被上诉人于2016年10月24日向上诉人出具了收条，确认该日“收到完成全部腾退并符合返还要求的涉案房屋，并已收到涉案房屋钥匙”，故一审法院认定该日为上诉人实际返还房屋之日，并据此计算上诉人应向被上诉人支付的房屋占有使���费金额，并无不当。上诉人称通过一审法院执行，其已于2016年4月18日将上上客快餐店占用的房屋完成腾退，至此其已完成房屋的腾退返还义务，但被上诉人不予认可，上诉人也无相应的证据佐证，故上诉人的该项主张，本院难以采信。上诉人还称被上诉人在租赁期满后未能正常使用全部房屋，系原审第三人可勤通讯器材店和潘佩玉的侵占行为所致，与上诉人无关。对此，上诉人系与被上诉人发生的房屋租赁法律关系，腾退并返还房屋的义务在上诉人，故上诉人的该项主张于法无据，本院亦难采信。上诉人称被上诉人未采取措施阻止侵占行为或防止损失扩大，缺乏依据，本院不予采信。上诉人所称的优先续租权，没有法律依据。被上诉人主张的电费产生在上诉人返回房屋之前，故一审法院认定该部分电费由上诉人承担也无不当。综上所述，移动公司宁波��公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9718元，由上诉人中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄   永   森审 判 员 朱亚君审判员赵保法二〇一七年三月一日代书记员 薛       楠