山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2015）平民一初字第2440号原告：刘强，男，1966年2月27日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：王爱合，山东海利丰律师事务所律师。被告：青岛贵和置业有限公司。住所地：平度市泉州路徐福社区综合楼。法定代表人：王剑彪，董事长。委托诉讼代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。原告刘强与被告青岛贵和置业有限公司（以下简称被告贵和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘强的委托诉讼代理人王爱合、被告贵和公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿租金损失41000元；2、判令被告协助原告办理房屋权属证书；3、判令被告支付违约金54580.5元（截止到2015年5月的违约金，以后每月按1399.5元向原告支付违约金，直到房屋权属证书办理完毕为止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月31日，原被告签订了房屋买卖合同。原告购买被告财富新天地7#座9#网点房一套，面积29.6平方米。价格为18万元，约定2010年12月31日前交房。到期后被告没有交付房屋，一直拖到2014年6月9日才交付。被告的行为，已构成违约，应承担违约金，并赔偿原告的经济损失。被告贵和公司辩称，1、原告主张的租金损失作为被告应当承担的违约赔偿没有法律依据，最高院商品房买卖合同纠纷意见17条关于出卖人预期交房，买房人可以参照同地段、同类房屋租金主张违约损失，前提是双方在购房合同中对违约责任没有约定的情况下，且出卖人构成违约情况下适用，本案原被告在2009年10月31日签订的订购房屋协议第四条，对被告预期交房应承担的违约责任进行了约定，既如被告逾期交房承担的违约责任是退还定金，原告应当据此要求被告承担责任，不适应若干意见第17条的规定，所主张的租金损失不应当得到支持。2、关于房屋权属证书，原告随时可以到被告处办理合同网签和网上立案，备案后方可办理产权证，商品房买卖合同纠纷处理意见第18条规定，由于出卖人的原因导致买受人不能办理产权证书应当承担违约责任，这一规定要求买受人要向出卖人提出办证要求，事实上如买受人不提办证要求，出卖人无法单方为其办理网签和产权证书，因此至今原告未办理产权证书责任不在被告，被告不应当承担违约责任，除非原告有证据证明其要求网或者办理产权证明遭到被告拒绝或者拖延。3、关于逾期交房，被告未能按照约定于2010年12月31日前将房屋交付使用，原因在于原告交付了18万购房款后，与该房屋有关的其他费用尚未全部交清，2014年6月原告将相关款项交清后，被告立即交付了相关房屋，因此未按约定期间交付，责任不在被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于被告贵和公司向法庭提交的关于刘强房屋说明一份，经质证，原告不予认可，系被告单方陈述，不是任何证据。该证据虽系被告贵和公司出具，但是对该证据的真实性，本院予以确认。庭审中，经原告申请，本院委托鉴定机构就涉案房屋逾期交房期间的经营损失进行鉴定，2017年2月16日，平度市价格认证中心做出青平度价鉴字【2017】F003号价格鉴定（认证）结论书一份，经鉴定涉案房产价格为48375元，原告为此支出鉴定费1400元。经质证，原、被告对该鉴定书的真实性无异议。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月31日，原、被告签订《订购房屋协议》，约定：原告购买被告贵和公司建设的财富新天地7#座9#层网点房一套，暂测建筑面积为29.6平方米，单价为人民币6081.20元/平方米，总价为人民币180000元（大写壹拾捌万元整）。其他条款约定：2010年12月31日前交房。逾期交房退还定金。合同签订当天，原告支付房款现金180000元，被告贵和公司为原告出具收据一份。合同签订后，被告贵和公司于2014年6月9日交付房屋，同日，原告交纳维修金514.76元、房屋面积差4135元，被告贵和公司为原告出具收据。至原告起诉，因涉案小区无法进行综合验收，故被告贵和公司一直未协助原告办理房屋权属证书。2015年7月1日，原告诉至本院，要求处理。本院认为，原、被告之间签订的《订购房屋协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已依约履行了付款义务，被告贵和公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。被告逾期交付房屋，未在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，对原告要求被告履行协助办理房屋权属证书义务的诉求，本院依法予以支持。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”主张被告支付逾期交付房屋期间的经营损失，被告贵和公司辩称根据双方签订的《订购房屋协议》第四条，对被告逾期交房应承担的违约责任进行了约定，既“逾期交房退还定金”，原告应当据此要求被告承担返还定金的违约责任。本院认为，双方虽然做出上述约定，但原告并未交纳定金，并于当日支付房屋全款，故对被告这一抗辩主张，本院不予采信。关于原告主张的租金损失，经平度市价格认证中心鉴定，该经济损失为48375元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，庭审中，原告要求被告贵和公司支付自2011年4月1日（因为约定交房时间是2010年12月31日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释解释》第十八条规定，办理房屋权属证书的时间是90天）起计算到2015年5月31日的违约金54580.5元，以后每月按1399.5元（每月计算方法是以180000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6.22%的1.5倍计算）向原告支付违约金，直到房屋权属证书办理完毕为止。被告贵和公司辩称，对于逾期办理房屋权属证书的违约金，应当从2014年6月9日房屋交付之日起计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”自2014年6月9日被告贵和公司交付房屋之日起90日内，应协助原告办理房屋权属证书，逾期应支付被告违约金，违约金的计算应自2014年9月7日开始计算，因双方没有约定违约金，故应按照中国人民银行同期贷款利率计算至房屋权属证书办理完毕为止。故对于原告主张的违约金数额及计算方法，本院予以变更。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告青岛贵和置业有限公司在判决生效后十日内向原告刘强支付逾期交房租金损失48375元；二、被告青岛贵和置业有限公司在判决生效后三十日内协助原告刘强办理房屋权属证书；三、被告青岛贵和置业有限公司在判决生效后十日内向原告刘强支付逾期协助办理房屋权属证书违约金（违约金的计算：以人民币180000元为本金，自2014年9月7日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行协助办理房屋权属证书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，鉴定费1400元，合计3590元，由被告青岛贵和置业有限公司负担。因原告已预交，限被告于判决生效后十日内交付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘启斌代理审判员  陈静静人民陪审员  杨彩花二〇一七年三月一日书 记 员  张 丽