吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初79号原告：吉林市天成物业服务有限责任公司。住所：吉林省吉林市吉长引线北侧。法定代表人：卢涛，该公司总经理委托代理人：李迎吉，该公司法律顾问。被告：崔彦杰，男，汉族，某公司职员，户籍地吉林省磐石市，现住吉林省吉林市丰满区。委托代理人：李艳华，女，汉族，无职业，户籍地吉林省磐石市，现住吉林省吉林市丰满区。系崔彦杰妻子。原告吉林市天成物业服务有限责任公司（以下简称天成物业公司）与被告崔彦杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。天成物业公司委托代理人李迎吉、崔彦杰的委托代理人李艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成物业公司诉称：2010年5月20日，吉林市诚信恒远物业服务有限公司（以下简称诚信物业公司）与崔彦杰签订《前期物业服务协议》，崔彦杰将坐落于吉林市丰满区苏宁·天润城小区C24座3单元1层23号建筑面积97.53平方米的住宅房屋接受诚信物业公司管理服务，收费标准为按建筑面积0.9元/平方米·月。2010年4月16日，天成物业公司与吉林市苏宁环球有限公司签订《前期物业服务合同》，接管吉林苏宁·天润城一、二街区的物业服务。崔彦杰拖欠2013年度及2014年度物业费共计2106.86元。天成物业公司多次催要，崔彦杰拒绝缴纳拖欠至今。请求法院判令崔彦杰支付拖欠的物业费2106.86元及违约金735.82元，两项合计2842.68元。诉讼费由崔彦杰负担。崔彦杰辩称：天成物业公司收取物业费的标准为每平方米0.9元，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》附件《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》的规定，该标准为二级资质物业公司的收费标准，但天成物业公司提供的服务标准远远没有达到二级物业资质的水平。具体表现在以下几个方面：1、物业管理人员未持有物业管理上岗证，未达到70%以上物业管理人员具有大专以上学历；2、未与作为业主的崔彦杰进行有效沟通，且对崔彦杰反映的管道堵塞、楼道灯损坏、车辆在小区内被恶意破坏等问题均未有效处理；3、对小区内业主私自在小区内设立各种广告牌未采取有效管理措施；4、对小区内房屋外墙严重脱落现象并未采取任何维护措施，对小区内业主私搭乱建，改变房屋用途开设养生馆的行为没有进行阻止；5、苏宁天润城小区主出入口没有小区平面示意图，主要路口没有路标。6、小区内道路破损严重，且停车场混乱，随意停车并无任何道路交通标志；7、小区水池既无护栏也无安全防范警示标志，极其危险；8、小区没有对进出小区的车辆实施登记管理且随意停放。9、未对进入小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；10、小区内垃圾清理不及时，楼道内随意堆放垃圾杂物，脏乱差现象严重；11、小区内绿化带不整齐，长期不修剪，树木枯死后，甚至2年都未清理。以上均证明天成物业公司提供的物业服务不符合二级物业标准，其按0.9元每平方米的标准收取物业费，却未按规定履行合同。崔彦杰自2010年入住苏宁天润城小区后一直按时交纳物业费，后因物业服务质量达不到其收费标准，故拒绝交纳2014年物业费。天成物业公司提供的服务一直未达到标准，应为天成物业公司违约在先。崔彦杰有权依据《合同法》关于先履行抗辩权的规定，暂时拒绝交纳物业服务费。根据前文所述物业收费管理实施细则的规定，天成物业公司的服务质量仅能按照0.4元每平方米的标准收取物业费。崔彦杰要求天成物业公司返还其2015年多交的物业费585.24元。同时，因天成物业公司违约在先，其主张的违约金不应予以支付。如天成物业公司在今后的物业服务中能够达到二级标准，则同意按照0.9元每平方米的价格交纳物业费，如无法达到则应按0.4元每平方米的标准交纳。经审理查明：崔彦杰系苏宁·天润城小区C24座3单元1层23号房屋（建筑面积97.53平方米）的业主。2010年6月15日，该小区建设单位吉林市苏宁环球有限公司（以下简称苏宁公司）与天成物业服务公司签订了前期物业服务合同。合同对物业服务内容、质量、费用、相关责任及违约责任等内容进行了约定：多层住宅物业服务费为0.9元/月/平方米（按建筑面积计算），业主应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费的义务；业主未能按时足额交纳缴纳物业服务费的，按欠缴总额0.05%每日向天成物业公司支付违约金；苏宁公司违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的经济损失经相关单位评估后的合理费用由苏宁公司承担；天成物业公司已履行合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，以及因苏宁公司原因造成的工程质量问题给业主造成损失，苏宁公司拒绝赔偿或拒绝维修的，天成物业公司均不承担责任；合同期限自2010年6月15日起至2012年12月31日止。苏宁·天润城小区的业主委员会成立于2011年8月29日，该业主委员会未与天成物业公司签订物业服务合同，亦未选聘新的物业服务企业。2013年度及2014年度的物业服务费，崔彦杰拖欠至今。另查明，天成物业公司存在部分公共设施维护及垃圾清运不及时等现象。认定上述事实的证据有：前期物业服务合同、证明、实施物业管理证明、住房质量保证书、关于苏宁·天润城一、二街区现存问题整改方案承诺书、关于冻结吉林.苏宁天润城维修保证金的意见、照片等。根据天成物业公司的诉讼请求及崔彦杰的答辩意见，本院认为本案的焦点问题是：崔彦杰应否支付天成物业公司物业费及违约金，如应支付，标准如何确定。本院认为：苏宁·天润城小区的业主委员会成立后，既未与天成物业公司签订物业服务协议，又未选聘其他物业服务企业，继续履行天成物业公司与苏宁公司签订的前期物业服务合同。该前期物业服务合同依法对天成物业公司和业主具有约束力。天成物业公司为包括崔彦杰在内的业主提供了物业管理服务后，后者应依约按时支付物业服务费用。对于物业服务费的标准，因前期物业服务协议对崔彦杰具有约束力，应当按照前期物业服务协议中约定的标准执行。按照每平方米每月0.9元的标准计算，崔彦杰应缴纳的物业服务费为每年1053.32元（97.53平方米×0.9元/月/平方米×12个月），两年合计2106.64元。因天成物业公司提供的物业服务质量确实存在对公共部位维护及垃圾清运不及时等瑕疵，可以适当减少崔彦杰应承担的物业费数额，根据天成物业公司提供服务存在瑕疵程度，崔彦杰应承担物业费总额的85%为宜，即1790.64元。对于崔彦杰主张的部分业主在小区内将住宅作为经营用房使用，如果该行为对其造成影响，其可通过业主委员会向相关责任人主张权利。就部分业主在小区内进行私搭乱建的行为，物业服务企业不具备执法权，应由行政部门予以解决。关于违约金问题，天成物业公司与业主间确因物业服务质量等问题存有争议，始终未得到解决，不能认定崔彦杰拖欠物业服务费系违约行为，天成物业公司要求支付违约金的请求，本院不予支持。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主拒交物业费的方式并不能解决物业合同双方存在的问题，反而会造成物业服务问题的恶性循环。业主应及时与物业公司沟通解决，亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。物业公司亦应针对业主提出的问题有针对性的进行整改，提升服务质量。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造美好和谐的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十条、第二十一条、第二十六条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告崔彦杰于本判决生效后十日内一次性给付原告吉林市天成物业服务有限责任公司2013年度及2014年度的物业服务费共计1790.64元；二、驳回原告吉林市天成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吉林市天成物业服务有限责任公司负担7元，由被告赵天野负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 汤 丹二〇一七年三月三十日书记员 王梓旭