广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)桂01民终1205号上诉人（原审被告）：广西友容投资有限公司。法定代表人：杨健华，董事长。委托诉讼代理人：陈玉清，该公司员工。委托诉讼代理人：陈海珍，该公司员工。被上诉人（原审原告）:李锦辉。被上诉人（原审原告）：李锦权。两被上诉人共同委托代理人：李汉钊，广西金卡律师事务所律师。上诉人广西友容投资有限公司（以下简称友容公司）因与被上诉人李锦辉、李锦权商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人友容公司委托代理人陈玉清、陈海珍，被上诉人李锦辉、李锦权委托诉讼代理人李汉钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友容公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定上诉人可以顺延交房的期限不全面。上诉人在履行合同期间，出现了无法预见的客观事实变化：南宁市政府对长湖东路（凤翔路-月湾路）进行规划调整，道路宽度由18米调整为27米，道路完工通车时间由2008年9月推迟到2009年9月，迟延一年。道路规划调整后，政府征用上诉人开发的英伦十八项目所属的部分土地使用权。从道路重新开工之日(2008年4月15日)起，上诉人开发的英伦十八项目的工期就受到严重影响(征用土地及道路施工的影响)。两监理单位出具的材料证实，从道路重新开工之日，因道路建设扩宽征用土地造成英伦十八在2008年4月至7月无法正常施工，累计延误工期不少于90天，从2008年4月15日起因道路施工影响英伦十八项目工期188天，合计不少于278天。二、一审认定上诉人逾期交房截止时间与事实不符。上诉人提交的证据材料表明，2010年2月11日3号楼通过五方竣工验收，当月下旬，上诉人通知买方办理交房手续，买方在2010年3月1日收到通知，根据合同约定，商品房通过五方竣工验收后，上诉人通知买方办理交房，买方无故不来办理的，视为已经交房。因此，上诉人逾期交房的截止时间应该是2010年3月1日。5号楼的电梯虽然在2010年3月12日才通过验收合格，但电梯安装单位出具的材料反映，2010年2月4日电梯就进行验收检验，检验后电梯既可以正常使用。验收检验中发现电梯附属设施需要整改，而且整改不影响电梯的正常使用。根据合同约定，电梯在交房时须达到使用条件，并非要以取得验收检验合格报告不可。因电梯附属设施的小瑕疵而未取得验收检验合格报告，不能认为未达到使用条件。实际上，5号楼的大多业主都在2010年3月1日至5日间来接收房屋，自接收房屋之日起，电梯一直可以正常使用。一审以电梯取得验收检验报告作为逾期交房截止时间与事实不符，应以买方收到办理交房手续通知之日（2010年3月1日）为逾期交房截止时间。三、上诉人不应承担逾期交房违约责任。从约定交房之日(2009年7月31日)至逾期交房截止时间（2010年3月1日），共逾期交房213天，根据合同约定及最高法关于合同法的司法解释，上诉人有权根据情势变更原则要求顺延交房278天，可免责43天，扣除可以顺延、免责的天数，上诉人无须承担逾期交房违约责任。综上，请求二审法院依法改判。李锦辉、李锦权答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。李锦辉、李锦权向一审法院起诉请求：友容公司支付李锦辉、李锦权逾期交房违约金35780.04元；本案诉讼费由友容公司承担。一审法院认定事实：2007年12月28日，李锦辉、李锦权（买受人）与友容公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买其开发的位于民族大道凤岭北面“英伦十八”第x幢x单元x房，房屋总售价449498元。合同第八条约定交付期限和条件为：“出卖人应当在2009年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响（以有关部门的文件、通知为准）；3、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房；4、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；5、出卖人将竣工材料，报告提交政府部门并被接受后（以政府接受资料日期为准），等待验收或丈量所需时间除外；……”同时，合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：“除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以通知书或在当地报纸上刊登交房公告的方式通知买受人办理交付手续……除出卖人另有通知外，买受人应当在本合同约定的交房之日起10日内到英伦十八出卖人营业场所或出卖人指定的其他地点办理交房手续，如逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人……”。合同第十四条还约定“出卖人承诺与该商品正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件：1、住宅内的水、电设施在交房时达到使用条件；2、电梯在交房时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人按本合同第九条承担逾期交房的违约责任；2、本条与合同第九条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金”，合同订立后，原告依约付清了房款，履行了合同约定的付款义务。2010年2月9日，英伦十八5#楼通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及勘察单位五方验收合格。2010年3月1日，友容公司通知李锦辉、李锦权前来办理交房手续,李锦辉、李锦权以友容公司交付的房屋未达到交付条件为由拒绝收房，并至起诉之日仍未办理房屋交接手续。2010年3月12日，本案讼争房屋所在的5#楼电梯经广西壮族自治区特种设备监督检验院验收合格。后因双方为逾期交房问题发生争议，李锦辉、李锦权遂向一审法院提起诉讼，要求友容公司承担逾期交房的违约责任。另查明，本案涉诉房屋所在的英伦十八项目施工过程中，相邻的长湖东路（凤翔路-月湾路）道路开工建设，并在施工过程中发生规划变更，道路红线宽度由18米增加为27米，并征用了英伦十八项目的部分土地，导致英伦十八项目建设进度滞后，具体情况为：长湖东路（凤翔路-月湾路）道路建设项目于2007年4月经南宁市发展和改革委员会批复立项（南发改投资【2007】69号）。2008年3月6日，该委又作出南发改投资【2008】49号文，对长湖东路（凤翔路-月湾路）项目重新立项，将道路红线宽度增加为27米。2008年3月10日，该委作出《关于下达2008年南宁市城市建设项目投资计划（第一批）的通知》，其附件中记载长湖东路（凤翔路-月湾路）项目拟定于2008年10月30日前通车。该工程实际于2008年4月15日开工建设，施工建设期间，南宁市国土资源局于2008年12月16日对长湖东路（凤翔路-月湾路）项目用地范围内各单位（个人）作出了《市国土资源局关于收回长湖东路（凤翔路-月湾路）项目用地范围内国有土地使用权的通知》，明确收回项目范围内的多片土地用于道路建设用地，其中包括友容公司的国有建设用地1539平方米。因长湖东路（凤翔路-月湾路）工程与本案涉诉的英伦十八项目交叉施工需要互相谅解及配合，原南宁市建设委员会于2009年8月14日组织了施工协调会，并作出南建纪要【2009】228号《南宁市建设委员会关于长湖路东段与英伦十八项目施工协调会会议纪要》（以下简称会议纪要），其中确认了因上述征地导致两个项目建设进度严重滞后的事实，同时载明，友容公司在土地征用补偿工作完成前，可以继续利用其项目原规划红线内用地堆放材料和周转。2009年8月26日，长湖东路（凤翔路-月湾路）道路工程最终建成通车，比原定的通车日期（2008年10月30日）推迟了309天。在诉讼过程中，友容公司主张上述市政道路施工及征地造成英伦十八项目建设滞后，要求顺延278天以上，并为此提供了南宁市发改委、建设部门、土地部门的上述文件，还提供了长湖东路（凤翔路-月湾路）项目的监理公司深圳市中海建设监理有限公司第九监理部、以及英伦十八项目的监理单位广西大通建设监理咨询管理有限公司英伦十八项目监理部分别出具的书面证词及影响天数明细表，用于证明其受到影响的天数不少于278天。根据两个监理单位的书面证词，道路施工及征地对英伦十八项目的影响主要体现在：施工场地重叠冲突、影响车辆出入、道路施工优先等。在诉讼过程中，为查明市政道路扩建对英伦十八项目的具体影响，一审法院曾发函向南宁市城乡建设委员会调查会议纪要的原始资料，但未获答复。一审法院认为：李锦辉、李锦权与友容公司于2007年12月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，友容公司应于2009年7月30日前交付经五方验收合格的房屋，同时水、电、电梯等基础设施和公共配套建筑在交付时应达到使用条件。本案房屋于2010年2月9日经五方验收合格，虽然友容公司于2010年3月1日通知业主办理交房手续，但该栋楼的电梯于2010年3月12日才通过广西壮族自治区特种设备监督检验院验收合格，此时才符合合同约定的交房条件。友容公司逾期交付房屋，其逾期交付的时间应计算到2010年3月12日，在该日期之后因李锦辉、李锦权拒收房屋产生的责任，不应由友容公司承担。友容公司逾期交房构成违约，应承担支付违约金的责任，除非符合约定或法定的免责事由。对于友容公司在本案中主张的各项抗辩，分析如下：1、关于长湖东路（凤翔路-月湾路）市政道路规划变更及征地能否导致交房期限顺延的问题。虽然合同第八条第2项的约定，政府的临时限制行为影响工期时可以据实顺延交房期限，市政规划变更和征地确系政府行为，但在原规划范围内的市政道路施工则不在此限。市政道路是商品房开发中的重要配套设施，由于商品房买卖合同双方当事人的专业知识、信息来源、资金实力等方面的不对等，对于因市政道路施工直接或间接造成的影响，应由房地产开发企业在其合理预见的范围内承担正常的商业风险，只有当政府行为超过其合理预见范围，导致订立合同时所依据的情况发生重大变更，造成无法克服的困难时，当事人才能依据情势变更的原则请求变更合同。长湖东路（凤翔路-月湾路）道路工程最早在2007年4月、即本案的《商品房买卖合同》订立之前，已经由南宁市发改委公开发文立项，友容公司作为专业的房地产开发企业，在与李锦辉、李锦权签订商品房买卖合同时，应该将道路工程规划及建设纳入考虑范围，合理确定交付期限。因此，原定规划范围内正常的市政道路施工行为，不能成为友容公司延期交房的抗辩依据。在本案合同履行期内，南宁市发改委于2008年3月6日下文公布了长湖东路（凤翔路-月湾路）红线扩增的信息，南宁市国土资源局于同年12月16日通知征收友容公司的土地，规划调整及友容公司部分项目建设用地因此被征用，友容公司提交的证据不充分证明该影响无法克服，足以造成工期延误，故友容公司主张可据以延期，不予采纳。2、因政府奥运火炬接力、热带风暴应急防范、自治区大庆、“两会一节”等临时限制行为导致停工，属双方合同约定的友容公司可据实延展的情形，友容公司对此不承担相应的逾期交房之违约责任。但发生在签订合同之前的事由、以及交付期限届满之后的事由，不能对抗李锦辉、李锦权。据此，友容公司可就2007年12月3日至2010年3月12日期间的上述事由免责。结合友容公司在诉讼中提交的政府文件、通知等证据，友容公司可根据合同约定据实延展的天数为奥运火炬接力停工3天（2008年6月5日-7日，南建质安【2008】38号），南宁市建设系统安全生产自查自纠停工2天（2008年8月6日，南建质安【2008】46号）、热带风暴应急防范停工2天，2008年“两会一节”期间停工9天（2008年10月17日-25日），自治区五十大庆期间停工4天（2008年12月9日-11日，南府办函【2008】212号），共计20天。对于友容公司提出及每年中考、高考的政府临时限制行为应予顺延交房的主张，友容公司的工地并非在学校附近，不在中考、高考期间政府要求暂停建筑施工作业之列，故该停工天数不应再予以扣减。关于其余的政府安全生产大检查、环境综合整治等是否成为开发商顺延交房的免责事由的问题，因政府相关文件、通知中未要求停工，且下文目的在于落实安全生产的各项措施，消除安全隐患，并不必然也不应因此导致友容公司停工，在友容公司未提交证据予以证明因上述政府行为而停工的情况下，对友容公司的抗辩不予采纳。3、关于大雨、停电等原因是否成为开发商顺延交房的免责事由。由于大雨、暴雨天气情况和供电所停电导致工地停工符合双方在商品房买卖合同中约定的“气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时”及“非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）”的条件，友容公司可按实际受天气影响天数延展。参照这一条件，根据友容公司提供的南宁市晴雨天气实况，从双方签订合同之日起即2007年12月3日至2010年3月12日期间，气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上为23天，李锦辉、李锦权对因此延展23天予以认可，故友容公司可按实际受天气影响天数延展23天。友容公司提供广西电网公司南宁供电局的证据予以证明停电2天导致工期受影响，因该证据上记载的因停电受影响的主体并非友容公司，不足以证明友容公司因停电导致工期受影响，故对友容公司的主张不予采纳；友容公司主张因2007年4月18日、4月25日和2008年9月6日、2009年4月1日共计4天停水导致工期延误可据实延展，一审法院认为，2007年4月18日、4月25日停水为双方签订合同之前，不能因此对抗李锦辉、李锦权，2008年9月6日、2009年4月1日停水均未超过8小时，与合同约定不符，故友容公司主张因停水导致停工不符合合同约定的条件，不应予以扣减。综上，友容公司逾期交付房屋，应按合同约定的标准向李锦辉、李锦权承担逾期交房违约金，违约金从2009年7月31日起至2010年3月12日止共计224天，扣除依合同约定可免责的43天（20天+23天），应计算违约金的天数为181天(224天-43天)。对于友容公司主张违约金过高是否应当支持的问题。双方合同约定的违约金为已付房价款的每日万分之二，这一违约金计算标准已低于同期金融机构计收逾期贷款利率的标准，而逾期交房导致李锦辉、李锦权不能及时入住房屋，确有可能导致李锦辉、李锦权发生房屋租金等各项损失。在没有证据证明约定的违约金过分高于李锦辉、李锦权实际损失的情况下，友容公司要求降低违约金没有依据，不予采纳。综上，根据友容公司应向李锦辉、李锦权支付的违约金数额为16271.83元（房屋总价款449498元×每日万分之二×181天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，判决：友容公司向李锦辉、李锦权支付逾期交房违约金16271.83元。本案受理费695元，由友容公司负担345元，由李锦辉、李锦权负担350元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人于2007年12月28日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，上诉人应于2009年7月30日前交付经五方验收合格的房屋，同时水、电、电梯等基础设施和公共配套建筑在交付时应达到使用条件。本案房屋于2010年2月9日经五方验收合格，虽然上诉人于2010年3月1日通知业主办理交房手续，但该栋楼的电梯于2010年3月12日才通过验收合格，一审认定此时才符合合同约定的交房条件正确。关于上诉人未按合同约定时间交房是否存在免责事由的问题。对于一审认定的政府奥运火炬接力、热带风暴应急防范、自治区大庆、“两会一节”等临时限制行为导致的停工20天，大雨、暴雨等原因导致的停工23天，共计可免责43天，双方均未提出异议，本院予以维持。对于长湖东路（凤翔路-月湾路）市政道路规划变更及征地能否导致交房期限顺延问题。长湖东路（凤翔路-月湾路）道路工程最早在2007年4月，即本案《商品房买卖合同》订立之前，已经由南宁市发改委公开发文立项，上诉人作为专业的房地产开发企业，在与被上诉人签订商品房买卖合同时，应该将道路工程规划及建设纳入考虑范围，合理确定交付期限。虽在本案合同履行期内，南宁市发改委于2008年3月6日又下文公布了长湖东路（凤翔路-月湾路）项目扩增的信息以及南宁市国土资源局于同年12月16日通知征收上诉人的部分建设用地，但上诉人未能提供充分证据证实其施工场地出入仅有长湖东路（凤翔路-月湾路）唯一通道，以及政府增扩及征地行为必然影响涉案楼盘的施工进度，且该影响无法克服，足以造成工期延误。故上诉人主张可据以延期，本院不予采信。综上，上诉人逾期交付房屋，应按合同约定的标准向被上诉人承担逾期交房违约金，违约金从2009年7月31日起至2010年3月12日止共计224天，扣除可免责的43天，即181天，按照合同约定的已付房价款的每日万分之二计算。一审计算违约金数额正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费695元，由广西友容投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 萌审判员 高翔宇审判员 农虹菲二〇一七年三月十日书记员 梁志洁