江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏08执异28号案外人：吴杰，男，汉族，1980年09月20日生，住涟水县。申请执行人：苏州银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青大道8号。负责人：谷开华，该支行行长。被执行人：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。法定代表人：嵇春林，该公司董事长。被执行人：崔海林，男，汉族，1964年11月14日生，住涟水县。被执行人：刘丽红，女，汉族，1963年10月7日生，住涟水县。本院在审理苏州银行股份有限公司涟水支行（以下简称苏州银行涟水支行）诉涟水县汉邦置业有限公司（以下简称汉邦公司）、崔海林、刘丽红借款合同纠纷一案中，限额冻结（扣留）了汉邦公司在涟水润华商业有限公司(以下简称润华公司)的出租房屋租金7000万元，吴杰对此提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人吴杰提出异议称，请求解除（2015）淮中执保字第00164号协助执行通知书对润华公司欠汉邦公司租金中28849元租金的查封、保全，并停止对该租金的执行行为。理由如下：1.异议人已购买位于中央城2号楼C1013号商铺，享有该商铺所有权及租赁权利。在贵院对润华公司欠汉邦公司的租金查封之前，汉邦公司已将上述商铺出售给异议人，虽然房产证尚未办理，但已取得该商铺的使用权、处置权，异议人作为汉邦公司所售商铺的所有权人，系润华公司该部分商铺租金的权利人，汉邦公司不是该租金的权利人。2.异议人与润华公司存在实质上的租赁关系，异议人系润华公司租赁场地中12.01平方米商铺的租赁权利人。汉邦公司与润华公司于2010年6月28日签订租赁合同，将中央城2号楼整体出租给润华公司，2011年6月6日，汉邦公司与涟水县大润发经营管理有限公司（以下简称大润发公司）签订租赁合同，将中央城2号楼的物业管理承租给该公司，由大润发公司收取润华公司的房屋租金。异议人取得涉案房屋后，于2012年1月2日与汉邦公司、大润发公司签订《经营管理合同》，由大润发公司管理涉案商铺，故实质上异议人与润华公司形成租赁关系。根据合同法第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，故大润发公司向润华公司收取的28849元租金属于异议人，应当交给异议人。因此，异议人实质上享有所购商铺的租金收益。本院查明，本院在审理苏州银行涟水支行诉汉邦公司、崔海林、刘丽红借款合同纠纷一案中，于2015年11月12日作出(2015)淮中商初字第00139号民事裁定书，裁定冻结被告汉邦公司、崔海林、刘丽红的银行存款1.28亿元或冻结、查封、扣押其他相应的财产。同年12月8日，本院向润华公司送达上述民事裁定书及(2015)淮中执保字第00164号协助执行通知书，要求润华公司协助冻结（扣留）汉邦公司在你公司的出租房屋租金限额7000万元，未经本院书面许可，不得支付。冻结期限为三年。2016年2月24日，本院作出（2015）淮中商初字第00139号判决：一、汉邦公司于本判决生效之日起十日内偿还苏州银行涟水支行尚欠借款本金111999925.39元及利息、罚息及复利；二、汉邦公司于本判决生效之日起十日内支付苏州银行涟水支行律师费2270435元；三、苏州银行涟水支行就上述第一、二项借款本金、利息、复利、律师费及案件受理费、财产保全费对被告汉邦公司所有的位于涟水县中央城步行街2幢1-1室、1-2室、2-1室、2-2室、3-1室、Q-1室，房屋所有权证号分别为涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××的房屋折价、拍卖、变卖的价款分别在150万元、3928万元、173万元、3364万元、4698万元、687万元范围内享有优先受偿权；对国有土地使用权证号分别为涟国用（2013）第492号、涟国用（2013）第494号、涟国用（2013）第490号、涟国用（2013）第488号、涟国用（2013）第491号、涟国用（2013）第495号的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在10.11万元、526.78万元、33.57万元、654.13万元、1378.61万元、232.27万元范围内享有优先受偿权；四、崔海林、刘丽红对上述第一、二项借款本金、利息、罚息、复利、律师费承担连带清偿责任；五、驳回苏州银行涟水支行其他诉讼请求。汉邦公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。2016年6月29日，汉邦公司申请撤诉，江苏省高级人民法院于同日作出（2016）苏民终893号民事裁定，准许汉邦公司撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。因汉邦公司、崔海林、刘丽红未履行上述判决确定的义务，苏州银行涟水支行向本院申请执行，本院于2016年7月14日立案执行，执行案号为（2016）苏08执325号。2017年2月14日，案外人吴杰对本院要求华润公司协助冻结（扣留）汉邦公司房屋租金提出异议，主张汉邦公司开发的中央城2号楼C1013号商铺租金所有权。另查明，2010年6月28日，汉邦公司（甲方）与润华公司（乙方）签订《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》一份，合同约定：甲方拟建造并出租给乙方的商业用房总建筑面积约23750平方米及附属设施。甲方约在2011年12月底前按甲乙双方确定的设计要求于该地块上建造完成该商业用房（含附属场地、设施），并在办理完成该商业用房及附属场地和设施的有关政府的所有竣工验收手续后移交给乙方。该商业用房的租赁期为20年，从乙方的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内。租金与租期以乙方开设的大型超市正式对外开业之日起算。年租金按照以下金额和方式支付：1.按乙方财务报表所记载的不含税之营业额的2.5%计付；2.为了确保甲方的投资收益，乙方同意前二年支付的租金为固定租金，每年租金为750万元（以12个月计），第三年起按乙方财务报表所记载的不含税之营业额的2.5%计付，直至合同期满。租金为先付后租，租金每年支付一次，在甲方提供租赁发票的收据的前提下，乙方同意在开业后十五个工作日内先预付租金1500万元，扣除定金300万元，实际支付1200万元。2011年6月6日，汉邦公司（甲方）与大润发公司（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：甲方将中央城2号楼物业总体承租给大润发公司经营，乙方可根据经营需要自营或对外总体、部分招租。甲方提供的物业建筑面积为70613.32平方米，承租期限为20年，从2011年12月1日起至2031年11月30日止。因市场需培育，且该物业的使用尚需较大投入，前十年甲方不可收取乙方物业租赁用费。后十年，乙方每年按甲方投资该物业资金总额的10%提供回报。乙方须支付给甲方保证金4700万元。甲方保证其对合同标的房屋享有完全合法权利。租赁经营期内，甲方出售或转让该物业时，需提前三十日书面通知乙方，乙方享有优先购买权，如乙方放弃行使该权利，甲方应保证卖家必须接受本承租的条款，全面履行合同。2012年2月22日，吴杰与汉邦公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴杰购买汉邦公司开发的中央城2号楼C1013号商铺，该商铺建筑面积为12.01平方米，总房款为284886元。同日，汉邦公司在涟水县住建局办理了商品房买卖合同备案手续。另外，吴杰（甲方）与大润发公司（乙方）、汉邦公司（丙方）签订《中央城商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的中央城2号楼C1013号商铺委托大润发公司经营管理，委托经营管理期限20年，自2012年1月1日至2031年12月31日。甲方应于本合同签订之日将该商铺交付乙方。乙方的权利为：1.拥有中央城2号楼C1013号商铺的使用权、经营权、出租权、转租权、收益权和管理权；2.出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络签约等相关事宜；3.向实际使用方收取该商铺的使用费用；4.代表甲方监督使用人按照合同的约定履行其他义务。在本合同生效至委托经营期结束，甲方不得向使用人收取与商铺相关的任何费用（含租金）。委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，乙方负责于每年的12月份将次年的租金支付给甲方。因前三年为市场培育期不付租金，从第四年开始支付租金，2015年1月1日至2017年12月31日期间，每年租金为28849元；2018年1月1日至2019年12月31日期间，每年租金为32455元；2020年1月1日至2021年12月31日期间，每年租金为36062元。2012年3月23日，汉邦公司向吴杰出具销售不动产统一发票一张，该发票显示汉邦公司收到吴杰购买中央城2号楼C1013号商铺房款284886元。本院认为，本案争议焦点为：案外人吴杰对本案冻结（扣留）的7000万元房租是否享有部分所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”根据该司法解释规定，案外人对本案执行标的主张所有权的，应提供相关证据材料。本案中，吴杰向本院提供了汉邦公司与润华公司签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》、汉邦公司与大润发公司签订的《房屋租赁经营合同》、吴杰与汉邦公司签订的《商品房买卖合同》以及吴杰与大润发公司、汉邦公司签订的《中央城商铺委托经营管理合同》共四份合同，这些材料证明汉邦公司与润华公司签订租赁合同后，汉邦公司将其原出租给润华公司的中央城2号楼C1013号商铺出售给案外人吴杰，吴杰于2012年将其购买的商铺委托大润发公司经营管理，大润发公司自2015年起于每年的12月份将次年的租金支付给吴杰。案外人吴杰未向本院提供其个人或者大润发公司与润华公司之间存在房屋租赁关系的证据，且2015年12月8日本院冻结（扣留）的是润华公司应付给汉邦公司的房租，并未明确冻结（扣留）润华公司应付给他人或吴杰的租金。案外人吴杰主张本院冻结（扣留）润华公司应付给被执行人汉邦公司的房租中有部分租金属其所有无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人吴杰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  钱晓明审判员  徐海波二〇一七年三月二十三日书记员  庄 行