广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1882民初1068号原告：庄理生，男，1963年8月23日出生，住香港天水。委托代理人：胡继纲，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：王旖旎，广东万解律师事务所律师。被告：连州市宜家家居商场有限公司。住所地：广东省连州市连州镇南门大道**幢*层商场。法定代表人：张瑜。委托代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。委托代理人：曾帆帆，广东畅崎律师事务所律师助理。被告：连州市南门大道开发有限公司。住所地：广东省连州市南门大道**幢**号商铺。法定代表人：郑燕飞。原告庄理生诉被告连州市宜家家居商场有限公司（以下简称“宜家家居公司”）、连州市南门大道开发有限公司（以下简称“南门大道公司”）相邻通行纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈远洲担任审判长，与审判员雷克兰、人民陪审员冯素萍组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄理生的委托代理人胡继纲、王旖旎与被告宜家家居公司的委托代理人罗卫权、曾帆帆均到庭参加诉讼，被告南门大道公司经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄理生诉称：2006年8月17日，原告与被告南门大道公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，约定：被告南门大道公司将位于连州市南门商业广场A5幢二楼208房（涉案商铺）出卖给原告，约定的建筑面积为538.56平方米，每平方米1300元，总金额为七十万零壹佰贰拾捌元整（700128元），被告南门大道公司应在2006年10月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。2006年8月18日，原告与被告南门大道公司再次签订《补充协议书》（以下简称“协议”),协议的第三条甲方（被告南门大道公司）责任第（二）条中约定：指定由A5幢与A6幢之间的公共梯间进入，并同意在此梯间的二楼东面侧墙边开设一个小门，小门规格为2.0米高×0.9米宽，甲方保证沿此小门内有一条1.5米宽的通道给乙方商场出入使用。2010年起，被告宜家家居公司使用连州市南门商业广场Fl幢（即A5幢隔壁）作为其经营场所，将原告与被告南门大道公司合同约定内的2.0米高×0.9米宽的小门封住，并占用门背后1.5米宽的通道，使得通往涉案商铺的唯一通道无法通行，涉案商铺俨然已成为一个无法进入的孤岛，给原告造成巨大的经济损失。被告南门大道公司应当根据合同及协议的约定，保证涉案商铺有2.0米高×0.9米宽的小门及内含1.5米宽的通道给原告使用，但被告南门大道公司没有履行合同约定的义务，违反了协议中第三条甲方责任第（二）条中的约定，根据《民法通则》第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告南门大道公司的行为严重损害了原告的合法权益，使原告遭受重大的经济损失，应当承担继续履行合同义务并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、判令被告宜家家居公司排除妨碍、恢复原状，将位于连州市南门商业广场A5幢与A6幢之间的公共梯间二楼东面侧墙边的2.0米高×0.9米小门后的遮挡物清除，将门后内含的1.5米宽的通道返还给原告使用；2、判令被告南门大道公司继续履行《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》内的约定，保证A5幢与A6幢之间的公共梯间二楼东面侧墙边的2.0米高×0.9米小门及内含的1.5米宽的通道给原告使用；3、判令被告宜家家居公司赔偿因占用小门及通道期间对原告商铺造成的损失（自2016年6月起计至被告宜家家居公司恢复原状之日止，暂计至2016年10月为42784元）给原告，被告南门大道公司对此赔偿款项承担连带责任；4、本案的诉讼费用由两被告承担。本案第一次开庭审理时，原告要求变更第一、三项诉讼请求，其中第一项诉求变更为：判令被告宜家家居公司为原告的通行提供便利，恢复通道原状，把位于连州市南门商业广场A5幢与A6幢之间的公共梯间二楼东面侧墙边的2.0米高×0.9米小门后的遮挡物清除，将门后内含的1.5米宽的通道返还给原告使用；第三项诉求变更为：判令被告南门大道公司承担赔偿责任，赔偿原告损失合计142717.34元（其中:1、商铺租金每月10696元，从2016年6月起计至被告宜家家居公司把通道恢复原状，将通道返还给原告使用之日止，暂计至2016年10月为42784元；2、原告为开设另一通道支出的施工费43933.34元，一楼商铺押金50000元，一楼商铺租金3000元/月，自2016年11月计至被告宜家家居公司恢复原状，将通道返还给原告使用之日止，暂计至2016年12月为6000元），被告宜家家居公司对上述款项承担连带赔偿责任。原告为此增加以下事实理由：原告在诉讼过程中因两被告的行为受到的实际损失有所增加，为避免损失扩大，原告租赁了一楼商铺作为通道使用，并加建楼梯，以便将商铺装修后租赁给第三人，减少自身损失，为此支付了相关费用。原告庄理生对其主张提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、连州市宜家家居商场有限公司信息复印件；3、连州市南门大道开发有限公司信息复印件；4、房地产权证复印件；5、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》复印件；6、照片5张复印件；7、《租赁合同》复印件。8、《连州市连州镇南门大道A5幢首层05号商铺出租合同》复印件；9、《连州市建筑安装工程预算书》复印件。被告宜家家居公司辩称：一、原告与被告南门大道公司签订的《补充协议书》中第三条所约定的“A5幢与A6幢之间的公共梯间”，与宜家家居公司商场内的通道没有关联性。该补充协议明确约定是A5幢与A6幢之间的公共梯间，公共梯间具有公共性，任何人都可以通行，宜家家居公司商场内的“通道”（实际不是通道）在商场的房地产权属证书的四至范围内，不属于公共场所，不是公共通道，更不是该《补充协议书》中约定的公共梯间。根据2016年12月14日下午现场勘验结果来看，原告与宜家家居公司所在位置A5幢与A6幢之间只有一间公共楼梯，该公共楼梯直接通向居民区的公共梯，在该公共楼梯二楼东侧，有一个小门，小门规格为2.0米高×0.9米宽，《补充协议书》中第三条的小门，指的是该公共楼梯间右边的小门，而不是原告所称的与宜家家居公司相邻的左门,原告的商铺一直都是独立经营,也一直是从右门进出其商铺。根据《补充协议书》第四条第（三）项的约定，原告的商铺应当与宜家家居公司的商场完全间隔开，且靠近宜家家居公司商场一侧需全部封闭，不准开设任何门窗。由此可见，在靠近宜家家居公司一侧已完全封闭，没有通行的必要性。《补充协议书》第四条第（四）项：“乙方责任（即原告）负责新建二楼通向三楼露台楼梯一条，工程费用由乙方负责支付，并要做好三楼梯边住户的思想工作，对因此造成延误工程交付使用及造成损坏三楼梯间边住房，责任由乙方负责”，这也证明了原告与南门大道公司约定的“公共梯间”指的就是A5幢与A6幢直接通向居民区的公共楼梯，而不是原告照片中的在宜家家居公司商场内的通道；二、宜家家居公司没有为原告提供通行便利的义务。南门大道公司与原告签订的《补充协议书》与宜家家居公司无关，且南门大道已经提供了A5幢与A6幢之间直接通向居民区的公共楼梯并开设了小门给原告用于通行。原告提交的照片中所反映的通道在宜家家居商场房地产权属证的四至范围内，属于房屋所有权人张新粤、钟黔所有，宜家家居公司依法享有占有、使用的权利。据现场勘验可知，原告的商铺靠近宜家家居公司商场一侧的墙面为实体墙，不可能用作经营使用，没有通行的必要性。如将宜家家居公司商场内的“通道”提供给原告使用，势必会造成宜家家居公司合法权益的受损，而且也不便于正常经营管理；三、原告诉请宜家家居公司对其经营损失承担连带责任无事实根据。宜家家居公司没有为原告通行提供便利的义务，也不存在侵害原告通行权而造成其经营损失的事实存在。另外，原告的第一项诉求“为原告的通行提供便利”，应向商场的所有权人提出，商场的所有权人依法享有占有、处分的权利，原告的诉讼请求自相矛盾，既然是请求宜家家居公司为其通行提供便利，那么就不可能存在宜家家居公司需要连带赔偿原告第三项的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告宜家家居公司对其主张提供的证据有：1、商品房买卖合同复印件；2、证明，房地产权证复印件。被告南门大道公司提交书面答辩状称：南门大道公司已履行合同的义务，不存在所谓的侵权行为，法院应驳回原告的诉讼请求。首先，南门大道公司已按合同约定将涉案的商铺交付给原告，另根据双方在2006年8月18日签订的《补充协议书》约定，南门大道公司也在A5幢与A6幢梯间的二楼东面侧墙边开设一个小门，规格为2.0米高×0.9米宽的小门内一条1.5米的通道给原告使用，已完全履行合同约定的义务。其次，从原告所述可以证实，本案的发生正是宜家家居公司私自占用涉案的通道造成的，既然南门大道公司已按合同约定将符合规格的小门内及通道交付给原告，就没有过错，至于宜家家居公司的行为，不是南门大道公司所能控制，并非南门大道公司的责任，与南门大道公司无关。另外，原告可以向物业管理公司要求处理，或向相关政府部门要求处理，南门大道公司既不是物业管理公司，也不是相关的政府部门，不能也无权进行处理。综上，南门大道公司已按合同约定将涉案的通道给原告使用，履行了合同应尽的义务，不存在过错，本案实质是原告与宜家家居公司之间的相邻通行纠纷，与南门大道公司无关，南门大道公司不应承担任何责任，因此，请求法院依法驳回原告的无理之诉。被告南门大道公司对其主张无提供证据。经审理查明：2006年8月17日，原告庄理生与被告南门大道公司签订《商品房买卖合同》，约定原告庄理生向被告南门大道公司购买位于连州市连州××大道××楼××号商铺，商铺建筑面积为538.56平方米。2006年8月18日，被告南门大道公司作为甲方再次与原告庄理生（乙方）签订一份《补充协议书》，主要内容为：一、乙方购买A5幢二楼商场暂定建筑面积为538.36平方米,以房管局测定的建筑面积为准,单价为每平方米1300元；二、甲方责任，指定由A5幢与A6幢之间的公共梯间出入，并同意在此梯间的二楼东面侧墙边开设一个小门，规格为2.00米高×0.9米宽,甲方保证沿此小门内有一条1.5米宽的通道给乙方商场出入使用；三、乙方责任，负责建好商场内与F1、A4、A6幢之间的间墙，间墙内外搞好线灰，该商场用于独立经营的部分，用墙间开，不准开设任何门窗，保证做到乙方用于独立经营与整体商场的封闭。负责新建二楼通向三楼露台楼梯一条，工程费用由乙方负责支付，并要做好三楼梯边住户的思想工作，对因此造成延误工程交付使用及造成损坏三楼梯间边住房，责任由乙方负责。原告庄理生购买了位于连州市连州××大道××号商铺后，于2010年4月8日取得了该商铺的《房地产权证》（粤房地权证连州字第××号），登记的套内建筑面积为484.65平方米，房地产平面图显示的西侧方向与201号相邻，东侧方向与A4幢二层相邻。原告在庭审中确认，其在购买该商铺后，被告南门大道公司已按《补充协议书》的约定在A5幢与A6幢的公共梯间的二楼东面侧墙边开设一个规格为2.0米高×0.9米宽的小门及1.5米宽的通道给原告通行。另查明，被告南门大道公司与买受人张新粤、钟黔亦签订了一份《商品房买卖合同》，约定张新粤、钟黔向南门大道公司购买位于连州市连州××大道××、××、××、××层商场，建筑面积为8785.67平方米。随后，张新粤、钟黔亦取得了连州市连州××大道××、××、××、××层商场的《房地产权证》。张新粤、钟黔购买该商场后，于2015年7月以张新粤弟弟张瑜作为法定代表人在该商场注册了宜家家居公司，经营家具、百货、家用电器等零售范围。被告宜家家居公司日常通行情况系从其公司的楼梯间进入公司商场。再查明，连州镇南门大道A5幢与A6幢公共楼梯间二楼左边与右边的小门规格相当，均系约为2.0米高×0.9米宽的小门。左边门通向被告宜家家居公司的商铺，现已被宜家家居公司封闭。右边门通向右侧的另一间201号商铺，现亦已被201号商铺户主封闭。201号商铺与原告的208号商铺并排相邻，中间没有其它商铺间隔，原告的208号商铺位于201号商铺的右边。原告购买208号商铺后，曾与201商铺的户主一起将208号商铺和201号商铺共同出租给第三人，第三人为经营生意需要，从一楼租赁了一间商铺作为通往二楼201号、208号商铺的通道使用。2016年6月，原告及201号商铺户主与第三人解除了租赁关系，201号商铺户主独自将商铺出租给他人。因连州镇南门大道A5幢与A6幢公共楼梯间二楼左边与右边的小门均已封闭，原告无法进入其商铺，只得另行从一楼租赁了一间商铺建成楼梯，作为通往二楼208号商铺的通道使用。原告认为，原告商铺的小门位于A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的左边，从左边门进入通道再转到右边的原告商铺，被告宜家家居公司则主张，原告与被告南门大道公司签订的《补充协议书》约定该小门在公共楼梯二楼东面侧墙边，从方位来说，应该位于右边，从右门通向位于右边的原告商铺。本院认为：本案的争议焦点是：一、进入原告商铺通道的小门位于连州镇南门大道A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的左边还是右边？二、被告宜家家居公司是否阻碍了原告的通行？三、被告南门大道公司是否按约定开设了小门及通道给原告商铺的通行？对于争议焦点一，首先，原告与被告南门大道公司签订的《补充协议书》约定，被告南门大道公司在A5幢与A6幢公共梯间的二楼东面侧墙边开设一个规格为2.0米高×0.9米宽的小门及1.5米宽的通道给原告通行，从原告提供的商铺房地产证平面图显示的方位及从该位置的方向来看，右边小门位于二楼东面方向，左边小门位于二楼西面方向；其次，从日常生活经验来说，原告的商铺位于右边，左门通向被告宜家家居公司的商铺，如果从左门进入，得先从左门进入通道再绕转到右边的原告商铺，显然不符合日常生活经验规则。因此，对于《补充协议书》中约定的二楼东面侧墙边开设的小门应该位于右边而不是左边，对原告诉称的从左门进入其商铺的主张，本院不予采纳。对于争议焦点二，因原告商铺是从位于A5幢与A6幢公共楼梯间二楼的右门进入，左门通向被告宜家家居公司的商铺，故被告宜家家居公司并无阻碍到原告的通行，因此，对于原告认为被告宜家家居公司占用小门及通道，阻碍其通行的主张，本院不予支持。关于争议焦点三，原告在庭审中确认，其在购买该商铺后，被告南门大道公司已按《补充协议书》的约定在A5幢与A6幢公共梯间的二楼东面侧墙边开设了一个规格为2.0米高×0.9米宽的小门及1.5米宽的通道给原告通行，即被告南门大道公司已按该《补充协议书》的约定履行了义务。另外，本案系相邻纠纷，与被告南门大道公司是否存在违约行为不属同一法律关系，因此，对于原告要求被告南门大道公司履行合同约定及赔偿原告损失的诉求，本院不予采纳。被告南门大道公司经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，本院可作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告庄理生的诉讼请求。本案受理费3154.34元，由原告庄理生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈远洲审 判 员  雷克兰人民陪审员  冯素萍二〇一七年三月二十八日书 记 员  黄薇霖附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。