广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初26359号原告王梁嵘，男，1975年2月7日出生，土家族，住湖南省慈利县，委托代理人周勇，北京市立方（广州）律师事务所律师。被告东莞市美之居物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑金湖花园S45A铺。法定代表人陈晓棠。被告萧志标，男，1964年9月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，被告陈晓棠，女，1968年10月26日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，三被告共同委托代理人郑晓旭，广东凯通律师事务所律师。被告康月清，男，1953年4月18日出生，汉族，住湖南省新化县，原告王梁嵘诉被告东莞市美之居物业投资有限公司（以下简称美之居公司）、萧志标、陈晓棠、康月清商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告王梁嵘及其委托代理人周勇、被告美之居公司、萧志标、陈晓棠共同委托代理人郑晓旭到庭参加诉讼，被告康月清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梁嵘诉称，2012年3月30日，王梁嵘和美之居公司签署《翠湖花园别墅认购书》，王梁嵘向美之居公司购买东莞寮步镇横坑村翠湖花园翠华苑46号别墅（以下称案涉房产）。双方约定的成交价为380万元，至今王梁嵘已向美之居公司支付涉案房产购房款180万元，在王梁嵘要求美之居公司交付案涉房产时，发现案涉房产已被案外第三人占有，案外第三人宣称美之居公司已经将案涉房产出售给该第三人。美之居公司的行为构成违约，应当承担相应法律责任。同时，美之居公司要求王梁嵘将20万元购房款转入萧志标个人账户的行为，证明美之居公司与股东的个人财产混同，因此其股东萧志标、陈晓棠、康月清应对美之居公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告之间的商品房买卖合同关系；二、被告美之居公司向原告返还购房款1800000元；三、被告美之居公司向原告支付购房款利息470187元（自2012年3月31日起算，按年利率6%计算，暂计至2016年11月28日，请求至付清之日止）；四、被告美之居公司根据定金规定向原告承担赔偿责任1000000元；五、被告美之居公司向原告赔偿1800000元；六、被告美之居公司承担本案的全部诉讼费用；七、被告萧志标、陈晓棠、康月清对被告美之居公司的上述债务承担连带还款责任。庭审中，原告明确第三项诉讼请求利息从每笔购房款支付的次日起算。被告美之居公司辩称，双方约定购房款是380万元，原告向被告美之居公司支付180万元款项后，没有再向被告美之居公司付款；《翠湖花园别墅认购书》约定了购房人应当在认购书签订后三日内与被告美之居公司签订《房屋买卖合同》，原告未按照约定与原告签订《房屋买卖合同》；原告已经违约，被告美之居公司没有继续履行该合同的必要，因此定金应予以没收，同意向原告返还除定金以外的购房款并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，原告的其他诉讼请求没有任何法律依据。被告萧志标辩、陈晓棠称，原告没有足额支付购房款，没有按照约定时间签订《房屋买卖合同》，已经构成违约，原告要求返还购房款并赔偿损失没有法律依据；2014年1月14日因临近春节，美之居公司财务人员已休假回家，为方便原告付款，才由萧志标代收购房款，该笔购房款萧志标已支付给被告美之居公司，不存在公司财务与股东个人财产混同，原告要求股东承担连带责任没有任何法律依据。被告康月清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，没有答辩，也没有提交相关证据。经审理查明，2012年3月30日，美之居公司与原告王梁嵘签订《翠湖花园别墅认购书》（以下简称认购书），认购书约定：王梁嵘认购东莞市寮步镇横坑村翠湖花园26号别墅（原2002图纸46号）（以下简称案涉房屋），建筑面积368.172平方米，成交价为380万元；王梁嵘在签署认购书时须向美之居公司一次性支付100万元作为认购该物业之定金；楼款100万元整（含定金）须于2012年3月30日前付清，余楼款280万没有约定具体支付时间；王梁嵘须于认购书签署之日起三日内，携认购书、定金收据、有效身份证、首期款、其他相关费用及银行按揭所需资料（如需做银行按揭）亲临翠湖花园销售中心签署《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》等有关文件，逾期视为王梁嵘违约，美之居公司有权不退还定金，且有权自行处理王梁嵘认购之物业；在签署《商品房买卖合同》前，美之居公司因故致使该物业不能出售时，美之居公司须提前一天通知王梁嵘，并将王梁嵘所交之定金退还给王梁嵘，此外不作任何的赔偿，美之居公司退还定金后，王梁嵘对该物业不再拥有任何权利，美之居公司有权将该物业自行处理；认购书自双方签署之日起生效，在签署《商品房买卖合同》之后自动作废。关于案涉房屋。庭审中美之居公司称认购书中的物业原先的编号为46号，现已改为26号。关于双方对案涉房屋购房款支付时间的约定。原告称100万是在2012年3月30日前支付，剩余款项没有书面约定，200万口头协商一年后支付，剩余80万是在办完房产证后支付；美之居公司称购房余款是在签订认购书后一年内付清，未与原告口头约定剩余80万在办完房产证后支付。关于认购书中约定的王梁嵘应于认购书签署之日起三日内到翠湖花园销售中心签署《商品房买卖合同》。原告主张，认购书是2012年5月补签的，因此该内容根本无法履行，但原告没有提交证据予以证明；美之居公司主张，其没有将三天作为固定期限要求原告，若原告向美之居公司支付购房款的话，美之居公司愿意继续履行认购书。关于认购书的合同性质双方存在争议。原告主张认购书已经具备了买卖合同的主要条款并且原告已经支付了绝大部分的购房款，因此应被认定为商品房买卖合同，并以商品房买卖合同法律关系提起本案诉讼。美之居公司主张本案应为商品房预约合同纠纷，认购书仅是预约合同，且认购书中明确约定要另行签署买卖合同。原告提交由美之居公司出具的七张收据拟证明其已向美之居公司购房款180万元，该收据载明：2011年8月11日、2011年9月28日、2012年3月30日王梁嵘向美之居公司分别支付案涉房屋首期款350000元，100000元、550000元，2012年4月28日、2012年5月24日、2012年5月27日、2014年1月14日王梁嵘分别向美之居公司支付案涉房屋楼款200000元、200000元、200000元、200000元。被告美之居公司确认上述七张收据的真实性，并确认已收到原告支付180万元。关于原告在2012年3月30日之前支付的100万元，原告主张2012年3月30日之前支付购房款100万元，又主张该100万元为定金，该100万元定金冲抵购房款；被告主张该100万元为定金，需在原告付清余款280万之后该定金再转为购房款。原告提交案涉房屋的照片拟证明美之居公司已将案涉房屋交付给案外第三人，美之居公司确认已将案涉房屋售予案外第三人。原告主张，2012年7月案涉房屋就有人在装修；美之居公司主张，案涉房屋在2012年7月就在装修不是事实，庭后美之居公司提交书面说明称其是在多次催告原告支付购房款而原告不再付款之后于2014年1月26日将该房屋出售给案外人陈锦娥。另查明，被告萧志标、被告陈晓棠、被告康月清系被告美之居公司的股东。2014年1月14日原告向美之居公司所支付的案涉房屋购房款200000元系支付到被告美之居公司的股东萧志标的个人账号。原告据此主张美之居公司股东财产与公司财产混同，要求被告康月清、萧志标、陈晓棠对被告美之居的债务承担连带清偿责任。此外，原告向本院提交调查取证申请，申请法院向寮步房管所调取案涉房屋的房屋信息，由于被告美之居公司确认案涉房屋已经出售给案外第三人，已无调查取证的必要，本院依法未予准许。以上事实，有原告提交的翠湖花园别墅认购书、购房款收据、转账支票存根和银行对账单、翠湖花园翠华苑26号别墅、46号别墅照片以及被告提交的说明以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，由于被告康月清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃对原告提供的证据和陈述的事实进行质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告康月清自行承担。庭审中原告明确以商品房买卖合同关系提起本案诉讼，因此本案的案由应为商品房销售合同纠纷。原告与美之居公司签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。原、被告双方就认购书系商品房买卖合同还是商品房预约合同存在争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案认购书并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告也仅向被告美之居公司支付180万元，因此该认购书不应被认定为商品房买卖合同。原告与美之居公司并未签订商品房买卖合同，对于原告要求解除其与美之居公司的商品房买卖合同关系本院不予支持，对于原告以其与美之居公司签订商品房买卖合同后，美之居公司将该房屋出卖给第三人为由要求美之居公司承担已付购房款一倍即180万元的赔偿责任，本院不予支持。关于被告美之居公司主张原告未在认购书签署后三日内与其签署商品房买卖合同已经构成违约，本院认为，该三日期限届满后2012年4月28日至2014年1月14日期间美之居公司继续收取原告支付的案涉房屋的购房款并没有证据表明其对此提出异议，因此应视为美之居公司实际同意继续履行认购书，因此对于美之居公司的上述主张本院不予确认。认购书约定楼款100万元（含定金）须于2012年3月30日前付清，余楼款280万支付时间未书面约定，庭审中原告与美之居公司对于双方口头约定余款支付时间的主张不一致，且原告与美之居公司之间未签订商品房买卖合同，仅为商品房预约合同关系，综上，对美之居公司以原告未足额支付全部房款为由主张原告违约本院不予确认。关于原告要求美之居公司根据定金规定向原告承担赔偿100万元的诉请，原告提交的美之居公司出具的收款收据记载2012年3月30日之前原告累计所支付的100万元系案涉房屋的首期款，同时结合原告在起诉状、庭审中关于2012年3月30日之前支付100万元购房款等陈述，本院认定原告向被告美之居公司支付的180万元（含2012年3月30日之前支付的100万）系购房款。定金并未实际交付，定金合同从实际交付定金之日起生效，因此对于原告要求被告美之居公司承担定金赔偿100万元的主张本院不予支持。关于原告要求被告美之居公司返还购房款180万元并支付利息的主张，原告诉请要求解除其与被告美之居公司的商品房买卖合同关系，虽然原告对认购书的性质主张错误，但该诉请已包含解除认购书的意思表示，现美之居公司已将案涉房屋出售给案外第三人，导致原告的合同目的不能实现，原告要求解除合同并要求被告美之居公司返还购房款1800000元并从款项支付次日起支付资金占用期间的利息的主张，合法有据，本院依法予以支持，利息应该按照中国人民银行的同期同类人民币贷款基准利率计算。原告仅以被告萧志标以其个人账户代被告美之居公司收取购房款20万为由主张美之居公司财产与其股东财产混同，依据不足，因此对原告要求被告康月清、萧志标、陈晓棠对被告美之居的债务承担连带清偿责任的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：一、限被告东莞市美之居物业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王梁嵘返还购房款1800000元并支付资金占用期间的利息（利息的计算方式为：350000元的利息从2011年8月12日起算，100000元的利息从2011年9月29日起算，550000元的利息从2012年3月31日起算，200000元的利息从2012年4月29日起算，200000元的利息从2012年5月25日起算，200000元的利息从2012年5月28日起算，200000元的利息从2014年1月15日起算，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，计至实际清偿之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23644元、保全费5000元，由原告王梁嵘负担12381.26元，由被告东莞市美之居物业投资有限公司负担16262.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  雍 维审 判 员  雍 维二〇一七年三月三日法官助理  杨婷婷书 记 员  刘 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。