福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0525民初4591号原告(反诉被告)：福建省泉州市汽车运输总公司，住所地泉州市。法定代表人：刘发国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕双喜，福建磊德律师事务所律师。被告(反诉原告)：永春县隆达家私广场，住所地永春县。执行事务合伙人：郑汉忠，系该企业合伙人。被告(反诉原告):郑汉忠,1968年8月11日出生,汉族，住永春县。被告(反诉原告)：林亚丽，1968年8月8日出生，汉族，住永春县。上述三被告(反诉原告)委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。上述三被告(反诉原告)委托诉讼代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。原告福建省泉州市汽车运输总公司（以下简称泉州运输公司）诉被告永春县隆达家私广场（以下简称隆达家私）、郑汉忠、林亚丽租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日受理。在诉讼过程中，被告隆达家私、郑汉忠、林亚丽向本院提起反诉，本院于2017年1月9日予以受理，依法适用普通程序于2017年2月27日公开开庭进行合并审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人蔡书榕、吕双喜、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王群生、王新瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）泉州运输公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决隆达家私立即将座落在泉州市××春县的租赁房屋（4770平方米）及座落在泉州市××春县的租赁房屋（约38平方米）以及其他相关附属建筑、设施、设备按现状交还给原告；2.请求判决隆达家私立即向原告支付自2016年9月10日起至实际交还上述两处租赁房屋之日止按《租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占用费（分别按租金23000元/月和租金3000元/月计算），并向原告支付违约金人民币106000元；3.请求判决郑汉忠、林亚丽对隆达家私的上述债务承担连带清偿责任；4.请求判决被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2006年6月10日，原告与隆达家私签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将座落在泉州市××春县租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年9月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币23000元；租赁期满，隆达家私装修的不动产部分（含电梯）无偿归原告所有；任何一方违反合同约定条款的视为违约，应向守约方支付违约金人民币10万元并赔偿守约方的经济损失。2006年12月12日，基于上述《租赁合同》原告委托其永春分公司与隆达家私签订了一份《补充协议书》，双方约定：原告提供永春汽车站停车场场所60平方米给隆达家私建设备用水池、泵房、发电机房、值班室，建设费用由隆达家私承担；协议期满后，所建设的建筑物等不动产无偿归甲方所有。2006年8月10日，原告委托其永春分公司与隆达家私签订了另一份《租赁合同》，合同约定：原告将座落在泉州市××春县（店面约16平方米，非店面房屋面积约22平方米）租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年8月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币3000元；租赁期满，隆达家私装修的不动产部分无偿归原告所有，未经甲方同意不得任意拆除；任何一方违反合同约定条款的视为违约，应向守约方支付违约金人民币6000元并赔偿守约方的经济损失。上述两份《租赁合同》均约定在协议履行中发生争议，可以向租赁物所在地人民法院起诉。上述两份《租赁合同》签订后，原告依约将租赁房屋交付给隆达家私使用。2016年8月26日，因两份《租赁合同》约定的租赁期限即将到期，原告工作人员到隆达家私向其送达了一份《办公楼租赁到期通知书》，通知隆达家私应在租期届满时及时搬离租赁房屋并将租赁房屋按现状（已装修、改造的不动产按现状保留，不得拆除）交还给原告；2016年9月8日，原告又将同样一份《办公楼租赁到期通知书》以邮政特快专递方式寄送给隆达家私。然而，双方约定的租赁期限届满后，隆达家私并未向原告交还租赁房屋，原告为此又多次以口头及书面邮件方式要求隆达家私搬离和交还租赁房屋，但隆达家私至今仍未履行前述义务。隆达家私的前述行为已经严重违反了上述两份《租赁合同》的相关约定，应当承担相应的违约责任。另，隆达家私系一家普通合伙企业，郑汉忠、林亚丽是隆达家私的普通合伙人，应对隆达家私的上述相关债务承担无限连带责任。被告（反诉原告）隆达家私辩称，一、租赁合同纠纷原因在于原告。根据答辩人与原告签订的《租赁合同》约定：租赁期满，在同等的条件下乙方享有租赁优先权。若乙方未参加投标，视为乙方放弃租赁优先权。租赁期满后，答辩人主动与原告结算了相关租赁费用，并提出继续租赁的请求，但原告提出要通过招标程序予以确认，未告知优先租赁权解决方案，造成纠纷的根源在于原告。二、原告主张由答辩人承担违约责任并支付违约金，缺乏依据。双方在履行协议过程中，答辩人已经依约支付了租赁费用，并无违约，而引起纠纷的原因在于原告未依协议约定，履行保障答辩人优先租赁权的义务。退一步讲，依租赁合同约定：双方对未按时交付租赁物，并未作出约定。据此，不论依产生纠纷原因，还是依合同约定，原告主张由答辩人支付违约金均无依据。三、原告应当履行保障被告享有优先租赁权，并赔偿被告投资的经济损失。综上所述，租赁合同纠纷原因在于原告，应由原告承担责任。原告提出支付违约金请求，不能成立。请求法院驳回原告无依据的诉讼请求。被告（反诉原告）隆达家私向本院提出反诉请求：1.请求判令泉州运输公司履行合同约定，确定反诉人享有优先租赁权；2.判令泉州运输公司违约造成反诉人经济损失500000元；3.由泉州运输公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2006年6月10日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》。合同约定：被反诉人将其所有的座落在永春县汽车站综合楼第二至第九层面积4770平方米，租赁给反诉人经营使用，租赁期为10年，每月租金23000元。2006年8月10日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》。合同约定，反诉人将其所有的永春八角亭汽车站一层7-8店面租赁给反诉人经营使用。2006年12月12日，反诉人与被反诉人签订了补充协议书。补充协议书约定同意反诉人对租赁物进行改造装修。至2016年9月9日止，反诉人依约交缴所有的租金。租赁合同约定：租赁期满，在同等条件下，乙方（反诉人）享有租赁优先权，若乙方未参加投标，视为乙方放弃租赁优先权。反诉人取得租赁权后，为开设商务宾馆和永春县八角亭娱乐城先后投资近900万元。2012年度，为了改变经营环境，对歌舞厅进行改造装修，尤其对五楼进行豪华改造，至2014年止总投入为2340550元。在租赁期满后，被反诉人既未与反诉人协商，又未依法进行投标，致反诉人依法享有优先租赁权得不到体现和保障。被反诉人也未将租赁物进行公开招标，使反诉人无法享有投标权。在此期间，反诉人主动与被反诉人提出协商，要求被反诉人对租赁物进行公开招标，但被反诉人均予以拒绝。现被反诉人对自己义务不履行，反而提出诉讼。被反诉人行为不仅侵害了反诉人的优先租赁权，更是造成了反诉人的经济损失。合同是双方自愿签订的，对双方均有约束力。优先承租权是合同的内容，也是反诉人应当享有的权利。现被反诉人既不履行合同义务，造成了反诉人极大的经济损失。娱乐城五楼投资2340550元，扣除折旧部份，被反诉人应当赔偿反诉人投资2340550元四分之一的损失即500000元人民币。原告（反诉被告）辩称，反诉人关于“其享有优先承租权”和“答辩人违约造成其损失500000元”的主张没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、反诉人关于“其享有优先承租权”的主张根本不能成立。本案两份讼争《租赁合同》均明确约定租期至2016年9月9日，反诉人所建设的建筑物和装修的不动产部分无偿归原告所有。现本案两份讼争《租赁合同》已经到期，反诉人应当按照合同约定将租赁物按现状返还给答辩人。反诉人主张其对租赁物有优先承租权，根本没有事实依据和法律依据。答辩人并未准备将讼争租赁物继续对外出租，也没有其他潜在第三方准备向答辩人租用租赁物，“优先”之说根本无从提起，因而反诉人关于优先承租权的主张，没有任何依据，应当依法予以驳回。二、反诉人主张“答辩人违约造成其损失500000元”，没有事实依据和法律依据。首先，答辩人根本不存在违约行为。其次，反诉人提供的关于装修投入的证据全部是反诉人单方制作的，完全有可能是反诉人为了本案诉讼目的而事后制作的，对其真实性根本无法确认，也不应予以确认。第三，退一百步讲，假使反诉人所谓的装修投入是真实的，根据相关规定，相关费用和损失也应当由反诉人自行承担。综上，反诉人的反诉诉求没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。为支持自己的主张，泉州运输公司向本院提交如下证据：1.泉州运输公司的企业法人营业执照副本复印件、泉州运输公司的法定代表人身份证明各一份，证明泉州运输公司主体资格；2.隆达家私企业信息表、郑汉忠、林亚丽身份证复印件各一份，证明隆达家私主体资格，郑汉忠、林亚丽系隆达家私的普通合伙人；3.《租赁合同》、《补充协议》复印件各一份，证明2006年6月10日，泉州运输公司与隆达家私签订了一份《租赁合同》，合同约定：泉州运输公司将座落在泉州市××春县八角亭汽车站综合楼第二至第九层的房屋租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年9月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币23000元；租赁期满，隆达家私装修的不动产部分（含电梯）无偿归泉州运输公司所有；任何一方违反合同约定条款的视为违约，应向守约方支付违约金人民币10万元并赔偿守约方的经济损失。2006年12月12日，基于上述《租赁合同》泉州运输公司委托其永春分公司与隆达家私签订了一份《补充协议书》，双方约定：泉州运输公司提供永春汽车站停车场场所60平方米给隆达家私建设备用水池、泵房、发电机房、值班室，建设费用由隆达家私承担；协议期满后，所建设的建筑物等不动产无偿归甲方所有；4.《租赁合同》复印件一份，证明2006年8月10日，泉州运输公司委托其永春分公司与隆达家私签订了另一份《租赁合同》，合同约定：泉州运输公司将座落在泉州市××春县的房屋（店面约16平方米，非店面房屋面积约22平方米）租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年8月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币3000元；租赁期满，隆达家私装修的不动产部分无偿归泉州运输公司所有，未经甲方同意不得任意拆除；任何一方违反合同约定条款的视为违约，应向守约方支付违约金人民币6000元并赔偿守约方的经济损失；5.《办公楼租赁到期通知书》、邮政特快专递详情单、邮政特快专递官网快递邮件查询情况表复印件各一份，证明2016年8月26日，因两份《租赁合同》约定的租赁期限即将到期，泉州运输公司工作人员到隆达家私向其送达了一份《办公楼租赁到期通知书》，通知应在租期届满时及时搬离租赁房屋并将租赁房屋按现状（已装修、改造的不动产按现状保留，不得拆除）交还给泉州运输公司；2016年9月8日，泉州运输公司又将同样一份《办公楼租赁到期通知书》以邮政特快专递方式寄送给隆达家私；6.《办公楼及附属停车场租赁到期通知书》、邮政特快专递详情单、邮政特快专递官网快递邮件查询情况表复印件各一份，证明泉州运输公司以邮政特快专递方式发函要求隆达家私搬离和交还租赁房屋；7.说明、土地证、房产证复印件各一份，证明泉州市××春县八角亭汽车站的房屋及其土地使用权的所有权归均属于泉州运输公司，泉州运输公司永春公司于2006年8月10日与隆达家私签订的关于泉州市××春县八角亭汽车站一层7-8轴房屋租赁事宜的《租赁合同》，以及于2006年12月12日与隆达家私签订的关于泉州市××春县八角亭汽车站综合楼第二至第九层房屋租赁事宜的《补充协议书》，均是接受泉州运输公司的委托与隆达家私签订的，该《租赁合同》、《补充协议书》与出租方相关的权利义务全部归属于泉州运输公司。隆达家私质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，对证据3、4中的租赁合同中约定“租赁期满，在同等条件下，乙方享有租赁优先权”，在租赁期满后隆达家私曾主张优先权，但泉州运输公司不置可否；根据租赁合同中第七条，对违约的内容有明确约定，并未把腾空交付作为一种违约行为，故泉州运输公司主张违约金没有依据。为支持自己的主张，隆达家私本院提交如下证据：1.隆达家私营业执照及郑汉忠、林亚丽的身份证复印件各一份，证明隆达家私的主体及郑汉忠、林亚丽的身份情况；2.泉州运输公司的营业执照复印件一份，证明泉州运输公司的主体情况；3.租赁合同及补充协议书复印件一份，证明反诉人与被反诉人之间租赁合同关系，租赁合同明确约定租赁期满，在同等条件下乙方享有租赁优先权，若乙方未参加投标，视为乙方放弃租赁优先权以及反诉人再次投资的依据；4.永春县八角亭娱乐城五楼投资的现金记录财务凭证及其相关的支付凭证、装修后的五楼照片复印件一份，证明娱乐城的投装金额为2340550元、支付各种费用的详细凭证及装修后豪华舞厅场所的样子。泉州运输公司质证认为，对证据1、2、3真实性无异议，证据3并不能证明隆达家私诉讼主张，根据2006年6月10日签订的租赁合同中有约定优先租赁权，之后的补充协议以及2016年8月10日签订的租赁合同中并未约定租赁优先权，且补充协议中也并未提及隆达家私再次投资及装修事宜。隆达家私所谓的优先租赁权的前提是泉州运输公司有进行招标，隆达家私进行投标。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，且不能证明其主张。本院认为，泉州运输公司提交的证据1至7，与本案具有关联性，且隆达家私质证真实性无异议，可予确认。隆达家私提交的证据1、2，经泉州运输公司质证无异议，予以确认；证据3，真实性、合法性予以确认，能证明双方约定租赁期满，同等条件下隆达家私享有租赁优先权；证据4，系隆达家私单方制作，且泉州运输公司不予认可，真实性、合法性、关联性均不予认定。经审理查明，隆达家私系普通合伙企业，郑汉忠、林亚丽系该企业合伙人。2006年6月10日，泉州运输公司与隆达家私签订一份《租赁合同》，合同约定：泉州运输公司将座落在泉州市××春县（4770平方米）租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年9月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币23000元；租赁期满或因隆达家私违约提前终止合同的，隆达家私装修的不动产部分（含电梯）无偿归泉州运输公司所有；租赁期满，在同等条件下隆达家私享有租赁优先权。若隆达家私未参加投标，视为放弃租赁优先权。除遇法律规定的不可抗力因素外，任何一方不得借故违反本合同所约定条款，否则视为违约，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金100000元，造成守约方经济损失的，应同时承担赔偿责任。2006年12月12日，基于2006年6月10日签订的《租赁合同》，泉州运输公司委托其永春分公司与隆达家私签订了一份《补充协议书》，双方约定：泉州运输公司提供永春汽车站停车场场所60平方米给隆达家私建设备用水池、泵房、发电机房、值班室，建设费用由隆达家私承担；协议期满后，所建设的建筑物等不动产无偿归甲方所有。2006年8月10日，泉州运输公司委托其永春分公司与隆达家私签订了另一份《租赁合同》，合同约定：泉州运输公司将座落在泉州市××春县的房屋（店面约16平方米，非店面房屋面积约22平方米）租赁给隆达家私经营家居业务，租赁期限自2006年8月10日起至2016年9月9日止，每月租金人民币3000元；租赁期满，隆达家私装修的不动产部分无偿归泉州运输公司所有，未经泉州运输公司同意不得任意拆除；除遇法律规定的不可抗力因素外，任何一方不得借故违反本合同所约定条款，否则视为违约，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金人民币6000元，造成守约方经济损失的，应同时承担赔偿责任。上述两份《租赁合同》签订后，泉州运输公司依约将租赁房屋交付给隆达家私使用。在2016年租赁期满前及期满后，泉州运输公司均以邮政快递寄送通知书方式告知隆达家私应在租期届满时及时搬离租赁房屋并将租赁房屋按现状交还给泉州运输公司。隆达家私至今仍未搬离该租赁房产。双方一致认可泉州运输公司诉求第一项中“相关附属建筑、设施、设备”包括自来水管道、用电线路、用电表、消防设备设施、永春汽车站停车场旁建设的备用水池、水泵房（不含房中设备）、发电机房（不含房中设备）、值班室以及装修后添置的不动产部分（包括电梯）。本院认为，泉州运输公司与隆达家私签订的两份《租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，合同当事人均应依约履行。三份合同中双方均约定租赁期限至2016年9月9日止，泉州运输公司在租赁期满前及租赁期满后催告隆达家私及时搬离租赁房屋并将租赁房屋按现状交还，但隆达家私并未依约履行，仍占用该租赁房屋。故隆达家私应立即腾空租赁房屋，将租赁房屋及双方共同确认的相关附属建筑、设施、设备归还泉州运输公司，并支付自租赁期限届满之日(2016年9月10日)起参照《租赁合同》约定租金标准计算的占用费。双方在合同履行期内并未出现违约，且合同中并未对租赁期限届满未腾空租赁房屋的违约责任进行约定，故泉州运输公司要求隆达家私支付违约金106000元，依法无据，不予支持。《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款规定“普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任”，本案的隆达家私系普通合伙企业，郑汉忠、林亚丽系合伙人，应对上述债务承担无限连带责任。合同虽约定隆达家私在同等条件下享有租赁优先权，但泉州运输公司已明确表示不再出租，故隆达家私、郑汉忠、林亚丽要求确定其享有优先租赁权，已无实际意义，本院不予处理。隆达家私、郑汉忠、林亚丽主张投资数额巨大，泉州运输公司应赔偿经济损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，且双方在租赁合同中约定“租赁期满或因隆达家私违约提前终止合同的，隆达家私装修的不动产部分（含电梯）无偿归泉州运输公司所有”，故隆达家私、郑汉忠、林亚丽赔偿经济损失的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、永春县隆达家私广场应于本判决发生法律效力之日起10日内将座落在泉州市××春县八角亭的租赁房屋（4770平方米）、座落在泉州市××春县八角亭汽车站一层7-8轴的租赁房屋（约38平方米）及双方共同确认的自来水管道、用电线路、用电表、消防设备设施、装修后添置的不动产部分（包括电梯）、永春汽车站停车场旁建设的备用水池、水泵房（不含机房设备）、发电机房（不含机房设备）、值班室按现状交还福建省泉州市汽车运输总公司；二、永春县隆达家私广场应于本判决发生法律效力之日起10日内支付福建省泉州市汽车运输总公司自2016年9月10日起至实际交还租赁房屋及相关附属建筑、设施、设备之日止按每月23000元标准计算的占用费；三、永春县隆达家私广场应于本判决发生法律效力之日起10日内支付福建省泉州市汽车运输总公司自2016年9月10日起至实际交还租赁房屋及相关附属建筑、设施、设备之日止按每月3000元标准计算的占用费；四、郑汉忠、林亚丽应对上述债务承担无限连带责任；五、驳回福建省泉州市汽车运输总公司的其他诉讼请求；六、驳回永春县隆达家私广场、郑汉忠、林亚丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3980元，由福建省泉州市汽车运输总公司负担2293元，永春县隆达家私广场负担1687元；反诉受理费8800元，由永春县隆达家私广场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林超拔代理审判员  吴泉源人民陪审员  郭炜君二〇一七年三月七日书 记 员  陈凯鹏速 录 员  尤杭玲附：一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。