.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽0102民初9626号原告：沈阳九洲福尔房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：孔繁军，系该公司董事长。委托代理人：周丽萍，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告：沙士伟，男，1967年1月7日出生，汉族，住辽宁省昌图县，身份号码×××。被告：唐玉敏，女，1970年3月29日出生，汉族，住辽宁省昌图县，身份号码×××。原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司（以下简称”九洲福尔”）与被告沙士伟、唐玉敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九洲福尔委托代理人周丽萍到庭参加诉讼，被告沙士伟、唐玉敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告九洲福尔诉称，2015年1月13日，二被告因想通过银行贷款方式购买原告所开发建设的”九洲湾景汇商品房而向原告借购房首付款共计131655元。原、被告双方于当日签订《九洲湾景汇借款协议》1份，约定分期还款，二被告承诺于2017年7月30日前向原告全部归还借款131655元。截至2017年9月14日，二被告尚未偿还的到期借款金额由起诉时的118490元增加至131655元。并且根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交房时间为2015年9月30日，2015年9月30日至2017年8月31日期间，相关采暖费、物业费被告没有按时支付，均由原告垫付。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年2月11日所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》；2、判令二被告应于《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》解除后10日内，配合原告办理撤销《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记，配合原告办理撤销抵押权预告登记手续；3、判令二被告立即偿还原告垫付的购房首付款131655元自借款之日起至原、被告双方解除商品房买卖合同制日止的借款利息（利息按银行同期贷款利率的4倍计算），同时判令二被告向原告支付违约金110413.75元（按《商品房买卖合同》项下房屋的购房款总额441655元的25%计算违约金）；4、本案诉讼费、公告费由二被告承担。被告沙士伟、唐玉敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年2月11日，原告九洲福尔与被告沙士伟、唐玉敏签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区房屋，建筑面积86.29平方米，总价款441655元，第六条买受人按下列第3种方式按期付款......3、见附件四。第七条买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同日，双方签订附件四：《合同补充协议》，该协议约定：买受人于签订合同当日交纳首付款141655元，其余房款300000元采用商业贷款方式支付，且无论何种原因买受人均应保证该剩余房款于买卖合同签订后60日全额支付至出卖人的银行账户，否则，视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条的约定向出卖人承担逾期付款违约责任。如因买受人原因，其最终未从银行（或公积金管理中心）获得足额贷款或银行（或公积金管理中心）未批准其贷款申请的，买受人应在银行（或公积金管理中心）或出卖人的通知下达后10日内（或按前述约定的买卖合同签订之日起60日，以二者较早时间为准），向出卖人付清全部房款，否则视为买受人违约，应承担按总房款的5%支付给出卖人违约金并且出卖人有权解除合同将该房屋另售，如出卖人同意不解除合同的，合同继续履行，但买受人须自逾期之日起至实际付清全部房款之日止，每逾期一日按未付房款金额的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，任何一方不得单方解除合同，如一方同意另一方提出解除合同的请求，提出解除合同方应于7日内向对方支付总房款5%的违约金，买卖合同、本补充协议及合同其他附件中约定一方有权单方解除合同的情况除外。无论何种原因导致合同解除或终止，买受人应在出卖人发出通知之日起30日内，配合出卖人办理相关合同备案或预告登记撤销手续。如买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关备案、登记撤销手续，则买受人除应继续承担前述配合责任外，还应按日向出卖人支付总房款0.5%的违约金（出卖人有权在买受人已付房款中直接抵扣该违约金）直至备案、撤销登记手续办理完毕为止。如该等违约金不足以弥补出卖人损失（包括但不限于诉讼费、执行费、公告费、律师费等）的，出卖人有权要求买受人予以补足......。同日，原告（甲方）与被告沙士伟、唐玉敏（乙方）签订《九洲湾景汇借款协议》，协议约定：乙方认购了甲方所开发建设的”九洲湾景汇”住宅，销售面积约86.29平方米，依据双方的约定，上述所购房屋总房款计441655元，乙方应于2015年1月7日前支付30%房屋首付款，计141655元，剩余款项共计300000元办理银行贷款。乙方已于2015年1月7日向甲方支付部分首付款10000元，现由于资金周转问题，乙方特向甲方申请借款131655元，用于支付上述所购房屋的剩余部分首付款。乙方承诺于2017年7月30日前向甲方归还全部借款计131655元，为满足乙方办理贷款之需要，甲方应于乙方交付首笔首付款10000元后，为乙方开具包含本协议所借款项在内的（总计141655元）的首付款收据及发票，为简便借款及购房款的交付程序，甲方向乙方开具首付款收据之日，即视为甲方已向乙方支付了本协议所约定的全部借款，同时视为乙方已向甲方支付了本协议约定的首付款。乙方于2015年7月30日前偿还借款78993元即首付款总金额的60%；乙方于2016年7月30日前偿还借款39497元即首付款总金额的30%；乙方于2017年7月30日前偿还剩余借款13165元即首付款总金额的10%。乙方在《商品房买卖合同》签订后不得因任何原因提出退房请求，若乙方不能正常偿还借款及银行贷款，甲方有权不予交付房屋及不予配合办理产权登记并分别按本协议及《商品房买卖合同》的相关规定追究乙方违约责任，由此造成的一切经济损失及后果由乙方承担。如乙方逾期未能还款，则乙方除应按照银行同期贷款利率的4倍向甲方支付借款期间的全部利息外，还需按日向甲方支付应偿还款项总金额的1%作为违约金，如乙方逾期超过30日的，则甲方有权单方终止《商品房买卖合同》，则乙方应按照银行同期贷款利率的4倍向甲方支付借款期间的全部利息，同时甲方有权要求乙方按总房款25%向甲方支付违约金，若因乙方不予配合造成甲方走法律途径的，所有诉讼过程中产生的一切费用（包括且不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等）由乙方承担。本借款协议须与《商品房买卖合同》同时签署，《商品房买卖合同》与本协议不一致之内容，以本协议为准。同日，被告沙士伟、唐玉敏向原告出具了131655元的欠条，用于支付购房首付款。后原告为被告开具了141655元的销售不动产统一发票。被告于2015年1月7日向原告支付购房首付款10000元，2015年3月30日原告收到被告办理的涉诉房屋300000元银行贷款。现涉诉房屋上有合同备案及预告登记，抵押权预告登记的权利人为上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行。另查明，被告沙士伟、唐玉敏尚未办理入住。上述事实，有九洲湾景汇借款协议、欠条、销售不动产统一发票、商品房买卖合同及合同补充协议、交款凭证两份、房屋电子登记（簿）查询证明以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据进行审查，认定案件事实。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《九洲湾景汇借款协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案被告沙士伟、唐玉敏未按合同约定期限给付首付款已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》符合约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述合同解除后，原、被告各方的权利和义务即恢复到合同签订前的初始状态，被告应当配合原告办理撤销涉诉房屋备案登记及预购商品房预告登记。至于被告已付的首付款和银行贷款，因其未到庭应诉，本院暂不予处理，双方可在本案执行中据实予以抵扣、多退少补。关于原告要求被告配合办理撤销涉诉房屋抵押权预告登记手续的诉讼请求，待涉诉房屋抵押权预告登记权利人的债权得到实现后，被告应配合原告办理撤销涉诉房屋的抵押权预告登记手续。关于原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求，双方合同中既约定了逾期利息又约定了违约金，但二者均属惩罚性质，不宜同时适用，庭审中，原告选择要求被告支付违约金，故本院对原告主张违约金的请求予以支持，对于违约金的数额，因双方在合同中有明确约定按总房款25%支付违约金，故从其约定，经计算为110413.75元（441655元×25%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司与被告沙士伟、唐玉敏于2015年2月11日就位于沈阳市和平区房屋签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》；二、被告沙士伟、唐玉敏于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司到相关部门办理撤销《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记；三、待沈阳市和平区房屋上的预购商品房抵押权预告登记权利人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的债权实现后，被告沙士伟、唐玉敏协助原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司到相关部门办理撤销预购商品房预告登记；四、被告沙士伟、唐玉敏于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司违约金110413.75元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9320元，公告费800元，由被告沙士伟、唐玉敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长郝志杰人民陪审员邹士芳人民陪审员费秀云二〇一八年三月二十八日书记员黄蕊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。