云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初1243号原告：李枚，女，汉族，1978年4月12日生，普洱市镇沅县人，初中文化，无业，现住普洱市思茅区。委托代理人李波，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。委托代理人高小林，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告：杨荣平，男，汉族，1972年1月2日生，普洱市江城县人，文盲，茶农，现住普洱市江城哈尼族彝族自治县。被告:白树才，男，傣族，1962年10月5日生，普洱市思茅区人，小学文化，农民，现住普洱市思茅区。委托代理人刀忠俊，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：白春雪，女，傣族，1973年7月31日生，普洱市江城县人，小学文化，江城农场四队职工。现住普洱市江城哈尼族彝族自治县。委托代理人周垠，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人刘俊廷，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李枚与被告杨荣平、白树才、第三人白春雪确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用普通程序于2016年7月19日、11月17日公开开庭进行了审理，原告李枚及其委托代理人李波、高小林、被告白树才及其委托代理人刀忠俊、第三人白春雪委托代理人周垠、刘俊廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李枚向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认二被告双方于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》无效;2、由二被告共同承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告李枚增加诉讼请求：确认原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪于2013年6月7日所签订的房屋买卖（转让）协议有效，且由二人协助原告办理过户手续。事实和理由：2013年6月7日，原告经普洱鑫辉地产经纪有限公司介绍，与被告杨荣平、第三人白春雪签订了《房屋买卖（转让）协议》，协议约定：被告杨荣平、第三人白春雪出售位于思茅区给原告，该房屋成交总价为人民币376000元整；约定的支付方式为：2013年6月7日原告向被告杨荣平、第三人白春雪支付该房屋的购房定金人民币130000元，同时被告杨荣平、第三人白春雪不得将房屋出售给第三方；2013年6月15日或之前支付90000元整，2013年6月20日或之前支付86000元整，余款70000元整，待被告杨荣平、第三人白春雪过户原告后支付；且约定由于该房是被告杨荣平、第三人白春雪集资福利分房，在办理产权中被告杨荣平、第三人白春雪必须配合原告办理产权变更登记等内容。协议签订后，原告已按协议约定时间支付被告杨荣平、第三人白春雪购房款共计306000元，被告杨荣平在先后两次收到购房款后均给原告写了收据，剩余70000元按合同约定待被告杨荣平、第三人白春雪过户给原告后支付。合同签订后原告将该房屋进行了装修并于2013年9月12日入住至今，但被告杨荣平、第三人白春雪至今并未按协议约定履行协议义务协助原告办理房产权过户变更登记手续事宜。原告多次催促，被告杨荣平均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理过任何过户手续。直至2016年3月，被告白树才找到原告并告知该房被告杨荣平已卖给被告白树才，二被告之间签订了《房屋买卖合同》，且该房屋已办理了过户，被告白树才要求原告搬离该房屋。被告杨荣平辩称，本案诉争的房屋在没有离婚前于2011年2月份就卖给了白树才，2012年被告杨荣平与第三人白春雪在江城民政局办理离婚手续，有离婚协议，但是没有涉及诉争房屋，后2013年第三人白春雪与被告杨荣平姑爷付永恒、女儿杨娅把房屋卖给原告李枚，被告杨荣平家有两栋房屋，但是当时不知道卖的是哪一栋，一开始不清楚，后来知道了，买卖房屋后，被告杨荣平也打电话给原告李枚希望商量解决问题，但是原告李枚不接被告杨荣平电话，被告杨荣平与第三人白春雪联系，希望协商解决这件事，可是都商量无果，房屋被告杨荣平已经过户给被告白树才，第三人白春雪与原告李枚买卖房屋的房款没有交与被告杨荣平，该房屋在离婚前就已经处分了。被告白树才辩称，签订的合同合法有效，被告杨荣平拥有危房改造获得房屋的资格，被告白树才于2011年2月24日首次向被告杨荣平交付房款，后来2013年第三人白春雪卖给原告李枚，被告杨荣平拥有该房屋的所有权，有权处分自己的财产，在与白树才达成口头协议的情况下进行买卖，该合同有效，2016年通过房产部门，已经过户于被告白树才的名下；本案第三人白春雪处理普洱市思茅区房屋属于无权处分，第三人白春雪不是该房屋的所有权人，第三人白春雪与原告李枚签订的合同，因第三人白春雪无权处分而无效，被告白树才已经善意取得且依法登记获得该房屋的所有权，该房屋的产权所有人是被告白树才；原告李枚与第三人的的行为已经侵害了被告白树才的合法权益，即使合法婚姻关系存续，也不能对抗善意取得第三人。因此被告杨荣平与被告白树才的买卖合同合法有效。综上，请法庭驳回原告李枚对被告白树才的诉讼请求。第三人白春雪辩称，本案中的被告杨荣平与第三人白春雪于2012年2月3日办理了离婚，2013年6月7日，第三人白春雪受被告杨荣平的邀约到思茅与原告李枚签订了房屋买卖合同，离婚时口头约定房屋归属于被告杨荣平，房屋价款是被告杨荣平收取的，第三人白春雪并没有收取房款，被告杨荣平与白树才的房屋买卖合同，第三人白春雪都不知晓，第三人白春雪只认可与原告李枚签订的房屋买卖合同，对被告白树才的合同不认可，第三人白春雪作为案件第三人出庭是主体不适格的，请法庭驳回原告对第三人白春雪的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李枚提供的证据国营思茅农场《危旧房改造合同书》、《房屋买卖（转让）协议》（2013年6月7日）、《收条》、《证明》、《存量房买卖合同登记备案表》、(普)公（司）鉴（文）字[2016]15号的鉴定文书、普洱市公安司法鉴定中心[2016]手鉴字第04号的手印鉴定意见书，证据来源、形式合法，予以采信；《房屋买卖合同》（2016年3月1日）虽系复印件，但与被告白树才提供的《房屋买卖合同》（原件）系同一份，故对真实性、合法性予以采信，但对原告李枚的举证目的，不予采信；证人证言，因证人未出庭，证据形式不合法，不予采信。被告杨荣平提供的《离婚证》（离婚证字号：L530826-2012-000014）原、被告及第三人均无异议，故予以采信。被告白树才提供的《危旧房改造合同》、《商品房购销合同》虽为复印件，但因原告李枚、被告杨荣平及第三人白春雪对该证据的真实性、合法性无异议，且该证据能证明被告白树才的举证目的，故予以采信；收条、房屋所有权证（所有人杨荣平）、国有土地使用权证（使用人白树才）、房屋所有权证（所有人白树才）、房屋买卖合同、存量房买卖合同登记备案表、房屋买卖相关收据及发票、税票、普洱市个人转让房屋纳税申报表、存量房交易价格申报评估结果通知单、盛景园一期结算单、土地登记代理合同书，证据来源、形式合法，予以采信。根据庭审和原、被告举、质证，本院确认的法律事实如下：2009年11月10日，被告杨荣平与国营思茅农场签订了《危旧房改造合同书》，合同确定被告杨荣平住房经国营思茅农场危旧房鉴定小组鉴定，属于D级危房，应拆除重建，由国营思茅农场统一规划，统一设计，统一建设。新建设房屋为框架结构七层，建筑面积120平米。后被告杨荣平将该房屋出售给被告白树才，未签订书面合同，但被告白树才2011年2月24日向被告杨荣平支付房款50000元、2011年4月18日向被告杨荣平支付过户款25000元、2011年11月30日向被告杨荣平支付房款10000元，后被告杨荣平于2011年6月21日向被告白树才拿走2000元、2011年10月6日拿走10000元、抽签拿走2000元、2012年12月7日拿走1000元、2016年1月2日拿走4000元、2016年4月6日拿走6000元、2016年5月23日拿走10000元，被告杨荣平拿走的款已经折为购房，即被告白树才已向被告杨荣平支付购房款合计12000元。国营思茅农场将危房改造重建交由云南普洱兴盛房地产开发有限公司开发，云南普洱兴盛房地产开发有限公司开发了盛景园小区。2013年4月18日，被告杨荣平与云南普洱兴盛房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定被告杨荣平购买盛景园小区的第陆幢第壹单元第伍层6-1-501号房屋，套内建筑面积111.54平方米，单价每平方米1204.35元，总价134333元，被告杨荣平于2012年3月20日交付房款44333元，余款按揭。2013年6月7日，被告杨荣平及其前任妻子第三人白春雪（被告杨荣平与第三人白春雪于2012年2月3日离婚）与原告李枚签订了《房屋买卖（转让）协议》，协议约定被告杨荣平向原告李枚出售其所有的盛景园小区的第陆幢第壹单元第伍层6-1-501号房屋，价格376000元，当天原告李枚向被告杨荣平支付购房定金130000元，合同签订的第二天即2013年6月8日原告李枚再次向被告杨荣平支付房款176000元，并约定余款70000元在房屋产权证、土地使用证过户后支付。原告李枚于2013年6月进行装修，并于2013年9月12日入住至今。2016年1月4日被告杨荣平取得盛景园第陆幢第壹单元第伍层6-1-501号房屋房产证，房权证号：普房字第**，房屋系被告杨荣平单独所有。2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才补签了《房屋买卖合同》，并将盛景园第陆幢第壹单元第伍层6-1-501号房屋进行过户，2016年3月15日被告白树才取得盛景园第陆幢第壹单元第伍层6-1-501号房屋房产证，2016年3月30日取得国有土地使用证。本院认为，本案焦点为2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才签订的《房屋买卖合同》是否有效？2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》是否有效？被告杨荣平、第三人白春雪协助原告李枚办理过户手续的主张是否成立？2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才签订的《房屋买卖合同》及2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。虽被告杨荣平与被告白树才2016年3月1日才签订的《房屋买卖合同》，但在之前被告白树才已多次向被告杨荣平支付房款即已实际履行《房屋买卖合同》，且被告杨荣平购买诉争房屋时房款仅为134333元，被告杨荣平出售诉争房屋无明显低于2011年的市场价,故2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才签订的《房屋买卖合同》合法有效。2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》，经鉴定系被告杨荣平所签，具有真实性、合法性，且无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，故《房屋买卖（转让协议）》亦合法有效。被告杨荣平、第三人白春雪协助原告李枚办理过户手续的主张是否成立？根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”在本案中，原告李枚仅与被告杨荣平、第三人白春雪签订了《房屋买卖（转让协议）》，并装修入住，但未办理房屋过户手续，未完成不动产的交付即登记，故原告李枚未取得该房屋的所有权；而被告杨荣平与被告白树才达成协议后已完成了过户即完成了不动产交付，故被告白树才已取得诉争房屋所有权，被告杨荣平已无诉争房屋所有权，现原告李枚要求被告杨荣平、第三人白春雪协助原告李枚办理过户手续，于理于法无据，本院不予支持。第三人白春雪是否系本案适格主体问题。2009年11月10日被告杨荣平与国营思茅农场签订了《危旧房改造合同》，2012年2月3日被告杨荣平与第三人白春雪协议离婚，且2013年6月7日被告杨荣平与第三人白春雪共同与原告李枚签订了《房屋买卖（转让）协议》，故第三人白春雪系《房屋买卖（转让）协议》合同相对人，系本案适格主体。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，判决如下：一、确认2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》有效；三、驳回原告李枚的其他诉讼请求；案件受理费100元，由被告杨荣平、白树才承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  陆庆红人民陪审员  罗耀明人民陪审员  周德光二〇一七年三月二十一日书 记 员  李明娟