新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终1005号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐深恒基商贸有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：王燕萍，该公司经理。委托诉讼代理人：朱延军，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐淳，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张君婷，女，1991年11月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：严峰，新疆金仕成律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐深恒基商贸有限责任公司（以下简称深恒基公司）因与被上诉人张君婷房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2016)新0103民初7036号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人深恒基公司的委托诉讼代理人朱延军，被上诉人张君婷的委托诉讼代理人严峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。深鸿基公司的上诉请求：1.依法撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初7036号民事判决书第一、二项判决内容；2.依法驳回张君婷的诉讼请求；3.判令张君婷承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：1.张君婷主张支付2014年10月21日至2016年9月7日期间的房屋占用使用费及利息无事实及法律依据不足。本案经新疆维吾尔自治区高级人民法院终审判决已认定，双方签订的房屋租赁合同无效，而该合同无效的过错责任完全是张君婷的原因造成的，致使我方无法使用房屋，张君婷要求我方承担该案在诉讼期间的房屋租金及利息无事实及法律依据，应予驳回。2.在（2016）新民终156号案件在一审诉讼过程中，我方明确表示愿意将房屋移交，但张君婷对我方设备、设施部分的投入提出异议，在协商未果的情况下，造成房屋不能交付，该责任不应由我方承担。3.2014年10月20日一审立案后的诉讼期间，涉案房屋我方并没有实际使用和收益，造成不能使用的原因和过错责任在张君婷，故诉讼期间的房租损失，应当由张君婷自行承担。综上，请求二审法院判如请。张君婷辩称，一审法院认定清楚，本案中我方无任何过错是受害者，本案的实际是深恒基公司经营过程中严重亏损，想将风险转嫁给我方。深恒基公司所提出的因我方不能提交房产证故不能办理相关的经营手续的意见与事实不符，现因深恒基公司不支付租赁费存在过错，生效的判决也已对此进行了确认。深恒基公司一直占有使用涉案房屋至2016年9月7日，所以我方要其支付占有使用费合理有据，故请求二审法院维持一审判决。张君婷向一审法院诉讼请求：判令深恒基公司支付，1.房屋占有使用费867,068.49元；2.利息6,503.01元（867,068.49元×4.5%×1/12×2）；3.采暖费81,488.96元；4.承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张君婷系乌鲁木齐市沙依巴克区红庙子路融汇三巷119号（现名称乌鲁木齐市沙依巴克区红庙子路西四巷118号）房屋所有权人，该房屋系沙依巴克区“村改居”的村民房屋。2011年9月20日与新疆幸福元年商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》。2012年8月21日，经张君婷同意，新疆幸福元年商贸有限公司将该房屋转租给乌鲁木齐深恒基商贸有限公司，约定“租赁期限11年，第一年至第三年，乌鲁木齐深恒基商贸有限公司向新疆幸福元年商贸有限公司缴纳房租50万元；房屋的消防设施及设备由新疆幸福元年商贸有限公司负责（承担费用），并向乌鲁木齐深恒基商贸有限公司提供消防管理部门验收合格证书”。2013年2月4日，新疆幸福元年商贸有限公司出具《声明》载明：“兹有幸福元年公司与深恒基公司签订的、由房东认可的房屋租赁合同，现作为房屋出租的一方声明退出，三方同意解除2012年8月21日三方签订的合同，从即日起生效。由幸福元年公司、深恒基公司和张君婷签名盖章”。2013年2月4日，乌鲁木齐市民政局向乌鲁木齐市天泰老年公寓筹备组即深恒基公司出具《关于筹办乌鲁木齐市天泰老年公寓的批复》，同意筹办公寓名称核定为“乌鲁木齐市天泰老年公寓”，地址在沙依巴克区红庙子路融汇三巷119号（即涉案房屋）。批复有限期至2013年12月7日。2013年2月，深恒基公司装修完毕，4月，深恒基公司开始试运营。2013年11月18日，深恒基公司出具《欠条》载明：“欠张君婷2013年房屋租金81,000元”。2013年11月19日，深恒基公司直接与张君婷签订《房屋租赁合同》约定：“张君婷将涉案房屋出租给深恒基公司经营管理使用，租赁期限9年，自2014年1月1日至2023年12月31日，自订立合同的次日起算2个月作为装修时间，此时间不计入租赁期间。第一年至第三年，深恒基公司每年向张君婷缴纳房屋租金46万元，按照先付款后使用的原则，第一年至第三年的每半年第一个月30日之内一次性付清半年房租。张君婷允许深恒基公司因经营需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可对承租房屋进行改造装饰装修，租赁期满后不恢复原状。房屋的消防设施及设备由深恒基公司负责并承担费用。深恒基公司逾期缴纳房屋租金，除仍应补缴所欠租金外，按租金总额（当年租金）3%天数计算支付违约金；若拖欠租金超过30日，张君婷有权解除合同，深恒基公司支付房屋租金总价（9年租金）8%作为违约赔偿金，张君婷不退回所收的房屋租金。因张君婷原因致使合同无法继续履行，深恒基公司有权解除合同，张君婷退回未使用的房屋租金，且张君婷除承担合同约定的违约责任外即合同租金总额（9年租金）20%的违约金，还应承担深恒基公司全部装修费用（即150万元）及因合同无法履行造成的深恒基公司对第三方违约及第三方造成的损失。房屋所有权人应向深恒基公司提供具有法律效力的房产使用权证，以便深恒基公司办理合法的经营手续”。合同签订后，2014年2月18日，深恒基公司向张君婷缴纳房租5万元，2月28日向张君婷缴纳房租2万元。2014年6月6日，乌鲁木齐市沙依巴克区民政局向乌鲁木齐市天泰老年公寓出具《责令改正通知书》载明：“因同意筹办的批复有限期至2013年12月7日，其无任何审批手续，违反了《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，责令于2014年9月6日前办理相关审批手续，逾期不办，则予以停办处理。”2014年8月1日，深恒基公司停止营业。另查明，2014年10月16日，深恒基公司将张君婷诉至乌鲁木齐市中级人民法院，案号为（2014）乌中民四初字第114号，在该案中，深恒基公司要求解除与张君婷的房屋租赁合同，支付违约金及赔偿损失，张君婷提起反诉，要求深恒基公司支付违约金及房屋租金，法院作出（2014）乌中民四初字第114号判决书，对双方之间于2013年11月19日签订的房屋租赁合同予以解除。深恒基公司不服上述判决，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院，2016年9月7日，新疆维吾尔自治区高级人民法院出具（2016）新民终156号判决书，依法确认双方之间于2013年11月19日签订的房屋租赁合同无效，该院认为，深恒基公司拖欠租金在先，在开办养老院手续无法获得批准的情形下，应当及时与张君婷（出租人）协商相关事宜；在无法协商解决的情形下，应当及时清点财产、进行公证后，将涉案房屋返还张君婷，以避免损失进一步扩大。深恒基公司欠付张君婷2013年2月4日至2014年10月20日租金480,260.27元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”之规定，该院变更一审判决第三项为“深恒基公司支付张君婷租金损失480,260.27元”。关于2014年10月21日至深恒基公司实际交付涉案房屋期间的房屋占有使用费，张君婷可以另行解决。再查明，2016年9月8日双方完成涉案房屋的交接。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，深恒基公司与张君婷之间于2013年11月19日签订的《房屋租赁合同》已经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终156号判决书确认无效，亦判令深恒基公司向张君婷支付2013年2月4日至2014年10月20日期间租金损失480,260.27元，并告知张君婷2014年10月21日至深恒基公司实际交付涉案房屋期间的房屋占有使用费，可以另循其他法律途径解决。上述判决出具后，双方之间于2016年9月8日完成涉案房屋的交接，张君婷主张2014年10月21日至2016年9月8日期间合计688天的房屋占有使用费867,068.49元于法有据，应予以支持。张君婷主张房屋占有使用费2个月逾期利息6,503.01元，符合法律规定，应予支持。张君婷主张2013-2015年度采暖费81,488.96元并未提交缴费收据或发票，仅提供缴费通知，无法证实其实际支付采暖费，不予支持。新疆维吾尔自治区高级人民法院终审判决认为，深恒基公司拖欠租金在先，在开办养老院手续无法获得批准的情形下，应当及时与张君婷（出租人）协商相关事宜；在无法协商解决的情形下，应当及时清点财产、进行公证后，将涉案房屋返还张君婷，以避免损失进一步扩大。因此，深恒基公司辩称在一、二审诉讼请期间，因张君婷对其装修不能移除部分价值产生异议，申请鉴定，造成诉讼期间过长，具有过错，其不应承担房屋占有使用费的辩称意见，不予采纳。综上判决，一、乌鲁木齐深恒基商贸有限责任公司支付张君婷房屋占有使用费867,068.49元（2014年10月21日至2016年9月8日）；二、乌鲁木齐深恒基商贸有限责任公司支付张君婷房屋占有使用费2个月逾期利息6,503.01元；三、驳回张君婷的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，深恒基公司与张君婷之间签订的房屋租赁合同已经新疆维吾尔自治区高级人民法院确认无效，并判决深恒基公司于判决生效三日内返还涉案房屋，基于双方纠纷所涉及的房屋占用问题判决深恒基公司向张君婷支付费用，该判决因限于张君婷的起诉将占有使用费判决至2014年10月21日，并示明张君婷可就深恒基公司返还房屋前的占有使用费用另案解决，现深恒基公司于2016年9月8日才向张君婷交付涉案房屋，其此间占有该房屋无合同亦无法律依据，张君婷向其主张占有期间的使用费的请求，合理有据，深恒基公司认为，因双方未就装修等损失赔偿问题协商解决完毕，故其不应当支付占有费用的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。一审法院基于占有费用应当支付而未支付所形成的债务利息进行判决正确，深恒基公司认为因不支付占有使用费而不应当支付利息的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，深恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,535.72元，上诉人深恒基公司已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年三月十五日书记员 石晓峰袁洁