重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初16036号原告冷建华，男，汉族，1973年6月9日出生，无固定职业，住重庆市大渡口区。委托代理人赵剑，重庆盛搏律师事务所律师。被告重庆万卓置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路76号附36号，统一社会信用代码91500106053218791Q。法定代表人朱瑞生，重庆万卓置业有限公司总经理。委托代理人罗琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告冷建华与被告重庆万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序于2017年1月5日、2月22日公开开庭进行了审理。原告冷建华的委托代理人赵剑，被告万卓公司的委托代理人罗琴到庭参加诉讼。原被告双方申请庭外和解60天。本案现已审理终结。原告冷建华诉称，原被告双方于2013年10月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区***号*幢*单元物理层第*层*号房屋，房屋套内面积为130.25平方米。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了全部房款、大修基金、契税、印花税等费用。2016年初，原告按合同约定接房手续时发现被告向原告交付的是*幢*单元物理第*层*号房屋，并不是合同约定的房屋，经了解核实，被告已经将原告购买的房屋出售给第三人，无法向原告交付合同约定的房屋，且合同约定购买的物理层第*层*号房屋与实际该房的户型、结构、庭院及绿化、套内面积等相差较大，超过3%，产权证办理也严重拖延。遂起诉至法院，请求：1、判令解除原被告于2013年10月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的购房首付款504685元、银行按揭款1160000元及其利息，该利息以1160000元为基数，按照年利率6.55%的标准，从2014年3月30日计算至付清之日止，以504685元为基数，按照年利率6.55%的标准，从2013年10月23日计算至付清之日止；3、判令被告退还原告契税49440.55元、预告登记费80元、抵押登记费80元、大修基金12282元及上述费用的利息，该利息以62382.65元为基数，按照年利率6.55%的标准，从2013年10月23日计算至付清之日止；4、判令被告向原告支付违约金1347552.28元（一倍的房款减去第二项和第三项诉讼请求中截止计算至2016年11月14日的利息金额）。被告万卓公司辩称，1、被告不存在原告所述的违约情况，没有将房屋一房二卖，也没有逾期交付，逾期办证或超过面积3%的误差比。原告购买的是沙坪坝区***号*幢*单元*-*号房屋（以下简称*幢*单元*-*号房屋），也就是金色悦城二期*栋*-*-*号，该套房屋由始至终只是销售给原告，并且也按时竣工建好，通知原告接房。被告准备交付给原告的房屋也是双方在合同中约定的*幢*单元*-*号房屋，原告要求交付的*幢*单元物理层*层*号房屋，其房屋门牌坐落编号是沙区***号*幢*-*-*，并不是原告购买的房屋，原告购买的*幢*单元*-*号房屋是以名义层楼层为规划部门及公安派出所的楼层编号依据，物理层只是一个管理参考数据，并非确定标的物具体楼层编号的依据，造成涉案房屋物理层第*层与名义层第*层相对应的原因是重庆市国土资源和房屋管理局下属的重庆市国土资源和房屋勘测规划院在建立网上楼盘的时候把整个二期项目规划的两层车库的最底层作为物理层第一层开始建盘，但这并不影响确定*幢*单元*-*号房屋就是双方交易的那套房屋的认定。2、被告准备交付的*幢*单元*-*号房屋在竣工验收后的实测面积与预售面积相比，套内面积仅仅增加了0.06平方米，面积误差比只有0.046%，远远小于3%的误差比，属于正常误差范围。3、原告缴纳房屋大修基金后并未及时将缴费票据交给被告，且不是购房当天同时由被告代收，但是根据合同约定被告的义务是在房屋实际交付使用之日起，120日内向房屋登记机构提出办理产权登记的申请，并取得登记受理单，但原告至今仍未接房，因此该房屋尚未实际交付使用，故不存在被告拖延办证的情况。4、原告的按揭贷款利率并不一直是6.55%，其随央行的基准利率下调，有相应的调整，并且原告按一倍房款主张违约金，没有依据，且过高，如果判令违约金，请求法院依法调整。综上，原告的诉讼不能成立，请依法予以驳回。经审理查明，2013年10月5日，原告签署《销售服务确认表》一份，原告在以下内容前面的方框内画了勾：销售人员已经详细向我介绍了项目总体规划情况，包括但不限于我意向产品的整体情况、我意向及认购户型单位的交付标准及特别说明（现场已公示）、项目沙盘、样板房展示及印刷资料等可能会与实情不同的相关提示（现场已公示）；销售人员已经提示我查看了项目车位公示情况；销售人员已经提示我查看了所购房屋的户型图等。该《销售服务确认表》后附有《五证公示》、《项目车位公示》、《本小区周边不利的环境因素》、《项目重要信息提示》等金色悦城二期洋房公示文件。2013年10月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《万科金色悦城二期认购书》，约定原告认购被告金色悦城二期*幢*单元*-*号房屋，建筑面积153.53平方米，套内建筑面积130.25平方米，被告认购该物业总房款1776882元，签署本认购书前，被告已向原告出示国有土地使用权证、建设工程规划许可证等、项目不利因素、项目车位情况——项目车位公示表或项目车位分布图、所认购商品房的交付标准等。2013年10月23日，原告冷建华（乙方）与被告万卓公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区***号*幢*-*-*号预售商品房一套。本商品房所在幢的楼层共计6层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在楼层物理层为第3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算楼层），本商品房所在楼层名义层为第1层（指标识楼层一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。本商品房建筑面积153.53平方米，套内建筑面积130.25平方米。本商品房为清水房，总成交金额为1664685元。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理，1、合同约定房屋套内建筑面积和产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋套内面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。属预售房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在60日内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第九条约定，乙方可拒绝办理交房手续之正当理由是指：1、不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交房手续的，2、该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件。甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的，除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。第十条约定，甲乙双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，乙方应当提供真实有效的地址确保出卖人能送达邮寄相关手续，寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达，不论乙方是否接到书面通知，乙方都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。第十一条第3项约定，双方同意在乙方将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方后，由甲方在本商品房实际交付之日起120日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第二十七条约定，合同及本补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在合同中提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、地址进行联络，任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任由过错方承担，联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方。该《重庆市商品房买卖合同》后附有第*幢第1层平面图、*幢*单元*-*号房屋户型平面图，该户型平面图显示该房屋外附有庭院/绿地，面积约为63平方米。《重庆市商品房买卖合同》附件中的特别提示记载14项本期建设范围内（包括高层1幢、2幢、3幢，洋房4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢）可能对业主生活产生不利影响的环境因素，其中第14项载明：“洋房所有单元电梯和楼梯，均未直通地下车库”，在尾部注明“开发商在指定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响”。项目重要信息提示中列有洋房各幢各单元一层住户附有由上述住户专用的底层庭院或花园（含绿地及平底），在房屋交付前统一划定专用范围，且通过一定方式实现隔离。2013年11月28日，案外人赖婷（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区***号*幢*-*-*号房屋，本商品房所在幢的楼层共计6层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在楼层物理层为第5层（指从本商品房所在幢最底层开始计算楼层），本商品房所在楼层名义层为第3层（指标识楼层一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。本商品房建筑面积145.02平方米，套内建筑面积123.03平方米。本商品房为清水房，总成交金额为1443862元。合同后附有该房屋的户型平面图。2013年10月23日，原告向被告交纳购房款504685元。2014年3月8日，原告向被告交纳购房款1160000元。2015年12月21日，被告制作交付通知书一份，通知原告其购买的万科金色悦城二期*幢*单元*-*号商品房已经竣工验收合格，要求原告于2015年12月30日前前往万科金色悦城二期10幢商业楼下办理交付手续。被告于2015年12月23日通过邮政特快专递向原告邮寄了该交付通知书。根据网上查询的邮件全程跟踪记录显示该邮件于2015年12月25日妥投，载明他人收，保安。原告在庭审中认可收到了该交付通知书，且表明实际收到的时间为2016年1月3日。2015年12月23日，被告在重庆商报刊登了万科金色悦城二期交付公告，载明万科金色悦城二期*-*幢洋房、*幢商业已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合交付条件，兹定于2015年12月30日起正式交付（其中12月30日为集中交付期），交付地点为万科金色悦城二期10幢商铺现场。2015年12月25日，被告取得万科凤天路项目二期4-10#、1#门卫的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙建竣备字【2015】0155号）。2016年7月11日，原告取得位于重庆市沙坪坝区***号*幢*单元*-*号房屋的房地产权证，房屋建筑面积153.6平方米，套内建筑面积130.31平方米。2016年12月29日，被告向重庆市国土资源和房屋勘测规划院发出《关于金色悦城二期楼盘表问题咨询的函》，载明：贵院对我司开发的位于沙坪坝区万科金色悦城项目实施面积勘测和建立房屋楼盘表，现有金色悦城二期*幢*单元*-*号业主反映其所购房屋的物理层与名义层不对应的问题，其房屋为物理层3层，名义层1层。据核实，金色悦城二期4-10幢均存在此情况，现恳请贵院解释该情况原因，并对物理层和名义层在技术方面的差异予以说明。2016年12月29日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院作出《关于金色悦城二期楼盘表问题咨询的复函》，载明：对于沙坪坝区万科金色悦城二期楼幢物理层与名义层不对应的情况，现回复如下，因金色悦城二期有两层地下车库，故我院对金色悦城二期所有楼栋建立楼盘表时均以负二层车库为物理第一层统一建立，楼盘表中物理层设置是出于管理需要，名义层是以规划楼层、派出所门牌编制的实际标识楼层，作为房屋坐落的依据。2017年2月10日，本院依被告的申请，向重庆市国土资源和房屋勘测规划院对其出具的《关于金色悦城二期楼盘表问题咨询的复函》的相关情况进行调查走访，该院相关工作人员向本院反映下述情况：根据规划审批，金色悦城二期项目施工总平面图上面记载，该项目有两层车库是代表整个项目存在两层车库，当时规划的时候*幢洋房下面并没有规划车库，车库与洋房的墙体边缘是相临的，*幢洋房水平投影面下面没有车库设计，并且建楼盘表是以整个项目作为楼层单位，不是以单独的每栋楼作为楼层单位，而是以整个项目的最底层作为物理层第一层的基点，这是一个行业习惯，但是名义层是以规划楼层、派出所门牌编制的实际标识楼层，作为房屋坐落的依据。另查明，原告至今未办理实际接房手续。再查明，原被告双方均确认现被告拟向原告交付的重庆市沙坪坝区***号*幢*单元*-*号房屋位于本商品房所在楼层物理层第1层、名义层第1层。审理中，原告陈述其要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的法律依据有五项：1、被告无法交付合同约定的房屋；2、被告逾期交付房屋；3、被告向其交付的房屋应当是案外人赖婷购买的位于物理层第三层的房屋，被告存在一房二卖的行为；4、房屋的面积差超过了3%；5、延期办理房地产权证。被告坚持认为其不存在上述违约行为，原告无权要求解除合同，双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、房地产权证、被告举示的竣工备案登记证、《关于金色悦城二期楼盘表问题咨询的复函》、万科金色悦城二期认购书、销售服务确认表、金色悦城二期洋房重要公示文件、交付通知书、邮政EMS邮寄详情单、重庆商报交房公告等证据在案证明，这些证据经开庭质证和本院审查，证据效力可以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案中，原告陈述要求解除合同的法律依据为被告的五项违约行为，且原告的其余诉讼都是基于解除合同的前提，现本院对被告是否存在该五项违约行为并导致原告有权解除合同分别进行论述：一、关于被告是否存在无法交付合同约定的房屋以及一房二卖的违约行为。《重庆市商品房买卖合同》约定，原告购买的房屋位于重庆市沙坪坝区***号*幢*-*-*，本商品房所在幢的楼层共计6层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数），本商品房所在楼层物理层为第3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算楼层），本商品房所在楼层名义层为第1层（指标识楼层一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。现原被告双方均确认被告拟向原告交付的重庆市沙坪坝区***号*幢*-*-*房屋位于本商品房所在楼层物理层第一层、名义层第一层。原告坚持认为被告拟交付的房屋位于本商品房所在楼层物理层第一层，而合同约定的房屋位于本商品房所在楼层物理层第三层，被告拟交付的房屋不符合合同约定，被告应当交付的房屋是案外人赖婷购买的位于本楼层物理层第三层的房屋，被告一房二卖。被告抗辩原告签订商品房买卖合同时的真实意思表示就是购买的位于物理层第一层的房屋，原告意欲购买的房屋就是现在被告拟向其交付的重庆市沙坪坝区***号*幢*-*-*房屋。对此本案最大争议，本院认为，被告拟交付的房屋是否符合合同约定的关键是原被告双方在签订商品房买卖合同时对于原告购买的房屋的一致真实意思表示是位于本商品房所在楼层物理层第一层还是第三层，即是否就是被告现在拟交付的房屋标准。第一，根据重庆市国土资源和房屋勘测规划院出具的复函以及本院联系走访的情况，依规划审批，金色悦城二期7幢洋房底下并无车库等二层物理层设计，金色悦城二期所有楼栋建立楼盘表时是以整个项目负二层车库为物理第一层统一建立楼层，并不是每幢楼单独建立楼层，楼盘表中物理层设置是出于管理需要，但名义层是以规划楼层、派出所门牌编制的实际标识楼层，作为房屋坐落的依据。第二，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》有特别提示原告所购洋房所有单元电梯和楼梯，均未直通地下车库，原告签署的《销售服务确认表》、《万科金色悦城二期认购书》均显示原告表示已经知晓其所购房屋的整体情况、交付标准、项目车位公示等情况，被告出示的《金色悦城二期洋房重要公示文件》也显示被告在原告购房时也对金色悦城二期洋房项目的车位等项目整体情况进行了公示，原告理应知晓所购房屋的楼下并无车库等物理层设计。第三，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》后附有*幢*-*-*号房屋的户型平面图，该户型平面图显示房屋外有庭院/绿地，楼下并无地下室等物理层设计。第四，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，原告所购房屋的总价款为1664685元，且所购的房屋是洋房，属于改善型住房，房屋购买属于家庭重大财产的购置，按照常理，原告在购买房屋时会详尽了解其所意欲购买房屋的详细情况，尤其是重庆的天气较为潮湿，原告购买的房屋位于名义层一层，原告理应知晓其所购房屋楼下有无车库、地下室等其他物理层，因为上述因素将较大影响原告所购房屋的居住质量。第五，原被告双方签订的合同约定原告购买的房屋建筑面积153.53平方米，套内建筑面积130.25平方米，总成交金额为1664685元，位于名义层第1层，附有庭院/绿地，而案外人赖婷购买的房屋位于名义层第3层，建筑面积145.02平方米，套内建筑面积123.03平方米，总成交金额为1443862元，并未附有庭院/绿地，二套房屋存在多项重大区别，赖婷购买的房屋与原被告双方合同约定的房屋根本不是同一房屋。综合分析上述因素，可以得出在签订合同时原被告双方对原告意欲购买房屋的一致真实意思表示并不是合同字面上约定的位于本商品房所在楼层物理层三层、名义层一层的房屋，而是位于本商品房所在楼层物理层一层、名义层一层的房屋，即应当是被告现在拟向原告交付的*幢*-*-*号房屋，并不是赖婷购买的房屋，被告现在拟交付的房屋并不违反双方的一致约定，也不构成一房二卖，原告据此要求解除合同并无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为。合同约定，被告应当在2015年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。被告于2015年12月23日通过邮政特快专递向原告合同预留联系地址邮寄了房屋交付通知书，原告认可其收到了该交付通知书的时间为2016年1月3日。同时，被告于2015年12月23日在重庆商报刊登了万科金色悦城二期交付公告，通知原告等购房人在2015年12月30日办理接房手续。被告于2015年12月25日取得房屋竣工验收备案登记证。根据双方的合同约定，房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达，不论原告是否接到书面通知，原告都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续，原告在合同上预留联系地址位于重庆市沙坪坝区，按此合同约定，应于2015年12月23日后三日内视为送达，即使按照原告认可其收到交房通知书的时间2016年1月3日起计算，也未超过合同约定的享有解除合同权利的逾期天数60日。因此，原告主张被告逾期交房要求解除合同无法律及合同依据，本院不予支持。三、关于被告是否存在交付房屋的面积差超过了3%的违约行为。依据前述论述，原告购买的房屋系*幢*单元*-*房屋，原告现已取得房地产权证，房屋建筑面积153.6平方米，套内建筑面积130.31平方米，合同约定房屋建筑面积153.53平方米，套内建筑面积130.25平方米，产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积作为面积差异的处理，二者套内面积差为0.06平方米，并未超过3%，原告无权以此要求解除合同。四、关于被告是否存在延期办理房地产权证的违约行为。合同补充协议约定，在本商品房实际交付使用之日起120日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告至今未办理实际接房手续，被告也已于2016年7月11日在房屋实际交付前为原告办理了房地产权证，被告并未违反该项合同约定。原告无权以此要求解除合同。综上，原告无权要求解除原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，原告的其余诉讼请求也是基于解除合同的前提，因此，原告的全部诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告冷建华的诉讼请求。案件受理费37174元，减半收取18587元（原告已预交），由原告冷建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  向容二〇一七年三月二十八日书记员  潘莹