广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初352号原告:甘安琪，女，1992年12月28日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人:刘旭全，桂平市城区法律服务所法律工作者。被告:桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路万锦豪园内。法定代表人:卢培清，该公司董事长。委托诉讼代理人:覃思妮，该公司员工。原告甘安琪与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告甘安琪的委托诉讼代理人刘旭全，被告清隆公司的委托诉讼代理人覃思妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘安琪向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期交房违约金20641.3元给原告;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于桂平市西山镇××“××”小区××单元××号商品房，总价款484538元，原告以首付加向银行按揭贷款方式支付房款给被告。被告应在2014年9月30日将商品房交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了首付购房款，并办理按揭贷款手续，但被告直至2015年11月30日才交房给原告。根据合同的约定，被告应当承担逾期交房违约金，违约金计算的依据为该合同第九条第二项约定被告逾期交房的责任：……买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。即484538元×0.0001元／天×426天=20641.3元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述的诉讼请求。被告清隆公司辩称，一、被告与原告于2013年2月27日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房是事实，并约定在2014年9月30日将商品房交付给原告也是事实，但被告于2015年11月30日将商品房交付给了原告使用。双方并在《商品房买卖合同》第八条中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，合同所列的下列特殊原因有:“1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或有关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门当天连续停水、停电4个小时，气象部门的气象记录当天降雨量达3mm的；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”但是原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在整个建设施工过程中，1、因雨天延误185天；2、因高考时间停工造成延误4天；3、因停水造成延误2天；4、因原告贷款金额未能到达被告账户，按合同约定可以顺延300天。因上述特殊原因造成延误时间共计491天，因此，被告于2015年11月30日交房并未违约，不应当承担违约责任。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。二、由于原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按合同第七条的约定，原告应向被告支付逾期付款的违约金。该项违约金可相应抵减被告应向原告支付的违约金。抵减的理由：原告自签订合同之日起应在7日内办妥银行按揭手续，如逾期超过30日后，因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，原告应按日向被告支付应付款万分之一的违约金（根据合同附件四《合同补充协议》第三条第6款的规定，只有被告实际收到按揭贷款后，才视为原告办理完毕按揭付款的义务）。另外，被告已于2013年3月1日向房产管理部门报送合同备案，于2013年4月16日审批通过，被告已完成合同中有关送合同备案的义务。综上所述，原告诉称被告逾期交房，商品房未经验收合格与事实不符，因特殊原因造成延误交房，按合同约定应当顺延交房时间，因此，被告不存在违约交房行为，被告所交付的商品房符合交房约定，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原、被告双方对签订《商品房买卖合同》的事实，签订的时间、合同约定的购房价款及原告已付购房款、合同约定的交房时间及逾期交房的违约责任均无异议，本院予以确认。关于实际交房的时间，被告在2016年1月27日已经发出了交房通知，通知于2016年2月1日正式交房，而原告提供的《业主入伙验房表》拟证实其于2017年2月16日才实际收房，但原告在起诉状及庭审中确认以2015年11月30日为实际交房时间，故本院对原告自认的交房时间为2015年11月30日予以确认。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”本案中，从签订合同之日2013年2月27日起至被告实际交房之日2015年11月30日止，根据被告提供的桂平市气象科技开发中心的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有50天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有2天；根据桂平市环境保护局文件的规定，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有4天;根据原告与银行签订的按揭借款合同及贷款支付凭证显示,原告的贷款未能及时到达被告账户的天数有13天(从贷款合同签订之日即2013年12月14日起至贷款到账之日即2013年12月27日)。被告清隆公司所建涉案商品房于2016年1月15日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。本院认为，原告甘安琪与被告清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。原告依约交清了购房款给被告清隆公司，被告清隆公司理应按合同的约定于2014年9月30日前将商品房交付给原告使用，但被告于2015年11月30日才实际交付该商品房给原告，从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同约定停水、停电、降雨、高考、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对此，本院经查明，在合同履行期间，出现合同约定的特殊情况可以据实延期交房的天数为：50天（降雨）+2天（停水）+4天（高考）+13天（贷款未到帐）=69天。而从合同约定交房的时间2014年9月30日至被告实际交房时间2015年11月30日，共迟延交房426天，扣除符合合同约定的延期交房天数69天，被告仍迟延交房426天-69天=357天。按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即484538元×0.0001元/日×357天=17298元。至于原告主张被告支付逾期交房违约金20641.3元，与本院查明的事实不符，超出部分本院不予支持。至于被告辩称应扣除合同约定的特殊原告造成延期交房的时间共计491天及原告逾期办理按揭贷款应支付的逾期付款违约金，可抵减被告应付的逾期交房违约金，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金17298元给原告甘安琪；二、驳回原告甘安琪的其他诉讼请求。案件受理费158元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告甘安琪负担26元,由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担132元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费316元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  黄君玉二〇一七年三月十五日书 记 员  黄小钊