河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书(2015)禹民二初字第00170号原告刘兵远，男，生于1987年10月13日，汉族，住禹州市。委托代理人连宏伟，河南金鹏律师事务所法律工作者。被告司记浩，男，生于1976年11月13日，汉族，住禹州市。委托代理人郭进涛，禹州市法律援助中心律师。被告殷鸿展，男，生于1983年11月29日，汉族，住禹州市。委托代理人段风顺，河南光宇律师事务所律师。原告刘兵远诉被告司记浩、殷鸿展买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘兵远及其委托代理人连宏伟、被告司记浩的委托代理人郭进涛、被告殷鸿展的委托代理人段风顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兵远诉称，2014年7月17日，原告刘兵远与被告殷鸿展签订《房产买卖合同》，合同约定甲方（殷鸿展）将其位于禹州市××临河路秀水苑别墅（房产证号为：06××91、06××1Ｇ）一处房产卖给乙方（刘兵远），该别墅的买卖价款为150万元。签订该合同的当天，被告殷鸿展收到原告刘兵远50万元定金后，即将该房产交付原告刘兵远。刘兵远投资130余万元对房屋装修后，于2014年12月搬入该房屋居住至今，并于2014年8月23日将剩余购房款100万元全部支付被告殷鸿展，并要求被告殷鸿展协助办理该房产过户手续，但被告殷鸿展一直推诿，后原告发现该房产在信用社办理了抵押贷款，原告就催促被告殷鸿展向信用社偿还贷款，解除房产抵押，但殷鸿展一直未将贷款偿还，导致房产不能办理过户手续。被告司记浩诉殷鸿展、肖静工程款纠纷一案，禹州法院作出（2015）禹执字第912号民事裁定书裁定：查封被执行人殷鸿展、肖静所有的位于禹州市××临河路秀水苑阳光水岸23E号楼、39#G楼（房产证号为：06××92、06××2Ｇ、06××91、06××1Ｇ号），原告刘兵远提出执行异议，2015年10月19日，禹州法院裁定驳回了原告刘兵远的执行异议。原告认为与被告殷鸿展于2014年7月17日所签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告购买该房屋后殷鸿展将该房屋交付原告占有至今。原告占有该房产后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告刘兵远在本案中没有过错，故法院不得对该房产进行查封。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法确认原告与被告殷鸿展之间签订的《房产买卖合同》合法有效，并确认该房产归原告刘兵远所有；判决立即停止对原告购买的位于禹州市××临河路秀水苑阳光水岸39#G楼（房产证号为：06××91、06××1Ｇ号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；由被告承担本案诉讼费用等情。被告司记浩辩称，原告刘兵远与被告殷鸿展签订的买卖合同是虚假的，原告称2014年7月17日与被告殷鸿展签订买卖协议，2014年8月10日殷鸿展将已经出售的房屋向信用社抵押贷款，并在2014年8月21日办理了抵押贷款手续，自2014年8月10日被告殷鸿展向房管部门提出抵押申请，房管部门对该房产进行了实地查看，这期间殷鸿展一直拥有该房产的钥匙也一直实际控制该房产。故原告与被告殷鸿展之间签订的买卖合同是恶意串通，买卖不成立，异议不成立。被告殷鸿展辩称，1、原告所诉基本属实，不存在恶意串通，是真实的交易；2、因此事给原告造成麻烦，表示歉意。原告刘兵远为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、执行异议裁定书一份，证明原告在法定时间内向法院起诉；2、房产买卖合同一份、被告殷鸿展出具的收到房款50万元及100万元收到条各一份、转账记录5份，证明经中间人王某1介绍，原告于2014年7月17日与被告殷鸿展签订买卖合同，原告于当日将购房款50万元转账给王某1，由王某1转账支付给被告殷鸿展后，殷鸿展将该房屋交付原告；3、颍河秀水苑收费单18张，证明被告殷鸿展将该房屋交付原告后，原告一直实际占有、管理该房屋，水电费等相应的小区物业收费一直由原告负责缴纳；4、恒泰祥装饰家具工程预算单一份，照片5张，证明原告购买该房屋后于2014年7月20日组织对该房屋装修的事实；5、房屋装修后现在的房屋照片，证明原告装修后房屋的现状；6、证人王某1出庭证言，证明原告刘兵远与被告殷鸿展签订房产买卖合同及支付购房款的事实，证人王某2、魏某出庭证言，证明其装修的事实。对原告提供的证据，被告司记浩对证据1无异议；对证据2有异议，认为买卖合同不真实，转账手续只能说明双方有业务往来，但不能说明转款的用途是用于买房；证据3极易伪造，且没有加盖秀水苑的印章，另作为收费的票据也不能证明原告就是房屋的所有人；证据4不能证明原告与被告殷鸿展之间的购买关系；证据5只能证明装修的事实，但不能证明是谁装修的，手机中拍摄的照片只能证明装修现状，不能证明房产所有人；证据6证人证言有异议，认为王某1与原告刘兵远和被告殷鸿展都是朋友关系，证明效力极低。证人魏某称装修期间他一直在场，但在此期间房子向信用社抵押贷款必须对房子进行实地考察，但其称没有见过进行考察，故其证言不真实。王某2称在2014年7月20日之前10天他都已经拿到钥匙了，10天前房子已经交付，但根据之前的陈述，房子是2014年7月24日才交付进行装修，故证言不真实，这三个证人证言都不应予以采信。被告殷鸿展对证据均无异议。本院经审查并进行实际调查后认为，原告提交的证据1、2来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院依法予以采信。证据3经法院对物业收费处进行调查核实，收费票据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院依法予以采信。证据4、5、6能够相互印证，故依法予以采信。被告司记浩为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、他项权证复印件一份，证明在2014年8月21日办理了他项权证，房子已经抵押给了信用社进行贷款；2、信用社提交的一套证据材料，证明该房产在2014年8月10日至2014年8月21日期间被告殷鸿展用该房产向信用社办理了抵押贷款，信用社在此期间对该房产进行了实地察看，该房产是空房，打开该房屋的是殷鸿展，殷鸿展实际控制该房产;3、判决书一份，证明该房产在信用社的抵押合法有效，且信用社已经申请执行，原告与被告殷鸿展之间的买卖是虚假的。对被告司记浩提供的证据，原告刘兵远的质证意见为：证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明在办理抵押手续的时候，原告知情；证据2被告称信用社现场考察但未提供相关的证据，仅提供了一份殷红展夫妇的照片，此照片也不能证明是在原告购买的房屋内拍摄的照片，因殷鸿展在同一个小区同时拥有两套房产，此照片也可能是在另外一个房子内拍摄的，故被告提供的这两份证据与本案无关，不能作为证据使用。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决仅证明殷鸿展于2014年8月23日办理了抵押手续，而原告购买时间是2014年7月20日，更证明了原告购房在前，被告殷鸿展抵押登记在后，且原告对此并不知情。被告殷鸿展对证据1、2不予质证，对证据3无异议，但认为原告刘兵远并不知情。本院审查后认为，被告司记浩提供的证据1、2、3的真实性予以采信。但不能证明原告刘兵远与被告殷鸿展之间的买卖协议是虚假的。被告殷鸿展未向本院提供证据。本院庭后依职权对本案涉案房屋所在的秀水苑小区的物业管理人员进行了调查询问，并对房屋的现状进行了察看、拍照，对原告刘兵远的家属娄冰冰就房屋的买卖、装修、入住等事宜进行了调查询问。依被告司记浩申请，本院调取了被告殷鸿展在信用社贷款时评估报告中的勘察照片。对法院的调查笔录、现场察看照片及依被告司记浩申请调取的照片，原告刘兵远的质证意见为：对原告现居住的房屋照片及法院的两份调查笔录没有异议；对评估报告中调取的现场勘验照片及殷鸿展夫妇的照片的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，因为被告殷鸿展同时在这个小区有两处房产，从这两张照片不能看出是对原告所购买的房产的拍照，且也不显示具体的拍照时间，仅是2014年7月31日出具评估报告中所显示的情况。被告司记浩的质证意见为：对法院在物业上的调查笔录，认为这是原告刘兵远与被告殷鸿展及物业串通伪造的证据，造成的一种假象，系虚假证据；对娄冰冰的调查笔录，因娄冰冰系原告刘兵远的妻子，与原告有直接利害关系，其地位相当于原告身份，其证言不能采信。装修的照片真实有效。对评估公司的勘验照片，认为照片真实有效，庭审中按刘兵远的陈述，被告殷鸿展于2014年7月24日将房产交付原告刘兵远夫妇控制包括房屋钥匙，但根据此照片，2014年7月31日房产评估部门到屋内进行拍照勘验，在打开房屋时仍是由殷鸿展夫妇持有钥匙，协同房产评估部门一块到房屋内进行现场勘验，这说明在2014年7月31日该房屋仍然由殷鸿展夫妇享有房屋所有权、占有权和控制权，证明原告刘兵远提供的证据都是虚假的伪造的。根据庭审中证人陈述2014年7月20日就开始装修了，装修期间没有房管评估部门及殷鸿展夫妇到现场的情况，恰恰调取的证据显示2014年7月31日到现场，并由殷鸿展夫妇打开房屋进行现场勘验拍照，与证人所陈述存在根本矛盾。被告殷鸿展的质证意见为：对法院的两份调查笔录及现在的现场勘验照片无异议。殷鸿展夫妇的照片与本案无关，评估报告里面的照片不能很原始的体现出拍照的时间。对依被告司记浩申请调取的评估报告中的现场勘验照片，本院审查后认为，该证据客观真实，本院予以确认，但不能证明原告刘兵远提供的证据均虚假、伪造。结合上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年7月17日，原告刘兵远与被告殷鸿展签订《房产买卖合同》，合同约定甲方（殷鸿展）将其位于禹州市××临河路秀水苑别墅（房产证号为：06××91、06××1Ｇ）一处房产卖给乙方（刘兵远），该别墅的买卖价款为150万元。签订该合同的当天，原告刘兵远通过中间人王某1将50万元价款支付给被告殷鸿展，殷鸿展即将该房产交付刘兵远。原告又于2014年8月23日将剩余购房款100万元通过银行转账支付被告殷鸿展。原告刘兵远签订购房协议后，即开始对该房屋进行了装修，后搬入该房屋居住至今。2014年8月21日，被告殷鸿展用该房产在信用社办理了抵押贷款，因被告殷鸿展一直未将贷款偿还，导致房产不能办理过户手续。被告司记浩申请执行殷鸿展、肖静欠款一案，在执行过程中，对本案涉案房屋进行了查封，原告刘兵远在执行中提出了异议，经法院裁定异议被驳回。后诉至法院，请求依法确认原告与被告殷鸿展之间签订的《房产买卖合同》合法有效，并确认该房产归原告刘兵远所有；判决立即停止对原告购买的位于禹州市××临河路秀水苑阳光水岸39#G楼（房产证号为：06××91、06××1Ｇ号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；由被告承担本案诉讼费用等情。本院认为，原告刘兵远与被告殷鸿展于2014年7月17日签订《房产买卖合同》，系双方的真实意思表示，该合同真实有效，双方虽未办理过户手续，但不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则人民法院不得执行该财产。本案中，首先，原告刘兵远与被告殷鸿展签订房产买卖协议，原告刘兵远已经实际支付150万元的房款，有原告刘兵远提交的转账凭证及转账记录以及被告殷鸿展为其出具的收到条为据。其次，原告刘兵远签订买卖协议后，即对该房屋进行设计装修，并实际占有、使用了该房屋。其三，原告与被告殷鸿展于2014年7月17日签订买卖协议，被告殷鸿展又将该房产于2014年8月21日抵押给信用社贷款，导致该房屋不能办理过户登记手续，原告对此并不知情且不存在过错。被告司记浩辩称原告提供的水电费票据等真实性无法确定，经本院对物业管理人员的调查核实，该证据真实有效。被告司记浩又辩称在2014年8月21日被告殷鸿展用该房屋在信用社办理了抵押贷款，房管部门对该房屋进行了实地勘察，故认为原告刘兵远与被告殷鸿展之间的房产买卖合同系虚假合同。经审查，本院认为被告殷鸿展于2014年8月21日将房产抵押给信用社进行贷款，不能推翻原告刘兵远与被告殷鸿展之间的房屋买卖事实，被告殷鸿展委托评估公司当时对该房屋进行了实地勘察，但原告于2014年7月17日签订《房产买卖合同》，之后开始对该房屋进行设计装修，评估公司是2014年7月31日出具的评估报告，这两者之间时间间隔较短，评估时该房产还处于装修设计阶段，不能推翻原告刘兵远后期装修入住的事实。故被告司记浩的辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定判决如下：一、原告刘兵远与被告殷鸿展于2014年7月17日签订的《房产买卖合同》合法有效。二、停止对被告司记浩申请的位于禹州市钧台办临河路颍河秀水苑阳光水岸39G（产权证号：06××91、06××1Ｇ）房产的执行。三、驳回原告刘兵远的其他诉讼请求。本案受理费500元，由被告司记浩、殷鸿展承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  巴秋鸽审 判 员  张贵云人民陪审员  黄培元二〇一七年三月三十一日此件与原件核对无异书 记 员  孟凡敏