辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽05民终19号上诉人（原审被告）：杨建永，男，汉族，1977年10月15日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：王晓光，辽宁湘辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：桓仁华兴购物中心有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县。法定代表人：孙艳，该公司经理。委托诉讼代理人：付静，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：本溪天健房地产开发有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县。法定代表人：吴兆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：李斌，该公司工作人员。委托诉讼代理人：柏晓云，辽宁晓云律师事务所律师。上诉人杨建永、桓仁华兴购物中心有限公司(以下简称桓仁华兴公司)因与被上诉人本溪天健房地产开发有限公司(以下简称本溪天健公司)租赁合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2016）辽0522民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建永、桓仁华兴公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回本溪天健公司的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由本溪天健公司负担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》第四条主要是用于约定租赁期限和用途，该条约定该房屋租赁期为15年，从合同签定之日算起，其中免租装修期到2018年8月4日为止。杨建永应当从2018年8月4日开始交纳房租，杨建永就不存在迟延交付租金的违约行为。二、无论是2015年5月12日签订的《房屋租赁合同》还是双方前期签订的合作框架协议，条款中都有关于免租装修期的约定。三、该房屋租赁合同在条款上存在矛盾，本溪天健公司是提供格式条款的一方，应当依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出对本溪天健公司不利的解释。四、依据《最高人民法院关于依法审理和执行民商事案件保障民间投资健康发展的通知》的精神，当事人一方要求解除合同的，应当严格依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，审查合同是否具备解除条件，防止不诚信的一方当事人通过解除合同逃避债务。五、本溪天健公司在一审中的诉讼目的不纯正。六、在一审法庭调解时，杨建永就提出在保证合同继续履行的前提下，同意提前交纳房屋租金的调解方案，但是本溪天健公司却坚持要求解除合同，不同意以调解方式解决纠纷。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。本溪天健公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。本溪天健公司与杨建永于2015年5月12日签订正式房屋租赁合同，约定将位于桓仁天健广场的面积为13838.33平方米的房屋出租给杨建永，租赁期限为15年。合同签订后，杨建永开始对外招商，并于2015年9月26日开始对外营业，2016年4月18日和2016年5月16日，杨建永分两次（每次5万元）向本溪天健公司支付了10万元租金后就再未向本溪天健公司支付租金，经本溪天健公司多次催告于2016年7月16日回函表示拒绝支付。二、一审法院适用法律正确。杨健永没有按照约定支付租金，拖延时间较长，且经过本溪天健公司催要后仍拒绝给付，其行为导致本溪天健公司的合同目的不能实现，符合合同解除的条件。三、本溪天健公司认为该合同某些条款为格式条款，无事实法律依据。该份合同中所有条款均不是格式条款，所有条款都是经双方长达半年、多次面谈、电子邮件、共同协调约定的，不存在加重对方责任的情形。四、现在桓仁华兴公司租赁商场仅有租赁商户18户和一家超市，不存在杨建永、桓仁华兴公司讲的百余商户。这些租赁商户若有意继续经营，可与本溪天健公司对接，不存在任何社会影响问题。五、杨建永、桓仁华兴公司在上诉状中提及的“裁判违背司法政策，本溪天健公司诉讼目的不纯正及公司人事变动”等上诉理由，毫无事实及法律依据，与本案无关，杨建永、桓仁华兴公司不能以此作为违约的借口，不向本溪天健公司支付租金。双方签订的框架协议及租赁合同，合同第12条合同变更、解除与终止的第(6)款，约定的很清楚，未按合同第五条第二项约定的期限内支付房租，且超过2个月的，本溪天健公司有权解除合同，收回出租房屋。第15条也约定的很清楚。由于杨建永、桓仁华兴公司有违约行为，故应承担违约责任。本溪天健公司向一审法院起诉请求：1、解除本溪天健公司与杨建永订立的房屋租赁合同，自2015年9月26日起至判决执行之日止计算支付房屋租金，并判令杨健永、桓仁华兴公司10日内迁出其承租的房屋；2、判令杨建永已交付的押金100万元归本溪天健公司所有；3、判令杨健永、桓仁华兴公司给付违约金4126651.48元；4、诉讼费由杨健永、桓仁华兴公司负担。一审法院认定事实：2014年底，杨建永与本溪天健公司的靳某、单某开始磋商洽谈关于杨建永承租本溪天健公司开发的中天健广场一二层商业用房事宜。2015年4月22日，本溪天健公司与杨建永签订《合作框架协议》一份，该份协议的甲方为本溪天健公司，乙方为杨建永，协议主要内容：经甲、乙双方友好协商，现就甲方位于桓仁县中天健广场C区2#综合楼项目一、二层合作事宜，达成如下合作框架协议：1、合同期15年（含免租期3年）；2、抵押金100万（合同签订前支付）；3、租金：一楼租金24元/月/平，二楼租金21元/月/平，租金含物业费；4、租金涨幅标准：每三年涨幅10%，从第五年开始；5、免租3年，从甲方交付乙方之日算起；6、租金支付方式：分期支付，第一年支付租金的30%约105万元，在开业之日3个月内支付；第二年支付租金总额的30%；第三年支付租金总额的20%；第四年租金总额的20%从抵押金中抵扣，抵押金余额抵减第五年租金；第四年末支付第五年租金约380万元。以后租金支付节点为下一年度租赁期满前50天（具体额度按实际面积核算）。7、费用：商场一装费用由甲方承担，装修方案经双方共同审核确定；商场二次装修费用及运营管理费用全部由乙方承担；8、原甲方签订意向商户，乙方优先考虑按意向合并接收；9、广告位按面积分配提供，制作安装费用及后期发生的各项维护费、电费由乙方承担，广告牌安装由我司指定厂家统一制作；10、甲方提供抵押物，以乙方名义办理装修贷款，贷款额度协商确定；11、签订框架协议后，乙方缴纳50万元意向金，签订正式租赁合同后转为抵押金；12、未尽事宜在甲乙双方签订正式合同前商定。甲方签约代表靳某、单某签字，乙方杨建永签字。2015年5月12日，本溪天健公司与杨建永签订了正式的《房屋租赁合同》，该合同为本溪天健公司草拟，共同签订。合同甲方（出租方）为本溪天健公司，乙方（承租方）为杨建永，合同主要内容：第一条：乙方对甲方所出租的房屋的建筑质量、房屋所有权登记情况及现有配套设施、房屋结构做了详细的调查了解，乙方同意就甲方现状房承租该房屋；第二条：房屋的坐落、面积、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于本溪市桓仁县中天健广场，房屋面积为13838.33平方米，其中一层6247.18平方米，二层7591.15平方米，最终以产权部门实测为准；2、该房屋现有装修、设施及设备情况详见移交清单，该清单作为甲方交付乙方使用和乙方交还该房屋时的验收依据（水、电、暖、消防、监控、电梯、通风及基础设施到位）；第三条：本合同签订时，如乙方为单位承租，则乙方应提供单位营业执照和法人代表身份证复印件；如乙方为个人承租，则乙方应提供个人身份证复印件。乙方保证所提供的证照真实有效，上述证照经甲方验证后备存，所有复印件仅供本次租赁使用；第四条：租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限为15年，从装修结束之日算起，其中免租装修期到2018年8月4日为止；…第五条租金、支付方式及抵押金1、租金：租赁期15年，一层租金每月每平方米12元，二层租金每月每平方米9元；租金每三年涨10%，第五年开始涨幅；第一年为1719438.12元，第二年为0元，第三年为0元，第四年为0元；2、支付方式：自合同签订之日起，乙方按先支付租金后使用的原则即每一年支付一次租金的方式支付房租。开业后3个月内，乙方应支付第一年租金的30%，共计515831.44元；2016年5月11日支付第一年租金的30%，共计515831.44元；2017年5月11日支付第一年租金的20%，共计343887.62元，2018年5月11日支付第一年租金的20%，共计343887.62元；之后每年租金在下一年度计算租金前50日支付下一年度租金，以此类推。3、房屋押金：为确保双方顺利履行合同，保证甲方财产不受损失，在本合同签订当日，乙方需向甲方交纳租赁押金合计：人民币100万元。上述抵押金充抵第四年租金，余额充抵第五年租金。但因乙方违约或其他原因给甲方造成损失的，甲方可直接从该押金中扣除相应的违约金或损失赔偿金，不足以抵扣的，由甲方负责补足赔偿。该抵押金不计利息。第六条费用及税金。租赁期间，房屋的水电费、取暖费、各项经营税款、设备使用费用均由乙方承担，（电梯费除外）租赁税款等按规定由甲乙双方各自承担。乙方按甲方委托管理的物业公司按照现有物业管理的有关规定与物业公司签订《物业管理服务协议书》并按时交纳相关费用，因乙方拖欠上述费用给甲方造成的其他连带损失由乙方负责赔偿。第七条-第十一条略。第十二条合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同；2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）-（5）略，（6）未按合同第五条第二项约定的期限内支付房屋，且超过2个月的；（7）未按期支付本溪天健新奥莱商业管理有限公司与乙方签订《服务合同》约定的招商服务费超过2个月的，或者解除《服务合同》的；3-4条略。第十三条略；第十四条甲方违约责任。1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同当年租金20%的违约金；2、因甲方房屋以及配套设施在保修期内的质量问题给乙方带来的损失由甲方承担。第十五条乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该出租房屋，扣除本合同房屋押金并向甲方支付合同期总金额的20%的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）-（4）略，（5）拖欠房租累计2个月以上的；（6）不按期支付本溪天健新奥莱商业管理有限公司与乙方签订《服务合同》约定的招商服务费的，或者解除《服务合同》的；2、略；3、乙方如逾期支付租金每逾期一日，则乙方需按日承担年租金总额3%的违约金；4、略。第十六条-第二十三条略。签订合同后，杨建永开始对外招商，2015年9月26日，其经营的华兴超市开始对外营业。2016年8月4日，杨建永与孙艳（现桓仁华兴公司法定代表人）共同成立桓仁华兴公司，二人各占50%公司股份，诉讼过程中，桓仁华兴公司表示愿意加入本案诉争的房屋租赁合同，享有合同权益，承担合同义务。另查明，2016年4月18日和2016年5月16日，杨建永分两次（每次5万元）向本溪天健公司支付了10万元，收款收据上注明的交款单位为桓仁华兴购物中心，收款事由为商场一二层租金。2016年6月22日，7月14日，本溪天健公司两次向杨建永发出催付租金通知，桓仁华兴购物中心于2016年7月16日回函拒绝支付，主要理由为尚在免租期。一审法院认为：（一）本溪天健公司与杨建永经过磋商后签订的《合作框架协议》以及《房屋租赁合同》能够体现签约双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此，《合作框架协议》以及《房屋租赁合同》真实有效，对双方具有约束力；（二）本案争点在于《房屋租赁合同》第四条第1款约定与第五条租金、支付方式、抵押金的相关约定存在矛盾，本溪天健公司与杨建永均作出有利于己方的理解，对于租金以及支付方式问题，应该适用《房屋租赁合同》第五条的相关约定，理由：1、《合作框架协议》以及《房屋租赁合同》均有专门用于约定租金及租金支付方式的专用条款，相关条款详细约定了租金、免租期、租金支付的时间点，支付比例等内容，《合作框架协议》与《房屋租赁合同》关于租金以及租金支付方式等内容的约定具有一致性，长期的洽谈、磋商以及签订《合作框架协议》的过程，足以引起承租方对租金、免租期设置以及租金支付方式的注意；2、第五条中约定“第一年为1719438.12元，第二年为0元，第三年为0元，第四年为0元”，又约定“开业后3个月内，乙方应支付第一年租金的30%，共计515831.44元；2016年5月11日支付第一年租金的30%，共计515831.44元；2017年5月11日支付第一年租金的20%，共计343887.62元，2018年5月11日支付第一年租金的20%，共计343887.62元”，上述内容清楚的约定了第一年有租金以及免租期三年的位置设置，杨建永作为具有完全民事行为能力的个人，在签约时，应该认识到相关约定的含义；3、《房屋租赁合同》第五条是专门用于约定租金、免租期设置、租金支付方式及抵押金的专用条款，第四条主要是用于约定租赁期限和用途的条款，本案该焦点应该定性为其他条款中个别语句与专用条款之间存在矛盾，对于该问题，采用专用条款的约定来对相关问题进行解释更具有说服力；4、杨建永有支付租金的行为，符合第一年有支付租金的约定，杨建永提出该款是物业公司向其借款的意见，无证据支持，不予采纳；（三）杨建永提出自己不是适格被告，真正签订合同的是桓仁华兴公司一节，因实际签订合同人是杨建永，且其签订合同后实际经营华兴超市并对外招商，享有合同利益，桓仁华兴公司成立于签订合同一年之后，因此，杨建永的上述答辩意见，不能成立；桓仁华兴公司是杨建永与孙艳共同成立的有限公司，桓仁华兴公司自愿加入本合同享有合同利益承担合同义务，因此，《房屋租赁合同》的相关约定，对桓仁华兴公司和杨建永具有同样的约束力；（四）依据上述认定，杨建永和桓仁华兴公司没有按照约定支付租金，拖延时间较长，违反了双方签订的《房屋租赁合同》中第十二条2款（6）项关于甲方有权解除合同的约定，经本溪天健公司催要后，杨建永仍拒绝给付，杨建永的行为导致本溪天健公司不能实现合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条解除合同的适用条件，对本溪天健公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持，杨建永和桓仁华兴公司自2015年9月26日起至实际迁出之日止，按日租金3614.90元（注：1719438.12元/365天计算得来）给付房屋租金（注：已给付10万元），对于本溪天健公司万提出的杨建永和桓仁华兴公司在判决送达后10日内迁出诉争租赁房屋的诉讼请求，因超市及公司的物品较多，酌定限20日内迁出为宜；（五）《房屋租赁合同》第十四条和第十五条分别约定了承租方和出租方的违约责任，合同约定出租方（即本溪天健公司），违约时承担当年租金的20%的违约金，承租方违约需承担全部租期内全部租金的20%，且违约时保证金归出租方，这些约定明显不对等，加重了承租方的违约责任，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不适用。因此，本溪天健公司提出的杨建永交付的押金100万元归本溪天健公司所有的诉讼请求，不予支持，杨建永、桓仁华兴公司迟延交付租金，给本溪天健公司造成损失，因此，酌定杨建永和桓仁华兴公司给付本溪天健公司违约金343888元（占第一年房屋租金的20%），在杨建永和桓仁华兴公司归还承租房屋后，如有财产损失，保证金用于赔偿损失，如有剩余充抵拖欠的房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除本溪天健公司与杨建永于2015年5月12日签订的《房屋租赁合同》；二、杨建永和桓仁华兴公司于判决生效后20日内迁出诉争房屋（即桓仁满族自治县桓仁镇中天健广场一、二层商业用房）；三、杨建永和桓仁华兴公司于判决生效后3日内给付本溪天健公司房屋租金，租金自2015年9月26日起至实际迁出之日止，按日租金3614.90计算（注：已给付10万元）；四、杨建永和桓仁华兴公司于判决生效后立即支付本溪天健公司违约金343888元；五、驳回本溪天健公司其他诉讼请求。案件受理费39813元，由杨建永和桓仁华兴公司负担。本院经理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于本溪天健公司与杨建永签订的《房屋租赁合同》是否解除一节。因双方在《房屋租赁合同》第十二条第2项约定：房屋租赁期间，杨建永有下列行为之一的，本溪天健公司有权解除合同，收回出租房屋。其中，第(6)小项明确约定“未按合同第五条第2项约定的期限内支付房租，且超过2个月的”。合同第五条第2项约定，支付方式：自合同签订之日起，乙方(杨建永)按先支付租金后使用的原则即每一年支付一次租金的方式支付房租。开业后3个月内，乙方应支付第一年租金的30%，共计515831.44元；2016年5月11日支付第一年租金的30%，共计515831.44元；2017年5月11日支付第一年租金的20%，共计343887.62元，2018年5月11日支付第一年租金的20%，共计343887.62元；之后每年租金在下一年度计算租金前50日支付下一年度租金，以此类推。而杨建永到目前为止，仅支付租金10万元，并没有按照合同第五条第2项约定支付租金，在双方未能协商变更合同的情况下，符合双方约定的解除条件，故本溪天健公司有权按照约定解除其与杨建永签订的《房屋租赁合同》。关于本溪天健公司与杨建永签订的《房屋租赁合同》是否属于格式条款一节。格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而本案中双方签订的《房屋租赁合同》是经过双方多次协调、共同制定，并非是本溪天健公司为了重复使用而预先拟定的。故本溪天健公司与杨建永签订的《房屋租赁合同》不属于格式条款。关于杨建永主张应适用《房屋租赁合同》中第四条而本溪天健公司主张应适用《房屋租赁合同》中第五条一节。第一，《房屋租赁合同》不属于格式条款，因此不能做出对一方不利的解释。第二，因杨建永未按合同约定支付租金，符合了合同解除的条件，而该条款非常明确具体，故双方解除合同的责任在杨建永。第三，桓仁华兴公司支付商场一、二层租金10万元。第四，合同第四条是对租赁期限、用途的约定。合同第五条是对租金、支付方式及抵押金的约定。在双方对是否给付租金、何时给付租金产生争议时，应首先适用的是双方对租金、支付方式的约定。而且，合同第五条同样给予免租期，只是在双方租赁期间的第2年、第3年、第4年租金为0元，对于第一年租金的给付也做了分期处理，分4年给付。第五，在案件审理过程中，经本院反复做调解工作，杨建永、桓仁华兴公司仍拒绝按合同第五条约定支付租金。综上所述，杨建永、桓仁华兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二万一千二百六十六元，由上诉人杨建永、桓仁华兴购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周明辉审判员  许 晶审判员  孙 燕二〇一七年三月三日书记员  金路峰附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。