浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初10108号原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司，住所地：宁波市江北区德记巷3号。统一社会信用代码：91330205793034330K。法定代表人：熊基凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴鸿浩，浙江甬信律师事务所律师。被告：茅华奇，男，1981年1月22日出生，汉族，住余姚市。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司（以下简称银隆公司）与被告茅华奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告银隆公司的委托诉讼代理人戴鸿浩到庭参加诉讼，被告茅华奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2017年3月2日再次公开开庭进行审理，原告银隆公司的委托诉讼代理人陈乐、被告茅华奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《银亿四明广场租赁合同》解除，被告立即腾退房屋并立即按照合同第十二条第五款的约定，办理租赁商铺地址的变更或注销营业的手续。并按每日108元标准，向原告支付从2016年10月21日起至实际办妥注销租赁商铺营业地址的变更或注销营业的手续之日止的违约金；2.判令被告立即支付2016年8月1日至实际腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费（暂算至2016年10月20日为8748元），并按合同第十七条第四款约定，按日万分之五的标准向原告支付前述拖欠费用至清偿之日止的延期付款违约金（暂算至2016年10月20日为489元），另支付相当于3个月租金标准的违约金9856元，已收取的9856元租赁保证金不予返还；3.判令被告立即支付2015年10月1日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费（暂算2016年10月20日止的物业管理费为5985元），并按合同第十七条第四款约定，按日万分之五的标准，向原告支付前述拖欠费用至款清之日止的延期付款违约金（暂算至2016年10月10日为1050元），已收取的472元物业履约保证金不予返还；4.判令被告立即支付2015年11月1日起至实际腾退房屋之日止能耗费（暂算至2016年10月20日止的能耗费为10109元）并按合同第十七条第四款约定，按日万分之五的标准，向原告支付前述拖欠费用至款清之日止的延期付款违约金（暂算至2016年10月20日为1413元），已收取的1921元公共能耗履约保证金不予返还；5.判令被告立即支付2016年7月1日至2016年10月20日止的公共维修基金82元；6.判令被告按照合同第十七条第六款约定，向原告返还已经享受的免租租金（31天的装修免租租金3348元及从2015年8月1日至2016年10月31日期间共的经营免租租金41066元）；7.本案诉讼费由被告承担。后诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的《银亿四明广场租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除，被告立即腾退房屋；2.判令被告按每日108元标准立即支付原告从2016年8月1日起至实际腾空之日止的租金及房屋占有使用费（暂算至2016年10月20日为8748元），另支付相当于3个月租金标准的违约金9856元；3.判令被告按每月472.54元标准，立即支付2015年10月1日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费（暂算2016年10月20日止的物业管理费为5985元）；4.判令被告按每月1620.12元标准，立即支付2015年11月1日起至实际腾退房屋之日止能耗费（暂算至2016年10月20日止的能耗费为10109元）；5.判令被告立即支付2015年7月1日至2016年10月20日止的公共维修基金82元；6.判令被告按照合同第十七条第六款约定，向原告返还已经享受的免租租金（31天的装修免租租金3348元及从2015年8月1日至2016年10月31日期间共10个月的经营免租租金41066元）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年6月，签订《银亿四明广场租赁合同》一份，约定，原告接受房屋产权人余姚银亿房地产开发有限公司的委托，将位于余姚市的商铺（建筑面积为135.01平方米）租赁给被告，用于经营拳馆，经营品牌为逸虎综合格斗俱乐部。租赁期限自2015年7月1日至2018年7月31日。装修免租期自2015年7月1日至2015年7月31日；合同对被告需要交纳的租金、物业管理费、公共能耗费、公共维修基金等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式均作出了明确约定，并约定了被告拖欠前述各项费用需承担的违约责任。原、被告又于2016年1月11日签订了《租赁合同》补充协议一份，约定2015年11月1日至2017年10月31日期间的租金按0.4元每平方米每天计算，如拖欠费用，租金不得享受优惠。被告于2015年6月18日起进场装修并使用房屋至今，但自2016年8月1日起的租金（不包括被告已享受但应补缴的免租租金）、2015年10月1日起的物业费，2015年11月1日的能耗费、2015年7月1日起的公共维修金，原告多次向被告催讨，被告均未能支付。原告认为，原、被告签订的《银亿四明广场租赁合同》合法有效，现被告欠款已严重违约，原告有权解除合同，被告应立即付清拖欠的各项费用并承担违约责任。被告茅华奇辩称，1.对于原告要求立即腾退所租赁的房屋，因商铺的价值与被告签订时已经不同，被告同意解除合同，但原告应当赔偿被告的经营损失、装修损失；2.被告实际支付租金到2016年8月，之后没有交付是因为广场存在违建原告没有阻止，对被告经营造成影响；3.对于原告的第三、四项诉讼请求，被告搬入以后屋顶漏水，向原告反映，原告没有来修也没来收费；4.被告同意支付原告第五项诉讼请求的款项；5.对于原告的第六项诉讼请求，与第一项意见一致；6.本案诉讼费由败诉方承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了下列证据：1.《银亿四明广场租赁合同》1份、《租赁合同补充协议》1份。2.《房产证》1份。3.《情况说明》1份。4.《房屋装修备案单》1份。5．委托授权书1份、债权转让证明1份。被告向本院提交了下列证据：商铺平面图1张、被告自行制作示意图1张、照片8张、手机截图1张。对双方当事人无异议的原告提交的证据1、2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交证据5，拟证明物业公司将合同项下的能耗费、物业费、公共维修基金等债权转让给原告，并委托原告就其对被告享有的债权提起诉讼。被告对该组证据的真实性没有异议，但同时认为管理公司应当与物业公司分开，现在混在一起导致业主有问题时无法维护业主的利益。经审查，本院认为，原告起诉后，被告已经收到了包括债权转让通知书在内的本案的副本材料，且被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据予以采信。被告提交的证据，拟证明物业公司没有履行义务，没有管理好商场，存在违章建筑、房屋漏水、停车不方便等现象。原告对平面图的真实性没有异议，对示意图认为系被告自行制作，应当以现场为准；对标注1.2.3.5的照片应当以现场为准，对于其他照片真实性有异议，对于手机截图真实性有异议。经审查，鉴于原告对商铺平面图真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对于被告自行制作的示意图，本院认为是被告自行制作，故本院对该证据不予采信。对于8张照片中标注为1.2.3.4.5的照片经本院庭后核实，本院对其真实性予以采信，对于其他照片因无法显示拍摄的时间及地点，故本院对其他照片不予采信。对于手机截图，本院认为无法核实其真实性，故本院对该证据亦不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，原告银隆公司（甲方）与被告茅华奇（乙方）签订银亿四明广场租赁合同一份，约定：乙方租赁商铺位于余姚市；建筑面积约为135.01平方米；租赁期限、免租装修期、经营免租期为1.租赁期限：乙方租赁该商铺期限为3年，自2015年8月1日至2018年7月31日止；2.免租装修期为针对该商铺，甲方给予乙方31天装修免租期，自2015年7月1日至2015年7月31日止。免租装修期内，甲方免收乙方租金、但装修水电费、通讯、公共维修基金、物业管理费等其他一切费用仍需乙方支付。乙方应当在免租装修期内完成装修工作，如不能如期完成，未得到甲方书面同意的，免租装修期不能延长；3.经营免租期：甲方同意给予乙方在该商铺租赁期前2年内12个月经营免租期，时间从装修期满的次日起算。但乙方仍应支付物业管理费、水电费、通讯、公共维修金等其他一切费用；商铺租金、租金递增为1.标准单位租金为该商铺的单位租金为每天每平方米（建筑面积）0.8元人民币；2.标准年租金为该商铺年租金为人民币（大写）叁万玖仟肆佰贰拾贰元（小写）39422元，具体详见本合同附件二：商铺租金表。履约保证金为1.为了确保本合同下各款项，乙方同意在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金履约保证金，计人民币（大写）玖仟捌佰伍拾陆元（小写）9856元，为3个月标准租金；3.租赁关系终止、解除时，甲方收取商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分则经结算后在30天内将该保证金无息予以退还，如有不足，乙方应在七个工作日内补足差额；质量保证金为乙方应在开业日到来前向银隆商业管理有限公司支付人民币壹仟元整作为其销售商品或提供服务的质量保证金……合同终止后的90日之内，银隆商业管理有限公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件；其他费用为……3.物业管理费（包括环境卫生、公共区域秩序维护）按人民币3.5元/平方米（建筑面积）/月计，由物业管理公司自行向乙方按季度即每3个月一次收取；4.公共能耗费（包括公共区域中央空调、水、照明用电）按人民币12元/平方米（建筑面积）/月计，由物业管理公司自行向乙方按季度即每3个月一次收取，宽带上网及电话初装费用另计；5.公共维修基金按人民币2元/平方米（建筑面积）/年计，该费用为每年一次性由物业管理公司向乙方收取；6.以上第3、4、5条款的物业管理费、公共能耗费及公共维修基金由乙方直接支付给本建筑物业管理单位。物业管理单位指定账户户名：宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司。9.为了确保本合同下关于物业的各款项，乙方同意在本合同签订同时向甲方一次性交纳物业履约保证金，计人民币472元为1个月标准物业费。公共能耗履约保证金计1620元，为1个月标准公共能耗费。乙方租赁该商铺铺内电费根据实际用量按月计收，按人民币1.2元/度收取。电费由乙方直接支付给本建筑物物业管理单位：宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司；违约责任为1.因甲方原因致使本合同无法全部或部分履行，须提前30天以书面形式通知乙方，并在合同解除后的30日内返还乙方已交而未到期的租金；3.因乙方原因致使本合同无法全部或部分履行，甲方有权不返还其保证金及已交纳的其他款项，且乙方须向甲方另行支付相当于标准年租金的3个月标准租金作为违约金。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金；4.若乙方违反本合同约定不按期交纳租金、物业管理费、公共能耗费及其他相关费用的，又未能得到甲方同意的，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金。延迟支付超过15天，甲方有权单方面解除本合同，乙方除了支付逾期付款违约金外，另按第十七条第三款约定承担违约责任。在乙方欠费期间，乙方同意甲方及物业公司有权对乙方店铺实施停水、停电、停气、封铺等措施，甲方及物业公司无需为此承担责任；6.如因乙方违约导致合同终止履行，除合同已经约定的违约责任外，乙方应向甲方返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等优惠。合同签订后，被告茅华奇向原告交纳租赁保证金9856元，物业履约保证金472元，公共能耗履约保证金1921元。2015年12月11日原告银隆公司（甲方）、被告茅华奇（乙方）签订补充协议一份，协议约定：甲方同意给予乙方在商铺租赁期间第一合同年度的第四季度起，即2015年11月1日至2017年10月31日两年期间予以5折标准租金0.4元/平方米/天计算。优惠期间乙方仍应全额支付物业管理费、水电费、通讯费、公共维修基金等其他费用。如上述费用未付清的，租金不得享受优惠等。另查明，2015年8月1日至2016年10月31日，原告给予被告的经营免租期为10个月。涉案房屋登记在余姚银亿房地产开发有限公司名下。余姚银亿房地产开发有限公司委托原告对外出租涉案房屋，认可原、被告签订的《银亿四明广场租赁合同》，并同意原告向被告主张合同约定的权利。同时，宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司亦将其对被告的债权转让给原告，由原告代为向被告主张相应的物业管理费、公共能耗费及公共维修基金等。原告按约将涉案的房屋交付给被告。2015年6月18日被告对涉案的房屋进行了装修。后履行过程中，被告以涉案房屋附近存在违建，对其经营造成影响为由，从2016年8月1日开始拒付房屋租金，且被告未交纳过物业管理费、公共能耗费及公共维修金。本院认为：依法成立的合同，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告银隆公司依约将涉案房屋交给被告承租，被告理应交纳相应的房屋租金、物业管理费、能耗费及公共维修金。根据合同约定，若被告违反本合同约定不按期交纳租金、物业管理费、公共能耗费及其他相关费用，又未能得到原告同意的，延迟支付超过15天，原告有权单方面解除本合同。现被告未按约支付房屋租金、物业管理费、能耗费及公共维修金，显属违约，应当承担相应的违约责任。原告在诉讼请求中已提出要求解除与被告签订的《银亿四明广场租赁合同》以及《租赁合同补充协议》，而本案的副本已于2016年11月17日送达至被告，故本院确认原、被告双方之间的《银亿四明广场租赁合同》已于2016年11月17日解除。因原、被告之间的合同已经解除，故对原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。对原告要求被告支付拖欠的房屋租金、物业管理费、公共能耗费及公共维修金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。因原、被告之间的租赁合同已于2016年11月17日解除，故被告应当按照合同约定的每天108元支付从2016年8月1日起至2016年11月16日止房屋租金11664元，鉴于被告已经交纳了9856元的租金履约保证金，按照合同约定租金履约保证金应当抵扣拖欠的租金，故被告尚应支付原告的房屋租金为1808元。被告应当按照合同约定支付原告按3.5元/平方米/月即每月472.54元计算的从2015年10月1日起至2016年11月16日止的物业管理费6505.30元，鉴于被告已经交纳了472元的物业履约保证金，按照合同约定物业履约保证金应当抵扣拖欠的物业管理费，故被告尚应支付原告从2015年10月1日至2016年11月16日止的物业管理费为6033.30元。被告还应当支付原告从2015年11月1日起至2016年11月16日止的按12元/平方米/月即1620.12元每月计算的公共能耗费20629.53元，鉴于被告已经交纳了1921元的公共能耗履约保证金，按照合同约定应予以扣除，故被告尚应支付原告从2015年11月1日起至2016年11月16日止的公共能耗费为18708.53元。公共维修基金按2元/平方米/年计，现原告主张自2015年11月25日起至2016年10月20日止的公共维修金82元，符合合同约定，本院予以支持。虽然合同已经解除，但因被告尚未实际腾退涉案房屋，故对原告要求被告支付从2016年11月17日起至实际腾空之日止按照日108元计算的房屋占有使用费、按照每月472.54元计算的物业管理费、按照每月1620.12元计算公共能耗费的诉讼请求，本院亦予以支持。对于违约金，鉴于被告逾期支付房屋租金、物业管理费、公共能耗费、公共维修基金，故原告要求被告支付相当于3个月租金标准的违约金9856元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付装修免租期31天、2015年8月1日至2016年10月31日经营免租期10个月租金的诉讼请求，符合双方约定，故对该诉讼请求，本院亦予以支持。免租期租金具体数额（装修免租期3348元、经营免租期32853元）合计为36201元。对于被告辩称的房屋漏水、以及要求原告赔偿其装修损失以及经营损失主张，鉴于其未提交有效证据予以证明，故本院对这一辩称不予采纳，且未提出反诉，被告可对损失另行依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告茅华奇于2015年6月18日签订的《银亿四明广场租赁合同》及2015年12月11日签订的《租赁合同补充协议》于2016年11月17日解除；二、被告茅华奇于本判决发生法律效力之日起十日内腾空其向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司承租的位于余姚市的房屋；三、被告茅华奇支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司从2016年8月1日起至2016年11月16日起的房屋租金11664元，扣除被告茅华奇已经交纳的9856元的租金履约保证金，被告茅华奇实际尚需支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的房屋租金为1808元，并支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司自2016年11月17日至实际腾退之日止按照每日108元计算的房屋占有使用费，并支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司违约金9856元；四、被告茅华奇支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司从2015年10月1日起至2016年11月16日止物业管理费6505.30元，扣除被告茅华奇交纳的472元的物业履约保证金，被告茅华奇尚须支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司物业管理费为6033.30元，并支付原告自2016年11月17日至实际腾退之日止按照每月472.54元计算的物业管理费；五、被告茅华奇支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司从2015年11月1日起至2016年11月16日起的公共能耗费20629.53元，扣除被告茅华奇已经交纳的1921元的公共能耗履约保证金，被告茅华奇实际尚应支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司公共能耗费为18708.53元，并支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司自2016年11月17日至实际腾退之日止按照每月1620.12元计算的公共能耗费；六、被告茅华奇支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司2016年7月1日至2016年10月20日止的公共维修金82元；七、被告茅华奇返还原告宁波银隆商业管理咨询有限公司免租期租金36201元；上述款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。八、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费1780元。由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司承担163元，由被告茅华奇承担1617元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  杨全军代理审判员  唐 萍人民陪审员  徐建棠二〇一七年三月二十日书 记 员  郑璐璐