广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)粤06民终8776号 上诉人（原审被告）：邓柏恩，男，1970年10月29日出生，现住广东省佛山市南海区，A）。 委托诉讼代理人：冼传乐，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄芊卉，广东法制盛邦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步穗盐路雍景豪园御景台****，统一社会信用代码91440605743668036X。 法定代表人：冯欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜健彬，该公司职员。 委托诉讼代理人：史煜，该公司职员。 上诉人邓柏恩因与被上诉人佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓柏恩上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判雅居乐物业自2014年5月起计收物业服务费；3.本案一、二审诉讼费由雅居乐物业承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，未全面反映案件事实，双方已达成默契，免除邓柏恩的物业服务费。因为涉案房屋自收楼以来就存在天花渗水、墙体剥落等问题，涉案物业管理方多次承诺维修，但无法改善。因双方存在纠纷而达成默契，免除邓柏恩的物业服务费，且管理方从未向邓柏恩一直居住的涉案房屋寄送催收函，行为上也默示免收物业服务费。直至2016年5月6日，雅居乐物业才第一次上门书面送达《费用催缴通知单》。二、一审法院适用法律不当。业主每月缴纳物业服务费不应视为整体债务的分期履行，物业服务费按月产生，应定性为继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，每期的物业服务费均为一个独立的新债务。对于同一合同项下约定之债的分期履行分为“定期给付之债”和“分期给付之债”。前者是继续性合同在履行中持续定期发生的债务，该债务是在合同履行过程中不断产生的，具有双务性，故各期债务履行期限届满后均为独立债务；后者在合同订立时整体产生，该债务具有同一性和整体性。物业服务费符合“定期给付之债”的特征，应作为独立债务适用诉讼时效。三、违约金属于非违约方对违约方的惩罚，雅居乐物业不能提供合格的物业管理服务，违约在先，收取违约金于理不合。即使收取，自2006年11月至2014年4月的违约金亦超过诉讼时效，应自2014年5月起按日万分之一收取违约金。 雅居乐物业辩称，一、雅居乐物业从未免除邓柏恩的物业服务费用，邓柏恩作为业主，享受了物业服务，理应支付物业服务费。二、双方签订了前期物业服务协议，业主每月支付物业服务费是作为债务的分期履行。根据相关司法解释，分期履行债务的，从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案起诉未超过诉讼时效。三、邓柏恩主张的渗水和墙体剥落问题，雅居乐物业积极履行协助义务，邓柏恩在缴费期间仍享受了雅居乐公司提供的绿化、安保等一系列服务，邓柏恩不支付物业服务费构成违约，应当支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 雅居乐物业向一审法院起诉请求：1.邓柏恩按每月294.16元的标准向雅居乐物业支付自2006年11月起的物业服务费暂计至2016年5月为33828.4元；2.每日按欠费金额千分之一的滞纳金，暂计至2016年5月6日为57800.93元；3.本案诉讼费用由邓柏恩承担。 一审法院认定事实：邓柏恩与佛山市南海区雅居乐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，邓柏恩购买佛山市南海区大沥镇盐步花地湾雍景豪园帝景台33座1902号房（以下简称涉讼房屋），房屋交付日期2006年6月30日，该合同已经佛山市南海区房产交易所于2005年12月27日以房交F132389号登记备案，备案印章注明房屋确权后一个月内凭此合同办理房地产权证。佛山市房产管理所确权的建筑面积为183.85平方米。 2006年1月8日，雅居乐物业和佛山市南海区雅居乐房地产有限公司通知邓柏恩等业主办理收楼手续。 2005年11月8日，雅居乐物业与邓柏恩就涉讼房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定涉讼房屋建筑面积120.80平方米（以《房地产权证》确权面积为准），未约定分摊面积；邓柏恩自发出收楼通知书的次月1日起开始计收物业管理服务费用，每月10日前，按建筑面积每月每平方米1.6元支付物业管理服务费用。邓柏恩不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，雅居乐物业有权要求邓柏恩从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一缴付滞纳金等内容。 2016年5月6日，雅居乐物业上门向邓柏恩送达《费用催缴通知单》。 2016年5月16日，雅居乐物业向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，雅居乐物业与邓柏恩签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，具有法律效力。邓柏恩作为雍景豪园小区的业主，接受了雅居乐物业提供的物业管理服务，应按合同的约定交纳相应的物业服务费。但邓柏恩从2006年11月起一直欠交物业服务费，至2016年5月止，已共计欠费33828.4元，雅居乐物业为此起诉要求邓柏恩交纳该欠交费用，符合法律规定及上述物业管理服务协议的约定，一审法院予以支持。 根据前期物业服务协议的缴费约定，邓柏恩应予每月10前支付物业服务费用，邓柏恩未依时交费，按合同约定邓柏恩应从逾期之日起至清偿之日止按合同约定标准以未付管理费为本金按日千分之一计付滞纳金予雅居乐物业，但鉴于雅居乐物业自2006年至今长期怠于主张权利，且日千分之一滞纳金标准过高，故一审法院酌定滞纳金按日万分之一的标准计收，雅居乐物业请求超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。 对于邓柏恩在本案中的辩解，一审法院作如下回应：首先，邓柏恩辩称雅居乐物业未为其解决房屋漏水的问题而拒交物业服务费，但房屋漏水属房屋质量问题或相邻住户的侵权问题，邓柏恩应向房屋建设单位或实际侵权人主张权利，雅居乐物业只有协助邓柏恩解决问题的义务，邓柏恩以房屋漏水为由拒交物业服务费，理据不足，一审法院不予采纳；其次，关于诉讼时效，物业服务费的收取依据是雅居乐物业、邓柏恩签订的《前期物业管理服务协议》，因此，在该合同期间内产生的所有的物业服务费应视为一个整体，而业主每月缴纳物业服务费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故此，雅居乐物业于2016年5月16日起诉主张邓柏恩支付2006年11月至2016年5月期间的物业服务费未超过两年诉讼时效。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邓柏恩于判决发生法律效力之日起十日内支付2006年11月至2016年5月物业服务费33828.4元予雅居乐物业；二、邓柏恩于判决发生法律效力之日起十日内支付以每月物业服务费294.16元为本金从2006年11月至2016年5月每月的11日起至上述第一项相应月份的物业服务费付清款日止按日万分之一计付滞纳金予雅居乐物业；三、驳回雅居乐物业的其他诉讼请求。案件受理费2090.73元（雅居乐物业已预交），由雅居乐物业负担1300.53元，邓柏恩负担790.20元，邓柏恩负担的部分于判决发生法律效力之日起十日内迳付予雅居乐物业，一审法院不另收退。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。针对邓柏恩的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.雅居乐物业请求邓柏恩支付2006年11月至2014年4月的物业服务费的主张是否已过诉讼时效，邓柏恩抗辩不予支付该期间物业服务费的理由是否成立；2.应否支付滞约金的问题。 对于争议焦点一。邓柏恩确认尚未支付2006年11月至2014年4月的物业服务费的事实，但以雅居乐物业未为其解决房屋漏水的问题而默示免收物业服务费为由抗辩无需支付该期间物业服务费，并主张该期间物业服务费已经超过诉讼时效。对此，本院认为，首先，邓柏恩未提交证据证明雅居乐物业同意免除该期间的物业服务费。在雅居乐物业依约提供了双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务内容的情况下，邓柏恩以雅居乐物业未能及时修缮房屋漏水等问题为由拒绝支付物业服务费，缺乏法律依据。虽然无证据证明雅居乐公司在2016年5月6日前催收过物业服务费，亦不能据此推定雅居乐物业默示邓柏恩无需支付该期间的物业服务费。其次，物业服务费的收取依据是当期物业服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业服务费应视为一个整体，而业主每月或者每个季度交纳物业服务费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期物业服务费交纳期限届满之日起开始计算。本案中，邓柏恩欠交的物业服务费尚在物业服务合同期间，雅居乐物业主张邓柏恩支付拖欠的2006年11月至2014年4月期间的物业服务费，未超出2年的诉讼时效，对此，一审法院认定正确，本院予以维持。邓柏恩上诉主张前述司法解释的规定不适用于本案，理由不成立，本院不予支持。 对于争议焦点二。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，邓柏恩拖欠物业服务费应当从逾期之日起至清偿之日止按合同约定标准以未付管理费为本金按日千分之一计付滞纳金，一审法院考虑到雅居乐物业自2006年至今长期怠于主张权利，且日千分之一滞纳金标准过高等情形，酌定滞纳金按日万分之一的标准计收，公平合理，本院予以维持。邓柏恩上诉主张无需支付滞纳金的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，邓柏恩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费790.2元，由上诉人邓柏恩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈笑尘 审 判 员  邱程辉 代理审判员  安 静 二〇一七年三月十七日 书 记 员  黎嘉鸿