安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖04民终1050号上诉人（原审被告）：胡晶晶，男，1983年10月28日生，汉族。委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽金亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李东强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董嫣，该公司法务经理。上诉人胡晶晶因与被上诉人上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称上海汉能薄膜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）��0403民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡晶晶及其委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人上海汉能薄膜公司的委托诉讼代理人董嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晶晶上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回上海汉能薄膜公司的一审诉请。事实和理由：1、原审认定上海汉能薄膜公司于2015年9月2日搬离租赁房屋等事实没有证据支持，是错误的；2、原判适用合同法第九十四条作出判决，属于适用法律错误；3、原判确认《房屋租赁合同》于2015年9月4日解除没有事实和法律依据，由于该项错误的确认导致其他判决内容的错误；4、原判对胡晶晶提出的租金含税费及代缴物业费等损失不予处理是错误的；5、因双方签订了5年的《房屋租赁合同》，才给予上海汉能薄��公司2个月的免租期，如果最终确认合同解除，该2个月的房租上海汉能薄膜公司应当予以支付。上海汉能薄膜公司辩称，1、涉案房屋已经不在上海汉能薄膜公司的实际控制之下，胡晶晶在接到解除通知后就进行了换锁，实际收回了房屋；2、原审法院适用法律正确，涉案房屋未取得房产证，属于不得出租的房屋，胡晶晶违反诚实信用原则，原审法院依据合同法第九十四条解除有法律依据；3、本案双方并非协商解除，而是上海汉能薄膜公司行使的单方解除权，自解除通知发给胡晶晶时就已经生效；4、双方合同已经解除，解除后的物业和税费不应该由上海汉能薄膜公司承担；5、一审判决上海汉能薄膜公司支付给胡晶晶4个月的经济补偿，上海汉能薄膜公司不应再支付免租期的房租。上海汉能薄膜公���向一审法院起诉请求：1、判令确认《房屋租赁合同》已解除；2、判令胡晶晶立即返还租金人民币635375元；3、判令胡晶晶赔偿利息损失：以人民币635375元为基数，自2015年9月5日起至胡晶晶实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；4、因本案发生的全部诉讼费用，由胡晶晶承担。一审法院认定事实：2015年5月21日，上海汉能薄膜公司作为承租方（乙方），胡晶晶作为出租方（甲方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落在安徽省淮南市田家庵区朝阳街道学院路商贸文化广场西门北侧5栋一层商铺，面积为341平方米的房屋出租给上海汉能薄膜公司；租赁期限从2015年5月25日起至2020年5月24日，其中免租期从2015年5月25日至2015年7月24日；第一年的租金为897000元；在房屋租赁期间，胡晶晶保证租赁房屋不存在产权纠���或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；出租房屋权属不清或产权争议，造成上海汉能薄膜公司无法使用，上海汉能薄膜公司有权终止合同；在租赁期限内，胡晶晶不得提前收回该房屋，否则胡晶晶向上海汉能薄膜公司支付相当于3个月租金的违约金，若支付的违约金不足抵付上海汉能薄膜公司损失的，胡晶晶还应负责赔偿差额部分……该租赁合同签署后，上海汉能薄膜公司向胡晶晶支付了第一年租金897000元，胡晶晶将案涉房屋交付上海汉能薄膜公司使用。上海汉能薄膜公司曾对房屋进行短暂装修，2015年9月，上海汉能薄膜公司撤离案涉租赁房屋，房屋空置。胡晶晶称装修公司的人换了锁。同年9月2日，上海汉能薄膜公司通过邮政特快向胡晶晶发出《解除通知函》，称“…经过我司内部研究，决定终止租赁上述房产，提前解除《房屋租赁合同》…”胡晶晶收到解除通知，随后双方就解除租赁合同协商未达成一致。2016年1月，上海汉能薄膜公司诉讼来院。另查明：胡晶晶向法院提交证据说明受房东谷雨的委托出租涉案房屋，后为办理手续方便与谷雨补签的《房屋租赁合同》，在出租房屋期间未发现第三方对涉案房屋主张权属。胡晶晶为该房屋提供了租金发票，发票显示税额196303.2元。胡晶晶提供物业管理费发票，用以证明代缴物业费17050元。一审法院认为：双方所签订的房屋租赁合同合法有效且已开始部分履行。现上海汉能薄膜公司作为一方当事人于2015年9月2日搬离租赁房屋并书面要求解除合同5日内配合收房并协商善后事宜，胡晶晶表示房屋已被装修公司换锁。该房屋已空置多时，故双方合同已无履行之可能，于2015年9月4日胡晶晶收到解除函时已经解除。合同解除后，上海汉能薄膜公司未实际使用期间房屋的租金，胡晶晶应予以退还。但鉴于上海汉能薄膜公司在合同履行期限内解除合同，胡晶晶另行租赁需要一定时间，上海汉能薄膜公司应适当补偿胡晶晶损失，结合淮南市场行情，经综合考虑酌定为4个月，即应从返还给上海汉能薄膜公司的租金中扣减4个月租金。上海汉能薄膜公司称因涉案租赁房屋权属不清、产权不明，造成无法使用，与实际不符，且未提供证据证明如何无法使用房屋，故对该抗辩，不予支持。胡晶晶提出租金含税费及代缴物业费等损失，因胡晶晶未提出反诉，不予以处理。判决：1、确认上海汉能薄膜发电有限公司与胡晶晶于2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月4日已经解除；2、胡晶晶于本判决生效后十日内返还给上海汉能薄膜发电有限公司2016��1月5日至2016年5月24日期间的房屋租金344055元（年租金897000元÷365天×140天）及利息（自2016年1月20日起诉计至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；3、驳回上海汉能薄膜发电有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10154元，由上海汉能薄膜发电有限公司和胡晶晶各承担5077元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡晶晶提交上海住总集团建设发展有限公司与上海汉能薄膜公司就涉案房屋装修问题往来邮件7页，证明上海汉能薄膜公司并没有将涉案房屋交付给胡晶晶。上海汉能薄膜公司认为该证据不属于新证据，对证据的三性及证明观点均不认可。本院认为该往来邮件仅涉及装修审计情况，与本案没有关联性，故对���证据不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：胡晶晶与上海汉能薄膜公司签订的《房屋租赁合同》第十四条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90天书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍然有效。其他查明事实同一审一致。本院认为，本案主要争议焦点为：一审判决确认胡晶晶与上海汉能薄膜公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月4日解除是否妥当，判决胡晶晶返还上海汉能薄膜公司房租344055元是否妥当。针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，上海汉能薄膜公司于2015年9月2日向胡晶晶发出的《解除通知函》上明确载明：“现经过我司内部研究，决定终止租赁上述房产，提前解除上述《房屋租赁合同���”，其上并未载明系因胡晶晶存在违约行为而行使约定解除权，上海汉能薄膜公司诉称租赁房屋存在产权纠纷、且胡晶晶在租赁期间单方面提前收回了租赁房屋，其享有单方面解除权，未提交证据予以证明，且该诉称与其向胡晶晶发出的《解除通知函》载明的解除事由也不一致，故本院对该主张不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》第十四条约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前90天书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍然有效”，而胡晶晶与上海汉能薄膜公司未能就解除合同达成一致，不符合合同约定的解除条件，同时上海汉能薄膜公司发出的《解除通知函》亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故上海汉能薄膜公司单方面向胡晶晶发出《解除通知函》的行为不具有解除合同的效力，胡晶晶的此项上诉理由成立，一审法院判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年9月4日已经解除不当，本院依法予以纠正。上海汉能薄膜公司单方面发出《解除通知函》的行为不具有解除合同的效力，在双方合同未解除的情况下，一审法院判决胡晶晶返还上海汉能薄膜公司房租344055元不当，胡晶晶的此项上诉理由成立，本院依法予以支持。综上所述，胡晶晶的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初510号民事判决；��、驳回上海汉能薄膜发电有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10154元，二审案件受理费6461元，均由上海汉能薄膜发电有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 瑞审 判 员  王元元代理审判员  汪传海二〇一七年三月十日书 记 员  魏海燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。