广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终7030号上诉人（原审被告）：张定武，男，汉族，1974年2月6日出生，住北京市房山区，上诉人（原审被告）：陈慧，女，汉族，1976年8月30日出生，住江苏省如东县，委托代理人：奉军，广东泰如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑绪涛，男，汉族，1984年5月1日出生，住湖北省大悟县，委托代理人：段庭玮，广东智捷律师事务所律师。上诉人张定武、陈慧因与被上诉人郑绪涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑绪涛因本案向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认郑绪涛与张定武签订的《房某》于2016年3月30日解除；2、张定武、陈慧向郑绪涛返还购房定金50000元；3、张定武、陈慧向郑绪涛支付违约金198000元；4、张定武、陈慧向郑绪涛支付代理费损失10000元；5、张定武、陈慧向郑绪涛赔偿房屋涨价损失300000元；6、张定武、陈慧承担本案的诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张定武、陈慧应于判决发生法律效力之日起五日内向郑绪涛返还定金50000元；二、张定武、陈慧应于判决发生法律效力之日起五日内向郑绪涛支付违约金198000元；三、驳回郑绪涛的其他诉讼请求。本案一审受理费4690元、保全费2010元，合计6700元（已由郑绪涛预交），由郑绪涛承担3723元，由张定武、陈慧承担2977元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2851号民事判决。张定武、陈慧不服原审判决，向本院上诉称：一审认定编号为GY0000550的《房某》的效力，以该合同为依据判决张定武、陈慧违约并承担违约责任是错误的。该合同签订合同的主体资格有瑕疵，当事人缺乏完全缔约能力或者处分能力，需待追认权人陈慧的追认，因而效力待定。张定武与陈慧是夫妻关系，而涉案房屋登记在陈慧名下，涉案房屋是张定武与陈慧夫妻共同财产，张定武是没有独自处分该房屋资格和能力的。陈慧是否追认合同效力是该合同是否生效的关键。2016年2月2日，陈慧出具了一份《房屋出让人声明》，声明表示陈慧愿意以1100000元的价格出让涉案房产。陈慧的声明是在郑绪涛、张定武和中介都在场的情况下，在银行办理贷款手续时签署的。虽然郑绪涛并没有通过书面方式对这一声明表示同意，但其在当场口头上表示了同意。而且，这份声明被郑绪涛提交到银行用于申请贷款之用。而且在郑绪涛申请贷款时也制造了一份房屋买卖合同，这份合同有其亲笔签名，陈慧的签名确实为别人代签，这一份合同的房屋交易价格就是1100000元。以上事实表明，双方都认可涉案房产的交易价格是1100000元的事实。一审判决对该《房屋出让人声明》这一书面追认不予认定，却直接认定了房屋价款为990000元的合同的效力，导致本案事实认定错误。陈慧始终没能真正签署房价是1100000元的房屋买卖合同，看到郑绪涛绝口不提更改合同，特别是在同贷书出来后，看到郑绪涛被批准贷款的金额只有720000元，张定武、陈慧对郑绪涛以1100000元交易的诚信产生了动摇，必须否认编号为GY0000550的合同效力，否则1100000元的房屋价款就没有可能实现了。所以，当郑绪涛打电话给张定武时，张定武明确否认NO.GY0000550的合同效力，意思是要更改合同为房屋价款为1100000元。没想到，郑绪涛曲解张定武的意思，不仅不主动提出更改合同价款，反而录音，据此主张张定武违约，起诉时也不提到双方真实交易房屋价款是1100000元的事实，只要求按照990000元的合同实际履行。在2016年2月2日至3月15日期间，东莞房价并没有很大的涨幅。如果当时以1100000元的价款交易涉案房屋，也是基本符合当时的市场行情价格的。张定武、陈慧也没有要毁约的意思，只是由于郑绪涛不诚信，不想以书面方式将变更后的价格确定下来，想要以990000元的价格交易房屋，才导致本案讼争。原审判决不对房屋的价格变动的事实加以认定，直接以房屋价格为990000元的合同作为判决依据，属于事实认定错误。据此，张定武请求本院：1.依法撤销原审判决；2.驳回郑绪涛的诉讼请求；3.诉讼费用由郑绪涛承担。郑绪涛在二审法庭调查中口头答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，确认原审判决查明的事实。另查明，本案证据中存在两份合同，编号为GY0000550的《房某》约定房屋转让价为990000元，编号为0000062的《房某》约定房屋转让价款为1100000元。除此以外，两份合同内容（包括签订时间）一致。对于编号为0000062的《房某》，陈慧在一审庭审中不确认其真实性和合法性，主张郑绪涛伪造陈慧签名，并怀疑该合同存在变造可能；二审上诉时，陈慧否认上述合同中“陈慧”的签名为其本人所签，并主张“始终没有能真正签署”该份合同。补充查明的事实有编号为GY0000550的《房某》、编号为0000062的《房某》、一审庭审笔录及上诉状附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，据双方当事人在二审中的诉辩意见，争议焦点为：编号为GY0000550的《房某》是否为双方真实意思表示，该合同效力如何。对此，本院分析如下：首先，从补充查明的情况看，陈慧、张定武否认与郑绪涛签订过编号为0000062的《房某》。那么张定武在2016年1月2日接收郑绪涛交付的定金，2016年2月2日陈慧、张定武共同签署《房屋出售人声明》协助郑绪涛办理抵押贷款手续，是在履行编号为GY0000550的《房某》。故，陈慧、张定武关于编号为GY0000550的《房某》未经陈慧追认不发生效力的主张，没有事实依据，本院不予确认。其次，陈慧、张定武主张载明房屋转让价款为1100000元的《房屋出售人声明》被郑绪涛用于申请银行贷款，且郑绪涛制作的编号为0000062的《房某》亦载明转让款为1100000元，证明双方达成房屋转让价款为1100000元的合意。但审查《房屋出售人声明》的内容，该声明是陈慧、张定武写给郑绪涛申请按揭贷款的中国邮政储蓄银行股份有限公司长安支行的，性质为权利保证函。结合张定武与郑绪涛在后来的2016年3月15日、18日两次谈话只涉及加价50000元的话题而均未提及0000062号《房某》或转让款1100000元的情况，本院认为郑绪涛及证人易某关于为0000062号《房某》是双方为向银行贷款而另行签订的主张更为可信，编号为GY0000550的《房某》是双方的真实意思表示，合法有效。原审法院在认定GY0000550号《房某》效力的基础上认定陈慧、张定武单方违约，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈慧、张定武的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5020元，由上诉人陈慧、张定武（已预交)负担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年三月二十二日书记员 冯文娟胡春晖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。