上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16802号原告：黄慧莉，女，1989年7月29日生，汉族，住上海市松江区。原告：何菊芳，女，1964年11月16日生，汉族，住上海市松江区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：吴天扬，上海尚简律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：吴炎欢，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。被告：顾丽凤，女，1979年1月20日生，汉族，住上海市松江区。被告：顾其全，男，1954年4月8日生，汉族，住上海市松江区。被告：蔡伟珍，女，1956年2月27日生，汉族，住上海市松江区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：庄文斌，上海龙元律师事务所律师。原告黄慧莉、何菊芳诉被告顾丽凤、顾其全、蔡伟珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告黄慧莉及二原告的共同委托诉讼代理人吴炎欢、被告顾丽凤、顾其全、蔡伟珍的共同委托诉讼代理人庄文斌到庭参加庭审。诉讼中，原、被告均同意继续适用简易程序审理，本院报请院长延期三个月审理。本案现已审理终结。原告黄慧莉、何菊芳提出诉讼请求：1、被告单倍返还定金人民币(以下币种同)50,000元；2、被告赔偿原告可得利益损失500,000元。诉讼中，原告撤回了其第一项诉讼请求。事实和理由：2016年7月18日，原、被告经上海祥诺房地产经纪事务所居间，签订了房屋出售居间合同一份，约定被告将其拥有的坐落于上海市松江区祥和路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，房屋交易总价为265万元，采用分阶段支付房款的方式。合同签订后，原告分别于2016年7月18日及7月25日向被告支付定金5万元及首期房款90万元。按照约定，被告应在原告支付首期房款后的2016年7月28日与原告正式签订《上海市房屋买卖合同》，但至期，被告却向原告表示不愿再签订相关房屋买卖合同，房屋不再出卖。期间，原告经了解发现，被告在与原告签订房屋出售居间合同并收取原告房款后，却瞒着原告与案外人办理了房屋网签手续且签订了相关房屋买卖合同。综上，原告认为被告的违约行为客观上已造成了原告的经济损失，遂向法院提起诉讼，望依法判决。被告顾丽凤、顾其全、蔡伟珍辩称，对于可得利益损失50万元被告不认可，被告顾丽凤对于原、被告在2016年7月18日通过中介就涉案房屋签订的居间协议的是事实认可的，对于付款95万的事实也认可，对于与他人网签涉案房屋的事实不予认可，被告顾丽凤并无和任何案外人进行网签，而是在和原告进行诉讼中才得知这一网签事实，事实上是中介机构为了避免房屋出现买卖问题，将房子私自锁定才签署的网签协议，现在中介已经将房屋解锁。原告起诉前，被告顾丽凤曾经在与原告进行协商，原、被告签订协议后，被告收取了95万房款，而系争房屋上有贷款，需要撤销抵押贷款后才可交易，在此过程中，被告顾丽凤突然发现，有被告不了解的其他社会人员，得知被告在出售涉案房屋后要来追债，被告顾丽凤的老公在外面借了很多钱且逃跑了，导致社会人员上门逼债，在此情况下，如果被告顾丽凤撤销了抵押贷款，会面临被案外人起诉且查封房屋的两难境地，也会导致房屋无法交付给原告且95万元也会没有的风险，经过评估后，被告顾丽凤为了减少原告的损失决定不履行合同，于2016年8月26日左右即将所有钱款还给了原告，并承诺在合理的范围内承受原告的相关损失。恳请原告考虑被告顾丽凤的处境。鉴于被告顾丽凤现在的经济现状，不能借款赔偿损失，只有在损失合理的情况下才能予以支付。被告顾其全、蔡伟珍认为，自己没有在居间协议上签字，被告顾丽凤代签的居间协议和顾其全、蔡伟珍没有关系。经审理查明：被告顾丽凤、顾其全、蔡伟珍是涉案房屋的登记权利人。该房屋于2013年5月5日被核准登记了抵押债权，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市松江支行，债权数额为99万元。2016年7月18日，“顾丽凤并代顾其全、蔡伟珍”作为甲方(出售方)、“何菊芳并代黄慧莉”作为乙方(买入方)、上海祥诺房产事务所作为居间方(丙方)，三方签订了《房屋出售居间合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款265万元，付款方式：第一次，2016年7月18日，定金5万元，第二次，2016年7月28日，甲方签订买卖合同时，乙方支付房款85万元作为首付款，第三次，乙方若需要银行贷款的，则贷款金额170万元应在银行审核批准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项划入甲方账号……，第四次，甲方收到全款后一周内交接房子，乙方付清尾款3万元，甲方交房时结清水、电煤、有限电视、物业费；其他支付方式：当日乙方支付甲方房屋定金5万元，乙方在2016年7月28日付房款计95万元，贷款170万元，尾款3万元，以上共计273万元，到时甲方贷款到位后退给乙方8万元，交房后甲方返租该房，每月3,000元，租期1年，不租时甲方把该房屋内户口迁出，交房时乙方再扣2万元留迁户口；甲方于上述乙方所提出的购买条件及各项条款同意签字确认后，有反悔不卖或不按时间前来签订房地产买卖合同等其他行为致使甲乙双方无法达成交易，则甲方应返还定金同时向乙方支付违约金(相当于本协议约定定金金额)。房屋出售居间合同还对其他相关事宜进行了约定。原告何菊芳和被告顾丽凤分别在乙方和甲方处签署了相关的名字。2016年7月18日，被告顾丽凤收取了原告黄慧莉支付的定金5万元。2016年7月18日，涉案房屋上被核准设定了抵押债权，债权数额为55万元，抵押权人为魏斌。2016年7月25日，黄慧莉支付给顾丽凤购房款90万元。庭审中，原告明确鉴于被告已将所有已付款退还，其诉请主张的损失主要是自2016年7月18日至8月29日期间涉案房屋的差价损失，并向本院申请了对该房屋差价进行评估。三被告则表示，顾丽凤于2016年7月18日擅自签约后，因担心无法顺利完成交易的风险，故于当年8月初即与原告协商可能无法继续转让及风险，并于8月26日左右归还原告已付款95万元，被告一直与原告积极联系解决纠纷，故不应承担差价损失，被告也不同意进行评估。以上事实，有上海市不动产登记簿、房屋出售居间合同、收据、转账凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：一、被告顾其全、蔡伟珍是否为房屋出售居间合同的缔约主体；二、违约方应当承担何种违约责任。对于第一个争议焦点，首先，被告顾丽凤与二原告签订的《房屋出售居间合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。其次，被告顾丽凤与二原告签订的《房屋出售居间合同》，虽然合同的首部载明有“顾丽凤、顾其全、蔡伟珍”字样，落款处也写明“顾丽凤并代顾其全、蔡伟珍”，但顾其全、蔡伟珍对此予以否认，原告也并未提供充分的证据证实顾其全、蔡伟珍曾授权顾丽凤签署合同并交易房屋，故顾其全、蔡伟珍不是上述合同的缔约主体，二原告无权依据上述合同向顾其全、蔡伟珍主张权利。对于第二个争议焦点，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告顾丽凤于双方签订《房屋出售居间合同》之前即另行又设定了个人抵押，并在履约过程中明确表示不再签订相关房屋买卖合同，退还了已收的全部购房款，被告顾丽凤的行为已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。该损失应包括相当于约定定金总额的违约金以及相应的房屋溢价损失。但二原告仅签订了房屋出售居间合同，支付了部分购房款，且被告在一个月左右已将购房款全额返还，此与几近履行完毕的情形明显不同。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告顾丽凤应赔偿二原告损失200,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告顾丽凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄慧莉、何菊芳损失200,000元；二、驳回原告黄慧莉、何菊芳的其余诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，由原告黄慧莉、何菊芳负担2,250元(已付)，被告顾丽凤负担2,150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年三月三日书记员 张若雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。