河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0303民初3538号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区九都路21号。法定代表人：尹欢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婷、金营，河南广文律师事务所执业律师。被告：姚见桃，女，1967年8月20日出生，汉族，住河南省伊川县。第三人：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路235号负责人：金泽民，该行行长。委托诉讼代理人：杨图强，该行员工。委托诉讼代理人：闫治国，该行员工。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告姚见桃以及第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。升龙公司的委托代理人李婷、金营，建行洛阳分行的委托代理人杨图强到庭参加了诉讼，姚见桃经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2012年6月7日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0151418），包括合同附件及补充协议;2、依法判令被告向原告返还A区2幢1单元1-2105号房屋；3、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；4、依法判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算至2016年4月1日为61200元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准）,并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5、依法判令被告向原告支付违约金239443.8元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月7日,原告与被告签订了编号为YS0151418的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××号房屋房产，合同总价款为798146元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为248146元，贷款金额55万元。2012年7月24日，原告、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，第三人向被告发放贷款55万，原告对被告的贷款承担保证责任。现因被告违反《个人购房借款/担保合同》的约定，超过三期以上未归还银行借款本息，致使原告向第三人承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房价款30%支付违约金，并从已付购房款中直接扣除。另外，第三人与本案处理结果存在利害关系。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合法权益，原告无奈之下提起诉讼。姚见桃未到庭，未答辩。建行洛阳分行发表意见称，2012年7月24日被告与原告以及我方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告承担担保责任，因被告逾期未归还贷款，原告提出解除合同，第三人无异议，但因被告逾期，我行已经另案起诉被告，现已经执行结案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并查明，2012年6月7日,原告与被告签订了编号为YS0151418的《商品房预售合同》（包括合同附件），被告购买原告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××号房屋房产，房屋预测建筑面积135.05平方米，合同总价款为798146元。付款方式商业按揭贷款，其中被告于签订合同时已付清首付款为248146元，贷款金额55万元。上述《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。2012年7月24日，原、被告及第三人建行洛阳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，第三人向被告发放贷款55万用于购买上述《商品房预售合同》项下房产，借款期限自2012年7月24日至2027年7月24日止，共计180个月，被告采用委托扣款方式还款，还款方法为等额本息还款法，每月还款金额为4806.22元。该合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，原告保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正及其他权利证书交由贷款人无误、收执之日止。被告与第三人自合同签订60日内到房产管理部门办理预购商品房抵押权预告登记。现原告已经为被告办理上述所购房产的交房手续，因被告逾期未偿还第三人建行洛阳分行按揭贷款，原告因此承担了担保责任。第三人对被告姚见桃、升龙公司已另案另诉，现已执行完毕，原告代被告偿还贷款共计553614.22元，被告贷款现已全部清偿完毕。本院认为，2012年6月7日原、被告签订的编号为YS0151418的《商品房预售合同》（包括合同附件）以及2012年7月24日原、被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应当严格按照合同约定履行各自的权利、义务。现被告严重违约，已累计超过三期未偿还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，根据原、被告之间的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》（包括合同附件补充协议），被告应配合原告办理合同解除和退房的相关手续，并且向原告支付代偿的按揭贷款费用。原告要求被告按合同约定承担相当于该商品房总价款30%的违约金，合同对于违约金的约定过高，本院酌定按相应于商品房总价款的15%支付违约金，高出15%部分，本院不予支持。原告关于从应退还被告的已付房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的诉求，法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，经合议庭评议，缺席判决如下：一、解除原告洛阳升龙置业有限公司与被告姚见桃于2012年6月7日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0151418，包括合同附件及补充协议；二、被告姚见桃于本判决生效之日起十日向原告退还位于洛阳市西工区升龙广场A区2幢1单元1-2105号房产并协助原告洛阳升龙置业有限公司办理上述第一项《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）备案登记注销手续；三、被告姚见桃于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳升龙置业有限公司代偿款553614.22元；四、被告姚见桃于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳升龙置业有限公司违约金119721.9元；五、驳回原告洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如姚见桃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5810元，由被告姚见桃负担2905元（原告已先行垫付，待执行时一并清结），原告洛阳升龙置业有限公司负担2905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 张 露代理审判员 陶 源陪 审 员 周晓红二〇一七年三月二日书 记 员 许晓丹