深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初20804号原告（反诉被告）邓玉生。委托诉讼代理人林刚锋。被告（反诉原告）罗演基。委托诉讼代理人张振煌原告（反诉被告）邓玉生与被告（反诉原告）罗演基租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林刚锋、被告委托诉讼代理人张振煌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求,请求法院判令：一、解除原告与被告之间的《房屋租赁合同书》；二、被告支付原告租金人民币35200元；三、被告支付因被告装修导致原告的租金损失17600元(暂计算2016年10月和11月的租金损失，实际算至房屋恢复时止）；四、被告赔偿原告房屋装修恢复工程费用人民币415436元（暂定，最终以评估数额为准）；五、被告承担本案的诉讼费用。原告主张其第二项诉讼请求当中的人民币35200元系笔误，应为2016年9月份的租金人民币8800元。事实和理由：原告与被告于2015年8月27日签署《房屋租赁合同书》（原告代理人邓少玲代表原告签字)，约定被告承租原告位于长岭路航天晴山月名园1栋1单元2D，面积88.9平方米，结构为复式。双方约定，租期为2年，自2015年9月1日至2017年8月31日止租金为人民币8800元，租金应于每月1日前支付。合同并约定，如被告拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费2个月，原告有权终止合同，收回房屋。2015年9月7日，被告提出装修房屋，进行贴墙纸，铺地毯，原告予以同意。之后，原告发现被告对房屋原有的装修全部拆除，远远超出约定的装修范围。2015年9月25日，经协商一致，原告与被告签订《租赁合同补充协议书》（原告代理人邓少玲代表原告签字），约定原告同意被告进行装修，原告收取人民币17600元装修押金，被告必须保留两房两卫和厨房原有的设施和所有家私家电。合同到期后，被告必须按时归还房屋，所有装修不得拆除和损坏，保持房屋结构和外观完整，任何情况下搬出必须保留基本设施，包括床、空调、电视、冰箱、洗衣机、消毒柜、沙发、衣柜、橱柜、屋内所有的灯。2015年9月28日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》（原告及原告代理人均签字），约定被告承租原告位于罗湖区长岭路航天晴山月名园1栋1单元2D，面积88.9平方米，结构为复式。双方约定，租期为2年，自2015年9月1日至2017年8月31日止，每月租金为人民币8800元，租金应于每月1日前支付。合同并约定，如被告拖欠租金超过10天，原告可解除合同。双方并约定，被告负责支付房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、有限电视费等因使用房屋所产生的费用。双方还约定，被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋机构有影响的设备，均须事先征得原告同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，原告有权向被告收取恢复工程实际发生的费用。2016年9月起，被告开始拖欠原告租金，2016年9月18日，原告到租赁房屋处，发现房屋已拆除完旧装修，但并未有装修迹象，2016年9月19日向被告身份证地址寄了解除合同的通知函，该邮件由于收件地址变更，被退回。综上，由于被告拖欠原告租金超过合同约定解除期限，原告特向贵院提起诉讼，要求解除租赁合同，并要求被告支付租金及管理费，并赔偿因被告装修而产生的恢复工程的费用，望贵院判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，原告并没有实际向被告交付租赁房屋，被告未能按照双方约定对房屋进行装修，也未能实际使用租赁房屋，因此事实上是原告根本违约，致使被告租用房屋的合同目的不能实现，原告应当承担违约责任，原告向被告主张租金及租金损失的诉讼请求没有事实和法律根据，原告向被告主张恢复工程费用同样没有事实根据，被告未能实施装修原因和责任在原告，且原告也未能举证证明在房屋装修拆除之前的装修价值，更未能举证证明恢复原状所实际需要的费用，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求，请求法院判令：一、解除被告与原告双方2015年8月27日签订的《房屋租赁合同书》、2015年9月25日签订的《租赁合同补充协议书》、2015年9月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》（登记号为罗HK011287号）;二、原告向被告返还租赁押金（保证金)、装修押金及租金、管理费等共计人民币152616.72元；三、被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告当庭明确其第二项诉讼请求，租赁押金是17600元，装修押金47600元，租金和管理费为被告转帐支付给原告的2015年9月至2016年8月共计租金和管理费113816.72元，我方增加了诉讼请求的金额为26400元。事实和理由：被告于2015年8月27日与原告的代理人邓少玲签订了《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告位于深圳市罗湖区长岭路航天晴山月1栋1单元2D建筑面积约88.9平方米，结构为复式的房屋。后因装修事宜双方于2015年9月25日签订《租赁合同补充协议书》，原告同意被告对租赁房屋进行重新装修。此后双方于2015年9月28日签订了登记（备案）的《深圳市房屋租赁合同书（住宅)》（登记号为罗HK011287号）。被告按照上述合同文件的约定向原告支付了租赁押金（保证金)、装修押金及租金。然而，在上述合同文件签订后不久，原告突然反悔，不同意被告实施装修并更换了租赁房屋的门锁，致使被告无法进入租赁房屋，装修无从实施，更无法占有和使用租赁房屋。被告多次向原告提出继续履行租约，原告迟迟不将租赁房屋交付给被告。鉴于原告单方毁约拒绝交付租赁房屋，被告本不应继续向其支付租金，由于被告是委托朋友罗为章代付租约有关款项，有关租约履行的事宜又主要由中介沟通，被告日常忙于工作，导致衔接不到位，罗为章持续在代被告向原告支付租金及管理费等。至2016年8月份，原告仍未向被告交付租赁房屋，被告在得知罗为章仍在支付租金及管理费后立马指令罗为章停止付租。原告收取被告租赁押金（保证金)、装修押金及租金多达十余万元，却拒绝依照双方约定向被告交付租赁房屋，其行为已构成根本违约，致使被告无法实现租用租赁房屋的合同目的，给被告造成了巨大的经济损失。此种情况下，原告反而恶人先告状，向被告索要所谓的租金及装修损失，如此行为已严重背弃了最基本的诚信和道德。被告认为，原告根本违约，被告有权解除与其签订的全部合同文件，并要求原告返还所有款项，被告将保留进一步追究原告违约责任的权利。被告为维护自身合法权益，特提出反诉，恳请贵院依法裁判，判如所请。原告答辩称，一、由于被告未按时支付租金，构成违约，因此原告根据合同约定解除租赁合同，属于合法解除合同。二、根据原告提供的证据17显示，被告声称租赁房屋门锁在2015年12月1日出现问题。原告在第二天就已经解决相关问题。三、在合同履行期间，被告从2015年9月到2016年8月均有支付租金，期间被告也没有向原告提出过未交付房屋及无法装修房屋的要求，因此被告声称的原告未按合同约定交付房屋，导致被告无法使用房屋及装修房屋的观点是不成立的。本院经审理认定事实如下：一、产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区长岭沟航天晴山月名园1栋1-2D，于2010年10月25日转移登记至原告名下，涉案房产存在抵押。二、合同约定情况：案外人邓少玲作为原告委托代理人与被告于2015年8月27日签订《房屋租赁合同书》约定，原告将涉案房产租赁给被告，租期为2015年9月1日至2017年8月31日，原告应当在2015年8月31日前将涉案房产交付被告使用；被告应于每月1日前向原告支付月租金人民币8800元；被告须于合同签订当日向原告支付相当于两个月租金的租赁押金人民币17600元，合同期满，如被告不再续租，原告应将押金退还被告；如被告未按时支付租金和其他费用，原告有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，被告应于接到原告付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由被告承担并负责支付；使用房屋时，被告不得擅自改变房屋的结构和用途；被告须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5天，原告有权停水停电，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，原告有权终止合同，收回房屋，被告须无条件立即迁出该物业并承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿原告的经济损失；若被告违反合同的约定未承租该物业，或提前退租，原告有权没收被告所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。原告委托代理人邓少玲与被告于2015年9月25日签订《租赁合同补充协议书》约定，被告未经同意不得擅自改动房屋任何结构和任何设施；房屋租赁水费由被告负责缴付；房屋必须保留两房两卫和厨房等原有的设施和所有家私家电；被告任何情况下搬出必须保留基本设施，包括床，空调，电视，冰箱，洗衣机，消毒柜，沙发，衣柜，厨柜，屋内所有的灯；被告必须经同意才能装修，并按双方协商好的图纸施工，被告未经同意私自改动施工内容和范围即违约，合同即时终止；装修押金人民币17600元在合同期满后，经验收房屋后，如不需维修复原，押金退回被告；如被告未履行以上任何一项条款视为违约，被告必须无条件搬出，并赔偿原告一切损失。原告与被告于2015年9月28日签订《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》约定，原告将涉案房产出租给被告。该合同于2015年9月29日经深圳市罗湖区人民政府房屋租管理合同登记专用章备案。三、合同履行情况：深圳市航天物业管理有限公司航天晴山月管理处于2016年10月25日作出《证明》载明“2015年9月7号收到罗演基先生装修房的申请。2015年9月10至9月17拆卸完毕。”被告通过案外人罗为章向原告转账支付涉案房产至2016年8月租金及管理费等，银行流水载明案外人罗为章每月向原告支付的数额基本不同，其中一个月还单独交纳了涉案房产的物业管理费；被告自2016年9月起开始未交纳涉案房产租金。原告于2016年9月13日深圳晚报第18版向被告发出通知，通知其三日内前来处理相关事宜，逾期按租赁合同处理。原告主张其于2016年9月18日、19日左右更换门锁，收回涉案房产，更换门锁时里面保留了拆旧的状态，没有新装修，里面没有人居住。原告主张被告应赔偿其房屋装修恢复工程费，但并未提交证据证明房屋初始的状态、收回房产时房屋的状态，其提交的房屋改造报价清单系其单方制作，被告对该份证据的真实性不予确认并主张该内容只是重新装修的报价清单，而非恢复涉案房屋原状所实际产生的费用。原告提交2015年9月20日至2016年11月29日期间原告代理人案外人邓少玲手机的短信记录。该证据载明，原告代理人案外人邓少玲曾于2015年9月21日向该号码发送短信要求赔偿金人民币50000元，并增加合同补充协议，并在短信中列明补充协议的条款，同时约定当日见面，该号码回复“我在梅沙谈酒店结婚事宜”；原告代理人案外人邓少玲于2015年9月23日向该号码发送短信，告知其“建设银行邓少玲****”；原告代理人案外人邓少玲于2015年9月24日向该号码发送短信确认“钱收到了，我会打去管理处”，并告知对方准备好身份证复印件和之前签的合同次日10:30在管理处等，对方回复“好”；原告代理人案外人邓少玲于2015年9月30日向该号码发送短信，告知“收费单一直发不出去，共324.8元。如果有微信可以在微信发给你。打扰了”；原告代理人案外人邓少玲于2015年10月29日向该号码发送短信，告知“……共9394.64元，麻烦你11月1号前存给我”，该号码于当日回复“收到了”，并再次询问账号；原告代理人案外人邓少玲于2015年10月30日向该号码发送短信，确认收到租金；该号码于2015年11月5日向原告代理人案外人邓少玲发送短信询问开房密码，称房门当天打不开，原告代理人案外人邓少玲向其发送密码，并回复“如果唔得，我下午过去”，该号码回复“收到谢谢”，原告代理人案外人邓少玲回复“如果在开不到就告诉我，开门时要等锁响完后才开，不要不停地开，锁会坏的”；原告代理人案外人邓少玲于2015年11月30日向该号码发送短信，告知“……共9208元。麻烦12月1号前存给我”，该号码于2015年12月1日回复“好，你将锁打开修好后钥匙给我”，原告代理人案外人邓少玲回复“明天就回去，换好后锁钥匙放管理处还是放哪”，该号码回复“好”；原告代理人案外人邓少玲于2015年12月2日向该号码发送短信，告知“罗生你好！那把锁的钥匙我先生已经找到，我把两条锁匙房管理处，卡我就拿走，卡不能用了。麻烦你们开门时注意点，慢慢开，锁才会耐用”；原告代理人案外人邓少玲于2015年12月31日向该号码发送短信，告知“……共9505元……麻烦你1月1号前存给我”，该号码于当日回复“收到”；原告代理人案外人邓少玲于2015年12月25日向该号码发送短信，询问“管理处打给我已经通知你要拆掉那些保护，是吗？”，该号码回复“对的”；原告代理人案外人邓少玲于2016年1月26日向该号码发送短信，告知“……共9152.5元……麻烦你1月31号前存给我……”，并于2016年1月30日再次催促该号码交纳租金；原告代理人案外人邓少玲与2016年3月14日向该号码发送短信，要求其尽快转3月房税，于2016年3月24日转发物业公司短信，于2016年4月2日催促其交纳“四月份租金和税，还有所欠的管理费”。针对该份证据，被告主张因为使用1868879****的手机已经遗失，经被告本人辨别无法确认短信内容的真实性，并且原告所提交的短信记录并不完整，被人为删除了不少内容，因此这一短信证据不能真实完整的体现，客观的事实，并且由于被告的工作原因，这一手机长期没有携带在被告身边。被告同时确认号码****登记在案外人罗为章名下，被告曾使用该号码向原告发送过交涉装修事宜的短信，该号码并未注销。被告主张其曾向原告发送过没有实际取得和使用涉案房产的短信，原告的证据删除了这些内容，但未提交证据证明。被告于签订上述《租赁合同补充协议书》后，向原告支付人民币47600元。被告申请证人陈靖出庭佐证，陈靖系美联物业代理（深圳）有限公司晴山月分行工作人员。证人陈述称被告系通过证人承租涉案房产，被告对涉案房产进行过装修；原告在交房后，大概是签订租赁合同一个月之内要求证人带原告查看房屋情况，证人即通知了装修队开门，经过查看，原告的朋友说房屋拆成这样要赔偿；当天下午，保安队长不让涉案房产当时的装修队和证人进入涉案房产，称涉案房产已换锁，装修工人等待了几天后，原告拒绝同证人交涉，直接找到被告协商。原、被告及案外人邓少玲均确认案外人邓少玲系原告委托代理人。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原、被告及案外人邓少玲均确认案外人邓少玲系原告委托代理人，其行为由原告承担民事责任。原告代理人案外人邓少玲与被告签订的《房屋租赁合同书》、《租赁合同补充协议书》以及原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方均主张解除上述涉案合同，视为双方协商一致，合同可以解除。原告提交2015年9月20日至2016年11月29日期间原告代理人案外人邓少玲同号码为18*****688的手机的短信记录。被告虽主张该号码已经遗失，但该号码作为被告的联系方式约定在了登记被告的租赁合同当中，确认该号码登记在案外人罗为章名下，被告曾使用该号码向原告发送过交涉装修事宜的短信，该号码并未注销，且被告也仅在法庭调查中主张短信记录内容不完整，故本院对上述短信记录予以采信。原、被告的争议焦点一为被告是否应向原告支付2016年9月租金人民币8800元。第一，根据被告申请的证人陈述，上述《房屋租赁合同书》签订后，被告的装修队即进入涉案房产进行施工；第二，原告虽于上述《房屋租赁合同书》签订后一个月因不满被告对涉案房产的装修将涉案房产门锁更换，但随后原、被告双方即就装修事项签订了《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》及《租赁合同补充协议书》，且根据短信内容，双方在签订上述合同书及补充协议书后，被告还向原告代理人反映过门锁不好用的问题；第三，案外人罗为章在长达一年的时间里一直按照原告代理人案外人邓少玲的短信指示向原告转账支付涉案房产租金及其他杂费，如未实际交付涉案房产，被告完全有机会指示案外人罗为章拒付涉案房产租金。综合以上三点事实，被告关于原告自换锁后一直未向其交付涉案房产的主张，与事实不符，本院依法不予采信。根据合同约定，涉案房产包括管理费等在内的杂费应由被告负担，故被告应向原告支付被告占有涉案房产期间的租金及管理费等。因此，被告主张原告向其返还2015年9月至2016年8月期间租金及物业管理费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。被告并未提交证据证明其搬离涉案房产的时间，应承担举证不能的不利后果；原告主张其于2016年9月18日、19日左右更换门锁，收回涉案房产，本院对原告上述主张予以采纳；被告已支付涉案房产租金至2016年8月，因此，被告还应向原告支付2016年9月1日19日期间涉案房产租金人民币5573元。原、被告的争议焦点二为原告是否应向被告返还租赁押金人民币17600元。根据上述《房屋租赁合同书》约定，若被告提前退租，原告有权没收被告所支付的租赁押金；合同未到期被告即停止交纳租金，其行为属于提前退租，原告有权依据合同约定没收被告已支付的租赁押金人民币17600元。因此，被告主张原告向其返还租赁押金人民币17600元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告已停止交纳涉案房产租金，原告应当将涉案房产修整后立即另行出租以减少损失；原告将涉案房产回收后未予修整一直空置的行为导致其租金损失进一步扩大，原告无权就合理空置期以外的租金损失要求赔偿。根据本院上述认定，本院已判决驳回被告要求原告返还涉案房产租赁保证金的诉讼请求，该笔相当于两个月涉案房产租金的租赁保证金已能弥补正常情况下原告将房屋另行出租的空置期的租金损失。但根据被告申请的证人陈述，涉案房产已经过被告装修，除正常空置期外，还应给予原告一定的装修恢复期。根据《房屋租赁合同书》约定，被告如拖欠租金超过10天，原告有权要求被告承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿原告的经济损失；故被告应就装修恢复期的房租损失对原告进行赔偿，因此，本院酌定被告向原告支付因被告装修导致导致原告所需的除正常空置期外的两个月租金损失人民币17600元。原、被告的争议焦点三为原告是否应向被告返还人民币47600元。《租赁合同补充协议书》约定装修押金为人民币17600元，被告主张上述人民币47600元全部为装修押金，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对被告该主张不予采信；原告主张上述人民币47600元中17600元为装修押金，另外30000元为装修赔偿金，本院认为，《租赁合同补充协议书》关于装修押金数额的约定、证人证言中关于原告对被告装修不满的陈述以及原告代理人案外人邓少玲于2015年9月21日向186*****88发送的要求对方赔偿金人民币50000元的短信已形成证据链，能够证明原告主张，故本院对原告主张予以采信。因此，被告主张原告向其返还已支付的赔偿金人民币30000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《租赁合同补充协议书》约定，装修押金人民币17600元在合同期满后，经验收房屋后，如不需维修复原，押金退回被告；被告就上述补充协议书签订之前的装修行为已向原告支付赔偿金人民币30000元，原告并未提交证据证明被告于交纳赔偿金人民币30000元后对涉案房产进行过装修，应承担举证不能的不利后果，因此，原告应将该笔装修押金人民币17600元退还给被告。原、被告的争议焦点四为被告是否应赔偿原告涉案房产恢复工程装修费用。原告主张被告应赔偿其房屋装修恢复工程费，但：第一，其并未提交证据证明房屋初始的状态、收回房产时房屋的状态；第二，原告提交的房屋改造报价清单系其单方制作，被告对该份证据的真实性不予确认，故本院对该证据不予采信；第三，被告已就签订《租赁合同补充协议书》之前的装修行为向原告支付赔偿金人民币30000元，其亦未举证证明被告于交纳赔偿金人民币30000元后对涉案房产进行过装修。故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告上述主张不予采纳。因此，原告该项诉讼请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。原告于2016年12月8日向本院提交鉴定申请，申请对涉案房产装修导致的回复工程所需的费用、时间进行鉴定。原告并未提交证据证明涉案房产交付被告使用时的初始状态及收回时的状态，故装修导致的恢复工程所需的费用及时间无法鉴定。此外，被告已就签订《租赁合同补充协议书》之前的装修行为向原告支付赔偿金人民币30000元，其亦未举证证明被告于交纳赔偿金人民币30000元后对涉案房产进行过装修，故装修导致的恢复工程所需的费用及时间无需鉴定。因此，原告的上述鉴定申请，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告邓玉生与被告罗演基签订的《房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》及《租赁合同补充协议书》。二、被告罗演基于本判决生效之日起五日内向原告邓玉生支付涉案房产2016年9月1日至19日租金人民币5573元。三、被告罗演基于本判决生效之日起五日内向原告邓玉生支付因被告装修导致的租金损失人民币17600元。四、原告邓玉生于本判决生效之日五日内向被告罗演基返还装修押金人民币17600元。五、驳回原告邓玉生的其他诉讼请求。六、驳回被告罗演基的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已案件受理费人民币4162元，应收受理费人民币3964元，由原告邓玉生负担人民币3732元，由被告罗演基负担人民币232元；反诉费人民币1940元，由原告邓玉生负担人民币1750元，被告被告罗演基负担人民币190元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张笑然二〇一七年三月十五日本件与原本核对无异肖婷书记员     魏惠如