甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终344号上诉人（原审原告）朱某某，男，1971年12月23日出生，汉族，个体经营户，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：金芙蓉，甘肃精业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚斐，甘肃精业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃华尊立达房地产开发有限公司，住所地：兰州市安宁区。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：达贵明，男，1985年7月1日出生，汉族，该公司法务专员，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王国健，甘肃惠普律师事务所律师。上诉人朱某某因与被上诉人甘肃华尊立达房地产开发有限公司（以下称华尊立达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2016)甘0103民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱某某的委托诉讼代理人金芙蓉，被上诉人华尊立达公司的委托诉讼代理人达贵明、王国健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱某某上诉请求：一、请求依法撤销一审法院作出的(2016)甘0103民初2524号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅通过《工程规划许可证》中表明的18#-20#物流用房地上两层，两层之间含夹层，夹层的前半部分挑空，实际走访后是完整三层的格局后，就认定是上诉人擅自更改商铺结构错误。实质上，上诉人并非擅自更改，而是得到被上诉人允许。上诉人与被上诉人物业服务公司签订的《物业服务合同》和《装饰装修服务协议》均显示，物业公司有义务将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主，并指派专业人员不定期进行现场检查，发现有违反法律法规和装饰装修协议的行为应立即指出，要求业主恢复整改，并将检查结果记录存档。但物业公司在上诉人装修完毕，验收合格后，如数全额退还装修押金，并未告知装修装饰不合格，有违规定。由此可见，上诉人的装修是达到被上诉人的要求的，或者说是经被上诉人默许的。二、一审法院向兰州市规划局法规处工作人员核实华尊立达公司于2014年8月20日提交申请要求进行规划验收，就认定为被上诉人已履行自己的义务，明显证据不足。相反恰恰证明了被上诉人没有如约履行自己的义务，《合同》中明确约定，被上诉人在房屋交付使用后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。而被上诉人于2012年3月左右交付的房屋，按规定应当在2013年3月前将所需资料进行报备，但是被上诉人于2014年8月20日才提交规划验收申请，由此可见被上诉人严重违约，懈怠履行自己的义务。根据《城乡规划法》第四十五条规定“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，规划验收应当由房地产开发企业进行申请。此外，《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”。由此应当由房地产开发企业先申请规划验收，规划验收合格后进行竣工验收，之后才能将验收合格的商品房交付使用。但对于这一系列过程上诉人并不知晓，本着诚实信用的交易原则，上诉人认为交付使用的房屋应当是经验收合格的，在接收了房屋后遂开始装修。而被上诉人程序倒置，先交付使用，两年之后再申请规划验收，导致规划验收不合格，无法办理产权证。应当承担违约责任。三、一审法院适用《甘肃省城乡规划条例》第二十九条“取得建设工程规划许可证的建设工程施工完工后，建设单位和个人应当向核发该工程建设工程规划许可证的城乡规划主管部门申请竣工规划验收。城乡、县人民政府城乡规划主管部门应当依据建设工程规划许可证，对建设工程进行规划验收和现场核实，核发建设工程竣工规划验收合格书。未取得建设工程竣工规划验收合格书，不得进行建设工程质量验收备案和房屋产权登记。”规定竣工规划验收，是竣工验收的前置程序，但未经竣工验收的房屋不得交付使用，现房屋已交付使用，所以适用前置程序的法律规定对案件进行判决明显不当。华尊立达公司辩称，1、上诉人违约改变房屋规划结构，认为是由于被上诉人同意默许的，该说词没有事实根据。物业合同明令禁止改变房屋结构。2、上诉人认为被上诉人办理房屋登记备案超过一年，就本案而言，被上诉人交付使用后，上诉人单方面改变房屋结构，违约在先，应当承担责任。3、上诉人认为被上诉人办理验收违反法定程序的理由不能成立，上诉人适用《甘肃省的城乡规划条例》，而被上诉人根据城乡规划建设部的规定，在本案的验收上是符合法律规定的。被上诉人认为一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱某某向一审法院起诉请求：1、判令原告为被告办理房产证；2、判令被告向原告支付违约金3863.81元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2012年1月5日，原告朱某某与被告华尊立达公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的甘肃机电五金综合物流中心的房屋，该房屋位于兰州市七里河区西津西路239号第94幢2层，建筑面积54.63平方米，单价为11788元，总金额为1287956元。华尊立达公司应当在2012年3月30日前，将商品房交付买受人。合同第十五条，关于产权登记的约定，商品房交付使用后365日内将办理权属登记的资料由出卖人报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。因产权登记机关或非出卖人的原因致使买受人未能按期取得房地产证书的，出卖人不承担上述违约责任。原告按照合同约定，向华尊立达公司支付全部的购房款。2012年3月，华尊立达公司向原告交付涉案房屋。随后，原告对该房屋进行装修，将该房屋两层中间的夹层中的空出部分以钢结构搭建、吊顶的方式扩建。2015年1月10日，兰州市规划监察大队向华尊立达公司下发责令整改拆除通知书，内容为：“经2014年12月28日现场调查，你单位在七里河区西津西路239号修建的甘肃机电五金物流中心工程未按照我局批准的内容建设，擅自将部分物流用房两层商铺隔成三层。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《兰州市制止和处理违法建设办法》的有关规定，属违法建设。现责令你单位：一、接此通知后请贵公司立即整改，于15日之内自行拆除违建部分，恢复到原审批内容。二、将整改拆除实施计划方案、措施、落实最后期限承诺等情况以书面行文报我单位。2010年5月20日，华尊立达公司取得建设工程规划许可证，该证的建设规模一栏注明，18#-20#物流用房3幢地上2层，2层中间含夹层，夹层的前半部分挑空。夹层的面积未计入商品房买卖合同中的建筑面积。2016年11月18日，我院工作人员前往甘肃机电五金综合物流中心实地勘察，原告将商铺进行结构改造，夹层挑空部分改为封闭的单独一层，致使商铺内两层的内部结构变为三层。2016年11月23日，我院工作人员前往兰州市规划局核实相关情况，兰州市规划局法规处工作人员证实华尊立达公司于2014年8月20日提交申请要求进行规划验收。兰州市规划监察大队发现甘肃机电五金物流中心工程存在擅自改建的问题后，下达拆除通知书，不予拆除违章建筑，无法通过规划验收。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告履行了支付房款的义务，被告向原告交付了房屋。关于原告要求被告按照合同约定办理所购房屋的产权证书，经现场勘查，原告在装修房屋时，擅自改变商铺结构，违反了甘肃省城乡规划条例第二十九条：“取得建设工程规划许可证的建设工程施工完工后，建设单位和个人应当向核发该工程建设工程规划许可证的城乡规划主管部门申请竣工规划验收。城乡、县人民政府城乡规划主管部门应当依据建设工程规划许可证，对建设工程进行规划验收和现场核实，核发建设工程竣工规划验收合格书。未取得建设工程竣工规划验收合格书，不得进行建设工程质量验收备案和房屋产权登记”的规定，导致被告不能在合同约定的期间内向相关机关报备登记材料，无法办理房屋产权证书，故被告抗辩理由成立，对原告要求办理房屋产权证书及承担违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《甘肃省城乡规划条例》第二十九条的规定，判决：驳回原告朱某某的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告朱某某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年1月5日，朱某某与华尊立达公司签订商品房买卖合同后，其按照合同约定支付了全额房款。华尊立达公司交付使用的房屋未经城乡规划部门进行规划验收，没有报县级以上人民政府建设主管部门备案。朱某某在接受房屋时没有严格审查交付使用的房屋是否合格即进行了装修，装修过程中改变了部分规划结构。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案上诉后争议焦点为涉案房屋不能办理产权登记的原因及责任，朱某某请求华尊立达公司支付违约金有无依据。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二项，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上述法律明确规定，规划核实必须在竣工验收之前。根据查明的事实，2012年3月，华尊立达公司将涉案房屋交付朱某某使用,2014年8月20日华尊立达公司提请规划部门进行规划验收。被上诉人华尊立达公司未进行规划验收，将涉案房屋交付上诉人朱某某使用。上诉人朱某某在接受房屋时亦没有审查所交付的房屋是否验收合格即进行了装修，且装修时改变了部分规划结构。兰州市规划监察大队下达的拆除通知书载明：“不予拆除违章建筑，无法通过规划验收。”由此可见，双方的不当行为最终导致涉案房屋不能办理产权登记。办理产权登记是行政机关的行政行为，在登记条件不成就时，法院不能判决要求行政机关进行产权登记。涉案房屋的产权登记需待双方当事人按规划监察部门的要求纠正违法行为，通过规划验收达到登记标准后，行政机关方可办理产权登记。因此，原审判决驳回朱某某要求华尊立达公司办理涉案房屋产权登记的诉讼请求正确，朱某某要求撤销原判或将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。关于朱某某要求判决华尊立达公司按照合同约定承担违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“产权登记的约定”中对违约责任的承担进行了约定，根据约定，出卖人单方有过错才承担违约责任。出卖人华尊立达公司没有履行规划验收即将涉案房屋交付使用，买受人朱某某没有审查交付的房屋是否合格即进行了装修，且装修时改变了部分规划结构。导致涉案房屋不能办理产权登记不是华尊立达公司的单方过错，上诉人要求被上诉人承担违约金不符合合同约定的承担违约金的条件。因此，朱某某的该项上诉请求本院亦不予支持。一审法院仅依据《甘肃省城乡规划条例》第二十九条规定判决驳回朱某某的诉讼请求，适用该条法规导致过错责任划分不当，本院依法予以纠正。综上所述，朱某某的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决责任划分不当，适用法律错误，应当予以纠正。但判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人朱某某承担。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞莲审 判 员  石 浩代理审判员  王海燕二〇一七年三月十四日书 记 员  唐菊萍