广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18323号上诉人（原审原告）：刘国林，住所地江西省丰城市。委托代理人：曹广福，广东科德（东莞）律师事务所律师。委托代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市海洋渔业公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：吴洪广，总经理。委托代理人：胡劲科，广东经纶律师事务所律师。上诉人刘国林、广州市海洋渔业公司（以下简称渔业公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘国林上诉请求：1.撤销原审判决，改判渔业公司向某林返还租金10584元及管理费31752元，并赔偿刘国林损失119660元，以上合计161996元；2.本案的全部诉讼费用由渔业公司承担。事实与理由：一、渔业公司的无权出租且通知刘国林停止向李某乙交租行为是导致刘国林损失的直接原因，因此刘国林的全部损失应由渔业公司承担。渔业公司向某林交付的《通知》及庭审中始终强调其对涉案厂房享有使用权。渔业公司谎称其是涉案厂房的真正产权人，刘国林才与其签订了租赁合同。另，涉案租赁场地存在多块地块，且部分地块确实属于渔业公司，也有部分承租人直接向其租赁厂房，而渔业公司的实际经营地点及办公大楼也在该地块的范围内，造成其是产权人的假象。刘国林的全部滞纳金损失及执行费某是由于渔业公司的欺骗行为造成，理应由渔业公司承担全部的赔偿责任。二、渔业公司并未实际提供物业管理服务，其收取的物业服务管理费应当退还刘国林。渔业公司并未实际履行《管理服务合同》中约定的管理服务事项，其提交的证据也无法证实委托了相关单位进行物业管理、无法证实合同中提及的相关单位的管理服务是针对涉案厂房。在双方签订合同之前，刘国林也从未向任何单位或个人缴交过服务管理费，渔业公司也从未要求缴交。其次，从渔业公司收取的管理费金额来看，差不多是租金金额的3倍，有悖常理与市场规则，其关于管理费的约定违反公平、平等原则，应当予以撤销，该物业服务管理费也应当退还刘国林。广州市海洋渔业公司上诉请求：1.撤销原审判决的第一项、第二项，改判驳回刘国林要求返还租金和赔偿损失的诉讼请求。2.案件受理费由刘国林承担。事实与理由：一、原审判决认定渔业公司并非诉争物业权属人依法不享有收益权属事实认定不清，法律适用错误。涉案物业一直由渔业公司实际管理，且渔业公司是涉案房产前一手的产权人。尽管渔业公司与新洲公司签订了《项目转让合同》，但双方并没有就涉案房产进行交接和交付，因此渔业公司拥有合法占用、使用的权利。现实生活中所有权和使用权分离的情况很常见，原审认定及判项有损渔业公司合法的使用权。二、原审判决认定渔业公司应赔偿刘国林损失50%属于事实认定不清。（一）渔业公司致函通知暂停交租，是通知暂停向广州市今晖展览服务公司（以下简称今晖公司）并非向李某乙，而渔业公司自行暂停向李某乙交租，反而证明渔业公司不清楚其与李某乙的租赁关系存在。（二）刘国林与李某乙签订合同时间早于与渔业公司签订合同的时间，其二人关于违约金的约定和渔业公司没有任何关联，刘国林与李某乙的（2015）穗海法生民初字第378号案判决系2013年6月开始的租金，在2013年7月刘国林和渔业公司还没签订合同，其是明知道对李某乙有违约风险仍然没有妥善解决租赁关系。（三）刘国林与李某乙形成的法律关系仅约束双方，其应自行承担违约金远超正常违约金标准的后果。（四）在和渔业公司签订合同前，刘国林已经知道新洲公司是所有权人。（五）刘国林没有提出租金诉讼时效抗辩，故租金和相应的违约金损失应由其自行承担。（六）刘国林和渔业公司签订租赁合同时没有要求渔业公司出示产权证明。（七）刘国林一直在原房产所在地经营，没有停止经营也没有装修投入，何来损失？其所主张的损失与渔业公司没有因果关系。（八）刘国林早在2012年开始与李某乙关系恶化拖欠租金，因此拖欠租金是其自行选择的行为。刘国林向一审法院起诉请求：1.渔业公司向某林返还租金10584元及管理费31752元；2.渔业公司赔偿刘国林损失121179元（滞纳金119600元+执行费1519元）；3.本案诉讼费用由渔业公司承担。一审法院认定事实:2013年1月1日，李某乙（甲方）与刘国林（乙方）签订《房屋临时租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市海珠区新港东路2842号远洋渔业集团原机电厂（美盛工艺）南侧使用面积约400平方米的场地出租给乙方；租赁期一年即从2013年1月1日至2013年12月31日止；计租时间从2013年1月1日起开始计算租金，月租金为4000元；押金为两个月租金8000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金退回乙方或抵偿租金，甲方收到乙方押金后，按约定将出租场地移交给乙方；乙方交纳租金须在每月1-5日前以银行转账形式交付给甲方；乙方如不按时缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金金额的5%支付滞纳金给甲方，如拖欠时间超过10天，甲方有权立即终止合同并收回使用权等。合同签订后，刘国林向李某乙交纳了押金8000元，并于2013年1月1日接收了承租房产进行使用，之后，刘国林依约向李某乙交纳租金至2013年6月30日。2013年5月9日，渔业公司以其是上述房产产权人为由，向某林发出《通知》，要求刘国林从即日起暂停向李某乙方缴纳租金。自此，刘国林没有再向李某乙支付租金。2014年5月1日，刘国林与渔业公司签订《房屋临时租赁合同》和《管理服务合同》，约定刘国林向渔业公司承租广州市海珠区新港东路2842号厂区内面积378平方米的厂房，租赁期从2014年5月1日至2014年7月31日止，月租金为756元；同时，接受渔业公司对承租房屋区域的共用地方的管理服务等。2014年8月1日，刘国林与渔业公司再签订《房屋临时租赁合同》，约定：渔业公司将广州市海珠区新港东路2842号厂区内面积378平方米的厂房出租给刘国林；租赁期从2014年8月1日至2015年6月30日止；计租时间从2014年8月1日起开始，月租金为756元等。同日，刘国林与渔业公司另签订《管理服务合同》，约定：渔业公司提供2842号厂区内的共用部份管理服务，刘国林使用房屋内部的管理由房屋使用人自行负责；管理费按照每平方米6元计算，每月为2268元等。签约后，刘国林一直使用涉案房产，并向渔业公司交纳了2014年5月1日-2015年6月的租金10584元、管理费31752元。一审另查明，今晖公司于2007年8月11日注册成立，李某乙是今晖公司的法定代表人。今晖公司在2013年3月、2014年1月及2015年就海珠区新港东路2842号自编第10栋房屋租赁事宜，分别与新洲公司签订三份《租赁合同》，租赁期限分别为2013年4月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2015年6月30日、2015年1月1日至2015年12月31日。2015年4月28日，李某乙以自己的名义向一审法院起诉＜案号：（2015）穗海法生民初字第378号＞，要求刘国林交回房产、支付拖欠租金等。该案庭审中，李佳明与刘国林确认双方租赁的广州市海珠区新港东路2842号原机电厂（美盛工艺）厂房南侧房产（面积约400平方米），属于广州市海珠区新港东路2842号自编10栋房屋面积范围内。2015年8月19日，一审法院作出（2015）穗海法生民初字第378号民事判决：一、刘国林在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港东路2842号原机电厂（美盛工艺）厂房南侧房产（面积约400平方米）交还给李某乙；二、刘国林在本判决生效之日起10日内向李某乙支付租金（按每月4000元的标准，从2013年7月1日起计至交还上述房产之日止）；三、刘国林在本判决生效之日起10日内向李某乙支付欠租滞纳金（分别以2013年7月6日起至清偿之日止所产生的每月租金，从每期租金逾期之日＜即每月6日＞起按照每日5%的标准各自计算至清偿之日止，该滞纳金总额以所欠租金本金为限）。该判决于2015年9月4日发生法律效力。之后，李某乙向法院申请执行，期间，刘国林向李某乙支付了已发生的租金，同时也支付了欠租滞纳金119660元，及执行费1519元。本案诉讼中，刘国林表示其于2015年12月27日与李某乙协商确定继续租赁涉案厂房，因而当天可视为判决所确定的交还厂房之日；因此，判决所确定的欠租滞纳金从2013年7月起至清偿之日止，按照每月欠租金额的每日5%标准计，已超过欠租本金，故按照租金本金计算，应付给李某乙的滞纳金为119600元。另外，上述判决中的滞纳金，如截止至判决生效之日起第10日即2015年9月14日计算，所产生的滞纳金为105800元（4000元×26个月+4000元×5%×9天）。原、渔业公司确认：双方合同约定租赁的广州市海珠区新港东路2842号厂区内面积378平方米的厂房，在广州市海珠区新港东路2842号自编第10栋房屋面积范围内，而该新港东路2842号自编第10栋房屋的产权人为新洲公司。刘国林提供的证据其中有：1、2016年8月24日、25日的银行转账记录，载明刘国林先后2次向李某乙支付了判决所确定的滞纳金共119660元。（渔业公司不予确认。）渔业公司提交的证据其中有：1、2004年3月24日，广州市国土资源和房屋管理局出具的广州市土地使用权属证明书，证明广州市海珠区新港东路2842号面积16.0521公顷的土地使用权人是广州市海洋渔业公司。（刘国林不予确认。）2、1999年5月28日，广州市商业委员会发出的“穗商发［1999］139号”文，载明广州市海洋渔业公司兼并广州渔轮厂。（刘国林对此证据无异议。）3、2014年1月1日，广州市渔轮厂与广州市恒丰物业管理有限公司签订的《水电承包管理协议书》，证明涉案物业所属区域由广州市恒丰物业管理有限公司提供物业管理服务，合同期限1年。（刘国林对此证据不予确认。）4、2015年1月1日，广州市渔轮厂与广州市恒丰物业管理有限公司签订的《物业承包管理协议书》，证明涉案物业所属区域由广州市恒丰物业管理有限公司提供物业管理服务，合同期限1年。（刘国林对此证据不予确认。）5、2015年4月2日、5月28日的发票2张，证明广州市渔轮厂分别向广州市恒丰物业管理有限公司支付了抢修电房总电表、避雷设备等服务费510元、9078元。（刘国林对此证据不予确认。）6、2013年7月1日，广州渔轮厂与广州海润清洁服务有限公司（乙方）签订的《保洁合同》，证明涉案物业所属区域的保洁服务委托乙方承担，期限从2013年7月1日-2014年6月30日。（刘国林对此证据不予确认。）7、2014年7月1日，广州渔轮厂与广州海润清洁服务有限公司（乙方）签订的《保洁合同》，证明涉案物业所属区域的保洁服务委托乙方承担，期限从2014年7月1日-2015年6月30日。（刘国林对此证据不予确认。）8、支付保洁服务费的发票。（刘国林对此证据不予确认。）9、广州市渔轮厂与广州市海珠区保安服务公司签订的《保安服务协议》及支付保安费的发票。（刘国林对此证据不予确认。）一审法院认为，关于刘国林请求渔业公司返还租金10584元、管理费31752元的问题。对于渔业公司与刘国林签订《房屋临时租赁合同》和《管理服务合同》后，总共收取刘国林支付的租金10584元和管理费31752元的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。庭审中，原、渔业公司确认双方合同约定租赁的广州市海珠区新港东路2842号厂区内面积378平方米的厂房，在广州市海珠区新港东路2842号自编第10栋房屋面积范围内，而该新港东路2842号自编第10栋房屋的产权人为新洲公司，即渔业公司非该出租物业的权属人，依法其不享有收益权。因此，刘国林要求渔业公司返还租金收益10584元，合理合法，应予支持。至于管理费，渔业公司是基于其与刘国林签订的《管理服务合同》中的约定而收取，渔业公司已举证了与其它单位签订的管理服务协议及付款发票，证明其委托相关的服务单位对涉案物业提供物业管理等服务。刘国林对此不能提供相反证据来证明其从未接受渔业公司所主张的物管单位所提供的服务，而是另有他人提供相应的服务。据此，刘国林要求渔业公司返还该管理费，理据不足，一审法院不予支持。关于刘国林主张的损失。渔业公司非涉案出租物业产权人，却以产权人自居，于2013年5月9日向某林发出《通知》，要求刘国林从即日起暂停向李某乙方缴纳租金，导致刘国林从2013年7月起没有向李某乙支付租金。之后，刘国林被一审法院生效判决认定存在违约，需对欠付李某乙的租金承担违约责任。对此，渔业公司存在过错，理应承担民事责任。另一方面，刘国林作为承租方，也有义务审核出租方对所出租的物业是否有出租权。从查明的事实，反映刘国林并未谨慎审查渔业公司是否是涉案出租物业的权属人，就与渔业公司另行签订租赁合同，并迳行向渔业公司支付租金，其对此也存在过错。考虑双方的过错比例，宜确定为各承担50%责任。虽然刘国林已举证证明其已向李某乙支付了违约金119660元，但其作为需履行判决的债务人，没有在判决所确定的清偿期内履行判决义务，故对于2015年9月14日判决履行期限届满日后产生的违约金，及执行费，应由刘国林自行承担。据此，渔业公司应赔偿滞纳金损失52900元（105800元×50%）给刘国林。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，于2016年10月19日作出如下判决：一、渔业公司在判决生效之日起10日内向某林返还租金10584元。二、渔业公司在判决生效之日起10日内向某林赔偿损失52900元。三、驳回刘国林的其他诉讼请求。本案受理费3570元，由刘国林负担2184元，由渔业公司负担1386元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，渔业公司表示：涉案房屋在2004年4月已经过过户给新洲公司，登记在新洲公司名下，但新洲公司一直没有向其主张交付标的物，故其有权使用、出租涉案房屋。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行审查。关于刘国林的上诉请求。本案中，根据案件查明事实，渔业公司委托其他单位对涉案厂房提供了物业服务，刘国林未能提供相反证据证明其未接受该物业服务，因此，刘国林理应按合同约定向渔业公司支付物业管理服务的对价。现刘国林上诉提出渔业公司未实际履行《管理服务合同》中约定的管理服务事项，由于物业管理是一项长期进行、且包含多项服务内容综合性的动态服务，且刘国林该主张并不能推翻渔业公司委托其他单位对涉案厂房提供了物业服务的事实，故刘国林以此为由主张渔业公司返还其交纳的物业服务费，理据不足，本院不予支持。刘国林还上诉请求渔业公司赔偿其损失119660元，本院认为，刘国林在被渔业公司告知不再向李某乙方交租后以及与渔业公司签订租赁合同之前，自身已不清晰涉案厂房的产权情况，作为涉案物业的承租人,其有义务核查出租人的产权情况。但其未核实渔业公司对涉案厂房是否具有产权，而仍然与渔业公司签订租赁合同，未尽审慎义务，本身存在过错。故原审法院认为其应承担（2015）穗海法生民初字第378号民事判决所确定的滞纳金其中50%的责任，处理并无不当。原审法院将该滞纳金截止计算上述判决履行期届满之日，判决履行期限届满后产生的滞纳金以及执行费由刘国林自行承担，亦符合公平原则，本院予以维持。综上，对刘国林的上诉请求，本院不予支持。关于渔业公司的上诉请求。渔业公司将涉案房屋过户至新洲公司后，即丧失所有权，其主张基于新洲公司未向其主张交付，故其享有涉案房屋使用权显然缺乏法律依据。因此，在渔业公司未提供证据证明该权利的合法来源，且该主张明显不能对抗新洲公司作为产权人对涉案房屋进行处分、收益的权利的情况下，渔业公司应向某林返还收取的租金10584元。因渔业公司通知刘国林停止向李某乙方交纳租金行为，与刘国林向李某乙承担违约责任，具有事实上的因果关系，渔业公司对此存在过错，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。原审判令渔业公司承担争议滞纳金，并无不当，本院予以维持。据此，对渔业公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘国林、渔业公司上诉请求均理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650.1元，由上诉人刘国林负担2263元，上诉人广州市海洋渔业公司负担1387.1元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年三月二日书记员 邹文芳游瑞娜