广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18395号上诉人（原审原告）：梁汝钊，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审被告）：袁德荣，住重庆市开县。上诉人梁汝钊因与被上诉人袁德荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初3017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁汝钊上诉称：原审法院认定梁汝钊对袁德荣承租的房屋质量瑕疵有进行维修的义务，属于事实认定不清，法律适用错误。梁汝钊将坐落于广州市从化区太平工业开发区广从大道5号的商铺于2013年9月20日租赁给承租人邓某，租赁期限至2018年9月20日止。2014年，经梁汝钊同意，袁德荣从邓某手中转租该商铺，除原商铺租赁合同条件不变之外，邓某特别增加了“在2014年7月9日以转给袁德荣，所有责任和义务由袁德荣负责”的条款。根据原租赁方邓某出示的手写《证明》可知：其为了经营方便，改拆了阳台，扩宽厨房，封住了防盗网，已经对该商铺主体结构进行了改动（包括但不限于下水道改动、门口改动、拆除部分墙壁及部分装修），因此梁汝钊不再承担该商铺改动后造成的质量瑕疵的维修义务。袁德荣在明知原承租人已经改动该商铺主体结构及原貌的情况下，依然承租该商铺，并支付了改动所需的费用，答应继续保留3000元押金到合同期满双方清算无异议后退回，以及开始交付租金，属于对承租时房屋（该商铺）质量状况的追认与同意。因此，租赁期间该商铺的瑕疵维修义务理应由袁德荣自行承担。而且有瑕疵地方并不是厨房的主体位置，只是用于堆放杂物的阳台，被扩阔并安装了空调，导致防盗网位置吹风漏水。正在享受改动之后带来操作便利的是袁德荣，其责任和义务应由其来承担。在此情况下，袁德荣不能以该商铺漏水影响营业为由拒交租金。根据梁汝钊与袁德荣签订的《商铺租赁合同》第三条之约定：若乙方（袁德荣）逾期十天未付当月租金的，视乙方违约，甲方（梁汝钊）有权解除合同。事实上，袁德荣自2016年4月至今未向梁汝钊缴纳租金，且之前已经多次违约，违反了诚实信用原则，为维护梁汝钊自身合法权益，梁汝钊要求依据《商铺租赁合同》之约定，解除与袁德荣的房屋租赁合同，合同押金不退回。综上，梁汝钊上诉请求撤销原审判决，改判支持梁汝钊的原审全部诉讼请求。被上诉人袁德荣经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。2016年7月15日，上诉人梁汝钊向原审法院起诉请求判令：1、解除合同，合同押金不退回给袁德荣；2、袁德荣支付2016年4月至7月租金共4000元；3、本案诉讼费用由袁德荣承担。在原审法庭辩论终结之前，梁汝钊增加如下诉讼请求：袁德荣公开登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费1000元。原审法院经审理查明：2014年7月9日，梁汝钊与袁德荣签订《商铺租赁合同》约定：梁汝钊将位于从化市太平工业区广从大道5号的商铺租给袁德荣使用；租期自2014年7月9日起至2018年9月20日止；押金3000元，待合同履行期满梁汝钊与袁德荣双方清算无异议后，梁汝钊必须将该押金无息一次性退回袁德荣；袁德荣每月支付租金1000元，并必须于每月5日前交付租金，若袁德荣逾期十天未付清当月租金的，视袁德荣违约，梁汝钊有权解除本合同，梁汝钊收回上述商铺及写字楼，并且合同押金不退还给袁德荣。其中该合同第八条规定：如遇到修公路、修地铁施工期间影响营业，周边共同停业的，梁汝钊给予免租至正常开业。袁德荣未向梁汝钊交纳2016年4月至7月的租金。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。梁汝钊和袁德荣于2014年7月9日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当履行。梁汝钊主张袁德荣从2016年4月起至今拒交租金，对此袁德荣予以确认，但抗辩理由有二：一是认为涉案房屋因修地铁施工影响了袁德荣正常营业，因此要求每月减免租金500元，如不减免就拒绝支付租金，对此，原审法院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条约定：如遇到修公路、修地铁施工期间影响营业，周边共同停业的，梁汝钊给予免租至正常开业。现周边路段确因修地铁影响营业，但袁德荣无证据证明存在周边共同停业的事实，袁德荣也确认其在继续营业并有一定营业收入，并未因修地铁导致涉案合同在此期间无法履行，故不符合合同约定的免租条件，对袁德荣的该抗辩理由不予采纳。袁德荣的抗辩理由二是认为因涉案房屋漏水导致影响营业故拒交租金。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“一方在对方履行债务不符合规定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在租赁期间，出租人有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修，出租人未能在合理期限内履行维修义务的，承租人可以行使拒交租金抗辩权，但承租人拒交房租金额应合理，具体可计算为代为维修费用和因维修影响营业损失之和，超过此范围拒交不合理，但袁德荣未提供证据证明维修费用，故对袁德荣以漏水为由拒交租金的抗辩理由，不予支持，袁德荣应支付租金给梁汝钊。同时，梁汝钊具有对租赁房屋的质量瑕疵进行维修的义务，因此也不符合租赁合同约定“若袁德荣逾期十天未付清当月租金的，视袁德荣违约，梁汝钊有权解除本合同”的合同解除条件，对梁汝钊要求解除合同的诉讼请求不予支持。梁汝钊增加诉讼请求要求袁德荣赔偿精神损失，根据《最高人民法院关于精神损害赔偿的司法解释》的规定，赔偿精神损害的请求应在侵权纠纷中一并提出，本案为合同纠纷并非侵权纠纷，故梁汝钊要求精神损害赔偿应另行提起侵权纠纷时一并提出，本案不作处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条，《最高人民法院关于精神损害赔偿的司法解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年10月8日作出判决：袁德荣应自本判决发生法律效力之日起10日内支付2016年4月至7月的租金共4000元到梁汝钊工商银行账号62×××65。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元（梁汝钊已预交）由袁德荣负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另，原审判决后，袁德荣曾向本院提起上诉，请求撤销原审判决，对本案改判或发回重审。后袁德荣致电本院，口头申请撤回上诉。本院认为：梁汝钊与袁德荣签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应遵照约定严格履行各自义务。袁德荣未依约履行按期向梁汝钊支付2016年4月至7月租金的义务，应当承担继续支付的违约责任，梁汝钊亦有权依照合同约定主张解除合同，并不予退还袁德荣已付押金。袁德荣以地铁施工及房屋漏水为由，抗辩称其有权减免租金，但其一，袁德荣并未充分举证证明地铁施工影响其营业且导致周边共同停业，故袁德荣主张减免租金不符合合同约定，其二，现有证据并不足以证明袁德荣所称房屋漏水影响其正常使用，故袁德荣以此为由主张减免租金缺乏合同依据，亦不符合相关法律规定。综上，梁汝钊诉请解除合同、不予退还袁德荣支付的押金3000元及袁德荣支付2016年4月至7月的租金共4000元合法有据，原审判决未支持除袁德荣向梁汝钊支付租金4000元之外的其他诉讼请求，有失妥当，应予纠正。另，梁汝钊系基于其与袁德荣的租赁合同关系，以袁德荣拖欠租金构成违约为由，提起本案诉讼，而赔礼道歉及赔偿精神损失费不属于承担违约责任的范畴，故梁汝钊诉请袁德荣公开赔礼道歉及赔偿精神损失费1000元缺乏法律依据，本院不予支持。另，袁德荣虽向本院提起上诉，但经本院依法传唤未到庭，故对袁德荣的上诉按撤回处理。综上所述，上诉人梁汝钊的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初3017号民事判决；二、解除梁汝钊与袁德荣于2014年7月9日签订的《商铺租赁合同》；三、梁汝钊不予退还袁德荣押金3000元；四、驳回梁汝钊的其他诉讼请求。本案一审案件受理费125元，二审案件受理费100元，均由袁德荣负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年三月六日书记员  杨娟娟