广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初12722号原告：文湘成，男，1975年10月24日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。被告：中山市万力房地产发展有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东海四路**。法定代表人：陈锐强，职务系总经理。委托诉讼代理人：高叶敏，广东凯行律师事务所律师。原告文湘成诉被告中山市万力房地产发展有限公司（以下简称万力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张双全及被告委托诉讼代理人高叶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月16日，原、被告双方签订商品房买卖合同，该商品房位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房，购房总价为291508元。合同约定被告应于2012年6月1日前交楼，并在交付之日起720个工作日内办理完成房产证。合同还约定被告逾期办证的，自约定期满的第二天起至实际办理完成之日止，被告按照原告已付房款的0.005%按日支付违约金。2012年6月12日，原告进行了收楼，但被告一直未办理完涉案房屋的房产证，被告的行为已构成逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告履行办证义务，为原告办理涉案房屋的房地产权属证书；2.被告向原告支付逾期办证违约金（从迟延之日起计算至办妥涉案房屋的房地产权属证书之日止）。诉讼中，原告明确逾期办证违约金计算标准为按已付房款每日0.005%自迟延之日起计算至办妥涉案房屋的房地产权属证书之日止。被告答辩称：一、被告已积极办理产权登记，办证迟延是由于现时住建综合验收对当时规划许可批复及施工许可批复不予认可所造成，被告不必承担相应的违约责任。案涉商品房已取得出卖人、监理、施工、设计、勘察等单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告，符合双方签订的中山市商品房买卖合同约定的交楼条件，并已实际交付原告。案涉商品房取得单体竣工验收报告后，被告及时与政府相关部门申请办理产权证相关事宜。被告按规定及时办理相关验收及产权证手续，但住建综合验收对当时规划批复与施工许可批复不认可：规划部门提出，必须以规划许可批复为单位进行对应规划验收范围，案涉商品房于2010年3月22日取得4个建设工程规划许可批复，分别为第五期1＃-3＃住宅楼，4＃-7＃住宅楼，8＃-9＃住宅楼，五期1＃-9＃楼地下车库；住建部门规定，必须以施工许可证为单位进行对应工程进行单体验收范围，案涉商品房于2010年6月4日及2010年5月28日分别取得两个建设工程施工许可批复，分别为第五期4＃-7＃住宅楼及地下车库、8＃-9＃住宅楼及地下车库；由于五期1＃-9＃楼地下车库为同一建设工程规划许可证，而被告当时在办理施工许可证时，住建部门并没有要求将******楼地下车库建设工程规划许可证拆分，而直接出具了第五期4＃-7＃住宅楼及地下车库、8＃-9＃住宅楼及地下车库施工许可证，现住建部门要求工程单体验收与规划验收必须同时完成，但施工许可证与规划许可证批复工程范围不一致，无法同时进行验收工作，即现时住建综合验收对当时规划许可批复及施工许可批复不予认可，导致案涉商品房所在楼房未能通过综合验收。依据被告建设的本小区前期工程项目（如二期）规划验收及竣工验收备案，同一规划许可证及施工许可证批复可分期分批进行规划验收及竣工验收备案，而现时住建部门和规划部门的要求与此也不一致，且该等部门对现时的验收备案要求未有相关规定变化的书面文件出具。被告多年向相关政府部门提请，规划部门同意办理五期1＃-9＃楼地下车库规划许可证拆分调整。因此，该要求（超出了《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款规定）给被告增加了额外验收办证义务，导致被告未能及时办理产权证。根据双方签订的补充协议，本案办证时间依约可以顺延，不应产生违约金。二、原告应为不配合签署《中山市逸湖半岛花园第五期1＃-9＃地下车库规划变更说明》，而拖延出证的时间承担相应责任。虽然住建部门超出法定条件验收给被告增加了额外验收办证义务，但被告仍积极与有关部门沟通协调，以争取及时为原告办证。后规划部门同意对地下车库与住宅按住建部门要求以施工许可证为标准进行相应分期验收。为此，规划部门认为需要对该地下车库规划进行调整（该调整仅为配合验收，不改变原规划和建设要求）。应规划部门要求，被告对车库规划调整内容进行公示，原告未对公示内容提出异议。被告后再次通知原告到被告经营场所签署《中山市逸湖半岛花园第五期1＃-9＃地下车库规划变更说明》，以配合办证。但原告对此未予理睬，导致办证进一步迟延。三、原告请求迟延办证违约金计算至被告向原告交付房地产权属证书没有事实和法律依据。合同约定被告的办证义务责任至其向主管部门提交办证资料为止，原告的主张没有依据。经审理查明：2010年12月16日，原告作为买受人与作为出卖人被告万力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1、买受人向出卖人购买坐落于东凤镇××湖半岛花园××＃楼××房；建筑面积104.11平方米，总价款291508元，其中2010年12月16日付现金175508元，余款116000元以商业贷款方式支付；2、出卖人应当在2012年6月1日前将约定的商品房交付给买受人使用；3、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.005％向买受人支付违约金；因买受人的原因，包括但不限于按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效、面积有差异买受人不及时办理退补房款手续致非税办未能核税，或不及时缴交办证税费，或自行缴税后不及时移交完税证明给出卖人，或对商品房进行拆改建、加建等延误政府有关部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办契，出卖人不承担任何责任，递件办契证期限相应顺延；4、规划、设计变更的约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；合同还约定了其他事项。2010年11月21日与12月16日被告向原告出具款项性质分别为预售定金和售房款、金额分别为10000元和165508元的销售不动产统一发票、广东省地方税收通用发票；2011年2月22日，原告在中国工商银行股份有限公司中山东凤支行办理了个人住房贷款，贷款金额为116000元；2012年5月14日，被告向原告发出收楼通知书，要求原告于2012年6月12日前来收楼并缴纳办证税费447元和专项维修基金3155元及预收三个月管理费505元；庭审中，被告确认原告已支付全部购房款和办证费用，且双方均确认被告于2012年6月12日向原告交付涉案商品房。原告称逾期办证的责任在于被告，系被告无法取得规划验收造成的；而被告则称迟延办证的原因是政府部门办事流程和政策变更导致的，是不可抗力因素，在被告方要求原告签署《中山市逸湖半岛花园第五期1＃-9＃地下车库规划变更说明》时，原告收函后不予回应，导致被告无法办理下一步的手续，原告对此造成的扩大损失负有责任。上述事实有《中山市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、广东省地方税收通用发票、中国工商银行个人住房贷款借据及贷款还款计划查询列表、收楼通知书、中山市逸湖半岛花园第五期1＃-9＃地下车库规划设计方案的公示、关于尽快签署规划变更文件的通知书及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、法规强制性规定，依法应属有效，当事人应当按照合同的约定，全面履行各自的合同义务。关于原告文湘成要求万力公司支付逾期办证之日起至原告取得涉案房地产权证之日止的逾期办证违约金的主张，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.005％向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，原告已依约支付了全部购房款。但万力公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助原告办理涉案房屋的权属登记，万力公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的720个工作日。虽然万力公司称相关行政部门因相关规定办事流程及政策变更导致无法按时办理，且原告不按时签署涉及变更文件导致无法继续进行办理的程序，责任在于相关行政部门和原告，而并非在于万力公司，但万力公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。故本院认定万力公司对于上述造成至今仍未能协助原告办理涉案房屋的权属登记的事实存在过错，已经构成违约，应承担相应的违约责任，即原告有权按照合同约定请求万力公司继续履行合同并向其支付逾期办证违约金。又因双方确认原告系2012年6月12日收房，即被告应在2015年5月5日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；而双方约定逾期办证由出卖人每日按已付房价款的0.005％向买受人支付违约金，现原告庭审中明确要求被告自2015年5月8日起支付违约金，系其自由处分其实体权利，于法不悖，故本院确认被告万力公司自2015年5月8日起以291508元为基数按每日0.005％的标准向原告支付逾期办证违约金至万力公司持办理本案房屋权属登记所需应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。关于原告要求万力公司履行办证义务的主张，本院认为，双方在合同中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，现双方均同意继续履行，故被告万力公司应于本判决生效之日起50日内持原告文湘成购买的坐落于东凤镇××湖半岛花园××＃楼××房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下:一、被告中山市万力房地产发展有限公司于判决生效之日起50日内持原告文湘成购买的坐落于东凤镇东海四路3号逸湖半岛花园五期7＃楼81幢1101房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告中山市万力房地产发展有限公司向原告文湘成支付逾期办证的违约金（计算标准为自2015年5月8日起以291508元为基数按每日0.005％的标准向原告支付至万力公司持办理本案房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止），其中自2015年5月8日至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，万力公司于本判决发生法律效力之日起三日内向文湘成支付；自本判决发生法律效力之次日起至万力公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，万力公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告支付相应期间的违约金;三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告中山市万力房地产发展有限公司负担(该款原告已缴纳，被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  卢钊洪审判员  马孟秋二〇一七年三月九日书记员  邓小玮黎素霞