云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初8630号原告（反诉被告）：查妍，女，1977年5月25日出生，汉族，江苏省南京市人，在南京市电力公司工作，住南京市白下区，委托诉讼代理人：黄婧、王云，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南经典房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：91530000731215910J。住所地：昆明市梁源庄经典商务大厦*幢*层****号。法定代表人：马超，董事长。委托诉讼代理人：陶应强、袁红，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告查妍与被告云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称经典公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，被告经典公司提起反诉，本院受理后决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）查妍的委托诉讼代理人黄婧、王云，被告（反诉原告）经典公司的委托诉讼代理人陶应强、袁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查妍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即完善竣工验收的备案登记，并为原告办理经典双城D区3幢1单元1508号房屋的《不动产权证》；2、判令被告支付自2014年11月1日至竣工验收合格之日的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月23日，原、被告签署了《商品房购销合同》，约定原告购买被告位于昆明市五华区茭菱路经典双城D地块3幢1单元第15层1508号商品房一套。原告已依约支付房款，但被告经典公司却未依约交付符合约定的房屋。经双方多次协商未果，现被告的违约行为给原告造成了损失。故提起诉讼。被告经典公司辩称：1、我方已于2015年1月15日以公告形式通知原告办理交接手续，至今未办理交接手续的违约责任在原告；2、办理产权证是原告的义务，原告并未向相关部门申请办理产权登记，也未向被告提出协助办理的相关请求。反诉原告经典公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告查妍向反诉原告经典公司支付违约金57650元，并按日以总房款的0.01%承担自2016年12月1日至实际办理房屋交接手续之日的违约金；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月23日，反诉原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定查妍向经典公司购买经典双城D地块1单元15层1508号房屋，根据合同约定，经典公司交房时能提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，且所交付的涉案房屋经施工、监理、勘查、设计及经典公司共同验收合格，则满足合同约定的交付条件。涉案房屋达到交房条件后，经典公司多次以电话、短信的形式要求查妍办理接房手续，并于2015年1月15日在报告上发布公告通知办理接房手续，查妍至今未履行合同约定的接房义务，违反了合同约定。反诉被告查妍辩称：查妍之所以没有办理交接手续，因为没有收到经典公司交接的通知，同时房屋达不到接房的条件，故查妍有合理理由拒绝接房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日，查妍与经典公司签订一份《商品房购销合同》，约定：1、查妍向经典公司购买经典双城D地块第3幢第1单元第15层1508号房，房屋总价840379元；2、经典公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给查妍；3、经典公司未按约定时间交房，逾期90天后，经典公司按查妍已付款的0.01%乘以逾期天数向查妍支付违约金，合同继续履行；4、该商品房经建设单位组织验收合格后，经典公司应当以交付之日的三天前，书面通知形式通知查妍办理交接手续；5、查妍逾期30天未来办理接房的，以后每天赔偿经典公司总房款0.01%的违约金；6、办理产权登记查妍须达到以下四个条件：①买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；②双方办理完房屋交接手续；③买受人向出卖人出具书面委托书；④买受人向出卖人交付办理产权所需资料。2012年11月23日，查妍与经典公司签订了一份《合同补充协议》，约定：1、出卖人以媒体公告的形式通知买受人办理房屋交接手续，不再另发通知；2、《商品房购销合同》第七条中“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的本《商品房购销合同》标的的房屋。另外，查妍已付清了全部购房款（840379元）。庭审确认，查妍与经典公司至今未办理涉案商品房的交接手续。2015年1月15日，经典公司发布《入伙公告》，通知经典双城D区业主，于2015年1月31日正式办理入伙手续。另外，经典公司提交的《竣工验收合格证明书》载明：经典双城D地块二标段，已按设计图纸及设计变更通知施工完成：主体结构分部、建筑屋面分部、建筑装饰装修分部、建筑电气分部、建筑给排水及采暖分部，且现场验收合格、质量保证、资料齐全、观感良好。竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。建设、勘查、设计、监理、施工单位在该《竣工验收合格证明书》上加盖公章。另确认，经典公司分别于2014年8月15日、2014年9月29日、2014年10月9日向查妍支付逾期交房违约金1550元、1550元、1500元，经典公司认可违约金系按月支付。本院认为，涉案《商品房购销合同》及《合同补充协议》系查妍与经典公司的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应诚信履行合同约定的义务；其次，《合同补充协议》约定“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的房屋。依据庭审查明的事实，涉案商品房已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格。经典公司未在合同约定的交房时间（2014年6月30日）履行交房义务，应当依约支付迟延交房期间的违约金。结合查妍的诉求、经典公司关于减少约定违约金的抗辩，本院综合考量《商品房购销合同》约定的逾期交房违约金标准（84.04元/天）、违约金的支付情况及当事人的过错，酌定由经典公司向查妍支付自2014年11月1日至2015年1月28日止的逾期交房违约金6600元；第三，竣工验收备案登记系行政管理范畴，且查妍与经典公司至今未办理涉案商品房的交接手续，办理《不动产权证》的条件未成就，故本院对于查妍要求被告完善竣工验收备案登记、办理《不动产权证》的诉讼请求，不予支持；最后，本案中经典公司发布公告通知于2015年1月31日接房，且根据查妍提交的证据《入伙公告》，表明查妍已知晓该公告内容，但查妍至今未接房，其行为已构成违约，应当支付违约金。结合经典公司的诉求、查妍关于减少约定违约金的抗辩，同时本院考虑到接房为买受人的一项权利，酌定由查妍向经典公司支付逾期接房违约金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、本诉被告云南经典房地产开发集团有限公司应在本判决生效后十日内向本诉原告查妍支付自2014年11月1日至2015年1月28日止的逾期交房违约金6600元；二、驳回本诉原告查妍的其他诉讼请求；三、反诉被告查妍应在本判决生效后十日内向反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司支付逾期接房违约金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1313元，由本诉被告云南经典房地产开发集团有限公司负担；反诉案件受理费1831元（已减半收取），由反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司负担549元，由反诉被告查妍负担1282元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  吕 刚审 判 员  孙敏霞人民陪审员  张 银二〇一七年三月十六日书 记 员  赵云莉