江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初14200号原告：吴晓丽,女,1985年3月19日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。委托代理人：龙隆，上海镇平律师事务所律师。委托代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。被告：陈春节,女,1982年4月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人：刘红，上海新沪律师事务所律师。原告吴晓丽诉被告陈春节房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2016年11月7日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年3月3日公开开庭进行了审理，原告吴晓丽委托代理人龙隆、李思呈到庭参加诉讼，被告陈春节委托代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓丽向本院提出诉讼请求：2016年3月，陈春节（以下简称被告）向吴晓丽（以下简称原告）出售昆山市花桥××室的房屋，建筑面积92.83平方米，同年3月5日，原被告签订了一份上述房屋的《房地产买卖居间协议》，房屋总价款为106万元。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，但被告却告知原告不愿继续履行合同。为此原告曾向贵院起诉要求继续履行上述合同，贵院于2016年7月作出（2016）苏0583民初5592号民事判决书，驳回原告的诉讼请求，并要求另案处理违约金事宜。此外，原告多次与被告就损失事宜协商，但原被告始终不能达成一致。现上述房屋价格已升值至136万元，从而导致原告实际损失人民币30万元。综上，原告认为，原被告签订了买卖合同合法有效，依法应受我国法律保护，被告不愿继续履行合同，已严重损害了原告的合法权利，现原告诉至法院，要求：1.判决被告支付违约金人民币30万元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉请为：要求被告支付实际损失280176元（实际组成为房屋溢价损失267376元+评估费12800元）。被告陈春节辩称，不同意原告诉请。原告要求支付违约金的诉请没有任何依据，原、被告双方在居间协议中对违约责任有明确约定，如果一方违约使用定金罚则，被告同意按照合同约定双倍返还定金，其中一倍定金已经返还给原告。经审理查明，原、被告双方于2016年3月5日签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由乙方（吴晓丽）购买甲方（陈春节）名下的位于昆山市花桥××室的房屋，建筑面积为92.83平方米，房屋总价为1060000元。该协议第一条约定“一方为表示对丙方居间介绍的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计人民币50000元整，并同意待甲方接受本居间协议所述内容之后由丙方转付给甲方作为定金”，该协议第3.2条A款约定“首期房价款于2016年3月30日前，甲、乙双方签订《房地产买卖合同》，乙方并于签订买卖合同当天支付给甲方部分房价款，计人民币280000元，由此构成乙方支付给甲方首期房款共计人民币330000元整（含定金50000元）”；该协议第3.2条第B款约定“甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币730000元整，以贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订《房地产买卖协议》后5个工作日内向贷款银行申请贷款，贷款金额以贷款银行审批为准，不足部分乙方以现金方式补足”；该协议第七条关于违约责任的约定“如果甲方未能履行本《房地产买卖居间协议》所述事项，导致双方的《房地产买卖合同》无法签订或无法继续履行的，则甲方应向乙方双倍返还定金，且经过友好协商甲方自愿向丙方支付按照本《房地产买卖居间协议》第三条第3.1款约定的房价款的2%作为补偿”，该协议第十一条约定“1、此房价为甲方净到手价格，过户所产生的税及费用有一方全部承担；2、于2016年3月30日之前支付首付款280000元整，当日甲、乙双方进行产权过户”。之后，原告吴晓丽分别于2016年3月11日和2016年3月29日支付被告定金50000元和购房款280000元。另查明，原告于2016年4月13日向本院提起诉讼，要求继续履行其与被告签订的《房地产买卖居间协议》，并将涉案房屋过户，本院于2016年6月27日作出（2016）苏0583民初5592号民事判决书，该判决书已经生效；该判决书驳回了原告的诉请，但在判决书中确认，被告陈春节于2016年3月29日向原告明确表示不再出售涉案房屋，被告系违约方，并明确原告有权就实际发生的违约损失或定金损失及已付购房款的返还另行起诉。2016年7月19日，被告已将定金50000元和购房款280000元返还给原告。现涉案房屋仍登记在被告陈春节名下。再查明，原告提供律师函、邮寄凭证，证明原告曾向被告发函要求继续履行协议，但被告始终未履行。被告对该证据的真实性无异议。原告提供附近房源销售情况网页图片一份，证明涉案房屋在原告起诉时均价在136万元至146万元左右。被告对该证据的真实性不认可，认为与本案无关。最后查明，审理过程中，原告向本院申请就昆山市花桥××室的房屋进行价值评估，并申请以2016年7月19日作为涉案房屋价值的评估时间点；被告认为应以2016年3月28日作为涉案房屋价值的评估时间点；最终，本院以2016年3月29日和2016年7月19日两个时间节点向鉴定机构移交评估事项。2016年2月21日，本院收到昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司的两份评估报告，其中时间为2016年3月29日的涉案房屋价值为1161025元，时间为2016年7月19日的涉案房屋价值为1327376元。原告为此次评估支付评估费12800元。上述事实有房地产买卖居间协议、房屋产权登记信息查询结果证明、律师函、邮寄凭证、附近房源销售情况网页图片、（2016）苏0583民初5592号民事判决书、评估报告两份，以及本院庭审笔录和询问笔录予以证实。本院认为，关于原告要求被告支付实际损失280176元（实际组成为房屋溢价损失267376元+评估费12800元）的诉请，其一，原告为购买被告名下的涉案房屋而与被告签订了房地产买卖居间协议，在该居间协议履行过程中，原告依据协议约定交付了购房款，但因被告违约，居间协议未能继续履行；其二，由于2016年昆山市房价处于大幅上涨时期，涉案房屋在房地产买卖居间协议中约定的房屋总价为1060000元，后经评估机构评估，涉案房屋在2016年3月29日的评估价值为1161025元，涉案房屋在2016年7月19日的评估价值为1327376元；其三，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；据此，在原告为此主张房屋溢价损失于法有据，本院予以支持。关于原告主张的房屋溢价损失的时间节点的确定，2016年6月27日作出（2016）苏0583民初5592号民事判决书中明确，被告陈春节于2016年3月29日向原告明确表示不再出售涉案房屋，被告违约；根据合同法第一百一十九条的约定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；由此，原告作为守约方，也有减少损失的义务，被告在确定不出售涉案房屋后，原告可将本应用作此次房屋买卖的资金另行使用。据此，本院认为，原告主张以2016年7月19日被告返还原告房款的日期为房屋溢价损失的时间节点依据不足，本院以2016年3月29日即被告的违约行为确定之日为房屋溢价损失的时间节点；涉案房屋在2016年3月29日的评估价值为1161025元，涉案房屋在房地产买卖居间协议中的约定价格为1060000元，两者相差101025元。关于被告辩称的应适用定金罚则赔偿一倍定金的观点，在涉案房屋周边房价大幅上涨的背景下，一倍定金已不足以弥补原告的损失，故本院对于被告的此项抗辩不予采纳。关于原告要求被告支付评估费12800元的诉请，原告为申请此次房屋价值评估花费评估费12800元，有发票为据，本院予以支持。综上，本院支持原告要求被告支付实际损失113825元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈春节支付原告吴晓丽实际损失113825元，该款于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告吴晓丽的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告陈春节负担，上述费用已由原告交纳，被告陈春节在本判决生效之日起十日内支付原告5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  胡蔷薇人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年三月七日书 记 员  张 洁附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。