重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终433号上诉人（原审原告）：重庆融致达投资有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙华大道66号北城国际中心商业幢1-商业，统一社会信用代码91500112592256199G。法定代表人：黄中强，总经理。委托诉讼代理人：王伟舟，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆民福建设工程有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处金佛东路16号，统一社会信用代码91500223203697274R。法定代表人：杨中富，董事长。委托诉讼代理人：张太宇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：舒长江，男，该公司工作人员。上诉人重庆融致达投资有限公司（以下简称融致达公司）因与被上诉人重庆民福建设工程有限公司（以下简称民福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2016）渝0152民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人融致达公司的委托诉讼代理人王伟舟，被上诉人民福公司的委托诉讼代理人张太宇、舒长江参加了审理。本案现已审理终结。融致达公司上诉讼请求：撤销原判，改判支付融致达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。2013年融致达公司计划投资房产，于2013年6月与民福公司签订13份买卖合同，商谈以建筑面积3000元/平方米购买9套5号房、4套3号房，建筑面积共计1005.18平方米，总计300万元，融致达公司于2013年7月2日支付了300万元，民福公司于2013年7月22日办理预售合同登记。2014年6月双方协商一致融致达公司用面积较小的4套（总面积283.92平方米）置换面积较大的3套（总面积280.71平方米），置换后互不补差价，同时民福公司为融致达公司办理了置换后3套房的备案登记手续。一审法院未查清以上事实。2.融致达公司已支付了房款300万元，但一审法院让融致达公司证明该款项用途，举证责任倒置。3.一审法院以房屋未经验收为由判决融致达公司承担不利后果，系法律适用错误。民福公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确。1.一审认定事实清楚。融致达公司所称商定购买13套房屋子虚乌有，置换一说也不属实，且其称置换后的房屋面积还小于置换前的面积，显然矛盾。2.一审举证责任分配正确。融致达公司起诉要求交付房屋，当然应对其已支付房款承担举证责任。其并未举示民福公司的收款收据，举示的支付凭据与11份合同约定的房款总和不符，付款时间与合同约定也矛盾。其支付的300万元实际是为霍宏伟履行案涉项目出资交纳的股本金。融致达公司一审诉讼请求：判决民福公司将“江城丽都”楼盘1幢10-5号商品房交付给融致达公司，并立即办理“江城丽都楼盘1幢11-5号房屋的《房地产权证》，判令民福公司支付逾期交房违约金（该违约金自2014年4月30日起，以已付购房款为基数，按照每日万分之零点一计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：融致达公司与民福公司于2013年6月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定融致达公司购买民福公司开发的位于原××××××街道办事处莲花西路“江城丽都”1-13-5号房屋一套，房屋建筑面积为80.14平方米，总成交金额为240420元，付款方式为一次性付款，即融致达公司于2013年6月19日前向民福公司付款240420元。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即民福建司）应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金。”该合同签订后，民福建司于2013年7月22日办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，但至今未将该房屋交付融致达公司使用。另查明，融致达公司于2013年7月2日向民福公司银行50×××45的银行账户中汇款300万元。融致达公司主张该笔款项为其向民福公司支付的包括本案合同在内的共计十一份《重庆市商品房买卖合同》的购房款及税费、大修基金等费用。融致达公司就另外十份合同亦已向该院提起诉讼。经审查，该十一份合同约定总房价款为2748450元，其中一份合同签订时间为2013年6月18日，八份合同签订时间为2013年6月19日，另外两份合同签订时间为2014年7月16日。此外，2014年7月16日签订的两份合同均约定付款方式为分期付款，在2014年7月16日付款2万元，余款备案后支付。还查明，本案涉案房屋尚未通过消防验收及竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。融致达公司与民福公司于2013年6月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方自愿签订，且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。民福建司辩称该合同系“江城丽都”楼盘实际开发人霍宏伟为其向融致达公司的借款作担保而签订，应为无效。融致达公司对此不予认可，应由民福公司对其辩解意见承担举证责任，但其既未举示充分证据证明其主张的作为本案合同担保对象的借款关系存在的事实，亦未举示充分证据证明霍宏伟与融致达公司协议签订本案合同作为担保的相关事实，其应承担举证不能的法律后果，对其辩解意见不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求对方履行，但该债务系法律上或事实上不能履行的除外。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》相关规定，建筑工程未经竣工验收、消防验收，不得交付使用。涉案房屋至今未通过竣工验收及消防验收，未达到建筑法规定的交房条件，该院对融致达公司要求交付“江城丽都”楼盘1幢10-5号房屋并办理《房地产权证》的诉讼请求不予支持。融致达公司要求民福公司自2014年4月30日起，以已付购房款为基数，按照每日万分之零点一支付逾期交房违约金，故融致达公司应对其已支付房款的事实承担举证责任。本案中，融致达公司举示向民福公司汇款300万元的银行凭证一张，主张该款系其支付的包括本案合同在内的共计十一份《重庆市商品房买卖合同》的购房款及契税、大修基金等费用，民福公司对此不予认可，该汇款凭证不足以证明其已支付购房款。理由如下：第一，该汇款凭证并未注明该笔款项用途，且该汇款凭证的汇款时间与上述十一份合同约定的付款时间均不一致；第二，该汇款凭证金额为300万元，而该十一份合同约定房款总计为2748450元，二者不符。虽然融致达公司主张该300万元包含税费、大修基金等，但并未举示相关证据证明该事实，且十一份合同的房款、税费及大修基金等费用的总金额与300万元是否相符存疑；第三，该十一份合同中，其中两份合同签订时间在上述付款凭证的付款时间之后，且达一年之久，其主张与交易习惯不符。此外，该两份合同对付款方式均约定为分期付款，即在2014年7月16日付款2万元，余款均在备案后支付，该约定与融致达公司上述主张明显相矛盾。综上，上述付款凭证与本案的关联性无法确认，且融致达公司亦未举示其他证据对其主张予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，对其主张的已付清房款的事实不予支持。因此，融致达公司要求支付逾期交房违约金的诉讼请求该院亦不予支持。一审法院判决：驳回融致达公司的诉讼请求。案件受理费4932元，减半收取2466元，由融致达公司负担。二审中当事人未举示新证据。除一审认定的事实外，本院查明以下事实：1.2009年12月12日，案外人霍宏伟等三人签订“江城丽都”项目联合开发协议，约定三人按比例投资进行项目联合开发，由霍宏伟对外签署法律文件，项目财务管理经民福公司同意开设专用账户统一收支。霍宏伟与融致达公司订有多个借款合同与展期合同，借款期限涵盖2012年4月至2015年4月期间。2013年7月9日，民福公司收取融致达公司300万元的银行账户向融致达公司法定代表人黄中强转款60万元，款项用途备注为“担保服务费”，融致达公司二审陈述该款为民福公司代霍宏伟偿还的借款。民福公司一审举示了霍宏伟投资、退股明细表，该表记录2013年7月2日投入300万元、2013年9月2日退出60万元，融致达公司对其真实性不予认可。2.融致达公司确认其对包括本案房屋在内的11套房屋系整体购买，对其上诉状提到的房屋置换事实，审理中确认无该事实，系工作人员失误所写。3.案涉房屋的房号为“江城丽都”1-10-5号，一审判决在事实查明部分表述为江城丽都”1-13-5号，存在疏误，本院予以更正。本院认为，一审认定融致达公司与民福公司之间存在商品房买卖关系，民福公司对此并未上诉，二审亦答辩一审判决正确，本院对此不再评述。二审争议焦点为融致达公司是否向民福公司付清了购房款。融致达公司主张其付清了购房款，作为主张方，应当对付款事实承担举证责任，而款项的关联性属于付款事实的应有内容。融致达公司主张包括本案房屋在内的11套房屋系整体购买，但融致达公司作为专业的投资公司，其对10多套房屋的投资，既不能举示与其300万元付款对应的整体购买协议，也不能举示开发商对各套房屋出具的房款收据或发票；融致达公司一次支付的300万元，不但数额上与合同约定的11套房款合计不符，而且付款时间、付款方式也与买卖合同约定明显矛盾，此外，该款的支付账户与其自认的60万元霍宏伟还款账户一致，不能排除该300万元亦与霍宏伟相关的合理怀疑；融致达公司对其付款这一案件基本事实的主张，亦存在多处矛盾表述，比如，其对300万元的范围分别表达了系包括税费、大修基金在内的全部支付义务款与仅为房屋价款两种主张，其对购房置换事实专门提出上诉，认为一审法院认定错误，但后又以工作失误为由更正。这些事实表明，融致达公司的付款主张缺乏合理性解释及有效证据支持，一审认定其应承担举证不能的法律后果，符合举证规则，其上诉理由不能成立。融致达公司未能举证证明其支付了合同对价款，其要求民福公司交付房屋，无相应依据。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4932元，由重庆融致达投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖鸣晓审判员  邓 山审判员  朱华惠二〇一七年三月一日书记员  李白露