陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕09民终50号上诉人（原审被告）：何英桥，男，1979年12月16日出生，汉族，住石泉县。委托诉讼代理人：姬鹏程，陕西奇声律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王彩霞，女，1989年4月15日出生，汉族，住石泉县。委托诉讼代理人：姬鹏程，陕西奇声律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：何英艳，男，1964年8月27日出生，汉族，个体工商户，住石泉县。委托诉讼代理人：曹汉军，陕西奇声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴华，男，1975年1月6日出生，汉族，住石泉县。委托诉讼代理人：刘平，陕西奇声律师事务所律师。原审第三人：石泉县永鑫房地产开发有限公司。住所地：石泉县。法定代表人：李斯刚，该公司经理。上诉人何英桥、王彩霞，上诉人何英艳与被上诉人吴华，原审第三人石泉县永鑫房地产开发有限公司（以下简称永鑫公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院（2016）陕0922民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何英桥及其委托诉讼代理人姬鹏程，上诉人王彩霞的委托诉讼代理人姬鹏程，上诉人何英艳及其委托诉讼代理人曹汉军，被上诉人吴华及其委托诉讼代理人刘平，原审第三人永鑫公司法定代表人李斯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何英桥、王彩霞上诉请求：1.撤销陕西省石泉县人民法院（2016）陕0922民初6号民事判决，发回重审；2.一、二审案件受理费由吴华负担。事实和理由：1.何英桥因向吴华借高利贷无法偿还，被迫与吴华签订了《房屋转让合同》，该协议不是何英桥真实意思表示；2.何英桥、王彩霞在与吴华签订合同之前，已将房屋卖于何英艳，同时与何英艳签订了《租房协议》；何英桥、王彩霞租住房屋期间，吴华强行占有房屋；3.一审判决何英桥、王彩霞协助吴华办理过户手续违反法律规定；4.吴华未要求永鑫公司协助办理过户手续，一审判决永鑫公司协助办理过户手续违反了不告不理原则；一审对何英桥、王彩霞提供的证据未质证，违反法定程序。吴华辩称，1.吴华与何英桥、王彩霞共同到永鑫公司要求将房屋购买人变更为吴华，三方未达成一致意见；后吴华与何英桥、王彩霞共同委托石泉县148法律服务所代写《房屋转让合同》，并在服务所办公室签订协议、交付房款，该房屋买卖协议没有违背当事人的意愿；2.何英艳对何英桥、王彩霞将房屋转让给吴华及吴华入住的事实都是知情的，并未提出异议；3.何英桥、王彩霞与何英艳签订《房屋转让协议》和《租房协议》是恶意串通行为。何英艳述称，同意何英桥、王彩霞的上诉意见。永鑫公司述称，不清楚何英桥、王彩霞与何英艳、吴华之间的买卖关系。何英艳上诉请求：1.撤销陕西省石泉县人民法院（2016）陕0922民初6号民事判决，依法改判或发回重审；2.二审案件受理费由吴华负担。事实和理由：1.何英艳与何英桥、王彩霞签订《房屋转让协议》后，何英艳缴纳了契税，办理了房屋的国有土地使用证；一审法院以吴华与何英桥、王彩霞签订的《房屋转让合同》有效对抗何英艳持有的国有土地使用证没有法律依据；2.吴华与何英桥、王彩霞签订《房屋转让合同》的时间晚于何英艳与何英桥、王彩霞签订《房屋转让协议》的时间，且吴华与何英桥、王彩霞签订的《房屋转让合同》是为了偿还赌债，故吴华与何英桥、王彩霞签订的《房屋转让合同》应为无效；3.一审法院引用已经废止的建设部《城市房地产权属登记管理办法》，适用法律错误。吴华辩称，1.吴华与何英桥、王彩霞共同到永鑫公司要求将房屋购买人变更为吴华，三方未达成一致意见；后吴华与何英桥、王彩霞共同委托石泉县148法律服务所代写《房屋转让合同》，并在服务所办公室签订协议、交付房款，该房屋买卖协议没有违背当事人的意愿；2.何英艳对何英桥、王彩霞将房屋转让给吴华及吴华入住的事实都是知情的，并未提出异议；3.何英桥、王彩霞与何英艳签订《房屋转让协议》和《租房协议》是恶意串通行为。何英桥、王彩霞述称，其没有一房二卖的行为。永鑫公司述称，不清楚何英桥、王彩霞与何英艳、吴华之间的买卖关系。吴华向一审法院起诉请求：1.确认吴华与何英桥、王彩霞签订的《房屋转让合同》有效；2.判令何英桥、王彩霞和永鑫公司协助吴华办理房屋登记手续；3.诉讼费由何英桥、王彩霞承担。一审法院认定事实：2009年2月22日，何英桥与永鑫公司第三项目部（以下简称第三项目部，负责人蒋佐生）签订了《房产认购书》及《房地产买卖合同》。同年2月27日，永鑫公司（出卖人）与何英桥（买受人）签订了石房合字（100702号）《商品房买卖合同》，该合同约定永鑫公司将石泉县珍珠花园商住楼第二幢三单元第六层603号商住房以152775元卖给何英桥，合同第13页载明：出卖人永鑫公司（公章），委托代理人蒋佐生（签章）；买受人何英桥（签名）。2010年10月1日，何英桥向第三项目部缴纳购房款154000元。2013年11月8日，何英桥向石泉县土地资源局书面申请办理住房国有土地使用证。2013年11月25日，石泉县土地资源局为何英桥办理了石国用（2013）第1052号国有土地使用证。2013年12月18日，吴华、何英桥到第三项目部要求将何英桥所购房屋办理在吴华名下未果，第三项目部出具书面证明证实何英桥603号住房购房款全部付清。2013年12月19日，何英桥、王彩霞（甲方）与吴华（乙方）签订《房屋转让合同》，载明：“甲方现有住房一套，位于石泉县珍珠河桥头东侧，面积为100.51平方米，编号为Ng.00006608的土地使用权，商品房预售许可证号为2009〈石〉房预售证第02号。甲方自愿将该房以贰拾万元的价格转让给乙方，乙方预先支付订金拾伍万元整。甲方收到订金后，甲方将商品房买卖合同预交给乙方保管。三个月后，乙方支付甲方余款伍万元再办理过户手续。三个月后，若甲方反悔，甲方如数将订金及相关利息退还给乙方，乙方将商品房买卖合同退回给甲方，此合同同时解除。本协议一经签订，甲乙双方必须严格遵守，不得违约。合同期内乙方必须妥善保管商品房买卖合同，甲方必须保证乙方订金安全。本协议一式三份，以签字之日起生效。另：乙方交余款伍万元之日即是甲方交付房屋之时。注：三个月起止时间为：2013年12月19日至2014年3月18日。三个月后为2014年3月18日后延十天。办理房产证、土地证的过户手续发生的费用由甲方负担，利息为银行同期贷款利息。甲方：何英桥、王彩霞（签名捺印）见证人：王凯、曹永安（签名捺印）乙方：吴华（签名捺印）2013年12月19日”。当日，何英桥、王彩霞向吴华出具收条一张“今收到吴华支付房屋转让款（订金）壹拾伍万元整（￥150000.00元）收款人：何英桥、王彩霞（签名捺印）”，并将身份证、结婚证（复印件）、房产认购书、购房款收据、房地产买卖合同、商品房买卖合同原件交付给吴华，。2014年2月19日，何英桥、王彩霞向吴华出具承诺书，载明：“因本人急需用钱，今天要求吴华将剩余购房款伍万元一次性交清，本人承诺自愿在2014年2月25日之前全家全部搬出该房屋，正式将该房屋交给吴华，绝不反悔。承诺人：何英桥、王彩霞（签名捺印）”。当日，何英桥、王彩霞向吴华出具收条“今收到吴华购房款伍万元整。收款人：何英桥、王彩霞”。2014年6月4日，何英桥、王彩霞向吴华出具《房屋交付协议》：“本人何英桥，因开发商还没将房产证办下来，所以本人用与开发商所签订的商品房买卖合同将该房以20万元整的价格卖给吴华，今天正式将该房屋（石泉县珍珠河桥头东侧2号楼3单元603号住房，具体以商品房买卖合同，合同号100702号为准）交给买受人吴华，吴华已于2014年2月19日将全部购房款20万元交给何英桥夫妇，现该房所有权与何英桥夫妇无任何关系，2014年6月4日，本人一家自愿全部搬出该房，房内所有一切物品没有搬走的自愿送给吴华。注：待开发商将房产证办下来以后，一个月内何英桥夫妇负责将该房房产证过户到吴华名下，费用双方各负责交一半。如出现法律纠纷及经济损失，本人自愿负全部责任。交房人：何英桥、王彩霞（签名捺印）”。房屋交付后，吴华入住该房居住至今。此后，吴华得知何英桥将出售给自己的603号商住房又转让他人，并通过第三项目部办理房屋登记手续，遂于2014年10月30日，向第三项目部负责人蒋佐生递交书面申请，请求停止办理房屋过户登记手续，待其与何英桥纠纷协商后办理。此间，吴华多次与何英桥、王彩霞联系要求办理房屋过户手续未果。2015年10月27日，吴华诉至法院要求何英桥、王彩霞协助办理房屋过户手续。因何英桥、王彩霞外出，2015年11月11日，吴华申请撤回起诉，法院裁定准予吴华撤诉。2015年12月14日，吴华再次诉至法院。2016年3月7日，何英艳以何英桥、王彩霞将该房转让给其为由，申请以第三人参加本案诉讼。另查明，第三人何英艳与何英桥系同族兄弟关系。2013年10月1日，何英桥、王彩霞与何英艳签订《房屋转让协议》，载明：“今转让人：何英桥、王彩霞、转给人：何英艳。经双方协商，何英桥、王彩霞夫妻二人自愿将在珍珠花园所购603号住房一套面积101.5平方米（注明：珍珠花园第二幢三单元603号房）的房屋产权转让给何英艳，并将此套房产权过户何英艳。本协议一式两份，自签订之日起，双方不得反悔。今转让人：何英桥、王彩霞（签名捺印）转给人：何英艳（签名捺印）”。何英桥、王彩霞向何英艳出具收条：“今收到何英艳购房款贰拾万零肆仟元整（204000.00元，所购房屋101平方米，地址珍珠花园2号楼3单元603户。收款人：何英桥、王彩霞2013年10月1号”。当日，何英艳（甲方）与何英桥（乙方）签订《租房协议》，协议约定：甲方将位于珍珠花园2号楼西单元603号住房一套，面积101.5平方米出租给乙方居住使用，租赁期限自2013年10月1日至2016年10月1日止，暂定3年，年租金为10000元/年，在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，未经甲方同意，乙方无权转租或借他人使用，就本合同发生纠纷双方协商解决。2013年10月30日，石泉县财政局向何英桥开具契税完税证。2013年11月8日，何英桥向石泉县土地资源局书面申请办理住房国有土地使用证。2013年11月25日，石泉县土地资源局为何英桥办理了石国用（2013）第1052号国有土地使用证。永鑫公司将何英桥所签订的《商品房买卖合同》购买人改为“何英艳”，并于2014年1月22日向石泉县国土资源局及石泉县地税局出具证明，申请将国有土地使用证及契税户名更改为何英艳，石泉县国土资源局按照永鑫公司申请收回了何英桥的石国用（2013）第1052号国有土地使用证，为何英艳办理了石国用（2013）第1052号国有土地使用证，但该证落款时间仍为“2013年11月25日”，契税完税证开具时间仍为“2013年10月30日”。何英桥所购买的房屋至今未在石泉县房地产业管理局办理房屋产权证书。一审法院认为，吴华与何英桥在签订房屋买卖合同前，双方到永鑫公司项目部，请求将《商品房买卖合同》中买房人的名称进行变更未果。2013年12月19日，何英桥、王彩霞与吴华签订了《房屋转让合同》，并将其结婚证、身份证复印件及与永鑫公司签订的《房产认购合同》、《房地产买卖合同》、《商品房买卖合同》原件全部交付吴华，吴华按照何英桥、王彩霞的要求给付了房价款，何英桥、王彩霞将房屋交付吴华居住使用至今。从上述吴华与何英桥、王彩霞合同的签订及履行来看，双方所签订的《房屋转让合同》属双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。何英艳与何英桥、王彩霞签订了《房屋转让协议》后，虽通过永鑫公司申请办理了国有土地使用权证的变更登记，但并未办理房屋产权变更登记，《商品房买卖合同》所出售的房屋所有权仍为何英桥。吴华与何英桥、王彩霞签订了《房屋转让合同》后支付了房价款，表明吴华已履行了合同义务，何英桥、王彩霞已将所出售的房屋交付吴华使用至今，应视为已完成交付，吴华与何英桥、王彩霞之间的行为更符合合同实际履行的情形。吴华要求何英桥办理房屋过户登记手续的请求，应予支持。何英桥、王彩霞辩称其将房屋转让给吴华，是受胁迫所致，所签订的《房屋转让合同》无效，但未向法院提供证据证实，其辩称理由不予采信。何英艳称吴华与何英桥、王彩霞所签订的《房屋转让合同》是在何英桥、王彩霞和何英艳所签订的《房屋转让协议》之后，应为无效，与法无据，不予采纳。按照合同相对性原则，吴华与何英艳没有合同关系，其要求何英艳协助办理房产过户登记手续的请求，不予支持。但永鑫公司应及时按照其与何英桥签订的《商品房买卖合同》约定为何英桥办理房产登记手续，以便何英桥、王彩霞协助吴华办理所购房屋产权过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决：一、吴华与何英桥、王彩霞于2013年12月19日房屋转让合同有效；二、何英桥、王彩霞于本判决生效后二十日内协助吴华办理位于石泉县珍珠花园商住楼第二幢三单元第六层603号商住楼的房屋产权过户手续；三、驳回吴华的其他诉讼请求；四、驳回何英艳要求确认吴华与何英桥、王彩霞所签订的房屋转让协议无效的请求。案件受理费100元，由何英桥、王彩霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为何英桥、王彩霞与吴华签订的《房屋转让合同》是否无效。何英桥、王彩霞上诉认为，何英桥、王彩霞与吴华签订《房屋转让合同》是受胁迫签订，但未向法院提供证据证明该主张。何英艳上诉认为，吴华与何英桥、王彩霞所签订的《房屋转让合同》在何英桥、王彩霞和何英艳所签订的《房屋转让协议》之后，且何英艳办理了涉案房屋的《国有土地使用权证》，应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，何英桥、王彩霞分别与何英艳、吴华签订合同的先后顺序，不影响合同的效力。何英艳是否办理涉案房屋的《国有土地使用权证》，不影响吴华与何英桥、王彩霞所签订的《房屋转让合同》的效力。综上，何英桥、王彩霞与吴华签订的《房屋转让合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，何英桥、王彩霞、何英艳主张该合同无效的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。本案一审吴华起诉要求何英艳、王彩霞、永鑫公司协助其办理房屋登记手续，一审判决何英桥、王彩霞协助吴华办理房屋产权手续，驳回了吴华其他诉讼请求，故何英桥、王彩霞上诉认为一审判决永鑫公司协助办理过户手续违反了不告不理原则没有事实依据。一审判决论理部分引用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》虽有不妥，但该法条并非一审认定合同效力的法律依据，不影响本案的处理结果。综上所述，何英桥、王彩霞、何英艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但是一审判决主文有瑕疵，本案何英艳作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，其虽然要求确认何英桥、王彩霞与吴华签订《房屋转让合同》无效，但未依法缴纳诉讼费用，其意见仅为何英艳的抗辩意见，并非其诉讼请求。一审判决第四项驳回何英艳要求确认何英桥、王彩霞与吴华签订《房屋转让合同》无效的请求不当，本院予以纠正。一审判决主文虽有瑕疵，但不影响本案实体处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省石泉县人民法院（2016）陕0922民初6号民事判决第一、二、三项；二、撤销陕西省石泉县人民法院（2016）陕0922民初6号民事判决第四项。一审案件受理费100元，由何英桥、王彩霞负担；二审案件受理费100元，由何英桥、王彩霞负担50元，由何英艳负担50元。本判决为终审判决。审判长  周红梅审判员  刘 春审判员  张 燕二〇一七年三月十四日书记员  杨锦龙