福建省高级人民法院民 事 判 决 书(2016）闽民终1304号上诉人（原审被告）：厦门万盛基业能源有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前街道台东路157号304室。法定代表人：高兴瑞，总经理。委托诉讼代理人：罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海斌，福建衡兴明业（泉州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁潜波，男，1977年5月6日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1981年7月4日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈立群，男，住福建省厦门市思明区。原审被告：王可珂，男，1972年7月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄昌榕、唐帅华，福建君州律师事务所律师。上诉人厦门万盛基业能源有限公司（以下简称“万盛公司”）因与被上诉人丁潜波、赵丹、原审被告王可珂确认合同无效纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万盛公司的委托诉讼代理人王海斌、罗涌，被上诉人丁潜波、赵丹的委托诉讼代理人伍毓锟，原审被告王可珂的委托诉讼代理人黄昌榕、唐帅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万盛公司上诉请求：撤销原审判决第一项及第二项，改判驳回丁潜波、赵丹的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案讼争的位于厦门市××××室房产(以下简称“讼争房产”)的实际交易价格为530万元，原审法院对讼争房产的交易价格认定不清，万盛公司与王可珂之间并未以不合理低价转让房产，一审判决依法应当予以撤销。就讼争房产的实际成交价格而言，万盛公司除支付了讼争《存量房屋买卖合同》约定的470万元外，还就解决讼争房屋的原有查封，向丁潜波的债权人周金属、吴俊明各支付30万元，上述价款亦应认定为讼争房产的购房款范畴，故讼争房产的实际成交价格应认定为530万元。根据厦银兴房评（2016）162236号房地产估价报告，2013年1月15日讼争房产的市场价值为6728700元，该评估结果为房屋正常状态下的价值评估，如考虑到该房产已被周金属、吴俊明等债权人申请查封，则实际可成交的价格亦无法达到该评估价值。此外2012年10月11日及2012年10月31日，丁潜波委托福建省鹏翰拍卖有限公司及该公司泉州分公司，分别对讼争房产进行拍卖，起拍价为7021342元，但均未拍卖成交。该事实亦可证明当时丁潜波对讼争房产预期价值（含装修）亦在700万元左右，该价格亦与评估价格相差不大。结合上述情形，万盛公司购买讼争房产实际对价为530万元，与评估价格的差价为140万元左右，与丁潜波委托拍卖的价格差额为170万元左右，仅单从上述差价而言，亦未超过房产价格的30%，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，不能认定为不合理的低价。一审判决非但未正确认定万盛公司购买房产的实际对价，更未对认定“明显不合理低价”的标准进行查明，事实不明，适用法律错误。二、万盛公司与王可珂并无恶意串通的情形，讼争房产交易实际避免了丁潜波承担巨额利息，故该行为并未损害丁潜波利益，原审判决认定事实不清，依法应当撤销，丁潜波、赵丹的诉讼请求依法应予以驳回。首先，王可珂系中略公司为亨事达公司向建设银行借款提供担保时的经办人，因此与丁潜波相识。丁潜波委托王可珂作为处置房产的代理人是其真实意思表示，王可珂是以个人身份被张燕燕、丁潜波共同认可作为丁潜波的代理人，并非中略公司未经丁潜波同意而自行安排。丁潜波于2012年10月19日向王可珂出具《承诺》，承诺搬出讼争房产，该行为亦应认定为其同意由王可珂进行讼争房产的处置，王可珂作为丁潜波的合法代理人，其代表丁潜波所作出的法律行为合法有效。其次，丁潜波在讼争房产的处置过程中，充分享有自行处分房产的机会，但因讼争房产被司法查封而两次流拍。众所周知，司法查封、拍卖需要一定的时限，这对丁潜波而言，存在巨额利息负担的问题。因此，万盛公司、张燕燕共同与丁潜波的债权人周金属、吴俊明协商解除法院查封，尽快实现房产变现，使丁潜波避免了巨额利息损失，该行为并未损害丁潜波利益，反而是为丁潜波止损。丁潜波、赵丹辩称，一、关于讼争房产实际成交价格的问题，万盛公司的上诉理由与事实不符，万盛公司主张支付给周金属、吴俊明的60万元由其承担，但一审证据显示，是案外人张燕燕支付的款项。二、王可珂是中略公司的员工。作为受托人本应享有一定收益，但王可珂没有任何收益，中略公司才是受益者。三、万盛公司主张讼争房产的交易避免了丁潜波、赵丹的利益受损，与事实不符。讼争房产的抵押价值有650万元，但本案讼争房产处置后，丁潜波的债务并未得到充分清偿。王可珂辩称，一、王可珂代理出售讼争房产，包括签署房屋买卖合同、收取购房款等得到丁潜波、赵丹的充分授权。1、丁潜波、赵丹于2012年6月向案外人张燕燕短期借款650万元，作为借款条件，丁潜波、赵丹自愿提供讼争房产作为抵押。借款当时，张燕燕与丁潜波多次沟通，丁潜波向张燕燕承诺如果到期不能偿还，自愿以其房产出售偿还张燕燕债务，因此，丁潜波、赵丹指定王可珂作为其代理人，并指示如其逾期不能偿还借款，则全权委托王可珂对讼争房产予以出售，所得款项用于偿还张燕燕借款本息。此后，丁潜波未能如期还款，其与张燕燕多次见面协商并多次指示王可珂出售房产抵债。2、王可珂依据丁潜波、赵丹的授权，代理丁潜波、赵丹与万盛公司签署《存量房买卖合同》、商定合同价款、收取购房款等代理行为并未超越代理权限。二、王可珂在代理讼争房产买卖过程中没有与万盛公司恶意串通。1、丁潜波、赵丹同意出售房产是因为对张燕燕负有高息债务，其2012年10月19日作出搬出讼争房产的承诺，进一步证明了其出售房产的意愿；2、王可珂的代理行为均按照丁潜波、赵丹的指示办理，不存在故意或过失；3、丁潜波、赵丹曾委托拍卖，却三次流拍（最后一次保留价650万元），讼争房产因涉案被法院司法查封，且丁潜波、赵丹因对张燕燕负债，每天产生高额利息，被张燕燕等催债，为避免损失扩大才出售的。王可珂的代理行为并未损害丁潜波、赵丹的权益。4、王可珂未从代理行为中牟利、获利。5、王可珂从事代理行为与就职的中略公司无关，中略公司未对王可珂的代理行为施加任何影响。丁潜波、赵丹向一审法院起诉请求：1、确认王可珂作为丁潜波、赵丹的代理人和万盛公司于2013年1月15日签订的《存量房买卖合同》(合同编号：00120454)无效；2、万盛公司向丁潜波、赵丹返还讼争房产，并协助丁潜波、赵丹办理该房产的权属变更登记手续；3、王可珂和万盛公司连带赔偿丁潜波、赵丹经济损失暂合计505911元【经济损失包括：(1)丁潜波、赵丹自2012年11月14日起至生效判决确定返还房屋之日止因无法正常使用该房屋所蒙受的经济损失502500元(按王可珂对外出租该房屋的租金标准每日1500元计算，暂计到2013年10月14日，最终计算至生效判决确定赔偿之日止)；(2)调查取证费用700元；(3)公证费用2400元；(4)工商档案查询费311元等】；4、本案诉讼费用、保全费用和鉴定费用由万盛公司、王可珂共同承担。一审法院认定事实：丁潜波、赵丹系夫妻关系，婚后丁潜波取得了讼争房产的土地房屋权属证书。根据权属证书记载，该房产的权利人为丁潜波，房屋建筑面积为393.78平方米。2012年4月9日，赵丹签署一份《委托书》并办理了公证，在其对讼争房产所享有的权利范围内授权委托丁潜波代管讼争房产并办理房产的相关手续，授权内容共有四项，且受托人有转委托权。2012年6月15日，丁潜波与案外人张燕燕签订一份《借款合同》，约定丁潜波向张燕燕借款650万元，借款期限30天，借款利息每天11700元。同日，丁潜波根据赵丹的授权签署了一份转委托书并办理了公证，将赵丹的委托权限全部转委托给王可珂。2012年6月17日，丁潜波再次签署了一份《委托书》，以讼争房产权属人的身份授权委托王可珂代为办理讼争房产的相关事宜。王可珂根据上述委托，以丁潜波的名义与张燕燕签订了房地产抵押合同，并办理了抵押登记，将本案讼争房产抵押给张燕燕作为履行债务的担保，权利价值为650万元。2012年6月27日、7月10日，丁潜波分别委托中略公司向张燕燕偿还借款本息50万元和15万元。借款期限届满后，丁潜波曾委托福建省鹏翰拍卖有限公司对本案讼争房产进行拍卖，拍卖保留底价为800万元，但未拍卖成交。2012年10月19日，丁潜波向王可珂出具一份《承诺》，内容为：“本人承诺于2012年10月底前搬出天泉西里2号104室。2013年1月15日，王可珂作为丁潜波的代理人与万盛公司签订编号为00129454号的《存量房买卖合同》，合同约定丁潜波将讼争房产转让给万盛公司，转让成交价为470万元，买方承担买方税费，卖方承担卖方税费。合同签订后，万盛公司将房产转让款470万元支付给王可珂。王可珂在扣除卖方应承担的税费后，将余款437万元转账支付给案外人张燕燕，用于偿还丁潜波所欠张燕燕的债务。现该房产已交付给万盛公司，且产权也已过户到万盛公司名下。另查明，丁潜波于2013年3月14日到厦门国土资源与房产管理局查询与讼争房产有关的《存量房买卖合同》等档案资料，花费档案查询费用300元，于2013年3月26日到厦门市工商行政管理局查询万盛公司等三家公司的工商档案，花费工商档案查询费311元，于2013年3月25日通过代理律师到厦门市××区公证处，申请对厦门小鱼网等网站的部分网页进行保全证据公证，并取得(2013)厦思证内字第1746号《公证书》，花费公证费2400元。丁潜波、赵丹曾就本案向一审法院起诉，后于2013年8月9日撤诉。再查明，在本案讼争的《存量房买卖合同》签订前的2013年1月10日，王可珂作为丁潜波代理人与万盛公司签订过一份《房屋买卖合同》。该份合同约定：讼争房产的转让价为470万元，买方在本合同签订后60天内将购房款支付给卖方；双方于2013年1月20日之前前往房地产交易部门按该部门的规范程序办理网签、送件等一切房屋产权过户登记手续。另双方在合同第十二条还约定，若本合同与房管局签订的《存量房买卖合同》不一致的，以本合同为准。还查明，厦门万盛基业集团有限公司（下称“万盛集团”）系万盛公司、中略公司的股东，万盛集团及万盛公司的法定代表人高兴瑞亦为中略公司董事。王可珂系中略公司员工。2013年12月18日，丁潜波、赵丹向一审法院申请财产保全，请求对本案讼争的房产进行查封、冻结(价值以2900000元为限)。一审法院依法作出(2013)厦民初字第1100民事裁定书进行了保全。一审审理过程中，丁潜波、赵丹于2015年8月28日向一审法院申请，要求委托评估机构对讼争房产在《存量房买卖合同》签订时（2013年1月15日）的市场价值及租金进行评估。经一审法院委托，厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司于2016年2月2日出具厦银兴房评（2016）162236号房地产估价报告，该报告估价结果为：估价对象-思明区天泉西里2号104室住宅房地产于评估价值时点2013年1月15日的市场价值为6728700元，评估单价为22904元/平方米；该时段的月租金价格为45元/平方米；本价值包括评估对象分摊土地使用权价值、地上建筑物（不含室内二次装修价值）及公告配套设施价值。关于万盛公司、王可珂在签订《存量房买卖合同》过程中是否存在恶意串通，以不合理低价转让讼争房产，损害丁潜波、赵丹利益的问题。一审法院认为，首先，本案中王可珂与万盛公司之间是否存在恶意串通的意思表示，需要从是否签订并履行讼争房产买卖合同的客观行为进行分析，其中成交价格是否合理是判定之关键。本案重审阶段经一审法院依法委托对讼争房产于签订买卖合同时点的价值进行评估，评估机构估价结果为6728700元（不含室内二次装修价值），虽万盛公司持有异议并申请重新组织评估鉴定，但其并无证据证明评估机构估价结果明显依据不足，也未能举证证明评估机构及其人员不具备相关资质或评估程序严重违法，故估价结果依法可以作为本案证据予以采纳。根据估价结果，讼争房产出售价格在不包括室内二次装修价值情形下，仍低于评估价值2020000元，成交价格明显低于讼争房产实际价值。其次，从本案背景情况及当事人身份关系分析。王可珂系中略公司员工，而中略公司系融资性租赁公司，丁潜波、赵丹主张其向张燕燕借款系经中略公司介绍，且（2013）厦民初字第5号民事判决书已认定丁潜波委托中略公司向张燕燕偿还借款本息650000元，结合担保公司往往以职员个人名义对外运作的经营模式来看，王可珂接受丁潜波委托办理讼争房产相关事宜应是受中略公司指令，并非个人行为。而从万盛公司、中略公司及万盛集团工商登记情况看，万盛集团同时是万盛公司与中略公司的股东，万盛集团与万盛公司的法定代表人为高兴瑞，而高兴瑞同时又是中略公司董事，可以认定万盛公司与中略公司系关联企业之事实。再次，从王可珂代丁潜波与张燕燕签订《厦门市房地产抵押合同》的情形来看，王可珂对于讼争房产所担保的债务本金为650万元是明知的，王可珂作为中略公司指派作为丁潜波办理讼争房产相关事宜的代理人，并未从委托人最大利益尽责行事，尽到谨慎、忠诚之基本法律和诚信义务，在未如实报告委托人情形下，与万盛公司协商以不合理低价出售讼争房产，使得委托人连650万元债务都未得以充分清偿，损害了委托人利益。故基于以上分析，可以认定王可珂与万盛公司在签订《存量房买卖合同》过程中存在恶意串通，以不合理低价转让讼争房产，损害丁潜波、赵丹利益，《存量房买卖合同》依法应认定为无效。关于丁潜波、赵丹要求万盛公司、王可珂连带赔偿房屋使用损失及调查取证费用的主张是否成立的问题。一审法院认为，根据丁潜波、赵丹在起诉状的陈述及在案的《承诺》可证实，其为处理本人债务的需要，委托王可珂代为办理讼争房产的转让等相关事宜，丁潜波为实现转让，承诺于2012年10月底前搬出讼争房屋。虽然《存量房买卖合同》无效，但万盛公司因此代王可珂偿还部分债务，双方因合同无效各自承担相应法律后果，但并不因此影响丁潜波、赵丹将讼争房产转让以偿还债务的本意，故丁潜波、赵丹称因王可珂等人阻拦导致其自2012年11月14日起无法使用和处分房产的主张与事实不符，一审法院对王可珂和万盛公司的主张予以采信，对丁潜波、赵丹的赔偿诉求不予支持。判决：一、丁潜波与万盛公司于2013年1月15日签订的编号为00120454《存量房买卖合同》无效；二、万盛公司应于判决生效之日起十五日内向丁潜波、赵丹返还位于厦门市××××室房产，并协助丁潜波、赵丹办理该房产的权属变更登记手续；三、驳回丁潜波、赵丹的其他诉讼请求。一审案件受理费48241元、保全费5000元，由丁潜波、赵丹负担4188元，由万盛公司负担48553元。二审中，对于一审查明的事实，万盛公司认为：1、讼争房屋建筑面积应为293.78平方米；2、遗漏查明万盛公司额外向周金属、吴俊明支付的各30万元；3、万盛公司一审时并未申请重新组织评估鉴定。王可珂认为：丁潜波委托福建省鹏翰拍卖有限公司对本案讼争房屋进行拍卖的保留底价不止800万元这一次，有证据可证的还有700万元。对各方当事人无异议的其他事实，本院予以确认。二审各方的争议焦点是本案讼争的《存量房买卖合同》的效力问题及万盛公司是否应当返还讼争房产。对此，本院予以分析认定如下：首先，从本案中丁潜波向王可珂出具的《委托书》内容看，并未对讼争房产的交易价格作出限定。从丁潜波出具的关于在2012年10月底前搬出讼争房屋的承诺函及本案调查的情况看，丁潜波在王可珂处置讼争房屋的过程中并未积极关注该房屋的处置情况，亦未要求王可珂需向其报告委托事务的处理情况。可见，丁潜波对于讼争房屋的处置结果持放任态度，应当预见其中可能存在的风险并自行承担相应的后果。其次，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。根据一审委托评估的结果，讼争房屋（不含室内二次装修价值）在《存量房买卖合同》签订时的市场价值为6728700元，本案讼争房屋的交易价格470万元与上述市场价值的70%（6728700元×70%=4710090）已极为接近。结合讼争房产当时处于司法查封状态、万盛公司系一次性支付全款等其他相关因素考虑，本案讼争房屋470万元的交易价格并未构成明显不合理低价。另外，丁潜波、赵丹主张王可珂与万盛公司之间恶意串通，但并未提供充分的证据予以证明。如前所述，本案讼争房屋的成交价格并未构成明显不合理低价，故丁潜波、赵丹的上述主张依据不足，不予采信。丁潜波、赵丹请求确认合同无效，并要求判令万盛公司返还讼争房产，王可珂、万盛公司连带赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，丁潜波、赵丹委托王可珂处理讼争房屋，王可珂按照丁潜波、赵丹的指示处理委托事务，与万盛公司签订讼争《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审关于王可珂与万盛公司之间存在恶意串通，以明显不合理价格转让讼争房产，损害丁潜波、赵丹利益的认定有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第955号民事判决；二、驳回丁潜波、赵丹的一审诉讼请求。二审案件受理费43553元、一审案件受理费48241元，均由丁潜波、赵丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 忠代理审判员  游庆生代理审判员  王雅芳二〇一七年三月二十一日书 记 员  郑溪土