河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书(2016）豫0106民初1024号原告：郑州鑫然食品生物科技有限公司。法定代表人：苏军利，执行董事。委托诉讼代理人：何溢，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭潇闯，河南力天律师事务所律师。被告：郑州航天面粉有限公司。法定代表人：王济民，董事长。委托诉讼代理人：侯鸿宇，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尧（实习），河南神龙剑律师事务所律师。原告郑州鑫然食品生物科技有限公司（以下简称：“鑫然食品”）与被告郑州航天面粉有限公司（以下简称：“航天面粉”）合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫然食品的委托诉讼代理人何溢、被告航天面粉的委托诉讼代理人王尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫然食品向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告于2015年1月30日签订的《国有土地使用权转让合同》；2、请求依法判令被告返还原告土地转让款3870000元，赔偿损失3698894元（投资款及土地款利息），两项共计7568894元。3、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，鑫然食品变更其诉讼请求第二项为：请求依法判令被告返还土地转让款3870000元，赔偿损失3061098.78元，两项共计6931098.78元，上述费用分别系：其已实际支付土地款387万元，其因建设而实际支出255万元，因申请财产保全而支出保险费30275.58元，因支付土地款而产生利息480823.2元（暂计至起诉之日即2016年6月6日）。庭审过程中，鑫然食品明确其主张自2016年6月6日至实际付款之日止的利息，以3870000元为本金，按月息1%计算。已支付土地款利息计算方式明细:序号计息期间计息天数（天）本金（元）月利率%日利率%利息（元）12015.2.4-2016.6.6488100万1%，0.033%16104022015.2.6-2016.6.648620万1%，0.033%3207632015.2.12-2016.6.648020万1%，0.033%3168042015.4.30-2016.6.6403100万1%，0.033%13299052015.8.16-2016.6.6295100万1%，0.033%9735062015.10.14-2016.6.62365万1%，0.033%389472015.11.27-2016.6.61922万1%，0.033%1267.282015.11.30-2016.6.618920万1%，0.033%1247492016.2.5-2016.6.612220万1%，0.033%8052小计480823.2事实与理由：2015年1月30日，原、被告签订《国有土地使用权转让合同》一份，主要约定，被告将上国用（2013）第107号国有土地使用证项下的13.5亩工业用地转让给原告，转让价格为每亩40万元，土地转让款总计540万元。前述土地转让款包括原告取得土地使用权的一切款项、费用及土地增值和围墙等一切土地本身和地上附属物的费用，土地交易办证产生的按国家规定应由双方缴纳的所有税费。整宗土地已抵押给银行进行贷款，解压手续及费用由被告承担。付款方式为，原告自收到土地合同书、红线图、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证等土地手续复印件之日起5个工作日内向被告支付土地转款140万元。剩余440万元，原告应自被告解除银行抵押之日起三个工作日内再向被告支付土地转让款200万元，其余200万元，由原告在土地变更登记手续办理完毕之日起3个工作日内支付。土地交付及转让手续的办理为，本合同生效后45日内，被告应将本合同约定的13.5亩土地交付给原告。在被告土地抵押期满日（2015年5月4日）前，被告须无条件归还贷款，并在5个工作日内解除抵押。如因被告拒绝还贷按照该财产损失（实物以评估数据为据）的100%对原告进行赔偿，如原告已营业，并按照原告自经营之日起的纳税记录追加赔偿。税费的承担为，土地更名过户过程中产生的各种税费均由被告承担，如按规定应由双方分担的，亦由被告以原告名义支付并由被告最终承担。违约责任为，被告单方解除合同时视为根本违约，届时，被告除应向原告返还已支付的款项外，还需支付土地价值的10%作为违约金，由乙方出资建设的土地附属物由被告按照中介结构的评估价格予以赔偿。被告迟延履行合同义务未达到根本违约程度时，自合同义务履行之日起至结束之日止，按转让款的银行同期存款利率的4倍向原告支付违约金。如土地已交付但被告继续进行抵押的，自被告抵押之日起至解押之日止，由被告按照原告已支付转让款的银行同期存款利率的4倍支付违约金。原告单方解除本合同时亦视为根本违约，届时，原告除返还被告土地使用权外，还应向被告支付土地价值10%的违约金。原告迟延支付土地转让款时，则应按迟延金额的银行同期存款利率的4倍支付违约金。逾期15个工作日被告有权解除合同，第一笔已交付的土地转让款不予退还，原告还应按合同总价款的10%赔偿被告损失。上述《国有土地使用权转让合同》签订后，原告依约向被告支付土地转让款3870000元，被告亦将拟转让的土地交付原告使用，原告接收土地后，陆续投资3200000元建成钢结构厂房3100平方米，砖混结构办公楼420平方米，圈建围墙750平方米。但被告却未按约定偿还银行贷款并解除土地抵押，后经双方协商，又于2016年3月10日签订补充协议一份主要约定，被告承认未能按照双方2015年1月30日签订的《国有土地使用权转让合同》的约定解除抵押而导致土地过户手续无法办理。被告确认已收到原告土地转让款3870000元。被告承诺于2016年6月30日银行贷偿还后30日内为原告办理完毕土地过户登记手续。被告未能按照约定期限解除土地抵押时或者未能按照约定期限为原告办理完毕土地过户登记手续时，原告有权解除原合同，届时，原告有权要求被告返还已支付的土地转让款3870000元，还有权要求被告赔偿损失，损失包括已支付的土地转让款利息（利息自付款之日起按照月息1分的标准计算）、建设厂房办公室的投资额（按原告实际投资金额）以及诉讼、保全等相关费用。上述补偿协议签订后不久，被告即关门停业，原告多次找其法定代表人王济民交涉，王济民均明确表示企业资金链断裂，已无力经营，更无力偿还银行贷款。原告认为，被告关门停业的事实表明其经营状况已严重恶化，其银行贷款逾期未还、土地仍处于抵押状态的事实亦表明被告不可能按照约定期限解除土地抵押和办理土地过户手续，鉴于被告经营状况恶化以及明确表示无力偿还银行贷款、解除土地抵押的情形已给原告造成重大损失，故为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，恳请人民法院查明事实后依法判如所请。航天面粉辩称，1、鑫然食品主张返还土地转让款3870000元没有事实根据，应依法予以驳回。原被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》第七条第2项明确约定，原告应将土地转让款转至双方约定的账号，可截至原告起诉之日，被告尚未收到原告的土地转让款。另原告提交的《补偿协议》表述被告已收到了原告的土地转让款3870000元不是事实，该补偿协议明细是原告为了诉讼而特意准备的，且没有经过被告的盖章确认，该协议根本就没有生效，故此该协议不能作为认定事实的依据，原告是的诉求依法予以驳回。2、鑫然食品主张航天面粉赔偿其损失3061098.78元没有事实和法律依据，应依法予以驳回。原被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》第十一条第1项明确约定，若合同解除，由原告出资建设的土地附属物需按照中介机构的评估价格予以赔偿，但原告主张的投资款2550000元却没有相关机构的评估结论，另原告主张按月息1分计算损失利息也是按照没有生效的补偿协议来计算的，故此原告的此项主张也应依法予以驳回。经审理查明，2015年1月30日，以航天面粉为甲方、以鑫然食品为乙方签订《国有土地使用权转让合同》一份，主要载明：甲方通过受让方式依法取得位于郑州市上街区工业路中断占地面积为29484.58平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权中的一部分转让给乙方。第一条、转让土地的整体基本情况：1、土地坐落位置：上街区安阳路南侧、工业路北侧；2、土地使用权面积：29484.58平方米；4、土地规划用途：工业用地；5、土地使用期限：50年；6、国有土地使用证号：上国用2013第107号；7、地号：7-89-3。第二条、转让土地的具体情况：1、甲方已领取了建设用地规划许可证和国有土地使用证；2、甲方已经建造了土地西围墙；3、甲方出让的13.5亩（最终以土地部门实际测量为准）土地上，变压器需要甲乙双方共同协商拆除，费用甲乙双方各承担50%，其余附属物的拆除由甲方承担。第三条、其他权利状况：1、甲方确认本协议所转让的土地使用权手续是其合法拥有，整宗土地已经抵押给银行进行了贷款，解压手续及费用由甲方承担。2、甲方确认取得本合同所转让的土地使用权，已支付了一切应付款项、费用。第五条、转让期限：1、本合同所述土地使用权转让的起始时间为：本合同生效及乙方向甲方足额交付第一笔转让费用之日起。2、本合同生效及乙方向甲方足额交付第一笔转让费之日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。第六条、转让价格：1、甲乙双方确认的13.5亩土地转让价格为每亩人民币40万元，共计540万元。2、上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权已付和应付的一切款项、费用，及土地增值和围墙等一切土地本身和地上附属物的费用，土地交易办证产生的按国家规定应由甲乙双方缴纳的所有费用。第七条、支付方式：1、支付(1)、在本协议生效之日起3个工作日内，甲方将涉及转让地块使用权的资料（包括但不限于土地出让合同书、红线图、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证等已经办理过的手续）复印件交付乙方，乙方自完全收到该资料之日起5个工作日内支付给甲方140万元。（2）、另剩余的440万元，乙方应于甲方银行贷款解押及应由甲方负责办理的土地分割转让手续完毕后，3个工作日内支付200万元到甲方指定账户，其余200万元在乙方土地变更登记手续办理完毕之日起3个工作日内支付到甲方指定账户。第八条、土地交付和转让手续的办理：1、在本合同生效后45天内，甲方应将本协议约定的13.5亩土地交付给乙方。2、在甲方土地抵押款期满日（2015年5月4日）前，必须无条件向银行归还贷款，并在5个工作日内解除抵押（因意外，客观等原因方可追续期间）。届时，如甲方拒绝还贷，如因故造成乙方其他财产损失的，由甲方自损失形成之日起十日内按照该财产损失（实物以评估数据为据）的100%的标准对乙方予以赔偿，如果乙方已经营业，并按照乙方自经营之日起的纳税记录的标准对乙方追加赔偿。第十一条甲方的违约责任（除本协议已有约定的外）4、如土地已经交付单甲方在本合同确定土地解除抵押后仍继续进行抵押的按自甲方抵押之日起至解压之日止，由甲方按照乙方已付转让款的银行同期存款利率的4倍作为利息。该协议甲方处盖有航天面粉的公章及王济民签字，乙方处盖有鑫然食品公章及苏军利签字。2016年3月10日，以航天面粉为甲方、以鑫然食品为乙方签订《补充协议》一份，主要载明：鉴于甲乙双方于2015年1月30日签订了《国有土地使用权转让合同》（以下简称为原合同），签订原合同时甲方未能按照原合同约定没有解除抵押而导致土地过户手续无法办理，故双方就合同履行事宜进行了充分协商，并在协商一致的基础上制定如下补充协议条款，共同遵照执行。一、甲方确认已收到乙方的土地转让款叁佰捌拾柒万元（小写:3870000元）。二、甲方承诺于2016年6月30日银行贷款偿还后30日内为乙方办理完毕土地过户手续。三、出现下列情形之一时，乙方有权解除原合同：1、甲方未能按照前款约定的期限解除土地抵押时；2、甲方未能按照前款约定的期限为乙方办理完毕土地过户登记手续时。四、乙方依照前款约定解除合同时，除有权要求乙方返还已支付的土地款叁佰捌拾柒万元（小写：3870000元），还有权要求甲方赔偿损失。乙方的损失包括已支付的土地款利息（利息自付款之日起按照月息1分的标准计算）建设厂房办公房的投资额（按乙方实际投资金额）以及诉讼、保全等相关费用。五、双方签订的原合同被确认为无效合同时，乙方有权按照前款约定要求甲方返还土地款和赔偿损失。该协议甲方代表人处有王济民签字，乙方处盖有鑫然食品公章及苏军利签字。上国用（2013）第107号国有土地使用权证载明：土地使用权人：郑州航天面粉有限公司；座落：上街区安阳路南侧、工业路北侧；地类：工业用地；使用权类型：出让；终止日期：2063年10月11日；使用权面积：29484.58㎡。2015年3月15日，以鑫然食品为发包方（甲方）、以河南省荥阳市中州建筑公司为承包方（乙方）签订《建筑工程施工合同书》（以下简称：合同书1）一份，约定:1.1工程名称：围墙平整厂地；1.2工程地点：工司院内；1.3承包范围：工程包括围墙基础制作安装；1.4承包方式及内容：乙方包工包料；包验收交工、包安全文明施工。1.7合同价款：按甲方提供的施工图纸，总工程款共计按时即工程款结算。2015年6月1日，以鑫然食品为发包方（甲方）、以河南省荥阳市中州建筑公司为承包方（乙方）签订《建筑工程施工合同书》（以下简称：合同书2）一份，约定：1.1工程名称：鑫然食品生物科技公司车间；1.2工程地点：公司院内；1.3承包范围：钢结构工程制作安装、土建工程制作安装；1.4承包方式及内容：乙方包工包料；包验收交工、包安全文明施工。1.7合同价款：按甲方提供的施工图纸，工程款计壹佰肆拾万元整。（1400000.00元）2016年6月16日，以鑫然食品为发包方（甲方）、以王保强为承包方（乙方）签订《建筑工程施工合同书》（以下简称：合同书3）一份，约定：1.1工程名称：郑州鑫然食品生物科技有限公司；1.2工程地点：院内；1.3承包范围：办公楼及配电房；1.4承包方式及内容：乙方包工包料；1.7合同价款：按甲方提供的施工图纸，单价760元/㎡，工程计叁拾壹万玖仟贰佰元整。上述三份《合同书》乙方代表人签字处均签有“王保强”字样。鑫然食品还提交有收款收据、收条、借条并申请证人苏某、李某、张某出庭作证，拟证明其为建设厂房、办公楼、围墙及修路、水电设施共计实际向王保强支付2550000元工程款。提交有阳光财产保险股份有限公司阳光诉讼财产保全责任保险保单、诉讼财产保全责任险保函、及河南增值税普通发票各一份，拟证明其为本案诉讼申请财产保全支持保险费30275.58元。2016年11月10日，本院对涉案土地上进行现场勘验，涉案土地上建有二层办公楼、厂房，部分地面进行硬化及绿化。庭审过程中，鑫然食品与航天面粉共同确认：涉案土地办理有抵押登记，至开庭时尚未解押，亦未进行使用权人变更登记。涉案土地已交付给鑫然食品，鑫然食品在该土地上建设有附属物及相关设施。鑫然食品还陈述，其在涉案土地上所建厂房及其他设施的施工人系个人，对方未向其出具正式发票，其已向施工人实际支付工程款2550000元。航天面粉对鑫然食品主张的建设厂房、办公楼及围墙的数额未予认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，鑫然食品与航天面粉签订的《国有土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。合同签订后，鑫然食品已依约向航天面粉支付部分土地转让款，航天面粉应依约办理土地变更登记手续。鑫然食品以航天面粉未按约定解除涉案土地抵押登记手续及办理土地变更登记手续为由，主张解除双方签订的《国有土地使用权转让合同》，航天面粉未就是否同意解除合同进行答辩。依《补充协议》载明之内容，结合庭审过程中双方共同确认“涉案土地办理有抵押登记，至开庭时尚未解押，亦未进行使用权人变更登记”之情形，应当认定航天面粉未在2016年6月30日前解除土地抵押，亦未在约定期限内为鑫然食品办理土地过户登记手续，属于双方《补充协议》中约定的违约情形，鑫然食品主张解除双方签订的上述《国有土地使用权转让合同》于法有据，应予支持。鑫然食品主张航天面粉按月息1%的标准，向其支付其已向航天面粉支付的土地款共计3870000元的利息，航天面粉称其收到鑫然食品支付的土地款1000000元。依《补充协议》载明之内容结合鑫然食品提交的收据、借条、借据载明之内容，应当认定鑫然食品就涉案土地已向航天面粉支付土地转让款3870000元。依《补充协议》载明之内容，对航天面粉应向鑫然食品支付的利息，本院做如下认定：1、自2015年2月4日起至2015年2月5日止，本金按1000000元计算；2、自2015年2月6日起至2015年2月11日止，本金按1200000元计算；3、自2015年2月12日起至2015年4月29日止，本金按1400000元计算；4、自2015年4月30日起至2015年8月15日止，本金按2400000元计算；5、自2015年8月16日起至2015年10月13日止，本金按3400000元计算；6、自2015年10月14日起至2015年11月26日止，本金按3450000元计算；7、自2015年11月27日起至2015年11月29日止，本金按3470000元计算；8、自2015年11月30日起至2016年2月4日止，本金按3670000元计算；9、自2016年2月5日起至本判决确定之日止，本金按3870000元计算。上述利率均按照月利率1%计算。鑫然食品还主张航天面粉赔偿其因投资建设厂房而实际支出2550000元，并提交有《合同书》三份、收款收据、借条、收条、证人证言证明其上述主张。依本院勘验之情形及上述三份《合同书》载明之内容，应当认定鑫然食品在涉案土地上建设有厂房、办公楼等附属物。鑫然食品主张其因建设上述厂房、办公楼共计向施工人支付费用2550000元，航天面粉对鑫然食品主张的上述数额不予认可，但未提交其他证据予以证明其主张。依上述收款收据、借条、收条载明之内容，本院对鑫然食品主张的其因建设厂房、办公楼共支付的款项为2550000元。依《补充协议》载明之内容，结合本院已确认解除鑫然食品与航天面粉签订的《国有土地使用权转让合同》之情形，航天面粉应赔偿鑫然食品上述建设厂房支出的费用2550000元。鑫然食品还主张航天面粉赔偿其因本案申请财产保全而支付的保险费30275.58元，并提交有保险单、保险保函、发票等拟佐证。鑫然食品的上述诉请于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告郑州鑫然食品生物科技有限公司与被告郑州航天面粉有限公司于2015年1月30日签订的《国有土地使用权转让合同》；二、被告郑州航天面粉有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南郑州鑫然食品生物科技有限公司返还土地转让费3870000元并支付利息（1、自2015年2月4日起至2015年2月5日止，本金按1000000元计算；2、自2015年2月6日起至2015年2月11日止，本金按1200000元计算；3、自2015年2月12日起至2015年4月29日止，本金按1400000元计算；4、自2015年4月30日起至2015年8月15日止，本金按2400000元计算；5、自2015年8月16日起至2015年10月13日止，本金按3400000元计算；6、自2015年10月14日起至2015年11月26日止，本金按3450000元计算；7、自2015年11月27日起至2015年11月29日止，本金按3470000元计算；8、自2015年11月30日起至2016年2月4日止，本金按3670000元计算；9、自2016年2月5日起至本判决确定之日止，本金按3870000元计算。上述利率均按照月利率1%计算）；三、被告郑州航天面粉有限公司于本判决生效后十日内向原告河南郑州鑫然食品生物科技有限公司支付款项2550000元及保险费30275.58元。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费60317元、保全费5000元（原告河南郑州鑫然食品生物科技有限公司均已预交），由被告郑州航天面粉有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  彭 勃代理审判员  徐丽叶人民陪审员  付玉霞二〇一七年三月十五日书 记 员  王 奔