江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10148号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金合谷投资管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路138号。法定代表人：施永炽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王正，江苏永元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林楚彬，男，1963年8月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张薇，江苏石城律师事务所实习律师。上诉人南京金合谷投资管理有限公司（以下简称金合谷公司）因与被上诉人林楚彬房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金合谷公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持金合谷公司一审全部反诉请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违约在先，上诉人租赁临街房屋目的为对外宣传，被上诉人承诺提供交通银行门头最少两个柱子之间距离的门头位置以及2楼电梯出口整个墙面的形象墙，上诉人才承租涉案房屋。上诉人多次要求被上诉人履行承诺，并发短信催促解决门口事宜，被上诉人没有回应，被上诉人重大违约。因被上诉人没有履行《补充协议》，上诉人无法设立店招，无法经营，故行使“不安抗辩权”，以暂不缴纳租金保护自己合法权利。上诉人解除合同符合法律规定，因被上诉人不履行约定，违约在先，上诉人解除合同合法。2、一审法院酌定的15万元违约金无法律依据，上诉人并未违约，且被上诉人并未证明房屋空置期间租金损失产生必然性及排他性。其搬离日期为3月20日，期间有10天时间为给上诉人寻找租户，且双方对于租金认可，没有空置时间，不存在空置费用，双方在契约里明确约定违约金数额，一审法院调整违约金的数额错误。林楚彬辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、被上诉人无重大违约行为，被上诉人根据合同约定已提供相应的房屋，后期在中介协调下签署的《补充协议》是对房屋租赁合同的补充。上诉人怠于申请制作门头，却以无门头店招要求解除合同无事实及法律依据。即便被上诉人未按照合同约定提供门头店招位置，被上诉人也不构成根本违约。门头仅做附加宣传使用，并非合同目的的体现方式。上诉人并无证据证明没有店招对上诉人的经营造成严重影响，上诉人无权解除合同。2、一审法院判决违约金15万元有法律依据。该违约金15万元尚不能弥补被上诉人的损失，一审法院判决该违约金也已经兼顾到被上诉人违约的情况。林楚彬向一审法院起诉请求：金合谷公司支付自2016年2月1日至2016年3月20日期间的房屋租金139000元及滞纳金、违约金83415.5元、赔偿空置损失及中介费。一审庭审中，金合谷公司以约定的违约金不能弥补其损失为由，要求调高违约金。金合谷公司向一审法院反诉请求：确认金合谷公司、林楚彬于2015年6月29日所签订《房屋租赁协议》及2015年6月30日所签订的《补充协议》于2016年2月1日解除，并要求林楚彬退还租房保证金83000元、支付违约金83415.5元、中介费41500元、赔偿装修残值损失155451.4元。庭审中，金合谷以约定的违约金不能弥补其损失为由，要求调高违约金。一审法院认定事实：2016年6月29日，林楚彬、金合谷公司南京浩思房地产经纪有限公司居间下签订《房屋租赁合同》，合同约定由金合谷公司租赁林楚彬位于庐山路138号的房屋，租赁期限自2015年8月1日至2019年7月30日止，第一年租金为1000968元，租金支付方式为金合谷公司每半年向林楚彬支付一次租金，应在租金到期前一个月付清下6个月的租金，第一次的半年房租分2次按季度付款。合同正式签订日，金合谷公司应向林楚彬支付租房定金83000元（后自动转为租房保证金），2015年7月15日前支付林楚彬房屋租金250246.5元。同时双方约定，如金合谷公司拖欠房租累计20天以上的，林楚彬有权终止合同，金合谷公司应按照合同一个月的租金向林楚彬支付违约金。居间人的佣金83000元由林楚彬支付41500元，金合谷公司支付41500元，双方任一方不履行合同，或不完全履行合同致合同终止的，守约方已支付的佣金等费用，由违约方直接赔付给守约方。后林楚彬将涉案房屋交付给金合谷公司使用。2015年7月1日，金合谷公司向林楚彬支付了房租押金83000元，于2015年7月1日向林楚彬支付了2015年8月1日至2015年10月30日间的租金250250元，于2015年10月30日支付了2015年11月1日至2016年1月31日的租金250246.5元。2015年6月30日，林楚彬向居间方支付中介费30000元。2015年7月30日，金合谷公司向居间方支付了中介费415000元。另查明，林楚彬曾向金合谷公司承诺提供“现交通银行门头位置最少两个柱子之间距离的门头位置”，但金合谷公司未曾在门头位置设置店招。案外人交通银行股份有限公司南京奥体支行（以下简称交行奥体支行）作为庐山路132号房屋（位于本案涉案的138号房屋楼下）的承租人，于2015年5月起在一楼和二楼的钢结构上设置店招，后林楚彬诉至法院，要求交行奥体支行拆除该店招。南京市中级人民法院于2016年2月25日作出（2016）苏01民终158号民事判决书，判决交行奥体支行拆除其设置在庐山路××房屋××楼与××楼之间的企业标牌。后交行奥体支行将该店招拆除。一审庭审中，林楚彬称其承诺“现交通银行门头位置最少两个柱子之间距离的门头位置”是指交通银行门头店招至房屋大门的位置，该位置无人利用；金合谷公司则称林楚彬承诺的位置就位于交行奥体支行设置店招的位置，交行奥体支行原先同意将其门头位置的一半提供给金合谷公司悬挂广告牌，但由于林楚彬与交行奥体支行间的诉讼，交行奥体支行最终未提供店招位置给金合谷公司使用。一审法院再查明，金合谷公司于2015年12月21日向林楚彬发函要求尽快履行《补充协议》；林楚彬于2016年1月21日向金合谷公司发函，要求其支付2016年2月1日起的半年租金；金合谷公司于2016年1月29日向林楚彬发函，称因林楚彬未能提供现交通银行门口位置最少两个柱子之间距离的门头位置，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议。后金合谷公司于2016年3月20日搬离涉案房屋。还查明，2016年5月20日，林楚彬与案外人南京胡老师教育信息咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将庐山路138号中的400平方米房屋租与其使用。庭审中，林楚彬表示，金合谷公司单方面解除合同和搬离房屋属于违约行为，金合谷公司应依照合同约定交纳租金139000元并支付滞纳金、中介费损失，并要求按照实际空置损失调整违约金。但金合谷公司表示导致其提前终止合同的原因系林楚彬没有提供符合合同约定的房屋，林楚彬属于违约方应当承担违约责任，退还租房保证金83000元，并要求按照装修损失调整违约金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。林楚彬和金合谷公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效，当事人双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。林楚彬虽称《补充协议》中的签名“林楚彬”并非本人所写，但在庭审中确认曾作出补充协议中所载明的承诺，故补充协议亦是双方真实意思的表示，当属合法有效。现林楚彬、金合谷公司均表示双方的租赁关系已解除，一审法院予以确认。但对合同解除的时间及原因，双方各执一词。其一，金合谷公司已经书面通知林楚彬单方面提前终止履行合同，且已于2016年3月20日搬离涉案房屋，林楚彬也接收了涉案房屋，故双方合同关系解除的时间应为2016年3月20日。其二，租赁合同中出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用，虽林楚彬未能提供符合补充协议约定的、无人使用的门头位置给金合谷公司使用，但这对金合谷公司经营并无实质影响和妨碍。交行奥体支行于2015年5月就已在涉案房屋的一楼和二楼间设置店招，金合谷公司在签订租赁合同时应当知晓此状况，但仍签订了涉案租赁合同并接收了房屋；林楚彬出具补充协议的时间是2015年6月30日，而本案中并无证据证明金合谷公司在其后近半年时间里曾就提供门头位置之事向林楚彬提起异议，亦无证据证明金合谷公司曾因在门头位置设置广告而受阻，事实上，金合谷公司仍于2015年10月30日支付了2015年11月1日至2016年1月31日的租金，直至需支付2016年2月1日起的半年租金的前夕才向林楚彬发函要求履行补充协议；在南京市中级人民法院于2016年2月25日作出由交行奥体支行在十日内拆除其设置在涉案房屋一楼与二楼之间企业标牌的判决后，金合谷公司仍于一个月后即2016年3月20日搬离了涉案房屋。上述情形表明门头位置并未受到金合谷公司的充分重视，此问题与其经营并无密切关联。故金合谷公司关于因林楚彬未履行补充协议从而严重妨碍其经营以致租赁合同目的不能实现之说，证据理由不充分，不能成立。林楚彬在履行合同中确有瑕疵，但并未构成根本违约，金合谷公司就此并无合同解除权。故金合谷公司单方面提前终止合同的行为违反了法律规定和合同约定，应当承担相应的违约责任。鉴于双方的租赁关系于2016年3月20日终止，且金合谷公司仅支付房屋租金至2016年1月31日，故林楚彬主张金合谷公司支付2016年2月1日至2016年3月20日期间的房屋租金139000元有合同约定，一审法院予以支持。林楚彬就合同解除提出了支付违约金和赔偿空置损失、中介费损失、逾期付款滞纳金的请求，且又要求调高违约金，显属不当。依照法律规定，约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。金合谷公司提前终止合同后，因房屋空置，自2016年3月21日起产生租金损失，因涉案房屋至2016年5月20日有400平方米租出，一审法院予以酌情考虑。林楚彬因金合谷公司提前终止合同，确产生了中介费损失，一审法院亦予以酌情考虑。本案中，双方约定的违约金数额确低于林楚彬之损失，故依照其损失，同时考虑到合同履行过程中林楚彬亦有违约行为的事实，一审法院酌情调整违约金为15万元，林楚彬主张的其余损失不再重复支持。对于金合谷公司要求林楚彬支付违约金83415.5元、中介费41500元、赔偿装修残值损失155451.4元的诉讼请求，因金合谷公司为违约方，故对其要求赔偿损失和支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。金合谷公司支付的保证金83000元，应用于抵扣租金及违约金，故抵扣83000元保证金后，金合谷公司尚应支付林楚彬租金56000元及违约金15万元。判决：一、林楚彬与金合谷公司就庐山路138号房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2016年3月20日解除。二、金合谷公司于判决生效之日起十五日内给付林楚彬租金56000元和违约金15万元。三、驳回林楚彬的其他诉讼请求。四、驳回金合谷公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4630元，减半收取2315元，反诉案件受理3452元，合计5767元，由金合谷公司负担。本院二审查明，双方对一审查明的事实并无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、金合谷公司是否违约；二、一审法院酌定的违约金是否适当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金合谷公司与林楚彬签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约履行。林楚彬已将涉案房屋交金合谷公司使用，履行了合同的主要义务，金合谷公司应按期履行缴纳租金的主要义务，金合谷公司未按期缴纳租金，并以林楚彬违约为由主张解除合同，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。虽然林楚彬承诺提供门头店招位置，但金合谷公司在签订合同时对案外人已设置门头招牌、林楚彬与案外人就门头招牌纠纷案已在法院审理的情况系明知，且即使设立门头招牌，亦应由金合谷公司进行申请，金合谷公司在林楚彬与案外人的门头招牌纠纷案判决前即催促履行，并认为林楚彬未履行承诺而构成重大违约，且其行使不安抗辩权并就此解除合同的上诉主张，并不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。一审法院参考双方合同履行及当事人的违约情形及损失情况，并根据当事人申请酌定调整上诉人应支付的违约金，符合法律规定，并无不当。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金合谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8082元，由南京金合谷投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月一日书 记 员  戴 苗