湖南省新田县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1128民初1087号原告（反诉被告）：夏国军，男，1972年2月5日出生，住新田县。原告（反诉被告）：何日英，女，1971年3月14日出生，住新田县。二原告之共同委托诉讼代理人：周德春（特别授权），湖南火龙联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙华照投资有限公司。住所地长沙市岳麓区谷丰路嘉华苑*栋***房。法定代表人：陈竹红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨新春（特别授权），男，1962年10月20日出生，现住新田县。委托诉讼代理人：郑红日（一般授权），男，1963年9月1日出生，住永州市冷水滩区。原告（反诉被告）夏国军、何日英（以下简称二原告）与被告长沙华照投资有限公司（反诉原告）（以下简称长沙华照公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告之共同委托诉讼代理人周德春、被告长沙华照投资有限公司之委托诉讼代理人杨新春、郑红日均到庭参加诉讼。在审理过程中，被告长沙华照公司提出反诉，经本院审查，被告（反诉原告）长沙华照公司的反诉请求针对本案原告（反诉被告）夏国军、何日英，且系同一纠纷引起的法律关系。故，对被告长沙华照公司的反诉本院决定合并审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金51634元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原、被告在新田县名门世家售楼部签署了《名门世家商品房买卖合同（合同编号：0190）》。合同约定原告购买被告开发的新田县龙泉镇云鹤路中段南侧名门世家X幢XXXX房，房价为298467元，被告应当在2014年10月30日前向原告交付该商品房。但被告违约迟延交房，直到2015年10月16日才交房，逾期交房时间346天。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的上述房屋买卖合同系双方的真实意思表示，应属合法有效。被告未按合同约定交房已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付违约金，违约金按原告应付款每日万分之五计算，自房屋应当交付之日至实际交付之日止。违约金为51634.79元。被告长沙华照公司辩称，原、被告签订的合同属实，但二原告并无证据证明被告逾期交房构成违约，二原告主张逾期346天交房是由于原告自身造成的，无权要求被告承担违约责任，原告主张延期交房违约金约定过高，应予减少。请求法院判决驳回原告的起诉。反诉原告长沙华照公司在审理过程中于2016年10月26日向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告夏国军、何日英赔偿反诉原告长沙华照公司逾期交款违约金27975元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2013年10月26日签订了一份编号为0190《名门世家商品房买卖合同》，合同除约定了相关必要条款外，在第五条明确约定：“买受人采取贷款方式付款，即买受人可以首期支付购房总价款的49.74%即148467元，其余价款50.26%即150000元，可以向中国工商银行借款支付。首期房款在签订商品房买卖合同时付清，买受人须在签订合同后50日内完成办理按揭贷款手续，即视为支付房款，逾期按第九条计算违约金。……”，同时在第九条1（2）约定：“自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止。买受人向出卖人支付应付款按日计算万分之五的违约金”等等。合同签订之日，反诉被告仅向反诉原告交付购房款68467元，另分别于2014年1月27日和1月29日交纳30000元和50000元，首期款逾期90天且其余房款一直未向银行办理按揭贷款手续，直至2015年9月17日和9月18日才交付购房余款77000元和73000元（即150000元），逾期付款长达325天，因此反诉被告应承担逾期交款违约金27975元。反诉被告夏国军、何日英辩称：在与反诉原告签订合同当日，因合同中第五条指定在中国工商银行进行按揭贷款，而反诉二被告是在中国建设银行有住房公积金贷款，属于不同的贷款银行，不能在指定的中国工商银行办理按揭贷款，于是选择了一次付款方式支付购房款，而反诉被告夏国军、何日英按照反诉原告提供的格式合同付款方式履行了支付购房款的义务，在双方签订的合同中没有约定具体付款金额。同时，反诉原告在2015年10月16日才将住房交付，其提出的反诉请求已超过了诉讼时效。故请求法院驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告夏国军、何日英提交证据1《名门世家商品房买卖合同0218号》及证据2《物业管理规约》复印件各1份，拟证明原告履行了合同义务，被告延迟交房132天的事实；证据3《收据和发票》复印件6份，拟证明原告依约定履行了交房款义务的事实；证据4录音光碟及打印件1份，拟证明被告将原告已交物业管理处的交房条拿走的事实；证据5《新公消竣备字（2016）第0003号消防凭证》复印件1份，拟证明被告在2016年9月17日不具有交房条件；证据6收据复印件3份，拟证明被告在2015年3月13日交房的事实；证据7“名门世家”认购协议复印件1份，拟证明被告承诺包水电落户。被告长沙华照公司对原告夏国军、何日英提交的证据1、2、3、5、6、7的证明内容提出异议，认为证据1正好说明原告违约，其他证据不能到达其证明目的；证据7与证据1相矛盾，应以正式合同为准；证据4合法性及关联性均有异议。本院认为，上述证据1、2、3、6能够相互佐证证实被告方未按照合同约定的时间交房，构成违约的事实，被告方虽提出了质证意见，但未能提交证据证实其质证理由。故，对二原告提交证据1、2、3、6的证明内容本院依法予以确认。证据,4、5、7的关联性及证明内容与本案无直接联系，被告的质证理由成立。故，本院对原告的证据3、5、7不予认定。被告长沙华照公司提交证据《新田县名门世家8#楼工程竣工验收备案表》、《建设工程质量监督报告》及第X幢楼施工日志和监理日志、售楼人员与原告通话记录、名门世家X幢其他业主交房条、物业管理收房条和原告的交款收条等复印件，拟证明被告房屋符合法定交房条件，已经履行通知和交房义务，原告逾期付款应承担违约责任的事实。原告夏国军、何日英认为，原告是按照合同约定在交房前支付完购房款的，不存在违约，被告提交的证据大多是单方面的，与本案无关，不能证明其证明目的。本院认为，被告长沙华照公司提交的上述证据中款项及房屋交付时间能够相互印证，符合客观事实，本院依法予以确认，对其他证明内容未能形成完整的证据链条反映客观事实，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年10月26日签订了一份编号为0190《名门世家商品房买卖合同》。合同约定：“商品房为名门世家X幢XXXX房，房屋总价为298467元。买受人可以首期支付购房总价款的49.74%即148467元，其余价款50.26%即150000元，可以向中国工商银行借款支付。首期房款在签订商品房买卖合同时付清，买受人须在签订合同后50日内完成办理按揭贷款手续，即视为支付房款，逾期按第九条计算违约金。……”，同时在第九条1（2）约定：“自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止。买受人向出卖人支付应付款按日计算万分之五的违约金”。商品房约定在2014年10月30日交付，逾期超过30日，从房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交房价款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订之日，二原告支付被告商品房首期购房款68467元，另于2014年1月27日和1月29日交纳了30000元和50000元，三次合计交纳房款148467元。二原告在办理银行按揭贷款手续过程中，由于二原告无法在中国工商银行办理房屋贷款按揭手续，便选择了一次性付款方式交纳房款，其实际给付房屋为分期付款。对于该房屋首期款之外的款项具体给付金额及时间，双方未另行达成书面补充协议，被告长沙华照公司在此期间亦未提出过异议。另查明，二原告于2015年9月17日和9月18日交付被告购房余款77000元和73000元（合计150000元）；被告于2015年10月16日向二原告交付名门世家X幢1211号房。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告与被告签订的房屋买卖合同均未违反法律规定，系合法、有效的合同。合同约定“出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付房屋”，如被告超过该时间交房,除不可抗力外即构成违约。被告于2015年10月16日交付原告商品房，被告未提供发生不可抗力情形的证据，故被告逾期交房的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。被告以约定按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金过高为由请求减少违约金，经本院审查认为，因本案损失数额难以确定，双方当事人均未提供证据加以证明，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故被告主张违约金应当适当减少的辩解意见，本院予以采纳。本院酌情认定被告按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，即被告应承担21147.52元（298467×年利率9.7175%[7.475×（1＋30%）]÷365天×346天）。故，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法部分予以支持，对超过部分不予支持。被告提出已在交房时间电话通知原告收房的辩解意见，未提供证据佐证，本院不予采纳；反诉原告长沙华照公司向本院提出反诉请求，即要求判决反诉被告夏国军、何日英赔偿反诉原告长沙华照公司逾期交款违约金27975元的诉讼请求，因双方合同约定买受人须在签订合同后50日内或出卖人指定时间完成按揭贷款手续，反诉原告长沙华照公司并未就反诉被告提出的首期款之外的款项交付时间及金额重新达成新的补充协议，且未在合理期限内对反诉原告的付款提出异议，视为对合同变更内容的默认；同时，反诉被告提出反诉原告主张逾期交纳按揭房款应承担违约责任的反诉请求已超过诉讼时效的辩解意见，经审查，反诉被告夏国军、何日英最后交纳首期款的时间是2014年1月29日，反诉原告明知反诉被告交纳房款已逾期，应当于2014年1月30日的二年内主张权利，而反诉原告于2016年11月16日在审理过程中向本院提出反诉请求，已超过诉讼时效，故，反诉原告提出反诉被告应当承担交纳房款逾期违约责任的诉讼请求，于法不符，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百八十三条、《最高人民法院有关适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）夏国军、何日英违约金21147.52元；（款交本院转付二原告）二、驳回原告（反诉被告）夏国军的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙华照投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由原告夏国军、何日英负担761元，被告长沙华照投资有限公司负担329元；反诉费499元，由反诉原告长沙华照投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  郑春荣人民陪审员  刘 静人民陪审员  郑光喜二〇一七年三月七日书 记 员  张 佩附本民事判决书所援引的法律条文原文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。最高人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。