河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0184民初1111号原告：河南正弘物业管理有限公司，住所地郑州市金水区东明路北260号院3号楼24层2402号。法定代表人：李书剑，董事长。委托诉讼代理人：王海博，该公司项目经理。委托诉讼代理人：吕关辉，河南尤扬律师事务所律师。被告：河南优康置业有限公司，住所地新郑市中华北路东侧、学院路北侧24#楼（后勤服务楼）24号楼。法定代表人：王宝，董事长。委托诉讼代理人：桑一博，河南律范律师事务所律师。原告河南正弘物业管理有限公司（以下简称正弘公司）诉被告河南优康置业有限公司（以下简称优康公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正弘公司的委托诉讼代理人王海博、吕关辉，被告优康公司的委托诉讼代理人桑一博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正弘公司向本院提出诉讼请求：1、判令优康公司支付2016年9月23日至2016年12月22日期间物业费263293.5元、违约金127690.8元（违约金自2016年10月10日暂计算至2017年1月15日，实际主张至优康公司实际履行支付义务之日），共计390984.3元。2、判令优康公司支付2016年12月23日至2017年3月22日期间物业费330543.6元、违约金6610.8元（违约金自2017年1月10日暂计算至2017年1月15日，实际主张至优康公司实际履行支付义务之日），共计337154.4元。事实及理由：2015年，正弘公司与优康公司签订《前期物业服务合同》，约定正弘公司为优康公司开发建设的华信金融大厦提供前期物业管理服务，优康公司应按季度在每季度首月10日前以4元每月每平方米的标准向正弘公司交纳物业服务费；优康公司如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，正弘公司有权要求优康公司补交并自逾期之日起按每日5‰收取违约金。正弘公司按照合同约定为优康公司提供物业服务至今，但优康公司拖欠自2016年9月23日至今的物业费共计593837.1元及相应的违约金。经多次催要未果，正弘公司提起本案诉讼。被告优康公司辩称：1、物业费的计算面积及起算时间有误。根据前期物业合同第五部分第七条第一、二项规定，共计14402.24平方米，每平方米4元；物业费的起算时间有误，应该从2016年1月23日起计算。2、正弘公司要求支付违约金于法无据。优康公司已付物业费1161765元，但正弘公司仅开具发票654569元，其余款项没开具发票。因为没有开具相应的发票，优康公司就没再支付后期的物业费，不存在违约行为。优康公司已付的物业费远远超过合同约定的物业费总额。3、正弘公司起诉的主体有误。华信金融大厦负一层及1-7、18、19层在2015年7月已卖给新郑农商行，正弘公司是在2015年9月23日与优康公司签订《前期物业服务合同》，也就是说双方在签订合同时，优康公司已不是上述楼层的业主，优康公司签订合同的行为系无权代理行为。根据合同第七条第一项物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳的约定，正弘公司应向上述楼层的业主主张物业服务费。4、华信金融大厦8-14层的实际使用人系机关事务局，优康公司并没有享受正弘公司的物业服务。正弘公司要求优康公司承担物业费有失公平。因此，优康公司请求驳回正弘公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月23日，优康公司（甲方）与正弘公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：第一条、本物业项目基本情况如下：名称华信金融大厦，写字楼，建筑面积27545.3平方米（1-7、18、19层共计12302.77平方米，负一层2099.47平方米）。第五条、前期物业服务期限为两年，自2015年9月23日至2017年9月22日。合同期满，未召开业主大会，依法重新选聘物业服务企业并签订《物业服务合同》生效的，此合同期限自行延续。第七条、包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不含物业用房面积），具体标准如下：[办公]：4元/平方米/月（含税）。2、负一层及1-7、18、19层（面积共计14402.24平方米），甲方自2016年1月23日开始交纳物业费，2016年1月23日至2016年9月22日共计八个月物业费以4.5元/平方米/月（含税）计收物业费，自2016年9月23日开始物业费按照4元/平方米/月（含税）计收物业费。3、2015年10月15日前，甲方将第一年度物业费共计1145728元支付乙方，乙方10月31日前完成人员的全部入驻。4、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第九条、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时按年度预付物业服务费。此后按季度交纳，具体时间为每季度首月10日前。第二十五条、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的违约金等内容。第四十条、本合同正本连同附件一式四份，甲方、乙方各执两份，具有同等法律效力。第四十一条、本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。物业构成明细（附件一）约定，办公建筑面积为25370.44平方米，地下面积为2099.47平方米，物业用房75.39平方米。在该合同落款处，加盖有优康公司和正弘公司各自合同专用印章。合同签订后，正弘公司向优康公司提供物业服务。2015年10月15日，优康公司向正弘公司支付2015年9月23日至2016年9月22日期间服务费1145728元。正弘公司在庭审中明确物业费及违约金的计算方式：1、2016年9月23日至2016年12月12日期间的物业费为330543.6元（27545.3平方米×4元/平方米/月×3个月），扣除优康公司在2016年11月11日已付物业费67250.04元，优康公司尚欠该季度物业费263293.5元；违约金以263293.5元为基数按每日5‰自2016年10月10日计算至实际付款之日，其中计算至2017年1月15日的违约金为127690.8元；2、2016年12月23日至2017年3月22日期间的物业费330543.6元；违约金以330543.6元为基数按每日5‰自2017年1月10日计算至实际付款之日，其中计算至2017年1月15日的违约金为6610.8元。正弘公司陈述，经多次催要后，优康公司仍未支付上述物业费。上述事实，有当事人陈述，《前期物业服务合同》，银行汇款凭证及收据，增值税普通发票，对外工作联系函，本案庭审笔录等证据可以证明。本院认为，正弘公司与优康公司签订的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。《前期物业服务合同》约定，华信金融大厦建筑面积为27545.30平方米，前期物业服务期限自2015年9月23日至2017年9月22日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不含物业用房面积），华信金融大厦负一层及1-7、18、19层（面积共计14402.24平方米）由优康公司自2016年1月23日开始交纳物业费，至2016年9月22日期间的物业费以4.5元/平方米/月计收物业费，自2016年9月23日开始按照物业费4元/平方米/月计收物业费。优康公司关于物业费计算面积应以14402.24平方米为依据自2016年1月23日起计算，华信金融大厦负一层及1-7、18、19层在2015年7月已卖给新郑农商行，华信金融大厦8-14层的实际使用人系机关事务局等辩称意见，与《前期物业服务合同》约定的内容不符，本院对优康公司的上述辩称意见不予采纳。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。在正弘公司依约向优康公司提供物业服务后，优康公司也应当按照合同约定向正弘公司支付相应的物业费。优康公司已向正弘公司交纳2016年9月22日前的物业费，但2016年9月23日至2016年12月22日期间的物业费329638.92元[（建筑面积27545.3平方米-物业用房75.39平方米）×4元/平方米/月×3个月]，扣除优康公司在2016年11月11日已付物业费67250.04元，优康公司应当向正弘公司支付剩余物业费262388.88元；同时，2016年12月23日至2017年3月22日期间的物业费329638.92元，优康公司也应当向正弘公司支付。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《前期物业服务合同》约定，此后按季度交纳物业费，具体时间为每季度首月10日前；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日5‰的标准承担相应的违约金。优康公司未按约定期限支付物业费构成违约，但按约定计算违约金则过分高于因优康公司逾期付款违约行为所造成的损失。因此，违约金按年利率6%计算，以物业费262388.88元为基数自2016年10月11日起、以物业费329638.92元为基数自2017年1月11日起，均计算至实际付款之日止；对超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南优康置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正弘物业管理有限公司支付2016年9月23日至2016年12月22日期间的物业费262388.88元及违约金（以物业费262388.88元为基数按年利率6%自2016年10月11日起计算至实际付款之日止）。二、被告河南优康置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正弘物业管理有限公司支付2016年12月23日至2017年3月22日期间的物业费329638.92元及违约金（以物业费329638.92元为基数按年利率6%自2017年1月11日起计算至实际付款之日止）。三、驳回原告河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11081元，由原告河南正弘物业管理有限公司负担1995元，由被告河南优康置业有限公司负担9086元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  潘龙峰人民陪审员  王法文人民陪审员  吕慧敏二〇一七年三月十七日书 记 员  韩 冰