陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终3955号上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）强建奇，男，1979年3月13日出生，汉族，陕西天颐科技有限公司员工，住西安市新城区。原审被告西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路414号汉杰天赐良苑小区。法定代表人段自力，该公司总经理。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人强建奇，原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司的共同委托代理人席宝迎，被上诉人强建奇，原审被告唯德物业公司的法定代表人段自力到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年11月20日，强建奇与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同，强建奇购买了毅达房地产公司开发汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××小区××单元××层××号房屋，双方合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”。2007年6月10日，由唯德物业公司代收取强建奇的房屋专项维修资金（俗称大修基金）5413元。2008年10月25日，汉杰置业公司收取强建奇契税2706元。2011年4月25日，因购房面积增加，强建奇补交房屋专项维修资金l32元、契税66元，此款由汉杰公司收取。2013年9月16日，该房屋取得房产证书。后强建奇得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今末按照购房合同十五条规定将房屋专项维修资金、契税上缴有关部门，遂以强建奇的商品房无法进行买卖交易为由诉至本院。经查，西安市新城区长缨东路4l号汉杰天赐良苑小区系毅达房地产开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司、毅达房地产公司均自认唯德物业公司只是代收相应款项，唯德物业公司已将全额交给汉杰置业公司。汉杰置业公司自认所收的房屋专项维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳，第二次交的大修基金、契税未缴纳，目前仍在其公司账户上。另查，2014年4月21日国家税务总局出具陕农税字2004089号中华人民共和国契税完税证，纳税人名称为强建奇、于琴，房地产位置为新城区长缨东路4l号33幢4单元41501号。强建奇于2016年4月13日起诉至西安市新城区人民法院称，2007年6月l0日，由唯德物业公司收取强建奇大修基金5413元。2011年12月14日因购房面积增加，强建奇补缴大修基金l32元、契税66元，此款项由汉杰置业公司收取。按照合同第十五条规定，原审被告应在90日内将大修基金上缴至西安市大修基金管理中心方可办取房屋产权证，但原审被告至今仍末将大修基金上缴到有关部门，导致强建奇的商品房无法进行交易。现诉至法院，请求法院判令：1、立即返还强建奇缴纳的大修基金、购房发票、契税发票，承担因拖欠而产生现大修基金缴纳政策下的多余部分；2、支付占用挪用大修基金期间利息，自2007年6月10日至实际交纳之日根据2007年5月的九年定期利息5.22%为2605元；3、承担本案诉讼费。唯德物业公司辩称，强建奇所述的房屋买卖关系属实，我公司只是代表汉杰置业公司代收房屋维修基金（即大修基金），该大修基金我公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故强建奇所述与我公司无关，不同意强建奇诉请。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，强建奇所述的房屋买卖关系属实，强建奇要求的购房款正式发票可以交给强建奇，但有一部分因为公司搬家找不到了。因契税发票有一部分交给了财政局，交给我公司的这一部分契税票据我们可以在约定时间内返还。房屋专项维修资金在当时根据政策都是交给开发商的，近年来才建立的相关账户由开发商逐步上缴给政府，强建奇所缴纳的房屋专项维修资金我公司因经济建设正在缓交，但我方不认可强建奇要求的房屋专项维修资金的利息。原审法院本院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，强建奇与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实、内容不违背国家法律规定，应属有效合同，双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。强建奇购买汉杰置业公司、毅达房地产公司的房屋，汉杰置业公司、毅达房地产公司应给强建奇出具购房发票。汉杰置业公司、毅达房地产公司收取强建奇房屋专项维修资金长期未向有关部门缴纳属违约行为，应当返还该款并承担利息损失。本院综合考虑强建奇缴纳时间、双方合同约定及本案实际情况，利息起算日期认定为强建奇向汉杰置业公司、毅达房地产公司缴纳房屋专项维修资金九十日后。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。关于强建奇主张承担房屋专项维修资金政策下的多余部分一节，目前尚未实际发生，强建奇可另案解决。关于强建奇主张的契税发票，强建奇在庭审中变更诉讼请求为已经缴纳的契税要求返还发票、末缴纳的要求退还契税，现强建奇缴纳的契税中2706元国家税务总局已经出具纳税人名称为强建奇、于琴、房地产位置为1-52003的契锐完税证，汉杰置业公司、毅达房地产公司应返还强建奇。但强建奇补交的66元契税，汉杰置业公司、毅达房地产公司自认至今未向有关部门缴纳，应向强建奇返还该款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向原告强建奇出具购房发票。二、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告强建奇已缴纳房屋专项维修资金5413元，并承担该款自2007年9月9日至返还之目的利息，利息按同期银行贷款利率计算；本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告强建奇已缴纳房屋专项维修资金l32元，并承担该款自2012年3月14日至返还之日的利息，利息按同期银行贷款利率计算。三、本判决生效后的三十曰内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向原告强建奇返还2706元的契税完税证，返还原告强建奇已缴纳契税66元。四、驳回原告强建奇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担。宣判后，毅达房地产公司、汉杰置业公司均不服，向本院提起上诉称，一、天赐良苑大修基金缴存问题属于政策问题所致，我公司可以向相关部门缴纳，没有必要向业主返还。因为该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复。二、关于承担大修基金利息。因为我公司还在与维修资金中心协调相关事宜，因此也没有必要向强建奇支付利息。上诉请求：一、撤销原审判决。二、依法改判或发回重审。三、诉讼费用由强建奇承担。强建奇辩称，一、大修基金按照合同应在90天内交到房管局，汉杰置业公司、毅达房地产公司没有交，2010年国家规定不允许代收大修基金，所以汉杰置业公司、毅达房地产公司应该返还大修基金；二、关于利息问题。大修基金不承担利息是不对的，汉杰置业公司、毅达房地产公司拿了我们的钱就应该给我们算利息。唯德物业公司述称，2006年开发商给业主交房的时候，我是给开放商代收代缴的大修基金，业主交多少我给开发商转多少，这个案子跟我们无关。本院经审理查明，被上诉人强建奇已取得西安市新城区长缨东路41号1幢4单元41501室的房屋所有权证书。原审判决查明事实属实。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，商品住宅的业主应交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金实行专户存储，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。由上可知，住宅专项维修资金，即俗称的大修基金，应由业主交存至当地建设主管部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金专户。本案中，上诉人收取了被上诉人强建奇的住宅专项维修资金后，未将该资金存入住宅专项维修资金专户。故被上诉人要求上诉人返还住宅专项维修资金，有事实和法律依据，应予支持。上诉人上诉认为其可以向相关部门交存住宅专项维修资金，没有必要向业主返还的理由，于法无据，本院不予支持。关于因上诉人未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给被上诉人造成损失一节。上诉人虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但被上诉人强建奇已取得所购商品房的房产证，结合本案实际情况，原审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率承担占用住宅专项维修资金利息损失不妥，应予变更。毅达房地产公司、汉杰置业公司已收取强建奇购房款并代收契税，原审法院判决其向强建奇出具并交付发票，并无不当。一审判决上诉人关于不应向被上诉人强建奇支付住宅专项维修资金利息的上诉请求成立，应予支持。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2226号民事判决书第一项、第三项。二、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2226号民事判决书第二项为：本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还强建奇已缴纳房屋专项维修资金5413元。三、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2226号民事判决书第四项为：驳回强建奇要求返还占用房屋专项维修资金利息损失的诉讼请求及其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，强建奇已预交，由承担15元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。二审案件受理费50元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由强建奇承担10元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担40元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年三月二十七日书记员  陈雅贤