重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初21926号原告龙庆物业发展（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区民族路228号，组织机构代码62191459—3。法定代表人梁锦祥，总经理。委托代理人蒋娅东，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告四川土豆泥投资管理有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1单元12层1201号。法定代表人樊俊辰，总经理。被告四川久顾餐饮管理有限公司，住所地成都市锦江区红星路3段1号成都国际金融中心商场L618号。法定代表人张启明，总经理。原告龙庆物业发展（重庆）有限公司（以下简称龙庆物业公司）诉被告四川土豆泥投资管理有限公司（以下简称四川土豆泥公司）、四川久顾餐饮管理有限公司（以下简称四川久顾公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。原告龙庆物业公司委托代理人到庭参加诉讼，被告四川土豆泥公司、四川久顾公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告龙庆物业公司诉称，原告龙庆物业公司与被告四川土豆泥公司于2015年下半年签订《租赁合同》及《补充合同》，约定：被告四川土豆泥公司承租原告龙庆物业公司所有的位于重庆市渝中区邹容路XX号商铺，面积XX平方米，租赁期限自实际交付日起计五年；承租人应于租赁商铺的第一年按月支付每平方米90元的保底租金，并按月支付商场服务费、推广费，商场服务费为每月每平方米67元，推广费为每月每平方米13元，承租人应于每月首个工作日内或之前支付该费用；原告龙庆物业公司同意暂定在2016年7月4日或之后交付商铺，承租人应当在接到交付租赁场地通知后即时办理接收场地手续；若承租人在通知后7日内尚未办妥接收场地手续，则原告龙庆物业公司有权将该第7天视为承租人实际接收租赁场地日，租赁期亦将从该第7天起开始计算；免租装修期4个月，在装修期间承租人仍须如期交纳商场服务费及其它杂费；若承租人拖欠款项超过7天，原告龙庆物业公司有权解除合同，收回租赁场地；若因承租人违反或不遵守本合同约定，导致原告龙庆物业公司提前终止合同收回租赁场地的，则承租人无权享有装修期，原告龙庆物业公司有权要求承租人补交装修期内所有租金和推广费；若承租人擅自提前解除或终止合同，或由于承租人违反、不遵守、不履行租赁合同导致原告龙庆物业公司提前终止本合同的，原告龙庆物业公司除有权依本合同约定概不退还全部保证金外，还有权要求承租人赔偿因租赁场地空置产生的损失，以及若依约完全履行本合同整个租赁期时原告龙庆物业公司可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月承租人应当支付的租金、商场服务费、推广费标准的之3个月应付金额；因催讨欠费而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）或因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支等，均由承租人承担。2016年初，原告龙庆物业公司与被告四川土豆泥公司、四川久顾公司签订《转让承租权的协议》，约定被告四川久顾公司完全取代被告四川土豆泥公司成为《租赁合同》及《补充合同》的承租人并承接前述合同项下的全部权利义务，且被告四川土豆泥公司对被告四川久顾公司承担连带责任。上述合同签订后，商铺于2016年7月11日按合同约定视为交付被告四川久顾公司，但被告四川久顾公司未进场装修，亦未按期支付装修期内的商场服务费等。2016年8月24日，被告四川久顾公司向原告龙庆物业公司致发《关于解除租赁合同的协商函》，申请解除合同，并认可全部保证金归原告龙庆物业公司不再退还。因被告四川久顾公司违反合同约定，原告龙庆物业公司于2016年9月12日向其发出函件，同意《租赁合同》及《补充合同》于2016年8月31日解除，并要求其支付欠费121780.32元及商铺空置期损失213690元未果。现起诉请求：1、判决确认原告龙庆物业公司与被告四川久顾公司之间的租赁合同法律关系已于2016年8月31日解除；2、判决原告龙庆物业公司不予退还被告四川久顾公司租赁场地保证金213690元；3、判决被告四川土豆泥公司、四川久顾公司向原告龙庆物业公司连带支付场地租金64471.94元、商场服务费47995.77元、推广费9312.61元、写真画面铺贴费8378.73元、空置期损失213690元及律师代理费41000元，并连带承担本案诉讼费。被告四川土豆泥公司、四川久顾公司未答辩。经审理查明，2015年，出租方龙庆物业公司（以下简称甲方）与承租方四川土豆泥公司（以下简称乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定内容有：“甲方将其合法拥有的座落于重庆市渝中区邹容路XX号商铺租赁给乙方使用，租赁场地面积约为XX平方米；甲方同意租赁场地的唯一用途为乙方经营品牌的韩式餐饮营业之用；甲方同意暂定在2016年7月4日或之后，将租赁场地按本合同附件二所述的状况交付乙方使用，但实际交付日期以甲方在交付场地通知书中所述之日期为准，而该通知书须于实际交付日期前最少30天发出；乙方应当在接到甲方交付租赁场地通知后即时办理接收场地手续，若乙方在通知后7日内尚未办妥接收场地手续，则甲方有权将该第7天视为乙方实际接收租赁场地日，租赁期亦将从该第7天起开始计算；同时，甲方亦可依据本合同的约定，行使提前收回租赁场地、终止合同并不退还乙方已支付的全部保证金等权利；租赁期自本合同约定的实际场地交付日起计5年；乙方应按首年每月每平方米90元（月租金总额37710元）向甲方每月支付保底租金，并按月支付商场服务费、推广费，商场服务费为每月每平方米67元，推广费为每月每平方米13元，应于每月首个工作日内或之前支付租金、商场服务费及推广费；装修期以甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计4个月，不论乙方是否能在装修期内完成其店铺之装修，乙方须于装修期后开始支付租金，在装修期间，乙方仍须如期交缴本合同所约定的有关租赁场地之商场服务费及其它杂费；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内所有租金和推广费；乙方须于向甲方签订要约书之日或之前向甲方缴纳人民币213690元保证金；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权不退还乙方向其支付的全部保证金；若乙方擅自提前解除或终止合同或由于乙方违反、不遵守、不履行租赁合同导致甲方提前终止本合同，甲方除有权依本合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿因租赁场地空置而产生的损失，以及若依约完全履行本合同整个租赁期时甲方可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月乙方应当向甲方支付的租金、商场服务费、推广费标准之3个月应付金额；甲方因向乙方催讨租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨等。第26条特别条款约定：鉴于乙方签订本租赁合同时，尚不具备在租赁场地经营本合同第4条所约定的场地指定用途的经营资格，故乙方必须保证在甲方向乙方交付租赁场地前10天已经具备相应的经营资格或者已经设立了有权在租赁场地开展相应经营活动的由乙方控股投资设立的注册资金不低于人民币100万元并已全部到账的四川久顾餐饮管理有限公司，而且该公司已获得在租赁场地使用有关商标的使用权，并取得甲方同意由其受让乙方对租赁场地的承租权成为本租赁合同的承租人，与乙方和甲方签订了承租权转让合同，乙方对该公司的租赁和经营行为承担连带保证责任。否则，甲方有权拒绝向乙方交付租赁场地及/或提前解除本租赁合同，乙方无权要求甲方返还乙方已经支付的保证金并须赔偿甲方由此产生的一切损失。一切以甲方最终审批为准”。《租赁合同》签订后，甲方龙庆物业公司与乙方四川土豆泥公司又签订《补充合同》一份，对《租赁合同》第26条特别条款进行了更正，具体内容为：“鉴于乙方签订本租赁合同时，尚不具备在租赁场地经营本合同第4条所约定的场地指定用途的经营资格，故乙方必须保证在甲方向乙方交付租赁场地前10天已经具备相应的经营资格或者已经设立了有权在租赁场地开展相应经营活动的注册资金不低于人民币100万元并已全部到账的四川久顾餐饮管理有限公司，而且该公司已获得在租赁场地使用有关商标的使用权，并取得甲方同意由其受让乙方对租赁场地的承租权成为本租赁合同的承租人，与乙方和甲方签订了承租权转让合同，乙方对该公司的租赁和经营行为承担连带保证责任。否则，甲方有权拒绝向乙方交付租赁场地及/或提前解除本租赁合同，乙方无权要求甲方返还乙方已经支付的保证金并须赔偿甲方由此产生的一切损失。一切以甲方最终审批为准”。2016年1月4日，甲方龙庆物业公司与乙方四川土豆泥公司、丙方四川久顾公司签订《转让承租权的协议》一份，约定内容有：“甲乙双方就乙方承租甲方位于重庆市渝中区邹容路XX号地块上建造的重庆时代广场XX号商铺事宜，签订了《租赁合同》及《补充合同》，乙方基于自身的理由，现向甲方提出将《租赁合同》及《补充合同》的承租权全部转让给丙方，由丙方成为《租赁合同》及《补充合同》的承租方。基于此，甲乙丙三方达成转让承租权协议如下：1、自2016年1月4日（下称转让日）起，甲方同意乙方将L604号商铺的承租权转让给丙方，由丙方完全取代乙方成为《租赁合同》及《补充合同》的承租人并承接《租赁合同》及《补充合同》项下的全部权利义务，包括但不限于承接乙方依据《租赁合同》及《补充合同》已向甲方提交或签订的任何文件和作出的任何承诺。甲方对乙方已作出的一切指引或要求将由丙方实施和履行。2、转让日前，乙方应继续履行《租赁合同》及《补充合同》项下的各项义务。如因乙方不履行义务导致甲方损失，丙方自愿与乙方承担连带赔偿责任。转让日后，与《租赁合同》及《补充合同》有关的任何赔偿责任及法律责任将由丙方承担，乙方对丙方涉及《租赁合同》及《补充合同》的行为承担连带责任，如丙方违反《租赁合同》及《补充合同》约定应由承租方履行的义务，甲方有权向丙方及/或乙方追究一切责任。转让日后，乙方无权就《租赁合同》及《补充合同》向甲方主张任何权利或要求任何形式的履行。3、乙方依据《租赁合同》已经向甲方交纳的保证金213690元将自转让日自动被视为丙方已依据《租赁合同》、《补充合同》向甲方支付了相应的保证金，甲方无需向乙方退还该等保证金，但乙方需向甲方退还甲方已向乙方发出的所有已收取保证金的收款凭据原件，甲方在收到乙方的收款凭据原件之日起三十日内向丙方出具相应的收款收据。……7、本协议与租赁合同具有同等法律效力，除本协议另有约定以及租赁主体变更外，《租赁合同》和《补充合同》的其他条款保持不变”。2015年10月15日，四川久顾公司张启明已向龙庆物业公司支付保证金213690元，龙庆物业公司已开具收款收据。2016年3月21日，龙庆物业公司改造L604号商铺产生写真画面铺贴费8378.73元。2016年5月31日，龙庆物业公司向四川久顾公司发函，内容为：“重庆时代广场XX铺：参照上述单位已正式签署的租赁合同，现确认上述单位已准备于2016年7月4日交予租户使用。……请注意，缺席是次交接程序将不会改变租赁的生效日期。”2016年8月24日，四川久顾公司向龙庆物业公司发出《关于解除租赁合同的协商函》，内容为：“贵公司与我公司在2015年下半年就租赁重庆时代广场XX号商铺签订了《租赁合同》，合同暂定贵公司于2016年7月4日或之后将该铺面交与我公司，我公司也在合同签订时向贵公司缴纳了保证金213690元。在2016年7月4日左右，我公司已与贵公司口头协商一致，解除上述租赁合同，我公司也认可保证金不再退还。由于贵公司未向我公司正式交付该铺面，我公司也并未实际占有或使用该铺面，所以并未产生水电气、物管、推广费等费用。现我公司向贵公司提出申请，望贵公司与我公司签订书面的解除协议，以尽快结清双方间的债权债务，使贵公司能向他人出租该铺面。烦请贵公司在收函后尽快与我公司协商书面签订解除协议的时间”。2016年9月12日，龙庆物业公司向四川久顾公司回函，内容为：“贵司2016年8月26日要求提前终止合同通知函，我司已收悉，根据贵我双方签订之《租赁合同》，贵司的行为已经构成严重违约。对此，我司正式函告如下：1、我司同意贵我双方关于重庆时代广场L604店铺租赁合同于2016年8月31日解除。2、请贵司在收到本函后3个工作日结清截止至2016年8月31日的所有费用，共计人民币121780.32元（包括但不限于租金、推广费、商场服务费及其他费用）。3、由于贵司要求提前解约的行为已构成严重违约，为此我司将依约不退还贵司支付的全部保证金。4、鉴于贵司的严重违约行为，根据《租赁合同》约定，贵司须赔偿我司预期收益损失共计人民币213690元，此款项请于收到本函后3个工作日内结清。若贵司在收到本函后不予理会，我司将采取法律手段，依法维护合法权益。届时，贵司将承担有关诉讼费、财产保全费、律师代理费、调查取证费、违约金、逾期利息、交通费、执行费等因追索债权所产生的一切费用”。2016年9月12日，龙庆物业公司与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，并已支付律师代理费41000元后向本院起诉。上述事实,有租赁合同、补充合同、转让承租权协议、保证金支付凭证、收款收据、工程款单据、商务函件、欠费明细表、法律事务委托合同及律师费支付凭据等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，本案中，原告龙庆物业公司与被告四川土豆泥公司、四川久顾公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《转让承租权的协议》均系双方当事人真实意思表示，依法成立，具有法律效力。双方当事人均应依法按约全面履行各自的义务。双方在租赁合同中已约定：甲方即原告龙庆物业公司应在租赁场地实际交付日期前最少30天发出《交付租赁场地通知书》，乙方即被告四川久顾公司应当在接到甲方交付租赁场地通知后即时办理接收场地手续，若乙方在通知后7日内尚未办妥接收场地手续，则甲方有权将该第7天视为乙方实际接收租赁场地日，租赁期亦将从该第7天起开始计算；若乙方擅自提前解除或终止合同或由于乙方违反、不遵守、不履行租赁合同导致甲方提前终止本合同，甲方除有权依本合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿因租赁场地空置而产生的损失，以及若依约完全履行本合同整个租赁期时甲方可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月乙方应当向甲方支付的租金、商场服务费、推广费标准之3个月应付金额；甲方因向乙方催讨租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨等。同时，被告四川土豆泥公司对被告四川久顾公司涉及《租赁合同》及《补充合同》的行为承担连带责任。根据上述约定，被告四川久顾公司在原告龙庆物业公司发出《交付租赁场地通知书》后，未按约在7日内接收租赁场地，并提出提前解除租赁合同的协商，该行为已违反合同约定，理应按约依法承担相应的违约责任。原告龙庆物业公司回函同意双方之间的租赁合同于2016年8月31日解除，符合上述法律规定，本院对此予以确认。合同解除后，被告四川久顾公司按约仍负有向原告龙庆物业公司支付合同解除前的租赁场地租金、商场服务费、推广费、租赁场地改造费用、空置期损失费及为实现债权产生的费用等义务，被告四川土豆泥公司亦应对此承担连带给付责任，原告龙庆物业公司亦有权不予退还已交纳的保证金。因此，原告龙庆物业公司的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以主张。被告四川土豆泥公司、四川久顾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告龙庆物业发展（重庆）有限公司与被告四川久顾餐饮管理有限公司之间关于重庆市渝中区邹容路100号重庆时代广场L604号商铺的租赁合同关系于2016年8月31日解除。二、被告四川久顾餐饮管理有限公司应在本判决生效后十日内给付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司从2016年7月11日起至2016年8月31日期间的商铺租金64471.94元、商场服务费47995.77元、推广费9312.61元、商铺改造费（写真画面铺贴）8378.73元，合计130159.05元。三、被告四川久顾餐饮管理有限公司应在本判决生效后十日内给付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司商铺空置期损失费213690元。四、被告四川久顾餐饮管理有限公司应在本判决生效后十日内给付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司律师代理费41000元。五、被告四川土豆泥投资管理有限公司对上述第二、三、四项款项承担连带给付责任。六、被告四川久顾餐饮管理有限公司已交纳的租赁场地保证金213690元原告龙庆物业发展（重庆）有限公司有权不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费3536元，由被告四川久顾餐饮管理有限公司负担，被告四川土豆泥投资管理有限公司承担连带给付责任（此款原告已垫付，被告随前款一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 巫 松二〇一七年三月三十一日书记员 雷丹丹