江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0115民初305号 原告林艳，女，1972年6月20日生，汉族，居民。 委托代理人李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。 被告南京筑诚置业发展有限公司（组织机构代码74824995-7），住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道**。 法定代表人黄灏，公司董事长。 委托代理人丁峰，男，1969年5月1日生，汉族，居民，系公司员工。 委托代理人陈子建，男，1976年8月29日生，汉族，居民，系公司员工。 原告林艳诉被告南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林艳及其委托代理人李梦亮，被告筑诚公司的委托代理人丁峰、陈子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林艳诉称，2014年11月30日其与被告筑诚公司签订编号为宁房预售合字2013207631号的商品房预售合同，约定其购买被告开发的位于江宁区商品房屋。协议签订后其于2014年11月30日将全部合同款1557993元支付给被告筑诚公司。2015年12月31日，其在办理收房手续时发现商品房存在没有上下水设施、没有配套的卫生间、计入公用分摊面积的建筑部位和未计入共有分摊面积但归全体业主共有的房屋建筑部位不明确且靠地铁通道的门帘处出现大量积水并蔓延至涉案房屋、被告提供的电容量并非商业用电的380V等问题。上述房屋出现的问题分别违反合同约定并违反《商品房销售管理办法》及《物权法》的规定，房屋的上下水设施属于商品房的基础设施，如不配备或无法同时交付将从根本上影响房屋的使用，现场出现的多处漏水点等已严重影响房屋的使用并使合同目的不能实现。综上，请求法院判令：1、解除双方于2014年11月30日签订的编号为宁房预售合字2013207631号商品房预售合同；2、要求被告退还购房款1557993元及利息（自2014年11月30日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、要求被告支付违约金127899.65元。 被告筑诚公司辩称：1、合同附件7约定的上下水设施只是配套基础设施，并非所有设施都需入户；2、原告对其购买的房屋所在的楼层平面位置是知悉的，原告也知悉在平面图中没有公共卫生间，涉案房屋有上下水设施设在负一层通往负二层的通道口；案涉房屋无卫生间，但有公共卫生间设在负一层，故不存在合同目的无法实现的情况；3、案涉房屋交房时确实存在渗水现象，现已维修好，商铺的电容量系商业用电380V；4、合同第六条第四款约定甲方迟延交付商品房要承担的违约责任，但其不存在迟延交付商品房，合同第五条第三款是对乙方违约情形的违约责任，上述两条款均不适用于本案。合同对配套设施的违约责任进行了约定，应当适用第七条。综上要求依法处理。 经审理查明：原告林艳（乙方）与被告筑诚公司（甲方）于2014年11月30日签订《托乐嘉花园商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），双方约定甲方预售给乙方的商品房为江宁区，商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为12层，其中±0.00米以上10层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以下第2层。该商品房的设计用途为商业，层高4.4米，建筑面积58.45平方米，其中套内面积32.9平方米，共有公用分摊面积25.55平方米。乙方应于2014年11月21日前向甲方支付定金五万元。该商品房以建筑面积定价，单价为26655.14元/平方米，总价1557993元。乙方应于2014年11月28日前支付总价款1557993元。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，违约金应当在交房前付清；经甲方催告后5日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付合同总价款的5%的解约赔偿金并不予返还定金。甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款万分之一/天计算违约金，但该违约金数额累计不超过1万元。甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后120日仍未交付的，乙方有权解除本合同。甲方应当在登记机关注销本合同后10日内将已收房款和3%违约金支付给乙方。附件4列明的装饰装修及设备标准，其中卫生间的装修包括地面及墙面。附件7列明甲方对配套基础设施及其他设施的承诺，包括上水、下水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖、供冷设施等，如附件7中的设施迟延达到甲方承诺的条件，甲方应承担采取补救措施并按照1元/天·项计算向乙方支付违约金的违约责任。该违约责任不与合同第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。因政府相关部门和不可抗力原因逾期交付甲方免责。原告于2014年11月30日交付1557993元，其中5万元属于预售定金。2015年12月18日被告通知原告收房。原告于2015年12月31日向被告发送律师函，告知房屋存在的问题并要求被告予以解决，未获被告书面回应。 庭审中，原告提出涉案房屋的负一层有独立的上下水设施，被告认为该设施系临时设施不符合合同约定。经现场勘验，涉案房屋无渗水现象，负二楼商铺无进户上下水，商铺用电负荷为380V，负一楼通往负二楼区域有一个上下水设施，后经他人举报，被城管部门拆除。负二层与城市地铁相连通，因客观原因不具备单独设计上下水条件。 上述事实，有《托乐嘉花园商品房预售合同》、销售不动产统一发票、银联签购单、房屋现场照片、南京市房屋测绘成果报告、律师函、顺丰快递邮寄单和回执单、电力工程委托建设承包合同、房屋设计图纸、电压实测表、宣传册及当事人陈述等证据材料证实。 本院认为：原被告签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。案涉商品房属于商业性用房，即用于出租、经营等商业性用途。被告筑诚公司向原告出售商铺，应确保该商铺能够满足原告正常合法使用。双方签订的商品房预售合同附件4、附件7约定该商铺包括卫生间及上下水设施。《商品房销售管理办法》规定，房屋现售应满足供水供电等配套基础设施具备交付使用条件。涉案商铺作为人员集聚的商业区域，有无卫生间及上下水设施，将直接影响区域商铺的人流量及其商业经营目的的实现。被告未能提供合同约定的配套设施且负二层不能满足上下水单独入户的条件将严重影响原告实现其合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因负二层商铺与城市地铁相通，客观原因不具备单独设计上下水条件，且无法补救，被告实际上已不能继续履行，按照合同约定为案涉商铺提供进户上下水和卫生间，致使合同目的无法实现，故对于原告主张解除商品房预售合同诉讼请求，本院予以支持。涉案商品房预售合同解除后，被告应当返还原告交付的房款，故对于原告要求被告返还购房款1557993元的诉讼请求，本院亦予以支持。原告要求被告承担已收取购房款银行利息损失，同时亦主张被告承担违约损失127899.65元，已收取的房款银行利息损失系原告购房过程中的实际损失，当事人既主张实际损失又主张违约损失的，择一适用，考虑对原告有利原则，本院对原告主张实际损失的诉讼请求，予以支持。对原告主张的违约损失不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告林艳与被告南京筑诚置业发展有限公司于2014年11月30日签订编号为宁房预售合字2013207631号《托乐嘉花园商品房预售合同》予以解除。 二、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告林艳购房款1557993元及利息（以1557993元为基数自2014年12月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。 三、驳回原告林艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费20103元，由被告南京筑诚置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43010113291********）。 审 判 长  闫立海 人民陪审员  戎宏来 人民陪审员  周明信 二〇一七年三月七日 书 记 员  胡健志