广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0184民初4444号原告：唐文明，住广东省从化市。被告：廖焕相，住广东省从化市。原告唐文明诉被告廖焕相房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告唐文明到庭参加诉讼，被告廖焕相经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2015年4月29日，原告和被告签订房屋买卖合约，被告将位于从化市街口XX房以95万元的价格出售给原告。原告当天支付给被告购房定金5万元，于2015年5月4日按合约要求支付购房款15万元，双方约定剩余房款过户后支付。但因该物业从2015年6月相继被法院查封，经协商��，被告答应尽快想办法偿还债务解封法院对涉案房产的查封，双方遂于2015年9月12日签订房屋交易补充协议，约定于2015年10月20日前完成过户手续。但约定时间到期后，被告廖焕相一直没有解决该物业的债务、抵押等问题，造成原告未能按合约办理该房屋的过户手续，故向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告于2015年4月29日签订的房屋买卖合同；2.被告退还购房款15万元及利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年5月4日起暂计算至2016年10月17日，实际计算至主款项付清之日止，共计160638元;3.被告双倍返还定金10万元给原告；4.被告按合同约定赔付原告违约金暂计313500元（从2015年10月21日起每天按房屋成交款的0.3%计付）。庭审过程中原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2015年4月29日签订的房屋买卖合同；2.被告退还购房款20万元及利息（自2015年5月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）;3.被告向原告支付违约金（以95万元为基数，从2015年10月21日起至起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付）。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交：1.《房屋买卖合约》，证明原被告双方于2015年4月29日签订房屋买卖合约将涉案房产以95万元的价格出售给原告;2.收款收据和中国建设银行转账凭条，证明2015年5月4日支付被告15万元购房款；3.收款收据（定金），证明原告在签订合约的当天支付被告定金5万元;4.补充协议，证明原被告双方约定在2015年10月20日前完成涉案房屋的过户手续；5.房地产权证（复印件），证明涉案房产的情况；6.解除合约短信通知截图，证明由于被告一直无法履行合同��2016年10月24日原告通知被告要求解除合约；7.《房地产抵押估价报告》复印件，证明原告购买涉案房产时的价格是每平方约8000元，现在房价上涨给原告造成损失，原告有权向被告主张违约金；8.住房公积金贷款审批确认书，证明2015年7月8日我向银行申请了25万元的贷款，已经取得了银行的同贷书；9.拍卖成交确认书、广东省人民法院案款收据和转账凭条、（2015）穗从法执字第3123号之一执行裁定书和协助执行通知书，证明原告通过从化区人民法院委托拍卖途径竞拍得涉案房产。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩和证据，应视为放弃辩证、质证的权利。经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采纳。根据本院确认和采信的证据，本院查明以下事实：2015年4月29日，原告（买方）和被告（卖方）签订《房屋买卖合约》，约定：被告向原告购买位于从化市街口镇XX房物业，建筑面积为124.73平方米；总成交价格为95万元。该合同第五条约定：定金5万元，原告应在签署本合约同时交付给被告；定金余款15万元，原告须在2015年5月6日前交付给被告；被告应在收取定金后10天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并且协助原告申请银行按揭，原告应在签署银行按揭文件后10天内支付贷款所需费用并提交齐全办理银行贷款所需资料，原告向贷款银行申请25万元的银行按揭贷款；买卖双方在贷款银行出具《同意贷款书》给原告10天内到从化市房管局办理该房产的转移登记手续，并提供齐全办理买卖交易的全部资料；首期楼款50万元，原告在本次交易过户当天支付给被告；楼款余款（即申请贷款额）在交易过户及抵押登记���续完成后，由贷款银行直接划给被告；如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额原告必须在房管部门成功受理本次交易递件当天作为剩余首期楼款交付给被告。第八条约定:“卖方须保证对上述物业享有完整所有权,并拥有全部的收益处分权,能完全支配及处理有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、及清还抵押等，卖方应在交付该物业给买方使用之日起清理完毕。从而保证该物业完成交易后买方无须对上述事项负责。否则卖方应赔偿买方由此而引起的一切损失。”第九条约定：“卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方以及在买方发出通知关于贷款到银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省存量房买卖合同》，10天内仍不履行合约之条款，则视为卖方违约。卖方须退还所收买方已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再以此向卖方进一步追究责任或要求赔偿，且不得迫使卖方履行此合约。”双方还约定被告办理银行赎证的时间为2015年7月20日前。上述合同签订当日，原告支付50000元定金给被告，2015年5月4日支付15万元定金给被告。2015年7月8日原告申请的25万元贷款通过了广州住房公积金管理中心的审批。2015年9月12日双方又签订补充协议，该协议第一条约定：被告必须于2015年10月20日前把该物业过户给原告，否则超出一天，被告每天按房屋成交价的0.3%违约金支付给原告。另查明：涉案房产在2015年6月18日、9月15日、2016年7月5日分别被人民法院查封。另查：因被告廖焕相拖欠案外人某公司债务，本院委托拍卖被执行人廖焕相所有的涉案房产，由原告唐文明竞得，本院于2016年11月8日作出（2015）穗从法执字第3123号之一执行裁定书，裁定：XX房的所有权及相应的权利归买受人唐文明所有，自本裁定书送达买受人唐文明之日起转移等。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《房屋买卖合约》是其真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当切实履行。原告已经按照上述合同的约定支付了定金5万元和15万元，并申请了贷款，但被告未依约于2015年10月20日前将涉案房产过户给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同之规定，由于被告的违约行为导致涉案《房屋买卖合约》未能履行，故原告主张解除合同，并要求被告退还购房款20万元及从2015年5月4日起至退还该款项之日止，按照中国人民银行公布的同���同类贷款基准利率计付利息，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”庭审中，原告选择主张违约金，并主张被告从2015年10月21日起至起诉之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金，符合法律规定且属于原告在法律规定的范围内处分自己民事权利的行为，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告唐文明与被告廖焕相于2015���4月29日签订的《房屋买卖合约》。二、被告廖焕相应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款20万元并支付利息（从2015年5月4日起至返还该款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付）给原告唐文明。三、被告廖焕相应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以950000元为基数，从2015年10月21日起至2016年10月25日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金）给原告唐文明。四、驳回原告唐文明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7399元，由被告廖焕相负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日���，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄丽平人民陪审员  李力保人民陪审员  李丽芳二〇一七年三月三日书 记 员  高淑仪