广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤51民终478号上诉人（原审被告）：陈镇英，男，汉族，住潮州市湘桥区。上诉人（原审被告）：刘玩贞，女，汉族，与上诉人陈镇英同一住址。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄林勤，廖泽钿，广东正冉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭燕南，男，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：沈文凯，广东潮星律师事务所律师。上诉人陈镇英、刘玩贞因与被上诉人郭燕南建设用地使用权纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈镇英、刘玩贞的共同委托诉讼代理人黄林勤，被上诉人郭燕南的委托诉讼代理人沈文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈镇英、刘玩贞上诉请求：一、撤销原审判决，改判为上诉人陈镇英返还被上诉人郭燕南已付款项20万元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人郭燕南承担。事实和理由是：一、原审判决认定双方签订的《土地房产转让协议书》合法有效明显是错误的。陈镇英与郭燕南约定转让的位于潮州市湘桥区某某路尾土地(证号列：潮府国用(2001)字第0030XXXX号)以及该宗土地上建筑物已被潮州市湘桥区人民法院于2013年8月30日作出的(2000)潮湘法执字第330号恢字12号执行裁定书裁定查封。根据《城市房地产管理法》第三十八条以及《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《土地房产转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。双方在合同中明确约定转让土地的用途是国有划拨厂房用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，到目前为止，陈镇英与郭燕南签订的转让协议，仍未经有批准权的人民政府批准，故双方所签订的协议书应为无效合同。二、原审判决适用法律错误。原审法院依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，认为陈镇英与郭燕南签订的《土地房产转让协议书》于2016年5月17日解除。而该协议书属无效合同，依据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，并不存在解除合同的情形。三、原审法院判令上诉人返还被上诉人双倍定金明显错误。陈镇英与郭燕南签订的《土地房产转让协议书》中约定郭燕南在合同签订之日起l0日内付人民币l50万元给陈镇英作为定金。根据《担保法》第二条第二款及第五条的规定，因上述协议无效以及定金合同的从属性，该定金合同也无效，故双方对该定金的约定不适用定金罚则。协议书第三条对违约责任的约定中也没有定金罚则，原审法院判令上诉人返还被上诉人双倍定金明显错误。根据《合同法》第五十八条规定，陈镇英对郭燕南应承担的只是合同无效的违约责任。因此，陈镇英只需返还郭燕南已交付的款项人民币20万元。四、原审法院判令上诉人刘玩贞承担共同清偿责任错误。上诉人刘玩贞对陈镇英与郭燕南签订的《土地房产转让协议书》全不知情，该行为是陈镇英的个人行为。陈镇英转让土地及房产的所得并没有用于夫妻共同生活，不属夫妻共同债务。根据合同的相对性，上述协议书的主体为陈镇英和郭燕南，合同的违约责任应由陈镇英一人承担，原审法院判令上诉人刘玩贞承担共同清偿责任错误。被上诉人郭燕南辩称：一、上诉人认为“原审判决认定事实错误及适用法律错误，双方签订的《土地房产转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同”。对此，被上诉人认为上诉人的说法显然与事实及法律相违背，依法应予以驳回。《土地房产转让协议书》是双方自愿签订的，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定，只有合同的内容违反效力性强制规定时才可能导致合同无效。同时《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第l5条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”而《城市房地产管理法》第三十八条对房地产禁止转让的规定是管理性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，并非对房地产买卖合同的效力的否定。根据物权行为与债权行为的区分原则，转让物权行为的实现需要两个行为：一是签订房屋买卖合同的债权行为，一是房屋所有权变动的物权行为。恰恰是《城市房地产管理法》第三十八条关于禁止房地产转让的规定而使房屋买卖合同这一债权向物权的变动不能实现。被上诉人与上诉人陈镇英之间签订的《土地房产转让协议书》的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，系合法有效的合同。另外，涉案土地及房地产在转让前已有另一案件作出了执行裁定，并无上诉人所陈述的情况。广东省高级人民法院于2012年6月26日发出的粤高发（2012）240号会议纪要第一条第三款规定，不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。二、上诉人认为“原审法院判令上诉人返还被上诉人双倍定金明显错误，以及判令刘玩贞承担共同清偿责任错误”。对此，被上诉人认为上诉人的上述说法也与事实及法律相违背，依法也应予驳回。由于陈镇英违反《土地房产转让协议书》第三条第一款及第三款的约定，已构成根本违约，给被上诉人造成严重的经济损失，应承担违约责任。而被上诉人己按协议约定支付了l50万元定金，根据《合同法》第一百一十五条的规定，陈镇英不履行协议约定的义务，应当向被上诉人双倍返还定金即人民币300万元，其中130万元已通过法院返还被上诉人，故陈镇英应返还被上诉人l70万元。在签订《土地房产转让协议书》时，陈镇英的妻子刘玩贞在其身份证复印件上签名并在提交的《国有土地使用证》上签名确认，同时上述土地及房地产转让也发生在其夫妻关系存续期间，因此刘玩贞与陈镇英应对上述170万元债务共同承担还款义务。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，而上诉人的上诉请求纯属无理之诉，请二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。郭燕南向一审法院起诉请求：一、判令解除郭燕南与陈镇英签订的《土地房产转让协议书》；二、判令陈镇英、刘玩贞双倍返还定金合计人民币170万元给郭燕南；三、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：陈镇英与刘玩贞是夫妻关系，双方于1984年1月23日登记结婚。广东省潮州市中级人民法院于2012年10月30日作出（2008）潮中法执字第28号（2010）恢15号执行裁定书，裁定被执行人潮州市某某社区物业管理服务中心所有的位于潮州市湘桥区某某路尾的土地使用权[国有土地使用权证列：潮府国用（2001）字第0030XXXX号]以及地上建筑物（建筑面积5133平方米）作价人民币365万元，交付申请执行人陈镇英以抵偿潮州市某某社区物业管理服务中心应负担的192万元的赔偿责任，上述标的物的所有权自裁定送达时转移给陈镇英，陈镇英应于裁定送达之日起2个工作日内付给潮州市某某社区物业管理服务中心人民币1247520元。后一审法院在执行（2000）潮湘经初字第4号民事调解书过程中，于2013年8月30日作出（2000）潮湘执字第330号恢字12号执行裁定书，裁定查封被执行人陈镇英位于潮州市湘桥区某某路尾的土地使用权[国有土地使用权证列：潮府国用（2001）字第0030XXXX号]以及地上建筑物（建筑面积5133平方米）的财产（限额人民币303万元）。2015年4月7日，陈镇英（甲方）与郭燕南（乙方）签订《土地房产转让协议书》1份，约定：“一、转让标的物情况：1.转让标的位于潮州市湘桥区某某路尾土地[土地面积1533平方米，该宗地四至及界址点坐标详见国有土地使用证（证号列：潮府国用（2001）字第0030XXXX号]以及该宗土地上建筑物（建筑物面积5133平方米，还包括六楼加层及七楼的铁棚厨房约800平方米）；2.由于消防通道的需要及现状的格局，原将产权属于上述标的物北侧约2米宽的后通道并入某某服装厂及某某制鞋厂，南通道即大门保持现状不变，如以后发生重大改变时，即某某服装厂、某某制鞋厂和乙方整片地进行改造时，原某某服装厂及某某制鞋厂、陈镇英占用的上述标的物约2米通道应归还乙方；3.现该地块的用途为划拨厂房用地，由于以上土地尚未办理产权过户登记手续，故上述土地使用权仍登记在潮州市某某社区物业管理服务中心名下，而地上建筑物尚未办理房屋登记手续，为此，甲方负责办理上述房产及土地过户到乙方名下的登记手续，同时上述土地及房产所涉及的一切办证、过户税费均由甲方承担。二、转让方式：1.上述土地以及地上建筑物的转让价款合计为人民币860万元；2.乙方应在签订合同之日起10天内付人民币150万元给甲方作为定金；3.甲方应在合同签订之日起2个月内将上述建筑物内可移动财物自行腾退搬迁完毕，并将上述土地及建筑物交付乙方，乙方应再次付转让款价款人民币225万元；4.乙方在设备进厂后，力争搬迁时间为2个月再付还甲方转让价款人民币225万元；5.剩下的转让价款人民币260万元用于支付办理上述土地及建筑物有关办证、过户手续所涉及的税费，该转让价款人民币260万元支配权属于甲方，甲方视其办证、过户过程所需款项，由乙方及时支付还甲方，如过户税费超出上述转让价款人民币260万元，则超出部分也由甲方负责，同时甲方保证自合同签订之日起18个月内为乙方办妥上述土地和房产过户到乙方名下的一切手续。三、权利义务与违约责任：1.甲方应保证对上述土地及地上建筑物拥有所有权和处分权，保证上述土地以及地上建筑物不存在任何产权瑕疵、限制及纠纷，在产权过户到乙方名下之前，上述土地及地上建筑物所涉及的一切产权纠纷均与乙方无关，甲方必须负责理楚；2.乙方应按时支付转让款；3.自合同签订之日起，甲、乙双方必须按合同所约定的条款执行，任何一方如有违法上述合同条款约定的任一行为或情形，则视为违约，违约一方必须承担违约责任及赔偿另一方所造成的经济损失，并承担由此引起的一切法律责任。四、其他：本协议在履行过程中如发生纠纷，双方应协商解决，如双方协商不成，则由上述土地所在地人民法院管辖。”上述《土地房产转让协议书》签订当日，郭燕南付还陈镇英定金人民币20万元，陈镇英出具《收款收据》1份交郭燕南存执，该《收款收据》的内容是：“今收到郭燕南先生土地房产转让定金人民币200000元，收款人：陈镇英。”2015年4月14日，郭燕南再付还陈镇英人民币130万元，陈镇英出具《收款收据》1份交郭燕南存执，该《收款收据》的内容是：“今收到郭燕南先生转让厂房场地款人民币1300000元，收款人：陈镇英。”陈镇英与郭燕南签订上述《土地房产转让协议书》时，没有告知郭燕南上述土地及地上建筑物被一审法院查封，《土地房产转让协议书》签订后，陈镇英尚未将上述土地及地上建筑物交付郭燕南使用。上述郭燕南于2015年4月14日付还陈镇英的人民币130万元在转入陈镇英的银行账户后，被一审法院在办理（2000）潮湘执字第330号恢字1号执行案件过程中依法裁定冻结，2015年11月6日，郭燕南、陈镇英及（2000）潮湘执字第330号恢字1号执行案件的申请执行人经协商，同意上述被一审法院依法冻结的人民币130万元返还郭燕南，2015年11月10日，陈镇英通过银行转账返还郭燕南人民币130万元。2016年5月11日，郭燕南诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院依法立案受理后，于2016年5月17日将郭燕南的起诉状副本等诉讼文书送达陈镇英、刘玩贞。本案在审理过程中陈镇英确认上述人民币130万元是郭燕南付还其转让土地房产的定金。一审法院认为，郭燕南与陈镇英签订的《土地房产转让协议书》是双方当事人自愿签订的，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈镇英转让给郭燕南的位于潮州市湘桥区某某路尾的土地使用权[国有土地使用权证列：潮府国用（2001）字第0030XXXX号]以及地上建筑物（建筑面积5133平方米）在双方签订上述《土地房产转让协议书》之前已被人民法院查封，现陈镇英不能履行《土地房产转让协议书》中的“甲方应在合同签订之日起2个月内将上述建筑物内可移动财物自行腾退搬迁完毕，并将上述土地及建筑物交付乙方”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，郭燕南起诉请求解除上述《土地房产转让协议书》，依法可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，郭燕南与陈镇英签订的上述《土地房产转让协议书》于2016年5月17日解除。陈镇英在位于潮州市湘桥区某某路尾的土地使用权[国有土地使用权证列：潮府国用（2001）字第0030XXXX号]以及地上建筑物（建筑面积5133平方米）被人民法院查封期间，与郭燕南签订《土地房产转让协议书》，将上述土地及地上建筑物转让给郭燕南，并收取郭燕南的定金人民币150万元，且其与郭燕南签订《土地房产转让协议书》时，没有告知郭燕南该土地及地上建筑物已被人民法院查封的事实，违反了《土地房产转让协议书》中“甲方应保证对上述土地及地上建筑物拥有所有权和处分权，保证上述土地以及地上建筑物不存在任何产权瑕疵、限制及纠纷”的约定，构成违约，应按《土地房产转让协议书》的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，陈镇英对收取郭燕南的定金人民币150万元，应予双倍返还，即陈镇英应返还郭燕南人民币300万元，但陈镇英已返还郭燕南的人民币130万元，应予抵除。陈镇英上述债务发生于其与刘玩贞婚姻关系存续期间，现没有证据证明上述债务属于陈镇英的个人债务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，上述债务应认定为陈镇英与刘玩贞的夫妻共同债务，郭燕南请求判令陈镇英与刘玩贞共同返还上述人民币170万元，依法可予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告郭燕南与被告陈镇英于2015年4月7日签订的《土地房产转让协议书》于2016年5月17日解除；二、被告陈镇英、刘玩贞应返还原告郭燕南双倍定金人民币300万元，抵除被告陈镇英已返还原告郭燕南的人民币130万元，余款人民币170万元应在本判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币20100元，由被告陈镇英、刘玩贞负担。被告陈镇英、刘玩贞应负担的上述受理费，应在该判决发生法律效力之日起5日内向一审法院交纳。二审中，上诉人陈镇英、刘玩贞向本院提交了如下证据：一、《土地他项权利证明书》复印件一份，拟证明本案双方转让的土地类型是国有划拨的事实，即合同约定的第一条第三项用途；二、本院（2016）粤51执监13号《执行裁定书》复印件一份，拟证明（2008）潮中法执字第28号及（2010）恢15号执行裁定已被撤销的事实。经质证，被上诉人郭燕南提出如下意见：证据一不是新证据，不予质证，而且该证据证明的内容是矛盾的，当时要转让的房地产是不存在划拨土地的情况；证据二对本案中上诉人存在违约事实及责任是没有影响的，也没有关联性。对于二上诉人所提交的上述证据，本院经审查认为，二上诉人提供的证据一不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》所规定的新证据，证据二缺乏关联性，本院均不予采纳。被上诉人郭燕南在二审中没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩意见分析，本院确认本案争议的焦点问题是：一、上诉人陈镇英与被上诉人郭燕南签订的《土地房产转让协议书》是否有效，上诉人陈镇英主张返还被上诉人郭燕南已付款项人民币20万元的理由是否成立；二、上诉人刘玩贞是否应与上诉人陈镇英共同承担清偿责任。关于争议焦点一，二上诉人认为陈镇英与郭燕南签订的《土地房产转让协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有划拨土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，属于无效合同，为此主张陈镇英只需返还郭燕南已付款项人民币20万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”只有违反法律、行政法规的效力性强制规定，才能认定合同无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是规范房地产行政管理部门在办理土地权属变更登记问题的管理性规定，并非判断土地转让合同效力的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所规定的导致合同无效的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有划拨土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定是适用于直接以国有划拨土地使用权作为标的物的转让行为，而本案中协议双方约定转让的标的物是土地及地上建筑物，故该条款不能作为认定本案合同效力的依据。从已查明的事实看，本案所涉土地已办理了国有土地使用权登记手续，而且在双方签订协议之前陈镇英已依据本院（2008）潮中法执字第28号（2010）恢15号执行裁定而取得涉案土地及地上建筑物的财产权利，其与郭燕南签订的《土地房产转让协议书》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。鉴于涉案房地产在双方签订协议之前已被法院查封，陈镇英不能履行上述协议中约定交付协议项下的土地及地上建筑物的义务，而且陈镇英在签订协议时未告知郭燕南关于该土地及地上建筑物已被法院查封的事实，违反了上述协议中关于“甲方应保证对上述土地及地上建筑物拥有所有权和处分权，保证上述土地以及地上建筑物不存在任何产权瑕疵、限制及纠纷”的约定，应当承担违约责任。郭燕南主张解除其与陈镇英签订的《土地房产转让协议书》并要求陈镇英承担双倍返还定金的违约责任，依据充分，应予支持。一审法院确认解除郭燕南与陈镇英签订的《土地房产转让协议书》，结合已查明的陈镇英收取郭燕南的定金以及陈镇英违约的事实，认定陈镇英向郭燕南双倍返还定金，并无不当。二上诉人主张上述协议无效，为此请求确认陈镇英只需返还郭燕南已付款项人民币20万元，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，因陈镇英的上述债务系发生在其与刘玩贞婚姻关系存续期间，而且二上诉人亦未能提供证据证明上述债务属于陈镇英的个人债务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”上述债务应认定为陈镇英与刘玩贞的夫妻共同债务，刘玩贞依法应与陈镇英共同承担清偿责任。一审法院判决刘玩贞与陈镇英向郭燕南返还双倍定金是正确的，本院予以确认。综上所述，上诉人陈镇英、刘玩贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18300元，由上诉人陈镇英、刘玩贞共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  康森炎代理审判员  冯泽冰代理审判员  李奕毅二〇一七年三月二日书 记 员  杨国瑜