苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初8588号原告苏州交博投资管理有限公司,住所地苏州市吴中区郭巷街道东环南路999号2幢2332-5室。法定代表人陶文荣，该公司总经理。委托代理人纪慧、郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告陆建青,男,1969年6月3日生，汉族,住苏州市相城区。原告苏州交博投资管理有限公司（以下简称交博投资公司）诉被告陆建青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交博投资公司委托代理人纪慧，被告陆建青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交博投资公司诉称，2013年11月9日，其与被告签订了租赁合同，约定其将苏州吴中经济开发区河东工业园尹中南路1088号101室转租给被告使用，租赁期限自2013年11月19日起至2016年11月18日止，租赁面积609平方米，每月租金12180元，租金按半年支付，每期73080元。另外，双方对支付方式以及相关权利义务进行了详细约定。2014年7月2日，被告租赁面积变更为456平方米并据此计算租金。被告承租后多次拖欠租金，经其多次催促，2016年1月27日，被告出具《承诺书》，确认截至2016年1月1日拖欠租金共计130000元，承诺于2016年1月31日支付30000元，于2016年4月30日结清截至该日的房租。但被告并未支付截至2016年4月30日拖欠的租金，并且自2016年4月30日后的租金也未支付。2016年11月18日，《租赁合同》租期届满，被告既未与其续签，也未按照合同约定返还租赁房屋，经其多次催告后，被告至今未将房屋恢复原状并返还给其。被告在合同到期后拒不返还房屋的行为已经构成违约，故其诉至法院，请求判令：1、被告支付合同期内拖欠的租金226672元；2、被告向其支付滞纳金24399元（暂计至2016年11月25日，实际支付至给付之日止）；3、被告将租赁房屋腾空并恢复原状后返还给原告；4、被告向原告支付逾期返还房屋的占有使用费人民币1824元（暂计算至2016年11月25日止，实际计算至归还之日止）；5、被告承担诉讼费用。被告陆建青辩称，2013年11月9日，其与原告签订租赁合同两份，一份是位于苏州市吴中经济开发区河东工业园尹中南路1088号101室，面积为609平方米的租赁合同，另一份是1088号2106室，面积为148平方米的租赁合同。其在签订两份租赁合同前后均明确告知原告经办人，其所租用的两处房屋是苏州富飞电子科技有限公司用作线路板表面加工处理的生产、办公及员工住宿场地，其用近一个月时间完成设备搬迁、安装、调试和装修，费用累计二十多万元。在此期间，原告负责人陶总以危害环境为由制止其开工试产，其向陶总说明虽生产过程中有废水产生，但经过设备和生产工艺的改进可确保做到零排放，但原告负责人无法沟通。双方僵持约三、四个月之后，原告将其已经装修完的一楼办公区和二楼宿舍区分别转租给第三方，并采取断电的行为阻止其开工生产并严重扰乱苏州富飞电子科技有限公司的正常动作秩序，导致合伙人撤资散伙。原告计算的租金有误，其实际租金217888元，对于原告要求其支付滞纳金不能接受，其对滞纳金的标准亦有异议。其希望与原告友好协商，将现放于租赁房屋内的所有设备尽快出售，并愿意支付自2016年11月26日起到设备出售当日其所租赁的456平方米面积的租金，将该房屋恢复原状后返还给原告。经审理查明，2013年11月19日，交博投资公司（甲方）与陆建青（乙方）签订租赁合同一份，交博投资公司将位于苏州市吴中经济开发区河东工业园尹中南路1088号101室转租给陆建青使用。该租赁物的租赁面积为609平方米，双方约定租赁物的功能为办公、生产、仓储。双方还约定如下内容：租赁期限为3年，从2013年11月19日起至2016年11月18日止。本物业每月每平方米人民币20元，租金每月合计12180元，租金按半年支付，每期73080元，乙方应于每期开始前十日付清该期租金。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满或合同终止后的10日内将租赁物清扫净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。又查明，原告于2015年6月17日向被告寄送催款函，要求被告于2015年6月16日前支付2014年7月4日至2015年7月3日的租金款项84962元，被告于2015年6月18日收到上述材料。后，被告于2016年1月27日向原告出具一份承诺书，载明今本人陆建青承诺欠吴中区尹中南路1088号101室房租款总计13万元正，承诺于2016年1月31日付3万元，剩余房租欠款10万元及2016年1月2日起至2016年4月30日止的房租于2016年4月30日全部结清。后，被告仅通过其父亲于2016年1月31日向原告支付1万元。之后，原告于2016年11月18日前向被告口头通知搬离涉案房屋，被告至今未搬离涉案房屋。审理中，原告提供苏州杰雪克电子有限公司出具的情况说明，苏州杰雪克电子有限公司称原告与陆建青房屋租赁合同一案中涉及的苏州市吴中经济开发区河东工业园尹中南路1088号4幢房屋系其所有，其于2012年12月26日将该房屋出租给原告，其同意原告将该房屋转租给陆建青。经质证，被告对该证据真实性无异议，认可原告享有对涉案房屋出租的权利。同时，原、被告双方还一致确认，截至2016年1月1日被告结欠原告租金13万元，之后结欠的租金按每月9120元标准进行计算。以上事实，由原告提供的租赁合同、催款函、承诺书、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告称，其与原告签订的609平方米的租赁合同包括了厂房和办公区域，厂房的面积是456平方米，办公区域的面积是153平方米。此外，其还向原告承租148平方米的房屋用于员工宿舍。2014年5月，其发现原告将办公区域和员工住宿区域转租给第三人，其对此只得接受，故原告才自2014年7月2日开始按456平方米的租赁面积向其收取租金，2014年7月2日之前的租金其已经全部支付。其承租房屋时，已向原告说明其租赁房屋用于线路板表面加工处理。工厂生产经营过程中确实会有废水排放，该项目需要有环评审批资料，其确无环评审批资料，但其与原告承诺，经过改造工艺可达到废水零排放标准。但，原告认为其经营的项目会污染环境，故自2014年4、5月份左右就对其断电，至今未予恢复。后，其向原告确认不想再开厂了，并就租金事宜与原告进行协商，双方口头约定截至2016年1月1日其共欠租金13万元，因原告承诺对其装修费用作出让步，故其才于2017年1月27日向原告出具承诺书。其本准备于2016年4月30日前将为开厂准备的设备出售，但无奈没找到客户，故该些机器设备其一直未予搬离。原告称，被告向开办的工厂在生产过程中有废水排放而又未向其提供环评审批资料，其与被告协商过多次，并说明被告如果不承租房屋可以搬离，租金仅计算至搬迁之日，双方在此基础上还于2014年7月2日协商变更了租赁面积，其不清楚被告有无断电。对此，被告称，原告确实与其协商过其不承租房屋可以搬离，租金仅计算至搬迁之日，但其未找到设备购买方的前提下搬离，损失更大，故其至今未予搬离。审理中，被告称，原告已造成其设备搬运费及一楼办公区、住宿区的装修费用的损失，就该些损失其在本案中不再主张，会另行向法院起诉。庭审中，原告表示，被告应向其支付以房租3万元、10万元及合同期内剩余房租为基数，分别自2016年2月1日、5月1日、11月19日起，按每日万分之五计算至实际给付之日止的滞纳金。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告交付了租赁物，被告理应按合同约定支付租金。原告已于租赁合同到期前通知被告搬离涉案房屋，故该租赁合同的租赁期限截至2016年11月18日。原、被告双方已确认双方自2014年7月2日将租赁面积变更为456平方米，被告认为是原告擅自变更租赁面积并未提供证据证明，何况根据变更后面积计付租金对被告有利，本院对此予以认定。双方已认可，截至2016年1月1日被告结欠原告租金13万元，之后结欠的租金按每月9120元标准进行计算，故自2016年1月2日之后应按每月9120元的标准计算被告应支付的租金。经核算，被告应支付合同期内拖欠的租金共计226368元。被告父亲于2016年1月31日代被告支付10000元，该款项应在被告应支付的租金中扣除，故被告还应向原告支付房屋租金216368元。因被告未按约定时间支付房屋租金，故原告要求被告支付上述租金滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按每日万分之五的标准进行支付，被告对此提出异议。原告主张的滞纳金实为违约金，原告所主张的标准确实过高，本院参照同期银行贷款利率的1.3倍酌定被告按照每日万分之二的标准支付违约金。因被告已于2016年1月31日向原告支付房租1万元，故被告应向原告支付以房租本金2万元、10万元为基数，分别自2016年2月1日、2016年5月1日起，按每日万分之二计算至实际给付之日止的违约金；就剩余租金96368元的违约金，原告主张被告自合同到期后第二天即2016年11月19日开始计算至实际给付之日止，符合法律规定，本院予以支持。经核算，上述租金的违约金计算至2016年11月25日为5511元，故被告应支付截至2016年11月25日为5511元，自2016年11月26日起以216368元为基数，按每日万分之二计算至被告实际归还之日的违约金。原、被告双方之间的租赁合同于2016年11月18日到期，该合同到期后，被告应向原告返还租赁物，故被告需从吴中经济开发区河东工业园尹中南路1088号101室的租赁房屋中搬离并将该租赁房屋返还给原告。同时，原告向被告主张因被告逾期搬离房屋而给其造成的房屋占有使用费，符合法律规定，被告应按照月租金9120元的标准向原告支付自2016年11月19日起至返还房屋之日止的房屋使用费。被告认为原告已造成其设备搬运费及一楼办公区、住宿区的装修费用的损失，不在本案审理范围，故本案对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陆建青向原告苏州交博投资管理有限公司支付合同期内的租金216368元及相应违约金（截止2016年11月25日为5511元，自2016年11月26日起以216368元为基数，按每日万分之二计算至被告实际归还之日止）。二、被告陆建青搬离苏州市吴中经济开发区河东工业园尹中南路1088号101室房屋，并将上述房屋返还给原告苏州交博投资管理有限公司。三、被告陆建青按照每月9120元的标准向原告苏州交博投资管理有限公司支付自2016年11月19日至返还房屋之日止的房屋使用费。以上三项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2547元，由原告苏州交博投资管理有限公司负担25元，被告陆建青负担2522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  吴宁剑二〇一七年三月八日书 记 员  于 悦