江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终989号上诉人（原审被告）：马钰瑶，女，1992年12月4日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐新星，男，1989年1月10日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：罗婷婷，女，1988年2月25日生，汉族，住江苏省涟水县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律师事务所律师。上诉人马钰瑶因与被上诉人徐新星、罗婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京江宁区人民法院(2016)苏0115民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马钰瑶上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人违约依据不足，被上诉人提供的录音资料录音对象是上诉人母亲赵婷，虽然真实但因被上诉人全程偷录，不具有合法性。赵婷陈述的情况只能代表其自身意见，被上诉人一直未与马钰瑶联系，被上诉人未按约支付首付款41万元违约。2、一审法院判决上诉人返还定金及支付违约金25万元依据不足且过高。因被上诉人违约，定金2万元不应退还，庭审中双方确认合同于2016年4月14日解除，从2016年3月3日至2016年4月14日，诉争房屋并未涨价。诉争房屋位于小区中间，地处一楼，环境差、地势低洼、位置最差，多次被淹，日照、通风均受影响，且有常年潮湿等不利因素。一审法院查询的是江南青年城整体价格，被上诉人没有充分证据证明其损失，且已领购房屋，享受到房价上涨收益，一审法院判决25万元违约金过高。徐新星、罗婷婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、被上诉人不存在违约行为，在案证据均足以证明被上诉人在约定的履行期限届满时，已按约定将本案合同项下的款项全部取得。上诉人未按约与被上诉人共同办理收款及解押手续，并于合同约定交款当日明确表示由于自身的原因不再履行合同；之后经多次沟通，但上诉人明确表示，需要加价购买。2016年4月14日上诉人向被上诉人寄送了相关的解除合同的告知函，被上诉人于一月之后的5月19日购买案外人的房屋，显然是由于上诉人违约造成。2、合同约定了20%的违约金，被上诉人并无违约行为，应由上诉人支付违约金。被上诉人购买前后房屋的差价是被上诉人的实际损失，且该损失也是上诉人因其违约行为而产生的实际收益，我方就此主张20%的违约金明显过低，应当予以调整，一审判决根据相关期间内房屋价格的上涨情况所作调整符合法律的规定。徐新星、罗婷婷向一审法院起诉请求：1、判决确认徐新星、罗婷婷、马钰瑶签订的商品房买卖合同于2016年4月14日解除；2、判令马钰瑶向其返还购房款20000元；3、判令马钰瑶向其支付违约金345000元；4、由马钰瑶承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市江宁区××青年城××室房屋（以下简称“107室”）登记于马钰瑶名下。就107室房屋出售事宜，2016年3月1日，徐新星、罗婷婷向马钰瑶的母亲赵婷转账支付购房定金20000元，马钰瑶、赵婷出具收条，并均于收款人处签名。收条载明：“今收到购房人徐新星、罗婷婷座落于南京市江宁区××青年城××室购房定金贰万元人民币整￥20000元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理过户登记，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权登记，不能如期办理入住的，按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。’条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。”2016年3月3日，马钰瑶（甲方）与徐新星、罗婷婷（乙方）以及南京永帆置业投资顾问有限公司（以下简称永帆公司）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将107室以总价1475000元的价格出售予乙方，合同同时载明：房屋建筑面积117.55平方米，乙方已于签订本合同时向居间人交纳了购房定金20000元，定金在履行本合同第一次付款义务时充抵房款，乙方在2016年3月22日前支付甲方410000元用于甲方提前还款，组合贷款1030000元通过银行贷款付清，尾款15000元在物业结清时付清;乙方买卖房屋的居间费5000元，由乙方在签订本契约时一次性支付;甲乙双方应当在签订本合同后、2016年3月30日前到房产部门办理房产过户和合同鉴证手续，双方另有约定的除外;在过户手续完成时，甲方应当在收到全款当日将此房交付给乙方，并协助乙方完成与此房产有关的其它手续的办理;甲方从居间人收到乙方交纳的购房定金20000元，如甲方违约则双倍返还定金，并支付合同约定居间费给居间方，如乙方违约，则无权要求返还定金和居间费，在合同如期履行的情况下，该定金充抵房款;甲乙双方未按约定履行合同，视为违约，违约方应支付守约方房款的20%的违约金。2016年3月21日，徐新星、罗婷婷于罗婷婷的银行账户备好42万余元，并向马钰瑶的母亲赵婷发送信息约定次日至渤海银行的具体时间，并告知其它材料都准备好了。赵婷回复信息告知“明天去不了了，我钱还没凑够，等几天可以吗？”并告知时间“讲不好，争取早日”、“实在没办法，公积金也拿不出，好多事情都无法办妥，谅解了！”。2016年3月22日，徐新星、罗婷婷与赵婷及永帆公司就合同履行事宜进行了沟通，赵婷提出其无钱办理解押，并且家人不同意出售107室房屋。几经商谈，徐新星表示愿意支付房款770000元以供偿还关于107室房屋所欠银行贷款，最终各方未能协商一致。沟通中，赵婷自认存在违约，愿意支付违约金20000元，就违约金数额，双方亦未能协商一致。2016年3月27日，徐新星、罗婷婷与马钰瑶及其母亲赵婷，再次就合同履行事宜进行沟通，马钰瑶再次提出上述赵婷曾提出的问题，并表示，是否卖房由其母亲赵婷决定，若徐新星、罗婷婷就已约定的房款加价，则其愿意做通包含其母亲在内的家人的工作，让家人同意卖房，就所加房款数额双方未能协商一致。2016年4月11日，南京市江宁区江宁法律服务所受马钰瑶的委托，出具解除房屋买卖合同告知函一份，函称：我南京市江宁区江宁法律服务所受马钰瑶的委托，就我方与你方解除买卖合同一事，郑重向你方发函告知如下：……我方认为，你方未按照合同约定的时间支付41万元，对于剩余款项的支付时间也不能明确，且也超过了合同履行期限即于2016年3月30日前办理房产过户，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行，当事人可以解除合同。故我方本着友好协商的态度明确告知你方：即日起与你方解除2016年3月3日签订的房屋买卖合同。徐新星、罗婷婷于2016年4月14日收到该函。一审审理中，双方一致认可双方买卖合同已于2016年4月14日解除，均认为由于对方违约致合同不能履行而解除。2016年5月19日，徐新星、罗婷婷（乙方）与案外人王喆、姜玲（甲方）签订南京市江宁区房地产买卖契约一份，约定乙方向甲方购买位于南京市××区秣××街道将军大道××花园住宅××套，房屋建筑面积119.34平方米，总价款1815000元。经一审法院至多家房产中介机构询价，与涉案房屋同地段同类型的房屋自2016年3月3日至2016年5月14日，单价涨幅约在1500元至2000元之间。一审法院认为：双方就107室房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违法律规定，应属有效，双方均应诚信、全面履行合同约定的义务。徐新星、罗婷婷应依约支付房款，马钰瑶应依约办理涉案房屋的解押并协助办理过户、交房等手续。本案徐新星、罗婷婷在支付定金20000元后，于约定时间筹备好房屋首付款，马钰瑶一方面以自身经济紧张为由，未于约定时间协助办理107室房屋的还款、解押手续，另一方面以家人不同意售房为由提出对原定价格加价的要求，致双方最终未能继续履行合同，并于2016年4月11日委托南京市江宁区江宁法律服务所出具解除买卖合同告知函，马钰瑶上述行为构成违约，应承担违约责任。双方房屋买卖合同约定，徐新星、罗婷婷支付首付款410000元系用于偿还107室房屋所涉银行贷款，在马钰瑶表明不能配合还款、解押的前提下，徐新星、罗婷婷未予支付该首付款，符合常理。故马钰瑶主张徐新星、罗婷婷未依约支付首付款系违约行为，缺乏事实依据，一审法院不予采信。审理中，双方一致认可双方买卖合同于2016年4月14日解除，不违反法律规定，一审法院予以确认。因马钰瑶违约致双方合同未能继续履行，马钰瑶应承担返还已付房款或定金并支付违约金的责任。双方房屋买卖合同约定了房屋总价款的20%即295000元的违约金数额，徐新星、罗婷婷认为该约定过低，要求增加至345000元，提供了与案外人的房屋买卖契约为证据，马钰瑶主张约定的违约金标准过高。对此，一审法院认为：徐新星、罗婷婷于2016年4月11日诉至南京市鼓楼区人民法院，马钰瑶提出管辖权异议申请，并向徐新星、罗婷婷发出解除买卖合同告知函，徐新星、罗婷婷于2016年4月14日收函后于2016年5月19日另行购房，系减少损失的行为，但一是购房时间略有延迟，二是所购房屋与107室存在较大差异性。徐新星、罗婷婷所提交证据不足以证明其损失。一审法院酌定合同解除后一个月内为徐新星、罗婷婷另行购房的合理期间，结合一审法院查明的与涉案房屋同地段同类型房屋至该期间的房屋涨幅情况、马钰瑶违约情形、徐新星、罗婷婷另行购房等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为250000元。故对于徐新星、罗婷婷要求马钰瑶支付345000元违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。判决：一、徐新星、罗婷婷与马钰瑶于2016年3月3日就107室房屋签订的买卖合同于2016年4月14日解除；二、马钰瑶于判决发生法律效力之日起10日内向徐新星、罗婷婷返还购房定金20000元、支付违约金250000元；三、驳回徐新星、罗婷婷的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3428元、保全费2345元，合计5773元，由徐新星、罗婷婷负担1503元、马钰瑶负担4270元。本院二审查明，一审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：徐新星、罗婷婷是否存在违约行为，马钰瑶是否应退还定金、支付违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马钰瑶于2016年3月27日与徐新星、罗婷婷沟通时，已经明确表示是否卖房由其母亲赵婷决定，其上诉主张被上诉人未与马钰瑶联系而不能证明马钰瑶违约，本院不予支持。赵婷在与徐新星、罗婷婷沟通时已明确表示无法办理解押，该结果应由马钰瑶承担，马钰瑶未按合同约定履行，应该承担相应的违约责任。徐新星、罗婷婷在马钰瑶明确表示拒绝按约履行的情况下，中止合同履行，并无不当。马钰瑶上诉主张被上诉人未按约支付首付款违约，本院不予支持。一审法院根据双方的违约情形，以及查明的事实，酌定马钰瑶应承担的违约金，并无不当。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，马钰瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6856元，由上诉人马钰瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月三十日书 记 员  戴 苗