.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2017）琼0105民初738号原告：吴桥鸾，女，1969年5月7日出生，汉族，住广西省陆川县。原告：钟日交，男，1967年7月13日出生，汉族，住广西省陆川县。共同委托诉讼代理人：李湘峰，海南商汇律师事务所律师。被告：海口港岛房地产开发有限公司，住所地海口市金茂西路15号环海国际商务领馆21层G单元。法定代表人：林资民，董事长。委托诉讼代理人：林青、刘怀，海南海地律师事务所律师。原告吴乔鸾、钟日交与被告海口港岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴乔鸾、钟日交的委托诉讼代理人李湘峰、被告海口港岛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴乔鸾、钟日交向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年11月1日起暂计算至2017年1月16日为75753元，应计算至被告取得建筑工程竣工验收备案证明文件并通知原告收房之日止）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月20日原被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》，约定原告以570000元向被告购买位于海口市秀英区海榆中线38号的××园房；被告应当在2015年10月31日前将符合”已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得进驻工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给原告使用；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。现因被告逾期交房，故依法提起诉讼。被告海口港岛房地产开发有限公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》约定，被告不存在逾期交房的违约行为。在项目建设过程中，存在两大顺延因素：1、因天气因素导致工期顺延171天；2、因”政府行为”导致工期顺延90天。《商品房买卖合同》第八条第二款规定，被告可以依据相关事实顺延交房期限，且不承当任何责任。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，依法应当进行调整。三、原告是以按揭方式支付购房款，应当以已支付的购房首付款加上已还按揭本金数额之和为基数分段计算逾期交房违约金。四、”家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而未通过建设规划验收的原因不在被告，是海口市国土资源局为王爱玲错误核发集体土地使用证造成的。综上，原告的主张被告违约，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提供的证据有：证据一，《海口商品房买卖合同》，证明:原告与被告签订《海口商品房买卖合同》购买被告开发的商品房以及逾期交房时被告应承担违约金等内容；证据二，销售不动产统一发票,证明原告已按约付清了购房款。被告对原告举证的上述证据经质证，对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，被告认为不存在逾期交房的违约行为，被告逾期交房有许多因素。被告提供的证据有：证据一，秀英区水务局关于海口港岛房地产开发有限公司家顺花园项目排水建设方案验收通过的函，证明：”家顺花园”项目排水建设方案符合雨、污水分流原则，经海口市秀英区水务局验收为合格；证据二，工程竣工验收报告，证明：”家顺花园”项目于2015年11月25日经项目建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位验收，初装饰工程质量为合格，同意交付使用；证据三，海口市建设项目竣工现场联合验收签到表，证明：”家顺花园”项目进入到政府验收阶段时遇到政府部门调整验收程序，原程序为先由质检部门进行竣工验收，然后即可办理竣工备案证，之后其他部门才进行相关竣工验收，现调整为先由各部门进行联合验收，验收通过后再由质检部门进行竣工验收，最后才能办理竣工备案证，验收程序的调整和变更，增加了被告项目验收的时间，且整个联合验收阶段政府部门验收时间延长约90天；证据四，海口市国家安全局涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书，证明：”家顺花园”项目符合国家安全事项，经海口市国家安全局验收准予许可；证据五，海口市水务局关于家顺花园节水设施竣工预验收意见的批复，证明：”家顺花园”项目节水设施符合竣工预验收条件，经海口市水务局同意该项目通过节水设施竣工预验收；证据六，防雷装置竣工验收核准书，证明：”家顺花园”项目防直击雷装置符合国家《建筑物防雷设计规范》规范要求，经海口市气象局验收准予核准；证据七，海口市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案抽查告知书,证明：”家顺花园”项目建设工程消防工程经海口市公安消防支队验收备案检查合格；证据八：海口市市政市容管理委员会关于对”家顺花园”项目绿地规划验收的审核意见，证明：”家顺花园”项目绿地规划经海口市市政市容管理委员会验收合格；证据九，海口市水务局关于印发家顺花园项目水土保持设施验收鉴定书的函，证明：”家顺花园”项目水土保持设施经海口市水务局验收合格；证据十，建设工程人防核准意见书，证明：”家顺花园”项目人防经海口市人民防空办公室验收同意核发该项目人防工程竣工验收（备案）手续；证据一至证据十还共同证明：”家顺花园”项目各单体项目经相关部门验收均为合格，原告与被告签订合同购买房屋居住的合同目的可以实现；证据十一，海南省气象服务中心（降水量等级）,证明：”家顺花园”项目在施工过程中因天气原因导致无法施工，该原因属于不可抗力，应当予以扣除，交房期限理应顺延；证据十二，《关于海口港岛房地产开发有限公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》（海土资秀英字【2016】384号）,证明:”家顺花园”项目未能及时通过验收的责任在海口市国土资源局；证据十三，海口市建设工程质量安全监督站《关于家顺花园工程施工质量监督的意见》,证据十四，海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表，证据十五，海口市建设工程规划核实意见书，共同证明:”家顺花园”项目已经通过竣工验收。原告对被告举证的上述证据经质证，对其真实性无异议，但对其证明内容有异议。本院对经当事人质证真实性无异议的证据予以确认。依本院确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年12月20日，原告与被告签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定原告以总价570000元的价格购买被告开发的位于海口市××园房，合同还约定被告应当在2015年10月31日前将符合”已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得进驻工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给原告使用。逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告按照逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。《海口市商品房买卖合同》还特别约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起90日内告知原告的；2、设计变更经批准并告知原告的，政府有关部门相关政策的调整。《海口市商品房买卖合同》签订后，原告履约向被告支付了全部购房款，被告开发的”家顺花园”项目于2016年12月2日完成建设工程规划验收及各种专项验收、2016年12月5日取得建筑工程项目竣工联合验收专项验收登记表，在此之前，被告未能将符合合同约定条件的房产交付原告使用。在诉讼中，被告没有证据证明被告于2016年12月28日后通知原告收房，直至庭审时，被告仍未有证据证明其将房屋交付原告使用。另查明，签订《海口市商品房买卖合同》后至2015年8月31日期间，发生大雨及大雨等级以上降雨的天数共为4天，分别是2015年4月10日，2015年5月26日、2015年7月19日及2015年7月20日。虽然被告没有提供证据证明威马逊台风及海鸥台风发生的具体日期，但威马逊台风发生在2014年7月18日，海鸥台风发生在2014年9月16日，这属于众所周知的事实，本院也予以确认。本院认为，原告与被告海口港岛房地产开发有限公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后，原告已经履约向被告支付了全部购房款，被告有义务依照合同的约定在2015年10月31日前将符合已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告使用。本案双方的争议焦点在于：1、被告迟延交付房屋是否构成违约；2、合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高于所造成的损失。一、关于被告迟延交房是否构成违约。1、原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》是在威马逊台风以及海鸥台风发生之后，除非当事人在合同中有特别约定，否则合同中约定的不可抗力均应是指合同履行期间所发生的不可抗力。被告以合同履行前发生的不可抗力主张相应的工期顺延，没有法律和合同依据，其理由不成立，本院不予支持。同理，被告在诉讼中所举证的《关于海口港岛房地产开发有限公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》，可以证明国土资源局错误为王爱玲发放土地证，造成发证的土地位于被告已经发证的宗地内。但该行为同样发生在合同签订前，故不属于合同签订后发生的不可抗力，本院也不予支持。2、因当事人在合同中对不可抗力并没有明确予以列举，故当事人在合同中所约定的不可抗力依《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。降雨属于不能预见、不能避免的客观情况，降雨肯定会对工程的施工造成影响，但并非所有的降雨均为不能克服的客观情况。以常识判断，本院在本案中酌定大雨及大雨等级以上降雨可视为合同中约定的不可抗力，在《海口市商品房买卖合同》签订后至2015年8月31日期间，被告举证发生大雨及大雨等级以上降雨的天数共为四天。由于被告在降雨发生后未依合同的约定在90个工作日内及时告知原告，并主张工期顺延，故视为被告已经放弃了相应的权利。被告在诉讼中以降雨为由主张工期顺延，不符合法律的规定和合同的约定，其理由不成立，本院不予支持。3、被告在诉讼中所举证的海口市建设项目竣工现场联合验收签到表，仅能证明表中所含的政府部门签到的情况，并不能证明政府部门调整了验收程序。就算存在政府部门调整验收程序的事实，那也不能等同为政府部门政策的改变。就算视为政府部门政策的改变，被告也没有证据证明这种改变会导致工期的延误（存在因果关系）。被告主张政府部门政策改变导致工期延误，没有事实依据，本院不予支持。被告于2015年10月31日至今一直未能将符合合同约定条件的房屋交付给原告，这是事实，由于被告所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，故本院依法认定被告逾期交房的行为已经造成违约。二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高于所造成的损失。原告支付了全额购房款购买本案的房屋，如不考虑房价的涨跌，则房屋等同于原告支付的购房款。被告逾期交付房屋，则逾期交付期间可视为被告占用了原告交付7的购房资金的期间。使用他人资金正常情况均应支付利息，在受法律保护的范围内，常态下，一方使用他人资金应当向他人支付利息的利率，可从银行同期半年期贷款基准利率至民间借贷最高年利率24%。同理，被占用方受到的损失也可能是按银行同期半年期贷款基准利率至民间借贷最高年利率24%计算。故原告与被告对违约金计算的约定如不高于民间借贷最高年利率24%，则不应视为”过高于造成的损失”。原告与被告在合同中所约定的违约金计算标准为”每日按已付房价款的万分之三支付违约金”，折成年利率相当于10.95%，尚不及民间借贷最高年利率24%的一半，故其约定并不过高，不需予以调整。被告以违约金计算方法过高为由主张予以调整的请求，其理由不成立，本院不予支持。被告称其于2016年12月28日已通知原告收房，但在诉讼中未能举证予以证明，对此，被告应当承担举证不能的诉讼后果，对其辩称主张，本院不予采纳。综上所述，被告逾期交房的行为已经构成违约，被告与原告在合同中所约定的违约金计算标准并不过高，原告请求被告以已付房价款570000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2015年11月1日起支付期间的违约金，其理由成立，本院予以支持。经计算，至2017年3月21日，被告应支付给原告吴乔鸾、钟日交的违约金为元86697元。2017年3月21日后，被告是否违约，原告可据被告违约发生之事实另案主张权利，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告海口港岛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内以570000元为本金，按没每日万分之三的利率向原告吴乔鸾、钟日交支付自2015年11月1日起至2017年3月21日止的违约金共86697元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴乔鸾、钟日交的其他诉讼请求。本案诉讼费1649元，由被告海口港岛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉到海南省海口市中级人民法院。审判长潘孝赛人民陪审员黄琼玲人民陪审员吴爱凌二〇一七年三月二十一日书记员崔传丽