广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终104号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡计纯，男，汉族，1976年4月2日出生，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：贺红星，广东安南律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告)：蒋成浩，男，汉族，1981年5月13日出生，住安徽省黄山市。委托诉讼代理人：贺红星，广东安南律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：黄月玲，女，汉族，1963年5月24日出生，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤君，广东循理律师事务所实习律师。原审第三人（原审反诉被告）：黄翰青，男，汉族，1986年1月27日出生，住广东省佛山市。上诉人胡计纯、蒋成浩因与被上诉人黄月玲、原审第三人黄翰青租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡计纯、蒋成浩上诉请求：1.撤销一审判决，直接改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由黄月玲承担。事实和理由：2015年12月6日，胡计纯、蒋成浩应黄月玲之邀与之签订《厂房租赁合同》，承租黄月玲位于佛山××村务××沙××号厂房若干。事实上，在双方洽谈此合同前，胡计纯、蒋成浩是想直接与黄月玲签订合作协议，由黄月玲引入胡计纯、蒋成浩的资金和技术，在其厂房等硬件基础上，将黄月玲经营的佛山市陶瓷工艺厂盘活。且黄月玲一直承诺，将其个人独资经营的陶瓷工艺厂升级为有限责任公司，该承诺在《厂房租赁合同》第八条中可见。随后，黄月玲以年纪大培养接班人为由，指定其儿子黄翰青出现在“三人合作经营协议”中，并将公司升级的责任约定为由黄翰青负责。黄月玲仅以出租人名义出现在整个合作流程中，规避若干法律责任。上述两份合同签订后，胡计纯、蒋成浩投入超过50万元，进行升级换代、生产经营的前期若干工作。但是，黄月玲与黄翰青却一直未能履行将企业升级为有限责任公司的承诺，同时对出租场地一直占用，搬迁、清空极其缓慢，尤其企业升级问题，导致企业一直不能对外开展相关工作。黄月玲违背合同约定及承诺，使得三人合作经营，包括和黄月玲的合作无法继续进行，并于2016年5月5日由胡计纯、蒋成浩与黄翰青签订了散伙协议书，确认合伙体解散，并对后续事情的处理进行若干约定。黄月玲知晓上述散伙事宜，且在收到胡计纯告知函后，于2016年5月10日开始在微信朋友圈中发布招租广告，间接证明其接受租赁合同终止的事实。胡计纯、蒋成浩在签订散伙协议书前后，书面告知黄月玲，因其未能履行承诺及约定将其独资企业升级换代为有限责任公司，根本不可能进行“三人合作协议”中约定的陶瓷制品的生产和销售，使得承租方不能实现合同的根本目的。因此，承租方将终止租赁合同，且出租方应该承担违约责任，但黄月玲一直没有正式书面答复胡计纯、蒋成浩，将租赁押金108000元扣押不予归还。一审法院未能查清黄月玲根本违约的基本事实，基于合同无效进行裁判不当。另外，根据黄翰青出具的确认单，黄翰青确认四月份租金为21866元，且黄翰青欠厂的6500元莫巨款应在未付租金中进行抵扣。而且黄月玲所收取了15天免租期的租金应予抵扣。黄月玲辩称，胡计纯、蒋成浩应当支付拖欠的租金及电费，黄月玲没有承诺将企业升级换代，胡计纯、蒋成浩上诉主张的事实没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。黄翰青述称，黄翰青出具的确认单中的租金是黄翰青与胡计纯、蒋成浩内部协商的结果。黄翰青在三人合伙中所占份额最小，不可能承诺办理营业执照。三人合伙解散是由于胡计纯、蒋成浩的股金没有投入，资金链断裂导致的，而非胡计纯、蒋成浩陈述的理由。胡计纯、蒋成浩向一审法院起诉请求：1.确认胡计纯、蒋成浩、黄月玲、黄翰青签订的《厂房租赁合同》于2016年5月5日解除；2.黄月玲退还胡计纯、蒋成浩厂房租金押金108000元，并赔偿利息损失（自2016年5月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3.诉讼费由黄月玲承担。黄月玲提起反诉，请求：1.胡计纯、蒋成浩及黄翰青向黄月玲支付自2016年4月3日起至2016年7月1日止拖欠的租金108000元，并将租赁物返还给黄月玲；2.胡计纯、蒋成浩及黄翰青向黄月玲支付所欠租金5%的滞纳金5400元；3.胡计纯、蒋成浩及黄翰青向黄月玲支付提前退租的违约金108000元；4.胡计纯、蒋成浩及黄翰青向黄月玲支付自2016年3月至5月的电费12590.44元及延迟缴纳电费所产生的违约金824.68元；5.本案反诉费由胡计纯、蒋成浩及黄翰青承担。一审法院认定事实：##厂是黄月玲投资开办的个人独资企业。2015年12月6日，胡计纯、蒋成浩与黄翰青签订《三方合作经营协议》。2015年12月6日，黄月玲（甲方）与胡计纯、蒋成浩、黄翰青（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租部分厂房、宿舍、办公楼予乙方；租赁期限从2015年12月6日起至2020年12月5日止；每月租金36000元；乙方向甲方支付保证金108000元；合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；乙方应于每月10号前向甲方交付租金；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担；等等。黄月玲已收取保证金108000元。2016年4月23日，黄月玲出具收据，确认收取胡计纯、蒋成浩及黄翰青支付的2016年3月21日-2016年4月2日租金14222元。2016年5月6日，胡计纯、蒋成浩与黄翰青签订《股东会议》，对散伙事宜进行了约定。胡计纯向黄月玲发函，通知解除厂房租赁合同。后，黄月玲在其微信朋友圈发布涉讼厂房招租信息。黄月玲持有2016年3-6月工资表、工资单，2016年7月1日21名工人与购买人签订的变卖设备协议及清单（协议、清单下方加盖佛山市###治保会公章）。蒋成浩曾签订单据，确认2016年2-5月水电费，其中电费2016年2月767.35元、2016年3月658.87元、2016年4月5929.85元、2016年5月5234.37元，2月、3月、4月、5月滞纳金824.68元。黄月玲持有上述各月相应金额的电费通知单、电费发票、违约金发票，用户名称为###厂。一审法院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，黄月玲出示的证据2并不是涉讼厂房规划、报建、验收备案竣工资料，其证据效力本院不予确认。黄月玲未能提供涉讼房屋房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，胡计纯、蒋成浩、黄翰青与黄月玲签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，胡计纯、蒋成浩确认合同解除的主张一审法院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。胡计纯、蒋成浩请求黄月玲返还已支付的保证金108000元的主张一审法院予以支持，但该保证金为胡计纯、蒋成浩及黄翰青共同作为承租人向出租人交纳，故应返还予胡计纯、蒋成浩及黄翰青，至于三人就该款项的划分为其合伙内部清理结算，本案不作审查处理。诉讼中，黄月玲确认已收回涉讼厂房，黄月玲请求返还租赁物的主张一审法院不再支持。胡计纯、蒋成浩及黄翰青已实际使用涉讼厂房，应参照约定计付相应的占有使用费予黄月玲。虽胡计纯、蒋成浩通知黄月玲解除合同，但仍应实际交还租赁物；虽黄月玲其后发布招租信息，但并没有证据反映新承租人进驻，不足以认定双方已实际交接。即使如各方所述黄月玲与黄翰青为母子关系，二人仍为独立的民事主体，厂房内的设备为黄翰青出资的合伙财产，仍应由合伙体共同处理。从胡计纯、蒋成浩与黄翰青签订的《股东会议》反映，其时合伙体尚未处理工人工资；而变卖设备协议及清单（黄月玲出示的证据4）与合伙投入设备（胡计纯、蒋成浩出示的证据3）相符，故一审法院采纳黄月玲及黄翰青的陈述，认定在2016年7月1日变卖设备处理工人工资后撤场交还租赁物。黄月玲请求胡计纯、蒋成浩及黄翰青支付2016年4月3日至2016年7月1日使用费108000元的主张一审法院予以支持。黄月玲所主张的各月电费及延迟缴纳电费的违约金均经胡计纯确认，黄月玲亦已持有相应单据证实已实际垫付，黄月玲请求胡计纯、蒋成浩及黄翰青返还垫付的电费12590.44元及违约金824.68元的主张一审法院予以支持。胡计纯、蒋成浩、黄翰青与黄月玲在租赁物未符合租赁条件下签订租赁合同，致合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。合同无效，合同条款均无法律约束力。双方就合同项下款项互负支付义务。胡计纯、蒋成浩请求对返还保证金计付利息、黄月玲请求支付滞纳金、违约金的主张一审法院均不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、黄月玲于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金108000元予胡计纯、蒋成浩、黄翰青；二、胡计纯、蒋成浩、黄翰青于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费108000元予黄月玲；三、胡计纯、蒋成浩、黄翰青于判决发生法律效力之日起十日内返还垫付的电费12590.44元及违约金824.68元予黄月玲；四、驳回胡计纯、蒋成浩的其他诉讼请求；五、驳回黄月玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1230元（胡计纯、蒋成浩已预交），由黄月玲负担。反诉受理费减半收取2411.11元，由胡计纯、蒋成浩及黄翰青负担1364.15元，黄月玲负担1046.96元。各方负担的份额于判决发生法律效力之日起十日内迳付予预付方，一审法院不另收退。本院二审期间，胡计纯、蒋成浩围绕上诉请求提交了黄翰青于2016年4月23日出具的确认单一份、蒋成浩与黄月玲的微信语音聊天记录打印件一份（除2016年3月27日18:55黄月玲的语音外，其余语音当庭用蒋成浩的手机播放）、蒋成浩与黄翰青的微信语音聊天记录打印件一份（当庭用蒋成浩的手机播放），黄月玲、黄翰青没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，黄翰青除对2016年4月23日的确认单最后一行“黄翰青欠厂6500模具款未付”内容不予确认外，确认其他文字是其本人书写，由于确认单内容为黄翰青与胡计纯、蒋成浩就合伙事宜的内部协商，无论“黄翰青欠厂6500模具款未付”是否属实，该确认单与本案租赁合同纠纷均无关联，故本院对其证明内容不予采纳。微信语音聊天记录仅能反映出各方对于营业执照办理事宜的协商，但无法证明黄月玲在双方的租赁合同关系中存在违反约定或承诺的行为。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，黄月玲提供的证据仅能证明其合法取得涉案厂房所在土地的使用权，并经原南海市罗村镇城镇建设办公室批准办理临时建筑报建，但该报建手续并不完善，不足以证明涉案厂房属于合法建造的房屋，故根据前述司法解释的规定，胡计纯、蒋成浩、黄翰青与黄月玲签订的《厂房租赁合同》依法无效，对此，一审法院认定并无不当，本院予以维持。至于《厂房租赁合同》被认定无效的法律后果问题，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院根据前述法律规定对胡计纯、蒋成浩诉请黄月玲返还保证金108000元的主张予以支持，处理妥当，本院予以维持。胡计纯、蒋成浩上诉主张黄月玲违反合同约定及其承诺，未履行办理营业执照升级换代的义务，导致双方签订的《厂房租赁合同》无法继续履行，并据此抗辩无需支付2016年4月3日起的租金，以及2016年2-5月的电费。对此，本院认为：首先，胡计纯、蒋成浩提供的证据不足以证明黄月玲承诺协助其办理营业执照升级为有限责任公司，也不足以证明双方签订的《厂房租赁合同》是依附于胡计纯、蒋成浩与黄月玲的合作关系。其次，根据本案查明的事实，胡计纯、蒋成浩、黄翰青三人合伙经营的“陶瓷制品”项目实际占用案涉厂房经营至2016年5月6日才协议解散，而三人合伙拥有的机器设备占用案涉厂房直至2016年7月1日被其员工变卖处理，即黄月玲于2016年7月2日才实际收回对案涉厂房的控制权。即使黄月玲在2016年5月接到蒋成浩的解约通知后开始重新招租，也不能免除此后的占有使用费。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，胡计纯、蒋成浩、黄翰青应当支付占有使用费至2016年7月1日止。再次，2016年2月至5月为胡计纯、蒋成浩、黄翰青在涉案厂房合伙经营期间，产生的电费属于其经营成本，理应由三人承担。综合上述分析，本院对胡计纯、蒋成浩的前述主张不予采纳，一审法院对黄月玲诉请的2016年4月3日至2016年7月1日的使用费108000元、以及2016年2-5月的电费12890.44元及违约金824.68元予以支持，处理妥当，本院予以维持。另外，胡计纯、蒋成浩上诉主张应扣减免租期15天的租金，但未提供证据证明黄月玲多收取了15天免租期的租金，故本院对其该项主张不予采纳。而对于胡计纯、蒋成浩主张其两人仅需支付2016年4月租金21866元，并需要将黄翰青欠厂的6500元模具款予以冲抵，无论黄翰青是否欠三人合伙体6500元模具款，与本案处理的租赁合同关系均无关联，胡计纯、蒋成浩的前述主张属于其两人与黄翰青内部合伙关系，本案中不予处理，其可另循法律途径解决。综上所述，胡计纯、蒋成浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2728.3元，由上诉人胡计纯、蒋成浩负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年三月二十八日书 记 员  梁 理