江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初3449号原告（反诉被告）：赣州嘉晟物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道京华苑4栋17#店面。统一社会信用代码：91360702576105534G。法定代表人：何颂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：周件香，女，1986年4月29日出生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：罗小强（被告周件香之夫），男，1982年3月4日出生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省赣州市，特别授权代理。委托诉讼代理人：凌瑞金，江西章贡律师事务所律师，一般代理。原告赣州嘉晟物业服务有限公司诉被告周件香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反物被告）赣州嘉晟物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭涛，被告（反诉原告）周件香委托诉讼代理人的凌瑞金、罗小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州嘉晟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的租金共计23510.4元，并承担因拖欠租金按每日万分之六计算至2016年8月6日的违约金1079.12元（违约金按被告实际拖欠租金日期计算），合计24589.52元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年3月26日签订《状元府邸铺位租赁合同》，合同约定：被告租赁的店面从2015年3月26日开始至2016年3月25日免租金一年，但从2016年3月26日开始应向原告缴纳每月租金5877.6元，被告须在每月5日前支付。如果被告拖欠租金，须按应交租金每日3%向原告支付违约金。如被告拖欠租金超20天，原告有权停止该铺位的水电供应，并单方解除合同收回租赁铺位。后经原告多次催告,被告仍无故拖欠，遂诉至法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人证明、法人身份证复印件，证明原告主体资格适格；证据2、状元府邸铺位租赁合同复印件，证明原、被告之间具有房屋租赁关系；证据3、照片，证明被告仍在经营。被告周件香辩称，在整个房屋租赁过程中，答辩人是严格按合同约定来履行的，反而是被答辩人没有履行自身的义务，致使答辩人多次受损，且在2016年4月16日，在答辩人不知晓的情况下，被答辩人对答辩人停电停水，造成答辩人多项损失且无法经营。故请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）周件香向本院提出反诉请求：1、解除双方签订《状元府邸铺位租赁合同》；2、被反诉人退回押金23510元；3、被反诉人赔偿损失108000元；4、被反诉人由承担本诉、反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年3月26日签订《状元府邸铺位租赁合同》，约定：反诉原告租赁的店面从2015年3月26日开始至2016年3月25日免租金一年。租赁期间反诉被告物业管理十分不到位，在2015年8月19日，因店铺漏水，在修复过程中导致水管破裂，造成反诉原告财产被水浸泡。虽然反诉被告对损失的事实进行了确认，但具体赔偿问题双方一直没有谈成。2016年3月份，店铺楼板及主梁开裂、渗水，造成反诉原告财产损失。在租赁期间，反诉被告经常停水、停电，还进行水电销户，一次又一次的损害反诉原告的利益，故反诉原告只好采取不交物业费等，并要求反诉被告赔偿其损失。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告特向人民法院提出反诉，要求依法处理。为证明自己的反诉请求及答辩理由，反诉原告周件香提交了以下证据：证据1、反诉原告身份证复印件，证明反诉原告主体资格适格；证据2、押金收据复印件，证明反诉原告支付了商铺押金的事实；证据3、财产损失情况报告复印件，证明反诉原告财产损失的事实；证据4、合同、价目表、收款收据复印件，证明反诉原告的损失计算依据；证据5、光盘、光盘说明，证明反诉被告的违约，断水断电导致反诉原告损失的发生。反诉被告赣州嘉晟物业服务有限公司针对反诉请求辩称，1、反诉原告没有证据证明反诉被告具有根本违约的情况，而合同只有在根本违约的情况下才能解除，反而是反诉原告具有恶意拖欠租金的事实；2、退押金按合同的约定是在没有任何违约的情况下才能退回押金，但本案的反诉原告具有拖欠租金未付的违约行为，故押金应不予退还；3、反诉被告不存在任何违约的情况，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，反诉原告也没有提供相应的证据来证明；4、反诉原告是以物业管理不到位主张解除合同，这是另一法律关系，与本案没有关联。综上所述，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1的三性均无异议；被告提供的证据1，原告对其三性均无异议。本院经庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2，被告对其真实性和关联性无异议，对其合法性有异议，本院经庭审核实，该组证据系原、被告之间签订的租赁合同，对双方的权利义务进行了约定，该约定不违反法律的强制性规定，本院予以确认。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据只能证明在2017年1月16日下午，案涉店铺已开门，但经营使用是一种持续性的状态，该份照片无法证明原告需证明的证明对象，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告向原告缴纳店铺租赁押金，原告对已缴纳押金的事实并无异议，故对该组证据的三性本院予以认可。被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系对2015年8月20日发生漏水事件的情况报告，原告对该份报告载明的事实并无异议，故对该组证据的三性本院予以认可。被告提供的证据4，原告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系案涉店铺的装修合同及装修开支等，该组证据不能证明该装修因漏水原因全部损毁或者说以上装修开支均为漏水造成的损失，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据5，原告对其三性均有异议，结合原、被告双方庭审的陈述，原告对该店铺已停水停电的事实予以确认，但对于是否因原告原因导致漏水以及漏水造成的损失问题，从被告提供的光盘上无法证明其欲证明的证明目的，故对该组证据的证明对象本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月26日，原告赣州嘉晟物业服务有限公司与被告周件香签订了一份《状元府邸铺位租赁合同》，约定被告周件香承租赣州市章贡区红都大道16号状元府邸小区X-X号、X-X号商铺，使用商铺面积为97.96m2。租期为三年，即从2015年3月26日至2018年3月25日止。2015年3月26日起至2016年3月25日止免租金；2016年3月26日起至2018年3月25日止租金单价为每月60元/平方米/月。合同签订后，被告向原告缴纳4个月租金作为铺位押金。被告从第二年度开始每月5号前必须缴纳当月租金，迟延期间内被告应按应交租金每日3%向原告偿付违约金。合同期满或合同解除，被告需恢复铺位的共墙、大门、窗户、卫生间并缴清相关欠费，方能办理押金退还手续。……合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用。在被告使用过程中，案涉店铺存在漏水的问题，被告多次要求原告给予维修，未果。被告以2015年8月份店铺曾经进水造成损失以及店铺漏水为由，自2016年3月26日开始拒不缴纳租金。经原告多次催收未果，原告遂以断水、断电方式要求被告缴纳租金，后原告诉至本院，要求处理。在本案审理过程中，被告周件香向本院提起反诉，要求依法处理。另查明，2015年8月20日，因原告赣州嘉晟物业服务有限公司施工开挖水沟导致水管破裂造成案涉商铺进水，部分装修被水浸泡损坏。本院认为，首先，原告与被告签订的《状元府邸铺位租赁合同》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。原告已向被告交付案涉店铺，被告亦实际占用使用该店铺，根据双方合同约定，被告应从2016年3月26日起按每月60元每个平方米，即每月5877.6元向原告支付租金。被告自2016年3月26日起一直未向原告缴纳租金，本院对该项事实予以确认。再次，关于本案的争议焦点，即案涉店铺是否存在漏水以及漏水是否实际影响了被告的实际经营问题。从被告提供的证据上看，店铺门口、顶棚及外墙确实存在漏水问题，结合被告系经营窗帘布艺，本院认为漏水确实影响了被告的实际经营。同时，在被告占用使用该店铺过程中，原告又采用了断水断电的方式阻止被告的经营，应视为以实际行动表达解除合同或同意解除合同的意思表示，故被告以存在漏水为由主张要求解除与原告的租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。再次，关于反诉原告的反诉请求问题，根据反诉原、被告双方的约定，反诉原告向反诉被告缴纳了押金23510元，而押金的退还应在反诉原告“恢复铺位的共墙、大门、窗户、卫生间并缴清相关欠费，方能办理押金退还手续”，本院认为，该条款的约定不违反法律的强制性规定，本院予以支持，即反诉原告在解除合同腾空店铺后，应将店铺恢复原状，且将其他应承担的费用结清后，由反诉被告将押金退还。关于反诉原告主张赔偿损失部分，因反诉原告提供的证据只能证明案涉店铺装修的开支，该开支并不是因为漏水原因造成的实际损失，故反诉原告对漏水造成的损失应承担举证不能的法律后果，故对反诉原告要求反诉被告承担赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。最后，关于本诉被告是否应向原告支付租金问题，本院认为，案涉房屋虽存在漏水问题，但被告在实际使用中一直未向原告主张解除合同，而是在本案审理中，被告以反诉的方式主张合同解除权，故在被告未主张解除合同并实际使用该店铺之前，应向原告缴纳其使用期间的房屋租金。因案涉店铺存在漏水问题，即原告交付使用的租赁物存在重大瑕疵，属于违约行为，故原告要求被告支付逾期支付租金违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求解除双方签订的租赁合同及要求反诉被告退还押金的反诉请求，本院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周件香于本判决生效之日起十日内向原告赣州嘉晟物业服务有限公司支付从2016年3月26日起至将案涉房屋返还给原告赣州嘉晟物业服务有限公司之日止的房屋租金（按每月5877.6元计算）。二、解除反诉原告周件香与反诉被告赣州嘉晟物业服务有限公司于2015年3月26日签订的《状元府邸铺位租赁合同》。三、反诉被告赣州嘉晟物业服务有限公司在反诉原告周件香将案涉店铺恢复原状并结清应缴纳的费用后十日内将押金23510元退还给反诉原告周件香。四、驳回原告赣州嘉晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告周件香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费415元，减半收取207.5元；反诉费2932元，减半收取1466元，两项共计1673.5元，由原告（反诉被告）赣州嘉晟物业服务有限公司负担673.5元，由被告（反诉原告）周件香负担1000元。如如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  张 霞二〇一七年三月二十九日书 记 员  刘丽萍