江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1204民初5164号原告：方德民，男，1959年6月8日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：钱越，江苏陈继强律师事务所律师。被告：泰州市姜堰区地产总公司，住所地泰州市姜堰区振兴北路。法定代表人：吴子玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱学利，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。第三人：江苏未来房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区民营经济产业中心。法定代表人：郑慷，该公司总经理。委托诉讼代理人：方溆，该公司员工。原告方德民与被告泰州市姜堰区地产总公司（以下简称姜堰地产总公司）、第三人江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理，于同年4月13日作出（2016）苏1204民初353号民事判决书，被告姜堰地产总公司不服，提起上诉。泰州市中级人民法院于2016年7月29日以二审中出现新证据为由撤销原判决，发回重审。本院于同年9月6日重新立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方德民及其委托诉讼代理人钱越、被告姜堰地产总公司委托诉讼代理人朱学利、第三人委托诉讼代理人方溆到庭参加了第一次庭审。原告方德民及其委托诉讼代理人钱越、被告姜堰地产总公司委托诉讼代理人朱学利参加了第二次庭审。本案现已审理终结。案经审委会讨论决定。原告向本院提起诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议及房屋购买协议；2、被告按同地段商品房价格赔偿原告购房款2512132元（19600元*128.17平方米）；3、由被告承担本案诉讼费。审理中。原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告签订的房屋购买协议；2、被告按同地段商品房价格赔偿原告购房款3204250元（25000元*128.17平方米）；3、由被告承担本案诉讼费。后原告再次变更诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的房屋购买协议；2、被告按同地段商品房价格赔偿原告购房款2512132元（19600元*128.17平方米）；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年7月29日，原、被告双方签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定原告将位于姜堰区长江东路128.17平方米的临街商业用房交被告拆除，被告提供位于原地段非住宅营业用房对原告进行产权调换，安置过渡期为18个月，等等。原告腾空交房后，双方于2010年9月10日签订房屋购买协议，约定被告提供的安置房为罗马嘉园A幢6号非住宅营业性用房，且注明安置房宽4.5米，长13.95米，两层面积约131.2平方米。安置过渡期届满时，被告用于安置拆迁户的房源尚未开工建设，引起众多拆迁户不满。后经协调，被告按原标准补偿原告逾期安置期间的停产停业损失（已付至2016年上半年）。2015年年底，原告发现拟受安置的房屋店面宽度仅为3.8米，完全违背了协议约定的安置房规格尺寸，门面宽度远不如被拆迁的店铺，现原告选择在原址产权调换安置房的合同目的已不能实现。被告辩称，1、被告认为合同未达到解除的条件，因为第三人提供的房源未达到房屋交付的条件，具体房屋面积、幅度应当最终以相关房地产测绘公司测量的数据为准。2、涉案房屋为2号楼A6，该房在姜堰区物价局备案的价格为营业房15000元/平方米，原告主张的房屋单价明显过高，无相应的事实与法律依据。3、原告要求被告赔偿的相关损失计算方法有误，因为原告取得上述房屋有房屋重置的成本价，其所主张的损失应当是该房将来销售得到的价格与其成本价之差，本案的销售价尚未确定或者说不能确定，原告主张该房的损失无相应的事实依据。4、至于何时能够交房需要第三人来确定，对能否有符合合同要求的房屋因第三人未交房被告尚不清楚。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，1、地产公司、拆迁部门与原告之间的协议，第三人并不清楚，第三人在原、被告签订协议后第二年才获得该地块，该协议对第三人没有约束力。2、原告与拆迁部门协议约定的门面宽度第三人并不清楚，第三人只知道有面积要求，现面积符合要求，也符合规划部门的核准。3、门面的宽度应以规划部门批准的为准，原拆迁协议中约定的宽度未经相关部门批准，因此无效。4、同地段同类价格最高只有12000元/平方米，我方以销售发票确定，原告要求以广告价格计算无法律依据，实际成交价远远低于备案价格和广告价格，应以实际发票销售价格来确定。综上，第三人不承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年7月29日，原、被告签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，协议约定：原告将位于姜堰区长江东路128.17平方米的商业用房交被告拆迁，拆迁补偿方式为原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，拆迁房地产估价为1034526元，构筑物补偿为15000元，装潢及附属物补偿为115690元，停产停业损失补助103453元，电视宽带供电材料补贴1654元，搬迁补助费2564元，合计1272887元，原告于2010年8月10日前腾空交房，被告给与原告25000元的提前搬迁奖（其中基本搬迁奖励20000元，合法面积搬迁奖励5000元）等等。签订协议后，原告按约将房屋腾空后交被告进行了拆迁，同时原告领取拆迁款185442元，剩余拆迁款1112445元未领取。2010年9月10日，原告与被告及拆迁实施人姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司（现为泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司）签订房屋购买协议，约定原告选择被告提供的罗马嘉园A幢6号非住宅营业性用房实施产权调换，安置用房合法建筑面积为131.2平方米，安置房宽4.5米，长13.95米，一层按每平方米10453元，二层按每平方米6505元的价格进行结算，二层超出面积在10平方米以内的按每平方米6505元的价格进行结算。2015年年底，原告发现其受安置的房屋宽度仅为3.8米，遂向被告及泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司口头提出解除合同，被告口头答应找开发商解决，但一直未给予答复。原告原有房屋被拆迁后，该地段由第三人进行房地产开发，建成后的小区名称拟定为罗马嘉园，该地段的房屋由第三人与江苏万邦建设集团有限公司联合销售，其于2016年2月左右公布的销售价格为人民路两层商业用房均价每平方米19600元，西桥南街一层店铺每平方米14600元，彭垛路一层店铺每平方米11280元。2014年7月24日，第三人对其开发的罗马嘉园商品房销售价格向泰州市姜堰区物价局申报备案，其中3号和6号楼营业房备案价格一层二层均为每平方米25000元，罗马嘉园二期1、2、5、8-10号楼营业房的备案价格为150000元。2015年10月9日，第三人对罗马嘉园小区人民中路129号房屋进行了销售，网上成交备案价格为每平方米25000元。同年8月22日，第三人对罗马嘉园小区人民中路159号房屋进行了销售，网上成交备案价格为每平方米23000元。2016年9月26日，第三人对罗马嘉园小区人民中路159号房屋的备案价格变更为15000元。同年12月21日，第三人对罗马嘉园小区人民中路129号房屋的网上成交备案价格变更为15126元。审理中，本院要求被告明确何时可以交房，是否有符合合同要求的房屋可以交付，被告陈述，何时交房需要第三人确定，第三人无书面确认文件，对是否有符合合同要求的房屋可以交付不清楚。泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司向本院提交情况说明一份，载明“2010年南苑商场东侧地段是由贵公司委托我公司进行拆迁实施的，其中非住宅户长江东路4号楼36号方德民户选择产权调换并签订了房屋购买协议，确认提供罗马嘉园A幢6号约131.2平方米非住宅营业用房作为安置房源。现安置房建设基本竣工，根据新建的安置房实际情况（附安置房平面图）及前期与被拆迁人方德民以及该项目的开发企业（未来房开）对接协调拟提供A5、A6（分别为3.8米、7.6米左右）与被拆迁人进行协商选定，待安置房竣工验收交付后办理相关结算手续”。以上事实，有原告提交的城市房屋拆迁补偿安置协议、房屋购买协议、安置房屋户型图、罗马嘉园A幢一层平面图、罗马嘉园房屋销售广告的照片、商品房价格备案表、商品房买卖合同网上备案证明，被告提交的土地挂牌出让竞买须知、挂牌出让成交确认书、罗马嘉园房屋施工图纸、承诺书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告要求解除原、被告签订的房屋购买协议是否符合法律规定？二、原告的损失数额为多少？关于争议焦点一，本院认为，原、被告在充分协商的基础上签订的城市房屋拆迁补偿安置协议不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。现第三人建成的罗马嘉园A幢6号非住宅营业性用房门面宽度在备案的图纸上的宽度在3.8米或7.6米左右，明显均与原、被告房屋购买协议约定的门面宽度4.5米存在较大差距，且该房屋已建成，无法采取其他补救措施，原告的合同目的已无法实现。另外原、被告自2010年9月签订了房屋购买协议，至判决之时已近6年多，被告仍未能交付房屋给原告，本院要求被告确定是否有符合买卖合同要求的房屋交付时，被告答复“不清楚”，且在本院要求被告确定何时能交房时，被告及第三人也未能明确答复交付的具体日期，故此种情况下原告要求解除房屋买卖协议符合法律规定，本院予以支持。原告通过诉讼要求与被告解除房屋购买协议，也是原告通知被告解除房屋购买协议的一种书面方式，在本院向被告送达诉状副本之日应视为原告解除合同通知送达之日。关于争议焦点二，本院认为，根据原、被告签订的房屋购买协议，原告选择的是罗马嘉园A幢6号非住宅营业性用房实施产权调换，且协议对营业用房的价格作出了明确约定，现因原告要求解除房屋购买协议，双方约定的产权调换安置方式已无法履行，原告要求被告赔偿损失，本院予以支持。根据本案的实际情况，本院认为，原告的损失应当分为两部分，第一部分为剩余拆迁补偿款1112445元应当予以返还；第二部分为按照房屋购买协议中约定的价格与房屋的实际价格之间的预期可得利益确定,罗马嘉园面朝人民路的房屋广告价为19600元，第三人将人民中路159号房屋的备案价由23000元变更为15000元，将人民中路129号房屋的备案价由25000元变更为15126元，故本案涉案房屋的价格本院酌情确定为19600元，计算方式为（（19600-10453）+（19600-6505））元/平方米*65.6平方米=1459075元。本案原告可获得的经济损失合计为1112445元+1459075元=2571520元。本案中原告仅向被告主张2512132元，本院照准。被告的辩称及第三人的述称无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告方德民与被告泰州市姜堰区地产总公司2010年9月10日签订的房屋购买协议于2016年2月22日解除；二、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效后十日内赔偿原告方德民因房屋被拆迁而造成的经济损失2512132元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26898元，由被告姜堰地产总公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费26898元（上诉法院户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：农行泰州海陵支行，账号：10×××68，行号：103312820114）。审 判 长  钱振华审 判 员  肖立芹人民陪审员  陆 雯二〇一七年三月三十一日书 记 员  高 雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（三）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。