湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初5150号原告：苑高志，男，1964年4月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李治康，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丙松，湖南天恒健律师事务所律师。被告：程霞，女，1981年5月18日出生，汉族，户籍地湖北省石首市，现住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：张圣隆，湖南金州律师事务所律师。原告苑高志诉被告程霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑高志的委托诉讼代理人李治康、被告程霞及其委托诉讼代理人张圣隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苑高志向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠缴租金197000元、滞纳金15965元（以欠缴金额为基数，按每日万分之五计算至被告实际支付之日，现暂计至2016年10月31日）；2.被告承担本案的诉讼费、财产保全费。案件审理过程中，苑高志变更关于滞纳金的诉讼请求为4554.50元。事实及理由：2014年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于长沙市开福区芙蓉中路146号长远大厦XX1和XX2号商铺，租期自2014年12月1日至2019年12月31日。每月房租不含税净价为3.5万元，与房屋相关的税费、物业费、水、电费等均由被告承担，月租金每年递增1000元。被告应在每月8号向原告支付下个月的租金，自2016年开始按季度支付租金，即每季度前一个月的8号支付下一季度租金，若逾期付款则应按欠交金额每日万分之五向原告交滞纳金。双方约定，如发生纠纷由合同签订地长沙市开福区法院管辖。合同履行第一年，双方均依约履行了义务。自2016年1月起，每月租金为3.6万元，应按季度交纳，但是被告依旧按月支付租金，且未按时按约足额缴纳。截至2016年10月31日，被告应当支付9个月的租金共计32.4万元，但被告只支付12.7万元，尚欠19.7万元，根据合同计算滞纳金为4554.50元（滞纳金计算方式：被告二月交付租金3万元、三月交付租金3.3万、四月交付租金3.3万、五月交付租金3万元、六月交付租金3万元、七月交付租金3万元、八月交付租金3万元、九月交付租金2.9万元、十月交付租金1万元。依据《房屋租赁合同》第四条有关滞纳金的约定，被告二月份未付房屋租金6000元，此租金应于2016年1月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为297天，应付滞纳金为891元；三月份未付房屋租金3000元，此租金应于2016年2月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为266天，应付滞纳金为399元；四月份未付房屋租金3000元，此租金应于2016年3月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为237天，应付滞纳金为355.5元。五月份未付房屋租金6000元，此租金应于2016年4月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为206天，应付滞纳金为618元；六月份未付房屋租金6000元，此租金应于2016年5月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为176天，应付滞纳金为528元；七月份未付房屋租金6000元，此租金应于2016年6月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为145天，应付滞纳金为435元；八月份未付房屋租金6000元，此租金应于2016年7月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为115天，应付滞纳金为345元；九月份未付房屋租金7000元，此租金应于2016年8月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为84天，应付滞纳金为294元；十月份未付房屋租金26000元，此租金应于2016年9月8日支付，计算至2016年10月31日滞纳天数为53天，应付滞纳金为689元，以上共计4554.50元）。程霞辩称：1.原、被告双方曾合意变更了付款期限和付款方式，原告表示认可，且在被告付款时未提出过异议；2.被告一直按约定缴纳租金，没有逾期付款的行为，不应支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月1日，原告苑高志（甲方）与被告程霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告程霞承租原告苑高志位于长沙市开福区芙蓉中路146号长远大厦XX1号和XX2号商铺，租期自2014年12月1日至2019年12月31日。合同关于租金约定，第一年（2014年12月1日至2015年12月31日）每月房租不含税净价3.5万元。其与房屋相关的税费、物业费、水、电费等均由乙方承担。房租从第二年每月租金调增为3.6万元，第三年开始每月租金调增为3.7万元，第四年每月租金调增为3.8万元，第五年每月租金调增为3.9万元。合同关于付款方式约定，合同签订后当日，乙方向甲方交付7万元保证金，首一个月的房租3.5万元，以后每月8号向甲方交付后一个月的房租。自2016年开始按季度支付租金，即每个季前一个月的8号支付下一季度的租金。乙方逾期付款按欠交金额每日万分之五向甲方交纳滞纳金，乙方逾期付款超过十天甲方有权解除合同并向乙方追索因此造成的损失。合同签订后，被告程霞按约支付了2014年12月1日至2016年1月31日期间的房屋租金。经原、被告核实，2016年2月至今，被告程霞向原告苑高志交付二月租金3万元、三月租金3.3万、四月租金3.3万、五月租金3万元、六月租金3万元、七月租金3万元、八月租金3万元、九月租金2.9万元、十月租金1万元，以上共计25.5万元。原告苑高志认为被告程霞未按合同约定支付租金，构成违约，遂要求被告程霞支付剩余租金并支付滞纳金。被告程霞则提出双方通过电话及微信沟通的方式约定变更房屋租金，每月租金数额不同，被告程霞已按约足额支付了租金，并向本院提交了与原告苑高志（微信名：A远山）的微信聊天记录。其中，原告苑高志于2016年4月16日上午9点24分向被告程霞发送微信信息：“开发票要3万6一个月，外加税，压三个月，租金年付，每年递增”，同日下午15点36分向被告程霞发送微信信息：“你如不按约定支付租金，我取消你所有的优惠条件，逾期部分按合同付滞纳金，超过18号收回房子并追偿你前期所欠全部租金。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案的争议焦点为以下两个方面：一是原、被告双方是否对《房屋租赁合同》约定的租金数额及支付方式进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，被告提出与原告通过电话协商及微信沟通的方式对租金数额及支付方式进行了变更，之后，被告按照变更后的数额及方式支付租金，原告亦未提出异议，由此主张原、被告双方已就合同变更达成一致意见。根据被告提交的微信聊天记录，仅体现了原、被告协商将店铺转租、原告向被告催缴租金以及被告向原告转账等内容，并未体现双方在微信中就原合同约定的房屋租金数额及支付方式进行了明确的变更约定。对于原告于2016年4月16日下午15点36分向被告发送的“取消所有优惠条件”的微信内容，亦未明确优惠条件的具体内容，不能证明是双方对房屋租金数额及支付方式的变更。故在被告未提交证据证明双方对合同内容变更进行了明确约定的情况下，应推定原合同未变更，被告仍应当按照《房屋租赁合同》向原告支付租金。二是被告欠缴的租金及滞纳金应如何认定。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，自2016年2月计算至2016年10月31日，被告应当支付原告房屋租金324000元（36000元/月×9个月），被告已支付原告房屋租金255000元，故被告还应支付原告房屋租金69000元。对于原告要求被告支付滞纳金4554.50元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》关于“逾期付款按欠交金额每日万分之五交纳滞纳金的约定”，原告的诉请及计算方式符合合同约定及法律规定，本院予以支持。自2016年11月1日起的滞纳金，以欠缴金额为基数，按每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告程霞于本判决生效之日起十五日内支付原告苑高志房屋租金69000元，滞纳金4554.50元（自2016年11月1日起的滞纳金，以欠缴金额为基数，按每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日）；二、驳回原告苑高志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4494元，财产保全费1620元，共计6114元，由原告苑高志负担4002元，由被告程霞负担2112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 琼人民陪审员  陈毓奇人民陪审员  黄巧红二〇一七年三月七日代理书记员  喻 艳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。