黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书(2017）黑81民终71号上诉人（原审原告）：刘晓辉，无业。委托诉讼代理人：田洪艳。委托诉讼代理人：王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省香坊实验农场，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**号。法定代表人：尹东升，该农场场长。委托诉讼代理人：高飞，该农场信访办主任。委托诉讼代理人：张瑞君，该农场办公室职员。原审被告：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。法定代表人：李传业，该公司董事长。委托诉讼代理人：张翰墨，该公司法务部工作人员。上诉人刘晓辉因与被上诉人黑龙江省香坊实验农场（以下简称香坊农场）、原审被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院(2016)黑8105民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，于同年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘晓辉的委托诉讼代理人田洪艳、王珉，被上诉人香坊农场的委托诉讼代理人高飞、张瑞君，原审被告恒隆房地产公司的委托诉讼代理人张翰墨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓辉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判香坊实验农场承担返还购房款的连带责任，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院认定“上诉人在香坊农场承担保证责任的期限内即2014年10月31日至2015年4月30日未向其主张权利”属认定事实错误。上诉人自补充协议书约定的返还购房款到期后（即2014年10月31日），上诉人与购房者多人多次向香坊农场主张履行返还购房款的保证义务，在主张权利期间，曾遭农垦公安机关传唤，上诉人向公安机关出具了保证书，以上事实充分证明了上诉人向香坊农场主张过权利。二、请求判令香坊农场承担返还购房款的连带责任。上诉人与恒隆房地产公司、香坊农场签订的补充协议书被一审法院认定为无效协议，但也不能免除香坊农场的连带责任。因为该农场有过错，且上诉人始终向该农场主张返还购房款，依据《中华人民共和国担保法（以下简称《担保法》）的有关规定，该农场应承担返还购房款的连带责任。香坊农场辩称，一、在签订《商品房买卖合同》时，恒隆房地产公司没有取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。恒隆房地产公司至今未取得商品房预售许可证，其与上诉人签订的商品房买卖合同为无效合同。二、2014年，三方当事人签订了《补充协议》，该补充协议是《商品房买卖合同》的从合同，香坊农场为恒隆房地产公司付款义务提供担保。根据《担保法》的有关规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。恒隆房地产公司未取得商品房预售许可证明就与上诉人签订商品房买卖合同，并且不能在约定期限交付房屋，应当承担相应的责任。上诉人不认真审核恒隆房地产公司的开发资质与相关证件，即与其签订合同，也是有过错的。因此，恒隆房地产公司与上诉人应当根据各自的过错承担相应的民事责任。而香坊农场仅是涉案地块的原土地使用权人，与恒隆房地产公司是合作开发的关系，恒隆房地产公司作为房地产开发公司，有义务对所开发的土地摘牌，并取得房地产开发的各项审批手续。无证据证明香坊农场对于《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立存在过错，因此香坊农场不应承担担保责任。三、担保行为无效，则不适用保证期间的规定，无论上诉人是否在法定的保证期间向香坊农场主张过权利，香坊农场都不应承担担保责任。更何况上诉人亦未在保证期间内向香坊农场要求承担担保责任。故请求驳回上诉，维持原判。恒隆房地产公司述称，一、双方签订的商品房买卖合同因恒隆房地产公司未取得商品房销售许可证被认定无效，2014年签订的补充协议本质是担保合同，根据《担保法》规定，担保合同作为主合同的从合同，效力与主合同一致，所以担保合同无效。二、在签订商品房买卖合同时上诉人明知恒隆公司没有取得商品房预售许可证，没有尽到合理审查义务，所以上诉方存在过错。刘晓辉向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告恒隆房地产公司于2013年8月17日签订的商品房买卖合同（编号为GF-2000-0171）；2.被告恒隆房地产公司返还原告购房款120,000.00元；3.被告恒隆房地产公司按中国人民银行同期贷款利率给付原告2014年4月1日至2016年3月17日期间的利息13,140.99元，此后利息按该利率标准计算至购房款全部返还之日止；4.被告香坊农场对上述债务承担连带给付责任；5.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：2013年8月17日，原告与被告恒隆房地产公司签订商品房买卖合同，约定后者将其开发建设的位于哈尔滨市香坊区香福路农垦新城14栋2单元10层1号的一套房屋（使用面积为46.24平方米）出售给前者，价格为399,000.00元，按揭贷款，首付120,000.00元，贷款279,000.00元，交付期限为2013年12月31日前。原告分别于2013年4月2日、4月12日、6月15日向恒隆房地产公司交付购房款10,000.00元、101,000.00元、9,000.00元，共计120,000.00元。后因恒隆房地产公司未能按期交房，三方当事人于2014年5月27日共同签订了补充协议书，约定恒隆房地产公司保证在2014年10月31日前交房进户，如逾期未进户，应从2014年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，香坊农场为其付款义务提供担保。如果2014年10月31日不能进户，恒隆房地产公司应在2014年10月31日向原告一次性退还房屋认购款，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付2014年4月1日以后的利息。如果恒隆房地产公司不能按期支付，则由香坊农场于2014年10月31日一次性将房屋认购款及利息给付原告。另查明，本案讼争房屋未取得商品房预售许可证明，恒隆房地产公司亦未向原告交付该房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。恒隆房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的商品房买卖合同为无效合同。解除合同的前提条件为合同合法有效，而案涉商品房买卖合同为无效合同，原告要求解除该合同，不符合此条件，不予支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与恒隆房地产公司订立商品房买卖合同，并交纳购房款，以期取得房屋所有权，其本身并无过错。被告恒隆房地产公司明知该房屋未取得商品房预售许可证明仍与原告签订商品房买卖合同，导致合同无效，具有明显过错，其应按照上述法律规定赔偿原告所遭受的损失，向原告返还购房款120,000.00元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告2014年4月1日至2016年3月17日期间的利息13,140.99元，此后利息亦按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付清之日止。《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案三方当事人共同签订的补充协议实质为商品房买卖合同的担保合同，因主合同商品房买卖合同无效，其作为从合同自然归于无效。各方当事人对香坊农场的保证方式和保证期间没有作出约定，其应为连带保证人，保证期间为六个月。虽然案涉保证合同为无效合同，但法律规定的保证期间仍具有相应的拘束力，债权人如在保证期间内未向保证人主张权利，保证人则不再承担无效保证的赔偿责任。三方当事人约定的主债务履行期限为2014年10月31日，原告应在2015年4月30日前向香坊农场主张权利，香坊农场才应承担无效保证的赔偿责任。而原告所提供的现有证据不能证明其在保证期间内向香坊农场主张权利，故应当免除香坊农场对无效担保合同应承担的赔偿责任。原告要求香坊农场对上述债务承担连带清偿责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司返还原告刘晓辉购房款120,000.00元，并支付利息（2014年4月1日至2016年3月17日期间的利息为13,140.99元。自2016年3月18日起以实际欠款本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告刘晓辉要求被告黑龙江省香坊实验农场对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求；三、驳回原告刘晓辉其他诉讼请求。案件受理费2,963.00元，由被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担。上诉人刘晓辉围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。关于当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：上诉人原审与二审举示的录像、录音光盘、照片及耿金勇、张久云两位证人的出庭证词，意证明上诉人在保证期间向保证人香坊农场主张过权利，被上诉人与原审被告虽对该证据的真实性与证明的问题有异议，但未举示反驳证据，上诉人提出补充协议到期后其积极向香坊农场主张返款的陈述符合常理，且2015年4月6日叶玉东、田洪艳与李传业的对话录音及2016年10月7日田洪艳与闫平的对话录音，能够佐证上诉人在保证期间向香坊农场主张过权利，因此对上诉人所举示的证据的真实性予以采信，该证据能够证明上诉人在保证期间向香坊农场主张过权利，要求返还购房款。本院对原审查明的事实予以确认。同时查明，刘晓辉自2014年10月31日至2015年4月30日向香坊农场主张过权利，要求其返还购房款。本院认为，本案争议焦点为上诉人在保证期间是否向香坊农场提出过请求，要求返还购房款；保证期间是否适用于无效保证合同；香坊农场是否有过错，应否承担返还购房款的连带责任。根据本院查明的事实，能够确认上诉人在法定的保证期间，向保证人香坊农场主张过权利，要求返还购房款。关于法定的保证期间是否适用于无效保证合同的问题。《担保法》及相关司法解释未对法定的保证期间是否适用于无效保证合同的问题作出规定，因此法定的保证期间应确认为只适用于有效的保证合同。本案房屋买卖合同系主合同，补充协议系从合同，主合同无效，导致从合同也无效。上诉人要求保证人就无效保证合同承担过错责任的诉讼时效问题，法律并无特别规定，故应适用一般时效两年的规定。根据上诉人举示的相关证据，能够确认上诉人要求香坊农场承担过错责任并未超过诉讼时效期间。关于香坊农场是否有过错，应否承担返还购房款的连带责任问题。房屋买卖合同无效始于房屋买卖合同签订时，合同无效的损害结果在补充协议签订前已经形成，因此房屋买卖合同无效与保证人香坊农场并不存在法律上的关联性。关于补充协议各方当事人未作特别约定，香坊农场就付款义务进行担保应认定为是以有效房屋买卖合同为基础，补充协议的无效又系主合同无效所导致，且上诉人在签订合同时对恒隆房地产公司是否办理了销售许可证未加审查，其自身亦有过错，因此香坊农场对于保证合同的无效并无过错，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，香坊农场对于保证合同的无效不应承担民事责任。综上所述，刘晓辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,963.00元（刘晓辉预交），由上诉人刘晓辉负担。本判决为终审判决。审判长  董力源审判员  周志强审判员  苏 倡二〇一七年三月一日书记员  翟士岩