上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15695号原告：谢杏梅，女，1957年6月7日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：洪凌，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晓东，上海市金茂律师事务所律师。被告：戴巍，男，1980年11月15日生，汉族，住上海市普陀区。被告：戴自毅，男，1954年1月28日生，汉族，住上海市普陀区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：潘菁，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文，男，满懿(上海)房地产咨询有限公司工作人员。原告谢杏梅与被告戴巍、戴自毅、满懿(上海)房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行审理。原告谢杏梅及其委托诉讼代理人洪晓东、被告戴巍、戴自毅的共同委托诉讼代理人潘菁、被告满懿(上海)房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人张士文到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告谢杏梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除本案系争的房屋买卖合同；2.判令被告戴巍、戴自毅向原告双倍返还定金4万元，同时赔偿已经交付的2万元定金的利息损失(自2016年7月8日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际履行之日止)；3.判令三被告向原告赔偿因其违约所造成的可得利益损失5万元。事实与理由：2016年7月8日，原告经被告满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿房产”)居间介绍，与被告戴巍的代理人戴某就本区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签署了《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，被告满懿房产向原告承诺房屋产证齐备，可放心交易。同日，原告支付定金2万元，并支付被告满懿房产佣金14,000元。之后，原告获悉被告戴巍并非房屋唯一产权人，该房屋仍处于预售阶段，未办理产证，不能正常过户，原告遂要求被告满懿房产解决相关问题，但直至起诉仍未解决，甚至拒接原告电话。被告戴巍、戴自毅后期取得产证后却要求加价20万元。原告认为，房屋买卖合同继续履行存在极大交易风险，原告是基于不安抗辩而没有补足定金。三被告存在欺诈行为，已构成违约，因原告无法买房而给原告造成了5万元损失，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告戴巍、戴自毅辩称：1.同意原告的诉请1。2016年7月22日，二被告办理出了产证且告知了原告，而原告在2016年7月31日表示不要购买房屋，且已经起诉至法院了；8月4日，原告再次表示不要购买系争房屋了，故二被告于8月6日将房屋另售他人，现在房屋已经过户给了案外人。所以，合同已经由原告单方提前解除了，二被告没有任何违约行为。2.不同意原告诉请2、诉请3。签订居间协议、买卖合同时，被告把预售合同、两份委托书出示给原告看了，正因为房屋尚未办理产证，故买卖合同第1.3条中的产证号是空的，第3.1条约定的网签时间也较晚。二被告也从未要求加价履行，相反，原告未按约在2016年7月14前补足10万元，是原告违约，其无权要求返还定金。关于可得利益损失，原告也没有提交证据予以证明。被告满懿房产辩称：被告满懿房产并非房屋买卖的当事人，也并未收取定金，定金罚则的利息损失、可得利益损失均无法律依据。经审理查明：2013年5月6日，被告戴巍、戴自毅与案外人上海富迪邦置业有限公司(以下简称“富迪邦公司”)签订《上海市商品房预售合同》，约定被告戴巍、戴自毅向富迪邦公司购买系争房屋，总房价款589,420元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年7月8日，被告戴巍委托案外人戴某(甲方)与原告(乙方)及被告满懿房产(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款93万元，乙方向丙方支付意向金2万元，作为与甲方洽谈之用，如甲方在房屋买卖合同上签字，则意向金转为定金，以担保房屋买卖合同履行，乙方应于甲方签署本协议6日内补足定金至10万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告戴巍委托案外人戴某(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款93万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于2016年8月15日前前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》，乙方应于网签合同当日自行支付或通过居间方转付甲方首期房价款(含定金)48万元，于房地产交易中心出具以乙方为权利人的收件收据(过户)之前自筹资金支付甲方第二期房价款45万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告向被告戴巍支付定金2万元，并收到相应收款收据。2016年7月9日4时52分，原告通过微信向被告满懿房产员工祝坚表示，被告戴巍、戴自毅没有办理产证，那么房屋是否有37平方米是个问题；按约需在6天内支付的8万元应该如何支付。7月11日，祝坚向原告发送了发票及预告登记证的照片，并表示房屋面积为37.53平方米。原告当日回复称，这只能证明被告戴巍、戴自毅以前买过房屋，不能证明其现在是房东，如果没有房产证的话原告不会支付之后的款项。7月12日，祝坚向原告发送了松江区房地产交易中心的收件收据及税收票据的照片，并表示其已经于当天与房东去交易中心办理了产证事宜，足以证明产权清晰，房东要求务必按合同约定办理交易事宜。原告于当日回复称，被告戴巍、戴自毅没有房产证就没有房屋处分权，那么合同就不生效，有产证的话原告才能支付后期款项。7月31日，被告满懿房产通过微信向原告发送了上海市房地产权证的照片，告知产证已经办好，并询问次日能否来办手续。8月4日，其再次询问原告房屋是否不买了。但对7月31日、8月4日的微信原告均未回复。审理中，被告戴巍、戴自毅提交上海市房地产权证复印件，拟证明二被告于2016年7月22日已经办理出了产证，因房屋已经另售他人，故无法提供原件。原告认为没有原件，故真实性不予认可，同时可以证明在签订买卖合同时，二被告并未取得产证，与被告承诺的产证齐全并不一致。被告满懿房产对证据没有异议。以上事实，由上海市商品房预售合同、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、微信截屏照片、上海市房地产权证复印件以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告戴巍签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。现原告与被告戴巍均同意解除房屋买卖合同，故对原告的该项诉请，本院予以支持。至于合同未能履行的过错在哪一方问题。原告主张被告戴巍擅自加价，但被告戴巍予以否认，原告亦未提供证据对此予以证明，故对原告的该项主张，本院不予采纳。被告戴巍主张原告未按约付款，原告辩称其是基于不安抗辩而没有补足定金，但原告并未提供确切证据证明被告戴巍存在法定的不安抗辩的情形，原告应当承担未按期付款、中止履行的违约责任，故被告戴巍对于原告支付的定金2万元有权不予返还。原告主张的定金的利息损失和可得利益损失，亦缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告谢杏梅与被告戴巍于2016年7月8日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告谢杏梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，减半收取1,025元，由原告谢杏梅负担985元，被告戴巍负担40元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年三月一日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。