西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初3449号原告（反诉被告）：董梅，女，1970年11月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：王汉锋，宁夏王万库律师事务所律师。被告（反诉原告）：车玉环，女，1962年5月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：庾国庆，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴振西，男，住址同上。系车玉环亲属。原告（反诉被告）董梅与被告车玉环（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董梅及委托诉讼代理人王汉锋、被告（反诉原告）车玉环委托诉讼代理人庾国庆、吴振西均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董梅提出诉讼请求：1、判令被告车玉环向原告返还租房押金2800元；2、判令被告向原告返还由被告扣押的属于原告的住宿物品62件（价值6800元）；3、判令被告向原告支付6000元扣押物品租赁损失费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月1日，原告和被告签订了租房合同，合同约定，原告承租被告位于西安市雁塔区天坛西路杏园小区二楼二层的房屋，租期自2013年3月1日至2016年3月1日，月租金为2800元；租房押金2800元，由被告在解除合同时退还原告；原告可将房屋转租、分租。之后，原告将房屋主要用于自己及家人居住，房内的三个小卧室偶有原告再出租的情况。在三年租期中，房租、电费、水费、物业费已结算完毕无争议，租房押金2800元在合同签订后当日用现金支付完毕。2016年3月1日合同到期后，原被告口头协议再续租一个月，并明确期满不再续租，2016年4月1日到期，租金不变。原告及时支付了续租租金2800元以及水电费物业费。2016年3月31日，原告雇人欲搬迁物品、腾空房屋，被告劝说原告继续续租，并明确表示不退押金2800元，并为原告搬离物品设置障碍。当天，原告多次与被告协商无果，加之原告分租的两名房客因节假日提前离开西安，造成原告对部分住宿物品并未搬离。2016年4月2日，被告将房屋上锁，导致两名房客未取走屋内物品，原告遂向公安机关报警求助，两名房客方才搬离自己的物品。因被告扣押原告物品导致原告无法使用，造成原告经济损失，原告现按每月2000元计算，要求被告赔偿2016年4月2日至2016年7月2日的损失共计6000元。原告认为被告的行为是违约、违法行为，故提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）车玉环辩称：1、董梅使用假名与被告签订合同，2014年3月1日至2016年3月1日的每月租金为3000元，并非原告所称的2800元；2、原告强占房屋一个多月至2016年4月2日，被告才将房屋上锁；3、押金2800元未退还的原因是原告私自改造房屋；5、房内仅有架子床，被告对架子床的数量未清点。另，原告已于2016年3月31日雇人将房屋内物品清理完，被告并未见到原告所称的其他物品。被告（反诉原告）车玉环向本院提出反诉请求：1、判令董梅向车玉环支付所欠房租11900元（为庭审中变更诉讼请求后的金额，具体为：2014年3月1日至2016年3月1日的每月差额200元共计4800元，2016年3月1日至2016年4月1日租金3000元，董梅已付2800元，未付5000元；两张欠条所载金额共计6900元）；2、判令董梅赔偿改造房屋造成房屋损害的赔偿金8260元（为庭审中变更诉讼请求后的金额，具体为：格挡拆除修复1000元、主卧铝合金门1200元、阳台纱窗60元、入户灯、客厅灯、餐厅灯、次卧灯、小卧室灯共计6000元）；3、本案本诉和反诉诉讼费由董梅承担。事实和理由：车玉环与董梅之间无房屋租赁合同关系，签订合同的人系董敏，因此董梅并不是当事人，应驳回董梅的诉讼请求。若董敏就是董梅，则根据双方签订的合同第十四条的约定，2014年3月1日至2016年3月1日的月租金为3000元，而董梅只是补交2800元，尚有2000元未交纳，加上董梅占用房屋的一个月应付的3000元，董梅尚欠5000元未交纳。此外，自租赁期内，董梅还拖欠房租。董梅为了招租转租，未经车玉环同意，在房屋内设立了格挡，对房屋进行分割，将房屋内的屋顶、吊灯等损坏。租期于2016年3月1日届满后，董梅不按期交回房屋，不拆除隔断，为修复损坏的灯具等物品，车玉环无奈雇请人员拆除，产生了相应费用。故现提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）董梅对车玉环的反诉辩称：1、虽然合同有约定，但其与车玉环口头约定自2013年3月1日至2015年3月1日月租金为2800元，2015年3月1日至2016年3月1日月租金为3000元。车玉环在2016年2月29日向其出具的收条对应的租期是2016年3月1日至2016年4月1日的房租。车玉环所提交的两张欠条是董梅出具的，但欠条所载金额已还清，只是欠条未收回，其中一张6000元的欠条上之所以在6000元的字样上划掉，是因为已归还3900元，遂将金额改为2100元，且当时在该欠条上备注了“已全部付清欠款，本条据作废”的字样，但该部分内容已被车玉环裁剪。另外一张900元的欠条，但其出具的金额是800元，该欠条所载金额是其在偿还了前述2100元中的1300元后出具的欠条，且该欠条所载金额已付清。2、双方因租赁合同于2016年4月1日产生纠纷，车玉环明确不退还押金，并要求董梅腾房并再交纳一个月2800元的租金。至董梅提起诉讼，车玉环并未主张拖欠租金事宜，且车玉环代理人还再三提议原告撤诉便可拉走被扣物品，由此可见，董梅并不存在拖欠租金的问题。3、其虽然更换了屋内的灯具，但未损坏灯具，灯具均在房屋内存放。其不认可铝合金门和纱窗的损失，不排除原告锁门后自行损坏的可能性。经审理查明，2013年3月1日，车玉环（甲方）与董梅（乙方）签订了《房屋租赁合同》，董梅在车玉环持有的合同上签名“董敏”。合同约定，乙方承租甲方位于本市雁塔区杏园小区点2-2层房屋，用于居住使用；房屋租金为2800元/月，租赁期限自2013年3月1日起至2014年3月1日止，租金按半年支付，乙方应在每个结算期满前将下一期租金一次性交付给甲方；乙方向甲方支付2800元作为房屋押金，待租赁期届满，如房屋各项设施没有损坏，并结清所有费用后甲方退还给乙方，否则从中扣除，不足部分由乙方补足。关于租赁期限，双方约定增加二年租期，自2014年3月1日至2016年3月1日，月租金为3千元。合同还约定，因乙方原因造成房屋或者房屋内设施、设备损坏或者灭失，给甲方造成损失的，由乙方负责修复或者赔偿，乙方在使用房屋过程中不得损坏和改变房屋结构，因此造成的经济责任由乙方承担；租赁期限内，乙方不得擅自转租，如确需转租的，必须经过甲方书面同意。合同签订后，董梅交纳房屋押金2800元及租金。庭审中，经询，双方均称最后一次交房租的日期为2016年2月29日。车玉环于2016年2月29日出具的收条载明“今收到房租贰仟捌佰元（￥2800元）杏园小区点2.2楼”。经询问车玉环，该车称2月29日出具的2800元收条是2014年或者2015年补差价的房租，2016年3月1日至4月1日的房租未付。在2016年3月1日后，董梅继续占有使用房屋，后因双方发生争议，车玉环遂于2016年4月2日将涉案房屋上锁。经询，双方均认可倒数第二次交纳的租金对应租期为2015年9月1日至2016年3月1日，董梅称其在2015年8月交了前述期间的18000元租金，车玉环方称董梅交了租金1万多元，房租交至合同终止之日，但现记不清具体金额和时间了。董梅于2015年3月3日出具的欠条载明“欠车玉环6000元（陆千元整）（2015.3.1-2015.9.1），董敏2015.3.3”。该欠条中的6000字样处有删除线，旁边写有“2100（贰仟壹佰）董敏”，该欠条落款日期最后一位3上划一竖线，旁边写有“5”，竖线和“5”的书写痕迹与“2100（贰仟壹佰）”书写痕迹相近；于2015年4月14日出具的欠条载明“欠三楼房租900元（玖百元整）董敏”。在本院审理期间，经董梅核对车玉环方提供的12张房屋内物品照片，董梅确认照片中有铁架高低床3套、桌子6张、衣柜2个共计11件物品属董梅所主张的物品，车玉环方称照片显示的房屋内现存物品属董梅的，请董梅取走。经本院查看，董梅确认的其中一张图片中未见有其所主张的桌子1张。在本院审理期间，车玉环未向本院申请对修复墙面等损失进行鉴定。以上事实，有房屋租赁合同、欠条、收条、短信截图、照片、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核实无误。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。双方在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，在未签订书面合同的情况下，原告董梅继续使用涉案房屋，原被双方之后由此形成不定期租赁合同法律关系。关于租金的问题。经审理认为，原告董梅关于《房屋租赁合同》租赁期限内的租金和2016年3月1日至4月1日的租金已付清的主张能成立，本院予以支持。理由如下：1、从双方的陈述来看，原告董梅称其在倒数第二次交纳的租金18000元对应的租期为2015年9月1日至2016年3月1日，被告车玉环亦承认该次房租交至书面约定的终止之日即2016年3月1日，故本院认定双方关于2015年9月1日至2016年3月1日租金已结清。2、从欠条所载时间、落款时间和双方的庭审陈述内容来看，欠条所载6000元为2015年3月1日至2015年9月1日的租金欠款。从欠条所载金额、时间修改情况来看，欠条金额随着时间推移递减，直至2015年4月14日形成的欠租900元的欠条。从下一期租金已交至书面合同期限届满之日且未形成该期租金欠条，以及车玉环在2016年2月29日出具收条的情况来看，原告董梅主张其已将2015年4月14日的租金付清，符合生活经验，否则，被告车玉环在书面合同对应的最后一期租金中会要求董梅结清上一期租金或者要求董梅在最后一期中出具相应的欠条，但在本案中双方并未提及在该期租金中形成相应的欠条，由此来看，董梅主张的欠条所载金额已还清的事实成立的可能性极高。3、双方就2016年3月1日至2016年4月1日使用涉案房屋的事宜未签订书面合同，应视为不定期租赁合同关系。董梅于该期间开始的前一日向车玉环交付了2800元，该款交付时间符合双方之前租金在租期开始前交纳的惯例，与董梅所述内容能形成基本印证。相反，车玉环关于该2800元的陈述内容与前一期租金已交至书面合同租期届满之日的事实矛盾，亦与欠条所载金额和形成时间的事实相矛盾。另外，若按车玉环所述内容，在双方曾有欠条出具的情况下，双方至少应在形成欠条的期间会形成关于租金差额的欠条，但在本案中双方并未提及有租金差额欠条的存在，且车玉环不能合理解释该2800元是具体针对何期间的租金差额，故本院认定2800元是针对2016年3月1日至4月1日的租金。关于押金和房屋损害赔偿金的问题。经审理认为，双方明确约定押金2800元在租赁期届满，房屋各项设施没有损坏并结清所有费用后退还，且原告有权从押金中抵扣费用。车玉环向法庭提交了房屋被损坏后的照片，损害事实客观存在，由此产生的费用亦客观存在，仅有损害范围尚不能确定。考虑到车玉环未申请鉴定修复等费用，以及申请鉴定后会形成费用、时间等诉讼成本，且双方诉争金额较小等情况，本院酌定房屋损害赔偿费为2800元。再根据双方关于押金可冲抵费用的明确约定，押金和房屋损害赔偿费互相冲抵后，双方就押金和房屋损害赔偿金不再互为给付。关于返还住宿物品、赔偿住宿物品租赁损失费的问题。经审理认为，虽然董梅提供了短信息截图、证人王同军的证言等证据材料，欲证明其主张的住宿物品62件存在，但短信息只是董梅单方陈述，证明力较低；证人关于住宿物品租赁费在三年租期内共计72000元的证言内容与其所称的物品价值明显不符，有违常理，且证人亦未就租赁住宿物品的用途作出有事实基础的合理解释，该证言的真实性存疑，不具有可采信性。由此来看，董梅提交的证据材料并不能充分证明其主张的全部住宿物品存在。车玉环在庭审认可部分住宿物品存在，董梅在车玉环方提供的涉案房屋屋内物品照片上确认了尚有11件住宿物品存在，但本院核对其中一张图片中并无桌子存在，故本院确认10件住宿物品为董梅主张返还的物品，由车玉环在本判决生效之日起十日内返还给董梅。至于董梅就其他住宿物品和住宿物品损失费的主张，因缺乏证据支撑，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）董梅支付被告（反诉原告）车玉环房屋损害赔偿金2800元，被告（反诉原告）车玉环返还原告（反诉被告）董梅押金2800元，两项款项冲抵后，双方不再互为给付。二、被告（反诉原告）车玉环于本判决生效之日起十日内向原告董梅返还住宿物品铁架高低床3套、桌子5张、衣柜2个。三、驳回原告（反诉被告）董梅、被告（反诉原告）车玉环的其他诉讼请求。本案案件受理费190元，由原告（反诉被告）董梅负担。反诉费197元，由被告（反诉原告）车玉环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  韩设蓉二〇一七年三月十三日书 记 员  王 乐