湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂07民终120号上诉人（原审被告）：周宇辉，女，汉族，1970年1月4日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托代理人：龚胜勇，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。被上诉人（原审原告）：鄂州德福物业管理有限公司，住所地：鄂州市五里墩花园路汽车综合市场4号楼2层。法定代表人：肖樱，该公司经理。委托代理人：刘磊，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。上诉人周宇辉为与被上诉人鄂州德福物业管理有限公司(以下简称德福公司)物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后依法组成由审判员柯君担任审判长，审判员曹家华、代理审判员刘岳鹏参加的合议庭于2017年3月16日依法公开开庭审理了本案。上诉人周宇辉的委托代理人龚胜勇，被上诉人德福公司的委托代理人刘磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2005年1月7日，凤凰物业管理有限公司（以下简称凤凰公司）与康城小区开发商湖北捷迈特置业有限公司（以下简称捷迈特公司）签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，约定凤凰公司接受委托从事康城小区的前期物业管理工作，小高层物业费为0.69元/平方米/月。2009年5月16日，被告周宇辉向捷迈特公司购买验收洋澜国际康城小区39栋1单元502室196.42平方米房产和31栋34号29.25平方米车库。自2010年4月至2012年12月，被告周宇辉下欠凤凰公司物业管理费5,340元。2012年12月，原告德福公司与康城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告德福公司从事小区物业管理工作，服务期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，小高层物业管理费为1.2元/平方米/月。2013年12月23日，凤凰公司与原告德福公司签订协议，约定将被告周宇辉下欠的5,340元物业管理费债权转让给原告德福公司。自2013年1月起至2015年12月，被告周宇辉下欠原告德福公司物业管理费9,432元。2016年4月19日，原告德福公司工作人员曾向被告书面催缴物业费，并告知被告周宇辉前���所欠物业管理费已转让至原告。至此被告周宇辉共拖欠原告德福公司物业管理费14,772元。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。凤凰公司与康城小区开发商捷迈特公司签订的《洋澜国际康城物业管理服务合同》、康城小区业主委员会代表全体业主与原告签订的《物业管理服务合同》，以上合同均是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，未侵犯社会公共利益和他人合法权益，该合同合法有效，对业主周宇辉具有法律约束力。公民、法人的合法民事权益依法应受法律保护，原告德福公司受让凤凰公司债权（被告周宇辉拖欠凤凰公司物业费），并履行转让债权的通知义务，债权转让协议发生法律效力，作为债务人的被告周宇辉应依约向原告德福公司履行清偿其拖欠凤凰公司的物业服务费。被告周宇辉作为康城小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现被告周宇辉未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。周宇辉以原告提供的物业服务不符合合同约定、服务有瑕疵等为由拒不支付物业费，对此，原告为全体业主提供物业服务，被告周宇辉的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应认定被告不能以此为由拒付物业费。对于原告向被告主张滞纳金3,633元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。据此，依照《物业管理条例》第十五条、第四十二条、六十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条第（一）款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，判决：一、被告周宇辉于判决生效之日起十日内支付原告德福公司物业管理费用14,772元；二、驳回原告德福公司对被告周宇辉的其他诉讼请求。本案案件受理费131元，由被告周宇辉负担104元，由原告德福公司负担27元。上诉人周宇辉不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，显失公平。一审审理时，对于上诉人提交的康城小区相片一组，一审法院予以采信。法院认为，该组相片可以反映康城小区物业管理工作在公共区域维修、管理、养护、修缮等方面存在瑕疵。既然物业管理工作存在瑕疵，理应减少相关费用，但一审法院对此没有认定，明显前后矛盾，显失公平。据此请求：一、撤销一审判决，改判为上诉人向被上诉人支付物业管理费用7386元（减半收费）。二、一审和二审诉讼费按比例承担。被上诉人德福公司未向本院提交答辩状，庭审时辩称：一、上诉人所举证的照片不能反映我公司在物业管理中存在重大的瑕疵1、物业管理工作存在一定的延时性，就是说小区管理中随时都有可能出现问题，这些问题不是一出现就能被发现，更不能一发现就能被处理，从出现问题到发现问题到处理问题有一个时间过程。不能因为业主抓拍了有问题的照片就扣帽子认为物业公司管理不到位，或许这些问题经过正常的时间物业管理已经处理了。2、分析我公司签订的《物业管理服务合同》，其中第二章从第四条到第十五条都是我公司的管理服务内容，共有11条34个小项，这每一个小项都包含十分繁杂日常工作，这些项目的工作几乎每一天都必须进行。而上诉人所提出的问题在我公司的工作中的比例充其量也只是微乎其微，即便如上诉人所述的都属实也称不上是重大的瑕疵。3、物业公司对小区的管理工作千头万绪，不可能在每一件事上做到尽善尽美，所以物业管理工作应当允许瑕疵存在，这是现实。我公司在与业主委员会的《物���管理服务合同》第十九条中就约定，对各项物业管理工作的满意率为80%。也就是允许部分业主对部分的物业管理工作不满意，不能因为部分的业主不满意就拒缴或减免物业费。二、在审理物业公司起诉追索物业费的案件中，不宜同时审查物业公司对小区物业服务的完善程度，据此确定业主应承担的缴费义务。物业公司有权向业主收取物业费，但应当依据物业服务合同尽职尽责履行义务，否则业主有权依据合同维权，要求物业公司承担违约或损害赔偿责任，但是业主也有义务按时缴纳物业费，这就是合同权利义务的平衡。正是这种相互之间的权利义务制约，保证物业公司有充足的资金维持工作，也促使物业公司能不断改进工作，最终更好服务于业主。但是如果在审理物业公司起诉追索物业费的案件中，同时审查物业公司对小区物业服务的完善程度，据���确定业主应承担的缴费义务，那么就会打破双方的良性平衡，最终造成对双方的不利结果。其理由：1、物业公司诉请追索物业费是针对许多业主的单个案件，每一个业主陈述的抗辩事由不一样，每一个审判人员理解和适用法律不一样，裁判的结果就不一样。如果采信业主的抗辩，减免业主部分的物业费，那么针对同一个小区物业公司的同一个服务结果就会在不同的判决书中出现不同的法律评价，这就影响了司法裁判的统一性。2、物业公司分别起诉业主是许多单独的小案件，如果每一个业主要求认定物业管理工作有瑕疵，那么每一个案件就要审查一次。审查物业管理工作的瑕疵是否足以减免业主的缴费责任绝不是仅仅看几张照片就可以完成的，这需要对物业公司整个工作内容进行综合评价，也需要征询整个小区业主对物业公司的满意度评价，这是一个非常庞大而复杂的工作。这个工作不可能在每一个追索物业费的民事诉讼中完成，而且这样做也是极大浪费司法资源。3、洋澜国际康城小区有2000多业主，大约有90%的业主都在按时缴纳物业费，像上诉人这样长期拖欠户比例很少。如果单独对部分拖欠户减免物业费，对于按时缴费的业主来说极不公平，这等于是说用大部分业主的正常缴费填补了少部分业主的欠费，这是一种扬恶惩善的做法。4、物业公司起诉部分欠费业主在小区总所周知，如果法院判决减少业主的部分欠费，这在小区业主中会造成巨大的影响。大部分业主会认为按时缴费是多交，拖欠到法院判决结果还会少交，结果业主群起效尤，物业公司不可能正常收取物业费。物业公司是不可能依靠起诉法院收物业费来生存的，结果物业公司就会无以为继，大部分的物业公司就会倒闭，即便存在的物业公司也是勉力维持，��者是远离诉讼，通过停水、停电等不当的方式催缴物业费，甚至还会有黑恶势力介入到这个行业。资本离开了物业管理这个行业可以到其他领域逐利，但是业主不可能将自己的房屋架成空中楼阁。所以如果抱着为业主维权的善良动机，减免部分的物业费，这是对物业管理行业的打击，也是对业主的最终不负责任。三、在物业公司追索物业费的案件中审查物业管理的瑕疵，不符合法理。物业公司的《物业管理服务合同》是和小区业主委员会所签订，合同的相对人物业公司和业主委员会。鉴于物业管理的特殊性，最高法的司法解释才特别规定物业公司可以直接诉请追索物业费，但这不等于单个业主可以就小区公共领域的管理瑕疵向物业公司索赔，这个维权主体违背了合同相对性。只有小区业主委员会才可以代表全体业主向物业公司维权。本案是物业公司诉请追索物业费，本案的审理范围应当是围绕物业公司的诉请是否成立来进行审查。至于上诉人提出物业管理中的瑕疵，物业公司应当对业主承担责任，这一点超出了本案的审查范围，应当通过另案来解决。二审举证期内，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案涉及的物业管理服务合同未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人周宇辉作为业主之一，其应服从业主委员会与物业公司签订的物业管理服务合同，依照合同约定享受相关权益并履行相应义务。业主委员会作为业主权利组织，代表业主与物业公司签订物业管理服务合同，交涉物业管理服务事宜并维护业主权利。上诉人周宇辉认为康城小区物业服务存在公共区域维修、管理、养护等方面的瑕疵���其应反馈业主委员会，由其依照与物业公司的物业管理服务合同的约定进行处理，不能仅仅由其个人单方意见衡量并要求减少物业服务收费，对其请求减少物业收费的理由本院依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人周宇辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  柯 君审 判 员  曹家华代理审判员  刘岳鹏二〇一七年三月二十八日书 记 员  胡 航