江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初320号原告：金科物业服务集团有限公司江阴分公司，住所地江苏省江阴市云亭街道银桂路52号305，统一社会信用代码91320281681109211J。负责人:夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。被告：彭秀鸣，男，1974年9月10日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市，现住江苏省江阴市，。被告：卢爱萍，女，1974年12月3日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市，现住江苏省江阴市，。原告金科物业服务集团有限公司江阴分公司(以下简称金科物业江阴分公司)与被告彭秀鸣、卢爱萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法由代理审判员王伟适用简易程序，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告金科物业江阴分公司的委托诉讼代理人虞晓锋、被告卢爱萍到庭参加诉讼，被告彭秀鸣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金科物业江阴分公司向本院提出诉讼请求：1、判令彭秀鸣、卢爱萍立即支付拖欠的物业费14759.2元；2、判令彭秀鸣、卢爱萍支付所拖欠物业费违约金6179.98元（审理中违约金变更为4000元）；3、本案诉讼费用由彭秀鸣、卢爱萍承担。事实与理由：江阴市临港街道天成锦园（原名锦绣天成）小区系江阴金科房地产开发有限公司开发的项目，彭秀鸣、卢爱萍系该小区3幢308室商品房（建筑面积155.69平方米）的业主（于2010年3月28日收房）。根据江阴金科房地产开发有限公司与重庆金科物业管理有限公司（后更名为金科物业服务有限公司）于2009年9月10日签订的《金科·锦绣天成前期物业服务合同》第六条、第七条、第三十一条的约定，锦绣天成小区前期物业服务费“多层住宅、高层住宅均按1.50元/月/平方米（包括电梯费、公共水电费）的标准计取，按季交纳（每年第一季度在1月10日前、第二季度在4月10日前、第三季度在7月10日前、第四季度在10月10日前履行交纳）；如未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按所欠金额万分之五的标准向重庆金科物业管理有限公司支付违约金”；根据金科天成锦园小区业主委员会与金科物业服务有限公司（后更名为金科物业服务集团有限公司）于2014年11月15日签订的《金科天成锦园物业服务合同》第六条、第八条、第十八条的约定，2014年10月1日至2014年11月30日期间的物业服务费按原合同执行（指前期物业合同），从2014年12月1日起按“高层、多层1.8元/月/平方米（含电梯费）”的标准执行，按产权部门核定的建筑面积为准，业主应按月交纳物业服务费用，业主或使用人在每月30日前履行当月物业服务费的交纳义务，逾期金科物业服务集团有限公司将按日加收应交纳费用3‰的违约金。金科物业服务集团有限公司江阴分公司作为对金科天成锦园小区进行物业服务的物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但是彭秀鸣、卢爱萍自从2012年4月1日开始拒付按约应支付的物业费，经催讨仍不予支付，至2017年1月31日共欠58个月合计14759.2元[其中，（1）《前期物业合同》期间：自2012年4月1日起至2014年9月30日止，共计30个月，每月233.53元（155.69平方米×1.5元/月/平方米），分为10个季度收取物业费。每季度物业费为700.59元（233.53元/月×3个月），共应交物业费7005.9元（700.59元/季×10个季度）。（2）《物业服务合同》期间：自2014年10月1日起截止2017年1月31日止，共计28个月，其中前2个月（2014年10月1日至2014年11月30日）按《前期物业合同》约定的标准月缴费233.53元（155.69平方米×1.5元/月/平方米）；后26个月按《物业服务合同》约定月缴费280.24元（155.69平方米×1.8元/月/平方米），共计7753.3元（233.53元/月×2个月+280.24元/月×26个月）。两阶段合计14759.2元（7005.9元+7753.3元）]，并产生违约金6179.98元[《前期物业服务合同》期间：共计10期应交未交物业费，每期物业费为700.59元，第1期物业费的违约金计算周期为2012年4月11日起（当季应交物业费截止日期的次日）到2016年12月31日止，共计1725天，每日按应交物业费的万分之五即0.05%即的标准计算，违约金为604.26元：第2期物业费的违约金计算周期2012年7月11日到2016年12月31日，共计1634天，按每日万分之五即0.05%即的标准计算，违约金为572.38元；后面八期以此类推，第3期的违约金为540.15元、第4期的违约金为507.93元、第5期的违约金为476.40元、第6期的违约金为444.52元、第7期的违约金为412.3元、第8期的违约金为380.07元、第9期的违约金为348.54元、第10期的违约金为316.67元，截至2016年12月31日，因拖欠《前期物业合同》期间应交物业费产生的违约金共计4603.23元（604.26元+572.38元+540.15元+507.93元+476.40元+444.52元+412.30元+380.07元+348.54元+316.67元），仅主张4000元；关于2014年10月1日至2017年1月31日期间两被告应交纳而实际未缴纳物业费7753.3元对应的违约金予以放弃]，仅主张违约金4000元。现诉至法院，请求依法裁决。被告卢爱萍辩称：一、其与彭秀鸣是江阴市天成锦园3幢308室的业主，对金科物业江阴分公司陈述的涉案房屋情况无异议，但物业费自始至终应按1.5元/月/平方米标准计算，不认可从2014年12月1日起按1.8元/月/平方标准计算，因为没有人告知应按该标准计算。二、其拒绝交纳物业费是有正当理由的：1.涉案房屋存在质量问题，墙面渗水，空调机漏水，地板发霉，太阳能热水器自动漏水、没有住进去就跑水350吨，其在保修期内就已向原告反映，原告应当进行保修，但原告没有解决；2.被告的阳光房是根据原告的要求整改的，阳光房雨棚因此漏水，原告没有解决；3.2016年时电梯无故停电几个月，是被原告关掉的；4.原告乱收费，对进入小区的外部车辆收费；5.原告物业管理不善导致围墙全部烂掉、花草枯亡；6.原告占用业主公共设施，利用公共场所盈利开超市、打广告、开游泳培训班；7.小区南门人行通道经常被外来车辆占据；8.原告同时也承包了书香门第小区的物业服务，书香门第物业的员工也在天成锦园小区吃住；9.卢爱萍的电瓶车充电器放在电瓶车里被人偷掉了，卢爱萍去物业要求查看录像，原告不帮忙看录像；10.2016年四楼的卫生间渗水到卢爱萍家中，卢爱萍向原告反映，原告不管不问。基于上述原因卢爱萍拒绝交纳物业费，要待原告将上述问题解决后可以补交物业费。三、由于其不存在违约的情况，所以不应承担违约金，且原告主张的违约金计算标准过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告彭秀鸣未作答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：（一）金科物业公司及金科物业江阴分公司的主体情况。2011年3月29日，重庆金科物业管理有限公司更名为重庆市金科物业服务有限公司，后于2014年4月16日更名为金科物业服务有限公司，于2015年7月8日更名为金科物业服务集团有限公司（以下均简称“金科物业公司”）。2015年9月9日，金科物业服务有限公司江阴分公司更名为金科物业服务集团有限公司江阴分公司（以下简称“金科物业江阴分公司”）。本案中，金科物业公司以金科物业江阴分公司系实际履行本案物业合同的一方为由，授权金科物业江阴分公司向人民法院行使诉讼权利追讨欠缴物业费并主张违约金。（二）本案所涉物业的相关情况。天成锦园小区（原名锦绣天成小区），位于江阴市申港镇××创新河东侧、××大道南侧、××中心小学西侧、崇文南路北侧，由江阴金科房地产开发有限公司开发建设。2010年2月28日，彭秀鸣、卢爱萍（作为买受人）与江阴金科房地产开发有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，由彭秀鸣、卢爱萍购买位于天成锦园小区7幢3层308室的房屋（房屋代码：JYS003089024），总价862768元。关于保修责任，该合同第十六条约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人履行保修义务”。同时，彭秀鸣、卢爱萍还签署《补充协议》一份，该补充协议第九条第5款约定：“在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，买受人应当按出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务管理协议》履行相关义务并按《前期物业管理服务协议》约定和《临时管理规约》规定及时缴纳物业服务费。”2011年3月28日，彭秀鸣、卢爱萍接收该房屋，并于2011年7月6日办理产权登记（所有权证号fsg0014016,房屋代码JYS003089024），产权登记载明房屋坐落申港街道天成锦园3幢308室、建筑面积155.69平方米，所在单元为多层建筑（6层）。（三）关于物业服务合同的相关情况。1.2009年9月10日，江阴金科房地产开发有限公司（作为甲方）与金科物业公司（作为乙方）签订《金科锦绣天成前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”）一份，约定由金科物业公司为该小区提供物业服务，期限自2009年9月1日起2012年8月31日止，期满后业主大会如未选聘新的物业服务企业并签订合同，则合同延续有效执行。该合同第六条、第七条、第三十一条约定：“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层、高层住宅按1.5元/月/平方米（包括电梯费、公共水电费）；业主应于商品房销售（或预售）合同约定的交房之日起交纳物业服务费（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应于每年的第一个季度在1月10日前、第二季度在4月10日前、第三季度在7月10日前、第四季度在10月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务;甲方、业主或使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日应按所欠费用总额万分之五的标准向物业服务企业支付违约金。”2.2014年11月15日，天成锦园小区业主委员会（作为甲方）与金科物业公司（作为乙方）签订《金科天成锦园物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由金科物业服务有限公司为该小区提供物业服务，期限自2014年10月1日起至2016年9月30日止（合同期届满前三个月内，双方协商是否续签合同，协商不成，本合同按期终止，但相关业主如有欠费时，乙方仍有权向相关业主进行追偿）。该合同第六条、第八条、第十八条约定：“本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，根据本物业管理区域的实际情况，双方约定2014年10月1日至2014年11月30日，物业服务费收取标准按原合同执行，从2014年12月1日高层、多层按1.8元/月/平方米（含电梯）；业主应按月交纳物业服务费及其他相关费用，物业服务费的计算标准以产权部门核定的建筑面积为准，业主或使用人应在每月30日前履行当月物业服务费，逾期乙方将按日加收应缴纳费用3‰的违约金。”3.2016年10月8日，金科物业公司收到江阴金科·天成锦园业主委员会的告知函一份，其中载明：“目前涉及到公共部位的出租、转让等以前由贵公司代办的事宜原则上一切暂停。期间合同未到期的继续履行，合同已到期的标的物的转租，续签事宜由本业委会接手处理。原物业服务合同在新的服务合同未签订前继续履行，截止日由本业委员另行通知为准。”2009年9月1日至今，涉案小区均由金科物业公司履行物业管理义务。（四）金科物业江阴分公司催交物业费的情况。彭秀鸣、卢爱萍仅交纳2012年3月31日之前的物业费，未交纳2012年4月1日以后物业费及相应违约金。因彭秀鸣、卢爱萍欠缴物业费，金科物业江阴分公司委托律师于2015年4月3日向彭秀鸣发出《律师函》进行催讨，彭秀鸣于2015年4月4日收到该邮件。（五）关于卢爱萍提出的拒交物业费的理由及金科物业江阴分公司的意见。关于第1点理由“涉案房屋存在质量问题，墙面渗水，空调机漏水，地板发霉，太阳能热水器自动漏水、没有住进去就跑水350吨”。卢爱萍提供了摄影照片、水费发票。金科物业江阴分公司对卢爱萍提交的证据的真实性没有异议，但提出房屋质量问题（包括太阳能漏水），不属于物业服务的范围，且已向开发商进行反映，但是否维修好及维修结果是否满意非金科物业公司所能控制。关于第2点理由“被告的阳光房是根据原告的要求整改的，阳光房雨棚因此漏水，原告没有解决”。卢爱萍提交了阳光房照片、阳台封闭方案照片。金科物业江阴分公司对卢爱萍提交的证据的真实性没有异议，但提出阳光房是经业主要求后对全体业主统一规划的，但安装、整改是业主自行完成，并不能因此让金科物业公司对阳光房的质量问题及后续维护保养承担责任。关于第5点理由“物业管理不善导致围墙全部烂掉、花草枯亡”。卢爱萍提交了小区内摄影照片2张（注：该2张照片反映走道中间及走道两侧的草坪和树木，其中草坪大部分呈绿色，但树木未见明显绿色），称拍摄于2016年4月，反映小区内的花草都干死了。金科物业江阴分公司对卢爱萍提交的证据的真实性没有异议，但认为该照片不能反映小区内花草都干死了。关于第6点理由“原告占用业主公共设施，利用公共场所盈利开超市、打广告、开游泳培训班”。金科物业江阴分公司称其利用公共区域的经营，是基于与业委会签订的合同进行的。关于第10点理由“2016年四楼的卫生间渗水到卢爱萍家中，卢爱萍向原告反映，原告不管不问”。卢爱萍对此未提交相应证据。金科物业江阴分公司认为，四楼向三楼渗水属业主之间的相邻权纠纷，卢爱萍可另案主张权利。关于卢爱萍提出的其他不交纳物业费的理由，卢爱萍未提供相应的依据，金科物业江阴分公司也不认可相应事实。以上事实，有工商资料查询信息、证明、商品房买卖合同及补充协议、前期物业合同、临时管理规约、物业服务合同、律师函及邮寄凭证、摄影照片、双方当事人的陈述等予以证实。本院认为：彭秀鸣经本院依法送达应诉材料、开庭传票后未到庭参加诉讼，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由彭秀鸣承担。（一）关于彭秀鸣、卢爱萍应交纳的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，江阴金科房地产开发有限公司与金科物业公司于2009年9月10日签订的《前期物业合同》及金科物业公司与天成锦园小区业主委员会于2014年11月15日签订的《物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，亦无法定无效情形，应认定为合法有效，彭秀鸣、卢爱萍作为业主应按《前期物业合同》及《物业服务合同》的约定交纳物业费。关于2016年10月1日以后的物业费标准问题。天成锦园小区业主委员会已于2016年10月8日函告金科物业公司，要求在签订新的物业服务合同前仍按原物业服务合同履行；金科物业公司据此继续提供物业服务，故彭秀鸣、卢爱萍也应按《物业服务合同》交纳物业费。根据《前期物业合同》，彭秀鸣、卢爱萍在自2012年4月1日至2014年9月30日期间应按1.5元/月/平方米的标准交纳物业费，合计7005.9元；根据《物业服务合同》，彭秀鸣、卢爱萍在2014年10月1日至2014年11月30日期间按1.5元/月/平方米的标准交纳物业费，在2014年12月1日至2017年1月31日期间应按1.8元/月/平方米的标准交纳物业费，合计7753.3元。综上，彭秀鸣、卢爱萍应交纳2012年4月1日至2017年1月31日期间的物业费合计14759.2元。卢爱萍提出仍应按1.5元/月/平方米标准计算2014年12月1日之后物业费的意见，没有法律依据，本院不予采纳。（二）关于卢爱萍提出的拒绝交纳物业费的理由和依据。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案对卢爱萍提出的拒绝交纳物业费的理由不予支持，理由为：第一，关于卢爱萍提出的第1点理由即房屋质量问题，根据卢爱萍的陈述，其在房屋保修期内即已发现质量问题，则相应的维修责任主体应根据商品房买卖合同及法律规定中关于房屋保修的规定进行确定，金科物业公司并非商品房买卖合同及法律规定的房屋保修责任主体，卢爱萍要求金科物业公司对房屋质量问题进行保修并无合同依据和法律依据；第二，关于卢爱萍提出的第2点理由即阳光房漏水问题，阳光房并非金科物业公司实际修建、整改，即使存在漏水问题，也并非金科物业公司责任；第三，关于卢爱萍提出的第5点理由即物业管理不善导致围墙烂掉、花草枯亡，卢爱萍提交的摄影照片不足以证明其主张，且即使该问题存在，也仅是金科物业公司履行合同义务的一部分，不足以认为金科物业公司履行合同存在重大瑕疵；第四，关于卢爱萍提出第6点问题即公共区域经营的问题，2016年10月8日业委会告知函中关于公共部位出租转让的内容表明业委会就公共区域的经营问题与金科物业公司有协议；第五，关于卢爱萍提出的第10点问题，系相邻权纠纷，不能据此认定物业公司没有履行物业服务合同约定的义务；第六，关于卢爱萍提出的其他问题，卢爱萍没有提供证据，物业公司也予以否认；第七，小区环境建设需要业主和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，卢爱萍就其提出的拒交物业费理由所提供的证据，不足以证明金科物业公司不履行合同义务或履行义务存在重大瑕疵，故彭秀鸣、卢爱萍拒交物业费并无正当理由。彭秀鸣、卢爱萍作为天成锦园小区的业主，接受了金科物业江阴分公司提供的物业服务，但未按约及时支付物业费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，金科物业江阴分公司有权按约要求彭秀鸣、卢爱萍支付拖欠的物业费14759.2元及相应的违约金。（三）关于违约金。金科物业江阴分公司主张2012年4月1日至2014年9月30日彭秀鸣、卢爱萍拖欠物业费7005.9元产生的违约金，《前期物业合同》期间应交未交的物业费产生的违约金，每日按应交物业费的万分之五的标准计算为4603.23元，现仅主张4000元；卢爱萍认为违约金标准过高。本院对原告的主张予以支持，理由为：1.金科物业江阴分公司主张的违约金标准系基于《前期物业合同》的约定，该约定对彭秀鸣、卢爱萍具有约束力；2.违约金的调整应由主张调整的一方提出违约金不适当的初步证据，法院在认定该初步证据的情况下，可以要求守约方举证证明其因对方违约而遭受损失的数额，本案中卢爱萍主张违约金过高，未提供任何证据；3.合同约定违约金标准为每日万分之五，折合年利率18.25%，且仅主张4000元，实际标准已低于合同约定；4.彭秀鸣、卢爱萍从2012年4月起就开始拖欠物业费，至今已有五年，拖欠时间较长。综上，根据诚实信用原则和公平原则，本院对金科物业江阴分公司主张的违约金计算标准，不予调整，彭秀鸣、卢爱萍应承担违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭秀鸣、卢爱萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司江阴分公司物业费14759.2元。二、彭秀鸣、卢爱萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司江阴分公司违约金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计160元（金科物业服务集团有限公司江阴分公司已预交），由金科物业服务集团有限公司江阴分公司负担25元，由彭秀鸣、卢爱萍负担135元（金科物业服务集团有限公司江阴分公司同意其预交的费用案件受理费由彭秀鸣、卢爱萍向其直接支付，本院不再退还。彭秀鸣、卢爱萍负担的135元于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付金科物业服务集团有限公司江阴分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员  王伟二〇一七年三月二十二日书 记 员  唐蕴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。