四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终57号上诉人（原审被告）：绵阳市涪城区富诚新皂投资有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区新皂镇。法定代表人：孙杰，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴彬，四川博思律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绵阳市九鼎建筑有限责任公司，住所地：四川省绵阳市翠花街。法定代表人：王成林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王波，四川联衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：康健康，四川联衡律师事务所律师。被上��人（原审原告）：蒋大俊，男，汉族，生于1964年12月26日，初中文化，无业，住四川省绵阳市涪城区剑门路西段。委托诉讼代理人：汪飞，四川春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕忆，四川春雷律师事务所律师。上诉人绵阳市涪城区富诚新皂投资有限公司（以下简称：富诚公司）、上诉人绵阳市九鼎建筑有限责任公司（以下简称：九鼎公司）因与被上诉人蒋大俊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省涪城区人民法院作出的（2016）川0703民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富诚公司的委托诉讼代理人吴彬，上诉人绵阳市九鼎建筑有限责任公司（以下简称：九鼎公司）、被上诉人蒋大俊的委托诉讼代理人谢燕亿参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富诚公司上诉请求：��求撤销原判，依法改判且本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案门面购买协议和统建房建设施工协议均是无效协议。基于无效协议所取得的财产应当予以返还。门面虽然是以富诚公司的名义签订的，但销售的主体是九鼎公司。上诉人不应作为返还门面购房款的义务人，上诉人应承担的责任是连带责任。上诉人九鼎公司上诉称：撤销原判并依法改判上诉人不承担返还购房款义务。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，违反了合同相对性的原则，上诉人九鼎公司无义务返还被上诉人蒋大俊购房款，不应承担连带责任。2.一审判决违反法律规定，被上诉人以蒋大俊违反合同约定为由，请求解除合同，而一审法院以合同无效为由，判决合同无效，违反法律规定，程序不合法。被上诉人蒋大俊答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。被上���人与新皂公司签订门面购买协议，但被上诉人亦将门面款支付给两九鼎公司。两公司应当承担返还被上诉人蒋大俊的购房款。一审蒋大俊的诉讼请求：请求判令富城新皂公司和九鼎公司连带返还蒋大俊购房款686454元以及从2011年至起诉之日止的利息约20万元。本案诉讼费和保全费由富城新皂公司和九鼎公司承担。一审法院认定事实：2011年3月11日蒋大俊（乙方）与富诚新皂公司（甲方）签订了《新皂镇皂角铺社区统建营业门面购买协议书》，约定：蒋大俊购买的营业用房不属于商品房销售法中所规定的商品房销售、预售的范围，营业用房土地使用权在未转为国有划拨土地使用权前进行市场交易将受到有关法律、法规、政策的部分限制，甲方就以上事实已经向乙方充分说明；蒋大俊购买富诚新皂公司开发的新城1号门面2幢10号，面积41.02平方米，单价5795元/平方米，2幢11号，面积41.02平方米，单价5795元/平方米，2幢12号，面积38.27平方米，单价5415元/平方米，总计房款682654元；甲方在2011年5月30日完成竣工验收，并将乙方所购的营业门面用房交付乙方使用（交钥匙）；（六、权属登记）营业门面用房交付乙方后六个月内，甲方开始办理权属登记，产权证在交房后18个月内办理完毕；逾期超过30日交房，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的2%向乙方支付违约金。同日双方又签订了《补充协议》约定：在营业用房达到交付使用条件后，甲方应在营业门面交付使用前在绵阳晚报或绵阳日报上刊登《交房公告》，乙方未按《交房公告》的时间办理接房手续的，以协议约定的交付期限的最后一天为办理营业门面交付手续的时间。合同签订后，蒋大俊于当日交付了房屋配套费3800元，由富诚新皂公司向蒋大俊出具了收款收据1份，上面记载出纳为刘蓉；蒋大俊还以现金的方式交付了房款682654元，由九鼎公司向蒋大俊出具了收据1份，上面记载出纳为刘蓉。另查明：案涉开发项目至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；案涉项目由富诚新皂公司开发，由九鼎公司承建。2010年2月28日富诚公司与九鼎公司签订了《补充协议》约定：九鼎公司承包富诚公司开发的案涉项目存在资金缺口，富诚公司将案涉项目中的门面部分以均价2680元/平方米的价格抵给九鼎公司，九鼎公司以富诚公司的名义对外独立出售并承担销售风险。富诚公司抵给九鼎公司的门面中包含案涉争议门面。实际收取蒋大俊购房款的张刚系九鼎公司在案涉项目中部分房屋修建的项目负责人。一审法院认为，依照《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”的规定，富诚新皂公司在案涉项开发前应当向有关部门领取建设施工许可证，方可开工建设，但富诚新皂公司至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，就进行项目开发并对外出售，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定”的规定，该《新皂镇皂角铺社区统建营业门面购买协议书》、《补充协议》无效。富诚新皂公司明知到自己没有取得案涉项目前述权利，仍然进行发包开发并对外出售，之后又不积极到有关行政主管部门补办相关手续，造成合同无效应承担主要责任；富诚新皂公司在合同中明确告诉蒋大俊本次出售房屋的土地尚未转���国有土地，存在违法行为，蒋大俊还坚持购买案涉房屋，应当承担次要责任，依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，蒋大俊主张返还购房款和赔偿损失的理由成立，予以支持，损失的大小以资金利息为准，该院将根据双方的过错大小确认损失的计算标准。富诚新皂公司将案涉房屋以2680元/平方米的价格抵偿给九鼎公司以充抵工程款，则以该单价计算的房款322430.8元（2680元/平方米×120.31平方米）应该由富诚新皂公司返还；九鼎公司出售给蒋大俊时在抵偿价格外加价对外出售，加价出售的价款应当由九鼎公司返还；九鼎公司明知案涉房屋不具备���外销售的条件仍然对外出售也存在过错,对蒋大俊的损失也应当承担责任;鉴于购房合同系以富诚新皂公司的名义与蒋大俊签订，富诚新皂公司应当对九鼎公司返还的房款承担连带返还义务。为了维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决：一、由富诚新皂公司在判决生效之日起十日内返还给蒋大俊购房款322430.8元，房屋配套费3800元，并承担322430.8元从2011年6月1日起至判决确认之日止按照年息2%计算的资金利息；二、由九鼎公司在判决生效之日起十日内返还给蒋大俊购房款360223.2元，并承担360223.2元从2011年6月1日起至本判决确认之日止按照年息2%计算的资金利息，由富诚新皂公司对前述义务承担连带责任；三、驳回蒋大俊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华��民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费6300元由蒋大俊负担1300元，富诚新皂公司负担2400元，由九鼎公司负担2600元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人系因所签订《新皂镇皂角铺社区统建营业门面购买协议书》、《补充协议》的履行发生的纠纷，蒋大俊向一审法院请求富城新皂公司和九鼎公司连带返还购返款。无论被上诉人蒋大俊在一审起诉的理由是富城新皂公司违约请求返还购房款还是一审法院经审理认定上述协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，本案的法律关系均系房屋买卖合同纠纷，且原审判决亦是在蒋大俊的诉请范围内对富城新皂公司和九鼎公司是否承担购房款的返还义���作出的判决，并未违反相关法律规定的释明义务，也未超出诉请判决。故上诉人九鼎公司的该上诉理由不能成立，不予支持。二审中，双方当事人对于案涉协议因违反法律、行政法规而无效均无异议，本院予以确认。对于一审判决中所认定的利息问题，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于案涉购房款的返还主体问题。本院认为，按照富城新皂公司和九鼎公司签订的《新皂镇统建房建设施工补充协议》第六条关于“经双方协商确定门面按2680元/m2的平均价抵给乙方（指九鼎公司），房屋按1680元／m2均价抵给乙方，抵给乙方的房屋及门面由乙方以甲方（指富城新皂公司）的名义独立对外销售”的约定，因案涉门面包括在该次抵房的范围内，故九鼎公司对外以富城新皂公司的名义销售案涉门面，系取得了富城新皂公司的同意，且案涉合同亦加盖了富城新��公司印章。既然富城新皂公司同意以2680元／m2的金额将案涉门面抵付应付金鼎公司的工程款322430.8元，无论九鼎公司是否按照《新皂镇统建房建设施工补充协议》的约定将购房款打入专项账户，富城新皂公司都应当对九鼎公司以富城新皂公司的名义在抵付工程款322430.8元的范围内对外销售案涉门面的行为承担返还购房款的责任。对于九鼎公司在对外销售的过程中加价部分的购房款360233.2元，因该部分购房款并非富城新皂公司所抵付的工程款，系九鼎公司的行为，且九鼎公司和蒋大俊均认可该事实，故加价部分购房款360233.2元的返还主体应当是九鼎公司。该部分加价购房款系作为案涉门面购买协议的一部分，均是以富城新皂公司的名义对外进行销售，故富城新皂公司对此负有过错，应当对该部分加价购房款承担连带责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律��确，程序正当。上诉人富城新皂公司和上诉人九鼎公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由绵阳市涪城区涪城新皂投资有限公司负担6300元，由绵阳市九鼎建筑有限责任公司负担6300元。本判决为终审判决。审 判 长  李华峰审 判 员  李 维代理审判员  欧泳如二〇一七年三月七日书 记 员  母松萍