广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初29145号原告：深圳市金通盛实业有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜办事处大和社区人民路东段888号17楼102号（办公场所），组织机构代码723015185。法定代表人：吴朝盛，总经理。委托代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。委托代理人：林彩梅，广东鹏浩律师事务所实习律师。被告：吴后祥，男，汉族，1972年12月20日出生，身份证住址安徽省巢湖市，原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫冬梅到庭参加诉讼，被告吴后祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月15日，原、被告签订《办公楼租赁合同》，约定原告将位于深圳市××区观湖办事处大和路和人民路交汇处的金通盛大厦5层D1+D2区，建筑面积约75.2平方米的房屋出租给被告经营使用，租赁期限3年，即2015年1月15日至2018年1月14日止，签订合同之日起前45天为装修期，正式起租时间为2015年3月1日，约定租金3010元/月，每三年递增6%，被告逾期付款，原告有权按照租金的2%收取滞纳金，被告拖欠一个月以上的，原告有权单方面解除合同并没收押金。租赁期间被告使用的水电费按当地政府的收费标准收取，逾期不交的，按当地水电部门规定收取每天3%的滞纳金。综合管理服务费225元/月。以上租金、水电费、综合管理服务费须每月5日前转至原告的指定账户。被告自2015年12月9日缴纳了该承租办公区2015年11月的租金及2015年10月份的水电费后不再缴纳，2016年3月起原告联系不上被告。原告于2016年在深圳市××区观湖社区网格管理中心见证下，办理被告承租办公区的办公物品腾退事宜，将其所有办公用品搬至办公楼9楼B2区，故原告请求自2016年7月21日解除双方租赁合同。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、自2016年7月21日解除原、被告之间的《办公楼租赁合同》并没收被告押金；2、被告支付原告2015年12月至2016年7月期间的租金24080元、综合管理费1800元、2015年11月至2016年2月水电费469元、律师费8000元及违约金4037元，其后至实际履行止的利息一并索要；3、诉讼费由被告承担。被告既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年1月15日，原、被告签订《办公楼租赁合同》一份，约定原告将“基础5层D1+D2区，建筑面积约75.2平方米”的房屋出租给被告生产经营使用，租赁期限3年，即2015年1月15日至2018年1月14日止，签订合同之日起前45天为装修期，正式起租时间为2015年3月1日，约定租金3010元/月，每三年递增6%，被告逾期付款，原告有权按照租金的2%收取滞纳金，被告拖欠一个月以上的，原告有权单方面解除合同并没收押金；租赁期间被告使用的水电费按当地政府的收费标准收取，电费1.5元/度，水费5.5元/立方米，逾期不交的，按当地水电部门规定收取每天3%的滞纳金；综合管理服务费225元/月；以上租金、水电费、综合管理服务费须每月5日前转至原告的指定账户；租赁保证金6020元，水电费押金2000元。原告确认收到被告支付的租赁保证金6020元，水电费押金2000元。原告提交历史遗留问题申报表，欲证明涉案租赁房屋有合法产权证明。原告主张被告正常交租至2015年11月，水电费交至2015年10月，之后联系不到被告，2016年7月21日原告在深圳市××区观湖办事处社区网格管理中心的见证下把被告的物品移到办公楼9楼B2区，现在涉案房屋已重新出租。原告主张被告欠原告2015年12月至2016年7月租金24080元，综合管理服务费1800元、2015年11月至2016年2月水电费469元，提交深圳市金贵治物业管理有限公司出具的《收条》证明，该收条主要内容为“今收到深圳市金通盛实业有限公司交来金通盛大厦5层D1+D2区综合管理服务费1800元、2015年11月至2016年2月份水电费469元及违约金270元”，落款有深圳市金贵治物业管理有限公司印章。原告称其委托深圳市金贵治物业管理有限公司进行物业管理。原告庭审中称被告没有对涉案租赁物进行装修。《办公楼租赁合同》没有约定律师费，原告主张根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法配置的若干意见》（法发‘2016’21号）第22条，被告应支付原告律师费。上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的办公楼租赁合同、历史遗留建筑申报回执、银行流水、水电费明细表、已收费收据、物业公司已支付水电费的单据、收条、见证书、委托代理合同及发票等证据在卷证实，并经庭审举证质证，及本院调查事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告签订的《办公楼租赁合同》约定的租赁房屋未能取得相应的建设工程规划许可证或相应的产权证明，违反了法律的强制性规定，为无效合同。原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，原告应将涉案房产返还给被告，被告应退还原告租赁保证金，故原告应退还被告租赁保证金6020元，水电费押金2000元，原告要求没收被告押金的诉讼请求，本院不予支持。由于原告已将涉案房产重新出租，故被告无须再返还房产。原告与被告签订的合同书虽然无效，但被告实际使用了涉案房产，应向原告支付实际使用期间的房屋占用费。因被告没有提交证据证明其支付租金的情况，故被告履行支付相应租金的情况，本院根据原告在诉讼中承认履行合同的事实予以确认，故本院认为被告从2015年12月至2016年7月21日期间占用房屋的房屋占用费可参照原、被告签订的《办公楼租赁合同》3010元/月标准、综合管理服务费225元/月的标准计算，依据原告的上述标准计算2015年12月至2016年7月21日的房屋占用费为人民币23109元（3010元/月×7个月+3010元/月÷31天×21天），综合管理服务费人民币1727元（225元/月×7个月+225元/月÷31天×21天），2015年11月至2016年2月份水电费469元，被告理应支付原告。原告的第二项诉讼请求部分符合法律规定，本院予以部分支持。根据无效合同的处理原则，原告诉求被告支付违约金无法律依据，本院不予支持。关于律师费，原告要求被告支付律师费没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告深圳市金通盛实业有限公司与被告吴后祥于2015年1月15日签订的《办公楼租赁合同》为无效合同；二、被告吴后祥应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市金通盛实业有限公司支付2015年12月至2016年7月21日的房屋占用费人民币23109元；三、被告吴后祥应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市金通盛实业有限公司支付2015年12月至2016年7月21日综合管理服务费人民币1727元；四、被告吴后祥应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市金通盛实业有限公司支付2015年11月至2016年2月份水电费人民币469元；五、原告深圳市金通盛实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告吴后祥返还租赁保证金人民币6020元，水电费押金人民币2000元；六、驳回原告深圳市金通盛实业有限公司的其他诉讼请求。上述第二至五项相抵后，被告吴后祥应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市金通盛实业有限公司支付人民币17285元。如被告吴后祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币380元，由被告吴后祥承担171元，原告深圳市金通盛实业有限公司承担209元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨    烘二〇一七年三月六日书记员 赖敬荣（兼）书记员 谢  晓  凤附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。