.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}        海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书       （2017）琼0108民初11号     原告：海南恒金房地产开发有限公司。住所地：海口市海府路**汇佳商业广场**。   法定代表人：林敏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：林明斌，海南坤和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张梦恬，海南坤和律师事务所实习律师。   被告：黄守伟，男，1985年3月28日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）与被告黄守伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林明斌，被告委托诉讼代理人曾雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告恒金公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原被告双方于2009年7月12日签订的《商品房买卖合同》（编号xxxx）；2.请求法院依法判令被告向原告支付违约金2770.63元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月12日，原告恒金公司为出卖人与被告黄守伟为买受人签订一份《商品房买卖合同》（编号xxxx），约定原告出售位于海口市xx号房屋一套给被告，合同中约定的建筑面积为169.21平方米，套内建筑面积为140.02平方米，公摊面积29.19平方米。购房总价款855120元，被告已经支付完毕。xx房屋的产权证已经办在被告名下，房产证号为海口市房权证海房字第xxx号。2014年5月10日，原告向被告发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，明确告知被告，被告所购买的xx房屋合同销售套内面积为140.02平方米，最终产权实测套内面积为144.95平方米。根据原被告双方所签《商品房买卖合同》第5条关于面积确认及面积差异处理中的2.（1）条款，“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，本合同中，被告还应向原告支付开发商面积差价25654元。2014年8月22日，原告代被告支付了房屋交易的契税2052.3元。以上两笔款项共计27706.3元。经原告多次催促，被告仍未支付。根据原被告双方所签《商品房买卖合同》第7条“买受人逾期付款的违约责任”中1.（2）.款，“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，因被告迟迟不支付开发商面积差价及契约，原告有权解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。综上所述，原被告双方的房屋买卖合同已经大致履行完毕，原告已经履行了自己的义务，房屋的产权也已经办在被告名下，至今被告仍未向原告支付开发商面积差价及房屋契税，原告先依据双方所签订的《商品房买卖合同》第7条，请求依法解除双方的商品房买卖合同，望法院判如所请。   被告黄守伟辩称，一、原告无权解除原、被告双方于2009年7月12日签订的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的有关规定，在本案中，被告已经于2014年6月3日知悉原告向被告发出的《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的内容，在该通知中已经注明了被告须在10个工作日（即2014年6月17日）内向原告补缴购房款及支付相应税费。而根据双方所签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”，而在2014年9月15日后，原告根据合同约定系有权解除合同，而原告一直未行使解除权，至今已经远远超过一年的期限后原告才起诉要求解除合同，而原告的解除权已经消灭。况且，被告已经于2014年9月10日取得了xx房屋产权证，该房屋真正的物权所有人已经归属于被告，原告更是无权解除上述合同。二、原告违约金计算有误，并且原告要求被告承担违约金的诉请已经超过诉讼时效，其诉请不应得到法院的支持。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。这里的应付款系指的是购房款，不包括其他税费等。而原告计算违约金的方式系将税费加上补缴的购房款，明显计算有误。其次，原告已经向被告发出通知，要求其在2014年6月17日前要向原告补缴购房款及缴纳税费，根据《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”而原告在此基础上超过二年的时间才起诉，已经超过诉讼时效期间，其诉请不应得到支持。三、被告未补缴购房款系由于原告存在着严重违约行为。由于原告存在逾期交付房屋及逾期办理房屋产权证的行为，导致包括被告在内的众多业主起诉原告要求其支付违约金，而被告在与原告的逾期办理房屋产权证违约金的诉讼中，被告的诉讼请求得到了法院支持，但至今，原告都未按照法院的生效裁判文书向被告支付违约金，逾期已经3年时间，这也导致了众多包括被告在内的业主未向原告补缴剩余购房款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2009年7月12日，出卖人恒金公司与买受人黄守伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx），合同约定：黄守伟购买恒金公司开发位于海口市xx房，该商品房合同约定建筑面积共169.21平方米，其中，套内建筑面积140.02平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积29.19平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6107.3元，总金额人民币捌拾伍万伍仟壹佰贰拾元整。第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方同意按以下原则处理（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将是买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，买受人应于签订本合同当日支付首付款（即总房款28%人民币）24512元，余款（即人民币）610000元申请银行按揭贷款（详见附件四）。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订当日，黄守伟向恒金公司支付购房首付款245120元。2009年8月10日，黄守伟与中国银行股份有限公司海口蓝天路支行签订《个人房屋贷款合同》，贷款61万元用于购买上述房屋。2009年11月30日，黄守伟分别向恒金公司支付购房款50万元及11万元。   2014年5月10日，恒金公司向黄守伟发出一份《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，通知黄守伟其购买的分户房产证已具备办理条件，要求黄守伟在收到上述通知10个工作日内将相关税费缴纳完毕，并将办证相关资料和完税及缴费凭证提交恒金公司，同时告知黄守伟其购买的xx房号合同销售套内面积为140.02平方米，最终该产权实测套内面积为144.95平方米，需补交开发商面积差价25654元整。2014年6月3日，黄守伟的父亲黄昭奋代其签字领取上述通知。   2014年9月2日，海口市xx房的产权办至黄守伟名下（房产号证号：海房字第xxx号），产权证内记载房屋建筑面积为171.86㎡，套内建筑面积为144.95㎡，分摊建筑面积为26.91㎡。   以上事实有商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票（三张）、海口市房屋产权证书、关于尽快完善手续办理房产证通知、签收单、个人房屋贷款合同、常住人口登记卡及当事人陈述等在案为凭。   本院认为，恒金公司与黄守伟签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件；二、被告是否应当向原告支付违约金。   一、关于双方签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件的问题。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定的面积误差比计算方式，本案的房屋面积误差比绝对值为3.52%〔（144.95-140.02）÷140.02×100%〕。对于面积误差比绝对值超出3%时，双方仅约定买受人有权退房，而并未约定出卖人有权退房，故恒金公司主张解除合同无合同依据。其次，黄守伟已履行了绝大部分合同义务，仅未支付面积差价，因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全，有违当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的。且恒金公司已将涉案房屋的产权办至黄守伟名下，客观上已不具备解除的条件。综上，对恒金公司关于依据合同约定请求解除双方签订《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。   二、关于被告是否应当向原告支付违约金的问题。双方约定的买受人逾期付款的违约责任在合同中明确针对的是合同第六条规定之款项，而双方并未明确约定面积差异处理款项的违约责任，故对恒金公司要求黄守伟支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告海南恒金房地产开发有限公司的全部诉讼请求。   案件受理费2376元，由海南恒金房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。                                                   审 判 员  林倩影                                      二〇一七年三月九日                     法官助理  肖沁           书 记 员林洁                                       附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。    依法成立的合同，受法律保护。     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》     第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；    （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。                                                               撰稿、审核：林倩影     校对：肖沁   印刷：余小英                         海南省海口市美兰区人民法院    2017年3月 9日印制             （共印16份）