湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终212号上诉人（原审被告）:中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市高新区中原路**号。代表人：沈鹏飞，中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司总经理。委托诉讼代理人：熊良俊，湖北百龙律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：贾淑君，湖北百龙律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司南漳分公司。住所地：南漳县城关镇万山路**号。代表人：石捍纲，中国电信股份有限公司南漳分公司总经理。委托诉讼代理人：张道军，湖北君谐律师事务所律师。特别授权代理。上诉人中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司（以下简称移动襄阳分公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司南漳分公司（以下简称电信南漳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南漳县人民法院(2016)鄂0624民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人移动襄阳分公司的委托诉讼代理人熊良俊、贾淑君，被上诉人电信南漳分公司的委托诉讼代理人张道军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。移动襄阳分公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求；本案案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：本案是历史遗留问题，原判当成一起单纯的租赁合同纠纷处理，把1999年的电信分离文件当成合同来认定，属适用法律错误，在该文件“长期租赁”原则的指导下，双方当事人从1999年至今已形成交易习惯，这一习惯应当得到遵守。电信南漳分公司答辩称：1999年文件是在当时企业分离的背景下做出的，不够明确具体，被上诉人已另行租赁了房屋，并已装修好，应当返还诉争房屋。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。电信南漳分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令移动襄阳分公司立即腾退房屋；2、请求判令移动襄阳分公司支付其2016年1月至9月房屋租金75000元，并从2016年10月1日起按每月30000元支付房屋租金至腾退房屋止；3、请求判令移动襄阳分公司支付违约金。一审法院认定事实：1999年，根据国务院批复的《中国电信重组方案》，原南漳县电信局与移动通信进行分离时，南漳县电信局对人、财、物进行了划分，印发了南电局字（1999）第23号《关于〈南漳县电信局移动通信分营工作实施方案〉的请示》文件，该文件在实施方案第5页中言明：“县城移动通信营业场地的产权属固定通信企业，移动通信企业可长期租用”。该实施方案向原襄樊市电信局请示后，同年6月原襄樊市电信局下文批复，原则上同意南漳县电信局上报的方案。电信与移动通信分营后，移动襄阳分公司一直使用划归为电信南漳分公司所有的位于南漳县城关镇万山路32号门面房屋（建筑面积91平方米，使用面积86平方米；房产证号：南房权证城关字第24011033**号，房屋所有权人：中国电信股份有限公司南漳分公司）作为营业场地。并多次与电信南漳分公司就前述房屋使用事宜签订租赁合同。2011年9月双方当事人再次签订房屋租赁合同，合同约定：1、房屋租赁期为60个月，自2011年10月1日起至2016年9月30日止；2、房屋租金每月7500元（含圆税票），租金支付方式为每年12月1日前由电信南漳分公司提供租赁发票，移动襄阳分公司支付当年10月1日至次年9月30日房屋租赁费到电信南漳分公司指定账户；3、租赁期满前，移动襄阳分公司继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知电信南漳分公司，如电信南漳分公司在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，移动襄阳分公司享有优先承租权；4、租赁期满合同自然终止，移动襄阳分公司应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还电信南漳分公司;5、移动襄阳分公司如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的0.1倍支付违约金；租赁期满，如逾期归还房屋，则每逾期一日支付原日租金0.1倍的违约金，还应承担因逾期归还给电信南漳分公司造成的损失。2011年12月2日，双方就前述房屋租赁合同又签订补充协议，该补充协议约定，每年增加租金圆票税10000元，五年租期增加50000元。2016年8月23日，移动襄阳分公司向电信南漳分公司致函要求续租房屋。电信南漳分公司在收到移动襄阳分公司函告后，于2016年8月26日回函移动襄阳分公司称，续租函已收到，但因自身业务需要不同意再续租，要求移动襄阳分公司如期交还房屋。双方签订的前述房屋租赁合同及补充协议所约定的60个月租赁期限于2016年9月30日到期后，因移动襄阳分公司未按合同约定交还租赁房屋，电信南漳分公司于2016年11月7日再次函告移动襄阳分公司，要求在2016年11月10日前交还房屋，以免影响其“智慧南漳”展示服务大厅的建设进程。因移动襄阳分公司收到电信南漳分公司的腾房函告后未予理睬，继续占用该房屋至今。为此，电信南漳分公司诉至本院。一审判决另查明，移动襄阳分公司现在在南漳县县城拥有自己房产设立的营业厅。诉讼中，移动襄阳分公司根据电信南漳分公司提供的发票已支付2016年1月至9月房租费75000元。一审法院认为：双方当事人于2011年9月和2011年12月2日所签订房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关合同效力的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，电信南漳分公司在双方所签订的房屋租赁合同到期前，已明确书面告知移动襄阳分公司在房屋到期后收回自用，不再租赁。该行为是其对权利的处分。移动襄阳分公司应按双方于2011年9月所签订的房屋租赁合同第十条第3项“承租方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还出租方”的约定，履行到期交还所承租房屋及附属设施、设备的义务，其逾期拒不交还的行为是失信行为，应承担逾期占用期间的使用费。电信南漳分公司要求移动襄阳分公司腾退占用的房屋和支付2016年10月1日起至腾退房屋止的房屋占用使用费，事实清楚，证据充分，应予支持。诉讼中经询问电信南漳分公司其要求移动襄阳分公司支付房屋占用使用费标准，电信南漳分公司陈述，房屋占用使用费可参照租赁期间的租金标准，请求的房屋占用使用费以5年前签订租赁合同租金标准为参照，低于目前市场租赁价格，是在法律范围内对其民事权利的处分，予以支持。另在诉讼中电信南漳分公司放弃要求移动襄阳分公司支付违约金的请求，是其对民事权利的处分，应予准许。移动襄阳分公司提出，从1999年至今，双方在原电信局“可以长期租赁”文件规定的原则下，签订了多次租赁合同，已形成交易习惯，电信南漳分公司不同意续租，违背了当初分离时文件规定，无权要求移动襄阳分公司腾退房屋。对该抗辩理由，一、虽然1999年电信南漳分公司在电信与移动通信分营时出台文件规定被告可以长期租赁本案争议的房屋作为营业厅，但出台该文件时目的是为解决当时电信与移动通信分营后无营业厅开展业务之需，现移动襄阳分公司在南漳县县城拥有自己房产设立的营业厅，前述目的早已发生变更。二、该文件中的“可以长期租赁”应视为对履行期限约定不明。合同法第六十一条规定，对合同履行期限约定不明，合同双方可以补充约定。本案中，电信与移动通信分营后，双方就诉争的房屋多次签订房屋租赁合同，应视为对履行期限的补充约定。故对被告该辩称理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条的规定，判决：一、中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司于本判决生效后十日内将占用的位于南漳县万山路32号的房屋（建筑面积91平方米，使用面积86平方米；房产证号：南房权证城关字第24011033**号）腾退后交还给中国电信股份有限公司南漳分公司；二、中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司于本判决生效后十日内按照每月8333.33元的标准支付中国电信股份有限公司南漳分公司自2016年10月1日起至实际交还房屋之日止的占用使用费。三、驳回中国电信股份有限公司南漳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由中国电信股份有限公司南漳分公司负担900元，中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司负担428元。二审中，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为，《南漳县电信局移动通信分营工作实施方案》是1999年原南漳县电信局为了积极稳妥地做好其移动通信业务与固定通信业务的分离工作，对人、财、物进行划分的方案，该方案记载“县城移动通信营业场地的产权属固定通信企业，移动通信企业可长期租用”，但对于“长期租用”的具体期限并未明确。之后，移动襄阳分公司一直租用电信南漳分公司所有的诉争房屋，长达十七年，期间，双方签订了数份《营业厅房屋租赁合同》。最近的一份签订于2011年9月，该合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规，属有效合同，受法律保护，双方当事人均应当依照约定全面履行自己的义务。该合同约定：房屋租赁期为60个月，自2011年10月1日起至2016年9月30日止；租赁期满前，移动襄阳分公司继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知电信南漳分公司，如电信南漳分公司在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，移动襄阳分公司享有优先承租权；租赁期满，如逾期归还房屋，则每逾期一日支付原日租金0.1倍的违约金，还应承担因逾期归还给电信南漳分公司造成的损失。电信南漳分公司在租期届满后欲收回营业厅自用，其要求移动襄阳分公司腾退房屋的主张符合法律规定，应予支持。移动襄阳分公司上诉提出，在1999年的电信分离文件“长期租赁”原则的指导下，双方当事人从1999年至今已形成交易习惯，这一习惯应当得到遵守。因《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故“按照交易习惯确定”只是对合同条款约定不明的确定手段，本案双方当事人对租赁期间及租赁期满后归还房屋等事项均做了明确约定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人的上诉理由与法律规定不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人中国移动通信集团湖北有限公司襄阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一七年三月二日书记员  严琦童