福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0921民初487号原告：吴爱花，女，1963年6月21日出生，汉族，福建省福州市人，住福州市台江区。委托诉讼代理人：曾亦挺，福建省霞浦县中心法律服务所法律工作者。被告：福建福宁湾围垦投资发展有限公司，住所地福建省霞浦县松城街道天安花园B区8号楼41号。法定代表人：谢剑波，执行董事。委托诉讼代理人：黄国洪，男，1968年9月6日出生，汉族，福建省莆田市人，住莆田市城厢区，系福建福宁湾围垦投资发展有限公司工作人员。委托诉讼代理人：翁培基，福建瑞权律师事务所执业律师。原告吴爱花与被告福建福宁湾围垦投资发展有限公司(以下简称福宁湾公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴爱花的委托诉讼代理人曾义挺、被告福宁湾公司的委托诉讼代理人翁培基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴爱花向本院提出诉讼请求：1.解除其与福宁湾公司签署的合同（合同编号为20150900093）《商品房买卖合同》及其相关协议；2.判令福宁湾公司返还其购房款603681元并支付违约金90552.15元（603681×15%）。事实与理由：2015年7月24日，吴爱花因向福宁湾公司认购坐落于福建省霞浦县福宁湾滨海新城·福宁苑8幢1902号一套商品房，并支付购房款603681元。因商品房长期停建，双方又于2015年8月24日签署补充协议，约定福宁湾公司应于2015年9月30日前全面复工，若违约，吴爱花有权解除合同，福宁湾公司按已付购房款的15%支付违约金等。2015年9月11日，双方签署（合同编号为20150900093）《商品房买卖合同》及其相关协议，约定上述商品房总价款603681元，2016年12月31日交房等。后了解到该商品房长期停建，双方协商无果，而且距交房日也已过，现在还是空地一块，说明福宁湾公司根本无能力承建楼盘及将商品房交付原告，属根本性违约，陈爱花有权解除合同，福宁湾公司应返还以上价款并支付违约金。福宁湾公司辩称，同意解除合同，并返还购房款，但因其经济困难，请求以分期返还购房款；《商品房买卖合同》约定的违约金过高，因予下调；《补充协议》系在胁迫之下签订，非其真实意思表示，应属无效。双方当事人对以下事实无异议：2015年7月24日，吴爱花因向福宁湾公司购房，双方签订《商品房认购协议书》，并支付购房款603681元。因商品房未按正常进度施工，双方于2015年8月24日签订《补充协议》，约定福宁湾公司于2015年9月30日前全面复工，若违约，吴爱花有权解除合同，福宁湾公司应按已付款的15%支付违约金。2015年9月11日，双方签署（合同编号为20150900093）《商品房买卖合同》及其相关协议，约定吴爱花向福宁湾公司购买坐落于福建省霞浦县福宁湾滨海新城·福宁苑8幢1902号商品房；房屋总价款603681元；2016年12月31日交房，逾期交房超过60日的，吴爱花有权解除合同，福宁湾公司于一个月内返还已付款并按款额的15%支付违约金等。至本案法庭辩论终结日，该商品房尚未竣工，无法交付。交易的商品房所在的楼盘于2014年9月28日取得《预售许可证》。以上无争议的事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《预售许可证》、《补充协议》为证，本院予以确认。经本院归纳，且双方当事人一致认可的本案争议焦点：一、购房款应当如何返还；二、违约金标准如何确定。对争议焦点一，吴爱花认为，《商品房买卖合同》已约定解除合同之后返还价款的期限，应按此约定还款。福宁湾公司认为，其经济困难，分期还款。本院认为，吴爱花与福宁湾公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应诚信履行。鉴于双方合意解除该合同及其相关协议，福宁湾公司应当返还所收取的价款，故本院予以确认。据该合同第九条第1.（2）约定：福宁湾公司应自吴爱花解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款。因在案证据未能确定吴爱花向本院提起诉讼之前是否履行上述通知解除义务，故本院结合以上约定的付款期限，酌情确定以本案裁判发生法律效力之日为以上通知到达日，此后顺延十五日为履行返还购房款的义务日。鉴于以上理由，福宁湾公司请求分期付款的意见，有悖诚信，不予采纳。对争议焦点二，吴爱花认为，《补充协议》合法有效，其约定约定福宁湾公司于2015年9月30日前全面复工，若违约，吴爱花有权解除合同，福宁湾公司应按已付款15%支付违约金。因此，福宁湾公司应按此约定支付违约金。福宁湾公司认为，《补充协议》是其被胁迫之下签署，并非真实意思表示，所约定的违约等条款均无效；《商品房买卖合同》约定的违约金过高，因予下调。本院认为，福宁湾公司主张其与吴爱花签署的《补充协议》系受胁迫之下所签，对此，福宁湾公司应负举证责任，但因其未提供相关证据予以证实，属于举证不能，故前述主张不能成立，即《补充协议》对双方具有约束力。签署上述协议之后，双方续签了《商品房买卖合同》。从《补充协议》内容来看，可以证明其设定违约条款的根本目的是为了所售楼盘能按正常进度施工，以免逾期交房；《商品房买卖合同》也同样约定了逾期交房的违约责任，其也含有制约、督促福宁湾公司按期交房之本意。因此，上述补充协议与买卖合同设定的违约条款的目的指向相同；均系预先设定，并非争议发生后的协商意见。且，作为从属合同的补充协议签署在先，而作为主合同的买卖合同签订在后，故视为主合同的买卖合同约定逾期交房的违约责任是对前者对应条款的修订，即应以买卖合同约定的违约责任计算违约金。鉴此，福宁湾公司逾期交房的违约责任应适用合同的约定，而不适用协议约定，即按已付款的3%的标准支付违约金，按此标准计算，其金额为18110.43元。自吴爱花2015年7月付款，至庭审辩论终结日已近两年，以前述违约金的标准计算，尚不足中国人民银行确定的基准利率，故以上3%的标准属法律保护范围之内。因此，福宁湾公司主张《商品房买卖合同》约定违约金过高的抗辩意见缺乏事实根据，不予采纳。综上所述，本院认为，吴爱花的关于解除合同、返还价款的请求，予以支持，但其关于按已付款15%的标准支付违约金的请求，缺乏事实根据，应予调整。本院依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、吴爱花与福建福宁湾围垦投资发展有限公司签署的（合同编号为20150900093）《商品房买卖合同》及其相关协议于本判决生效之日解除；二、福建福宁湾围垦投资发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还给吴爱花购房款603681元并支付违约金18110.43元；三、驳回吴爱花的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5400元，由吴爱花负担705元、福建福宁湾围垦投资发展有限公司负担4695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 陈言华二〇一七年三月二十七日法官助理 江 静书 记 员 林 辉附注:一、《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第四十四条(?javascript:SFLC2(21651,41,5,0)?)依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条(?javascript:SFLC2(21651,113,5,0)?)当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。