.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2017）晋01民终110号上诉人（原审被告）：王霞，女，1960年7月13日出生，汉族，住太原市。委托代理人：李洪儒（系被告王霞丈夫），男，1959年3月2日，住太原市。被上诉人(原审原告）：郝晓琴，女，1978年7月26日出生，汉族，住太原市东华门街1号省。上诉人王霞因与被上诉人郝晓琴房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初2196号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王霞委托代理人李洪儒到庭参加诉讼。被上诉人郝晓琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王霞上诉请求，1、请求二审法院依法撤销一审法院（2016）晋0106民初2196号民事判决。2、请求二审法院在认真查清事实的基础上，依法改判，或发还一审法院重审。3、请求二审法院判决被上诉人郝晓琴承担本案一审和二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决对证据和证人和证言证词认定错误，忽略了本案关键环节、细节和证人陈述证言证词的重要性。一审法院在判决中认为，虽然史春丽出庭作证，但《史春丽证人证言》证明系史春丽与上诉人之间的房屋租赁情况，与本案无关，本院不予确认；对《刘某证人证言》和《鹿某证人证言》，因证人未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予确认；《社区居委会出具的情况说明及照片》不能证明被上诉人和上诉人签订合同时屋内家具及物品的情形，对该证据本院不予确认。不仅错误否定了社区一级组织和证人陈述的证言证词，也忽略了本案关键环节、细节，忽略了社区一级组织及证人证言证词对本案的重要性。一是史春丽作为被上诉人郝晓琴之前的租房人，在庭审中，明确证实了其本人于2015年7月2日租住期满后，在搬完家的次日，经上诉人夫妻二人对该房屋内物品验收，室内物品是完好无损，上诉人按合同约定当即退还了本人2000元履行合同保证金。这就足以说明被上诉人郝晓琴之前的租房人史春丽给移交的物品，没有任何被损坏和丢失的情况。二是尽管证人刘某因本人以跑运输为业，常年跑外，未能出庭，但刘某在向法庭书写证言证词中，对被上诉人郝晓琴入住之前，出租屋内的物品等情况作了详尽的陈述。且本人在向法庭书写证言证词的同时，表示愿对其证言证词承担法律责任，并附有本人联系方式和身份证，便于一审法院再进一步核实确认；三、证人鹿某因本人外外地工作而未能出庭，但本人在向法庭书写证言证词中，对被上诉人郝晓琴与上诉人在签订合同时，出租房月租金和物品移交情况，以及被上诉人郝晓琴以承诺刮家和安装吸顶灯为前提，要求上诉人降低房租等情况作了详尽陈述。且本人在向法庭书写证言证词的同时，表示愿对其证言证词承担法律责任，并附有本人联系方式和身份证，便于一审法院再进一步核实确认。四是《社区居委会出具的情况说明及照片》，既证明了被上诉人郝晓琴腾房后，出租屋内物品被损坏的情况和程度，也证明了被上诉人郝晓琴在社区两名司法调解员面前已承认了她老公脾气暴躁，主动承诺对出租屋内损坏的物品给予赔偿或恢复原样的事实，这就足以证明被上诉人已经在社区一级组织调解处理期间，承认了她对出租屋内物品损坏的事实。但一审法院明显地忽略了地方一级组织提供书证和物证的有效性，助长了被上诉人郝晓琴继续危害他人和欺骗他人和法庭的邪气。二、一审法院认定时间和本案事实错误，多次以与本案无关为由，终止当庭质证，忽略了被上诉人郝晓琴违约责任。二、《房租租赁合同书》第七款约定，”被上诉人郝晓琴租住期满后，应就屋内物品、房门和单元楼门钥匙等移交完备，经上诉人验收合格和在被上诉人郝晓琴不违约的情况，退还其履行合同保证金”。但事实上是被上诉人郝晓琴提前终止履行合同后，至今都拒不给上诉人办理物品等移交手续，根本谈不上上诉人对屋内物品已验收合格。上诉人之所以将出租房出租给他人做库房用，一是想尽量避免再造成更多经济损失，二是社区居委会现场拍照取证后，上诉人对屋内被损坏的窗户和管道进行了维修更换后，才出租给他人做库房用。对被上诉人郝晓琴丢失的物品和损坏的物品，上诉人一直在社区居委会和一审法院主张责令其尽快归还丢失的物品，赔偿和修复被损坏的物品。这就足以说明上诉人一直都没有放弃索赔权利。三是上诉人在向一审法院递交的答辩状中，对被上诉人郝晓琴提前终止履行合同，对出租屋内物品造成毁坏和丢失等违约情况，已作了详尽陈述，并附有《被损坏和丢失物品列表》，对被损坏和丢失的物品该赔偿的赔偿，该修复的修复，该归还的归还。但一审法院却以证据不足为由，未予支持，明显存在错误认定本案事实。综上所述，一审法院只提到被上诉人郝晓琴腾房情节，未提到被上诉人郝晓琴提前终止履行合同事实，并以上诉人将房屋再次出租给他人为由，就视为上诉人对屋内物品已验收合格，要求上诉人退还其履行合同保证金，实属明显错误认定事实。三、一审法院判决结果错误，没有起到公平正义和扶正压邪的作用，助长了被上诉人郝晓琴继续损害他人利益和擅长欺骗他人和法庭的邪气。一、被上诉人郝晓琴交给上诉人的是履行合同保证金，不是抵押金。履行合同保证金是必须确保合同约定的内容全面履行，与抵押金有着本质上的区别，不能混为一谈。二被上诉人郝晓琴与签订的《房屋租赁合同书》，明确约定租期为一年，但事实上被上诉人郝晓琴提前4个月就终止履行合同了，就出租房和单元楼门钥匙交给上诉人，多次督促上诉人尽快将房屋租出去。三是《房屋租赁合同书》第二款约定被上诉人郝晓琴在租住期内不拖欠各种费用，但被上诉人郝晓琴至今仍拖欠煤气生活垃圾处置费、复置金、保险费共计79.20元。四是《房屋租赁合同书》在注一一揽中，有上诉人移交给被上诉人郝晓琴的物品列表，但被上诉人郝晓琴自提前终止履行合同后，一直拒不和上诉人办理交接和验收手续。五是上诉人的出租房月租金多年来一直保持1600元，被上诉人郝晓琴租住前和搬离后，月租金都是1600元，但被上诉人郝晓琴采取欺骗手段，以承诺刮家和安装吸顶灯作为降低房租条件，致使上诉人将月租金由1600元让到1500元。由于被上诉人郝晓琴既未兑现给出租屋刮家和安装吸顶灯承诺，还损坏和丢失了屋内许多物品，提前终止履行合同，拒不与上诉人办理物品移交手续。因此，应严格按照《房屋租赁合同数书》第八款约定：”如一方违约或反悔，违约方必须无条件承担全部法律责任，并按该合同约定的条款赔偿受害方让其的所有经济损失”。六是由于被上诉人郝晓琴没有严格按《房屋租赁合同书》约定的各项条款履行其义务，严重违反了《房屋租赁合同书第一、二、三、四、五、六、七、八款之约定，依照《房屋租赁合同书》第八款约定，被上诉人郝晓琴因多次违约，应无条件承担全部法律责任，而不应该由作为受害一方的上诉人来承担法律责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律，请求二审法院认真查明本案事实，依法纠正一审法院的错误判决，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。被上诉人被上诉人郝晓琴未提交书面答辩意见。被上诉人郝晓琴在一审诉讼请求，1、判决被告向原告返还提前解除《房屋租赁合同》的房租款800元（每日50元，从2016年7月14日起算至2016年7月31日止）；2、被告返还原告房屋抵押金2000元；3、被告返还原告屋内物品（拉杆箱、女士夹包、身份证、U盘、化妆包、镜台、颈椎枕、吹风机各一个，绿萝两盆，字画一幅，现金2200余元）总价约4000元。一审法院查明事实，2015年7月27日，原告郝晓琴与被告王霞签订了《房屋租赁合同书》，约定：原告承租被告位于太原市新城北街1号楼2单元12层34号房屋；租期为一年，从2015年8月1日起至2016年7月31日止；房屋租金每月1500元，原告一次性付清一年房屋租金；房屋以外的物业、电梯、有线、生活垃圾等费用由原告承担；合同临近期满，如原告不继续租住，应在临近期满前两个月向被告声明；原告需向被告交纳2000元履行合同保证金，合同期限届满被告验收合格后向原告退还该保证金。合同签订后，原告给付被告房屋租金18000元、履行合同保证金2000元及物业费等，2016年7月18日原告搬离出租房屋，双方解除合同，被告将房屋收回并于2016年8月15日将该房屋出租给他人。被告当庭将一幅字画交付给原告。被告至今并未退还原告履行合同保证金2000元。一审法院认为，原告郝晓琴与被告王霞签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原被告双方应当按照约定全面履行各自的义务。审理中，双方对合同解除的事实并无异议，但对合同为何解除存有争议，并互指对方违约。原告诉称系被告2016年7月14日单方要求原告腾房，被告辩称系原告2016年6月下旬原告打电话说可随时腾房。根据约定，如原告不继续租住，应在合同期满前两个月向被告声明，但原告并未提供相应的证据予以证明，故对原告要求被告返还房租800元的诉讼请求本院不予支持。原被告双方在交接房屋时并未制作交接清单，对于交接时房屋内的家具及物品是否是完好状态没有证据证明，被告提供的证据不足以证明房屋的家具及物品系原告在承租期间因未按照租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损坏，且被告已将涉案房屋再次出租给他人，应视为被告验收合格，被告应将履行合同保证金2000元退还给原告，对原告该诉讼请求本院予以支持。被告认可的字画，被告已当庭交付给原告，原告主张的其他屋内物品，原告提供的证据不足以证明当时存在，故对原告主张返还屋内物品的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王霞于本判决生效之日起十日内退还原告郝晓琴房屋抵押金（即履行合同保证金）2000元；二、驳回原告郝晓琴的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交）由被告王霞负担。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，一审庭审中，上诉人出示了迎泽区文庙街办新城北街社区居委会于2016年9月26日出具的《情况说明》，该《情况说明》载明：2016年8月28日，社区司法调解人员兰红英和张美英去北街1号楼2单元34号王霞家，进行郝晓琴请求调解一事，社区司法调解人员当事所了解的情况：厨房组合柜有油烟熏黑，客厅、阳台地面有若干划痕，大卧室的双人床丢失一块板子、小卧室床有破损，大床小床的表面有划伤的痕迹，窗户框有撬坏的痕迹、客厅组合柜有不同程度损坏（不清楚是什么时候损坏），电冰箱中部、底部铁皮损坏、卫生间洗面盆和座便器有损坏。郝某诉说她有一个包遗落，内有身份证钱包等物，郝某愿意对她损坏的物质赔偿或者恢复原样。王霞夫妇说郝某没有遗留下包，且郝某对王某的家具有不同程度的损坏，双方话语无法查证，社区调解无果。（附社区当时所查的情况有照片为证）迎泽区文庙街办新城北街社区居委会于2016年9月30日出具的《情况说明》，载明：经社区工作人员在王霞家现场查看的情况是一进门室内地上有几袋垃圾，厨房脏乱黑，窗户、地面、墙壁、油烟机和煤气灶、床头柜等油腻厚厚一层。厨房、客厅、卧室和阳台的地砖上多处有坑。大卧室的双人床有不同程度的掉皮掉快，小卧室的双人床有一个拳头大的洞。铝合金窗户散架，窗户框被撬坏。电冰箱上下铁皮严重腐烂；组合柜被油烟熏黑，有多处破损，推拉玻璃不全，少了6个拉手。两个单衣柜有破损，少一块镜子。卫生间洗面盆和座便器有裂缝。电视柜、写字台、桌椅凳子等均有损坏，防盗门没有木门。据王霞夫妇反映，家里有一个办公桌，一个长条木桌、一个米面柜和机顶盒等均不见了。搬家之中，租房人对损害的东西不仅不予赔偿，还叫他的人手持木棍和案板气势汹汹地要打他们。租房人郝某在我社区曾承认过她老公的脾气不好，床板丢失一个，衣柜镜子损坏，铝合金窗户有一个损坏，同意赔偿这些或恢复原样，对被损坏的东西给与赔偿。对郝某提到她的包和身份证，王霞夫妇二人均说未曾见过。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。为保证合同顺利履行，双方在合同中约定被上诉人抵押履行合同保证金2000元，租赁期满后，经上诉人验收合格和不违约的情况下，退还该保证金，但上诉人提供的迎泽区文庙街办新城北街社区居委会出具的《情况说明》证明房屋的家具及物品系被上诉人在承租期间因未按照租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损坏，不具备合同约定交房条件，且没有同上诉人依照合同约定进行正常交接；其后，被上诉人承诺对其损坏的物质赔偿或者恢复原样，但其并没有履行承诺，根据合同约定该保证金不具备退还条件，对被上诉人要求退还的请求不应支持。迎泽区文庙街办新城北街社区居委会作为社区自治组织，其出具的《情况说明》客观真实，一审法院对其出具的《情况说明》不予认可，认为上诉人已将涉案房屋再次出租给他人，视为验收合格，判决上诉人将履行合同保证金2000元退还给被上诉人，认定事实错误，判决不当，应予改判。被上诉人在一审的其他请求，因证据不足，一审判决不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初2196号民事判决；二、驳回被上诉人郝晓琴的诉讼请求本案一、二审案件受理费100元，由被上诉人郝晓琴负担。本判决为终审判决。审判长梁锡文审判员刘补年审判员赵文林二O一七年三月十七日书记员张秀清