广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申8158号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梁辉，男，1972年11月10日出生，回族，住江苏省南京市建邺区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市万科物业服务有限公司。住所地：广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路**号*楼东。法定代表人：严雄波，总经理。委托诉讼代理人：宁帅，该公司员工。委托诉讼代理人：陈超，该公司员工。再审申请人梁辉因与被申请人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2016）粤18民终747号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。梁辉申请再审称：1.根据法律规定，商品房尚未交付给业主正式使用前，商品房的权利人为开发商，商品房在合格交付后才开始由购房者承担物业费。由于申请人验房时多处不符合交楼标准，且申请人已口头要求发展商整改，但一直未果。虽然申请人与开发商签订的合同约定交楼时间为2013年6月30日，但是在发生法定事由的情形下，申请人与被申请人存在的物业管理服务合同关系的起始时间应在申请人收楼之日起，收楼手续办妥前的物业服务费不应由申请人承担。由于房屋存在严重漏水的质量问题，虽然经过维修但依然未能解决，申请人认为其未达收楼标准，故不应承担收楼前的物业费用。2.（2016）粤18民终1032号判决中载明：“认定上诉人因涉案房屋存在质量问题至今未领取钥匙及办理收楼手续，且上诉人因房屋存在质量问题而拒绝收楼属于合法理由。同时根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应对是否接受房屋承担举证责任，鉴于被上诉人未能提供证据证明自己已经向上诉人送达涉案房屋的交付通知书或上诉人已经实际接受房屋，被上诉人应对此承担举证不能的不利后果。故被上诉人请求上诉人支付物业管理服务费的诉请缺乏证据支持，本院不予支持。上诉人的该项上诉请求理据充分，本院予以采纳”，上述案件同系物业合同纠纷，但判决结果却不一样。3.被申请人的物业服务收费未遵循合理收费与服务水准相适应的原则。根据清远市物价局出具的编号为[2011]122号“关于清远万科城前期物业服务收费标准的批复”中载明“有关别墅，非住宅物业由你公司与业主协商确定”，但事实上被申请人并未与业主协商，前期签订的物业协议可视为霸王条款，不签字就不予收楼，且3.98元每平方的收费标准远远超过清远当地政府的指导价格。4.被申请人提供的物业管理服务不具备一级服务水准，包括（1）小区治安令人担忧，曾发生多起入户盗窃案件；（2）收楼的硬件不达标，通向别墅区的唯一道路被酒店施工工地摆放各种建材，甚至无法通行，损害了业主的权利；（3）卫生环境差，小区的物业卫生脏乱，保洁人员不足；（4）物业不作为和乱作为，小区发生几次盗窃案后，被申请人在未征得业主同意下，采用铁皮栅栏防盗的粗暴方式，不符合业主购买临湖的初衷，反映物业的不作为和协调能力差，别墅区花园外围马路按照规划应属别墅区，却擅自更改为公共车道，且未设关卡，导致人员复杂，严重影响别墅区的安全；5.业主评价差，本小区有60%的业主拒缴或拖欠，证明被申请人服务未到位，导致业主拒缴管理费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，法院判决物业管理费打折是有法律依据。另外，根据《物业管理条例》第四十二条、双方签订的《商品房买卖合同》附件中的《前期物业服务合同》第三条“物业管理相关服务费用”中的第3条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，以及合同附件四《补充协议》第四条第二点，可以看出由于房屋一直未整改到位，不断出现新的质量问题，导致申请人在2016年5月前一直未收楼，没有领取房屋钥匙，也没有任何签收收楼文件。申请人申请：1.撤销一审判决，改判申请人不承担2015年1月至2015年7月期间的物业管理费。2.请求判令由被申请人承担一、二审诉讼费。被申请人万科物业公司提交意见称：1.申请人的再审申请事实和理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的法定情形；2.申请人以房屋质量存在问题为由拒绝缴交物业服务费用缺乏事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》及其附件对房屋的交付及质量保证方面的权利义务关系均有明确约定，而《前期物业服务合同》对物业服务费的承担也已作出了明确约定。关于物业费的权利义务与商品房质量违约责任应当予以明确区分。房屋质量问题与本案并非同一法律关系，房屋质量问题并不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围。在涉案商品房已经具备了双方合同约定的交付条件，开发商履行交付义务，向申请人送达了商品房交付使用通知书，按《商品房买卖合同》的约定该房屋已视为交付，申请人应自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第七条第（五）项及第四十二条的规定，业主或物业使用人应当根据物业服务合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务。《前期物业服务合同》对物业服务费的收费标准，缴费时间及违约金计算均做出了明确约定，申请人作为涉案小区的业主，应当遵守《前期物业服务合同》的约定。被申请人已经向申请人居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，申请人应当缴纳物业管理费用。3.被申请人所提供的物业管理服务符合国家相关法律法规的规定及《前期物业服务合同》的约定，不存在服务瑕疵。被申请人在向申请人所居住的小区提供物业管理的过程中，积极履行物业管理职责，已经尽到应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，完全符合《前期物业服务合同》中关于物业服务质量标准的约定，并不存在申请人所称的物业管理不到位的情况。申请人提交的照片无法确定是在何时何地进行拍摄的，与本案无关，单一微信聊天记录及网上论坛截图不具有完整性，无法通过该截图确认主体身份和聊天的真实意图。以上证据完全不足以证明被申请人没有履行物业管理义务或履行物业管理义务存在瑕疵。若申请人认为《前期物业服务合同》存在任意约定明显过高的物业收费标准等不合理合同条款损害其利益或物业费服务水平与服务水平不相适应，应另寻途径解决，而不应以此为理由拒绝支付物业管理费。申请人该行为不仅损害了被申请人的合法权益，也损害了小区其他按时交纳物业服务费的业主的利益。本院经审查认为：一、本案申请人能否以房屋质量存在问题不接收房屋并以此为由不支付物业服务费的问题。经查，案涉《商品房买卖合同》第八条约定交付条件为“该商品房已经由有关政府部门办妥竣工验收备案手续”。该合同的附件四《补充协议》第四条对合同第八条的补充约定为：“出卖人交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为出卖人已经交付，交付日期以出卖人通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从即日起计算”；“房屋交付时，如买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理”。万科物业公司在一审中已经提交了竣工验收备案表，证明案涉房屋已经办妥竣工验收备案手续，具备交付条件。申请人梁辉作为买方，应按合同的约定及时与出卖人办妥接收房屋的手续，接收房屋。梁辉提出的存在房屋漏水等质量问题，不属于合同约定的可以延期接收房屋的事由，除非在接收房屋时提出延期接收并得到出卖方的同意，否则，应按合同的约定，视为房屋已经交付，并由梁辉承担交付后的物业服务费。申请人梁辉在原审中并未提供证据证明案涉房屋不符合合同约定的交付条件，亦未证明出卖人同意延期交付，故一、二审判决认定梁辉应负担2015年1月至7月物业服务费并无不当。二、案涉物业服务的收费标准问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉房屋建设单位与万科物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及其所约定每月每平方米3.98元的物业服务收费标准对本案双方均具有约束力。上述司法解释第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”申请人以存在小区治安差、收楼硬件不达标、卫生环境差、物业不作为和乱作为、业主评价差等情形，主张收费标准与服务水准不相适应，收费不合理，可以由法院判决管理费打折。对此，本院审查认为，申请人的主张在本案中缺乏相应的合同和法律依据。申请人如认为万科物业公司不履行或不完全履行合同约定或者有其他的未尽物业服务义务和责任的行为，可以另循法律途径，请求万科物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、二审判决申请人梁辉按《前期物业管理服务协议》约定的每月每平方米3.98元为标准支付物业服务收费并无不当。至于申请人认为清远市中级人民法院（2016）粤18民终1032号案件与本案存在相类似的情况，但判决结果不同的问题。经审查，该案具体案情与本案不尽相同，本院根据申请人提出的申请理由，结合本案相关事实进行审查认为，本案一、二审判决处理并无不当。综上，梁辉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回梁辉的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 谭 甄二〇一七年三月九日书记员 邵炜翎