上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2455号原告：雅莱格物业服务(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈璐琳，总经理。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志伟，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：董亚菲，女，1986年2月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告雅莱格物业服务(上海)有限公司(以下简称雅莱格物业公司)与被告董亚菲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后，依法适用简易程序，经当事人同意依法延长适用简易程序三个月，于2016年1月5日公开开庭进行了审理，原告雅莱格物业公司的委托诉讼代理人刘炘、沈志伟，被告董亚菲到庭参加诉讼。后本案依法裁定中止审理。2016年12月13日恢复审理，并于2017年1月17开庭审理，原告雅莱格物业公司的委托诉讼代理人沈志伟，被告董亚菲到庭参加诉讼。后依法转为普通程序审理，并于2017年2月23日再次开庭审理，原告雅莱格物业公司的委托诉讼代理人沈志伟，被告董亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅莱格物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的物业服务合同于2015年7月10日解除；2、被告向原告支付2015年3月1日至2015年7月10日物业费22,313.67元，2015年2月1日至2015年6月30日电费5,460元、2015年2月水费290元，违约金18,396元；3、确认被告支付的物业保证金10,220元归原告所有。事实和理由：2014年6月，原告因向被告承租的上海市西藏中路XXX号303、304商铺(以下简称涉案商铺)提供物业服务，与被告签订了上海雅居乐国际广场物业服务合同(以下简称物业服务合同)。根据物业服务合同约定，服务期限为2014年6月17日至2017年7月16日，服务期限内物业费为70元/平方米/月，合5,110元/月，电费1.5元/度，水费5.8元/立方。被告应于合同签订之日支付两个月物业费，之后以两个月为一个付款周期，并于每个付款周期的最后月内支付下一期间的物业费。物业服务合同签订后，原告依约履行合同，但被告自2015年2月始拖欠物业费及水电费，并经原告屡次催告仍未支付。根据物业服务合同第五条第二款约定，被告逾期超过一个月支付物业费的，原告有权解除物业服务合同，保留被告支付的物业保证金10,220元不予退还，并按照年物业费总额的30%向被告收取违约金18,396元。原告于2015年7月10日向被告发送解约通知。后向法院起诉，请求判如所请。被告董亚菲辩称：被告并未拖欠物业费，被告物业费支付至2015年2月底。被告因2015年2月26日被迫关店，停止营业，故被告不应支付原告2015年3月1日后的物业费，对原告所称2015年2月份的电费4,500元认可，2015年2月的水费290元已支付。且由于被告并未违约要求原告返还物业保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月19日，原告作为甲方、被告作为乙方签订物业服务合同。合同约定：原告是上海雅居乐国际广场的业主方上海雅恒房地产开发有限公司(以下简称雅恒房地产公司)全权聘请的日常营运及物业服务公司，被告是与雅恒房地产公司签订租赁合同的商家。物业名称为上海雅居乐国际广场，物业地址在上海市黄浦区西藏中路XXX号。被告的租赁区域为303、304，使用面积73平方米。同时约定，本合同作为租赁合同的附件，被告应在与雅恒房地产公司签订租赁合同的同时，与原告签订物业服务合同。物业服务合同期限应从被告收铺开始至租赁合同中约定的租约终止日止，即自2014年6月17日起至2017年7月16日止。物业费收费标准为70元/平方米/月，电费按1.5元/度另计费。被告应于合同签订之日即一次性支付原告两个月物业费10,220元，及物业保证金(相当于二个月物业费)10,220元，共计20,440元。物业费被告需每二个月支付一次。合同有效期内，被告收到原告书面缴费通知后，须于每个支付期间的最后月内支付下个期间的物业费。原告在每个自然月最后一日对被告的水电表进行抄计，并于次月初发放缴费书面通知，被告须于十日内将水电费等物业相关费用缴付给原告或指定银行账户。根据(2015)黄浦民四(民)初字第2320号生效民事判决查明的事实：2015年2月26日，雅恒房地产公司对涉案商铺停电，被告停止经营。2015年3月5日，被告发函通知雅恒房地产公司解除租赁合同并通知雅恒房地产公司交接房屋。2015年4月9日，雅恒房地产公司亦发函通知被告解除合同，并要求被告收到通知之日起三日内交接房屋。被告于2015年4月13日收到上述通知，未将物品搬离涉案房屋。2015年4月16日，雅恒房地产公司在涉案商铺上锁。双方当事人均确认，被告物业费支付至2015年2月28日，涉案商铺2015年2月的水费290元，被告已支付，2015年2月的电费4,500元未支付。原告确认知晓业主方雅恒房地产公司对涉案商铺停电及上锁的行为，但原告并未实施上述行为。以上事实，由上海雅居乐国际广场物业服务合同、函及物业缴费通知单、解约通知及邮寄凭证、(2015)黄浦民四(民)初字第2320号民事判决书、律师函及邮寄单据、物业保证金收据以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告均确认双方之间物业服务合同已经提前解除，争议焦点为：原、被告之间物业服务合同解除时间及相应物业费数额。原告以被告拖欠物业费及水电费为由，主张依约通知被告解除合同。被告以2015年2月26日因业主方雅恒房地产公司对涉案商铺停电，导致被告停止营业为由，主张不再支付此后的物业费。本院认为：首先，被告系因承租上海雅居乐国际广场商铺，与业主方雅恒房地产公司聘请的物业服务公司即原告签订物业服务合同。根据原、被告在物业服务合同中关于“本合同作为租赁合同的附件”，以及“物业服务合同期限应从被告收铺开始至租赁合同中约定的租约终止日止”的约定，原、被告之间物业服务合同的履行期间，应当与被告与业主方雅恒房地产公司之间的租赁合同一致。(2015)黄浦民四(民)初字第2320号生效民事判决已认定，被告与业主方雅恒房地产公司之间的租赁合同，因雅恒房地产公司违约解除。且原告知晓2015年2月26日涉案商铺被停电、被告停止经营的事实，故被告未在2015年2月28日前支付下一期物业费不构成违约。由于(2015)黄浦民四(民)初字第2320号生效民事判决确认，被告与业主方雅恒房地产公司的租赁合同于2015年3月10日解除，故本院确认原、被告之间的物业服务合同亦于2015年3月10日解除。其次，关于被告应支付的物业费数额。虽然被告于2015年2月26日停止营业，但根据(2015)黄浦民四(民)初字第2320号生效民事判决，关于被告在通知业主方雅恒房地产公司解除合同后，未进行交接，其物品仍占用涉案商铺，法院酌情确定被告支付业主方雅恒房地产公司2015年2月27日至2015年4月16日期间的租金和占有使用费等内容，以及物业服务合同中关于原告提供物业服务范围和内容的约定，本院酌情确定被告按照合同约定的一半支付自2015年3月1日至2015年4月16日期间的物业服务费。至于被告在第二次庭审中提出要求原告返还商铺装修保证金3,000元的主张，因被告未在法律规定的期间作为反诉请求提出，本院不予支持，被告可另行择途解决。综上所述，对于原告的诉讼请求：1、确认原、被告签订的物业服务合同于2015年7月10日解除，本院确认原、被告之间的物业服务合同于2015年3月10日解除。2、被告向原告支付2015年3月1日至2015年7月10日物业费22,313.67元，2015年2月1日至2015年6月30日电费5,460元、2015年2月水费290元，违约金18,396元；本院酌情确认被告支付2015年3月1日至2015年4月16日物业费3,917元，以及2015年2月份的电费4,500元；对于2015年3月至6月的电费，因被告2015年2月26日已停止营业，本院不予支持；2015年2月的水费，因被告已支付，本院不予支持；原告主张的违约金18,396元，因被告未违约，本院不予支持；3、确认被告支付的物业保证金10,220元归原告所有，因被告未违约，原告应当返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告雅莱格物业服务(上海)有限公司与被告董亚菲于2014年6月19日签订的上海雅居乐国际广场物业服务合同于2015年3月10日解除；二、被告董亚菲应于本判决生效之日起十日内支付原告雅莱格物业服务(上海)有限公司自2015年3月1日起至2016年4月16日的物业费3,917元；三、被告董亚菲应于本判决生效之日起十日内支付原告雅莱格物业服务(上海)有限公司2015年2月份电费4,500元；四、原告雅莱格物业服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告董亚菲物业保证金10,220元;五、上述二、三、四条内容相抵，原告雅莱格物业服务(上海)有限公司应返还被告董亚菲1,803元；六、原告雅莱格物业服务(上海)有限公司的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费961.49元，由原告雅莱格物业服务(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程 珊人民陪审员  张之霞人民陪审员  王铿华二〇一七年三月二十九日书 记 员  徐公允附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。