天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终921号上诉人(原审被告)：王丽华，女，1959年2月6日出生，汉族，山东省龙口市开发区卫生院退休会计，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刁铭，男，1986年1月26日出生，汉族，石家庄市桥西区博林教育咨询有限公司科员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师被上诉人(原审原告)：胡术新，男，1983年11月16日出生，汉族，天津市公路设施厂职工，住天津市河东区。原审第三人：满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，住所地天津市和平区大沽北路2号环球金融中心津塔写字楼3501号。法定代表人：范晓鹏，经理。委托诉讼代理人：王德新，男，该公司法务人员。上诉人王丽华、刁铭因与被上诉人胡术新、原审第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初6370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刁铭上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，并依法改判刁铭不承担任何责任，或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审判决认定刁铭承担连带责任没有法律依据。刁铭只是王丽华出售房屋的代理人，并不是合同当事人。根据合同相对性的原则，刁铭在该涉案房产的居间合同中既不享有任何权利，因此也不应该承担义务。故原审法院判令刁铭承担连带赔偿责任于法无据。本案当中刁铭并没有收取被上诉人的定金。该定金是第三人直接交予王丽华的，因此原审法院判令刁铭连带返还定金，也没有事实和法律依据。上诉人王丽华辩称，同意上诉人刁铭的上诉请求。被上诉人胡术新辩称，请求驳回上诉，维持原判。刁铭与王丽华是母子关系，当时签订合同时也是刁铭与第三人去其家叫其母亲王丽华签字画押的，已经反映了王丽华本人的意见。还有对方所说的5、6月挂牌价格为210万元，但我们买房的时间在9月，且2016年的房价一路飙升。原审第三人述称，我们认为一审判决认定事实清楚，判决没有不当之处，应维持原判。王丽华上诉请求：1、撤销原审判决第三项，并依法改判王丽华赔偿被上诉人违约金4万元，或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审法院认定的违约金过高。双方之间合同约定违约金过高。实际上涉案房屋在本案中并没有给被上诉人造成严重的经济损失。在双方签订买卖合同没有几天后，上诉人就及时告知中介公司不想再履行合同了。根据合同的交易过程看，不可能给被上诉人造成过于严重的经济损失。依据链家网信息显示该房价售价仅为210万元，且双方在前期对后续解除进行过协商，当时双方达成的赔偿金额也远远低于原审判决的数额。这就说明被上诉人在本案中的实际损失并没有原审判决的这么高。依据法律规定，双方的违约金不能超过其实际损失的30%，而原审判决已经远远高于这个标准。对此我们认为原审判决违约金过高，应予降低。上诉人刁铭辩称，同意上诉人王丽华的上诉请求。被上诉人胡术新辩称，请求驳回上诉，维持原判。对于违约金的问题，在合同上有明确的约定，我认为一审判决是正确的，不同意上诉人的意见。原审第三人述称，我们认为一审判决认定事实清楚，判决没有不当之处，应维持原判。胡术新向一审法院起诉请求：1、被告返还原告定金32000元；2、被告向原告支付违约金289200元以及佣金28900元；3、案件受理费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求解除与二被告及第三人签订的房产交易合同。一审法院认定事实：2016年9月8日，原告（买方）、被告刁铭作为被告王丽华的代理人（卖方）、第三人（经纪方）签订《房产交易合同》，约定：被告王丽华以289.2万元的价格将其名下坐落本市河东区××号房屋出售给原告，付款方式为办理按揭贷款，并约定原、被告双方于2016年10月31日前到涉诉房屋所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》；双方在合同第七条“违约责任”中约定“……4.在合同履行期限届满之前，甲、乙双方有以下情形的（1）甲方拒绝将该房地产出售给乙方；（2）甲方擅自提高房地产交易价格的；（3）甲方将该房地产出售给第三方的；（4）乙方拒绝购买该房地产的；（5）甲乙任何一方出现其他根本性违约情形的。守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。……12.因甲、乙双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还。如支付费用方为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。……”同日，原告向第三人交纳居间服务费28900元、向被告刁铭支付定金32000元。同日，被告刁铭向第三人出具了《代理人关于代理权的承诺书》，承诺其受被告王丽华的委托代其出售涉诉房屋。次日，被告刁铭与第三人工作人员一同携带涉诉《房产交易合同》来到被告王丽华所居住的山东省龙口市，被告王丽华本人在上述合同上补签了名字。2016年9月中旬，第三人工作人员接到被告刁铭的通知，称因价格上涨的原因，不再出售涉诉房屋。庭审后，被告王丽华委托被告刁铭提交《声明》一份，该声明载明“本人王丽华，从未有过违约（××）房产的想法，也从未说过不想卖的话，本人从未委托任何人处理关于本房产的任何事宜。刁铭的言论为其个人行为，与本人无关。”一审法院认为：原告、被告王丽华及第三人签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。合同签订后，各方当事人均应本着诚实信用原则履行各自义务。虽然庭审后，被告王丽华作出了其本人从未有过违约的想法、被告刁铭的行为与其无关的声明，但是，根据二被告系母子关系、被告王丽华本人不在本市、被告王丽华本人在《房产交易合同》上签字时对于被告刁铭在该协议“出售方代理人”处的签字并未提出异议等情形，原告及第三人有理由相信被告刁铭作出的“不卖房”的意思表示即代表了被告王丽华本人的意见，因此，是二被告在签订合同后、各方约定的签订《天津市房产买卖协议》的日期前明确表示不再出售涉诉房屋，导致合同不能继续履行，故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。根据合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故原告要求二被告返还购房定金32000元、赔偿违约金289200元的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。原告向第三人交纳的居间服务费系原告的实际损失，但二被告赔偿原告的违约金数额已经高于原告的实际损失，故原告要求二被告赔偿居间服务费28900元诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条规定，判决：一、原告胡术新、被告王丽华、第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司于2016年9月8日就坐落天津市河东区××号房屋签订的编号为TJ-2016-MM-0002401的《房产交易合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告王丽华、刁铭连带返还原告胡术新购房定金人民币32000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告王丽华、刁铭连带赔偿原告胡术新违约金289200元；四、驳回原告胡术新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6552元，减半收取计3276元，由原告胡术新负担270元，由被告王丽华、刁铭连带负担3006元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，2016年9月8日，被上诉人胡术新将定金32000元交给原审第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，原审第三人将该笔定金交由上诉人王丽华，王丽华在原审第三人出具的制式收据上予以签字捺印。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人刁铭是否应对被上诉人胡术新承担连带返还定金及支付违约金的责任以及违约金数额是否约定过高。涉案房屋所有权人为上诉人王丽华，上诉人刁铭作为王丽华的委托代理人，仅是代理王丽华处理房屋买卖的相关事宜，在上诉人王丽华与被上诉人胡术新签订房产交易合同后，系王丽华本人收取了涉案房屋定金，故一审法院认定上诉人刁铭与上诉人王丽华连带承担返还定金及支付违约金的责任欠妥，本院予以纠正。关于上诉人王丽华主张双方违约金约定过高，本案中，因上诉人王丽华单方原因，以致合同不能继续履行，构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据合同关于违约金的约定，综合考虑本案合同不能履行的原因、当事人的违约行为及存在的过错程度、违约金的惩罚性质等因素，认定违约金数额为289200元，并未违反合同约定及法律规定，本院予以维持。上诉人主张一审法院对违约金认定的数额过高，依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2016）津0102民初6370号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初6370号民事判决第二、三项；三、本判决生效之日起十五日内，上诉人王丽华返还被上诉人胡术新购房定金32000元；四、本判决生效之日起十五日内，上诉人王丽华赔偿被上诉人胡术新违约金289200元；五、驳回被上诉人胡术新其他诉讼请求；六、驳回上诉人王丽华其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3276元，由上诉人王丽华负担3006元，由被上诉人胡术新负担270元；二审案件受理费6118元，由上诉人王丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  曹 静代理审判员  苏美玉二〇一七年三月××日书 记 员  王飞成