广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初11337号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：黄碧仪，该公司职员。被告：梁锐森，男，1976年12月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）与被告梁锐森物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人黄碧仪到庭参加诉讼，被告梁锐森经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出诉讼请求：1.梁锐森缴交拖欠雅图公司的物业管理费9057.6元，滞纳金从2012年9月11日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一支付滞纳金，暂计至2016年12月7日滞纳金为5726元，共计14783.6元；2.由梁锐森承担本案诉讼费。事实和理由：雅图公司负责××街绿庭雅苑小区的物业管理，梁锐森须每月向雅图公司缴交雍逸华庭3座3梯404的管理费177.6元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但2012年9月至2016年11月，梁锐森共拖欠51期管理费未缴交，雅图公司多次发出催缴通知书和律师函，梁锐森均不予理睬。由于梁锐森无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了雅图公司的合法权益和管理秩序。因此，雅图公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起本案诉讼，以维护其合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告梁锐森未答辩亦未提交证据。雅图公司围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院查明事实如下：梁锐森为位于广州市番禺区××街××路232号3座3梯404房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为117.88平方米，房地产权证登记时间为2012年5月24日。2004年12月28日，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（委托方、甲方，以下简称绿庭雅苑公司）与雅图公司（受托方、乙方），签订了《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》，合同约定：甲方将雍逸华庭委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆管理费和有偿服务费，等等；乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2006年6月5日，雅图公司（甲方）与梁锐森（乙方）就涉讼房屋签订了《雍逸华庭物业管理服务协议》，协议约定其同意雅图公司为本区的物业管理者；雅图公司的职责包括：1.按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营；2.根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理屋村；3.维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好；4.保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；5.协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全；6.安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求；7.对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费。业主的权利义务包括：享有对管理公司及职员的监督、投诉权，房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用；高层住宅管理费按1.5元/㎡·月收取，计费方式为包干制，业主向管理公司支付固定的管理费用，包括各项物业管理费、停车费等，以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知；收楼时须按规定缴纳物业维修基金（按建筑面积40元/㎡收取）；管理公司可根据《物业管理条例》国务院第379条和省市政府的有关法规、规章，结合本区的实际情况制定《雍逸华庭管理公约》作为本协议的细则。同日，梁锐森签署《雍逸华庭管理公约》，其中约定：交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；管理费开始缴纳时间为购房交楼日的下个月10日。诉讼过程中，雅图公司陈述其于2004年12月28日进驻涉讼小区进行物业管理，其已按照《雍逸华庭物业管理服务协议》和《雍逸华庭管理公约》的约定为涉讼小区提供了物业管理服务，包括清洁、绿化、安保、公共设备设施维护、车辆管理等。涉讼房屋属于高层住宅，每月按照每平方米1.5元的标准收取物业管理费，涉讼房屋每月的物业管理费为176.82元，但是因为在房屋出售时买卖合同初定的面积与最后房管局出具房产证的面积不一致，雅图公司要求按照最初签订的房屋买卖合同的面积计算物业管理费，每月的物业管理费为177.6元。梁锐森自2012年9月开始未再向雅图公司交纳物业管理费。为证明其曾向梁锐森催收过物业管理费，雅图公司提交了其分别于2014年8月1日和2016年9月13日向梁锐森寄送的2份律师函、2份国内挂号信函收据以及2份挂号信退件予以证实。关于滞纳金的问题，雅图公司主张依照《雍逸华庭管理公约》的约定，梁锐森应于每月十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，雅图公司自动调整上述滞纳金的计算标准为每日1‰。因此，梁锐森应当以涉讼房屋每月的物业管理费为本金，自欠费当月起按照每日1‰的标准向雅图公司支付逾期缴纳2012年9月至2016年11月的物业管理的滞纳金。本院认为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司作为涉讼小区的建设单位与雅图物业公司于2004年12月28日签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对梁锐森具有约束力。此外，雅图物业公司与梁锐森于2006年6月5日签订的《雍逸华庭物业管理服务协议》和《管理公约》，亦为双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。梁锐森作为涉讼小区的一名业主，其实际享受了雅图物业公司提供的物业服务，理应向雅图物业公司支付相应的物业管理费。现雅图公司主张梁锐森自2012年9月开始未再支付物业管理费，而梁锐森并未提交相应的证据证明其履行了上述付款义务，故梁锐森理应向雅图公司支付2012年9月至2016年11月的物业管理费。涉讼房屋的建筑面积为117.88平方米，物业管理费的标准为1.5元/平方米/月，故涉讼房屋每月的物业管理费为176.82元，梁锐森应当向雅图公司支付2012年9月至2016年11月的物业管理费为9017.8元（176.82元×51个月），超出部分，不予支持。至于雅图公司主张的滞纳金问题，根据梁锐森签名确认的《居住公约》约定，业主每月在十日前在自已账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，即梁锐森应于每月10日前交纳当月的物业管理费，逾期则应当按约定的标准向雅图公司支付滞纳金。现雅图公司自认上述约定的滞纳金的标准过高，自动将其调整至每逾期一天收取应付款1‰的滞纳金，但是该滞纳金的标准亦明显过高，且雅图公司未能提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该滞纳金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。因此，梁锐森应当以当月的物业管理费176.82元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自欠月当月11日起向雅图公司支付2012年9月至2016年11月逾期支付物业管理费的滞纳金至实际清偿之日止；各月滞纳金以176.82元为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、梁锐森应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付位于广州市番禺区××街××路232号3座3梯404房自2012年9月至2016年11月的物业管理费9017.8元及滞纳金（滞纳金分别以176.82元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自欠月当月11日起支付至实际清偿之日止；各月滞纳金以176.82元为限）；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余全部诉讼请求。如梁锐森未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费85元，由梁锐森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡剑敏二〇一七年三月二十三日书记员  霍淑玮