山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初3666号原告：威海久源物业服务有限公司，住所地威海市经济技术开发区东海路11号802室。法定代表人：霍明，总经理。委托诉讼代理人：霍霞，经理。委托诉讼代理人：吕寒冰，山东时中律师事务所律师。被告：山东弘文工程管理咨询有限公司，住所地威海市文登区经济开发区珠海路45-19号。法定代表人：蒋绍祥，经理。委托���讼代理人：田华，山东阔海大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛亚萍，山东阔海大地律师事务所律师。第三人：威海博大房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办文山东路90号。法定代表人：徐慧娟，经理。委托诉讼代理人：王蕾蕾，山东昀明律师事务所律师。原告威海久源物业服务有限公司（以下简称久源物业）与被告山东弘文工程管理咨询有限公司（以下简称弘文公司）、第三人威海博大房地产开发有限公司（以下简称博大房地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告久源物业委托诉讼代理人丛延，被告弘文公司委托诉讼代理人田华、从亚萍到庭参加诉讼，第一次庭审结束后，本院依法追加博大房地产为本案第三人，���二次庭审原告久源物业委托诉讼代理人霍霞、吕寒冰，被告弘文公司委托诉讼代理人田华到庭参加诉讼，第三人博大房地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三次庭审原告久源物业委托诉讼代理人霍霞、吕寒冰，被告弘文公司委托诉讼代理人田华、丛亚萍，第三人委托诉讼代理人王蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久源物业向本院提出诉讼请求：判令弘文公司支付久源物业物业费80678.40元以及从起诉之日起至判决确定履行之日止的同期银行贷款利息。事实和理由：2011年7月19日久源物业与博大房地产签订了前期物业服务合同，双方约定久源物业为博大房地产开发的位于文登世纪大道西、文登东路南的“文登财富大厦”提供物业服务。服务期限从2011年7月19日至2016年7月19日，物业服务费标准为办公楼：2.2元/月/平方米，服务费应从交房之日��收，按年预付整年物业服务费。久源物业按约定如期进驻并提供物业服务，但是弘文公司入驻财富大厦10楼后至今欠付两年物业费。两年物业费：2.2元/月/平方米*12月*1528平方米*2年=80678.40元。据此，久源物业为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。弘文公司辩称，久源物业起诉的事实和理由不存在，双方之间不存在物业服务合同关系，弘文公司不欠付久源物业物业费，请求驳回久源物业的诉讼请求。博大房地产辩称，久源物业与博大房地产签订了前期物业合同，但因财富大厦项目至今未竣工也未验收，不具备房屋交付条件，久源物业与第三人也没有进行任何资料的移交，没有办理物业交付手续，久源物业也没有介入项目开发建设，根据物业管理条例、文登市物业管理办法以及双方合同约定的相关内容，久源物业与博大房地产均未实际履行前期合同内容，不存在支付物业费的情况，且久源物业从未给涉案的财富大厦提供过物业服务，其诉请缺乏事实依据，请求法庭驳回久源物业的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2010年12月2日，博大房地产与弘文公司签订商品房买卖合同一份，合同约定弘文公司向博大房地产购买文登区文山东路90号财富大厦十楼（整层），该商品房的建筑面积共1328.68平方米，出卖人应当在2013年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。2011年7月19日，博大房地产与久源物业文登分公司签订文登市前期物业服务合同一份，合同约定博大房地产选聘久源物业文登分公司为其提供前期物业服务，物业名称为文登财富大厦。前期物业服务期限为5年，自2011年7月19日至2016年7月19日。合同期满或业主委员会与业主大会所聘请的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公楼为2.2元/月/平方米。业主应于开发商交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因博大房地产原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由博大房地产全额交纳。因产权人的原因而处于闲置的物业，物业服务费用由产权人全额交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在第二年度提前一个月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。物业服务费应当从博大房地产通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[一年]的物业服务费。此后按[一年交纳]，具体时间为第二年度提前一个月。博大房地产应当在办理业主入住60日前，提供符合办公要求的物业用房，在办理业主入住后1月内，向久源物业文登分公司移交本物业的竣工总平面图，在办理业主入住10日前，向久源物业文登分公司移交本物业的其他相关资料。博大房地产在销售物业之前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《临时管理规约》。博大房地产与物业买受人签订的物业买卖合同应当包括本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。庭审中，久源物业称诉讼请求应当按照涉案房屋的面积1328.68平方米从2014年1月1日至2015年12月31日计算两年的物业服务费。对��争议的证据和事实，本院认定如下：1、久源物业提交电梯日常维护保养合同一份，证实久源物业为财富大厦物业提供了物业服务。对此弘文公司、博大房地产对该份证据的真实性不予认可，博大房地产称财富大厦电梯2014年尚未安装，不存在维修保养的情况，且现在电梯也未进行验收，不符合使用条件。该份证据与本案待证事实相关联，但无法确定该份证据的真实性，故对该份证据本院不予认定。2、久源物业提供财富大厦物业项目履约保证金收据一份，证实久源物业系财富大厦物业项目服务的公司，且其已向物业管理办公室交纳了物业项目履约保证金10000元。弘文公司对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据无法证实久源物业提供了物业服务，博大房地产对该份证据的真实性无法确认，且认为无法证实久源物业实际提供了物业服务。该份证据系文登市物业管理办公室为久源物业出具的，收据上明确载明久源物业交纳了物业项目履约保证金10000元，对该证据本院予以认定。3、久源物业提交保安巡逻情况表、保洁记录表、工程巡视记录表、工资表、职工考勤表、照片一宗，证实久源物业按照前期物业服务合同的约定履行了合同义务，提供了物业服务。弘文公司、博大房地产对此均不予认可，认为系久源物业自行制作。保洁记录表等证据系久源物业雇佣相关人员进行具体物业服务过程中形成的记录材料，这些证据载明了久源物业持续的进行了保洁、保安巡逻等物业服务项目，照片中也显示了实际提供物业服务的情形，故对久源物业提供的以上证据，本院予以认定。4、久源物业提交商品房买卖合同复印件三份、业主明细表复印件一份，证实财富大厦的交房时间为2013年12月31日，弘文公司、博大房地产为逃避资金监管买卖合同没有备案，同时证实财富大厦共有楼房438户，其中杨锡龙名下有11套、宋协忠有24套，吴学秀有24套，另有少部分业主尚未装修入住，入住的即弘文公司及三洋公司、口腔诊所共四层。弘文公司、博大房地产认为系复印件，无法确认其真实性，且该几份证据均与本案无关联。根据相关司法解释的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定事实的依据，在弘文公司、博大房地产均不认可该几份证据的真实性的情况下，对以上证据本院不予认定。5、弘文公司提交由博大房地产出具的证明一份，证实博大房地产与弘文公司于2010年12月签订买卖合同，弘文公司向博大房地产购买财富大厦10层房屋，但财富大厦项目因各种原因工程一直未完工且至今未进行工程竣工验收，不具备交付房屋条件，弘文公司因��办公场所，遂与博大房地产协商临时将该房屋交予弘文公司使用。弘文公司于2016年5月20日搬入使用，在弘文公司使用期间，物业管理由弘文公司负责，没有物业公司提供物业服务，产生的水电费由博大房地产根据实际产生的费用临时收取。庭审中博大房地产确认该份证明确系博大房地产出具，对该份证据的真实性本院予以认定，对该份证据中弘文公司于2016年5月20日搬入财富大厦的事实，因弘文公司、博大房地产均认可，对该部分事实本院予以认定。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳��本案中，弘文公司向博大房地产购买财富大厦十层整层房产，博大房地产就财富大厦物业与久源物业签订了前期物业服务合同，合同明确约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因博大房地产原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由博大房地产全额交纳。根据庭审查明的事实，涉案的财富大厦并未进行验收，导致无法正常交房，因弘文公司需要办公场所，遂于2016年5月20日前搬入，故虽商品房买卖合同中载明博大房地产应于2013年12月31日前将房屋交付给弘文公司，但实际交付时间应为2016年5月20日，在此之前物业费应当由博大房地产支付。根据久源物业庭审中的陈述，其主张的物业费为2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，涉案房屋建筑面积为1328.68平方米，物业费为2.2元/月/平方米，两年的物业费应为70154.30元。博大房地产抗辩久源物业并未提���物业服务，但根据双方签订的前期物业服务合同，载明物业服务期间为自2011年7月19日至2016年7月19日，且因物业服务系长期持续性的服务，其性质决定了无法对提供物业服务的具体行为进行详尽完整的记录，根据庭审中久源物业提供的保洁记录表、保安巡逻记录表及照片等证据充分记录了部分进行物业服务的具体内容，足以证实久源物业提供了物业服务，博大房地产应当向久源物业支付物业费。合同约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金，现久源物业自愿将违约金降低，要求自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、威海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付威海久源物业服务有限公司物业费70154.30元，并自2016年9月27日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回威海久源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元，由威海久源物业服务有限公司负担264元，由威海博大房地产开发有限公司负担1554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘 颖人民陪审员  王学军人民陪审员  姜英乔二〇一七年三月十日书 记 员  杨 柳