安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终1917号上诉人（原审被告）：杨志敏，男，1974年7月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省安庆市望江县。被上诉人（原审原告）：望江县千家汇服饰商场，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙西路。经营者：陈涛，男，1964年11月11日生，汉族，个体工商户，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：奚伟，该单位员工。委托诉讼代理人：廖永红，安徽雷城律师事务所律师。上诉人杨志敏因与被上诉人望江县千家汇服饰商场（以下简称千家汇商场）租赁合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2016）皖0827民初699号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人杨志敏，被上诉人千家汇商场的委托诉讼代理人奚伟、廖永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志敏上诉请求：依法撤销原判，改判上诉人仍可按原合同约定租金继续租用商场内的场地。1、一审判决认定事实不清。2012年9月21日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，租金每年5.2万元，期限三年。在期限内，被上诉人一方应产权人望江县电影院的要求多次进行装修，装修期九个月，给上诉人造成了经营损失、员工工资损失及货架损失13万元均未认定。且被上诉人无权将场地对外出租，因被上诉人的场地是从望江县电影承租而来，望江县电影院与被上诉人之间的租赁合同明确约定不能转租，故其作为原告主体不适当。2、一审判决不当。上诉人与被上诉人有三年的租赁关系，被上诉人无故将使用费提高到27万元一年的天价，明显违背望江县租赁市场的价格行情，被上诉人恶意抬价的行为不应得到法律的支持。被上诉人收回场地并不是自己使用，而是向第三人出租，上诉人对该场地享有优先承租权，一审法院没有保护上诉人的该项权利。被上诉人无故终止租赁合同，未书面通知上诉人，上诉人经营的货物较多，短时间内无法找到合适的经营地点。故一审判决二十日搬出明显不妥。千家汇商场辩称，1、在上诉人租赁期间内虽然对望江县电影院进行了改造，但未达到9个月，上诉人的租期也得到了相应的顺延5个月，且顺延期间在元旦、春节，并没有给上诉人造成损失，上诉人的生意只会更好。2、上诉人所称的经营损失、员工工资损失及货架损失13万元没有事实依据。对望江县电影院的改造，也是同上诉人多次协商，并提前数月通知上诉人，上诉人对货物进行了促销清仓，改造前上诉人对货物及货架进行了搬迁，事后也领取了搬迁费，故改造没有给上诉人造成损失。3、2003年被上诉人承租望江县电影院后投入大量资金对该场地进行改造装潢，被上诉人仅仅将部分柜组转租给上诉人，且转租时也征得望江县电影院的同意，故没有违反与望江县电影院的合同，被上诉人诉讼主体适格。4、上诉人与被上诉人合同到期后，被上诉人准备将经营场地收回，并没有向第三人出租，故没有侵犯上诉人的优先承租权。请求驳回上诉，维持原判。千家汇商场向一审法院起诉请求：杨志敏立即搬出租用千家汇商场的经营场地；杨志敏向千家汇商场支付租金损失（按52000元÷365天标准从合同期满之日至实际搬出之日止的租金）及实际发生的电费；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月16日，千家汇商场与杨志敏签订《租赁合同》，协议约定：原告将经营场地部分出租给被告进行经营、被告每年向原告交纳租金5.2万元、租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日共三年。其中合同第2条载明：乙方自做柜台、道具、灯光等相关设备，安装电表（电子表）按月缴纳给甲方电费；合同第4条载明：乙方需按时足额交清租金，拖延三天起至1个月保证金甲方不给返还，作为违约金，超过一个月，属乙方严重违约，甲方有权清退乙方，自动解除双方租赁关系，乙方商品货物如不撤出，作为乙方自动放弃，甲方有权自主处置；第6条载明：在承租期内，如遇政府开发，服从政府安排，中止合同双方免责。如有赔偿按商场的面积比例分配。被告租赁的经营场地因装修改造工程而造成被告自2014年8月至2015年1月共5个月的租赁期限损失，然原告在装修改造工程结束后，对被告的租期进行了顺延、弥补，即被告的租期于2016年2月15日截止；2015年1月23日，被告出具收条一份，载明：因电影院改造，收到搬迁费补贴肆仟元整。现原、被告间租赁期限已届满，双方对被告先前租赁的经营场地未达成新的租赁协议（合同）、被告自2016年2月16日起至今未向原告交纳租金且未返还其承租的经营场地。另自2015年1月起，被告未缴纳电费。一审法院认为，千家汇商场与杨志敏之间的租赁合同合法有效。被告在租赁期限届满后，应当返还租赁物，被告在未能与原告重新达成租赁协议的情形下，未经原告同意继续占用原告的经营场地显然与法不符，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告搬出原告的经营场地，符合法律规定予以支持；原告要求被告支付自租赁期满后、按原《租赁合同》中的租金标准计算其占用经营场地而造成原告的租金损失，符合法律规定，亦予支持。按《租赁合同》约定，被告方应及时缴纳电费，故对原告要求被告给付电费的诉求亦予支持。被告要求原告赔偿因其违约造成的损失主张，缺乏相应依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨志敏于判决生效之日起二十日内向原告望江县千家汇服饰商场返还其承租的经营场地；二、被告杨志敏向原告望江县千家汇服饰商场支付自2016年2月16日起至返还承租的经营场地之日止的租金损失，按每天142.47元（52000元/年÷365天/年）止，限于判决生效后二十日内付清；三、被告杨志敏向原告望江县千家汇服饰商场支付其承租经营场地尚未缴纳的电费（自2015年1月开始按电表实际使用度数为准计算），限于判决生效后二十日内付清。案件受理费162元，由被告杨志敏负担。二审中，杨志敏提交了其本人手机录制的电话录音一份，证明其在最后一次交房租时，被上诉人的工作人员悉伟承诺可以续租。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因上诉人无证据证明被上诉人已授权该工作人员续签租赁合同，且现被上诉人又不予认可。故该证据不能证明被上诉人承诺过续租，达不到上诉人的证明目的。本院认定如下：一审查明的事实基本属实，依法予以确认。另查明：2012年9月16日，千家汇商场与杨志敏签订的《租赁合同》，由周超代表千家汇商场签名并加盖了千家汇商场的印章。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”。涉案的经营场所租赁期限已届满，上诉人在未能与被上诉人重新达成租赁协议的情形下，被上诉人要求上诉人返还经营场所符合法律规定。对上诉人上诉称望江县电影院的装修期为九个月，对其造成经营损失、员工工资损失及货架损失13万元，因其未提供证据予以证明，且被上诉人在装修改造工程结束后，对上诉人的租期进行了5个月的顺延弥补，上诉人亦领取了搬迁费4000元，故对该项上诉请求不予支持。因被上诉人是将经营场地收回，并无证据证实其向第三人出租，故上诉人认为被上诉人侵犯其优先承租权的上诉理由不能成立。关于上诉人庭审中提交录音资料，能否证明被上诉人同意与其续签租赁合同的问题。本院认为，原租赁合同系由周超代表被上诉人所签，涉案录音中承诺续租的奚伟虽系被上诉人的工作人员，但上诉人并无证据证明奚伟有续签租赁合同的权利，故上诉人作为完全民事行为能力人，应知晓奚伟的承诺，在被上诉人事前没有授权，事后没有追认的情形下，对被上诉人不具有约束力。现被上诉人对其工作人员的承诺不予认可，故上诉人的该主张亦不能采纳。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人杨志敏负担。本判决为终审判决。审判长 秋 实审判员 陈澜竞审判员 王纯兵二〇一七年三月三日书记员 陈碧琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；