江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民三初字第35号原告：李映峰，男，汉族，1984年9月20日生，住江西省九江市都昌县。原告：叶名莉，女，汉族，1983年9月2日生，住海南省万宁市。委托代理人：解小平，江西宏正律师事务所律师。被告：江西威尔置业有限公司。住所地：南昌市青山湖区北京东路****号桃湖村委会大楼。法定代表人：邹和强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高翔、肖晓明，江西人民律师事务所律师。原告李映峰、叶名莉与被告江西威尔置业有限公司（以下简称威尔置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告李映峰、叶名莉委托代理人解小平、被告威尔置业委托代理人肖晓明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李映峰、叶名莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金49020.3元（违约金计算自2013年4月1日起至2014年12月27日共计618天）及判决生效之日止的违约金；2、判令被告承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：原告与被告江西威尔置业有限公司协议签订了《南昌市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）一份，由原告购买被告开发的阳光嘉苑商品房一套，房号为6栋1单元102室，房屋总价款为264403元，原被告所签《购房合同》第八条约定被告应于2013年3月31日将竣工验收合格，并取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给原告使用，且用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房政策使用的基本条件；《购房合同》同时约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，及时代原告办理所涉商品房房地产权证书。合同签订后，原告依约支付了房款，但所涉商品房并未于约定之日取得《建设工程竣工验收备案表》，使得所涉商品房交付一再延期，严重损害原告权益。被告威尔置业辩称：1、本案在2009年10月30日被告是与省人大及洪都人民银行签订了商品房团购书，该团购书约定了团购的对象是省人大与洪都人民银行的干部及职工，并约定了团购价格，被告在团购中没有利润；2、根据房管局及统计局的数据青山湖区的商品房的价格是4376元每平方米；3、根据上述团购协议书的约定，本案商品房的购房主体应该是省人大的与洪都人民银行的干部及职工，其它人是不能享受团购的，有七位业主是不符合购房条件的；4、被告将对不符合购房主体的人保持追究法律责任的权利；5、对逾期交房的业主是作了补偿的，商品房的价格不包括燃气费安装、有线电视开通费及从2014年12月1日到2015年7月31日的物业管理费，这些费用是被告提出的补偿，业主也接受了；6、原告的违约金的赔偿金额偏高，应当以实际的损失、公平的原则作为依据，被告请求驳回原告的诉请。依被告威尔置业的申请，我院委托南昌森博土地房地产评估顾问有限公司对被告威尔置业开发建设的“阳光嘉园”小区住宅同一地段住宅租赁平均市场价格进行司法鉴定，南昌森博土地房地产评估顾问有限公司出具编号森博房估字【2015】第f1512040号房地产估价报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据，本院认定如下：对原告所举证据本院均予以采信。对被告所举证据本院均予以采信，但上述证据不能证明被告没有违约。对森博房估字【2015】第f1512040号《房地产评估报告》本院予以采信。本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下：2009年被告威尔置业公司开发坐落于南昌市××阳光××住宅区的房屋，并与“洪银嘉园”商品房团购委员会达成了团购协议。2011年12月31日原告李映峰、叶名莉与被告威尔置业签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告李映峰、叶名莉购买被告威尔置业开发的阳光嘉苑6#一单元102室房屋一套，面积90.86平方米，单价2910元/平方米，总价为：264403元整；买受人于签订合同当日内首付房款人民币97403元，剩余房款人民币167000元办理银行按揭。出卖人应当在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人；逾期交房不超过60日，出卖人按日向买卖人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。2011年12月31日原告李映峰、叶名莉向被告支付购房款97403元，2012年2月27日原告李映峰对剩余167000元购房款在中国建设银行办理了按揭贷款手续。2014年4月30日被告威尔置业公司向原告李映峰、叶名莉办理了交房手续。2015年3月原告李映峰、叶名莉以被告延迟交房为由诉至法院。本案在审理过程中，本院依被告威尔置业公司的申请，委托南昌森博土地房地产评估顾问有限公司对南昌市京安路269号阳光嘉苑阳光嘉苑6#一单元102室房屋的租赁平均市场价格进行鉴定，2015年12月15日南昌森博土地房地产评估顾问有限公司出具的房地产估价报告为：阳光嘉苑6#一单元102室月租金价格为1123.03元/月。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违法法律规定，合法有效，故双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在2013年3月31日之前交房，被告取得竣工验收备案登记表的时间为2014年12月9日，被告在此之前通知交房，本院不予认定，故逾期交房时间应为2013年3月31日至2014年12月9日，共计618天，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告逾期交房618天，应承担逾期交房的违约责任，故原告主张要求被告支付逾期交付违约金的诉请本院予以支持。关于违约金的计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，故本案不应按照逾期时间同期本案房屋市场租赁价格计算违约金。被告辩称支付的电视初装费、煤气初装费等费用，不属于本案审理范围，相关当事人可以另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，被告主张约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院调整，本院综合合同的履行情况、及预期利息等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定按照日万分之一调整，故被告应当向原告支付的逾期交房违约金为16340元（264403元×0.01%×618天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江西威尔置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告李映峰、叶名莉支付逾期交房违约金16340元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1026元（原告李映峰、叶名莉已预付），由原告李映峰、叶名莉承担513元，被告江西威尔置业有限公司承担513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  刘小鹏代理审判员  胡加龙人民陪审员  陈 强二〇一七年三月三十一日书 记 员  吴 艳