湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初8149号原告：何鹏，男，1990年5月8日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地：长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，公司职员。何鹏与湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，何鹏的委托诉讼代理人陈雷、橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何鹏请求判令：橘郡公司支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（至2017年8月18日为779日，按97元每日计算为75563元），本案诉讼费由橘郡公司承担。橘郡公司答辩要点：一、2016年12月30日，涉诉房屋经竣工并且完成五方验收，符合交付条件。橘郡公司以邮政EMS快递形式邮寄了入伙通知书，但何鹏一直未收房。二、根据双方合同约定，逾期交房，违约金不应超过总房款的2%。经审理查明，2014年4月19日，橘郡公司（出卖人）与何鹏（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：20130145404）及附件。约定：买受人购买橘郡第C12a幢4层404号房。建筑面积共183.80平方米，总金额970000元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款470000元，剩余房屋500000元向银行申请贷款。出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已经依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议约定：竣工验收合格是指该商品房按国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设单位签字或盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，何鹏支付了购房款970000元，并支付了契税38800元、物业维修基金20218元及办理房屋权属证书等费用合计60403元。2015年8月6日，橘郡公司向业主作出一份《致歉信》，主要内容为：根据合同约定，交房日期为2015年6月30日，现因天气因素导致工程进度受限，待交付区域的房屋交房延期。橘郡公司承诺，待交付区域交房时间顺延至2015年11月30日前，具体时间以《入伙通知书》为准，公司将履行合同中约定的逾期交房违约责任，且额外赠送半年的物业管理费。2015年11月11日，橘郡公司作出一份《关于C2区的交房问题的解答函》，主要内容为：2015年11月6日，橘郡公司组织召集业主代表召开了关于C2区收房问题的沟通会，针对会上提出的四大问题，答复如下，1、关于C2区洋房收房时间问题。C2区在11月6日已经全面复工。C12a栋等四栋定于2016年3月30日前交付。2、关于C2区洋房购房相关票据领取问题。C12a栋等四栋定于2016年3月30日前领取。3、关于C2区洋房合同未约定的配套设施设备的交付时间。地下室没有排污管道的问题,C12a栋等楼栋会在2016年5月前全部安装到位。地下车库2016年1月投入使用。C2区公共区域的景观成型在2016年5月份完成，水系完成时间在2016年底。采光井、电梯井的搭板在技术上可以实现，设计施工与报批由业主自理。4、关于延期交房赔付的原则。判断房屋交付是否延期，以合同为准，具体赔付标准按约定执行。2016年11月，C12a栋等楼栋完成竣工。2016年12月27日，橘郡公司向何鹏在商品房买卖合同上所留的联系地址邮寄了内件品名为《入伙通知书》邮件。2016年12月30日，C12a栋等楼栋完成五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）。诉讼中，双方陈述，房屋迄今尚未交接。2017年6月，何鹏向本院起诉，后因未在规定期限内缴纳诉讼费，本院（2017）湘0103民初4680号民事裁定书裁定按撤诉处理。2017年12月，何鹏再次诉至本院，诉求如前所述。以上事实有《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、收据、《关于C2区的交房问题的解答函》、《致歉信》、（2017）湘0103民初4680号民事裁定书、《单位工程质量竣工验收记录》、邮单、庭审笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，其一，依据双方合同约定，橘郡公司应于2015年6月30日交房房屋。橘郡公司于2016年11月才完成房屋竣工，2016年12月27日向何鹏邮寄《入伙通知书》通知收房，橘郡公司存有逾期交房违约行为。又因房屋于2016年12月30日才完成五方验收，橘郡公司通知交房时间早于房屋完成五方验收时间，不符合双方合同约定及国家规定，橘郡公司通知交房时间应按房屋完成五方竣工验收之日的2016年12月30日计算；橘郡公司通知交房后，何鹏未提出书面整改要求又未接受房屋，依约视为出卖人已经履行交房义务。故，本院认定橘郡公司逾期交房时间为2015年7月1日至2016年12月30日共计548日。其二，违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；合同补充协议约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失，本院对此不予采信。综上，橘郡公司应向何鹏支付按已付房款970000元为基数、按万分之一每日计算自2015年7月1日至2016年12月30日共计548日的违约金53156元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十个工作日内向原告何鹏支付违约金53156元；二、驳回何鹏其他诉讼请求。本案受理费1690元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该受理费系原告何鹏预缴，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告何鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李俊才人民陪审员  廖利辉人民陪审员  邹德强二〇一七年三月二十八日书 记 员  甘 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。