安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0102民初8627号原告：孙顶柱，男，1981年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：杨圣凤，安徽蓝雁律师事务所律师。被告：高磊，男，1992年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。原告孙顶柱与被告高磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙顶柱委托诉讼代理人杨圣凤，高磊委托诉讼代理人刁忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙顶柱向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《存量房买卖合同》；2.高磊向孙顶柱双倍返还定金276000元，支付违约金7050元（暂自2016年10月25日计算至2016年11月20日，并继续计算至债务全部清偿之日止）;3.诉讼费、保全费用等其他由诉讼引起的费用全部由高磊承担。事实及理由：2016年8月3日，孙顶柱与高磊签订一份《存量房买卖合同》，孙顶柱按照约定支付了10万元的定金。后双方口头约定银行剩余房屋的贷款，由孙顶柱归还25万元，计入后期房款，由高磊归还5万元。在高磊多次违约的情况下，双方在中介的见证下，签订一份《补充协议》，约定高磊在2016年10月25日前配合还清银行贷款余款。此外，孙顶柱再补交38000元的定金。补充协议签订完，孙顶柱按约履行了，但高磊仍然拒不履行合同。高磊辩称：一、高磊自始至终没有不履行合同的意思表示，孙顶柱要求解除合同没有法律依据与事实依据。根据2016年8月3日双方签订的《存量房买卖合同》，双方就涉案房屋买卖事宜初步达成一致意见，但该合同并没有就首付款金额、预约还款期间，房屋过户时间做出约定。2016年8月3日至10月10日期间，因涉案房屋到2016年10月17日满两年，孙顶柱希望在2016年10月17日之后办理缴税和过户事宜。高磊出售涉案房屋，是为了急于拿到房款到其他地方进行买房。因此在8月到10月期间，就合同的履行期限和首付款事宜一直进行磋商，直至2016年10月10日才达成了书面意见，此时该房屋买卖合同才是一份完整的买卖合同，才具备了可以履行参照的期限和金额。二、双方在2016年10月10日约定了2016年10月25日向银行还款，因为当时中介说通过找朋友可以提前将按揭还完，但是在办理过程中因为限贷和限购政策的收紧，提前还款事宜必须要经过正规的预约手续。双方约定的10月25日还款期间，因未得到涉案房屋他项权利人的认可，而导致该条款客观上无法履行，其责任不能归于高磊。且高磊在10月25日得知无法提前还款后也于10月28日到银行办理了预约还款手续。同时，高磊也一直催促孙顶柱按合同约定时间办理相关缴费手续，高磊没有任何的违约行为。涉案房屋的解除也不符合法定的情形，买卖合同第九条所约定的解除权是在约定的交接存量房期间满十日后，高磊如不交接存量房的，孙顶柱才有权解除合同。因此，涉案的买卖合同是合法有效的，孙顶柱不享有合同解除权，高磊也没有恶意违约。三、孙顶柱同时要求双倍返还定金和违约金没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孙顶柱提供的与高磊的通话录音，高磊仅以真实性无法核实为由提出异议，理由不足，录音属于证据的一种有效形式，如对其有异议可以通过申请鉴定或提供其他证据予以反驳等方式否定其证明力，高磊应承担消极举证的法律后果，故对录音的真实性、合法性、关联性予以确认；2.孙顶柱与中介方的微信对话截图，因涉其第三人，通信的对象是否是中介人存疑，且对话中有一部分系语音通话，仅凭截图不能反映其内容，故其证明力不予确认；3.高磊提供的工商银行预约还款回执单具有真实性、合法性、关联性，但其所证明的是高磊去银行办理预约还款的时间，而非约定的还清贷款的时间，不能达到高磊的证明目的;4.证人张某的证言反映了孙顶柱在约定的时间备足钱去中介的事实，与孙顶柱提供的银行流水记载的内容相印证，具有证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，高磊（甲方）、孙顶柱（乙方）签订了《存量房买卖合同》，高磊将其所有的位于合肥市新站区XXXX室房屋出售给孙顶柱，价款为940000元。合同第十条约定：甲方承诺该房能正常上市交易，相关权利人能到场签字；乙方承诺银行无不良记录、符合国家贷款政策，首付按国家政策执行，乙方承诺替甲方还款（还款部分算首付）。合同附件三第一条约定：甲方购买存量房时，向中国工商银行申请总额为人民币叁拾贰万元的抵押贷款。本合同签订时，贷款余款为按银行实际查询为准。甲方应向工商银行申请提前还贷并提交相关材料。2016年10月10日，高磊与孙顶柱签订了《补充协议》，约定：1.甲乙双方友好协商，现确定此房在2016年11月17日后交税，在2016年11月22日前完成交税手续；2.甲乙双方约定在2016年10月25日前配合还清银行余款，并在银行设定的时间，领取他项权证，并注销；3.因为到2016年11月17日后交税导致的增值税免征，此税本由乙方承担的，因双方配合，乙方愿意将减免的47000元其中的38000元给甲方，此款可作为定金，但不在原房价94万元内，如甲方后期不配合办理手续，甲方双倍返还乙方所交的全部定金；4.交税后当天在房产局领取房地产转移预约号，根据房产局预约时间办理产权转移手续，甲乙双方不得无故拖延办理，不配合视作违约；5.在客户贷款办下来，房主领取房款当天，办理房产交接手续，甲方将房屋按合同规定交给乙方。双方口头约定，房屋未还清的银行贷款由孙顶柱代为偿还25万元，高磊自行偿还5万元，2016年10月25日，孙顶柱按照双方的约定筹齐25万元到中介公司，高磊未按约到场。高磊自称因未筹到5万元，要求展期，经双方协商延期至10月28日将贷款还清，但期限届满后，高磊因仍未筹到款项，导致房屋的剩余贷款至今未予还清。孙顶柱在10月31日至11月6日期间，多次通过向高磊手机发送短信的方式催告其结清银行余款，并于11月10日以短信的形式发送解除合同的通知，高磊当日对短信予以回复，表明“解除合同可以啊，我等着你”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定遵循诚实信用的原则，全面履行自己的义务。双方在补充协议上明确约定了还清银行剩余贷款的时间，所约定的内容是还清贷款的时间而并非是到银行办理预约还款的时间。双方在2016年8月3日的合同中也明确约定了甲方应向银行申请提前还贷并提交相关材料，高磊应当在该合同签订后即积极履行该项义务，而其直至补充期限的时间届满后也未办理提前还贷的申请，显然其存在迟延履行合同义务的违约行为。基于上述理由，孙顶柱有权行使法定的解除权。现高磊在约定的时间没有履行合同，经孙顶柱多次催告后，仍未在约定的时间履行还款义务，已构成违约。孙顶柱于2016年11月10日向高磊发出解除合同的通知，该通知于当日到达对方，即双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于该日解除。根据双方的约定，高磊应当承担双倍返还定金的违约责任，但基于已适用定金罚则，孙顶柱主张赔偿违约金的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、孙顶柱与高磊签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2016年11月10日解除；二、高磊于本判决生效后十日内双倍返还孙顶柱定金276000元；三、驳回孙顶柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元，减半收取2775元，保全费5000元，由高磊负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员  翟安宁二〇一七年三月十五日书记员  王 丽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当接照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。