云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初491号原告：代春美，女，1981年1月20日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市金方街道建设西路湖西海岸小区**幢**单元**号。委托诉讼代理人：王宏杰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明财兴盛商贸（集团）有限公司，住所：云南省昆明经济技术开发区南口。法定代表人：郑宣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明财兴盛房地产开发有限公司，住所：昆明市滇缅大道财兴盛大厦X幢XX楼。法定代表人：郑宣明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告代春美诉被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法由审判员徐耀独任审理，适用简易程序于2017年3月20日公开开庭审理了本案。原告代春美的诉讼代理人王宏杰，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司的诉讼代理人张德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代春美向本院提出诉讼请求：1.判令被告连带支付原告43712.1元（其中委托收益38250元，逾期付款违约金5462.1元）；2.判令被告立即返还原告商铺及附属设施，并连带支付自2015年11月14日起至起诉之日止的逾期腾房占有使用费；3.本案诉讼费由被告承担。原告的事实和理由：2010年2月6日，原告与第一被告和第二被告签订《协议》，约定由原告将其购买的位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场X幢X层XX号商铺，委托给第一被告统一经营，委托经营期限为十五年，第二被告对第一被告在本协议中的所有债务提供连带责任保证。但第一被告和第二被告并未按约定向原告支付委托收益，且经原告多次催告后仍不予支付。被告三年未支付委托收益的恶意违约行为，已严重损害了原告的利益，双方已没有继续合作的可能。为此，原告于2015年11月14日依法解除了与第一被告和第二被告签订的《协议》。但《协议》解除至今，被告仍无合同依据占有原告所有的商铺，也不支付拖欠原告的委托收益及违约金。原告认为，被告理应向原告支付拖欠的委托收益及逾期违约金，返还原告所有的商铺，并承担相关违约责任。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司辩称：原告主张的“委托收益”的依据是《协议》第一条第一款，该款是关于房屋转让价款的约定，故所谓的“委托收益”实为房屋转让价款，并非委托收益。原、被告之间的《协议》已解除，双方的房屋转让行为已终止，原告不能依据该《协议》约定的房屋转让条款要求被告支付其房屋转让价款。该《协议》第一条第二款约定：“……转让终止后，乙方（即被告）不再支付甲方（即原告）剩余房款，已支付的房款甲方不予退还。”因此，根据该条款的约定，被告也没有继续向原告支付剩余房款的义务。该《协议》第二条第二款约定：“从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该物业所产生的收益由乙方（即被告）享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担。”为此，在此期间，原告也无权主张其所谓的委托收益。该《协议》第二条第三款约定：“从2015年12月1日至2025年11月30日期间，按乙方对外经营的实际收益向甲方支付应得收益，并按实际收益的6%支付乙方管理费。”根据该条款的约定，被告在此期间（即2015年12月1日至2025年11月30日）应当向原告支付收益，但原、被告双方已解除了《协议》，协议已终止，原告据此主张其所谓的“委托收益”也没有依据。由于上述原告主张的委托收益诉求没有依据，故原告要求被告支付其违约金的诉求也没有依据。该《协议》第三条第九款约定：丙方（即第二被告）对债务提供连带责任担保。根据担保法及司法解释规定，连带责任保证的保证期限为六个月，从债务履行期限届满之日起算。而本案即使“房屋转让”的条款成立，则最后一笔债务应于2014年11月30日前支付。因此，第二被告的担保期限已过，不应承担担保责任。原、被告双方已于2015年11月14日签订了《解除协议书》，且该商铺在双方签订《解除协议书》前也早已腾空，并没有人占用，至今也一直空置着（正权家俱店在2015年前租用5000平方米，2015年后仅租用2000平方米，退还3000平方米，本案商铺属退还的一部分）。原告在2015年即可接收该商铺。但由于原告拒不接收，导致被告无法把该商铺交付给原告。原告拒不接收的原因为：如果接收该商铺，则需交纳物业费，同时该商铺也出租不了，与其接收还不如不接收，同时还妄想要求被告向其支付所谓的“逾期腾房占有使用费”，因其自身原因造成的损失，应由其自行承担，故被告无义务向其支付其主张的所谓的“逾期腾房使用费”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，原告提交的由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司出具的《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》可以证明被告承诺支付原告租金的情况，本院依法予以采信。原告提交的其他证据，因具备了真实性、关联性、合法性，本院也予以确认并收集在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年2月6日，原告作为甲方与作为乙方的被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司和作为丙方的被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《协议》约定：甲方自愿将其位于安宁市连然镇大菜园的安宁财兴盛商业广场X幢X层XX号商铺转让给乙方，转让价款为175316元，该转让款由乙方在本协议签订当日一次性支付甲方25500元，剩余款项分别在2012年11月30日、2013年11月30日、2014年11月30日前分别支付12750元，并在2015年11月30日前支付111566元。三方在《协议》中还约定：甲方将该商铺委托给乙方经营管理，委托期限为15年，从2010年11月30日起至2025年11月30日止，甲方委托乙方代为与丙方办理该商铺的验收交接等手续；从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该商铺所产生的收益由乙方享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担；乙方迟延支付甲方房款或委托收益，应每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金；丙方对乙方在本协议中的所有债务提供连带保证担保。《协议》签订后，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司按协议约定支付了原告25500元，其余价款便一直未支付原告。被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于2013年1月30日和2013年6月24日，分别向原告发出《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》，承诺于2013年9月30日前将2012年度至2013年度的返租款及违约金支付至原告指定的账户。但经原告多次催要，被告仍未支付原告。2015年11月14日，原告与二被告签订《解除书》解除了三方于2010年2月6日签订的《协议》，并约定由被告自《协议》解除之日起十日内将原告的房屋及附属设施归还原告。另查明，三方在《协议》中约定的商铺系被告昆明财兴盛房地产开发有限公司建设的商品房，2011年3月29日，原告与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，并向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司购买了该商铺。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订的《协议》对合同关系的约定虽然名为转让或委托，但在实际履行过程中，被告已出具《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》给原告并确认《协议》中的价款为租金，故该《协议》实际应视为原告将其所购商铺租赁给被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司经营使用，并由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司向原告支付租金（即转让价款或委托收益）的房屋租赁合同。由于原告于2011年3月29日才与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》并购买了商铺，故该协议应自2011年3月29日生效。该《协议》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效的合同，对三方当事人均具有法律约束力，三方当事人应按其中的约定全面履行自己的义务。针对原告的各项诉讼请求及庭审中双方争议较大的问题，本院分析评判如下：关于第二被告昆明财兴盛房地产开发有限公司的担保期间问题。原告与两被告签订的《协议》约定，第二被告对第一被告在协议中的所有债务提供连带保证担保。该约定对保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，第二被告的保证期间为主债务履行期届满之日起二年。原告在保证期间内向第二被告主张了权利，第二被告的保证责任确定，原告在保证责任的诉讼时效期间内提起诉讼，第二被告依法应当对第一被告的债务承担连带保证责任。关于商铺租金（即委托收益）和违约金问题。被告辩称三方签订的《协议》解除后，原告不应根据《协议》计算租金和违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同解除后，合同权利义务的终止不影响根据合同条款对双方权利义务的结算和清理。由于三方的《协议》实为房屋租赁合同，《协议》约定的价款应视为房屋租金，故第一被告便应按该约定支付原告租金。所以，原告要求第一被告支付三年的租金38250元的诉讼请求，本院予以支持。至于逾期付款违约金，由于被告未按期支付租金导致原告受到了利息损失，故应以6%的年利率计算逾期付款违约金。原告主张自被告逾期支付之日起至本案受理之日止的逾期付款违约金为5462.1元，并未超过上述计算标准，本院予以支持。关于返还商铺的问题。双方签订《解除〈协议〉书》明确约定，自《协议》解除之日起10日内，被告应将经营管理的房屋及附属设施归还原告。由于被告未举证证明其已将商铺归还给原告，故被告应当按照约定返还商铺。关于合同解除后商铺的逾期腾房占有使用费问题。根据被告确实未将商铺返还原告的事实，结合财兴盛商业广场的客观实际，本院酌情以每月每平米10元的价格计算商铺的逾期腾房占有使用费，故自合同解除十日后的2015年11月24日起至本案受理之日止，被告应支付的商铺的逾期腾房占有使用费为1996元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于判决生效后十日内将位于将财兴盛商业广场2幢2层C-150号的商铺返还原告代春美。二、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于判决生效后十日内支付原告代春美租金38250元、逾期付款违约金5462.1元、商铺的逾期腾房占有使用费1996元，以上共计45708.1元由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担连带支付责任。三、驳回原告代春美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元减半收取509元，由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司负担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  徐耀二〇一七年三月二十三日书记员  雷珺