广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20727号上诉人（原审被告）：深圳市聚合天地实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区新秀东路山顶花园聚合综合楼一楼，组织机构代码：73415244-1。法定代表人：姜典辰，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘海，北京市冠衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛红彬，广东港联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶国华，男，汉族，1974年10月8日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李弘毅，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖秋香，女，汉族，1974年8月17日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：杨慧隆，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李弘毅，广东广和律师事务所律师。原审第三人：深圳市华兴科实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路瑰丽福景大厦3#楼15层，组织机构代码：19245641。法定代表人：孙克运。原审第三人：深圳市益华蕊贸易发展有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路瑰丽福景大厦3号楼15层，组织机构代码695555570。法定代表人：孙克运。上诉人深圳市聚合天地实业有限公司(以下简称：聚合天地公司)因与被上诉人叶国华、肖秋香、原审第三人深圳市华兴科实业发展有限公司（以下简称：华兴科公司）、深圳市益华蕊贸易发展有限公司（以下简称：益华蕊公司）排除妨碍纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚合天地公司上诉请求：依法撤销重审判决并改判驳回肖秋香、叶国华的全部诉讼请求及承担本案全部诉讼费、鉴定费和证人出庭费。事实与理由：一、本案背景及肖秋香、叶国华的诉讼目的。2010年2月7日，聚合天地公司与第三人（涉案房产原业主）签署租赁合同，约定租赁期限为2010年2月10日至2026年7月31日，其中2010年2月10日至2011年7月31日为租赁试运营期，租赁试运营期间内聚合天地公司有权单方解除合同，租赁试运营期满则需再次补充签订租赁期限至2026年7月31日的固定期限补充租赁合同，该固定租赁期间内聚合天地公司不得单方解除租赁合同。2010年3月30日，第三人将涉案房产抵押给银行。2011年6月4日，租赁试运营期间即将届满前，聚合天地公司与第三人按照2010年2月7日租赁合同的约定，再次补充签订了租赁期限至2026年7月30日的固定期限补充租赁合同，聚合天地公司经过租赁试运营期间内的长期考察后，最终决定耗资一千多万元在涉案房产开办了幼儿园。2013年2月，第三人因无力还贷涉案房屋启动拍卖程序，拍卖过程中，评估机构已充分说明并考虑涉案房产签订有长期租赁合同的事实，因此，肖秋香、叶国华以极低的价格（7006元／平米）取得涉案房产。2013年6月，肖秋香、叶国华在低价取得涉案房产后，为了实现“二次获益”的目的，向罗湖区法院起诉要求聚合天地公司搬离涉案房产。罗湖法院一审后，深圳中院二审撤销原判发回罗湖法院重审。二、聚合天地公司对重审判决“经审理查明”部分的异议。（一）重审判决在“经审理查明”部分（第10、11页）直接回避聚合天地公司在原审及重审阶提交一系列证明租赁关系成立于2010年2月的重要证据。在案件审理举证期限内，聚合天地公司提交了公司派人拆除涉案物业内遗留物品清空物业的证据、为利用物业委托设计聚合天地公司对涉案物业进行项目设计的证据、拍卖公告与2010年租赁合同结束期吻合的证据、2010年向第三人支付物业费的转账凭证、第三人出具的《关于MR租约解除事宜的情况说明》（说明当时备案登记的真实情况）、涉案小区其他业主的证言（直接证明聚合天地公司2010年2月份实际占有使用涉案物业的证据）、物业管理处员工证言（直接证明聚合天地公司2010年2月份实际占有使用涉案物业的证据）等一系列证明聚合天地公司己在2010年2月合法占有使用涉案物业的证据，但重审判决均直接忽略、只字未提，致使出现错误的事实认定和判决结果，有违法律的公平公正原则。（二）重审判决（第9、10页）曲解了《即停即签租申请书》、《说明》及政府备案版《租赁合同》等文件的内容和用途。1．《即停即签租申请书》及《说明》的主要内容为“MR公司在2004年签订了租赁合同期限从2004年到2014年，但是MR公司一直未经营，与HC公司并未履行合同，MR公司和HC公司相关负责人联系不到，租赁房产一直是空置状态，现就实际情况给予说明，并申请MR公司和HC公司租赁合同解除”。2．重审判决曲解了众所周知的简单事实，《即停即签租申请书》及《说明》产生的背景是，在涉案房产原业主（第三人的前手业主）HC公司和MR公司均停止经营且与涉案房产无实际关联的情况下，聚合天地公司经历漫长的筛选项目、拆除原MR设施、设计新项目、装修幼儿园等过程后，在聚合天地公司因幼儿园办理相关证照所需，会同第三人（HC公司的后手业主）准备办理租赁合同登记备案手续时，才发现涉案房产有MR租约的遗留问题，于是为了达到“即停即签租”并申请幼儿园相关证照的目的，由第三人遵照租赁管理部门的指导撰写上述《即停即签租申请书》及《说明》，并签订了政府备案版《租赁合同》。3．因此，《即停即签租申请书》、《说明》及政府备案版《租赁合同》等文件，根本不具备佐证涉案房产“一直空置”而未实际出租给聚合天地公司的证明目的。（三）重审判决（第10页）片面记载了涉案房产的用电情况。涉案房产在2013年9月26日之前，始终由管理处抄表收费后再以JZF公司的名义统一向供电公司缴纳，肖秋香、叶国华提交的《电费情况表》也清楚的佐证了这一点（账户名称为XXXX管理处）。因此，即便试图以零用电为由推定聚合天地公司未实际使用涉案房产，恰当的证据也应该是管理处抄表证明，而非该供电局出具的《电费情况表》。退一步而言，即使涉案房产存在长期零用电的事实，但是考虑到聚合天地公司漫长的筛选项目、拆除原MR设施、设计新项目等过程，也不能推导出聚合天地公司未实际租赁涉案房产的结论。（四）重审判决（第11、12页）片面记载、武断推论了涉案房产被福田法院拍卖的实际情况。聚合天地公司在涉案房产拍卖阶段的确就涉案2010、2011年两份租赁合同均向拍卖法院进行了权利申报，最终未公示属于拍卖法院的原因而非聚合天地公司，不能简单据此否定聚合天地公司2010年合同的真实性及其效力。况且，拍卖法院最终认定并公告的租赁结束期2026年7月31日，也就是2010年租赁合同的结束期而不是2011年合同的结束期，这恰恰也证明聚合天地公司确实在拍卖阶段提交过2010年租赁合同。三、聚合天地公司对重审判决理由（一审法院认为）部分的异议。（一）重审判决事实认定逻辑前后矛盾，重审判决（第14页第一段）在认可2011年6月4日租赁合同真实性的情况下，也就自然否定了肖秋香、叶国华提交的《即停即签租申请书》、《说明》及政府备案版（二）更令聚合天地公司难以信服的是，重审判决（第15页）片面、部分分析聚合天地公司证据的情况下，忽略聚合天地公司在原审及重审阶段提交的大量证据已形成强有力的证据链（详见本文第二部分第一点，不再赘述），就笼统地讲“上述证明不能单独作为认定案件事实的依据”，重审法院如此“断案”，明显偏袒。（三）重审判决（第15页）在认定聚合天地公司2011年合同真实有效性的前提下，实际上就是否定了莲塘房屋租赁管理所备案登记《即停即签租申请书》、《说明》及政府备案版《租赁合同》的真实性，又以此租赁备案情况来否定“第三人的证明是唯一能证明聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案房产的证据”，判案逻辑严重混乱。并且，重审法院还遗漏了重审阶段第三人关于真实租赁情况的陈述以及就租赁备案情况专门出具的书面说明等关键证据。（四）合同属于私法的范畴，是否对外公示不影响合同本身效力问题。重审判决第16也以“公示公信”来判断合同法律效果显属错误。涉案房产在被法院拍卖时，本公司是否申报租赁情况、如何申报租赁情况是本公司的权利而非义务，不能简单地以本公司是否完整申报就否定其合法权利及2010年所签租赁合同的效力。并且是否向抵押银行披露是出租人的义务，不能由承租人承担不利后果。（五）重审判决第17页，违反不告不理的基本法律原则，超出诉讼请求范围认定。肖秋香、叶国华在原审及重审阶段未就聚合天地公司《租赁合同》对其是否具有约束力提出过诉讼请求（重审判决第2、3页对肖秋香、叶国华诉讼请求有明确引用），重审法院却“发扬雷锋精神”，不惜违反法律原则来“帮助”肖秋香、叶国华，其“助人为乐”的精神令人叹服。（六）重审判决第二项，判决聚合天地公司支付房屋占有使用费，毫无事实及法律依据，违反基本法律公平原则。依据第三人出具的收据、转账凭证等证据，聚合天地公司已经付清至2026年7月31日前的全部租赁费用，聚合天地公司对涉案房屋的占有使用是在已经支付合理对价的前提下的合理、合法占有使用，根本不存在另行支付房屋占用费的问题。而且在涉案房屋的拍卖公告中也清楚地载明其存在长期租赁的权利负担情况，肖秋香、叶国华对此明知。况且福田法院在拍卖上述房产时，拍卖《评估报告》中对涉案房产的存在有效租赁的权利负担情况已经充分评估，并且在评估价格上已经对该权利负担对房产价值的影响做出了减除。因此，该项判决既不合理也不合法，且原告涉嫌二次受益。（七）原一审中广东NT司法鉴定所未按照法院委托事项而自行确定鉴定事项，鉴定程序严重违法，并且其鉴定费远远高于市场水平（同样鉴定事项，西南政法鉴定仅收取鉴定费1万元，司法鉴定科学技术研究所仅收取鉴定费3万元），做出的鉴定结果也被证实是伪科学、是虚假的。如此一份严重违反程序自行作出的、虚假的、未被法院采纳的“鉴定报告”，却还要当事人承担如此高昂的“费用”于法不通、于理不合。综上所述，重审判决遗漏、无视聚合天地公司为证明2010年2月7日租赁合同真实性而提交的完整证据链，仅依据片面的证据认定和凭空臆测而判决聚合天地公司败诉显属错误。故请求二审法院依法改判。叶国华、肖秋香辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。一审法院根据各方的证据不予认可落款日期为2010年2月7日的房屋租赁合同书是完全正确的，因为聚合天地公司在原一审庭审，即2014年1月15日的庭审中，承认从未向福田法院提交落款日期为2010年2月7日的租赁合同，同时，在本案发回重审的两次庭审中，虽然深圳市聚合天地实业有限公司辩称曾经在福田法院执行过程中提交过该2010年的租赁合同，但是经原一审法院查阅（2012）深福法执字第5126号案的全部卷宗，并未发现深圳市聚合天地实业有限公司主张的2010年的租赁合同，至今，聚合天地公司也未提供任何有效证据证明其曾经在本案的原一审中和福田法院的执行案中曾提出过该2010年的租赁合同。聚合天地公司虽然主张承租了涉案的房产，但是从未以转账方式向两第三人即华兴科公司、益华蕊公司支付过任何租金。至今为止，深圳市聚合天地实业有限公司未能提供有效的证据证明其支付过涉案房产的任何租金。叶国华、肖秋香在一审中向法院申请调取了涉案房产在租赁主管部门，即莲塘房屋租赁管理所备案的即停即签申请书以及深圳市房屋租赁合同书，同时还向深圳市供电局调取了涉案房产的电费情况表，这些在政府部门备案的资料，均无可争议的证明了涉案房产在2010年2月7日至2012年3月31日期间一直处于空置状态的客观事实。直接证明深圳市聚合天地实业有限公司所主张的2010年的合同是不存在的，是不真实的。此外，在深圳市聚合天地实业有限公司所主张的2010年租赁合同上，代表第三人益华蕊公司签字的法定代表人是孙克运，但是在当时益华蕊公司的法定代表人并不是孙克运，而是林X华，2010年2月7日，聚合天地公司主张的租赁合同签订之时，孙克运和益华蕊公司没有任何关系，直接说明了2010年租赁合同是不真实的。在聚合天地公司主张的2011年的租赁合同中，第五条明确约定“本协议约定租赁房产的目前状态为空置状态”，该2011年的合同是由本案聚合天地公司聚合天地公司以及两第三人益华蕊公司、华兴科公司签订的。也就是说三方书面确认2011年6月签订的这份租赁合同中，三方均书面确认了涉案房产是空置状态，直接证明了2010年的租赁合同不存在。2010年租赁合同所约定的租金以及押金高达700万元，没有任何钱是通过银行转账支付的，全部都是白条，没有任何有效证据予以支持，且聚合天地公司所提供的白条的金额，总计达到了900万元，证明了聚合天地公司企图用所谓的白条来证明其支付了涉案房产租金的做法是完全不真实的。在本案原审中，叶国华、肖秋香申请法院调取了两份抵押合同，也就是涉案房产的抵押合同，证明在2010年3月26日，华兴科公司、益华蕊公司与X行签订抵押合同时，抵押合同中明确当时涉案房产没有租约，因此，2010年的合同是不真实的，一审法院不予认可是完全正确的。一审法院适用法律正确，聚合天地公司与华兴科公司、益华蕊公司签订的租赁合同对叶国华、肖秋香不具有约束力，叶国华、肖秋香有权要求聚合天地公司支付房屋占有使用费。最高院关于适用担保法司法解释第六十六条明确规定抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，该规定正适用本案的情形。聚合天地公司、华兴科公司、益华蕊公司恶意串通，企图达到免除巨额债务，且仍实际控制涉案房产所有权的目的。2010年，华兴科公司在取得涉案房产的所有权后，马上向XX银行贷款人民币3880万元，因华兴科公司不按时还款，使X行为实现抵押权拍卖涉案房产，在2013年，叶国华、肖秋香取得涉案房产所有权，是通过法院拍卖形式合法取得涉案房产所有权后，聚合天地公司才突然主张所谓的2010年的租赁合同，其目的就是为了继续控制涉案房产，使叶国华、肖秋香作为房产权利人，无法行使房屋所有权，这仅仅是第一步，此后不久，陈XX（聚合天地公司实际控制人）曾与叶国华联系，表示欲购买涉案房产，在法院拍卖时，陈XX也参与了竞拍，当时未能准备足够资金，未能竞价，此时叶国华才知悉华兴科公司、聚合天地公司、益华蕊公司串通，在叶国华、肖秋香取得涉案房产的所有权后，聚合天地公司、华兴科公司、益华蕊公司不惜通过伪造租赁合同，把租赁合同签订时间放在设立抵押之前，同时伪造支付租金的证据，阻碍叶国华、肖秋香行使房产所有权，目的是最终迫使叶国华、肖秋香将涉案房产转让给聚合天地公司或其指定的人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回聚合天地公司的全部上诉请求。原审第三人深圳市华兴科实业发展有限公司、深圳市益华蕊贸易发展有限公司未作陈述。一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区××东××区××家园配套市场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产（以下简称涉案18套房产），产权人原为第三人华兴科公司与益华蕊公司。2010年，因第三人华兴科公司向中国XX银行股份有限公司深圳市分行（以下简称X行深圳分行）贷款，第三人华兴科公司与益华蕊公司将涉案18套房产抵押于X行深圳分行，抵押日期为2010年3月30日。因华兴科公司未依约归还X行深圳分行贷款，X行深圳分行向深圳市福田区人民法院起诉，并申请强制执行拍卖涉案18套房产。深圳市福田区人民法院在强制执行过程中委托深圳市土地房产交易中心对涉案18套房产进行拍卖。拍卖成交拍确认书显示涉案18套房产面积为2940.32平方米。2013年2月26日，涉案18套房产由肖秋香、叶国华竞得，成交总价为人民币2060万元（以下均为人民币）。2013年3月15日，深圳市福田区人民法院作出（2012）深福法执字第5126-1号执行裁定，裁定涉案18套房产归肖秋香、叶国华所有。2013年7月11日，肖秋香、叶国华办理涉案18套房产的《房地产证》，双方各占50%产权。二、聚合天地公司为证明其享有承租权，于一审法院原一审首次开庭时当庭提交了落款日分别为2010年2月7日、2011年6月4日的两份《房屋租赁合同书》等证据，两份租赁合同均约定聚合天地公司向第三人华兴科公司与益华蕊公司租赁涉案18套房产。落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为从2010年2月10日至2026年7月31日，2010年2月10日至2011年7月31日期间为“租赁试运营期”；落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为十五年，从2011年8月1日至2026年7月30日。两份《房屋租赁合同书》出租方处均由第三人华兴科公司与益华蕊公司共同签章及共同法定代表人孙克运签字。聚合天地公司为证明落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》的真实性，在本案首次开庭时还当庭向一审法院提交：落款日为2010年2月8日的《租赁接收证明书》、落款日为2010年2月7日的三张《收据》。其中，落款日为2010年2月8日的《租赁接收证明书》内容为出租方将涉案18套房产移交给承租方，落款出租方处由第三人华兴科公司与益华蕊公司共同签章及共同法定代表人孙克运签字，落款承租方处则由聚合天地公司签章及法定代表人签字。落款日为2010年2月7日三张《收据》内容为分别为：1、收到聚合公司交来租赁涉案18套房产押金55万元，由公司法人代表孙克运收到现金55万元；2、收到聚合公司交来租赁涉案18套房产2010年2月10日至2011年7月31日试营租金45万元，由公司法人代表孙克运收到现金45万元；3、收到聚合公司交来租赁涉案18套房产押金55万元、2010年2月10日至2011年7月31日试营租金45万元，由公司法人代表孙克运收到现金100万元。上述三份《收据》落款处收款单位均由第三人华兴科公司与益华蕊公司共同签章，落款处收款人均由孙克运签字。原一审首次庭审中，聚合天地公司坚称两份《房屋租赁合同》均为真实的合同，形成时间均为落款时间，之所以存在租赁合同期重叠的两份租赁合同，是因为聚合天地公司与第三人在落款日为2010年2月7日《房屋租赁合同》约定了2010年2月10至2011年7月31日期间为租赁试运营期。三、原告在原一审庭审中坚称聚合天地公司提交的两份《房屋租赁合同》为假合同，认为落款日为2010年2月7日《房屋租赁合同》是聚合天地公司为本案诉讼制作的假合同，并申请对落款日为2010年2月7日《房屋租赁合同》、落款日为2010年2月8日的《租赁接收证明书》、落款日为2010年2月7日的三张《收据》共五份证据的印章及签名形成时间进行鉴定。原一审过程中，广东NT司法鉴定所经一审法院依法委托，作出粤南〔2014〕文鉴字第211号文书司法鉴定意见书，鉴定意见是：落款日为2010年2月7日《房屋租赁合同》、落款日为2010年2月8日《租赁接收证明书》，及落款日为2010年2月7日、内容为收到现金100万元的《收据》，落款出租方“孙克运”的签名时间与落款时间分别不符，均应形成于2013年8月下旬前后；落款日为2010年2月7日的其他两张《收据》落款收款人处“孙克运”的签名与落款标称时间分别不符，均应形成于2013年9月上旬前后。聚合天地公司对上述广东NT司法鉴定的鉴定意见提出异议。（2015）深中法房终字第110号民事判决书认定上述鉴定程序违法。本案发回重审后，一审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对5份证据（落款日期为“2010年2月7日”的房屋租赁合同，落款日期为“二○一○年二月八日”的《租赁接收证明书》，落款日期为“二○一○年二月七日”的《收据》，落款日期为“二○一○年2月7日”、金额为“伍拾伍万元整”的《收据》，落款日期为“2010年2月7日”、金额为“肆拾伍万元整”的“收据”）的形成时间作鉴定。该鉴定机构于2016年5月31日作出司鉴中心〔2016〕技鉴字第673号鉴定意见书，鉴定意见是：根据现有条件，无法判断上述5份证据的形成时间。原告对该鉴定意见书认可并认为其恰说明该案并不具备重新鉴定的条件且印证了聚合天地公司提供的2010年租赁合同系事后补做、聚合天地公司和第三人涉嫌虚假诉讼。聚合天地公司对该鉴定意见书也认可并认为其说明原二审阶段西南政法学院所作的鉴定报告结论基本一致，完全否定了原一审NT司法鉴定所的鉴定报告。四、本案原一审第二次开庭前，原告为证明聚合天地公司提交的两份《房屋租赁合同书》是伪造的，向一审法院申请到深圳市莲塘房屋租赁管理所调取了：1、即停即签租申请书（存根）及《说明》；2、《深圳市房屋租赁合同书》（101、102、105、106）；3、《深圳市房屋租赁合同书》（201、202、203、204、205、206、207）；4、《深圳市房屋租赁合同书》（103、104）；5、深圳市房屋租赁登记（备案）信息确认书；6、原告还提交了由深圳市供电局出具的XXXXXXX综合楼的电费情况表。其中，《说明》是第三人华兴科公司与益华蕊公司向深圳市莲塘房屋租赁管理所所作，即停即签租申请书（存根）及《说明》的主要内容是：涉案18套房产在2012年3月31日前出租方是第三人华兴科公司与益华蕊公司之前业主深圳市HC地产发展有限公司，承租方是深圳市MR农产品配送连锁商业有限公司，且在2010年2月7日至2012年3月31日期间涉案18套房产一直处于空置状态。上述《深圳市房屋租赁合同书》内容是：聚合天地公司于2012年4月1日开始承租涉案18套房产。深圳市房屋租赁登记（备案）信息确认书显示，租赁起止日为2012年4月1日至2020年3月31日。XXXXXXX综合楼的电费情况表的内容是：XXXXXXX综合楼在2010年2月7日至2012年4月25日期间用电量为零。五、本案原一审第二次开庭前，聚合天地公司为证明其在2010年2月开始承租涉案18套房产，向一审法院提交：1、深圳市JZF物业管理有限公司XXXXXXX管理处的证明，内容为：深圳市JZF物业管理有限公司XXXXXXX管理处自2010年9月起将物业管理费催缴通知单直接交予聚合天地公司派驻的邓姓值班人员；2、第三人华兴科公司与益华蕊公司于2014年7月2日所作两份说明，内容是：第三人于2009年11月、2010年2月取得涉案18套房产产权，聚合天地公司于2010年2月开始承租涉案18套房产，物业管理费用等由聚合天地公司缴纳；3、聚合天地公司的声明；4、2011年12月之后开具的物业管理费发票，内容是：聚合天地公司在2011年12月之后代益华蕊公司缴纳2010年9月之后的物业管理费；5、邓XX的证言，内容是邓XX在2010年6月开始代聚合天地公司看守XXXXXXX配套市场的房产；6、杨XX的证言，内容是邓XX在2012年7月开始代聚合天地公司看守XXXXXXX配套市场的房产；7、深圳商报公告，内容是：聚合天地公司在2011年11月7日登报招租。聚合天地公司在原一审庭审中称，其在2011年7月之前已向第三人华兴科公司与益华蕊公司付清了合同期内租金600万元，15年期租金600万元包括了试营期租金45万，具体付款时间及付款方式如下：2010年2月7日支付现金45万元；2010年2月8日支付现金55万元；2011年6月4日转账支付45万元，支付现金55万元；2011年6月13日转账支付362000元；2011年6月20日转账支付362000元，现金支付438000元；2011年6月26日转账支付15万元；2011年6月27日转账支付15万元，现金支付25万元；2011年6月30日，转账支付10万元、20万元，现金支付30万元；2011年7月4日，转账支付20万元；2011年7月5日转账支付40万元；2011年7月10日转账支付100万元；2011年7月11日转账支付100万元，现金支付20万元；2011年7月12日，转账支付10万元；2011年7月13日，转账支付10万元，现金支付30万元；2011年7月15日，转账支付20万元，现金支付30万元；2011年7月18日，转账支付41万元，现金支付29万元；2011年7月19日，转账支付41万元，现金支付29万元。六、深圳市福田区人民法院委托深圳市土地房产交易中心对涉案18套房产进行拍卖时，聚合天地公司曾向深圳市土地房产交易中心提交了落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》并声明存在租约。在拍卖涉案18套房产时，深圳市土地房产交易中心在拍卖公告中载明了涉案房产存在租约，租赁期限15年，自2011年8月1日起至2026年7月31日止，租金合计600万元承租人已通过银行转账和现金形式付清；承租人已将上述房产整体装修并开办了幼儿园；法院不负责清场交付。七、第三人华兴科公司与益华蕊公司称，其在向银行抵押18套房产时没有向银行披露2010年2月7日的租约，原因是第三人怕银行不再提供抵押贷款。聚合天地公司在历次庭审中均称，其在2010年2月7日就已经承租涉案房屋，且从2010年2月7日开始是试运营1年，试运营期间的租金45万元已经交清（证据是2010年6月7日的收据）。聚合天地公司在一审法院原一审2014年1月15日庭审中称，在福田法院拍卖涉案房产时聚合天地公司没有向福田法院提交落款日为2010年2月7日的租赁合同以及相关证明和收据，理由是聚合天地公司认为2011年的合同已经能够证明存在租赁关系。在本案发回重审后的两次庭审中，聚合天地公司则称，在福田法院拍卖涉案房产时聚合天地公司有向法院执行部门提交落款日为2010年2月7日的租赁合同，聚合天地公司称至于法院执行部门是否放到档案里聚合天地公司不知情也无法控制。2016年1月15日，本案承办法官去深圳市福田法院调取查阅了（2012）深福法执字第5126号案件卷宗档案，经查阅电子档案和纸质卷宗，均没有发现落款日为2010年2月7日、租期从2010年2月10日至2011年7月31日、并约定聚合公司向华兴科公司和益华蕊公司承租涉案18套房产的房屋租赁合同书。八、涉案18套房产位于深圳市罗湖区××山路以西××以北，该地段政府公布的租赁指导租金标准为2013年、2014年商业多层一楼为200元/平方米/月、二楼以上为90元/平方米/月。原告于2013年6月5日以书面律师函方式告知聚合天地公司要求聚合天地公司当月15日前搬离涉案房产，该律师函张贴在涉案租赁物业门上。原告称至2016年7月7日即本案发回重审后一审法院第二次庭审之日，涉案房产仍由聚合天地公司控制。发回重审后的庭审中原告明确其主张的房屋占有使用费，以18套房产每月占有使用费共计为30万元的标准计算。九、聚合天地公司聚合公司成立于2001年12月20日，住所地位于深圳市罗湖区新秀东路山顶花园聚合综合楼一楼，法定代表人姜典辰。第三人华兴科公司成立于1997年12月26日，住所地位于深圳市××路瑰丽福××大厦3﹟楼15层，法定代表人孙克运。第三人益华蕊公司成立于2009年10月14日，住所地与法定代表人均同第三人华兴科公司。一审法院认为，本案的争议焦点是落款日分别为2010年2月7日、2011年6月4日的两份《房屋租赁合同书》，对原告是否具有法律约束力。两份《房屋租赁合同书》，均约定聚合天地公司向第三人华兴科公司与益华蕊公司承租涉案18套房产，其中落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》约定的租赁期从2010年2月10日至2026年7月31日，落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同书》约定的租赁期从2011年8月1日至2026年7月30日，两份租赁合同约定的租赁期大部分重叠。关于落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同书》真实性，一审法院认为，深圳市福田区人民法院委托深圳市土地房产交易中心对涉案18套房产进行拍卖时，聚合天地公司曾向深圳市土地房产交易中心提交了该落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》，并声明存在租约，深圳市土地房产交易中心在拍卖公告中亦载明了涉案房产存在租约，租赁期限15年，自2011年8月1日起至2026年7月31日止，租金合计600万元承租人已通过银行转账和现金形式付清，且落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同书》亦未通过鉴定机构认定为假合同，因此，对于原告关于落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同书》是假合同的诉讼主张，证据不充分，一审法院不予采信，对该落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同书》真实性，一审法院予以确认。关于落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》，一审法院认为：首先，该份合同的真实性无法认定，理由如下：第一，从原告的举证及一审法院调取的证据看，原告申请一审法院从深圳市莲塘房屋租赁管理所调取的即停即签租赁申请书（存根）、《说明》、《深圳市房屋租赁合同书》，及原告提交的、由深圳市供电局出具的XXXXXXX综合楼的电费情况表，可以认定涉案18套房产在2012年3月31日前出租方是第三人华兴科公司与益华蕊公司之前业主深圳市HC地产发展有限公司，承租方是深圳市MR农产品配送连锁商业有限公司，且2010年2月7日至2012年3月31日期间涉案18套房产用电为零，一直处于空置状态。落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》约定聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案18套房产，与上述证据相矛盾。第二，从聚合天地公司的举证看。1、聚合天地公司提交的深圳市JZF物业管理有限公司XXXXXXX管理处的证明、邓XX的证言、杨XX的证言，内容均不能说明聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案18套房产，且证人均未出庭作证，上述证明、证言不能单独作为认定案件事实的依据。2、2011年12月之后开具的物业管理费发票，仅能证明聚合天地公司在2011年12月之后代益华蕊公司缴纳2010年9月之后的物业管理费，不能证明聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案18套房产。3、深圳X报公告，只能证明聚合天地公司在2011年11月7日登报招租，不能证明聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案18套房产。4、第三人华兴科公司与益华蕊公司于2014年7月2日所作两份说明，是唯一能说明聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案18套房产的证据，但是，该两份说明与第三人华兴科公司与益华蕊公司向深圳市莲塘房屋租赁管理所出具的《说明》的内容及停即签租申请书（存根）的内容“涉案18套房产在2012年3月31日前出租方是第三人华兴科公司与益华蕊公司之前业主深圳市HC地产发展有限公司，承租方是深圳市MR农产品配送连锁商业有限公司，且在2010年2月7日至2012年3月31日期间涉案18套房产一直处于空置状态”相互矛盾。第三，从租金的支付情况看，聚合天地公司在庭审中确认在2010年2月7日至2011年6月3日期间从未以转账的方式向第三人华兴科公司、益华蕊公司支付租金。虽然聚合天地公司称以现金方式向第三人华兴科公司、益华蕊公司支付了所谓试营运期间租金人民币45万元，并提交了落款日为2010年2月7日《收据》，但该《收据》无相应的转账凭证予以佐证，结合案情，其真实性一审法院不予采信，聚合天地公司关于其在2010年2月7日至2011年6月3日期间向第三人华兴科公司、益华蕊公司支付所谓试营运期间租金人民币45万元的抗辩意见，一审法院不予采纳。第四，从两份《房屋租赁合同书》对比看，如前所述，落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》在涉案××房产××已向深圳市土地房产交易中心提交，其真实性一审法院予以确认。而落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》约定的租赁期与落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》大部分重叠，落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》约定2010年2月10日至2011年7月31日期间为所谓租赁试运营期，不符合租赁交易习惯。倘若落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》是真实的，因该合同涉及聚合天地公司租赁权的行使，亦涉及涉案18套房产的购房人能否全面行使所有权，足以影响拍卖交易价格，聚合天地公司应在涉案18套房产拍卖时向深圳市土地房产交易中心提交该合同，并由深圳市土地房产交易中心在拍卖公告中载明租约期限。但聚合天地公司在当庭提交证据之前，从未声明存在落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》，亦未向深圳市土地房产交易中心提交落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》，相反，聚合天地公司仅向深圳市土地房产交易中心提交落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》，深圳市土地房产交易中心在拍卖公告中亦载明了涉案房产存在租约，租赁期限15年，自2011年8月1日起至2026年7月31日止。因此，从两份《房屋租赁合同书》对比看，落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》真实性足以认定，落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》真实性则难以认定。其次，退一步讲，即使该份2010年租赁合同客观真实存在，亦因该份合同未向抵押银行披露、未办理房屋租赁登记备案、未向拍卖执行法院提交，故对外不能产生公示公信的法律效果。综上，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。鉴于第三人华兴科公司与益华蕊公司于2010年3月30日将涉案18套房产抵押于X行深圳分行，于2011年6月4日将涉案18套房产出租给聚合天地公司，聚合天地公司承租涉案18套房产在涉案18套房产抵押于X行深圳分行之后，而原告是在法院处分抵押物过程中受让涉案18套房产的，根据前述司法解释，聚合天地公司与第三人华兴科公司与益华蕊公司签订的2011年6月4日《房屋租赁合同书》对原告不具有约束力。同时，因2010年2月7日房屋租赁合同书的真实性难以认定，且未向抵押银行披露、未办理房屋租赁登记备案、未向拍卖执行法院提交，对外不能产生公示公信的法律效果，故该份合同对原告亦不具有法律约束力。原告要求确认落款日分别为2010年2月7日、2011年6月4日的《房屋租赁合同》对其不具有约束力的诉讼请求，及要求聚合天地公司搬离涉案18套房产并将房产交还原告的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张的房屋占用使用费，因聚合天地公司占有使用涉案房产依据不足，应向原告支付房屋占有使用费，原告该项诉请的合理部分，一审法院予以支持。原告主张按照18套房产每月占有使用费共计30万元标准计算，该标准少于按照政府公布的指导租金计算的标准，故原告该主张一审法院予以采纳；原告主张从2013年3月15日房产证过户至原告名下的时间开始计算房屋占有使用费，依据不足，一审法院根据原告在租赁房产门上张贴的律师函的内容来确定起算时间，该律师函要求聚合天地公司于2013年6月15日前搬离，鉴于聚合天地公司一直控制房产故从常理推断聚合天地公司应已知悉该张贴的律师函内容，故一审法院酌定起算时间从2013年6月16日起算。房屋占有使用费的计算公式为：30万元/月×（2013年6月16日起计至聚合天地公司实际搬离之日止）。据此，一审法院判决：一、聚合天地公司应于判决生效之日起十日内停止侵害、排除妨害，搬离深圳市罗湖区××东××区×家园配套市场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产，并将该房产交还叶国华、肖秋香。二、聚合天地公司应于判决生效之日起十日内，按照每月人民币30万元的标准，向叶国华、肖秋香支付从2013年6月16日起计至聚合天地公司实际搬离之日止的房屋占有使用费。三、驳回叶国华、肖秋香的其他诉讼请求。如果聚合天地公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币28400元，由聚合天地公司承担。本案鉴定费人民币13万元、证人出庭费人民币2500元，由聚合天地公司承担。2016年5月31日的鉴定费人民币33300元由聚合天地公司预交，由聚合天地公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》的真实性问题。本院认为，根据一审法院向深圳市莲塘房屋租赁管理所调取的证据，可以确认涉案18套房产在2012年3月31日前出租方是第三人华兴科公司与益华蕊公司之前业主深圳市HC地产发展有限公司，承租方是深圳市MR农产品配送连锁商业有限公司。华兴科公司与益华蕊公司加盖印章的《说明》亦自认2012年3月31日前涉案房产处于空置状态。落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》约定聚合天地公司从2010年2月7日开始使用涉案18套房产，与上述证据相互矛盾。况且，即使如聚合天地公司所称其签订合同后经历了漫长的筛选项目、拆除原MR设施、设计新项目等过程，也不至于自2010年2月7日至2012年3月31日期间涉案18套房产用电量为零，聚合天地公司的主张不符合日常经验法则。其次，从租金的支付情况看，聚合天地公司主张其以现金方式向华兴科公司、益华蕊公司支付了所谓试营运期间租金人民币45万元，并提交了落款日为2010年2月7日《收据》，但该《收据》并无相应的转账凭证予以佐证。而聚合天地公司主张其于2011年7月前已向第三人华兴科公司与益华蕊公司付清合同期内租金600万元，但其提交的自2010年2月7日至2011年7月19日期间的十余份收据及转账凭证显示，均通过聚合天地公司向华兴科公司与益华蕊公司的法定代表人孙克运多次支付数十万元现金，并由案外人陈X、谭X向孙克运、刘XX、程XX、陈X、陈X、刘X、翁XX、姜XX等案外人数次转账数十万元的方式进行，且多次出现同一天内既有现金付款又有转账汇款的情况，且收款人姜XX本身即为聚合天地公司的法定代表人。十六年的巨额租金在一年左右的时间内通过如此不正常的方式加以给付，转账的收款人均非租赁合同的当事人；其中姜XX作为承租人的法定代表人，被出租人指定为租金的代为收款人，明显不符常理。再次，现有证据显示，涉案18套房产拍卖时，聚合天地公司并未声明存在落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》，亦未向深圳市土地房产交易中心提交该份合同，而仅提交了落款日为2011年6月4日的《房屋租赁合同》，亦与聚合天地公司的主张不符。至于聚合天地公司提交的原货架照片，不能确定拍摄时间与地点，并不能证明其于2010年2月7日起承租涉案房产；其提交的深圳市三图装饰设计工程有限公司出具的书面《证明》亦不能证明其于2010年2月7日起承租涉案房产，且该证人未出庭作证，本院不予采信。因此，本院对落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》的真实性不予确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。由于涉案房产的抵押日期为2010年3月30日，早于2011年6月4日的《房屋租赁合同书》，故聚合天地公司不得以其与华兴科公司、益华蕊公司之间的租赁合同关系对抗抵押权实现后的受让人。故叶国华、肖秋香有权要求聚合天地公司搬离并返还涉案房产并支付相应的占有使用费。综上所述，聚合天地公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28400元由上诉人聚合天地公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年三月十六日书记员 林晓翔（兼）