广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终2825号上诉人（原审原告）：覃汉炎，女，汉族，1953年8月10日出生。上诉人（原审原告）：向湘杰，男，汉族，1988年7月1日出生。两上诉人共同委托诉讼代理人：邱斌斌，广东翰锐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李碧燕，广东翰锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市宝利通供应链有限公司。法定代表人：刘志新，该公司总经理。委托诉讼代理人：奉慕明，广东联睿律师事务所律师。上诉人覃汉炎、向湘杰因与被上诉人深圳市宝利通供应链有限公司（以下简称宝利通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。覃汉炎、向湘杰上诉请求：1、撤销(2016)粤0308民初1055号民事判决第一项，改判覃汉炎、向湘杰与宝利通公司签订的《二手房买卖合同》于本案一审起诉状送达宝利通公司之日解除；2、改判支持覃汉炎、向湘杰一审中的第四项诉讼请求，判令宝利通公司赔偿覃汉炎、向湘杰经济损失人民币50万元（伍拾万元）整；3、判令一、二审诉讼费用由宝利通公司承担。事实和理由：一、覃汉炎、向湘杰在2015年6月并未发出解除合同的通知，涉案合同应于覃汉炎、向湘杰一审起诉状送达宝利通公司之日解除，一审法院对合同解除时间存在严重的事实认定错误。首先，覃汉炎、向湘杰在2015年6月并未提出明确的解除涉案合同的意思表示，双方当时仅系对涉案合同如何继续履行及违约方应承担何种责任进行协商。而恰恰是由于双方对宝利通公司应当承担的违约责任并未达成一致，覃汉炎、向湘杰也就更加不可能在当时同意进行解除合同。其次，在2015年6月之后，覃汉炎、向湘杰与宝利通公司仍然就涉案合同进行过多次协商，协商的内容主要为如何继续履行合同、变更合同条款（例如延期过户）、违约金支付的标准等。显然，双方均认可，前述沟通的基础仍然是涉案合同仍处于有效状态。再次，本案中没有任何证据证明覃汉炎、向湘杰提出解除合同的具体时间，一审法院根据合同约定来酌情推定解除时间为2015年6月20日完全系主观臆断。因此，综合以上情况及相关法律规定，覃汉炎、向湘杰在一审起诉时方才明确提出解除涉案合同的意思表示，本案中涉案合同的解除时间应当认定为一审起诉状送达宝利通公司之日。对此，一审法院存在事实认定错误，应予纠正。二、宝利通公司具有明显的违约故意和违约行为，应当赔偿覃汉炎、向湘杰的经济损失，一审法院对此未予认定属于事实认定和法律适用错误。首先，涉案合同的解除是由于宝利通公司的违约行为所致，覃汉炎、向湘杰有权据此要求赔偿损失，根据相关法律法规，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。其次，覃汉炎、向湘杰的损失赔偿金额的计算标准应按照涉案合同约定的房产转让价格和起诉时的同类房产的市场交易价格的差额进行计算。对此，已有相关司法解释、意见、会议纪要等文件予以明确规定，并存在大量的在先司法判例的支持。本案中，依据前述标准、覃汉炎、向湘杰的证据和客观事实，覃汉炎、向湘杰的损失金额己远远超过诉请的50万元，覃汉炎、向湘杰已是基于诉讼成本等因素的综合考量降低了对赔偿金额的主张，应当得到全额支持。因此，一审法院没有正确认定宝利通公司的违约行为所致的损失，导致一审判决未能确定宝利通公司的赔偿责任，不能有效维护覃汉炎、向湘杰的合法权益，应予纠正。综上所述，一审法院没有综合认定覃汉炎、向湘杰提交的证据，没有正确认定涉案合同解除的时间和宝利通公司赔偿损失的责任，存在明显错误。现特向二审法院提起上诉，恳请二审法院对一审判决错误依法纠正并改判，保护覃汉炎、向湘杰合法权益，维护司法公正，实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一为盼。二审庭审中，覃汉炎、向湘杰补充称：覃汉炎、向湘杰于2015年6月委托中原地产与宝利通公司协商涉案合同纠纷的处理事宜，覃汉炎、向湘杰表示可以接受在宝利通公司赔偿损失支付违约金返还定金及预付款前提下解除涉案合同，但遭宝利通公司拒绝，随后双方确认宝利通公司以双方租赁方式由覃汉炎、向湘杰先行入住涉案房屋，覃汉炎、向湘杰表示同意，双方达成一致，随即宝利通公司反悔，双方继续协商，宝利通公司于2015年10月承诺于2016年2月份与覃汉炎、向湘杰办理房屋过户手续，但此后并未履行，2015年12月覃汉炎、向湘杰亲自联系宝利通公司公司监事徐X勇，表示与宝利通公司解除合同，而实际上却没有履行相应的后合同义务，2016年1月宝利通公司将涉案房屋擅自转卖给案外人构成根本违约。宝利通公司辩称：宝利通公司2015年6月就不能按照合同来履行合同了，当时公司因为资金周转的问题没有办法赎楼，就告知了覃汉炎、向湘杰，宝利通公司的意思是看是否可以延长一点时间，但覃汉炎、向湘杰不同意延长，坚决要解除合同，当时覃汉炎、向湘杰坚决解除合同的情况下宝利通公司也答应了，而且也同意作出赔偿，所以后来在达成解除合同的一致意见以后就赔偿问题进行协商，一审庭审中已经说的很清楚，关于赔偿的金额是他们一提再提，对金额没有达成一致，就起诉到法院。对覃汉炎、向湘杰刚才补充的事实完全不是事实，而且一审时双方已经对解除合同没有异议，只是对赔偿问题不能协商一致，最后宝利通公司同意赔偿50万元，但是覃汉炎、向湘杰不同意，最后说最少要65万，双方对解除合同一审都是没有异议，只是对赔偿金额没有达成一致。合同解除后直到2016年1月才将涉案房屋再次转让，而且第二次转让的价格和第一次卖给覃汉炎、向湘杰的价格差不多，赔偿的差价都是不够的，所以不是宝利通公司的原因，是覃汉炎、向湘杰不愿意继续履行合同。覃汉炎、向湘杰向一审法院起诉请求：一、解除覃汉炎、向湘杰、宝利通公司于2015年4月3日签订的《二手房买卖合同》；二、宝利通公司向覃汉炎、向湘杰返还定金95000元及至实际支付完成时的相应利息5264元；三、宝利通公司向覃汉炎、向湘杰支付违约金380000元及至实际支付完成时的利息21056元；四、宝利通公司向覃汉炎、向湘杰赔偿损失，合计500000元整；五、本案诉讼费用由宝利通公司承担。一审法院认定事实：2015年4月3日，宝利通公司与案外人向X明签订《二手房买卖合同》，约定由宝利通公司将位于深圳市盐田区梧桐山道金山碧海花园X号楼X座XX转让予案外人向X明，转让成交价为190万元；向X明在合同生效当日向宝利通公司支付定金50000元，在合同生效后四日内再向宝利通公司支付定金45000元；向X明须于2015年4月18日前将成交价减去定金及银行贷款后的剩余首期款支付至双方约定的监管账号；房产处于抵押状态，宝利通公司应于双方办理完资金监管手续及贷款承诺函办出之日起30日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如宝利通公司未按照合同约定的期限履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求宝利通公司支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。当日，宝利通公司、向X明及覃汉炎、向湘杰签订《买方主体变更确认书》，约定将合同及办理产权登记的买方姓名变更为覃汉炎、向湘杰，由覃汉炎、向湘杰继续履行上述《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下向X明未履行的义务，向X明对覃汉炎、向湘杰承担连带保证责任。合同签订当日及2015年4月8日，向X明分别向宝利通公司支付了定金50000元、45000元，宝利通公司为此开具了收据。2015年4月24日，覃汉炎、向湘杰与宝利通公司签订《二手楼交易资金监管协议》，约定由覃汉炎、向湘杰将监管资金525000元存入双方指定的工商银行账户，当天向湘杰将该笔资金存入。2015年5月12日，向湘杰取得《二手楼按揭贷款确认书》，宝利通公司未能于合同约定的30日内解除涉案房产的抵押。宝利通公司认可当时确系己方资金问题未能及时清偿按揭贷款，对己方违约的事实并无异议。宝利通公司称覃汉炎、向湘杰向宝利通公司提出解除合同，覃汉炎、向湘杰予以认可，并自认系在2015年6月提出解除，但认为因双方未就合同解除后的赔偿达成一致意见，故并未产生解除合同的法律后果。此后宝利通公司并未将定金返还覃汉炎、向湘杰。宝利通公司则认为双方已经在当时达成了解除合同的合意，仅未就赔偿金额达成一致意见。2016年1月8日，宝利通公司与案外人王X就涉案房产签订《二手房买卖合同》，约定将涉案房产以220万元的价格转让予王X。2016年2月29日，涉案房产转移登记至王X名下。另查明，根据覃汉炎、向湘杰的申请，一审法院于2016年8月23日查封了宝利通公司名下位于盐田区梧桐山道的金山碧海花园X号楼X座XX房产。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《二手房买卖合同》、《买房主体变更确认书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。宝利通公司对于覃汉炎、向湘杰已按约履行合同义务、己方违约并应承担违约责任的事实并无异议，本案的争议焦点为合同应于何时解除，及宝利通公司应承担违约责任的依据。关于合同的解除时间。因宝利通公司未能清偿涉案房产的按揭贷款、解除抵押登记，致使覃汉炎、向湘杰合同目的不能实现，已构成根本违约，覃汉炎、向湘杰因此具有单方解除权，合同自覃汉炎、向湘杰解除合同的意思表示到达对方时解除。覃汉炎、向湘杰自认于2015年6月向宝利通公司提出解除合同，宝利通公司亦认可收到此意思表示，故合同已于此时解除。合同解除后宝利通公司应承担何种违约责任，并不影响合同解除的事实成立，故对于覃汉炎、向湘杰称双方未就赔偿金额达成一致则合同未予解除的观点，一审法院不予采纳。因双方均未证明覃汉炎、向湘杰提出解除合同的时间，结合覃汉炎、向湘杰办妥《二手楼按揭贷款确认书》及双方关于宝利通公司违约逾五日覃汉炎、向湘杰可解除合同的约定，一审法院酌定《二手房买卖合同》的解除时间为2015年6月20日。关于宝利通公司承担违约责任的依据。合同既于2015年6月解除，覃汉炎、向湘杰参照自合同签订之日至今的房价上涨幅度主张违约责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。参照宝利通公司将涉案房产转让予第三人的价格及双方关于按照转让成交价的20%违约责任的约定，宝利通公司应支付的违约金为38万元（190万元×20%=38万元）。此违约金已能够弥补当时解除合同给覃汉炎、向湘杰带来的损失，覃汉炎、向湘杰再主张违约金的利息损失及房价上涨的损失50万元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于覃汉炎、向湘杰已经支付的定金。合同既于2015年6月20日解除，宝利通公司继续占有覃汉炎、向湘杰支付的定金已无事实和法律依据，应予返还。宝利通公司持续不予返还定金给覃汉炎、向湘杰带来资金占用期间的损失，覃汉炎、向湘杰参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率主张利息损失有事实和法律依据，一审法院予以支持，则宝利通公司除返还95000元定金外，应向覃汉炎、向湘杰支付自2015年6月21日至实际返还之日的利息损失。据此，一审法院判决：一、覃汉炎、向湘杰与宝利通公司就深圳市盐田区梧桐山道金山碧海花园X号楼X座XX签订的《二手房买卖合同》于2015年6月20日解除；二、宝利通公司于本判决生效之日起十日内向覃汉炎、向湘杰返还定金人民币95000元并支付利息（利息以人民币95000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2015年6月21日计至实际支付之日）；三、宝利通公司于本判决生效之日起十日内向覃汉炎、向湘杰支付违约金人民币380000元；四、驳回覃汉炎、向湘杰的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币6905.94元，保全费人民币5000元，合计人民币11905.94元，由覃汉炎、向湘杰负担人民币6905.45元，由宝利通公司负担人民币5000.49元。覃汉炎、向湘杰已预交案件受理费人民币7708.63及保全费，多收取的案件受理费人民币802.69元，一审法院予以退回，宝利通公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付覃汉炎、向湘杰。二审中，覃汉炎与向湘杰向本院提交如下新证据：2015年10月份的微信聊天记录，以证明覃汉炎与宝利通公司于2015年12月22日仍就涉案合同是否解除未达成一致意见。宝利通公司质证意见为：微信中的人员身份不清，不能证明本案事实。对该证据，本院认为，因覃汉炎未提供与其对话人员的身份，故无法确认与本案的关联性。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审开庭审理时，一审法官问覃汉炎有无向宝利通公司提出过解除合同，覃汉炎回答：“是在2015年6月提出解除合同的。”本院认为，本案争议的焦点为合同解除的时间及能否支持覃汉炎与向湘杰要求宝利通公司赔偿损失的请求。关于第一个问题，因宝利通公司未能清偿涉案房产的按揭贷款、解除抵押登记，致使覃汉炎、向湘杰合同目的不能实现，已构成根本违约，覃汉炎、向湘杰因此具有单方解除权，合同自覃汉炎、向湘杰解除合同的意思表示到达对方时解除。覃汉炎、向湘杰自认于2015年6月向宝利通公司提出解除合同，宝利通公司亦认可收到此意思表示，故合同已于此时解除。覃汉炎与向湘杰上诉提交一份微信记录，以证实2015年12月22日仍就涉案合同是否解除未达成一致意见，但该微信中与覃汉炎对话的人员身份不清，因此，该证据不能作为推翻覃汉炎、向湘杰在庭审时的自认。故其上诉称起诉状送达之日为双方解除合同时间的理由不能成立，本院不予支持。关于第二个问题，合同于2015年6月解除，覃汉炎与向湘杰上诉称，宝利通公司除承担违约金外，还应赔偿损失。对此，本院认为，覃汉炎与向湘杰请求参照合同签订之日至今的房价上涨幅度差价的损失，证据不足。如果覃汉炎与向湘杰认为宝利通公司承担20%的违约金不足以弥补其损失，可通过请求增加违约金主张损失。但因覃汉炎与向湘杰并未就此提出该主张，故原审判决宝利通公司向覃汉炎与向湘杰承担20%的违约金并无不当，覃汉炎与向湘杰该项上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由覃汉炎与向湘杰负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一七年三月二十一日书记员（兼）  李开宇附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。