山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁11民终19号上诉人（原审原告）：郭建春，男，1949年1月2日出生，汉族，居民，户籍地日照市东港区日照街道文化村*号，住日照市艳阳路聚顺德大酒店值班室，公民身份号码3711001949********。委托诉讼代理人：王志修，山东天蓝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张艺凡（曾用名：张丽红），女，1976年10月1日出生，汉族，居民，住日照市。被上诉人（原审被告）：李慧心，女，1972年4月30日出生，汉族，居民，住日照市。上诉人郭建春因与被上诉人张艺凡、李慧心确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建春上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人张艺凡于1999年6月25日签订的协议书中约定关于房屋转让的条款内容无效；判令两被上诉人将房屋返还给上诉人；一二审诉讼费、送达费由被上诉人承担。事实和理由：一、协议书中约定抵债的房屋系农村宅基地上的房屋，被上诉人张艺凡不是该农村集体经济组织的成员，且是城镇居民户口，我们法律、行政法规明确禁止城镇居民购买农村宅基地上的房屋，即使双方达成的还款协议有效，但以房抵债的条款是无效的，本质上违法。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。一审未理清协议书中以房抵债条款的基本性质，笼统地认定有效错误。二、一审以《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定为法律依据，不支持上诉人的诉求属适用法律错误。该法条只能证明涉案房屋现登记在被上诉人李慧心名下，归李慧心所有，对于该事实，上诉人没有异议，上诉人要求两被上诉人返还房屋是基于协议书中以房抵债条款无效。即使房屋已经过不动产登记，但在争议条款无效的情况下，两被上诉人有义务协助上诉人变更登记，由被上诉人李慧心腾出房屋，返还上诉人。三、原判第三页第一段叙述找张艺凡做过调查，第二段叙述有借据、银行交易明细，对于上述证据上诉人在一审开庭时及开庭结束后并未见到，更未发表质证意见因此不应当作为一审定案依据。上诉人在一审时陈述借款对象是被上诉人张艺凡父亲张永某，也就是否认协议书中向孔某借过钱，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件的规定法院应当审查借款的经过及相关证据材料，但一审法院未作任何审查，仅凭协议书就认定上诉人向孔某借款属实，明显证据不足。四、涉及借款当事人孔某系案外人，应当向上诉人释明是否追加其为共同被告或者是依职权追加，一审法院未履行该法定程序。张艺凡未答辩。李慧心答辩称，不了解上诉人所述情况，当时是购买张艺凡的房屋，通过后楼村签的协议书，房产管理中心给办的房产证，与上诉人没有直接关系。如果当时知道事情原委，不会买这套房子。从2007年开始上诉人就断断续续的到李慧心家骚扰，2017年1月14日，上诉人带了两个人冒充是法院的工作人员让李慧心交出房产证和土地使用证，李慧心报警后上诉人等人才离开，后来听说冒充法院工作人员的人是放高利贷的。希望法院能够制止上诉人的这种行为，公正判决。郭建春向一审法院起诉请求：依法确认郭建春与张艺凡于1999年6月25日签订的协议书中约定的关于房屋转让的条款内容无效；判令张艺凡、李慧心将房屋返还给郭建春；案件受理费、邮递送达费由张艺凡、李慧心承担。一审法院认定事实：1997年，郭建春从案外人孔某处借款。之后因无力偿还借款，1999年6月25日，郭建春、张艺凡及孔毅共同签订协议书，协议约定郭建春自愿将位于日照市东港区日照街道后楼村的住房[房产证号：日房字第××号，土地证号东集建（1994）字第1181351号]作价2.8万元转让给张艺凡，张艺凡将2.8万元房款交给郭建春还给孔毅。另外房屋过户所需的身份证、土地使用证、房子所有权证均由郭建春提供给张艺凡，所需费用由张艺凡承担。签订协议之后郭建春从涉案房屋中搬出。2004年前后张艺凡将上述房屋以3.7万元的价格转让给李慧心，之后李慧心搬到该房屋中居住至今。该房屋现在李慧心名下，房屋所有权证的发证时间为2004年4月1日。经向张艺凡调查，张艺凡陈述与郭建春签订协议并不存在胁迫等事实，完全是自愿的。如果不是自愿的，郭建春不可能把过户的所有手续都交给她，郭建春也不可能从房屋中搬出去。该房屋后来被其以3.7万元的价格卖给李慧心，其将房屋过户所需要的一切手续都交给李慧心，还给李慧心写了委托书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中签订协议书的三方当事人已经按协议书的约定履行了各自的义务，另外该协议书的签订及履行过程中不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此该协议书成立并生效，予以确认。在协议书中明确约定郭建春自愿以2.8万元的价格将房屋转让给张艺凡，张艺凡之后又将该房屋转让给李慧心，现在房产管理部门已经为李慧心办理了房屋所有权证书。虽然郭建春主张其签订协议书系被胁迫，并非其真实意思表示，但由于张艺凡、李慧心对其主张均不予认可，且郭建春亦未举证证明签订协议时张艺凡、李慧心对其有胁迫行为，因此对郭建春的上述主张不予采纳。另外郭建春还主张涉案房屋系农村房屋，张艺凡并非本村村民，其购买涉案房屋的行为违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案不动产经过登记，已经发生法律效力，因此对于郭建春的上述主张，亦不予采纳。故对于郭建春要求张艺凡、李慧心返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、驳回郭建春要求依法确认其与张艺凡于1999年6月25日签订协议书中关于房屋转让条款内容无效的诉讼请求；二、驳回郭建春要求张艺凡、李慧心返还房屋的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由郭建春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中上诉人提交了1999年9月30日其与张永志签订的协定书一份、1999年12月30日其出具的保证书一份、2000年6月19日其与张艺凡签订的借款协议一份、2000年7月21日其与张艺凡签订的还款协议书及上诉人出具的借条一份，拟证明上诉人实际是向张艺凡之父张永某借款并未向孔某借款，借款到期后上诉人无能力偿还，张艺凡在催要过程中双方多次达成还款协议，其中就包括一审时上诉人提交的协议书，同时证明上诉人在一审陈述遭催债被迫在各份协议书上签字的事实。被上诉人李慧心质证认为，上述证据是其第一次见到，在买房之前并不了解。当时这个房子是双证齐全的，签订了房屋买卖合同交付了购房款等款项，房管局也证实说是真实有效的，并于2004年办理了房产证，李慧心是房屋所有权人，以上证据与其无关。被上诉人李慧心提交的证据有：1、日照市东港区日照街道后楼村村民委员会与其签订的购房协议书复印件一份，主要内容为：该村居民张丽红自愿转让给该村居民李慧心新房一处，价格为18000元，房屋确权证、土地使用证两本已归李慧心，由李慧心向村集体交纳房屋转让管理费2000元。2、日照市东港区日照街道后楼村村民委员会向其收取房屋转让管理费2000元的收款凭证复印件一份。3、被上诉人张艺凡出具的免责证明一份，内容为：今有李慧心购买张丽红新房壹处，如在房屋确权证、土地使用证上出现其他过错或纠纷，其后果由张丽红负完全责任。4、房屋产权证复印件一份。以上证据拟证明李慧心是合法的房屋所有权人，上诉人与张艺凡之间的纠纷与李慧心无关。上诉人质证认为，以上四份证据如与原件核对一致后，对其真实性无异议。但是从证据上看无法确认涉案房屋系张艺凡所有，即是张艺凡本人转让的真实意思表示，因为在张艺凡处均是由他人代理且没有授权委托书来证实；对于房产证登记内容没有异议，但根据物权法规定如果他人对房屋有证据证实登记错误是可以依法予以变更的，在本案中上诉人提起诉讼并将李慧心作为被上诉人正是因为上诉人有证据推翻该物权登记并要求李慧心协助办理变更登记。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人郭建春于1997年从被上诉人之父张永某处借款。后因无力偿还借款，于1999年与张永某签订协定书，内容为：“关于我郭建春借张永某现金共计俩万元正，自一九九七年九月借，自今没还。经双方协定做以下处理：一、在九九年十月二十五日我将连本带利还给张永某。二、在这个期间，如我连本带利还不上，我将自愿我房子搬出。此房给张永某住。决不反悔。此协定定于九九年十月二十五日，如还不上直接受法律部门保护。签字生效。欠款人：郭建春借款人：张永某。”1999年12月30日，上诉人出具保证书，内容为：“兹有郭建春于九七年借张永某家20000元正，见所有原始凭证，经多次催要，均未能还上，现就此借款我作如下保证：1、在2000年1月6日前还壹万元正，如到期未能还上，我自愿将房屋倒出。2、将房屋倒出后，此房的产权即属张永志家。我们有原始单据算账，多退少补。3、此保证书经我郭建春签字后即生效，即有法律效力，可作为我的法律文书证明等，我均无任何异议。保证人：郭建春”。2000年6月29日上诉人又与被上诉人张艺凡签订借款协议，同年7月21日上诉人向被上诉人张艺凡出具借条、还款协议书，均承诺如到期不还款，上诉人将房屋倒出。此外，一审判决书在列举认定案件事实的证据部分记载：“上述事实，有当事人陈述、借据、银行交易明细等在卷佐证，足以认定。”本院认为，上诉人一审中主张因其欠被上诉人张艺凡之父张永某款项未还，被上诉人张艺凡等人逼其还钱，并强迫其签订协议书以抵押的房屋还账。上诉人二审提交的协议书、保证书、借款协议书、还款协议书、借条等证据，亦体现了上诉人因欠张永某款项，多次保证向张永某或张丽红按时还款，否则自其房屋搬出、房屋产权归张永某家的意思表示。同时，被上诉人张艺凡亦认可本案纠纷源于上诉人向张艺凡之父借款，一审认定上诉人于1997年从案外人孔某处借款错误，本院予以纠正。关于相关协议书中以上诉人的房屋抵顶欠款的约定是否有效。上诉人主张系被胁迫签订协议书，无证据证明，且其提交的证据中不能体现系以涉案房屋抵押借款。首先，上诉人作为完全民事行为能力人，应当知晓签订合同的法律后果，其多次保证如不能按时还款则以房屋抵顶欠款，且在搬出涉案房屋后，提供了相关证件协助办理过户手续，且在过户手续办理完毕、被上诉人李慧心取得房屋产权后的较长时间内均未提出异议，应视为上诉人在相关协议中的承诺系其真实意思表示。即便1999年6月25日协议书中案外人孔某的出借人身份虚假，亦不能否定上诉人在该协议书及其他保证书等证据中以房屋抵顶欠款的承诺，况且该协议书系一审期间上诉人提交，用于证明其与被上诉人张艺凡之间存在转让房屋的约定。其次，上诉人与被上诉人张艺凡以签订协议的形式，以实现房屋抵顶欠款的目的，并不属于以合法形式掩盖非法目的，且未违反法律、行政法规的强制性规范，应当认定涉案协议有效。再次，被上诉人张艺凡与上诉人签订转让协议后，取得了涉案房屋产权，后被上诉人李慧心购买涉案房屋时与日照市东港区日照街道后楼村村民委员会签订了协议书、交纳了房屋转让管理费，并将涉案房屋自被上诉人张艺凡名下变更登记至其本人名下，取得了房屋产权证书，即上述转让行为已经有权机关批准和集体经济组织同意，经行政机关作出行政许可，即便被上诉人并非该集体经济组织成员，亦应认定涉案房屋转让约定有效，原审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。被上诉人张艺凡在一审法院对其所做调查时的陈述系其作为本案当事人的陈述，无需上诉人质证。原判误将本案证据列为借据、银行交易明细，上述瑕疵并不影响本案实体处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定上诉人于1997年从案外人孔毅处借款错误，应予纠正，但判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人郭建春负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琳代理审判员  刘芳代理审判员  李云二〇一七年三月二十一日书 记 员  刘敏