浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初8364号原告：瑞安市嘉宝锦园业主委员会，住所地瑞安市安阳街道嘉宝锦园小区。负责人：姚英，主任。委托诉讼代理人：余建飞，浙江安瑞律师事务所律师。被告：浙江瑞兴物业管理有限公司，统一社会信用代码91330381145622564W，住所地瑞安市安阳街道新世纪大厦B幢1单元201室。法定代表人：黄建镇，董事长。委托诉讼代理人：许龙，系被告公司职工。第三人：石丹，女，1959年11月2日出生，汉族，住瑞安市。第三人：潘贻雄，男，1969年8月17日出生，汉族，住瑞安市。第三人：潘付银，男，1953年11月19日出生，汉族，住瑞安市。原告瑞安市嘉宝锦园业主委员会（以下简称嘉宝业委会）与被告浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴公司）、第三人石丹、潘贻雄、潘付银物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年10月17日、2016年11月7日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2017年1月12日再次公开开庭进行了审理。原告嘉宝业委会的负责人姚英及委托诉讼代理人余建飞、被告瑞兴公司的委托诉讼代理人许龙到庭参加诉讼，第三人石丹、潘贻雄、潘付银经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。原告嘉宝业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交嘉宝锦园小区物业承接验收资料；2.判令被告结算嘉宝锦园小区物业维护专项资金，并向原告移交物业维护专项资金收支凭证；3.判令被告结算嘉宝锦园小区公摊水电费，并向原告移交公摊水电费收支清单及凭证（含每户水电周转金500元、地下室电费、通讯设施电费补差款等资金）；4.判令被告向原告移交小区电梯广告场地出租合同及收支凭证和明细；5.判令第三人对被告承担的上述诉请承担协助结算和移交责任。诉讼过程中，原告嘉宝业委会明确第1项诉请中要求被告移交的承接验收资料为：小区公用场地移交清单、小区管理用房移交一览表、与嘉宝锦园资金往来的银行账户（明细帐）、预收各种押金（包括业主装修押金、水电周转金）、历年代收公共用房、公共场地、停车场出租的清单、凭据、停车位租金收入登记帐册及凭据预收、停车年卡费帐册及凭证、与本小区相关的资金往来银行帐（明细账册）及凭证、2009-2012年装修建材、装修材料、装修设计、家居用品广告费帐册及凭据、房开移交的160000元开办费；变更第2项诉请为判令被告向原告移交物业维护专项资金收支凭证；变更第3项诉请为判令被告移交公摊水电费收支清单及凭证；并撤回第4项诉请。事实和理由：瑞安市嘉宝锦园商住小区总建筑面积93000平方米，业主总户数434户，于2009年9月开始交付入住。被告是嘉宝锦园小区前期物业服务单位，嘉宝锦园小区第一届业主委员会成立后，双方于2012年11月8日签订《物业服务合同》，约定服务期限三年，自2012年11月8日起至2015年11月7日止。因被告提供的服务质量不符合约定，且账目混乱不清，合同期限届满后，双方没有续约，现被告已终止嘉宝锦园小区物业服务。但被告至今未办理退出移交手续，第三人作为原嘉宝锦园业主委员会的正、副主任，对物业移交和结算负有协助义务，但第三人与被告之间互相推诿，均拒绝移交相关资料，也拒绝结算各种资金和费用。具体如下：1.物业维修专项资金去向不明。根据瑞安市住建局档案表明，2012年至2014年间，嘉宝锦园小区共申领754963元物业维修专项资金，该笔资金均进入被告账户，但该笔资金去向不明，且被告未与原告结算，也没有移交有关凭证。2.公摊水电费未清算，被告未退还多余的公摊水电费。自2009年起，被告向小区业主每户收取500元水电周转金外，并按月向小区业主收取嘉宝锦园小区公摊水电费，但至今未办理公摊结算手续，导致多收的公摊水电费及周转金无法办理清算，已影响小区正常运行。其中每户500元水电周转金合计金额达217000元。另外，被告向嘉宝锦园小区地下室使用人收取服务费后，没有如实负担地下室照明电费，该部分电费应由被告结算返还原告。此外，移动、电信、联通等通讯企业均在嘉宝锦园小区设置了通讯设施基站，历年电费差价均由被告占有，但被告未与原告结算移交相关收支凭证和清单，也未向原告返还该部分资金；小区电梯轿厢出租给广告企业使用，被告退出时未向原告移交合同、收支凭证和明细，也未与原告结算收入。3.被告退出时，未按照《物业管理条例》的规定向原告移交法律规定应当移交的物业承接验收资料，具体见清单。被告瑞兴公司辩称，一、2016年1月26日，原告违反双方关于共同打开嘉宝锦园物业办公室门的约定，私自将其撬开，拿走了由被告保管的承接验收资料、财务票据、业主档案等全部资料，被告对此予以报警，目前，所有资料均在原告处，被告无法移交。就原告明确要求移交的物业承接验收资料而言，1.嘉宝锦园小区不存在公用场地；2.管理用房现在已由被告在使用了，不存在移交问题；3.与嘉宝锦园相关的资金往来账户内容不明确，且被告管理嘉宝锦园小区时约定是包干的，所以该部分是属于物业公司的，不属于承接验收资料内容，况且被告在法院主持下已向原告移交了专项维修资金的收支凭证；4.关于各种押金，被告只收取了垃圾清运、水电周转金的预收款，同意与每户业主进行结算，且已陆陆续续与部分业主进行了结算，但该部分不属于物业承接验收资料；5.关于停车位，车位属于业主所有，不存在租金收入，被告每月只收取60元的停车费；6.关于2009-2012年装修建材、装修材料、装修设计、家居用品广告费帐册及凭据，不存在该项收入；7.关于开办费，这是房开公司支付给物业公司的前期启动费用，被告没有向原告移交的义务。二、物业维修资金是专户专存、专款专用的。物业维修资金的使用需经过专门的审批程序，房管局物管科将款项划拨给物业公司后，再由物业公司支付给施工单位。三、被告有将每户的公摊水电费向每户业主通报，并在小区公示，公摊水电费的收取由供电局、自来水公司的票据、加油发票予以证实，被告向每户业主收取公摊水电费时都有出具票据。四、小区电梯广告的收入是由业委会收取的，与被告无关。第三人石丹、潘贻雄、潘付银辩称，1.维修资金是由房管局管理，经过相应的审批程序进行拨款的，与被告没有关系，不是业主委员会管理，也不是第三人管理的。被告作为物业公司只是充当中间人角色，住建局将维修资金打给物业公司，再由物业公司支付给施工单位；2.关于公摊水电费，被告有进行过公示，并将单子发至每户，这是物业公司与业主直接对接的，与业委会没有关系；3.被告系非正常撤离嘉宝锦园小区，且之后物业管理办公室的门和抽屉的锁都被人撬了，致使被告无法就其保管的资料进行移交。新一届业主委员会成立的时候，发函给被告让其退出，被告回函称待业主拖欠的公摊水电费和物业费收齐后退出，但被告最终还是被强制退出嘉宝锦园小区；4.小区电梯广告收入是由业委会、老人协会签订的，跟被告是没有关系的。原告嘉宝业委会在本院指定的举证期限内提供了如下证据：证据1：业主委员会备案通知书，以证明原告主体资格。证据2：公司基本情况，以证明被告主体资格。证据3：户籍信息，以证明第三人身份。证据4：业主委员会备案通知书，以证明第三人系第一届业主委员会正副主任。证据5：进账单，以证明被告收到784063元维修资金的事实。证据6：关于致瑞兴物业公司办理移交事宜的告知函，以证明原告已经通知被告移交相关物业资料。原告嘉宝业委会在本院指定的举证期限外补充了如下证据：证据7：回复函，以证明被告已经收到原告的通知，表示愿意配合。证据8：物业服务合同，以证明原、被告间物业服务关系。原告嘉宝业委会提供的上述证据经出示、质证，被告瑞兴公司发表如下质证意见：对证据1-4、8三性没有异议；对证据5的金额没有异议，但被告已经与施工单位结算完毕；对证据6、7三性无异议，被告在收到函时已经明确告知原告因小区的公摊水电费、物业费还未收齐，待收齐后会退出小区。第三人石丹、潘贻雄、潘付银发表如下质证意见：对证据1-4、8三性没有异议；证据5被告会比较清楚，维修资金肯定要第三人签字后才会汇款，具体的单子第三人不清楚；对证据6、7不知情，原、被告均未告知第三人。被告瑞兴公司当庭提供如下证据：证据9：照片及报警记录，以证明原告于2016年1月22日强行撬开物业管理办公室的事实。上述证据经出示、质证，原告嘉宝业委会主张证据9不能证实相关的物业资料已经被原告拿走的事实，报警记录记载的社区办公室二楼与被告存放物业资料的地点不一致，原告认可被告在柜子里留了一部分资料。第三人石丹、潘贻雄、潘付银对证据9三性均无异议。本院认为，证据1-5内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采纳。证据6、7系原、被告就被告退出嘉宝锦园小区管理的往来书函，内容真实，双方均无异议，本院予以采纳。证据8系被告与原告双方签订的物业服务合同，内容真实、来源合法，且该合同双方已实际履行完毕，本院予以采纳。关于证据9，被告未提供记载照片的原始设备，真实性无法核实，本院不予采纳；报警记录系公安机关出具的证明，内容真实，来源合法，本院予以采纳。根据以上证据及原、被告和第三人的陈述，本院认定以下事实：2010年12月30日，嘉宝锦园小区成立了第一届业主委员会，第三人石丹为主任，第三人潘贻雄为常务副主任，第三人潘付银和案外人黄建忠为副主任，由瑞安市房产管理局物业管理科予以审核备案。2012年11月8日，原、被告签订《物业服务合同》，约定由被告瑞兴公司为嘉宝锦园提供物业服务，服务期限为三年，自2012年11月8日至2015年11月7日止，双方还就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、违约责任、附则等事项进行了约定。2015年11月15日，嘉宝锦园小区成立了第二届业主委员会，由瑞安市住房和城乡规划建设局予以审核备案。同年12月14日，原告发函通知被告于2015年12月31日上午9时整在嘉宝锦园物业管理处办公室就相关资料及帐册凭据进行交接，并要求其在2016年1月15日中午11时前全面撤离嘉宝锦园小区。当日，被告复函原告，称其要求被告在2016年1月15日中午11时前全面撤离嘉宝锦园小区的行为不符合《浙江省物业项目服务退出办法（试行）》规定，因截止2015年11月30日小区业主拖欠物业管理费、公摊水电费共计1438710元，待业委会配合做好收费工作后，再商谈被告退出小区物业管理事宜。2016年1月15日，被告瑞兴公司被强制退出嘉宝锦园小区，撤离时原、被告未办理相关物业服务资料移交手续。同年1月22日，被告原先在嘉宝锦园小区的负责人胡江向瑞安市公安局报警称在嘉宝锦园社区办公室二楼的账目、发票被人拿走。后经安阳派出所调查核实，系被嘉宝业委会人员拿走。诉讼过程中，原告嘉宝业委会向本院陈述到被告在撤离时确实留有相关物业管理资料在物业办公室。原、被告于2016年12月9日在本院主持调解下就留在物业办公室的资料进行清点核实，但最终因双方矛盾太大致使清点无果。另查明，被告瑞兴公司于2016年10月17日向本院和原告嘉宝业委会提供了物业维护专项资金收支凭证复印件、公摊水电费收支清单及凭证复印件，原、被告和第三人一致认可由其自行就该两项资料予以核实；被告瑞兴公司在诉讼过程中还向本院提供了嘉宝锦园前期开办费使用清单、嘉宝锦园物业管理用房移交协议书及图纸。再查明，2004年11月8日，浙江嘉宝房地产开发股份有限公司与被告瑞兴公司签订前期物业服务合同，约定由被告提供嘉宝锦园小区的前期物业管理服务。本院认为，原、被告之间于2012年11月8日订立的《物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。该合同于2015年11月7日期满后双方未续签，被告继续提供物业服务，且原告不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定双方构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定；但双方可以随时终止该事实物业服务合同关系，并参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的有关规定，提前90日通知对方。虽然《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时向业主委员会移交档案资料和物业管理所必需的其他资料，但物业管理所必需的其他资料应理解为与小区现实及今后的管理维护休戚相关，若不能移交将直接影响小区正常管理的相关资料。现就原告嘉宝业委会的各项诉讼请求分析如下：关于原告的第1项诉请，即移交物业承接验收资料。本院认为，1.原告要求被告移交小区公用场地、物业管理用房的诉请，因被告已实际退出嘉宝锦园小区，公用场地、物业管理用房已由原告实际掌控，故对于原告的该项诉请不予支持。现被告已向本院提交小区物业管理用房图纸，原告如认为有需要可向本院调阅；2.关于移交与嘉宝锦园资金往来的银行帐户。被告在诉讼过程中已向原告移交专项维修资金的往来凭证。原告认为有可能存在其他资金往来，但未提供相应的证据证明，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持；3.关于预收各种押金（包括业主装修押金、水电周转金）。被告自认小区每户业主在入住前均有向被告支付一笔垃圾清运、水电周转的预收款，并已向每户业主提供了收款收据，也认可每户业主可自行与其就该笔款项予以结算，但由于其系非正常撤离嘉宝锦园，该笔款项的具体清单已留在物业办公室。本院认为，被告在小区业主支付该费用时已向其提供了相应的凭证，若小区业主在被告退出后尚未与被告就该费用进行结算，可自行与被告结算。即使被告不移交押金凭证，也不影响今后小区物业管理工作，因此该押金凭证并非物业管理的必需资料，故对原告的该项诉请不予支持；4.关于移交历年代收公共用房、公共场地、停车场出租的清单、凭据以及停车位租金收入登记帐册及凭据预收、停车年卡费帐册及凭证、2009-2012年装修建材、装修材料、装修设计、家居用品广告费帐册及凭据。被告否认在其管理期间存在上述收入。原告未提供证据证实被告在管理嘉宝锦园小区期间有上述收入的存在，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持；5.房开交付的开办费使用明细清单。被告认可确实有一笔房开公司支付其的开办费，并向本院提供了相应清单。本院认为，开办费系房开公司支付给物业公司前期进入小区时的办公启动费用，开办费使用清单的移交对小区物业管理并不造成影响，因此不属于必需移交的资料，故对原告的该项诉请不予支持。现被告已自愿向本院提交使用清单，原告如认为有需要可向本院调阅。若原告对开办费具体资金的使用有异议，认为侵犯业主合法权益的，其可另案进行主张。关于原告的第2项诉请，即移交物业维修资金收支凭证。被告瑞兴公司已于2016年10月17日向原告嘉宝业委会移交物业专项维修资金收支凭证。原告在收到上述收支凭证后，提出里面仅有票据，没有银行转账凭证，要求被告提供维修资金支出的转账凭证。被告辩称已提供全部的维修资金支付凭证，部分维修资金的支出均是现金支出，无法提供转账凭证。本院认为，被告瑞兴公司已在诉讼过程中向原告提供有关维修资金凭证，且上述凭证均有第一届嘉宝业委会予以确认，已足以证明维修资金使用情况。原告要求被告提供的维修资金支出银行转账凭证并非物业管理所必需的其他资料，且原告也无证据证明银行转账凭证是否存在，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若原告对被告在管理期间维修资金的使用有异议，认为侵害业主合法权益的，其可通过另案主张。关于原告的第3项诉请，即移交公摊水电费收支清单及凭证。被告瑞兴公司已于2016年10月17日向原告嘉宝业委会移交该部分资料，被告至今四个余月时间均未提出异议，且双方在2016年11月7日的庭审中均明确对该项诉请无争议，本院视为该项诉请已实际履行，对原告的该项诉请不予支持。关于原告的第4项诉请，即要求第三人石丹、潘贻雄、潘付银对被告承担的上述诉请承担协助结算和移交责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告于2015年12月14日发函被告，要求其于2015年12月31日上午9时整在嘉宝锦园物业管理处办公室就相关资料及帐册凭据进行交接，并让其在2016年1月15日中午11时前全面撤离嘉宝锦园小区，原告的行为未给予被告做好充分退出准备，实有不妥之处。小区物业服务关系到小区每位业主的切身利益，原、被告在进行交接的过程中，应保证小区业主的正常生活秩序，维护小区的和谐稳定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条第二项、第二十九条、第三十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告瑞安市嘉宝锦园业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告瑞安市嘉宝锦园业主委员会负担（定于判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审  判  长 薛林敏人民 陪 审员 蔡永林人民 陪 审员 曹高锋二〇一七年三月一日（代）书记员 张晨馨