广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19098号上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：陈顺英，职务：董事长。委托代理人：吴绮玉，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：王静静，住山东省潍坊市坊子区。委托代理人：刘绍安，广东大篆律师事务所律师。原审被告：陈彩兴，住广东省广州市越秀区。原审第三人：吴瑞泉，住广东省广州市天河区。上诉人广州市瑶台实业有限公司（以下简称“瑶台公司”）因与被上诉人王静静、原审被告陈彩兴、原审第三人吴瑞泉第三人撤销权之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三撤初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人瑶台公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王静静的诉讼请求；2.王静静承担一、二审诉讼费。事实与理由：（2013）穗越法民三初字第1058号案调解书并无违反“自愿、合法”的原则。调解书的内容是物权人和买受人之间权利义务的和解，是合法有效的，其他人无权干涉。第一，王静静与吴瑞泉签订的房屋买卖合同，未经产权人即瑶台公司的认可，合同无效。况且王静静并无完全履行合同，根据双方所签订的合同约定，双方已实际解除了合同。第二，陈彩兴与瑶台公司签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。第三，该案调解时，房屋由陈彩兴占有并使用，双方已实际履行了合同。第四，王静静只凭一份无效合同，且只交了部分房屋价款，该案调解时其并非占有和使用人，故该案与其无关。王静静只与吴瑞泉之间存在债权债务关系，并非该案的物权关系人。第五，该案调解生效后，陈彩兴成为合法产权人。本案撤销调解书将破坏产权人之间的合法买卖关系，无法保护善意买方，保护市场合法交易。第六，一审时瑶台公司的委托人参加了庭审，判决书第10页最后一行也陈述了这一事实，可判决书第2页却写瑶台公司未到庭参加诉讼，作缺席判决，说明一审法院没有认真审案。被上诉人王静静二审辩称：1.瑶台公司对本案的上诉行为属于恶劣的缠诉行为，本案从2013年开始立案至今已长达三年了。王静静与吴瑞泉、瑶台公司之间在2005年就发生了买卖关系，因为吴瑞泉与瑶台公司的分成合作关系没有处理好，也没有办理大确权，因此没有为王静静办理相关的产权登记手续。2.瑶台公司及陈彩兴实际上都是由吴瑞泉在背后控制操作的，瑶台公司已经名存实亡。在一审时，瑶台公司的代理人也曾称瑶台公司已经无人办公，公司实际上由吴瑞泉控制。在王静静与吴瑞泉签订房屋买卖合同后，吴瑞泉要求提高房价才办证，但王静静不同意，因此吴瑞泉故意以调解的方式将房屋产权转移至陈彩兴名下。3.陈彩兴虽然从法律上来说是涉案房屋的业主，但其在所谓的买房过程至本案的发生从来没有出现，而且陈彩兴也没有证据证明其对于涉案房屋的买卖支付过购房款，其买房时也从来没有到涉案房屋查看过，不符合常理。经过一审法院审理，确认陈彩兴对涉案房屋没有任何的付款行为，也没有任何相关的房屋交易手续。该案过程中，包括房屋转至陈彩兴名下，涉案房屋是由王静静控制出租给他人使用的。4.无论陈彩兴与吴瑞泉的交易是如何发生的，该行为完全侵害了王静静的权益，因为该调解书是在撇开了王静静的情况下作出的。王静静认为瑶台公司的上诉请求不能成立，请求二审法院尽快作出本案判决。原审第三人吴瑞泉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，庭后提交书面陈述意见：1.王静静与吴瑞泉签订房屋买卖合同，因王静静未能按双方签订的买卖合同约定履行义务，王静静取得的只是合同权益，并非房屋物权。2.因王静静怠于履行合同，导致合同目的无法实现，吴瑞泉依法按双方签订的买卖合同第五条第3款、第六条第6款、第七条第2款的约定，解除与王静静的买卖合同。双方的买卖合同解除后，瑶台公司作为涉案房屋的产权人，有权将涉案房屋出售给任何第三人。3.双方签订的房屋买卖合同解除后，双方之间仅存在债权债务关系，直到王静静与吴瑞泉签订的买卖合同解除之时止，王静静都没有取得涉案房屋的物权，王静静仅凭合同权益不足以对抗陈彩兴已取得的房屋物权。4.在吴瑞泉与王静静的买卖合同解除后，瑶台公司才将涉案房屋出售给陈彩兴，瑶台公司与陈彩兴签订的房屋买卖合同合法有效。瑶台公司是涉案房屋产权人，陈彩兴已向瑶台公司支付全部购房款，并且涉案房屋已经房管部门办理产权登记到陈彩兴名下，陈彩兴已取得涉案房屋的产权证并占有和使用涉案房屋至今，陈彩兴购买涉案房屋依法应属善意第三人，其合法权益应受法律保护。5.根据《物权法》第九条规定，涉案房屋已办理产权登记到陈彩兴名下，陈彩兴已经取得涉案房屋的物权。根据物权大于债权的法律原理，涉案房屋依法应归陈彩兴所有，对于王静静因未能取得涉案房屋物权，其有权要求吴瑞泉依法予以赔偿。原审被告陈彩兴经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。2013年7月22日，王静静向一审法院起诉请求：撤销（2013）穗越法民三初字第174号民事调解书。2013年9月16日，一审法院进行第一次庭审，瑶台公司经一审法院合法传唤，未到庭参与庭审；2014年4月1日，一审法院进行第二次庭审，瑶台公司参与了此次庭审。一审法院经审理查明：2005年12月20日，吴瑞泉（甲方）与王静静（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于广州市越秀区北站路（自编云泉居）C梯401单元的房屋，建筑面积约82.66平方米；房屋可交付给乙方使用日期2005年12月20日；该房屋用途为住宅，乙方同意以每平方米2950元结算，应付甲方房款总额243847元；于2005年12月20日由乙方向甲方交付首期房款121924元，办好房地产证回执时付清余下房款121923元；甲方保证乙方房屋的合法性，为乙方办理国有土地房地产权证，甲方在房屋交付使用后一年内为乙方办理广州市国有土地房地产权证；如不能办理，无条件退回乙方所有房款；甲方负责交纳办理房地产权证的税费、土地出让金等费用；甲方办好房地产权证回执时即通知乙方，乙方应在七日内将所剩余全部房款交给甲方，乙方过期不缴交房款，则甲方有权在一月内将该房屋另作处理；甲方将乙方已交房款的50%退回给乙方，其余房款不退作为罚金补偿甲方等。合同签订后，王静静于当日将约定的第一期121924元购房款支付给吴瑞泉。吴瑞泉亦于2006年2月26日将涉讼的云泉居C梯401房交付给王静静使用。2008年1月20日，吴瑞泉在“五至九层平面图”上注明原云泉居C401房即为现在北站路40号405房。2013年2月28日，一审法院就陈彩兴与瑶台公司之间的房屋买卖合同纠纷作出（2013）穗越法民三初字第174号民事调解书，其中载明双方达成如下调解协议：一、陈彩兴、瑶台公司确认买卖标的物为广州市越秀区北站路40号405房，建筑面积82.345平方米（实际面积以权属证书为准），交易价格为278326.10元。二、瑶台公司在2013年3月4日前，协助陈彩兴到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区北站路40号405房的产权过户和交易登记手续（即办理该房屋的房地产权证）办证过程中买卖双方的一切税费（包括土地出让金等）均由陈彩兴支付。三、该案受理费减半收取2737.5元，由陈彩兴负担。2013年3月29日，上述北站路40号405房的产权登记过户至陈彩兴名下。2013年3月28日，王静静就涉讼的云泉居C梯401房提起（2013）穗越法民三初字第1058号民事诉讼，要求瑶台公司及吴瑞泉为王静静办妥涉讼云泉居C梯401房的房地产权证。瑶台公司在该案诉讼期间提交的答辩状中提及，上述北站路40号405房已过户在其他业权人名下。吴瑞泉在该案诉讼期间亦提交答辩状称因王静静怠于履行合同付款义务，吴瑞泉已将房屋另作处理。王静静遂撤回该案起诉，并于2013年7月22日向一审法院提起本案诉讼。一审另查：案外人谢某因与吴瑞泉、瑶台公司的房屋买卖合同纠纷，曾向一审法院起诉，要求吴瑞泉、瑶台公司立即为其办理广州市越秀区北站路38号207房的房地产权证。一审法院经审理后作出（2012）穗越法民三初字第2294号民事判决书，其中查明：为证明吴瑞泉有权出售涉案207房，谢某还提交了以下证据的复印件到庭：一、广州产权交易所于2005年10月17日出具的登记编号为：507A111JZxxx《企业股权交易登记证明》，载明吴瑞泉以4000000元价格从广州市食品工业经贸公司受让其享有的对广州市广源实业总公司的8668241.55元债权。二、广州市白云区瑶台村第七经济合作社（甲方）、广州白云房地产开发总公司（乙方）与吴瑞泉（丙方）于2005年12月22日签订的《协议书》，约定：因甲乙双方合作兴建的“云泉大厦”尚未竣工（未装修、未装永久水电及未办理产权证），而负责出资的乙方无能力继续投资资金，现甲乙双方同意根据丙方与广州市食品工业经贸公司于2005年9月7日签订的《债权转让合同》及其附件等，成为本项目准业主的丙方投资完善本项目；甲方义务及权利：1.协助办理确权时的盖章工作，2.协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3.协助办理工程规划及工程质量验收，4.支付甲方产权面积商住楼部分的土地出让金及办房产证规费，支付装修需要分摊部分工程费用，5.协助丙方办理确权、办证事宜，6.收到乙方支付的六十万元后视为乙方全部承担甲乙双方于1991年12月6日签订的《联合开发兴建楼宇合同》中第四条第四项的违约责任，今后不再追究乙方，但乙方必须保证丙方在2006年5月30日前为甲方的厂房楼安装永久水电，否则甲方将继续追究乙方的违约责任；乙方义务及权利：协助办理确权时的盖章工作，2.协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3.安排商住楼四-九层C-E轴*1-3轴住宅补足甲方的应分成面积部分给甲方，具体待最后测绘面积出来后，相差的面积甲乙双方以1500元/平方米补给另一方（由于该楼宇已由丙方承接，则要丙方认可），4.返还甲方消防工程代垫的二十万元，5.乙方负责支付违约金总六十万元给甲方，6.以上两笔款项违约金在2005年12月29日前先支付五十万给甲方，余下款项在2006年3月29日前付清，7.支付属乙方产权面积部分的土地出让金、永久水电工程款和外墙装修费分摊（其中永久水电工程款和外墙装修费的预算需经乙方确认），8.委托丙方办理确权、办证事宜，9.就移交规划、报建资料，协调原施工队退场及签订土地出让合同等事宜与丙方另行签订合同予以约定；丙方义务及权利：1.筹集资金按土地出让合同规定的时间缴交有关规费和其他税费，2.出资复建及收费工程所需的全部资金（含装修款），3.出资为本项目报装永久水电，负责变电房装置及电表的费用，并保证在2006年5月30日前为甲方现在的厂房安装用电负荷为150千瓦的电表和2寸电表，否则负责本协议第一条甲方义务和权利中第6项的连带责任，4.负责本项目上述工程验收、进度、安全等问题，5.负责管理本项目的物业，6.接受甲、乙方的委托办理本项目的过户、办证事宜，过户到甲方、乙方或甲方、乙方指定的业主名下，并垫付全部税费（此费用由各方根据所得面积分摊），7.负责乙方支付给甲方的违约金及代垫款的执行情况，如乙方在规定时间内不能支付甲方，则由丙方负责支付，8.为保证甲方的补偿款及永久水电的依时收取和安装，丙方同意将商住楼首层A-D轴*1-13轴的面积作为上述承诺的抵押保证，丙方在出售该面积时必须知会甲方，并将出售该面积所得的款项首先支付清补偿款及交纳安装永久用水点的保证金50万元给甲方，该保证金用于支付（甲方部分）安装水电的工程费，9.体谅乙方的实际困难，丙方愿意代乙方支付十万元违约金（含在六十万元中）给甲方，10.负责将商住楼北面红线范围内的围墙拆除和绿化工程费（具体时间由三方商定），11.负责该项目属于丙方物业的销售、工程质量验收、工程质量、办理土地出让金，物业管理而引起的一切经济及法律责任；由商住楼引起的一切经济纠纷与甲方无关，由丙方负责等。三、广州白云房地产开发总公司于2009年1月18日向瑶台村第七经济合作社（瑶台公司）出具的《关于协助办理“云泉大厦”商住楼产权转移过户的函》，称：我单位与贵社于1991年12月6日签订的《联合开发兴建楼宇合同》，共同开发位于三元里大道北站路32-42号（双号）的轻工业厂房楼和云泉大厦商住楼。根据协议约定轻工业厂房楼的产权为贵村所有，“云泉大厦”商住楼的产权为我公司所有，现云泉大厦商住楼已于2008年4月以“广州市瑶台实业有限公司”的名义办理了《广州市房地产权属证明书》。根据三方确认的建筑面积，现请贵公司协助将属于我单位所有的商住楼建筑面积共9221.5265平方米（具体房号及面积见附表）的产权从贵公司名义的《广州市房地产权属证明书》中直接办理转移过户到吴瑞泉确认的业主名下，希贵公司给予办理有关手续。四、申请人为广州白云房地产开发总公司、联系人为吴瑞泉，并有瑶台公司及广州白云房地产开发总公司盖章确认的《申请门牌呈批表》；五、广州市越秀区人民政府矿泉街道办事处于2009年1月19日向广州市房地产交易中心出具的《关于矿泉街同意瑶台实业有限公司出售北站路32号至40号号房屋的函》，同意属下转制社区集体经济组织广州市瑶台实业有限公司出售越秀区北站路32号至40号（双号）的房屋。谢某称上述证据是在与吴瑞泉签订买卖合同时由吴瑞泉提供的，并将原件交由谢某核对。吴瑞泉对此予以否认，并只确认上述证据一、四的真实性。瑶台公司则以上述证据没有原件不予质证。在该案庭审中，吴瑞泉称：与谢某签订买卖合同时尚未与瑶台公司就涉案房屋的权属达成一致协议，只是认为涉案房屋是属于其的，故与谢某签订买卖合同。瑶台公司则称：谢某起诉后才知道该案买卖，其司并无授权吴瑞泉出售涉案房屋。该判决认为：谢某、吴瑞泉签订《房地产买卖合同》之时，涉案207房的产权登记在瑶台公司名下，而非吴瑞泉。在这种情况下，一般理性交易人会要求出售方提供有权出售的证据。现谢某持有吴瑞泉可证明其有权出售涉案房屋证据的复印件，且瑶台公司亦以不发表质证意见的形式不对这些证据的真实性予以否认，结合各方当事人的陈述，一审法院对谢某提交的上述证据复印件的真实性予以确认，认定谢某有理由相信吴瑞泉有权出售涉案房屋。而瑶台公司对谢某多年使用涉案房屋无提出异议的事实，亦印证了瑶台公司是同意吴瑞泉出售涉案房屋的。据此，依诚实信用原则，瑶台公司、吴瑞泉应协助谢某办理涉案207房的产权证。谢某的请求合法有理，一审法院予以支持。为此判决吴瑞泉、瑶台公司应协助谢玉芳办理将广州市越秀区北站路38号207房的产权登记在谢某名下的手续。吴瑞泉、瑶台公司对上述判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2013年11月4日作出（2013）穗中法民五终字第530号民事判决书，其中认为：民事法律行为应遵循公平合理及诚信原则。吴瑞泉、瑶台公司并不否认对涉案房屋所在的“云泉大厦”存在合作分成关系，吴瑞泉对该大厦部分房屋具有处置权，但吴瑞泉、瑶台公司对具体房屋处置的划分不予明确。该案中谢某提交吴瑞泉、瑶台公司之间的《协议书》复印件等资料拟证实吴瑞泉有权出卖涉案房屋，而吴瑞泉虽确认销售涉案房屋时其自认对涉案房屋具有处置权，但现其联同瑶台公司均对上述资料真实性不予确认。在吴瑞泉、瑶台公司不提供双方合作分成协议的情况下，考虑涉案房屋已由吴瑞泉售予并交付谢某使用多年，期间瑶台公司并无提出异议，而其辩称不知情也不符合一般普遍认知，一审法院对吴瑞泉、瑶台公司关于吴瑞泉物权处置涉案房屋的陈述不予采信，并无不当。合同双方继续应履行《房屋买卖合同》，一审判令吴瑞泉、瑶台公司协助谢某办理涉案房屋产权登记手续，符合公平合理及诚实信用原则。应当指出，该协助行为也包括过户手续过程中收齐涉案房屋的未付房款。为此判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，王静静及瑶台公司均确认原北站路40号401房现编门牌为广州市越秀区北站路40号405房，即为（2013）穗越法民三初字第174号调解书所载明的房屋。一审法院认为：吴瑞泉与王静静就涉讼房屋于2005年签订《房屋买卖合同》，王静静已向吴瑞泉支付了合同约定的第一期房款，吴瑞泉亦已将涉讼房屋交付给王静静使用。对此，作为产权人的瑶台公司辩称吴瑞泉向王静静出售涉讼房屋并未经其同意或确认，但在瑶台公司出售涉讼房屋给陈彩兴前，涉讼房屋已交付给王静静使用多年，期间瑶台公司并无提出异议，而且，陈彩兴在与瑶台公司签订协议购买涉讼房屋前后亦未核实房屋使用权问题亦不符合常理。因此，应当视为瑶台公司对吴瑞泉向王静静出售涉讼房屋知情且不持异议。因此，即使瑶台公司及陈彩兴均确认陈彩兴已全额支付购房款，但涉讼房屋一直由王静静占有使用，应视为王静静已在先履行合同。对于平等债权的保护，应以保护在先履行债权人的权益为原则。鉴于王静静提交的证据足以证明其与吴瑞泉存在房屋买卖合同关系，故上述（2013）穗越法民三初字第174号民事调解书在未追加王静静及吴瑞泉参加诉讼的情形下作出，遗漏查明王静静与吴瑞泉就涉讼房屋的买卖合同关系等事实，可能损害王静静的合法权益。因此，上述（2013）穗越法民三初字第174号民事调解书应予撤销。故对王静静的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼》第五十六条的规定，于2015年3月19日作出如下判决：撤销（2013）穗越法民三初字第174号民事调解书。一审案件受理费100元，诉讼保全费4650元，由广州市瑶台实业有限公司、陈彩兴负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，关于吴瑞泉与王静静之间《房屋买卖合同》的效力问题。瑶台公司认为吴瑞泉出售涉案房屋未经产权人瑶台公司认可，因此合同无效。本院认为，根据另案生效判决查明的事实，吴瑞泉有权出售涉案房屋，瑶台公司的主张缺乏依据，本院不予采信。瑶台公司还认为王静静没有完全履行《房屋买卖合同》，合同实际已解除，该主张没有证据证实，本院不予采信。关于王静静是否有权请求撤销瑶台公司和陈彩兴之间生效调解书的问题。本院认为，王静静与吴瑞泉签订《房屋买卖合同》在先，且根据王静静提交的涉案房屋支付物业管理费收据，支付水电费的通知、发票，王静静与案外人签订涉案房屋租赁合同等证据，可以确认该房屋已交付王静静使用。之后瑶台公司又将涉案房屋出售给陈彩兴，但对何时向陈彩兴交付涉案房屋、陈彩兴支付购房款是转账还是现金等问题都表示不清楚，陈彩兴在购买涉案房屋时对房屋是否已由他人使用等情况亦不核实，双方交易过程存在诸多不合常理之处，陈彩兴购买涉案房屋不具有善意。瑶台公司与陈彩兴通过诉讼调解的方式将涉案房屋过户登记至陈彩兴名下，但王静静未能参加该案诉讼，而该案调解结果损害了王静静的民事权益，王静静有权请求撤销。一审中瑶台公司经法院依法传唤未参加第一次庭审，一审法院对此查明正确。瑶台公司认为一审法院对其到庭情况查明错误与事实不符，本院不予采信。综上所述，瑶台公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市瑶台实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年三月二十七日书记员  杨银桃