河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫16民终872号上诉人（原审原告、反诉被告）：周口市机关事务管理局，组织机构代码096265993。法定代表人：辛廷斌，系该局局长。委托诉讼代理人：娄际堂、韩冰，均系河南团结律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐汝明，男，汉族，1957年11月25日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘飞，系河南陈州律师事务所律师。上诉人周口市机关事务管理局因与上诉人徐汝明房屋租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2016）豫1602民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口市机关事务管理局(以下简称机关管理局)委托诉讼代理人娄际堂,上诉人徐汝明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。机关管理局上诉请求,1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。（每月4000元，自2015年9月16日起至实际交还房屋之日）2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。一、上诉人依法依约履行了合同，不存在任何违约行为，被上诉人恶意侵占房屋于法无据。2014年10月15日，上诉人与被上诉人签订《租房合同》，租期从2014年9月15日起至2015年9月15日止。合同约定：2.合同期内如单方面终止合同（除市政改造、地震、洪水等无法抗拒的因素外）必须赔偿给另一方合同价的一年房租金，合同到期后，如双方需要再租赁或不再租赁，必须提前一个月向对方说明。本案中上诉人于9月8日就已接到消防支队限期拆除违章建筑的通知（因该房屋系历史形成，后经消防支队评估后，认为该房屋阻碍了消防通道，责令限期拆除），并将该通知当即送达了被上诉人，说明情况后告知被上诉人，合同期满后不再续约，被上诉人在一审也提交了该证据并认可了这一事实，2015年9月9日，上诉人再次向被上诉人送发了书面的合同期满后，不再续约通知，并将被上诉人的搬迁时间宽展至2015年10月9日。但被上诉人接到通知后拒不搬出。持续侵占上诉人房屋至今。上诉人依约提前通知了被上诉人合同期满不再续约，不再续约并不是提前终止合同，而且本案中上诉人不仅允许，也让被上诉人实际使用房屋至合同期满，不仅如此，为了便于被上诉人搬迁，还自愿将使用期限宽展了二十多天，可谓仁至义尽。何来的违约？一审判决曲解合同条款，将“提前通知不再续约”偷换概念为“提前终止合同”继而作出错误判决，令上诉人在被侵占房屋的同时还要向侵害人赔偿一年房租，不仅有失法律的公平、公正，而且包庇、纵容、褒奖了侵害人的违法行为，使上诉人再次蒙受经济损失。二、被上诉人并没有在租赁期间装修过房屋，被上诉人在一审中并未提交2015年上半年装修房屋的任何证据，上诉人在一审中也明确予以否认，上诉人从没有见过也没有听说过被上诉人在租赁期间装修房屋的事实。被上诉人房屋内的装修实际是之前的租户装修的，根本不是被上诉人装修，一审判决在没有任何证据的情况下就认定房屋是被上诉人装修的，且认定上诉人明知这一事实，显然于法无据。虽然一审判决依据合同约定没有支持被上诉人的装修费，但一审判决在认定事实上明显错误。三、被上诉人不仅应当立即停止侵权行为，返还侵占房屋，并应当赔偿因其侵占房屋期间给上诉人造成的全部租金损失。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。徐汝明辩称，一审法院认定的事实基本正确，答辩意见同上诉意见。徐汝明上诉请求,1.请求依法撤销周口市川汇区人民法院（2016）豫1602民初1102号民事判决书，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实基本合理，但房屋装修损失没有支持不正确。根据一审时双方提交的证据，足以证明在合同履行期间，被上诉人多次发出通知，明显被上诉人有先违反合同的行为和意思。我们双方争议的是谁先违约也一目了然，即被上诉人有违约行为，因此上诉人根据合同条款，合同期内如单方终止合同，必须赔偿给另一方合同价的一年房租金。说明上诉人继续使用房屋符合合同约定。在被上诉人违约在先的情况下，且被上诉人又自己明白自己的房屋状况，任由上诉人装修，上诉人的装修费的损失是由被上诉人的违约造成的。故被上诉人应承担装修损失。机关管理局辩称，签订合同是一年合同，在合同到期之前，管理局已经明确告知对方不再续租，不存在违约行为，徐汝明要求赔偿一年的损失缺乏事实依据。在本次租赁合同履行期间，徐汝明没有进行装修，其诉称的10万元转让费管理局不清楚，也没有收取该费用，5、6万元的装修费并非在租赁合同期间，其上诉理由应予全部驳回。机关管理局向一审法院起诉请求：要求徐汝明停止侵权，搬出所租房屋并赔偿其租金损失每月4000元，自2015年9月16日起至实际交还房屋之日止。徐汝明向一审法院起诉请求：要求机关管理局赔偿一年的租金损失和装修损失及食品损失共计10万元。一审法院认定事实,2014年10月15日，机关管理局与徐汝明签订房屋租赁合同一份，约定由徐汝明租赁机关管理局位于周口市七一路市委家属院大门口东南角的综合楼一楼的房屋一间，租期一年，从2014年9月15日起至2015年9月15日止，年租金4.8万元，从签订合同之日生效到三日内交清。其中，合同第二条规定有，合同期内如单方面终止合同，必须赔偿给另一方合同价的一年房租金，合同到期后，如双方需要再租赁或不再租赁，必须提前一个月向对方说明。合同第五条规定，合同终止后，乙方如不再租赁，甲方无偿收回房屋，装饰费用和损失由乙方自负，交房时要保证租赁期间的原貌。合同签订后，徐汝明于2014年10月21日交纳了一年的房租金4.8万元，开始租用机关管理局房屋，并出于经营的考虑于2015年上半年对房屋进行了装修。2015年9月9日，机关管理局向徐汝明发出关于拆除违规占用安全疏散通道的通知，称徐汝明所租房屋占用安全疏散通道，该局将自行拆除违规出租的商业门面房大门，恢复消防疏散安全出口。后因双方就合同履行及违约责任发生争执，徐汝明交纳租金，机关管理局也不再接收，徐汝明一直使用涉案房屋至今。在本案审理过程中，经徐汝明申请，川汇区人民法院委托鉴定，徐汝明的装修费用为32082元（地板砖未鉴定），徐汝明支出鉴定费3000元。一审法院认为，双方签订的租房合同，为双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行了各自的义务。尽管合同约定从签订合同之日生效到三日内交清房租，但徐汝明于2014年10月21日交纳了从2014年9月15日起至2015年9月15日止一年的房租金4.8万元，机关管理局予以了接收，证明徐汝明并未违约。鉴于双方约定的租期于2015年9月15日届满，且双方约定的租金交纳方式基本属于先交租金后用房（2014年10月交纳至2015年9月15日止的一年房租），机关管理局于2015年9月9日才向徐汝明发出关于拆除违规占用安全疏散通道的通知，称徐汝明所租房屋占用了消防安全疏散通道，显然不妥，违背了合同第二条规定的合同期内如单方面终止合同，必须赔偿给另一方合同价的一年房租金，合同到期后，如双方需要再租赁或不再租赁，必须提前一个月向对方说明的约定。再者，徐汝明于2015年上半年对属于机关管理局综合楼的房屋进行了装修，机关管理局应当是明知的，徐汝明以自己的装修行为证明其于一年合同期满后，想继续租赁该房屋进行经营，应视为其履行了提前一个月向对方说明的义务。故机关管理局违约在先，应当依照合同约定赔偿徐汝明一年的租金。从本案实际出发，以徐汝明从2016年9月16日起开始赔偿机关管理局房租（折合每月4000元）损失至实际迁出之日止为妥。同时双方的租房合同关系于2016年9月15日解除，之后徐汝明占用机关管理局房屋的行为，应当视为侵权。因此，对机关管理局要求徐汝明停止侵权、搬出所租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。对机关管理局所主张的按每月4000元赔偿租金损失的请求，法院仅支持从2016年9月16日起至实际迁出房屋之日止的租金损失。因双方合同第五条规定，合同终止后，乙方（徐汝明）如不再租赁，甲方（机关管理局）无偿收回房屋，装饰费用和损失由乙方自负，交房时要保证租赁期间的原貌之内容，故徐汝明反诉要求机关管理局赔偿其装修损失及鉴定费损失不能成立，法院不予支持。由于徐汝明未提供证据证明其存在所经营的食品损失之事实，故对徐汝明反诉要求机关管理局赔偿其食品损失的请求，法院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一款、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐汝明立即停止侵权，并于本判决生效之日起15日内将其全部物品从所租周口市机关事务管理局的位于周口市七一路市委家属院大门口东南角的综合楼一楼的房屋中搬出、将房屋腾空、恢复原状，交付于周口市机关事务管理局，同时按每月4000元标准赔偿周口市机关事务管理局从2016年9月16日起至实际迁出之日止的租金损失。二、驳回周口市机关事务管理局的其他诉讼请求。三、驳回徐汝明的反诉请求。本诉案件受理费300元，反诉案件受理费1150元，合计1450元，由徐汝明负担。二审期间，当事人未提交证据，本院对一审认定的事实,除徐汝明2015年上半年装修房屋，机关管理局应当知道不予认定。对一审认定的其他事实予以确认。本案争议焦点为:1.机关管理局有无违约行为，应否承担责任；2.徐汝明在租赁期间有无装修房屋，其损失应由哪方承担；3.机关管理局诉请能否成立。本院认为，关于机关管理局有无违约行为，应否承担责任问题。本案中，机关管理局与徐汝明签订房屋租赁合同约定租期一年，从2014年9月15日起至2015年9月15日止，合同第二条规定：“合同期内如单方面终止合同，必须赔偿给另一方合同价的一年房租金，合同到期后，如双方需要再租赁或不再租赁，必须提前一个月向对方说明”。机关管理局于2015年9月8日接到周口市川汇区公安消防大队责令立即改正通知书（该房屋经消防支队评估，认为阻碍了消防通道，责令限期拆除），于2015年9月9日即向徐汝明发出关于拆除违规占用安全疏散通道的通知，明确表示合同期满后不再续约。机关管理局因无法抗拒的原因提前通知了徐汝明合同期满不再续约，并将徐汝明的搬迁时间宽展至2015年10月9日，并未违反双方合同约定。且徐汝明也未按照合同约定提前一个月向机关管理局要求续租，故机关管理局没有违约行为，不应承担合同赔偿责任。关于徐汝明在租赁期间有无装修房屋，其损失应有那方承担问题。双方合同第五条规定：“合同终止后，乙方如不再租赁，甲方无偿收回房屋，装饰费用和损失由乙方自负，交房时要保证租赁期间的原貌”。徐汝明在一审中并未提供2015年上半年装修房屋的证据，且双方合同明确约定合同终止后，装饰费用和损失由徐汝明自负。故即便徐汝明在租赁期间装修了房屋，其损失也应由徐汝明承担。关于机关管理局诉请能否成立问题。根据双方合同约定，房屋租赁至2015年9月15日止。机关管理局没有违约行为，双方的租房合同关系于2015年9月15日解除，徐汝明应从2015年9月16日起开始赔偿机关管理局房租损失至实际迁出之日止。故对机关管理局主张徐汝明停止侵权，搬出所租房屋并赔偿其租金损失每月4000元，自2015年9月16日起至实际交还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，机关管理局的上诉请求成立，应予支持；徐汝明的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实部分有误，处理不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持川汇区人民法院（2016）豫1602民初1102号民事判决主文第二、三项及案件受理费负担部分；二、变更川汇区人民法院（2016）豫1602民初1102号民事判决主文第一项为：徐汝明立即停止侵权，并于本判决生效之日起15日内将其全部物品从所租周口市机关事务管理局的位于周口市七一路市委家属院大门口东南角的综合楼一楼的房屋中搬出、将房屋腾空、恢复原状，交付于周口市机关事务管理局，同时按每月4000元标准赔偿周口市机关事务管理局从2015年9月16日起至实际迁出之日止的租金损失。二审周口市机关事务管理局预交案件受理费300元，徐汝明预交案件受理费300元，合计600元，均由徐汝明负担。本判决为终审判决。审判长  智卫东审判员  曹春萍审判员  金 薇二〇一七年三月二日书记员  王永波