安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1002民初2631号原告：黄山市城南物业管理有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区江南新城东区物业管理用房，统一社会信用代码91341000762788965F（1-1）。法定代表人：孙慧钧，经理。委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志明，安徽地平律师事务所实习律师。被告：胡林华，男，1959年11月4日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。原告黄山市城南物业管理有限公司（以下简称“城南物业公司”）与被告胡林华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄山市城南物业管理有限公司委托诉讼代理人汪磊、唐志明，被告胡林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄山市城南物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2011年1月至2015年12月期间的物业费8649.36元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与江南新城东区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在的小区提供物业服务。被告在办理入住手续时签订《承诺书》，承诺遵守《业主临时公约》内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。在《物业服务合同》有效期间，原告依约履行物业管理服务职能，但被告至起诉止仍未依约支付2011年1月至2015年12月期间的物业费，共计8649.36元。故为维护自身合法权益诉至法院。被告胡林华辩称，1、对物业费欠缴时间无异议。2、《前期物业服务合同》是城南物业公司与广宇公司签订的，不是与业主签订，合法性不认可。3、物业费收取标准有异议，房屋建筑面积包含车库面积，物业费应该按合同约定标准分别计算，即房屋实际住宅面积215.6平方米，按0.6元/月/平方米计算，车库24.66平方米，按0.45元月/平方米计算。4、物业公司未按约履行物业服务义务，违约在前，物业管理服务不到位。包括：房屋公共墙体开裂，至今未修复；物业公司对小区公共绿地、公共场所等常年不管理、不修整，不保护，导致小区绿地荒废；被告居住的房屋楼台漏水严重，经物业公司维修后漏水越来越严重等问题。5、原告作为物业公司，如果不承担房屋漏水的主体责任，应当及时告知业主，但物业公司至今未告知，也不退出。经审理查明，胡林华系安徽省黄山市屯溪区江南新城紫藤阁2幢201室业主。2009年6月26日，黄山广宇房地产开发有限公司（以下简称“广宇公司”）与城南物业公司签订前期物业服务合同，约定由城南物业公司对胡林华所在的小区进行物业管理服务，物业费标准为0.6元/月/平方米，车库车位有产权证的按0.45元/月/平方米的标准交纳费用。2016年1月，小区成立业主委员会，业委会与城南物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由城南物业公司进行物业管理服务。另查，胡林华于2007年5月入住江南新城小区，2007年7月17日办理房地产权证，房屋共四层，建筑面积240.26平方米，没有办理车库产权证。城南物业公司在履行物业服务合同中，对胡林华所在房屋公共墙体开裂未及时修复，对房屋维修未及时告知责任主体。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。城南物业公司与广宇公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对全体小区业主均具有约束力。胡林华作为该小区业主已实际入住并接受了原告提供的物业服务，理应按照双方的约定缴纳2011年1月1日至2015年12月31日期间物业管理服务费。城南物业公司作为物业管理人，应依约履行合同义务，对物业共用部分进行及时维修及养护，协助业主积极合法维权。胡林华主张物业费应按房屋实际面积与车库面积分别计算，但其未提供有效证据予以佐证，故本院按照房地产权证上的建筑面积计算应缴物业费用。对胡林华提出的房屋漏水问题属于房屋质量问题，胡林华可另行主张。对被告提出的其他抗辩理由未提供有效证据，本院不予支持。综上，考虑原告城南物业在提供物业管理服务的过程存在一定的瑕疵，本院酌情对胡林华应缴纳的物业服务费予以减免，确定被告给付50%的物业管理服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡林华于本判决生效之日起十日内支付原告黄山市城南物业管理有限公司2011年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费4324.68元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告黄山市城南物业管理有限公司负担12.5元，被告胡宁负担12.5元。本判决为终审判决。代理审判员  姚瑞芳二〇一七年三月二日书 记 员  沈 悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。