河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终335号上诉人（原审原告）：李洪坡，男，1972年4月10日出生，民族，职业，现住沧县。委托代理人：马德明、尹广钧，河北铭鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州隆和房地产开发有限公司，住所地沧州市泰和世家42号楼，组织机构代码697594450。法定代表人：魏少军，该公司董事长。委托代理人：徐晓雷，该公司职员。上诉人李洪坡因与被上诉人沧州隆和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李洪坡及其委托代理人马德明、尹广钧、被上诉人沧州隆和房地产开发有限公司的委托代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李洪坡上诉请求：一、请求依法撤销原审判决并改判支持上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由：按照我国法律的强制性规定，被上诉人所建房屋，必须向建设主管部门办理竣工验收备案后，才能向上诉人交付。而被上诉人在上诉人向原审法院起诉前还未办理竣工验收备案，其之前向上诉人交付房屋的行为，因严重违法而无效，按照合同法的相关规定，被上诉人当然要承担违约责任，除此之外，还应承担其他法律责任，因此上诉人要求被上诉人支付违约金、返还物业费、取暖费是有充分的法律依据的。被上诉人所建房屋没有排水通道，上诉人为此支付的费用，理应由被上诉人承担。被上诉人还存在擅自更改楼房整体设计，交付的房屋与承诺的户型图不符等违约行为。而原审法院竟以被上诉人发出入住通知书的时间或实际入住时间视为其合法交付的时间，对此上诉人不服，特提起上诉。沧州隆和房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，被上诉人在房屋取得河北省建设工程验收报告后向上诉人发出了书面交房通知，上诉人也按照交房通知对房屋进行了验收和接收，被上诉人交付房屋符合合同的约定，不应当承担逾期交房违约责任。上诉人实际使用了该房屋，其应当承担物业费取暖费，其要求被上诉人返还物业费取暖费没有法律依据，且该费用并不是被上诉人收取的，被上诉人所建房屋是严格按照设计图纸进行的，法律没有强制性规定阳台必须有排水管道，因此原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李洪坡向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告支付逾期交房违约金12439元，其他损失5312元，合计17751元；诉讼费用由被告承担。原审查明，原告李洪坡与被告隆和房地产于2013年6月27日签订了商品房买卖合同，该合同约定原告购买被告开发的泰和世家44号楼2单元2201号房屋，总金额为513942元，出卖人（被告）应当于2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。该合同还约定，出卖人（被告）未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金。原告按约缴齐全部购房款。被告在工程完工后组织勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理、建设单位对泰和世家44号楼进行竣工验收，并于2015年8月29日出具了建设工程竣工验收报告，该竣工报告验收结论为合格，同意验收。原告于2015年9月6日办理了入住手续领取房屋钥匙、对交付房屋进行验收并填写了房屋验收单。现原告认为被告未能依法交房，建设工程竣工验收报告并不能代表交房合格，应取得建设主管部门出具的竣工验收备案登记表，但被告至今未取得，故在接收房屋以后仍应按合同约定计算违约金，并要求被告给付原告入住期间支出的水费、电费、取暖费、物业费及因交付房屋的阳台没有下水管道而产生的维修费用。原审认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告应按照合同约定的时间向原告交付房屋。该合同约定的交房时间为2015年8月30日前，而原告于2015年9月6日办理入住手续领取房屋钥匙、对交付房屋进行验收并填写了房屋验收单。虽然被告提交了2015年8月29日的入住通知书，但未能提交向原告送达该通知书的证据，故被告应当按照合同约定支付2015年8月31日至同年9月5日的逾期交房违约金308.37元（513942元×0.0001×6天）。对于原告称因被告交房不合格在原告办理入住手续之后仍然要计算逾期交房违约金的主张，原审认为，原告收取了房屋钥匙并办理了入住手续，应认定为该商品房已经交付完成。如原告认为该房屋交房不合格，应另行就不合格房屋依据有关法律规定起诉解决，本案不再涉及，而不应以房屋不合格为由按逾期交房违约金进行主张，故原告的该项主张，不予支持。对于原告要求被告给付原告入住期间支出的水费、电费、取暖费、物业费的主张，理据不足，不予支持。对于原告主张的因交付房屋的阳台没有下水管道而产生的维修费用，原告称依据《住宅设计规范》(GB500962011)，该规范第5.6.6条：“阳台、雨罩均应做有组织排水，雨罩及开敞阳台应做防水措施。”对于该主张被告认为该规范中的排水指雨水而不是原告主张并自行改造的下水管道。该规范5.6.7条载明：“当阳台设有洗衣设备时应符合下列规定，1.应设置专用给、排水管线及专用地漏，阳台楼、地面均应做防水；”，原审认为原告主张的下水管道应适用第5.6.7条的规定，而原告对于原、被告双方是否约定了阳台设有洗衣设备，未提供证据证明，且其改造下水管道的票据为三联单，亦未载明收款人，综上情况，原告对其要求赔偿改造下水损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，遂判决：一、被告沧州隆和房地产开发有限公司支付原告李洪坡逾期交房违约金308.37元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告李洪坡的其他诉讼请求。本案诉讼费243.6元，由原告负担193.6元，被告负担50元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。另，上诉人在二审庭审中提交了一份其在网上下载的抬头为“沧州市政务服务管理办公室关于印发泰和世家北区一期项目竣工联合验收意见的通知”材料，拟证实本案所涉房屋经有关部门验收认定为不合格，但该“通知”没有任何单位公章，被上诉人对该“通知”的真实性不予认可。本院认为，上诉人李洪坡与被上诉人于2013年6月27日签订了商品房买卖合同，该合同约定上诉人购买被上诉人开发的泰和世家44号楼2单元2201号房屋，总金额为513942元，出卖人（被上诉人）应当于2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（上诉人）使用。而上诉人于2015年9月6日办理入住手续领取房屋钥匙、对交付房屋进行验收并填写了房屋验收单，应认定为该商品房已经交付完成。如上诉人认为该房屋交房不合格，应另行就不合格房屋依据有关法律规定起诉解决，本案不再涉及，而不应以房屋不合格为由按逾期交房违约金进行主张，故对上诉人要求因被上诉人交房不合格在其办理入住手续之后仍然要计算逾期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。上诉人实际使用了该房屋，其应当承担物业费取暖费，且该费用并不是被上诉人收取的，故其要求被上诉人返还物业费取暖费没有法律依据，本院对此不予支持。上诉人没有证据证实被上诉人所建房屋改变了元设计图纸，且法律没有强制性规定阳台必须有排水管道，故上诉人要求被上诉人承担其改造阳台排水管道费用的上诉请求，没有事实和法律根据，本院对此予以驳回。上诉人在二审庭审中提交了一份其在网上下载的抬头为“沧州市政务服务管理办公室关于印发泰和世家北区一期项目竣工联合验收意见的通知”，因该“通知”没有任何单位公章，被上诉人对此也不予认可，且与上诉人的上诉请求也不具有关联性，故本院对此不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元。本判决为终审判决。审判长  张道富审判员  常秀良审判员  刘晓丽二〇一七年三月二日书记员  苏志越