广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0602民初2270号原告：金朝富，男，1960年4月20日出生，满族，住黑龙江省孙吴县。委托诉讼代理人：张元将，广西鹏源律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：李逢锦。原告金朝富诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张元将，被告军通公司的委托诉讼代理人王君成、张远群到庭参加诉讼；被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》）无效；二、被告军通公司返还购房款137584元及至清偿之日止的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月4日起计算，暂计至2016年11月30日止约为1.6万元）；三、被告富乐华公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年3月，军通公司与原告签订了一份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》。该合同书约定被告军通公司将其与被告富乐华公司合作开发和销售的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9号楼818号房出售给原告。上述合同签订后，原告根据军通公司销售人员制作的《CBD财经中心1号地块9号楼置业计划表》，分别于2013年3月4日和2014年3月8日向军通公司支付了第一期购房款共计88584元；同年5月16日，原告再次向军通公司支付了第二期购房款4.9万元。2015年3月24日，被告军通公司以原告将《合作建房合同书》及交款凭据原件交给其保管作为退房条件，给原告出具了一份《退房协议》，同意于2015年6月30日前，为原告办理退房手续。根据相同楼盘其他购房者与两被告之间商品房预售合同纠纷案件已生效判决书查明的事实可以认定，被告富乐华公司系涉案商品房项目的开发商与被告军通公司存在委托代理销售的关系。至原告起诉时，被告军通公司出售的涉案商品房尚未开发建设，亦未取得商品房预售许可证，因而涉案的《合作建房合同书》应属无效。被告军通公司应返还原告购房款及相应利息，被告富乐华公司对上述债务承担连带清偿责任。被告军通公司辩称，其只认可由其公司出具的盖有公司印章的收据，并且涉案商品房所在的9号楼在原告起诉之前已取得预售许可证。被告富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃进行答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的中国工商银行个人业务凭证，该凭证的收款方为张琪，汇款金额为38584元，因本院无法核实张琪的身份信息，进而无法确认被告军通公司已收到该笔款项，故本院对此证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金朝富与被告军通公司签订了一份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号为1-9-818）。该《合作建房合同书》约定了原告购买防城港CBD北部湾1号地块9号楼818号房。原告根据《CBD财经中心1号地块9号楼置业计划表》分别于2013年3月4日和2014年3月8日向军通公司支付了购房定金共计5万元；同年5月16日，原告再次向军通公司的股东王军支付了购房款4.9万元，被告军通公司对此无异议，并认可该款项系原告向其支付的购房款。2015年3月24日，被告军通公司与原告达成了《退房协议》。该协议约定了原告将被告军通公司出具的三张编号为6020581、6020582、6020583的房款收据返还被告军通公司，并同意于2015年6月30日前为原告办理退房手续；同时对于原告通过黑龙江省农村信用社向王军汇款的4.9万元，被告军通公司亦同意负责退款。另查明，在原告起诉之前，被告富乐华公司已于2016年6月15日取得涉案的北部湾财经中心9号楼的商品房预售许可证。（2015）港民初字第1848号一案中已查明被告军通公司与被告富乐华公司存在委托代理关系，被告军通公司对此予以认可。本院认为，关于《合作建房合同书》的性质和效力问题。原告与军通公司签订的《合作建房合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，军通公司在原告起诉前已取得案涉商品房项目的预售许可证，原告要求确认《合作建房合同书》无效，本院不予支持。关于退还原告购房款及利息问题。原告与被告军通公司于2015年3月24日达成《退房协议》，约定被告军通公司收回了其向原告出具的房款收据及其同意退还2013年5月16日收取的4.9万元房款，并约定于2015年6月30前为原告办理退房手续。该协议系原告与被告军通公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院视为原告与被告军通公司自行协商解除了涉案的《合作建房合同书》，但被告军通公司至今未退还原告定金及购房款共计9.9万元，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即被告军通公司返还原告定金、购房款9.9万元的利息的计算时间应以原告向军通公司交款之日起算。本院查明的事实及被告军通公司在庭审中的自认，足以证实富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告军通公司已就涉案商品房项目取得预售许可证，并没有违法预售，故原告要求被告富乐华公司承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广西军通投资有限公司返还原告金朝富购房款共计9.9万元元及支付相应利息（计算方法：以2万元为基数，自2013年3月4日起；以3万元为基数，自2013年3月8日起；以4.9万元为基数，自2013年5月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计至付清日止）；二、驳回原告金朝富的其他诉讼请求。案件受理费3371.68元（原告金朝富已预交），被告广西军通投资有限公司负担2426元，原告金朝富负担945.68元。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3946.23元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林国锦人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一七年三月十三日书 记 员  孙 丽