江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初1508号原告：陈相珍，女，1963年3月8日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：傅赣平（原告陈相珍丈夫），1962年3月19日出生，汉族，住赣州市章贡区。被告：赣州市丰雍房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区体育路1号三楼，注册号：360702010000523。法定代表人：罗才泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玮，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州百大超市有限公司，住所地：赣州市章贡区文清路8号中联商城F栋，注册号：360702210007512。法定代表人：钟献成，该公司总经理。被告：钟献成，男，1972年11月9日出生，汉族，住赣州市章贡区。原告陈相珍与被告赣州市丰雍房地产开发有限公司（以下简称丰雍公司）、赣州百大超市有限公司（以下简称百大公司）、钟献成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈相珍及其委托诉讼代理人傅赣平、被告丰雍公司的委托诉讼代理人刘玮到庭参加诉讼，被告百大公司、钟献成经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告百大公司、钟献成立即腾出赣州市章贡区文清路8号中联商城F座二楼×、×商铺退还原告；2、由被告百大公司、钟献成向原告支付所拖欠的租金至将商铺实际退还之日止，并以实际欠租金数额为基数，按日千分之五支付逾期交租违约金至付清租金之日止；3、解除被告丰雍公司与被告钟献成签订的《房屋租赁合同》并由被告钟献成支付给原告解除合同违约金26630元；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告于2008年3月21日从被告丰雍公司手中购买了赣州市章贡区文清路8号中联商城F座二楼×、×商铺，同时签订了委托被告丰雍公司统一出租、代收租金的《委托租赁协议》。被告丰雍公司早在2006年5月8日就将上述商铺所在的F座、G座二楼全部商铺租赁给被告百大公司。在租赁合同履行期间，被告百大公司有三次违约拖欠租金的行为。根据房屋租赁合同的约定，被告百大公司拖欠租金每逾期一日应向原告支付所欠租金千分之五的违约金，逾期支付时间超过30天属于严重违背租赁合同，应视为被告百大公司单方终止该合同，同时视为违约并按当年房租费标准累计计算12个月向原告支付违约金。原告陈相珍为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：证据1、原告陈相珍的身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据2、赣州市章贡区文清路8号中联商城F栋二层×、×商铺房产证，证明原告陈相珍对本案涉争房产拥有所有权。证据3、原告陈相珍与被告丰雍公司签订的《委托租赁合同》、被告丰雍公司与被告百大公司以及钟献成签订的二份《房屋租赁合同》，证明原告陈相珍与被告丰雍公司的委托租赁关系以及原告陈相珍和被告百大公司、钟献成之间的房屋租赁关系。证据4、江西省高级人民法院（2011）赣民一终字第60号民事判决书，证明被告百大超市的法定代表人是钟献成。被告丰雍公司辩称，1、答辩人与被答辩人陈相珍签订的《委托租赁协议》合法有效；2、答辩人与被告百大公司签订了《房屋租赁协议》，答辩人在本案中有两个身份，一是与百大公司的租赁关系，二是与原告陈相珍的委托租赁关系。答辩人已经尽到了与被答辩人陈相珍签订的《委托租赁合同》中约定的义务，并且曾经通过诉讼手段帮助原告陈相珍追回了被告百大公司拖欠的租金。3、2014年10月9日，为了更好的保证租金的收取，答辩人与被告百大公司的法定代表人钟献成个人另行签订了《房屋租赁合同》一份，将本案涉争房产承租方变更为钟献成个人，并由被告百大公司承担连带担保责任。被告丰雍公司为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：证据1、本案涉争房产所在商场平面分布图，证实原告陈相珍的店铺在商场的位置以及丰雍公司所有的店铺在商场的位置。证据2、丰雍公司所有的商场商铺房产证，证明丰雍公司也是本案涉案商铺所在商场的业主并且拥有一半以上的面积。证据3、丰雍公司与原告陈相珍的租金收付统计表，证明丰雍公司在收到被告百大公司的租金后及时将所收到的租金全额支付给原告陈相珍，没有克扣过。证据4、丰雍公司与被告钟献成的租金支付对账单，证明被告钟献成支付的实际租金以及拖欠租金的金额。被告钟献成辩称，答辩人只能承诺2017年3月份前把所欠原告的租金付清。因为答辩人现在很困难，希望被答辩人能再给答辩人点时间去发展。答辩人不同意解除合同，答辩人租赁的是整体商场，如果解除原告陈相珍拥有的部分商铺合同，会让整个商场无法经营，影响所有业主的利益。被告钟献成未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织庭审举证、质证，认定如下：关于原告陈相珍提交的证据，对证据1、2、3，该组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院对其三性予以确认。对证据4，该证据系人民法院作出的生效判决，对其中查明的事实本院予以确认，该证据可以证实被告百大超市曾经违约的事实，但无法证实被告丰雍公司未尽到相应的责任，故本院对该证据的关联性不予以确认。关于被告丰雍公司提交的证据，对证据1、2，该组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院对其三性予以确认。对证据3、4，在本案审理期间，经本院组织，原告陈相珍与被告丰雍公司就拖欠的租金进行了核对，应以该对账单载明的数额为准，故本院对该组证据的关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原赣州市移民工程开发有限公司（以下简称移民公司）于2010年5月28日更名为赣州市丰雍房地产开发有限公司（即被告丰雍公司）。2006年5月8日，移民公司与被告百大公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“1、本合同租赁物系位于赣州市章××区××商城××、××房屋、附属设施设备。2、本合同租赁物租赁期限为15年，自2006年5月10日至2021年5月9日。”2008年3月21日，移民公司将赣州市章贡区文清路8号中联商城F栋二层×、×商铺出售给原告陈相珍，双方于同日签订《委托租赁协议》，协议主要约定：“依据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条之约定，原告陈相珍委托移民公司对其位于赣州市章贡区中联商城F栋二层×、×商铺统一对外进行出租，由移民公司统一管理、统一制定租金标准、统一出租、代收租金。原告陈相珍无条件接受移民公司以其名义（或其指定的第三人）与承租人签订（包含已经签订或将来所要签订）的包括原告陈相珍商铺在内的中联商城F、G栋二层的租赁合同，以及相应的补充协议等约定条款。移民公司与承租人签订的租赁合同的终止不影响本委托协议的效力，移民公司有权继续依照本协议对外出租管理原告陈相珍的商铺，以保证中联商城F、G栋二层整体的有序经营。除经移民公司同意外，乙方不得擅自解除与甲方的委托关系，否则应承担由此造成的甲方的一切损失及经济责任（包括但不限于对其他商铺所有人、承租人等第三人的损失及违约赔付及甲方商铺租金损失等）。按现在中联商城F、G栋二层现有的租赁情况，以商铺面积和位置确定租金的原则，原告陈相珍商铺的租金收益每月为1482.24元，2009年5月起租金递增6%，之后每三年递增6%。如遇租赁情况调整，该租金收益再相应另作调整。”2014年10月9日，原告丰雍公司与被告钟献成签订房《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“1、本合同租赁物是赣州市章××区××商城××、××房屋、附属设施设备。2、本合同租赁物租赁期限自2014年10月1日至2021年5月9日。3、2014年10月1日至2014年12月31日，每月租金173855.9元。2015年1月1日起每平方米36元，合计232096.68元。租金按月支付，每年递增一次，在前一年租金金额基数上递增2.5%。”被告百大公司作为连带责任担保人在合同上签字。从2015年8月起，被告钟献成陆续拖欠部分租金不付，至2016年12月31日，共计拖欠原告陈相珍租金23842.14元，经原告多次催收未果，致诉。本院认为，本案的争议焦点是原告陈相珍是否可以直接要求解除被告丰雍公司与被告钟献成签订的《房屋租赁合同》。一、原告陈相珍持有本案涉争商铺的产权证书，应认为是本案涉争商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分权利，因此，原告陈相珍与被告丰雍公司签订的《委托租赁合同》合法有效，双方均应予以按合同约定履行自己的义务。但在本案中，原告陈相珍拥有的商铺位于一个商业广场内，且与商业广场内其他业主购买的商铺在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，全体业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，在原告解除合同收回商铺后，势必会影响到其他业主的使用状态。因此，像商业广场这样的经营地，只有在统一经营状态下，才能使全体业主的利益最大化，这一特征决定了商业广场只有在由全体业主组建自我管理组织，发挥民主集中制的优势，采取统一经营策略的模式下，才能保证全部业主平均利益最大化。也正因为这个原因，被告丰雍公司才会在出售商铺的同时，与原告陈相珍签订《委托租赁合同》，即由被告丰雍公司承担了与全体业主组建的自我管理组织相似的管理职能。二、本案中，原告陈相珍于2008年3月份购买了本案涉争商铺，而被告丰雍公司早在2006年5月份就将包括原告陈相珍在内的商业广场整体出租给被告百大公司，这说明，原告陈相珍在明知所购买商铺已经出租的情况下与被告丰雍公司签订《委托租赁协议》，属于自愿接受被告丰雍公司对其权利的限制，即自愿接受合同约定的“除经丰雍公司同意外，原告陈相珍不得擅自解除与丰雍公司的委托关系”的条款。同时，原告陈相珍在签订《委托租赁协议》时，应当认识到其购买的商铺与同一商业广场里其他业主的商铺联系紧密，个人利益与全体业主利益具有关联性，如果解除租赁合同，收回商铺，势必对其他业主利益产生冲击。本案审理过程中，被告钟献成明确不同意解除租赁合同，而原告陈相珍也未提供自己在签订《委托租赁合同》时有被欺诈、胁迫、重大误解等情况的证据，因此，原告陈相珍有义务继续履行其与被告丰雍公司签订的《委托租赁合同》。三、根据合同的相对性，原告陈相珍并非《房屋租赁合同》一方当事人，其在本案中仅能依据其与被告丰雍公司签订的《委托租赁合同》要求被告丰雍公司代收租金，而无权代替丰雍公司解除丰雍公司与钟献成签订的《房屋租赁合同》，在被告丰雍公司与被告钟献成均不同意解除《房屋租赁合同》的情形下，本院对原告要求解除丰雍公司与钟献成签订的《房屋租赁合同》的诉请不予支持。但因丰雍公司未如期收取租金转交原告，在被告钟献成违约的情形下，本院可依据被告丰雍公司与被告钟献成签订的《房屋租赁合同》约定的条款，要求实际承租人钟献成将2016年12月31日前拖欠的租金23842.14元直接交付给原告陈相珍，并由被告百大公司承担连带清偿责任。综合以上三点，在被告丰雍公司未主动提出解除《委托租赁合同》的情形下，原告陈相珍提出解除该合同的请求不应得到支持。而在考虑全体业主平均利益最大化的原则下，结合原告方并非本案《房屋租赁合同》签订方的情形，原告陈相珍无权直接要求解除被告丰雍公司与被告钟献成签订的《房屋租赁合同》，其个人利益的维护应与全体业主共同协商后一并处理。因被告丰雍公司与被告钟献成均未提出解除合同的请求，《房屋租赁合同》仍在继续履行，本院对原告陈相珍要求被告钟献成承担解除合同违约责任的诉请不予支持。原告陈相珍要求被告钟献成承担按逾期支付租金数额千分之五计算的逾期付款违约金，该金额过分高于造成的损失，且江西省高级人民法院（2011）赣民一终字第60号已生效的民事判决书对该违约金计算方式调整为按日万分之五计算，故本院确定每逾期一日的违约金为逾期支付租金金额的万分之五，结合被告钟献成已支付的租金金额，违约金具体计算为3258.16元（截止2017年1月4日，详见附表）。被告百大公司、钟献成经本院传票传唤未到庭，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告钟献成于本判决生效之日起五日内向原告陈相珍支付2016年12月31日前拖欠的租金23842.14元；二、由被告钟献成于本判决生效之日起五日内向原告陈相珍支付违约金3258.16元；三、由被告赣州百大超市有限公司对以上第一、二项确定的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈相珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元，由被告赣州市丰雍房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  赖 慧人民陪审员  饶 云二〇一七年三月二十三日书 记 员  刘素静