乌审旗人民法院   民事判决书   （2017）内0626民初276号   原告乌审旗和居物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区。   法定代表人刘达云，系公司总经理。   统一社会信用代码×××。   委托代理人张学良，公民身份号码×××，男，1986年9月18日生，汉族，乌审旗和居物业管理有限责任公司职工，现住内蒙古自治区。   被告思玉斗，公民身份号码×××，男，1955年8月18日生，汉族，个体，现住内蒙古自治区。   原告乌审旗和居物业管理有限责任公司诉被告思玉斗物业服务合同纠纷一案，于2017年1月13日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由代理审判员娜庆独任审理，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告乌审旗和居物业管理有限责任公司的法定代表人刘达云及委托代理人张学良、被告思玉斗均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告乌审旗和居物业管理有限责任公司诉称，被告系仁泽小区10号楼1单元201室的住户，自2014年10月14日至2016年12月30日，物业管理服务费用为1.55元/月/平方米，共计产生物业费4152元，一直拖欠至今未缴纳，现诉至法院，要求被告思玉斗缴纳物业费4152元、滞纳金4056元，并承担本案诉讼费。   被告思玉斗辩称，被告在领钥匙时按2元／月/平方米交过一年的物业费，剩下的一直未交纳。后来被告打算在2016年夏天交纳，但同年6月26日9时30分在我家楼下停车位停放的电动车被压坏了，去小区门卫处调监控查看情况，门卫不给调，后来去物业公司办公室要求调取监控，但工作人员说他们不管，所以被告一直拖着不缴纳物业费。同时被告认为物业费太高，应该按照政府指导价收取物业费。   原告提供证据及被告质证情况：   证据一、城投公司文件一份、物业服务合同四份、前期物业管理协议一份、装修管理协议一份，管理规约一份，证明我们物业费的收费标准、收费依据，依据这些可以证明被告欠我们的物业费。被告对以上证据均无异议。   被告提供证据及原告质证情况：   证据一、证人证言一份，证明小区硬件设施未完成，物业服务不到位，收取物业费过高。原告有异议，认为被告证言中提到的问题和物业公司没有关系，属于政府行为。   对原告提供的证据，被告均无异议，本院认为，原告提供的证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。对被告提供的证据，原告有异议，认为证言中提到的问题和物业公司无关，属于政府管理，本院认为被告提供的证据没有相关证据予以佐证，故本院不予采信。   根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2014年9月29日，原告乌审旗和居物业管理有限责任公司与开发商乌审旗国建房地产开发有限责任公司（以下称国建房地产公司）签订了前期物业管理服务合同，约定物业管理服务期限为1年，自2014年9月29日至2015年9月29日，物业管理服务费用为1.7元/月/平方米，业主或者物业使用人应在9月29日履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。2015年9月25日鄂尔多斯市乌审旗城市建设投资有限责任公司给国建房地产公司发文，参照旗内电梯小区的物业收费标准，城投仁泽小区物业前期管理费用暂定参考指导价为每月每平米1.55元。原告根据该文件将该小区的物业费收费标准从2014年10月14日起调整为1.55元/月/平方米。2015年9月29日，原告与国建房地产公司签订了前期物业管理服务合同，约定物业管理服务年限为半年，自2015年9月29日至2016年3月29日，物业管理服务费用下调为1.55元/月/平方米，未约定物业管理服务费用交纳时间，逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。2016年3月30日，原告与国建房地产公司签订了前期物业管理服务合同，约定物业管理服务年限为半年，自2016年3月30日至2016年9月30日，物业管理服务费用为1.55元/月/平方米，未约定物业管理服务费用交纳时间，逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。2016年9月30日，原告与国建房地产公司签订了前期物业管理服务合同，约定物业管理服务年限为半年，自2016年9月30日至2017年3月31日，物业管理服务费用为1.55元/月/平方米，未约定物业管理服务费用交纳时间，逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。合同签订后，原告在城投仁泽小区提供了物业管理服务。   另确认，2013年10月14日原告与案外人思星斗签订的城投仁泽小区前期管理协议、房屋装饰装修管理协议，约定领取钥匙之日起开始计收，业主应一次性交清一年的物业管理服务费用，以后每年收取一次；业主在装修前应向物业公司缴纳装修保证金1000元。物业使用人思玉斗在2013年10月14日领钥匙时交纳了一年的物业费用及装修保证金1000元。2016年6月26日9时许，被告思玉斗在楼下停车位上停放的电动自行车被压坏，要求原告调取监控，原告没有帮助其调取。   再确认，被告思玉斗所住的城投仁泽小区10号楼1单元201室，建筑面积为100.97平方米，2014年10月14日至2016年12月30日期间被告应向原告交纳物业服务费4152元、滞纳金541元【计算详情如下：   2014年10月14日至2015年9月29日期间物业费：   100.97㎡×1.55元×346天÷30天=1805元；   2015年9月30日至2016年12月30日期间物业费：   100.97㎡×1.55元×15个月=2347元。   2015年9月29日前物业费的滞纳金：   1805元×30%=541元。】   本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定："在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。"《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定："建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持"。《物业管理条例》第四十二条第一款规定："业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。"本案中，原告乌审旗和居物业管理有限责任公司与开发商乌审旗国建房地产开发有限责任公司（以下称国建房地产公司）签订了前期物业服务合同，该合同对业主有约束力。被告思玉斗虽不是业主，是实际物业使用人，同时被告明确表示城投仁泽小区10号楼1单元201室的物业费由其承担，因此该前期物业合同对实际物业使用人即被告思玉斗有约束力。原告根据合同规定在城投仁泽小区提供物业服务，被告应该按照合同有关规定交纳物业服务费用。被告思玉斗在2013年10月14日领钥匙时交纳一年的物业费，后来一直没有交过物业费用，应交纳拖欠的物业费。但根据已查明的事实，被告思玉斗的电动车在2016年6月26日被压坏，当时物业服务公司未及时提供监控录像，以便于被告思玉斗主张权利，物业服务公司未尽到安全保障义务，对照原告的收费标准，酌情予以减扣。被告虽提供了证人证言，说明物业管理服务在清洁卫生、绿化养护、公共设施运行维护等方面存在一定问题，但证人未出庭作证，并没有相关的证据予以佐证，无法认定物业服务不到位的事实。故关于原告主张被告思玉斗支付从2014年10月14日至2016年12月30日的物业费4152元的诉讼请求，经本院核算，被告思玉斗应付物业费3925元，经核减被告交纳的装修保证金1000元，下欠物业费2925元予以支持，超过部分不予支持。《中国人民共和国合同法》第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"。本案中，原告与开发商签订了四份前期物业服务合同，第一份合同中明确约定物业服务年限为一年，交纳物业费的时间为2015年9月29日，因此被告思玉斗2014年10月14日至2015年9月29日的物业费用应当在2015年9月29日交纳，但被告逾期一直未交纳，合同约定逾期逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。其余三份合同未约定交纳时间，但原告与案外人思星斗签订的前期物业管理协议中规定，领钥匙时交一年的物业费，以后每年收取一次，应认定该合同签订后每满一年收取一次即每年的9月29日收取物业费。滞纳金属于违约金的性质，实质上是一种违约责任的承担方式。原告认为违约金属于合同约定，被告应当按照合同约定支付违约金，但被告主张该违约金过高，要求法院予以适当调整。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"。该案中，2014年10月14日至2015年9月29日期间的物业费被告无正当理由不予交纳，故应承担相应的违约金，但庭审中原告未就其因违约产生的损失举证，物业服务公司提出的3‰的违约金过高应予适当调低，按欠费金额的30%支付违约金即541元滞纳金予以支持。2015年9月30日至2016年12月30日期间被告拒绝缴纳物业费系因被告的电动车被压坏而导致的，所以不宜认定被告违约，故关于原告要求被告承担该期间滞纳金本院不予支持。关于原告要求被告承担滞纳金4056元的诉讼请求，本院对滞纳金541元予以支持，剩余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：   一、被告思玉斗于于本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告乌审旗和居物业管理有限责任公司支付物业管理服务费2925元及滞纳金541元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元由被告思玉斗承担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   代理审判员 娜庆   二〇一七年三月二十九日   书记员 郭牡丹