广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2150号原告：刘辉祥，男，1974年10月10日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师助理。被告：中山市华锦花园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区亨尾村，组织机构代码71232702-8。法定代表人：杨志雄，董事长。委托诉讼代理人：谭顺宁,广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦山，广东邦仁律师事务所律师。原告刘辉祥诉被告中山市华锦花园房地产有限公司（以下简称华锦花园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉祥及其委托诉讼代理人朱志强、贺嘉发，被告华锦花园公司委托诉讼代理人谭顺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉祥向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（以976304元作为基数，按照每日支付房价款万分之三的标准，从2013年12月19日计至实际交付商品房之日止）；2.被告按层高3.30米及沙盘模型将商品房恢复原状并按房价款15%的标准赔偿损失146445.6元。事实与理由：原告与被告于2013年2月21日签订中山市商品房买卖合同，约定原告以976304元的价格向被告购买中山市东区××东××大厦北××1101卡（合同约定层高为3.30米），被告应于2013年12月18日前将验收合格的商品房交付给原告，同时约定被告应在商品房达到交付条件后书面通知原告办理交付手续并向原告出示验收合格的证明文件，否则被告应按照每日支付房价款万分之三的标准向原告支付违约金。为使购房者清楚了解房屋的户型、结构，被告在售楼部具体、清晰展示了商品房的沙盘模型。2014年2月23日，被告声称商品房已按合同约定验收合格，要求原告验收商品房，但被告一直拒不出示验收合格的证明文件。经调查发现该商品房所在单位大东裕贸联大厦北塔2号楼的验收合格日期为2014年7月14日。经实地检查，被告发现商品房存在诸多质量问题，有六七个平方米的层高仅有2.20米左右且为半封闭结构，靠窗位置的结构与合同约定层高，沙盘模型展示结构存在重大差异，致使使用性能遭受破坏，价格贬低，原告要求被告整改，但被告一直不予理会。诉讼中，原告刘辉祥增加一项诉讼请求：被告向原告交付涉讼商品房。原告刘辉祥对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房买卖合同；2.购房款发票；3.房屋验收表、视频、相片；4.大东裕贸联大厦工程竣工验收备案表；5.中山日报、南方日报等报道材料。被告华锦花园公司辩称：被告不同意原告诉讼请求。1.2013年12月15日前，被告已通过快递和电话通知原告物业交付，而且在2014年2月23日已经将涉讼商品房交付给原告使用，并且原告与物业公司签订了物业管理合同，涉讼商品房的产权、使用权和控制权已全部移交给了原告。交付当日，原告虽对物业某些细节表示需要改善，但原告提出的改善问题，均不是合同约定延期交付的理由。鉴于2014年2月23日被告与原告已完成实际交付，原告亦实际占有和使用涉案物业，应当认定交付日为2014年2月23日。2.关于窗台靠窗位置结构与合同约定的层高沙盘模型展示的结构存在异议的问题。按照双方签订的商品房买卖合同补充协议第一条约定，沙盘模型不是合同承诺，且被告以政府审批批复的规划设计方案和图纸进行施工，在施工过程中没有涉及变更，而且所谓的层高3.3米在合同上并不是指整个涉讼商品房的所有部位一律为层高3.3米，这仅是一个概括性表述，在原告购买的涉讼商品房套内绝大部分的层高均是达到3.3米的，这点原告是没有异议的。关于层高的问题，现行的法律是没有作出具体的规定的，故原告的诉讼请求没有事实依据以及法律依据。被告华锦花园公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.快递通知单；2.房屋交付确认书；3.入住协议；4物业质量保证书；5.物业使用说明书；6.物业管理服务合同；7.装修管理服务协议；8.管理规约；9.消防安全责任书；10.主体结构分部工程质量验收纪要；11.中山市建设工程施工许可申请表；12.10-28层报建图纸；13.10-28层竣工图纸；14.中山市建设工程竣工验收备案登记证；15.涉讼商品房测量图。本院经审理认定事实如下：2013年2月21日，原告刘辉祥（买受人）与被告华锦花园公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买中山市东区××东××大厦北××1101卡商品房[土地证号：中府国用（2008）第2103**号；预售许可证号：中建房（预）字第2012266号]，合同约定建筑面积106.12平方米，套内建筑面积为64.49平方米，层高为3.30米，购房总价款为976304元，以银行按揭方式付款。出卖人应于2013年12月18日前将验收合格（该商品房经验收合格是指由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位自行组织验收合格）的商品房交付给买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示前述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。原告已通过现金以及银行贷款的形式向被告支付全部购房款。涉讼商品房于2013年3月14日办理商品房销售登记备案。对于验收与交付，结合原、被告的举证，2014年2月23日，原告在涉讼商品房的物业管理方中山市东融物业管理服务有限公司提供的房屋交付确认书、入住（办公）协议、物业管理服务合同、管理规约、装修管理服务协议、消防安全责任书等材料上签字确认。在一房屋验收表上，载明了原告对涉讼商品房进行验收过程中指出的一些问题。在该房屋验收表上明确载明：“未交付钥匙给业主，我司保管业主室内门窗等设施”。原告认为，被告并未按照合同约定交付涉讼商品房，且层高不符合合同约定，存在价值贬损，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，本院依法进行现场勘查，经勘查：涉讼商品房在面对正门部分为落地玻璃窗结构，据目测，窗户上方有一水泥钢筋结构的横梁，导致靠窗位置有6、7平方米的层高仅有2.2米左右，且为半封闭结构，该位置用于放置11楼和12楼的空调，对比12楼则不存在此现象。但12楼，靠窗户上方也有水泥钢筋的下沉部分，目测为50厘米。对于存在的此情况，被告明确是无法进行修复的。另查，据中山市住房与城乡建设局提供的大东裕贸联大厦工程竣工验收备案表显示，涉讼商品房验收的时间为2014年7月14日（后附有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收意见），取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间为2015年1月19日。又查，诉讼中，本院依法委托中山市经纬土地房地产评估有限公司对涉讼商品房的经济损失进行评估，该司出具评估报告：选定损失资本化法确定涉讼商品房在价值时点的房地产经济损失为130952元。经质证，原告对评估报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告的质证意见除与前述答辩意见一致以外，还认为前述评估公司没有经济损失的评估范围；评估报告适用评估依据错误；所适用的《中华人民共和国标准房地产估价规范》中并没有“功能折旧”的规定；评估报告中所采用的“损失资本化法”不符合国家标准且并没有采用两种或多种评估方法；所谓的“房地产经济损失”数额没有计算没有分析，与司法评估委托书上委托事项没有对应关系。另外，原告预付评估费用655元。再查，原告提供2012年8月17日中山日报、2013年5月7日南方日报等报道材料拟证明涉讼商品房采用的是“空心方箱”施工技术。这种建筑技术让空间更加开阔美观，空间的间隔和管线布置方便，节省装修成本，同时也提高净空的高度，隔音、隔热效果明显，抗震性能高。天花为无梁平板结构，为日后现代简约装饰提高品质提供了坚实的硬件，真正达到实用、经济和美观的要求。庭审中，原告表示其在购买涉讼商品房时不是现楼，当时外面搭建了很多棚架，其没有上去看过。另外，在诉讼过程中，在本院组织下，被告于2016年12月30日向原告交付涉讼商品房的钥匙一套。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于原告主张的涉讼商品房价值损失的诉讼请求。结合原、被告双方的举证以及本院开展的现场勘查，涉讼商品房内部分层高确未达合同约定的3.3米，且大门正对部分属窗户，因层高不足，对视觉以及使用带来一定的影响及破坏，按照一般交易习惯，房屋窗台观景位置确会在一定程度上影响房屋的价格高低。对于存在的此问题，被告明确是无法进行修复的。在此情况下，本院依法委托中山市经纬土地房地产评估有限公司对涉讼商品房的经济损失进行评估，该司出具的专业评估报告并不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中规定的“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，故本院采信该评估结论。涉讼商品房的价值损失为130952元。因被告存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七的规定，应承担相应的违约责任，被告应向原告赔偿涉讼商品房的价值损失130952元。关于原告主张的逾期交付商品房违约金的诉讼请求。中山市商品房买卖合同中明确约定被告应于2013年12月18日前将验收合格（该商品房经验收合格是指由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位自行组织验收合格）的商品房交付给原告，并向原告出示合同约定的文件，而根据原、被告的举证，在合同约定的该时间，涉讼商品房并未完全具备合同约定的交付条件且被告并未举证证明其已向原告履行出示文件的义务。原、被告双方在2014年2月23日通过签订协议、文件等形式进行交付属于无效交付。另外，根据原告的证据房屋验收表.显示涉讼商品房存在一定的瑕疵需要进行修复，且明确注明钥匙并未交付。在这之后，一方面，被告并未举证证明对瑕疵问题进行修复并进一步完善交付行为；另一方面，原告作为产权人，在一定程度上怠于履行其义务，并未积极沟通接收涉讼商品房。结合本案的实际情况，本院确定，原、被告双方各自承担50%的责任。另外，针对原告主张的要求交付涉讼商品房的问题，因诉讼过程中，本院已组织被告将涉讼商品房的钥匙交予原告，本院认定至2016年12月30日，被告已将涉讼商品房交付原告使用。因此，计算逾期交付的期间应为2013年12月19日至2016年12月30日，按照合同约定的按日支付已交付房价款万分之三的违约金，共计324230.6元（976304元×0.0003×1107天），原、被告各承担50%的责任，即为162115.3元。关于原告主张的交付涉讼商品房的诉讼请求。因在本案诉讼过程中，在本院组织下，原、被告双方已交接涉讼商品房的钥匙，故本院认定关于交付的诉讼请求已经处理完毕。综上，原告诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告中山市华锦花园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘辉祥支付坐落于中山市东区东苑南路101号大东裕贸联大厦北塔2号1101卡商品房的价值损失130952元；二、被告中山市华锦花园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘辉祥支付逾期交房违约金162115.3元；三、驳回原告刘辉祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5917元（原告刘辉祥已预交），由被告中山市华锦花园房地产有限公司负担（被告中山市华锦花园房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告刘辉祥），评估费用655元（原告已预交，被告中山市华锦花园房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告刘辉祥）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  梁丹妮人民陪审员  邓杏妹二〇一七年三月三十一日书 记 员  宋依蒙刘佳林