重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初727号原告：何安群，女，1982年9月9日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（统一社会信用代码915002255590338237），住所地重庆市大足区龙岗街道北环西路胡马桥片区A幢32号。负责人：马丽平，总经理。委托诉讼代理人：周晓源，男，1986年2月17出生，汉族，住重庆市江北区,系公司员工。原告何安群与被告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（以下简称泽京公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理，原告何安群及其委托代理人杨道明、被告泽京公司的委托诉讼代理人周晓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何安群向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司赔偿因房屋质量问题给原告造成的损失46688元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2013年3月25日与泽京公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告因出售给原告的房屋存在质量问题，被告反复整改现才整改完毕。原告无房屋居住，整改期间造成原告因租房支付了36400的租金，未使用该房屋而产生的物管费2288元，以及因接房来往的车费、生活费、误工费8000元，其损失共计46688元。被告辩称：1.对房屋质量瑕疵尽到了合同约定的维修义务，原告起诉的各项损失没有证据证明；2.原告诉称的房屋租赁费用损失并非因房屋整改而发生，整改与租房二者之间没有必然的因果关系；3.房屋整改并不影响房屋居住使用，租房费用并非原告损失。本院经审理认定事实如下：2013年3月25日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于重庆市大足区棠香街道棠凤路766号7幢1-29-2号商品房一套。房屋建筑面积111.37平方米，成交总额为423321元。原告缴纳了首付款127321元，余款办理了按揭手续。合同约定被告应当在2014年9月20日前将已通过建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。涉案房屋于2014年9月12日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，被告陈述于2014年9月20日将房屋交付原告，对此原告未持异议。原、被告双方提交的房屋保修跟踪单反映，原告于2015年3月12日向物业反映要求维修房屋顶面开裂，房屋顶面漏水，卫生间墙面开裂等；于2015年3月26日反映要求维修客厅景观阳台两侧门框墙体开裂，主卧卫生间墙面开裂，烟道漏水，主卧漏水等；于2015年7月6日反映要求维修客厅墙面开裂，次卧窗框渗水，院馆墙体大部分开裂，主卧靠墙厕所墙体开裂等；于2015年7月12日反映次卧窗框渗水要求维修；于2015年8月20日反映客厅有2处开裂，客厅至院馆通道地面开裂，2个次卧地面开裂，主卧地面开裂等要求维修；2015年9月11日反映主卧飘窗顶渗水；2015年9月14日反映主卧飘窗顶渗水，次卧墙面渗水，屋面做防水等问题；2016年9月7日反映客厅地面裂纹，客厅右墙面裂纹，次卧飘窗处裂纹等；针对原告反映的问题，被告均安排工作人员进行了修复处理，并作了维修记录，处理完毕后，维修人员，物业管理工作人员以及原告何安群或唐全华（何安群庭审确认系其家属）在维修单上进行签字确认。庭审中，原告亦当庭确认其反映请修的房屋质量问题现已经处理完毕。2014年5月6日，原告通过重庆市铜梁区永鑫房屋中介所与案外人陈建签订房屋租赁合同一份，约定陈建将位于铜梁区东城街道办事处东莘路329号1栋2-21号110.08平方米的房屋出租给原告使用。合同租赁期限为三年，自2014年5月6日起至2017年5月5日止。租金按年支付，每年16800元，原告分别于2014年5月6日、2015年5月5日、2016年5月5日支付了租金，陈建出具了收据或收条。被告认为原告租房合同签订时间是2014年5月6日，期限为3年，签订时还未到交房期限，该租房与本案无关联。即使租房也应当是在大足区，而不应该是在铜梁区。收条不能证明原告实际交付了房屋租金。不过，双方在庭审中一致确认了大足区同地段房屋租金标准按照1万元每年进行确认。原告认为被告交付的房屋存在质量问题，被告整改期间其无房居住，造成了租金损失等。遂起诉来院，诉讼请求如前。上述事实有《重庆市商品房买卖合同》、《房屋保修跟踪单》、《房屋租赁合同》及《收条》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《证明》、《关于海棠香国7栋1-29-2商品房整改情况的说明》等证据载卷予以佐证，经开庭质证，可以证实。本院认为，原、被告双方在庭审中对商品房买卖以及房屋存在质量瑕疵的基础事实均未持异议，对此本院予以确认。结合双方在庭审中的质证答辩意见，本案的主要争议焦点为：房屋质量瑕疵是否达到影响原告装修入住严重程度以及原告在铜梁租房产生的费用是否应当由被告承担。关于被告提出的房屋质量瑕疵不影响原告装修入住的问题。本院认为，在民事案件中，通常存在举证证明责任于原、被告之间相互转换，来回穿梭的情形。如原告对自己提出诉讼主张已经举示了高度概然的证据建立了证据优势则应当认为其举证证明责任已经完成，此时被告提出事实的抗辩具有举反证的义务，否则应当承担举证不利的法律后果。本案中，从原告请求登记事项及被告维修记录事项来看,涉案房屋质量瑕疵包含了房屋顶面开裂、房屋顶面漏水、烟道漏水、客厅墙面开裂、次卧窗框渗水、主卧地面开裂、次卧地面开裂、通道地面开裂、主卧飘窗渗水、次卧墙面渗水等。且该瑕疵事项均有原告、物业工作人员以及被告的修复工人三方签字进行确认,真实性可以认定。前述瑕疵事项共计十余项，其中房屋顶面开裂及漏水，主次卧室飘窗渗水等应属较为严重的质量瑕疵，对业主装修入住会产生一定影响，应当认为原告的证据已经达到了举证的概然优势，举证责任完成。此时应当由被告举反证来证明质量瑕疵并不影响原告使用，被告庭审中举示物业公司出具的说明一份，内容载明“物业公司应泽京公司请求，对目标房屋整改作说明：一、目标房屋所在楼栋于2014年9月20日开始房屋交接，但业主一直以房屋质量问题拒绝办理接房手续；二、目标房屋所存在的质量问题并不影响实际居住，整改单位均在规定时间内按要求完成整改；三、业主从未缴纳物业管理费。”本院认为，该说明系被告请求而为，说明所作房屋质量问题不影响实际居住乃物业公司主观判断，但并未提供其他证据佐证该主观判断成立。说明内容证明力不充分，无法达到被告的证明目的。同时，被告书面放弃申请司法鉴定的诉讼举证权利，本院视为其举证责任未完成，由其承担不利法律后果，故对被告关于房屋质量瑕疵并不影响装修入住的抗辩不予采信。当然,原告提交的证据内容进一步显示,在被告于2015年10月6日对原告2015年9月14日再次反映的屋面防水、飘窗渗水、次卧墙面渗水等问题修复完成后,原告至2016年9月7日才又反映要求维修地面裂纹,墙面裂纹的问题。除此之外，在接近一年的期间内，原告未反映要求维修过其他房屋质量瑕疵问题。而本院认为，普通地面裂纹，应属建筑行业通病，该通病通常并不影响业主对房屋的使用。亦即在2015年10月6日被告完成渗/漏水修复后，涉案房屋已达装修入住条件。故本院合理确认被告因修复房屋质量瑕疵问题所影响原告装修使用期间为2014年9月20日起至2015年10月6日止，且前述期间包含原告装修期间在内，该期间内原告客观上也无法入住使用，理应扣除。由于双方均未举示扣除装修合理期限的证据，本院结合当地装修情况，酌情扣除6个月，则扣除后，被告因修复房屋瑕疵所影响原告使用的期间为2015年3月20日起至2015年10月6日止。关于被告认为原告租房与房屋质量瑕疵不具有关联性的抗辩。原告于2014年5月6日与案外人签订房屋租赁合同，租赁地点在重庆市铜梁区，租赁期限三年，租金按16800元/年每年一付。原告当庭陈述其原系铜梁区人，因无房居住在铜梁租房，实为生活需要。对此，被告并未提供原告租房非因生活居住需要外的其他证据加以证明，对原告当庭陈述本院予以确认，对被告抗辩原告租房时并不能预见房屋交付时一定会有质量瑕疵问题，由此原告租房居住系另有目的的意见不予采纳。实际上，行为人不违反法律规定的主观目的法院也不宜作过多评述，不过从原告举示的租赁合同来看，合同租期虽为三年，但房租是为年付，合同也明确约定双方协商一致可变更或终止合同。即使双方无法合意解除，根据租赁合同约定的违约解除条件，原告可以承担合同总租金数额的5%的违约责任予以解除合同。故本院更倾向确认，自被告瑕疵房屋交付之日起至修复瑕疵之日止，该期间原告租房的事实与被告瑕疵交付具有一定关联，被告应当就该期间损失承担相应责任。前文确认被告承担损失期间为2015年3月20日起至2015年10月6日止，共计200天，按照双方确认的大足区同地段房租租金标准10000元/年计算损失为10000元/年÷365天×200天=5479.45元。关于原告起诉的物业费以及生活费，误工费，车费等，均未提供损失现实产生的证据以及与本案具有关联的证据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告何安群租房损失5479.45元；二、驳回原告何安群的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费484元，由原告何安群负担300元，由被告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  毕在强二〇一七年三月二十一日书 记 员  杨 峰