沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0112民初562号原告王晓丹，女，1980年12月24日出生，汉族，现住址沈阳市铁西区。被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住沈阳市浑南新区临波路16-22号。法定代表人华建国，系该公司董事长。委托代理人吕梦娇���郑伟，系辽宁正时律师事务所律师。原告王晓丹与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员马俊光适用简易程序独任审理，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告王晓丹，被告委托代理人吕梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月23日原、被告补签《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市某区临波路18-5号1-2-2房屋一处，建筑面积133.17平方米，总房款671,117.84元，同时，约定被告应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2014年6月10日向原告交付房屋。但原告至今未取得房屋所有权证书。根据合同约定，被告迟延履��了将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，应当按付房款日万分之一向原告支付违约金。截止原告起诉之日，被告共计逾期391天，原告认为被告的行为已经构成违约，理应向原告支付违约金。原告与被告协商未果，故来院诉讼，请求法院依法判令：1、被告给付原告迟延办理房屋权属证照的违约金26,240.71元（从2015年12月10日至2017年1月4日止），2、被承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告所主张的违约金明显偏高，应依法予以调整。1、导致逾期办证的原因，并非本案的被告，而是施工单位、消防单位等非本合同主体导致的。原告所购的房屋是由五洋建设集团股份有限公司、沈阳桃仙国际机场消防工程有限公司所施工建造的，应由其在规定的时间内完成交接工作，但是施工单位、消防单位等没能及时移交档案，被告多次给施工单位发工作联系函沟通，要求施工单位尽快解决交档工作，由此引起的违约由施工单位负责，但是施工单位一直没有给予答复，导致被告一直不能够给原告办理产权手续，但是可以看出，被告在积极履行为原告办证的事宜，被告对合同的履行是积极、主动的，并且希望早日将办理房屋产权证的手续办理完毕。2、房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，环节多，许多环节的流程也很缓慢，也是导致逾期办证的一个原因。但是，现在已经将所有程序办理完成，初始登记即将办完。根据商品房买卖合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书…”的规定，商品房买卖合同中明确写明因被告的原因导致无法办证，被告需要承担违约责任，但是根据被告提供的证据显示，被告不能为原告办理房产证的原因是多种因素结合造成的，被告一直在积极办理办证事宜，没有消极怠于履行合同，过错程度不大，故应该综合考虑违约的过错程度，主观因素，客观因素导致的违约的情况来考量违约金。3、原告的起诉违约金过高，应依法予以调整。首先被告已将原告所购买的房屋按时交付，并没有影响原告的正常居住使用，原告实现了该房屋的使用价值，且原告并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失。其次，被告销售此房屋利润微薄，还未达到逾期办证所承担的违约金数额，如按原告所提请的违约金赔偿数额给予赔偿，将损害后期未办理入住业主的利益，原告获得的利益也远远大于其造成的损失，并给被告造成巨大的影响。最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但是房屋的实际价值是使用，原告在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值，违约金是一种补偿属性，故在确认违约金数额时，在尊重合同双方意思自治的同时，也应充分考虑违约行为所造成的损失数额、违约金的数额占总房款的比例来确定违约金。4、原告起诉的违约金计算时间及数额不正确。被告认为违约金的计算为起诉之日往前推算2年，超过的部分无效。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，被告未按照合同约定办理房产证需承担违约责任，每日违约金为已付房款万分之一。2、房款发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据，证明原告按照合同约定履行了支付房款的义务。3、房屋交接单、缴采暖费票据，证明2014年6月10日，被告将房屋交付使用，被告违约，未在房屋交付使用后548天内办理房产证，截止到2017年1月4日，违约期限为391天。被告对上诉证据均没有异议。被告在开庭时，向本庭提供证据如下：1、工作联系函、工作联系单、事项承办通知单、建设工程施工合同、房屋建筑工程质量保修书、消防工程合同、证明公司变更登记核准通知书各一份，用以证明施工单位未能完成与质检部门的交档工作，被告多次通知施工单尽快解决，但是没有得到回复，施工单位一直拖延不向质检部门提交档案，导致申请办理消防审批工作延后，市消防局在收到承办通知单后也没有得出结果，以上综合原因导致被告不能给业主办理产权证，不能完全把责任归结到被告，被告承担的违约责任区别于完全因被告原因造成的违约责任，故应降低被告赔偿违约金的数额。原告对该证据没有异议，与我自己办理房产证无关，当时询问时，被告说手续都是全的，承诺2014年年底就能下发房产证，可以统一办理或者自己拿着委托函办理。根据原、被告提供的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：经审理查明，2014年6月23日原告王晓丹与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市某区临波路18-5号1-2-2号，建筑面积为133.17平方米的房屋一处，房屋总价款671,117.84元。合同第八条约定，被告应于2012年11月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定将具备施工、监理、勘察、设计建设单位验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同��十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金；逾期超过一年，买受人有权要求退房，出卖人应当于60个工作日内返还已付房款，并支付万分之一的违约金（因政府原因导致逾期办理的除外）。原告于2014年6月12日办理了该房屋入住手续。在庭审中，被告亦没有向法庭提供将原告购买的房屋办理产权登记办案手续的证据。原告多次找到被告协商未果，故来院诉讼。本院认为，原告王晓丹与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》是双方自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法��的强制效力性规定应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案原告于2014年6月12日办理入住手续，被告应在548日内，即2015年12月13日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举出其逾期办证符合合同约定的免责条件的证据，故被告应承担自2015年12月14日至2017年1月4日期间的逾期办证违约金671,117.84元×1/10000/天×387天＝25,972.26元，现原告主张的请求金额为26,240.71元，故原告的该项请求，本院对其合理部分予以支持。同理，对于被告提出原告的请求部分超过时效的抗辩理由，本院部分予以支持。对于被告提出系施工单位原因导致逾期办证的抗辩理由，因双方在合同中并未约定该理由是免除违约责任的条件，且与商品房买卖合同法律关系不具有直接联系，故被告的该项抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告王晓丹支付逾期办理房屋产权登记违约金25,972.26元（自2015年12月14日至2017年1月4日止）；二、驳回原告王晓丹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由被告沈阳新洲和田房地���开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费456元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  马俊光二〇一七年三月二十日书记员  刘 伟