福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终2200号上诉人（原审原告）：陈丽钦，女，1970年8月12日出生，汉族，农民，住莆田市涵江区，委托诉讼代理人：邓志煌，福建知信衡律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：武楚洁，福建知信衡律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：莆田艾建房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区沟头建材市场A幢小区1号楼417室，统一社会信用代码91350300777517826E。法定代表人:赵庆宗，董事长。委托诉讼代理人：蔡蓉蓉（系该公司法务），女，1988年4月28日出生，汉族，住仙游县，上诉人陈丽钦因上诉人莆田艾建房地产开发有限公司（以下简称艾建公司）商品房销售合同纠纷一案,双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初3号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈丽钦的委托诉讼代理人邓志煌及上诉人艾建公司的委托诉讼代理人蔡蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽钦上诉请求：1.撤销一审判决，改判艾建公司立即支付给陈丽钦逾期交房违约金232019元（自2014年4月1日起至2015年12月30日止按照购房款的日万分之四计算）；解除陈丽钦与艾建公司签订的《三迪城市花园车位使用权转让合同》，并返还陈丽钦车位购销款120000元并赔偿陈丽钦损失38519元（自2014年8月1日起至2015年12月30日止按照同期银行贷款利率的4倍计算）；2.本案一、二审诉讼费用由艾建公司负担。事实和理由：一审法院认定陈丽钦主张的违约金远超过实际损失属认定事实不清，适用法律不当。具体理由如下：一、一审法院认定陈丽钦主张违约金过高，调整为日万分之一于法无据。1.双方在《商品房买卖合同》中明确约定因违约产生的损失的计算方法，艾建公司在一审中仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，一审法院在艾建公司无任何证据的情况下即认定违约金过高是错误的。2.一审法院根据合同法解释二第二十九条的规定将违约金由日万分之四调整为日万分之一没有相应的法律和事实依据，并未考虑到陈丽钦的实际损失及艾建公司逾期交房长达一年之久的过错程度。一审法院在没有事实依据的前提下，不尊重合同约定，判决不尊重契约精神，应予以纠正。二、一审法院以租金损失来计算实际损失显然不当。1.本案中一审法院不应以租金损失来优先认定逾期交房损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下才能参照适用实际租金损失。本案双方在合同中有明确约定逾期交房的违约金为每日按购房款的万分之四计算，一审法院应当尊重合同约定。2.陈丽钦的主要损失并非为租金损失，还包括逾期交房所造成的利息损失。陈丽钦依约履行了支付购房款的合同义务，但艾建公司迟迟未将该房屋交付给陈丽钦，艾建公司在逾期交房一年之久的时间内占用该资金，陈丽钦支付购房款所造成的利息损失远超过合同约定的违约金，该部分损失还未包括陈丽钦的实际租金损失。3.艾建公司逾期交房给陈丽钦造成巨大的精神损失。三、一审法院认定双方签订的车位转让合同为有效合同，认定事实不清，适用法律错误。艾建公司出售人防车位的行为损害了社会公共利益，该合同系无效合同。四、一审法院认定该车位转让合同不符合法定解除事由属认定事实不清。1.艾建公司无权出售该车位，致使陈丽钦取得车位所有权的合同目的落空。2.艾建公司长期未依约履行通知交付义务，导致陈丽钦正常使用车位的合同目的不能实现。针对陈丽钦的上诉，艾建公司答辩称：1.当事人在违约金约定过高时，依法可以请求人民法院予以调整，按双方合同约定的日万分之四计算的违约金，显然过分高于陈丽钦的实际损失，一审将违约金调整为每日按购房款的万分之一计算是具有事实和法律依据。2.陈丽钦主张艾建公司占有资金造成其利息损失没有事实依据，陈丽钦向艾建公司购买房屋，艾建公司收取购房款合情合理。3.本案是合同纠纷，陈丽钦主张的精神损失没有法律依据。4.陈丽钦要求解除合同没有法律及事实依据，双方的车位转让合同已履行完毕，陈丽钦要求解除及赔偿损失没有依据，对该上诉请求亦应予驳回。综上所述，请求驳回陈丽钦的上诉请求。艾建公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈丽钦的诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈丽钦负担。事实和理由：一、一审法院根据双方合同第九条约定来认定艾建公司应承担逾期交房违约责任是错误的。根据双方合同第八条第二款的约定“如果未在规定日期内达到上述条件，双方同意按第二种方式处理，即买受人接收，出卖人支付买受人1000元违约金”，双方在合同中对履行了通知交房义务但不完全具备交房条件的情况的处理方式已经作出约定，不应再适用合同第九条关于逾期交房的约定。二、一审判决将逾期交房的违约责任计算至2015年12月30日，认定事实不清，适用法律错误。1.根据双方合同约定，对本案讼争房屋交房一事艾建公司的义务仅为将符合约定条件的房屋通知交付给陈丽钦，而事实上无论是约定交付的时间之前还是之后，艾建公司都多次电话及书面发函通知陈丽钦办理交房手续，但均因陈丽钦原因至今未接收房屋，故逾期交房的责任在于陈丽钦。2.一审法院认定艾建公司承担违约责任应支付违约金的基础是艾建公司在履行交房通知义务时未达到约定条件，那么在讼争房屋于2014年9月19日达到合同约定交付条件时，本案违约金应计算到讼争房屋于2014年9月19日达到合同约定交付条件止。针对艾建公司的上诉，陈丽钦答辩称：一、因为业主都没有接收房屋，不符合合同约定情形，故艾建公司主张其只应承担1000元逾期交房违约金没有事实依据。二、艾建公司认为一审法院将逾期交房违约金计算至2015年12月30日属于认定事实不清，亦不能成立。艾建公司应按实际交付房屋时间及每日按购房款的万分之四承担违约责任。1.艾建公司应按合同约定时间交付合格房屋，但讼争房屋至今都不具备交房条件，艾建公司提交的2015年12月30日向业主寄送通知的真实性并未得到认可，艾建公司在符合交房条件时还有通知交房义务，但其没有提供证据证实有实际通知到位，艾建公司应承担的逾期交房违约金应计算到房屋实际交付之日，而不是一审认定的2015年12月30日。2.艾建公司提供的2014年9月19日的建设工程消防验收意见书系复印件，所加盖的档案章并未得到业主认可。之后部分业主到消防部门也没有查询到该份文件，故该份证明并不属实。陈丽钦向一审法院起诉请求：1.判令艾建公司向陈丽钦支付逾期交房违约金231293.17元（暂计至起诉之日，实际计算至艾建公司交房之日）；2.解除陈丽钦与艾建公司于2013年12月9日签订的《三迪城市花园·车位转让合同》；3、判令艾建公司返还给陈丽钦车位款12万元并支付该款按银行同期贷款利率的四倍计算的利息。一审法院认定事实：2012年7月26日，艾建公司与陈丽钦签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：陈丽钦向艾建公司购买坐落在莆田市××区××路北侧××城市××号的商品房；商品房建筑面积为141.18平方米，单价为6429.69元/平方米，按建筑面积计算总价人民币907744元；买受人在合同签订后7日内支付购房款277744元，余款63万元申请按揭贷款；出卖人应当在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成;分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、根据2009年5月1日起施行的消防法，第1项约定的“消防验收合格”应为“通过消防机构备案”。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；买受人同意接受，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、其他可据实延期交房特殊原因见附件六合同补充协议；买受人未按照合同约定的付款方式按期支付购房款的（以银行贷款方式支付的，银行不予放贷、不足额放贷及因买受人的原因致使出卖人无法如期收取购房余额的，亦视为逾期付款）。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金；商品房到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还约定，合同确定的联系地址（陈丽钦与艾建公司的住所地）为各类通知、文书送达的地址，如果有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，陈丽钦依约支付购房款907744元。2013年12月24日，上述房屋经建设、勘察、设计、监理、施工等单位竣工验收合格。2014年9月19日，莆田市公安消防支队向艾建公司出具莆公消验[2014]第0100号建设工程消防验收意见书，对艾建公司申报的三迪.城市花园1#-10#楼、配套附属综合楼及地下室综合评定为建设工程消防验收合格。2013年12月9日，陈丽钦与艾建公司签订《三迪城市花园·车位转让合同》一份，约定：陈丽钦以12万元的价格向艾建公司购买坐落在莆田市城厢区霞林路北侧三迪城市花园项目地下室负二层9#车位（人防车位）使用权；陈丽钦全额缴清车位总价款后，艾建公司应于2014年8月1日将该车位交付给陈丽钦使用；使用年限根据国家的相关规定；该车位位于地下室人防区域，按产权登记机关相关规定不予办理土地证及产权证，物业管理费由陈丽钦承担；陈丽钦使用该车位应服从《人民防空法》及相关规定，无条件服从人防部门的管理和征用等。2013年11月18日和12月9日陈丽钦分别支付给艾建公司5万元和7万元用于购买上述车位。2013年12月和2015年12月30日，艾建公司均通过EMS快递向合同确定的联系地址寄送交房通知给陈丽钦。2014年8月1日，艾建公司通过EMS快递向合同确定的联系地址寄送车位交付通知书。2016年1月4日，陈丽钦以艾建公司违约为由向一审法院提起诉讼。一审法院认为：陈丽钦与艾建公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据该合同，艾建公司应于2014年3月31日前将符合规定的房屋交付给陈丽钦使用，但其未如期交付，已构成违约；陈丽钦主张逾期交房违约金以人民币907744元为基数按日万分之四计算，艾建公司则辩称该违约金过高应予调整，因本案逾期交房给陈丽钦造成的损失主要体现租金等实际损失，而陈丽钦主张的该违约金则远超过该实际损失，故对该违约金本院予以调整为以907744元为基数按日万分之一计算。艾建公司在上述房屋通过消防验收之前虽有通知陈丽钦交房，但当时该房屋不符合交付条件；上述房屋符合交付条件后，艾建公司于2015年12月30日通知陈丽钦交房，陈丽钦主张未收到该通知，但艾建公司的该通知系寄往合同中约定的联系地址，故艾建公司已履行了约定的通知义务，此后逾期交房的责任不应由艾建公司承担，艾建公司应支付给陈丽钦的违约金应自逾期交房之日起即2014年4月1日起计算至2015年12月30日止。艾建公司作为地下人防车位的投资人，享有使用、收益的权利，其在与陈丽钦签订的合同中亦明确告知该车位系人防车位，故双方签订的该合同合法有效，双方均应依约履行。陈丽钦要求解除双方于2013年12月9日签订的《三迪城市花园·车位转让合同》并判令艾建公司返还给陈丽钦车位款12万元并支付该款按银行同期贷款利率的四倍计算的利息，但双方签订的合同中并未对合同解除的条件进行约定，艾建公司亦不同意解除该合同，故上述合同不符合协议解除的条件；上述车位在2014年8月1日通知交付时虽不具备交付条件，但同年9月19日该车位已具备交付条件，并不影响正常使用的合同目的，陈丽钦此后亦未向艾建公司进行解除合同前的应有催告，故该合同不具备法定解除的条件；综上，陈丽钦的该请求缺乏依据，不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田艾建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈丽钦以购房款人民币907744元为基数自2014年4月1日起至2015年12月30日止按每日万分之一计算的违约金。二、驳回陈丽钦的其他诉讼请求。本案案件受理费7443元，由陈丽钦负担6392元，由莆田艾建房地产开发有限公司负担1051元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，陈丽钦对一审查明的事实中“2014年9月19日，莆田市公安消防支队向被告出具莆公消验[2014]第0100号建设工程消防验收意见书……被告均通过EMS快递向合同确定的联系地址寄送交房通知给原告”有异议，认为2015年之后业主有与艾建公司协商交房，期间艾建公司并未提交符合交房条件的验收报告及消防验收意见书，陈丽钦认为2014年9月19日的消防意见书是虚假的或者是将时间倒签到之前的2014年9月19日，业主经常找艾建公司交涉，艾建公司完全可以通知业主交房，但艾建公司并没有发出交房通知；陈丽钦对一审查明的其他事实没有异议。艾建公司对一审查明的事实没有异议。对一审判决认定的事实中双方当事人均无异议的部分本院予以确认。本院认为：陈丽钦与艾建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据双方合同约定，艾建公司应于2014年3月31日前将符合规定的房屋交付给陈丽钦使用，因艾建公司未如期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金约定应体现公平的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也明确规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。陈丽钦主张逾期交房违约金以907744元为基数按日万分之四计算，艾建公司则主张该违约金过高应予调整。本案逾期交房给陈丽钦造成的损失可以参照房屋租金损失，陈丽钦主张的该违约金则远超过该实际损失，故一审法院对本案逾期交房违约金调整为以907744元为基数按日万分之一计算，与租金损失相当，并无不当。陈丽钦依约应支付给艾建公司购房款，也正是因为其有向艾建公司支付了购房款，其才可以向艾建公司主张逾期交房违约金责任，故其主张因逾期交房给其造成利息损失没有依据。本案系合同履行的纠纷，陈丽钦主张逾期交房给其造成精神损失亦没有依据。本案讼争车位虽系人防工程，但该人防工程系艾建公司投资建设的，艾建公司依法享有该人防工程的投资收益权，故艾建公司有权出让本案讼争车位的使用权，双方签订的车位使用权转让合同是合法有效的，陈丽钦要求解除该车位转让合同没有事实和法律依据，应不予支持。艾建公司提供《建设工程消防验收意见书》复印件来源于莆田市基本建设档案馆，对该证据的真实性可以确认，据此可以确认本案讼争房屋在2014年9月19日已经消防验收合格。艾建公司交付的房屋在竣工验收和消防验收合格方符合交付条件，艾建公司在尚不具备交房条件的情况下，买受人有权拒绝接收。艾建公司主张根据双方合同第八条第二款的约定支付1000元违约金，但该条约定应是针对房屋符合交付条件后仍有质量瑕疵的违约金。在符合交房条件后，艾建公司应当告知陈丽钦并再次通知其接收房屋。艾建公司没有提交证据证明讼争房屋在消防验收合格后至2015年12月30日间有再次通知陈丽钦接收房屋，应承担举证不能的不利后果。综上所述，陈丽钦及艾建公司的上诉理由均不能成立，不予采纳；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉人陈丽钦与上诉人莆田艾建房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费7443元，由上诉人陈丽钦负担6392元，由上诉人莆田艾建房地产开发有限公司负担1051元。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年三月十七日书 记 员  黄慧萍附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。