江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏0303民初2534号原告：张建金，男，1965年5月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：马西军，江苏忠清律师事务所律师。被告：铜山县振业建筑工程公司，住所地徐州市铜山区伊庄镇。法定代表人：卢辉，该公司经理。委托诉讼代理人吴涛，男，1981年3月10日生，汉族，住徐州市经济开发区。被告：董伟，男，1976年12月25日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：董文道（曾用名董维道），男，1943年3月13日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：张丽萍，女，1962年10月6日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈传华，男，1961年3月6日生，汉族，住徐州市。被告：丁维桂，男，1952年8月6日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李磊，江苏徐海律师事务所律师。被告：徐州天翔华裕商贸有限公司，住所地徐州市淮海食品城恒源仓储中心二楼2号。法定代表人：张丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。被告：徐州中国淮海食品城投资集团有限公司，住所地徐州市淮海食品城国际会展中心。法定代表人：冷长春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨译，男，1976年7月3日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。原告张建金与被告铜山县振业建筑工程公司（以下简称振业公司）、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂、徐州天翔华裕商贸有限公司（以下简称天翔公司）、徐州中国淮海食品城投资集团有限公司（以下简称食品城投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，依法转为普通程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告张建金及其委托诉讼代理人马西军，被告振业公司委托诉讼代理人吴涛，被告董文道，被告张丽萍的委托诉讼代理人吴忠民、陈传华，被告丁维桂的委托诉讼代理人李磊，被告天翔公司的委托诉讼代理人满启春，被告食品城投资公司的委托诉讼代理人刘玉荣到庭参加诉讼，被告董伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建金向本院起诉请求：1、被告振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂交付原告符合合同约定的商品房；2、被告振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂、天翔公司、食品城投资公司协助原告办理商品房所有权证；3、被告振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂赔偿原告损失41425元（暂计算至起诉之日，损失顺延计算至办齐两证和交付符合营业使用门面摊位房（如通水、通电等）为止）。事实和理由：1999年10月26日，振业公司与徐州市经济实用住房发展中心签订土地使用权有偿转让预约合同，转让土地26.241亩，转让金为472.338万元，土地使用年限为40年。徐州市经济实用住房发展中心统一办理立项、规划、征地以及产权证、土地证等有关手续。合同签订后，振业公司投资兴建天翔肉食水产市场。2000年2月25日，原告与振业公司签订中国淮海食品城肉食水产市场门面摊位房预售合同书，原告购买由该公司投资兴建的中国淮海食品城肉食水产市场内乙类区第84号门面摊位房，建筑面积25.4平方米，按建筑面积1650元每平米计算，原告应付41910元，振业公司保证于2000年6月30日前提供经质检合格的门面摊位房。同日原告交付被告振业公司购房款41910元。但原告多次要求振业公司履行合同未果。后原告得知：振业公司与实际出资人董伟、董文道、张丽萍、丁维桂是挂靠关系，由于四实际出资人各人自行售房导致天翔肉食水产市场一直处于失控状态。振业公司因未参与工商年检已于2004年11月30日被徐州市铜山工商行政管理局吊销营业执照。徐州市经济实用住房发展中心整建制归城南经济技术开发区，其中食品城的资产和土地等由食品城投资公司运营管理。张丽萍、丁维桂于2008年4月成立了天翔公司，食品城投资公司将天翔肉食水产市场的土地使用权证办到了天翔公司的名下。现天翔肉食水产市场的房子既没有通水，也未通电，且张丽萍霸占对外出租收取租金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告振业公司辩称，被告振业公司的公章已经被政府收回了，现在卢辉也不是振业公司的法人，振业公司与原告签署的买卖合同不知情，也没有收取原告的费用，所有的费用房款都是由董伟、董维道收取的，不应该找振业公司承担责任。被告董伟未答辩。被告董文道辩称，原告所述的购房、买房都是事实，诉讼请求合理，应当赔偿损失，但是我没有钱。房子没有办证，有临时使用的。被告张丽萍辩称，一、原告与振业公司之间的买卖合同无效。第一，董伟、董文道、张丽萍、丁维桂四个合伙人是借用振业公司的营业执照来进行房地产开发，法律明文规定营业执照等经营证件是禁止借用，所以从该点确定了合伙人的开发行为是一种法律禁止的行为；第二，振业公司是建筑公司，不仅出借营业执照等经营证件，而且该公司也不具有房地产开发的资质，这就确定了房地产开发行为是法律所禁止的行为；第三，该项建设到目前为止没有办理规划、土地、建设等国家有关主管部门的批准，因此涉案的房屋属于违章建筑，在相关部门没有批准补办手续之前，该项建筑不能改变其违法性，对于违章建设的房屋是严禁买卖的；第四，由于上述违法行为的存在，而且均是法律禁止的行为，所以至今涉案的房屋没有能够办理商品房预售手续，从以上四点可以看出由于上述开发行为、建设行为均属于法律禁止的行为，所以不管是振业公司与原告，还是四合伙人之间与原告之间，均属于无效的民事行为，不应受法律保护。应当按照无效的买卖关系处理。这样可以看出原告的诉请是不能成立的。二、天翔市场2004年由原来销售肉水产品变更为综合市场，不需要互不通水。三、原告诉请已经超过诉讼时效。四、关于原告要求赔偿的问题。被告认为被告不应当赔偿原告的损失。理由：第一，对于涉案的房屋是违法建设开发，原告均是知道的，与原告订立合同是振业公司与他们订立，而振业公司公示的营业范围没有房地产开发，而且振业公司也不具有开发的资质，所以原告购买涉案的房屋是处于当时销售的房屋的价格优势，所以原告在主观上有过错；第二，由于涉案的房屋是没有任何建设手续而建设的房屋，是当时食品城开办时为了吸引资金，因此在2014年10月份，经市政府、云龙区政府召集规划、土地、建设等部门协调处理历史遗留问题，确定从2014年10月份可以对涉案的房屋补办相关的手续，当时经与食品城管理处协商，由天翔公司牵头，来协助购房户补办相关手续，因为消防需要，必须先解决消防问题，符合办证的条件，涉案的房屋才能申请补办手续，根据政府上述要求，天翔公司发出公告，同时食品城管理机构也发出公告，要求购房者配合办理相关手续，首先配合消防设施的建设，但是原告拒绝进行登记，涉案房屋的购买户已经有100多户进行了登记，由于原告拒绝登记，导致补办手续的工作中断，因此被告方认为在2014年10月前属于政府的原因不能办证，责任不在被告，那么2014年10月之后由于原告不配合，所以被告方不应当承担赔偿责任。更何况原告主观上有过错，对于政府部门的原因不能办证，被告方并不是指食品城管理处，而是因为徐州市政府的原因。五、本案的房屋原告在2000年元月份，已经上房并且经营，被告方也到云龙区市场监督管理机构咨询，在涉案的房屋当中凡是申请办理证照的，市场监督管理机构均予以办理，因此原告已经接受房屋并正常进行经营。不存在损失。六、本案应当中止审理，在本案审理之前，在被告天翔公司名下的土地使用证，董伟、董维道认为侵犯其权利，已在徐州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销此证，因为在本案中原告要求所有被告协助办证，行政诉讼案件的审理结果必然会影响本案办证义务主体的确定，因此申请本案的中止审理是有事实依据的，在政府通知补办手续后，被告天翔公司和淮海食品城管理处多次以告知公告及现场张贴告示的形式要求原告到被告天翔公司和食品城管理成办理登记手续，市场中大多数业主都配合登记，但是原告不配合拒绝登记，导致无法按照政府的要求及时完善设施，不能及时补办相关手续，如果原告有损失的话是原告故意扩大的损失，应该由原告自行承担。原告在签订合同时明知被告违规开发房屋，因为振业公司是建筑公司非房地产开发公司，也没有出示预售商品房许可证，原告没有做到一般人的义务，并且也一直未要求其签订正规的买卖合同，原告存在一定过错。七、关于协助办证的问题，淮海食品城是历史遗留问题，天翔公司作为接盘公司，积极做工作，促成办证协调会，由于国家消防规范政策的改变和调整，导致原来建设的房产不符合办证的要求，所以必须进行消防的再改造，才能补办建设、规划、房产等许可，在这个基础上才能得到政府部门的认可，才能颁发两证。云龙区政府有关的主管部门与天翔公司于2014年发出公告，要求凡是挂靠振业公司名下签订的预售房购房户在规定的时间、地点携带振业公司与购房户订立的合同、付房款的发票等前来由政府、企业组成的联合办事处进行确认、测量等，在此基础上开展工作。在此期间，原告没有来进行登记，没有履行自己的义务。2016年元月份，云龙区政府有关部门和天翔公司、华泰国贸公司再次发出公告，具体仍按照2014年公告的要求，原告都是明知的，却用实际行动拒绝履行义务，导致消防和办证工作停滞，因此被告认为原告存在重大过错，由此造成的损失是故意扩大的损失，应由原告承担。不能办证的责任，应该由原告承担。另补充：关于一部分业主虚假合同签订的原因，主要是当时在1999年市场开办之初，是四个自然人非法挂靠在振业公司名下，以振业公司的名义签订土地转让协议，一直到前期房屋没建成的时候由董伟到振业公司，带上大量盖振业公司公章的空白合同和四本收据发票，本应交给财务进行管理，由于当时说丢了两本收据，只交给财务两本，至今还留了两本，到现在还留了大量的空白合同，所以导致了可以签订虚假合同和振业公司的票据，才导致了前期问题的出现造成的矛盾，到现在无法解决，签订的虚假合同多数是与合同签订人亲属有利害关系的人进行签订，有串通、侵占合伙人财产之嫌，请法院明查。被告丁维桂辩称，第一：涉案合同属于无效合同；第二：被告丁维桂主体上不适格，作为合伙人之一如果需要承担责任，应该先由合伙内部的财产承担责任，天翔公司实际上是四个合伙人以合伙财产作为公司的资产设立的公司，四个合伙人按照合伙时的投资及分配比例享有该公司的股权，如需要对外承担责任，应由该公司对外承担。被告天翔公司辩称，第一，原告与振业公司签订的合同无效，理由同张丽萍的答辩意见。第二，被告天翔公司是在2008年才成立的，既不是合同签订方也不是实际开发商，由被告天翔公司协助办证是政府协调办证的方案，被告天翔公司同意这种方案的实行，但不是法定义务。能不能为原告办证，在什么时间办证，目前尚有许多不确定因素，因为在被告天翔公司名下的土地使用证被董伟、董维道申请撤销的法律风险，天翔市场大的房产证也没有办下来，从目前状况看原告要求被告天翔公司办证缺乏事实和法律依据。被告食品城投资公司辩称，原告和振业公司签订的合同无效。目前天翔市场办理不动产登记证有诸多困难，为了推进该市场的办证，解决购房者的诉求，我们前期通过云龙区法院分别进行两次诉讼，法院已判令四个合伙人偿还前期土地款，后为了加快市场办证的事宜，多次协调四个合伙人召开后续处理市场遗留问题的会议，因市场不能以个人名义作为开发主体，需要成立相关公司，作为市场后续办证主体及解决遗留问题的主体，食品城投资公司多次通知四合伙人前来参加相关会议，以书面信函的形式多次给董氏父子发函及前往其住址劝其尽快参加会议，成立办证主体的公司，后因董氏父子均未到场，造成市场工作无法推进，业主情绪激动，后由丁维桂代表董氏父子签订一份整体债权债务转让协议，将振业公司名下的签订的土地转让预约合同权利义务全部转让给天翔公司，作为市场后续的办证主体。为购房业主解决遗留办证问题。天翔公司的成立本应由四个合伙人成立，因其个人原因不到场，造成市场工作无法推进，购房户的诉求无法得到进一步的落实，遂由张丽萍、丁维桂成立的天翔公司作为市场的后续办证主体。至于董氏父子对该市场的资产有争议，可以另案解决。原告与食品城投资公司之间未成立房屋买卖关系，食品城投资公司不负有将诉争房屋办理过户至原告名下的义务。从原告诉状内容可知，原告于2000年4月4日与振业公司签订了食品城肉食水产市场门面摊位房预售合同，原告并未与食品城投资公司建立房屋买卖关系。根据《合同法》的相关规定，应当由出卖方承担交付房屋、协助买受人办理商品房所有权证书的义务，而不能由买卖合同主体之外的食品城投资公司承担办证义务。徐州市经济实用住房发展中心与振业公司签订土地使用权有偿转让预约合同后，即便食品城投资公司承继了徐州市经济实用住房发展中心在该合同中的权利义务，也只能说明食品城投资公司的合同相对人是振业公司或天翔市场实际投资人董伟、董文道、张丽萍、丁维桂，而不是本案的原告，振业公司与食品城投资公司之间存在的是土地使用权转让的法律关系，与门面摊位房买卖关系毫不相关。综上，食品城投资公司认为，原告不得突破合同相对性的基本原则而向食品城投资公司主张协助办证，原告诉请食品城投资公司主体错误，请求人民法院依法驳回原告对食品城投资公司的诉讼请求。经审理查明，1999年11月5日，董伟、董文道、张丽萍、丁维桂借用振业公司的相关执照，以振业公司的名义与徐州市经济实用住房发展中心签订淮海食品城市场土地转让协议书，取得了相关土地的使用权，四人合伙投资兴建天翔肉食水产市场。2000年2月25日，丁忠良代张建金（乙方）与振业公司（甲方）签订《中国淮海食品城肉食、水产市场门面摊位房预售合同书》一份，约定乙方认订购买由甲方投资兴建的中国淮海食品城肉食、水产市场内第乙类区第84号门面摊位房，建筑面积25.4平方米，按建筑面积1650元每平米计算，乙方应一次性付清人民币41910元整，甲方保证于2000年6月30日前提供经质检合格的门面摊位房，按照甲方的通知日期，携带合同书、收款凭证、身份证等有关手续办理入房手续。双方不得违约，否则按有关合同法规定处罚。2000年2月25日，张建金缴纳购房款41910元，董伟收取该款并向张建金出具盖有振业公司财务专用章的收据一张。张建金缴纳购房款后即接收了其购买的房屋。因该市场门面房的建设至今未取得规划、土地、建设等相关行政审批，故不能办理产权证。本院认为：涉案门面房的建设至今未取得规划、土地、建设等国家有关主管部门的批准，在这种情况下，原告的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定，裁定如下：驳回原告张建金的起诉。案件受理费836元，退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  刘海侠审判员  孔祥伟审判员  杨晓宇二〇一七年三月二十七日书记员  王 璐