江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终166号上诉人（原审被告）：扬州市广陵区凯天房产中介服务部，住所地扬州市解放北路3-25号。经营者：刁品芹，女，1979年11月11日出生，汉族，住扬州市。委托代理人：郑月兰，女，1960年2月20日出生，汉族，住扬州市广陵区（系扬州市广陵区凯天房产中介服务部合伙人）。被上诉人（原审原告）：扬州市妇女联合会，住所地扬州市邗江区。法定代表人：马宁，主席。委托代理人：朱飞龙，江苏理华律师事务所律师。委托代理人：邹素萍，江苏理华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州市少年宫，住所地扬州市南通西路**号。法定代表人：杨卫兵，主任。委托代理人：吴国强，江苏吴国强律师事务所律师。委托代理人：黄敏，江苏吴国强律师事务所实习律师。上诉人扬州市广陵区凯天房产中介服务部（以下简称凯天房产中介）因与被上诉人扬州市妇女联合会（以下简称市妇联）、扬州市少年宫（以下简称少年宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯天房产中介上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、由市妇联负担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、市妇联未提供合法产权证明，不能证明其为租赁房产的实际产权人，无权要求上诉人腾让房屋及支付占用费。2、上诉人是与少年宫签订的租赁合同，也是向少年宫缴纳租金。租赁期满后，并非上诉人不缴纳租金，而是无人收取租金。被上诉人对超过期限的房屋租赁不加制止，默认了继续租赁的事实。二、一审判决违反法定程序，判决书存在严重错误。本案适用简易程序，应在立案之日起三个月内审结，但本案审理期限长达六个多月，违反审理期限的程序规定。市妇联辩称，市妇联系讼争房屋的管理人，享有对讼争房屋的占有、使用、收益的权利，有权作为适格的主体提出诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。少年宫述称，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法。少年宫在收到一审判决书后已将收取的凯天房产中介的1000元保证金退还给凯天房产中介。请求驳回上诉，维持原判。市妇联向一审法院起诉请求：1、判令凯天房产中介立即返还占用的扬州市解放北路3－25号房屋；2、判令凯天房产中介支付房屋占用费7479元（自2015年7月16日起计算至2016年3月31日），2016年4月1日后至实际返还房屋之日止，按875元/月支付房屋占用费；3、本案诉讼费用由凯天房产中介负担。一审法院认定事实：本市解放北路3号建筑面积612平方米的房屋系扬州市少年儿童活动中心于1993年经相关部门批准建设。2004年11月2日，市直改制办向市妇联作出扬事改办复（2004）34号《关于同意撤销扬州市少年儿童活动中心的批复》，同意撤销扬州市少年儿童活动中心，该单位所有资产及负债（含或有负债）由市妇联接收管理。2005年1月5日，市妇联（甲方）与少年宫（乙方）签订国有资产有偿使用协议书，约定：使用地点为本市解放北路3号所有房屋场地，使用期限自2005年1月1日至2014年12月31日，使用费每年分两次支付；乙方在使用期内承担房屋维修、改造、环境布置费用；使用期内除因产权引起的纠纷由甲方负责外，其他经营管理上的纠纷一律由乙方自行解决；未经甲方同意，乙方不得转租承租的房屋和场地……2005年2月1日，市直改制办向市妇联作出扬事改办复（2005）4号《关于同意将原扬州市少儿活动中心整体资产交由少年宫有偿使用的批复》，研究决定原扬州市少年儿童活动中心整体资产收归政府所有，暂由市妇联负责管理，同意市妇联将该资产交由少年宫有偿使用，使用期限为2005年1月1日至2014年12月31日。2009年8月26日，扬州市纪律检查委员会、扬州市财政局、扬州市监察局、扬州市市级机关事务管理局联合作出扬财绩（2009）55号关于印发《扬州市市级行政事业单位房屋公开招租暂行办法》的通知，要求市级各行政事业单位对租赁合同到期的出租房屋必须按该暂行办法的规定履行申报审批手续，并引入市场竞争机制，遵循“公开、公平、公正”的原则，委托市产权交易中心实行公开招租。2011年5月10日，少年宫（甲方）与凯天房产中介（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于扬州市解放北路3－25号（建筑面积40平方米）；房屋租赁期3年，自2011年3月16日起至2014年3月15日止，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为房产中介使用；房屋每年租金为10500元，乙方在房屋租赁前需向甲方交纳保证金1000元，租期结束归还乙方；房屋租金按半年结算，先付后租，由乙方在每承租年度的前10日内交付给甲方；租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，房屋及主体的维修责任由甲方负责，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；未经甲方同意，乙方不得转租或分租房屋；租赁期满合同自然终止，甲方收回房屋重新对外招租……合同签订后，凯天房产中介向少年宫缴纳保证金1000元。合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，凯天房产中介将3－25号房屋房租缴纳至2015年7月15日。市妇联与少年宫曾就少年宫东部活动中心门面房出租情况进行沟通交流，市妇联同意自行向该门面房承租人主张权利。2015年12月16日，市妇联通知凯天房产中介经营者刁品芹，不再与其续租，要求其接到通知后30日内搬离出租屋，归还房屋，并将超期占用房屋使用费一次补缴，否则将追究相关违约责任。诉讼中，一审法院依职权追加少年宫为本案被告。一审法院认为，根据市直改制办的批复，原扬州市少年儿童活动中心整体资产即本市解放北路3号所有房屋场地收归政府所有，由市妇联负责管理，故市妇联对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。少年宫与市妇联签订国有资产有偿使用协议书取得上述房屋场地使用权后，就其中的25号门面房与凯天房产中介签订的房屋租赁合同，合同至2014年3月15日届满，之后双方未再续签房屋租赁合同，凯天房产中介继续使用租赁房屋，亦将房租缴纳至2015年7月15日，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。因少年宫与市妇联签订国有资产有偿使用协议书至2014年12月31日届满，之后双方经沟通协商由市妇联自行向门面房承租人主张权利。2015年12月16日市妇联发函凯天房产中介经营者刁品芹，不再与其续租，要求其接到通知后30日内搬离、归还房屋，并补缴房屋使用费，符合法律规定。综上所述，对市妇联要求凯天房产中介返还扬州市解放北路3－25号房屋的诉讼请求，予以支持。对于市妇联主张自2015年7月16日起至凯天房产中介实际返还房屋之日止按875元/月计算的房屋使用费，因房屋一直未交付，予以支持。凯天房产中介向少年宫缴纳的保证金1000元，少年宫应予返还。诉讼中，凯天房产中介、少年宫经传票传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、凯天房产中介于本判决生效后三十日内将扬州市解放北路3－25号房屋腾空让尽交付给市妇联执管；二、凯天房产中介于本判决生效后三十日内给付市妇联房屋占有使用费（自2015年7月16日起至实际交付房屋之日止，按875元/月计算）；三、少年宫于本判决生效后三十日内向凯天房产中介返还保证金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取65元，由凯天房产中介负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：1、市妇联是否有权要求凯天房产中介腾让房屋并支付占有使用费？2、一审审理程序是否违反法律规定？关于争议焦点1，本院认为，市妇联有权要求凯天房产中介腾让房屋并支付占有使用费。根据市直改制办的批复，原扬州市少年儿童活动中心整体资产即解放北路3号所有房屋场地由市妇联接收管理，故市妇联对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。经批复同意，市妇联将上述房屋交付少年宫有偿使用，协议使用期限至2014年12月31日；后少年宫与上诉人签订租赁合同，市妇联虽非该合同相对方，但该合同到期后，市妇联有权作为房屋管理人要求上诉人腾让房屋并支付逾期腾房占有使用费，故凯天房产中介关于市妇联主体不适格的上诉理由不能成立。关于争议焦点2，本院认为，一审审理程序符合法律规定。虽然一审法院审理本案的期限超过三个月，但一审审理过程中依法办理了审限延长以及继续适用简易程序的手续，不构成超审限。故凯天房产中介关于一审审理程序违法的上诉理由不能成立。综上，上诉人凯天房产中介的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人扬州市广陵区凯天房产中介服务部负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  陈少君代理审判员  郝佳佳二〇一七年三月二十八日书 记 员  王 媛