福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初7679号原告林福焰，男，1971年10月15日出生，汉族，住仙游县。被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地福建省仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第五层。负责人：许奎南，监事。委托诉讼代理人：许沙勇，北京观韬（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严君，北京观韬（厦门）律师事务所律师。原告林福焰与被告福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告林福焰、被告鑫隆公司的委托诉讼代理人许沙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林福焰向本院提出诉讼请求：1.鑫隆公司立即向林福焰交付经验收合格的坐落于仙游县中国古典工艺博览城7号楼109铺的房产；2.鑫隆公司向林福焰支付自2014年12月31日起按日之零点八计至2016年实际交付之日止的违约金；3.鑫隆公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2013年10月14日，林福焰与鑫隆公司签订合同编号为201303895的《商品房买卖合同》，约定林福焰向鑫隆公司购买坐落于仙游县中国古典工艺博览城7号楼109铺的房产，总价款为982912元，首付款为492912元，银行贷款为490000元。合同第八条约定鑫隆公司应当在2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付；合同第九条约定，鑫隆公司逾期超过60日后交房，林福焰要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆公司按日向林福焰支付已付款万分之零点八的违约金。合同签订后，林福焰依约支付了首付款，余款以银行按揭贷款支付。然而鑫隆公司未如期交房，已构成严重违约，应支付违约金。鑫隆公司辩称，一、本案的特殊背景。鑫隆公司系省十大重点工程之一的莆田市古典工艺博览城项目的业主，即项目公司。张双兰担任公司的管理职务，负责项目公司的具体运营与管理，2014年7月张双兰突然离境未归，爆发了大量的民间借贷与房地产纠纷。福建省公安厅对张双兰涉嫌集资诈骗进行了正式立案侦查。经调查过程中发现张双兰在鑫隆公司任职期间，以项目建设需要资金为幌子，进行大量的、严重超出项目公司资金需求的民间借贷，甚至有大量的一房二卖、贱卖鑫隆公司开发物业的行为。期间，为了取得民间高利贷者的放款，张双兰还伪造了鑫隆公司法定代表人钟文坚的签字、公司股东厦门新景地集团有限公司的公章及虚假的鹭江公证处公证书。上述民间借贷或以张双兰自己为借款人，或以项目公司为借款人，不一而定。本案是张双兰高达30个亿集资诈骗的一部分，如林福焰支付的该笔款项被张双兰转走，则应当作为刑事账款予以追缴，在刑事案件未审结之前，林福焰无权向鑫隆公司要求返还该笔款项。二、因诉争房产尚未通过验收，无法确定具体的逾期交房天数，故具体违约金的金额也无法确定。根据讼争合同第八条规定，施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人能够控制的原因导致工程延期的，开发商有权据实延期交房，讼争工程施工过程中，上述天数应当予以据实扣除。由于张双兰违法犯罪，侵吞鑫隆公司财产，导致项目至今处于停工状态。张双兰的违法犯罪活动是鑫隆公司所无法控制的，因此产生的非鑫隆公司所能控制原因造成工程延期的，鑫隆公司不应当承担赔偿责任。应待张双兰违法行为及其善后事宜妥善解决完毕后，重新计算施工的时间与鑫隆公司的交房期限，并据以判断鑫隆公司是否存在违约。从这一层面而言，林福焰要求鑫隆公司支付违约金所依据的相关事实目前无法确证，鑫隆公司的合法、合规、合理的交房期限亦存在不确定因素，裁决何时交房、逾期交房违约金以及逾期办证违约金的条件不满足，应当驳回该项诉求。综上，鑫隆公司恳请法院能够根据双方提供的证据。根据民事诉讼法、证据规则等相关法律法规，驳回林福焰全部的诉讼请求，保护鑫隆公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年10月18日，林福焰与鑫隆公司签订合同编号为201303895的《商品房买卖合同》，约定林福焰向鑫隆公司购买坐落于仙游县中国古典工艺博览城7号楼109铺的房产，总价款为982912元，首付款为492912元，银行贷款为490000元。合同第八条约定，鑫隆公司应当在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付给林福焰；合同第九条约定，鑫隆公司逾期超过60日交房，林福焰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2014年12月31日）起至实际支付之日止，鑫隆公司按日向林福焰支付已付款万分之零点八的违约金。2013年10月2日，林福焰向鑫隆公司缴纳了房屋的首付款492919元。2013年11月29日，林福焰向兴业银行股份有限公司贷款490000元并委托兴业银行股份有限公司将全部款项汇入鑫隆公司账户。2015年12月29日，公安机关对张双兰涉嫌集资诈骗罪进行立案侦查。因鑫隆公司未向林福焰交付房产，2016年11月15日，林福焰诉至本院请求处理。本案的争议焦点是：1、涉案合同是否与张双兰涉嫌集资诈骗案有关？2、林福焰的诉讼请求是否能够成立？1、涉案合同是否与张双兰涉嫌资金集资诈骗一案有关？鑫隆公司主张，本案是张双兰高达30个亿集资诈骗的一部分，如林福焰支付的该笔款项被张双兰转走，则应当作为刑事账款予以追缴，在刑事案件未审结之前，林福焰无权向鑫隆公司要求返还该笔款项。林福焰主张，其与鑫隆公司订立买卖合同，而非与张双兰签订买卖合同，双方应按合同履行，其已按约交付了购房款。张双兰涉嫌犯罪与本案无关。本院审查认为，鑫隆公司对涉案《商品房买卖合同》以及鑫隆公司出具给林福焰的收款票据等均无异议，应当认定林福焰完成支付购房款的义务。本案系林福焰与鑫隆公司平方销售合同纠纷，与张双兰涉嫌资金集资诈骗一案并无关联。2.林福焰诉讼请求是否合理？林福焰主张，《商品房买卖合同》约定，鑫隆公司应在2014年12月30日前交付诉争房产，本案交房时间应以2014年12月30日为准，并以此作为计算违约金。鑫隆公司未按合同约定交付讼争房产，应按合同约定支付违约金。鑫隆公司主张，因张双兰违法犯罪，侵吞公司财产，致项目停工，张双兰至今外逃，其公司不应当承担违约责任，应待张双兰违法行为及其善后事宜妥善解决后，重新计算交房期限。林福焰请求违约金的要求，应予驳回。本院审查认为，林福焰和鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应积极履行合同义务。合同第八条约定，鑫隆公司应在2014年12月30日前交付符合约定条件的商品房。该约定对双方均有约束力，鑫隆公司应予遵循。如前所述，张双兰涉嫌犯罪与本案没有关联，鑫隆公司主张本案交房期限应另行确定没有事实依据，本院不予采纳。现林福焰请求继续履行合同，根据《商品房买卖合同》第九条约定，鑫隆公司应自2014年12月31日起至实际支付之日止，以已付款为基数，按日万分之零点八向林福焰支付违约金。综上所述，本院认为，林福焰和鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应积极履行合同义务。涉案房产尚未验收，鑫隆公司在庭重申表示涉案房产验收时间无法确定，故林福焰请求交付房产不具备交房条件。待交房条件成就，林福焰可另行主张。本案系林福焰与鑫隆公司平方销售合同纠纷，与张双兰涉嫌资金集资诈骗一案并无关联。鑫隆公司未按合同约定交付讼争房产，应按合同约定支付违约金。至于违约金的计算方法，因鑫隆公司尚未对诉争房产进行验收，也无法确定验收的日期，违约金宜暂计至2017年3月30止日。2017年3月31日起的违约金，林福焰可另寻途径解决。林福焰合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决如下：一、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在本判决生效之日起十日内向林福焰支付违约金，违约金计算方法：以房价款982919元为基数，自2014年12月31日起按日万分之零点八计至2017年3月30日止；二、驳回林福焰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元，由福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈伟斌审 判 员  吴梅芳人民陪审员  郑瑞椿二〇一七年三月三十日书 记 员  李 双