.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省万宁市人民法院   民事判决书   (2016)琼9006民初151号   原告：周奇峰，男，1963年9月28日出生，汉族，现住广东省深圳市福田区。   委托诉讼代理人：杨振中，北京市大都律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴可嘉，北京市大都律师事务所律师。   被告：海南鑫东源旅业有限公司，统一社会信用代码为×××，住所地为海南省海口市海达路**今典别墅小区**别墅。   法定代表人：王小玲，该公司董事长。   委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。   第三人：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，注册号为469006000012604，，住所地为海南省万宁市兴隆温泉旅游城   法定代表人：陈曦，该公司董事长。   委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。   第三人：三亚农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码为×××，，住所地为海南省三亚市解放二路**   法定代表人：赵俊，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李庆玉，海南省农村信用合作联社律师事务部公司律师。   委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用合作联社律师事务部公司律师。   周奇峰诉被告海南鑫东源旅业有限公司(以下简称：鑫东源公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后适用简易程序进行审理，因万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司(以下简称：忆云山水公司)和三亚农村商业银行股份有限公司(以下简称：三亚农商银行)与本案的处理存在法律上的利害关系，本院于2016年4月14日依法通知以上两公司作为第三人参加本案诉讼，并同时将本案转入普通程序，于2016年6月24日公开开庭进行审理，原告周奇峰委托诉讼代理人杨振中和吴可嘉、被告鑫东源公司和第三人忆云山水公司委托诉讼代理人祝向荣、第三人三亚农商银行委托诉讼代理人李庆玉和刘静到庭参加诉讼。庭审中本院经各方当事人同意，给予各方调解时间30日。2016年8月3日，本案本院中止审理。2017年3月24日，本院通知继续审理本案。本案现已审理终结。   原告周奇峰诉称：原、被告于2013年11月28日签订《海南省商品房预售合同》（以下简称预售合同），该商品房预售合同为被告提供。预售合同载明，被告所出售的项目建设依据为其以出让方式取得坐落于万宁市××区内进地块的国有土地使用权证。该地块国有土地使用权证号为：万国用（2011）字第500004号。出卖人经批准在上述地块上建设的商品房为忆云山水产权式温泉假日酒店，建设工程规划许可证号为：万住建程规临（2011）第111号。建筑工程施工许可证号为：万建（2011）第111号。该商品房已由万宁市住房保障与房产管理局批准预售，商品房预售许可证号为：[2013]万房预字（延28）号。原告购买的商品房为忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的D307号，地址，地址为市××区。该商品房的用途为产权式酒店，原告作为买受人购买的目的是取得所有权，即享有该房屋的物权。被告提供的相应手续及预售合同的约定均表明其能够为原告办理产权证。该房屋建筑面积54.6平方米，每平方米8206.4元人民币，总金额为448050元，原告签订合同后按照约定一次性付款。预售合同还约定，被告须在2013年12月31日前向原告交付房屋，办理交接手续，并在房屋交付的360日内为原告办理所有权证，逾期交房的每日按已付房款的万分之三支付违约金。同时预售合同还明确约定该商品房分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。因被告原因，导致至今未能将诉争房屋交付至原告手中并按约定办理交接手续，且未能按照约定为原告办理所有权证，为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求：一、依法确认原、被告签订的商品房预售合同有效；二、判令继续履行原、被告签订的商品房预售合同，被告限期将原告所购买的目的是取得所有权的忆云山水产权式温泉度假酒店D307房屋交付给原告并办理相应的交接手续；三、判令被告向原告支付逾期交房的违约金54303元；四、依法判令被告限期为申请人办理房屋产权证；五、判令被告承担本案诉讼费。   被告鑫东源公司辩称：一、被告与原告之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，法律关系是真实并合法有效的，应当受法律保护；二、答辩人已将涉案房屋交给原告，被答辩人委托第三人忆云山水公司对涉案房屋进行装饰装修委托管理，且被答辩人已经实际收取了房屋的收益以抵充房款。可见答辩人已经将涉案房屋交付给被答辩人，交房义务履行完毕，被答辩人请求交付房屋并办理交接手续的请求不成立；三、由于答辩人不存在逾期交房的行为不应承担逾期交房的违约责任，被答辩人要求答辩人承担逾期交房违约金没有事实根据；四、因为涉案房屋存在抵押登记法律关系，被告正设法筹备资金偿还贷款，以期尽快撤销抵押登记。另，根据合同约定，请求法院给予答辩人合理期限为被答辩人办理房屋产权证，答辩人认为该合理期限为判决生效后180天-360天。   第三人忆云山水公司表示其答辩意见与被告的答辩意见一致。   第三人三亚农商银行述称：一、被告鑫东源公司实际控制人陈刚已涉嫌合同诈骗被万宁市公安机关刑事立案,本案应当依法中止审理。(一)涉嫌买卖合同诈骗的问题。第一,商品房预售合同版本的问题。根据答辩人向万宁市房管局了解,正规的商品房预售应当是开发商在网签系统自动生成已经包含所有预售信息的合同,而非原告提交的全部由手工填写的合同,该合同并未经过万宁房管局的网签备案。第二,合同诸多关键要素如合同签订时间、付款时间等均未填写。另外,答辩人已就涉诉房产于2013年1月30日办理了抵押登记,预售许可证上也有抵押登记的记载,但原告提供的合同均约定房屋未设定抵押。第三,原告在没有获得任何过户保障的情况下支付房款,并且被告并未提供不动产交易发票,本身就不符合逻辑及交易习惯,即使陈刚未被认定合同诈骗罪,至少证明原告自身存在过错。(二)陈刚与被告原法定代表人王传美系母子关系,早在2011年8月20日,王传美已出具公证授权委托书,将鑫东源公司等公司的管理权全权授权给陈刚行使,且王传美已经去世,那么陈刚为被告的实际控制人,陈刚的行为即为公司的管理行为。2015年12月31日,万宁市公安局出具了立案决定书[万公(刑)立字(2015)1715号],决定对陈刚涉嫌合同诈骗案立案侦查。一旦陈刚合同诈骗罪成立,那么原告与被告签订的买卖合同即成为陈刚诈骗的工具和载体,买卖合同归于无效,买卖的前提亦不存在,更不可能过户。因此,为彻底查清本案事实,合法公正的审理本案,根据《民事诉讼法》第150条规定,有下列情形之一的,中止诉讼:...(五)本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的...。本案应当依法中止审理。二、答辩人已就涉诉房产办理了抵押登记,依法对涉诉房产享有抵押权和优先受偿权。2013年1月22日,被告鑫东源公司与答辩人签订编号为三农联中心社2013年固借(诚)字第002号的《固定资产贷款合同》,借款2500万元;同日,被告与答辩人签订编号为三农联中心社2013年抵字第004号的《抵押合同》,以被告名下位于万宁市××区忆云路位于万宁市××区忆云山水产权酒店二期面积为3434㎡的在建工程及对应分摊的土地使用权[土地证号:万国用(2011)第5000**]提供抵押担保,并于2013年1月30日办理了抵押登记[他项权证号:万宁市房建万城字第**]。因此,答辩人与被告之间的借贷关系及担保关系清楚且合法有效,并在签订抵押合同办理了抵押登记,答辩人对争议房屋享有抵押权和优先受偿权。根据《物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告在抵押期间未经抵押权人即答辩人同意,私自转让抵押财产,其转让行为应当归于无效,除非原告及其他抵押房屋买受人代被告偿清债务。三、原告诉讼请求明显错误,应当依法驳回。在涉案房产已抵押给答辩人的前提下,买卖合同目的已不能实现,原告应要诉请被告赔偿损失而非办理权属转移登记。答辩人已于2013年1月30日办理完成涉案房屋的抵押登记,根据《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。因此,在答辩人未办理抵押注销登记之前,答辩人依法连续的享有涉案房产的抵押权。相反,原告与被告仅签订一份存在诸多瑕疵的商品房预售合同,并未办理也不可能办理房产过户登记手续,原告并未取得房产所有权。另外,原告并未核实涉诉房产是否已经抵押,虽签订买卖合同,但在答辩人已办理抵押登记的前提下,该买卖行为构成《合同法》第110条第1项规定的法律上不能履行的情形,所以原告应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,"商品房买卖   合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任"的规定,要求被告赔偿损失,而非诉请过户登记,原告诉讼请求明显存在错误,恳请依法驳回。综上,本案属于依法应当中止审理的情形,应当中止审理。另外,答辩人对争议房产办理了抵押登记,享有抵押权,法律上致使原告与被告之间的买卖合同目的不能实现,原告主张过户登记的诉讼请求已不可能实现,存在明显错误,应当依法驳回。   围绕以上诉、辩各方的讼争，各当事人的举证及质证意见如下：   一、原告提交的证据及其他当事人的质证意见。(一)原告提交的证据及证明内容。1、证据一、《海南省商品房预售合同》（含附件），证明原、被告于2013年11月28日签订了商品房预售合同，合同约定被告取得相应的出售手续，且出售时房屋未设定抵押，同时约定了房屋的坐落、价款、交房时间、办证时间以及相应违约责任。房屋买卖合同附件再次对于房屋出售时无抵押进行确认。2、证据二、收据及银行汇款凭证，证明原告按照合同约定支付了房款及装修款。3、证据三、被告项目合同在房管局登记情况，证明万宁市房管局对被告项目出售情况进行了登记，即原、被告合同签订时间、房屋坐落、人数等。4、证据四、委托经营授权委托书、委托经营合同、委托装修授权委托书、装修合同、收房委托书、物业管理授权委托书、收取经营收益授权，证明被告为原告购买的房屋进行了装修，后又委托忆云山水公司代为验收、接受交付与办理交接手续、并经营管理。酒店已经支付了原告两年的经营收益。以上证明原告已经对所购买的房屋享有实际的占有权和收益权。5、证据五、督促备案证明，证明原告购房后多次要求被告办理商品房预售登记备案事宜，原告对房屋未备案没有过错。6、证据六、交接证明，证明被告自己认可的实际运营时间为2015年2月8日，但按照合同约定已经违约，应当支付违约金。且该房屋现在并未由被告实际运营，故被告有义务将房屋交付给原告。7、证据七、关于办理忆云山水产权式酒店预售延期的函，被告在与原告签订买卖合同时，隐瞒房屋抵押的事实，但是根据后来取得的该份证据可知，虽然该房屋已经抵押，但抵押权人三亚农商银行同意被告将抵押房产继续出售，故即便该房屋在出售前已经被抵押，但原告对此并无过错，且抵押权人也同意被告继续出售，故原、被告之间签订的房屋预售合同也应合法有效。(二)被告的质证意见。1、对证据一的真实性、合法性、关联性和证明力均无异议，该合同合法有效应受法律保护。2、对证据二的真实性、合法性和证明力没有异议。3、证据三系复印件，真实性有异议，证明力请法院认定。4、对证据四的真实性、合法性、关联性没有异议，证明了原告的证据与被告交房的事实是吻合的，但对证明力有异议，该证据也证明了原告已经实际收取了房屋的收益以抵充房款。可见涉案房屋交付给被原告，交房义务履行完毕。5、对证据五的真实性、合法性、关联性和证明力没有异议。6、对证据六的真实性没有异议，对证明力有异议，该证据也证明了被告完成了交房手续，委托经营合同和装修合同也证明了涉案房产已经在2013年12月31日前进行了交付，不然也不会有后续的装修和酒店的收益。这只是事后补办的一个证明而已。7、对证据七的真实性不予质证，若该证据真实，也充分证明了第三人三亚农商银行允许被告对所抵押的房屋进行销售的事实，因为在建工程抵押并不能影响房屋进行销售，这是两个法律关系。(三)第三人忆云山水公司的质证意见与被告的质证意见一致。(四)第三人三亚农商银行的质证意见。1、对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，因为正常的合同应当是在合同网签时录入系统，然后全部由系统打印出，但是本案的合同上面的信息，除原告的身份信息外，全部是手写的，所以该合同并不是房管局出具的预售合同。商品房预售合同第四条明确载明了该房屋并未进行抵押，但是该房屋已经于2013年1月30日已经就该争议房屋进行了抵押登记，但原告提交的万宁市房产预售许可证并未记载该项目，若原告拿到的是未记载的，说明陈刚涉嫌合同诈骗，若原告拿到的是记载了抵押事项的则说明原告对涉案房屋抵押情况系知情的。从合同第6条付款方式上，原告写明是一次性付款，但是付款具体时间并未约定。合同约定内容中存在诸多瑕疵，对于合同签订的日期等问题都并未载明。2、对证据二关于个人汇款凭证真实性认可，关联性不认可，对于收据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据只能证明原告向被告汇款的事实，但是汇款目的不明。3、证据三只有复印件，真实性、合法性不予质证，关联性有异议，该证据出现的原因是在被告涉诉情况下，众多买房人去万宁市房管局查询的一个情况，和正式的网签、备案没有关系。4、对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。5、对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据原告并未对商品房预售合同进行网签和备案。6、对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可，因为从原告的诉讼请求第二项，说明涉案房屋并未实际交付。7、证据七没有原件，真实性不予质证，与本案没有关联性。第一，该证据目的是针对预售证延期，是为了涉案房屋预售证即将过期的函进行延期，发往的单位万宁市住房保障与房产管理局，而并非本案被告或者第三人三亚农商银行；第二、既然预售证需要延期，所以必须要销售才有意义。所以三亚农商银行同意是针对能够还款，而非解除抵押。在信贷管理过程中，任何的项目开发贷款只有到房管局办理解除抵押函后才可解除抵押，三亚农商银行同意销售并不等同于同意解押。   二、被告和第三人忆云山水公司没有向本院提交证据。   三、第三人三亚农商银行提交的证据及其他当事人的质证意见。(一)第三人三亚农商银行提交的证据和证明内容。1、证据一、委托书、公证书，证明陈刚代王传美在贷款合同和抵押合同上签字合法有效。2、证据二、海南省农村信用社固定资产贷款合同[合同编号：三农联中心社2013年固借（诚）字第002号]，证明被告鑫东源公司向三亚农商银行借款2500万元系被告真实意思表示，与三亚农商银行签订的贷款合同合法有效，双方借贷关系清楚。3、证据三、抵押合同[合同编号：三农联中心社2013年抵字第004号]、证据四、在建工程他权证[万宁市房建万城字第8377号]、万宁市土地使用权证[万国用（2011）第500004号]，以上证据共同证明，被告鑫东源公司为向三亚农商银行借款提供抵押担保系其真实意思表示，符合法律规定，抵押合同合法有效，且三亚农商银行在签订抵押合同后依法办理了抵押登记手续，对抵押房屋及土地使用权享有优先受偿权。4、证据五、（2015）三亚民保字第11号民事裁定书，证明法院依法对被告的相关财产进行了诉前查封。5、证据六(当庭补充提交)、万宁市房产预售许可证（2份），证明第三人三亚农商银行已就涉案房屋办理抵押登记，并且记载到该许可证上，证号为：2013万房预字延28号，从另一份预售许可证并未记载抵押事实，与第一份预售许可证矛盾。(二)原告的质证意见。1、对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，本案是原告与被告的买卖合同纠纷，与第三人三亚农商银行无关，是王传美授权给陈刚并非被告授权给陈刚，程序及合法性存在问题。2、对证据二的真实性、合法性和关联性不予认可，理由同证据一的质证意见。该证据的条款中，首先，被告以及第三人忆云山水公司需在三亚农商银行设立专管账户；其次，被告必须按时还款，如出现两期违约，三亚农商银行有权提前宣布收回贷款，处置抵押物；再次，三亚农商银行有权直接在被告设立的专管账户划扣所有贷款本金及利息。此约定证明农商行对被告的销售行为是知情，同意的，此点也与原告提交的证据七相印证，同时三亚农商银行代理人也当庭认可了该证据是同意销售而非解押，同时也说明三亚农商银行需对贷款去向以及房产销售情况负有监督义务。3、对证据三、证据四的质证意见同证据一，该证据显示是在建工程抵押，按规定债权实现方式为转让抵押物，收取抵押物转让款，实现债权，同时抵押权也是通过收取抵押物转让款行使。4、对证据五的质证意见同证据一、同时原告认为三亚农商银行滥用诉权，通过该份证据的起诉时间，结合提供的证据四、证据五的约定可知，第一，被告已经将房屋转让款交付至三亚农商银行否则根据合同约定三亚农商银行有权收回抵押款，但起诉前并未宣布收回；第二、被告也在三亚农商银行设立专管账户可直接划走款项，综上三亚农商银行证据证明了其已通过收取房款的方式实现了债权，已经再无权利实行抵押权，故属于滥用诉权。5、对证据六的质证意见同证据一，本案适用普通程序，第三人三亚农商银行逾期提交证据不符合证据规则，不能成为本案认定事实的依据。该证据非属于原件，来源不明，该证据也不能看出是欺骗了买受人还是银行，所以对该证据不予认可。(三)被告与第三人忆云山水公司的质证意见。1、对证据一的真实性没有异议，证明力由法庭依法认定。2、对证据二的真实性没有异议，证明力有异议，由法院依法认定。3、对证据三抵押合同的真实性、关联性没有异议，证明力有异议，特别是基于抵押合同效力是根据主借款合同的效力而定的，主借款合同的效力直接影响抵押合同效力。4、对证据四的真实性、关联性没有异议，证明力由法庭依法认定。5、证据五系复印件，对其真实性不予质证，对证明力有异议，这属于三亚市中级人民法院超标查封的情况，查封的标的物价值远超过抵押物的价值。6、证据六系复印件，首先，时间、字号无法看清，无法确认真实性、合法性，对关联性不予质证；其次，提交时间超出举证期限，且该不属于刚刚发现的证据，对该证据的真实性、合法性、关联性不予质证。   本院对案件事实和证据的分析、认定：   一、以上原、被告没有异议的证据，本院予以认定。   二、对当事人存在争议部分的主要证据及相关案件事实分析、认定如下：   (一)对原告提交的证据及相关案件事实的分析、认定。1、证据一证实原、被告于2013年11月28日签订了商品房预售合同，合同约定被告取得相应的出售手续，同时约定了房屋的坐落、价款、交房时间、办证时间以及相应违约责任。2、证据二证实原告按照合同约定支付了房款及装修款。3、证据三证实万宁市房管局对被告项目出售情况进行了登记，即原、被告合同签订时间、房屋坐落、人数等。4、证据四证实被告为原告购买的房屋进行了装修，后又委托忆云山水公司代为验收、接受交付与办理交接手续、并经营管理。酒店已经支付了原告两年的经营收益。也证实了原告对所购买的房屋享有实际的占有权和收益权。5、证据五证实原告购房后多次要求被告办理商品房预售登记备案事宜。6、证据六中写明的2015年2月8日应为被告对涉案房产实际投入运营进行确认。根据原、被告及第三人忆云山水公司之间订立的委托经营合同和装修合同，涉案房产应在2013年12月31日前已进行了交付。7、证据七证实被告在与原告签订买卖合同时，隐瞒房屋抵押的事实。(二)对第三人三亚农商银行提交的证据及相关案件事实的分析、认定。1、对证据一的真实性予以确认，证实被告与三亚农商银行之间签订有贷款合同和即本案涉案房产签订了抵押合同。2、对证据二的真实性予以确认，证实被告鑫东源公司向三亚农商银行借款2500万元的事实。3、对证据三、证据四的真实性予以确认，证实被告鑫东源公司为向三亚农商银行借款，于2013年1月22日与三亚农商银行签订抵押合同，提供包括本案涉案房产(忆云山水产权式温泉假日酒店D幢307房)在内、共108套房产的在建工程进行抵押担保。4、对证据五的的真实性予以确认，证实三亚农商银行即其与鑫东源公司的借贷关系纠纷向三亚市中级人民法院申请诉前财产保全，三亚市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）三亚民保字第11号民事裁定书，依法对鑫东源公司名下，位于万宁市××区忆云路位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店二期在建工程108套房产及相应土地使用权进行诉前查封的事实。5、证据六是复印件，没有原件或经有权部门盖章确认，对其真实性本院不予确认。   依照上述有效证据及相关案件事实的分析、认定以及庭审陈述，本院确认以下案件事实：   2013年1月22日,被告鑫东源公司与第三人三亚农商银行签订编号为三农联中心社2013年固借(诚)字第002号的《固定资产贷款合同》,借款2500万元。同日,被告与三亚农商银行签订编号为三农联中心社2013年抵字第004号的《抵押合同》,以被告名下位于万宁市××区忆云路位于万宁市××区忆云山水产权酒店二期面积为3434㎡，共108套房产的在建工程(包含本案涉案房产)及对应分摊的土地使用权[土土地证号:万国用(2011)第5000**提供抵押担保,并于2013年1月30日办理了抵押登记[他项权证号:万宁:万宁市房建万城字第**在建工程有建设工程规划许可证［万住建程规临（2011）第111号］，有建筑工程施工许可证［万建（2011）第111号］。2013年11月28日，被告与原告签订《海南省商品房预售合同》，依据该合同，被告将以上已抵押给三亚农商银行、位于万宁市××区忆云路位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店D幢307房出售给原告，出售时该商品房已由万宁市住房保障与房产管理局批准预售，商品房预售许可证号为：[2013]万房预字（延28）号。该房屋建筑面积54.6平方米，每平方米8206.4元人民币，总金额为448050元，原告签订合同后按照约定一次性付款。预售合同明确约定该商品房分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。预售合同还约定，被告须在2013年12月31日前向原告交付房屋，办理交接手续，并在房屋交付的360日内为原告办理所有权证，逾期交房的每日按已付房款的万分之三支付违约金。商品房预售合同订立后，原、被告及第三人忆云山水公司之间又订立了委托经营合同和装修合同，涉案房产在2013年12月31日前已进行了交付，原告也相继两年取得经营收益。2015年2月8日，被告对涉案房产实际投入运营进行确认。可该涉案房产至今未办理所有权证。2016年1月20日，周奇峰以因被告原因，导致至今未能将诉争房屋交付至原告手中并按约定办理交接手续，且未能按照约定为原告办理所有权证等为由，向本院提起民事诉讼，请求判如所请。   另查明，三亚农商银行即其与鑫东源公司的借贷关系纠纷向三亚市中级人民法院申请诉前财产保全，三亚市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）三亚民保字第11号民事裁定书，依法对鑫东源公司名下，位于万宁市××区忆云路位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店二期在建工程108套房产(包括本案涉案房产忆云山水产权式温泉假日酒店D幢307房)及相应土地使用权进行诉前查封。   本院认为：本案争议的焦点问题，一是被告与原告签订的《海南省商品房预售合同》是否合法有效；二是原告是否享有该房屋的所有权；三是被告是否未依约向原告交付涉案房产；四是被告是否应将该房屋的产权证办理登记至原告名下。   一、被告与原告签订的《海南省商品房预售合同》是否合法有效。原告与被告签订《海南省商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条："依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"和《中华人民共和国物权法》第十五条："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"的规定，原告与被告签订的《海南省商品房预售合同》合法有效。且被告对该合同的合法有效亦无异议。因此，原告关于原、被告双方订立的商品房预售合同合法有效，要求继续履行的诉求符合事实根据和法律依据，本院予以支持；第三人三亚农商银行认为该合同存在的某些瑕疵问题并不能否定该合同的合法有效性。   二、原告是否享有该房屋的所有权。涉案房产存在原告购房权和第三人抵押权的冲突，为了保护权利人的合法权益，应对该房屋所有权作出确认。首先，该房屋是原告合法购买，且支付了全部购房款，因被告未按时为原告办理产权证，致使原告至今未能取得该房屋的产权证书，被告虽然在出售该房屋之前已经将该房屋抵押给第三人，但从《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售凭证延期的函》来看，第三人三亚农商银行是同意被告出售该房屋的。其次，根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定："取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。"，上述规定明确了在抵押权与购房者的购买房屋的权利冲突时应当优先保护作为消费者的购房人的权利。因此，原告购买该房屋的权利优先于第三人抵押权，原告关于对涉案房产享有所有权的主张符合相关法律规定，本院予以支持。   三、被告是否未依约向原告交付涉案房产。根据相应证据显示，涉案房产在2013年12月31日前已进行了交付，原告也承认其相继两年取得了涉案房产的经营收益。因此，被告在履行合同中不存在房产交付违约的事实。原告关于被告未能将涉案房产交付原告，要求被告向原告支付逾期交房违约金54303元的诉求不符合案件事实，本院不予支持。   四、被告是否应将该房屋的产权证办理登记至原告名下。原告购买涉案房产后，事实上于2013年12月31日前已实际占有该房产。按照合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"和第一百三十五条："出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。"和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条："......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件"的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理产权证。虽然该房屋存在抵押登记和其他法院查封，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，原告关于限期被告为其办理房屋产权证的诉求符合相关法律规定，本院予以支持，被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店D幢307房的产权证办理登记至原告名下。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、确认原告周奇峰与被告海南鑫东源旅业有限公司于2013年11月28日签订《海南省商品房预售合同》合法有效，并继续履行；   二、被告海南鑫东源旅业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告周奇峰办理将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店D幢307房的产权证登记至原告周奇峰名下；   三、驳回原告周奇峰的其他诉讼请求。   本案案件受理费人民币8824元(已由原告周奇峰预付)，由被告海南鑫东源旅业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 杨少浪   审 判 员 周卫红   人民陪审员 许声军     二○一七年三月二十七日   书 记 员 刘思聪   附：本判决适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。   《城市房地产开发经营管理条例》   第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并   提供必要的证明文件。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。