广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17923号上诉人（原审原告、反诉被告）：王湘莲，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘伟渊，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁东杰，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈瑞雪，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何缨，广东金马波士德律师事务所律师。原审第三人：广州连家地产代理有限公司,住广州市白云区。法定代表人：王茂源，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。上诉人王湘莲、陈瑞雪与原审第三人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王湘莲上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判；2.支持王湘莲一审中提出的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由陈瑞雪承担。事实和理由：一、王湘莲于2016年2月24日支付了10万元定金并通知了陈瑞雪，但陈瑞雪2月25日因房价上涨而不想出卖房屋，这是本案合同后续无法履行的最根本原因。一审判决中认定陈瑞雪在签订合同时不知道王湘莲没有购房资格，因此陈瑞雪在2月25日提出不出售房屋并非是因为王湘莲没有购房资格所导致。陈瑞雪提供的双方短信、微信记录及录音材料已充分证明这一点。二、陈瑞雪的反诉程序不合法，且因陈瑞雪另案起诉要求认定合同无效，一审法院接受陈瑞雪解除合同的反诉诉请违反了“一事不再理”原则。三、王湘莲之所以无法在约定的时间内完成按揭贷款的申请，是因为陈瑞雪未去提前还贷、未涂销抵押，并非因为王湘莲在合同签订后的5个工作日内没有购房资格。陈瑞雪在2016年7月13日才涂销了涉案房屋的抵押，王湘莲一直都表示愿意继续履行合同。即使陈瑞雪按时申请提前还贷涂销抵押，王湘莲取得户口的时间，也不构成任何迟延。陈瑞雪针对王湘莲的上诉请求二审答辩称：不同意王湘莲的上诉请求和上诉理由，请求予以驳回。理由如下：一、王湘莲主张陈瑞雪签订合同后因反悔而不愿意卖房，没有依据。从陈瑞雪签订合同后多次要求中介安排办理手续的事实也可以证实陈瑞雪不存在反悔的情形。二、向银行申请按揭贷款并不需要涂销抵押证明的资料，王湘莲未依约在签订合同5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，已构成违约。且依据合同陈瑞雪只需在过户前履行涂销抵押的义务即可，并非在合同签订后的5个工作日内。陈瑞雪上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.判令王湘莲支付违约金32.88元；3.判令王湘莲向连家公司支付中介费3.5万元。事实和理由：一、陈瑞雪涂销抵押的时间应按照《房屋买卖合同》第十条的约定，即陈瑞雪应在房屋过户交易前解除抵押，一审法院认定陈瑞雪未在合同约定期限内申请涂销抵押错误。二、王湘莲未按合同约定办妥按揭手续构成违约；王湘莲未按合同约定支付定金也属于违约；王湘莲在签订合同时不具备购房资格且未告知陈瑞雪，且在履约期间亦不具备购房资格，这也是王湘莲的违约行为。王湘莲针对陈瑞雪的上诉请求二审答辩称：一、王湘莲在签约时是肯定自己可以入户的，其签约行为并未违反法律规定，且其落户资料在公安局办理系统上是可以显示的。二、买卖合同于2016年2月23日签订，王湘莲于24日支付了定金，并告知对方让其查收。三、陈瑞雪因出售价格低而不想卖房，这是合同无法履行的原因。陈瑞雪因不想卖房，一直拖延不去办理涂销抵押登记。连家公司二审述称：同意陈瑞雪的上诉请求。连家公司虽然同意买卖关系解除，但居间关系并未解除，连家公司已全面履行居间义务，没有过错，王湘莲应依约支付中介费。王湘莲向一审法院起诉请求：1.解除王湘莲、陈瑞雪2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》；2.陈瑞雪返还王湘莲支付的10万元定金；3.陈瑞雪向王湘莲支付违约金32.88万元；4.本案受理费由陈瑞雪承担。陈瑞雪向一审法院反诉请求：1.解除王湘莲、陈瑞雪2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》；2.王湘莲向陈瑞雪支付违约金32.88万元；3.王湘莲向连家公司支付中介费3.5万元。一审法院经审理查明：2016年2月23日，王湘莲（买方）、陈瑞雪（卖方）及连家公司签订购房合同，约定陈瑞雪将位于广州市白云区同和路xx街x号xxx房卖给王湘莲，房屋总价3288000元，王湘莲于合同签订之日向连家公司支付中介费35000元，购房交易的涂销抵押按揭付款方式为：1.签订合同时支付定金100000元；2.合同签订后5天交付部分楼款（含定金）人民币“……元整”（该部分被划掉），陈瑞雪收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续；3.部分楼款888000元应在王湘莲、陈瑞雪共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，王湘莲、陈瑞雪应共同到房管部门办理交易过户递件手续；4.余款230万元由王湘莲在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，陈瑞雪应全力协助王湘莲办理。购房合同第十条约定“卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。”；合同第十一条约定“卖方不能按本合同约定将该物业出售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”；合同第十二条约定“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付成交价10%的违约金”。2016年2月24日21时许，王湘莲向陈瑞雪转账支付定金10万元，该款项于2016年2月25日支付成功。合同首页上方填写说明写明以划式删除。广州市公安局天河南派出所于2016年4月12日登记王湘莲户口，记载王湘莲户口于2016年3月10日迁入。2016年7月7日，陈瑞雪将涉案房屋的贷款进行抵押涂销。一审庭审中，存在较大争议的问题为：1.关于合同约定的陈瑞雪涂销贷款的时间，王湘莲称陈瑞雪应在合同签订后5个工作日内申请涂销抵押；陈瑞雪称应按照购房合同第十条，只需在过户前涂销即可；连家公司称应按照购房合同付款方式第2点约定，陈瑞雪需在合同签订后5个工作日内申请涂销抵押。2.关于王湘莲取得户口时间，王湘莲出示2016年3月10日常住人口登记卡复印件，主张于2016年3月10日已取得常住人口登记卡，但该卡登记王湘莲的婚姻状况为未婚，与王湘莲实际婚姻状况不符，陈瑞雪于2016年4月7日看到后主张王湘莲虚假落户故而去投诉王湘莲，故王湘莲将3月10日的登记卡退回重新登记，于2016年4月12日领取新的登记卡，但即使不重新登记也是可以办理过户的。陈瑞雪则对王湘莲2016年3月10日的登记卡不予确认，主张王湘莲于2016年4月12日才取得广州市户口。3.关于王湘莲在签订购房合同时有无告知户口迁入问题，王湘莲称在合同签订后向连家公司工作人员称户口正在办理过程中，此时陈瑞雪已经走了；陈瑞雪称直至2016年6月收到王湘莲寄送的户口本复印件才得知；连家公司称签订购房合同前王湘莲向连家公司称具有购房资格。另外，陈瑞雪表示其一直愿意履行合同，但因王湘莲起诉要求解除购房合同，故也要求解除购房合同。一审法院认为，王湘莲起诉要求解除购房合同，陈瑞雪亦要求解除，连家公司同意解除，故一审法院对王湘莲、陈瑞雪及连家公司于2016年2月23日签订的购房合同予以解除。合同解除，因合同而取得的财产应当予以返还，故王湘莲要求陈瑞雪返还定金10万元合法合理，一审法院予以支持。关于违约责任，购房合同约定王湘莲需在合同签订时支付定金10万元，但王湘莲实际于2016年2月24日转账，陈瑞雪实际于2016年2月25日收到，现陈瑞雪主张其在王湘莲起诉前一直愿意履行合同，故视为陈瑞雪对王湘莲迟延支付定金无异议，故陈瑞雪以此主张王湘莲存在违约责任于法无据，一审法院不予采纳。关于王湘莲户口问题，陈瑞雪主张王湘莲在签订合同时不具有购房资格，结合王湘莲的常住人口登记卡，显示王湘莲户口于2016年3月10日迁入，一审法院对陈瑞雪上述主张予以采信，确认王湘莲在签订购房合同时不具有购房资格。但不具有购房资格仅仅会导致房屋买卖过程中过户环节无法实现，并非导致购房合同的房款支付、交房使用等环节无法实现，且购房合同并未约定若王湘莲不存在购房资格时视为王湘莲违约，故陈瑞雪主张王湘莲不具有购房资格构成违约不符合合同约定，一审法院对陈瑞雪该主张不予采纳。关于陈瑞雪涂销抵押时间，因涂销抵押按揭付款第2点约定的是卖方的涂销抵押申请时间，该条款仅划掉买方支付部分楼款的金额，故涂销抵押的申请时间应仍为合同签订后5天内，现陈瑞雪在一直愿意履行合同的情况下并未在合同约定期限进行涂销抵押的申请，应视为违约。关于王湘莲按揭贷款申请，合同约定王湘莲需在合同签订后5个工作日完成按揭贷款申请，虽王湘莲主张为陈瑞雪不配合提交相关贷款材料，但在该期限内王湘莲尚未取得广州市户口，也无法成功完成涉案房屋的按揭贷款的申请，现王湘莲亦未在约定时间进行按揭贷款的申请，应视为违约。现王湘莲、陈瑞雪均未按合同约定完成各自义务，应当各自承担违约责任，故王湘莲要求陈瑞雪支付违约金及陈瑞雪反诉要求王湘莲支付违约金均于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于中介费，应由连家公司另行主张，故对陈瑞雪要求王湘莲支付连家公司中介费35000元的反诉请求不予处理。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，于2016年10月10日作出如下判决：一、王湘莲与陈瑞雪、广州连家地产代理有限公司于2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》解除；二、自判决生效之日起五日内，陈瑞雪退还王湘莲定金100000元；三、驳回王湘莲的其他诉讼请求；四、驳回陈瑞雪的其他反诉请求。本诉受理费7732元，由王湘莲负担5929元，陈瑞雪负担1803元；反诉受理费3117元，由陈瑞雪负担。二审期间，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明：涉案《房屋买卖合同》第十六条约定“如卖方或买方委托他人代为签订合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任。另：买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续”。一审庭审期间，王湘莲要求增加诉讼请求，要求陈瑞雪直接向连家公司支付中介费。一审法院以该项诉讼请求涉及连家公司权益，不属于王湘莲、陈瑞雪之间纠纷，不符合法律规定为由，口头裁定不予准许。一审期间，陈瑞雪提供了中国民生银行股份有限公司广州分行于2016年6月23日出具给陈瑞雪的《关于〈致民生银行函〉的回函》，内容为：“……截止至2016年6月23日，王湘莲仅通过微信、短信、电话方式向我行员工咨询按揭贷款事宜，未向我行提交办理按揭业务的申请表，未向我行提交按揭所需的纸质资料……”。王湘莲称该证据证明其有向银行咨询贷款事宜，是陈瑞雪不想卖房。一审期间，陈瑞雪确认收到王湘莲于2016年3月29日发出的《履行合同及提交按揭资料的函》，但认为该函所述不是事实，该函关于民生银行的陈述虚假，且合同约定在3月1日前办理，王湘莲是违约的。王湘莲一审期间提供了其委托律师分别向陈瑞雪、连家公司发出的《律师函》，主要内容分别为要求陈瑞雪、连家公司催促陈瑞雪在收到该律师函之日起七日内立即到房管局办理房屋买卖的网签手续、协助王湘莲办理银行按揭贷款手续以及办理涉案房屋的赎契、涂销抵押。王湘莲提供的中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2016年6月16日出具的证明显示收件人为陈瑞雪、邮件号码分别为1031498547518、1031498546718的邮件于2016年6月3日妥投，签收人为“他人”。陈瑞雪否认收到该函件。陈瑞雪委托律师向王湘莲、连家公司出具《律师函》（载明的出具时间为2016年6月21日，邮寄的时间为2016年6月26日），主要内容为：核实王湘莲是否委托刘伟渊以及该律师函的内容是否代表王湘莲；认为邮寄的是《常住人口登记卡》及身份证的复印件，要求提供原件给陈瑞雪、中介核实；要求王湘莲、连家公司在三日内就《房屋买卖合同》的效力问题继续协商，对于合同的履行问题，在协商有结果后在中介的主持下进行等。一审庭审期间，陈瑞雪称连家公司曾在2016年3月7日组织双方办理按揭手续，但是王湘莲没有到场，而是王湘莲的哥哥到场。连家公司确认曾组织双方办理按揭手续，有一次协商是王湘莲的哥哥到场。王湘莲认为该日并没有说是办理按揭，认为陈瑞雪没有答应网签。王湘莲称双方曾约于2016年4月7日办理网签，陈瑞雪称该日未网签的原因在于连家公司没有通知其去网签，连家公司的工作人员没有去，也不是去白云区房管局，是天河区房管局。本院认为：本案二审的争议焦点在于：涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的责任在于陈瑞雪还是王湘莲。关于陈瑞雪有无在合同约定的时间内申请涂销抵押登记的问题。涉案《房屋买卖合同》约定“购房交易的涂销抵押按揭付款方式为：1.签订合同时支付定金100000元；2.合同签订后5天交付部分楼款（含定金）人民币‘……元整’（该部分被划掉），陈瑞雪收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续”，该款是针对卖方何时向抵押银行提出涂销抵押手续申请的时间所作出的约定；涉案合同第十条约定“卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款”，该款则是针对卖方何时办妥涂销抵押等手续所作出的约定，上述两条合同内容对陈瑞雪何时提出涂销抵押申请、何时办妥涂销抵押登记分别作出约定，陈瑞雪认为仅应按照合同第十条约定确定其履行解除抵押的义务是否适当的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照合同约定，陈瑞雪应在合同签订后五天向抵押银行提出涂销抵押申请手续，陈瑞雪并无提供充分证据证明其依约向相关银行提出过涂销抵押申请，一审法院认定陈瑞雪在履行涉案《房屋买卖合同》过程中存在违约行为并无不当。陈瑞雪关于其不存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王湘莲在签订涉案《房屋买卖合同》时不具备购房资格是否构成违约的问题。虽然涉案《房屋买卖合同》第十六条约定“如卖方或买方委托他人代为签订合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任。另：买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续”，但并无约定如果买方在签约时不具备购房资格即构成违约以及应承担违约责任，故陈瑞雪主张王湘莲在签约时不具备购房资格构成违约的主张依据不足，本院不予支持。关于王湘莲在履行涉案《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为的问题。涉案《房屋买卖合同》约定王湘莲需在合同签订时支付定金10万元，王湘莲实际于2016年2月24日转账，王湘莲支付定金的时间确实与合同约定不符，但尚未构成根本违约，不足以构成陈瑞雪要求解除涉案《房屋买卖合同》的理由。涉案《房屋买卖合同》约定，“余款230万元由王湘莲在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续”，即王湘莲本应在2016年3月2日前办妥按揭贷款申请手续。根据中国民生银行股份有限公司广州分行于2016年6月23日出具给陈瑞雪的《关于〈致民生银行函〉的回函》的内容来看，王湘莲只是通过微信、短信、电话方式向该行员工咨询按揭贷款事宜，并未向该行提交办理按揭业务的申请表以及办理按揭所需的纸质资料。王湘莲并无充分证据证明其系因陈瑞雪的缘故未能在合同约定的期限内办妥按揭贷款申请手续，一审法院认定王湘莲存在违约行为并无不当。王湘莲称陈瑞雪在签约后即表示拒绝出售涉案房屋，但对其所述未能提供充分证据予以证实，结合双方往来函件来看，陈瑞雪并无明确作出拒绝履行合同的意思表示，本院对王湘莲的该主张不予采信。王湘莲、陈瑞雪均未按照合同约定完成各自义务，均存在违约行为，双方对合同如何继续履行亦不能达成合意，造成涉案《房屋买卖合同》解除，双方均有过错，一审法院关于驳回王湘莲要求陈瑞雪支付违约金以及陈瑞雪要求王湘莲支付违约金的处理并无不当，本院予以维持。本案所处理的纠纷为王湘莲、陈瑞雪之间的房屋买卖合同纠纷，中介费如何负担的问题，涉及买卖双方与连家公司之间的居间合同，与本案并非同一法律关系，一审法院口头裁定不予准许接纳王湘莲增加要求陈瑞雪直接向连家公司支付中介费的诉讼请求，并且对陈瑞雪要求王湘莲支付连家公司中介费35000元的反诉请求亦不予处理，并无不当。综上所述，上诉人王湘莲、陈瑞雪的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12989元，由王湘莲负担6232元，由陈瑞雪负担6757元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年三月一日书记员 甄雪皓游瑞娜