广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初5428号原告：黄培明，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淮桂，广东明和理律师事务所工作人员。被告：刘体育，住广州市番禺区。被告：邓燕东，住广州市番禺区。原告黄培明诉被告刘体育、邓燕东房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄培明及其委托诉讼代理人吴展奇，被告刘体育到庭参加了诉讼，被告邓燕东经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告黄培明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将位于广州市番禺区市桥街光明北路283号8幢903号房屋（以下简称为“涉案房屋”）过户给原告；2.本案的诉讼费用（受理费和保全费）由被告承担。事实和理由：原告经番禺房地产网鸿成公店房地产中介绍，向两被告购买涉案房屋，原告、被告双方在2005年4月3日签订了《临时买卖合同》，合同价款为人民币503000元。原告按照合同约定，将全部购房款已支付给了被告（其中36.5万元是代被告直接向银行还贷的），被告也按照约定将房屋交付给原告，并办理物业相关手续的变更，并且于2005年4月4日出具了公证委托书给原告，由原告代为办理房屋的相关手续。现由于公证书的有效期已过，原告要求两被告办理房屋的过户手续，但两被告拒绝而不予办理，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令如所请。被告刘体育辩称：一、请求法院依法判令原告在履行《临时买卖合同》时违约在先，而导致合同没有依照法定程序完成，承担过错过失责任；并赔偿因此给我方带来的经济损失人民币138万元。二、求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法按新合意条款继续执行合同。三、案件的诉讼费全部由原告承担。理由如下：1.《临时买卖合同》于2005年4月3日在番禺签订，当时因我方没有经验，对合同内容缺乏深入的解读，加上签订时间仓促，没有完全明白合同含义的情况下，就草率签名，在合同中买卖双方的姓名都相互调换位置了；2.合同备注：卖方应无条件协助买方办理过户所需的一切手续，该条款只有强制卖方无条件协助买方，而没有任何制约买方在一定条件下办理好过户，明显双方权利义务不对等，显失公平，主观反映出原告不希望过户或者拖延过户，按照二手房交易惯例三个月内为过户时间，签约次日双方到公证处办理了公证委托书并交付房屋，委托书也规定了两年时效给原告，但原告一直没有行使权利，在时隔12年后的今天才行使权利，这完全是原告单方造成的，我方在交易过程中没有过错。其次，广州市实行限购政策，因我方仍是涉案房屋的登记权属人，受限购政策影响，失去了购买其他房屋的优惠政策机会，给我方带来了巨大的经济损失，而原告却坐收渔利，这也是当初订立合同显失公平的事实证据。无条件配合并不代表无限期，这显然违背了合同纠纷诉讼时效为2年的规定。显失公平订立的合同应为可撤销合同，故我方要求申请对《临时买卖合同》进行变更；3.我方与邓燕东已经离婚，双方各自主张权利；4.如需要继续履行合同，要求原告赔偿经济损失138万元。经本院询问，刘体育明确表示不提起反诉。被告邓燕东辩称：我方知道涉案房屋已经出售，但具体卖给谁，卖了多少钱我都不知道。2016年11月突然听说我成了被告，要协助原告办理过户手续，后来我知道原告黄培明清楚知道没有办理过户是他自己的过错，愿意给予误工费等，让我协助办理过户。我觉得黄培明还是挺讲理的，所以我愿意协助办理过户。期间产生的所有费用包括开庭费、交通费、误工费和经济补偿等由原告黄培明负责。被告邓燕东未在本案中提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：1.涉案房屋（产权证号：5134381，共有证号：1238358）的登记权属人为刘体育、邓燕东，占有份额为共同共有，登记时间为2007年5月25日，房屋用途为[居住]高层住宅，土地权属性质为国有，房屋建筑面积133.91㎡。2016年6月28日房管部门出具的《不动产登记查册表》载明涉案房屋“没有他项权利内容”；2.2004年10月30日，刘体育、邓燕东作为买受人与广州番禺龙翔房地产有限公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》【穗（番）房合字NO.0460537号】，约定：由刘体育、邓燕东向出卖人购买涉案房屋，涉案房屋为预售商品房，用途为住宅，合同约定建筑面积133.488㎡，按套出售，总金额为454473元等。2004年11月26日，刘体育、邓燕东作为借款人、抵押人，与中国银行广州市番禺支行作为贷款人、抵押权人，广州番禺龙翔房地产有限公司作为保证人，签订了《公积金组合贷款合同》，约定：刘体育、邓燕东向贷款人贷款用于购买涉案房屋，并将涉案房屋作为合同项下贷款的抵押担保等；3.2005年4月3日，黄培明作为买方，刘体育作为卖方，与番禺房地产网作为经纪方签订了《临时买卖合同》，约定：买卖双方经协商通过经纪出售及购入涉案房屋，建筑面积为133.47㎡（以购房合同为准），物业楼价为503000元：签本合同之同时付清10000元为定金，买卖双方须于2005年4月18日前到公证处办理卖方委托买方有权出售该物业，收取房款等的公证委托时，支付138000元（以总楼价减去定金及涉案房屋在银行抵押的实际欠款为准），涉案房屋在银行抵押的贷款由买方负责归还；卖方须负责将涉案房屋于公证处签署委托公证时交付买方使用；涉案房屋是以现状售予买方，而买方已检查物业，故买方不得借此拒绝交易；卖方须保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；卖方应无条件协助买方办理过户所需的一切手续，一手契税及二手过户所有费用由买方支付等。同日，黄培明向刘体育支付了定金10000元；4.2005年4月4日，黄培明与刘体育、邓燕东前往广州市番禺区公证处办理了公证《委托书》，载明刘体育、邓燕东为涉案房屋的房屋产权人及其土地使用权人，委托黄培明为其合法代理人代表其执行和处理下列事项：一、为我们向房管部门登记领取房屋契证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，办理修缮、拆建、报建手续；三、缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；……五、受委托人有权办理还贷赎契手续，出售上述房屋，办理二手楼按揭及收取款项……此委托书有效期为两年。同日，黄培明向刘体育支付了购房款132093元，刘体育出具了一份《收款收据》，写明：收到黄培明购买涉案房屋款503000元（其中10000元为定金，360907元为银行贷款，实收132093元）。之后，刘体育、邓燕东将《公积金组合贷款合同》和还款的银行存折交付给黄培明，由黄培明负责偿还涉案房屋的贷款本息，并已经全部还清；5.办理完上述公证《委托书》后，刘体育将涉案房屋的钥匙交付给黄培明，之后黄培明占有使用涉案房屋至今；6.刘体育与邓燕东于2001年10月27日登记结婚，于2007年5月29日登记离婚，离婚时双方签订的《离婚协议书》约定：双方夫妻婚姻关系存续期间各自对外的债权债务，离婚后各自享有与承担；7.2016年8月31日、2017年3月3日，广州市番禺区不动产登记中心分别出具了《购房资格证明》，写明：根据黄培明提交的申请及《提交告知书》，经核查，截至2017年3月3日止，黄培明具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院依黄培明的申请，以(2016)粤0113民初5428号《民事裁定书》对刘体育、邓燕东名下的涉案房屋采取了保全措施。本院依黄培明的申请，向广东省广州市番禺公证处调查取证，核实了2005年4月4日公证《委托书》的真实性，黄培明与刘体育对此没有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《临时买卖合同》签订时是否显失公平的问题。刘体育主张认为：《临时买卖合同》签订时间仓促，在合同第一段将买卖双方名字的位置都写反了，邓燕东也不在签约现场，而且约定了我方要无条件配合黄培明办理过户手续，房价至今也上涨了很多，合同约定的价格很低，我方认为显失公平。黄培明认为：双方是在中介公司里签的《临时买卖合同》，该合同是中介公司草拟的，双方协商后便签了合同；我方认为虽邓燕东没在《临时买卖合同》上签名，但其一起办理了公证《委托书》，并在书面答辩意见中也表示知道涉案房屋出售，愿意协助办理过户手续，说明其是知情的；我方认为《临时买卖合同》不存在显失公平的情形，刘体育没有在签订后一年内提出异议，且出售涉案房屋应按照签约时的价格为标准，刘体育、邓燕东2004年一手房买卖价格为454473元，我方2005年购买价格为503000元，不存在显失公平的情形。本院经审查认为，首先刘体育在本案中没有提起反诉，对于其要求变更《临时买卖合同》的请求，本案不予处理；其次，判断《临时买卖合同》是否显失公平，应当以签约时为判断时间标准，根据涉案房屋的预售商品房买卖价格和当时的市场行情，《临时买卖合同》的成交价并不存在显失公平的情形；再次，合同约定卖方无条件协助买方办理过户，是双方当事人自行协商的结果，为实现合同目的的一种履约方式，刘体育以此为由主张显示公平，本院不予采纳。至于刘体育提到的当事人名字打印位置错误，并不影响合同的效力。虽然邓燕东没有在《临时买卖合同》上签名，但其前往办理公证《委托书》的行为，视为对《临时买卖合同》的追认。二、黄培明主张刘体育、邓燕东协助办理涉案房屋过户手续的诉请，是否存在已过诉讼时效的问题。刘体育主张认为：我方已经履行合同义务，办理的公证《委托书》，已经明确写明两年有效期，且按照二手房交易习惯，三个月为过户时间，但黄培明一直没有主张权利，时隔多年，黄培明现在才主张权利，完全是其单方原因造成的，我方没有过错，我方认为黄培明的诉请已经超过诉讼时效，我方与黄培明在2016年7月开始协商了过户事宜，但最后协商未果。黄培明认为：首先未还清银行贷款不能办过户，后来我方家庭的原因造成我方没有时间和心思去办过户，虽然基于我方自身的原因未及时办理过户，但是我方认为对于协助过户义务不适用诉讼时效，就算适用，《临时买卖合同》也没有约定过户的时间，故我方认为不存在过期的问题；我方与刘体育、邓燕东进行过口头协商，但双方未能达成一致意见。本院经审查认为，首先《临时买卖合同》没有约定办理过户的期限，故买卖双方均可随时主张权利，但应给予对方必要的准备时间，但从《临时买卖合同》签订后直到本案起诉时的期间，双方当事人都没有提交证据证明曾向对方主张过权利，故不存在已过诉讼时效的问题；其次，根据《临时买卖合同》的合同目的，在黄培明已经实际支付购房款并占有使用涉案房屋的情况下，刘体育、邓燕东作为卖方应协助黄培明完成涉案房屋的所有权转移，由黄培明取得涉案房屋的所有权，故也不存在诉讼时效的问题。本院认为，黄培明、刘体育与番禺房地产网签订的《临时买卖合同》主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。虽然邓燕东作为产权人之一，没有在《临时买卖合同》上签名，但其前往办理公证《委托书》的行为，视为对《临时买卖合同》的追认。本案仅审查黄培明与刘体育、邓燕东之间的房屋买卖合同关系。本案中，《临时买卖合同》的签订时间、付款时间和交付涉案房屋使用的时间均在广州市实行限购政策之前，现涉案房屋没有登记他项权利内容，房管部门也出具了黄培明的《购房资格证明》，《临时买卖合同》可以继续履行。黄培明已经按照合同约定支付了购房款，刘体育、邓燕东应协助黄培明办理涉案房屋所有权的转移。对于刘体育答辩中提到的诉讼时效问题，《临时买卖合同》中没有约定办理过户的具体时间，故买卖双方均可随时主张权利，但应给予对方必要的准备时间，双方均没有提交证据证明在《临时买卖合同》签订后直到本案起诉时的期间，曾向对方主张过权利，故不存在已过诉讼时效的问题；根据《临时买卖合同》的合同目的和性质，在黄培明已经实际支付购房款并占有使用涉案房屋的情况下，刘体育、邓燕东作为卖方应协助黄培明完成涉案房屋的所有权转移，由黄培明取得涉案房屋的所有权，刘体育、邓燕东履行协助所有权转移的义务，也不存在诉讼时效的问题。综上，刘体育、邓燕东应协助黄培明办理涉案房屋的过户手续，对于黄培明主张刘体育、邓燕东协助将涉案房屋过户给黄培明的诉请，本院予以支持。《临时买卖合同》中关于涉案房屋办理过户的所有费用由黄培明支付的约定，没有违反法律强制性规定，本院予以认可。另，因黄培明、刘体育均表示是因黄培明个人原因拖延了时间，刘体育、邓燕东已按照《临时买卖合同》约定办理了公证《委托书》，后双方在协商时又未达成一致意见，故根据公平原则，本案的诉讼费用由黄培明负担。邓燕东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应民事诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、被告刘体育、邓燕东在本判决生效之日起十五日内协助将广州市番禺区市桥街光明北路283号8幢903房（产权证号：5134381，共有证号：1238358）过户至原告黄培明名下（办理过户的所有费用由原告黄培明支付）；二、驳回原告黄培明的其余诉讼请求。案件诉讼费11900元（其中受理费8830元，保全费3070元），由原告黄培明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  江俊杰人民陪审员  区景柏二〇一七年三月十七日书 记 员  杜嘉华