陕西省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕民再80号抗诉机关：陕西省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：彭丽，女，汉族，1975年12月26日出生，系汉台区中心广场洪丽商务酒店负责人。委托诉讼代理人：张洪林，男，汉族，1972年1月15日出生。委托诉讼代理人：刘兴书，陕西省汉中市汉台法律服务所法律工作者。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：陕西省汉中体育运动学校。法定代表人：白雪峰，该校校长。委托诉讼代理人：薛松，该校工作人员。委托诉讼代理人：涂祥贵，陕西云昊律师事务所律师。一审第三人：陕西恒辉电子有限公司。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵红雨，男，汉族，1972年4月5日出生。委托诉讼代理人：候战，男，汉族，1969年12月31日出生。一审第三人：陕西尼瑞商贸有限公司。法定代表人：王引军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵红雨，简况同前。委托诉讼代理人：候战，简况同前。申诉人彭丽因与被申诉人陕西省汉中体育运动学校（以下简称汉中体校）及一审第三人陕西恒辉电子有限公司（以下简称恒辉公司）、陕西尼瑞商贸有限公司（以下简称尼瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00649号民事判决，向陕西省人民检察院申诉。陕西省人民检察院作出陕检民监[2015]61000000069号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）陕民抗1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。陕西省人民检察院指派检察员李江峰、代理检察员刘杰出庭。申诉人彭丽的委托诉讼代理人张洪林、刘兴书、被申诉人汉中体校委托诉讼代理人薛松、涂祥贵、一审第三人恒辉公司、尼瑞公司共同委托诉讼代理人候战、赵红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西省人民检察院抗诉认为，本案二审法院依职权将案件案由变更为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。诉争房屋租赁合同双方当事人系汉中体校与恒辉公司，转租合同的双方当事人系尼瑞公司与张洪林、彭丽。二审法院将本案案由变更为租赁合同纠纷后，彭丽作为次承租人应当列为案件第三人，而非被上诉人。二审法院错列案件当事人，适用法律错误。申诉人彭丽称，原审将本案法律关系定性为房屋租赁合同纠纷，理应适用合同法相关规定进行审理。因申诉人与被申诉人并未签订任何形式的合同，并非被申诉人签订合同的相对人，其被告及被上诉人的主体资格均不适格。原审理应依法驳回被申诉人的诉讼请求，但原审以被申诉人与第三人恒辉公司租赁合同期满为由，认为申诉人自2011年7月20日起对涉案租赁场地及房屋占有使用属无权占有，并判令申诉人将从他人处租赁的房屋交还被申诉人，认定事实不清，适用法律错误，判处不当。请求撤销原审判决，改判驳回被申诉人诉讼请求。被申诉人汉中体校辩称，其与第三人恒辉公司虽然签订了房屋租赁合同，但双方约定租赁期限至2011年7月19日已经到期，其为保护自身合法物权要求无权占有人返还租赁物符合法律规定。申诉人彭丽虽与第三人签订了转租合同，但双方约定租赁期限超出了其与第三人约定的租赁期限，原审认定申诉人与第三人约定的转租期限超出其与恒辉公司租赁合同期限部分无效，彭丽自2011年7月20日起对涉案租赁场地及房屋占有使用属于无权占有，并判令彭丽交还，认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。请求维持二审判决。第三人恒辉公司、尼瑞公司共同述称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判处不当。请求撤销二审判决，维持一审判决。汉中体校向一审法院起诉请求：1、判令被告限期搬出原告经营场所；2、判令被告支付2011年9月30日至今的房屋占用费150083元（暂计算至2012年12月31日，应计算至被告交还经营场地时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:汉中体校与恒辉公司于2003年1月7日签订租赁合同，将自己所有的位于汉中市人民南路场地及其地上建筑物概括租赁给恒辉公司使用；恒辉公司在租期内有权单独对该场地进行全盘管理经营，并有权对外分割招租，租期五年，双方在合同中还约定了租金交纳相关权利义务以及违约责任等。此后，恒辉公司以承租场地及房屋开办全资子公司汉莎百货有限公司（以下简称汉莎公司）对外经营。2006年6月10日，汉莎公司因经营不善，拖欠汉中体校租金等，将经营权整体转让给尼瑞公司，由尼瑞公司整体对外经营。汉中体校与恒辉公司于2007年1月3日又在原租赁合同基础上签订补充协议，将租赁期限延长到2008年7月20日至2011年7月19日止；双方还对租金交纳等相关事宜进行了约定。2007年9月6日，汉中体校向恒辉公司作出承诺：1、租赁关系解除后，为补偿贵公司在原租赁场地内的建设投资，在双方所签订的租赁合同及补充协议约定的期限内，对于租赁场地内的收益，我校按照原合同和协议约定收取应得的租赁费用，剩余收益作为投资补偿由贵公司享有（法院裁定的投资补偿包括在内，我校不再另行承担）；2、在原双方所签的租赁合同及补充协议的约定期限后，贵公司如愿意再次租赁我校场地，租赁协议由双方协商后另行签订；3、原租赁合同履行期限内或第一期租赁期满后，如遇市政规划的要求，对该场地进行处置，贵公司享有原合同约定的部分拆迁补偿权，具体补偿由双方协商解决。2007年9月，汉中体校以恒辉公司拖欠租金为由，提起起诉，汉台区人民法院于2007年9月14日作出（2007）汉民初字第1122号民事判决，解除汉中体校与恒辉公司2003年1月7日、2003年5月20日、2007年1月30日签订的协议及补充协议。判决生效后，恒辉公司将自己添建的部分建筑物抵作拖欠的租金交给汉中体校，其余场地及建筑物仍由恒辉公司占有、使用、收益。2007年12月23日，尼瑞公司分别给各承租户通知，所有租赁户合同到期后均应与其订立租赁合同，租赁及其他费用均由其收取。彭丽自2006年12月28日、2007年8月29日、2007年10月1日、2009年11月19日、2010年11月9日和2010年12月10日与尼瑞公司订立房屋租赁合同，租用目前占有使用的场地。直到2011年9月以前，汉中体校从未对该租赁行为提出异议，且彭丽如约向合同相对人交纳了相关费用。现恒辉公司、尼瑞公司与彭丽的合同仍然在有效期限内。汉中体校以彭丽未经其允许，占用其场地及房屋进行经营，侵害了其合法权益为由诉至法院。彭丽认为，其只是次承租人，与第三人之间订立的租赁合同并未到期，且自己如约向合同相对人履行相应义务，原告汉中体校起诉其主体错误，应当驳回原告诉讼请求。一审法院判决：驳回汉中体校的诉讼请求。一审案件受理费3302元，由汉中体校负担。汉中体校不服一审判决，上诉请求:1、撤销一审判决，改判被上诉人彭丽搬出经营场地，并支付场地及房屋占用费150083元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由彭丽承担。二审法院认定事实：汉中体校与恒辉公司在原租赁合同的基础上，签订补充协议的时间为2007年1月30日。另查明，本案所涉场地及房屋已被纳入城市开发建设整体规划。再查明，彭丽目前租赁用于经营使用的场地及房屋共四个部分，分别是后办公楼一楼南（110㎡）、后办公楼二楼南（260㎡）、后办公楼一楼北（280㎡），后办公楼二、三楼（580㎡），先后于2006年12月28日、2007年8月29日、2009年11月19日、2010年11月9日、2010年12月10日和尼瑞公司分别签订房屋租赁合同，其中后办公楼一楼南、后办公楼二楼南租期均至2012年12月31日止，后办公楼一楼北租期至2014年3月22日止，后办公楼二、三楼租期至2014年9月30日止。二审法院认为，根据本案诉争法律关系，本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。上诉人汉中体校与第三人恒辉公司分别于2003年1月7日、2007年1月30日订立租赁合同及补充协议，约定租期至2011年7月19日。2007年9月，上诉人以恒辉公司拖欠租金为由诉至法院，请求支付租金、解除合同。虽经人民法院判决解除租赁合同，但上诉人在判决前向恒辉公司做出承诺，且涉案租赁物仍继续由第三人恒辉公司占有、使用、收益，双方仍然按照承诺的内容履行各自权利义务。依据承诺中载明的内容，“1、……在原双方所签订的租赁合同及补充协议的约定期限内，我校仍按照原合同和协议之约定……；2、在原双方所签订的租赁合同及补充协议的约定期限到期后，贵公司如愿意再次租赁我校场地，租赁协议由双方协商后另行签订。……”，上诉人与恒辉公司约定的租赁期间至2011年7月19日到期。此后上诉人与恒辉公司并未对续租事宜另行约定，故原审认定上诉人与恒辉公司之间形成不定期租赁关系不当，予以纠正。根据查明事实，恒辉公司以承租的场地及房屋开办的全资子公司汉莎公司因经营不善，于2006年6月10日将其所经营的场地及房屋的经营权转让给尼瑞公司。尼瑞公司取得该经营场地及房屋的经营权后，采用对外分割招租的经营方式，将涉案场地及房屋转租给被上诉人彭丽。彭丽从2007年始陆续占有使用涉案场地及房屋，并直接向尼瑞公司缴纳租金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第（一）项规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人未在法定期间内对该转租行为提出异议，可视为上诉人已默许第三人的转租。被上诉人彭丽对涉案场地及房屋的占有使用源自尼瑞公司的转租。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，彭丽与尼瑞公司约定的转租期限超过了尼瑞公司的剩余租赁期限，超过部分无效，故自2011年7月20日起被上诉人彭丽对涉案租赁场地及房屋之占有使用属于无权占有。上诉人请求被上诉人搬出涉案租赁场地及房屋，符合法律规定，依法予以支持；上诉人诉请被上诉人支付2011年9月30日至2012年12月31日期间的房屋占有费150083元，因上诉人未提供房屋占有费计算依据，故在本次诉讼中不予审理，上诉人补充证据后可另案主张权利。二审法院判决：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2013）汉民初字第00625号民事判决；二、彭丽于判决生效后六十日内将所租汉中体校所有的场地及房屋交还给汉中体校。一审案件受理费3302元，由汉中体校负担1102元，恒辉公司负担1100元，尼瑞公司负担1100元；二审案件受理费3302元，由汉中体校负担1102元，恒辉公司负担1100元，尼瑞公司负担1100元。本院再审查明的事实与一、二审法院认定事实一致，依法予以确认。另查明，汉中体校2011年7月10日曾以排除妨害，返还原物为由，将彭丽经营的汉台区中心广场洪丽商务酒店诉至汉中市汉台区人民法院，后因恒辉公司提出由其出面收回房屋，汉中体校遂向法院提出撤诉申请，汉中市汉台区人民法院于2011年12月5日作出（2011）汉民初字第01261号民事裁定，准许汉中体校撤回起诉。恒辉公司在一、二审及再审期间未就汉莎公司属自己的全资子公司向法庭提交任何相关证据。汉莎公司营业执照载明法定代表人与恒辉公司的法定代表人均系王伟。本院再审认为，关于一、二审判决将彭丽列为本案被告及被上诉人适用法律是否正确的问题。本案中，汉中体校、恒辉公司、彭丽分别系出租人、出租人、次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解是适用》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故在房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，出租人依法享有向次承租人主张腾房、支付逾期腾房占有使用费的请求权。一、二审法院根据查明案件事实将次承租人彭丽列为被告和被上诉人，认定事实清楚，适用法律正确。关于2011年7月19日后彭丽对涉案场地和房屋是否属无权占有的问题。出租人汉中体校先后与承租人恒辉公司签订了租赁合同和补充协议，双方约定租赁期限至2011年7月19日届满。根据依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第（一）项规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。汉中体校作为出租人，未在法定期间内对恒辉公司的转租行为提出异议，可视为汉中体校同意恒辉公司转租，次承租人彭丽对涉案场地及房屋在汉中体校与恒辉公司的租赁合同期限内依法享有占有使用权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，彭丽的转租期限超过了恒辉公司一方的剩余租赁期限。二审判决认定次承租人彭丽约定的转租期限超过汉中体校与恒辉公司租赁合同剩余租赁期限部分无效，自2011年7月20日起彭丽对涉案租赁场地及房屋之占有使用属于无权占有，判令彭丽将所租汉中体校场地及房屋交还给汉中体校，认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。综上，申诉人彭丽的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00649号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  赵顶峰代理审判员  杨宗信代理审判员  任 庆二〇一七年三月二十三日书 记 员  孙 娜