江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5876号上诉人（原审被告）：王冲。委托诉讼代理人：谭廷林，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州新天地商业经营管理有限公司，组织机构代码57947624-2，住所地睢宁县青年路与中山路交汇处中山综合楼。法定代表人：孙治，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡清华，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。上诉人王冲因与被上诉人徐州新天地商业经营管理有限公司（以下简称新天地管理公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王冲的委托诉讼代理人谭廷林，被上诉人新天地管理公司的法定代表人孙治及委托诉讼代理人胡清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冲上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审查明事实不清。上诉人于2016年2月20日通知被上诉人解除合同，一审认定租赁期间至2016年7月属于认定事实错误。2、涉案租赁物未通过消防验收，致使上诉人不能取得办学相关合法手续，不能正常经营，涉案合同应属无效。一审认定合同有效，适用法律不当。被上诉人新天地管理公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律适当，应驳回上诉人的上诉请求。1、关于法院查明事实的问题，按照双方签订的租赁合同第4条的约定，租金按年度结算，乙方必须遵循先付后用的原则，应于每年租期首月15日前一次性交清，而上诉人并未在当年首月按照合同约定交清租金。同时，上诉人在一审中并未对期限提出异议，事实上被上诉人是于2016年9月1日正式将涉案房屋另租他人，被上诉人一年租期的诉请，没有超出实际租赁期限，实际上对上诉人还有一个月的减让。一审法院认定2016年7月将涉案租赁物另租他人，认定事实清楚。2、关于适用法律问题。上诉人是正常经营一年半之后擅自搬离的，并非因消防的问题而影响其营业。上诉人提供的解除合同通知书，只提到了房屋漏水问题，并未提到消防验收问题，可见消防验收并不是上诉人解除合同的原因。被上诉人在一审中提供了相关的房产证与涉案房屋的质量监督报告，在取得质量监督报告之前要取得13家部门认可，其中包含消防主管部门的验收。所以上诉人认为适用法律不当的问题不成立。合同中明确约定装修的消防验收是由商户即上诉人负责。新天地管理公司向一审法院起诉请求：判令王冲向新天地管理公司给付租金97000元及违约金29100元、物业费18598元及违约金5579元，王冲承担诉讼费用。事实和理由：新天地管理公司与王冲于2014年3月31日签订租赁合同，约定王冲租用新天地管理公司经营、管理的位于睢宁县徐沙河新天地青年东路16号楼经营“恋尚舞”培训业务，租期自2014年6月20日至2017年12月31日。第一年的租金为97000元、第二年的租金为97000元、物业费由王冲缴纳，计18598元/年，每年度的物业费和租金一起结算，逾期交付租金、物业费的，每逾期一日按所欠金额的1%支付违约金。合同签订后，王冲进行经营使用，并缴纳了第一年的租金及物业费，第二年租金及物业费超期未缴纳。一审法院认定事实：2014年3月31日，新天地管理公司（甲方）与王冲（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州市睢宁县徐沙河新天地青年东路16号楼房（自编10号）出租给乙方，房屋建筑面积共1033.24平方米，房屋用途仅限于经营“恋尚舞”舞蹈培训业务，租赁期限自2014年6月20日起至2017年12月31日止。第一年的租金为97000元、第二年的租金为97000元、第三年的租金为106000元、第四年半年度租金为59000元。乙方向甲方缴纳物业管理费1.5元/平方米/月，共计18598元/年，每年度和租金一起结算一次。乙方应于合同生效之日起1日内向甲方支付1万元的合同租赁保证金，作为履行合同和提供商品服务担保，在合同期满后不计利息退回乙方。合同租金按一年度结算，遵循先付后用的原则，于每年租期首月15日前一次性缴清。甲方在合同生效之日起20日内将房屋及相关设施交付乙方验收使用。租赁期间甲方负责对房屋及其附属设施进行检查、修缮。甲方承诺对租赁房屋拥有经营所有权。关于违约责任，约定如乙方逾期未交租金、水电费、物业费等其他各项费用，即构成违约，对于乙方违约，甲方有权采取的措施包括：扣除保证金并责成限期补足；收取违约金，要求赔偿损失。乙方逾期交付租金、水电费、物业费等费用以及补足保证金的，除仍应补缴所欠款项外，每逾期一日，按所欠款项金额的1%向甲方支付违约金，租赁期内乙方违反本合同规定，未征得甲方书面同意提前解除合同的，甲方有权按租赁存续期内合同租金总金额的20%收取违约金。乙方承诺在2014年4月1日前进场装修，并于2014年4月30日前完成门头装修工程，并于2014年6月20日前开始试营业。另约定在合同签订后次日，乙方一次性向甲方付清首年租金97000元、保证金1万元、物业管理费18598元。合同签订后，王冲按约定缴纳各项费用，新天地管理公司亦将相关房屋交付王冲使用。王冲在涉案房屋装修后经营，第一年租期届满后，王冲未有向新天地管理公司缴纳第二年的租金，期间双方因涉案房屋存在漏雨问题协商未果。2016年2月20日，王冲向新天地管理公司送达解除租赁合同的通知，并写明解除合同的原因为租赁物维修未能得到解决，致使王冲无法正常经营，合同目的不能实现。王冲于2016年2月从租赁房屋中搬离。2016年7月，新天地管理公司将租赁物收回，并与案外人另行签订租赁合同进行出租。一审法院认为，新天地管理公司与王冲之间的租赁合同成立且合法有效，合同双方均应按照约定履行各自义务。新天地管理公司按照约定将租赁物交付给王冲使用，王冲亦应当在规定期限内向新天地管理公司支付租金及物业费。根据合同约定，王冲应于每年度租期首月15日前一次性缴清当年度租期的租金及物业费，否则将承担相应的违约责任，即王冲应当于2015年7月15日前向新天地管理公司支付第二年的租金97000元及物业费18598元。王冲未有在上述期限内向新天地管理公司支付租金及物业费，已构成违约，除向新天地管理公司给付上述费用外，还应当参照中国人民银行同期同类贷款的基准利率赔偿新天地管理公司的相关损失。对新天地管理公司诉讼请求中超出该部分的主张，不予支持。王冲辩称，因涉案房屋未有通过消防验收，故租赁合同无效。原审法院认为，《中华人民共和国消防法》中关于对房屋进行消防验收的规定系管理性规定而非效力性规定，涉案房屋是否通过消防验收并不影响合同的成立与生效，故王冲的该项抗辩观点，不予采信。关于王冲称涉案房屋漏雨导致其不能实现合同目的的观点，王冲提交的照片及谈话录音仅能证明涉案房屋存在漏雨的情况，并不能证明漏雨的程度足以致其不能实现合同目的，故对于王冲该项抗辩观点，亦不予采信。综上，遂判决：一、王冲于判决生效后十日内向徐州新天地商业经营管理有限公司给付租金97000元、物业费18598元，并支付违约金【以115598元（97000元+18598元）为基数，自2015年7月15日起，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年7月14日】。二、驳回徐州新天地商业经营管理有限公司其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交新证据：上诉人在西祠胡同上的截图1份，证明上诉人在经营期间被他人举报，消防部门对上诉人进行了处罚，罚款数额为5000元。被上诉人发表质证意见：商户证照必须自行办理，包含装修消防合格证，未办理造成的处罚及责任，按照合同约定应由上诉人承担。网站的文字显示消防材料都是易燃的，可以体现出是装修消防验收，按照合同约定，由经营者自负。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案租赁合同的效力如何认定；2、上诉人租赁被上诉人房屋的租赁期限如何认定。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于涉案租赁合同的效力如何认定的问题。涉案出租的商铺于2013年5月30日通过了睢宁县建设工程质量监督站的质量监督，并取得了合法的产权证书。被上诉人受房屋所有权人的委托与上诉人签订房屋出租合同，上诉人已实际使用承租房屋。该租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行。上诉人认为涉案租赁房屋未通过消防验收，合同应属无效。但根据上诉人二审提交的证据，消防部门对上诉人予以处罚系因上诉人装修装潢未通过消防验收所致，不属于被上诉人的责任，故上诉人据此主张合同无效，不予支持。关于上诉人租赁被上诉人房屋的租赁期限如何认定的问题。上诉人称其于2016年2月20日书面通知被上诉人解除合同，租赁期限应计算到解除通知送达之日。本院认为，双方在租赁合同第九条第（二）款约定的乙方（承租方）有权解除合同的情形有：（1）甲方不按照约定日期提供房屋超过30天的；（2）擅自变更出租的场地位置、布局而影响乙方正常经营的；（3）转让房屋时，未提前30日通知乙方的。上诉人在解除合同通知书中载明的解除理由为租赁物维修问题没有得到解决，与租赁合同中约定的解除条件不符，该解除事由缺乏合同依据，不应予以支持。一审法院根据合同约定及被上诉人一审的诉请认定上诉人实际租赁的期限为2年并判决上诉人支付相应的租金及违约金，并无不当。综上，上诉人王冲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3306元，由王冲负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一七年三月一日书 记 员  侯梦池