河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）驿民重字第68号原告（反诉被告）吴冬冬，男，1982年1月21日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人吴继忠，男，1955年9月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告吴冬冬的父亲。委托代理人毕明，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）大商集团河南超市连锁发展有限公司驻马店分公司。住所地驻马店市乐山路中段**。负责人杨旭东，经理。委托代理人赵丽，河南尚成律师事务所律师。委托代理人董玉涵，女，1989年7月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系被告公司员工。原告吴冬冬（反诉被告）与被告大商集团河南超市连锁发展有限公司驻马店分公司（反诉原告、下简称大商超市）租赁合同纠纷一案，原告于2014年1月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员肖静、刘亚楠、人民陪审员邵翔组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2014年7月21日作出（2014）驿民初字第552号民事判决书。原告吴冬冬对该判决不服提起上诉，经驻马店市中级人民法院审理后作出（2014）驻民四终字第586号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，裁定撤销原审判决、发回本院重审。本院受理后，依法由审判员唐志强担任审判长，审判员王晓贞、代理审判员周岩另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴冬冬的委托代理人吴继忠、毕明，被告大商超市的委托代理人赵丽、董玉涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴冬冬诉称，2012年12月20日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定：由原告承租被告店铺负一层超市外场区域部分一处，用于经营餐饮。合同签订后，原告即承租店铺进行全面装修，并购买了相应的设备及交纳品牌促销费、经营保证金、租金保证金、装修保证金、租金等。2013年11月30日，合同到期前一个月，原告要求被告续签合同时，被告以超市所有合同均未签订为由拒绝与原告续签合同。2013年12月31日，被告强行断电让原告停止营业。2014年1月20日，被告向原告送达撤柜通知书，要求原告强行撤场。被告的上述行为，严重侵犯了原告的合法权益。为此请求判令：1、被告继续履行租赁合同，原告享有优先续租权；2、被告赔偿原告各项损失296445元。被告大商超市答辩并反诉称，1、原、被告双方签订的租赁合同已到期，原告要求继续履行合同，无事实和法律依据；2、原告要求赔偿其损失，无法律依据；3、关于原告请求保护其优先续租权的问题，因原告在合同履行期间，不按时交纳租金，违反合同约定，而且被告公司的超市与购物中心合并，不再允许经营餐饮，被告无法再与原告续签合同。根据合同约定，合同期至2013年11月30日止，期满未续签的，原告应于期满之日起两日内撤离，且合同未约定原告有优先承租权。现合同早已期满，原告却拒绝搬离，继续强占被告的商铺。为此被告提起反诉，请求：1、原告立即腾空并返还被告的商铺，并恢复原状；2、原告赔偿被告损失20400元（损失暂计至2014年2月28日止，按每月6800元标准计算，2014年3月1日至原告实际撤场之日止，继续按每月6800元标准计算损失）。原告吴冬冬针对被告大商超市的反诉答辩称，被告的反诉不能成立，合同并未约定原告没有优先续租权，也未约定合同期满后原告不可以续租，按照合同的约定，被告应当续签而没有续签，责任在被告，被告要求原告赔偿损失无依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2012年12月20日，原告吴冬冬（乙方）与被告大商超市（甲方）签订租赁合同一份，约定：1、由乙方承租甲方店铺负一层超市外场区域部分供乙方经营使用，租赁面积为98平方米；2、经营范围为餐饮；3、租赁及费用支付方法：①租金支付办法：本合同签订时乙方应向甲方预付1个月租金，方可进入租赁场地进行经营活动。乙方同意甲方于当月1日起从货款中扣除下月租金。如销售不够扣除，乙方须当月月底前将下月全部租金以现金形式交纳，逾期按每天千分之二收取违约金。②费用支付办法：乙方同意承担补充协议中所列收费项目，同意从每月销货款中扣除当月所发生的各种费用，如销售不够扣除，乙方需在次月月底前以现金形式支付，逾期按每天千分之二收取违约金；3、税收和发票：按税法规定应交纳的各项经营税收由乙方承担，甲方不承担代扣代缴义务；4、结算：甲方每十五天与乙方结算一次，凡顾客使用支票或信用卡购物的，须到帐后方可结算；5、装修：①乙方可根据需要自费装修场地，但乙方装修方案须经甲方同意，装修质量须由甲方验收。若乙方未按甲方同意的装修方案施工或未达到甲方验收标准，乙方应当返工，并承担由此产生的一切损失。②乙方在装修及合同执行期间不得破坏甲方设施，否则，须立即按甲方要求修复，因修复而产生的一切费用由乙方承担，并向甲方支付违约金3000元等；6、经营保证金：①乙方同意在合同生效之日前向甲方支付5000元经营保证金。凡不支付经营保证金的，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失由乙方承担。②乙方按合同约定条款履行期满退出经营，满6个月没有消费者退款、投诉或其他应扣款，甲方无息全部返还。凡此期间发生的退货。投诉或其他扣款，甲方直接从乙方经营保证金中扣除，乙方经营保证金仍不足以支付的，乙方需在接甲方通知七日内补足；7、合同期满未再续约，或乙方违反本合同中解除合同条款而经甲方解除本合同时，乙方应于合同期满之日起两日内或者接到甲方解除本合同书面通知之日起五日内，负责将所陈列商品、家具和装修撤离，并不影响甲方正常经营秩序，不得破坏甲方装修、家具及设施，否则，造成的一切损失由甲方负责赔偿；如逾期未履行时，甲方有权自行处理，乙方物品若因此而有遗失或毁损，甲方不承担责任；8、其他约定事项，……双方另行约定的补充协议，与本合同具有同等效力；9、合同续签：合同期满，乙方愿续签合同的，应在合同期满前一个月书面通知甲方；10、水电费按实际用量收取等条款。同日，原、被告双方签订超市租赁合同补充协议一份，约定：1、合同期限：自2012年12月20日至2013年11月30日止；2、经营品类：餐饮，面积为97平方米，租金标准70元，租金合计6800元；3、乙方同意承担的费用：乙方应一次性向甲方支付品牌促销服务费3000元，用于对该品牌商品的促销推广，乙方于合同文本签订时一次性全额支付或由甲方进行系统帐扣等条款。合同签订前，原告吴冬冬向被告交纳经营保证金5000元，品牌促销服务费3000元，装修保证金1000元。合同签订后，被告依约将场地交于原告经营，原告即对场地进行装修并购置了用于经营“好客隆美食广场”的厨具及配套设施。2013年11月30日，合同到期后，原、被告未续签租赁合同。2014年1月20日，被告向原告发出撤柜通知单一份，要求原告拆除装修，恢复原状，搬离承租商铺。后原告即停止经营但未搬离商铺，并以诉称理由起诉来院。另查明，原告已将合同期间即2012年12月20日至2013年11月30日的租金全部支付给被告。庭审中，一、原告称，在承租合同到期前，原告要求被告续签合同，而被告拒绝续签，侵犯原告的优先续租权，并提交2013年10月13日的申请一份，被告质证意见为该申请被告从未收到，不予认可。二、原告称，原告为进行店铺装修支付装修费186500元，购买各种设备81266元，另外2014年1月至6月营业收入损失90000元（每月15000元计算），共计357766元，原告仅请求296445元，该损失应由被告赔偿。被告称，根据合同约定合同到期后，装修物由原告拆除，购置的设备由原告自行处理，原告无权要求赔偿，对于营业收入，合同已到期，原告无权要求赔偿其经营损失；三、诉讼中，原告提交照片八张，用以证明被告在诉争场地没有解决争议之前已经使用，具体使用时间不知道。被告辩称，照片为2015年11月9日拍摄，照片显示位置不能确定为争议场地，照片中显示的“天天便宜”为被告公司喷绘，仅临时占用为顾客及员工休息使用，并未长期使用，被告临时使用场地仅有10平方米，剩余87平方米一直由原告存放桌椅及设备使用。原告质辩称，合同期满后，原告从未现给被告支付租金，被告使用场地的时间及面积需核实。四、诉争商铺位于商场内负一层东部，在超市外场区域部分，坐东朝西，面积97平方米。2017年3月28日，经现场勘查，该商铺已被分隔为东、西两部分，面积相当；西部分面向商场，由被告使用并用于床品特卖，东部分四周被围，留有一消防门，其内部堆放有原告未撤离的柜台、餐具及设备。经质证，原、被告均无异议。以上事实，由原告提交的租赁合同、补充协议等书证及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告于2012年12月20日签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应为有效合同。合同签订后，被告依约将承租的商铺交于原告经营。2013年11月30日，租赁合同期限届满后，被告要求原告返还商铺，原告未予返还。原告称，合同到期前一个月，原告要求被告续签合同时，被告未与原告续签，侵犯原告的优先续租权。因合同虽约定有“合同期满，乙方愿续签合同的，应在合同期满前一个月书面通知甲方”，该内容所表达的是“合同期满，乙方愿续签合同的”应履行相应的通知义务，未有原告享有优先续租权的其他相关约定内容；且合同还约定有“合同期满未再续约，乙方应于合同期满之日起两日内，负责将所陈列商品、家具和装修撤离”，故原告主张优先续租权，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告提交2013年10月13日的申请一份，并主张在承租合同到期前，原告要求续签合同并已通知被告，被告不予认可，故对原告的该项主张，本院不予采信。退一步讲，即使在合同期满前，原告向被告提出了续签合同申请，即发出了要约，因被告未作出有承诺，原、被告双方就续租问题也未形成合意。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本案中，因租赁合同期限已于2013年11月30日届满，届满后原、被告双方也未形成新的合意，故原告请求被告继续履行租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。同理，被告反诉请求原告腾空商铺，并将商铺返还给被告，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿其装修损失、购买设备损失、营业损失共计296445元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。故原告请求被告赔偿其装修损失，于法无据，本院不予支持；对于原告购买的设备系原告为经营餐饮而购买的设备，属原告所有，租赁合同期满后，应由原告撤出经营商铺，原告请求被告赔偿设备损失，无事实和法律依据，本院不予支持；对于合同期限届满后的经营损失。根据法律规定，租赁合同期限届满后，原告应当返还租赁物。原告已无权再使用被告的商铺，其经营损失亦不存在，故原告请求被告赔偿其经营损失，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于房屋占有使用费，因租赁合同约定的租期届满日为2013年11月30日，期限届满后，原告负有返还商铺的义务，而原告至今仍有部分未返还，原告应向被告支付商铺占有使有费。关于占有使有费数额，诉讼中，原告提交照片八张，用以证明被告在诉争场地没有解决争议之前已经使用，被告对租赁场地部分使用不持异议，并辩称，照片为2015年11月9日拍摄，照片显示位置不能确定为争议场地，照片中显示的“天天便宜”为被告公司喷绘，仅临时占用为顾客及员工休息使用，并未长期使用，被告临时使用场地仅有10平方米，剩余87平方米一直由原告存放桌椅及设备使用。因租赁商铺所占场地位于商场内，系开放性场地，且始终置于被告管理和控制范围，且被告对其上述抗辩，也未提交相关证据加以证明，故本院不予采纳。结合原告的部分物品及设备未撤离商铺，仍堆放并占有部分租赁场地，但该场地四周被围，效用又明显低于西部分场地，故本院酌定占有使有费数额为3万元。被告反诉请求占有使用费多出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限原告吴冬冬于本判决生效后十日内将其承租被告大商集团河南超市连锁发展有限公司驻马店分公司位于驻马店市乐山路大商集团负一楼超市外场商铺（面积为97平方米）腾空并返还给被告大商集团河南超市连锁发展有限公司驻马店分公司。二、限原告吴冬冬于本判决生效后十日内向被告大商集团河南超市连锁发展有限公司驻马店分公司支付房屋占有使用费30000元。三、驳回原告吴冬冬的诉讼请求。四、驳回被告大商集团河南超市连锁发展有限公司驻马店分公司的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5750元，由原告吴冬冬负担；反诉案件受理费310元，由反诉原告负担210元，反诉被告吴冬冬负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  唐志强审判员  王晓贞审判员  周 岩二〇一七年三月二十九日书记员  刘 玲