鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0304民初513号原告：闵某，男，住址：鞍山市立山区深沟路。委托代理人：李仲然、宋林芳，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：某某公司，住所地：鞍山市立山区东建国路。法定代表人：于某，系该公司董事长。委托代理人：李某，系该公司经理。原告闵某因与被告某某公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵某以及委托代理人李仲然、宋林芳，被告委托代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年8月签订《商品房买卖合同》一份。合同签订后原告将购房款交给了被告。但因被告原因，被告未交付原告房屋。现被告却未按合同约定履行交付义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款的规定被告应承担逾期交房的违约责任，为此原告多次找到被告协商均未果。故原告诉至法院，要求被告支付原告逾期交付商品房违约金40922.5元，并承担案件受理费。被告某某公司辩称：一、造成逾期交房不是被告的原因，被告没有违约。原告不能按期取得所购房屋系因政府未能按期完成土地交付，造成整个开发项目所属公共配套设施建设延期而无法按期交房。被告依法定程序挂牌取得某某丽苑小区房地产开发项目的土地使用权，该项目的土地出让交付条件是“场地平整达到净地，土地上的附着物由所辖区政府负责拆除腾迁净地”，政府应当在2011年12月31日前拆迁完毕，腾出净地给被告。该项目范围内原有被拆迁人109户，立山区房屋征收局和曙光街道办事处具体负责拆迁，有27家“钉子户”提出过高补偿要求而拒不搬迁，直到2015年8月29日“钉子户”所在的拆迁楼房才被拆扒掉。而拆迁楼房所占土地系某某整个小区公共配套设施的主体部分更无法开建，造成已经建好的房屋由于配套设施无法建设而不能交付使用，因此原、被告均属无辜受害者，而被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任。二、政府未按期完成净地交付，致使小区配套设施无法建设而导致逾期交房。由于政府没有按照约定的期限完成净地交付，本该一次完成的八栋楼房被迫改成两次建筑，已经建好的七栋楼房由于小区公共配套设施主体部分建不成而无法交付使用，而业主以非正常手段闹事上访，造成及其不良影响，致使被告的楼盘销售停滞，房子卖不出去，银行催收贷款本息，已给被告造成巨额的经济损失，因此政府应承担全部责任。三、被告不承担责任的依据。原被告双方所签订的《商品房屋买卖合同》附件四《商品房（预）购销契约书》第五条相关特别约定（一）中规定：买卖双方均同意以《契约》及包括本协议在内的所有附件所约定的条款和政府批准的文件，作为界定双方约定的商品房买卖的最终有效依据。而按政府部门的《国有建设用地使用权出让合同》第六条规定，在2011年12月31日前政府应将净地交付给被告，即土地出让出让条件“场地平整达到净地”，但直到2015年8月29日立山区政府才将动迁户的旧楼拔掉，而地下原有公共设施管网政府至今尚未进行排迁，净地交付超期将近四年时间。没有哪个开放商不希望自己的楼盘是优质畅销的，但由于政府文件政府自身不落实，才造成本案逾期交房的结果。这是原被告无法左右和改变的不可抗力的事实，不是被告的责任，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年8月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告为出卖人，原告为买受人，合同约定，原告购买被告出售的位于鞍山市立山区园林大道的某某小区房屋，总价款为419288元。该合同第八条约定，被告应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告共计向被告交付房款419288元。原告于2017年3月接收被告交付的本案所涉房屋。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票两张、前期物业合同；被告的证据有：国有建设用地使用权出让合同一份、4张照片、收条和营业执照一份、借条一份、文件一份、市政排水图一份、合同证明附件四。以上证据经本院开庭质证及审查真实合法，具有证据的关联性所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法成立的合同受到法律保护，本案中原被告间订立的商品房买卖合同系双方自愿签订，且合同内容不违反法律规定，系合法有效。原被告应按合同约定履行各自义务，现原告作为购房者已将全部房款交予被告，被告应按合同约定的时间将符合法律规定及合同约定的房屋交付给原告，被告未按照合同约定于2015年10月30日向原告交付房屋，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照合同约定被告按日向原告支付已交付房款万分之二作为迟延交付房屋的违约金40922.5元一节，原、被告签订《商品房买卖合同》中约定关于逾期交房超过30天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，被告对此提出违约金过高，请求本院予以调整。故本院依据综合考虑被告的违约过错程度及预期利益等综合因素进行调整，本院将逾期交房违约金以按日已付房款的万分之一予以调整。逾期期限从2015年10月31日至2017年2月28日，共计487天，因此被告应向原告支付延迟交房违约金20419.33元（419288元×万分之一×487天）。对原告主张迟延交付房屋违约金的过高部分，本院不予支持。关于被告主张逾期交房的原因系为政府未能按期完成土地交付造成整个开发项目所属公共配套设施建设延期而无法按期交房。根据合同相对性原则，原被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告为商品房买卖的相对人，所以认定被告未按期交付房屋就应当承担相应的违约责任符合法律规定，故对于被告的此项辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：被告某某公司于本判决生效之日起十日内支付原告闵某逾期交房违约金20419.33元。如被告未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元（原告已预缴），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。代理审判员 王 旭二〇一七年三月二十四日书 记 员 马仲春