西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初4458号原告：宋某，男，汉族。委托代理人：姚博扬，陕西轩举律师事务所律师。委托代理人：胡洁迎，陕西轩举律师事务所律师。被告：西安曲江旅游投资（集团）有限公司，住所地:西安市曲江新区雁翔路3168号雁翔广场1号楼9层。法定代表人：李铁军，该公司董事长。委托代理人：杜肖芳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：王潇，陕西丰瑞律师事务所律师。原告宋某与被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告及其委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求判决被告发出的解除合同通知书无效，立即给原告恢复经营用电、用水及用气，继续履行合同。2、要求被告免除未能接通天然气之前的租金197105元。3、要求被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失共计647131元，其中包括工人工资301700元、工人住宿18000元、工人餐费89100元、迟交房屋违约金145138元、折旧费93193元。4、并要求被告退还装修押金15000元。5、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求：1.放弃诉讼请求第一项及第二项。2.变更第三项违约金为121058.06元,折旧费变更为67393.14元，经济损失共计597251.2元。3.要求判决被告向原告退还双方于2016年6月签订的和解协议中多计算的房屋租金返还租金25981.97元。第4项，第5项保留。事实与理由：原、被告双方于2013年1月19日签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租被告位于曲江北池一路曲江海洋极地公园商业街2-09号商铺，面积127.99平方米，租赁期限五年，从2012年12月1日到2017年11月30日。在合同履行过程中，原告、被告及西安曲江文化旅游股份有限公司就合同主体变更事宜达成一致，由被告取代西安曲江文化旅游股份有限公司成为房屋租赁合同的主体，享有合同的权利及承担合同的义务。在合同中，被告承诺在合同期内保证原告正常的水、电、天然气等供应。合同签订后，原告向被告交纳了三个月的租金及押金，并向被告另外交纳了装修保证金。合同签订后，被告迟迟不能交房，直到2013年6月份，才在原告等所有商户的一再催促下交了房屋，但原告接到房屋后就发现天然气依然未通，因为原告是作餐馆的，没有天然气，根本就无法营业，故再次向被告提出交涉。直到2014年6月才在原告等商户的上访下。获得接通。因此，给原告未开业即造成重大经济损失达647131元，故原告多次致函被告要求其予以解决，但被告不仅不予理睬，反而于2016年3月21日向原告送达《解除合同通知书》，又于2016年4月25日断水、断电、关掉天然气，致使原告无法正常经营。故诉至法院。望判如所请。被告辩称，一、宋某接收房屋时对房屋现状明确知晓，且同意按现状接收，双方以真实行为对合同约定的房屋交付标准进行了变更，被告不存在违约行为。二、宋某接收房屋后一直使用房屋对外经营，天然气未通对其经营并未产生影响，宋某在天然气未通期间无偿使用被告房屋进行经营而产生的工人工资、住宿、餐费以及折旧均系宋某从事经营活动必须支出的成本，应由宋某自行承担。三、被告并未迟延交房，宋某无权要求被告支付迟延交房的违约金。四、（2015）雁民初字第06116号《西安市雁塔区人民法院民事判决书》中并未对《房屋租赁合同》的租赁期限起止日期予以调整，租赁期限仍应以2013年9月27日起计，《和解协议》以及（2016）陕0113民初5239号《西安市雁塔区人民法院民事调解书》对于2015年6月27日至2016年6月26日租金的认定与计算并无错误。综上，宋某在天然气未通期间无偿使用被告房屋，且对外经营获得收益，其应就其正常经营期间产生工人工资、工人住宿、工人餐费及折旧费等经营成本自行承担，无权要求被告支付。《和解协议》以及（2016）陕0113民初5239号《西安市雁塔区人民法院民事调解书》对于2015年6月27日至2016年6月26日租金的认定与计算并无错误。恳请贵院驳回宋某的全部诉讼请求。原告向法庭提交证据如下：证据一、1.房屋租赁合同；2.合同主体变更协议。证明被告取代曲江文化旅游在房屋租赁合同中的主体资格，原告与被告是本案适格的主体，被告应当按照合同约定的时间向原告交付租赁房屋，逾期交付房屋应当承担违约责任，并赔偿因此造成的损失。证据二、1.考勤表；2.唐韵餐厅工资表；3.房租收条；4.唐韵面庄工人餐费明细；5.前期费用明细；6.违约金计算明细。证明因为被告逾期交付商铺，且在交付商铺之后迟迟不能接通天然气，致使原告无法正常营业，对原告造成了巨大的经济损失，被告应当赔偿因其违约行为对原告造成的损失，并承担违约责任。证据三、1.装修施工保证金收据；2.施工安全保证金收据。证明被告应当在原告修完商铺后，退还原告的装修施工保证金10000元及安全保证金5000元。证据四、1.和解协议；2.民事调解书。证明和解协议及调解书确定的2015年6月27日至2016年6月26日的租金总额计算有误，被告应当将多计算的25981.97元租金退还给原告。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性均认可，但对证明目的不认可。租赁时间实际起始日为2013年9月27日，被告已经于2013年5月22日履行完毕房屋交付手续，远远早于商业街开业时间即2013年9月27日，不存在迟延交付房屋的事实。对证据二的真实性、关联性、证明目的均不认可。该组证据并未写明制作主体，不具有客观真实性。对1不能够证明考勤的10人与宋某建立的劳动关系，及在宋某处工作。对2不能证明相关人员与宋某建立劳动关系，并且是在承租房屋内产生的劳动费用。所涉及人员是否真实也无法核实。考勤表与工资表人员并不是完全对应的。对3仅是收条，无法证明承租了什么样的房屋，也无法证明是否实际真实产生的承租。对4明细是自我书写的，不具有证明效力。对5不具有证明效力。无法证明物资是否真实购置使用。对6违约金计算明细也是自我陈述的，无证据效力。对证据三看不清楚，无法发表质证意见。对证据四真实性认可，但对证明目的不认可。和解协议和调解书对租金的认定是正确的。被告向法庭提交证据如下：证据一、1.房屋租赁合同；2.合同主体变更协议。证明1.原被告双方建立了合法的租赁合同关系。2.证明租赁期间起始日为2012年12月1日或曲江海洋极地公园黄金海岸商业街开业时间，并以后到者为准。证据二、1.商户进场移交表；2.黄金海岸商户铺位移交表。证明1.被告已经于2013年5月22日履行完毕房屋交付手续，远远早于商业街开业时间即2013年9月27日，结合证据一，不存在迟延交付房屋的事实，不应当承担迟延交房屋的违约金。2.原告对接收房屋现状明确知晓，且同意按现状接收，因此，被告交付未通天然气房屋不存在违约行为，不应当承担原告在未接通天然气期间产生的正常经营成本，包括工人工资，工人住宿，工人餐费及折旧费。3.宋某在2013年5月22日接收房屋时即知道房屋未接通天然气，若其认为无法正常经营，理应承担减损义务，因其未履行减损义务导致的工人工资、工人住宿，工人餐费等经营成本，被告不应当承担赔偿责任。证据三、1.（2015）雁民初字第06116号民事判决书；2.（2016）陕0113民事调解书。证明1.原告在天然气未接通期间无偿使用被告房屋，并未向被告支付租金。2.宋某应于天然气开通后的租赁时间向旅游集团支付房屋租金，即此前租赁期间不支付房屋租金，2014年6月18日系房屋租金支付起算日而非房屋租期起算日。3.判决书及调解书无差异，调解书中计算的房屋租金是正确的。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性认可，对证明目的1认可，但对证明目的2不认可。对证据二的真实性认可，但对证明目的均不认可。对证据三的真实性认可，但对证明目的均不认可。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：2013年1月19日，宋某与原西安曲江文化旅游股份有限公司签订房屋租赁合同，约定由宋某承租原西安曲江文化旅游股份有限公司位于西安市曲江新区曲江二路1号曲江海洋极地公园黄金海岸商业街内2-09号商铺，面积为127.99平方米。租赁期限五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。原告承租商铺用于商业经营活动，商品品牌为老陕小面馆，经营类别为餐饮。租赁期内，被告应保证原告正常的水、电、天然气等供应。合同签订当日，原告须以现金的形式向被告支付商铺租赁押金53756元。租赁期满后如原告无违约行为，并办理完相关手续后5个工作日内，被告须退还租赁押金53756元。房屋租金以现金或转账方式交纳，年租金平均每3个月交纳一次，原告应于合同签订并进场装修当日内向被告支付首期2个月的租金，每三个月届满之前5个工作日内交纳下期租金。原告须支付被告租金1082821元。首年租金为每月每平方米140元，第一年去除免租后合同金额为197105元，第二年去除免租后合同金额为197105元，第三年在第二年的基础上上浮5%即225774元，第四年与第三年一样保持不变，合同金额为225774元，第五年在第四年的基础上上浮5%，即237063元。租金递增的方式为第三年起每两年递增5%。免租期时间共为2个月。具体免租为第一期免租时间2013年1月1日至2013年1月31日，共1个月；第二期免租时间2014年1月1日至2014年1月31日，共1个月。合同期内原告逾期缴纳租金，每逾期一日，按拖欠款项的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，被告有权单方解除合同，收回所租赁商铺。2014年3月宋某、西安曲江旅游投资（集团）有限公司及西安曲江文化旅游股份有限公司签订了合同主体变更协议，由西安曲江旅游投资（集团）有限公司取代西安曲江文化旅游股份有限公司为原协议的一方主体。原告于2012年向西安曲江文化旅游股份有限公司缴纳了房屋租赁押金53756元。合同签订后，2013年5月22日原告向西安曲江文化旅游股份有限公司交纳首期两个月租金35837.20元。西安曲江文化旅游股份有限公司于2013年5月22日将租赁房屋交付原告。2013年5月22日原告向西安曲江文化旅游股份有限公司缴纳装修保证金15000元。2013年5月31日被告进场筹备装修。2014年6月黄金海岸商业街统一开通了天然气，宋某承租的房屋至2014年6月前天然气一直未开通。后双方发生争议，2015年，被告将原告诉至法院，要求支付租金及违约金，案号为（2015）雁民初字第06116号。2016年6月12日，被告又将原告诉至法院要求支付拖欠的租金、违约金及房屋占用费，案号为（2016）陕0113民初5239号，经法院调解，双方达成如下协议：一、就（2015）雁民初字第06116号案件，原、被告双方一致同意等待法院判决，双方将按照人民法院生效的裁判文书执行。二、针对原告2016年5月起诉被告解除房屋租赁合同纠纷一案，原、被告双方同意按照以下原则处理：1、被告宋某应向原告西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年6月27日至2016年6月26日期间的租金223086.57元。限被告于2016年6月7日支付原告113086.57元，于2016年6月30日前支付原告110000元。2、被告宋某应于2016年6月10日前向原告支付违约金37629.06元、诉讼费用4585元、2015年6月27日至2016年4月30日期间欠付租金因营业税改增值税导致原告多支付的税金10200.16元。……6、房屋租赁合同的租赁期限起止日期，以及租金递增的起算时间，将根据（2015）雁民初字第6116号案件的生效裁判文书认定的租赁期限起算时间予以调整，若本协议第二条计算的租金与（2015）雁民初字第6116号案件的生效裁判文书认定事实有差异，则按照该生效裁判文书认定的事实予以调整，在后期租金中予以等额扣减。2016年6月24日，（2015）雁民初字第06116号案件宣判，判决确认被告宋某应于本判决生效后十日内向原告支付房屋租金183964.24元（自2014年8月19日至2015年6月26日止）及违约金(自2014年8月19日起每日按所欠租金数额千分之一计算至实际给付之日止）。宋某不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院，目前该案正在审理过程中。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方签订后，均应当按合同约定的内容履行自己的权利义务，合同虽然约定的交房时间为2013年12月1日，但另有约定：“若由于极地馆开业时间延期导致商家在2012年12月1日之前无法统一开业，则合同租赁期的起租时间和免租时间统一向后顺延，以被告书面形式发出的曲江海洋极地公园黄金海岸商业街开业通知书内的开业时间为准”。由此可以看出，双方对起租时间即交房时间另有约定，而不能视为被告违约，故对于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，没有合同依据，亦没有事实依据，故对原告的该项诉讼请求不予支持。至于原告要求的工人工资及相关损失，在被告没有违约的情况下，原告自己的相关费用，不可能由被告承担，故而原告要求的工人工资、住宿费及物品折旧费等，亦没有事实依据和合同依据，故对原告的该项诉讼请求依法亦不予支持。至于原告要求被告退还多计算的租金一节，由于该费用已经由生效调解书所确认，如果原告认为有异议，也应当就该调解书进行处理，在此不能重复解决。至于原告要求被告退还装修押金一节，符合法律规定，亦有事实依据，故对原告的该项主张依法予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋某装修押金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告宋某的其他诉讼请求。本案案件受理费12392元，由原告承担10000元，被告承担2392元，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  张停战人民陪审员  张 昕二〇一七年三月二十日书 记 员  张焕焕