江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1003民初3391号原告：扬州京华城中城生活置业有限公司，住所地扬州市博物馆路547号德馨大厦。法定代表人：骆俊福，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马震宇，江苏理华律师事务所律师。被告：张玮。委托诉讼代理人：陈峰，江苏大扬律师事务所律师。第三人：新城西区青苹果休闲特色餐厅，住所地扬州市京华城路99号顽乐1-015+1-017+1-019+1-021区域。经营者：张玮，女，1980年2月12日生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：陈峰，江苏大扬律师事务所律师。原告扬州京华城中城生活置业有限公司（以下简称京华城公司）与被告张玮、第三人新城西区青苹果休闲特色餐厅（以下简称青苹果餐厅）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京华城公司的委托诉讼代理人宗宏根、马震宇、被告张玮及第三人青苹果餐厅的共同委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京华城公司向本院提出诉讼请求：1、被告张玮和青苹果餐厅立即迁让出位于扬州市（顽乐城）1-015+1-017+1-019+1-021区域，并将承租的区域恢复原状返还给原告；2、被告张玮支付拖欠的综合费310936.5元及逾期付款违约金82115.37元（判决至被告实际偿还之日止）及房屋占用费（自2016年11月1日起至实际迁让出承租区域、将承租区域恢复原状返回给原告之日止，以年度综合费184464元/年标准）；3、青苹果餐厅对张玮应支付的占用费承担连带责任；4、被告张玮支付律师费27646元。事实和理由：原、被告于2013年9月30日签订《有顶步行街（顽乐城）店铺租赁合同》一份，约定：原告将位于扬州市京华城路99号西侧商业街（顽乐城）1-015+1-017+1-019+1-021区域出租给被告用于经营轻食（青苹果餐厅）。租赁期间自2013年11月1日起至2016年12月31日止，综合费为145635元/年，如被告在2013年11月1日前一次性支付第一租赁年度（2013年11月1日至2014年10月31日）全部综合费，则可享有第一年度按101944.5元/年（七折后）向原告支付综合费的优惠；第二租赁年度（2014年11月1日至2015年10月31日）168630元/年；第三租赁年度（2015年11月1日至2016年10月31日）综合费为184464元/年，综合费含租金、物业管理费（水、电、燃气费等另收）。综合费采用先付后用方式，被告应当在2013年11月1日前支付第一期第一年度综合费，以后每三个月向原告支付一期综合费。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁区域，张玮开办的青苹果餐厅实际使用承租区域从事经营活动。被告张玮拖欠自2015年2月1日起的综合费。原告虽多次向被告张玮催款，但被告张玮以种种理由予以拖欠，至今未结清拖欠费用。合同约定的租赁期间已届满，但被告张玮及青苹果餐厅仍实际占有原承租区域，未将租赁区域返还给原告。被告张玮辩称：1、原、被告双方所签订的租赁合同侵害第三人利益，2015年由邗江区环保局通知不得从事租赁合同所约定的事项，原告存在违约；2、原告在2015年12月2日发送解除函，解除了租赁合同，双方已不存在租赁关系；3、在原告发出解除通知后，被告了解到原告早就知悉该区域不得从事餐饮经营，随后与原告就损失事项进行多次商谈至今，被告不存在占用原告承租区域的事实。第三人青苹果餐厅辩称：由于原告隐瞒事实真相，骗取被告签订了租赁合同，造成了无法继续经营的损失，所以，应当是原告违约，原告应当承担赔偿第三人全部损失的责任。原告的租金损失是原告自身违约造成的，应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2013年9月25日，原告京华城公司（甲方）与被告张玮（乙方）签订《有顶步行街（顽乐城）店铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将扬州市京华城中城一期西侧商业街（顽乐城）1-015+1-017+1-019+1-021区域出租给乙方使用，实际使用面积为210㎡，乙方应将承租区域仅用于经营轻食（青苹果）使用；2、租赁期间自2013年11月1日起至2016年10月31日止，综合费的起付日以2013年11月1日为准；3、乙方租赁期间第一租赁年度（2013年11月1日起至2014年10月31日）按综合费1.90元/㎡/天（综合费由租金及物业管理费两部分构成，其中租金1.41元/㎡/天，物管费0.49元/㎡/天），综合费计145635元/年。现甲方同意给予乙方相关优惠政策，若乙方于2013年11月1日前一次性缴纳第一租赁年度的全部综合费，则乙方可在上述约定综合费基础上享受七折优惠，优惠后第一租赁年度综合费合计为101944.5元/年。第二租赁年度（2014年11月1日起至2015年10月31日）按综合费2.2元/㎡/天（…其中租金1.71元/㎡/天，物管费0.49元/㎡/天），综合费计168630元/年。第三租赁年度（2015年11月1日起至2016年10月31日）按综合费2.2元/㎡/天（…其中租金1.91元/㎡/天，物管费0.49元/㎡/天），综合费计184464元/年。综合费支付方法如下：…第三期，租赁期间2015年2月1日至2015年4月30日，综合费为42157.5元，支付时间为2015年1月1日前一次性支付；第四期，租赁期间2015年5月1日至2015年7月31日，综合费为42157.5元，支付时间为2015年4月1日前一次性支付；第五期，租赁期间2015年8月1日至2015年10月31日，综合费为42157.5元，支付时间为2015年7月1日前一次性支付；第六期，租赁期间2015年11月1日至2016年1月31日，综合费为46116元，支付时间为2015年10月1日前一次性支付…。4、本合同期满终止或提前解除时，乙方应在合同终止或解除之日起三日内按如下顺序完成撤场，即：结清所有费用、完成迁离、将区域恢复至乙方进场前的原状交还给甲方（但甲方要求不必恢复原状的除外）；5、违约责任，乙方拖欠综合费及/或水电费等费用，甲方有权以欠缴款项金额为基数，按日收取千分之三的滞纳金。本合同约定的违约方应承担的损失赔偿范围和费用，包括对方直接、间接损失和预期收入损失，以及诉讼费用、律师费等。本合同终止或解除后，乙方未能按前述约定将区域及时交还给甲方，则从本合同解除或终止之日起至区域实际返还给甲方之日止，乙方应按合同解除或终止之日前十二个月甲方应得综合费的日平均额（如乙方实际经营不足十二个月的则按乙方实际经营月数计算甲方应得综合费的日平均额）的两倍和乙方实际占用天数相应向甲方支付占用费。2013年10月1日，被告确认原告交付承租区域。2015年8月21日，被告向原告支付履约保证金24300元。2013年12月9日，被告支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费26290.95元、租金75653.55元。2014年10月22日，被告支付2014年11月1日至2015年1月31日期间的物业管理费9389.62元、租金32767.88元。2015年11月4日，扬州市邗江区环境保护局向张玮（新城西区青苹果休闲特色餐厅）发出《行政处罚听证告知书》，主要内容为：2015年7月1日本局检查发现，你在扬州市域新建的餐饮项目已建成营业，未办理该建设项目的环境评价文件报批手续…责令你单位餐饮项目停止建设，罚款伍万元。…你单位可在收到本通知之日起三日内向本局提出听证申请。逾期未提出申请，视为你单位放弃听证要求。经听证程序后，扬州市邗江区环境保护局于2016年2月2日作出扬邗环罚﹝2015﹞29号《行政处罚决定书》，责令新城西区青苹果休闲特色餐厅餐饮场所项目停止建设，罚款伍万元。2015年12月2日，原告向被告张玮发出《解约函》一份，主要内容为：“…根据合同约定，贵方采用先付后用的支付方式，每三个月支付一期综合费，每期综合费应提前一个月支付。然而自2015年1月起，贵方连续签我司综合费至今，经我司屡次催款后仍置若罔闻。截至发函之日，贵方共拖欠我司2015.2.1-2016.1.31期间综合费172588.5元。贵司的行为已导致我司的合同权益受到实质性损害，符合约定的合同解除情形，我司现特依据《租赁合同》9.2、10.4（1）之约定，郑重通知贵方：解除贵我双方的租赁合同，贵我双方租赁合同关系自贵方收到函之日起即行终止。请贵方接到函后立即按照原《租赁合同》的相关约定结清拖欠我司的综合费及其他相关费用、履行撤场手续，并于三个工作日内迁离并交回上述承租区域，实际产生的相关费用照实结算。否则我司将通过法律途径追究贵方法律责任。望贵方慎重考量，以免讼累”。庭审中，被告提供与原告处餐饮负责人2017年5月16日的谈话录音，证明在租赁期间，双方就重新安排经营地点的事情进行商谈。2017年3月，原告因与被告商铺租赁合同纠纷一案委托江苏理华律师事务所办理诉讼事宜，支付律师费27646元。后原告撤回对第三人青苹果餐厅的起诉。本案争议焦点为：原告的各项请求有无事实和法律依据。本院认为，原告京华城公司与被告张玮签订的《有顶步行街（顽乐城）店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的义务。根据租赁合同的约定，第二期往后的综合费支付应在本期租赁期间届满前一个月的1日前一次性支付下一租赁期间的综合费，而被告张玮未按照约定期间支付2015年2月1日往后的租金，存在违约,因原告于2015年12月2日已向被告张玮发出《解约函》，故双方之间的租赁关系已于2015年12月2日起解除。合同解除后，原告要求张玮迁让出承租区域并恢复原状后返还，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告张玮支付综合费至2015年1月31日，故张玮应支付原告2015年2月1日至2015年12月2日期间的综合费142512.85元（42157.5元×3+46116元÷92天×32天）。张玮未按期支付综合费，原告据此有权要求张玮支付逾期付款的违约金。因合同中约定的“日收取千分之三的滞纳金”约定明显过高，原告主张按照同期银行贷款利率的四倍计算不违反法律的规定，本院予以支持。合同解除后，张玮继续占用承租房屋，应当向原告支付房屋使用费，即张玮应向原告支付2015年12月3日至实际迁让房屋之日止的占有使用费。原告主张按照2015年11月1日至2016年10月31期间的综合费184464元/年计算房屋使用费，未超出合理范围，本院予以支持。关于原告主张被告支付律师费27646元。依据租赁合同的约定，违约方应承担包括律师费用在内的各项损失，现原告支付律师费27646元并未超出律师收费标准，故原告要求被告支付律师费27646元有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，在租赁期间内因环保问题，原、被告双方一直就案涉租赁房屋进行协商，并不是非法占有承租房屋，原告存在违约，对此，虽双方就租赁事宜进行协商，但不是被告据此占有承租房屋的法定理由，故对被告该辩称意见，本院不予采信。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。如张玮认为原告存在违约，导致其损失，可另案主张，本案不予理涉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张玮于本判决发生法律效力之日起十五日内迁让出承租的扬州市京华城中城一期西侧商业街（顽乐城）1-015+1-017+1-019+1-021区域、并恢复原状后返还给原告扬州京华城中城生活置业有限公司；二、被告张玮于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告扬州京华城中城生活置业有限公司综合费142512.85元及逾期付款违约金（分别自2015年1月2日起至实际给付之日止，以所欠综合费为42157.5元基数；自2015年4月2日起至实际给付之日止，以所欠综合费为42157.5元基数；自2015年7月2日起至实际给付之日止，以所欠综合费为42157.5元基数；自2015年10月2日起至实际给付之日止，以所欠综合费为16040.35元基数；均按同期银行贷款利率的四倍计算）；三、被告张玮于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告扬州京华城中城生活置业有限公司2015年12月3日至实际返还承租区域之日止的使用费（按综合费184464元/年计算）；四、被告张玮于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告扬州京华城中城生活置业有限公司律师费27646元；五、驳回原告扬州京华城中城生活置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8706元，由原告扬州京华城中城生活置业有限公司负担1000元、被告张玮负担7706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 五人民陪审员  姚盛雨人民陪审员  叶 剑二〇一七年三月三十日书 记 员  孟 婷