北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终4653号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区黄胄艺术实验小学，住所地北京市朝阳区西坝河西里**号。法定代表人：蒋学凤，校长。委托诉讼代理人：梁小军，北京诺威律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东方名苑食府，住所地北京市朝阳区。投资人：官世英，男，1960年7月12日出生，北京东方名苑食府经营者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵瑛峰，北京市圣大律师事务所律师。上诉人北京市朝阳区黄胄艺术实验小学（以下简称黄胄小学）因与上诉人北京东方名苑食府（以下简称名苑食府）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第07616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄胄小学的委托诉讼代理人梁小军、上诉人名苑食府的投资人官世英及其委托诉讼代理人赵瑛峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄胄小学上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.一审案件受理费、反诉案件受理费、评估费以及二审案件受理费由名苑食府承担。事实和理由：一审法院判决黄胄小学承担房屋扩建装修费用，与双方签订的《房屋租赁合同》明显矛盾，属适用法律错误；一审法院认定名苑食府对涉案房屋进行扩建装修是应朝阳区教委的要求所为，属事实认定错误。名苑食府辩称，不同意一审法院判决，因为名苑食府已经支付了房屋租赁费，一审法院既判决支付租金，又判决名苑食府承担一部分代建费用无事实和法律依据。不同意黄胄小学的上诉请求。本案涉及代建行为，非单一的房屋租赁合同关系，应属独立于《房屋租赁合同》外的法律行为，代建行为不受《房屋租赁合同》的约束；根据黄胄小学的公章和校长签字的证明足以认定名苑食府扩建的行为是应黄胄小学的要求，且事后有认可，《房屋租赁合同》中的约定不适用本案。名苑食府上诉请求：撤销一审判决第三项，改判黄胄小学支付名苑食府房屋翻建及装修费用人民币2184730.79元。事实和理由：名苑食府应黄胄小学的要求对租赁的房屋进行了翻建，满足教委要求。经工程造价鉴定机构评估，工程造价2184730.79元。名苑食府的翻建行为属代建行为，翻建费理应由黄胄小学承担。一审法院认为翻建费用应该双方分担无法律依据，显失公平。黄胄小学辩称，不同意名苑食府的上诉请求。1.双方法律关系的问题，名苑食府认为是代建法律关系的依据是2014年的一份证明，但是该证明不能说明朝阳区教委和政府要求名苑食府将125㎡扩建为750㎡，朝阳区教委是要求名苑食府满足抗震和防火的要求，并未要求其进行扩建。名苑食府的扩建行为属自身的商业行为，本案应为房屋租赁合同法律关系。2.既然双方是房屋租赁法律关系，合同中约定，合同终止后，黄胄小学无需对名苑食府进行任何补偿。黄胄小学向一审法院起诉请求：1.判令名苑食府立即腾退位于北京市朝阳区西坝河西里15号楼西南角平房。2.判令名苑食府按每日493元标准（180000元/年÷365天/年），支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。名苑食府向一审法院反诉请求：判令黄胄小学赔偿名苑食府房屋翻建费及装修费用共计4000000元。一审法院认定事实：2013年1月1日，黄胄小学作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的名苑食府签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：甲方将位于北京市朝阳区西坝河西里15号（以下简称涉案房屋）面积125平方米的房屋场地使用权出租给乙方用于经营餐饮，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金18万元，分2次交清。租赁期间，甲方应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方使用管理不善造成房屋及其相连设备设施损毁，产生的损失和维修费用，全部由乙方承担。乙方不得随意损坏房屋设施；不得拆改建筑结构主体。如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得甲方及有关部门书面同意，全部投资由乙方自理；乙方在未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建。退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用等内容。黄胄小学主张涉案房屋产权单位北京市朝阳区教育委员会授权其出租涉案房屋，就此黄胄小学提交了北京市朝阳区教育委员会出具的《情况说明》，载有：“北京市朝阳区人民法院：座落于北京市朝阳区西坝河中里15号教育划拨土地之上的所有建筑物、构筑物及场地设施，产权单位为北京市朝阳区教育委员会。经北京市朝阳区教育委员会的核准及授权，北京市朝阳区黄胄艺术实验小学作为出租单位与承租单位北京名苑食府于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》。”黄胄小学还提交了国有土地使用证，注明：土地使用者为北京市朝阳区教育委员会，座落于朝阳区西坝河西里15号楼，用途为教育用地，使用权类型为划拨。黄胄小学还提交了《朝阳区教育系统闲置房屋场地审批表》，注明：出租单位为黄胄小学，承租单位为名苑食府，地址为朝阳区西坝河西里15号，房屋用途为经营用房（餐饮），合计面积125平米，租金为壹拾捌万元，黄胄小学、北京市朝阳区幸福村学区、北京市朝阳区教育国有资产管理中心资产管理科、北京市朝阳区教育国有资产管理中心分别加盖了公章。名苑食府主张涉案房屋原为石棉瓦结构，不能满足抗震和防火的要求，根据北京市朝阳区教育委员会关于教委所属房屋抗震加固及消除防火安全隐患的相关要求及朝阳区政府关于建设七圣路餐饮一条街的决定，名苑食府将涉案房屋翻扩建为砖混结构，共花费4000000元。对此，其提交了2014年11月19日由黄胄小学出具的证明，证明的主要内容为：名苑食府原租赁房屋125㎡，用途餐饮，系石棉瓦结构，不能满足基本抗震和防火要求。2012年，根据北京市朝阳区教育委员会关于教委所属房屋抗震加固及消除防火安全隐患的相关要求，及朝阳区政府关于建设七圣路餐饮一条街的决定，名苑食府将原租赁房屋翻扩建为砖混结构，建筑面积750㎡，符合抗震及防火要求。黄胄小学表示该证明由其出具，认可该证明的真实性。经名苑食府申请评估，一审法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称评估公司）进行了评估。评估公司于2015年7月20日作出文号为GD2015-ZJ15-JD15号《北京市朝阳区西坝河西里15号楼西侧南数第一间上下层房屋（从芳香园到老鸭汤）翻建费（包括水、电、燃气改造）及装修费用造价鉴定意见书》，鉴定结论为：北京市朝阳区西坝河西里15号楼西侧南数第一间上下层房屋（从芳香园到老鸭汤）翻建费（包括水、电、燃气改造）及装修费用造价为人民币贰佰壹拾捌万肆仟柒佰叁拾元柒角玖分。名苑食府支付评估费共计61500元。一审法院认为，黄胄小学与名苑食府签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，合同当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。现双方签订的《房屋租赁合同》履行期限届满，名苑食府应返还涉案房屋。黄胄小学要求名苑食府腾退涉案房屋并支付合同期满后的房屋使用费有合法依据，应予支持。依据现有证据可以确认名苑食府对涉案房屋进行了翻扩建及装修的事实，同时，名苑食府提交的黄胄小学出具的证明亦能够证明名苑食府将涉案房屋翻扩建为砖混结构系应教委关于所属房屋需进行抗震加固及消除防火安全隐患以及朝阳区政府建设七圣路餐饮一条街的决定之要求，而非名苑食府私自对涉案房屋进行翻扩建及装修。涉案房屋进行翻扩建及装修的费用应由黄胄小学与名苑食府共同承担，至于黄胄小学需承担的具体数额，依据案件情况及公平原则酌情予以确定。判决：一、名苑食府于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区西坝河西里15号楼西侧南数第一间房屋（上下两层）腾空并交付黄胄小学。二、名苑食府按每日四百九十三元的标准支付黄胄小学自二○一四年一月一日起至实际腾退上述房屋之日止的房屋使用费。三、黄胄小学于判决生效后三十日内给付名苑食府上述房屋翻建及装修费用共计一百一十万元。四、驳回名苑食府的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实有《房屋租赁合同》、《情况说明》、国有土地使用权证、《朝阳区教育系统闲置房屋场地审批表》、评估报告、当事人陈述等在案佐证。二审诉讼中，双方当事人均明确表示对《房屋租赁合同》的真实性不持异议。该合同第七条“装修和改变房屋结构的约定”内容为：乙方（名苑食府）不得随意损坏房屋设施；不得拆改建筑结构主体。如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得甲方（黄胄小学）及有关部门书面同意，全部投资由乙方自理；乙方在未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建。退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。该合同第十条“乙方的权利与义务”约定：经甲方同意及政府相关部门审批，乙方可以根据工作需要，在不影响房屋主体结构的前提下，对所租用的房屋进行装修或改造，费用由乙方承担。该合同第十条“合同的补充、延续、终止”约定：合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，黄胄小学作为出租人起诉请求法院判令名苑食府腾退承租房屋并支付使用费，名苑食府反诉黄胄小学要求支付翻建费及装修费，一审法院合并审理并无不当。《房屋租赁合同》约定：名苑食府如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，全部投资由名苑食府自理；名苑食府根据工作需要对所租用的房屋进行装修或改造，费用由名苑食府承担；合同终止时，名苑食府投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交黄胄小学所有，黄胄小学无须对名苑食府进行任何补偿。根据已查明的案件事实，2014年11月19日由黄胄小学出具的证明可以确认名苑食府的翻建行为并非合同履行过程中的自发行为，已经超出《房屋租赁合同》的约定范围。因该翻建及装修行为形成租赁物的添附，且不属于《房屋租赁合同》约定的“名苑食府根据工作需要对所租用的房屋进行装修或改造”内容，一审法院判令黄胄小学承担翻建费并无不当。黄胄小学上诉提出一审法院判决黄胄小学承担房屋扩建装修费用，与双方签订的《房屋租赁合同》明显矛盾，属适用法律错误，系对合同内容与实际翻建、装修行为的关系认识错误所致，本院不予支持。黄胄小学上诉主张一审法院认定名苑食府对涉案房屋进行扩建装修是应朝阳区教委的要求所为属事实认定错误，与其2014年11月19日出具的证明内容相悖，本院亦不予采信。名苑食府的翻建、装修部分，成为租赁物的添附部分。名苑食府实际使用租赁物的该添附部分，是实际受益人之一。名苑食府上诉主张其行为属代建行为无事实依据，本院不予采信。一审法院依据案件情况及公平原则酌情确定本案双方就添附部分承担相应数额的费用并无不当。综上所述，黄胄小学、名苑食府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38977元，由北京市朝阳区黄胄艺术实验小学负担14700元（已交纳）；由北京东方名苑食府负担24277元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年三月二十九日法官助理 单海涛书 记 员 李 峥