广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19104号上诉人（原审被告）：广州市美林基业投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘远炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐剑，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黎嘉华，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：简结娣。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市美林基业投资有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人黎嘉华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。美林公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判美林公司迟交楼违约责任自2015年3月1日起计至2015年7月26日止；2.本案一、二审诉讼费由黎嘉华承担。事实和理由：一、美林公司已经履行了向黎嘉华交楼的约定，美林公司迟延交楼的违约责任应截止至2015年7月26日。美林公司已于2015年7月14日通过所有竣工验收并取得第十二条约定的交房条件，且美林公司已依按《商品房预售合同》之补充协议第8条的约定于2015年7月25日向业主寄发了《收楼通知书》，黎嘉华于2015年7月26日收到了该通知书，相关收楼资料原件及复印件均在收楼现场予以公示，也有盖章的复印件可取。黎嘉华逾期未办理收楼手续，致使美林公司未能交楼，该责任不可归责于美林公司，迟延交楼责任应截止至2015年7月26日。此外，黎嘉华在一审中也只是提出了房屋装修质量的问题，对去现场收楼时，也未提出任何有关收楼资料的异议，因此，应认定黎嘉华对美林公司所公示的相关收楼资料是无任何异议的。二、一审法院就涉案小区其他业主提出的类似案件作出了生效的判决，且生效判决已确定了涉案小区交楼日期为收楼通知书妥投之日即2015年7月底，同一批合同，同一法律事实，同一小区诉讼在法律适用和处理应保持相对统一性。黎嘉华二审答辩称：黎嘉华同意原审判决，一审判决适用法律正确，查明事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、根据一审判决查明黎嘉华办理收楼手续时，涉案房屋存在漏水的问题，无法达到交楼条件，存在实质的问题。二、美林公司没有按照合同第十二条、第十五条的约定出示交楼文件，黎嘉华可以按照合同第十五条的第二款的约定拒绝收楼，由此造成的逾期交楼责任由美林公司承担。根据买卖合同第十二条约定，美林公司应该出示公共服务单位出具永久供电、供水、供气的证明文件，现根据美林公司提交的公证书显然其是可以公示该文件的，但在客户意见书中可以看到并不是永久供电。三、根据合同第十五条约定的美林公司出示文件的义务以及不出示的责任，黎嘉华认为一审判决是正确的。黎嘉华向一审法院起诉请求：1.美林公司向黎嘉华支付迟延交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款1961086元为本金，自2015年3月1日起计至2016年1月10日止）；2.美林公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：美林公司为广州市天河区美林湖畔北苑的开发商，取得《商品房预售许可证》。2012年11月1日，黎嘉华（乙方、买方）与美林公司（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买美林湖畔北苑自编2-1号楼X层XXX房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区XXX路XXX号（自编2-1号楼）902房，总价为1957433元；（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，若实际交房时间超过合同约定交房日期六个月以上的，视为逾期交房；从约定交房日起六个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.2‰的违约金，合同履行；实际交房时间超过合同约定交房日期十二个月以上的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退还已经支付款项及利息；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第二十四条）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格；甲方未能按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑建成交付，交付时间不迟于项目竣工验收后交付的时间；公共配套建筑的竣工交付指竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业等）的具体时间由相关方或经营者最终确定；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时生效。另，《合同》附件七《补充协议》第6条约定，本合同第十三条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形：①地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象，②战争、武装冲突、罢工、暴动、暴乱、动乱等社会异常现象，③政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，④大型流行性、传染性疾病的暴发和流行；双方同意，如遇下列情形，甲方也有权顺延交付期限：①因政府的行政行为而导致工程停工、规划设计变更的，②因施工前期勘探时的科学技术水平尚不能发现的异常地质问题需要对该商品房基础进行加固或者返修，施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需更改建筑图而导致工程延误，施工期间发现文物或其它原因需要暂停施工，③市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误，④因修建交通设施导致施工全部或部分不能进行，⑤在《商品房买卖合同》签订后，甲方为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按时交付该商品房的，⑥乙方于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，甲方需在合理期限内整改的，在此情况下不视为甲方逾期交房，⑦出现不能预见、不可避免或不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；等条款。合同签订后，黎嘉华向美林公司付清合同约定的购房款1957433元并补交面积差异款3653元，合计1961086元。2014年1月15日，美林公司取得广州燃气集团有限公司东区分公司的《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）。2014年3月28日，美林公司取得广州市邮政局的通邮文件。2015年4月9日，美林公司取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，显示装表时间为2015年2月9日。2015年4月12日，美林公司取得广州市天河区建设和水务局出具的《竣工验收备案表》，该表记载：工程名称为3幢9层、6幢10层商业、住宅楼工程（美林湖畔北苑），工程地点为广州市天河区东圃镇前进村中山大道南侧地段。该表显示工程竣工验收备案文件目录包括：1.建设工程竣工验收报告；2.施工许可证；3.施工图设计文件审查意见；4.单位工程质量综合验收文件①工程验收申请表②工程质量评估报告③勘察、设计文件质量检查报告④单位（子单位）工程质量验收记录；5.市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6.规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7.施工单位签署的工程质量保修书；8.商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9.法规、规章、规定必须提供的其他文件①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件③单位工程施工安全评价书④建设工程竣工档案认可证。就案涉房屋所在楼盘的供电事项，一审法院曾向广州供电局有限公司天河供电局发函调查以下内容：该楼盘现是否具备永久用电标准？何时开始具备永久用电标准（附广州市美林基业投资有限公司提交《客户受电工程竣工检验意见书》）？永久用电标准以何种书面材料为准？该局予以回复一审法院：广州市天河区桃园西路美林湖畔部分永久用电设备已经投运，具体情况如下：美林公司于2012年4月17日到我局提出广州市天河区桃园西路的用电申请，报装容量为3220千伏安（公变4×630千伏安、专变1×800千伏安）。由于该用电点所属区域东圃变电站主变长期过载，无法审批新增负荷，我局于2012年4月23日出具复函答复客户，该址需要待规划美林变电站投产后方可满足新增负荷需求。东圃地区一直是供电能力受限区域，为满足居民用电需求，我局通过负荷调整后，于2014年7月4日完成美林公司该址的供电方案审批流程。供电方案内容为：由珠吉变电站10千伏供电至新建1号综合房（1-1、1-2、1-3栋）、2号综合房（3-1、3-2栋）、1号公变房（2-1、2-2栋）、2号公变房（4-1、4-2栋）；由于该区域供电受限，其中新建的1号、2号公变房（1260号千伏安）用电及商业用电（800千伏安）暂无法满足，待规划110千伏安美林变电站落实后，满足用户全部用电需求。在2015年7月14日完成该楼盘新装1号、2号综合房（1260千伏安）装表送电流程，余下用电需求预计待规划美林变电站投产后方可满足。一审法院再次向该局调查以下内容：1.该楼盘现在的供电为临时性用电性质还是永久用电性质？2.贵局复函中提及的“110千伏美林变电站投产”，该变电站的审批流程是如何进行？是否由开发商单方建设？该局予以回复一审法院：一、目前该楼盘现在的供电为永久用电性质；二、该变电站审批流程于2005年至2007年底前开展前期工作，包括该变电站建设项目选址意见书、用地预审、电缆线路进出线方案等手续，均按照相关法律法规获得相关审批部门批复。在2008年至今，由于美林湖畔小区居民强烈反对在美林湖畔内建设110千伏美林变电站，导致该变电站环评至今仍未通过。三、美林变电站站址地块权属为美林基业集团，该变电站由我局负责投资建设，根据广州市规划局的批复《关于“美林湖畔花园”居住小区修建性详细规划的批复》（穗规批【2002】60号），已注明G13地块为变电站用电。由于该变电站为美林湖畔小区的配套变电站，开发商需配合我局开展相关建设工作。2015年7月26日，黎嘉华确认收到美林公司向其发出的收楼通知。黎嘉华称其在收到上述收楼通知后，最早一次于2015年7月30日去现场验楼，之后也曾数次去现场验收案涉房屋，但均未收楼，直至2016年1月10日，黎嘉华才收楼。对于之前未收楼的原因，黎嘉华称是因为案涉房屋存在渗、漏水、墙皮脱落等质量问题以及案涉房屋未取得验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收、工程竣工验收备案表、通邮等）且美林公司未出示上述验收文件的原件、亦未提供盖有美林公司公章的上述文件复印件给黎嘉华。黎嘉华为证明案涉房屋存在质量问题，提交了《美林湖畔花园单元遗漏工程记录表》（复印件，时间为2015年12月2日，显示业主提出案涉房屋部分区域存在渗、漏水及瓷砖空的问题），美林公司认为上述记录表为复印件，且没有美林公司任何人的签名，故对其真实性、合法性及关联性均不予确认。对于黎嘉华所称的案涉房屋未取得相关验收合格文件及美林公司未出示上述文件的原件、亦未提供相关复印件的问题，美林公司抗辩称美林公司已于2015年6月30日已通过所有竣工验收并符合《合同》第十二条约定的交付条件，并提交了（2015）穗天法民四初字第1454号民事判决书予以证明；对于上述文件的原件及复印件均在收楼现场予以公示，也有盖章的复印件可取，但未提交证据予以证明。黎嘉华以美林公司逾期交楼为由于2016年2月5日提起本案诉讼。一审法院认为：黎嘉华、美林公司就案涉房屋签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。黎嘉华已向美林公司支付了全部购房款，作为卖方的美林公司应将符合法律规定及合同约定交楼条件的案涉房屋交付给黎嘉华。对于案涉房屋是否符合永久用电的问题，从供电部门的两次调查回复意见看，案涉的楼盘现已具备永久用电，供电部门于“2014年7月4日完成美林公司该址的供电方案审批流程”，并于“2015年7月14日完成该楼盘新装1号、2号综合房（1260千伏安）装表送电流程”，案涉房屋涉及“1号公变房”的投入运营方可满足全部用电需求，但该用电为永久用电，非临时用电。至于完全满足用电则需变电站投入运营方可实现，变电站由供电部门负责投资建设，美林公司配合开展相关建设工作，依据《补充协议》第6条约定“甲方有权顺延交付期限”情形中的“市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误”，因此该责任不可归责于美林公司。结合调查情况，一审法院从公平角度，认定案涉房屋于2015年7月14日符合“永久用电”的使用条件。对于其他约定的条件，美林公司均取得相应文件资料，并无不妥。美林公司在具备约定的全部交楼条件后向黎嘉华发出收楼通知，函件于2015年7月26日有效送达，黎嘉华亦在收到通知后及时前往验收案涉房屋。黎嘉华虽称其未收楼的原因还包括案涉房屋存在质量问题，但因其未提交充分证据予以证明，故一审法院对黎嘉华该项主张不予采信。至于黎嘉华所称的美林公司未向其出示案涉房屋的有关验收合格文件的问题，根据《合同》第十五条的约定，美林公司负有向黎嘉华出示该条约定中的有关资料的义务，故应就此承担举证责任，然而美林公司并未提交充分证据证明其已履行上述义务，应承担举证不能的不利后果。考虑到黎嘉华已于2016年1月10日实际收楼，根据公平原则，应认定美林公司的迟延交楼违约责任应截止至2016年1月10日。黎嘉华主张违约金计至2016年1月10日，有事实和合同依据，一审法院依法予以支持。根据《合同》第十四条第二款的约定，美林公司应自2015年3月1日起按照已付房款万分之二的标准向黎嘉华支付迟延交楼违约金，计至2016年1月10日。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月28日作出如下判决：广州市美林基业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黎嘉华支付迟延交楼违约金（以1961086元为本金，按照每日万分之二的标准，自2015年3月1日计至2016年1月10日）。本案受理费2770元，由广州市美林基业投资有限公司负担。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审期间，美林公司提交了广东省广州市广州公证处出具的（2015）粤广广州第173272号公证书，拟证明美林公司在2015年9月23日同广州市公证处在美林公司收楼处进行证据保全，保全的证据是对购房合同约定需要取得收楼条件和文件进行公示。黎嘉华经质证认为：对该证据真实性没有异议，但不确认该证据的关联性。美林公司没有提示黎嘉华看美林公司的公示，黎嘉华也没有看到美林公司公示的内容。且美林公司公示的证据恰恰说明美林公司没有按照合同第十二条、第十五条的约定出示来自自来水公司、供电局及煤气公司盖章的永久供水、供气、供电的证明文件。其中，供电应该提供高压供电合同以及一户一表等安装文件，但美林公司提交的并非合同等相关文件；永久供水应当提供与自来水公司签订的供水协议，而非永久水表安装证明；供气也应当提供与煤气公司盖章的协议证明，美林公司提交的证据中并未体现有相关的文件。黎嘉华提交了一份工程联系单以及7张照片，拟证明涉案房屋至今无法达到收楼条件。美林公司经质证认为：对7张照片的真实性、关联性及合法性不予认可，因为照片无法显示拍摄的地址和时间；对工程联系单的三性不予认可，因为该联系单没有公司的盖章也没有工作人员的签名，联系单中部门主管及维修人员的签名处都是空白的，没有美林公司的确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是迟延交楼违约金截止日期的认定问题。根据双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，双方进行房屋验收交接时，美林公司应当向黎嘉华出示该条款项下（一）至（五）材料的原件并提供加盖美林公司公章的复印件，否则，黎嘉华有权拒绝收楼。美林公司抗辩其已将相关收楼资料原件及复印件在收楼现场公示，也有盖章的复印件可取，对此，美林公司在一审期间未能提供充分证据予以证实，美林公司二审期间提供的公证书仅能证明2015年9月23日美林公司在美林湖畔北苑客户服务中心张贴了相关文件，并不足以证明美林公司发出收楼通知书前以及黎嘉华去验收涉案房屋时已经向黎嘉华出示了合同中约定的上述资料，亦不能证明美林公司将其于2015年9月23日张贴相关资料的事宜告知了黎嘉华，黎嘉华亦否认曾看到美林公司公示了相关文件，据此，一审法院关于美林公司并未提供充分证据证明其已履行向黎嘉华出示合同中约定的有关资料的义务，应承担举证不能的不利后果的认定并无不当，本院予以确认。因美林公司未依约提供交楼条件的资料，导致黎嘉华未收楼的责任在于美林公司。黎嘉华已于2016年1月10日实际收楼，故一审法院判决美林公司支付黎嘉华迟延交楼违约金至实际收楼之日正确，本院予以维持。美林公司认为迟延交楼违约金应计算至2015年7月26日通知收楼送达日止缺乏理据，本院不予支持。美林公司上诉称涉案小区其他类似案件关于违约金计算日期均截止至2015年7月底，但有关生效判决在认定未能出示收楼文件及提交复印件的责任方面与本案并不相同，故美林公司认为本案应参照生效判决认定违约金截止日期为2015年7月底缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人美林公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1437元，由上诉人广州市美林基业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年三月十六日书记员 甄雪皓游瑞娜