江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初2243号原告（反诉被告）：许慕春，女，1948年3月14日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：顾某(系原告儿子)，男，住住太仓市。被告（反诉原告）：李庆，男，1948年12月11日生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：张永霞，江苏镇洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：管国明，太仓市娄江法律服务所法律工作者。原告许慕春与被告李庆房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，李庆于同年4月22日向本院提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许暮春的委托诉讼代理人顾某，被告（反诉原告）李庆及其委托诉讼代理人张永霞、管国明，证人桂某、许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许暮春向本院提出诉讼请求：1、要求李庆腾退位于太仓市××西郊东街××（××西郊××村××）房屋并交付给许暮春；2、要求李庆支付房屋占有使用费（按300元/月的标准，自起诉之日起计算至实际腾退之日止）。事实和理由：2000年，原告许暮春之子顾某通过王某某介绍认识被告李庆，王某某称因李庆有银行贷款10000元未还，想以30000元出售其位于太仓市××西郊××村××号的房屋。经顾某与李庆协商，双方同意顾某先支付李庆15000元用于归还贷款，剩余15000元在房屋过户当天交付，双方为此草拟了协议。后顾某交付李庆15000元并陪同其至银行归还了贷款。2000年10月30日，因顾某遗失了身份证，故由许暮春与李庆签订了房地产买卖契约，约定由李庆将其位于太仓市××西郊××村××号的房屋出卖给许暮春，并约定于2000年10月30日交付房屋。顾某也于过户当天将草拟的协议和剩余的15000元交给了李庆。办好过户手续后，李庆提出继续租用上述房屋，双方确认房租300元/月，但李庆直至2002年1月26日才支付了3600元，原告也同意减让一两个月房租。此后，李庆陆续支付房租，但未付足，顾某曾于2007年将李庆赶出房屋，李庆在外住了一年后又答应给房租，李庆给了2000元后又搬了回来。之后的房租至今未给。2015年，李庆打算搬到鹿河的朋友严某某处，许暮春为此支付了3000元用于其在外租住及搬家。但李庆收取款项后至今仍未腾退。现为维护自身合法权益，许暮春诉至法院。被告李庆答辩并向本院提出反诉请求：要求许暮春将位于太仓市××西郊××村××号房屋过户至李庆名下，并承担过户费用。事实和理由：李庆与许暮春素不相识。李庆在2000年7月、8月期间有10000元的银行贷款需要归还，许暮春之子顾某代其归还了该笔贷款，又出借了1500元，合计11500元。顾某提出以30000元的价格购买李庆所有的位于太仓市××西郊××村××号房屋，并在空地上给李庆建造两间小屋供李庆居住，李庆当时同意了。但是顾某并没有支付余款也没有建造小屋，而将房屋过户至其母亲许暮春名下。李庆发现问题之后，多次要求将房子过户回来，并归还顾某借款。经过朋友间的调解，顾某答应了李庆的要求。之后，李庆陆续归还顾某19500元，款项大部分通过严某某归还，后来又写了一份协议，李庆及见证人桂某、严某某在协议上签字，但顾某一直找借口不签字，只是口头答应会将房子过户给李庆，但一直没有办理过户手续。关于2015年的3000元安置费，当时李庆经营的洗脚房搬迁到鹿河，严某某向顾某借了3000元交给房东，顾某骗了李庆在安置费的收条上签了字，严某某答应由他归还，事后顾某向表哥借了3000元给了严某某，现严某某已经去世，款项在严某某妻子处，其妻子也同意将该笔款项归还顾某。李庆是靠低保生活的老人，顾某采用欺诈手段骗取了老年人唯一居住的房产，李庆和许暮春之间并无房屋买卖的合意，因顾某的欺诈行为，李庆将房屋过户给许暮春。故为保护自身合法权益，李庆诉至法院。反诉被告许暮春辩称，原、被告之间有房地产交易合同等证据，且房产已经过户16年，不存在李庆所称的欺诈内容；退一步讲，即便存在可撤销合同事项，撤销权也应当在一年内行使。经审理查明：2000年10月30日，原告（反诉被告）许暮春与被告（反诉原告）李庆签订了《房地产买卖契约》，约定：李庆自愿将坐落于城厢镇西郊团结村26号的房地产（建筑面积94.63平方米）出售给许暮春；成交价格为人民币15000元，许暮春于2000年10月30日前一次付清给李庆，付款方式为现金；双方同意于2000年10月30日前由李庆将房屋正式交付给许暮春，房屋移交给许暮春时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给许暮春。上述《房地产买卖契约》签订后，李庆仍居住在上述房屋内。2000年11月7日，上述房屋登记至许暮春名下（证号：太房权证城厢字第××号）；2001年2月9日，上述房屋的土地使用权（坐落城厢镇西郊东街244号）登记至原告名下[证号：太仓市国用（2001）字第22301017号]。2002年1月26日，许暮春之子顾某向李庆出具收条，内容为“今收到李庆现金人民币3600（叁仟陆佰元正），为2000年12月至2002年2月8日房租”。李庆在该收条下方书写“同意：李庆，2002/1.26”字样。2015年10月17日，李庆在收条上签字确认“今收到顾某安置费现金人民币3000元（叁仟元整），用于李庆租房交付房租以及搬家等费用”。2016年3月28日，太仓市公安局城西派出所就涉案房屋出具情况证明，内容为“房屋产权证编号：太房权证城厢字第××号，地址：城厢镇西郊团结村26号。国有土地使用证编号：太仓市国用（2001）字第22301017号，地址：城厢镇西郊东街224号，二者为同一地址。现公安地址为城厢镇西郊东街244号。现原、被告双方因房屋权属及腾退事宜产生纠纷，诉至法院。为证明已经出资赎回涉案房屋，李庆当庭向本院提交了协议1份，内容为：因甲方几年前经营不善，导致借款银行贷款无法归还，后经朋友撮合协助，由乙方帮助还贷，但乙方要求甲方将位于西郊东街244号（原西郊街团结村26号）自有房地产抵卖给乙方，由于当时甲方别无他法，双方按上述意向签订协议。但在协议履行过程中出现了一些波折，后经朋友们协商，乙方同意甲方将上述房地产赎回，因此甲方分期付还了部分欠款给乙方。为了圆满解决双方的一些分歧，现经甲乙双方及知情朋友调解协定：1、甲方赎回上述房地产权，需付还乙方所用钱款（人民币）壹万壹仟伍佰元（11500元）（其中：甲方原欠贷款10000元，向乙方借款1500元），议定前述款项的利息为500元，计壹万贰仟元整。2、现今为止甲方已付给乙方壹万贰仟元（12000元）。3、甲方尚需付尾款伍仟元（5000元）。4、甲方付清尾款后，即已赎回上述房地产权。乙方应将上述房地产权的文本证件交给甲方，并按产权变更规范要求协助甲方办理权属变更的过户手续。甲方补贴乙方贰仟元（2000元）（过户费），办理手续费伍佰元（500元），小计贰仟伍佰元（2500元）。（附：尾款5000元已于2006年12月8日交付，补贴费及手续费2500元于2007年底交付，总计人民币壹万玖仟伍佰元整）。该协议的甲方处由李庆签名，乙方处空白，见证证明人处有“严某某、桂某”字样，日期分两次填写，分别为2012年3月10日与2015年3月27日。同时，李庆申请了证人桂某、许某出庭作证。桂某陈述：2000年顾某（或许暮春）与李庆之间房屋买卖的事情，我并不清楚。2004年的时候，李庆告诉我顾某答应他把房子还给他，我也听顾某说过要把房子还给李庆，但是他们谈的时候我不在场的。我签字的协议是2012年的时候李庆拿给我签的，当时为了还钱给顾某，李庆还找我借过4000元。李庆认识一部分字的，就是做事没有脑子，才把事情弄成这样的。证人许某陈述：事情发生在十几年前了，我有一个朋友叫王某某，他与李庆认识，有一天我陪王某某到李庆家里去，正好顾某在和李庆商量事情，因为没有纸笔，他们就去了我家，顾某起草好协议，我看到协议上写顾某要给李庆造两间小屋，还写了李庆向顾某借钱的事，卖房的钱和借款的金额是一致的。我还问了李庆向顾某借钱是不是真的，李庆说不是真的，顾某也说不是，只是为了少收点税。我不知道后来他们是否签字、是否给过钱款。五、六年前，我有一次遇到李庆，他告诉我，他已经把钱还给了顾某，顾某要把房子还给他，我问他有没有条子，他说没有，他是把钱都给了严某某，我就责怪他不应该这样做。后来我和他找严某某对质，严某某说钱是给了顾某的，并拿出了一张没有顾某签字的收条，李庆说有严某某签字就好了。关于付款的时间和金额，李庆向本院提交了多份由严某某、陈某某出具的证明，但均未提供原件，李庆陈述严某某已经去世，陈某某居住在重庆，身患重病。证明的主要内容均是李庆直接或通过严某某、陈某某向顾某支付款项：2002年3月2日支付7000元、2003年3月10日支付2000元、2003年4月8日支付1500元、2003年4月9日通过严某某支付1500元；陈某某还证明其于2002年4月份将李庆的1400元转交给顾某，但顾某出具的收条写成了陈某某的名字，故该款由其负责追回后归还李庆。上述证明上另有“以上均是事实，陈某某，2016年10月16日”的字样。上述金额合计13400元，李庆主张均由其交给了陈某某，并向本院提交了由张秀英签字的证明，该证明内容为其亲眼见到李庆为了收回房子在2002年3月2日交给陈某某7000元、2003年3月1日交给陈某某、严某某2000元、2003年4月8日交给陈某某、严某某1500元、2003年4月9日交给陈某某、严某某1500元、2003年7月14日交给陈某某1400元，其中7000元由陈某某当场转交给严某某后再由严某某当场转交给顾某，1400元由陈某某当场转交给顾某。此外，李庆还主张：顾某确认收到的3600元和2000元是其赎回房屋的款项，并非房租；2003年5月向桂某借款4000元后，在顾某在场的情况下当场交给严某某，再由严某某当场交给顾某；另外还通过冯志强转交顾某2000元、1500元两笔款项，具体时间不记得了。另查明：李庆曾于1999年11月5日，将涉案房屋向中国建设银行太仓支行抵押用于个人消费借款。原、被告当庭确认顾某支付的购房款中有10000元系顾某为李庆归还银行个人消费贷款。2000年10月30日，中国建设银行太仓支行将涉案房屋的抵押权予以注销。个人消费借款抵押合同由许暮春在庭审时向法院提交。上述事实，有许暮春提供的房地产买卖契约、个人消费借款抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、收条、情况证明、照片，李庆提供的证明、协议，本院制作的调查笔录、庭审笔录等予以佐证。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，位于城厢镇西郊东街244号的房屋于2000年11月7日登记在许暮春名下，许暮春作为诉争房屋的的所有权人，对房屋享有占有、使用、处分的权利。李庆主张受欺诈将房屋过户给许暮春，但未能提供任何证据，本院对该意见不予采信。上述房屋过户后，李庆仍居住在房屋内，其主张过户后又出资购回了房屋，并提供了多人出具的证明材料，但相关证据仅能反映其多次将款项交给严某某、陈某某等人，而许暮春的委托诉讼代理人并不认可双方有协商回购房屋的事实，也不认可收到了李庆或严某某、陈某某转交的购房款。李庆提交的证据不足以证明其出资购回了房屋，本院对该项主张不予采信。根据许暮春提交的李庆于2002年1月26日签字的收条，李庆支付了涉案房屋2000年12月至2002年2月8日期间的房租3600元。故李庆在房屋过户后承租了许暮春名下的上述房屋，双方虽未订立书面租赁合同，但李庆支付了相应的房租，双方成立不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁合同，但需要提前通知对方。2015年10月17日，李庆签字确认收到对方支付安置费3000元，用于其租房及搬家等费用，可以认定双方不定期租赁关系解除。李庆虽辩称该款系严某某向顾某所借，其受骗在字条上签字，但未能提供任何证据加以反驳，本院对此辩解不予采纳。合同解除后，李庆应当将租赁房屋腾退归还许暮春。现李庆已年近70周岁，依靠低保生活，经济自给能力较差，故应当给予其较长的腾退期限，本院综合考虑上述情形，给予李庆一年时间的腾退期。合同解除后，李庆仍占有使用房屋，理应支付相应费用，故对许暮春要求李庆支付自起诉之日起的房屋占有使用费的请求依法予以支持。许暮春主张每月300元，综合考虑房屋现状、物价上涨、市场规律等因素，该金额尚在合理范围之内，本院予以支持。经核算，截至2017年3月28日，李庆需支付房屋占有使用费3600元。对于李庆的主张，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李庆主张其在出卖房屋时，许暮春的委托诉讼代理人顾某采用了欺诈的手段，使其在违背真实意思表示的情况办理了过户手续；后顾某又承诺将涉案房屋返还给他，且其已支付了全部房款，许暮春应当将涉案过户至其名下，但李庆提供的证据均无法达到其证明目的，且涉案房屋过户至今已十六年之久，李庆也未在法定期限内行使撤销权，故本院对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李庆于本判决生效之日起1年内将太仓市城厢镇西郊东街244号房屋（太房权证城厢字第××号）腾退归还许暮春。二、被告李庆于本判决生效之日起10日内支付原告许暮春房屋租金（占有使用费）3600元，并于实际腾退之日支付原告房屋房屋占有使用费（以300元/月的标准，自2017年3月29日起计算至实际腾退之日止）。三、驳回反诉原告李庆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，合计170元，由李庆负担。案件受理费130元，许暮春已预交，本院不再退回，由李庆于本判决生效之日起10日内直接给付许暮春。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王颖瑛人民陪审员  陈蓉锦人民陪审员  沈 宁二〇一七年三月三十一日书 记 员  陈筱璐