西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0102民初498号原告栗朝阳，男，1974年8月30日出生，住陕西省礼泉县。委托代理人张焱，陕西合恒律师事务所律师。被告陕西元方建设投资有限责任公司，住所地：陕西省西安市新城区太华路113号东方美居建材灯饰广场5楼51102室。法定代表人马劭杰，该公司总经理。委托代理人蔡龙宝，陕西华宝卓律师事务所律师。委托代理人岳晨阳，女，1991年1月27日出生，公司法务，住西安市未央区。原告栗朝阳与被告陕西元方建设投资有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栗朝阳及其委托代理人张焱，被告陕西元方建设投资有限责任公司委托代理人蔡龙宝、岳晨阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告栗朝阳诉称，原、被告于2012年7月16日签订《商铺租赁协议》，原告将位于新城区解放路民乐园万达广场一期商业街7号楼50102、50103号商铺出租给被告使用，合同约定：商铺建筑面积为167.78㎡；租赁期限为5年，自2012年9月16日起至2017年9月15日止；租金为80元/平方米/月；租金按年度支付，第一次租金于协议签订生效后5日支付，以后每年租金于9月21日支付，同时合同第七条约定，若被告拖欠租金15天以上，视为违约，原告有权终止合同，被告按照解除合同之日起到合同期满之日商铺的租金向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付给元方公司使用，但被告却未依约于2016年9月21日向原告支付2016至2017年度的房租，逾期已近两月，期间虽经原告多次催促，但被告始终拒绝支付。合同履行期间，被告却无视合同约定，拒绝支付房租的行为已构成根本违约，给原告造成了极大的经济损失及影响，应依法承担违约责任。现起诉至法院请求：1、依法判令解除原、被告于2012年7月16日签订的《商铺租赁协议》；2、依法判令被告向原告支付2016年9月16日至实际腾房之日期间的房屋租金（暂计算至2016年11月15日为26844.8元整）及物业费（暂计算至2016年11月15日为2348.92元整）；3、依法判令被告向原告支付违约金134224元整；4、本案诉讼费用由被告承担。被告陕西元方建设投资有限责任公司辩称，一、协议约定的违约金数额不是被告的真实意思。合同是由政府有关部门代被告与原告方签订的。原告方在与政府签订合同时将违约金的条款变更为合同解除之日到合同期满该期间的商铺的租金作为违约金。二、即使双方所签订的合同条款中关于违约金的条款对被告拘束力，但该约定的违约金数额也过高，应当依法予以减少。三、被告已于2016年9月29日向原告发出解除租赁协议的函，故双方的租赁协议已于当日解除，原告索要2016年9月29日之后的租金没有合法依据。综上，我们同意与原告解除租赁协议，我们愿意支付原告2016年9月16日-9月29日期间的房屋租金和物业费，希望法庭对违约金酌情予以调整。经审理查明，2009年8月13日，栗朝阳购买位于西安民乐园万达广场7幢5单元1层50102、50103两间商铺。2012年7月16日，栗朝阳与陕西元方建设投资有限责任公司（以下简称“元方公司”）签订《商铺租赁协议》，该协议约定：栗朝阳将位于新城区解放路民乐园万达广场一期商业街7号楼50102、50103号两间商铺（建筑面积均为83.89平方米）出租给元方公司使用；租赁期限自2012年9月16日起至2017年9月15日止，共五年；租金为80元/平方米/月，租金按年度支付，第一次租金于协议签订生效后五天内支付，以后每年租金于9月21日支付，应按合同约定缴纳租金，若元方公司拖欠租金15天以上，视为违约，栗朝阳有权终止合同，元方公司按照解除合同之日起到合同期满之日期间商铺的租金向栗朝阳支付违约金。合同签订后，栗朝阳依约将商铺交付给元方公司使用，但元方公司未依约于2016年9月21日向栗朝阳支付2016年9月16日至2017年9月15日期间的商铺租金。2016年9月30日，元方公司向栗朝阳通过顺丰速运寄送关于解除商铺租赁协议的函，栗朝阳多次催要商铺租金，元方公司至今未予支付，栗朝阳遂起诉至本院要求解除合同并要求元方公司承担违约责任。以上事实有商品房买卖合同、商铺租赁协议、关于解除商铺租赁协议的函、快递单、顺丰速运派件证明、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案当事人均同意解除双方所签订的商铺租赁协议，故本院对于栗朝阳要求解除当事人双方于2012年7月16日签订的《商铺租赁协议》的主张予以支持。该商铺租赁协议系双方的真实意思表示，自成立时生效，对双方均有约束力。元方公司与其他案外人之间所签订的租赁合同的违约责任条款与本案涉诉商铺租赁协议的违约责任条款不完全相同，并不影响本案涉诉商铺租赁协议的效力。元方公司在协议约定的缴纳商铺租金的期限届满前，以自己的实际行为表明不履行支付商铺租金的这一主要合同义务，该情节符合合同法中关于合同解除的法定情形，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。栗朝阳辩称合同违约方不享有依据法定解除的法律规定解除合同的权利，这一主张无任何法律依据，合同法九十六条明确规定法定解除条件成立后当事人任何一方的合同解除权，合同自通知到达对方时解除，并未限定该权利不能由违约方主张。故栗朝阳的辩称本院不予采纳。元方公司提供顺丰速运的快递单以及派件证明用以证明其出具的解除商铺租赁协议的函于2016年9月30日送达至栗朝阳，栗朝阳认可签收该快递，但称元方公司未证明快递寄送的内容是什么，否认元方公司通过顺丰速运寄送的是解除租赁协议的函。庭审中，栗朝阳并未陈述其收到的元方公司通过快递寄送的到底是什么内容，亦未提供栗朝阳签收的快递实际是什么的相关证据来反驳元方公司的主张。故本院对于元方公司于2016年9月30日送达栗朝阳解除租赁协议的函的事实予以采信。因合同自通知到达时解除，故本院依法认定双方签订的商铺租赁协议于2016年9月30日解除。元方公司应当依法承担合同履行期间内支付栗朝阳商铺租金的义务，自2016年9月16日至2016年9月30日期间（14天），根据协议约定元方公司应当给付栗朝阳的房租为6178元（83.89×2×80×12÷365×14）。栗朝阳关于要求元方公司支付物业费的主张，并未提供任何证据对该主张以及具体数额加以证明，故栗朝阳关于物业费的请求应当承担举证不能的不利后果，但因元方公司表示其愿意承担2016年9月16日至2016年9月29日期间509元的物业费，栗朝阳对该部分费用无需承担在举证证明责任，因此，本院对栗朝阳要求元方公司支付509元物业费的主张予以支持。元方公司的违约行为造成栗朝阳自2016年10月1日至2017年9月15日期间数额为154890.8元（161068.8-6178）房屋租金的实际损失。协议约定的违约金数额为解除合同之日到合同期满期间的商铺租金，该数额已过分高于实际造成损失，综合元方公司要求减少违约金的实际请求，故本院依法酌定违约金为实际损失的百分之二十八，即43369.4元（154890.8×28%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、之规定，判决如下：一、栗朝阳与陕西元方建设投资有限责任公司于2012年7月16日签订的《商铺租赁协议》解除；二、陕西元方建设投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付栗朝阳商铺租金6178元、物业费509元；三、陕西元方建设投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付栗朝阳违约金43369.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568元，由原告栗朝阳负担2475元，被告陕西元方建设投资有限责任公司负担1093元（原告已预交，可直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  上江涛代理审判员  殷 薇人民陪审员  吴秋玉二〇一七年三月六日书 记 员  穆 博