湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初1522号原告：陈佳丽，法定代理人：陈春石（原告陈佳丽之父），住湖南省资兴市三都镇总厂。被告：王媛媛，被告：邹玉峰，原告陈佳丽与被告王媛媛、邹玉峰合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月20日公开开庭进行了审理，原告陈佳丽的法定代理人陈春石、被告王媛媛到庭参加诉讼。被告邹玉峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告王媛媛、邹玉峰连带支付原告陈佳丽认购商铺转让差价款120000元；2.本案受理费2700元由两被告承担。事实和理由：陈春石系原告陈佳丽之父。被告王媛媛、邹玉峰系郴州市东麟红至星房地产开发有限公司在湖南省郴州市“红星美凯龙家具生活广场”项目销售部的销售人员。2015年8月，原告之父陈春石在被告王媛媛的推介下，多次到郴州市东麟红至星房地产开发有限公司在湖南省郴州市青年大道茶园路口的“郴州市红星美凯龙家具生活广场”项目了解楼盘情况。在被告王媛媛、邹玉峰保证在2016年5月前可将认购的商铺转让出去，且商铺每平方米可赚600元的差价的情况下，原告之父陈春石同意认购商铺。2015年10月9日，原告之父陈春石以原告名义与郴州市东麟红至星房地产开发有限公司签订《红星美凯龙家具生活广场认购协议书》，认购商铺一套，面积60㎡，每平米4700元，购房款为282000元；2015年10月12日，原告之父陈春石再次以原告名义与郴州市东麟红至星房地产开发有限公司签订《红星美凯龙家具生活广场认购协议书》，认购商铺一套，面积140㎡，每平米4700元，购房款为658000元，两套商铺总共200㎡，总价款940000元。在购房期间，原告之父陈春石共向郴州市东麟红至星房地产开发有限公司缴付商铺认购款470000元。2015年10月12日，在原告之父陈春石的要求下，被告王媛媛、邹玉峰向原告出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书兹本人王媛媛确保2016年5月1日前，将客户陈佳丽在红星美凯龙认购200㎡的商铺转让出去，并确保客户每平米赚600元（陆佰元整）的差价，如未转让出去，差价部分由本承担。承诺人：王媛媛担保人：邹玉峰2015.10.12”。之后，“郴州市红星美凯龙家具生活广场”项目因故停工，至两被告承诺的期限，原告未获得约定的转让差价款。被告王媛媛辩称，1.原告之父陈春石与其堂兄陈志春均在另一销售人员黄丽红的推荐下购买了“郴州市红星美凯龙家具生活广场”的商铺，当时因被告王媛媛的业绩不够，黄丽红将原告之父陈春石这单业务挂在被告王媛媛名下，由被告王媛媛、邹玉峰在承诺书上签名，而公司发的提成由黄丽红收取；2.被告邹玉峰当时是项目总监，在其要求下，被告王媛媛才签名，并没有仔细看承诺书的内容；3.公司现在重组中，商铺均不能办理产权手续，也不能转让。原告要求被告王媛媛支付转让差价，没有事实和法律依据，应予驳回。被告邹玉峰未答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告王媛媛、邹玉峰未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据，本院认定如下：1.证据1《承诺书》，原告拟证明两被告向原告出具《承诺书》，承诺原告购买的200㎡商铺，每平方米可赚600元的差价，被告王媛媛是承诺人，被告邹玉峰是保证人；被告王媛媛对真实性无异议，但认为内容不是其书写，对《承诺书》中“如未转让出去，差价部分由本承担”内容有异议；被告邹玉峰未质证。本院认为，该《承诺书》系手写，有被告王媛媛、邹玉峰的签名，在无相反证据情况下，本院对其真实性予以确认；对被告王媛媛质证意见，认为其只是签名，未仔细看《承诺书》的内容，本院认为，被告王媛媛、邹玉峰作为房地产销售人员，对其从事的行业存在的风险，有相当的认识，对其在《承诺书》中签名的后果，也有基本的认识，且两被告未向本院提交证据证明该《承诺书》系伪造或涂改的情况下，本院对被告王媛媛的质证意见不予认可。2.证据2《红星美凯龙家具生活广场认购协议书》两份，原告拟证明原告购买两套商铺是在被告王媛媛手上认购的；被告王媛媛对真实性无异议，但认为2015年10月12日签订的《协议书》系其办理，2015年10月9日签订的《协议书》系黄丽红办理，公司发放的提成也由黄丽红收取；被告邹玉峰未质证。本院认为，两份《协议书》均系打印件，有原告的签名（由其父陈春石代签），以及郴州市东麟红至星房地产开发有限公司合同专用章，在无相反证据情况下，本院对其真实性予以确认。3.证据3原告户口本及其父陈春石的身份证复印件，证据4被告王媛媛、邹玉峰的户籍证明，证据3、4原告拟证明原告及其父陈春石，被告王媛媛、邹玉峰四人的身份信息，以及陈春石作为原告之父，在原告未成年时，作为法定代理人出庭；被告王媛媛无异议；被告邹玉峰未质证。本院经核实后，对上述证据予以确认。4.证据5陈志春的《承诺书》，原告拟证明2015年10月10日，黄丽红和被告邹玉峰向原告之父陈春石的堂哥陈志春出具了一份《承诺书》，内容与被告王媛媛、邹玉峰向原告出具的《承诺书》一致；被告王媛媛认为未见过该《承诺书》，对该证据不予质证；被告邹玉峰未质证。本院认为该《承诺书》与本案无直接关联，且原告无法提交原件予以核对，故对该证据不予确认。5.证据6收据4张，原告拟证明原告之父陈春石已向郴州市东麟红至星房地产开发有限公司缴付商铺认购款470000元；被告王媛媛有异议，认为未见过上述收据，且经手人不是被告王媛媛；被告邹玉峰未质证。本院认为，4张收据系打印件，由被告邹玉峰作为收款人签字，并盖有郴州市东麟红至星房地产开发有限公司财务专用章，认购款总额为470000元，在无相反证据情况下，本院对上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告陈佳丽于2006年4月8日出生，其父陈春石。被告王媛媛、邹玉峰均系郴州市东麟红至星房地产开发有限公司在湖南省郴州市“红星美凯龙家具生活广场”项目销售部的销售人员。2015年8月，原告之父亲陈春石多次到郴州市东麟红至星房地产开发有限公司在湖南省郴州市青年大道茶园路口的“郴州市红星美凯龙家具生活广场”项目了解楼盘情况。原告之父陈春石在被告王媛媛、邹玉峰等人保证在2016年5月前可将认购的商铺转让出去，且商铺每平方米可赚600元的差价的情况下，原告之父陈春石均同意认购商铺。2015年10月9日，原告之父陈春石以原告名义与郴州市东麟红至星房地产开发有限公司签订《红星美凯龙家具生活广场认购协议书》，认购商铺一套，面积60㎡，每平米4700元，购房款为282000元；2015年10月12日，原告之父陈春石再次以原告名义与郴州市东麟红至星房地产开发有限公司签订《红星美凯龙家具生活广场认购协议书》，认购商铺一套，面积140㎡，每平米4700元，购房款为658000元。两套商铺总共200㎡，总价款940000元。在购房期间，原告之父陈春石共向郴州市东麟红至星房地产开发有限公司缴付商铺认购款470000元。2015年10月12日，在原告之父的要求下，被告王媛媛、邹玉峰向原告出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书兹本人王媛媛确保2016年5月1日前，将客户陈佳丽在红星美凯龙认购200㎡的商铺转让出去，并确保客户每平米赚600元（陆佰元整）的差价，如未转让出去，差价部分由本承担。承诺人：王媛媛担保人：邹玉峰2015.10.12”。之后，“郴州市红星美凯龙家具生活广场”项目因故停工。原告之父陈春石购买的两处商铺未办理房产登记手续。至两被告承诺的期限，原告未获得约定的转让差价款。2016年10月13日，原告向本院起诉。本院认为，本案焦点之一为原告陈佳丽与被告王媛媛、邹玉峰之间的权利义务关系以及《承诺书》的效力。本案中，原告主张，两被告在原告购房过程中，作出了2016年5月1日前将原告认购的200㎡商铺转让出去，并确保每平米赚600元的差价，如未转让出去差价部分由其承担的保证，被告王媛媛是承诺人，被告邹玉峰是保证人，并出具了《承诺书》，现约定的期限已过，两被告应兑现承诺，支付原告商铺转让差价款120000元（600元/㎡*200㎡=120000元）。被告王媛媛主张，原告认购商铺两套，并缴付给郴州市东麟红至星房地产开发有限公司商铺认购款470000元，是在黄丽红的推介下购买，购买商铺的业绩名义上在被告王媛媛名下，但公司发放的提成由黄丽红收取；在被告邹玉峰的授意下，被告王媛媛才在《承诺书》签字；现商铺未办理房产手续客观上无法转让，不是被告王媛媛造成，因此，被告王媛媛不应承担支付原告转让差价款的义务。本院认为，民事活动应当遵循平等、自愿、诚实、守信原则，民事主体在不违反法律规定和公序良俗的情况下，可以依其明确的意思表示，在自己和他人之间设立、变更、终止民事法律关系，一旦设立，双方均受其约束、应自觉遵守。本案中，被告王媛媛、邹玉峰作为房地产销售人员，为达到原告购买商铺的目的，向原告出具《承诺书》，该《承诺书》系两被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告亦已购买200㎡商铺，故承诺依法有效，对双方产生法律约束力。两被告作为郴州市东麟红至星房地产开发有限公司的销售人员，在无公司授权的情况下，以个人名义向原告所作承诺，非职务行为，系其个人行为。被告邹玉峰作为项目销售部的经理，被告王媛媛作为一般销售人员，在《承诺书》上分别以保证人和承诺人的身份签名，构成共同承诺的合意，应对所承诺的内容承担连带责任。因此，原告与两被告之间成立合同关系，两被告应按照承诺的内容，按照其过错的大小，承担支付转让差价款的义务。本案焦点之二为两被告应支付原告转让差价款的数额。本案中，被告王媛媛、邹玉峰作为房地产销售人员，对其销售商铺给原告后存在的提成和其他可得利益，有明确的认识，两被告作为完全民事行为能力人，可以预见在《承诺书》上签名存在一定风险和后果，两被告出具《承诺书》过程中存在过错；同时，原告所主张的转让差价款尚未发生，是预期利润损失，且原告之父陈春石在购买商铺过程中，对两被告违背常规的个人承诺，未尽到必要的审慎义务。因此，本院按照公平诚信的原则，酌情认定，被告王媛媛、邹玉峰承担30%的责任，即连带支付原告转让差价款36000元（600元/㎡*200㎡*30%=36000元）；原告自行承担70%的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王媛媛于本判决生效之日起十日内支付原告陈佳丽36000元；二、被告邹玉峰对上述第一项款项承担连带清偿责任；三、驳回原告陈佳丽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告陈佳丽负担2000元，由被告王媛媛、邹玉峰负担700元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 薛 丹人民陪审员 曹 静人民陪审员 张碧清二〇一七年三月十五日书 记 员 朱承翔附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。