广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终9217号上诉人（原审被告）：陈利利，女，汉族，1970年10月29日出生，住广东省佛山市禅城区，被上诉人（原审原告）：贾小平，男，汉族，1978年3月10日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人陈利利因与被上诉人贾小平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈利利上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由贾小平负担。事实和理由：（一）陈利利与贾小平签订《广东省房地产买卖合同》没有约定户口迁出问题，法律也没有规定卖房一定要将户口迁出。一审法院以迁出户口是合同的附随义务为由，判决陈利利支付贾小平依照与案外人签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》承担的未迁出户口的违约金，属于认定事实不清。（二）没有任何法律规定买卖房屋，一定要将户口迁出。户籍管理是公安部门的行政管理范畴，户口迁移问题属于行政管理问题，陈利利与贾小平签订的涉案合同没有约定户口问题，陈利利根据合同没有将户口迁出的义务。一审法院将贾小平与案外人约定的合同义务转嫁给陈利利，缺乏事实和法律依据。附随义务是根据合同性质、目的、交易习惯应尽的义务。贾小平承担的违约金并非是合同附随义务所产生，这是两个不同的法律关系。（三）2016年8月31日，陈利利将户口迁出，无需向贾小平承担任何责任。贾小平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。贾小平向一审法院起诉请求：1.陈利利向贾小平赔偿损失10251元及相应利息（以10251元为本金，按同期银行贷款利率自2016年3月7日计付至实际清偿之日止）；2.陈利利承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月13日，陈利利（转让方、甲方）与贾小平（受让方、乙方）签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定：“第一条买卖房地产情况。甲方拟将位于佛山市禅城区鸿翔北一街23号701房转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房地产土地使用权面积106.93平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积为106.93平方米，其中的套内建筑面积为95.37平方米。该房地产甲方于2004年9月25日向佛山市房管局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为CZ937152。第二条买卖房地产价格、付款方式。甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币贰拾柒万元整。乙方应于合同签订后一天内支付甲方定金人民币壹万元整。乙方于2007年4月20日前支付第一期房款人民币捌万元整。最后一期付款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式按揭。第三条登记过户手续办理。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到禅城房地产交易所办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第四条房地产交接。双方同意于2007年6月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第五条权利保证约定。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条违约责任。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方决定中途不买及逾期15天未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。第七条税务承担。办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。第八条合同争议的解决办法。本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第贰种方式解决：1、………2、依法向人民法院起诉。第九条合同未尽事宜处置及生效。本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同保存。本合同一式三份，甲、乙双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。”贾小平、陈利利双方均在合同落款处签名确认。2007年9月10日，贾小平起诉陈利利买卖合同纠纷，在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、贾小平定于2008年5月18日支付购房余款35000元予陈利利。二、陈利利收到上述款项后于同日向贾小平交付佛山市禅城区鸿翔北一街23号701房及夹层90号车房。三、陈利利交付上述房屋时应按原状保留全屋木地板、客厅地面瓷砖、卫生间热水器及固定的洗浴设施、厨房消毒柜、抽油烟机、橱柜，主人房间衣柜、梳妆台、客厅电脑台、书架、玻璃地柜以及其中一间客房衣柜。四、双方自愿放弃本案其它诉讼请求。五、本案本诉受理费1750元，反诉受理费1213元，合计2963元，因调解结案减半收取1481.50元，财产保全费760元，总计2241.50元，由贾小平自愿承担。2014年11月2日，贾小平与陈利利进行了通话，通话主要内容是贾小平询问陈利利可否将其户口迁出涉案房屋，因为贾小平将涉案房屋转卖，与新业主所签合同约定了较高的违约金，新业主要将自己户口迁入涉案房屋，要求涉案房屋原户口要迁出，若陈利利未迁出户口，新业主起诉贾小平，则贾小平需要支付违约金，而因此支付的违约金是可以根据合同要求陈利利承担；陈利利表示只要贾小平将欠陈利利的房款20000元付清，陈利利可以迁出户口，并且贾小平亦未与陈利利签订合同要求陈利利迁出户口，陈利利也就相关的法律问题咨询过律师；贾小平表示欠陈利利的钱已经付清，迁户口属于双方所签卖房合同的附随义务，若陈利利不迁出户口，贾小平只能到法院起诉；通话最后双方没有就户口迁出及房款问题达成一致意见。2015年12月22日，案外人陈桂明起诉贾小平房屋买卖合同纠纷一案，一审法院经审理查明以下案件事实：2013年9月16日，贾小平与案外人陈桂明签订《房地产买卖合约》，主要约定贾小平同意按如下条件将其合法拥有如下物业出售给陈桂明，陈桂明同意按如下条件购入该物业：物业地址为佛山市禅城区鸿翔北一街23号701房，物业建筑面积为106.93平方米，双方拟定价款为635000元，交楼时间为收齐房款当天。贾小平承诺于2015年9月16日前将上述房屋的所有户口迁出，协助陈桂明将户口迁入。2013年10月8日，佛山市禅城区鸿翔北一街23号701房过户至陈桂明名下，为陈桂明单独所有，建筑面积为106.93平方米，房产证号为：粤房地权证佛字第××号。2013年11月23日，贾小平与陈桂明签订《房屋买卖补充协议》，内容为：“双方经平等协商，自愿达成如下协议：1、双方曾于2013年9月16日签订了《房地产买卖合约》，现对该合约中关于户口方面的约定作如下改变：贾小平承诺于本补充协议签订之日起六个月内迁出贾小平及其亲属的户口。2、陈桂明承诺将贾小平的物品保管三个月。3、自本协议签订之日起，双方于2013年9月16日签订房地产买卖合约中关于户口方面的条款失效。4、本协议一式两份，双方各持一份。5、如果双方违背上述协议，则按购房款总额每日万分之一的数额支付给对方。另查明，以涉案房屋为地址的户口登记有案外人陈利利以及陈利利的丈夫郑志方、儿子郑宇彤。再查明，就涉案纠纷双方曾于2015年10月到鸿翔社区居委会进行调解，但双方无达成一致意见。并于2016年1月27日作出（2015）佛城法民一初字第2390号民事判决书，认为本案为房屋买卖合同纠纷。贾小平与陈桂明签订的《房地产买卖合约》、《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自义务。关于陈桂明诉请的违约金。涉案《房地产买卖合约》约定贾小平负有迁出涉案房屋内所有户口的附随义务，而据一审法院查明的事实，上一手户主及其家人的户口现仍登记在涉案房屋名下，故贾小平已构成违约，依约应承担违约责任。关于贾小平抗辩认为《房屋买卖补充协议》的约定使《房地产买卖合约》中关于户口方面的条款失效的问题，涉案《房屋买卖补充协议》仅对贾小平及其亲属户口的迁出进行重新约定，但未排除房地产买卖合约中就贾小平迁出上一手业主户口的附随义务，故贾小平的抗辩于法无据，一审法院不予采纳。因涉案《房地产买卖合约》未对未能迁出涉案房屋所有户口的违约责任进行约定，故根据公平合理原则，结合《房地产买卖合约》中对贾小平履行义务时间即2015年9月16日前的约定，一审法院酌定贾小平向陈桂明支付的违约金为10000元，陈桂明诉请超出部分，一审法院不予支持。关于陈桂明诉请贾小平取回物品。因陈桂明已于诉讼中书面确认贾小平已自行取回物品，故该诉请无处理的必要，一审法院不再重复处理。判令：一、贾小平于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈桂明支付违约金10000元；二、驳回陈桂明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取359元，由陈桂明负担108元，贾小平负担251元。2016年3月7日，案外人陈桂明出具《收条》，确认收到贾小平支付的（2015）佛城法民一初字第2390号民事判决书所确定的违约金及受理费合计10251元，该款项是由贾小平名下农行卡号62×××74通过自动柜员机转入陈桂明名下农行卡号62×××70内。诉讼中，贾小平陈述：贾小平与陈利利的房地产买卖合同是房产中心提供，合同没有关于户口迁出的约定，买房时贾小平尚未成婚，没有子女，的确没有对户口迁出问题作出约定，亦从未口头约定不需要陈利利迁出户口，但在2013年贾小平将涉案房屋转卖给案外人后，因与案外人签订的房屋买卖合同是中介公司提供的，合同中对户口迁出作出了明确约定，案外人在办理户口迁入时才发现陈利利的户口仍在涉案房屋地址，并与贾小平交涉，贾小平才得知陈利利仍未迁出户口，贾小平因此多次与陈利利协商要求其迁出户口，贾小平都是通过电话与陈利利协商，无书面材料，几次通话都进行了录音，但现在仅能提供2014年11月2日的通话录音。诉讼中，陈利利陈述：贾小平与陈利利从未有任何书面约定户口迁出问题，（2007）佛城法民三初字第971号民事调解书的内容细节已经明确到涉案房屋内的物品，若贾小平认为迁出户口很重要，则当时应提出要求陈利利迁出户口，但贾小平并未提出，更加印证双方签合同时并无要求陈利利迁出户口；贾小平与案外人的纠纷与陈利利无关；贾小平称多次与陈利利通话，但陈利利仅确认2014年11月2日的通话，此后双方无电话联系，贾小平2014年11月2日存在将双方的通话进行录音的行为，若其在2014年11月2日后仍与陈利利多次通话也应有录音，并且，贾小平提交的2014年11月2日的录音中也未限制陈利利迁出户口的时间，从2014年11月2日至2016年本案纠纷发生之前，接近两年时间，贾小平与案外人产生诉讼纠纷并多次调解处理，签订补充协议，但期间贾小平均未向陈利利发出任何书面或电话通知；陈利利对贾小平转卖涉案房屋的情况并不知情，没有收到过贾小平要求陈利利迁出户口的电话通知，自2008年4月买卖合同履行完毕后，双方没有再联系；陈利利已在开庭前一天将户口迁出涉案房屋；一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。贾小平与陈利利2007年4月13日签订的《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于贾小平诉请陈利利赔偿损失10251元及利息的问题。据一审法院上述查明的事实可知，贾小平、陈利利双方所签涉案合同中虽未就户口迁出问题进行约定，但将户口迁出涉案房屋是涉案合同的附随义务，陈利利理应迁出户口。陈利利抗辩提出贾小平签合同时与陈利利口头约定陈利利无需迁出户口，而贾小平对此并不确认，陈利利亦未提供有效的证据予以证实，陈利利该抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。并且，从贾小平提供的录音内容可知贾小平曾于2014年11月2日通过电话的形式告知陈利利案外人要将户口迁入，并要求陈利利将户口迁出涉案房屋，截至案外人陈桂明2015年12月22日起诉至法院，诉请贾小平支付未依约将涉案房屋户口迁出的违约金时止，贾小平已经给予陈利利长达1年1个多月的合理期限将户口迁出涉案房屋，而陈利利至2016年8月31日才将户口迁出的行为已经构成违约，直接导致案外人陈桂明起诉贾小平，贾小平于2016年3月7日向案外人陈桂明支付违约金10000元并承担诉讼费251元。综上，贾小平的损失虽系其与案外人之间的买卖合同纠纷所产生，但该损失与陈利利在贾小平2014年11月2日要求其迁出户口而未迁出的行为有着直接的因果关系，贾小平诉请陈利利赔偿损失10251元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于贾小平诉请的利息，陈利利的上述违约行为确给贾小平造成了一定的利息损失，贾小平主张利息以10251元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月7日起计算至实际清偿之日止合理有据，一审法院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：陈利利于判决发生法律效力之日起十日内向贾小平赔偿损失10251元及利息（利息以10251元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月7日起计算至实际清偿之日止）。陈利利如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，受理费减半收取28元，由陈利利负担。本案二审期间，陈利利、贾小平未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。针对陈利利的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：贾小平要求陈利利赔偿10251元及利息是否有法律依据。本案中，陈利利与贾小平签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。因此，涉案合同中虽然未就户口迁出一事进行约定，但陈利利负有将户口迁出的义务，该义务应视为出卖人的附随义务。陈利利以双方未在合同中约定为由主张迁出户口并非合同的附随义务，经核查，2014年11月2日，贾小平致电陈利利，告知其已与案外人签订房屋买卖合同将涉案房屋转手售出，根据合同约定，案外人要将户口迁入，请求陈利利将户口迁出，如未在约定的期限内迁出户口造成案外人户口无法迁入，贾小平需向案外人赔偿相应的违约金，但陈利利置之不理。2015年12月22日，案外人陈桂明以贾小平未依约将涉案房屋户口迁出违反合同约定为由，向一审法院起诉。一审法院经审理，认定贾小平的行为构成违约，判决贾小平向陈桂明支付违约金10000元并承担诉讼费251元。根据《合同法》第一百一十三条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，本院认为，陈利利不履行合同的附随义务的行为，导致了贾小平的损失，该损失与陈利利的行为之间存在直接的因果关系，一审判决陈利利向贾小平支付10251元及相关利息，处理得当，本院予以维持。综上所述，陈利利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由上诉人陈利利负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年三月七日书 记 员  梁 理