上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终978号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁催，男，1977年11月23日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林庆霖，男，1975年8月26日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。上诉人梁催因与被上诉人林庆霖房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。上诉人梁催的委托诉讼代理人沈心德、曾梦华，被上诉人林庆霖的委托诉讼代理人陈学彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁催向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第四项，撤销一审判决第一、第二、第三、第五项，改判支持梁催一审中的全部反诉请求，并驳回林庆霖一审中的全部诉讼请求。事实和理由：就买卖上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），林庆霖、梁催于2016年3月6日签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2706403，以下简称买卖合同），但林庆霖提交的银行贷款申请并未审核通过，也没有证据证明林庆霖在2016年8月16日具备以现金形式支付147万元购房款的能力。根据买卖合同约定，2016年5月31日前，林庆霖应支付购房款147万元，逾期超过15天未完全履行付款义务的，梁催有权解除合同。经梁催催告后，林庆霖仍未支付147万元购房款，故梁催有权解除买卖合同并要求林庆霖承担相应的违约责任。2016年7月14日，梁催虽然在林庆霖的银行贷款申请书上签字，但仅是确认贷款划款账户，并无其他意思表示，不能由此认定梁催已经放弃了合同解除权。被上诉人林庆霖辩称，不同意梁催的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林庆霖向一审法院提起诉讼，请求判令：1.梁催协助林庆霖办理上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户手续；2.梁催立即腾出系争房屋，并配合林庆霖办理验收交接。梁催向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除林庆霖、梁催之间签订的买卖合同；2.林庆霖支付梁催赔偿金80,850元；3.林庆霖支付梁催违约金436,000元；4.林庆霖支付梁催律师费30,000元。一审法院认定事实：梁催系系争房屋的所有权人。林庆霖（买受人、乙方）、梁催（卖售人、甲方）于2016年3月6日签订买卖合同，合同编号为2706403，其中林庆霖签字为案外人林某代签。买卖合同约定：1.甲方将系争房屋出售乙方，房屋总价款为2,100,000元；2.甲方于2016年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；3.甲、乙双方确认在2016年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方于签约当日支付甲方房款50,000元，于2016年4月10日之前支付甲方房款580,000元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,470,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；5.乙方于付清第二笔房款后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；6.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。同日，林庆霖、梁催签订补偿协议一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方80,000元，乙方于4月10日前支付甲方60,000元，于双方办理房屋交接手续当日支付甲方20,000元。其中林庆霖签字为案外人林某代签。林庆霖分别于2016年3月6日、4月5日、4月6日向梁催支付购房款50,000元、300,000元、340,000元，合计支付690,000元，尚余1,470,000元房款未支付。本案一审庭审中，林庆霖、梁催均对对方当事人主体资格未提出任何异议。且林庆霖确认其诉讼请求均是在合同继续履行的基础上而提出，请求梁催腾出系争房屋并配合林庆霖办理验收交接即梁催向林庆霖交付系争房屋的意思。一审法院另查明，松江区法院曾于2016年9月19日立案受理梁催起诉林庆霖房屋买卖合同纠纷一案，后梁催于2016年9月22日撤回起诉，并明确不再缴纳相关诉讼费用，松江区法院口头裁定按撤诉处理在案。一审法院再查明，梁催于2016年7月14日在林庆霖北京银行松江支行的贷款合同确认页上签字，并确认其贷款划款账户。一审法院又查明，林庆霖于2016年8月19日向梁催寄送《关于办理过户一事函》，内容为林庆霖、梁催于2016年8月21日上午9点携带相关材料至交易中心办理过户，尚欠房款1,470,000元过户当日林庆霖一次性付清，若梁催拒绝协助过户将承担相应的法律责任。寄件地址为买卖合同中梁催居住地址，投递结果显示当日签收，本案一审庭审中梁催亦确认收到该函件。梁催于2016年8月20日向林庆霖寄送《解除合同通知书》，并于同日签收。内容为要求解除与林庆霖之间的买卖合同并要求林庆霖承担相应的违约责任。本案一审审理中，林庆霖向本院提供了结婚证以及个人所得税完税证明，证明其符合上海市购房政策要求，一审法院予以确认。一审法院认为：本案的主要争议焦点在于：1.在买卖合同履行过程中林庆霖、梁催是否存在违约行为；2.林庆霖、梁催之间的房屋买卖合同关系解除条件是否成就。首先，林庆霖、梁催之间签订的买卖合同系双方当事人真实意思表达，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据买卖合同约定，林庆霖于付清第二笔房款后10日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。本案中第二笔房款林庆霖于2016年4月6日支付完毕，因此林庆霖应于2016年4月16日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，但截止一审庭审结束，林庆霖并无相关证据予以证明。林庆霖称因梁催未能及时配合其提供相关贷款所需材料，所以导致办理贷款迟延。对此说法不予采信，理由如下：第一，从林庆霖提交的与中介之间的微信记录来看，其催告中介索要梁催相关资料办理贷款的最早时间为2016年5月26日，早已超过2016年4月16日的约定；第二，从上述微信记录可以看出，无论林庆霖何时向中介索要梁催的相关资料，中介均能及时回复并提供，难以看出梁催有未能及时配合林庆霖和银行的行为；第三，从梁催提供的与中介之间的微信往来可以看出，梁催一直在积极询问、催促中介贷款办理情况，并无任何拖延提供相关贷款资料的行为。庭审中林庆霖亦承认其曾为房屋贷款咨询过三家银行，最终于2016年7月14日与北京银行签订贷款合同。综上可以看出，梁催在买卖合同履行过程中并无任何违约行为，反而是林庆霖并未按照合同约定时间办理贷款申请亦未支付剩余房款，存在违约行为。第二，买卖合同约定逾期超过15日林庆霖仍未完全履行付款义务的，梁催有权解除合同，但根据林庆霖贷款的特别约定，其最晚支付贷款时间应为自林庆霖申请贷款起满50个工作日（以2016年4月16日为起点，计算50个工作日），即2016年6月28日；若根据梁催在《解除合同通知书》中所述，林庆霖最迟应于2016年6月17日前付清全部房款，则无论以上述任何时间节点作为应付清全部房款之日，距离梁催于2016年7月14日签字确认贷款收款账户均已超过15日，表明虽然林庆霖已逾期15日未支付剩余房款，但梁催以其配合林庆霖贷款的行为放弃了合同约定解除权，故其现在再依据合同约定主张解除买卖合同有违诚实信用，侵害了林庆霖的信赖利益。第三，林庆霖、梁催均确认双方曾于2016年8月16日前往交易中心协商办理过户事宜，表明林庆霖当时愿意与梁催继续履行买卖合同。但林庆霖、梁催当日并未完成过户，原因在于梁催要求林庆霖再支付150,000元补偿费。8月19日林庆霖发函梁催表示愿意现金一次性支付剩余款项1,470,000元，次日梁催发函林庆霖要求解除买卖合同。梁催在此情况下要求解除买卖合同缺乏合同约定，亦不符合法律规定，故对于梁催要求解除林庆霖、梁催之间签订的买卖合同以及支付违约金436,000元的诉讼请求，不予支持。同时，梁催关于律师费的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。最后，虽然梁催无权要求解除买卖合同，但并不影响其按照合同约定向林庆霖主张赔偿金。林庆霖未能按照约定最晚于2016年6月28日以贷款形式向梁催支付剩余房款，至今亦未向梁催现金补足，因此林庆霖应依照合同约定以1,470,000元为基数，按照每日万分之五的标准向梁催支付自2016年6月29日至实际付清之日止的赔偿金，故对于梁催的该项反诉请求，予以部分支持。一审法院审理后于2016年11月29日作出判决：一、林庆霖于判决生效之日起十日内一次性以现金方式向梁催支付剩余房价款1,470,000元；二、梁催于判决生效之日起十日内协助林庆霖办理上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号XX（复式）室房屋过户手续；三、梁催于过户完成之日起十日内将上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号XX（复式）室房屋交付给林庆霖；四、林庆霖于判决生效之日起十日内以1,470,000元为基数，按照每日万分之五的标准向梁催支付自2016年6月29日至实际付清之日止的赔偿金；五、驳回梁催的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,600元，减半收取11,800元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费4,674元，合计诉讼费21,474元，由林庆霖负担1,282元，梁催负担20,192元。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人表示，上诉人与被上诉人约定尾款2万元于双方办理房屋交接手续当日支付上诉人。就尾款2万元，被上诉人要求在本案中一定予以处理，愿意在上诉人交付系争房屋当日支付上诉人。本院认为，梁催与林庆霖就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的民事责任。从在案证据看，林庆霖确实未于买卖合同约定的期限内办妥银行贷款手续，也未以现金形式补足购房款，故林庆霖存在违约行为，应承担相应的违约责任。在合同约定的宽限期内，林庆霖也未能获得银行贷款或者以现金形式补足购房款，故十五日的宽限期后，梁催有权按照合同约定行使解除权，以终结双方间的买卖合同关系。但此后，梁催于2016年7月14日配合林庆霖办理了银行贷款手续，并与林庆霖协商于同年8月16日至房地产交易中心办理过户手续及交接房款，据此可以认定梁催以实际履行行为放弃了合同解除权，由此，梁催以林庆霖未于2016年5月31日前获得银行贷款审批及未以现金补足购房款为由要求解除合同，缺乏法律依据，本院予以驳回。就2016年8月16日未能办理产权过户手续的原因。梁催在一审中陈述，系争房屋价格上涨100多万元，梁催仍愿意出售给林庆霖，其确实向林庆霖多要15万元利息，但林庆霖不愿意支付。梁催二审中又陈述，系林庆霖未支付剩余购房款147万元，也未缴纳税费，此后8月19日，梁催曾发手机短信告知中介公司，因林庆霖未按约付款，只要林庆霖立即支付147万元购房款，并承担15万元的利息损失，梁催愿意继续履行合同，但林庆霖不同意赔偿梁催15万元。对此，本院认为，从在案证据看，林庆霖提交的证据，可以证明其具备8月16日补足购房款的能力，而同日梁催要求林庆霖支付15万元利息则缺乏相应的依据，同时，当日系争房屋仍由案外人实际居住使用，故8月16日未能办理产权过户手续，林庆霖并无过错，此后林庆霖有权催告梁催继续履行合同，故梁催于2016年8月20日发出的《解除合同通知书》并不产生解除系争房屋买卖合同的法律效果。由此，林庆霖要求双方继续履行买卖合同，办理产权过户手续及交接系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。梁催要求确认系争房屋买卖合同解除的反诉请求，本院予以驳回。梁催虽无权解除买卖合同，但林庆霖存在逾期支付购房款的行为，由此应按约承担相应的违约责任，一审法院判令林庆霖承担自2016年6月29日起至实际付清147万元款项日止的赔偿金，具有相应的事实基础及合同依据，计算标准亦无不当，本院予以维持。至于梁催的其他反诉请求，缺乏法律依据及合同基础，本院均予以驳回。就除147万元之外的尾款2万元，被上诉人自愿在交接系争房屋当日支付上诉人，于法不悖，本院予以准许。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人梁催的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15434号民事判决；二、林庆霖于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号XX（复式）室房屋交付给林庆霖当日，支付梁催尾款人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币23,600元,由上诉人梁催负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年三月二十二日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……