内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内01民终53号上诉人（原审被告）：呼和浩特市国华房地产开发有限公司。法定代表人：靳喜成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张冬冬,农民，住内蒙古托克托县。委托诉讼代理人：陈浩，内蒙古立浩律师事务所律师。上诉人呼和浩特市国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）因与被上诉人张冬冬房屋买卖合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2016）内0122民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国华公司的委托诉讼代理人田建全、被上诉人张冬冬的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张冬冬的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，国华公司不存在违约行为。一、国华公司开发的××苑，是可以办理房屋产权证书的。每一位业主都可以在支付税金后开具发票，自行申请办理房屋产权证，也可以在交清费用后向国华公司申请代办房屋产权证；二、国华公司开发的坤和家苑16号楼开发资质及开发手续五证齐全，与张冬冬之间签订的《商品房买卖合同》也已网签备案。国华公司与张冬冬合同约定需由国华公司提供的备案资料已于2012年10月30日备案完毕。2012年7月向张冬冬交房后，国华公司于当年10月30日将建设手续备案，且已向政府管理部门提交了各种相关资料。根据现国家政策规定，业主申请办理产权证无需国华公司办理房屋的初始登记，而且是否办理房屋初始登记与是否将办证手续备案是两个不同性质的概念，因此国华公司不存在违约情形；三、国华公司现已办理完毕备案资料，张冬冬至今没有办理房本的原因并非因国华公司没有向政府机关办理备案手续。一审法院曲解合同约定条款本意，认定国华公司违约并承担违约金责任没有事实和法律依据；四、一审法院审理程序存在过错。张冬冬至今没有取得房屋产权证与行政机关的行政不作为行为直接关联，未查明事实，本案应由人民法院依职权追加行政机关作为本案当事人参加诉讼。综上，一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或者发回重审。张冬冬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，国华公司的上诉理由不能成立。张冬冬与国华公司签订了《商品房买卖合同》，并在合同中明确对房屋面积、价款、付款方式、缴款期限、违约方式进行了约定，在合同第十五条对产权登记进行了约定，这是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，并且作为买受人按合同约定支付了全部购房款，但因国华公司自身原因导致房屋产权证一直无法办理，显然违反合同第十五条约定，因此一审判决是正确的。关于上诉状中提到的涉案房屋可以办理房屋产权证的问题，据了解，到目前为止，涉案房屋并不能办理房屋产权证书。关于上诉状中提到五证齐全问题，一审时，国华公司并未提供五证的原件，而是复印件，涉案房屋所在项目是因为容积率问题而迟迟未能办理房屋产权证书。对于一审程序是否违法的问题，国华公司要求追加行政机关为本案当事人参加诉讼的理由是错误的，按照合同相对性原理，本案审理的是房屋买卖合同，行政机关是否作为并不影响双方履行合同义务，且行政机关参与到本案也不影响民事案件的审理。张冬冬向一审法院起诉请求：一、国华公司履行法定义务，将办理张冬冬房屋产权登记应由国华公司提供的全部资料报产权登记机关备案；二、国华公司支付张冬冬因在规定期限内不能取得房屋产权证的违约金7580.5元（252681.96元×3%）；三、国华公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月4日，张冬冬与国华公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0001584）。合同详细约定房屋的面积、价款、付款方式、交付期限及其他事项，其中合同第十五条关于产权登记的约定的条款中约定:”出卖人（即本案被告）应当在商品房交付使用后【90日内】，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即本案原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项”处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”合同签订后，张冬冬于2011年6月4日向国华公司支付了首付购房款152682元，其后向银行按揭支付了剩余购房款，全部履行了交付购房款的义务。2012年7月国华公司向张冬冬履行了交付房屋的义务。国华公司于2012年10月30日取得《商品房预销售许可证》。但至今，国华公司未能协助张冬冬办理房屋所有权证书。为此，双方发生争议，张冬冬诉至托克托县人民法院。一审法院认为，张冬冬与国华公司于2011年6月4日签订的合同编号为2012-0001584《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，张冬冬作为购房者已经按约全部履行了付款义务，国华公司也应按约履行其自身的义务。根据双方签订的合同中约定，国华公司应当在商品房交付使用后90日内协助张冬冬办理取得房屋所有权证书，否则国华公司将按已付房价款的3%向张冬冬支付违约金。该约定真实有效，国华公司理应遵守，故一审法院对张冬冬要求国华公司承担逾期未能办理房屋所有权证的违约金7580.5元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决：一、国华公司于本判决生效之日起三日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案；二、国华公司于本判决生效之日起十日内给付张冬冬逾期办理房屋所有权证书违约金7580.5元。二审中，国华公司向本院提交两份新证据：一、《托克托县人民政府会议纪要》【2016】24号。拟证明：涉案房屋证件齐全，迟延办证系政府原因所致；二、坤和家苑16号楼网签花名。拟证明：该花名上记载购房合同已网签的住户有：张冬冬、许晓燕（李道震）、杜二军、弓吉龙、张茂全、王彩霞（王志刚）、李晓红、李磊，南书明与焦二平二人拒绝网签，不属于国华公司的责任。张冬冬的质证意见为：对两份证据的真实性认可，证明问题不认可。本院对前述两份证据的真实性予以确认，对于拟证明的问题不予确认。张冬冬向本院提交一份新证据：呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终1446号民事判决、呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3454号民事判决。拟证明：呼和浩特市中级人民法院所作生效判决已经认定国华公司在涉案房屋所在的16号楼中的其他房屋在办理房屋产权证书过程中存在违约情形。国华公司的质证意见为：对证据的真实性认可，证明问题不认可。本院对该证据的真实性以及拟证明的问题均予以确认。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案中是否存在遗漏当事人的情形；二、一审法院判决国华公司办理相关房屋产权登记备案手续及向张冬冬支付相应的违约金是否正确。针对第一个争议焦点，本案是因房屋买卖合同纠纷引起的诉讼。国华公司称张冬冬至今未取得房屋产权证是与行政机关的行政不作为有关，但其并未提供相关证据加以证明，且行政机关行政不作为行为不属于民事案件审理范围，故国华公司申请追加行政机关参加本案诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:”出卖人（即国华公司）应当在商品房交付使用后（90日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此可以看出，开发商向相关部门提交必要的手续、完成房屋权属的初始登记是办理权属登记流程的首要程序。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：...（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”张冬冬在与国华公司签订合同时房屋尚未竣工验收，因此属于尚未建成房屋，现查明国华公司未在上述法律规定的期间内完成初始登记，故已构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院判决国华公司向房屋产权登记机关提供资料并承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任并无不当。对于国华公司关于行政机关原因导致迟延办证的上诉理由，本院认为，首先，国华公司所举《托克托县人民政府会议纪要》并不能证明系行政机关原因导致迟延办证。其次，本案系关于买卖合同的违约之诉，应当遵照合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故即便因行政机关原因导致迟延办证，国华公司亦应当向张冬冬承担违约责任。综上，国华公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（呼和浩特市国华房地产开发有限公司已预交），由呼和浩特市国华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马国民审判员  鄂晓红审判员  孙 昊二〇一七年三月十日书记员  乌日汗