重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2044号上诉人（原审被告）:重庆市九龙坡区人民医院,住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进路23号，统一社会信用代码1250010735871100XD。法定代表人：邓泽虎，院长。委托诉讼代理人：程昌平，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆明仁物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区新城18-3号8-2-4，组织机构代码75620871-7。法定代表人：冯乔兵，总经理。委托诉讼代理人：赵惠静，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明望，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆市九龙坡区人民医院与被上诉人重庆明仁物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初10270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人重庆市九龙坡区人民医院的委托诉讼代理人程昌平，被上诉人重庆明仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐明望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市九龙坡区人民医院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回重庆明仁物业管理有限公司的诉讼请求。二审案件受理费由重庆明仁物业管理有限公司负担。事实和理由：1、重庆市九龙坡区人民医院的房屋结构完全独立，水电管道也是独立的，重庆明仁物业管理有限公司并没有提供物业服务。重庆市九龙坡区人民医院另外聘请了物业公司提供物业服务。2、一审法院按照1元/平方米认定物业服务费证据不足。重庆明仁物业管理有限公司辩称,一审认定事实清楚，重庆市九龙坡区人民医院与其他物业公司签订物业服务合同与本案无关，一审物业服务区域原则上只能有一个物业公司进行服务，重庆市九龙坡区人民法院聘请的物业公司是为其专有部分提供服务，与我方提供的服务并不矛盾。重庆明仁物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求重庆市九龙坡区人民医院支付2014年10月至2016年4月的物业服务费148931.4元、公摊费1995元及违约金13558.96元。一审法院认定的事实：重庆明仁物业管理有限公司系具有物业服务资质的物业管理企业。桃源居、桃源阁小区位于重庆市九龙坡区冶金三村，因小区的物业管理企业退出小区，小区物业无人提供管理，故在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处冶金村社区居委会的组织下，小区业主大会与重庆明仁物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，双方约定：重庆明仁物业管理有限公司为桃源居、桃源阁小区提供物业服务，期限自2014年10月1日至2017年9月30日；住宅物业费标准为1元/月·平方米，商业物业费为3.5元/月·平方米；公摊费为每月5元/户。合同签订后，重庆明仁物业管理有限公司按照合同约定向小区提供物业服务。2015年7月13日，上述《物业服务合同》在重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。重庆市九龙坡区人民医院的部分医院区域建在重庆市九龙坡区冶金三村，重庆市九龙坡区人民医院的大部分区域系独立建成，但有部分区域属于桃源居、桃源阁小区，属于重庆市九龙坡区人民医院区域的部分在建筑结构上与小区不可分，比如水电管网、化粪池等方面，但在日常使用管理上基本具有独立性。一审另查明，重庆市九龙坡区人民医院与案外人重庆渝隆资产管理有限公司（以下简称“渝隆公司”）签订《房屋租赁合同》，重庆市九龙坡区人民医院向渝隆公司承租位于重庆市九龙坡区石坪桥街道冶金三村七号的房屋（建筑面积约21882.47平方米），期限自2013年8月29日至2029年7月28日，合同约定由重庆市九龙坡区人民医院承担租赁期间内的水费、电费、燃气费、物业管理费等费用。重庆市九龙坡区人民医院承租的上述房屋有部分属于桃源居、桃源阁小区。一审审理中，重庆明仁物业管理有限公司自愿撤回要求重庆市九龙坡区人民医院支付公摊费的诉讼请求。重庆明仁物业管理有限公司称重庆市九龙坡区人民医院的医院区域在小区内共计2239.57平方米，但具体产权登记不清楚。重庆市九龙坡区人民医院明确其医院区域在小区内的数量如下：桃源居（A栋）登记为重庆市九龙坡区人民医院所有的房屋面积为214.6平方米，但该214.6平方米的房屋系负一层，重庆市九龙坡区人民医院并未投入使用，而是由小区业主用作车库；重庆市九龙坡区人民医院在桃源居（A栋）向渝隆公司承租的849.71平方米，双方的房屋租赁合同约定相应的物业管理费由重庆市九龙坡区人民医院交纳；桃源阁（B栋）登记为重庆市九龙坡区人民医院所有的房屋面积为521.25平方米，但该521.25平方米的房屋系库房，重庆市九龙坡区人民医院并未投入使用；重庆市九龙坡区人民医院在桃源阁（B栋）向渝隆公司承租的654.01平方米，双方的房屋租赁合同约定相应的物业管理费由重庆市九龙坡区人民医院交纳。重庆市九龙坡区人民医院称其使用的上述面积基本上是独立的，有的使用面积没有进行产权登记。重庆明仁物业管理有限公司称214.6平方米的房屋确由小区业主用作车库，但该重庆明仁物业管理有限公司并未收取任何费用，该房屋产权系重庆市九龙坡区人民医院的，重庆市九龙坡区人民医院可以自行收回。一审法院认为，重庆明仁物业管理有限公司与桃源居、桃源阁小区业主大会签订了《物业服务合同》，由重庆明仁物业管理有限公司为小区提供物业服务，故小区业主或者小区物业使用、管理者应当向重庆明仁物业管理有限公司交纳相应的物业服务费。重庆市九龙坡区人民医院有部分区域属于桃源居、桃源阁小区，虽然该区域在日常使用管理上基本具有独立性，但该区域在建筑结构上与小区不可分，诸如水电管网、化粪池等方面都需要提供物业服务的重庆明仁物业管理有限公司进行管理、维护，故重庆市九龙坡区人民医院应当对该部分区域向重庆明仁物业管理有限公司交纳相应的物业服务费。同时，重庆市九龙坡区人民医院使用的该区域具有相对独立性，且重庆市九龙坡区人民医院自行委托了物业服务企业维护其整体物业，重庆市九龙坡区人民医院享受重庆明仁物业管理有限公司提供的物业服务仅仅局限于诸如水电管网设施维护服务等等，故酌情对重庆市九龙坡区人民医院交纳物业服务费的标准进行调整，认定重庆市九龙坡区人民医院按照1元/月·平方米的标准交纳物业服务费。重庆市九龙坡区人民医院在桃源居、桃源阁小区登记为其所有的区域共计735.82平方米，重庆市九龙坡区人民医院虽辩称其中214.6平方米的房屋由小区业主使用，另外521.25平方米的房屋亦未投入使用，故不应当交纳物业服务费。一审法院认为，上述735.82平方米的房屋登记为重庆市九龙坡区人民医院所有，即使重庆市九龙坡区人民医院未将上述房屋投入使用，但上述房屋同样系重庆明仁物业管理有限公司提供物业服务的范围，故重庆市九龙坡区人民医院应当向重庆明仁物业管理有限公司交纳上述房屋的物业服务费。重庆市九龙坡区人民医院除上述自有产权房屋部分，还向案外人“渝隆公司”承租了1503.72平方米的房屋，按照双方的房屋租赁合同，承租房屋的物业管理费应当由重庆市九龙坡区人民医院交纳，故重庆市九龙坡区人民医院亦应向重庆明仁物业管理有限公司交纳上述房屋的物业服务费。综上，认定重庆市九龙坡区人民医院应当向重庆明仁物业管理有限公司交纳自2014年10月至2016年4月的物业服务费42551.26元（1元/月·平方米×2239.54平方米×19月）。关于违约金的问题，物业服务管理协议约定重庆明仁物业管理有限公司向小区提供物业服务，重庆市九龙坡区人民医院在享受了物业服务的同时，应当向重庆明仁物业管理有限公司交纳物业服务费，现重庆市九龙坡区人民医院未按照协议约定按时如数交纳物业服务费，给重庆明仁物业管理有限公司造成了一定的资金占用损失，但物业服务合同中约定的每日3‰的违约金标准过高，根据本案实际情况，酌情认定违约金1000元。据此，判决：“一、被告重庆市九龙坡区人民医院于本判决生效后十日内向原告重庆明仁物业管理有限公司支付自2014年10月至2016年4月的物业服务费42551.26元。二、被告重庆市九龙坡区人民医院于本判决生效后十日内向原告重庆明仁物业管理有限公司支付违约金1000元。三、驳回原告重庆明仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3588元，由原告重庆明仁物业管理有限公司负担2392元，被告重庆市九龙坡区人民医院负担1196元（重庆明仁物业管理有限公司负担部分已预交本院1794元，重庆明仁物业管理有限公司于本判决生效后五日内交付本院598元；重庆市九龙坡区人民医院负担部分由重庆市九龙坡区人民医院于本判决生效后五日内交付本院）。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，桃源居、桃园阁小区在未成立业委会，且小区的物业服务企业退出小区，小区物业无人提供服务的情况下，重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处冶金村社区居委会作为物业所在地的居民委员会可以代行业主委员会的职责，故其与重庆明仁物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对于桃源阁、桃源居小区的业主具有约束力。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。重庆明仁物业管理有限公司作为桃源居、桃源阁小区的合法物业服务企业其为小区提供物业服务即有权利收取物业服务费用。重庆市九龙坡区人民医院虽然上诉认为其未接受重庆明仁物业管理有限公司的服务，但重庆市九龙坡区人民医院所使用的在桃源阁、桃源居内的物业与重庆明仁物业管理有限公司的物业服务区域并不能完全分开，客观上重庆市九龙坡区人民医院必然会接受到重庆明仁物业管理有限公司提供的物业服务。同时，重庆市九龙坡区人民医院使用案涉物业系从事经营行为，应按照商业物业缴纳物业服务费，鉴于重庆市九龙坡区人民医院内部系其委托其他物业服务公司提供的服务等事实，一审酌定由重庆市九龙坡区人民医院按照1元/平方米的标准支付物业服务费用合理。综上所述，重庆市九龙坡区人民医院的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由上诉人重庆市九龙坡区人民医院负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡智勇审 判 员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一七年三月二十七日书 记 员  吴晓亮