江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0282民初8051号原告：宗建南，男，1969年5月5日生，汉族，住宜兴市。委托代理人：卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。委托代理人：任珂馨，江苏宜欣律师事务所实习律师。被告：吴宏芬，女，1969年8月24日生，汉族，住宜兴市。委托代理人：史云福，男，1967年5月1日生，汉族，住宜兴市。第三人：李蕴，女，1975年5月18日生，汉族，住宜兴市。第三人：ＸＸＸ，男，1977年3月13日生，汉族，住宜兴市。第三人：刘玉英，女，1964年12月3日生，汉族，住宜兴市。委托代理人：张爱林，男，1964年8月8日生，汉族，住宜兴市。原告宗建南与被告吴宏芬、第三人李蕴、ＸＸＸ、刘玉英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告宗建南的委托代理人卢晓峰、被告吴宏芬的委托代理人史云福、第三人刘玉英的委托代理人张爱林到庭参加了诉讼。第三人李蕴、ＸＸＸ经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宗建南向本院提出诉讼请求，判令：不予执行座落在宜兴市××、××号（所有权号：1000070804、1000070807）房屋。事实和理由：2009年9月19日其与安康公司签订了关于座落于徐××镇××公寓小区××室、××室、××室、××室（产权证上记载为163号房屋、165号房屋）的商品房销售合同，总价1100750元。其支付了首付，银行贷款也一直由其归还。房屋在签订合同后就交付其使用，其进行了装修并一直使用至今，在此期间双方从无异议。2015年9月1日，其得知该房屋已被法院在审理吴宏芬与李蕴、ＸＸＸ、刘玉英民间借贷一案中查封。其向宜兴法院提出执行异议，认为该套房屋虽在刘玉英名下，但实际产权人应为安康公司，因当时该公司资金紧张，因融资需要才将涉案房屋登记在自己公司员工张爱林名下，但该异议被驳回。其认为该房屋的真实产权人系安康公司，其系善意买受人，合法权益应予以保护。故诉至法院。被告吴宏芬辩称：房屋产权归属应以登记为准，涉案房屋登记在张爱林、刘玉英名下，二人应为涉案房屋的权利人。因刘玉英因帮ＸＸＸ、李蕴担保对其承担保证责任，在审理中查封了涉案房屋。其对该套房屋享有受偿权。请求驳回宗建南的诉请。第三人ＸＸＸ、李蕴未作答辩。第三人刘玉英辩称：其丈夫张爱林系安康公司的员工。安康公司开发徐舍镇新城公寓小区时，因资金紧张，就先以职工的名义认购房子，以贷款方式套出银行资金再供安康公司使用。2008年3月25日张爱林与安康公司签订的房屋买卖协议即为此种情况，之后的银行贷款皆由安康公司总经理潘伯平归还。2009年时，潘伯平找到其说涉案房屋已经卖出，要求其在一份空白合同上签上“同意协助办理”字样买受人才同意付款。其同意并照办。2012年时银行要求办理房产证，因当时宗建南无法还清银行贷款，即无法办理过户，故只能登记在其与丈夫张爱林名下。宗建南系涉案房屋的实际产权人。经审理查明：座落于徐舍镇××、××号的房屋(所有权号1000070804、1000070807)登记于张爱林名下，共有人为刘玉英，产权登记日期为2012年6月5日。2014年4月28日，上述两套房屋在吴宏芬与李蕴、ＸＸＸ、刘玉英民间借贷纠纷一案审理过程中被本院以（2014）宜民初字第909号民事裁定书查封。后该案经调解结案，由刘玉英对李蕴、ＸＸＸ的还款承担连带担保责任。2014年6月30日，吴宏芬向本院申请立案执行。在执行中宗建南以其为涉案房屋所有权人为由提出执行异议，2016年8月1日，本院作出（2016）苏0282执异22号执行裁定书，驳回案外人宗建南的异议请求。后宗建南提起本案诉讼。另查明：张爱林、刘玉英系夫妻关系。潘伯平系安康公司总经理。以上事实，由宗建南提供的产权权属证明、裁定书等证据及本院的庭审笔录在卷佐证。审理中，宗建南为证明涉案房屋系其所有，提出了下列证据：第一组证据：用以证明涉案房屋买卖合同签订情况。1.2008年3月25日安康公司（甲方）与张爱林（乙方）签订的协议一份。2.2009年9月19日宗建南与安康公司签订的商品房买卖合同一份。第二组证据：用以证明宗建南房款交付情况。3.2011年8月3日由潘伯平出具的收条，其上载明截止2011年8月3日，共收宗建南房款53.92万元，并注明收款明细，其中2009年9月19日收现金18万元、2009年11月19日收现金10万元、2010年6月11日收现金10万元……。4.部分收据及银行汇款凭证、银行还贷清单。其中2009年9月19日收据载明收宗建南现金18万元，收款事由为3幢109、110店面定金。2009年11月19日收据载明收宗建南现金10万元，收款事由为3幢109、110店面。2010年6月11日的存款回单显示存入芮月姣户头10万元。其余现金均打入潘伯平账户。5.安康公司出具的说明。第三组证据：用以证明宗建南实际占有使用涉案房屋。6.徐舍镇民主社区出具的证明；7.涉案房屋水电开户单及水电费缴纳发票。吴宏芬对第一组证据真实性不予认可，认为是事后补签的；对第二组证据真实性有异议，表示不清楚宗建南、潘伯平、安康公司之间的关系；对第三组证据的真实性不清楚。刘玉英对宗建南提供的证据均无异议。本院认为宗建南提供的证据之间能够相互印证，形成证据链，吴宏芬认为协议系补签但未提出相应证据，故对三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据宗建南提供的证据，本院确认以下事实：2008年3月25日安康公司（甲方）与张爱林（乙方）签订的协议一份，载明：甲方提供其开发的涉案房屋交由乙方以购房户的身份与甲方签订购房合同，到银行办理商品房贷款手续，预付款由甲方提供，乙方办理贷款手续后，其所贷得的资金归甲方使用，其房屋产权仍归甲方所有，乙方不得占用，乙方每月应还的贷款由甲方按期支付，乙方不承担任何资金支出。如该房屋贷款期间出售给他人或银行要求抵押时，乙方应配合做好办证、过户等手续。在签订协议后，张爱林、刘玉英并未实际占有、使用涉案房屋。2009年9月19日宗建南与安康公司签订的商品房买卖合同一份，约定其以总价110.075万元购买位于新城公寓小区3幢109室、110室、209室、210室（即涉案房屋），付款方式为签订合同时支付18万元，余款92.075万元（除已办理的贷款56.8万元）于三个月内付清。张爱林在该协议上注明“同意协助办理”字样。同日，宗建南向安康公司交付现金18万元，并陆续以现金交付及银行转账方式将房款支付给潘伯平。该房屋的贷款由宗建南归还，宗建南将还款打入潘伯平账户，再由潘伯平向银行支付。截止2017年2月20日，宗建南仍余46735.33元银行贷款尚未还清。2010年8月宗建南开始装修涉案房屋，2010年11月开始将109室、110室用于店面经营，209室、210室用于居住。至今仍在实际占有使用。至于涉案房屋未办理过户手续的原因，宗建南与张爱林均陈述系宗建南无力一次性付清房贷，故与安康公司商定由宗建南归还银行贷款，期间由安康公司以张爱林名义办理房屋产权证，等贷款还清后，再由安康公司安排张爱林与宗建南办理过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：宗建南是否是涉案房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，涉案房屋虽然登记在张爱林、刘玉英名下，但从安康公司与张爱林之间签订的协议看，安康公司以张爱林名义购房仅为了套出银行贷款，双方之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示，丧失了物权变动的基础法律关系。宗建南与安康公司签订的买卖合同系双方真实的意思表示，具有法律效力；虽然未办理登记，但不影响该买卖合同的效力。况且宗建南按约支付了大部分房款，并早已于该房屋查封前实际占有使用该房屋，并无证据证明存在规避执行的情形。宗建南提供的证据能够证明其系涉案房屋的真实权利人，对诉争房屋享有排除执行的权利。其要求停止对涉案房屋的执行，具有相应的法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，判决如下：不得执行宜兴市徐舍镇虹新东路163、165号（所有权号：1000070804、1000070807）房屋。本案案件受理费14707元，由吴宏芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 盛 熹代理审判员 庄 妍人民陪审员 许媛媛二〇一七年三月一日书 记 员 蒋 珍