河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终1325号上诉人（原审被告）：黄亮，男，汉族。委托诉讼代理人：王明伟，河南开为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙新立，男，汉族。委托诉讼代理人：郭车军，洛阳市天津路法律服务所法律工作者。上诉人黄亮因与被上诉人孙新立租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民��院（2016）豫0391民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄亮及其委托诉讼代理人王明伟，被上诉人孙新立及其委托诉讼代理人郭车军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄亮上诉请求：1、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0391民初722号民事判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏当事人。诉争出租房间系被上诉人胡爱利的老公公孙恒甲所有，孙恒甲于2016年2月16日病逝，孙恒甲有三个儿子和一个女儿，虽然孙恒甲的另外两个儿子因故不在了，但是另外两个儿子也有孩子，诉争出租房间应为全体第一顺序继承人所共有。本案只有孙恒甲的女儿出具了放弃继承的证明，而其他继承人却没有表明态度。二、租房协议无效。本案诉争出租房间没有依法取得建���工程规划许可证，依据城乡规划法以及合同法的有关规定，本案所涉租赁协议应属无效。2015年10月开始，因被上诉人胡新立与黄亮有矛盾，把诉争房屋换锁，导致上诉人未能实际占有使用，所以2015年10月份以后的25200元租金依法不应当支付。三、被上诉人对诉争房间擅自换锁，被上诉人严重过错。2015年6月份，上诉人黄亮一次性交了7、8、9月份三个月的房租，但是2015年8、9月歇业。2015年10月份，因被上诉人胡新立与黄亮有矛盾，胡新立设置障碍不想让黄亮继续经营，想把房屋租给案外人黄飞经营，黄亮知道后便不再经营，也不再交房租。四、上诉人是按照五年租期对诉争房间进行了装修，由于被上诉人的原因导致无法继续经营，所以被上诉人对上诉人的装修费用应当给予一定的补偿。五、一审判令上诉人支付给被上诉人水电费5546.57元没有事实依据。上诉人与孙新立家共用水表、电表，该笔水电费应当由双方共同承担。孙新立辩称，1、本案没有遗漏当事人。1996年5月6日被上诉人的父亲、母亲已经将房产分清，属于被上诉人所有。2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，且协议内容并无违反有关法律规定，合法有效。3、上诉人在上诉状中称被上诉人私自换锁，是上诉人在没有证据的情况下，为了使租赁协议违约，但是没有直接证据证明因换锁导致无法租赁房屋，所以其上诉理由不能成立。4、因一审判决至今未能生效，导致2016年7月6日起解除租赁合同无法履行，所以房屋现在还是上诉人占有，因此从2015年10月起至该案结案前的租赁费用都应该由上诉人承担。综上，一审判决成立，请求驳回上诉人的上诉请求。孙新立向一审法院起诉请求：1.判令原被告依法解除租赁协议；2.判令被告���付原告所欠租金25200元；3.判令被告支付所欠电费5550元。一审法院认定事实：2013年11月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于孙旗屯自有房屋一楼4间、二楼2间出租给被告，租金每月2800元，租期五年，自2014年1月1日至2019年1月1日。协议第三条约定租金每半年一付，在使用期需提前10日一次性交清第一次租金16800元。协议第四条约定合同期内，乙方承担水、电等租赁期间产生的费用。2014年1月1日，被告又与案外人孙恒甲签订了一份《房屋租赁协议》，除合同主体和签订时间以外，其他有关租赁标的、租金标准等各项约定基本均与前述协议一致。上述协议签订后，原告即将房屋交付被告使用，被告向原告支付租金至2015年9月。自2015年10月起，被告未再支付租金，原告向该院提起诉讼后，该院于2016年7月13日向被告送��了包括原告起诉书在内的有关材料。一审法院另查明，原告孙新立与案外人胡爱利系夫妻关系，被告黄亮与案外人黄志谦系父子关系。讼争出租房间所在的房屋原系原告的父亲孙恒甲所有。该房屋共有两层，每层有房间7间。孙恒甲于2016年2月16日病逝，病逝前一直与原告夫妻二人共同居住在案涉房屋一层未出租的两间房间内。2014年4月1日，胡爱利还与黄志谦签订了一份《房屋租赁协议》，出租了案涉房屋一层房间1间，因黄志谦未按时支付租金，胡爱利向该院提起了诉讼，该院以（2016）豫0391民初721号予以立案受理。2014年4月1日，原告还与黄志谦签订了另外一份《房屋租赁协议》，出租了案涉房屋二层房间7间，因黄志谦未按时支付租金，原告向该院提起了诉讼，该院以（2016）豫0391民初723号予以立案受理。一审法院又查明，案涉房屋所有房间为共用电表，用电户号为3030289675和3030280681。被告自认其使用租赁房屋期间该两个电表的费用实际均由其和黄志谦缴纳。有关（2016）豫0391民初721号案和（2016）豫0391民初723号案所涉租赁房间在租赁期间发生的电费，原被告及胡爱利和黄志谦均同意在本案中一并处理。根据原告提交的电费收据，截至2015年9月29日，户号3030289675应收电费为1187.04元，户号3030280681应收电费为4359.53元，两项合计5546.57元。一审法院认为，本案租赁标的存在两份租赁协议。本案《房屋租赁协议》签订时，原告虽然不是租赁房屋的所有权人，但为房屋的实际占有人，房屋的所有权人孙恒甲与原告共同生活在租赁房屋内，并未对原告的占有和使用提出异议，故被告有关原告无权出租房屋的主张，该院不予认可。原被告之间的《房屋租赁协议》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律规定��依法成立有效。孙恒甲作为房屋的所有权人，虽然其也与被告签订了一份《房屋租赁协议》，但是被告自认租赁期间其支付租金的对象为原告，据此可以判定两份协议中实际履行的为被告与原告所签协议而非被告与孙恒甲所签协议。原告依据其与被告之间成立有效并实际履行的协议向该院提起诉讼，不违反法律规定。依据原被告之间的协议，被告依法依约负有按时支付租金和电费的义务。被告虽然抗辩原告在承租房屋门前加盖房屋影响其正常经营，但该抗辩理由不足以构成原告提供租赁物本身不符合合同约定的情形，故对被告该抗辩，该院不予采纳。被告虽然抗辩原告更换门锁致其未能使用租赁房屋，但是被告并未提交有效证据证明更换门锁的事实确实存在、该行为确系原告所为以及被告就更换门锁一事与原告进行了交涉，故对被告该抗辩，该院不予采纳。自2015��10月至今，被告未能按照协议约定支付租金，已经导致原告出租房屋收取租金的合同目的无法实现，依法原告有权解除合同，合同自通知到达被告之日即被告签收本案起诉书之日起解除。原告依法并可要求被告承担继续履行支付欠缴租金的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、自2016年7月13日起解除原告孙新立与被告黄亮的房屋租赁合同关系；二、被告黄亮于判决生效之日起七日内支付原告孙新立自2015年10月至2016年6月的房屋租金25200元；三、被告黄亮于判决生效之日起七日内支付原告孙新立电费5546.57元；四、驳回原告孙新立其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《���华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费569元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明相关事实基本一致。本院认为，黄亮上诉称本案遗漏当事人，但孙新立是房屋的实际占有人，黄亮与孙新立签订房屋租赁协议后该协议亦顺利履行，并未有人对黄亮的占有和使用提出异议，本案未遗漏当事人，黄亮相关主张本院不予支持。黄亮上诉称本案诉争房屋没有依法取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。因黄亮与孙新立签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，黄亮自协议签订后一直使用该房屋，并且也向孙新立缴纳租金，故孙新立要求黄亮支付其房屋使用期间的费用���予支持。黄亮称孙新立存在严重过错，但其上诉中认可2015年8、9月属歇业，且黄亮不能提交有效证据证明2015年10月孙新立更换门锁致其未能使用租赁房屋，一审法院根据案情进行判决，并无不当。黄亮称其对诉争房间进行了装修，对于装修费用等因其未能提供证据予以证明，双方可另行解决。关于电费问题，黄亮一审庭审中认可曾与孙新立约定孙恒甲使用的两间房屋的电费也由其承担，孙恒甲生前一直与孙新立共同居住在未出租的两间房屋内，且黄亮实际上也在使用房屋期间缴纳了全部电费，故黄亮关于电费中孙新立家自用部分不应由其承担的上诉理由不能成立。综上所述，黄亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由黄亮负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 董 艳审判员 王茂兵二〇一七年三月二十八日书记员 黄思维