湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初197号原告：郴州苏宁云商销售有限公司，住所地郴州市北湖区国庆北路20号城市广场二期北湖新世界一号。法定代表人：赵蓓，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭梅林，湖南炜弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元菊，该公司工作人员。被告：郴州市永成百货有限公司，住所地郴州市苏仙区八一路102、104号。法定代表人：陈永斌，该公司经理。原告郴州苏宁云商销售有限公司与郴州市永成百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人及被告法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间签订的《租赁合同》于2015年7月7日解除；2、判令被告返还原告已经缴纳的房屋租赁费1000000元并赔偿原告闭店违约金共计1333333.33元；3、判令被告返还原告已经交纳的预交电费30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告将位于郴州市八一路D区商住楼裙楼大厦一层和二层共计4650平方米的房屋租赁给原告作为八一路店的经营场地。合同签订后，被告陆续出现延迟交付租赁物等违约情形，且今被告都未按照全部约定将消防验收通过的证件交给原告。2015年7月6日开始，因被告未向房屋产权人缴纳租金，导致房屋产权人停止了原告租金场地的供电，导致原告无法经营。同时，因被告未向上一承租人赵静懿缴纳房屋租金，导致赵静懿将原、被告起诉到法院，2015年8月20日，法院判令要求原告将郴州市八一路D区商住楼-3号门面腾退给赵静懿，而该房屋部分属于原告租赁场地商场的入口处，此判决直接导致原告无法经营。被告的上述违约行为直接导致原告的八一路店闭店，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次向被告主张相应的赔偿均无果。故诉至法院。被告郴州市永成百货有限公司辩称：本案租赁合同已生效，原告作为承租人实际使用租赁物多少天就应交多少天的租金。应该由原告给付租金给被告。被告该有的手续都有，根据双方的合同，被告是协助办理相关消防手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郴州苏宁云商销售有限公司（承租方、乙方）与被告郴州市永成百货有限公司（出租方、甲方）于2014年4月20日签订租赁合同。该合同约定：（1）租赁标的：位于郴州市××路××区商住楼××楼大厦及附属设施设备，一层1300平方米、二层3350平方米共计4650平方米。租赁物附属设施设备为合格并能正常使用的消防设施、电梯、中央空调系统、供水供电系统、有线电视线路和电话线路、网线等。（2）租赁物交付时间和标准：甲方应于2014年6月1日前将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交付给乙方。（3）租赁期限：10年2个月，自2014年6月1日至2024年7月31日。（4）租赁费用：采用固定租赁费用方式计算。2014年6月1日—2014年10月31日5个月租赁费用100万元，2014年11月1日—2015年7月31日9个月租赁费用200万元，其他租赁费用详见合同。（5）租赁费用的支付方式：先付后租，按季度提前10日以电汇方式支付。（6）定金：承租方在本合同签订后十个工作日内向出租方支付定金100万元，在双方正式交房且签订交房确认书后，再支付定金100万元，前述定金自乙方开业后自动冲抵本合同的首期租赁费用，直至冲抵完毕。（7）水电计费：乙方按水电表的计量数字向甲方支付水电费，采取先用后付的方式，按月结算。（8）双方权利义务：甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被查封、冻结，产权清晰没有争议。如因产权部门影响乙方对租赁物正常使用或导致乙方对租赁物不再享有使用权的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方的损失。（9）违约赔偿：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的租赁费用。双方还就其他事项进行了约定。原、被告签订合同后，原告依约于2014年4月28日向被告支付了100万元定金。双方当事人一致认可原告所交纳的100万元定金，根据合同第9条的规定，开业后冲抵为租金。合同履行期间，原告以被告未提供租赁物消防报验手续材料，未完成协助其进行消防二次报验工作为由，未与被告签订“租赁物交付确认书”，原告未再支付租金。2014年10月16日前被告陆续完成位于郴州市八一路D区商住楼裙楼大厦的租赁物及消防设施、电梯、中央空调、供水供电系统等附属设施设备的交付使用。2014年10月16日至2015年7月6日原告实际使用租赁物进行经营活动。根据合同约定，双方水电费结算方式为承租方按照水电表的计量数字向出租方支付水电费，采取先用后付的方式，按月结算。2014年12月23日原告向被告预交电费3万元，实际租赁期间双方未对水电费进行结算。2015年7月7日后，因被告未交电费导致商场停电无法经营，造成原告停业。另查明，被告与案外人赵静懿于2014年5月23日，经房屋所有权人广州军区房地产管理局郴房地产管理处同意，签订了《门面商铺租赁合同》。该合同租赁期为30个月，自2014年6月1日至2016年11月30日，所涉郴州市八一路D区商住楼-3号门面的租赁标的物为本案租赁标的物的一部分。因本案被告未按该合同约定履行义务，案外人赵静懿起诉郴州市永成百货有限公司为被告，起诉郴州苏宁云商销售有限公司为第三人。经该案生效判决确定：一、解除双方签订的合同；二、郴州市永成百货有限公司支付赵静懿房租费72万元及违约金78959.99元；三、郴州苏宁云商销售有限公司腾退郴州市八一路D区商住楼-3号门面。上述法律事实造成原告对部分租赁物不再享有使用权。本院认为，原告郴州苏宁云商销售有限公司与被告郴州市永成百货有限公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自义务。被告应依约交付产权清晰，具有使用权的租赁物。本案被告与案外人赵静懿就郴州市八一路D区商住楼-3号门面的租赁期限为2014年6月1日至2016年11月30日，就同一标的转租给本案原告的租赁期限为2014年6月1日至2024年7月31日。后经法院生效判决确定由原告腾退上述门面，致使原告对上述租赁物不再享有使用权。故被告未能确保本案租赁物全部的、合法的出租权，其出租行为违反本案合同第26条，原告有权解除合同，被告应赔偿原告的损失。另因被告未交电费导致商场停电，原告无法经营而停业，被告的行为违反本案合同第29条，原告亦有权解除合同，给原告造成损失的被告应予赔偿。原告诉请解除本案租赁合同，具有合同、法律依据，本院予以支持。根据合同第14条，被告就消防二次报验工作承担协助、配合义务，原告以此为由主张被告未按合同约定交付租赁物及相关证件，无需支付租赁费用的请求，本院不予支持。关于租赁费用，被告交付了具备租赁条件的租赁物，原告亦实际使用租赁物并开展经营活动，故原告应向被告支付实际使用租赁物期间（2014年10月16日至2015年7月6日）的租金。根据合同约定的租赁费用计算，原告应承担的租赁费为1928888.89元（2014年10月16日至10月31日共16天租赁费106666.67元，2014年11月1日至2015年7月6日共8个月6天租赁费1822222.22元）。关于水电费，根据合同约定，原告应根据具体用量按月结算后交纳。被告委托收集水电费相关数据，受委托人因公司相关经办人员流失、资料未整理而未能收集到水电费用量资料。因原告经营运转，在租赁近9个月期间实际产生了水电费，双方可根据实际使用的水电量进行结算，故原告诉请返还预交电费30000元，无事实和法律依据，本院不予支持。就被告的违约行为应根据合同第58条承担违约赔偿责任。被告违约导致解除本合同的，应赔偿原告的全部损失，违约金相当于合同解除当年度六个月的租赁费用，即被告应赔偿原告违约金1333333.33元（2014年11月1日至2015年7月31日9个月期间200万元租赁费用按六个月计算）。基于同一租赁合同法律关系，原告尚欠被告租赁费928888.89元，需承担该合同义务后再根据合同第58条主张违约赔偿。故被告应赔偿原告违约金404444.44元（1333333.33元-928888.89元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告郴州苏宁云商销售有限公司与被告郴州市永成百货有限公司于2014年4月20日所签订的租赁合同；二、被告郴州市永成百货有限公司在本判决生效后十日内偿付原告郴州苏宁云商销售有限公司违约金404444.44元；三、驳回原告郴州苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25706.66元，由被告郴州市永成百货有限公司负担12853.33元，由原告郴州苏宁云商销售有限公司负担12853.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判长  龙新佳审判员  黄 勇审判员  王宇娟二〇一七年三月三日书记员  唐 倩