辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终2004号上诉人（原审被告）：张宇，男，1975年7月14日生，汉族，个体，住阜新市.被上诉人（原审原告）：马波，男，1970年7月2日生，汉族，工人，住黑山县.委托诉讼代理人：刘春杰，女，1973年12月20日出生，满族，无职业，住同上。被上诉人（原审被告）：锦州大强房地产开发有限责任公司，住所地黑山县。法定代表人：张子强，该公司经理。上诉人张宇因与被上诉人马波、被上诉人锦州大强房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2015）黑黑民初字第01359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宇，被上诉人马波及其委托诉讼代理人刘春杰到庭参加诉讼。被上诉人锦州大强房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宇不服一审判决，提出上诉：一、请求二审法院维持辽宁省黑山县人民法院(2015)黑黑民初字第01359号民事判决的判决结果。二、判决中对上诉人与大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实的认定错误，予以纠正。三、由被上诉人承担上诉费用及其它费用。事实和理由:一、原审法院对上诉人与大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实的认定，超出被上诉人马波诉讼请求。第一、本案是被上诉人马波起诉被上诉人大强公司，要求确认被上诉人大强公司开发的文博苑小区2号楼6单元501房屋归其所有，追加上诉人为本案被告参加诉讼。上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同的效力与被上诉人马波的诉讼请求没有任何关系，上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同不属于本案争论焦点，原审法院无需依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同的效力加以认证。只有被上诉人大强公司提出诉讼请求确认商品房买卖合同效力，原审法院才有权进行审理和认定。第二、我们国家实行商品房买卖合同备案登记制度，黑山县房产管理部门为上诉人与被上诉人大强公司签订商品房买卖合同办理了备案登记手续，上诉人对被上诉人马波所主张的房屋具有优先权、期待权，具有对抗被上诉人马波的效力。二、原审法院对上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实的认定与本案判决结果无关。马波与大强公司的认购书尚未履行完结，马波与大强公司签订的认购书是双方将来签订正式商品房买卖的书面承诺，是预约合同。双方不是买卖合同，真实意思是借款。原审认定大强公司将楼房钥匙交付给马波属于认定事实错误。被上诉人马波答辩称，同意一审判决。被上诉人大强公司答辩称，同意一审判决。马波向一审法院起诉请求：要求确认文博苑小区2号楼6单元501号楼房归其所有。经原审查明：原告马波于2012年10月23日与大强公司签订“文博苑小区认购协议书”，购买了大强公司开发的文博苑小区2号楼6单元501号房屋，并于签订认购协议当日交付全款，大强公司为原告出具收款收据并于2014年10月份将楼房钥匙交付原告马波。被告大强公司因向被告张宇借款，以包括原告购买的房屋在内的在建房屋作为抵押，双方于2014年12月21日以涉案房产为标的签订商品房买卖合同，并于当日在房产部门登记备案。当日大强公司为张宇出具收房款收据，但实质张宇并未给付购楼款。被告张宇于2015年将大强公司诉至阜新市海州区法院，要求其偿还欠款。此案在审理过程中，经张宇申请，阜新市海州区法院于2015年6月9日查封了大强公司开发的文博苑小区55户住宅、4个门市、19个车库，其中含本案涉案房屋。阜新市海州区法院于2015年12月1日作出(2015)海民二初字第346号调解书，大强公司于2015年12月31日偿还张宇欠款1300万元。到期后大强公司未履行，张宇已向阜新市海州区法院申请执行。另查明，被告大强公司于2013年11月28日取得文博苑小区1号楼商品房预售许可证，2014年10月11日取得文博苑小区2号楼商品房预售许可证，该文博苑小区至今并未交工验收。再查明，文博苑小区的土地使用权于2015年2月10日被锦州市中级人民法院查封，2015年4月25日本院亦予查封。涉案楼房本院于2015年4月28日予以查封，后由于被告张宇作为案外人对该查封提出异议，本院于2015年6月18日解除查封，黑山县公安局于2015年6月11日对涉案楼房予以查封。原审认为，原告马波与被告大强公司签订的“文博苑小区认购协议书”，是双方当事人的真实意思表示，并且认购协议内容具备了商品买卖预售合同的主要特征，且原告已按认购协议约定的价款全额给付房款，被告大强公司出具了收款收据并将钥匙交付原告，因此该认购协议具有商品房买卖合同的法律效力，依法成立并生效，双方当事人均应按该协议的约定全面履行合同。大强公司与张宇签订并备案的商品房买卖合同，双方均认可其实质是大强公司向张宇借款所作抵押，张宇并未向大强公司交纳购楼款，且张宇与大强公司民间借贷纠纷一案已由阜新市海州区法院审理终结，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，张宇与大强公司签订的商品房买卖合同应无效，其备案亦不能对抗第三人。我国《物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，现虽然张宇与大强公司均认可双方的买卖合同实为对借款所做的抵押，但因其并未办理抵押登记，故抵押权并未设立。综上，被告张宇辩称“其对大强公司的在建楼房具有优先权、期待权，具有对抗原告的效力，张宇与大强公司的买卖合同合法有效应受到法律保护，”的意见，本院不予支持。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力。而本案中原告购买的房屋尚在建设中并未交工验收，处于法律上及事实上的未完成状态，尚不具备取得不动产权属登记的条件。故原告要求确认房屋归其所有的诉求，本院亦不能支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告马波的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马波负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人都未提交新的证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，民事诉讼案件应当针对当事人的主张进行审理，充分尊重当事人的处分权利。本案中被上诉人马波在一审时依据商品房认购协议书主张确认该房屋归其所有。一审法院在审理过程中，在本院认为部分对该商品房认购书的效力进行了确认，同时对被上诉人马波要求确认该房屋归其所有的请求予以驳回，上诉人及被上诉人对该判决结果均无异议，故对上诉人提出维持辽宁省黑山县人民法院(2015)黑黑民初字第01359号民事判决结果的请求本院予以支持。关于张宇提出一审判决对其与大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实不应当予以认定的问题。该案的一审原告为被上诉人马波，其诉求经一审法院审理后做出了判决，该判决应当围绕马波与被上诉人大强公司之间签订的商品房认购协议书进行审理，确认相关的事实。一审法院为查清事实追加了上诉人参加诉讼，但对张宇与大强公司之间基于借贷法律关系所签订的买卖合同的效力及备案登记的效力进行了审理并予以调整。上诉人张宇与大强公司基于借贷关系产生的纠纷已被其他法院审理，因借贷而形成的买卖合同及备案登记亦应由借贷一案一并审理，该内容既非本案一审马波诉讼请求，又非上诉人一审的诉讼请求，与本案亦非同一法律关系，一审法院不应对该节内容进行审理并调整，故一审法院对该部分事实审理及确认超出了一审马波诉求的范围是错误的，本院予以纠正。对辽宁省黑山县人民法院（2015）黑黑民初字第01359号民事判决书第5页本院认为部分自“大强公司与张宇签订并备案的商品房买卖合同……至张宇与大强公司的买卖合同合法有效应受到时法律保护的意见，本院不予支持”的内容本院不予确认。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以调整，但没有确认的事实不影响本案判决结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人张宇负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  文 涛审判员  田 稷二〇一七年三月一日书记员  王 爽