四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1181民初3432号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地峨眉山市。负责人：刘川。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨兴林，男，生于1991年9月5日，汉族，公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人（一般授权代理）：罗建华，女，生于1987年9月4日，汉族，公司员工，住四川省乐山市沙湾区。被告：许晓红，女，生于1966年7月21日，汉族，住四川省乐山市市中区。被告：沈永刚，男，生于1966年11月7日，汉族，住四川省乐山市市中区。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉山分公司）诉被告沈永刚、许晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗建华到庭参加了诉讼，被告沈永刚、许晓红经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉宝峨眉山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同支付截止2016年8月31日欠缴的物业服务费41273元及违约金65763.48元，合计107036.48元；2.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是峨眉院子小区的物业服务企业。2013年11月13日，峨眉院子小区的开发商峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称峨眉山蓝光公司）与被告沈永刚签订《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，将峨眉院子项目二期10号院子A区8-101、102、111、113号房屋出租给被告沈永刚使用，并在租赁合同第七条第（三）款约定“乙方（沈永刚）在签订本租赁合同时与峨眉院子项目的物业服务公司（原告）签订《物业服务协议》，并按《物业服务协议》的约定向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用”。被告沈永刚承租房屋后，实际由被告许晓红使用上述房屋开展经营，沈永刚也并未与原告签订《物业综合管理服务协议》。2013年10月23日，被告许晓红与原告签订了《物业综合管理服务协议》及其附件，约定由原告向其建筑面积为263.74平方米的租赁物业提供物业服务。根据该协议第四条的规定，物业服务费收费标准为“按建筑面积每月每平方5.6元向乙方收取”。后在合同履行中，原告依约提供了物业管理服务，但二被告至今欠缴物业费，原告为维护自身利益遂诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告明确其诉请的物业服务费41273元发生于2014年4月1日至2016年8月31日；违约金系以拖欠的物业服务费为本金，以《物业综合管理服务协议》约定的日千分之三为计算标准，计付至2016年8月31日。被告沈永刚、许晓红在法定期限内未提交答辩材料及证据材料。本院经审理认定事实如下：原告嘉宝峨眉山分公司系依法设立的、领取了营业执照的四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的分支机构；四川嘉宝资产管理集团股份有限公司具有物业服务企业壹级资质。2011年9月23日，原告与峨眉山蓝光公司签订《峨眉院子前期物业服务合同》，约定由原告为位于峨眉山市秀湖大道的、建筑面积为41800平方米的蓝光峨秀湖国际度假区峨眉院子（以下简称峨眉院子）提供前期物业服务，其中商铺的物业服务费收取标准为：每月5.6元/平方米；并约定“物业服务费将在交房之日起预缴一季度物业服务费（物业服务资金），后期按季度缴纳。业主应在上一季度期满前15日内预缴下季度物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每日按所欠费用总额的5‰收取违约金”。同年9月27日，该合同在峨眉山市房地产管理局依法进行了备案。后原告按约为峨眉院子提供了物业服务。2013年10月23日，原告与被告许晓红签订了《物业综合管理服务协议》，约定原告为被告许晓红“所有/租赁/使用”的峨眉院子10A-8-101、102、111、113号房屋提供物业管理服务，物业服务费按每月5.6元/平方米的标准收取，由被告许晓红于该协议签订之日缴纳第一季度的物业服务费，此后于每季度末的最后10日内缴纳下一季度的物业服务费。同年11月15日，被告沈永刚与峨眉山蓝光公司签订《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，约定峨眉山蓝光公司将位于峨眉山市秀湖大道峨眉院子二期10号院子A区8-101、102、111、113号、建筑面积为263.74平方米的房屋出租予被告沈永刚经营使用，租期自2013年11月1日起至2021年10月31日止，并约定“乙方（被告沈永刚）应在签订本租赁合同的同时与峨眉院子项目的物业服务公司签订《物业服务协议》，并按《物业服务协议》约定向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，如因乙方拖欠应缴费用，造成的一切后果概由乙方负责”。该合同签订后，峨眉山蓝光公司将租赁房屋交予被告沈永刚，而被告沈永刚仅按约支付了2013年11月1日至同年12月31日的物业服务费，后又于2015年2月缴纳了三个月的物业服务费4431元，便再未缴纳过物业服务费，经催收无果，原告遂诉至本院，请求判如所述。本案因被告沈永刚、许晓红未到庭参加诉讼而无法调解。上述事实，有原告提交的民事起诉状、《峨眉院子前期物业服务合同》及备案表、《物业综合管理服务协议》、《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》、承诺书、通知函及费用催缴通知单以及本案庭审笔录在卷予以证实。本院认为：依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”以及第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”之规定，被告沈永刚作为峨眉院子二期10号院子A区8-101、102、111、113号房屋的承租人，峨眉山蓝光公司与原告签订的《峨眉院子前期物业服务合同》对其具有约束力。原告在合同签订后按照合同约定提供了相关服务，因此被告沈永刚亦应当按合同的约定履行交纳物业管理费的义务。根据该合同及被告沈永刚与峨眉山蓝光公司签订《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，租赁房屋建筑面积为263.74平方米，物业服务费按每月5.6元/平方米的标准收取，原告诉请的自2014年4月1日起至2016年8月31日期间发生的物业服务费41273元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告沈永刚未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告沈永刚支付违约金的诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。原告在庭审中明确其损失为被告所拖欠的物业服务费的资金占用利息，故本院认为原告诉请的以日千分之三的标准计算的违约金过高，酌情确定为以每期拖欠的物业服务费为本金，自拖欠之日起，按日万分之一点五的标准计付至2016年8月31日，违约金计算为3143.14元。对于原告要求被告许晓红承担与被告沈永刚共同支付拖欠的物业服务费及违约金的诉请，本院认为，虽然被告许晓红与原告于2013年10月23日签订了《物业综合管理服务协议》，但该协议中载明的被告许晓红“租赁/使用”的房屋已于同年11月1日由峨眉山蓝光公司租赁给被告沈永刚经营使用。原告并未提供证据证明二被告之间为何种法律关系，并且，原告在庭审中陈述：“被告沈永刚在租赁房屋内从事茶馆、画展等个体经营，被告许晓红在其店内工作。当时认为许晓红是沈永刚的员工就与其签订了《物业综合管理服务协议》”，故本院认为原告的该项诉请于法无据，不予支持。综上，被告沈永刚应向原告给付从2014年4月1日至2016年8月31日的物业服务费41273元以及违约金3143.14元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告沈永刚给付原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司自2014年4月1日起至2016年8月31日期间的物业服务费41273元，违约金3143.14元，共计44416.14元；二、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，公告费600元，由被告沈永刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  郑 欣人民陪审员  彭远冲人民陪审员  王焱明二〇一七年三月二十一日书 记 员  唐 娟