广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初2665号原告（反诉被告）王建勋，男，1980年11月29日出生，汉族，住湖北省郧西县，委托代理人胡云青，广东楚晴律师事务所律师。委托代理人袁尧，广东楚晴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）邹范情，女，1982年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托代理人黎茵琦，广东理而行律师事务所律师。委托代理人冯金清，广东理而行律师事务所实习律师。第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园26号楼商铺120号，组织机构代码：07191004-4。法定代表人侯长涛。委托代理人黄芜源，男，1983年4月7日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县，系第三人员工。第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，住所地：广东省东莞市东城区岗贝东城大道御景大厦首层（东城区政府左侧），组织机构代码：72119772-0。法定代表人傅杰雄。第三人广东南枫融资担保集团有限公司，住所地：广东省广州市越秀区沿江中路299号14楼D。法定代表人张玉明。原告（反诉被告）王建勋与被告（反诉原告）邹范情以及第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司（以下简称中汇公司）、中国工商银行股份有限公司东莞东城支行（以下简称工商银行）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。王建勋的委托代理人胡云青、袁尧，邹范情及其委托代理人黎茵琦到庭参加诉讼，第三人中汇公司、工商银行、南枫公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建勋诉称，王建勋通过中汇公司居间，愿意购买邹范情位于东莞市××高新技术产业开发区××路××号万科·松山湖1号花园枫林湖的6栋302号房。2015年10月15日在中汇公司参与下，王建勋和邹范情共同协商一致签订了《房屋买卖合同》，确认交易该房产，并签订了《定金确认书》，由王建勋向邹范情支付买房定金300000元。此后，王建勋与中汇公司积极办理涉案房产的交易程序，同时邹范情同意王建勋提前入住该房屋。2016年1月18日邹范情用自备钥匙打开房门，要求王建勋立即搬离该房屋，声称再履行房屋买卖合同，并说已经撤回在银行办理贷款的授权书，邹范情单方的不履行《房屋买卖合同》义务的行为严重损害到王建勋的合法权益，无法协商解决。无奈之至，惟诉诸贵院，请求依法保护当事人的合法权益。王建勋特向法院提起诉讼，请求判令：1.邹范情继续履行王建勋和邹范情签订的《房屋买卖合同》；2.邹范情向王建勋支付不履行《房屋买卖合同》的违约金（以3520000元为基数，每日千分之三，从违约之日计至判决之日）；3.邹范情支付王建勋已先行垫付的租金4500元；4.邹范情支付本案诉讼费。后王建勋增加诉讼请求：一、本案的中介代理费52800元由邹范情支付；二、邹范情退还王建勋为其垫付的案涉物业的贷款及物业管理费用23043.34元。邹范情答辩称：一、因王建勋迟延履行付款义务，经催告后仍未履行，已构成违约，邹范情要求解除合同，不同意继续履行；二、不同意支付违约金，邹范情一直积极履行合同义务，不存在违约情形，且每日千分之三的违约标准没有合同依据，王建勋主张邹范情解除对担保公司的授权是导致合同无法履行的主要原因，但根据邹范情与担保公司签订的担保合同的约定，委托公证的内容仅是委托担保公司代为办理房屋买卖交易事项，而当时邹范情人在东莞，如王建勋及时解决资金问题，邹范情完全可以重新办理委托或者直接亲自配合办理相关手续，因此撤销委托并不影响合同的正常履行；三、不同意支付租金4500元，4500元的租金是王建勋自愿向邹范情支付的，要求返还没有依据；四、不同意支付中介费用，中介费用属于居间服务关系，不属于本案的审理范围；五、不同意支付23043.34元，理由同第三点，但邹范情同意向王建勋支付6720元，根据王建勋提供的微信截图显示，双方均认可尚欠的金额是6720元。第三人中汇公司答辩称：没有意见，按合同要求的内容进行。邹范情提起反诉称，2015年10月期间邹范情为回湖南长沙老家购买房产，拟出售位于东莞市××高新技术产业区××花园枫林湖××房产筹集资金，在中汇公司的居间下与王建勋达成房产交易协议，由于案涉房产的抵押贷款尚欠1100000元未结清，邹范情及王建勋委托南枫担保公司提供担保办理贷款赎楼，并约定首期款760000由南枫担保公司监管。中汇公司及南枫公司均告知邹范情及王建勋交易将于一个半月至两个月内完成，双方对交易时间均表示认可并在2015年10月15日正式签订《房地产买卖合同》。在收取王建勋的定金300000元后，基于合同交易期限及利益的预期，邹范情于2015年10月18日与湖南东建房地产开发有限公司签订《商品房定购协议》并支付购房定金200000元，并将该情况告知王建勋。随后，邹范情向王建勋、中汇公司及南枫公司提供相关交易所需资料并积极配合办理交易程序，王建勋向建行申请按揭贷款，但由于王建勋提供的贷款申请材料造假被建行拒贷，自行于2015年11月23日转向交通银行提交贷款申请，邹范情于2015年12月16日收到南枫公司的通知银行已批准贷款申请，但此后邹范情多次与王建勋、中汇公司、南枫公司进行沟通，均回复因银行系统内部问题无法确定放款时间。经多次沟通无果后，邹范情于2016年1月15日向王建勋发函要求其以书面形式明确付款时间，并特意从老家赶回找王建勋及银行相关负责人面谈沟通贷款发放时间，但银行回复无法确定并建议更换贷款银行，王建勋于2016年1月19日书面回复贷款将不日发放敷衍了事。基于继续履行合同的诚意，邹范情于2016年1月19日向王建勋发函限其两日内付清房款，但王建勋仍拒不履行，邹范情于2016年1月25日发函正式通知解除《商品房定购协议》。另外，由于王建勋逾期付款，导致邹范情无力支付湖南老家的购房款，湖南东建公司已罚没邹范情购房定金200000元。综上所述，王建勋逾期支付购房款的行为已构成违约并造成邹范情重大损失，依据双方签订的《房地产买卖合同》第四条的约定，邹范情有权没收王建勋的定金并依法解除合同，并由违约方承担相关费用。请求判令：1.解除邹范情与王建勋于2015年10月15日签订的《房地产买卖合同》；2.邹范情依法没收王建勋支付的定金300000元；3.王建勋向邹范情支付本案的律师费50000元；4.王建勋赔偿邹范情的损失200000元；5.中汇公司向邹范情返还案涉房产的房产证、购房发票、契税发票及邹范情的离婚协议、银行卡等材料及物品；6.本案的诉讼费由王建勋承担。王建勋答辩称：一、邹范情在反诉请求一到四中，主张的原因是基于合同之诉产生的赔偿，而在请求五中是基于物权产生的侵权之诉，这两种诉由是不能在同一诉讼中提起的，所以法庭驳回原告的诉请；二、本案是典型的由于房价上涨而导致卖方违约的案例，邹范情方在本案中基于不愿意履行买卖合同的主观动因产生了三种客观行为，第一将王建勋驱赶出案涉物业，第二取消公证导致合同无法履行，第三多次向担保方、中介方、银行以及王建勋求证贷款的发放时间，而具体时间是担保方和王建勋以及银行的工作人员都无法具体承诺的，邹范情方以违约为由解除合同，应该按照合同的约定向守约方赔偿。中汇公司答辩称：按合同履行。第三人工商银行、南枫公司未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩状。经审理查明，2015年10月15日，王建勋和邹范情、中汇公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：邹范情将位于东莞市××高新技术产业区××花园枫林湖××房产（房地产权证号粤房地权证莞字第××号）售予王建勋，房屋总价款为3520000元；定金300000元在合同签订时支付，买方于签网签合同前银行通知支付首期楼款760000元，剩余楼款2460000元由买方办理银行贷款或公积金贷款手续；买卖双方一致同意通过担保公司提供担保办理贷款赎楼，其中部分楼款1100000元用于提前还贷，买卖双方需全力配合担保公司办理还贷手续，否则视不配合方为违约方；若因金融政策性调整或不可抗力导致按揭贷款额度不足的，买方需在30个工作日内一次性补足楼款余额给卖方；因买方或卖方违反合同约定，逾期未超过五天的，违约方需按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，逾期超过五天仍为履行的守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等于总楼价10%的违约金，若守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知发出之日起五天内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。2015年10月15日，邹范情确认收到王建勋支付的定金300000元。王建勋向东莞建设银行申请贷款，审批未通过，邹范情与南枫公司员工廖志锟的微信通话显示，未能通过审批的原因是王建勋做了假离婚。后王建勋向东莞交通银行申请贷款，2015年12月16日，邹范情收到南枫公司通知东莞交通银行于2015年12月16日批准王建勋的贷款申请。东莞交通银行因系统原因无法确定放款时间。2016年1月15日，邹范情向王建勋发出告知函，要求告知明确交付房款的时间，王建勋于1月18日收到，回复称，交通银行口头告知贷款不日发放到位。2016年1月21日，邹范情再次向王建勋发出告知函，要求王建勋收到通知后两天内付清房款，王建勋于次日收到该函。在此期间，2016年1月19日，邹范情撤销对南枫公司人员的公证委托。对合同未能继续履行的原因，王建勋称，是因为邹范情取消了公证授权。邹范情称，王建勋于2016年1月19日经我方书面发函限期两日内付清，但王建勋拒不支付，且至今仍未支付首付款差额220000元，违反了合同约定，需同贷书下来后三十个工作日内付清贷款差额这一约定，无法满足交行要求付清1280000元的要求，导致无法办理银行贷款，且东莞交通银行于2016年1月18日明确告知邹范情因系统问题无法发放贷款，建议更换贷款银行，由于王建勋的过错及贷款银行的客观条件导致无法发放贷款，合同无法继续履行。王建勋回应称，按合同约定，贷款差额220000元，只要在过户前支付即可，王建勋已经将220000元存入东莞交通银行账户，完全按照合同约定履行；王建勋并未收到交行无法发放贷款的通知或者建议更换贷款行的通知。另查明：1.2015年12月21日，王建勋向担保公司支付872885元，包括首期楼款760000元及担保费等。2.王建勋另向邹范情支付租金4500元及21400元，21400元中部分用来偿还案涉房屋的贷款、燃气费、电费，邹范情确认尚欠王建勋6720元，微信记录中，王建勋未提出异议。3.王建勋入住案涉房屋，应邹范情要求，于2016年1月18日搬出。4.邹范情于2015年10月18日向湖南东建房地产开发有限公司支付定金200000元用于购房房屋，2016年1月17日，湖南东建房地产开发有限公司通知邹范情，因未支付购房首付款及相关税费、维修基金，罚没其定金。5.案涉房屋抵押于中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，贷款未清偿。6.庭审中，王建勋表示可以一次性付清楼款。以上事实，有王建勋提交的《房地产买卖合同》、定金确认书、委托书（买方）、告知函（复印件）、聊天记录、房产证（复印件）、发票联（复印件）、契税完税证（复印件）、住宅专项维修资金专用收据（复印件），邹范情提交的短息截图、贷款意向书（复印件）、微信截图、短信截图、告知函、EMS快递回单、微信聊天记录、公证书、收件收据、微信录音、民事委托代理合同、中国建设银行网上银行电子回执，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，王建勋与邹范情签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。邹范情没有还清案涉房屋的贷款，房屋尚未注销抵押，王建勋则购房案涉房屋采用贷款的方式，双方是通过南枫公司完成清偿原有贷款并办理新贷款，邹范情撤销对南枫公司人员的公证委托，是合同未能继续履行的原因。本案的争议焦点为：1.邹范情解除合同的主张是否成立？2.如合同继续履行，履行的内容？3.邹范情是否需承担违约责任？关于第一个问题。因认为合同无法履行，邹范情撤销公证委托，对其主张的理由是否成立，分析如下：1.王建勋起诉前，邹范情向王建勋发函要求明确王建勋明确付款时间以及在两日内付清款项，但双方对买方付款方式的约定是通过银行贷款，双方对何时获得银行贷款的时间没有明确的约定，而该时间取决于银行的审批流程，不属于《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的情形。在没有充分证据证明交通银行不能发放贷款的情况下，邹范情要求王建勋在指定期限内履行并不合理。2.《房地产买卖合同约定》，若因金融政策性调整或不可抗力导致按揭贷款额度不足的，买方需在30个工作日内一次性补足楼款余额给卖方。交通银行审批的额度低于应付尾款的数额220000元，即使以同贷书时间起算，220000元的款项应当于2016年1月28日前支付，而在此之前双方已经进入诉讼。3.邹范情在湖南省购买房产，时间与卖出案涉房屋时间基本一致，但没有证据显示在卖出案涉房屋时其曾将购买长沙房屋的计划告知王建勋，邹范情在长沙购房因无法交纳首期款等被没收定金与本案合同是否继续履行没有直接关联。故邹范情以合同无法继续履行要求解除《房地产买卖合同》理据不充分，本院不予支持，相应地，邹范情要求没收定金300000元、要求王建勋支付律师费50000元及赔偿损失200000元，本院亦不予支持。至于邹范情要求中汇公司返还材料及物品，与本案双方讼争无关，本院本案不予审理，邹范情可另行主张权利。关于第二个问题。《房地产买卖合同》应继续履行，包括以下内容：1.邹范情向中国工商银行股份有限公司东莞东城支行提前偿还案涉房屋的贷款并办理注销抵押。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如邹范情拒不向银行申请提前清偿贷款，王建勋可直接向中国工商银行股份有限公司东莞东城支行代为清偿邹范情案涉房屋的贷款；2.邹范情协助王建勋办理房屋转移登记手续，过户之前南枫公司向邹范情支付首期款760000元；3.尾款2460000元，或扣除清偿贷款后的余款（在代邹范情清偿贷款的情况下），王建勋于过户完成后一个月内向邹范情支付。以上付款方式，考虑到王建勋表示可以一次性支付剩余楼款，资金问题由王建勋自行解决。4.因买方或卖方违反合同约定，逾期未超过五天的，违约方需按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，逾期超过五天仍为履行的守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等于总楼价10%的违约金，若守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知发出之日起五天内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。关于第三个问题。虽然合同未能继续履行的原因是邹范情取消对担保公司的授权所致，但问题的根源在于合同对付款的时间没有做出一定的时间限制以及银行放贷审批等客观原因，故对王建勋要求邹范情支付违约金和中介费的诉讼请求，本院不予支持。另外，王建勋向邹范情额外支付款项作为租金及偿还贷款等，邹范情确认尚欠王建勋6720元，王建勋没有提出异议，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、王建勋与邹范情继续履行于2015年10月15日签订的《房地产买卖合同》；二、邹范情于本判决发生法律效力之日起十五内向第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行提前偿还位于东莞市松山湖高新技术产业区新竹1号万科松山湖1号花园枫林湖6栋302号房产（房地产权证号粤房地权证莞字第××号）的贷款。如邹范情拒不向银行提前清偿贷款，王建勋可直接向中国工商银行股份有限公司东莞东城支行代为清偿邹范情的贷款；三、邹范情应于第二项所述提前偿还贷款完成后三日内办理注销抵押登记手续；四、邹范情应于注销抵押登记完成后三日内协助王建勋办理案涉房屋的转移登记手续；五、第三人广东南枫融资担保集团有限公司应于案涉房屋过户前向邹范情支付首期款760000元；六、王建勋应于过户完成后一个月内向邹范情支付尾款2460000元，或扣除清偿贷款后的余款（在代邹范情清偿贷款的情况下）；七、因买方或卖方违反第二项至第五项，逾期未超过五天的，违约方需按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，逾期超过五天仍未履行的守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等于总楼价10%的违约金，若守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知发出之日起五天内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；八、邹范情应于本判决发生法律效力之日起十日内向王建勋支付6720元；九、驳回王建勋的其他诉讼请求；十、驳回邹范情的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费35602.74元、保全费5000元（原告已预交），由王建勋负担830.29元、邹范情负担39772.45元，反诉案件受理费9300元，由邹范情负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  邱桂珍审判员  陈丽莎二〇一七年三月二十日书记员  蔡琼女