四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终342号上诉人（原审原告）:张炬，女，1969年11月出生，汉族，住四川省珙县。上诉人（原审原告）：高远忠，男，1968年4月出生，汉族，住四川省珙县。被上诉人（原审被告）：四川紫牛置地有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区外南街59号8楼。法定代表人：张健川。上诉人张炬、高远忠因与被上诉人四川紫牛置地有限公司（以下简称紫牛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张炬、高远忠上诉请求：撤销原判第一项，改判被上诉人立即为上诉人办理房屋两证；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：按照双方合同约定，被上诉人收取上诉人代办房屋两证的所有税费，应承担为上诉人办理房屋两证的义务。一审法院将合同中委托办理房屋权属转移登记理解为上诉人只委托被上诉人办理房屋所有权证,曲解了双方合同的约定。《城市房地产经营管理条例》第三十三条针对的是在商品房买卖合同中没有对办理国有土地使用权证和房屋所有权证有约定的情况，与本案中双方约定由被上诉人代办两证的情况明显不同。综上，一审法院适用法律错误，仅判决被上诉人对办理两证承担协助义务,对办证责任主体的认定明显主次不分，纵容了被上诉人的违约行为，会导致被上诉人故意拖延办证。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人紫牛公司辩称，被上诉人收取了上诉人代办房屋两证的全部税费，应无条件地为上诉人办理房屋两证。但目前公司资金困难，无力支付相关办证税费。如果上诉人愿意，可以先垫付办证相关税费，被上诉人配合上诉人立即办理房屋两证。上诉人垫付费用作为欠款由被上诉人负责偿还。向一审法院起诉请求：1.紫牛公司立即办理张炬、高远忠位于宜宾市中坝桥旁外滩壹号1幢2层×号的房屋所有权证和国有土地使用权证；2.紫牛公司赔偿违约金6100元；3.诉讼费由紫牛公司承担。一审法院认定事实：2014年2月4日，张炬、高远忠（买受人）与紫牛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买位于沿江路天柏组团外滩壹号1幢2层52号附×号商品房，总价款155640元。该《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房为商业，为现房，其实测建筑面积共11.88平方米。”第四条约定“该商品房所分摊的土地使用权及产权已经设定抵押，抵押权人为贵阳银行成都支行、哈尔滨银行成都分行，抵押登记部门为宜宾市房地产管理局，抵押登记日期为2013年3月29日、2013年8月9日。”第十一条约定“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用人民币400元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外）”。后张炬、高远忠按约向紫牛公司支付了购房款155640元、契税6226元、维修基金467元、印花税78元、转移登记费560元、转让手续费1167元、代办费及国土证费440元、代收装修费103760元。上述合同签订后，张炬、高远忠与宜宾海港城商业管理有限公司（以下简称海港城公司）签订了《委托经营管理合同》，张炬、高远忠将其购买的外滩壹号商业用房的全部委托经营管理权委托给海港城公司，委托期限起始于《宜宾市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2014年6月30日至2023年6月30日，共计9年，约定委托期间每3年签订一次租赁合同，并对租金的金额及支付方式进行了明确约定。紫牛公司已向张炬、高远忠交付了本案诉争房屋，但至今未办理房屋所有权证及国有土地使用权证，故张炬、高远忠诉至一审法院，要求判如所诉。另查明：张炬、高远忠于1989年12月1日在婚姻登记机关办理了结婚登记，二人系夫妻关系。根据一审法院于2016年9月到房地产管理部门的查询情况，本案诉争房屋未设立抵押登记。张炬、高远忠于2016年8月15日向一审法院主张权利。一审法院认为：张炬、高远忠与紫牛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。张炬、高远忠按照合同约定向紫牛公司支付了购房款及相应的税、费，合同中约定的办理房屋所有权证的时间已经届满，且张炬、高远忠所购买的商业用房已经进行了实际交付，紫牛公司应按合同约定为张炬、高远忠办理房屋所有权证。虽然《商品房买卖合同》未对办理国有土地使用权证进行约定，但紫牛公司应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，协助张炬、高远忠办理土地使用权变更登记手续。综上，紫牛公司应协助张炬、高远忠办理房屋所有权证及国有土地使用权证。当事人双方在《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外）”。紫牛公司未按约定向张炬、高远忠交付房屋所有权证书，应按约向张炬、高远忠支付逾期办理房屋所有权证的违约金。当事人双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理国有土地使用证的违约金，紫牛公司不应向张炬、高远忠支付逾期办理国有土地使用证的违约金。故张炬、高远忠诉请紫牛公司赔偿违约金6100元，经计算，一审法院支持为紫牛公司赔偿张炬、高远忠违约金4015.5元（按张炬、高远忠已付房款每日万分之一，从2015年12月1日起计算至2016年8月15日止即155640元×1/10000×258天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、四川紫牛置地有限公司于本判决生效之日起10日内协助张炬、高远忠办理翠屏区滨江路中坝大桥左侧新一中旁外滩壹号1幢2层×号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。二、四川紫牛置地有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿张炬、高远忠违约金4015.5元。如果四川紫牛置地有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由四川紫牛置地有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是一审判决内容是否对上诉人取得房屋权属证书造成了实质损害。上诉人作为诉争房屋的买受人，有权取得房屋权属证书，被上诉人也对依照合同约定应由其履行委托代办房屋权属证书的义务不持异议。按照权利义务统一的原则，上诉人享有取得房屋权属证书权利的同时，也应承担办证过程中应尽的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”明确的是房屋买卖双方对于办理房屋权属证书所处地位以及出卖人应承担义务的原则性问题。即买受人在办理房屋权属证书过程中始终处于核心地位；出卖人在此过程中具体应承担的协助义务，可以依照双方合同约定予以明确。就本案情况而言，出卖人在收取办证相关税费的情况下，应该履行完清缴纳税费手续、通知买受人提供办证资料、及时到房管部门进行产权登记等义务。但出卖人履行义务并不改变其在办理房屋权属证书过程中处于协助、配合的地位。因此，一审法院判决被上诉人协助上诉人办理房屋权属证书符合法律规定，也完全满足了上诉人希望尽快获得房屋权属证书的诉讼期待，不存在混淆办证主次责任的问题。被上诉人是否存在拖延办证的情况，是双方自动履行或者进入执行程序应关注的问题，不属于审理阶段审查的范围。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张炬、高远忠负担。本判决为终审判决。审判长 杨 永审判员 吴 靖审判员 王 春二〇一七年三月十七日书记员 陈珏劲