甘肃省临泽县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0723民初116号原告：汪永泰，男，1981年7月26日出生，汉族，住临泽县，系中共临泽县委党校（以下简称临泽县委党校）东侧珍味源餐厅业主。委托诉讼��理人：陈兴国，甘肃陈兴国律师事务所律师。被告:郭天铎，男，1973年5月29日出生，汉族，住临泽县。委托诉讼代理人:何梅琴，甘肃沁泽律师事务所律师。原告汪永泰与被告郭天铎不当得利纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪永泰及委托诉讼代理人陈兴国，被告郭天铎及委托诉讼代理人何梅琴到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告汪永泰向本院提出诉讼请求：1.被告郭天铎返还原告不当得利125800元；2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年7月30日，被告与原告签订临泽县委党校房屋租赁协议一份，约定将临泽县委党校综合办公楼一楼东侧房屋11间，面积260平方米出租给原告从事餐饮，租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，房租每月按建筑面积每平方米31元收取，���年租金96720元。房屋押金2万元。原告与被告签订合同时，被告称可以代表临泽县委党校，如临泽县委党校进行检查，可告知原告是被告亲戚，代被告进行管理。合同签订后第一年，原告按约定向被告交纳押金2万元和2014年7月1日至2015年6月30日的租金9万元，被告优惠6720元。第二年交纳2015年7月1日至2016年6月30日租金9.5万元。2016年6月28日，被告向原告催要第三年房租，原告又向被告交纳5万元，下欠4.5万元出具欠条一张。后原告了解到被告向临泽县委党校租赁房屋时，租金按建筑面积每平方米10元收取，且约定不得转租。临泽县委党校发现被告转租的实情后，于2016年8月31日解除了与被告签订的房屋租赁合同。三年来被告共收取原告房租23.5万元，押金2万元，原告还给被告出具了4.5万元的欠条。而被告仅给中共临泽县委党校交纳109200元，形成不当得利125800元。现起诉要求��告返还原告。被告郭天铎辩称：1.原告诉请被告返还125800元没有依据。被告是依照原被告双方签订的租赁合同向原告收取租金。双方签订的租赁合同没有被撤销之前，租赁合同为有效合同。2.除原被告双方自愿签订房屋租赁合同外，原告的其他陈述均不属实。临泽县委党校向被告租赁房屋是为解决党校培训农村党员期间学员的就餐问题。临泽县委党校同意改建餐厅并对外经营。被告签订合同后投入大量资金对卫生间、地沟及下水管网进行了改造，并改建了值班室。因房屋处繁华地段，且餐厅有一定的保障，原告见有利可图，在被告准备装修餐厅时，多方找被告要求转租经营。被告让原告看了签订的租赁合同。原告在充分了解的基础上与被告签订了房屋租赁合同，不存在被告私自代表党校与原告租赁合同的情况。合同履行至2016年，原告闹访导致临泽县委党��与被告解除了合同，原告给被告出具了4万元的条据，并非原告诉称的4.5万元。原告给被告出具的条据属合法有效条据。不当得利的前提是没有合法依据获得利益，在合同没有被撤销之前原告获得利益是合法利益，并非不当得利，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。原告汪永泰提交临泽县委党校与被告郭天铎签订的房屋租赁合同、原被告签订的临泽县委党校房屋租赁合同、临泽县委党校与原告汪永泰签订的房屋租赁合同，党校证明一份及临泽县委党校与被告郭天铎解除租赁合同的协议书及收条四张。被告郭天铎提交临泽县委党校与被告签订的租赁协议、原被告签订的租赁协议，金源宾馆证明一份，通话录音一份、临泽县委党校出具的证明两份及还款承诺书一份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，认定如下：2014年5月30日，临泽县委党校与被告郭天铎签订房屋租赁合同一份。合同约定，临泽县委党校将其综合办公楼一楼东侧房屋11间，建筑面积260平方米租赁给被告郭天铎改建为餐厅，解决临泽县委党校为农村党员干部在校培训期间的就餐。培训时保质保量提供就餐，其他时间由被告自主经营。租赁期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日。2014年7月1日至2016年6月30日房屋租金按照每平方米10元收取，每年租金31200元；2016年7月1日至2019年6月30日租金按照每平方米15元收取，年租金46800元。租金被告需于每6月30日前一次性付清。合同还对租赁期间房屋装修、经营管理、违约责任等其他事项进行了约定。其中合同第五条一款四项特别约定，未经临泽县委党校许可，被告郭天铎不得将房屋转租、转让、转借或与他人调剂交换，不��改变房屋餐厅用途。若发生上述行为，临泽县委党校有权终止合同，责任由被告自负。2014年7月30日，被告郭天铎将上述租赁的房屋转租给本案原告汪永泰，双方签订合同和被告郭天铎与临泽县委党校签订的租赁合同租期一致，将房屋租赁费约定为按照建筑面积每月每平方米31元，每年租金为96720元。合同其他内容与被告2014年5月30日签订的合同内容一致。合同签订前，原告汪永泰向被告郭天铎交付房屋押金2万元，于2014年6月24日给被告交付2014年度租金9万元。合同签订后，原告汪永泰作为实际承租人改建房屋为餐厅，履行合同义务并向被告郭天铎交付房租。其中，2015年6月23日给被告交付房租5万元；2015年7月6日交付房租3万元；2016年6月28日交付房租5万元。以上被告共计收取原告租赁费22万元。2016年8月31日，临泽县委党校发现被告郭天铎转租房屋给原告汪永泰，解除了与被告之间的房屋租赁合同。与原告汪永泰重新签订了房屋租赁合同。原告汪永泰以被告郭天铎多收取房屋租赁费构成不当得利现起诉来院。本院认为，被告郭天铎与临泽县委党校签订的合同明确约定不得转租，但被告郭天铎将约定不得转租的房屋又转租给原告汪永泰。根据临泽县委党校与被告郭天铎签订的解除房屋租赁协议内容，可认定临泽县委党校对被告郭天铎将房屋转租原告并不知情。未经临泽县委党校同意，被告郭天铎将房屋转租给原告汪永泰系擅自转租，侵害了出租人临泽县委党校的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，可认定原被告签订的转租合同在出租人解除合同前为有效合同。虽被告郭天铎将房屋转租原告汪永泰时收取了高于原租赁合同的租金，但双方签订租赁合同时，意思表示真实，包括双方对租金的约定并不存在争议，被告依照合同所收取租赁费不存在没有合法根据。依照收款收据证实的收款时间及数额，可认定在合同约定的付款履行期限，2014年度至2015年度被告郭天铎实际收取的9万元，2015年度至2016年度实际收取的8万元，以及2016年8月份合同解除前的租赁费8060元，系按合同约定被告应收取的租赁费，不构成不当得利。但临泽县委党校知道被告非法转租，于2016年8月31日解除了与被告签订的租赁合同后，原被告之间的转租合同自此确定为无效，被告无权再对租赁物行使收益权能。被告已收取原告的租赁费构成不当得利，应予返还。在解除合同时原告给被告出具的还款承诺书，因合同归于无效，该承诺书中涉及的付款承诺不具有法律效力。被告郭天铎收取原告2016年租赁费后部分转交临泽临泽县委党校，原告重新又��临泽临泽县委党校签订了租赁合同。因牵涉两个租赁法律关系和案外人临泽县委党校，被告交付的租赁费不能抵偿应返还的不当得利。被告交付给临泽县委党校的租赁费可另寻途径解决。原告主张返还不当得利的请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、被告郭天铎退还原告汪永泰多付的租赁费41940元，限被告郭天铎于判决生效后付清；二、驳回原告汪永泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，减半收取1408元，由原告汪永泰负担408元，被告郭天铎负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 李 荣二〇一七年三月二十七日书记员 张梦婷