重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2046号上诉人（原审被告）：重庆星圳房地产开发有限公司。法定代表人曾睽，职务董事长。委托诉讼代理人雷靖，系公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆登盛物业管理有限责任公司。法定代表人黄绍利，职务董事长。委托诉讼代理人冉洪，重庆法霖律师事务所律师。重庆星圳房地产开发有限公司（以下简称“星圳房地产公司”）因与重庆登盛物业管理有限责任公司（以下简称“登盛物管公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初13068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星圳房地产公司的委托诉讼代理人雷靖和被上诉人登盛物管公司的委托诉讼代理人冉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆星圳房地产开发有限公司二审上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人对涉案车库管理权的归属问题尚在函告往来协商阶段，没有进行交接，应视为上诉人自行管理；2、根据我公司与车库租赁方签订的《车位租赁协议》，被上诉人应向车位租赁人收取物业管理费；3、上诉人在对涉案车库管理中承担了管理人员的工资、保险和设备的保养维护，被上诉人在一审中提供的清扫视频是恶意虚假制造的，被上诉人对车位具体数量都不知晓印证其未实际进行管理。登盛物管公司答辩称：1、被上诉人已经入场就等于交接。车库是开放式物业，被上诉人已经提供了合议约定的物业服务，往来函告是催款函，上诉人对催款函有异议；2、车库租赁合同即使约定了物业服务费由实际使用人承担，上诉人也应承担物业服务费；3、上诉人的两个员工负责收取车库租金而非进行物业服务。一审法院以实际95个车位判令上诉人给付物业费并无不当。登盛物管公司一审提出诉讼请求，请求判令被告给付原告自2016年3月1日起至2016年6月31日止的物业服务费30400元，并按中国人民银行同期贷款利率给付原告违约金656.64元；并要求本案诉讼费由被告负担。一审法院审理查明以下案件事实：2014年11月19日，重庆市九龙坡区九龙镇人民政府出具《业主委员会备案证明》，证明座落于重庆市九龙坡区龙泉路86号的重庆市九龙坡区颐美香庭业主委员会换届已经完成，业已审核，予以备案。同日，九龙镇人民政府向福星颐美香庭全体业主发布《通告》，公示了业主委员会委员名单。2015年3月2日，原告作为乙方，与作为甲方的福星颐美香庭业主委员会签订了《颐美香庭物业服务合同》，合同约定由原告为位于九龙坡区龙泉路86号的九龙坡区颐美香庭小区提供物业服务；服务期限自2015年3月2日至2018年3月2日止；对于物业服务费用的标准约定包括室内停车位物管费80元/个·月；业主应于每月5日-20日交纳物业服务费用；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按5‰的标准向乙方支付滞纳金，按日计算。2015年3月29日，重庆市九龙坡区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明》，证明福星颐美香庭业主委员会将该小区委托原告进行物业管理服务，并对双方的《物业服务合同》予以备案。合同签订后，原告为前述小区提供物业服务至今。被告系该小区负一层车库的所有权人，建筑面积为2625.94平方米，负一层车库一共划分了95个停车位。2016年3月1日起至2016年6月31日期间被告未缴纳物业服务费。审理中，被告举示了《关于登盛物业发函的回复函》、《关于登盛物业收取车库管理费的回复函》、《关于登盛物业车库管理费催费函的回复函》、停车收费公示牌、车位租赁协议一组以及照片，拟证明被告曾针对原告的催费函提出异议称其不认可原告与业委会所签订的物业服务合同，车库的清洁卫生系被告的工作人员自行打扫，且车位已经出租给了其他人，物业服务费不应由其负担。原告对前述证据质证后认为，对于回复函中的内容因没有法律依据，原告不予认可，对照片的真实性不予认可，对停车收费公示牌和车位租赁协议的真实性无异议，但认为协议中并没有约定是由车位承租人缴纳物业服务费，故原告向业主主张此费用没有问题。一审法院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。现本案中，被告作为小区业主的法律地位是显而易见的，而原告与小区业主委员会签订的《颐美香庭物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力。原告在合同期内对被告所有的房屋所在的颐美香庭小区提供了物业管理服务，被告应当按约向原告交纳物业管理费。关于被告提出的其不认可业委会与原告所签订的物业服务合同的意见是否构成其拒交物业费之正当抗辩理由的问题。一审法院认为，原告所举示的证据能够证明业委会成立及原告为涉案小区提供物业服务得到了相关部门的备案，被告不认可业委会与原告所签订的物业服务合同，但并未举示相应证据对此予以反驳，故一审对被告的此项抗辩意见不予采信。关于被告提出的其未接受原告物业服务的意见是否构成其拒交物业费之正当抗辩理由的问题。一审法院认为，根据相关法律及司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故对于被告的此项抗辩意见不予采信。关于被告提出的其停车位已经出租给其他人，其并非车位使用人是否构成其拒交物业费之正当抗辩理由的问题。一审法院认为，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。现本案中，一审审查被告所举示的车位租赁协议，其中并没有关于物业费缴纳的约定，故原告起诉作为业主的被告要求给付物业服务费不违反法律规定，应予支持。就原告所主张的物业服务费的问题，被告于2016年3月1日至2016年6月31日期间未缴纳物业服务费，故根据合同约定，被告应当缴纳的物业服务费经计算为80元/个·月×95个×4个月=30400元。就原告所主张的违约金的问题，被告未按约定向原告交纳物业服务费，给原告造成了资金占用损失，应当承担相应的违约责任，一审法院根据本案的具体情况酌情认定违约金为500元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆星圳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆登盛物业管理有限责任公司物业服务费30400元、违约金500元，合计30900元；二、驳回原告重庆登盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审诉讼中，上诉人向本院提交了《重庆市物业服务合同收费管理办法》、上诉人的工资发放表、养老保险购买、员工工作照片、上诉人和部分租赁户签订的车位租赁协议、提车收费公示牌、福星颐美更换物管公司的交接说明、上诉人与业委会之间的往来函件，拟证明其上诉理由所称事实。被上诉人认为上述材料与本案缺乏关联性，不属于新证据。本院对一审法院审理查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人作为涉案车库的业主，应受业委会与物业服务企业签订的物业合同的约束，其不认可物业服务合同或拒不接受物业服务的行为均不能构成不缴纳物业服务费的正当理由。根据相关法律和司法解释的规定，上诉人将车位出租的行为亦不影响被上诉人向其主张物业服务费的权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由重庆星圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年三月二十九日书 记 员  刘德宝