福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0424民初185号原告：宁化金山水郡物业管理有限公司，住所地宁化县翠江镇巫家山19号金山水郡1幢1单元110室，统一社会信用代码913504245616698631。法定代表人：陈国剑，副总经理（主持工作）。委托诉讼代理人：葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶志强，福建葛忠恩律师事务所律师。被告：张银珠,男,1969年12月25日出生,汉族,住宁化县,被告：曾月秀,女,1972年1月23日出生,汉族,住宁化县,原告宁化金山水郡物业管理有限公司与被告张银珠、曾月秀物业服务合同纠纷一案,本院于2017年1月13日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告宁化金山水郡物业管理有限公司的委托诉讼代理人饶志强到庭参加诉讼，被告张银珠、曾月秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁化金山水郡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令张银珠、曾月秀向宁化金山水郡物业管理有限公司支付其拖欠的自2015年7月1日起至2016年6月30日止应当交纳的物业服务费1,092元；2.判令张银珠、曾月秀向宁化金山水郡物业管理有限公司支付公摊水电费221.40元；3.判令张银珠、曾月秀向宁化金山水郡物业管理有限公司支付拖欠上述物业费应当承担的违约金1,721.50元。在诉讼过程中，宁化金山水郡物业管理有限公司放弃第二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：判令张银珠、曾月秀向宁化金山水郡物业管理有限公司支付拖欠上述物业费应当承担的违约金107.7元。事实和理由：2010年12月6日，张银珠、曾月秀与宁化新安房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第十八条前期物业服务约定：“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘宁化金山水郡物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”；合同第十九条约定“买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并遵守临时管理规约”；该合同附件四《金山水郡前期物业服务合同》约定由宁化金山水郡物业管理有限公司提供前期物业服务；第五条约定“物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：0.8元／平方米／月……”；第六条约定“首次交纳物业服务费按一年半预交，以后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当前的物业服务费，在每季度次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的8‰作为违约金”。2012年11月21日，张银珠接收了合同所涉房屋，建筑面积为113.92平方米。宁化金山水郡物业管理有限公司为张银珠、曾月秀提供了物业服务。张银珠、曾月秀自2015年7月1日起至2016年6月30日应当交纳的物业费1,092元未交纳，经宁化金山水郡物业管理有限公司多次催促其交纳，仍然拒不交纳。张银珠、曾月秀未作答辩。宁化金山水郡物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、《商品房买卖合同》、金山水郡交房通知书、金山水郡业主交房流转表、金山水郡房屋验收交接表、物业费发票、民事裁定书等证据。张银珠、曾月秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，宁化金山水郡物业管理有限公司提交的上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月6日，张银珠、曾月秀与宁化新安房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第十八条前期物业服务约定：“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘宁化金山水郡物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”；合同第十九条约定“买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并遵守临时管理规约”；该合同附件四《金山水郡前期物业服务合同》约定由宁化金山水郡物业管理有限公司提供前期物业服务；第五条约定“物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：0.8元／平方米／月……”；第六条约定“首次交纳物业服务费按一年半预交，以后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当前的物业服务费，在每季度次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的8‰作为违约金”。2012年11月21日，张银珠接收了合同所涉房屋，建筑面积为113.92平方米。宁化金山水郡物业管理有限公司为张银珠、曾月秀提供了物业服务。张银珠、曾月秀自2015年7月1日起至2016年6月30日应当交纳的物业费1,092元未交纳，经宁化金山水郡物业管理有限公司多次催促其交纳，仍未交纳。2016年7月26日，宁化金山水郡物业管理有限公司向本院起诉请求张银珠、曾月秀支付物业费。2016年12月2日，宁化金山水郡物业管理有限公司以需要继续收集证据为由，向本院撤诉。本院认为，张银珠、曾月秀与宁化新安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及宁化新安房地产开发有限公司与宁化金山水郡物业管理有限公司签订的《金山水郡前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对各方当事人具有拘束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，宁化新安房地产开发有限公司与宁化金山水郡物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对张银珠、曾月秀具有约束力。张银珠、曾月秀作为金山水郡小区业主，接受了宁化金山水郡物业管理有限公司物业服务，负有交纳物业服务费的义务，其未按期足额交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。故宁化金山水郡物业管理有限公司请求张银珠、曾月秀支付自2015年7月1日至2016年6月30日未交纳的物业服务费1,092元,有事实和法律依据，予以支持。根据《金山水郡前期物业服务合同》约定，张银珠、曾月秀应支付按每逾期一日交纳欠费总额的8‰的违约金，而宁化金山水郡物业管理有限公司主张违约金107.7元符合法律规定，予以支持。张银珠、曾月秀经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，本院对宁化金山水郡物业管理有限公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张银珠、曾月秀于本判决生效之日起十日内向宁化金山水郡物业管理有限公司支付物业管理服务费1,092元。二、张银珠、曾月秀于本判决生效之日起十日内向宁化金山水郡物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理服务费违约金107.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由张银珠、曾月秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  杨文博二〇一七年三月二十日书记员  邱灵平附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。