四川省宜宾市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）川15民终171号	上诉人（原审被告）：宜宾市和兴房地产开发有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区安阜红丰西路8号。	法定代表人：王和兴，执行董事。	委托诉讼代理人：汤国栋，四川戎星律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）：黄利萍，女，1978年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。	委托诉讼代理人：吴开林，四川富绅律师事务所律师。	上诉人宜宾市和兴房地产开发有限责任公司（以下简称和兴房产公司）因与被上诉人黄利萍商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。	上诉人和兴房产公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不属于商品房销售合同纠纷，应按照民间借贷纠纷审理。2011年10月，上诉人因资金周转困难，向案外人黄仕海（被上诉人父亲）借款40万元。截止2015年7月16日，经双方核算，上诉人尚欠黄仕海借款、材料款、利息等80余万元。上诉人当时已不能按时支付利息，黄仕海要求提供担保，双方才签订了《商品房买卖合同》，用房款直接折抵黄仕海借款560820元。双方之间是民间借贷关系，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应按照民间借贷纠纷审理。二、上诉人没有“一房二卖”，不应当承担赔偿款560820元。上诉人将诉争房屋备案给案外人张志强真实目的并非是房屋买卖，而是为了向张志强借款办理抵押担保，黄仕海签订合同时对该情形是清楚的。黄仕海明确表示购房合同暂不用到房管局备案。综上，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。	被上诉人黄利萍辩称，一、《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，双方协商一致用上诉人欠被上诉人父亲黄仕海的借款来折抵购房款，合同内容合法有效，双方之间是真实的房屋买卖合同关系。上诉人认为签订《商品房买卖合同》是为借款作担保没有证据证明，与客观事实不符。二、上诉人就诉争房屋为案外人张志强办理的是预售备案登记而不是抵押权登记，上诉人的行为已经构成“一房二卖”。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。	黄利萍向一审法院起诉请求：一、解���双方于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.判令和兴房产公司返还黄利萍已支付的购房款560820元及从2015年7月16日起计算至购房款全部返还之日止的利息（以所支付购房款560820元为基数，按年利率5%计算，截止2016年7月16日为28041元）;3.请求和兴房产公司支付黄利萍因合同解除导致不能实现合同目的的赔偿款560820元；4.一审案件受理费及保全费由和兴房产公司承担。	一审法院认定事实：本案涉案房屋坐落于和兴房产公司开发的宜宾市翠屏区和兴·时代名筑小区，系该小区4幢第8层×号房屋。2015年7月13日，黄利萍作为买受人，和兴房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人向买受人出售和兴·时代名筑4幢第8层6号房屋，此房屋为预售商品房，预测建筑面积是107.85平方米，房屋单价每平方米6383.11元，总价款560820元；买受人须于2015年7月13日一次性支付购房总价款560820元；出卖人应当在2016年9月1日前向买受人交付该商品房。2015年7月16日，黄利萍通过其父亲黄仕海在和兴房产公司的借款抵扣房款560820元。同日，和兴房产公司出具收款收据一张，确认收到黄利萍缴纳的购房款560820元。	另查明，1.2015年2月3日，本案涉案房屋已办理备案登记，登记买受人姓名为张志强，总价款为526308元；2.审理中，黄利萍向一审法院申请诉讼财产保全，并支付了��讼保全费5000元。	一审法院认为，本案争议焦点是双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，本案双方签订有书面的《商品房买卖合同》，合同具有当事人名称、具体标的物及价款等合同主要内容，虽黄利萍支付的房屋总价款系由借款抵扣，但和兴房产公司向黄利萍出具的收款收据确认其收受的是购房款，故双方签订的《商品房买卖合同》应认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。	根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实”，和兴房产公司在将房屋出卖给黄利萍时隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，致使黄利萍的合同目的无法实现，现黄利萍请求解除合同并要求和兴房产公司返还已付购房款560820元，并按年利率5%计算支付从2015年7月16日起计算至购房款全部返还之日止的利息,以及因合同解除导致不能实现合同目的赔偿款560820元（未超过已付购房款的一倍），符合法律规定，依法予以支持。	据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、解除黄利萍与宜宾市和兴房地产开发有限责任公司于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。二、宜宾市和兴房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还黄利萍已付购房款560820元并支付相应利息（利息计算方式为：以尚欠购房款为基数，以年利率5%为标准，从2015年7月16日起计算至购房款全部返还之日止）。三、宜宾市和兴房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付黄利萍因合同解除导致不能实现合同目的的赔偿款560820元。如果宜宾市和兴房地产开发有限责任公司未��判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15148元，减半收取计7574元，诉讼保全费5000元，共计12574元，由宜宾市和兴房地产开发有限责任公司负担。	二审中，上诉人和兴房产公司向本院提交了2015年7月16日和兴房产公司与黄仕海对账清单，拟证明和兴房产公司与黄仕海借款本息结算、支付情况以及部分借款本息折抵房款的事实。被上诉人黄利萍对该份证据无异议。本院对该份证据依法予以采信。	双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。	二审另查明上诉人和兴房产公司与案外人黄仕海（被上诉人父亲）借款本息结算、支付等相关事实：上诉人和兴房产公司因资金周转问题，差欠案外人黄仕海借款、材料款等款项。双方约定就该部分款项均按照月利率2%计息。和兴房产公司按约向黄仕海支付利息，黄仕海也陆续将更多款项出借给和兴房产公司。双方经多次结算，至2013年8月26日确认借款本金为700000元。此后，和兴房产公司分三次向黄仕海支付利息42000元、84000元、84000元。双方于2015年7月16日对账确认和兴房产公司欠黄仕海借款本息共计805000元；其中借款本息561000元（本金540000元、利息21000元）用作折抵被上诉人黄利萍购买诉争房屋的购房款560820元；其余未偿还的借款本金160000元由和兴房产公司向黄仕海重新出具借条，其余未偿还的利息84000元由和兴房产公司向黄仕海出具欠条。双方一致认可借款不存在计算复利的情况。	本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点如下：一、双方签订的《商品房买卖合同》效力如何以及该合同属于借款合同的担保还是独立合同。二、上诉人是否应承担“一房二卖”的违约赔偿责任；如果上诉人应承担赔偿责任，一审认定的赔偿金是否恰当。	就二审争议焦点，本院作如下评判：	一、双方签订的《商品房买卖合同》效力如何以及该合同属于借款合同的担保还是独立合同。	上诉人和兴房产公司主张双方签订的《商品房买卖合同》并非独立、有效的房屋买卖合同，而是对上诉人差欠案外人黄仕海借款提供的担保。上诉人与案外人黄仕海存在民间借贷的事实，双方当事人均无异议。双方经多次对账结算，在2015年7月16日达成合意，将部分借款本息折抵黄仕海女儿即被上诉人黄利萍��买诉争房屋应支付的购房款；另外差欠的借款本金和利息由上诉人和兴房产公司向案外人黄仕海重新出具书面凭据。该行为应视为双方清算后对还款方式和法律关系进行了变更，即由黄仕海指定的买受人黄利萍与上诉人签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋产权的转让作为消灭双方部分债权债务的还款方式；其余的债权债务双方建立新的民间借贷关系。在此种情况下，原来的借款合同已经终止，显然不存在商品房买卖合同作为借款合同担保的法律基础。借款本息折抵购房款的数额经双方结算，以上诉人向被上诉人出具购房款收条的方式予以确认；金额与诉争房屋市场价值相当；利息计算也不存在违反法律法规对民间借贷利息上限的强制性规定。本院认为，双方在合同履行期间对合同法律关系作出的变更、修改是在意思自治的基础上，对实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并不违反法律法规强制性的规定，应认定变更法律关系的行为有效。综上，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不是对借款的担保，而是在原借款合同终止的基础上，重新签订的商品房买卖合同，双方当事人应全面履行该合同。	二、上诉人是否应承担“一房二卖”的违约赔偿责任；如果上诉人应承担赔偿责任，一审认定的赔偿金是否恰当。	上诉人和兴房产公司认为，诉争房屋备案给案外人张志强真实目的不是房屋买卖，而是为了向张志强借款���理抵押担保；黄仕海签订合同时对该情况也是清楚的。上诉人的行为不构成“一房二卖”，不应承担违约赔偿责任。本院认为，作为保障公民基本居住需求的特殊商品，住房的经济价值较高。房屋买卖依照《物权法》的规定在原因行为履行的基础上必须进行产权登记方能产生物权变动的效力。因此，房屋买卖更需要双方履行合同时遵守诚实信用的原则，保证买受人在支付合理对价的前提下最终能够完整、排他地取得房屋所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条是对严重违背诚信的房屋出卖人可采取的惩罚性措施。具体到本案中，上诉人为案外人张志强就诉争房屋办理的是预售网签备案而不是抵押权登记，上诉人并未提供证据证明被上诉人黄利萍在签订《商品房买卖合同》时已经知晓诉争房屋上设立了权利负担。在房屋备案没有撤销的情况下，被上诉人黄利萍要求继续履行合同、办理房屋产权登记的目的客观上无法实现。即便上诉人陈述进行房屋预售备案系为借款提供担保属实，那么上诉人办理房屋预售备案的行为属于变相进行房屋抵押权登记。该行为同样符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人严重违约应承担最高不超过买受人已付购房款一倍赔偿金的情形。上诉人主张不应承担违约赔偿金的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。	关于一审认定赔偿金数额是否恰当的问题。上诉人主张不承担赔偿金应视作对赔偿金数额提出了实质性异议，人民法院��当对被上诉人主张赔偿金数额的合理性作审查。买受人已付房款一倍的赔偿金是出卖人违约行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情况下，出卖人应承担赔偿金的上限标准，并没有要求人民法院在此类案件中一律按照此标准执行。出卖人承担违约金的具体数额，应结合买受人付款方式、出卖人违约程度、买受人遭受损失等合同履行的具体情况综合判断、合理认定。本案中，被上诉人黄利萍不是付现款方式购买房屋，而是以其父亲出借给上诉人的借款本息折抵购房款。一审法院依照购房款的一倍支持被上诉人的赔偿金请求，被上诉人最终获得的赔偿金已经大大超过折抵款项中包含的借款本金按照双方原先约定利率计算可以获得的利息，且对原来折抵款项中包含的利息进行了重复计算，变相规避了民间借贷利息计算的强制性规定支持了高息和复利。本院依法对出卖人应承担的赔偿金予以调整，具体调整方式如下：双方约定折抵的购房款中包含原来的借款本金为540000元，从双方合同签订时至二审期间依照月利率2%计算资金利息；同时考虑违约赔偿金兼具补偿性和惩罚性的性质对资金利息损失予以适当上浮。本院酌定上诉人向被上诉人支付赔偿金250000元。	综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有所不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5549号民事判决第一、二项，即：解除黄利萍与宜宾市和兴房地产开发有限责任公司于2015年7月13日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；宜宾市和兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还黄利萍已付购房款560820元并支付相应利息（利息计算方式为：以尚欠购房款为基数，以年利率5%为标准，从2015年7月16日起计算至购房款全部返还之日止）；	二、变更四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5549号民事判决第三项为：宜宾市和兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付黄利萍因合同解除��致不能实现合同目的的赔偿款250000元；	三、驳回黄利萍的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费15148元，减半收取计7574元，由宜宾市和兴房地产开发有限责任公司负担5866元，黄利萍负担1688元；诉讼���全费5000元，由宜宾市和兴房地产开发有限责任公司负担3900元，黄利萍负担1100元；二审案件受理费14895元，由宜宾市和兴房地产开发有限责任公司负担11618元，黄利萍负担3277元。	本判决为终审判决。	审判长 杨 永	审判员 张雪萍	审判员 王 春	二〇一七年三月十六日	书记员 陈珏劲