海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初836号   原告昝国际，男，1961年1月12日出生（公民身份号码×××），汉族，现住呼和浩特市。   委托代理人吴刚，海南言必信律师事务所律师。   被告王云，男，1950年7月6日出生（公民身份号证号码：×××），汉族，现住内蒙古巴彦淖尔市。   被告周美兰，女，1963年6月6日出生(公)，汉族，现住内蒙古乌海市。   被告董昌权，男，1946年2月15日出生（公民身份号码×××），黎族，现住三亚市。   被告董常文，男，1975年12月6日出生（公民身份号码×××），黎族，现住三亚市。   原告昝国际诉被告王云、周美兰、董昌权、董常文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理立案后，依法由审判员谢亚琼独任审判，于同年2月27日开庭进行了审理。原告昝国际的委托代理人吴刚、被告周美兰、董常文到庭参加诉讼。被告王云、董昌权经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告昝国际诉称，2010年12月19日，原告经人介绍与被告王云、周美兰签订了《集资合作建房合同书》，约定：由原告购买被告王云、周美兰建设的位于三亚市××区的房屋，房号403，面积约为62平方米，总价260000元。合同签订后，原告依约于签订合同当天支付了购房款260000元，被告也将房屋交付给原告使用。2015年5月27日，三亚市政府相关部门认定该房屋没有任何规划报建手续，属于"小产权房"，并强制拆除了该房屋。之后，原告立即找四被告，要求四被告承担返还购房款的责任，但四被告对原告完全置之不理，迫于无奈，原告诉至法院。原告认为，被告王云、周美兰在未如实告知原告的情况下，恶意将"小产权房"出售给原告，致使原告遭受重大损失，虽然原告与被告王云、周美兰签订的合同名称为"集资合作建房合同书"，但收据名目为购房款，合同条款内容及实际履行内容也反映是购买房屋，根本不存在集资建房的事实。根据法律规定，被告王云、周美兰将小产权房出售给原告，双方签订的《集资合作建房合同书》为无效合同，被告王云、周美兰应返还收取原告的购房款（含装修费）。被告董昌权、董常文违反法律规定将宅基地转让给王云、周美兰进行建房，存在重大过错，理应与被告王云、周美兰承担连带返还责任。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、确认原告与被告王云、周美兰签订的《集资合作建房合同书》无效；二、被告王云、周美兰向原告返还购房款260000元；被告董昌权、董常文承担连带偿还责任；三、本案诉讼费由四被告承担。   被告周美兰辩称，涉诉房屋是被告王云所建，我与被告王云之间只是民间借贷关系，我只是把钱借给被告王云建房。我在合同上签名只是为了保证被告王云还钱给我。   被告董常文辩称，是原告昝国际诉被告王云、周美兰之间的买卖房屋的关系，与我没有任何关系。   被告王云、董昌权未到庭参加诉讼。   经审理查明：2009年11月12日，被告王云、周美兰与被告董昌权签订一份《土地转让合同书》，约定被告董昌权将其自己的位于三亚市××区的宅基地612平方米转让给被告王云、周美兰。该合同签订后，被告王云、周美兰向被告董昌权支付了土地转让款，被告董昌权将土地交给被告王云、周美兰使用。后被告王云、周美兰在该土地上建房对外出售。2010年12月19日，原告与被告王云签订一份《集资合作建房合同书》，约定被告王云、周美兰将在上述土地上所建房屋的403房出售给原告。被告董常文在该合同第一页上部及最后一页下部空白处签名。该合同签订后，原告将购房款260000元支付了被告周美兰，被告王云、周美兰亦将403房交付给原告使用。2015年5月，涉诉房屋由于未取得报建规划等手续，被三亚市政府部门拆除。现原告以与被告王云、周美兰签订的《集资合作建房合同书》系无效合同为由诉至法院，请求法院判如所请。   庭审中，被告周美兰对其与被告王云合伙建房的事实不予认可，主张其与被告王云是借贷关系，提供的证据是一份被告王云的《情况说明》、《还款协议》，并在庭审中提供了一份被告王云的《答辩状》。在该《答辩状》中，被告王云陈述其与被告周美兰是借贷关系。另，董常文对其在《集资合作建房合同书》第一页上部及最后一页下部空白处签名的真实性无异议，但主张其只是代表其父亲董昌权作为见证人签名，并未收取原告的任何款项。   以上事实有《土地转让合同书》、《集资合作建房合同书》、收款收据凭证及当事人陈述等证据，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，本案的焦点为：一、关于本案涉诉《集资合作建房合同书》的效力问题。本案中，因涉案房屋系使用三亚市天涯区蛟村委会白鸡村白鸡小组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，原告与被告王云于2010年12月19日签订的《住房转让合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。二、关于本案应由谁承担返还购房款的问题。本案中，被告周美兰以其与被告王云石借贷关系为由予以抗辩，提供了被告王云的《答辩状》及《情况说明》、《还款协议》证明其主张。《答辩状》及《情况说明》两份书面材料属于本案当事人的陈述，不能界定为民事证据范畴。而《还款协议》是被告周美兰、王云所签订，从其内容看，虽不排除其二人之间存在借贷关系，但无法证明其二人不是合伙建房关系。且被告王云未到庭参加诉讼，被告周美兰也未提供其他证据予以佐证上述《答辩状》及《情况说明》、《还款协议》的真实性，对被告周美兰的抗辩理由本院不予采纳。被告董常文只是以见证人的名义在《集资合作建房合同书》上签名，且从被告王云、周美兰与被告董昌权签订的《土地转让合同书》的内容及被告周美兰实际收取原告支付的购房款、装修款的事实来看，应认定被告周美兰、王云为涉诉房屋的出卖人，而被告董昌权、董常文并非涉案房屋的出卖人，也未因合同取得任何收益。因此，购房款260000元应当由被告周美兰、王云向原告返还。对原告主张被告董昌权、董常文承担连带偿还责任的主张，本院不予支持。三、关于原告主张的装修款的问题。如前所述，涉案的《集资合作建房合同书》为无效合同，造成合同的无效，原告亦存在过错，其应承担相应的责任，因此，原告主张要求被告向其支付房屋装修款，没有法律依据，本院不予支持。被告王云、董昌权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告昝国际与被告王云、周美兰于2010年12月19日签订的《集资合作建房合同书》无效；   二、被告周美兰、王云应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告昝国际退还购房款260000元；   三、驳回原告昝国际的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2600元（原告昝国际已预缴），由被告周美兰、王云负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 谢亚琼     二0一七年三月二十八日   书记员 莫小微   附：相关法律条文   《中华人民共和国土地管理法》   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。