广东省佛山市南海区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0605执异38号异议人（案外人）：陈巧玲，女，汉族，1979年8月25日出生，住广州市番禺区。委托代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。申请执行人：广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北66号首层商铺、二楼，组织机构代码66334269-3。负责人：黎冠荣，任行长。委托代理人：檀长智，广东千度律师事务所律师。委托代理人：牛记，男，汉族，1984年5月29日出生，住湖北省浠水县，广东千度律师事务所律师助理。被执行人：吴淑桂，女，汉族，1970年4月3日出生，住广东省佛山市顺德区。第三人：黄红斌，男，汉族，1967年11月22日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：郝旭东，男，汉族，1970年2月7日出生，住杭州市江干区。第三人：唐小松，男，汉族，1982年12月6日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：郝旭东，男，汉族，1970年2月7日出生，住杭州市江干区。第三人：方海燕，女，汉族，1979年4月24日出生，住河南省确山县。委托代理人：郝旭东，男，汉族，1970年2月7日出生，住杭州市江干区。第三人：郝旭东，男，汉族，1970年2月7日出生，住杭州市江干区。第三人：张桃，男，汉族，1967年7月18日出生，住广东省珠海市香洲区。本院受理的（2016）粤0605执2512号案，即申请执行人广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行（以下简称“南海农商行”）与被执行人吴淑桂金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院已拍卖被执行人吴淑桂名下的位于佛山市**区**号*座2501房至2511房共十一套房产（以下简称“涉案房产”），并责令上述房屋的使用人迁出上述房屋。案外人陈巧玲对此提出异议。本院依法组成合议庭并于2017年2月15日举行听证，案外人陈巧玲的委托代理人康碧芳、申请执行人的委托代理人檀长智、牛记到庭参加了听证。现已审查终结。异议人称，请求法院裁定异议人作为涉案房产的使用人在租赁期限内不用迁出并可以继续使用涉案房产。事实与理由：异议人于2016年12月19日获知法院法院在执行申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案中[案号：（2016）粤0605执2512号]，已将被执行人所有的涉案11套房屋依法拍卖，并责令上述房屋的使用人自行迁出上述房屋。异议人对法院要求迁出的行为提出异议，认为作为涉案房产的使用人在租赁期限内不用迁出并可以继续使用涉案房产。异议人于2013年12月22日与被执行人签订《房屋租赁合同》，被执行人将涉案房产出租给异议人，租赁期为2014年1月1日至2023年12月31日，租金每月10000元，租赁保证金50万元。合同签订后，异议人向被执行人支付了租赁保证金50万元，被执行人将涉案房产交付给异议人使用。异议人按租赁合同约定的金额支付租金，并向供电、供水部门支付了水电等费用。综上，异议人向被执行人租用了涉案房产，已经支付租金并实际占有使用多年。现由于被执行人的原因导致涉案房产被拍卖，产权人发生了变更，法院租赁异议人限期迁出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，请求法院裁定异议人在租赁期内不用迁出并可以继续使用涉案房产。申请执行人称，异议人提出本案异议的依据是租赁合同，但涉案房产均于2011年抵押给申请执行人，而异议人与吴淑桂20**年才签订租赁合同，即抵押在前，租赁在后。根据担保法司法解释第66条、物权法第190条的规定，后成立的租赁权不得对抗抵押权。因此，本案所涉的租赁合同对受让人不具有约束力，受让人有权解除租赁合同。综上，法院以不带租约拍卖的形式处置涉案房产，执行行为合法，请求法院驳回异议人的异议。第三人称，1、2016年10月20日，佛山市高明拍卖行有限公司、佛山市高明中昊拍卖有限公司联合公开发出涉案11套房产的第三次拍卖公告，拍买公告中并没有说明涉案房产带有租约拍卖。第三人于2016年11月7日参加公开拍卖，以最高价拍得涉案房产，次日与佛山市高明拍卖行有限公司、佛山市高明中昊拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。随后第三人向法院付清了拍卖款项。2016年11月24日，第三人收到佛山市南海区人民法院（2016）粤0605执2512号之二裁定书。裁定书裁定涉案房产归第三人所有，且裁定书中没有说明涉案房产带有租约。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，第三人自拍卖成交之日起即依法拥有涉案房产的所有权。2、异议人陈巧玲与被执行人吴淑桂于2013年12月22日签订《房屋租赁合同》，但涉案房产在2011年9月4日已经抵押给了申请执行人，即涉案房产在异议人陈巧玲与被执行人吴淑桂签订《房屋租赁合同》两年多前已经设立了抵押权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，异议人陈巧玲要求第三人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。另外，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定,抵押权实现后，第三人不受原租赁合同的约束，第三人不愿履行原租赁合同的，异议人陈巧玲不得以租赁关系对抗买受人。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，异议人陈巧玲与被执行人吴淑桂签订的《房屋租赁合同》对第三人没有约束力，人民法院应依职权解除异议人非法占有涉案房产的使用权。南海区人民法院已于2016年12月19日发出了《强制搬迁公告》。3、被执行人吴淑桂与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十款明确规定：在该商品房交付使用前，买受人对该商品房没有使用权。从管理处出示的收楼时间来看，除2501房、2502房收楼交付时间在异议人陈巧玲与被执行人吴淑桂签订《房屋租赁合同》之前，2503房-2511房收楼交付时间均在签订《房屋租赁合同》之后，亦即被执行人吴淑桂在自己还没有拥有涉案房产的使用权之前却将使用权租赁给异议人陈巧玲，显然不符合商品房买卖合同补充协议第十款的规定，租赁合同大部分内容是无效的。综上，第三人依法、依规取得涉案房产的所有权及其他权利，异议人陈巧玲与申请执行人、被执行人吴淑桂之间的纠纷，不影响第三人行使涉案房产的所有权。异议人陈巧玲与被执行人吴淑桂签订的《房屋租赁合同》对第三人没有约束力，第三人不同意继续履行陈巧玲与吴淑桂签订的《房屋租赁合同》。经审查查明，原告南海农商行诉被告吴淑桂金融借款合同纠纷11案[案号：（2015）佛南法民二初字第693-703号]，本院于2015年6月18日受理后，于同年10月14日作出判决，判决被告吴淑桂应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金及利息予原告，原告对涉案11套房屋在判决确定的债权范围内享有优先受偿权。案件受理费由被告承担，并迳付原告。上述11案的判决于2016年1月21日发生法律效力。被告吴淑桂未履行判决内容，原告向本院申请强制执行，本院立案执行，案号（2016）粤0605执2512-2522号。执行过程中，本院于2016年5月24日作出拍卖公告，决定依法拍卖（或变卖）涉案11套房产，并将该公告张贴于涉案房屋所在的25层及公告栏。同年7月13日本院作出（2016）粤0605执2512号执行裁定，裁定拍卖或变卖被执行人所有的涉案11套房产。后本院依法拍卖涉案11套房产，2016年11月24日，买受人郝旭东、方海燕、张桃、黄红斌、唐小松共五人以4750000元的最高价竞得。本院于2016年11月24日作出（2016）粤0605执2512号之二执行裁定，裁定涉案11套房产的所有权及相应的其他权利归上述买受人所有，上述财产权自财产交付买受人时起转移。同年11月29日，本院作出（2016）粤0605执2512号执行裁定，确认（2016）粤0605执2512-2522号共11件案，本院以（2016）粤0605执2512号案为主案，依法拍卖了被执行人涉案11套房产，拍卖得款4750000元，扣除评估费14375元、执行费73369.43元后，余款4662255.57元经申请执行人同意从（2016）粤0605执2512号案退予申请执行人。此外，未发现被执行人有其他可供执行的财产，申请执行人同意本院终结本次执行。据此，本院裁定（2016）粤0605执2512号案终结本次执行。同年12月12日，本院作出（2016）粤0605执2512号之二公告，责令涉案11套房产的使用人自公告发出之日起七日内自行迁出上述房屋。逾期，本院将依法强制搬迁。本院认为，本院于2016年5月24日作出拍卖公告，决定依法拍卖（或变卖）涉案11套房产，并将该公告张贴于涉案房屋所在的25层及公告栏，异议人未对本院的拍卖提出异议。因此，本院依法拍卖涉案11套房产，程序合法。涉案房产的买受人郝旭东、方海燕、张桃、黄红斌、唐小松通过公开拍卖已实际取得涉案11套房产的所有权，对此，本院亦以（2016）粤0605执2512号之二执行裁定予以确认。在此情况下，涉案11套房产的物权已经发生转移，第三人郝旭东、方海燕、张桃、黄红斌、唐小松作为涉案11套房产的所有权人，没有义务履行被执行人与异议人签订的租赁合同。异议人以其与被执行人签订的《房屋租赁合同》主张对涉案11套房产享有承租权并以此对抗买受人的物权没有法律依据。综上，异议人的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：驳回异议人陈巧玲的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。审 判 长  黄馨栗人民陪审员  李为民人民陪审员  冯少宽二〇一七年三月二十二日书 记 员  赖泽欣书 记 员  欧斯迪