湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂02民终114号上诉人（原审被告）：姜盈。上诉人（原审被告）：黄石锐信地产投资顾问有限公司，住所地：湖北省黄石市黄石港区湖滨大道1939-22号。法定代表人：刘安乐，系公司董事长。委托诉讼代理人：方永红，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王佳。委托诉讼代理人：黄剑苹(系王佳之妻),汉族，1980年3月13日出生，住黄石市铁山区车站路*号*栋*单元***室。被上诉人（原审原告）：黄剑苹。上诉人姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司因与被上诉人王佳、黄剑苹房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2016）鄂0203民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜盈上诉请求：1、维持原审判决主文第一项，即解除房屋买卖合同；2、撤销原审判决主文第二项，即姜盈于本判决生效之日起十日内支付王佳、黄剑苹19000元；3、改判王佳、黄剑苹赔偿其定金20000元，利息、差旅费、误工费等各项损失20000元。事实与理由：三方在签订房屋转让合同时，王佳、黄剑苹明确知道该房屋暂未办理土地使用权证，且房屋尚处于银行抵押状态，其亦于2016年6月17日办理房产证。后因为王佳、黄剑苹的原因，导致房屋在同年7月1日，国家不动产登记新政策出台后，存在无法办理房屋房产证及土地使用权证。王佳、黄剑苹辩称，1、姜盈未按照合同约定在2016年4月30日前办理赎楼手续，导致房屋未能在2016年7月1日之前办理房屋过户手续；2、姜盈的房产证系2016年6月17日颁发的，虽然黄石锐信地产投资顾问有限公司于2016年6月27日电话通知其，但是并未通知其去办理过户手续，亦未告知国家不动产登记新政策；3、后因家中有事，其挪用了购房款，并于6月28日与姜盈电话约定姜盈于该周末后办理相关手续，但时间亦超过了7月1日。后姜盈电话告知其国家出台新政策，因房屋开发商的原因，涉案房屋的土地证无法办理。因此，其在履行合同过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。黄石锐信地产投资顾问有限公司辩称，1、合同是真实有效，三方自愿达成，不符合合同解除的条件；2、王佳、黄剑苹要求解除合同，应支付相应的违约金；3、2016年6月17日，姜盈的房产证已经颁发，其公司工作人员当时就打电话通知了王佳、黄剑苹，之后亦多次打电话通知王佳、黄剑苹办理过户登记手续，且2016年6月20日之后，其公司办理过多起此类过户的案例。黄石锐信地产投资顾问有限公司上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项、第三项，即解除王佳、黄剑苹和姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司三方签订的房屋转让合同；黄石锐信地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付王佳、黄剑苹9400元；2、判令王佳、黄剑苹支付中介佣金7600元及贷款服务费2500元，共计10100元。事实与理由：1、其公司提交的居间合同系三方自愿达成的，真实有效，其公司按照合同收取中介费合理合规；2、签订合同前，房屋的具体情况，王佳、黄剑苹均知情，在履行合同过程中，其公司协助王佳、黄剑苹前往银行办理相关贷款手续，并已获得银行审批通过，亦协助姜盈办理了赎楼手续，该房屋房产证亦于2016年6月17日颁发。之后，其公司多次通知房屋买卖双方办理房屋过户手续，但双方未能办理。现王佳、黄剑苹与姜盈无法办理房屋过户手续与其公司无关，其公司已履行居间合同义务，王佳、黄剑苹应支付相应的中介费用。王佳、黄剑苹辩称，1、房屋不能办理过户手续，不是其的原因造成的；2、黄石锐信地产投资顾问有限公司没有多次电话通知其办理过户手续，亦未告知国家于2016年7月1日出台有关房屋过户的新政策；3、黄石锐信地产投资顾问有限公司隐瞒涉案房屋土地未分割的原因；4、贷款未通过审批；5、其未购买涉案房屋，黄石锐信地产投资顾问有限公司应全额退还其中介费用。姜盈辩称，其不同意继续履行合同。王佳、黄剑苹向原审法院起诉请求：1、判令解除其与姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司签订的《房屋转让合同》；2、姜盈双倍返还房屋定金4万元；3、黄石锐信地产投资顾问有限公司返还税费及佣金保证金1万元；4、本案诉讼费用由姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司负担。原审判决认定：2010年4月8日，姜盈通过按揭贷款的方式购得坐落于黄石市西塞山区沿湖路488-9号3-605室房屋一套。2016年4月23日，姜盈（卖方）授权姜晓宇和王佳、黄剑苹（买方）以及黄石锐信地产投资顾问有限公司（经纪方）三方签订了一份房屋转让合同，合同的主要内容为：买卖双方通过经纪方购入及出售位于黄石市西塞山区沿湖路488-9号3-605室房屋，建筑面积为94.82平方米，《房屋所有权证》号为20120221号，《国有土地使用证》暂未办理;该物业转让成交价为38万元；买方在签订本合同的同时，支付1万元作为购房定金，定金在买卖双方办理产权登记手续时自动转为楼款；如该物业处于按揭状态（已有抵押），卖方须在2016年4月30日前办理赎楼手续，即偿清抵押贷款欠额并注销抵押登记，将卖方房地产证原件赎出；买方须于卖方赎楼开始三日内交齐按揭所需资料，申请办理按揭手续并将上述首期款交由银行监管，在取得买方之新房地产证后转予卖方，另有约定的除外；买卖双方经协商一致约定在收到全款后三日内交付物业，买卖双方应以书面形式确认物业交付的情况，已达交付条件卖方无过错而买方无故拒绝接收的，视为物业已交付；基于经纪方提供的服务，买方须向经纪方支付佣金人民币7600元。合同签订当日，王佳、黄剑苹支付黄石锐信地产投资顾问有限公司1万元（含购房佣金7600元及贷款服务费），支付姜晓宇购房定金1万元。其后，黄石锐信地产投资顾问有限公司带着王佳、黄剑苹去银行办理了申请按揭贷款买房手续等相关事宜。2016年5月7日，王佳、黄剑苹再次应姜盈的要求支付姜晓宇购房定金1万元。姜盈在得到王佳、黄剑苹确认一定会购买此房的前提下，从外地赶回黄石去银行缴清了贷款余额并于2016年6月17日登记办理了房产证。同时，姜盈将房产证已办妥事宜通知黄石锐信地产投资顾问有限公司，黄石锐信地产投资顾问有限公司于2016年6月27日左右通知王佳、黄剑苹前往房产部门办理房屋过户事宜，王佳、黄剑苹因经济原因要求延至2016年7月底再去办理。2016年7月1日，因国家不动产登记新政策出台，该房屋在仅有房产证的情况下无法办理过户手续。王佳、黄剑苹遂要求解除房屋转让合同，并于2016年7月28日将《解除合同通知书》送达姜晓宇，姜盈收到通知书后向王佳、黄剑苹口头表示不同意解除房屋转让合同。王佳、黄剑苹多次与姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司协商此事未果，故而成讼。原审认为，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。王佳、黄剑苹和姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司三方签订的房屋转让合同是当事人的真实意思表示，合法有效。合同中载明了该房屋《国有土地使用证》暂未办理，王佳、黄剑苹对这一事实应是明知的。姜盈在还清按揭贷款前还再次询问王佳、黄剑苹是否确定要购买该房屋，如不愿购买可以解除合同，王佳、黄剑苹表示要购买，于是姜盈从外地回来还清贷款办理了房产证。黄石锐信地产投资顾问有限公司随即通知王佳、黄剑苹前往房产部门办理房屋过户事宜，王佳、黄剑苹因经济原因未能及时去办理。2016年7月1日，因国家不动产登记新政策出台，房屋过户必须具备房产证和土地证，因该房屋只有房产证没有土地证无法办理过户手续。而在不动产登记新政策出台之前，房屋具备房产证就可以办理房屋转让过户手续，也可以办理银行按揭贷款手续。新政策施行后，王佳、黄剑苹无法办理按揭贷款手续，房屋无法办理过户手续，遂提出解除合同。所以，王佳、黄剑苹提出解除合同不是故意违约，而是因不可抗力不动产登记新政策导致不能继续履行合同。合同解除后，根据不可抗力的影响，部分免除王佳、黄剑苹责任。王佳、黄剑苹给付的定金2万元，姜盈应予以返还。王佳、黄剑苹给付黄石锐信地产投资顾问有限公司的购房佣金，黄石锐信地产投资顾问有限公司应予以返还。但姜盈从外地回来办理房产证产生的合理的交通费和误工费等损失以及黄石锐信地产投资顾问有限公司为王佳、黄剑苹办理按揭贷款手续产生的合理的贷款服务费，王佳、黄剑苹应予以承担，数额本院酌情认定为王佳、黄剑苹支付姜盈1000元、支付黄石锐信地产投资顾问有限公司600元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条之规定，判决：一、解除王佳、黄剑苹和姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司三方签订的房屋转让合同；二、姜盈于本判决生效之日起十日内支付王佳、黄剑苹19000元；三、黄石锐信地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付王佳、黄剑苹9400元；四、驳回王佳、黄剑苹的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”、第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，本案中，2016年7月1日，因国家不动产登记新政策出台，涉案只有房产证的房屋无法办理房屋转让过户手续，导致房屋转让合同不能继续履行，该情形符合不可抗力的规定。因出现不可抗力的情形，黄石锐信地产投资顾问有限公司与王佳、黄剑苹及姜盈签订的《房屋转让合同》不能实现合同目的，原审判决认定该合同解除并无不当。故黄石锐信地产投资顾问有限公司提出原审判决解除合同错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据本案不可抗力产生的影响及法律规定，原审判决酌定王佳、黄剑苹承担姜盈从外地回来办理房产证产生的合理交通费和误工费等损失1000元并无不当。姜盈提出系王佳、黄剑苹的原因导致合同不能履行，王佳、黄剑苹应承担赔偿责任，但其未提供相关证据予以证实，根据法律规定应承担举证不利的法律后果。故姜盈的该上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”规定，本案中，虽然黄石锐信地产投资顾问有限公司履行了部分居间合同义务，但是最终因不可抗力的原因，没有促成王佳、黄剑苹与姜盈在房产部门签订《房地产买卖合同》。故原审判决根据不可抗力产生的影响及法律规定，酌定王佳、黄剑苹承担黄石锐信地产投资顾问有限公司为王佳、黄剑苹办理按揭贷款手续产生的合理的贷款服务费600元并无不当。黄石锐信地产投资顾问有限公司提出其居间合同义务已全部履行完毕，房屋未能办理过户手续与其公司无关，王佳、黄剑苹应支付其居间费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，姜盈、黄石锐信地产投资顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费853元，由姜盈负担800元、黄石锐信地产投资顾问有限公司负担53元。本判决为终审判决。审 判 长  严云峰审 判 员  曹晓燕代理审判员  张 莉二〇一七年三月二十一日书 记 员  方 圆