广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初2869号原告（反诉被告）：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路九聪广场一、二层。法定代表人：蓝海波。委托代理人：黄炳春、廖仁华，广东指针律师事务所律师。被告（反诉原告）：简均明，男，汉族，1973年3月9日出生，户籍住址：广东省紫金县，委托代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。原告（反诉被告）惠州九聪实业有限公司与被告（反诉原告）简均明租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人黄炳春、被告（反诉原告）的委托代理人姚小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2012年4月27日，原告与被告签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰广场A区二层A2005号铺（共296㎡）由被告承租，月租金37元/㎡。被告承租以上商铺后，2014年11月就开始拖欠原告租金，至2015年9月止，被告拖欠原告租金共140697与电费14152元（合计154849元，详见证据5）。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告拖欠金额从逾期之日起按每日万分之三计收违约金至当月租金还清日止。以上款项经原告多次追收，被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法正常缴交租金给原业主即惠州市鹏达实业发展有限公司。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请判法院依法判令：1、解除原告与被告于2012年4月27日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺腾空归还给原告；2、判令被告清偿原告租金140697、电费14152元（合计154849元）及相关违约金；3、被告承担全部诉讼费用。被告答辩称，一、答辩人与被答辩人于2012年4月27日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》已于2015年9月16日终止、失效，已不存在解除的可能性，被答辩人无权要求答辩人将涉案商铺归还给被答辩人。答辩人与被答辩于2012年4月27日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》已于2014年9月30日届满，合同期限届满后虽然答辩人继续使用涉案铺位，但是被答辩人与商铺业主惠州市鹏达实业发展有限公司签订的《租赁合同》约定的租期已于2015年9月15日届满，即被答辩人从2015年9月16日起已不具有涉案商铺的使用权及转租权，答辩人与被答辩人于2012年4月27日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》已于2015年9月16日终止、失效，已不存在解除的可能性。同样，被答辩人作为涉案商铺的第一承租人并不是涉案商铺的所有权人，在其与商铺业主、出租方约定租赁期限早已过期的情况下，被答辩人无权要求答辩人将涉案商铺归还给被答辩人。二、被答辩人主张2014年11月至2015年4月的租金已过诉讼时效，不应得到支持。被答辩人与答辩人签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第四条第4-2项约定答辩人须于每月5日前缴交当月综合租金及水电费。本案中，被答辩人是在2016年4月6日向法院起诉的，而其在向法院起诉前从未向答辩人催收过，因此，根据《民法通则》第136条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”，被答辩人主张2014年11月至2015年4月的租金已过诉讼时效，不应得到支持。三、被答辩人主张电费14152元没有事实依据和法律依据。1、被答辩人没有提交任何证据及供电部门的票据予以证明答辩人水电费的金额及被答辩人代答辩人垫付的事实。2、答辩人与被答辩人签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》约定被答辩人租赁给答辩人的商铺建筑面积为296㎡,并每月按面积平方数计收答辩人的租金和公摊水电费，但是在被答辩人起诉答辩人并提交了涉案商场二层的房产证复印件后，答辩人发现整个商场二层的建筑面识为2852.72㎡、套内面积为2600.5㎡，即涉案商场二层整层的公摊面积才252.2㎡，但是，答辩人测量了答辩人的铺位，发现套内实际面积才将仅仅近200㎡，如果按照合同约定的面积，答辩人铺位的公摊面积就大约96㎡，就已经将近占了整层商场公摊面积的一半，这显然是不合常理、不可能的，因此，被答辩人租赁给答辩人的铺位的建筑面积根本就远远没有296㎡，但是被答辩人却仍然主张按照296㎡计算答辩人公摊电费，显然是没有任何事实和法律依据的。四、被答辩人应退还2009年4月6日至2014年10月期间多收的租金约人民币60954元给答辩人。2009年4月8日，答辩人与被答辩人签订了合同编号为（2009-4-801）的《九聪灯饰广场商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为2009年4月6日至2012年4月5日，租赁建筑面积为296㎡,第一年月租金为35元/㎡租金每年递增8%。合同届满后经答辨人与被答辩人协商同意续租，在2012年4月27日，答辩人与被答辨人签订了一份合同编码为JC[2012]0401的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》，合同约定：租赁期限为2012年4月6日至2014年9月30日.租赁建筑面积为296㎡，第一年月租金为42元/㎡，租金每年递増8%。2016年4月，答辩人收到本案本诉的民事起诉状等诉讼材料后，答辩人在准备应诉工作时经专业人士提醒，才发现答辩人所租铺位的建筑面积根本没有合同所约定的296㎡大约仅有276㎡。即被答辩人在2009年4月6日至2014年10月期间每月多收了答辩人大约20㎡的租金，约（35+37.8+40.8+42+45.4+48.9）×20×12+48.9×20=60954元，被答辩人多收答辩人的租金没有任何事实和理由，因此被答辩人应退还多收的租金给答辩人。另答辩人向法院申请，委托专业的测量机构对答辩人承租铺位的实际建筑面积进行测量，被答辩人多收租金的数额以最终测量的建筑面积计算的租金数额为准。五、答辩人已向被答辩人缴交了20720元的保证金，被答辩人应将该笔保证金返还给答辩人。从2014年10月份开始，因被答辩人怠于商场管理、严重影响商场的经营，导致商场的各商铺承租人无法正常经营，包括答辩人在内的各商铺承租人多次要求被答辩人整改，但是被答辩人却置之不理，因此，答辩人才从2014年11月份开始未向被答辩人缴年纳租金，而被答辩人也自知理亏，所以从未向答辩人催收租金，即在本案中，是被答辩人违反租赁合同第六条第6-3项关于被答辩人须维护商铺的正常经营秩序和商场的日常经营管理的约定，正是因为被答辩人的违约行为造成答辩人无法正常经营，所以答辩人才行使不安抗辩权未支付租金给被答辩人，因此，被答辩人应退还保证金20720元给答辩人。六、答辩人认为即使需要支付违约金，也应按照过错进行划分，根据答辩人与被答辩人签订的合同书第6条6-3点约定，从2014年4月份开始因被答辩人不管理商场，导致商场承租人无法正常经营，答辩人多次要求被答辩人整改，但是被答辩人都没有理，所以答辩人才未向被答辩人缴纳租金，被答辨人从未向答辩人催收租金，因此在本案中答辩人未向被答辩人缴纳租金是因为被答辩人违约在先，答辩人只是履行抗辩权，被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉请。反诉原告（被告）反诉称，2009年4月8日，反诉人与被反诉人签订了合同编号为（2009-4-801）的《九聪灯饰广场商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为2009年4月6日至2012年4月5日，租赁建筑面积为296㎡，第一年月租金为35元/㎡，租金每年递增8%。合同届满后经反诉人与被反诉人协商同意续租，在2012年4月27日，反诉人与被反诉人签订了一份合同编码为JC[2012]0401的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》，合同约定：租赁期限为2012年4月6日至2014年9月30日，租赁建筑面积为296㎡，第一年月租金为42元/㎡，租金每年递增8%。2016年4月，反诉人收到本案本诉的民事起诉状等诉讼材料后，反诉人在准备应诉工作时经专业人士提醒，才发现反诉人所租铺位的建筑面积根本没有合同所约定的296㎡，大约仅有276㎡。即被反诉人在2009年4月6日至2014年10月期间每月多收了反诉人大约20㎡的租金,约（35+37.8+40.8+42+45.4+48.9）×20×12+48.9×20=60954元，被反诉人多收反诉人的租金没有任何事实和理由，因此被反诉人应退还多收的租金给反诉人。另反诉人向法院申请，委托专业的测量机构对反诉人承租铺位的实际建筑面积进行测量，被反诉人多收租金的数额以最终测量的建筑面积计算的租金数额为准。因此，请求法院依法判令：被反诉人退还2009年4月6日至2014年10月期间多收租金约人民币60954元给反诉人；反诉诉讼费由被反诉人承担。反诉被告（原告）惠州九聪实业有限公司辩称，反诉原告没有提供相应的证据予以佐证，应当承担举证不能的法律责任，合同约定建筑面积不是反诉原告的实际陈述面积。合同是双方的真实意思表示不存在欺诈的行为，合同合法有效。理应予以认可和支持。面积的差异，在合同履行过程中都没有提出异议，根据贵院（2016）粤1302民初112号民事判决书中也反映出对面积差的判决依据，我方庭后提交该份判决书。本院查明的案件事实经审理查明，2005年9月15日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，甲方将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自1-4号8号9-1号9-2号10号包大厅）4栋与5栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给乙方使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2009年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了合同编号为（2009-4-801）的《九聪灯饰广场商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为2009年4月6日至2012年4月5日，租赁建筑面积为296㎡，第一年月租金为35元/平方米，租金每年递增8%。合同届满后原告与被告协商同意续租，在2012年4月27日，原告与被告签订了一份合同编码JC[2012]0401的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》，约定原告（甲方）将九聪灯饰广场A区二层A2005号商铺，建筑面积296平方米出租给被告简均明（乙方），租赁期间自2012年4月6日至2014年9月30日止，月综合租金为42元/m2（含物业管理费），综合租金递增约定为每年在前一年综合租金的基础上递增8%，被告应在每月5日前支付当月综合租金和水电费，该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”合同签订后，原告向被告收取了合同保证金20720元。2014年7月起，九聪灯饰广场的部分租户认为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，双方由此产生矛盾。被告自2014年11月开始拖欠原告租金和水电费。2015年7月初，原告单方拉闸断电致使租户无法正常经营。2015年7月22日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了（甲方）签订一份《协议书》，约定：鉴于乙方自2015年1月开始拖欠租金并提出解除合同，确认截止2015年7月31日乙方累计拖欠甲方租金997328.5元；分两期将租赁房屋及附属固定装修设施设备全部交还给甲方等。后原告未能按《协议书》约定如期将商铺交还给惠州市鹏达实业发展有限公司并拖欠租金。2016年4月6日，原告将被告诉诸法院。庭审中，被告称至今未撤离商场。根据原告提交的《催款通知书》，被告拖欠原告2014年11月的租金1687元、水电费1572元；2014年12月的租金14501元、水电费1560元；2015年1月的租金14501元，水电费1833元；2015年2月的租金14501元，水电费1784元；2015年3月的租金14501元，水电费728元；2015年4月的租金14501元，水电费1427元；2015年5月的租金8501元，水电费1494元；2015年6月的租金14501元，水电费1927元；2015年7月的租金14501元，水电费1827元；2015年8月的租金14501元；2015年9月的租金14501元。以上事实，有原告提供的租赁合同书、身份证信息、营业执照、商铺产权证、催款通知书、交款通知书、民事判决书，被告提供的信访事项告知书、河南岸街道办事处来访登记表、新闻报道文章、情况反映和本院的庭审笔录等材料在卷为据。裁判理由和结果本院认为，原告与被告于2012年4月27日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案中，原告作为九聪灯饰广场的出租人，有对商场公共范围进行日常经营管理、维护商铺正常经营秩序的义务，而2015年7月初原告以拉闸断电的方式导致商场陷入瘫痪状态无法继续经营即违反了该义务；被告作为承租人，有按时缴交租金的义务，因租户未缴交租金导致原告拖欠了业主惠州市鹏达实业发展有限公司的租金。因此，对于商场最终因经营困难而倒闭的结果，原、被告均存在过错，双方对过错承担同等责任。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订的《租赁合同》，租赁期限届满日为2015年9月15日，且原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司未就续租事宜签订协议，即自2015年9月16日起原告已无权利将《租赁合同》项下的商铺继续出租。而本案被告与原告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为2014年9月30日。因此，原告仍享有涉案商铺合法的转租权，现《租赁合同书》约定的租赁期限已届满，合同已终止。被告应将所租赁的商铺腾空并交还给原告。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，原告应在约定的每月支付租金的截止日期（5日）届满后一年内向被告主张权利，但原告未举证证明其在一年的诉讼时效期限内向被告催要过2014年11月至2015年3月的租金，应视为其放弃索要该期间租金的权利。如前所述，被告自2014年11月起因为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，行使的是不安抗辩权，故被告无需向原告支付2014年11月起的逾期拖欠租金、水电费的违约金。综合考虑双方的过错程度，被告应向原告支付所拖欠租金、水电费的50%即47579元[（81006元+14152元）×50%]。抵扣被告缴交的20720元的合同保证金，被告仍须支付原告26859元。对被告认为原告出租的商铺与实际面积差异造成原告多年来多收被告租金以及公摊电费的抗辩理由，因被告对于面积的差异在合同履行过程中均无异议，视为对原告出租的租赁物的面积的认可，对被告的该抗辩理由本院不予采纳。同理，被告认为原告应退还2009年4月6日至2014年10月期间多收租金人民币60954元的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州九聪实业有限公司与被告简均明于2012年4月27日签订的《商铺租赁合同书》已终止。二、被告简均明应在本判决发生法律效力之日起十日内将九聪灯饰广场A区二层A2005号商铺腾空并交还给原告惠州九聪实业有限公司。三、被告简均明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付拖欠的商铺租金、水电费共计26859元。四、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告简均明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3396元（原告已预交1698元），反诉受理费662元由原告惠州九聪实业有限公司负担1698元，被告简均明负担2360元。被告简均明应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  欧阳琳审判员  钟志明审判员  肖石平二〇一七年三月六日书记员  张莉茱