河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民再59号原审上诉人（一审被告）：河南春雨汽车交易有限公司，住所地：永城市产业集聚区内。法定代表人：陆旭，董事长。委托代理人：张海京。原审被上诉人（一审原告）：永城市汇龙汽车销售有限公司，住所地：永城市东城区永宿路法定代表人：张岩，经理。委托代理人：王忠齐委托代理人：蒋英莉，女，汉族住永城市。原审上诉人河南春雨汽车交易有限公司（以下简称春雨汽车交易公司）因与原审被上诉人永城市汇龙汽车销售有限公司（以下简称汇龙汽车销售公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月8日作出(2016)豫14民终1264号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2016年10月20日作出(2016)豫14民监10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人春雨汽车交易公司的委托代理人张海京，原审被上诉人汇龙汽车销售公司的法定代表人张岩及其委托代理人王忠齐、蒋英莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月19日，一审原告汇龙汽车销售公司起诉至永城市人民法院称，2012年，双方达成土地使用权转让协议，被告将位于永城市春雨汽车城北门西侧门面房西，建材路南，长126.2米，宽44.8米的土地使用权转让给原告。原告交清上述土地转让款后，在该土地上已建成福特汽车4S店经营多年，但被告一直未将上述土地使用权转移登记到原告名下。请求判决：1、双方的土地使用权转让合同有效；2、被告履行协助义务，将原告购买的在被告名下的位于永城市春雨汽车城北门西侧门面房西，建材路南，长126.2米，宽44.8米的土地使用权转移登记到原告名下。被告春雨汽车交易公司答辩称，双方在2011年、2012年没有签订土地转让协议，当时被告尚不知道土地出让金缴纳的数额，更没有取得国有土地使用证，只是约定在被告取得国有土地使用证并符合土地转让条件的情况下，被告按照土地出让金加税费加配套设施费用、融资成本转让给原告，原告应先交土地预付款。之后，原告在2011年、2012年交给被告部分土地预付款，没有将余下的土地转让款交付给被告。原告只有在交清全部土地转让款并符合土地转让条件后，被告才能协助原告办理土地使用权过户手续。原告诉请没有事实依据和法律依据，请求依法予以驳回。永城市人民法院一审认定，2010年10月22日，包括原告在内的十余家汽车销售服务公司向永城市产业集聚区管理委员会提出用地申请。2010年11月22日，原告公司法定代表人张岩与许新房、刘亚、王瑞等人成立河南春雨汽车交易有限公司，张岩持股15%。2010年12月17日、2011年5月22日，永城市产业集聚区管理委员会与被告签订了《关于投资建设永城市汽车物流中心（汽车城）建设项目的协议书》和《永城市汽车物流中心（汽车城）建设项目投资补充协议》。2012年3月13日，永城市国土资源局与被告签订编号为豫（永城）出让（2012）06号出让合同，将位于永城市芒山路南段西侧、化工路北侧的106739平方米国有土地出让给被告。2012年3月30日，被告取得该宗土地的土地使用权证，编号为：永国用（2012）第00006号。被告将其中的三处计26亩的土地转让给原告。2011年原告在该宗土地上建成福特汽车4S店、英伦汽车4S店经营至今。被告自2010年10月27日至2012年12月30日，分别以4S店用地订金、4S店用地款等形式收取原告729.9万元。2014年4月11日，被告出具证明一份，证明载明“兹有河南春雨汽车交易有限公司股东张岩，身份证号：，在本公司持有15%的股份。同时该股东在本公司开发的永城市春雨汽车城购买汽车4S店用地3处计26亩，土地证暂未从总证中分割”。另查明，涉案土地目前仍然登记在被告名下，而其他从被告处受让土地的部分公司已办理了土地使用权证或房屋使用权证的过户手续。永城市人民法院一审认为，原、被告之间虽然没有签订书面的土地使用权转让合同，但原、被告之间存在事实上的土地使用权转让合同关系，从2014年4月11日被告给原告出具的证明中足以认定，且双方对此均无异议。原、被告之间的土地使用权转让合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原告按照约定缴纳了土地使用权转让款，被告就应当按照约定向原告交付土地并协助原告办理土地使用权的过户登记手续。现被告虽然已经向原告交付土地多年，但一直未将土地使用权过户到原告名下，属于未全面履行合同义务，故对原告要求被告履行协助义务，将涉案土地使用权过户登记到原告名下的诉讼请求，予以支持。被告辩称，原告没有将下余的土地使用权转让款支付给被告，原告只有在交清全部土地使用权转让款并符合土地转让条件后，被告才能协助原告办理土地使用权过户登记手续。本院认为，其他从被告处受让土地的部分公司已办理了土地使用权证或房屋使用权证的过户手续，应当认定涉案土地符合土地转让条件。被告虽辩称原告未交清土地使用权转让款，但未提交有效证据证明自己的异议理由成立，且在被告2014年4月11日出具给原告的证明中，也未显示原告存在欠款问题，故对被告的该辩称理由，不予采纳。如果被告认为原告未足额交清土地使用权转让款，可另案诉讼主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，永城市人民法院于2016年3月1日作出(2015)永民初字第1386号民事判决：一、原告永城市汇龙汽车销售有限公司与被告河南春雨汽车交易有限公司之间的土地使用权转让合同有效；二、被告河南春雨汽车交易有限公司于本判决生效后三十日内协助原告永城市汇龙汽车销售有限公司办理位于永城市春雨汽车城北门西门面房西，建材路南，长126.2米，宽44.8米（以实测面积为准）的国有土地使用权的过户登记手续。案件受理费13800元，由被告河南春雨汽车交易有限公司负担。春雨汽车交易公司不服，向本院提起上诉称：一、双方没有签订书面土地使用权转让合同，没有约定具体的面积、价格、税费负担等主要条款。被上诉人先向上诉人支付部分土地预付款，2012年上诉人取得国有土地使用证后，因被上诉人拒不支付余下的土地转让款而未办理过户手续。原审判决认定土地使用权转让合同有效是错误的。二、原审及二审中的大量证据能够证实土地转让的价格每亩在59万元以上，而被上诉人交的土地转让款仅为每亩20多万元。2012年上诉人缴纳的土地转让金及税费每亩为46.7万元，加上配套设施等其他投入，每亩土地的成本在65万元以上，在被上诉人未交清土地使用权转让款的情况下，原审判决上诉人协助办理过户登记手续没有事实及法律依据。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人汇龙汽车销售公司答辩称，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交永城市人民法院（2015）永民初字第1474号民事调解书1份，证明土地价格每亩59万元。被上诉人提交永城市奥神汽车销售有限公司、永城市天荣汽车贸易有限公司的房产证及平面图各1份。证明土地价格每亩25万元。双方当事人二审提交的证据不影响对案件事实的认定，本院不予分析认证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，双方当事人未签订书面的土地使用权转让合同，对土地转让价格约定不明。被上诉人虽已按每亩25万元的价格缴纳转让费，但2012年3月上诉人通过出让方式取得包括涉案土地在内的该宗土地，每亩出让金及税费合计42万多元，加上配套设施等其他投入，土地的成本会更高。土地转让价格应当由上诉人股东会研究决定，被上诉人以其是上诉人的股东，以每亩25万元的价格要求协助办理过户手续，明显证据不足，依法不予支持。原审判决不当，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款之规定，本院于2016的6月8日作出(2016)豫14民终1264号判决：一、撤销永城市人民法院（2015）永民初字第1386号民事判决；二、驳回被上诉人永城市汇龙汽车销售有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13800元，均由被上诉人永城市汇龙汽车销售有限公司负担。本院再审过程中，原审被上诉人汇龙汽车销售公司称，原一、二审举证责任分配错误，导致判决结果错误。原审中汇龙汽车销售公司提供了大量的证据证明土地转让价格为每亩25万元，其已足额支付全部转让合同价款，合同义务全部履行完毕。根据“谁主张谁举证”的原则，原审中应当由春雨汽车交易公司对汇龙汽车销售公司欠其土地款的事实承担举证责任。在春雨汽车交易公司未能提供证据证明自己的主张和抗辩理由成立的前提下，原二审以土地价格约定不明，张岩是春雨汽车交易公司的股东，以每亩25万元的价格要求协助办理过户手续证据不足为由，判决汇龙汽车销售公司承担举证不能的法律后果，显然举证责任分配错误。交易价格是买卖合同中最核心的内容，如果双方对交易价格没有明确约定，春雨汽车交易公司不会为汇龙汽车销售公司出具土地使用证暂未分割的证明。其次，二审判决适用法律错误。二审在查明的事实与一审认定事实一致的情况下，判决驳回汇龙汽车销售公司的诉讼请求错误。再次，原二审违反法律规定，剥夺了当事人辩论权利。二审中汇龙汽车销售公司提供了春雨汽车交易公司的股东郭钦经营的永城市天荣汽车贸易有限公司和股东王瑞经营的永城市奥神汽车销售有限公司的房产证、平面图、交款收据两组证据，对认定春雨汽车公司转让给股东土地价格为每亩25万元的事实起到重要作用，法庭却故意回避，主观断定上述证据不影响对案件事实的认定，对此证据不予分析认证，剥夺了当事人的辩论权利，影响了公正审判。四、汇龙汽车销售公司有新证据，足以推翻原二审判决。新证据为春雨汽车交易公司财务总监、股东郭钦于2012年5月初亲手书写并发给购地股东的清单一份。记载了各股东购地的具体面积和款数，明确显示地价每亩25万元。其中汇龙张岩(张言)为总27.52亩，款数688万元，已交15亩，余12.5亩，已交款375万元，扣去原欠款30万元及利息9.05万元，余352.05万元没有交。2012年5月22日春雨汽车交易公司股东、董事长、法人代表刘亚给张岩当面书写的清单，对股东张岩应该再交土地转让款的面积、单价、金额进行最后确认，12.5亩Ⅹ25万元二313+30+6.6=349.6100=249.6万元，与郭钦所写“清单”相互印证，表明股东张岩受让土地价格为每亩25万元，截止2012年5月22日，张岩下欠土地转让款249.6万元，分别于2012年10月30日交款200万元，12月7日交款49.6万元，已全部足额交清。从汇龙汽车销售公司一审中提交的非股东邵春雷、二审中提供的永城市天荣汽车贸易有限公司股东郭钦的购地合同，充分证明土地价款，股东为每亩25万元，非股东为每亩35万元，股东如果退股要补交每亩10万元的优惠差价。在商丘中院另一同类案件审理时对土地价款每亩25万元之事实予以了确认。请求依法撤销二审民事判决，维持永城市人民法院一审民事判决；一、二审诉讼费用由春雨汽车交易公司承担。原审上诉人春雨汽车交易公司答辩称，原二审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，汇龙汽车销售公司的再审请求应予驳回，原二审民事判决应予维持。汇龙汽车销售公司诉称土地转让价格为每亩25万元，春雨汽车交易公司不予认可，并就土地价格已向永城市人民法院提起诉讼，永城市人民法院已于2016年7月11日立案，现未审理终结，请求本案中止审理。汇龙汽车销售公司为支持其诉请理由，庭审中向法庭提交了以下证据，1、春雨汽车交易公司财务总监郭钦书写的并发给购地股东的清单及张岩与郭钦谈话录音各一份。用以证明郭钦所书写的清单明确显示地价每亩25万元，其中张岩(言)的情况为：总27.52亩，款数688万元，已交15亩，余12.52亩，已交款375万元，扣去原欠款30万元加利息9.05万元，余352.05万元没有交。该清单与春雨汽车交易公司的原法定代表人刘亚书写的清单相互印证，对股东张岩应该缴纳土地转让款的面积、单价、金额进行了确认。2、永城市人民法院(2016)豫1481民初4321号民事判决书一份；春雨汽车交易公司欠张岩房款欠条四张及原法定代表人刘亚和林勇签署批准的退款申请单一份。用以证明汇龙汽车销售公司已足额交清土地转让款，双方之间不存在债权债务关系。如果存在欠土地转让款未付清的情形，春雨汽车交易公司首先会用张岩缴纳的房款抵欠土地款，但并没有提出异议，说明汇龙汽车销售公司不欠其土地转让款。3、商丘市中级人民法院(2016)豫14民终2242号民事判决书一份，用以证明春雨汽车交易公司土地使用权转让价格的真实性，即股东每亩25万元，非股东每亩35万元。汇龙汽车销售公司购地款已足额交清，要求办理土地使用权转让手续应该得到支持。4、张岩向春雨汽车交易公司缴纳股金收据(实收资本)1份、股东股份清单1份、活动费收据4份，计8万元；汽车城规划图1份，已建成住宅楼、商铺、商务楼、售房处照片等。用以证明春雨汽车交易公司从办证费用到注册资金到购地款全部是股东筹集。张岩所交股金、活动费用、注册费全是高额贷款。股东出资所购买的土地，黄金地段已被春雨汽车交易公司占用开发45.9%，已取得1.6亿元的收入，足以弥补股东的购地优惠差价。春雨汽车交易公司向法庭提交了以下证据，1、永城市人民法院2016年7月11日受理案件通知书1份，案号为(2016)豫1481民初4128号；2、春雨汽车交易公司民事起诉状1份；3、变更诉讼请求申请书1份；4、中止审理申请书1份。用以证明春雨汽车交易公司就双方合同转让的土地转让价款及履行、解除等问题已向永城市人民法院提起诉讼，并经立案受理，本案审理结果应以上述案件的最终审理结果为依据，请求本案中止审理。汇龙汽车销售公司每亩应按65万元支付转让土地价款，如果不愿意支付，可以解除合同。经庭审质证，对汇龙汽车销售公司提交的证据，春雨汽车交易公司质证认为，第一组清单当时收款只是暂按每亩25万元，不是就按每亩25万元，因为当时每亩土地多少钱要与政府协商。郭钦的录音，因证人未出庭作证，对其真实性不予认可。第二组证据，(2016)豫1481民初4321号民事判决，是春雨汽车交易公司与张岩商品房买卖合同纠纷，与本案无关，购房款与购地款是两个法律关系，不提购地款就证明地款已交清缺乏关联性，不能作为认定事实的依据。四张欠条质证意见同上。对退款申请真实性不予认可，退款申请与(2016)豫1481民初4321号民事判决是否相牵连无法得到核实。第三组证据(2016)豫14民终2242号民事判决与本案无关，每次交易对象不同，时间不同，土地地理位置不同，价款就不同。第四组证据均是复印件，对其真实性不予认可。汇龙汽车销售公司的公司章程与本案无关。公司是否盈利也不是低价转让给股东的理由，并且春雨汽车交易公司一直处于亏损状态，诉称盈利不实，诉称政府返还春雨汽车交易公司1300万元无证据证明，即使支付了这笔款项也不是针对土地价格，而是给公司享受的优惠政策，用于公司的扩大经营，针对的是公司而不是股东。综上，第一不是新证据，第二对提交的复印件均不予认可。对春雨汽车交易公司提交的证据，汇龙汽车销售公司质证认为，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。其一，春雨汽车交易公司起诉汇龙汽车公司下欠其土地转让款，永城市人民法院现延期审理。土地转让应当遵循市场规律，而不是第三方来评估，买卖双方对于价格无法达成协议，合同是无法履行的，本案的证据已经能够证明土地的转让价格，不是以其他案件的诉讼来评定是否中止审理，因此本案不应中止审理。经再审审查认为，汇龙汽车销售公司所提交的第一组证据，能证明已按每亩25万元缴纳了价款，是否是最终价款，春雨汽车交易公司认为汇龙汽车销售公司没有足额交清涉案土地转让款已经提起了诉讼，本院不予分析认证。第二组证据与本案无关。第三组证据，能证明永城市异天汽车销售有限公司经理许新房系春雨汽车交易公司股东，双方没有签订书面协议，其诉请确认与春雨汽车交易公司之间土地转让合同有效，并办理土地使用权转让手续得到了人民法院判决的支持。第四组证据虽均是复印件，但能证明张岩交款情况。对春雨汽车交易公司提交永城市人民法院受理案件通知书1份，有案号为2016豫14**民初4128号，且有春雨汽车交易公司民事起诉状及变更诉讼请求申请书相印证。并且庭审后双方当事人分别向本院提交了永城市人民法院(2016)豫1481民初4128号民事裁定，及永城市人民法院2017年2月28日受理案件通知书，案号为(2017)豫1481民初1933号，民事起诉状等，与本案有关联予以采信。本院再审查明，2012年3月30日，春雨汽车交易公司通过出让方式取得包括涉案土地在内的该宗土地106739平方米，每平方米为610.99元，共计6521.75万元，税费合计260.87万元，不包括配套设施等费用。另查明，春雨汽车交易公司于2016年7月11日向永城市人民法院提起诉讼，请求：一、确认双方土地转让合同价款为每亩65万元；二、如被告不愿按上述价款履行合同，解除双方的土地使用权转让合同，返还土地26亩，清除该土地上的附属物。8月12日，春雨汽车交易公司申请变更诉请第一项为判决被告按每亩65万元补足购地款，第二项请求不变。请求本案中止审理。永城市人民法院立案受理后，春雨汽车交易公司于2017年2月20日向永城市人民法院提起撤诉申请，永城市人民法院于2017年2月20日作出(2016)豫1481民初4128号民事裁定，准予原告河南春雨汽车交易有限公司撤回起诉。春雨汽车交易公司于2017年2月28日再次向永城市人民法院提起诉讼，永城市人民法院同日立案受理，案号为(2017)豫1481民初1933号。其余事实与原审查明的事实相同。本院再审认为，双方当事人虽然没有签订书面土地使用权转让合同，但从春雨汽车交易公司于2014年4月11日给汇龙汽车销售公司出具的证明，足以认定对涉案土地的转让是双方当事人的真实意思表示，双方当事人之间存在事实上的土地使用权转让合同关系，原一审判决认定双方之间的土地使用权转让合同合法有效并无不当。汇龙汽车销售公司按照口头约定缴纳了土地使用权转让款，春雨汽车交易公司已按照口头约定向汇龙汽车销售公司交付了涉案土地，且汇龙汽车销售公司已使用多年，春雨汽车交易公司应当按照口头约定协助汇龙汽车销售公司办理土地使用权转让过户登记手续。现汇龙汽车销售公司请求春雨汽车交易公司将涉案土地使用权过户到其名下，原一审判决春雨汽车交易公司履行协助汇龙汽车销售公司办理涉案土地使用权过户登记义务并无不当。春雨汽车交易公司辩称，汇龙汽车销售公司没有将下余的土地使用权转让款交清，只有在交清全部土地使用权转让款并符合土地转让条件后，才能协助办理土地使用权过户登记手续。因双方已实际履行了土地使用权转让合同，即使汇龙汽车销售公司未足额交清涉案土地转让款，亦属于双方存在债务纠纷，由于本案春雨汽车交易公司原审中未提起反诉，因此春雨汽车交易公司为汇龙汽车销售公司协助办理涉案土地使用权转让登记手续，并不影响春雨汽车交易公司通过另案诉讼、执行等程序实现其权利。而且原一审民事判决书中对此问题已经释明。至于涉案土地转让款是否已交清，春雨汽车交易公司已向永城市人民法院另案提起诉讼主张权利，因此春雨汽车交易公司请求本案中止审理的申请，再审不予支持。综上，原一审判决认定事实清楚，判处并无不当，再审应予维持。汇龙汽车销售公司的诉讼请求，再审应予支持。原二审改判一审判决不当，再审应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2016)豫14民终1264号民事判决；二、维持永城市人民法院(2015)永民初字第1386号民事判决。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费13800元由河南春雨汽车交易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓静审判员  白中哲审判员  肖玉学二〇一七年三月十七日书记员  杜倩雯