陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1444号上诉人（原审被告）陕西聚安实业有限公司，住所地西安市未央区草滩街道办事处杜家堡村。法定代表人蔡汝雄，该公司董事长。委托代理人曹钊国，陕西秦岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）翟金毅，男，1989年8月26日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人陕西聚安实业有限公司（以下简称聚安公司）与被上诉人翟金毅因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6715号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西聚安实业有限公司之委托代理人曹钊国，被上诉人翟金毅以及其委托代理人樊峥民、邹茹恒，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，翟金毅与聚安公司签订《商品房买卖合同》，约定翟金毅以39.5万元购买聚安公司开发的位于西安市未央区草滩街道办事处杜家堡村的杜家堡城中村改造项目（国会山）第4幢2单元22层22203号房屋，合同第八条约定，聚安公司应在2015年12月28日前将经验收合格的商品房交付翟金毅，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令”。并在合同补充协议第三条项中，对上述条款作出补充约定，聚安公司以上述理由据实顺延交房日期的，无需承担违约责任。合同第九条约定，聚安公司逾期交房超过90日，翟金毅要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，聚安公司按日向翟金毅交付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，翟金毅已按照合同约定付清全部购房款，聚安公司未能按约交房，翟金毅遂诉至法院形成诉讼。庭审中，因双方各持己见，致法庭调解未果。2016年7月13日，翟金毅诉至西安市未央区人民法院称，其与聚安公司签订商品房买卖合同，购买聚安公司开发的位于西安市未央区改造项目（国会山）4-22203号房，房屋总价款39.5万元。商品房买卖合同约定2015年12月28日前聚安公司应当交付符合合同约定交房条件的房屋，但时至今日，聚安公司所建房屋仍未达到交房条件，按照合同约定，被告已构成迟延交房的违约责任，故现起诉至法院，要求聚安公司给付其逾期交房违约金11139元（本次起诉日期从2016年3月29日起计至2016年6月30日共94日，其余违约金至实际交房另行计算起诉），并由聚安公司承担本案诉讼费用。，其认为其房屋已经达到交付条件，而且大量业主已经入住。而且其认为双方约定的违约金日计万分之三过高，即使其公司需承担违约金，其申请对违约金进行减少，按照当地每平米月租金五元的标准计算。原审法院认原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。翟金毅、聚安公司自愿签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同履行自己的义务，现聚安公司未能按约交房理应承担逾期交房的违约责任。聚安公司以约定的违约金过高为由请求，参考同地段同类房屋租金标准，应调整为日计万分之一。现翟金毅主张聚安公司逾期交房的期间从2016年3月29日至2016年6月30日共计94天。综上，聚安公司应给付翟金毅违约金为39.5万元×94日×万分之一计3713元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：被告陕西聚安实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告翟金毅逾期交房期间的违约金3713元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元（原告已预交），现由原告承担52元，被告承担26元，于上述款项履行时一并给付原告。宣判后，聚安公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，西安三园商混站被要求停工导致聚安公司国会山项目工期延长，聚安公司不应承担2016年4月1日之前的迟延交房违约责任。2015年10月22日，按西安市未央区治污减霾工作领导小组办公室《关于严格执行重污染天气IV级应急响应期间限停措施通知（未治污减霾办发[2015]170号）》，《关于执行重污染天气IV级应急响应期间限停措施的紧急通知（未治污减霾办发[2015]172号）》文件的规定，西安市未央区草滩街道办事处城市管理科及城建科向聚安公司国会山项目混凝土供货方西安三园商混站下达了《草滩街道治污减霾管理工作专项整治限期整改督办单》，要求西安三园商混站立即停工，至重污染天气IV级应急响应结束后方可开工。西安三园商混站停工后，无法给聚安公司国会山项目供货，导致工期延长。聚安公司因政府部门公布的重大公共环境事件、执行政府强制性文件及行政禁令、命令而导致停工，根据双方合同约定，交房时间应相应予以顺延至2016年3月31日。综上，聚安公司认为其不存在迟延交房的问题西安三园商混站因执行政府禁令、命令，事实上造成国会山项目工程延期94天，由此导致交房时间顺延至2016年3月31日，对此聚安公司无需承担违约责任。原审判决认定西安三园商混站停工与本案无关，系认定事实错误，西安三园商混站停工的直接后果是无法向聚安公司国会山项目供货，势必导致国会山项目工期延长。二、龙记.国会山项目事实上已具备交房条件，数百户业主已完成装修入住，聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。龙记.国会山项目已经建设、勘察、设计、监理和施工五方验收完毕，具备了实质交房条件，不影响业主正常装修、居住的购房目的。截至目前已有830多户业主办理了收房入住手续，且有660多户业主已经对房屋进行了装修工作，其中数百户业主完成装修后已经开始居住生活，故聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。在此情形下，如果业主的不当诉请获得支持，数百位购买龙记.国会山项目的业主将蜂拥起诉，将分散大量的资金和注意力在应对诉讼方面，必然影响小区整体建设的进程。在目前龙记.国会山项目已具备了实质交房条件，装修、居住条件的状况下，部分业主提出逾期交房违约金的诉讼请求，是对法律公平原则的违反，最终损害是业主的利益。三、原审法院判决聚安公司承担的违约金数额偏高，依法应予以减少。虽然房地产市场整体不景气，但聚安公司仍尽全力克服重重困难调动资金进行楼盘收尾工作，龙记.国会山项目已经建设、勘察、设计、监理和施工五方验收完毕，具备了实质交房条件，不影响业主正常装修、居住的购房目的。数百户业主办理了收房入住手续，并对房屋进行了装修，其中的数百户业主完成装修后已经开始居住生活，故聚安公司不应承担逾期交房的违约责任。部分业主提出逾期交房违约金的诉讼请求违反法律公平原则，最终损害是业主的利益。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6715号民事判决，依法改判驳回翟金毅全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由翟金毅承担。翟金毅辩称，一、聚安公司违背诚信原则，为拖延向业主支付违约金而恶意诉讼，本案中聚安公司逾期交房的违约事实以及违约金的计算标准问题已经被生效判决进行确认。在原审判决后，聚安公司威胁业主以物业费折抵违约金进行和解，否则继续上诉拖延。由于聚安公司在2015年签订正式购房合同时，由于前期违约而承诺给很多业主减免3—5年不等的物业费，现如今又以此为调解方案，业主们肯定不愿接受，故聚安公司向法院提起上诉，意在继续拖延违约金的支付。二、聚安公司上诉称西安三园商混站的3天停工与本案有存在关联，而此问题已经生效判决明确，与聚安公司的逾期交房没有关联，不应扣减。三、聚安公司上诉认为龙记.国会山已经具备交房条件不能成立。聚安公司在一审时，已经明确涉案房屋开庭时并没有取得房屋竣工验收备案表，其上诉称涉案房屋如今已具备交房条件既与事实不符，也无证据支持。国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。由此可见，房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，而非聚安公司所说的五方验收。根据《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。而聚安公司当庭也承认未取得涉案房屋的消防验收报告。因此，商品房交付必须符合法律规定的强行性标准以及合同的约定标准，聚安公司至今无法提供经政府部门验收合格的报告，且合同约定的使用条件也无法达到。聚安公司上诉所称的五方验收，一审中其提交的五方验收表，形式要件存在严重缺陷，没有落款时间，因此证据的真实性、关联性、合法性均值得怀疑，不应采纳。四、聚安公司上诉所称的违约金过高，是对法律的不尊重，一审法院已将聚安公司格式合同中的违约金由每日万分之三在聚安公司未提交任何证据证明违约金过高的情况下调整为每日万分之一，已经对广大业主的权益造成了损害，由于业主实在没有精力就此耗下去才未上诉，聚安公司却以此为由提起上诉，实难理解。综上，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，请求贵院依法驳回聚安公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。翟金毅与聚安公司自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。聚安公司未能在合同约定的期限内交房，已构成违约，应承担违约责任。原审判决认定翟金毅要求聚安公司承担逾期交房的违约金理由正当予以支持，并无不当。聚安公司上诉认为原审法院判决聚安公司承担的违约金数额偏高，依法应予以减少，原审法院参考同地段同类房屋租金标准，已将违约金调整为日计万分之一，符合本案实际情况，本院予以确认。综上，聚安公司上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（陕西聚安实业有限公司已经预交），由陕西聚安实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈 歆