北京市西城区人民法院			民事判决书			（2016）京0102民初30993号			原告：许照春，男，1978年11月8日出生，汉族，民生银行职员，住北京市朝阳区。			委托诉讼代理人：张志伟，北京市盈科律师事务所律师。			委托诉讼代理人：孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。			原告：吴娟，女，1981年10月21日出生，汉族，四达时代集团职员，住北京市朝阳区。			委托诉讼代理人：张志伟，北京市盈科律师事务所律师。			委托诉讼代理人：孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。			被告：张晓晨，女，1981年7月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。			委托诉讼代理人：郭志豪，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。			委托诉讼代理人：陈飞，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。			被告：刘严，男，1981年3月29日出生，北京智慧网信科技有限公司总经理，住北京市西城区。			委托诉讼代理人：郭志豪，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。			委托诉讼代理人：陈飞，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。			第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。			法定代表人：刘田，董事长。			委托诉讼代理人：高敏，女，1990年3月28日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。			委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。			原告许照春、吴娟与被告张晓晨、刘严、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许照春、吴娟及二人委托诉讼代理人张志伟、孟晓娟，被告刘严及其委托诉讼代理人郭志豪、陈飞，被告张晓晨委托诉讼代理人郭志豪、陈飞，第三人我爱我家公司委托代理人高敏、王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。			原告许照春、吴娟向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原被告于2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，办理房屋产权过户手续；2.判令二被告向原告支付违约金220 000元（按照房屋成交总价的10%计算）；3.判令二被告赔偿原告律师费损失20 000元；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原被告在第三人的居间服务下，于2016年8月11日签订了编号为M16020120的《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市西城区广安门外大街305号八区9号楼6层0601号房屋，房屋总价款为     2 200 000元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款400 000元，但被告违反合同约定，拒不履行房屋买卖合同约定的相关义务，导致原告无法办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。			被告张晓晨、刘严辩称，1、原告此前已发过解除合同通知并送达被告，第一次开庭时双方确认了，解除合同已经生效。被告虽提出继续履行的调解意见，但没有达成一致，对双方不具有约束力，原告无权要求继续履行合同。2、被告主张10%违约金，依据的合同条款中明确约定继续履行合同为前提，现在原告无权主张继续履行，也无权要求10%违约金。3、合同在履行过程中尚未完成银行贷款审批手续，原告也没有提供现行有效资格审查文件，也没有支付提存后续房款，没有判决履行合同的基本条件。4、即使法院认为应当继续履行，在继续履行的情况下，原告没有实际损失，原告在已经走完整个庭审流程情况下变更诉讼请求，给被告取得相应购房款造成延迟。违约金和损失赔偿同时主张，不应超过实际损失限额。因此其主张没有法律依据，超出合理限度。5、律师费没有法律依据和事实依据。合同中没有约定被告或违约方承担律师费。保险费非必要支出费用，是原告为降低诉讼风险支付，无法律依据。请法院依法驳回原告全部诉讼请求。			第三人我爱我家公司述称，同意继续履行合同。如果判决继续履行，我们配合办理交易流程。违约金不涉及我们，服从法院判决。			本院经审理认定事实如下：许照春与吴娟系夫妻关系。张晓晨与刘严原系夫妻关系，双方于2009年8月6日登记结婚，于2016年9月29日登记离婚。北京市西城区广安门外大街305号八区9号楼6层0601号房屋（以下简称诉争房屋）登记在张晓晨名下。			2016年8月11日，刘严代张晓晨（出售方、甲方）与许照春、吴娟（买受方、乙方）经我爱我家公司居间就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：第一条 房屋基本情况：（四）该房屋为甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年。第二条 房屋权属情况：（二）该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。该房屋有土地使用权证。（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京分行，抵押金额为400 000元，该房屋的抵押，甲方应在签合同起30个工作日内办理抵押注销手续。第三条 甲方与乙方通过房地产经纪机构居间的方式达成交易。第四条 成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为2 200 000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50 000元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，乙方选择商业贷款，拟贷款金额为1 380 000元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于甲方解押当天，乙方向甲方支付350 000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于双方办理产权转移前1日，乙方向甲方支付410 000元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付 10 000元，资金通过自行交接方式划转。第五条 贷款的其他约定。第六条 该房屋买卖交易的承诺。第七条 房屋的交付：（一）甲方应当在双方办理产权转移完毕后3日内将房屋交付给乙方。第八条 税、费相关规定：（一）本次交易应缴纳的所有税、费由乙方全部承担。第九条 权属转移登记：（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（四）甲方应当在该房屋所有权转移登记之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第十条 违约条款：（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条 合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。第十二条 不可抗力。第十三条 争议解决方式。第十四条 其他。同日，刘严代张晓晨（出卖方、甲方）、许照春、吴娟（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：由于甲方无法到场签署出售位于西城区广安门外大街305号八区9号楼6层0601房产的相关文件。现甲方委托刘严代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后30日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。甲方承诺标的房屋2011年1月13日以后北京小学天宁寺分校学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金。甲方证明出售此房产办理产权转移当日家庭名下满五年唯一住房，如果不唯一产生多余税费由甲方承担。除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。			合同签订当日，许照春、吴娟支付张晓晨定金50 000元。2016年9月9日，许照春、吴娟支付张晓晨首付款    350 000元。			刘严与张晓晨于2016年9月29日办理了离婚手续。			2016年11月9日，张晓晨与刘严在广东省深圳市罗湖公证处办理了诉争房屋的出售委托公证手续。			2016年11月15日，吴娟、刘严在我爱我家公司协商履行合同事宜，吴娟、我爱我家公司要求刘严继续履行合同，办理房屋核验等相关手续，刘严表示我爱我家公司的行为给其造成了损失，要求我爱我家公司给其赔偿后再继续履行合同，当日，各方未能达成一致意见。			2016年11月22日，许照春、吴娟向张晓晨、刘严发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的房屋买卖合同并赔偿违约金及相关损失。2016年11月24日，张晓晨、刘严收到了该《解除合同通知书》。			本案2016年12月23日庭审中，许照春、吴娟的诉讼请求为要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求张晓晨、刘严退还购房款、支付违约金、赔偿居间服务费及律师费损失。张晓晨、刘严则主张其虽有事项办理迟延，但并未构成根本违约，许照春、吴娟无权单方解除合同，其同意解除合同，也同意继续履行合同。			本案2017年1月6日庭审中，许照春、吴娟变更诉讼请求为要求张晓晨、刘严继续履行房屋买卖合同协助办理房屋过户手续、要求张晓晨、刘严支付违约金并赔偿律师费损失。张晓晨、刘严主张许照春、吴娟已经向其发出解除合同通知书并已送达，双方合同已经解除，许照春、吴娟无权要求继续履行合同。张晓晨、刘严另主张如法院认定合同应继续履行，在合同继续履行的情况下许照春、吴娟不存在实际损失，主张的违约金过高。			本案审理中，经许照春、吴娟申请，本院依法对诉争房屋采取了查封措施。许照春、吴娟将剩余购房款1 800 000元提存至本院并同意在产权过户手续办理完毕后支付给张晓晨。			本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许照春、吴娟与张晓晨签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。根据双方当庭陈述及在案证据可以证明，许照春、吴娟在合同履行过程中并无违约行为，虽然许照春、吴娟曾提出要求解除合同，但双方当事人就解除合同问题最终并未达成一致意见，许照春、吴娟在法律规定的期限内变更诉讼请求是法律赋予其的权利，现许照春、吴娟要求张晓晨、刘严继续履行房屋买卖合同协助办理产权过户手续，于法有据，本院予以支持。合同履行过程中，张晓晨办理委托公证书迟延，且张晓晨也明确表示要我爱我家公司赔偿其损失后才同意继续履行合同，故张晓晨未按合同约定履行义务构成违约，应承担违约责任，综合考虑本案情况，合同中约定的违约金过高，张晓晨提出异议，本院予以调整，具体数额，本院根据双方合同的履行情况、张晓晨的过错程度、许照春、吴娟的损失情况等相关因素予以酌定。房屋产权过户手续办理完毕后，许照春、吴娟应当将剩余购房款      1 800 000元支付给张晓晨，许照春、吴娟亦同意支付，本案对此一并处理。由于刘严并非合同相对人，故对许照春、吴娟要求刘严支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。许照春、吴娟要求张晓晨、刘严支付律师费损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。			据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：			一、许照春、吴娟与张晓晨签订的关于北京市西城区广安门外大街305号八区9号楼6层0601号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，张晓晨、刘严于本判决生效之日起七日内协助许照春、吴娟办理北京市西城区广安门外大街305号八区9号楼6层0601号房屋的产权过户手续。			二、许照春、吴娟于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付张晓晨剩余购房款一百八十万元。			三、自本判决生效之日起七日内，张晓晨支付许照春、吴娟违约金五万元。			四、驳回许照春、吴娟的其他诉讼请求。			如果张晓晨、许照春、吴娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			案件受理费一万三千一百六十元，由许照春、吴娟负担一千零二十五元（已交纳）；由张晓晨负担一万二千一百三十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由张晓晨负担，自本判决生效之日起七日内交纳。			如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。			审  判  员   李 俊			二〇一七年三月二十三日			书  记  员   王德林