北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3920号上诉人（原审原告）：刘建中，男，1951年3月22日出生。委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人：陈艳，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1981年2月17日出生。委托诉讼代理人：韩君恒，北京市中银律师事务所律师。上诉人刘建中因与被上诉人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年03月08日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建中之委托诉讼代理人李志，被上诉人正阳恒瑞公司之委托诉讼代理人ＸＸ、韩君恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建中上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判第二项为：赔偿自2013年3月19日起至实际协助办理该房屋不动产权证书之日止的逾期办证经济损失，截止2016年11月16日经济损失为111546元；三、本案一审、二审诉讼费由正阳恒瑞公司负担。事实与理由：一、一审法院认定刘建中是基于被拆迁人身份取得涉案安置房屋与事实不符。2007年9月18日，以正阳恒瑞公司为甲方、刘建中为乙方签订了《弘善家园住宅房屋回迁安置协议书》，但内容为置换的底商，该协议属于底商买卖性质，刘建中属于被拆迁人与不特定的社会成员的区别只是被拆迁人可以用自己原来的住房置换底商，而社会成员购买只能用货币。一审法院认定该底商只是提供给被拆迁人的安置用房不符合实际情况。二、一审法院认定涉案房屋属于非普通商品房性质与事实不符。本案涉案房屋属于普通商品房。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，出卖人应当就逾期办理不动产权证书给购房人造成的损失承担赔偿责任。并且政府相关文件审批的是商品房。刘建中所购买的是×号楼房中的部分房屋，×号房屋正阳恒瑞公司在盖建的时候已经办理了房屋的初始登记，登记房屋性质为商品房。正阳恒瑞公司辩称，同意一审判决，不同意刘建中的诉讼请求。1.刘建中是本地的回迁户，和正阳恒瑞公司之间签署了回迁安置协议。2.本案与房屋相关的合同，不是商品房买卖合同，不能适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因为该司法解释第一条明确了商品房买卖合同是社会销售的合同。从这个意义讲，本案涉及的合同不是商品房买卖合同，涉案房屋也不是向公众销售的商品房。3.关于损失的问题，刘建中的房屋可以使用并且在使用中，并不存在逾期办证损失。刘建中向一审法院起诉请求：1.正阳恒瑞公司依法协助刘建中办理涉案房屋不动产权证；2.正阳恒瑞公司赔偿因违约增加涉案房屋公摊面积而减少涉案房屋套内面积给刘建中造成的可得利益损失180275元；3.正阳恒瑞公司赔偿刘建中自2013年3月16日起至实际协助办理涉案房屋不动产权证之日止的经济损失，截止2016年11月16日的经济损失为111546元。一审法院认定事实：正阳恒瑞公司原名称为北京市崇文区城市建设开发公司，于2010年9月19日经工商行政管理机关核准变更为北京正阳恒瑞置业公司。2007年9月18日，刘建中作为被拆迁人与正阳恒瑞公司作为拆迁人签订了《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，协议载明为保障城市建设顺利进行，保护双方权益，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）和有关文件规定，双方经协商，同意就地回迁，进行产权置换，约定正阳恒瑞公司因弘善家园项目建设，需要拆迁刘建中在拆迁范围内十里河村×号所有的房屋，刘建中自愿回迁至涉案房屋（商业），建筑面积（暂定）18.33平方米，建设期为3年，商业用房价格地上一至四层7500元至8500元/平方米。2011年11月8日，正阳恒瑞公司向刘建中发出《通知》，内容如下：“尊敬的搬迁居民：您好！我公司定于2011年11月11日为您正式办理入住手续，现就相关事宜向您做出如下说明。1、关于面积差价的结算根据拆迁时我公司提供的宣传材料，商铺的使用率不低于60%。但是实际测绘的使用率较低，只有45％左右。经我公司研究，以实测建筑套内面积倒除60%（即乘1.67）作为结算的面积，以该结算面积与协议建筑面积的差进行结算，按照单价8500元/平方米，多退少补；超出实测套内建筑面积*1.67以外部分的面积不再进行结算。上述结算面积仅作为双方进行面积差价结算的依据，最终产权登记的面积仍以实测建筑面积为准。2、关于逾期交房违约金的支付由于受多方面因素的影响，我公司未能按照《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》中约定的3年期限向您交付房屋。逾期交房期间，我公司根据评估结果并取其高限，按协议建筑面积每天每平米3.6元向您支付逾期交房违约金。违约金支付日期截止至2011年11月30日。自2011年11月30日之后，我公司不再向您支付逾期交房违约金。”2012年3月19日，刘建中与正阳恒瑞公司签订了《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书补充协议》，载明涉案房屋实测建筑面积为27.18平方米，实测套内建筑面积为12.16平方米，双方约定，以涉案房屋的实测建筑面积27.18平方米作为产权登记的依据，以20.27平方米（实测套内建筑面积÷60%）作为结算面积，并约定了刘建中向正阳恒瑞公司补交房价款和正阳恒瑞公司向刘建中支付逾期交房违约金事宜。双方还约定正阳恒瑞公司在刘建中实际入住一年内协助刘建中办理产权登记手续。经刘建中申请，法院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调查涉案房屋是否能够办理所有权证书。北京市朝阳区不动产登记事务中心于2016年12月2日向法院提供了北京市朝阳区弘善家园×号楼地上2层至地下3层建筑物的《房屋所有权初始登记申请书》，载明登记的所有权人为正阳恒瑞公司。经询，刘建中与正阳恒瑞公司均认可正阳恒瑞公司于2012年3月19日将涉案房屋交付于刘建中。双方均认可正阳恒瑞公司已经向刘建中支付了2010年9月18日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金28836.75元。一审审理中，刘建中提交《北京市国土资源局关于弘善家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和关于北京市朝阳区十八里店乡弘善家园×区（22、23、24号楼）出让地宗的《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案房屋的土地取得方式是出让，涉案房屋是商品房。一审法院认为，本案争议焦点之一为涉案房屋实际建成后的面积是否符合《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》的约定。由于建筑设计施工等技术原因，期房在交付时的实际面积若非与合同约定面积存在较大差距，应当视为符合合同约定。本案中，刘建中与正阳恒瑞公司约定涉案房屋暂定的建筑面积为18.33平方米，使用率不低于60%，则可以计算出套内面积不应低于11平方米。而涉案房屋建成后的实际套内面积为12.16平方米，因此应当认定正阳恒瑞公司向刘建中交付的涉案房屋套内面积符合合同约定。涉案房屋建成后的实际建筑面积为27.18平方米，远高于合同约定的建筑面积，但正阳恒瑞公司向刘建中明确表明不按照实际建筑面积结算房款，而是按照实际套内面积除以60%得出的建筑面积数作为房款结算依据，这并未违反双方合同约定，亦未损害刘建中的合同利益。且双方在2012年3月19日签订的《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书补充协议》中对于以涉案房屋的实测建筑面积27.18平方米作为产权登记的依据，以20.27平方米（实测套内建筑面积÷60%）作为结算面积以及补交房价款数额等事项进行了明确约定，故应当认定双方对涉案房屋的实际建筑面积和使用面积以及房价款数额已经协商达成了一致，并不存在争议。因此，刘建中以正阳恒瑞公司增加涉案房屋公摊面积、减少套内面积为由要求正阳恒瑞公司赔偿可得利益损失的诉讼请求，法院不予支持。协助刘建中将涉案房屋转移登记至其名下，是正阳恒瑞公司的合同义务。根据法院调查结果，涉案房屋所在的北京市朝阳区弘善家园×号楼地上2层至地下3层建筑物已经办理了所有权初始登记，登记的所有权人为正阳恒瑞公司。现正阳恒瑞公司向法院提交的证据不足以证明涉案房屋具有阻却办理所有权转移登记的情形，故正阳恒瑞公司应当协助刘建中将涉案房屋转移登记至刘建中名下。根据法院查明事实，涉案房屋系拆迁安置房屋，刘建中系基于其被拆迁人的身份取得涉案房屋。涉案房屋虽为商业用房，但并非向社会不特定人销售，而是定向安置征地拆迁范围内的被拆迁人，商业用房不能改变涉案房屋系拆迁安置房屋，而非普通商品房的性质。因此，法院认为涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。刘建中提交的证据亦不足以证明正阳恒瑞公司未按照约定为其办理所有权转移登记为其造成实际损失及损失数额，故其要求正阳恒瑞公司赔偿未协助其办理所有权转移登记的经济损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，一审法院判决如下：一、北京正阳恒瑞置业公司于判决生效后十五日内协助刘建中将北京市朝阳区弘善家园×号楼1030号房屋转移登记至刘建中名下；二、驳回刘建中的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘建中提交照片一张，拟证明另一幢楼312号楼的底商仍在向社会公众销售。正阳公司的质证意见为：该证据不属于二审新证据。对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”刘建中于本案中主张因逾期办理房屋所有权转移登记影响其对涉案房屋出租、抵押及出售应获得的经济利益，但并未就实际损失向本院提供证据予以证明，故对其要求正阳恒瑞公司按照每天每平方米3.6元的租金标准赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。一审法院对此认定正确，应予维持。综上所述，刘建中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2839元，由刘建中负担2804元（已交纳），由北京正阳恒瑞置业公司负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费2531元，由刘建中负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  陈 静代理审判员     张弘二〇一七年三月三十日法官 助理  冯 妍书 记 员  高 媛