广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初840号原告：满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司，住所地珠海市吉大。负责人：陈晓玉，总经理。委托诉讼代理人：范晶晶，女，汉族，住珠海市香洲区，系公司职员。被告：叶葵，男，汉族，户籍地广东省徐闻县，现住珠海市翠前南路。原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司（以下简称满堂红公司）与被告叶葵居间合同纠纷一案，本院于2016年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满堂红公司的委托诉讼代理人范晶晶、被告叶葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满堂红公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付房地产咨询及买卖代理费83000元及逾期支付的违约金人民币67645元（自2016年8月12日起算，按照代理费总金额每日千分之五计付，暂计至2017年1月13日，共163日），以上共计人民币150645元。2、由被告承担本案诉讼费用。原告的事实和理由：原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司是满堂红（中国）置业有限公司于2007年04月13日依法登记设立并具有房地产中介服务资质的非企业人分支机构。被告于2016年4月28日通过原告成功居间出售位于珠海市香洲区翠前南路XX号（芭堤雅境）XX栋XX单元XX房物业并与买方吴某共同签署了《房地产买卖合同》，编号为NO.1500370，合同交易总价2250000元，并承诺支付房地产咨询及买卖代理费为卖方45000元及买方38000元。在签订合同时我司无论是在珠海市房地产登记中心查询，还是2016年4月29日在不动产交易中心所做的查询和不动产登记表都显示该房屋现状为有抵押，无查封。合同签订后，买方支付了145000元给被告作为定金。2016年5月，被告突然告知该房屋已经被中山市第一人民法院查封，无法办理过户手续，并答应尽快想办法解封，6月至8月因为珠海房价涨幅很大，买方和被告分别签订了3份补充协议，被告同意交给买方履约保证金145000元，并承诺于2016年9月1日之前将该房过户给买方，如果不能履约，则需支付给买方违约金并全额支付代理费人民币83000元给我司。但时至今日被告都没有办理过户手续，也没有支付我司代理费。我司经纪人跟被告多方协商，被告都表示自己正在处理此事，但是一直都未解决，至2017年1月12日仍处于查封状态，后我司于2016年11月3日和2016年12月28日分别向被告发送挂号信《敦促履行通知书》（身份证地址，买卖房屋标的都有发送信件），敦促被告尽快履行合约和支付房地产咨询及买卖代理费，但是被告都一直拖延，2016年9月13日买方对被告提起诉讼，并且2016年12月2日所发出的（2016）粤0402民初7798号民事判决书第6页第14行明确指出被告已构成根本违约，需承担违约责任。据此，万般无奈之下我司只有求助法律，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，并且“逾期支付代理费的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。”按规定，被告应在签署合同当天向原告方支付，逾期支付的，被告方须向原告方从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，现被告未按照约定支付代理费。原告认为：被告不配合解封过户并不支付房地产咨询及买卖代理费的行为已严重损害了原告信誉和利益，违反了《房地产买卖合同》约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定。故提起诉讼，请求法院依法保护原告合法权益，判令被告支付该房地产咨询及买卖代理费并承担违约金及本案诉讼费用。原告满堂红公司提供证据：1、《房地产买卖合同》；2、《买卖代理费支付承诺书》；3、不动产登记表；4、产权查询信息；5、《收据》；6、补充协议；7、《敦促履行通知书》；8、回执；9、民事判决书；10、中级人民法院民事判决书（2017）粤04民终368号。被告叶葵答辩称：1.根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告与被告签订的房地产买卖合同为格式合同，众多条款为其公司为重复使用而预先拟定的条款，非与被告逐条签订的协议，因此，原告一是要遵循公平原则，二是要采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。在订立过程中，原告未将主合同第八点以划线或加粗方式重点提出，尤其是其格式条款“在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方或买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。”原告为格式条款订立一方，未将合同解读，并且格式条款欠缺公平，基于房屋买卖合同衍生的补充协议同样违反了这一原则。2.在履行买卖合同过程中，被告是积极配合的，而且从2016年4月29日的不动产权查询中可以看出，房屋当时并未处于查封状态，被告根本未料及另一债务其作为担保人，自己名下权属房屋却被查封，其并非本身债务借款人，误认为借款人能够将债务消除，因此，事情发展至此，被告实属无奈，出售当时完全出于善意，跟其它卖方故意隐瞒事实导致合同无法履行有本质区别，其由始至终未隐瞒任何事实，并从未想过不履行合同，主观上不存在任何恶意。原告认为被告不配合解封过户不对，被告一直在积极解决解封的问题，可由于被告解决问题的条件还未达到，现在都在努力，而且被告的行为并没有损害原告的信誉，信誉是被告和原告之间的自觉自愿的行为关系，最多是被告没有了信誉，至于利益，有付出就有报酬，但是付出应与回报成正比。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人在另一债务借款人声称其会尽快偿还债务解除查封状态的许诺下，在原告和中介方的催促下（有乘人之危之嫌），由于担心承担违约责任，在违背真实意思的情况下直接签署了补充协议。被告认为，补充协议违约责任过高，显失公平，原告在此合同履行过程中提供了中介咨询服务，但是房屋买卖因意外未成，其没有理由诉求买卖代理费。原告损失的，仅仅为咨询服务费，因此，被告请求法院分割卖方房地产咨询费及买卖代理费45000元，并要求原告出示其为卖方提供咨询服务的相关清单以及费用凭据，返还房屋买卖合同中交付于经纪方的交楼押金3000元。4.退一万步讲，在签订《房地产买卖合同》中，规定“逾期支付代理费的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止”，这一条当中的违约金的年化利率（180%)已经远远超过了中国人民银行同期贷款利率的4倍以上，明显违反法律规定，也不应当得到支持。被告叶葵没有提交证据。经审理查明：经原告满堂红公司居间介绍，被告叶葵与买方吴某、原告满堂红公司于2016年4月28日共同签订《房地产买卖合同》，约定买方吴某购买被告叶葵名下的珠海市香洲区翠前南路XX号（芭堤雅境）XX栋XX单元XX房，交易总价2250000元，并约定卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费为45000元，买方应向经纪方支付该费用38000元。逾期支付代理费的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；等。另查明，上述房产于2014年3月28日设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海拱北支行。2016年5月18日，该房屋被中山市第一人民法院查封，申请人为黄某。因案涉房屋被查封，被告叶葵作为甲方、买方吴某作为乙方、原告满堂红公司作为丙方，分别于2016年6月20日、2016年7月25日、2016年8月12日，签订三份《补充协议》，均写明：因甲方个人原因，房产被查封，导致无法交易过户。三份《补充协议》均约定，“违约方并支付捌万叁仟整￥83000元给丙方作为代理费”。但此后，被告叶葵未依据《补充协议》将涉案房产过户至买方吴某名下，亦未依约向原告满堂红公司支付代理费。买方吴某遂将叶葵诉至本院。本院经审理作出(2016)粤0402民初7798号民事判决，判决认为：涉案房产因被告叶葵原因被案外人查封导致合同无法继续履行，被告叶葵已构成根本违约，需承担违约责任。叶葵不服该判决，提起上诉，珠海市中级人民法院于2017年3月7日作出（2017）粤04民终368号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：原告满堂红公司与被告叶葵、买方吴某签订的《房地产买卖合同》和三份《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，各方均应恪守。被告叶葵关于格式条款无效、乘人之危、显失公平的抗辩理由，缺乏理据，不能成立。被告叶葵作为《房地产买卖合同》的违约方，未依照三份《补充协议》的约定向原告满堂红公司支付代理费83000元，其行为构成违约，据此原告满堂红公司要求被告叶葵支付代理费83000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告满堂红公司诉请的逾期支付违约金，由上，三份《补充协议》已经约定由被告叶葵须同时承担买卖双方应支付的代理费，本身已具有补偿性和惩罚性，原告满堂红公司另外要求按照《房地产买卖合同》中单方迟延支付代理费的违约金条款另行计算违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告叶葵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付代理费人民币83000元；二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1656元，由原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司负担744元，被告叶葵负担912元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  崔少俊二〇一七年三月二十七日书记员  陈晓容