石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0110民初4000号原告河北华气胜达清洁能源投资有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市内花车店建设东道南侧住宅楼1-1-2659号。法定代表人张东民，职务：董事长。委托代理人王俊梅，河北弘宇律师事务所律师。被告王文龙，男，1963年8月8日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人赵强，河北重信律师事务所律师。原告河北华气胜达清洁能源投资有限公司（以下简称华气胜达公司）与被告王文龙为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姬文鹏独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王俊梅，被告王文龙的委托代理人赵强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华气胜达公司诉称，原告是中石油下属的国有控股公司，被告是租赁原属于鹿泉区李村镇下属企业(北胡庄村东原腾达水泥厂)的承租人。2005年11月15日因鹿泉区李村镇政府下属企业欠鹿泉区农村信用合作联社贷款无力偿还，将该企业资产（厂房土地和地上房产）所有权抵顶给鹿泉区农村信用合作联社。2012年8月13日鹿泉区农村信用合作联社将其名下抵顶的该企业厂房土地及地上房产委托河北金辉拍卖有限公司公开拍卖，当日原告委托代理人竞买成功，取得诉争厂房土地及地上房产所有权并办理了国有土地证和房产证。根据买卖不破租赁的原则，原被告应按照1998年11月16日被告与李村镇政府签订厂房、场地租赁合同继续履行原租赁合同，但自原告购买诉争企业的厂房土地及地上房产后被告一直未向原告缴纳租赁费，至今共拖欠121000元。特别是被告私自将原告的厂房及地上房产前后分别转租给京昆高速河北省石家庄至晋冀界公路EJ-I项目经理部和山东宇通路桥集团有限公司2016年石闫线改建工程项目经理部使用。原告认为被告未经原告许可，私自转租租赁原告的厂房土地及地上房产已构成严重违约。并且被告多年来不履行租赁合同的主要给附义务。原告起诉请求判令解除原被告之间的《厂房、场地租赁合同》，被告将添附、放置财产清理后将租赁原告的厂房场地返还原告。支付拖欠的租赁费121000元及利息。被告王文龙辩称，1、原告的诉求不成立，被告自1998年办理公证租赁合同后，一直按照租赁合同的约定履行义务，从来不欠租金。2、租赁期间，被告添附、放置财产是公证合同赋予被告的权利，且约定租赁合同到期后，由双方协商才能处理。3、该厂房场地变更为原告一是王文龙不知情，二是原告也从来没有向王文龙主张过任何权益，更没有收到原告及出租方李村镇人民政府任何书面的厂房场地变更的通知。4、王文龙在租赁期间曾经临时性转租他人，李村镇人民政府同意且没有提出过任何的异议，王文龙现在所租的场地没有转租任何的第三人，所以说原告的诉求不成立，应驳回原告的诉求。根据原告起诉，被告答辩，双方争议焦点为：1、被告王文龙与李村镇人民政府签定的合同是否具备解除的条件。2、原告主张拖欠租赁费事实依据。原告提供证据：1、王文龙与李村镇政府两份合同。2、从鹿泉信用联社调取的关于诉争厂房场地抵顶贷款及拍卖过户的相关材料。其中有登报公告，厂房场地租赁合同，委托拍卖书，拍卖成交确认书及交付拍卖款240万元的财务帐目。证实对于诉争厂房厂地两次转让所有权被告都是知情的。3、竞买成交书一份。4、鹿泉信用联社与原告签订的转让合同5、诉争厂房、场地的国有土地证、房产证证明现在厂房场地系原告所有。6、现场照片6张证明在2016年上半年修建石太二线时，被告将诉争厂房厂地租赁给京昆高速河北石家庄项目部建搅拌站。7、从李村派出所调取的被告与山东宇通路桥集团有限公司的搅拌站租赁合同。8、派出所调取的关于对宇通路桥询问笔录证实未经出租方同意，私自转租厂房场地。9、鹿泉信用联社证明证实王文龙从未向信用社缴纳过任何租赁费。10、霸州市人民法院（2013）霸民初字第3829号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2015）廊民二终字第507号民事裁定书证明我公司与佳慧公司居间合同因发生矛盾提前解除并提起民事诉讼。双方解除合同后佳慧公司对我公司不再享有任何代理权。特别是我公司向佳慧公司工作人员出具的委托书均注明具体委托期限，委托期限终止该公司对委托事项同样不再享有任何代理权限。11、华气胜达公司委托书证实关于地上建筑物拍卖及产权过户活动我公司授权曹杰东办理的授权期限3个月至2012年10月11日终止。因此之后曹杰东的代理对我公司不发生法律效力。另我公司除委托曹杰东办理地上建筑物拍卖及产权过户活动外没有委托其他任何个人办理该事宜。12、鹿泉信用联社证明证实原承包人王文龙未向信用社缴纳过任何租金。王文龙违约未按约定交纳租金达到租赁合同法定解除的情形。被告王文龙质证认为，1、对1998年11月26日及2000年10月30日的两份租赁合同真实性、合法性、关联性均无异议。2、对房屋所有权证土地使用证无异议。3、对提交信用社的一些资料证据的真实性无异议，但是与本案无关联性。对租赁合同的真实性无异议。拌和站的租期已到期，双方已解除了该合同。而且我方向外出租李村镇政府无异议。王文龙向外出租是合情合理合法的。未达到法定解除的条件。王文龙在租赁期内在厂内放任何东西是他的权利任何人无权干涉。照片无异议。提交判决书、裁定书与本案不具有关联性，虽然判决书判决居间协议应予解除，但是与王文龙签订赔偿协议是在判决之前签订的，所以判决书对第三人签订协议不具有约束力。委托书与王文龙签订赔偿协议是两个法律关系。证据12不成立李村镇政府证明已经缴纳相关费用。被告王文龙提供证据：1、2016年12月10日李村镇人民政府出具的证明一份。2、李村镇政府2003年1月20日给王文龙出具的抵帐函。3、2004年6月3日沈立朝的收条一份。4、2016年8月3日原告的诉状。原告在诉状中认可原告在2016年8月3日才发现王文龙占有诉争厂房厂地。5、居间服务合同，2013年7月9日陈建华与被告达成的协议书及佳慧房地产开发有限公司给王文龙的赔偿函。证实华气胜达公司委托佳慧公司在取得竞拍土地中签订相关协议，根据居间协议佳慧公司委托陈建华代表华气公司和该竞拍土地的实际租赁人王文龙签订赔偿王文龙350万元地上附着物及机器设备的协议书，由此原告诉讼请求不能成立。原告华气胜达公司质证认为1、对2016年12月10日李村镇人民政府出具的证明的真实性有异议，起诉前我方曾到李村镇政府财务调取王文龙缴纳诉争厂房场地承包费证据，经李村镇政府财务人员查找，自1998年11月26日签订合同后，至今王文龙未向镇政府缴纳过承包费。现镇政府出具的证明与财务帐目事实不符。该证据中明确注明是王文龙承包原镇化工一厂，2002年前缴清全部费用，之后工程款抵顶10万元，由此说明被告租赁的化工二厂租赁费自2000年10月30日从未缴付过。并且该证据明确表述王文龙租赁费从拖欠的10万元工程款中支付。并非抵顶了全部租赁费。2、证据2抵帐函为复印件，根据民事证据规则的规定，复印件不能做为认定案件事实的依据。该复印件中同样证实王文龙在2003年应缴租赁费从10万元水泥款中支付并非是说抵顶了以后应缴的全部租赁费。证据3是复印件，根据规定不能做为认定案件事实的依据。并且属于证人证言，证人应当出庭作证。4、民事起诉书真实性无异议。但是该证据明确写明在2016年我方才知道被告在厂区内建有大型搅拌站，并非我们不知道王文龙曾经是承包人。居间合同期限3个月至2012年10月11日终止。居间合同期限终止后该公司及工作人员对我公司均无代理权限。我公司从未委托陈建华处理国有（2005）第02-1424号土地及地上附着物及其机器设备等事宜。陈建华与王文龙签订赔偿王文龙350万元地上附着物及机器设备的协议书对我公司不发生法律效力。赔偿函真实性有异议，该证据为复印件根据民事证据规则规定复印件不能作为认定案件事实依据，我公司从未委托陈建华与王文龙解决涉案土地上附着物事宜。2013年7月9日陈建华与被告达成的协议书真实性有异议，该证据为复印件根据民事证据规则规定复印件不能作为认定案件事实依据，我公司从未委托陈建华与王文龙解决涉案土地上附着物事宜。该协议书甲方为我公司，落款在甲方处没有我公司公章，没有我公司法定代表人签字，对我公司不发生法律效力。经审理查明，1998年11月26日李村镇人民政府（甲方）与王文龙（乙方）签订厂房场地租赁合同。合同约定：甲方将化工一厂闲置的厂房及场地租赁给乙方经营使用，租赁期三十年，即自1998年12月1日起至2028年11月30日止。租赁费每年一万三千元。当日对合同进行公证。2000年10月30日李村镇人民政府（甲方）与王文龙（乙方）签订厂房场地租赁合同。合同约定：甲方将化工二厂的房屋14间和土地租赁给乙方经营使用，租赁期二十八年，即自2000年12月1日起至2028年11月30日止。租赁费每年6500元。上述两份合同租赁费每年的年初元月一日前一次性交齐，未经甲方许可，乙方不得将所租厂房场地转租他人，乙方未按规定时间交纳租金时，甲方有权单方终止合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方依约履行，王文龙使用该场地建设腾达水泥厂。2002年以前应交第一份租赁合同租赁费已经全部交清。2003年1月20日李村镇人民政府和鹿泉市腾达水泥建材公司达成协议，李村镇人民政府欠鹿通建筑公司工程款由鹿泉市腾达水泥建材公司租赁费中支付，支付金额10万元。因原鹿泉市李村镇政府下属企业欠鹿泉市农村信用合作联社（以下简称鹿泉信用社）贷款无力偿还，2005年11月15日李村镇政府将其企业资产（北胡庄村东北的土地使用权及地上房产）所有权抵顶给鹿泉信用社，并办理了国有土地使用证和房屋所有权证。2012年8月13日鹿泉信用社将其名下所属鹿泉市李村北胡庄村东北的土地及其地上房产委托河北金辉拍卖有限公司公开拍卖，华气胜达公司竞买成功，8月22日双方签订国有土地使用权转让协议，华气胜达公司并办理了鹿房权证李村字第××号房屋所有权证书和鹿国用（2012）第02-2364号国有土地使用权证书。2016年4月5日王文龙与山东宇通路桥集团有限公司石闫线改建工程项目部签订拌和站租地合同，约定宇通路桥公司使用原腾达水泥厂部分厂区，租赁期限自签订合同之日起至甲方工程结束且机械设备退场止，暂定六个月，租赁费10万元/六个月。合同签订后宇通路桥公司进驻场地，建造搅拌设备并堆积大量石子、沙子建筑材料。另查明2012年7月原告（甲方）与石家庄佳慧房地产经纪有限公司（乙方）签订居间服务协议及补充协议。约定乙方接受甲方委托负责就甲方购买项目土地使用权兴建加气站事宜，代表甲方和相关方洽谈。居间期限3个月。2013年原告与石家庄佳慧房地产经纪有限公司因居间合同一案，霸州市人民法院作出（2013）霸民初字第3829号民事判决书。2012年9月25日石家庄佳慧房地产经纪有限公司致函王文龙：我单位接受河北华气胜达清洁能源投资有限公司授权委托，负责办理购买鹿国用（2012）第02-2364号国有土地使用权兴建加气站事宜。为妥善解决你方在该土地上附着物的赔偿问题，我单位指派经理陈建华与你方进行洽谈、签订相关合同文书。2012年9月25日。2013年7月9日陈建华代表河北华气胜达清洁能源投资有限公司（甲方）与鹿泉腾达水泥有限公司王文龙（乙方）签订协议书，甲方赔付乙方土地附着物总计金额350万元。本院认为，李村镇人民政府与王文龙签订《厂房、场地租赁合同书》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。鹿泉信用社通过抵债方式取得租赁场地土地使用权和房屋的所有权，并进行登记，鹿泉信用社取得涉诉房产的产权。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”，李村镇政府与王文龙所签租赁合同尚在存续期间，租赁期间发生所有权转移，不破除双方之间的租赁关系，鹿泉信用社应当依法承受李村镇政府与王文龙所签租赁合同的权利义务。华气胜达公司与鹿泉信用社签订《国有土地使用权转让协议》，该协议是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。华气胜达公司通过竞买的方式公开取得涉诉土地和房产的使用权和所有权，并办理登记，依法应当承受李村镇政府与王文龙所签租赁合同的权利义务。租赁合同双方规定了在未经出租人许可，承租人不得将租赁物转租他人，承租方未按规定时间交纳租金时，出租方有权单方终止合同。王文龙提交证据显示王文龙与陈建华签订合同，说明其直销租赁合同承受人为华气胜达公司。王文龙未向承受人华气胜达公司缴纳租金，亦未经租赁物的买受人(××)华气胜达公司许可擅自将租赁物转租给宇通路桥公司，华气胜达公司就可以行使原租赁合同中属于出租人(××)一方的权利，有权解除合同，原租赁合同不再继续有效。被告应清理场地并返还土地及房屋，租赁费应支付两年内39000元，其余已超过诉讼时效不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定判决如下：一、解除被告王文龙1998年11月26日和2000年10月30日与李村镇人民政府签订的《厂房、场地租赁合同》。二、被告王文龙于本判决生效之日起五日内将鹿国用（2012）第02-2364号国有土地使用权证书范围内土地上的建筑材料及建筑设备清理完毕，并将鹿国用（2012）第02-2364号国有土地使用权证书范围内土地和鹿房权证李村字第××号房屋所有权证书范围内房屋返还给原告河北华气胜达清洁能源投资有限公司。三、被告王文龙于本判决生效之日起十日内支付原告河北华气胜达清洁能源投资有限公司租赁费39000元。四、驳回原告河北华气胜达清洁能源投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，由被告王文龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员  姬文鹏二〇一七年三月三十一日书记员  赵建芳