北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3936号上诉人（原审原告）：高启明，女，1977年9月17日出生。委托诉讼代理人：金颖，北京市金栋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈秋利，男，1968年8月23日出生。委托诉讼代理人：刘海峰，北京市博仁律师事务所律师。上诉人高启明因与被上诉人陈秋利房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初63008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高启明及其委托诉讼代理人金颖，被上诉人陈秋利之委托诉讼代理人刘海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高启明上诉请求：撤销一审判决，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。事实与理由：一、造成本案纠纷的起因是陈秋利由于房价突然上涨近百万，不愿出售房屋，陈秋利作为单方违约者既没有法定解除权也没有约定解除权，一审法院认定解除合同缺乏事实及法律依据；二、高启明在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时具有民事权利能力，且系完全民事行为能力人，其签订的合同是高启明与陈秋利的真实意思表示，是合法有效的合同；三、高启明在一审法庭辩论前具备购房资格，双方签订的合同应继续履行；四、涉案的房屋买卖合同并未违反行政法规的强制性规定，不存在合同无效及解除合同的情形；五、涉案房屋已经网签成功，具备继续履行的条件，应判决继续履行。陈秋利同意一审判决。2016年10月，高启明向一审法院起诉请求：高启明与陈秋利于2016年4月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定:陈秋利将位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9号楼12层×号房屋（以下简称×号房屋）出售于高启明，房屋总价款为420万元。高启明于2016年4月27日支付定金50000元，双方于2016年5月17日办理完网签。陈秋利应于2016年5月30日前向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年7月1日前办理完毕解除抵押登记手续。在合同约定期限内，高启明依约履行合同义务，向评估公司支付了评估费并着手办理房屋贷款的相关事宜。但陈秋利未按约定履行房屋解除抵押手续，且明确表示不同意出售房屋，构成违约。现高启明诉至法院，要求法院依法判令继续履行高启明与陈秋利之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，陈秋利配合高启明办理×号房屋的评估、过户及交付手续，陈秋利每日按照房屋总价款万分之五的标准支付自2016年9月1日起至×号房屋过户并实际交付给高启明之日止的违约金，并承担本案全部诉讼费用。陈秋利一审辩称：陈秋利不同意高启明的诉讼请求。陈秋利未违约，在合同生效前陈秋利已经表示不再继续履行合同，此后都是中介公司在操作，陈秋利只同意返还定金，面签及评估都是高启明在单方履行合同，网签也未经过陈秋利的授权，是中介公司为了收取中介费用擅自进行的，这种行为是违背法律规定的。陈秋利要求解除双方签订的房屋买卖合同，已经另案立案，不同意高启明对其进行赔偿的诉讼请求。一审法院经审理查明：2016年4月27日，陈秋利作为卖房人（甲方）、高启明作为买房人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：甲方将×号房屋卖于乙方，房屋成交价格为4200000元，乙方于2016年4月27日向甲方支付定金50000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方应于2016年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月1日前办理完毕抵押登记手续。乙方于该房屋过户当天的过户之前，将首付款1170000元（包含前期支付定金50000元）自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应于该房屋网签出来当天，共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方贷款金额为3000000元。在2016年9月1日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需要按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方承诺在2016年5月15日之前，自己的婚姻状况是离异的状态，乙方若因离异后，乙方没有购房资质，三方免责。合同签订后，高启明向陈秋利支付定金50000元。一审审理中，陈秋利向法庭申请到山东省济南市天桥区民政局调取高启明的婚姻状况材料。经法定程序，山东省济南市天桥区民政局向法院出具离婚登记审查处理表和离婚协议书，显示高启明于2016年5月3日在该单位登记离婚。陈秋利、高启明对以上证据的真实性均予以认可。陈秋利表示，在签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，高启明不具备购房资格，合同自始不成立。高启明对以上证据真实性予以认可，对关联性不予认可，表示系房价升高，陈秋利不同意卖房了。一审审理中，高启明申请证人莫×出庭作证。莫×陈述称：2016年4月27日高启明、陈秋利在莫×公司签订了房屋买卖合同，签定合同之前陈秋利明确表示他爱人同意卖房，但是他爱人在国外不能回来。签合同后大约过10个工作日可以网签，双方签字即可上传。莫×给陈秋利打电话让他来签字，但是陈秋利说太远了，他就不来了，让莫×代签，莫×就替陈秋利在网签合同上签字了。陈秋利给莫×授权了，莫×有一份授权委托书。但是后来陈秋利说他爱人不同意卖房。莫×告知他不卖房要承担的违约责任，他也认可。高启明、陈秋利对证人证言的真实性均予以认可。陈秋利表示莫×认可网签合同不是陈秋利本人签字，而是莫×签字。一审审理中，莫×向法庭提供授权委托书，写明：陈秋利作为卖方，高启明作为买方，共同委托受托人北京森林房地产经纪有限公司。委托事项为：委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量买卖合同网上签约手续。委托期限，自授权委托书签发之日起至委托事项办理完结之日止。高启明、陈秋利对委托书真实性均予以认可，陈秋利表示委托书确系陈秋利本人签字。但是该委托书的代理事项不明确，房屋买卖双方进行网上签约备案，只能通过房地产中介公司的专用钥匙盘进入该网络系统进行操作，因此，买卖双方委托中介公司代为办理网签操作是很自然、合理的程序事宜。这并不意味着中介公司可以代本人在网签合同上签字确认，网签合同的签字确认必须有本人的明示专项委托才可以。而该委托书中并未有此项内容，只能理解为代为办理网签的程序事宜。因此，中介公司代陈秋利在网签合同上签字确认的行为属于超越代理权限的行为，应认定为无效代理。一审法院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。高启明在与陈秋利签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，不具备相应的民事权利能力，该合同内容违反行政法规的强制性法律规定，是不合法的，应予解除，合同解除后合同的权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另，根据莫×证言，网签合同为莫×代替陈秋利签名，而根据委托书的约定，莫×不享有代表陈秋利签名的权利，莫×代为签名的行为亦未得到陈秋利的追认，为超越代理权限的行为。故对高启明之要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、陈秋利配合过户、陈秋利支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月判决：驳回高启明的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、离婚登记审查处理表及离婚协议书、莫×证言、委托书等证据在案证明。本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应依约履行。履行合同应遵守诚实信用原则。本案中，陈秋利与高启明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》内容符合法律规定，合法有效。陈秋利所述高启明的购房资格问题，不属于决定合同效力的因素，且高启明在合同约定的时间内符合了条款规定。故陈秋利以高启明不具有签订合同的权利能力为由解除合同的主张，本院不予采纳。根据本院查明的情况：高启明在签署合同之后，即按照合同约定交纳了5万元定金。故涉案合同已经处于履行阶段。陈秋利主张涉案合同双方均未实际履行的意见，与事实不符，本院不予采信。在高启明交纳定金后，陈秋利与高启明就合同是否继续履行产生纠纷。该纠纷涉及的主要争议事实为网签合同的签名代理权问题。网签合同属于政府在监督管理房地产交易过程中的备案性合同。网签合同是否履行虽不影响本案争议合同的效力，但网签合同的签订属于本案争议合同履行过程中的重要环节。故网签合同能否妥当履行影响到本案诉争合同继续履行的效果。本案中，陈秋利主张房屋中介公司超越代理权限在网签合同中进行签名，侵害其正当权利。从作为证据的授权委托书内容来看，陈秋利的委托事项为：委托中介公司协助办理交易房产的网签手续。该委托事项本身较为模糊，本院难以认定协助内容是否包括签名授权。故陈秋利对此提出异议属于情理之中。但陈秋利以自己授权不清作为主张解除涉案合同的理由之一，本院难以认同。虽然陈秋利主张解除合同的理由，本院不予采纳，但在本案一、二审审理过程中，双方当事人已经表现出对对方履行合同的诚实信用度所产生的极大怀疑。依据合同法原则，诚实信用是合同能够签订并得以正常履行的重要基础，现双方均对对方的诚信度产生怀疑，故该合同实际已经缺乏继续履行的牢固基础。尤其本案涉及的交易财产属于房屋类，财产价值巨大，交易手续复杂，继续履行需要双方当事人的协作配合。而根据本案的现实情况，双方当事人尤其是卖方陈秋利显然难以再配合之后的房产交易手续的办理，而买方高启明对于陈秋利的诚实信用亦产生巨大怀疑。故本案合同即使能够继续履行也必然产生极大成本，况且在陈秋利明示拒绝履行合同的状态下，该合同实际已经难以具备履行的条件。故综合上述实际情况，本院认定一审法院判决驳回高启明要求继续履行合同的诉讼请求并无不当。但陈秋利应对其拒绝履行合同的行为承担相应责任。鉴于高启明未就责任承担问题在本案中提出具体的诉讼请求，故本院不宜对此进行处理，其可另行解决。综上所述，高启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由高启明负担（已交纳）。二审案件受理费100元，由高启明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员     赵纳二〇一七年三月三十一日法官 助理     冯妍书 记 员  祖志贤