江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终6504号上诉人（原审被告）：徐州世茂新城房地产开发有限公司，住徐州市云龙区郭庄路xx号世茂外街八号楼x座。法定代表人：汤沸，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵东菊，江苏谐尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘学同。上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人刘学同商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4801号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人世茂公司委托的诉讼代理人赵东菊，被上诉人刘学同到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人世茂公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院认定涉案房屋的质量问题给刘学同的正常居住使用造成影响没有事实依据，被上诉人举证的维修单都是复印件且没有证据证明涉案房屋质量问题影响其正常居住。2、一审判决参照双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式没有事实和法律依据，上诉人不存在逾期上房的情况，已按照约定时间完成了房屋交付，即使上房后发现质量问题，上诉人进行了及时的处理，被上诉人在确认后进行了装修入住。被上诉人刘学同辩称：涉案房屋从开始购买直到2015年11月，一直无人居住，因为房屋一直在维修。2010年6月30日上房，2010年7月1日下大雨，发现屋里进水，多次维修都没有解决问题，直到2014年3月份，才发现真正的原因：墙上面没有斜切砖，砖对缝之间没有灰，架子孔没有封住。一审法院审理查明：2009年6月3日，刘学同及刘x与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：刘学同购买世茂公司开发的世茂东都x期x号楼x单元xxx室房屋，房屋总金额为665315元。合同约定世茂公司应在2009年12月31日前将具备取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付刘学同使用。合同补充协议（一）第4条约定，如出卖人不能在规定的期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即至2010年6月30日，含当日）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行。出卖人逾期交房超过六个月但未超过九个月，自宽展期届满的第二条起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过九个月的，买受人有权解除合同。……若在书面交房通知确定的交房日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于宽限期届满的第二天其至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。……2010年7月，刘学同办理了涉案房屋的上房手续。刘学同主张上房后即发现房屋存在漏水的情况，并向世茂公司告知进行维修。刘学同提供的房屋验收确认表反映出房屋存在以下问题：厨房、北卧室、东南卧室窗户关不死，主卧室、墙面渗水严重……刘学同提供了2013年7月26日的维保整改消项确认单，该确认单中反映出有外墙渗水（已修过多次）的保修内容，初判责任方为八局；2013年8月26日的维保整改消项确认单，该确认单中反映出有房子渗水（10、11、12年多次维修）的保修内容，初判责任方为八局；2014年3月14日的维保整改消项确认单，该确认单中反映出两个卧室渗漏、室内墙皮多处开裂的保修内容，初判责任方为八局。上述三份确认单均有物业服务中心的工作人员签字。刘学同另提供一份盖有中建八局第三建设有限公司徐州分公司印章的世茂x区x-x-xxx室内维修方案，内容为：一、外墙渗水及主卧室、次卧室地板更换具体处理步骤：1、用錾子将墙砖底部錾出15cm高，8-10cm深的凹槽；2、用掺入5%防水剂的C20细石砼将所有可能疑是渗水的墙体的洞口、凹槽及缝隙封堵密实；3、其他需要处理的墙面（离室内地面55cm）重新用1:2.5的水泥砂浆抹灰（抹灰厚度为1.5cm），待抹灰层自然风干后，做一层丙纶防水层（防水层高度为55cm）；主卧室东墙因过水面积较多墙皮全部铲除，重新抹灰；4、防水层施工完毕后再抹灰，抹灰标号及厚度同第二项所述；5、待第二遍抹灰自然风干后，由专业内墙油漆工处理墙面（本次维修过的墙体整墙刷乳胶漆）；6、主卧室及次卧室的被雨水浸泡部分由专业地板厂家负责更换（因浸泡过雨水及维修过程中损坏部分）。二、成品保护措施……三、墙体开裂：墙体裂缝部位将抹灰层铲掉，每边10cm，然后粘贴钢丝网，重新抹灰，粘贴网格布后，重新批腻子在墙面修补部位腻子后，打磨后正面墙乳胶漆。四、施工时间1、南北卧室渗水部位维修时间：共需要17天时间；2、墙体裂缝维修时间：15d；3、从2014年5月15日开始，截止2014年6月10日前，所有维修工作结束。世茂公司于2014年6月9日向中建八局发送工程联系函，内容为：“我部于2014年4月22日及2014年5月29日两次发送工程联系函要求贵司维修E区2-2-202室渗水问题（联系函已通过快递送达），截止今日，我司并未接到贵司任何关于x-x-xxx室维修处理方案的书面回复。我司认为贵司已接受由第三方维修的方案及价格（方案及价格已于002号联系函中告知）。现我司将委托第三方进行维修，所产生的维修费用直接从质保金中双倍扣除，不包含业主提出的其他赔偿事宜……”后世茂公司委托上海昌硕建筑装饰工程有限公司对刘学同的房屋进行了维修。该公司出具维修情况说明：“我单位上海昌硕建筑装饰工程有限公司受徐州世茂房地产开发有限公司委托，于2014年7月1日进入徐州世茂翡翠谷小区2号楼2单元202室进行外墙渗漏维修，于2014年9月15日维修完成撤场。”刘学同提供的房屋照片也反映出涉案房屋存在渗漏情况及墙体有裂缝的情况。刘学同主张世茂公司在维修过程中给其造成了损失：延期上房租房费97500元；安装空调租用梯子花费100元租金、2015年3月份空调加氟铜管花费400元、世茂公司工商登记查询费230元、窗帘配件安装共770元、窗帘干洗花费960元、石膏板安装3张花费1275元、墙纸更换花费1800元、4张光盘制作费共360元、空调修理费2200余元、图文照片花费460元、优盘花费40元、因为漏水造成瓷砖空鼓重新贴瓷砖花费8737元一审法院审理认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。本案中，刘学同购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，可以认定本案世茂公司出售给刘学同的房屋存在质量缺陷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故世茂公司应对刘学同房屋进行维修，并赔偿损失。刘学同主张因房屋质量问题严重影响其正常居住使用，世茂公司应按每月1500元支付其租金损失97500元。根据查明的事实，涉案房屋自上房起刘学同就反映房屋漏水问题，世茂公司也进行了多次维修，但漏水问题一直未彻底解决。直至2014年9月，世茂公司委托第三方才将涉案房屋维修完毕。在这一过程中，该房屋存在的质量问题确实给刘学同的正常居住使用造成了影响，也造成了损失。刘学同虽然办理了上房手续，但接受的房屋存在裂缝、渗漏等情况，给刘学同的房屋正常使用造成了妨碍，属于一种瑕疵交付。故对刘学同的损失参照双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式计算，刘学同主张的损失数额97500元，未超过上述数额，对其主张予以支持；刘学同主张的其他损失，未提供充分证据证实，法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，遂判决：一、徐州世茂新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘学同损失97500元。二、驳回刘学同的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：一、关于涉案房屋是否影响到被上诉人正常居住的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被上诉人按照合同约定向上诉人支付了全部购房款，上诉人有义务按照合同的约定交付房屋，但上诉人向被上诉人交付的涉案房屋存在“多处渗漏、墙皮干裂”等质量问题，上诉人应当对存在质量问题的涉案房屋进行维修，直至达到合同约定的质量标准。从本院查明的事实来看，虽然上诉人对涉案房屋存在的质量问题进行了多次维修，但直到2014年9月15日，涉案房屋的质量问题才得以解决，在涉案房屋的质量问题得以解决之前，被上诉人不宜在涉案房屋居住，对此产生的损失上诉人应当承担责任。也就是说对于2010年6月30日至2014年9月15日，涉案房屋因漏水维修给被上诉人造成的损失，上诉人应当承担赔偿责任。二、关于一审法院认定被上诉人损失是否得当问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如前所述，由于上诉人交付的涉案房屋存在质量问题导致了被上诉人不能正常居住。被上诉人不能在涉案房屋内正常居住的期间为：被上诉人接受涉案房屋（2010年6月30日）至涉案房屋的质量问题经过修复并得以解决（2014年9月15日），被上诉人在此期间的损失，上诉人应当予以赔偿。对被上诉人来说，其不能正常居住涉案房屋的损失相当于上诉人延期交付房屋的损失。对于上诉人延期交房，合同补充协议（一）第4条进行了明确约定，原审法院支持被上诉人损失数额97500元，并没有超过上诉人从2010年6月30日交付涉案房屋到涉案房屋修复完毕（2014年9月15日）这一期间逾期上房的损失。综上，上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2237元，由上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年三月一日书记员 葛文伟