云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1932号原告：黄亚娇，女，汉族，1964年2月6日出生，住云浮市云城区。委托代理人：陈耀钦，广东言邦律师事务所律师。委托代理人：张丽丽，广东言邦律师事务所实习律师。被告：云浮市岱城实业发展有限公司。住所地：云浮市云城区天柱路怡富花园第**首层**商铺。法定代表人：陈龙飞。委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。原告黄亚娇诉被告云浮市岱城实业发展有限公司（以下简称“岱城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告黄亚娇的委托代理人陈耀钦，被告岱城公司的委托代理人叶木全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄亚娇诉称：原告黄亚娇与廖某堂为夫妻关系。2015年1月28日，原告黄亚娇和廖某堂与被告岱城公司签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了位于云浮市云城区××路文笔××商品房××套。同年2月4日，原告向被告要求购买负一层编号为CXXXX的小车位一套，但被告要求先签《认购书》并支付定金后再签订相关买卖合同，原告遂与被告签订了一份《认购书》，该《认购书》约定：1、认购商品房为负一层小车位CXXXX；2、认购价、成交价138000元；3、签订本认购书的同时，认购人缴纳认购定金20000元；4、付款方式为按揭贷款：本认购书签署后7天内认购人须到文笔xx付清首期房款（含定金）：48000元，并签署《广东省商品房买卖合同》，90000元余款同时申请办理银行按揭。原告于次日即2月5日向被告支付了定金20000元，被告同时向原告开具了《收据》一张。被告收到原告支付的定金后便没有通知过原告前往交付首期购房款和签署《广东省商品房买卖合同》，原告为此多次主动要求被告收取首期购房款并签署《广东省商品房买卖合同》，但被告均以各种理由进行拖延并拒绝与原告签署商品房买卖合同。后经查询云浮市国土资源和城乡规划管理局官方网站，被告已擅自将原告意欲购买的编号为CXXXX的小车位所在原负一层地下室的规划、设计进行了变更，甚至是直接以变更了的负二层地下室的规划、设计覆盖原负一层地下室的规划、设计，即直接撤销了原负一层地下室的规划、设计，在报经规划部门批准后将原负一层对应地下室进行了大规模改建，但被告并未就此书面通知过原告。目前，被告已无法亦无意在约定的期限内向原告交付约定的小车位并与原告签订《广东省商品房买卖合同》。根据《商品房销售管理办法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等之规定，被告在收取原告购买小车位定金20000元后，擅自变更、撤销原负一层地下室的规划、设计，已无法向原告交付原告意欲购买的原负一层CXXXX号小车位，被告同时未就变更、撤销事宜在规定的时限内书面通知原告等行为已构成根本性违约，被告应依法向原告承担双倍返还定金40000元的违约责任。据此，请求法院判令：1、被告岱城公司双倍返还原告黄亚娇购买小车位定金40000元；2、本案所有诉讼费由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：居民身份证，证明原告主体资格。商品房买卖合同，证明原告黄亚娇和廖某堂与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了位于云浮市云城区××路文笔××商品房××套事实。认购书，证明原告与被告签订了《认购书》，并约定了购买的小车位所在位置、编号、价款以及原告需缴纳定金的金额和期限等内容的事实。收据，证明原告已向被告交付定金的事实。文笔xx（A01栋、A02栋）原负一层地下室规划、设计图纸，证明原告意欲购买的原负一层CXXXX号小车位所在位置、四至结构、户型朝向和原负一层地下室规划、设计内容的事实。文笔xxA01栋、A02栋设计方案调整批前公示和变更前后附图，证明被告已擅自将原告意欲购买的编号为CXXXX的小车位所在原负一层地下室的规划、设计进行了变更，甚至是直接以变更了的负二层地下室的规划、设计覆盖原负一层地下室的规划、设计,即直接撤销了原负一层地下室的规划、设计的事实。被告岱城公司辩称：1、认购书约定认购书签署后七天内认购人需到文笔xx支付首期款并签订合同，被告没有拒绝与原告签订有关买卖合同。2、地下室实际上有两层，原告在认购时实地察看当时的地下车库的情况，原告是清楚情况，从总平面图规划调整说明的备注说明事实上只有两层，原告也察看过平面图和现场情况。3、原告所购买的车库的位置、功能、面积、户型、结构及其他事项没有变更，只是在标注的数字代码变更，从CXXXX变更为CXXXX，车位前有墙体变更为没有墙体，拆除墙体后变为增加了部分摩托车，摩托车位并没有妨碍小车位使用，小车位的其他情形没有变更，是不影响原告车位使用和面积。故此，请求法院综合本案的情况，驳回原告的请求。被告为其辩解提供的证据有：营业执照、法人代表证明书、身份证，证明被告的主体资格。《认购书》、《收据》、原告购车位时出示的图纸（附件一），证明1）原告（认购人）就认购负一层CXXXX号小车位与被告（出卖人）共同签订了《认购书》，明确约定双方的权利义务。2）被告在签订认购书时支付了20000元定金，但被告未能按认购书中的约定在7日内将首期房款付清并与被告签订《广东省商品房买卖合同》的行为已构成违约。3）在原告认购并到车位现场勘查时，被告向原告所出示的就是本设计图纸，从图纸可以知道，标识为CXXXX号的小车位为原告所认购的车位，并注明着“黄亚娇”。图纸中注明了“文笔xx（A01栋、A02栋）负一层车位”，因此，原告在认购车位时已实际知道是负一层车位。《总平面图规划调整说明》、《公示》、规划变更前的图纸（附件二）、规划变更后的图纸（附件三），证明规划变更的相关情况和经过，原告到车位现场进行过勘察，被告亦口头告诉了原告认购书中所编号是临时的，会统一进行调整，原告是知道这一事实的。照片，证明原设计在原告所认购车位前方的墙体拆除变更，原告认购的只是小车位，该小车位结构方式、四至、使用功能、使用面积均没有作任何变更，也根本没有影响到原告所认购车位的使用问题。经审理查明：2015年1月28日，原告黄亚娇和廖某堂与被告岱城公司签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了位于云浮市云城区××路文笔××商品房××套。同年2月4日，原告向被告要求购买小车位，为此，原告（认购人）与被告（出卖人）签订了一份《认购书》，约定：认购商品房为负一层CXXXX号小车位，认购成交价为138000元，签订认购书的同时，认购人缴纳认购定金20000元；付款方式为按揭贷款，本认购书签署后7天内认购人须到文笔xx付清首期房款（含定金）：48000元，并签署《广东省商品房买卖合同》，90000元余款同时申请办理银行按揭。认购条款第1条约定：本（认购书）签定之日起7天内认购人未能向出卖人缴付首期购房款和签署《广东省商品房买卖合同》，即视为认购人违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出卖人有权不予退回认购人已缴付的定金及其他费用，并有权将该商品房另行出售，无需另行通知认购人。《认购书》还对相关其他事宜进行了约定，原、被告在《认购书》上盖章或签名按印予以确认。2015年2月5日，原告交付了购买上述车位的定金20000元给原告。2015年7月16日，被告向云浮市国土资源和城乡规划管理局发出《总平面图规划调整说明》，载明：岱城公司开发建设的文笔xx工程项目在建设过程中，作了局部施工调整，具体内容如下，1、负三层地下室，原规划方案为（1）面积4335.38平方米，（2）小车位99个，（3）原有200立方米生活水池，2015年9月拟申报调整为：面积3639.37平方米，小车位88个，摩托车位71个，取消生活水池，改有无负压供水，调整了风机房；2、负二层地下室，原规划方案为（1）面积3879.96平方米，（2）小车位72个，2015年9月拟申报调整为：面积3344.28平方米，小车位62个，摩托车位69个，调整了配电房位置，调整了风机房位置，增加商铺三卡，面积分别为181.21平方米，74平方米，71.85平方米；……。备注说明：1、本工程项目实际地下室只有两层，原报规划局的图纸因为考虑到一、二期地下室的高差，所以在一期图纸标注为负二层、负三层地下室，现申请变更为：负一层、负二层。……。其后，云浮市国土资源和城乡规划管理局发布了《云浮市岱城实业公司文笔xxA01-A02栋设计方案调整批前公示》，公示内容载明：规划公示时间及期限为2015年10月28日至11月6日，项目概况：文笔xx申请对A01-A02栋设计方案进行调整，具体调整内容如下：（1）原负三层地下室更名为负二层地下室，小车位由99个变更为88个，增加摩托车位71个，取消原生活水池，改用无负压供水，调整了风机房位置；（2）原负二层地下室更名为负一层地下室，小车位由72个变更为62个，增加了摩托车位69个，调整了配电房和风机房位置，增加了三个商铺位。……。另查明，原告购买车位时被告出示的图纸标明“文笔xx（A01栋、A02栋）负一层车位，标示了包括原告购买的CXXXX号车位的具体位置，CXXXX号车位后没有设置摩托车位。文笔xxA01-A02栋变更前的设计图纸是于2014年9月，由裕达建工集团有限公司（施工单位）与云浮市永安建设工程监理有限公司（监理单位）共同对由北京森磊源建筑规划设计有限公司设计的图纸签名加盖“竣工图”印章，该设计图纸为“地下二层平面图”。2015年9月，经云浮市国土资源和城乡规划局确认变更后的设计图纸，标识着“地下一层平面图”，该图纸与原来原告购买车位时被告出示的图纸为同一层，注明一期地下一层建筑面积为3344.28平方米，一期机动车位62个，其中2个子母车位，一期摩托车位69个，其中7个子母车位，原告购买车位的位置标示编号为CXXXX号,前面有一排摩托车位。庭审中，被告确认原告购买的小车位的位置前方有一面墙，现该墙体已拆除，认为车位前建设的摩托车位并没有影响原告的使用，要求继续履行合同。被告并没有提供将车位前的墙体拆除及建设摩托车位等的变更情况告知原告的证据。原告称被告并没有将上述变更情况告知原告，且被告增加了摩托车位等变更，对原告的实际使用产生影响，容易碰到小车，不愿意继续履行合同，要求解除买卖关系。原告称其按照《认购书》约定时间，多次与被告的销售人员沟通，但被告知未出具合同，暂时无法签订。被告则认为原告未在签订《认购书》7天内到被告处签订车位买卖合同，属于违约，即使解除合同，亦应当按《认购书》的约定扣除定金，不得返还。本院认为：原、被告签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方构成定金合同法律关系，合法有效，本院予以确认。本案中，因购买涉案的小车位，原、被告于2015年2月4日签订了《认购书》，原告并交纳了定金，根据《认购书》中的条款约定，其应自签订《认购书》之日起7日内前往文笔xx签订《商品房买卖合同》。虽然原告表示多次要求被告与其签订合同，但原告未提供任何证据证明其于签订《认购书》7天内曾至被告处要求签订《商品房买卖合同》，而被告并不同意签订合同，导致商品房买卖合同未订立的证据，应承担举证不能的后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告主张按照《认购书》的约定，原告在签订认购书之日起7天内未能向被告缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购人违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出卖人有权不予退回认购人已缴付的定金。该条款属于约定一方解除合同条件成就时的后果，依照上述法律规定，被告有通知原告的义务，但被告至今未通知，庭审中亦明确表示合同继续履行，故定金合同仍未解除。《商品房销售管理办法》第二十四条第二、三款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”基于《认购书》至今未解除，即双方仍处于买卖关系的状态，原告向被告认购的小车位，现已设计变更，小车位所在的负一层增加了69个摩托车位，三个商铺位，小车位前面的墙体被拆除，且在原告认购的小车位前面就有部分摩托车位，该调整确实出现了影响原告定购的小车位使用功能的情形。综合原、被告的上述行为，双方对导致未能签订正式的《商品房买卖合同》均有责任，双方均有权主张解除定金合同，故原告请求解除《认购书》合理合法，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《认购书》的约定，如因原告的原因导致双方不能签订《商品房买卖合同》，则其交纳的定金被告有权不再返还，但对于如因被告原因导致双方不能签订《商品房买卖合同》应承担何种违约责任则并未明确。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。同时，《中华人民共和国合同》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现实生活中，购房者由于信息的不对等、专业知识的欠缺等因素往往处于弱势地位，而被告作为专业的房产公司，不应利用自己的优势地位在签约过程中加大对方责任同时免除自身责任。被告主张不予退回原告已缴付的定金，理据不足，本院不予支持。最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”结合本案原、被告的行为，是因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告应向原告返还已收取的定金20000元。由于并非被告单方的原因导致未能订立商品房买卖合同，原告亦有过错，故本案不适用法律关于定金的规定处理，原告主张被告双倍返还定金理据不足，本院不予支持。最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于双方对未能订立商品房买卖合同均有过错，原告交纳了定金给被告，至今未能订立商品房买卖合同，确实造成原告的损失，定金由被告占有、支配，为此，应由被告支付从原告交纳定金的2015年2月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告黄亚娇与被告云浮市岱城实业发展有限公司于2015年2月4日签订的《认购书》。被告云浮市岱城实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还购买小车位定金20000元及利息（利息从2015年2月5日至付清款日止以退还的定金为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给原告黄亚娇。二、驳回原告黄亚娇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费800元，适用简易程序审理，减半收取400元（原告已预交），由原告黄亚娇负担180元，被告云浮市岱城实业发展有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一七年三月十三日书记员  麦绮莹冯秋梅