成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1282号原告：成都朗基房地产项目投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区航空路*号*栋*楼*号。法定代表人：杨绍伟，成都朗基房地产项目投资管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵潇巍，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，泰和泰律师事务所律师。被告：谢大芬，女，1965年8月5日出生，汉族。原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司（以下简称朗基公司）与被告谢大芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告朗基公司的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。被告谢大芬经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本案现已缺席审理终结。原告朗基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费20491.29元（从2016年1月1日计算至2016年12月31日，当庭更正为20334.24元）及违约金（以欠付物业服务费为计算基础，每日按应缴未缴费用的万分之五计算，从2016年1月1日计算至实际付清之日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年10月14日，成都市朗基望锦地产有限公司依法选聘原告为位于成都市锦江区龙舟路2号的朗基望今缘的前期物业管理公司。被告于2013年3月21日从望锦地产购买望今缘房屋，被告应承担自物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，并于每年6月15日前和12月15日前向原告预交半年物业服务费用，物业服务费按7.2元/月/平方米计收。原告一直为望今缘提供物业服务至今。但被告未按合同约定支付2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费，本案起诉后，被告向原告支付了2015年所欠物业服务费，但仍尚欠2016年度的物业服务费，故提起诉讼。被告谢大芬未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，原告与成都朗基房地产项目投资管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为朗基望锦（朗基·望今缘）”进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务；物业公共服务费的收费标准为：住宅用房12元/月/平方米。物业服务费用按半年预交纳，业主应在每年的12月15日前、6月15日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，按每月应缴未缴费用的万分之五支付。合同期限自2010年10月14日12时起至首届业主大会成立签订新的《物业服务合同》止。谢大芬系成都朗基房地产项目投资管理有限公司开发的朗基.望今缘房屋业主，房屋建筑面积235.54平方米。《商品房买卖合同》约定前期物业服务费为7.2元/月/平方米。成都朗基房地产项目投资管理有限公司于2013年12月26日交付房屋。房屋信息摘要3显示，位于成都市锦江区龙舟路2号房屋建筑面积为235.35平方米。原告陈述，被告未按约交纳2015年7月至2016年12月这期间的物业服务费，本案起诉后，被告向原告支付了2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理费，尚欠2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费共计20334.24元。以上事实的认定,有原告提交的原告的《营业执照》、被告的身份证复印件、《前期物业服务合同》、房屋信息摘要3、《商品房买卖合同》及补充协议等证据材料以及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，原告与建设单位成都朗基房地产项目投资管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告具有约束力。当事人均应依约履行各自的义务。根据合同约定，物业服务费用按半年预交纳，业主应在每年的12月15日前、6月15日前履行交纳义务。因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，故对原告陈述其要求被告支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计20334.24元，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，本案现有证据不能证明原告起诉前对被告进行了书面催收，但原告于2016年3月提起诉讼向被告主张权利应视为原告的书面催收行为，且起诉后，被告支付了部分物业服务费。截至开庭之日，被告仍未按时足额支付物业费。现原告请求被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于违约金。根据《前期物业管理服务合同》约定，物业服务费用按半年预交纳，业主应在每年的12月15日前、6月15日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，按每月应缴未缴费用的万分之五支付。2016年1月至2016年12月的物业公共服务费共计20334.24元，2016年1月至6月的服务费应于2015年12月15日前缴纳。2016年7月至12月的服务费应于2016年6月15日前缴纳。截止2017年1月24日止的违约金，根据协议约定，经计算应为3197.56元，本院予以确认。自2017年1月25日至实际付清之日止的违约金，应以尚欠物业服务费20334.24元为基数，按日万分之五计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：被告谢大芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司支付物业服务费20334.24元，并支付违约金（截至2017年1月24日的违约金为3197.56元，自2017年1月25日起至实际付清之日止的违约金，以20334.24元为基数，按每日万分之五计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元、公告费600元及后续因送达本裁判文书产生的费用，由被告谢大芬承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐俊杰人民陪审员  罗 平人民陪审员  徐立琼二〇一七年三月二十二日书 记 员  向 娟记 录 员  郭 佳附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。