江西省石城县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0735民初1532号原告陈青华，男，1981年6月6日生，汉族，经商，住石城县。原告陈祯祺，男，1960年6月25日生，汉族，经商，住石城县。委托代理人赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师，执业证号：13607201410645749，特别授权代理。被告范大传，男，1969年9月11日生，汉族，经商，户籍地石城县，现住石城县。委托代理人赖坤发，石城县法律援助中心律师，执业证号：13607199980780046，一般授权代理。原告陈青华、陈桢祺与被告范大传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖国栋，被告范大传及委托代理人赖坤发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈青华、陈祯祺向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付租金62333元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2015年7月29日，被告范大传与江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订了租房协议书。协议中约定：租房房屋为石城县迎宾花园西边地下室，租金每半年37400元，提前一个月支付，先付后使用。2015年11月30日，江西省石城县隆辉房地产开发有限公司通过拍卖形式，把房屋出卖给原告陈青华、陈祯祺，原告在2015年12月7日支付了购房款。2016年1月份，被告本应按协议约定支付房租给原告，但经原告多次催促都未支付。无奈，原告于2016年9月7日向被告下达了解除租房合同通知书，被告既不搬离所租赁的房屋也不支付租金。据此，根据双方约定及相关法律法规，特向法院提起诉讼。被告范大传辩称：1、被告没有交纳租金，不是被告故意拖欠，而是原告为达到解除租赁合同目的而故意拒收租金所致。被告在2016年1月至7月，多次向原告陈祯祺交纳租金，但原告陈祯祺明确拒收。因出租的房屋没有办理房产证，无法在房管部门查找到房屋所有权人，因此被告无法向公证机关办理提存公证。原告在诉状中说多次向被告催收租金，纯粹撒谎。2、被告只知道原告陈祯祺在出卖迎宾花园地下室竞价时取得了被告承租的房屋，不知道原告陈青华也是产权人之一。被告和原告陈祯祺都是开发迎宾花园项目的房地产开发公司的隐名股东，在登记的股东曾某名下享有部分股份。被告和原告陈祯祺也都参加了2015年11月30日迎宾花园地下室出卖的竞价。竞价的结果是曾某取得东面和中间的地下室，原告陈祯祺取得西面的地下室，不存在陈青华与陈祯祺共同竞得西面地下室的事实。陈青华未向被告出示过其购买地下室的依据，更从未向被告提出过缴纳租金，因此被告不可能向陈青华缴纳租金。3、原告陈祯祺也是诉争房屋的承租人之一。地下室出卖前，石城县隆辉房地产开发有限公司决定将地下室出租时，被告与包括原告陈祯祺在内的其他七人经过协商，决定合伙承租地下室，以被告名义与石城县隆辉房地产开发有限公司签订房屋租赁合同。承租后，全体合伙人将地下室以更高的租金转租给他人，赚取的差价由合伙人分取，其中陈祯祺也分了一份转租差价。正是由于转租房屋可以产生租金差价，原告陈祯祺与陈青华在买下地下室后才产生了要将地下室收回的动机。原告为了达到目的，故意拒收被告的租金，以制造被告违约而达到解除租赁合同的目的。因此，原告的行为完全违背诚实信用的民法原则，依法不应当得到支持。综上所述，只要原告愿意收取租金，被告随时可以向其交纳应交的租金。原告因为故意不收取租金，进而导致被告“违约”，不符合解除合同的条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年7月29日，被告范大传与江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订了《租房协议书》，双方约定江西省石城县隆辉房地产开发有限公司将位于石城县迎宾花园西边地下室共计面积445.5㎡出租给被告范大传，每年租金74800元（14元/㎡/月），租赁期12年，自2015年8月1日至2025年9月30日，签订日起两个月内为装修期，不计租金。2015年8月1日至2018年9月30日三年内租金不变，三年后按前一年租金的5%递增直到合同终止。租金的缴纳时间按每半年一次交付租金，被告范大传必须提前一个月交付给江西省石城县隆辉房地产开发有限公司，每半年37400元，先付后使用。合同中还约定，如出租方将产权转卖，则买方应遵守本协议。协议签订后，原告向江西省石城县隆辉房地产开发有限公司缴纳了2015年9月30日至2016年3月30日的租金共计37400元。2015年11月30日，江西省石城县隆辉房地产开发有限公司通过公开竞拍的方式将被告范大传所承租的地下室转卖给了原告陈祯祺、陈青华，原告陈祯祺、陈青华于2015年12月7日支付了购房款合计122.2万元。2016年9月7日，原告向被告范大传邮寄一份解除租房合同通知书，要求解除被告范大传与江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订的《租房协议书》，并要求被告范大传5个工作日搬离租赁场所的所有物品，退回租赁房钥匙。被告范大传称于2016年10月份才收到解除租房合同通知书，且向原告提出不同意解除租房合同，双方产生争议。原告陈祯祺、陈青华于2016年11月17日向本院提起诉讼，要求解除租房合同并支付尚欠的租金。另查明，诉讼过程中，被告范大传根据原告代理人庭审中提供的原告陈祯祺账户信息，于庭审结束后次日即2016年12月23日通过银行转账方式向原告陈祯祺缴纳了一年的租金74800元。以上事实有被告范大传与江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订的《租房协议书》，被告范大传缴纳租金的收据，《迎宾花园地下室公开拍卖会议记录》，原告陈祯祺、陈青华与江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订的《地下店面及车库出售协议书》，原告陈祯祺、陈青华支付购房款的收据，《解除租房合同通知书》及邮寄凭证，原、被告庭审中的相关陈述予以证实。本院认为，被告范大传与案外人江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订的《租房协议书》体现了合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效的民事行为。该协议约定被告承租江西省石城县隆辉房地产开发有限公司投资开发的石城县迎宾花园西边地下室，租赁期间为2015年8月1日至2025年9月30日。2015年11月30日，江西省石城县隆辉房地产开发有限公司将出租给被告范大传的房屋出售给两原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原租房协议仍然对本案原、被具有约束力，原、被应履行该协议。本案所争议的焦点为被告是否属于无正当理由未支付租金，同时原告是否向被告尽到了租金催缴通知义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中被告向原出租人江西省石城县隆辉房地产开发有限公司已缴纳2015年9月30日至2016年3月30日的租金，同时被告申请证人曾某出庭作证证明原告陈祯祺购买了被告所承租的地下室后，被告曾两次向原告陈祯祺提出过向其支付租金，但原告陈祯祺不接收被告的租金，故被告并不属于无正当理由拒不支付租金。原告主张在购买被告所承租的地下室后多次向被告催收租金，未向本院提供证据予以证明，且被告予以否认，故本院对该主张不予采信。原告虽在2016年9月7日向被告邮寄送达了解除租房合同通知书，但该通知并不是要求被告交付租金，而是直接要求解除租房合同。因此，原告购买了租赁物后未通知被告交付租金，也未给被告支付租金的合理期限。现被告要求继续履行合同，且于2016年12月23日已将一年的租金共计74800元存入原告陈祯祺的银行账户，故原告要求解除被告与江西省石城县隆辉房地产开发有限公司签订的《租房协议书》，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回原告陈青华、陈祯祺的诉讼请求。案件受理费1375元，由原告陈青华、陈祯祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  黄斐斐审 判 员  黄国君人民陪审员  许木生二〇一七年三月三十一日书 记 员  汪林云