广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初20551号原告（反诉被告）：梁春艳，女，1988年2月10日出生，汉族，住湖北省竹溪县，委托诉讼代理人：张爱斌，广东迎福律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦亦寒，广东迎福律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曹依娜，澳门特别行政区居民，女，1978年1月22日出生，住广东省珠海市，委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。第三人：魏琼，女，1971年5月15日出生，汉族，住湖北省竹溪县，委托诉讼代理人：张爱斌，广东迎福律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦亦寒，广东迎福律师事务所实习律师。第三人：珠海世联集金财富管理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区南屏南湾北路32号5号厂房5层5511号，统一社会信用代码91440400MA4UJB0K9F。法定代表人：焦安平，执行董事。委托诉讼代理人：曾玉荣，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨斐斐，该公司工作人员。原告梁春艳与被告曹依娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。后依法追加魏琼、珠海世联集金财富管理有限公司（以下简称世联公司）为第三人参加诉讼，并适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告梁春艳及其与第三人魏琼共同委托诉讼代理人张爱斌，被告曹依娜委托诉讼代理人梁翠莹、梁翠萍，第三人世联公司委托诉讼代理人杨斐斐、曾玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁春艳向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同并配合原告办理税费缴纳、产权过户及银行抵押登记等相关手续；2.被告向原告支付违约金110000元。诉讼中原告梁春艳增加诉讼请求：被告赔偿律师费15000元，并要求被告配合魏琼办理税费缴纳手续，并将房屋过户到魏琼名下，交房及缴清水电费。事实与理由：2016年7月7日，原告通过中介方世联公司购买被告名下位于中山市坦洲镇××家园××房的物业，当日签订了房屋买卖合同。当天原告向被告支付了定金200000元，房款100000元。2016年8月17日，银行同意了原告的贷款申请。自2016年9月11日起，原告多次催促被告履行合同，被告以涉案房屋为其个人婚前财产，出售后房款会成为夫妻共同财产为由拒不出售房屋。被告的行为已经构成违约，应承担违责任。被告曹依娜辩称，1.本案的原告不仅仅是梁春艳，还应增加魏琼作为共同原告。理由是合同的买方中有魏琼的签字，尽管这个签字并不是在被告知情的情况下签署的，但既然已经签署了，是否其本人签署将影响本案的审理。原告所提供的贷款申请书中显示借款申请人是魏琼，显然魏琼是必要的共同原告，请求法院依法予以追加。涉案房屋的买卖合同无需履行，被告无需承担违约金以及本案的诉讼费，合同签署后并非在被告手中，其原件在世联公司手上。原告在合同中擅自进行删改以及增加，其中合同的第12条横线上的所有内容、魏琼的签字、以及首付款（不含定金）的30万均有增加、删改。2.2016年9月初，被告向银行了解到借款申请人并非梁春艳，而是魏琼，知道后被告非常生气，认为该合同的履行缺乏诚信基础，并要求解除合同，随后就开始与原告协商违约金的问题。第三人魏琼、世联公司述称，与原告的意见一致。被告曹依娜向本院提出反诉请求：1.解除原、被告及第三人魏琼、世联公司签订的房屋买卖合同；2.原告向被告支付违约金110000元及赔偿律师费8000元。事实与理由：原、被告及第三人世联公司与2016年7月7日签订房屋买卖合同，当天世联公司并无将原件给被告，其后在被告不知情的情况下在买方处增加了“魏琼”的姓名。如经鉴定，该签名确为魏琼所签，那么房屋买卖合同才生效。但因原告并未按照合同约定按时支付首期款300000元，私自增加魏琼作为产权人等，根据合同约定，原告的行为属于违约，被告有权主张解除合同，原告需赔偿被告成交价10%的违约金及律师费损失。原告梁春艳对被告曹依娜的反诉辩称，被告是违约方，无权主张解除合同。反诉状的事实和理由没有任何证据佐证。由于被告的违约，拒不履行合同拒不承担合同义务，其无权要求主张违约金和律师费，且被告主张的律师费没有提供发票。第三人魏琼、世联公司述称，与原告的意见一致。本院经审理认定事实如下：1.2016年7月7日，曹依娜（卖方）、梁春艳（买方）及世联公司（经纪方）签订房屋买卖合同，约定：合同标的物位于中山市坦洲镇××家园××房，建筑面积105.01平方米，房地产权证号00××63号，成交价1100000元。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）100000元，买方应在2016年7月7日（不迟于递件日）直接支付给卖方。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用日期为过户递件当天。买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目的金额给买方以弥补买方损失，不足弥补的，买方有权追讨。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一即视为违约，届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按照定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：一方拒绝出售或购买该物业。三方约定的其他事项：定金200000元已交予卖方曹依娜；房款100000元已交予卖方曹依娜为赎楼之用；产权人姓名魏琼，身份证号；收到卖家房产证后20天内出同贷书；5000元杂费过户之前交于经纪方过完户如果无拖欠直接给业主。合同还约定了其它内容。合同签订当天梁春艳向曹依娜支付购房定金200000元及购房款100000元，曹依娜出具收据。2.2016年8月17日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心（以下简称建行个贷中心）向魏琼出具同意贷款通知书，同意贷款给魏琼8800**元用于购买广东省中山市坦洲镇××家园××房。3.因建行个贷中心向魏琼出具的同意贷款通知书已过期，本院2017年2月22日依法向建行个贷中心发函询问能否继续向魏琼发放贷款800000元，2017年2月27日建行个贷中心出具复函，不受理魏琼继续申请广东省中山市坦洲镇××家园××房的个人住房贷款。梁春艳、魏琼确认如银行不向魏琼提供贷款，其愿意一次性支付剩余购房款800000元。4.2016年9月22日，梁春艳就与曹依娜房屋买卖合同纠纷委托广东迎福律师事务所，并支付法律服务费15000元。2016年12月17日曹依娜就与梁春艳本案纠纷委托广东正日律师事务所，支付诉讼代理手续费8000元。5.曹依娜向本院申请向银行调取梁春艳或魏琼提交的按揭申请文件，本院依法向建行个贷中心调取了魏琼的个人贷款申请资料。个人贷款申请审批表显示，借款人和抵押人为魏琼，借款申请时间为2016年7月14日。中国建设银行个人再交易住房（商业用房）贷款售房人面谈记录表载明：“售房人曹依娜，购房人魏琼，所出售房屋具体位置中山市坦洲镇××家园××房，房屋总成交价1300000元，首付款420000元，按揭880000元”曹依娜签字。6.梁春艳主张曹依娜提出不同意出售涉案房屋，拒绝继续履行合同，其提供与曹依娜通话记录，2016年9月21日，曹依娜“房子我现在不卖了，你明白我意思没？”梁春艳“你为什么突然不卖了呢，你开始签合同之前是干嘛去了？”曹依娜“那个时候是我先生急需要用钱，我家里也急需用钱，你懂我意思没有，人家急需用钱的时候都是着急想赶紧卖房子嘛。”2016年9月22日，梁春艳“你就把房子卖给我呗，反正我也特别喜欢你那房子”曹依娜“我不卖，我跟你讲我不卖，这个房子是我婚前财产，我老娘不让卖，跟我先生不是特别稳定，如果婚前财产我卖了结果我这钱就变成共同的了，你懂我意思没有”梁春艳“那你当初为什么说卖了，然后现在又不卖给我了”曹依娜“那时候因为急钱要用嘛，因为我澳门的房子需要用钱的嘛，你懂我意思了没有”。梁春艳提供与曹依娜微信聊天记录，内容为双方协商解约后曹依娜赔偿梁春艳损失问题，但未达成一致意见。7.梁春艳述称，其与魏琼是母女关系。梁春艳提供的户口簿显示，户主为梁启胜，魏琼与户主为夫妻关系，梁春艳与户主为父女关系。8.诉讼过程中，曹依娜申请鉴定房屋买卖合同的手写字体的形成时间。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁春艳与曹依娜签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。结合双方诉辩意见及本院查明的事实，双方争议的焦点为：一、魏琼是否为合同的当事人；二、何方违约导致合同没有正常履行。关于焦点一。曹依娜主张合同当事人只有梁春艳和曹依娜，魏琼并非合同当事人。梁春艳、曹依娜及世联公司均确认签订房屋买卖合同时三方在场，梁春艳主张其代魏琼签字，事后魏琼按捺手印追认，世联公司述称签合同时已经约定产权人为魏琼。梁春艳和世联公司提供的房屋买卖合同上均显示有魏琼的落款，且合同中明确约定产权人姓名魏琼。而曹依娜虽然否认上述合同内容，但并未提交其持有的合同原件。曹依娜确认其于2016年7月7日去银行申请按揭，本院从银行调取的按揭贷款申请资料也显示魏琼为贷款申请人，且中国建设银行个人再交易住房（商业用房）贷款售房人面谈记录表载明购房人为魏琼，曹依娜在该表上签字确认。以上足以认定曹依娜知道魏琼实际为房屋买卖合同的买方，本院认定魏琼、梁春艳与曹依娜为房屋买卖合同的当事人。至于曹依娜申请鉴定房屋买卖合同手写字体的形成时间，因在申请银行按揭贷款时，曹依娜就应当清楚申请贷款人是魏琼，当时曹依娜并未提出异议，因此鉴定合同手写字体的形成时间并无意义。关于焦点二。银行于2016年8月17日出具同意贷款通知书，依据合同约定，双方应于银行出具同贷书之后5个工作日内办理递件手续。曹依娜主张因为同贷书上并非是梁春艳的名字，而是魏琼的名字而拒绝履行合同。但梁春艳提供的通话记录及微信聊天记录显示曹依娜因涉案房产是其婚前个人财产而不想继续出售该房产，拒绝履行合同。且如上所述，魏琼是合同当事人，曹依娜无论是因为同贷书申请人非梁春艳本人拒绝履行合同，还是因为涉案房产为其婚前个人财产不想出售涉案房产均不是合同不能继续履行的法定或约定事由，故曹依娜行为构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，本案合同并非不能继续履行，故梁春艳要求曹依娜继续履行合同并将涉案房屋过户到魏琼名下的请求本院予以支持。因建行个贷中心不同意继续贷款给魏琼用于购买涉案房产，梁春艳、魏琼承诺如银行不同意办理贷款其能一次性支付购房款，故梁春艳、魏琼应在涉案房产办理过户并取得房产证后30日内一次性支付曹依娜购房款800000元。曹依娜还应在办理过户手续当日交清水电费并将涉案房屋交付给梁春艳、魏琼使用。关于违约金，梁春艳要求曹依娜支付成交价10%的违约金即110000元有合同依据，本院予以支持。关于梁春艳主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。关于反诉，因曹依娜违约，故其反诉请求本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条规定，判决如下：一、被告曹依娜继续履行2016年7月7日与原告梁春艳签订的房屋买卖合同，于本判决生效之日起七日内将中山市坦洲镇界狮南路55号优越家园2幢1401房过户至第三人魏琼名下，并在办理过户手续当日交清水电费并将涉案房屋交付给原告梁春艳、第三人魏琼使用；二、原告梁春艳、第三人魏琼于过户并取得房产证后30日内一次性支付被告曹依娜购房款800000元；三、被告曹依娜于本判决生效之日起七日内支付原告梁春艳违约金110000元；四、驳回原告梁春艳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曹依娜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15825元，诉讼保全费5000元，合计20825元（原告梁春艳已预交），由原告梁春艳负担255元，被告曹依娜负担20570元（被告曹依娜于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁春艳）；反诉案件受理费7881元（反诉原告曹依娜已预交），由反诉原告曹依娜负担。如不服本判决，原告梁春艳可以在判决书送达之日起十五日内，被告曹依娜可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  罗晓冰审 判 员  陈 睿人民陪审员  黄瑞芬二〇一七年三月二十日书 记 员  冯要举林振华