新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终840号上诉人（原审原告）：赖莹，女，1962年2月4日出生，汉族，新疆金阳房地产开发有限公司总经理，住乌鲁木齐市经济技术开发区卫星路金阳卫星花园。委托诉讼代理人：李异，新疆星河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王燕，女，1975年9月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区金银路126号市检察院住宅小区。委托诉讼代理人：李小萍，新疆瀛漠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兰芳，新疆瀛漠律师事务所律师。上诉人赖莹因与上诉人王燕房屋借用合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初6947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人赖莹的委托诉讼代理人李异，被上诉人王燕及其委托诉讼代理人李小萍、刘兰芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赖莹提出上诉请求：1.请求二审法院判决撤销乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初6947号民事判决书第二项；2.请求二审法院判决王燕支付房屋占有使用费153,000元；3.请求判令王燕承担诉讼费用。事实及理由，2012年8月我将位于乌鲁木齐市检察院住宅小区2号楼3单元902号房屋出租给王燕，当时双方口头约定租金为3,000元/月，但未约定房屋租赁期限及租金支付的形式，2016年4月我方己通知王燕返还涉案房屋,结清2012年8月至2016年4月的房屋租金，但王燕以各种理由拒不返还房屋、支付租金。一审法院认定我方将房屋交由王燕免费使用，无事实依据，综上，请求二审法院判如请。王燕针对赖莹的上诉请求辩称，本案涉诉的房产并不是赖莹的房产，是金阳公司的资产，该房屋是新疆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）给我分配的福利分房，故赖莹向我主张房屋租金的上诉请求，不应予以支持，故请求二审法院驳回赖莹的上诉请求。王燕的上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初6947号依法改判或发回重审；2.由赖莹承担本案的诉讼费。事实及理由：本案涉诉的房屋并不是登记在赖莹名下，赖莹作为金阳公司的法定代表人与案外人刘铎签订房屋买卖合同的行为是其履行法定代表人职务的行为，且购买涉案的房屋的资金也是金阳公司的，房产实为金阳公司的财产，后金阳公司将此房屋作为福利分房分配给我方，故双方并不是房屋租赁法律关系，赖莹不是涉案房产的所有权人，其无权要求我方向其返还房屋，综上，请求二审法院判如所请。赖莹针对王燕的上诉请求辩称，我方对涉案房屋是基于与刘铎之间签订的房屋买卖合同而享有的权利，此权利不应当限于权属登记，此购房行为与金阳公司无关，请求二审法院驳回王燕的上诉请求。赖莹向一审法院提出诉讼请求：请求判令,1.王燕返还房屋；2.支付房屋占有使用费153，000元；3.承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年案外人刘铎参加乌鲁木齐市检察院集资建房，分得位于乌鲁木齐市天山区金银路216号乌鲁木齐市检察院住宅小区2号楼3单元902室房屋。2012年5月6日，赖莹与刘铎及其配偶王凤明签订《房屋买卖协议书》，约定刘铎将涉案房屋出售给赖莹，房屋总价为100万元，赖莹于2012年5月6日一次性付清房款，刘铎已于2012年5月7日收到该款项，刘铎已于2012年5月10日将房屋交付给赖莹，尚未办理产权过户手续，赖莹有权自行居住、出租、出借。赖莹系金阳公司总经理，王燕原系金阳房产公司职员，任职时间自2005年至2016年，2012年11月王燕入住涉案房屋。2016年5月26日王燕与金阳房产公司解除劳动合同关系。庭审中，王燕提供三张转帐支票存根，出票时间和金额分别为2012年5月15日50万元、2012年5月17日30万元、2012年5月17日20万元，用以证明涉案房屋的购房款系金阳房产公司支付给赖莹，再由赖莹支付给刘铎，涉案房屋应属于金阳房产公司的财产。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、受益、违约责任，按照合同约定。赖莹与刘铎之间签订的《房屋买卖协议书》系合法有效协议，赖莹基于该协议对房屋享有占有、使用、受益的权利。根据合同约定，赖莹有权自行居住、出租、出借，王燕经赖莹同意居住在涉案房屋内，赖莹作为房屋的合法权利人，可以随时终止王燕的借住行为，现赖莹起诉要求王燕搬离返还房屋，王燕未提供有效证据证明其继续居住在涉案房屋存在合理理由，故王燕继续占有使用房屋的行为已构成侵权，应当返还房屋，赖莹主张王燕返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院认为应予支持。王燕自2012年11月入住涉案房屋至今，赖莹在王燕居住期间从未要求过王燕搬离房屋，可证实赖莹同意王燕持续居住使用房屋，且赖莹未就居住费用与王燕进行约定，应视为赖莹将房屋交由王燕免费使用，现赖莹要求王燕支付居住期间的占有使用费153,000元无事实和法律依据，一审法院认为不应予以支持。庭审中，王燕提供三张转帐支票存根，出票时间和金额分别为2012年5月15日50万元、2012年5月17日30万元、2012年5月17日20万元，用以证明涉案房屋的购房款系金阳房产公司支付给赖莹，再由赖莹支付给刘铎，涉案房屋应属于金阳房产公司的财产，对于该抗辩理由，一审法院认为，三张转帐支票出具时间晚于赖莹向刘铎支付房款的时间，且涉案房屋的买卖合同关系发生在赖莹与刘铎之间，王燕提交的证据不能证明涉案房屋系金阳房产公司购买，对王燕的该项抗辩理由，一审法院不予采信。故判决：一、王燕于本判决生效后三十天内将位于乌鲁木齐市天山区金银路216号市检察院住宅小区2号楼3单元902室房屋返还给赖莹；二、驳回赖莹的其他诉讼请求。二审中，本院组织当事人围绕新证据进行了质证，赖莹提供：乌鲁木齐市银行商新支行银行卡账户对帐单一份、招商银行转账汇款回单一份，刘铎的证人证言，以上三份证据用以证实，赖莹分别于2012年2月1日和2月3日两次自其个人账户向刘铎的妻子王凤明的银行账户打款40万和60万元，该房产与金阳房产无关。王燕对以上证据中银行的对帐单和转账回单的真实性无异议，但认为赖莹向刘铎爱人支付的100万元与本案诉争的房款无关，故对以上三份证据的合法性、关联性不予认可。本院经核对二份银行打款凭证，结合刘铎的证言，及双方签订的房屋买卖合同，对赖莹提供的以上三份证据真实性、合法性、关联性予以确认。庭审中王燕对其一审向法庭提供的三张支款申请二审法院向银行调取资金流向，以证实涉案的房屋的款项系金阳公司支付，经庭审中王燕本人确认，金阳公司是在2012年5月17日之后向刘铎支付的购房款项，现经赖莹提供证人刘铎的证言和其个人账户的支付凭证，均证实赖莹向刘铎支付房款的时间是2015年2月，故王燕要求法庭调取证据的申请，本院不予准许。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还出租人的合同。该法律关系的基础是出租人基于租赁行为，收取租赁费用，承租人交付租赁，费用使用房屋。本案中赖莹主张其与王燕之间存在房屋租赁法律关系，因双方未签订书面租赁合同，且在王燕使用房屋过程中未向赖莹支付过任何费用，故双方之间的行为不符合房屋租赁法律关系的基本要件，一审法院认定双方之间的纠纷为房屋租赁合同纠纷与法律规定不符。经查，赖莹将涉案房屋不定期的无偿交给王燕使用，在一定期限有内要求王燕返还的行为，符合借用合同的特征，双方当事人应为借用合同纠纷，一审法院确定案由有误，本院予以纠正。赖莹现主张其与王燕是房屋租赁法律关系，并提出其与王燕口头约定了月租金3，000元，因对此约定王燕不予认可，且从双方自2012年5月交付房屋后，王燕从未向赖燕支付过任何租金，故对赖莹提出要求王燕向其支付租金的上诉请求，本院不予支持。王燕现提出，因赖莹为金阳公司的法定代表人，其与刘铎签订的房屋买卖合同，是其履行职务的行为，并向法庭提供金阳公司支出100万元的支票，用以证实购房款实际为金阳公司支付，而因其为金阳公司的职工涉案房屋为金阳公司向其提供的福利分房，故不应当向赖莹返还。根据查明事实，本院认为，王燕根据其提供的金阳公司支出100万的证据的时间向法庭陈述，赖莹向案外人刘铎支付房款时间是在2012年5月17日之后，而经案外人刘铎的证言及赖莹提供银行转账记录证实，赖莹向案外人刘铎支付购房款的时间系2012年2月，此事实与王燕提供的证据及主张不符，另，就金阳公司向其单位职工提供福利房的情况来看，王燕不在分配福利房职工名单中，而所有获得福利房的职工均向金阳公司交纳了部分房款，但王燕并没有就涉案房屋向金阳公司交纳过房款，以上事实相互印证，证实金阳公司、王燕均不享有涉案房屋权利，故对王燕提出不予返还涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人赖莹、王燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决确定案由有误本院予以纠正，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费赖莹预交3，360元，王燕预交70元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年三月二十七日书记员 石晓峰袁洁