福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民民初字940号原告：任朝,男,1974年7月27日出生,汉族,个体工商户，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张敏中，宁化县法律服务中心法律服务工作者,住宁化县。被告：三明融华房地产开发有限公司，住所地宁化县闽赣边贸建材市场18A3号。组织机构代码：75935538-4。法定代表人：彭根发，董事长。原告任朝与被告三明融华房地产开发有限公司（以下简称融华公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任朝及其委托诉讼代理人张敏中到庭参加诉讼，被告融华公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任朝向本院提出诉讼请求：判决融华公司将闽赣边贸建材市场18#A301室、18#A309室、20#A310室三套房屋的购房合同备案登记在任朝指定的张天松、张雨洪、俞发希名下。在案件审理过程中，任朝变更诉讼请求为：依法确认任朝与融华公司于2014年8月7日达成的《承诺书》合法有效。事实和理由：融华公司与福建省安立信实业集团有限公司签订了宁化县闽赣边贸建材市场项目的安装工程总包合同。2008年5月起，任朝作为实际施工人从总包单位承包了闽赣建材市场水电安装工程。鉴于融华公司尚欠任朝工程款未付清，资金周转困难无法支付拖欠的工程款，经与任朝协商后将闽赣边贸建材市场18＃A301室、18＃A309室、20＃A310室三套房屋作价2,036,450元折低工程款。为此，融华公司于2014年8月7日向任朝出具《承诺书》1份，确认以房抵工程款有关事宜并承诺：“……在2014年8月20日前将上述三套房屋移交给任朝占有、使用、收益和处分。今后任朝如需将该房屋产权办理在自己或指定的人员名下，融华公司同意给予协助办理……。”《承诺书》还承诺：“如在2015年7月30日抵押贷款到期时，若无法办理产权移交或有其他买家以更高价格购买，融华公司与任朝同意将上述房屋按本承诺书中的价格退还款项给任朝，并由融华公司有权自行处置房屋。”2014年8月18日，融华公司向任朝出具《收据》，确认任朝以该公司欠付的工程款抵顶购房款。后任朝接收了该三套房屋，并交纳水电费、物业费。嗣后，任朝为收回款项，将该三套房屋转让给张天松、俞发希、张雨洪，该3人于2015年3月3日出具《委托书》，委托任朝与融华公司签订《商品房买卖合同》。于是，2015年3月30日，融华公司按《承诺书》的承诺，与张天松、俞发希、张雨洪三人签订了《商品房买卖合同》。同日，融华公司与张天松、俞发希、张雨洪签订《商品房买卖合同补充协议》，约定张天松、俞发希、张雨洪向任朝支付购房款。现上述三套房产已由张天松、俞发希、张雨洪三人占有、装修、居住，但融华公司未按《承诺书》约定，将上述三套房产办理至任朝或其指定人员的名下。融华公司未作答辩。任朝围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织任朝进行了举证，本院对其举证的证据予以分析、认证如下。任朝提供的《居民身份证》复印件与原件核对无异，可证实任朝身份信息，即任朝诉讼主体资格；任朝提供的《承诺书》复印件与原件核对无异，该《承诺书》真实、客观主要记载了融华公司因资金周转困难，无法及时支付给水电施工方任朝安装工程款，经协商，双方同意由融华公司先将部分房产抵任朝安装工程款，并承诺：1.融华公司自愿将其所有的坐落于宁化县翠江镇闽赣边贸建材市场18幢A301室、20幢A310室、18幢A309室三套房屋，总计2,036,450元，先折抵给任朝作为安装工程款。安装工程款等到融华公司与任朝双方结算完毕后一个月内支付；2.目前以上三套房屋均已办理了抵押贷款手续，该贷款本息由融华公司负责归还，贷款期间和期满后，融华公司保证不将该房屋另行出租、出售和不再向银行办理抵押贷款，保证按完整的一手商品房供给；3.融华公司在2014年8月20日前将上述三套房屋移交给任朝占有、使用、收益和处分。今后任朝如需要将该房屋产权办理在自己或指定的人员名下，融华公司同意给予协助办理，但房屋产权登记费用及买卖双方的契税费、公共维修基金等都由任朝（买方）承担；4.如在2015年7月30日抵押贷款到期时，若无法办理产权移交或有其它买家以更高价格购买，融华公司和任朝均同意将上述房屋按本承诺书中的折抵价格退还款项给任朝，并由融华公司有权自行处置房屋的事实；任朝提供的《收据》复印件与原件核对无异，该《收据》客观记载了2014年8月18日，融华公司收取了任朝购买上述三套房屋的购房款2,036,450元的事实；任朝提供的《商品房买卖合同》复印件与原件核对无异，该《商品房买卖合同》记载：1.2015年3月30日，任朝代表张天松、张雨洪、俞发希与融华公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定：张天松、张雨洪、俞发希以总价652,405元向被告分别购买闽赣边贸建材市场第18幢A301室、第18幢A309室、第20幢A310室商品房的事实；张天松、张雨洪、俞发希的《居民身份证》复印件与原件核对无异，该《居民身份证》真实客观记载了张天松、张雨洪、俞发希的身份信息的事实。任朝提供的上述证据，具备真实性、合法性、关联性，应予以采信。根据原告任朝的陈述，综合庭审举证和认证情况，本院对本案事实认定如下：一、2009年9月15日，融华公司将其开发的宁化闽赣边贸建材市场二期工程发包给福建省安立信实业集团有限公司承建。2008年7月3日，福建省安立信实业集团有限公司宁化项目部与任朝签订《水电分项工程承包施工合同》，将宁化闽赣边贸建材市场17号楼及住宅部分5号至7号楼、9号楼至15号楼共11幢楼的水电安装项目经包工包料的形式分包给任朝的安装队施工。施工结束后，融华公司只支付任朝部分工程款，经任朝与融华公司结算，融华公司尚欠任朝工程款3,190,129元。因融华公司资金困难无钱支付工程款，经双方协商，融华公司同意先将部分房产抵其欠任朝的工程款，并于2014年8月7日，出具《承诺书》1份，承诺：1.融华公司自愿将坐落于宁化县翠江镇闽赣边贸建材市场18#A301室（按每平方米6,500元计算，102.平方米，计663,000元）;20#A310室（按每平方米6,500元计算，100.37平方米，计652,405元）;18#A309室（按每平方米6,500元计算，110.93平方米，计721,045元）等三套房屋，共计2,036,450元（最后按实际产权测量面积计算）先折抵给任朝作为安装工程款。安装工程款等到融华公司与任朝双方结算完毕后一个月内支付（按以上折抵价款多还少补）；2.目前以上三套房屋均已办理了抵押贷款，该贷款本息由融华公司负责归还，贷款期间和期满后，融华公司不将该房屋另行出租、出售和不再向银行办理抵押贷款，保证按完整的一手商品房供给；3.融华公司在2014年8月20日前将上述三套房屋移交给任朝占有、使用、收益和处分。今后任朝如需要将该房屋产权办理在自己或指定的其他人员名下，融华公司同意给予协助办理，但房屋产权登记费用及买卖双方的契税费、公共维修基金等都由任朝承担；4.如在2015年7月30日抵押贷款到期时，无法办理产权移交或有其买家以更高价格购买，融华公司和任朝均同意将上述房屋按本承诺书中的折抵价格退还款项给任朝，融华公司有权自行处置房屋等。同年8月8日，融华公司向任朝出具《收据》，收到任朝购买18#A301室、18#A309室、20#A310室购房款2,036,450元。同年8月20日，融华公司将上述套房屋钥匙交给任朝。二、2015年3月3日，张天松、张雨洪、俞发希分别出具《委托书》，就张天松、张雨洪、俞发希向融华公司购买宁化闽赣边贸建材市场18#A301室、18#A309室、20#A310室房产，委托任朝代为办理与该房产有关购买等事项，委托权限为：1.任朝有权与融华公司就该房产进行协商、议定并代为订立、签署《商品房买卖合同》及与该房产买卖有关的文件；2.代为办理、签署与该房产买卖有关的房产交接手续及文件；3.代为办理、签署与该房产备案登记有关的手续及文件等。三、2015年3月30日，任朝代张天松、张雨洪、俞发希与融华公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：张天松、张雨洪、俞发希分别向融华公司购买位于宁化县××何家园宁××建材市场××楼××室、××室、××楼××室。房面积313.30平方米（18号楼A301室、A309室、第20号楼A310室的房屋面积分别为102平方米、110.93平方米、100.37平方米、），商品房单价为每平方米6,500元，总价为2,036,450元。同日，任朝代张天松、张雨洪、俞发希与融华公司签订《商品房买卖合同补充协议》1份，约定：1.根据《商品房买卖合同》约定，张天松、张雨洪、俞发希应于2015年7月30日前向任朝支付购房款，融华公司现指定张天松、张雨洪、俞发希向以下账户支付该房产对应的所有购房款，张天松、张雨洪、俞发希支付购房款后，融华公司向张天松、张雨洪、俞发希开具相应收款凭证予以确认；2.融华公司特向张天松、张雨洪、俞发希告知，该房产在订立《商品房买卖合同》前基于融华公司贷款事项办理了抵押登记手续，该贷款将于2015年7月30日前到期，融华公司承诺在该贷款到期前依法还贷，并确保于2015年7月30日前解除该房产的抵押登记手续，并在解押手续办理完毕后的1个工作日内就双方的买卖事项办理交易备案登记手续。解押款项及因此产生的费用由融华公司承担，备案费用由双方依据《商品房买卖合同》约定承担。3.如融华公司未按本协议第二条约定的期限办理解押手续或备案手续，导致张天松、张雨洪、俞发希无法完全享有作为买受人的完整权益，则张天松、张雨洪、俞发希有权解除《商品房买卖合同》，融华公司应于收到张天松、张雨洪、俞发希解除通知之日起十日内返还张天松、张雨洪、俞发希已支付的全部购房款，并以房款总金额为基数、自张天松、张雨洪、俞发希付款之日起至实际返还房款之日止、按月利率1.5%的标准向张天松、张雨洪、俞发希支付违约金，如给张天松、张雨洪、俞发希造成损失，还应予以赔偿。如张天松、张雨洪、俞发希未行使合同解除权，但因融华公司违反本协议约定导致该房产被采取查封、冻结等措施的，融华公司应配合乙方办理相关异议等手续，确保张天松、张雨洪、俞发希作为实际购房人的合法权益。2015年4月间，任朝将上述三套房屋钥匙及有关物业手续交给张天松、张雨洪、俞发希。随后，张天松、张雨洪、俞发希先后对房屋进行装修。后张天松、张雨洪、俞发希按约付清任朝购房款，并于2016年1月入住至今。另查明，融华公司以闽赣边贸建材市场第20号楼作为抵押物向中国民生银行股份有限公司泉州分行贷款，并于2013年8月1日办理了抵押登记手续；原告以闽赣边贸建材市场第18号楼作为抵押物向中国建设银行股份有限公司福州城东支行贷款，并于2014年10月28日办理了抵押登记手续。2015年6月19日，明溪县人民法院依法查封闽赣边贸建材市场第18号楼；2015年7月16日，福州市中级人民法院依法查封闽赣边贸建材市场第20号楼。本案争议焦点：一、关于本案案由如何确定的问题；二、关于任朝与融华公司于2014年8月7日签订的《承诺书》是否合法有效。一、关于本案案由如何确定的问题。本院认为，任朝与融华公司之间的纠纷系融华公司拖欠任朝工程款，双方签定《承诺书》的目的是为了支付工程款，故本案案由应确定为建设工程施工合同纠纷。二、关于任朝与融华公司于2014年8月7日签订的《承诺书》是否合法有效。本院认为，任朝与融华公司于2014年8月7日签订的《承诺书》，该《承诺书》涉及到商品房买卖问题，双方约定了商品房房屋价款，支付方式及同意任朝将上述房屋产权办理在自己或指定的人员名下，融华公司同意给予协助办理等。该约定是双方自愿签订的，预约未来交易的具体条款，依据该约定，当事人的义务应是订立具体的商品房房屋买卖合同。事后，任朝代他人与融华公司签订了《商品房买卖合同》，故该《承诺书》系任朝与融华公司的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。根据《最高人民法院综上所述，本院认为，任朝与融华公司于2014年8月7日签订的《承诺书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，任朝主张确认任朝与融华公司于2014年8月7日达成的《承诺书》合法有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院确认任朝与三明融华房地产开发有限公司于2014年8月7日签订的《承诺书》合法有效。案件受理费100元，由任朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  邱海清人民陪审员  王化民人民陪审员  冯正泉二〇一七年三月二十日书 记 员  王彩容附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。