重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8号上诉人(原审原告):李远奕，女，1972年12月8日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人:潘长福，重庆华华律师事务所律师。被上诉人(原审被告):重庆市荣昌区土地储备整治中心，住所地重庆市荣昌区昌元街道海棠社区迎宾大道20号附9号，统一社会信用代码1250022675979537D。法定代表人:程超，主任。委托代理人:罗成军，该整治中心工作人员。委托代理人:向雁宾，重庆金牧锦扬律师事务所律师。上诉人李远奕与被上诉人重庆市荣昌区土地储备整治中心(以下简称整治中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人李远奕不服重庆市荣昌区人民法院（2016)渝0153民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李远奕及其委托代理人潘长福，被上诉人重庆市荣昌区土地储备整治中心委托代理人罗成军、向雁宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李远奕上诉请求:撤销一审(2016)渝0153民初2702号民事判决书。事实和理由:一、整治中心制定的格式合同上无安置房屋的具体位置、面积等情况，且选房表上无面积记载，整治中心故意隐瞒面积，属于欺诈行为。二、整治中心擅自变更规划，六层楼房变更为七层，且逾期交房已五年，超安面积绝对值达12.6%，房屋存在质量问题，根据双方协议，李远奕有权退房，选择货币补偿方式。三、无证据证明2012年8月30日整治中心发出接房通知。被上诉人整治中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。李远奕向一审法院起诉请求：1.解除李远奕、整治中心签订的《补偿安置协议书》；2.整治中心承担违约责任，赔偿李远奕损失20000元；3.整治中心承担本案诉讼费用。庭审中，李远奕将其第二项诉讼请求金额变更为74400元，并明确其损失为整治中心逾期交房的租金损失从2011年8月27日至2016年10月19日共计62个月，每月1200元，共计74400元。一审法院经审理查明：2009年9月24日，李远奕作为乙方与整治中心作为甲方签订了《荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书》（以下简称《协议书》）。约定甲方因实施土地储备项目，拆迁乙方的房屋及其附属物，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）和有关文件的规定，达成以下协议：乙方自愿选择产权调换的形式，并按照该片区拆迁补偿安置方案的规定选择安置房。乙方被拆迁房屋情况和所选安置房情况详见附表，乙方应得的补偿项目及金额见附表一，乙方应交安置房款见附表二。《协议书》第四条载明：乙方应获得的各项补偿金金额合计172539.79元人民币，现甲方支付（拆迁相关补偿费用的100%，28123元，被拆房屋价值的40%，57766.72元）共计85889.72元给乙方，其余86650.07元暂不支付，作为乙方预交的安置房款（此款不计息）。乙方必须在本协议生效之日起三日内预交超面积房款的60%，8178（此款不计息）。《协议书》第五条载明：甲方提供住宅安置房必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准，建筑面积误差比绝对值控制在3%内（含3%），并按照批准的规划、设计建设安置房，安置房一经安置，甲方不得擅自变更规划、设计及出售。因规划设计变更，导致安置房的结构型式、户型、空间尺寸、建筑面积、朝向变化，并由此出现影响安置房质量或者使用功能情形的，甲方应当在变更确立之日起10日内书面通知乙方，甲、乙双方应签订补充协议，并将变更情况报拆迁主管部门备案。乙方有权在通知到达15日内作出是否放弃安置房书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起房价款的变更和安置房质量或者使用功能的变化。甲方未在规定期限内通知乙方，乙方有权要求甲方重新安置。《协议书》第六条载明：如果甲方未按第五条之规定通知乙方，乙方所选安置房出现约定安置面积（约定安置面积是指签约时乙方所选定安置房平面图的建筑面积）与产权登记面积发生误差时，则双方按下列原则处理：（一）面积误差比绝对值3%（含3%）的据实按拆迁补偿安置方案规定的房价结算；（二）面积误差比绝对值超过3%时，乙方有权退房，选择货币补偿方式，变更协议书，甲方应当在乙方提出退房之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，不再收取已发给乙方临时安置补助费和经济损失补助费……《协议书》第八条载明：乙方自行过渡期限至2011年8月26日止。安置房建成验收合格后甲方即公告通知。乙方必须在甲方公告通知接房之日起十日内到甲方结算并一次性付清新房款，逾期则视为乙方自愿放弃拆迁安置权利。甲方只将本协议第四条的约定，将乙方预交的安置房款退还乙方，同时甲方有权处理该房屋所有权。如安置房逾期建成，甲方应按照《条例》之规定从逾期之月起，加付乙方临时安置补助费（住宅）或经济损失补助费（非住宅）。附表一《被拆迁单位、个人拆迁补偿费收入计算表》载明了整治中心补偿给李远奕的各项费用，其中，“临时安置补助费”为500元/户•月。附表二《被拆迁单位、个人安置房款支出计算表》载明李远奕因安置房安置应支付给整治中心的安置房价款，其中，安置房建筑面积为88.52㎡。上述《协议书》签订后，整治中心根据《协议书》约定向李远奕支付了过渡期间的临时安置补助费,超期过渡费至今未支付。2012年7月27日，荣昌县昌元街道观音桥A号地块拆迁安置房经荣昌县城乡建设委员会竣工验收合格。2012年8月20日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院荣昌县土地房屋勘测所作出《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，该测绘报告显示位于荣昌县昌元街道观音桥A地块拆迁安置房6-9第一幢第2-7层房号为C#房屋的建筑面积为90.52㎡。整治中心另提交《关于观音桥A号地块拆迁安置房接房程序的通知》一份及《住宅移交书》若干，拟证实整治中心已于2012年8月3日对李远奕等安置户发出了接房通知，李远奕对上述证据均不予认可，称整治中心未发出该接房通知，并称得知接房的日期为2013年10月16日。2015年1月12日，李远奕及案外人唐忠良向荣昌县国土资源和房屋管理局反映“安置房存在质量问题”，该局的答复“一、唐忠良安置房层高进行了设计变更，反映情况属实，我局将按相关规定进行处理。二、李远奕安置房的层高严格按规划设计施工，对此诉求不予支持。三、对要求给予超期过渡费的问题根据实际情况处理。”审理中，整治中心提交《荣昌县昌元街道观音桥A地块拆迁安置选房表》一份，该表载明李远奕选取的房屋位于荣昌区昌元街道观音桥A地块六单元四层C2，建筑面积88.52㎡，房屋总共为7层，李远奕在选房表上对应房屋处签名。李远奕对该选房表上签名真实性予以认可，但认为是在整治中心方的压力下被迫签的字，现在整治中心通知李远奕所接房屋也是选房表上载明的房屋。庭审中，李远奕称其主张的损失74400元为2011年8月27日至2016年10月19日的租房费用，租金为1200元/月，为此向法院举示了《租房协议》，整治中心对该协议不予认可。李远奕陈述其要求解除《荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书》理由为李远奕被拆迁房屋的建筑面积为81.27㎡，而现在整治中心安置给李远奕的房屋建筑面积为90.52㎡，超安面积超过3%，按协议第六条约定李远奕可以要求解除协议；2、整治中心逾期交房；3、变更规划设计，房屋由六层变更为七层。本案审理过程中，整治中心对李远奕就本案提起反诉，但未在法院规定期限内预交反诉诉讼费，法院对其反诉按撤诉处理。另查明：2015年11月30日，李远奕以重庆市荣昌区国土资源和房屋管理局为被告向重庆市荣昌区人民法院提起行政诉讼，请求解决重庆市荣昌区国土资源和房屋管理局制作的“荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书”争议，判决国土资源和房屋管理局货币安置李远奕，并责任令国土资源和房屋管理局赔偿李远奕因逾期安置的直接经济损失。此后，该案被重庆市第五中级人民法院裁定由重庆市永川区人民法院管辖。2016年4月7日，重庆市永川区人民法院以该案不属于人民法院行政案件受案范围为由，裁定“驳回原告李远奕的起诉”。李远奕对该裁定不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。2016年7月21日，重庆市第五中级人民法院作出行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，依法签订的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应自觉履行合同。结合李远奕的诉讼请求、整治中心的抗辩意见以及查明事实，法院将本案的争议焦点归纳为两方面，一是李远奕、整治中心签订的《荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书》是否符合解除条件，二是整治中心是否应当赔偿李远奕损失及赔偿损失的具体金额。对于《荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书》是否符合解除条件，因李远奕、整治中心签订的《协议书》并未约定可一方解除合同的条件，且整治中心亦不同意解除合同，故该《协议书》不符合约定解除条件。对于李远奕以逾期交房及涉案房屋设计变更为由要求解除合同是否符合合同的法定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。现整治中心虽然存在逾期交房的事实，但李远奕并未举示证据证实其进行了催告，且李远奕的安置房现已建成并通过竣工验收，不存在合同目的无法实现的情形。对于涉案房屋是否存在设计变更由6层变更为7层，李远奕并未举证证明，整治中心也不认可存在设计变更，结合《荣昌县昌元街道观音桥A地块拆迁安置选房表》载明的房屋为7层，即使存在设计变更，李远奕也早已知道，故对李远奕该意见不予采信。对于整治中心是否应当赔偿李远奕损失及损失金额的确定，本案中，李远奕主张损失的期间为2011年8月27日至2016年10月19日的租房费用，该期间系属于双方协议约定的过渡期外，应属于双方约定的超期过渡安置费，根据《协议书》约定“如安置房逾期建成，甲方应按照《条例》之规定从逾期之月起，加付乙方临时安置补助费（住宅）或经济损失补助费（非住宅）”，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条规定“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费”。对于超期过渡期间，整治中心称在2012年8月3日曾通知过李远奕前来接房，但李远奕并不认可且整治中心也未举示充分证据予以证实，双方均认可2013年10月16日告知李远奕可以接房，故超过过渡期间，法院认为从2011年8月27日至2013年10月16日共计782天即26.07个月，故李远奕应享有的超期过渡费26070元（1000元/月×26.07个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市荣昌区土地储备整治中心于本判决生效后十日内支付李远奕临时安置补助费26070元。二、驳回李远奕的其他诉讼请求。如果重庆市荣昌区土地储备整治中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半预收830元（李远奕已预交），由李远奕负担500元，重庆市荣昌区土地储备整治中心负担330元。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书》是否达到了解除条件，是否应当解除。二、被上诉人是否应当支付上诉人从2011年8月27日至2016年10月19日共计74400元的逾期交房的租金损失。本院对焦点问题评析如下：一、关于是否应当解除《荣昌县观音桥A号地块项目拆迁产权调换补偿安置协议书》的问题。上诉人李远奕认为，《协议书》第六条第二项中约定：“面积误差比绝对值超过3%，乙方有权退房，选择货币补偿方式，变更协议书。”此约定为双方约定解除的条款。同时李远奕认为，该条约定中“面积误差比”计算公式中的“产权登记面积”指的是原来被拆迁的房屋面积，以此面积为基数，面积误差比远远超过了3%，因此已达到了约定解除的条件。本院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。根据此条的表述，“产权登记面积”指的应当是新建房屋实际的产权登记面积。上诉人李远奕对合同的理解有误。上诉人李远奕所选安置房屋的建筑面积为88.52平方米，而其应获得的安置房的建筑面积为90.52平方米，并未超过面积误差比的绝对值3%。因此，双方签订的《协议书》未达到约定解除的条件，同时也没有法定解除的情形，上诉人李远奕要求解除协议书的上诉请求不能成立，本院不予支持。二、被上诉人是否应当支付上诉人各项损失74400元的问题。李远奕主张损失的期间为2011年8月27日至2016年10月19日，该期间系属于双方协议约定的过渡期外，被上诉人应支付超期过渡安置费。在一审中，双方均认可2013年10月16日告知李远奕可以接房，故一审法院主张了李远奕从2011年8月27日至2013年10月16日的损失。一审法院关于损失的计算方式和金额均正确，本院予以确认。因此上诉人李远奕的要求被上诉人支付74400元损失的上诉请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，李远奕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由上诉人李远奕负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年三月三十日书 记 员  许翠玲