重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0242民初299号原告樊健民，男，1970年3月13日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告重庆怡豪房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙山路**号武警重庆总队招待所***号房。统一社会信用代码：915001126733810638。法定代表人彭力，该公司董事长。委托代理人彭德高，重庆渝法律师事务所律师。原告樊健民与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（下称怡豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员田亚适用简易程序于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伟、被告怡豪公司的委托代理人彭德高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊健民诉称：2009年10月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于酉阳县商品房一套，建筑面积为92.56平方米，房屋总价款189729元。合同签订后原告通过首付和银行按揭方式付清了购房款。该房于2011年3月30日原告接房入住，但被告未按合同约定为原告办理房屋产权证。合同约定，由被告在房屋实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办理《房地产权证》的申请，取得房屋登记受理单。由于被告的责任未按期取得房屋登记受理单的，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。时至今日，被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法办理产权登记并取得房屋登记受理单，也未向原告支付违约金。现为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付逾期办证违约金39046元（从2011年5月30日至2017年1月15日按日以原告已付购房款189729元的万分之一为标准计算）；2.被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1.原告的身份证复印件；2.《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，证明被告逾期交房、逾期办证，应当承担违约责任；3.《个人购房担保借款合同》、收款收据，证明原告已付清所有购房款；4.收楼书，证明原告的接房入住时间。被告怡豪公司辩称：原告的起诉已过诉讼时效，且违约金的起算时间应从起诉之日往前倒推两年起算，超出两年的已过诉讼时效，应不予支持，加之违约是多方原因造成的，故原告的诉讼请求只应得到部分支持。被告无证据提交。本院经审查认为，原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4符合证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2009年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于本县商品房一套。房屋建筑面积92.56平方米、总房款189729元。合同约定付款方式为首付59729元，按揭付款130000元。《合同》第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。原告于2009年10月30日支付了购房款59730元，余款130000元亦通过办理银行按揭的方式向被告进行了支付。2011年4月12日，原告接房入住。被告至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告至今未取得涉案房屋的房地产权证。另，本院在庭审中向原告释明，根据双方合同的约定其有权要求解除合同，但原告自愿继续履行合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，导致被告无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能，故本案原告至今未能取得房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金的起算日为《合同》第十三条第2款约定的商品房实际交付使用之日(2011年4月12日)起60日的次日，即2011年6月12日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2017年1月15日止，本院予以支持。因此，被告应当支付的逾期办证违约金为：189729元／天×0.0001×2044天=38780.6元。被告辩称原告的起诉已过诉讼时效，且违约金的起算时间应从起诉之日往前倒推两年起算，超出两年的已过诉讼时效，应不予支持，加之违约是多方原因造成的，故原告的诉讼请求只应得到部分支持的意见，根据《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，导致被告无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能。虽被告辩称原告亦应当承担部分逾期办证的违约责任，但未举证证明，故本案原告至今未能取得房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《合同》第十三条约定，被告应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于该约定，原告主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，被告在原告提起诉讼时仍未取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，也不应倒推两年进行计算，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、由被告重庆怡豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告樊健民逾期办证违约金38780.6元。二、驳回原告樊健民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取388元，由被告重庆怡豪房地产开发有限公司负担，退回原告388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田亚二〇一七年三月二日书记员  程兰