云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终183号上诉人（原审被告）：朱启军，男，汉族，1971年10月5日生，云南省砚山县人，大专文化，居民，住砚山县。被上诉人（原审原告）：昆明福邻物业服务有限公司。住所地：砚山县怡警苑小区综合楼。法定代表人：杨志福，总经理。上诉人朱启军因与被上诉人昆明福邻物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2016）云2622民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱启军上诉请求：请求依法撤销一审判决，重新认定事实，依法确认本案《物业服务委托合同》无效，驳回物业公司所有诉讼请求。事实及理由：一、《物业服务委托合同》违反行政法规强制性规定，应为无效合同，一审判决认定事实严重错误。(一)物业公司主体不适格。根据《物业管理条例》第十一条第四项的规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。本案中，物业公司提交的在案证据《物业服务委托合同》只能证明物业公司和业主委员会签订了合同，并不能证明物业公司的选聘是由共同业主决定的。证人出庭作证证实，涉案小区就从未开过业主大会，也没有召开过选举“物业管理委员会”的会。因此，物业公司因未通过全体业主授权而不具备涉案小区《物业服务委托合同》服务企业主体资格，物业公司作为提供服务方违反了行政法规《物业管理条例》第十一条强制性规定。(二)业主管理委员会主体严重不适格。根据《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员；朱启军证人出庭作证证实，涉案小区就从未开过业主大会，也没有选举过“业主管理委员会”，其代表全体业主违背了《物业管理条例》的强制项规定。综上，《物业服务委托合同》签约双方均违反了《物业管理条例》的强制性规定，依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效。二、一审判决法律适用错误，判决错误。《判决书》5页17行载明：“对其(朱启军)辩称本院认为，因签订物业服务合同的主体不是业主个人，审理中朱启军提交的证据不能证明其主张的观点，也没有证据证实签订合同的砚山县怡警苑小区业主委员会的代表人受欺诈、胁迫，且签订合同时，物业公司无需对业主委员会的成立程序进行审查，因此，对其辩称不予支持。”法律适用错误，评判严重错误。首先，举证证明《物业服务委托合同》是否有效，举证责任在物业公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；换言之，物业公司主张与业主委员会具有“合同关系”，其主体资格以及“业主委员会’’的主体资格关系到《物业服务委托合同》是否有效，举证责任在物业公司，而不在朱启军，物业公司对自己和“业主委员会”的主体资格是否适格不能举证证明应承担不利后果。其次，如果物业公司主体适格就很容易举证证明自己。根据《物业管理条例》，业主大会均有“会议记录”，如果“业主委员会”和物业公司都依法、依归办理，要举证证明白己和“业主委员会”的合法性，并不困难，而本案物业公司无法举证，证明了其明显不具有合法性。第三，朱启军越俎代庖举证，一审判决将举证责任推给朱启军，于法无据。朱启军证明了该涉案小区诸多违反《物业管理条例》情况，针对诸多疑点，人民法院应责令物业公司举证澄清，而不是认为朱启军证据还不够充分，因合同“效力”的举证责任在物业公司，而不是朱启军。综上对于《物业服务委托合同》是否有效，承担举证不能不利后果的是物业公司，并应据此认定《物业服务委托合同》对朱启军无效。三、朱启军二审申请人民法院依职权追加业主管理委员会为第三人，以确保查清案件事实。《物业服务委托合同》的相对人是物业公司和“业主管理委员会’’，业主管理委员会是否依法成立，是否能代表全体业主，物业公司是否经过全体业主同意等与本案定性有关的案件事实，其必须作为无独立请求权的第三人参加诉讼，才能查清本案事实。由于法庭未能依职权追加，导致本案在上述一系列关键事实上，事实不清，定性错误，最终导致判决错误。为便于二审查清案件基本事实，特依法申请追加，请求人民法院依法批准。四、一审判决朱启军合法权益得不到保护，物业公司非法利益却得到支持，判决明显不公。1、一审判决第4页13行载明“朱启军提交的l组证据即怡警苑装修保证金统计表。不能证实该费用属物业公司收取，与本案无关联性，不予认定”严重不公。本案中，由于少数人根本未按照《物业管理条例》的强制性规定，就非法成立“业主管理委员会”，该不法行为完全剥夺了相关法律法规赋予朱启军一系列“选举权、知情权、选择权、监督权”。本案正是由于少数人非法绕过大多数业主，非法成立“业主委员会”并非法作为，才导致涉案小区什么时候更换了物业管理公司，朱启军都不知道，这直接导致了第一家物业管理公司收取朱启军的3000元装修保证金无法收回。2、物业公司非法权益得到保护。《物业服务委托合同》为无效合同，物业公司请求朱启军支付物业管理费用本于法无据，一审法院却将其认定为有效，并据此判决朱启军支付物业公司“物业管理费用”，明显判决错误。综上，一审法院认定事实不清，定性错误，导致法律适用严重错误，判决错误，特依法上诉，请求二审人民法院查明案件事实后确认合同无效，并依法驳回物业公司所有诉讼请求。物业公司未提交书面答辩意见。物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判决朱启军立即支付拖欠的物业管理费4385.10元；2．诉讼费用由朱启军承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，即朱启军居住于砚山××××小区、物业公司从2014年3月1日起对该小区进行物业管理服务的事实，本院予以确认。双方当事人对以下事实存在争议：1．物业公司与砚山怡警苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对朱启军是否有法律约束力；2．物业公司的诉讼请求应不应支持。对争议事实，物业公司提交证据：1．物业服务委托合同，证实物业公司与砚山县怡警苑小区业主委员会于2014年1月14日签订物业服务合同，朱启军为该小区业主，是物业服务合同的受益人；2．房产登记信息，证明朱启军的房屋所在位置、建筑面积及应交物业管理费金额；3．照片，证明物业公司履行了告知义务，朱启军在告知的期限内未履行交纳物业管理费。朱启军对物业公司提交的1组证据真实性、合法性不予认可；对2组证据无异议；对3组证据不予认可。对争议事实，朱启军提交证据：1．怡警苑装修保证金统计表，证实朱启军交了3000元保证金，物业公司是如何进来的不知道，物业公司不了解小区的债权债务；2．证人王某出庭证人证言，证实物业公司是怎么进来管理的不知道，物业合同也没有签过字，收费不统一，只按最高价收。物业公司对朱启军提交的1组证据不予认可，认为与本案无关；对2组证据的证人证言不予认可，不能证明朱启军拒不缴纳物业管理费的理由。本院对双方提交证据及争议事实作如下认定：物业公司提交的1组证据即《物业服务委托合同》，证实了物业公司与朱启军所在的砚山县怡警苑小区业主委员会于2014年1月14日签订合同，物业公司对朱启军所在的砚山县怡警苑小区提供物业管理服务，该“合同”客观真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；2组证据即房产登记信息，朱启军认可，予以认定；3组证据证实物业公司向朱启军催交物业管理费，朱启军未交的事实，予以认定；朱启军提交的1组证据即怡警苑装修保证金统计表，不能证实该费用属物业公司收取，与本案无关联性，不予认定；2号证据即证人王某出庭证人证言，其出庭证言不能证实《物业服务委托合同》不合法，没有证据相印证，对证明内容不予认定。原审法院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案物业公司与朱启军所属的砚山县怡警苑小区业主委员会于2014年1月14日签订《物业服务委托合同》，对双方的权利义务都作了约定，该约定对所有怡警苑小区的业主和物业公司均具有法律约束力，所有业主和物业公司均应当履行其义务。物业公司已按合同约定对怡警苑小区提供了服务，朱启军作为怡警苑小区的业主之一，未按合同约定支付物业管理费，其行为已违反了合同约定，故物业公司要求朱启军支付4385.10元物业管理费的诉讼请求，符合法律及合同约定，予以支持。朱启军辩称与物业公司签订合同的砚山县怡警苑小区业主委员会，业主委员会如何成立，物业公司是怎样进来管理的其并不知道，所以业主委员会和业主委员会主任无权代表业主签订合同，对其辩称本院认为，因签订物业服务合同的主体不是业主个人，审理中朱启军提交的证据不能证明其主张的观点，也没有证据证实签订合同的砚山县怡警苑小区业主委员会的代表人受欺诈、胁迫，且签订合同时，物业公司无需对业主委员会的成立程序进行审查，因此，对其辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条规定，判决如下：由朱启军支付昆明福邻物业服务有限公司物业管理费4385.10元，限判决书生效后十日内履行完毕。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，本院另查明本案法律事实为：物业公司与砚山县怡警苑小区业主委员会先后签订了两份《物业服务委托合同》：1、2014年1月16日签订，服务期限为2014年3月1日起至2015年3月1日止；2、2015年3月1日签订，服务期限为2015年3月1日起至2017年2月28日止。物业公司要求朱启军交纳的物业管理费为4385.1元，按照朱启军的房屋面积292.34平方米，联排住宅每平方0.5元/月，从2014年3月1日至2016年8月31日，共计30个月计算。其余法律事实与一审认定的一致，对一审认定本案的法律事实，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：物业公司要求朱启军交纳4385.10元物业管理费是否应得到支持。本院认为，根据审理查明，朱启军属于砚山县怡警苑小区业主，该小区业主委员会于2014年1月16日与本案物业公司先后签了两份《物业服务委托合同》，约定由物业公司对砚山县怡警苑小区提供物业管理服务，期限为2014年3月1日至2017年2月28日。本院认为，该两份合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定全面履行各自的权力义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，朱启军虽然不是本案《物业服务委托合同》的缔结双方当事人，但是朱启军作为砚山县怡警苑小区的业主，根据法律规定该合同对其具有约束力，砚山县怡警苑小区与朱启军之间已建立了物业服务关系。在物业公司对小区业主提供物业管理服务后，小区业主就应依约支付物业管理费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业费需要“正当理由”。本条“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。而朱启军上诉认为小区业主委员会成立的程序违法，故该业主委员会与物业公司签订的物业服务合同应属无效，还认为自己之前交纳的3000元装修押金无法退回而拒绝交纳物业费。本院认为，朱启军的上诉主张应通过其他合法途径解决，不属于其抗辩拒绝交纳物业费的正当理由。故一审判决朱启军向物业公司交纳4385.1元物业管理费并无不当。综上所述，朱启军的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱启军承担。本判决为终审判决。审判长 熊 祥审判员 张文科审判员 秦永兴二〇一七年三月八日书记员 陶胤文