江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初13793号原告（反诉被告）：王明慧，男，1988年1月7日生，汉族。委托诉讼代理人：赵洪波，江苏法德永衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈小波，男，1979年2月14日生，汉族。被告（反诉原告）：孙琴，女，1980年12月15日生，汉族。二被告共同委托代理人：张征兵，江苏益邦律师事务所律师。原告(反诉被告)王明慧诉被告(反诉原告)沈小波、孙琴房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王明慧及其委托诉讼代理人赵洪波，沈小波、孙琴及其共同委托的诉讼代理人张征兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明慧向本院提起诉讼请求：1.判令两被告继续履行《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，协助其办理产权过户手续，之后于七日内交付涉案房屋；2.判令两被告承担违约金100000元；3.本案全部诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2016年8月20日，其与两被告通过江苏中广置业有限公司签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定其以1395000元的价格购买两被告名下位于南京市××东郊小镇××街区××室××毛坯房××套，并对房屋的定金支付、贷款审批、首付款支付解押、办理过户时间等作了详细约定。签约当日，其向被告沈小波支付定金50000元，2016年9月9日，其向沈小波支付首付款250000元，配合办理了房屋解押手续。此后，沈小波以房屋市场价上涨为由拒绝履行合同，不配合其办理过户手续。其认为，两被告擅自提高房屋价格拒绝履行合同的行为已构成违约。被告沈小波、孙琴辩称：1.原告王明慧的主张无事实与法律依据，其并未以房屋涨价为由拒绝履行合同，不存在违约情形；2.王明慧没有依照合同约定期限支付19万元首付款，致使其合同目的无法得以实现。据此，沈小波、孙琴反诉要求：1.解除双方签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》；2.被反诉人王明慧承担违约金100000元；3.本案全部诉讼费用由王明慧承担。反诉被告王明慧辩称：其自合同签订后即积极履行合同相应义务，支付定金和首付款、协助解押房屋都是在合同约定的期限内，并没有违约行为，请求驳回反诉原告沈小波、孙琴的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实，本院认定如下：1.2016年8月20日，沈小波、孙琴（甲方、出售方）与王明慧（乙方、买受方）在江苏中广置业有限公司中（以下简称中介公司，丙方）的居间下签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》（以下简称《合同》），《合同》约定：①由王明慧购买沈小波、孙琴名下的位于南京市江宁区麒东路777号东郊小镇第八街区××室房屋（以下简称涉案房屋）一套，房屋建筑面积为89.97㎡，房屋价款为1395000元；②签约时，王明慧支付定金50000元。王明慧于2016年9月5日前办理贷款审批手续，以贷款方式支付房款900000元，不足部分以现金补齐；③王明慧于2016年9月10日前支付250000元用于房屋解押，解押手续办理完毕，领取他项权证后三日内双方办理过户手续，王明慧支付190000元，同时双方办理过户手续；④双方于银行下款七日内办理房屋交接手续，同时王明慧支付尾款5000元；⑤任何一方无正当理由不履行合同的，承担违约金100000元。上述事实有《合同》及当事人陈述等证据予以证实。2.王明慧于《合同》签订当日向沈小波支付定金50000元、2016年9月8日办理商贷审批手续、9月9日向沈小波转账250000元，双方于9月13日办理涉案房屋解押手续。上述事实有收条、银行转账凭证、房屋所有权证、收据及当事人陈述等证据予以证实。关于涉案房屋未办理过户手续的原因，双方对此存有争议，本院对双方争议的证据和事实认定如下：根据《合同》约定，沈小波、孙琴应于涉案房屋解押手续办结（2016年9月13日）三日内协助王明慧办理房屋过户手续，但至今未办理的原因，王明慧称其于2016年9月22日约沈小波办理房屋过户手续，因沈小波没有时间，后又于9月29日再次约办，因房产部门系统升级，最后双方确定于10月9日办理该手续，但因沈小波擅自提高房屋价格导致过户手续未办理；沈小波、孙琴称王明慧一直未支付合同约定的190000元款项，造成其未能及时到外地购房，造成其经济损失，另外，双方多次就办理房屋过户手续时间进行沟通，但一直未确定时间，因此房屋至今未能过户的原因应归责于王明慧。为涉案房屋买卖提供居间服务的证人蔡某,4（系中介公司员工）到庭陈述称，涉案房屋解压后，其约双方于9月20日左右、9月29日、10月9日办理过户手续，但最后因沈小波称自己要买的房屋价格上涨，表示不愿意过户，导致涉案房屋过户手续至今未办。因中介机构、证人蔡某,4与王明慧之间存在矛盾，故对该份证人证言的证明力，本院予以认定。结合通话录音等其他在案证据可知，涉案房屋过户手续未办理系因沈小波个人原因导致。上述事实有通话录音、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。另查明，王明慧已将购房尾款1095000元提存至本院。2016年10月，王明慧向本院提起诉讼要求继续履行《合同》，并由沈小波、孙琴承担违约金。沈小波、孙琴坚持认为其不存在违约情形并提起反诉，因双方意见分歧较大，致调解未成。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。王明慧与沈小波、孙琴签订的《合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定诚实履行。王明慧按照《合同》约定向沈小波、孙琴支付定金及解押款，并配合办理涉案房屋解押手续，而沈小波、孙琴未按照《合同》约定配合王明慧办理涉案房屋的产权变更登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于沈小波、孙琴提出的涉案房屋过户手续未办理是由于王明慧未支付《合同》约定的190000元购房款的抗辩意见，综合分析在案证据，本院确认涉案房屋过户手续未办理系因沈小波、孙琴个人原因导致，二人存在先行违约情形，故对二人的上述抗辩意见，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。王明慧已将购房尾款提存至本院，具有履行能力，故对于王明慧要求沈小波、孙琴继续履行《合同》、协助办理产权过户手续并交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于王明慧要求沈小波、孙琴支付违约金100000元的诉讼请求，综合本案的履行情形、市场情况、卖房人违约情形等因素，本院酌定沈小波、孙琴应向王明慧支付违约金30000元，对王明慧计算超出部分的主张，本院不予支持。关于反诉原告沈小波、孙琴主张解除双方签订的《合同》并要求反诉被告王明慧支付违约金100000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈小波、孙琴应于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告王明慧办理位于南京市××东郊小镇××街区××室房屋的产权变更登记手续，并于产权变更登记之日起15日内腾空上述涉案房屋将涉案房屋交付给王明慧。二、被告沈小波、孙琴支付原告王明慧违约金30000元。三、反诉被告王明慧支付被告沈小波、孙琴购房款1095000元。四、驳回原告王明慧的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告沈小波、孙琴的全部诉讼请求。上述第二、三项相互冲抵后，王明慧支付沈小波、孙琴1065000元，于沈小波、孙琴将涉案房屋腾空交付给王明慧后15日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18335元，保全费5000元，反诉案件受理费1190元，合计24525元，由王明慧负担1093元，沈小波、孙琴负担23432元（此款王明慧已垫付，在沈小波、孙琴应得的购房款中予以扣除此垫付款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：4301011329100245018）。审 判 长  ＸＸ景人民陪审员  庞翠平人民陪审员  吴宝生二〇一七年三月二十三日书 记 员  黄广凤