河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛龙民初字第3312号原告：于辉辉，男，汉族，1985年12月16日生，住河南省宜阳县。委托代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师，特别授权。被告：苗秋芳，女，汉族，1963年7月13日生，住洛阳市老城区，现羁押于洛阳市看守所。被告：朱琳，女，汉族，1989年8月14日生，住洛阳市西工区。委托代理人：张银亭，洛阳市政府法制服务中心河洛法律事务所法律工作者，特别授权。委托代理人：朱四海，系朱琳父亲，特别授权。上列原告于辉辉诉被告苗秋芳、朱琳为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告于辉辉的委托代理人司马争、被告苗秋芳、被告朱琳的委托代理人张银亭、朱四海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月14日，原告与被告苗秋芳签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，被告苗秋芳自愿将其所有的位于洛龙区龙祥街16号11幢01、02、03号共三套房产出租给原告使用，租赁期限自2015年7月15日起至2026年2月14日止，第1年、第2年租金共65万元，于2015年10月31日前交清，双方还就权利与义务等其他事项进行了详细约定。合同签订后，原告依约向被告交纳房租65万元，随后，原告对所租赁房屋进行装修设计、组织装修施工人员、订购机器设备、招聘员工等前期准备工作。2015年11月初，原告欲对所租赁房屋进行装修，但到场之后却被何松、朱四海（何松系朱琳之夫、朱四海系朱琳之父）告知，苗秋芳已于2015年10月份将该三套房产转让给朱琳，且何松、朱四海代表被告朱琳告知原告，并以原所有权人苗秋芳未将原告已支付的房屋租金交付给其为由，不让原告开工装修。根据相关法律规定，房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，但原告考虑到毕竟以后要与新房主长久往来，故为有利于双方日后长久合作，原告同意给予新房东（被告朱琳一方）宽限期，便于被告朱琳一方尽快解决其与苗秋芳之间的房屋买卖争议。但事后经原告多次催促，被告朱琳一方始终以原所有权人苗秋芳未将原告已支付的房屋租金交付给其为由不同意原告进场装修施工，更为甚者，之后被告朱琳一方明确要求收回房屋自己使用，并通知原告将其存放的物品全部拉走。另，原告在与被告朱琳一方进行协调的同时，原告也曾与被告苗秋芳多次交涉，要求苗秋芳尽早解决其与被告朱琳一方的争议问题，以便租赁合同继续履行，但苗秋芳迟迟未能与朱琳一方就争议事项达成一致意见。综上，被告苗秋芳在签订房屋租赁合同之后，在未告知原告的情况下即将房屋转让给被告朱琳，同时因其不能妥善解决其与朱琳一方的房屋买卖争议，从而导致租赁合同无法继续履行。请求法院依法判令：1、依法确认原被告双方的房屋租赁合同关系已解除；2、判令二被告连带向原告退还已收取的房租65万元；3、判令二被告连带向原告支付违约金20万元；4、本案诉讼费用由二被告承担。2017年2月21日，原告变更诉讼请求为：1、判令二被告继续履行2015年7月14日签订的《房屋租赁合同》并将租赁房屋交付原告使用；2、确认从二被告将租赁房屋交付原告使用之日起开始计算租赁期限；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告苗秋芳辩称：房子在没卖之前，原告租金交了，合同我们签了。当时没想到要卖这房子，因为当时要卖国宝的房子，商铺和国宝是在一起贷款，因为必须一块解押、一块卖，所以就过户到朱琳名下。我把于辉辉、朱琳老公叫到一起协商，由原告继续租赁，这是三方协商的结果。原告交给我的租金，我通过和朱琳老公算账已交给他了，原租赁合同继续履行。后来不知道他们为啥起纠纷，后来原告说对方不让他租，原告找我写了一份协议，我签了字，如原告用不成房子，让我退租金。被告朱琳辩称：原告超出举证期限变更诉讼请求，属于程序违法，不同意原告变更诉讼请求。原告已和被告苗秋芳达成协议，不再继续履行租赁合同，由苗秋芳退还租金和赔偿损失。从原告起诉状第一项诉讼请求已说明原告和苗秋芳解除租赁合同。解除租赁后，2015年11月20日下午，原告方主动提出将钥匙送到我们办公室（朱琳丈夫何松办公室），并说明原告方已和苗秋芳签订解除合同，不再租赁房子。经本院审理后查明：2015年7月14日，原告于辉辉与被告苗秋芳签订《房屋租赁合同》，合同约定被告苗秋芳将位于洛阳市洛龙区龙祥街16号11幢1至3号商铺租赁给原告使用，房屋面积共889平方米，租赁期限自2015年7月15日起，至2026年2月14日止（包含免租期7个月）。租金自2016年2月15日起，共分三期计算缴纳：第1年、第2年：两年租金共65万元，于2015年10月31日前缴清。第3年、第4年、第5年：年租金40万元，分别按年缴纳，承租方应在当年租金到期前一个月缴纳到位。第6年至第10年，租金及缴纳办法按市场行情双方另行确定，租金若确需浮动，上下浮动比例不超过10%。在合同期间，在承租方正常履行义务的前提下，出租方不得提高或变相提高房屋租金，不得提前终止协议，否则，出租方应赔偿承租方装修费用50万元，向承租方支付违约金50万元。合同另对双方其他权利义务作了约定。2015年7月14日，被告苗秋芳向原告出具《收条》一张，载明：今收到于辉辉人民币陆拾伍万元整，系龙祥街16号11幢1至3号两年租金，从2015年7月14日到2018年2月14日（免装修7个月）。2015年10月29日，被告苗秋芳与被告朱琳签订了《房产买卖合同》，约定被告苗秋芳将位于洛阳市洛龙区龙祥街16号11幢01、02、03号及16幢05、06号房产转让给被告朱琳，转让总价格为7764864元。2015年11月17日，原告于辉辉与被告苗秋芳签订《协议书》，载明“甲方：于辉辉，乙方：苗秋芳。甲乙双方于2015年7月14日签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，乙方自愿将其所有的位于洛龙区龙祥街16号11幢01、02、03号共三套房产出租给甲方使用。合同签订后，乙方在未告知甲方的情况下，将前述三套房产出卖给第三方，因乙方未能与第三方妥善、圆满完成房屋交接，造成甲方自合同签订之日起至今无法进场装修使用。鉴于目前该《房屋租赁合同》无法如约履行，且甲方已遭受了巨大经济损失，经双方协商同意，乙方自愿赔偿甲方因此遭受的经济损失，具体如下：1、乙方于2015年12月15日前退还甲方已经收取的房租40万元；2、乙方承诺于2016年1月15日前向甲方赔偿叁拾伍万元作为弥补甲方因此遭受的经济损失（其中损失费十万元整）；3、如乙方未能按上述日期履行赔偿义务，则甲方有权依据《房屋租赁合同》中约定的违约金额要求乙方承担违约责任。（如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效）”。该协议签订后，被告苗秋芳并未向原告履行退还房租及赔偿的损失的义务。另查明，被告苗秋芳因其他案件涉嫌诈骗罪被羁押于洛阳市看守所。原告于辉辉和被告朱琳因房租租赁产生纠纷，致本案诉讼，因双方意见差距过大，致调解不能。本院认为：原告于辉辉与被告苗秋芳签订的《房屋租赁合同》以及被告苗秋芳与被告朱琳之间签订的《房产买卖合同》均系合同双方的真实意思表示，未违反有关法律规定，合同合法有效，应受法律保护。但《中华人民共和国合同法》第229条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条也规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。因此，按照“买卖不破租赁”原则，被告苗秋芳作为原房主，被告朱琳作为新房主均应当继续履行原租赁合同，因此原告要求继续履行合同及交付房屋的请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告朱琳基于其持有的原告于辉辉与被告苗秋芳在2015年11月17日签订的一份《协议书》而据此主张《房屋租赁合同》已经被解除，从证据来源上讲，被告朱琳持有的该《协议书》系来源于苗秋芳，该份《协议书》的协议双方分别为原告于辉辉和被告苗秋芳，而被告苗秋芳在原告于辉辉持有的《协议书》中添加了“如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效”的内容，该内容系苗秋芳向于辉辉作出的真实意思表示，因此关于该《协议书》应当以原告于辉辉持有的为准，而且事实上被告苗秋芳未能按协议约定的时间向原告于辉辉支付任何款项，故《房屋租赁合同》应为有效，并未解除，被告朱琳的该抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。关于原告变更诉讼请求的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出，而《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告作为合同守约方，在本案开庭前变更诉讼请求，主张继续履行合同，并未违反程序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、被告朱琳和原告于辉辉继续履行2015年7月14日被告苗秋芳和原告于辉辉签订的《房屋租赁合同》，并于判决生效后十五日内将租赁物交付给原告于辉辉使用。二、租赁期限自租赁物交付给原告于辉辉之日起开始计算。本案案件受理费12300元，保全费4890元，由被告苗秋芳、朱琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 ： 董 菊代审 判员 ：周亚男人民陪审员 ： 郭 亮二〇一七年三月二十日书 记 员 ：焦志豪