河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初516号原告（反诉被告）：张恒,男，1989年6月12日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：马永翔，上海都邦律师事务所律师。原告：章静娴，女，1989年4月10日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：张恒，同上，系章静娴之夫。委托诉讼代理人：马永翔，上海都邦律师事务所律师。被告(反诉原告）：李俊英，女，1981年9月17日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：马明华，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫召国，河南均益律师事务所律师。被告：郑州泰辰地产经纪有限公司，住所地金水区玉凤路交叉口浦发国际金融中心B座1单元7层709号。法定代表人：龙阳。原告张恒、章静娴与被告李俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，被告李俊英提出反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告郑州泰辰地产经纪有限公司经传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张恒、章静娴提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付20万元违约金，按照每月1200元标准赔偿2016年8月15日至实际返还房屋之日的租金；3、判令被告李俊英立即搬离房屋，返还房屋；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月31日原被告签订房屋买卖合同一份。约定在2016年3月15日将房屋钥匙交给被告李俊英，被告李俊英搬进房屋，按每月1200元的房租支付给原告。另约定原告房产证下发后预约银行解除抵押的当日支付20万元。原告房产证下发后多次通知被告支付剩余的20万元首付款，2016年8月、9月两次与银行预约办理解押手续，但被告拒绝支付剩余20万元首付款，严重违约。原告通知被告解除房屋买卖合同并让其搬离，被告拒不搬离。特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告李俊英辩称：1、原告的主张违背事实，双方约定是在李俊英换购后支付剩余首付款；2、原告8月份预约解押是因为原告的原因导致没有拿到垫资款；3、2016年9月份预约解押时张恒仅在2016年9月6日晚上11点50分给李俊英的丈夫发短信通知9月8日十点解押，十点半就通知拒绝履行合同。解押当天中介公司未陪同。9月9日李俊英看到短信后立刻与中介公司联系并告知会立马回家筹款。9月11日筹到款后就通过中介联系张恒、章静娴，未联系上。被告郑州泰辰地产经纪有限公司未作答辩。被告李俊英反诉称：1、判令继续履行房屋买卖合同并协助将位于中原区××路××楼××单元××号房屋过户；2、二被反诉人向反诉人支付违约金215800元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：张恒、章静娴存在违约行为：1、二人未按合同约定在房产证下来一个半月左右预约解押；2、张恒2016年8月预约解押时，其资金紧张，遂联系李俊英一同找大道金服金融公司代为垫资，中途终止导致未拿到垫资款；3、2016年9月预约解押时张恒仅在2016年9月6日晚上11点50分给李俊英的丈夫发短信通知9月8日十点解押，十点半就通知拒绝履行合同。解押当天中介公司未陪同。9月9日李俊英看到短信后立刻与中介公司联系并告知会立马回家筹款。9月11日筹到款后就通过中介联系张恒、章静娴，未联系上。综上，张恒、章静娴的行为表明其蓄谋已久不想履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任并协助办理过户。原告针对反诉辩称：1、被告的反诉与事实不符，合同中没有约定被告换购方之后再交付首付款，而是约定先支付199000元，再去银行贷款20万元；2、支付20万元首付款是被告的义务，原告没有义务替其垫资；3、被告在反诉状中明确认可收到原告解押通知，拒绝还款。被告在电话中也明确告知没有钱、拒绝履行合同；4、原告根据合同法94条规定，合同目的不能实现，可以解除合同；最高法解释24条也表明解除合同的通知已经发生效力。综上，被告的反诉不能成立，应予驳回。经审理查明：2016年1月31日，原告张恒作为卖方、甲方；被告李俊英作为买方、乙方；被告郑州泰辰地产经纪有限公司作为经纪方、丙方，共同签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：乙方购买甲方位于中原区工人路东棉纺北路南1幢2单元5层509号房（实际应为503号房），总价1079000元，产权过户的相关费用由乙方承担，付款方式为按揭付款，乙方于2016年1月31日支付定金19000元，剩余首付款38万元，乙方在立契当日向甲方付清，剩余房款68万元，由乙方向银行贷款后交与甲方（如果银行最终审批的贷款金额少于上述金额，差额部分由乙方在立契当日补齐），甲乙双方应在全款到位后五个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户手续(抵押的房屋自解除抵押手续之后开始计算)。违约责任为：甲方有义务配合乙方的贷款手续；贷款过程中，一方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款乙方需按约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担，如甲乙一方拒绝履行或解除合同，或发生上述情形，由违约方向另一方支付房屋总价的的20%作为违约金等。同日，原告张恒作为卖方、甲方；被告李俊英作为买方、乙方，签订《补充协议（贷款）》一份，协议主要约定：乙方在2016年2月7日18点前支付首付款199000元（包括定金19000元）；甲方承诺在2016年3月15日把房屋钥匙交与乙方，在甲乙双方过户完毕，房管局资金监管账户将房款直接打入甲方指定账户。自乙方收到钥匙之日起，乙方同意支付甲方每月房租1200元，甲方在房产证下来一个半月左右，甲方预约解押，待甲方向银行预约还款当日，丙方陪同甲乙双方将剩余首付款20万元直接交付甲方，用于甲方解押，甲方不卖房屋，赔付违约金20万元，乙方违约不买房，甲方扣除违约金20万元同时收回房屋。房屋交易过程中产生的（契税、营业税、个税等所有费用或因政策产生的其他费用）均由乙方承担。上述协议签订后，2016年1月31日，被告李俊英向原告交付定金19000元，2016年2月13日给付原告18万元；2016年3月15日原告将房屋钥匙交给被告李俊英，被告李俊英搬进房屋，2016年7月以前按每月1200元的房租支付给原告。2016年6月左右，原告取得房产证。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议（贷款）》协议、收据、当事人陈述等证据在卷为证。诉讼中，原告认为被告违约，陈述称原被告商议采用垫资方式由原告向垫资公司申请20万元，被告申请20万元用于支付首付款，后原告因垫资公司要拿走房产证等可能产生风险为由终止垫资申请，并以电话、短信方式通知被告在原告到中信银行进行房屋解押时支付首付款，被告以时间很紧为由无法直接向原告支付首付款20万元，原告遂向被告通知解除合同，双方为此发生争议。为此原告提供了解压审批表两份、（当庭播放）通话录音、手机短信、视频录像、解除房屋买卖合同及搬离通知书等证据材料，经庭审质证，被告不予认可。诉讼中，被告还提出在签订合同时告知原告其系换购房，为此提供证人证言（张瑞利、孙东旭出庭作证），短信记录等证据材料；经庭审质证，原告不予认可。被告还提出已具备付款条件，提供存款和银行明细各一份。显示被告于2017年1月份在兴业银行存款47万元。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同关系，是在平等自愿的基础上形成的，亦符合法律规定，合法有效，原被告均应依约履行。由于付款系被告李俊英的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告李俊英应主动向原告履行付款义务，虽然在履行过程中原告提出了垫资付款的方式，但该方式不能实现后，双方应及时协商妥善解决，协商不成的仍应及时按原合同履行，由于原被告彼此没有沟通明确，造成付款延迟，因此被告应承担违约责任。但查原告已将房屋交付被告使用，交房时被告已付款199000元（含定金），履行了阶段付款义务。在本案立案前被告已具备付款条件，因此在被告承担延迟履行责任后，原被告仍应当诚实信用地促使合同得以履行，彼此实现合同目的。因此，原告要求解除合同不予支持；其要求被告支付约定的房租，予以支持。要求被告支付违约金20万元过高，本院根据案情酌定为被告按照月息两分的标准向原告支付违约金，按照合同和补充协议约定“甲方预约解押，待甲方向银行预约还款当日，丙方陪同甲乙双方将剩余首付款20万元直接交付甲方，用于甲方解押”，原告举证至迟在2016年9月9日第二次预约银行通过审批解押，因此被告在当日应付款20万元，但其未予支付，故应支付原告自2016年9月10日起按照月息2分计算的利息损失。被告反诉要求继续履行过户登记的诉请予以支持，要求被告承担违约金不予支持，但需要指出的是被告应当在过户时向原告付清约定的全部房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张恒、章静娴自本判决生效之日起五日内协助被告李俊英办理位于中原区棉纺西路18号1号楼2单元5层503号房屋的过户登记手续。二、被告李俊英在本判决生效之日起十日内向原告张恒、章静娴支付自2016年8月起至房产过户完毕之日止按照月租金1200元计算的租金。三、被告李俊英在本判决生效之日起十日内向原告张恒、章静娴支付20万元自2016年9月10日起至实际清偿之日止按照月息2分计算的利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元，反诉费2269元，共计4455元，由被告李俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 黄 健二〇一七年三月二十七日书记员 刘晓芳