成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初6433号原告成都交投资产经营管理有限公司。法定代表人王德武。委托诉讼代理人王丹伟。委托诉讼代理人王瑗。被告成都市臻泰商贸有限公司。法定代表人万小铭。委托代理人骆华群。委托代理人雷道德。原告成都交投资产经营管理有限公司（以下简称交投公司）与被告成都市臻泰商贸有限公司（以下简称臻泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李任舟独任审理，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告代理人王瑗，被告委托代理人骆华群、雷道德到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告交投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5911315.2元，并支付截止2016年10月27日违约金544121.55元，此后的违约金按银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日止。2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月16日原告交投公司与被告臻泰公司签订了《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》。被告承租成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目[西广场配套服务楼]楼[S2、S3]商铺，并按约支付物业服务费。截止起诉之日，被告逾期未向原告支付物业管理费合计5911315.2元。原告起诉请求被告支付拖欠物业管理费。被告辩称：1、本案原被告双方签订的《物业服务协议》无效，物业服务签订的主体应当是业主方与物业公司，而本案被告系承租方，并非适格主体，协议应当无效；2、物业费总额没有合理的计算依据；3、被告与出租方签订的租赁合同已于2016年7月7日解除，即使被告应当交纳物业费用，也仅承担合同解除之前的物业费用。4、出租方没有给被告支付物业费的依据，因此被告认为物业费已经包含在租金里面。经审理查明，成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目系成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称交管公司）作为项目业主开发建设而成。2011年5月20日，交管公司（甲方）与原告（乙方）签订《资产委托经营及管理协议》，约定由原告接受甲方委托管理该项目形成的部分不动产（含案涉租赁物），甲方授权原告对本协议指定的资产拥有一切与经营管理相关事务处理权。2012年3月1日，交管公司（甲方）与原告（乙方）签订《资产委托经营及管理第一次补充协议》，约定上述委托经营及管理协议中日常经营合同均以原告名义对外签署，并由原告承担一切法律风险。2013年3月16日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》（以下简称《物业管理服务协议》）约定交投公司将位于成都东客站西广场配套服务楼S2、S3建筑面积共11403平方米的物业出租被告臻泰公司，租赁期限为三年，并由臻泰公司向作为物业管理人的交投公司按约定缴纳物业管理费。物业管理费缴费标准为每平方米每月13.5元（整租部分）。合同第一条物业管理服务事项：1、本物业公用部位及公用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、本物业公用区域的保洁、秩序维持、公用绿地养护等服务；3、本物业装饰装修管理服务；4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。第二条双方的权利和义务（二）乙方的权利和义务4、按时向甲方缴纳物业服务费及其他服务费或代收代缴费用。第三条物业费用约定，2、物业服务费中包含了以下费用：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用（含中央空调费）；（3）物业公共区域清洁卫生费用；（4）物业公共区域绿化养护费用；（5）物业公共区域秩序维护、保安费用；（6）物业管理企业办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；（9）相关税费及物业管理公司合理利润；（10）双方商定的其他费用。本物业服务费中不包括公用部位、公用设施设备的大、中修和更新改造费以及餐饮垃圾清运费。3、物业服务费计收时间为乙方接收承租物业之日起。乙方应于签署交付确认书时一次性预缴三个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度结算，乙方需在每季最后一个月的25日前（含25日）缴纳下一季度的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。第六条违约责任（三）如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。10.本合同期限为三年，从《租赁合同》约定的物业交付之日起计算。乙方承租物业租赁合同终止（或解除）时，本协议自动终止。如本合同期届满时物业租赁合同仍未终止，则本协议自动延期自物业租赁合同终止（或解除）。2013年6月17日，原被告分别就案涉S2、S3商铺签订《租赁区域交付确认书》（以下简称《交付确认书》），其中载明：双方确定2013年6月17日为租赁区域实际交付日，该交付日为乙方装修免租期开始日；甲方给予乙方4个月装修免租期，乙方保证于2013年10月16日前完成装修并开始营业。合同签订后，原告按照约定履行物业合同义务，被告仅交付2013年8月17日前的物业管理费，之后未继续缴纳物业管理费用。后原告向被告以邮寄方式催收物业管理费，因被告一直未向原告清结案涉商铺的租金和物业费，原告于2016年7月1日向被告送达《解除合同书通知书》，并于2016年7月7日将此该通知公告于成都商报，原被告双方在庭审中均认可将2016年7月7日作为案涉商铺租赁合同的解除时间。截止2016年7月7日，被告欠付原告从2013年8月17日至2016年7月7日的物业管理费合计5423837元。另查明，在物业合同履行过程中，原告取得相应物业服务管理资质。以上事实，有双方当事人的身份信息，原告举出的租赁合同、租赁区域交付确认书、物业费用缴费发票、解除合同通知书、快递及邮政专递详情单据、投递情况查询信息、报纸公告、民事调解书、执行裁定书等，被告举出的报纸新闻信息、新闻信息网页截图、情况报告、报纸招商公告、自制招商材料、照片，以及双方当事人的当庭陈述在案证实。本院认为，被告在庭审过程中抗辩物业服务协议的签订主体应当为业主和物业公司，被告系承租人并非物业服务协议的适合主体，由此主张双方签订的《物业管理服务协议》无效。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该规定实际认可了物业服务的实际使用人直接向物业公司交纳物业费的行为，房屋所有权人仅对物业服务费用的交纳承担连带清偿义务。被告以承租人身份与原告签订《物业管理服务协议》并未违反法律法规强制规定，且系双方真实意思表示，当属合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行义务和主张权利。原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，被告未按照合同约定缴纳物业管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。对于原被告双方争议的其他事实，本院认定如下：1、关于本案是否适用情势变更原则的问题。情势变更是指合同有效成立后客观情况发生了在当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而案涉商铺的经营状况属被告在使用房屋过程中所面临的商业风险范围，原告对此并无相应的合同义务，故本案不适用情势变更原则。2、关于物业服务费用的问题。原被告在庭审过程中均认可被告自2013年8月17日后未交纳物业费的事实，但被告主张物业服务费应当以装修免租期结束之日（即2013年10月16日）起算。本院认为，原被告签订的《租赁区域交付确认书》仅约定装修期间免除被告租赁费用，并未明确约定相应物业费用一并免除，同时，结合《物业管理服务协议》第三条第（一）款第3项之规定：“乙方应于签署交付确认书时一次性预缴三个月的物业服费……”及第十条：“本合同从……《租赁合同》约定的物业交付之日起计算”的约定，可以认定双方确认物业费用的交纳时间应当以案涉商铺实际交付之日，即2013年6月17日起算，且在协议实际履行过程中，被告按期交纳了2013年8月17日前物业费用，其行为也对物业费用自商铺实际交付之日起算的约定予以认可。被告的该项主张与合同约定不符，本院不予支持。被告还主张案涉商铺租赁合同自2016年7月7日解除，合同解除后的物业费用不应由被告承担。庭审中，双方均认可物业租赁合同自2016年7月7日原告将《解除合同通知书》在成都商报公告之日解除，根据原被告双方签订的《物业管理服务协议》第十条的约定“本合同期限为三年，从《租赁合同》约定的物业交付之日起计算，乙方承租物业租赁合同终止（或解除）时，本协议自动终止……如本合同期届满物业租赁合同仍未终止时，则本协议自动延期直至物业租赁合同终止（或解除）”。《物业管理服务协议》随《租赁合同》解除而自动终止，被告主张不再承担协议解除之后的物业费用，符合合同约定，本院予以支持。另根据《物业管理服务协议》第三条第一款之规定，被告应按照13.5元/㎡/月向原告支付物业费，则被告总共需向原告支付的物业费用为13.5元/㎡/月×35月×11403㎡+13.5元/㎡/月×11403㎡×7/30天≈5423837元，原告主张超过本院认定的欠缴物业管理费的部分，不予支持。2、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张按照合同约定“每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方（交投公司）支付未约定”明显过分高于实际损失，本院据酌情认定违约金为50000元。据此，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都市臻泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付物业管理费5423837元；二、被告成都市臻泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付违约金50000元；案件受理费28494元，由成都交投资产经营管理有限公司承担5494元，成都臻泰商贸有限公司承担23000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李任舟二〇一七年三月二十一日书记员  周孝蝶