广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初10366号原告(反诉被告)：张文丽，女，汉族，1989年4月9日出生。住址：惠州市惠城区。委托代理人：邓礼花，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李国宏，男，汉族，1968年9月3日出生。住址：惠州市惠城区。委托代理人：凌锦育，广东凡恩律师事务所律师。原告张文丽诉被告李国宏建设用地使用权转让合同纠纷一案，反诉原告李国宏诉反诉被告张文丽建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，两案合并审理，公开开庭进行审理。现已审理终结。当事人诉辩意见原告张文丽诉称，2012年9月25日，原、被告签订一份《宅基地转让协议》，依照该协议约定，被告将位于惠州市惠城区汝湖镇虾村六队，面积为324平方米的宅基地，按800元/平方米计价，宅基地总价款为259200元，定金首付5万元，余款在2012年年底付清。协议签订后，原告按照协议条款履行了该协议转让的全部义务，支付转让款项259200元，另付青苗费800元，合计260000元。依照《宅基地转让协议书》第四条“甲方负责办理该宅基地转让手续并加盖村委会公章，否则所造成的一切经济损失由甲方负责”等条款约定内容，被告一直不按照协议约定履行为原告办理宅基地相关手续，致使协议无效和无法履行。为此，被告收取原告上述宅基地转让款项，没有合法依据，依照《中华人民共和国合同法》第58条规定“无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的法律规定。现原告多次找被告协商返还退款未成，酿成本案纠纷。据此，依照《民事诉讼法》第119条法律规定，向贵院起诉。恳请贵院依法判决并支持原告诉讼请求，维护原告的合法权利！诉讼请求：1、依法确认2012年9月25日原、被告签订的《宅基地转让协议》无效；2、判决被告返还原告款项26万元并支付利息（利息从26万元为本金，从2012年9月26日起按照月利率0.7%计至2016年11月30日止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。被告李国宏答辩称，一、被答辩人张文丽诉称的内容，与约定严重不符。《宅基地转让协议书》第四条：“签订本协议后，甲方负责三份宅基地转让协议书上一个月内加盖村委会公章，便于乙方办理手续，否则所造成的一切经济损失由甲方负责”，答辩人在《宅基地转让协议书》第四条没有承诺负责办理该宅基地转让手续。《宅基地转让协议书》第二条明确土地没有任何手续，答辩人知道被答辩人将转让的宅基地出卖给非本乡范围内农村集体经济组织成员后（2012年9月24日卖给李锦勇，李锦勇非本乡范围内农村集体经济组织成员），造成答辩人无法向村委申报及登记。被答辩人违反《宅基地转让协议书》约定，将宅家地非法倒卖给非本乡范围内农村集体经济组织成员，因此所造成的一切责任及法律后果应由被答辩人承担。二、双方签订的宅基地转让协议，合法有效，依法受法律保护。1、作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。本案中，双方均为汝湖镇村民，系本乡范围内农村集体经济组织成员，买卖双方的身份符合相关规定。虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但相关的规定主要是针对城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村宅基地买卖，买卖双方虽属不同村民小组，但属同一农村集体经济组织成员，属同本乡不同村的村民之间签订的农村房屋或宅基地买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，根据《物权法》第一百五十五条规定已经明确了宅基地使用权可以转让，该宅基地转让认定为有效。2、本协议系双方当事人的真实意思表示。宅基地转让的过程，包括订立协议、履行协议，双方均认可协议内容并依约履行，均未提出任何异议，并不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示，亦未提出任何异议。三、被答辩人提出本次诉讼应适用诉讼时效。“集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求”。答辩人与被答辩人2012年9月25日签订《宅基地转让协议书》同时交付完毕，被答辩人2016年11月1日起诉，被答辩人赔偿损失诉求超过两年诉讼时效，驳回被答辩人的诉讼请求。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。被答辩人要求确认宅基地转让协议无效的请求，无事实依据和法律根据，被答辩人违约将宅基地转让给非本乡范围内农村集体经济组织成员，造成答辩人无法向村委申报及登记，因此所造成的一切责任应由被答辩人承担。被答辩人赔偿损失诉求超过两年诉讼时效，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告李国宏提起反诉称，反诉人李国宏与被反诉人张文丽于2012年9月25日签订了《宅基地转让协议书》，反诉人李国宏将坐落在惠州市惠城区汝湖镇虾村村委会虾村六队，自有宅基地一副的使用权永远转让给被反诉人张文丽使用。转让宅基地现状为土地没有办理任何手续，反诉人的转让关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好，宅基地已按协议交给被反诉人张文丽，反诉人履行完毕。2016年11月1日被反诉人张文丽，向惠州市惠城区人民法院提起诉讼，要求确认签订的《宅基地转让协议书》无效，返还被反诉人款项26万元并支付利息，承担本案诉讼费，对此，反诉人持有严重异议。反诉人李国宏与被反诉人张文丽签订《宅基地转让协议书》后，在反诉人不知情的情况下，被反诉人张文丽擅自将宅基地非法转让给第三人，明知宅基地现状为土地没有办理任何手续，在没有经过村委会及政府部门批准的情况下，被反诉人张文丽违章抢建违建，被惠州市惠城区执法大队依法拆除。反诉人认为，若经法院确认《宅基地转让协议书》无效，反诉人的利益将受到严重侵害，被反诉人张文丽对违章抢建违建负有完全过错责任，因此，应承担赔偿反诉人因此造成的全部损失。综上所述，反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张法院判决反诉人不退回被反诉人26万元转让金，转让金作抵消被反诉人违约赔偿进行补偿。望贵院判如诉请，作出合法公正判决。诉讼请求：1、判决反诉人不退回被反诉人26万元转让金，转让金作抵消被反诉人违约赔偿进行补偿。2、判决本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告张文丽答辩称，被告反诉事实不符合宅基地转让协议书第四条；被告反诉请求不符合合同法第58-97条，合同无效，货币解除，双方应返还合同取得的财产，有过错的一方应赔偿另一方的损失，因此被告反诉原告26万元转让金抵消或不退回的反诉请求，因其不符合协议约定和法律强制性规定，予以驳回。查明的案件事实经审理查明，被告（甲方）与原告（乙方）于2012年9月25日签订《宅基地转让协议书》，约定：一、甲方自愿将坐落在惠州市惠城区××自××宅基地××（面积路面××、××为12米，总面积为324平方米）的使用权永久转让给乙方所有。甲方保证该地块无经济纠纷或第三方争执，否则所产生的一切后果由甲方负责。二、转让金额：甲、乙双方商定上述宅基地现价为800元/平方米，成交总价为人民币贰拾五万九千贰百元（￥259200.00元）整。目前该土地没有办理任何手续，现状为宅基地。三、付款方式：首付订金人民币五万元（￥50000.00元）整。甲方收到订金10日内负责清理宅基地上面的所有种植物、青苗以及建筑物。同时，按乙方的要求做好四面围墙，做围墙所产生的费用则由乙方承担。乙方需再次支付给甲方人民币壹拾万元（￥100000.00元）整。余款在年底前支付给甲方。四、办理手续：乙方为了日后办理手续方便，总面积324平方米的土地分为三小块办理手续，（即分为三份宅基地转让协议书）其中每块为108平方米，门面宽8米，深12米，实建面积96平方米。签订本协议后，甲方负责三份宅基地转让协议书上一个月内加盖村委会公章。便于乙方办理手续，否则所造成的一切经济损失由甲方负责。五、产权归属：自协议双方签订付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建房屋，甲方等人无权干涉、争议，由此造成的一切经济损失全部由甲方负责。房屋建筑前或建成后，乙方如需要办理相关手续，甲方必须无条件配合乙方办理，直至办完为止。六、协调处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等现象，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负全部责任。七、违约责任：合同签订生效后，双方应共同遵守，不得以任何理由为借口而反悔违约。如甲方违约必须在原转让金额的基础上加倍赔偿乙方，如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费等），甲方应负责赔偿给乙方。如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金额不退回给乙方，作抵消乙方违约金，双方不得因此再进一步追究。协议签订后，原告于2012年9月25日至2013年3月9日陆续向被告支付买地款259200元及青苗补偿款800元，被告开具了相应的《收条》。另查一，2012年9月24日，曾金林、张文丽与李锦勇签订《宅基地转让协议书》，约定将坐落在惠州市惠城区汝湖镇虾村六队宅基地一副的使用权永久转让给李锦勇，此地块为108平方米，其中门面宽为8米，深12米，实建面积为96平方米。另查二，原、被告协议转让的涉案土地是属被告所在村民小组农民集体所有。涉案土地是被告的宅基地，无核发产权证书。协议签订后，原告在涉案土地上搭建简易房，但因违建被拆除。原告要求被告返还购地款及利息，未果，诉至本院，请求判如所请。裁决理由和结果本院认为，两案系建设用地使用权转让合同纠纷。农村集体土地在没有依法批准为建设用地之前不得转让。原、被告对涉案土地签订的《宅基地转让协议书》予以转让，违反法律的强制性规定，属于无效合同。故，原告诉请确认2012年9月25日原、被告签订的《宅基地转让协议》无效，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告诉请被告返还款项26万元，本院予以支持。因原、被告签订的《宅基地转让协议书》违反了法律强制性规定，双方对本案纠纷的发生均存在过错，故原告诉请被告支付利息、被告反诉要求不予退回原告款项26万元，均于法无据，本院不予支持。被告主张原告的诉求已超过诉讼时效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原告与被告签订的《宅基地转让协议书》被人民法院确认无效后，张文丽才享有财产返还的请求权，故原告的起诉没有超过法定诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、原告张文丽与被告李国宏于2012年9月25日签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告李国宏于本判决生效之日起十天内向原告张文丽返还款项26万元。三、驳回原告张文丽（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告李国宏（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元，反诉受理费2600元，共计7800元，由被告李国宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  许锦环审 判 员  石 磊人民陪审员  高 峰二〇一七年三月二十八日法官 助理  陈暹华书 记 员  吴伟经