辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0602民初40号原告：乔金宝，男，1961年1月5日出生，汉族。委托代理人：徐文峰，系辽宁圣权律师事务所律师。被告：宋承华，男，1968年6月11日出生，汉族。被告：滕玲，女，1972年8月31日出生，汉族。委托代理人：宋承华（系被告滕玲的丈夫）。原告乔金宝与被告宋承华、被告滕玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔金宝及其委托代理人徐文峰、被告宋承华、被告滕玲的委托代理人宋承华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月18日原、被告签订房屋转让协议书，约定将位于东兴园小区商品房A区8#2503室，建筑面积131.61平方米以290517元的价格卖给原告，由于该房屋是按揭贷款购房，协议还约定原告承担每月向银行还款的义务，被告配合原告办理过户手续等条款。该协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告履行向被告支付房款等协议约定的义务。但被告在取得房屋所有权证后迟迟不给原告办理房屋过户更名手续，经原告多次催促两名被告以各种理由推托。现原告诉至法院，请求依法判令：1、原、被告之间的买卖协议有效，涉案房屋产权属于原告；2、要求两名被告立即协助原告办理涉案房屋更名过户手续。被告宋承华和被告滕玲共同辩称，两名被告完全同意原告的诉讼请求。对原、被告之间的买卖协议有效不持异议；对于涉案房屋产权属于原告也没有异议，同意协助原告办理涉案房屋的过户手续。经审理查明，被告宋承华与被告滕玲于1997年5月7日在丹东市婚姻登记处登记结婚。2009年9月15日两名被告购买坐落于丹东市振兴区国安路8号2单元2503室商品房普通住宅，建筑面积128.36平方米。该房屋已办理房屋所有权证（房屋所有权证号:丹房权证振兴区字第x号），登记时间为2015年9月24日，房屋所有权证记载房屋所有权人系被告宋承华，共同共有人系被告滕玲。2009年9月18日，两名被告作为卖方（甲方）、原告乔金宝作为买方（乙方），双方签订了《房屋转让协议书》。该协议书内记载：一、甲方已确认订购东兴园小区（国门湾新世纪佳园）商品房x区x室，建筑面积131.67平方米。每平方米单价2206.4元人民币，总价款为人民币贰拾玖万零伍佰壹拾七元整人民币（290517元）。二、此房屋为按揭贷款购房，乙方已将首付款捌万柒仟伍佰壹拾七元（87517元）一次性付清，余款由乙方每月按时到银行交款，与甲方无关。如果乙方未按期交款给甲方造成影响由乙方负担。三、甲方将该房屋确认订购后，转让给乙方一切权利和义务转移给乙方。四、甲方将该房屋转移交付乙方后，一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用。五、待政策允许过户后，甲方配合乙方办理过户手续，办理过户手续的一切税费由乙方承担。六、本协议签订后，该房屋的产权及物权归乙方所有，乙方在房屋未过户期间有权对该房屋使用、占有、处理抵押的权利，如果处理抵押、转让，甲方必须配合乙方办理过户手续。不得以任何理由阻碍乙方对该房屋处理抵押与使用。七、协议签订后，在房屋过户前，如果房屋市场价格发生变化，双方不得以价格变动反悔，如反悔承担违约责任及赔偿损失。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。该份协议尾部有原告乔金宝签名及两名被告（即宋承华、滕玲）签名捺印。庭审中，原、被告均认可：2009年9月18日签订《房屋转让协议书》当天，原告以现金的方式给付被告涉案房屋首付款和房款总计87517元。嗣后，涉案房屋一直由原告居住使用，其余贷款数额亦由原告按月还贷。诉讼中，两名被告均表示同意原告诉讼请求，但同时亦表示不接受调解。考虑涉案房屋触及抵押权有关事宜，可能涉及案外人合法权益，为慎重起见，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十六条第（四）项规定，本院依职权向案外人丹东市住房公积金管理中心调取涉案房屋相关材料，以完整还原该案全貌。经查：2009年9月17日，两名被告与案外人丹东市住房公积金管理中心签订《丹东市个人住房公积金抵押借款合同》（合同编号为：2009年个贷字第x号），该合同中约定：经被告申请，丹东市住房公积金管理中心同意委托中国银行丹东分行发放住房公积金贷款人民币贰拾万叁仟元整；被告保证借款用于购买坐落于丹东市湾景路x楼x室建筑面积131.67平方米住房，被告不以任何理由挪用借款。贷款期限为10年，自2009年9月28日起至2019年9月28日止；合同生效后，丹东市住房公积金管理中心通过中国银行丹东分行为被告划拨贷款资金。被告不可撤销地授权中国银行丹东分行以被告的名义将贷款支付给售房者丹东汇友股份有限公司在银行开立的账户；被告授权中国银行丹东分行为其办理归还丹东市住房公积金管理中心贷款本息扣划结算业务，中国银行丹东分行同意办理被告授权业务。被告在中行丹东分行开立账户，户名：宋承华。该抵押借款合同尾部盖有丹东市住房公积金管理中心贷款专用章、中国银行股份有限公司丹东分行零售信贷合同专用章等以及两名被告（即宋承华、滕玲）的签名捺印。本次涉案的丹东市振兴区国安路8号2单元2503室房屋已经办理他项权证（丹房他证振兴区字第x号），登记时间为2015年9月24日，他项权利种类为一般抵押权，债权数额为203000元，房屋他项权利人系案外人丹东市住房公积金管理中心。截至目前，涉案房屋贷款尚未还清。本院所确认的上述事实，有结婚证、常住人口登记卡、销售不动产统一发票、契证、房屋转让协议书、中华人民共和国房屋所有权证、中国银行存折、丹东市个人住房公积金抵押借款合同（合同编号：2009年个贷字第x号）、他项权证（丹房他证振兴区字第x号）、丹东市住房公积金管理中心出具的《还款明细》以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与两名被告签订的《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第五条明确规定：物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因法律对各种物权内容的规定具有强制性，当事人不得创设与法定的物权内容相异的物权，原、被告签订的《房屋转让协议书》中第六条“本协议签订后，该房屋的产权及物权归乙方所有”，该部分内容因违反物权法定，应属无效。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更转让和消灭，应当依照法律规定登记。该法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房屋系登记在被告宋承华（共同共有人系被告滕玲）的名下，在未依法变更房屋所有权人之前，原告主张涉案房屋产权属于原告，与法有悖，故对原告的该项诉请，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。结合本案，原告作为受让人请求两名被告立即协助其办理涉案房屋过户更名手续，因涉案房屋存有抵押权负担，原告可清偿抵押债务亦或两名被告自行清偿债务以消灭抵押权后，人民法院才能予以支持；而在抵押权未涤除情形下，对原告该项诉请，本院不能予以支持。如原告欲求其他民事责任，可据证向两名被告另行主张其他权利。综上所述，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、原告乔金宝与被告宋承华和被告滕玲于2009年9月18日签订的《房屋转让协议书》除第六条中的“本协议签订后，该房屋的产权及物权归乙方所有”部分无效外，其余部分有效；二、驳回原告乔金宝的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告乔金宝自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院，同时预交上诉费。若在上诉期满后七日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。代理审判员  王首元二〇一七年三月二十三日书 记 员  包滢祺