浙江省金华市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）浙07民终1072号上诉人（原审原告）：金华市百事达市场开发有限公司，住所地金华市婺城区金衢路1688号B2幢。法定代表人：李跃松，执行董事。被上诉人（原审被告）：���鑫明，男，1971年3月18日出生，汉族，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：刘新建，男，1969年1月27日出生，汉族，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：孙惠忠，男，1969年1月19日出生，汉族，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：金华大唐家具有限公司，住所地金华市婺城区金衢路1868号4幢第1层。法定代表人：唐鑫明，执行董事。委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。上诉人金华市百事达市场开发有限公司（以下简称百事达公司）因与被上诉人唐鑫明、刘新建、孙惠忠、金华大唐家具有限公司（以下简称大唐家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初8192号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成���议庭进行了审理，现已审理终结。百事达公司上诉请求：依法撤销（2016）浙0702民初8192号民事裁定，依法改判，认定上诉人系出租人，并责令婺城区人民法院继续审理。事实与理由：1.上诉人认为，一审法院要驳回上诉人的起诉必须同时满足两个条件：一是被上诉人从第三方处租赁了涉案房屋；二是第三方从上诉人处合法取得出租收益权利，但目前证据不足，一审驳回上诉人的起诉明显错误。一、关于“被上诉人是从上诉人还是从第三方处租赁涉案房屋”的问题，一审法院明显认定错误。具体理由如下：（一）一审裁定中“本院认为”的第1、2点说法错误。从本案证据看，上诉人明显是合同主体、出租人。1.上诉人作为房屋所有权人，是当然适格的合同主体、出租人。除非有明确的证据证明第三方从上诉人处合法取得出租收益权，否则就算确实是第三方出租给被上诉人，也属无权处分，被上诉人的占有使用也属无权，上诉人有权主张腾退和租金损失；2.租赁合同、补充协议、函件等与租赁有关的所有凭证，均由上诉人持有，为此也应认定上诉人为出租人；3.一审法院以《补充协议》、以及他人伪造的工商备案合同作为证据来认定“上诉人不是主体”，明显也是错误的。《补充协议》中的内容，可以证明是由上诉人与被上诉人签订了合同，上诉人是合同签订人，合同出租主体；4.一审法院未认定“董益校”代表上诉人签字，也是错误的。签订租赁合同时，签字人董益校系上诉人公司的隐名股东，对此事实对方当事人也没有否认，实际上董益校还是上诉人公司的董事长（总经理），百事达公司的事务由董益校实际负责处理，涉案租赁合同签订是在2012年5月，而金华亿都建材城管理有限公司的设立时间为2013年1月8日，因此，董益校代表的是上诉人，不是亿都管理公司，如果董益校系代表金华亿都建材城管理有限公司签字，就没有必要在《补充协议》中再写上“以百事达名义签订合同”的内容，否则就是画蛇添足；5.一审法院所认为的“原告可能事后添加‘金华亿都建材城’印章”，也仅仅是一种猜测。（二）一审裁定的“本院认为”中的第3、4点说法错误。从本案证据看，上诉人系合同实际履行人的事实应当予以认定。1.金华亿都建材城管理有限公司系受上诉人委托处代收租金，有金华亿都建材城管理有限公司出具的证明和转账凭据为证，一审法院认为律师函与证明矛盾，是对委托代理关系的机械理解；2.《补充协议》中的补偿款系由上诉人支付给被上诉人，有唐鑫明的收条为证，水电费系由被上诉人直接支付给上诉人，被上诉人也是认可的，实际上物业也是由上诉人管理，而且在��诉人派员催讨租金过程中，被上诉人也未否认上诉人的出租人身份。二、目前没有任何证据证明第三方已从上诉人处取得了合法的出租收益权利。（一）没有任何证据证明，第三方从上诉人处承租了涉案房屋。1.与被上诉人之间的租赁合同等租赁文件均由上诉人持有；2.没有任何第三方从上诉人处承租涉案房屋的证据材料；（二）没有任何证据证明，第三方从上诉人处购买涉案房屋并实际享有收益权。三、一审法院认定上诉人并非出租人，却未就“谁与被上诉人存在租赁关系之事实”进行查明，属于事实认定不清。综上，请求二审法院依法保护房屋所有权人的物权权利，以捍卫物权法的法律权威。被上诉人大唐家具公司辩称，一、上诉人与唐鑫明、刘新建、孙惠忠之间没有任何市场商铺租赁合同关系。1.原审证据已充分证明，上诉人与与唐鑫明、刘新建、���惠忠之间始终没有签订《金华亿都建材城商铺租赁合同》（含签订的补充协议书）；2.上诉人无证据证明董益校代表上诉人签订了涉案《金华亿都建材城商铺租赁合同》；3.本案实质是整体市场的租赁合同关系，并非仅是房屋租赁关系。虽然上诉人是房屋的产权人，但其并非当然是整体市场租赁合同的当事人；4.上诉人一审提供的《金华亿都建材城商铺租赁合同》中的“金华亿都建材城”的印章系事后单方添加；5.涉案的《补充条款》本身的内容，能充分证明上诉人非涉案合同的出租人。二、上诉人完全不是涉案《金华亿都建材城商铺租赁合同》的实际履行人。1.《金华亿都建材城商铺租赁合同》中的改造费，虽由上诉人支付，但不能据此证明其就是该市场的出租人。因该市场的水、电表户口登记在上诉人名下，故水、电费缴入该表户，实属正常。并不能因此认定上���人为市场商铺的出租人，而上诉人从来没有对市场的物业进行过任何管理；2.上诉人从未向被上诉人催收租金，被上诉人也从未向上诉人缴纳过租金；3.一审法院没有法律义务，也没有必要明确谁是真正的出租人。综上，上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，请求依法驳回上诉，维持原裁定。被上诉人唐鑫明、刘新建、孙惠忠未作答辩。百事达公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与第一、二、三被告签订的《金华亿都建材城商铺租赁合同》已于2015年5月22日解除；2.判令第一、二、三被告支付欠付原告租金10742240.48元、租金损失8944903.33元（具体计算至实际腾退之日），并支付滞纳金9859359.50元（按月利率2%从2012年12月1日起计算至2016年7月22日止，此后滞纳金仍按此标准计算至实际履行完毕之日止）；3.判令第一、二、三被告结清所欠物业管���费385524元（已计算至2016年6月30日，此后计算至实际腾退之日止），并立即腾退商铺；4.判令第四被告对上述请求承担连带责任；5.四被告负担诉讼费。一审法院认为，在没有证据表明与出租人存在相应法律关系的前提下，享有租金请求权的权利人应为出租人，本案的争议焦点即原告是否为租赁合同的出租人。考虑到：1.原告提交的《金华亿都建材城商铺租赁合同》标题下方合同主体处载明出租方（甲方）为“金华亿都建材城有限公司”，落款签章处载明甲方为“金华亿都家居建材城”，签章为“金华亿都建材城”并代表人董益校签字。而与之相对，被告唐鑫明、刘新建、孙惠忠提交的对应租赁合同中均没有“金华亿都建材城”的签章，因案涉合同载明合同一式六份，甲乙双方各执三份，上述三被告提交的三份合同内容均一致。同时，由于原告法定代表人��案外利害关系人金华亿都建材城管理有限公司两股东之一，故对于双方提交的合同不一致部分，无法排除系由原告事后自行添加的可能。2.被告唐鑫明、刘新建、孙惠忠（乙方）与案外利害关系人金华亿都建材城管理有限公司法定代表人董益校（甲方）于2012年6月18日签订的《金华亿都建材城商铺租赁合同之修改补充条款》中载明“乙方建议：鉴于目前甲方的产权在金华市百事达市场开发有限公司名下，为方便乙方办理相关手续，甲方应先以金华市百事达市场开发有限公司的名义与乙方签订合同，待日后甲方合同签订主体确定以后，乙方同意在合同条款不变的情况下与甲方确定的新主体签订正式合同。”说明上述三被告在签订《金华亿都建材城商铺租赁合同》时，案涉出租房屋真正的出租主体尚未最终确定，而按照补充合同的内容，足以推断出双方均认可的租赁合同签订主体（出租方）应当不是金华市百事达市场开发有限公司。结合双方在工商机关备案的相关合同文本，可以认定相关合同文本中载明出租方系金华市百事达市场开发有限公司的目的仅在于“方便乙方办理相关手续”；3.原告自认被告唐鑫明等人支付租金二次共计200万元。而该二笔款项系分别于2013年3月13日、2013年4月3日以金华大唐家具有限公司的名义汇入金华亿都建材城管理有限公司账户，附加信息及用途均备注为租赁费。原告虽提交证据证明金华亿都建材城管理有限公司亦于上述日期或次日分别向其转账100万元，但该证据仅能证明其与金华亿都建材城管理有限公司之间存在款项往来，而无法证明该往来款的法律性质，也不能直接证明其系案涉租赁合同的出租方；4.2014年10月17日，浙江泽邦律师事务所向被告唐鑫明、刘新建、孙惠忠发送律师函，催讨案涉《金华亿都建材城商铺租赁合同》项下欠付租金。其在律师函中明确系受案外人金华亿都建材城管理有限公司的委托，且函中内容亦明确了与唐鑫明、刘新建、孙惠忠签订合同的主体系金华亿都建材城管理有限公司。原告虽提交了金华亿都建材城管理有限公司于2016年9月7日出具的《证明》，称与唐鑫明等人签订租赁合同的出租方系金华市百事达市场开发有限公司，并称收取租金系代收行为，发送催款函系帮忙行为。但该证明与律师函载明的内容明显矛盾，原告对此不能作出合理解释。综上，一审法院认为，原告提交的证据不能充分证明其系案涉租赁合同的出租方或者具有对案涉租金享有请求权的其他情形，原告主张权利缺乏事实及法律基础，其诉讼主体不适格。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，一审法院于2017年1月19日作出裁定：驳回原告金华市百事达市场开发有限公司的起诉。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定，“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，百事达公司提交了《金华亿都建材城商铺租赁合同》、金华亿都建材城H馆建筑面积确认单，虽百事达公司提交的《金华亿都建材城商铺租赁合同》与被上诉人唐鑫明、刘新建、大唐家具公司提交的《金华亿都建材城商铺租赁合同》在合同的甲方落款处有无签章存在不同，但根据上诉人、上述三被上诉人各自所提交的《金华亿都建材城商铺租赁合同》及金华亿都建材城H馆建筑面积确认单的内容可以看出，涉案租赁合同中所涉租赁商铺均指向金华亿都建材城，被上诉人所租赁的商铺均位于金华亿都建材城内，金华亿都建材��与本案有直接的利害关系，而金华亿都建材城系上诉人百事达公司申请的市场名称，仅具有市场名称登记证，不具有独立的法人财产，并非独立的法人，也不属于《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的其他组织。金华亿都建材城不具备独立承担民事责任的能力，不能作为民事诉讼的当事人，应由具有企业法人资格的市场举办者即上诉人百事达公司作为诉讼当事人，且百事达公司系涉案租赁房屋的所有权人，故百事达公司作为原告主体适格。上诉人百事达公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审裁定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条的规定，��定如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初8192号民事裁定；二、本案指令浙江省金华市婺城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  吕 强审 判 员  周巧慧审 判 员  赵 娟二〇一七年三月十四日代书记员  厉凯静