安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖02民终947号上诉人(一审被告):方忠乐,男,1971年2月5日出生,汉族,住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：季必梅，安徽兄弟律师事务所律师。上诉人(一审被告):朱春梅,女,1979年9月4日出生,36岁,汉族,住芜湖市镜湖区。上诉人(一审被告):李胜,男,1980年5月26日出生,35岁,汉族,住芜湖市马塘区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄书平，安徽安江律师事务所律师。被上诉人(一审原告):芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备）,住所地安徽省芜湖市江南春城农贸���场。法定代表人：苏天余，该单位书记。委托代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。委托代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。上诉人方忠乐、上诉人朱春梅、李胜因与被上诉人芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备）（简称五里管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省弋江区人民法院（2015）弋民一初字第00454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方忠乐及其委托诉讼代理人季必梅，上诉人李胜，上诉人朱春梅、李胜共同的委托诉讼代理人黄书平，被上诉人五里管委会的法定代表人苏天余及委托诉讼代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方忠乐上诉请求：1、撤销一审关于方忠乐腾空房屋及承担房屋占用损失��判决，改判驳回五里管委会的诉讼请求或由朱春梅、李胜承担腾空房屋及承担房屋占用损失。2、五里管委会承担各项诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、方忠乐不是本案适格被告。方忠乐是芜湖市鸿衍商贸有限公司（简称鸿衍公司）的工作人员，其出具的还款承诺本质上是一种职务行为，应由当时的法人承担责任。即便承诺构成保证，那么其保证债务的对象是前期未按约定给付的租赁费用，也并非是五里管委会诉求的租赁合同解除后的房屋占有使用费。从芜湖市工商管理部门调出的《备案通知书》、《注销公告》显示，朱春梅、李胜为鸿衍公司清算组成员，李胜为鸿衍公司清算组负责人，方忠乐不属于鸿衍公司在工商部门备案登记的清算组成员。2、鸿衍公司无占用房屋的必要性，一审法院认定其占用部分房屋于情于理不符。鸿衍公司通过政府投标获得超市租赁经营权，其与五里管委会签订的《房屋租赁合同》未能体现投标要求，即投标人无条件接纳并妥善安置本市场一楼从事服务、鞋幅等经营的的44户经营户。2015年此44户经营户以五里管委会将其营业场所安置不善，农贸市场一楼经营监管不力为由要求解决、赔偿，继而拒缴房租，连带鸿衍公司于2015年3月从涉案房屋腾空（超市）。在超市腾空的情况下，整个二楼没有经营氛围，鸿衍公司无任何占用房屋的必要性与商业价值。3、退一步讲，一审判决计算房屋占用费的给付标准过高，截止期限过长。一审判决查明：房屋已经实际腾空，但仅腾空部分房屋并非等同于交付房屋。既已认定部分腾空，应查明比例在原月租赁费的标准中予以扣减，方显公平。二、一审判决适用法律有误。1、五里管委会对涉案房屋未收回有过错，一审应判令其承担相应的责任。首先，腾空的房屋未予收回，系五里管委会怠于收房。其次，未腾空的部分房屋系因五里管委会的过错导致。五里管委会并未按照《房屋租赁合同》第四条约定的“甲方协助乙方协调周边关系”协调解决前述44户经营户的安置问题，其自身存在过错。2、因方忠乐不是清算组成员，本案不应适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十一条的规定。五里管委会辩称：一、一审法院认定事实清楚。一审法院法官查清了所有证据材料且查看了现场，对方忠乐的主体身份进行了详细查询，合同上有方忠乐的签字，对外与小商户的承租合同也有方忠乐签字，且方忠乐在保证书作出了承诺，加入到债务中来。二、方忠乐有占用房屋的事实，导致五里管委会一直无法使用房屋，给集体资产造成巨大损失。三、一审法院适用法律正确判决合情合理，对于房屋��用费的计算比照了租金的标准。朱春梅、李胜辩称：方忠乐的上诉请求除了要求我们承担责任之外，其他内容我们予以认可。方忠乐是本案实际承租人，在涉案房屋进行相关经营活动，朱春梅、李胜均不是涉案房屋实际承租、使用人。朱春梅、李胜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回五里管委会对朱春梅、李胜的诉讼请求。2、本案诉讼费用由五里管委会、方忠乐承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，朱春梅、李胜不是本案适格被告，不应承担法律责任。1、芜湖市嘉特公司有限公司（简称嘉特公司）客观存在。2、鸿衍商贸已于2012年6月10日被嘉特公司收购。朱春梅、李胜已不再是鸿衍商贸的股东，不应承担鸿衍商贸注销后的股东责任。二、朱春梅、李胜无责任和义务为五里管委会腾空并交付本案租赁房屋。虽然2012年6月17日鸿衍商��与五里管委会签订了《房屋租赁合同》，但鸿衍商贸及朱春梅、李胜均不是本案租赁房屋的实际使用人。鸿衍商贸与五里管委会的租赁合同关系已于2015年4月8日解除。本案租赁房屋实由方忠乐实际承租，用于经营弋江区燕莎超市五里店，并有部分房屋是五里管委会要求方忠乐转租给其他小商户。从客观上看，朱春梅、李胜也无法腾空并交付本案租赁房屋。三、造成本案租赁房屋无法全部腾空交付的原因正是五里管委会本身。方忠乐实际已于2015年3月将超市关闭并退场，现仍占用本案租赁房屋的，正是五里管委会要求方忠乐转租出去的小商户。而小商户不愿意腾空搬出是因为五里管委会存在过错，引起小商户的不满。五里管委会辩称：一、合同合法有效，一审法院对朱春梅、李胜的判决基于合同相对性原则，事实认定清楚，适用法律正确。二、一审法院已��明嘉特公司不存在，朱春梅、李胜并未提交证据加以证明，鸿衍商贸在一审期间由朱春梅、李胜将其恶意注销，试图躲避债务，所以五里管委会申请变更了被告，符合法律要求。三、房屋的腾空一直未进行，导致大量小业主围堵五里管委会，集体资产遭受严重损失。方忠乐辩称：一、朱春梅、李胜是本案的适格被告，作为鸿衍商贸股东，有在工商局备案，清算时也是清算组成员，其陈述没有事实理由，租赁合同、招投标工作都是以鸿衍商贸的名义进行，其理应承担合同的权利义务，不可以突破民法规定的合同相对性原则，如果是方忠乐实际承租，从一审证据可以看出本案另有44户小商户实际使用了房屋。二、朱春梅、李胜主张解除合同后，房屋未能办理交接手续的理由，即五里管委会存在的过错方忠乐予以认可。五里管委会向一审法院起诉请求：一、判令方忠乐、朱春梅、李胜立即腾出并交付其所租赁的五里管委会位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，房屋内一切装潢、设施、设备无偿归五里管委会所有（需返还已经拆除的空调、消防设施、卷帘门等）；二、判令方忠乐、朱春梅、李胜向五里管委会支付违约金共计767151元（自2014年10月1日起计算至合同解除之日即2015年4月7日止，每天的违约金为81180*5%）；三、判令方忠乐、朱春梅、李胜支付违法占用房屋期间的房屋占有使用费（自合同解除之日即2015年4月8日起至实际腾房之日止，以双方约定租金的双倍为标准）；四、判令方忠乐、朱春梅、李胜共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：五里管委会于2010年五里社区居委会撤销后成立，负责管理原五里社区集体资产。2012年6月17日，五里管委会与鸿衍商贸签���《房屋租赁合同》一份，双方约定由鸿衍商贸承租五里管委会位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，一楼电梯口三户（即：卖家电、卖牛肉面、卖鲜花），房屋面积2200平方米，经营用途：经营超市，租赁期限八年，自2012年10月1日至2020年9月30日止，房屋租金为81180元每月，年租金为974160元，付款方式为年付一次，应于每年10月1日前付清次年租金，先付租金后使用。合同第六条约定违约责任：鸿衍商贸如未按时缴纳租金达十五日以上，五里管委会即有权终止合同，收回场地，鸿衍商贸拖欠租金每一日，五里管委会有权加收月租金的5%作为违约金。合同第十条约定：不论任何原因终止合同或合同期满，一切装潢、设备、设施无偿归五里管委会所有；该《房屋租赁合同》上五里管委会作为甲方盖章且法定代表人苏天余签名，鸿衍商贸��方忠乐作为乙方盖章签名。方忠乐以鸿衍商贸名义于2012年6月25日向五里管委会缴纳租房履约金3万元，系房租定金。一审法院另查明：合同签订后，鸿衍商贸和方忠乐一直依约支付房租，2014年10月1日，方忠乐仅向五里管委会缴纳了下一年度租金50万元整，其余款项经催要鸿衍商贸和方忠乐一直未能支付，方忠乐自愿分别于2015年2月11日和2015年3月5日向五里管委会出具保证书，保证缴纳租金，但一直未能缴纳。五里管委会于2015年3月18日向鸿衍商贸寄送催告函一份，催告鸿衍商贸缴纳房租，其收悉后并未缴纳房租。2015年4月2日，五里管委会向鸿衍商贸寄送解除函一份，通知解除双方的租赁合同，鸿衍商贸于2015年4月3日收悉后并未办理交房手续。2012年6月17日，五里管委会与鸿衍商贸签订《房屋租赁合同》后，方忠乐与朱春梅、李胜（夫妻）、柯薯东三方合伙以��衍商贸名义经营了一年，后朱春梅、李胜、柯薯东退出合伙，方忠乐一方以上海华联燕莎五里店的名义继续经营。鸿衍商贸于2015年5月4日在芜湖市工商行政管理局办理了注销登记。原股东朱春梅、李胜作为公司清算组成员对鸿衍商贸进行了清算。一审法院认为，2012年6月17日，五里管委会与鸿衍商贸签订《房屋租赁合同》，鸿衍商贸系通过招投标的方式确认的承租主体，合同是双方当事人的真实意思表示且未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。本案原告系芜湖市弋江区人民政府撤销五里社区居民委员会之后成立的承继主体，负责管理原五里社区集体资产及处理社区遗留问题，是涉案房屋的管理主体，系适格原告。故对于方忠乐、朱春梅、李胜关于五里管委会非涉案房屋所有者、管理者，主体不适格的抗辩主张不予采纳。合同签订后，五里管委会履行了全部合同义务，实际交付了房屋，能够满足鸿衍商贸的承租要求。在本案诉讼过程中，鸿衍商贸于2015年5月4日在芜湖市工商行政管理局办理了注销登记，但并未按照法律规定履行通知义务告知五里管委会，五里管委会主张变更清算组成员朱春梅、李胜（即鸿衍商贸原股东）作为被告对其损失承担赔偿责任，依法应予支持。对于朱春梅、李胜辩解鸿衍商贸已经被嘉特公司收购的事实，鉴于嘉特公司并不存在，对该辩解不予采纳。对于方忠乐、朱春梅、李胜辩解已经实际交付所承租房屋，其均未能举证证明，故对其辩解不予采纳。已注销的鸿衍商贸作为涉案房屋的承租人，在租赁合同解除后应当将所承租的房屋腾空交还给五里管委会。本案中方忠乐、朱春梅、李胜虽均抗辩房屋已经实际腾空，但仅腾空部分房屋并非等同于交付房屋，方忠乐、朱春梅、李胜���没有提供有效证据证明其已经全部腾空房屋且已实际交付房屋给五里管委会，且五里管委会亦否认房屋已全部腾空交付，因此，本院对于方忠乐、朱春梅、李胜的该辩解不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于双方签订的合同合法有效，对双方均具有约束力。对于五里管委会的诉讼请求：1、五里管委会已经向鸿衍商贸合理催告并寄送解除函，关于合同解除条件双方在合同中已经有明确的约定，五里管委会发送函件符合合同约定，对于其请求确认解除《房屋租赁合同》的主张应予支持。虽然双方在合同中明确约定了房屋内一切装潢、设施、设备在合同���止或期满后的归属，但是不具体、不明确，故对五里管委会请求方忠乐、朱春梅、李胜返还设施设备的请求不予以支持。2、关于违约金，方忠乐、朱春梅、李胜于2014年10月缴纳50万元租金之后，一直使用到2015年4月8日双方确认的解除租赁关系时，虽再未缴纳租金，但其并未使用，故对五里管委会要求支付违约金的诉请不予支持。3、关于房屋占有损失，五里管委会发函解除合同之后方忠乐、朱春梅、李胜并未交还承租房屋，导致有部分房屋闲置至今，由此导致的房屋闲置损失应由方忠乐、朱春梅、李胜承担，具体时间从2015年4月8日起（2014年10月1日至2015年4月5日期间租金为50万元），以原租金为标准计数到实际交付之日时止。4、方忠乐在合同确认的承租主体鸿衍商贸欠付房租的情况下，自愿向五里管委会出具保证书，保证缴纳剩余租金系自愿加入到债务其中。另外，方忠乐以鸿衍商贸名义于2012年6月25日向五里管委会缴纳租房履约金3万元，系房租定金，五里管委会应予返还。综上，一审法院判决：一、确定2012年6月17日五里管委会与鸿衍商贸签订的位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋面积2200平方米《房屋租赁合同》于2015年4月8日解除；二、方忠乐、朱春梅、李胜于判决生效后10日内腾空位于芜湖市弋江区南塘湖路（原芜石路）江南春城农贸市场二楼的房屋，一楼电梯口三户（即：卖家电、卖牛肉面、卖鲜花），房屋面积2200平方米，交付五里管委会；同时五里管委会归还方忠乐、朱春梅、李胜租房履约金3万元；三、上述房屋占用损失应由方忠乐、朱春梅、李胜承担，即自2015年4月8日起以每月81180元为标准向五里管委会支付房屋占用费至上述房屋实际交付之日止；四、驳回五里管委会其他诉讼请求。案件受理费5896元，五里管委会承担1965元，方忠乐承担1966元，朱春梅、李胜承担1965元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱春梅、李胜提交了下列证据：一、调解协议、五里管委会出具的收条。证明目的：本案各方已就本案达成调解意见。且方忠乐已清空交付房屋，调解协议已实际履行，五里管委会依约不应再追究上诉人任何法律责任。二、挂牌出租公告。证明目的：五里管委会已于2016年5月30日将涉案租赁房屋挂牌出租。三、情况说明。证明目的：方忠乐是涉案租赁房屋的承租人，与朱春梅、李胜无关，且方忠乐自愿承担因租赁房屋产生的一切法律责任。四、企业变更信息。证明目的：嘉特公司客观存在。五里管委会质证认为：证据一中的收条、协议，是方忠乐和李胜多次沟通协调未果，由方忠乐、李胜写好了协议内容，由五里管委会法定代表人苏天余签字盖章的。2016年1月31日款项到账之后此协议生效，至今楼上房屋也并未腾空，导致房屋一直未能出租，故此协议应属无效。调解协议有附加条件：1、乙方不得再行诉讼，甲方不追究法律责任。2、款项需在2016年1月31日前全部付清，房屋全部腾空、交付，该协议才能生效。收条是五里管委会出具的，对其真实性无异议。对证据二，五里管委会曾经做过挂牌，后又撤销了，因为房屋没有清空，无法出租。对证据三，是方忠乐出具的，是他们内部约定，与五里管委会无关。对证据四，企业变更信息只能说明嘉特公司变更为颜业旺建筑公司，与鸿衍商贸无关，与本案不具关联性。方忠乐质证认为：对证据一、二、三的真实性无异议；证据四与本案无关联性。本院认证认为：对证据一、二、三的真实性各方当事人均无异议，本院予以采信；对证据四，本院认可方忠乐、朱春梅、李胜的质证意见，即该证据与本案无关联性，不作为本案的定案依据。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，一、关于方忠乐、朱春梅、李胜作为被告是否适格。1、案涉房屋租赁合同的双方当事人系五里管委会与鸿衍商贸，一审中，鸿衍商贸虽于2015年5月4日在芜湖市工商行政管理局办理了注销登记，但并未按照法律规定履行通知义务告知五里管委会，故五里管委会变更鸿衍商贸的清算组成员朱春梅、李胜（即鸿衍商贸原股东）作为被告，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持并无不当。至于方忠乐出具的保证书、情况说明，只是表面其自愿加入本案所涉债务，并不能因此免除朱春梅、李胜的义务。2、方忠乐出具的保证书、情况说明表面其自愿承担鸿衍商贸欠付的剩余租金，故一审法院判决其与朱春梅、李胜共同承担本案所涉债务并无不当。方忠乐上诉称其是鸿衍商贸的工作人员，其出具的还款承诺本质上是履行职务行为，没有事实依据，本院不予采纳。二、关于方忠乐、朱春梅、李胜应承担的具体责任。朱春梅、李胜在二审中提交的调解协议系五里管委会与方忠乐、朱春梅、李胜就本案所涉房屋租赁纠纷达成的解决方案，各方当事人均对其真实性不持异议，且朱春梅、李胜二审中提交的收条表明五里管委会已接受江南春城农贸市场二楼22000平米，故该协议合法有效，各方当事人均应按该协议内容履行相应义务。该协议明确约定，方忠乐、朱春梅负责将鸿衍商贸租赁的江南春城农贸市场二楼商铺清空，并代为收取该市场一楼三户经营户欠缴租金9万元；各方当事人就江南春城农贸市场租赁一事无其他纠纷，不得再行起诉。根据该协议的约定，方忠乐、朱春梅、李胜应当履行腾空江南春城农贸市场二楼商铺及代收9万元租金的义务。一审法院判决其承担自2015年4月8日起至实际交付之日止，以每月81180元为标准计算的房屋占用费与上述协议的约定不符，应予纠正。因方忠乐、朱春梅、李胜未举证证明其已履行完毕代收租金义务，应承担相应的违约责任，本院结合本案具体情况酌定其向五里管委会支付10万元。综上所述，方忠乐、朱春梅、李胜的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省弋江区人民法院（2015）弋民一初字第00454号民事判决第一、二、四项。二、变更安徽省弋江区人民法院（2015）弋民一初字第00454号民事判决第三项“上述房屋占用损失应由方忠乐、朱春���、李胜承担，即自2015年4月8日起以每月81180元为标准向芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备）支付房屋占用费至上述房屋实际交付之日止”为：方忠乐、朱春梅、李胜于本判决生效后十日内向芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备）支付10万元。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3660元，由上诉人方忠乐、朱春梅、李胜负担660元，被上诉人芜湖市弋江区马塘街道五里集体资产管理委员会（筹备）负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  汪 智代理审判员  丁大慧代理审判员  蒋 磊二Ｏ二Ｏ一七年三月二十四日书 记 员  仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。