山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终192号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭文杰，男，1949年1月20日出生，汉族，住运城市盐湖区。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨海花，女，1978年2月25日出生，汉族，住址同上，系郭文杰之妻。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国强，男，1972年7月1日出生，回族，住运城市盐湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张高峰，女，1976年4月23日出生，汉族，住址同上，系杨国强之妻。二上诉人的委托诉讼代理人：史崇霄，山西衡霄律师事务所律师。上诉人郭文杰、杨海华因与上诉人杨国强、张高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民再字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭文杰、杨海花，上诉人张高峰及杨国强、张高峰的共同委托诉讼代理人史崇霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭文杰、杨海华上诉请求：撤销再审判决，改判二被上诉人支付违约金75000元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人于2013年7月3日签订的《二手商品房买卖合同》中第六条明确约定：“从甲乙双方签订合同之日第60日起，违约方每日向未违约方支付相当于总房价0.1%的违约金，’一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，调整为按总房款35万元的利息计算，该调整即无法律依据，更无事实依据，即不合情又不合理。二上诉人的上诉理由是：一、《合同法》第114条第二款对于违约金的调整是以当事人的请求为前提，而本案中双方当事人都对违约金的高低均无争议，原告的起诉，被告的反诉都是依据双方的约定而主张的违约金，一审法院依职权将违约金予以调整，没有任何法律规定。二、一审判决以房价款35万元的利息来计算违约金没有任何事实根据，中国人民银行同期同类贷款利息是多少，这数据是人民法院依职权调取的，还是当事人提供的，庭审中都没有出示，更没有经过质证，经没有质证的证据，认定案件事实，显然违反证据规则。三、“被上诉人提出约定的违约金偏高”的事实认定错误。庭审中被上诉人的反诉状仍然是以双方约定0.1%主张违约金，被上诉何时以何种形式提出过违约金偏高，一审判决中出现这句话没有任何法律依据。杨国强、张高峰上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在被上诉人严重违约的情况下，一审法院却判令上诉人承担违约责任，显属不公。根据双方签订的《-手房买卖合同》第6条之约定，双方应当在2013年7月3日之后的60日内办理产权变更手续，本案在上诉人已经为被上诉人办理过户登记的情况下，被上诉人却迟迟不支付剩余购房款，在此情况下，上诉人不得以向房地产行政主管部门申请了中止登记。由此不难看出，本案系因被上诉人的严萤违约行为才导致房屋无法最终过户。但一审法院却错误地判令上诉人承担违约责任，并驳回了上诉人的反诉请求，这显然是对上诉人的极大不公。二、被上诉人滥用诉权，明显也违背了诚实信用的原则。由原审庭审中上诉人提供的录音资料可知，起初被上诉人多次向上诉人承诺会马上支付购房款，而事实却恰恰相反，在被上诉忽悠上诉人为其办理了不动产变更登记后，上诉人开始以各种理由推诿，至今未将购房款付清（上诉人就此事亦起诉至盐湖区人民法院，目前案件仍在审理中）。因被上诉人在双方签订《二手房买卖合同》之前，已经租住了上诉人的房子达5年之久。在被上诉人有初步购买意向后，即2013年5月31日之后，上诉人便再末向被上诉人收取过房租，这也足以表明上诉人的交易诚意。而被上诉人却在得到实惠后倒打一耙，起诉要求上诉人承担违约责任，被上诉人的这一做法明显违背了诚实信用原则。郭文杰、杨海华称向一审法院起诉请求：判令原审被告从2013年9月3日起每日支付给原审原告违约金350元至房屋过户之日止（2013年9月3日至2014年3月3日，违约金为63350元）。杨国强、张高峰向一审法院反诉请求：要求被反诉人向反诉人支付约定的违约金49000元（从2013年9月3日起计算至2014年1月20日止），赔偿因违约行为给反诉人造成的损失1781.25元（按照工商银行同期存款利率从2014年1月21日计算至反诉之日）。一审法院原审认定事实：原告郭文杰与杨海花，被告杨国强与张高峰，分别系夫妻关系。自2010年6月16日起，原告郭文杰、杨海花承租被告杨国强、张高峰所有的位于运城市鑫地阳光城12号楼B栋4单元441号的房屋。2013年7月3日，双方签订了《二手商品房买卖合同》，约定：原告购买被告的房屋，商品房和地下室房款共计350000元。原告应当在双方共同到房产局办理产权变更手续之日起付购房定金100000元，被告同时将相应手续交给原告。被告在房产局办理过户登记手续后，原告向被告付清购房款。过户由被告负责，原告协助，双方应当在签订合同之日起60日内携带有关商品房手续到房产局办理过户登记手续。否则，从第60日起，违约方每日向非违约方支付相当于总房价0.1%的违约金。2013年7月3日，原告支付被告100000元购房款。2014年元月21日，原、被告到房产局办理房屋过户登记手续。在房产局发出房屋所有权转移登记发证申请公告期间，被告于2014年元月28日以原告未按协议及时付款为由，申请暂停过户手续，双方产生纠纷，原告诉至本院。在运城市房地产管理局备案的《房地产买卖契约》中双方约定的房屋价款为300000元，该协议并未约定违约条款。本院原审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就同一套房屋签订了两份合同，在房产部门备案的《房地产买卖契约》有规避纳税行为，且没有实际履行，应以双方于2013年7月3日签订的《二手商品房买卖合同》为准。被告于2014年元月28日以原告未按协议及时付款为由，申请暂停过户手续。根据合同的约定，被告的行为构成违约，违约金应自2014年元月28日计算至2014年11月26日。该合同中约定违约金明显偏高，依法应予以调整，酌定被告支付原告违约金15000元。被告所举证据不能证明原告违约，故对其反诉主张，不予支持。判决：一、被告杨国强、张高峰于本判决生效后十五日内支付原告郭文杰、杨海花违约金一万五千元。二、驳回原告郭文杰、杨海花的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨国强、张高峰的反诉请求。一审法院再审认定事实：涉案房屋转移登记给原审原告的时间为2015年1月28日。本案争议的焦点为：是否双方都存在违约行为；违约金如何计算及起止时间。关于原审原、被告是否都存在违约行为的问题。双方约定在签订合同之日起60日内即2013年9月3日前将涉案房屋产权登记过户给原审原告，但双方直到2014年1月21日才到房地产管理局办理房屋所有权转移登记手续，原审原告提供短信内容，证明2014年1月21日其多次通知督促原审被告共同办理过户登记，原审被告对该短信内容无异议，也认可自己的行为构成违约，但认为是双方违约，故原审被告的行为构成违约。双方约定在房产局办理完成房屋过户登记后，付清购房款，原审被告提供的证据不能证明原审原告在办理完成过户登记前存在违约行为，故至涉案房屋产权转移登记给原审原告前原审原告行为不构成违约。关于违约金如何计算的问题。双方约定从签订合同之日60日起，违约方向未违约方支付违约金。签订合同之日为2013年7月3日，故应从2013年9月3日起计算违约金，双方于2014年1月21日办理了转移登记手续，房地产管理局同日进行了公告，内容为对涉案房屋权属有异议者可在公告之日起十日内提出异议，逾期无异议者才可准予登记发证。2014年1月28日原审被告到房地产管理局申请暂停过户业务，2015年1月28日涉案房屋才转移登记在原审原告的名下，此时涉案房屋才为在房地产管理局办理完毕转移登记，即公告异议期内及原审被告提出暂停过户后，原审原告还未实际取得涉案房屋的权属，故违约金应计算至2015年1月28日。但双方约定违约方每日向未违约方支付总房价0.1%的违约金，原审被告提出约定的违约金偏高。在坚持违约金补偿性为主，惩罚性为辅的原则，本着违约金救济的理念，根据公平和诚实信用原则，为了保护各方当事人的权益，应对违约金进行调整，以总房款35万元为本金，按中国人民银行所公布的同期贷款基准利率，自2013年9月3日至2015年1月28日计算利息为违约金。综上，2013年7月3日原审原、被告签订的《二手商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，应为有效合同，当事人应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，原审被告的行为构成违约，合同中约定违约金偏高，依法应予以调整，按总房款35万元的利息计算违约金为27876元。原审被告所举证据不能证明原审原告违约，故对其反诉主张，不予支持。原审判决部分不当。判决：一、撤销本院（2014）运盐民初字第540号民事判决的第一项，即原审被告杨国强、张高峰于本判决生效后十五日内支付原审原告郭文杰、杨海花违约金一万五千元；二、原审被告杨国强、张高峰于本判决生效后十五日内支付原审原告郭文杰、杨海花违约金二万七千八百七十六元；三、维持本院（2014）运盐民初字第540号民事判决的第二、三项，即驳回原审原告郭文杰、杨海花的其他诉讼请求，驳回原审反诉原告杨国强、张高峰的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的《二手商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法为违约方每日向未违约方支付总房价0.1%的违约金，即每天350元，明显超过实际损失的百分之三十，原审法院调整违约金数额正确，本院予以支持。上诉人郭文杰、杨海花提出要求杨国强、张高峰支付其75000元违约金的上诉请求，理据不足，本院不予支持。因上诉人杨国强、张高峰未在约定的60日内办理房屋产权变更过户登记，造成郭文杰、杨海花拒付剩余房款，杨国强、张高峰存在违约行为，原审法院依法判由其二人承担违约责任正确，本院予以维持。杨国强、张高峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人郭文杰、杨海花负担1675元；由上诉人杨国强、张高峰负担500元。本判决为终审判决。审判长  张丽让审判员  王文霞审判员  胡东革二〇一七年三月二日书记员  李 聪