安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终397号上诉人（原审被告、反诉原告）：张娣，女，1988年7月12日出生，回族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：孙劲草，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许某，男，1973年2月21日出生，汉族，安徽省邮电职业技术学院教师，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:汤瑞时，男，2007年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。法定代理人：许某，身份情况同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张秀友，安徽天禾律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。上诉人张娣因与被上诉人许某、汤瑞时房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许某、汤瑞时的本诉诉讼请求，支持张娣的反诉请求。事实与理由：双方于2015年9月6日签订《存量房买卖合同》第八条约定，许某、汤小文未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期超过五日后，张娣有权单方解除合同，……许某、汤小文愿意继续履行合同，经张娣同意，合同继续履行。2015年9月29日，双方又签订了《补充协议》，对贷款主体协商后进行了变更，由许某申请贷款变更为汤小文申请贷款，并协商约定如果2016年1月20日不能取得银行贷款，至多延期到月底，则由汤小文一方按照尾款30%、中介70%的方式付清尾款，同时约定好延期付清尾款的违约金为每天200元。后汤小文因病去世，许某应当最迟于2016年1月底前付清尾款。但自2016年2月起，张娣多次催要尾款840000元未果，只好于2016年4月7日通过短信的方式向许某发出了解除合同的通知，许某短信回复已收到解除合同的通知。故一审法院认定剩余房款840000元按揭贷款未能发放的原因系汤小文因病死亡，且张娣拒绝配合许某重新办理贷款手续所致，进而认定汤小文、许某不构成违约。这明显是违背事实和交易常理的认定。另外，一审法院认定张娣解除合同缺乏事实和法律依据，是违背事实的。且一审法院未经张娣同意，在合同解除后，接受许某支付的剩余房款840000元，不符合法律规定。许某、汤瑞时共同辩称：双方当事人签订2015年9月6日的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议、2015年9月29日的《补充协议》后，许某、汤小文夫妻已按合同约定支付张娣定金及购房款116万元，且双方已办理了涉案房屋产权变更登记手续。剩余购房款84万元按揭贷款未能发放的原因系贷款申请人汤小文因病死亡，且张娣拒绝配合许某重新申请办理贷款手续所致，许某和汤小文没有违反合同约定。在张娣拒不配合办理按揭贷款手续的情况下，许某为及时解决纠纷，积极筹措款项，在一审法院庭审后且在张娣拒绝接受的情况下将剩余84万元一次性转账支付至该院，张娣可随时提取。因此，许某已按合同约定完全履行合同义务，张娣应按合同约定将涉案房屋交付给许某、汤瑞时。2016年4月7日，张娣以许某未付房屋尾款为由以短信通知的方式要求解除存量房买卖合同无事实与法律依据。故一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。许某、汤瑞时向一审法院起诉请求：1、判令张娣继续履行双方于2015年9月6日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议，协助许某、汤瑞时办理资金托管账户解封与设立等银行按揭贷款手续;2、判令张娣将合肥市政务区香榭水都2幢501下、501上房屋交付给许某、汤瑞时;3、本案诉讼费由张娣承担。张娣向一审法院反诉请求：1、依法确认张娣与许某于2015年9月6日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议和2015年9月29日签订的《补充协议》已经解除;2、判令许某将合肥市政务区国建香榭水都2幢501上、501下住宅过户给张娣，汤瑞时予以协助;3、判令许某、汤瑞时向张娣支付逾期还款违约金13000元（按照200元/天，从2016年1月31日暂计算至2016年4月6日）;4、本案本诉和反诉诉讼费由许某和汤瑞时承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，许某、汤小文（买房人、乙方）与张娣（出卖人、甲方）签订一份《存量房买卖合同》，其中载明：第一条存量房坐落于合肥市政务区××下、××室，权属证号为合产字第605376号，建筑面积186.19平方米;第二条存量房转让价款为人民币2000000元，甲方承诺乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证;第八条乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过五日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之十的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。同日，许某（乙方）与张娣（甲方）签订一份《存量房买卖合同》补充协议，其中附件一载明：一、随存量房同时转让的设备、装修情况及处理：毛坯房;二、交付条件：现状交付（包括固定装修及房屋附属家具、电器、装饰及其他设备设施），注：空房交付标准;三、关于装修房费用按以下第一款办理：（一）上述装修房费用包含在存量房转让价款内，乙方不需要另外支付费用，甲方不得拆除并应随存量房交付时交给乙方。附件四载明：一、乙方应于2015年9月6日，向甲方支付人民币肆万元，作为购房定金。二、首付款陆拾陆万元，乙方应在2015年9月21日前存入托管账户。三、剩余房款壹佰叁拾万元整乙方以（商贷、公积金贷款）方式支付并存入托管账户。五、甲、乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间：支付完全部首付款当日。六、甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心蜀山分中心对存量房转让价款实行托管，双方应在2015年9月21日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。八、本次存量房转让交易所产生的税、费承担：由乙方支付。本协议如有与《存量房买卖合同》冲突之处，以本协议相应约定为准。未尽事宜，双方协商解决。本协议一式叁份，甲、乙双方各执壹份，安徽映日房地产营销有限公司保存壹份，自甲、乙双方签字或盖章后生效。备注：上述购房定金分两笔支付，2015年9月6日支付人民币壹万元，2015年9月7日支付人民币叁万元整（转账）。上述《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议签订后，许某支付了定金40000元。2015年9月29日，汤小文（买受人、乙方）与张娣（出卖人、甲方）、翁新年（中介方、丙方）签订一份《补充协议》，载明：甲、乙、丙三方经协商一致，甲方同意将坐落在合肥市政务区国建香榭水都2幢501上、501下住宅，建筑面积186.19平方米，以贰佰万人民币转让给乙方。乙方于2015年9月7日付给甲方定金40000元（转账），乙方于2015年9月29日付给甲方房款760000元（转账）。2015年9月29日乙方在中信银行合肥分行营业部转入托管账户叁拾陆万元首付款，现已冻结，剩余房款捌拾肆万元人民币未付，甲方同意乙方以申请商业贷款和公积金贷款方式存入在中信银行合肥分行营业部托管账户，托管账户为：81×××97。若银行不能在2016年1月20日之前放款，逾期超过壹拾日的，乙方按30%支付、丙方按70%支付、按逾期日200元/每天支付给甲方。同日，汤小文向张娣指定的账户汇款760000元，并按约定向上述托管账户汇款360000元。同日，双方共同到房地产管理部门申请办理房屋过户手续，将涉案房屋产权变更登记至汤小文名下。2015年10月19日，汤小文至安徽省直公积金管理中心办理公积金贷款手续，同年10月26日至中信银行办理公积金及商业贷款手续。在公积金中心及银行通知办理房屋他项权手续时，汤小文因病昏迷未能办理。许某与汤小文系夫妻关系。2015年11月16日，汤小文因病去世。随后，许某欲作为贷款申请人重新申请办理按揭贷款，与张娣协商要求其配合，张娣不予配合，致使贷款未果。2016年4月7日，张娣以短信通知的方式要求解除合同，许某回复未同意。一审法院另查明，2015年12月2日，经安徽省合肥市衡正公证处公证，许某、汤道仁（汤小文之父）、尹兰彩（汤小文之母）放弃继承，涉案房产属于汤小文与其配偶许某共有，其中一半属于被继承人汤小文的遗产，被继承人汤小文的遗产由其子汤瑞时继承。2015年12月10日，涉案房屋产权转移登记至许某和汤瑞时名下（各享有50%产权）。一审期间，许某同意一次性支付余款840000元，但张娣拒绝接受，后许某向一审法院提供了其转款840000元至该院账户的转款凭证。一审法院认为：涉案《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》补充协议及2015年9月29日《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。许某、汤小文已按约支付张娣定金及购房款共1160000元，且双方已办理了房屋变更登记手续。剩余房款840000元按揭贷款未能发放的原因系贷款申请人汤小文因病死亡，且张娣拒绝配合许某重新申请办理贷款手续所致，依法不应认定为汤小文、许某违约所致。许某、汤瑞时诉请继续履行合同，并同意一次性支付剩余款项840000元，且向该院提供了其转款840000元至该院账户的转款凭证，故许某、汤瑞时要求张娣交付房屋，符合法律规定，该院予以支持。张娣以房屋尾款未付为由通知解除合同，不符合法律规定，其反诉请求确认涉案《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》补充协议和2015年9月29日《补充协议》已经解除，要求许某将涉案房屋过户给自己、汤瑞时予以协助，并要求许某、汤瑞时予以协助，并要求许某、汤瑞时支付逾期还款违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张娣于判决生效后10日内将合肥市政务区香榭水都2幢501下、501上房屋交付给许某、汤瑞时;二、驳回张娣的反诉请求。本诉案件受理费22800元，反诉案件受理费62.5元，保全费5000元，由张娣负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：双方当事人于2015年9月6日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议、于2015年9月29日签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容合法有效。上述协议签订后，许某、汤小文已按约支付张娣定金4万元、向张娣指定账户汇款76万元及向托管账户汇款36万元，合计116万元，且双方已办理了涉案房屋产权变更登记手续。后贷款申请人汤小文因病死亡，许某欲作为贷款申请人重新办理银行按揭贷款手续，由于张娣不予配合，导致剩余购房款84万元未能按时发放，一审法院据此认定汤小文、许某不构成违约，并无不当。许某、汤瑞时在一审庭审后自愿将合同约定的剩余购房款84万元支付至一审法院，该付款行为与合同约定的剩余购房款支付条件相比，更有利于保障张娣对于剩余购房款请求权的实现。至此，双方于2015年9月6日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议应当继续履行，张娣应按约将涉案房屋交付许某、汤瑞时。一审法院判令支持许某、汤瑞时的本诉请求、驳回张娣的反诉请求，于法有据，本院予以维持。综上所述，张娣的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费22862.5元，由张娣负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一七年三月三十一日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。