广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初10号原告：秦某，住广西兴安县。委托诉讼代理人：黄某，广西昊旺律师事务所律师。被告：桂林某投资有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区。法定代表人：谢某某，该公司董事长。原告秦某与被告桂林某投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。书记员黄维明担任记录。原告秦某及委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。被告桂林某投资有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦某向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金暂计人民币29856.93元（违约金计算：以408999元为基数，暂计从2014年12月1日至2016年11月30日，之后从2016年12月1日计算至被告向原告实际交付房屋止，按每日万分之一计算）；2、判令被告赔偿原告因诉讼承担的律师费1500元经济损失；3、本案诉讼费用由被告承担。另，变更诉讼请求第1项为：判令被告因逾期交房向原告支付违约金暂计人民币44662.69元（违约金计算：以408999元为基数，暂计从2014年12月1日至2015年3月31日按每日万分之一计算；从2015年4月1日至2016年11月30日按每日万分之四计算；之后从2016年12月1日计算至被告向原告实际交付房屋止，按每日万分之四计算）。事实与理由：原告于2013年6月20日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告所开发的位于新龙路北侧、奥园东路西侧的某小区，商品房预售许可证编号为：临房预售第2013-***号，购房金额为408999元，原告已经按照合同约定履行付款义务。依据双方签订的合同第八条约定，被告应于2014年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告多次与被告协商交付房屋一事，均未达成一致。原告认为，被告逾期交房已经构成了合同的违约，依据合同法的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任”，故，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金及赔偿原告所支付律师费的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，依据合同法、民诉法的相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。同时，事实上有点变更：被告在2015年4月10日出具了一个承诺函，承诺违约金按照每日万分之四从2015年8月31日起至实际支付完毕之日止进行支付，同时补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金。原告秦某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及补充协议、委托书（原件），证明①2013年6月20日原、被告双方签订了买卖合同，并约定被告应于2014年11月30日前交房，交房后365天办理房地产权属证书，②逾期交房按每日万分之一支付违约金；2、发票2份（原件）、收据（原件）、完税凭证（原件），证明原告已经支付了购房款，缴纳了税费，履行了合同的义务；3、委托代理合同及收据（原件），证明原告因本案诉讼支付律师服务费1500元；4、被告出具的承诺函（复印件），证明被告承诺从2015年4月1日起按照每日万分之四支付违约金给原告等购房户。被告桂林某投资有限责任公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林某投资有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告秦某提交的证据，证据1-3均符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据；证据4即被告出具的承诺函因系复印件，而原告对此未能提供原件，以致本院无法予以审核，且不符合证据规则，故，本院不予确认采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，原告秦某因向被告桂林某投资有限责任公司购买该公司开发的某3﹟楼一单元3-1-5-3号房，向被告预付购房款122999元、附属费用9834元。2013年6月20日，被告（××）与原告（××）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同约定由被告将其开发的“某”第3幢1单元5层3号房出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积124.97平方米，其中套内建筑面积104.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.89平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为3929.66元／平方米，总价款为408999元。该合同第六条约定付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：买受人于签订本《商品房买卖合同》同时支付房款122999元作为首付款，其余房价款28.6万元，买受人通过银行按揭贷款方式付款。第八条约定交付期限。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件的实施导致工期、开发进度、验收等受到影响的；3、因政府有关部门调整规划、临时限制等政府行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；5、因买受人未按时付清房款的，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并接买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件四：商品房买卖合同补充协议第九条关于违约的约定。2、买受人签订本合同之后，因自身原因要求退房的，应承担单方违约责任。届时，出卖人扣除总房款的10％作为违约金，买受人并承担因退房而发生的房产管理机关手续费，剩余房款在办理完合同撤销备案、预告登记手续后30天内退还给买受人，不计利息。3、因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等实现权利的费用。该合同及附件一、二、三、四还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交接、房屋登记等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，原告于2013年7月15日向税务部门交纳了所购房屋的契税6134.99元，于2013年8月12日交纳剩余房价款28.6万元给被告。同时，被告亦于2013年6月20日为原告将所购商品房到房管部门办理了购销合同备案登记，但至今未向原告交付所购房屋。2017年1月4日，原告诉至本院，请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金暂计人民币29856.93元（违约金计算：以408999元为基数，暂计从2014年12月1日至2016年11月30日，之后从2016年12月1日计算至被告向原告实际交付房屋止，按每日万分之一计算）；2、判令被告赔偿原告因诉讼承担的律师费1500元经济损失；3、本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼中，原告将其诉讼请求第1项变更为：判令被告因逾期交房向原告支付违约金暂计人民币44662.69元（违约金计算：以408999元为基数，暂计从2014年12月1日至2015年3月31日按每日万分之一计算；从2015年4月1日至2016年11月30日按每日万分之四计算；之后从2016年12月1日计算至被告向原告实际交付房屋止，按每日万分之四计算）。原告对其诉讼请求第1项的变更，提供了一份被告出具的承诺函复印件予以证实。同时查明，本案所涉房屋尚未完成竣工验收合格。被告未向本院提交该公司不能按《商品房买卖合同》第八条约定时间交付房屋并有特殊原因予以延期交房的证据材料。另，原告因本案诉讼支出了律师服务费1500元。本院认为，原告秦某与被告桂林某投资有限责任公司于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。至于原告在本案中所提供的被告出具的承诺函，因该承诺函系复印件，原告对此不能向法庭提供原件予以审核，故该承诺函不符合证据规则，本院对其效力不予确认与采信。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行本案所涉《商品房买卖合同》中，原告依合同约定履行了支付价款的合同义务，但被告却未能按合同约定交付时间即2014年11月30日前将原告所购房屋交付给原告，且未提交该公司不能按合同约定时间交付房屋并存在特殊原因予以延期交房的证据材料，故被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。关于逾期交房违约金如何计算的问题。由于被告未能按合同约定交付时间即2014年11月30日前将原告所购房屋交付给原告，并构成违约，被告则应按《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并接买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定向原告支付逾期交房违约金。经本院审核，被告应从合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2014年12月1日起，以已交付房价款408999元为基数，按日万分之一计算逾期交房违约金至实际交付之日止，并支付给原告。至于原告在本案中诉请要求被告支付因逾期交房的违约金暂计人民币44662.69元（违约金计算：以408999元为基数，暂计从2014年12月1日至2015年3月31日按每日万分之一计算；从2015年4月1日至2016年11月30日按每日万分之四计算；之后从2016年12月1日计算至被告向原告实际交付房屋止，按每日万分之四计算），则与合同约定及本案查明的事实不符，且缺乏证据材料佐证，本院对其诉请的逾期交房违约金超出本院审核的部分，不予支持。而对于原告要求被告赔偿其因诉讼承担的律师费1500元经济损失的诉讼请求，因原、被告在本案所涉合同中对此未作约定，故该项诉请亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告桂林某投资有限责任公司支付逾期交房违约金（逾期交房违约金从2014年12月1日起，以已交付房价款408999元为基数，按日万分之一计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告秦某；二、驳回原告秦某的其他诉讼请求。案件受理费920元，由被告桂林某投资有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费920元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟开坤人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一七年三月十四日书 记 员  黄维明