重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初576号原告：重庆强联物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225787460181U），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处一环北路中段212号（原东环路6号）。法定代表人：陈才忠，董事长。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。被告：罗显玉，女，1972年2月24日出生，汉族，户籍地重庆市荣昌区，现住重庆市大足区。委托诉讼代理人：谢中明（系被告罗显玉丈夫），男，1966年10月6日出生，汉族，户籍地重庆市大足区，现住重庆市大足区。原告重庆强联物业管理有限公司（以下简称强联物业公司）与被告罗显玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员邓美玲独任审判，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告强联物业公司特别授权委托诉讼代理人龙云霞、被告罗显玉特别授权委托诉讼代理人谢中明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆强联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的2013年1月至2015年4月物业服务费83.86平方米×0.7元/月.平方米×28个月=1644元、公摊费10元/月×28个月=280元、电梯维保费300元等共计2224元，并按每日千分之三的标准向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告强联物业公司自愿放弃对违约金和电梯维保费的主张。事实和理由：原告与被告所居住小区的开发商重庆润金房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，将其开发建设的某小区委托原告管理，并对委托管理的物业服务事项进行了约定。约定管理区域的物业服务收费按高层住宅建筑面积0.7元/月/平方米收取，公摊用能费按每户每月10元收取，业主或物业使用人未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告依约定向被告提供了物业服务，但被告未按约定交纳物业服务费，经原告多次催收，至今仍未缴纳，为维护原告的合法权益，现起诉来院，请求法院依法裁判。被告罗显玉辩称，原告不应该收取电梯维护费，因为电梯至今还没过厂家的质保期。原告动用大修基金三次，都没有询问业主意见，很多字都是原告代签的。被告刚入住小区时交过物管费和电梯维护费，公摊费有28个月未交。物业管理合约的终止时间为2012年8月10日，此后原告就不该再向被告收取物管费了。被告所有的房屋建筑面积83.86平方米，系高层，小区管理混乱，保安在上班时睡觉、打牌，垃圾随处可见，且楼房外墙变黑了，原因不明，小区的安全灯一直都有50%是坏的，路灯也经常坏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明、前期物业服务合同、大足某小区物业移交业主座谈纪要、物业管理合约、房屋装修责任书、装修验收表、解除合同通知函、强联物业退场移交清单、收款收据、发票三张，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：重庆润金房地产开发有限公司是大足区棠香街道办事处某小区的建设单位，被告罗显玉系该小区C-13-4（原C-12-3）号高层住房的所有权人，该房屋的建筑面积为83.86平方米。2008年7月11日，重庆润金房地产开发有限公司与强联物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由强联物业公司对重庆润金房地产开发有限公司开发的位于原大足棠香街道办事处五星村二组的某小区提供物业服务，合同自2011年7月止效。对于物业服务费用，合同第六条约定：多层住宅0.5元/月.平方米、高层住宅0.65元/月.平方米。对于共用设备能源消耗（俗称公摊费），合同第七条约定：共用的转向设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取每户每月10.00包干方式向业主收。对于物业服务费用的缴纳时间，合同第八条约定：业主应自交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，且按季交纳，业主或物业使用人应在每季前7日内履行交纳义务。合同签订后，原告进驻某小区提供物业服务，合同期满后，原告未撤离该小区，一直为该小区提供物业服务至2015年4月30日。从2013年1月起至2015年4月30日，被告罗显玉未向原告缴纳物业服务费、公摊费和电梯维保费。2010年8月11日，被告罗显玉与原告强联物业公司签订《物业管理合约》，约定罗显玉应于每月15日之前向原告交纳物业管理服务费、按规定分摊的费用及有约定的相关费用，应缴物业管理服务费为58.70元/月，公摊用能费分摊标准为按户每月10元包干，服务期限：2年（2010年8月11日至2012年8月10日），本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中第六条约定，甲方（罗显玉）如延期缴纳应缴的物业管理服务费及其他费用的，按日加收应缴费用3‰的滞纳金。同日，罗显玉还签订了《房屋装修责任书》。2011年4月3日，重庆润金房地产开发有限公司与强联物业公司举行了座谈会，并形成大足某小区物业移交业主《座谈纪要》，作为《前期物业服务合同》的补充协议，其第二条约定物业管理服务收费标准为：高层住宅0.70元/㎡/月（其中电梯运行耗能费0.2元/㎡/月），多层0.5元/㎡/月，其第五条约定，电梯的维修、维保由生产厂家保修一年，截止时间2011年5月31日，其第六条约定，该《座谈纪要》有效时间从2009年7月1日至2011年6月31日止。2015年4月15日，大足区某小区业主委员会向原告强联物业公司发出《解除合同通知函》，原告于2015年4月30日停止服务并从该小区离场，双方签订了《强联物业退场移交清单》。现原告以被告拒不交纳物业服务费、经催收无果为由提起诉讼，并提出如上诉讼请求。另查明，原告强联物业公司在诉讼中自愿放弃对违约金和电梯维保费的主张。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照法律规定，建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。支付物业管理费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。本案中，重庆润金房地产开发有限公司作为某小区的建设单位，其与原告强联物业公司签订的《前期物业服务合同》以及双方形成的《座谈纪要》、强联物业公司与罗显玉签订的《物业管理合约》，均系双方真实意思表示，效力及于被告罗显玉。虽合同约定的服务期限已过，但原告继续为小区提供了物业服务，被告也已接受，故2012年8月10日之后，原告与被告之间属事实上的合同关系。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同约定履行了物业管理职责，被告作为小区业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务，支付相应的物业管理费。被告关于原告擅自动用大修基金、小区管理混乱、保安上班不作为、垃圾随处可见且楼房外墙变黑、设施损坏等服务不到位的抗辩，因被告未举示充分证据佐证，不足以证明原告提供物业服务存在重大瑕疵，被告不能以此为由拒交物业费，对其前述辩解，本院不予采纳。综上，本院对原告强联物业公司的请求作如下确认并支持：1、关于物业管理费和公摊费，被告罗显玉作为大足区棠香街道某小区C-13-4（原C-12-3）号高层住房的所有权人，其房屋建筑面积为83.86平方米，原告强联物业公司与重庆润金房地产开发有限公司签订的某小区《座谈纪要》，以及与被告罗显玉签订的《物业管理合约》，约定其物业服务费为每月0.7元/平方米，公摊用能费按户每月10元包干，被告从2013年1月1日至2015年4月30日未交纳物业服务费，共计28个月，期间被告罗显玉所欠物业服务费为83.86平方米×0.7元/平方米×28个月=1644元，公摊费为10元/月×28个月=280元；2、关于电梯维保费和违约金，原告在诉讼中已自愿放弃主张，系原告对自身权利的处分，未损害被告利益，本院予以确认并支持。故被告尚欠原告物业服务费、公摊费共计1644元+280元=1924元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告罗显玉在本判决生效后十日内给付原告重庆强联物业管理有限公司2013月1月至2015年4月期间的物业服务费、公摊费共计1924元；驳回原告重庆强联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗显玉负担（此款已由原告预交，由被告履行义务时或原告申请执行时，一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  邓美玲二〇一七年三月二十八日书 记 员  邓茹双