广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初2874号原告：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路九聪广场一、二层。法定代表人：蓝海波。委托代理人：黄炳春、廖仁华，广东指针律师事务所律师。被告：陈志辉，男，汉族，1987年6月10日出生，地址：广东省紫金县。委托代理人：杨志斌，广东信惠律师事务所律师。原告惠州九聪实业有限公司与被告陈志辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄炳春、被告的委托代理人杨志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2014年9月29日，原告与被告签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰建材广场223m2由被告承租，租赁期限为2014年10月1日至2018年9月30日止，月租金9800元。被告承租以上商铺后，2015年3月就开始拖欠原告租金，合同到期后，被告仍在以上商铺继续经营且不交租金。至2015年9月止，被告拖欠原告租金共54480元与电费6814元（合计61294元，详见证据5）。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告拖欠金额从逾期之日起按每日万分之三计收违约金至当月租金还清日止。以上款项经原告多次追收，被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法正常缴交租金给原业主即惠州市鹏达实业发展有限公司。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请法院依法判令：1、解除原告与被告于2014年9月29日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺腾空归还给原告；2、判令被告清偿原告租金54480元、电费6814元（合计61294元）及相关违约金；3、被告承担全部诉讼费用。被告答辩称，一、被答辩人所诉请的2015年2月至2015年4月5日之间所产生的租金己超过诉讼时效，该部分的租金人民法院依法应予驳回。1、关于租金追诉的诉讼时效的法律规定：《民法通则》第一百三十六条第三项规定:“延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年”。2、本案事实：被答辩人所提供的《民事起诉状》系2016年的4月6日，结合上述法律规定，若答辩人经法院审理确实需要支付相应的租金（该陈述不视为答辩人对被答辩人诉请的认可），被答辩人可追诉的租金期限也仅为自2015年4月7日到2016年4月6日之间的租金部分，2015年4月6日之前己产生的租金部分因被答辩人未在规定的诉讼时效内起诉己超过法律所规定的1年诉讼时效。所以，答辩人认为被答辩人所诉请的2015年2月至2015年4月5日之间所产生的租金己超过法律所规定的1年的诉讼时效，依法应予驳回。二、答辩人未向被答辩人支付租金的原因系因为自2014年底起，被答辩人违反合同约定，怠于对租赁商铺进行管理，严重影响了商场的正常秩序；并且于2015年4月开始单方面停止对租赁标的的供水、供电，致使答辩人无法正常使用租赁商铺。根据法律规定，答辩人有权行使抗辩权，拒绝向被答辩人支付租金。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。其次，根据双方所签订的合同的第六条第3点的约定：“甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并定期或不定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺正常的经营秩序”，被答辩人明确承诺负有对租赁商铺进行经营管理，维护商铺正常经营秩序的义务。但被答辩人在2014年底开始，就怠于对租赁商铺所在商场进行正常管理，不仅在商场的墙面，内部过道等多处地方均存在开裂，砂石脱落的情况，且在包括答辩人在内的其他租客多次要求后，被答辩人均迟迟未对上述房屋损毁情况进行维修、修补，怠于履行其管理、维修义务。再次，被答辩人与惠州市鹏达实业发展有限公司（即商铺业主）在合同的履行过程中，将原来商场的售楼处作为消防的通道处改为商铺性质出租给案外人，致使租赁商铺所在的商场不符合消防的规范(被答辩人在2016粤13**民初字112号案件中已承认该事实），该擅自改造的行为己严重影响了答辩人的正常经营行为。最后，被答辩人在未通知答辩人的情况下，单方面向惠州市鹏达实业发展有限公司（即商铺业主）提出在2015年6月1日开始放弃经营商场，从而导致包括答辩人在内的众多租客遭受停水、停电等严重影响商铺经营的行为，导致答辩人造成了巨额的损失，该恶劣事件在惠州市××××街道综治信访维稳中心有详细的记载。所以，答辩人未向被答辩人支付租金系由于被答辩人先行违反合同约定，拒不履行提供物业管理以及对租赁物进行维修、修缮的合同义务等，答辩人有权拒绝向被答辩人支付相应的租金，恳请人民法院依法核查案件事实。三、同时，被答辩人存在欺骗答辩人租赁商铺租赁期限的情况，其恶意隐瞒了被答辩人与惠州市鹏达实业发展有限公司（即商铺业主）之间的租赁合同早已解除的事实。该行为不仅严重影响了答辩人的正常经营行为，而且答辩人认为被答辩人根本无权要求其所诉请的所谓“租金”。据答辩人了解，被答辩人与惠州市鹏达实业发展有限公司（即商铺业主）之间关于租赁合同的纠纷（即2016粤13**民初字112号案件）也在贵院审理过程中，被答辩人在112号案件中已陈述双方的租金计算至2015年7月31日为止，后续的相应合同亦告解除。该行为不仅说明被答辩人存在欺骗答辩人的行为（即其在2014年9月29日签订租赁合同时做出租赁期限可到2018年的虚假承诺），而且可证明被答辩人无权要求其放弃经营之后的租金，该事实可在被答辩人催缴水电费的证据一列中印证——在2015年8月，9月等月份答辩人根本没有产生水电费用，答辩人根本无法正常进行经营（因被答辩人已向业主申请放弃经营商场，怠于履行合同义务，并已在2015年7月31日与业主签订解除合同的协议书等事实行为）。四、被答辩人所诉请的水电费用，系其单方制作的水电费用表格，即没有水电费计算的明细，也没有水厂或供电局盖章确认的文件予以核实,且根据前述答辩意见，被答辩人自身存在诸多的先行违约的行为，答辩人有权拒绝支付上述水电费用。五、答辩人在签订租赁合同时，已向被答辩人支付相应的合同保证金和水电费押金等款项，但被答辩人在诉状中只字未提；若经人民法院审理后认为答辩人需向被答辩人支付相应的租金或水电费用(该陈述不视为答辩人对被答辩人诉请的认可），答辩人已缴纳的相关款项亦应当在该费用中予以扣除，以保障答辩人的合法权益。根据合同显示，被答辩人已预先收取两个月的租金19600元及水电费押金1000元，两部分款项共计人民币20600元，以保证合同的正常履行。若经人民法院审理后认为答辩人需向被答辩人支付相应的租金或水电费用（该陈述不视为答辩人对被答辩人诉请的认可），答辩人认为其已缴纳的相关款项亦应当在拖欠的费用中予以扣除，彰显司法公正。综上所述，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请人民法院明察案件事实，依法裁判并驳回其对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人合法权益，维护司法公正。本院查明的案件事实经审理查明，2005年9月15日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，甲方将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自1-4号8号9-1号9-2号10号包大厅）4栋与5栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给乙方使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2014年9月29日，原告（甲方）与被告陈志辉（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，约定原告将九聪灯饰建材广场建筑面积为223平方米的商铺出租给被告陈志辉，租赁期间自2014年10月1日至2018年9月30日止，月综合租金为9800元（含物业管理费），综合租金递增约定为每年在前一年综合租金的基础上递增6%，乙方在每月5日前支付当月综合租金和水电费。该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”合同签订后，原告向被告收取了19728元的合同保证金。从2014年7月起，九聪灯饰广场的已有部分租户认为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，双方开始产生矛盾。但被告出于对原告的信任，且考虑到原告与被告签订的《商铺租赁合同书》明确约定了租期可到2018年9月30日，被告遂于2014年10月16日与案外人惠州市名人堂装饰设计工程有限公司签订了《装饰装修工程施工合同》，对店铺进行了装修，共花费装修款165000元。后因原告一直怠于履行其管理、维修义务，双方矛盾激化，被告自2015年2月开始拖欠原告水电费，从2015年3月开始拖欠原告租金。2015年7月初，原告单方拉闸断电致使租户无法正常经营。2015年7月22日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了（甲方）签订一份《协议书》，约定：鉴于乙方自2015年1月开始拖欠租金并提出解除合同，确认截止2015年7月31日乙方累计拖欠甲方租金997328.5元；分两期将租赁房屋及附属固定装修设施设备全部交还给甲方等。后原告未能按《协议书》约定如期将商铺交还给惠州市鹏达实业发展有限公司并拖欠租金。2016年4月6日，原告将被告诉诸法院。庭审中，被告称至今未撤离商场。根据原告提交的《催款通知书》，2015年3月至9月15日，被告共拖欠原告租金54480元，2015年2月至9月15日被告共拖欠原告水电费6814元，共计61294元。以上事实，有原告提供的租赁合同书、身份证信息、营业执照、商铺产权证、催款通知书、交款通知书、民事判决书，被告提供的商铺保证金收款收据、协议书、来访登记表、情况反映、申请报告、装饰装修工程施工合同、工程项目表、装饰装修收款收据和本院的庭审笔录等材料在卷为据。裁判理由和结果本院认为，原告与被告于2014年9月29日签订的《商铺租赁合同书》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案中，原告作为九聪灯饰广场的出租人，有对商场公共范围进行日常经营管理、维护商铺正常经营秩序的义务，2015年7月初原告以拉闸断电的方式导致商场陷入瘫痪状态无法继续经营即违反了该义务；被告作为承租人，有按时缴交租金的义务，因租户未缴交租金导致原告拖欠了业主惠州市鹏达实业发展有限公司的租金。因此，对于商场最终因经营困难而倒闭的结果，原、被告均存在过错，双方对过错承担同等责任。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订的《租赁合同》，租赁期限届满日为2015年9月15日，而本案被告与原告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为2018年9月30日。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司未就续租事宜签订协议，即自2015年9月16日起原告已无权利将涉案商铺出租给被告。另，九聪灯饰广场已经关闭、停止经营，本案原告与被告的《租赁合同书》已无继续履行的可能。故原告诉请解除双方签订的《租赁合同书》并将被告所租赁的商铺交还给原告，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，原告应在约定的每月支付租金的截止日期（5日）届满后一年内向被告主张权利，但原告未举证证明其在一年的诉讼时效期限内向原告催要过2015年3月的租金，应视为其放弃索要该月租金的权利。如前所述，被告系因为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，被告行使的是不安抗辩权，故被告无需向原告支付逾期拖欠租金、水电费的违约金。综合考虑双方的过错程度，被告应向原告支付所拖欠租金、水电费的50%即15307元[（53800元+6814元）×50%]。根据被告提供的收据显示被告缴交了合同保证金19728元，因此抵扣被告缴交的合同保证金后，原告应退还4421元保证金给被告。但被告未提起反诉，本案不作处理，由当事人另行主张。因合同解除导致被告装修费用的损失，被告未提起反诉，本案不作处理，由当事人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州九聪实业有限公司与被告陈志辉于2014年9月29日签订的《商铺租赁合同书》。二、被告陈志辉应在本判决发生法律效力之日起十日内将所租赁的九聪灯饰广场商铺腾空并交还给原告惠州九聪实业有限公司。三、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1332元（原告已预交666元），由原告惠州九聪实业有限公司负担1000元，被告陈志辉负担332元。当事人应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  欧阳琳审判员  钟志明审判员  肖石平二〇一七年三月六日书记员  张莉茱