江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初4363号原告：南京市六合区劳动就业管理中心，住所地南京市六合区雄州街道延安路**号。法定代表人：李方民，该中心主任。委托诉讼代理人：卜晓宁，江苏衡顺达律师事务所律师。被告：张金标，男，1976年2月24日生，汉族，居民，住南京市六合区。被告：夏艳，女，1966年12月16日生，汉族，居民，住南京市六合区。第三人：南京飞扬大观园酒店有限公司，住所地南京市六合区雄州街道延安北路82号。法定代表人：张银华，该公司总经理。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。原告南京市六合区劳动就业管理中心（以下简称六合就业管理中心）与被告张金标、夏艳、第三人南京飞扬大观园酒店有限公司（以下简称大观园酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卜晓宁，被告张金标、夏艳及第三人大观园酒店公司共同委托诉讼代理人郑文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六合就业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的租赁协议,两被告迁出租赁场地；2.两被告向原告支付截至2016年6月30日的租金274000元，并按年租金79000元的标准向原告支付自2016年7月1日起至实际迁出之日止的租金。事实和理由：2005年3月18日，被告以南京飞扬大观园酒店名义与原告签订《租赁协议书》一份，约定原告将原南京六合电讯器材厂院内8亩场地及厂房、办公用房、水电设备和附属设施出租给被告，租期12年，自2005年7月1日起至2017年6月30日止。租期分三个阶段：1.2005年7月1日至2009年6月30日，年租金6万元；2.2009年7月1日至2013年6月30日，年租金8万元；3.2013年7月1日至2017年6月30日，年租金10万元。各阶段租金每半年结算一次，即于每年的6月30日和12月31日之前结算。2006年5月25日，双方签订《租赁补充协议》一份，原告又将场地西侧大厂房六间出租给被告，年租金6000元，与原《租赁协议书》同步结算。双方在《租赁协议书》中约定，被告须足额向原告支付租金，否则原告有权终止合同。截至2015年12月，被告累计欠付租金23.4785万元。期间，原告多次催要均无果。2016年3月22日，原告委托律师致函被告终止租赁关系，并限期在一个月内缴足租金，归还租赁物，但被告置之不理。2016年5月6日，原告再次致函被告催促其缴纳租金，迁出租赁场地，仍无回音。经查，南京飞扬大观园酒店已于2006年8月2日被注销，原告遂诉至法院，请求判令两被告作为该个体工商户的经营者承担相应责任。被告张金标、夏艳共同辩称：1.原、被告于2005年签订《租赁协议书》，原告将案涉租赁房屋、场地等出租给被告开设酒店。2009年，政府为了推进市政建设需要对被告承租的部分房屋（包括配电房）进行拆迁，并对变压器拆装及临时用电费用按照供电部门预算给予补偿。原告在领取补偿款后不履行拆装变压器的义务，导致被告的酒店一直无法正常经营，给被告造成了巨额损失，原告理应赔偿。2.2015年，被告经营的酒店企业年审需要原告在租赁合同上盖章，原告也拒不配合，导致企业年审过期。综上，原告违约在先，无权解除合同。3.关于赔偿损失问题，被告也曾多次找到原告，双方同意协商处理，可以用租金冲抵部分损失，在协商过程中，原告突然提出解除合同并要求被告支付租金无事实和法律依据，不应得到法院的支持。4.南京飞扬大观园酒店已经注销，现在房屋的实际使用人是第三人，原告应起诉第三人主张租金，故原告的诉请不能得到支持。第三人大观园酒店公司述称，原告提供的《租赁协议书》是2005年签订的，2006年第三人成立，因南京飞扬大观园酒店已经注销，原告与第三人重新签订一份《租赁协议书》，合同内容与原来的不完全一致，并不仅仅是加盖了第三人的公章。在第三人成立后，案涉租赁房屋及土地一直由第三人在使用。综合本案证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：一、南京飞扬大观园酒店系从事中餐、住宿等服务的个体工商户，于2005年9月2日开业，2006年8月2日注销，登记经营者为夏艳，实际经营者为夏艳、张金标、时丽娟。2006年7月21日，第三人大观园酒店公司成立，夏艳系法定代表人，张金标系监事，2007年5月10日，公司的法定代表人变更为张银华。二、案涉租赁房屋所有权人和土地使用权人均系南京六合电讯器材厂，房屋建筑面积2537.20平方米，土地使用权面积5510.20平方米。南京市六合区劳动和社会保障局出具证明称，南京六合电讯器材厂系原告六合就业管理中心下属企业，已破产，现该企业的房屋所有权和土地使用权均归原告所有。三、2005年3月18日，原告（甲方）与南京飞扬大观园酒店（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将闲置的8亩场地和厂房（原南京六合电讯器材厂宁六国用【2000】字第00880号国有土地使用证）出租给乙方从事宾馆、餐饮服务等经营活动。租赁范围：1.厂区院墙内8亩场地，以院墙为界；2.厂区内所有厂房、办公用房、水电设施和附属设施。租赁期限：12年，自2005年7月1日起至2017年6月30日止。租金分三个阶段：1.2005年7月1日至2009年6月30日，每年租金6万元；2.2009年7月1日至2013年6月30日，每年租金8万元；3.2013年7月1日至2017年6月30日，每年租金10万元。各阶段的年度租金，双方每半年结算一次，即于当年的6月30日和12月31日之前结算，乙方必须如期足额向甲方交纳租金，否则甲方有权终止租赁。另，在双方承诺部分约定，甲方系统内各单位的会议和招待来宾尽量安排在乙方处，乙方承诺按标价一律给予九折优惠，若一年内累计消费总额达到10万元，当年租金再加1万元，若达到20万元，当年租金再加2万元。该协议乙方盖章处盖有南京飞扬大观园酒店的章，并有夏艳、时丽娟、张金标的签字。2006年5月25日，双方签订《租赁补充协议》一份，又约定甲方将大观园西侧暂时闲置的大厂房六间出租给乙方从事高档客房经营服务。租赁期限：11年，与原《租赁协议书》同步，即自2006年7月1日起至2017年6月30日止。年租金6000元，与原《租赁协议书》结算的方式和时间同步，但年度租金不再分阶段递增。其他事项与原《租赁协议书》双方约定的条款一致。四、2006年6月，原告（甲方）与南京飞扬大观园酒店（乙方）重新签订《租赁协议书》一份，该协议书与2005年3月18日签订的《租赁协议书》内容基本一致，仅对双方承诺部分内容作出变更，约定甲方一年内累计消费总额在10万元以下，乙方给予九折待遇，10万元以上至20万元，超过10万元部分给予八五折待遇，20万元以上，超过20万元部分给予八折待遇，并去除了根据消费金额增加租金的约定。另，落款时间由”二00六年六月十八日”修改为第一份《租赁协议书》签订时间即”二00五年三月十八日”。该份新的《租赁协议书》由两被告提供，在乙方盖章处除加盖有南京飞扬大观园酒店的章外，还加盖了第三人的公章。被告张金标称，签协议时可能是由于第三人公章还没有拿到，就先加盖了南京飞扬大观园酒店的章，后来才加盖了第三人的公章。原告对第三人的签章不予认可，同时称其未找到与南京飞扬大观园酒店重新签订的协议。五、在前述两份《租赁协议书》及《租赁补充协议》签订后，案涉租赁房屋、场地等被用于经营南京飞扬大观园酒店，在南京飞扬大观园酒店注销、第三人大观园酒店公司成立后，一直由第三人使用至今。期间，因建设东路工程项目需要拆迁，案涉租赁房屋于2011年前后被部分拆除，拆除的房屋面积合计648.73平方米。六、在租赁协议履行过程中，因被告方拖欠租金，原告于2014年7月发出催款函。2014年12月，被告方向原告支付租金150000元，此后未再支付租金。原告又于2016年3月、2016年5月先后两次向被告方发函提出终止租赁关系并要求被告方缴足租金、返还租赁物，但均无果，原告遂诉讼来院。在本案审理过程中，双方一致认可截至2016年6月30日欠付的租金数额为274000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与南京飞扬大观园酒店之间签订的《租赁协议书》、《租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行自己的合同义务。南京飞扬大观园酒店注销后，夏艳、张金标、时丽娟作为经营者应对个体工商户的债务承担民事责任。在诉讼过程中，原告明确表示放弃对时丽娟的诉讼，于法不悖。在原告多次催要下，被告方至今仍未能如期足额支付租金，根据双方约定，原告有权终止租赁，故原告诉请解除租赁协议并要求两被告迁出租赁房屋、土地，符合法律规定，本院予以支持。第三人作为案涉租赁房屋、土地的实际使用人，在原、被告之间的租赁协议解除后，也应履行迁出义务。关于两被告辩称2006年6月签订的《租赁协议书》系原告与第三人重新签订，合同双方当事人已变更为原告与第三人。对此，本院认为，协议上乙方盖章处虽加盖有南京飞扬大观园酒店的章和第三人公章，但在协议签订时第三人尚未成立，且根据张金标的陈述，第三人的公章可能是其后来加盖，原告称其未从与第三人重新签订协议，亦不认可其与第三人之间存在租赁关系，同时，对比两份《租赁协议书》内容，首页所列主体也未发生任何变化，故仅凭加盖第三人公章不足以认定合同当事人发生变更。综上，本院认定系原告与南京飞扬大观园酒店之间重新签订协议，被告的辩称意见，本院不予采纳。关于租金，原、被告一致认可截至2016年6月30日欠付的租金数额为274000元，本院予以确认。根据协议约定，2013年7月1日至2017年6月30日案涉房屋、土地每年租金合计106000元，因拆迁导致租赁房屋面积减少，原告根据面积减少比例计算出新的租金标准，并以此主张自2016年7月1日起至迁出之日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京市六合区劳动就业管理中心与南京飞扬大观园酒店签订的《租赁协议书》及《租赁补充协议》；二、被告张金标、夏艳与第三人南京飞扬大观园酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出租赁房屋、土地；三、被告张金标、夏艳于本判决生效之日起十日内向原告南京市六合区劳动就业管理中心支付截至2016年6月30日的租金274000元，并自2016年7月1日起至实际迁出之日止按78897元/年的标准支付租金及逾期迁出的房屋使用费；四、驳回原告南京市六合区劳动就业管理中心超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，由被告张金标、夏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交上诉案件受理费5410元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  朱家清代理审判员  张 琼人民陪审员  秦 勇二〇一七年三月二十八日书 记 员  周玉梅