贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终98号上诉人（原审原告）：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司，住所地龙里县冠山街道办事处金龙路，组织机构代码57712237-9。法定代表人：刘贤川，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗刚，贵州宏匀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏，贵州宏匀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢跃芝，女，1980年2月18日生，汉族，贵州省龙里县人，大专文化，住贵州省龙里县，自由职业，原审第三人：成都市环球商机地产顾问有限公司，住所地四川省成都市金牛区二环路北一段10号1栋3单元10层2号，组织机构代码55107365-2。法定代表人：刘锡鹏，该公司总经理。原审第三人：徐贵林，男，1985年6月1日生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，大专文化，住哈尔滨市道外区，四川德贝纳智能空调有限公司销售人员，上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司因与被上诉人卢跃芝、原审第三人成都市环球商机地产顾问有限公司、徐贵林商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2016）黔2730民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：一审判决未准确认定本案讼争民事行为形成的整个过程以致作出错误结论。对于一审认定第三人成都市环球商机地产顾问有限公司受上诉人委托代理销售“龙里名门时代广场”楼盘，其代理销售的行为代表上诉人是符合客观的。但本案第三人成都市环球商机地产顾问有限公司委派的销售副总监徐贵林在与被上诉人卢跃芝洽谈B栋一层24号、25号商铺过程中存在超越职权、悖离销售程序、违背上诉人的明示价格授权、严重失职等问题，第三人成都市环球商机地产顾问有限公司是认可的，且上诉人也有相应证据呈交，一审认为若因此对上诉人造成了严重损害，则损害后果应是上诉人主张代理方成都市环球商机地产顾问有限公司承担责任，已经由代理方成都市环球商机地产顾问有限公司以上诉人名义与卢跃芝形成的民事行为则不在撤销的范围，上诉人认为一审判决这一论据观点不成立。本案上诉人是以销售价格存在严重显失公平，存在成都市环球商机地产顾问有限公司委派销售副总监徐贵林的欺骗要求撤销。为此，上诉人提交了被上诉人卢跃芝母亲蒋志英购买的C栋负一层（地下室）43号、44号商铺转至B栋一层24号、25号商铺的不合理价格对比依据及签订时间基本相同的与B栋一层24号、25号毗邻商铺的成交价格销售对比和上诉人对成都市环球商机地产顾问有限公司授权的销售建筑面积单价对比，成都市环球商机地产顾问有限公司委派副总监徐贵林与卢跃芝达成的销售套内面积价款居然比上诉人授权的建筑面积价款还低，这些依据为什么与本案没有关系呢？一审对此未有任何理由。即B栋一层24号、25号商铺销售单价存在的严重不符合市场交易价格的客观事实也是民事行为被撤销的理由，一审对此以合同对价格作了约定是双方真实意思，这样严重亏损的价格显然不可能是上诉人的真实意思。一审认为订立合同，办理转卡及办理价款交付均在“龙里名门时代”销售大厅进行，有成都市环球商机地产顾问有限公司销售人员在场，上诉人员工也在场，办理过程透明公开、程序合法完全是不顾客观真实的主观臆断。上诉人2014年确实是收取了客户冯娟、陈伟的有关款项并出具了收据，但对于确定冯娟、陈伟依《商铺认筹卡协议》约定的地位转卡至被上诉人卢跃芝名下是不认可的。对于冯娟、陈伟放弃认筹而以2016年2月29日上诉人财务专用章“证明”其认筹优惠地位转至卢跃芝名下的书证，上诉人认为存在不可解释的矛盾，且该“证明”不可思议。依《商铺认筹卡协议》，若特殊情况转让前提是需经上诉人书面同意，依约定冯娟、陈伟必须提出书面申请为前提，但冯娟、陈伟并未提出申请而是擅自以高价转让卢跃芝，而用财务专用章的“证明”形式证明冯娟、陈伟的转让有效并同意认可有违常理，为什么不用公章且上诉人的负责人事前完全不知情。上诉人在冯娟、陈伟事隔二年之后放弃优惠认筹宁愿将价值1324583元的二个商铺亏损861600元售与卢跃芝不是上诉人的真实意愿。综上，恳请二审法院综合全案证据给予支持。卢跃芝二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。1、答辩人购买“名门时代广场”的B栋24号、25号商铺是合法的，被答辩人陈述完全不是事实，不存在答辩人与第三人有勾结的违法行为，被答辩人曾向龙里县公安局报案，称答辩人与被答辩人的销售人员徐贵林串通以低价购房，后经过龙里县公安局侦查该买卖合法并作出不予立案的决定。2、关于“认筹卡”，被答辩人所述与事实不符。冯娟、陈伟分别于2014年3月及2014年1月分别以现金向被答辩人缴纳诚意金20万元，并签订了《商铺认筹卡协议》，第7条载明“本《购卡协议》不得转让。在认购人签署（定单）的乙方与签署本《购卡协议》不符的，经甲方（上诉人）同意，新、旧乙方应同时持身份证明正本到甲方销售中心办理变更登记手续”，甲方（被答辩人）出具书面同意证明，同意冯娟、陈伟的认筹优惠政策转入答辩人购买的B栋24号、25号商铺，收回了《商铺认筹卡协议》原件和冯娟、陈伟两张20万元的原始票据，重新给答辩人出具了购买B栋24号、25号商铺的票据。证明被答辩人同意冯娟、陈伟二人将认筹卡转入答辩人购买的B栋24号、25号商铺。该协议第1条载明：“自付款次日起计，缴纳20万元诚意金的客户可享受400元每天的购房金额赠送，至开盘当日止”，根据该《认筹卡协议》答辩人按要求支付了认筹卡本金两个20万元，共40万元，本应由被答辩人支付给冯娟、陈伟的利息19万元，答辩人在被答辩人的书面同意下共出资59万元购买认筹卡，陈伟、冯娟认筹金所享受的优惠分别转入答辩人所购置的B-1-24、B-1-25两个商铺，可抵用购房款共计537200元，上述款项已直接转入答辩人购买的B栋24号、25号商铺作房款抵用。被答辩人诉称第三人和答辩人销售过程中串通勾结致商铺不合常规销售、未经允许同意使用他人认筹卡，低价销售商铺致其损失861600元均不是事实。3、本案不存在被答辩人所称的交付价格为既定价格的35%的事实。“名门时代广场”B栋24号、25号商铺定价是45770元/平方米，经多次比较和议价，最后达成4万元/平方米的成交价，答辩人一次性付款可享受9.6折的优惠，在约定的期限内付款可享受9.9折的优惠，因此，上述两个商铺的销售价格为38016元/平方米，远高于被答辩人所述的实际交易价仅为既定价的62%差价。4、即使同一地段同等位置的商铺，价格不一样是客观存在的。答辩人与被答辩人的销售负责人议价成交，如果被答辩人认为其销售负责人的行为损害其利益，只能追究其销售负责人的责任，不应以此为理由损害答辩人的利益。徐贵林二审述称：一、“龙里名门时代广场”B栋一层24号、25号商铺系正常销售，上诉人所述与事实严重不符。涉案2个商铺销售价格的确定及手续完善过程均在“龙里名门时代”销售大厅进行，徐贵林只是与客户进行了议价，并未私自与客户就商铺售价进行确认，商铺的售价是由上诉人与客户进行确定的价钱，且上诉人公司的行政人员、财务人员等均参与共同完成该项工作，徐贵林并无任何越权违规行为；二、上诉人称徐贵林私自允许被上诉人卢跃芝使用别人的认筹卡，与事实严重不符；三、2016年3月，徐贵林接用人单位成都市环球商机地产顾问有限公司通知，要求销售团队从“龙里名门时代广场”撤场，上诉人另聘的销售顾问公司随后即进场替代成都市环球商机地产顾问有限公司继续进行该卖场的销售工作，徐贵林即离开了该卖场。因此，上诉人称徐贵林擅自离职出走，与事实不符。成都市环球商机地产顾问有限公司二审未作书面答辩。贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院撤销原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司与被告卢跃芝签订合同编号为TCXX-134号以及合同编号为TCXX-132号商品房买卖合同；二、判决诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月10日原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司与第三人成都市环球商机地产顾问有限公司签订《贵州龙里老政府片区项目服务合作合同》，原告委托第三人对该片区即龙里名门时代广场房屋进行销售。第三人徐贵林系第三人成都市环球商机地产顾问有限公司销售副总监。原告分别于2014年1月19日、2014年3月8日与陈伟、冯娟分别签订《商铺认筹卡协议》，协议约定交付诚意金20万元，自付款之日起可优惠每天享受400元购房金额赠送，未成功认购退还本金，并从付款之日起至认购之日止按百分之二支付利息，《商铺认筹卡协议》不得转让，在认购之日签署《定单》的乙方与签署《商铺认筹卡协议》的乙方不符的，经甲方同意可以变更。2016年2月28日，原告与被告分别签订编号为TCXX-132、TCXX-134的《商品房买卖合同》各一份。合同（TCXX-132）约定：原告将位于龙里县冠山街道正大街的大十字片区旧城棚户区改造项目B幢1层24号出卖给被告，建筑面积16.34平方米，套内建筑面积10.62平方米，单价为每平方米32314.6元，总价款为343181元。合同（TCXX-134）约定：原告将位于龙里县冠山街道正大街的大十字片区旧城棚户区改造项目B幢1层25号出卖给被告，建筑面积12.6平方米，套内建筑面积8.19平方米，单价为每平方米26837.85元，总价款为219802元。原告以其财务专用章向被告出具《名门时代广场缴款单》两份，内容载明龙里名门时代广场B-1-24号商铺房总价343181元、维修基金490.2元、B-1-25号商铺房总价219802元、维修基金378元。2016年2月28日，被告向原告分别缴纳商铺B-1-24、B-1-25房屋维修基金490.2元、378元。2016年2月29日，被告向原告分别缴纳商铺B-1-24、B-1-25购房款343181元、219802元。陈伟于2014年1月19日通过POS机刷卡交的20万元《收据》的交款人转为被告卢跃芝，冯娟于2014年3月8日通过POS机刷卡交的20万元《收据》的交款人转为被告卢跃芝和管思宇，变更后原告加盖有其财务专用章。2016年2月29日原告以其财务专用章向被告出具《证明》一份，内容为：陈伟认交的筹金20万元和所享受购铺优惠金278000元、冯娟认交的筹金20万元和所享受购铺优惠金259200元，一并转让给被告并直接转入被告购置的B-1-24、B-1-25商铺房款，所享受购铺优惠折扣共计537200元在B-1-24、B-1-25两个商铺房总款上扣除，转让行为及转让金额公司知晓并同意，所享受优惠政策真实有效。原告对被告购买的龙里名门时代广场B-1-24号、B-1-25号商铺房向龙里县房地产管理局作了预售备案登记，预售合同登记号分别为Y0014763、Y0014762。原告于2016年3月9日向龙里县房地产管理局提出申请撤销这两份合同备案。2016年5月4日，原告和第三人成都市环球商机地产顾问有限公司向龙里县公安局报案控告被告和第三人徐贵林涉嫌职务侵占。2016年6月15日，龙里县公安局以没有犯罪事实下了《不予立案通知书》。龙里县公安局对冯娟和第三人徐贵林的询问笔录，二人陈述在原先销售在大厅转卡的经过，被告所转商铺认筹卡每张卡29.5万元,其中本金20万元，利息9.5万元。一审法院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》内容是否显失公平，被告转购《商铺认筹卡协议》行为是否有效和是否应该享受购买商铺优惠。从原、被告订立《商品房买卖合同》内容及签订和办理转购《商铺认筹卡协议》程序看：一、原告与被告于2016年2月28日分别签订了编号为TCXX-132、TCXX-134的《商品房买卖合同》，是在平等自愿基础上签订的，双方就商品房买卖的位置、价格等相关事宜作了详细的约定，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同客观真实；二、原、被告订立合同、办理转卡及办理价款交付均在原告的龙里名门时代广场销售在大厅进行，有原告的员工和其委托售房的第三人成都市环球商机地产顾问有限公司的销售人员在场，办理过程透明公开，程序合法；三、被告按合同约定和转卡约定交付相关款项，原告已收取相关款项，出具了收据和转卡优惠证明，并办理了房屋预售备案登记，被告履行合同约定和转卡约定已得到原告的认可；四、第三人成都市环球商机地产顾问有限公司受原告委托售房，其销售行为代表原告。综上所述，原、被告按原告商铺认筹优惠条件签订的《商品房买卖合同》内容不存在显失公平，被告按合同履行并无不当，故原告的诉请证据不足，理由不充分，依法不应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费30元，由原告贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案主要争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容是否显失公平。本院认为：二审诉讼中，各方当事人对一审判决认定原审第三人成都市环球商机地产顾问有限公司受上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的委托，代理销售“龙里名门时代广场”楼盘，其代理销售的行为代表上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的事实无异议，本院予以确认。关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容是否显失公平的问题。本院对此认为，上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司与被上诉人卢跃芝签订的两份《商品房买卖合同》是在双方友好协商的基础上自愿订立的，双方对于涉案商品房价格的约定，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，被上诉人已按合同约定支付了全部购房款，上诉人也收取了被上诉人的购房款，并为被上诉人出具了收款收据和转卡优惠证明，认可由被上诉人享受案外人冯娟、陈伟享受的购铺优惠折扣，且所享受折扣直接在被上诉人购买的两个商铺总款上扣除，还办理了房屋预售备案登记，说明涉案的两份《商品房买卖合同》系双方当事人意思自治的结果，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”的规定，以及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司作为专业的房开企业，在与作为普通消费者的被上诉人卢跃芝签订《商品房买卖合同》时，显然其更具有优势地位和销售经验，因此，本案并不存在法律规定的可以认定显失公平的情形，故，上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司就《商品房买卖合同》交易价格显失公平的理由没有事实依据，本院不予采纳。一审根据审理查明的事实判决驳回上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  莫玉魁审判员  刘国红二〇一七年三月二十一日书记员  杨 墨