安徽省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖民再40号抗诉机关：安徽省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）：合肥国华房地产开发公司。住所地：安徽省合肥市濉溪路***号。法定代表人：陶其中，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖晓峰，安徽睿正律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人、被申请人）：合肥福海堂养生会所管理有限公司。住所地：安徽省合肥市庐阳区颍上路**号华安家园西苑*号*******室。法定代表人：许阿根，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿鹏，安徽文得律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙芸，安徽云旗律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：张宗炎，男，汉族，1980年7月21日出生，住安徽省合肥市。申诉人合肥国华房地产开发公司（以下简称国华公司）因与被申诉人合肥福海堂养生会所管理有限公司（以下简称福海堂公司）、张宗炎合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第03853号民事判决，向安徽省人民检察院申诉。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监[2015]34000000094号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2015）皖民抗字第00071号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理本案。安徽省人民检察院指派检察员卢小峰、周健美出庭。申诉人合肥国华房地产开发公司的委托诉讼代理人盖晓峰、被申诉人合肥福海堂养生会所管理有限公司的委托诉讼代理人耿鹏、孙芸到庭参加诉讼，被申诉人张宗炎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省人民检察院抗诉认为，国华公司、福海堂公司及张宗炎签订的《补偿协议》约定，解约补偿款、房屋装修及设备补偿款、公司转让款计120万元由张宗炎在约定时间内付清，国华公司承担协助福海堂公司和张宗炎按时履约的义务和责任。根据前述约定，向福海堂公司付款的义务由张宗炎承担，国华公司只有协助的义务，无具体的付款责任。《补偿协议》还约定，如有一方违约，该协议视为无效。结合前述约定，如《补偿协议》因违约归于无效，福海堂公司的损失应由违约方按照合同无效的过错责任比例承担。本案中，如认定合同无效，其主要原因在于张宗炎未能足额支付转让款，故即便国华公司因处分案涉房屋需要承担赔偿责任，也只应承担次要责任，二审判决认定国华公司承担连带赔偿责任，适用法律错误。国华公司再审请求为，撤销二审判决第一项，改判国华公司不承担连带责任。理由为：（一）二审判决认定国华公司在履行合同过程中存在违约行为，属认定事实错误。根据《补偿协议》第三条、第五条的约定，解约补偿款、房屋装修及设备补偿款、公司转让款应由张宗炎支付，国华公司只有协助乙方和购买方履约的义务。张宗炎已支付60万元，剩余60万元未付，而福海堂公司仍未将公司转让给张宗炎，无论两方谁违约，均与国华公司无关。《补偿协议》签字生效时起，福海堂公司与国华公司间的租赁合同即解除，国华公司有权将房屋出售给他人。国华公司在《补偿协议》应履行完毕的6个月后出售该房屋，已给了福海堂公司和张宗炎足够的时间协商，福海堂公司也未行使《补偿协议》解除权，国华公司不可能构成违约。《补偿协议》履行过程中，福海堂公司从未向国华公司主张履行付款义务，而福海堂公司至《补偿协议》签订时止仍拖欠国华公司一年多租金18万多元。若福海堂公司想让国华公司支付解约补偿款等也应将租金予以扣除，这也证实《补偿协议》中没有国华公司应支付福海堂公司解约等补偿款的意思表示。综上，国华公司没有违约行为。（二）二审判决认定《补偿协议》无效错误。《补偿协议》依法签订，不具有合同法规定的无效情形，应属有效协议。《补偿协议》第六条约定：“以上协议如有一方违约，本协议视为无效”，实际上是解除的意思。福海堂公司和张宗炎至今也未行使合同解除权，三方也没有解除的意思表示，福海堂公司起诉时要求的是继续履行合同，其无权再行使解除《补偿协议》的权利。张宗炎支付了60万元补偿款，福海堂公司交出了房屋，原租赁协议已解除，福海堂公司也认可，因此，承担该返还房屋租赁权义务的应该是“违约方”即张宗炎，国华公司将房屋出售给安徽海昶商贸有限公司（以下简称海昶公司）是张宗炎要求的，国华公司没有将房屋租赁权返还给福海堂公司的义务。（三）二审法院判决的60万元是张宗炎拖欠福海堂公司的补偿款，二审法院将该款等同于福海堂公司因无法取回租赁权而遭受的损失，理由不成立；判决国华公司承担连带责任没有法律依据，《补偿协议》也无约定，适用法律错误。福海堂公司再审辩称，二审法院并不是要求国华公司承担合同约定的付款责任，而是认定国华公司违反合同约定承担违约赔偿责任。《补偿协议》本质上是第三方支付合同，张宗炎承担付款义务是以购买案涉房屋为前提，如其违约未购房或拒绝支付款项，因国华公司实际取得了福海堂公司全部添附物的所有权，仍应承担付款义务。《补偿协议》第六条虽然约定“一方违约，本协议视为无效”，但应理解为解除，国华公司或张宗炎应恢复福海堂公司的房屋租赁权、返还房屋及设备，并支付违约金，对损害的财产进行赔偿，而不是补偿协议无效。国华公司在未告知福海堂公司的情况下，将案涉房屋出售给与本案无关的海昶公司，租赁期间添附设备等财产也一并交付，其行为直接导致福海堂公司按约定可以恢复的房屋租赁权实际丧失，装修及设备财产无法取回，因此国华公司存在严重的违约行为，应当承担主要的违约赔偿责任。张宗炎、国华公司隐瞒真相，将案涉房屋实际转让给海昶公司，福海堂公司有理由确信国华公司、张宗炎存在恶意磋商及其它不诚信行为，应当承担违约的共同债务，二审法院判决张宗炎和国华公司承担连带责任并无不当。国华公司的再审请求无事实和法律依据，检察机关抗诉理由也不能成立，请求维持二审判决。2013年12月19日，福海堂公司向安徽省合肥市庐阳区人民法院起诉，请求判令：1、国华公司、张宗炎向福海堂公司支付欠付的补偿款600000元，并支付逾期付款利息损失73000元（逾期付息损失以600000元为基数，计算标准为同期银行贷款利率，自2011年11月16日起计算至款清时止，截至起诉时逾期利息损失为73000元），合计673000元；2、国华公司、张宗炎向福海堂公司支付违约金360000元；3、本案全部诉讼费用由各被告承担。安徽省合肥市庐阳区人民法院一审查明，2009年9月22日，许阿根与国华公司签订《租赁协议》一份，约定由许阿根租赁国华公司所有的坐落于合肥市庐阳区义井路华安家园西苑7号楼104、105两间商铺，租赁期限为八年，自2010年3月18日起至2018年3月17日止，租金一年17万元，每三个月付一次租金，三年后每三年一次递增，按年租金的10%递增。2009年10月22日，福海堂公司依法登记成立，许阿根为该公司的法定代表人，其后福海堂公司在上述租赁房屋内从事足浴、保健按摩、棋牌服务等经营活动。2011年7月29日，福海堂公司（乙方）、国华公司（甲方）与张宗炎（购买方）签订《补偿协议》一份，约定：经甲、乙及房屋购买方友好协商，甲、乙双方的房屋租赁协议予以解除；购买方在预付乙方定金人民币10万元之后，乙方交出房屋租赁使用权；解约补偿款、房屋装修及设备补偿款、公司转让补偿款计人民币120万元整（其中购买方已付乙方定金10万元整）由购买方在三方约定的时间内付清，乙方在约定的时间内收到金额后应配合购买方办理公司转让手续；购买方余款110万元整（人民币）支付给乙方的时间为2011年9月15日支付乙方人民币40万元整，2011年10月15日支付乙方人民币40万元整，2011年11月15日支付乙方人民币30万元整；甲方在购买方未付清乙方补偿款期间，承担协助乙方和购买方按时履约的义务和责任；以上协议如有一方违约，本协议视为无效，违约方给予对方补偿款总额的30%予以赔偿，房屋租赁权仍归乙方，如交付后房屋及设施有损毁，违约方应予照价赔偿或修复。该协议签订当日，张宗炎向福海堂公司支付10万元，又分别于2011年9月13日、2011年10月26日向福海堂公司支付补偿款40万元、10万元，合计支付补偿款60万元。剩余补偿款60万元，张宗炎一直未支付，福海堂公司多次催要未果后，遂于2013年12月19日诉至一审法院。另查明，根据福海堂公司、国华公司与张宗炎于2011年7月29日签订的《补偿协议》内容，许阿根经出租人国华公司同意，将其与国华公司于2009年9月22日签订的《租赁协议》中承租人的权利和义务已一并转让给福海堂公司。国华公司于2012年5月11日将案涉商铺出售给海昶公司，并办理过户手续。2012年7月6日，中国人民银行公布的金融机构六个月以内（含六个月）人民币贷款基准利率为年利率5.60%。安徽省合肥市庐阳区人民法院一审认为，福海堂公司、国华公司与张宗炎签订的《补偿协议》系各方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应严格按照协议约定履行义务。该协议签订之后，福海堂公司已经履行合同义务，张宗炎在支付补偿款60万元后，尚欠60万元补偿款一直未支付，已经构成违约，应当承担违约责任，故福海堂公司要求张宗炎支付所欠补偿款60万元及逾期利息损失的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于逾期利息损失，根据《补偿协议》的约定，张宗炎最后一次付款期限为2011年11月15日，现福海堂公司主张按照银行同期贷款利率标准自2011年11月16日起计算至款清日止，符合法律规定，予以支持，故暂计至2013年12月19日的逾期利息损失为70330元（60万元×5.60%/年÷365天×764天）。关于福海堂公司主张违约金36万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，福海堂公司就张宗炎的违约行为已主张了逾期利息损失，且其未提供证据证明存在其他的实际损失，故该项主张无事实和法律依据，不予支持。关于国华公司应否承担支付补偿款的责任问题，福海堂公司认为其与国华公司之间的房屋租赁协议并未实际解除，国华公司将租赁房屋未实际出售给张宗炎已构成违约，故应当承担支付补偿款的违约责任。对此，该院认为，福海堂公司、国华公司与张宗炎签订的《补偿协议》中已就福海堂公司因解除租赁合同及转让租赁房屋、设备等产生的损失作出约定，即由张宗炎承担向福海堂公司支付补偿款的合同义务，同时结合该《补偿协议》的实际履行情况，即福海堂公司已经履行合同义务、张宗炎已支付部分补偿款，福海堂公司与国华公司之间的房屋租赁合同在签订《补偿协议》时已经实际解除，且福海堂公司在庭审中对此予以认可，故福海堂公司的该项主张无事实和法律依据，不予支持，国华公司不应承担向福海堂公司支付补偿款的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张宗炎于判决生效之日起十日内支付合肥福海堂养生会所管理有限公司补偿款60万元及支付逾期利息70330元（利息以60万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2011年11月16日起计至2013年12月19日止，以后顺延计算至本判决确定的履行期限届满时止）；二、驳回合肥福海堂养生会所管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费为14098元、公告费400元，合计14498元，由福海堂公司负担5090元，由张宗炎负担9408元。福海堂公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。安徽省合肥市中级人民法院二审认为，在福海堂公司承租国华公司案涉商铺期间，因国华公司欲出售该商铺给张宗炎，须解除与福海堂公司的租赁合同，经三方协商，就租赁合同的解除、补偿款的确定及支付、违约责任等达成一致并签订了《补偿协议》，但是在该协议履行过程中，因张宗炎没有实际付清全部补偿款，而国华公司也没有将案涉商铺出售给张宗炎而是出售给了海昶公司，因此张宗炎、国华公司对该协议未能履行均存在违约行为。根据《补偿协议》第六条的约定，该协议视为无效，违约方给予对方补偿款总额的30%予以赔偿，房屋租赁权仍归乙方，如交付后房屋及设施有损毁，违约方应予照价赔偿或修复。但鉴于国华公司已将案涉商铺另行出售给海昶公司，福海堂公司不可能再从国华公司手中继续承租，由此给福海堂公司造成的损失，国华公司、张宗炎应承担赔偿责任。对于福海堂公司的损失数额，可以《补偿协议》中约定的120万元作为依据，由于张宗炎已支付60万元，国华公司、张宗炎应连带支付剩余的60万元补偿款及利息。一审法院仅认定张宗炎承担违约责任不当，予以纠正。至于福海堂公司主张的30%违约金，因已支持福海堂公司主张的损失赔偿请求，对于其主张的违约金请求不再支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决：一、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00375号民事判决第一项为：合肥国华房地产开发公司、张宗炎于本判决生效之日起十日内连带支付合肥福海堂养生会所管理有限公司补偿款60万元及逾期利息70330元（利息以60万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2011年11月16日起计至2013年12月19日止，以后顺延计算至本判决确定的履行期限届满时止）；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00375号民事判决第二项，即：驳回合肥福海堂养生会所管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回合肥福海堂养生会所管理有限公司的其他诉讼请求。国华公司不服，向本院申请再审，本院于2015年4月16日作出（2015）皖民申字第00105号民事裁定，驳回国华公司的再审申请。国华公司为支持其再审请求，提交了以下证据：1、安徽省合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第02388号民事判决书、2013年9月25日《情况说明》及张宗炎与王晓安签订的《房屋租赁合同》，证明国华公司出售案涉房屋系基于张宗炎的要求，且后期也未对福海堂公司造成经济和财产损失。2、一审庭审笔录，证明双方对原租赁协议解除是认可的。福海堂公司质证意见为，上述证据均不是新证据；对（2013）庐民一初字第02388号民事判决书真实性无异议，但不能达到其证明目的；《情况说明》是另案中海昶公司自述材料，法院未采信，没有任何证明力；对张宗炎与王晓安签订的《房屋租赁合同》真实性不认可，对其合法性、关联性均有异议；对一审庭审笔录真实性无异议，福海堂公司不否认在三方协议签订时退出租赁房屋，但补偿协议第六条约定，如果一方违约租赁合同要恢复到原来状态，因此不能达到国华公司的证明目的。双方对一、二审提交的证据，均无新的或补充举证、质证意见。经审核，本院对国华公司再审提交的证据认证意见为：国华公司提交的合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第02388号民事判决书真实、合法，海昶公司代理人在（2013）庐民一初字第02388号案中出具《情况说明》的事实在上述判决书中有记载，该《情况说明》中关于张宗炎同意国华公司出售案涉房屋给海昶公司内容能够与国华公司、福海堂公司在庭审中的陈述相一致，故对该部分事实予以认定。张宗炎与王晓安签订的《房屋租赁合同》无其他证据印证，对其真实性不予认定。一审庭审笔录真实、合法，予以认定。对一、二审双方提交的证据，认证意见与一、二审法院相同。综合上述证据的审核认定及双方陈述，本院对一、二审法院查明的事实予以确认。另查明，在《补偿协议》签订及张宗炎支付部分补偿款后，福海堂公司即将案涉商铺交付给张宗炎，后张宗炎同意国华公司将案涉商铺出售给海昶公司。本院再审认为，本案再审争议焦点为：国华公司是否应当承担责任以及应承担何种责任。在福海堂公司承租国华公司案涉房屋期间，福海堂公司、张宗炎和国华公司签订的《补偿协议》系三方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《补偿协议》第六条约定“以上协议如有一方违约，本协议视为无效，违约方给予对方补偿款总额的30%予以赔偿，房屋租赁权仍归乙方，如交付后房屋及设施有损毁，违约方应予以照价赔偿或修复。”因合同的效力取决于合同的生效要件，而不取决于一方是否违约，因此，该条所称“视为无效”实际上是解除该补偿协议。据此，在张宗炎不予履行支付剩余补偿款的义务后，按上述约定，该《补偿协议》解除，案涉房屋的租赁权仍归福海堂公司享有。国华公司作为房屋所有权人和出租人、张宗炎作为案涉房屋的实际控制和使用人，均负有将案涉房屋返还给福海堂公司继续租赁经营的义务，但国华公司经张宗炎同意将案涉商铺出售给海昶公司，事实上导致了福海堂公司不能继续租赁经营的后果，并造成其经营损失、房屋装修及设备损失。对此后果，张宗炎和国华公司具有共同的过错，应当承担共同赔偿责任，二审判决的结果并无不当。综上所述，国华公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第03853号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  袁玉清代理审判员  李亚娟代理审判员  张 曌二〇一七年三月一日书 记 员  宋 爽附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。