江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终5120号上诉人（原审被告）：徐州昌朋房地产开发有限公司，住所地徐州市夹河东街牌楼市场3号楼。法定代表人：梁波，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾雪武，男，1966年5月15日出生，汉族，公司职员，住徐州市泉山区。原审被告：徐州金牌楼市场有限公司，住所地徐州市夹河东街牌楼市场5号楼负一层东部。法定代表人：贾涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱心田，江苏运通律师事务所律师。上诉人徐州昌朋房地产开发有限公司(以下简称昌朋公司)因与被上诉人栾雪武、原审被告徐州金牌楼市场有限公司（以下简称金牌楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。昌朋公司上诉请求：鉴定机构对涉案房屋租金作出的鉴定结论价格偏高，存在位置不清、鉴定标准不准确等情形，一审法院对于上诉人提出的重新鉴定申请不予支持侵犯上诉人权益，请求二审予以纠正。栾雪武辩称：鉴定机构对涉案房屋租金进行鉴定事实清楚，程序合法，在鉴定过程中，在法院主持下各方当事人均到现场根据产权处提供的图纸对房产位置进行了现场指认，明确了位置。上诉人上诉理由无事实根据，一审判决认定事实清楚，适用法院正确，请求二审予以维持。原审被告金牌楼公司支持上诉人上诉意见。栾雪武向一审法院起诉请求：请求判令二被告：1、支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止房屋租金101168元及利息6000元；2、承担本案的诉讼费用。一审认定事实：1999年2月2日，原告购买被告昌朋公司开发的牌楼市场5#一层一区30（1-79）房屋，建筑面积15.66平方米。2004年10月12日，被告昌朋公司在未经原告同意的情况下，将包含涉案房屋在内的牌楼市场5号楼整体出租给被告金牌楼公司。2006年4月4日，原告取得涉案房屋所有权证书。涉案房屋现仍由被告昌朋公司出租给被告金牌楼公司使用。另查明，依据原审法院已作出的民事判决书，原审法院已认定被告昌朋公司应向原告支付房屋使用费至2013年8月31日。以上事实有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、（2008）徐民一终字第227号民事判决书、（2010）鼓民初字第1745号民事判决书等证据材料予以证实，法院予以确认。在案件审理过程中，根据原告申请，一审法院对涉案房屋租金依法委托相关机构进行司法鉴定。徐州市信人价格评估有限公司出具价格评估报告书及房屋租金明细，认为自2013年9月1日起至2013年12月31日止，共4个月，月租金为237元/平方米；自2014年1月1日起至2014年12月31日止，共12个月，月租金为264元/平方米；自2015年1月1日起至2015年9月30日止，共9个月，月租金为264元/平方米。对于上述价格评估报告书及房屋租金明细，原告无异议。被告昌朋公司有异议，认为鉴定机构未选取涉案房屋周边同一功能的房屋作为参考，评估结论与市场价格相差甚大，请求重新进行司法鉴定。被告金牌楼公司亦持有异议，认为鉴定的标的物非涉案房屋，涉案房屋租金不适宜鉴定，请求重新进行司法鉴定。法院认为，二被告虽对价格评估报告书及房屋租金明细有异议，但未能提供相反证据予以推翻。根据相关法律规定，二被告亦未提供证据证明本案存在应重新鉴定的相关情形，故该价格评估报告书及房屋租金明细可以作为定案依据。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯。行为人侵害所有权人上述物权的，应当承担侵权责任。就本案而言，原告系涉案房屋的所有权人，被告昌朋公司在未经原告同意的情况下，擅自将涉案房屋出租给被告金牌楼公司使用，其行为侵害了原告就涉案房屋享有的合法权益，故原告有权要求被告昌朋公司支付涉案房屋使用费。关于被告金牌楼公司是否应当向原告承担责任。被告金牌楼公司虽自被告昌朋公司处承租涉案房屋而占有使用涉案房屋，但已生效的（2008）徐民一终字第227号、（2010）鼓民初字第1745号等民事判决书均已认定原告无权向被告金牌楼公司主张权利，故对于原告向被告金牌楼公司主张的诉讼请求不予支持。关于使用费认定问题。原告主张使用费的计算起止时间为自2013年9月1日起至2015年9月30日止，在此期间，包含涉案房屋在内的牌楼市场5号楼仍由被告昌朋公司整体出租给被告金牌楼公司使用，即被告昌朋公司的侵权行为一直处于持续状态。依据生效的法律文书，已经判令被告昌朋公司应支付原告房屋使用费至2013年8月31日，故本案应计算使用费的期间为自2013年9月1日起至2015年9月30日止。依据上述评估结论，能够计算出在该期间内可能实现的市场租金价格：自2013年9月1日起至2013年12月31日止为14846元、自2014年1月1日起至2014年12月31日止为49611元、自2015年1月1日起至2015年9月30日止为37208元。考虑到对于涉案房屋租赁价值的认定，既有房地产租赁的市场因素，也有被告昌朋公司与相关主体对涉案房屋及周边房屋进行了一定的投入、运作、管理的因素，更离不开周边地区商业圈的成功建立，因此，在确定涉案房屋在该期间的使用费时，应当在参照上述可能实现的市场租金价格的基础上，对涉案房屋使用费数额予以适当调减（调减幅度15%）。故法院认定的使用费为：自2013年9月1日起至2013年12月31日止为12619元、自2014年1月1日起至2014年12月31日止为42169元、自2015年1月1日起至2015年9月30日止为31627元，合计86415元。关于利息问题。因被告昌朋公司至今未能向原告支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止的使用费，故原告有权向被告昌朋公司主张相应的利息损失，利息计算方式如下：以12619元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告昌朋公司实际履行之日止；以42169元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告昌朋公司实际履行之日止；以31627元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年10月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告昌朋公司实际履行之日止。判决：一、被告徐州昌朋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告栾雪武支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止的房屋使用费86415元及利息（以12619元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告昌朋公司实际履行之日止；以42169元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告昌朋公司实际履行之日止；以31627元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年10月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告昌朋公司实际履行之日止。以上利息合计以6000元为限）；二、驳回原告栾雪武的其他诉讼请求。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人昌朋公司主张涉案鉴定结论存在事实不清、标准不统一、程序违法等情形，因其不能提供相应证据予以证明，故上诉人关于重新鉴定的上诉主张本院不予支持。综上所述，昌朋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人徐州昌朋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年三月十三日书 记 员  宗 正