安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0123民初11号原告：黄世良，男，1972年9月15日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告：何启梅，女，1974年2月26日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：沙云翠，江苏圣典（北京）律师事务所律师。被告：胡心宇，男，1976年7月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：鲍龙，安徽怀仁律师事务所律师。原告黄世良、何启梅与被告胡心宇房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月3日立案受理，依法适用简易程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理，原告黄世良、何启梅及其委托诉讼代理人沙云翠、被告胡心宇委托诉讼代理人鲍龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄世良、何启梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助办理合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋产权过户变更登记手续；2、被告支付逾期履行义务违约金31320元；3、被告承担本案保全费4870元，误工费5000元，交通费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，通过合肥中易房地产投资咨询有限公司于2015年11月15日与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将其名下的位于合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋，建筑面积为177.77平米，以总价款87万元转让给原告，因被告当时出差，被告授权其母亲代为签订合同。同日，原、被告及中介公司签订《房屋买卖补充协议》，约定买方（原告）以贷款方式购买出售房屋，卖方（被告）有银行贷款未还清的需要用买方首付款还贷的，用于还贷的房款无需办理资金托管。同时约定合同定金数额、支付时间及办理过户时间等相关内容。后，为合理避税，原、被告将合同价调整为70万元。签订当日，原告支付定金1万元，2015年12月1日，原告支付房款16万元，缴纳房屋买卖契税等税费82236元。2015年12月25日，原、被告双方与资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。2015年12月29日，原告依约将现金21万元存入托管账户，余款办理金融贷款。另，《合同》约定，被告未按合同约定期限交接存量房，逾期超过十日后，被告应向原告按存量房转让总价款日万分之一支付违约金。《合同》生效后，原告依约履行，支付所约购房款并承担了约定的税费，进行了装修办理了入住，但有关房屋产权变更登记事宜被告一再拖延，以各种理由拒绝协助，原告数次协商未果，为维护合法权益，特诉至法院。胡心宇辩称：1、案涉房屋是被告的夫妻共同财产,被告一方签订合同无效,不是因为被告的原因一直无法过户,且致被告一直无法置换房屋,给被告造成巨大损失,2、原告未经被告许可进入房屋居住,应当支付房屋占有使用费,并将房屋恢复原状.3、房屋已经被庐阳区法院查封,无法办理过户手续,4、被告没有违约,不应当承担违约责任,也不应当承担损失,原告主张的误工费、交通费没有事实和法律依据,不应当支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2015年11月15日，原告与被告经合肥中易房地产投资咨询有限公司签订《存量房买卖合同》一份，约定被告将坐落在合肥市经开区翡翠路学林雅苑A5幢801室，权属证号肥西字第××号，建筑面积为177.37平方米的房屋，以转让价款为87万元的价格转让给原告，合同另对双方违约责任等予以明确约定。同日，原、被告双方就案涉房屋签订《房屋买卖补充协议》一份，约定原告以贷款方式购买案涉房屋，被告有银行贷款未还清的需要用原告首付款还贷的，则用于还贷的房款无需办理资金托管；乙方合同生效同时向甲方支付定金1万元，定金冲抵房款；甲乙双方应在签订合同后十日内配合丙方到房产局办理产权过户相关手续。交易发生的营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，在房产局办理过户的相关费用（如契税等）由乙方承担等内容。上述《存量房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，被告均授权其母亲展良侠作为代理人签字确认。2015年11月19日，在合肥中易房地产咨询有限公司见证下，被告母亲展良侠出具《定金收条》确认收到原告购房定金1万元。2015年12月1日，被告出具《收条》确认收到原告购房款16万元。同日，原告共计缴纳房屋买卖契税等税费共计82236元。2015年12月25日，原、被告在肥西县房产局存量房资金托管中心办理案涉房屋的资金托管手续，约定托管金额为70万元，2015年12月25日存入21万元，金融贷款49万元。原告依约存入资金托管账户21万元。后原、被告就房屋过户变更登记手续未能如期办理协商未果，以致成讼。案件审理过程中，原告提出诉讼保全申请，本院于2017年1月3日作出（2017）皖0123民初11号民事裁定书对涉案房产予以查封。另查明：原、被告仅为避税，就案涉房屋另签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋总价款为70万元，其他合同内容未做更改。再查明：2005年8月31日，被告作为买受人与合肥百花物业发展有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份。2005年9月27日，被告与案外人陈晓燕经（2005）庐民一初字第717号民事判决书判决离婚。2011年8月20日，被告与案外人周莉斌登记结婚。2012年1月4日，经肥西县房地产交易所验证被告与合肥百花物业发展有限公司签订《肥西县房屋交易合同》一份。2011年10月8日，被告缴纳契税9951.2元。2011年10月10日，被告缴纳住宅专项维修基金4975.6元。2011年12月30日，被告就案涉房屋办理产权证（房地权证肥西字第××号），登记权利人为被告一人。2017年1月17日，案涉房屋被合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初116号民事裁定书予以轮候查封。以上事实有原、被告当庭陈述，及原告提交的《存量房买卖合同》两份、《房屋买卖补充协议》一份、房地权证、定金收条一份、收条、税收完税证明两份、不动产统一发票一份、存量房资金托管协议一份、资金托管凭证一份、收款收据一份、微信截屏一份、保全费票据和原告损失证明、申请书、房屋所有权具结书、商品房买卖合同、合同补充说明、商品房预售许可证；被告提交的合肥市庐阳区人民法院（2005）庐民一初字第717号民事判决书原件、收据复印件、结婚证、肥西县房屋交易合同、契税纳税申报表、完税证、收据、房产证复印件、肥西县房屋产权信息附卷佐证，经庭审质证具有真实性、合法性、关联性，足以作为认定案件事实的依据。本院认为:原、被告签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，被告辩称案涉房屋系夫妻共同财产，其与原告签订的合同应属无效合同，庭审查明，被告与案外人陈晓燕经（2005）庐民一初字第717号民事判决书判决离婚，判决书查明事实为夫妻双方无共同财产，被告后于2011年8月20日与案外人周莉斌登记结婚，但被告早在2005年8月31日就案涉房屋与合肥百花物业管理有限公司签订《商品房买卖合同》，即使后来签订的合同也仅是对前一合同的确认，后被告就案涉房屋所办理的产权证所登记的产权权利人仅为被告一人，且被告在与原告签订案涉《存量房买卖合同》及补充协议时，均未向原告披露过其两次婚姻情况，且其向原告出具的房产证的登记权利人也仅为被告一人，故原告有理由相信被告对涉案房产具有完全处分权，本院认为，该合同未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。原告已如约履行合同义务，被告应依约办理房产产权过户变更登记手续，但被告辩称因案涉房屋已被合肥市庐阳区法院依法查封，无法办理过户登记，虽然讼争房屋被人民法院采取了两次保全措施，但首次查封系基于原告的保全申请而采取。根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮查封的效力问题的批复》“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。……”的规定，轮候查封并未对《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》中关于被告协助原告办理讼争房屋产权过户登记的约定形成事实上或者法律上的履行障碍，鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五的规定，被告负有协助原告办理讼争房屋产权过户登记的义务。据此，原告诉求被告继续履行合同协助办理过户登记变更手续及依据《存量房买卖合同》第九条第2款之规定给付逾期违约金31320元，本院依法予以支持。至于原告诉求的误工费及交通费，其证据不足以支持且亦无合同依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告胡心宇应继续履行合同并于本判决生效后十日内协助原告黄世良、何启梅办理位于合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋的过户变更登记手续；二、被告胡心宇于本判决生效后十日内给付原告黄世良、何启梅逾期履行违约金31320元；三、驳回原告黄世良、何启梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12932元，减半收取6466元，保全费4870元，共计11336元，由原告黄世良、何启梅负担336元，被告胡心宇负担11000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  朱丽晖二〇一七年三月六日书 记 员  张媛媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。