湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂07民终7号上诉人（原审原告）：张望才，男，1941年1月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：湖北明东物业服务有限公司，住所地：湖北省葛店开发区创业大道庙湾商贸小区。法定代表人：张东，该公司总经理。委托代理人：陈晖，湖北林熙律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。上诉人张望才为与被上诉人湖北明东物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2016）鄂0703民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案受理后依法组成由审判员邹围担任审判长，审判员曹家华、宋光亮参加的合议庭于2017年1月18日依法公开开庭审理了本案。上诉人张望才，被上诉人湖北明东物业服务有限公司的委托代理人陈晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告张望才于2011年1月14号与开发商湖北恒兴缘房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人应在2011年12月31号前将经验收合格的房屋交付使用；房屋的建筑面积为116平方米。开发商湖北恒兴缘房地产开发有限公司于2012年1月1日通知原告收房。原告与被告于2012年3月12日签订了《前期物业服务协议》，约定：物业费按每月每平方米1元计算，装修管理服务费每户300元；装修垃圾清运费每平方米3元收取。同日，原告与被告签署了光谷新城商品房交房通知单、业主档案卡、钥匙（智能卡）及文件签收单、委托管理钥匙承诺书、光谷小区入住验收交接表。被告于2012年3月12日收取原告装修垃圾清运费（代收）348元、装修管理服务费300元、物业费1,392元(2012年1月1日-2013年3月13日）；2013年10月17日收取原告物业费1，392元（2013年4月17日-2014年4月17日）。原告所购买房屋为2#楼，该楼于2011年12月31日-2012年11月11日通过开发商的内部竣工验收，并于2013年8月30日完成竣工验收备案。原告所购买的该房屋因案外人起诉开发商而被鄂州市中级人民法院查封，后于2015年2月5日解除查封。原告所购买房屋登记备案时间为2015年3月12日，该房经实际测量房屋建筑面积为112.34㎡。原审认为，本案的争议的焦点为：物业服务合同是否有效、开发建设单位不具备交房条件是否应由物业服务公司承担返还物业服务费的责任。原、被告间签订的前期物业服务协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。故原告关于确认前期物业合同无效的讼诉请求不予支持。根据《物业管理服务条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告确认收受房屋后，按前期物业服务协议的约定交纳了两年的物业服务费用，被告亦向业主提供相应的物业服务，该合同已实际履行。故原告关于返还全部物业服务费用的讼诉请求不予支持。但考虑到涉案房屋实际建筑面积小于《商品房买卖合同》约定的面积，被告多收取的物业服务费用应予返还。原告要求被告返还临时水电表安装费、房屋内清扫费、封闭凉台安装服务费等，因证据不足，该诉讼请求，亦不予支持。被告湖北明东物业服务有限公司与开发建设单位湖北恒兴缘房地产开发有限公司是两个不同的企业法人，对外独立承担民事责任。开发建设单位湖北恒兴缘房地产开发有限公司未按《商品房买卖合同》约定及相关行政法规的规定，在不具备交房条件下向原告交受房屋，可能存在违约。根据合同相对性原则，开发建设单位如存在违约行为，应由其承担民事责任，而不应由被告湖北明东物业服务有限公司民事责任。依照《合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告湖北明东物业服务有限公司应于判决生效之日起五日内返还原告张望才多收取的物业服务费88元〔12月×（116㎡-112.34㎡)×1元/㎡×2年]及装修垃圾清运费11元[（116㎡-112.34㎡)×3元/㎡]，共计99元；二、驳回原告张望才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。上诉人张望才不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、《物业管理条例》第二十一条前期物业服务合同是指房地产开发企业或者商品房出售单位在销售之前，与物业服务企业签订的物业服务合同。物业公司不应与购房人个体签订合同，应与开发商签订合同更不能强硬与购房人签约；故双方签订的前期物业服务协议是违反物管条例规定的违规协议书，应为无效合同。二、依据《合同法》第52条的规定，被上诉人谎报合同房屋竣工日期利用物业管理条例签订协议，伪造竣工资料延误了房屋正常签审验证工作造成国家有关税款不能到位，影响购房人至今六年之久还未办成房屋权属证书。违反物业管理条例规定与购房人签订物业服务协议，根据以上情况说明受开发商委托的湖北明东物业公司与购房人所签协议应为无效协议。三、依照商品房买卖合同约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑等正常运行的承诺，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：暂不交物业管理费。上述两项至2014年5月未到位应按约定扣除以上时间段（2年零5个月）的物业费，合计：3257.7元（按登记面积112.34平米计）。四、关于被上诉人临时水电表费400元、封闭凉台介绍费300元、垫付装饰装修人员服务费80元×4人＝320元，看房清扫费50元，合计：1070元。被上诉人不承认，上诉人要求被上诉人出具未收取以上费用的证据材料。关于被上诉人出具的收费收据4张，合计收费4502元，因房屋权属证书开发商一概未于办理，购房人6年来从未入住一天，请法院予以采信。五、关于物业服务费交费起点日期。2012年1月1日—2013年6月20日时间段房屋处于未竣工期间，2013年6月20日一2015年2月10日为法院查封期间，该时段物业服务费应当由房地产开发单位支付，上诉人物业服务费交费起点日期应该为2015年2月10日或2015年3月9日。六、按物业服务收费管理办法第十六条：纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。上诉人认为物业费收费期起点日期、亦应该按以鄂州市中级人民法院2015年2月10解除查封日期为物业收费起点日期或以开发区房管局审定的2015年3月9日，上诉人在交纳物业费问题上并无过错，而且交了不应该交的物业费。据此请求：撤销原审判决，依法公正裁判。被上诉人湖北明东物业服务有限公司未向本院提交答辩状，庭审时辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持，驳回上诉人的全部上诉请求。二审举证期内，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订的物业服务协议，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效；上诉人按照协议交纳了两年的物业费，被上诉人也提供了相应的物业服务，上诉人关于物业服务合同无效的理由不能成立。上诉人认为开发商未履行商品房买卖合同约定的相关承诺，存在不符合交付条件的情况下交付房屋、相关配套设施未到位及房屋被法院查封等问题，其不应交纳相应时间段的物业费及相关时间段的物业费不应计算，根据合同的相对性，此为上诉人与开发商之间的合同履约问题，其应向开发商主张相关权益。其要求被上诉人返还临时水电表安装费、封闭凉台安装服务费等诉请，除自身叙述外，未能提供有效证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，其应承担举证不能的后果，故对其请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由上诉人张望才负担。本判决为终审判决。审判长 邹 围审判员 曹家华审判员 宋光亮二〇一七年三月六日书记员 徐 莉