安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖03民终1594号上诉人（原审被告）：李勇，男，1965年8月21日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：孙高艳，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪殿林，男，1967年1月29日出生，汉族，住安徽省怀远县。被上诉人（原审原告）：吴志喜，男，1977年3月28日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，现住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：金伟，安徽辉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，安徽辉泰律师事务所律师。原审第三人：盛国军，男，1968年7月1日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。上诉人李勇因与被上诉人吴志喜、原审第三人盛国军案外人执行异议之诉一案，不服安徽省怀远县人民法院（2016）皖0321民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李勇及其委托诉讼代理人孙高艳、纪殿林，被上诉人吴志喜及其委托诉讼代理人金伟庭参加诉讼。原审第三人盛国军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇上诉请求：1、请求依法撤销安徽省怀远县人民法院（2016）皖0321民初1167号民事判决，改判依法执行盛国军位于S307省道怀远县河溜镇葛山村境内河溜交警中队西首的三间两层楼房给李勇；2、本案一、二审诉讼费用由吴志喜负担。事实和理由：盛国军位于河溜交警中队西首三间楼房所占用土地系村民集体土地。盛国军与河溜镇葛山村村民委员会签订的用地协议书，实际是河溜镇葛山村村民委员会代表盛三组与盛国军签订，虽然盛国军表面上是与葛山村村民委员会签订了用地协议书，实际是盛三组同意盛国军在盛三组集体土地中建房。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，案涉房屋系葛山村盛三组集体土地，吴志喜不是盛三组成员，吴志喜与盛国军签订的《房地产转让协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》中关于集体土地只能在集体组织成员内部流转的规定而无效。另，盛国军在向李勇借款时，于2014年10月11日书面同意将案涉房屋抵押给李勇，而吴志喜与盛国军签订的《房地产转让协议书》落款时间为2014年12月份，吴志喜在签订《房地产转让协议书》时是明知盛国军将案涉房屋抵押给李勇的事实。根据《中华人民共和国合同法》的规定，吴志喜与盛国军买卖案涉房屋的行为因恶意串通损害上诉人的利益而应认定为无效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持李勇的上诉请求。吴志喜辩称，案涉房屋占用的土地为葛山村集体所有，李勇上诉称案涉房屋占用的土地系盛三组所有没有事实依据。吴志喜与盛国军均是葛山村村民，系同一集体经济组织成员，双方之间签订的房屋买卖合同未违反法律禁止性规定，应合法有效。盛国军将案涉房屋抵押给李勇，其抵押行为违反了宅基地不能抵押的强制性规定，抵押应属无效。吴志喜与盛国军签订房屋买卖合同时对抵押亦不知情，更不存在恶意串通。退一步讲，即使吴志喜与盛国军签订的房屋买卖合同无效，在盛国军没有返还购房款的情况下，吴志喜有权不予退还房屋。综上，李勇的上诉请求缺乏事实及法律依据，请依法驳回其上诉，维持原判。盛国军未作答辩。吴志喜向一审法院起诉请求：请求法院判决不执行位于S307省道怀远县河溜镇葛山村境内的三间两层楼房及宅基地使用权给李勇；确认上述房屋及宅基地使用权归吴志喜所有；案件受理费由李勇负担。一审法院认定事实：2015年3月8日，一审法院作出（2015）怀诉前保字第059号民事裁定书，查封盛国军所有的位于怀远县河溜镇交通警察三中队西首三间楼房（底上两层），一审法院作出（2015）怀民一初字第01399号民事判决书，判决盛国军偿还李勇借款399951元及利息。该案执行过程中，吴志喜对执行标的提出书面异议，认为其已于2015年7月6日2014年10月12日从盛国军处购买了上述房屋，该房屋已归其所有，要求中止执行，解除查封，一审法院作出（2015）怀执异字第046号执行裁定书，驳回吴志喜的异议。吴志喜不服该裁定，2015年12月4日于2016年3月3日向一审法院提起民事诉讼。一审另查明：盛国军（甲方）与吴志喜（乙方）签订《房地产转让协议书》，主要内容为：“1、甲方自愿将位于S307省道南侧葛山村境内的3间2层（毛坯、有门窗）及宅基地转让给乙方。2、乙方经实地查看后，自愿购买该房地产。3、该房屋宅基地东邻李树旺（关山），西邻李勇(关山)，南至南路心，北到S307省道公路边，东西宽10.5米。4、房地产转让款（470000元）整，双方协商生效时房款及宅基地一次性付清；5、乙方付齐转让款时，甲方将该房屋的钥匙交给乙方。6、房地产转让给乙方后，产权永属乙方所有，如被征用或拆迁，赔偿或损失均由乙方享有或承担，与甲方无关。本合同一式两份，双方签字后生效。”盛国军与吴志喜分别在协议上签名并捺印，见证人李树法、王某1、王某2、马某也在该协议上签名并捺印，协议落款日期为2014年10月12日。2014年12月2日，吴志喜通过其本人及妻子王玉娟的中国农业银行卡向盛国军账户转入共450000元，余款为现金支付。盛国军出具收条一份：“今收到吴志喜房款￥470000.0元盛国军2014.12.2”。后吴志喜对涉案房屋进行了装修并入住该房屋。一审再查明：涉案房屋位于怀远县河溜镇葛山村境内，其占用土地为集体所有，系河溜镇葛山村村民委员会为建设新农村，发展农村集体经济，而同意盛国军占有该位置的集体土地建房。吴志喜是怀远县河溜镇葛山村庙后组成员，李勇、盛国军是怀远县河溜镇葛山村盛三组成员。一审法院认为，吴志喜提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吴志喜以其已与第三人盛国军签订《房地产转让协议书》并支付相应购房款为由，主张涉案房屋应归其所有并提出案外人执行异议之诉，诉讼主体适格。吴志喜提供的证据能够证明在多名见证人在场的情况下，吴志喜与第三人盛国军签订《房地产转让协议书》，该协议系双方真实意思表示。吴志喜于2014年12月2日按协议上载明的价格支付了全部房款，盛国军也于同日出具了收到房款的收条。关于协议签订时间，协议书上为2014年10月12日，而吴志喜诉称为2014年12月2日，两证人也证实签订时间与通过银行转账支付房款为同一天，因此签订时间应当确定为2014年12月2日。故在2015年3月8日本院作出（2015）怀诉前保字第059号民事裁定书查封涉案房屋前，吴志喜与第三人盛国军签订的协议已履行完毕，吴志喜也已实际占有、使用该房屋。涉案房屋系河溜镇葛山村村民委员会为建设新农村，发展农村集体经济，而同意盛国军占有该位置的集体土地建房。吴志喜与盛国军同为河溜镇葛山村村民，双方自愿订立《房地产转让协议书》，后该协议履行完毕，吴志喜于房屋被一审法院查封前已实际占有、使用该房屋，故该房屋不应执行给李勇。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划并经审核批准。尽管吴志喜依据协议实际占有、使用了本案争议房屋，但吴志喜未举证证明本案争议的房屋办理了规划审批手续，因而，对吴志喜确认房屋及宅基地使用权归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决不得执行位于S307省道怀远县河溜镇葛山村境内河溜交警中队西首的三间两层楼房给李勇；驳回吴志喜的其他诉讼请求。案件受理费80元，由李勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：对怀远县河溜镇葛山行政村村民委员会证明，因该证据与葛山村委会与盛国军签订的用地协议书相矛盾，对该组证据本院不予认定；对怀远县河溜镇国土局、河溜镇村镇建设规划办公室证明、安徽省乡（镇）村建设用地申报表，河溜镇国土分局、河溜镇村镇建设办公室出具的证明能够与盛国军申报的乡村建设用地审批表审批结果相互印证，本院对该组证据予以认定；对王某1出具的证明和盛国军出具的关于房屋卖给吴志喜的情况说明，王某1应出庭接受双方当事人的质询，仅出具书面证言不符合证据的形式要件，本院对该证据不予认定；对署名为盛国军的情况说明，因盛国军未出庭，本院无法核实该份情况说明的真实性，吴志喜对此也不予认可，本院对该组证据也不予认定。对吴志喜提交的盛国军与李勇于2016年9月26日签订的房屋出售协议复印件一份，因该证据系复印件，本院不予确认。李勇对一审判决认定的“涉案房屋位于怀远县河溜镇葛山村境内，其占用土地为集体所有，系河溜镇葛山村村民委员会为建设新农村，发展农村集体经济，而同意盛国军占有该位置的集体土地建房。”事实有异议，因盛国军与怀远县河溜镇葛山行政村村民委员会签订的《用地协议书》中明确载明该内容，故李勇该异议不能成立。又因李勇对其余认定的事实无异议，吴志喜对一审判决认定的事实无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点问题是：吴志喜要求停止执行位于S307省道怀远县河溜镇葛山村境内河溜交警中队西首的三间两层楼房是否应予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此规定，对未办理过户登记手续的财产，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，须同时达到“第三人已经支付全部价款并实际占有”以及“未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错”的条件。本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，吴志喜与盛国军已签订了《房屋转让协议书》，且吴志喜按照协议约定支付了全部价款，并占有使用案涉房屋。至于案涉房屋未办理过户登记手续，系因盛国军未及时办理案涉房屋的相关产权手续，吴志喜对此并没有过错。故一审法院查封案涉房屋不当，吴志喜请求不得继续执行案涉房屋的诉请成立，本院予以支持。李勇上诉称吴志喜与盛国军签订的《房屋转让协议书》，因案涉土地系葛山村盛三组集体土地，吴志喜与盛国军系不同村民小组的成员违反法律强制性规定而无效。但因案涉房屋占用土地系河溜镇葛山村村民委员会为建设新农村，发展农村集体经济而同意盛国军占有使用，吴志喜与盛国军均系葛山村村民，且转让的房屋客观上具有居住和使用价值，李勇以案涉房屋占用葛山村盛三组集体土地为由主张案涉房屋转让协议无效，于法无据，本院不予支持。李勇另上诉称盛国军与吴志喜恶意串通损害上诉人利益，但李勇对此未举证证明，该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李勇负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  张 凯审 判 员  耿 杰审 判 员  陈二伟二〇一七年三月二日法官助理  李小芹书 记 员  王亭亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。