.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青01民初320号原告（反诉被告）：青海生元建筑安装有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：青海省西宁市城东区共和路89号3号楼1单元4层1041室。法定代表人：王生元，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玉芳、刘彬，青海辉湟律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜永文（公民身份号码：×××），男，汉族，1962年8月30日出生，住辽宁省灯塔市，现住青海省西宁市。委托诉讼代理人：卢祎辰、巩志强，青海齐光律师事务所律师。原告青海生元建筑安装有限公司（以下简称生元公司）与被告杜永文租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生元公司的委托诉讼代理人王玉芳、刘彬、被告杜永文及其委托诉讼代理人卢祎辰、巩志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生元公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除生元公司与杜永文签订的《房屋及场地租赁合同》；2.依法判令杜永文向生元公司支付2017年度租金720000元（暂计2017年1月1日至2017年12月31日，租金标准按照60000元/月计算）；3.依法判令杜永文向生元公司支付房屋及场地租金7015100元；4.本案诉讼费由杜永文承担。事实和理由：2002年4月4日，青海省第二建筑工程公司破产清算组与民和回族土族自治县中川建材制品厂、西宁成雄矿业开发有限责任公司签订《资产收购协议书》约定”乙方（即民和回族土族自治县中川建材制品厂、西宁成雄矿业开发有限责任公司）一次性出资1950万元，其中西宁成雄矿业开发有限责任公司出资900万元，民和回族土族自治县中川建材制品厂出资1050万元”收购青海省第二建筑工程公司破产财产。青海省高级人民法院（2001）青经破字第15-28号《民事裁定书》依法裁定”确认青海省第二建筑工程公司破产清算组与民和回族土族自治县中川建材制品厂、西宁成雄矿业开发有限责任公司签订的资产收购协议合法有效，双方协议履行后，原青海省第二建筑工程公司的部分资产按资产收购协议书中的附表内容归属于民和回族土族自治县中川建材制品厂、西宁成雄矿业开发有限责任公司所有。”至此，民和回族土族自治县中川建材制品厂依法取得了案涉房屋及土地的合法所有权。2006年1月1日，民和回族土族自治县中川建材制品厂向生元公司出具了《经营管理委托协议》，委托生元公司对案涉资产进行经营管理等事宜。依据民和回族土族自治县中川建材制品厂的授权委托，2006年4月21日，生元公司与杜永文签订了《房屋及场地租赁合同》，约定生元公司将位于西宁市滨河路20号的房屋及场地租赁给杜永文为停车场和住宅使用，租赁期限自2006年4月21日至房屋拆迁为止。合同约定租金为9500元/月，租金交纳方式为”以现金方式支付，每季度第一个月5日前交清下季度的房租，（逾期交付）视为违约有权收回房屋及场地”。合同实际履行过程中，2016年12月份双方口头协商对房屋租金进行变更，变更后的合同租金标准为60000元/月。2017年初，杜永文开始拒绝按照约定向生元公司交付2017年房屋租金，其行为严重违反了合同约定，故请求依法解除双方签订的《房屋及场地租赁合同》。且双方签订合同后，生元公司向杜永文交付了租赁房屋及场地，在实际场地交付过程中，生元公司向杜永文实际交付的场地不仅包括合同约定的场地及房屋，还包含合同约定外的租赁房屋及场地共计2900平方米，杜永文对此并未提出异议，接受并实际占有和使用了生元公司交付的2900平方米的场地及房屋，但并未就多交付的场地房屋交纳租金，故请求依法判令杜永文向生元公司支付其多交付房屋及场地的租金。被告杜永文辩称，其与生元公司签订的《房屋及场地租赁合同》约定租赁范围包括滨河路20号院内小三层楼（除去第三层的六间房屋）门卫室、场内空地，期限从2006年4月21日至房屋拆迁为止。租金每月为9500元，合同履行过程中，杜永文未欠付租金，合同第五条约定”以现金方式支付，每季度的第一个月五日前交清下季度的房租，视为违约有权收回房屋及场地。”该条虽约定按季度交纳租金，但在合同实际履行的十余年间，杜永文有时每月交纳，有时按季度交纳，但从未拖欠租金，生元公司也未提出异议。双方并未于2016年12月份口头协商并变更租金，杜永文按合同约定的租金标准于2017年10月31日向生元公司支付了2017年度租金114000元，并未欠付租金，且杜永文应付租金总额为1330000元，实际支付3479500元，超付2149500元，超付部分生元公司应当返还。即使生元公司认为逾期交付租金是收回房屋的条件，但合同也未约定逾期交付的期限和情形，合同第十一条明确约定了生元公司可以单方解除合同的条件，而第五条并非合同解除条款，生元公司主张合同解除没有事实和法律依据，双方签订的《房屋及场地租赁合同》并未达到解除条件，不应解除。关于合同外场地，生元公司将其中一部分租给了其他第三人，剩余部分堆放机械设备，杜永文并未占有使用，且场地面积与事实不符，生元公司向杜永文主张合同外场地租金没有法律依据，请求驳回生元公司的全部诉讼请求。被告杜永文向本院提出反诉请求：1.依法判令生元公司向杜永文返还超付租赁费2149500元；2.依法判令生元公司向杜永文支付房屋维修费752200元；3.依法判令生元公司支付杜永文代其退还的房屋押金1300元；4.本案诉讼费由生元公司承担。事实和理由：2006年4月21日，生元公司与杜永文签订《房屋及场地租赁合同》，约定将位于西宁市滨河路20号的房屋及场地租赁给杜永文，租赁期限自2006年4月21日至房屋拆迁为止，租金为9500元/月，合同签订后，杜永文使用该场地，截止杜永文提出反诉时向生元公司支付租金共计3479500元，实际应付租金为1330000元，超付租金2149500元，生元公司应予返还。在合同履行过程中，生元公司作为出租房应当承担房屋维修义务，却并未履行，杜永文为此支付752200元维修费，并代生元公司向承租人马文辉返还押金1300元，上述款项生元公司均应向杜永文支付，故请求法院判如所请。原告生元公司针对杜永文的反诉辩称，首先，双方签订租赁合同后，杜永文除2006年4月21日至2007年5月21日期间是按照合同约定的9500元/月向生元公司交纳租金外，自2007年5月21日后，双方已经协商变更了合同约定的租金标准，杜永文也以变更后的租金标准交付租金，2016年12月双方口头协商将租金标准变更为60000元/月，杜永文同意并向生元公司交纳了一个月租金，杜永文反诉称按照9500元/月交纳房租不符合市场规律，且不符合本案事实，杜永文自称于2017年10月31日又按照9500元/月的标准向生元公司支付了114000元的租金，如果存在多付的情形，为何又要支付租金，故其反诉主张多付租金没有事实和法律依据。在合同实际履行的11年间，杜永文从未在法律规定的期限内向生元公司主张超付租金的权益，故此诉求已明显超过法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回。其次，杜永文主张的房屋维修费应由其自行承担，其提交的维修收据均系非正规发票，无法证明维修事实，且部分收据上的记载事项与房屋修缮不相关，根据《合同法》第二百二十一条规定”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”合同履行过程中，生元公司并未收到过杜永文要求生元公司修缮房屋的通知或函件，因此，在未按法律规定履行房屋修缮通知义务的前提下，杜永文所主张的房屋维修费用不应由生元公司承担，请求法院对此诉求不予支持。第三，杜永文在非法占有生元公司房屋的情况下，应当向生元公司赔偿物权侵权损失，其无权要求生元公司退还房屋押金。马文辉与生元公司签订合同的房屋到期日是2006年4月10日，而杜永文与生元公司的合同签订日是2006年4月21日，马文辉房屋到期日在双方签订合同之前，且退还押金的时间是2008年5月8日，与本案事实严重不符，只能说明在2006年4月10日房屋租赁期限届满后，杜永文在未征得生元公司许可的情况下擅自将房屋出租给了马文辉并收取租金，该房屋并不在双方租赁合同约定的范围内，杜永文应依法向生元公司承担物权侵权损失。综上，请求法院依法驳回杜永文的全部反诉请求。原告生元公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.《资产收购协议书》、青海省高级人民法院（2001）青经破字第15-28号《民事裁定书》、《土地使用权证》、《经营管理委托协议》及补充协议，拟证明生元公司接受民和回族土族自治县中川建材制品厂委托负责涉案房屋及土地的经营管理，生元公司是本案适格原告；2.《房屋及场地租赁合同》，拟证明按照合同约定杜永文应当于每季度第一个月5日前交清下季度房租，其拒向生元公司支付2017年度房屋租金的行为违反了双方合同约定；3.2016年12月租金收据，拟证明2016年12月双方口头约定变更租金为60000元/月，故2017年杜永文应向生元公司交纳的租金为720000元；4.民和回族土族自治县中川建材制品厂[下滨河路348-350]宗地图原件、应付租金计算明细、58同城网站挂出的相近地段厂房租赁价格，拟证明在租赁合同的实际履行过程中，杜永文除占用合同约定的场地外，还占用了合同约定范围以外的场地及房屋2900平方米，按照涉案土地及房屋同地段租金价格标准，杜永文应当向生元公司支付占用的2900平方米土地及房屋的租金7015100元；5.照片8张，拟证明杜永文将租赁合同约定之外的房屋租赁给汽车修理厂的事实存在，其应向生元公司支付占有使用费。被告杜永文质证对证据1无异议；对证据2的真实性没有异议，但合同并未就逾期交付租金约定解除条件，也不存在法定解除的情形；对证据3的真实性无异议，但认为无法证明租金是每月60000元，杜永文交的是2016年度的租金，并不是增加的租金；对证据4不认可，杜永文仅承租了合同范围内的场地，没有承租合同外的场地，生元公司陈述的2900平方米场地一部分是第三方占用，一部分是生元公司自己占有，杜永文并没有实际占有；对证据5不认可，照片不能证明出处，不能证明场地的实际使用人。被告杜永文为证明其抗辩及反诉主张，向本院提交以下证据：1.《房屋及场地租赁合同》，拟证明合同约定租金为每月9500元，该合同履行中并未出现约定或法定解除事由，杜永文只占有了合同约定的房屋并交纳了房租，没有欠付租金还超付了租金；2.付款收据58份及转账凭证1份，拟证明杜永文自2006年4月21日至2017年12月21日应付租金1330000元，实际付款3479500元，超付2149500元，超付款项生元公司应当返还；3.生元公司与周文平、马文辉签订的《房屋租赁合同》，拟证明生元公司将房屋租赁给第三人，并非杜永文占有；4.《收缴房屋场地租金通知书》，拟证明双方签合同之后，杜永文一直履行合同，生元公司发出通知要涨价，杜永文也同意，年租金是500000元，并非按月交纳，如杜永文未按期交房租也仅是违约，达不到解除合同；5.房屋维修费752200元的收据13份、马文辉房屋押金收据及收条，拟证明杜永文支付承租场地及房屋维修费752200元，以及退还生元公司收取马文辉的押金1300元，生元公司应予以返还；6.照片、民和水电项目部证明、生元公司机械租赁站证明以及刘志贵、罗存斌、马生贵、米世云证明，拟证明生元公司并未将合同外场地及房屋出租给杜永文，而是与他人签订合同出租一部分，剩下部分用来堆放生元公司机械设备。原告生元公司质证对证据1的真实性无异议，但证明方向应以生元公司主张为准；对证据2中租金收据的真实性认可，但并不存在多付租金的事实，转款凭证中款项转给秦保莲个人，不能证明是转给生元公司的，且是起诉以后付的，对此不予认可；对证据3的真实性无异议，但房屋由杜永文占有，马文辉的合同不在杜永文的合同范围内，合同到期后是由杜永文占有使用；对证据4的真实性认可，可以证明双方协商了租金内容，2016年12月前的租金按月交纳，每月是40000元，2016年12月是每月60000元；对证据5不予认可，如需维修房屋，应在维修期限内要求生元公司维修，但并没有证据显示杜永文通知生元公司维修，刷涂料、清洁不应属于维修范围，且面积与合同约定房屋面积不符，反而可证实杜永文占有合同范围外的房屋，其应支付合同外房屋的租金；对证据6中生元公司机械租赁站证明无异议，对其余由个人签字的证明均不予认可，对照片的真实性不予认可。就生元公司提交的证据1、2、3，杜永文提交的证据1、2、3、4、证据6中生元公司机械租赁站证明，因双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。对生元公司提交的证据4、5，杜永文提交的证据5及证据6除生元公司机械租赁站证明以外其余证据的证明力，在下文本院认为部分一并阐述。对本案事实，本院认定如下：2002年4月4日，青海省第二建筑工程公司破产清算组与民和回族土族自治县中川建材制品厂、西宁成雄矿业开发有限责任公司签订《资产收购协议书》，经青海省高级人民法院裁定后，原青海省第二建筑工程公司的部分资产按资产收购协议书中的附表内容归属于民和回族土族自治县中川建材制品厂、西宁成雄矿业开发有限责任公司所有。2006年1月1日，民和回族土族自治县中川建材制品厂与生元公司签订《经营管理委托协议》，委托生元公司对案涉资产进行经营管理等事宜，2016年2月20日，双方还签订《经营管理委托协议之补充协议》，委托生元公司以自己名义负责处理资产经营管理过程中的各类纠纷及诉讼。2006年4月21日，生元公司与杜永文签订了《房屋及场地租赁合同》，约定生元公司将坐落在西宁市滨河路20号的房屋出租给杜永文，租赁范围包括西宁市滨河路20号院内的小三层楼（除去第三层的六间房屋）门卫室、院内空地，租赁房屋的用途为民用住宅，租赁场地的用途为停车，租赁期限从2006年4月21日至房屋拆迁为止。租金每月为9500元，该合同还约定租金的支付方式：以现金方式支付，每季度第一个月5日前交清下季度的房租，视为违约有权收回房屋及场地；承租人要爱护租赁的房屋，无偿看管出租方在院内堆放的材料、设备、库房及院内的安全保卫工作；院内的物业管理由承租方统一管理，承租方按规定收取卫生费；未经出租人同意，承租人将房屋转让、抵押的，承租人在出租场地内进行违法活动的，承租人在承租期间内随时改变房屋用途、结构的，出租人有权单方解除合同收回房屋；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补齐外，还应支付延期支付款项的5%的滞纳金；合同履行期间，遇国家征地，出租方统一规划，合同自行解除。合同签订后，杜永文于2006年4月21日起支付租金，2006年支付76000元，2007年支付209500元，2008年支付370000元，2009年支付220000元，2010年支付320000元，2011年支付320000元，2012年支付300000元，2013年支付320000元，2014年支付320000元，2015年支付410000元。2016年3月29日，生元公司向杜永文发出《收缴房屋场地租金通知书》，内容为”经双方协商，决定从2016年1月份开始全年租金为50万元，2016年1月至4月份租金于2016年4月5日前缴纳。以后的租金按月缴纳，每月25号之前缴纳下月租金。如不按时缴纳租金视为违约，我公司有权按约定价格的5%收取滞纳金。”2016年杜永文向生元公司支付租金共计500000元。2017年1月起杜永文未付租金，2017年9月19日，生元公司向本院起诉，2017年10月31日，杜永文向生元公司职工秦保莲账户转款114000元。另查，民和回族土族自治县中川建材制品厂[下滨河路348-350]宗地图显示，该宗地面积11977.20平方米，建筑占地面积3175.81平方米。2005年4月10日，生元公司与马文辉签订《房屋租赁合同》约定马文辉承租生元公司位于本市滨河路房屋，租期为2005年4月10日至2006年4月10日。2006年6月8日，生元公司与周文平签订《房屋租赁合同》约定周文平承租生元公司位于本市滨河路房屋，租期为2006年6月8日至2007年6月8日。2007年4月生元公司机械租赁站给杜永文出具了三份证明，内容为从杜永文停车场拉走油罐、塔机等物品。本院认为，生元公司与杜永文签订的《房屋及场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。关于本案的租金交付问题。杜永文反诉称其向生元公司共计支付租金3479500元，实际应付租金为1330000元，生元公司应返还超付租金2149500元，结合本案相关事实，若2016年3月29日前杜永文与生元公司未就变更租金达成协议，仍按照《房屋及场地租赁合同》约定的租金9500元/月支付，其当月超付的租金应在下月支付租金中予以扣减，但杜永文并未扣减，历年交付的租金均高于合同约定，结合其已经交付租金的事实，本院可以认定杜永文与生元公司在租赁期内就租金进行过协商变更，杜永文亦是按照变更后的租金实际交纳，故杜永文主张生元公司返还其超付租金的反诉请求不能成立，本院不予支持。生元公司以杜永文在2016年12月交付的租金为60000元为由，认为其与生元公司口头协议2017年的租金为每月60000元，主张杜永文截止2017年12月31日欠付的租金为720000元。根据生元公司发出的《收缴房屋场地租金通知书》，杜永文与生元公司在2016年商定的租金价格为年租金500000元，从租金交付情况来看杜永文在2016年先一次性交付1至4月租赁费160000元，按月交付5至11月租赁费280000元，12月交付60000元，合计2016年共计交付500000元。生元公司主张其与杜永文在2016年12月协商变更租金为每月60000元，但仅以租金收据为证，并未提交其他证据佐证，而500000元的年租金按月交纳为每月41666.67元，从杜永文的租金交付情况来看，其2016年首次缴纳1至4月租金160000元，已经与按月交纳的租金数额有差异，但生元公司并未提出异议，因此杜永文12月交纳60000元，系在最后一个月补齐1至11月未交纳的租金差额，并非双方口头协商变更租金数额，更符合客观实际。生元公司主张其与杜永文协商变更租金的证据不足，2017年度租金仍应以500000元计算。对于2017年度租金的交付，杜永文仅向本院提交其于2017年10月30日向生元公司职工秦保莲账户转款114000元的证据，生元公司主张秦保莲已于2018年8月30日离职，并未收到该笔租金。虽然杜永文之前向生元公司支付租金时通过秦保莲的账户，但杜永文支付该款项时，本案已经立案，并已经向杜永文送达有关诉状，生元公司已经主张杜永文未交付2017年度租金，杜永文并未通过本院支付租金，或告知生元公司支付租金，现亦不能证明秦保莲已经将该笔款项交付生元公司，故此114000元不能折抵租金，杜永文应向生元公司支付2017年度租金500000元。关于本案租赁合同能否解除的问题。生元公司诉至本院，要求解除本案租赁合同，依据的事由是杜永文未按期交纳租金，根据本院查明的事实，杜永文确实存在未按期交纳租金的情形，应审查该情形是否达到双方约定或法定的解除合同条件。生元公司与杜永文在《房屋及场地租赁合同》中有关出租人单方解除合同收回房屋的约定为”未经出租人同意，承租人将房屋转让、抵押的”、”承租人在出租场地内进行违法活动的”、”承租人在承租期间随时改变房屋用途、结构的”，另约定”合同履行期间，遇国家征地，出租方统一规划，合同自行解除”，未对逾期交付租金导致合同解除的情形做约定。生元公司主张双方在合同中约定”租金的支付方式：以现金方式支付，每季度的第一个月5日前交清下季度的房租，视为违约有权收回房屋及场地”，该约定并不明确，生元公司与杜永文在履行合同的过程中，也并未按照该约定按季度支付租金，租金交付时间并不规律，有时时间间隔长达6个月，且其于2016年3月29日向杜永文通知租金按月交纳，如不按时交纳租金视为违约，有权按照约定价格的5%收取滞纳金。同时，生元公司若认为杜永文存在迟延支付租金的情形，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，生元公司应催告杜永文在合理期限内支付，杜永文逾期不支付的，生元公司才能解除合同，生元公司未能举证证明其履行了催告义务，以迟延支付租金为由要求解除租赁合同，有悖于诚信原则和不利于保护交易稳定安全，故本院不能认定杜永文迟延交付租金的行为已经达到约定或法定的合同解除条件。故对生元公司主张本案租赁合同解除不予支持。关于杜永文是否占有合同外租赁场地的问题，生元公司称除合同内房屋及场地，杜永文还实际占有并使用了合同外2500平方米房屋及场地，要求支付租金7015100元，生元公司就此主张提交了证据4、5，但并不能证明合同外房屋及场地的实际占有使用人系杜永文，生元公司称从租赁合同开始履行时，就将合同外2500平方米房屋交付杜永文，但从杜永文交付租金的情况看，双方没有依照合同约定的租金执行，在实际履行中，生元公司能不断与杜永文协商增加租金的支付金额，但又对主张交付的合同外的房屋在合同履行中从未向杜永文要求支付租金，与日常生活经验不符，相反双方租赁合同约定”承租人要爱护租赁的房屋，无偿看管出租方在院内堆放的材料、设备、库房及院内的安全保卫工作”，以及杜永文提交的生元公司与周国平的租赁合同、生元公司机械租赁站证明，可以说明生元公司并未将下滨河路348-350宗地全部交给杜永文承租。综上依据现有证据，本院不能认定杜永文占有合同外2500平方米房屋，故对生元公司的此项诉求不予支持。关于杜永文反诉主张生元公司支付房屋维修费752200元和房屋押金1300元，因双方未就房屋维修事宜进行约定，杜永文在维修前并未通知生元公司，且杜永文提交的相关维修收据不能证明维修房屋及场地系案涉房屋、场地，部分票据亦不属于房屋维修事项，故对此反诉请求本院不予支持。杜永文称其代生元公司向马文辉返还了1300元房屋押金，但就其主张杜永文并未提交证据证明系受生元公司委托退还，马文辉与生元公司签订的合同期限届满日为2006年4月10日，而杜永文向马文辉退还押金在2008年5月8日，杜永文提交的证据不足以证明其主张，故对此项反诉请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜永文于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）青海生元建筑安装有限公司租金500000元；二、驳回原告（反诉被告）青海生元建筑安装有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杜永文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65946元，由原告（反诉被告）青海生元建筑安装有限公司负担61683元，由被告（反诉原告）杜永文负担4263元；反诉费15012元，由被告（反诉原告）杜永文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长宋敏芳审判员李娟人民陪审员马玲萍二○一八年三月九日书记员杨家俊