北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终1511号上诉人（原审被告）：北京世博元房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇十里堡村东。法定代表人：王卫东，董事长。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李利丰，男，1972年1月14日出生。委托诉讼代理人：冯伯军（李利丰之妹夫），男，1979年5月23日出生。上诉人北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）因与被上诉人李利丰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世博元公司之委托诉讼代理人胡海军，被上诉人李利丰及其委托诉讼代理人冯伯军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世博元公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审，或依法改判一审判决第二项、第三项，由双方分担合理损失；3.本案一、二审案件受理费由李利丰承担。事实与理由：1.一审法院将2010年1月18日的《购房交款通知单》定性为商品房买卖合同错误，双方之间买卖合同不成立。双方仅形成认购合意，《通知单》中欠缺商品房买卖合同的主要条款，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及相应法规所规定的可认定商品房买卖合同的情形。2.一审判决认定的赔偿数额明显过高，显失公平。密云区世纪家园小区A座×号房屋（以下简称涉案房屋）初定房价120万元，此外还需要交纳接近7万元的契税、公共维修基金等。但李利丰仅缴纳30万元，没有达到约定的50万元，远远低于总房价。世博元公司没有占用全部120万元的房款，一审法院却按照购房人支付全部房款的后果判定赔偿数额，显失公平。3.一审判决将合同无效的所有责任都归结于世博元公司不公平。世博元公司没有隐瞒房屋情况，李利丰作为买方应当审核房屋是否取得资格，其没有尽到合理注意义务,应分担损失。李利丰辩称，同意一审判决，不同意世博元公司的诉讼请求。双方之间合同不属于预约合同，而是房屋买卖合同。李利丰向一审法院起诉请求：1.世博元公司返还李利丰已付房款30万元及利息（自2010年1月18日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.世博元公司赔偿李利丰房屋涨价损失1958840元；3.世博元公司支付已付房款一倍的赔偿额30万元；4.诉讼费由世博元公司负担。一审法院认定事实：李利丰与世博元公司约定，由李利丰购买世博元公司开发的密云区世纪家园小区A座×号房屋一套。2010年1月18日，世博元公司为李利丰开具《购房交款通知单》，内容为：“购房单位李利丰，时间2010年1月18日，签发人赵烨；小区名称世纪家园，楼号A座，房间号×，建筑面积157.8平方米，基价8360元，金额为1319208元，结算总额为1200000元；说明：附属设施及维修费用在开具大票时按规定收取；注：本通知单自开出之日起三日有效，逾期作废”。同日，李利丰向世博元公司交纳购房款30万元，世博元公司为李利丰出具了收据。对于当事人双方没有争议的上述事实，法院予以确认。在法院审理过程中，依李利丰申请，法院依法委托北京华信房地产评估有限公司对北京市密云区世纪家园小区A座×号房产的市场价格进行评估，评估结论为：“估价对象在价值时点2016年10月26日的房地产市场价值为：房地产总价315.88万元，房地产单价20018元/平方米。”李利丰支付评估费8300元。世博元公司提出北京华信房地产评估有限公司评估程序存在缺陷，评估标准不符合客观实际，故向法院申请评估人员到庭接受质询。北京华信房地产评估有限公司到庭接受了世博元公司的质询，对世博元公司提出的相关问题作出了解答。法院认为，北京华信房地产评估有限公司在评估程序及评估依据上虽然存有瑕疵，但并不影响对涉案房屋咨询价格的评定，该评估结论可以作为涉案房屋市场价格的咨询依据。在法院审理过程中，经李利丰申请并提供担保，法院于2016年12月16日作出（2016）京0118民初456号民事裁定书，裁定对涉案房屋北京市密云区世纪家园小区A座×号进行查封。一审法院认为，李利丰提交的《购房交款通知单》是预约合同还是本约合同成为本案的争议焦点。从形式上看，该通知单是双方达成房屋买卖合意后，世博元公司为李利丰开具的交款通知，可以证明房屋买卖系双方的真实意思表示；从内容上看，该通知单上记载了购房人姓名、购买时间、涉案房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋结算总价、首付款数额、附属设施的交纳等内容，虽然不具备商品房买卖合同的全部条款，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，预约合同的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且按约定收取了房款的，可以认定为商品房买卖合同。故李利丰与世博元公司之间虽然只有《购房交款通知单》和交款收据，仍可认定为商品房买卖合同。但因该商品房非现房销售，故该商品房买卖合同应为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”世博元公司直至法庭辩论终结时既未取得商品房预售许可证，又未通过竣工验收合格，根据上述规定，该合同应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示，李利丰作为买受人对开发商没有办理商品房预售许可证并不知情，且世博元公司为销售楼房成立售楼处并进行了大量宣传，使一般购买者足以信任其销售的合法性，故对于合同无效李利丰并无明显过错。世博元公司隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实与李利丰订立商品房预售合同，致使合同无效，使李利丰信赖合同有效而丧失另订其他有利合同的机会，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故李利丰要求世博元公司返还购房款、赔偿利息、房屋涨价损失及支付已付房款一倍的赔偿额的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。世博元公司赔偿李利丰房屋涨价损失的数额，法院参照涉案房屋市场评估价值扣减原房款的差额部分予以判定。世博元公司所提李利丰在购买涉案房屋时明知该公司未取得预售许可证的事实、合同无效是基于双方责任、及李利丰主张的房屋涨价损失过高的辩解意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。但考虑到李利丰已付房款较少，对其所提“一倍赔偿”的请求，法院酌定为20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，一审法院判决如下：一、北京世博元房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还李利丰购房款三十万元并赔偿利息损失（自二○一○年一月十八日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、北京世博元房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李利丰房屋涨价等损失二百一十五万八千八百元；三、驳回李利丰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一为能否依据《购房交款通知单》认定双方商品房买卖合同已经成立。根据世博元公司开具的《购房交款通知单》的内容，双方对李利丰作为房屋买受人购买世博元公司开发的特定房屋、房屋面积、单价、总价等与房屋买卖相关内容具有明确的意思表示，具备了商品房买卖合同成立的基本要素；又根据世博元公司出具的收据显示，该公司亦收取了李利丰交纳的部分购房款。据此，一审法院关于双方的商品房买卖合同已经成立的认定正确。世博元公司上诉主张商品房买卖合同尚未成立，依据不足，本院不予采信。本案争议焦点之二为在李利丰未支付全部购房款的情况下，能否支持房价上涨的差价损失。由于涉案商品房买卖合同被认定为无效，因信赖合同有效致受损害的一方当事人有权要求另一方赔偿信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益，即当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。本案中，因涉案房屋市场价格上涨导致李利丰无法以原商品房买卖合同的价格购买同等条件的房屋，此部分损失应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿损失的范围。因涉案商品房买卖合同自始无效，故守约方是否履行了全部付款义务仅涉及合同有效情况下的履约程度认定问题，且李利丰实际支付的购房款金额与上述规定中的返还已付购房款及利息损失、不超过已付购房款一倍的赔偿责任相关，而与本案合同无效情形下信赖利益的损失认定无关。因此，世博元公司的上诉主张，理由不能成立，本院不予采信。一审法院根据李利丰已支付的部分购房款，酌情判决世博元公司在已付房款的一倍之内赔偿并无不当，本院予以维持；另判决世博元公司赔偿房屋差价损失亦无不当，本院亦予维持。本案的争议焦点之三为双方对于合同无效是否具有过错以及损失如何承担。首先，世博元公司作为房地产开发企业应具备商品房预售许可证明等向社会销售房屋的合法条件，因其未取得商品房预售许可证明即销售涉案房屋，违反了效力性强制性规范；又因涉案房屋未取得竣工验收证明，亦不符合现房销售条件，致使涉案商品房买卖合同无效，世博元公司对合同无效应承担全部过错责任。其次，对于世博元公司是否构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项中故意隐瞒的情形，本院认为，世博元公司未举证证明其订立商品房买卖合同时向李利丰明确说明涉案房屋未取得预售许可证明，亦未举证证明李利丰明知或者应知上述情况，故应认定世博元公司对未取得商品房预售许可证明的事实构成隐瞒。李利丰在订立合同过程中不具有主动审查该事实的义务，故世博元公司上诉主张李利丰未尽到主动审查义务而具有一定过错的，依据不足，本院不予采信。综上，世博元公司基于过错应对合同无效承担全部责任。综上所述，世博元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由北京世博元房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。评估费8300元，由北京世博元房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日交纳）。一审案件受理费14087元，由李利丰负担851元（已交纳），由北京世博元房地产开发有限公司负担13236元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费28174元，由北京世博元房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  陈 静代理审判员  张 弘二〇一七年三月六日法官 助理  张日广书记员高媛