江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣09民终1520号上诉人（原审被告）：周元清，男，1963年3月15日出生，汉族，袁州区人，住江省宜春市。委托诉讼代理人：黄富海，江西同茂律师事务所律师。上诉人（原审原告）：方金伟，男，1975年9月29日出生，汉族，浙江省台州市仙居县人，住浙江省台州市仙居县。委托诉讼代理人：易瑜，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂大钊，江西甘雨律师事务所实习律师。上诉人周元清因与上诉人方金伟土地使用权租赁合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院(2016)赣0902民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法由审判员黄若凡担任审判长与代理审判员李星宇、罗武平组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人周元清及其委托诉讼代理人黄富海、上诉人方金伟及其委托诉讼代理人易瑜、涂大钊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周元清上诉请求：请求本院撤销原判，并依法改判上诉人周元清不承担上诉人方金伟损失280980元或发回重审。理由是：本案合同约定违反了相关土地管理法规，属于无效合同；上诉人周元清因不可抗力不能履行本案合同；上诉人方金伟在一审中诉称的损失是虚构的；一审认定的上诉人周元清与案外人人转让本案土地使用权的证据未经庭审质证。方金伟上诉请求：依法改判上诉人周元清向上诉人方金伟支付违约金600000元，本案一、二审案件受理费由上诉人周元清负担，理由是双方对违约金进行了约定，上诉人周元清违约应当向上诉人方金伟支付该违约金，违约金与赔偿损失可以并用。原审法院认定事实：2001年，宜春市三阳全手工出口夏布厂（即三阳夏布市场）因资不抵债依法进行破产，于2001年7月16日由三阳夏布市场破产清算组将其固定资产依法拍卖给本案周元清，并于当日与周元清签订《宜春市三阳全手工出口夏布厂产权转让协议书》，协议以204200元的价格将三阳夏布市场办公楼371.84平方米、仓库315.2平方米、车间1339.6平方米，合计房屋建筑面积2026.64平方米及其所占土地拍卖给周元清。2001年7月20日，江西省宜春市袁州区人民法院做出（2001）袁民破字第3号民事裁定书，裁定对上述《宜春市三阳全手工出口夏布厂产权转让协议书》予以确认。《宜春市三阳全手工出口夏布厂产权转让协议书》签订后，三阳夏布市场的交接因故一直未办理，2003年6月30日，中国农业银行宜春市分行资产经营部、袁州区工商局、周元清签订了一份《宜春市三阳全手工出口夏布厂产权整体交接协议》，内容为：中国农业银行宜春市分行营业部诉宜春市袁州区工商行政管理局借款合同纠纷执行一案，根据国发【1998】41号，赣府发【1999】2号、17号文件精神，原三阳夏布市场债权债务应当剥离，经宜春市中级人民法院多次找区工商局、三阳镇人民政府协商，三阳镇人民政府拒绝接管该市场。2003年6月27日经中国农业银行宜春市分行营业部、周元清、袁州区工商局协商签订协议，取得争议土地使用权。2003年7月21日，江西省宜春市中级人民法院作出（2001）宜中执字第46-2号民事裁定书，确认《三阳夏布市场产权整体交接协议》合法有效，并裁定三阳夏布市场整体资产属周元清所有，土地使用权出让、转让登记由周元清与宜春市袁州区三阳镇人民政府协商办理，一切应当缴交的税费、出让金等费用由周元清承担。但是至方金伟诉至法院止，周元清一直未办理该土地使用权出让登记手续。2015年，方金伟与周元清通过案外人刘某,4介绍认识，方金伟打算租赁周元清三阳夏布市场的土地用于经营宜春市三阳镇福来乐超市。双方洽谈之后于2015年10月9日，方金伟作为乙方（承租方）与周元清作为甲方（出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中双方对土地使用权的租金、租赁时间及违约责任等进行了约定。合同签订当日，方金伟通过转账方式向周元清支付了200000元租金，周元清出具了收条给方金伟。但是合同签订后，由于相关部门对拆除该土地上的旧房并新建钢架结构超市一直未予批准，周元清一直无法将合同约定的土地交付给方金伟使用，2016年1月29日周元清出具一份《承诺书》给方金伟，内容为：“本人周元清将宜春市袁州区三阳镇夏布厂的地皮4000平方米左右租给方金伟，合同期限是2015年10月25日交地皮，但是到目前为止还未交给方金伟使用，本人承诺2016年2月23日前一定将空地交给方金伟使用。逾期愿承担一切责任。”之后，周元清仍然未将合同约定的土地提供给方金伟。2016年2月28日，周元清向宜春市袁州区三阳镇政府作出《关于申请建钢架结构超市用地的请求报告》，内容为：“我三阳镇夏布市场现有旧房、危房总共约3000多平方米，现准备原地拆旧重建约4000平方米左右的钢架结构超市，望批准为盼。妥否，请批示”。2016年3月1日，宜春市袁州区三阳镇人民政府批示：“请集镇办阅处，严格按照集镇管理规划执行，理清权属归属，调解相关的纠纷。在未经班子会研究决定之前不允许私自兴建任何设备。”至方金伟起诉时止，宜春市袁州区三阳镇人民政府及其他相关部门一直未批准在该土地上新建任何设施。周元清一直未能依约向方金伟交付土地，故此方金伟诉至法院，并因本案向其律师支付了25000元代理费。另查明：2015年10月21日，方金伟以宜春市三阳镇福来乐超市名义作为发包人与案外人杨志辉作为承包人在澄江福来乐超市签订了一份《钢结构工程施工承包合同》，合同约定“……若甲方责任导致本合同无法执行，甲方须向乙方支付总工程款的12%的违约金，违约金从预付款中扣除，乙方退回超出部分的预付款……"2015年10月21日方金伟通过其朋友的妻子王美菊向杨志辉转账200000元，2015年11月6日方金伟又通过其朋友的妻子王美菊的账户向杨志辉转账200000元，方金伟另向杨志辉现金支付36600元，方金伟先后总计向杨志辉支付436600元，2015年11月7日杨志辉向方金伟出具收条，收条内容为“今收到宜春市三阳镇福来乐超市钢架工程预付款436600元”。方金伟认为其与杨志辉签订的合同中约定了因方金伟责任导致合同无法履行方金伟需向杨志辉支付总工程款12%的违约金（即130980元），违约金要从方金伟已交的预付款中扣除，方金伟方应向杨志辉支付的违约金130980元系因周元清违约造成的，周元清应向方金伟赔偿该损失。2015年10月19日，方金伟以宜春市三阳镇福来乐超市名义作为定做单位与案外人昆明市官渡区佳隆货架经营部签订了一份《货架销售定做合同》，合同约定“……违约责任：如甲方未按合同期收货或取消订单，乙方不退还定金”。方金伟于2015年10月20日以现金方式向昆明市官渡区佳隆货架经营部负责人徐虎元支付了50000元定金，于2016年1月9日通过手机银行转账昆明市官渡区佳隆货架经营部负责人徐虎元支付了50000元定金，于2016年2月6日向昆明市官渡区佳隆货架经营部负责人徐虎元支付了50000元定金。方金伟认为其与昆明市官渡区佳隆货架经营部的合同因周元清的违约行为导致合同已经解除，并且昆明市官渡区佳隆货架经营部按合同约定不予返还方金伟已交定金，周元清应向方金伟赔偿该损失。再查明：2015年7月4日，周元清向案外人陈斌红借款200000元；2015年9月8日，本案周元清向案外人周福山借款100000元；2015年6月19日，案外人袁冬根向案外人周福山借款200000元，元清及其配偶胡玉连对袁冬根该借款予以担保，三方于2015年9月25日签订了一份债务转让书，约定袁冬根的债务由本案周元清承担。2015年9月25日，陈斌红、周福山与本案周元清及其配偶胡玉连、其子周幸、其女周敏签订了一份《合同书》，该合同约定：将周元清通过法院拍卖所取得的三阳夏布市场房屋、土地使用权等财产以1000000元的价格转让给案外人陈斌红、周福山；陈斌红、周福的借款转为购房款，余款由陈斌红、周福山在3个工作日内支付给周元清及其配偶胡玉连。同日，周元清向陈斌红、周福山出具收据，载明：“收到陈斌红、周福山交付现金人民币1000000元，此款为陈斌红、周福山向收款人交付购房款，与2015年9月25日签订的房屋买卖合同相对应”。2015年9月26日，陈斌红、周福山依照《合同书》的约定陆续转款合计500000元至本案周元清的账户。后因周元清未能依约将土地使用权办理至两案外人名下，双方诉至法院。2016年4月12日宜春市袁州区人民法院在审理过程中主持调解，并制作了（2015）赣0902民初963号民事调解书，并约定周元清、胡玉连、周幸、周敏自愿将三阳夏布市场整体资产转属陈斌红、周福山所有。原审法院认为，本案立案时的案由是土地租赁合同纠纷，但是土地租赁合同纠纷是当事人达成的国家或集体把土地使用权出租给土地使用者，土地使用者支付租金的合同产生纠纷，但是本案的出租方并非国家或集体，本案案由应定为土地使用权租赁合同纠纷。对于方金伟、周元清双方签订的土地租赁合同是否有效的问题，周元清是2003年通过人民法院拍卖的方式取得三阳夏布市场整体资产包括涉案土地使用权，虽然之后周元清一直未办理土地使用权出让、转让登记手续，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，周元清自江西省宜春市中级人民法院（2001）宜中执字第46-2号民事裁定书生效后就是涉案土地的使用权人。虽然2015年9月25日周元清及其家属与案外人陈斌红、周福山签订一份《合同书》，约定将周元清通过江西省宜春市中级人民法院（2001）宜中执字第46-2号民事裁定书、宜春市袁州区人民法院（2001）袁民破字第3号民事裁定书、三阳夏布市场产权整体交接协议、三阳夏布市场产权转让协议书所约定的所有房屋、土地等财产以1000000元的价格转让给陈斌红、周福山，但是周元清并未与陈斌红、周福山办理涉案土地使用权、房屋所有权等的物权变更登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条的规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，故周元清与方金伟2015年10月9日签订《房屋租赁合同》时，三阳夏布市场整体资产的物权变更未发生效力，周元清仍然是三阳夏布市场整体资产的所有权人，周元清有权对三阳夏布市场的土地使用权进行转让、互换、出资、赠与、抵押、出租等。方金伟与周元清签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；虽然所签订的协议名为《房屋租赁合同》，但是实质内容为周元清仅将三阳夏布市场的土地使用权出租给方金伟，而不包括土地上的房屋，故方金伟与周元清之间的法律关系为土地使用权的租赁合同关系。对于方金伟要求周元清返还已经支付的土地租金是否有事实及法律依据的争议焦点问题，因方金伟、周元清在《房屋租赁合同》中约定周元清要在2015年10月25日前要将所出租的土地交给方金伟管理使用，但是周元清在履行《房屋租赁合同》中存在明显过错。周元清反复向方金伟保证提供所出租的土地均未履行，而且其在与方金伟签订《房屋租赁合同》之前就与案外人陈斌红、周福山签订《合同书》将涉案土地使用权转让给案外人陈斌红、周福山，周元清亦未将此事告知方金伟。至方金伟起诉时止周元清仍然未将所出租的土地交给方金伟管理使用，周元清已经迟延履行主要债务且致使方金伟不能实现合同目的，方金伟有权要求解除与周元清签订的《房屋租赁合同》，故对方金伟请求解除与周元清签订的土地租赁合同的诉讼请求，予以支持。因《房屋租赁合同》解除的责任在于周元清，周元清已向方金伟取收的200000元租金应当返还给方金伟，故对方金伟要求周元清返还土地租金200000元的诉讼请求，予以支持。对于周元清是否应该向方金伟赔偿损失305980元的争议焦点问题，方金伟因与周元清签订了《房屋租赁合同》，其因信赖与周元清签订的租赁合同能够履行，为经营超市需要新建钢结构工程而与案外人杨志辉签订《钢结构工程施工承包合同》，在该合同中约定了工程造价为1091500元并约定若方金伟导致合同无法执行，方金伟须向杨志辉总工程款12%的违约金，违约金从预付款中扣除，方金伟已向杨志辉支付436600元预付款；现因周元清无法向方金伟提供约定的土地，方金伟无法达到经营超市的合同目的，方金伟与案外人杨志辉签订的《钢结构工程施工承包合同》只能解除，方金伟要向杨志辉支付总工程款12%即130980元（1091500元*12%=130980元）的违约金是必然发生的损失。同样，方金伟因要经营超市而与案外人昆明市官渡区佳隆货架经营部签订《货架销售定做合同》并约定方金伟支付150000元定金，如方金伟取消订单，昆明市官渡区佳隆货架经营部不退还定金；现因周元清无法向方金伟提供约定的土地，方金伟无法经营超市，方金伟只能取消货架订单，方金伟已支付的150000元定金被昆明市官渡区佳隆货架经营部没收是必然会发生的损失。方金伟的上述损失，均是因周元清的违约行为而造成的，双方在合同中约定当周元清不能提供合同约定土地而解除合同时，周元清应对方金伟损失进行赔偿，周元清亦未提供反证证明方金伟上述损失未实际发生，故对于方金伟应支付给第三人的280980（130980+150000=280980）元违约金，周元清应承担赔偿损失的责任。对方金伟向其律师支付的25000代理费是否应由周元清承担的问题，因方金伟主张权利与是否聘请律师、是否需要支付律师费无必然因果关系，双方在合同中对律师费的承担亦没有明确约定，故方金伟支付的代理费不应当由周元清承担。综上，对方金伟要求周元清赔偿损失人民币305980元的诉讼请求，予以部分支持。对于周元清是否应向方金伟支付违约金600000元的争议焦点问题，虽然方金伟、周元清在合同中约定了“周元清因不能提供本合同的约定土地而解除合同的，应支付方金伟合同总租金的30%的违约金”，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条的规定，违约金数额应以不超过实际损失为限，方金伟已主张其实际损失，又主张违约金的，应不予支持。故对方金伟要求周元清支付违约金人民币600000元的诉讼请求，不予支持。对于周元清不能履行合同是否是因为不可抗力导致的争议焦点问题，因不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，周元清在与方金伟签订合同时应预见到在涉案土地上新建钢架结构工程能否得到政府城乡规划主管部门的许可和批准，政府城乡规划主管部门未批准不属于不可抗力，周元清的违约行为不能免除责任。对于周元清认为涉案《房屋租赁合同》违反了《土地管理法》和《城乡规划法》的规定而应无效的抗辩理由，方金伟、周元清所签订的《房屋租赁合同》并未违反《土地管理法》、《城乡规划法》的强制性规定，虽然《城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布”，但是该条是关于在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物需向有关部门申请办理建设工程规划许可证及建设工程规划许可证的申请材料、办理程序的规定，方金伟、周元清签订的《房屋租赁合同》未违反该规定。方金伟、周元清在合同中约定“由方金伟自己承建钢架混凝土结构房屋，建房过程中有关部门前来阻扰由周元清出面办好，如产生的相关费用由周元清承担，周元清出租的土地如果没有达成盖房的条件和有关部门前来阻扰而无法盖成房屋，周元清应赔偿方金伟建房时的一切损失”，同时周元清还向方金伟出具《承诺书》承诺在2016年2月23日前一定将空工交给方金伟使用，逾期愿承担一切责任，周元清作为完全民事行为能力人，应对其与方金伟签订合同、向方金伟出具承诺的民事法律行为承担民事法律责任。同时方金伟、周元清签订的《房屋租赁合同》也不存在合同无效的其他情形，故对周元清认为合同无效的抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除方金伟与周元清于2015年10月9日所签订的《房屋租赁合同》；二、限周元清于本判决生效之日起五日内向方金伟返还土地使用权租金人民币200000元；三、限周元清于本判决生效之日起五日内向方金伟赔偿损失人民币280980元；四、驳回方金伟的其他诉讼请求；案件受理费14754元，由周元清周元清负担6416元，由方金伟方金伟负担8338元。二审中，上诉人周元清申请证人刘某,4出庭作证，但经询问该证人旁听了本案一审庭审，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条之规定，对刘某,4证人、证言不予采纳。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、本案合同效力应当如何认定；2、上诉人方金伟的损失应当如何认定。一、关于本案合同效力应当如何认定的问题。虽然本案上诉人周元清与方金伟签订的合同的名为《房屋租赁合同》，但该合同的实质内容为土地出租，而个人出租土地违反了我国土地管理法律、法规的强制性规定，故双方签订的合同属无效合同，一审判决认定本案合同为有效合同不当。因本案合同无效，双方关于违约责任承担的条款也无效，故上诉人方金伟主张应当由上诉人周元清按照双方合同约定承担600000元违约责任的上诉请求，缺乏法律依据本院依法不予支持。二、关于上诉人方金伟的损失应当如何认定的问题。上诉人周元清在二审中主张其不能履行本案租赁合同是因双方合同中约定的兴建钢结构超市的申请，未取得宜春市三阳镇政府审批同意，属于不可抗力原因，故上诉人周元清不应承担上诉人方金伟为开办超市而向他人支付的定金等损失。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人双方未依法就新建钢结构超市向政府部门申请立项、审批，是主观故意导致，显然不属于上述两法规定的不可抗力情形；其次，根据一审查明的事实，上诉人周元清案外人签订了书面合同将本案三阳夏布市场整体财产全部转让给他人，案外人也依约支付了全部转让费，且宜春市袁州区人民法院于2016年4月12日根据上诉人周元清与案外人的协议，制作了（2015）赣0902民初963民事调解书，上诉人周元清对三阳夏布市场整体财产已无权处分，上诉人周元清在已转让宜春市三阳全手工出口夏布厂全部财产权并收取了他人支付的对价的情况下，仍然与上诉人方金伟签订租赁合同，有违诚信原则，应当对上诉人方金伟的损失承担赔偿责任，故上诉人周元清的该项上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；第三，上诉人周元清在二审中还辩称上诉人方金伟的损失是事后伪造的，不应得到支持。但上诉人方金伟在一审中提供了其与他人签订的书面合同、收款收据及转款凭证等，均能与上诉人双方签订租赁合同的时间相互印证，上诉人周元清也未提供证据证明上诉人方金伟事后伪造损失，故对上诉人周元清的该项抗辩理由依法不予采信。三、至于上诉人周元清上诉称有关其与案外人转让三阳夏布市场的证据未经庭审质证的问题，因上诉人周元清与案外人之间的（2015）赣0902民初963民事调解书系由上诉人周元清在一审第一次开庭之后的补充举证、质证阶段提供，且上诉人方金伟也未提出异议，故符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人的该项抗辩理由，缺乏事实与法律依据本院依法不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉人周元清、方金伟的上诉，维持原判。一审案件受理费14754元，二审案件受理费9800元，合计24554元，由上诉人周元清负担11316元，上诉人方金伟负担13238元。审 判 长  黄若凡代理审判员  李星宇代理审判员  罗武平二〇一七年三月三十一日书 记 员  高 强