重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终65号上诉人（原审原告）：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区。法定代表人：邓晓红，总经理。委托诉讼代理人：汪龙，重庆君融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆山外山血液净化技术股份有限公司，住所地重庆市北部新区高新园黄山大道5号水星科技发展中心南翼厂房。法定代表人：高光勇，董事长。委托诉讼代理人：傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审被告：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号。法定代表人：陈珍明，董事长。上诉人重庆锦宏物业管理有限公司（以下简称锦宏物业公司）、上诉人重庆山外山血液净化技术股份有限公司（以下简称山外山公司）因与原审被告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人锦宏物业公司的委托诉讼代理人汪龙，上诉人山外山公司的委托诉讼代理人傅艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦宏物业公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审诉讼中，锦宏物业公司要求被上诉人支付垫付的公摊电费928元及电费6222.6元，锦宏物业公司在一审中提交了所在小区的公摊电费的公摊表及公示证据，上诉人已完成举证责任。对于违约金，本案中山外山公司没有举证证明上诉人的服务存在瑕疵，山外山公司应承担相应的违约金。山外山公司对此辩称，对于公摊电费及电费，一审中没有提交相关证据，提供的证据也与本案无关联性，不应支持。对于违约金，山外山公司没有违约事实，不应支付违约金，且约定违约金也过高。山外山公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案锦宏物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。二、一审判决已认定物业公司物业服务存在瑕疵，又全额主张支付物业费，事实不清。且山外山公司在2014年9月20日停止了对外经营，已搬离租赁房屋，未再使用租赁房屋，上诉人不应承担2014年9月20日后的物业服务费。锦宏物业公司对此辩称，对于诉讼时效问题，山外山公司并未在一审中提出。物业服务即使有缺陷也不是山外山公司应降低物业费缴纳标准和拒付的理由。重庆锦宏物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令山外山公司支付2013年4月1日至2016年6月30日的物业管理服务费170193元及垫付的电费6222.6元、公摊电费928.8元；2.判令山外山公司按千分之三支付日违约金，该违约金支付至拖欠的物业管理服务费付清为止；3.判令渝兴公司对山外山公司承担连带支付责任。事实和理由：渝兴公司系位于重庆市××区××大道西××商业××号的业主，该商业中心自竣工移交使用之日起由锦宏物业公司提供物业服务至今。2013年4月1日，渝兴公司将其所有的房屋出租给山外山公司用作经营用房。山外山公司从2013年4月1日起至今一直未交物业服务费，锦宏物业公司多次催收仍未交纳。一审法院认定事实：山外山公司原名重庆山外山科技有限公司，后经工商部分准予变更名称为重庆山外山血液净化技术股份有限公司。渝兴公司系位于重庆市××区××大道西××竹林××镇商业中心第二层商业1-1号房屋的产权人，该房屋建筑面积为2161.1平方米。2013年4月1日，渝兴公司与山外山公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：渝兴公司将上述房屋出租给山外山公司使用，租赁期限自2013年4月1日至2018年6月30日；交房时间为2013年4月1日，交付的房屋为清水房；2013年4月1日至2013年6月30日为装修免租期，免租期内不计租金；租金按房屋建筑面积计租，租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其他相关费用等，以上费用由乙方自行向物业公司交纳。审理中，锦宏物业公司与山外山公司均认可山外山公司于2013年7月入场装修。2011年5月30日，锦宏物业公司作为乙方，与作为甲方的重庆市渝北区大竹林场镇商业中心业主委员会签订《大竹林场镇商业中心物业服务合同》一份，该合同约定的期限为三年，从2011年6月1日起至2014年5月30日止。其中，该合同约定商业的物业服务费按2.5元/月/平方米收取，业主或物业使用人应在每月1日内履行物业服务费用的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，按每月应交纳金额按日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了双方的权利义务、服务内容、其他违约责任等。2014年9月12日，锦宏物业公司作为乙方，又与作为甲方的重庆市渝北区大竹林场镇商业中心业主委员会签订《大竹林场镇商业中心物业服务合同》一份，该合同约定的期限为三年，从2014年6月1日起至2017年5月30日止。其中，该合同约定商业的物业服务费按建筑面积2.5元/月/平方米收取；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向受益业主分摊计收；业主的空置房，其物业服务费用由业主按50%的比例交纳；业主或物业使用人应在每月15日前履行物业服务费用的交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了双方的权利义务、服务内容、其他违约责任等。上述物业服务合同签订后，锦宏物业公司对大竹林场镇商业中心提供了物业服务至今，一审法院在锦宏物业公司起诉大竹林场镇商业中心其他业主的案件中查明锦宏物业公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因山外山公司在锦宏物业公司提供物业服务期间内未向锦宏物业公司足额交纳物业服务费，2016年4月27日，锦宏物业公司向一审法院提起诉讼。一审审理中，锦宏物业公司自愿撤回针对渝兴公司的诉讼请求；锦宏物业公司针对诉请的电费，提供了户名为重庆渝高新兴科技发展有限公司的交费发票予以证明；锦宏物业公司针对诉请的公摊电费，提供了电费分摊表予以证明。一审另查明，山外山公司已向锦宏物业公司交纳了2013年7月至2013年12月期间的物业服务费，审理中，锦宏物业公司称其已在起诉的金额中将该期间的费用予以了扣减。2014年9月20日，山外山公司停止了本案房屋的对外经营，但仍有部分设施设备在该房屋内。一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，锦宏物业公司与重庆市渝北区大竹林场镇商业中心业主委员会签订的两份《大竹林场镇商业中心物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该两份合同对大竹林场镇商业中心的全体业主均具有约束力。锦宏物业公司作为物业服务企业为大竹林场镇商业中心提供了物业服务，山外山公司作为本案房屋的物业使用人，其在与渝兴公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定由其交纳物业服务费，故山外山公司应当向锦宏物业公司支付相应物业服务费用。山外山公司辩称其未与锦宏物业公司签订物业服务合同就不应支付物业服务费的理由不能成立，一审法院不予采纳。山外山公司还辩称其租赁的房屋不是山外山公司而是另外的公司在使用，未提供给证据予以证明，一审法院亦不予采纳。对于2013年4月至2013年6月期间的物业服务费，因本案房屋已交付给山外山公司，由山外山公司占有，故山外山公司应向锦宏物业公司支付物业服务费。对于2014年9月20日之后的物业服务费，山外山公司认为不应该交纳，因山外山公司停止经营系其自身行为，且本案房屋仍由山外山公司占有，山外山公司亦未举证证明其与渝兴公司解除了《房屋租赁合同》并将该房屋退还给渝兴公司或出租给他人，故山外山公司仍应向锦宏物业公司支付物业服务费。锦宏物业公司起诉要求山外山公司交纳2013年4月至2016年6月期间的物业服务费，因山外山公司已向锦宏物业公司交纳了2013年7月至2013年12月期间的物业服务费，故对该期间的物业服务费，一审法院不予支持。根据锦宏物业公司与重庆市渝北区大竹林场镇商业中心业主委员会签订的两份《大竹林场镇商业中心物业服务合同》，山外山公司交纳物业服务费的标准为2.5元/月/平方米，且空置房按50%的比例交纳物业费。因此，在2013年4月至2013年6月期间，山外山公司应交纳的物业服务费为2.5元/月/平方米×2161.1平方米×3个月×50%=8104.13元；在2014年1月至2016年6月期间，山外山公司应交纳的物业服务费为2.5元/月/平方米×2161.1平方米×30个月=162082.5元。上述费用合计170186.63元，一审法院对锦宏物业公司诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于电费及公摊电费，锦宏物业公司提供的证据均不能充分证明其诉请的金额，故一审法院不予支持。对于违约金，因锦宏物业公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故一审法院亦不予支持，审理中，锦宏物业公司自愿撤回针对渝兴公司的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。山外山公司辩称本案房屋漏水对其造成重大损失，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，山外山公司可另行主张权利；山外山公司还辩称锦宏物业公司擅自断电、不允许山外山公司进入本案房屋，未提供充分证据予以证明，山外山公司亦可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、重庆山外山血液净化技术股份有限公司在本判决生效之日起十五日内支付重庆锦宏物业管理有限公司2013年4月至2013年6月及2014年1月至2016年6月期间的物业服务费共计170186.63元；二、驳回重庆锦宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3850元，由原告重庆锦宏物业管理有限公司负担150元，被告重庆山外山血液净化技术股份有限公司负担3700元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于电费及公摊电费的问题，锦宏物业公司二审中未补充举示证据证明电费及公摊电费应付金额，其一审所举示的证据尚不足以证明其主张，故锦宏物业公司的此项上诉请求不予支持。对于违约金，因锦宏物业公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故一审法院亦不予支持恰当。对于山外山公司在二审中提出诉讼时效问题，由于山外山公司并未在一审中对诉讼时效提出异议，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，对山外山公司提出的此项上诉理由不予支持。另根据本案查明的事实，山外山公司在2014年9月20日停止经营系其自身行为，且本案房屋仍由山外山公司占有，山外山公司亦未举证证明其与渝兴公司解除了《房屋租赁合同》并将该房屋退还给渝兴公司或出租给他人，故山外山公司仍应向锦宏物业公司支付物业服务费。综上所述，锦宏物业公司、山外山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由上诉人重庆锦宏物业管理有限公司负担150元，由上诉人重庆山外山血液净化技术股份有限公司负担3700元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年三月二日书 记 员  夏 茜