广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20872号上诉人（原审原告、反诉被告）：创维半导体（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市南山区高新南四道**号创维半导体设计大厦*座**楼。组织机构代码：77270356－6。法定代表人：陆荣昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢书占，广东深君联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周留德，男，汉族，1965年11月4日出生。身份证住址：安徽省安庆市宿松县。系该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市汤锅王实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区科技交流馆*号楼*层。组织机构代码：72303893－4。法定代表人：杨生文。委托诉讼代理人：甘宏，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓滨，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人创维半导体（深圳）有限公司（以下简称“创维公司”）因与上诉人深圳市汤锅王实业有限公司（以下简称“汤锅王公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。两上诉人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。创维公司原审起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同，汤锅王公司将承租的创维半导体设计大厦裙楼五层整层、东座五层整层、西座五层整层交还创维公司；2.汤锅王公司支付租赁费用3406954.57元、逾期支付租赁费用的滞纳金2329288.25元；3.汤锅王公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，创维公司向原审法院提出增加诉讼请求：1.2015年2月1日至2015年6月5日租赁费用2284526.15元及滞纳金3252293.61元（滞纳金暂计至2015年6月30日，请求计算至汤锅王公司支付租赁费用之日止）；2.租赁场地恢复原状费用及损失1024189.76元（其中拆除费用10788元、垃圾清运费188134.8元、设施损坏费41049元、电梯配件损坏费19450元、租赁场地恢复原状期间租金损失按一个月计764767.96元）。一审庭审中，创维公司申请撤回要求汤锅王公司将承租的创维半导体设计大厦裙楼五层整层、东座五层整层、西座五层整层交还创维公司的诉讼请求，同时明确租赁费用包括租金、房屋设施配套费、物业管理费、空调费、水电费。汤锅王公司原审提出反诉请求：1.创维公司向汤锅王公司双倍返还租赁保证金合计2156024.8元；2.创维公司向汤锅王公司赔偿对租赁场地已经完成的装修、装饰材料及人工费用；装饰及经营所需各种设备设施（包括但不限于如卫生设备、厨房设备，灯具、空调、消防等等）及人工费用所造成损失共计12140004.33元；3.创维公司向汤锅王公司赔偿汤锅王公司返利给会员充值卡内的返利金额1925218元；4.创维公司向汤锅王公司赔偿预期利润损失，按2014年12月的经营利润324000元计算三个月，共计972000元；5.创维公司向汤锅王公司赔偿因创维公司违法停止汤锅王公司酒楼的电力供应导致经营暂停，退还客户订金导致的经营损失68675元；6.反诉费及保全费由创维公司承担。诉讼过程中，汤锅王公司两次申请变更反诉请求，最后请求：1.原反诉第二项诉讼请求的数额变更为10271492.33元；2.增加一个诉讼请求为第六项：创维公司向汤锅王公司赔偿价值1868512元的厨房设备；3.变更原第六项诉讼请求为第七项，反诉费及评估费、司法鉴定费由创维公司承担；4.增加一个诉讼请求为第八项，创维公司向汤锅王公司返还装修押金94067.4元。庭后，汤锅王公司申请撤回反诉请求第八项。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认创维公司与汤锅王公司就五楼西座和五楼东座及裙楼签订的两份《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》分别于2015年1月7日和2015年6月5日解除；二、汤锅王公司应于判决生效之日起十日内向创维公司支付截止2015年6月5日的五楼西座、东座及裙楼的租赁费用共计4528009.39元及逾期付款违约金，该违约金应按每月应付金额的日万分之五的标准，自应付款项之日的第二日起向创维公司支付逾期付款违约金，付至判决确定应付之日止；三、汤锅王公司应于判决生效之日起十日内向创维公司支付电梯配件损坏费用19450元及损失539006.2元；四、创维公司应于判决生效之日起十日内向汤锅王公司赔偿装修、装饰材料、人工费用、设备设施损失共计1661058.62元；五、创维公司应于判决生效之日起十日内向汤锅王公司赔偿经营损失19397.78元；六、驳回创维公司的其他诉讼请求；七、驳回汤锅王公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费95584元，保全费5000元，共计100584元，由创维公司负担58978元，由汤锅王公司负担41606元；反诉案件受理费47320元，由创维公司负担6550元，由汤锅王公司负担40770元；评估费53700元，由创维公司负担7348元，由汤锅王公司负担46352元。汤锅王公司反诉费多预缴部分15365.77元，予以退回。创维公司上诉请求：1.撤销原审判决第四、第五项，驳回汤锅王公司的全部反诉请求；2.维持原审判决第一、第三项；3.改判汤锅王公司向其支付截至2015年6月5日的西座五层、东座五层及裙楼五层的租赁费用共计人民币5429033.06元及逾期付款违约金，违约金按每月应付金额每日千分之五的标准计算。创维公司上诉的主要事实和理由：1.创维公司于2016年9月底取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》充分证明涉案的裙楼五层中空被填平部分扩建成商业用房通过了消防验收，涉案租赁房屋不存在任何消防问题，创维公司没有任何过错，原审对此认定有误。2.汤锅王公司拒绝支付租金造成涉案合同被解除，应承担全部责任，原审认定由创维公司分担应由汤锅王公司支付的901023.67元租赁费用是错误的，汤锅王公司应向其支付截至2015年6月5日的西座五层、东座五层及裙楼五层的租赁费用5429033.06元及违约金，违约金按每月应付金额每日千分之五的标准计算至汤锅王公司实际支付之日止。3.汤锅王公司反诉请求的装修装饰材料费、人工费、设备设施损失等不应得到支持。价值估算咨询报告书不是鉴定结论性质的资产评估报告书，不属法律规定的证据种类，该报告依据的材料大部分是汤锅王公司单方提交的收据，没有正规发票，也没有对委托评估资产项目及工程量进行现场复核。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不应支持。双方在租赁协议中也有类似约定。4.汤锅王公司拒交租金，创维公司行使停电权利符合合同约定，停电造成的经营损失即使存在也与创维公司无关。汤锅王公司辩称：1.创维公司二审提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》不能证明创维公司的主张，反而证明涉案租赁房屋在2016年9月13日前没有通过竣工消防验收，不能投入使用。汤锅王公司在涉案租赁房屋的经营实体于2014年9月26日被消防部门责令停业，汤锅王公司不能实现租赁目的，该责任应由创维公司承担。2.汤锅王公司被责令停业，其有权不向创维公司支付租金，创维公司违反租赁协议关于合同解除的约定，应承担合同解除的全部责任。涉案租赁合同2015年1月7日被创维公司单方面解除，汤锅王公司因双方赔偿争议占用涉案租赁房屋至2015年6月5日，占用期间是否支付租金，汤锅王公司尊重法院的判决，但租赁合同解除前，处于停业状态的汤锅王公司不应支付租金。3.涉案租赁房屋的装饰装修和设备设施被拆除的责任应由创维公司承担。原审法院同意其对涉案租赁房屋内装修装饰及设备设施进行资产评估的申请，但创维公司违反原审法院关于不得破坏租赁房屋内现有装饰装修和设备设施的要求，将全部装饰装修和设备设施拆除，导致无法进行现场财产评估。原审法院选择深圳市银通联资产评估有限公司对涉案租赁房屋内的装饰装修价值估算做了一份咨询报告，该报告内容真实、准确，应予采纳，创维公司应承担违法破坏涉案租赁房屋内装饰装修的全部责任。汤锅王公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、第二、第三、第四、第五、第七项，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费、鉴定费、评估费由创维公司负担。汤锅王公司上诉的主要事实和理由：1.原审判决适用法律错误。(1)原审将两份《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”）被解除的责任基本归于汤锅王公司，违背了双方约定和法律规定，属于适用法律错误。虽然汤锅王公司的装修存在多项问题，但这些问题是次要且可以解决的，并且实际上已解决，而创维公司非法改建涉案租赁房屋，至今未取得任何报批报建手续，这是涉案租赁合同无法履行的主要原因。(2)两份租赁协议合同目的一致，实际装修和使用方式一致，且消防部门责令停业的范围包含两份协议所涉楼层，故对两份租赁协议被解除的责任应统一认定。原审将两份租赁协议割裂开，分别认定责任，认定汤锅王公司对涉及东座五层和裙楼五层的协议被解除承担主要责任，对涉及西座五层的协议被解除承担全部责任，违背了双方约定，与案件事实不符，属于适用法律错误。(3)原审认定创维公司行使合同解除权没有过错，这与双方约定和案件事实不符，创维公司依法依约均无权行使合同解除权。根据双方约定，汤锅王公司拖欠租金及水电费等超过一个月以上时，创维公司可以从租赁保证金中扣减，若不够扣减，且在通知期限内未能补齐，创维公司才有权解除合同。汤锅王公司支付了第一个月租金，从第二个月开始至被责令停业之日，创维公司可以按照合同约定从租赁保证金中扣除此间拖欠的租金，扣除后尚有五十万余额。创维公司自行将裙楼五层中空部分填平，且未办理报批报建手续，导致涉案租赁房屋未通过消防验收，汤锅王公司2014年9月26日被责令停业，停业期间的租金汤锅王公司有权拒绝支付。因此，汤锅王公司不存在拖欠租金的问题，创维公司无权解除合同。2.原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，严重违反民事诉讼证据规则。(1)深公南消竣复字【2016】第0041号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》于2016年5月11日作出，而汤锅王公司在涉案租赁房屋的装修于2015年6月被创维公司完全拆除，因此，这是一份与本案无关的证据。(2)汤锅王公司在原审法定期限内提交且经庭审质证的关于其对涉案租赁房屋进行消防整改及报送的一组证据，原审不仅未在判决中体现，而且认定汤锅王公司未提交任何证据。3.原审对本案的基本事实认定不清。(1)原审将厨房的装修损失与大型设备损失混为一谈。【2015】第092号估算咨询报告书是对其装修装修工程涉及的装修装饰材料、人工费用、设备设施等作的估算，不包括其采购的大型厨房专业设备，该报告第八项“冷库工程”和第九项“厨房抽风、鲜风系统工程”是为设置和装备大型厨房专业设备而对厨房相关部分做的配套装修和管线设置，费用是558848元，而大型厨房专业设备是指其提交“厨房设备清单及购买合同”中三份合同及相应付款凭证反映的高低温冷库设备、厨房设备、厨房抽风鲜风设备等，合同价款为1868512元。而且，厨房大型设备的损失是创维公司违反原审法院命令和要求，非法拆卸造成的。(2)原审对符合双方约定且有证据证明的汤锅王公司的损失未支持，但对双方无约定且无证据证明的创维公司的损失予以支持，有违公平公正原则。其与创维公司在租赁协议第二十条第(2)项中就返利损失约定,“赔偿乙方（注：汤锅王公司）返利给会员充值卡里的全部金额”，上述条款明确约定只要是返利金额就应赔偿，与客人是否享受该优惠没有任何关系，且返利损失经过了有资质的计算机司法鉴定机构鉴定，创维公司应向其赔偿返利损失1925218元；其主张的预期经营损失计算标准来源于2014年7月到11月期间因经营而向地税部门呈报的纳税金额，由此计算出来的每月经营损失为324000元，其向创维公司主张三个月的经营损失972000元，法院应予支持。（3）原审认定创维公司主张的东座电梯配件损坏费19450元系汤锅王公司未关紧水龙头，酒楼水池漏出的积水流入电梯井道所致，该事实认定错误。首先，证明该事实的是第三方电梯公司提供的证据，未得到其确认；其次，汤锅王公司2014年12月已完全停业，不会出现2014年12月26日未关紧水龙头造成积水的情况；再次，创维公司主张的电梯损坏发生在2014年12月26日，而第三方电梯公司的函件和报价单却在2015年6月9日形成，与正常情形不符；最后，双方因租赁纠纷往来函件众多，但创维公司未在其中任何一份函件中向其提及电梯受损问题，起诉时也未提出，直到汤锅王公司提起反诉后才向法院提出。4.即使按原审确定的计算标准和起止时间，原审计算也有误，其应向创维公司支付的租金、房屋设施配套费、物业管理费、空调费、水电费应为4316323.99元，而非4528009.39元，具体理由如下：(1)计算费用的起止时间错误。原审确认，汤锅王公司应于2014年8月5日前支付东座五层及裙楼五层当月租金，9月5日前支付西座五层当月租金，按2015年6月5日的截止时间计算，东座五层及裙楼五层的租金应按10个月零5天计算，西座五层应按9个月零5天计算，但原审分别按11个月零5天和10个月零5天计算;(2)原审认定东座五层及裙楼五层的起租时间为2014年7月11日，第一个月租金276963.15元其已支付，但汤锅王公司未完整使用2014年7月整月，多支付的租金98277.25元应在第二个月租金中抵扣；(3)双方确认水电费、空调费已缴至2014年12月，未交时间段是2015年1月1日至6月5日，而2015年1月13日至6月5日期间，创维公司停止了涉案租赁房屋的水电供应，汤锅王公司虽然占用了租赁场所，但不可能产生水电费，也不可能产生空调费。创维公司辩称：1.本案是汤锅王公司违约拒付租金引起的纠纷，根据租赁协议约定，创维公司有权没收或不予返还租赁保证金，汤锅王公司无权要求返还或双倍返还租赁保证金。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不应支持。双方在租赁协议中也有类似约定，创维公司不应赔偿汤锅王公司的装修损失。3.关于厨房设备。汤锅王公司承诺2015年6月5日前将涉案租赁房屋的剩余物品及设备全部搬迁，并办理相关房屋移交手续，但经再三通知，汤锅王公司拒绝搬迁，创维公司为避免损失扩大，将厨房设备可以拆除的部分搬至大厦地下负三楼存放。根据租赁协议的约定，合同解除后，汤锅王公司应在五天内搬离租赁场所，搬迁期满即视为已清理并打扫干净，汤锅王公司无权要求任何赔偿。本院二审期间，创维公司提交了两份证据，一是深圳市公安局南山分局消防监督管理大队2016年9月12日颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和消防办事大厅个人备案信息，以证明涉案租赁房屋中的裙楼五层在消防安全检查中合格；二是深圳市公安局南山分局消防监督管理大队2016年9月13日出具的深公南消竣复字【2016】第0070号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，以证明裙楼五层中空被填平部分扩建成商业用房，通过了消防验收。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。汤锅王公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予确认，但否认其证明内容。汤锅王公司认为：1.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所载建筑面积为1600平方米，而涉案的裙楼五层建筑面积接近2000平方米，创维公司并未将裙楼五层中空被填平部分作为使用面积申报。2.根据《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队2016年9月13日才同意涉案租赁房屋恢复使用，这反而说明涉案租赁房屋在汤锅王公司承租期间属违法建筑。针对汤锅王公司的质证意见，创维公司辩称，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所载的1600平方米是室内装修面积，而2000平米包含了公共和通道部分，创维公司并没有隐瞒中空被填平部分未上报。鉴于汤锅王公司对创维公司二审提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其真实性亦予以确认，并据此认定如下事实：深圳市公安局南山分局消防监督管理大队于2016年9月12日就涉案的创维半导体设计大厦裙楼五层向深圳市古德菲力投资管理有限公司创维分公司颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明该场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。深圳市公安局南山分局消防监督管理大队又于2016年9月13日出具了《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，认定涉案的创维半导体设计大厦裙楼一至五层中空部分改建商业用途工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。对双方当事人二审争议的关于汤锅王公司是否足额缴纳了水电费、空调费的问题，汤锅王公司一审提交了2014年3月到12月的水电费、空调费发票和收据，主张其已按合同约定缴纳了2014年3月到12月的水电费、空调费347034.22元（注：根据发票金额，水电费为223621.72元，空调费为123412.5元），2015年1月之后，由于创维公司停水停电，涉案租赁房屋不可能产生水电费和空调费，且创维公司除提供了一份计算表外，未提交任何2015年1月13日至6月5日水电费消费的合法记录和证据。本院经查证，创维公司原审质证时称，“被告（注：汤锅王公司）缴纳2014年3月到12月的水电费、空调费的发票和收据，认可”，在被问及“被告（注：汤锅王公司）的租金及各项费用付至何时”时，创维公司表示，“进场装修以后就交了两押一租，此后再未支付租金，后来支付了每月产生的水电费（基本付清）”，且在被问及“对涉案房产何时停水电”时表示，“在2015年1月7日原告（注：创维公司）向被告（注：汤锅王公司）发出合同解除通知，并在一周后2015年1月14日停水停电”。本院认为，创维公司认可汤锅王公司支付了每月水电费的事实，且该事实有汤锅王公司提交的水电费发票佐证，应予确认；2015年1月14日被停水停电后，根据常理，汤锅王公司在涉案租赁房屋内不可能再消费水电。关于空调费，汤锅王公司主张其已按合同约定缴纳了2014年3月到12月空调费，但其支付的金额与租赁协议约定的金额不符，汤锅王公司提出的其与创维公司曾口头协商按电费使用标准计算空调费的说法又缺乏证据证明，故汤锅王公司提出的其已足额缴纳了2014年3月到12月的空调费的主张缺乏事实依据，不应采信；双方在租赁协议中明确约定按17元/平方米/月计算，而非像水电费约定按实际消费量由创维公司代收代付，且从租赁协议第三条看，空调费（包括维护和使用费）属于租赁费，汤锅王公司支付的第一月租赁费用中也包含空调费，因此，2015年1月14日停水停电并不影响创维公司之后按照合同约定继续向汤锅王公司收取空调费。原审认定双方确认汤锅王公司已支付第一个月的租金及2014年3-12月的水电费、空调费有误，应予纠正，本院确认如下事实：汤锅王公司向创维公司支付了每月水电费和2014年3月到10月的部分空调费123412.5元。另查明，汤锅王公司向创维公司支付的第一个月费用373411.49元和165594.71元包含第一个月的租金、房屋设施配套费、物业管理费、空调费。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的两份租赁协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行义务。本院针对本案二审争议焦点分别分析、认定如下：一、关于涉案租赁房屋在汤锅王公司承租期间未通过建设工程竣工验收消防备案检查的原因及双方责任分担。涉案租赁房屋在汤锅王公司承租期间因消防备案检查不合格被消防部门通知不能投入使用和营业，双方对于这一事实并无异议，本院予以确认。关于消防备案检查不合格的原因，综合考虑以下因素，本院认为裙楼五层中空被填平部分未提供有关政府部门许可文件仅为原因之一，且非主要原因：1.深圳市公安局南山分局消防监督管理大队2014年9月26日作出的深公南消竣查字【2014】第0039号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》列举了九项问题，其中只有第一项涉及裙楼五层中空被填平部分未提供政府部门许可文件的问题。2.汤锅王公司主张其装修涉案租赁房屋时产生的消防问题可以或者已经解决，该主张缺乏有力证据证明。汤锅王公司一审提交的《整改报告及附件》仅能反映其根据消防部门的要求对消防工程进行的整改，但该报告本身未能反映其整改已经达到消防部门的要求，也不能证明消防部门系因涉案租赁房屋存在违章建筑拒收其整改报告。3.根据深公南消设复字【2014】第0044号《建设工程消防设计备案复查意见书》，裙楼五层中空被填平部分改建为商业用途通过了消防设计审核。4.根据深公南消竣复字【2016】第0041号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，裙楼五层中空被填平部分改建商业用途最终未被通过系使用的防火门窗材料不符合要求。汤锅王公司辩称，该复查意见书于2016年5月11日作出，此时其在涉案租赁房屋的装修已被创维公司完全拆除，不存在再行复查的可能性，该复查意见书与其无关。对此本院认为，汤锅王公司未举证证明该复查意见书系针对其他工程项目，在【2014】第0039号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》和该复查意见书均由深圳市公安局南山分局消防监督管理大队作出的情况下，即使复查时涉案装修工程被拆除，该复查意见书仍具可信性。5.根据创维公司二审提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队于2016年9月份认定裙楼五层中空被填平部分的工程竣工验收消防复查合格，新的承租方深圳市古德菲力投资管理有限公司创维分公司取得了竣工验收消防备案和投入使用、营业前消防安全检查合格证。《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》并未提及，汤锅王公司亦未举证证明消防部门系因裙楼五层中空被填平部分提供了有关政府部门许可文件而认定验收合格并同意投入使用和营业，这从侧面也印证了裙楼五层中空被填平部分未提供有关政府部门许可文件并非汤锅王承租期间涉案租赁房屋消防备案检查不合格的主要原因。综上，涉案租赁房屋在汤锅王公司承租期间因未通过消防备案检查而被消防部门通知不能投入使用和营业，作为涉案租赁房屋一部分的裙楼五层中空被填平部分未提供有关政府部门许可文件仅为原因之一，从涉案租赁房屋新的承租方取得了竣工验收消防备案和消防安全检查合格证的情形看，该原因并非主要原因。关于责任分担，原审认定对于东座五层和裙楼五层所涉租赁协议被解除，汤锅王公司承担主要责任，创维公司承担次要责任，并按主要责任70%、次要责任30%的比例计算汤锅王公司应支付的租金和房屋设施配套费，以及创维公司应向汤锅王公司赔偿的装修装饰材料、人工费用、设备设施损失。原审的上述认定有事实依据，亦公平合理，本院依法予以维持。创维公司提出的涉案租赁房屋在汤锅王公司承租期间被消防部门责令停业系完全因汤锅王公司自身原因造成，其对东座五层和裙楼五层所涉租赁协议被解除无需承担任何责任的上诉理由，以及汤锅王提出的涉案租赁房屋在其承租期间被消防部门责令停业完全系因创维公司违法改建的上诉理由，均与本案查证的事实不符，本院不予采纳。二、关于裙楼五层中空被填平部分的问题产生的责任是否及于西座五层。双方就两区域分别签订了租赁协议，涉及东座五层和裙楼五层的租赁协议签署于2014年1月26日，涉及西座五层的租赁协议签署于2014年2月1日。根据租赁协议约定，汤锅王公司以现状形式承租涉案租赁房屋，其自行负责涉案租赁房屋的功能区设计和相应装修，双方在租赁协议中并未约定、目前亦无证据证明创维公司要求汤锅王公司将厨房设计在裙楼五层包含中空被填平的部分。汤锅王公司将厨房设计在裙楼五层包含中空被填平的部分虽然符合便利性和利益最大化原则，但该设计并非唯一选择。因此，原审认定裙楼五层中空被填平部分的问题产生的责任仅及于东座五层和裙楼五层，不及于西座五层，有事实依据，亦公平合理，本院依法予以确认。三、关于涉案租赁合同的解除。根据本院上述分析，对于东座五层和裙楼五层所涉租赁协议被解除，汤锅王公司承担主要责任，创维公司承担次要责任，对于西座五层所涉租赁协议被解除，由汤锅王公司承担责任。故虽然汤锅王公司2014年9月26日被消防部门责令停业，但其仍应向创维公司支付相应的租赁费用，其未如约如数支付，创维公司根据租赁协议约定享有合同解除权。汤锅王公司上诉主张其向创维公司支付的租赁保证金足以抵扣拖欠的租赁费用，创维公司无权解除合同，但汤锅王公司仅支付了相当于两个月租赁费用的租赁保证金，该保证金不足以抵扣2015年1月7日之前其拖欠的租赁费用。汤锅王公司的上述主张理由不充分，本院不予采信。关于合同解除时间，创维公司2015年1月7日向汤锅王公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，此时距汤锅王公司应付西座五层租赁费用时间已长达5个月，创维公司解除双方就西座五层签订的《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》符合合同约定，应予支持。关于东座五层及裙楼五层，鉴于汤锅王公司2015年6月1日向创维公司发出《函告》，承诺2015年6月5日前全部搬迁完毕并办理相关房屋移交手续，事实上汤锅王公司也于该日前将相关物品搬离涉案房屋，故可视为双方就东座五层及裙楼五层签订的《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》于2015年6月5日解除。因此，原审确认创维公司与汤锅王公司就西座五层、东座五层及裙楼五层签订的两份租赁协议分别于2015年1月7日和2015年6月5日解除，有事实依据，于法不悖，本院依法予以维持。四、关于租金、房屋设施配套费、物业管理费、空调费、水电费及逾期付款违约金。根据原审查明并经本院确认的事实，汤锅王公司应于2014年7月11日起支付东座五层及裙楼五层的租金，于2014年8月1日起支付西座五层的租金。原审先计算起租日至2015年6月5日各项租赁费用的总额（2014年7月和2015年6月均按实际使用天数计算），再扣除汤锅王公司已支付的第一个月租赁费用373411.49元、165594.71元和2014年3-10月的水电费、空调费347034.22元，得出汤锅王公司还应支付创维公司各项租赁费用4528009.39元的结论。汤锅王公司上诉主张的计算方法是先计算东座五层及裙楼五层2014年8月至2015年6月5日、西座五层2014年9月至2015年6月5日的租赁费用，再扣除东座五层及裙楼五层2014年7月未实际使用天数的租赁费用。该计算方法与原审计算方法只是方式不同，并无实质差异，并不存在汤锅王公司上诉主张的原审多计算一个月租金及未扣除2014年7月未实际使用天数的租赁费用的问题。原审计算的金额与汤锅王公司上诉主张的金额存在差距的原因是原审认定了汤锅王公司还应向创维公司支付水电费28701.56元和262170.06元，以及汤锅王公司主张其已支付2015年1月1日之前的空调费。但根据本院查明的事实，汤锅王公司已向创维公司支付了每月水电费和2014年3月到12月的部分空调费123412.5元，因此，原审计算部分有误，应予纠正。截至2015年6月5日，西座五层的租金和房屋设施配套费为1248703.55元，管理费为257928.93元，空调费为249740.71元，汤锅王公司应付西座五层的租赁费用共计1756373.19元；东座五层及裙楼五层的租金和房屋设施配套费为3003412.22元，汤锅王公司应支付70%即2102388.55元，管理费为663734.01元，空调费为600682.44元，汤锅王公司应付东座五层及裙楼五层租赁费用共计3366805元；汤锅王公司应付西座五层的租赁费用1756373.19元加上东座五层及裙楼五层租赁费用3366805元，再扣除汤锅王公司已支付的第一个月租赁费用373411.49元、165594.71元和2014年3月到10月的空调费123412.5元，汤锅王公司还应向创维公司支付截至2015年6月5日的西座五层、东座五层及裙楼五层的租赁费共计4460759.49元。（1756373.19+3366805-373411.49-165594.71-123412.5）。关于逾期付款违约金，双方在租赁协议中约定的违约金比例为日千分之五，汤锅王公司在原审庭审中申请调低违约金，原审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，将违约金的比例调整为日万分之五，该调整于法有据，亦公平合理，本院予以维持，汤锅王公司应按每月应付金额的日万分之五的标准，自应付款项之日的第二日起向创维公司支付逾期付款违约金，付至款项付清之日止。综上，创维公司提出的其对东座五层和裙楼五层所涉租赁协议被解除不应承担30%的责任，汤锅王公司应向其支付东座五层和裙楼五层的全部租赁费用及逾期付款违约金按日千分之五标准计算的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。汤锅王公司上诉提出的原审多计算一个月租金及未扣除2014年7月未实际使用天数的租赁费用的主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。五、关于汤锅王公司主张的装修装饰材料、人工费用、设备设施损失。涉案租赁房屋内装修装饰、设备设施被创维公司拆除后，已不具备进行现场财产评估的客观条件，原审委托深圳市银通联资产评估有限公司进行价值估算，并无不妥。深圳市银通联资产评估有限公司依据委托资产清单、装饰装修合同及财务凭证等，参照市场价格信息作出的深银专咨报字【2015】第092号估算咨询报告内容具体明确，在创维公司未提交足以推翻该报告的相反证据的情况下，该报告应予采信。根据该报告，涉案房屋内装修装饰材料费、人工费用、设备设施的损失共计7992263.34元，原审依据双方在两份租赁协议被解除中的过错程度，在估算咨询报告系对涉案租赁房屋整体估算的情况下，按照涉案房屋面积比例对损失进行折算，认定创维公司应向汤锅王公司赔偿装修装饰材料费、人工费用、设备设施损失共计1661058.62元，有事实依据，于法不悖，本院依法予以维持。创维公司上诉主张其不应向汤锅王公司赔偿上述损失，以及汤锅王公司上诉主张创维公司应向其支付全部损失费用，理由均不充分，本院不予采纳。六、关于租赁保证金。本案纠纷主要因汤锅王公司未按时交纳租金等费用所致，根据租赁协议约定，只有在非汤锅王公司原因创维公司单方面终止合同的情况下，创维公司才需向汤锅王公司双倍返还租赁保证金，且根据租赁协议约定，汤锅王公司有欠租行为并给创维公司造成损失的，创维公司有权没收租赁保证金，故汤锅王公司主张双倍返还租赁保证金无合同依据和事实依据，原审未予支持，并无不妥。七、关于汤锅王公司主张的返利损失和预期经营损失。汤锅王公司提交的司法鉴定检验报告系其单方委托制作，且双方在租赁协议中约定，创维公司在非汤锅王公司原因而单方面终止合同的情况下，才承担赔偿返利损失，故原审未支持汤锅王公司的返利损失，并无不妥。关于汤锅王公司提出的预期经营损失赔偿请求，该请求无合同依据，且汤锅王提交的2014年7月到11月期间因经营而向地税部门呈报的纳税记录不足以证明其三个月的预期经营损失达972000元，故原审未予支持，于法不悖，本院依法予以维持。八、关于创维公司主张的电梯配件损坏费用及租金损失。创维公司提出的由于汤锅王公司原因造成东座电梯配件损坏并产生19450元损失的事实，有创维公司提交的迅达（中国）电梯有限公司出具的《关于创维半导体大厦东座客梯进水损坏配件费用事项》和《备件销售报价》为证，创维公司要求汤锅王公司赔偿上述损失，符合双方在租赁协议中关于汤锅王公司应向创维公司赔偿其在使用涉案租赁房屋期间造成的损失的约定，原审予以支持，并无不妥。汤锅王公司主张2014年12月其已停业，不可能出现2014年12月26日未关紧水龙头造成积水并流入电梯井道的情形，该主张无相应证据佐证，本院不予采信。汤锅王公司就此提出的其他上诉理由亦缺乏说服力，本院不予采信。关于创维公司主张的租金损失，双方签订了十年的租赁合同，创维公司基于此就涉案租赁房屋给予了汤锅王公司近7个月的免租期，创维公司收回涉案房屋后再次出租并给予了承租对象西座五层3个月、东座五层2个半月、裙楼五层5个月免租期的优惠，创维公司因此遭受的租金损失非常明显，结合双方在合同解除中的责任，原审支持了创维公司一个月的租金损失539006.2元，公平合理，于法不悖，本院予以维持。九、关于汤锅王公司主张的大型厨房专业设备的损失。根据原审及本院查明的事实，可以确定如下事实：创维公司2015年1月7日向汤锅王公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，要求汤锅王公司5天内搬离，2015年5月7-9日在《晶报》上刊登《通知》，要求汤锅王公司2015年5月8日前搬离，2015年5月28日又向汤锅王发出《关于移交租赁场地的知会函》，要求汤锅王公司2015年5月30日对租赁场地进行移交，逾期视为默认移交，租赁场地内的附属物及未撤离物品将视为汤锅王公司自动放弃并清理。2015年6月1日，汤锅王公司向创维公司发出《函告》，承诺于2015年6月5日前将剩余物品及设备全部搬迁完毕。创维公司在2015年6月5日前将涉案租赁房屋内的剩余物品和设备拆除并予以保管。创维公司庭审时表示愿意返还，但汤锅王公司庭后表示不同意返还，坚持要求赔偿。从以上事实看，创维公司从2015年1月7日提出解除涉案租赁合同起，多次要求汤锅王公司将涉案租赁房屋内的物品和设备搬离。创维公司在汤锅王公司自行承诺的日期前将涉案租赁房屋内的设备拆除并予以保管，在创维公司表示愿意返还的情况下，汤锅王公司应提供有力证据证明创维公司的拆除造成了其自行拆除可以避免的对大型厨房专业设备的损害及损害大小，汤锅王公司提交的深圳市恒丰厨具设备有限公司出具的说明不足以证明创维公司的拆除造成了损害，汤锅王公司主张创维公司应按照大型厨房专业设备的合同价款向其赔偿损失，缺乏事实和法律依据，原审未予支持，并无不妥。十、关于停电给汤锅王公司造成的经营损失。汤锅王公司主张，创维公司停电导致其退还了已收取的客户订金68675元，创维公司应予赔偿。创维公司主张，汤锅王公司拒付租金，创维公司行使停电权利符合合同约定，停电造成的经营损失即使存在也与创维公司无关。本院认为，原审根据汤锅王公司提交的收款收据及部分刷卡单计得汤锅王公司退还客户的金额为28000元，该事实本院予以确认。鉴于汤锅王公司存在拒不支付租金的违约行为，原审根据双方在涉案租赁协议被解除中的责任划分，参照“装修装饰材料、人工费用、设备设施损失”的计算方法进行核算，公平合理，于法不悖，本院予以确认，但原审计算有误，应予纠正，创维公司应向汤锅王公司赔偿因停电造成的经营损失5819.33元（3258.39÷4703.37×28000×30%）。综上所述，创维公司和汤锅王公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第172号民事判决第一、第三、第四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第172号民事判决第六、第七项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第172号民事判决第二项为上诉人深圳市汤锅王实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人创维半导体（深圳）有限公司支付截至2015年6月5日的西座五层、东座五层及裙楼五层的租赁费用4460759.49元及逾期付款违约金(按每月应付金额每日万分之五的标准，自应付款项之日的第二日起付至款项付清之日止)；四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第172号民事判决第五项为上诉人创维半导体（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市汤锅王实业有限公司支付经营损失5819.33元；五、驳回上诉人创维半导体（深圳）有限公司的其他诉讼请求。六、驳回上诉人深圳市汤锅王实业有限公司的其他反诉请求。如果上诉人创维半导体（深圳）有限公司和上诉人深圳市汤锅王实业有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费95584元，保全费5000元，共计100584元，由创维半导体（深圳）有限公司负担58978元，由深圳市汤锅王实业有限公司负担41606元；反诉案件受理费47320元，由创维半导体（深圳）有限公司负担6550元，由深圳市汤锅王实业有限公司负担40770元；评估费53700元，由创维半导体（深圳）有限公司负担7348元，由深圳市汤锅王实业有限公司负担46352元。深圳市汤锅王实业有限公司反诉费多预缴部分15365.77元，由深圳市南山区人民法院退回。二审案件受理费56353元、80308元，分别由上诉人创维半导体（深圳）有限公司和上诉人深圳市汤锅王实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何   溯审 判 员 唐 林 波代理审判员 陈   洋二〇一七年三月一日书 记 员 胡珊（兼）附法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。