湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终108号上诉人（原审原告）：王明东，男，1965年9月9日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：朱第晶，湖北车城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王儒辉，男，1990年1月23日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王洪义（系王儒辉父亲），男，1964年10月22日出生，汉族，住十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：屈晓鸿，湖北郧阳律师事务所律师。上诉人王明东因与被上诉人王儒辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。王明东上诉请求：撤销原判，依法改判解除双方签订的《存量房买卖合同》，判令王儒辉返还诉争房屋，并支付2013年4月26日至房屋返还之日的同期贷款利息。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人已将诉争房屋转让过户给王儒辉，如果王儒辉抗辩已支付房款，应当举证证明房款已付，否则，应当认定王儒辉举证不能，并承担相应后果。二、适用法律错误。本案系存量房买卖合同纠纷，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明显错误。王儒辉在二审询问时口头辩称，1、被上诉人享有的物权受法律保护，他没有义务证明如何取得。2、上诉人主张债权应当对其享有的债权承担举证责任。3、上诉人主张债权已超过诉讼时效。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王明东向一审法院起诉请求：判决解除王明东与王儒辉于2013年4月26日签订的《存量房买卖合同》，判令王儒辉将房屋返还给王明东，并支付2013年4月26日至房屋实际返还之日的房屋租金或同期银行贷款利息损失。一审法院认定事实：王明东基于与王儒辉之父王洪义商务伙伴上的关系于2011年10月将自已位于茅箭区五堰街办朝阳路铁匠湾巷6号1－2－2的174.97平方米房屋的（房屋所有权证号：十堰房权茅箭区字第20182819号）钥匙交给王儒辉并让其入住使用。后经双方协商，该房屋以王儒辉名义登记。2013年4月26日，王明东与王儒辉签订的《存量房买卖合同》，约定以50万元转让价款将该房屋转让给王儒辉，合同对付款方式、时间、房屋交付、产权登记、买卖税费、违约责任等均未约定，2013年4月28日王明东与王儒辉向十堰市房管局提交了转让该房屋的申请资料并接受了登记机关相关询问。2013年5月6日十堰市房屋管理局向王儒辉颁发了十堰房权茅箭区字第20××00号房屋产权证书。2013年５月１３日王儒辉取得编号为十堰市国用（２０１３共第０００１０５０－2－３９号）土地使用权证书。2016年4月14日，王明东向十堰市房屋产权交易中心查询该房屋状况后于2016年6月20日以邮政特快专递的方式向王儒辉发送一催告函，要求王儒辉在2016年6月27日前向其支付购房款伍拾万元及2013年4月26日至今的同期银行贷款利息，逾期支付，将按照法律规定解除双方于2013年4月26日签订的《存量房买卖合同》，收回房屋。一审法院认为，涉案房屋为存量房，是已经取得所有权证书的房屋，获得卖房款及抵消债务是王明东出卖房屋的根本目的。王明东将自已的房屋交付给王儒辉之父王洪义之后再由王儒辉同其签订《存量房买卖合同》的事实反映了王洪义和王明东之间存在其他债权债务具有关联性，而《存量房买卖合同》中对五十万元的钱款未约定付款方式、付款期限又未出现补充协议，按照存量房交易的有关政策，买受方和出让方均有义务向相关主管机关提交房屋税费方面的资料并交纳一定数额的钱款，而这些规费都是依合法交易的数额为基础的，出让方从房屋交易的税收、规费、基金、产权转移登记和土地使用证分割等进程中应当明知未收取房款的后果。房屋出卖方交付房屋，办理房产转移和土地使用权的变更、房屋维修基金的审核等一系列事实印证了钱款两清或抵消债务的交易习惯。《中华人民共和国合同法》第161条的规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，王明东尚无证据证实自王儒辉取得房屋产权证书到王明东2016年4月14日查询该房屋状况之前这段时间内因未支付房款而发生过纠纷的事实。另外，根据合同的相对性原则，本案合同的相对人为王儒辉，即使王洪义与王明东存在其他债权债务关系，也只能另案解决。综上所述，王儒辉关于该房屋是以房抵债，取得该房屋转移登记时已支付了相应的价款,合同履行完毕的辩解，予以采信。王明东关于该房屋没有支付房款的主张，没有证据证实，不予支持。王明东的诉讼请求是解除双方签订的《存量房买卖合同》，王瑞辉将房屋返还给王明东，并支付2013年4月26日至房屋实际返还之日的房屋租金或同期银行贷款利息损失。王明东与王儒辉签订的《存量房买卖合同》未约定解除该合同的条件，事后也未就此协商一致。在房屋买卖合同中买受人支付购房款是其主要义务，如果王儒辉没有支付购房款或者与出让方达成延期付款的协议，则构成根本违约，合同目的无法实现，王明东有权选择解除合同，但王明东尚无证据证实王儒辉违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。参照此规定，本案的解除权应当自房屋转移登记之日发生，该房屋所有权转移后近三年的时间内，王明东未主张解除合同，在获知该房屋的登记状况后，以发送催告函的形式不能再次享有解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王明东的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由王明东负担。上诉人王明东为支持其上诉请求，向本院提交了以下证据：证据一、丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第02170号民事判决，拟证明因金林公司向王洪义借款未偿还，故一直未主张购房款；证据二、王洪义在金林公司2009年12月至2014年2月的工资表，拟证明金林公司不欠王洪义的工资。二审中，王儒辉未向本院提交新证据。经二审庭审质证，王儒辉对王明东提供的证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对以上有争议的证据，本院认为：王明东提供的证据丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第02170号民事判决未提及本案待证事实，王明东提供的工资表仅证明王洪义领取工资的事实，王明东提供的两份证据均不能达到其证明目的，故本院均不予采信。二审认定事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、王明东是否有《存量房买卖合同》解除权？2、王明东通知解除《存量房买卖合同》是否有效？王儒辉是否应当返还房屋，并支付自2013年4月26日起至交房之日的同期贷款利息损失？本院认为，王明东与王儒辉签订的《存量房买卖合同》，将房屋交付给王儒辉，并办理了产权过户手续。王儒辉在占有、使用了该房屋三年多后，王明东通知解除《存量房买卖合同》，并主张返还该房屋，其合同解除权应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定在一年内行使，王明东在合同解除权发生之日起一年内未行使，该解除权丧失。王明东主张解除合同、返还房屋的诉讼请求不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王明东负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 柯 幻审判员 徐恩田二〇一七年三月三十一日书记员 王 亮