江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初8566号原告：南京颐锦酒店管理有限公司，住所地南京市秦淮区白鹭村1号。法定代表人：陈明军。委托诉讼代理人：索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，江苏天豪律师事务所实习律师。被告：南京城南园林绿化有限公司，住所地南京市秦淮区大明路窨子山路29号-1。法定代表人：范文琳。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡铭，江苏焯燃律师事务所律师。第三人：南京市秦淮区住房和建设局，住所地南京市秦淮区中华路465号。法定代表人：李铭。委托诉讼代理人：赖国东，江苏亚钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶晶，江苏亚钟律师事务所律师。原告南京颐锦酒店管理有限公司（以下简称颐锦酒店公司）与被告南京城南园林绿化有限公司（以下简称城南园林公司）、第三人南京市���淮区住房和建设局（以下简称秦淮住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颐锦酒店公司的委托诉讼代理人索明瑜、张翔，被告城南园林公司的委托诉讼代理人虞兴东、胡铭，第三人秦淮住建局的委托诉讼代理人张晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐锦酒店公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《白鹭洲老城办房屋租赁合同》已于2014年5月28日解除；2、被告向原告返还剩余租金641416.67元，并退还电卡押金5000元，合计646416.67元及利息（自2014年5月28日起，按同期银行贷款利率计算至付清之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年12月，原、被告签订《白鹭洲老城办房屋租赁合同》，约定由被告将南京市秦淮区白鹭洲公园内房屋（���至现有城墙道路西侧路基；西侧、南侧分别与甲方租赁的北街东侧北侧相接；北至房屋北墙外侧）租赁给原告，租期自2009年1月1日至2024年1月1日，租金每年7万元。之后，原告支付给被告租金1020000元，并缴纳了电卡押金5000元。2014年5月28日，原告退出经营，交与第三人签订《颐锦酒店房屋设施移交表》，返还了案涉房屋。原告已完全履行付款等合同义务，并已将租赁物无损交还。原告曾多次催促被告退还剩余租期租金和电卡押金，但被告拒不返还。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告城南园林公司辩称，原告主体不适格，案涉房屋租赁合同由南京国旅联合酒店管理有限公司（以下简称国旅公司）签订。案涉房屋的移交主体也非原告，被告未参与案涉房屋的移交。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人秦淮住建局述称，案涉房屋租赁合同由国旅公司签订，租金由国旅公司支付。案涉房屋移交的双方是第三人和国旅公司，与原告无关。且原告出具的律师函亦是以国旅公司的名义出具，故原告主体不适格。案涉房屋的租金原告未付给第三人，第三人也未参与房屋租赁合同的签订，第三人仅是见证方，本案纠纷与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年，被告（甲方）与国旅公司（乙方）签订《白鹭洲老城办房屋租赁合同》，约定甲方将南京市秦淮区白鹭洲公园内东至现有城墙道路西侧路基，西侧、南侧分别与甲方租赁的北街东侧北侧相接，北至房屋北墙外侧的房屋及场地出租给乙方使用，房屋附属设施为城墙西侧停车场（具体见附图附件一）、长廊（约三十六米长）。建筑面积103平方米，最终以有关部门出具的房产证明所注明的建筑面积为准。房屋用途可用作为商业用房、办公用房和其他合法用途。房屋为毛坯房，乙方自行负责装修。甲方作为该房屋的使用权人与乙方建立租赁关系（见附件二：鉴证函；附件三：会议纪要）。甲方于2008年10月30日前向乙方交付房屋，房屋租赁期限自2009年1月1日起至2024年1月1日止。2008年10月30日至2009年1月1日期间的时间，甲方同意作为乙方装修时间，不计入正式租期，不收取租金和其他费用。甲、乙双方约定，年租金为每年7万元，第一次支付五年租金，共计35万元，支付时间为2009年1月10日前，2010年1月10日前支付7万元，2011年1月10日前支付7万元。2009年1月10日前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金56万���，从2016年起开始抵扣每年的租金。本合同补充条款及附件均为合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。上述合同附件二为南京市秦淮区建设局于2008年9月11日出具的《鉴证函》，内容为：“关于秦淮区人民政府于2008年4月21日下午召开研究东水关至红旗桥段城墙内侧环境整治有关问题，经认真研究形成了文件精神（附：会议纪要）。会议纪要形成的四点要求，符合实际情况。为保障城南园林公司与国旅联合的房屋租赁协议手续有效性，特由秦淮区建设局作为协议鉴证方，参与保障协议的完全执行。”合同附件三为2008年4月21日秦淮区人民政府召开的研究东水关至红旗桥段城墙内侧环境整治有关问题会议的纪要，该次会议形成如下意见：1、区老城办根据市建���综字（2005）180号文件精神，委托区城南园林公司具体实施东水关至红旗桥段城墙内侧环境整治工程。该工程已竣工，经审计，工程总费用644万元。截至目前，区老城办已支付工程款480万元，尚欠区城南园林公司工程余款164万元。2、因该项目为定额包干工程，鉴于经费不足，经与城南园林公司协商，区老城办再付50万元工程款，并将城墙内侧的原老城办办公房15年的使用权租让给城南园林公司，以充抵工程余款114万元。3、该办公房主体建筑面积87.45平方米，附属公厕建筑面积16平方米，合计103.45平方米。由区老城办代表区国资中心与城南园林公司共同办理交接手续。4、该房屋产权归区政府，城南园林公司享有15年使用权，具体期限为2009年1月至2024年1月。城南园林公司在使用房屋时，其用途必须和水街风格、功能协调一致；期间如遇市政府或国家建设需要，城南园林��司需服从政府安排。到期后，城南园林公司有该房屋使用的优先权。上述合同签订后，双方依约履行。2009年11月24日，国旅公司经工商部门核准，更名为南京颐锦酒店管理有限公司，即本案原告。2008年12月至2013年1月期间，原告及原国旅公司陆续向被告支付电卡押金5000元，租金及租赁保证金合计102万元。2014年5月28日，因原告退出案涉房屋经营，国旅联合股份有限公司（乙方）将含案涉房屋在内的七处房屋移交给第三人，双方签订《颐锦酒店房屋设施移交表》，该移交表载明：“…静乐轩（即案涉房屋）：房屋主体建筑设施无损，静乐轩电卡1张，户头：城南园林，有5000元押金，静乐轩以后所产生的费用由秦淮住建局一并结算；…”原告当庭确认，国旅联合股份有限公司系其母公司。2016年7��13日，原告委托江苏天豪律师事务所就原告退出经营的相关事宜向被告发出律师函，要求被告收函后7日内退还原告剩余租期租金和电卡押金。2016年7月15日，被告向原告发出回复函，表示“该管理用房是城南园林公司的管理用房，而颐锦酒店与建设局签订《颐锦酒店房屋设施移交表》已构成侵犯我公司权益。”2016年7月21日，原告再次委托江苏天豪律师事务所向被告发出律师函，再次函告“现你方拒不退还委托人剩余租期租金和电卡押金的行为，已构成违约。…近期委托人将委托相关人员前往你方协商解决上述相关事宜，望你方积极配合协商，希望双方能够在一个月内达成一致解决方案。否则委托人将通过法律途径维护自身权益。”另，第三人系白鹭洲公园水街房屋的管理方。第三人当庭确认，案涉房屋无权属证书，亦无相关建筑手续。本案审理过程中，原、被告及第三人就以下事实发生争议：1、关于原告退出水街经营的原因。原告陈述当时因政府有要求对公园场所的酒店进行清理，原告系响应政府号召，将案涉房屋移交管理部门，即第三人。第三人则陈述当时政府只是要求对水街的小商户进行清理，统一门头，并非要将酒店清出。被告及第三人均认为原告退出经营是其自身经营不善。因原告就其所述事实并无证据证实，本院不予采信。但依据国旅联合股份有限公司与第三人签订的《颐锦酒店房屋设施移交表》，应当认定原告退出经营得到了第三人的认可。2、关于原告及第三人有无将原告退出经营，移交案涉房屋事实通知被告。原告称口头通知了被告该事实，但无证据证实。第三人称其并未通知被告。被告称在其接到原告��出的律师函前，原告并未通知其退出经营的相关事实。3、关于国旅联合股份有限公司与第三人签订的《颐锦酒店房屋设施移交表》所载“静乐轩以后所产生的费用由秦淮住建局一并结算”系何意？原告认为该约定意指案涉房屋移交后的费用，包括剩余租期内的租金及电卡押金由第三人一并结算。第三人则认为该约定意指案涉房屋移交后如果产生水、电等日常开支由第三人负责，不包括租金。本院认为，案涉房屋移交后如发生的水、电费用，亦与原告无关，该费用无需由原告与第三人进行约定，第三人所述与常理不符。另依据原、被告之间的租赁合同，第三人系鉴证方，负有“参与保障协议的完全执行”的义务，当然应当包括合同提前终止后对费用进行结算的义务，故原告所述应系事实，本院予以确认。本院认为，依据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告及第三人均无证据证明案涉房屋建设取得了建筑许可手续，故原、被告签订的《白鹭洲老城办房屋租赁合同》应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告在合同约定租期届满前退出经营，移交案涉房屋并不违反法律规定。依据《白鹭洲老城办房屋租赁合同》约定，第三人作为协议鉴证方，参与保障协议的完全执行。在案涉房屋租赁合同履行过程中，第三人系房屋的实际管理方，被告并未参与房屋管理。原告向第三人移交案涉房屋亦无不妥。另依据《白鹭洲老城办房屋租赁合同》约定，秦淮区政府系将案涉房屋15年的使用权转让给被告，以充抵所欠被告工程余款。即以案涉房屋租金抵充被告应得的工程余款。基于该事实，原告在2013年前即基本付清了15年租期内的全部租金。应当认定，秦淮区政府与被告之间的102万元工程款债务已经结清。第三人作为协议鉴证方，负有保障协议完全执行的义务，其应当保证被告以租金充抵工程款的目的得以实现，亦应保障原告签订租赁合同的目的得以实现。现原告提前退出经营，剩余租期内的租金应由第三人与其进行结算。《颐锦酒店房屋设施移交表》关于“静乐轩以后所产生的费用由秦淮住建局一并结算”的约定，亦证明第三人同意对剩余租期内的租金进行结算。故原告要求被告退还剩余租期内的租金与合同约定不符，本院不予支持。关于电卡押金5000元，《白鹭洲老城办房屋租赁合同》并未作出约定。现合同无效，原告已移交案涉房屋，被告应将该款返还原告。被告收到原告发出��律师函，得知原告已移交案涉房屋后，未退还该款，应当支付逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京城南园林绿化有限公司于本判决生效之日起退还原告南京颐锦酒店管理有限公司电卡押金5000元，并支付逾期退款利息（自2016年7月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回原告南京颐锦酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11063元，由原告南京颐锦酒店管理有限公司负担11000元，被告南京城南园林绿化有限公司负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  马 巍人民陪审员  杨慧杰人民陪审员  周桂芬二〇一七年三月八日见习书记员  王菊欣