新疆生产建设兵团第八师中级人民法院行 政 判 决 书(2015)兵八行终字第7号上诉人(原审第三人):谭军，男，1966年8月17日出生，住石河子市。委托代理人：许娟，新疆双信律师事务所律师。委托代理人：房栋，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯莉，女，1969年5月31日出生，住石河子市。委托代理人：马世辉，男，1958年6月6日出生，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：石河子市住房和城乡建设局。住所地：石河子开发区党政服务中心。法定代表人：吕德利，该局局长。委托代理人：芦志国，系石河子开发区管委会房产科科长。上诉人谭军为与被上诉人冯莉、石河子市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋登记纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石行初字第16号行政判决，向本院提起上诉，本院作出（2014）兵八行终字第33号行政裁定，裁定撤销该案，发回石河子市人民法院重审。该院于2014年12月10日作出（2014）石行初字第41号行政判决，上诉人谭军仍不服，上诉至本院。本院于2015年1月28日受理后，依法组成由审判员杨新宝担任审判长，代理审判员董春芬、胡少丽参加评议的合议庭，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人谭军及其委托代理人许娟、房栋，被上诉人冯莉的委托代理人马世辉，被上诉人住建局的委托代理人芦志国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2003年11月，原告冯莉分两次通过中国农业银行向石河子市昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑房产公司）银行账户汇入购房款，昆仑房产公司给原告出具了三张缴纳房款的收据。2003年11月28日，昆仑房产公司与第三人谭军签订《商品房买卖合同》，该买卖合同第一页“买受人”处未填写姓名，在其下一栏“本人”、“法定代表人”一栏处填写了第三人谭军的姓名及其身份信息。该买卖合同最后一页“买受人（签章）”一栏填写的姓名被涂改，但仍能分辨出系原告冯莉的姓名。在“买受人（签章）”下一栏“法定代表人”处填写第三人谭军的姓名。2004年6月7日，昆仑房产公司给第三人谭军出具购房发票，该发票显示购买方姓名系第三人谭军。第三人谭军于2004年8月23日缴纳房屋维修基金，8月24日缴纳契税。2004年8月，第三人谭军向被告提出申请，要求办理位于石河子市39小区9栋4号房屋的房屋所有权证书，并通过昆仑房产公司向被告提交了《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、房屋维修基金收款收据及第三人谭军的身份证、户口本、离婚证等申请材料，被告对第三人提交的申请资料进行审核后，给第三人谭军核发了石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证书，将位于石河子市39号小区伯爵庄园9栋4号的房屋登记在第三人谭军名下。后原告认为位于石河子市39号小区伯爵庄园9栋4号的房屋系原告出资购买，被告将房屋错误登记在第三人谭军名下，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求撤销被告给第三人颁发的石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证。另查：原审法院应原告申请，向昆仑房产公司调取2003年11月27日、12月22日两张中国农业银行现金交款单、昆仑房产公司给原告冯莉出具的三张缴纳房款的收据、《商品房买卖合同》。原、被告及第三人对上述证据均无异议。原告冯莉于2014年3月4日向原审法院起诉称：2003年12月，原告购买昆仑房产公司开发的位于石河子市39小区伯爵庄园9栋4号商品房一套，原告从个人银行卡以转账的形式分三次将购房款转入昆仑房产公司银行账户，该房屋所有权属于原告。原告由于各种原因一直未去办理房屋登记手续。之后，原告去办理房屋所有权证书时发现被告于2004年7月已经将房屋登记在第三人谭军名下，房屋所有权人登记为谭军。原告认为被告给第三人颁发房屋所有权证书的具体行政行为，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令撤销石河子市住房和城乡建设局给第三人谭军核发的石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证，并由被告承担该案诉讼费。原告为证明其主张，提交以下证据：一、原告冯莉持有的原始商品房买卖合同（该合同买受人签章处“冯莉”未涂改）；二、原告从被告处及昆仑房产公司调取的商品房买卖合同复印件（该合同买受人签章处“冯莉”被涂改）；三、2003年11月27日、12月22日两张中国农业银行现金交款单两张，显示交款人为冯莉；四、昆仑房产公司给原告冯莉出具的缴纳房款的三张收据；五、第三人谭军的房屋所有权证复印件。被告住建局辩称：一、该房屋档案中没有反映或证明本案两个自然人之间有关法律关系的任何资料。二、该房屋登记的申请人为第三人谭军，有关登记资料均为昆仑房产公司及谭军所提供，其中最为重要的购房发票、契税完税凭证、产权转移单、维修基金交款单等资料均显示第三人谭军的姓名。原告称其系争议房屋实际出资购买人与房屋档案资料不符，即便原告为实际出资人，该出资行为非被告行政行为所能预见，也不属于被告行政管理审查范围。三、房屋登记档案中《商品房买卖合同》“买受人”一栏中有明显涂改，现仍依稀可见为“冯莉”二字，被告无权确认是否为冯莉本人书写，且无法解释系何人因何原因涂改。第三人“谭军”姓名在《商品房买卖合同》中处于买受人签章下一栏“法定代表人”一栏，与《商品房买卖合同》第一页“本人”、“法定代表人”处所签署“谭军”姓名一致。四、由于昆仑房产公司提供的登记资料没有其他人员提出异议，买卖合同中字迹虽然出现涂改现象，但其他有关资料完整且符合关于登记的相关法律规定，仅因一处字迹涂改作出不予登记的理由尚不充分。在当时情况下被告根据第三人申请作出登记，至于该登记行为是否错误，由人民法院作出裁判。被告针对其具体行政行为提交以下证据及法律、法规依据：一、办理私有房屋所有权证申请表；二、商品房买卖合同；三、产权转移通知单；四、第三人谭军的身份证、户口本、离婚证复印件；五、门牌证；六、昆仑房产公司开具的购房发票，该发票显示购买人系第三人谭军；七、第三人谭军房屋维修基金收款收据及契税发票；第三人谭军述称：被告给第三人核发房屋所有权的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。同时，《商品房买卖合同》一式四份，除原告持有的合同第一页“买受人”处有原告签字外，其他三份合同在该页均没有原告姓名，而且，原告也认可是替第三人买房，现第三人已于2013年10月22日将原告的购房款还清，该房屋应属于第三人所有。另外，涉案房屋房产证于2004年8月办理，原告直至2014年3月才提起诉讼，已过诉讼时效。第三人谭军提交以下证据：一、石河子昆仑房产公司、石河子市住房和城乡建设局分别存档的《商品房买卖合同》复印件各一份；二、房屋所有权证书；以上证据证实第三人为涉案房买受人。三、2013年10月22日第三人偿还原告借款本息100万元的银行卡业务回单复印件一份，证实：第三人于2013年10月22日归还原告借款本息100万元的事实；原告为第三人支付购房款是基于双方达成的口头民间借贷协议，原告起诉的事实理由虚假。四、（2014）兵八民一初字第14号案件起诉状及《司法鉴定意见书》，证实：原告认可收到第三人的100万元现金；原告起诉第三人借其500余万元现金依据的证据--借条上第三人的签名非第三人书写，借款事实不存在。五、石河子昆仑房产公司2004、2005年《商品房买卖合同》各一份，证实两份合同的签订时间与本案合同签订的时间为同期和近期，购房合同首页买受人一栏均为空白，买受人是填写在尾页本人一栏中，证明原告提供的购房合同中买受人一栏原告的名字是原告事后自己添加的，与经办人李某在（2014）石民初字第1458号案件买受人一栏庭审时证实的情况完全一致。六、（2014）石民初字第1458号案件中证人李某的证词，证实合同首页买受人一栏签订合同时为空白；合同尾页原告名字被划掉是经李某现场同意的；在合同签订到产权证办理完的前后较长时间里，原告经常去昆仑房产公司，但其从未提及办理房产证的相关事宜，由此证实原告所述其不知道产权证办在第三人名下是虚假陈述，原告的起诉已过诉讼时效。七、（2014）石行初字第16号案件庭审笔录，证实原告自认系替第三人买房。原审法院审理认为：被告作为辖区内负责房屋登记管理工作的部门，依照法律规定，对第三人的申请有权受理、审查并作出核发房屋所有权证的法定职权。第三人提交的申请材料符合受理条件，被告依法受理第三人申请并无不当，案件争议的焦点问题是被告给第三人谭军核发房屋所有权证的具体行政行为是否尽到合理审查义务。被告作为房屋登记管理机关，对申请人提交的申请材料负有审查义务。对于登记机关如何审查及采用何种标准审查，相关法律法规并未作出具体规定。被告作为房屋登记管理机关，其审查义务不能仅限于申请材料是否符合法律规定的形式要求，同时对申请材料的真实性、合法性负有审慎审查义务，以确保不动产登记簿记载的权利人与实际权利人相一致。案件中，第三人提交的《商品房买卖合同》对合同中重要内容，即“买受人”签字处姓名进行涂改，但仍能分辨出系原告冯莉的姓名，第三人谭军在买受人下一栏即“法定代表人”处签字，在第三人提供的《商品房买卖合同》存在明显涂改，申请人和《商品房买卖合同》记载的买受人不一致，第三人可能隐瞒真实情况或提交了虚假材料，且第三人未作出合理解释的情况下，被告未对第三人提交的申请材料的真实性、合法性和有效性进一步审核确认，在第三人登记申请尚未成就登记条件的情况下即给第三人核发房屋所有权证，未尽到合理注意义务。被告作出的登记行为违反法律规定，侵害了原告的合法权益。关于原告的起诉是否已过起诉期限，该院认为，该案的具体行政行为由被告向第三人作出，原告不是具体行政行为的相对人，可能对具体行政行为的内容并不知晓。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，原告的起诉未过起诉期限。综上，原审法院依照修订前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目、第3目之规定，判决撤销被告石河子市住房和城乡建设局给第三人谭军核发的石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证。诉讼费50元，送达费90元，合计140元（原告已预交），由被告负担。上诉人谭军不服原审法院上述行政判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人冯莉的起诉已过诉讼时效。上诉人谭军购买房屋后，被上诉人冯莉经常去昆仑房产公司售房部与售房部的员工聊天，但从未提及办理房产证的相关事宜，能够证实被上诉冯莉有时间自行办理房产证。而被上诉人冯莉却在长达十年的时间内不过问办理房产证的事宜，说明其对房产证已办至上诉人谭军名下的事实明知。二、被上诉人住建局的房产登记行为符合法律规定，应予维持。上诉人谭军向被上诉人石河子市住房和城乡建设局提交的材料中，所有的材料均完整，且符合《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，虽然合同末页的买受人一栏签字被涂划，但谭军的姓名并未被涂划，与合同首页本人一栏只有谭军一人签名一致，以上材料能够相互印证，证实买房人为谭军。合同的涂划行为未使得登记材料之间出现矛盾，故被上诉人住建局的登记行为符合当时的业务规范及《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。应当予以维持。三、本案房屋的购买虽然系冯莉出资，但冯莉的出资系上诉人谭军向被上诉人冯莉的借款，房屋仍是谭军购买，双方仅是存在债权债务关系。综上，请求撤销原审判决，依法改判维持被上诉人住建局向上诉人谭军核发的石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证。被上诉人冯莉针对上诉人谭军的上诉答辩称：被上诉人应当严格依照法律规定的程序对申请人的申请材料进行审查，确保产权登记的准确性和唯一性。本案中，冯莉一人签订了房屋买卖合同，并全额缴纳了购房款，涉案房屋归冯莉一人所有。谭军故意提交虚假材料，伪造商品房买卖合同，骗取房屋登记机构的错误登记；房屋登记机构未严格履行法律职责，在基于普通常识即可对谭军提交的申请材料真伪作出判断的情况下，轻信谭军提交的虚假材料，违反法定程序为谭军颁发房屋所有权证，严重侵害了冯莉的合法财产权。故请求依法驳回上诉，维持原判。被上诉人住建局未提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：一、被上诉人办理谭军的房屋所有权证时，不仅审查了谭军提供的《商品房买卖合同》，也同时审查了谭军提交的购房发票、产权转移通知单、契税完税凭证、维修基金收款收据等凭证。以上材料能够形成相对完整的证据链条，符合房屋产权登记的要求；二、本案中购房发票与《商品房买卖合同》中的买受人一致，而实际购房款的支付人是谁不是被上诉人的审查内容。本院二审查明：本院二审查明的部分事实与一审查明的事实一致。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查：一、冯莉在（2014）石行初字第16号案件审理过程中向原审法院提起民事诉讼，请求确认石河子市29小区伯爵庄园9栋4号房屋归其所有。因该案的审理结果涉及本案的事实查明和处理，故经本院审判委员会讨论后，作出（2014）兵八行终字第7号行政裁定，裁定本案中止审理。之后，原审法院经审理，作出（2014）石民初字第1458号民事判决，判决驳回冯莉的诉讼请求。冯莉不服，向本院提起上诉，本院经审理后，于2016年10月8日作出（2016）兵08民终337号民事判决，认定：“基于二人（冯莉、谭军）长期同居生活的特殊关系及客观情形，结合双方在购房中交款、签订合同、办证等各环节的行为和意思表示，应当认定两人对涉案房屋已形成共有关系”。遂判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效，本案恢复审理。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院认为：本案的房屋登记行为发生在2003年11月，而《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，《房屋登记办法》于2008年7月1日起施行，根据《房屋登记办法》第九十八条“本办法自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）、《建设部关于修改〈城市房屋权属登记管理办法〉的决定》（建设部令第99号）同时废止”的规定，本案应当适用《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”的规定，被上诉人住建局具有房屋登记的法定职权。各方当事人对于以上事实均无异议。2015年5月1日，修改后的《中华人民共和国行政诉讼法》颁布实施，因本案行政行为发生在2015年5月1日之前，且一审裁判结果也在此之前作出，故本案关于案件实体审查问题适用修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》。本案的争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、被上诉人住建局向上诉人谭军核发石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证的具体行政行为是否符合法律规定。关于争议焦点一。《中华人民共和国行政诉讼法》对行政诉讼案件规定有起诉期限，上诉人谭军认为本案超过诉讼时效缺乏法律依据。关于本案是否超过起诉期限的问题，住建局将石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证核发予上诉人谭军，各方当事人提供的证据，均不能够证实冯莉对住建局颁发房屋所有权证的行为内容知晓，故根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，冯莉的诉讼请求亦未超过起诉期限。关于争议焦点二。《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”。第十条第一款规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书”。第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。因房屋登记系对房屋权属进行登记和公示的行为，住建局作为房屋登记机关，应当对房屋登记材料进行审查，对房屋权属进行审核，在审核的材料不存在矛盾、拟登记的房屋权利人明确的情况下对房屋进行审核登记。首先，本案中，住建局所审核备案的《商品房买卖合同》买受人签章处原本有冯莉的签名，之后被划去，但仍能够看出系冯莉的签名，如该涂划行为有效，应当属于合同主体的重大变更。单从合同本身看，无法判断“冯莉”的姓名系被谁划去，在未确定涂划行为是否为冯莉真实意思表示的情况下，无法证实该合同的权利义务主体已变更为谭军一人，亦无法证实变更后的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。其次，虽然本案中，购房发票、契税发票、维修基金收款收据、身份证等均显示房屋购买人为谭军，但因《商品房买卖合同》系确定合同各方权利、义务的证明材料，而购房发票、契税发票、维修基金收款收据、身份证、离婚证均是以履行合同、办理房屋登记为目的而开具和提交，《商品房买卖合同》是开具购房发票、契税发票，维修基金收款收据的基础性材料，而基础性材料的真实性直接影响到其他材料的真实性，故除《商品房买卖合同外》，仅凭以上材料并不能够证实房屋购买人系谭军一人。综上，住建局提供的房屋登记档案不足以证实其所审核的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。而住建局在房屋权属不明确，登记条件尚未成就的情况下直接将涉案房屋登记在谭军名下，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第十条第一款和第十七条第二款的规定，根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，应当予以撤销。因此，原审判决撤销住建局给第三人谭军核发的石河子市房权证字第000031**号房屋所有权证事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。综上理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人谭军已预交），由上诉人谭军自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨新宝代理审判员  胡少丽代理审判员  董春芬二〇一七年三月二十日书 记 员  陈 丽1