贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终649号上诉人（原审被告）：贵阳祥盛物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区尖山路5底10号。法定代表人：王韬，该公司总经理。委托诉讼代理人：周远祥，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路189号艳山红镇人民政府办公楼北路4楼。法定代表人：马青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓波，男，1979年6月15日出生，侗族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：邹建新，男，1966年6月30日出生，土家族，该公司法律顾问，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳祥盛物业管理有限公司（以下简称祥盛物业公司）因与被上诉人贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司（以下简称顺成房开公司）返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祥盛物业公司上诉请求:1、撤销原判第一项、第二项。事实和事由：１、上诉人正常行使物业管理权应受法律保护，不构成侵权，被上诉人无法举证证明上诉人存在侵权行为，应承担举证不能的后果；２、上诉人管理车库发生成本费用支出，应当予以返还；３、涉案车库的小区仅有该地下车库，该地下车库理应为小区业主共同所有。顺成房开公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。顺成房开公司向一审法院起诉请求：一、判决被告立即停止侵权，返还原告位于贵阳市白云区建设北路2号“蓝钻名贵花园”小区3栋负112号地下停车场；二、判决被告赔偿原告经济损失441600元（从2010年9月至2016年5月共69个月，每月车位费损失为6400元）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:原告顺成房开公司是依法设立的房地产开发企业。2003年1月，原告与张伟签订《联合开发协议书》，约定各投资50％开发“蓝钻名贵花园”商品房开发项目。2004年1月，贵阳市白云区规划局对以原告名义所开发的“蓝钻名贵花园”项目的总平面图进行审查确定的用地总面积为11682㎡，总建筑面积为28472㎡，其中：住宅面积为26802㎡，公建面积为750㎡，商铺面积为920㎡，半地下车库面积为2770㎡，C栋半地下车库面积为380㎡。随后，贵阳市白云区规划局为原告办理了该项目的《建设用地规划许可证》等相关手续。2006年下半年，“蓝钻名贵花园”项目经竣工验收。2007年3月22日，贵阳市白云区燃创规划测绘中心对“蓝钻名贵花园”项目进行实地查勘，其中：3栋的住宅套内建造面积为7605.85㎡，共有建造面积为1059.14㎡，建筑面积为8664.99㎡，分摊系数为0.13926；停车场的套内建造面积为996.74㎡，共有建造面积为58.16㎡，建筑面积为1054.9㎡，分摊系数为0.058352。由于蓝钻名贵花园”项目前期物业公司管理不当，给该小区的居民生活带来不便。2009年7月11日，由贵阳市白云区艳山红街道办事处主持，有原、被告及小区业主委员会参加的专题座谈会，会议议定：一、经过多次协商，小区业主同意祥盛物业公司进驻“蓝钻名贵花园”开展物业管理工作；八、本着支持的原则，顺成房开公司将地下停车场无偿提供给祥盛物业公司使用至2010年8月31日；九、祥盛物业公司正式服务“蓝钻名贵花园”小区的时间从2009年7月15日起计算。2009年8月26日，被告祥盛物业公司与“蓝钻名贵花园”小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，双方约定了委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务和物业管理费用的收取等内容。2009年3月，原告顺成房开公司与张伟就合资、合伙开发房地产事宜发生纠纷并向贵阳市中级人民法院提起诉讼，该案于2012年1月经贵州省高级人民法院调解结案。2010年8月31日，本案所涉地下停车场使用期限届满后，原告要求被告返还本案所涉地下停车场未果，故原告诉至法院，请求判令如前诉讼请求。一审法院认为，双方争议的焦点为：一、原告顺成房开公司是否取得本案争议地下停车场的物权，是否是本案适格的原告主体。被告祥盛物业公司通过何种方式取得了涉案地下停车场的委托管理权，是否是本案适格的被告主体；二、被告对原告是否实施了侵权行为，侵权行为和损害结果之间是否有因果关系，被告的行为是否有过错，其是否应当将现所管理的“蓝钻名贵花园”小区3栋负112号地下停车场返还给原告；三、原告的经济损失如何计算；四、原告的主张是否超过诉讼时效。原审法院认为，按照法律规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告顺成房开公司经政府部门批准，对位于贵阳市白云区建设北路2号“蓝钻名贵花园”小区项目进行商品房开发建设，其所建项目内容包括该小区住宅、商铺、办公用房和本案所涉地下停车场等。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，原告顺成房开公司在合法建造事实行为成就时就已经取得了本案所涉小区地下停车场的物权。当权利人的物权受到侵害时，权利人可以请求返还被侵占的原物，也可以请求承担其他民事责任。因此，顺成房开公司作为权利人在本案中应为适格的原告主体。另外，被告祥盛物业公司通过《专题会议纪要》的形式取得了“蓝钻名贵花园”小区物业委托管理权，庭审中，被告对此事实予以承认。由此可以认定原、被告之间具有物业管理委托合同关系。按照《专题会议纪要》议定的内容表明，被告的管理期限至2010年8月31日。在管理期限届满后，被告应根据原告的要求返还本案所涉地下停车场，但被告在原告的请求下未将原告的地下停车场予以返还，其行为已经构成侵权。祥盛物业公司不仅属于本案适格的被告主体，而且在本案中应依法承担相应的民事责任。审理中，被告提出本案所涉地下停车场应为“蓝钻名贵花园”全体业主所共有，其通过《物业管理委托合同》取得地下停车场的管理权，没有侵犯原告的财产所有权，应驳回原告的诉讼请求的主张。一审法院认为，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定。本案所涉地下停车场具有独立的使用功能，能够与小区地面上的其他建筑物明确区分，符合专有部分的要件。同时，按照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿化，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，原告所建造的地下停车场未包括在共有部分内，且从原告与小区业主签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定表明“小区地下停车场实行有偿使用”，而原告未通过出售、附赠、出租等方式进行处置，因此，本案所涉地下停车场并不属于业主建筑物区分所有权的共有部分，故“蓝钻名贵花园”小区业主委员会对原告所拥有的地下停车场无权进行处分。关于原告所受损失的赔偿和其主张返还原物请求权是否超过诉讼时效的问题。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，诉讼时效的客体为债权请求权，而本案中，原告所主张的返还原物属于物权请求权的范畴，而物权请求权不适用诉讼时效的规定，因此，原告所主张的返还原物请求权不受诉讼时效的限制。但原告所主张的损失赔偿问题应属于债权请求权的范畴，应受两年的诉讼时效的调整。原告起诉前两年内的损失，法院予以保护。同时，按照《贵阳市物价局关于调整贵阳市机动车停放服务收费标准及相关规定的通知》的规定，室内（地下）停车场每个车位的停车费为每月200元。原告拥有的地下停车场设计车位为85个，现原告按32个车位主张损失，法院予以准许。其所受损失应为200元/月×24月×32个车位=153600元，该费用应由被告祥盛物业公司返还。综上所述，原告顺成房开公司系“蓝钻名贵花园”小区商品房开发项目的开发商，其通过合法建造取得了“蓝钻名贵花园”小区地下停车场的物权，其物权应受法律保护。被告祥盛物业公司通过《专题会议纪要》的形式取得了“蓝钻名贵花园”小区地下停车场的委托管理权。在其管理权限届满后，被告应将地下停车场返还给原告，但被告在原告的要求下拒不返还，其行为已经构成侵权，依法应承担相应的民事责任。为此，依照《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，判决：一、由被告贵阳祥盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市白云区建设北路2号“蓝钻名贵花园”小区3栋负112地下停车场返还给原告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司；二、由被告贵阳祥盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司经济损失153600元；三、驳回原告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7924元，由原告贵阳白云顺成房地产开发有限责任公司负担5180元，由被告贵阳祥盛物业管理有限公司负担2744元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交收款收据17张和自制停车场收费情况表，证明2016年以前，停车位收费没有超过180元/月，有收80元/月,还有收120元/月的，另外还有两个车位一直由张伟占用，从未交过停车费。被上诉人对上述证据真实性不予认可，认为该收据为上诉人自行开具，无法核实是否是当时实际发票，且上述证据不属于新证据，不能作为本案证据采用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于涉案车库是属于专有部分还是属于业主共有部分的问题，根据被上诉人提交的涉案小区《商品房买卖合同》附件二：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：１、单元共用楼梯间（含管道井）及进户返廊；２、共用配电房、水泵房及设备间；３、公共通道廊；４、按相关规定应分摊的面积”的约定，以及中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条“公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”的规定，涉案地下车库在合同中已约定为有偿使用，并且不包含在合同中约定的公摊构成范围，也不属于法规明确规定的应分摊的范围，故原判认定该地下车库属于专有部分并无不当，本院予以维持。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人因合法建造行为取得了涉案地下车库的物权，其对该地下车库享有占有、使用、收益和处分的权利。而上诉人依据《专题会议纪要》和《物业管理委托合同》取得地下车库的管理权，管理期限至2010年8月31日，2010年8月31日之后上诉人不再拥有该地下车库的管理权，应予返还给被上诉人。至于上诉人占用车库期间被上诉人的损失问题，上诉人主张有两个车位系张伟占用，而张伟与被上诉人之间曾因诉讼达成调解，约定该两个车位属于张伟，故不应收取该两个车位的停车费。但根据贵州省高级人民法院（2011）黔高民终字第48号民事调解书载明的内容，张伟所有的车库2间分别为1栋15号和16号，而本案的地下车库为3栋，并不涉及1栋，故张伟所有的两个车库与本案地下车库无关，对上诉人要求不收取该两个车位费用的主张不予支持。另，上诉人还主张2016年前收取的停车费分别有180元/月、120元/月和80元/月，故原判全部以200元/月计算停车费错误。对此本院认为上诉人从2009年7月15日进驻该小区从事物业管理起就无偿使用该停车场至今，其管理停车场期间如何收取费用、收取谁的费用，被上诉人都无从知晓，也无法控制，本院认为原判按照贵阳市物价部门的规定计算停车费符合本案实际情况，对此本院予以维持。至于上诉人主张扣除管理车库期间成本的问题，由于上诉人已就成本费用问题向贵阳市白云区人民法院另行提起诉讼，故本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7924元，由上诉人贵阳祥盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 国 智审 判 员 ??符黎音代理审判员 ??王书建二〇一七年三月二日书 记 员 陆 治 杭