江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终3518号上诉人(原审原告):南京诺肯商业投资管理有限公司,住所地南京市沿江工业开发区新华路668号68号楼5105室。法定代表人：张进文,该公司总经理。被上诉人(原审被告):张永建,男,1977年7月18日出生，汉族，住盱眙县。原审第三人:盱眙皇剑国际购物中心有限公司,住所地盱眙县金鹏大道五墩加油站对面。法定代表人:周光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：史建国，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，江苏擎天柱律师事务所律师。原审第三人:扬州东方睿智商业管理有限公司,住所地高邮市通湖路167号。法定代表人:周光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：史建国，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人南京诺肯商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称诺肯公司）因与被上诉人张永建，原审第三人盱眙皇剑国际购物中心有限公司（以下至判决主文前简称购物中心）、扬州东方睿智商业管理有限公司（以下至判决主文前简称睿智公司）占有物返还纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2016）苏0830民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。诺肯公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人上诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：两原审第三人2014年3月和上诉人签订租赁合同，由于两原审第三人履行不能，导致由上诉人有合法经营管理收益的商业物业倒闭。因此上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使法定解除合同权，于2015年11月21日两次通知两原审第三人及其法定代表人，要求回归商业物业正常经营管理，在协商无果的情况下，上诉人发出解除合同通知书，并于解除合同通知发出后收回该商业物业经营管理权。在解除合同通知送达两原审第三人及法定代表人后，上诉人至今未收到两原审第三人有关解除合同的异议及仲裁或诉讼；2、在收回经营管理权后，上诉人以物业经营管理人身份向被上诉人提出要求，要么按被上诉人与购物中心签订的租赁条款和上诉人签订合同，要么以被上诉人与购物中心签订的条款约定向上诉人交纳租金，并以通知形式发出，但被上诉人以种种理由至今未履行交纳租金义务。上诉人认为，被上诉人违反了其与购物中心签订的合同条款约定履行义务，并拒绝与拥有合法经营身份的上诉人签订合同，因此，上诉人要求被上诉人返还租赁物，被上诉人与购物中心的租金缴纳义务也违反了合同约定，超过约定解除合同期限。张永建辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。两原审第三人共同述称：1、一审法院判决客观公正，程序合法。上诉人的上诉请求及理由不能成立；2、上诉人的上诉理由存在逻辑错误。根据合同的相对性原理，被上诉人张永健没有向上诉人交纳租金义务，故上诉人要求张永健向其支付租金无约定和法定依据。而张永健是与购物中心签订租赁合同，双方合同正常履行，张永健不欠购物中心租金，而上诉人并非张永健租赁合同的相对方，所以上诉人主体不适格。同时，上诉人在一审时明确表示认可原审第三人与张永健签订的租赁合同，既然其认可该合同的效力，那么上诉人也应尊重该合同的约束力；3、两原审第三人履行不能导致购物中心倒闭，该观点不符合事实。首先两原审第三人没有义务向上诉人支付任何对价，因为双方约定五年内无需缴纳任何租金，第六年开始才按照购物中心经营利润的一定比例分成，所以即使到目前为止，购物中心无需向上诉人支付任何费用，而且购物中心经营正常，不存在倒闭事实。上诉人认为其行使法定解除权缺乏事实依据，两原审第三人从未收到上诉人所称的解除双方合同的通知书，上诉人也没有证据证明两原审第三人收到了该通知书，该事实在一审的判决中已得到确认；4、上诉人不是购物中心与张永健合同关系的当事人，其要求张永健直接与其签订合同违背合同自愿原则，因合同必须建立在平等自愿基础上，其要求取代购物中心在合同中的地位，直接向张永健收取租金的请求，无事实和法律依据，不应得到支持。诺肯公司向一审法院起诉请求：1、判令张永建立即撤除位于盱眙县城金鹏大道17号以购物中心命名的商业物业一楼西南角，以“永和1+1”为字号的快餐店及门前广场西南面儿童游乐设施，搬离购物中心；若原审原告代为负责撤除，则判令张永建支付费用20000元；2、判令原审被告赔偿非法占有造成的损失合计150000元。其中200平方米店铺按每日4元计算，自2015年12月1日至搬离时止，暂计算五个月为120000元；500平方米广场租金按每平方米0.4元计算，自2015年12月1日起算至搬离时止，暂计算五个月为30000元；3、判令原审被告立即修复擅自撤除的购物中心西南侧消防逃生通道楼梯，若原审原告代为负责修复，则判令原审被告支付撤除费用10000元；4、诉讼费用由原审被告负担。一审法院认定事实：诺肯公司与睿智公司于2014年3月15日签订的物业租赁合同，张进文以出租方代表身份签名，双方约定乙方（睿智公司）承担物业后，可重新设立商号、公司[暂定名东方商厦（盱眙）有限公司]，此公司即为本合同乙方，在公司成立前暂由扬州东方商厦投资发展有限责任公司（以下简称扬州商厦）代替。在违约责任条款中约定乙方（承租方）无故拖延租金超过一个月，甲方（出租方）有权终止合同，乙方应赔偿甲方一切损失。该合同未约定承租方经营情况恶化作为出租方解除合同的条件。诺肯公司于2015年9月30日致函睿智公司周光明、扬州商厦陈明芳、皇剑公司，又于2015年10月6日致函扬州商厦周光明，文件名称为处理购物中心善后事宜通知，该通知基本内容为皇剑公司（以及扬州商厦、睿智公司，均为实际的合同履行主体）在实际经营管理的一年半，目前出现严重问题及危机，具体为财务出现严重危机，资金链断裂，公司法人代表周光明及执行总经理李肖军已离职多日至今未归公司、购物中心处于无政府状态，安全已彻底无保障；要求开展正常经营活动，维护经营秩序，确保公司稳定，保留中止继续合作的权利。如果在2015年10月7日前不能处理相关事宜，将解除租赁合同，重新对外招租。诺肯公司落款为2015年11月21日的解除合同通知书，邮件存根显示其于当日分别邮发睿智公司股东许纬、睿智公司周光明及扬州商厦陈明芳，内容为诺肯公司与睿智公司（以及皇剑公司与扬州商厦，均为实体履行主体）于2014年3月15日签订物业租赁合同，交付经营一年半有余，贵公司经营不善、管理混乱、挪用商户保证金及货款、管理人员撤离等，致使购物中心处于无政府状态，严重损害了诺肯公司利益，通知解除上述合同，收回购物中心的物业经营管理权。诺肯公司未提供邮件存根原件，亦未举证证明解除合同通知书已送达两原审第三人。会商意见的内容未反映解除物业租赁合同的事实，诺肯公司也未举证证明参与会商的部门和人员有权处理合同解除纠纷的依据。诺肯公司提供的公告未加盖协调小组公章，也未举证证明该协调小组有权依法决定或变更相关当事人租赁合同的依据。对于诺肯公司提供的照片，张永建质证认为未实施撤除行为。该照片内容本身反映了门前广场及楼梯口局部区域的物理状况，诺肯公司当庭陈述认为开业就撤除了，张永建是既得利益者，因而认为是其撤除的。但未举证证明张永建具体实施撤除行为的事实，因而照片本身不能证明其诉请主张所依据的事实。原审另查明，诺肯公司与卢秀峰、陈进等十户产权人于2012年6月29日至2013年11月7日相继分别签订购物中心商铺经营管理合同十份，由该十户产权人将其各自商铺委托诺肯公司统一经营管理，期限十年。2014年3月15日诺肯公司与睿智公司签订物业租赁合同一份，由诺肯公司将包括但不限于上述十户产权人商铺的购物中心商业物业整体转租给诺肯公司，约定承租人睿智公司拥有转让权；租期自2014年4月1日至2024年3月31日；约定承租人无故拖延租金超过一个月的，出租人有权终止合同；该合同还对其他事项进行了约定，合同未约定承租人经营状况恶化作为出租人有权解除合同的条件。2014年4月21日皇剑公司将购物中心一楼约200平方米商铺租由张永建开设永和豆浆中式快餐，租期自2015年6月1日至2023年5月31日。同年8月10日前述当事人又签订场地使用协议一份，约定购物中心将其门前广场约500平方米场地租由张永建经营儿童游乐项目，使用时间自2015年8月10日至2022年8月30日。上述合同或协议签订后各相关当事人相继相互履行。2015年9月30日诺肯公司因履行合同问题分别致函两原审第三人及扬州商厦，要求处理解决购物中心经营状况恶化问题未果。同年11月21日诺肯公司又以购物中心经营状况恶化为由致函前述有关公司，要求终止履行租赁合同未果。原审另认定，诺肯公司因两原审第三人与扬州商厦互为关联企业，各自相互存在以顾问方经营管理、债权债务关系、互为股东等事由，认为该两原审第三人及扬州商厦均为实际履行物业租赁合同的主体，在本案中认可购物中心与张永建之间的物业租赁合同及场地使用协议。本案原审审理期间，诺肯公司未陈述并举证证明睿智公司或购物中心经营状况恶化为约定解除合同的条件，也未举证证明两原审第三人收到解除合同的通知或已以其他方式同意终止合同的事实；未举证证明张永建擅自撤除消防通道的事实，也未提供反驳证据证明否认张永建拥有200平方米商铺及500平方米场地经营使用权的事实。一审法院认为：本案当事人之间物业（特业）租赁合同及场地使用协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当根据合同约定或者依照法律的规定全面履行义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中当事人未陈述协商变更合同的情形，诺肯公司陈述要求与张永建继续履行其与购物中心的合同和协议，该行为属于合同权利义务的转让，但其未举证证明三方当事人已形成合意，故该意见依法不能成立。合同解除是合同权利义务终止的情形之一，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。两原审第三人述称原合同真实合法有效，未明确表示已协议解除，故不存在协商解除情形，诺肯公司认为与第三人睿智公司已解除而恢复享有购物中心商业物业的直接经营管理权，既而向张永建主张返还和请求赔偿，张永建抗辩否认，认为其与购物中心合同关系合法有效并处于继续履行状态，两原审第三人亦认可该事实。则诺肯公司是否取得案涉物业直接经营权是其请求权的基础之一。诺肯公司与睿智公司合同中未约定承租方经营状况恶化为出租人行使约定合同解除权条件，相关通知并未依据延迟给付租金为事由，而以其经营状况恶化的种种情形而主张通知解除，因而缺乏合同约定或者法律规定的依据。况且诺肯公司未能举证证明该通知已送达合同相对方，即使通知到达，也不当然产生解除合同的效力。张永建依据有效合同经营商铺和场地，其占有、使用和受益的权利符合与购物中心签订的合同约定，不属于非法侵占行为。诺肯公司主张返还和赔偿，不能证明其享有物业管理使用人的权利及张永建侵占或擅自撤除消防通道的事实，而其认可当时皇剑公司与张永建签订合同的行为，故其全部诉讼请求均没有事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回诺肯公司的诉讼请求。一审案件受理费3900元，由诺肯公司负担。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人诺肯公司与原审第三人睿智公司于2014年3月15日签订的物业租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。购物中心于2014年4月21日与被上诉人张永建签订商铺租赁协议，又于2014年8月10日签订场地使用协议，上述协议签订后各相关当事人相继相互履行各合同，故被上诉人张永建依据有效合同经营商铺和场地，其占有、使用和受益的权利符合其与购物中心签订的合同约定，故上诉人要求被上诉人返还租赁物及向其缴纳租金的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人南京诺肯商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 华 林审判员 李前兵审判员 张兆宇二〇一七年三月十七日书记员 何 倩