海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终280号上诉人（原审被告）：蔡汝文，男，1968年2月15日出生，汉族，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱崇英，女，1942年10月5日出生，汉族，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：林庆丰，海南海大平正律师事务所律师。上诉人蔡汝文因与被上诉人邱崇英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡汝文上诉请求：l.依法撤销海南省澄迈县人民法院作出的(2016)琼9023民初1632号民事判决，并改判驳回邱崇英的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定”...签约点在被告家的二楼，被告蔡汝文在签约现场。”进而推断”...被告在现场参与了宅基地的买卖，其家庭成员收取了合同价款。”以此说明上诉人知晓、同意转让涉案宅基地，”契约”有效，完全是对案件事实的错误认识。1.涉案宅基地使用权系上诉人合法所有。1993年8月10日，澄迈县国土局向上诉人颁发了金江国用(1993)字第1115号《国有土地使用证》。目前，涉案宅基地仍登记在上诉人名下，上诉人从未将涉案宅基地转让给被上诉人，也未授权任何人将涉案宅基地转让。2.本案诉讼前，上诉人从未见过被上诉人提交的宅基地买卖”契约”，在该”契约”上没有上诉人的亲笔签名。所盖标有”蔡汝文”字样的私章并非上诉人所刻所有，私章上的手模也绝非上诉人所摁，所谓宅基地买卖”契约”对上诉人没有任何约束力。原审判决查明，”契约”上的全部手写内容都是”执笔”蔡敷河书写的，就连”买卖双方”的名字都是蔡敷河书写的。上诉人作为有一定文化的成年人，倘若当时在场，知晓交易情况，必定亲自签名并加摁手模，这才符合交易习惯。不能仅凭借”中人”蔡甫（敷）之、”执笔”蔡敷河的一面之词，而无视上诉人没有签名、摁手模的事实，就推断出上诉人当时在场知晓交易内容，如此毫无根据的推断是错误的，无法让人信服。同时，涉案宅基地属于上诉人与妻子的共同财产，上诉人妻子与上诉人一样，对所谓”卖地契约”的签署是不知情的。”卖地契约”上没有上诉人妻子的任何信息，进一步表明该”卖地契约”是无效的。3.原审判决认为”关于买地资金的收取和《国有土地使用证》的转移，虽然被告蔡汝文否认其直接收取10.72万元卖地款，但并不否认已收到买主的卖地款...”，该表述完全曲解了上诉人的真实意思表示，上诉人都是坚称并没有收到所谓的卖地款。上诉人的父亲生前也从未告知上诉人涉案宅基地已经出售，也未告知上诉人其收到了卖地款。被上诉人诉称上诉人收到了卖地款10.72万元，其唯一的依据就是一审提交的”收据”。很明显该”收据”并非上诉人或者上诉人父亲书写，也没有上诉人的签名、摁手印，不能证明上诉人收到了所谓的卖地款。原审法院混淆了上诉人与被上诉人的举证责任，是否支付了卖地款的举证责任在被上诉人，而不是上诉人。根据谁主张谁举证的原则，就应当认定上诉人并没有收到所谓的卖地款。4.原审判决认为”被告抗辩称不知晓争议建设用地使用权转让的买卖，但合同上其本人的用章和土地权属证书，属于被告本人理应收存的重要物件，被用到了合同签订的过程中，土地权属证书交给原告收存了20年没有异议...其作为物件本人和家庭的重要成员，称其不知晓不符合常理。”如此推测，没有事实根据，不能作为法院判案的依据。首先，上诉人在一审中已言明，涉案《国用土地使用证》是上诉人的老婆担心上诉人卖掉或抵押贷款才将证交由父亲保管的。因为涉案土地多年来都没有改变现状，上诉人也没有过问涉案《国用土地使用证》保管情况。至于该证是如何流转到被上诉人手中的，上诉人实不知情，上诉人的父亲也从未告知。其次，上诉人将涉案《国用土地使用证》交给父亲保管，并不代表上诉人授权父亲可以处置涉案宅基地，上诉人因不知情也从未追认过买卖行为。上诉人从未刻制过”契约”上”蔡汝文”字样的私章，也从未见过该私章，仅凭这枚伪造的私章，在没有上诉人签字、摁手模的情况下，不能认定该”契约”对上诉人有任何约束力。再次，涉案宅基地20年来从未改变现状，一直都是一片空地，直到2016年7月份上诉人发现涉案土地被他人使用。上诉人无从知晓涉案宅基地己然交易，更不能认可该交易行为。第四，正如原审判决所说”...买卖合同涉及的款额高达10.72万元，是当年一个普通家庭的一宗大收入...”，如此大宗交易，作为交易标的所有权人的上诉人不知晓、未签字、未摁手模，当真是无稽之谈，也当然不符合常理。根据合同相对性原则，被上诉人提交的所谓买卖宅基地的”契约”是无效的，对上诉人没有约束力。二、根据相关法律、法规规定，涉案宅基地的买卖是无效的。1.根据《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：”土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”被上诉人提交的”卖地契约”实为买卖农村宅基地，是非法行为，该”卖地契约”是无效的。2.根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据地随房走的原则，这是对农村宅基地使用权转让的禁止性规定，即农民的住宅包括宅基地不得向非农业户口的城镇居民出售。在本案中，被上诉人是非农业户口，系城镇居民，不得买卖农村的住宅、宅基地，涉案”卖地契约”是无效的，买卖宅基地的行为也是违法的。3.农村宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，被上诉人不是上诉人所在集体经济组织成员，无权取得本集体经济组织的宅基地，”卖地契约”的行为是无效的。三、原审法院不同意上诉人对”契约”上”蔡汝文”手模的鉴定申请，无视上诉人合理诉讼权利，程序违法，故意偏袒被上诉人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，上诉人有权对关键的证据材料申请司法鉴定。本案中，上诉人并不知晓涉案宅基地的买卖情况，被上诉人提交的所谓买卖宅基地”契约”上”蔡汝文”字样私章处的手模不是上诉人摁的，为了证实这一点，非常有必要对”契约”上的手模进行司法鉴定。而原审法院在未经调查核实的情况下，主观采纳了被上诉人的意见，即”原告认为没有鉴定的必要，认为即使不是蔡汝文亲自摁的手模，合同仍然成立，买卖仍然成立”是极其错误的，公然无视上诉人合理的诉讼权利，且程序违法。另外，原审判决陈述”本院认为原告的意见成立，不予准许被告蔡汝文的鉴定申请，但可采纳被告的抗辩意见，不认定手模为被告蔡汝文所摁。”判决如此草率。不经司法鉴定，如何认定手模是否为上诉人所摁，在没有上诉人签字的情况下，如何认定上诉人在”契约”签订的现场，如何认定上诉人知晓涉案宅基地的交易情况。上诉人强烈要求二审法院同意上诉人对手模鉴定的申请，以还原事实真相，还上诉人司法公正。综上所述，上诉人从不知道自己所有的宅基地被出卖给他人，也从未授权任何人出售涉案宅基地，被上诉人提交的所谓买卖宅基地的”契约”因没有上诉人的签字及手模，是无效的，对上诉人没有约束力。根据相关法律、法规规定，涉案宅基地的买卖都是无效的，原审判决认定事实错误，无视上诉人合理的诉求，程序违法，仅凭主观推断认定”契约”有效，于适用法律明显错误。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，驳回邱崇英的全部诉讼请求。被上诉人邱崇英辩称，一、一审认定事实清楚。（一）上诉人是签订《立卖断宅基地契约》的当事人。《立卖断宅基地契约》在”蔡汝文”落款处加盖了”蔡汝文”的私章，蔡汝文对《立卖断宅基地契约》的签订是知情的。《立卖断宅基地契约》系一份手书的契约，该契约的代书人为蔡敷河，证明人为蔡甫（敷）之。蔡敷河及蔡甫（敷）之作为合同签订的代书人及见证人，对合同签订过程的证词具有真实性及可靠性。1.根据代书人蔡敷河及见证人蔡甫（敷）之陈述，《立卖断宅基地契约》是由上诉人蔡汝文的父亲蔡阳焕与黄赞宠洽谈好契约内容后，由蔡汝文的父亲蔡阳焕邀请蔡敷河代书的。《立卖断宅基地契约》是由代书人蔡敷河在上诉人家的二楼书写的，书写该《立卖断宅基地契约》时，蔡汝文本人及蔡汝文的父亲、母亲均在场。2.根据代书人蔡敷河陈述，其代为手书《立卖断宅基地契约》后，由买方、卖方在落款处加盖私章或指印后，其才在代书人落款处加盖指印。也就是说，在代书人蔡敷河于《立卖断宅基地契约》上加盖手印时，涉案《立卖断宅基地契约》上”蔡汝文”处的私章、蔡阳焕的私章与黄赞宠的私章均已经加盖完毕。本案见证人蔡甫（敷）之受邀作为合同签订的见证人，见证了合同的起草过程。期间，见证人回家取私章，当见证人拿私章返还合同签订现场时，《立卖断宅基地契约》上”蔡汝文”处的私章、”蔡阳焕”的私章与”黄赞宠”的私章均已经加盖完毕，其才在见证人处加盖”蔡敷之”私章。”蔡汝文”字样的私章、”蔡阳焕”的私章与”黄赞宠”的私章均是在1995年签订《立卖断宅基地契约》时所形成。由此可见，本案中蔡汝文《立卖断宅基地契约》是知情的。根据我国《民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。（二）假设”蔡汝文”名字上加盖的指纹、印章不是蔡汝文的指印，不是蔡汝文本人加盖，作为受让人的”黄赞宠”仍然有理由相信蔡汝文的父亲蔡阳焕有代理权。1.上诉人蔡汝文与蔡阳焕系父子关系。2.1993年，涉案建设用地使用权办理了以”蔡汝文”为权利人的《国有土地使用证》，《国有土地使用证》在签署《立卖断宅基地契约》后，交付给黄赞宠保管至今。如此重要的物权凭证，不在上诉人管控中长达20年以上，如果涉案土地使用权没有发生转让，上诉人可能如此淡定20年。3.涉案土地使用权的转让价款为人民币107200元，在1995系一笔巨款，根据证人陈述，该转让价款的一部分，由蔡汝文用于购置东风牌运输车辆。4.证明单位”澄迈县金江镇钟寨居民委员会”加盖公章。5.《立卖断宅基地契约》系在上诉人家中二楼由代书人手书，当时上诉人全家包括上诉人、上诉人父亲、母亲等人均在场。因此假设该《立卖断宅基地契约》系蔡汝文的蔡阳焕在没有代理权的情形下以被代理人蔡汝文及蔡阳焕的名义订立，作为相对人的黄赞宠仍然有理由相信行为人有代理权。《中华人民能共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。二、一审判决结果适用法律正确，上诉人上诉称涉案《立卖断宅基地契约》无效，没有事实和法律依据。1.涉案的建设用地使用权的”土地所有权性质”为”国有”而不是”农村集体土地所有权”，属于国有土地使用权，并非《物权法》第一百五十二条所称的”宅基地使用权”。2.涉案土地的批准用途为”住宅用地”，由于涉案土地为国有性质的”住宅用地”，法律并没有禁止涉案建设用地使用权的转让。况且，涉案建设用地使用权已经转让20年，一直由受让人黄赞宠占有、使用至今。因此从历史角度而言，上诉人提出涉案《立卖断宅基地契约》无效的抗辩应不予以支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和理由，请求人民法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原告邱崇英向一审法院起诉请求：1.依法判决被告将位于××县东侧（征用地）柒拾叁点壹平方米国有土地使用权（四至：东至吴燕良交界，南至大路，西至李向高交界，北至二米水沟）变更登记到原告邱崇英名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：双方没有异议的事实：原告邱崇英与黄赞宠系夫妻关系。黄赞宠已故，其继承人有配偶邱崇英及三个儿子。四位继承人同意涉案土地由原告继承并办证到原告的名下，原告是适格的主体。金江国用（1993）字第1115号《国有土地使用证》项下的土地，属国有建设用地（征用地），位于××县东侧，其四至：东至吴燕良交界，南至大路，西至李向高交界，北至二米水沟，面积73.1平方米。该证已在本案争议的合同转让前办理到被告蔡汝文名下。被告蔡汝文的父母均已故。以上事实，本院予以确认。对于双方有异议的契约签订的地点、被告是否在签约现场和契约上被告的签名、用印、摁手模、卖地资金收取和《国有土地使用证》的转移等问题。关于签约的地点、被告是否在签约现场，被邀为签约”中人”的蔡（甫）敷之和”执笔”的蔡敷河，在出庭作证中均说是在被告家的二楼签约，包括被告蔡汝文及其父母等全家人均在场。被告虽不认可，但未能提供反驳证据和证明相关事实的证据，应认定签约点在被告家的二楼，被告蔡汝文在签约现场。关于被告的签名，契约的执笔人蔡敷河出庭作证说是由其执笔所写。原、被告均没有异议，予以确认。关于用印，契约上有被告和其父母三人、买主黄赞宠及”中人”蔡甫（敷）之的印章。蔡甫（敷）之出庭作证时说，他自己的用印是到现场后才返回家拿来自己的印章盖的。被告虽有异议，但未能提供反驳证据和证明相关事实的证据，应认定是被告蔡汝文在现场的情况下，由其本人或父亲盖的印。关于被告蔡汝文的手模，被告蔡汝文否认是其所摁，并在庭上申请司法鉴定（庭后又提交了书面申请）。原告认为没有鉴定的必要，认为即使不是蔡汝文亲自摁的手模，合同仍然有效，买卖仍然成立。本院认为原告的意见成立，不予准允被告蔡汝文的鉴定申请，但可采纳被告的抗辩意见，不认定手模为被告蔡汝文所摁。关于卖地资金的收取和《国有土地使用证》的转移，虽然被告蔡汝文否认其直接收取10.72万元卖地款，但并不否认已收取了买主的卖地款。对《国有土地使用证》为何转移到买主黄赞宠手中，被告蔡汝文辩解是老婆担心其将地卖掉或抵押贷款，才将证交由其父亲收存，父亲私自卖地后交给了买主，其本人不知道。被告蔡汝文的辩解既没有证据支持，也与前述认定的相关事实不一致，也不符合常理，不予采纳。应认定被告蔡汝文知道收取卖地款和《国有土地使用证》转移到买主黄赞宠手中20年的事实。一审法院认为，本案的焦点是：被告蔡汝文是否将争议地卖给了原告的丈夫黄赞宠，即契约是否真实有效。本案争议的国有建设用地使用权，登记在被告蔡汝文的名下。依据《中华人民共和国物权法》的规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让。建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。此类买卖合同，只要买卖双方签订的合同是双方的真实意思表示，支付了价款，合同就成立有效。本案争议的建设用地使用权转让买卖合同上，有买主黄赞宠和被告蔡汝文及其家庭主要成员父母的签名、用印和摁手模，并按地方习俗邀请”中人”、”参人”、”执笔”人见证和撰写合同，然后又请卖主所在居委会盖印确认。双方对建设用地使用权转让买卖合同的签订，尽到了严谨的注意义务。在买卖过程中，买主黄赞宠完全没有过错。即使真如被告所称，合同中的手模非其本人所摁，但被告在现场参与了宅基地的买卖，其家庭成员收取了合同价款，其转让宅基地的行为，应是其真实意思表示，合法有效。被告抗辩称不知晓争议建设用地使用权转让的买卖，但合同上其本人的用章和土地权属证书，属于被告本人理应收存的重要物件，被用到了合同签订的过程中，土地权属证书交给原告收存了20年没有异议，且买卖合同涉及的款额高达10.72万元，是当年一个普通家庭的一宗大收入，其作为物件本人和家庭的重要成员，称其不知晓不符合常理，其抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，双方签订的建设用地使用权转让合同，应该是双方的真实意思表示，合法有效。原告诉请要求被告履行合同，配合办理产权过户登记，合理合法，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：被告蔡汝文将证号为金江国用（1993）字第1115号《国有土地使用证》在三个月内过户登记到原告邱崇英名下。案件受理费2444元，减半收取1222元，由被告蔡汝文负担。本院二审期间，上诉人蔡汝文向本院提交一份证据：蔡宅村民小组出具的《证明》，证明蔡汝文与吴梅英是夫妻关系。被上诉人邱崇英认为村民小组无权出具证明人身关系证明，本院对其真实性予以确认。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案土地的性质问题。建设用地使用权是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，权利人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。澄迈县人民政府向蔡汝文颁发的土地证是金江国用（1993）字第1115号《国有土地使用权证》，土地用途是住宅。蔡汝文主张涉案土地属于集体所有，集体宅基地依法不能买卖，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。关于签订契约的效力问题。卖主蔡汝文及其父亲蔡阳焕与买主邱崇英的丈夫黄赞宠于1995年1月12日签订《立卖断宅基地契约》，卖主蔡汝文及其父亲蔡阳焕将登记在蔡汝文名下的国有土地使用权转让给买主邱崇英的丈夫黄赞宠，土地转让价款10.72万元。签订契约当天，卖主蔡阳焕、蔡汝文向买主黄赞宠出具《领卖室土地基款收据》，收取土地款10.72万元，并将涉案的《国有土地使用证》原件交给买主黄赞宠保存至今，双方已经履行合同的主要内容。该契约的全文和落款处的署名均由执笔人蔡敷河一人代为书写，在契约的落款处署有卖主蔡阳焕、蔡汝文、买主黄赞宠、中人蔡甫（敷）之、参人蔡敷洞、执笔蔡敷河的名字，并加盖私人印章、摁手印，金江镇钟寨居民委员会加盖公章予以确认，应认定该契约是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。邱崇英诉请蔡汝文全面履行合同，配合办理土地使用权过户登记手续合理合法，本院予以支持。蔡汝文上诉称涉案宅基地是登记在自己名下，也未授权任何人出卖宅基地，不知道何时宅基地已经出卖给他人，契约上所盖”蔡汝文”的私人印章不是本人的，本人也没有捺手印，主张宅基地的买卖行为无效，其理由不充分，本院不予采纳。关于申请鉴定问题。蔡汝文申请对契约上的签名”蔡汝文”笔迹是否为”蔡汝文”本人笔迹和指模是否为”蔡汝文”所摁进行司法鉴定。本院认为，证人签约中人蔡甫（敷）之和执笔人蔡敷河，出庭作证均证实契约是在蔡汝文家的二楼签约，执笔人蔡敷河证实契约全文和所有人署名均有其书写，签约时蔡汝文及其父母等全家人均在场，并由金江镇钟寨居民委员会加盖公章确认。可见，在契约上签名是执笔人蔡敷河代为书写，不是蔡汝文本人书写已经明确，蔡汝文申请对契约上的签名”蔡汝文”笔迹没有必要。本案证据已经形成证据链，足于证明土地使用权转让的事实，指模是否为蔡汝文所摁均不影响契约的效力，本院不予准允蔡汝文的鉴定申请。综上所述，上诉人蔡汝文上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币2444元，由上诉人蔡汝文负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一七年三月三十日书记员  陈新军