天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终2448号上诉人（原审被告）：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟县渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。法定代表人：赵文利，总经理。委托诉讼代理人：祖山岭，天津硕众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔长宾，男，1966年9月29日出生，汉族，住天津市大港区。上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司因与被上诉人崔长宾商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院(2016)津0225民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在签订的合同中约定了交付商品房的质量标准，涉案商品房早已达到了交付标准。一审法院认为未经过竣工验收合格，该房屋质量不符合合同约定，进而认定被上诉人承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据。2、根据法律、司法解释等相关规定，当事人不能在主张损失赔偿的同时主张违约金，即二者只能选其一。3、一审法院对上诉人一审中关于因政府行为、行政行为等不能如期交房免责的辩驳理由未采信前后矛盾。4、一审判决上诉人承担利息损失及违约金明显过高，且被上诉人存在怠于起诉的情形。5、被上诉人提起诉讼已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人崔长宾未发表答辩意见。崔长宾向一审法院起诉请求：判令天津佳伦宏业房地产有限公司支付1、逾期交付商品房的利息（2011年1月1日至2014年10月12日，按同期贷款利率计算）54764.27元；2、延期交房违约金3016.63元；3、未按合同约定办理房产证的违约金120255.29元；4.未按约定运行配套设施违约金：电218.76元、水218.76元、暖218.76元；5.天津佳伦宏业房地产有限公司未按期交房，造成崔长宾租房损失76800元（1600元/月×48个月）。一审法院认定事实：天津佳伦宏业房地产有限公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年7月14日，以崔长宾为乙方、天津佳伦宏业房地产有限公司为甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西路中段南侧五子家园5-1-1102室楼房一套出售给乙方，建筑面积为56.96平方米，每平米售价3840.50元，总款为218755元；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；乙方已于2009年7月14日交齐全部房款。甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其它权利义务。同年8月28日，双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，崔长宾如约履行义务。2010年5月18日，蓟县规划局对天津佳伦宏业房地产有限公司下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知。于2012年6月7日通知复工。天津佳伦宏业房地产有限公司于2014年10月12日将商品房交付给崔长宾。天津佳伦宏业房地产有限公司交付给崔长宾的商品房至今未经验收，未办理初始登记手续。一审法院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案当事人之间的争议焦点为：（一）崔长宾诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题；（二）天津佳伦宏业房地产有限公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。对于上述争议焦点，一审法院分析认定如下：（一）按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，天津佳伦宏业房地产有限公司应于2010年12月31日前向崔长宾交付房屋。对逾期交付商品房，天津佳伦宏业房地产有限公司应支付崔长宾已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，天津佳伦宏业房地产有限公司还应每日按商品房价款的0.10?向崔长宾支付违约金。一审法院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，天津佳伦宏业房地产有限公司通知崔长宾收房，不符合合同约定的交付条件，天津佳伦宏业房地产有限公司仍属于违约行为。崔长宾主张权利的事实存在连续性，且崔长宾就天津佳伦宏业房地产有限公司逾期交付房屋曾多次找该公司进行交涉主张权利，故天津佳伦宏业房地产有限公司主张的崔长宾诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，一审法院不予采信。（二）关于天津佳伦宏业房地产有限公司所提交的证据：1.停工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知）；2.（2013）一中民一初字第14号和（2014）津高民一终字第0076号民事判决书（案外人天津市蓟县新闻中心给付天津佳伦宏业房地产有限公司土地出让金5656.6万元纠纷）。用以证明符合双方签订的补偿协议“2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”问题。一审法院认为，关于停工通知是针对天津佳伦宏业房地产有限公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是其自身原因所致，不属于不可抗力的原因，天津佳伦宏业房地产有限公司不能以此作为免责事由；关于土地出让金与案外人纠纷问题，天津佳伦宏业房地产有限公司作为开发房地产的企业，应在规定期限内对自己承担的义务积极予以履行，其土地出让金与案外人之纠纷，与本案不存在关联性，以此作为免责事由的主张亦不能成立。综上，一审法院对天津佳伦宏业房地产有限公司提交的证据及主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予保护，双方均应按照合同约定履行义务。天津佳伦宏业房地产有限公司逾期向崔长宾交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的规定，天津佳伦宏业房地产有限公司应向崔长宾支付已付款利息，利息自合同约定天津佳伦宏业房地产有限公司应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，天津佳伦宏业房地产有限公司还应每日按商品房价款的0.10?向崔长宾支付违约金。故此，天津佳伦宏业房地产有限公司应给付崔长宾自2011年1月1日至2014年10月12日期间延期交房违约利息54848.44元，违约金3016.63元。关于崔长宾主张未按合同约定期间办理商品房权属登记的违约金问题，因天津佳伦宏业房地产有限公司未经验收将房屋交付崔长宾，尚未达到交付商品房条件，未办理初始登记，双方约定支付此项违约金条件未成就，现一审法院对崔长宾请求支付办理商品房权属登记的违约金不予支持。关于崔长宾诉求天津佳伦宏业房地产有限公司未按约定运行配套设施违约金问题，因天津佳伦宏业房地产有限公司交付房屋现属未完全交付状态。一审法院对该项诉求不予支持。关于崔长宾诉求逾期交房违约的租房损失问题，因天津佳伦宏业房地产有限公司逾期交房已支持崔长宾逾期付款利息及违约金，足以补偿其因天津佳伦宏业房地产有限公司逾期交房给崔长宾造成的租金损失，其另行主张租房损失一审法院不予支持。一审法院判决：一、由天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付崔长宾逾期交付商品房的损失利息54848.44元，违约金3016.63元，合计57865.07元；二、驳回崔长宾其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5333元，由崔长宾负担3922元，天津佳伦宏业房地产有限公司负担1411元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。被上诉人按合同约定交清了所有款项，但上诉人未按合同约定如期交房，其又无证据证明其延期交房属合同约定的免责情形，故应承担逾期交房的违约责任。关于违约责任的承担方式问题，双方既约定了利息又约定了违约金，并不违反法律的禁止性规定，上诉人认为利息和违约金不能同时适用且数额明显过高，缺乏相应的事实和法律依据。关于诉讼时效问题，虽然被上诉人实际领取了涉案房屋的钥匙，但是该房屋至今尚不具备法定的交付条件，故被上诉人的相关诉讼请求并未超过诉讼时效，本院予以确认。综上所述，天津佳伦宏业房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1246元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张炳正代理审判员  王存强代理审判员  张红星二〇一七年三月一日书 记 员  刘翠翠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；