文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终19123号上诉人（原审原告）陈德军。上诉人（原审原告）余红方。委托诉讼代理人陈德军。被上诉人（原审被告）深圳中海地产有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人韩春麟。委托诉讼代理人文景志，广东广和律师事务所律师。上诉人陈德军、余红方因与被上诉人深圳中海地产有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1622号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈德��、余红方上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人中海公司对阅景花园2、3、4栋与6、7栋商铺之间所建围栏组织建筑工程竣工验收，并按法律规定到建设行政主管部门申报竣工验收备案；3、被上诉人中海公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决所认定的事实与另案深圳市中级人民法院作出的终审生效判决、广东省高级人民法院再审裁定所认定的事实完全相反，同时以法官自己杜撰的合同条款作为判决依据，其判决结果明显错误，应予以撤销，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人中海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人陈德军、余红方向原审法院起诉请求：一、陈德军、余红方是夫妻关系，二人共同申请购买深圳市龙岗区南湾街道办事处安居型商品房阅景花园4栋806房，于2012年12月1日与中海公司签订了《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》。中海公司在2013年11月1日向业主、阅景花园管理处移交房产前在阅景花园2、3、4栋与6、7栋商铺之间建设了围栏，与其他建筑一起将阅景花园住宅区围成了一个相对封闭的空间。二、中海公司在入伙验房时向阅景花园业主提供的阅景花园竣工验收备案收文回执共三个，说明阅景花园全体建筑工程竣工验收及备案是分建筑、分项目分批进行，只有《工��竣工验收备案收文回执》与涉案围栏有关。三、涉案围栏确实没有进行建筑工程竣工验收备案，而且涉案围栏没有施工图纸，也没有办理过施工许可证；四、涉案围栏需要工程竣工验收合格并办理备案手续后才算合格，达到交付标准，而现在涉案围栏并没有进行工程竣工验收及备案，明显不合格。五、现在涉案围栏不合格，但中海公司却用部分《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》说明“涉案围栏是验收合格的，满足交付条件”来欺骗陈德军、余红方，明显违反《中华人民共和国合同法》第六条，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，中海公司必须履行自己的义务，组织涉案围栏的竣工验收，并报建设行政主管部门备案，保证涉案围栏达到合格标准。六、现在涉案围栏没有施工图、没有施工许可证，没有竣工验收及备案，无法找到工程质量相关责任人，其建筑工程实际质量是否合格根本不知道，存在严重的安全隐患。综上所述，中海公司应该履行涉案购房合同义务，向陈德军、余红方提供验收合格的建筑体，而涉案围栏没有施工图、没有施工许可证，没有竣工验收及备案，按法律规定明显不合格。为维护陈德军、余红方自身合法权益、消除建筑质量隐患，保证阅景花园业主的生命、人身、财产安全，请求判令：1、中海公司对阅景花园2、3、4栋与6、7栋商铺之间所建围栏组织建筑工程竣工验收，并按法律规定到建设行政主管部门申报竣工验收备案；2、中海公司承担本案诉讼费用。中海公司辩称，陈德军、余红方的请求没有合同依据，也没有法律依据，请求驳回陈德军、余红方的诉讼请求。原审查明：陈德军与余红方是夫妻关系，2012年12月1日，两陈德军、余红方与深圳中海地产有限公司签订了《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》，约定两陈德军、余红方购买中海公司开发位于深圳市龙岗区南湾街道布澜路第4号楼一单元806号房产，建筑面积为64.53平方米，总价款为528566元，付款为银行贷款方式，即签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.19%，即人民币159566元，签订本合同之日起25日内办理银行按揭贷款并向中海公司支付剩余价款369000元。合同第十四条约定中海公司应当于2013年10月31日前将本房地产交付给陈德军、余红方，交付前应取得建设行政主管部门颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，中海公司向陈德军��余红方交付前，应按本合同约定地址发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的建筑面积、套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等，陈德军、余红方对中海公司所交付的本房产无异议，或异议部分经协商处理后同意收楼的，应签署《收楼意见书》并注明领取的钥匙数量。陈德军、余红方向中海公司签署《收楼意见书》，应视为本房地产已经实际交付；陈德军、余红方应按合同约定办理入伙手续，若房屋存在质量缺陷的，陈德军、余红方有权要求中海公司在《阅景花园质量保证书》规定保修期限内承担保修责任，但不影响《收楼意见书》的签署和入伙手续的办理；中海公司书面通知陈德军、余红方交付后，陈德军、余红方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为陈德军、余红方签署《收楼意见书》之日；中海公司通知陈德军、余红方交付后，陈德军、余红方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为中海公司《入伙通知书》中规定的交付期限届满之日。合同十六条约定，陈德军、余红方收到《入伙通知书》后，应按《入伙通知书》上约定的时间和地点对本房地产进行验收，如有异议，应当验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，陈德军、余红方逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；中海公司在收到陈德军、余红方异议后，应在5日内对异议部分做出书面答复和处理意见；中海公司逾期不予答复及处理的，视为陈德军、余红方异议事实成立，本房地产视为未交付；陈德军、余红方同意中海公司书面答复和处理意见的，应当在中海公司处理完毕并书面通知陈德军、余红方之日起5日内对本房地产重新验收；陈德军、余红方重新验收后，仍有异���的，按本合同第三十五条约定处理，陈德军、余红方重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十七条约定，除不可抗力、政策变更、陈德军、余红方原因以及本合同另有约定特殊情况外，中海公司如未在本合同第十四条约定的交付期限内将本房地产交付陈德军、余红方，按下列第（一）种方式处理：（一）按逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，中海公司按日向陈德军、余红方支付购房款总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，陈德军、余红方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；陈德军、余红方解除合同的，中海公司应当自陈德军、余红方解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向陈德军、余红方支付违约金，违约金不足以补偿陈德军、余红方实际损失的，中海公司应补偿其差额；陈德军、余红方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，中海公司按日向陈德军、余红方支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十五条约定，已预售的房地产在施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。如确需变更的，分别按以下方式处理：（一）本房地产专有部分的规划变更和设计变更，中海公司应征得陈德军、余红方书面同意，并按照相关规定向深圳市规划国土主管部门申报；（二）本房地产共有部位，共用设施的用途、设计和项目名称等变更，中海公司应当征得全体买受人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者；不同意变更的买受人有权自通知之日起15日内做出解除合同的书面决定，中海公司未在规定期限内通知买受人的，买受人亦可解除合同，买受人解除合同的，中海公司须在买受人通知解除合同之日起10日内，退还买受人全部已付购房款（含定金）并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，双方按照中海公司赔偿买受人的实际损失处理，中海公司不按上述约定条件擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，中海公司应当按照本合同第十七条的有关约定承担责任。合同签订后，两陈德军、余红方依约向中海公司支付相应房款。中海公司于2013年1月31取得涉案房产《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，同年6月18日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，10月24日取得《深圳市二次装修工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年10月，中海公司向陈德军、余红方发出入伙通知书，要求陈德军、余红方办理入伙手续，2013年10月28日办理入伙当天陈德军、余红方签署《收楼意见书》，经现场验收，陈德军、余红方认为中海公司交付的物业存在12点问题需进行整改，其中包括提出6、7栋商铺前围栏规划报建图中没有该围栏设计，围栏设计不合格的整改意见。2013年11月1日，中海公司对陈德军、余红方收楼异议进行回复，称陈德军、余红方所提出收楼异议，经现场查勘、核验，不属于违反买卖合同项下交付标准的情形，不构成房产交付验收过程中导致陈德军、余红方拒绝入伙的法定或约定理由，本物业单元的交付实际已按照买卖合同的约定完成。同年11月14日，陈德军、余红方又向中海公司寄出《暂缓收楼通知函》，称暂缓收楼理由包括了要求中海公司拆除围栏，恢复小区道路等问题。2014年8月10日，陈德军、余红方办理收楼手续，并对涉案房产进行装修。陈德军、余红方因主张涉案围栏不合格，遂诉至本院并提出上列诉讼请求。庭审中，陈德军、余红方明确其是依据涉案合同第十四条、第十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条及《深圳市建设工程管理条例》第五十五条的规定提出本案诉求。中海公司称涉案围栏的设置时间是2013年9月左右，没有经过相关申报程序，没有经过竣工验收。另查，2013年10月23日，中海公司发出《关于阅景花园业主主要问题的答复》，其中关于商铺前小区围栏问题答复如下：部分业主提出6、7栋商铺前小区设置不合理，侵占了业主的公共活动场地，要求变更小区围栏位置，或者取消围栏，答复如下：1、在规划报建图纸中我司未设计该部位的小区围栏，后期从小区封闭管理的需要出发，经综合考虑，在景观图纸中加入了该部位的围栏；2、我司认为，因为商铺必须对外开放，且6、7栋商铺的前后门设计，如取消围栏，小区将无法封闭，存在较大的安全及管理漏洞。待小区业委会成��后，若确有取消围栏的需求并通过了法定程序，我司愿意积极配合。2013年12月24日深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局作出深规土龙函[2013]2227号《市规划国土委龙岗管理局关于阅景花园业主反映该小区图纸规划与实地建筑存在较大差异信访事宜的复函》，称按照《深圳市城市规划条例》相关规定，住宅周围（包括社区广场）不得建围墙，该项目规划验收后，在该项目用地北侧住宅与商业间设置围栏，不属于我局职能范围，由市查违办处理。又查，2014年7月30日，长城物业集团股份有限公司阅景花园管理处出具证明，证实2014年3月17日南湾街道办到现场拆除围栏，遭到众多业主集体阻拦，因反对拆除的业主人数众多且情绪激动，街道办只好放弃执法；2014年3月19日，阅景花园管理处以《关于阅景花园三、四栋围墙事宜的情况说明》致函南湾街道办，汇报了向业主征求意见的情况，并从物业管理的角度出发，建议保留围栏，次日，南湾街道办康乐社区工作站批示，认为鉴于拆除后安全隐患明显，同意保留围栏，阅景管理处在小区内公示了该批示，此后，再没有业主要求拆除围栏，小区治安管理情况良好。再查，两陈德军、余红方因主张中海公司加建围栏的行为构成违约，于2014年7月3日向本院提起诉讼［案号为：（2014）深龙法民三初字第735号］，要求判令中海公司向陈德军、余红方赔偿从2013年11月1日起至2014年6月30日止共计242天的违约金51165.19元。本院于2014年10月13日作出（2014）深龙法民三初字第735号民事判决��，陈德军、余红方不服改判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2015年7月17日作出（2015）深中法房终字第595号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在审理（2014）深龙法民三初字第735号案件过程中，本院向龙岗区南湾街道办调取现场勘验（检查）笔录，该笔录显示涉案围栏为铸铁结构，围绕三栋、四栋而建，长约80米，高2.2米。原审法院认为，两陈德军、余红方陈德军、余红方与中海公司中海公司签订的《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行���己的义务。两陈德军、余红方诉请中海公司对涉案围栏组织建筑工程竣工验收，并按法律规定到建设行政主管部门申报竣工验收备案，并明确其诉讼主张的依据是涉案合同第十四条、第十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条及《深圳市建设工程管理条例》第五十五条的规定。本院认为，首先，涉案围栏系在涉案小区取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》之后由中海公司另行设置，即在阅景花园房屋建筑工程项目已经竣工验收备案和规划验收合格的情况下而设置，陈德军、余红方的诉讼主张不具备合同依据。其次，涉案围栏未经规划和施工许可，不属依法启建的建筑活动和建设工程，陈德军、余红方的诉讼主张没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回陈德军、余红方陈德军、余红方的全部诉讼请求。本案受理费人民币100元，由两陈德军、余红方承担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，且双方没有异议，本院予以确认。另查明，上诉人陈德军、余红方对深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第595号民事判决不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院经审查认定中海公司设置围栏的行为不属于按合同约定修改规划的情形，属于规划外加建，申请人陈德军、余红方依据《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同（预售）》请求被申请人中海公司承担违约责任无事实依据，原审判决驳回申请人陈德军、余红方的诉讼请求正确，裁定驳回申请人陈德军、余红方的再审申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据上诉人的上诉请求，本案属于请求权诉讼，争议焦点为：上诉人陈德军、余红方请求被上诉人中海公司对阅景花园2、3、4栋与6、7栋商铺之间所建围栏组织建筑工程竣工验收，并按法律规定到建设行政主管部门申报竣工验收备案是否有依据。本院认为，首先，涉案围栏系在涉案小区取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》之后由中海公司另行设置，即在阅景花园房屋建筑工程项目已经竣工验收备案和规划验收合格的情况下而设置。根据广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第1535号民事裁定书认定，上诉人中海公司设置围栏的行为不属于按合同约定修改规划的情形，属于规划外加建，故上诉人陈德军、余红方的诉讼主张不具备合同依据。涉案围栏未经规划和施工许可，不属依法启建的建筑活动和建设工程，根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局作出深规土龙函[2013]2227号《市规划国土委龙岗管理局关于阅景花园业主反映该小区图纸规划与实地建筑存在较大差异信访事宜的复函》可以看出，涉案围栏不属于其管理的职能范围，故上诉人陈德军、余红方的诉讼主张没有法律依据。上诉人陈德军、余红方若认为涉案围栏是违法建筑，可投诉市查违办处理。综上，上诉人陈德军、余红方的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈德军、余红方负担。本判决为终审判决。审 判 长  张士光审 判 员  彭建钦代理审判员  邓亚玲二○一七年三月三十日书记员刘媛媛（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认���基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。