河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0303民初3534号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区九都路21号。法定代表人：尹欢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婷、金营，河南广文律师事务所执业律师。被告：刘霞，女，1976年3月22日出生，汉族，住河南省登封市。第三人：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路439号。负责人：刘富国，该行行长。委托诉讼代理人：史垚武，河南成昊律师事务所执业律师。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告刘霞以及第三人中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。升龙公司的委托代理人李婷、金营，中行洛阳分行的委托代理人史垚武到庭参加了诉讼，刘霞经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2011年1月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0095359），包括合同附件及补充协议;2、依法判令被告向原告返还A区8幢1单元1-2905号房屋；3、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；4、依法判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算至2016年4月1日为41522.54元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准）,并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5、依法判令被告向原告支付违约金285229.2元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月15日,原告与被告签订了编号为YS0095359的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××号房屋房产，合同总价款为950764元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为290764元，贷款金额66万元。2011年5月13日，原告、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，第三人向被告发放贷款66万，原告对被告的贷款承担保证责任。现因被告违反《个人购房借款/担保合同》的约定，超过三期以上未归还银行借款本息，致使原告向第三人承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房价款30%支付违约金，并从已付购房款中直接扣除。另外，第三人与本案处理结果存在利害关系。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合法权益，原告无奈之下提起诉讼。刘霞未到庭，未答辩。中行洛阳分行发表意见称，如果合同不可避免需要解除，原告应当清偿履行针对该房屋买卖所应承担的担保责任，待原告履行完担保责任后，第三人将配合原告解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并查明，2011年1月15日,原告与被告签订了编号为YS0095359的《商品房预售合同》（包括合同附件），被告购买原告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房产，该房屋预测建筑面积152.13平方米，合同总价款为950764元。付款方式商业按揭贷款，其中被告于签订合同时已付清首付款为290764元，并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料。合同对项目建设依据、商品房销售依据、商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式与期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作了详细的约定。合同第七条关于买受人未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。2011年5月13日，原、被告及第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定，第三人向被告发放贷款66万用于购买上述《商品房预售合同》项下房产，借款期限为240个月，自2011年5月13日至2031年5月13日止，贷款发放采用贷款人受托支付方式，即被告同意并授权第三人将全部贷款直接划至原告账户，还款方法为按月等额本息还款法。被告以合同项下所购房屋向第三人提供抵押担保，被告应自合同签署后15日内与第三人到有关登记部门办理预告抵押登记，在期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与第三人办理正式抵押登记；原告作为开发商提供阶段性连带责任保证，自被告办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日起，原告在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或/借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。原、被告及第三人在合同履行过程中，因被告逾期未偿还第三人中行洛阳分行按揭贷款，原告因此承担了担保责任，原告为此诉至法院。2015年9月28日、2016年2月24日、2016年10月31日中行洛阳分行自原告保证金账户划扣共计55041.19元代被告偿还贷款。目前被告仍在逾期还贷。本院认为，2011年1月15日,原、被告签订的编号为YS0095359的《商品房预售合同》（包括合同附件）以及2011年5月13日原、被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应当严格按照合同约定履行各自的权利、义务。现被告严重违约，已累计超过三期以上未偿还银行按揭贷款，导致原告根据第三人的要求承担担保责任，根据原、被告之间的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款的约定，原告有权解除与其签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件补充协议），被告应配合原告办理解除合同及退房相关手续，并且向原告支付代偿的按揭贷款费用。原告要求被告按合同约定向其支付相当于该商品房总价款30％的违约金，合同对于违约金的约定过高，本院酌定按相当于商品房总价款的15％支付违约金，高于15％部分，本院不予支持。关于原告要求从应退还被告已付房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的诉求，法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，经合议庭评议，缺席判决如下：解除原告洛阳升龙置业有限公司与被告刘霞于2011年1月15日签订的编号为YS0095359的《商品房预售合同》，包括合同附件及补充协议；被告刘霞于本判决生效之日起十日内向原告返还位于洛阳市西工区升龙广场A区8幢1单元1-2905号房产并协助原告洛阳升龙置业有限公司办理上述《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）备案登记注销手续；被告刘霞于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳升龙置业有限公司代偿款55041.19元（该数据暂计算至2016年10月31日，实际产生的代偿数额以中国银行股份有限公司洛阳分行出具的扣款清单为准）；被告刘霞于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳升龙置业有限公司违约金142614.6元；驳回原告洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如刘霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6200元，由被告刘霞负担3720元，（原告已先行垫付，待执行时一并清结），原告洛阳升龙置业有限公司负担2480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国代理审判员  张 露陪 审 员  杨兴旺二〇一七年三月二日书 记 员  许晓丹