广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终18811号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市华莱特电子有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人蔡浩坚。委托代理人刘颖颖，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人李娜，广东普罗米修律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳嘉义源物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人黄楚君。委托诉讼代理人曾令刚，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人肖泽辉。上诉人深圳市华莱特电子有限公司（以下简称华莱特公司）因与被上诉人深圳嘉义源物业管理有限公司（以下简称嘉义源公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华莱特公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三、四、五、六、七项，依法改判华莱特公司无需向嘉义源公司支付厂房占用使用费197600元、宿舍占用使用费55989.67元、管理费15200元、电梯维护费4000元、卫生费2000元。2、一二审诉讼费用全部由嘉义源公司承担。事实与理由：原审法院判决华莱特公司承担厂房占用使用费197600元、宿舍占用使用费55989.67元、管理费15200元、电梯维护费4000元、卫生费2000元证据不足，认定事实不清。华莱特公司是否需要承担上述费用，对于华莱特公司搬离房屋的具体时间的认定，华莱特公司认为应当结合全案的具体情况及证据确定华莱特公司是否已于2015年7月6日搬离并交接厂房，而不应简单的以华莱特公司所递交的《厂房验收交接表》这一份证据的真伪性而草率的认定华莱特公司主张的搬离时间不成立。具体理由如下：1、2015年3月19日，华莱特公司向嘉义源公司提出申请，明确将其承租的空闲的13间宿舍（1栋：633、634、635、636、637、638;8栋：508、510、514、608、623、624、629）4月起不再租赁，嘉义源公司明确表示不予退租，但嘉义源公司的真实意思只是不同意退还租赁押金并非不同意解除租赁合同，虽然双方并未办理书面的房屋（宿舍）交接手续，但至少从在接到该申请时嘉义源公司是知道华莱特公司不再租赁的事实的。2、2015年6月20日，华莱特公司向嘉义源公司提出申请，明确于2015年7月1日起不再租用嘉义源公司的厂房，并要求嘉义源公司于2015年7月6日对厂房进行验收。事实上2015年7月6日嘉义源公司的员工原某鹏、陈某岚等人也对厂房进行了验收，至此，嘉义源公司也是明知华莱特公司不再继续使用厂房的具体时间。3、2015年9月9日，华莱特公司委托广东普罗米修律师事务所向嘉义源公司发出律师函，告知租赁合同解除，要求退回房屋押金，并已要求对方于接函后七日内与代理律师或华莱特公司联系处理退押金的事定。该律师函于2015年9月9日中国邮政揽收，2015年9月10日嘉义源公司签收。华莱特公司认为，截止到嘉义源公司签收代理律师发出的律师函之日，嘉义源公司仍称华莱特公司继续在使用厂房和宿舍的主张完全不应当采纳。4、在原审庭审中，嘉义源公司在历经二次庭审过程对于华莱特公司撤离的时间完全不能明确，第一次庭审时嘉义源公司称华莱特公司是2015年11月16日收回厂房，除了509、512两间宿舍外的其他19间宿舍是2015年7月15、16日才空置。但在第二次庭审中关于宿舍与厂房的搬离时间均是2015年10月31日，法庭当庭提示其所述时间与上次庭审不同，要嘉义源公司再次确认宿舍搬离的时间，嘉义源公司在无法准确回答日期的情况下称以第一次庭审陈述为准。而从日常生活逻辑上说，嘉义源公司作为物业管理公司，应是明确记录租户的进出场时间，可嘉义源公司对涉案厂房和宿舍的空置时间差别如此之大，对其所主张的2015年10月31日华莱特公司的搬离时间有理由产生强烈的合理怀疑。5、嘉义源公司提交的9月10日向华莱特公司发出的催告函是在9月10日收到华莱特公司发出的律师函后才发出的，该催告函在两种情况下产生：第一，收到律师函时早巳明知租赁合同已单方解除，在厂房和宿舍均验收和空置的情况下要求退还租金；第二，虽然嘉义源公司在《厂房验收交接表》鉴定结果为复印件的情况下否认2015年7月6日已验收，但至少在2015年9月10日这一天是无论如何都该知晓厂房和宿舍的情况。并且在催告函欠款明细当中并没有显示4月份华莱特公司存在欠缴宿舍租金的情况，而起诉金额当中却包含了4月份的宿舍租金。6、综上，华莱特公司数次向嘉义源公司发出解除租赁合同的要求及办理验收交接的通知均足以证明嘉义源公司是知晓上述情况，嘉义源公司反诉主张房屋占用使用费，但却并未提交证明厂房验收交接的有力证据，仅提交一份收费通知单，而该份收费通知单仅由其单方出具的，并没有任何如水电公司、燃气公司等第三方出具的材料予以佐证，因此根据民事诉讼法谁主张谁举证的证据规则，主张房屋占用使用费证明房屋具体验收交接的时间证明责任应在嘉义源公司方；嘉义源公司无法证明的应承担举证不能的责任。7、嘉义源公司在原审提交的《缴费单签收单》分别是2015年4月1日、2015年5月4日、2015年6月1日，该缴费单嘉义源公司欲证明华莱特公司有签收的事实。原审法院并未就该证据做出核实，即“华莱特”一栏的签名“王某芳”是否真实。如果该份证据属实，原审法庭恰恰忽略了由嘉义源公司提供的证据可以证明的一个重要事实，即：2015年4、5、6月份缴费单由嘉义源公司前往华莱特公司交由员工签名确认，为何从华莱特公司主张的2015年7月6日搬离之后没有再出现7、8、9、10月份的由该员工签收的缴费单？原因很简单，嘉义源公司已与华莱特公司于2015年7月6日验收交接了厂房，华莱特公司已离场，嘉义源公司自然是不会再多此一举前往涉案厂址送达缴费单。综上，以上7点结合看来，华莱特公司与嘉义源公司系协商退租并已于7月搬离厂房及宿舍的主张更具有说服力，而嘉义源公司称华莱特公司于2015年10月31日搬离的说法，因其未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的后果。原审法院在证据不足、事实认定不清的情况下做出原审判决没有事实与法律依据，为保障华莱特公司的合法权益不受侵害，现上诉至贵院，请求依法改判。被上诉人嘉义源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。本案属于租赁合同纠纷，根据合同的约定华莱特公司应当在解除租赁合同之后向嘉义源公司返还租赁物，华莱特公司对租赁物的返还负有举证义务，根据一审华莱特公司所提交的证据显示，华莱特公司对于租赁房屋的返还没有证据证明其于2015年7月6日返还了租赁物，应当承担不利的法律后果。华莱特公司向一审法院起诉请求：1、嘉义源公司向华莱特公司退还厂房押金人民币106400元；2、嘉义源公司向华莱特公司退还水电押金人民币20000元；3、嘉义源公司向华莱特公司退还宿舍押金人民币20860元；4、嘉义源公司及时处理厂房设备；5、诉讼费用由嘉义源公司承担。嘉义源公司向一审法院反诉请求：1、解除嘉义源公司与华莱特公司之间签订的编号为JYY2015-03-2700012、JYY2015-03-3000001号的《房屋租赁合同书》；2、嘉义源公司有权没收厂房押金人民币106400元、宿舍押金合计人民币20860元，水电费押金人民币20000元；3、华莱特公司立即缴纳合同解除前的厂房租金197600元、宿舍租金人民币55989.67元、水电费、燃气燃油费、管网维护费等28396.85元、管理费15200元、电梯维护使用费4000元、卫生费2000元、滞纳金人民币18108.39元，以上合计人民币450974.33元；4、华莱特公司立即搬离并向嘉义源公司移交涉案物业；5、华莱特公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月，华莱特公司与嘉义源公司签订一份《房屋租赁合同书（厂房）》，约定嘉义源公司将位于深圳市龙华新区大浪街道大浪社区嘉义源科技园2栋3层出租给华莱特公司生产经营使用；租期两年，自2014年8月1日至2016年7月31日止；厂房单位租金每平方米人民币26元，月租金为人民币49400元，管理费每平方米2元/月，月管理费3800元，华莱特公司应于每月5日前交清当月租金、物业管理费、上月水费及其他应缴之费用，每逾期一天需向嘉义源公司支付拖欠应缴费用总额的5‰滞纳金；华莱特公司在签订合同时支付嘉义源公司两个月押金和一个月租金及管理费159600元，水电费押金20000元，押金在合同终止时，华莱特公司不违反嘉义源公司及物业管理公司各项规章制度的情况下，华莱特公司凭嘉义源公司和物业管理公司开具的原始收据向嘉义源公司要求退还，嘉义源公司经确认华莱特公司在没有任何欠款的情况下无息退还；水费6元/立方米，电费0.9711元/度；合同有效期内经华莱特公司、嘉义源公司协商一致，可以解除本合同，双方均不得向对方要求赔偿或补偿。该合同第二条第二款约定“合同期为两年以内的，华莱特公司不能提前退租，否则视为违约，嘉义源公司不退还华莱特公司已交的租金及合同押金；合同期为两年（含）以上的，满一年后方可申请退租，但必须提前三个月向嘉义源公司书面申请，双方协商认可后方可办理，否则视为华莱特公司违约，合同押金不予退回”。同日，华莱特公司与嘉义源公司签订一份《房屋租赁合同书（宿舍）》，约定嘉义源公司将位于深圳市龙华新区大浪街道大浪社区嘉义源科技园1栋6层共7间作为员工宿舍使用，8栋5、6楼共14间作为管理宿舍使用；租期两年，自2014年8月1日至2016年7月31日止；员工宿舍租金每间每月530元，合计月租金为人民币3710元，管理宿舍每间每月480元，合计月租金为人民币6720元，宿舍租金总额为10430元/月；华莱特公司应于每月5日前交清当月租金、物业管理费、上月水费及其他应缴之费用，每逾期一天需向嘉义源公司支付拖欠应缴费用总额的5‰滞纳金；华莱特公司在签订合同时支付嘉义源公司两押一租31290元，押金在合同终止时，华莱特公司不违反嘉义源公司及物业管理公司各项规章制度的情况下，华莱特公司凭嘉义源公司和物业管理公司开具的原始收据向嘉义源公司要求退还，嘉义源公司经确认华莱特公司在没有任何欠款的情况下无息退还；水费6元/立方米，电费1.2663元/度；若华莱特公司在租赁期内提前退租，则视为违约，合同保证金作为违约金不予退还。2014年6月21日，华莱特公司向嘉义源公司支付厂房押金106400元、宿舍押金20860元，水电费押金人民币20000元。2015年6月20日，华莱特公司向嘉义源物业管理处书面申请，内容为：“我司自2009年租用嘉义源科技园房屋以来，深受贵司照顾和支持，但是由于我司经营战略原因，经过我司认真研究，决定提前申请退租，自2015年7月1日起不再租用贵公司房屋，请贵公司最迟于2015年7月6日完成对我司租用房屋的验收”。该申请有嘉义源公司代理人郑伟涛签名，嘉义源公司称只是收到，并没表示同意。2015年7月6日，华莱特公司和嘉义源公司办理厂房验收交接，并填写了《厂房验收交接表》，该表上有嘉义源公司内勤组长“林某弟”、工程组长“原某鹏”、财务“陈某岚”签名。嘉义源公司对该表不予认可，主张是复印件，也不是嘉义源公司方签字，华莱特公司则坚称是原件。嘉义源公司向本院申请笔迹鉴定。本院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定。2016年4月13日，广东南天司法鉴定所作出粤南[2016]文鉴字第203号司法鉴定意见书，鉴定意见为：2015年7月6日《厂房验收交接表》不是原件，而是静电复制而成。鉴定费2640元是嘉义源公司预交，依法应由鉴定不利后果方承担，故华莱特公司应支付嘉义源公司。华莱特公司主张正常租金交到2015年6月份，从7月份开始就退租。嘉义源公司主张涉案厂房租金交到2015年6月，宿舍租金正常交到2015年3月份，2015年4月份以后只交8间宿舍的费用7680元至6月底，其余13间宿舍从2015年4月起没有缴纳租金。嘉义源公司主张华莱特公司在2015年7月15日左右搬离了19间宿舍，但没有与嘉义源公司办理交接，其中509、512两间宿舍华莱特公司一直使用到2015年11月20日才搬离，厂房是2015年11月16日收回，但租金至今仍未交付。嘉义源公司的第三项诉讼请求中，包括要求华莱特公司支付2015年7、8、9、10月4个月的厂房租金，合计197600元；宿舍租金从4月份开始计算至6月份，按13间计算，以480元/间标准计算，7-10月份按21间计算，以合同约定的10430元/月标准计算，以此计算应为60440元，但嘉义源公司反诉请求中仅要求华莱特公司支付宿舍租金人民币55989.67元；水电费、燃气燃油费、管网维护费具体诉求的是6月1日-7月10日期间的费用，是按照厂房租赁合同中第4页的约定计算，根据水电加收10%作为管网的费用，燃油燃气费按照用电量，另外加收0.022元/度。嘉义源公司第二次庭审时当庭提交《收费通知单》。《收费通知单》显示厂房水费126元、宿舍水费252元、厂房电费3017.01元、宿舍电费1466.38元、照明公摊89.26元、电梯用电公摊127元、基本用电22080元、燃油燃气费118.29元、水管网维护费21.60元、电管网维护费1099.31元，以上主张没有相应单据证明，华莱特公司不予认可。厂房租赁合同中第3条每月管理费3800元×4个月（7-10月份）=15200元；电梯维护费在厂房租赁合同第9条约定1000元/月×4个月（7-10月份）=4000元；卫生费在厂房租赁合同第10条约定500元/月×4个月（7-10月份）=2000元。第二次庭审中嘉义源公司表示只要求华莱特公司支付其第三项反诉请求计算到2015年10月30日的费用，之后的嘉义源公司不要求华莱特公司支付。华莱特公司承认有些费用没有结清，在厂房和宿舍协商退租后，华莱特公司发函给嘉义源公司要求嘉义源公司验收厂房并洽谈押金退回的流程，当时已经提出押金及验收的问题，将所欠的水电费用与押金一起解决，后来华莱特公司联系嘉义源公司解决该问题，但嘉义源公司未接听，华莱特公司表示没有核算费用，因为该单据都是由嘉义源公司报的。嘉义源公司庭审中确认在其提起反诉后2015年11月16日收回厂房，嘉义源公司开始招租后于12月1日重新出租。嘉义源公司表示撤销其第四项反诉请求。华莱特公司称2014年4月28日时向嘉义源公司申请对二楼三栋的厂房装修改造，嘉义源公司也予以批准。嘉义源公司称华莱特公司只是装修了一个无尘车间，该车间以前就有的，是华莱特公司局部翻新了一下。庭审中告知华莱特公司如需对涉案租赁物装修进行评估，应在庭后三日内书面回复法庭，华莱特公司在法院指定时间内没有回复。一审法院认为，嘉义源公司主张涉案租赁房屋有合法产权证明，但在法院指定时间内没有提交，应承担举证不能的法律后果。因华莱特公司、嘉义源公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案华莱特公司法定代表人与嘉义源公司签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，嘉义源公司应将已经收取的厂房押金人民币106400元、水电押金人民币20000元、宿舍押金人民币20860元退还给华莱特公司。华莱特公司应将涉案房产返还给嘉义源公司，但由于华莱特公司已将涉案房产退还嘉义源公司，故华莱特公司无须再返还房产。华莱特公司与嘉义源公司签订的合同书虽然无效，但华莱特公司实际使用了涉案房产，应向华莱特公司支付实际使用期间的房屋使用费，管理费、电梯费、卫生费等可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算。经鉴定，华莱特公司提交的《厂房验收交接表》是复印件，无法证明华莱特公司主张的归还涉案租赁物的时间，应承担举证不能的不利法律后果，故法院采信嘉义源公司陈述的归还厂房和宿舍的情况。经核算，华莱特公司应支付嘉义源公司2015年7-10月4个月的厂房占有使用费197600元（49400元/月×4个月）；宿舍租金从4月份开始计算至6月份，按13间计算，以每月480元/间标准计算，7-10月份按21间计算，以合同约定的10430元/月标准计算，以此计算应为60440元（每月480元/间×13间×3个月+10430元/月×4个月），嘉义源公司反诉请求中仅要求华莱特公司支付宿舍租金人民币55989.67元，是当事人对自身权利的自由处分，没有违反法律规定，本院予以支持；厂房租赁合同中第3条每月管理费3800元×4个月（7-10月份）=15200元；电梯维护费在厂房租赁合同第9条约定1000元/月×4个月（7-10月份）=4000元；卫生费在厂房租赁合同第10条约定500元/月×4个月（7-10月份）=2000元。嘉义源公司主张水电费、燃气燃油费、管网维护费具体诉求的是6月1日-7月10日期间的费用，是按照厂房租赁合同中第4页的约定计算，根据水电加收10%作为管网的费用，燃油燃气费按照用电量，另外加收0.022元/度。嘉义源公司该项主张没有提交有效证据证明水电、燃气用量，法院不予支持。关于滞纳金，因租赁合同无效，嘉义源公司该项诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中华莱特公司虽称对涉案房产进行了装修，但没有对装修进行评估，无法确定装修费用，故本案不予判决装修损失。关于华莱特公司要求嘉义源公司及时处理厂房设备的诉讼请求。华莱特公司该项诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、华莱特公司与嘉义源公司于2014年6月签订《房屋租赁合同书（厂房）》和《房屋租赁合同书（宿舍）》为无效合同；二、嘉义源公司于本判决生效之日起五日内向华莱特公司返还厂房押金人民币106400元、水电费押金20000元、宿舍押金20860元；三、华莱特公司于本判决生效之日起五日内向嘉义源公司支付厂房占有使用费197600元；四、华莱特公司于本判决生效之日起五日内向嘉义源公司支付宿舍占有使用费人民币55989.67元；五、华莱特公司于本判决生效之日起五日内向嘉义源公司支付管理费15200元；六、华莱特公司于本判决生效之日起五日内向嘉义源公司支付电梯维护费4000元；七、华莱特公司于本判决生效之日起五日内向嘉义源公司支付卫生费2000元；八、驳回华莱特公司的其他诉讼请求；九、驳回嘉义源公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，华莱特公司、嘉义源公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案华莱特公司与嘉义源公司签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。嘉义源公司应将已经收取的厂房押金、水电押金、宿舍押金退还给华莱特公司。原审对此认定并无不妥，本院予以维持。关于涉案租赁房屋的返还时间问题，华莱特公司主张其已于2015年7月6日搬离并交接厂房，并提交了《厂房验收交接表》予以证明。原审审理过程中，华莱特公司主张《厂房验收交接表》为原件，嘉义源公司主张为复印件。经鉴定，《厂房验收交接表》为复印件，在嘉义源公司对该证据不予认可的情况下，华莱特公司未提交其他有效证据佐证其主张的租赁房屋返还时间，故本院对华莱特公司提出的已于2015年7月6日返还房屋的主张不予采信。华莱特公司上诉另主张，即便否认2015年7月6日已返还房屋，至少应认定2015年9月10日嘉义源公司已知晓涉案厂房和宿舍的使用情况，证据为其于2015年9月9日向嘉义源公司发出的律师函。经查，该律师函系华莱特公司单方向嘉义源公司出具，并无嘉义源公司对华莱特公司已搬离并已交接事实的确认，且嘉义源公司在收到律师函后亦向华莱特公司发出了催告函催收房租，故仅以律师函不足以证明华莱特公司已向嘉义源公司返还涉案租赁房屋的事实。因此，华莱特公司对其主张的返还租赁房屋的时间未能提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。原审法院采信嘉义源公司主张的归还厂房及宿舍的时间，并无不妥，本院予以确认。原审法院根据双方租赁合同的约定核算华莱特公司应支付的厂房及宿舍占有使用费以及管理费、电梯维护费、卫生费，亦无不妥，本院予以维持。华莱特公司的其他上诉理由亦无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人华莱特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计5422元，由上诉人深圳市华莱特电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗  映  清审 判 员 李    静代理审判员 徐  玉  婵二〇一七年三月二十二日书 记 员 刘锦锦（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。