重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终88号上诉人（原审被告）：冉豪，男，1986年12月10日出生，汉族，居民，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：柳松，湖南阳邵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高世华，女，1948年5月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：文荣东（系高世华女婿），1970年10月30日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：高悠月（社区推荐诉讼代理人），女，1991年2月5日出生，汉族，住重庆市涪陵区。上诉人冉豪因与被上诉人高世华房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2016)渝0102民初5447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。冉豪上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后改判。理由为：1、冉豪系重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部的职工，其受单位指派与高世华签订房屋租赁合同，因此，冉豪签订房屋租赁合同的行为系职务行为，该合同的权利义务应当由重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部承担。一审法院漏列当事人，应当发回重审。2、冉豪最迟已于2016年3月搬离了讼争出租房屋，但一审判决认定冉豪至今仍占用该房屋，认定事实不清。高世华答辩称，冉豪以自己名义签订房屋租赁合同时，并没有告知其受托人的身份，高世华也并不知道其系履行职务的事实。即使冉豪是履行职务行为，高世华亦有选择向冉豪主张权利。一审判决确认由冉豪承担合同责任正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。高世华一审起诉请求：1、解除高世华与冉豪签订的房屋租赁合同；2、由冉豪给付从2016年2月1日起至返还房屋之日止按月租金2940元计算的房屋租金以及从2016年1月1日起所欠的水、电、天然气费1032元；3、由冉豪支付应付租金按每日5%计算的违约金40131元（截止2016年6月22日，之后按每日5%计算）；4、由冉豪给付按年租金50%计算的违约金17640元；5、由冉豪赔偿5000元家具损坏款和恢复房屋原状劳务费3000元。一审中，高世华增加诉讼请求：1、由冉豪返还位于重庆市涪陵区桥南开发区红光居委一组恒昌路负楼两间以及四层楼的房屋；2、由冉豪返还所租赁的房屋第三层中主卧室的床1张、床头柜2个、衣柜1个、写字台1个、挂衣架1个、次卧衣柜1个、空调1个、床1个、床头柜2个、转角柜1套、客厅沙发一套、茶几1个、冰箱1个、桌子1长、饮水机1个、热水器1个、灶1个、凳子5个，第四层中主卧室的床1个、床头柜2个、写字台1张、衣柜1个、书柜一个、挂衣架1个、梳妆台1个、次卧梳妆台1个、衣柜1个、转角柜1个、床1个、床头柜2个、小次卧衣柜1个、床1个、客厅电视1个、机顶盒1个、衣柜1个、独沙发2个、长沙发2个、桌子2张、凳子20个、厨房灶1个、写字台1个。一审法院认定：文荣东系高世华的女婿。2010年4月5日，高世华书面委托文荣东出租其所有的位于重庆市涪陵区桥南开发区红光居委一组恒昌路的房屋。2015年4月1日，文荣东与冉豪签订房屋租赁合同约定，文荣东将位于重庆市涪陵区桥南开发区红光居委一组恒昌路的房屋四层和负楼房屋二间出租给冉豪，租赁期限从2015年4月1日起至2017年4月1日止；月租金2940元，租金按季结算，每季的第一个月的10日前交付租金；冉豪在签订合同时交押金3000元；冉豪不得随意损坏房屋设施，退租时，除另有约定外，文荣东有权要求冉豪恢复原状或交纳恢复工程所需费用；租赁期间的水、电、天燃气费、数字电视收视费由冉豪承担，如延期给付，则支付违约金；冉豪拖欠租金累计达一个月或擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用等，文荣东有权终止合同并收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效；如因国家建设、房屋拆迁等不可抗拒因素，文荣东须终止合同，应提前通知冉豪，这不属文荣东违约，对冉豪的经济损失文荣东不予补偿；任何一方违约，按年租金50%支付给守约方违约金；冉豪逾期未交付租金，每逾期一日，文荣东有权按月租金的5%向冉豪加收滞纳金等。合同签订后，文荣东将租赁的房屋交付给了冉豪，冉豪支付给文荣东押金3000元。2015年7月25日，文荣东与冉豪对租赁房屋中的财产进行了清点，并制作租房物品清单，且按清单将物品交付给了冉豪。文荣东与冉豪签字确认租赁房屋中的物品有：三楼房屋主卧室有床1张、床头柜2个、衣柜1个、写字台1个、挂衣架1个、次卧衣柜1个、空调1个、床1个、床头柜2个、转角柜1套、客厅沙发一套、茶几1个、冰箱1个、桌子1长、饮水机1个、热水器1个、灶1个、凳子5个；四楼房屋主卧室有床1个、床头柜2个、写字台1张、衣柜1个、书柜一个、挂衣架1个、梳妆台1个、次卧梳妆台1个、衣柜1个、转角柜1个、床1个、床头柜2个、小次卧衣柜1个、床1个、客厅电视1个、机顶盒1个、衣柜1个、独沙发2个、长沙发2个、桌子2张、凳子20个、厨房灶1个、写字台1个。冉豪在租赁期间支付了文荣东在2015年12月前的水、电、天燃气等费用和2016年1月前租金，之后的租金及水、电、天燃气等费用未支付至今。文荣东支付了2016年2月1日至同月29日期间的水、电费和物业管理费计23元，高世华支付了2016年3月1日至同月31日期间的水、电费和物业管理费计107元，共计130元，其中水、电费为124元，物业管理费为6元。因高世华向冉豪催收租金、水、电费等无果，遂诉至一审法院。一审法院认为，2015年4月1日，高世华的女婿文荣东受高世华的委托并以自己的名义与冉豪签订房屋租赁合同，约定将高世华所有的房屋出租给冉豪，后文荣东将委托人高世华披露给了冉豪，高世华行使文荣东与冉豪签订的房屋租赁合同所约定的权利，符合法律规定。冉豪应按合同约定给付高世华租金和租赁期间的水、电费而未给付，属违约，高世华请求解除租赁合同，由冉豪返还租赁物、给付租金、违约金和所欠的水、电费等请求，符合法律规定，予以支持。高世华与冉豪的合同解除后，冉豪应当返还租赁物，并给付从2016年2月1日起至返还租赁物之日止按约定的租金标准计算的租金。冉豪所欠的水、电费，按高世华所提供的证据，其欠款金额为124元。高世华请求的违约金，冉豪提出约定的违约金过高，请求减少，按一个月的租金金额支付违约金，结合本案的各种综合因素，一审法院酌情认定由冉豪支付高世华违约金3000元。高世华要求冉豪赔偿5000元家具损坏款和恢复房屋原状劳务费3000元的请求，但未提供相应的证据予以证明，故不予支持。冉豪辩称是受重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部的委托与文荣东签订的房屋租赁合同，不是本案的适格被告，承租人应是重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部的抗辩理由，因冉豪在与文荣东签订合同时，没有向文荣东表明或披露是受重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部的委托而签订合同，现冉豪披露是受重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部的委托而签订合同，高世华可以选择向冉豪主张权利，也可以选择向重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部主张权利，高世华已选择向冉豪主张相关权利，冉豪就应当按合同约定履行相关义务。因此，冉豪辩称不是本案的适格被告的理由不成立。冉豪主张没有违约，房屋租赁合同已于2016年1月底终止，但其未提供充分的证据予以证明，故对其这一抗辩理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第四百零三条之规定，判决：一、解除高世华与冉豪于2015年4月1日签订的房屋租赁合同；二、冉豪在本判决生效后10日内返还高世华所有的位于重庆市涪陵区桥南开发区红光居委一组恒昌路负楼两间和四层楼房屋以及第三层房屋中主卧室的床1张、床头柜2个、衣柜1个、写字台1个、挂衣架1个、次卧衣柜1个、空调1个、床1个、床头柜2个、转角柜1套、客厅沙发一套、茶几1个、冰箱1个、桌子1长、饮水机1个、热水器1个、灶1个、凳子5个，第四层房屋中主卧的床1个、床头柜2个、写字台1张、衣柜1个、书柜一个、挂衣架1个、梳妆台1个、次卧梳妆台1个、衣柜1个、转角柜1个、床1个、床头柜2个、小次卧衣柜1个、床1个、客厅电视1个、机顶盒1个、衣柜1个、独沙发2个、长沙发2个、桌子2张、凳子20个、厨房灶1个、写字台1个；三、冉豪在判决生效后10日内给付高世华从2016年2月1日起至返还房屋之日止按月租金2940元计算的房屋租金和所欠的水、电费124元；四、冉豪在本判决生效后10日内给付高世华违约金3000元；五、驳回高世华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1920元，由高世华负担960元，冉豪负担960元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，冉豪以自己名义与高世华签订房屋租赁合同，成为该合同的一方当事人，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，该合同对其具有法律约束力，冉豪应当负有履行合同的义务。一审判决由冉豪承担本案合同义务，符合法律规定。对于冉豪是否系受重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部安排签订本案房屋租赁合同，是否属职务行为，其本人不应当承担合同责任的问题，一是冉豪没有证据证明订立本案合同系受重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部安排的事实，二是在合同履行过程中，冉豪并没有提交证据证明曾向高世华披露过委托人为重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部以及高世华认可本案合同相对方为重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部的事实，三是即使冉豪向高世华披露过其受托的事实，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露受托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，在本案中，高世华已选定冉豪作为合同相对人，故冉豪要求高世华另行选择向重庆市涪陵区怡新墙纸布艺批发部主张权利的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于冉豪是否应当支付2016年3月以后房屋租金的问题。根据双方所签订的房屋租赁合同的约定，双方所约定的租赁期届满日为2017年4月1日，虽然冉豪称已于2016年3月搬离了出租房屋，但在合同仍然有效的情况下，冉豪与高世华并未就提前解除合同协商一致，冉豪也并未实际向高世华返还讼争出租房屋，因此，冉豪亦应当按照合同约定支付相应的租金。至于冉豪在租赁期间内如何使用房屋，如何在出租房屋内经营，均属于其自主行使租赁权的范畴，不能因此减轻或免除其应当承担合同义务的理由。冉豪上诉认为其已于2016年3月与高世华解除合同并返还了房屋，不应当支付其后租金的理由，于法不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费960元，由上诉人冉豪负担。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  简元华审判员  张 艳二〇一七年三月二十日书记员  刘 欣