广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤01民终51号上诉人（原审被告）：钟达强，住广州市从化区。委托代理人：王汉荣，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）：广州市从化区太平镇太平村莫庄经济合作社，所在地：广州市从化区。负责人：莫卫东，职务：社长。委托代理人：汤翠萍、梁广平，分别为广东雷德律师事务所律师、实习律师。上诉人钟达强因与被上诉人广州市从化区太平镇太平村莫庄经济合作社（以下简称莫庄经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人钟达强上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回莫庄经济社一审全部诉讼请求或裁定发回重审；2.确认2010年1月1日钟达强与莫庄经济社签订的《租赁合同书》以及案外人钟某乙与莫庄经济社签订的《附加协议》合法有效；3.确认2010年12月1日钟某乙与莫庄经济社签订的《租赁合同书》合法有效并履行从2010年1月1日起至2020年12月31日期满止的义务；4.本案一、二审受理费由莫庄经济社负担。事实和理由：1.莫庄经济社在一审时没有申请法院依法追加钟某乙为本案第三人参加诉讼，属于主体不适格。2010年1月1日，钟某甲与莫庄经济社签订《租赁合同书》，约定钟达强承租莫庄经济社的六间涉案商铺，租赁期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止。2010年11月30日钟达强根据《租赁合同书》第五条约定且经莫庄经济社同意将六间涉案商铺转租给钟某乙，2010年12月1日钟达强与钟某乙签订了《租赁合同书》，莫庄经济社对此是知情并且同意的。钟某乙已退还钟达强交纳给莫庄经济社的押金2万元，待钟达强租赁期满后由莫庄经济社退还2万元押金给钟某乙。2013年4月15日钟某乙向一审法院起诉莫庄经济社确认合同有效纠纷一案，一审法院于2013年7月1日追加钟达强为第三人参加了诉讼，2013年8月26日钟某乙向一审法院申请撤回起诉，2013年8月26日一审法院作出了（2013）穗从法房初字第150号民事裁定书裁定准予撤诉。上述证据足以证明莫庄经济社在一审时未申请法院追加钟某乙为本案第三人参加诉讼，属于主体不适格。二审法院应当依法裁定撤销一审判决，发回重审。2.2010年1月1日钟达强与莫庄经济社签订了《租赁合同书》，钟达强、钟某乙与莫庄经济社签订了《附加协议》，2010年12月1日钟某乙与莫庄经济社签订的《租赁合同书》约定租赁期间自2010年1月1日起至2020年12月31日止，租期为11年，每月租金4400元，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应严格按合同约定履行各自的义务。3.钟达强和钟某乙自2010年1月1日起至2016年12月一直依约向莫庄经济社缴纳租赁六间涉案商铺的租金，但莫庄经济社在2016年1月1日起拒绝收取钟某乙所缴纳的租金，钟文华自2016年1月1日起至2016年11月到广东省从化市公证处公证提存缴交每月4400元租金给莫庄经济社，该公证处通知莫庄经济社到公证处领取六间涉案商铺的租金未果。综上所述，钟达强认为一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律条文不准确，请求二审法院依法公正判决。被上诉人莫庄经济社二审辩称：1.莫庄经济社与钟达强按照双方签订的《租赁合同书》的约定履行义务，合同期满后钟达强应该交还六间涉案商铺。2.钟达强认为一审法院没有追加钟某乙为第三人参加诉讼，钟某乙不是本案的适格的主体，不需要其参加诉讼。对钟达强提交的《租赁合同书》和《附加协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可。虽然《附加协议》与钟某乙所签的《租赁合同书》盖有莫庄经济社的公章，但该两份协议均未经过全体村民表决同意，是前任社长在未经全体村民表决同意的情况下擅自与钟达强、钟某乙自行盖章签订的，上述两份合同均应认定为无效。3.前任社长与现任社长在2012年6月进行换届交接，前任社长也仅仅交接了与钟达强的《租赁合同书》，且该合同书中并没有手写的《附加协议》内容，也没有后面与钟某乙的《租赁合同书》，《附加协议》及钟某乙的《租赁合同书》未经表决，理应无效。4.钟某乙在2013年4月15日向一审法院提起确认合同有效纠纷之诉，但起诉后以补充证据为由撤回起诉，可见钟某乙也确认或明知他的《租赁合同书》是无效的，因此莫庄经济社履行的是与钟达强签订的《租赁合同书》，2010年1月1日到2015年12月31日期间所有的租金也都是钟达强缴纳的。5.钟达强将涉案商铺转租给钟某乙使用，该转租行为属于违法转租。合同没有约定钟达强有转租权，因此转租行为无效。而且即便是转租，转租的期限也不得超过原《租赁合同书》约定的租赁期限。在2015年12月31日原《租赁合同书》到期后，钟达强应就要求钟某乙交还六间涉案商铺给莫庄经济社。因此请二审法院依法驳回钟达强的上诉请求，维持一审判决。2016年3月22日，莫庄经济社向一审法院起诉请求：1.判令钟达强返还位于广州市从化区太平镇XX路11、13、15、17、19、21号的六间铺给莫庄经济社；2.判令钟达强从2016年1月1日起每月按照15000元的标准支付租金给莫庄经济社至钟达强交回铺面为止（暂计至2016年3月31日为45000元）；3.本案诉讼费用由钟达强承担。一审法院经审理查明，莫庄经济社在位于广州市从化区太平镇XX路建有一幢综合楼，首层有13间商铺，编号为11、13、15、17、19、21、23、25、27、29、31、33、35号。2010年1月1日，莫庄经济社与钟达强签订《租赁合同书》，约定莫庄经济社将位于从化区太平镇XX路11、13、15、17、19、21号的六间商铺（即莫庄综合楼一楼13间铺中的六间）租赁给钟达强使用，租赁期限为2010年1月1日至2015年12月31日，面积约350平方米，租金每月为人民币4400元。合同签订后，莫庄经济社按约定将商铺交给钟达强使用，钟达强亦一直交租金给莫庄经济社，莫庄经济社每月按政府的要求将收租情况报从化区太平镇农村财务监管中心进行备案。2016年1月1日，莫庄经济社与钟达强签订的《租赁合同书》合同租赁期满后，莫庄经济社通知钟达强要求收回商铺，再按政府部门的要求进行公开招租。但钟达强不同意公开招租，要求按原合同约定的租金继续承租，拒绝交回商铺给莫庄经济社。由于钟达强拒绝交回商铺给莫庄经济社，莫庄经济社只能对另六间商铺进行公开招租，六间铺均以每平方米50元价格租出。一审法院认为：莫庄经济社与钟达强签订《租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应严格按合同约定履行各自的义务。双方之间的租赁关系自租期届满之日即2015年12月31日终止，租期届满后，钟达强作为承租人理应按期搬离租赁商铺并将商铺返还给出租方莫庄经济社，钟达强拒绝交回商铺给莫庄经济社的行为，已构成违约。现莫庄经济社要求钟达强返还商铺及支付租金损失有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于租金损失的数额，依据租赁房屋的市场情况及另六间商铺招租（每平方米50元价格）的价格，钟达强租赁的六间商铺约350平方米，对莫庄经济社要求按每月15000元的标准计算租金损失，并无不妥，予以支持。钟达强经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条之规定，于2016年9月30日作出如下判决：一、钟达强自该判决发生法律效力之日起十日内返还位于广州市从化区太平镇XX路（莫庄经济合作社综合楼首层）11、13、15、17、19、21号的六间商铺给广州市从化区太平镇太平村莫庄经济合作社；二、钟达强自该判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失（从2016年1月1日起至该判决确定付款日止，按照每月15000元的标准计算，暂计至2016年3月31日为45000元）给广州市从化区太平镇太平村莫庄经济合作社。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，由钟达强负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审另查明，钟达强（乙方）持有的其和莫庄经济社（甲方）签订的《租赁合同书》有手写的附加协议，主要内容是：“由于乙方一次性投资较大，因资金问题经甲乙双方协商好，甲方同意将铺面按原租金重新租给钟某乙使用，并在原租期上续租，即由2010年1月1日至2020年12月31日止，租期届满后，原2万元压金甲退还给钟某乙”，该附加协议上有莫庄经济社盖章确认。钟达强还提供了钟某乙和莫庄经济社签订的涉案房屋的《租赁合同书》，该合同书上亦有莫庄经济社盖章确认。莫庄经济社表示上述公章虽是真实的，但是是其社前任社长私自加盖，并未通过村民表决大会。莫庄经济社表示涉案房屋没有产权证，也未办理房屋报建手续。本院认为，莫庄经济社出租的涉案房屋并未取得房产证，又未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，莫庄经济社和钟达强签订的《租赁合同书》是无效合同。莫庄经济社以涉案租赁合同有效为基础提起本案诉请，其对合同效力的认识与法院的认定不一致，一审法院应当向莫庄经济社释明涉案合同的效力并询问其是否变更诉讼请求。从现有查明事实可知，钟达强持有的《租赁合同书》上载明莫庄经济社同意将钟达强将涉案房屋转租给案外人钟某乙，莫庄经济社亦就涉案房屋与钟某乙签订了《租赁合同书》，故一审法院宜将钟某乙追加为本案当事人，进一步查明案件事实，方能彻底解决涉案纠纷。综上所述，一审法院认定基本事实不清，遗漏必要参加诉讼的当事人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初1297号民事判决；二、本案发回广东省广州市从化区人民法院重审。上诉人钟达强预交的二审案件受理费926元予以退回。审判长  梁淑敏审判员  李 民审判员  李 焕二〇一七年三月十七日书记员  袁 蕾