河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0102民初940号原告（反诉被告）郑州千佳房屋租赁有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路18号7层714号。法定代表人陈昱林，该公司总经理。委托代理人李淑霞，河南英伦律师事务所律师。委托代理人王洋洋，河南英伦律师事务所律师。被告（反诉原告）高玉杰，女，1966年6月9日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人孙新战，河南康益律师事务所律师。委托代理人刘彦娟，河南康益律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑州千佳房屋租赁有限公司（以下简称千佳公司）与被告（反诉原告）高玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）千佳公司委托代理人李淑霞、王洋洋，被告（反诉原告）高玉杰委托代理人孙新战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千佳公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年9月20日签订的《冉屯新村门面商铺租赁合同》，被告于合同解除后搬离原告房屋；2、被告支付房屋租金682500元（暂计算至2016年1月19日，具体应计算至被告实际搬离房屋之日）；3、被告支付违约金204750元（暂计算至2016年1月19日，具体应计算至被告实际搬离房屋之日）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2014年9月20日签订《冉屯新村门面商铺租赁合同》一式两份。合同约定，原告将位于冉屯新村南院门面房商铺及其室内附属配套设施租赁给被告经营使用，房屋面积1300平方米，租赁期间为2014年9月20日起至2024年1月19日；2015年1月20日至2016年1月19日期间的租金以75元/平方米/月的标准计算，年租金为1170000元。合同第九条同时约定，逾期6日缴纳房租的，被告应向原告支付日租金2倍赔偿款；逾期15日未缴纳房租的，视为根本违约，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但2015年1月20日至2015年5月19日，以及2015年10月20日之后的房租，被告一直未向原告支付。原告认为，被告行为已构成根本违约，原告有权解除租赁合同，被告应于合同解除后搬离原告房屋，并且被告应当支付所欠房屋租金及违约金。被告高玉杰辩称，原告没有本案房屋租赁权；租赁房屋属于必须进行消防验收的房屋，但没有经过消防验收，系消防法规定的禁止投入使用的房屋。原告的诉讼请求不应支持。反诉原告高玉杰向本院提出反诉请求：1、解除2014年9月20日签订《冉屯新村门面商铺租赁合同》；2、要求被反诉人支付反诉人装修损失90万元；3、人员工资损失10万元；4、被消防部门罚款损失3万元；5、返还反诉人购置的物品（见清单）；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：双方于2014年9月20日签订《冉屯新村门面商铺租赁合同》，约定反诉人租赁被反诉人位于冉××××门面商铺及室内附属配套设施，合同签订后，反诉人开始对房屋进行装修，购买营业所需设施物品，支付人员工资等，先后投入170多万元。装修完毕后，就开始为该店办理各种证照。但在办理消防许可证时，被消防部门通知，该大楼没有办理消防验收，不能投入使用，反诉人的消防许可证自然无法办理。反诉人随即找被反诉人说明情况，要求被反诉人处理，被反诉人承诺不会影响反诉人开业，其他事情他们来协调。然而，开业不久，反诉人所租赁的房屋被郑州市中原消防大队给予停止营业及罚款的行政处罚。之后，由于消防许可证无法办理的原因，一直无法正常营业。根据双方合同约定及相关法律规定，被反诉人提供的租赁房屋应当是合法的、且能够满足反诉人营业使用条件的房屋。但是，由于被告在租赁房屋不具备使用条件的情况下，出租给反诉人，而且在合同中故意隐瞒该房屋缺少消防验收的问题，导致反诉人巨额装修费用投入，付之东流。反诉人认为：由于被反诉人提供不具备消防条件的租赁标的，致使反诉人无法使用，合同目的无法实现。被反诉人构成根本违约,不仅无权要求任何损失，相反，其应当向反诉人赔偿巨额装修损失及其他损失。反诉被告千佳公司辩称，千佳公司交付的租赁房屋符合租赁合同约定，千佳公司不存在任何违约行为，且合同不存在任何无效情形；高玉杰无权要求千佳公司承担消防罚款、装修、人员工资等损失。经审理查明，2014年9月20日，原被告签订《冉屯新村门面商铺租赁合同》一份，合同主要内容：甲方千佳公司，乙方高玉杰。甲方将其位于冉屯新村南院门面房商铺及其室内附属配套设施租赁给乙方合法经营使用。租赁房屋为毛坯房，上下2层结构，总面积约1300平方米。本租赁房屋供乙方合法经营使用，其应自行办理门面商铺各经营房屋的合法经营证件，甲方给予协助。乙方装修期自2014年9月20日起至11月20日止，该期限不计入乙方租赁期限，甲方免收乙方该期间的房屋租金。租赁期限为10年，自2014年9月20日始至2024年1月19日止。租金及支付方式：前半年按月付款（2014年11月至2015年7月），半年后每3个月付租金一次（2015年7月20日至2016年1月19日），以后每半年交一次租金（2016年1月20日至2024年1月19日）且以先支付租金后使用为基本原则。第一租赁年度的租金以75元/平方米/月的标准计算，年租金为195000元（2014年11月20日至2015年1月19日）；第二租赁年度的租金以75元/平方米/月的标准计算，年租金为1170000元（2015年1月20日至2016年1月19日）；第三年度的租金以78.75元/平方米/月的标准计算，年租金为1228500元（2016年1月20日至2017年1月19日）……本合同终止时乙方不得强行拆除添附物，添附物归甲方所有，因形成附合的装饰装修物的残值归甲方所有，未形成附合的装饰装修物可由乙方拆除。乙方已被明确告知，甲方提供租赁房屋的消防设备均按原设计图纸设计施工，如不能满足乙方需求，乙方可自行增添消防设施设备，但应由乙方负责其增添设施的维护，且乙方不能以此为由要求解除合同或要求甲方进行赔偿。违约责任：乙方逾期6日缴纳房租的，应向甲方支付日租金2倍赔偿款；乙方逾期15日未缴纳房租的，视为根本违约，甲方有权解除本合同。合同期间，乙方应合法经营，若乙方利用租赁房屋进行违法活动，被行政、刑事处罚的，其后果由乙方自行承担，与甲方无关。免责条件，如因不可抗力事件发生，或非双方所能控制所能预见事件的发生，包括但不限于天灾、水灾、战争、政治活动等致使合同无法履行的，遇有上述不可抗力之一方应立即将事故情况书面告知另一方，提供事故详情并提出合同不能履行或需延期履行，双方互不追究违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，千佳公司将租赁房屋交付给高玉杰，高玉杰对房屋进行了装修，以“郑州金帆休闲会所有限公司”的名义经营足浴服务。2015年5月27日，郑州市中原区公安消防大队对高玉杰经营的足浴店进行了处罚，主要内容为：违法行为人郑州金帆休闲会所有限公司（冉屯路店）（以下简称金帆公司），地址：郑州市秦岭路冉屯路交叉口西南角，法人代表：高联合，现查明2015年5月21日，我大队消防队员在对位于郑州市秦岭路冉屯路交叉口西南角的金帆公司进行消防监督检查时，发现该单位未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予金帆公司责令停止使用，并处罚款3万元。高玉杰于2015年6月3日缴纳了3万元的罚款。后因高玉杰未支付租金，千佳公司与高玉杰发生纠纷，千佳公司来院起诉。另查明，涉案房屋系冉屯村城中村改造安置房，冉屯村委会将包括本案房屋在内的门面商铺经营权租赁给郑州市乾迈商贸有限公司（以下简称乾迈公司），乾迈公司又将涉案房屋转租给千佳公司。还查明，高玉杰向千佳公司支付房租的情况是：2014年11月20日至2015年1月19日的房租已经支付，2015年5月20日至2015年10月19日的房租已经支付，共计支付了7个月的房租。本案租赁房屋是两层建筑物，南侧紧邻一幢高度超过54米的住宅建筑。2016年1月22日，高玉杰支付了涉案房屋2015年11月份的水电费9630元。2016年8月30日，高玉杰开始从租赁房屋中搬走自己的物品，涉案房屋现已返还给千佳公司。诉讼中，经高玉杰申请，本院委托河南兴源资产评估事务所有限责任公司（以下简称兴源公司），对本案租赁房屋的装修价值进行评估鉴定。2016年6月8日，兴源公司向本院发出退件函，主要内容为：我单位于2016年5月6日接受委托后，及时对贵院所提供材料进行分析，并跟贵院及时沟通被告（申请人）高玉杰应补充评估所需材料。截至2016年6月8日，因被告未能在法院委托评估时限内及时提供评估所需重要材料，我公司无法计算其租赁房屋装修价值，致使该鉴定项目无法继续进行，且超过贵院规定的出具评估结论的时限，现将有关资料退回。待相关当事方提供评估所需资料完整时，我司方可继续进行该鉴定项目。上述事实，有门面商铺租赁合同、情况说明、行政处罚决定书、罚款票据、照片、勘验笔录、收据、装饰工程预算书、退件函及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原被告签订的《冉屯新村门面商铺租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对双方具有约束力。千佳公司诉讼请求中要求解除双方的房屋租赁合同，高玉杰反诉请求中也要求解除双方的房屋租赁合同，双方意思表示一致，本院准许双方该项请求，解除原被告于2014年9月20日签订的《冉屯新村门面商铺租赁合同》。针对本案中双方争议的焦点，本院分析论述如下：关于消防方面的问题。原、被告签订的《冉屯新村门面商铺租赁合同》约定“乙方已被明确告知，甲方提供租赁房屋的消防设备均按原设计图纸设计施工，如不能满足乙方需求，乙方可自行增添消防设施设备，但应由乙方负责其增添设施的维护，且乙方不能以此为由要求解除合同或要求甲方进行赔偿。”本案租赁房屋是两层建筑物，高玉杰以“郑州金帆休闲会所有限公司”的名义经营足浴服务。根据《消防法》第七十三条“(三)公众聚集场所，是指宾馆、饭店……以及公共娱乐场所等”、《公共场所消防安全管理规定》第二条“本规定所称公共娱乐场所，是指向公众开放的下列室内场所：……（五）保龄球馆、旱冰场、桑拿浴室等营业性健身、休闲场所”的规定，高玉杰开办经营的足疗店属于公共娱乐场所，亦属于公众聚集场所。根据《消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”、《消防监督检查规定》第八条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料：……（三）依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件；……”的规定，高玉杰作为足疗店的实际经营者，在足疗店投入使用、营业前申请消防检查是其法定义务，但是申请消防检查所应当提交的建设工程消防方面的法律文件，应该是作为出租方的千佳公司向高玉杰提供，而千佳公司未提供证据证明房屋消防方面的手续已经交付给高玉杰，也未提供证据证明其持有房屋消防方面的手续，故就双方合同履行过程中发生的纠纷，千佳公司仍应承担房屋消防手续不能提供的相应的责任，消防手续不同于消防设施，合同中约定的消防设施方面的免责条款不能免除千佳公司消防手续方面的责任。关于房屋租金问题。合同约定装修期自2014年9月20日起至11月20日止，该期限不计入租赁期限，免收房屋租金。2014年11月20日至2016年1月19日，租金以75元/平方米/月的标准计算，涉案房屋面积1300平方米。2015年5月27日，郑州市中原区公安消防大队对高玉杰经营的足浴店进行了处罚，责令停止使用。但高玉杰支付该店2015年11月份的水电费9630元的事实证明，2015年11月高玉杰仍然处于正常经营中，并未按消防部门的处罚停止使用，故2014年11月20日至2015年11月19日的房屋租金高玉杰应当依约支付。该期间为12个月，扣除其已经支付的7个月，仍下欠5个月的租金，75元×1300平方米×5个月=487500元。高玉杰租赁的房屋用于经营，由于消防部门的处罚停止使用，千佳公司亦未提交证据证明2015年11月20日之后该店仍处于正常经营状态，根据前述千佳公司消防方面的责任及高玉杰仍然占有租赁物的情况，此后的房屋租金按50%计算。2016年8月30日，高玉杰开始从租赁房屋中搬走自己的物品，涉案房屋已返还给千佳公司，该期间为2015年11月20日至2016年8月30日，共计9.33个月，根据合同约定的租金标准，2015年11月20日至2016年1月19日共2个月，租金75元/平方米/月，2016年1月20日至2016年8月30日共7.33个月，租金78.75元/平方米/月，75元×1300平方米×2个月+78.75元×1300平方米×7.33个月=750408.75元，高玉杰承担50%的租金为750408.75元×50%=375204.38元。综上，高玉杰应当支付千佳公司的房屋租金为487500元+375204.38元=862704.38元。关于装修损失问题。合同约定租赁房屋为毛坯房，总面积约1300平方米，租赁期限为10年。房屋交付后高玉杰进行了装修，2016年8月30日，高玉杰开始从租赁房屋中搬走自己的物品，涉案房屋返还给千佳公司，高玉杰实际占有房屋不足2年。诉讼中高玉杰申请对租赁房屋的装修价值进行评估鉴定，因其未及时提供评估所需重要材料，鉴定机构无法计算其租赁房屋装修价值，致使该鉴定项目无法继续进行。本院认为，高玉杰对租赁房屋进行了装修是客观事实，其要通过鉴定评估或者装修时相关支出票据等充分举证来证明其装修价值，客观上存在困难，但若因此否定高玉杰的装修时的支出，又有悖于民法公平原则，故根据房屋面积、合同约定期限、实际使用期限、经营的业务内容、装饰工程预算金额等情况，高玉杰撤离租赁房屋时，本院酌定其装修部分残存价值为50万元。因形成附合的装饰装修物的残值归千佳公司所有，千佳公司应当赔偿高玉杰该部分损失50万元。关于其他问题。千佳公司请求的违约金，由于房屋消防方面的原因，其应当承担的瑕疵担保责任，该项请求不予支持。高玉杰请求的人员工资损失，因其未提供相关证据，不予支持。其请求的消防罚款损失，因该罚款系其未履行法定义务而产生，系对其违法行为的处罚，不属于法律规定的赔偿损失范围，该项请求亦不予支持。其请求的返还物品，由于本案诉讼过程中高玉杰已经在2016年8月30日从租赁房屋中搬走自己的物品，勿须本院再行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除郑州千佳房屋租赁有限公司与高玉杰签订的《冉屯新村门面商铺租赁合同》；二、高玉杰于本判决生效之日起十日内支付郑州千佳房屋租赁有限公司房屋租金862704.38元；三、郑州千佳房屋租赁有限公司赔偿高玉杰装修损失500000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告郑州千佳房屋租赁有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告高玉杰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12673元，由郑州千佳房屋租赁有限公司负担246元，高玉杰负担12427元；反诉费7035元，由高玉杰负担2635元，郑州千佳房屋租赁有限公司负担4400元；财产保全费4956元，由郑州千佳房屋租赁有限公司负担2622元，高玉杰负担2334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李忠贤人民陪审员  杨爱香人民陪审员  郭华敏二〇一七年三月三十日书 记 员  南慧仁