安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖12民终3382号上诉人（原审被告）：安徽四环置业开发有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路365号CBD中央广场2幢2303室,组织机构代码67759513-0。法定代表人：李超，该公司经理。委托代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。委托代理人：耿直，安徽皖太律师事务所律师(实习)。被上诉人（原审原告）：孙芝华，女，1983年2月10日出生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：王洋，安徽天联天律师事务所律师。上诉人安徽四环置业开发有限公司因与被上诉人孙芝华司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2016）皖1222民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：2012年6月19日，孙芝华与安徽四环置业开发有限公司签订了商品房买卖合同一份，孙芝华购买安徽四环置业开发有限公司开发的太和县人民北路西侧,四环世纪大厦的第1座9层901号房屋一套，价格每平方米3218.94元,建筑面积为134.66平方米，总金额为433462元。合同第六条约定付款方式、期限为：“买受人孙芝华于2012年6月19日支付首付款133462元，余款30万元于2012年7月9日前办理完银行按揭手续，逾期付款在30日内，逾期按日付款万分之十的违约金”。合同第八条约定交付期限：“出卖人应于2012年12月31日前交付”。合同第九条约定逾期交房的违约责任为：“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金；”。合同签订后，孙芝华分别按约定支付，并于2012年7月13日付清了全部购房款。该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。因安徽四环置业开发有限公司未在合同约定的房屋交付的最后期限2012年12月31日前把房屋交付给孙芝华，为此，孙芝华诉讼来院，要求判令安徽四环置业开发有限公司交付房屋并支付迟延交付房屋的违约金150000元；并承担本案诉讼费用。一审法院认为：孙芝华与安徽四环置业开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方当事人应当按照合同的约定，各自履行自己的义务。孙芝华与安徽四环置业开发有限公司签订房屋买卖合同后，按照合同的约定履行了支付全部房款433462元的义务，不存在违约行为。安徽四环置业开发有限公司未能按期交付房屋，已构成违约，按照合同约定应承担违约责任。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。安徽四环置业开发有限公司应继续履行合同，将房屋交付给孙芝华。因此，孙芝华要求安徽四环置业开发有限公司交付房屋并承担违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。安徽四环置业开发有限公司应支付孙芝华的违约金数额为537059.42元（房屋总价款433462元×10‱×1239天，违约交房天数算至起诉之日）。因孙芝华只要求安徽四环置业开发有限公司支付违约金150000元，下余未主张的违约金应视为其对权利的放弃，对于下余违约金，本院不予支持。安徽四环置业开发有限公司提出与孙芝华签订房屋买卖合同并未约定违约金，孙芝华主张违约金无法律依据，其曾主动联系孙芝华要求交房、给钥匙，孙芝华迟迟不予接收的辩称，因没有提供证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告安徽四环置业开发有限公司将符合商品房买卖合同约定的第1座9层901号房屋交付给原告孙芝华；二、被告安徽四环置业开发有限公司赔偿原告孙芝华违约金损失150000元。上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费3300元，保全费1170元，合计4470元由被告安徽四环置业开发有限公司负担。安徽四环置业开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙之华要求安徽四环置业开发有限公司支付违约金的诉讼请求。理由：双方在房屋买卖合同中对逾期交房违约金没有作出约定，同时合同中约定违约金按逾期时间分别处理，不作累加，故一审判决累加计算违约金1239天错误。涉案楼盘迟迟未通过消防验收，是由于太和县人民政府承诺的配套市政道路至今未能修通，客观上造成该楼盘不能验收，该情形显属不可抗力，安徽四环置业开发有限公司不应承担违约责任。孙芝华辩称：双方在房屋买卖合同中已明确约定出卖人违约责任为不小于万分之十的违约金。一审判决认定事实清楚，涉案楼房不能交付并不是因为不可抗力造成的，而是安徽四环置业开发有限公司施工造成的。请求驳回上诉，维持原判。二审双方当事人均未提供新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方对出卖人逾期交房违约责任是否约定；二、安徽四环置业开发有限公司的违约事实是否成立。本院认为：安徽四环置业开发有限公司与孙芝华签订的房屋买卖合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方当事人应当按照合同的约定，各自履行自己的义务。双方在该合同的第十条第一款第（1）项约定，逾期不超过90日，自该合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自该合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，向买受人支付已交付房价款比率不小于第（1）项中比率的违约金。双方上述对违约金的约定明确清楚，对于具体内容的文字表述按照通常理解不会产生歧义。故安徽四环置业开发有限公司上诉称双方对逾期交房违约责任未约定的理由，与事实不符。涉案楼盘迟迟未通过消防验收，可能是太和县人民政府对配套市政道路未能修通的原因造成的，但该原因不属于法定的不可抗力的情形，而且双方对因政府行为导致逾期交房应免除出卖人责任情形并未约定。故安徽四环置业开发有限公司上诉称不应承担违约责任理由不成立，对其上诉请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由安徽四环置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 林审判员  刘 伟二〇一七年三月十七日书记员  来 阳附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。