广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初990号原告：何旭章，男，汉族，1992年6月17日出生。委托诉讼代理人：杨红山，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林康烈，广东九韬律师事务所律师。被告：佛山市千昱发商贸有限公司，住所广东省佛山市禅城区汾江南路**世博广场****。法定代表人：张玉辉。委托诉讼代理人：张吉繁，广东名道律师事务所律师。原告何旭章诉被告佛山市千昱发商贸有限公司（以下简称千昱发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月31日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除原被告签订的《商铺租赁经营合同书》；2、被告向原告返还履约保证金13874元及支付利息（以13874元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月24日，原告何旭章与被告千昱发公司签订了《商铺租赁经营合同书》，约定将位于佛山市禅城区汾江南路38号小商品商贸城第叁层3718、3719号商铺租给原告经营，租赁期限为2017年1月1日始至2021年12月31日止。合同签订后，原告依约缴纳了租赁合同履约保证金等费用。因被告单方面原因，商贸城一直未能开业，导致原告的装修、进货工作无法按其商业计划进行。原告认为，自签订合同之日起至今已有一年多，该小商品商贸城仍未开业，已超出合同签订时的合理预期，致使合同目的无法实现，故特向法院提起诉讼，请求解除原、被告签订的《商铺租赁经营合同书》并要求被告向原告返还合同履约保证金及支付利息。被告千昱发公司辩称：首先，被告与原告于2016年签署案涉《商铺租赁经营合同书》，该合同内容为双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。合同条款对双方均具有约束力。双方在合同第二条第1点约定“租赁标的商铺期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止共五年。”同时，双方还在后面用文字特别注明“如商城开业日期延时，合同期及计租日期则相应顺延”，即双方经过协商，一致同意：如商城能够如期开业，则合同期限按照合同约定的自2017年1月1日起计算。但，如果商城未能如期开业，则双方均表示同意顺延合同期限的起租日和计租日。该条款约定的内容完全体现合同当事人签约时的意志，且不违反法律法规之规定，含义清晰，不存在任何让当事人产生歧义之处，亦不存在显失公平之情形，不存在加重对方责任、排除对方权利和免除甲方责任的情况。据此，无论商城如期开业还是延期开业，两种情形均属于合同双方当事人在签约时已经预见到的合理情形。无论能否如期开业，依法都必须尊重当事人的意思自治原则，适用该约定的内容进行处理。现原告以商城未能如期开业为由，要求被告退还履约保证金，缺乏事实和法律依据。其次，《商铺租赁经营合同书》第四条约定：商铺租赁合同的履约保证：1、为保证本合同全面和实际履行，签订标的商铺租赁合同书时，乙方向甲方缴交商铺租赁合同的履约保证金。2、该履约保证金至租约期满，在乙方无违约、无赔偿、无欠款、无争议的前提下如数退还给乙方。3、除上列“2”列明应如数退还保证金情形外，保证金不予退还或不予如数退还。从中看出，原告签约时向被告缴交一定数额的保证金也即本案的“履约保证金”作为原告积极履行合同义务的一种担保。双方在该条款中明确约定了保证金退还的条件：1、租约期满；2、乙方（即原告）存在无违约、无赔偿、无欠款、无争议的前提。两者缺一不可。合同双方当事人对于签约时设立的保证金退还条件均予以认可，且原告方作为合同当事人一直未对该约定提出过任何的异议。据此，该约定同样合法有效，对双方当事人具备约束力。被告根据本合同第四条约定的内容，无义务向原告退还履约保证金。再次，被告积极履行合同义务，不存在任何违反合同约定之行为。自2017年1月起，被告陆陆续续通过电话、短信等形式通知原告于2017年6月20日至2017年7月31日期间办理商铺交接手续，要求原告及时进场装修其所承租的铺位（包括但不限于安装货架、摆设等一切经营所需的设施设备），要求原告及时采购商品上架，以备商城统一开业对外销售。但原告却一直消极甚至是怠于履行该义务，导致被告所经营的世博广场商贸城开业时间一延再延。在经被告工作人员屡次电话通知后，原告依然均以种种理由推脱，甚至拒绝接听电话。据此，被告只能于2017年7月29日、2017年8月6日通过邮寄快递的形式向原告送达《限期办理入场手续通知书》，要求原告尽快办理入场装修等手续。但原告仍然置之不理。依据《商铺租赁经营合同书》第八条第1点：乙方未按照甲方的要求时间内办理入场手续并交纳相应租金及综合管理费，超过7天以上，甲方则有权利单方面解除合同，没收合同履约保证金，并将铺位重新租赁他人，乙方无异议。据此，原告拒绝办理商铺交接、拒绝办理入场装修手续的行为已经违反合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任，被告依法享有合同解除权和没收原告保证金的权利。原告诉请要求退回保证金缺乏法律依据。被告经营的佛山市世博广场商贸城，作为佛山市区域内大型商城之一，对佛山市经济推动作用意义非凡。但因原告的违约行为导致该商城开业时间一直拖延至2017年9月9日，其对佛山市经济的影响和对佛山经济总量的冲击是显而易见的。被告经营的佛山市世博广场商贸城开业时间为2017年9月9日，原告于2017年12月31日提交的《民事起诉状》中事实与理由部分仍陈述“因被告单方面原因，商贸城一直未能开业。该小商品商贸城仍未开业”等内容与客观事实严重不符。原告为了达到其诉讼目的，恶意歪曲本案的相关事实。显然，该行为明显是缺乏事实依据和违反法律规定的。综上，原告诉请要求退回其保证金、定金及利息缺乏事实和法律依据，请求法院在查清本案事实的基础上，依法驳回该诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告的工商登记信息打印件。证明原、被告主体资格；2、《商铺租赁经营合同书》。证明原、被告签订《商铺租赁经营合同书》租赁期限起始期限为2017年1月1日，合同第四条第二项约定了保证金；3、收据。证明被告已经收到原告交来的3718、3719号商铺的履约保证金13874元；4、律师函、快递单。证明原告于2017年8月22日通过顺丰快递发函给被告，要求被告退还履约保证金给原告。诉讼中，被告举证如下：1、被告工作人员电话联系原告办理商铺交接及入场手续的相关记录。2、2017年8月6日被告工作人员手机短信通知原告限期办理商铺入场装修手续的相关记录。3、通知商户办理入场手续的快递单和函件版本（限期办理入场手续通知书）。4、2017年9月9日世博广场开业的相关报导。5、2017年8月15日发送函件（限期办理入场手续通知书）的快递记录数据、快递单。以上五组证据共同证明：被告积极履行合同义务，陆陆续续通过电话、短信等形式通知原告限期办理商铺交接手续，要求原告及时进场装修其所承租的铺位，但原告却一直消极甚至是怠于履行该义务，导致被告所经营的世博广场商贸城开业时间一延再延。据此，原告无权要求返还合同履约保证金、定金及利息。世博广场开业时间为2017年9月9日。庭审后,被告补充提交国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《首次登记确权清单》、《关于佛山市千昱发商贸有限公司租赁佛山市世博房地产实业发展有限公司所属商业物业的公告》，用于证明被告系涉案物业的合法出租人。经质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方的主体材料，本院依法审查后予以确认；证据2-4均有原件核对，本院对真实性予以确认，因原告未能提供证据4中《律师函》邮寄的投递情况，故本院对原告主张的已于庭前向被告送达《律师函》的证明内容不予确认。被告提交证据1系被告单方制作，且原告对该组证据不予确认，本院不予采信；原告对被告提交的证据2真实性予以确认，本院对该组证据的真实性予以认可；证据3的快递底单虽有原件核对，但收件人并非本案原告，且无法看出寄件内容，本院不予采信。函件版本未加盖被告公章，本院不予确认；证据4为新闻媒体报道内容，经网上查证，本院对真实性予以确认；证据5的快递记录数据无法看出投递情况及寄件内容，本院不予采信。该组证据中的快递底单有原件核对，本院对真实性予以确认，但收件人并非本案原告，且该底单无法证明邮寄的材料名称。原告对被告庭后补充提交的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、首次登记确权清单的真实性不持异议，本院予以确认，被告补充提交的《关于佛山市千昱发商贸有限公司租赁佛山市世博房地产实业发展有限公司所属商业物业的公告》有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年3月24日，原告何旭章（承租方，乙方）与被告千昱发公司（出租方、甲方）就承租佛山市禅城区汾江南路38号小商品商贸城第三层3718号、3719号商铺事宜签订《商铺租赁经营合同书》一份，合同约定：一、租赁期限和经营范围：租赁标的商铺期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止共五年。（如商城开业日期延时，合同期及计租日期则相应顺延）；标的商铺经营范围仅限于玩具。二、乙方商铺租赁经营应承担的费用：1、租金：铺位标准月租金合计为4624元，季度标准租金合计为13874元。甲方拟给予乙方如下租金优惠：A、从2017年1月1日起至2017年12月31日止收取1个月标准租金即：4624元，免租11个月。（该租金在办理铺位入场装修手续时缴纳。）B、从2018年1月1日起至2018年12月31日止，给予标准月租金四折优惠。C、从2019年1月1日起至2019年12月31日止，给予标准月租金六折优惠。D、从2020年1月1日起至2020年12月31日止，给予标准月租金八折优惠。E、从2021年1月1日起至2021年12月31日止，给予标准月租金九折优惠。2、综合管理费：为每平方米20元/月，合计995元。季度综合管理费合计为2984元。（综合管理费包括商城保安、保洁、空调使用费、公共水电费用等）。三、商铺租赁合同的履约保证：1、为保证本合同全面和实际履行，签订标的的商铺租赁合同书时，乙方向甲方缴交商铺租赁合同的履约保证金。2、商铺租赁合同履约保证金合计为13874元。3、该履约保证金至租约期满，在乙方无违约、无赔偿、无欠款、无争议的前提下如数（不计利息）退还给乙方；4、除上列“3”列明应如数退还保证金情形外，保证金不予退还或不予如数退还。四、违约责任：如遇如下情形之一，相对方可单方解除合同：1、乙方未按照甲方的要求时间内办理入场手续并缴纳相应租金及综合管理费，超过7天以上，甲方则有权单方面解除合同，没收合同履约保证金，并将铺位重新租赁他人，乙方无异议。2、违反《综合治理公约》中的规定，符合终止商铺使用权条件的情况。3、未经甲方书面同意，乙方擅自变更商铺的经营品类定位和用途的。4、乙方在一个月内连续5天或一个月内超过10天未能正常开门营业的。5、乙方在未征得甲方同意，私自撤场（搬空商品），超过5天未恢复正常营业的。6、严重违反甲方所颁行的相关管理制度，经甲方三次以上书面通知仍不更改的。7、甲方违反本合同约定的责任和义务，导致乙方不能依法经营的。8、乙方以任何形式干扰、影响商场或其他商户的正常经营秩序（含聚众不按时营业、商铺内摆设商品不饱满、组织其他商户对抗公司的正常经营活动等等）。9、乙方承租商铺销售假冒伪劣或侵犯他人知识产权被法院或工商或技监部门认定或查处的（因违反本规定引起纠纷给甲方造成经济损失的，乙方应向甲方赔偿含律师费、诉讼费、罚金、赔偿金等在内的一切损失）。五、凡涉及双方权利、义务的，甲、乙双方均应书面通知对方。书面通知可直接交对方签收，也可通过快递公司按本商铺租赁合同签订时各方确认的地址转交。按上述地址由快递公司转交的，快递公司收件后，无论收件方签收与否，第3天视为送达。甲方也可选择在佛山市报纸上刊登通知或公告（尤其涉及整个小商品城的事项），报纸刊登次日视为送达日。本商铺租赁合同书中所列甲、乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起十天内书面通知对方。如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为送达。乙方在合同中所列的联系地址为：“湖南省道县新车乡下汶村1组”。原告于2016年3月24日向被告支付涉案3718、3719号商铺的合同履约保证金13874元。2017年8月6日，被告向租户群发信息如下：世博广场现已进入商户大规模装修中，总体装修面积已超过60%，其中五、六楼已动工装修90%，第一健康、维力美健身房、部分餐饮、果饮店已开始试营业。所有施工单位都在加班加点的装修施工，施工现场如火如荼。为了不影响前期已装修完成商户上货及商城统一开业时间，公司要求所有商户必须在8月20日之前完成铺位装修，8月25日之前完成货品陈列，达到正常营业条件。请各商户抓紧时间进场装修，8月20日后不允许在场内进行装修（包括锯木、油漆等产生粉尘、噪音、刺鼻气味等施工）。8月10日后还未进场装修商户公司将取消其租金优惠，并单方面终止租赁合同，没收铺位及所交费。2015年11月29日，佛山市世博房地产实业发展有限公司与被告共同出具《关于佛山市千昱发商贸有限公司租赁佛山市世博房地产实业发展有限公司所属商业物业的公告》，载明：一、物业租赁：佛山市世博房地产实业发展有限公司将其合法拥有的位于佛山市禅城区汾江南路38号世博广场，第一层至第六层商业面积，土地使用权证编号为：佛府国用（2009）第06000873486号，租赁给佛山市千昱发商贸有限公司做商业使用。佛山市千昱发商贸有限公司依法独立经营，并依约向佛山市世博房地产实业发展有限公司交纳租金。二、租期：双方签署租赁合同的时间为：2015年10月11日，租赁期限自正式签约之日起至2037年12月31日止。约定期满后，甲乙双方的权利义务自动顺延5年。在此期间，佛山市千昱发商贸有限公司为该物业的合法使用权人，有权对该物业进行分租等。庭审中，原、被告一致确认涉案商场由被告进行整体装修及商铺内装修，由租户根据经营需要摆放货架及安装装饰物。原告至今未接收涉案商铺。被告陈述涉案商城开业时间为2017年9月9日。此外，根据原告提供的《律师函》，在该函件中，原告确认被告于2017年7月底通过书面或短信的方式通知原告办理入场手续。另查明：根据建字第440604201000610号《建设工程规划许可证》记载，涉案商铺建设单位为佛山市世博房地产实业发展有限公司，建设规模：建筑面积149220.9平方米，建筑层数：地下**，地上**。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁经营合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。本案争议的焦点是涉案合同是否应予解除及合同解除后原告主张被告退回履约保证金有无事实及法律依据。关于合同解除。根据《合同法》第一百一十条的规定，非金钱债务的债务标的不适于强制履行或强制履行费用过高的，不宜继续履行。本案中，原、被告为租赁合同关系，原告作为承租人至今没有办理入场手续，且起诉主张解除合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制执行，租赁合同的目的已无法实现，如法院判决要求继续履行，一方面容易导致判决无法实际执行，另一方面也不利于涉案商铺继续出租使用，显然与双方当事人的利益相悖。综上，原告主张解除合同，且被告对此不持异议，本院予以支持。解除权属形成权，解除通知到达时生效，原告在诉前未向被告送达解除通知，则以本案应诉材料于2018年1月26日送达给被告时为解约时点。关于3718号、3719号商铺所涉履约保证金13874元是否应予退还，关键在于审查原、被告各方对合同解除是否存在过错。就此，本院分析如下：首先，合同中虽未对交付商铺日期进行明确约定，但根据一般交易习惯可知，租赁起始日即应为商铺交付日期。本案中，合同约定的租赁起始日为2017年1月1日，被告未举证证明涉案商铺已于2017年1月1日前符合交付原告使用的条件，根据原告出具的《律师函》所载，被告最早在2017年7月底以书面或短信的形式通知原告办理入场手续，据此，本院认定被告作为出租人未按约定期限向承租人履行交付商铺的义务，且被告在明知商城需延时开业的情况下，未向租户发送书面的告知函，存在履行瑕疵。因合同约定“如商城开业日期延时，合同期及计租日期则相应顺延”，故被告的延时开业虽有违双方签约时的约定，但此种履行瑕疵尚不足以导致本案合同解除。其次，原告作为完全民事行为能力人，签约时合同已经明确约定“如商城开业日期延时，合同期及计租日期则相应顺延”，足以认定原告在签约时对延迟开业时可以预见或应当预见的，且经营商铺本身为商业行为，必然带有一定风险，原告在明知商城可能延时开业的情况下，应对商城延时进行适度容忍，在无法容忍的情况下亦应及时对被告进行催告，本案中，原告得知商城延时开业后没有及时进行催告，在被告短信通知办理入场手续后迟迟不入场，并在商城延时开业后直接起诉解除合同，是导致本案合同解除的主要原因。综合以上分析，本院确定原、被告双方对涉案合同的解除均存在过错，原告对本案合同解除的承担60%的责任，被告对本案合同解除的承担40%的责任。据此，本院认定，被告应向原告返还履约保证金的40%，即5549.60元（13874元×40%）。原告主张超出部分，本院不予支持。至于原告主张的利息，如前所述，原告对本案合同解除存在过错，其主张被告支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告何旭章与被告佛山市千昱发商贸有限公司于2016年3月24日签订的《商铺租赁经营合同书》于2018年1月26日解除；二、被告佛山市千昱发商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何旭章返还履约保证金5549.60元；三、驳回原告何旭章的其他诉讼请求。如被告佛山市千昱发商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费73元，由原告负担43元，被告佛山市千昱发商贸有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈晓明二〇一七年三月三十日书记员  江幼钿