福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1708号原告：福建荣业汽车有限公司，住所地福建省厦门市海沧区马青路1283号1-5层，统一社会信用代码91350200784198173P。法定代表人：梁旭，执行董事。委托诉讼代理人：肖兴刚，福建平福律师事务所律师。被告：厦门景裕泰贸易有限公司，住所地福建省厦门市海沧区马青路1283号1楼，统一社会信用代码9135020056284407XR。法定代表人：柳斌，执行董事。委托诉讼代理人：王余芳，福建理则达律师事务所律师。第三人：厦门百利迦汽车服务有限公司，住所地福建省厦门市海沧区马青路1283号1-207室。法定代表人：王鲲鹏。第三人：郭悦，男，1972年7月27日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：福建荣基汽车有限公司，住所地福建省厦门市湖里区林后路。法定代表人：张淑芳。原告福建荣业汽车有限公司（以下简称荣业公司）与被告厦门景裕泰贸易有限公司（以下简称景裕泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，追加厦门百利迦汽车服务有限公司（以下简称百利迦公司）、郭悦、福建荣基汽车有限公司（以下简称荣基公司）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣业公司委托诉讼代理人肖兴刚，被告景裕泰公司委托诉讼代理人王余芳到庭参加诉讼。第三人百利迦公司、郭悦、荣基公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣业公司向本院提出诉讼请求：1.确认荣业公司与景裕泰公司之间于2015年5月27日签署的《房屋租赁合同》已经解除；2.判令景裕泰公司向荣业公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费共计577000元；3.判令景裕泰公司向荣业公司支付违约金1000000元；4.本案诉讼费由景裕泰公司承担。诉讼过程中，荣业公司放弃判令景裕泰公司向荣业公司支付违约金1000000元的诉讼请求。事实和理由：2015年5月27日，荣业公司与景裕泰公司签署一份《房屋租赁合同》，约定荣业公司将位于厦门市海沧区夹层（以下简称案涉房屋）出租给景裕泰公司使用，期限为2016年1月1日至2025年12月31日，景裕泰公司应于2016年1月1日之前向荣业公司支付押金500000元，房屋租金为每季度540000元，景裕泰公司应于每个季度提前向荣业公司支付房屋租金。《房屋租赁合同》签订后，荣业公司依约将案涉房屋交付给景裕泰公司使用，但景裕泰公司接收案涉房屋之后，经荣业公司一再催促，直至今日仍未向荣业公司支付押金，且多次拖欠房屋租金，至今仍拖欠2016年第二季度租金353000元。2016年5月6日，荣业公司委托福建平福律师事务所发送律师函给景裕泰公司，在律师函中告知荣业公司要求解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求景裕泰公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费，并要求景裕泰公司向荣业公司赔偿违约金。景裕泰公司在收到律师函之后，至今仍未支付相关费用。景裕泰公司已经在2016年7月从案涉房屋搬走，荣业公司已经将案涉房屋收回。景裕泰公司辩称，荣业公司要求确认双方签署的《房屋租赁合同》已经解除没有合同和法律依据，根据《房屋租赁合同》约定合同生效期间，双方不得无故解除合同，如有正当理由需要解除，需要提前三个月书面通知对方，经过双方同意且自愿解除同时由提出解除合同的一方向对方支付三个月的房屋租金作为补偿，荣业公司自行解除合同的行为不符合约定，所以是无效的，荣业公司和景裕泰公司签订的《房屋租赁合同》没有解除。关于荣业公司主张的租金、物业管理费、水电费。《房屋租赁合同》签订时，案涉房屋存在抵押的事实，双方有私下商议变更合同，因此合同没有按照约定实际履行。同时案涉房屋存在一房两租的情形，2016年3月份，百利迦公司曾诉至法院，主张百利迦公司与郭悦签订租赁合同，郭悦将位于厦门海沧区马青路1283号房屋出租给百利迦公司，但被荣业公司、景裕泰公司所占用等，要求荣业公司、景裕泰公司、郭腾搬离厦门市海沧区房屋。后来百利迦公司撤诉，在案涉房屋存在一房两租引起纠纷的情况下，为维护自身利益，景裕泰公司只是暂缓支付荣业公司租金，并不是不支付租金。2016年5月份起，荣业公司为了达到将案涉房屋以更高价格出租给他人的目的，采用停水停电的方式阻挠景裕泰公司使用案涉房屋，景裕泰公司一直没有办法正常使用案涉房屋，故荣业公司无权要求景裕泰公司支付此期间的相应租金。关于荣业公司主张的水电费，该金额应以实际发生的金额为准。由于荣业公司停水停电的行为，所以景裕泰公司不应承担在此期间的物业管理费。百利迦公司未作陈述。郭悦未作陈述。荣基公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、位于厦门市海沧区房屋的权利人为荣基公司，房屋经批准使用期限自2006年5月25日起至2056年5月25日止，用途为厂房、车库、设备用房，房屋共7层（含地下一层）。2012年12月5日，荣业公司与荣基公司、案外人齐健签订一份《合作合同》，约定荣基公司将厦门市海沧区房屋的1-5层出租给荣业公司，作为双方合作经营汽车市场项目的经营场地，租赁期限自2012年12月7日至2032年12月6日止。2012年10月29日，荣业公司与厦门市港龙装修工程有限公司签订一份《装修工程施工合同》，将厦门市海沧区房屋一至七层室内装修工程发包给厦门市港龙装修工程有限公司。二、2015年5月27日，荣业公司与景裕泰公司签订一份《房屋租赁合同》，约定景裕泰公司向荣业公司租赁案涉房屋用于汽车销售服务。其中第二条约定租赁期限从2016年元月1日起至2025年12月31日止。第四条约定荣业公司向景裕泰公司提供6个月的免租期的装修时间，一楼的整体面积3000平米，租金为每月每平米人民币50元整；夹层整体面积2000平米，租金为每月每平米人民币15元，租金每两年环比递增10%。景裕泰公司按每个季度提前向荣业公司支付当季租金，即2016年1月1日前，支付2016年1月1日至2016年4月1日前的租金，合计人民币54万元整。荣业公司负责向景裕泰公司开具合法正规的房租发票。第五条约定水电费按景裕泰公司实际使用量每月10日前向荣业公司缴纳（公用照明、排水、电梯、监控系统及清洁卫生等产生的水电费由本大厦租户按面积比例均摊）。荣业公司统一为大厦提供物业管理服务，每月按每平米3元（不含税）收取物业管理费，由景裕泰公司按月与水电费同时交纳。第六条约定景裕泰公司应在本合同签约之日向荣业公司支付50万元的押金及第一个季度的租金，合计人民币1040000元。荣业公司收到该笔押金及租金后，本合同立即生效。在景裕泰公司租赁期满并结清房租及各项费用后，荣业公司应立即退回景裕泰公司押金（不计利息）。第九条约定景裕泰公司须合法经营，按上述约定的时间支付租金、水电费和管理费……。第十条合同的解除及违约责任其中第3款约定，若景裕泰公司违反上述权利义务的约定，荣业公司应给予景裕泰公司半个月的整改时间，若景裕泰公司超期仍不整改（拖欠租金、水电费等各项应交费用超过一个月的，）荣业公司有权单方面解除合同，收回房屋并要求景裕泰公司赔偿人民币200万元，押金不予退回。三、《房屋租赁合同》签订之后，荣业公司向景裕泰公司交付案涉房屋。2015年11月景裕泰公司向荣业公司支付100000元。2016年2月5日景裕泰公司向荣业公司转账60000元，在“摘要/附言”栏备注为“海沧店房租”。2016年3月11日景裕泰公司向荣业公司转账100000元，在“摘要/附言”栏备注为“付房租”。2016年4月1日景裕泰公司向荣业公司转账305000元，在“摘要/附言”栏备注为“3月份房租（含水电、物业）”。2016年4月15日，景裕泰公司向荣业公司转账30000元，在“摘要/附言”栏备注为“房租”。2016年4月25日景裕泰公司向荣业公司转账40000元，在“摘要/附言”栏备注为“房租”。2016年5月4日景裕泰公司向荣业公司转账117000元，在“摘要/附言”栏备注为“4月份房租（含水电物业）”。2016年5月9日景裕泰公司向荣业公司转账8000元，在“摘要/附言”栏备注为“水电费”。四、2016年5月6日，荣业公司委托福建平福律师事务所向景裕泰公司发出《福建平福律师事务所函》，载明：……景裕泰公司至今仍未向荣业公司支付押金50万元；另景裕泰公司本应于2016年4月1日之前向荣业公司支付2016年第二季度租金（即2016年4月1日至2016年6月30日）54万元，但经荣业公司多次催收，景裕泰公司至今仅支付了2016年第二季度租金187000元，仍欠353000元未支付，且已经逾期1个月零6天。根据景裕泰公司和荣业公司之间签署的《房屋租赁合同》第十条第3款的约定，现荣基公司解除上述《房屋租赁合同》，并要求景裕泰公司在三天之内补交拖欠的租金、水电费、物业管理费并向荣业公司赔偿违约金200万元，同时要求景裕泰公司自收到本律师函之日起半个月内立即将承租房屋腾空并交还给荣业公司。2016年5月17日，景裕泰公司委托福建理则达律师事务所向荣业公司发回《律师函》，载明：“……1、贵司来函要求解除《房屋租赁合同》及赔偿违约金200万元与法无据，景裕泰公司不能接受；2、请贵司收到本函后十日内妥善处理前述租赁物上存在“一房二租”情形，以便景裕泰公司无障碍租赁使用合同租赁物，否则贵司即构成对景裕泰公司的违约；3、对因前述一房二租情形给景裕泰公司造成损失的，贵司应承担赔偿责任。否则，本律师将建议景裕泰公司诉诸法律……”。2016年5月18日，荣业公司诉至本院。五、2016年5月13日上午12时30分，荣业公司发出《临时停电通知》，载明：“因维护保养需要，本大楼1楼及夹层需停止供电两小时，停电时间从2016年5月13日下午4时至下午6时……。”2016年5月15日荣业公司发出《临时停电通知》，载明：“本大楼及一楼夹层因故定于2016年5月16日下午3时30分至下午5时30分停止供电……。”2016年6月16日厦门市公安局海沧派出所的报警回执载明：“您的报警事项：因纳智捷公司5月份水电费尚未全部支付给福建荣业公司，于2016年5月30日起福建荣业公司物业管理将公司电拉下。”六、2016年7月2日，荣业公司在案涉房屋正门粘贴一份《公告》，载明：“致：厦门景裕泰贸易有限公司（纳智捷4S店）由于贵司从2016年4月1日开始不按合同交租，至今已欠我司两个月的租金、管理费及水电费。我司已于2016年5月6日与贵司解除合同并通知贵司搬走。现最后通知贵司：从即日起3日内清空贵司所有物品及需要搬走的设备。本公司将在3日后收回被贵司占用的场地。若届时仍有残留在我司场地内的物品及设备则视为贵司丢弃不要的物品设备。本公司将自行处置。”景裕泰公司员工张朝柱出具了两份《出门条》，其中落款时间为2016年7月2日的《出门条》载明：“厦门景裕泰贸易有限公司于2016年7月2日开始搬走，已搬走设备及物品两车”。落款时间为2016年7月3日的《出门条》载明：“厦门景裕泰贸易有限公司于今日已搬走设备及物品共两车”。2016年7月7日景裕泰公司员工苏友田向荣业公司提交《留宿申请》载明：“本人苏友田，是原厦门景裕泰贸易有限公司（纳智捷4S店）的员工，因景裕泰公司尚欠本人工资未清，现他们工作人员已于2016年7月6日全部撤离贵司租赁场所，为看守景裕泰公司留存在贵公司纳智捷租赁场所的物品以保障本人讨回工资，特向贵司申请暂时留宿在贵司大楼直至2016年7月31日为止。”2016年8月5日，景裕泰公司员工沈建坤出具一份《证明》记载：“本人沈建坤（身份证号：）为厦门景裕泰贸易有限公司员工，现将我司车辆（车牌号：闽Ｅ×××××）开回公司”。七、2016年7月22日，荣业公司向厦门市公证处申请对案涉房屋现场状况进行保全证据公证。公证人员于某到达案涉房屋，打开夹层仓库门锁进行现场查看，并在现场拍摄照片后刻录成光盘。根据光盘内容显示，案涉房屋内的物品已经大部分清空，尚遗留少部分物品。八、景裕泰公司向案外人齐健转让二手车一部，价值为198000元，该款项荣业公司同意景裕泰公司在应支付的租金里扣除。九、2016年3月28日，百利迦公司以荣业公司、景裕泰公司、郭腾为被告，荣基公司、郭悦为第三人向本院提起诉讼，主张2015年7月1日，百利迦公司与郭悦签订《房屋租赁合同》，约定郭悦将位于厦门市海沧区房屋出租给百利迦公司，租赁期限从2015年7月1日起至2033年6月14日止。合同签订后，百利迦公司实际使用承租的房屋。但2015年10月起，郭腾多次带人到该房屋扰乱百利迦公司的正常经营秩序，荣业公司、景裕泰公司甚至进驻百利迦公司的场地，占用房屋。百利迦公司请求判令荣业公司、景裕泰公司、郭腾停止侵害并立即搬出厦门市海沧区房产，将房屋交还给百利迦公司使用。2016年5月4日，百利迦公司向本院申请撤回起诉。十、2016年6月24日，荣业公司与案外人比亚迪汽车工业有限公司、齐健三方签订一份《房屋租赁合同》，将位于厦门市海沧区夹层房屋出租给比亚迪汽车工业有限公司，租赁期限自2016年8月1日至2021年8月31日止。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。荣基公司作为案涉房屋所有人与荣业公司签订合同，将案涉房屋出租给荣业公司。荣业公司作为案涉房屋承租人又与景裕泰公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租景裕泰公司。荣业公司与景裕泰公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法。荣基公司作为出租人并未对荣业公司的转租行为提出异议，且《房屋租赁合同》已经实际履行，因此《房屋租赁合同》合法有效，对荣业公司、景裕泰公司均有法律拘束力，双方应当按照《房屋租赁合同》约定全面履行义务。荣业公司已将案涉房屋交付景裕泰公司使用，景裕泰公司应依约支付荣业公司押金、租金等费用。关于景裕泰公司是否支付押金，荣业公司在起诉状及2016年5月6日委托福建平福律师事务所向景裕泰公司发出《福建平福律师事务所函》中，均明确陈述景裕泰公司未支付押金500000元，景裕泰公司也未举证已经支付押金，因此应认定景裕泰公司未按约定支付押金。关于景裕泰公司是否拖欠租金。根据合同约定，景裕泰公司应于每个季度提前向荣业公司支付当季租金，但合同履行中景裕泰公司在2016年4月1日前只支付荣业公司2016年第二季度部分租金，并未按约定足额支付。景裕泰公司辩称案涉房屋存在“一房两租”、抵押等情况，从而可能导致景裕泰公司无法正常使用案涉房屋，其可以据此拒绝支付租金等，但并未提供证据证实。景裕泰公司主张荣业公司停水停电导致案涉房屋无法正常使用，其有权拒付租金，但提供的证据不充分，不足以采信。景裕泰公司未足额支付荣业公司2016年第二季度租金的理由不能成立，已经构成违约，应承担相应违约责任。《房屋租赁合同》第十条第3款规定景裕泰公司拖欠租金、水电费等超过一个月的，荣业公司有权单方面解除合同。荣业公司于2016年5月6日向景裕泰公司发出《福建平福律师事务所函》，明确解除双方所签订《房屋租赁合同》，符合合同约定。荣业公司请求确认《房屋租赁合同》已经解除，予以支持。关于景裕泰公司拖欠荣业公司租金、物业管理费等金额问题。景裕泰公司员工出具的《出门条》显示，景裕泰公司于2016年7月2日开始搬离案涉房屋，景裕泰公司员工于2016年7月7日向荣业公司提交的《留宿申请》，也可以证明荣业公司在2016年7月7日已经实际控制占有案涉房屋，因此荣业公司请求景裕泰公司支付租金至2016年7月31日没有事实依据，在双方均没有其他证据证明景裕泰公司实际搬离案涉房屋时间情况下，本院认定2016年7月6日景裕泰已搬离案涉房屋，租金及水电费、物业管理费应当缴交至该日期止。景裕泰公司共使用案涉房屋6个月零6天，根据合同约定案涉房屋每个月的租金为180000元，每日的租金为6000元，故案涉房屋的租金总额为1116000元（180000元/月*6月+6000元/日*6日）。案涉房屋每个月的物业管理费为15000元，故每日的物业管理费为500元，案涉房屋的物业管理费的总额为93000元（15000元/月*6月+500元/日*6日）。景裕泰公司应向荣业公司支付的租金、物业管理费总额为1209000元（1116000元+93000元）。2015年11月景裕泰公司所支付荣业公司的100000元，荣业公司在本案审理中主张为押金，与其起诉状及《福建平福律师事务所函》关于押金问题的陈述前后矛盾，不应采信，应认定该100000元为景裕泰公司所支付的租金。荣业公司未能举证景裕泰公司在使用案涉房屋期间产生的水电费用金额，景裕泰公司于2016年4月1日和5月4日向荣业公司转账时备注为“房租（含水电物业）”，无法明确水电费的金额，因此对荣业公司主张的水电费不予支持。但因景裕泰公司在案涉房屋经营，确实产生了水电费，因此景裕泰公司于2016年5月9日向荣业公司转账明确备注为“水电费”的8000元，应认定为景裕泰公司向荣业公司支付的水电费。合同履行中，景裕泰公司向荣业公司转账支付租金、物业管理费共计752000元，加上荣业公司同意用于抵扣租金的二手车转让费198000元，景裕泰公司已支付荣业公司租金、物业管理费950000元，还应支付荣业公司259000元（1209000元-950000元）。百利迦公司、郭悦、荣基公司无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，应视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、福建荣业汽车有限公司与厦门景裕泰贸易有限公司之间于2015年5月27日签署的《房屋租赁合同》于2016年5月6日解除；二、厦门景裕泰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建荣业汽车有限公司租金、物业管理费259000元；三、驳回福建荣业汽车有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，由福建荣业汽车有限公司负担5264元，厦门景裕泰贸易有限公司负担4306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  颜思远人民陪审员  林翠霞人民陪审员  陈 枫二〇一七年三月二十日代书 记员  程诗磊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。