上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初15980号原告：上海宝山新沪商场，住所地上海市宝山区。法定代表人：李福弟，经理。委托代理人：徐军，上海汇创律师事务所律师。被告：上海美晶心美容美发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄明勋，总经理。委托代理人：尤洋，上海汉勤律师事务所律师。原告上海宝山新沪商场诉被告上海美晶心美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯利兵独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告上海宝山新沪商场的委托代理人徐军、被告上海美晶心美容美发有限公司的委托代理人尤洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝山新沪商场向法院提出诉讼请求：1、判令被告腾退上海市宝山区大华三路XXX-XXX号5间房屋交还原告；2、判令被告支付房屋使用费(自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止，按日租金的二倍2,191.78元计算)；3、判令被告办理在承租房屋所办营业执照的注销或迁移手续(审理中，原告撤回了该项诉请)。事实与理由：2013年8月22日，原被告签订《租赁房屋协议》一份，约定原告向被告出租上海市宝山区大华三路XXX-XXX号5间房屋，用途为美容美发，期限自2013年9月1日至2016年8月31日。2016年6月1日，原告告知被告合同到期后，被告应撤离该物业，将房屋返还给原告，但遭到被告拒绝。故原告向法院起诉。被告上海美晶心美容美发有限公司辩称，被告认为原告主体不适格，应当判决驳回原告诉请。如原告是系争房屋的产权人，诉讼主体适格，请法院依据每月租金33,000元的标准酌情考量被告的应付租金。房屋使用费的标准不能按照合同约定的双倍计算，该计算方式过高。考虑到被告在第一次租赁系争房屋时支付了26万元的转让费，且第一次租赁时的租金为每月19,000元，综合上述，请求法院考量被告向适格的原告支付使用费。经审理查明，上海市大华三路XXX-XXX号门牌号系原华灵路XXX弄XXX-XXX号底层八套房屋室号变更而来，产权人为上海大场房地产开发经营公司。1998年，上海大场房地产开发经营公司改制为大华(集团)有限公司。2013年8月22日，原告(甲方)与被告(乙方)就上海市大华三路XXX号共5间房屋(以下简称“系争房屋”)签订《租赁房屋协议》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2013年9月1日至2016年8月31日，年租金为40万元，先付后用，每季度预付一次；乙方应向甲方支付押金19,000元；合同结束后，乙方的动产归乙方，不动产归甲方，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和不动产残值进行收购和补偿；本协议解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状且在搬离该房屋后书面通知甲方验收该房屋；乙方未按约定履行交还房屋义务的，则从协议解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日止，甲方有权按日向向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本协议日租金的二倍。周国华在合同落款处签字。根据工商登记资料显示，2015年1月22日，被告法定代表人由周国华变更为黄明勋。审理中，被告向法院提供了两份被告与案外人上海大潮商贸有限公司分别在2010年8月15日、2013年8月23日签订的《租赁房屋协议》。2010年8月15日协议约定，上海大潮商贸有限公司将大华三路XXX号4间100平方米出租给被告，租赁期限2010年9月1日至2013年8月31日，月租金19,000元；合同落款处写明：本合同仅供办证需要。2013年8月23日协议约定，上海大潮商贸有限公司将大华三路XXX号4间177.90平方米出租给被告，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，月租金35,172.30元；上海美晶心美容美发有限公司大华三路分部在合同乙方落款处盖章；合同落款处写明：本合同仅供办证需要。原告向法院提供了大华(集团)有限公司出具的证明：上海大潮商贸有限公司是大华(集团)有限公司的子公司，大华(集团)有限公司的商业用房由大潮商贸有限公司管理并负责租赁。原告还向法院提供了上海大潮商贸有限公司出具的情况说明：我公司与上海美晶心美容美发有限公司于2010年8月15日、2013年8月23日签订的二份租赁房屋协议专为该公司设立分支机构及办理证照所用，协议中已注明。我公司与上海美晶心美容美发有限公司不存在租赁关系，该公司自始至终从未向我公司支付过租金及押金，双方未曾履行这两份协议。另，原告提供了上海大潮商贸有限公司的证明：上海宝山新沪商场属上海大潮商贸有限公司下属企业，大华三路XXX-XXX号商业用房全权委托上海宝山新沪商场管理并负责租赁。被告对大华(集团)有限公司出具的证明不予认可，对上海大潮商贸有限公司出具的情况说明真实性无异议，但认为被告与上海大潮商贸有限公司有租赁关系。关于租金及押金，原被告均认可租金已经支付至2016年8月31日。原告表示没有收取过被告的押金。被告表示不清楚，亦未提供押金收据。以上事实，有《租赁房屋协议》、工商登记信息、房地产权证、上海市宝山区人民政府文件、证明、情况说明及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，大华(集团)有限公司、上海大潮商贸有限公司出具的证明及情况说明，可以证明原告有权出租系争房屋。关于原被告之间签订的《租赁房屋协议》，周国华作为被告的法定代表人，有权代表公司签订合同，故原被告之间的《租赁房屋协议》合法有效。被告提交的与上海大潮商贸有限公司之间的租赁合同仅为“办证需要”，并非实际履行的合同，被告的抗辩，本院不予采信。现双方的租赁协议已经到期，被告应当将系争房屋交还给原告。关于合同到期后的占有使用费，根据合同约定为协议日租金的两倍，被告认为该标准过高。考虑到该约定的实质为合同到期后被告不履行合同义务应承担的违约责任，综合原被告之间的原租金标准及原告的实际损失等，本院酌情判令被告按照每日1,650元的标准支付自2016年9月1日至返还房屋之日止的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海美晶心美容美发有限公司于本判决生效之日起三十日内，搬离上海市宝山区大华三路XXX-XXX号5间房屋并将房屋返还给原告上海宝山新沪商场；二、被告上海美晶心美容美发有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付2016年9月1日起至实际搬离日止的房屋使用费(按照每日1,650元的标准计算)；三、原告上海宝山新沪商场的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取为40元，由被告上海美晶心美容美发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯利兵二〇一七年三月二十八日书记员  薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。