嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0411民初4744号原告：唐建萍，女，1976年8月8日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托代理人：盛新铭、程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司。住所地：嘉兴市东升东路2489号内二区服务用房276号，组织机构代码：56239927-9。法定代表人：蔡丽萍。原告唐建萍诉被告嘉兴中润丽丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案受理后，依法由审判员张林春适用简易程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛新铭到庭参加诉讼，被告法定代表人蔡丽萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年12月20日，被告向原告借款1000万元，双方约定了借款的归还期限、利息的支付及计算方式等。2014年12月21日，原、被告双方又签订了编号分别为2014预0009552-0009562的《商品房买卖合同》十一份，约定将位于嘉兴市××北的中润嘉兴中心项目10号楼的1704、1705、1706、1801、1802、1807、1503、1803、1804、1805、1806号房屋出卖给原告。2014年12月23日，原告开具了两张500万元的银行本票交付给被告。然后被告并不能按双方约定支付借款利息，并多次表示无力偿还借款本金及利息，被告要求终止双方的借贷关系，履行双方签订的十一份《商品房买卖合同》。为此，原、被告双方经充分协商，于2015年12月12日以《补充协议》的形式达成新的协议：合同编号分别为2014预0009552-0009562的十一份《商品房买卖合同》项下的商品房单价变更为4050元/平方米；双方终止借贷关系，被告偿付原告的借款本金1000万元，原、被告同意将此款作为编号2014预0009552-0009562的《商品房买卖合同》的购房款；同时，双方于协议中明确：被告应当于2016年10月30日前交房，若逾期交房需向原告支付违约金5000元/天，以及被告不履行协议义务或者履行义务不符合约定的，原告有权提起诉讼，并由被告承担违约的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、申请执行费、律师费等）等违约责任。但是时至今日，被告并未如约交房。故提起诉讼，要求：1.判令被告履行双方于2014年12月21日签订的合同编号分别为2014预0009552-0009562的十一份《商品房买卖合同》项下的房屋即位于嘉兴市××北的中润嘉兴中心项目10号楼的1704、1705、1706、1801、1802、1807、1503、1803、1804、1805、1806号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金20万元（以每日5000元从2016年11月1日暂计至2016年12月10日，要求计算至实际交房之日止）；3.判令被告赔偿原告支付的律师代理费266000元；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤回了上述第1项诉讼请求，并将第二项诉讼请求的违约金的计算标准调整为每日2500元计算。被告未提出答辩。原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：证据一、《商品房买卖合同》十一份，证明原告购买被告开发的位于嘉兴市嘉润中心项目的10号楼房屋十一套的事实。证据二、银行本票复印件二份，证明被告收到原告支付的1000万元的事实。证据三、补充协议书一份，证明原、被告明确终止借贷关系，并对商品房买卖合同进行变更达成了新的协议。由原告向被告购买十一套商品房，并对交房的时间、价格及违约责任进行了约定的事实。证据四、房屋预告登记证十一份，证明原告所购买的十一套房屋已经办理了预告登记的事实。证据五、律师费发票一份、委托代理协议一份及转账凭证一份，证明原告因本案而向律师事务所支付了10万元的律师代理费的事实。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，原告所提供的证据符合证据的形式要件，被告也未能提供足以反驳的相反证据，本院予以认定。根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定的事实如下：因被告向原告借款1000万元，约定借款月利率为2%。双方于2014年12月21日签订了编号分别为2014预0009552-0009562的《商品房买卖合同》十一份，约定将位于嘉兴市××北的中润嘉兴中心项目10号楼的1704、1705、1706、1801、1802、1807、1503、1803、1804、1805、1806号房屋预售给原告，单价为每平方6960.50元-7496元不等，付款方式为分期付款，交房期限为2015年12月31日前。并于2014年12月29日办理了预购商品房预告登记。2014年12月23日，原告开具了两张金额分别为500万元的浙江农村商业银行的本票交付给被告。因被告在支付了8个月的利息160万元后，未能按约支付，双方于2015年12月12日签订了补充协议一份，约定双方于2014年12月签订的借款合同中所约定的还款时间已到期，现因被告已无力偿还原告的借款本金1000万元，作为双方于2014年12月签订的被告开发的嘉兴利丰商业中心（南区）项目编号分别为2014预0009552-0009562的十一份《商品房买卖合同》的购房款，该十一份《商品房买卖合同》中的商品房单价均调整为4050元/平方米，原告已支付的1000万元作为全额购房款，交房期限为2016年10月30日前，若逾期交房，则被告需向原告支付违约金5000元/天；被告应于2017年1月30日前办妥大产权证并配合原告将三证办至原告或原告指定的名下，若逾期办证的，须向原告支付违约金5000元/天；以及被告不履行协议义务或者履行义务不符合约定的，原告有权提起诉讼，并由被告承担违约的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、申请执行费、律师费等）等违约责任。2016年12月16日，原告提起了本诉讼。原告为提起本案诉讼，委托浙江嘉望律师事务代理，并于2016年12月11日签订了委托代理协议，约定代理费为266000元，原告实际于2016年12月22日支付了代理费100000元。本院认为：原、被告间所签订的十一份商品房买卖合同，虽进行了预告登记，但实质上系被告为保证向原告借款债务的履行而具有抵押的意思，并非系双方商品房买卖的真实意思表示，且原告也未按合同约定交付购房款，应属无效。双方所签订的补充协议，名义上是对前十一份商品房买卖合同及借款协议的补充，而实际上双方对商品房的价格、购房款的交付、商品房的交付期限、办证期限及违约责任均重新作了约定，应属双方以原借款作为购房款而重新签订的商品房买卖合同，虽未重新进行网签备案登记，但并不影响合同的效力，且系当事人意思自治表示，应属有效。双方应按该协议履行各自的义务，被告未能按约交付房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金为每日5000元，明显过高，审理过程中，原告主动将违约金的计算标准调整为每日2500元，调整后的标准在合理范围之内，本院予以支持。对原告主张要求被告赔偿原告支付的律师代理费266000元，双方在协议中有此项约定，但代理协议中所约定的代理费数额明显过高，且原告实际所支付的为100000元，故对原告所主张的其余部分，本院不予支持。被告法定代表人蔡丽萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告嘉兴中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐建萍违约金（自2016年11月1日起，按每日2500元计算至被告实际交房之日止）；二、被告嘉兴中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告唐建萍律师代理费100000元；三、驳回原告唐建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4145元，由原告唐建萍负担2000元，被告嘉兴中润丽丰置业有限公司负担2145元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  张林春二〇一七年三月十六日书记员  丁加芳