广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18404号上诉人（原审被告）:袁某强，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张启军，广东金粤律师事务所律师。上诉人（原审原告）：广州捷某置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：吕兆泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：古俐敏、罗韵瑶，均系该公司职员。上诉人袁某强、上诉人广州捷某置业有限公司（以下简称捷某公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人袁某强的委托代理人张启军、上诉人捷某公司的委托代理人古俐敏、罗韵瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁某强上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、驳回捷某公司一审全部诉讼请求；3、捷某公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定双方解除租赁合同的时间错误。一审时已查明2016年3月30日前袁某强已向捷某公司的管理人员林经理提出要求退租，并以短信方式通知捷某公司，且捷某公司是确认收到了该短信的。根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，袁某强已明确表示退租并通知了捷某公司，2016年3月30日捷某公司已收到了通知，双方租赁合同依法解除。一审判决认定2016年4月30日租赁合同解除，与事实不符。且结合以下两点理由一审认定双方合同解除时间是4月30日要求袁某强支付4月份的租金依法不能成立。1、根据合同法司法解释（二）第24条规定，当事人依据合同96条规定，当事人有异议的应当在三个月内向法院提出诉讼，超出该期限提出的法院不应支持。本案袁某强于3月30日通知捷某公司解除合同，捷某公司在8月7日起诉，超出了司法解释规定的3个月的异议期。依合同法96条规定，本案解除合同时间应是3月30日解除，而不应是一审法院认定的捷某公司主张的4月30日。2、根据合同法119条规定当事人违约后，对方应当采取措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大不得就扩大的损失要求赔偿。本案袁某强在3月30日通知捷某公司接收物业，并表示放弃室内内的物品，捷某公司拒不接收物业导致时间期间的损失，之后的损失都是扩大部分。3月30日后的损失不应当由袁某强承担。二、一审判决认定租赁合同主体错误，袁某强不是租赁合同的相对方。1、袁某强与捷某公司签订租赁合同时，已明确表示是受于某委托，并提供了委托书给捷某公司核对。2、本案租赁合同是第三次续签，之前签订的两份租赁合同在2005年至2013年期间，都是于某签订。3、租赁合同履行时主体并非袁某强，捷某公司开具的保证金收据及租金发票，都是于某开办的个体工商户。袁某强仅是于某开办的个体工商户的一名员工，一审法院没有全面审查本案全部证据，仅依据袁某强在合同上签名就认定袁某强是合同相对方，并判决袁某强承担租金，与本案租赁物10多年来一直由于某经营的事实也不符，显失公平。一审依据合同法403条规定处理本案不当，适用该规定的前提是第三人不知道受托人与委托人的关系。一审中，捷某公司否认知道委托关系，但依据本案证据显示，捷某公司应当明知袁某强代表于某签订合同。本案合同是续约的，之前第一、二份从2005年开始都是于某签订的，且合同一直由其履行，而不是由袁某强履行。捷某公司明知于某加盟该店利用物业经营。在本案合同履行期间，捷某公司开具的租金发票抬头都是仙某林店。本案履行合同的保证金也都是仙某林店抬头的。袁某强只是于某经营仙某林的员工，一审仅凭合同签名没有充分考虑合同履行的主体及证据就判定袁某强为合同相对人，错误适用合同法403条，捷某公司明知该委托关系，从合同履行看，袁某强都不能作为合同相对人来承担相应责任。三、一审判决诉讼费用全部由袁某强承担，与判决部分支持捷某公司的诉讼请求相矛盾。一审部分支持捷某公司诉讼请求，判决案件受理费5973元全部由袁某强承担违反规定。捷某公司二审答辩称：1、袁某强认为合同解除时间为3月30日，捷某公司有异议，根据租赁合同补充协议第十六条第一款约定，捷某公司在2016年4月28日通过快递方式向承租人身份证地址寄出解除通知书，2016年4月18日将解除通知书张贴在承租商铺，解除通知书约定2016年4月30日正式解除合同及补充协议，因此，袁某强认定一审认定的解除时间错误是没有依据的。袁某强第二条理由，捷某公司认为袁某强与捷某公司签订补充协议时并没有提供委托协议，捷某公司一直不清楚其与于某有委托关系。捷某公司上诉请求：1、判令袁某强按照每日万分之四的标准向捷某公司支付租金滞纳金（自应付租金当月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，计至缴清款日止，现暂计至2016年4月30日，合共人民币3990元）；2、判令袁某强按照每日万分之四的标准向捷某公司支付推广费滞纳金（自应付租金当月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，计至缴清款日止，现暂计至2016年4月30日，合共人民币232.27元）；3、本案二审诉讼费用由袁某强承担。事实和理由：一审驳回捷某公司要求袁某强支付B101铺租金滞纳金及推广费滞纳金的请求错误。一审法院认为因袁某强提出捷某公司已没收租赁保证金，故袁某强已向捷某公司承担相应的违约责任，因此驳回了捷某公司要求袁某强承担涉讼商铺租金滞纳金及推广费滞纳金的诉讼请求。但捷某公司认为：第一，捷某公司在本案一审诉讼过程中并没有要求法院处理租金保证金，袁某强亦没有就此在一审诉讼过程中提起反诉，一审法院擅自超出捷某公司的诉讼请求对租金保证金作出处理，违反了法律法规的规定。第二，根据袁某强的陈述及涉诉商铺租金保证金的票据显示，袁某强并非租金保证金的缴纳人，故该费用不能亦不应用于抵扣袁某强欠款所产生的违约金。第三，根据袁某强与捷某公司其拿书的《房地产租赁合同补充协议》第十七条第二款的约定，捷某公司有权没收袁某强已付的保证金，同时不影响捷某公司要求袁某强承担其他违约责任的权利。在本案一审庭审过程中，捷某公司已明确表示保证金已根据合同约定予以没收，一审法院擅自将保证金用于抵扣违约金没有法律依据。第四，违约金和保证金是两个不同的概念，违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，在性质上具有惩罚性；保证金是合同一方为担保合同的履行，而给付另一方一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，在性质上具有补偿性，二者不能也不应混为一谈。综上，捷某公司认为一审判决驳回了捷某公司要求袁某强支付租金滞纳金及推广费滞纳金的诉讼请求错误，请求二审法院依法予以改判。袁某强二审答辩称：捷某公司要求租金滞纳金不能成立，根据合同法116条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择违约金或定金，本案中袁某强代于某签订合同时捷某公司已经收了于某36万元保证金，该保证金与合同法116条的定金性质一样，都是担保责任。袁某强已经放弃保证金，该保证金足以补偿损失了。况且保证金已经被捷某公司没收，也意味了捷某公司选择没收保证金，现又提出滞纳金与法律规定不符。捷某公司向一审法院起诉请求：1、要求确认捷某公司与袁某强签订的租赁合同及补充协议于2016年4月30日解除。2、判令袁某强向捷某公司支付2016年2月1日至2016年4月30日的租金（每月租金95000元）。3、判令袁某强每日按照欠款的万分之四标准向捷某公司支付租金滞纳金（从支付欠款履行期届满次日，即每月5日起计至袁某强实际缴清欠款之日止）。4、判令袁某强向捷某公司支付2016年2月1日起至2016年4月30日止的推广费每月5532元。5、判令袁某强每日按照欠款的万分之四标准向捷某公司支付推广费滞纳金（从支付欠款履行期届满次日，即每月5日起计至袁某强实际缴清欠款之日止）。一审法院认定事实：广州市越秀区中山五路68号房屋是登记在捷某公司名下的产业。2013年8月11日，捷某公司（出租人，甲方）与袁某强（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路68号负一层B101铺位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积553.24平方米，双方协定的租赁期限、租金情况如下：2013年8月11日到2015年8月10日，月租金90000元，2015年8月11日到2017年8月10日，月租金95000元；租金按月结算，由乙方在每月按支票或转账付款方式缴纳给甲方等。该租赁合同已办理租赁登记备案。其后，双方又签订《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》，约定：除租赁开始第一个日历月外，由乙方以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；该物业每月推广宣传费为5532元，承租人应于每个日历月第五日前支付；租金保证金285000元，相当于3个月该物业的租金，承租人应于签署本合同前缴清。如承租人逾期向出租人支付本合同项下的任何款项，出租人除可依据本补充协议第十六条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：1、要求承租人就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费之滞纳金按每日万分之四该月租金计收，宣传推广费之滞纳金按每日万分之四该月宣传推广费计收；2、……。任何一方不得无故单方面提前终止本合同。承租人无故要求提前终止本合同，或出租人依据补充协议第十六条的约定提前终止本合同时，出租人有权没收承租人已付的保证金，出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利等。合同签订后，涉讼商铺用作经营广州市越秀区悦盈仙某林饮品店。因袁某强自2016年2月起未向捷某公司支付租金及推广费，捷某公司于2016年3月委托广大律师事务所向袁某强发送《律师函》，要求其支付拖欠的租金、管理费、推广费和电费等费用。该律师函通过EMS快递方式分别送达到袁某强的登记住所地及当时正在经营的涉讼场地并经签收。2016年4月，捷某公司向袁某强发送《解除租赁合同通知书》，通知袁某强因其欠费并在未与捷某公司办理商铺交还手续的情况下于2016年3月31日私自撤场，要求袁某强于2016年4月30日前向捷某公司缴清所有欠费，否则捷某公司将行使单方解除合同之权利，双方就该商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》至2016年4月30日止正式解除，并没收袁某强的租金保证金及管理费保证金，且不影响捷某公司清付其他欠费之权利；等。该《解除租赁合同通知书》通过冠达快递寄送到袁某强的身份证地址，根据该快递公司的邮件查询结果，该快递于2016年5月3日寄送到目的地，显示“已签收，签收人要求退回”。捷某公司当庭提交了该邮件（未拆封），一审法院在一审庭审中拆开了上述邮件，确认其邮件内容为上述《解除租赁合同通知书》。一审庭审中，袁某强主张承租人已缴纳租赁押金、管理费押金、推广费押金及水电费押金合共367986元，捷某公司仅确认收到袁某强的租赁保证金285000元，并确认其已没收该租赁保证金，并表示此外的其他押金或保证金均由物业管理公司收取，与捷某公司无关。袁某强为证明其答辩内容，向一审法院提交了以下证据：1、劳动合同，证明袁某强受雇于广州市越秀区悦盈仙某林饮品店，工作岗位为店务经理。捷某公司对该证据无异议，但称其在签订租赁合同时不清楚袁某强是代理人的身份。2、《商标使用许可合同》、《特许经营合同》、税务登记证，及以下证据的复印件：仙某林总部通知于某缴纳加盟费的《通知》、工商企业名称注册核准书、卫生许可证、餐饮服务许可证、地税登记证、工商营业执照。证明涉讼商铺使用用作经营广州市越秀区悦盈仙某林饮品店，该店法定代表人及筹办人均为于某。捷某公司对上述证据的真实性无异议。3、《广州市越秀区食品药品监督管理局餐饮服务许可证注销决定书》、《准予注销登记通知书》，证明广州市越秀区悦盈仙某林饮品店目前正在办理注销登记的手续。捷某公司对上述证据的真实性无异议。4、捷某公司就涉讼商铺开具的自2014年至2015年期间的租金发票、水费发票若干，其中“付款方名称”均为广州市越秀区悦盈仙某林饮品店。捷某公司对该证据真实性没有异议，并表示由于该仙某林店实际承租使用超过10年，捷某公司此前一直要求承租方变更合同相对人，如实反映承租人情况，但袁某强仍于2013年与捷某公司签订《租赁合同》，故捷某公司在本案中仅要求合同相对方即袁某强承担本案责任。5、捷某公司与于某于2005年6月15日签订的《广州市房地产租赁合同》复印件，其中约定承租的商铺为涉讼商铺，租期自2005年9月1日至2010年6月30日止。袁某强表示该证据原件在捷某公司及于某手上。捷某公司对该证据的真实性不予确认，认为袁某强未提供证据原件，且认为该证据与本案无关。6、《委托授权书》（2013年8月3日），其中委托单位为广州市越秀区悦盈仙某林饮品店，法定代表人为于某，受委托人为袁某强（店务经理），内容为：现我单位广州市越秀区悦盈仙某林饮品店委托袁某强先生作为我单位授权代表与广州市五月花商业广场签署租赁续约合同，其权限仅为签署租赁续约合同，租赁地点经营中产生的相关收益和债务等一切事项与袁某强先生无关。捷某公司对该证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，称袁某强在与捷某公司签订租赁合同时并未出示该委托授权书，也没有披露其代理人的身份，且本案涉讼的租赁合同是袁某强与捷某公司双方在律师的见证下与律师事务所签订的，捷某公司翻查自己公司的资料及律师事务所的留存资料中均未发现该份委托授权书，若当时袁某强有出示该委托书并披露代理人身份，在相关资料中应该有所显示或留存。捷某公司坚持在本案中仅向袁某强主张违约责任。7、短信记录。袁某强表示已在2016年3月30日前向捷某公司的管理人员口头提出要求退租，袁某强本人并于2016年3月30日以短信形式通知捷某公司的管理人员林经理，短信内容提及：“经我方股东考虑，决定从明天开始停止营业，店铺中的设备器具等一并放弃，请明早安排人员接管，以免造成混乱”等。捷某公司确认其员工林经理收到上述短信，但未表示过同意袁某强单方面解除合同，双方未办理相关的房屋交接手续。捷某公司确认其实际已于2016年4月30日收回涉讼商铺。一审法院认为：袁某强与捷某公司在平等自愿的基础上签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然袁某强根据捷某公司开具的发票主张涉讼商铺的实际承租人为广州市越秀区悦盈仙某林饮品店，但根据袁某强提供的证据显示该饮品店已申请注销登记。袁某强作为租赁合同的相对方，提供的证据不足以证明在签订租赁合同时已向捷某公司披露其代理人身份，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。因捷某公司在本案中坚持仅对袁某强主张违约责任，符合法律规定，袁某强属适格的诉讼主体，理应向捷某公司承担相应的责任。袁某强与案外人于某的委托代理关系属另一法律关系，袁某强可另行主张权利。捷某公司已按租赁合同的约定将涉讼房屋交付使用，袁某强自2016年2月起欠付租金及推广费，并于2016年3月31日在未与捷某公司协商一致解除合同的情况下擅自撤场，已构成违约，理应承担违约责任。因袁某强未能举证其已与捷某公司办理房屋交接手续，捷某公司主张其于2016年4月30日实际收回商铺，请求一审法院确认双方的租赁合同于该日起实际解除、袁某强支付拖欠的租金及推广费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于捷某公司主张的滞纳金问题，因袁某强明确提出捷某公司已没收租赁保证金，袁某强已承担相应的违约责任，租金保证金的数额足以弥补捷某公司的损失，故对捷某公司主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百零三条的规定，于2016年11月2日作出如下判决：一、确认原告广州捷某置业有限公司与被告袁某强于2013年8月11日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》于2016年4月30日解除。二、被告袁某强应于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性向原告广州捷某置业有限公司支付自2016年2月1日起至2016年4月30日止的房屋租金（每月按95000元计付）及上述时段的推广费（每月按5532元计付）。三、驳回原告广州捷某置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5973元，由被告袁某强负担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，捷某公司向本院提交五月花广场B101铺租赁保证金发票复印件，证明袁某强并非租金保证金的交纳人，发票原件已经给了交费方。袁某强质证认为其对证据真实性、合法性、关联性三性予以认同。对关联性补充如下：该发票开具时间为2013年9月3日，发票付款方是广州越秀区仙某林饮品店，代表于某，收款人为捷某公司。开票项目是租金保证金，而且是续租补差。这份证据显示内容是在一审查明双方签订租赁合同及补充协议之后，履行交保证金是续租保证金，是续约关系，续约主体是捷某公司和于某，交保证金主体是于某，而不是袁某强。保证金分两部分，一部分是前两个合同的保证金，另一部分是补差价。补差价的主体也是于某，也就是袁某强代于某签订合同不到一个月时间。捷某公司开具保证金的抬头是于某（仙某林饮品店）。因此捷某公司称签合同时不知道袁某强代表于某签订合同与该发票不符，也就说明了一审法院认定捷某公司不知情本案承租主体是错误的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求与双方的答辩意见，分析如下：从本案一审证据可知，广州市工商行政管理局越秀区分局于2016年6月21日作出《准予注销登记通知书》，准予广州市越秀区悦盈仙踪饮品店注销登记。从一审查明的事实来看，广州市越秀区悦盈仙踪饮品店注销登记前并未清结其相关债务。一、关于本案的承责主体问题。本案袁某强主张其提交了广州市越秀区悦盈仙某林饮品店出具的《委托授权书》给予捷某公司核对，且以捷某公司开具的保证金收据及租金发票都是于某开办的个体工商户，证明租赁合同履行主体并非其本人，但从涉案《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》的签署情况来看，捷某公司合同的相对方为袁某强，承租一方并非以广州市越秀区悦盈仙某林饮品店作为签约主体，且未详细约定袁某强仅是代表广州市越秀区悦盈仙某林饮品店或于某签署协议，捷某公司对袁某强向其出具《委托授权书》的事实并不予确认。另，从袁某强表示其本人并于2016年3月30日以短信形式通知捷某公司管理人员林经理解除合同的事实来看，袁某强是以自己的名义向捷某公司提出解除合同的。由此，一审法院认为袁某强提出的证据不足以证明在签订租赁合同时其已向捷某公司批露其代理人的身份并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。一审诉讼中，捷某公司已明确其仅对袁某强主张违约责任，符合上述法条规定。对袁某强以其不是租赁合同的相对方提出的抗辩意见，本院不予采纳。捷某公司二审提交的租赁保证金发票复印件，并不影响上述袁某强作为承责主体的认定。至于袁某强与案外人于某的委托代理关系，袁某强可另循合法途径解决。二、关于合同的解除时间问题。袁某强以其已于2016年3月30日前向捷某公司的管理人员口头提出要求退租，捷某公司管理人员已经收到该通知为由，上诉要求确认合同解除时间为2016年3月30日的问题，根据一审法院查明事实，本案是承租方未按期交纳租金先构成违约，故其提出解除合同缺乏依据，本院不予采纳。一审法院以捷某公司收回商铺的时间2016年4月30日认定为合同的解除时间并无不妥。同理，袁某强提出2016年3月30日后，捷某公司未收回商铺扩大损失部分，应由捷某公司自行承担的主张，本院亦不予采纳。三、关于本案一审诉讼费用问题。就一审判决支持捷某公司的房屋租金及推广费总额计算得出的案件应收受理费与《诉讼费用交纳办法》的收费规定相符，故，对袁某强提出一审案件受理费分担有误的主张，本院不予支持。四、关于承租方租赁保证金问题。因广州市越秀区悦盈仙某林饮品店已注销登记，而一审诉讼中，捷某公司已明确提出其没收了承租方的租赁保证金，故，一审法院认定承租方已承担相应的违约责任，该租赁保证金的数额以足以弥补捷某公司的损失，对捷某公司要求袁某强承担租金与推广费的滞纳金不予支持于法无悖，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人捷某公司、袁某强上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6073元，由广州捷某置业有限公司负担5973元，由袁某强负担100元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月二日书记员  杨仁义王心怡