浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙03民终5574号上诉人（原审原告）：温州泰源房地产开发有限公司，住所地温州市瓯海区景山振瓯路联众华庭东幢2206室，统一社会信用代码91330304145142608T。法定代表人：詹晖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶智焕、潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小微，女，1968年7月7日出生，汉族，住苍南县。被上诉人（原审被告）：李绍存，男，1964年2月12日出生，汉族，住苍南县（现羁押于浙江省金华监狱）。上诉人温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）因与被上诉人陈小微、李绍存商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人泰源公司的委托诉讼代理人潘巨浩和被上诉人李绍存到庭参加本案诉讼，被上诉人陈小微经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人泰源公司上诉请求：1.撤销苍南县人民法院（2015）温苍民初字第804号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并未主动请求人民法院减少违约金，一审法院依职权调整违约金缺乏法律依据；2.被上诉人未举证证明合同约定的违约金高于实际损失；3.因被上诉人的行为导致上诉人遭受房价下降损失，该损失已高于合同约定的违约金；4.相关法院有判决支持总房价的20%作为违约金的主张，本案中应酌情参照；5.一审法院对被上诉人李绍存的调查询问笔录未出示或告知上诉人，违反法定程序，影响上诉人的诉讼权利。被上诉人李绍存辩称：上诉人曾承诺解除合同并全额退还购房款，应恪守诚信，履行诺言。一审判决正确，请求予以维持。被上诉人陈小微未作答辩。泰源公司向一审法院起诉请求：1.解除泰源公司和陈小微、李绍存于2010年5月14日签订的《商品房买卖合同》；2.陈小微、李绍存向泰源公司支付违约金546166元，该违约金在陈小微、李绍存已付的820830元购房款中直接扣除，剩余的274664元已付购房款返还给陈小微、李绍存；3.陈小微、李绍存配合泰源公司办理撤销本案商品房的《商品房买卖合同》备案登记和该品房的预告登记手续；4.本案诉讼费用由陈小微、李绍存负担。一审法院认定事实：2010年5月14日，陈小微、李绍存与泰源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买苍南县龙港镇“泰源锦园”第5幢1701号商品房。合同第五条约定：按建筑面积计算（建筑面积共211.43平方米），该商品房单价为每平方米12916元，总金额为2730830元。合同附件八“补充协议”约定：一、……买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金；由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。二、……由于金融政策调整或买受人原因不能办理按揭贷款的，则买受人应在收到出卖人书面通知后的10日内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。若采用公积金贷款或组合贷款的，买受人必须在达到公积金贷款或组合贷款条件并于出卖人发出书面通知后的10天内办理完成相关贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。……十一、……合同补充协议条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致时，以《商品房买卖合同》附件和合同补充协议条款的约定为准。上述合同经陈小微、李绍存签字确认后报苍南县房管部门备案登记。合同签订后，陈小微、李绍存向泰源公司支付了首付款820830元，但未依约支付剩余购房款1910000元。为此泰源公司于2014年8月1日向陈小微、李绍存邮寄了“交付通知”、“交付须知”，载明：请您务必在2014年8月5日前到苍南县龙港镇通港路泰源锦园小区1幢1层我公司临时售楼处缴清剩余房款，并办理房屋交付手续。……您购买的“泰源锦园”5幢1701室商品房，本次交房时您需补房款差价1910000元，权属登记费用84925元，专项维修基金16914元……。该邮件于2014年8月1日妥投。一审法院认为：泰源公司与陈小微、李绍存签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依合同约定，陈小微、李绍存若未在泰源公司通知之日起10日内办理完成按揭贷款以支付剩余购房款，则应在上述期限届满之日起10日内一次性付清剩余购房款，否则视为违约并按未付购房款20%支付违约金。本案中，泰源公司已于2014年8月1日向陈小微、李绍存邮寄“交付通知”、“交付须知”，催促二人在相应时间缴清剩余房款并办理房屋交付手续，故应以陈小微、李绍存收到“交付通知”、“交付须知”的时间，即2014年8月1日为合同约定的付清剩余购房款的通知时间。鉴于泰源公司于2014年8月1日催告陈小微、李绍存缴清剩余房款的最后期限为2014年8月5日，故确定2014年8月5日为二人付清购房款余款的最后期限。因陈小微、李绍存至今尚未支付剩余购房款1910000元，也没有因归责于泰源公司的原因未能办理房屋按揭贷款手续，已构成合同违约。依合同约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，故对于泰源公司主张解除涉诉《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，双方依据该合同取得的财产应当予以返还或恢复原状，故对泰源公司主张要求陈小微、李绍存协助办理涉诉合同的备案登记和预告登记撤销手续的诉讼请求，该院亦予以支持。至于合同解除后违约金及购房款返还问题，李绍存抗辩称泰源公司应全额返还其已支付的购房款而无需支付违约金，因泰源公司未举证证明陈小微、李绍存的违约行为造成的实际损失，结合设定违约金的目的主要是补偿性的立法本意，综合案件具体情况及李绍存抗辩请求意见，该院酌情将违约金数额调整为以未付购房款1910000元为基数、按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自2014年8月6日起算至判决确定履行之日止，上述违约金在陈小微、李绍存已付的首付款820830元中扣除，剩余的购房款返还陈小微、李绍存。综上，泰源公司与之相符的诉讼请求，该院予以支持，超出部分的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除泰源公司与陈小微、李绍存签订的关于“泰源锦园”第5幢1701号商品房的《商品房买卖合同》。二、陈小微、李绍存于该判决生效之日起十日内支付泰源公司逾期支付购房款违约金（以未付购房款1910000元为计算基数，自2014年8月6日起算至判决确定履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算)；三、上述第二项确定的违约金在陈小微、李绍存已付的首付款820830元中予以扣除，剩余已付购房款由泰源公司于该判决生效之日起十日内返还陈小微、李绍存。四、陈小微、李绍存于该判决生效之日起十日内协助泰源公司办理上述第一项所涉合同的备案登记和预告登记撤销手续。本院二审期间，上诉人泰源公司申请委托评估机构对涉案商品房当前的市场价值进行评估。本院认为，本案事实清楚，对涉案商品房的现值进行评估鉴定缺乏必要性，故对该申请依法不予准许。被上诉人陈小微、李绍存未提交新证据。本院在审核当事人向一审法院提交的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人泰源公司和被上诉人陈小微、李绍存已经就逾期支付购房款的违约责任作出了明确约定，且该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。现被上诉人陈小微、李绍存因自身原因未全额支付购房款，应当按照合同约定承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项，判决如下：一、维持浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第804号民事判决第一项、第四项；二、撤销浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第804号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人陈小微、李绍存于本判决生效之日起十日内支付上诉人温州泰源房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金546166元，该违约金在被上诉人陈小微、李绍存已付的首付款820830元中扣除，剩余已付购房款274664元由上诉人温州泰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人陈小微、李绍存。本案一审案件受理费9262元、二审案件受理费9262元，均由被上诉人陈小微、李绍存负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹启东审 判 员  刘宏杰代理审判员  杨贤斌二〇一七年三月二十八日代书 记员  蔡瑞洁