江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1368号上诉人（原审被告）：徐州金洋紫金房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市新城区行政中心二期东区综合楼D403。法定代表人：李英，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱璇，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣家矿，男，1970年11月20日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人徐州金洋紫金房地产开发有限公司（以下简称金洋紫金公司）因与被上诉人荣家矿商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金洋紫金公司的委托诉讼代理人邵浩、朱璇，被上诉人荣家矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金洋紫金公司上诉称：请求：1、依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人对上诉人的一审全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院对事实认定错误。1、一审法院未查清涉案房屋发生逾期交付的具体原因，未考虑上诉人的免责事由，与基本事实不符，显然错误。因为涉案房屋发生逾期交付是由于不可抗力造成的，××热、施工方拖延工期等。根据法律关于不可抗力免责的规定和双方合同约定，上诉人具有合理的免责事由，不应承担违约责任。2、涉案商品房买卖合同不具有解除条件，被上诉人对于解除涉案合同无请求权基础。涉案房屋并不存在法定解除的事项，即使被上诉人具有解除权，其也未在约定期限内行使解除权，其早已丧失该权利。一审法院对此事实认定错误，适用法律错误。3、一审法院认定涉案房屋买卖合同附件四第三条第五款为无效条款，缺乏理论支持和法律依据，认定明显有误。合同签订时，双方当事人是经过充分协商，上诉人对合同条款逐一解读后经被上诉人审查并确认的，是双方真实意思表示。因此，一审法院认为附件中的条款使双方权利义务失衡，明显错误。4、一审法院将上诉人的租房合同作为定案依据不当。首先，被上诉人在安徽有房屋可用于居住；其次，即便在徐州市没有住房，该租房合同真实性也存在疑问，且与本案无关联性，不应作为本案的定案依据。5、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人已支付的贷款本息91641.1元，因该部分款项是被上诉人支付给银行的，其法律基础是被上诉人与银行之间的贷款合同关系，与上诉人无关，故该部分款项不应由上诉人赔偿给被上诉人。二、一审判决适用法律错误。本案涉案房屋逾期交付是因为不可抗力造成的，不具备解除条件，一审法院适用法律不当。请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。荣家矿辩称，上诉人主张的极度炎热不属于不可抗力。91641.1元主要是上诉人违约造成的，应对方承担责任。上诉人如果没有违约的话，就不会引起该纠纷。一审法院判决正确。荣家矿向一审法院起诉请求判令：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、金洋紫金公司返还购房款274927.75元、违约金6307.7元并赔偿损失21662.45元（首付款190770元的利息）、违约期间房屋租金4000元，剩余贷款本金409850.61元及利息由金洋紫金公司偿还；3、本案诉讼费用由金洋紫金公司承担。诉讼中，荣家矿变更第2项诉讼请求为：金洋紫金公司返还购房款274927.75元（此金额为截止到起诉日即2016年5月11日之前已付的房款，自起诉日到执行日继续缴付的房款按已给付银行按揭贷款的金额予以增加）、违约金63077元（按总房款的10%计算）、并赔偿首付款利息21662.45元（按同期贷款利率计算自交付首付款之日至起诉之日，自起诉之日至执行之日的利息按同期贷款利率予以增加）、房屋租金32000元（自合同约定交房之日至起诉之日的已交房租为4000元，自起诉之日至合同解除之日的房屋租金为每月1200元，顺延24个月计28000元），返还银行贷款手续费4000元及利息1440元、剩余银行贷款本金409850.61元（此金额为截止到起诉日未还贷款本金，自起诉日到执行日剩余贷款本金据实予以调整）及利息由金洋紫金公司偿还。一审法院认定事实：2014年4月30日，荣家矿、蒋志霞与金洋紫金公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：荣家矿、蒋志霞购买金洋紫金公司开发的紫金奥邻小区第19幢1单元1801号房，房款总价630770元，由荣家矿、蒋志霞于2014年4月30日支付首付款190770元，余款440000元在2014年5月20日前以银行按揭贷款方式支付给金洋紫金公司。合同第八条“交付期限”约定：金洋紫金公司应于2016年1月20日前向荣家矿、蒋志霞交付案涉商品房，如遇不可抗力，可据实延期交房，但应在发生不可抗力之日起60日内告知荣家矿、蒋志霞。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，金洋紫金公司如未按本合同规定的期限将案涉商品房交付荣家矿、蒋志霞的，逾期超过90日后，荣家矿、蒋志霞有权解除合同，荣家矿、蒋志霞解除合同的，金洋紫金公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按荣家矿、蒋志霞累计已付款的1%支付违约金。该合同附件四为合同补充协议，该补充协议第三条“合同的解除”第2项约定：出卖人行使本合同单方解除权的期限为2年。第5项约定：买受人行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应在知悉有权解除合同之日起7日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利。荣家矿、蒋志霞于合同签订当日交付金洋紫金公司首付款190770元，于2014年6月30日又支付金洋紫金公司房款44万元。因金洋紫金公司未按约交付房屋，荣家矿、蒋志霞故以上述诉请诉讼至一审法院。蒋志霞经一审法院传票传唤无正当理由未到庭亦未委托诉讼代理人参加诉讼，一审法院按其自动撤诉处理。此后，蒋志霞向荣家矿出具书面授权书，委托荣家矿代其主张权利。诉讼过程中，金洋紫金公司向荣家矿发出上房通知，通知荣家矿于2016年10月23日上房。原审法院另查明：荣家矿、蒋志霞于2014年6月30日支付的房款44万元系荣家矿向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行的贷款。至2016年10月20日一审法庭辩论终结之前，荣家矿已偿还贷款本息共计91641.1元。原审法院还查明：荣家矿现住徐州市民富园52#-5-201室，该房产系荣家矿租赁房产，自2015年9月起的月租金为1200元。一审法院判决：荣家矿、蒋志霞与金洋紫金公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。荣家矿已按约足额交纳购房款，金洋紫金公司在超出合同约定的商品房交付日期90日后仍未交房已构成违约，且合同约定由买受人单方解除合同的条件已成就，故荣家矿要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，符合事实及合同约定，一审法院依法予以支持。金洋紫金公司辩称逾期交房系由不可抗力所致，以及荣家矿未按约定期限书面通知解除合同。首先，金洋紫金公司未举证证明其主张的不可抗力真实发生，且未依约履行告知义务，其主张的不可抗力抗辩理由不能成立；其次，该案商品房买卖合同及其补充协议系金洋紫金公司提供的格式合同，并未与荣家矿充分协商，该合同补充协议中约定金洋紫金公司的单方解除权行使期限为2年，而荣家矿的单方解除权为7日，使双方权利义务明显失衡，属于加重荣家矿责任、排除荣家矿主要权利的条款，依法应认定为无效条款，对双方不产生法律效力；再次，荣家矿合同解除权成就后，并无证据证明金洋紫金公司对其进行了催告，故荣家矿依法可在一年内行使该权利，荣家矿主张权利并未超过法定期限，依法应予支持。综上所述，一审法院对金洋紫金公司的抗辩主张不予采纳。因该案商品房买卖合同因金洋紫金公司违约而解除，故金洋紫金公司除应向荣家矿返还购房款之外，还应根据合同约定支付违约金，违约金不足以弥补荣家矿损失的，金洋紫金公司还应赔偿荣家矿因履行合同造成的损失。关于荣家矿要求金洋紫金公司返还购房款的诉讼请求，虽然荣家矿已全额支付了商品房价款630770元，但未要求返还全部购房款，其该项诉讼请求实质是要求金洋紫金公司返还购房首付款并赔偿其因偿还购房贷款的损失，一审法院支持其中荣家矿于法庭辩论终结前已支付的数额，即金洋紫金公司应向荣家矿返还购房首付款190770元并赔偿荣家矿已偿还的贷款本息91641.1元，超出部分的损失荣家矿可根据实际发生的数额另行主张权利。荣家矿要求金洋紫金公司按照同期银行贷款利率赔偿首付款利息的诉讼请求，因符合法律规定，一审法院予以支持。荣家矿要求金洋紫金公司赔偿租房损失的诉讼请求，符合事实和法律规定，但其主张期限过高，一审法院综合考虑荣家矿解除合同的时间、已实际支出的房租数额、合理的宽限期等因素，酌情支持其中半年的房租7200元，超出部分不予支持。荣家矿要求金洋紫金公司支付违约金63077元的诉讼请求，因合同约定的违约金为已付房款的1%即6307.7元，荣家矿的诉讼请求并无合同依据，且金洋紫金公司虽然违约，但并不构成欺诈，违约金亦仅具有弥补损失的性质，一审法院已按荣家矿实际损失支持了其赔偿要求，该赔偿数额高于违约金数额，故对荣家矿该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。荣家矿要求金洋紫金公司返还银行贷款手续费4000元及利息1440元并继续偿还购房贷款本息的诉讼请求，因荣家矿并未主张解除担保贷款合同，其仍是担保贷款合同的当事人，且未举证证明其主张的手续费已确实发生及其实际支付的金额，故一审法院依法不予支持，荣家矿可另行诉讼解决。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除双方之间于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》；二、徐州金洋紫金房地产开发有限公司应于判决发生效力之日起十日内，返还荣家矿购房首付款190770元并按同期银行贷款利率支付自2014年4月30日起至实际支付完毕之日止的利息、赔偿荣家矿已支付的贷款本息91641.1元及房租7200元；三、驳回荣家矿其他的诉讼请求。案件受理费减半收取为5645元，由双方各半负担。二审中，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：1、双方的商品房买卖合同是否应当解除；2、上诉人是否应当向被上诉人返还购房首付款190770元及利息、贷款本息91641.1元；3、上诉人是否应当向被上诉人支付房租损失或违约金及其金额如何确定。本院认为，一、关于双方的商品房买卖合同是否应当解除的问题。金洋紫金公司与荣家矿、蒋志霞与签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据双方合同约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，故本案中，因金洋紫金公司逾期交房已超90日，荣家矿在已足额交纳购房款的情况下要求解除双方的《商品房买卖合同》符合合同约定，本院予以确认。关于金洋紫金公司主张的其逾期交房系因不可抗力原因所致的问题，因金洋紫金公司提出的雨水多、××热、施工方拖延工期等均不属于不可抗力的范围，故本院对其主张不予采信。关于金洋紫金公司主张的荣家矿已经丧失解除权的问题，虽然双方签订的合同有效，但合同的整体有效并不妨碍其中的格式条款部分无效。因双方合同系由金洋紫金公司提供，双方约定金洋紫金公司的单方解除权行使期限为2年，而荣家矿的单方解除权为7日，该条款导致双方权利义务明显失衡，加重了荣家矿责任且排除了其主要权利，故该格式条款依法应认定为无效。在金洋紫金公司逾期交房超过90日且并无证据表明其已经进行过催告的情况下，荣家矿在一年内提出解除合同的请求符合法律规定，本院予以确认。二、关于上诉人是否应当向被上诉人返还购房首付款190770元及利息、贷款本息91641.1元的问题。因金洋紫金公司单方违约导致双方《商品房买卖合同》解除，故金洋紫金公司应当向荣家矿返还已收购房款并承担违约责任，一审法院判决荣家矿要求金洋紫金公司返还购房首付款并支付利息并无不当，本院予以确认。至于贷款本息91641.1元，亦系由于金洋紫金公司的违约行为所产生，故金洋紫金公司对于该贷款本息应当予以偿还。一审法院判决正确，本院予以确认。三、关于上诉人是否应当向被上诉人支付房租损失或违约金及其金额如何确定的问题。因金洋紫金公司单方违约，双方在合同中亦约定了违约责任，故金洋紫金公司应当按照合同的约定向荣家矿支付违约金。根据合同约定，…买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因荣家矿已全额支付购房款630770元，故金洋紫金公司应当向其支付违约金6307.7元。至于荣家矿主张的租房损失问题，在金洋紫金公司按照合同的约定支付违约金的情况下，已经能够弥补荣家矿因对方的逾期交房行为所产生的损失，且荣家矿仅提供租房合同并不能证明租房情况的真实性，故本院对于荣家矿主张的房租损失不予支持。一审法院在判决租房损失后对于荣家矿主张的违约金未予支持，荣家矿没有提出上诉亦是认为一审法院判决的租金能够弥补其损失，在本院直接改判金洋紫金公司无需向荣家矿给付租房损失的情况下，荣家矿的权益必然会受到影响，故本院判决金洋紫金公司向荣家矿支付违约金，亦不属于超诉请判决。综上，金洋紫金公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2339号民事判决第一项“解除原、被告之间于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》”；二、变更徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2339号民事判决第二项为徐州金洋紫金房地产开发有限公司应于本判决发生效力之日起十日内，返还荣家矿购房首付款190770元并按同期银行贷款利率支付自2014年4月30日起至实际支付完毕之日止的利息、赔偿荣家矿已支付的贷款本息91641.1元并支付违约金6307.7元。三、驳回荣家矿的其他诉讼请求。一审案件受理费5645元，由徐州金洋紫金房地产开发有限公司、荣家矿各自负担一半；二审案件受理费5644元，由徐州金洋紫金房地产开发有限公司负担5500元，由荣家矿负担荣家矿144元。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年三月十三日书 记 员  汤璐菲