山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初6293号原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司，住所地胶州市。法定代表人杨成义，该公司总经理。委托代理人潘思媛，女，汉族，住黑龙江省七台河市，系该公司工作人员。被告李军，男，汉族，住山东省菏泽市。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司与被告李军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的委托代理人潘思媛到庭参加诉讼，被告李军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司诉称，2014年11月6日，原告与被告李军签订租赁合同，约定被告租赁原告的位于胶州市兰州西路819号禧徕乐国际家居博览城西区大商业负一楼A1076、A1077号营业场地，租期一年，期限自2014年11月19日起至2015年11月18日，租赁费、物业管理费、宣传促销费共计90539元。合同签订后，被告于2015年7月13日付款10000元，余款80539元至今未付。一年期满后，被告继续使用租赁物，视为不定期租赁，截止2016年4月6日的不定期租赁期间的租金应为33952元。原告暂按1‰请求违约金，违约金应为57859元。经原告多次索要，被告均以种种理由拒付。现诉至法院，请求判令：1、解除不定期租赁合同，被告交还租赁物；2、被告支付原告租赁费用114491元、违约金57859元（暂计算至2016年7月1日），共计172350元；3、自2016年4月6日起的租金按实际占用期限支付；4、被告承担本案的诉讼费用。被告李军未答辩。经审理查明，2014年11月6日，原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司与被告李军签订《租赁合同书》1份，该合同主要约定：原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司（甲方、出租方）将位于胶州市兰州西路819号禧徕乐国际家居博览城西区大商业负一楼A1076、A1077号营业场地（面积335.33㎡）租赁给被告李军（乙方、承租方）使用；租赁期限自2014年11月19日起至2015年11月18日止；租赁费为27161元、物业管理费为36217元、代收代付宣传促销费为27161元，共计90539元；租赁费、物业管理费、代收代付宣传促销费等先付后用，付费方式为年付，承租方应于合同签订当日交纳90539元，逾期交纳按应交费用总额的5‰/天支付滞纳金；逾期超过十天，出租方有权解除合同，追究承租方的违约责任，所有的损失由承租方承担；出租方收取承租方履约保证金10000元，承租方在合同期间应交纳展位管理保证金1000元；以及其他约定事项。原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司在《租赁合同书》甲方处签字、盖章，被告李军在乙方处签字、捺印。2015年7月13日，被告李军向原告交纳了租赁费3000元、物业管理费4000元、宣传促销费3000元，共计10000元；2016年4月11日，原告从被告的应收货款中扣除了租赁费1012元、物业管理费1350元、宣传促销费1012元，共计3374元；上述2笔费用共计13374元。另查明，被告李军通过上期租赁合同转入（向原告交纳）履约保证金10000元、装修保证金1000元。庭审中，原告提交了以下证据，并就部分事实说明了意见：（一）原告提交了《租赁合同书》1份，证明：原告与被告李军签订租赁合同，被告李军租赁原告的位于胶州市兰州西路819号禧徕乐国际家居博览城西区大商业负一楼A1076、A1077号营业场地，面积为335.33㎡；租赁期限为2014年11月19日起至2015年11月18日止；租赁费为27161元，物业管理费为36217元，宣传促销费为27161元，年度共计90539元；被告李军应于合同签订当日交付原告租赁费、物业管理费、宣传促销费90539元；被告李军交付原告履约保证金10000元及装修保证金1000元；若被告逾期交纳应交费用，应按照应交费用的日5‰向原告支付滞纳金。（二）原告提交了收款收据6份、pos单1份，证明：被告李军于2015年7月13日向原告交纳了租赁费3000元、物业管理费4000元、宣传促销费3000元，共计10000元；2016年4月11日，原告从被告的应收货款中扣除了租赁费1012元、物业管理费1350元、宣传促销费1012元，共计3374元；被告应交纳租赁期内（2014年11月19日起至2015年11月18日止）租赁费、物业管理费、宣传促销费共计90539元，但被告只交纳了2次共计13374元，被告所欠原告租赁期内的租赁费、物业管理费、宣传促销费为77165元（90539元-13374元）。（三）原告提交了电费代收收据6份，证明：被告李军于2015年11月8日、2015年12月5日、2016年1月4日、2016年1月10日、2016年2月18日、2016年3月7日向原告预交电费，说明被告李军在租赁合同到期后，仍旧继续经营所租赁展位的事实。（四）原告提交了履约保证金收据1份、装修保证金收据1份，数额分别为10000元和1000元，证明：被告李军向原告交纳了履约保证金10000元和装修保证金1000元，原告在合同解除后，可以退还被告该2部分费用。（五）庭审中，原告明确其诉讼请求为：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、被告李军支付原告自2014年11月19日起至2015年11月18日止的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计77165元、自2015年11月19日起至2016年4月6日止的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计33952元、自2016年4月7日起至合同解除之日止的租赁费用；因原告收取了被告履约保证金10000元、装修保证金1000元，原告可以在合同解除后退还被告；3、被告李军支付原告违约金17000元；4、被告李军承担本案的诉讼费用。对于上述诉讼请求中租赁费、物业管理费、宣传促销费、违约金的具体计算方式，原告表示：1、2014年11月19日起至2015年11月18日止的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计90539元，被告分2次交费数额共计13374元，所以，剩余未支付的费用为77165元；2015年11月19日起2016年4月6日的租赁费、物业管理费、宣传促销费共计33952元，系根据第一年租赁费用计算，即90539元÷12个月×4.5个月=33952元；自2016年4月7日起至合同解除之日的租赁费，也应按照年租赁费用90539元计算；因原告收取了被告履约保证金10000元、装修保证金1000元，原告可以在合同解除后退还被告。2、违约金：①自2014年11月19日至2015年7月13日（交第一笔租金10000元之时）的违约金为：90539元×1‰×249日=22544元；②自2015年7月14日至2016年4月11日（扣第二笔租金）的违约金为：（90539元-10000元）×1‰×272日=21906元；③自2016年4月12日起至庭审之日（2017年3月9日）的违约金为：（90539元-10000元-3374元）×1‰×337日=26004元；④不定期租赁期间租赁费用的违约金，自2015年11月19日起至庭审之日（2017年3月9日）应为：33952元×1‰×476日=16161元。上述违约金（滞纳金）数额共计86615元，原告自愿主张17000元。对于被告李军搬离所租赁展位的时间，经询问，原告表示：2016年4月6日已离开，不再经营，但未与原告办理交接手续。上述事实，有原告提交的《租赁合同书》1份、收款收据6份、pos单1份、电费代收收据6份、履约保证金收据1份、装修保证金收据1份及原告当庭陈述为证，经当庭查证，本院对上述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。具体到本案中，原告与被告李军自愿签订《租赁合同书》，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。虽原、被告签订的《租赁合同书》约定的租赁期限为2014年11月19日起至2015年11月18日止，但根据原告提交的多次、连续的月度电费代收收据，可以证实被告李军自租赁期限届满至2016年4月持续使用租赁物，原告接受且未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告李军作为承租人应根据合同约定及时支付原告租赁费、物业管理费、代收宣传促销费，但其拖欠不付，已构成违约，根据双方的约定，原告有权解除合同；现被告李军已搬离所租赁场所，原告主张解除合同，合同已无继续履行之必要，本案租赁合同应予解除。合同解除后，被告应及时支付原告所拖欠的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费并承担违约金，故对于原告主张的解除租赁合同并由被告李军支付租赁费、物业管理费、代收宣传促销费、违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告所欠的经营期间的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费的数额，因合同约定年度费用总计为90539元，被告李军使用租赁物的期限为2014年11月19日起至2016年4月6日，故该期间费用总计应为125018元（90539元+90539×139日/365日）。对于原告主张的自2016年4月6日起至合同解除之日的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费，本院认为，被告虽已于2016年4月6日搬离所租赁场所并不再经营，但未与原告进行交接，致使原告无法继续使用房屋，给原告造成了租赁费损失，存在相应的过错，同时，原告也应在被告停止经营后及时联系被告协商交接，其对租赁费损失的扩大也存在一定的过错，综合双方过错及原告的损失，本着公平原则，本院支持原告再主张3个月的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费，所以，对于2016年4月6日起的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费，应认定为22635元（90539元÷12个月×3个月）。综上，被告李军应支付原告的租赁费、物业管理费、代收宣传促销费共计147653元（125018元+22635元），因被告李军已支付了13374元，剩余应付费用为134279元（147653元-13374元）。对于原告主张的违约金，本院认为，根据合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》中对迟延交付租赁费、物业管理费、代收代付宣传促销费的行为约定了日5‰的滞纳金，在民事法律关系中，该滞纳金应视为双方当事人对违约金的约定。原告自愿降低违约金的计算依据并主张违约金共计17000元，不超出合同约定，也不违背法律规定，故本院对原告主张的违约金17000元予以支持。对于被告李军已向原告支付的履约保证金10000元、装修保证金1000元，因与被告应支付原告的租赁费、物业管理费、代收代付宣传费同属金钱给付义务，且原告同意退还被告，因此二者可予折抵。折抵后，被告李军应支付原告的租赁费、物业管理费、代收代付宣传费应为123279元（134279元-10000元-1000元），折抵后，原告无需再行返还被告履约保证金和装修保证金。被告李军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司与被告李军之间的租赁合同予以解除。二、被告李军支付原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司租赁费、物业管理费、代收代付宣传费123279元（与履约保证金、装修保证金折抵后），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告李军支付原告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司违约金17000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3747元，由原告负担697元，被告李军负担3050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  盛 磊代理审判员  杨乐斐二〇一七年三月十七日书 记 员  孙 兵本案所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。