江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终595号上诉人（原审原告）：史有加，男，1953年2月13日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：余良，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳佳，江苏蔚蓝律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李大林，男，1965年2月27日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：章丽吉，江苏圣典律师事务所律师。上诉人史有加因与被上诉人李大林房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。史有加上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判拆迁利益归上诉人所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定合同无效，合同无效自始无效，不存在履行问题。履行时间长短和房价上涨因素不能改变合同无效后双方相互返还的后果。2、取得房产证不能改变合同无效的后果，至于被上诉人的加盖和添附可以通过补偿来弥补损失。3、根据合同法规定，合同无效的后果是因合同取得的财产，应予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因标的物拆迁，被上诉人应当把拆迁利益返还上诉人，上诉人应将购房对价返还被上诉人。4、根据相关会议纪要精神，被上诉人可以请求返还购房款并支付银行同期同类贷款利息。李大林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、从公平原则、诚实信用原则出发，即使房屋协议无效，拆迁利益也应当归属上诉人，而不应当归属被上诉人。被上诉人在1999年2月25日签订房屋买卖协议，2001年4月16日已经获得村镇房屋所有权证、农民住宅使用土地许可证，且在拆迁时已经在该土地居住长达十五年之久，已经就原有房屋进行了修缮、添附、扩充；从拆迁补偿分配中可以看出，无论是财产、身份权所获得的拆迁利益均是基于李大林本人对土地上房屋添附及房屋中居住子女的人口数分配所得，所有的拆迁利益获得均与上诉人无关，且拆迁利益获得的项目较多，获得条件苛刻，如果上诉人认为相关的拆迁部门错将应属上诉人的拆迁利益给予了李大林，应起诉拆迁部门纠正该错误。2、即使房屋买卖协议无效，基于上诉人与被上诉人签订的协议，上诉人应当承担缔约过失责任，从而补偿给被上诉人造成的可信赖利益损失，该可信赖利益受损的范围包括直接、间接损失，可信赖利益受损是指被上诉人除了应当获得拆迁利益外，仍旧可以要求上诉人承担因其违背诚实信用的原则给被上诉人造成的额外损失，例如多次按照司法救济途径给被上诉人造成诉累。被上诉人因拆迁失去房屋后，必然需要另寻房屋，因此被上诉人所获拆迁利益是当地政府给予其失去房屋后的补偿，并不是政府给予上诉人的经济补偿。因此，上诉人跳过相关的拆迁部门，跳过相关的颁发房屋及土地证的部门而直接向被上诉人主张取得部分拆迁款没有任何依据。3、早在1999年双方已经签订了房屋买卖协议，且已经按正常程序办理房产证、土地证，上诉人不能因为房价上涨就违背诚实信用原则，该失信行为已经严重侵害了被上诉人的合法权益。史有加向一审法院起诉请求：确认其与李大林于1999年2月25日签订的《买卖房协议书》无效，并判令讼争房屋的部分拆迁利益归其所有。一审法院认定事实：史有加系南京市江宁区秣陵街道西旺社区村民，李大林系南京市江宁区横溪街道甘泉湖社区村民。1999年2月25日，史有加（甲方）与李大林（乙方）签订《买卖房协议书》一份。协议约定，一、甲方愿将秣陵镇西旺村西圩村67号一幢楼房卖给乙方，价格为48000元；二、甲方将房屋卖出后，房屋的周围树木、厨房、水井、猪圈、厕所一切都归乙方所有。房屋东边的菜地归乙方使用，其他人不得干涉；三、甲方在乙方将钱付清后，负责将集体土地建设用地使用证过户给乙方，费用由甲方付；四、乙方分两次将房款付清，第一次从即日起付30000元，第二次在99年底春节前付齐18000元…五、房屋买卖后，双方均不得后悔，任何一方都不得提出无理要求。协议签订后，史有加将西圩村67号房屋交付给李大林，李大林向史有加支付了购房款48000元，并自当年年底前起在西圩××××号居住生活。一审法院另查明：原江宁县秣陵镇法律服务所于2001年4月10日出具（2001）秣见字第33号见证书一份，该见证书附有1999年2月25日《买卖房协议书》一份并载明：“甲方：秣陵镇西旺村史有加，乙方：陶吴镇甘村长库村李大林，甲、乙双方因房屋买卖一事，于1999年2月25日经协商一致达成前面的书面协议。根据双方当事人的申请，经审议，其内容合法，代表人身份及签名属实、予以见证。”2001年4月12日，李大林就西圩××××号分别办理了编号为第211101198号《村镇房屋所有权证》和编号为江宁土宅字（2001）第028867号《农民建住宅使用土地许可证》，其中《村镇房屋所有权证》载明：“西圩××××号的所有权人为李大林，所有权性质为私有，为楼房2层6间，建筑面积为170.9㎡，产权变更（买卖），原证211100191作废”。《农民建住宅使用土地许可证》载明：“依照《中华人民共和国土地管理法》和省、市、县政府有关农民建房用地规定，经现场勘察，同意李大林在西圩××××三间，宅基地使用面积196.47平方米，含建筑占地面积85.47平方米在内。”一审法院又查明，李大林在西圩居住生活期间，对原购买67号房屋又进行加盖和添附。2014年7月14日，上述房屋及附属物被有关部门征迁，有关部门已与李大林签订了拆迁安置补偿协议。一审法院认为：农村宅基地依照法律规定属于农村集体所有，买卖农村私有房屋必然涉及宅基地买卖。宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让给非同一集体经济组织成员。本案中，李大林并非本区秣陵街道西旺社区村民，其购买史有加的房屋，违反了相关规定，故应认定史有加与李大林于1999年2月25日签订的《买卖房协议书》无效。涉案房屋已被有关部门拆迁，拆迁利益应归李大林所有，理由如下：一、《买卖房协议书》系双方当事人的真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用原则，不得因利益驱动而反悔；二、李大林在购买房屋后，已取得房屋所有权证，并进行加盖和添附；三、双方当事人签订的《买卖房协议书》已履行完毕，距今已达十余年，物价特别是房价在此过程中发生了巨变，如判决房屋拆迁利益归史有加所有，则对李大林不公平，也不利于社会生活秩序的稳定。综上，一审法院从公平角度出发，根据诚实信用及尊重历史照顾现实的原则，对史有加要求李大林给付部分拆迁利益的诉讼请求不予支持。判决：一、史有加与李大林于1999年2月25日签订的《买卖房协议书》无效。二、驳回史有加的其他诉讼请求。一审案件受理费5130元，由史有加负担5090元，由李大林负担40元。本院二审查明，双方对一审查明的事实并无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。二审中，史有加表示其户口仍在南京市××区秣××街道西××社区××号，其现居住在江宁区××大道××商城××室，其在秣陵镇上还有一套没有产权证的房屋，是1997年其所挂靠的陶瓷厂分给其的职工代建房，现陶瓷厂已被拆迁，该房屋由其给其子女居住。其出售涉案房屋时该房屋是多余的，其要这套房屋没有意义，故此出售。其主张的部分拆迁利益是指拆迁所得安置房及拆迁补偿款。史有加陈述涉案房屋已于2014年10月4日被拆除。被上诉人李大林表示其在西圩村及户籍地均没有其他宅基地。本院二审还查明，双方在一审中认可李大林妻子的父亲是史有加的堂哥，史有加于2015年3月20日向一审法院提起本案诉讼。以上事实，有起诉状、庭审笔录、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：李大林是否应返还史有加部分拆迁利益。上诉人史有加认可其于1999年2月出售涉案房屋时，其已不需要该宅基地上的房屋，也另有陶瓷厂代建房可供居住，故史有加将涉案房屋出售给亲戚李大林获利是其真实意思表示，也与其当时实际住房情况及市场行情相符。双方签订该合同后，史有加已将该房屋交付给李大林，李大林已实际居住至拆迁，李大林亦已取得《村镇房屋所有权证》和《农民建住宅使用土地许可证》，双方已经按照合同约定履行完毕。双方约定“房屋买卖后，双方均不得后悔，任何一方都不得提出无理要求”，亦是双方当时对应恪守诚信所作承诺。国家严格限制非同一集体经济组织成员宅基地上房屋买卖的目的是为保障农户的基本居住权益；但上诉人史有加在当时除拥有该宅基地上房屋外，还拥有陶瓷厂代建房，现亦有双龙大道房屋可供居住，史有加也认为该房屋在当时属于多余住房，故其将涉案房屋出售，并不危及基本居住权利。而被上诉人李大林表示在其户籍地已无宅基地，则其购买涉案房屋是为解决居住的基本需要，且一直实际居住至拆迁。现涉案房屋因拆迁获得巨大利益，上诉人史有加在1999年将涉案房屋出售后，及至知晓涉案房屋于2014年10月4日被拆除之后的2015年3月20日才提起本案诉讼，其目的并非为解决其居住需求，而是受拆迁的巨大利益驱使，该行为不仅有违诚实信用基本原则，也与其在出售涉案房屋时真实意思及所作承诺相悖，不应得到支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人与被上诉人并非同一集体经济组织成员，双方之间签订的《买卖房协议书》虽然无效，但李大林已向史有加支付48000元，该费用已经足以折价补偿。一审法院根据双方真实意思表示，结合房款全额、房屋已交付、当事人实际住房和居住情况，以及李大林已取得《村镇房屋所有权证》和《农民建住宅使用土地许可证》的实际情况，从保障当事人的基本权益角度出发，依据诚实信用原则和公平原则，驳回上诉人史有加要求判决部分拆迁利益归其所有的诉讼请求，并无不当。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，史有加的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5090元，由上诉人史有加负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月二十九日书 记 员  汪海燕