江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终4904号上诉人（原审被告）：陈素方，女，1964年7月23日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：封春辉，江苏平和成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘雯，女，1971年7月4日出生，汉族，江苏东台民星茧丝绸股份有限公司会计，住东台市。委托诉代理人：潘文生，江苏月朗律师事务所律师。上诉人陈素方因与被上诉人潘雯房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈素方上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回潘雯的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由潘雯承担。事实和理由：1.根据案涉租赁合同的约定，房屋自然损耗的维修义务在于潘雯，但实际上却由陈素方维修并支付了费用，故维修期间的租金和费用应当抵扣房屋租金或由潘雯支付；2.双方约定案涉宾馆的所有证件包括执照、消防许可等均由潘雯办理，然直至目前，消防许可仍未办理，而宾馆应消防部门的要求已关门停业，故根据一切手续办理完后才支付后续租金的约定，陈素方支付后续租金的条件不成就，不应支付；3.因潘雯在陈素方装修后楼时进行阻挠，导致后楼装修并未完成，陈素方无法使用，后楼仍由潘雯使用并存放物品，故陈素方不应支付后楼租金。潘雯答辩称，1.潘雯在约定期限内即2015年4月6日就将案涉房屋前后楼交给了陈素方，且在陈素方室内装潢期内还请专业人员翻新房屋屋面和广告牌，陈素方在另案诉讼的诉状中亦自称“协议签订后，原告就立即对房屋前后楼进行装修”，故潘雯已按约履行了交房义务；2.潘雯按《收、缴款协议》的约定在2015年4月中旬至2015年7月23日已将卫生许可证、营业执照、特种行业许可证、税务登记证等与经营相关的全部证照过户至陈素方名下，陈素方于2015年7月31日开业经营，故一审认定潘雯在证照办理方面不存在违约正确。该协议没有约定在15日个工作日内将证照办理完毕，只是约定不得无故拖延和办理好手续后付清第一年租金余款，且客观上15个工作日内办完酒店的全部证照也不现实；3.由于案涉租赁合同约定的消防手续条款不合法，且该条款适用条件未成就。根据我国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第三项规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，才必须有消防设计、消防验收手续。而案涉房屋建筑面积仅有784.03平方米，且建于1998年以前，故案涉房屋不属于必须经消防设计验收的房屋范围。案涉合同中办理消防手续的条款所适用的前提是“乙方对后楼改转其他服务业，且按消防规定进行装修”，而陈素方未能举证证明其已对后楼改转其他服务业，故该条款的适用条件未成就，不能认定潘雯违约。陈素方将消防安全检查等同于消防手续过户是错误的，经营宾馆向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人是陈素方，但陈素方将其申报消防安全的义务强加于潘雯违反公平原则；4.陈素方擅自装潢后楼，该装潢方案未经潘雯同意，装潢时改变部分楼梯走向、部分门的宽度和朝向、拆除了浴室蒸汽设备，对此潘雯口头责令陈素方停止装潢是合法的，不构成违约；5.陈素方无正当理由拒付第一年租金余款3.8万元和第二年租金13.8万元，依据我国合同法第二百二十六条的规定，其应当支付所欠租金及违约金。潘雯向一审法院起诉请求：1.判令陈素方将第一年度所欠租金尾款和第二年度租金合计176000元支付给潘雯，并承担违约金44000元；2.陈素方承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月6日，潘雯（甲方）与陈素方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋座落地址:东台市东进南路锁金城148号。二、房屋面积和名称：东进南路锁金城148号。三、租赁用途及租赁期间：租赁主要用于宾馆经营。租期为2015年四月六日起至2021年四月六日，计陆年。四、租金数额及付款方式：前4年租金数额每年为138000元，后2年租金每年144500元。先缴后用，前4年的每年租金须在每年四月六日前支付，后2年的租金须一次性于2019年四月六日前付清，如逾期则按本合同第六条第2款约定的违约金履行。五、甲方权责……2.乙方在租房期间，甲方负责房屋自然损失损坏的维修，乙方装饰后的一般故障由乙方自行处理。3.如乙方对后楼改转其他服务业，乙方对后楼进行装修时，甲方负责请消防部门在合乎其他服务业消防规定的前提下到场给予指导，乙方按指导方针进行装修。甲方帮助乙方办理消防手续，其费用由乙方承担。……六、……2.乙方应在本合同约定的期限按时支付房屋租金，如乙方拖欠租金则视为违约，每逾期半个月违约金为1万元，甲方有权收回房屋。……5.租赁期间，乙方在不影响房屋承重结构的前提下，可以对房屋进行装饰，其设计方案范围等须获得甲方同意方可施工。”同日，潘雯（甲方）与陈素方（乙方）还签订一份《收、缴款协议》，约定：“一、经双方协商，在租赁合同协议签署后，乙方预缴给甲方人民币壹拾万元整。二、甲方在收到乙方预缴款后，必须在十五个工作日内给乙方办理宾馆的过户手续（营业执照、特殊行业许可证、税务证等一切手续），甲方不得无故拖延。甲方办理手续期间，乙方进行装修，待甲方办理好手续过户到陈素方名下时乙方一次性付清第一年租房全部余款。”上述合同、协议签订后，潘雯将租赁房屋交给陈素方使用，陈素方于当日缴纳租金100000元。其后，潘雯在2015年9月1日前将个体工商户营业执照（字号为东台市万客来商务酒店，经营者为陈素方）、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证均办至陈素方名下，并请专业人员于2015年7月2日－14日对租赁房屋的屋面和广告牌进行了翻新，2015年7月31日陈素方经营的东台市万客来商务酒店正式开业，目前仍在正常营业。依协议第二条约定，陈素方应在2015年9月2日前向潘雯交纳第一年租金余款38000元，依合同第四条约定，陈素方应在2016年4月6日前向潘雯交纳第二年租金138000元，但双方因装修问题产生矛盾，陈素方未能交纳上述租金。东台市人民调解委员会曾介入调解，并于2015年12月24日作出东调终字（2015）第016号《终结调解告知书》。此后，潘雯分别于2015年12月25日、2016年4月8日向陈素方发出《催款函》催交租金，均未果，遂提起本案诉讼。一审另查明，案涉东台市东进南路锁金城148号租赁房屋前楼系潘雯所有，后楼系潘文俊所有，前后楼东、西相距约3米，两楼二层之间有通道相连通（未设可关闭的门）。该租赁房屋出租给陈素方之前，由潘雯利用前楼经营宾馆，后楼二楼经营饭店，一楼经营浴室。一审审理中，潘雯提交潘文俊出具的《情况说明》，证明其受潘文俊之托将后楼与前楼一并出租。一审又查明，2016年5月10日，一审法院依法立案受理（2016）苏0981民初3172号陈素芳诉潘雯、潘文俊房屋租赁合同纠纷一案，该案原告陈素芳向一审法院提出诉讼请求：1.潘雯、潘文俊赔偿陈素方后楼的装修费用102313元；2.潘雯、潘文俊承担营业损失费50000元；3.前楼的装潢费用另行起诉；4.诉讼费用由潘雯、潘文俊承担。后陈素芳因证据不足于2016年9月27日向一审法院申请撤回起诉，一审法院依法裁定准许。一审法院认为：潘雯与陈素方于2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定和该租赁合同约定，截止2016年4月7日陈素方应支付给潘雯租金176000元的事实清楚，证据充分，故潘雯要求陈素方支付租金176000元的请求，依法应予支持。关于陈素方辩称潘雯先行违约的问题。其一，双方在《收、缴款协议》中约定:“甲方（潘雯，下同）在收到乙方（陈素方，下同）预缴款后，必须在十五个工作日内给乙方办理宾馆的过户手续（营业执照、特殊行业许可证、税务证等一切手续），甲方不得无故拖延。甲方办理手续期间，乙方进行装修，待甲方办理好手续过户到陈素方名下时乙方一次性付清第一年租房全部余款。”该条款并没有约定在十五个工作日内办理“完毕”，只是约定“不得无故拖延”和办理好手续后付清第一年租金余款，客观上十五个工作日内办完“商务酒店”的全部证照也不现实。事实上，潘雯从2015年4月中旬至2015年9月1日期间已将相关证照办至陈素方名下，故不能认定潘雯违约。其二，陈素方在作为原告提起（2016）苏0981民初3172号案件诉讼的诉状中自认“协议签订后，原告就立即对房屋前后楼进行装修”，证明潘雯已按合同约定把出租的房屋交给了陈素方，故不能认定潘雯违约。其三，双方在《房屋租赁合同》中约定“租赁期间，乙方在不影响房屋承重结构的前提下，可以对房屋进行装饰，其设计方案范围等须获得甲方同意方可施工。”事实上，合同、协议签订后，陈素方就立即对房屋前后楼进行了装修，2015年7月31日其利用前楼经营的东台市万客来商务酒店正式开业并正常营业至今；直至目前，后楼一直由陈素方占用、装修，装修过程中，陈素方已改变了部分楼梯的方向，加砌了部分墙体，改变了部分门的宽度和朝向。一审审理中，陈素方未能举证证明其对房屋进行装饰的设计方案范围等已获得潘雯（或潘文俊）的同意，故即使潘雯（或潘文俊）曾经阻止过装修施工，也不能认定潘雯违约。其四，双方在《房屋租赁合同》中约定:“乙方在租房期间，甲方负责房屋自然损失损坏的维修，乙方装饰后的一般故障由乙方自行处理。”一审审理中，潘雯举证证明其请专业人员于2015年7月2日-14日对租赁房屋的屋面和广告牌进行了翻新；而陈素方所举证据仅能证明其对租赁房屋进行了装潢，故不能认定潘雯违约。其五，双方在房屋租赁合同中约定“如乙方对后楼改转其他服务业，……甲方帮助乙方办理消防手续，其费用由乙方承担”，该条款适用的前提是“乙方对后楼改转其他服务业”，一审审理中，陈素方未能举证证明其已对后楼改转其他服务业，故该条款不适用，不能认定潘雯违约。所以，陈素方辩称潘雯先行违约证据不足，一审法院依法不予采信。关于陈素方逾期支付租金的违约责任问题。因双方约定“如乙方（陈素方）拖欠租金则视为违约，每逾期半个月违约金为1万元”，该约定违约金明显偏高，潘雯的实际损失为利息损失，现陈素方请求减少，一审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率予以调整。38000元、138000元租金的违约金起算期分别为2015年9月2日、2016年4月7日。综上，潘雯的合理诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：一、陈素方于判决生效后三十日内向潘雯支付租金176000元及逾期支付租金的违约金（以38000元从2015年9月2日起至判决确定的给付之日止、以138000元从2016年4月7日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回潘雯的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由潘雯负担814元，陈素方负担3786元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。其中，陈素方提交王艮春、狄连华、吉凤明于2016年3月20日共同出具的一份工人工资清单，证明案涉房屋前楼屋顶漏水由陈素方雇人维修，为此支付了相关费用；王艮春、狄连华、吉凤明还分别到庭作证：王艮春陈述其在对万客来宾馆进行装潢时发现三楼以上都漏水，因问题未解决，装潢中途结束了。后楼装潢了部分，但不知道什么原因就结束了，没有遇到什么阻碍，后楼也漏水。陈素方与潘雯一起到现场找水电工，但具体如何协商解决的不清楚。撤场时三至五楼漏水的情况已经基本解决了，维修得差不多了，宾馆正常营业，其曾将房东的物品搬运到后楼；狄连华陈述其系水电工，在装潢万客来宾馆至三楼时发现室内屋顶漏水，其便通知陈素方，陈素方与房东一起来要求其修缮漏水的地方，并让其查看一下屋顶的情况，其查看后发现楼顶铁管水道及出水口塑料管、部分瓦片坏了，陈素方就让其维修。其将铁管、水管以及吊顶电线线路全部更换了。后楼的水电做了一部分，做做停停，后来有很多东西搬进去就不好做了，做工过程中没有人来阻碍，陈素方与房东发生矛盾，其就停工撤场了。瓦片漏水与其无关，不清楚是谁维修的；吉凤明陈述其主要负责维修、改造室内的防水设施，卫生间、阳台漏水进行了改造，还有哪里漏水记不清了，前后楼都做的。屋顶漏水其没有参与，不清楚有没有人维修。本院组织潘雯对该工资清单及证人证言分别进行了质证。潘雯对工人工资清单的“三性”均有异议，认为该份清单仅系陈素方用于室内装修所需的材料和人工费。前楼屋顶漏雨是潘雯请专业人员维修的，维修费用共17579元；潘雯认为上述证人证言不能证明案涉房屋的自然损坏是由陈素方维修的，却能证明前后楼的装修已经实施且基本完毕，说明潘雯在约定期限内将前后楼交付陈素方装潢和使用。且上述证人证言未在法定举证期限内提出，不符合我国民诉法的规定。本院对陈素方提供的上述证据认定如下：1.工人工资清单由于与陈素方在一审中提供的代购材料清单中的部分内容一致，本院不予采信；2.王艮春等证人证言证实了在陈素方装潢案涉房屋期间，部分楼层存在漏水情形，陈素方与潘雯一起到现场协商解决，后在王艮春等人撤场时漏水情形已经解决，结合潘雯对房屋维修的事实，本院对上述证人证言部分予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.房屋漏水的维修费用能否抵扣租金；2.消防许可证未办理能否构成拒交租金的抗辩理由；3.陈素方应否支付案涉后楼房屋的租金。本院认为，潘雯与陈素方所签订的《房屋租赁合同》以及《收、缴款协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈素方应按合同约定及时履行向潘雯支付租金的合同义务，其逾期未支付租金的行为已构成违约。1.关于陈素方主张其维修房屋漏水费用应抵扣租金或由潘雯支付的抗辩。本院认为，我国合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，潘雯作为出租人在租赁期内有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修，虽然陈素方主张案涉房屋在其装潢期间存在漏水情形，但根据潘雯提供的房屋屋面装修及广告承包协议、施工清单及收条等证据，可以证实出租人潘雯在合理期限内已履行维修义务，且王艮春等证人证言亦证实其撤场时漏水情形已解决，陈素方在装潢完毕后已正常开业经营，在本案诉讼前未对此再提出过抗辩权，加之陈素方所提供的代购材料清单或工人工资清单不能区分室内装潢费用与漏水维修费用，故陈素方主张维修费用抵扣租金的依据不足，本院不予支持。2.关于陈素方主张因潘雯未办理消防许可，其可根据合同约定拒付后续租金的抗辩。本院认为，首先，双方签订的《收、缴款协议》中约定潘雯在收到陈素方预缴款后的十五个工作日内给乙方办理宾馆的过户手续，潘雯不得无故拖延。从该条款的约定内容可知，双方约定该条款的本意是防止潘雯无故不办理或者拖延办理的可能性，而实际上潘雯已将宾馆的相关过户手续全部办至陈素方的名下；其次，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中规定：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。根据该规定，案涉房屋由陈素方租赁用于经营宾馆，故向东台市公安消防机构申报消防安全检查的义务人就是陈素方；第三，双方签订的租赁合同约定：如陈素方对后楼改转其他服务业的，潘雯帮助陈素方办理消防手续，其费用由陈素方承担。但事实上，没有证据证实后楼已由陈素方改转其他服务业，故潘雯帮助其办理消防手续的前提条件未成就；第四，由于双方在签订租赁合同时未将案涉租赁房屋是否经过消防验收合格作为拒付租金的前提条件，且陈素方在对案涉房屋装潢后便开业经营，故陈素方应将占有使用期间的租金向潘雯支付，其主张拒付不能成立。况且，陈素方曾就租赁期间的相关损失赔偿向一审法院提起过诉讼，后陈素方又以待证据充分后再行起诉为由撤诉。3.关于陈素方主张因潘雯阻挠其对后楼装潢导致后楼闲置，故其不应支付后楼租金的抗辩。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，潘雯在双方签订租赁合同后便履行了交付房屋的合同义务，陈素方在接收房屋后亦对房屋进行装潢。陈素方称其在装潢后楼时遇到潘雯的阻挠导致其装潢无法继续，以致于后楼一直闲置并未使用。潘雯对陈素方称其阻挠装潢的主张不予认可，且陈素方提供的王艮春等证人证言亦证实在装潢后楼期间未遇到阻碍。然事实上陈素方在后楼装潢时改变了部分楼梯的方向、加砌了部分墙体、改变了部分门的宽度和朝向等，其装潢设计方案并未获得潘雯的同意，故陈素方装潢后楼的行为违反了合同约定，且陈素方并未能提供证据证实后楼闲置系潘雯的违约行为所致。加之，即使后楼中一间房屋留有潘雯的物品，但因案涉房屋由陈素方一直占用，故陈素方主张其就后楼部分不支付租金的上诉理由不能成立。综上所述，陈素方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人陈素方负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊丽萍审 判 员  孙曙光代理审判员  刘 淼二〇一七年三月二十四日书 记 员  唐 舒