黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑02民终108号上诉人（原审原告）：谢广有，男，1955年4月22日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。上诉人（原审原告）：张凤兰，女，1953年9月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省甘南县。二上诉人委托诉讼代理人：郭镇，黑龙江镇方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省龙江县宏发房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省龙江县北市街**。法定代表人：刘瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕洪涛，该公司职员。被上诉人（原审被告）：车文红，女，1965年10月19日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省龙江县。被上诉人（原审被告）：焦方军，男，1965年1月23日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省龙江县。上诉人谢广有、张凤兰因与被上诉人黑龙江省龙江县宏发房地产开发有限责任公司（以下简称宏发地产公司）、车文红、焦方军确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2016）黑0225民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢广有、张凤兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、关于抵押权问题。由于宏发地产公司法定代表人刘瑜在甘南法院执行局的谈话笔录中，已将本案诉争房屋抵押给上诉人，虽未办理抵押登记，但抵押合同有效；2、本案争议房屋已由宏发地产公司抵押给上诉人，故其与焦方军、车文红的房屋买卖合同无效。宏发地产公司辩称，我公司确实在执行局笔录中谈到把房屋抵押的事情，但是这个抵押没有进行登记，法院也没作出文书，所以我公司是该房屋合法权利人，我公司有权将该房屋出卖，并且到目前为止我公司欠张凤兰的本金已经还清，只剩下一部分滞纳金，欠谢广有的本金还差17万多，还有一部分滞纳金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。焦方军辩称，宏发地产公司欠我3万元钱，之后我又支付了27万元买了本案争议的房产。我买房子时并不知道该房屋被查封，买完后我将该房屋出租一年。到现在房照也没有办下来，由于我对本案争议房屋是否抵押不知情，故我与宏发地产公司的买卖合同有效，一审判决是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢广有、张凤兰向一审法院起诉请求：要求依法确认宏发地产公司与焦方军签订的甘南县锦宏名苑小区5号楼3单元502室房屋买卖协议无效，案件受理费由宏发地产公司、车文红、焦方军负担。一审法院认定事实：原告谢广有、张凤兰经本院司法确认，分别与被告龙江地产公司达成如下协议：“2013年11月19日谢广有与龙江县宏发房地产有限公司法定代表人刘瑜签订协议，回迁房屋198.41平方米折抵现金按3,300.00元/平方米计算，共计人民币654,753.00元，并支付违约金人民币12,285.60元。原定2016年12月30日结清。现因龙江县宏发房地产有限公司未按约定履行，再给付谢广有人民币14,500.00元。以上款项合计人民币681,538.60元，龙江县宏发房地产有限公司于2014年2月28日前先付人民币200,000.00元”余下人民币481,538.60元于2014年5月一日前全部付清“、”张凤兰、王全将共有位于锦宏名苑的三套回迁楼（锦宏名苑一号楼二单元401室76.91平方米，一号楼三单元401室76.91平方米，一号楼三单元302室80.34平方米）以每平方米3,300.00元出售给龙江县宏发房地产开发有限责任公司，总价款772,728.00元。龙江县宏发房地产开发有限责任公司于2014年3月30日前支付给张凤兰2012年11月30日至2013年11月30日期间回迁补偿款42,098.00元。张凤兰支付给龙江县宏发房地产开发有限责任公司位于锦宏名苑三楼楼房入住费用27,092.00元及超出3%面积补差款59,284.80元。张凤兰与龙江县宏发房地产开发有限责任公司对以上款项折抵后，龙江县宏发房地产开发有限责任公司于2014年3月30日前给付张凤兰购房款300,000.00元，于2014年4月30日前给付张凤兰428,449.00元“。上述款项进入执行阶段后，宏发地产公司法定代表人刘瑜于2014年10月23日在谢广有、张凤兰执行案件的执行笔录中表示：“用5号楼3单元501室、502室抵押”。2015年7月16日，被告宏发地产公司与被告车文红、焦方军签订了商品房买卖协议，约定宏发地产公司将锦宏名苑小区5号楼3单元502室、建筑面积89.89平方米以3,200.00元/平方米、总价款287,648.00元、一次性付款的方式卖给车文红、焦方军。同日，宏发地产公司为车文红、焦方军出具了房款收据，车文红、焦方军交纳了物业费、装修保证金、预存电费、燃气设施费、垃圾外运费、房屋维修基金。2015年9月29日，车文红将上述房屋以8,500.00元/年的价格出租给王胜刚，租赁期限自2015年9月29日至2016年9月29日。甘南县人民法院于2015年12月9日查封诉争房屋。车文红、焦方军向本院提出执行异议，本院于2016年4月24日作出（2016）甘法执异字第2号民事裁定书，裁定中止对甘南县锦宏名苑小区5号楼3单元502室住宅楼的执行。一审法院认为，建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。关于二原告称宏发地产公司已做出承诺用锦宏名苑小区5号楼3单元502室住宅楼用于对二原告执行案件的抵押，本案中，二原告尚未办理抵押登记，其抵押权尚未设立。二原告主张合同无效，其理由是被告宏发地产公司明知有抵押的情况下，将诉争楼房出售给被告车文红、焦方军，其行为已违约，为转移财产而与被告焦方军签订房屋买卖合同。合同无效的情形包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定“。二原告现有的证据不足以证实宏发地产公司与车文红、焦方军签订的商品房买卖合同存在上述合同无效的情形，且该合同并未实际侵害二原告的权利，二原告仍可依据已生效司法确认民事裁定书主张其权利。综上，二原告要求确认宏发地产公司与车文红、焦方军签订的甘南县锦宏名苑小区5号楼3单元502室房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告谢广有、张凤兰的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告谢广有、张凤兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，车文红、焦方军与宏发地产公司于2015年7月16日签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均已按合同约定履行，车文红已于2015年9月29日将该该房屋出租。现谢广有、张凤兰主张车文红、焦方军与宏发地产公司签订的房屋买卖合同无效，理由是宏发地产公司法定代表人刘瑜在甘南法院执行局的谈话笔录中，已将本案诉争房屋抵押给谢广有、张凤兰，故宏发地产公司与车文红、焦方军签订的房屋买卖合同应属无效。本院认为，宏发地产公司虽做出过抵押本案争议房屋的意思表示，但双方并未签订抵押合同，且没有办理抵押登记，故该抵押权尚未设立，故宏发地产公司对于案涉房产有权处理。一审法院依据以上事实及相关法律规定判决驳回谢广有、张凤兰的诉讼请求是正确的，本院对此予以确认。综上所述，谢广有、张凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.00元，由谢广有、张凤兰各负担100.00元。本判决为终审判决。审判长  李宏艳审判员  刘 岩审判员  周巍巍二〇一七年三月二十九日书记员  刘 东