山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终112号上诉人（原审原告）：梁晓帅，男，1993年1月21日生，汉族，芮城县永乐镇。委托诉讼代理人：张娟，山西衡霄律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚楠楠，山西衡霄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西方信房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区。法定代表人：史家辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏朝辉，山西众志诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，山西众志诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西方信房地产开发有限公司闻喜分公司，住所地:闻喜县。负责人：史中民。委托诉讼代理人：樊颖，山西众志诚律师事务所律师。上诉人梁晓帅因与被上诉人山西方信房地产开发有限公司（以下简称方信公司）、山西方信房地产开发有限公司闻喜分公司（方信闻喜分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服闻喜县人民法院（2016）晋0823民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托代理人张娟、姚楠楠，被上诉人山西方信房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏朝辉、张庆，被上诉人山西方信房地产开发有限公司闻喜分公司委托诉讼代理人樊颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁晓帅上诉请求：维持原判，增判被上诉人对上诉人承担违约金180000元。事实与理由：一、被上诉人没有商品房预售许可证。二、被上诉人广告宣传单及《商品房买卖合同》故意隐瞒没有取得商品房预售许可证和国有土地使用证。二被上诉人辩称，其在宣传单和《商品房买卖合同》中没有提及商品房预售许可证和国有土地使用证，没有隐瞒的情况，因此其不应承担惩罚性违约金。梁晓帅向一审法院起诉请求:1、请求确认原、被告于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2、判令二被告共同返还原告购房款180500元，2016年9月1日前的利息15718元及房款付清之日止的利息，并向原告承担18万元的赔偿责任；3、并由二被告承担本案的诉讼费用。2014年11月27日，被告方信闻喜分公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了合同编号为024的《商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同约定：原告以每平方米5232.56元，总金额1093650元购买被告方信公司开发的“方信高铁文化商务区北一区24号商铺”。被告方信闻喜分公司（出卖人）应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的商品房交付原告（买受人）使用。合同签订当日，原告向被告方信闻喜分公司交纳购房款180500元，但时至今日，该房尚未动工。原告认为，被告违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证的事实，与原告签订《商品房买卖合同》，该合同应当认定为无效。被告方信公司作为开发商，被告方信闻喜分公司作为合同的签订主体，应当承担法律责任。一审法院认定事实：2014年11月27日，原告梁晓帅与被告方信闻喜分公司签订了编号为024的《商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同约定：原告以每平方米5232.56元，总金额1093650元购买被告方信公司开发的“方信高铁文化商务区北一区24号商铺”，且双方约定被告方信闻喜分公司应当在2015年5月31日前交付房屋。后原告分别于2014年10月12日交纳购房款6万元，于2014年11月27日交纳购房款2万元，于2015年2月14日交纳购房款6万元100500元向被告方信闻喜分公司共交付购房款180500万元，并分别于当日被告方信闻喜分公司为原告各出具收据一份。另查明，被告方信闻喜分公司系被告方信公司分支机构。以上由原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据各一份以及本院庭审笔录中当事人当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。在本案中，被告方信闻喜分公司在与原告签订《商品房买卖合同》中第二条商品房销售依据中并未表明预售许可证号，其亦未明确告知原告其是否取得商品房预售许可证明，故原告与被告方信闻喜分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效，被告应当返还原告已支付的购房款及利息，利息应自原告分别缴款之日即2014年10月12日、2014年11月27日、2015年2月14日起计算。关于原告要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿18万元，因原告作为完全民事行为能力人，对被告的售房资格不予审查，其有一定的责任，原告也未能举证证实被告在与其签订合同时有故意隐瞒无预售许可证明的事实，故对原告的该项主张不予支持。另因被告方信闻喜分公司未向该院递交其有独立财产的证据，故原告的损失应由被告方信公司承担。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、原告梁晓帅与被告山西方信房地产开发有限公司于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。二、被告山西方信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁晓帅购房款180500元及利息（其中6万元利息自2014年10月12日起计、2万元利息自2014年11月27日起计、100500元利息自2015年2月14日起计，均至款付清之日止，利率按照人民银行同期贷款利率计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6943元，减半收取，由被告山西方信房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认定事实：2013年12月30日，被上诉人山西方信房地产开发有限公司以乙方与甲方即闻喜县铁路建设领导组办公室签订了《闻喜西铁站前广场和进站道路建设合作协议书》第四条约定：“进站道路两侧的约90亩建设用地和另外200亩高铁商务区建设用地均由乙方开发建设”，上诉人和被上诉人山西方信房地产开发有限公司闻喜县分公司签订的《商品房买卖合同》文本为格式合同，悉由被上诉人提供，该合同封面二《商品房买卖合同说明》第六条为“在签订合同前，出卖人应当向买受人出示由出卖人提供的有关证书证明文件”。《商品房买卖合同》第一条第二款载明：“出卖人经批准，在上述地块建筑商品房定名为方信高铁文化商务区”，时至今日，被上诉人仍未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。本院认为，二被上诉人至今仍未取得商品房预售许可证，原审法院为此认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效并判令被上诉人返还上诉人交房款及本息，出卖方并未提起上诉，其行为表示对原判决的认可，故对此判决予以维持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为格式性合同，该合同说明书第六条要求“在签订合同前，出卖人应当向买受人出示由出卖人提供的有关证书证明文件”，但被上诉人因未能取得相关证书和文件未能出示，在该合同第一条第二款中明确载明“出卖人经批准，在上述地块建筑商品房定名为方信高铁文化商务区”，被上诉人只有其与闻喜县铁路建设领导组办公室签订的《闻喜西铁站前广场和进站道路建设合作协议书》，没有拿到出卖商品房所应具备的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，故应认定被上诉人有欺诈行为，应承担不超过已交购房款一倍以下的违约责任，但考虑到本案的实际情况，本院酌情让被上诉人承担12.6万元的违约责任。综上，上诉人上诉请求成立，应予部分支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项之规定，判决如下：一、维持闻喜县人民法院（2016）晋0823民初1310号民事判决；被上诉人山西方信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人梁晓帅人民币12.6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1950元，由上诉人梁晓帅承担750元，被上诉人山西方信房地产开发有限公司承担1200元。本判决为终审判决。审判长  董大有审判员  赵武平审判员  兰晓红二〇一七年三月一日书记员  刘英芳