安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终197号上诉人（原审原告）：赵学青，男，1986年1月3日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，上诉人（原审原告）：刘正秀，女，1984年5月22日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，公民身证号码34240119840522856X。以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：尹佃阳，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽天凯置业有限公司，住所地安徽省合肥市桃花工业园桃花社区A5-111、112，统一社会信用代码913401230557981283(1-1)。法定代表人：李志林，董事长。委托诉讼代理人：侯琳，安徽皖正律师事务所律师。上诉人赵学青、刘正秀因与被上诉人安徽天凯置业有限公司（以下简称天凯公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵学青、刘正秀共同的委托诉讼代理人尹佃阳以及被上诉人天凯公司的委托诉讼代理人侯琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵学青、刘正秀上诉请求：撤销一审判决，改判天凯公司更换合格的楼层防火门，向赵学青、刘正秀赔偿损失20000元以及因天凯公司撤销原有幼儿园建设设施造成赵学青、刘正秀子女入学困难的10000元补偿。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、天凯公司在销售房屋时存在虚假宣传行为，导致交房后直至2016年6月前并非天凯公司宣传的学区，房产证无法办理，户口无法落户，天凯公司明显存在违约事实。1、天凯公司在宣传单页以及公开的网站上宣称苹果小镇小区的学区是莲花路小学和合肥市第59中学，赵学青、刘正秀正是出于学区房的宣传和承诺才以高于同地段楼盘价格购买的涉案房屋。但是交房后发现学区并非上述学校，经开区桃花工业园区管委会可证明自2013年起该小区的学区是桃花小学和大地中学，同时小区内原有幼儿园建设也被天凯公司申请撤销建设了。2、合同中明确约定天凯公司保证涉案房屋的产权证为合肥市房地产权证。但房屋交付后，户口无法迁入合肥市，仅有部分业主户口从2016年6月下旬才迁入经开区所属派出所，但实际上是挂户状态。以上行为均是天凯公司虚假宣传行为所致，赵学青、刘正秀为此与小区其他业主多次向政府有关部门反映并经过协调后，才解决了学区和房产证以及户口问题，而非天凯公司作为的结果。二、天凯公司的虚假宣传行为以及违约行为给赵学青、刘正秀造成巨大损失，理应赔偿。天凯公司辩称，赵学青、刘正秀上诉请求于法无据，应予驳回。一、关于学区问题。首先，合同约定的交房时间有两批，分别为2015年10月30日前及2015年12月31日前，而学区划分需在房屋交付后方可申请，在每年的6月份左右由合肥市教育局统一发布。涉案房屋交付后，根据天凯公司提供的2016年6月4日的合肥市教育网发布的学区划分情况可知，目前案涉苹果小镇小区学区为莲花小学和59中，天凯公司根本不存在虚假宣传行为。其次，所谓的学区房并非法律概念，是否为学区房及房价是否高于其它同类房价，应由赵学青、刘正秀举证证明，其所举的管委会证明并未出示原件，真实性不能认定。再者，苹果小镇地块拍卖前，合肥市国土资源局合国土资（2011）623号文件已经明确该居住用地将办理合肥市产权证，户口和后续社会保障统一纳入合肥市就业和社会保障服务体系内。天凯公司于2013年9月16日所办的涉案项目地块“合经开国用（2013）第046号土地证”即为经开区证号，该证号已在双方签订的合同第一条中列明。赵学青、刘正秀上诉称系其与小区业主多方反映才导致涉案小区产权证变为合肥市产权，纯属臆想虚构。最后，根据《中华人民共和国义务教育法》规定，地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。莲花小学和五十九中为经开区距离苹果小镇小区最近的学校，且合肥市相关行政部门给天凯公司的口头答复学区也一直是莲花路小学和59中学。新的小区在建成后才能依据教育局学区划分明确学区，小区建成前因学区不明确，天凯公司依据就近入学原则作出判断，并不存在过错。二、关于房产证问题。赵学青、刘正秀在一审中确认房产证已经办理，并没有提出此问题。涉案房屋交付后，即可依据相关规定办理房产证。赵学青、刘正秀上诉称2016年6月份之前房产证无法办理是虚假的。天凯公司提供的苹果小镇小区其他业主的房产证复印件能够证明，2016年1月28日已有业主办下房产证。此外，双方合同中并未对房产证办理期限作出特别约定，故天凯公司不存在违约行为。三、关于户口问题。根据天凯公司提供的苹果小镇小区其他两位业主的户籍证明，能够证明业主已将户口迁入经开区苹果小镇小区所属的辖区派出所，即办理合肥市经开区户口迁入问题已经解决。四、关于楼层防火门问题。苹果小镇项目防火门的生产商为南京国泰消防科技股份有限公司，防火门系具有产品合格证及中国国家强制性产品认证证书的正规产品，且经消防部门验收合格，不存在赵学青、刘正秀所称的防火门不合格的情形。五、关于幼儿园补偿10000元问题。首先，天凯公司在销售宣传时并未宣传涉案项目小区内设有幼儿园，提供的规划设计图纸能够证明苹果小镇规划中并没有幼儿园设施，天凯公司系严格依据规划设计图纸施工建设。其次，苹果小镇地块原报送肥西县规划局及合肥市规划局审批的规划设计方案中，依据相关文件要求配备了幼儿园，但在报批过程中合肥市规划局业务会议中提出该小区幼儿园规模太小，驳回了天凯公司的规划设计方案。之后，天凯公司只得修改规划设计方案，取消了配建的幼儿园，并按照政府部门的要求足额缴纳了教育配套设施费用9797600元。故幼儿园的撤销与否系相关行政部门决定，与天凯公司无关。赵学青、刘正秀向一审法院起诉请求：1、判令天凯公司赔偿损失20000元；2、判令天凯公司按照公开宣传建设小区大门并标明汇峰·苹果小镇名称，楼层更换合格的防火门公共设施；3、判令天凯公司按照约定为赵学青、刘正秀办理合肥市经开区户口迁入备案登记及莲花路小学学区；4、判令天凯公司因撤销幼儿园建设设施，给赵学青、刘正秀子女后期入幼儿园造成困难的10000元补偿。一审法院认定事实：涉案项目地块（丹霞路以南、青龙潭路以东）原属肥西县，后经合肥市政府协调拍卖。拍卖之前就涉案项目土地涉及的办理市证、教育配套、环境影响评价等问题，由合肥市国土资源局牵头召集公安、财政、教育、环保、社保、规划、房产、地税、工商、法制办、储备等部门共同提出意见。2011年12月23日，合肥市国土资源局将最终意见以合国土资（2011）623号文件的形式向市人民政府作出请示，文件中表明关于办理市证问题，由市国土资源局办理合肥市国有建设用地使用权证，由市规划局核发规划许可证正本，市房产局凭规划、土地相关许可证办理房屋产权证；关于户口和后续社会保障问题，则表明“非本市户口居民在购房后，可办理市区常住户口，由周边临近市区、开发区派出所管辖；居民新生儿入户办理是身份证号码编市区行政区划代码。户籍转为合肥市户籍后，开发项目涉及的后期社会保障问题，在依法合规的原则下，统一纳入合肥市就业和社会保障服务体系内，由项目相邻的市区、开发区管理。”2012年10月，天凯公司通过拍卖方式获得涉案项目地块使用权，并按约缴纳了土地出让金等相关费用。2013年9月6日，涉案项目地块土地证下发，证号为合经开国有（2013）第046号。之后，天凯公司就涉案项目地块开发建设商品房，并以汇峰·苹果小镇的名义对外进行商品房预售。2013年11月16日，赵学青、刘正秀就汇峰·苹果小镇11幢2502室与天凯公司签订《商品房买卖合同》，合同附件四中明确约定天凯公司保证赵学青、刘正秀所购商品房的房地产权证为合肥市房地产权证。2015年下半年，天凯公司按约交房，双方因产证、户口及学区问题发生争议，虽经多次协调，未能达成一致意见。赵学青、刘正秀于2016年6月6日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，合肥市房产管理局合发（2015）149号文件中明确苹果小镇房屋产证为合肥市产证。2016年6月下旬，汇峰·苹果小镇已陆续有业主将户口迁入所属经开区辖区派出所。汇峰·苹果小镇2016年小学及中学的学区已确定为莲花小学和合肥市第59中学。一审法院认为，赵学青、刘正秀主张天凯公司存在未按照公开宣传内容设计小区大门、楼层的公共设施防火门不合格、就涉案小区户口及学区存在虚假宣传行为、撤销原本应当建设的幼儿园等违约行为。故本案争议焦点是天凯公司是否存在违约行为。关于小区大门的问题。赵学青、刘正秀主张天凯公司未按照宣传内容设计建设小区大门，但其所举证据“规划大门”的资料上并无天凯公司的联系方式及售楼部地址等宣传彩页之必备内容，无法证明系天凯公司对外的宣传彩页；即使该资料系天凯公司所做，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该宣传亦为邀约邀请，系天凯公司对在规划或者建设中的涉案项目周边情况的说明、渲染，在实际建设过程中受政府规划的调整及周边环境变化等因素的制约亦可能有所变动；从汇峰·苹果小镇小区的规划图纸可知，苹果小镇最后审批通过的规划方案中大门设计为简易式道闸，天凯公司按照审批通过的规划方案施工，并不存在违约行为。故赵学青、刘正秀诉请天凯公司按照公开宣传设计建设小区大门无事实和法律依据，不予支持。且案件审理过程中，双方已就小区大门设计方案达成一致意见并已施工完毕。关于楼层防火门的问题。汇峰·苹果小镇项目的防火门生产商为南京国泰消防科技股份有限公司，其提供的防火门具有产品合格证及中国国家强制性产品认证证书。肥西县公安消防大队于2015年9月16日出具“西公安消验字（2015）第0033号”建设工程消防验收意见书，评定汇峰·苹果小镇项目消防验收合格。消防验收内容中亦包括对防火门的验收。同时，涉案《商品房买卖合同》也未对防火门的安装作出特别约定。故赵学青、刘正秀诉请更换防火门于法无据，不予支持。关于户口及学区问题。根据天凯公司提供的汇峰·苹果小镇其他两位业主的户籍证明，该两位业主的户口已于2016年6月迁入经开区汇峰·苹果小镇所属辖区派出所，表明涉案小区已经可以办理合肥市经开区户口迁入。同时，根据2016年6月4日合肥市教育网发布的学区划分情况及合肥市经济技术开发区2016年中小学生新生入学报名须知，可知汇峰·苹果小镇小区小学及中学的学区为莲花小学及五十九中，汇峰·苹果小镇业主家中如有新生入学，凭户口本、房产证及相关材料即可报名入学，表明涉案小区的学区问题也已落实，此与天凯公司先前所做宣传并无冲突。关于幼儿园问题。涉案《商品房买卖合同》中并未涉及幼儿园建设问题，从天凯公司提供的其与肥西县国土资源局签订的《协议书》第三条可以看出，苹果小镇项目原配建有幼儿园，后因其项目体量较小，合肥市规划委员会主任会议研究后驳回了天凯公司的规划设计方案，取消了对幼儿园的建设。后天凯公司修改规划设计方案，取消了配建的幼儿园，并按照政府部门的要求足额缴纳了教育配套设施费用9797600元。修改后合肥市规划局、肥西县规划局审批通过了小区的现有的规划设计方案。故幼儿园的撤销与否系相关行政部门决定，赵学青、刘正秀主张幼儿园系天凯公司撤销所致，要求天凯公司给予其10000元补偿，无事实依据，不予支持。综上，天凯公司在本案中并不存在违约行为，赵学青、刘正秀诉请20000元违约金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：驳回赵学青、刘正秀的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取为275元，由赵学青、刘正秀负担。本院二审期间，赵学青、刘正秀提交一份小区其他业主的暂住证以及二胎准生证，证明户口并没有迁入，要办暂住证，且生育二胎的社会事务仍属于肥西县管辖。天凯公司质证认为，上述证据与本案无关联性，不能达到其证明目的。天凯公司提交一份其他业主的房产证，证明房产证可以办理。赵学青、刘正秀质证认为，真实性无法确认，证明目的不能成立。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天凯公司对外销售涉案汇峰·苹果小镇房屋时，已经持有合肥市国土资源局核发的合经开国用（2013）第046号土地证，并列入合同条款，同时承诺赵学青、刘正秀所购的房屋产权证为合肥市房地产权证。赵学青、刘正秀亦确认涉案房屋已经办理了合肥经开区的房产证。至于户口与学区问题，天凯公司所举证据能够证明小区其他业主的户口已经迁入合肥市经开区，以及汇峰·苹果小镇所在的学区包括莲花小学及五十九中，与天凯公司所做的宣传及承诺并无冲突。赵学青、刘正秀上诉认为2016年6月前汇峰·苹果小镇所在的学区并非天凯公司宣传的学区，以及房产证无法办理、户口无法落户，均系天凯公司存在虚假宣传行为所致，依据不足，其以此为由上诉请求天凯公司赔偿损失20000元不能成立，本院不予支持。因天凯公司提交的证据能够证明涉案汇峰·苹果小镇项目业经公安消防部门验收合格，其中防火门具有产品合格证以及国家强制性产品认证书。赵学青、刘正秀仅以其拍摄的照片不足以证明防火门存在质量不合格的情形，其上诉请求更换合格的楼层防火门，理由不能成立，本院不予采信。天凯公司虽在申报汇峰·苹果小镇项目规划方案时包括配套的幼儿园建设，但未经审批通过，汇峰·苹果小镇最终的规划设计方案中并不包括幼儿园建设，天凯公司也为此缴纳了相应的教育配套设施费，且赵学青、刘正秀提交的证据亦不足以证明天凯公司对外销售房屋时对此做过具体确定的宣传及承诺。赵学青、刘正秀上诉主张天凯公司因撤销原有幼儿园建设造成其子女入学困难的10000元补偿，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，赵学青、刘正秀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人赵学青、刘正秀负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一七年三月二十日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。