四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第08410号上诉人（原审被告）：陈小林，男，汉族，1975年3月28日出生，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：杨学荣，四川蜀诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡运春，四川蜀诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂齐，男，汉族，1976年12月22日出生，住四川省威远县。委托诉讼代理人：邹国锐，重庆天亿律师事务所律师。原审第三人：四川欣悦投资咨询有限公司，住所地成都市青羊区东门街89号1栋2楼。法定代表人：张育滋，执行董事。委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师。原审第三人：成都广厦房地产实业总公司，住所地成都市东马棚街31号。法定代表人：张新民，职务不详。原审第三人：荣德（四川）体育休闲管理有限公司，住所地成都市青羊区石人西路8号。法定代表人：黎钜成，职务不详。上诉人陈小林因与被上诉人聂齐及原审第三人四川欣悦投资咨询有限公司（以下简称欣悦公司）、荣德（四川）体育休闲管理有限公司（以下简称荣德公司）、成都广厦房地产实业总公司（以下简称广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈小林的委托诉讼代理人胡运春、被上诉人聂齐的委托诉讼代理人邹国锐、原审第三人欣悦公司的委托诉讼代理人谭万潇、杨心一到庭参加了诉讼。原审第三人荣德公司、广厦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈小林上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5947号民事判决，依法改判驳回聂齐的诉讼请求。事实与理由：陈小林提交的荣德体育休闲广场的规划平面图显示案涉房屋规划为绿地，案涉房屋是违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同应属无效。一审认定该合同有效并判决解除合同是错误的。聂齐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人欣悦公司认可聂齐的答辩意见。原审第三人荣德公司、广厦公司未作答辩。聂齐向一审法院起诉请求：1、确认聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》于2014年8月13日解除；2、判决陈小林向聂齐归还租赁的青羊区清溪东路99号的荣德体育中心大楼二楼房屋；3、判令陈小林从2014年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按每年200000元的标准向聂齐支付租金和《房屋租赁合同》解除之后的房屋占有使用费及陈小林向聂齐支付违约金2000元；4、陈小林承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，聂齐放弃主张本案保全费的诉请。经一审法院释明，聂齐变更第一项诉讼请求为确认聂齐、陈小林签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。一审法院认定事实：2009年10月29日，聂齐（甲方）与陈小林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于成都市青羊区清溪东路99号荣德体育中心大楼二楼整层的营业用房分租给乙方作为酒店场地使用；租赁期限共计9年，时间从2009年12月1日至2018年11月30日止；租金平均每年为200000元，第一年以半年为交纳单位，其余八年为年度交纳，交纳房租时须提前15日交纳，双方约定在租赁期内不因任何因素而增长房租；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，经甲方同意可以对分租房屋进行装修，租赁期满后装修的权属处理，不可拆卸物归甲方所有；乙方逾期未交付租金时间一个月以内的，应按应交租金1%向甲方支付违约金，乙方如有利用承租房进行非法活动或无故拖欠房租达30天以上的，甲方有权终止合同。一审另查明，1、广厦公司于2000年取得位于青羊区××县）石人小区用地面积28621.45平方米的建设有用地规划许可证，建设项目名称为体育中心（公建配套）；2、2010年7月14日，四川省巴中市中级人民法院作出（2005）巴中法执字第68-8号执行裁定书，裁定将广厦公司位于成都市××羊区××街办清溪东路××地××建筑物（××茶坊、网球会所、综合楼、烧烤场平房、游泳池附属房间、网球场、游泳池、围墙）、附着物及国有土地使用权抵偿给欣悦公司；3、2009年10月8日，荣德公司与聂齐签订《综合楼租赁协议》，约定：荣德公司将位于石人小区清溪东路99号荣德体育休闲广场内的四层钢结构房屋综合楼租赁给聂齐，聂齐愿承租开办餐饮娱乐住宿等合法经营项目；租赁时间为2007年7月30日至2019年7月8日；聂齐在经营期间，有经营权、转让权，荣德公司不得干涉；聂齐在转让中，在所剩的合同期间内，聂齐可按原合同内容不变和荣德公司一起，将其合同转签给第三方，荣德公司不得干涉阻止；荣德体育休闲广场综合楼由荣德公司修建，整体租赁给聂齐；4、双方当事人确认陈小林向聂齐支付租金至2014年1月底，从2014年2月起就没有缴纳过租金。一审查明上述事实，有聂齐、陈小林的身份证及欣悦公司企业法人营业执照、第三人荣德公司与广厦公司的工商信息查询单、（2005）巴中法执字第68-8号执行裁定书、《房屋租赁合同》等证据及当事人的当庭陈述在案为证。一审审理中，1、聂齐提交了加盖欣悦公司公章的“收据”3张，拟证明，聂齐向欣悦公司交租金的事实；2、聂齐提交了国有土地登记审批表，载明：2012年4月27日，涉案楼栋变更登记为欣悦公司；3、陈小林提交了一张荣德体育休闲广场的规划平面图复印件，该图显示现综合楼的位置原规划为绿地；4、陈小林提交6张照片，拟证明，涉案房屋破损严重；聂齐代理人对房屋照片的真实性不予认可；5、陈小林提交通话清单1份，拟证明，陈小林多次与聂齐联系要求聂齐修缮房屋；聂齐代理人对通话清单的真实性有异议；6、聂齐的委托代理人邓太玲律师于2014年8月8日向陈小林邮寄《重庆天亿律师事务所律师函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及支付租金、违约金等。陈小林拒收该份函件；陈小林委托代理人对该份证据的关联性有异议；7、聂齐提交录音1份，拟证明，曾经将《重庆天亿律师事务所律师函》当面送达到陈小林的酒店经营地，陈小林否认收到过该份函件。陈小林代理人对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议8、欣悦公司也认可聂齐一直向欣悦公司缴纳租金也知晓聂齐转租的事实，但没有与聂齐签订转租的书面协议。一审法院认为，关于聂齐与陈小林于2009年10月29日所签订的《房屋租赁合同》的效力问题。虽然陈小林提交的荣德体育休闲广场的规划平面图复印件显示案涉房屋现处位置与平面图不符，但不能以该规划变更即认定房屋系违章建筑。同时，即使案涉房屋系违章建筑，但违章建筑的认定和处罚也属于行政管理的范畴，况且租赁标的物为违章建筑的租赁合同，并不违反相关法律、法规的强制性效力性规定。故聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，聂齐、陈小林均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。关于陈小林辩称聂齐无权出租及主张权利问题。一审法院认为，荣德公司与聂齐签订《综合楼租赁协议》将荣德体育休闲广场综合楼整体租赁给聂齐，聂齐可以将其转租给第三方，欣悦公司也认可聂齐一直向欣悦公司缴纳租金也知晓聂齐转租的事实，故聂齐有权将涉案房屋租赁给陈小林。陈小林提交的房屋照片及与聂齐的通话清单，真实性无法核实，一审法院对上述证据不予采信，故陈小林主张的因聂齐未按合同约定履行修缮义务的抗辩理由，一审法院不予支持。聂齐提交的《重庆天亿律师事务所律师函》未有效送达给陈小林，且聂齐提交的录音证据的真实性无法核实，故一审法院对上述两份证据不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定及《房屋租赁合同》的约定，即陈小林作为承租人从第二年起应按年度支付租金，并提前15日交纳下年度租金，如陈小林无故拖欠房租达30天以上的，聂齐有权终止合同，而陈小林从2014年2月起就没有支付过租金，聂齐迟延履行缴纳租金的义务致使双方签订的《房屋租赁合同》目的不能实现，聂齐要求解除双方签订的《房屋租赁合同》于法不悖，且符合合同约定，一审法院予以支持。该《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除。陈小林至今未将租赁房屋交还，陈小林应从本案所涉租赁房屋内迁出并腾退给聂齐。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因合同解除前，陈小林作为承租人只支付到2014年1月的租金后就未支付过租金，故陈小林应当向聂齐支付2014年2月至合同解除之日止的租金及合同解除次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。租金及房屋占有使用费按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，即每年200000元标准计算，每天按547.95元计算（200000元÷365天=547.95元）。聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》中约定“乙方逾期未交付租金时间一个月以内的，应按应交租金1%向甲方支付违约金”，即双方对逾期缴纳租金支付违约金的约定，故陈小林应向聂齐支付违约金2000元（200000元×1%=2000元）。综上，聂齐的诉请部分成立。一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、陈小林于判决生效之日起十五日内将位于成都市青羊区清溪东路99号荣德体育中心大楼二楼房屋腾退给聂齐；三、陈小林于判决生效之日起十五日内向聂齐支付从2014年2月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金及《房屋租赁合同》解除次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（每天按547.95元租金标准计算）；四、陈小林于判决生效之日起十五日内向聂齐支付违约金2000元；五、驳回聂齐的其余诉讼请求。案件受理费4300元，由陈小林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈小林提交了成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3976号民事判决书、（2005）巴中法执字第68-8号协助执行通知书、证明、照片等的复印件，拟证明案涉房屋系违规建筑、茶楼漏水，聂齐没有履行修缮义务。聂齐与欣悦公司质证对判决书的关联性及证明力不予认可；对其余证据的真实性不予认可。聂齐提交了本院（2016）川01民终3259号民事判决书，拟证明案涉合同已由生效判决确认有效。陈小林质证认可该份证据的真实性，但对其与本案的关联性不予认可，欣悦公司对此未发表质证意见。本院认为，双方当事人二审提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》是否应认定为无效，是否应予解除，是本案在二审中的争议焦点。陈小林上诉认为，其提交的荣德体育休闲广场的规划平面图显示案涉房屋规划为绿地，案涉房屋系违法建筑，本案《房屋租赁合同》应属无效。对此本院认为，案涉房屋系经人民法院强制执行程序抵偿给本案第三人欣悦公司，虽然陈小林提交的荣德体育休闲广场的规划平面图显示案涉房屋规划为绿地，但仅凭该规划图并不能证明案涉房屋的建设未经相关主管部门批准，不足以认定案涉《房屋租赁合同》无效。按照聂齐与陈小林于2009年10月29日签订的《房屋租赁合同》的约定，陈小林交纳租金的时间是第一年度以半年为交纳单位，其余八年为按年度提前15日交纳，并约定如陈小林无故拖欠租金达30天以上的，聂齐有权解除合同。本案中，陈小林已将案涉租金交至2014年1月底，但从2014年2月起既不交纳租金，也不要求解除合同，而案涉房屋是否漏雨影响使用，并不构成陈小林拒绝交纳租金的理由。故聂齐以陈小林欠付租金为由，诉请解除合同，腾退房屋，支付欠付的房屋租金，符合双方约定，一审法院判决解除案涉合同，判决陈小林腾退承租的房屋，支付从2014年2月1日起至实际腾通房屋之日止的房屋租金和占用费，支付违约金2000元，具有相应事实依据和法律依据，本院依法予以维持。陈小林关于案涉租赁合同无效，应改判驳回聂齐的全部诉讼请求的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费4300元、公告费560元，合计4860元，由上诉人陈小林负担。本判决为终审判决。审判长  魏云霞审判员  王晓川审判员  任文磊二〇一七年三月二十八日书记员  曹 颖