广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终88896号上诉人（原审原告、反诉被告）：方美春，女。委托诉讼代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁静，女。被上诉人（原审被告）：陈志勇，男。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈天贵，广东海埠律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：盛旭，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄万永，男。委托诉讼代理人：朱剑晖，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛红彬，广东港联律师事务所律师。上诉人方美春因与被上诉人宁静、陈志勇、黄万永房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初9416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方美春上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书，依法予以改判；二、依法判令黄万永继续履行涉案房屋的租赁合同至2027年5月27日；三、依法确认黄万永在转让涉案房产时，方美春享有优先购买权；四、依法判令黄万永赔偿方美春装修损失、可期待租金、租赁保证金、租金等各项损失共计510878元；五、依法驳回黄万永的反诉请求；六、依法判令黄万永承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对以下事实认定不清。首先，涉案的11套房产中有三套即606、705、706为方美春与陈志勇在2009年4月18日签订的租赁合同约定的六套房屋中的三套，每套租金为1000元。剩余八套房产为方美春与宁静在2009年5月18日签订的租赁合同约定的二十二套房屋中的八套，每套租金为800元。涉案的11套房产在签订租赁合同以后至2016年1月是由方美春实际控制并转租他人使用，方美春交付租金至2015年12月份。因为两份租赁合同中约定的全部二十八套房屋中部分房屋在陈志勇、宁静卖给其他人以后，由买受人实际控制，方美春实际交付的租金金额远超过合同约定金额。因此，一审判决认定方美春自2010年4月份之后未再交租属于认定事实错误。其次，黄万永辩称其多次试图联系方美春的说法完全是不属实的。涉案的11套房产是由陈志勇、宁静在2009年10-11月份转让给黄万永等十案当事人的，该11套房产全部是在广发银行深圳红桂支行进行的按揭，其后该11套房产的按揭款也全都是在2010年8-10月份停止支付按揭款的，方美春有理由相信涉案的11个被上诉人是名义上的业主，此次房产的过户就是为了向银行融资。方美春在该栋物业的一楼有商铺在经营，其也居住在此，并且涉案的11套房子的使用人也向方美春交付租金。因此，黄万永辩称其多次试图联系方美春的说法是不属实的，该11名名义上的产权人没有一个和方美春接触过。且方美春了解到，在罗湖区人民法院和广发银行红桂支行和解、支付款项的是案外人杨士虎，11名名义上的产权人没有一人露面。再次，2016年1月份，数位不明身份的黑衣人开始骚扰该11套房产的实际使用人和方美春，黑衣人声称是受产权人的委托，但这些黑衣人目的为了赶走这些租户或强迫租户或方美春同名义上的产权人签订更高租金的短期租赁合同，以便于案外人控制该11套房产后进行贷款融资。在方美春知晓该11套房屋在法律上归涉案的11个被上诉人，且又有黑衣人威胁的情况下，就没有将后续的租金再转账给宁静，但涉案的11个被上诉人又不提供相应的银行账号给方美春，更不同意按原约定金额收取租金。因此，涉案11套房产2016年1-3月租金没有交付是有正当理由的，被上诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据。最后，深圳市罗湖区人民法院张贴限期搬迁公告，因抵押权人主张权利而致使方美春对11套房屋的使用、收益受到限制，导致方美春所签租赁合同的目的无法全部实现。因此，即使方美春欠付租金也是符合《合同法》第二百二十八条规定的。以上事实说明一审关于黄万永享有解除租赁合同的权利的认定是错误的。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条适用前提是承租人无正当理由未支付或者延迟支付，且出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但本案方美春未支付涉案11套房产2016年1-3月租金是有正当理由的，且被上诉人根本未要求方美春按合同约定的每月800元或1000元向其交付租金，被上诉人委托黑衣人骚扰涉案11套房屋的租户就是强迫租户同被上诉人签订租金更高、租期更短的租赁合同。因此，一审判决适用法律错误。方美春于二审法庭调查时，补充上诉意见如下：关于方美春是否向相对方交付租金的金额和黄万永等十人是否有权解除租赁合同权利的问题，方美春分两次和陈志勇、宁静签订包括涉案房屋在内的共计28套的租赁合同，两个合同约定28号房屋等每个月的租金共23600元，但是在实际使用过程中，702（并非本十案的）在2010年下半年已被原业主出售，就702房方美春从未使用过。402是三年前卖给了李玉兰，方美春也没有使用过。403、801房是被民间贷款的抵押权人占用，法院曾经要求方美春向法院提交证据。501、504、701、703、804房都是原业主的亲属在用，方美春从未使用过。601、603房已过户给方美春的公司名下。故共计13套房产，本案的方美春与宁静、陈志勇签订合同后，没有实际使用过。因此，双方按照合同标准，方美春应向本案的宁静、陈志勇交付的租金都是按照原租赁合同约定的标准全部缴纳。通过一审本案黄万永提交的转帐凭证，2015年8月份，方美春分别向本案的宁静交付租金82850元，按照每个月实际使用房屋15套来计算，方美春实际缴纳租金至2016年3月底，鉴于本案的28套房产含本案10套房产都是由两个合同整体承租，方美春享有法律上的优先购买权，一直向本案宁静、陈志勇交付租金至2015年8月底，该租金交付至2016年3月。在缴纳租金过程中，2016年2月份左右，黄万永委托了不知名的黑人抢购涉案房产，一审中，方美春主张租赁合同无法继续履行指28套房产有和本案没有关联的另外11套房产无法正常使用。方美春按照实际使用的租金标准向本案原宁静、陈志勇缴纳了租金，并没有任何不妥，且本案的方美春一直严格按照租赁合同约定，没有拖欠任何一期租金，缴租的目的为享有涉案房产的优先购买权。但是本案的黄万永自2016年1月份开始不断委托黑人骚扰方美春，涉案黑人一直声称是产权的委托代理人，截至本案诉讼之日，这些自称有涉案房产黄万永授权的黑人，从未提交过任何的书面委托书，通过一审，本案黄万永提供了2016年4月份签订的租赁合同，方美春出租人显示的马超也从未提供相应的合同，方美春明知该十套房屋在法律上归黄万永所有，又有黑人威胁的情况下，因而未将2016年3月份之后的租金转给本案宁静、陈志勇，涉案房产自2016年3月份开始没有缴纳租金，方美春是有理由的。一审法院认定黄万永等十人在2016年4月份通知解除租赁合同时，方美春已欠交3个月租金的事实是错误的。黄万永等人的公证授权委托书并没有针对马超的授权，委托事项中更没有就已签订的租赁合同签订新的房屋租赁合同，也没有约定委托权限。黄万永至今没有出现，也没有提供授权委托书的情况下，方美春没有办法向本案的黄万永缴纳2016年3月份后的租金。一审法院无法也没有理由确定黄万永曾经要求方美春在合理期限内支付租金的事实。一审判决关于黄万永等十个产权人在2016年4月5日与方美春长期拖欠租金为由，向方美春等租户发出解除合同书通知和重新签订租约的认定是错误的。没有证据显示在涉案房屋上粘贴的解除通知和重新签订租赁合同书是黄万永所为。现在涉案十套房产的实际已被马超强制收回，且马超强制收取租金，没有任何证据显示与黄万永有任何关联。关于方美春是否应当缴纳租金的相对方是谁的问题，从现有证据显示涉案房产十套都由宁静、陈志勇在2009年10月、11月份转让给其他人的。该十套房产全部在广发银行深圳红桂支行进行的按揭，后面十套房产的按揭款仅仅支付了2至3万元左右就立即停止按揭供楼，据方美春提交的证据证明十套房产更名，是原产权人为取得银行的资金进行的运作。涉案房产更名后名义上的产权人从来没有和本案方美春接触过，这也是为何从2009年方美春和宁静、陈志勇签订租赁合同后，方美春一直向原业主（宁静、陈志勇）交付租金的真实原因。一审法院判决中，宁静、陈志勇称多次联系方美春的说法没有任何事实依据。2016年1、2月份，本案的黄万永和主张权利的黑人应当是受案外人的指使，案外人就是罗湖人民法院提供资金替黄万永偿还广发银行贷款的人，案外人的目的是将广发银行的贷款偿还完毕后，解除对该涉案十套房产的查封，从而取得黄万永的公证授权后，扫清和方美春签订的十多年租赁合同的障碍，目的将十套房产再次抵押贷款或进行转卖。本案的方美春没有见到黄万永或黄万永合法授权的情况下，方美春自2016年3月份之后，拒绝向不明身份的人缴纳租金有合法、合理依据。关于方美春的实际损失，方美春与宁静、陈志勇在2009年向该供楼的原业主李为购买涉案房产，每平米价格大约4000元左右，该楼的状况是烂尾楼，没有水电、门窗等生活必要的设施，在本案的宁静、陈志勇购买部分单元和方美春签订长达20年租赁合同后，本案中方美春基于合同关系和对合同的信赖，花费大量资金对房屋进行装修。方美春分两次和装修公司签订整体装修合同，前后化费了900万元左右。涉案房产根据深圳市2016年的租金指导标准，该涉案房产租金指导价是每平方米33元，通过换算，方美春的租金损失、装修损失和可期待的租金共同加起来有56万元左右。方美春恳请二审法院关注两点，一是通过肉眼的对比，黄万永等十人的公证授权书笔迹和黄万永庭审中提交的反诉状、授权委托书上的笔迹严重不一致，无论是一审还是现在二审，均对黄万永的代理权限和反诉权限，本案是否存在虚假诉讼，要求本案的法院进行核查。2016年4月5日，本案的涉案房产门上张贴的房屋租赁合同书解除通知和重新租约通知书上并没有黄万永十人的签字，授权代理人马超截至本案，没有提交任何授权。一审确认方美春和宁静、陈志勇的租赁合同于2016年4月5日解除的判项，没有任何事实依据和法律依据。宁静、陈志勇辩称，一审查明事实清楚，证据充分。黄万永辩称，一、原审判决认定的事实正确。原审法院认定了方美春最迟应于2012年就知道涉案房产转让给了黄万永，这一事实认定正确。方美春在原审提交的上诉状中，均承认其见过罗湖法院2012年6月4日发出的限期搬迁公告。而方美春也是一直声称正是因为该公告，导致房屋无法使用。在公告上明确写明涉案房屋的业主正是黄万永等十人，因此方美春所声称的2016年才知道黄万永为涉案房屋业主，显然不仅自相矛盾，且不符合常理。二、原审法院认定黄万永解除私人房屋租赁合同书有事实和法律依据，该认定符合事实，认定正确。在原审中，黄万永主张方美春自2010年4月份之后就没有缴纳租金，并提供了相应证据证明，根据方美春当庭自认，自2016年就开始未缴纳租金，即无论按照哪一方主张，方美春截至黄万永依法解除涉案租赁合同之时，已至少拖延三个月以上租金并未缴纳。从法律规定看，根据合同法第二百二十七条，黄万永也是可以依法解除涉案租赁合同。而方美春屡次所称的所谓黑衣人威胁，以及不知晓该房屋产权的不支付租金理由，根本不能成立。黄万永从未听过或知悉所谓的黑衣人，更谈不上委托。方美春仅仅凭着自己的主观臆想，从未提供证据证明黑衣人威胁属实。因此，方美春所称的其不支付租金有正当理由的说法，显然不能成立。三、方美春在上诉状中所称实际交付租金远超合同约定，该说法没有任何事实依据支持。方美春不管在原审还是二审中，都未提交过任何实质证据证明其主张。反观黄万永在原审中曾提交被告二收取租金的账户流水单，仅从2015年租金缴纳情况而言，方美春就28套房产应缴纳的租金总额，应为283200元（23600元乘12个月），方美春实际并未缴纳任何租金。方美春缴纳的租金如果是真实的，应当按照合同按月交付。但方美春在2015年2、7、9、10、11、12月份均没有向该帐号转帐。方美春所转帐的2015年的款项共计232447.88元，即便其全部为租金，也不足以覆盖应交租金。最后，结合南方电网电费通知单的应缴电费可看出方美春转帐的金额变化规律，与当月应交电费的变化规律基本相符，因此，可明确判断该转帐仅仅是用于支付电费，而不是租金。在2016年，方美春都是完全没有转帐。四、方美春在上诉状中所称11位名义上的产权人，没有一个人与方美春接触过的说法，明显枉顾基本事实，也与方美春之前所述的自相矛盾。方美春一方面在上诉状中说产权人没有一个与方美春接触过，但在同一份上诉状中又说黄万永不同意按原约定租金收取，既然方美春称未接触过，明显不可能知道被方美春不同意。这种前后矛盾的说法，恰恰说明了方美春所称的仅仅是其编造的，并非事实。事实是黄万永一直试图与方美春以协商、沟通方式解决问题。但方美春在2016年年初前后，拒绝沟通。在失去协商解决的可能后，黄万永不得以采取解除涉案租赁合同的方式。五、方美春在庭审中称因案外无关房产无法使用而提起本诉，无法核实是否无法使用。即便真的无法使用，也与本案毫无关系。方美春提起该事，明显是浑水摸鱼，试图扰乱庭审。六、方美春称其缴足租金，但无论从证据看，还是从其说法是否自相矛盾而言，明显均不能成立，仅仅是方美春试图恶意拒付租金而寻找的借口。七、方美春当庭补充的上诉状，多处与原审中的表述以及其所提交的书面答辩状自相矛盾，充分反映了其所称的情况并非属实，否则不会出现如此多不符合常理和自相矛盾的地方。八、民事诉讼仅就当事人所提出的部分进行审理，无论原审还是上诉状，方美春均从未提出黄万永在处理涉案房产非诉阶段时的授权，因此，黄万永也没有提供相应的证据去证明。但从黄万永提交的实际承租人的证明中，可明显看出实际承租人明显知道并承认黄万永在处理该事情中的代理人为马超，且在处理该事过程中，马超也出示过其授权。因此，方美春所称从未见过实际产权人或处理该事中的马超未获得授权一事，明显不能成立。九、方美春在补充上诉意见中及上诉状中，均多次提及所谓的银行运作按揭或背后指使人等等，完全没有任何事实依据的说法，且从未提交过任何证据，该等所谓的说法，也与本案完全没有关系。由此可见，方美春明显是为了恶意增加该案的混乱程度。十、方美春提及了虚假诉讼的说法，但本案原审系方美春所提起的，上诉也是方美春提起的。作为应诉方的黄万永，无论如何也不可能谈及虚假诉讼。十一、方美春作为提起上诉的主体，理应在立案时充分提交证据及完整的上诉状，而并非在开庭时才突击的将更大部分的上诉意见及所谓后续要提交的证据突击提交，这不仅仅是对法庭、法律的不尊重，更是对当事人的不尊重。恳请法院依法对其行为进行处理。方美春向一审法院起诉请求：1、黄万永继续履行宁静、陈志勇的租赁合同；2、黄万永出售涉案租赁房屋时，方美春享有优先购买权；3、陈志勇、宁静、黄万永赔偿方美春损失，就606号房赔偿方美春装修、可期待租金、房屋租赁保证金、租金等各项损失共计510878元；4、黄万永承担第一、二、三项的全部责任和履行给付义务；5、本案全部诉讼费用由陈志勇、宁静、黄万永承担。黄万永提起反诉，请求：1、确认涉案《私人房屋租赁合同书》于2016年4月5日解除；2、方美春支付拖欠租金71000元；3、方美春承担本案的诉讼费用。后黄万永于2016年10月19日向原审法院申请撤回第二项反诉诉讼请求。一审法院认定事实：陈志勇、宁静系夫妻，涉案房产为宝安区西乡街道XX社区XX楼1栋606号房，原登记权利人为宁静。2009年4月18日，陈志勇与方美春签订《私人房屋租赁合同书》（以下简称《合同书》），约定陈志勇将位于宝安区西乡街道XX社区一栋XX楼共六套（房号为605、606、705、706、805、806）出租给方美春使用。月租金总额6000元，方美春应于每月5日前交付当月租金。《合同书》第十一条约定，如方美春拖欠租金三个月以上的，陈志勇有权解除租赁合同。合同签订后，陈志勇将涉案房屋交方美春使用，方美春通过转租收取案外人租金，并将租金转账支付给宁静。2009年10月23日，黄万永通过购买涉案房产，并于2009年10月28日办理过户登记手续成为涉案房产的所有权人。方美春当庭陈述于2016年年初才知道涉案房屋已转让给黄万永，因黄万永拖欠银行借款，导致罗湖法院查封涉案房产，致使涉案租赁房屋无法正常使用，造成巨大的经济损失，但其一直交租并当庭确认收取租金至2015年12月。陈志勇、宁静、黄万永对方美春的陈述不予认可，主张方美春自2010年4月份之后未再交租，其最迟在2012年罗湖区法院发出限期搬迁公告时已知道房屋转让给黄万永；方美春一直使用涉案房屋并对外转租，并不存在租赁合同无法履行的事实。2016年4月5日，黄万永以方美春长期拖欠租金为由，向方美春及租户发出《私人房屋租赁合同书》解除通知及重新签订租约通知书。现涉案房屋已由黄万永收回使用。另查明，涉案的606号房由黄万永抵押给广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行，因黄万永未能及时偿还借款，广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行于2012年6月4日向深圳市罗湖区人民法院申请强制执行，罗湖区人民法院查封了涉案房产，并发出限期搬迁公告，责令黄万永及占用涉案房产的住户于2012年8月9日前自行迁出。原审法院于2016年9月22日向罗湖区人民法院去函了解涉案房产的执行情况，该院复函，黄万永等十人已和广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行达成和解协议并履行完毕，广东发展银行股份有限公司深圳红桂支行已申请撤回上述案件的执行，该院已裁定终结执行上述案件，并解除对上述涉案房产的查封。一审法院认为，方美春与陈志勇签订的《私人房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。涉案房屋已由黄万永购买并于2009年10月28日过户登记至黄万永名下，罗湖区人民法院曾于2012年发出限期搬迁公告，故方美春最迟应于当时已知悉房产转让给黄万永的事实，方美春当庭陈述其于2016年初才知道涉案房屋转让的事实明显不符合常理，原审法院不予采信。黄万永于2009年10月购买涉案房屋后，方美春仍继续承租涉案房屋，方美春主张涉案房产被罗湖区人民法院查封后无法正常使用，与案外人的租赁合同无法继续履行，部分房产无法继续转租，但又当庭确认其一直向宁静交纳租金至2015年12月份。原审法院认为，方美春主张租赁合同无法继续履行，却又一直向宁静交纳租金，方美春的主张不符合常理，且方美春亦未能提交相关证据证明哪些涉案房产无法正常使用或转租，故方美春应就此承担举证不能的不利后果。因此方美春关于涉案房产无法正常使用的主张缺乏事实依据，方美春基于涉案房屋无法正常使用，无法履行与案外人租赁合同而请求陈志勇、宁静、黄万永赔偿装修、可期待租金、房屋租赁保证金、租金等损失共计510878元的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。根据方美春的主张，其自2016年开始未再交纳租金，根据《私人房屋租赁合同书》第十一条约定，如承租人拖欠租金三个月以上的，出租人有权解除租赁合同。故黄万永以方美春拖欠租金为由于2016年4月5日通知解除租赁合同符合约定，黄万永请求确认涉案《私人房屋租赁合同书》于2016年4月5日解除有事实和法律依据，原审法院予以支持。黄万永请求撤回关于支付租金的诉讼请求，是黄万永对自身民事权利的处分，原审法院依法予以准许。《私人房屋租赁合同书》已于2016年4月5日解除，方美春已不是涉案房屋的承租人，亦无权再对涉案房屋主张优先购买权，故方美春请求继续履行原租赁合同并确认黄万永出售涉案房屋时享有优先购买权无事实和法律依据，原审法院不予支持。鉴此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、确认方美春与陈志勇签订的《私人房屋租赁合同书》于2016年4月5日解除；二、驳回方美春的全部诉讼请求。案件受理费8909元，反诉费100元，保全费3075元，合计12084元，均由方美春承担；方美春预交案件受理费14225元，原审法院予以退回5316元；黄万永预交反诉费788元，原审法院予以退回688元。本院经审理查明，原审法院已经对黄万永授权朱剑晖、牛红彬进行本案诉讼情况进行核实，黄万永本人已到原审法院接受询问，确认授权的真实性。另查，陈志勇与方美春于2009年4月18日就本案房产在内的六套房产签订了《私人房屋租赁合同书》，约定陈志勇将位于宝安区西乡街道XX社区一栋XX楼共六套房出租给方美春使用，月租金总额为6000元。后宁静与方美春于2009年5月18日就另案二十二套房产签订的涉案租赁合同。上述两合同签订后，方美春每月按二十八套房产的总租金数额23600元向宁静的个人账户支付租金。宁静、陈志勇、黄万永主张方美春除向宁静的账户支付涉案房产的租金之外，还支付了水电费，方美春主张其水电费是按月现金支付，上述账户仅用于支付租金。从2010年6月开始，方美春支付费用的数额和时间均不固定，各方当事人对方美春已支付房屋租金至何时存在争议，但均认可方美春最后两次支付费用的时间为2015年8月3日和8月28日，金额分别为42850元和40000元。方美春二审主张其实际承租的房产只有15套，其余房产由宁静、陈志勇售予案外人后方美春未再使用，该15套房产租金已支付至2016年3月。对此，方美春提交了多名案外人的房地产证以及出具的情况说明，证明房产从未出租。宁静、陈志勇和黄万永对方美春的上述证据的真实性、关联性均不予确认。2016年4月5日，案外人马超以黄万永委托代理人的身份向方美春以及其租户发出了《私人房屋租赁合同书解除通知及重新签订租约通知书》。租户出具证明称在收到马超上述通知书后与业主签订了租赁合同并支付租金，方美春对租户出具的证明予以认可。原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，方美春和宁静签订《私人房屋租赁合同书》合法有效，涉案房产已于2009年10月28日过户至黄万永名下，各方当事人均确认涉案房产在过户后仍由方美春向宁静的个人账户支付租金，故方美春应按租赁合同的约定继续向宁静支付涉案房产的租金。关于涉案房产支付租金的情况，方美春上诉主张其与宁静、陈志勇签订的租赁合同中约定的28套房产有13套房产无法使用，其只应支付15套房产的租金，故其已支付涉案房产租金至2016年3月。对此，本院认为，首先，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，方美春与宁静、陈志勇签订的房屋租赁合同中的租赁房产即便存在产权转移登记的情形，上述租赁合同仍应继续履行。方美春所提交的案外人的证明陈述从未出租过涉案房产与上述租赁合同约定的租期不符；其次，从宁静的银行账户流水来看，方美春在2010年6月前一直按28套房产的总租金数额支付租金，而方美春提交的案外人的房产证转移登记的时间多为2008年，案外人称其从未出租房产的陈述与上述事实不符；再次，若存在15套房产继续无法使用的情形，方美春应当与出租方协商变更租金数额，但方美春未提交证据证明其在合同履行的过程中向黄万永或宁静、陈志勇提出相关主张，甚至在原审中亦从未提出过相关抗辩，其现在二审中提出该主张，与常理不符。由上，方美春上诉主张实际使用的房产仅有15套、已支付租金至2016年3月的依据不足，本院不予采信。各方当事人就方美春已支付租金至何时未达成一致，方美春作为承租人，应当对支付租金的情况予以举证。即便按照方美春在原审中主张的已支付租金至2015年12月，黄万永亦有权依据涉案合同约定在方美春拖欠租金三个月后行使合同解除权。本案中，黄万永委托马超于2016年4月向方美春发出了解除合同的通知，方美春称不知道马超是黄万永的委托代理人，但又确认其实际承租人与马超重新签订了租赁合同并使用涉案房产，故方美春已实际认可的马超的授权，原审认定涉案租赁合同已于解除合同的通知到达之日即2016年4月5日解除正确，本院予以维持。至于方美春主张其受到黑衣人威胁，未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，方美春的上诉请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8909元，由上诉人方美春负担。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年三月二十四日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。