安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终418号上诉人（原审被告）:泗县凯旋置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇北关。法定代表人：桑永峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡震，安徽玉金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚海茹，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。上诉人泗县凯旋置业有限公司（以下简称凯旋置业公司）因与被上诉人姚海茹商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯旋置业公司的委托诉讼代理人蔡震、被上诉人姚海茹的委托诉讼代理人郑良付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯旋置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回姚海茹的诉讼请求；一、二审案件受理费由姚海茹负担。事实和理由：一审法院确认涉案合同有效，认定事实错误。凯旋置业公司在投资兴建涉案商品房项目过程中，因资金短缺向姚海茹借款500000元、276625元，姚海茹担心凯旋置业公司无偿还能力，要求凯旋置业公司签订商品房买卖合同作为该笔借款的保障。合同签订后，姚海茹将借款汇入凯旋置业公司账户，双方实际是民间借贷纠纷，而一审却认定双方间为商品房买卖合同关系，并确认该合同有效错误。因许莉主观上无购买涉案房屋的意图，所签合同仅为借款的保障措施；另涉案合同的价格及面积与当时的市场行情不符。姚海茹辩称，1、双方是商品房买卖合同关系，不是民间借贷关系。凯旋置业公司履行的是正常的销售行为，姚海茹通过正当渠道购买了涉案房屋，凯旋置业公司上诉称双方间的买卖行为不符合市场规律与事实不符。因双方在进行商品房买卖时，房地产销售市场低迷，价格略有调整符合当时的市场交易规律，况凯旋置业公司将所筹集资金继续投向房地产项目，从而使该企业得以延续和继续，凯旋置业公司有能力判断涉案房地产销售行为的法律关系和法律后果，也能区别商品房销售和民间借贷的区别；况双方既没有借款期限，也没有约定借款利息，其请求将商品房买卖关系定性为民间借贷，缺乏相应的事实依据。2、凯旋置业公司的上诉行为违背了诚实信用的基本原则。和姚海茹相似的购房者众多，已有部分通过诉讼渠道处理，凯旋置业公司均息诉服判。现房地产市场稍有回转，凯旋置业公司在基本度过资金难关的情况下，反悔双方间的商品房买卖合同，不应受到保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚海茹向一审法院起诉请求：1、确认姚海茹与凯旋置业公司签订的商品房买卖合同有效；2、凯旋置业公司为姚海茹办理商品房买卖合同备案登记手续；3、诉讼费用由凯旋置业公司负担。一审法院认定事实：2015年8月18日，姚海茹与凯旋置业公司签订两份商品房买卖合同，分别约定姚海茹购买凯旋置业公司开发的金地国际花园21#楼104、204和10#9单元901房屋，建筑面积分别为189.42平方米、110.65平方米，售价分别为662970元和276625元。同时，该合同第24条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向泗县房管局申请登记备案。合同签订后，姚海茹支付了购房款500000元和276625元。凯旋置业公司没有按照约定申请办理商品房买卖合同登记备案手续，姚海茹多次催促无果。另查明，凯旋置业公司已办理商品房预售登记，取得了宿州市泗县预售证第2014117号和2014113号商品房预售许可证。一审法院认为，姚海茹与凯旋置业公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定该合同自签订时生效，及自生效之日起30天内由凯旋置业公司向泗县房管局申请登记备案。因凯旋置业公司没有按照约定申请办理商品房买卖合同登记备案手续，姚海茹为此要求凯旋置业公司履行上述合同义务，符合合同约定和法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、姚海茹与凯旋置业公司于2015年8月18日签订的商品房买卖合同有效；二、凯旋置业公司于判决生效后三日内为姚海茹办理商品房买卖合同备案登记手续。案件受理费80元，由凯旋置业公司负担。本院二审期间，凯旋置业公司对姚海茹一审提供的证据质证意见为：1、对姚海茹提交的商品房预售合同及转账凭据、收据的真实性不持异议，反映涉案房屋的销售价格低于当时的市场价，该价格不是凯旋置业公司的真实意思表示；另姚海茹与他人在同一开发企业同一时间一次性购买涉案房屋，存在疑点，违背了市场的基本规律，说明该事件有人在暗箱操作；2、对凯旋置业公司办理的商品房预售许可证不持异议。本院对上述证据的认证意见同一审。另，当事人围绕上诉请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因凯旋置业公司提供的其与张建玲间进行交易的转账凭证，与本案无关，本案不予认定；而该公司2015年8、9月份的记账凭证，也不能印证姚海茹与凯旋置业公司间系民间借贷关系，本案亦不予认定；另，凯旋置业公司提供的泗价房备（2014）26、29号泗县商品住房销售价格备案工作联系单，不能证明其出售给姚海茹的房屋非其真实意思表示，本案不予认定；但该公司提供的安徽省亳州市中级人民法院（2015）亳执字第00028号-3号民事裁定及协助执行通知书及安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初2040号民事裁定和协助执行通知书，能证明涉案房屋已被上述法院分别于2015年9月25日、2016年5月3日查封，本案予以认定。对于姚海茹提供的凯旋置业公司销售房屋优惠申请单、宣传册页及照片，能证明姚海茹是通过合法渠道向凯旋置业公司购买了涉案房屋，本案予以认定；而一审法院对张文艺、张正才与凯旋置业公司间产生纠纷所作的两份判决，因与本案无关，本案不予认定；对一审查明的基本事实，本院予以确认。另查明：姚海茹经向凯旋置业公司申请，该公司同意以优惠的价格向姚海茹销售涉案房屋。现涉案房屋已被安徽省亳州市中级人民法院及安徽省阜阳市颍州区人民法院查封。本院认为，凯旋置业公司与姚海茹经协商，签订了商品房买卖合同，姚海茹已按约定向凯旋置业公司支付了约定的购房款，双方间的商品房买卖关系依法受保护。虽凯旋置业公司称双方间并非商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，但与姚海茹提供的双方成立商品房买卖合同关系的证据不符，其该上诉理由依据不足，本院不予采信。至于凯旋置业公司称许莉所购商品房的价格及付款方式是否违背市场规律的问题，因姚海茹等人提供的凯旋置业公司负责人签字同意的商品房销售优惠表、宣传册页及照片等证据，能证实姚海茹认购涉案房屋时系经凯旋置业公司同意以优惠价购买，且双方已实际部分履行，故，一审认定双方签订的商品房买卖合同有效正确。凯旋置业公司称其销售涉案房屋的价格不是该公司真实意思表示，但没有提供有效证据佐证，本院不予支持。姚海茹与凯旋置业公司在商品房买卖合同中约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人（凯旋置业公司）向泗县房地产管理局申请登记备案，因凯旋置业公司与姚海茹签订商品房买卖合同后，未及时向政府有关部门办理商品房预售合同登记备案手续，构成违约，姚海茹请求凯旋置业公司履行该合同义务不违反双方约定；至于涉案房屋是否被有关司法机关查封，因姚海茹与凯旋置业公司在签订商品房买卖合同后未依法对涉案房屋进行预告登记，且一审判决凯旋置业公司履行商品房合同备案义务与司法机关的查封并不冲突，故，凯旋置业公司以此为由不愿承担合同义务于法无据，本院不予支持。综上，凯旋置业公司的上诉请求不能成立，本院不予采纳；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由泗县凯旋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚丽审判员  丁 伟审判员  赵 路二〇一七年三月二十八日书记员  张 猛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。