上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)初字第44号原告：陈祥发，男，1975年12月5日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：曹泽洲，男，1972年10月19日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：马彦忠，万商天勤(深圳)律师事务所律师。被告：上海悦合置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：相迪龙，董事长。被告：相迪龙，男，1952年11月16日出生，汉族，住上海市松江区。上列两被告共同委托诉讼代理人：盛国华，上海亚冠律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海鑫睿泰置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李惠堂，总经理。委托诉讼代理人：黄龙峰，上海江三角(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肇明，广东君言律师事务所律师。原告陈祥发与被告上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)、相迪龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案后，经原告陈祥发申请，本院于2015年11月27日依法追加上海鑫睿泰置业有限公司(以下简称“鑫睿泰公司”)作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，于2016年3月22日公开开庭对本案进行了审理。原告陈祥发的原委托诉讼代理人王欣乐、李强(原告陈祥发于2016年12月9日撤销对王欣乐、李强的授权)、被告悦合公司、相迪龙共同委托诉讼代理人盛国华、余西湖、第三人鑫睿泰公司委托诉讼代理人黄龙峰、张肇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈祥发向本院提出诉讼请求：1、判令被告悦合公司向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)79,638,583.12元；2、判令被告悦合公司向原告支付逾期办证违约金40,086,900元；3、判令被告悦合公司给付原告因本案发生的律师费、差旅费；4、本案诉讼费由被告悦合公司承担；5、判令被告相迪龙对被告悦合公司的上述给付义务承担连带责任。事实和理由：2012年至2013年初，原告与被告悦合公司达成购房意向，原告拟购买被告悦合公司开发的位于上海市嘉定区真新新村街道0003街坊51/1丘“悦合国际广场”如下物业：(1)沿曹安公路地面1-2层共计14,634.14平方米的商铺(以下简称“涉案商铺”)；(2)2,297.92平方米的三号楼18、19层全装修LOFT公寓式办公(以下简称“涉案公寓”)；(3)地下2,000平方米的配套；(4)4,000平方米范围内的车位。上述物业总成交价为377,215,460元。双方约定，涉案商铺和涉案公寓共计42套物业均由原告指定登记至第三人名下，购房款付款方式为分期付款，除首期50%购房款由原告自行支付外，剩余50%的购房款由第三人通过银行按揭贷款方式支付；被告悦合公司应当在2014年10月31日前确定商品房房地产产权证，并开始配合原告办理所购物业的小产证。2013年5月24日，原告与两被告签订《协议书》(编号：XXXXXXX,以下简称“5.24协议”)，重申了前述原告与被告悦合公司约定的购房事项，并对被告悦合公司违约交房、办证的责任作出约定，被告悦合公司逾期交房、办理大产证的，每逾期一日则按已付款的千分之一的标准支付违约金，且违约方应当承担向对方主张权利的律师费、差旅费，该协议同时约定被告相迪龙作为保证人，对被告悦合公司在该协议内的各项义务提供连带责任担保。同时，第三人与被告悦合公司在2013年2月4日至2013年7月3日期间，签订了27份《上海市商品房预售合同》，并约定涉案商铺交房时间为2013年12月31日之前、涉案公寓交房时间为2014年4月30日之前。截止2014年12月31日，原告已支付被告悦合公司共计272,700,000元购房款，累计付款数额已经超过全部物业成交价的70%，但被告悦合公司至今未按约交付房产和办理大产证，被告悦合公司违约给原告和第三人造成了严重的损失，应当支付逾期交房、逾期办理大产证的违约金，被告相迪龙应当对上述违约金承担连带清偿责任。对于违约金的标准，原告现将原双方约定的每逾期一日按已付款的千分之一计算降低为每逾期一日按已付款的万分之五计算，即每日136,350元；对逾期交房违约金，涉案商铺从2013年12月31日起计算至2015年8月20日原告起诉之日止，涉案公寓从2014年4月30日起计算至2015年8月20日原告起诉之日止，对逾期办证违约金从2014年10月31日起计算至2015年8月20日原告起诉之日止。被告悦合公司和相迪龙共同辩称，原告与被告悦合公司之间并不存在房屋买卖合同关系，双方之间基础法律关系是民间借贷，被告悦合公司与第三人所签署的《上海市商品房预售合同》仅作为债权的担保方式，无论是原告还是第三人与被告悦合公司均不存在真实的商品房买卖合同关系。编号为XXXXXXX号的《协议书》不能作为认定原告与被告悦合公司就涉案商铺和公寓达成买卖合同，该协议是包含预约、担保、建设施工等内容的框架协议，与通常的房屋买卖合同明显不同。原告依据房屋买卖合同提起诉讼，其诉讼主体资格不适格，应当依法裁定驳回起诉。即使就涉案商铺和涉案公寓存在房屋买卖关系，合同主体也是被告悦合公司和第三人，被告悦合公司只有向第三人交付房屋或者办理产证的义务，对原告无相关的义务，原告无权以第三人与被告悦合公司所签署的《上海市商品房预售合同》为依据认为被告悦合公司有向其交付房屋或办理系争房屋产证的义务，也无权向被告悦合公司主张相应违约责任。而且，根据被告悦合公司与第三人签订的《上海市商品房预售合同》的约定，被告悦合公司向第三人交付房屋的前提是第三人已经付清全部购房款(包括银行贷款放款至被告悦合公司账户)，但第三人并未就其购买的27套房屋向被告悦合公司支付全部购房款，故交付房屋的条件并不满足，被告悦合公司并无逾期交房的违约行为，不应当承担任何违约责任。而就原告诉请计算方式而言，逾期交房违约金及逾期办证违约金均系因同一行为而导致，属于重复计算，且该违约金的计算方式和金额也远超过实际损失，与实际损失不符，而且根据被告悦合公司和第三人签订的预售合同的约定，逾期交房违约金也应按照已付房款每日万分之一计算，原告主张的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。原告关于律师费、差旅费的诉请不明确。被告相迪龙并非《上海市商品房预售合同》的保证人，原告要求相迪龙承担连带责任缺乏事实和法律依据。原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据为证：1、协议书(合同编号：XXXXXXXX)、协议书(编号：XXXXXXX)、补充协议书(编号：XXXXXXX)、关于1911弄6号楼(原3号楼)顶楼5套房屋的备忘录、关于1911弄6号楼(原3号楼)顶楼10套房屋的备忘录，证明原告与被告悦合公司达成房屋买卖意向，就房屋价格、所购物业内容等达成了一致，双方签订一系列购房协议；2、备忘录(2012年7月31日)、备忘录(2013年1月24日)，证明原告与被告悦合公司就房屋买卖达成一致，并就购房价格及购房付款进度做了进一步的约定；3、借款合同【合同编号：(陈)字(2012)年第(1)号】，证明原告按约定以借款方式预付了购房款；4、支付悦合房款的款项明细表、收款凭证、银行交易记录打印单，证明被告悦合公司收到了原告的购房款，共计272,700,000元；5、借款合同【(上鑫贷)字2014年第(001)】、借款合同【(上鑫贷)字2014年第(002)】、收条、协议书(债权转为购房款)，证明原告按照约定继续向被告悦合公司提供借款，被告悦合公司出具收条，后按协议书约定将借款转为购房款；6、《上海市商品房预售合同》，证明被告悦合公司的交房时间；7、澳康达所购房屋明细表，证明原告向被告悦合公司购买的所有物业；8、违约金计算表，证明违约金的计算方式；9、项目设计要求、项目关于“悦合国际广场项目”的车行主出入口及1#楼广告位使用要求、关于要求尽快协商确定“澳康达名车广场”相关配套设备和幕墙设计的函，证明被告悦合公司按照约定，对原告所购物业的规划设计进行一定变更，为向原告交付房产、履行交房义务进行各项准备；10、关于要求协调对《悦合国际广场》“澳康达名车广场”先予单独竣工验收并开业的申请报告，证明原告购买房产并进行长期投资、被告悦合公司向原告出售房产，均真实无疑，被告悦合公司确认原告支付了购房款2.72亿元；11、上海悦合国际广场整体规划调整前后对比图，证明上海悦合项目的原规划与目前的规划状态不符，规划调整的原因系原告对物业的特殊需求；12、房款支付方案，证明原告是按此方案支付相应的房款给被告悦合公司；13、售楼书、承诺书、规划图纸变更手续等，证明原告与被告悦合公司之间是真实的房屋买卖关系；14、营业执照，证明原告已经为购买物业后开办公司做出准备；15、房号清单、预售许可证，证明2013年1月24日《备忘录》订立的背景及《备忘录》中记载的8幢1943系笔误；16、房地产登记查询单等，证明不能办理按揭的原因是工程未竣工；17、上海悦合国际广场6#-1、6#-2外立面幕墙工程设计合同、悦合国际广场6#-1楼幕墙工程施工协议、上海悦合国际广场幕墙现场照片，证明原告作了相应的幕墙设计和报审工作；18、停工报告，证明因被告悦合公司在2013年底资金不足，总包方于2014年6月1日宣布正式停工；19、案外人蒋某所发通知书，证明蒋某已经将其合同项下的借款转为房款。对于上述证据，被告质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为合法性、关联性有异议，无法证明原告的证明目的，原告与被告悦合公司之间是民间借贷关系，并非真实的房屋买卖关系；对证据2真实性不予认可，《备忘录》作为会议内容的记录，并非当事人之间达成的协议，对当事人不具有约束力，不能作为证据使用，无法证明原告的证明目的；对证据3真实性无异议，该证据恰好证明双方之间为借贷关系；对证据4真实性不认可，款项性质是借款；对证据5真实性认可，但与本案无关联，借款合同只证明存在借贷关系，不能证明原告与被告悦合公司之间存在房屋买卖关系，被告悦合公司也没有收到将借款转为房款的通知；对证据6真实性无异议，但合同是第三人与被告悦合公司签订，无法证明原告与被告悦合公司之间存在房屋买卖关系，商品房预售合同中约定的违约金标准不同，预售合同调低了“5.24协议”约定的违约金标准，原告仍按照“5.24协议”计算违约金标准没有依据；证据7、8系原告自行梳理，不符合证据形式，不予认可；对证据9真实性认可，但不能证明原告的证明目的，项目设计要求只说明了双方具有购买商品房的预约意向，也无法证明被告悦合公司在就履行交房义务做准备；对证据10真实性认可，但该证据反应的是政府部分解决相关事务的内容，无法证明原告和被告悦合公司之间存在商品房买卖关系；证据11-19系原告在法庭辩论结束后提交的证据，已过举证期限，且证据大部分没有原件，对无原件的部分真实性不予认可。其中，房款支付计划无法证明原告已支付房款；悦合售楼书的内容不予认可；公证书与本案无关；幕墙施工合同、幕墙工程施工协议，真实性均无法确认；蒋某所发通知书，被告悦合公司没有收到，且该函无落款时间，不合常理。对原告提交的证据，第三人表示均无异议，并同意原告证据的证明目的。两被告共同向本院提交如下证据：1、借款合同(编号：陈字2012年第1号)，证明被告悦合公司向原告借款50,000,000元，双方之间存在借贷关系；2、借款合同(编号：蒋贷字2013年第001号)，证明被告悦合公司向案外人蒋某借款43,600,000元，原告将该笔款项认定为本案购房款，与事实不符；3、借款合同(编号：上鑫贷字2014年第001号)，证明被告悦合公司向第三人借款16,500,000元，该笔款项非购房款；4、借款合同(编号：上鑫贷字2014年第002号)，证明被告悦合公司向第三人借款25,000,000元，该款非购房款。对于上述证据，原告质证意见如下：对证据1、2、3、4真实性均予以认可。但证据1无法证明被告的证明对象，根据原告已提供的证据已经证明在被告悦合公司未取得预售许可的情况下，只能以借款方式来确定双方之间的买卖关系。证据2、3、4所涉款项，结合原告提供的证据，可以证明这些款项均已转为购房款。对上述证据，第三人质证意见同原告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日，原告(贷款人，甲方)与被告悦合公司(借款人，乙方)、被告相迪龙(保证人，丙方)及案外人相如原(保证人，丁方)签订《借款合同》，合同编号为(陈)字(2012)年第(1)号，合同约定：借款金额伍仟万元整；本合同涉及的一切款项均需确保专款专用，由甲、乙双方监督管理；本合同涉及的一切借款必须确保用于借款项目的开发建设，任何一方均不得改变借款用途；借款期限从2012年8月1日起至2012年10月31日止，共3个月；乙方自愿将其名下的“悦合国际广场”作为本合同的履约担保(担保范围与保证人出具的保证范围一致)，并承诺在本合同签订之日起五个工作日办妥前述项目在建工程的抵押登记手续；保证人承诺具备本合同的保证能力，并对乙方承担的本合同一切义务承担无限连带保证责任；甲方有权选择保证人先于抵押物承担保证责任；如乙方在借款期限届满之日未能全额偿还借款本金或支付全部利息，均视为乙方违约，甲方有权向乙方追索所有未付本金、利息，并有权追索违约金和追偿费用；自逾期之日起，乙方应每天按借款金额的千分之一(1‰)支付违约金。同日，原告(乙方)与被告悦合公司(甲方)签订《协议书》【合同编号：(XXXXXXXX)】，双方约定，甲方同意乙方或其指定主体购买甲方位于上海市嘉定区真新新村街道0003街坊51/1丘的“悦合国际广场”的部分商业物业，拟购物业中一层商铺建筑面积约7,000㎡，二层商铺建筑面积约7,000㎡，暂测建筑面积共计约14,000㎡(六柱五跨，最终以房产证所登记的建筑面积为准)；甲方同意乙方拟购物业的总价计算方式为以本协议1.3条所述的房屋面积×房屋的单价为25,000元/㎡；甲方取得拟购物业的预售许可证后的五日内，甲方按约定与乙方及其指定主体签订《房屋预售合同》；甲方与乙方指定主体签订预售合同时，甲方与乙方之间的借款本金自动转为购房款，乙方放弃前述借款本金的约定利息，乙方自接到甲方书面通知之日五个工作日内，付足购房款至预售合同确定购房总金额的50%；本协议有效期2年，从2012年7月31日起至2014年7月30日止。另查明，2013年2月4日，被告悦合公司(甲方、卖方)与第三人(乙方、买方)就涉案商铺签订两份《上海市商品房预售合同》，双方在合同中约定，被告悦合公司承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得商品房房地产产权证(大产证)；被告悦合公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给第三人，除不可抗力外；被告悦合公司如未在约定期限内将该房屋交付第三人，应当向第三人支付违约金，违约金按第三人已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，第三人有权单方面解除合同。该预售合同补充条款第八条第2款约定，甲方向乙方交付该房屋的前提是乙方已经付清全部购房款(包括银行贷款放款至甲方账户)及所有因乙方违约而必须支付的利息、违约金或赔偿金。2013年5月24日，原告(乙方)与被告悦合公司(甲方)、被告相迪龙(丙方，无限连带责任保证人)签订《协议书》(编号：XXXXXXX)，即前述“5.24协议”，该协议约定：甲乙丙三方确认在2012年7月31日共同签订《借款合同》借款合同【合同编号：(陈)字(2012)年第(1)号】、协议书(合同编号：XXXXXXXX)等文件的合法有效性，并承诺遵守执行，前述文件作为本协议的附件，前述文件中提及而本协议未提及部分以前述文件为准，前述文件中内容与本协议若有冲突的以本协议为准；甲方已经或即将与乙方或乙方指定主体签订正式的《上海市商品房预售合同》，由于《上海市商品房预售合同》为格式文本，不能涵盖双方业已签订的文件内容和合作精神，故签订本协议作为补充。本协议也将作为所有甲方已或将与乙方或乙方指定主体签订的《上海市商品房预售合同》的纲领和补充，所有双方此次签订的《上海市商品房预售合同》中与本协议相冲突的，以本协议为准。该协议1.1条约定，乙方购买物业位于曹安公路真新街道0003街坊51/1丘的“悦合国际广场”，购买标的物为项目沿曹安公路地面1-2层共计14,634.14㎡的商铺、2,297.92㎡的三号楼顶部18、19层全装修LOFT公寓式办公及地下2,000㎡的配套和4,000㎡范围内的车位。1.2条约定，三方确认乙方购买1.1条所述物业的总价款为叁亿柒仟柒佰贰拾壹万伍仟肆佰陆拾元整，其中商铺单价为23,000元/㎡，全装修公寓单价为17,681.31元/㎡，各方确认出商铺及公寓式办公以外的配套和车位不作价。1.3条约定，甲、乙双方签订的《上海市商品房预售合同》中所约定的付款方式与本条不一致的，以本条为准；1.3.1条，甲方、丙方确认乙方在签署本协议前的一切借款(限本金部分)均自动转为购买本协议所述物业的首付款，截止到2013年5月10日，乙方已经累计支付壹亿捌仟柒佰伍拾万元整(187,500,000元)；……1.3.3条，甲、乙双方确认，乙方首付款为1.2条所述总价的50%，甲方承诺在2013年6月30日前签订1.1条所述LOFT公寓式办公的《预售合同》。甲、乙双方正式签订所有1.1条所述物业标的物的《上海市商品房预售合同》时，乙方应支付完毕剩余部分首付款，甲方为乙方或乙方指定主体开具发票，办理预告登记；甲方同意剩余50%购房款由乙方采用银行按揭方式支付。……1.3.6条，鉴于上海市只允许银行在主体竣工验收后甚至于取得大产证后才能办理商业物业的按揭，按照乙方的企业资质，在满足主体竣工验收标准后放款的银行中可以取得基准利率的商业按揭贷款。而甲方由于资金压力，希望乙方在签订预售合同后就办理按揭贷款，乙方同意配合甲方到指定银行贷款……2.1.1条，甲方承诺在2014年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得商品房房地产产权证(大产证)，并开始配合乙方办理1.1条所述物业的小产权证；3.2条约定，甲、乙双方一致确认，《上海市商品房预售合同》由于为格式文本，与本合同冲突或者未涵盖内容部分以本合同为准。4.2条对违约责任约定如下：如因非乙方原因，甲方未能按照已经或即将签订的协议或预售合同约定的时间通过竣工验收并将房屋交付乙方，或者不能按照本协议2.1.1条约定的时间内取得大产证，任何一项违约，每逾期一日，则甲方应按照乙方已支付购房款总额的千分之一的标准向乙方支付违约金。第5条，本协议有效期与乙方所购物业使用年限一致。6.1条约定，丙方承诺，对甲方在本协议中约定的业务及违约责任承担无限保证责任。2013年7月3日，被告悦合公司(甲方、卖方)与第三人(乙方、买方)就涉案公寓部分签订25份《上海市商品房预售合同》，双方在该25份合同中均约定，被告悦合公司承诺在2014年8月31日前办理房地产初始登记手续，取得商品房房地产产权证(大产证)；被告悦合公司定于2014年4月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；被告悦合公司如未在合同约定的期限内将该房屋交付第三人，应当向第三人支付违约金，违约金按第三人已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，第三人有权单方面解除合同。该预售合同补充条款第八条第2款约定，甲方向乙方交付该房屋的前提是乙方已经付清全部购房款(包括银行贷款放款至甲方账户)及所有因乙方违约而必须支付的利息、违约金或赔偿金。再查明，2013年8月30日，原告(乙方)、被告悦合公司(甲方)、相迪龙(乙方)签订《补充协议书》(编号：XXXXXXX)，该协议约定：(二)甲方及乙方指定代表人业已于2013年2月4日签订两份《上海市商品房预售合同》。确定了协议书中商铺的购买行为。并且在2013年7月3日就《协议书》(合同编号：XXXXXXX)中约定的地方40套公寓式办公签订了其中25套的《上海市商品房预售合同》；(三)甲方及乙方指定代表人签订的《上海市商品房预售合同》中，约定的是购买方支付基本相当于50%的房款，其他部分房款以按揭支付。截止到本补充协议签订时，乙方及其指定代表人已经累计支付房款18,760,000元。相当于《协议书》(合同编号：XXXXXXX)中所有所购物业的50%款项(尚有15套公寓式办公没有签订《上海市商品房预售合同》，也已支付50%的房款)；(四)丙方系具备完全民事行为能力的中国公民，对本协议及其附件的内容均已充分理解并予以认可，对甲、乙双方签订的本协议存在的法律风险均已清楚理解，并承诺对甲方在本协议及其附件中的支付义务和违约责任承担无限连带保证责任。第一条：甲方发生切实资金支付困难时，若乙方及其指定代表人在资金情况允许的范围内，甲方及乙方或乙方指定代表人签订新的合同，乙方提前支付部分房款；第二条：乙方或其指定代表人提前支付原本需要房屋整体竣工并且甲方已经为房屋办理了预告登记后利用按揭支付的房款，甲方及丙方同意按照市场价格给予乙方及其代表人支付相应利率，利率标准届时以三方商定为准；……第五条：5.1丙方承诺，对甲方在本协议中约定的义务及违约责任承担无限保证责任。……另查明，2013年9月9日，被告悦合公司(借款人、乙方)与案外人蒋某(贷款人、甲方)签订《借款合同》【合同编号：(蒋贷)字(2013)年第(001)号】，借款金额43,600,000元。2014年，被告悦合公司(借款人、乙方)又与第三人(贷款人、甲方)签订合同编号分别为(上鑫贷)字(2014)年第(001)号、(上鑫贷)字(2014)年第(002)号两份借款合同，借款金额分别为16,500,000元、25,000,000元。此后，2014年被告悦合公司(乙方)、相迪龙(丙方)又与案外人蒋某(甲方)签订《协议书》，约定：2013年9月10日甲、乙双方签订了《借款合同》，乙方向甲方借款43,600,000元，借款期限为2013年9月10日至2013年12月10日，月利率为2%，甲方依约向乙方发放了贷款，至今乙方仍未能偿还前述贷款；甲、乙、丙三方确认，乙方向甲方借款本金合计为43,600,000元，乙、丙双方确认上述贷款已经发放到乙方指定的账户；经甲、乙、丙三方协商一致，同意甲方在本协议生效后的任何时间可以将上述贷款余额的全部或者部分及利息转为替代原告(鑫睿泰公司)向乙方支付购房款；当甲方需要将上述贷款余额转为购房款时，甲方应当向乙方发出书面通知，书面通知确定的替代支付日期为甲方贷款余额转为上述购房款之日。2014年被告悦合公司(乙方)、相迪龙(丙方)与第三人(甲方)签订《协议书》，约定：2014年2月甲、乙双方签订了编号为(上鑫贷)字(2014)年第(001)号《借款合同》，乙方向甲方借款16,500,000元，借款期限为2014年2月至2014年9月10日，月利率2%，甲方依约向乙方发放了贷款；2014年甲、乙双方签订了(上鑫贷)字(2014)年第(002)号《借款合同》，乙方向甲方借款25,000,000元，借款期限为2014年3月10日至2014年9月10日，月利率为2%，甲方依约向乙方发放了贷款；甲、乙、丙三方确认，乙方向甲方借款本金合计为41,500,000元，乙、丙双方确认上述贷款已经发放到乙方指定的账户；经甲、乙、丙三方协商一致，同意甲方在本协议生效后的任何时间可以将上述贷款余额的全部或者部分及利息转为替代原告(鑫睿泰公司)向乙方支付购房款；当甲方需要将上述贷款余额转为购房款时，甲方应当向乙方发出书面通知，书面通知确定的替代支付日期为甲方贷款余额转为上述购房款之日。审理中，关于案外人蒋某是否按照上述协议约定已向被告悦合公司发出书面通知将43,600,000元借款转为购房款，原告表示蒋某发出过书面通知，并送达被告悦合公司常务副总赵增祥，后被告悦合公司开具了性质为购房款的收据。被告表示，从未收到任何借款转为购房款的通知。本院认为，本案双方争议焦点在于原告陈祥发与被告悦合公司之间系商品房买卖合同关系还是借款合同关系。对此，根据查明事实，陈祥发和悦合公司在2012年7月31日的《借款合同》中明确约定悦合公司自愿将其名下的“悦合国际广场”作为合同的履约担保，且陈祥发出具的收据上也注明为“借款”，故当时双方于同日签订的《协议书》中约定签订《上海市商品房预售合同》，其实质是为了保障借款合同履行而设定的一种担保形式。然嗣后，双方在借款合同到期后，悦合公司未偿还借款本息的情况下，双方于2013年5月24日签订了《协议书》，即“5.24协议”，约定将该协议签署前的一切借款转为购房首付款，并对付款方式、违约责任等权利义务作出明确约定，将双方之间原借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，故可以认定“5.24协议”系借款合同到期后悦合公司难以清偿债务时，通过将悦合公司所有的商品房出售的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，双方建立了商品房买卖合同关系。现悦合公司主张双方之间始终是借款合同关系，房屋买卖合同只是为保障借款合同履行而设定的担保，理由不能成立，该主张本院不予采信。关于商品房买卖合同的主体问题，虽然《上海市商品房预售合同》的签约主体是第三人鑫睿泰公司和被告悦合公司，但第三人只是双方约定的原告可以指定的一个签约主体，所有确定权利义务关系的相关协议均由原告与被告悦合公司签署，第三人并没有参与，故被告悦合公司称房屋买卖的主体是第三人而非原告的依据不足，本院对此不予支持。关于原告在商品房买卖合同关系下实际支付购房款金额，根据原告与被告签订的“5.24协议”及2013年8月30日签订的《补充协议书》，原、被告双方确认至2013年8月30日，原告及其指定代表人已经累计支付房款18,760,000元。对于此后因2013年9月9日案外人蒋某与悦合公司及之后第三人与悦合公司签订的两份《借款合同》而产生款项85,100,000元，原告主张亦为其支付的购房款。原告称，双方在2013年8月30日签订补充协议书，约定原告及其指定代表人提前支付部分购房款，被告按市场价格支付相应利息。因当时被告悦合公司提出，对于收取的购房款支付利息悦合公司在财务上不好处理，建议对这部分房款由原告以借款的形式支付，故形成了借款合同。双方另签订了协议书，约定前述借款及利息可以在协议生效后由案外人蒋某及第三人在任何时间以书面通知转为原告支付的购房款。据此，蒋某与第三亦人已向被告悦合公司发送了借款转为房款的书面通知，而且第三人在诉讼中明确承认上述款项转为了购房款，且已经法庭记录在案，被告明确知悉，应认为第三人已经完成了对被告的书面通知。被告悦合公司对此不予认可，坚持认为双方之间始终是借款关系。本院认为，根据查明的事实，在被告悦合公司为前述款项开具的收据上，明确写明前述款项为购房款，对此被告悦合公司未能给予合理的解释，而且，双方在债权转为购房款的协议书中约定，案外人蒋某和第三人可在协议生效后的任何时间以书面形式通知被告悦合公司将双方之间的贷款转为替代原告支付的购房款，故前述85,100,000元应认定为原告支付的房款。根据原、被告双方在“5.24协议”中的约定，原告支付的首付款为总价的50%，剩余50%的房款由原告采用银行按揭方式支付。原告已支付的房款已达到总价的50%，履行了其合同义务，而被告悦合公司未能协助原告办理银行按揭贷款，亦未按约定办理房地产权属证书及交付房屋，现原告要求被告按协议约定，承担逾期交房和逾期办理产证的违约责任，应予以支持。关于被告悦合公司向原告交付房屋的时间及为全部物业办理房地产初始登记手续的时间，以及在被告悦合公司逾期办证、逾期交房情况下其应承担的违约金的计算依据。根据“5.24协议”约定，甲方已经或即将与乙方或乙方指定的主体签订正式的《上海市商品房预售合同》为格式文本，不能涵盖双方业已签订的文件内容和合作精神，故签订本协议作为补充；本协议也将作为所有甲方已或将与乙方或乙方指定主体签订的《上海市商品房预售合同》的纲领和补充，所有双方此次签订的《上海市商品房预售合同》中与本协议相冲突的，以本协议为准。故对“5.24协议”中已经约定的取得大产证时间以及违约金的约定与《上海市商品房预售合同》的约定有悖之处以“5.24协议”为准，而房屋交付日期，“5.24协议”未作约定，故以双方在《上海市商品房预售合同》确定的交付日期为准。关于违约金的计算标准，原告诉请中将协议中约定的违约金标准变更为每逾期一日按原告已付款的日万分之五计算违约金，悦合公司辩称违约金过高，请求法院予以调整。本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况等综合因素，同时考虑到被告未及时交房给原告造成的实际损失等因素，对原告与被告悦合公司之间就系争房屋买卖合同引发的纠纷所产生的违约金酌情确定为60,000,000元。被告相迪龙应根据“5.24协议”之约定，对被告悦合公司上述违约金支付义务承担连带责任。原告要求被告悦合公司承担因本案发生的律师费、差旅费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告辩称，迟延交付与迟延办证系一个违约行为引起的多个结果，只能按一个违约责任处理。本院认为，鉴于最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约责任在第十七条和第十八条中分别作出了规定，可见，迟延交房违约责任与迟延办证违约责任属不同性质，在迟延交房和迟延办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。因此，对悦合公司主张的迟延交房与迟延办证只能按一个违约责任处理的意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告上海悦合置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告陈祥发逾期交付房屋、逾期办理房屋权属证书违约金人民币60,000,000元；二、被告相迪龙对被告上海悦合置业有限公司上述给付义务承担连带责任；三、对原告陈祥发的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币640,427.42元，由原告陈祥发负担人民币320,000元，由被告上海悦合置业有限公司负担人民币320,427.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  刘海邑审 判 员  张 松人民陪审员  ＸＸ旦二〇一七年三月三十日书 记 员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。