广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初2865号原告：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路九聪广场一、二层。法定代表人：蓝海波。委托代理人：黄炳春、廖仁华，广东指针律师事务所律师。被告：ＸＸ，男，汉族，1977年8月25日出生，户籍住址：浙江省杭州市余杭区，原告惠州九聪实业有限公司与被告ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄炳春到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2014年4月1日，原告与被告签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰广场B区一层01号商铺(350m2)由被告承租，租赁期限从2012年3月16日至2015年9月30日止。月租金80元/m2。被告承租以上商铺后，2012年4月就开始拖欠原告租金，至2015年9月30日止，被告拖欠原告租金共438383元与电费5860元（合计444243元，详见证据5）。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告拖欠金额从逾期之日起按每日万分之三计收违约金至当月租金还清日止。以上款项经原告多次追收，被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法正常缴交租金给原业主即惠州市鹏达实业发展有限公司。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请法院依法判令：1、解除原告与被告于2012年3月15日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺腾空归还给原告；2、判令被告清偿原告租金438383元、电费5860元（合计444243元）及相关违约金；3、被告承担全部诉讼费用。被告ＸＸ未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，2005年9月15日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，甲方将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自1-4号8号9-1号9-2号10号包大厅）4栋与5栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给乙方使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2012年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，约定原告将九聪灯饰广场B区一层01号商铺，建筑面积为350平方米出租给被告，租赁期间自2012年3月16日至2015年9月30日止，月综合租金为80元/m2（含物业管理费），综合租金递增约定为每年在前一年综合租金的基础上递增10%，乙方在每月5日前支付当月综合租金和水电费。该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”合同签订后，原告向被告收取了56000元的合同保证金。2014年7月起，九聪灯饰广场的部分租户认为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，双方由此产生矛盾。被告2014年4月至5月因生意清淡拖欠了原告租金52983元，双方约定从2014年6月3日起计算利息，每月利息为1000元，还款期限为一个月，最长不得超过3个月。但被告一直未归还52983元的欠缴租金，从2014年6月起直至2015年9月累计共欠利息15000元。2015年7月初，原告单方拉闸断电致使租户无法正常经营。2015年7月22日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了（甲方）签订一份《协议书》，约定：鉴于乙方自2015年1月开始拖欠租金并提出解除合同，确认截止2015年7月31日乙方累计拖欠甲方租金997328.5元；分两期将租赁房屋及附属固定装修设施设备全部交还给甲方等。后原告未能按《协议书》约定如期将商铺交还给惠州市鹏达实业发展有限公司并拖欠租金。2016年4月6日，原告将被告诉诸法院。庭审中，原告代理人称被告至今未撤离商场。根据原告提供的《催款通知书》显示，2014年9月至2015年9月被告共欠原告租金370400元，2014年9月至2015年7月被告共欠原告水电费5860元，加上此前2014年4、5月的欠缴租金52983元，利息15000元，总计444243元。以上事实，有原告提供的租赁合同书、身份证信息、营业执照、商铺产权证、催款通知书、交款通知书、民事判决书和本院的庭审笔录等材料在卷为据。裁判理由和结果本院认为，原告与被告于2012年3月15日签订的《商铺租赁合同书》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案中，原告作为九聪灯饰广场的出租人，有对商场公共范围进行日常经营管理、维护商铺正常经营秩序的义务，且2015年7月初原告以拉闸断电的方式导致商场陷入瘫痪状态无法继续经营即违反了该义务；被告作为承租人，有按时缴交租金的义务，因租户未缴交租金导致原告拖欠了业主惠州市鹏达实业发展有限公司的租金。因此，对于商场最终因经营困难而倒闭的结果，原、被告均存在过错，双方对过错承担同等责任。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订的《租赁合同》，租赁期限届满日为2015年9月15日，而本案被告与原告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为2015年9月30日。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司未就续租事宜签订协议，即自2015年9月16日起原告已无权利将涉案商铺出租给被告。因此，该《租赁合同书》约定的租赁期限已届满，合同已终止。被告应将所租赁的商铺腾空并交还给原告。如前所述，商场租户自2014年7月因为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而产生矛盾，拒交租金和水电费，租户行使的是不安抗辩权，故被告无需向原告支付2014年7月起的逾期拖欠租金、水电费违约金。2014年4月、5月的租金52983元，本应按《租赁合同书》的约定支付违约金，但被告缴交的56000元的保证金可以优先抵扣此部分欠缴租金，因此被告无需向原告支付逾期违约金。2014年4月、5月欠缴租金的利息原被告双方约定按月息1000计算，总计15000元，本院认为按月息1000给付的约定过高，应调整为按银行同期贷款利率计算利息。综合考虑双方的过错程度，被告应向原告支付2014年9月至2015年9所拖欠租金、水电费的50%即186621.5元[（370400元+52983元-56000元+5860元）×50%]。被告ＸＸ经本院传票传唤未到庭，不影响案件审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告惠州九聪实业有限公司与被告ＸＸ于2012年3月15日签订的《商铺租赁合同书》已终止。二、被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起十日内将九聪灯饰广场B区一层01号铺腾空并交还给原告惠州九聪实业有限公司。三、被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州九聪实业有限公司支付拖欠的商铺租金、水电费共计186621.5元。四、被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州九聪实业有限公司支付拖欠租金52983元的利息。（以52983元为本金，按银行同期贷款利率，自2014年6月支付至2015年9月，共15个月。）五、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7964元（原告已预交3982元），由原告惠州九聪实业有限公司负担3982元，被告ＸＸ负担3982元。被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  欧阳琳审判员  钟志明审判员  肖石平二〇一七年三月六日书记员  张莉茱