福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初4227号原告：福州新三泽物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东路189号商贸楼6楼。法定代表人：唐庆文，董事长。委托代理人:杨海娟，福建君立律师事务所执业律师。委托代理人：陈耀，福建君立律师事务所实习律师。被告:包为情，女，1981年7月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告福州新三泽物业服务有限公司与被告包为情物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法适用普通程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加诉讼，被告包为情因去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告包为情立即向原告支付拖欠物业管理费1374.3元及违约金41.229元、代垫公摊电费541.4元、代垫公摊水费22元，合计1978.929元【其中，物业管理费及违约金自2015年10月1日起算，暂计至2016年9月30日止；公摊水费自交房之日起算，暂计至2015年12月31日止；公摊电费自2015年1月7日起算，暂计至2016年8月6日止】，之后拖欠及代付费用仍按《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等约定标准，计付至全部清偿之日止。2、本案诉讼费、公告费及原告为实现权益所产生的其他费用由被告承担。事实与理由如下：2012年11月5日，原告与福建美和房地产开发有限公司签署《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的位于福建省福州市闽侯县甘蔗街道昙石山西大道266号美和首府（美和.天著花园）小区（下称物业）提供物业管理服务。合同期限叁年，自业主开始入伙之日起计至该业主委员会代表与业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。并约定自物业交付被告之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由被告按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业服务费单价为高层住宅1.5元/月.平方米，商业物业3元/月.平方米，缴纳时间为每月10日前，逾期缴费的从逾期之日起按应缴纳费用的日千分之一缴纳违约金；对于公摊水电费，原告可以代收代付，但业主必须保证按时缴费。被告系上述物业2#2608号的业主，建筑面积为76.35平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业管理费人民币1374.3元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币41.229元。被告自交房之日起一直未缴纳公摊水电费。暂计至2015年12月31日止，原告为其代垫付公摊水费人民币22元；自2015年1月7日起暂计至2016年8月6日止，原告为其代垫付公摊电费人民币541.4元。综上，原告依约为被告所在小区提供了物业管理服务，并为被告代垫公摊水电费，但被告却拒不履行缴费及偿还义务，造成原告损失，现原告特提出如上诉请，以获支持为感！被告包为情在答辩期间未向法庭提供书面答辩，且在举证期限内亦未向法庭提供相关证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：一、《前期物业服务合同》，证明1、2012年11月5日，原告与福建美和房地产开发有限公司签署《前期物业服务合同》；约定由原告向其开发的位于福建省福州市闽侯县甘蔗街道昙石山西大道266号美和首府（美和.天著花园）小区（下称物业）提供物业管理服务。自物业交付被告之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由被告按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业服务费单价为高层住宅1.5元/月.平方米，缴纳时间为每月10日前，逾期缴费的从逾期之日起按应缴纳费用的日千分之一缴纳违约金；2、并就权利、义务、违约责任等进行了约定。二、《商品房买卖合同》及附件一、二、附件六，三、附件四《前期物业服务合同》、四、附件五《临时管理规约》证明1、被告系物业2#2608业主，房产建筑面积76.35平方米；2、《前期物业服务合同》期限叁年，自业主开始入伙之日起计至该业主委员会代表与业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时；3、自物业交付被告之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由被告按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业服务费单价为高层住宅1.5元/月.平方米，缴纳时间为每月10日前，逾期缴费的从逾期之日起按应缴纳费用的日千分之一缴纳违约金；4、公用水电费用由被告承担，原告可为被告代垫公用水电费用；5、并就权利、义务、违约责任等进行了约定。五、业主资料卡，证明1、被告系物业2#2608楼号业主；2、物业已经于2014年9月27日交付被告使用。六、业主入伙资格确认单及业主资料领取签收表，证明被告已经于2014年9月27日入伙物业，《前期物业服务合同》自业主开始入伙之日起计。七、美和天著小区业主公摊水电费公示单；八、公摊水电费缴纳发票；证明原告已依约履行公摊水电费公示义务；原告为被告垫付公摊水费22元，公摊电费541.4元。九、EMS邮寄凭证，证明原告依约向被告催收物业费及公摊水电费之事实。十、被告尚欠暂计至2016年9月30日物业费1374.3元、违约金41.229元；暂计至2015年12月31日，公摊水费22元；暂计至2016年8月6日，公摊电费541.4元。十一、2016年1月至2016年10月公摊水费公示及发票，证明原告垫付2016年1月至2016年10月公摊水费20元；十二、2016年8、9、10月公摊电费公示及发票，证明原告垫付2016年8、9、10月公摊电费共计89元。根据原告的举证，本院经审理可以确认如下事实：2012年11月5日，福建美和房地产开发有限公司（合同甲方）与原告福州新三泽物业服务有限公司（合同乙方）签订《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务等；收费标准为：高层住宅1.5元/月平方米、商业物业3.00元/月平方米；交纳时间为每月10日前，逾期未能足额交纳物业费用者，应按每日千分之一的标准向支付违约金;合同期限为三年，自业主开始入伙之日起计，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，乙方在服务内容和收费标准不变的情况下愿意继续为本小区提供物业管理服务，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准。福建美和房地产开发有限公司于2014年9月26日交房给被告包为情,建筑面积为76.35平方米。同时，对福建美和房地产开发有限公司（合同甲方）与原告福州新三泽物业服务有限公司（合同乙方）签订的《前期物业服务合同》予以签字认可。此时，原告开始为被告提供物业服务。被告物业费已交纳到2015年9月30日止，原告代垫的公摊水、电费，被告从2015年1月7日起均未支付给原告。被告拖欠物业费后，原告曾向被告发出书面催交通知。本院认为，物业管理费的交纳主体是业主或者物业使用人。被告居住使用房产，在接受原告物业管理服务的同时，负有按时交纳物业管理服务费的义务。现原告要求被告支付拖欠的合计物业管理费1717.875元（2015年10月1日至2016年12月31日），本院予以支持。同时，被告也应将原告替其交付的公摊水、电费支付给原告，故原告要求被告包为情支付代垫公摊电费630.4元（截止2016年11月6日）、代垫公摊水费42元（截止2016年10月31日），本院予以支持。至于原告要求被告支付自2015年10月1日起至2016年12月31日止的物业费违约金数额计51.53625元，根据本院作出的并已生效的（2016）闽0121民初4226号民事判决书确认原告在通过物业服务过程中亦存在瑕疵，亦存在违约，故对原告此项请求，本院不予支持。被告因去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉，视为放弃抗辩并依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告包为情应在本判决生效之日起十日内向原告福州新三泽物业服务有限公司支付拖欠物业管理费1717.875元、代垫公摊电费630.4元、代垫公摊水费42元，合计2390.275元（其中，物业管理费自2015年10月1日起算，计至2016年12月31日止；公摊水费自2015年1月7日起算，计至2016年10月31日止；公摊电费自2015年1月7日起算，计至2016年11月6日止）。二、驳回原告福州新三泽物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费600元，由被告包为情负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  林循沙人民陪审员  洪居锋人民陪审员  程礼连二〇一七年三月三日书 记 员  刘朝晖附：本案适用的法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。