重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终629号上诉人(原审原告）:重庆大都会东方广场有限公司,住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼,统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人:张林长,重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人:金鑫,重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:万安商务咨询（上海）有限公司,住所地上海市静安区万航渡路888号28层A-1室,注册号/统一社会信用代码310000400659984。法定代表人：欧阳智。上诉人重庆大都会东方广场有限公司(以下简称大都会公司）因与被上诉人万安商务咨询（上海）有限公司（以下简称万安咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初8595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。大都会公司上诉请求：撤销原判第五项并改判大都会公司不予退还万安咨询公司履约保证金159927.33元，万安咨询公司支付大都会公司提前解除合同违约金133616.71元并承担大都会公司支付的本案律师费14500元。事实和理由：依据双方签订的《补充协议》第十五条的约定，如因被上诉人的责任提前终止合同，上诉人不予退还已收取的履约保证金，且被上诉人需按未履行租期承租费和商业服务费总额的30%向上诉人支付违约金。因被上诉人的违约行为导致租赁合同提前终止，经上诉人积极寻找新的租户未果，本案房屋一直闲置，上诉人不能获得合同履行后本应取得的可预见性利益，即从2016年3月21日至2016年11月30日的约八个月租金和商业服务费共计426472.88元，上诉人主张的履约保证金、提前解除合同违约金、逾期缴费违约金相加仅为297533.62元，没有超过实际损失，更没有高于损失的百分之三十，一审法院不应进行调整。依据双方《租赁合同》第21.3条的约定，本案的诉讼费、律师费等实现债权的费用应由被上诉人负担。上诉人于2016年3月1日与重庆百君律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定上诉人向该所支付律师服务费145000元，包括单个诉讼标的在50万元内且在合同有限期内（2016年3月1日至2017年3月1日）十件诉讼案件的费用，本案符合该《法律事务委托合同》约定的情形，上诉人主张14500元律师服务费合情合理，且一审中举示了发票和支付凭证，该费用应由被上诉人承担。万安咨询公司未有答辩意见，也未到庭应诉。大都会公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《重庆“重庆大都会商厦”办公楼租赁合同》；2、万安咨询公司立即支付承租费115866.95元、商业服务费25144.24元、电费17.33元以及按每天0.05%计算逾期支付前述款项至实际付清之日的违约金；3、确认大都会公司不予退还万安咨询公司交付的保证金159927.33元；4、万安咨询公司支付大都会公司提前解除合同违约金133616.71元；5、万安咨询公司支付大都会公司恢复涉案出租房屋的费用176823元。6、本案律师费、诉讼费由万安咨询公司承担。一审法院认定事实：2013年10月28日，和记公司（甲方）与万安咨询公司（乙方）签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，合同约定和记公司将大都会商厦第32层01+02号办公楼单元及其设施，面积约为380.23平方米出租给万安咨询公司。合同约定的租期为2013年12月1日至2016年11月30日止。合同约定每月承租费为51711.28元，支付方式为每月5日或之前足额缴纳当月的承租费用。合同第9条逾期缴纳承租费、其他费用或履约保证金约定：“9.1若乙方逾期未能缴纳承租费、其他费用或履约保证金，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的违约金，直至乙方付清应付承租费、其他费用或履约保证金之日为止。”合同第10条履约保证金约定：“10.1为保证合同履行，乙方须向甲方支付总额相等于3个月承租费的履约保证金，共计人民币155133.84元。10.2……10.5由于乙方违反或不履行本合同及与合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除或没收乙方的履约保证金作为违约金处理。”合同第17.7约定：“在承租期间或承租期结束时，若发生乙方不能按时向甲方支付包括承租费在内的各种费用的情况，则甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收违约金、解除合同、中止向乙方提供水、电、空调等的供应以外，乙方并同意甲方采取扣押乙方留置在甲方场地中的物品以敦促乙方缴清欠款的措施，若乙方仍不能缴清欠款，则乙方同意甲方以甲方认为合适的方式处置该被留置物品以抵偿欠款，若不足抵偿，甲方保留追偿权。”合同第20条合同提前解除与终止约定：“若在合同有效期内（不论甲方是否已经按本合同向乙方交接承租单元），如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金，乙方并按未履行的租期承租费总额30%收取甲方违约金。”合同第21条承租单元的归还约定：“本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租单元恢复原状归还甲方（正常的损耗除外）。如果乙方是续租承租单元，则应将承租单元恢复为甲方第一次将承租单元交付给乙方的原状。除非乙方征得甲方事先书面同意，且甲方确认乙方对承租单元所作的任何添加、修改可以在本合同提前解除或期满终止时保持该状态，则乙方所负有使承租单元恢复原状的义务不能免除。若乙方未能履行该义务，且双方在本合同提前解除或期满终止之前5日内未能协商一致，甲方为使承租单元恢复原状（正常的损耗除外）所需费用由乙方承担。21.2……21.3本合同提前或期满终止之日，若乙方仍未能将承租单元及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租单元被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。”合同签订后，万安咨询公司于2013年11月12日向和记公司交纳了履约保证金155133.84元。2013年12月9日，和记公司（甲方）与万安咨询公司（乙方）签订对上述租赁合同的《补充协议》：在《租赁合同》第2.1条中增加第二段内容，约定甲方将3201与3202之间的部分公用走道（长约5米、宽约1.56米）出租给乙方；在《租赁合同》第4.1条增加第二段内容，约定走道的承租期自2013年12月12日至2016年11月30日止；在《租赁合同》第5.1条增加约定走道的履约保证金为4793.49元；在《租赁合同》第7.1条增加约定走道每月承租费用为每月1597.83元；在《租赁合同》第7.2条增加约定走道的承租费用缴纳期限为当月5日或之前交纳当月承租费。合同约定了未变更条款，以《租赁合同》的规定执行。2013年12月16日，万安咨询公司支付了走道的履约保证金4793.49元。2014年5月1日，和记公司（甲方）与万安咨询公司（乙方）再次对《租赁合同》签订《补充协议》。补充协议第九条，将租赁合同10.1条内容变更为，履约保证金的金额为159927.33元。补充协议第十五条变更了合同20.1条，内容为：“若在合同有效期内（不论甲方是否已经按本合同向乙方交接承租单元），如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金，乙方并按未履行的租期承租费总额30%收取甲方违约金。”该补充协议增加了商业服务费每月为9505.75元，其缴付期限、逾期未付的违约责任与承租费一致的约定。补充协议变更每月的承租费用为43803.36元。上述合同签订后，和记公司名称变更为大都会公司。万安咨询公司依约履行支付各项费用至2015年12月31日。万安咨询公司未能缴纳2016年1月1日至2016年3月20日期间的承租费115866.95元及该期间的商业服务费25144.24元。按合同约定逾期未付则以未付金额按每天0.05%计算违约金，则2016年1月6日至2016年3月20日的违约金为3429.84元。2016年3月21日，大都会公司以万安咨询公司为未依约缴纳承租费、商业费为由向万安咨询公司发出《解除租赁合同通知》，认为双方的租赁合同已经于2016年3月21日解除。万安咨询公司同意双方的租赁合同已经于2016年3月21日解除。2016年7月，大都会公司对涉案商铺的恢复原状拆除工程进行投标。之后大都会公司确定由重庆文景装饰设计工程有限公司进行涉案商铺的拆除装修、还原清水、3201-3202单元还原工程的施工。中标报价为176823元。大都会公司为此支付了拆除等恢复费用的95%即167981.85元。另查明，2016年3月1日，大都会公司与重庆百君律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所就有相关商户的租赁合同纠纷案提供法律服务。法律服务费约定为14.5万元。之后，大都会公司支付了服务费72500元。一审法院认为，原和记公司与万安咨询公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》及之后对合同内容修改的两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，对合同双方均具有约束力。和记公司在签约后更名为大都会东方广场公司，该合同相应权利义务，应由大都会公司承继。关于合同的解除，万安咨询公司未能如约支付承租费、商业服务费等，依照合同第17.7条的约定，大都会公司享有合同解除权。现大都会公司认为合同已经于2016年3月21日解除，万安咨询公司对此无异议，该院予以确认。关于承租费、商业服务费，依照合同约定，万安咨询公司应按时足额缴纳上述费用，故对大都会公司要求万安咨询公司支付2016年1月1日至3月20日的承租费115866.95元及该期间的商业服务费25144.24元的请求予以支持。关于欠缴的电费无相关证据，该院不予支持。关于承租费、商业服务费的违约金，依照合同第9条的约定，按每天0.05%的计算未付承租费、商业服务费的违约金，截止2016年3月20日的违约金为3429.84元。并从2016年3月21日起以141011.19元为基数按每天0.05%计付违约金至基数款项付清之日止。关于提前解除合同的违约金及保证金的问题，双方在合同约定了保证金不予退还，此时保证金的性质即为解除合同的违约金。虽然保证金不予退还与承担百分之三十的违约金约定在同一条款内，但二者叠加金额后违约金的计付金额显属过高。加之，未付的承租费、商业服务费已经按约计付相关违约金。再结合剩余租期，该院对解除合同的违约金确定为保证金159927.33元，即不退还的保证金为提前解除合同时，万安咨询公司承担的违约金。因保证金已作为违约金，故对大都会公司的第三项诉讼请求不再评述。关于恢复原状的费用，该笔费用由确定拆除工程的公司的材料，及拆除工程的合同、付款支票等相关证据证明，且万安咨询公司不申请对工程造价等相关评估，故确定该笔费用为已经实际支付的金额即为167981.85元。大都会公司主张该笔费用符合双方合同21条的约定，该院予以支持。关于律师费，因大都会公司签订的法律事务委托合同并未明确指向本案，无法确定关联性，因此该项费用不予支持。综上所述，一审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：“一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告万安商务咨询（上海）有限公司于2013年10月28日签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2016年3月21日解除；二、被告万安商务咨询（上海）有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司2016年1月1日至2016年3月20日的承租费115866.95元及该期间的商业服务费25144.24元；三、被告万安商务咨询（上海）有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司截止于2016年3月20日违约金3429.84元，并从2016年3月21日起以141011.19元为基数按每天0.05%计付违约金至基数款项付清之日止；四、被告万安商务咨询（上海）有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司商铺恢复原状费用167981.85元；五、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3939元，由被告万安商务咨询（上海）有限公司负担。”经审查，本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为，一审判决已经确定大都会公司不退还万安咨询公司保证金159927.33元作为因万安咨询公司的责任导致提前解除合同时万安咨询公司应当承担的违约金，且双方合同于2016年3月21日解除后，大都会公司已收回本案租赁房屋自行处置。在此情况下，大都会公司主张再按原合同约定的租赁期限中未实际履行部分应付租金的30%计算违约金，明显超过其实际损失，本院对此不予支持。关于律师费，大都会公司举示的相应证据与本案诉讼缺乏直接关联性，一审未予主张并无不当。综上，大都会公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5920元由上诉人重庆大都会东方广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年三月二十二日书记员 余文韬