云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0111民初9638号原告：蒋月萍，女。委托代理人：张谈生，云南何国辉律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明晓安拆迁经营有限责任公司，住所云南省昆明市官渡区点睛苑小区B幢1-8号。委托代理人：陈延龙，男。被告：昆明佳达利房地产开发经营有限公司，住所云南省昆明市人民中路明昌二期商住楼二层商场。委托代理人：陈兴华，男。原告蒋月萍诉被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司、昆明佳达利房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，于2016年12月7日依法组成合议庭开庭审理，原告委托代理人张谈生，被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司委托代理人陈延龙，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司委托代理人陈兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋月萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带支付原告逾期交房的违约金人民币133375元；2、请求判令二被告连带退还原告多交的车位款16800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年4月1日，云南省统计局与被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司签订了《商品房团购协议书》，2010年3月29日，双方签订了《“别样蓝天”团购商品房补充协议》，2012年8月10日，双方签订了《“别样蓝天”团购商品房补充协议（2）》，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司为以上三份协议的担保人。《商品房团购协议书》第十三条违约责任第（二）项约定，由于被告原因，未能在约定时间内交付房屋的，每延期一天，按原告已付总房款万分之一的比例向原告支付违约金。超过60日的，超过部分每天按已付总房款万分之三向原告支付违约金。《“别样蓝天”团购商品房补充协议（2）》第二条约定，双方同意交房时间调整为2013年6月30日，逾期交房的违约时间自2013年6月30日开始计算，逾期交房的违约责任按主合同的条款内容执行。同时《商品房团购协议书》第八条第（三）项约定，地下停车场按国家有关标准建设，面积不少于12平方米。《“别样蓝天”团购商品房补充协议（2）》第三条约定，每个车位的价格为8万元。在2012年8月6日被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司给云南省统计局的《承诺书》中承诺，车位价格为80000元/个，本次价格为最终定价。原告于2012年8月27日向云南省统计局交付团购房款预付款28万元，车位预付款4万元。2013年1月19日，原告与被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司签订了《别样·幸福城团购住宅确认书》，原告购买被告“别样·幸福城”3号地块4栋1007号房。2013年1月29日，原告向被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司交付该房的余款118016元（房款总价为398016元），车位余款4万元（车位总价8万元）。现被告迟于2016年8月31日才向原告交付房屋，原告要求被告支付逾期交房的违约金。从2013年7月1日起至8月29日共计60日的违约金为2388元，从2013年8月29日起至2016年8月31日的违约金为130987元。另，2016年8月20日，原告选定了3-B-290#车位后，被告要求原告补交车位款16800元，原告按被告的要求补交了16800元。原告认为，被告承诺的交付面积不少于12平方米的车位的最终定价为8万元，被告要求原告补交车位款16800元违反了合同的约定，因此原告要求被告退还原告多交的车位款16800元。被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司辩称：第一、根据商品房团购协议书规定，由甲方办理所有手续，在甲方取得商品房预售许可证后十五个工作日内，购房人须与甲方签订商品房购销合同，甲方已于2013年4月26日取得预售许可证，但原告仍未与被告签订合同；第二、主张违约金的主体应该是省统计局，原告主体不适格；第三、依据商品房团购协议书，本协议涉及相关内容以最终签订的商品房购销合同为准，因双方未签订商品房购销合同，因此也未约定违约事项；第四、被告已于2014年12月30日将交房信息刊登于都市时报A1/03版，并于2014年12月31日正式交房；第五、原告的车位是其优先选择的，对比位置一般的车位，价格上是要贵一些。被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司辩称：佳达利公司与原告未签订任何合同，与本案无关联，因此佳达利公司不是适格的被告，其余答辩意见同昆明晓安拆迁经营有限责任公司的答辩意见一致。原告针对其主张向本院提交以下证据：第一组：1.《商品房团购协议书》，欲证明2009年4月1日，云南省统计局与被告昆明晓安拆迁经营有限公司签订了《商品房团购协议书》，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司为该协议的担保人，在协议中明确约定了违约责任与地下车位的面积；第二组：2.《“别样蓝天”团购商品房补充协议》，欲证明2010年3月29日，云南省统计局与被告昆明晓安拆迁经营有限公司签订了《“别样蓝天”团购商品房补充协议》；第三组：3.《“别样蓝天”团购商品房补充协议（2）》，欲证明2012年8月10日，云南省统计局与被告昆明晓安拆迁经营有限公司签订了《“别样蓝天”团购商品房补充协议（2）》，且协议约定，双方同意交房时间调整为2013年6月30日，每个车位的价格为8万元；第四组：4.《承诺书》，欲证明2012年8月6日，被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司给云南省统计局出具的《承诺书》承诺车位价格为80000元/个，本次价格为最终定价；第五组：5.《别样·幸福城团购住宅确认书》，欲证明2013年1月19日，原告与被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司签订了《别样·幸福城团购住宅确认书》，原告购买被告“别样·幸福城”3号地块4栋1007号房；第六组：6.《收款收据》，7.银行卡支付小票，欲证明原告于2012年8月27日向云南省统计局交付团购房预付款28万元，车位预付款4万元；第七组：8.《收据》，9.银行卡支付小票，欲证明2013年1月29日，原告向被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司交付该房的余款118016元，车位余款4万元；第八组：10.《收据》，欲证明2016年8月20日，被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司向原告换发房款398016元的收据；第九组：11.《收据》，欲证明2016年8月20日，被告要求原告补交车位款16800元后，向原告换发车位款96800元的收据；第十组：12.别样·幸福城小区照片，欲证明2016年10月28日，别样·幸福城小区还在进行公共设施及道路施工，不具备交房条件。被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司质证意见如下：对原告提交的第一、第二、第三、第六、第七、第八组证据的三性均予以认可；对第四、第五组证据的真实性、合法性予以认可；对第九、第十组证据没有发表质证意见。被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司发表质证意见如下：对原告提交的第一、第二、第三组证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可；对第四、第五组证据的真实性、合法性予以认可，对其证明内容不认可，该确认书上并没有佳达利公司的签章，佳达利公司不应该承担责任，而且车位及房屋系两个物权，应当是两个法律关系，不应当以一个案子起诉；对其余证据没有发表质证意见。被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司针对其主张向本院提交证据如下：《交房公告》。证明被告已于2014年12月30日将交房信息刊登于都市时报A1/03版，并于2014年12月31日正式交房；原告发表质证意见如下：对该证据的真实性无异议，对该证据的证明目的不认可，该证据只能证明交房时间，而不能证明房产符合交房条件。同时，原告并没有看到该公告，被告方也没有通知过公告方式。被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事进行了证据交换和质证，现对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司无异议，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司对其关联性不认可，本院对其关联性无异议，该证据客观真实，与本案关联，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的证据4、5被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司对其真实性，合法性予以认可，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司对其证明内容不认可，该证据客观真实，与本案关联，能证明原告的证明目的，该证据为有效证据，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的证据6、7、8、9、10被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司无异议，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司没有发表质证意见，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的证据11、12被告均未发表质证意见，该证据能与原告的陈述及其他证据形成关联，本院予以确认并在卷佐证。对被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司提供的证据，原告对其真实性无异议，对证明目的不认可，该证据真实有效，本院予以确认并在卷佐证。综上，本院确认本案法律事实如下：2009年4月1日，云南省统计局作为乙方与甲方昆明晓安拆迁经营有限责任公司及担保人昆明佳达利房地产开发经营有限公司签订了《商品房团购协议书》，之后三方又分别于2010年3月29日签订了《“别样蓝天”团购商品房补充协议》，于2012年8月10日签订《“别样蓝天”团购商品房补充协议（2）》。2012年8月6日，昆明晓安拆迁经营有限责任公司向云南省统计局发出“承诺书”，承诺交房时间为2013年6月30日，逾期交房的违约责任计算时间自2013年6月30日起开始计算，违约责任赔付比例按《商品房定向开发协议书》第十三条第（二）款的标准执行。同时承诺：住宅价格为4200元/㎡（建筑面积）；车位价格为80000元/个。2013年1月19日云南省统计局作为乙方与甲方昆明晓安拆迁经营有限责任公司及丙方蒋月萍签订《别样·幸福城团购住宅确认书》，原告蒋月萍购买“别样·幸福城”3号地块4栋1007号房。预测建筑面积90.98㎡，套内建筑面积76.59㎡，公摊面积14.39㎡，单价为：4200元/㎡，并约定丙方须于2013年1月31日前，携带本人身份证、确认书、付款收据及相关资料至甲方售楼部付清上述住宅购房款（包括：住宅全款、15900元/户的配套设施费和80000元/个的车位款）或者办理完毕银行按揭贷款所需资料后，签署《别样幸福城团购房源认购书》，待甲方取得正式的《商品房预售许可证》后，签署正式的《商品房购销合同》。原告蒋月萍于2012年8月27日向云南省统计局交付团购房款预付款28万元，车位预付款4万元。2013年1月29日，原告蒋月萍向被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司交付该房的余款118016元，车位余款4万元。2016年8月20日，原告选定了车位，并补交了车位余款16800元。被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司向原告蒋月萍换发房款398016元及车位款96800元的收据。此外，被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司及佳达利地产于2014年12月30日在都市日报A1/03版刊登交房公告，自2014年12月31日至2015年2月15日3号地块1栋至15栋业主可以办理交房手续。本案争议的焦点有三个：1、逾期交房的时间和计算标准；2、补交的车位费16800元是否应当退还；3、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司是否应当承担连带责任。关于逾期交房的时间和计算标准，本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告于2013年1月19日与被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司签订《别样·幸福城团购住宅确认书》，依法成立的合同应当受到法律的保护，原告依约交付了购房款,被告理应在合同约定的期间交付房屋,但被告并未在其承诺的2013年6月30日的交房时间内交房,也没有提交证据证明其延期交房存在法定因素，故依法其应当承担违约责任。被告直到2014年12月30日才在都市日报A1/03版刊登交房公告，距2013年6月30日的交房时间晚了549天。自被告刊登交房公告后，原告理应按约定时间接房，原告关于被告不具备交房条件的辩解仅有几张小区道路施工照片，不具有法律意义上的证明被告不具备交房条件的效力，故其自被告交房公告后的时间不能计入被告的违约时间，原告拖延接房的责任应当由其自行承担。关于违约金的计算方法，在云南省统计局与被告签订的合同中，明确了违约方应当按照合同第十三条违约责任第（二）项约定，即“由于被告原因，未能在约定时间内交付房屋的，每延期一天，按原告已付总房款万分之一的比例向原告支付违约金。超过60日的，超过部分每天按已付总房款万分之三向原告支付违约金。”但在原告与被告签订的《别样·幸福城团购住宅确认书》中并没有明确的违约责任的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条对违约金的调整和违约金的计算有相关的规定，结合本案中云南省统计局与被告签订的合同中有违约金的约定，本院认为将违约金调整为日万分之一较为合理，故本院依法支持原告关于逾期交房违约责任的诉请。原告购房款为398016元，则每天的违约金为39.8元，逾期549天，被告应当支付逾期交房违约金21850元。关于补交车位费16800元是否应当退还问题，本院认为，在蒋月萍与被告签订的《别样·幸福城团购住宅确认书》中，只约定车位每个80000元，在云南省统计局与被告签订的《商品房团购协议书》第八条第（三）项约定，地下停车场按国家有关标准建设，面积不少于12平方米。在2012年8月6日被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司给云南省统计局的《承诺书》中承诺，车位价格为80000元/个，本次价格为最终定价。原告不是云南省统计局职工，但其参与了云南省统计局的团购房，虽然在其与被告签订的确认书中没有明确的关于车位面积的约定，但可以参照云南省统计局的合同面积规定，只是在本案中原告于2016年8月20日，自选了3-B-290#车位，也补交了车位款16800元，属于与被告形成了新的合意，而在原、被告最初签订的确认书中，车位价格按每个80000元计算的前提是由被告安排车位，原告选择自选车位，则与原确认书的约定有变更，原、被告的这种对原合同的变更已经形成新的约定并已经履行完毕。原告要求被告退还其补交的车位款16800元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司是否应当承担连带责任。本院认为，虽然被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司在与云南省统计局签订合同时作为担保人，但并未与原告签订合同，从合同相对性原则看，被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司没有与原告建立合同关系，故其不应当承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、由被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋月萍逾期交房的违约金人民币21850元；二、驳回原告蒋月萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3304元，由原告蒋月萍承担1652元，被告昆明晓安拆迁经营有限责任公司承担1652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长 缪 宇人民陪审员 曾 熙人民陪审员 王 敏二〇一七年三月十日书 记 员 高宏涛