广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1959号上诉人（原审被告）：江灶婵，女，1960年11月23日出生，汉族，住广州市东山区。被上诉人（原审原告）：陈华，男，1967年10月17日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人江灶婵因与被上诉人陈华物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。江灶婵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈华承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：（一）一审忽略江灶婵对原东山区××房的居住权和使用权。1989年7月之前，江灶婵的丈夫苏坤及其母亲郭庆瑞共同居住于越秀区中山三路××号尾房房屋，因政府拆迁需要，江灶婵的丈夫苏坤及其母亲郭庆瑞被安置在东山区××房，属永久回迁安置户。由于国家实行的是公房所有权与使用权、居住权分离的政策，公房一旦分配给公民使用，使用权、居住权便归公民所有。陈华虽然购得房屋所有权，但鉴于政策不能依据所有权排斥江灶婵的居住权和使用权，否则有违国家建设公房分配给予公民居住的初衷。（二)先前的判决已经认定江灶婵与陈华之间应当保持公房租赁法律关系，因此租金应按照公房租金缴纳。一审判决江灶婵以房管部门评定的私房租金参考标准向陈华交纳房租改变了先前判决结果，于法无据。判决生效后，因陈华拒绝提供银行账号接受租金，江灶婵不得不将资金缴纳到一审法院。（三）江灶婵与陈华之间是承继公房租赁关系，为此陈华在购买涉案房屋时就应已清楚自己应承担的义务和后果。国家处置公房不能赶走房子的使用人和居住人，即使使用人和居住人未交房租。江灶婵取得公租房不能作为判决迁出和腾空依据，因此一审判决没有对江灶婵的居住权和使用权作出合理安排，判决江灶婵及其同住人员迁出涉诉房屋并腾空交还陈华，没有法律依据，请求二审法院撤销一审判决。陈华辩称，同意一审判决，不同意江灶婵的上诉请求、事实和理由。陈华向一审法院起诉请求：1.判令江灶婵及同住人员立即搬离广州市中山三路葵树庙xx号1xx房，并将涉案房屋腾空交还给陈华；2.判令江灶婵向陈华支付从2014年12月19日起至2017年3月30日止的私房租金（按照同类房屋私房租金参考价标准计算）。一审法院认定事实：1989年7月7日，广州市东山区房地产经营开发公司（甲方）与郭庆瑞（与苏坤、苏标是母子关系，乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：“甲方经批准需拆除中山三路西池巷x号尾房房屋，乙方是该屋的住户，承租面积15.39平方米，乙方同意于1989年7月30日前迁出原址房屋，甲方应于1990年5月30日前，在中山三路本公司小区内第x栋7-x层产权属于甲方所有的房屋内安置房、厅面积30平方米的套间给乙方回迁居住。”之后，郭庆瑞户回迁。2001年9月13日，广州市东山区房地产经营开发公司（甲方）与郭庆瑞（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定：“一、甲方同意将坐落在中山三路葵树庙xx号1xx部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积33.79平方米，二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限从2001年7月1日至2004年6月30日，月租金额110.40元。”租赁期满后双方没有再续签租赁合同。2006年9月30日，刘生如与广州东华实业股份有限公司签订《房屋买卖合同》，约定由刘生如以180000元的价格向广州东华实业股份有限公司购买讼争房屋，广州东华实业股份有限公司是按房屋现状不交吉交付给刘生如。房地产行政主管部门于2007年1月22日向刘生如核发了该房屋的房地产权证。刘生如取得房地产权证后，没有与郭庆瑞或苏标签订过租赁合同。之后，陈华从刘生如处购得涉讼房屋，并于2009年12月28日取得房管部门核发该房屋的《房地产权证》，该证记载该房屋建筑面积48.99平方米。一审另查明：刘生如就涉讼房屋与郭庆瑞、苏坤的纠纷，曾向一审法院起诉，要求郭庆瑞、苏坤户立即将上述房屋交还刘生如及支付从2006年10月至搬迁时止的租金（每月按800元计算）给刘生如。一审法院经审理后，于2007年5月31日作出（2007）越法民三初字第1455号民事判决书，其中认定：郭庆瑞、苏坤作为承租户入住讼争房屋广州市中山三路葵树庙xx号1xx房，并与原管业权人广州市东山区房地产经营开发公司签订租赁合同，是基于先前的拆迁安置关系永迁居住的，显见双方的租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般的房屋租赁合同关系，郭庆瑞、苏坤在案涉房屋的居住权理应受到法律保护。尽管该屋所有权发生变动，并不影响郭庆瑞、苏坤户继续与该屋产权人保持原有租赁关系，租金标准不变。从刘生如该案诉请的理由及所举证据以及刘生如与广州东华实业股份有限公司所签《房屋买卖合同》关于房屋按现状交付的约定，表明刘生如受让案涉房屋时对郭庆瑞、苏坤户租住该屋的状况是清楚明了的，应预见需承担继续按原租金标准与郭庆瑞、苏坤户保持原有租赁关系的法律后果，故刘生如经向广州东华实业股份有限公司买受取得案涉房屋所有权后，应按原租金标准继续与郭庆瑞、苏坤户建立租赁关系……为此判决：郭庆瑞、苏坤户应将从2007年1月22日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按110.40元计算）一次性支付给刘生如,并驳回刘生如的其它诉讼请求。刘生如、郭庆瑞及苏坤对上诉判决不服，提出上诉。本院于2007年9月7日作出（2007）穗中法民五终字第2126号民事判决书，认为郭庆瑞、苏坤作为公房承租人，在原承租房屋被拆迁后入住涉讼房屋，与广州市东山区房地产经营开发公司签订《广州市房地产租赁合同》并一直按公房租金标准交租，在合同租期届满后，郭庆瑞、苏坤继续使用涉讼房屋，广州市东山区房地产经营开发公司并无提出异议，原租赁合同继续有效，郭庆瑞、苏坤的合法利益应受到法律保护。刘生如与广州东华实业股份有限公司签订的《房屋买卖合同》约定涉讼房屋现现状不交吉交付，且刘生如在诉讼中表示其在签订《房屋买卖合同》时，清楚郭庆瑞、苏坤等人在涉讼房屋居住且租期届满的情况，因此，刘生如应当承担房屋不交吉买卖的法律后果，在取得房屋所有权的同时与郭庆瑞、苏坤户继续保持原有租赁关系，为此判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。之后，陈华又向一审法院提起民事诉讼，要求苏坤、苏标、ＸＸＸ户及同住人员立即搬离涉讼房屋，及计付从2010年1月1日起至实际搬离房屋之日止的租金。一审法院经审理后，于2014年9月23日作出（2014）穗越法民三初字第1802号民事判决书，认定：陈华确认在购买涉讼房屋时已知道涉讼房屋由苏标等人居住使用的情况，故陈华应承担不交吉买卖的法律后果；而且，目前未有证据反映苏坤在本市内有其他房屋可供居住，故陈华应继续将涉讼房屋出租给苏坤使用，苏坤亦应向陈华交纳房屋租金。鉴于涉讼房屋产权已登记为私人所有，故根据公平合理的原则，苏坤应参照公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向陈华计付租金等。为此，一审法院作出判决：一、苏坤应于判决发生法律效力之日起十日内，向陈华一次性支付从2010年1月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）；二、苏坤户（含同住人员）于判决发生法律效力之日起，暂住广州市中山三路葵树庙xx号1xx房，为期二年。暂住期间，苏坤应按月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向陈华计付房屋使用费；三、驳回陈华的其他诉讼请求。陈华及苏坤对该判决不服，提起上诉。本院于2014年12月16日作出（2014）穗中法民五终字第4629号民事判决，其中查明：苏坤称已向居委会申请了公租房，但暂未得到回复。本院认为：苏坤虽对陈华取得涉讼房屋的《房地产权证》的效力有异议，但未能举证证实，故其主张《房地产权证》无效没有理据，不予支持。为此，本院判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2014年12月18日发生法律效力。一审另查明：江灶婵原随苏坤回迁居住在涉讼房屋。2016年4月，苏坤死亡。涉讼房屋户主变更为江灶婵。现涉讼房屋由江灶婵一人在内居住。江灶婵为证明其按每月110元的标准向一审法院执行部门交纳了2015年3月起的租金，向一审法院提交了该院于2015年3月26日、2015年4月3日、2015年5月10日、2015年6月9日、2015年7月10日开具的（2015）穗越法执字第3037号案款收据共5张，及均以苏坤为现金缴款人、收款人户名为广州市越秀区人民法院、交易金额分别为110元、110.40元、115元等的现金缴款单共30张。陈华对上述收据及现金缴款单真实性无异议，并表示一审法院曾经通知其收取租金，但陈华没有收取，因陈华认为应当按照生效判决的标准收取租金。本案一审庭审中，江灶婵表示，其已于2015年通过申请取得了公租房并签订了合同、取得了房屋钥匙，面积约52平方米，每月租金为四、五百元左右；其退休金只有1900元左右，无力支付公租房租金。一审法院认为：根据上述生效的（2014）穗中法民五终字第4629号民事判决书，苏坤作为郭庆瑞的同住同户籍人员，随郭庆瑞回迁租住涉讼的广州市越秀区中山三路葵树庙xx号1xx房，享有与郭庆瑞同等的拆迁住户地位。同理，江灶婵随苏坤回迁入住涉讼房屋，亦享有与郭庆瑞同等的拆迁住户地位。陈华在购买涉讼房屋前已知道涉讼房屋由江灶婵居住使用，应承担不交吉买卖的法律后果。根据前述数份生效判决，自陈华取得涉讼房屋产权后，郭庆瑞、苏坤户已在涉讼房屋暂住超过7年，且现江灶婵已通过申请取得了公租房，涉讼房屋并非江灶婵唯一住房，故陈华现要求江灶婵腾空交还涉讼房屋并参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价标准计付自2014年12月19日起至实际交还房屋之日止的房屋租金，合法合理，对此予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2017年8月31日作出如下判决：一、江灶婵户及其同住人员应于判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市越秀区中山四路葵树庙xx号1xx房，将该房屋腾空交还给陈华；二、江灶婵应于判决发生法律效力之日十日内向陈华一次性支付2014年12月19日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价标准计付）。自判决发生法律效力之次日起的房屋租金，江灶婵应按上述标准逐月向陈华交纳至其实际交还上述房屋之日止。一审案件受理费3113元，由江灶婵负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人共同确认双方之间不存在租赁合同关系。本院认为,《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，陈华作为案涉房屋的所有权人依法享有案涉房屋的各项权能，故其有权主张江灶婵腾空交还案涉房屋并支付争议期间的房屋租金，一审法院对此处理正确，本院予以维持。在双方当事人对于案涉房屋并无租赁合同关系的情况下，江灶婵上诉提出其对于案涉房屋享有居住权和使用权，缺乏合同及事实依据，本院不予采信。至于江灶婵上诉提出房屋使用费的标准问题，因案涉房屋的性质为私房性质，故其主张以公房租金标准支付缺乏理据，本院亦不予采信。综上所述，江灶婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3113元，由上诉人江灶婵负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年三月二十八日书记员  袁蕾