湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初2533号原告：彭晓敏，女，1985年9月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡波，湖南金州律师事务所律师。原告：王国强，男，1984年8月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：胡波，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙中达房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区圭塘办事处办公楼5楼。法定代表人：孙浩文，董事长。委托诉讼代理人：李小华，湖南红雨律师事务所律师。原告彭晓敏、王国强（以下简称原告）与被告长沙中达房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡波、被告的委托诉讼代理人李小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋权证的违约金25600元；2、被告承担本案的受理费。事实和理由：2011年6月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于雨花区××号房屋一套；房屋总价款为465817元；银行按揭贷款支付房屋价款；被告应当于2012年3月31日前交付房屋，并应在房屋交付后180日内，完成房屋的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；被告未能在约定期限内办理上述登记或手续，在逾期期间，被告应按100元每日的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋价款共计465817元，并按国家规定缴纳了房屋契税、物业维修资金。依据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年9月27日前为原告办妥��屋的全部权证，但被告在履行合同过程中，违反合同约定，于2015年6月10日才为原告办妥所购房屋的全部权证，逾期256天。根据合同约定，被告应向原告支付逾期办理相关权证的违约金。被告辩称，1、原告的诉讼请求不明确，原告提出支付的商品房权证违约金在原被告之间的《商品房买卖合同》中未约定，原告的诉讼请求不符合约定，应驳回；2、合同第十九条约定被告在商品房交付使用180日内办理房屋栋证（初始登记），栋证办理后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，涉案房屋栋证（初始登记）实际办理时间为2013年12月3日，根据合同约定，被告办妥房屋所有权证时间为2014年12月3日前，而被告实际办妥房屋所有权证的时间为2014年4月1日。所以被告未逾期办理房屋所有权证。同理，办理好土地���用权证时间应该为2015年4月1日前，而被告实际办好土地使用权证的时间为2015年6月10日，所以被告逾期办理土地使用权证的时间为68天;3、原告并没有实际损失，原告提出的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:2011年6月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：由买受人向出卖人购买位于长沙市万家丽中路二段239号中城丽景香山园项目中的第32幢N单元17层1716号房。该房屋建筑面积69.80平方米，总房价款为465817元。买受人以首付加银行按揭贷款的方式支付了全部购房款465817元。��同约定出卖人在2012年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢房屋的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如果因出卖人的原因，致使买受人不能在约定期限内办理上述登记或手续的，如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。合同签订后，2012年5月20日，被告将房屋交付原告使用。2013年12月3日，被告办理了涉案房屋的初始登记。2014年4月1日，被告为原告办妥房屋所有权证，2015年6月10日办妥房屋的国有土地使用证。本院认为，本案原告与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，其内容不��反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告支付了购房款，被告未能在合同约定的期限为原告办理权属证书已构成违约，应承担违约责任。依双方合同约定的办证时限，被告应在商品房交付使用（2012年3月31日）后的545日内（180+365），即2013年9月27日前为原告办妥房屋所有权证，应在2014年9月27日前办妥土地使用权证，但被告直至2014年4月1日才办妥房屋所有权证，2015年6月10日办妥土地使用权证。被告实际办妥土地使用权证的时间与合同约定相比，逾期256天。原告主张按照逾期256天计算违约金不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋初始登记实际办理时间为2013年12月3日，依此计算逾期办理房屋所有权证的时间为68天，因被告实际办理初始登记的时间已经超出了合同的约定，已经构成违约��故不能以办理初始登记的时间作为计算被告逾期办理房屋所有权证的时间起算点。综合权衡双方当事人的利益，本院认为双方在合同中约定按照100元每天计算违约金过高，将违约金调整为按已付房价款的日万分之一计算为宜。据此计算被告应向原告支付逾期办理产权登记的违约金共计11925元（465817元×256天×1/10000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告长沙中达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告彭晓敏、王国强逾期办证的违约金11925元；二、驳回原告彭晓敏、王国强的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元，由被告长沙中达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  林湘邕人民陪审员  曹群湘人民陪审员  李淑琴二〇一七年三月二十四日书记���员胡主附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。