江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终13号上诉人(原审被告):朱国丰，男，1956年12月20日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：吉洪飞，江苏誉淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靓，江苏誉淮律师事务所律师。被上诉人(原审原告):郁艳珠，女，1978年11月1日出生，汉族，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈运琰，江苏吴非律师事务所律师。被上诉人(原审原告):江苏泰华医药有限责任公司，住淮安经济技术开发区红豆东路9号。上诉人朱国丰因与被上诉人郁艳珠、江苏泰华医药有限责任公司（以下简称泰华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2016）苏0803民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱国丰及其委托诉讼代理人吉洪飞，被上诉人郁艳珠的委托诉讼代理人陈运琰到庭参加诉讼，泰华公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。朱国丰上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审以“合同中约定了逾期10日未支付租金，被上诉人享有单方解除合同的权利”为由判决解除房屋租赁协议不正确，上诉人与被上诉人虽然约定了租金的给付时间，但是双方在实际履行中并没有按合同约定支付房租，双方已经通过实际履行变更了原合同的租金履行方式。经双方结算，上诉人向被上诉人出具了2.7万元的欠条并约定该欠付的租金与下一年的部分房租在2016年春节后一并支付，但后因被上诉人多次到上诉人处闹事，导致上诉人一直无法营业，并造成巨大损失，是被上诉人的违约行为导致上诉人未支付租金；2、一审法院适用法律错误。依据合同法第九十四条第三款的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中被上诉人并没有催告上诉人，更没有给予上诉人合理期限，上诉人按照以往的阻抗支付习惯支付租金并没有构成根本违约；3、一审判决解除双方合同对上诉人显示公平。上诉人签订合同后对房屋进行了装修，总投资达一百多万元，且2013年、2014年的租金上诉人均足额支付，仅因2.7万元租金未付就认定上诉人违约错误，也损害了上诉人的信赖利益。郁艳珠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。泰华公司未作答辩。郁艳珠向一审法院起诉请求：1、判决被告给付郁艳珠及泰华公司租金（2015年12月1日前房租2.7万元和2015年12月1日至2016年6月1日租金96250元）；2、解除郁艳珠及泰华公司与朱国丰于2012年12月1日签订的房屋租赁协议；3、2016年6月1日后租金按照合同约定每年15万元算至房屋实际腾出之日止（后增加诉求）；4、要求朱国丰返还租赁房屋（后增加诉求）。一审法院认定事实：淮安市淮安区关天培路155号翡翠城花园小区27幢7号房、31号楼8号房系郁艳珠和案外人胡高明共同共有。淮安市淮安区关天培路155号翡翠城花园小区27幢6室系泰华公司单独所有。郁艳珠和案外人胡高明系夫妻。2012年12月1日，泰华公司和郁艳珠与朱国丰签订房屋租赁协议一份，主要内容为：“1、甲方（泰华公司、郁艳珠）同意将淮安区翡翠城27号楼6、7、8三套门面房共556.83平方米，承租给乙方作经营用房。2、租赁期限为五年，从2012年12月1日至2017年12月1日止。3、租赁金额为每年人民币：壹拾陆万伍仟元整，乙方（朱国飞）提前一个月付下一年租金，逾期10日未付租金，甲方有权单方解除合同。4、乙方租赁期内，不得将房屋转租；…首部甲方部分加盖原告泰华公司印章甲方代表人郁艳珠签字乙方朱国飞签字”。合同签订后，郁艳珠及泰华公司将房屋交付给朱国丰使用，朱国飞按照合同约定支付租金。至2015年12月1日前，朱国飞欠租金2.7万元，之后至今租金均未交付。2016年3月31日，泰华公司与郁艳珠达成债权转让协议一份，主要内容为：“1、甲方（泰华公司）债务人朱国丰拖欠甲方房租共计194700元。而甲方至今尚欠乙方（郁艳珠）钱款，现因为甲方资金周转困难，无法付款，甲乙双方经协商同意，甲方将自己享有的对朱国丰债权转让给乙方。2、本协议签订后，甲方将债权相关凭证等书面资料交付给乙方，由乙方向朱国丰主张债权，甲方有协助义务。…”。当日，泰华公司将债权转让通知书交付朱国飞，朱国飞欠泰华公司房屋租金194700元由郁艳珠收取。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人交付租金的合同。郁艳珠和泰华公司将自己所有的房屋租赁给朱国丰使用，双方之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。承租人应当按照约定的期限支付租金。双方之间的租赁合同约定了租金支付期限，朱国丰未能在合同约定的期限内支付租金，泰华公司与郁艳珠现要求朱国丰支付，符合法律和合同的约定。具体数额为123250元（2015年12月1日前租金为2.7万元，2015年12月1日至2016年6月1日租金为96250元）。泰华公司与郁艳珠要求朱国丰支付2016年6月1日之后至实际返还房屋之日止的租金，因泰华公司与郁艳珠增加诉讼请求，泰华公司与郁艳珠未能在法院指定的期限内预交案件受理费，故对该诉讼请求不予理涉。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。朱国飞逾期交纳租金无合理理由，且合同中也约定了逾期10日未付租金，泰华公司与郁艳珠享有单方解除合同的权利，故其要求解除双方之间签订的租赁合同，符合法律规定，予以支持。对泰华公司与郁艳珠增加的诉讼请求要求朱国丰交付租赁的房屋，因泰华公司与郁艳珠未能在法院指定的期限内预交案件受理费，故对该诉讼请求也不予理涉。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。泰华公司将其对朱国丰租金的债权194700元由郁艳珠收取且已通知朱国丰，故本案中债权由郁艳珠收取。一审法院判决：一、解除郁艳珠和江苏泰华医药有限责任公司于2012年12月1日与朱国丰签订的房屋租赁协议；二、朱国丰于本判决生效之日起十日内支付郁艳珠租金123250元；三、驳回郁艳珠和江苏泰华医药有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交房租收条9张、2012年12月1日加盟费、管理费支付票据各一份、店面装修包工、设计费、材料费票据各一组、设备配用清单一组、重庆龙门鱼府物配清单一份、装修照明23张。上诉人提交上述证据证明2012年11月份至2015年5月份，上诉人分期支付房租给被上诉人，双方已经通过实际履行行为改变了合同中关于房屋支付条款的约定，上诉人在合同履行中不存在违约，且上诉人一次性投入资金97.33万元。被上诉人郁艳珠发表质证意见称，对房租收条的真实性没有异议，但不能说明双方对租金支付的时间做出变更。对其他证据真实性无法确认，且都与本案无关联性。被上诉人泰华公司未发表质证意见。本院认为：上诉人所举的房租收条仅表示被上诉人对上诉人履约过程中的延付租金行为给予了宽限期，并不能证明被上诉人实际放弃了合同中约定的因上诉人延迟履行租金给付义务而享有的单方合同解除权，故对上诉人提交该证据的证明目的不予认可。上诉人所举的其它证据不能证明上诉人无权解除涉案房屋租赁合同，该证据与本案处理无关联性，不作为本案证据使用。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在房屋租赁合同中明确约定了如上诉人逾期10日未支付租金，被上诉人享有单方解除合同的权利。现上诉人对逾期支付租金超10日的事实予以认可，被上诉人则有权按照上述协议解除的约定解除合同。在被上诉人未予明确表示放弃该约定解除权的情况下，对上诉人以合同的实际履行过程中存在未按约定给付租金，合同中的约定解除协议已经双方行为变更的上诉理由，本院不予支持。约定解除条件成就被上诉人即享有解除权，该解除权的行使无需催告及给予履行期限，一审法院对此适用法律并无不当，故对上诉人以被上诉人未经催告及未给予履行期为由主张合同不应解除的上诉理由，本院不予支持。合同中的协议解除约定系上诉人与被上诉人的真实意思表示，对双方均有法律约束力，上诉人应明知违反该约定后需承担的法律后果，在被上诉人依约解除合同后，上诉人以投资数额巨大主张合同不能解除的上诉主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱国丰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2845元，由朱国丰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈加雷审 判 员  孙 洁代理审判员  丁 然二Ο二Ο一七年三月七日书 记 员  张 琦