江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终151号上诉人（原审被告）:苏州高新地产集团有限公司吴江分公司，男,住所地苏州市吴江经济开发区联杨路以南、长安路以东。负责人张伟，总经理。委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:顾海勇，男，1986年11月30日生，汉族，住东台市。原审被告：苏州高新地产集团有限公司，住所地苏州市高新区金山路66号（新港大厦）。法定代表人朱复民，董事长。上诉人苏州高新地产集团有限公司吴江分公司因与被上诉人顾海勇及原审被告苏州高新地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016)苏0509民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏州高新地产集团有限公司吴江分公司（以下简称高新吴江分公司）上诉请求：依法撤销（2016)苏0509民初5870号民事判决书、重新作出公平合理的判决；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年3月15日，上诉人向被上诉人发放《入伙通知书》，且在2016年4月1日取得房屋交付使用通知书。被上诉人在收到《入伙通知书》后，怠于履行接受交房，其应自行承担不利后果，上诉人无需就2016年4月1日以后的未收房行为承担任何责任。被上诉人顾海勇在诉讼中答辩称：上诉人发放的《入伙通知书》上没有相应的公章，其内容也看不出2016年4月1日能取得房屋交付使用通知书。而在2016年4月1日以后，上诉人并没有通过任何方式通知被上诉人可以交房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告苏州高新地产集团有限公司（以下简称高新地产公司）在诉讼中未作答辩。原审原告顾海勇向一审法院起诉请求：请求判令高新地产公司、高新吴江分公司：1、赔偿顾海勇因逾期交房而受到的经济损失14444.66元（自2015年12月28日起至实际交房之日止，每逾期一日按照房屋总价的万分之二计算，暂计至2016年4月1日）；2、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月14日，高新吴江分公司作为出卖人，顾海勇作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，编号为Y2015017842，约定顾海勇购买高新吴江分公司开发的位于苏州市××区××省道复线以西、××路××、××以南××城××单元××号商品房；用途为普通住宅；商品房建筑面积101.39平方米；商品房单价每平方米7578元，房屋总价款768333元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。买受人于本合同签订当天向出卖人支付首付款208333元，余款560000元于2015年10月29日前以按揭贷款方式支付。出卖人应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，顾海勇依约支付了购房款768333元。2016年3月15日，高新吴江分公司向顾海勇发放《入伙通知书》，通知顾海勇于规定时间办理收房手续。2016年3月20日，高新吴江分公司向天城花园2期-1业主发放备忘录，载明：“因目前交房通知书所涉及各楼栋尚在住建局备案过程中，经与各位业主友好沟通，我公司将继续兑现之前的承诺，2016年3月20日至住建局的正式交付通知书出具之日，期间的违约赔偿按万分之一赔付，特此函告备忘。”2016年8月1日，顾海勇至高新吴江分公司处办理了房屋交付手续，高新吴江分公司向顾海勇交付《天城花园（二期）第一批集中交房缴款明细单—客户回执联》，明确房屋总价766136元，甲方赔付延期交房违约金1272元。高新吴江分公司开发的位于苏州市吴江区227省道复线以西、联杨路以北、南大港以南天城花园第48幢房屋于2016年4月1日完成苏州市吴江区住房和城乡建设局备案并获得吴江区商品房交付使用通知书，备案证编号：2016第0018号。以上事实，有顾海勇提供的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、“延期交房”通知函二份、备忘录、天城花园（二期）第一批集中交房缴款明细单—客户回执联、高新地产公司及高新吴江分公司共同提交的吴江区商品房交付使用通知书复印件、天城花园（二期）第一批集中交房缴款明细单—客户回执联复印件以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，顾海勇与高新吴江分公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，高新吴江分公司应于2015年12月28日前将符合本合同约定的商品房交付给顾海勇，但直至2016年4月1日，高新吴江分公司方取得涉案房屋的交付使用通知书，已构成违约，应由高新地产公司就高新吴江分公司逾期交付房屋承担违约责任。关于逾期交房违约金的计算期限，高新吴江分公司虽于2016年3月15日向顾海勇发放《入伙通知书》，但此时涉案房屋不符合交房条件，顾海勇有权拒绝高新吴江分公司的交房行为。高新吴江分公司应于涉案房屋符合交房条件后另行向顾海勇发放《入伙通知书》，后高新吴江分公司未发放《入伙通知书》，故逾期交房违约金的计算期限应自2015年12月29日起至2016年7月31日止。关于逾期交房违约金的计算标准，根据法律规定，合同没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法的，逾期交房违约金可以参照逾期交付期间的房屋租金标准予以确定，但本案合同中双方已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，且顾海勇已办理了房屋交付手续，应视为顾海勇对高新吴江分公司违约金赔付方案的认可。但高新吴江分公司自愿将自2016年3月21日起的违约金计算标准调整为万分之一，系其对自身权利的自由处分，且于顾海勇有利，本院予以支持。故逾期交房违约金的计算标准应为，自2015年12月29日起至2016年3月20日止，按照每日万分之0.2计算；自2016年3月21日起至2016年7月31日止，按照每日万分之一计算。现高新吴江分公司已按合同约定支付了自2015年12月29日起至2016年3月20日止的逾期交房违约金，顾海勇再次就前述逾期交房违约金进行主张，有违诚实信用原则，本院不予支持。顾海勇主张自2016年3月21日起至2016年7月31日止的逾期交房违约金，应按每日万分之一计算，为10189.61元。遂判决：苏州高新地产集团有限公司于判决书生效之日起十日内支付顾海勇逾期交房违约金10189.61元。案件受理费161元，由顾海勇负担50元，由苏州高新地产集团有限公司负担111元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，高新吴江分公司与顾海勇签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。高新吴江分公司逾期交房，应按照合同的约定及其在“备忘录”中的承诺向包括顾海勇在内的业主支付相应的违约金。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，虽然上诉人在2016年3月15日向被上诉人发放《入伙通知书》，但此时涉案房屋尚未取得《商品房交付使用通知书》，不符合双方在合同中约定的商品房交付买受人使用的条件。而在2016年4月1日取得房屋交付使用通知书后，也无相应证据证明上诉人已通知被上诉人办理交房手续，故对上诉人认为其无需就2016年4月1日以后的未收房行为承担任何责任的主张，本院不予采信。据此，高新吴江分公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161元，由上诉人苏州高新地产集团有限公司吴江分公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年三月二十七日书记员 杨颖颖