广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初5657号原告：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司，住所地：惠州市江北西24号小区奥林匹克花园。法定代表人：陈佳。委托代理人：周晓芳，系该公司员工。被告：黄志华，男，瑶族，1986年10月30日出生，户籍住址：广东省翁源县。第三人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地东路22号。负责人：陈穗勇。委托代理人：吕慧，系该公司员工。原告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司诉被告黄志华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司诉称，原告与被告于2014年10月12日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠州[2014]10022251）及补充约定，约定被告向原告购买开发的奥林匹克花园二期北区高层××××栋×层×号房，房屋总价786376元，采用银行按揭付款方式。原、被告于2014年10月28日同第三人签订《个人一手房住房贷款合同》，借款期限30年（2014年11月25日至2044年11月25日）。被告自2015年9月开始拖欠银行按揭款，因原告作为开发商对被告按揭行为承担阶段性连带担保责任，第三人于2016年3月告知被告从原告保证金账户扣划了被告五期按揭欠款。原告自4月开始电话、函件催告均无果，于2016年6月正式向被告发出了解除《商品房买卖合同》通知。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律的禁止性规定，内容合法有效，根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期支付按揭款导致银行扣划原告账户款项行为已严重违反了合同约定，损害了原告的利益，根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第三条第3款之约定，被告应该承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特依法向法院起诉，望判如所请。1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州[2014]10022251）；2、请求判令被告在判决生效后10日内配合原告办理《商品房买卖合同》注销手续；3、请求判令被告向原告清偿因连带责任代被告垫支的：（1）原告保证金账户被按揭银行强制扣划的按揭款（含本金、利息、罚息及其它相关费用）16724.89元及利息（按揭款暂计至2016年1月，此后按银行实际扣划额度计算至被告清偿之日止）。（2）因拖欠按揭款导致按揭银行仲裁向原告扣划的应由被告承担的仲裁费、律师费等相关费用；4、请求判令被告立即向原告支付违约金共计人民币柒万捌仟陆佰叁柒拾元（￥：78637元）；5、请求判令被告承担因办理《商品房买卖合同》注销产生的所有费用及所购商品房二次交易产生的相关税、费；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告黄志华未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。第三人中国银行股份有限公司惠州分行辩称，一、涉案房产相关的按揭贷款涉及仲裁还款情况。因被答辩人二黄志华未能按期偿还答辩人贷款，答辩人已向惠州仲裁委员会提起仲裁，惠州仲裁委员会作出惠仲案字第129号《裁决书》，裁定：（一）确认中国银行股份有限公司惠州分行与黄志华、惠州奥林匹克花园置业投资有限公司之间的《个人一手住房贷款合同》于2016年5月17日解除；（二）黄志华偿还答辩人贷款本金人民币543873.75元，利息18851.4元，本息合计人民币562725.15元（利息暂计至2016年3月14日，自2016年5月17日起至本息清偿之日止，利息按剩余本金*8.071875‰计算）；（四）中国银行股份有限公司惠州分行对黄志华名下位于惠州市惠城区××大道××号奥林匹克花园二期北区高层第1栋6层03号房（粤房地预登惠州字第××号）房产享有抵押权，并对其依法处置价款享有优先受偿权；（六）惠州奥林匹克花园置业投资有限公司在黄志华办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中国银行股份有限公司惠州分行收到他项权证之前，对已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，承担连带保证责任。黄志华、惠州奥林匹克花园置业投资有限公司应自收到本裁决书之曰起十五日内将上述应付款项一次性支付给中国银行股份有限公司惠州分行。二、涉案房产相关的按揭贷款还款情况。答辩人、被答辩人一、二于2014年10月28日签订编号JG6TAA20141975号《个人一手住房贷款合同》，2014年11月25日答辩人向被答辩人二发放贷款人民币550000元，贷款用于购买涉案房产，贷款期限30年，贷款月利率为5.38125‰。被答辩人二前期还款正常，2015年9月10开始出现逾期，答辩人从被答辩人一在答辩人处开立账户中扣款合计人民币16724.89元进行偿还，至此，被答辩人二2015年9月10日至2016年1月10日当期应偿还的款项得到偿还。此后，被答辩人一、二均未能还款。截止2016年12月20日，该笔贷款本金余额人民币541219.19元，利息人民币26690.81元，合计本息567910元，逾期11期。三、答辩人的抵押担保债权应当得到法律保护，被答辩人一、二应当承担还款责任。鉴于答辩人与被答辩人一、二之间的贷款合同纠纷已经惠州仲裁委员会作出惠仲案字第129号《裁决书》，并得到生效裁决的确认支持，无论贵院如何判决本案，都不应当损害答辩人的债权利益，被答辩人一、二应当共同承担还款责任。查明的案件事实经审理查明，原、被告双方于2014年10月12日签订了一份《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10022251]，约定由被告向原告购买位于惠州市惠城区××大道××花园（××）北区高层××房（以下简称“涉案房产”），总价款为人民币786376元。该合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款，即买受人于2014年10月12日前付清总房款的30.06%，计236376元。并于2014年10月19日前办理银行按揭，按揭款计550000元。”该合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。…（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。…”该合同附件四第三条约定：“…3、因买受人未按照贷款合同约定偿还银行贷款，致使出卖人账户因买受人被银行强制扣款的，买受人除向出卖人偿还为买受人垫支的款项（含本金、利息、罚息及其它相关费用）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之三违约金。自出卖人向银行承担担保责任之日起超过30日买受人仍未偿还的，出卖人有权单方解除合同，买受人按商品房总价的10%向出卖人支付违约金。如买受人违约导致合同解除的，买受人应当无条件协助出卖人办理买卖合同终止手续，买受人除支付违约金外，还需承担解除合同所产生的所有费用及该房屋二次交易产生的相关税、费。”上述合同签订后，被告向原告支付了首期购房款，剩余购房款则由被告向第三人申请按揭贷款。2014年10月28日，第三人与原、被告签订了一份《个人一手住房贷款合同》（以下简称“贷款合同”），其中约定：被告向第三人借款人民币550000元用于购房，借款期限30年，即2014年11月25日至2044年11月25日，还款方式为等额本息还款法，而原告为该贷款合同下被告所借款项提供阶段性连带责任保证。之后，第三人向被告发放了贷款。起初，被告按时偿还贷款本息，但其自2015年9月开始未如期偿还。2016年3月31日，第三人向原告发出了一份《扣划按揭贷款保证金通知书》，其中载明：截至2016年3月22日，被告逾期还贷的本息合计22870.10元，并且第三人已按贷款合同的约定从原告的保证金账户扣划了16724.89元，用于偿还2015年9月至2016年1月的五期欠款。2016年6月7日，原告在多次要求被告还款未果后通过邮政特快专递向被告邮寄了一份《关于解除的通知》，要求与被告解除合同，同时要求被告支付违约金及有关费用。被告于2016年6月14日签收了该份通知。2016年6月22日，原告诉至本院，请求判如所请。另查一，经原告申请，本院于2016年12月8日作出（2016）粤1302民初5657-1号民事裁定书，裁定查封了被告名下所有的位于惠州市惠城区奥林匹克花园二期北区高层第1栋6层03号房[合同编号：惠州（2014）10022251号；建筑面积：120.41平方米]的房产；同时查封了原告提供担保的其名下的位于惠州市惠城区××大道××号奥林匹克花园酒店（含运动城、东座）1层08号房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；建筑面积：2484平方米）的房产。另查二，因被告逾期还贷，第三人按合同约定于2016年3月25日向惠州仲裁委员会申请了仲裁，惠州仲裁委员会经审理后作出了（2016）惠仲案字第129号《裁决书》，其中裁决：确认解除了本案原、被告及第三人所签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JG6TAA年2014字1975号），本案被告应向本案第三人偿还贷款本金人民币543873.75元，利息18851.40元，本息合计人民币562725.15元（利息暂计至2016年3月14日，自2016年5月17日起至本息清偿之日，利息按剩余本金×8.071875‰计算），并承担本案第三人支出的律师代理费人民币29509元，本案第三人对本案被告名下的位于惠州市第1栋6层03号房[粤房地预登惠州字第××号]的房产享有抵押权，并对其依法处置价款享有优先受偿权，仲裁费人民币7692元由本案被告承担，本案原告在本案被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且本案第三人收到他项权证之日前，对已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，承担连带保证责任。2017年2月，原告向第三人一次性偿还了被告所欠的按揭贷款本息合计人民币574052.17元，并支付了提前还款补偿金人民币2281.69元、（2016）惠仲案字第129号案的仲裁费人民币7692元及第三人在该案中产生的律师费用人民币29509元。在收到原告支付的上述款项后，第三人注销了涉案房产上的抵押权。裁决理由和结果本院认为，原、被告经协商一致，以平等自愿的原则于2014年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告无正当理由拒不偿还按揭贷款本息，导致原告的保证金账户被第三人依约定扣划，用于偿还被告所欠银行贷款本息。那么，根据原、被告在《广东省商品房买卖合同》及其附件四中的相关约定，原告要求解除双方之间签订的《广东省商品房买卖合同》，于法有据，应予支持。由于被告已构成违约，其应按约定向原告支付违约金78637元，并且将原告代为支付的银行贷款本息590777.06元、提前还款补偿金2281.69元、（2016）惠仲案字第129号案的仲裁费7692元及第三人在该案中产生的律师费用29509元支付给原告，共计人民币708896.75元。合同解除后，原告应向被告返还其已收取的购房款786376元，抵扣被告应支付给原告的上述全部款项，其还应向被告返还77479.25元。而被告则应将涉案房产返还给原告。至于原告诉求的合同注销费用，依据不足，不予支持。被告黄志华经本院依法送达传票后未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，原告方的诉求部分有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司与被告黄志华于2014年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州[2014]10022251）。二、原告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告黄志华返还购房款的剩余部分人民币77479.25元。三、驳回原告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4605元、保全费4520元，共计人民币9125元，由被告黄志华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  许锦环人民陪审员  周青青二〇一七年三月二十四日书 记 员  郑焕亮