四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终62号上诉人（原审被告）：四川辰东房地产有限责任公司。住所地：盐亭县云溪镇弥江路***号。法定代表人：冯正奎，公司总经理。委托诉讼代理人：冯国益，公司员工。委托诉讼代理人：王建，四川林志（绵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐亭县通汇商务信息咨询有限公司。住所地：盐亭县云溪镇弥江路***号。法定代表人：李雄英，公司总经理。被上诉人（原审原告）：赵杰，男，汉族，生于1984年，住绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：安思洁，四川浩鼎律师事务所律师。原审第三人：赵汝平，男，汉族，生于1958年，住盐亭县。委托诉讼代理人：何东平，四川临龙律师事务所律师。四川辰东房地产有限责任公司、盐亭县通汇商务信息咨询有限公司与赵杰返还原物纠纷案，经本院发回重审后，盐亭县人民法院依法追加第三人赵汝平参加诉讼并再次作出（2016）川0723民初1320号民事判决，四川辰东房地产有限责任公司、盐亭县通汇商务信息咨询有限公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，上诉人四川辰东房地产有限责任公司的委托诉讼代理人冯国益、王建，赵杰的委托诉讼代理人安思洁，赵汝平的委托诉讼代理人何东平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四川辰东房地产有限责任公司、盐亭县通汇商务信息咨询有限公司上诉请求：撤销原判，驳回赵杰的诉讼请求，由赵杰承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决将实际属于家庭共有财产的讼争房产认定为被上诉人单独所有，属于认定事实错误。赵汝平系赵杰之父，购买商铺时，赵杰正在上大学，没有经济能力，赵汝平为赵杰购买商铺并办理了房产登记手续，所以，讼争房产实为赵汝平和何兴桂的家庭共有财产，赵汝平出售房产，何兴桂收取购房款，其出售房屋是真实意思表示，合同约定的权利义务已经实现。二、一审判决没有对房屋买卖合同效力及被上诉人在合同签订后的行为进行评判，属于认定事实不清。三、一审判决认定第三人赵汝平没有代理权属于适用法律错误。赵杰答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉。赵汝平答辩称，赵杰的房子不属于家庭共有财产，其房屋产权属于赵杰，原判正确，请求驳回上诉。赵杰起诉称，2005年6月，原告购买了盐亭县汇丰总公司转让的位于盐亭县云溪镇弥江路段的商铺两间，原告履行付款义务后，盐亭县汇丰总公司依约向原告交付了房屋，并办理了房屋过户登记手续，原告取得了房屋产权证编号为：盐房权证县房监字第200500568和盐房权证县房监字第2005005**号房屋的所有权。原告依法取得两间商铺的所有权后，因原告长期在外工作和学习，原告所有的该两间商铺长期由原告父母管理和使用。2014年12月，原告从其父处获悉原告所有的两间商铺已由其父亲交由两被告使用，原告遂要求被告返还商铺，但被告拒绝返还，目前该两间商铺仍由被告占有使用。原告认为，原告合法财产权利应受法律保护，被告的行为严重损害了原告的合法利益，为此，请求人民法院依法判令：1.被告返还原告所有的房屋产权证编号为：盐房权证县房监字第200500568和盐房权证县房监字第2005005**号两间商铺；2.判决由被告向原告支付被告占用原告两间商铺给原告造成的损失50000元（按照每月10000元，自2014年12月至原告起诉之日）。一审法院查明：2005年6月，原告赵杰购买了盐亭县汇丰总公司转让的位于盐亭县云溪镇弥江路段的商铺两间，原告履行付款义务后，汇丰总公司依约向原告交付了房屋，并办理了房屋过户登记手续，原告取得了房屋产权证编号为：盐房权证县房监字第200500568和盐房权证县房监字第2005005**号房屋的所有权。因原告长期在外学习和生活，原告所有的该两间商铺长期由原告父母管理和使用。2008年1月10日，原告赵杰父亲赵汝平与四川昱立投资有限责任公司（四川昱立投资有限责任公司后更名为四川辰东房地产有限责任公司）签订了《房地产买卖协议》，该协议双方：甲方为赵杰、赵汝平；乙方为四川昱立投资有限责任公司。该协议约定：1.甲方将位于盐亭县云溪镇弥江路539号和543号（房屋产权证编号为：盐房权证县房监字第200500568和盐房权证县房监字第2005005**号）门面出售给乙方；2.成交价格：两间门面盐亭县云溪镇弥江路539号和543号（房屋产权证编号为：盐房权证县房监字第200500568和盐房权证县房监字第2005005**号）总金额1100000元；3.付款方式：分期付款，即2008年元月10日前乙方付首付房款定金300000元，甲方将盐亭县云溪镇弥江路539号门面交由乙方使用，下欠800000元乙方于2008年10月30日前一次性给甲方付清，过期就是乙方违约，乙方购房定金就是违约金赔偿甲方，乙方未交清房款前只享有使用权；4.甲方在乙方付清全部购房款后，将《房产证》和《土地使用证》交给乙方；5.房地产交易中甲、乙双方一切税费以及房产过户等费用由乙方承担，甲方概不负责。6.甲方将《房产证》和《土地使用证》交给乙方后，必须及时过户，否则两证发生的经济责任和法律责任以及其他任何责任一律由乙方承担，与甲方无关；以上协议，甲、乙双方必须遵守，如单方违约，违约方向对方赔偿300000元的违约金。8.乙方如果在2008年10月30日前未付清甲方的全部房款，甲方有权收回本协议第1条所指两门面的使用权，甲方有权单方终止本协议；9.本协议一式三份，甲、乙双方签字后生效，并由乙方公正，甲、乙双方和公证处各执一份。该协议有甲方赵汝平的签字、捺印，有赵汝平代赵杰的签字，有乙方四川昱立投资有限责任公司的公司章印和该公司法定代表人冯正奎签字及章印。2008年1月11日，乙方四川昱立投资有限责任公司依约向甲方赵汝平支付了购房定金300000元，且甲方向乙方出具了收条一张，载明：“今收到四川昱立投资有限责任公司，冯正奎同志交来的购房定金300000元正（叁拾万元正）”，并有收款人赵汝平的签名，2008年10月30日，乙方四川昱立投资有限责任公司再次向甲方赵汝平支付了购房款800000元，且甲方向乙方出具了收条一张，载明：“今收到冯正奎同志交来的购房款捌拾万元正（800000元正）”，并有收款人赵汝平的签名。同时，甲方依约将该两间商铺交由乙方使用，但未办理房屋过户登记手续。另查明，2008年11月4日，原告赵杰父亲赵汝平与四川昱立投资有限责任公司（四川昱立投资有限责任公司后更名为四川辰东房地产有限责任公司）签订了《借款协议》，甲方为赵汝平，乙方为四川昱立投资有限责任公司，由于乙方资金紧张，在甲方处借款。该协议约定：1.甲、乙双方于2008年1月10签订《房地产买卖协议》，甲方将乙方交付给的房款借给乙方，双方就房屋所有权不予过户，在乙方未付清房款前，甲方保留房屋所有权归甲方所有；2.在双方约定的还款期限到期后，若乙方不能归还其向甲方的借款，双方一致同意，乙方向甲方所借款中与房款相同额度的借款，作为甲方返还乙方向甲方支付的房款，乙方将房屋返还给甲方。4.鉴于乙方经营实际，到借款到期后未还清借款的条件下，甲方同意将该房屋暂时借给乙方使用，租金仍按双方约定的利息支付，在甲方需要使用时，乙方需无条件将该房屋返还给甲方；5.本协议一式二份，双方各执一份，双方签字后生效。该协议有甲方赵汝平的签名及捺印，有乙方四川昱立投资有限责任公司法定代表人冯正奎的签名及捺印。2014年12月，原告赵杰要求二被告返还该两间房屋，二被告拒绝返还。还查明，2008年1月11日，冯正奎通过其帐户转给第三人30万元现金，2008年10月30日，分四次各转给第三人20万元，共计80万元给第三人。2008年11月4日，第三人与四川辰东房地产有限责任公司（原四川昱立投资有限公司）签订借款合同后，第三人称先借给四川辰东房地产有限责任公司160万，还款期限为2012年2月5日，当庭提供了借条、打款银行记录等复印件，被告以系复印件为由不予认可，并当庭提供了向第三人之妻分三次转款27万余元利息的银行转款记录，第三人称系与其妻其它经济往来不予认可。此外在原审中，被告辰东公司法定代表人冯正奎在其书面答辩状称“我回借的110万购房款（备注：具体金额记不清了，但应该没有110万元，只有50万元的样子，以转款凭证），期间有多次还本付息，并与其他多笔借款混同，借条因此多次重打。我出事后，赵家浑水摸鱼，在起诉要求我返还商铺同时，又以其中一笔160万元的借款（就是110万元滚息后的数额）在经侦上报案，意在重复解决，多得赔付。我要求有关部门彻查此事。”庭审中举出了第三人报案确认书的复印件上载明“借条时间2009.1.10，本金30万，利息20万，借条金额160万元，月息1.85，利息约150万，备注：借条中的110万元是房款，视110万元已办结，此款已收利息到2002年2月5日。”有赵汝平于2015年7月16日的签字。庭审结束后，第三人将所举证据送到法庭，被告方以超过举证期限为由拒绝质证。另原告当庭举出了一份相邻铺面年租金为6万元的案外人的租赁合同（该合同无铺面面积），被告以其复印件为由不予质证。上述事实，有当事人陈述、身份证复印件、企业基本情况、《房屋所有权证》复印件、《房地产买卖协议》复印件一份、《收条》复印件两张、《借款协议》复印件一份、照片、答辩状、《合同》、《借条》复印件等证据在卷证实。一审法院认为，该铺面应当返还给原告。因为争执的铺面两间系原告所有，至今产权证还在原告手中，原告只知道该铺面出租给被告，没有证据证明原告出售或委托其父出售该铺面给被告的证据。原告作为物权所有权人仅需举出证明属自己所有就有权要求被告返还。至于被告与第三人间的买卖合同，借款合同不属本案审理范围。被告如果认为该买卖关系成立应当另案主张。经人民法院确认其效力后才能对抗原告。且在本案中，第三人将争执之房卖给被告，几天后被告又出据借回，借款合同中明确记名被告未到期归还，则将该铺面还给原告，所借款中与房款相同额度的借款，则作为原告返还被告支付的房款。现在证据虽然不能确认被告返还了第三人多少借款，但可以证明，被告至今尚未还清。因此，如果本案第三人卖房构成表见代理，合同关系成立，被告依约也应该将该铺面返还（如果被告偿还额度已超，可以另案向第三人主张）。如果表见代理不成立，第三人无权出售该房，原告返还铺面的请求更应得到支持。至于原告要求赔偿损失问题，因原告所举租赁合同系复印件，且无面积等参照，故证据不足，本案不予支持，原告可以另案主张。为此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告盐亭县通汇商务信息咨询有限责任公司与被告四川辰东房地产有限责任公司从本判决生效之日起三十日内将原告所有的位于盐亭县弥江路房屋产权证编号为：盐房权证县房监字第200500568和盐房权证县房监字第2005005**号的两间房屋返还给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费7300元，由原告赵杰负担1050元，由被告盐亭县通汇商务信息咨询有限责任公司与被告四川辰东房地产有限责任公司负担各负担3125元（上述费用已由原告预交，在执行时一并由被告支付给原告）。二审审理中，四川辰东房地产有限责任公司提交了检察院案件管理中心的确认书一份，详细说明了借款的由来，证明冯奎与赵汝平之间的欠款已经还清；建行存款明细复印件一份，证明何兴桂与赵汝平之间存在频繁的经济往来。赵杰的委托诉讼代理人质证认为，确认单与银行转账明细混淆，确认单只写明欠赵汝平160万元，因为本案已经在诉讼中，赵杰不认可该买卖行为，所以赵汝平把110万元房款品迭后得出还欠赵汝平50万元；赵杰与其母亲何兴桂的经济往来正常，不能因为有经济往来就推定赵杰知道出售房屋的事实，赵杰也没有得到售房款。赵汝平的委托诉讼代理人质证认为，对确认书的证明目的有异议，银行明细与本案无关。四川辰东房地产有限责任公司还申请证人出庭作证，拟证明案涉商铺附近的邻居知晓房屋是冯正奎所有，赵杰的委托诉讼代理人认为，证人是本案的债权人之一，与本案具有利害关系，对案件事实不是亲眼所见，只是听说的信息。赵汝平的委托诉讼代理人认为，证人不认识赵汝平，其证言都是听说的，不能达到证明目的。其他事实与一审查明的一致。本院认为，根据案涉房屋产权登记情况，四川辰东房地产有限责任公司在购买案涉房屋时明知赵杰为案涉房屋所有权人的事实，其与第三人赵汝平签订房屋买卖合同时并未审查第三人赵汝平是否取得赵杰的授权，之后亦未获得赵杰本人的认可，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，赵杰有权向四川辰东房地产有限责任公司主张返还房屋，四川辰东房地产有限责任公司亦不符合善意取得案涉房屋的情形，故四川辰东房地产有限责任公司、盐亭县通汇商务信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。至于上诉人称案涉房屋系家庭共有财产的理由，赵杰虽然系家庭成员，但其系单独的民事主体，具有完全的民事行为能力，在上诉人没有相反证据的情况下，应当依照产权证书的记载为依据，认可赵杰单独享有案涉房屋产权，其个人财产并不当然与家庭财产相互混同，故对上诉人的该理由不予支持。另外，第三人赵汝平与四川辰东房地产有限责任公司签订房屋买卖合同后收取了房款，但没有证据显示赵杰本人认可该事实或者该房款转交给了赵杰，事实上，四川辰东房地产有限责任公司在支付房款后又借回使用，赵杰并未取得案涉房款，虽然上诉人主张从日常生活经验可以推论赵杰应当知晓买卖房屋的事实，但没有提交证据佐证，赵杰亦明确表示不知情，故本院对四川辰东房地产有限责任公司的该理由不予认可。综上，上诉人四川辰东房地产有限责任公司、盐亭县通汇商务信息咨询有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人四川辰东房地产有限责任公司、盐亭县通汇商务信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  兰大波审判员  赵 志审判员  田 苑二〇一七年三月六日书记员  朱玲玲