陕西省延安市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)陕06民终306号上诉人（原审原告）:董祥被上诉人（原审被告）:延安金岩房地产开发有限公司（以下简称延安金岩公司）法定代表人：霍庆红，该公司总经理。委托代理人：董占德、曹林宜，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：延安市商务局法定代表人：崔延强，该局局长。委托代理人：高喜林、刘俊杰，陕西益能达律师事务所律师。上诉人董祥因与延安金岩公司、延安市商务局房屋买卖合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初1805号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年02月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董祥上诉请求：撤销延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初1805号民事裁定；支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋为现价商品房，原审认定为经济适用房错误；原审混淆了合同违约与建设违规的法律关系，不应当驳回上诉人起诉。延安金岩公司辩称，原审认定本案标的房屋为经济适用房项目正确，适用法律无误，应予维持。延安市商务局未提交答辩意见。董祥向一审法院起诉请求：1、被告限期交付合同标的物；2、被告按《认购协议》约定支付原告延期交房违约金147600元整；3、确认被告、第三人单方面擅自提高房价295元／㎡对原告不发生法律效力，并退还已多收款额47964元；4、被告擅自加大房屋面积，超过原选定面积3%以上部分，计0.44㎡，无偿归原告所有，并退还强行多收原告的价款1229.2元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月16日被告与第三人就建设宝塔区文化沟原延安财贸干部学校院内的经济适用房、办公楼项目签订《经济适用房、办公楼项目合作开发合同》（甲方为第三人，乙方为被告），该合同第一条约定，本项目位于宝塔区文化沟延安财贸干部学校院内，占地面积约7.5亩，第三人对该土地享有合法的国有土地使用权。该合同第二条约定，本项目第三人以土地使用权作为投入，被告受延安市房产局委托，投入各项建设资金、技术、劳务等，共同开发，共享开发收益。该合同第三条约定，本项目计划开发经济适用住宅楼三栋、办公楼一栋，该项目实际占地和建筑面积以法定部门测定为准。该合同第五条约定，被告负责办理项目立项、规划、报建、建筑许可等手续和证件，相关费用由被告承担。该合同第十条约定，第三人提供的宗地尚未办理土地使用权出让及变更登记手续，双方应相互配合办理该宗地土地使用权出让及变更登记手续，费用由第三人、被告双方共同承担。该合同第十九条约定，住宅建成后，所有权归被告。被告按照建成时经济适用房的价格向第三人出售190套住房，剩余住房归被告所有，由被告自行处置。该合同第三十条第三项规定，被告必须在2013年12月30日前完成整个基建工程交付使用，按时交付第三人所有住房及办公用房，否则被告要按违约事项，向第三人支付总投资2‰的违约金。2010年11月1日原告与被告以及第三人设立的延安市财贸干部学校经济适用房领导小组办公室签订《金岩·文化沟经济适用房财贸干校片区认购协议书》（甲方为第三人、乙方为被告、丙方为原告，以下简称认购协议），该合同第一条约定，原告认购房屋位于文化沟财贸干校院内，所选房屋面积待定。该合同第二条约定，按建筑面积计算，原告认购房屋价格暂定为2800元/㎡，最终以有关部门审定价格为准，楼层差价按照国家有关规定执行。该合同第三条约定，原告分四次向第三人付款，“1、2010年10月20日前认购时缴纳定金10万元；超过认购期按照放弃资格对待。2、工程进行到正负零时，120㎡及以上认购者缴纳房款10万元；120㎡以下者缴纳5万元。3、主体封顶时缴纳房屋总价的80%。4、交房时付清全部房款。”该合同第五条约定，“1、被告要严格按照国家规定，保质保量完成工程。建设期限为2013年10月31日前。若遇不可抗力的自然因素，工期顺延。2、被告要严格按照审定的设计方案、技术标准、材料要求等完成工程建设，不得偷工减料，弄虚作假。3、被告要严格按照三方商定的工程期限和其他事项施工。若逾期，则被告按所交房款的总额，每天按1‰支付原告违约金。”该合同第六条约定，“1、房屋一经认购，不得悔改。2、按时交纳房款。首次交款后，剩余三次交款期限不得超过十天。超过十天，则视为自动放弃，第三人有权收回所定房屋，先扣除2%的违约金后退还剩余资金，收回所定的房屋，另行安排。”该合同第七条约定，本协议只作为原告认购住房时使用，主体完工后，第三人将组织房产部门与原告签订国家规定的制式《房屋买卖合同》；最终面积以《房屋买卖合同》中面积为准。2012年4月24日第三人公布的财贸干校经济适用房户型有，“162.59㎡、151.23㎡、138.7㎡、124.7㎡、92.96㎡”。2013年4月3日第三人给原告出具的《选房确认单》写明，“按照《延安市财贸干校经济适用房分房打分办法》确定的选房顺序，你所选户型为162.59㎡，现予以确认。”2014年11月6日延安市房产测绘所对财贸干校经济适用房片区楼房进行了房屋面积测绘。2014年11月25日第三人给原告下发的《缴款通知》，该通知中写明，“您集资建设的房屋产权面积为167.63㎡。”原告已经支付购房款360000元。另查明，2010年10月11日原延安市住房和城乡建设规划局就延安市宝塔区文化沟经济适用房建设项目作出建设工程规划许可证。被告未向延安市建设工程质量安全监督中心站提交峻工验收申请，本案诉争房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明。延安市财贸干部学校经济适用房领导小组办公室系第三人为实施“金岩·文化沟经济适用房财贸干校片区项目”设立的临时机构。2014年3月18日延安市机构编制委员会撤销了延安市财贸干部学校，注销了其事业单位法人资格。一审法院认为，保障性住房属于民生工程。经济适用住房、限价商品住房均属于保障性住房，实行政府定价。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第15条规定，“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”，该办法第20条规定，“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”该办法第35条规定，“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”本案所涉及房屋已经通过经济适用房立项审批，但本案所涉及房屋现仍为经济适用房。本案所涉及房屋未严格按照建设工程规划许可证规定内容建设，未取得建设工程竣工验收备案证明，价格主管部门和房产主管部门未确定购房价格，房产主管部门对套型建筑面积违规超建问题未作出处理，故原告的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回原告董祥的起诉。本院认为：本案标的房屋至今仍为经济适用房。经济适用房限定套型面积，实行政府定价。符合经济适用房的相关法规是标的房屋可以交易的前提。本案所涉及房屋未严格按照建设工程规划许可证规定内容建设，未取得建设工程竣工验收备案证明，价格主管部门和房产主管部门未确定购房价格，房产主管部门对套型建筑面积违规超建问题未作出处理，故原审驳回董祥起诉正确。综上，董祥的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘满艺审判员  王 欣审判员  郭 丹二〇一七年三月二十五日书记员  张 蕊