北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初67483号原告:李欣，男，1986年8月2日出生，中华联合财产保险股份有限公司资产管理岗主管，住北京市朝阳区。委托代理人:罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人:周文，北京市炜衡律师事务所律师。被告:张柏军，男，1965年2月8日出生，住北京市朝阳区。委托代理人:曹玥，北京永杜律师事务所律师。第三人:北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路天象新天家园406号楼D号。法定代表人:焦石，总经理。委托代理人:温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理，住公司宿舍。委托代理人:孙贺，男，1990年6月3日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司经纪人，住公司宿舍。原告李欣（下称原告）与被告张柏军（下称被告）、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人罗继永、周文，被告委托代理人曹玥，第三人委托代理人温杰、孙贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，过户至原告名下；2、判令被告向原告交付涉案房屋；3、判令被告向原告支付自2016年7月21日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以300万元为基数，按照日万分之五的标准计算）；4、判令被告向原告支付自2016年10月21日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止的违约金（以300万元为基数，按照日万分之五的标准计算）。事实和理由：2016年6月28日，原告和被告经第三人居间介绍，签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买被告位于北京市朝阳区双桥东路xxx201号房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款300万元（包括定金10万元）。2016年7月18日，被告向原告出具《首付款结清证明》，确认已收到购房全部首付款300万元。按照合同约定，被告应在原告支付完首付款300万后二日内将房屋交付给原告，然而被告至今仍未履行交付义务。因房屋价格上涨，被告为了经济利益，找各种理由拒不履行合同。后第三人通知原、被告2016年10月21日办理过户手续，被告单方要求原告增加房屋价款或者全款支付剩余房，拒不配合办理房屋过户手续，致使合同无法继续履行，故原告诉至法院。被告辩称：《北京市存量房屋买卖合同》中约定，购房所产生的赋税由买受人承担。因此原告为少缴税款擅自撤销了按照《北京市存量房屋买卖合同》做的网签合同，重新做了第二次网签，并在第二次网签合同中大幅变更交易价格，损害国家社会利益，而原告对网签内容、价格、税款完全不知情，因此涉案房屋的网签合同应属无效。而因原告的行为，导致《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，应由原告承担相应的法律责任。上述情况请求法院在房管部门、税收部门予以查明。涉案房屋登记在被告名下，而《北京市存量房屋买卖合同》、《定金收付书》、《房屋买卖居间合同》均不是被告签订的，合同中已明确显示为其妻子郭x代签，原告明知签订合同的不是被告。郭x没有取得被告的授权，被告并不知道也不同意将房屋出售给原告，对上述合同的签订、内容均不知晓，因此上述合同并不是被告真实意思的表示及原、被告双方的合意。房屋买卖属于重大财产处置，不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作地出售行为的一方具有代理权，作为夫妻的郭x也无权处分被告的产权，因此上述合同应为无效。即使《北京市存量房屋买卖合同》、《定金收付书》、《房屋买卖居间合同》被认定有效，但合同的行为人是签订合同的郭莉，而不是被告。行为人郭x并未取得涉案房屋产权人即被告的授权，上述合同对被告没有效力，不应由被告承担合同义务和法律责任。房屋买卖合同未取房屋产权人的同意，涉案房屋的产权不能转移，合同不具备继续履行的法律依据和条件。根据上述事实与理由，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：同意原告的诉讼请求，第三人认为合同有效，没有违反法律法规和强制性规定。本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，经第三人居间服务，案外人郭x、方x分别以被告代理人、原告代理人身份，以被告（出卖人）名义与原告（买受人）名义签订《北京市存量房买卖合同》（经纪成交版），约定：原告购买被告朝阳区双桥东路xxx201号房屋（下称诉争房屋），诉争房屋成交价格为565万元，此价格不包括房产过户时发生的各项税费，包括房款、现有公共维修基金、室内不可移动的装饰装修、附属设施。原告向被告支付购房定金10万元。原告向第三人指定的银行申办按揭贷款，拟贷款金额为265万元，原告在2016年7月1日前向原告支付购房款46万元，购房款244万元于双方银行面签当日交付，剩余房款为原告贷款金额，办理该房产转移登记手续后，银行将贷款金额支付支付给被告，放款时间以银行放款日期为准。被告应当在原告支付首付款300万元后二日内交付诉争房屋，除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将房屋交付原告的，按照逾期时间分别处理，逾期在五日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于诉争房屋实际交付之日起十日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还全部已付款，并按照该房产成交总价款的20%向买受人支付违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起120个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原告未能在15日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起五日内向买受人支付。方x分别于签订合同当日、2016年7月1日支付郭x10万元、46万元，2016年7月18日支付被告244万元。2016年7月18日被告出具《买卖双方收款证明》及《首付款结清证明》，证明其收到诉争房屋300万元的首付款（其中包含10万元定金）。方x与原告系夫妻关系，方x认可其转入郭x及被告名下账户的300万元为诉争房屋的购房款。被告称郭x是其妻子。上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：根据被告答辩以及原告提交的相应证据，可以认定被告根本违约，拒绝继续履行房屋买卖合同。公民可以通过代理人实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，诉争房屋登记在被告名下，根据被告陈述，其与郭x系夫妻关系，郭x参与整个卖房过程，被告也出具了收款证明，被告的行为既可以认定郭莉系其委托代理人亦足以使原告相信郭莉有权代理其出售诉争房屋，因此原告与被告的房屋买卖合同合法有效，本院对于被告称其不知道也不同意将诉争房屋出售给原告的主张不予采信。又原告具有在京购房资格，故原告要求被告将诉争房屋过户其名下的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，双方约定过高，被告又申请减少，综合考虑，本院予以酌减。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告张柏军于本判决生效之日起七日内配合原告李欣将北京市朝阳区双桥东路xxx201号房屋的不动产产权过户至原告李欣名下，原告李欣同时将剩余房款二百六十五万元支付给被告张柏军；二、被告张柏军于本判决生效之日起七日内支付原告李欣逾期交房及逾期取得房屋所有权证书的违约金，自二〇一六年七月二十一日起计算至北京市朝阳区双桥东xxx201号房屋交付并过户至原告李欣名下之日止，按照每日一千元的标准支付；三、驳回原告李欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25675元，诉讼保全费5000元，均由被告张柏军负担（原告李欣已预交，于本判决生效后七日内给付原告李欣）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇一七年三月十四日书记员  刘 柳