北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初4103号原告（反诉被告）：吴军，男，1980年4月19日出生。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：古利新，北京知润律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱召吉，男，1963年8月4日出生。（身份证号：×××）原告（反诉被告）吴军与被告（反诉原告）邱召吉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴军及其委托诉讼代理人古利新、被告（反诉原告）邱召吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴军向本院提出诉讼请求：1.确认吴军与邱召吉之间的《合作协议》于2016年6月4日解除；2.判令邱召吉向吴军返还位于北京市石景山区京原牛奶厂（京原路7号）北侧房屋和场地；3.判令邱召吉向吴军支付自2016年2月21日至实际返还上述房屋和场地之日止的租金和占用费，每月按15000元计算；4.判令邱召吉向吴军支付2016年3月16日至2017年2月28日的电费6389元；5.判令邱召吉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：吴军与邱召吉于2011年8月11日签订《合作协议》，约定吴军将位于北京市石景山区京原牛奶厂北侧房屋（590㎡）提供给邱召吉用于开设汽车修理厂用，期限自2011年8月1日至2015年8月1日，该协议实为租赁协议，吴军只收取固定利润作为租金。协议到期后，邱召吉未按约定返还房屋，且不支付任何费用，吴军曾多次要求邱召吉返还房屋并支付费用，邱召吉仅向吴军支付10万元并一直强占该房屋使用至今。吴军曾于2016年6月多次向邱召吉发出《搬家停业告知函》及《清退通知书》，明确不再将该房屋提供给其使用，并限期将房屋和场地返还，故至此双方之间的房屋租赁关系已解除，邱召吉应将房屋和场地返还，并支付占用费和电费。被告（反诉原告）邱召吉辩称，涉案房屋归石景山区集体经济办公室所有，吴军没有出租权。自2012年4月起北京中旺吉业汽车修理有限公司与房屋所有人石景山区农工商总公司或石景山区集体经济办公室就确立了房屋租赁关系，并实际使用房屋至今。自2012年4月，吴军与邱召吉已不存在租赁关系。合作协议系由吴军与中旺吉业修理厂签订，而非与邱召吉签订。故吴军以租赁合同纠纷起诉邱召吉，属于诉讼主体错误。合同到期后，吴军又收取邱召吉10万元，且未明确经营截止时间，不同意腾退。综上，吴军无权要求解除合同、收回房屋并支付占用费。对吴军主张的电费无异议。另，在合同期间，吴军干涉企业正常经营，2016年6月起强行停水停电，在企业门前堵门停放车辆，造成企业经营损失，故提出反诉。反诉请求：判令吴军赔偿邱召吉20**年6月2日至7月2日因停水停电和堵门造成的经营损失35000元。原告（反诉被告）吴军针对被告（反诉原告）邱召吉的反诉辩称，协议期满后，吴军多次向邱召吉发出腾退场地通知，邱召吉不予理睬，停水停电堵门系吴军行使正当权利的表现，没有对邱召吉造成实质性损害，故不同意邱召吉的反诉请求。经审理查明：2011年3月31日，北京市石景山京原牛奶厂（甲方）与吴军（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将位于京原牛奶厂办公室北侧，景阳东街路东侧，牛奶厂大市场南侧，总占地面积3.5亩，其中房屋面积334平方米，租给乙方用于办公、汽车修理及车辆存放使用。租赁期限为六年，甲方自2011年4月1日起将出租场地交付乙方使用，至2017年3月31日收回。乙方不得将承租场地转租、转借或抵押。2011年8月1日，甲方吴军与乙方邱召吉签订《合作协议》。约定甲方将位于京原牛奶厂北侧、房屋面积约590㎡，与乙方进行合作汽车修理厂。甲方自2011年8月1日起将厂房交付乙方使用至2015年8月1日收回。第一年上交利润15.4元，第二年为16万元，第三年为17万元，第四年为18万元。合作采取上交方式，每年一次付清。住进后一切费用由乙方自负，在此期间出现的问题按合作后的有关约定处理。对乙方因经营不善，在规定时间内（超过缴纳时间30天）交不上合作费的，或严重违法乱纪，违法经营等行为等，甲方有权解除合同或送交有关部门处理。不能单方违约，不非法干涉乙方经营。因此给乙方造成的损失应给予赔偿。合作期乙方自行负责水、电、电话、供暖、排污费用、电1.5元/度，水8元/吨。合同到期终止时，乙方须将合作占用场地清理干净，恢复原貌，经甲方验收合格为止。对本合同的修改、变更及未尽事宜须经双方协商同意，签署补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。庭审中，双方认可“第一年上交利润15.4元”应为“第一年上交利润15.4万元”。2011年8月底，邱召吉在承租房屋和场地门口建两间业务室时，双方在《合作协议》尾部书写补充说明：1.经双方友好协商，合作期间，修理厂电费为1.35/度。2.经双方协商，修理厂西两间业务室，为邱召吉，如遇拆迁，三年内拆除由甲方付清两间业务室建设费7000元，如三年后拆迁，与乙方无关。3.修理厂的风机、铁壁子及照明灯、设备电缆如遇拆迁或解除合同，由修理厂自行拆除，与甲方无关。《合作协议》签订后，吴军将涉案房屋和场地交付给邱召吉使用。2012年4月11日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室向北京市工商行政管理局石景山分局出具的《集体经济系统经营场所证明》载明，经核实，现位于北京市石景山区京原路7号牛奶厂厂区北1号的经营场所属北京市石景山区农工商总公司所有。由其投资建设。该场所不属违法建设，用途为商业办公。后，邱召吉以北京市石景山区京原路7号牛奶厂厂区北1号注册成立了北京中旺吉业汽车修理有限公司（以下简称中旺汽修公司），经营汽车修理业务，该公司投资人和法定代表人均为邱召吉。庭审中，双方当事人均认可邱召吉已经支付完毕《合作协议》约定的2011年8月1日至2015年8月1日期间的费用。《合作协议》期满后，邱召吉未将涉案房屋和场地返还给吴军，并于2015年9月7日向吴军支付房租10万元。吴军称，根据《合作协议》的约定，第四年的费用为18万元，即每月15000元，按照此标准，邱召吉交纳的10万元应为2015年8月2日至2016年2月20日的费用，故主张邱召吉应向吴军支付自2016年2月21日起至实际腾退房屋和场地之日止的费用。邱召吉称，向吴军支付10万元，意味着其可以一直经营。2016年6月2日，吴军向邱召吉送达的《搬家停业告知函》载明：现中旺吉业修理厂已到租赁期限，合作年限已到期，现通知立即搬出。同日，吴军向邱召吉送达的《停水停电告知单》载明：我方与邱召吉（中旺吉业修理厂）签订的协议已经到期，本人吴军现收回，不与邱召吉中旺吉业修理厂合作，从2016年6月5日早9点停水停电。2016年6月4日，吴军向邱召吉送达的《解除合同清退告知单》载明：我方吴军与邱召吉（中旺吉业修理厂）签订的协议已经到期，本人吴军现收回，不与邱召吉（中旺吉业修理厂）合作，请立即撤出。邱召吉认可在吴军发送上述三份告知单的当日分别收到上述三份告知单。庭审中，吴军称邱召吉实际支付电费至2016年3月15日，当时电表显示为42219，至2017年2月28日本案第二次庭审前电表显示为46952，邱召吉应交纳电费6389元。第二次庭审后，邱召吉于2017年3月6日提交电表表底确认单，载明2016年3月15日表底为42219，现表底数为48039。邱召吉称2016年6月2日至2016年7月2日，吴军停水停电和堵门影响其经营，吴军应赔偿其损失35000元。吴军称，因协议已到期，邱召吉经多次通知未撤出，故自2016年6月5日停电停水一周，堵门三天，并未给邱召吉造成实质性损害。本案审理过程中，法院组织双方进行现场勘验，对涉案房屋和场地进行拍照，并制作现场勘验示意图。勘验结果如下：涉案房屋和场地门脸广告牌为“中旺吉业”。承租场地长约53米，宽约11米。场地南侧有砖房两间，其中靠西的一间长约8米，宽约5.9米，靠东的一间长约7.5米，宽约5.9米。吴军将场地做成水泥地面，并加盖彩钢板顶棚。邱召吉在场地西侧门两旁建两间结算室，在场地内安装风机、电缆设备、铁壁子及照明灯，粉刷了地面油漆。涉案房屋和场地现由邱召吉占有使用。经释明，邱召吉对其自建部分的费用未在本案提出反诉。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合作协议》、《集体经济系统经营场所证明》、营业执照、收据、《搬家停业告知函》、《停水停电告知单》、《解除合同清退告知单》、勘验笔录、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，吴军与邱召吉签订的协议虽名为《合作协议》，但是根据协议中关于吴军将涉案房屋和场地交付邱召吉使用，吴军每年收取固定费用等内容判断，双方实质上形成租赁法律关系。涉案房屋和场地系吴军依据其与北京市石景山京原牛奶厂的《房屋租赁合同》承租而来，并在《房屋租赁合同》期限内与邱召吉签订《合作协议》，故《合作协议》应为吴军与邱召吉的真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约定履行各自义务。2015年8月1日租赁期间届满后，邱召吉继续使用租赁房屋和场地，吴军并未提出异议且收取了邱召吉支付的租金，双方形成不定期租赁法律关系，吴军可以随时解除合同。因2016年6月4日，邱召吉收到吴军发出的《解除合同清退告知单》，故《合作协议》已经解除。邱召吉作为承租人，依法负有继续支付协议解除前所欠租金的义务。因邱召吉实际支付租金至2016年2月20日，故其仍应继续支付2016年2月21日至2016年6月4日之间的租金。协议解除后，邱召吉继续占有使用涉案房屋和场地，于法无据，应将涉案房屋和场地返还给吴军，并向吴军支付占用费。因《合作协议》中约定的费用标准为每年递增，双方在协议约定的期限届满后，未对租金和占用费的标准进行约定，现吴军依据《合作协议》最后一年为18万元的费用标准主张吴军每月支付其租金和占用费15000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。另，邱召吉关于吴军非产权人和无出租权、《合作协议》相对方应为中旺汽修公司，吴军无权收回房屋和场地的意见，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因《合作协议》中明确了邱召吉的电费支付义务以及电费支付标准，邱召吉庭后核实的应付电量数额高于吴军庭审中陈述的应付电量数额，故本院对于吴军主张的电费6389元，予以支持。邱召吉反诉主张吴军应赔偿其因停水停电和堵门造成的经济损失，因停水停电堵门系在吴军向其发出撤场通知之后，且邱召吉对停水停电堵门的期间以及造成的实际损失均未提供证据予以证实，故对此诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认吴军与邱召吉于二○一一年八月一日签订的《合作协议》于二○一六年六月四日解除；二、邱召吉于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区京原牛奶厂（京原路7号）北侧房屋和场地（详见现场勘验示意图）返还给吴军；三、邱召吉于本判决生效后七日内按照每月一万五千元的标准支付吴军自二○一六年二月二十一日至实际返还上述房屋和场地之日止的租金和占用费；四、邱召吉于本判决生效后七日内支付吴军二○一六年三月十六日至二○一七年二月二十八日的电费六千三百八十九元；五、驳回邱召吉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千三百二十一元，由邱召吉负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三百三十八元，由邱召吉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙 莉人民陪审员  武文华人民陪审员  周丽萍二〇一七年三月二十一日书 记 员  袁 帅