.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初8417号原告:樊锁鸣,男,1957年6月24日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张昊，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊融，男，1989年6月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告:周有才,男,1953年8月25日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。被告：王宁兰，女，1955年7月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。二被告共同委托诉讼代理人：刘金祥，银川市兴庆区凤凰北街法律服务所法律工作者（特别授权）。原告樊锁鸣与被告周有才、王宁兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张昊、樊融，被告周有才、王宁兰委托诉讼代理人刘金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求法院确认原告樊锁鸣与被告周有才房屋买卖合同有效;2、请求依法判令被告周有才、王宁兰协助原告樊锁鸣将政兴苑第****房屋的产权转移登记手续办理至原告名下;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告樊锁鸣与被告周有才经家里亲戚介绍相识,2005年中旬,被告告知原告其单位分房,但因其已经有住房且其妻子嫌所分房屋位置偏远也无资金购买,问原告是否有意购买。原告当时考虑儿子在银川上学,遂同意购买被告单位所分房屋,于是双方达成房屋买卖合意,于2005年8月31日签订《授权书》一份,约定被告将银川市政兴苑*****住宅一套之产权转让给原告,原告在拥有该住宅产权后向被告送交人民币一万五千元,以补偿被告在住房方面所享受之一切待遇。协议签订后,被告于2005年10月25日以自己名义与涉案房屋的开发人宁夏政兴房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,确定涉案房屋建筑面积为123.47平米,每平米单价2147.14元,总金额为265107元,付款方式为一次性付款。房款的缴纳全部由原告出资,以被告名义缴纳,交款的相关收据及发票均由原告保管。涉案房屋建成后,于2005年年底交付给原告,该房屋由原告装修并居住至今。当时因涉案房屋不能办理房产证,所以一直未进行过户,现涉案房屋具备了办理转移登记的条件,原告联系被告要求配合办理转移登记,但被告却因房价上涨反悔,强行要以低价回购房屋,原告认为,原、被告达成的房屋买卖合意及签订的《授权书》均是双方的真实意思表示,合法有效。原告在合同签订后,依约履行了相关付款义务,被告却因房价上涨见利忘义,拒不配合原告办理房屋的产权转移登记手续,已经构成违约。被告辩称，被答辩人请求法院确认”房屋买卖合同”有效的主张不能成立，请求法院确认合同无效，驳回诉讼请求。1、答辩人与被答辩人于2005年8月31日达成房屋买卖合同，并签订《授权书》一份，约定将银川市政兴苑*****室住宅一套，产权转让给被答辩人，该约定不具有合理及合法性。首先，违反了《自治区集中统一建设区直单位职工住房管理办法》（宁房改）【2008】第6号文件之规定。该第二十四条明确规定：”区直单位干部职工购买统建住房后只能用于自住，不得出租；自购房之日起，五年内不得上市交易，因特殊情况需要出让的，由建设单位回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋按规定另行配售；五年后出让时，应向建设单位申报，受让方应当是经过审查核准的区直单位干部职工。出让统建住房的人员，不得再次购买统建住房。”据此，规定（1）出让时间未达五年；（2）受让方（被答辩人）亦不是区直单位干部、职工，双方出让行为和受让行为无效。2、依据《区直统建住房产权办理及交易管理规定》的通知（宁房改【2014】2号）第六条之规定：购买区直统建住房不满五年的，不得交易。五年后出让的，应向建设单位申报，补缴购房时商品房面积价格与优惠面积价格的差额，补缴资金交建设单位补充建设资金，受让方必须是经过审查核准的区直单位干部、职工。房屋销售价格由买卖双方协商确定。房屋购买起止时间从购买合同签订之日开始计算。据此，答辩人的《商品房买卖合同》是2005年10月25日签订的，从时间上实属违反了《2008年住房管理办法》和《2014年住房产权办理及交易管理》的规定条款，所以双方签订的《房屋买卖合同》显属无效。3、《办法》规定：统建住房只能用于自住，不得出租；自购房之日五年内不得上市交易，五年后出让应向建设单位申报。出让时未申报，违反了《办法》之规定，因此交易不具有合法性。《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以签订的《房屋买卖合同》违反了法律规定及行政法规的强制规定。根据，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第十八条：下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。据此法律规定，房屋的买售、转让行为不具合法性，不受法律保护。综上，答辩人的答辩理由成立，请求人民法院确认合同无效或依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据《授权书》、宁政兴房字（2005）第165号《商品房买卖合同》的正本及副本、《合同补充协议》原件、购房发票、物业储备金缴纳收据、《关于”政兴苑”小区业主申报、缴纳契税的通知》、《契税纳税申报表》及《契税完税证》、《建设项目竣工决算书》、《”政兴苑”商品房预收款协议书》、银川市不动产登记信息查询单、原告樊锁鸣和其子樊融同被告周有才的谈话录音及相应文字整理材料、涉案房屋的物业费、采暖费交费收据、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2014）银民终字第1337号民事判决书，以上证据合法、有效，形成有效证据链，本院予以采信。被告提交证据商品房买卖合同、商品房认购通知单、不动产权证、《自治区集中统一建设区直单位职工住房管理办法》（试行）宁房改第6号、《区直统建住房产权办理及交易管理规定》宁房改【2014】2号，以上证据合法、有效，但不能有效证实被告辩解理由成立，故本院不予采信。根据当事人提交的证据及当庭举证、质证，本院认定事实如下：2005年1月19日，被告与宁夏政兴房地产开发建设有限公司签订《”政兴苑”商品房预收款协议书》，约定预收7万元首期购房款，宁夏政兴房地产开发建设有限公司应于2005年8月30日前竣工，并按照和被告签订的《商品房买卖合同》将房屋交与被告使用。同年8月31日，原、被告签订《授权书》，被告愿将银川市政兴苑16号楼301室住宅一套之产权授权转让给表弟原告，原告在拥有该住宅产权后应向被告送交人民币一万五千元，以补偿本人在住房方面所享受的一切待遇。同年10月25日，被告与宁夏政兴房地产开发建设有限公司签订《商品房买卖合同》，应付房款及税费均由原告支付完毕，合同及相关票据原件均由原告收存。2005年底，被告将涉案房屋交付原告，原告居住至今，期间产生的各项费用均为原告所支付。2017年11月29日，被告取得涉案房屋不动产登记证书（宁20**金凤区不动产权第0048645号）。本院认为，原告樊锁鸣与被告周有才签订《授权书》系双方的真实意思表示，被告签订合同后由原告支付房款，被告并将房屋交付原告居住至今，是对双方房屋转让的认可及履行，被告应依约履行双方约定。被告王宁兰作为被告周有才配偶对家庭财产的变化与处置应明知，尤其原告自2005年居住至今，时间长达十几年之久，因此被告认为没有被告王宁兰签字的处分行为无效的辩解理由不能成立。原告与被告2005年签署的《授权书》未违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间的房屋买卖协议有效。被告应在取得不动产登记证书后协助原告办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、原告樊锁鸣与被告周有才签订的授权书有效；二、被告周有才、王宁兰于本判决生效之日起一百日内协助原告樊锁鸣办理政兴苑*****房屋（宁20**金凤区不动产权第*****号）产权变更登记。案件受理费100元，保全申请费4020元，由被告周有才、王宁兰负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长翟志强人民陪审员李惠娟人民陪审员张晓兰二○一八年三月十五日法官助理于楠书记员张晓菊书记员张晓菊附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》