江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初1349号原告（执行案外人）：赣州铭智投资有限责任公司，住所地：赣州市章贡区章江南大道豪德水岸新天B8栋一楼。组织机构代码证：56105426-0。法定代表人：蔡小红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓小林，江西宋城律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：肖章华，江西宋城律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：深圳市蛇口建筑安装工程有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口工业七路雍景轩2单元12A。统一社会信用代码：19244017-3。法定代表人：邹颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁振赣，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹏，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：信丰时利和房地产开发有限责任公司，住所地：赣州市定南县历市镇一经路县政府旁万和一品销售中心。法定代表人：熊水华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚新水，男，1967年11月20日出生，汉族，信丰时利和房地产开发有限责任公司职员，住江西省新余市渝水区，特别授权代理。原告赣州铭智投资有限责任公司（以下简称铭智投资公司）诉被告深圳市蛇口建筑安装工程有限公司（以下简称蛇口建筑公司）、第三人信丰时利和房地产开发有限责任公司（以下简称信丰时利和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓小林、肖章华，被告的委托诉讼代理人丁振赣、杨鹏，第三人的委托诉讼代理人龚新水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭智投资公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告铭智投资公司购买的并已办理备案登记的由第三人信丰时利和公司在定南县开发的万和一品楼盘3#楼53套商品房和22间商铺为原告所有；2、停止对上述房产的执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中当庭增加一项诉讼请求：确认原告购买第三人在定南县开发的万和一品的《商品房买卖合同》合法有效。事实和理由：2014年，信丰时利和公司与赣州虔鑫实业有限公司签订项目投资合同，投资期一年期满后，信丰时利和公司未能按合同约定清偿债务。2015年5月25日，赣州虔鑫实业有限公司将其对信丰时利和公司的债权转让给原告铭智投资公司。债权转让后，时利和公司同意以其定南“万和一品”项目房产向原告铭智公司折抵其应偿债务4180万元，并于2015年6月4日，双方就抵债房产签订《商品房买卖合同》，将用以抵偿的万和一品的房产和商铺的登记备案办理至原告铭智公司名下，并签订了《债务清偿协议》。根据协议约定，双方就抵债房产签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，原告铭智公司即对抵债房屋享有完全的所有权。被告与第三人因（2013）赣中民一初字第4号民事判决生效案件向赣州中院申请执行，章贡区法院受赣州中院指定执行案件后，于2015年12月29日下达（2015）章执字第1502号《执行裁定书》，对已办理备案登记在原告名下的万和一品楼盘3#楼53套商品房和22间商铺进行查封。2015年12月31日，原告向章贡区法院提出了执行异议，2016年4月1日，原告收到章贡区法院下达的（2015）章执字第1502号《执行裁定书》，裁定驳回原告提出的执行异议。原告认为该裁定书认定缺乏事实和法律依据，章贡区法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，已损害了国有资产的财产所有权，遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证，证明原告的企业信息和主体身份；证据2、被告、第三人营业执照、组织机构代码证，证明被告的企业信息和主体身份；证据3、赣州市中级人民法院（2013）赣中民一初字第4号民事判决书、执行申请书，证明：①被告与第三人之间的另案生效判决；②在2015年12月10日之后才申请执行；证据4、（2015）章执字第1502号执行裁定书2份、执行异议申请书、送达回证，证明：①章贡区法院查封由第三人开发的并已登记备案至原告名下的房产；②原告已提出执行异议申请；③章贡区法院已驳回执行异议；证据5、项目投资合同书、赣州虔鑫实业有限公司的企业信息、债权转让协议、债权转让通知书，证明：①虔鑫公司与被告之间曾于2014年7月9日签订项目投资合同，约定虔鑫公司向时利和公司投资人民币4000万元，投资期满，时利和公司未能按约定清偿合同债务；②虔鑫公司的企业信息；③虔新公司已于2015年5月25日将其对时利和公司的债权转让给了原告铭智公司；证据6、《投资款支付确认书及九江银行进账单》、《情况说明及附件铭智房号清单、收据》、《购买万和一品项目住宅店铺清单及价格确认表》、《购房款情况说明》、已经登记备案的《商品房买卖合同》173份，证明：①原告向第三人信丰时利和公司以4180万元的总价款购买了包括涉案查封商品房在内的3#楼住宅76套、商铺22间、6#楼住宅66套、17#楼商铺2间的事实；②原告与第三人就买卖上述房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》并已办理了合同备案登记，且已经支付了相应的购房款对价的事实；③上述住宅及店铺的所有权应归属于原告所有的事实；证据7、章贡区人民法院作出的（2015）章民三初字第4613号民事裁定书、（2015）章民三初字第4613-2号协助执行通知书、（2016）赣0702民初9-2号协助执行通知书、（2016）赣0702民初9号民事裁定书、送达回证及赣州市房管局商品房网上合同备案情况查询证明，证明章贡区人民法院对于在赣州市房屋产权管理部门已经办理了合同备案的房屋办理查封、冻结业务的过程中，给于区别对待的事实情况，即对于已经办理了合同备案的未办理产权登记的，在本案中，认为所有权是归属于开发商的房子，为便于执行开发商的债务给于查封，而在其他案件中，认为是开发商已经卖给了其他第三人，其所有权是归属于其他第三人，而办理查封业务。被告蛇口建筑公司辩称，1、赣州虔鑫实业公司与第三人签订的《项目投资合同书》名为投资，实为借贷；2、赣州虔鑫实业公司与第三人签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实际为民间借贷关系；3、虔鑫公司虽与第三人签订了房屋买卖合同并备案，但并未取得房屋所有权；4、原告并非涉案房产的所有权人，不符合排除查封的法定事由。被告未提交证据。第三人信丰时利和公司述称，同意原告的诉讼请求，应予以支持。第三人未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原告提交的证据1－4，当事人不持异议，本院对其三性予以确认并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据5、6，被告对其关联性提出异议，经核实，上述两组证据可以证实赣州虔鑫实业公司与第三人之间曾签订项目投资合同书、商品房买卖合同等相关协议的事实，本院对这一事实予以确认；二、原告提交的证据7，被告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据不能反映与本案当事人的情况一致，本院对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蛇口建筑公司与第三人信丰时利和公司、案外人信丰世泽商业管理有限公司、叶世恩、龙清因房屋买卖合同纠纷诉至法院，赣州市中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）赣中民一初字第4号民事判决书，判决第三人信丰时利和公司需支付被告蛇口建筑公司购房款本金1400万元及利息。该判决已发生法律效力。被告蛇口建筑公司申请执行后，赣州市中级人民法院以（2015）赣中执字第342号执行裁定书将该案指定由章贡区人民法院执行。2015年12月29日，本院下达了（2015）章执字第1502号执行裁定书，查封了第三人信丰时利和公司在定南县开发的万和一品楼盘3#楼以原告铭智投资公司名义备案的店铺（10-2、11-2、6-2、7-2、8-2、9-2、2-2、3-2、4-2、5-2、9-1、10-1、11-1、1-2、5-1、6-1、7-1、8-1、1-1、2-1、3-1、4-1）共22间、住宅（1-202、1-301、1-302、1-3A05、1-3A03、1-3A02、1-3A01、1-505、1-503、1-502、1-501、1-605、1-603、1-602、1-703、1-702、1-805、1-803、1-802、1-905、1-903、1-902、1-1005、1-1003、1-1002、1-1001、1-1105、1-1103、1-1102、1-1203、1-1202、1-1305、1-1303、1-1302、1-13A05、1-13A03、1-13A02、1-13A01、1-1505、1-1502、1-1605、1-1603、1-1602、1-1705、1-1703、1-1702、1-1805、1-1803、1-1802、1-1801、1-1905、1-1903、1-1902）共53套。原告铭智投资公司向本院提出异议，本院于2016年3月18日作出（2015）章执字第1502号执行裁定书，裁定驳回原告铭智投资公司的异议。原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。另查明：2014年7月8日，案外人赣州虔鑫实业有限公司（以下简称虔鑫公司，甲方）与第三人信丰时利和公司（乙方）、赣州诚信担保有限公司（丙方）签订《项目投资合同书》，双方约定：甲方同意为乙方开发建设信丰县“桃江御景”项目投资人民币4000万元，丙方提供履约保证。甲乙双方以商品房买卖预告登记方式将作价4000万元的“桃江御景”项目12#附楼（三层商铺，面积2699.83㎡）、9#楼（1－2层商铺，面积1261.25㎡）、11#楼（1－2层商铺，面积510.2㎡）预告登记至甲方名下，达到本合同约定回购期限，乙方对上述商品房以双方签订并办理了预告登记的《商品房买卖合同》约定价款118%的价格予以回购。回购分四次完成，第一次自甲方支付投资款之日起第3个月的公历20日前支付回购款人民币180万元；第二次自甲方支付投资款之日起第6个月的公历20日前支付回购款人民币180万元；第三次自甲方支付投资款之日起第9个月的公历20日前支付回购款人民币18万元；第四次自甲方支付投资款之日起满一周年的当日支付回购款人民币4180万元。乙方任何一笔回购价款未按本协议约定条件支付，则甲方单方有权做出履行预告登记的《商品房买卖合同》或要求保证人代为履行回购的连带保证责任的决定，乙方及保证人必须无条件接受。该项目由乙方自主经营、自负盈亏，并承担债权、债务等纠纷的一切法律责任。甲方不参与经营管理，不承担该项目投资风险，不承担项目建设过程中可能发生的法律责任。2015年5月22日，虔鑫公司（甲方）与原告铭智投资公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定：根据甲方与信丰时利和公司2014年7月9日签订的《项目投资合同书》约定，截止2015年7月9日，信丰时利和房地产开发有限责任公司尚拖欠甲方的债务为4180万元。现甲方将此4180万元对信丰时利和公司的债权转让给乙方，乙方同意受让债权。2015年5月25日，虔鑫公司向信丰时利和公司出具《债权转让通知函》，告知与其签订的《项目投资合同书》中的债权转到铭智投资公司名下，由铭智公司承接其权利和义务。2015年7月24日，原告铭智投资公司（甲方）与第三人信丰时利和公司（乙方）签订《债务清偿协议》，约定：乙方同意将其开发的定南县“万和·一品”项目部分房产用以抵偿债务。具体为：房屋《商品房买卖合同》销售备案价格为2300元/㎡，双方同意实际抵债价格为1792.37元/㎡，抵偿面积18344.04㎡，合计3287.9万元；店铺作价3300元/㎡计算，抵偿面积2703.26㎡，合计892.1万元；以上合计用于抵偿其拖欠甲方的债务4180万元，具体房屋面积及位置详见双方签订的《商品房买卖合同》。若双方所签订的《商品房买卖合同》标注的价格与本协议有冲突，则以本协议约定的计价标准为准。乙方在2015年7月10日起至2016年7月9日期间按协议约定对抵债房产进行分期购买，购买价格按实际抵债价格即商品房1792.37元/㎡，商铺3300元/㎡执行，并从2015年7月10日起按1.5%每月计算房屋处置溢价款支付给甲方，单月不足15天的按半个月计算，单月超过15天的按壹个月计算。双方还约定了乙方每月分期购买的金额。双方签订协议后，按协议约定进行了备案登记。本院认为，案外人虔鑫公司与第三人信丰时利和公司之间虽然签订了《项目投资合同书》，但从双方履行合同的方式来看，案外人并不参与第三人的公司经营，只是按期限收取房屋回购款，符合民间借贷法律关系的构成要件，双方所签订的《商品房买卖合同》仅是为了案外人收回借款的担保，该笔债务转让给原告后，原告与第三人之间即形成新的民间借贷关系，双方虽然约定了偿债形式为以第三人开发的房产抵偿债务，并为此签订了《商品房买卖合同》，但双方并未按正常的商品房销售程序办理产权转移登记手续，而是额外规定了第三人回购房产的期限及金额，在原告与第三人未按不动产销售的相关法律规定办理产权转移登记之前，原告的债权不能转化为物权，不具有优先效力。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与第三人双方明确约定买卖合同约定的价格与债务清偿协议的约定有冲突时，以债务清偿协议为准，由此可推断双方并无实际履行买卖合同的意思表示，且原告即未占有案涉房屋，也未提供证据证明其有合理的原因无法办理过户登记，原告不享有排除案涉房屋强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告赣州铭智投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费159504元，由原告赣州铭智投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  庄明静人民陪审员  黄家胜二〇一七年三月三十一日书 记 员  李兆莎