安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终48号上诉人（原审被告）：李克洪，女，1966年10月11日出生，回族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：黄山悦豪物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号，统一社会信用代码91341004563417918P(1-1)。法定代表人：王德军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚琦，该公司员工。委托诉讼代理人：俞晓伟，该公司员工。上诉人李克洪因与被上诉人黄山悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院2016年12月5日作出的（2016）皖1004民初633号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人李克洪，被上诉人悦豪物业的委托代理人姚琦、瑜晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李克洪上诉请求：撤销原判，依法改判驳回悦豪物业的全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、涉案的前期物业管理服务协议及业主交费承诺书是悦豪物业伪造的；二、悦豪物业与开发商黄山金龙房地产开发有限公司是关联公司，在李克洪所购房屋存在严重质量问题的情况下，悦豪物业伪造前期物业管理服务协议及交费承诺书，并强行交房，共同欺骗李克洪；三、悦豪物业的服务严重缺漏、不作为，未履行前期物业管理服务协议。悦豪物业辩称：前期物业管理服务协议由协议双方各执一份，悦豪物业没有伪造协议及业主交费承诺书。李克洪提出的房屋质量问题已记录在案并报开发商。悦豪物业公司与黄山金龙房地产开发有限公司不存在欺骗李克洪的情形。李克洪房屋的庭院不属于物业服务的范围。李克洪所在的小区由门岗24小时值班，大门处有车辆识别道闸。小区安装了127个探头，且通过了公安机关验收。悦豪物业向一审法院起诉请求：判令李克洪支付物业费17264.9元，滞纳金4963.7元，并承担诉讼费用。原审法院审理查明：李克洪购买的黄山金龙房地产开发有限公司的纳尼亚小镇L区66号独栋别墅（建筑面积352.57㎡）于2014年6月4日交付。同日，悦豪物业与李克洪签订了前期物业管理服务协议，协议约定，悦豪物业应提供的物业管理服务标准为：1.共用设施设备的维修管理：受理保修服务，定期进行巡查……正常运行；2.清洁服务：保证本物业……清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品，发现问题及时组织清除；3.公共秩序维护：门岗设专人值守，进行日常巡查……违规现象;4.绿化管理：绿地修剪及时，无明显枯枝、××虫害现象；5.消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练……保证使用效果;6.车辆管理：车辆停放有序，负责巡视检查，引导机动车停放在指定车位；7.装修管理：监督装修……进行施工；8.档案资料管理：设专人管理……统一管理。合同期限自2014年6月6日开始，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.6元采用预收方式收取，交费周期为12个月，在每周期最后一个月的25日前交纳下一个周期的物业费，在交费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；业主不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，物业公司将从欠费之日起按欠费金额收取每日万分之五的违约金。合同签订后，悦豪物业对李克洪所在小区进行了相关的物业管理服务。李克洪系纳尼亚小镇L区66号房屋的业主，其每月应交纳物业费合计为916.7元（2.6元/㎡/月），但李克洪自2015年6月6日起至今未交纳物业费。李克洪房屋所在的纳尼亚小镇内有独栋别墅、双拼别墅、公寓楼和商业街，占地面积733077㎡（约1100亩），李克洪房产所在的L区有别墅近50栋。原审法院认为，悦豪物业与李克洪签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力。悦豪物业为李克洪提供了物业管理服务，李克洪应按照合同约定交纳物业管理服务费。李克洪以房屋质量存有问题，悦豪物业与黄山金龙房地产开发有限公司是关联公司为由不交纳物业管理服务费没有法律依据。如果李克洪认为黄山金龙房地产开发有限公司出售的房屋存在质量问题，可向黄山金龙房地产开发有限公司主张权利。根据李克洪提供的证据及悦豪物业的陈述，悦豪物业虽然在小区大门岗设专人值守，但L区入口门岗处，悦豪物业未按照协议约定安排专人值守。且小区内有枯枝随意堆放等情况。对此，悦豪物业应当积极予以整改和完善，加强小区的安保。悦豪物业履行协议约定的维护和管理义务虽存有瑕疵，但李克洪以悦豪物业未尽到服务义务而要求退还已交纳的物业费，且不再继续交纳物业费的抗辩意见于法无据，不予采纳。根据双方约定，物业费的收取采用预收方式，故对悦豪物业主张收取2015年6月6日至2016年12月31日的物业费的诉讼主张，予以支持；因悦豪物业未能完全履行前期物业管理服务协议中约定的物业服务内容，故对悦豪物业主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李克洪于本判决生效之日起十日内给付悦豪物业2015年6月6日至2016年12月31日期间物业费17293.2元；二、驳回悦豪物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取178元，由悦豪物业负担40元，李克洪负担138元。本院经审理查明：一审庭审中，李克洪陈述，双方签订了前期物业管理服务协议后才能拿到房产证。二审庭审中，李克洪确认其已拿到房产证，同时确认一审案卷中的答辩状是其提交。在该答辩状中，李克洪认可悦豪物业于2014年6月4日向其交房、并共同验房。同时李克洪还确认其于2014年6月4日按悦豪物业要求提前交纳了一年的物业费。李克洪一审提交的其所在住宅小区的相关照片反映，悦豪物业未能完全履行前期物业管理服务协议约定的义务。本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。本院认为：依据李克洪关于其已拿到房产证以及双方当事人签订了前期物业管理服务协议才能拿到房产证的陈述，可以反映李克洪对于前期物业管理服务协议的存在是认可的。从李克洪一、二审期间提出的悦豪物业未尽到物业服务义务的抗辩，可以推定李克洪应当知道前期物业管理服务协议所约定的悦豪物业的相关义务。而李克洪关于其已缴纳了一年物业费的陈述可以反映，李克洪对于前期物业管理服务协议中其所应承担的相关付款义务的具体内容是知晓的，并且已通过履行付款义务的方式对前期物业管理服务协议进行了确认。综合以上分析，可以认定，即使案涉前期物业管理服务协议非李克洪本人签署，该协议的相关条款对李克洪也具有约束力。李克洪在享有物业服务权利的同时，应当承担支付物业费的义务。鉴于悦豪物业在实施物业服务过程中未能完全履行前期物业管理服务协议约定的义务，悦豪物业诉请要求李克洪按照合同约定的标准支付物业费，不符合权利、义务对等的原则。李克洪应交纳的物业服务费可在前期物业管理服务协议约定数额的基础上予以适当减少，以约定数额的80%确定为宜。李克洪认为悦豪物业伙同黄山金龙房地产开发有限公司强行交房，欺骗李克洪，没有事实依据，不能成立。至于李克洪所购房屋本身的质量问题，李克洪可依法向有关责任主体主张权利。综上所述，李克洪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市徽州区人民法院（2016）皖1004民初633号民事判决第二项，即：驳回黄山悦豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。二、变更安徽省黄山市徽州区人民法院（2016）皖1004民初633号民事判决第一项为李克洪于本判决生效之日起十日内给付黄山悦豪物业管理有限公司2015年6月6日至2016年12月31日期间的物业费13834.56元。一审案件受理费356元，减半收取178元，由黄山悦豪物业管理有限公司负担78元，李克洪负担100元。二审案件受理费232元，由黄山悦豪物业管理有限公司负担46元，李克洪负担186元。本判决为终审判决。审 判 长  戴东辉审 判 员  胡泽萍代理审判员  宋乾平二〇一七年三月二日书 记 员  戴位峘附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。