江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0117民初6475号原告：曹春燕,女,1984年2月21日出生，汉族，个体，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被告：南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320117562886530P，住所地南京市溧水区永阳镇青年路6号110室。法定代表人：吴守福，该公司总经理。被告：吴守福,男,1977年9月26日出生，汉族，住南京市溧水区。二被告共同委托诉讼代理人：靳玉忠，江苏方胜律师事务所律师。被告：盛国生,男,1970年11月13日出生，汉族，职员，住南京市六合区。原告曹春燕与被告南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司（以下简称恒丰公司）、吴守福、盛国生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹春燕及其委托诉讼代理人刘开胜，被告恒丰公司、吴守福的共同委托诉讼代理人靳玉忠，被告盛国生均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告曹春燕向本院提出诉讼请求：1.要求三被告继续履行合同并协助原告办理房屋过户手续及贷款手续；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年2月下旬，原、被告就爱涛天逸园18幢3单元105室达成房地产买卖中介合同，4月初被告将房屋及钥匙交给原告，原告入住该房屋。合同签订后，原告按约支付了定金和首付款，并到银行办理了贷款手续。此前，银行通知原、被告对贷款进行了审批，要求双方办理贷款手续。原告去了数次，但被告都未到场，导致贷款无法发放。现合同约定的办理房产过户手续的时间早已到期，被告也不愿协助原告办理。原告多次电话联系被告，甚至亲自去找被告，要求履行合同，但被告一再推脱，甚至恶意让他人起诉原告。原告无奈诉至法院。被告恒丰公司、吴守福辩称，1、原告和被告恒丰公司、吴守福签订的房地产买卖中介合同是无效合同，因合同中并无房屋所有权人濮存根及房屋名义所有权人盛国生的签名，恒丰公司及吴守福签订这份合同属于无权代理。2、原告在购买涉案房产时存在重大过失，原告在签订房地产买卖中介时，房屋的主人濮存根并没有签名，原告自己也要意识到房屋买卖的风险，原告在签订房屋买卖中介合同的时候没有查明房屋所有权人是谁，就直接在上面签名，原告存在重大过失应当承担主要责任。3、根据合同约定原告在付清房款以后才能入住，原告在仅仅交付了首付款以后没有通过恒丰公司也没有经过房屋的主人濮存根同意，就和房屋的承租人钱春燕协商将房屋的钥匙拿到手以后，强行进入涉案房屋居住，恒丰公司知道这件事以后就一直和房屋的主人濮存根及原告多次协商房屋的买卖价格，但双方无法达成一致意见。后房屋的主人濮存根就起诉原告要求其迁出房屋排除妨碍。被告恒丰公司和吴守福并没有义务协助原告办理过户手续，因办理过户手续应当是房屋真正的所有权人去办理。被告盛国生辩称，涉案房屋被告盛国生在2013年通过恒丰公司出售给濮存根，当时已经收到了购房款，因濮存根是船员，跑船经常不在家，双方就没有办理过户手续。为方便濮存根办理房产过户手续，2016年4月份，被告盛国生及濮存根办理了委托书并进行了公证，被告盛国生还要求濮存根写了一份承诺书。被告盛国生对原告签订的房地产买卖中介合同根本就不知情，也并未和原告签订过合同。被告盛国生没有权利协助原告办理过户手续，因为房子已经卖给濮存根了，所有事情应该由濮存根自行解决。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据双方当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，被告盛国生作为甲方（出售方）、案外人濮存根作为乙方（买受方）、恒丰公司作为丙方（中介方），三方签订了《房地产买卖中介合同》，约定盛国生、濮存根共同委托恒丰公司将盛国生尚未取得完全所有权（当时未办理该房屋产权证和土地使用权证）的位于溧水区永阳镇分龙岗9号爱涛天逸园18幢3单元105室房屋（建筑面积115.73平方米）出卖给濮存根，房屋售价615000元，濮存根于2013年1月13日支付首付款人民币205000元，剩余款项以银行按揭方式支付。三方另在补充条款中约定：1、由于此房暂不具备过户条件，甲、乙双方约定于2013年12月31前办理过户手续；2、自合同签订当月起，乙方按时支付甲方购房按揭贷款，甲方办理房屋产权证的相关费用由乙方承担。2014年10月，盛国生办理取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证。2016年2月24日，被告吴守福在没有取得被告盛国生委托授权的情况下，以盛国生代理人的名义与原告曹春燕及恒丰公司签订房地产买卖中介合同，合同约定：盛国生、曹春燕共同委托恒丰公司将盛国生所有的位于溧水区永阳镇分龙岗9号爱涛天逸园18幢3单元105室房屋出售给曹春燕，房屋售价780000元；曹春燕在签订合同时将定金70000元交付盛国生，于2016年3月23日前支付首付款180000元，剩余530000元由银行按揭贷款支付；盛国生应在房款付清当日腾空房屋，并书面通知曹春燕、恒丰公司办理交付的具体时间；三方另对其他权利义务进行了约定。被告吴守福陈述因被告盛国生已将涉案房屋出售给濮存根，其系代理实际房主濮存根出售涉案房屋，但其与濮存根并未商谈好房屋价格，被告吴守福、恒丰公司是自作主张签订的该合同。合同签订后，2016年2月24日、3月23日，曹春燕依约分别向恒丰公司支付了定金和首付款共计人民币250000元。在盛国生不知情的情况下，曹春燕于2016年4月入住涉案房屋。2016年4月13日，盛国生及其妻王爱梅与濮存根签订授权委托书，委托濮存根办理如下事项：1、办理涉案房产提前还贷手续、注销抵押手续及相关手续；2、办理出售上述房产的手续，包括签订房地产买卖合同等文件；3、办理房产转移登记手续，办理房屋交接手续；4、办理公证手续，缴纳相关税费；5、向南京市溧水区房地产、国土、税务、银行等相关部门递交、领取相关单据和资料；6、办理与上述事项相关的一切法律手续。2016年4月19日，盛国生、王爱梅将上述授权委托书在江苏省南京市溧水公证处办理了公证。本院认为，无处分权人处分他人财产订立的合同，权利人不予追认的，该合同无效。本案中，涉案房屋登记在被告盛国生名下，被告吴守福以被告盛国生代理人的名义与原告签订了房地产买卖中介合同，庭审中被告吴守福陈述因被告盛国生已将涉案房屋出售给濮存根，其系代理实际房主濮存根出售涉案房屋，即被告盛国生并未委托授权恒丰公司、吴守福出售该房屋，虽被告盛国生授权濮存根买卖房屋，但该授权是在被告吴守福与原告签订房地产买卖中介合同之后。综上，原告与被告吴守福在签订该合同时，被告吴守福并未获得房屋所有权人即被告盛国生的书面授权，原告并未提供客观充分的证据证明其在签订该合同时被告吴守福有权代理房屋所有权人签订合同，现被告盛国生对被告吴守福的无权处分行为不予追认，故被告吴守福与原告签订的房地产买卖中介合同无效，原告诉请要求三被告继续履行合同并协助办理房屋过户手续及贷款手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告曹春燕的诉讼请求。本案案件受理费11600元，保全费4420元，共计16020元，由原告曹春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  程美霞代理审判员  逯婷婷人民陪审员  杨先珍二〇一七年三月二十七日见习书记员  钱俊美