四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南中法民初字第180号 原告：南部县国有资产管理中心，住所地四川省南部县南隆镇文庙街**。 法定代表人：何家春，主任。 委托诉讼代理人：王正中，该中心职工。 委托诉讼代理人：李传勇，四川建春律师事务所律师。 被告：四川省南部县海信房地产开发有限公司，住所地四川省南部县南隆镇迎宾大道泰和新居****。 法定代表人：吴猛，董事长。 委托诉讼代理人：蔡勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈运强，四川维大律师事务所律师。 原告南部县国有资产管理中心（以下简称国资中心）诉被告四川省南部县海信房地产开发有限公司（以下简称海信公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国资中心的委托诉讼代理人汪正中、李传勇，被告海信公司的委托诉讼代理人蔡勇、陈运强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国资中心向本院提出诉讼请求：1.确认海信公司送达的《关于解除的通知》及《关于解除补充的通知》不发生解除合同的法律效力；2.由海信公司承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月，国资中心委托四川宏盛拍卖有限公司对南部县文艺会展中心资产依法拍卖。2011年5月13日，海信公司竞得该标的物，并与拍卖公司当场签订《拍卖成交确认书》，确认书约定“成交价人民币3900万元，买受人应于拍卖成交之日起30天内交清全部剩余成交价款”。2011年6月7日，海信公司向国资中心出具《承诺书》，与国资中心签订了《资产转让合同》，南部县公证处办理了拍卖公证书和强制执行公证书。之后，海信公司仅缴纳拍卖物标的款1900万元。因海信公司未按约定期限交清成交价款，国资中心未向其移交拍卖标的物。2014年11月19日和2015年2月10日，海信公司分别向国资中心送达《关于解除的通知》及《关于解除补充的通知》，以“出让主体错误、规划设计条件存在矛盾、冲突，经济、技术指标与实际设计方案所得指标相差甚远以及相邻街道规划为步行街，施工车辆无法进出”等问题为由，单方面提出解除与国资中心签订的《资产转让合同》、《承诺书》。本案中，海信公司未按签订的《拍卖成交确认书》、《资产转让合同》和出具的《承诺书》履行，属于逾期违约。在海信公司为交清成交价款的前提下，国资中心有权不移交拍卖标的物，国资中心无任何违约行为。根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，海信公司解除合同的理由不成立。 海信公司辩称，请求驳回国资中心的诉讼请求。事实和理由：一、海信公司与国资中心订立的《资产转让合同》存在根本性的履行和实施障碍，海信公司无法实现房地产项目开发与建设施工之目的。1.国资中心转让的不是现有的房地产权利，而是转让的是国有土地开发建设商业用地的使用权和房地产开项目。2.由于南部县“四街二路”建设工程，导致海信公司的开发建设项目不能进行。一是施工车辆无法通行，二是使规划的两层地下车库废置。虽然南部县政府决定在乐群路开一个通道，但由于乐群路很窄，且坡度大，存在很多安全隐患。3.拍卖公告中建设规划条件的各规划指标存在诸多冲突与矛盾，各指标和条件的矛盾导致实际容积率比规划的容积率少了1.3，少建2800平方米，直接减少收益4200万元。4.《资产转让合同》仅就现有办理产权手续的房产订立房产交易条款，而没有将国有土地开发建设使用权和开发项目转让条款在合同中进行任何约定，国资中心违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，即受让人必须与国土管理部门订立《国有土地出让合同》，如果说是房地产开发项目转让，应当按《房地产管理法》第四十一条、第四十二条规定执行。二、海信公司由于不能进场施工和规划指标条件冲突导致实际容积率过低，对海信公司极大不公，海信公司承诺待上述问题解决妥当时，付足转让费，这也是海信公司享有的履行抗辩权。三、海信公司发送的解约通知依法有效。海信公司根据上述问题，依据《合同法》第九十四条规定和《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定的公平原则，向国资中心发送的解约通知于法有据。 本院经审理查明：2011年4月，国资中心委托四川宏盛拍卖有限公司对南部县文艺会展中心资产依法拍卖。4月29日，拍卖公司发出拍卖公告及《拍卖规则》，拍卖公告载明：拍卖标的南部县文艺会展中心（南隆镇文化路与乐群路交界处），建筑面积约3125平方米，占地面积约2140平方米（折合约3.2亩），用地性质为商业用地、出让年限40年，规划建筑层数地上5层、地下**，建筑密度小于70%；容积率小于3.5（具体开发利用按南规划条字（2011）005号执行），参考价1500万元。拍卖规则除此之外，还载明：“建筑红线退让：临文化路和乐群路退让道路红线各5米，临河道退让河道蓝线6米；建筑间距及临界退让按照《南充市城市规划管理技术规定》执行；停车泊位设置：商业建筑至少每200平方米设置一个停车位。”该部分内容与南部县规划和建设局南规划条字（2011）005号“规划设计条件书”中的内容的一致。“规划设计条件书”中的“建筑设计要求”内容为“建筑层数：地上**，地下**（可采光，功能为地下车库，不计入容积率”）。上述资料均作为了合同的附件。 2011年5月13日，海信公司竞得了上述资产，拍卖公司向海信公司出具了《拍卖成交确认书》。2011年6月7日，国资中心（甲方）与海信公司（乙方）签订《资产转让合同》，合同主要内容：一、转让资产具体状况：本次处置的资产规模为房产面积约为3125平方米，土地面积约2140平方米，包括场内现存设备设施。二、标的物两证齐全。……另附县国土资源局出具的宗地图一张。三、标的物转让价款3900万元。四、价款支付方式：乙方于拍卖成交之日起30日内交清成交价款。五、资产交付：乙方交清全部价款后由甲方及资产占用单位将该资产在交清成交价款的四五个工作日内移交给乙方，并协助乙方办理资产过户的相关手续，所需税费按国家规定各自承担。……七、本合同的未尽事宜，以乙方签字确认的《拍卖须知》为准。同日，海信公司并出具《承诺书》，承诺自愿接受债权人申请人民法院强制执行。南部县公证处对《资产转让合同》、《承诺书》进行了公证。 2011年5月11日，海信公司交纳保证金1000万元，另交纳900万元转让费，5月12日，海信公司交纳佣金200万元。 国资中心所拍卖的案涉房地产，在拍卖前属于国有资产，办理有《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，《国有土地使用证》载明的土地使用权人为南部县财政局，使用权类型为“划拨”。 2009年10月，南部县经济和商务局向南部县委“关于将乐群路、百盛街等四街二路打造成特色商业步行街的报告”（“四街二路”即是指百盛街、邮电街、前街一部分、柳林上下街，乐群路、文化路），同年11月，该局再次向南部县委“关于将中国城市建设研究院签约为四街二路商业特色步行街项目设计单位的请示”。2010年4月23日，南部县发展和改革局南发改投资（2010）106号“关于下达‘四街二路’柳林市场等基础工程基建计划的通知”，建设业主为县经济和商务局；建设地址为乐群路、文化路、百盛街、邮电街、前街、柳林路等；建设规模及主要内容为，对3.2万平方米的路面进行整治，对12.2万平方米的外墙进行仿古装饰，对2500平方米的柳林市场进行改造以及其他配套设施建设；建设工期，计划于2010年5月开工，2013年5月完工，建设总工期24个月。 “四街二路”工程没有通过城乡规划管理委员会的审批。2010年9月有关部门已经在“四街二路”的部分街道开始外墙的装修施工，但当时还没有施工到与案涉资产相邻的街道，且双方当事人均不知道工程的具体内容，即并不清楚是不是步行街，具体实施到案涉资产相邻的街道变为步行街的时间已经在本案合同订立以后。目前为止，“四街二路”工程只改造了两条街、两条路作为步行街，还有两条街没有改造。因为已经实施的步行街工程，禁止车辆通行，车辆已经无法进出案涉资产的地段。 2012年2月开始，海信公司多次向国资中心、南部县委、政府书面报告要求解决开发项目设计与施工存在的问题，一是由于“四街二路”商业特色步行街项目致使乐群路、文化路以市代步的步行休闲区禁止车辆通行，施工车辆无法进出，以及两层地下停车库成为摆设，物流、货物运输无法进出，严重影响商业综合大楼的商业价值；二是规划条件的各指标存在严重问题，规划的容积率为小于3.5，而由于其他规划条件的限制致使实际容积率约为2.2，本可修建建筑面积约7500平方米，而实际可修建筑面积约为4700平方米，相差达2800平方米，将导致买受人难以收回投资成本，也就是规划条件与“四街二路”工程存在冲突。 国资中心也就海信公司反映的问题向政府进行了报告，请求解决。 2013年5月29日，南部县城乡规划管理委员会第四十二次会议议定：原川剧团地块规划方案（即案涉地块），为解决该项目车辆出入问题，会议建议开通乐群路西北方向车行通道，但仅是解决施工车辆的通行问题。海信公司提出，如实施上述方案，因该地块存在坡度和地形高差较大的情况，建成后的车辆出入地下车库的落差较大，存在较大的安全隐患；通道增多，浪费面积增大；停车位减少，不能满足商业需要；而且乐群路本就十分狭窄，现已形成以街代市的经营局面，事实上根本无法通车。要求：1.将开通乐群路西北方向车行通道变更为开通文化路方向的车行通道，以解决项目无法进场施工及以后经营困难的情况；2.将少建面积折合成土地价款，折抵土地转让款，以弥补经济损失；3.请求进行土地置换，或将该宗地的用地性质由商业用地变更为商住用地，并根据少修建的营业房面积造成的经济损失重新确定经济技术指标。 2014年9月9日，南部县住房和城乡规划建设局向县政府“关于解决南部县文艺会展中心相关问题的报告”，提出了两种方案的处理建议，方案一，将该地块周边两条步行街（乐群路和文化路）变为步行与车行共用道路，保证原容积率不变的前提下，建筑间距退让按新的规定执行，因增大间距造成建筑面积减小的问题通过增加建筑层数解决。方案二，因“四街二路”道路建设刚完成不久，再次重复建设会引起一些不必要信访等因素，为彻底解决问题，建议进行异地等价置换。 此后，对海信公司反映的问题，政府一直未予解决。 2013年5月17日，国资中心书面致函海信公司，要求立即付清下欠余款，以便移交资产和办理过户相关手续。5月27日，海信公司复函，称在准备缴清余款时发现国资中心没有按照规划设计通知书和拍卖须知约定的内容履行相关条件，即：1.规划设计条件通知书的经济技术指标和现有经济技术指标相差太大；2.规划设计条件通知书未考虑该宗地的周边现状，主要是车辆通行的问题。 2014年11月19日和2015年2月10日，海信公司分别向国资中心送达《关于解除的通知》及《关于解除补充的通知》，以“出让主体错误、规划设计条件存在矛盾、冲突，经济、技术指标与实际设计方案所得指标相差甚远以及相邻街道规划为步行街，施工车辆无法进出”等问题为由，单方面提出解除与国资中心签订的《资产转让合同》、《承诺书》。 针对本案的争议焦点，本院认为： （一）关于《资产转让合同》的性质及效力问题 国资中心通过公开拍卖的方式，将南部县文艺会展中心房地产以及场内设备设施全部转让给海信公司，双方并订立《资产转让合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于海信公司在解除合同通知书中提到的国资中心的主体问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。”第十九条第一款规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”国资中心所拍卖的案涉房地产，在拍卖前属于国有资产，办理有《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，《国有土地使用证》载明的土地使用权人为南部县财政局，使用权类型为“划拨”，即本案系对土地使用权的再转让，故性质为土地使用权的转让，国资中心作为转让主体并无不当，海信公司提出签约主体应是土地管理部门的抗辩理由不能成立。 （二）关于海信公司解除合同的理由是否成立的问题 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 1.关于海信公司提出转让的是否房地产项目问题 房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定：“转让房地产开发项目，应当符合房地产管理法第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”由此可见，房地产开发项目的转让，实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关依政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。 建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第七条规定：“城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。”第六条规定：“规划设计条件应当包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施、工程设施、建筑界线、开发期限以及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。”第十三条规定：“凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。” 从以上规定可以看出，案涉资产转让包含了国有土地使用权的转让，其所附的规划设计条件，系依照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》的规定而为，并非房地产项目的转让。转让人国资中心是依据上述规定所附行政机关即规划部门依其行政职能作出的规划条件，受让人不能以规划条件是否存在问题，而认定转让人构成违约，并依据《合同法》第九十四条第三项、第四项的规定主张解除合同。 同时，海信公司提出的规划条件存在问题也不成立。海信公司提出的容积率问题。按照规划设计条件载明的内容，建筑红线的退让，以及建筑间距、临界退让按照《南充市城市规划管理技术规定》执行，均已经明确，至于执行上述要求后实际容积率与容积率3.5如果相差很大，因为规划设计条件载明为容积率小于3.5，故不能认定规划条件存在问题，海信公司亦不能以此解除合同。应否适用情事变更原则解除合同问题 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定变更或者解除。”因此，是否适用该条规定的情势变更原则解除合同，应由当事人主动向人民法院提出诉请，由人民法院进行裁判。本案中，因系海信公司向国资中心书面通知解除合同，国资中心请求确认解除合同的效力，当事人并无适用情势变更原则解除合同的诉请，故对本案应否适用该条规定解除合同，本院不作审查。 综上，国资中心请求确认海信公司解除合同不发生解除合同的法律效力的理由成立，其诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十三条第二款、第九十四条规定，判决如下： 确认四川省南部县海信房地产开发有限公司向南部县国有资产管理中心送达的《关于解除的通知》及《关于解除补充的通知》不发生解除合同的法律效力。 案件受理费23万元，由四川省南部县海信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  黄 东 代理审判员  王婵轶 人民陪审员  朱成平 二〇一七年三月十四日 书 记 员  范云荣