连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初6259号原告：连云港市新田食品有限公司，住所地连云港市海州区浦南镇浦北村310国道东侧。法定代表人：蒋文亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘世军、杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告：蒋文亮，男，1955年10月6日生，汉族，住连云港市海州区。被告：尤作水，男，1962年2月1日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡宏，江苏明亮律师事务所律师。原告连云港市新田食品有限公司（以下简称新田食品公司）与被告蒋文亮、尤作水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新田食品公司的委托诉讼代理人杲先亮、被告蒋文亮、被告尤作水及其委托诉讼代理人胡宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新田食品公司向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2011年4月6日签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告尤作水向原告返还位于浦南镇浦北村310国道东侧新田食品有限公司院内西南角二层11间房屋。事实与理由：2011年4月6日，被告蒋文亮未经原告同意，以个人名义将属于原告所有的房屋卖给被告尤作水。被告蒋文亮给尤作水出具收条一张，卖房款亦被蒋文亮占有使用。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告蒋文亮辩称，请求法庭依法处理，当时买卖的时候不懂，想要去办理手续的时候后来才知道是违法的，土地部门有权收回土地。被告尤作水辩称，不存在原告诉称的由被告蒋文亮私自将涉案房屋卖给尤作水的事实。被告蒋文亮是原告的法定代表人，应作为原告的代表出席庭审，现其诉讼属于恶意，属于自己告自己的违法诉讼。涉案房屋是由原告转让给被告尤作水，并由被告尤作水占有使用至今长达7年，原告的请求是不成立的，对原告的恶意诉讼，请求法庭予以惩处。本案当事人围绕诉讼请求提交了国有土地使用权证、转让协议、收条、卫生许可证、村镇房屋所有权证、企业法人营业执照、银行流水账等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告蒋文亮系原告新田食品公司的法定代表人。2009年12月14日，蒋文亮与尤作水签订《转让协议》一份，约定：甲方新田食品公司，乙方尤作水，新田食品公司因借乙方尤作水现金14.5万元，多年未还，多次催要，现今实无偿还能力，双方商定，将新田食品股份有限公司西南楼和土地，抵给尤作水。西南楼拾壹间上下两层。南面以南院南墙体齐，东面以楼东墙体齐，北面以楼北墙体齐，西面以二0四国道，以土地证为准。甲方：以后提供乙方维修房屋、流水方便。甲方债务与乙方没有任何关系。甲方和乙方共同使用一个土地证。如国家集体征用土地，必须由甲乙双方按实有土地、房屋面积共同分享。被告尤作水、蒋文亮在该转让协议上签字，蒋文亮并在该协议上加盖“连云港市新田食品有限公司”印章。协议签订后，蒋文亮将房屋交付被告尤作水占有使用至今。2000年12月，蒋文亮出具收条一份，载明：今收到尤作水买房壹拾肆万伍仟元整（145000）付清。诉讼中，被告蒋文亮、尤作水均陈述转让协议中载明的借款14.5万元属用词不当，当时新田食品公司已不欠尤作水款项，签订转让协议后尤作水另外分两次共向蒋文亮支付购房款14.5万元。蒋文亮陈述收到该14.5万元款项后未给付新田食品公司。另查明，涉案的房屋坐落于本市××镇××村××国道东侧，土地使用权人为原告新田食品公司，土地使用权类型为划拨土地，用途为商服用地，诉讼中，原告提供由东海县浦南镇人民政府盖章的所有权人为新田食品公司的村镇房屋所有权证，被告对此房屋所有权证没有异议。蒋文亮与尤作水签订转让协议后未办理土地使用权的出让手续，也未办理相关证件的变更登记手续。本院认为，被告蒋文亮系原告新田食品公司的法定代表人，其持公司印章与被告尤作水签订房屋转让协议将公司房屋转让给尤作水，并且实际交付房屋收受购房款，其行为应当认定为履行职务行为。根据房地一体原则，出卖人转让房屋给买受人，房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，涉案房屋所占用的土地系划拨土地，原、被告双方转让涉案房屋的《转让协议》同时也是对划拨土地使用权的转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。原告转让房地产给被告尤作水时，并未经过有批准权的人民政府审批，且至今该划拨土地使用权仍登记在原告新田食品公司名下。针对未经政府审批而转让的法律后果，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让，此规定即属于行政法规的强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效，故原、被告双方签订的《转让协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告尤作水应当将位于连云港市海州区浦南镇204国道东侧新田食品公司院内的11间房屋返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告连云港市新田食品有限公司与被告尤作水于2009年12月14日签订的《转让协议》无效；二、被告尤作水于本判决生效后三十日内将位于连云港市海州区浦南镇204国道东侧连云港市新田食品有限公司院内的11间房屋返还原告连云港市新田食品有限公司。案件受理费3200元（原告已预交），由原告连云港市新田食品有限公司负担1600元，由被告尤作水负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 郭 敏代理审判员 钱 永人民陪审员 郭家民二〇一七年三月一日书 记 员 张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（三）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（四）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。（五）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。（六）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。