江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终647号上诉人（原审被告）：严亮，男，1987年11月21日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：卢欣欣，江苏恩格律师事务所律师。委托诉讼代理人：任琼娴，江苏恩格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贾兴安，男，1980年6月3日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：周玲玲，女，1980年6月3日生，汉族，住南京市秦淮区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李仁春，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人严亮因与被上诉人贾兴安、周玲玲房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。严亮上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，维持一审判决第四项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方买卖合同第七条明确约定双方定于甲方拿到全部房款后5个工作日内正式交付房屋，但直至被上诉人起诉之日，也未将房屋尾款交付上诉人，故被上诉人违约在先。2、上诉人早已不在涉案房屋居住，在2015年已因欠债将房屋租借他人，上诉人房屋为父母购买，只是登记在上诉人名下，父母不愿意配合迁出户口。3、被上诉人在外租房并不是必须为之。被上诉人提供的收据不符合常理。贾兴安、周玲玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾兴安、周玲玲向一审法院起诉请求：1、严亮继续履行合同，将南京市建邺区恒山路199号某幢某单元1203室房屋交付给贾兴安、周玲玲；2、严亮支付延迟迁出户口违约金（自2016年2月28日起至实际迁出户口之日止按200元/天计算）；3、判令严亮赔偿贾兴安、周玲玲租房经济损失5600元（自2016年6月8日起至2016年8月7日止，按每月2800元计算）。一审法院认定事实：2015年12月24日，贾兴安、周玲玲与严亮签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定由贾兴安、周玲玲购买严亮名下位于南京市建邺区恒山路199号某幢某单元1203室房屋（建筑面积为85.36平方米），房屋总价款为265万元，同时约定买卖双方自留尾款5万元在房屋交付时自行交割；卖方在拿到全部房款5个工作日内正式交付该房屋，卖方应在正式交付房屋前腾空房屋；卖方应于出件后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，如卖方未如期将与本房屋有关的户口迁出的，每逾期一日，卖方当按日计算支付总房款万分之五的违约金，逾期超过15日，按总房款百分之二十赔偿。2016年1月12日，严亮出具《承诺书》，承诺于2016年2月28日前将涉案房屋内户口迁出，并承诺每逾期一日按每日200元赔偿贾兴安、周玲玲。合同签订后，贾兴安、周玲玲向严亮支付了房款260万元，双方于2016年1月14日办理了房屋产权转移登记手续，将涉案房屋产权登记在严亮名下。但其后严亮未将涉案房屋交付贾兴安、周玲玲，也未将涉案房屋内的户口迁出。贾兴安、周玲玲多次催告未果，故诉至法院。诉讼中，贾兴安、周玲玲确认其愿意在严亮交付房屋当日支付房屋尾款5万元。一审法院另查明，贾兴安、周玲玲陈述，因严亮未交付房屋，贾兴安、周玲玲于2016年3月8日起承租案外人童跃林名下位于南京市后××沿××室房屋，房屋租金为2800元/月。案外人童跃林于2016年6月12日出具收据，言明收到贾兴安两个月的房租5600元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，贾兴安、周玲玲及严亮签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。贾兴安、周玲玲已向严亮支付了绝大部分房款，涉案房屋已经转移登记至贾兴安、周玲玲名下；且根据双方合同约定，贾兴安、周玲玲应在严亮交付房屋同时支付尾款5万元，故严亮以贾兴安、周玲玲未向其支付尾款为由拒绝交付房屋，违反了合同约定，已构成违约。贾兴安、周玲玲要求严亮继续履行合同，交付涉案房屋，有合同依据，一审法院予以支持。但贾兴安、周玲玲亦应在严亮交付涉案房屋时支付尾款5万元。因严亮未交付房屋，贾兴安、周玲玲租房居住产生的损失，严亮应予赔偿。严亮未于2016年2月28日前迁出涉案房屋内的户口，违反了双方约定，贾兴安、周玲玲要求严亮按200元/天支付逾期迁出户口的违约金，一审法院亦予以支持。判决：一、贾兴安、周玲玲与严亮继续履行于2015年12月24日就建邺区恒山路199号某幢某单元1203室房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》。二、严亮于判决生效之日起十日内将建邺区恒山路199号某幢某单元1203室房屋交付贾兴安、周玲玲。三、严亮于判决生效之日起十日内支付贾兴安、周玲玲损失赔偿款5600元及逾期迁出户口的违约金（违约金自2016年2月29日起至判决确定的给付之日止，按200元/天计算）。四、贾兴安、周玲玲于判决生效之日起十日内支付严亮房屋尾款5万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取275元，由严亮负担。双方对一审查明的事实并无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。二审本院另查明，2016年1月12日，严亮与贾兴安、周玲玲签订了《南京市存量房买卖合同》，其中约定，甲乙双方同意以以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任，定金五万元（乙方于2015年12月23日前向甲方支付），首付款六十五万元，贷款一百七十五万元，尾款五万元（房屋交付时自行交割）；甲乙双方定于全款到账5个工作日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方还对其他内容进行了约定。以上事实，有《南京市存量房买卖合同》、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：1、双方尾款支付与房屋交付的时间与顺序，上诉人是否存在违约行为；2、一审法院支持的违约金和损失费是否适当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方在合同条款中对于尾款的支付和房屋交付的约定有两个条款，其中在款项支付中约定“尾款五万元在房屋交付时自行交割”，但在交付房屋条款中约定“全款到账后5个工作日内交付该房屋”，双方对上述同一合同内两个条款对于尾款和房屋的交付约定的理解并不一致，在合同约定不明而当事人又不能达成补充协议时，应按照合同有关条款或交易习惯确定，双方在两份合同中均有预留5万元尾款的约定，该约定既是双方真实意思表示，亦与交易惯例相符，故“全款到账后”中的“全款”，应指除5万元尾款的其他费用。双方已约定“尾款在房屋交付时自行交割”，贾兴安、周玲玲亦已支付了除尾款5万元外的房款260万元，故严亮应按约在260万元到账后的5个工作日内交付该房屋，贾兴安、周玲玲应在房屋交付时支付尾款。上诉人严亮现并未向贾兴安、周玲玲交付涉案房屋，其上诉主张贾兴安、周玲玲未支付尾款5万元而构成违约，本院不予支持。上诉人严亮上诉主张其不在房屋居住、房屋另租他人及因其与父母有矛盾而父母不配合迁出户口，并据此主张其并非故意违约，本院不予支持。严亮未按约履行交付房屋、迁出户口的合同义务，应承担相应的违约责任。一审法院根据合同约定及当事人的举证质证情况，判令严亮支付逾期迁出户口的违约金及赔偿未交付房屋的损失，并无不当。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，严亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人严亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月三十日书 记 员  朱亚芳