河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0482民初125号原告：马少华，男，1989年12月26日生，汉族，住汝州市。委托代理人：韩五松，系汝州市“148”法律服务所工作人员。被告：汝州市福地房地产开发有限公司（以下简称：汝州福地公司），住所地：汝州市风穴路人行对面。统一社会信用代码：9141048269734569X。法定代表人：孙志远，系该公司董事长。委托代理人：樊建成，系河南博裕润律师事务所律师。委托代理人：刘向阳，男，1993年3月2日出生，汉族，住汝南县，系该公司工作人员。原告马少华与被告汝州福地公司商品房预售合同纠纷一案，原告马少华于2017年1月4日向本院起诉。本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告马少华及其委托代理人韩五松、被告汝州福地公司的委托代理人樊建成、刘向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马少华向本院提出诉讼请求：要求判令被告汝州福地公司赔偿自2014年5月1日起按总购房款的日万分之三计算至2016年12月31日止的违约金30470元。事实及理由：2013年11月27日，原被告双方协商同意签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告汝州福地公司将其开发的洪山福地花园小区内第19幢西单元502号房产卖给原告马少华，总价为241326元，交房时间为2014年5月1日前。原告马少华按照合同约定方式已全额支付了房款。但被告汝州福地公司却未按期交房，导致原告马少华无法正常居住使用。被告汝州福地公司的行为原告马少华经济上受到损失，精神上受到打击，应承担违约责任。被告汝州福地公司辩称，一、被告汝州福地公司与原告马少华所签订的《商品房买卖合同》上没有预期交房需承担责任的任何约定，原告马少华要求被告汝州福地公司承担违约责任没有合法依据。二、原告马少华不能提供2014年9月14日的《协议》原件，且该协议的复印件上也没有原告马少华的签字，所以原告马少华不是该协议的一方当事人，故原告马少华无权依据该协议的约定要求被告汝州福地公司承担违约责任。三、被告汝州福地公司在施工过程中，因高温、大雾、降水、积雪、大风等天气，造成611天无法正常施工，该611天应从被告汝州福地公司违约天数中扣除。四、2014年9月14日的《协议》约定的违约金计算方式为：从《商品房买卖合同》所规定的交房日期的次日起至2015年1月31日，按购房款总额的日万分之一计算违约金。自2015年2月1日起至交房之日止，按月万分之三计算违约金。五、被告汝州福地公司早已将房产钥匙交给小区的物业公司，公司不存在任何的违约行为。经审理查明，被告汝州福地公司经相关部门批准，以出让方式取得位于汝州市煤山办事处葛庄村洛界公路北侧地块的土地使用权，规划用途为居住用地。被告汝州福地公司在该地块建设商品房，暂定名为：洪山福地花园，并取得商品房预售许可证。2013年11月27日，原告马少华与被告汝州福地公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，由被告汝州福地公司将其开发的洪山福地花园小区内第19幢西单元502号房产卖给原告马少华，总价为241326元。付款方式为：首付和银行按揭贷款。该合同第八条就交付期限约定，出卖人应当在2014年5月1日前经验收合格，将该房交付于买受人。关于出卖人逾期交房的违约责任，双方仅是约定“按第2种方式处理，即双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决，如双方不能达成一致意见，可提交汝州市仲裁委员会进行仲裁或向人民法院起诉”，但就出卖人逾期交房的违约责任，双方没有约定。后被告汝州福地公司至今未能够按照合同约定办理房产的交付手续。由于被告汝州福地公司没有按照合同约定于2014年5月1日前交房，被告汝州福地公司与洪山福地花园（甲方）全体业主（乙方）于2014年10月13日签订《协议》一份，该协议就延期交房违约金约定：“1、对现已延期交房的业主，按国家有关规定自购房合同中约定交房日期的次日起，甲方按乙方购房款总额每户每天赔偿违约金万分之一，2015年元月31日以前的赔偿款在2015年2月28日之前支付给乙方。若甲方在2015年2月28日以前没有给乙方支付违约金，甲方在2015年3月份以内按购房款总额的万分之三支付给乙方；2、甲方在2015年元月31日以前仍不能给乙方交房者，自2015年2月1日起，按购房款总额的万分之三赔偿违约金，且每月兑付一次”。原告马少华在该协议的附页上签名。该协议签订后，被告汝州福地公司至今没有按照《协议》约定向原告马少华支付任何违约金并办理交房手续。同时查明，原告马少华已向被告汝州福地公司支付了全部购房款，并认可在2016年2月份领取了房产钥匙。被告汝州福地公司称，将钥匙交给物业公司的时间是2014年10月1日，但未提交房产验收合格并交付的其他相关证据。庭审中，原告马少华所出具的《协议》，载明的日期为2014年10月13日。原告马少华在该协议附页上签名。而被告汝州福地公司在答辩或庭审过程中均称该协议的日期为2014年9月14日且申请对该《协议》附页中原告马少华等人的签名时间予以鉴定。实际协议日期应为2014年10月13日。上述事实，由庭审笔录、合同书、协议书等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告马少华与被告汝州福地公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。双方应当按照约定履行义务并承担违约责任。关于2014年10月13日被告汝州福地公司作为甲方所出具的《协议》，该协议虽无全体业主的集体签名，但相对方为全体业主。因双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房应承担的违约责任并无约定，对合同双方当事人显失公平。该《协议》应视为对被告汝州福地公司逾期交房应承担责任的补充约定，无论全体业主在该《协议》上签名与否，只要某一业主以此协议向被告汝州福地公司主张权利，即视为接受协议，对被告汝州福地公司即具有约束力。原告马少华本人在该协议的附页上签名且以此协议主张权利，应视为接受该协议。被告汝州福地公司应以该协议对原告马少华承担违约责任。故对被告汝州福地公司要求对该协议附页中部分业主的签名时间予以鉴定的申请，本院不予准许。原告马少华认可于2016年2月份领取了房产钥匙，应认定已经占有使用该房屋。关于被告汝州福地公司“2014年9月14日的《协议》中，自2015年2月1日起至交房之日止，应按月万分之三计算违约金”的辩解意见。根据《协议》的约定，从《协议》签订至今，被告汝州福地公司并没有向原告马少华支付过违约金，也没有办理经验收合格后的房产交付手续。在被告汝州福地公司进一步延迟交房时，明显减轻其赔偿责任显然不符合实际情况。因此，自购房合同约定交房的次日即2014年5月2日起至2015年元月31日止，被告汝州福地公司应当按购房款总额的日万分之三向原告马少华支付违约金。自2015年2月1日即《协议》约定的迟延交房之日起至2016年2月份原告马少华占有使用房产之日止，被告汝州福地公司亦应按购房款总额的日万分之三向原告马少华支付违约金。经测算，其间的违约金数额已超过了原告马少华的诉讼请求30407元，应以此30407元为限。被告汝州福地公司的其他辩解意见无法律依据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告汝州市福地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马少华支付违约金30407元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，由被告汝州市福地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  滕胜利二〇一七年三月二十八日书记员  吴晓楠