广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初14827号原告（反诉被告）：刘建生，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：姚菁（系刘建生的配偶），身份证住址广州市天河区。原告（反诉被告）：梁伟雄，身份证住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州市新国威电器有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李霞。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。原告（反诉被告）刘建生、梁伟雄与被告（反诉原告）广州市新国威电器有限公司（以下简称新国威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘建生的委托诉讼代理人姚菁及原告（反诉被告）梁伟雄，被告（反诉原告）新国威公司的委托诉讼代理人吴小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘建生、梁伟雄向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告补交2014年11月至2015年4月共6个月的租金12000元，并支付利息963元（利息按人民银行同期贷款利率计算5.35%，由2015年5月1日起计至2016年12月1日止，2016年12月1日起至实际付清之日的利息，被告仍需支付）；2.被告支付由原告已经代缴的2013年6月21日起至2015年4月26日共22个月的水某1595.06元，污水处理费568.26元，共计2163.32元，并支付利息171.23元（利息按人民银行同期贷款利率计算5.35%，由2015年5月1日起至2016年12月1日止，2016年12月1日起至实际付清之日的利息，被告仍需支付）；3.被告支付在租赁期间因擅自改动房屋的结构，恢复房屋原貌的工程费用6万元；4.被告向原告返还未经业主同意擅自分租给他人使用的非法所得24000元；5.被告支付本次诉讼费。事实与理由如下：被告在租赁期间擅自变更合同、改动房屋的结构、未经原告书面同意擅自分租给他人使用、恶意拖欠租金和水某、排污费等等，原告多次上门和电话通知被告要及时整改，但被告置若罔闻，对此被告早已构成违法行为，原告完全有理由要求被告立即搬出房屋，并支付因违反合同而带来的经济赔偿。为此，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院判决支持我方的诉讼请求。针对新国威公司的反诉，原告辩称：关于第1项反诉请求，其实我方并没有收取该期间的租金，我方已提出了本案诉讼，我方承认2015年2月2日收回了被告分租的103房，104房是2015年4月15日后收回的，实际上2015年4月10日之前房屋内还有被告的物品，当时被告也是将钥匙扔在房屋里，我方当时收回房屋是撬门进去的。关于名誉损失问题，上一个案件是因为我方没有保留合同而承受了教训，由于我方疏忽管理，收回房屋时才知道被告拖欠费用、改造房屋，为了赶快收回房屋而与被告协商，并未损害其名誉。被告（反诉原告）新国威公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求，1.对于第一项诉讼请求：原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，根据租赁合同第3条的约定，2014年11月至2015年4月租金的支付期限为2014年10月15日前，因此原告提起该项租金诉讼请求已超过诉讼时效；其次我司也支付了2014年11月至2015年4月共6个月的租金12000元，所以原告的该项诉讼请求没有事实依据和法律依据。2.关于第二项诉讼请求：水某及污水处理费的费用我司已通过银行划帐的方式支付，我司也提交了证据即银行明细证明自己的主张。3.关于第三项诉讼请求：我司没有擅自改动房屋的结构，原告主张的事实不存在，而且原告收回房屋双方交接时原告对房屋的现状并没有提出过异议，也一直没有提出过关于擅自改动房屋结构需要恢复房屋原状的主张，因此证明原告所主张的事实不存在，因此原告的该项诉讼请求是没有事实依据的。4.关于第四项诉讼请求，根据双方合同的约定，我司是可以分租给他人的即原告提交给法院合同的第2条当中有关于原告同意将该房屋出租给乙方及乙方合作方的约定，乙方即我司，证明我司可以分租，另外租赁合同第13条第1款，因为这是格式合同，是原告提供的合同，双方当时对可以分租已经达成协议，因此第13条第1款关于未征得同意擅自这一条是划掉了，其实就是双方对可以分租达成了协议，第4项诉讼请求也是没有合同依据的。5.第5项诉讼请求由法院判决。6.另外补充：首先本案已经经过白云区法院和中级人民法院的诉讼和判决，原告已提交了判决书作为证据，在本案事实和理由部分原告的主张多次上门通知及时整改完全有理由要求我司搬出，原告的这种主张在另案的一审中原告是从来没有提出过的，而且也没有任何事实证据证明原告曾经有这样的主张，原告是随着诉讼的进行而不断变化自己对事实的主张，同时原告的这些事实主张是不存在的。新国威公司另提起反诉请求：1.反诉被告立即退还多收租金5360元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，由2015年2月2日起计算至实际付清之日止）；2.反诉被告支付律师费3000元；3.反诉被告赔偿名誉损失费3000元；4.反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：我司向反诉被告租赁景泰西路二巷13号103号、104号房屋，每月租金2000元。我司支付了2014年11月至2015年4月的房租12000元。2015年2月2日，反诉被告强行收回了景泰西路二巷13号103号房屋，2015年3月反诉被告又收回了景泰西路二巷13号104号房屋。因此，反诉被告多收了我司的租金，对于景泰西路二巷13号103号房屋，反诉被告多收了2015年2月2日至2015年4月30日期间的房租3000元；对于景泰西路二巷13号104号房屋，反诉被告多收了2015年3月26日至2015年4月30日期间的房租1360元，反诉被告合计多收我司的房租合计4360元，我司某要求反诉被告退还多收的租金。另因反诉被告恶意诉讼，造成我司名誉和经济损失，我司理应得到赔偿。为维护自己的合法权益，我司特提起诉讼，请求法院支持我司的反诉请求。经审理查明：新国威公司于2015年11月24日诉至本院，主张其与刘建生、梁伟雄于2013年11月18日签订《租赁合同》，约定该司承租刘建生、梁伟雄位于广州市白云区广园西路景泰西二巷13号103、104房（以下简称涉案房屋），租赁期从2013年11月1日起至2015年10月30日止，自2015年5月起，刘建生、梁伟雄强行收回房屋，造成其损失为由，要求法院判决解除双方于2013年11月18日签订的《租赁合同》，返还多收的（2015年5月至10月租金）12000元及利息，退还保证金3600元并按合同约定赔偿双倍保证金7200元。该案中，本院经过审查后认为，根据该案现有的证据（工商登记资料、《房产租赁合同》、收据、支付证明单、交接协议）可以形成证据链相互印证，证明新国威公司主张其与刘建生签订《房产租赁合同》承租涉案房屋、已支付2015年5月至10月租金合计12000元的意见属实，予以采信。上述《房产租赁合同》合法有效。由于双方在该案受理前已达成一致提前解除合同，刘建生已经实际收回涉案房屋，该《房产租赁合同》实际已解除。……由于刘建生确认已于2015年4月10日收回房屋，故新国威公司要求刘建生返还预交租金12000元及利息的诉讼请求合理合法，予以支持。根据刘建生庭审的陈述，证明涉案合同提前解除是因为刘建生要出售房屋造成，刘建生须赔偿双倍保证金予新国威公司……。关于新国威公司要求梁伟雄共同承担本案责任的问题。梁伟雄作为刘建生的委托代理人，其在委托范围内的行为产生的法律后果依法由委托人刘建生承担。本院已认定梁伟雄收取了新国威公司上述12000元，现刘建生陈述无收到该笔款项，故刘建生陈述无收到该笔款项，故新国威公司要求作为收款人的梁伟雄和刘建生共同承担返还12000元及支付利息的诉讼请求合理合法，予以支持。据此于2016年3月17日作出（2015）穗云法民四初字第1528号《民事判决书》，判决刘建生、梁伟雄向新国威公司返还租金12000元并支付利息；刘建生向新国威公司赔偿7200元；驳回新国威公司的其他诉讼请求。刘建生、梁伟雄不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，其上诉请求除了要求判决其无需支付双倍赔偿保证金7200元，无需支付预收的12000元租金和利息等外，还要求新国威公司支付恢复房屋原貌的工程费用60000元，补缴2014年11月至2015年4月共6个月租金12000元及利息，支付其代缴的2013年6月21日起至2015年4月26日共22个月的水某1595.06元、污水处理费568.26元等诉讼请求。该案二审对一审认定新国威公司为承租人，以及对刘建生、梁伟雄于2015年5月20日收取新国威公司租金12000元予以确认。但对于刘建生应否退还保证金以及应否赔偿双倍保证金给新国威公司的问题，则对刘建生、梁伟雄主张新国威公司欠付2014年11月至2015年4月期间的租金，2013年6月21日至2015年2月期间的水某予以确认。新国威公司欠付上述时间段的租金、水某构成违约。另一方面，由于刘建生、梁伟雄在一审确认其要出售房屋而提出提前收回房屋并双方于2015年4月10日办理了房屋移交手续，刘建生、梁伟雄提前解除合同也构成违约。在双方的行为均构成违约的情况下，新国威公司主张刘建生赔偿双倍保证金7200元不予支持，但刘建生应退回保证金3600元给新国威公司。因此于2016年9月29日作出（2016）粤01民终9538号《民事判决书》，判决维持本院判决刘建生、梁伟雄向新国威公司返还租金12000元并支付利息以及驳回新国威公司其他诉讼请求的判项，撤销刘建生向新国威公司赔偿7200元的判项，改判刘建生向新国威公司返还保证金3600元。上述判决已发生法律效力。另查明，刘建生（甲方、出租人）与新国威公司（乙方，承租人）之间的《房产租赁合同》约定：租赁房产为涉案房屋；甲方同意将该房产出租给乙方及乙方合作方作仓库及其他用途使用，租期为两年，从2013年11月1日至2015年10月30日止；双方约定每月租金为2000元，租金按半年结算，乙方在每半年的第15日前结清租金，甲方应出具收据；乙方交付租金方式为现金面交；租赁期间，自用水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付。同时，该份《房产租赁合同》第十三条中约定甲方有权终止本合同，收回房屋、没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失的五种情形中的第一种即“未征得甲方同意、擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的”上有删除线。2015年2月2日，梁伟雄与涉案房屋租户之一邹某英签订交接单，内容为自2015年2月2日起停止广园西路景泰西二巷13号103、104房的租住，房屋内属于租户的私人物品需在2015年2月10日前清离。该交接单上并标注了电表和水表的读数。2015年3月26日，梁伟雄与新国威公司代理人陈某甲签订交接单，内容为房主已收回广园西路景泰西二巷13号103、104房的使用权（小仓库10日前交回房主），房内属于新国威公司的货物及设备需在4月10日前清离等等。本案审理过程中，刘建生、梁伟雄为证明其代缴涉案房屋水某、污水处理费，提交了用水地址为广园路景泰新村西二巷13号103房的自来水费和污水处理费发票（合计20张），相关发票上显示客户编号为0011133894，客户名称为李某，计费时段为2013年6月21日至2015年2月26日，交费时间均为2015年4月22日，交费金额合计2124元；刘建生、梁伟雄另提交用水地址为广园路景泰新村西二巷13号104房的自来水和污水处理费发票（共2张），相关发票上显示客户编号为0011133908，客户名称为陈某乙胜，计费时间段为2014年12月26日至2015年2月26日，交费时间为2015年4月15日。刘建生、梁伟雄主张104房的水某和污水处理费是由新国威公司的人员自行缴纳，其在涉案房屋捡到104房的水某和污水处理费发票后经过查询得知103房的水某和污水处理费没有缴纳，因此其于2015年4月22日将103房的水某和污水处理费缴纳。新国威公司在本案庭审过程中确认李某和陈某乙胜均为该方人员，另提交陈某乙胜个人名下银行存折明细清单，及2015年2月2日梁伟雄与涉案房屋租户之一邹某英移交清单，拟证明其承租涉案房屋期间通过陈某乙胜个人账户支付涉案房屋的水某和污水处理费，另主张刘建生、梁伟雄向其移交涉案房屋时只交接了一个水电表，双方在2015年2月2日收回房屋时只注明了一个水表的读数，因此另外一个水表与其无关。刘建生、梁伟雄为证实因新国威公司在租赁期擅自改动房屋结构、恢复房屋原貌支付工程费60000元，提交了以下证据：1.梁伟雄与案外人刘梦签订的《房屋装修协议》（签订时间为2015年4月25日），内容为梁伟雄将涉案房屋发包给刘梦装修；2.装饰工程预（结）算定额表，内容为涉案房屋整体装饰工程预算工程价款为115894元；3.支付业务回单（付款），显示梁伟雄向刘梦转账支付60000元；4.照片，拟证明涉案房屋在重新装修前的原貌。新国威公司对上述证据的三性不予确认。为证明新国威公司未经其同意擅自转租，刘建生、梁伟雄提交出租人为案外人李霞与邹某英签订的《租赁合同》，内容为李霞将广州市白云区广园西路景泰西二巷13号103号房出租给邹某英，租赁期从2014年5月5日起至2015年5月4日止，每月租金2000元等。新国威公司对上述证据的真实性无异议。还查明，刘建生确认，根据双方《房产租赁合同》约定，2014年11月至2015年4月的租金12000元应当在2014年10月15日前支付。新国威公司主张其已经支付2014年11月至2015年4月的租金12000元，但未能提供支付凭证。刘建生另主张其在（2015）穗云法民四初字第1528号案件一审庭审（时间为2015年12月17日）过程中有向新国威公司主张过上述期间的租金，经查，刘建生在（2015）穗云法民四初字第1528号案件一审庭审中提出新国威公司未向其交纳2014年11月至2015年4月的租金，但未能明确要求新国威公司支付该期间租金。刘建生、梁伟雄于2016年11月28日递交诉状，提起本案本诉。本案审理过程中，新国威公司当庭撤回其第二项即要求支付律师费3000元的反诉请求，并将其第一项反诉请求主张的多收租金的金额由5360元减少为4360元，本院对新国威公司撤回上述部分反诉请求当庭口头裁定予以准许。以上事实，有房产租赁合同、租赁合同、证明收据、房屋装修协议、支付回单、预结算定额表、照片、水某发票、交接单、民事判决书、银行存折明细清单及当事人陈述等证据证实。本院认为，生效判决书已认定新国威公司与刘建生签订《房产租赁合同》承租涉案房屋，《房产租赁合同》合法有效，本院对此予以确认。本案审理过程中，刘建生和新国威公司确认，新国威公司应当于2014年10月15日前支付2014年11月至2015年4月的租金12000元。新国威公司主张其已经支付上述期间的租金，刘建生对此予以否认，由于租金支付的事实属于应当由承租人即新国威公司承担举证责任的事实，新国威公司未能提供支付上述时间段租金的证据，其就此应当承担举证不能的责任，本院对刘建生主张新国威公司欠付上述时间段租金的事实予以确认。由于新国威公司并未支付2014年11月至2015年4月的租金，其现反诉要求刘建生、梁伟雄返还该期间多收的租金4360元及利息依据不足，本院不予支持。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，刘建生确认2014年11月至2015年4月的租金最迟应当在2014年10月15日前支付，故刘建生最迟应当在2015年10月15日前向新国威公司主张权利，无证据证实刘建生在2015年10月15日前曾向新国威公司主张过该期间的租金，故新国威公司提出的诉讼时效的抗辩成立，刘建生就2014年11月至2015年4月的租金已经丧失了实体胜诉权，故刘建生要求新国威公司支付2014年11月至2015年4月的租金本院不予支持。对于刘建生主张的代缴水某和污水处理费。根据本案查明的事实，新国威公司承租的房屋包括广州市白云区广园西路景泰西二巷13号103房和104房，根据刘建生提交的水某和污水处理费发票，104房的客户名称为陈某乙胜，103房的客户名称为李某，并主张新国威公司拖欠103房的水某和污水处理费已由其代缴，104房的水某和污水处理费其并未主张。新国威公司确认陈某乙胜和李某均为其己方人员，其虽然提交了陈某乙胜个人账户明细拟证明其已经缴纳涉案两套房屋的水某和污水处理费，由于陈某乙胜名下账户扣取的款项无法证实系针对103房的扣款；新国威公司另抗辩称由于2015年2月2日交接记录上仅有一个水电表读数，可证实刘建生向其交付涉案房屋时仅交接了一个水表，由于双方就在2015年2月2日仅交接了103房，104房于2015年3月26日才办理交接手续，因此2015年2月2日的交接单上仅有一个水表读数不足以证实刘建生向其交付涉案房屋时仅交接了一个水表。新国威公司未能举证证实其已经缴纳了103房在刘建生主张期间的水某和污水处理费2124元，本院对刘建生要求新国威公司支付水某和污水处理费2124元予以支持，对其主张的超出部分不予支持。对于利息，刘建生于2015年4月22日垫付了上述费用，故其主张从2015年5月1日起算利息本院予以支持，利息可按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，并以刘建生主张的5.35%为限，计算至实际付清之日止。对于刘建生主张的因新国威公司擅自改动房屋结构、恢复房屋原貌的工程费60000元。刘建生未能提供证据证实涉案房屋在交付给新国威公司时的原始状态，其现提交的涉案房屋在装修前的照片新国威公司不予确认，且刘建生与新国威公司就涉案房屋的租赁合同已经持续多年，如新国威公司未经其同意擅自改动房屋结构其一直未提出异议亦不符合常理。此外，刘建生提交的装修协议、转账凭证、装饰工程预（结）算定额表亦不足以证实其为恢复房屋原貌支付60000元的费用。因此，刘建生要求新国威公司支付恢复房屋原貌的费用60000元证据不足，本院不予支持。对于刘建生要求新国威公司向其返还未经其同意擅自分租给他人使用的非法所得24000元的诉讼请求。即使新国威公司未经其同意违法分租，刘建生依法可以要求解除其与新国威公司之间的租赁合同关系，但刘建生要求新国威公司将转租所得支付给其缺乏合同依据和法律依据，该项诉讼请求，本院不予支持。梁伟雄作为刘建生的委托代理人，其并非《房产租赁合同》的合同一方当事人，故其无权要求新国威公司承担《房产租赁合同》的法律责任，故本院对梁伟雄的诉讼请求不予支持。对于新国威公司要求刘建生和梁伟雄支付名誉损失费3000元的诉讼请求，刘建生起诉系对自身合法权益的维护，且无证据证实新国威公司因刘建生、梁伟雄行为造成名誉贬损，其要求刘建生、梁伟雄赔偿其名誉损失费3000元于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州市新国威电器有限公司向刘建生支付水费和污水处理费2124元并支付利息[利息以2124元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率（以5.35%为限），从2015年5月1日起计算至实际清偿之日止]；二、驳回原告刘建生、梁伟雄的其他诉讼请求；三、驳回广州市新国威电器有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2282元，由刘建生、梁伟雄负担2232元，广州市新国威电器有限公司负担50元；反诉受理费50由广州市新国威电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  陈景荣人民陪审员  林广群二〇一七年三月三日书 记 员  郑萍军