江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终7016号上诉人（原审被告）：马良兵，男，1970年3月2日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈登辉，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭雪燕，女，1976年2月5日出生，汉族，住江苏省徐州市徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱旭，江苏非圆律师事务所律师。原审第三人：蔡成伍，男，1974年2月13日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人马良兵因与被上诉人郭雪燕、原审第三人蔡成伍房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马良兵的委托诉讼代理人陈登辉，被上诉人郭雪燕及其委托诉讼代理人朱旭到庭接受询问。本案现已审理终结。马良兵上诉称：请求：1、撤销原审判决，发回重审或者依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致错误判决，被上诉人和第三人之间已经形成直接的房屋租赁合同关系。被上诉人明知并认可诉争房屋已经转租给第三人，并直接从第三人手里收取房租15.5万元。因为第三人拖欠房租，被上诉人多次电话或者当面协调第三人索要房租，并接受第三人拖欠租金欠条一张。2013年，上诉人和被上诉人签订房屋租赁合同，但是合同签订后被上诉人未将房屋交付上诉人，上诉人也并未使用涉案房屋。2010年转租给孙如菊和2014年转租给蔡成伍后，租金都是孙、蔡二人直接交付被上诉人，并未交给上诉人，也没有通过上诉人予以转交，不存在租金差价问题。一审判决引用“乙方如把房屋转租转借给他人，在合同期内，租金仍由乙方支付”，但双方并未实际履行。事实上，房屋是一个家庭的主要财产，全家人关注度很高，谁在实际使用，谁在支付房租，作为房主应当是知道的。只是由于第三人经营不善，拖欠房租，房主才转向上诉人索要房租。上诉人和第三人已经形成事实上的稳定的、长期的房屋租赁关系。一审判决认定事实错误，请求二审法院予以改正。郭雪燕辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请依法驳回上诉人的上诉请求。2、一审判决漏判了保全费用为2345元，请求二审法院依法予以处理。3、一审判决支持了被上诉人2016年8月31日之前的租金，为减少诉累，请求二审法院对之后的租金费用进行调解。郭雪燕向一审法院起诉请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同。2、现状交付房屋及附属设备。3、支付拖欠的租金146138元（计算至2016年8月31日）及滞纳金216448元（自2015年8月15日计算至2016年6月15日），共计362586元。4、马良兵承担诉讼费用。一审法院认定事实：马良兵、郭雪燕于2008年签订房屋租赁合同，约定由马良兵承租郭雪燕位于日成奥运城59#109#房屋用于经营宾馆，后马良兵将宾馆转让给案外人孙茹菊，孙茹菊又于2014年3月份将该宾馆转让给第三人蔡成伍。2013年8月20日，郭雪燕（甲方）和马良兵（乙方）又签订房屋租赁合同一份，约定由马良兵承租郭雪燕的上述房屋。租金为155000元/年，乙方按半年支付，于每缴费期末提前15天支付下一缴费期租金，合同期第二年起每年租金递增5%。乙方如不按期支付租金，甲方按每超一天收取月租金5%的滞纳金，超过十天不付款的，本合同自动终止，甲方有权收回乙方所租房屋并依法追回乙方所欠款项，所带来的一切后果和各种损失均由乙方承担。合同有效期自2013年9月1日至2018年8月31日止。双方在合同第四条末尾处用手写方式特别约定：乙方如把所租房屋转租、转借他人，在合同期内，租金仍由乙方支付，本合同所有条款仍适用于乙方。合同落款处和手写约定处有双方的签字。一审庭审中郭雪燕陈述，马良兵将所承租房屋转让并未征得其同意，其也一直不知道房屋被转让的事实，房租一直是马良兵打到其指定账号的存折上，其定期查看房租交纳情况，直到2015年10月第三人承租房屋并拖欠租金时，才知道房屋已被转让。原审法院另查明，第三人蔡成伍自2014年3月1日至2016年1月4日，共计向郭雪燕的存折上交纳租金265000元。其中，2014年3月1日至2014年8月31日应付房租为77500元，2014年9月1日至2015年8月31日应付房租为162750元，用已付房租265000元减去以上应付房租还剩下24750元，应折抵下一期房租。下一期是从2015年9月1日至2016年8月31日，应付房租为170888元，扣除折抵的24750元，还欠房租146138元未付。一审法院判决：郭雪燕、马良兵签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。郭雪燕按照约定提供租赁房屋，马良兵亦应按时支付租金。马良兵未按照合同约定期限付清剩余租金，根据合同“超过十天不付款的，本合同自动终止约定”的约定，郭雪燕有权解除合同。故对于郭雪燕关于解除合同并交付房屋及附属设备的诉讼请求，一审法院予以支持。因该房屋目前的实际使用人是第三人，故该房屋及附属设备应由第三人向郭雪燕交付。关于郭雪燕要求马良兵支付拖欠租金的请求，马良兵辩称其不是房屋实际使用人，不应支付租金。关于马良兵将房屋转让的情况，郭雪燕称其不知情，马良兵亦未举证证明其转让是经过了郭雪燕的明示同意，且合同中特别约定了“乙方如把所租房屋转租、转借他人，在合同期内，租金仍由乙方支付，本合同所有条款仍适用于乙方。”尽管租金实际是由第三人向郭雪燕交纳，但双方之间的合同并未就租赁权的转让作出变更，郭雪燕和第三人也未签订新的租赁合同，故双方仍应受租赁合同的约束，履行合同义务。第三人违约时，根据合同相对性原则，郭雪燕仍可就合同约定向马良兵主张权利。合同解除后，拖欠的租金属于郭雪燕的损失，故对郭雪燕要求马良兵支付拖欠租金的诉请一审法院予以支持。因第三人为涉案房屋的实际使用人，马良兵因第三人拖欠租金的行为向郭雪燕承担责任后有权向第三人追偿。关于郭雪燕要求支付滞纳金的请求。庭审中经法庭询问，郭雪燕确认该滞纳金的性质为违约金，马良兵存在违约行为，合同中双方约定了违约金的计算方式，故对郭雪燕关于违约金的诉讼请求应该得到支持。但根据合同约定违约金的计算方式计算出的违约金过分高于因马良兵违约造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，结合违约金制度补偿性为主、惩罚性为辅的原则，一审法院依法将违约金调整为以所欠租金为基数，按年利率24%自2016年1月5日计算至2016年6月15日止。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除郭雪燕与马良兵在2013年8月20日签订的内容为租赁日成奥运城59#楼109#房屋的租赁合同。二、判决生效之日起十日内，第三人蔡成伍向郭雪燕交付日成奥运城59#楼109#房屋及附属设备。三、判决生效之日起十日内，马良兵向郭雪燕支付租金146138元及违约金（以146138元为基数，按年利率24%自2016年1月5日计算至2016年6月15日止）。四、驳回郭雪燕其他诉讼请求。案件受理费6740元，由郭雪燕和马良兵各自负担3370元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付一审判决所确定的租金及违约金。本院认为，上诉人马良兵与被上诉人郭雪燕签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。虽然马良兵主张涉案房屋不是其实际使用，原审第三人蔡成伍与郭雪燕形成直接的房屋租赁合同关系，但因其并未提供充分的证据证明其将涉案房屋转租给他人的行为已经得到郭雪燕的许可，亦未提供充分的证据证明其已经脱离涉案租赁合同关系，故根据合同约定，其仍应当按照合同的约定向郭雪燕支付拖欠的租金。虽然马良兵主张租金系由蔡成伍直接向郭雪燕支付，但郭雪燕则认为因一直以来有租金入账故其并不知道支付人不是马良兵，该说法具有一定合理性，故马良兵不能因此从涉案租赁合同中抽离。一审法院根据郭雪燕的诉讼请求，判决解除双方的租赁合同、由实际使用人向郭雪燕交付涉案房屋及附属设备，并由马良兵向郭雪燕支付租金146138元及违约金并无不当，本院予以确认。马良兵因蔡成伍拖欠租金的行为向郭雪燕承担责任后，有权向蔡成伍追偿。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3225元，由上诉人马良兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年三月八日书 记 员  汤璐菲