福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0305民初3923号 原告（反诉被告）：福建七度地产有限公司，住福建省莆田市秀屿区笏石镇坝津村。 法定代表人：林国华，董事长。 委托诉讼代理人：林志广、许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。特别代理。 被告（反诉原告）：张威，男，1990年9月28日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：唐振华，福建思阳律师事务所执业律师。特别代理。 原告福建七度地产有限公司（以下简称“七度地产公司”）与被告张威商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告七度地产公司的委托诉讼代理人许莉莉，被告张威的委托诉讼代理人唐振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七度地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除七度地产公司与张威之间签订的编号为X201300736的《商品房买卖合同》；2、判令张威将位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第3幢3层308号的商品房交还七度地产公司；3、判令张威协助七度地产公司办理《商品房买卖合同》项下房屋的备案登记撤销手续；4、判令张威偿还给七度地产公司因阶段性担保而代偿还的按揭款，及自该按揭款代偿之日起至被偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5、判令张威支付违约金122822.4元；6、判令张威承担律师费5000元；7、判令本案的诉讼费用由张威承担。事实与理由：2013年7月2日，七度地产公司与张威签订一份编号为X201300736的《商品房买卖合同》。合同约定：张威购买七度地产公司开发的位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第3幢3层308号的商品房，总价款为614112元。购房采取按揭方式付款，以及相应的违约责任等。同年7月4日，张威向七度地产公司支付了首期款194112元，余款420000元以按揭贷款方式支付。2013年10月25日，七度地产公司、张威及案外人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称“建设银行莆田分行”）共同签订一份编号为350635006-2012-20130344831《个人住房借款合同》，该合同约定：张威以所购的商品房作为抵押，由建设银行莆田分行向张威放贷420000元，用于张威购买七度地产公司开发的商品房，并由七度地产公司为张威提供阶段性的保证担保等。合同签订后，张威未能按期偿还按揭贷款的“月供”，导致建设银行莆田分行从七度地产公司的保证金账户内直接划扣资金共计23232.39元（暂计至起诉之日止）。七度地产公司自承担阶段性担保责任后向张威多次催讨，然张威拒不还款。 张威辩称：1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。2、因七度地产公司逾期办证违约在先，导致张威未能在约定的期限内取得产权证，无法与银行办理抵押手续，从而解除七度地产公司的阶段性担保责任。故七度地产公司要求张威支付按揭代偿款的利息，应当予以驳回。3、张威与七度地产公司签订的《合同补充协议》第四条属于定型化条款，不同于主条款（示范文本）中预留有空格、手写等灵活协商部分，该条款加重了张威的违约责任，对于总房价20％的违约金计算方式明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定，且七度地产公司在签订补充协议时也没有提请张威注意该条款或对该条款予以说明，故该条款应属无效条款。《合同补充协议》第四条依照双方约定是对主合同第七条的补充，主合同第七条是关于买受人逾期付款违约责任的约定，第七条约定逾期应付款指依照主合同第六条规定的到期应付款与该期实际应付款的差额，主合同第六条规定的付款就是首付加上银行按揭贷款，然张威已支付首付款及银行已将按揭贷款420000元转入七度地产公司账户之后，就不存在逾期付款的违约事实。综上，七度地产公司要求张威承担违约金、律师费缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 张威反诉提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的编号为X201300736号的《商品房买卖合同》；2、判令七度地产公司返还购房首付款194112元，并赔偿自2013年7月4日起按照银行同期贷款利率计算的利息（利息暂计至2016年10月22日为37851元），直至还清之日止；3、判令七度地产公司赔偿给张威已经偿还的按揭贷款损失（损失暂计至2016年10月22日为8550元，损失计算标准为以当期偿还的按揭贷款金额为基数，自对应当期偿还按揭贷款日起按照银行同期贷款利率计算的利息），直至还清之日止；4、判令七度地产公司返还给张威按揭贷款420000元及已经支付给银行的贷款利息46100元；5、判令七度地产公司返还房屋专项维修基金8973元；6、判令七度地产公司支付违约金33162元；7、本案的诉讼费用由七度地产公司承担。事实与理由：2013年7月2日，张威与七度地产公司签订编号为X201300736号的《商品房买卖合同》一份。合同约定：1、张威购买七度地产公司开发的位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第3幢3层308号的商品房，总价款614112元，购房采取按揭贷款方式付款；2、七度地产公司应当在2014年12月31日前将符合交付条件的商品房交付张威使用；3、张威在商品房交付使用后90日内无法取得房屋权属证书的，七度地产公司应自逾期之日起每日按照已付款的万分之一向张威支付违约金。合同签订后，张威按照约定履行了合同义务，但七度地产公司至今未能如期办理房屋权属证书，已构成根本违约。 七度地产公司反诉辩称：1、同意解除合同。2、首付款应当抵扣七度地产公司主张的违约金及各项损失尾款部分后，予以返还。因张威违约在先，其请求首付款利息于法无据，不应支持。3、因张威违约在先，张威请求七度地产公司赔偿其已偿还的按揭贷款损失，没有事实和法律依据，应予驳回。4、按揭贷款420000元应当直接偿还至建设银行莆田分行，以免除七度地产公司的保证责任。张威要求七度地产公司支付其已偿还的银行贷款利息46100元，因张威违约在先，该项请求亦应予驳回。5、房屋专项维修基金8973元系七度地产公司代替房地产建设主管部门收缴，张威应向房地产建设主管部门要求返还。6、2014年12月3日、4日，七度地产公司通过邮寄以及公告的方式向张威送达入伙通知书，且张威也已收悉，因张威没有依照入伙通知书上通知的时间办理相应的房屋交接手续，七度地产公司不存在任何的违约行为。故张威要求七度地产公司承担逾期办证违约金与诉讼费，无法律和事实依据，应当予以驳回。 针对本诉，七度地产公司在举证期限内向本院提供以下证据： 营业执照复印件一份，欲证明七度地产公司的诉讼主体适格。 经质证，张威对上述证据没有异议。 《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、福建省住宅专项维修资金专用票据复印件各一份，欲证明（1）张威购买七度地产公司开发的位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第3幢3层308号的商品房，总价款为614112元，购房采取按揭方式付款以及相应的违约责任等事实；（2）《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4项约定，张威未能履行其向银行应尽的义务导致七度地产公司作为担保人而承担担保责任的，七度地产公司有权单方解除《商品房买卖合同》并责令张威承担违约金等事实；（3）张威因购房而缴交专项维修资金8973元的事实。 经质证，张威对上述证据的真实性没有异议，认为该组证据可以反证《合同补充协议》第四条第4项系无效条款，即使条款有效，该条款也是对逾期付款即逾期支付购房款的约定，张威已经依约支付了全部购房款，不存在逾期付款的事实，张威不应当承担违约责任。而且，由于七度地产公司的违约，致使张威在商品房交付使用后1年内无法取得房屋产权证书，七度地产公司应当返还购房款、赔偿损失、并支付违约金。 《个人住房借款合同》复印件一份，欲证明建设银行莆田分行向张威放贷420000元用于张威购买七度地产公司开发的商品房，且由七度地产公司为张威提供阶段性保证担保的事实。 经质证，张威对上述证据的真实性没有异议，认为该组证据可以反证出因为七度地产公司的违约行为致使张威在约定期限内无法取得房屋产权证书，从而无法办理抵押贷款和解除七度地产公司的阶段性担保，故七度地产公司无权请求张威赔偿其按揭代偿款的利息。 中国建设银行个人贷款扣划款项通知书、还款凭证、律师函挂号信，欲证明因张威一直未能按期及时偿还按揭贷款的“月供”，银行要求七度地产公司承担阶段性担保责任并从七度地产公司在银行处开立的保证金账户内直接划扣款项用于支付本应由张威偿付的按揭贷款的“月供”，截至2016年6月29日，七度地产公司已被银行划扣资金共计23232.39元的事实。 经质证，张威对上述证据的真实性没有异议。 律师发票一份，欲证明七度地产公司因本案而支出律师费5000元，七度地产公司有权要求张威承担律师费用的事实。 经质证，张威对上述证据的真实性没有异议，但认为本案是七度地产公司违约在先，七度地产公司无权要求张威承担律师费，且该请求缺乏法律依据。 针对本诉，张威在举证期限内没有向本院提供证据。 针对反诉，张威在举证期限内向本院提供以下证据： 1、建设银行流水一份，欲证明截至2016年9月份，张威已经支付银行按揭本金及利息58931.34元，其中按揭利息为41535.13元的事实。 经质证，七度地产公司对上述证据的真实性请求法院依法认定，对于张威主张的上述还款数额经其核对后予以确认，但认为其也已代偿还按揭贷款40007.51元（截至2016年12月20日）。 2、工程简要说明、照片各一份，欲证明七度地产公司向政府备案“公园湾1号”（二期）工程竣工日期为2015年10月1日，但“公园湾1号”（二期）至今尚未竣工，张威至今未能取得房产权证，七度地产公司应当赔偿损失的事实。 经质证，七度地产公司对工程简要说明的真实性没有异议，对于照片的真实性请求法院依法认定，但是认为该组证据不能证实张威所要证明的内容，七度地产公司并不存在任何的违约行为。 针对反诉，七度地产公司在举证期限内向本院提供整付零寄交寄清单、国内挂号信函收据、湄洲日报各一份，欲证明七度地产公司分别于2014年12月3日、4日通过邮寄及公告方式向张威寄送入伙通知，已经履行交房手续，但张威未能如期办理相应的交接手续，七度地产公司不存在任何违约行为的事实。 经质证，张威对上述证据的真实性请求法院依法认定，但认为该组证据无法证实七度地产公司欲证明的主张。 本院经审查认为，七度地产公司、张威提供的上述证据来源合法，客观真实，依法应予确认，上述证据均可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月2日，七度地产公司与张威签订一份编号为X201300736的《商品房买卖合同》。合同约定：张威购买七度地产公司开发的位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第3幢3层308号商品房一套。其中，建筑面积为119.64平方米，每平方米为5133元，总价款为614112元。购房采取按揭方式付款。同年7月4日，张威支付了购房首期款194112元，余款420000元以按揭贷款方式支付。合同第十四条，关于产权登记的约定：七度地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由七度地产公司提供的资料交付张威。如因七度地产公司原因，张威不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、张威不退房。且本项目“公园湾1号”分期开发，目前张威购买的房屋位于北区。所以张威购买的房屋必须待南北区所有房屋验收后才能进行房产登记手续；七度地产公司承诺于项目南北区验收后1年内办理完成产权登记手续。张威同意按照七度地产公司通知的交付日期办理房屋交付手续，并已同意了解上述推迟办理产权登记的情况；。在本合同项下商品房交付时，张威应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、产权代办费用等）或已缴纳税费的凭证一并交予。同年7月11日，张威缴纳了住宅专项维修资金8973元。2013年10月25日，七度地产公司与张威及案外人建设银行莆田分行共同签订一份编号为350635006-2012-20130344831《个人住房借款合同》。合同约定：张威以购买的商品房作为抵押，由案外人建设银行莆田分行向张威放贷420000元，用于张威购买七度地产公司开发的商品房，七度地产公司为张威提供阶段性保证担保。再者，七度地产公司与张威签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4项约定“如张威未能履行其向银行应尽的义务导致七度地产公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向七度地产公司发出承担担保责任通知之日起或自七度地产公司知道张威逾期付款之日起，张威应于七日内按全部购房价款的20％向七度地产公司支付违约金并赔偿七度地产公司因此所遭受的损失，七度地产公司有权自应退还给张威的款项中直接扣除违约金”等。2014年12月3日、4日，七度地产公司通过湄洲日报公告及挂号信的方式通知张威办理交房手续。但张威至今未办理交房手续。2016年1月13日，七度地产公司已为张威办理房屋所有权初始预登记。 另查明，合同签订后，张威仅偿还银行按揭贷款58931.34元，其中本金17396.21元、利息41535.13元，其余借款张威未能按期偿还。截至2016年12月20日，案外人建设银行莆田分行从七度地产公司保证金账户内直接划扣资金共计40007.51元（含按揭贷款本金、利息、罚息），涉案房屋剩余贷款本金为386473.69元。因张威未能归还七度地产公司按揭贷款代偿还款，七度地产公司案诉本院，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求张威按约支付违约金、各项经济损失。答辩期内，张威提出反诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求七度地产公司返还购房首付款本息、银行按揭贷款本息、逾期办证违约金等各项经济损失。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，七度地产公司与张威签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》依法成立。根据双方约定，自出卖人承担保证责任后，出卖人有权解除合同。本案中，七度地产公司已为张威偿还银行贷款，七度地产公司的合同解除权形成，其请求解除合同的意思表示亦与张威反诉要求解除合同的意思表示相一致，依法应予准许解除双方签订的编号为X201300736的《商品房买卖合同》。庭审时，双方当事人均对涉案商品房尚未实际交付使用的事实无异议，现七度地产公司主张要求张威交还商品房，依据不足，不予采信。《商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依法应当恢复原状，故张威应当协助七度地产公司办理涉案商品房的备案登记撤销手续。七度地产公司主张张威应当偿还其因承担阶段性担保责任而代替偿还给银行的按揭款(截至2016年12月20日，暂计划扣款为40007.51元)，及该款自各期代偿之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，合法有据，应予照准。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4项关于“违约金计算”的条款，系打印稿样式，不同于主条款中预留有空格、手写等灵活协商部分，属于定型化条款，而总房价20％的违约金计算方式，其计算基数与违约金比例均明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定，且未有证据显示七度地产公司于签订合同时提请张威注意该条款或对该条款予以说明，故该条款属于格式条款模式，明显加重了张威的违约责任，应认定为无效条款。且考虑到七度地产公司垫付的代偿款已得到合理的利息赔偿，故对于七度地产公司要求张威支付违约金的诉讼请求，予以驳回。虽张威已构成违约行为，但双方并未明确约定律师代理费用承担事由，故七度地产公司要求张威支付律师代理费于法无据，不应支持。《商品房买卖合同》解除后，七度地产公司依法应当退还给张威购房首付款194112元及银行贷款420000元。因建设银行莆田分行未申请参与本案诉讼，涉案商品房担保贷款合同尚未解除，七度地产公司的担保责任尚未解除，应由七度地产公司直接偿还涉案商品房未还的银行按揭贷款本金及利息更为适宜，故七度地产公司退还给张威的款项中应优先扣抵尚未偿还的银行按揭贷款本金及利息等相关费用。房屋专项维修基金是七度地产公司代为张威向相关维修基金管理部门缴纳的，七度地产公司未能提供任何证据予以证实其已将该笔费用实际上缴，结合张丽群的诉求，七度地产公司应当退还给张威房屋专项维修基金8973元。此外，若七度地产公司已将该维修基金交纳相关部门，其可在退还该费用给张威后，持缴款凭证的原件自行向维修基金管理部门申请退费。 七度地产公司在合同约定的交房期限内已通知张威办理交房手续，但张威至今未办理交房手续，也未缴纳相关办证费用，现张威主张七度地产公司承担逾期办证的违约责任，于法无据，不应支持。张威提供的现有证据无法证实七度地产公司存在违约行为，故对于张威诉请的七度地产公司因违约应当给付的购房首付款自支付之日起的按银行同期贷款利率计算的利息、已付按揭贷款自各期偿还日起按银行同期贷款利率计算的利息、已付银行的贷款利息和逾期办证违约金等各项损失（反诉请求第2、3、4、6项）于法无据，不予认定。 至此，七度地产公司应当返还给张威购房首付款194112元、银行贷款420000元和房屋专项维修基金8973元，其中银行贷款420000元应优先扣抵剩余未还的银行按揭贷款本金及利息等相关费用；而张威应当偿还给七度地产公司按揭代偿还款及该款自各期代偿之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，上述双方各自应当给付的款项可予扣减后，剩余部分应由七度地产公司返还给张威。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建七度地产有限公司与张威于2013年7月2日签订的合同编号为X201300736《商品房买卖合同》； 二、张威应在判决生效之日起五日内协助福建七度地产有限公司办理涉案商品房备案撤销手续； 三、张威应在判决生效之日起五日内支付给福建七度地产有限公司因阶段性担保而代偿还的按揭款(截至2016年12月20日，暂计划扣款为40007.51元)，及该款自各期代偿日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息(该款可在福建七度地产有限公司退还给张威的购房款项中抵扣)； 四、福建七度地产有限公司应在判决生效之日起五日内退还给张威购房首付款194112元和房屋专项维修基金8973元； 五、福建七度地产有限公司应在判决生效之日起五日内退还给张威银行贷款420000元（该款应先行扣抵剩余未还的银行按揭贷款本金及利息等相关费用）； 六、驳回福建七度地产有限公司其它的诉讼请求； 七、驳回张威其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9941元，反诉受理费5643.8元，本案案件受理费合计15584.8元，由福建七度地产有限公司负担7792.4元，由张威负担7792.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 萍 人民陪审员  何燕金 人民陪审员  李清庭 二〇一七年三月二十四日 书 记 员  陈憩程 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。