安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初7659号原告：康家刚，男，1969年2月20日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：陈贵娥，安徽正茂律师事务所律师。被告：水源，男，1979年3月10日出生，汉族，住安徽省长丰县。被告：余娜，女，1979年9月3日出生，汉族，住安徽省长丰县。被告：张昌发，男，1971年5月17日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：窦昌明，男，1980年10月10日出生，汉族，合肥民悦商贸有限公司经理，住安徽省合肥市瑶海区。原告康家刚诉被告水源、余娜、张昌发案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2016年10月28日受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康家刚及其委托诉讼代理人陈贵娥，被告水源,被告张昌发委托诉讼代理人窦昌明到庭参加诉讼。被告余娜经本院送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。康家刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的合肥市临泉路元一名城房屋（产权证号××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决确认原告康家刚与被告水源、余娜2008年签订的《售房协议》、《房产转让协议》合法有效，并确认上述房屋产权归原告所有；3、判令被告协助原告办理上述房屋产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年11月9日，被告水源、余娜与原告康家刚签订售房协议。约定水源、余娜以人民币40万元将位于合肥市临泉路元一名室房产出售给原告。2008年12月3日买卖双方到长丰县公证处办理了关于上述房屋《房产转让协议》公证手续。原告康家刚付清了全部购房款。2009年水源、余娜将上述房屋交付给原告康家刚占有和使用至今，该房屋合字第11049号产权证及相关办证费用均由原告康家刚办理和支付，产权证有原告持有。2010年原告出资对该房屋进行装修，并购置了家具、家电等物品，办理开通有线电视，缴纳物业费等所有与该房屋有关的费用。期间原告多次催促水源、余娜协助办理房屋产权过户登记，但水源一直以各种理由拖延至今未办理。原告近日得知，水源、余娜将上述房产原产权证挂失，补办新产权证（房屋产权证号××号）后，以上述房产作抵押，向张昌发借款，并与张昌发办理了借款抵押登记。因水源、余娜与张昌发之间的民间借贷纠纷案件，上述房产依法被庐阳区人民法院查封并在网上司法拍卖。原告遂向庐阳区人民法院提出执行异议，庐阳区人民法院作出（2016）皖0103执异42号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。现原告诉至法院。水源辩称：我与被告张昌发有债务纠纷，房子抵押给张昌发，但张昌发与我的借款诉讼我毫不知情。我愿意将房产过户给原告，将所欠张昌发的债务还清。余娜未答辩。张昌发辩称：1、原告不存在买房行为，其存在虚假购买情况；2、房产所有人为水源、余娜，其向张昌发借款时将房产抵押给张昌发，已经办理他项权证，且法院已经作出判决并生效；3、原告主张没有事实法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2008年11月9日，水源、余娜与原告签订售房协议一份，约定水源、余娜以人民币40万元将位于合肥市临泉路元一名城C房产出售给原告，付款方式为水源欠原告26万元、欠王海9万元、水家将5万元，计40万元，由原告负责支付王海9万元、水家将5万元，并与水源不再存在任何关系。2008年12月3日原告与水源双方到长丰县公证处办理了《房产转让协议》公证手续，该房产转让协议约定：水源转让上述房产，价款40万元原告于本协议签订之日一次性付清。水源将商品房买卖合同原件及购房发票交付给原告，水源应协助原告办理该房的交付验收手续，并将钥匙转交给原告。水源应自房产证办结、领取之日起30日内无条件协助原告办理该房产权的过户手续。水源保证所转让房产没有设定抵押担保等。原告与水源均在协议上签名。2008年12月3日水源出具给原告收据一张，言明“收到房屋总价款40万元。”2009年5月上述房产交付，水源将该房交付给原告康家刚使用，产权证（房地权证合产字第××号）交给原告持有。2012年8月8日水源将上述房产证挂失，重新办理了房产证（房地权证合瑶字第××号），并将该房作为向张昌发借款40万元的担保物，于2013年3月1日到房产部门办理了他项权证，张昌发于2014年11月24日在庐阳区人民法院起诉水源、余娜民间借贷一案，2015年3月11日庐阳区人民法院判决水源、余娜偿还张昌发借款40万元，并支付利息（自2013年3月1日按照银行同期贷款利率的四倍计算至款清之日止），张昌发对水源及余娜的合肥市临泉路元一名城C室房产在上述债权范围内享有抵押优先受偿权。该案判决生效后，张昌发向庐阳区人民法院申请强制执行，2015年10月12日法院查封了该房产，并于2016年4月18日下达了执行裁定书，拍卖水源元一名城C－33幢102室房产。原告得知后，作为案外人向庐阳区人民法院提出了执行异议申请，认为该房产为原告所有，请求终止对该房屋的执行。2016年10月18日庐阳区人民法院裁定驳回原告的执行异议。原告遂诉至本院。以上事实由原告康家刚提供的房产证、售房协议、公证书、收条、元一名城办证须知、住宅交房标准、住宅入住应缴费用、物业费缴费票据、有线电视业务受理单、（2015）庐执字第01607-2号执行裁定书、（2016）皖0103执异42号执行裁定书、被告张昌发提供的民事判决书、房产证、他项权证、证明、租赁合同、租赁证以及当事人陈述等相关证据证实。本院认为，本案双方争论的焦点问题：第一、房屋买卖协议的真实合法性。从原告提供的售房协议、公证的房产转让协议及收条等系列证据来看，由于公证书具有较高的证据效力，故本院对原告与水源双方签订售房协议、房产转让协议的真实性、合法性予以确认。张昌发虽提出异议，但并没有提供证据推翻原告举证，本院对张昌发的异议不予采信。第二、原告是否实际占有房产。原告虽于2009年5月即拿到钥匙接收了房产，占有使用房产，但张昌发举证了房屋租赁证、租赁合同及物业费收据证明其2014年1月起使用房产，故原告并不能证明其于本案起诉时仍占有使用房产的状态。第三、本案房产未过户原告是否存在过错。本案房产自2008年原、被告签订买卖协议、2009年交付房产至今，原告虽称其向水源余娜催告要求办理过户手续，但一直未实际履行，原告却未及时通过法律规定的程序主张自己的权利，迟至2016年8月18日才提起本案诉讼要求过户，其怠于行使权利明显，故其对不能办理产权变更登记具有过错。第四、原告依据买卖合同径行主张确认其对诉争房屋享有所有权是否有法律依据。根据物权法的规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此当事人以房产买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，双方之间存在债的法律关系，此时买受人依据买卖合同径行主张确认其对诉争房产享有所有权也没有法律依据。综上，虽然原告与水源房屋买卖协议合法有效，但由于不能认定原告实际占有使用房产以及对房产未能过户没有过错，因此本案的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形，并且原告依据买卖合同径行主张确认其对诉争房屋享有所有权没有法律依据，故原告要求确认本案争议房产归原告所有，并停止强制执行，并解除对上述房产的查封，依据不足，本院不予支持。原告要求被告协助原告办理上述房屋产权过户登记，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2008年11月9日原告康家刚与被告水源、余娜签订的售房协议、2008年12月3日原告康家刚与被告水源签订的房产转让协议合法有效；二、驳回原告康家刚的其他诉讼请求。案件受理费18469元，由原告康家刚负担18389元，被告水源、余娜、张昌发负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  许欣竹人民陪审员  任 志人民陪审员  葛茂鑫二〇一七年三月二十一日书 记 员  包雨婴附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。