广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终980号上诉人（原审被告）：广州市爱赏教育信息咨询有限公司，住所地在广州市天河区天河路490号1303，组织机构代码××。法定代表人：罗运成，该公司总经理。委托代理人：翟蕾，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州壬丰房地产开发有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：郑志忠，该公司董事长。委托代理人：吴永贤，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州市爱赏教育信息咨询有限公司（以下简称爱赏公司）因与被上诉人广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称壬丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。爱赏公司上诉请求：撤销原审判决第二项中要求爱赏公司承担解约违约金43550元的判决内容。事实与理由：爱赏公司与壬丰公司签署的《房屋租赁合同》是由壬丰公司提供的格式合同，合同已经约定爱赏公司私自撤场的，壬丰公司可以没收保证金，这足以弥补壬丰公司损失，再追究解约违约金，违反合同的公平原则。其次，壬丰公司已与当天知晓爱赏公司已撤场，并有书面函件，因此不能再追究违约金。壬丰公司辩称：同意一审判决，不同意爱赏公司的上诉请求、事实和理由。理由如下：1.合同约定没收保证金和追究违约金并没有违反公平原则，因为爱赏公司已经对壬丰公司造成了一定的损失，且该损失已经远远超过保证金的数额。2.爱赏公司没有提交相关证据证明其已经通知壬丰公司撤场的事实，其单方撤场对壬丰公司造成了损失。3.爱赏公司存在恶意拖欠费用以及滥用诉权的情况。壬丰公司向一审法院起诉请求：1.壬丰公司没收爱赏公司的履约保证金40324元；2.爱赏公司向壬丰公司支付2015年12月1日至2015年12月25日期间的租金21775元和解约违约金43550元；3.爱赏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月27日，壬丰公司（甲方、出租人）、爱赏公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河路490号1303房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，其中2014年3月1日至2015年11月30日，月租金20162元、2015年12月1日至2016年11月30日，月租金21775元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前转账或支票付款给甲方；乙方向甲方交纳40324元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金退回乙方；其他约定：详见补充租赁合同。2014年5月27日，壬丰公司（甲方、出租人）、爱赏公司（乙方、承租人）签订《补充租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；租期由2014年3月1日至2016年11月30日，2014年3月1日至2015年11月30日的月租金20162元、2015年12月1日至2016年11月30日的月租金21775元；乙方须于每月公历日1日前以现金、支票或转账方式缴付当月租金予甲方；乙方应于本补充租赁合同签订之日起五个工作日内缴纳40324元作为履约保证金。合同终止，如乙方无违约的，自乙方缴清租金、费用且按约定清理场地并恢复原状的场地交还甲方后十四个工作日内，甲方将保证金无息退还予乙方；乙方责任：乙方如逾期三十天仍未缴清，甲方有权解除原租赁合同及本补充合同，并收回该物业，同时没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨租金和其它损失的权利；如乙方于租赁期内提前终止《广州市房租租赁合同》和本《补充租赁合同》的，应提前一个月书面通知甲方。乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，乙方已付当月租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿。乙方确认，已详细阅读并理解本补充租赁合同所有条款。乙方理解该等条款可能增加乙方的法定义务、或限制了乙方可享有的某些法定权利或甲方的某些义务。乙方兹表示对上述条款全部予以接受，并且不会据此提出任何抗辩。凡该大厦租赁活动中的一切口头承诺、解释及商业广告、文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本《补充租赁合同》不一致的，均以本《补充租赁合同》为准等。合同签订后，爱赏公司向壬丰公司支付履约保证金40324元。对于上述《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》，壬丰公司出示原件，爱赏公司就其合同公章真实性提出异议并申请鉴定，经一审法院摇珠选定鉴定公司后，爱赏公司逾期未预缴鉴定费用，一审法院告知其按撤回鉴定申请处理。关于搬迁时间，壬丰公司表示爱赏公司未经其同意下于2015年12月26日搬迁，双方未办理交接手续。爱赏公司表示已实际搬出涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。壬丰公司持有爱赏公司签章的合同原件，爱赏公司就合同真实性提出异议，但未提供反证，其申请公章鉴定后未按通知预缴鉴定费用，视为撤回鉴定申请。对于爱赏公司的该项抗辩，不予采纳。《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方应依约履行。爱赏公司确认搬出涉案房屋，但未能就搬迁行为系经壬丰公司同意或双方协商一致进行举证，视为单方以事实行为终止租赁合同。在租赁期限内，爱赏公司逾期未支付2015年12月期间的租金构成违约，壬丰公司依约可没收履约保证金，其主张予以支持。对于未付租金，爱赏公司为支付租金的义务人，其未有证据证实其已实际支付租金，壬丰公司主张租金具有合同依据，现壬丰公司主张爱赏公司于2015年12月26日搬迁，租金应计至当日，即为18262.90元（21775÷31×26），对于壬丰公司主张的超出部分，一审法院予以驳回。爱赏公司单方解除合同，壬丰公司依约可主张赔偿损失，2015年12月租金标准为21775元，壬丰公司主张43550元违约金具有合同依据，予以支持。爱赏公司抗辩格式条款无效缺乏依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、壬丰公司没收爱赏公司履约保证金40324元。二、爱赏公司于判决发生法律效力之日起10日内向壬丰公司支付2015年12月1日至2015年12月26日租金18262.90元及解约违约金43550元。二、驳回壬丰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1430元，由壬丰公司负担50元，由爱赏公司负担1380元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争议焦点为爱赏公司应否向壬丰公司支付解约违约金43550元。原审认定《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》合法有效正确，本院不再赘述。《补充租赁合同》第十条违约责任第1点载明“如乙方（爱赏公司）于租赁期内需提前终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同的，应提前一个月书面通知甲方（壬丰公司）。乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，乙方已付当月租金与保证金不予退还。如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿”。涉案合同因爱赏公司单方撤场而解除，爱赏公司未提供证据证明其撤场前履行了提前一个月书面通知壬丰公司的合同义务，按照上述合同约定，壬丰公司有权向爱赏公司主张两个月的租金作为损失赔偿。爱赏公司上诉主张该合同是格式合同，以及该条款有违公平原则，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人爱赏公司上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费889元，由上诉人广州市爱赏教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年三月三十一日书记员 邹文芳游瑞娜