浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0382民初8219号原告：温州摩尔乐酒业有限公司，住所地乐清市北白象镇马路角工业园（万家电器集团有限公司内），组织机构代码56588615-2。法定代表人：金真理，总经理。委托诉讼代理人：刘树，上海文勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金星，男，1985年2月24日出生，户籍地湖北省襄樊市樊城区，系温州摩尔乐酒业有限公司员工。被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室，组织机构代码07532735-8。法定代表人：蓝翔，董事长。委托诉讼代理人：周夏静、翁晓玮，浙江泽商律师事务所律师。被告：万家电器集团有限公司，住所地乐清市北白象镇万家工业园，组织机构代码14558233-9。法定代表人：汤道喜。原告温州摩尔乐酒业有限公司（以下简称摩尔乐公司）与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、万家电器集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人刘树、朱金星，被告浙商资产公司的特别授权委托诉讼代理人周夏静到庭参加诉讼。被告万家电器集团有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告摩尔乐公司向本院提出诉讼请求：1、请求对执行标的物即坐落于乐清市北白象镇马路角村的万家大厦不得不带租执行（带租拍卖、变卖）；2、确认原告对万家大厦租赁房屋的租赁权至2031年12月31日。事实与理由：原告在成立之初2010年12月1日与被告万家电器集团有限公司签订房屋租赁协议，租赁其位于北白象镇马路角工业园办公楼的一层作为原告公司的办公场所，使用面积127平方米，租赁期为五年，即从2010年12月1日至2015年11月30日。原告承租后进行了装修。因原告主要经营洋酒，故在一楼的门面按店面的格局花费了大量的财力物力进行豪华的装修。在2012年1月1日原告扩租到500余平方米，被告万家电器集团有限公司将租赁期限延长至2031年12月31日止，租金为142788元/年，每5年递增5%。因被告万家电器集团有限公司欠上海人民企业集团温州电器有限公司巨额款项，而上海人民企业集团温州电器有限公司又欠金光照借款300万元，金光照又欠原告法定代表人金真理300万元（不含利息），故四方通过协商，以抵帐的形式签订了一份协议书，由被告万家电器集团有限公司收取的原告租金折抵上海人民企业集团温州电器有限公司欠金光照的借款，以折抵金光照欠原告的欠款。据此，原告租赁被告万家电器集团有限公司的办公楼的租赁期限延长到2031年12月31日止，且原告通过折抵的形式已交付了全部租金。法院裁定驳回原告异议错误。依据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。被告浙商资产公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告对涉案标的物不享有租赁权。在签订最高额抵押合同前，抵押人明确抵押物在抵押前未设定租赁。原告提供的租赁合同无法证明已支付租金，合同真实性、合法性均有问题。被告万家电器集团有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，被告万家电器集团有限公司未到庭，视为放弃质证的权利。对原告和被告浙商资产公司无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的2010年12月1日房屋租赁协议书（复印件），被告浙商资产公司对合同的真实性有异议，本院认为该房屋租赁协议书（复印件）与原告工商登记档案内房屋租赁协议书一致且原告确在被告万家电器集团有限公司办公楼万家大厦内有较大的酒类销售门店，故对该房屋租赁协议书的真实性予以确认，对该证据予以采信。原告提供的2012年1月1日房屋租赁合同，被告浙商资产公司对真实性有异议，本院认为，原告提供的房屋租赁合同上时任万家电器集团有限公司法定代表人赖斌丰的签名存疑，原告也没有确实的证据证明按合同约定支付了租金或用其他方式支付租金，故本院对该证据不予采信。原告提供的付款凭证，被告浙商资产公司认为与本案无关联性，无法证明支付租金的事实，本院认为付款凭证本身是真实的，但不能证明与租金有关，付款凭证是300多万元，2012年11月份支付，收款单位也不是万家电器集团有限公司，也与原告提供的租金转抵欠款相矛盾，故该证据与本案无关联性，不予采纳。原告提供的协议书，被告浙商资产公司对协议的真实性、有效性有异议，本院认为，协议书的真实性无法确认，退一步讲是真实的，按此协议及原告自述四方协商，金光照欠金真理300万元，原告在2016年1月1日后无需直接付出租金，与原告举证在2012年付款300多万元相矛盾。故该证据不能证明原告支付房屋租金及2012年1月1日房屋租赁合同真实性。本院认定事实如下：2010年12月1日，金真理代表在筹建的摩尔乐公司（2010年12月6日工商登记成立）与万家电器集团有限公司签订房屋租赁协议，约定原告租用万家电器集团有限公司位于乐清市北白象镇马路角村工业园办公楼（万家大厦）中127平方米房屋，租赁期五年，从2010年12月1日至2015年11月30日，租金每年12000元，一次性付清。原告将租得房屋装修后作为公司经营地址和销售酒类的门店。2014年9月16日，万家电器集团有限公司与工行乐清支行签订最高额抵押合同，约定以万家电器集团有限公司所有的坐落于北白象镇马路角村的房产（即万家大厦等房产）作抵押，担保主债权为自2014年9月16日至2016年9月15日期间，在人民币20000000元最高余额内为工行乐清支行与上海人民企业集团温州电器有限公司签订的所有借款融资等合同项下的债权提供抵押担保。双方于2014年10月17日办理了抵押登记手续。上海人民企业集团温州电器有限公司向工行借款后未能干偿还，后法院判决拍卖、变卖万家电器集团有限公司抵押的房产，所得价款由浙商资产公司优先受偿。2016年2月29日，本院作出执行裁定，查封了万家电器集团有限公司上述抵押房产。2016年3月23日，本院作出执行裁定，裁定拍卖、变卖万家电器集团有限公司上述抵押房产。案外人摩尔乐公司以享有租赁权为由提出异议，要求带租拍卖，本院裁定驳回案外人摩尔乐公司的异议，摩尔乐公司提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告摩尔乐公司与被告万家电器集团有限公司约定的租赁期2015年11月30日到期后，双方没有签订续租合同，事实上摩尔乐公司并没有搬离租赁的万家大厦，被告万家电器集团有限公司也没有要求搬离，故从2015年12月1日起视为不定期租赁。根据物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告摩尔乐公司与被告万家电器集团有限公司之间的从2015年12月1日开始的不定期租赁，不能对抗浙商资产公司的抵押权。现浙商资产公司主张实现抵押权，本院已裁定查封、拍卖、变卖包括原告租赁的房产在内的万家电器集团有限公司坐落于乐清市北白象马路角村的房产，原告摩尔乐公司与万家电器集团有限公司的不定期租赁关系应即终止。原告主张2012年又签订房屋租赁合同，租赁期限延长至2031年，证据不足，本院不予采信。综上所述，原告诉请不得不带租执行即要求带租拍卖、变卖无事实和法律依据，本院不予支持。其主张到2031年的租赁权也无事实根据，本院不予支持。被告万家电器集团有限公司经本院依法合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告温州摩尔乐酒业有限公司的诉讼请求。案件受理费26800元，公告费400元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈庆林人民陪审员  马翠东人民陪审员  张海琴二〇一七年三月十六日书 记 员  郑小东