广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初1506号原告：梁洁爽，女，1985年4月13日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所实习律师。被代：黄庭庭，女，1986年9月14日出生，汉族，住广东省新丰县××,公民身份号码××。委托诉讼代理人：李修蛟，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市禅城区××，统一社会信用代码××。负责人：温兆强。原告梁洁爽与被告黄庭庭、第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人霍燕华、刘俊斌，被告的委托诉讼代理人李修蛟到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金57000元；3.被告向原告支付咨询及买卖代理费17100元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月24日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省佛山市南海区××房，房屋总价为570000元。合同第三条第2款约定被告应在签署合同后5日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。合同签订后，原告依约缴纳了购房定金30000元，因被告并未依约携带涉讼房屋的物业权属证明原件并交给经纪方，故定金由经纪方代收。后经纪方一直催促被告提交涉讼房屋物业权属证明，继续履行房屋买卖合同，但被告却一直怠于履行。原告亦多次催促被告履行合同义务，并于2017年1月9日通过发律师函的方式再次督促被告履行合同义务，但被告均不予理会并提出解除合同。根据合同第十一条第2款的约定，因被告不履行合同义务，逾期超过十天仍未履行，原告有权要求被告按总成交价的10%支付违约金并承担经纪方的咨询及买卖代理费。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，原告提起诉讼。被告辩称，同意解除涉讼合同，原告至今未向被告支付任何款项，原告违约在先，故不同意原告的第二、三、四项请求。第三人没有对原告的起诉陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的2份收款收据，是原件，被告也确认为第三人出具给原告，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的通知、顺丰速运邮单、催告履约函、EMS快递邮单（××）、EMS快递邮单（××），均显示邮件退回，本院确认被告未收到通知、催告履约函的事实；3.原告出示的买卖代理费支付承诺书、定金支付及要约发出委托书，被告确认为第三人与原告的约定，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼房产）于2016年6月16日登记权利人为被告黄庭庭。2016年11月8日，被告委托第三人进行房屋信息核验、寻找房屋买受人、引领潜在客户看房及为交易房屋进行销售推广。2016年11月23日，原告与第三人签订《定金支付及要约发出委托书》，委托事项：经第三人介绍及协助，原告察看过涉讼房产并有购买的意向，独家委托第三人向涉讼房产的所有权人即卖方发出要约；原告自愿购买涉讼房产，并知悉该物业已办理抵押登记，原告同意在签订本委托书时支付5000元作为购房定金交第三人保管，第三人须严格依照要约条件尽力促成买卖；卖方承诺即到达第三人即视为到达原告，原告与卖方的房地产买卖合同即告成立，第三人无需另行通知原告即可将上述购房定金转交卖方，一旦卖方收取定金则视为已收取购房定金，买卖双方均需承担定金责任。同日，第三人代收原告定金5000元。2016年11月24日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，约定被告将涉讼房产作价570000元转让予原告；卖方合法持有《房地产权证》，号码为××，买方已经查看过卖方的《房地产权证》，物业有抵押登记；银行按揭付款：定金30000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，卖方在签署本合同后5日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，买方应于2016年12月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5个工作日内办理交易过户手续，首期房款90000元于办理交易递件当天支付，尾期房款即申请贷款额450000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方帐户；账号证明：买卖双方须如实填写有效账号，款项到账视同本人已收款，卖方账户名全称黄庭庭，账号62×××29，开户银行深圳发展银行，买方账户名全称梁洁爽，账号48×××86，开户银行中国建设银行；违约责任：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费；经纪方代收代管买卖双方的交易资金仅限于经买卖双方同意代收代管的定金、交楼保证金及户口迁出保证金；等等。同日，原告签署《买卖代理费支付承诺书》，同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费17100元予第三人。2016年11月28日，第三人代收原告定金25000元。2016年12月1日，第三人向被告寄送《通知》，要求被告完成定金收取手续、继续履行合同。邮件于2016年12月6日被退回，退回原因为收方客户拒收。2016年12月29日，原告向被告寄送《催告履约函》，要求被告向抵押银行申请还贷、完成涂销抵押手续后办理房屋过户手续。邮件于2017年1月3日被退回，退回原因为拒收。后原告向被告发送《律师函》，要求被告向抵押银行申请还贷、完成涂销抵押手续后办理房屋过户手续，并支付违约金。被告收到了《律师函》。2017年1月10日，被告作出《解除合同通知书》，认为原告未支付任何款项，构成违约，故提出解除合同。原告收到该《解除合同通知书》。原告于2017年1月23日提起诉讼。诉讼中，原告陈述因被告未提供涉讼房产的权属证明原件并交给第三人，原告担心将定金汇至被告账户有风险，故定金30000元由第三人代收，被告经多次催告未收取定金，该款项仍存于第三人处，原告尚未向第三人支付咨询及买卖代理费。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人于2016年11月24日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。原告请求解除合同，被告庭审答辩予以同意，本院据此确认《房地产买卖合同》中关于原、被告权利义务约定的条款于庭审之日即2017年3月9日解除。《房地产买卖合同》约定原告在签订合同当天支付定金30000元予被告，被告在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由第三人保管至交易递件当日。根据该约定，原告支付定金30000元予被告与被告提供权属证明原件为同时履行。实际履行过程中，原告将定金30000元支付予第三人，第三人收款后也并未实际支付予被告，考虑到合同中已约定了被告收款账号，而原、被告及第三人并未明确约定第三人代收定金后将如何处理，三方对合同未能继续履行均有责任。原告主张被告经多次催告仍拒收定金，但未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。另外，《房地产买卖合同》明确载明了被告的账号信息，第三人也未提供证据证明其获得了被告的授权代为收取定金，且被告否认授权第三人代为收款。原告主张被告违约，本院不予采纳。原告请求被告支付违约金57000元及咨询及买卖代理费17100元，本院均不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告梁洁爽与被告黄庭庭于2016年11月24日签订的《房地产买卖合同》中关于原、被告权利义务约定的条款于2017年3月9日解除；二、驳回原告梁洁爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费826.25元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年三月二十九日书记员  林浩成