浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初5115号原告：嘉兴市南湖区新兴社区服务中心，住所地：嘉兴市城南路原绝缘厂南。法定代表人：张斌。委托诉讼代理人：汪俊晶、俞晓云（实习），浙江红船律师事务所律师。被告：吴煜东，男，1969年10月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。第三人：嘉兴嘉煜艺术品有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区耀城广场11、12幢11-301室-27。法定代表人：沈明宝。原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心（以下称新兴社区）因与被告吴煜东房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年9月2日受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判。诉讼过程中，原、被告申请庭外和解，期限三个月，后双方未能达成一致意见。本院决定追加嘉兴嘉煜艺术品有限公司（以下称嘉煜公司）为第三人参加诉讼，并于2016年10月31日、2017年3月20日两次公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人汪俊晶和被告吴煜东两次庭审均到庭参加诉讼，第三人嘉煜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新兴社区起诉称，2013年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于嘉兴市中山路耀城广场11、12幢、11-302室，面积约410平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年10月1日至2016年12月31日止，其中免租期为三个月，年租金132840元，租金一年一付；被告应按期缴纳房租，每期交租须在上期租金期满的前一星期缴纳下一期租金，被告若拖欠房租，每日支付月租金的5%滞纳金，逾期10天仍未付清房租，原告有权终止合同，收回房屋使用权。双方并就其他事项作了约定。原告向被告交付房屋，被告却从未按约定支付租金，截至起诉时，被告已欠付原告租金334240元，原告多次催讨未果，故诉请判令：1、解除原、被告于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》，被告立即向原告腾退嘉兴市中山路耀城广场11、12、11-302号房屋；2、被告立即支付原告2014年4月1日至2016年8月31日期间拖欠的房屋租金334240元和2016年9月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按原合同约定的租金标准计算）；3、被告立即支付原告违约金（以欠付租金为基数，按人民银行同期贷款利率的4倍计息，从2016年1月29日起计算至被告付清所欠付的租金之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告和第三人共同履行上述第1-4项诉请。被告吴煜东答辩称，原告起诉的诉讼主体错误，不应由被告承担责任，租赁合同是以公司名义签订的。据被告了解，原告曾派人将房屋大门锁闭，房屋有两个门，其中一个锁后来公司找人打开了。现在房屋内目前没有工作人员上班，但有公司的物品放置在里面。其他没有意见第三人嘉煜公司提交书面答辩状称，第三人确实与原告新兴社区于2013年9月30日签订了《房屋租赁合同》，承租了耀城广场11、12幢11-302房屋。由于该房屋底层是厨房，无法使用，一直空置。2016年3月17日，原告派人将房屋大门锁闭，2016年8月3日，原告派人通知物业停水停电至今。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1．房屋所有权证一份，证明嘉兴市耀城广场11、12幢11-302室房屋系原告单独所有的事实。2．房屋租赁合同一份，证明原、被告签订租赁合同并对房屋租金、租赁期限、违约责任等进行了约定。3.工商公示信息一份，证明第三人的工商登记信息及公司名称变更情况。被告未发表质证意见。针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：1.2016年3月17日通知一份，证明原告向第三人催讨租金的事实。2．2016年8月3日通知一份，证明原告向第三人催讨租金并要求解除合同、收回房屋的事实。3．房屋租赁合同一份，证明原告和第三人在2013年9月30日签订租赁合同的事实。4.房屋租赁合同一份、原告的工商代码一份、房屋所有权证两页，证明原告和第三人在2015年8月12日就同一涉案房屋再次签订租赁合同的事实，合同中的租赁地址虽与涉案房屋不一致，但实际为同一处，系第三人因变更工商登记信息需要双方补充签订的。经质证，原告认为证据1系复印件，不予认可；对证据2没有异议，能够证明原告曾催讨租金的事实；对证据3，内容上与原告提供的证据2一致，落款的公章是被告事后加盖的，且第三人的名称与合同上注明的承租人名称也不相同，相差一个“非”字，不能证明签订合同的是第三人；对证据4真实性不清楚，即便属实也与本案没有关联性，租赁地址与涉案房屋不一致。第三人未到庭发表质证意见，亦未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据1、证据2、证据3和被告提供的证据2、证据3经审核真实性予以认定。被告提供的证据1系复印件，但与在案其他有效证据能够相互印证，能够证明原告曾发函向第三人催讨租金的事实，本院对该事实予以认定。被告提供的证据4显示的租赁地址并非涉案房屋，与本案不具有关联性，不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2013年9月30日，原告与第三人（合同上显示的承租方为“嘉兴鑫丰融资性担保有限公司”，应属笔误）签订《房屋租赁合同一份》，约定：甲方（即原告）将其位于嘉兴市中山路耀城广场11、12幢11-302室（面积约410平方米）的房屋出租给乙方（即第三人）作为办公用房使用，租赁期限自2013年10月1日至2016年12月31日止，年租金132840元，租金一年一付；签约时乙方须另付保证金20000元；乙方应按期交纳房租，每期交租须在上期租金期满的前一星期缴纳下一期租金，乙方若拖欠房租，每日支付月租金的5%滞纳金，逾期10天仍未付清房租，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，没收保证金，造成的一切后果由乙方自负；等等。上述合同由原告盖章确认，被告吴煜东签字确认，原、被告各持有《房屋租赁合同》原件一份，被告持有的合同上事后加盖了第三人“嘉兴鑫丰非融资性担保有限公司”的公章。合同签订后，涉案房屋移交给第三人使用，第三人未支付保证金但支付了部分租金。2014年1月1日起，第三人未能支付租金，经原告催讨后于2016年1月支付了20000元租金，剩余租金迟迟未能支付。2016年8月3日，原告向第三人发函要求收回房屋使用权。后当事人之间未能协商一致，遂纠纷成诉。另查明,第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司（原名“嘉兴市汇邦担保有限公司”）在2007年6月19日成立。2007年9月14日，公司法定代表人变更为被告吴煜东。2009年11月11日，公司名称变更为“浙江嘉善汇丰担保有限公司”。2013年11月26日，公司名称变更为“嘉兴鑫丰非融资性担保有限公司”，公司法定代表人变更为吴忠华。2014年12月18日，公司名称变更为“嘉兴嘉煜艺术品有限公司”，法定代表人变更为沈明宝。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案主要争议在于诉争合同关系主体的确定。从原、被告分别提交的《房屋租赁合同》、两份通知、第三人的工商登记信息等在案有效证据看，涉案房屋的实际承租方应为第三人即嘉煜公司（原名为嘉兴鑫丰非融资性担保有限公司），理由是：第一，第三人虽未在签订合同时加盖公章，但已注明承租方为“嘉兴鑫丰融资性担保有限公司”，尽管公司名称在书写时存在一定笔误瑕疵，但可以明确的是承租人为公司，而非个人；第二，合同签订时，被告系第三人的法定代表人，被告对公司租用办公场所的合同予以签字确认属于履职行为。根据法律规定，法定代表人对外的职务行为即为法人行为，其后果由法人承担。第三人在庭审中对此亦不持异议。同时需指出，被告对签订合同时未能及时加盖公章的原因也给予了合理解释即当时第三人的公司名称尚未正式变更，还无法取得新的公章，结合其工商变更登记情况，本院予以采信。第三，根据庭审查明的事实，原告曾两次向第三人发函催讨租金、要求收回房屋，可见原告在履行合同过程中对于合同相对方为第三人的事实亦是清楚明了的。故涉案《房屋租赁合同》的双方当事人应为原告新兴社区和第三人嘉煜公司，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。第三人使用涉案房屋至今，理应按照约定支付原告房屋租金。但第三人自2014年1月1日起未能按时支付，逾期付款时间早已超过10天，原告可以行使合同解除权。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。故本院确定双方合同于第三人收到原告发函之日即2016年8月3日解除。合同解除后，第三人应及时将涉案房屋腾退并返还给原告，同时应向原告支付拖欠的2014年1月1日至2016年8月3日期间的房屋租金324277元（已扣除已付租金20000元）以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费自2016年8月4日起算，参照租金标准计算并支付。对于违约金的计算，原告要求以欠付租金为基数，从2016年1月29日起计算，未超出合同约定范畴，属其对自身诉讼权利的行使，本院予以支持。但合同约定的“每日支付月租金5%的滞纳金”计息标准，本院审查认为约定过高，基于欠付租金系纯金钱债务，被告确有违约行为，依照《合同法》第一百一十四条的规定，依法调整为按人民银行贷款基准利率的二倍确定逾期付款违约金计算标准。关于原告以被告和第三人存在人格混同为由要求两者承担共同付款及腾房责任，缺乏依据，不予采纳。本案仍应根据合同相对性原则，由承租方即第三人承担相应的付款及腾退义务。为避免诉累，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心与第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司签订的关于嘉兴市中山路耀城广场11、12幢11-302室的《房屋租赁合同》于2016年8月3日解除；二、第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司将嘉兴市中山路耀城广场11、12幢11-302室房屋腾退并返还给原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心；三、第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司支付原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心2014年1月1日至2016年8月3日的房屋租金324277元；四、第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司支付原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心房屋占有使用费（以年租金132840元为标准，从2016年8月4日起计算至第三人实际腾退之日止）；五、第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司支付原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心逾期付款违约金（以324277元为本金，从2016年1月29日计算至本判决确定的履行之日止）；上述第二至五项，均于本判决生效后七日内履行完毕；六、驳回原告嘉兴市南湖区新兴社区服务中心的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取3512元，由第三人嘉兴嘉煜艺术品有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 陈叶君二○一七年三月二十四日书 记 员 邹      邦      羽