河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终5318号上诉人（原审原告）：杜如宽，男，生于1955年3月17日，汉族，住西峡县。委托诉讼代理人：李业，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨晓武，男，生于1969年9月10日，汉族，住西峡县。被上诉人（原审被告）：代丽侠，女，生于1970年7月5日，汉族，住西峡县，系杨晓武妻子。被上诉人（原审第三人）：西峡县源盛公小额贷款有限公司。住所地西峡县北环路中段。法定代表人：程武超，该公司董事长。委托诉讼代理人：程军涛，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张朝鹏，该公司工作人员。上诉人杜如宽因与被上诉人杨晓武、代丽侠、西峡县源盛公小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西峡县人民法院（2015）西民二初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜如宽上诉请求，撤销原判，改判房屋买卖协议有效，抵押协议无效，抵押登记无效，西峡县源盛公小额贷款有限公司抵押权不成立，或者发回重审。事实和理由，西峡县源盛公小额贷款有限公司与杨晓武签订的房地产抵押合同无效。抵押登记无效，西峡县源盛公小额贷款有限公司抵押权不成立，抵押登记缺乏共有人同意抵押证明，虽办理了抵押登记，但利用假房产证骗取的抵押登记无效，且缺乏抵押必要条件。一审直接驳回其诉讼请求错误。一审适用法律错误。一审程序违法，合并审理的案件分别作出判决，违背先刑后民原则等。西峡县源盛公小额贷款有限公司辩称，一审判决正确，刑事案件与本案无关，抵押登记符合法定程序，杨晓武有处分权，房权证真假不影响抵押登记的成立等。杜如宽向一审法院起诉请求：1.请求判令被告履行与原告签订的房屋买卖协议，交付房屋并协助办理过户手续；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2014年10月9日，杜如宽和杨晓武、代丽侠签订《房屋买卖协议》，杨晓武、代丽侠将其坐落于西峡县城关新兴居委会柏营组幸福路24号房产（房权证号：西峡县房权证城关镇字第××号）以200万元出售给杜如宽，杨晓武、代丽侠同时将房权证及房屋钥匙交给杜如宽。另查明，1.2013年3月19日，杨晓武与西峡县源盛公小额贷款有限公司签订《房地产抵押合同》一份，由杨晓武坐落于西峡县城关新兴居委会柏营组幸福路24号房产（房权证号：西峡县房权证城关镇字第××号）以及该土地使用权（土地使用权证号：西峡国用2008第5924号）抵押给西峡县源盛公小额贷款有限公司，并在西峡县房产管理局进行了抵押登记，西峡县房产管理局向西峡县源盛公小额贷款有限公司出具了房屋他项权证（他项权证号：西房他证2013字第4**号）。2013年3月20日，西峡县源盛公小额贷款有限公司与杨晓武签订《抵押担保借款合同》一份，由西峡县源盛公小额贷款有限公司向杨晓武发放借款100万元，并由杨晓武以上述《房地产抵押合同》约定的财产作抵押，借款期限为2013年3月20日至2014年3月19日，共计12个月，借款约定使用期间的利率为15‰，按月结息，违约利息上浮20%。2014年3月16日，因杨晓武不能及时还款，西峡县源盛公小额贷款有限公司与杨晓武另签订延期还款协议，双方同意延期到2015年3月19日偿还；延期后借、贷双方及保证人的权利、义务以及有关事宜仍按原借款合同执行。借款后杨晓武支付利息至2015年1月31日，借款本金100万元及其余利息未支付。2.杨晓武、代丽侠在将西峡县城关新兴居委会柏营组幸福路24号房产出售给杜如宽时未将房产已在西峡县源盛公小额贷款有限公司抵押用于借款的事实通知西峡县源盛公小额贷款有限公司，也未告知杜如宽。3.2016年3月17日，西峡县房地产交易中心出具证明：“……两套房屋所有权证（西1018726）系1真1假，（证下方每页标注有“杜如宽”签字的房权证系我单位签发的）……”。一审法院认为，不动产抵押权的设立以抵押人与抵押权人约定的抵押物真实合法及双方就抵押物为债权提供抵押担保达成合意为前提，以对抵押物进行抵押登记为设立的要件。不动产抵押登记是对抵押人与抵押权人约定的不动产抵押物进行抵押登记，非对不动产抵押物的产权证书进行抵押登记，抵押人交付给登记机关的产权证书的真假不应导致抵押人与抵押权人就不动产抵押物签订的抵押合同及登记机关对该不动产抵押物进行的抵押登记无效。本案中，虽然在杨晓武与西峡县源盛公小额贷款有限公司对本案诉争的房地产办理抵押登记时交给抵押登记机关的产权证书系伪造，但该伪造的产权证书和产权证书原本内容一致，办理抵押登记时抵押登记的房屋除和抵押合同约定的标的一致外，与杜如宽持有的房权证原本载明的房屋情况亦为一致，因此，原审被告与西峡县源盛公小额贷款有限公司抵押登记的抵押物为真实存在的，亦为合法的；原审被告就该房屋向西峡县源盛公小额贷款有限公司提供的借款本息提供抵押担保达成的合意亦为真实有效的；原审被告与西峡县源盛公小额贷款有限公司在将约定的抵押房产在登记机关进行抵押登记后抵押权即设立。根据不动产抵押的登记设立原则和公示公信原则，西峡县源盛公小额贷款有限公司基于办理抵押登记和对不动产登记公信力的信赖已取得该房产的抵押权，该抵押权应受法律保护。故对杜如宽主张该抵押物已出售给自己，且该房产抵押登记时提供的房权证是伪造的，抵押应为无效的意见，不予采纳。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。原审被告在已对本案诉争的房产进行抵押登记的情况下又将该房产转让给杜如宽，未告知杜如宽房产已抵押的情况，也未通知西峡县源盛公小额贷款有限公司，因此，该转让行为应为无效，其无权处分已经设定抵押的房产。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”杨晓武、代丽侠无权处分本案房产，房产所有权不能转移，杜如宽可以要求原审被告承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿，但对于诉请原审被告履行与其签订的房屋买卖协议，交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回原告杜如宽的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由原告杜如宽负担。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，西峡县房产管理局向抵押权人颁发有房屋他项权证，足以证实西峡县源盛公小额贷款有限公司依法享有抵押权。杨晓武为产权证书载明的房屋所有权人及土地使用权人，杜如宽现以缺乏共有人同意抵押证明、利用伪造证件骗取抵押登记等为由主张抵押权不成立，该主张与物权法不动产抵押权自登记时设立的规定相悖。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，转让抵押财产的行为并未得到抵押权人西峡县源盛公小额贷款有限公司的同意，在抵押权有效存在的情况下，杜如宽的一审诉讼请求无法得到支持，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。杜如宽未提供有效证据证明本案须待刑事案件办结之后方可处理，一审程序并无不当。综上，上诉人杜如宽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜如宽负担。本判决为终审判决。审判长  赵清军审判员  田晓凯审判员  薛庆玺二〇一七年三月二日书记员  秦 震