四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初701号原告：晋振华，男，汉族，生于1973年8月12日，住绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：包建文，四川春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：路莎，女，生于1986年6月30日，住绵阳市涪城区，四川春雷律师事务所律师助理。被告：四川圣达集团有限公司。住所地：成都市高新区桂溪工业园内。法定代表人：陈永洪。被告：陈莉，女，汉族，生于1976年4月11日，住绵阳市高新区。委托诉讼代理人：程军，四川众城律师事务所律师。被告：李勇，男，汉族，生于1973年2月10日，住绵阳市高新区。委托诉讼代理人：程军，四川众城律师事务所律师。原告晋振华与被告四川圣达集团有限公司、陈莉、李勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人包建文、路莎，被告李勇及其委托诉讼代理人程军到庭参加诉讼。四川圣达集团有限公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》的履行；2.判令被告按142元/平方米/月支付拖欠租金（从2015年8月至腾出房屋时止）；3.依法判令被告支付违约金50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与峨眉山仙芝茶业有限责任公司于2007年6月1日签订爱喜嘉年华商业物业租赁合同，约定：由峨眉山仙芝茶业有限责任公司承租原告位于绵阳市“爱喜嘉年华”2035号商业物业，建筑面积94.35平方米；租金分别为第一年98元/平方米/月……第十年142元/平方米/月，租金按季支付，应在每个季度第一个月9号前支付，若逾期支付租金达到5天以上，原告可单方解除合同，收回租赁房屋，并要求承担违约责任。2015年第3季度开始，被告未按约支付租金，原告多次催要未果。后经了解，峨眉山仙芝茶业有限责任公司在2015年4月10日已注销，该承租物业已事实上擅自转租给李勇、陈莉夫妻。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告四川圣达集团有限公司未作答辩。被告陈莉、李勇辩称，原、被告已终止履行合同，不存在违约责任的问题；抵扣被告向原告交纳的押金后，被告未付原告的租金为27379元，被告愿一次性向原告支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的房产证、《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、峨眉山仙芝茶业有限责任公司出具的委托书、银行转款明细、陈莉书写的证明、工商登记资料，具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认；被告提供的收条，符合证据的要求，予以确认；原告对被告提供的结算单上的签名、天数、租金的金额不持有异议，本院对该部分予以确认，该结算单上记载的“照此结算、终止合同”系被告事后书写，原告未签字确认，经质证原告也不予认可，对该内容本院不予确认；被告提供的短信记录、被告与其他业主签订的《房屋租赁合同》等，根据其记载的内容，均不能证实原、被告协商一致已于2015年11月20日解除租赁合同，本院对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月1日，峨眉山仙芝茶业有限责任公司与原告签订了《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》，约定：原告将位于绵阳市“爱喜嘉年华”2层2035号商业物业（产权证记载建筑面积为94.35平方米），出租给峨眉山仙芝茶业有限责任公司用于经营休闲、食品项目使用；租赁期从交房日起计10年，租金为交房第一年98元/平方米/月……交房第九年137元/平方米/月，第十年142元/平方米/月；季度交付租金，每季度届满前20日内一次性支付；承租方逾其交付租金，除应补交所欠租金外，每逾期一日，按当期（六个月）应付租金总额的万分之四向出租方支付滞纳金；如承租方累计逾期达到5天，未付租金及滞纳金，出租方可单方解除合同，收回租赁房屋，同时不退还所交之保证金，承租方比照第1款（违约方支付守约方26000元违约金）规定承担违约责任。合同签订后，原告向被告李勇、陈莉交付了出租房屋，该房由李勇、陈莉实际承租使用，被告李勇、陈莉向原告支付了保证金17000元。2007年11月4日，原告与被告李勇、陈莉签订了《房屋租赁补充协议》，约定：房租2007年11月9日至2008年12月9日仍按原合同2007年租金价格执行，并在此基础上租金折让1万元；承租方必须在每季度第1个月9号之前将季度租金一次性支付给出租方，超过一天，罚滞纳金1000元，两天加倍，并以此累加；2008年12月9日以后的租金仍按双方原定合同执行，以后的滞纳金处罚按本补充协议。2015年11月10日，原告与被告李勇、陈莉经结算，被告尚欠原告2015年8月9日至2015年11月20日的租金44379元，结算后，抵扣被告交纳的保证金17000元，尚欠原告2015年11月20日前的租金27379元。原告于2016年3月30日收回了该租赁门面的钥匙。被告未支付原告2015年11月21日至2016年3月30日的租金。另查明，峨眉山仙芝茶业有限责任公司已于2015年4月10日注销，四川圣达集团有限公司系峨眉山仙芝茶业有限责任公司的投资人。本院认为，《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》虽系峨眉山仙芝茶业有限责任公司与原告签订，但合同签订后，实际上是由被告李勇、陈莉在履行该合同承租方的权利与义务，并且根据李勇、陈莉与原告签订的《房屋租赁补充协议》的约定，《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》对李勇、陈莉有约束力。《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均不违反法律强制性规定，合法有效。原告晋振华、被告李勇、陈莉应按照协议约定全面履行义务。被告李勇、陈莉主张合同的履行过程中，其与原告协商一致，已于2015年11月20日协商解除合同，但被告提供的证据不足证明其该主张成立，本院不予采信。被告李勇、陈莉未按约交纳租金，违反合同的约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除合同。原告于2016年3月30日收回该房屋的钥匙，应确认原告与被告李勇、陈莉于2016年3月30日解除租赁合同。合同解除后，原告要求被告李勇、陈莉支付拖欠的租金，不违反法律的规定，应予支持。但合同解除后，被告李勇、陈莉交纳的保证金应冲抵租金。因原、被告双方在《房屋租赁补充协议》中约定的违约金过高，被告李勇、陈莉了提出了不承担违约责任的请求，对原告主张的违约金应予调整，鉴于本案的实际情况，本院确定由被告李勇、陈莉支付原告违约金1000元。峨眉山仙芝茶业有限责任公司实际未与原告建立租赁合同关系，峨眉山仙芝茶业有限责任公司注销后，原告要求其投资人四川圣达集团有限公司承担责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下:一、原、被告签订的《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2016年3月30日终止履行；二、抵扣被告李勇、陈莉交纳的保证金17000元后，被告李勇、陈莉在本判决生效之日起十日内支付原告晋振华2015年11月20日前的租金27379元（44379元-17000元）及2015年11月21日至2016年3月30日的租金（其中2015年11月21日至2015年12月31日租金以产权证记载建筑面积94.35平方米，按137元/平方米/月的标准计算，2016年1月1日至2016年3月30日租金以产权证记载建筑面积94.35平方米，按142元/平方米/月的标准计算）；三、被告李勇、陈莉在本判决生效之日起十日内支付原告晋振华违约金1000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告晋振华的其他诉讼请求。案件受理费1410元，由被告李勇、陈莉承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长 王 伟人民陪审员 潘 红人民陪审员 邓开元二〇一七年三月七日书 记 员 梁 丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况主合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。