上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1427号上诉人(原审原告、反诉被告)：李娟娟，女，1947年7月2日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李青(系李娟娟女儿)，1973年2月27日生，汉族，住址上海市。委托诉讼代理人：刘巧莉，北京安博(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：杨鸿喜，男，1959年9月15日生，汉族，住上海市。上诉人李娟娟因与被上诉人杨鸿喜房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李娟娟上诉请求：撤销一审判决第四项，要求杨鸿喜补偿李娟娟人民币(以下币种均为人民币)500,000元。事实和理由：一、银行监管房款并非李娟娟提出的，是杨鸿喜怕房款被放高利贷的人拿走，让李娟娟主动提出银行监管。二、在合同履行过程中，李娟娟一直为房屋过户做准备，但由于房价上涨，杨鸿喜故意躲避李娟娟，致使李娟娟始终无法联系上杨鸿喜，而无法向其支付第二笔房款560,000元。故是杨鸿喜一直违约，一审法院认定系李娟娟擅自变更合同错误。故要求支持李娟娟的上诉请求。杨鸿喜未参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。李娟娟向一审法院起诉请求判令：1、杨鸿喜继续履行合同，协助李娟娟办理上海市谈家桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)产权过户手续，将系争房屋交付给李娟娟；2、杨鸿喜给付李娟娟个人所得税51,759元。杨鸿喜向一审法院提出反诉请求判令：解除李娟娟与杨鸿喜签订的《上海市房地产买卖合同》，要求李娟娟承担解除合同的赔偿金262,000元。一审法院认定事实：2015年5月18日，系争房屋产权核准登记至杨鸿喜名下，所有权来源是继承。2015年9月24日，李娟娟、杨鸿喜签订《上海市房地产买卖合同》约定，李娟娟以1,310,000元的价格购买杨鸿喜名下的系争房屋，房屋建筑面积52.95平方米。双方约定在2015年10月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。如买受人未按合同约定期限付款的，应当向出售方支付违约金，按逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后买受方仍未付款的，除支付七日违约金外，出售方有权单方解除合同。出售方单方解除合同的，应当书面通知买受方，买受方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。如出售方未按合同约定的期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向买受方支付违约金，按已付款日万分之五计算，在合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三约定，买受方应于签订本合同后三日内支付出售方部分首期房价款550,000元，且买卖双方应于签订本合同后当日内至税务机关申报纳税，买受方应于双方完成申报纳税手续后三日内至房地产管理部门查询已购住房情况，买受方在房地产过户当日支付剩余首期房价款560,000元。上述两笔房价款构成首期房价款1,110,000元，该款不包含房价尾款200,000元。待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后七日内，双方赴房地产交易中心办理产权过户手续(送件)。待买受方取得房地产权证后七日内，双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，出售方应将该房地产交付买受方。同时买受方应支付房价尾款200,000元。合同签订次日，李娟娟向杨鸿喜支付550,000元房款，向中介支付13,100元佣金。2015年10月20日，李娟娟支付以杨鸿喜为缴款人的个人所得税103,518元。2015年10月27日，李娟娟支付契税14,700元，计税金额为1,470,000元。2015年11月17日，杨鸿喜向李娟娟发送催告函，要求李娟娟在收到函件后三日内支付第二期房款560,000元。否则，李娟娟应按合同承担违约责任，逾期付款超过七日的，杨鸿喜有权解除合同，并要求李娟娟承担赔偿责任。2015年11月21日，李娟娟向杨鸿喜出具《请尽快履行合同函》称，杨鸿喜自10月20日至今一直不联系李娟娟办理房产过户手续，李娟娟电话通知杨鸿喜，但杨鸿喜均不予理会。因杨鸿喜要求先付第二期房款，没有办理房屋过户手续，也不同意第三方对第二期房款进行监管，因此李娟娟有理由认为杨鸿喜已经没有继续履行合同的诚意，并且违反了合同约定。杨鸿喜的违约行为有：1、拒不办理过户手续；2、至今没有将房屋中户口迁出，也没有作出迁出的准备。因李娟娟已经支付500,000余元，但杨鸿喜拒绝进一步履行合同办理产证过户手续，拒绝第二期房款扣除应由杨鸿喜承担的已由李娟娟替杨鸿喜缴纳的税费后由第三方监管，已经造成李娟娟心里不安。因此，李娟娟通知杨鸿喜收函后尽快到房地产交易中心办理房屋过户手续，将房中所有户口迁出。为表示履行合同诚意，李娟娟将第二期房款扣除已经替杨鸿喜缴纳的应由杨鸿喜承担的各种税费后交由第三方监管，等房产证办妥后由第三方直接将扣除应由杨鸿喜承担的税费后的第二期房款划给杨鸿喜。2015年11月24日，杨鸿喜向李娟娟发出解除合同通知书称，杨鸿喜已于11月18日向李娟娟寄出《催告函》要求李娟娟在收函之日起三日内履行付款义务、办理过户手续。但李娟娟对该函件不予理睬，拒不履行合同义务。李娟娟的行为已经构成违约，杨鸿喜特此书面通知解除与李娟娟签订的《上海市房地产买卖合同》。合同解除后李娟娟应依合同约定向杨鸿喜支付违约金并赔偿其他损失。李娟娟方证人王某某出庭作证称，其是上海中原物业顾问有限公司工作人员，是系争房屋买卖的经办人。李娟娟、杨鸿喜直接找到王某某所在的门店，签订了房地产买卖合同，中介没有带领看房，也没有签订居间协议，双方只委托中介办理过户。合同约定的付款方式是双方协商一致的，1,310,000元是到手价，税费以及中介费13,000元全部由李娟娟承担。由于在审税时，发现还有一笔个人所得税，所以造成双方没能在10月20日前过户。后来李娟娟、杨鸿喜双方达成一致该笔税费先由下家支付，以后如何处理由双方再商量，证人不清楚。10月27日缴税时李娟娟提出资金监管，杨鸿喜当时同意了，但后来证人就联系不到杨鸿喜了，证人认为是杨鸿喜不愿意监管了。嗣后，中介将李娟娟的函转发给杨鸿喜。签订合同时，系争房屋市场成交价为1,600,000元左右，现在市场成交价为2,400,000元左右。李娟娟对证人证言无异议。杨鸿喜表示没有收到过中介发送的函，对证人陈述的房屋市场成交价没有异议。一审审理中，李娟娟表示通过其女儿李青姓张的朋友了解了房源信息，当时系争房屋市场价在1,600,000元左右，因为房东欠钱，所以便宜出售。由于杨鸿喜说房子脏乱又没带钥匙，所以李娟娟没有看系争房屋，只是看了系争房屋的位置，了解了一下房型。房款支付实际由李青出资及操办，李青在9月就申请了2,800,000元的银行贷款，其中1,000,000余元就是用于购买系争房屋的。因银行放款延迟，李青向朋友陈太芬先借了550,000元支付首期房款。银行贷款发放后，李青分多次以现金形式归还了550,000元的借款，没有借条和收条。原以为税费只有10,000余元，所以李娟娟同意承担税费及中介费，到后来审税时发现杨鸿喜还需要支付十万余元的个人所得税。为此，双方口头协商该笔税费由双方各半负担，先由李娟娟垫付。因为不放心杨鸿喜，李娟娟提出银行监管，并同意支付监管费用，但杨鸿喜不同意，甚至最后就联系不到杨鸿喜了。杨鸿喜发送的两份函件李娟娟已经收到，李娟娟也通过中介给杨鸿喜发函，但杨鸿喜拒收，也拒接电话，所以本案违约方是杨鸿喜。如果法院认为合同无法继续履行，李娟娟要求杨鸿喜退还已付房款，承担违约金及房屋差价损失。杨鸿喜表示李娟娟没有到小区看过房，因杨鸿喜欠陈永要的高利贷，所以陈永要要求杨鸿喜出售系争房屋。陈永要说杨鸿喜可用卖房款归还高利贷后的余款在郊区购房，在陈永要的威胁下，杨鸿喜被迫同意卖房。签合同当天，陈永要和中介王某某开车带杨鸿喜到中介门店，李娟娟也到场了，房价1,310,000元是陈永要定的，说好为到手价。第二天，从李娟娟银行账户转给杨鸿喜550,000元，该笔550,000元当场就被陈永要拿走了。审税时，交易中心说1,310,000元低于最低价，所以按照1,470,000元的价格缴税。杨鸿喜一直要求1,310,000元是到手价，杨鸿喜不同意承担个人所得税，也没有和李娟娟约定各半承担。在支付第二笔房款之前，李娟娟提出银行监管，还要降价100,000元，杨鸿喜没有同意。杨鸿喜要求和李娟娟一起去交易中心，支付房款的同时办理过户，但李娟娟不同意，坚持要银行监管。杨鸿喜担心监管账户内的钱最后也被陈永要拿走，所以一直未予同意。除了系争房屋，杨鸿喜现在他处无房，房屋内有杨鸿喜和女儿两个人的户口。如果继续履行合同，杨鸿喜将无家可归。如果法院支持杨鸿喜解除合同的请求，杨鸿喜同意返还李娟娟已付房款550,000元。考虑到去年9月李娟娟就已经支付房款给杨鸿喜，杨鸿喜自愿补偿李娟娟50,000元。同时，杨鸿喜自愿放弃要求李娟娟支付赔偿金的反诉请求。关于个人所得税，单据在李娟娟处，如李娟娟提供单据，杨鸿喜同意配合李娟娟到税务部门办理相关退税手续，并将该款返还给李娟娟。杨鸿喜认为，根据李娟娟提供的银行明细等证据看，李娟娟在转账当日才开户，资金并非来源于李娟娟本人。李娟娟女儿李青银行流水反映的是交易前三个月的资金状况，不能反映交易时李娟娟有足够的资金。而且本案购房人是李娟娟，不是李青，李青并没有向杨鸿喜表述过房款由李青支付。李青提供的贷款合同和放款证据亦不能证明该笔资金的用途和流向。从个人所得税缴款签单可以看出，其中有一笔8,518元是从陈永要银行账户支出，这也说明整个买卖由陈永要操控，李娟娟只是负责配合签字。对此，李娟娟表示，李娟娟不认识陈永要，因交易中心不收现金，当时李娟娟卡上资金不足，就由在场的一个人帮忙刷了卡，李娟娟再支付给其现金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据李娟娟自述，其在购房之初就知道杨鸿喜因为欠钱低价出售房屋，如李娟娟对付款有顾虑，其完全可在拟定合同条款时与杨鸿喜进行协商，将监管条款写入合同，但双方实际签署的买卖合同并没有约定资金监管，所以李娟娟在杨鸿喜没有同意的情况下要求第三方监管第二期房款，属于单方擅自要求变更合同。在未得到杨鸿喜同意的情况下，李娟娟仍应按原合同约定履行付款义务。按照合同约定，李娟娟应在房地产过户当日支付第二期房款560,000元，当李娟娟未按照合同约定付款时，杨鸿喜有权拒绝李娟娟的过户请求。李娟娟经杨鸿喜书面催告仍未及时付款，杨鸿喜现以此要求解除合同，并无不当，可以准许。鉴此，李娟娟要求继续履行合同，并由杨鸿喜承担一半个人所得税的诉讼请求，法院难以支持。合同解除后，杨鸿喜应向李娟娟返还已付房款。杨鸿喜自愿补偿李娟娟50,000元并放弃向李娟娟主张赔偿金，并愿意配合李娟娟办理相关退税手续，并无不妥，法院予以准许。判决：一、驳回李娟娟全部诉讼请求；二、解除杨鸿喜与李娟娟就上海市谈家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；三、杨鸿喜应于判决生效之日起十日内返还李娟娟房款550,000元；四、杨鸿喜应于判决生效之日起十日内补偿李娟娟50,000元；五、杨鸿喜应于判决生效之日起十日内根据税务部门的相关规定协助李娟娟办理相关退税手续，所得款项(如有)归李娟娟所有。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误。本院予以确认。本院认为，李娟娟与杨鸿喜所签《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。李娟娟上诉称，银行监管房款系其应杨鸿喜要求提出，但未提供任何证据予以证明，故对此本院不予采信。李娟娟经杨鸿喜书面催告仍未继续履行付款义务，杨鸿喜要求解除合同，并自愿补偿李娟娟50,000元，可予准许。一审法院据此判令解除双方所签合同，杨鸿喜返还李娟娟已支付的房款550,000元，并补偿李娟娟50,000元，并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,384.36元，由上诉人李娟娟负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年三月二日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……