江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2569号原告（反诉被告）：赣州康乐物业服务有限公司，住所地：赣州市章贡区南桥新村西四区82号。组织机构代码证：75113960-1。法定代表人：李国伟，该公司经理。委托诉讼代理人：黄万胜，男，1964年3月5日出生，汉族，江西省赣州市人，公司员工，住赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈小华，男，1962年11月2日出生，汉族，江西省赣州市人，公司员��，住赣州市章贡区，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗良，男，1986年4月10日，汉族，赣州市会昌县人，星弦文化传媒有限公司员工，住赣州市章贡区。原告（反诉被告）赣州康乐物业服务有限公司诉被告（反诉原告）罗良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州康乐物业服务有限公司委托诉讼代理人黄万胜、陈小华，被告（反诉原告）罗良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州康乐物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年4月1日至2016年6月30日的物业费本金469.2元，2016年3月5日至2016年5月3日水费156.5元,2016年3月至2016年5月电梯分摊费102.2元，并自2016年5月1日起按每日千分之三支付滞纳金，直至物业费结清为止。截止2016年7月12日计72天的滞纳金为16.89元；2、本案的诉讼费用及相关费用全部由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的章贡区水南镇中央城小区的业主，在原告为章贡区水南镇中央城小区提供物业管理和服务期间，按照合同约定对小区物业的公共秩序维护、绿化、保洁及公用设施设备维护等进行了系列的物业管理与服务工作。但被告从2016年4月起至今未按照协议约定缴纳物业管理服务费，截止到2016年6月30日被告欠交物业费469.2元，水费156.5元，电梯分摊费102.2元，经原告多次电话、发函催促被告履行缴费义务，被告仍拒不缴纳欠交的物业服务费、水费、电梯分摊费。现被告欠缴物业服务费、水费、电梯分摊费的行为已构成违约，依据《前期物业服务合同》的约定，原告有权从被告逾期缴纳物业费之日起，每日加收应缴费金额的千分之���作为滞纳金，截止2016年7月12日，原告有权收取的滞纳金为16.89元。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，要求法院依法判决。为证明自己的主张及针对反诉请求的抗辩主张，原告赣州康乐物业服务有限公司提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件，证明原告的诉讼主体适格；证据2、中央城前期物业服务合同、业主手册复印件，证明原、被告之间存在服务关系，被告系该小区业主的事实；证据3、催费通知复印件，证明对被告所欠物业费进行过催收。被告罗良辩称，答辩人已缴纳物业费到2016年4月份，但截至到2016年10月份，答辩人家中被盗了4次；由于被答辩人的物业管理不到位，例如对答辩人家里停电停水；小区内的卫生比较差；物业的保卫岗也经常没人；小区内的设施设备也得不到维修；小区内违章建筑比较多。答辩人不是拒绝缴纳物业管理费，2016年8月份答辩人去交，被答辩人拒收。由于被答辩人物业服务不到位，答辩人不同意按合同约定来缴物业管理费。如果被答辩人的服务得到改善并对答辩人家中被盗做出解释，答辩人愿意缴纳以后的物业管理费。反诉原告罗良向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告退还已交纳的物业管理费469.2元；2、反诉被告向反诉原告返还其收取的2015年不合理的二次供水分摊费596元；3、反诉被告公示所管理本小区2015年至2016年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；4、反诉被告对共有部分收益向有关单位办理提存，待业主委员会成立后由其受领；5、反诉被告公示其所属员工从业资质情况；6、反诉被告公示物业管理用房使用情况；7、本诉与反诉的案件受理费等费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2014年购买了赣州市章贡区中央城小区房屋，并于2015年1月20日入住。根据购房时的相关约定，本小区的临时物业公司为反诉被告。该小区目前暂无业主委员会。反诉原告已缴纳物业管理费469.2元，不合理的二次供水分摊费596元。自反诉原告正式入住该小区一年多以来，发现反诉被告在物业管理服务方面存在许多的不足之处。反诉原告作为业主，曾多次要求反诉被告要对不足方面进行改正与完善，并列举了相应的内容和出示了相应的证据。反诉原告还曾致函件给反诉被告，希望反诉被告能够引起重视并及时改进，无奈反诉被告对此置之不理。根据法律法规的规定，反诉被告应当公示相应人员资质、收费支出情况、物业管理用房使用情况，���是反诉被告却从未履行该义务。小区内的公共场所的经营广告性收入应该归全体业主所有。但是反诉被告也未公示所得收入数额、用途。反诉被告是有据为己有的恶意。根据《业主手册》、《赣州中央城前期物业服务协议》等约定，本小区应实行专业化24小时大门岗位专职值班及其他服务细节的约定。但是，因反诉被告所聘请的保安人员多次在工作时间擅自离开岗位，造成小区内公共设施受损坏，如电梯光幕线被剪、多户业主物品被盗等、小区大门和单元楼大门敞开，外来人员随意进出小区，保安无登记、检查和询问、脱岗等。各单元门禁管理形同虚设，不仅导致含反诉原告在内的业主的人身及财产没有安全保障，而且正因为小区全天无巡查、巡防，导致门缝小广告和电梯及墙上“牛皮癣”泛滥。反诉被告因未履行义务，服务不到位，存在严重的违约行为。反诉原告特向法院提出反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。为证明自己的反诉请求及答辩理由，反诉原告罗良提交了以下证据：证据1、身份证复印件，证明反诉原告具有诉讼主体适格；证据2、已缴纳物业费票据及二次供水分摊票据，证明反诉原告已缴纳相应费用的事实以及因反诉被告存在违约，应予以向反诉原告返还；证据3、图片及视频等光盘，证明反诉被告没有按约定履行职责，保安经常脱岗，绿化不养护，监控、电梯等设备多处损坏不予维修，人、车自由进出，导致发生多起业主家被盗、人员被困电梯等事实，反诉被告存在严重违约行为；证据4、小区广告图片，证明反诉被告擅自利用公共区域发布广告的事实，其所得收益应归全体业主所有；证据5、微信截图，证明反诉被告自2016年6月18日就已对反诉原告停止提供服务。反诉被告赣州康乐物业服务有限公司针对反诉请求辩称，反诉原告要求退还费用是没有依据的。反诉被告对小区业主提供了物业服务，因此对物业费反诉被告不能返还。对于开支项目，反诉被告每月都在公示。对于公共收益部分，在前期物业合同里已和开发商约定好，是由反诉被告收取用于小区内的公共设施的维护。对公示从业资质情况，保安、保洁人员没有资质要求，其他有资质要求的反诉被告都有。反诉被告认为反诉原告的反诉不合理，因此反诉费用不应当由反诉被告承担。请求法院根据反诉被告的诉讼请求进行公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举��、质证。被告对原告提供的证据1的三性均无异议；被告提供的证据1，原告对其三性均无异议。本院经庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原、被告之间签订的物业服务合同，被告辩称该协议系以交房为条件下签订的，但未提供证据证明该主张，故对该组证据的三性，本院予以认可。原告提供的证据3，被告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系原告制作的催缴通知，但未提供证据证明该催缴通知已送达给了被告，故对该组证据的关联性和证明对象不予认可。被告提供的证据2，原告对其真实性有异议，本院经庭审核实，��组证据系被告已缴纳物业管理费和水费的正式票据，对该组证据的三性本院予以认可。被告提供的证据3系被告自行拍摄的照片和视频，虽然拍摄的时间不明，但可以反映该小区的物业管理存在部分瑕疵，基于原告仍在为该小区提供物业服务，故本院对该组证据的三性予以认可。被告提供的证据4系小区的照片，对利用共同区域发布广告的事实原告并无异议，但该证据并不能证明发布广告的收益由原告擅自使用，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据5，原告对其三性均有异议，经本院庭审查明，该组证据系微信的截图，其来源和真实性无法确认，亦无法证明原告对被告停止了服务，故本院对该组证据的三性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗良系赣州市章贡区水南镇中央��小区的业主。2015年1月20日，原告康乐物业管理有限公司与被告罗良签订了《前期物业服务合同》，该协议约定了双方的权利义务。其中物业管理费按建筑面积1.5元/㎡/月的标准收取，电梯运行费和二次供水费由业主据实全额分摊。如逾期缴纳将按每日3‰的标准加收违约金（滞纳金）。……。2016年4月起，被告罗良未向原告交纳物业管理费；2016年3月起，被告罗良未向原告交纳水费及电梯分摊费。另查明：被告罗良位于赣州市章××区水南镇××小区××单元××室房屋的面积为104.26㎡。本院认为：原告与被告罗良之间签订的《前期物业服务协议》合法有效，在合同终止前,双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告罗良对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决。本案原告已为赣州市章贡区水南镇中央城小区提供了物业服务，被告罗良作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，根据被告房屋面积计算，被告欠交物业管理费为469.2元（自2016年4月1日至2016年6月30日之间共计3个月）。同时，原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，作为物业管理公司未尽到合同约定的物业服务标准，主要反映在对被告居住的小区未进行安全检查、保安脱岗、绿化不及时养护、公共部位管理不善等情况，违反双方签订的《物业管理服务协议》的约定，因此，原告存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，根据义务和权利相对等的原则，本院酌定原告应承担的违约责任为93.2元，该款从被告所欠的物业管理费中予以抵扣。现原告主张按欠交物业管理费的每日千分之三支付滞纳金，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故其主张无法律依据，本院对此不予以支持。关于水费和电梯分摊费的问题，由于原、被告签订的合同中约定电梯运行费和二次供水费由业主据实分摊，被告应当向原告交纳其应承担的电梯运行费和二次供水费。在本案中，原告虽然主张被告应缴纳上述两项费用，但未提供证据证明该两项费用的实际发生数额，应承担举证不能的法律后果，故对要求被告支付电梯运行费和二次供水费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分。首先，反诉原告要求反诉被告返还已支付的物业管理费、二次供水费及电梯运行费的问题，由于原、被告双方签订的合同合法有效，反诉原告向反诉被告支付其应支付的各项费用，属于履行自己的合同义务，其要求反诉被告返还没有事实和法律依据，故对该两项事实请求本院不予支持；再次，反诉原告要求反诉被告公示物业管理服务费用收支情况及共有部分收益的账目问题，根据《物业服务收费管理办法》第九条规定：业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用：(1)包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。(2)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业采取的收费方式不同，需要公示的范围也是不同的。根据《赣州市住宅小区物业管理办法》第三十三条“物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。”之规定，本案反诉被告实行包干制收费方式的，其仅应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，即物业管理服务费用的收支情况可视情况不公开。故对于反诉原告要求公开共有部分的收益的收支账目的诉讼请求，本院予以支持；对于要求公开物业管理费的收支情况的诉讼请求，本院不予支持。再次，关于反诉原告要求反诉被告将共有部分收益提存的问题，根据《物业管理条例》第五十五条的规定，共有部分的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。案涉小区尚未召开业主大会决定共有部分收益的使用情况，故该共有部分的收益的使用情况由反诉被告向业主公示并说明情况，反诉原告要求将该收益提存的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。再次，关于反诉原告要求反诉被告公示其员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况的诉讼请求，由于该两项公示内容系物业管理服务企业应当向业主公开的事项，故对该两项诉讼请求本院予以支持。综上，对于原告要求被告支付物业管理费中合理部分，本院予以支持；对于原告要求被告支付不合理的物业管理费及滞纳金、二次供水费用、电梯运行费的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告公示的合理项目，本院予以支持；对其他反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第五十五条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗良于本判决生效后十日内向原告赣州康乐物业服务有限公司支付物业管理费376元（自2016年4月1日至2016年6月30日之间）。二、反诉被告赣州康乐物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告罗良公开2015年至2016年年度的共有部分经营��得的收支账目、小区聘请员工的从业资质情况及物业管理用房的使用情况。三、驳回原告赣州康乐物业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告罗良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告赣州康乐物业服务有限公司负担；反诉费100元，减半收取50元，由被告罗良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  华小红人民陪审员  黄烈涛二〇一七年三月六日书 记 员  刘丽萍