湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1221民初42号原告：鲁志强，男，1992年12月7日生，住嘉鱼县。被告：咸宁宏升房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91421221562713870G。住所地：嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道**号。法定代表人：叶显福，该公司执行董事。委托代理人：陈松华，嘉鱼县法律援助中心律师。代理权限：特别授权。原告鲁志强与被告咸宁宏升房地产开发有限公司（以下简称宏升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁志强、被告宏升公司的委托代理人陈松华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁志强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告延期交房的违约金36928元（按已付购房款总额442240元，从约定交付日期2015年10月30日起算至2016年11月17日止，共381天，按日万分之一计算，计16849.34元；按已付购房款总额442240元，按年利率4.35％计算，共381天，计20078.70元）。2、被告承担因逾期交房给原告造成的经济损失6000元。3、被告承担本案的诉讼费。事实和��由：2014年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告承建的位于嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道商品房一套。合同约定：房屋总价款442240元；被告所出卖的房屋应于2015年10月30日前验收合格，并交付原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照约定全额向被告支付了购房款，但被告直至2016年11月17日才交房，被告违反了合同约定，应按照合同约定向原告支付延期违约金至实际交房之日止。为此，原告诉至法院。被告宏升公司辩称，被告在2016年6月30日已经向原告交房。同时合同约定的逾期交房违约金过高，请求法院予以调减。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，原告���被告签订《商品房买卖合同》，购买被告承建的位于嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道商品房一套。合同约定：房屋总价款442240元；被告所出卖的房屋应于2015年10月30日前验收合格，并交付原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照约定全额向被告支付了购房款，但被告直至2016年11月17日才交房。另查明，自2015年4月10日起，原告租住嘉鱼县鱼岳镇XX小区的车库居住至今，每月支付租金500元。2017年1月3日，原告诉至本院。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、商品房交接单、入住通知书、车库租住合同证实。本案在庭审中，被告向本院提供了2016年7月5日的今日嘉鱼报纸1份，该报纸第4版右下角登有被告刊登的交房通知，证明被告已通知业主于2016年6月30日办理正式交房手续。对此，原告不予认可，认为其并未接到2016年6月30日办理正式交房手续的通知。本院认为，被告不能提供证据足以证明原告知悉于2016年6月30日办理交房手续，故原告所举该证据不能证明其证明对象。交房日期应以实际交房日期认定。另被告提供了2016年11月17日收取原告物业管理费3664元、垃圾清运费416元、预交水费100元共4180元的收据1份，其上还载明“（2016.7.1-2018.7.1）,实收一年”，证明被告于2016年6月30日已交房，且双方协商因被告延期交房少收取原告一年的物业管理费，原告亦表示同意。对该证据的真实性，原告予以认可，但认为不能证明其证明对象。本院认为，原、被告未���订书面协议以证明该证据的证明对象，仅凭该收据上记载的内容不能证明其证明对象。本院认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同的效力认定问题。原、被告签订的商品房买卖合同符合合同生效的要件，应当认定为有效合同。二、被告是否构成违约的问题，如构成违约，违约金如何计算的问题。本院已认定2016年11月17日为交房日，而合同中约定的交房时间是2015年10月30日前，被告构成逾期交房，应承担违约责任。合同中关于出卖人逾期交付房屋按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金的约定，被告以该约定的违约金过高为由请求减少，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。违约金数额约定过高，容易导致守约方获得不当利益，本案应遵循公平原则，既维护守约方的利益，又兼顾违约方的利益，对违约金适当减少，以维护房地产开发市场的正常交易秩序。逾期交房给原告造成的实际租房损失为6349元，即自2015年10月31日起算至2016年11月17日止，共381天，按月租金500元计算。为对被告不守诚信的行为以示惩罚，在原告租金损失的基础上上浮30％即为1904元，故被告共应支付原告违约金8253元。另原告要求被告支付已付购房款利息损失20078.70元，因双方并无此项损失的约定，对原告该诉求本院不予��持。原告又要求被告承担因逾期交房给原告造成的经济损失6000元，因违约金即系对原告实际损失的补偿，原告该项诉请属重复主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宏升公司支付原告鲁志强逾期交房违约金8253元，限被告宏升公司于本判决生效之日起5日内一次性履行完毕；二、驳回原告鲁志强的其他诉讼请求。案件受理费972元，减半收取计486元，原告鲁志强负担461元，被告宏升公司负担25元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17－680601040004－XXX。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  汪平红二〇一七年三月九日书记员  熊梦玉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。