湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3228号原告谭小军，男，住所地湖南省怀化市鹤城区锦溪北路。委托诉讼代理人（特别授权）姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312201210367191。委托诉讼代理人龙洪林，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312198410833321。被告湖南省日坤商业发展有限公司（曾用名怀化汽车贸易市场、怀化汽车贸易市场有限公司），住所地湖南省怀化市鹤城区红星南路，统一社会信用代码：914312007304965038。法定代表人唐英中，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）王顺光，男，湖南省日坤商业发展有限公司职工，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人韩青华，男，湖南省日坤商业发展有限公司职工，住所地湖南省溆浦县。原告谭小军诉被告湖南省日坤商业发展有限公司（以下简称日坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭小军及委托诉讼代理人姜辉、龙洪林、被告日坤公司委托诉讼代理人王顺光、韩青华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭小军诉称，2007年7月26日，原告谭小军与被告日坤公司（原怀化汽车贸易市场有限公司）签订《商品房购销合同》，购买被告所有的位于怀化市红星路汽贸市场23栋16、17号门面，双方约定单价为6980元/m2,总房款（优惠后）812472元，交房时间为2008年8月30日，且由日坤公司代办房产证和土地使用权证。合同签订后，原告谭小军分5次共向被告日坤公司支付购房款、代办两证等费用共计85万元。被告日坤公司亦按合同约定交付了房屋，且原告谭小军一直使用该房屋。房屋交付后，原告谭小军多次催促被告日坤公司为其办理产权登记手续，但日坤公司以各种理由拖延。直至2016年9月，原告谭小军才知道其所购买的房屋的产权登记手续办理在日坤公司名下，且日坤公司早已用该门面作抵押向银行贷款。原告谭小军多次找被告日坤公司协商，被告日坤公司拒绝办理房屋登记手续。请求判令：1、位于怀化市汽贸市场23栋16、17号门面归原告谭小军所有；2、被告日坤公司为原告谭小军办理位于怀化市汽贸市场23栋16、17号门面的产权登记手续；3、被告日坤公司赔偿原告谭小军延期办证的违约金10万元；4、本案诉讼费由被告日坤公司承担。庭审中，原告谭小军变更第一项诉讼请求为请求确认原告谭小军与被告日坤公司于2007年7月26日签订的《商品房购销合同》有效。被告日坤公司辩称：原告谭小军诉称属实，因各种原因怀化市汽贸市场的分证没有办在原告谭小军名下，但怀化市汽贸市场的总证因被告日坤公司贷款需要于2015年抵押给了华融湘江银行怀化分行。经审理查明，2007年7月26日，原告谭小军与原怀化汽车贸易市场有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：谭小军购买原怀化汽车贸易市场有限公司开发建设的位于怀化市鹤城区红星路汽贸市场23栋16、17号门面，单价6980元/m2,总房款（优惠后）812472元，2008年8月30日前交付使用，原怀化汽车贸易市场有限公司负责代办房产证和土地使用权证，谭小军承担办证相关费用。合同签订后，原告谭小军于2007年至2009年期间分5次向原怀化汽车贸易市场有限公司支付购房款、代办两证等费用共计85万元。原怀化汽车贸易市场有限公司亦按合同约定交付汽贸市场23栋16、17号门面给原告谭小军，原告谭小军一直出租该两个门面，并收取租金至今。原怀化汽车贸易市场有限公司于2014年3月27日变更为湖南省日坤商业发展有限公司。2014年，被告日坤公司因贷款需要，在未经原告谭小军的同意下将原告谭小军所购买的汽贸市场23栋16、17号门面（房产部门登记为22栋1层9号、所有权人为日坤公司）抵押给华融湘江银行股份有限公司怀化分行（他项权证号：514006523）。原告谭小军多次催促被告日坤公司办理房屋产权手续未果，故诉至本院。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据予以证实：1、身份证、内资企业登记基本情况表，证明原、被告的基本情况及被告日坤公司的工商变更登记情况；2、《商品房购销合同》复印件一份，证明谭小军购买原怀化汽车贸易市场有限公司开发建设的位于怀化市鹤城区红星路汽贸市场23栋16、17号门面；3、怀化汽车贸易市场有限公司开具的收款收据复印件5张，证明原告谭小军支付购房款及代办两证费用共计85万元；4、《租赁合同》复印件5份、照片一张、日坤公司开具的收款收据复印件3张及收费通知单复印件一张，证明原告谭小军自2009年起将所购房屋出租给他人使用，并收取租金的事实；5、房屋产权信息查询表，证明被告日坤公司因贷款需要将原告谭小军购买的23栋16、17号门面（房产部门登记为22栋1层9号、所有权人为日坤公司）抵押给华融湘江银行股份有限公司怀化分行；6、庭审笔录一份，证明本案的其他事实。本院认为，原告谭小军与原怀化汽车贸易市场有限公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法、有效的合同，原告谭小军请求确认《商品房购销合同》有效的诉讼请求予以支持。被告日坤公司在与原告谭小军签订购房合同后，因贷款需要将涉案房屋抵押给华融湘江银行股份有限公司怀化分行并办理了抵押登记，华融湘江银行股份有限公司怀化分行已向被告日坤公司发放了贷款，以善意取得的方式已取得涉案房屋的抵押权，导致原告谭小军现无法依据《商品房购销合同》约定取得涉案房屋所有权，故原告谭小军主张被告日坤公司为其办理所购门面的产权登记手续及赔偿延期办证的违约金10万元的诉讼请求与法律规定不符，本院不予支持，原告谭小军由此而遭受的损失可以向被告日坤公司主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谭小军与被告湖南省日坤商业发展有限公司于2007年7月26日签订的《商品房购销合同》有效；二、驳回原告谭小军的其他诉讼请求。本案案件受理费12925元，由原告谭小军负担2925元，被告湖南省日坤商业发展有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  沈 青人民陪审员  陈方长人民陪审员  武建红二〇一七年三月十五日代理书记员  杨小妹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。