重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终1071号上诉人（原审被告)：重庆协信控股集团城市建设发展有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路99、101号时代天骄三楼，组织机构代码70935503-6。法定代表人：邹淑媛，总经理。委托代理人：欧超，女，重庆协信控股集团城市建设发展有限公司员工,一般代理。委托代理人：冯惊雷，男，重庆协信控股集团城市建设发展有限公司员工，特别授权。被上诉人（原审原告）：秦方德。上诉人重庆协信控股集团城市建设发展有限公司（以下简称协信公司）与被上诉人秦方德商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初10600号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人协信公司的委托代理人冯惊雷、被上诉人秦方德到庭参加诉讼。现已审理终结。协信公司上诉请求：撤销原判，依法改判，被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定“秦方德获悉涉案房屋在其签订上述协议后，被被告协信公司设置抵押，无法办理网签合同，与被告协信公司协商未果诉至本院。审理期间，2016年10月8日被告协信公司通知原告秦方德于2016年10月13日前签署《重庆市商品房买卖合同》（网签版本）”属于认定事实错误；同时，秦方德起诉时，涉案房屋不存在任何抵押，对方只要配合即可随时网签，不存在不能实现合同目的的情况。秦方德答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。秦方德向一审法院起诉请求:解除与协信公司签订的重庆市巴南区鱼洞新市街73号负2-37号车位买卖协议、协信公司返还秦方德车位费8.7万元及其他杂费4230元、支付利息（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准）、赔偿所缴费用的一倍91237元。一审法院认定事实：协信公司系从事房地产开发的有限责任公司。秦方德系协信巴南新天地业主之一。2014年4月25日秦方德为乙方，协信公司为甲方，双方签订《协信巴南新天地车位认购协议书》约定，乙方向甲方认购巴南新天地项目37号车位，车位价格按个计算，一次性付款，总价9.2万元；乙方在签署本《认购协议书》时向甲方支付定金2万元，并在签署本《认购协议书》之日起3个工作日内（即2014年4月26日至4月28日）凭本人《认购协议书》原件、身份证原件、定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规约》，乙方支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》约定的购房首期款；若甲方在规定时间内，未经乙方同意，擅自将乙方认购的物业单位另行处置，致使不能与乙方在规定时间内签定《重庆市商品房买卖合同》（含附件）的，甲方双倍返还乙方所缴定金；甲、乙双方同意，在签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件）之前，本《认购协议书》对甲、乙双方均具有约束力；在甲、乙双方签署《重庆市商品房买卖合同》（含附件）后，本认购书则同时失效。当日，秦方德为乙方，协信公司为甲方，双方又签订《协议》载明，鉴于2014年3月20日，乙方向甲方交纳了协信巴南新天地项目37号车位的租赁费250元，租赁期限为2014年3月31日起至2014年4月30日止；2014年4月25日，甲乙双方签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的协信巴南新天地项目37号车位；该《协议》约定，2014年4月28日前，乙方就购买协信巴南新天地项目37号车位与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，并支付所有车位款及税费，甲方同意乙方于交房日起，享受该车位免租赁费政策（物管费除外）。当日，秦方德为乙方，协信公司为甲方，双方还签订《补充协议》，该《补充协议》载明，鉴于2014年4月25日，甲乙双方签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方向甲方购买重庆市巴南区鱼洞新市街73号负2-37号房；合同未经网签，甲乙双方经协商同意按本协议的约定就房屋签订经网签的《重庆市商品房买卖合同》；该《补充协议》约定，乙方应当于2014年8月1日前，前往协信地产签约中心，即合同的签署地点，与甲方签订网签合同；网签合同除签署时间外，其他内容与合同完全一致；合同自网签合同签订之日终止；乙方未按本协议的约定与甲方签订网签合同的，甲方不承担登记备案迟延、办理权属证书迟延的违约责任，如超过本协议约定签约时间的30日乙方仍未前往协信地产签约中心签署网签合同，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应按合同总房款的10%向甲方支付违约金。双方上述协议所称巴南新天地项目37号车位或新市街73号负2-37号房是同一涉案房屋，秦方德于2014年4月25日支付协信公司定金2万元及房款6.7万元，当日，协信公司向秦方德收取测绘服务费73.8元、合同印花税43.5元、契税2610元、权证印花税5元、土地调查费20元、制图费65元、转让手续费870元、转移登记费550元，合计4237.3元。当日，秦方德还按约定与协信公司办理接房手续未果；此后，秦方德多次要求签署网签合同也未果，2014年8月4日原、被告双方约定，网签时间改为2014年10月30日前；2014年11月3日双方又最后约定，网签时间延期至12月30日前。以后，秦方德获悉涉案房屋在其签订上述协议后，被协信公司设置抵押，无法办理网签合同，与协信公司协商未果遂诉至本院。一审审理期间，2016年10月8日协信公司通知秦方德于2016年10月13日前签署《重庆市商品房买卖合同》（网签版本），秦方德坚持自己的诉求，双方各持己见，调解未果。一审法院认为，秦方德提交的电话录音，其形成及制作缺乏合法性，应不予采信。双方签订的《认购协议书》、《协议》、《补充协议》等，不违反法律规定，系有效合同，双方应依法按约履行；同时，《认购协议书》名义上是预约性质，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且协信公司已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。但是，该协议订立后，被告协信公司违背诚实信用原则，未告知秦方德，又将该房屋抵押给他人，导致商品房买卖合同目的不能实现，秦方德可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求协信公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，秦方德有权解除合同，返还支付的购房（车位）款及税费、支付利息、赔偿一倍的购房（车位）款；协信公司应返还购房（车位）款8.7万元、税费4237.3元、支付利息（以购房（车位）款8.7万元为基数，自2014年4月26日起按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算）、赔偿所缴一倍的购房（车位）款8.7万元。秦方德要求解除与协信公司签订的重庆市巴南区鱼洞新市街73号负2-37号车位买卖协议、返还车位费8.7万元及其他杂费4230元、支付利息（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准）、赔偿所缴费用的一倍91237元等诉讼请求，部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一项之规定，判决如下：一、解除秦方德与重庆协信控股集团城市建设发展有限公司于2014年4月25日签订的有关重庆市巴南区鱼洞巴南新天地项目37号车位或重庆市巴南区鱼洞新市街73号负2-37号车位买卖协议；二、重庆协信控股集团城市建设发展有限公司返还秦方德购房（车位）款8.7万元、税费4230元；三、重庆协信控股集团城市建设发展有限公司以购房（车位）款8.7万元为基数，自2014年4月26日起至此款付清时止，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率支付秦方德利息，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、重庆协信控股集团城市建设发展有限公司赔偿秦方德购房（车位）款8.7万元；五、驳回秦方德的其他诉讼请求。上述判决第二项、第四项，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；若逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：协信公司当庭提交《重庆市巴南不动产登记中心不动产登记受理通知单》、《注销抵押登记证明》各1份，以此证明2016年5月4日，涉案不动产已经解除抵押，不存在合同目的不能实现情况。秦方德质证认为，该证据真实性无异议，但涉案不动产系自己购买后，协信公司才将该不动产抵押，且多次与上诉人进行沟通协商未果，一直拖延。秦方德提交《重庆天骄爱生活服务股份有限公司收款收据》和《中国工商银行持卡人存根》各1份，以此证明协信公司收取8700元车位使用费。协信公司质证认为，对该证据真实性认可，因系物业公司收取，但不清楚是否与本案有无关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年5月4日，涉案新市街73号附37号车位已经办理注销抵押登记手续。2016年12月，重庆天骄爱生活服务股份有限公司收取秦方德车位管理费3360元，收取月租车位费5340元，共计收取8700元。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为有二：1.协信公司是否恶意违反双方签订的《认购协议书》、《协议》和《补充协议》；2.秦方德是否享有对前述协议的解除权。现评判如下：一、协信公司构成恶意违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人......”。本案双方签订《认购协议书》、《协议》、《补充协议》后，协信公司未告知秦方德又将涉案房屋抵押给第三人，致使秦方德支付购房款并缴清税费后，要求接房不能，要求网签也不能。经双方约定将网签时间延至2014年12月30日前，也因协信公司设置抵押无法签订网签合同和接房。2014年12月31日，协信公司的恶意违约行为已经构成，秦方德的解除权发生。二、秦方德已经丧失对涉案协议的解除权。本案双方协议可以解除合同，但未约定合同解除的条件和行使解除权的期间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；预期不行使的，解除权消灭。本案秦方德在2014年12月31日其解除权发生后，没有向协信公司催告，也没有在一年内行使解除权，直到2016年8月18日才向法院提起诉讼。秦方德的合同解除权依法已经消灭。综上，协信公司的上诉请求成立，其请求本院应予支持；一审判决认定事实清楚，但二审中上诉人提交新证据后，依据新的案件事实，应当依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初10600号民事判决；二、驳回秦方德的诉讼请求。二审案件受理费3950元，由被上诉人秦方德承担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年三月十五日书 记 员  李家兴