重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2043号上诉人(原审被告):罗洪梅,女,1954年6月12日出生,汉族。上诉人（原审被告）:谭方模,男,1953年1月2日出生,汉族。被上诉人（原审原告）:重庆隆鑫物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，董事长。委托诉讼代理人：刘兵，男，系重庆隆鑫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：高海燕，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人罗洪梅、谭方模因与被上诉人重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称隆鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初6830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人罗洪梅、谭方模，被上诉人隆鑫物业公司的委托诉讼代理人高海燕、刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗洪梅、谭方模上诉请求：撤销一审判决，改判驳回隆鑫物业公司的诉讼请求。隆鑫物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清。《前期物业管理服务合同》及《骏逸江南前期物业管理协议》真实有效，该合同及协议明确了约定物业费标准为1.1元/月/平方米，一审按照1.4元/月/平方米计算错误。隆鑫物业公司在《关于调整物业服务费标准逐户征询意见单》中明确告知全体业主“执行日期以政府职能部门备案核准时间为准”，但隆鑫物业公司未将该标准到相关政府职能部门备案，也未按照《物业管理条例》第五十六条规定在物业服务合同中约定新的1.4元/月/平方米的价格。隆鑫物业公司辩称，隆鑫物业公司通过书面征求意见的形式向骏逸江南小区全体业主就是否同意上调物管费为1.4元每平方米，已由双过半的业主同意上调物管费，罗洪梅、谭方模也未举示证据证明上调程序违法。物管费的收费标准是市场行为，无需以政府职能部门核准为必要条件。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。隆鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、罗洪梅、谭方模立即支付物业服务费及公摊水电费合计5388.08元；2、罗洪梅、谭方模立即支付违约金（自2012年11月1日至2016年4月30日），违约金以欠费总金额的30%给付，即1616.42元。一审法院认定的事实：罗洪梅、谭方模系重庆市南岸区X号房屋业主，该房建筑面积87.36平方米。2003年8月29日，重庆隆鑫置业有限责任公司作为甲方与乙方重庆隆鑫物业管理有限公司，就重庆市南岸区南湖路26号骏逸江南小区的物业服务签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：由隆鑫物业公司对骏逸江南小区提供物业管理服务，收费标准按物价局核定标准办理，业主逾期缴费的，还应支付日千分之三的违约金。后隆鑫物业公司依约向包括罗洪梅、谭方模在内的骏逸江南小区业主提供物业服务，罗洪梅、谭方模于2006年入住后，依约向隆鑫物业公司缴纳物业服务费及公摊水电费至2012年10月31日，但自2012年11月1日起至2016年4月30日止欠缴物业服务费5136.76元（1.40元·月∕平方米×87.36平方米×42个月），公摊水电费251.48元（据实公摊）。另查明，2012年5月16日，隆鑫物业公司向骏逸江南小区全体业主及住户发出《关于上调物业服务费的公开信》，通过对重庆市CPI消费指数急剧上升数据、不同时间阶段费用支出对比、行业经营现状等多个角度阐述，根据该小区实际情况提出物业服务费价格调整方案并将该公开信于该小区内进行公示；2012年5月18日，重庆市南岸区南坪镇白鹤苑社区居民委员会（以下简称白鹤苑居委会）出示《通知》载明：骏逸江南小区业主：骏逸江南物管处于2012年5月16日将《关于骏逸江南小区拟上调物业管理费的报告》报送到白鹤苑社区委员会…居委会对上调物管费事宜将进行全程监督；后隆鑫物业公司向全体业主送达《关于调整物业服务费标准逐户征询意见单》并收集业主意见；后白鹤苑居委会就该小区调整物业服务费标准的投票等事宜发出《公告》，2012年9月25日上午10时，白鹤苑居委会在白鹤苑社区广场就该小区调整物业服务费标准开展验票、唱票、计票等工作，9月26日，白鹤苑居委会发出《公告》载明：…在白鹤苑社区广场举行的骏逸江南小区上调物管费计票现场，由小区6名自愿者组成的业主计票组，对《关于调整物业服务费标准逐户征询意见单》按楼栋分单元逐户地进行了验票、唱票、计票的工作，南岸区房管局、镇政府、镇派出所、居委会、物业公司等单位代表与到达的小区业主公开透明地见证了唱票计票的全过程。此次统计结果为：1.4元∕平方米·月以上（含1.4元/平方米）共计998票，同意上调物业服务费1.4元/平方米·月（含1、2楼为1.1���∕平方米·月）、门面4.5元∕平方米·月的收费标准。上述结果显示：对本次物业服务费调整，持同意意见的998户数占总户数1481户的67.38%，持同意意见的业主专有面积合计102702.50平方米，占总面积155113.87平方米的66.21%。2016年7月，骏逸江南小区业主委员会成立。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，重庆隆鑫置业有限责任公司与隆鑫物业公司签订的《前���物业管理服务合同》、隆鑫物业公司与罗洪梅、谭方模签订的《骏逸江南前期物业管理协议》，均是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。现隆鑫物业公司已向罗洪梅、谭方模提供了物业管理服务，罗洪梅、谭方模作为该小区的业主，应当按约履行交纳物业服务费等费用的义务。故对隆鑫物业公司要求罗洪梅、谭方模支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，予以支持。经核算，罗洪梅、谭方模应缴物业服务费为5136.76元，隆鑫物业公司主张其中的5136.60元，系对自身权利之处分，未违反法律强制性规定，予以支持。其次，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，有关共有和共同管理权利的其��重大事项由业主共同决定，业主大会会议可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。本案中，隆鑫物业公司向全体业主送达《关于调整物业服务费标准逐户征询意见单》并收集业主意见，后在白鹤苑社区广场就该小区调整物业服务费标准开展验票、唱票、计票等工作，其实质即是骏逸江南小区全体业主在尚未成立业主委员会的情况下，就调整物业服务费事宜召开业主大会，2012年9月26日，白鹤苑居委会发出的《公告》亦证明，全体业主双过半赞成对该小区物业服务费进行由1.10元·月∕平方米上涨为1.40元·月∕平方米的调整，该决定应对业主具有约束力，加之罗洪梅、谭方模并未举示有效证据证明隆鑫物业公司存在违反法律法规、部门规章规定，擅自提高收费标准之��形，故对于罗洪梅、谭方模关于物业服务费调整系单方涨价，不予认可之抗辩，不予采纳。若罗洪梅、谭方模对上述决定存有异议，可另行提起诉讼解决。再次，关于违约金，隆鑫物业公司调整后主张标准过高，且亦未举示有效证据证明罗洪梅、谭方模的违约行为给隆鑫物业公司造成上述损失，故酌情调整为以当月欠缴金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算至2016年4月30日止。据此，一审法院遂判决：“一、被告谭方模、罗洪梅于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付物业服务费5136.60元、公摊水电费251.48元，共计5388.08元及违约金（以当月欠缴物业服务费、公摊水电费等为基数，自2012年11月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至2016年4月30日止）。二、驳回原告重庆隆鑫物��管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告谭方模、罗洪梅承担（该款项系原告重庆隆鑫物业管理有限公司垫付，被告谭方模、罗洪梅支付本判决确认款项时一并径付原告重庆隆鑫物业管理有限公司）”。本院二审审理过程中，罗洪梅、谭方模举示了骏逸江南小区业委会成立筹备组组成方案及业主大会书面征求意见表决票，拟证明在隆鑫物业公司征求意见期间，骏逸江南小区正准备召开首届业主大会选择业委会，隆鑫物业公司没有资格和权利召开业主大会。隆鑫物业公司对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，在上调物管费程序期间，小区并未成立业委会，业主大会的召开也并非需要由业委会主导。罗洪梅、谭方模举示了白鹤苑居民委员会的通知一份，拟证明骏逸江南小区在2012年7月就成立了业委会，因为白鹤苑社区的原因导致业委会没有被认可。隆鑫物业公司对该证据的真实性予以认可，但不认可关联性，该份通知证明截至2012年8月7日，骏逸江南业委会没有依法成立。对于罗洪梅、谭方模所举示的证据的真实性本院予以确认，但该证据仅能证明在隆鑫物业公司在就是否调整物业服务费征求意见期间，骏逸江南小区在组织成立业主委员会，但该证据不能证明隆鑫物业公司调整物业服务费违反法律规定，对该证据的关联性本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。隆鑫物业公司在一审审理过程中举示了相应的证据证明其通过书面征求意见的形式对是否调整小区物业服务费用对业主征求了意见，经过重庆市南岸区房管局、南坪镇政府、南坪镇派出所、居委会、隆庆物业公司以及小区业主的见证下，统计出占小区户数67.38%的户数的业主，占专有面积66.21%的业主同意，对物业服务费进行调整。故，隆鑫物业调整小区物业服务费符合法定程序，一审按照调整过后的物业服务费收费标准计算罗洪梅、谭方模欠缴的物业服务费恰当。罗洪梅、谭方模上诉认为隆鑫物业公司未将调整过后的物业服务费收费标准向相关主管部门进行备案，但是否进行备案仅属于行政管理的范畴，并不属于物业服务费调整的生效要件。罗洪梅、谭方模上诉认为隆鑫物业公司在对物业服务费调整进行征求意见的时间正是骏逸江南小区组织成立业主委员会的时间，隆鑫物业公司无权就调整物业服务费召开业主大会，但法律法规并未规定小区业委会才是业主大会组织召开的唯一主体，且在隆鑫物业公司征求意见期间骏逸江南小区并未成立业主委员会，隆鑫物业公司通过书面征求意见的方式讨论决定是否调整物业服务费符合法律规定。综上所述，罗洪梅、谭方模的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗洪梅、谭方模负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡智勇审 判 员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一七年三月十三日书 记 员  吴晓亮