湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00119号上诉人（原审被告暨反诉原告）王猛。委托代理人张立贵，孝感市孝南区朋兴法律服务所法律工作者。代理权限为：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为上诉，代为和解。被上诉人（原审原告暨反诉被告）���汉华工景程科技发展有限公司。住所地：武汉东湖新技术开发区光谷世界城B地块*幢*单元**层。法定代表人方开平，该公司董事长。委托代理人何新权、林娜，湖北观筑律师事务所律师。代理权限为：参与案件审理，申请财产保全，申请调查取证，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参加调解、和解，代签收法律文书，申请执行，代领案件标的等。上诉人王猛因与被上诉人武汉华工景程科技发展有限公司（以下简称景程公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人王猛的委托代理人张立贵，被上诉人景程公司的委托代理人林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景程公司原审诉称���2014年2月17日，景程公司、王猛双方签订了商品房买卖合同（合同编号为XG14001844）一份。合同约定王猛购买景程公司开发的商品房一套，该房屋坐落于孝感市孝南区朝阳路以北、董永路以东湾流汇时代中心区第7幢2单元708号，购房款总计550774元。根据合同约定，王猛应在合同签订之日起支付165774元，余款385000元在合同签订之日起7日内，向银行提交按揭贷款全部资料并完成贷款协议的签订手续，如未在规定的期限内完成贷款手续，则视为逾期付款，景程公司有权按合同约定追究其违约责任。同时，合同明确约定，逾期付款超30日后，景程公司有权解除合同，王猛按累计应付款的1%向景程公司支付违约金。合同签订后，王猛在支付了435774元后，尚有余款115000元未付。此后，景程公司多次要求王猛支付剩余房款被拒，景程公司以书面形式明确告知王猛，因王猛的逾期付款行为，景程公司于2014年7月3日向王猛发出律师函一份，明确要求与其解除《商品房买卖合同》，并要求王猛于2014年7月7日前办理解约手续。综上，王猛未按合同约定支付购房款，经景程公司多次催要仍未支付，其行为已构成违约。根据相关法律规定，景程公司特诉至法院，请求判令：1、确认景程公司与王猛签订的《商品房买卖合同》（合同编号XG14001844）于2014年7月3日解除；2、王猛支付逾期付款违约金1150元及利息；3、诉讼费用由王猛承担。王猛原审辩称，一是同意与景程公司解除合同；二是王猛不存在违约行为，理由是：2014年2月17日，景程公司、王猛签订了借款协议一份，约定王猛向景程公司借款115000元作为购房款，因此，王猛已经支付了全部购房款，不构成违约；三是合同解除后要求景程公司返还购房款、利息及公共维修基金473996元。王猛反诉称，2014年2月17日，景程公司、王猛双方签订了商品房买卖合同（合同编号XG14001844）一份，合同约定王猛购买景程公司开发的商品房一套，该房屋坐落于孝感市孝南区朝阳路以北、董永路以东湾流汇时代中心区第7幢2单元708号，购房款总计550774元。合同签订之日，王猛即向景程公司支付购房款165774元，此后王猛向银行申请按揭贷款支付购房款，截止目前，王猛已向景程公司支付购房款435774元。为维护王猛的合法权益，特向原审法院提起反诉，请求依法判令：1、反诉景程公司立即支付占用购房款期间的利息32822元（按中国银行的按揭贷款利率7.532%计算，自2014年2月17起至2014年12月16日止）；2、反诉景程公司承担本案一切费用。景程公司对王猛的反诉辩称，1、关于王猛要求的购房款占用期间的利息32822元，景程公司认为王猛支付购房款是其合同义务，���王猛多次违约在先，景程公司不是过错方，因此景程公司不须支付房款占用期间的利息；景程公司发给王猛的律师函明确要求其于2014年7月7日办理合同解除手续及购房款和违约金的结算，其并未如期办理，由此产生的不利后果应自行承担；2、王猛的反诉状里所说的“合同签订当日王猛即支付了165774元”与事实不符，实际只支付了50774元。原审查明，2014年2月17日，景程公司与王猛签订了商品房买卖合同（合同编号为XG14001844）一份。合同约定：1、王猛购买景程公司开发的位于孝感市孝南区朝阳路以北、董永路以东湾流汇时代中心区第7幢2单元708号商品房一套，购房款总计550774元；2、王猛在合同签订当日支付165774元，余款385000元在合同签订之日起7日内，向银行提交按揭贷款全部资料并完成贷款协议的签订手续，如未在规定的期限内完成贷款手续，则视为逾��付款，景程公司有权按合同约定追究其违约责任；3、景程公司在2014年9月30日前交房，并完成相关基础设施、公共配套建筑的交付使用工作，否则将按合同约定承担违约责任；4、违约责任：王猛逾期付款超过30日后，景程公司有权解除合同，王猛按累计应付款的1%向景程公司支付违约金；景程公司逾期交房的，逾期30日后，王猛有权解除合同，景程公司应当自解除通知送达之日起三十日内返还全部已付款，并按已付款项的1%向王猛支付违约金。合同还就其他事项进行了详细约定。合同签订后，王猛在2014年2月14日、同月17日、3月21日分三次向景程公司累计支付了购房款435774元，下欠购房款115000元。此后，景程公司多次要求王猛支付剩余房款被拒。2014年6月11日，景程公司向王猛发律师催告函一份，要求王猛于同年6月20日前支付剩余购房款，否则将视为其逾期付款，并解除双方之间的合同。同年7月3日，景程公司再次向王猛发出一份律师函，明确告知王猛因其违约付款行为，景程公司要求与其解除《商品房买卖合同》，并要求王猛于同年7月7日前办理解约手续，景程公司遂向原审法院起诉。另查明，2014年2月17日，景程公司出具一份收款收据，载明王猛向其支付了公共维修基金5400元。原审法院认为，景程公司、王猛双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，王猛应当按照合同约定支付购房款550774元，但截至目前，王猛尚欠购房款115000元未支付，已构成违约，应当依约向景程公司支付违约金1150元。在原审庭审过程中，双方当事人均同意解除该商品房买卖合同，对此，原审法院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，景程公司应当��还王猛已经支付的购房款435774元和公共维修基金5400元。至于王猛已付购房款的利息，根据孳息随原物的原则，在当事人没有特别约定利息不返还的情况下，应当与购房款适用同一法律规则，即景程公司应当返还购房款的利息，具体计算方式为：自2014年3月22日起至本判决履行之日止，按同期银行存款年利率3%计算。王猛提出反诉，请求判令景程公司按其在中国银行按揭贷款的利率支付已交购房款的利息，缺乏法律依据，原审法院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、确认景程公司与王猛之间的商品房买卖合同（合同编号为XG14001844）于2014年7月3日解除；二、王猛向景程公司支付违约金1150元；三、景程公司于判决生效之日起三日内返还王猛购房款435774元、公共维修基金5400元及利息（自2014年3月22日至本判决履行之日止，按同期银行存款年利率3%计算）；四、驳回景程公司的其他诉讼请求；五、驳回王猛的反诉请求。本诉案件受理费9300元和反诉案件受理费237元，合计9537元，均由王猛负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王猛不服原判上诉称，该判决书中第三项判决内容关于利息部分的判决，一审法院适用法律错误。王猛与景程公司于2014年2月17日签订了一份商品房买卖合同，合同标号为XG14001844，该合同约定了王猛购买景程公司位于孝感市孝南区朝阳路以北、董��路以东湾流汇时代中心区第7幢2单元708号之房屋，购房款550774元。根据该合同的约定，王猛应当在合同签订之日付首付款165774元。余款385000元景程公司协助王猛以银行按揭贷款的方式向景程公司支付。合同签订后王猛于同日向景程公司支付了50774元，另向景程公司借款115000元（并签订了借款协议），共支付了首付款165774元，同年3月21日以银行按揭贷款的方式（利率7.532%）向景程公司支付385000元。王猛共计向景程公司支付购房款550774元（自付50774元，贷款385000元，向景程公司借款115000元），另外王猛向景程公司支付了公共维修基金5400元。由于该笔借款未在约定的时间内归还，景程公司于2014年6月向王猛发函要求解除购房合同，于2014年7月向原审法院起诉，要求确认解除双方的《商品房买卖合同》。王猛对此提出答辩与反诉，同意解除合同，并要求景程公司支付购房��（含购房贷款）占用期间的利息，其按揭贷款利率应按实际贷款利率（7.532%）计算，但原审法院判令王猛按存款利率（3%）支付上述款项占用期间的利息，违背了《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款的规定，侵犯了王猛的合法权益。此外，原审法院在本案诉讼费的计算上也违背了国务院关于诉讼费缴纳办法的规定。故上诉请求：1、依法撤销孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01513号民事判决书中第三项内容关于利息部分的判决，并依法改判按照银行实际贷款利率支付；2、重新计算本案的诉讼费；3、判令景程公司承担本案的一切费用。景程公司二审辩称，王猛的上诉请求缺乏事实依据，不应得到支持。对原审判决第三项有异议，王猛一审反诉请求仅仅请求支付购房利息，未请���返还维修款和基金。原审判决内容超越了王猛的反诉请求。本案存在银行贷款问题，应当追加银行为本案第三人；因王猛逾期付款违约，导致解除合同，景程公司不应当支付利息。原审法院依法收取诉讼费并判令王猛承担是正确的，我方无异议。王猛为支持上诉请求向本院提交证据一份，即银行贷款明细清单，拟证明王猛向银行支付贷款已偿还贷款本金和利息情况。景程公司未向本院提交证据。经庭审质证，景程公司对王猛提交的证据的真实性无异议。同时表示，应当追加银行为本案第三人，并按查明的事实向银行和王猛返还购房贷款。对王猛提交的证据，本院认为：该份证据真实有效，与本案有关联性，予以采纳。本院经审理查明，原判认定事实除“王猛……下欠购房款115000元”有误外，其他认定事实属实。另查明，王猛与景程公司签订商品房买卖合同的当日，双方另签订了一份由王猛向景程公司借款115000元的借款合同，并约定以此款支付王猛的购房款。根据双方当事人的陈述，王猛支付的购房款中，包括按揭贷款。本院2015年7月6日依职权向提供按揭贷款的中国银行股份有限公司孝感分行发出（2015）鄂孝感中民二终字第00119号函，调查涉及本案的相关按揭贷款问题。该行于2015年7月9日作出《复函》，说明：王猛于2014年2月17日购买位于孝感市孝南区朝阳路以北、董永路以东湾流汇时代中心区第7幢2单元708号房屋时，向该行借款385000元并将此房屋作为借款抵押，同时景程公司对此借款承担连带还款责任。鉴于此，原审判决将标的房返还给景程公司、将购房款直接退还给王猛，这一判决结果将侵害该行的合法权益。本院认为，依据景程公司、��猛签订的商品房买卖合同，王猛应当按照合同约定支付购房款550774元。王猛在合同签订之日付首付款165774元，余款385000元在合同签订之日起7日内，向银行提交按揭贷款全部资料并完成贷款协议的签订手续。合同签订后，王猛实际支付现金50774元（2014年2月14日支付10000元、同月17日支付40774元）、2014年2月17日向景程公司借款115000元支付购房款、同年3月21日在中国银行股份有限公司孝感分行办理按揭贷款385000元（将所购房屋作为贷款抵押物）支付购房款，累计向景程公司支付全部购房款550774元，王猛已经全部履行了付款义务。景程公司起诉的115000元购房款，实际上是王猛2014年2月17日向景程公司的借款115000元，不属于未付购房款。故景程公司起诉王猛购房款未付与事实不符，本院予以驳回。在景程公司、王猛签订的商品房买卖合同中，涉及中国银行股份有限公司孝感分行向王猛提供的贷款385000元及作为贷款抵押担保的房屋为合同标的物，原审判决将贷款抵押的标的物返还给景程公司、将购房贷款直接退还给王猛，这一判决结果将侵害提供按揭贷款的中国银行股份有限公司孝感分行的合法权益。因此，本案双方当事人虽然均同意解除合同，但该合同的解除侵害了案外人中国银行股份有限公司孝感分行的利益，原审法院确认解除双方当事人签订的商品房买卖合同不当。本案商品房买卖合同的标的物价值550774元，依照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，原审确定收取案件受理费9300元、反诉费237元符合上述规定。综上，景程公司的起诉请求，王猛的反诉请求、上诉请求均不能成立，依法应予驳回。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》���五十八条第一款第（四）项，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01513号民事判决中的第一项、第二项、第三项、第四项；二、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01513号民事判决中的第五项，即：驳回王猛的反诉请求；三、驳回武汉华工景程科技发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费、反诉案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费620元由王猛负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  孙 伟��〇一五年七月二十日书记员  张 依附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题问题的解释﹥》第二十五条以担保贷款为��款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）��判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。