湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终231号上诉人（原审原告）：廖远飞，男，1958年5月10日出生，汉族。上诉人（原审原告）：曾梅娟（廖远飞之妻），女，1982年9月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：廖远飞（曾梅娟的丈夫）。被上诉人（原审被告）：李陆平，男，1962年3月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：曹春花（李陆平之妻），女，1962年3月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：唐基生，男，1965年6月23日出生，汉族。以上三被上诉人委托诉讼代理人：孙水林，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。以上三被上诉人委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。上诉人廖远飞、曾梅娟因与被上诉人李陆平、曹春花、唐基生合同纠纷一案，不服嘉禾县人民法院（2016）湘1024民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖远飞，被上诉人李陆平、唐基生，被上诉人李陆平、曹春花、唐基生的委托诉讼代理人孙水林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖远飞、曾梅娟上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应按《协议书》和《承诺书》结账，为廖远飞、曾梅娟办好房产证、水电入户证、安装铝合金窗并交安居楼A栋一单元东面二楼、四楼、门卫（车库）和9号车库的房给廖远飞、曾梅娟。李陆平、曹春花、唐基生辩称，《协议书》和《承诺书》并不构成双方之间的购房合同关系，故李陆平、曹春花、唐基生无需为廖远飞、曾梅娟办好房产证、水电入户证、安装铝合金窗，交安居楼A栋一单元东面二楼、四楼、门卫（车库）和9号车库的房给廖远飞、曾梅娟。廖远飞、曾梅娟向一审法院起诉请求：1.判令李陆平、曹春花、唐基生按《协议书》和《承诺书》结账，为廖远飞、曾梅娟夫妇办好房产证、水电入户证、安装铝合金窗，交安居楼A栋一单元东面二楼、四楼、门卫（车库）和9号车库的房给廖远飞、曾梅娟。（由廖远飞、曾梅娟支付李陆平、曹春花、唐基生房款32.9797元）；2.本案诉讼费由李陆平、曹春花、唐基生负担。一审法院认定事实：李陆平于2007年4月取得位于嘉禾县晋屏大道安居路约1742.6平方米的土地使用权。2007年10月，李陆平决定在该土地上建设“安居楼”。“安居楼”规划建设共两栋，每栋二单元共24套，两栋共48套住房。2007年10月29日，廖远飞（即廖远飞、曾梅娟委托诉讼代理人）与李陆平、曹春花、唐基生协商后，李陆平、唐基生向廖远飞出具《承诺书》。2007年10月30日，廖远飞与李陆平签订《安居楼合伙委托建房协议书》，该协议书虚构了廖远飞和李陆平共同取得上述位于嘉禾县晋屏大道安居路约1742.6平方米土地使用权的事实，将李陆平、唐基生建设房屋“安居楼”，廖远飞为其负责销售房屋的事实虚构为廖远飞等合伙委托李陆平、唐基生建房。《协议书》甲方为廖远飞，乙方为李陆平，其中载明：一、基本情况。甲、乙双方共同取得位于嘉禾县晋屏大道安居路的地块土地使用权。该地块土地面积约为1742.6平方米（具体以红线为准），规划用途为综合用地，土地使用年限自2007年4月24日至2077年6月24日，甲、乙双方协商在上述场地上建设住宅楼，暂定为“安居楼”，并按整体规划在该地块共建4个单元，48套住房及车库杂房。二、计价方式与价款。1、房屋以合伙委托方式进行建房，房屋按图施工计价方式按国家有关规定计算建筑面积。建筑面积单价每平方为818元，包括车库、杂房等。以包干形式委托乙方承建完成本次合伙建房，乙方必须按有关程序报建，房价不受任何物价升降影响。2、乙方负责办好《土地使用证》，相关费用甲方只负责土地4%契税，其他与土地和建房有关的所有税费概由乙方包干，甲方不再负担。……六、关于产权登记等约定乙方应当在集资房交付使用时，为甲方分户办好《土地使用证》、《房产证》及水电落户，办《房产证》费��、电落户费用由乙方负责。此外，《协议书》的第三、四、五项内容还对付款方式及期限、交房期限、产权等进行了约定。李陆平与廖远飞签订协议书后，李陆平、唐基生即着手筹建“安居楼”的A栋住宅楼共计24套住房，工程于2008年5月左右动工，至2009年5月基本竣工。与此同时，廖远飞向“安居楼”A栋各订房户分别收取购房款后，于2007年11月至2009年6月先后共向李陆平、唐基生支付购房款261万元，其中包括曾梅娟向李陆平、曹春花、唐基生订购“安居楼”A栋一单元东面二楼的购房款90,357元。嗣后，廖远飞与李陆平、曹春花、唐基生因履行《安居楼合伙委托建房协议书》和《承诺书》发生纠纷，廖远飞于2010年11月向一审法院提起诉讼，要求李陆平、唐基生支付“安居楼”A栋包销酬金17万元、包销溢价款8万元等等，该案经一审、二审和再审，最终郴州市中级人民法院于2012年11月6日作出（2012）郴民再终字第20号民事判决，该判决认为廖远飞作为一个具有完全民事行为能力的自然人，既没有取得经营行纪业务的资格，也不是商品房委托代理销售的中介机构，其与李陆平、唐基生协商一致后，李陆平、唐基生作为委托人特别委托廖远飞全权处理委托事务，廖远飞则以受托人身份对外组织集资产，处理委托人事务，依照《合同法》的规定和双方签订《承诺书》、《安居楼合伙委托建房协议书》的事实，对该纠纷定性为委托合同纠纷。另依照《合同法》第五十二条的规定，认为李陆平、曹春花、唐基生与廖远飞虚构共同取得土地使用权的事实，通过签订《安居楼合伙委托建房协议书》以合伙建房形式掩盖进行商品房开发、销售的目的，违反法律、行政法规的强制性规定，依法确定双方签订的《安居楼合伙委托建房协议书》无效。双方均不具备商品房开发、销售资质，其签订的《承诺书》同样不受法律保护。廖远飞与李陆平、唐基生发生纠纷后，廖远飞与李陆平、唐基生间的委托合同关系已实际终止，“安居楼”A栋的大部分订房户于2010年直接与李陆平、唐基生签订了《全额集资建房协议书》，少部分于2011年至2013年签订，双方结清了购房款，李陆平、曹春花、唐基生亦为购房户办理了产权登记手续。但因廖远飞、曾梅娟系夫妻关系，购房事宜均由廖远飞处理，廖远飞与李陆平、曹春花、唐基生发生纠纷后，双方对廖远飞的购房事宜一直未作处理，廖远飞与李陆平、曹春花、唐基生更未签订房屋买卖合同。2013年8月，曾梅娟订购的“安居楼”A栋1单元东面二楼房，其产权被登记到李陆平及曹春花名下，李陆平、曹春花取得该房所有权证。2015年8月，廖远飞就其订购房屋一事向一审法院提起诉讼，向李陆平、唐基生主张权利，一审法院以廖远飞提起诉讼，主体不适格等为由驳回了廖远飞的起诉。一审法院认为，主要的焦点问题是：一、双方之间的合同性质，即是预约合同关系还是本约合同关系的问题。本案李陆平、唐基生和廖远飞均不具备商品房开发、销售的资格，其所销售的房屋虽不是商品房，但其房屋买卖行为仍属房屋买卖合同法律规范调整范围。李陆平、唐基生决定兴建“安居楼”出售后，委托廖远飞向有购房需求的曾梅娟等人发出预售要约，曾梅娟以支付“房屋集资款”的形式作出了购房承诺，双方的行为均是其当时的真实意思表示，至此双方的合同关系即已成立。但依照《城市房地产管理法》第四十一条和《合同法》第十条的规定，房屋买卖必须签订书面合同，双方未就房屋买卖的具体事项达成一致并签订书面合同，其房屋买卖的本约合��尚未成立，双方已形成的合同关系属非书面的预约合同关系，廖远飞、曾梅娟主张的房屋买卖本约合同关系一审法院不予确认。二、廖远飞、曾梅娟要求李陆平、曹春花、唐基生结账、交付‘安居楼’A栋一单元东面二楼、四楼，门卫（车库）、9号车库并办理房产证、水电入户证、安装铝合金窗的诉请应否得到支持的问题。双方的预约合同关系成立后，双方应就房屋买卖具体事宜进行协商，并依法签订书面的买卖合同，但因廖远飞与李陆平、曹春花、唐基生因委托销售房屋事宜发生纠纷后，曾梅娟购房一事被长期搁置，致使双方未能签订本约合同，预约合同目的无法实现。在李陆平、曹春花、唐基生与廖远飞发生纠纷后，李陆平、曹春花、唐基生将廖远飞、曾梅娟预订的房屋落户到李陆平和曹春花名下，并在诉讼中同意向廖远飞、曾梅娟返还预付购房款，以自己的行为表明不履行合同义务。本案在诉讼过程中，廖远飞、曾梅娟诉称李陆平、曹春花、唐基生拒绝交房，李陆平、曹春花、唐基生辩称，廖远飞、曾梅娟拒绝签订房屋买卖合同，双方均认为是对方违约，但双方对其主张均未提供证据证实，该诉辩意见一审法院均不予采纳。另，廖远飞、曾梅娟提供的证据中不足以证明廖远飞交了购房款和购车库款，廖远飞与李陆平、唐基生之间原委托合同纠纷案已经法院判决生效，李陆平、曹春花、唐基生须给付，廖远飞、曾梅娟的包销酬金已执行完毕，廖远飞不应再以包销酬金款名义抵购房款，要求李陆平、曹春花、唐基生交房。廖远飞、曾梅娟若认为李陆平、唐基生违约，可另行请求退款及承担相关违约责任。因此，对廖远飞、曾梅娟要求李陆平、曹春花、唐基生结账、交付“安居楼”A栋一单元东面二楼、四楼，门卫（车库）、9号车库并办理房产证、水电入户证、安装铝合金窗的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：“驳回原告廖远飞、曾梅娟的诉讼请求。案件受理费80元，由原告廖远飞、曾梅娟负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人廖远飞提交《建设用地规划审批表》复印件1份，拟证明本案涉及的房产为合法建筑，（2012）郴民再终字第20号民事判决错误。李陆平、曹春花、唐基生质证认为，真实性无异议，但与本案无关。本院对上述证据认证如下：因双方对其真���性无异议，故本院对其真实性予以认定，但该证据无法证实（2012）郴民再终字第20号民事判决错误，故对该证据，本院不予采信。本院二审庭审中，李陆平、曹春花、唐基生认为一审判决认定“原告曾梅娟向被告订购‘安居楼’A栋一单元东面二楼的购房款90,357元”错误，表示“购房款90,357元”是廖远飞的弟弟廖远武交的西面二楼的房款，因廖远飞对此无异议，故本院对该事实予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。二审争议焦点为：双方签订的《安居楼合伙委托建房协议书》、《承诺书》是否构成双方的房屋买卖合同关系，上诉人能否据此要求被上诉人交付“安居楼”A栋一单元东面二楼、四楼，门卫（车库）、9号车库并办理房产证、水电入户证、安装铝合金窗。因本院已生效的（2012）郴民再终字第20号民事判决书已认定《安居楼合伙委托建房协议书》、《承诺书》无效。为此，“安居楼”A栋的订房户重新与李陆平、唐基生签订了《全额集资建房协议书》，结清了购房款，并办理了产权登记手续。但廖远飞、曾梅娟没有与李陆平、唐基生重新签订合同，也没有实际支付购房款，故廖远飞、曾梅娟依据无效的《安居楼合伙委托建房协议书》、《承诺书》要求确定廖远飞、曾梅娟与李陆平、曹春花、唐基生之间的房屋买卖合同关系成立的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。廖远飞、曾梅娟要求李陆平、曹春花、唐基生交付“安居楼A栋一单元东面二楼、四楼，门卫（车库）、9号车库并办理房产证、水电入户证、安装铝合金窗”的上诉请求，因与《安居楼合伙委托建房协议书》、《承诺书》被生效判决书确认无效的事实不符，本院亦不予支持。综上所述，廖远飞、曾梅娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然部分事实认定错误，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由廖远飞、曾梅娟负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 黄ＸＸ审 判 员 陈英辉二〇一七年三月二十一日法官助理 龙旭力书 记 员 何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。