浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书（2016)浙1123民初2771号原告单曙燕，女，1974年11月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原告黄志军，男，1970年12月18日出生，汉族，住浙江���杭州市江干区。原告傅菊香，女，1950年10月2日出生，汉族，住浙江省遂昌县。原告潘梅英，女，1960年9月21日出生，汉族，住浙江省松阳县。原告倪优阳，男，1989年10月14日出生，汉族，住浙江省武义县。原告陈叶备，男，1992年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。六原告共同委托代理人（特别授权）范治平，浙江开弘律师事务所律师。被告黄振铨，男，1977年12月22日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。被告朱高聪，男，1956年5月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。二被告共同委托代理人（特别授权）李建成，浙江博翔律师事务所律师。被告王宗伟，男，1962年6月24日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）黄尉萍（系被告王宗伟妻子），女，1964年12月2日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。被告张芬梅，女，1974年2月18日出生，汉族，住浙江省遂昌县，现住遂昌县。原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备诉被告黄振铨、王宗伟、张芬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依原告申请，追加朱高聪为被告。本案依法先由审判员徐春伟适用简易程序在本院公开开庭进行审理，六原告共同委托代理人范治平、被告王宗伟及其委托代理人黄尉萍、被告黄振铨、朱高聪及二被告共同委托代理人李建成、被告张芬梅到庭参加诉讼；后因案情复杂，依法组成合议庭在本院公开开庭进行审理，六原告共同委托代理人范治平、被告黄振铨、朱高聪及二被告共同委托代理人李建成、被告张芬梅到庭参加诉讼，被告王宗伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备诉称：2014年6月26日，原告委托陈伯华与被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于遂昌县妙高街道青云路16号、17号及地下室A、B、C出租给被告用于经营，双方约定租期为8年，从2014年8月1日起，至2022年7月31日止，总租金759.99万元，其中第一、二年的租金为每年82万元，第二、第三、第四年的租金在上一年度基础上递增5%，租金每半年支付一次，分别于每年的6月底和当年的1月1日前支付下期租金；双方约定，乙方（承租方）逾期支付租金，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金，乙方逾期三十天未交租金，甲方有权单方终止本合同。同日，双方签订《租赁合同补充协议》，由甲方补贴乙方4万元，在后半年租金中直接扣除，第一年的租金减免68334元。合同签订后，原告将出租的房屋交被告用于遂昌县易购商贸有限公司的经营。被告支付了第一期租金341666元及保证金10万元，第二期租金交付期限届满时，被告以经营困难为由要求延期交付；2015年5月，遂昌易购商贸有限公司停业，但被告并未将承租的房屋腾空交还给原告，也未与原告协商解除合同，更未向原告交付第二期之后的租金，经原告多次催要，被告仍未履行支付租金的义务。综上，原告认为，被告未按时履行支付租金的义务，已构成违约，应当承担违约责任，因被告拖欠租金已超过三十日，双方商定的出租方单方解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。合同解除后，被告应当将房屋腾空交还原告，且对拖欠的租金仍有支付义务。为此，请求：一、解除双方于2014年6月26日签订的《租赁合同》；二、被告立即腾空承租的房屋，交还原告；三、被告支付租金126.175万元；四、支付违约金126.175万元；五、被告按原租金的标准赔偿原告从合同解除之日到房屋实际腾空之日的损失。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，撤回第一、第二、第五项诉讼请求，第三项诉讼请求变更为：被告支付租金147.7万元（扣除已同意补偿的装修损失，实际应支付租金127.7万元）；第四项诉讼请求不变更。被告朱高聪辩称：1、本案中房屋租赁合同原告已在2015年5月口头解除。2、房屋有货架等设备，当时不需要腾空是原告的要求，是双方协商的结果，这些货架、空调等设备给原告，抵做原告的租金及损失，换取是双方解除合同，对于原告要求被告腾空房屋没有理由。3、原告起诉要求被告支付租金，其中已超过法律规定的诉讼时效，第二期的租金应在2015年1月1日前支付，第三期租金应在2015年7月1日前支付，距原告起诉已经超过一年。4、原告按年租金82万元的合同主张不符合事实，双方在签订这份合同后进行了变更，第一年、第二年已变更为58万元，应当以变更后的合同为双方权利义务的依据。5、如认定需支付租金，承担的主体应是遂昌易购商贸有限公司，原告知道承租方为超市，这个房屋也是公司在经营，不是个人在经营。6、原告就扩大的损失向被告主张，不符合法律规定，双方约定2015年5月已解除合同，原告没有及时将房屋出租，而造成损失扩大，不能向被告主张。7、原告没有依据合同而是根据租金等额主张违约金过高。8、原告主张违约金及损失，违约金高过损失应予减少，而不能共同计算。9、王宗伟对于本案租赁合同及委托书是不知情的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄振铨辩称：2014年4月至5月，朱高聪找到我与张芬梅商量在原华联超市的基础上三人继续重新开超市，朱高聪由于经营华联超市不方便用自己的名字开新公司，他就借用王宗伟的名字与房东签合同，并注册营业执照，6月份签合同，消防设施花了巨资改造。超市开业后，经营非常困难，利润难以支付日常开支，决定在2015年4月底关门，5月1日将房子还给房东。2015年3月我们电话通知房东于2015年4月底关店并将房屋交还，房东可以重新招租，我们也写了一份书面函，告知房东5月1日将房屋还给房东，终止租赁合同，我们用手机将函拍照后发给房东，在停业之前协商终止合同事宜，约定店内的货架、监控等设备作为欠2015年2月至4月共三个月的房租及离场损失抵给房东，当时房东也口头同意这个条件并终止合同，房东要求我们代他维护地下室的排水，我们也尽力不让房东的房产受损失。如果房东及时积极主动出租��没有本案纠纷。被告王宗伟辩称：房屋租赁合同中2014年6月28日的委托书我不知情，名字也不是我签的，我不是超市的股东，对于该超市的情况直到被起诉才知道。被告朱高聪是我亲家，其他当事人都不认识。请求驳回原告对我的诉讼请求。被告张芬梅辩称：2014年4至5月份，朱高聪联系本人与黄振铨，商量以股份制形式，将原遂昌华联超市的房屋租来开超市，本人与黄振铨表示同意，并商定了股份比例，朱高聪60%，黄振铨与本人各20%。朱高聪提出因自己还在经营遂昌华联超市，不方便出面，其股份由王宗伟代持。2014年6月28日，本人出具委托书，全权委托黄振铨与房东签订房屋租赁协议，用于遂昌易购商贸有限公司经营。2014年7月开始，在遂昌易购商贸有限公司筹备过程中，因本人与股东有不同意见，经股东同意，本人于2014年9月10日将20%股份转让给了朱高聪，退出了遂昌易购商贸有限公司的经营。本人不应向原告支付租金。案经审理查明：2014年4月至5月间，被告朱高聪、黄振铨、张芬梅商量以股份制的形式经营超市，由被告朱高聪、黄振铨联系租赁房屋。2014年6月26日，陈伯华受原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备的委托，以出租方（甲方）代表的名义，被告黄振铨以承租方（乙方）代表的名义，双方签订《租赁合同》，合同约定，一、甲方将位于遂昌县城青云路17号一楼两间店面及相连的地下商场房屋的使用权出租给乙方，用于经营，租赁期限为8年，从2014年8月1日至2022年7月31日止；二、第一、二年租金均为82万元，租金从第三年开始递增，第三、四、五年的租金均在上一年度基础上递增5%，第六年在上一年租金基础上递增6%，第七年在上一年租金基础上递��7%，第八年在上一年租金基础上递增8%，租赁期间的租金共计759.99万元。本合同签订时乙方须支付甲方履约保证金壹拾万元，并在2014年6月底前付清2014年8月1日到2015年1月31日的半年租金41万元，在2015年1月1日前付清2015年2月1日至2015年7月31日的半年租金41万元，以后每半年一付，以此类推。乙方逾期交纳租金的，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方如逾期三十天未交租金甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任；三、承租期间一切相关的税、费由乙方承担；四、因经营所需办理的相关经营证照均由承租人按相关要求自行办理相关手续，费用自理，乙方在租赁期内要文明经营，搞好房屋周边环境卫生，自觉接受有关部门的监督；五、在租赁期内乙方未经甲方同意不得擅自转租，如确需转租，须经甲方同意并办理转租手续后方可转租给第三者。如��反甲方有权终止合同的履行，收回出租的房屋，同时扣除履约保证金，其租金不予退回。六、乙方在租赁期间必须保证甲方财产安全，如有损坏按实赔偿，并且做好安全、防火、保洁等工作，如需装修的，装修方案须先征得甲方认可，装修部分在租赁期满后不得拆除，无偿归甲方所有。七、在租赁期内，如遇政府拆迁改造的需要，乙方必须积极配合，在甲方规定的期限内腾空承租的房屋；除政府拆迁改造外，如甲方提前收回房屋的，则甲方双倍返还乙方履约保证金，并赔偿乙方一切损失。八、租赁期满，甲方将收回房屋，验收合格退还保证金（不计息），并另行安排重新招租，如乙方租赁期满不能按时腾空交回房屋，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金，并承担相应的法律责任，且甲方将不返还履约保证金。同日，陈伯华及原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备与被告黄振铨签订关于遂昌县城青云路17号一楼两间店面及相连的地下商场房屋使用权的《租赁合同》，该合同第二条约定“第一、二年租金均为58万元，租金从第三年开始递增，第三、四、五年的租金均在上一年度基础上递增5%，第六年在上一年租金基础上递增6%，第七年在上一年租金基础上递增7%，第八年在上一年租金基础上递增8%，租赁期间的租金共计537.55万元。本合同签订时乙方须支付甲方履约保证金壹拾万元，并在2014年6月底前付清2014年8月1日到2015年1月31日的半年租金29万元，在2015年1月1日前付清2015年2月1日至2015年7月31日的半年租金29万元，以后每半年一付，以此类推。乙方逾期交纳租金的，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方如逾期三十天未交租金甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任”，该合同的其余内容与前述合同一致。同日，陈伯华与黄振铨又签订《租赁合同补充协议》，约定：1、因乙方前期投入较大，甲方同意每年补贴乙方4万元，在乙方交纳甲方后半年租金中直接抵扣。2、因乙方租赁房屋需要装修，甲方同意给乙方第一年减免一个月租金（即82万元/12个月=68334元，在第一年前半年租金中直接抵扣。3、本协议作为《租赁合同》的补充条款，具有相等的法律效力。事后，被告张芬梅、朱高聪出具委托书，认可委托黄振铨签订《租赁合同》，委托书上“王宗伟”名字系被告朱高聪所签。2014年6月27日，受朱高聪、黄振铨、张芬梅委托，吴新伟通过建设银行向陈伯华汇款租赁保证金100000元，2014年6月30日吴新伟通过农村信用社向陈伯华汇款租金290000元，向陈叶备汇款租金51667元。被告朱高聪、黄振铨、张芬梅租赁上述房屋后，筹备用于经营超市，在注册登记遂昌易购商贸有限公司时，向有关部门备案的租赁合同为记载“第一、二年租金均为58万元”的租赁合同。2015年1月超市开张后由于经营困难，于2015年5月停业。在停业之前，被告朱高聪、黄振铨就终止合同事宜曾与陈伯华商议，但未达成一致意见。之后，经营超市的货架及其余设施一直堆放在房屋之内，并未腾空，房屋钥匙也由被告朱高聪掌握。期间，曾有人要看房屋，陈伯华电话联系叫被告朱高聪去开门。本案在审理过程中，2016年11月30日，陈伯华、原告黄志军与被告朱高聪、黄振铨、张芬梅达成协议，同意同日解除双方签订的关于遂昌县城青云路17号一楼两间店面及相连的地下商场房屋全部的《租赁合同》及相应的《租赁合同补充协议》。朱高聪、黄振铨、张芬梅同时将上述房屋交付给出租方；朱高聪、黄振铨在上述房屋内经营时安装的消防设施、灯具、货架及其他物品归原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备所有，消防图纸、消防合格证一并移交；原告就消防设施、灯具、货架及其他物品补偿黄振铨、张芬梅、朱高聪20万元，该款在被告应付租金中折抵；原告诉讼请求在本协议中未达成一致的部分，由法院依法判决。上述事实有六原告提交的租赁合同、补充协议、委托书、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、公司登记备案档案材料、汇款凭证、2016年11月30日协议及被告朱高聪、黄振铨提供的租赁合同、手机截屏打印件及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备委托陈伯华签订《租赁合同》并处理租赁相关事宜，承租方在商谈租赁房屋时，由被告黄振铨与朱高聪出面商��，黄振铨在房屋《租赁合同》上签字，且被告张芬梅委托黄振铨租赁房屋，被告朱高聪以王宗伟的名义委托黄振铨租赁房屋，委托书应系朱高聪、张芬梅的意思表示，房屋的承租方应为被告朱高聪、黄振铨、张芬梅。被告王宗伟未在房屋租赁委托书上签字，且无证据证实对租赁有所知情，故被告王宗伟并非租赁合同相对方。承担涉案房屋的租赁关系权利义务相对方应是六原告与被告朱高聪、黄振铨、张芬梅。2014年6月26日签订的两份《租赁合同》，对年租金的约定不同，一份约定前二年年租金82万元，一份约定相应年租金58万元，但同日签订的《租赁合同补充协议》是按年租金82万元的标准计算减免一个月租金68334元，且被告朱高聪、黄振铨、张芬梅也是按该标准向原告交付减免后半年租金的，双方实际上是按年租金82万元的《租赁合同》履行的，故应以约定年租金82��元的租赁合同作为认定双方租赁关系的合同。被告朱高聪、黄振铨租赁房屋进行超市营业，在停业前与陈伯华虽对合同的履行有所商议，但无足够证据证实对欠付租金支付、屋内物品处理、房屋腾空交还时间等解除合同实质性条件达成过一致意见，虽停业后有人看房屋陈伯华让被告朱高聪开门，但房屋内一直放置承租方的物品，房屋仍由承租方使用，钥匙仍由承租方掌握，承租方未将房屋交还原告，没有足够证据证实至本案起诉前被告朱高聪、黄振铨、张芬梅与陈伯华或六原告对合同解除达成过一致意见。被告朱高聪、黄振铨认为2015年5月租赁合同已解除，证据不足，本院不予采纳。双方的《租赁合同》应于达成协议的2016年11月30日解除。被告朱高聪、黄振铨、张芬梅已支付2014年8月1日至2015年1月31日止的租金，2015年2月1日至2016年11月30日止的租金未付。原告起诉并��超过诉讼时效。根据双方的合同约定，第一、二年租金均为82万元，租金从第三年开始递增，第三、四、五年的租金均在上一年度基础上递增5%，故2015年2月1日至2016年7月31日止的租金按年82万元计算，为123万，减去补充协议约定每年4万元的补贴共8万元，为115万元。2016年8月1日至2016年11月30日租金在前二年租金基础上递增5%，即82/12×105%×4=28.7万元，减去相应月数按每年4万元标准的补贴即13333元，为273667元，上述未付租金合计1423667元，扣除2016年11月30日协议约定的物品折抵款20万元，被告朱高聪、黄振铨、张芬梅已支付六原告的履约保证金10万元，原告应予退还，在未付租金中亦予抵扣。故被告朱高聪、黄振铨、张芬梅应再付原告租金1123667元。双方合同约定被告逾期交纳租金的，每天按日租金的两倍向承租方支付违约金，被告主张约定的违约金过高，本院根��本案实际情况确定违约金按应付租金的30%计算，为337100元。被告张芬梅辩称于2014年9月10日将持有的股份转让给了朱高聪，退出了遂昌易购商贸有限公司的经营，不应承担向原告承担支付租金的责任，因被告张芬梅系以个人身份委托被告黄振铨与原告签订租赁合同，合同未约定承租方内部股权转让行为产生解除租赁合同的法律效果，被告朱高聪、黄振铨、张芬梅之间的股权转让行为并不产生约束房屋承租方的法律效力，且签订合同后被告张芬梅本人或其委托人并未与原告合意解除租赁合同，故原告张芬梅的该抗辩主张，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱高聪、黄振铨、张芬梅于本判决生效之日起二十日内支付原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备房屋租金1123667元及违约金337100元，合计1460767元。二、驳回原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费27110元，由原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备负担15110元，由被告朱高聪、黄振铨、张芬梅负担12000元。财产保全费5000元，由原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  徐春伟人民陪审员  吴春兰人民陪审员  张 芳二〇一七年三月十日书 记 员  吴淑雯