上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三(民)重字第3号原告张国顺，男，1964年6月29日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告上海资脉投资管理有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人陈达，该公司总经理。原告共同委托代理人杜锋，上海市恒业律师事务所律师。被告兴业银行股份有限公司上海分行，注册地上海市静安区。代表人于晓青，该分行行长。被告龚建海，男，1969年1月7日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。被告上海东方网点文化花园店有限公司，注册地上海市闸北区。法定代表人葛传保，该公司经理。被告上海松阳投资有限公司，注册地上海市浦东新区，经营地上海市闸北区。法定代表人朱爱仙，该公司总经理。被告姜永玉，女，1961年7月25日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告上海天硕物业管理有限公司，注册地上海市闸北区，经营地上海市闸北区。法定代表人叶华，该公司经理。被告共同委托代理人尤清宇，上海恒隆律师事务所律师。被告共同委托代理人高彦扬，上海恒隆律师事务所律师。原告张国顺、上海资脉投资管理有限公司(以下简称资脉公司)与被告兴业银行股份有限公司上海分行(以下简称兴业银行上海分行)、龚建海、上海东方网点文化花园店有限公司(以下简称东方网点公司)、上海松阳投资有限公司(以下简称松阳公司)、姜永玉、上海天硕物业管理有限公司(以下简称天硕物业公司)排除妨害纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，经公开审理作出了(2013)闸民三(民)初字第1577号判决。原告张国顺、资脉公司不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院裁定撤销(2013)闸民三(民)初字第1577号判决，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理原告委托代理人杜锋、被告委托代理人尤清宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国顺、资脉公司共同诉称，资脉公司于2005年12月23日登记取得上海市闸北区天目西路XXX号一层南间(以下简称500号一层南间)的产权。2010年6月22日资脉公司将500号一层南间的产权转让登记在原告张国顺名下。被告兴业银行上海分行、龚建海、东方网点公司、松阳公司、姜永玉分别为上海市闸北区天目西路XXX号一层北间、二层、三层、四层、五层和六层房屋产权人。被告天硕物业公司为上海市闸北区天目西路XXX号房屋的物业管理公司。2010年5月22日资脉公司与黄春花签订租赁合同，约定资脉公司将500号一层南间出租给黄春花，租期5年，月租金为人民币3万元。租赁合同签订后，由于被告对500号一层南间主张通道权利，并实施阻碍做隔断装修等妨碍行为，导致黄春花无法租赁使用500号一层南间，2010年6月9日资脉公司与黄春花解除租赁合同。2010年6月10日原告张国顺出具委托书，委托资脉公司出租500号一层南间。同日，资脉公司与上海福满家便利有限公司(以下简称福满家公司)签订房屋租赁合同，约定资脉公司将500号一层南间出租给福满家公司，租期5年，第一年月租金为3万元，第二年、第三年月租金为3.1万元，第四年、第五年月租金为3.25万元。该合同签订后，由于被告对500号一层南间主张通道权利，并实施阻碍做隔断装修等妨碍行为，导致福满家公司无法租赁使用500号一层南间，2011年6月15日福满家公司向资脉公司发函，通知终止履行房屋租赁合同。由于被告的妨碍行为，导致原告无法出租使用500号一层南间，500号一层南间一直被被告强行作为通道使用。故请求：1、判令被告立即停止实施妨害原告按规划图纸恢复上海市天目西路XXX号一层南间房屋西侧B轴墙体的行为；2、判令被告连带赔偿原告上址房屋租金损失自2010年6月16日至2015年3月15日租金损失171万元；3、判令被告连带赔偿原告上海市天目西路XXX号一层南间房屋自2015年3月16日起至排除妨害时止的租金损失(自2015年3月16日起止2015年5月31日止，每月租金损失3万元；自2015年6月1日起止排除妨害时止，每月租金损失32500元)；4、判令被告连带赔偿原告上海市天目西路XXX号一层南间房屋的物业管理费损失(自2010年6月1日起至2015年3月15日止，物业管理费损失44372.75元；自2015年3月16日起至排除妨害时止，每月物业管理费损失771.7元)。被告共同辩称，被告并未实施妨害行为，不同意原告的诉请。被告获得产权的方式是通过司法拍卖获得的，不是正常的买卖获得，从购房后至今，一层朝南部位都是作为人行通道使用，是用于通向长安大厦的，是公共区域，即使列入了原告的产权范围应作为公摊面积，而非原告的专有部位。包括原告在内，大楼共有六名业主，根据业主大会决议，对一楼公共部分的通道根据法律法规要求现状予以保留，是符合法律规定的。对一层朝南部位的处分是业主大会形成的，对原告是有约束力的。原告主张的妨害行为并不存在，被告仅是通过开会及劝阻形式不同意原告擅自使用公共部位，并未使用其他非法、暴力手段强行阻止，不构成法律上的妨害行为。500号一层南间的位置在产证上并未标注明确，就该部位是否为原告专有是存疑的，位置的大小、方位都是不明确的。原告出租部位属于权属不明状态，一层朝南部位尚未区分专属部位及公共部位，根据物业法及有关租赁的法律规定，权属不明的房屋是不可以出租的，所以原告的出租行为是违法的。原告主张的损害赔偿没有事实及法律依据。原告主张租金损失是臆测的，没有合同依据，之前的损失也与被告方无关。经审理查明，资脉公司于2005年12月23日通过转让的方式取得了500号一层南间的产权。2010年6月22日原告张国顺取得500号一层南间的产权，建筑面积为154.34平方米。在上海市闸北区天目西路XXX号中，一层北间权利人为兴业银行上海分行、二层权利人为龚建海、三层权利人为东方网点公司、四层权利人为松阳公司、五层和六层权利人为姜永玉。被告天硕物业公司为上海市闸北区天目西路XXX号房屋的物业服务公司。2010年6月10日资脉公司与福满家公司签订房屋租赁合同，约定将500号一层南间出租给福满家公司，租期5年，第一年月租金为3万元等条款。该合同签订后，福满家公司对上海市闸北区天目西路XXX号一层朝南部位进行装修做隔断，但是上海市闸北区天目西路XXX号大厦的其他业主认为在一层朝南部位大门口通道宽度问题没有协商解决之前，不可装修。2010年10月18日上海市闸北区天目西路XXX号召开业主大会，在业主大会纪要中记载：长安路大门历来是出入不夜城金融大厦的主要通道，而且不夜城金融大厦二楼是饭店、三楼是网吧、四楼是公司总部、五楼、六楼是银行，每天进出大厦的人流量很大，根据承租户全家便利店提供的施工图纸显示仅仅留了小于1.2米宽度的通道，远远满足不了每天进出大厦人流量很大之需要，为此二楼以上业主一致要求该通道宽度不能小于2.5米，对于上述要求，张国顺的全权代表苏桂林表示不同意；其他业主一致表决，在该通道宽度问题解决之前一楼全家便利店装修工程暂时不得开工。同日天硕物业公司发给福满家公司一份通知，该通知载明：根据不夜城金融大厦业主大会决定，在一楼大门口通道宽度问题没有解决之前，全家便利店的装修工程不得施工。2011年6月张国顺委托装修公司对500号一层南间进行封墙，上海市闸北区天目西路XXX号大厦其他业主及天硕物业公提出异议。2011年6月23日杜小康报警，致使公安出警。在上海市公安局案(事)件接报回执单记载：天目西路XXX号不夜城金融大厦大堂内工程队要进行装修，暂未得到物业允许引起纠纷，请民警到场处理；民警到达现场后，由物业经理组织协调双方调解。另查明，安源住宅项目土地位于长安路1050弄(天目西路口)北侧至天目西路规划红线，南侧至A号楼之间通道，东侧至长安路规划红线，西侧至14轴轴线。1995年10月31日，上海市闸北区计划经济委员会对闸北区教育局作出批复，同意撤销闸计经(1994)667号文建造招待所和锅炉房的建设内容改变为建设一幢局部五层，以金融机构、经营办公为主的商办楼。1997年7月7日，上海市闸北区人民政府对闸北区教育局作出批复，同意将天目西路安源教师住宅配套的部分商业裙房(5665平方米)，利用级差置换给交通银行闸北支行和上海京北房产有限公司。后称因交通银行闸北支行上级改变计划，闸北区教育局向上海市闸北区人民政府请示变更产权置换单位并获得批准。根据500号一层规划设计图所载，500号一层南间规划时设计有墙体(即原告主张之西侧B轴墙体)。根据规划图显示，除500号一层南间有对外通道外，该楼主要公共通道在该楼南侧(在安源小区内)。另根据原告所持产权证附图显示，500号一层南间来源为买卖，用途为办公。天目西路XXX号安源小区裙房竣工于1999年2月，产权人原为闸北区教育局。竣工交付使用后，闸北区教育局委托上海京北房产有限公司对外出租，当时天目西路XXX号一层南间及二层整体出租给案外人开设餐饮公司(名称不祥)，为便于经营，该公司在B轴墙上开了一扇通往一层楼梯、大堂的小门，以方便顾客由长安路从一层南间直接上至二楼就餐，并将一层南间作为饭店迎宾区域和海鲜堆放区使用。2009年，当时的承租人为进一步方便使用经营，又将B轴墙拆除。以上事实，由双方当事人提供的证据材料，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，根据审理查明的事实，500号一层南间已办理独立的小产证，四置明确，应属张国顺所有的专用面积。天目西路XXX号房屋最初设计为天目西路安源教师住宅配套的部分商业裙房，后经区政府批准进行了产权置换，该楼主要公共通道在该楼南侧。故原告请求排除被告妨害原告按规划图纸恢复上海市天目西路XXX号一层南间房屋西侧B轴墙体之诉请，应予支持。考虑到500号一层南间的使用问题系历史遗留问题，一层南间房屋西侧B轴墙体虽存在规划，但该墙体被拆除后长期作为通道使用，产权人亦未反对。被告在取得相关部位产权后，500号一层南间也是作为通道使用的，故被告对原告分隔500号一层南间的行为提出异议，亦属情理之中，且被告采取的措施并未超出合理范围。原告在争议未妥善解决前，冒然出租争议部位，导致矛盾扩大，原告的行为亦有不当之处。故原告的其余诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告兴业银行股份有限公司上海分行、龚建海、上海东方网点文化花园店有限公司、上海松阳投资有限公司、姜永玉、上海天硕物业管理有限公司对原告张国顺按规划图纸恢复上海市天目西路XXX号一层南间房屋西侧B轴墙体的行为不得妨碍；二、原告张国顺、上海资脉投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费7661.96元，由原告张国顺、上海资脉投资管理有限公司承担7581.96元，被告兴业银行股份有限公司上海分行、龚建海、上海东方网点文化花园店有限公司、上海松阳投资有限公司、姜永玉、上海天硕物业管理有限公司承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  李垚曜人民陪审员  高 倩二〇一五年七月二十四日书 记 员  陈亚新附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条??公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条??民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。