湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1003民初78号原告：湖北嘉丰投资有限公司，住所地荆州市荆州区25号。法定代表人：罗刚杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓燕，该公司员工。委托诉讼代理人：赵士卫，湖北三鼎律师事务所律师。被告：吕按祥，男，1978年1月11日出生，汉族，湖南新邵县人，住湖南省新邵县,被告：丁琼，女，1971年9月10日出生，汉族，广东从化市人，住广东省从化市,二被告委托诉讼代理人：郑静，湖北楚韵律师事务所律师。原告湖北嘉丰投资有限公司与被告吕按祥、丁琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2016年1月29日公开开庭审理。原告湖北嘉丰投资有限公司委托诉讼代理人陈晓燕、赵士卫，二被告委托诉讼代理人郑静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北嘉丰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告承担连带责任，支付截止2015年11月欠缴的房屋租金687840元、物业管理费24000元、滞纳金300000元共计1011840元；2、请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，交回承租房屋及至被告方交回房屋之日止的房屋租金、物业管理费、滞纳金；3、请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告三方于2013年10月27日签订《租赁合同》，被告丁琼承租了原告在荆州××××号房屋，租期5年，月租金44060元，物业管理费每月1000元，后于2013年11月1日将2013年12月1日至2015年10月31日的房屋租金调整为每月36720元，其他条款不变。上述费用按月支付，在每月7号前付清。吕按祥作为被告丁琼的保证人为被告丁琼履行合同义务承担连带责任。原告将租赁房屋依约移交给被告丁琼承租使用，被告丁琼自签订承租房屋起就违约开始拖欠物业管理费，自2014年3月起又开始拖欠房租，截止2015年11月被告丁琼共计欠原告租金687840元、物业管理费24000元，依照合同约定，被告还需按所欠租金每天千分之五比例支付逾期缴款的滞纳金1081416元，现原告仅要求被告支付300000元滞纳金，因多次协商未果，诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格；证据二、二被告身份证，证明被告诉讼主体资格；证据三、租赁合同及补充协议，证明原被告之间的租赁合同关系；证据四、被告欠缴金额明细表，证明被告拖欠费用情况；证据五、移交确认书，工商登记资料，证明原告对涉案房屋享有权利；证据六、（2014）鄂荆州中民初字第00011-3号民事判决书，证明原告对出租房屋享有权利。二被告委托诉讼代理人辩称：1、原告诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉；2、被告在合同履行过程中不存在拖欠房租等费用的违约行为；3、原告从2015年8月起擅自将被告承租房屋加锁至今，导致被告无法正常经营达半年之久，严重损害被告合法权益，应赔偿被告损失。二被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；证据二、房屋买卖合同，移交确认书，土地使用权证及收条，证明原告非涉案房屋所有权人；。证据三、租赁合同及收条，证明被告履约情况；证据四、（2014）鄂荆州中民初字第00011-3号民事判决书，证明涉案房屋权属不明。被告对原告提交证据一、二无异议，对证据三真实性有异议，对其中补充协议证明目的有异议，认为签订主体系罗刚祥非原告；对证据四的证明目的有异议，认为系罗刚祥个人行为；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决书因上诉而未生效。原告对被告提交证据一无异议，对证据二认为能证明原告系签约方，且移交确认书证明涉案房屋不存在权属不明，对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据四认为该判决书已认定房屋买卖协议有效。对上述的无异议的证明本院予以认定，有异议证据的真实性本院予以认定。本院经审理查明：2013年10月27日，原告与两被告于2013年10月27日签订《租赁合同》，主要约定被告丁琼承租原告在荆州××××号房屋，租期5年，月租金44060元，物业管理费每月1000元，后于2013年11月1日签订补充协议将2013年12月1日至2015年10月31日的房屋租金调整为每月36720元，其他条款不变。上述费用按月支付，在每月7号前付清。吕按祥作为被告丁琼的保证人为被告丁琼履行合同义务承担连带责任。合同签订后，罗刚祥分别于2013年10月27日、28日向被告丁琼出具收据，分别载明收到丁琼交来的租房定金2万元、押金88000元，并注明钥匙已交，丁琼已进场装修。截止2014年7月，被告丁琼缴付人民币合计156720元。另查明，2011年3月4日，罗刚祥（乙方）与荆州市长丰棉业有限公司（甲方）、何贵章担保方签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将荆州××××号楚韵文化饰品商城一至四层房屋及土地使用权转让给乙方。转让价格1800万元，同日，双方签订《移交确认书》，乙方享有该房地产的占有、使用、收益等所有物权。（2014）鄂荆州中民初字第11-3号民事判决书认定：罗刚祥（乙方）与荆州市长丰棉业有限公司（甲方）、何贵章担保方签订《房屋买卖合同》合法有效。后罗刚祥不服上诉至湖北省高级人民法院，该院（2016）鄂民终841号民事判决书亦认定“罗刚祥与长丰公司及何贵章签订的《房屋买卖合同》有效，长丰公司应继续履行合同义务，并判决荆州市长丰棉业有限公司于本判决书生效后十日内为罗刚祥办理房屋产权证、土地使用权证登记手续。”另查明，湖北嘉丰投资有限公司共同2名投资人投资比例为：罗刚祥90%，罗刚杰10%。本院认为，本案争议焦点一是原告是否为适格诉讼主体；二是原告诉请给付项目是否于法无据及被告吕按祥是否应当承担责任；三、租赁合同是否应当解除。现分述如下：一、关于争议焦点一，二被告辩称“原告诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉”，其理由主要是原告并非涉案房屋的所有权人，依法不应享有出租涉案房屋的权利。经审查，原被告2013年10月27日签订的《租赁合同》中，原告作为出租方（甲方）、被告丁琼作为承租方（乙方）、被告吕按祥作为保证方，罗刚祥作为甲方法定代表人在合同上签字，原告印章加盖在保证方吕按祥签字之上，此后，罗刚祥分别于2013年10月27日、28日向被告丁琼出具收据，分别载明收到丁琼交来的租房定金2万元、押金88000元并注明钥匙已交，丁琼已进场装修。罗刚祥代表原告单位签约，被告丁琼向罗刚祥履行对原告的给付义务，双方合同系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。（2014）鄂荆州中民初字第11-3号民事判决书一审确认罗刚祥通过买卖合同取得涉案房屋所有权且湖北省高级人民法院二审亦同样认定，罗刚祥以原告法定代表人身份在原被告2013年10月27日签订的《租赁合同》中签字出租房屋，故原告系本案适格主体，被告抗辩理由不成立。二、关于争议焦点二，因《租赁合同》合法有效，原被告均应善意履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”现被告丁琼未如期缴付租金，应承担给付义务，原告依约主张其支付租金、物业管理费及滞纳金本院予以支持。但涉案房屋在2015年8月被加锁，导致涉案房屋不能正常使用，故在2015年8月-11月期间的租金146880元（36720元/月×4个月）及物业管理费4000元（1000元/月×4个月）应予以扣减。故本院核定被告丁琼欠缴房屋租金为540960元（687840元-146880元）、物业管理费20000元（24000元-4000元）。因双方对房屋加锁原因各执一词，被告虽提出原告应赔偿损失，但未提出反诉，故在本案中无法一并处理，被告可另案主张权利。对于原告诉请被告丁琼支付滞纳金，经审查符合合同约定，现原告自愿按照30万元主张，不违反法律规定，本院予以确认。因被告吕按祥作为保证人在租赁合同上签字，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，依法应对被告丁琼违约行为承担连带清偿责任。三、关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告丁琼欠付租金，原告诉请解除租赁合同，本院予以支持。因双方对房屋加锁原因各执一词，原告诉请被告支付返还房屋之日止的租金、物业管理费、滞纳金，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告丁琼在本判决生效后10日内一次性支付原告湖北嘉丰投资有限公司房屋租金540960元、物业管理费20000元、滞纳金300000元。被告吕按祥承担连带给付义务；二、解除原告湖北嘉丰投资有限公司与被告丁琼、吕按祥三方于2013年10月27日签订《租赁合同》和2013年11月1日签订的《补充协议》；三、驳回原告湖北嘉丰投资有限公司的其他诉讼请求。负有支付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13906元，由被告丁琼、吕按祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏审 判 员  胡 肸人民陪审员  刘吉红二〇一七年三月二十八日书 记 员  彭萌萌