山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民终196号上诉人（原审被告）：顾怀亮，男，1965年5月24日生，汉族，住山东博兴县。上诉人（原审被告）：柳湘凤，女，1964年12月3日生，汉族，住山东博兴县锦秋办事处西域社区***号，系顾怀亮妻子。两上诉人委托诉讼代理人：申海芬、郑娟，山东开言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉华，女，1965年8月30日生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘国鹏，山东联亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萌，山东联亨律师事务所律师。上诉人顾怀亮、柳湘凤因与被上诉人王玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2015）博民初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾怀亮、柳湘凤上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项和第三项，依法改判上诉人返还王玉华车库款33810元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定的部分事实不清，判决错误。一、一审法院认定被上诉人出资l92000元购买了涉案房屋是错误的。被上诉人提交的2009年分两次向柳湘凤转款共计l92000元的银行个人汇款委托书均记载用途为个人汇款，并非是购房款。如果是购房款，双方之间既没有签订房屋买卖合同，也没有让出卖方签订收到购房款的收据，汇款用途也没有注明购房款是不符合常理的。一审法院仅仅根据一份有瑕疵的录音证据就认定系购房款是错误的。上述款项是被上诉人及其丈夫归还给上诉人的款项，并非购房款。上诉人在一审答辩时已经详细说明情况，并且一审时被上诉人申请出庭作证的证人刘某的证词可以证实顾怀亮和被上诉人丈夫朐振杰系战友关系，刘某曾和顾怀亮一块去找过朐振杰，拜托他照顾顾怀亮的孩子。被上诉人提交的录音证据中被上诉人方也不止一次提到“前面的事咱就不说了，现在人没了，她们娘俩是需要被照顾的人”。这充分印证了上诉人一审的答辩理由，双方在2009年以前9月份之前就有经济往来。购房的原始单据至今在上诉人手中，根据常理，可以推知顾怀亮并没有将房屋出卖给被上诉人及其丈夫。被上诉人手中既没有购房合同也没有其他任何书面证据证明双方之间房屋买卖的协议，无法证实房屋买卖的价格及双方的相关责任。根据常理，如果如被上诉人所讲是购买房屋，因为房屋无法办理房产证，最起码在支付购房款后也需要将购房的原始单据索要过来。上诉人即便是出让房屋也不可能原价出让又自己装修并承担装修费用。根据庭审调查的情况可以证实，涉案房屋村委会出卖给村集体成员就是按照成本价l92000元出让的。也就是说上诉人在完成村里要求的拆迁义务后才能以l92000元的价格购买涉案房屋。如果出卖的话，也肯定会参照当时市场上的价格进行出让，而不是按照成本价出让。并且根据一审庭审调查可以证实是上诉人顾怀亮找人装修的，上诉人承担的装修费用。如果上诉人出卖房屋的话，不可能赔本出让，不符合常理。被上诉人提供的录音证据不应采纳。二、一审法院委托鉴定的司法鉴定估价报告是错误的，不应采纳。估价报告将不能在市场上流通的农村住宅按照市场上流通的商品房进行评估，前提就是错误的。涉案房屋是农村集体土地上的农村住宅是双方及法院都认可的，该房屋当时是按照成本价出售给村集体成员，并且必须是村集体成员按照规定办理完拆迁事项才能申请购买。未经村委会同意严禁向村集体成员之外的人出售。涉案的小区车库到现在还有没交钱的，什么时候用什么时候交钱，价格还是原来的价格即3万多元，估价报告却将车库估价为10万元，与事实明显不符。估价原则、估价方法及估价依据的错误直接导致了估价结果错误。上诉人一审时提出合理异议并要求重新鉴定，一审法院却未经重新鉴定，也未要求鉴定人员出庭接受质证就采纳了估价报告是错误的。王玉华辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。王玉华向一审法院起诉请求：1.被告返还原告购房款192000元、车库及开口费43360元，赔偿原告经济损失485352元，共计720712元；2.由被告承担全部诉讼费用。庭审时，原告变更诉讼请求为：判令被告返还原告购房款192000元、车库33810元，房屋车库的增值损失435141元，装修费17120元，太阳能（价值2450元），家具家电（价值38000元），以上共计718521元。一审法院认定事实：顾怀亮、柳湘凤夫妻系博兴县锦秋街道西隅社区(原博兴镇西隅村)居民。2005年10月份开始,该社区进行旧村改造,2009年5月份,社区居委会公布《购楼办法》，该办法称，本小区内所有楼房系小产权房，决不能转让和抵押等。原告王玉华于2009年9月10日转账柳湘凤账户100000元，于2009年9月30日转账柳湘凤账户92000元，于2013年7月3日转账被告顾怀亮账户43360元。2009年9月11日，博兴县锦秋街道西隅社区居民委员会出具《收款收据》，载明收到顾立新960**元，备注处载明：东单元3层东户。2009年10月1日，博兴县锦秋街道西隅社区居民委员会出具《收款收据》，载明收到顾怀亮96000元，备注处载明：前段时间已经交了96000元，合计192000元。博兴县锦秋街道西隅社区居民委员会出具的《收费清单》载明，13号车库33810元，太阳能2450元，大暖开口费4800元，天然气开费2300元，合计43360元。收费清单上载明的账号为62×××30，而该账户收到该笔款项日期为2013年7月3日。原、被告均认可该西隅小区13号车库为原告出资，价格为33810元。涉案房产未办理产权登记手续。该房产在2013年交付后由原告及家人占有、居住，2015年由被告顾怀亮、柳湘凤占有、居住。经原告王玉华申请，本院委托，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具估价报告：涉案房产评估价值60.93万元，车库价值10万元。另，原告主张返还的以下家具家电：液晶电视机一台、电视柜一个、布艺123沙发一套、圆形餐桌一个、三开门冰箱一台、微波炉一个、电饭煲一个、餐具两箱、抽油烟机一个、1米8床两张、1米5床一张，四开门白色大衣柜一个，被告无异议。一审法院认为，本案争议焦点:一是原、被告之间的法律关系；二是原告主张损失如何计算。针对焦点一，涉案房产及附属车辆由原告出资购买，但因农村土地使用权是该集体经济组织成员的专有权利，与特定身份相联系，未经集体经济组织允许，不能出让、转让予集体经济组织以外的人员。即原告王玉华无权购买涉案房产及车库。因涉案房屋所在该村集体在发布《购楼办法》中明确说明该房屋不允许转让，应认定原告王玉华购买涉案房屋的民事行为无效。针对焦点二，被告顾怀亮、柳湘凤现占有涉案房产且不同意交付原告王玉华，对于原告王玉华的出资的购房款、车库款、开口费应予返还。关于原告主张赔偿损失435141元，原告提交的民事起诉状中即写明被告家乡进行旧村改造，即原告应明知涉案房产系建造在集体经济组织的土地上，对于损害后果的发生具有过错。而被告自身亦明知涉案房产系“小产权房”。即原、被告对于损害后果发生均具有过错。同时，涉案房产评估价值含土地使用价值，而该土地使用的权利是西隅社区居民专有权利，因此，对于涉案房产及车库的增值部分，认定原、被告按50%比例享有权利。原告主张返还家具、家电，被告无异议。原告主张返还太阳能，被告不同意返还，因太阳能系原告出资购买，可返还原告购买太阳能的款项2450元。原告主张赔偿装修费用，因原告陈述支付被告50000元用于装修，被告不认可，原告无证据证实，不予支持。另，关于被告辩称原告主体不适格的问题，因原告丈夫其他第一顺序继承人均放弃对涉案权益的继承，原告王玉华系适格主体。综上，被告应当返还原告购房款192000元、车库款33810元，太阳能款2450元及家具家电，赔偿原告房产及车库增值导到的损失241745元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，判决：一、被告顾怀亮、柳湘凤返还原告王玉华购房款192000元、车库款33810元，太阳能款2450元共计230710元；二、被告顾怀亮、柳湘凤返还原告王玉华以下家具家电：液晶电视机一台、电视柜一个、布艺123沙发一套、圆形餐桌一个、三开门冰箱一台、微波炉一个、电饭煲一个、餐具两箱、抽油烟机一个、1米8床两张、1米5床一张，四开门白色大衣柜一个；三、被告顾怀亮、柳湘凤赔偿原告王玉华经济损失共计241745元；四、驳回原告王玉华的其他诉讼请求。以上判决第一、第二、第三项内容确定的义务，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10985元，由原告王玉华负担3762元，由被告顾怀亮、柳湘凤负担7223元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据王玉华提供的汇款凭证及相关证据，一审法院认定王玉华购买顾怀亮、柳湘凤的涉案房屋的事实成立并认定为无效民事行为并无不当。上诉人顾怀亮、柳湘凤上诉称其未将涉案房屋出售于王玉华、王玉华的转款也不是购房款的上诉请求，理由及证据不充分，一审法院依据山东金庆房地产土地评估测绘有限公司的估价报告确认相关损失也无不当，上诉人顾怀亮、柳湘凤上诉称其一审法院委托鉴定的司法鉴定估价报告是错误的，不应采纳，理由也不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人顾怀亮、柳湘凤上的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10985元，由上诉人顾怀亮、柳湘凤负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  宋 洁二〇一七年三月二十日书记员  高 帅