山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）薛商初字第1251号 原告：枣庄居然之家家居建材有限公司。住所地：枣庄高新区祁连山路西侧。组织机构代码：59521796-1。 法定代表人：张晨，总经理。 委托代理人（特别授权）：王言柱，山东薛国律师事务所律师。 委托代理人：韩建东，山东薛国律师事务所律师。 被告：宋树武，男，1970年9月10日出生，汉族，居民，住枣庄高新区。 委托代理人（特别授权）：宋鹏，山东滕达律师事务所律师。 原告枣庄居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家）与被告宋树武租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告居然之家委托代理人王言柱、韩建东，被告宋树武委托代理人宋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居然之家诉称：2013年3月16日，被告租赁原告101号楼B1层编号为DS051-1-B-042面积为177.61平方米的摊位经营品牌为尚美艺家的家装生意，租期为2013年3月16日至2015年3月15日，租金为每平方米每天1.16元。为促进被告进行开业筹备和市场培育，原告给予被告365天的免租期。物业管理费为每平方米每日0.5元，市场管理费为每月445元。租金及物业管理费每三个月一付，付款日期均为每个付款周期额上月月末之前。市场管理费每月15日前缴纳上一月的费用。被告应按规定支付租金。物业管理费及市场管理费，每拖延一日须按未付金额的千分之一支付滞纳金，超过七天，视为被告违约，原告有权随时终止合同。因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及物业管理费等费用，退还原告给被告的租金减免优惠外，还需赔付原告两个月租金的违约金。被告应于2014年9月30日前交纳同年10、11、12三个月的租金及物业管理费，并于2014年9月15日前交纳同年8月的市场管理费，但经原告多次催要，被告均拒绝交纳费用。为维护原告合法权益，请求依法判令：一、解除双方签订的《居然之家招商合同》；二、被告支付原告拖欠的2014年10月、11月、12月（92天）的租金9,477.38元、物业费8,170.52元、市场管理费1,335元及该三项欠费的滞纳金（自2014年10月1日起每日按欠费金额的千分之一支付至付清之日止）；三、被告退还原告给予的租金减免优惠（一年的租金）75,200.95元；四、被告支付原告违约金（两个月的租金）12,361.80元；五、诉讼费由被告承担。 被告宋树武辩称：一、被告未交纳租金是因原告违约在先，被告接手租赁物后不足两个月场地就开使渗水，墙壁地面都被浸泡无法正常使用，被告曾多次找到原告要求修理恢复到正常使用状态，但原告至今也未采取相应的有效措施解决问题，租赁的场地无法使用。原告交付的租赁物不符合约定的用途，被告依法有权不交纳租金。二、原、被告签订的合同，系原告预先制定并针对不特定的多数人统一使用的，在该合同中关于原、被告的权利义务、违约责任等条款，均系格式条款。且按双方约定租赁期期限再过三个月即届满，原告参照格式条款向被告主张权利显失公平。三、原告要求解除合同的程序违反合同法的规定，没有向被告发出通知。四、被告同意解除与原告签订的《居然之家招商合同》，但原告诉讼请求的第二、三、四、五项不应得到支持。 原告提交如下证据：一、《居然之家招商合同》一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告违约未支付相应租金，被告应向原告支付租金并承担相应的违约责任。二、收据19份，证明被告在租赁期间的租金等费用的缴纳情况，即原告自2014年10月至今一直没有缴纳相关费用。三、协议书、中国工商银行自助终端凭条及北京尚美艺家报损表一份，证明被告主张的租赁场所潮湿系第三人原因造成，因其带来的损失已由第三方赔偿给被告。 被告发表如下质证意见：一、对证据一真实性无异议，但证据一《居然之家招商合同》中存在不公平的格式条款，该格式条款不能作为认定双方权利义务的依据。二、对证据二无异议，此证据也能证明被告已将2014年10月份之前的租金、物业管理费及市场管理费等费用向原告付清。三、对证据三中的协议书及银行自助终端凭条真实性无异议，但对报损表有异议，报损表中没有加盖被告的公章或工作人员的签名，无法证实是被告制作的。证据三亦与本案没有关联性，不能否认原告提供的租赁物存在瑕疵。 被告提交如下证据：一、照片七张，证明原告方租赁给被告方的房屋被水浸泡，至今仍存在浸泡的痕迹，不适于使用。为了排水，原告在案涉租赁房屋外打井，但仍未解决问题。二、证人马某、孟某、王某的证人证言，证明原告交付给被告的租赁物自2013年5、6月份即出现渗水问题，被告多次与原告沟通仍未解决问题，租赁房屋不适合使用。 原告发表如下质证意见：一、证据一中的照片没有参照物及见证人，不能证明就是被告承租的租赁物；二、证人马某、孟某系被告员工，证人证言不应被采信，证人王某的证人证言不能证明租赁房屋渗水的原因，从原告交纳租金至2014年9月份可以看出租赁物是适合使用的。即使图片确系案涉租赁摊位，被告私自打井也可能出现被告描述的状况。 本院对案涉租赁摊位进行了现场勘验，案涉租赁摊位包含一大间和三小间，大间隔墙壁纸开裂，小间龙骨上锈，小间中存放的纸箱有大片长毛。案涉房屋外有水井一口。 原告对现场勘验笔录发表如下质证意见：被告在承租之时对案涉房屋的状况是明知的，被告存放在租赁房屋处的物品潮湿与原告无关。被告存放物品潮湿系因消防管道打压冲水试验发生泄漏造成的且被告的损失已经得到相应赔偿，如仍存在其他损失，被告应向消防公司主张。被告存放物品发生潮湿亦与被告长期不正常营业疏于管理有关。 被告对现场勘验笔录无异议，认为现场勘验笔录能证明案涉租赁摊位存在渗水潮湿现象。 经审理查明：2013年6月23日，原、被告签订《居然之家招商合同》，约定：原告将其枣庄店101号楼B1层编号为DS051-1-B-042的摊位租给被告经营尚美艺家，租赁摊位面积为177.61平方米，租赁期限为2013年3月16日至2015年3月15日，共计730天，原告给予被告365天的免租期（2013年5月9日至2013年6月30日，53天；2013年8月16日至2013年9月30日，46天；2013年11月16日至2013年12月31日，46天；2014年2月15日至2014年3月31日，45天；2014年5月16日至2014年6月30日，46天；2014年8月16日至2014年9月30日，46天；2014年11月16日至2014年12月31日，46天；2015年2月7日至2015年3月15日，37天）。被告按每平方米每日1.16元每三个月向原告支付一次租金，案涉租赁摊位日租金为1.16元*177.61平方米=206.03元。扣除原告在合同中给予被告的免租期租金，被告在两年租期内共计需向原告支付租金75,200.95元。原告向被告提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，被告需向被告支付物业管理费，物业管理费标准为每平方米每日0.50元即案涉租赁摊位每日需支付的物业费为0.50元*177.61平方米=88.81元。被告自2013年3月16日开始向原告支付物业管理费，合同期内物业管理费总额为64,831.30元，每三个月支付一次。被告应于每月15日前向原告交纳市场管理费445元。 《居然之家招商合同》对于违约责任的约定如下：如因被告违约导致合同提前终止的，被告除应补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，被告还须赔付原告相当于两个月租金的违约金。如被告未按规定向原告支付租金等费用，被告应每日按未付金额的1‰向原告支付滞纳金，超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同。 如因原告的原因违约导致合同提前终止的，原告除退还被告所交租金及费用余额，赔偿被告装修费用外，还应支付相当于两个月租金的违约金。 被告已将案涉租赁摊位的租金、物业管理费、市场管理费等相关费用结清交纳至2014年9月30日止。案涉租赁摊位外存在用于排水的井一口。 本院认为：被告作为案涉租赁摊位的承租人，有义务按照约定及时支付原告租金、物业管理费及市场管理费，故对原告要求被告扣除免租期租金支付2014年10月、11月、12月三个月（92天）的租金9,477.38元、物业费8,170.52元、市场管理费1,335元（共计18,982.9元）的诉讼请求，本院予以支持。《居然之家招商合同》约定：如因任一方违约导致合同解除，违约方均应向另一方支付两个月的租金作为违约金。合同同时约定如被告未按规定向原告支付租金等费用，被告应每日按未付金额的1‰向原告支付滞纳金。被告未按约定在2014年9月30日支付2014年10月、11月、12月的租金，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付滞纳金及2个月租金12,361.80元（206.03元/每天*60天）的诉讼请求，本院予以支持。通过原告提交的证据三协议书可以看出案涉租赁摊位确曾因消防管道打压充水实验管道发生泄漏，现场勘验看到在案涉租赁摊位外确系存在用于排水的井，并可以直观地感受到案涉租赁摊位存在一定的瑕疵因素，不利于承租人的健康。本院认为原告给予租期730天、免租金365天的优惠系原、被告双方发生出租及承租行为的促成因素之一，原告要求被告支付2014年10月、11月、12月的租金，欠租天数为92天，但原告在《居然之家招商合同》中给予被告2014年11月16日至2014年12月31日共计46天的免租期，在案涉租赁摊位确存在一定的不利于承租人健康因素且已经约定了其他两种违约责任承担方式的前提下，原告要求被告退还一年优惠租金75,200.95元有失公平，本院不予支持。虽原告因被告违约支付租金等费用提出解除合同，被告亦同意解除合同，但原、被告双方签订的《居然之家招商合同》约定的合同期已于2015年3月15日期满，双方亦无续约的意思表示，合同已自动解除，故对原告的第一项诉讼请求，本院不再作出相应判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告宋树武向原告枣庄居然之家家居建材有限公司支付2014年10月、11月、12月的租金9,477.38元、物业费8,170.52元、市场管理费1,335元及滞纳金（自2014年10月1日起每日以18,982.9元的千分之一计算至本判决生效之日止）； 二、被告宋树武向原告枣庄居然之家家居建材有限公司支付两个月的租金12,361.80元作为违约金; 上诉两项义务均于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告枣庄居然之家家居建材有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,431元，原告枣庄居然之家家居建材有限公司负担1,680元，被告宋树武负担751元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  于秀洪 人民陪审员  冯君梅 人民陪审员  褚书强 二〇一五年七月七日 书 记 员  李 文