四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终514号上诉人（一审原告）：俞飞、莫雪君等共同委托诉讼代理人：余世飞，四川昊通律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：彭娟，四川昊通律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：四川省立泰房地产开发有限公司。住所地：四川省大邑县晋原镇大邑大道。法定代表人：周永清，董事长。委托诉讼代理人：陈洪，男，汉族，1981年5月8日出生，住四川省成都市新都区，系该公司员工。上诉人俞飞、莫雪君等因与被上诉人四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称立泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院民事判决（具体案号信息详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人俞飞、莫雪君等上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判立泰公司按照中国人民银行同期贷款利率标准四倍承担自2015年8月26日至2016年9月27日止的逾期办证违约金（具体金额详见附表二）；2、本案一、二审全部诉讼费用由立泰公司承担。事实和理由：立泰公司未按一审法院通知的时间参加庭审，一审法院予以缺席审理，立泰公司并未要求调整违约金，一审法院迳行调减违约金错误；双方约定的违约金标准为每日2000元，俞飞、莫雪君等已经主动进行调减，仅主张按银行同期贷款利率四倍标准计算，一审法院将违约金调减为具体金额错误。被上诉人立泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，俞飞、莫雪君等的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。俞飞、莫雪君等向一审法院起诉请求：判令立泰公司按照中国人民银行同期贷款利率四倍承担自2015年8月26日至俞飞、莫雪君等实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。一审法院认定事实：俞飞、莫雪君等与立泰公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定立泰公司将其开发的位于双流县成白路“阳光·地中海”小区房屋销售给俞飞、莫雪君等（具体房屋信息详见附表一）。俞飞、莫雪君等委托立泰公司代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。如因立泰公司的责任，俞飞、莫雪君等未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自俞飞、莫雪君等应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，立泰公司按日计算向俞飞、莫雪君等支付本套房屋总款万分之一的违约金。补充协议约定，俞飞、莫雪君等必须委托立泰公司办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。立泰公司在向俞飞、莫雪君等交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由俞飞、莫雪君等承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，俞飞、莫雪君等应同时提交相关资料。如因俞飞、莫雪君等原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给立泰公司或没有同时提交完整的相关资料，俞飞、莫雪君等须按日向立泰公司支付人民币100元的违约金，并且不得视为立泰公司原因延期履行办理变更登记义务。俞飞、莫雪君等于签约当日向立泰公司支付契税、维修资金、印花税贴花、登记费、国土证费。立泰公司于2015年7月28日向俞飞、莫雪君等出具承诺书，承诺在二十个工作日内为俞飞、莫雪君等办理房产证，若逾期则按每日2000元支付违约金。“阳光·地中海”小区1-7栋、10栋及地下室取得了房屋权属证明（初始登记）。目前，立泰公司已将案涉房屋抵押给四川发展融资担保股份有限公司，未向双流房管局提交俞飞、莫雪君等的办证申请资料。一审过程中，俞飞、莫雪君等表示因查明案涉房屋目前处于抵押状态，办理房产证暂实现不能，故自愿放弃第一项诉讼请求，仅请求立泰公司支付违约金。一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议，情况说明，转款凭证，房款收据，契税等费用收据，成都市双流区房管局调查情况表，及俞飞、莫雪君等当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，俞飞、莫雪君等与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及立泰公司向俞飞、莫雪君等出具的承诺书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的一审争议焦点在于：立泰公司是否违约及应否承担违约责任及俞飞、莫雪君等诉请的违约金是否合理。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：关于立泰公司是否违约及应否承担违约责任的问题，一审法院认为，因俞飞、莫雪君等与立泰公司双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定俞飞、莫雪君等必须委托立泰公司办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续，且立泰公司也向俞飞、莫雪君等出具了办理房产证的承诺书，故本案办理产权证的责任在立泰公司方，系立泰公司的约定义务，立泰公司应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。立泰公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，立泰公司应承担相应违约责任。俞飞、莫雪君等要求立泰公司支付截止实际办证之日的违约金，但因目前案涉房屋办理房产证暂实现不能，无法确定其能够办理房产证的时间，故违约金暂支持至2016年9月27日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而俞飞、莫雪君等并未举证证明其损失的大小，一审法院顾合同履行情况、立泰公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金（具体金额详见附表二）。综上所述，俞飞、莫雪君等与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及立泰公司向俞飞、莫雪君等出具的承诺书合法有效，立泰公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合俞飞、莫雪君等的实际损失，一审法院酌情予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、立泰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付俞飞、莫雪君等违约金（具体金额详见附表二）；二、驳回俞飞、莫雪君等的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（详见附表二），由立泰公司负担。双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，立泰公司陈述违约金标准过高，请求予以调减。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为一审法院确定的违约金是否恰当，现评判如下：我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在俞飞、莫雪君等未举出实际损失的证据的前提下，一审法院兼顾合同履行情况、立泰公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌定的违约金金额并无不当，本院对此予以确认。此外，案涉房屋因存在抵押无法办理所有权转移登记，即合同继续履行存在障碍，该障碍足以阻止合同的继续履行，于此情形下，合同应当予以解除。合同解除后的责任与基于合同继续履行的违约责任不同，因此，在案涉合同无法继续履行的情况，仍判决立泰公司承担基于继续履行的违约责任，显然不妥。但立泰公司对此并未提起上诉，因此，本院亦不再处理。综上所述，俞飞、莫雪君等的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（具体金额详见附表二），由俞飞、莫雪君等负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  曹 洁审判员  冯 璐二〇一七年三月三十一日书记员  杨大准