成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2016）川0122民初284号原告：四川汉蕴文化发展有限公司，住所地成都市武侯区浆洗街38号办公楼5楼501号。法定代表人：罗园，执行董事。委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑蓉，四川炜烨律师事务所律师。被告：成都极地汽车服务有限公司，住所地成都市双流区西航港街办机场路近都段10号。法定代表人：袁军，执行董事。委托诉讼代理人：阚敏，四川蜀坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小华，四川舟楫律师事务所律师。第三人：四川第一汽车集团联合贸易公司，住所地成都市人民南路一段118号。法定代表人：税清明，董事长。委托诉讼代理人：黄志刚，四川鲜水律师事务所律师。第三人:成都市佳维汽车技术服务有限公司，住所地成都市成华区槐树店路45号。法定代表人：邓红梅，董事长。委托诉讼代理人：胡军慧，男，1974年5月27日出生，住成都市成华区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑晨希，四川明炬律师事务所律师。原告四川汉蕴文化发展有限公司（以下简称“汉蕴公司”）与被告成都极地汽车服务有限公司（以下简称“极地公司”）、第三人四川第一汽车集团联合贸易公司（以下简称“一汽联公司”）、第三人成都市佳维汽车技术服务有限公司（以下简称“佳维公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原审本院于2013年9月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2013年10月28日依法作出（2013）双流民初字第4124号判决书。2014年5月9日，该案经成都市中级人民法院作出（2014）成民终字第1490号终审判决。因极地公司不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2014年9月2日作出川民申字第1547号裁定，提审本案并于2015年9月8日作出川民提字第198号裁定书，认为该案证据不足，事实不清，裁定撤销原一二审判决并发回我院重审，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案重审过程中，为查明案件事实，经原告申请本院依法追加了一汽联公司、佳维公司作为第三人参加诉讼。原告汉蕴公司的委托诉讼代理人熊榜国、李淑荣、被告极地公司的委托诉讼代理人阚敏、李小华、第三人一汽联公司的委托诉讼代理人黄志刚、佳维公司的委托诉讼代理人郑晨希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉蕴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与一汽联公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告极地公司腾退所占用的房屋；3.判令被告按照每月7万元的标准向原告支付从2012年6月起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费并赔偿原告经济损失30万元。因房屋被告现已腾退,故原告当庭撤回第二项诉讼请求，本院予以许可。同时原告明确第三项诉讼请求中腾退房屋之日止的时间为2014年6月30日，故请求支付房屋占有使用费的时间为2012年6月1日起至2014年6月30日止。事实与理由：2012年3月29日，汉蕴公司以1010万元的价款拍得由成都市青羊区人民法院委托拍卖的原属第三人一汽联公司所有的位于机场路近都段10号房屋及土地。2012年5月2日，成都市青羊区人民法院作出（2009）青判执字第1770-3号民事裁定书，裁定将该房屋及土地过户至汉蕴公司名下。第三人一汽联公司曾与被告签订《房屋租赁合同》，该合同第三条约定了双方的违约责任“租赁期内因政府或甲方（一汽联公司）上级部门拆迁或要求变更，本合同自行终止”；第5条“乙方每期租期到期前10日内支付下一期租金……否则视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回房屋，按本条款第四项处理”；第7条“乙方有下述违约行为，甲方有权立即终止合同并收回房屋，……（1）未经甲方同意，擅自将承租房屋全部或部分转租、转让、转借或调换使用”。拍卖成交后，一汽联公司于2012年5月31日致函原告，应上级要求已经通知被告解除了双方签订的《房屋租赁合同》。原告接替第三人一汽联公司后先后多次电话通知被告并多次公证向被告书面发函，告知其延付租金等行为已经构成违约，租赁关系终止，要求被告腾退房屋但被告拒不腾退，也不支付租金且已将房屋擅自转租他人。被告上述行为侵害了原告的合法权益，故诉至我院。被告极地公司辩称，1.极地公司在履行合同过程中，并不存在转租等违反合同约定的情形。极地公司是西航港街道机场路近都段10号房屋及土地的合法承租人。2009年1月20日，极地公司与一汽联公司签订《房屋租赁合同》约定“一汽联公司将西航港街道机场路近都段10号房屋及土地出租给极地公司经营，租赁期限从2009年1月1日起至2028年12月31日止。极地公司按季向一汽联公司交付租金。合同履行期间，一汽联公司因其他民事纠纷，其位于西航港街道机场路近都段10号房屋及土地被成都市青羊区人民法院强制执行。青羊法院在强制执行程序中已确认了极地公司系该西航港街道机场路近都段10号房屋及土地的合法承租人，租赁期限从2009年1月1日起至2028年12月31日止，并将该事实披露给了拍卖机构及竞买人。极地公司与一汽联公司于2009年1月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实履行的合同。青羊法院在执行程序中已明确告知了西航港街道机场路近都段10号房屋及土地已出租给极地公司的事实，原告在竞价取得该房屋及土地成为新的权利人时，根据“买卖不破租赁”的规定，极地公司与一汽联公司签订的《房屋租赁合同》对原告同样具有效力。被告并无延迟支付租金的行为，因为案涉房屋被拍卖出后，本案原告一直未向被告送达产权变动的通知，也未告知被告变更租金支付对象。按照过去6年的交易习惯，被告与一汽联公司交付租金的时间一直以实际缴纳租金的时间为准，存在多次延迟一个月以上的支付情况，并没有严格按照合同上的约定来执行，故不存在延迟支付的情况。极地公司作为合法承租人，在原告不告知其联系方式、联系地址、银行账号，致使极地公司不能直接向原告履行支付义务的情况下，通过提存方式全额向原告交付了房屋租金。极地公司一直以行为表明其要求原告继续履行《房屋租赁合同》。原告在竞买取得西航港街道机场路近都段10号房屋及土地后，一直未向极地公司透露其为合法权利人。极地公司通过多方查找才于2012年9月知悉原告系该房屋及土地的合法权利人。因原告不告知其联系方式、联系地址、银行账号，致使极地公司最终无法向原告履行支付义务。同时，原所有权人一汽联公司一直以租金计算的结付期日尚未与原告达成一致，要求极地公司暂缓支付租金直至2012年9月。在极地公司与一汽联公司租金结清后，原告向极地公司发函提供了联系地址，但该地址并非原告的办公地点，极地公司在一直无法联系原告的情况下，一直通过提存方式支付租金。原告故意不提供联系方式、联系地址、银行账号，致使极地公司无法履行合同义务，妄图制造被告拒绝或者严重逾期履行合同的事实，违反诚实信用原则；2.原告在极地公司合同履行期间，擅自与第三人签订房屋租赁合同造成的损失，应当由其自行承担；3.关于转租的行为，无论是否存在，并不必然导致房屋租赁合同的解除，因为即使有转租行为，原告均知晓并且认可。本案被告承租案涉房屋时，从2006年就开始从案外人宝瑞公司处转租了该房屋，第三人一汽联公司一直知道该转租行为，对此也并未表示过异议，原告从始至终同意转租行为；被告与一汽联公司不仅存在租赁关系，还存在投融资关系。被告与一汽联公司曾达成协议，由被告投资，现被告在案涉房屋中已经投入了1000万元，该行为增加了房屋的使用价值;4.对按照7万元每月的标准缴纳占有使用费的诉请，不予认可，因为我们是合法承租，不存在占用的问题，也不应当支付赔偿金。原告应继续履行极地公司与一汽联公司签订的租赁期限截至2028年12月31日的《房屋租赁合同》。第三人一汽联公司述称，1.我们不清楚被告具体的转租对象，不清楚被告是否存在转租行为;2.不认可被告延迟缴纳租金的行为，不清楚租金缴纳的具体时间点，但是我们不同意被告延迟缴纳租金的行为；3.我们与被告签订过两份合同。第一份是2009年1月20号签订，第二份是2009年1月24日签订，我们执行的是第二份合同，合同履行期限为5年。我们不存在投融资关系，对此并不清楚；4.我们于2012年3月后多次通知过被告，房屋已由原告经拍卖取得，同时，也告知了被告租金缴纳对象、联系方式、帐号等信息。且被告已经参与了房屋的竞拍，我们认为被告应当对此事知晓。第三人佳维公司述称，2012年7月20日，与被告签订了房屋租赁合同，我们是租赁关系，不是联营关系，我们一直是按照租赁合同的约定在履行。根据原被告双方提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告汉蕴公司提交的1.《一汽联公司的函》，该函并无邮寄函或极地公司的签收证明，不能证明一汽联公司履行了向极地公司告知物权变动的事实，本院对该证据不予采信；2.《一汽联公司与极地公司签订的5年期的租赁合同》，因案涉房屋在青羊区房屋司法拍卖过程中，极地公司与一汽联公司签订的20年租期的合同经过了司法鉴定，青羊区法院已明确告知了竞买人案涉房屋存在20年租期的合同，且汉蕴公司也明确签字表明知晓，故本院对该合同证明力不予采信；3.临港汽车餐厅出具的收条、情况说明、工商登记信息及临港名车维修中心工商登记信息等证据能够形成证据锁链，证明极地公司转租给临港汽车餐厅、临港名车维修中心的事实，本院依法予以采信。（二）被告极地公司提交的1.临港名车维修中心、佳维公司情况说明，结合庭审中佳维公司认可的转租事实等证据，对极地公司证明与上述公司系联营关系的证明目的不予认可；2.电话通话公证，该公证仅能证明极地公司法定代表人袁军就案涉房屋租金事宜向“1318380****”的手机拨打电话，但其内容不能证明该通话人系汉蕴公司有权委托代理人及汉蕴公司有准允极地公司迟延交付租金的事实，对极地公司证明目的不予认可；3.案涉房屋照片，仅是极地公司自行提供，不能证明其真实性，且极地公司的投入与本案无关联性，本院对证明目的不予认可。本院根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，对本案案件事实认定如下：一、一汽联公司作为出租方（甲方）与极地公司（乙方），于2009年1月20日签订《房屋租赁合同》，约定一汽联公司将位于机场路近都段工厂一座租赁给极地公司经营（其中车间三跨、工业用电250千瓦配电房、取水井，厕所、厨房各一处），租赁期限为20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，租金为51,000元／季度，全年租金为204,000元，租金按季缴付，由极地公司提前十天向一汽联公司缴付，第二年租金按照每年2%递增，第三年起，按上一年国家公布物价指数递增（在庭审中，汉蕴公司、极地公司及第三人一汽联公司均认可在合同实际履行过程中，系按照每季度缴纳租金54,428元收取。被告极地公司每季度应当缴纳的租金，汉蕴公司亦认可为54,428元），若遇非人为不可抗因素致使合同不能履行时，双方协商解决，租赁期内因政府或甲方上级部门拆迁或要求变更，本合同自行终止，甲乙双方互不承担违约责任。乙方每期租期到期前10日内支付下一期租金。若因一时之资金周转不灵，要提前十天向甲方说明。经甲方书面同意后方可顺延，但延付期不得超过十天，否则视为乙方违约。甲方有权终止合同并收回房屋，按本条款第四项处理。乙方有下述违约行为，甲方有权立即终止合同并收回房屋，因此造成的经济损失，甲方有权向乙方索赔，情节严重的，甲方有权向甲方所在地提起司法诉讼：“1.未经甲方同意，擅自将房屋全部或部分转租转让、转借或调换使用；2.……”。2009年1月24日，一汽联公司与极地公司另行签订《房屋租赁合同》一份，该合同内容除了合同期限变更为5年，自2009年1月1日起至2014年12月31日之外，其余内容与双方2009年1月20签订的《房屋租赁合同》一致。二、2012年3月8日，成都市青羊区人民法院在拍卖被执行人即第三人一汽联公司所有的位于成都市双流区白家巷附近都村五组厂区内的土地及土地上的房屋前，作出（2009）青羊执字第1770-1号通知书，将该拍卖财产存在的瑕疵告知竞拍人，该通知书载明：“……三、本次委托拍卖的标的物已由被执行人对外出租，租赁期至2028年12月31日届满；本次委托拍卖的标的物不包括承租人自行修建的房屋及承租人的其他财产。”，汉蕴公司在该份通知书上盖章予以确认。汉蕴公司于2012年3月29日通过竞拍方式成为该土地的土地使用权及房屋所有权的竞买人，成都市青羊区人民法院于2012年5月2日作出（2009）青羊执字第1770-3号裁定书裁定将一汽联公司的案涉房屋过户至汉蕴公司名下，汉蕴公司于2012年9月8日取得案涉房屋的所有权证书。极地公司参与了案涉房屋的拍卖过程，并于拍卖当日认为其未依法享有优先购买权而向青羊区人民法院提出执行异议，该异议于2012年4月16日被驳回。三、2012年11月12日，汉蕴公司以公证送达方式向极地公司发出《关于尽快腾退房屋的通知》，该通知载明：机场路近都路10号之房屋及土地已于2012年3月通过拍卖方式执行给了汉蕴公司。极地公司以搬离此地，尚欠六个月租金未付为由，参照租赁合同的约定，符合终止合同的条件，为此特致函极地公司要求终止租赁关系，并要求极地公司在收到函件后三十天内清空房屋内所有物品并结清所欠房租，并列明联系地址为成都市武侯祠大街180号临街商务楼3号。极地公司于2012年11月28日通过公证送达的方式，前往成都市武侯祠大街180号临街商务楼3号，向汉蕴公司发出《关于要求尽快腾退房屋通知的复函》载明：极地公司系合法承租人，极地公司已将租金进行了公证提存。极地公司分别于2012年11月9日、2012年12月21日、2013年3月19日、2013年6月21日、2013年9月21日，在成都蜀都公证处以提存方式向汉蕴公司支付2012年6月至2012年12月、2013年1月至2013年3月、2013年4月至2013年6月、2013年7月至2013年9月、2013年10月至2013年12月的租金108,856元、54,428元、54,428元、54,428元、54,428元。在本案审理过程中，极地公司再次分别于2013年12月27日、2014年3月6日、2014年5月19日、2014年9月3日、2014年12月5日、2015年3月2日、2015年6月8日、2015年9月16日，在蜀都公证处以提存的方式向汉蕴公司支付2014年1月至3日、2014年4月至6月、2014年7月至9月、2014年10月至2014年12月、2015年1月3月、2015年4月至6月、2015年7月至2015年9月、2015年10月至2015年12月的租金54,428元、54,428元、54,428元、54,428元、54,428元、54,428元、54,428元、54,428元，以上提存金额总计为663,992元。汉蕴公司分别于2014年5月26日、2014年7月11日收取了提存款217,712元、217,712元，总计435,424元。四、在本案案涉房屋中营业的除了极地公司以外，极地公司自认在承租期间将案涉房屋部分进行了转租，转租对象包括2011年11月转租给明佳标致雪铁龙、2011年11月转租给陆丰专卖店，2012年7月20日转租给了佳维公司。案涉房屋处还有成都临港名车维修中心、临港汽车餐厅等企业在此营业，工商登记信息显示其成立时间分别为2013年8月22日、2013年10月15日，住所地均为机场路近都段10号，负责人均为张明。在本案审理过程中，成都临港名车维修中心、临港汽车餐厅已搬离案涉租赁地，去向不明。临港汽车餐厅于2014年10月23日向汉蕴公司出具情况说明，载明：在不知道事实真相的情况下，在袁军提供的联营合同与情况说明上盖上成都临港名车维修中心的公章，我们的房租已付至2015年3月14日，我方与极地公司均是独立主体、独立经营，不是合作或者联营关系。同日，临港汽车餐厅在极地公司法定代表人袁军出具的联营分红金收条中补充说明：收条中载明的联营分红金实为袁军收租金。五、汉蕴公司与案外人四川渝富桥保健有限公司（乙方）签订协议书，约定汉蕴公司（甲方）将位于双流区西航港街道机场路近都段10号之全部房屋及未修建房屋的场地出租给乙方作培训、库房使用，租赁期为1年，从2012年10月1日起至2013年9月30日止。租金按每月每平方米10元计算，每月7万元。乙方在签订本协议后，3日内向甲方支付定金30万元。2013年1月30日，四川渝富桥保健有限公司出具收据载明：收到四川汉韵文化发展有限公司退回定金及预付款本金510,000元。2013年4月26日出具收据载明:收到汉蕴公司定金赔偿款(根据协议双倍返还的部分)300,000元本院认为，极地公司与一汽联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，案涉租赁物所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在极地公司和汉蕴公司之间无须另行订立租赁合同，汉蕴公司在受让案涉租赁物的所有权时就与极地公司产生了租赁合同关系，成为新的出租人继承原一汽联公司的权利义务，汉蕴公司、极地公司应受原租赁合同的约束。本案的争议焦点为以下四点，分别评述如下：一、本案争议的租赁合同适用2009年1月20日的20年期租赁合同还是2009年1月24日的5年期租赁合同。本院认为，汉蕴公司在通过竞拍方式取得该房屋前，成都市青羊区人民法院于2012年3月8日作出的（2009）青羊执字第1770-1号通知书已明确告知租赁合同的期限截止至2028年，原告在了解该拍卖瑕疵后并未提出异议。原告对被告与一汽联公司实际履行的是2009年1月24日签订的《房屋租赁合同》负有举证责任，因原告未能提供证据予以证明，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对原告的该项主张不予支持。故本案争议的租赁合同应当适用2009年1月20日签订的《房屋租赁合同》，故汉蕴公司于2012年9月8日取得涉案土地的土地使用权及房屋所有权后，该《房屋租赁合同》对汉蕴公司具有约束力。二、极地公司是否存在拖欠汉蕴公司房屋租金的行为。本案中，虽然极地公司作为案涉房屋的承租人，参与了执行拍卖的过程，且对拍卖成交提出异议。但从汉蕴公司竞拍成功到实际取得案涉房屋所有权，还需经历包括缴纳余款、青羊区法院出具过户执行裁定书、案涉房屋实际过户至汉蕴公司名下等一系列程序，案涉房屋在未实际过户至汉蕴公司名下前其结果具有不确定性。极地公司参加该拍卖知晓汉蕴公司竞拍成功并不必然代表知晓汉蕴公司取得案涉房屋所有权。依据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，汉蕴公司取得房屋所有权且知晓该房屋存在租赁的情况下，并未提供证据证明其向极地公司告知过该房屋所有权人的变更情况，也未向极地公司进行过租金的催收，而是直接在2012年11月12日向极地公司发出《关于尽快腾退房屋的通知》。极地公司收到该通知明确房屋权利人后，在联系汉蕴公司无果的情况下即通过提存方式支付租金的行为并无不当，故对汉蕴公司认为极地公司拖欠其房屋租金的主张本院不予支持。三、极地公司转租时间以及本案是否符合合同解除条件。在庭审中，极地公司自认在与一汽联公司履行租赁合同期间，于2011年将案涉部分房屋转租给了明佳标致雪铁龙、陆丰专卖店，在房屋所有权发生变更后，于2012年7月将案涉部分房屋转租给了佳维公司。至于极地公司转租给成都临港名车维修中心、临港汽车餐厅的具体时间，虽二企业现已搬离案涉房屋去向不明，但结合二企业工商登记注册时间为2013年，故本院认为能够推定该转租行为发生在二企业工商登记前后，即发生在2013年这一区间。关于汉蕴公司提出极地公司擅自将承租房屋转租，符合合同约定解除条件，要求解除合同的主张，本院认为极地公司与一汽联公司签订的《房屋租赁合同》已将转租作为合同解除条款进行了明确的约定，且极地公司转租行为已经查实，在汉蕴公司取得案涉房屋所有权并于2012年11月12日通过公证送达方式向极地公司表明汉蕴公司为房屋新的所有权人后，汉蕴公司享有在合同相对方不按约履行前提下的合同解除权。极地公司在知晓汉蕴公司成为新的出租人继承原一汽联公司的权利义务后，就应受原租赁合同的约束，其转租违反了合同约定，本院对汉蕴公司解除合同的主张予以支持。至于极地公司主张一汽联公司应当知晓其转租行为而没有提异议，故不应当解除合同的抗辩，本院认为一汽联公司是否知晓极地公司转租行为而未提异议，系原出租人对其权利的自由处置，原出租人对违约一方提出异议权之放弃的后果并不及于新的出租人，故本院对极地公司该抗辩不予采信。极地公司主张汉蕴公司取得房屋所有权时就应当知晓其转租行为未提异议，故以此主张解除合同已过异议期的抗辩，本院认为根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，汉蕴公司提出解除合同的时间应当在其知道或应当知道的六个月内，本案中极地公司并未提供汉蕴公司知道其转租的书面证据，虽然案涉房屋处有多家企业在营业，但大多为汽车修理类或与汽车类相关联企业，仅凭营业状态、外观无法确认上述企业是否系极地公司分立产生，且原审过程中极地公司一直陈述上述企业与极地公司系联营关系，本案认定转租行为也是结合第三人陈述、案外企业的工商登记信息、极地公司的自认等综合认定，故汉蕴公司陈述其在本案原一审立案即2013年9月前才知晓极地公司存在转租行为的主张本院予以采信，极地公司抗辩本院不予认可。四、极地公司是否应当赔偿汉蕴公司损失及占用费的问题。本院认为原告在通过竞拍方式取得涉案土地前，已经明确的知道该土地存在租赁的情形。原告在未了结与被告的租赁关系情况下，擅自将房屋出租给案外人四川渝富桥保健有限公司，导致的后果应当自行承担。关于原告提出要求被告按照每月7万元的标准向原告支付从2012年6月起至2014年6月30日止的房屋占用费，因原告并未提供证据证明按此标准支付房屋占用费的依据，且被告已按照其与一汽联公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准通过提存方式支付了2012年6月起至2014年6月30日止对应的租金共计435,424元，且该部分汉蕴公司已经提取，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告成都极地汽车服务有限公司与四川第一汽车集团联合贸易公司签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告四川汉蕴文化发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告四川汉蕴文化发展有限公司负担5700元，成都极地汽车服务有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 蔡 俐人民陪审员 赵 俊人民陪审员 彭秀清二〇一七年三月二十一日书 记 员 刘 璐