西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初1021号原告西安曲江投资建设有限公司。法定代表人赵长龙，系该公司总经理。委托代理人朱瑞，系该公司员工。被告周驰，男，汉族，1988年10月19日出生。第三人中国农业银行股份有限公司西安西大街支行。负责人王琳，该银行行长。委托代理人王建军，系该银行员工。委托代理人杨亚莉，系该银行法务。原告西安曲江投资建设有限公司（以下简称“曲江投资建设公司”）与被告周驰、第三人中国农业银行股份有限公司西安西大街支行（以下简称“农行西安西大街支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲江投资建设公司的委托代理人朱瑞、第三人农行西安西大街支行委托代理人王建军、杨亚莉均到庭参加诉讼，被告周驰经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告曲江投资建设公司诉称，被告周驰于2012年9月6日与原告签订了合同编号为Y12075172号《商品房买卖合同》，购买原告开发的恒大绿洲项目49-11004号商品房，房屋总价款999491元。为购买房屋，被告从第三人处贷款590000元，原告为此提供担保。第三人发放了该笔贷款后，被告履行了部分还款义务，未按借款合同的约定按期还款，截止原告起诉之日已逾期多期，第三人已划扣原告保证金27776.89元。原、被告双方签订《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：5.1有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担”。因被告未按约偿还农业银行的借款导致原告承担了担保责任，其行为已经构成违约，给原告造成了经济损失，被告应依法承担违约责任。鉴于被告所交购房款中有大笔款项来自其向农业银行的贷款，故原告主动降低违约金，按总房款的10%主张违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年9月6日签订的合同备案号为Y12075172号《商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告、第三人办理Y12075172《商品房买卖合同》登记备案注销手续；3、被告立即向原告支付违约金99949.1元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告周驰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人农行西安西大街支行述称，原告的代偿款项属实，其同意按照法律规定配合办理相关的注销手续。经审理查明，2012年9月15日，原告与被告周驰签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12075172，约定由被告周驰购买被告开发的位于西安市雁塔区等驾坡村街道办事处田家湾村恒大绿洲七期项目第49幢1单元10层11004号房一套，房屋总价款为999491元。合同第六条约定，付款方式及期限3、买受人采用银行按揭付款购房，须在合同签订同时付清首付款人民币109491元整，首付款付清当日内由买受人向按揭银行申请按揭贷款人民币590000元整（具体付款方式见商品房买卖合同补充协议）。合同补充协议第三条对合同第六条的补充约定第款第５项约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任，出卖人享有下列权利：５.１有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同补充协议第十五条其它约定：1、关于通知的约定：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。上述买卖合同签订后，被告周驰支付房屋首付款89655元。2012年9月14日，被告周驰与金碧物业有限公司西安分公司签订借款协议，共借款319836元用于支付购房款。2012年9月29日，被告周驰与第三人农行西安西大街支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为590000元，借款期限为2012年9月29日至2042年9月28日。被告周驰将涉案房屋抵押给农行西安西大街支行，原告为被告出具个人住房抵押贷款担保，承诺为被告周驰借款承担连带还款保证责任。之后，2012年9月29日开始发放发放贷款，2014年9月30日被告周驰已欠四期贷款未还，因被告未按期偿还银行按揭贷款，2014年9月30日第三人农行西安西大街支行向原告及被告周驰发出《关于扣收借款人周驰逾期个人住房按揭贷款本息的通知》。2014年9月30日-2016年8月10日，原告曲江投资建设公司向第三人农行西安西大街支行支付了代付款项86766.05元，后续仍在继续代付。原告多次通知被告周驰要求被告偿还其代偿款项并协商解决逾期还款事宜，否则原告将提起解除《商品房买卖合同》、收回房屋的诉讼。但被告周驰仍未向原告偿还原告代付的款项。另查，原告曲江投资建设公司在房屋具备交付条件后通知被告周驰收房，但被告至今未办理收房手续。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、付款回单、《关于扣收借款人周驰逾期个人住房按揭贷款本息的通知》扣款业务凭证等证据及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。首先，被告周驰经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告周驰作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭贷款，第三人农行西安西大街支行已直接依据《个人购房担保借款合同》从原告处扣划被告周驰所拖欠的按揭款项。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告周驰的行为已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达《催款函》，履行了通知的义务，故双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并主动降低违约金要求被告仅支付商品房总房价款10%即99949.1元作为合同解除违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已进行了登记备案，并在该房屋上办理了预购商品房抵押预告登记手续，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告周驰理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、原告西安曲江投资建设有限公司与被告周驰于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12075172）予以解除。二、被告周驰于本判决生效之日起十日内协助原告西安曲江投资建设有限公司办理2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12075172）登记备案注销手续。三、被告周驰于本判决生效之日起十日内向原告西安曲江投资建设有限公司支付违约金99949.1元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2299元，公告费260元，由被告周驰承担。因原告已预交，故被告周驰应于履行付款义务时连同上述款项一并给付原告西安曲江投资建设有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  张金桂人民陪审员  李武营二〇一七年三月二十三日书 记 员  李 丹打印：相丽华校对：王甜2017年月日送达