山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终1485号上诉人（原审被告）：黄锡锋，男，1957年7月17日出生，汉族，济南市财政局信息中心主任，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南信立高物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：龙海，总经理。委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。上诉人黄锡锋因与被上诉人济南信立高物业管理有限公司（以下简称信立高物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄锡锋、被上诉人信立高物业公司委托诉讼代理人张俊亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄锡锋上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、信立高物业公司诉黄锡锋不交物业费不是事实。理由是:2016年6月，黄锡锋家中厨房房顶顺燃气管道漏污水，告诉被上诉人维修，被上诉人一直未维修。期间，黄锡锋交了4个月的物业费。后来，黄锡锋告诉被上诉人，什么时候修好什么时候再交物业费，被上诉人并没有提出任何异议。二、黄锡锋在一审主张厨房房顶顺燃气管道漏污水，污水是从何处而来，被上诉人及一审法院都未给予明确答复。三、污水从黄锡锋厨房房顶向下流，根据“水不能倒流”原理，污水不应是黄锡锋家自流的;一审法院对黄锡锋提供的证人、证言，因未提供其它证据予以佐证，以证据不足不予采信。被上诉人并未否认漏污水，请法院根据被上诉人未否认漏污水的事实，审理认定污水是从那里流下来的。四、燃气管道不会流污水，也不会流清水。污水只能是从污水管道流出来的。如果被上诉人认为不是污水管道流出来的，应提供证据。五、《济空银河花园物业服务合同》物业服务内容第二条:在物业管理区域内，乙方(物业公司)提供的物业管理服务包括以下内容:……2.物业共用设施设备的运行、维护、维修和管理。被上诉人提供法院的(银河花园二期)《业主临时管理规约》第一章定义……4、共用设施设备:指提供给本物业内全体业主与使用人共同使用的设施、设备……给排水系统……污水处理系统等。以上所列各类设施设备，不论是设置于共用部位或非共用部位，均属共用设施设备之一。根据上述规定，污水主管道属共用设施、设备，应由被上诉人维修。六、一审法院认为产权人的房屋及家中设施的损坏，不属于物业公司的服务范围，该认定有误。首先，涉案物业服务合同中未约定家中设施的损坏不属物业公司的服务范围。其次，污水主管道属共用设施、设备，根据物业服务合同约定，物业公司对小区内共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修。一审法院对上诉人提供的证人、证言不予采信不当。顺着燃气管道向下流的污水会腐蚀管道，一旦燃气泄露或爆炸会危及全楼居民安全。七、被上诉人对共用设施设备不维修、不维护，未尽责任和义务，业主有权拒交物业服务费。信立高物业公司辩称，一审判决支持被上诉人的物业费主张是正确的，但没有支持被上诉人违约金主张是错误的。信立高物业公司向一审法院起诉请求：黄锡锋立即支付物业服务费4006.81元及违约金6130.40元。一审法院认定事实：黄锡锋系银河花园1号楼402室业主，其房屋建筑面积为169.78平方米。2014年5月31日，信立高物业公司（乙方）与济南军区空军银河花园业主委员会（甲方）签订《济空银河花园物业服务合同》一份，约定由信立高物业公司对银河花园小区提供物业服务，物业管理服务费标准为高层住宅每月每平方米1.18元，合同期限自2014年6月1日至2016年5月31日。2016年3月31日，济南军区空军银河花园业主委员会向信立高物业公司出具一份函件，载明：“小区业委会与贵公司签订的《物业服务合同》即将期满，业委会根据物业公司两年来在小区的实际工作表现，对是否继续留用，征求了小区广大业主意见，业主对继续留用的建议，无不同意见。根据广大业主的意见，业委会决定：继续留用贵公司在小区服务。2014年双方签订的《物业服务合同》延续到2018年5月31日。特此致函告知，望继续加强合作。”2016年4月1日，信立高物业公司向银河花园业主委员会出具一份函件，载明：“3月31日来函收悉。我公司与贵方2014年5月签订的《物业服务合同》即将期满之际，业委会决定继续留用我公司为小区服务至2018年5月31日，衷心感谢对我们物业公司的信任。我方将继续努力、不断改进工作、提高服务质量与服务水平，尽量使业主满意，不辜负业委会及广大业主的信任与期望。……”自2014年10月至2016年5月期间，黄锡锋未向信立高物业公司交纳物业费4006.81元（169.78平方米×1.18元/月/平方米×20个月）。庭审中，信立高物业公司提交《业主临时管理规约》作为其主张违约金的依据，该管理规约系于2008年10月由济南军区空军司令部建房办、银河花园二期工程住户委员会、济南金长城物业发展有限公司联合制订，该管理规约中载明“管理公司”是指“济南金长城物业发展有限公司”。黄锡锋对该《业主临时管理规约》的真实性无异议，但其认为不应承担违约金。庭审中，黄锡锋提交证人证言两份、照片一宗，以证明其家中厨房屋顶顺着燃气管道漏污水的事实、现状及其为维修支出的费用。信立高物业公司认为证人未到庭，故对证人证言不发表质证意见，黄锡锋提交的照片显示发生漏水的位置为业主室内，不属于信立高物业公司的服务范围，黄锡锋所述漏水问题属于房屋质量问题，其与上、下邻居之间的纠纷应当属于相邻权纠纷，与信立高物业公司无关。一审法院认为，根据我国相关法律规定，信立高物业公司与济南军区空军银河花园业主委员会签订的《济空银河花园物业服务合同》及双方关于延长合同期限的往来函件，是双方当事人真实的意思表示，符合我国《物权法》及相关规定，应为有效。业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对小区业主产生拘束力，信立高物业公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。关于黄锡锋所称其室内顺着燃气管道漏污水问题，黄锡锋主张系污水管道存在问题致使漏水情况发生，但其仅提交了证人证言，未能提交其他证据予以佐证，故对黄锡锋的该项主张，证据不足，一审法院不予采信。信立高物业公司作为小区的物业服务企业，其职能是根据合同约定，对小区内共用部分的设施、设备进行管理、维护及维修，产权人的房屋及家中设施的损坏，并不属于物业公司的服务范围，且黄锡锋并未能举证证明信立高物业公司对上述问题的出现存在过错，黄锡锋可以通过其他法律途径向责任人主张权利，故黄锡锋的上述抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。信立高物业公司依约向黄锡锋提供了物业服务，黄锡锋自2014年10月至2016年5月未向信立高物业公司交纳物业费已构成违约，故信立高物业公司要求黄锡锋交纳自2014年10月至2016年5月的物业费4066.81元，合法有据，一审法院予以支持。关于信立高物业公司所主张的违约金，其提交的业主临时管理规约系由济南军区空军司令部建房办、银河花园二期工程住户委员会、济南金长城物业发展有限公司联合制订，不能作为其向黄锡锋主张违约金的依据，而本案物业服务合同中并未约定违约金，黄锡锋亦并非无故拖欠物业费，故对信立高物业公司要求黄锡锋支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、参照国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告黄锡锋于判决生效之日起十日内给付原告济南信立高物业管理有限公司物业费4006.81元。二、驳回原告济南信立高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄锡锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片两张(上诉人主张照片系上诉人楼下302室住户王者沛拍摄，并附书面证明材料)，拟证明上诉人楼上503室内污水主管道存在漏水情况，漏水至上诉人家中。经质证，被上诉人认为，该证据无法证明其出处，无法证明被上诉人在物业管理服务过程中存在瑕疵。另，关于上诉人主张的漏水问题，被上诉人主张在被上诉人入驻涉案小区之前，漏水情况就存在，上诉人也为此欠交过对前一个物业公司的物业费，根据上诉人的陈述，其漏水地方是燃气管道，属于异常情况。据被上诉人了解是上诉人楼上502室业主在改造卫生间的过程中用水管道发生漏水，导致流水至上诉人的燃气管道，因此，上诉人应该与楼上业主交涉解决漏水问题，应当属于相邻权纠纷，上诉人不应对被上诉人主张权利。又，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，信立高物业公司与济南军区空军银河花园业主委员会于2014年5月31日签订的《济空银河花园物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同对小区业主产生拘束力，信立高物业公司依据合同约定，在涉案小区提供物业服务，黄锡锋作为涉案小区业主应支付相应对价。上诉人主张的燃气管道等地方漏水及维修等问题，其可依法另行解决，上诉人以上述问题作为拒交物业服务费的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。综上所述，黄锡锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄锡锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  王立强二〇一七年三月二十八日书 记 员  李 环