广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1323民初3737号原告：邹升明，男，1970年11月26日出生，汉族，香港居民，住香港西贡。委托诉讼代理人：徐庆忠，广东翔伟律师事务所律师。被告：惠东县海洋与渔业局，住所地惠东县平山街道办解放中路260号。法定代表人：刘文波，局长。被告：惠东县盐洲水产食品公司，原住所地惠东县黄埠镇盐洲新渔村，已被吊销营业执照。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶东强，广东粤惠律师事务所律师。第三人：魏培忠，男，1965年10月7日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。原告邹升明诉被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加魏培忠为本案第三人，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邹升明的委托诉讼代理人徐庆忠到庭参加诉讼，被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司的共同委托诉讼代理人叶东强到庭参加诉讼，第三人魏培忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹升明向本院提出诉讼请求:1、请求判令两被告连带赔偿因提前解除合同对原告造成的损失人民币16285400元。2、请求判令两被告立即偿还借款105万元以及相应利息给原告。3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第二项利息从起诉之日起（2016年12月2日）至还清款日止，按银行同期同类贷款利率计付。事实和理由：被告惠东县盐洲水产食品公司（简称水产公司）于1996年6月间将其位于惠东县盐洲新渔村海安埔的69883平方米土地、地上建筑二千多平方米以及附近海滩，出租给香港世峰发展有限公司（简称世峰公司）作开发建设度假村之用。因世峰公司未能按原计划开发建设，2003年11月间，水产公司便与世峰公司协商解除合同，将原出租土地以及地上建筑物收回另行出租给原告及魏培忠，并由原告和魏培忠在订立租赁合同前代水产公司付给世峰公司250万元作为补偿款。同年11月25日，原告和魏培忠分别以惠东县黄埠镇鸿光鞋厂（原告为业主）、惠东县黄埠镇新时代鞋厂（魏培忠为业主）名义，与水产公司主管单位被告惠东县海洋与渔业局（简称海洋局）订立《租赁合同》，海洋局将上述收回的69883平方米土地、地面建筑、东虎屿、西虎屿以及约400亩的海域出租给原告及魏培忠，作为建设旅游中心（包括航空俱乐部、度假村、船海俱乐部）之用，约定租期50年，租金总共250万元（以原告和魏培忠代付世峰公司的补偿款250万元抵扣），并约定水产公司（水产站）和红海湾游乐中心的经营权和所有财产，以45万元转让给原告和魏培忠使用。同年11月28日，水产公司与原告和魏培忠又另行订立一份《租赁合同》，约定出租的69883平方米土地以及地面建筑和租金总额与海洋局出租的相同，另还约定原告和魏培忠借给水产公司73万元用于还债。上述两份合同订立后，被告海洋局和水产公司依约将合同标的物提供给原告和魏培忠开发使用，原告和魏培忠也依约将租金及合同约定的其他款项付清给两被告。而原告和魏培忠在旅游开发过程中，2007年3月7日，魏培忠以及另一名股东林桂满与原告订立一份《协议书》，约定由原告对他们进行补偿后退出承租经营。该协议订立后，原告依约对魏培忠、林桂满履行了补偿义务，他们也依约退出了承租和开发建设，上述承租土地、海域和岛屿以及其他权益便转由原告独自承租、独自投资开发和独自经营。2015年10月27日，惠东县人民政府发出惠东府告(2015）25号《关于盘整收回黄埠沙埔村地段有关国有建设用地的通告》，决定盘整收回原告承租的69883平方米土地作为惠东建设核电项目之用。今年7月6日，两被告发给原告《解除租赁合同关系通知书》，通知解除上述两份租赁合同。此后，尽管双方以及双方聘请的代理律师曾对解除合同的补偿问题反复协商，但终因认识不一无法达成协议而未果。今年8月25日，两被告发给原告及代理律师各一份《复函》，建议对租赁合同提前解除的补偿事宜通过法律途径解决。而对两被告提前38年解除合同对原告所造成的损失，原告曾委托广州岭南资产评估与房地产估价有限公司进行评估鉴定，评估结果为16285400元。该评估的损失，应是严重低于市场的土地租价的，因为原告用该评估的16285400元是根本无法租回海边同样面积、地位和租期为38年的土地和岛屿的。但鉴于两被告是为公益需要提前收回土地，原告的损失和权益尽管未能得到最合理的补偿，但原告还是愿意按上述评估价作为提前解除合同的补偿款请求法院支持和确认。值得一提的是，原告在当地政府部门发布征地通告后，曾积极配合当地政府征地工作，在规定时间内将承租土地和海域交回给两被告和征地部门，从未在承租土地上抢种过果木和抢建过任何建筑物，是最遵纪守法和服从大局的，为征地起到了很好的带头和示范作用，受到了黄埠镇府等征地部门的好评。为此，原告请求法院在审理本案中，充分考虑原告该守法行为，并对原告的合法请求依法予以保护和支持。原告认为，两被告对提前38年解除合同对原告所造成的损失不予妥善处理和解决，是既不符合情理，也不符合法律之规定的，根据《中华人民共和国合同法》之有关规定，原告向贵院提出前述诉讼请求，盼望贵院依法支持和依法公判！被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司共同答辩称：因邹升明诉我单位土地租赁合同纠纷一案（案号2016粤13**民初3737号），提出答辩意见如下：一、我方提出合同的解除，是因国家项目建设需要而提出，并非我方因经济利益等方面而故意提出来（原告已提供证据八的政府文件）。原告也因国家项目建设的需要，积极配合我方及政府做好征地工作，友好协商，首先清退人员和土地，依靠法律来解决纠纷问题。没有抢建、抢种、阻挠等行为。使政府的征地工作和建设得到顺利的进行。我方对原告和法院带来的麻烦，表示歉意。二、双方签订租赁合同当时，是因我方企业运作困难需要支付职工工资和企业改制资金时而找原告租赁企业经营用地来解决资金困难问题。在双方签订租赁合同的情景和实施：内容清晰真实。当时由于我们法制观念淡薄，合同的签订期限为五十年，现认为超出了《合同法》的第214条规定：合同期限超过二十年的，超出部分无效。我方对于租赁合同的有效期内和无效期内的责任，我方愿意承担法律的相关责任。三、租赁合同经济往来帐上数额的调整：(一)2003年11月28日所签订的租赁合同第四条约定：我方指定原告付给前承租人刘兆香的帐户250万元，根据合同的实施和原告的证据已付清（原告证据第五之l)。(二）2003年11月25日所签订的租赁合同(1)第三条约定：原告借给我方105万元，现我方确认实借到105万元（原告证据第五之2、之3)(我方证据二）。(2)第八条约定原告支付45万元给我方的，我方确认实收到30万元(我方证据一)。(三）原告证据五之2，新时代、鸿光鞋厂借给我方40万元，我方于2008年1月31日已经还清（我方证据一)。四、原告变更诉讼请求中第二条，要求借给我方的105万元，计付借款利息，我方表示异议。因合同之中没有约定借款计付利息条款。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉证据清晰，但有些无理要求。因我方没有处理过类似案件和原告的起诉，只得恳请法院依法进行审理。原告围绕诉讼请求依法向本院提交下列证据材料：一、原告身份证、鸿光鞋厂工商登记资料、证明，证明原告主体适格。二、事业单位法人证书、水产公司工商登记资料，证明被告诉讼主体适格、水产公司已被吊销营业执照。三、租赁合同，证明被告水产公司与原承租人香港世峰发展有限公司的租赁系。四、租赁合同（2份），证明原告与两被告的租赁合同关系、承租的土地面积、岛屿、海域面积以及租期。五、收据（5份），证明原告履行合同义务支付租金、借款、改制款事实。六、国有土地使用证，证明出租合法有效。七、协议书、工商登记资料、授权委托书，证明魏培忠是黄埠镇新时代鞋厂业主，其已将租权及其他权益转让给原告并委托原告全权办理租权变更手续，于2007年3月7日退出经营。八、盘整收回有关国有建设用地的通告，证明惠东县人民政府为建设核电项目盘整征用原告承租土地。九、解除租赁合同关系通知书，证明两被告提前解除合同事实。十、律师函及复函（2份），证明原、两被告双方对提前解除合同的赔偿协商未果。十一、广州岭南资产评估与房地产估价有限公司的《评估报告书》，证明两被告提前38年解除合同对原告造成的损失经评估为人民币16285400元。被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司对原告提交的证据材料发表质证意见如下：对证据一到四组证据无异议，对第五组证据的证据一我方请法庭核实250万元是否支付给上一份合同的补偿款。另外，有邹升明的承接合同，却没有解除合同的文件，这个问题也请法庭核实。第五组证据二，收款事实40万元的问题，我方有向惠东县审计局汇报，收据编号为001194这40万元已经还了。编号为0031451的我方确认收款。收据编号001131，我方确认收到其中的30万元。编号为2705044，支付85万元，我方确认收到。对证据六、七、八、九、十、十一组的证据三性均无异议。被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司围绕其辩解向本院提交证据材料：一、两被告向惠东县审计局的说明，证明两被告借原告的和收取的及归还的款项。二、盐洲水产食品公司改制后遗留问题的解决方案（摘页），证明两被告借原告的款项。原告对两被告提交的上述证据材料无异议。本院经审理查明，被告惠东县海洋与渔业局是惠东县人民政府举办的经惠东县事业单位登记管理局登记注册的事业单位。宗旨和业务范围为负责海洋区划监察，指导全县渔业产业调理。被告惠东县盐洲水产食品公司是经惠东县监督市场管理局登记注册的内资企业法人经济性质为全民所有制，经营范围为：海产品、饮食、柴油、粮油食品。已于2003年11月17日被吊销企业营业执照。被告惠东县海洋与渔业局为被告惠东县盐洲水产食品公司的上级主管单位。惠东县黄埠镇新时代鞋厂是经惠东县市场监督管理局登记注册的个体工商户，经营者为魏培忠，经营范围为：自产自销：制鞋。已于2005年4月22日注销企业营业执照。惠东县黄埠鸿光鞋厂是经惠东县市场监督管理局登记注册的个人独资企业，投资人为邹升武，经营范围为：自产自销：制鞋。已于2004年6月16日注销企业营业执照。2003年11月25日，惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东县黄埠鸿光鞋厂与被告惠东县海洋与渔业局签订一份租赁合同，约定承租被告惠东县海洋与渔业局的水产站（即盐洲水产食品公司，原旧址坐落沙浦安埔）土地、海域及东虎屿和西虎屿的有关事项，租赁土地的面积为69883平方米，约定租期为50年，自2003年11月18日起到2053年11月18日止。租金为人民币250万元，签订合同时一次性付清。对同一标的物，2003年11月28日在惠东县海洋与渔业局参与并同意的情况下，惠东县盐洲水产食品公司与惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东县黄埠鸿光鞋厂签订一份租赁合同，约定香港世峰发展有限公司刘兆香先生自租用甲方在盐洲镇新渔村海安埔69883平方米（国土证号：13230312**）土地开发“惠州市红海湾游乐中心”，由于种种原因未能按原计划开发建设。甲方经与刘兆香先生几经协商，双方同意终止租赁合同并同时租给乙方（原甲方与刘兆香的租赁合同作本合同附件）；甲方的主管单位（惠东县海洋与渔业局）与乙方的《租赁合同》协约也作本合同的附件，一并租给乙方投资开发使用。由乙方一次性付清综合租金（包括甲方与刘兆香先生解除租赁合同的补偿）人民币250万元整给甲方。租赁时间：租赁期为30年，自2003年11月18日起至2033年11月18日止。签订合同后，乙方另行借给甲方人民币73万元整，用于还清债务，安置人员。待甲方企业改制拍卖土地后清还。付款方式：签订合同时，乙方一次性将综合租金人民币250万元以转账方式直接汇入甲方指定的（刘兆香）账户，作为甲方解除与刘兆香先生租赁合同补偿金。上述合同签订后，惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东县黄埠鸿光鞋厂与两被告均履行租赁合同约定的义务。庭审中，两被告确认借到惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东县黄埠鸿光鞋厂105万元未偿还，并确认两份租赁合同实际承包期为50年。2007年3月7日，原告邹升明与第三人魏培忠及案外人林桂满签订了一份《协议书》，约定：一、乙方将所属的委托黄埠鸿光鞋厂及黄埠镇时代鞋厂于2003年11月25日跟惠东县海洋与渔业局（代表人：周石喜）签订的租赁原水产站（即盐洲水产食品公司：原旧地坐落沙浦安埔）土地、海域及东虎屿和西虎屿的租赁合同使用权，以及跟盐洲镇府望斗村，黄埠镇沙浦村委土地租赁合同（协议书），跟惠东县盐洲水产食品公司（代表：赖荣元经理）所签的租赁合同和惠东县红海湾度假村有限公司营业执照和惠东县吉泰混泥土搅拌有限公司营业执照使用权一并一口价的价格计人民币：300万元转让甲方个人使用。二、付款方式：1、甲、乙双方签订协议后，甲方付给乙方人民币：10万元整，2、自签订合同起10天内再付给乙方人民币：50万元整，3、余款在二个月内再付清给乙方。三、双方同意自转让日起，关于上面第一事项的债权和债务由甲方个人承担并负经营责任，与乙方中的股东魏培忠和林桂满无关。四、甲乙双方同意惠东县红海湾度假村有限公司营业执照、惠东县吉泰混泥土搅拌有限公司营业执照法定代表人及股东姓名过户至甲方个人名下，所需费用甲方负责，并在过户完毕才可以使用。2016年9月8日，惠东县黄埠鸿光鞋厂经营者邹升武出具一份证明称：原惠东县黄埠鸿光鞋厂是我于1991年开办的个人独资企业，该厂于2004年6月16日解散注销。我厂经营期间，我哥邹升明曾盖下我厂印章与惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司订立两份《租赁合同》，租用六万多平方米土地以及五百多亩海域等资产经办旅游业和养殖业，但我及我厂并未投资和参与经营，实际上，上述两份租赁合同的权益都属于我哥邹升明所有，而与我及我厂无关。2015年9月6日，惠东县人民政府发出惠东府告[2015]25号，《惠东县人民政府关于盘整收回黄埠镇沙浦村海安埔地段有关国有建设用地的通告》，决定盘整收回县盐洲水产食品公司位于黄埠镇沙浦村海安埔地段69883平方米国有建设用地使用权。2016年7月6日，两被告向惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东县黄埠鸿光鞋厂发出《解除租赁合同关系通知书》。2016年8月23日，原告委托广东翔伟律师事务所向两被告发出律师函，要求一次性赔偿损失2800万元。2016年8月25日，两被告向惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东县黄埠鸿光鞋厂发出《关于提前解除租赁合同的复函》，关于与两被告解除合同的相关事宜，建议通过司法程序解决。两被告提前解除合同对原告所造成的损失，原告委托广州岭南资产评估与房地产估价有限公司进行评估，该公司于2016年10月31日作出《资产评估报告书》，确认原告租赁的位于惠东县黄埠镇沙浦管理区的69883平方米土地及东虎屿、西虎屿因提前38年解除合同损失价值16285400元。因原被告双方对解除合同造成的损失没有妥善处理和解决，原告于2016年12月2日向本院提出上述诉讼请求。本院认为：一、关于原告邹升明是否具备诉讼主体资格的问题。1、原告邹升明在与被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司订立的两份《租赁合同》中，都有其亲笔签名，依法应认定其为合同的当事人。2、两份《租赁合同》虽盖有惠东县黄埠鸿光鞋厂印章，但该厂投资人即原告弟弟邹升武已证明其厂未投资和参与经营，故依法应认定该厂未参与经营，实际经营人为原告。并且，该厂也已于2004年6月16日注销而丧失民事主体资格。3、两份《租赁合同》虽然也有第三人魏培忠签字并盖下惠东县黄埠镇新时代鞋厂印章，因其已于2007年3月7日与原告签订协议并获得补偿后退出承租经营，且在本案诉讼中放弃抗辩和缺席今天的庭审，故依法应认定其对本案是不享有权益和不具有原告诉讼地位，其作为本案诉讼主体属于无独立请求权的第三人。综上，邹升明作为本案原告的主体适格。二、关于两份《租赁合同》的效力和原告与两被告法律责任问题。从两份《租赁合同》的期限来看，虽然有出入，但因租赁合同是从前一合同延续下来，且被告惠东县海洋与渔业局是被告惠东县盐洲水产食品公司的主管上级，被告惠东县盐洲水产食品公司订立合时已被吊销营业执照，故应以被告惠东县海洋与渔业局订立租赁合同的期限50年为准。在两被告的民事诉讼答辩状中已确认合同为50年，故本案应依法认定租赁期限为50年。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本案租赁合同期限应认定为部分有效和部分无效，即合同20年以内为有效，合同超过20年后的30年认定为无效，对后30年期限无效的过错责任，因被告是海洋行政主管和执法单位，对法律的掌握和理解及国家的相关政策都远远超过作为公民的原告，且原告的租金250万元是按50年计算一次性交给被告的，所以应由被告和原告按主次责任承担，被告对导致后30年期限无效依法应承担80%的过错责任。三、关于两被告是否应当赔偿16285400元给原告的问题。原告诉求该38年的损失16285400元，有原告委托广州岭南资产评估与房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》为证。两被告在庭审中对评估报告无异议，有效合同期限20年部分已承包12年，仍剩8年，两被告应赔偿数额为16285400元÷38年×8年=3428505.26元。无效合同期限30年，依据责任划分两被告承担80%的责任，赔偿数额为16285400元÷38年×30年×80%=10285515.79元，两项合计为13714021元。原告诉请超出部分本院不予支持。四、关于105万元借款是否支付利息的问题。对原告借给被告的105万元，因未约定利息，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，原告诉请从起诉之日起至被告还清日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付计息，未违反法律规定本院予以支持。综上所述，原告的诉请和被告的辩解有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及上述司法解释的规定，判决如下：一、被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司应于本判决生效之日10日内一次性连带赔偿因提前解除合同对原告邹升明造成的损失13714021元。二、被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司应于本判决生效之日10日内偿还原告邹升明的借款105万元，并从2016年12月2日起至还清款日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计付利息。三、驳回原告邹升明的其他诉讼请求。案件受理费119507元，由原告邹升明负担27371元，两被告惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司负担92136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  谭松志审 判 员  王雪良人民陪审员  古美云二〇一七年三月十日书 记 员  刘慧仪