贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔02民终228号上诉人（原审被告）：朱国林。委托诉讼代理人：彭超芹。被上诉人（原审原告）：唐政启。被上诉人（原审原告）：杨丽。二被上诉人的特别授权委托诉讼代理人：唐亮。原审被告纪大菊。上诉人朱国林因与被上诉人唐政启、杨丽及原审被告纪大菊房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱国林及其委托诉讼代理人彭超芹，被上诉人唐政启、杨丽的委托诉讼代理人唐亮，原审被告纪大菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱国林上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同属无效合同。根据我国“房地一体，地随房走”的原则，出卖宅基地上房屋必然导致宅基地权利的一并转移，根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村实行的是集体所有，集体组织成员使用的原则，宅基地其本质仅用于集体组织内部成员的利益，本案被上诉人是盘县老厂镇渔塘村二组的集体组织成员，是盘县老厂镇新盘居委会集体组织以外的人，上诉人将集体土地上修建的房屋出让给被上诉人，则宅基地的使用性质实质上由集体组织成员以的外人占有使用，违背了宅基地立法的宗旨和目的，违背了国家的基本土地政策，因此，双方所签订的房屋买卖协议属于无效协议，一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同有效并判决上诉人按合同交付房屋的实体处理错误；二、本案中的房屋买卖合同签订之后，房屋一直未予交付，土地使用权也没有转移，即房屋的物权没有转移，上诉人是本案诉争的房屋的合法的所有权人，一审查明，上诉人与被上诉人签订买卖合同后，房屋一直系上诉人管理使用，并未交付被上诉人管理，房屋占地的土地使用手续也没有过户，宅基地使用证上登记的房主依然是上诉人，根据物权法的相关规定，房屋物权并没有转移，该房屋的所有权人依然是上诉人；三、因本合同签订之后，被上诉人违约没有及时将房款全部付清，导致上诉人与被上诉人、一审被告纪大菊等多次发生诉讼，从而使上诉人遭受重大经济损失，上诉人要求被上诉人赔偿上诉人经济损失10万元。被上诉人唐政启、杨丽二审答辩称，上诉人上诉的事实与理由依法不能成立，于法无据，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告纪大菊二审答辩称，房子是卖给唐政启家的，我有两个孩子，所以又将房子买回来。房子已经卖给别人了，钱我得了，上诉人也得了的。唐政启、杨丽向一审法院请求：判令二被告履行2013年6月26日与二原告签订的《协议书》，将买卖房屋交付给二原告（四至界限为：前抵国家公路、后抵原来打的保坎、左抵董元勇家屋基地界、右抵董金三家房屋保坎），并将盘土管字98（4228）号宅基地过户给二原告；案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：二被告于2000年离婚，二被告离婚后，仍然继续以夫妻名义共同生活，并于2003年共同出资在贵州省盘县老厂镇新盘居委会修建房屋一栋一层，宅基地使用证号为盘土管字98（4228）号，屋基面积为126平方米。2012年腊月二十六（2013年2月6日），原告唐政启、杨丽与被告朱国林签订《房屋买卖合同书》，约定由被告朱国林将上述房屋作价250008元出卖给原告唐政启、杨丽，被告纪大菊得知此事后提出异议，经共同协商，原告唐政启与被告纪大菊、朱国林于2013年6月26日签订《协议书》，约定二被告将上述房屋（四至界限为：前抵国家公路、后抵原来打的保坎、左抵董元勇家屋基地界、右抵董金三家房屋保坎）以总价268008元出卖给二原告，二被告在协议当中约定了房屋转让款分割的具体数额，即被告纪大菊享有房屋转让款118000元，被告朱国林享有房屋转让款150008元。后二原告按照约定分别向二被告支付了房屋转让款，并从被告朱国林处收到了盘土管字98（4228）号宅基地使用证，但未取得争议房屋，争议房屋仍是由被告朱国林一直占有及使用，为此，原、被告发生纠纷。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》、《协议书》，意思表示真实，合法有效，原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告按照约定向被告纪大菊支付了购房款118000元、向被告朱国林支付了购房款150008元，购房款已经全部支付完毕，被告纪大菊、朱国林应当按照约定及时交付房屋，而二被告未交付房屋的行为已经构成违约，应当承担交付房屋的义务。故二原告关于判令二被告交付位于盘县老厂镇（盘县竹海镇）新盘居委会的房屋[四至界限为：前抵国家公路、后抵原来打的保坎、左抵董元勇家屋基地界、右抵董金三家房屋保坎；宅基地使用证号为盘土管字98（4228）号]的诉讼请求，理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，故对二原告关于判令二被告将上述房屋的盘土管字98（4228）号宅基地过户给二原告的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。因被告纪大菊、朱国林在《协议书》中约定了各自享有转让房屋所得款项的具体数额，并以实际行动各自接受了二原告支付的购房款，故对被告朱国林关于二原告未交清购房款，不同意交付房屋的辩解，理由不能成立，不予采纳。因被告纪大菊领取了二原告支付的购房款，但二原告却未实际支配所购买的房屋，被告纪大菊作为房屋转让人之一，有义务协助二原告实现对房屋的支配权，故对被告纪大菊关于其本人未实际占有房屋，应由房屋占有人朱国林交付房屋的辩解，理由不能成立，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告纪大菊、朱国林于判决生效之日起十五日内将位于盘县老厂镇（现盘县竹海镇）新盘居委会的房屋[四至界限为：前抵国家公路、后抵原来打的保坎、左抵董元勇家屋基地界、右抵董金三家房屋保坎；宅基地使用证号为盘土管字98（4228）号]交付给原告唐政启、杨丽管理使用。二、驳回原告唐政启、杨丽的其他诉讼请求。案件受理费5 320元，由被告纪大菊、朱国林负担。本院二审期间，上诉人提交了以下新证据：1、个人建房用地呈报审批表，拟证明房子是上诉人自己修建的；2、2012年腊月26日唐政启出具的金额为10万元的《欠条》一份，拟证明唐政启欠上诉人10万元，（2000）盘民初字第792号民事调解书，拟证明离婚的时候还没有修房子；3、（2014）黔盘民初字第1221号民事判决书及（2014）黔六中民终字第1045号民事判决书。经庭审质证，被上诉人唐政启、杨丽的质证意见为：对第一份证据的三性无异议，但该证据不能达到上诉人的证明目的；第二组证据，10万元的欠条已经被后来的买卖合同的房屋价款所变更而支付给了纪大菊118000元，因此，该10万元的欠条已经不存在；对第三组证据的真实性与合法性无异议，但不清楚上诉人的证明目的。原审被告纪大菊对以上三组证据均有异议，认为上诉方陈述都是假话，买卖房屋是事实，离婚是事实，离婚以后到2006年才分开的。本院认为，上诉人提交的证据仅能证实其获得建房审批以及与原审被告离婚的事实，对上诉人的其他证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人、原审被告所签订的房屋买卖协议是否有效；二、上诉人朱国林是否应该将争议房屋交由被上诉人唐政启、杨丽管理使用；三、上诉人朱国林主张的经本案产生的损失是否应当得到支持。本案中，上诉人朱国林与被上诉人唐政启、杨丽、原审被告纪大菊签订的《房屋买卖合同书》、《协议书》是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，因此，该份合同属有效合同，合同签订后，唐政启、杨丽按约付清了全部房款，其已履行了合同义务，而作为合同相对方的朱国林、纪大菊已经将协议约定的房款收齐，但却一直未履行其本该履行的交房义务，因此，上诉人朱国林属于未履行合同的违约方，一审判决由纪大菊、朱国林将争议房屋交付给原告唐政启、杨丽管理使用并无不当，应于支持。对于上诉人主张的宅基地属村集体所有，不应转让给集体组织以外的权利人的上诉理由，本案双方争议的标的为房屋，而不是宅基地的权属，因此，该上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人朱国林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由上诉人朱国林负担。本判决为终审判决。审判长 罗 光审判员 刘 靖审判员 蒙彩虹二〇一七年三月二十八日书记员 葛永灏