广西壮族自治区上思县人民法院民 事 判 决 书（2015）上民初字第453号原告陆昭穆。委托代理人韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。被告上思县大雁房地产开发有限公司，住所地上思县思阳镇龙江半岛R3-6-105号。法定代理人陈福柒，该公司经理。委托代理人杨寿显，该公司职员。委托代理人韦超，广西心田律师事务所律师。原告陆昭穆诉被告上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦堂佳，被告委托代理人韦超、杨寿显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买上思县思阳镇南岸新区财富广场幢2单元601号房，建筑面积共139.25平方米，套内建筑面积119.04平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米2923.76元，总价407134元；原告在签订《商品房买卖合同》后向被告支付首付款127134元，其余280000元由原告向银行办理按揭贷款支付；被告应当在2013年9月30日前将本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过180天后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金。原、被告双方上述合同后，原告全部履行付款义务，但被告至2014年10月21日才向原告签发《入伙通知书》，通知交房。被告逾期交房386天，按合同约定，被告应向原告支付违约金31430.74元。原告经追讨未果，特提起民事诉讼，请求人民法院：1、判令被告支付给原告违约金31430.74元；2、本案案件受理费由被告负担。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、原告居民身份证，证明原告身份；2、商品房买卖合同，证明合同原、被告双方的权利义务，合同约定被告交房日期为2013年9月30日前；3、收款收据，证明原告按约定首付房款；4、个人购房借款／担保合同，证明除首付款外，其余房款由原告向银行按揭贷款支付；5、个人借款凭证，证明按揭贷款的款项直接支付给被告的时间；6、入伙通知书，证明2014年10月21日交房。被告辩称，一、原告存在违约行为，应向被告支付违约金。原告以银行按揭贷款方式支付除首付款外的其余房款，原告按揭贷款逾期13个月，原告应支付被告违约金21840元。二、因遭遇天气等不可抗力原因造成被告停工333天，被告可据此予以延期交房。三、原告未付清全部房款及相关费用前，无权要求被告交房。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、2014年10月12日防城港日报，证明原告在防城港日报刊登交房公告，公告上思县明江新城财富广场定于2014年10月15日起交房；2、2011年6月至2013年12月上思历史天气预报、工程临时延期申请表、工程临时延期审批表，证明被告因天气等不可抗力原因延长工期333天。经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议；原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该公告无法确定被告交房的具体日期，且通过公告方式通知交房不符合合同约定；对证据2的真实性、关联性有异议，认为该证据系被告单方制作，且2012年10月26日以前的天气情况与本案没有关联性，工程临时延期申请表及工程临时延期审批表系被告内部操作，与本案没有关联性。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：对于原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。对于被告提供的证据1，原告未对其真实性提出异议，本院予以采纳；对证据2中的上思历史天气预报，该气象资料具有客观性，本院予以认定；对证据2中的工程临时延期申请表、工程临时延期审批表，原告对其真实性提出异议，被告未提交其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。结合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2012年10月26日，原告陆昭穆与被告大雁房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，原告陆昭穆向被告大雁房地产公司购买上思县思阳镇南岸新区财富广场幢2单元601号房产，购房款总额为401734元。合同约定：第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：详见附件五合同补充协议；第八条、交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，在买受人已付清全部房款及相关费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、详见附件五：合同补充协议……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条、买受人的房屋仅住宅使用……双方在《商品房买卖合同》附件四约定：二、本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码、传真号码送达买受人（该地址由买受人提供）……三、如买受人的上述通讯地址或联系办法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址不详、变更、虚假或错误而致出卖人无法送达书面通知、要求等，均视为出卖人已书面送达，其买受人未收到之后果均由买受人自行承担。四、任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送或告之的，即视作在下列日期已送达买受人……（4）出卖人在报纸、媒体刊登公告或在防城港公开发行的报纸上刊登公告（如《防城港日报》）满5日。在《商品房买卖合同》附件五中的《合同补充协议》约定：正文第六条付款方式及期限：买受人同意按以下第2种方式付款……2、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人须在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.23%作为首期付款，计人民币127134元整。（3）其余67.77%的房款，计人民币280000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付。正文第八条交付期限：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工；3、政府及其他行政管理机关通知的停工；4、因1、2、3项的原因导致施工所需材料、设备运输中断等间接原因造成的停工；5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或者交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误；6、出卖人将竣工报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间；正文第十一条交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在本合同首页写明的地址为其真实地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄到上述地址，以邮寄凭证为据；交接方式为出卖人在编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者接收房屋钥匙，买受人在接到通知后应于七日内前来办理交接手续，逾期视为交付，房屋一切风险由买受人自行承担；2、空房代管费，由物业管理公司按有关规定收取；3、由于买受人延期付款造成延期交付的，延期责任由买受人承担；4、由于买受人原因未能送达交房通知单或逾期办理交接手续的，房屋移交物业公司有偿管理，移交之日即视为房屋交付日，并开始计算相关物业管理费用；5、买受人逾期不参加验收或验收合格拒绝在《房屋交接单》上签字的，视为买受人认可房屋验收合格且已接受房屋；其他补充条款：1、买受人须在签订的《商品房买卖合同》后七个工作日内，提供个人办理银行按揭贷款应具备的资料。在接到银行或我公司售楼人员的通知后七个工作日内到银行完善按揭贷款各种手续，逾期买受人按日向出卖人支付应付款0.2‰的违约金……原告分别于2013年9月9日、2014年10月17日向被告支付了104000元及23134元购房首付款。之后，原告与银行签订按揭贷款合同，银行于2014年1月16日发放贷款280000元至被告账户。2014年10月12日，被告在《防城港日报》刊登交房公告，公告上思县明江新城财富广场项目业主于2014年10月15日起办理交房手续。2014年10月21日，被告向原告送达《入伙通知书》，通知原告收到通知书后办理交房手续。另查明，合同签订后至合同约定的交房日期间，出现中雨以上降水天气的天数为46天。本案争议焦点为：被告是否存在逾期交房的违约行为，原告主张被告支付违约金31430.74元有无事实和法律依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《明江新城购房分期还款协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。被告应交房时间的确定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在买受人已付清全部房款及相关费用后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。即买受人付清全部房款及相关费用前，出卖人没有交付商品房的义务。本案中，原、被告约定的交房时间为2013年9月30日。原告未在2013年12月30日前付清全部房款，被告没有义务将商品房交付原告使用。超过合同约定的交房时间2013年9月30日后，原告于2014年10月17日履行了给付全部购房款的义务，被告应当立即履行交付房屋的义务。被告主张的停水、停电影响施工的问题。被告并未提供证据证明因停水、停电原因影响施工，本院对其主张不予采纳。被告实际交房时间的确定。原告主张被告交房时间应以原告收到《入伙通知书》的时间为被告交房时间。被告主张《防城港日报》刊登交房公告的时间即为被告交房时间。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四约定出卖人在报纸、媒体刊登公告或在防城港公开发行的报纸上刊登公告满5日视为送达。本案中，被告于2014年10月12日在《防城港日报》刊登交房公告符合原、被告双方约定的通知方式，自交房公告刊登之日起满五日即2014年10月17日即视为被告已通知原告办理交房手续。因此，被告实际交房时间应为2014年10月17日。综上，被告不存在逾期交房的违约行为，原告请求被告支付违约金没有有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告主张原告存在延期付款违约行为的问题，该项主张属于另一法律关系，被告可另行解决，本院在本案中不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陆昭穆的诉讼请求。案件受理费293元（原告已预交），由原告负担。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费586元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜昵权二〇一五年七月二十八日书记员  方媛媛