福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第1990号上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街祥远路玉源大厦七楼。法定代表人陈茂强，总经理。委托代理人陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。委托代理人傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林升平。被上诉人（原审原告）黄珍玲。委托的代理人许新新，福建中言律师事务所律师。委托的代理人刘亚芳，福建中言律师事务所律师。上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）因与被上诉人林升平、黄珍玲商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，原告林升平、黄珍玲与被告土地开发公司于2011年2月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买源淮花苑3号楼501号房，房屋总价款为1210000元。合同第六条约定，原告应于2010年12月24日前支付购房款的363000元，在合同登记备案后十五个工作日办理银行按揭款847000元。第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年2月28日，原、被告办理了上述合同的备案登记事宜。合同签订后，原告先后于2010年12月13日、2011年1月26日分别付款200000元、163000元，付清了首付款，于2011年8月20日办理了按揭贷款847000元的手续，被告于2012年3月5日收到贷款行拨付的贷款。2011年10月4日，原告接收诉争商品房。2011年12月14日，泉州市燃气有限公司出具一份收据交原告收执，载明收到原告支付的诉争商品房管道燃气建设费1500元。另查明，泉州市房地产交易与房屋权属发证处于2014年10月16日受理了被告关于办理源淮花苑3号楼总证申请，但诉争商品房至今仍不具备办理权属证书的条件。原告于2014年12月22日起诉，请求判令：1.被告立即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；2.被告自2012年12月22日起至履行完协助办证义务之日止，按原告已付购房款的日0.01%标准向原告支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日止共88330元）；3.被告立即支付原告燃气初装费1500元。原审判决认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告至今不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，对原告要求被告履行协助办证义务的诉求，予以支持。被告于2011年10月4日将诉争商品房实际交付原告使用，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其应自逾期之日即2012年1月3日起向原告支付相应的违约金。被告辩称，按合同约定，原告应于2010年12月24日前付清首期款363000元，在合同登记备案后十五个工作日内付清尾款847000元，但原告至2011年1月26日才付清首期款、2012年3月5日才付清尾款，被告因原告逾期付款可相应顺延协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的首期款确实逾期支付，与银行签订个人住房借款合同的时间亦存在逾期，但首付款及按揭手续均在合同约定的交房期限内即2011年8月31日前全部履行完毕。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行，本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形，但因其在合同约定的交房及办证期限届满前已履行了全部的付款义务，被告据以要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故被告以原告逾期付款为由要求顺延协助办证期限的辩解，不予采纳。另，双方签订的合同中对原告逾期付款的违约责任已作了明确具体的约定，被告可依照该约定另行向原告主张相应的违约责任。由于合同第八条约定的是逾期交房的免责事由，被告以该条款认为可顺延履行协助办证义务，缺乏依据，不予采信。被告辩称未能办证不可归咎于被告，但所提供的证据不足以证明该主张，对该辩解不予采信。被告还辩称，原告主张的违约金已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。据庭审查明的事实，诉争商品房于2011年10月4日实际交付原告使用，被告依约应当自2012年1月3日起计付逾期协助办证违约金给原告，但原告至2014年12月22日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2012年12月23日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。被告亦辩称，本案合同约定的违约金明显过高，请求予以调整。据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告以约定的违约金过高为由要求减少，应举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，法院方能以此为依据判断是否过高而应予调整，但被告并未举证证明该损失，故对其要求减少违约金的辩解，不予采纳。综上所述，被告应按双方合同约定，履行协助原告办理诉争商品房房屋权属证书的义务，并应依约以原告已付购房款1210000元为基数，按日万分之一的标准计付自2012年12月23日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，暂计至2014年12月22日起诉之日共计730天，应付违约金为1210000元×0.0001×730=88330元。至于管道燃气建设费1500元，根据合同第八条的约定，诉争商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即被告向原告交付的商品房内应设置管道燃气；福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确规定房价应包括供电、供水、供气的建设费用，故诉争商品房的管道燃气建设费1500元应由被告承担。现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担该费用，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼501号房屋房产权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告林升平、黄珍玲办理该房产的房屋所有权证书；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林升平、黄珍玲支付上述房屋截至2014年12月22日的逾期协助办证违约金88330元；三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于实际履行协助办证义务之日按原告林升平、黄珍玲已付购房款1210000元、以每日0.01%标准向原告支付自2014年12月23日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；四、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林升平、黄珍玲管道燃气建设费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2046元，减半收取1023元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担。宣判后，被告土地公司不服，向本院提起上诉。上诉人土地公司上诉称，被上诉人直至2012年3月5日才缴清尾款，原审已认定被上诉人存在逾期付款的情形，却不予顺延办证期限是错误的。上诉人已经将小区全部办证所需材料交由办证主管部门，已经履行了协助办证义务，只是由于主管部门的原因才无法办证，过错并不在上诉人。根据规定，对于违约金过高，法院应当予以调整。被上诉人所主张的违约金显然过高，被上诉人也未举证证明未办证给其造成的损失，原审要求上诉人对此承担举证责任，显然是举证责任颠倒。根据合同约定，上诉人应于2011年8月31日交房并于90日内办理房屋权属证书。上诉人在此期间未办理。被上诉人从第二日起就知道其权利被侵害，诉讼时效应从该日起算。被上诉人未在二年内主张权利，至其起诉已超过诉讼时效期间。上诉人并未向被上诉人收取任何管道燃气建设费，被上诉人所缴纳的1500元是燃气公司向被上诉人收取的。原审将该笔费用认定由上诉人来承担，显然不合理。请求二审撤销原判，依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人林升平、黄珍玲辩称，被上诉人在实际交房之前已全部履行付款义务，上诉人主张顺延办证的事由已经消除。上诉人主张违约金过高，请求调减违约金，没有事实和法律依据。违约金是否过高应由上诉人承担举证责任。在上诉人没有举证证明的情况下，上诉人有关调减违约金的上诉请求不应得到支持。上诉人的违约行为处于持续状态，被上诉人提起诉讼并未超过诉讼时效期间。上诉人未按约定履行协助办证义务，致使被上诉人不能办证。上诉人存在过错。根据合同约定，上诉人向被上诉人交付的房屋应设置管道燃气，且根据规定，上诉人应当承担管道燃气建设费用。上诉人未交纳管道燃气建设费用，由被上诉人代交，原审判决上诉人承担该笔费用依法有据。请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人的主要争议是：1.上诉人是否已履行协助办理房屋所有权证的义务；2.合同约定的违约金是否过高；3.被上诉人主张逾期办证违约金是否已超过诉讼时效期间；4.上诉人是否应付给被上诉人管道燃气建设费1500元。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对无争议的事实予以确认。二审中，上诉人土地公司提供：1.《关于办结商品房项目初始登记的通知》，证明已于2015年2月3日办结诉争房屋初始登记；2.在《泉州晚报》2015年4月9日刊登的《通知》及在《泉州晚报》2015年4月16日刊登的《再次通知》，证明上诉人二次登报通知买受人领取办理房屋所有权证所需的材料；3.照片打印件，证明上诉人于2015年4月8日在小区张贴通知，通知小区业主于2015年4月9日至同月17日领取办理房屋所有权证所需的相关材料。被上诉人质证称：对上诉人提供的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性没有异议，被上诉人没有看到2015年4月9日在《泉州晚报》刊登的《通知》及2015年4月16日在《泉州晚报》刊登的《再次通知》，但有听邻居说过。被上诉人没有看到在小区内张贴的通知（即证据3）。被上诉人二审期间承认截止2011年10月10日上诉人已将全部销售不动产统一发票交给被上诉人，并称其起诉请求上诉人履行协助办理房屋权属证书的义务中的“房屋权属证书”系指房屋所有权证，请求支付的违约金为逾期协助办理房屋所有权证的违约金。本院认为，上诉人土地公司与被上诉人林升平、黄珍玲签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为合法有效。上诉人未能按照《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的资料交付给被上诉人，导致被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约。被上诉人于2014年12月22日才提起诉讼，故其主张2012年12月23日前的逾期协助办证违约金已超过二年的诉讼时效期间，不予保护。上诉人于2015年2月3日办结诉争房屋房屋所有权初始预登记，并通知被上诉人于2015年4月9日至2015年4月17日领取分户测绘图纸等办证材料，且在此前之前已将全部购房款发票交给被上诉人，故上诉人应按被上诉人已付购房款121万元的0.01%支付自2012年12月23日起至2015年4月17日止共846天的逾期协助办理房屋所有权证违约金102366元。被上诉人已在2012年3月5日付清房款，上诉人的抗辩事由已经消失，2012年3月5日之后并不存在顺延办证期限的问题。上诉人关于其不应承担逾期协助办证违约责任及本案应当顺延办证期限至2012年3月5日之后的主张，缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。上诉人主张合同约定的违约金过高，请求调减，但未能举证证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故对其该项请求亦不予支持。根据合同约定，上诉人交付使用的商品房应设置管道燃气设施，管道燃气设施是诉争商品房应当配置的配套设施，相关费用应当由上诉人承担，上诉人未全部交纳管道燃气建设费用，致使被上诉人向燃气公司交纳1500元的管道燃气建设费用才能使用管道燃气，上诉人应当支付给被上诉人1500元的管道燃气建设费用。上诉人主张其不应承担1500元的管道燃气建设费，缺乏依据，不予采纳。上诉人二审中提供的证据证明其已办结诉争房屋所有权初始预登记，并通知被上诉人领取办理房屋所有权证所需资料，原判应予相应改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第174号民事判决的第四项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第174号民事判决的第一项、第二项、第三项；三、上诉人福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼501号房屋房屋所有权证需由上诉人提供的资料交付被上诉人林升平、黄珍玲，协助被上诉人办理上述房屋的房屋所有权证；四、上诉人福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人林升平、黄珍玲逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币102366元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币2046元，减半收取1023元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担948元，被上诉人林升平、黄珍玲负担75元；二审受理费人民币2046元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担1896元；由被上诉人林升平、黄珍玲负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  黄有志二〇一五年七月十六日书 记 员  杨凌珊附注：本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。