湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第36号上诉人（原审原告）吕冬荣。上诉人（原审原告）黄秀群。两上诉人共同委托代理人肖亚勇，湖南方缔园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郴州市第一运输公司。法定代表人资立新。委托代理人陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郴州市北湖区交通局。法定代表人曾垂霞。委托代理人陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。原审第三人郴州市宏正拍卖有限公司。法定代表人成三桐。委托代理人罗言志。原审第三人郴州市国土资源局。法定代表人陈一华。委托代理人欧阳松。委托代理人陈德军，湖南尚友律师事务所律师。上诉人吕冬荣、黄秀群因与被上诉人郴州市第一运输公司（以下简称一运公司）、郴州市北湖区交通局（以下简称区交通局）及原审第三人郴州市宏正拍卖有限公司（以下简称宏正公司）、郴州市国土资源局（以下简称市国土局）拍卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人吕冬荣及其委托代理人肖亚勇，被上诉人一运公司、区交通局的委托代理人陈卫民，原审第三人宏正公司的委托代理人罗言志，原审第三人市国土局的委托代理人欧阳松、陈德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：一运公司属于集体所有制企业，具有独立的法人资格，具有资产，其主管部门为北湖区交通局。位于郴州市国庆北路交通大楼的土地属于国有划拨土地，而地面建筑则属于一运公司所有，一运公司曾将该栋大楼对外出租。2003年3月22日，一运公司召开职工代表大会通过了企业改制决议。2007年4月29日，该公司召开职代会通过了《一运公司改制实施方案》。同年5月15日，郴州市北湖区企业产权制度改革领导小组作出批复，原则上同意上述方案。2012年7月，一运公司对上述实施方案进行完善后，正式启动改制程序。2012年10月8日，该公司拟对上述交通大楼的地面建筑物依现状处置以安置改制职工，并委托湖南力源房地产评估有限公司对上述地面建筑物按商业用房进行估价，估价目的是为确定建筑物拍卖底价提供参考。该评估公司评估确定上述地面建筑物的年有效租金收入为1，500，637元、其他收入为（房地产押金利息收入）7629元，年有效毛收入合计1，508，266元；评估确定上述地面建筑物在估价时点2012年9月10日的市场价值为10，956，007元。此后，市国土局与一运公司共同委托宏正公司拍卖上述交通大楼的土地及地面资产，由于一运公司没有租赁合同的原件，一运公司通知各租赁户向宏正公司提交租赁合同。后因一运公司部分职工对交通大楼地面建筑物的租赁合同存有异议，2013年5月郴州市北湖区政府经会议研究，决定对职工反映的问题由公安等司法部门进行调查，待澄清事实真相后，再恢复拍卖处置工作，并为此函告市国土局暂停拍卖活动，市国土局同意暂停拍卖活动。郴州市北湖区公安分局对一运公司的相关人员及租赁户刘建湘、李志平、敖芳等进行了调查询问。经查，与租赁户李志平有关的租赁合同及相关事宜如下：1、签订日期注明为2001年9月28日的《门面租赁合同》两份，其中一份约定一运公司将交通大楼一楼的6空门面，包括厨房、后面的原配件仓库以及后面的空坪租赁给李志平、敖芳、刘建湘，租期从2001年11月1日起至2009年10月30日止，李志平、敖芳、刘建湘均在合同上签名确认，合同中加盖了一运公司的公章；另一份《租赁合同》约定一运公司将交通大楼一楼的7间门面，还包括厨房后面的原配件二层楼仓库以及门面后面的空坪及左侧楼梯的小门面租给李志平、敖芳、刘建湘，租期从2001年11月1日起至2009年10月30日止，该合同的落款时间仍为2001年9月28日，合同中加盖了郴州市天润饮食的公章及李志平的私章、一运公司的公章。2、签订日期注明为2002年5月1日的《门面租赁合同》，约定：一运公司将交通大楼二楼的所有房间（除配电房外）租给李志平、敖芳、刘建湘，租赁时间从2002年5月1日起至2009年10月31日止，合同中加盖了郴州市天润饮食的公章、一运公司的公章。3、2004年8月16日，李志平申请将交通大楼的一、二楼门面转租他人经营，一运公司经过行政会议研究后，同意了李志平的转租申请。4、申请人为李志平、刘建湘，申请日期注明为2004年12月20日的《关于请求延长租期的报告》一份，主要内容为：申请人以其租赁一运公司所有的交通大楼一、二楼开办的郴州市天润大酒店的前期投入巨大，目前又面临追加投资的风险等原因，请求将原租赁合同期限延长至2017年10月30日止，其余合同条款不变。对于报告中“同意”二字由谁所签、报告中一运公司的公章由谁经手所盖，尚未查明。李志平在2009年10月30日后继续按上述《租赁合同》租赁交通大楼的相关的房产。2013年8月12日，郴州市北湖区人民政府致函市国土局，同意继续启动对交通大楼的拍卖程序。2013年8月19日，市国土局、宏正公司共同在郴州日报上刊登《郴州市国土资源局国有建设用地使用权及地面建筑物拍卖公告》，主要内容为：“经郴州市人民政府批准，本次国有土地使用权拍卖的出让人为郴州市国土资源局，地面建筑物的转让方为一运公司，具体实施拍卖委托郴州市宏正拍卖有限公司承办。……三、本次拍卖采用分摊土地与地面建筑物捆绑拍卖，拍卖方式采用增价、按照价高者得原则确定竞得人。四、本次拍卖出让的详细资料有具体要求，详见拍卖出让资料。申请人可于2013年8月19日至2013年9月16日，到郴州市宏正拍卖有限公司获取拍卖出让资料。五、申请人可于2013年8月19日至2013年9月16日向郴州市宏正拍卖有限公司提交书面申请并交纳竞买保证金和拍卖保证金200万元，交纳保证金的截止时间为2013年9月16日17时。经审查，具备申请条件的，郴州市宏正拍卖有限公司将在2013年9月17日前确认其竞买资格。六、本次国有土地使用权及地面建筑物拍卖会定于2013年9月18日上午10时在郴州市宏正拍卖有限公司拍卖大厅举行。七、其他需要公告事项：按照合同法租赁人在同等价格享有优先购买权……”宏正公司针对该次拍卖制定的《2013年9月18日拍卖会拍卖特别规定》中载明“1、本次拍卖标的一、二楼部分已租赁，原合同签订至2017年10月30日（详见租赁合同），拍卖成交后应当维持原合同的有效性，同等价格下租赁人享有优先竞买权。其他租赁合同均已到期或自行终止，拍卖成交后由买受人自行协商处置。…5、本次拍卖标的的买受人必须于2013年9月29日缴清所有拍卖成交款。标的物具体交付基准日定于2013年10月29日。”针对该次拍卖制定的《郴州市国庆北路国有土地使用权及地面资产竞买须知及拍卖规则》中载明“六、缴款约定1、经拍卖师落槌成交的，竞买人即成为拍卖标的物的买受人，买受人需与本公司签订《拍卖成交确认书》，同时按要求买受人须在拍卖成交后3个工作日内向本公司支付拍卖佣金，在拍卖会结束后的9天内按照指定账号交纳所有拍卖成交价款。（即2013年9月29日前缴清）。买受人逾期未交清上述款项的，视为买受人违约，买受人应承担违约责任，违约责任按《拍卖法》之规定处理。2、买受人付清全部成交价款后（转账以银行到账日为准）7个工作日内须与委托人签订拍卖《资产转让协议》和依法签订《国有土地使用权出让合同》……”。吕冬荣、黄秀群申请参加了本次竞买，并于2013年9月16日委托贺福生处理上述拍卖处置、付款、谈判、报价、签署合同事宜。此后，贺福生代为交纳了竞买地面建筑物保证金500万元（交到郴州市北湖区财政局国库管理局账户中）、竞买土地保证金500万元（交到郴州市乡镇财政管理局）和拍卖保证金200万元，合计1200万元。2013年9月18日上午，宏正公司组织了该次拍卖，吕冬荣到了拍卖现场。拍卖师在竞买人竞标前介绍了拍卖标的的情况、拍卖特别规定、竞买须知及拍卖规则，并对拍卖标的进行了说明，告知了竞买人：本次拍卖标的，一楼所指的是一楼所有临街门面都已经租赁，二楼是所有房屋，原合同签订到2017年10月30日，拍卖成交后，应当维持原合同的有效性，同等价格下租赁人享有优先购买权；其他的租赁合同均已到期或自行终止；原租赁合同总共有五份，经过我们相关单位及有关部门的核实，司法部门的核实，只有一份合同有效，其他合同都自行终止。最终吕冬荣、黄秀群以1095.70万元拍得一运公司地面资产、以1404.30万元拍得土地资产，并与宏正公司签订了《拍卖成交确认书》，约定“1、买受人一经与本公司签订拍卖成交确认书，即表明对本次拍卖标的认可，并不得反悔。2、如买受人逾期不缴纳所有拍卖成交款和佣金的应当承担违约责任，其保证金不予退还，本公司可依法对其成交标的再次拍卖，拍卖标的再行拍卖的原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应支付的佣金，再次拍卖价款低于原拍卖款的，原买受人应当补足差额。”9月26日，吕冬荣、黄秀群与市国土局就上述拍得的土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定因履行该合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交郴州仲裁委员会仲裁。9月27日，吕冬荣、黄秀群签署了《关于国庆北路原一运公司“交通大楼”付款确认函》，该函中告知吕冬荣、黄秀群按照规定时间缴清拍卖成交款及拍卖佣金。10月23日，宏正公司因吕冬荣、黄秀群未在2013年9月29日交清所有拍卖成交款，再次通知吕冬荣、黄秀群缴纳拍卖成交款，如逾期未交，将依照《拍卖法》有关规定进行处置。自2013年9月26日开始，吕冬荣、黄秀群多次致函给一运公司。吕冬荣、黄秀群曾于2013年9月26日致函给一运公司，以拍卖标的物的现有租约属无效租约为由，要求一运公司涤清权利方所购得拍卖标的物上的非法权利负担，交付清洁且符合法律的拍卖标的物，并要求在按拍卖文件规定的合同价款缴清日（即2013年9月29日）前回复并解决上述问题，否则，将行使不安抗辩权。自2013年11月，吕冬荣、黄秀群多次向政府部门反映，请求相关部门查处与拍卖标的物租约有关的违法问题，要求一运公司、区交通局明确拍卖标的物权利瑕疵，消除拍卖标的物上的一切非法租约，腾空门面，履行拍卖义务，向其交付标的物等。吕冬荣、黄秀群以拍卖标的物存在租约权利负担、不具备实物移交条件、一运公司不能按拍卖规定按时移交标的物为由，主张行使法律赋予的不安抗辩权，至今未交纳拍卖成交款。而一运公司以吕冬荣、黄秀群未按拍卖规定交纳成交款为由，至今未向吕冬荣、黄秀群交付拍卖的资产，也未与吕冬荣、黄秀群签订书面的买卖合同。吕冬荣、黄秀群为此诉至法院，请求判令：1、确认吕冬荣、黄秀群与一运公司之间就一运公司交通大楼整栋大楼房产（即“郴国土拍告（2013DP**号）”公告范围内的地面资产，原房产证号为郴房字第4**号，下同）的买卖关系成立并有效；2、一运公司限期履行上述房产的卖方过户义务；3、一运公司承担赔偿损失213.8万元的违约责任［包括因向何为借款1440万元而支付给何为的利息86.4万元，按月利2%从2013年9月16日计算至2014年1月15日；因向贺福生借款1200万元而支付给贺福生的利息96万元，按月利2%从2013年10月8日计算至2014年1月7日；可得利益损失31.4万元，按租金1，500，637元／年从2013年10月29日计算至2014年1月15日共77天的租金；诉讼期间的损失及其他损失不包括在内，依法另算请求）］；4、区交通局承担上述第二、三项请求的连带责任；5、本案诉讼费由一运公司、区交通局承担。吕冬荣、黄秀群在2014年7月10日法庭调查开始时申请增加、变更诉讼请求，即除以上1-3项请求不变外，另请求判令：4、市国土局按《国有建设用地使用权出让合同》第37条的约定支付吕冬荣、黄秀群逾期交付土地的违约金135万元；5、区交通局、宏正公司及市国土局承担上述第2、3项请求的连带责任；6、一运公司、区交通局、宏正公司承担上述第4项请求的连带责任；7、本案的诉讼费用由一运公司、区交通局、宏正公司和市国土局承担。另查明，至今涉案地面资产，除租赁户李志平继续占用其租赁的场地外，其他租赁户均已搬出。原审法院认为，本案系拍卖合同纠纷。本案需要解决以下几个问题：（一）吕冬荣、黄秀群在2014年7月10日法庭调查开始时申请增加、变更诉讼请求，应否准许。对于吕冬荣、黄秀群可在什么期限内增加、变更诉讼请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉若干问题的意见》第156条的规定与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定不一致，司法实践中为此存在争议。《中华人民共和国民事诉讼法》在2012年8月修正后，该法对原告可以在什么期限内增加、变更诉请未明确规定，但根据该法第六十五条、第一百三十九条，当事人可当庭提交证据，对当事人逾期提交的证据是否采纳由人民法院决定。因此，原告在法庭辩论结束前增加、变更与案件相关的诉请，如果理由成立的，现在一般予以准许，这符合民诉法的立法精神。故对于吕冬荣、黄秀群在2014年7月10日法庭调查开始时申请增加、变更属于法院受案范围的、与案件有关的请求，予以准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项“依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；”因吕冬荣、黄秀群与市国土局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定因履行该合同发生争议提交郴州仲裁委员会仲裁，因此，在双方约定的仲裁条款被确认无效前，或者被撤销之前，双方因履行该合同产生的争议应提交郴州仲裁委员会仲裁，吕冬荣、黄秀群提出的第4项诉请，即请求市国土局按《国有建设用地使用权出让合同》第37条的约定支付逾期交付土地的违约金135万元，不属于法院受案范围，对此不予处理。由于吕冬荣、黄秀群的诉请中部分属于法院的受案范围，部分不属于法院的受案范围，对于此种情况，审判实践中通常对无权受理的部分向当事人予以释明即可，一般不予以裁定驳回起诉。原审法院在吕冬荣、黄秀群申请增加、变更诉请后，已告知对其与市国土局之间因履行《国有建设用地使用权出让合同》发生的争议，应提交郴州仲裁委员会仲裁。（二）市国土局在本案中提出的管辖权异议应否得到支持。虽然吕冬荣、黄秀群提出的第4项诉请不属法院的受理范围，但由于移送管辖适用于法院之间，因此，市国土局请求将吕冬荣、黄秀群提出的第4项诉请裁定移送郴州仲裁委员会仲裁，没有法律依据，不予支持。吕冬荣、黄秀群与市国土局之间因履行《国有建设用地使用权出让合同》而发生的争议，双方可另行提交郴州仲裁委员会仲裁。由于市国土局所有的土地与一运公司所有的地面资产系捆绑买卖，相关事实的认定、涉案的地面资产买卖效力的认定，与市国土局具有一定的利害关系，因此，追加市国土局作为第三人参加诉讼，市国土局在本案中属于无独立请求权的第三人，其通过支持一方当事人的主张维护自己的利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第66条的规定，市国土局在一审中无权对案件的管辖提出异议，因此，市国土局请求将案件裁定移送至郴州市中级人民法院审理，不予支持。原审法院对市国土局提出的管辖权异议已报请了上级法院，因吕冬荣、黄秀群的第1项诉请系请求确认合同效力，第2项诉请系要求一运公司履行过户义务，这两项诉请与涉案标的的数额无实质联系，对这两项诉请法院并没有按标的额核算收取诉讼费；而吕冬荣、黄秀群的其他诉请总额亦未超过400万元。因此，对吕冬荣、黄秀群提出的第1-3项、第5项、第6项诉请具有管辖权。（三）吕冬荣、黄秀群的第1-3项、第5项、第6项诉请应否得到支持。1、涉案的地面资产虽然有部分处于租赁状态，但其权属是没有争议的，是依法可以进行买卖、交付的。吕冬荣、黄秀群自愿申请参与对涉案地面资产的竞卖，竞买成功后，签订了成交确认书。虽然吕冬荣、黄秀群在竞买成功后尚未与一运公司签订书面的《资产转让协议》，但买卖的标的、价格、数量、付款时间、交付的时间等都已经确定，双方通过拍卖的方式买卖涉案地面资产未违反法律、行政法规的禁止性规定，吕冬荣、黄秀群与一运公司对涉案地面资产的买卖关系已经成立并生效，因此，吕冬荣、黄秀群请求确认其与一运公司之间就一运公司交通大楼整栋大楼房产（即“郴国土拍告（2013DP**号）”公告范围内的地面资产，原房产证号为郴房字第4**号）的买卖关系成立并有效，予以支持。2、对吕冬荣、黄秀群的第2项、第3项诉请不予支持，理由如下：第一，根据拍卖过程中的相关规定，吕冬荣、黄秀群支付拍卖成交款在前，一运公司交付涉案地面资产、双方签订书面的《资产转让协议》、办理过户手续在后。第二，涉案地面资产虽有租约权利负担，但其所有权并没有争议，是可以进行买卖和交付的，而且拍卖人宏正公司在拍卖过程中已明确告知拍卖标的是按现状拍卖、带租约拍卖，吕冬荣、黄秀群在竞买过程中如对拍卖人介绍的拍卖标的的现状、租约权利负担仍有异议，完全可以放弃参与竞买。对于拍卖人已明确告知的拍卖标的的权利负担情况，吕冬荣、黄秀群不能要求一运公司、宏正公司承担权利瑕疵保证义务。第三，如前所述，吕冬荣、黄秀群在本案中主张的行使不安抗辩权的理由不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，按拍卖规定交纳保证金、交纳拍卖成交款是吕冬荣、黄秀群须履行，而且必须先履行的义务，因此，吕冬荣、黄秀群要求一运公司赔偿其利息损失，不予支持。第四，涉案的地面资产是能够交付的，但因吕冬荣、黄秀群未按拍卖规定先履行支付拍卖成交款的义务，导致至今未交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条的规定，标的物交付之前产生的租金应归一运公司所有。3、一运公司具有独立的法人资格，具有财产，其对外从事民事活动产生的权利义务应由其自行享有和承担。区交通局虽然是一运公司的主管部门，但一运公司至今未被注销，一运公司的财产并未归区交通局所有，区交通局也不是涉案地面资产买卖关系的当事人，区交通局在本案中不承担责任，吕冬荣、黄秀群诉请区交通局对第2项、第3项诉请承担连带责任，不予支持。4、一运公司、区交通局不是涉案《国有建设用地使用权出让合同》的当事人，一运公司、区交通局对吕冬荣、黄秀群与市国土局之间因履行该合同产生的争议不承担责任。5、市国土局不是涉案地面资产买卖关系的当事人，在本案中不承担责任，吕冬荣、黄秀群诉请市国土局对第2项、第3项诉请承担连带责任，不予支持。6、宏正公司是涉案土地资产、地面资产的拍卖人，其在拍卖过程中享有相关权利、承担相关义务，但因吕冬荣、黄秀群的第3项诉请未予支持，对吕冬荣、黄秀群与市国土局之间因履行《国有建设用地使用权出让合同》产生的争议未予处理，市国土局应否对吕冬荣、黄秀群承担违约责尚不确定，因此，吕冬荣、黄秀群对宏正公司提出的诉请，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百五十条、第一百五十一条、第一百六十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条、第一百二十四条第（二）项、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第66条、第162条的规定，作出如下判决：“一、原告吕冬荣、黄秀群与被告郴州市第一运输公司之间就郴州市第一运输公司交通大楼的地面资产（即“郴国土拍告（2013DP17号）”公告范围内的地面资产，原房产证号为郴房字第4**号载明的房产）的买卖关系成立并生效；二、驳回原告吕冬荣、黄秀群的第2项、第3项、第5项、第6项诉讼请求。案件受理费23，984元，由原告吕冬荣、黄秀群负担23，904元，由被告郴州市第一运输公司负担80元”。上诉人吕冬荣、黄秀群不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判一运公司限期履行房屋过户义务，赔偿损失2，138，000元，并由区交通局、宏正公司、市国土局承担连带责任；3、改判市国土局按《国有建设用地使用权出让合同》第37条的约定支付逾期交付土地的违约金1，350，000元，并由一运公司、区交通局、宏正公司承担连带责任；4、案件受理费由一运公司、区交通局、宏正公司、市国土局负担。理由有：一、本案拍卖标的物为房屋及房屋所占的土地，吕冬荣、黄秀群对土地的合同当事人市国土局也提出了诉讼请求，法院应当一并审理裁判，且拍卖合同未约定仲裁条款，只是土地部分约定了仲裁条款，不影响法院受理和裁判，市国土局是列为第三人还是共同被告法院有权依职权决定。二、拍卖所涉房屋中李志平的租赁合同2009年10月31日到期，《关于请求延长租期的报告》中关于“租期延长至2017年10月30日止”的内容系恶意串通损害集体利益而当然无效，在一运公司、市国土局未明确其有效及未授权为拍卖标的物的权利负担情形下，宏正公司擅自加入该权利负担，并单方指定于2013年9月29日交清全部成立价款的行为对吕冬荣、黄秀群不具有法律效力。三、原审法院确认拍卖合同有效，该合同依法应当履行，在一运公司没有涤清租赁的情况下吕冬荣、黄秀群享有不安抗辩权，吕冬荣、黄秀群要求对方履行合同约定的过户义务的诉讼请求应当支持。四、吕冬荣、黄秀群不存在过错，在支付了12，000，000元款项后却未获得到任何收益，吕冬荣、黄秀群要求赔偿损失的诉讼请求应当支持。被上诉人一运公司、区交通局共同辩称：一、吕冬荣、黄秀群没有依照拍卖规则和拍卖成交书确认的规定缴清拍卖成交价款，违约在先，无权要求答辩人履行所谓拍卖房产的过户义务。拍卖房屋虽然有租约权利负担，但房屋的所有权并无争议，依法可以进行拍卖及交付，而且拍卖时已经明确告知房屋的按现状拍卖、带租约拍卖，吕冬荣、黄秀群如有异议可以放弃参与竞拍，一运公司、区交通局无需承担瑕疵保证责任。交纳拍卖成交款是吕冬荣、黄秀群必须履行的义务，吕冬荣、黄秀群主张行使不安抗辩权的理由不能成立。二、吕冬荣、黄秀群未取得拍卖资产的原因是两人未履行付款义务，在两人未付清全部成交价款之前一运公司、区交通局没有义务移交资产及办理过户手续，而且交付之前产生的租金应当归一运公司所有。三、区交通局受政府委托领导一运公司企业改制工作，履行的是行政管理职责，不应对一运公司的民事行为承担连带责任，而一运公司具有独立的法人资格，有独立的财产，至今未注销，吕冬荣、黄秀群要求区交通局承担连带责任的理由不能成立。四、吕冬荣、黄秀群与市国土局之间产生的纠纷依据双方合同约定应当仲裁解决，吕冬荣、黄秀群向市国土局主张违约赔偿金不属于法院受理范围，而且根据合同相对性原则，即使双方有纠纷一运公司、区交通局也不应承担连带责任。请求驳回吕冬荣、黄秀群的上诉请求，维持原审判决。原审第三人宏正公司述称：与郴州市第一运输公司、郴州市北湖区交通局的答辩意见一致。原审第三人市国土局述称：一、依据双方《国有建设用地使用权出让合同》第四十条的约定，因履行合同发生争议提交郴州仲裁委员会仲裁，故吕冬荣、黄秀群要求市国土局交付土地、支付违约金的请求不属于法院受理范围，吕冬荣、黄秀群认为整个拍卖合同没有约定仲裁条款，只是土地部分约定了仲裁条款，不影响法院受理的观点错误，而市国土局在一审中也多次提出了异议。二、市国土局对土地是单独委托拍卖，与地面建筑物委托拍卖不是同一委托主体，两委托人各自独立对自己委托拍卖的标的物负责，且拍卖土地权属清楚，拍卖合同也是约定拍卖标的按现状交付，买受人自行审查拍卖标的的瑕疵，吕冬荣、黄秀群签订拍卖成交确认书后即视为对拍卖标的认可。三、一运公司和宏正公司已经明确告知了地面建筑物的来源和租赁负担，该事实有拍卖会特别规定、拍卖会光盘录音资料等证据证实。吕冬荣、黄秀群明知地面建筑物的租赁合同有效期到2017年10月30日时，如果吕冬荣、黄秀群认为达不到自己交易目的的可以不参与竞买，而吕冬荣、黄秀群提出的《关于请求延长租期的报告》的真实与否，并不影响拍卖合同的合法性。四、2013年9月29日付款期限到期后，吕冬荣、黄秀群经多次催讨逾期未缴纳剩余的拍卖标的款，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，市国土局和一运公司有权行使先履行抗辩权。二审查明：2013年9月18日拍卖时吕冬荣及贺福生在场，拍卖之前拍卖师宣读了《2013年9月18日拍卖会拍卖特别规定》及《郴州市国庆北路国有土地使用权及地面资产竞买须知及拍卖规则》第五条竞价规则和第六条缴款约定等内容，并介绍了拍卖标的租赁情况，吕冬荣当场对拍卖标的物一楼临街门面的位置和情况及二楼租赁是否解除的问题向拍卖师进行了询问，拍卖师进行了回答，除此之外吕冬荣未再提出其他异议。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点系：一、吕冬荣、黄秀群对市国土局提出的诉讼请求是否属于法院受理范围；二、吕冬荣、黄秀群在本案中是否享有不安抗辩权、一运公司是否应当履行过户义务并赔偿损失。本院评析如下：关于焦点一。因吕冬荣、黄秀群与市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第四十条已明确约定：因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交郴州仲裁委员会仲裁解决。故吕冬荣、黄秀群与市国土局就《国有建设用地使用权出让合同》产生的纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）的规定应当向仲裁机构申请仲裁，原审法院对吕冬荣、黄秀群向市国土局提出的相关请求不予审查处理正确，吕冬荣、黄秀群请求一并审理的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二。首先，拍卖是指出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，买受人与拍卖人签订成交确认书后与出卖人之间的买卖关系即告成立。本案中：①拍卖人在拍卖之前宣读了《郴州市国庆北路国有土地使用权及地面资产竞买须知及拍卖规则》和《2013年9月18日拍卖会拍卖特别规定》，明确了拍卖标的物的租期及限期缴款等规则，拍卖人已经尽到了披露义务。②宣读时吕冬荣及其代理人贺福生在场，在知晓上述规则及租赁情况后参与了随后的拍卖，中标后还签订了成交确认书、签收了付款确认函，自愿与一运公司形成了买卖合同关系，拍卖过程中并不存在隐瞒、欺诈等违背真实意思表示及恶意串通损害集体利益的情形。因此，吕冬荣、黄秀群与一运公司之间的买卖合同关系依法成立并生效，吕冬荣、黄秀群应当按照拍卖成交确认书及付款确认函的规定付清全部成交款，吕冬荣、黄秀群在未交清全部成交款的情况下要求一运公司履行过户义务的请求，本院不予支持。其次，吕冬荣、黄秀群认为一运公司应当涤清租赁、自己享有不安抗辩权的理由不能成立。①买受人参与竞买的目的是通过支付价款获得标的物的所有权，拍卖标的物虽有部分对外出租，但并不影响买卖合同的成立，也不影响标的物所有权转移和买受人合同目的的实现。②拍卖前拍卖人对标的物进行了说明，吕冬荣、黄秀群清楚拍卖标的物部分租期于2017年10月30日到期，一运公司也未作出过与承租人解除租赁合同的承诺。因此，吕冬荣、黄秀群要求一运公司涤清租赁进行交付依据不足，一运公司不存在违约行为，吕冬荣、黄秀群要求一运公司赔偿违约造成的筹资利息、可得利益损失的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吕冬荣、黄秀群的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23，984元，由上诉人吕冬荣、黄秀群负担。本判决为终审判决。审判长  许永通审判员  谷 敏审判员  李 程二〇一五年七月二十三日书记员  韩淑静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。