四川省通江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1921民初2750号原告：杨知成，男，1972年1月8日出生，汉族,住四川省通江县。原告共同委托诉讼代理人：张腾飞，通江县壁州法律服务所法律工作者。被告：通江县圣达房地产有限责任公司。法定代表人暨被告：李文平，男，1975年9月18日出生，汉族，住四川省通江县，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：李能勋，男，1958年11月19日出生，汉族，住四川省通江县，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：苟亚，四川竞一律师事务所律师。原告杨知成与被告通江县圣达房地产有限责任公司（以下简称通江圣达公司）、李文平“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院于2016年9月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨知成及其委托诉讼代理人张腾飞，通江圣达公司暨被告李文平的共同委托诉讼代理人李能勋、苟亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨知成向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议有效；2.请求判令被告偿还原告住房面积255.10㎡、门市面积200㎡，总价值2314280元，支付周转过渡费31862.88元，车位一个价值100000元，违约金42580元，合计2488722.88元；二被告负连带责任偿还原告。事实及理由：被告在开发“凯旋帝景”项目的过程中，2010年11月22日、2011年10月15日原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，被告书面承诺房屋被征收后房屋等面积及超面积以外的还房均由被告承担。协议签订期限届满后，被告一直未按协议约定的内容履行义务，原告多次找到被告协商解决无果。现起诉至法院，要求实现其诉讼请求。被告通江圣达公司暨被告李文平共同辩称：被告因开发“凯旋帝景”项目，拆迁原告住房属实。由于规划变更，原合同中约定楼层上升4层，原告按照上升4层后的房号将应还给原告的三套住房已经上锁，还占了一个车用在使用。被告不认可原告主张的违约金金额，违约金应该据实确定。经审理查明，位于通江县诺江镇气象局旁砖混结构103.83㎡、70㎡的被拆迁房系原告私房。被告通江圣达公司因开发“凯旋帝景”项目，需要拆迁原告在该项目内的私房。2011年4月13日被告通江圣达公司取得建设用地规划许可，同年7月27日以出让方式取得国有土地使用权证（通国用2011第569号，坐落于通江县诺江镇杜家坪小区G-7-1(A)地块），2014年7月11日取得建设工程规划许可证。2014年9月30日被告圣达公司取得“凯旋帝景”项目的商品房预售许可证（通2014房预售证第24号，预售总建筑面积31275㎡）。2015年10月被告通江圣达公司开发的“凯旋帝景”竣工。2010年11月22日原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容为“一、拆迁房屋现状：甲方拆除乙方位于通江县诺江镇气象局旁砖混结构二层合计70㎡的房屋、空坝21㎡。二、补偿方式：产权调换。三、还房位置：甲方拆除乙方房屋后，甲方应还乙方171.50㎡的房屋，其中包括甲乙AB栋三通一平开挖给乙方造成的房屋损失，固还房标准比其他拆迁户提高了每平方米0.5个百分点。其中在所建电梯公寓还乙方住房约171.50㎡（甲方施工图审定后双方确定具体楼层及户型、车款，车库以现有阳光丽都二期消防通道平面为准，其车库面积扣减换房面积），无论住房或车库，超面积或面积不够相互调剂。四、临时安置过渡方式、过渡期限、过渡费用及自行加固维修事宜：乙方房屋交由甲方拆除后，乙方自行解决周转过渡房，甲方应向乙方支付如下费用，1.甲方一次性向乙方支付人民币15440元，此款含乙方24个月的过渡周转房、所拆除房屋附属物补偿、占地面积等补偿费。五、超差面积结算：最终以房管局测量为准，超出面积按市场价找补。…七、还房标准：1.门、窗预留洞口。2.室内地面由乙方自行处理，四周墙壁、顶棚为水泥砂浆抹面。3.水电安装到门口，质量标准满足国家水、电施工安装规范。4.水、电、气、有限电视的入户费用乙方承担…九、交房时间：自双方签字之日起两年内交房。十、违约责任：若到期不交付使用，过渡费按原拆除面积每平方米8元计算，并每天支付违约金20元…十二、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，通江县房管局备案一份，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效”。2011年5月28日原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）就签订2010年10月22日签订的《房屋征收补偿安置协议》签订《补充协议》，主要内容为“一、甲方应还乙方住房两套，具体房号为1.A幢十三层A型一套，面积106.80㎡（6号房）。2.A幢十六层A型一套，面积106.80㎡（6号房）。以上1、2项共计213.60㎡，多余面积待产权面积确定后甲乙双方据实找补。二、根据甲、乙双方协商所还套房阳台不计面积。三、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效”。2011年10月15日原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容为“一、拆迁房屋现状：甲方拆除乙方位于通江县诺江镇气象局旁砖混结构103.83㎡的房屋。二、补偿方式：产权调换。三、还房位置：甲方拆除乙方房屋后，在所建电梯公寓还乙方100㎡的门市两个，靠入户大门口侧面（待施工图纸晒出后具体确定），83.60㎡住房（A栋1单元15楼3号C1户型）、一个停车位（免停车费用）。四、临时安置过渡方式、过渡期限、过渡费用：乙方房屋交由甲方拆除后，乙方自行解决周转过渡房，甲方应向乙方支付30000元的费用（包括附属物费用、两年的过渡费用）。五、超差面积结算：最终以房管局测量为准，超出面积按市场价找补。…七、还房标准：1.门、窗预留洞口。2.室内地面由乙方自行处理，四周墙壁、顶棚为水泥砂浆抹面。3.水电安装到门口，质量标准满足国家水、电施工安装规范。4.水、电、气、有限电视的入户费用乙方承担…九、交房时间：自双方签字之日起两年内交房。十、违约责任：任何一方违约除赔偿其实际损失外还应向另一方支付10000元违约金，若到期不交房，按国家拆迁安置补偿违约条款执行…十二、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，通江县房管局备案一份，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效”。2015年6月17日原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）签订《补充协议》，主要内容为“甲、乙双方原2010年11月22日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，原拆迁面积91㎡，根据该协议第四条的约定，过渡安置补偿费已到期，达成如下补充协议：一、甲方支付乙方2015年3月1日至2015年8月1日过渡安置费8190元（91㎡*18元*5个月），甲方支付乙方违约金3000元(20元／天*5个月)，共计11190元；二、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。当天原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）签订《补充协议》，主要内容为“甲、乙双方原2010年（2011年）10月15日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，原拆迁面积103.83㎡，根据该协议第四条的约定，过渡安置补偿费已到期，达成如下补充协议：一、甲方支付乙方2015年2月17日至2015年8月1日过渡安置费10210元（103.83㎡*18元*1个月÷30天）*164天；二、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。原告先后十一次共计领取144977元的过渡费，分别为：2011年10月17日领取20000元、2011年11月20日领取10000元、2012年12月3日领取20400元、2013年10月15日领取22427元、2013年11月22日领取20400元、2014年11月28日领取5350元、2015年5月12日领取10000元、2015年6月18日领取21400元、2015年7月10日领取5000元、2015年8月10日领取5000元、2015年9月24日领取5000元；2014年11月28日原告书立领据领取延期交房违约金3000元（2014年10月15日至2015年6月30日）。原告称被告下欠2015年7月31日之前的过渡安置补偿费33049元及2015年8月1日起至今的过渡安置费没有支付；被告公司予以否认，称根据公司财务2015年7月31日之前被告只是下欠原告1千余元的过渡安置补偿费没有支付。诉讼中原告主张被告按照24元／㎡／月的标准支付所拆除194.83㎡住房的周转过渡费金额变更为112540.54元。同时查明，按照原合同中约定应还杨知成A幢十三层A型、A幢十六层A型、A栋十五层C1型住房各一套，由于被告圣达公司规划变更，原合同中约定楼层上升4层，故2016年3月杨知成按照原合同中约定楼层上升4层后将A幢十七层A型、A幢二十层A型、A栋十九层C1型住房各一套上锁。同时2016年9月原告杨知成占用一楼车位一个，2016年9月1日原、被告协商从被告应支付给原告的过渡安置补偿费中的600元抵作原告应交2016年9月1日至2017年9月1日的停车管理费。以上事实，有原、被告提供的相关证据和庭审笔录为证，经查证属实，本院予以认定。本院认为，2010年11月22日、2011年5月28日、2011年10月15日、2014年10月16日、2015年6月17日原告与被告签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》、两份《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告通江圣公司应当在2012年11月22日、2013年10月15日之前将其开发的三套房屋（A幢十三层A型、A幢十六层A型、A栋十五层C1型）交付给原告。由于被告圣达公司规划变更，原告于2016年3月已经按照原合同中约定楼层上升4层后将“凯旋帝景”项目A幢十七层A型、A幢二十层A型、A栋十九层C1型住房各一套上锁，原告已经实际占有、控制该房，同时原告杨知成占有使用一楼车位一个，故原告要求被告还住房255.10㎡及车位一个的诉讼请求，本院不予支持。被告圣达公司没有在规划变更后就交付门市具体位置与原告达成一致意见，不能按期交付的责任在被告通江圣达公司，被告通江圣达公司应承担违约的责任。结合原、被告合同约定，故原告要求被告通江圣达公司交付200㎡门市的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。关于原告要求被告支付周转过渡费112540.54元的诉讼请求：原告房屋交由被告拆除后，原告自行解决周转过渡房，被告通江圣达公司已经支付部分周转过渡费。合同约定被告应该于2012年11月22日、2013年10月15日之前交房，被告没有按期交房，应承担继续支付周转过渡费的义务。结合原告从2016年3月已经占有控制应还的房屋，故周转过渡费计算至2016年3月。原告称被告下欠2015年7月31日之前的过渡安置补偿费33049.90元及2015年8月1日起至今的过渡安置费没有支付，被告予以否认，本院据实计算过渡安置费。原告没有提供原拆迁房屋中营业用房面积的证据，本院按照住房的性质计算周转过渡费。结合2015年6月17日原、被告关于过渡费约定的标准，并参照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费按下列标准分段计算，及时发放：征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放”及通江县人民政府文件中住房临时安置费补偿标准，被告通江圣达公司应从2012年11月23日起至2013年5月22日以9元／㎡／月的标准支付91㎡住房的周转过渡费（6个月）4914元（91㎡*9元／㎡／月*6月）；从2013年5月23日起至2013年11月22日以12元／㎡／月的标准支付91㎡住房的周转过渡费（6个月）6552元（91㎡*12元／㎡／月*6月）；从2013年11月23日起至2016年3月以18元／㎡／月的标准支付91㎡住房的周转过渡费（28个月）45864元（91㎡*18元／㎡／月*28月）；被告通江圣达公司应从2013年10月16日起至2014年4月15日以9元／㎡／月的标准支付103.83㎡住房的周转过渡费（6个月）5606.82元（103.83㎡*9元／㎡／月*6月）；从2014年4月16日起至2014年10月15日以12元／㎡／月的标准支付103.83㎡住房的周转过渡费（6个月）7475.76元（103.83㎡*12元／㎡／月*6月）；从2014年10月16日起至2016年8月底以18元／㎡／月的标准支付91㎡住房的周转过渡费（17.5个月）32706.45元（103.83㎡*18元／㎡／月*17.5月）；扣减被告圣达公司已经支付144977元，故通江圣达公司还应支付周转过渡费3582.03元，超出部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金42580元的诉讼请求：被告通江圣达公司没有在规划变更后就交付房屋具体房号与原告达成一致意见，且没有按期交房，不能交付的责任在被告通江圣达公司，被告通江圣达公司应承担违约的责任。被告不认可原告主张的违约金金额，违约金应该据实确定。对此本院认为，原、被告在2010年11月22日合同中明确约定违约金的计算方式，结合2014年11月28日原告书立领据领取延期交房违约金3000元（2014年10月15日至2015年6月30日），可以认定被告已经按照约定20元每天的标准支付了2015年6月30日之前的违约金，故被告从2015年7月1日计算至2016年8月底应计违约金8540元（427天*20／天）；被告公司至今没有交付门市，原、被告在2011年10月15日合同中明确约定违约金10000元。综上，被告共计应向原告支付违约金18540元，该金额相对于原、被告之间的争议标的数额，并不过分高于原告的损失，故被告应支付原告违约金18540元，超出部分不予支持。关于原告主张被告李文平承担连带责任的诉讼请求：被告李文平作为被告通江圣达公司的董事长，是该公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十六条“法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的，该法人或其他组织为当事人”，原告没有提供要求被告李文平承担连带责任的事实依据，故被告李文平不是本案适格被告，应驳回原告对被告李文平的起诉。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、22010年11月22日、2011年5月28日、2011年10月15日、2014年10月16日、2015年6月17日原告杨知成与被告通江县圣达房地产有限责任公司签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》、两份《补充协议》与被告通江县圣达房地产有限责任公司签订的《房屋征收补偿安置协议》有效；二、被告通江县圣达房地产有限责任公司按照合同约定的还房标准在其开发的“凯旋帝景”项目中偿还原告杨知成200㎡门市；三、被告通江县圣达房地产有限责任公司支付原告杨知成周转过渡费3582.03元、违约金18540元；四、驳回原告杨知成对被告李文平的起诉；五、驳回原告杨知成的其他诉讼请求。以上给付内容限本判决生效后十日内履行。义务人不按指定期限履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23698元，由被告通江县圣达房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  许钟方人民陪审员  王贤光人民陪审员  苟小忆二〇一七年三月二十四日书 记 员  易芳进