陕西省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕民再6号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：魏翻存。委托代理人张学平。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：九冶建设有限公司。法定代表人张全万，该公司董事长。委托代理人刘鹏,系该公司员工。委托代理人刘琪,系该公司员工。再审申请人魏翻存与被申请人九冶建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院（2016）陕04民终874号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月22日作出（2016）陕民申1281号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人魏翻存及委托代理人张学平、被申请人九冶建设有限公司委托代理人刘鹏和刘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏翻存申请再审称：（一）九冶建设有限公司于2015年1月份所发出的四份《通知》，已严重违反了《合同法》第八条的规定，涉案合同应继续履行。（二）九冶建设有限公司主张解除涉案合同，并不具备《临街门面房租赁协议》第六条规定的情形。即使九冶建设有限公司发出了解除通知，因为解除条件不成就，故不发生解除合同的法律效力。综上，请求依法撤销咸阳市中级人民法院（2016）陕04民终874号民事判决，改判继续履行合同。九冶建设有限公司辩称：（一）《临街门面房租赁协议》第六条明确规定了确因“甲方需要”可以解除合同，赋予了公司对涉案合同的解除权。（二）2014年12月，我公司与咸阳城投物业公司签订物业管理合同，将九冶小区物业管理交由咸阳城投物业公司管理。后除魏翻存以外的各租户均与咸阳城投物业公司重新签订了合同。基于此情形，我公司严格按照法律规定程序向魏翻存发出了解除《通知》，魏翻存亦认可收到了《通知》，但在法律规定的期限内并未向人民法院或仲裁机构提出异议，故《临街门面房租赁协议》已经解除。原审法院依法支持了其诉请正确。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法予以维持。九冶建设有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告、被告签订的《临街门面房租赁协议》已经解除；2、判令被告将位于咸阳市咸红路69号九冶建设有限公司临街1号2间门面房腾空交予原告；3、判令被告给付原告自2015年1月1日至2015年7月13日期间的房屋租金1421.26元（每月每间房屋租金110元）；4、判令被告按照每天11.67元的租金给付被告自2015年7月14日起的房屋使用费840元（每月每间房屋租金350元，暂计算至起诉之日，实际计算至腾房之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审审理查明，2013年11月21日，九冶建设有限公司授权其事务与物业管理科与魏翻存签订《临街门面房租赁协议》。约定由魏翻存承租九冶建设有限公司1号2间门面房。期限从2013年7月1日至2018年6月30日。租期内房屋租金为110元/月•间，实行先交费后使用的原则，按年向九冶建设有限公司交纳租金。《临街门面房租赁协议》第六条规定:在租赁期内，遇市政建设或公司需要等原因需魏翻存搬迁、改造等原因，魏翻存无条件在限定时间内搬离。九冶建设有限公司扣除魏翻存实际租用期租费，剩余退还魏翻存。如对本房屋进行重新出租时，在同等条件下，魏翻存可优先租用。之后，双方均按合同约定履行义务。2015年元月1日，九冶建设有限公司与咸阳城投物业管理有限公司九冶服务中心发布《关于调整九冶咸阳小区有关收费的通知》，通知租住户由咸阳城投物业管理有限公司接管九冶咸阳小区物业管理，确定费用调整的具体数额，其中门面房调整为350元/月•间，按年收取全年4200元。2015年1月12日，九冶建设有限公司总经理办公室发布《通知》，通知九冶建设有限公司决定收回门面房移交咸阳城投物业管理有限公司，终止与各承租户所签租赁协议。终止时间为2014年12月31日。各承租户如需重新承租门面房，与咸阳城投物业管理有限公司协商。2015年1月20日，咸阳城投物业管理有限公司九冶服务中心发布《通知》，通知门面房承租户与咸阳城投物业管理有限公司签订租赁协议。费用为350元/月•间，从2015年元月1日起计费。不签租赁协议的后果自负。2015年元月23日，九冶建设有限公司总经理办公室发布《通知》，通知内容基本精神同2015年1月12日的《通知》,截止时间2015年1月28日前。对于这些通知的要求，魏翻存并未照办。2015年7月3日，九冶建设有限公司给魏翻存发出解除《临街门面房租赁协议》的《通知》。通知明确该协议在通知发出10日后解除。同时提出魏翻存须于解除后15日内搬离所租房屋；搬离后3日内向九冶建设有限公司交纳2015年1月1日至4月30日房租，2015年5月、6月的房租免除。若未在上述期限内搬离，九冶建设有限公司将采取断水、断电、强制清理的措施强制腾房，并视情况进行法律诉讼，因此造成的损失由魏翻存承担。九冶建设有限公司有权要求魏翻存承担因逾期腾房给九冶建设有限公司造成的相应损失。2015年7月20日，陕西博硕律师事务所律师王午生、韩小刚致函魏翻存，明确九冶建设有限公司解除《临街门面房租赁协议》符合法律规定及合同约定，魏翻存与九冶建设有限公司签订的《临街门面房租赁协议》已经终止，魏翻存对临街1号2间门面房不再享有任何法定之权利。同时提出魏翻存应当于收到律师函后3日内搬离上述房屋，若未按期搬离，九冶建设有限公司有权采取断水、断电、强制清理等措施强制腾房，因此而造成的一切损失应由魏翻存承担。九冶建设有限公司保留通过诉讼途径追究魏翻存延期腾房及拒付房租责任的权利。魏翻存对此还是未接受。2015年8月21日，原告九冶建设有限公司向渭城法院起诉。一审法院判决：一、九冶建设有限公司与魏翻存签订的《临街门面房租赁协议》于2015年7月13日解除。二、魏翻存搬离咸阳市咸红路69号九冶建设有限公司临街1号2间门面房,将该房交九冶建设有限公司。三、魏翻存支付九冶建设有限公司2015年1月1日至2015年7月14日的房屋租金1421.26元。四、从2015年7月14日起，魏翻存每天支付九冶建设有限公司房屋使用费11.67元至搬离之日止。上列第二、三、四条，限判决生效之日起30日内履行完毕。魏翻存不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、被上诉人赔偿因限电给上诉人造成的损失。3、由被上诉人承担本案全部诉讼费。二审法院认定事实：二审法院查明的事实与原审人民法院查明的事实一致。二审法院认为，魏翻存与九冶建设有限公司在平等、自愿基础上签订的《临街门面房租赁协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。协议约定“在租赁期内，遇市政建设或公司需要等原因需魏翻存搬迁、改造等原因，魏翻存无条件在限定时间内搬离”，该条应视为对出租方九冶建设有限公司单方协议解除权的约定。出租方九冶建设有限公司于2015年7月3日向承租人魏翻存发出通知解除《临街门面房租赁协议》，承租人如有异议，应在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。魏翻存未在法定期限内行使其请求确认解除合同效力的权利，《临街门面房租赁协议》因出租人的解除通知约定期限届满而解除，故上诉人认为被上诉人通知解除行为无效的理由不能成立；至于上诉人要求被上诉人赔偿因限电给上诉人造成的损失的理由，因属另一法律关系，上诉人可另行主张，本案不予审查。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人魏翻存承担。在再审审理中，双方均无新证据。双方对一、二审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院再审认为，2013年11月21日，魏翻存与九冶建设有限公司签订的《临街门面房租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容并不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，一审、二审法院对此认定正确。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”魏翻存与九冶建设有限公司租赁协议中第二条约定，租期内房屋租金为一间每月110元；协议第六条约定，在租赁期内，遇市政建设或公司需要等原因需魏翻存搬迁、改造等原因，魏翻存无条件在限定时间内搬离。2015年1月，双方履行上述协议中，九冶建设有限公司先后发布多份通知，要求将门面房租金调整为一间每月350元；并决定根据公司需要收回门面房移交咸阳城投物业管理有限公司，终止与各租户所签租赁协议，原协议终止，各租户如需要租赁门面房，与咸阳城投物业管理有限公司洽谈。2015年7月3日，九冶建设有限公司向魏翻存发出解除《临街门面房房租赁协议》的通知。九冶建设有限公司认为其解除合同是根据租赁协议第六条中有关公司需要的相关约定来解除合同的。但是，根据本案查明的事实，九冶建设有限公司解除合同的原因是其欲单方提高租金，并不符合涉案租赁协议第六条的约定，故九冶建设有限公司并不享有合同约定的解除权。另，本案中魏翻存亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故九冶建设有限公司并不具备法律规定的解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”2015年7月3日，九冶建设有限公司发出解除通知，魏翻存认可于7月4日收到该通知。2015年8月21日，九冶建设有限公司向一审法院起诉，请求确认双方签订的《临街门面房租赁协议》已经解除。魏翻存在答辩意见中明确表示，合同未到期，也不具备解除的条件，该合同不能解除，租赁协议应继续履行。由于九冶建设有限公司不享有本案合同约定的解除权，也不享有法律规定的解除权，九冶建设有限公司发出解除涉案租赁合同的通知，并不发生解除合同的法律效力。更何况，九冶建设有限公司向法院起诉时，魏翻存收到涉案解除通知并未满三个月，魏翻存明确表示合同解除条件不具备，合同应继续履行。故一、二审法院认定通知已经发生解除合同的法律效力，不符合双方租赁合同的约定和法律规定，本院予以纠正。九冶建设有限公司请求确认解除合同并腾交涉案房屋的诉讼请求，应予驳回。由于《临街门面房房租赁协议》并未解除，双方当事人应继续履行租赁合同，魏翻存应按合同约定支付房屋租金，结合九冶建设有限公司的诉讼请求，魏翻存应支付九冶建设有限公司2015年1月1日至本判决生效之日的租金为5940元。综上所述，魏翻存的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销咸阳市渭城区人民法院（2015）渭城民初字第01514号、咸阳市中级人民法院（2016）陕04民终874号民事判决；二、魏翻存支付九冶建设有限公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的房屋租金5940元（每月每间房屋租金110元）；三、驳回九冶建设有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审上诉费费100元均由九冶建设有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋小敏代理审判员  涂道勇代理审判员  罗红涛二〇一七年三月二十七日书 记 员  李竹青