湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2015）醴法民一初字第514号原告杨丽英，住湖南省醴陵市。委托代理人刘大成，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书等。被告湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。法定代表人ＸＸ川，董事长。委托代理人姚剑，湖南华豪律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书等。原告杨丽英与被告湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称为嘉茂房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告杨丽英的委托代理人刘大成，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司的委托代理人姚剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨丽英诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，就原告购买被告开发建设的“都汇城”项目的第G栋12层12008号商品房的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告付清了购房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付计算至2015年2月10日止的逾期交房违约金40400.11元。原告杨丽英为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告的身份证，拟证实原告的诉讼主体资格；2、被告的企业信息，拟证实被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》及附件，拟证明原、被告于2012年6月22日签订商品房买卖合同，合同对房屋价格、付款方式、交房期限及违约责任等进行了约定的事实；4、付款凭证，拟证明原告已按约向被告付清了购房款的事实。被告嘉茂房产公司辩称，被告逾期交房属实，但系因政府主管部门调整规划等客观原因导致；原告存在逾期付款的行为，对原告主张的逾期交房违约金只能从其付清房款之日起计算；合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。被告嘉茂房产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了2014年1月28日的株洲日报一份，拟证实被告于2014年1月28日通过登报的方式通知G区业主收房的事实。经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性、合法性无异议，但主张该证据亦证明了原告存在逾期付款违约行为的事实。原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，主张本案涉诉房屋至今仍未达到合同约定的交房条件。根据原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据审核认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以采信。被告对原告提交的证据4的真实性、合法性无异议，该证据与本案亦存在关联性，故本院予以采信。被告针对证据4的异议主张具有事实依据，本院予以采纳。原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，该证据与本案亦存在关联性，故本院予以采信。原告针对该证据的异议主张与庭审查明的事实相符，本院予以采纳。根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2012年6月22日，原、被告就原告向被告购买其开发建设的位于醴陵市文化北路商业街都汇城的第G栋12层12008号房签订了《商品房买卖合同》。合同约定该商品房的建筑面积为53.46平方米，单价为3693.6元每平方米，总金额为197459元；付款方式为签订合同当日付59238元，2012年7月30日前付35000元，剩余房款103221元于2012年9月18日前付清；出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种，第2种和第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；3、该商品房经分期综合验收合格；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告分别于2012年6月22日、8月9日、2013年1月20日、3月11日和2014年6月7日向被告支付了54238元、40000元、20000元、73222元和10000元，合计197460元购房款。由于被告一直未向原告交付房屋，2015年3月2日，原告向本院提起诉讼，请求处理。另查明，2014年1月28日，被告在株洲日报上发布公告，通知都汇城G区业主办理交房手续，但本案涉诉房屋所属G栋楼房因容积率调整未通过政府主管部门批准，至庭审之日仍未通过分期综合验收。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：一、合同约定的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整；二、原告要求被告支付计算至2015年2月10日止的逾期交房违约金40400.11元的诉讼请求是否合理有据。关于争议焦点一，本案被告系因G栋楼房容积率调整未通过政府主管部门批准而导致不能通过分期综合验收，进而导致本案涉诉房屋不能达到合同约定的交房条件，故被告系因客观原因导致违约行为的发生。结合上述因素以及醴陵市的经济水平，本院认为本案中合同约定的日万分之三的逾期交房违约金计算标准过高，应予以相应调整。综合本案案情，本院酌情认定被告按照日万分之二的标准向原告计付逾期交房违约金。关于争议焦点二，本案原、被告作为商品房买卖双方，互负债务且有先后履行顺序。合同约定原告于2012年9月18日之前将房款付清，但原告迟至2014年6月7日才付清所有购房款，被告作为房屋出让人，在作为房屋买受人的原告付清房款之前，依法享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的履行要求。因此，被告提出从2014年6月7日起向原告计付逾期交房违约金的主张具有事实和法律依据，本院予以采纳。据此，本院确定被告应向原告支付计算至2015年2月10日止的逾期交房违约金9833.5元（197459元×249天×0.0002）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨丽英支付计算至2015年2月10日止的逾期交房违约金9833.5元；二、驳回原告杨丽英的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，由原告杨丽英承担613元，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担197元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  文立珍人民陪审员  吴同玉二〇一五年七月二十三日书 记 员  王超群附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。