江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0829民初1190号原告：康华兴，男，1975年6月23日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，委托代理人：刘强玉，系江西安平律师事务所律师。被告：周利华，男，1967年3月13日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县，原告康华兴和被告周利华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康华兴及其委托代理人刘强玉到庭参加诉讼，被告周利华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康华兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告垫付购房按揭款255967.64元；2、判令被告偿还原告为办理房产手续产生的差旅费、误工费8000元；3、判令被告承担上述款项的逾期付款利息（从2016年7月4日起开始计算，标准按照年利率6%执行）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月20日，被告周利华将其向易士雄购买的二手房（心连心电梯房1702室）转卖给原告。双方签订了《房屋出售合同》，约定原告分两次付清全部房款531000元，被告周利华负责为原告办理产权手续。之后，原告按约付清了房款，并于2014年底入住该房。不久，易士雄告知原告，该房屋是易士雄以按揭方式向心连心公司购买的，银行按揭款没有缴清，合同约定未缴清的按揭款由周利华负责按期缴纳。在缴清房款之前，无法办理产权手续。原告按照合同约定多次要求周利华一次���缴清按揭款，以便原告办理产权手续。但被告周利华不但没有一次性缴清房款，甚至连按揭款都不缴纳，以致银行通知原告要收回房产。为妥善解决与银行的纠纷，相关人员于2016年7月4日签订一份《协议书》，主要内容是由原告代缴尚欠按揭款255967.64元，房屋产权归原告所有。被告转让房产时要求原告一次性付清房款，并承诺没有任何债务和产权纠纷，如有则由被告赔偿原告一切损失。原告为被告垫付未缴清的按揭款，被告应全额返还原告。原告为处理房屋事宜，先后四次从工作地广东佛山请假回家，一搞就是几天，旅差费和误工费损失很大，被告也应一并赔偿。被告周利华未进行答辩。原告康华兴围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据材料：第一组证据：商品房买卖合同（易士雄）、交房确认书，证明诉争房屋原系案外人易士雄向安福���心连心房地产开发有限公司购买的商品房；第二组证据：房屋买卖合同（易士雄与周利华）、收条，证明诉争房屋系被告周利华从案外人易士雄处购买的二手房；第三组证据：房屋出售合同，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；第四组证据：银行交易凭证两份，证明原告向被告实际支付购房款500000元；第五组证据：协议书（易士雄、康华兴），证明被告未付清诉争房屋的按揭款，原告为办理房产证与案外人易士雄、按揭银行达成还贷协议；第六组证据：转账凭条、个人贷款还款凭证、个人贷款还款计划表、个人贷款结清证明，证明原告实际负担255967.64元的按揭款情况；第七组证据：收条、个人贷款还款凭证，证明原告与易士雄、按揭银行于2016年7月4日签订协议书前，原告已实际支付部分按揭款的事实；第八组：心连心收据，证明原告实际支付超合同面积的��房款7239元。本院认为，原告提供的证据符合证据的形式要件和实质要件，证据间能相互印证，本院予以确认。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年9月13日，案外人易士雄与安福县心连心房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定易士雄购买安福县心连心房地产开发有限公司开发的心连心综合楼1幢17层1702房，单价3189.36元/平方米，建筑面积132.39平方米，总价422239元。付款方式：签订合同时付清首付款132239元，余款290000元于2011年9月20日前办理按揭。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，双方办理了交房手续。易士雄取得房产后，于2013年9月9日和被告周利华签订一份《房屋买卖合同》。双方约定：易士雄将购得的前述房产转卖给被告周利华，交易价格为易士雄已付款的发票总价外加85000元，过户费用��周利华负担。签订协议后，易士雄原有的按揭转为周利华负担，由易士雄负责配合。合同签订后，被告周利华于2013年9月15日向易士雄支付了购房款262586元，剩余按揭款由周利华付清。2013年12月20日，被告周利华又与原告康华兴签订一份《房屋出售合同》，被告周利华将其从易士雄手中购买的前述房产再次转卖给原告康华兴。双方在合同中约定：该房产交易价格531000元，过户手续由周利华协助康华兴办理，过户费用由康华兴负担。付款方式：签署合同时，康华兴向周利华支付购房款500000元，余款31000元在2014年阳历房产证下来前付清。合同签订后，原告康华兴遂于2013年12月30日通过银行转账方式向被告周利华支付了房款500000元。因被告周利华转卖的房屋系按揭房，其转卖给原告康华兴后，并未付清银行的按揭款，且下落不明，导致原告康华兴的权益受损。为此，原告康华兴及易士雄、按揭银行建设银行安福支行、心连心房地产开发公司等利害关系人于2016年7月4日签订一份《协议书》，协议内容大致为：由康华兴补齐心连心房地产开发公司超面积房款7239.5元；案涉房产以易士雄名义办理的银行按揭贷款余额249682.95元由康华兴一次性打入易士雄还贷专卡，由建设银行扣缴；康华兴已支付2016年5、6、7月份银行贷款本息合计6284.69元。协议书签订之后，原告康华兴于2016年7月4日依约向易士雄的还贷账户中转账249682.95元用于归还诉争房产的按揭贷款。至此，诉争房产的按揭贷款已结清。另查明：诉争房产已实际交付原告康华兴使用，但尚未办理产权证。本院认为，原告康华兴与被告周利华所签订的《房屋出售合同》，合法有效，应全面履行。原告依约履行了给付首付款500000元的义务，但被告周利华未保证出售的房产取���不受限制的完全产权。因诉争房产仍负担银行按揭贷款，致使原告康华兴的购房目的受限。被告周利华有悖诚实信用原则，构成违约，应承担相应的违约责任。原告康华兴在支付约定房款外，无奈选择替被告周利华归还了诉争房产的剩余按揭贷款，从而让设立在诉争房产上的抵押权消灭。结清诉争房产的按揭贷款系被告周利华的应有义务，原告康华兴代替被告周利华清偿其全部债务后，有权向被告周利华进行追偿。关于垫付款数额的确定，根据查明的事实，原告康华兴为诉争房产归还了按揭贷款255968元（6284.69元+249682.95元=255967.64元），扣除原告同意支付的购房尾款31000元，确定原告康华兴的垫付款为224968元（255968元-31000元=224968元）。被告周利华违约，原告康华兴要求被告周利华承担相应的利息损失，利息损失从实际垫付之日2016年7月4日起开始按照年利率6%��标准执行，合法有据，本院予以支持。原告康华兴诉请的差旅费、误工费，依据不充分，本院不予支持。被告周利华经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周利华于本判决生效之日起十五日内返还原告康华兴垫付款224968元及其相应利息(利息自2016年7月4日起算至款项还清日止，按照年利率6%的标准执行)；二、驳回原告康华兴的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金���义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由原告康华兴负担777元，由被告周利华负担4483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判长 欧阳爱珠审判员 李 文 娟审判员 王 义 善二〇一七年三月三日书记员 廖 玲 艳附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于��受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。