山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初3945号原告：姜培莲，女，1967年5月27日出生，汉族，居民，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘佩臣，男，1968年5月25日出生，汉族，居民，住大连市甘井子区，系原告丈夫。委托诉讼代理人：高峰，辽宁瑾华律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，系公司职工。委托诉讼代理人：栾俊，男，系公司职工。被告：青岛辰星置业有限公司,住所地青岛市市南区福州南路19号2号楼2702室。法定代表人：马英海，任公司总经理。原告姜培莲诉被告烟台海基置业有限公司(下称海基置业公司)、青岛辰星置业有限公司（下称辰星置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜培莲的委托诉讼代理人刘佩臣、高峰，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼，被告辰星置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜培莲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告偿还退房款项166175元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由:2010年4月原告认购被告青岛辰星置业销售的位于龙口东海黄金海岸怡天海景城H区264201号住宅，2010年7月1日交付房屋所需税费6250元，2010年8月29日向被告海基置业公司交付房屋首付款184771元，剩余房款想通过银行贷款方式解决，后由于政策限购，无法办理银行贷款。2012年8月23日，原告请求退房，经双方协商，达成如下协议：被告扣除相关费用后共计应返还原告166175元，但未约定具体返还时间，被告至今未依约返还房款。故，原告诉至法院，望判如所请。被告海基置业公司辩称，原告所述与事实不符，实际上在原告办理退房过程中将房屋所有手续的原件交给辰星置业公司，委托辰星置业公司办理退房业务，辰星置业公司到被告处持原告房屋的所有手续原件代表原告办理了更名、换房业务，辰星置业公司代理原告将涉诉房屋的房款更成案外人杨家贵名下，且原告委托的辰星置业公司实际办理人员为李妍，辰星置业公司到被告处办理更名、换房业务的也是李妍，辰星置业公司在上述行为中应构成表见代理，被告有理由相信辰星置业公司的上述业务行为是代表原告进行办理的。目前涉案房款应由原告与辰星置业公司之间解决，与被告无关。被告辰星置业公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告辰星置业公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其自愿放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的收据复印件三张、收条一张及大连银行电汇凭证一张。海基置业公司对以上证据的真实性均无异议，但对其证明的内容有异议，海基置业公司辩称，结合原告提交的收条及大连银行电汇凭证可以认定，原告委托辰星置业公司代为购买海基置业公司开发的涉诉楼房，并委托辰星置业公司代为办理退房业务。本院认为，海基置业公司对原告提交的上述证据的真实性无异议，被告辰星置业公司未到庭质证，视为其自愿放弃质证的权利，依法承担不利的法律后果，因此，对原告提交的上述证据的真实性本院予以认定，同时，海基置业公司认可辰星置业公司持有原告购房原件系办理退房业务。但上述证据无法证明海基置业公司所主张的原告与辰星置业公司就涉诉楼房存在委托法律关系，故对海基置业公司的辩称不予支持。2、关于海基置业公司提交的更名申请表两份，海基置业公司主张该更名申请证明辰星置业公司代理原告到其公司办理了更名手续。原告对此不予认可，主张办理更名并非其本人意图，而是海基置业公司直接将原告“姜培莲”更名为杨家贵、杨家敏，并未将房款退还给原告，且更名申请表中的“姜培莲”并非其本人签字，手印也并非其本人所按。本院认为，原告否认两份更名申请表中的“姜培莲”系其本人签字摁印，根据“谁主张、谁举证”原则，海基置业公司有义务进一步举证证明该更名申请表的真实性，但其未向本院提交司法鉴定申请书，亦未提交其他证据予以佐证，故其将承担举证不能的法律后果，对两份更名申请表的证明效力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年原告认购位于龙口东海黄金海岸由海基置业公司开发的怡天海景城H区264201号楼房，并签订了《商品房认购书》，但未签订正式的《商品房预售合同》。2010年4月7日，原告通过大连银行电汇给辰星置业公司96000元；2010年7月1日原告交付契税4280元、中介服务费1970元，合计6250元，由辰星置业公司出具收据；2010年8月29日，海基置业公司为原告出具购房款184771元（包括原告电汇的96000元）的收据；另，原告交付担保费900元，由烟台泰和担保有限公司出具收据，但未写明出具单据的时间。2012年8月24日，辰星置业公司的工作人员李妍收回原告上述三张收款收据原件，并向原告出具收条一张，载明“今收到客户姜培莲办理退房相关收据3张……房款：1847712****=160425+5350=165775担保费：900500=400此收条待客户收到款项后，立即自动作废”，收条落款处未加盖任何公司的公章。另查明，刘佩臣与原告姜培莲系夫妻。涉诉楼房现被更名至杨家贵、杨家敏名下。李妍系被告辰星置业公司的工作人员。本案的争议焦点为辰星置业公司持有原告购房的相关手续在海基置业公司处办理涉诉房产更名的行为是否构成表见代理。原告主张，原告认购由辰星置业公司销售的涉诉房屋（由海基置业公司开发）后，原告又与辰星置业公司就涉诉房屋协商办理退房手续，双方达成协议后，原告遂将购房的收据原件及商品房认购书原件均交给工作人员李妍办理退房业务，并未提交更名申请表，更未委托辰星公司办理更名业务。海基置业公司主张，辰星置业公司的业务经理李妍及周荣轩持原告更名申请表、原告身份证复印件及所有购房手续原件到被告处以原告代理人的身份要求被告协助办理房产更名，足以构成表见代理，所以办理了涉诉房产的更名手续。本院认为，构成表见代理的要件有四要素：一是以被代理人名义进行了代理行为；二是相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权；三是相对人主观上是善意的且无过错；四是无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。海基置业公司以辰星置业公司的工作人员李妍及周荣轩持有原告更名申请表、原告身份证复印件、原告的所有购房手续原件，并以原告的名义办理房屋更名手续为由，辩称辰星置业公司的行为构成表见代理。本院认为，房屋更名的法律意义实为买受人合同权利的整体转让，所涉的标的物价值较大并涉及当事人的切身利益，故作为出卖人，海基置业公司在办理更名手续时应严格审核是否为原买受人的真实意思表示。现原告否认更名申请书中的签名，主张更名并非其本人意图。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项之规定，“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。故在更名申请非原告本人签字的情形下，海基置业公司应对更名申请系原告的真实意思承担举证责任，其未提交证据予以佐证，即应根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，承担举证不能的法律后果。故海基置业公司提交的更名申请表并不能证明涉诉房产的更名系原告的真实意思表示。海基置业公司在原买受人本人既没有到场，亦没有原买受人向辰星置业公司出具的办理更名手续的授权委托书，且未核实更名申请书中的签名确系原买受人本人所签的情况下，仅凭辰星置业公司单方向其提交的更名申请表及原告购房手续原件，即将涉诉房屋更名至杨家贵、杨家敏名下。其行为属于未尽到必要的注意义务，主观上存在过错，涉诉房产的更名办理不符合表见代理的构成要件。被告关于表见代理的抗辩，不符合相关法律规定，本院不予采信。综上，海基置业公司作为出卖人，由于其未尽到充分的审慎义务，在原告不知情的情况下，将其认购的房产进行了更名，致原告的合同目的无法实现，由此给原告造成的损失应由海基置业公司承担。原告共支出购房款184371元、契税5350元、担保费900元，现其只主张166175元，系当事人对自身权利的处分，本院予以照准。同时，辰星置业公司擅自为原告办理更名手续，亦存在过错，故对原告的损失应承担连带赔偿义务。被告辰星置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告姜培莲购房款项166175元。被告青岛辰星置业有限公司对上述款项承担连带给付义务。案件受理费3624元，由被告烟台海基置业有限公司、青岛辰星置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一七年三月二十日书 记 员  邹向东