湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民初字第00378号原告武汉市国营汉口渔场，住武汉市江岸区塔子湖梦湖路20号。法定代表人刘智，该场场长。委托代理人俞冰原（特别授权代理），湖北江浩律师事务所专职律师。委托代理人叶志美（特别授权代理），湖北江浩律师事务所专职律师。被告武汉盛世朝阳投资有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖梦湖路19号。法定代表人阮朝阳，该公司经理。被告武汉盛世朝阳投资管理有限公司梦湖花园酒店，住所地武汉市江岸区塔子湖梦湖路19号。代表人阮朝阳，该酒店经理。被告共同委托代理人罗梦婕（特别授权代理），湖北立丰律师事务所专职律师。被告共同委托代理人钟宏坤（特别授权代理），湖北立丰律师事务所实习律师。原告武汉市国营汉口渔场诉被告武汉盛世朝阳投资有限公司、武汉盛世朝阳投资管理有限公司梦湖花园酒店租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原告武汉市国营汉口渔场（以下简称汉口渔场）的委托代理人俞冰原，被告武汉盛世朝阳投资有限公司（以下简称盛世朝阳公司）、武汉盛世朝阳投资管理有限公司梦湖花园酒店（以下简称梦湖花园酒店）的委托代理人罗梦婕、钟宏昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市国营汉口渔场诉称，2011年8月19日，汉口渔场与盛世朝阳公司就汉口渔场经营管理的位于武汉市江岸区塔子湖梦湖公园的部分设施及场地签订了《设施装饰及场地使用协议》。该协议签订后，汉口渔场按协议约定，将上述设施及场地按照盛世朝阳公司的要求进行了全面装修改造，工程改造完工经盛世朝阳公司验收后交付使用，盛世朝阳公司在租赁场地开办梦湖花园酒店对外经营。随后，双方签订了《梦湖公园场地租赁合同》。自2013年2月起，盛世朝阳公司长期拖欠租金，经多次催促，该公司均未按双方签订的协议缴纳使用费及租金。由于盛世朝阳公司长期违约，给汉口渔场造成巨大的经济损失。汉口渔场只得于2014年8月29日按照《设施装饰及场地使用协议》第九条第3项规定书面通知盛世朝阳公司解除双方签订的协议，该公司收到通知后，既不缴纳拖欠的使用费也不办理解除协议、腾退场地手续。此后，汉口渔场于2014年11月7日采用特快专递的方式向盛世朝阳公司再次送达解除《设施装饰及场地使用协议》的通知。该公司收到通知后一直不腾退场地，盛世朝阳公司违反协议约定，构成根本违约，现汉口渔场起诉，请求判令：1、解除汉口渔场与盛世朝阳公司于2011年8月19日签订的《设施装饰及场地使用协议》及补充协议；2、盛世朝阳公司立即支付拖欠的场地使用费2，339，223.30元，并按月128，006.75元支付场地使用费直至腾退之日；3、盛世朝阳公司向汉口渔场支付500，000元的违约金；4、判令盛世朝阳公司与梦湖花园酒店立即腾退租赁的全部场地（包括梦湖公园的使用场地）；5、本案诉讼费用由盛世朝阳公司、梦湖花园酒店承担。原告汉口渔场为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、《设施装饰及场地使用合同》、《设施装饰及场地使用补充合同》、《梦湖公园场地租赁合同》，证明汉口渔场与盛世朝阳公司建立场地使用关系。证据二、通知8份、梦湖花园酒店使用费明细表及相关税务发票（复印件），证明因盛世朝阳公司长期拖欠使用费，汉口渔场分别八次发函催缴。证据三、2013年-2014年梦湖花园酒店水电总表，水电费明细表、相关收据（复印件），证明梦湖花园酒店在正常经营情况下，盛世朝阳公司拒不缴纳使用费，已构成根本违约。证据四、通知（复印件）、联系函、《关于梦湖公园项目情况通报》（复印件），证明因盛世朝阳公司长期拖欠缴纳使用费，汉口渔场于2014年8月29日向盛世朝阳公司发出解除协议的通知，因该公司拒收，汉口渔场再次用特快专递送达。被告盛世朝阳公司、梦湖花园酒店辩称，我方不同意解除双方签订的《设施装饰及场地使用协议》及《设施装饰及场地使用补充协议》；盛世朝阳公司并不是从2013年2月开始拖欠租金的；因为三环线北段改造，导致梦湖花园酒店无法正常经营，双方一直在协商租金问题，并非我方有意拖欠。被告盛世朝阳公司、梦湖花园酒店为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：证据一、《设施装饰及场地使用协议》（2011.08.19）、《设施装饰及场地使用补充协议（一）》、《设施装饰及场地使用补充协议（二）》、《设施装饰及场地使用补充协议（三）》，证明盛世朝阳公司承租汉口渔场位于梦湖公园内的酒楼、休闲中心等，合计每月租金为128，006元。双方签订的补充协议三约定2013年5月1日起调整为每月102，404元，调整期限截止至2013年12月31日，后恢复原合同租金收取标准。证据二、《设施装饰及场地使用补充协议（四）》、《关于停止缴房屋租金的函》（2013.12.31）、《关于缓缴租金的函》（2014.3.20）、《关于酒店停业及房租支付方式的函》（2014.5.20）、《关于梦湖公园项目情况通报》（2014.11.12）、《函》（2014.12.15），证明因三环线北段改造施工导致梦湖花园酒店无法正常经营，盛世朝阳公司一直与汉口渔场就租金问题积极协商调整，双方未对因三环线北段改造施工后影响梦湖花园酒店经营的租金数额、支付方式及支付期限达成一致，并非盛世朝阳公司恶意拖欠租金不予支付，双方签订的租赁协议不应解除。盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对汉口渔场提交的证据一无异议，认可《梦湖公园场地租赁合同》是主合同的一部分；对证据二中2013年5月20日、10月28日的通知的真实性有异议，其余证据的真实性无异议；盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对汉口渔场提交的证据三的真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明梦湖花园酒店在正常经营；对证据四通知、联系函的真实性有异议，认为该证据不能证明盛世朝阳公司拒收的联系函为2014年11月7日的联系函，对《关于梦湖公园项目情况通报》无异议。汉口渔场对盛世朝阳公司、梦湖花园酒店提交的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，《设施装饰及场地使用补充协议（三）》中明确约定盛世朝阳公司需在每月10日前缴清上月租金才可以享受协议内容；汉口渔场对盛世朝阳公司、梦湖花园酒店提交的证据二中《设施装饰及场地使用补充协议（四）》的真实性有异议，该协议为盛世朝阳公司单方制作，对其余证据的真实性无异议，《关于停止缴房屋租金的函》、《关于酒店停业及房租支付方式的函》、《函》均是盛世朝阳公司单方提出，汉口渔场并未同意。对上述证据，本院认为，盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对汉口渔场提交的证据一无异议，对该证据，本院予以采信。盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对汉口渔场提交的证据二中2013年5月20日、10月28日的通知的真实性有异议，因该证据系汉口渔场单方制作，汉口渔场未提交证据证明盛世朝阳公司、梦湖花园酒店收到该通知，对该证据，本院不予采信，盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对证据二中的其他证据的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对汉口渔场提交的证据三的真实性无异议，对证据的真实性，本院予以确认。盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对汉口渔场提交的证据四中《关于梦湖公园项目情况通报》无异议，对该证据，本院予以采信，盛世朝阳公司、梦湖花园酒店对通知、联系函的真实性有异议，因通知系汉口渔场单方制作，汉口渔场未提交证据证明盛世朝阳公司、梦湖花园酒店收到该通知，对该证据，本院不予采信，《关于梦湖公园项目情况通报》中盛世朝阳公司明确表示拒收了汉口渔场送来的联系函，盛世朝阳公司否认该联系函系2014年11月7日的联系函，但该公司并未提交相关证据证明其主张，故对联系函，本院予以采信。汉口渔场对盛世朝阳公司、梦湖花园酒店提交的证据一的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。汉口渔场对盛世朝阳公司、梦湖花园酒店提交的证据二中《设施装饰及场地使用补充协议（四）》的真实性有异议，因该协议系盛世朝阳公司单方制作，对该证据，本院不予采信，汉口渔场对盛世朝阳公司、梦湖花园酒店提交的证据二中其他证据的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。经审理查明：2011年8月19日，汉口渔场与盛世朝阳公司签订《设施装饰及场地使用协议》（以下简称《协议》），双方约定就汉口渔场经营管理的位于江岸区塔子湖梦湖公园的部分设施装饰及场地租赁给盛世朝阳公司使用，使用期限为5年，从2011年11月11日至2016年11月10日止，年使用费合计为1，452，708元，盛世朝阳公司应于每月10日以前将该月的使用费给付汉口渔场。双方还约定在协议有效期内，汉口渔场与盛世朝阳公司均不得违约或提前违约，否则违约方支付守约方50万元的违约金。如盛世朝阳公司拖延缴纳使用费，汉口渔场将有权处罚盛世朝阳公司滞纳金，滞纳金每天按当月使用费的万分之五计算，并在补缴使用费时结清。如盛世朝阳公司二个月未支付使用费，汉口渔场有权解除协议，收回协议规定范围内的设施装饰及场地的使用权，并要求盛世朝阳公司支付违约金。盛世朝阳公司在租赁场地开办梦湖花园酒店对外经营。双方还约定《协议》的附件或补充协议是《协议》的组成部分，具有同等的法律效力。2011年11月1日，汉口渔场与盛世朝阳公司签订《设施装饰及场地使用补充协议》{以下简称《补充协议（一）》}，双方约定增加租赁梦湖公园原棋牌室和会议室作为盛世朝阳公司的经营场地使用，年使用费合计为119，520元，起租日为2011年11月1日，截止日按《协议》要求执行。《补充协议（一）》执行过程中涉及的其他事宜，一律按《协议》条款执行。此后，双方再次签订《设施装饰及场地使用补充协议》{以下简称《补充协议（二）》}，约定休闲中心一楼除员工食堂外，其余部分（157.29㎡）盛世朝阳公司分别于2012年10月1日（34.71㎡）和11月1日（122.58㎡）停租使用，腾退给汉口渔场使用。所腾退面积租金从2012年11月租金中核减。《协议》中第一条第2款协议租用休闲中心面积由962㎡修订为804.71㎡，第三条第2款协议年使用费减少为241，413元／年。《补充协议（二）》中未涉及的其他事项，一律按照《协议》执行。至此，汉口渔场与盛世朝阳公司约定的租金整体调整为128，006.75元。而后，汉口渔场与盛世朝阳公司再次就租赁场地签订《设施装饰及场地使用补充协议》{以下简称《补充协议（三）》}，约定汉口渔场拟调整盛世朝阳公司租金收取方式，调整时间为2013年5月1日至2013年12月31日。在现行租金基础上、在租金收取方式调整时间内，每月按80%收取，即由每月128，006元调整为102，404元，另外20%部分先由汉口渔场挂账，待乙方经营好转时或可能继续经营的下一租期内的租金涨幅中收取并冲账处理。盛世朝阳公司须将2013年5月份之前欠缴租金足额缴清，否则《补充协议（三）》不予执行。《补充协议（三）》生效后，盛世朝阳公司须于每月10日前缴清上月租金，否则汉口渔场有权要求盛世朝阳公司在租金收取方式调整时间内按原合同全额支付租金，并且汉口渔场有权按照《协议》第九条违约责任第3条规定执行。《补充协议（三）》于2013年12月31日到期后，自2014年1月1日起将恢复原合同租金收取标准。另汉口渔场与盛世朝阳公司于2012年5月7日签订了《梦湖公园场地租赁合同》，约定汉口渔场将梦湖公园水面（面积5，617㎡）、公园内场地如烧烤场、九曲通桥及垂钓区域等租与盛世朝阳公司使用，租赁费用为1万元，双方均认可该合同是《协议》的一部分，汉口渔场明确表示对该租赁场地仅主张腾退，不主张任何租金。2013年2月至2013年10月，盛世朝阳公司均未按《协议》约定的时间给付租金，2013年5月、6月租金系同年8月30日支付给汉口渔场，2013年7月份租金系同年12月支付给汉口渔场，2013年8月至10月租金系2014年3月份支付给汉口渔场。2013年5月至10月的租金，盛世朝阳公司系按照102，404元／月的标准支付给汉口渔场。2013年11月至今，盛世朝阳公司未向汉口渔场支付租金。2013年11月4日至2014年8月5日，汉口渔场分别向梦湖花园酒店发出6份通知，主要内容为催收租金及使用费。2014年11月7日，汉口渔场向盛世朝阳公司发出联系函，主要写明：汉口渔场于2011年11月11日与盛世朝阳公司签订了《协议》，协议期五年，截止至2014年9月10日止，盛世朝阳公司已长期拖欠场地使用费（从2013年11月11日至2014年9月10日止）至今未支付。根据《协议》第九条第3项条款约定，汉口渔场决定从2014年9月11日起解除《协议》，并要求盛世朝阳公司补缴所欠设施装饰及场地使用费。由于盛世朝阳公司公司2014年9月11日拒收解除协议的通知。现汉口渔场再次函告终止场地租赁协议等。2014年11月12日，盛世朝阳公司向汉口渔场、武汉农业集团发出《关于梦湖公园项目情况通报》，其中写明汉口渔场送来一份联系函，虽然我公司拒收，但这个联系函内容严重影响双方互信和当初确定的合作共赢的初衷。关于租金问题是2013年11月与汉口渔场进行沟通后进行的挂账方式，而非恶意欠租，虽然具体金额和相关细节未达成一致，但从未表示不交等。2015年1月，汉口渔场起诉来院，请求支持其诉讼请求。审理中，盛世朝阳公司、梦湖花园酒店请求继续履行合同。由于双方各持己见，故调解未成。本院认为：汉口渔场与盛世朝阳公司签订的《协议》及相关补充协议系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据汉口渔场与盛世朝阳公司签订的《协议》约定，盛世朝阳公司应于每月10日以前将该月的使用费给付汉口渔场，如该公司二个月未支付使用费，汉口渔场有权解除协议，因盛世朝阳公司2013年11月至今未向汉口渔场支付约定的使用费，解除协议的条件已成就，现汉口渔场主张解除与盛世朝阳公司签订的《协议》及相关补充协议并要求盛世朝阳公司与梦湖花园酒店腾退其所租赁的全部场地的请求，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。汉口渔场于2014年11月7日向盛世朝阳公司发出终止场地租赁协议的联系函，2014年11月12日，盛世朝阳公司向汉口渔场、武汉农业集团发出《关于梦湖公园项目情况通报》，写明汉口渔场送来一份联系函等内容，故应认定汉口渔场与盛世朝阳公司签订的《协议》及相关补充协议于2014年11月12日解除为宜。因盛世朝阳公司未按《协议》及相关补充协议的约定支付使用费，现汉口渔场主张盛世朝阳公司支付拖欠的场地使用费的请求符合法律规定，本院予以准许。该费用截止至2015年6月10日为2，585，744.75元{（128，006.75元／月-102，404元／月）×6个月＋128，006.75元／月×19个月}。因盛世朝阳公司未按照《补充协议（三）》中约定缴清租金，故汉口渔场要求按照原合同约定全额支付租金的请求符合法律规定，本院予以支持。根据《协议》约定：协议有效期内，双方均不得违约或提前解约，否则违约方支付守约方五十万元的违约金。盛世朝阳公司因拖延支付租金，已构成违约，汉口渔场主张该公司支付500，000元违约金的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市国营汉口渔场与武汉盛世朝阳投资有限公司签订的《设施装饰及场地使用协议》、《设施装饰及场地使用补充协议》及《梦湖公园场地租赁合同》于2014年11月12日解除；二、被告武汉盛世朝阳投资有限公司、武汉盛世朝阳投资管理有限公司梦湖花园酒店于本判决生效之日起三十日内将承租的位于武汉市江岸区塔子湖梦湖公园的全部场地腾空并返还给原告武汉市国营汉口渔场；三、被告武汉盛世朝阳投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市国营汉口渔场支付截止至2015年6月10日的场地使用费2，585，744.75元，并按128，006.75元／月的标准向武汉市国营汉口渔场支付从2015年6月11日至场地实际腾退返还之日的场地使用费；四、被告武汉盛世朝阳投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市国营汉口渔场支付违约金500，000元；五、驳回原告武汉市国营汉口渔场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29，514元，由被告武汉盛世朝阳投资有限公司负担，因此款已由原告武汉市国营汉口渔场预交，被告武汉盛世朝阳投资有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费一并支付给原告武汉市国营汉口渔场。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长刘翔人民陪审员刘静萍人民陪审员李国良二〇一五年七月一日书记员周郴