湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民二终字第03962号上诉人（原审被告）湖南中联房地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城赏江苑市政道路层一1一1940号商铺。法定代表人杨立峰，公司总经理。委托代理人刘银龙，湖南揽胜律师事务所律师。委托代理人姜国峰，系该公司法务主管。被上诉人（原审原告）黄筱税。委托代理人罗果平，湖南华麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）谭吉吉。被上诉人（原审被告）谢华文。委托代理人罗光宇，湖南宇能律师事务所律师。上诉人湖南中联房地产顾问有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人黄筱税、谭吉吉、谢华文居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：黄筱税拥有位于开福区福城路49号水韵花都家园A栋2203号，面积为43.47平方米的房屋所有权。2014年2月26日，黄筱税与中联公司签订独家委托协议，委托期限自2014年2月26日至2014年5月25日止，甲方（黄筱税）须向乙方（中联公司）支付1%佣金。此后由中联公司介绍对外出售，谢华文、谭吉吉均系中联公司职员，谢华文负责与黄筱税业务联系。2014年7月14日，谢华文向黄筱税出示收条，载明：“今收到黄筱税出售开福区福城路49号水韵花都家园A栋2203所需房产证。”落款为：“中联地产谢华文”。黄筱税于2014年7月16日出具《委托书》，委托谢华文代为办理上述房产的出售，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、文件、退件、立契、收取房款。黄筱税与谢华文在湖南省长沙市望城公证处办理了前述《委托书》公证。2014年7月19日，黄筱税与中联公司、谭吉吉签订《房地产买卖（居间）合同》，约定谭吉吉购买该房产，转让价格为人民币29.5万元，购房定金2万元，谭吉吉在签订本合同当日支付。除购房定金以外的房款按银行按揭付款，按商业贷款方式。上述《独家委托协议》及《房地产买卖（居间）合同》均在合同首部载明风险提示：“1、凡我司向客户收取任何款项，均须向客户出具盖有我司财务专用章的正式收据或发票；所有客户主张相关权利均须出示此种收据或发票才为有效，其余形式一律不予认可，并与我司无关；2、中联公司不认可无本公司签章的任何对外文书，交易过程中任何公司职员向客户的承诺或者客户委托职员办理手续等均需加盖我司公章为有效，否则，视为客户与公司职员之间的私人承诺或委托，均与中联公司无关，一切责任由客户负责。”2014年7月底，在未办理按揭贷款的情况下，谢华文持经过公证的《委托书》与谭吉吉共同办理房屋过户手续。2014年8月6日，房产部门发放所有权人为谭吉吉的房屋产权证。谭吉吉将房屋抵押给湖南嘉宇典当有限公司。另查明，2014年10月10日，在谢华文主持下，黄筱税与谭吉吉签订《补充协议》，约定余款20万元，于2014年12月20日前付清，否则甲方（黄筱税）有权收回此物业（房产），并追究乙方（谭吉吉）半年的房租7200元作为违约金。2014年11月1日，中联公司作出处罚公告，载明：“因谭吉吉、谢华文利用公司资源做私单，自11月1日起予以除名。”截至黄筱税起诉前，谭吉吉共向黄筱税付10.5万元。原审法院认为：一、黄筱税与中联公司签订的独家委托协议及黄筱税与中联公司、谭吉吉签订的房地产买卖（居间）合同均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谢华文作为中联公司的职员，居间介绍黄筱税与谭吉吉签订的房地产买卖（居间）合同系职务行为。黄筱税基于对中联公司的信任将房屋产权证交付谢华文，并公证委托谢华文代为办理产权过户签约、立契、收取房款等手续。上述行为系房屋交易的一部分，黄筱税有理由相信谢华文可以代表中联公司帮助其完成与谭吉吉的房屋交易。谢华文的行为法律后果应归属于中联公司。中联公司辩称已对黄筱税进行风险提示，谢华文收取房屋产权证及受托办理过户、收款不是代表公司的行为。但中联公司作为格式条款的提供者，风险提示条款存在免除其责任、加重对方责任的情形，该条款不能作为免除中联公司责任的依据。故原审法院对中联公司的辩称理由不予采信。现谭吉吉不能依约将剩余19万元支付给黄筱税，中联公司已将诉争房屋过户给谭吉吉，中联公司具有明显过错，导致黄筱税的损失，中联公司应承担相应的赔偿责任。故谭吉吉与中联公司应连带支付黄筱税房款19万元。二、谭吉吉未依约付款，中联公司未完成受托的重要事实，谭吉吉与中联公司应承担违约责任。黄筱税与谭吉吉签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，谭吉吉应依约支付7200元违约金。但该合同系黄筱税与谭吉吉之间约定，不能约束中联公司。故原审法院认定中联公司以人民银行同期贷款基准利率上浮30%从违约之日起2014年12月21日计算至判决生效之日止支付违约金（但不超过黄筱税诉请的7200元）。三、谢华文作为中联公司职员，其在本案中行使的是职务行为，应由所属中联公司对黄筱税承担责任。故对黄筱税要求谢华文承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：（一）中联公司、谭吉吉于判决发生法律效力之日起10日内支付黄筱税房款19万元；（二）谭吉吉于判决发生法律效力之日起10日内支付黄筱税违约金7200元；（三）中联公司于判决发生法律效力之日起10日内支付黄筱税违约金（以19万元为本金，按人民银行同期贷款基准利率上浮30%从2014年12月21日计算至判决生效之日止，不超过7200元）；（四）上述第二、三项总计支付金额不得超过7200元；（五）驳回黄筱税的其他诉讼请求。案件受理费4244元，由中联公司、谭吉吉共同承担。上诉人中联公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）一审判决认定事实错误。1、一审法院将居间合同和销售合同混为一谈，如果上诉人是从事销售业务，那么上诉人有责任，但是上诉人是从事居间业务，二者性质不同，上诉人无义务承担销售合同带来的不利后果。2、根据一审法院的推理，只要是提供格式合同的，哪怕在最显眼的位置进行风险提示，哪怕是手下职员以个人名义与他人进行公证的个人行为都应认定为职务行为，那么作为公司则无所适从了。故一审法院在对此案主要证据的证明力的分析和认定上陷入了一个误区，导致了一个经过公证的个人委托行为都归为职务行为，而按证据学原理分析，经过公证的事实是具有最强证明力的证据，而此经过公证的个人委托行为正是证明本案上诉人不须承担法律责任的依据。（二）本案中上诉人提供的格式合同既没有《中华人民共和国合同法》第52条和53条情形的，也没有免除自身责任和加重对方责任的情形。上诉人提供的格式合同只是对客户提示：“凡我司向客户收取任何款项，均须向客户出具盖有我司财务专用章的正式收据或发票……否则，视为客户与公司职员之间的私人承诺或委托，均与中联公司无关，一切责任由客户负责。”事实上，本案被上诉人黄筱税和被上诉人谢华文是个人委托代理销售行为，谭吉吉是一个买房客主，上诉人对其因买卖房屋而产生的不利后果不应承担责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决中要求上诉人承担支付被上诉人黄筱税房款19万元和7200元违约金的判决，依法改判或发回重审。被上诉人谢华文答辩称：（一）本案中，谢华文在案件发生时属于中联公司的正式员工，双方签订了《劳动合同》，形成了合法的劳动关系。谢华文正是按照公司的相关规定和指示负责与黄筱税进行业务联系，在业务联系过程中谢华文接受公司授权与黄筱税签订的《委托书》并从事相关活动。这一点从黄筱税提交的民事诉状及相关证据中就能得到证明。所以，谢华文在本案中所从事的一切行为均是代表公司所进行的行为，其行为得到了公司的授权或明确指示，属于典型的职务行为，行为的法律后果应当由公司承担；（二）本案中，谭吉吉是答辩人的直接领导，不仅对答辩人具有业务上监督指导权，甚至答辩人在业务方面的操作技能也均是谭吉吉传授的，而答辩人的一切行为均是受公司经理谭吉吉的明确指示所进行。另外，在房产过户到买受人名下之后，答辩人多次向买受人催促支付房款，在买受人无法支付房款时也积极配合中联公司和黄筱税对该事件进行处理。因此，答辩人不存在任何过错，不需要承担任何责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院二审法院依法维持原判决。被上诉人黄筱税答辩称：第一，基本同意谢华文的答辩意见，但谢华文是否存在过错有待商榷。第二，上诉人有多家经营店面，根本没有公司的印鉴盖章，收取任何款项都是以打条子的方式。综上，上诉人的上诉理由不成立，请依法驳回。被上诉人谭吉吉没有提交答辩意见。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）谢华文的行为是个人行为还是职务行为；（二）上诉人中联公司是否应承担责任及责任的大小。关于焦点一。中联公司上诉认为，谢华文的行为是个人行为，责任应由其个人承担。本院认为，黄筱税与中联公司签订了《独家委托协议》及《房地产买卖（居间）合同》，而不是与谢华文个人签订。虽然黄筱税与谢华文之间签订了委托书，但系谢华文在业务联系过程中接受公司授权签订。谢华文作为中联公司的职员，黄筱税去中联公司湘江世纪城店办理业务，其有理由相信谢华文只是代表中联公司办理相关业务。因此，原审认定谢华文的行为是职务行为，应由所属中联公司对黄筱税承担责任并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二。首先，中联公司上诉称，其已对黄筱税进行风险提示。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，风险提示条款存在免除其责任、加重对方责任的情形，中联公司也未举证证明其采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。故该条款不能作为免除中联公司责任的依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中联公司应当对谭吉吉的财务资信状况有一定了解，却未如实报告，导致卖方黄筱税的房款无法收回，中联公司应承担相应的赔偿责任。再则，谢华文接受公司授权与黄筱税签订的《委托书》明确约定：委托人黄筱税全权委托谢华文代为办理房产的出售，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、收取房款等。本案中，谭吉吉未依约付款，导致黄筱税的房款未能顺利收回，中联公司依据上述约定有义务收取房款。综上，中联公司应承担相应责任，原审依据上述约定判决谭吉吉与中联公司共同支付黄筱税房款19万元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人中联公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4244元，由上诉人湖南中联房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰代理审判员  邓 安代理审判员  张芳芳二〇一五年七月十五日书 记 员  段文豪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：loz1loz原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。