苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏0507执异0025号异议人（申请执行人）中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市洪武路23号隆盛大厦3楼。负责人龚云兵，总经理。委托代理人封茹，江苏尚韬律师事务所律师。被执行人秦永华，男，1970年5月28日出生，汉族，江苏省常熟市人，住常熟市。委托代理人左言二，江苏俞晓华律师事务所律师。被执行人勇丽，女，1970年10月3日出生，汉族，江苏省常熟市人，住��苏省常熟市。被执行人秦嘉渝（曾用名秦婷婷），女，1994年6月20日出生，汉族，江苏省常熟市人，住江苏省常熟市。案外人勇丹，女，1972年6月13日生，汉族，江苏省江阴市人，住江苏省江阴市。案外人朱晓东，男，1971年4月20日生，汉族，江苏省无锡市人，住江苏省。本院在执行中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称“信达公司江苏分公司”）与江苏冰雪绒集团有限公司、秦永华、勇丽、朱明芬、勇高、朱晶、秦嘉渝、邹洁金融借款合同纠纷一案中，2016年10月25日，异议人（申请执行人）信达公司江苏分公司对本院执行行为提出了书面异议，请求本院除去涉案不动产租赁权，并对涉案不动产的评估价格进行调整。本院本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年12月15日举行了公开听证，异议人信达公司江苏分公司委托代理人封茹，被执行人秦永华及其委托代理人左言二，案外人勇丹、朱晓东参加了听证，被执行人秦嘉渝、勇丽经传唤后无故拒不到庭，本案现已审查终结。异议人称，本院（2016）苏0507执1570号案件在执行过程中，对异议人享有抵押权的被执行人秦永华、勇丽名下的位于常熟市支塘镇宝芝路1号支塘中宏新农中新2幢126、127、128、142、134、144的房地产（以下简称“涉案商铺”）、被执行人秦永华、勇丽、秦嘉渝名下位于常熟市××××路名流庄园蓬莱岛1幢的房地产(以下简称“涉案住宅”)进行了价值评估。评估中秦永华向法院称其与案外人勇丹、案外人朱晓东就涉案商铺、住宅在设定抵押前已分别签订了10年、15年的租赁合同，法院委托的评估公司在考虑涉案商铺、住宅存在长期租约的情况下做出了估价报告，导致评估价格明显过低。异议人认为涉案商铺、住宅并不存在所谓的租赁权，截止评估公司实地勘察时仍处于空置状态，且被执行人在对涉案商铺、住宅设定抵押时也未向抵押权人说明租赁情况，请求法院去除上述两份租赁合同，并对评估公司做出的评估价格进行适当调整。被执行人秦永华辩称，其与勇丹签订的涉案商铺《租赁合同》、与朱晓东签订的涉案住宅《房屋租赁协议》皆为双方真实意思表示，均签订于涉案商铺、住宅设定抵押之前，且承租人均已按约支付租金，目前涉案租赁物均处于承租人实际占有、使用状态，因此两份租赁合同均合法有效，按照“买卖不破租赁”的原则，法院处置抵押不动产过程中，两承租人的合法权益应受到保护，故请求法院驳回异议人的请求。案外人勇丹辩称，其与秦永华签订的《租赁合同》合法有效，且其已按约支付租金。涉案商铺目前处于实际使用状态，用于销售羽绒服。案外人朱晓东辩称，其与秦永华签订的《房屋租赁协议》合法有效，其租赁涉案住宅原计划开设会所，后来因为国家政策原因而没有开成。被执行人勇丽未作答辩。被执行人秦嘉渝未作答辩。被执行人秦永华为证明其主张向本院提交的证据有：1、《租赁合同》复印件一份、勇丹向勇丽转账100万元的农业银行转账交易回单复印件一份，证明涉案商铺在设定抵押权之前已出租给勇丹，租期为10年。2、《房屋出租协议》复印将一份、朱晓东工商银行镇江北门支行转账往来复印件一份，证明涉案住宅在设定抵押权之前已出租给朱晓东，租期为15年。异议人质证称：1，两份租赁合同真实性存在异议，且存在落款日期倒签的可能性。2，对工商银行镇江北门支行转账往来、农业银行银行转账交易回单真实性不发表意见，与本案无关联性，不能认定秦永华所指称的其中两笔交易用于支付租金。经本院审查查明，2013年11月18日，中国建设银行股份有限公司相城支行（以下简称“建行相城支行”）向江苏冰雪融集团有限公司借款1000万元，同日建行相城支行与秦永华、勇丽签订《最高额抵押合同》，约定以涉案商铺为该行债权的实现提供担保；与秦永华、勇丽、秦嘉渝签订《最高额抵押合同》，约定以涉案住宅为该行债权的实现提供担保。2015年5月18日，建行相城支行将上述债权转让给信达资产公司江苏分公司。2016年3月16日，本院（2016）苏0507民初345号民事判决书判令：“一、被告江苏冰雪绒集团有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司贷款本金10000000元、利息328116.39元（截止至2014年12月31日），合计人民币10328116.39元……三、被告江苏冰雪绒集团有限公司不履行上述还款义务时，原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司对上述债权享有以被告秦永华、勇丽提供的位于常熟市支塘镇宝芝路1号支塘中宏新农中新2幢126、127、128、142、134、144的抵押物（他项权证号分别为熟房他证支塘字第130011**、13001134、13001135、13001136、13001137、13001138号）折价或者拍卖、变卖的所得价款分别在115万元、105万元、105万元、95万元、95万元、95万元范围内优先受偿。四、被告江苏冰雪绒集团有限公司不履行上述还款义务时，原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司对上述债权享有以被告秦永华、勇丽、秦嘉渝提供的位于常熟市××××路名流庄园蓬莱岛1幢的抵押物（他项权证号为熟房他证虞山字第××号）折价或者拍卖、变卖的所得价款在1150万元范围内优先受偿。……”本院判决生效后因涉案被告均未履行生效法律文书确定的义务，信达资产公司江苏分公司于2016年4月2日向本院申请执行，执行案号为（2016）苏0507执1570号，申请执行标的为11794366.39元。执行中，本院于2016年6月22日对涉案商铺、住宅进行了查封。2016年5月23日，被执行人秦永华到庭处理此执行案件，未向本院提及涉案商铺、住宅在设定抵押权之前已出租给他人使用。本院于2016年7月14日委托江苏天仁资产评估事务所有限公司（以下简称“天仁评估公司”）对涉案商铺、住宅进行价值评估。2016年8月1日，本院、天仁评估公司对涉案商铺、住宅进行了实地勘察，查明当日商铺、住宅均处于空置状态。2016年8月5日，秦永华向本院主张涉案商铺、住宅在设定建行相城支行抵押权之前已分别租赁给勇丹、朱晓东使用，并提交了相关证据。2016年8月12日，天仁评估公司出具苏同方【2016���（苏房）（法）（估字第）0021估价报告，在考虑涉案商铺、住宅分别存在10年、15年租约的情况下，对涉案商铺估价291万元，对涉案住宅估价743万元。听证中，案外人勇丹向本院明确，其与被执行人勇丽为嫡亲姐妹关系，除向勇丽支付涉案100万元房租款外，双方间无其他资金往来。但实际上自2013年7月8日至2014年6月24日，勇丹与勇丽在农业银行常熟招商城支行银行账户共有资金往来24笔，其中金额超过100万元的有12笔。2017年2月10日，异议人撤回了要求本院在异议程序中对天仁评估公司做出的苏天调查字（2015）第042号评估报告价格进行适当调整的请求。以上事实，由本院（2016）苏0507民初345号民事判决书、（2016）苏0507执1570号协助执行通知书、苏同方【2016】（苏房）（法）（估字第）0021估价报告、执行笔录、听证笔录、勇丹和勇丽农业���行常熟招商城支行交易往来等予以证实。本院认为，租赁权是一种对租赁物进行占有、使用和收益的权利，具有一定的“物权化”特点，具备“占有”这一公示性表征，会产生“买卖不破租赁”等特殊保护问题。租赁合同是出租人约定将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的债权合同，因此存在租赁合同不等同于已产生租赁权。本案中，被执行人提供的两份租赁合同虽签订于抵押权设定之前，但截止本院查封之日，涉案商铺、住宅仍处于空置状态，案外人未实际占有；两份租赁合同约定的租期分别为10年、15年，所谓的租金分别为一次性支付前6年、前12年，不符合日常生活规律；况且涉案商铺、住宅在设定抵押之时，被执行人、俩案外人未向抵押权人说明租赁情况，执行中法院对房屋进行评估之前被执行人到庭后仍未向法院说明租赁情况；而��勇丽与勇丹间所谓的租金支付的陈述与实际不相符。因此被执行人、案外人所称的涉案两不动产在设定抵押之前已产生了租赁权，无法排除本院对租赁权在抵押权设定前已产生的合理怀疑，故本院对此不予认可。综上所述，异议人提出除去涉案两房地产上租赁合同的异议于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十一条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第三十一条的规定，裁定如下：除去秦永华与勇丹签订的《租赁合同》、秦永华与朱晓东签订的《房屋出租协议》。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起10日内，向苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  邵华杰代理审判员  路宽成代理审判员  徐 挺二〇一七年三月十三日书 记 员  王 恒