广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8071号原告：佛山化纤集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛罗公路45号。统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：金德运，总经理。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被告：石桂芳，女，汉族，1963年10月21日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山化纤集团有限公司诉被告石桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判。因本案与（2016）粤0604民初8065号-8070号、8140号-8146号、8158号-8163号、8209号-8211号为系列案，本案与其他系列案件于2016年9月13日合并公开开庭审理，原告诉讼代理人徐强、被告石桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将佛山市禅城区佛罗公路47号十二座403房腾空交还给原告；2.被告向原告支付2010年2月至2016年8月的租金31600元，2016年9月1日以后至被告将房屋交还之日止的租金按每月400元另计；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告及其丈夫周小宁系原国有控股企业佛山天马化纤有限公司（下称佛化公司）职工。2001年9月，周小宁与佛化公司协议解除劳动合同后，与被告租住在属于佛化公司所有的佛山市禅城区佛罗公路47号十二座403房（下称涉案房产）。2006年12月，佛化公司转制为有限责任公司，2008年1月31日佛化公司变更为佛山化纤集团有限公司，即原告。佛化公司转制后，佛山市人民政府委托佛山市人民政府国有资产监督管理委员会（下称市国资委）与佛山市禅城区人民政府牵头协调原告职工宿舍出售问题。2007年4月2日，原告公示了《11栋职工住宅出售方案细则》；2007年市国资委和中共佛山市禅城区维护稳定工作领导小组办公室（下称区维稳办）联合发布《对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明》。出售方案细则发布后，符合购房资格的住户大部分按照方案规定办理了购房手续，但包括被告在内的少数住户拒绝按方案购买租住的房屋。2007年4月30日，佛山市禅城区祖庙街道上沙社区居民委员会对未购房住户再次通知购房，被告仍拒绝购买。2008年3月19日，原告再次向市国资委提交《关于居住在化纤宿舍有购房资格没有办理购房手续的49户的处理意见》。市国资委在2008年3月26日作出了《关于化纤公司继续出售住房的函》。2008年4月7日，原告再次通知已放弃优惠购房资格的33户住户，限期签订购房协议，或与原告重新签订租房协议。但被告仍不愿意购买，至此，被告已放弃优惠购房资格。经了解，被告已于2014年在佛山市区申请到公租房，原告认为被告已经不符合继续租住该房屋的条件且长期不支付租金，原告有权解除双方租赁关系，收回房屋。为维护原告合法权益，特提起本次诉讼。被告辩称：被告与原告不存在租赁合同关系，被告不同意搬出涉案房产。对本案证据，本院作如下认证：对原告提供的证据2，与本院庭前核查信息一致，本院予以采信；对原告提供的证据1、3-12，有证据原件核对，且已为生效判决所确认，本院予以采信；对原告提供的证据13，被告确认该证据真实性，本院予以采信。对被告提供的证据，因原告对证据真实性无异议，本院确认证据的真实性。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山飞马涤纶长丝厂有限公司在1997年10月21日名称变更登记为仪化佛山聚酯有限公司；仪化佛山聚酯有限公司在2005年10月12日名称变更登记为佛化公司。佛山化纤联合总公司于2003年4月28日名称变更为佛山化纤联合有限公司，佛化公司于2007年6月28日成为佛山化纤联合有限公司的唯一股东。2005年10月12日佛化公司股东情况为中国石化仪征化纤股份有限公司（国有企业）持股59%，富朗勒国际贸易（香港）有限公司持股41%。2006年12月18日佛化公司转制，其股东变更为：浙江金泰建材有限公司持股40%、深圳金逸桦投资有限公司持股25%、逸桦（香港）有限公司持股35%，由国有控股企业转制为有限责任公司。2008年1月31日佛化公司名称变更登记为佛山化纤集团有限公司即本案原告，同时包含讼争房产在内的厂区内11幢宿舍楼的权属人更名为原告。相关行政部门在2009年6月16日对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为原告，证载涉案房产建筑面积50.83平方米，其中套内建筑面积41.78平方米。转制后，原告拟将上述宿舍向单位职工出售，原告为此曾委托佛山市盈正房地产评估有限公司（下称盈正公司）对11幢宿舍楼共582个单元的市场价格进行评估。盈正公司于2007年1月5日出具评估报告。原告于2007年4月2日公示11栋职工住宅出售方案细则，主要内容：一、职工申请购房的资格。1、2006年8月前由公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；……三、优惠条件及标准。我司在售房价格上作了最大优惠，具体条件及标准如下：1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清购房款（含按揭）的职工，将享受盈正公司2007年1月5日出具的评估价的6折优惠；……如不购买的，可继续租房，7月1日起，租金将参照市场价来逐步提价。同日，市国资委及禅城区维稳办以抬头为“对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明”的宣传单对佛化公司职工宿舍出售的相关问题向职工予以说明。在上述出售方案细则公布后，符合上述购房的住户中有479户按照上述方案与原告签订了购房合同，剩余49户没有办理买房手续。为此，原告于2008年3月19日向市国资委提交“关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见”，载明：……一、已签订购房协议的16户……考虑到这16户住户的实际困难，如他们仍有意买房，我司意见按照评估价的7折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。二、当时已放弃优惠购房的33户……我司意见按照评估价的8折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。上述两种情况，超过截止时间仍未办理购房手续的，将视为永久放弃优惠购房资格，公司以后也不会再出售这些房屋产权。08年4月28日后，住户须与公司重新签定租房协议，按照市场价格交缴房租、水电等费用。国资委于2008年3月26日以关于化纤公司继续出售住房的函答复：……3、如住户接到售房通知一个月内仍不签定购房合同，应视为放弃优惠购房资格。随后原告于2008年4月7日发出通知要求有购房资格而没有办理买方手续的49户住户于2008年5月10日签订购房合同，逾期视为永久放弃优惠购房资格。2008年5月30日，原告向宿舍住户发出通知要求对没有出售的房屋进行出租或收回，住户于2008年6月10日前到原告综合部签订租赁合同，逾期未签订租赁合同的住户，原告立即收回其房屋的使用权。2008年8月26日原告再次向宿舍住户发出通知提出考虑到历史情况，决定再次对原住户优惠出售房屋，在2008年8月31日前购买的，出售价格为评估总价的7.5折，8月31日后购买的按评估总价出售。剩余49户中有部分按照上述通知要求与原告签订购房合同。至2008年9月尚有25户未与原告签订购房合同，原告于2008年9月9日通知要求该25户须在9月25日前到原告处办理购房或租赁手续，逾期未办理，原告则通过法律程序来收回房屋使用权等。2009年3月12日原告再次发出《通知》：……截止目前为止，仍有24户未与公司签订购房或租赁合同。我公司再次郑重通知如下：由于24住户不愿意购买房屋，我公司决定不再向24住户出售房屋。请24住户在2009年3月20日前来我公司办理租赁手续并交清之前拖欠的租金……如逾期不办理，我公司将收回房屋使用权。该《通知》附有24户具体坐落，其中包括涉案房产在内。另查明：被告及其丈夫周小宁均原为佛化公司员工，一直被安排居住于涉案房屋，以每月41元标准缴纳租金。2001年周小宁与佛山化纤集团有限公司协议解除劳动合同时，与佛山化纤联合总公司签署《租住佛化公司公有房协议书》。后因故又于2003年12月24日以被告石桂芳的名义与仪化佛山聚酯有限公司签订一份《租住佛化公司公有房协议书》，约定根据《佛化公司协议解除劳动合同工作实施办法》，将涉案房产租给被告居住，租金按佛化公司职工住房租金标准执行，并对双方的权利义务作出约定。合同第六条约定，乙方（被告）在厂区以外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。被告方已缴付住房押金2500元。佛化公司转制后，因被告拒绝与原告签订租赁合同及向原告支付租金，原告曾将被告诉至本院，案号：（2010）佛禅法民三初字第123号，原告在该案中提出解除其与被告租赁关系，被告迁出涉案房产；被告支付至2010年1月的租金9138.69元及水电费等各项诉求。案经审理，本院作出（2010）佛禅法民三初字第123号民事判决书，判令被告按每月每平方1.8元的租金标准支付涉案房产从2006年9月至2010年1月31日的租金3751.50元及相应的水电费，并驳回原告其他诉讼请求。原告因不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2010）佛中法民一终字第1891号判决：维持（2010）佛禅法民三初字第123号民事判决第二项；变更第一项为被告按每月每平方1.8元的租金标准支付涉案房产从2006年1月至2010年1月31日的租金4483.50元及相应的水电费。诉讼中，本院依原告申请向佛山市禅城区住房保障中心去函询问石桂芳等16户家庭关于申请公共租赁住房（下称公租房）的情况。该中心于2016年9月8日向本院作出《关于禅城区人民法院调查陈阳锦等16户家庭申请公共租赁住房情况的复函》，附表记载：。周小宁与石桂芳已共同申请公租房，安排地址为禅城区惠平路6号6栋902房，未入住。诉讼中，原告陈述：在法院判决解除合同的情况下，同意用被告交付的押金抵扣租金及占有使用费；确认合并审理各案被告原所在的单位，如“长丝厂”、“切片厂”、“公用工程公司”、“化纤服务公司”等均为佛化公司下属的分支企业；确认合并审理各案被告均为佛化公司的下岗职工，下岗时均签署了《租住佛化公司公有房协议书》，下岗前均已在涉案房产内居住。诉讼中，被告陈述：最后一次交租是在2010年1月，但不能提供相应单据；被告与丈夫及儿子一同居住在涉案房产内居住，；被告丈夫残疾、儿子在家照顾父亲，而被告目前已经退休、每月收入1000元许。本院认为，原告诉请解除与被告之间的租赁合同关系并提出相应诉求，本案为租赁合同纠纷。就双方是否存在租赁合同关系的问题。被告是原告前身佛化公司的职工，佛化公司转制前将涉案房产分配给被告租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质。虽被告已从佛化公司下岗，但据佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”对本市企业下岗、失业人员执行房改政策时，须保障他们的居住权。原告转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人，按市政府文件规定，应继续允许被告在涉案房产内租住，解决其居住问题。虽原告转制后与被告之间并无再行签订租赁合同，但结合本案实际及上述文件规定，应认定原、被告之间存在租赁关系。被告作为承租人负有向作为产权人的原告缴纳租金的义务，原告要求被告支付拖欠的租金，有事实及法律依据，本院予以支持。对于双方租赁合同关系应否解除的问题。被告未缴付原告主张时段内的租金，但基于被告一直在涉案房产内居住，综合考量案件社会背景、历史沿革、双方履行租赁合同的态度、被告目前无其他住处及双方之间形成长期稳定的租赁关系等因素，从有利于社会稳定的角度出发，原告与被告之间关于涉案房产的租赁关系当前不宜解除。对原告关于解除与被告间租赁关系及腾退涉案房产的诉请，本院不予支持。对于应交纳的租金数额。虽原告为私营企业，但因被告原为原告前身佛化公司下岗职工，下岗前被安排在涉案房产租住系为解决其住房困难，对其原为佛化公司职工所享有福利的延续，除双方自愿签订合同或租户无正当理由占用涉案房产外，不宜以市场价确定租户应缴纳之租金。案中，原告于2007年4月公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。虽本院对原告单方按市场价主张租金不予认可，但从该细则却可认定原告系作出2007年7月始提升原职工租金标准的意思表示。有鉴于此，对原告所主张欠费时间内涉案房产每月应缴付的租金，本院根据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的民法原则，酌定参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金为每平方米1.8元计算，为91.5元/月。从2010年2月至2016年8月（合计79个月）的租金为7228.5元。原告主张的租金计算标准，缺乏事实依据，本院不予支持。在双方租赁合同关系未依法解除的情况下，被告应依照过往租赁惯例按月支付租金予原告。对原告诉请2016年9月后的租金，原告可待欠租事实发生后再行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告石桂芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山化纤集团有限公司支付2010年2月至2016年8月31日的租金7228.5元；二、驳回原告佛山化纤集团有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取295元，由被告石桂芳负担25元，原告佛山化纤集团有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年九月二十七日书记员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：1.营业执照、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料；2.被告人口信息查询表；3.房地产权证；4.11栋职工住宅出售方案细则；5.对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明；6.致住户书；7.上沙居委会致住户的通知；8.关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见；9.关于化纤公司继续出售住房的函；10.关于继续向有购房资格而没有办理买房手续的49户住户出售住房的通知；11.通知（2008年9月9日出具）；12.通知（2009年3月12日出具）；13.租住佛化公司公有房协议书。被告提交如下证据：2.佛山化纤公司职工房租收据；3.仪化佛山聚酯有限公司收据。本院出示如下证据：1.（2010）佛中法民一终1891号民事判决书；2.佛山市禅城区住房保障中心关于禅城区人民法院调查陈阳锦等16户家庭申请公共租赁住房情况的复函。附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。