广西壮族自治区灌阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0327民初9号原告阳日，男，1983年3月24日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。委托代理人蒋才雄，灌阳县法律事务中心法律工作者。被告郭继平，男，1967年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。原告阳日与被告郭继平租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告阳日的委托代理人蒋才雄，被告郭继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月11日，原、被告签订《学洲·水云间房屋租赁协议》，该协议约定：被告租用原告位于灌阳镇学洲区水云间的588平方米商铺门面经营家具建材，租赁期限6年（2014年7月1日至2020年6月30日），第一年（2014年9月1日至2015年6月30日）每月租金9996元，第二年（起止日为2015年7月1日至2016年6月30日，往后年份以此类推）每月租金9996元，第三年每月9996元，第四至六年每月12348元，租金每三个月交付一次，先交租金，后使用商铺门面。该协议还约定：被告逾期不交和不按约定数额交付租金、水电费等累计达十天的，原告有权向被告按剩余租期租金额总和的三倍索赔，押金不退，限被告三天内无条件退场，对拒不搬离者，原告有权立即采取断然措施和非常手段收回房屋。租赁后被告开始还能按合同约定向原告支付租金，但从2015年4月起出现拖延现象，原告反复催收，被告只交少部分租金，至2016年12月，被告尚欠原告租金157276元（2015年4月至2016年12月共21个月×9996元=209916元，再减去被告于2015年12月1日下午支付的20000元和2016年6月28日下午支付的32640元），原告反复催收未果。为此，诉请人民法院依法判令解除原、被告签订的《学洲·水云间房屋租赁协议》；被告将其承租的商铺门面交还原告；被告支付原告租金157276元（算至开庭日2017年1月19日为163606元）；被告支付违约金100000元；本案诉讼费由被告负担。被告辩称，对原告诉请的租金金额无异议，但是违约金愿意跟原告商量。经审理查明，2014年6月11日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）自愿签订《学洲·水云间房屋租赁协议》，约定被告租用原告位于灌阳镇学洲区水云间（灌阳镇滨江西路130号）名仕苑12栋1-1号的588平方米商铺门面经营家具建材，租赁期限6年（2014年7月1日至2020年6月30日），第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）每月租金9996元（免租2个月，租金自9月1日计），第二年（起止日为2015年7月1日至2016年6月30日，往后年份以此类推）每月租金9996元，第三年每月9996元，第四至六年中按每平方米21元计算即每月12348元，租金每三个月交付一次，先交租金，后使用商铺门面。该协议第五条约定，乙方如装修承租房屋，必须事先书面申请并征得甲方签字盖章同意，如擅自或强行装修或装修中损伤破坏承重墙、梁、柱，甲方有权责令乙方停止装修作业；如损坏必须恢复，不能恢复的按评估价予以赔偿并终止合同；固定装修遵循“来修去丢”的原则，退场时不能损伤承重墙、梁、柱，并约定装修不补偿、固定装修不拆除，保证房屋整装完好干净卫生交还给甲方。第八条约定了双方的违约责任，其中第（一）项约定：甲方如有下列情况之一者，即有甲方提前解约的；甲方不按合同约定涨租或将房屋另租他人情形之一的，乙方则有权向甲方按剩余租期租金额总和的三倍索赔、立即停交租金、三倍赔偿装修材料费劳务费等等，并追究由此造成乙方的其它直接和间接损失。第（二）项约定了乙方逾期不交和不按约定数额交付租金、水电费等累计达十天的，甲方有权向乙方按剩余租期租金额总和的三倍索赔，押金不退，限违约方三天内无条件退场，对拒不搬离者，甲方有权立即采取断然措施和非常手段收回房屋，由此产生的所有费用、损失、责任及后果均由乙方承担；甲方还采取法律手段三倍主张所有租金、滞纳金、违约金等以维护其合法权益，并追究由此造成甲方的其他直接和间接损失。合同签订后，原告履行了出租义务，被告在2015年4月前能按合同约定向原告支付租金，但以后出现拖欠现象，经原告反复催收后，被告在2015年12月1日支付了原告20000元、2016年6月28日支付了原告32640元。2016年10月16日，双方协商签订了《乙方交租保证书》，双方确认乙方到2016年12月30日总欠到甲方款16万元整，还款计划为：在2016年10月30日前还款6万元、在2016年12月30日前还款10万元，特别约定还款时间只能提前，如有一次一笔滞后即为违约，任由甲方处置，乙方决无异议。原告于2017年1月3日以被告违约为由诉至本院，要求解除租赁协议、交还门面、支付尚欠租金和违约金。至2017年1月19日，被告尚欠原告租金163606元。在审理过程中，被告付给原告租金50000元。案经本院调解未果。上述事实，有原、被告签订的房屋租赁协议、乙方交租保证书及双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告于2014年6月11日签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行各自的合同义务。原告已将房屋交付被告使用，被告应按合同的约定交纳租赁费用，被告自2015年4月后便出现拖欠现象，经原告反复催收后，被告分别在2015年12月1日支付了原告20000元、2016年6月28日支付了原告32640元，截至2017年1月19日，被告尚欠原告租金已达163606元，遂引发本案。被告后来虽订了还款计划，但仍未按还款计划履行。因此，被告拖欠原告租赁费的行为已构成根本性违约，其违约行为导致原告的合同目的不能实现，原告诉请解除合同符合合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，本院予以支持。合同解除后，被告拖欠原告的租赁费应予偿还。关于原告诉请要求被告交还承租房屋的主张，因本院已判定原、被告之间的租赁合同符合解除条件予以解除，故被告负有返还承租房屋的义务。关于，因租赁合同第八条约定了双方违约金的支付标准，其中对被告逾期不交和不按约定数额交付租金、水电费等累计达十天的，原告有权向乙方按剩余租期租金额总和的三倍索赔；押金不退。原告主张100000元的违约金虽在合同范围之内，本院根据被告的答辩请求，结合本案的违约事实、剩余租期和被告的前期装修投入等因素，综合考虑酌情支持原告的违约金请求40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：原告阳日与被告郭继平于2014年6月11日签订的《学洲·水云间房屋租赁协议》于本判决生效之日起予以解除；被告郭继平于本判决生效之日起三日内将承租的位于灌阳县灌阳镇滨江西路130号名仕苑12栋1-1号的588平方米的商铺门面房交还给原告阳日；被告郭继平于本判决生效之日支付原告阳日房屋租金113606元及违约金40000元（租金暂计至2017年1月19日，后续租金按实际租赁时间计算，诉讼过程中交纳50000元已扣除）；四、驳回原告阳日的其他诉讼请求。案件受理费5259元，依法减半收取2629元，保全费1806元，由被告负担4435元（原告已预交，执行中由被告直接支付给原告）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5259元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林市高新支行]。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  蒋 骁二〇一七年三月九日代书记员  郑黎黎附法律相关条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。