广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三初字第14号原告：李琼，女，澳门特别行政区居民，住珠海市，澳门永久性居民身份证号码：×××6（5）。委托代理人：高洁，广东融聚律师事务所律师。被告：珠海经济特区珠光投资发展公司，住所地珠海市，组织机构代码××。法定代表人：卢伟。委托代理人：吴小薇，珠海市珠光集团控股有限公司法务。被告：珠海经济特区珠光房产开发有限公司，住所地珠海市，组织机构代码××。法定代表人：邓伟群，董事长。委托代理人：吴小薇，珠海市珠光集团控股有限公司法务。第三人：珠海市置顺经贸有限公司，住所地：珠海市，组织机构代码××。法定代��人：黄国昭，执行董事。原告李琼与被告珠海经济特区珠光投资发展公司（以下简称珠光投资公司）、珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光房产公司）、第三人珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告李琼的委托代理人高洁，被告珠光投资公司、珠光房产公司的共同委托代理人吴小薇到庭参加诉讼，第三人置顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李琼诉称：李琼与置顺公司于2005年4月27日签订《商品房买卖合同》，约定李琼向置顺公司购买房屋，建筑面积51.09平方米，总房款217643元。2005年4月27日支付1万定金，2005年4月30日支付余款207643元。置顺公司出具了收据。由于置顺公司的法定代表人因经济犯罪在2006年9月被抓��导致公司管理混乱，无法经营，未能及时按合同约定协助李琼办理房产证，从而导致该房被法院查封。李琼于2007年初入住该房屋至今，实际占有该房屋。故现特请求：1、确认李琼为珠海市香洲区XX栋X单元XX房屋的所有权人，并停止对上述房屋的执行；2、本案全部诉讼费用由珠光投资公司、珠光房产公司承担。被告珠光投资公司、珠光房产公司共同答辩称：现经本公司领导与国资委的沟通，拟同意解封该房屋，但目前仍待制订出有效可行的方案。第三人置顺公司未向本院提交和发表答辩意见。原告李琼提供证据如下：证据一：商品房买卖合同，拟证明李琼于2005年4月27日向置顺公司购买涉案房屋，房款总价为217643元；证据二：收据，拟证明李琼已经交清全部房款；证据三：业主公司、证据四：物业管理服务委托合同、证据五：电视水电费清单，拟共同证明2007年3月18日，置顺公司将涉案房屋交付给李琼使用；证据六：（2015）珠中法执外异字第8号执行裁定书，拟证明法院采纳的部分证据没有经当事人质证，结果错误驳回李琼的执行异议；证据七：送达回证，拟证明李琼的起诉没有过诉讼时效。被告珠光投资公司、珠光房产公司对上述证据的真实性合法性关联性均无异议。第三人置顺公司未向本院提交和发表质证意见。被告珠光投资公司、珠光房产公司、第三人置顺公司无证据向本院提交。经审查，对李琼提供的上述证据，因被告珠光投资公司、珠光房产公司对上述证据的真实性合法性关联性均无异议，本院予以采信。经本院（2015）珠中法执外异字第8号执行裁定审查查明，珠光投资公司、珠光房产公司与置顺公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院（2005）珠中法民二��字第60号民事调解书确认：一、置顺公司应支付珠光投资公司、珠光房产公司人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市九洲大道2001号金色九洲花园第4栋2、3层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元金退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由置顺公司负担。因置顺公司不履行上述生效法律文书确定的义务，根据珠光投资公司、珠光房产公司的请求，本院于2006年4月4日立案执行［案号：（2006）珠中法执字第86号］。在执行过程中，本院于2015年1月5日作出（2006）珠中法执字第86号之十一执行裁定，继续查封被执行人置顺公司名下珠海市香洲区九洲大道2001号金色九洲4栋1单元1002房等房产。（2015）珠中法执外异字第8号执行裁定另查明，金色��洲4栋1单元1002房自2005年11月23日起至今，先后被珠海市香洲区人民法院、本院查封。再查明：2005年4月27日，李琼与置顺公司签订《商品房买卖合同》，约定李琼向置顺公司购买X栋X单元XX房，建筑面积51．09平方米，套内建筑面积41．18平方米。按套内建筑面积单价每平方米5285.16元，总房款217643元。2005年4月27日、30日，置顺公司分别出具收到李琼交来X栋X单元XX房定金10000元、房款207643元的《收据》二份。2007年3月18日，李琼与珠海格力物业管理有限公司签订X栋X单元XX房的《物业管理服务委托合同》、《业主公约》。2014年9月12日，珠海格力物业管理有限公司收取涉案房屋2014年8月期间的物业管理费合计95.1元。2014年9月30日，广东省广播电视网络股份有限公司珠海分公司收取涉案房屋2014年10月19日至2014年11月19日期间的数字电视基本收视维护费25.5元。同日，珠海水务集团有限公司收取涉案房屋2014年7月17日至2014年9月17日期间的水费合计46.6元。经珠海市房地产登记信息管理系统查询，李琼名下无房屋产权信息。本院认为，本案包括以下两个争议焦点：一、李琼是否拥有涉案房屋的所有权；二、李琼是否有权主张停止涉案房屋的执行。一、李琼是否拥有涉案房屋的所有权。李琼主张其已支付全部购房款购买并占有使用涉案房屋，为此李琼向本院提交了《商品房买卖合同》、《收据》、《业主公约》等证据。本院认为，上述证据中所载的内容直接证明了李琼所述的事实，且因为珠光投资公司、珠光房产公司对李琼提交全部证据的真实性合法性关联性均无异议，因此本院认定李琼所主张的事实成立。但是由于涉案房产并未登记到李琼名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更���转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，李琼对涉案房屋并不享有所有权，李琼仅对置顺公司享有合同债权，如要求置顺公司协助办理过户或在置顺公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等，故本院对李琼要求确认其为涉案房屋所有权人的主张不予支持。二、李琼是否有权主张停止涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，涉案房屋于2005年11月23日起被查封，李琼系在查封之前的2005年4月27日签订《商品房买卖合同》且支付合同约定的全部购房款，同时李琼已经举证证明其购买涉案房屋系用于居住且名下无其他房屋，又根据（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书可知，作为申请执行人的珠光投资公司、珠光房产公司是对被执行人置顺公司所欠金钱债务的执行。故本案符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，李琼购买并占有涉案房屋所享有的权利，足以排除本院对该房屋强制执行的效力，因此，本院对李琼停止涉案房屋执行的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、不得执行珠海市香洲区九洲大道2001号金色九洲4栋1单元1002房屋；二、驳回李琼关于确认其为珠海市香洲区X栋X单元XX屋所有权人的诉讼请求。案件受理费人民币4564.64元，由李琼负担2327.32元，由珠海经济特区珠光投资发展公司、珠海经济特区珠光房产开发有限公司共同负担2327.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  杨卫星代理审判员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一五年七月九日书 记 员  陈妙斯