江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终10号上诉人（原审被告）：万建国，男，1966年2月14日出生，汉族，住淮安市洪泽区。上诉人（原审被告）：朱兰丽，女，1964年8月30日出生，汉族，住淮安市洪泽区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：王春刚，北京新翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玉雪，女，1970年11月14日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：张友智，洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。上诉人万建国、朱兰丽因与被上诉人周玉雪房屋买卖合同纠纷，不服淮安市洪泽区人民法院于2016年11月30日作出的(2016)苏0829民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人万建国及其与上诉人朱兰丽共同的委托诉讼代理人王春刚、被上诉人周玉雪及其委托诉讼代理人张友智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万建国、朱兰丽共同提起上诉，请求二审改判案涉房屋买卖协议无效或者发回重审，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由是：原审认定事实错误；被上诉人的堂兄并未到庭作证，亦非法院依职权调查的范围，其证词既效力低下，又系孤证，原审采信该证词，程序违法；原审适用法律错误，被上诉人明知朱兰丽的名字系万建国代签，其应承担合同自始无效的法律后果。被上诉人周玉雪答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告周玉雪提起一审诉讼，请求：1、请求确认原、被告于2008年8月15日签订的房屋买卖协议书有效；2、要求被告协助原告办理房屋过户手续；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年8月l5日，原告与被告签订《协议书》购买涉案房屋，协议书签订后，被告将洪泽县菜场路10号307室房屋的房产证原件给付了原告，原告支付了全额房款，现原告已装潢入住，长达8年之久，由于种种原因未办理房产过户手续，故诉至法院。被告万建国、朱兰丽一审辩称：一、该合同无效，该房产系被告夫妻共同财产，签订协议时，被告朱兰丽并不知情，事后也没有得到被告朱兰丽的追认，协议书上的签字是由被告万建国代签的，朱兰丽知道卖房事情后极力反对，多次要求被告万建国将房产证索回，原告一直没有返还，后来被告补办了手续；二、签订合同的时候，被告万建国明确表示被告朱兰丽不同意，该房屋是不卖的，原告依然只和一方进行磋商，并签订了协议，并且明知万建国是代朱兰丽签字的，因此，其应当承担导致合同无效的责任；三、被告朱兰丽事先没有出卖房屋的意思表示，事后也没有追认被告万建国的代理行为，也没有从事收受房款交付钥匙的行为，根据民法通则以及合同法的规定，没有代理权，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，没有经过追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，合同对被告朱兰丽没有约束，没有生效。另外，本案是在拆迁公告发布之后，已经不允许办理过户手续，根据合同法第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以要求履行，但有下列情形除外：法律上或者事实上不能履行的，本案属于实际履行不能的情况。原审认定事实为：2008年8月15日，原告周玉雪与被告万建国签订《协议书》，约定了被告万建国将“位于菜场路10号造船厂宿舍区307室房屋和楼下壹间平房”出卖给原告周玉雪，房价为48000元，一次性付清，并约定违约条款和生效时间。证明人周仕洪在《协议书》上签字。上述《协议书》内容由被告万建国书写。同日，原告周玉雪将房款48000元支付给被告万建国，并由万建国出具《收条》一张，载明“收到周玉雪房款共计肆万捌仟元”，同时将涉案房产证原件及钥匙交付给原告，后来涉案房屋一直由原告居住、经营。2014年，两被告在《淮安日报》上刊登声明：“万建国、朱兰丽遗失位于洪泽县菜场路10号307室房屋所有权证，证号：洪房改字第0102650，声明作废”。另查明，被告万建国、朱兰丽系夫妻关系，涉案房屋登记在两被告名下；2016年10月25日，洪泽县人民政府作出《房屋征收决定公告》，涉案房屋在该征收范围内。证明人周仕洪在谈话笔录中陈述，签《协议书》时女主人在场，“本来叫她本人签字的，她说叫她男的代签就行了”。2016年11月28日，被告万建国在法院谈话笔录中陈述，《协议书》中的楼下小平房系借给原告居住的，当时喝过酒就把小平房写在了《协议书》上，原告未支付该小平房房款，后多次联系原告，原告都没来，现在要求原告给付小平房的补偿。本案一审争议焦点为：一、原被告签订的房屋买卖协议书是否合法有效？二、被告是否应当协助原告办理房屋过户手续？针对争议焦点一，原审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告签订《协议书》后，原告当即支付了全部购房款，被告万建国也将房屋产权证原件及钥匙交付原告，合同双方均履行了相应义务，故原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理产权过户手续，但合同系合法有效的。对于两被告辩称被告朱兰丽一直不知晓原告购买涉案房屋事宜，因原、被告双方是在两被告经营的饭店中签订的《协议书》，证明人周仕洪在谈话笔录中陈述，签订协议时房屋的女主人即被告朱兰丽也在场；且两被告在庭审中均陈述，出卖涉案房屋时，两被告仅有这一套住宅房屋，在法庭询问被告朱兰丽涉案房屋8年有无回去过，其回答“没有回去过，以前回去打扫卫生”。自签订《协议书》至原告起诉之日8年多的时间里，涉案房屋一直由原告周玉雪居住、经营，被告朱兰丽不可能对涉案房屋状态不闻不问，疏于管理多年。由此能够认定被告朱兰丽实际知晓涉案房屋出卖的事宜，签订《协议书》系两被告共同意思表示，故对于两被告上述辩称不予采信。对于被告万建国辩称，《协议书》中楼下小平房是借给原告使用，原告未支付房款，因协议书由被告万建国本人书写，内容载明了“造船厂宿舍区307住房和楼下一间平房”，故对被告该辩称不予采信。针对争议焦点二，原审认为，因涉案房屋已在拆迁范围内，无法办理产权过户手续，故对原告主张被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，因无法实际履行而不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决：一、原、被告于2008年8月15日签订的房屋买卖《协议书》合法有效；二、驳回原告周玉雪的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告万建国、朱兰丽负担，于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳。二审期间，上诉人向本庭提交下列证据：1、涉案房屋现场照片两张、现场视频光盘一套。证明涉案房屋的实际情况，同时证明涉案房屋旁边大概200米左右，有一间上诉人自建的十几平方米的独立房屋；2、证人林某的书面证词，主要内容与证据1的证明目的一致；3、分别登记在朱兰丽、万建国名下的两份营业执照，反映签订本案所涉协议书时上诉人夫妻开了两个饭店，用于证明并不是一审认定的签协议时朱兰丽在场。被上诉人对上述证据质证称：照片不是当时房屋的现状，与本案没有关联性，也不能证明上诉人的观点；对视频反映的状况真实性没有异议，是被上诉人搬迁后实际状况的反映，与本案没有关联性，上诉人主张的10平方米没有在被上诉人享有的拆迁利益范围内，如认为该房屋是其应享有的权利，应另案诉讼；因为证人没有到庭，对证人证言有异议；对营业执照真实性没有异议。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：双方当事人订立的房屋买卖协议是否合法有效。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原由两上诉人享有的房屋，于2008年8月15日由上诉人万建国代上诉人朱兰丽署名与被上诉人周玉雪订立买卖协议后，即交付给被上诉人使用、收益，被上诉人也依约支付了全部房价款，双方交易行为的完成至今已达八年。两上诉人在诉讼中并未提交证据证明其享有多套房屋而足以忘却案涉房屋的存在，却由上诉人朱兰丽在诉讼中陈述其八年时间都未过问案涉房屋，在两上诉人至目前仍保持正常夫妻关系的情况下，两上诉人称朱兰丽不知案涉房屋已经出卖的主张，远不足信。依据常理，协议当事人之外的人作为证明人在协议中署名，一般是协议双方当事人均信得过的人。本案中，案外人周仕洪作为在协议中署名的证明人，无论其是否与协议某一方当事人存在较为亲近的关系，原审为查明案件事实依法向其调查并制作谈话笔录并无不当。依据该证人的陈述，结合双方当事人对协议订立后的履行情况，可以认定在订立协议时上诉人朱兰丽在场并口头委托万建国代其署名，原审并非孤立地以该证人的证言作为认定案件事实的依据。上诉人在二审时提交的证据，用于反映协议约定以外的房屋的问题，因与本案中对协议效力的认定无关联性，本院对此不予理涉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由诉人万建国、朱兰丽共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  刘玉娟二○二○一七年三月六日书 记 员  ＸＸ平