河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0305民初4779号原告（反诉被告）崔爱华，男，1958年12月28日出生，汉族，高中文化程度，陕西省长治市人，七二五研究所职工，住洛阳市涧西区。委托代理人刘国琳，河南王城律师事务所律师。被告（反诉原告）海文龙，男，1967年1月11日出生，汉族，大专文化程度，河南省周口市人，第一拖拉机股份有限公司经理，住洛阳市涧西区。委托代理人李胜男，河南大进律师事务所律师。第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市涧西区天津路34-8号。法定代表人安冰，该公司总经理。委托代理人路明，该公司员工。原告（反诉被告）崔爱华诉被告（反诉原告）海文龙、第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔爱华及委托代理人刘国琳，被告（反诉原告）海文龙及委托代理人李胜男，第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司委托代理人路明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）崔爱华诉称，原、被告双方及第三人于2014年10月9日签署了《房产买卖合同》，本合同主要约定：原告将自己位于洛阳市涧西区西苑路21号4-3-102室，建筑面积113.18平方米，权利人崔爱华的房屋出售给被告。本合同还约定，该房屋总价为人民币柒拾万元整，被告应当于2014年10月10日向原告支付“定金”人民币壹拾万元整，付款后原告应将房屋产权证交付被告持有，并于2015年3月28日前将房屋先予交付被告使用。剩余房款人民币陆拾万元整，被告应当于2015年6月27日前向原告付清。同时，原告有义务配合被告办理房屋过户登记手续。本合同再约定，由第三人为前述原、被告之间达成的房屋买卖交易活动提供居间服务。本合同签署后，原告按约履行了向被告交付房屋、房屋产权证等各项合同义务，但被告却未能在约定期限内向原告付清购房款项，截止起诉状作出之日，被告尚有剩余房款人民币肆拾贰万元整尚未付清。有鉴于此，在被告迟延履行期间，原告先后多次向被告催收剩余房款，提示相关合同义务，并于2016年7月23日向被告送达《敦促函》要求立即履行合同义务，但被告均予拒绝。综上所述，原告认为被告行为构成本合同第七条第3款约定的违约解除条件，同时也满足《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除条件。为此，原告依法提起诉讼，通知被告及第三人解除合同，并要求被告履行给付义务，承担违约责任。诉讼请求：1、解除原、被告双方及第三人间于2014年10月9日签署的《房产买卖合同》；2、请求法院判令被告向原告支付因其违约行为导致本合同被解除所产生的违约金人民币柒万元整（即根据本合同第七条第3款约定，以房屋成交总价柒拾万元整为基数的百分之十）；3、请求法院判令被告以未付房款总额人民币肆拾贰万元整为基数，向原告支付自2015年3月28日起至本合同被解除之日为止的资金占用利息，根据中国人民银行同期贷款利率计算；4、请求法院判令被告于判决生效之日立即向原告交还房屋；5、请求法院判令被告于判决生效之日立即向原告归还房屋产权证、产权界定卡、土地使用权证；6、请求法院判令被告向原告支付自2015年3月28日起至被告实际交还房屋之日为止的房屋占用费用，根据价格评估司法鉴定结论为准（该部分费用确定为32400元）；7、请求法院判令本案诉讼费、执行费、鉴定费均由被告承担。被告（反诉原告）海文龙辩称，一、原告所述与事实不符，原告因未按时交付房屋，已对合同中约定的房屋总价和付款时间进行变更，双方应根据变更后的合同履行，原告以变更前的合同内容为依据主张各项权利，人民法院不应支持。2014年10月9日，原告与答辩人以及第三人签订《房产买卖合同》，约定原告将位于洛阳市涧西区西苑路21号4-3-102号的自有房屋转让给被告，转让价格70万元，原告应在2015年3月31日前交付房屋，被告应按约定时间交付房款，房屋产权过户等相关费用由被告承担。合同签订后，被告依约先向原告支付10万元购房定金，但原告却没有按照约定时间交付房屋，直到2015年11月底才将涉案房屋交付给被告。因原告违反合同约定的交房时间，加之国家税费政策调整，导致被告办理过户手续时将增加成本4万余元，经多次协商，双方就房屋总价和付款时间的变更达成如下一致意见：房屋总价调整为67.5万元，剩余房款支付时间调整为2015年11月底交房后支付10万元，2015年12月底支付10万元，2016年7月底支付20万元，2017年3月底支付17.5万元。2015年11月底，被告向原告支付10万元房款后，原告于2015年12月1日以短信方式对变更后的付款时间进行再次确认。随后，被告又向原告支付房款8万元，以上共计支付28万元（含10万元定金）。根据变更后的房屋总价，剩余房款仅为39.5万元，与原告诉称的42万元不符。另外，剩余房款暂未支付是因为原告于2015年12月初突然反悔，要求被告按70万元的房屋总价一次性支付剩余房款，并于2016年5月向法院起诉。因该纠纷在付款期限届满前已涉及诉讼，被告为避免扩大损失而暂停支付剩余房款的行为符合法律规定，不属于违约行为。涉案合同已经双方协商一致进行变更，原告却仍以原合同约定的房屋总价和付款方式、付款时间为依据进行诉讼，没有事实和法律依据，人民法院不应支持。二、原告以答辩人未按时支付房款为由，要求解除合同并支付违约金、赔偿损失等，没有事实和法律依据，人民法院不应支持。根据《合同法》第167条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。根据双方约定，被告应在2015年12月底之前付10万元，2016年7月底之前付20万，因原告反悔，被告在2015年12月支付8万元，但在2016年7月底之前，未支付到期价款金额仅为2万元，而全部房款为67.5万元，被告未支付到期价款部分的金额远达不到全部价款的五分之一。所以，根据法律规定，原告无权以此为由要求被告一次性支付全部价款或解除合同。关于2016年7月底应付的20万元至今未付，是因为原告在付款时间届满前于2016年5月已向涧西区人民法院提起诉讼，要求被告向其一次性支付42万元，因双方对剩余房款数额和支付时间未达成一致意见且该纠纷已涉诉，故被告暂未支付剩余房款，原告不能以此为由要求解除合同。综上，原告以被告未按时支付房款为由要求解除合同并支付违约金、赔偿损失等，没有事实和法律依据，人民法院不应支持。三、被告已按约定履行合同义务，不存在违约行为，不应向原告支付任何违约金，反之，原告逾期交房，严重违反合同约定义务，应向被告支付合同价款10%的违约金。2015年11月，原告与被告协商一致，对原合同中关于房屋总价和付款方式的约定进行变更后，双方应根据变更后的合同进行履行。但被告按变更后的合同履行义务后，原告却突然反悔要求被告按原合同总价一次性支付剩余房款。被告认为，原告迟延交房长达半年已经给被告造成较大损失，双方协商一致变更房屋总价和付款方式后，原告却未经被告同意再次要求变更。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。原告未经被告同意，单方要求再次变更合同总价、付款方式和付款时间的行为对被告不产生法律约束力。因双方对房屋总价、付款方式及支付时间产生较大分歧，且原告已于2016年5月、10月两次向人民法院起诉，在纠纷解决之前，为避免损失扩大，被告暂未向原告支付剩余房款。被告认为，剩余房款暂未支付系原告单方要求变更房屋总价、付款方式和付款时间未果后，向法院提起诉讼所致。被告认为，因该纠纷涉及诉讼而暂停支付剩余房款的行为符合法律规定，不属于违约行为。因此，被告不应向原告支付任何违约金。反之，根据合同约定，原告应在2015年3月31日前将涉案房屋以及钥匙交付被告，但原告直到2015年11月底才交付房屋，其行为已严重违反合同约定义务，根据合同第7条约定应按合同价款的10%向被告支付违约金。四、被告不存在迟延支付房款的事实，原告主张的资金占用利息没有任何事实与法律依据，且2015年3月28日原告没有向被告交付房屋，以此作为利息起算点没有任何依据，所以人民法院应驳回原告该诉讼请求。五、2015年10月9日双方签订合同后，被告向原告支付购房定金10万元，原告作为收受定金一方，现拒绝履行合同义务，要求解除合同交还房屋的，根据法律规定，其应向被告双倍退还20万元定金。六、除10万元购房定金外，被告又陆续向原告支付房款18万元，以上共计28万元。如原告解除合同，除双倍退还20万元定金外，还应向被告退还已收房款18万元，并应以28万元为基数向被告支付资金占用利息（自实际支付款项时起至返还所有款项时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。七、合同约定2015年3月31日之前交付房屋，但原告于2015年11月底才向被告交房，原告逾期交付房屋长达半年之久，导致被告在外租房，额外支付房屋租赁费12000元（2000元/月×6月），给答辩人造成较大损失，原告应予赔偿。八、原告在2015年3月28日前没有向被告交付涉案房屋，其主张的房屋占用费用，没有事实和法律依据，人民法院不应予以支持。原告没有证据证明2015年3月28日将涉案房屋交付被告使用，且原告没有申请价格评估司法鉴定，故其要求被告按照价格评估司法鉴定结论向原告支付自2015年3月28日至交还房屋之日止的房屋占用费用没有任何依据。实际情况应为，被告按约定向原告交付预付款后，原告于2015年11月底才将房屋交付被告，被告按照买卖合同约定，支付部分房款后即可正常使用房屋，不需要另行支付房屋占用费。所以，人民法院对原告该诉讼请求不应支持。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司述称，第三人对本诉原告的诉求没有任何意见，请法院判决原、被告依合同约定履行各自的权利和义务或依合同约定终止合同。反诉原告海文龙诉称，2016年10月9日，反诉原告与反诉被告以及第三人签订《房产买卖合同》一份，约定反诉被告将位于洛阳市涧西区西苑路21号4-3-102号的自有房屋转让给反诉原告，转让价格为70万元，房屋产权过户相关费用由反诉原告承担。合同约定的原付款方式为，反诉原告向反诉被告支付预付房款10万元（预付房款作为购房定金），交付房屋时反诉原告追加30万元，剩余30万元于交房后3个月内付清。此外，该合同明确约定反诉被告应在2015年3月31日前将房屋交付给反诉原告。合同签订后，反诉原告按约定向反诉被告支付购房定金10万元，但反诉被告却没有按期交付房屋，直到2015年11月底才将涉案房屋交付给反诉原告，迟延交房长达半年之久。因反诉被告违反合同约定迟延交房，加之国家税费政策调整，导致反诉原告办理过户手续成本增加4万余元。经多次协商，反诉被告为弥补反诉原告的损失自愿将房屋总价下调为67.5万元，并对剩余房款支付时间进行变更，具体如下：2015年11月底交房后反诉原告支付10万元，2015年12月底反诉原告支付10万元，2016年7月底反诉原告支付20万元，2017年3月底反诉原告支付17.5万元。2015年11月至12月期间，反诉原告又向反诉被告支付18万元房款后，反诉被告于2015年12月初却突然反悔，违反约定，要求反诉原告一次性支付剩余房款，否则将收回房屋并解除合同。因双方未达成一致意见，反诉原告暂未支付剩余房款。此外，反诉被告于2016年5月份向法院起诉要求反诉原告按70万元的房屋总价一次性支付剩余房款，反诉原告认为，反诉被告未经反诉原告同意擅自变更付款方式的行为，已严重违反合同法相关规定，且该案已涉及诉讼，反诉原告为避免损失扩大而暂停支付剩余房款的行为符合法律规定，不属于违约行为。反诉原告认为，反诉被告作为收受定金一方，先是逾期半年交付房屋，后又擅自要求变更付款时间，在双方未协商一致的情况下，又拒绝继续履行合同，反诉被告多次违约的行为已给反诉原告造成较大损失。根据相关法律规定，反诉被告不仅应当双倍返还反诉原告定金、退还已付购房款、还应向反诉原告支付违约金以及资金占用利息等。此外，反诉被告迟延交付期间，反诉原告额外支出6个月房屋租赁费1.2万元，反诉被告也应予赔偿。反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人及第三人于2014年10月9日签署的《房产买卖合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人双倍返还定金20万元；3、依法判令被反诉人向反诉人退还18万元购房款（不含定金即预付款10万元）；4、依法判令被反诉人按合同价款的10%向反诉人支付违约金6.75万元；5、依法判令被反诉人向反诉人支付资金占用利息约20097元（暂计算至2016年12月13日，自2016年12月14日至实际返还已付款之日止，以28万元为基数，根据中国人民银行同期贷款利率计算）；6、依法判令被反诉人向反诉人赔偿损失12000元；7、依法判令本案的本诉和反诉诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告崔爱华辩称，崔爱华依约履行了合同义务，而海文龙在崔爱华依约交付房屋后，迟迟不予支付剩余房款，导致崔爱华无奈起诉，请法庭驳回海文龙的反诉请求，支持崔爱华的本诉请求。第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司述称，同本诉部分第三人的答辩意见。经审理查明，位于洛阳市××西区××路××号房屋所有权人为原告崔爱华。2014年10月9日，原告崔爱华与被告海文龙通过房屋中介第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司签订了《房产买卖合同》，约定：甲方（崔爱华）自愿将位于洛阳市涧西区西苑路21号4-3-102号房屋出售给乙方（海文龙）；房屋实际成交价格为70万元，产权过户费用由乙方承担；付款方式为：甲方预付房款人民币10万元（预付房款作为购房定金），交付房屋时乙方追加房款人民币30万元整，剩余房款人民币30万元整于3个月内付清；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明房产证、界定卡、土地证交予丙方（洛阳恋家房地产经纪有限公司）保管，并承诺于2015年3月31日前腾出该房屋，同时将该房屋钥匙交予乙方；甲方向乙方交付购房定金人民币壹拾万元整时将该房产的《产权界定卡》、《房屋所有权证》及《土地使用权证》交付乙方代为保管；如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，被告海文龙于2014年10月10日支付原告崔爱华10万元定金，2015年11月30日支付原告崔爱华10万元，2015年12月31日支付原告崔爱华4万元，2016年1月2日支付原告崔爱华4万元，共计支付房款28万元。庭审中，原告崔爱华、第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司一致认为原告向被告交付房屋及房屋钥匙的时间为2015年3月28日，将产权证、界定卡、土地证等手续转交被告海文龙的时间为2014年10月10日；被告称原告交付房屋及房屋钥匙的时间为2015年11月份，将产权证、界定卡、土地证等手续转交被告海文龙的时间为2015年11月底，2015年12月10日被告才搬迁至涉案房屋，被告出示了洛阳市涧西区七二五社区居民委员会出具的《居住证明》一份用以证明其主张。此外，庭审中，被告称因原告逾期交房，原、被告经协商同意对原合同中的价款及付款节点进行变更，将房屋总价下调至67.5万元，支付时间变更为2015年12月底支付10万元，2016年7月底前付20万元，2017年3月底前付17.5万元，被告庭审出示了原告于2015年12月1日向被告发送的短信一条，用以证明其主张。原告对被告的主张予以否认，认为原、被告双方对房屋价款进行过短信沟通，但最终没有达成一致意见。本院认为，合同双方当事人应当及时全面履行义务。原、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为真实、有效合同，当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案争议的焦点在于本诉原告崔爱华是否逾期交房以及原、被告双方是否就合同价款以及支付时间的变更达成合意。关于本诉原告崔爱华的交房是否逾期问题，庭审中，原告、第三人均主张原告于2015年3月28日向被告交付房屋及钥匙，但被告称原告交付房屋及钥匙的时间为2015年11月份，被告为支持其主张向原告提交的证据为洛阳市涧西区七二五社区居民委员会出具的《居住证明》一份。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供充足的证据加以证明，被告提供的《居住证明》仅能证明被告在外租住时间截止2015年12月份，但不足以证明原告交付涉案房屋时间为2015年12月份，故被告应当承担举证不能的法律后果，对于被告海文龙认为原告崔爱华逾期交房的主张，本院不予采信。原告崔爱华于2015年12月1日向被告海文龙发送的短信证明原、被告在合同签订后就涉案房屋的价款以及支付时间的变更方面进行过协商，且原告发送的短信从内容显示应为附条件的合同变更新要约，故被告海文龙应作出与原告提出的要约内容相一致的承诺才能视为双方对合同达成的新合意。本案中，被告海文龙未提交证据证明对于原告提出的新要约及时作出过书面承诺，应当承担举证不能的法律后果，故本院不能认定原、被告已达成新合意。此外，经法庭查明，被告海文龙2015年12月31日支付原告崔爱华4万元，2016年1月2日支付原告崔爱华4万元，也并未达成原告短信中显示的“2015年底付我十万元”的要约生效条件，故对于被告未按照原告提出的新要约支付房款的行为应当视为合同变更内容未成立，故被告海文龙应当按照原合同约定的房屋价款以及支付方式向原告支付房款。因被告并未按照合同约定如期向原告支付房款，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，合同约定的违约金系合同总价款的10%，不超出法律规定标准，本院予以认可。庭审中，原、被告一致同意解除《房产买卖合同》，故本院应当依法解除原、被告于2014年10月9日签订的《房产买卖合同》，被告海文龙应向原告崔爱华交还涉案房屋以及该房屋的房屋产权证、产权界定卡、土地使用权证，并支付合同违约金共计7万元。关于原告要求被告支付未付房款总额的资金占用利息以及被告使用该房屋期间的房屋占用费，因合同未明确约定且于法无据，本院不予支持。关于反诉原告海文龙要求反诉被告崔爱华向其双倍返还定金20万元、支付违约金6.75万元、赔偿损失1.2万元以及反诉被告资金占用利息20097元的反诉请求，因反诉被告崔爱华经查明并不存在违约行为，故对于反诉原告的上述反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还购房款的反诉请求，因双方同意解除合同，故该反诉请求于法有据，本院予以支持，反诉被告崔爱华应退还反诉原告海文龙购房款共计28万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）崔爱华与被告（反诉原告）海文龙于2014年10月9日签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）海文龙于本判决书生效后三十日内腾退位于洛阳市涧西区西苑路21号4幢3-102号房屋，并将该房屋交还原告（反诉被告）崔爱华。三、被告（反诉原告）海文龙于本判决书生效后十日内将位于洛阳市涧西区西苑路21号4幢3-102号房屋的房屋所有权证、产权界定卡、土地使用权证归还原告（反诉被告）崔爱华。四、被告（反诉原告）海文龙于本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）崔爱华合同违约金7万元。五、原告（反诉被告）崔爱华于本判决书生效后十日内退还被告（反诉原告）海文龙购房款28万元。六、驳回原告（反诉被告）崔爱华的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）海文龙的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）、被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费1550元，由被告（反诉原告）海文龙承担；反诉受理费4246元，由原告（反诉被告）崔爱华承担2840元，被告（反诉原告）海文龙承担1406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  何冬梅人民陪审员  赵红梅二〇一七年三月十八日书 记 员  李冰冰