江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初4721号原告：张海玉，男，1997年3月26日生，汉族，住河南省息县。委托代理人：蒋昭雪，上海慧博律师事务所律师。委托代理人：孙玥婷，上海慧博律师事务所律师。被告：金银根，男，1963年11月13日生，汉族，住上海市宝山区。被告：林春霞，女，1976年3月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：金威，男，系被告金银根、林春霞儿子。委托代理人：朱云龙，男，系被告金银根亲属。被告：昆山天佑房地产投资顾问有限公司，住所地江苏省昆山开发区朝阳东路55号建伟汽配物流市场6号楼806室，统一社会信用代码913205836993606826。法定代表人：马健英，该公司总经理。委托代理人：陈惠明，男，该公司员工。原告张海玉与被告金银根、林春霞、昆山天佑房地产投资顾问有限公司（以下简称“天佑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告张海玉的委托代理人蒋昭雪、被告金银根、林春霞及其委托代理人朱云龙到庭参加诉讼。被告昆山天佑房地产投资顾问有限公司未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告张海玉及其委托代理人蒋昭雪、被告金银根、林春霞及其委托代理人金威、昆山天佑房地产投资顾问有限公司法定代表人马健英及其委托代理人陈惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海玉向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》；2.请求判决被告金银根、林春霞向原告返还已经支付的定金人民币50000元；3.请求判决被告金银根、林春霞向原告赔偿定金损失人民币50000元；4.请求判决金银根、林春霞向原告赔偿损失（超出定金部分）50000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月28日，原告与被告签订了《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》（以下称“《合同》”），约定由被告金银根、林春霞向原告出售位于昆山市花桥镇常发香城湾花园光榭X栋XXXX室房屋，原告支付对价870000元，被告天佑公司为中介。现原告已经按照《合同》的约定向两被告支付了定金人民币50000元，但在原告支付定金后，两名被告均向原告表示不再继续履行《合同》，两被告的行为已经构成实际违约。而且，因现在房屋价格上涨过快，两名被告的违约行为造成原告想要再购买同等房屋所需的支出将大幅增加，故恳请法院依法支持原告诉请。本案审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为：请求判决金银根、林春霞向原告赔偿损失221301元。理由为：经过评估，原告解除合同当日2016年3月14日该房屋的价值为1141301元，原售房合同价格为870000元，故差价损失271301元应当由两被告承担，扣除诉请第三项定金损失50000元，被告还需赔偿221301元。被告金银根辩称：关于诉请1同意解除房屋买卖合同；关于诉请2，同意返还50000元定金；对于诉请3、4不同意，理由是原告的诉请无证据支持。被告林春霞辩称：涉案房屋系夫妻双方共同财产，涉案房屋未经我同意出售，涉案房屋买卖合同系无效合同，故对原告的诉请均不认可。被告金银根、林春霞共同辩称：1.我方不认为此合同成立，甲方中林春霞并未签字以及事实行为同意，所以此《合同》并未成立；2.张海玉的行为导致我方不能将房产进行买卖，导致我方实际利益受损，要求赔偿相应利息。我方房产在2016年3月14日被张海玉方告知不能继续进行交易，此行为只是单纯的张海玉方违约，我方不对此进行合同之外的追究，张海玉方在2016年3月14日对我方进行起诉，我方的财产（房产）金额为1141301元在2016年3月14日被冻结，不能交易，我方要求张海玉赔偿1141301元之相应利息；3.张海玉所提及的各种诉讼请求都是建立在双方签订了有效合同基础上的。而我方不认为此合同成立，若合同成立，我方不退还所收的50000的定金。本《合同》中第四条所写明：“第四条：本合同签订后，（1）乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方……”在本合同签订后，甲方并未书面通知过乙方要求解除合同，而乙方张海玉的代理律师在首付期前书面通知甲方要求解除合同；4.要求张海玉赔偿我方误工费，多次来回车费、名誉损失以及各种费用50000元；5、本案诉讼费、评估费、律师费由原告承担。被告天佑公司辩称：我方认为原告与两被告要履行合同，如果导致不能履行合同的违约责任，应当由违约方承担。本院经审理认定事实如下：位于昆山市花桥镇常发香城湾××楼××室房屋（房屋所有权证号：昆房权证花桥字第××号）系被告金银根、林春霞夫妻二人共同共有。2016年2月28日，原告（乙方）与被告金银根、林春霞（甲方）在中介天佑公司的居间下签订《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》一份，约定原告向被告购买上述房屋，房屋价款为870000元。付款方式约定为：2016年2月28日支付购房定金50000元，2016年3月15日支付首付款350000元，剩余房款470000元通过银行贷款方式支付。合同约定：甲方到手价870000元，所有税费由乙方承担；乙方到手价907000元，所有税费由乙方承担。双方约定2016年3月20日至25日之前进行过户，过户当天乙方将37000元交予中介付清所有税费，等银行贷款470000元下来甲、乙双方办理房屋交接。关于违约责任，合同约定：甲方保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。本合同签订后，若甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并自悔约之日起10日内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。该份合同落款处有原告张海玉、被告金银根签字，被告天佑公司加盖公章，其法定代表人马健英签字确认。甲方落款处“林春霞”的签字并非其本人所签，系被告金银根代签。合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告金银根支付购房定金50000元。被告金银根也将涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证原件交予天佑公司报管。另查明：被告天佑公司法定代表人马健英，同时也是涉案房屋买卖合同的经办人，到庭陈述了交易过程：“一开始我是和林春霞联系的，林春霞表示该房屋出售85万元，后来张海玉及其父亲、姑父找到我要求购买该房屋，张海玉表示以85万元购买该房屋后林春霞表示其丈夫不同意，要求88万元出售，最后以87万元双方同意成交，后来我就与金银根联系，后来我带着原告前往被告金银根单位处签订的买卖合同，最开始原告想支付5000元定金，被告要求支付50000元，后原告支付了5万元定金，买卖合同签订时由于金银根表示其老婆不在，就代签了，他说他代签没问题。后来我方就开始进行贷款审批，在贷款审批过程时被告金银根及林春霞就不予配合，金银根就不肯来了，审批下家字都签好了，后来我前往被告家中协调此事，问是否要求加钱，被告表示无论如何都不出售了，没有说过要加钱，只是说不卖了，老公说老婆不同意，老婆说老公不同意，我认为应该是房价的问题。”马健英还陈述当时在签订合同时，被告林春霞是知情并同意的，在收定金后的第二天或者第三天就发生这个事情了，还没有到支付首付款的时间。原告称其在支付定金后，与中介积极办理银行贷款，但通知被告金银根前往银行签字，但其不予配合，原告及天佑公司多次通过电话方式联系被告金银根、林春霞催促其继续履行合同，但被告均表示不同意以约定的价格出售房屋，要求涨价。为此，原告提交其父亲张伟、天佑公司法定代表人马健英与被告金银根、林春霞的通话录音。其中，原告父亲张伟与被告金银根的通话录音中，金银根表示：老婆不同意卖，中介市场价格也没有讲清楚，现在的想法是第一，老婆不肯签字不肯卖掉的；第二，将5万块退还，你让中介把产证交还。张伟询问是否确认不卖，金银根明确表示确定不卖了并提到合同上林春霞的签字为其代签。另一段张伟与金银根的通话录音中，金银根表示：现在房屋均价在9000块以上，如果成交的话，要求再加5万元。张伟拒绝加价。在天佑公司法定代表人马健英与被告林春霞的录音中，林春霞表示：不卖了不买了，家里也吵架，我也没签字，我也不同意了现在。马健英问道：假如你不同意当初就不会去操作了，不然开到宝山去干嘛呢？林春霞回答：宝山去么你们在谈呀，你也没如实告知呀。现在那边房价涨成这样我们也不知道，目前不可能跌。在天佑公司法定代表人马健英与被告金银根的通话录音中，马健英问道：买你房子的下家现在在我店里，他今天首付款带来了，问你到底怎么样？金银根表示：现在价格根本就不是现在这个价格了，要加一点。被告金银根、林春霞对以上通话录音的真实性均予以认可。再查明：因被告金银根、林春霞表示不再履行合同，2016年3月14日，原告委托律师向被告金银根、林春霞及天佑公司发出律师函，告知因被告金银根、林春霞未按合同约定履行出卖房屋的义务，已经构成违约，双方签订的合同于2016年3月14日解除，原告将不再按照合同约定的支付义务支付首期房款及二期房款，并向被告金银根、林春霞追究违约责任。庭审中，被告认可收到该份律师函。又查明：原告为证明其主张的房屋差价损失确实存在，向本院提出评估申请，要求对涉案房屋在其发出合同解除通知之日即2016年3月14日的市场价值进行司法评估。本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司进行评估。该公司于2016年8月24日出具估价报告书，估价结果为涉案房屋在价值时点2016年3月14日的市场价值为单价11271元/平方米，总价为1141301元。原告为本次评估向该公司预交评估费11500元。现因原告要求解除与被告签订的购房合同并要求其赔偿损失，被告同意解除合同但拒绝赔偿损失，为此，引起纠纷。以上事实有房屋所有权证、国有土地使用权证、《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》、银行转账凭证、定金收据、律师函、通话录音及文字整理稿、估价报告书、鉴定费发票等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力是否及于被告林春霞；二、被告金银根、林春霞是否存在违约以及应当承担何种违约责任。关于争议焦点一，原告认为被告林春霞对被告金银根与其签订合同知晓并认可，林春霞应当承担相应责任；被告金银根、林春霞则表示林春霞未在合同上签字，合同不成立。对此，本院认为，涉案合同上林春霞的签字虽为被告金银根代签，但被告金银根本人的签字及原告、中介的签字、盖章均真实有效，能够证明双方就涉案房屋买卖事宜的意思表示已达成一致，且原告支付了定金，实际履行了该份合同，因此，本院认定合同依法成立有效，应受法律保护。关于该份合同的效力是否及于被告林春霞，本院认为，原告提交的天佑公司法定代表人马健英和林春霞之间的通话录音中，林春霞对签订合同时中介和原告去两被告位于上海宝山的家中商谈价格的事实是知晓的。且林春霞陈述的是“我也没签字，我也不同意了现在”，并多次提及房价上涨，并未明确表示其在签订合同的当时不知情，仅是以未签字为由表达其不愿卖房的意思。另外，被告天佑公司在庭审中陈述的最初是与林春霞商谈价格的过程与上述通话录音中的内容能够相互印证。据此，本院认为，被告林春霞的上述抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。原告根据与中介、金银根缔约的过程，以及金银根在签订合同时即将涉案房屋的产证原件提交中介保管的事实，有理由相信被告金银根有权代理林春霞与其订立合同，构成表见代理，涉案房屋买卖合同对被告林春霞发生法律效力。关于争议焦点二，原告认为被告金银根、林春霞存在违约，合同已解除，被告应当退还定金50000元并赔偿房屋差价损失271301元；被告金银根、林春霞则否认其存在违约，而是原告在2016年3月14日告知其不能继续进行交易构成违约。对此，本院认为，在原告父亲张伟与被告金银根的通话录音中，金银根多次明确表示因林春霞不同意故确定不卖房了，还曾提出过要求原告加价50000元即同意继续出售；在天佑公司法定代表人马健英与被告金银根的录音中，当马健英告知金银根原告已将首付款带来时，金银根表示要原告加一点，并多次提到林春霞未签字；在天佑公司法定代表人马健英与被告林春霞的通话录音中，林春霞也表示不再卖房并多次提交房价上涨。另外，庭审中，天佑公司证实在贷款审批过程中被告金银根、林春霞就不予配合，被告金银根、林春霞也当庭表示不再继续履行合同。据此，本院能够认定被告金银根、林春霞在合同履行过程中明确表示不再履行合同义务，构成根本违约，应当按约承担相应的违约责任。原告在与其多次协商未果后于2016年3月14日向其发出律师函要求解除合同，于法有据，故本院认定双方签订的涉案房屋买卖合同于2016年3月14日解除，被告金银根、林春霞应当退还原告定金50000元。关于被告金银根、林春霞应当承担的违约责任，合同中虽约定甲方中途悔约应支付乙方定金二倍数额作为违约金，但原告认为约定的违约金低于造成的损失的，有权请求人民法院予以增加。本案中，原告主张被告金银根、林春霞赔偿的损失为房屋差价损失271301元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，原告要求解除合同时，涉案房屋客观上确实存在房价上涨的实际情况，房价上涨的差价损失属合同履行后原告可以获得的利益，应当认定为原告的损失。被告金银根、林春霞对此是明知的，并且能够预见到若违反合同可能会造成原告的该项损失。现通过司法鉴定确认在合同解除之日即2016年3月14日涉案房屋的市场价值为1141301元，与合同约定房价870000元之间存在差价271301元，该笔差价损失271301元应当由被告金银根、林春霞赔偿给原告。至于原告主张的第三项诉请定金损失50000元，从原告变更诉请的计算方式来看，原告要求被告金银根、林春霞赔偿其房屋差价损失271301元，从中扣除定金损失50000元后才得出变更后的第四项诉请金额221301元，因此，房屋差价损失271301元已经涵盖了该项损失50000元，本院对此不再重复处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张海玉与被告金银根、林春霞于2016年2月28日签订的《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》于2016年3月14日解除。二、被告金银根、林春霞返还原告张海玉定金50000元并赔偿经济损失271301元，两项合计321301元，于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6120元，财产保全费2127元，鉴定费11500元，三项合计19747元，由被告金银根、林春霞承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李 勇人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年三月七日书 记 员  唐 亮附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。