云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初3201号原告:玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司，住所地：玉溪市高新区商贸城吉新街51号。统一社会信用代码：915304005688042639。法定代表人：黄信惠。委托代理人周楠、罗跃平，云南溪南律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨倩玥，女，1989年12月20日生，傣族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）诉被告杨倩玥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行审理，原告的委托代理人周楠到庭参加诉讼，被告杨倩玥经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月1日，原告从张洪涛处承租了位于玉溪市××新区××层的房屋，用于转租经营使用。2014年3月17日，原、被告就上述房屋签订《房屋转租合同》，约定租期自2014年3月17日起至2017年3月16日止，合同期内租金不变为每年21000元，并应在每年2月17日前付清下一年租金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约支付了第一年度的租金，至2015年2月17日被告本应向原告交付2015年3月17日至2016年3月16日的房屋租金时，被告却未能履行付款义务，并一直对房屋进行使用。此后，经原告多次催要，被告始终拒绝支付。被告拒不交付房屋租金的行为已严重违反了双方合同的约定，并给原告造成了不应有的损失。为维护原告合法权益，特诉请法院判决：一、解除原、被告双方于2014年3月17日签署的《房屋转租合同》，并由被告立即向原告返还所承租的房屋；二、被告向原告支付2016年3月17日至2016年11月16日的租金14000元，并按照每月1750元租金的标准承担自2016年11月17日起至实际返还承租房屋之日止的租金。同时，支付合同解除违约金20000元，并支付原告为实现债权而支付的费用3500元，以上费用合计37500元。被告未作答辩。经审理查明，2011年2月1日，原告与案外人张洪涛签订《房屋租赁合同》，取得玉溪市××新区××层自2011年3月1日起至2021年2月28日止的承租权，并约定原告可以转租。2014年3月17日，原、被告签订《房屋转租合同》，合同主要内容为，原告（甲方）将位于玉溪市××新区××层的房屋租给被告（乙方），租期自2014年3月17日起至2017年3月16日止，合同期内年租金为21000元，合同签订时付一年租金，并交房屋保证金2000元，以后每年2月17日前付下一年租金，逾期按年租金的千分之五收取滞纳金，3月17日后乙方仍未付租金的，则应向甲方承担违约责任，且甲方可视情况解除合同。还约定任何一方违反本合同约定均应向对方承担10万元违约金并赔偿由此给对方造成的一切损失。上述合同签订后，原告如约将上述商铺交付给被告使用，被告向原告交付押金2000元并按约向原告支付了2016年3月17日前的租金，之后的租金被告未支付。现该铺面由被告上锁，被告目前下落不明。以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、房屋租赁合同、房屋转租合同、收据、告知书、发票及原告当庭陈述等主要证据在案证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。《房屋转租合同》约定，“租期自2014年3月17日起至2017年3月16日止，合同期内年租金为21000元，合同签订时付一年租金，并交房屋保证金2000元，以后每年2月17日前付下一年租金，逾期按年租金的千分之五收取滞纳金，3月17日后乙方仍未付租金的，则应向甲方承担违约责任，且甲方可视情况解除合同。”的约定，被告向原告支付了2016年3月17日前的租金，之后的租金经原告多次催要，被告至今未支付，原告作为守约方，可以解除合同，对原告解除双方之间签订的《房屋转租合同》的请求，予以支持。关于合同解除的时间？本案中，原告在2016年4月后就联系不上被告，并于2016年10月28日向本院起诉，请求解除双方之间签订的《房屋转租合同》，因被告下落不明，本院依法于2016年12月14日登报向被告公告送达起诉状副本等应诉法律文书，公告载明：“……上述诉讼文书自公告之日起，经过60日，即视为送达……”，据本案上述事实并参照《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认原、被告双方2014年3月17日签订的《房屋转租合同》于2017年2月12日解除。《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告作为违约方，应腾还原告的房屋，支付拖欠原告的租金，承担违约责任并赔偿其损失。因本案诉争的房屋一直由被告实际控制并持续占有至今，对于原告要求被告返还该铺面，并由被告支付2016年3月17日至2016年11月16日期间的租金14000元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持；又因原、被告双方的合同于2017年2月12日解除，故被告还应支付原告2016年11月17日起至2017年2月12日止的租金5053元（21000元/年÷12个月×2个月+21000元/365天×27天=3500元+1553元）。《房屋转租合同》解除，被告作为承租人应及时腾还原告房屋，但因被告现下落不明且实际控制并占用本案诉争房屋，不能及时返还租赁房屋将给原告造成房屋不能进入租赁市场，原告不能获得租金收益。因此，被告逾期腾房给原告造成的损失，应与双方签订的《房屋转租合同》约定的租金标准相当，原告主张的自2016年11月17日之日起的租金实为逾期腾房占有使用费，原告要求由被告按每月1750元的租金标准支付自2016年11月17日起至实际返还之日止的逾期腾房占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持自2017年2月13日起至实际返还之日止的逾期腾房占有使用费。对原告要求被告支付违约金20000元的请求，有事实及法律依据，予以支持。原告明确其诉请的为实现债权而支付的费用3500元即律师代理费，因双方合同中未约定违约方应支付代理费，对原告要求被告支付代理费3500元的诉讼请求，不予支持。对于被告交付原告的押金2000元，原告主张其性质为水电费押金，因双方未就水电费进行结算，对该笔押金，在本案不予处理。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了举证、质证、辩论等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司与被告杨倩玥2014年3月17日签订的《房屋转租合同》于2017年2月12日解除；二、由被告杨倩玥于本判决生效之日起十日内将位于玉溪市高新区吉新街26号一层的房屋腾还原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司，并支付原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司自2016年3月17日起至2017年2月12日止的租金19053元及违约金20000元；按每月1750元的标准支付自2017年2月13日起至实际腾还之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费737.5元，公告费150元，两项合计887.5元，由被告杨倩玥负担。本判决中货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判长  徐红伟审判员  段杨春审判员  谢雪魁二〇一七年三月二十二日书记员  杨 芳