江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3号上诉人（原审被告、反诉原告）：明发集团扬州房地产开发有限公司，住所地扬州市广陵经济开发区板桥路88号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李扬、于秋红，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵朝红，女，1976年6月16日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：杨加祥，男，1977年11月2日出生，汉族，系被上诉人丈夫，住扬州市广陵区。上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称明发扬州公司）因与被上诉人闵朝红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院作出的（2015）扬广民初字第2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。明发扬州公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人承担逾期收房违约金；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定逾期收房未对上诉人造成损失，因此不支持逾期收房违约金，没有事实和法律依据。1、被上诉人无正当理由拒绝收房，逾期收房时间长达282天，必然对上诉人造成损失，基本损失如被上诉人收房前，该房屋的质保期均无法进行计算，自其收房之日开始计算质保期，因此质保期顺延了282天，此期间上诉人公司关于质保的人力、物力损失必然发生。2、一审法院以房屋风险提前转移为由认定上诉人无其他损失不当，逾期收房违约金和房屋风险何时转移并无关系，根据双方合同第11条以及商品房买卖合同司法解释第11条规定，被上诉人应当承担违约责任。闵朝红辩称，1、2014年11月18日收到明发扬州公司发出的商品房交付通知书之后就去看房，委托第三方扬州宜居检测公司对房屋进行检测，发现房屋许多质量问题，比如墙体开裂、通风盖未装等问题，明发扬州公司于2015年12月才整改好，其于2015年12月27日领取钥匙，补交了2014年11月18日至2015年12月27日的物业费，明发扬州公司没有任何损失。2、明发扬州公司违法交房，根据合同第11条交接条款的规定，应由明发扬州公司进行交接，但其将住宅保证书和住宅使用说明书交给物业公司进行交接，未征得我方的同意，物业公司以缴纳物业费为前提作为领取上述证书的条件，违反了《合同法》五十二条第二款、第三款的规定。闵朝红向原审起诉请求：明发扬州公司给付闵朝红违约金8365.3031元（767459元*万分之一*109天）。明发扬州公司向原审反诉请求：闵朝红支付逾期收房违约金21300元（总房款757999元*万分之一*实际违约天数282天，从2015年3月21日通知发出次日至2015年12月27日实际收房日）。原审法院认定事实如下：闵朝红、明发扬州公司于2012年12月26日签订商品房买卖合同，闵朝红购买由明发扬州公司开发的座落于扬州市开发东路12幢5单元504室房屋，合同第8条约定：出卖人应当在2014年11月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1）、取得建设工程规划许可证；2）、取得工程竣工验收备案证明；3）、取得商品房交付使用备案证明。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同11条中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1）、每延期一日，买受人按照房屋总价款的万分之一向出卖人支付违约金。2）、只要商品房满足合同第八条约定的交付条件，在出卖人发出的书面交房通知确定的交付期满之日即视为房屋已交付。该房屋的毁损、灭失风险自书面通知确定的交付日起由买受人承担。出卖人对该房屋的保修期限自交付日开始计算。2014年11月18日明发扬州公司向闵朝红发出交付通知书，闵朝红并未收房。2015年3月17日明发扬州公司取得《商品房交付使用备案证明》，并于2015年3月20日向原告邮寄商品房催交通知书，该通知书表明：业主收到通知7日内至明发扬州公司办理房屋交付手续，逾期未办理交付手续，该房屋视为已交付。2015年12月27日闵朝红收房，并交清2014年11月28日之后的物业管理费，房屋总价款为767395元。原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方约定明发扬州公司应在2014年11月28日向闵朝红交付取得商品房交付使用备案证明的房屋，明发扬州公司在2015年3月17日才取得《商品房交付使用备案证明》，明发扬州公司即构成违约，双方约定逾期交房不超过120天，按总房款日万分之一支付违约金。违约金为8287.9元（767395元*万分之一*108天）。原、被告签订的合同第十一条中约定：只要商品房满足合同第八条约定的交付条件，在出卖人发出的书面交房通知确定的交付期满之日即视为房屋已交付。该房屋的毁损、灭失风险自书面通知确定的交付日起由买受人承担。出卖人对该房屋的保修期限自交付日开始计算。明发扬州公司在2015年3月17日发给闵朝红的商品房催交通知书中重申了：业主在收到通知后7日视为房屋已交付。现明发扬州公司提出业主实际收钥匙日期为收房日期，原告收房迟延构成违约，经查，房屋风险转移日在2015年3月17日商品房催交通知书收到日后的第七天，业主实际缴纳了2014年11月18日之后的物业管理费，交付的法律意义在于所有权及标的物风险的影响，而业主迟延收房行为不产生合同法意义上权利义务的影响，故即便闵朝红违约，也不具有可责罚性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、被告（反诉原告）明发集团扬州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闵朝红支付违约金8287.9元；二、驳回被告（反诉原告）明发集团扬州房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉受理费222元，由被告（反诉原告）明发扬州公司负担（闵朝红已预交50元，明发扬州公司应负担之款于本判决生效之日起十日内直接交付给闵朝红）。经审理查明，原审认定的事实并无出入，本院予以确认。二审期间，双方均未提供新的证据。另查明，根据闵朝红提供的检测报告可知，2014年12月12日，闵朝红委托扬州宜居工程质量检测有限公司对案涉房屋进行检验，该公司于2014年12月14日出具检测报告，载明案涉房屋存在多处质量瑕疵。闵朝红称其以此要求明发扬州公司进行整改，整改后再行接收房屋。明发扬州公司反驳称其未收到过检测报告，且案涉房屋无质量瑕疵，亦未进行过整改。本案的二审争议焦点是：明发扬州公司主张闵朝红应向其支付逾期收房违约金的请求能否成立。本院认为，明发扬州公司的上诉请求不能得到支持，理由如下：一、闵朝红虽存在未按期收房的行为，但并不符合合同第11条第2款规定的买受人承担违约金的条件。其一，在第一次收到交付通知后，闵朝红即意欲收房，并委托第三方公司对案涉房屋进行检测；根据检测报告闵朝红认为房屋存在质量瑕疵，要求明发扬州公司整改后再行交付房屋，该做法符合普通购房者的认知，因此闵朝红并无拒绝收房的主观恶意，此种情况下不应认定拒绝收房系由于买受人的原因。其二，虽然该类质量瑕疵并不构成买受人拒绝收房的合理理由，由此导致房屋延期交付，出卖人不承担逾期交付违约责任；但因此种情况引起买受人拒绝收房的，开发商主张由买受人承担逾期收房违约责任，并不符合违约金条款的赔偿性功能，不利于督促开发商履行保证房屋质量、减少房屋质量瑕疵的义务，亦有违诚实信用原则和公平原则。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。案涉合同第11条第2款第2项约定，只要商品房满足合同第八条约定的交付条件，在买受人发出的书面交房通知确定的交付期满之日即可视为房屋已交付。据此，案涉房屋的交付时间，依据双方合同约定，应当确定为闵朝红收到明发扬州公司于2015年3月17日发出的《商品房催交通知书》后的第八日，原审认定的房屋交付时间并无不当之处。三、明发扬州公司未能证明闵朝红的行为对其造成了损失以及损失的数额。案涉合同约定，案涉房屋毁损、灭失的风险以及房屋质保期均应从原审确定的前述交付时间起算，故明发扬州公司上诉所称质保期延长导致人力、物力损失并无事实和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，对明发扬州公司主张闵朝红应按合同约定的标准向其支付逾期收房违约金的诉求，依法不予支持。综上，明发扬州公司的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  陈少君代理审判员  郝佳佳二〇一七年三月二十七日书 记 员  李菲菲