广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初11930号原告：黎清华，男，汉族，1947年9月19日出生，住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：黎灼祺，广东常正律师事务所律师。被告：东莞德佳塑胶五金制品厂，住所地：广东省东莞市常平镇上坑村。负责人：黎树兴。被告：德佳制品有限公司。原告黎清华与被告东莞德佳塑胶五金制品厂租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法追加德佳制品有限公司作为本案共同被告，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎清华的委托诉讼代理人黎灼祺到庭参加诉讼。被告东莞德佳塑胶五金制品厂、德佳制品有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎清华向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金（租金由2016年6月1日计至被告停止租用原告厂房为止，暂计至2016年11月31日的租金为458150元（65450元×7个月）二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与被告东莞德佳塑胶五金制品厂签订厂房租赁合同，原告将位于常平镇上坑村东征路的厂房两幢宿舍两幢3100、4000平方米共7100平方米租给被告，合同期限由2014年1月1日至2015年12月31日。每月租金为29450元、38000元共67450元，后原、被告双方约定每月租金为65450元。合同期满后，被告继续租赁原告的厂房，原、被告没有签订书面合同，但是至今被告还没有把2016年5、6、7、8、9月的租金共327250元交给原告，现在被告已经宣告停业，被告老板已经联系不上了，其材料设备还在厂房内，等待法院查封拍卖还至少需要两个月的时间，而被告还需要向原告支付不少于两个月的租金。无奈之下，原告只好诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告东莞德佳塑胶五金制品厂、德佳制品有限公司没有答辩，亦未在举证期限内提交任何证据到庭。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告黎清华作为甲方、被告东莞德佳塑胶五金制品厂作为乙方签订了两份《租用厂房合同》，其中一份合同主要约定如下：甲方同意将位于东莞市常平镇上坑东征路厂房1栋、宿舍1栋共3100平方米出租给乙方，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止；厂房连宿舍每月每平方米租用单价为人民币9.5元，每月租金为3100平方米×9.5元/平方米＝29450元；签订合同后，乙方交付甲方合同保证金人民币43400元作为有关抵押金，终止此合同时无息退还给乙方；合同期限为两年，任何一方不能擅自撕毁合同，违者按合同法的有关规定处理，中途如违背者给对方造成经济损失，由违背者负责赔偿；合同租赁期满后，需双方进行协商续约，如不再续约，其机械设备由乙方按相关规定自行处理，已建成的建筑等固定物不得拆除，由甲方处理。另一份合同主要约定如下：甲方同意将位于东莞市常平镇上坑东征路厂房1栋、宿舍1栋共4000平方米出租给乙方，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止；厂房连宿舍每月每平方米租用单价为人民币9.5元，每月租金为4000平方米×9.5元/平方米＝38000元；签订合同后，乙方交付甲方合同保证金人民币56000元作为有关抵押金，终止此合同时无息退还给乙方；其他约定与上述第一份《租用厂房合同》一致。东莞市常平镇上坑村村民委员会出具以下两份证明：位于常平镇上坑东征路旁东莞德佳塑胶五金制品厂厂房宿舍各一栋，占地3500平方米左右，建筑面积为3100平方米，其房产所有权属黎清华；位于常平镇上坑东征路旁东莞德佳塑胶五金制品厂厂房宿舍各一栋，占地2200平方米左右，建筑面积为4000平方米，其房产属黎清华所有，身份证号码。又查，案涉租赁物没有办理房地产权证或建设工程规划许可证。被告东莞德佳塑胶五金制品厂属三来一补企业，被告德佳制品有限公司系被告东莞德佳塑胶五金制品厂的外方投资者。庭审中，原告陈述，虽然案涉《租用厂房合同》已经到期，但被告实际占用案涉租赁物并有缴纳租金，案涉租赁物租金为65450元（合同约定67450元，后双方约定65450元），被告一直有拖欠租金，后面缴纳的租金就抵扣前面未交的月份租金，经原告核算，被告尚未缴纳2016年5月份起至法庭辩论终结时的租金。原告又陈述，诉讼请求中存在笔误，暂计的7个月的租金应当是自2016年5月1日起算至2016年11月31日，而不是2016年6月1日起算。另查，依原告黎清华的申请，本院于2016年9月23日作出(2016)粤1973民初11930号民事裁定书，裁定查封、冻结被告东莞德佳塑胶五金制品厂相应价值458150元的财产。2016年9月26日，本院在案涉租赁物内查封机器设备、存货、办公设施、原材料一批。2016年10月17日，原告以被告东莞德佳塑胶五金制品厂已宣告停业，被查封的财产属于易燃、易耗、存放于原告厂房为由，向本院申请对被查封的东莞德佳塑胶五金制品厂的财产先行评估及拍卖。本院于2016年10月24日作出(2016)粤1973民初11930号民事裁定书之一，裁定立即拍卖东莞德佳塑胶五金制品厂存放于案涉租赁物内的财产并保留价款。2017年1月23日，案外人罗德辉通过淘宝网司法拍卖平台拍下上述机器设备、存货、办公设施、原材料一批，并于2017年1月26日到本院签署网拍成交确认书。拍卖公告明确告知：签署完《拍卖成交确认书》的次日起2天内，买受人须预约办理拍卖标的物的交付手续，并于交付手续办妥后15天内自行提取全部的拍卖标的物。以上事实，有《租用厂房合同》、证明及庭审笔录等附卷为据。本院认为,被告东莞德佳塑胶五金制品厂、德佳制品有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。本案系租赁合同纠纷。涉案租赁物至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原告与被告东莞德佳塑胶五金制品厂之间的《租用厂房合同》无效。所以，原告黎清华与被告东莞德佳塑胶五金制品厂于2014年1月1日签订的两份《租用厂房合同》因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案《租用厂房合同》虽然无效，但被告东莞德佳塑胶五金制品厂已实际占有使用原告的厂房，仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。根据《租用厂房合同》的约定，租金每月29450元+38000元=67450元，原告主张双方后来约定每月租金65450元，没有超过上述标准，本院予以采纳。原告主张被告东莞德佳塑胶五金制品厂从2016年5月份开始拖欠租金，被告东莞德佳塑胶五金制品厂未提出证据以证明缴纳过上述期间的租金，亦没有提出异议，本院予以确认。因案涉租赁物内的机器设备、存货、办公设施、原材料已拍卖并保留价款，案外人罗德辉拍卖取得案涉机器设备、存货、办公设施、原材料一批后，应于2017年2月2日前自行提取全部的拍卖标的物，故2017年2月2日之后被告东莞德佳塑胶五金制品厂并无实际占用原告的厂房，无需继续支付占有使用费。综上，故被告东莞德佳塑胶五金制品厂需按65450元/月的标准向原告支付自2016年5月至2017年2月2日的占有使用费，即65450元/月×9个月＝589050元。因案涉《租用厂房合同》无效，原告基于《租用厂房合同》而取得的押金（43400元+56000元=99400元）应予以退回，为节省司法资源，本案中一并抵扣，故被告东莞德佳塑胶五金制品厂仍应支付原告占有使用费589050元-99400元=489650元。被告东莞德佳塑胶五金制品厂作为三来一补企业，不能独立承担民事责任，因此，被告德佳制品有限公司应对被告东莞德佳塑胶五金制品厂的上述债务承担共同偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告黎清华与被告东莞德佳塑胶五金制品厂于2014年1月1日签订的两份《租用厂房合同》无效；二、限被告东莞德佳塑胶五金制品厂、德佳制品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日向原告黎清华支付占有使用费489650元；三、驳回原告黎清华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10983元（受理费8172元、保全费2811元），由被告东莞德佳塑胶五金制品厂、德佳制品有限公司负担。诉讼费原告黎清华已预交。如不服本判决，原告黎清华、被告东莞德佳塑胶五金制品厂可在判决书送达之日起十五日内，被告德佳制品有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  丁秀霞人民陪审员  周慧娜人民陪审员  周晓婷二〇一七年三月十六日书 记 员  何嘉琪附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。