四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乐民终字第812号上诉人（原审原告）：郑建新，男，1948年1月26日出生，汉族。委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵新民，男，1950年4月8日出生，汉族。委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐山泛华置业有限公司。住所地：四川省乐山市中心城区人民东路**号。组织机构代码：76231357-2。法定代表人：代克鑫，该公司执行董事。委托代理人（特别授权代理）：邱竹，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：成都里程创奇营销策划有限公司。住所地：四川省成都市二环路南四段***号。组织机构代码：75280554-9。法定代表人：陈琨，该公司经理。委托代理人（特别授权代理）：许舜妹，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：郭欢，女，1982年11月22日出生。被上诉人（原审第三人）：戴晓东，男，1970年4月3日出生，汉族。委托代理人（特别授权代理）：潘宇磊，男。上诉人郑建新、赵新民为与被上诉人乐山泛华置业有限公司（以下简称：泛华置业公司）、成都里程创奇营销策划有限公司（以下简称：里程创奇公司）、郭欢、戴晓东商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2014）市中民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员谢锦担任审判长，和审判员李少伟、黎琳依法组成合议庭于2015年7月23日公开开庭进行了审理，上诉人郑建新、赵新民，被上诉人乐山泛华置业有限公司委托代理人邱竹，成都里程创奇营销策划有限公司委托代理人许舜妹，郭欢，戴晓东委托代理人潘宇磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年1月28日，郑建新、赵新民与泛华置业公司签订《商品房买卖合同》，购买由泛华置业公司开发，里程创奇公司代理销售的位于乐山市市中区人民东路231号“世纪城”（中西名城）小区的1幢3层1-3-25号住宅，按套内建筑面积40.66平方米计算，每平方米4101.06平方米，总价166749元。合同签订后，郑建新、赵新民按约向泛华置业公司支付购房款166749元，泛华置业公司按约将房屋交付了郑建新、赵新民。另查明：泛华置业公司与里程创奇公司之间为委托销售关系。郭欢系里程创奇公司员工。位于乐山市市中区人民东路231号“世纪城”（中西名城）小区的1幢3层1-3-25号住宅在郑建新、赵新民购买之前，泛华置业公司已将该房屋出售给第三人戴晓东，第三人戴晓东委托郭欢代为出售该房。2011年1月28日，郑建新、赵新民购买该房屋时，签订《商品房买卖合同》的双方分别为郑建新、赵新民与泛华置业公司，合同上载明的购房价为166749元，郑建新、赵新民支付给了泛华置业公司。另外郑建新、赵新民还向郭欢支付了122051元，郭欢向郑建新、赵新民出具了收条，收条载明前述款项为“世纪城”（中西名城）小区的1幢3层1-3-25号购房款。之后，郭欢将上述款项交付给了第三人戴晓东，第三人戴晓东向郭欢出具了收条，收条载明前述款项为“世纪城”（中西名城）小区的1幢3层1-3-25号房款。还查明，2011年7月1日，因该房实测面积与预测有误差，郑建新、赵新民与泛华置业公司签订了面积误差补充协议，此外，郑建新、赵新民还出具了收条，收条载明“本人郑建新、赵新民与2011年1月28日购买由戴晓东转让的位于人民东路231号世纪城小户型1-3-25号（新编门牌号人民东路233号世纪城小户型1-3-51号）房屋。今收到戴晓东退还该房屋面积误差款14198元。注：该房屋实际成交总价288800元，套内建筑面积单价7102.80元/平方米；合同总价166749元，套内建筑面积单价4101.06元/平方米。因该房屋预测套内面积：40.66平方米，实测套内建筑面积35.93平方米，面积误差4.73平方米，面积误差退款总计33596元，乐山泛华置业有限公司退还19398元，戴晓东退还14198元”等。原审法院审理认为：当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该案中，郑建新、赵新民与泛华置业公司签订《商品房买卖合同》，约定泛华置业公司将位于乐山市市中区人民东路231号“世纪城”（中西名城）小区的1幢3层1-3-25号住宅出卖给郑建新、赵新民，郑建新、赵新民支付购房款166749元。合同签订后，双方均按约履行了义务。里程创奇公司与泛华置业公司之间系委托销售关系，并非《商品房买卖合同》的相对方。郑建新、赵新民主张泛华置业公司和里程创奇公司承诺过将其所购住房进行改造装修并收取了郑建新、赵新民装修款122051元，对此泛华置业公司与里程创奇公司均予以了否认，经查明郑建新、赵新民主张的装修款122051元系第三人戴晓东收取，同时郑建新、赵新民也未提供证据证明华置业公司、里程创奇公司与郑建新、赵新民就其所购住房进行改造装修事宜进行过约定。审理中，郑建新、赵新民明确郭欢系里程创奇公司职工，其行为为职务行为，故郑建新、赵新民要求泛华置业公司、里程创奇公司退还装修款122051元于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：驳回郑建新、赵新民的诉讼请求。该案案件受理费2806元,由郑建新、赵新民负担。上诉人郑建新、赵新民不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人郭欢在购房合同价款外另收取了上诉人122051.00元的购房款，该款虽是购房时卖房方以购房款名义收取，但事实是卖房方宣传收取的装修款，因被上诉人未履行装修义务，应当退还该款。一审法院并未对该笔款到底是以什么名义收取及该不该退还作出认定，上诉人未与原审第三人戴晓东签订购房合同，而是直接从泛华置业公司和里程创奇公司买房，多交的122051.00元是基于购买了泛华置业公司的房屋并在公司要求下以装修款的名义另交的，争议房屋既不是戴晓东的，也不是以其名义出卖给上诉人，郭欢凭什么替戴晓东收取122051.00元，如果上诉人购买的房屋是戴晓东转让的，泛华置业公司凭什么收取上诉人166749.00元的购房款，上诉人现无法举证证明122051.00元是被上诉人以装修款的名义收取，但上诉人在购房合同外多交了122051.00元。不管被上诉人以什么名义多收该款，都是于法无据的，应予返还。被上诉人多收取的122051.00元购房款，因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，亦应予以退还。据此，上诉人郑建新、赵新民请求二审法院依法判令：一、撤销一审判决；二、由乐山泛华置业有限公司和成都里程创奇营销策划有限公司返还上诉人122051.00元装修款，并支付该笔资金占用损失（从2011年1月29日起至付清为止，按同期银行贷款利率计算）；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人乐山泛华置业有限公司答辩称：没有任何书面材料证明122051.00元是房屋装修款。戴晓东委托郭欢卖房，与被上诉人没有关系。上诉人出具的收条，写明了166749.00元购房款写入合同，122051.00元是增值款。上诉人的上诉请求不成立，应维持原审判决。被上诉人成都里程创奇营销策划有限公司答辩称：被上诉人里程创奇公司没有收取一分钱的费用，该案与本公司无关。房子确实存在增值的情况，上诉人支付的122051.00元系自愿，上诉请求和理由不成立。被上诉人郭欢答辩称：房子是具有增值和保值作用的商品，戴晓东购买房屋后委托被上诉人在房屋增值后卖掉，在销售过程中已向上诉人说明122051.00元是增值款，从来没说过是装修款，上诉人的上诉请求不成立，应维持原审判决。被上诉人戴晓东答辩称：被上诉人购买房屋后再委托郭欢在房屋增值后卖掉，属正常投资行为。原审判决正确，应予维持。本案经本院二审公开开庭审理，认定事实如下：2011年1月28日，郑建新、赵新民与泛华置业公司签订《商品房买卖合同》，郑建新、赵新民购买由泛华置业公司开发、里程创奇公司代理销售的位于乐山市市中区人民东路231号“世纪城”小区1幢3层1-3-25号住宅一套。合同约定：按套内建筑面积40.66平方米计价，每平方米4101.06元，房屋价款为166749.00元。合同签订后，郑建新、赵新民按约向泛华置业公司支付购房款166749.00元。之后，泛华置业公司也按约将所购房屋如期交付给了郑建新、赵新民。在签订《商品房买卖合同》当天，郑建新、赵新民向里程创奇公司员工郭欢支付了122051.00元，郭欢出具的收条载明了该款为“世纪城”小区1幢3层1-3-25号房屋购房款。因郑建新、赵新民所购房屋存在面积误差，2011年7月1日，郑建新、赵新民与泛华置业公司签订了“面积误差补充协议”，双方一致认定购买房屋面积为35.93平方米。同日，郑建新、赵新民签名的收条载明：“本人郑建新、赵新民于2011年1月28日购买由戴晓东转让的位于人民东路231号世纪城小户型1-3-25号房屋，该房屋实际成交总价288800.00元，套内建筑面积7102.80元／平方米，面积误差4.73平方米，面积误差款33596.00元，泛华置业公司退还19398.00元，戴晓东退还14198.00元。”嗣后，郑建新、赵新民认为泛华置业公司、里程创奇公司未履行购房时由出售方将窗改为玻璃大门进出，用作商用的承诺，致信泛华置业公司，要求其退还122051.00元的购房款，泛华置业公司未予答复，酿成本案纠纷。本院认为：上诉人郑建新、赵新民与被上诉人泛华置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。在涉案商品房销售中，泛华置业公司与里程创奇公司系委托销售关系。里程创奇公司员工郭欢虽然在郑建新、赵新民《商品房买卖合同》约定的房屋价款外收取了郑建新、赵新民122051.00元，但郭欢出具的收条载明该款性质为购房款，郑建新、赵新民并未提交对款项性质提出异议的证据。在领取房屋面积误差退款时，郑建新、赵新民签名的收条载明，买卖房屋的实际成交总价为288800.00元。实质上郑建新、赵新民认可所支付的122051.00元仍属购房款性质。之后，郑建新、赵新民致信泛华置业公司要求退还122051.00元时，也将该款表述为“高价购房款”。郑建新、赵新民认为所缴纳的122051.00元系改造装修款，但其未提交对买卖房屋的装修事宜与泛华置业公司、里程创奇公司进行相关约定的证据，郑建新、赵新民请求判令泛华置业公司、里程创奇公司退还122051.00元及资金占用损失，没有事实和法律根据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确，判处恰当，上诉人的上诉理由和请求均不能成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费2806元，由上诉人郑建新、赵新民负担。本判决为终审判决。审判长 谢 锦审判员 李少伟审判员 黎 琳二〇一五年七月二十三日书记员 雷梦霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。