四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）眉民终字第81号上诉人（原审原告）四川省乐华房地产开发有限公司。法定代表人李秀鸣，总经理。委托代理人蔡德益，四川英华年律师事务所律师。委托代理人杜琼燕，四川英华年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄松，男，1985年11月17日出生，汉族。被上诉人（原审被告）黄龙国，男，1963年12月8日出生，汉族。上列二被上诉人共同委托代理人陈兆荣，四川法典律师事务所律师。上诉人四川省乐华房地产开发有限公司（以下简称乐华公司）为与被上诉人黄松、黄龙国商品房销售合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2014）丹民初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年1月15日、7月24日公开开庭进行了审理，上诉人乐华公司的委托代理人蔡德益，被上诉人黄松、黄龙国的共同委托代理人陈兆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。黄松购买了乐华公司的房屋，但未按照合同约定的金额和时间支付全部价款，黄松应当支付乐华公司剩余价款。双方对所欠价款金额存在争议，黄松、黄龙国认为曾鸿鹰作为乐华公司金鹰国际项目的负责人，其出具收条、欠条、借条收到的722000元应当视为黄松支付的价款。乐华公司认为曾鸿鹰并不是其金鹰国际项目的负责人，没有权利代收购房款，曾鸿鹰向黄松出具收条、借条、欠条收到的722000元与本案没有关联性。曾鸿鹰于2013年5月26日出具的《收条》中载明“该款为黄松购买金鹰国际商务楼定金”，同时曾鸿鹰在乐华公司销售金鹰国际房屋时，长期作为乐华公司的委托代理人对外签订《商品房买卖合同》，且曾鸿鹰也作为金鹰国际项目建设工程承建方的委托代理人。鉴于以上情况，黄松在向曾鸿鹰支付《收条》载明的35万元时，有理由相信曾鸿鹰系乐华公司委托代理人，曾鸿鹰出具《收条》收到黄松支付的35万元购房定金，构成表见代理，曾鸿鹰的代理行为对乐华公司有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条的规定，曾鸿鹰出具《收条》收到黄松支付的35万元应当视为黄松已经支付的购房款。原审法院同时认为，收条和欠条系当事人之间就借贷关系的权利义务约定，反映当事人之间的借贷关系，虽然乐华公司在销售金鹰国际小区房屋时，曾鸿鹰曾作为乐华公司的委托代理人，但并不能排除曾鸿鹰与黄松之间存在借贷关系。黄松、黄龙国主张曾鸿鹰出具借条和欠条收到的372000元系支付的购房款，但未提供其他证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对黄松、黄龙国的该项主张，不予支持。黄松、黄龙国认为《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）是对两份《商品房买卖合同》的变更，系为逃避税款签订，协议违反了税法的强制性规定，因此《补充协议》系无效约定，乐华公司当庭表示即便存在少缴税款，也应当由乐华公司其自己处理，现乐华公司已补缴税款。原审法院认为，税款的扣缴系行政职能部门的工作职责，如果双方存在少缴税款的情况，应当依照相关法律规定及时申报并补缴。《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且黄松已经履行大部分付款义务，乐华公司也接受了黄松的付款，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，《补充协议》对乐华公司和黄松具有约束力，对黄松、黄龙国的该项主张，不予支持。综上，黄松尚欠乐华公司购房款597279.88元。关于乐华公司主张黄松承担迟延付款的违约金100万元的主张。原审法院认为，《补充协议》将两份《商品房买卖合同》约定的房款增至888万元，将由黄松于2013年8月20日前付清价款变更为由黄松于2013年6月18日前支付35万元，于2013年8月20日前支付剩余的280万元，以上关于价款和付款时间的变更，导致两份《商品房买卖合同》第二十九条关于违约金的约定不再具有效力，而《补充协议》第七条仅约定了乐华公司解除合同时的违约金，《补充协议》中并未对乐华公司不解除合同的违约金进行约定。同时代缴税款的《委托书》实际再次对原约定的付款时间及对应的应付款金额进行了变更。综上，对乐华公司的该项主张，不予支持。乐华公司主张由黄松承担本案的律师费，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定一方违约应承担律师费，乐华公司也未提供证据证明其支出的律师费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对乐华公司的该项主张，不予支持。黄龙国对其应承担的连带担保责任无异议，但认为其担保范围仅限于主合同的债务，对主合同中没有约定的诉讼费、律师费不承担担保责任。根据两份《商品房买卖合同》、《补充协议》和《委托书》的约定，黄松应当于2013年8月31日前履行债务，即债务人履行期届满之日为2013年8月31日，同时《担保书》并未明确约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十一条的规定，黄龙国承担连带保证责任的期间截止2014年2月，乐华公司未在该期间内要求保证人承担保证责任，因此对乐华公司的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、由黄松自判决生效之日起十日内给付乐华公司价款597279.88元。二、驳回乐华公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11163元（乐华公司已预交9555元），由乐华公司负担7739元；由黄松负担3424元。乐华公司上诉称：一、原判事实认定错误：1.原判认定曾鸿鹰“收取”黄松35万元，依据是曾鸿鹰于2013年5月26日向黄松出具的收条，由于曾鸿鹰不是本案当事人，也未参加诉讼，该收条未经质证，其真实性不能确定，故不能作为定案依据。2.该收条显示该款并未直接支付曾鸿鹰，而是转款至罗世康的农行账户。二、原判适用法律错误：1.由于原判对曾鸿鹰“收取”黄松35万元的认定缺乏事实依据，同时案涉房屋买卖合同的交易双方是上诉人与黄松，曾鸿鹰并非上诉人的代理人。因此，曾鸿鹰“收取”黄松的35万元的行为不构成表见代理。2.《担保书》明确约定黄龙国保证黄松全面、及时履行两份《商品房买卖合同》和《补充协议》中的付款义务，并就上述项下的全部价款和违约金等承担连带保证责任，但原判错误认定黄龙国不承担违约责任。三、原判程序违法：1.原判已确认黄松违约，且二被上诉人明确答辩黄松存在违约，但仅是少数房款未按时支付而请求调整违约金，一审法院在此情况下驳回上诉人的违约金请求系无端干涉当事人自由处分民事权益的行为。2.黄龙国明确答辩其对应当承担连带保证责任无异议，只是对担保范围提出异议。3.黄龙国在庭审中并未提出超出担保期限的时效抗辩主张，原审法院在宣判前才向被上诉人的代理人释明，违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第3条规定。综上，请求二审法院撤销原判；将本案发回重审或依法改判黄松支付上诉人购房款94.727988万元，违约金100万元，合计194.727988万元；黄龙国对前述购房款和违约金承担连带清偿责任；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。黄松、黄龙国答辩称，1.上诉人应明确上诉请求是发回重审还是依法改判。2.我方可以提供曾鸿鹰收取黄松的35万元的收据；我方已经申请一审法院调查了曾鸿鹰与上诉人之间的关系以及曾鸿鹰作为代理人为乐华公司开发出售商品房的一系列证据。3.两份合同都有曾鸿鹰作为委托代理人，曾鸿鹰构成表见代理。4.违约金的请求在购房合同中有约定，但是签订补充协议时就将违约金的主要条款变更了，同时变更了付款方式、付款时间、结算方式。5.主合同无效，则担保合同也无效。因此，请求驳回上诉、维持原判。由于本案在二审诉讼过程中出现了新的证据，故本院对案件事实进行重新梳理如下：（一）案涉商品房买卖合同、补偿协议及担保书的签订过程2013年6月13日，乐华公司与黄松就乐华公司将其开发的位于丹棱县北环路金鹰国际小区第八幢第一层商品房出售给黄松事宜签订《商品房买卖合同》，约定：价款972264元由黄松一次性付清，该《合同》第二十九条约定：“本合同与金鹰国际8号楼2-6层商品房买卖合同系双方同时签订的整体合同，买受人未按约定足额支付金鹰国际8号楼2-6层的购房款仍应承担本合同总金额30%的违约责任。出卖人有权拒绝移交房产，并有权解除本商品房买卖合同。”同日，就金鹰国际小区第八幢第二至六层商品房销售事宜，双方还签订了一份《商品房买卖合同》，约定：分期支付价款5107736元，签订合同当日支付购房款2307736元，2013年8月20日前支付余款2800000元，并约定由黄龙国保证买受人按期付款。该《商品房买卖合同》第二十九条约定：“2013年8月20日前未支付贰佰捌拾万元正，买受人应当承担合同总价额30%的违约责任，出卖人有权拒绝移交所售商品房并有权解除本商品房买卖合同。”上述两份《商品房买卖合同》的购房总价款为6080000元，均于2013年6月14日在丹棱县房地产管理局进行了备案登记。2013年6月15日，乐华公司与黄松签订一份《补充协议》约定：将备案的两份《商品房买卖合同》价款6080000元增至8880000元；黄松已于签订《商品房买卖合同》时支付现金2500000元、转账支付3230000元，尚欠350000元于2013年6月18日前付清；乐华公司收到上述款项后将协助黄松办理房屋所有权证；黄松于2013年8月20日前支付余款2800000元；黄松将所有合同价款支付给乐华公司或者打入乐华公司账户，不得支付给任何个人；乐华公司在收到黄松全部合同价款后，才协助黄松办理国有土地使用权证；如黄松违约，乐华公司有权解除合同，拒绝移交房产，并要求黄松按照合同总价款的30%向乐华公司支付违约金。2013年6月15日，黄龙国与黄松签订一份《担保书》约定：黄龙国作为担保人保证黄松全面、及时履行与乐华公司就购买金鹰国际第八幢共六层房屋签订的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，如黄松违约，则由黄龙国承担连带保证责任；黄龙国的担保范围为上述两份《商品房买卖合同》及《补充协议》项下的全部价款、违约金，乐华公司为收取合同价款所支付的诉讼费、律师代理费等。该《担保书》未明确约定黄龙国的保证期间。（二）黄松的付款情况黄松直接向乐华公司支付购房款的情况为：2013年6月15日支付2500000元、2013年9月6日支付300000元。2013年6月26日，乐华公司出具一份《委托书》载明：“兹全权委托四川省丹棱县丹棱镇黄松在向本公司支付购买‘金鹰国际’项目商务楼款项时从其中向项目主管税务机关足额扣缴应纳税款合计伍佰零伍万壹仟陆佰捌拾贰元壹角壹分（RMB￥5051682.11）。其中2013年6月26日将贰佰玖拾叁万元整（RMB￥2930000.00）存入主管税务机关指定的财政专户，2013年8月31日前将剩余税款贰佰壹拾贰万壹仟陆佰捌拾贰元壹角壹分（RMB￥2121682.11）直接扣缴，并凭完税证与公司结算……”。2013年7月1日，黄松向税务机关缴纳税款2680000元；同年12月27日缴纳税款2371772.12元，共计代乐华公司缴纳税款5051772.12元。2013年8月21日，黄松还代乐华公司向国土部门缴纳土地出让金80948元。至此，在2013年7月1日至2013年9月6日期间，黄松通过直接支付、代乐华公司支付的方式，向乐华公司共计支付7932720.12元。2013年5月26日，曾鸿鹰出具《收条》载明：“今收到黄松通过银行转账付来人民币35万元正（大写叁拾伍万元，转入账户为：开户行中国农业银行，户名罗世康），该款为黄松购买金鹰国际商务楼定金。此条。收款人：曾鸿鹰，2013年5月26日。见证人：……律师事务所罗某林2013.5.26，罗世康2013.5.26，已收到现金叁拾伍万元正不再转账，曾鸿鹰，2013年5月26日。”2013年12月25日，曾鸿鹰出具一份《借条》载明：“今借到黄松现金叁拾万元正﹤300000.00元正﹥。”同日，曾鸿鹰还出具一份《欠条》载明：“今欠到黄松现金柒万贰仟元正﹤72000.00元正﹥。”（三）经审理查明的其他情况乐华公司与犍为县奥泰市政建筑工程有限公司于2009年8月27日签订的《建设工程施工合同》，约定由犍为县奥泰市政建筑工程有限公司承建乐华公司开发的丹棱县金鹰国际小区，曾鸿鹰在合同末尾犍为县奥泰市政建筑工程有限公司的委托代表人处签名。乐华公司自认，案涉金鹰国际项目自开工建设到2013年6月之前，曾鸿鹰在该项目担任实际负责人。在2010年3月-2011年5月期间曾鸿鹰多次以乐华公司的委托代理人身份对外签订《商品房买卖合同》。此后，乐华公司因与黄松购房一事产生纠纷，遂诉至法院请求判令：1.黄松支付价款947283元，违约金100万元，合计1947283元；2.由黄龙国对全部价款和违约责任、诉讼费、律师费承担连带清偿责任；3.一审案件诉讼费用、律师费用由黄松、黄龙国承担。黄松、黄龙国在一审诉讼过程中针对乐华公司的诉讼请求在庭审中共同答辩称，对乐华公司起诉的价款不认可；《补充协议》不是原购房合同的补充合同，而是变更后新的协议；黄松、黄龙国不存在违约。黄松、黄龙国在一审庭审的最后陈述中要求驳回乐华公司关于违约金的请求；所欠房款不是乐华公司所主张的数额；由于已经超过担保责任期间，要求驳回对黄龙国承担担保责任的诉讼请求。在二审过程中，黄松陈述称案涉两份《商品房买卖合同》均是在2013年6月13日与曾鸿鹰作为乐华公司的委托代理人签订后，再去乐山犍为县乐华公司处再次签订的。同时，为了查明案件事实，本院向证人罗某林进行了调查，并制作了《调查笔录》，罗某林陈述称，其在2013年受乐华公司和曾鸿鹰的委托到丹棱县处理过金鹰国际项目的法律事务，案涉2013年5月26日的《收条》是其代为书写，曾鸿鹰实际收取了该收条中载明的购买金鹰国际商务楼定金35万元，但其记不清具体的支付方式。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《担保书》、《建设工程施工合同》、《收条》、《欠条》、《借条》、《完税证》、《承诺书》、《委托书》、原审法院依据黄龙国申请调取的《商品房买卖合同》、《调查笔录》以及各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据庭审查明的案件事实和当事人的诉辩意见，本案争议的焦点在于：1.曾鸿鹰在2013年5月26日是否收取了黄松35万元，该35万元是否应作为黄松的已付购房款；2.乐华公司主张的100万元违约金是否应当支持；3.黄龙国对黄松的尚欠房款及违约金是否应当承担连带清偿责任。关于第一个焦点。首先，黄松为证明曾鸿鹰等收取其支付的35万元，提交了曾鸿鹰于2013年5月26日出具的《收条》1份，且该《收条》上载明的见证人罗某林也在诉讼中到庭陈述曾鸿鹰确系从黄松处收取了该35万元。其次，在2013年6月15日的《补充协议》中虽有“黄松必需将所有合同价款支付给乐华公司或者打入乐华公司账户，不得支付给任何人”的约定，但由于《补充协议》的签订时间晚于前述35万元的收取时间，因此该约定不能追溯此前曾鸿鹰的收款行为。同时，由于在2010年3月-2011年5月期间，曾鸿鹰多次以乐华公司的委托代理人身份对外签订《商品房买卖合同》，且乐华公司也自认曾鸿鹰在金鹰国际项目开工到2013年6月前一直担任该项目实际负责人这一客观事实，故曾鸿鹰收取黄松35万元购房定金的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，构成表见代理。此了原告；我方已经申请一审法院具体质证，其真实性不能确定，因此因此，虽然乐华公司否认该《收条》，但其并未提供相应证据，应承担举证不能的法律后果。对此，故本院确认曾鸿鹰于2013年5月26日实际收取了黄松购买金鹰国际商务楼定金35万元，该35万元应认定为黄松已支付的购房款。关于第二个焦点。首先，纵观乐华公司与黄松订的两份《商品房买卖合同》和此后的《补充协议》，只是在房款金额上有所变化，而在其他条款上没有根本性的变化，因此根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，经双方当事人协商一致可以变更合同，故《补充协议》约定的内容对黄松与乐华公司均具有法律拘束力。其次，由于黄松未能按《补充协议》的约定向乐华公司付清尚欠的购房款，构成违约行为，应承担违约责任。但从黄松的付款情况来看，其已基本按照约定的付款期限支付了购房款8282720.12元，占合同总金额的93.27%，已履行了绝大部分的合同义务。且由于在付款过程中，出现了黄松对曾鸿鹰能否直接收取房款的理解偏差，对出具借条和欠条的形式向曾鸿鹰支付372000元的行为错误认为是向乐华公司支付房款，进而导致其未能向乐华公司全额付清购房款。因此在黄松抗辩违约金过高的情况下，根据《中华人民共和国合同法合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，本院结合案涉合同的履行情况、黄松的过错程度等因素综合考量，酌情认定违约金以黄松尚欠房款金额的30%计算为宜。因此，原审法院驳回乐华公司的违约金请求，存在法律适用错误，本院予以纠正。关于第三个焦点。首先，根据《中华人民共和国担保法》第二十二条规定，黄龙国对《补充协议》有关黄松的合同义务的保证关系自2013年6月15日成立。由于该《担保书》未明确约定保证期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十七条的规定，该保证期间为清偿期限届满之日起六个月，该六个月保证期间的规定系法定的除斥期间，并非诉讼时效，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十七条的规定审查该保证责任期间并无不当之处。其次，由于黄龙国的保证责任期间自2013年8月21日起至2014年2月21日止，而乐华公司于2014年6月5日向原审法院起诉主张该保证责任，已超过六个月的保证期间，故原审以乐华公司未在六个月期间内要求保证人黄龙国承担保证责任为由，驳回乐华公司要求黄龙国承担保证责任的诉讼请求，并无不当之处。综上，原审法院对曾鸿鹰收取黄松35万元构成表见代理以及黄龙国不应承担保证责任的认定正确，但在黄松是否应承担违约责任的认定上存在适用法律错误，应当予以纠正。故原审判决认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省丹棱县人民法院（2014）丹民初字第525号民事判决的第一项和第二项，即“由黄松自本判决生效之日起十日内给付乐华公司价款597279.88元”、“驳回乐华公司的其他诉讼请求”；二、黄松自本判决生效之日起十日内支付乐华公司违约金179183.96元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11163元、二审案件受理费22325元，共计33488元，由四川省乐华房地产开发有限公司负担13396元，由黄松、黄龙国负担20092元。本判决为终审判决。审 判 长  陈晓华审 判 员  唐 部代理审判员  张澌岷二〇一五年七月二十四日书 记 员  曾怡瑶