广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）环民初字第1303号 原告覃笔政，男，1960年2月27日出生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。 特别授权委托代理人覃孟山，广西河城律师事务所律师。 被告吴静宁，男，1982年10月6日出生，汉族，居民，住广西环江毛南族自治县。 原告覃笔政与被告吴静宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员韦文勉担任审判长，审判员欧力锐和人民陪审员黄东叶参加的合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。书记员蒙媛媛担任法庭记录。原告特别授权委托代理人覃孟山及被告吴静宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃笔政诉称，原告与被告于2011年6月9日在自愿平等的基础上达成《房屋转让协议书》，协议书约定原告将位于环江县城桥西路38号一套三房两厅房子转让给被告，房产权证号为：环房权证思恩字第××号，建筑面积77.39平方米，约定转让价为48000元，办理房产权属过户手续由被告自理，双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，原告依约全部履行了自己的合同义务，积极协助被告办理了房屋过户手续，现被告也取得了该房屋所有权。但被告没有按照合同约定支付给原告购房款，构成合同根本违约，为维护原告的合法权益，特起诉请求：1、判令被告依约支付给原告购房款48000元及赔偿逾期付款损失12864元（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6.7%计算从2011年6月9日至2015年6月9日止）。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 原告身份证复印件，证明原告的身份情况； 2、房屋转让协议书，证明原、被告双方约定转让房屋及价款； 3、公有住房上市申请书，证明原告协助被告办理过户手续； 4、房屋所有权证存根登记资料，证明被告已取得房屋所有权。 被告吴静宁辩称，涉案房屋系2002年10月17日被答辩人覃笔政以3万元的价格出卖给案外人韦某的房屋，之后，被答辩人覃笔政将该房屋交付案外人韦某居住直至2011年初，同时还交付了该房的房产证给案外人韦某持有，但双方一直未办理该房的过户登记手续。2011年5月8日，案外人韦某将该房屋以12.5万元的价格出卖给答辩人。合同签订后，答辩人先后两次共支付案外人韦某购房款共4万元。在答辩人办理该房的过户登记中，由于该房仍然登记在被答辩人覃笔政的名下，经答辩人与被答辩人及案外人韦某三方共同协商，三方均同意由答辩人与被答辩人签订《房产转让协议书》以配合答辩人办理房屋过户登记，于是答辩人与被答辩人于2011年6月9日签订涉案《房产转让协议书》。2011年8月5日，答辩人在被答辩人的协助下将该房屋过户登记到自己的名下。同年8月22日，答辩人以该房作为抵押担保从环江县工商银行贷款10万元，同年8月26日，答辩人分两次向案外人韦某转账支付购房余款共8.5万元。因此，答辩人与被答辩人所签订的本案《房产转让协议书》不是双方的真实意思表示，该协议仅仅是为协助办理房子过户而签订的形式上的协议，其签订行为应为无效的民事行为。故原告的诉求没有事实根据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为其抗辩向法庭提供的证据有： 1、被告身份证复印件，以证明被告的身份情况； 2、房产转让协议书，以证明被告为办理房产过户手续需要才与原告签订的协议； 3、房屋所有权证存根，以证明房屋是合法过户到被告名下； 4、证人韦某的证言，以证明如下事实：本案涉案房屋是我于2002年10月20日以30000元的价格跟原告覃笔政购买所得，这个事实有我与原告签订的《协议书》及原告向我出具的《收条》为证，原告在收到3万元购房款的当天将本案房子的房产证交付给我，虽然我没有办理房子的过户手续，但购房后我一直居住生活在这个房子里达十年之久。2011年5月，我将本案房子以12.5万元的价格卖给被告吴静宁，在转让过程中，仅有我与吴静宁双方协商有关事宜，覃笔政只是在办理房产过户手续时代我签名过户给吴静宁而已。 5、工商银行流水帐，以证明被告吴静宁将涉案房屋作抵押向环江县工商银行贷款10万元后再向韦某两次转账支付购房余款共8.5万元； 6、借记卡账户历史明细清单，以证明被告吴静宁将85000元的购房款转入的是韦某的银行账户； 7、借记卡账户历史明细清单，以证明85000元的购房款是从吴静宁的银行账户转出的事实。 8、房屋转让协议，以证明被告吴静宁实际购买案外人韦某先前跟原告覃笔政购买所得的涉案房屋事实。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、3、4均无异议，但对原告的证据2的证明内容有异议，认为当时签订房产转让协议是为了办理房屋过户手续，实际交易的情况与协议书上的不一样。本院认为，原告的证据1、2、3、4来源合法，内容真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据；原告对被告的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对证据2的证明内容和证据4的关联性有异议，认为证据2不能证明被告已付款给原告，同时还认为证据4与本案无关；原告对被告庭后补充提交的证据5、6、7的真实性和关联性均有异议，认为流水账没有反映双方户名，也无法核实是否为购房交易款项，同时认为该三份证据与本案没有关联性，不影响被告吴静宁与原告覃笔政之间的合同关系；原告对被告庭后补充提交的证据8的三性均有异议，认为该协议的真实性根本无法确认，且与本案讼争合同没有关联性，同时认为该协议也不合法，因韦某不是房屋所有权人，其与吴静宁签订的房屋转让协议是无效的，而原告与被告签订的转让协议即本案所涉协议才是有效的，另外，该协议存在矛盾性，因韦某出庭作证时明确陈述没有书面协议，现提供应该是事后补写的，不应采信。本院认为，被告的证据1-8来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，且各个证据相互之间形成完整的证据链，内容相互印证，可作为认定本案事实的根据，本院予以采信。 经审理查明：2002年10月17日，原告覃笔政将位于环江县思恩镇桥西路38号的三房一厅房屋（原产权单位为环江县思恩镇糖蔗技术推广站）以3万元的价格出卖给案外人韦某，当日原告覃笔政收到韦某支付的购房款3万元并向韦某出具《收条》，同时把该房屋及其房产证交付韦某居住和持有。2002年10月20日，以原告覃笔政为甲方与以案外人韦某为乙方补充签订《协议书》，协议书约定：“甲方在思恩镇糖蔗技术推广站办公综合楼二楼有一套三房一厅住房转让给乙方，经甲方双方协商，达成如下协议：1、甲方转让该套住房给乙方，房价是3万元，交款方式为一次性付清；2、乙方负责缴纳办理转移房产证所需的各项费税（包括代甲方缴纳交易税），甲方不再付任何费用……”。同时双方还就该协议其他事项进行了约定。协议签订后不久，韦某搬进该房屋居住直至2011年初，但期间一直未与原告覃笔政办理该房屋的过户登记手续。2011年5月8日，以案外人韦某为甲方与以被告吴静宁为乙方签订《房屋转让协议》，该协议约定：“甲方由于客观原因另择新居，现将环江县思恩镇桥西路38号一套建筑面积为77.39平方米房屋转让给乙方。1、双方商定，房屋转让价人民币12.5万元，协议签订签字后，乙方首次支付给甲方购房款2.5万元，待办理过户手续后，乙方再将余款10万元购房款一次性支付给甲方；2、办理房产权属过户手续由乙方自理，在办理有关过户手续中若有纠纷问题，甲方必须负责解决，并积极协助乙方办理过户手续……”。同时双方还就违约责任等其他事项进行了具体约定。协议签订当天，被告吴静宁向案外人韦某支付购房款2.5万元，2011年6月初，在韦某因资金困难而向吴静宁催款之下，被告吴静宁又向案外人韦某支付现金1.5万元。同年6月9日，以原告覃笔政为甲方与以被告吴静宁为乙方签订《房产转让协议书》，协议书约定：“甲方把位于环江县城桥西路38号一套三房两厅两卫房子转让给乙方，房产证号为环房权证思恩字第××号，建筑面积为77.39平方米，转让价为肆点捌万元整，办理房产权属过户手续由乙方自理，但在办理有关过户手续中若有纠纷问题，甲方必须负责解决，并积极协助乙方办好有关过户手续。付款方式：乙方须一次性付清房屋转让款给甲方，乙方付清全部房屋转让款后，甲方要把房屋权属等证件交给乙方。”同时双方还对违约责任等其他事项进行了约定。当日原告覃笔政和被告吴静宁均在协议书上签字。同年8月5日，原告覃笔政在被告吴静宁未向其支付购房款4.8万元的情况下仍协助被告吴静宁办理该房的过户登记手续，当日涉案房屋登记过户到被告吴静宁的名下（房产证号为：环房权证思恩字第××号）。2011年8月24日，被告吴静宁以该房作为抵押担保向中国工商银行环江县支行贷款10万元，同年8月26日，被告吴静宁分两次向案外人韦某转账支付购房余款共8.5万元。2015年4月24日，原告覃笔政向本院起诉，请求被告吴静宁支付购房款48000元及逾期付款损失12864元（从2011年6月9日至2015年6月9日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6.7%计算）。 另查明，2014年10月26日，被告吴静宁将涉案房屋以21万元的价格出卖给案外人莫汉语。2014年12月1日，案外人莫汉语将涉案房屋过户至其名下（房产证号：环房权证思恩字第××号）。 本案争议焦点：1、原告覃笔政与被告吴静宁于2011年6月9日签订的《房产转让协议书》是否成立有效？2、本案被告是否存在违约行为？3、原告覃笔政请求被告吴静宁支付购房款48000元及逾期付款利息损失12864元是否有事实和法律依据？ 本院认为，一、关于原告覃笔政与被告吴静宁于2011年6月9日签订的《房产转让协议书》是否成立有效问题。《中华人民共和国民事通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效的民事行为，无效的民事行为对当事人不具有法律拘束力。本案中，原告覃笔政与被告吴静宁并无买卖涉案房屋的合意，而真正的房屋买卖双方则为案外人韦某与被告吴静宁，由于案外人韦某出卖的房屋仍登记在原告覃笔政的名下，被告吴静宁为了办理房屋过户手续而与原告覃笔政签订形式上的《房产转让协议书》，因此，本案原、被告双方签订《房屋转让协议书》的目的主要是为了协助被告办理房屋过户登记。虽然原告与被告签订了《房产转让协议书》，即在合同形式上显示意思一致，但并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示。买卖是双方完成房屋过户手续的虚伪表示，隐藏于买卖行为的表意中。故双方签订房屋转让协议书的意思表示不真实，其房屋买卖行为不符合民事法律行为的构成要件，为无效的民事法律行为，对合同双方当事人不具有法律约束力，因此，本案房屋买卖合同依法不能成立。二、关于本案被告是否存在违约行为问题，因原、被告双方签订涉案协议的行为不具备民事法律行为的必要要件，故该协议从一开始就不成立，而合同成立是合同生效的前提条件，只有成立有效的合同才对合同双方具有法律约束力，因此，本案协议对原被告双方均无法律约束力，自然也就不存在被告违约与否的问题。三、关于原告请求被告支付购房款48000元及逾期付款损失12864元是否有事实和法律依据问题。因本案合同不是原被告双方的真实意思表示，该合同依法不能成立，故原告请求被告支付购房款48000元及逾期付款损失12864元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条之规定，判决如下： 驳回原告覃笔政的诉讼请求。 案件受理费1321元，由原告覃笔政负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  韦文勉 审 判 员  欧力锐 人民陪审员  黄东叶 二〇一五年七月二十七日 书 记 员  蒙媛媛 本判决所适用法律： 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： 行为人具有相应的民事行为能力； 意思表示真实； 不违反法律或者社会公共利益。 第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。