广西壮族自治区合山市人民法院执 行 裁 定 书(2017)桂1381异1号异议人：广西合山市宝源实业有限公司，住所地：广西合山市岭南工业园区内。法定代表人：张耀盛，该公司董事长。申请执行人：中国农业银行股份有限公司合山市支行，住所地：广西合山市城站路50号。法定代表人：莫利波，该行行长。委托代理人：刘德灵，该行副行长。委托代理人：吕永杰，该行业务部副经理。被执行人：张耀盛。被执行人：潘志鹏。评估机构：广西方中房地产评估事务所有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道93新兴大厦Ａ栋9层907号房。法定代表人张梅荣，该公司负责人。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司合山市支行（以下简称农行合山市支行）与被执行人广西合山市宝源实业有限公司（以下简称宝源公司）、张耀盛、潘志鹏金融借款合同纠纷一案中，被执行人宝源公司向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并公开进行了听证，异议人宝源公司的法定代表人张耀盛、申请执行人农行合山市支行的委托代理人刘德灵、吕永杰到庭参加听证，现已审查终结。异议人宝源公司异议称，该评估公司对异议人所有的土地及房产所做的评估价格偏低，理由如下：1、目前工业园区周围的土地经招拍挂、纳税等办完手续的价格也不会那么低，加上公司的土地需要平整，需要道路硬化、通电通水、排污等等，这些都需要成本。2、办公楼价格偏低，没有计算装修成本，装修好的别墅价格只评估1100多元一平米，就连装修成本都不够，就算折旧也不可能折那么低，存在漏评。宿舍楼基本符合市场价。3、厂房是钢架结构，厂房高度较高，采用工质钢材，所以成本比较高。故请求法院不予采纳该评估报告，重新评估。异议人为支持其主张向本院提供了广西南宁金土房地产评估咨询有限公司出具的《致委托方函》和广西致远房地产评估有限责任公司出具的《致委托方函》等评估结果报告，欲证明异议人于2014年向申请执行人借款时曾对上述房地产进行评估，当时的评估价格远高于本次评估价。申请执行人答辩称，评估机构由双方选定，评估机构又在法院评估名册上，故评估机构作出的评估报告合法有效，异议人申请重新鉴定无事实和法律依据，请求驳回异议人的异议申请。评估人回复函称，一、评估公司出具的估价结果为市场价值，在测算时，参数的选取会考虑以下因素:1.估价对象为工业用地及厂房，目前存在债务纠纷，潜在购买客户群体小，且受让方在购买该类被处置房产时的心理影响。2.估价对象为司法处置对象，该类房地产成交价格受交易时间、付款方式等因素的限制。二、关于评估对象的土地价值偏低的问题：根据该公司对该工业园区内近三年的土地招拍挂市场进行调查，并经合山市国土资源局网上查询及中国土地市场网查询的资料，可知该工业园区内2014年招拍挂出让的工业用地成交价格约为10万元/亩，2016年招拍挂出让的工业用地成交价格约为8-9万元/亩，而本次评估的土地价格为12.87万元/亩，土地价格的内涵为设定开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”，评估结果已考虑企业对土地使用权取得所支付的办证、交税产生的必要费用及土地的开发投入等因素对土地价格的影响，另外也参考了当地类似土地交易情况，宗地自身使用年限减少等因素；而宗地内的道路硬化、绿化及通水排污等基础设施，为附属于原企业生产活动中的整体利用才产生价值，但并不是对所有受让方都有直接使用价值，故不能做简单的投入成本累加，所以该公司认为本次土地估价的结果是合理的。三、关于办公楼及别墅价格偏低，没有计算装修成本的问题：1.根据估价人员对估价对象的现场查勘，估价对象办公楼为5层混合结构建筑物，产权登记设计用途为工业，本次评估，办公楼的价格仅为房屋建筑物重置成本价值并结合其综合成新率计算的市场价值，其价值仅包含与估价对象房地产不可分割的、满足其功能需要的水、电等相关配套设施的价值，未包含其全部装修的价值以及室内可移动的家具家电等设施设备的价值。2.估价对象中两栋别墅楼均为3层混合结构建筑物，产权登记设计用途均为住宅，所占用的土地用途为工业用地。其实际用途为工业厂区内的配套宿舍用房，称之为别墅楼仅为企业在内部管理上对自身物业的编号及称谓，与房地产开发企业对商品住宅的分类低层住宅定义中的“别墅”不能混为一谈。故本次对两栋别墅楼的评估价格仅为房屋建筑物重置成本价值并结合其综合成新率计算的市场价值，其价值仅包含与估价对象房地产不可分割的、满足其功能需要的水、电等相关配套设施的价值，未包含其全部装修的价值以及室内可移动的家具家电等设施设备的价值。综上所述，该公司根据其装修风格市场接受程度适当考虑包含了部分基础装修的价值，认为办公楼及别墅楼房屋建筑物的评估结果是合理的。四、关于厂房的评估结果问题：根据估价人员对估价对象的现场查勘，估价对象厂房为单层钢架结构棚建筑物，层高约10米，估价对象为普通用途厂房，对基础无特殊处理要求，主要承重部件为工质钢材构造的钢架，仅作两面墙体围护，且屋面及墙面均为彩钢板材料，室内无特殊装饰装修及其它复杂的工艺结构工程，而本次评估价格仅为房屋建筑物重置成本价值并结合其综合成新率计算的市场价值，不包含厂房室内附属的机器生产设备及其他可移动的动产；该公司认为本次厂房房屋建筑物的评估结果是合理的。五、关于与其他评估机构的评估结果差异问题：根据《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）第2.0.9及第2.0.12点关于估价目的、价值类型的相关描述，在一个估价项目中，价值类型要根据估价目的来确定，而估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要，不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同；估价目的也限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目的套用与其他不相符的用途。故本次我司提供的评估结果与其他评估机构的评估结果存在差异，该公司认为在不同的价值时点、不同的估价目的，评估结果不一致是正常的。经审查查明，本院在执行申请执行人农行合山市支行与异议人宝源公司、被执行人张耀盛、潘志鹏金融借款合同纠纷一案中，查封了被执行人宝源公司向申请执行人提供抵押的合山市柳邕二级路东面工业园区内的工业用地（地号：5－4－12）及地上5栋建筑物，并根据申请执行人申请，申请执行人与被执行人采用摇号方式委托广西方中房地产评估事务所有限公司对查封财产进行价格评估，评估机构于2016年11月30日作出评估价格为23176754元的结论，并送达了评估报告。双方当事人对评估机构及评估人员的资质均不持异议。另查明：广西方中房地产评估事务所有限公司有住房保障和房屋管理部门颁发的房地产估价机构资质证书，资质等级为贰级，有效期限为2014年4月21日至2017年4月21日。估价师韦倩梅(注册号4520130018)、廖巧云(注册号4520130010)均持有有效期内的中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价师证书。本院认为，本次评估系申请执行人与被执行人通过摇号方式随机选中经自治区高级人民法院审核入册的广西方中房地产评估事务所有限公司对查封财产进行评估，且该公司指派的评估人员具有相应评估资质。该公司根据国家法律法规、《房地产估价基本术语标准》等要求，根据估价目的、选用比较法，按照估价程序，综合分析影响房地产价格因素，作出了估价报告，评估报告中对厂区内绿化、水电设施、地理、交通、生活服务设施等因素均有记录及评价，说明已对相关配套设施综合考量，符合技术规定，体现了涉案房地产评估基准日的价值。至于异议人提出涉案房地产评估价远低于向申请人抵押借款时的评估价，因评估目的、估价时点、房地产市场状况等皆有所不同，不能作为评估价格偏低的依据。综上，评估机构及评估人员具有相应资质，评估方法符合法律规定，故该公司就涉案房地产出具的评估报告具有法律效力，评估价格应予确认。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定如下：驳回异议人广西合山市宝源实业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交申请复议书及副本三份，向广西来宾市中级人民法院申请复议。审 判 长  李桂勇人民陪审员  黄志宾人民陪审员  蒙献强二〇一七年三月二十八日书 记 员  谭芬芬附法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。