福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0481民初4309号原告：永安市城市建设开发有限公司，住所地永安市南山路2号7幢三层,统一社会信用代码：91350481738021334R。法定代表人：朱茂林，总经理。委托诉讼代理人：廖首炊，福建商通律师事务所执业律师。被告：江金友，男，1979年3月16日出生，汉族，住永安市，原告永安市城市建设开发有限公司（以下简称永安城建公司）与被告江金友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖首炊到庭参加诉讼。被告江金友经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安城建公司向本院提出诉讼请求：1.解除案涉《租赁合同》，江金友返还租赁房屋--永安大树下安置房一层12号店面；2.江金友支付租金15135元（2015年9月20日至2016年9月20日，计5个季度）、水电费6165.1元（计算至2016年9月）、违约金2724.3元（自2015年9月20日至2016年12月19日，按3027元/季、月2%计算），合计24024.4元；3.江金友支付自2016年12月20日至实际返还租赁房屋之日，按3027元/季的标准计算的租金；4.江金友支付自2016年11月1日至实际返还租赁房屋之日尚欠的水电费；5.江金友按2%/月的标准支付自2016年12月20日起的逾期付款违约金。事实和理由：2014年8月18日，永安城建公司与江金友签订《租赁合同》，约定：江金友承租永安城建公司所有的永安大树下安置房一层12号店面（面积84.07平方米），作为其经营场所；租赁期限3年，即自2014年8月20日至2017年8月19日，租金为每季3027元；如江金友逾期交付房租，每逾期一日，应按所欠租金的3%支付违约金；逾期超过10日，除应支付日3%的违约金外，江金友另须支付惩罚性违约金2000元，从其已交纳的合同履约保证金中扣除，并停止供电、供水；逾期超过20日，永安城建公司有权选择：⑴解除合同并收回房产，除收取日3%违约金外，履约保证金不予退还；⑵合同继续履行，永安城建公司按日5%的标准收取损失赔偿金等内容。合同签订后，永安城建公司依约将租赁房屋交付江金友使用，江金友依约交纳了履约保证金3000元、水电押金2000元。自2015年9月20日起，江金友未缴纳租金，截至2016年9月，已欠5个季度租金计15135元、水电费6165.1元。经多次催讨未果，故提起诉讼。江金友未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，永安城建公司与江金友签订《租赁合同》，约定：江金友承租永安城建公司所有的永安大树下安置房一层12号店面（面积84.07平方米），作为其经营场所；租赁期限3年，即自2014年8月20日至2017年8月19日，租金为每季3027元；交付方式为先交租金后使用，从签订合同之日起开始计算，租金按季度结算，第一季度租金于签订合同之日一次性付清，每季度租金于首月五日前一次性付给出租方；江金友应支付履约保证金3000元，租赁期满后，如无违约行为，全额退还（不计利息）；江金友应交纳水电押金2000元，不按时交纳水电费时，出租方可按每日增收5‰的滞纳金；如江金友逾期交付房租，每逾期一日，应按所欠租金的3%支付违约金；逾期超过10日，除应支付日3%的违约金外，江金友另须支付惩罚性违约金2000元，从其已交纳的合同履约保证金中扣除，并停止供电、供水；逾期超过20日，永安城建公司有权选择：⑴解除合同并收回房产，除收取日3%违约金外，履约保证金不予退还；⑵合同继续履行，永安城建公司按日5%的标准收取损失赔偿金等内容。合同签订后，永安城建公司依约将房屋交付江金友租赁使用，江金友依约交纳了履约保证金3000元、水电押金2000元。自2015年9月20日起，江金友未缴纳租金，截至2016年9月，江金友已欠4个季度租金计12108元、水电费6165.1元。经多次催讨未果，故提起诉讼。永安城建公司围绕诉讼请求提交以下证据予以证明：房屋所有权证、《租赁合同》、江金友交纳押金情况等证据。江金友经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、抗辩的权利。上述证据经庭审查证，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。永安城建公司主张的上述事实，本院予以认定。综上所述，本院认为，案涉《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。江金友未按合同约定支付租金，已构成违约，合同约定的解除条件业已成就，永安城建公司要求解除合同，于法有据。合同解除后，江金友应返还租赁房屋、支付尚欠租金、水电费，并支付相应的违约金。如江金友未返还租赁房屋，还应承担后续发生的房屋占有使用费、水电费及相应违约金的民事责任。《租赁合同》约定，先交租金后使用，租金按季度结算，每季度租金于首月支付给出租方。江金友自2015年9月20日起未交付租金，根据《租赁合同》约定，应支付违约金。永安城建公司虑及合同约定的违约金标准过高，主动调低，要求按未缴纳租金部分的月2%计算，符合法律规定，予以支持。《租赁合同》约定，逾期超10日交房租，承租人应支付惩罚性违约金2000元，逾期超过20日可解除合同，履约保证金不予退还；还约定，不按时交纳水电费时，出租方可按每日增收5‰的滞纳金。江金友交纳的履约保证金3000元、水电押金2000元，永安城建公司据此不予抵扣，符合合同约定，予以支持。江金友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除永安城市建设开发有限公司与江金友于2014年8月18日签订的《租赁合同》，江金友返还租赁房屋--永安大树下安置房一层12号店面；二、江金友应在本判决生效后七日内支付永安城市建设开发有限公司房屋租金12108元（2015年9月20日至2016年9月20日计4个季度，3027元/季×4个季度＝12108元）、水电费6165.1元（计算至2016年9月），二项合计18273.1元；三、江金友应在本判决生效后七日内支付永安城市建设开发有限公司违约金1816.2元〔自2015年9月20日至2016年9月20日计12个月，按3027元/季、月2%计算，即（3027元×12个月+3027元×9个月+3027元×6个月+3027元×3个月）×2%=1816.2元〕，并继续支付自2016年9月21日至实际返还租赁房屋之日，按相同标准计算的违约金；四、江金友应支付自2016年9月21日至实际返还租赁房屋之日，按3027元/季的标准计算的租赁房屋占有使用费；五、江金友应支付自2016年11月1日至实际返还租赁房屋之日尚欠的水电费。如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，减半收取200.5元，由江金友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  许冬生二〇一七年三月一日书记员  杨 佳附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。