湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00133号上诉人（原审被告）湖北松达房地产开发有限公司。住所地：孝感市北京路53号。组织机构代码：79594158-3。法定代表人李俊卿，该公司总经理。委托代理人汪海洪，湖北自强律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解；提起反诉；代签收法律文书；转委托权等。委托代理人刘立博。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调解，上诉，代收法律文书。被上诉人（原审原告）罗高峰。被上诉人（原审原告）杨海霞。上述二被上诉人的委托代理人王靖，湖北自强律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解；提起反诉；代签收法律文书；转委托权等。上诉人湖北松达房地产开发有限公司（以下简称松达公司）因与被上诉罗高峰、杨海霞商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01938号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭进行了审理，上诉人松达公司的委托代理人汪海洪、被上诉人罗高峰、杨海霞的委托代理人王靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2011年5月13日，罗高峰、杨海霞与松达公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，罗高峰、杨海霞购买松达公司出售的位于孝感市北京路53号的松达·丽水湾商住楼4栋1单元703号房屋一套，建筑面积102.17㎡，房款总额为414865元，房屋为预售商品房；买受人于2011年5月13日一次性支付全部房款414865元；房屋于2012年4月28日前交付使用；出卖人逾期交房的，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之六的违约金；同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书，逾期出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，罗高峰、杨海霞作为买受人依约付清了房款414865元，但松达公司作为出卖人因故未按期交房也未按约定期限办理房地产权属证书。直至2012年7月8日，松达公司履行交房义务。罗高峰、杨海霞遂因松达公司逾期交房、未在法定期限内办理房地产权属证书为由，具状诉至法院，请求依法判令松达公司支付逾期交房的违约金17673元；判令松达公司承担未在法定期限内办理房产权属证书的违约金12446元；本案诉讼费用由松达公司负担。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。罗高峰、杨海霞与松达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。双方在《商品房买卖合同》中约定，松达公司于2012年4月28日将房屋交付罗高峰、杨海霞使用，松达公司直至2012年7月8日履行交房义务。罗高峰、杨海霞自2012年7月8日起应当知道其合法权益被侵犯，故本案关于支付违约金的诉讼请求的诉讼时效应当自2012年4月28日起计算二年，罗高峰、杨海霞于2014年10月15日向一审法院提起诉讼，已经超过了二年的诉讼时效，而罗高峰、杨海霞在本案诉讼期间并未提供诉讼时效中断的证据，故对罗高峰、杨海霞的该诉讼请求，法院依法不予支持。松达公司未在合同约定的时间内办理产权登记，亦属违约，应按照合同约定的已付房价款的3%向罗高峰、杨海霞支付违约金。故罗高峰、杨海霞要求松达公司支付延期办证违约金12446元（414865元×3%）的诉讼请求，法院依法予以支持。对松达公司要求将罗高峰、杨海霞差欠的物业管理费3690元在本案中一并处理的答辩意见，因其与本案不属于同一法律关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：湖北松达房地产开发有限公司向罗高峰、杨海霞支付延期办证违约金12446元；驳回罗高峰、杨海霞的其他诉讼请求。本案案件受理费600元，由罗高峰、杨海霞负担400元，湖北松达房地产开发有限公司负担200元。松达公司不服一审判决，向本院上诉称，一审判决审理查明的事实认定错误，因而导致判决错误。罗高峰、杨海霞与松达公司签订的《商品房买卖合同》第十六条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的3％向买受人支付违约金。根据该条约定，松达公司并不必然负有办理罗高峰、杨海霞房屋权属证书的责任、义务；早在罗高峰、杨海霞起诉前，松达公司已完成了备案义务，具备了办理分证的条件，一审中罗高峰、杨海霞也无证据证明是松达公司的责任导致其不能按期取得权属证书。松达公司没有违约行为，依法不应承担违约责任。综上，1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回罗高峰、杨海霞一审的全部诉讼请求；2、本案的上诉费用由罗高峰、杨海霞承担。松达公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：编号为“孝感市房权证字第××号”的房屋所有权证。拟证明：松达公司于2014年4月17日办理了房产总证，本案起诉前已经具备办理分证条件。罗高峰、杨海霞针对松达公司的上诉辩称，松达公司的上诉理由没有事实依据，应驳回其上诉请求，根据双方商品房买卖合同，出卖人有代办分户产权证的义务，但出卖人在合同期内未能办理分户产权证书，已构成违约，松达公司并没有按约定期限在产权登记机关提供相关资料备案，具体为松达公司对本案争议房屋的房产总证是在2014年4月才办理完毕，基于松达公司的上述行为，松达公司已构成违约，应承担违约责任。因此一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。罗高峰、杨海霞未向本院提交新证据。经庭审质证，罗高峰、杨海霞对松达公司提交的证据没有异议，但认为证明了松达公司在双方约定的期限内未能提供资料报产权登记机关备案，构成违约。本院对松达公司提交的证据的真实性予以确认。二审经审理查明，一审判决所查明的事实基本属实。二审另查明，松达公司于2014年4月17日办理了涉案房屋的房产总证。本案二审双方当事人争议的焦点问题是：是否因松达公司的责任导致罗高峰、杨海霞不能按期取得涉案房屋房地产权属证书，松达公司是否构成违约；如存在违约行为，应在什么范围内承担违约责任。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十六条约定：“如因松达公司的责任，罗高峰、杨海霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意松达公司按已付房价款的3％向罗高峰、杨海霞支付违约金。”因该合同对办理涉案房屋房地产权属证书的时间没有约定，而涉案房屋为预售商品房，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日”的规定，该房屋办理房地产权属证书的时间应是交付使用之日起90日。涉案房屋于2012年7月8日交付罗高峰、杨海霞使用，松达公司于2014年4月17日才办理了该房屋的房产总证，也即该房屋于2014年4月17日才具备办理房地产权属证书的条件，故由于松达公司的责任导致罗高峰、杨海霞未在规定期限内取得涉案房屋的房地产权属证书，松达公司构成违约，应当按涉案《商品房买卖合同》第十六条的约定按已付房价款的3％向罗高峰、杨海霞支付违约金。原审判决松达公司支付延期办证违约金12446元（414865元×3%）并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，依法应予以维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费600元，由湖北松达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘玉安审判员  孙 伟审判员  代绍娟二〇一五年七月二十一日书记员  陈平川附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。