新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵06民终1号上诉人（原审被告）：新疆天天好商贸有限责任公司，住所地：五家渠市11区天山南路765号丽润国际商业广场。法定代表人：徐鲁，公司董事长。委托诉讼代理人：唐仕明，公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：五家渠丽润商业广场有限公司，住所地：新疆五家渠市十一区天山南路765号丽润国际商业广场。法定代表人：成玉军，公司总经理。委托诉讼代理人：刘新民，公司员工。委托诉讼代理人：李文红，新疆北伦律师事务所律师。原审被告:徐鲁，男，汉族，1979年5月4日出生，新疆天天好商贸有限责任公司董事长，住新疆哈密市。上诉人新疆天天好商贸有限责任公司（以下简称天天好公司）因与被上诉人五家渠丽润商业广场有限公司（以下简称丽润公司）、原审被告徐鲁房屋租赁合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天天好公司的委托诉讼代理人唐仕明，被上诉人丽润公司的委托诉讼代理人刘新民、李文红到庭参加诉讼。原审被告徐鲁经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。天天好公司上诉请求：撤销一审判决，驳回丽润公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决被上诉人具有合同解除权不能成立。一审法院以上诉人无故停业30天为由支持了被上诉人解除合同的请求，属认定事实错误。双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（七）项中约定：“前3年无法定事由不得解除本租赁合同”，“租赁期内无正当理由累计停业30天以上的，甲方（被上诉人）有权解除合同”。据此，只有在上诉人无正当理由停业30天时被上诉人才有权解除合同，而本案中上诉人停业是由于法院于2016年7月25日采取保全措施将丽润商业广场一楼入口封闭，导致无法正常经营，并非上诉人擅自停业，不符合解除合同的约定情形。造成上诉人无法正常营业超过30天的原因也来自于被上诉人，是被上诉人隐瞒了在法院查封完毕后商业广场大门钥匙由被上诉人保管的事实，因被上诉人不拿出钥匙并故意拖延至8月25日，即合同约定的停业期满30日；二、一审法院程序违法。一审时针对被上诉人的种种违约行为，上诉人在举证期限内提交了反诉状，一审法院接收后在庭审开庭时口头告知不予受理，也未制作不予受理的裁定书。一审法院无正当理由拒绝上诉人的反诉请求违反法定程序，剥夺了上诉人的诉讼权利；三、一审违反了不告不理的原则。被上诉人一审的诉讼请求为解除双方的租赁合同，并没有提出要求上诉人返还租赁场所的诉讼请求，而一审法院却判决上诉人返还租赁场所，该做法违反了不告不理原则，且两个判项是两种法律关系，不应混淆。丽润公司辩称，一审法院判决解除双方之间的合同是正确的，财产保全时，法院的工作人员已经告知上诉人可以正常营业，上诉人由于自己的原因停业30天，符合约定的解除合同的条件；一审法院无程序违法之处。请求维持一审判决。原审被告徐鲁未到庭，亦未提交书面陈述意见。丽润公司向一审法院起诉请求：解除丽润公司与天天好公司之间的房屋租赁关系，并恢复租赁房屋的原状，由天天好公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月13日，丽润公司将自有商业广场部分一层、二层（4871平方米）出租给天天好公司使用，徐鲁作为天天好公司董事长，与丽润公司签订了《房屋租赁合同》。约定：租赁期为2015年6月1日至2025年5月31日，丽润公司于2015年5月15日前交付租赁场地，合同签订当日天天好公司缴纳保证金50000元；免租期为36个月，天天好公司承诺2015年10月1日超市开业，合同有效年度租金为：第一年至第四年每年租金1000000元，第五年至第十年每年租金1500000元，每个租赁年度按月计算，前五年租金于每年6月1日前一次性交付，第一、二年免费，即2017年6月1日交付第三年的租金……。违约责任约定：天天好公司未按时向丽润公司支付应付各种款项，如延期属于天天好公司违约，丽润公司有权解除合同，天天好公司自动放弃该项目使用权及预付款和履约保证金；因天天好公司原因造成不能正常营业、对大楼整体营销影响或合同终止，由天天好公司承担责任并赔偿丽润公司；租赁场地交付后按约定2015年10月1日前开业，未上货或者在租赁期间内无正当理由累计停业30天以上，丽润公司有权解除合同，已交租金、投入装修不予退还，不足部分，丽润公司有权向天天好公司追缴。合同签订后，丽润公司依约向天天好公司交付了租赁场所。天天好公司按期上货营业。2016年7月25日，因天天好公司与案外人诉讼，第六师中级人民法院对天天好公司经营的超市进行了保全，保全过程中，天天好公司工作人员拒绝在保全裁定及查封、扣押清单上签字，并自行撤离所经营的超市，法院工作人员为保证天天好公司经营超市货品的安全，将丽润公司经营的丽润广场一楼大门上锁封闭。2016年8月25日，丽润公司通知徐鲁，就天天好公司租赁合同因天天好超市于2016年8月25日停业已30天，按照合同约定，双方合同解除，限2016年8月29日前对场所清理完毕，返还租赁场所，如逾期返还，超市内物品视为废弃物，丽润公司将自行处理，所产生后果由天天好公司自行负责。同日，天天好公司及徐鲁答复称2016年7月25日因法院保全将超市入口上锁查封导致超市无法正常营业，现天天好公司已向法院申诉，该情形不属于双方合同约定的解除条件，天天好公司不同意解除合同，丽润公司要求解除合同系违约行为，天天好公司保留追究的权利。另查，天天好公司所经营的超市无独立封闭门，使用丽润广场公用通道进入。一审法院认为，该案属房屋租赁合同纠纷。丽润公司、天天好公司签订的《房屋租赁合同》是双方平等协商形成，且为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定行使权利和履行义务。徐鲁作为天天好公司的董事长，其与丽润公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，都加盖有天天好公司的印章，系履行职务行为，所产生的权利义务应由天天好公司承担。该案的争议焦点是：丽润公司是否享有解除权。丽润公司认为天天好公司所经营的超市因拖欠货款与案外人发生诉讼，造成超市不能正常营业，且对大楼整体营销造成影响，累计停业时间30天以上，天天好公司履行合同不符合约定，丽润公司有权解除合同。天天好公司主张，合同约定的解除事由是无正当理由造成停业，丽润公司才有权解除合同，天天好公司停业并非无正当理由，丽润公司要求解除合同不符合约定。租赁合同第八条第四项约定“因天天好公司原因造成不能正常营业、对大楼整体营销影响或合同终止，由天天好公司承担责任并赔偿丽润公司”，第五项约定“租赁期内无正当理由累计停业30天以上，丽润公司有权解除合同，已交租金、投入装修不予退还，不足部分，丽润公司有权向天天好公司追缴。”双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了天天好公司如出现不能正常营业及对丽润公司大楼整体营销造成影响及累计停业30天的违约责任要求，在天天好公司未尽到妥善处理自营业务的情况下，造成丽润公司公用通道被封闭，影响其整体营销，导致其订立合同的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”因此，丽润公司有权解除合同。遂判决：一、解除丽润公司与天天好公司于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、天天好公司将位于五家渠市丽润商业广场一层、二层，共计建筑面积为4871平方米的租赁场所于判决生效十日内交还丽润公司；三、徐鲁不承担本案民事责任。案件受理费3650元，由天天好公司承担。二审期间，丽润公司申请调取本院（2016）兵06执保字第11号卷宗中的执行笔录，欲证明在法院查封上诉人经营的超市时，已告知上诉人相关人员钥匙在被上诉人处。天天好公司对该证据的三性均无异议；本院予以确认。除一审法院查明的事实外，本院另查明：丽润公司向一审法院提交的起诉状中请求：1.解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.天天好公司赔偿丽润公司损失40万元。一审庭审中将诉讼请求变更为：解除合同、恢复原状，撤回第2项诉讼请求。一审庭审中，天天好公司以丽润公司另行与其他公司签订租赁合同及擅自停电等事由提出反诉，法庭当庭告知非同一法律关系，应另行提起诉讼。2016年7月25日，本院依据（2016）兵06民终220－1号民事裁定，对天天好超市内部分货物予以扣押，扣押物品清点持续至7月26日凌晨。因超市无人看管，由丽润公司对天天好超市采取安保措施；并告知天天好超市相关人员未对天天好超市进行查封，超市安保由丽润公司负责。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,主张解除合同的一方应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人天天好公司与被上诉人丽润公司签订的《房屋租赁合同》明确约定解除合同的条件为“天天好公司如出现不能正常营业及对丽润公司大楼整体营销造成影响及累计停业30天”,即天天好公司累计停业30天，丽润公司就享有合同解除权。本案中，上诉人经营的天天好超市自2016年7月25日停业，被上诉人在停业时间累计达到30天的2016年8月25日向上诉人发送了《解除合同通知》，上诉人收到《解除合同通知》时，双方之间签订的《房屋租赁合同》解除。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋租赁合同》对双方当事人的权利义务有明确约定，双方当事人欲继续履行合同，就应当避免因自身原因导致合同不能履行情况的发生。然而，上诉人却因欠付供货商货款涉诉致其经营的天天好超市部分货物被法院扣押，且法院在采取保全措施后，已告知上诉人工作人员未查封天天好超市，上诉人可正常经营，故天天好超市持续停业系上诉人自身过错所致。对上诉人以法院查封及被上诉人未告知其大门钥匙所在为由，否认停业原因系自身因素所致的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人因存在房屋租赁合同关系，丽润公司向天天好公司转移了自有房屋的占有、使用、收益权利，在《房屋租赁合同》解除后，天天好公司就不再享有涉案房屋的占有、使用、收益的权利，理应将占有物返还权利人；且丽润公司在一审庭审中亦将其诉讼请求变更为恢复原状，即合同履行前之状况。故对上诉人天天好公司称一审法院判决天天好公司返还租赁场所违反不告不理原则的意见，本院不予采纳。反诉是指在已经开始的民事诉讼程序中，被告针对原告提出的与本诉有牵连的诉讼请求。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。对于被告提出的诉讼请求与本诉的诉讼标的及诉讼请求的事实、理由无关联的，则不构成反诉，被告主张的，人民法院不予受理，告知其另行起诉。本案中，上诉人在一审庭审时以被上诉人停电、擅自与其他公司签订租赁合同等给其造成损失为由提出的反诉请求，虽然当事人相同，但与本案房屋租赁合同纠纷的解除及返还之间法律关系不同，没有因果关系，事实基础不同。一审法院未予合并审理，符合法律规定；且一审法院已当庭告知天天好公司可另行提起诉讼。故对上诉人天天好公司称一审法院未受理其反诉程序违法、剥夺其诉讼权利的意见，本院不予采纳。原审被告徐鲁经本院依法传唤未到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，亦不影响本院依法审理本案。综上，上诉人天天好公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人新疆天天好商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 群审判员 甄红星审判员 李 霞二〇一七年二月二十四日书记员 佘 月1