广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9号上诉人(原审被告)：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。被上诉人(原审原告):高崇文，住广州市天河区。委托诉讼代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁碧文，广东信耀律师事务所律师。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人高崇文房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初10440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。南大公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法判决南大公司无需向高崇文支付迟延办证违约金。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，并损害了南大公司的合法权益。（一）高崇文未按照《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行其主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任。依照双方《商品房预售合同》附件七补充协议第三条第一、二款及第七条第一、二款的约定，高崇文负有主动交齐办证资料的义务，但经南大公司多次催告，高崇文依然未按时主动交齐办证资料。因此，高崇文违约在先，导致南大公司无法按时办理房产证，相应责任在于高崇文而非南大公司。高崇文为隐瞒迟延缴纳契税的事实，没有向一审法院提交《补充协议》，导致一审法院没有查清事实，做出错误判决。（二）南大公司因原广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致迟延办证属于不可抗力，一审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险且在合同约定的办证期限210个工作日内足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而政府政策的改变，明显是南大公司无法预见且不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。从当事人处理该不可抗力的客观情况来看，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，南大公司于2014年4月17日向原广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，该局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，南大公司已经尽到最大限度的勤勉义务，南大公司对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）予以扣除，一审法院认定210个工作日内足以完成该事项，认定事实错误。因此，一审法院认定事实错误，且南大公司现已将房产证办妥并交付高崇文，已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，高崇文并没有因此遭受任何损失，且高崇文也存在迟延提交办证资料的过错，一审判决南大公司承担迟办证违约责任明显不公平。高崇文辩称，同意一审判决，不同意南大公司的上诉请求及上诉理由。理由如下：（一）南大公司提及主动交办证资料的义务在高崇文，高崇文对此不予认同，因为交楼与办证都是南大公司的义务，高崇文不存在过错。（二）南大公司所述的不可抗力情况，一审法院也已经认定该情况不属于不可抗力。高崇文向一审法院起诉请求：l.请求判令南大公司支付逾期为高崇文办理骏御华庭自编A栋10层1010号房房地产权证的违约金168525元（每日按总房价款0.05%的标准，自2015年3月13日起计至2016年1月27日止）；2.判令南大公司支付案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月26日，高崇文（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢10层1010号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号（自编A栋）1010房。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28680.69元，总金额（人民币）1050000元。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。高崇文已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款。一审审理过程中，高崇文和南大公司双方确认涉案房屋交楼时间为2014年5月11日，南大公司对高崇文主张自2015年3月13日起计算逾期办证违约金无异议。2015年8月27日，南大公司向高崇文邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求高崇文在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与南大公司工作人员核对上述资料，核对完毕后由南大公司工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。一审审理过程中高崇文主张其已在南大公司要求的时间内向南大公司提交了上述资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月27日。一审法院认为，高崇文与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。高崇文已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为高崇文办妥产权登记并交付房地产权证，南大公司于2014年5月11日向高崇文交付了涉案房屋，按合同约定办理房产证期限届满之日为2015年3月12日，南大公司于2016年1月27日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，南大公司已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。现高崇文要求南大公司按合同约定每日按房价款0.05%的标准支付违约金于法有据，高崇文现要求南大公司支付自2015年3月13日至2016年1月27日的逾期办证违约金于法有据，一审法院予以支持，故南大公司应承担的逾期办证违约金为168525元（1050000元×0.05%×321天）。南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，南大公司所述的政策虽然在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，南大公司多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行承担，南大公司抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，南大公司据此主张免除逾期办证责任依据不足。南大公司抗辩称高崇文迟延提供办证资料影响办证的问题。对此一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（高崇文）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，高崇文提交办证资料的义务应当是在南大公司向其发出书面通知后，本案中南大公司于2015年8月27日才向高崇文发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求高崇文于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料，现南大公司未提供证据证明高崇文超过上述告知书要求的10个工作内向其提交相关资料，故南大公司要求免除延期办证的违约责任依据不足，该抗辩意见，一审法院亦不采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年11月21日作出如下判决：在判决生效之日起三日内，南大公司向高崇文支付逾期办证违约金168525元。一审案件受理费3671元，由南大公司负担。上诉人南大公司与被上诉人高崇文对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，一审法院对高崇文与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件效力的认定，合法有据，论理清晰，双方亦无提出异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对南大公司的上诉主张，本院确定本案争议的焦点是：1.南大公司主张因新政策出台需要缴纳土地出让金为不可抗力应免除其违约责任能否支持;2.南大公司主张由于高崇文迟延提交办证资料影响其办证的理由能否成立。现评析如下：一、关于南大公司主张因新政策出台需要缴纳土地出让金为不可抗力应免除其违约责任的认定问题。因如一审所述，此政策虽在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交，但并没有证据证明南大公司可以不交该部分土地出让金，新政出台后南大公司一直因资金问题多次申请退案以至于2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行负担，南大公司主张新政出台为不可抗力情形，于法无据。南大公司据此主张免除其迟办证责任依据不足，本院不予支持。二、关于南大公司主张由于高崇文迟延提交办证资料影响其办证的理由能否成立问题。因双方合同明确约定“双方同意由乙方（高崇文）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。本案中，南大公司并未提供充分证据证明高崇文未按其通知提交办证资料。因此，南大公司以此为由主张免责缺乏理据，本院不予支持。综上所述，南大公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3671元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年三月三日书记员 邓安达游瑞娜