江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2121号上诉人（原审被告）马超，男，1984年7月25日生，汉族。委托代理人杨思明，江苏倍宁得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈桂明，男，1958年1月30日生，汉族。委托代理人王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托代理人杨培秀，江苏袁胜寒律师事务所律师。上诉人马超因与被上诉人陈桂明房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人马超及其委托代理人杨思明，被上诉人陈桂明及其委托代理人王配华、杨培秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人陈桂明原审诉称，2009年6月5日，陈桂明经向南京好邻居房地产销售有限公司（以下简称好邻居公司）了解得知马超准备将位于南京市栖霞区某地某号某幢某单元某室经济适用房（以下简称涉案房屋）出售，后在好邻居公司工作人员魏军的陪同下，陈桂明经与马超协商，马超同意以330000元的总价将涉案房屋出售给陈桂明。因马超取得涉案房屋产权证的时间是2009年5月19日，未满5年不能直接上市交易。双方没有签订正式的房屋买卖合同，而是在中介的建议下，签订了以房产抵押的借款协议书，好邻居公司作为合同的见证方在协议书上盖章确认。协议签订后，陈桂明以借款形式支付了购房款300000元，双方口头约定余款30000元在涉案房屋过户后支付，马超也于当日将涉案房屋及涉案房屋的产权证、土地证、购房发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书一并交付给了陈桂明，陈桂明入住至今。另陈桂明与好邻居公司另外书面约定，涉案房屋过户到陈桂明名下时，陈桂明只承担契税和工本费，多出部分由好邻居公司承担。因马超取得涉案房屋产权证早已满5年，已具备过户条件，现马超拒绝与陈桂明办理涉案房屋过户事宜，故陈桂明诉至法院，请求判令：1、马超协助陈桂明将位于南京市栖霞区某地某号某幢某单元某室房屋的房屋所有权、国有土地使用权转移登记到陈桂明名下；2、由马超承担本案诉讼费用。上诉人马超原审辩称，1、本案中的合同为借款协议书，合同的名称和内容均符合借款合同的特征，陈桂明、马超双方不存在房屋买卖关系，而是借贷关系，马超没有参与其中，故具体借了多少钱马超不清楚；2、马超本人没有收到陈桂明所支付的300000元，也没有授权母亲收取该笔钱；3、对于10000元的中介费，因为马超本身不清楚，故对此不予认可；4、涉案房屋是经济适用房，对于经济适用房的转让，政府有优先回购权，即使如陈桂明所称该合同是房屋买卖协议，在政府没有行使优先回购权的情况下，该买卖行为是无效的。综上，请求法院驳回陈桂明的诉讼请求。原审法院经审理查明，2009年6月5日，在南京好邻居房地产销售有限公司工作人员魏军的见证下，陈桂明（乙方）与马超（甲方）签订《借款协议书》一份并捺手印，双方就坐落于某地某号某幢某单元某室的房产（系经济适用房）抵押借款一事达成协议，协议约定：“第一条、甲方于2009年6月5日向乙方借款人民币叁拾叁万元整￥330000，用于做生意，现将用某地某号某幢某单元某室产权房作为抵押（具体情况为建筑面积85㎡），朝向为南北向，总层数为六层，该房无户口，产权人为马超。抵押期限为2009年6月5日至2014年6月4日止。第二条、在房产作抵押时，甲方所借的款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易之日计算。第三条、有下列情况之一算违约：1、预约甲方三次不到场算违约，不配合乙方过户算违约。2、甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约。3、甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入此房算违约。4、甲方提前还本金算违约。利息正常计算外另加十万元人民币。5、乙方在借贷期内向甲方索要借款算违约。6、在借款期间内，若甲方产权人去世，其继承人必须无条件履行本协议。第四条、违约责任：甲方违约须一次性将装潢费用付清，（费用按票据计算），所借本金及伍年利息一次性还清并承担搬家费用，乙方收到全部款项之时即为离开该抵押房之日。乙方违约所借款项不予退还，并在三天之内搬出该房。第五条：甲方承诺在接到乙方的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该抵押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方。第六条：在过户该房时所有费用由乙方承担。第七条：该房产在交给乙方前的物管费，水、电、煤气费，有线电视等相关费用，由甲方承担，交付后一切费用由乙方承担。……第十条：在过户此房时，领取甲方产权证、土地证的费用由甲方承担。”协议签订当天，陈桂明与好邻居公司另签订《协议》一份，内容为：“本人通过好邻居房产公司购得某地某号某幢某单元某室一套房，本人只承担过户时契税和工本费，其它费用与本人无关。多出部分由好邻居公司承担。”陈桂明向好邻居公司支付3700元中介费。该协议签订后，陈桂明方即凑钱300000元交由马超母亲吴某，其中以吴某名义存入银行285000元。当即马超向陈桂明出具借条一份，并按手印，借条载明：“本人今借到陈桂明人民币叁拾叁万元整（￥330000），具体情况见借款协议。”随即马超向陈桂明交付了涉案房屋所有权证原件、土地证原件、购房发票、住宅质量保证书原件及住宅使用说明书原件，陈桂明对此出具收条。后陈桂明在涉案房屋中居住至今。原审法院另查明，吴某于2013年8月份去世。马超陈述其母亲吴某去世后，原有的2套房产现已过户到马超名下。马超目前名下共有4套房产（含涉案房屋）。原审庭审中，关于《借款协议书》问题，陈桂明解释称因涉案房屋为经济适用房，双方签订合同时因政策限制不能办理房屋过户，在合同签订当天陈桂明向马超支付房款300000元，并且双方口头约定在房屋过户时再支付剩余的30000元。陈桂明申请的证人魏军、李华到庭作证。证人魏军称，陈桂明通过南京好邻居房地产代理销售有限公司看中马超的房屋，双方经过好邻居公司的变通进行了房屋买卖。因当时不能办理房屋过户手续，陈桂明、马超双方就签订了借款协议，约定年利息是20%。好邻居公司也收取了中介费。本案经原审法院主持调解，双方无法达成一致意见，致调解未果。上述事实，有《借款协议书》、《协议》、收条、借条、中介费收据、销售不动产统一发票、房屋所有权证、国有土地使用证、证人证言、当事人陈述等证据证实。原审法院认为，合同的性质应当根据合同内容及签订合同时当事人的真实意思表示确定。陈桂明、马超签订借款协议，约定马超以南京市栖霞区某地某号某幢某单元某室房屋作为抵押，向陈桂明借款。双方借款协议中约定借款金额为330000元，马超向陈桂明出具的借条写明的借款金额也为330000元，庭审中陈桂明陈述借款协议签订当天只向马超实际支付了300000元，尚余30000元待马超与其办理房屋过户手续后再行支付。房屋买卖在转移过户前预留尾款，符合房屋买卖的交易习惯。结合证人魏军的证言，可以认定陈桂明与马超签订的借款协议，是以抵押借款之名，行房屋买卖合同之实。故原审法院认定陈桂明、马超之间的借款协议实际为经济适用房转让合同。陈桂明、马超就位于南京市栖霞区某地某号某幢某单元某室房屋签订经济适用房转让合同，虽然在签订合同时按国家政策规定该房屋不得上市交易，但在本案原审审理时，马超取得该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证已满5年，已经具备上市交易的条件。当事人双方就经济适用房的转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，原审法院予以确认。马超辩称不知晓其母亲将其房产转让，母亲让其签字就签。原审法院认为，马超作为完全民事行为能力人，应当对其行为负责，在其签字并捺手印时应当知晓行为会产生的后果。当陈桂明5年后要求其履行过户义务时称自己不知晓，理由不充分，没有相应证据证实，原审法院不予采纳。因陈桂明已经按照合同约定给付马超大部分购房款并实际占有房屋，故其要求马超协助办理涉案房屋所有权、国有土地使用权转移手续的请求，原审法院予以支持。陈桂明也应继续履行该份协议，在此房过户后将30000元尾款支付给马超。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、马超于判决生效之日起20日内协助陈桂明将位于南京市栖霞区某地某号某幢某单元某室房屋的房屋所有权、国有土地使用权转移登记至陈桂明名下。二、陈桂明于判决生效之日起30日内支付给马超购房尾款30000元。原审案件受理费6250元，减半收取3125元，由陈桂明负担。上诉人马超不服原审法院判决，向本院提起上诉,请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。其理由为：1、原审将《借款协议书》认定为《经济适用房转让合同》错误。首先，本案合同性质完全可以清晰界定，双方并无异议，原审法院无权另行认定。其次，被上诉人在签订《借款协议书》时委托了专业人士，应能清楚理解所签合同性质及内容。如果双方确实存在房屋买卖的行为，完全可以订立《经济适用房》买卖合同，同时约定在该房屋期满5年后过户即可，而不是在中介公司的建议下订立《借款协议书》。即使双方真就经济适用房达成买卖意向，也会作出补充说明；而被上诉人除了魏军的证人证言，没有证据证实其主张。再次，证人魏军系被上诉人单方委托，与被上诉人存在利害关系，收取了费用；且魏军为获取高额费用，唆使签订违法合同或变相签订合同，其证言的真实性、合法性均存在异议。2、上诉人母亲吴某无权代替上诉人出售涉案房屋，且上诉人没有收到30万元购房款。上诉人实际上没有参与合同订立，只是在母亲让其签字时在《借款协议书》上签了字。上诉人认为该协议为借款协议，其中没有任何关于房屋买卖的信息。上诉人只同意向被上诉人进行借款，并支付利息。原审法院认定上诉人同意出卖房屋错误。上诉人母亲即使同意卖房，并收取了被上诉人的相应款项，也是无权代理。没有任何证据证明上诉人的母亲将30万元交给了被上诉人，上诉人和吴某虽然是母子关系，但吴某没有将所谓购房款30万元交付上诉人。被上诉人向吴某支付的相关款项，由于没有上诉人的授权，吴某属不当得利，被上诉人可以通过相应的法律途径追回，被上诉人没有证据证明上诉人收到了所谓的购房款，应承担举证不能的后果。3、原审判决适用法律错误。根据《经济适用房管理办法》第三十条、《江苏省经济适用房管理办法》第十七条、《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条规定，即使上诉人的母亲与被上诉人就经济适用房达成转让协议，在未取得政府放弃优先购买权前擅自达成转让协议，因违反法律强制性规定而无效。被上诉人陈桂明答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。其理由为：1、被上诉人与上诉人之间签订的名为《借款协议书》，实为房屋买卖合同。第一，合同的性质应当根据合同内容及合同签订时当事人的真实意思表示确定。一审庭审中证人魏军作为双方房屋买卖中介出庭作证，买房当日魏军给被上诉人出具的《协议》亦有明确记载。第二，涉案房屋系上诉人父母的房屋拆迁安置所得，上诉人当时符合拆迁安置政策，名下分得两套拆迁安置房，上诉人决定卖掉其中的一套合情合理；房屋交易的价格也符合当时市场交易行情。第三，双方的实际履行情况完全符合房屋买卖合同的履行情况。2、被上诉人与上诉人之间不是借款关系。第一，民间借贷无须房产中介，更无须缴纳中介费。第二，从生活常识来看，被上诉人也不可能借钱给上诉人。第三，一审中上诉人马超提交了其名下的华夏银行存折一份，显示其2005年7月28日取得拆迁补偿款339460元，证明马超根本不缺钱，更无须以支付年息20%的高额利息形式借款。第四，二审中马超明确表示其在2009年至2011年在上班，根本没有做生意，这与借款协议第一条约定的“借款33万元用于做生意”严重不符。第五，马超称双方是以房抵债也与事实不符，被上诉人与马超签订借款协议时，马超己取得涉案房屋的所有权证，如果是借款抵押，完全可以办理房屋抵押手续，而不是将涉案房屋所有的权证原件及房屋钥匙交予被上诉人。3、一审判决认定事实清楚。第一，上诉人称证人魏军系被上诉人单方委托与事实严重不符。如果上诉人没有将涉案房屋委托魏军所在的好邻居中介对外出售，被上诉人也就不可能与上诉人达成房屋买卖交易，一审庭审中，魏军作证时也称上诉人就是涉案房屋的卖方。第二，有相关生效判决书可以证实，存在与本案相同的名为借款协议书，实际为房屋买卖合同的情况。第三，上诉人称其没有收到30万元购房款与事实不符。上诉人在签订借款协议及出具借条时己年满25周岁，具有完全民事行为能力，对其签字行为负法律责任。上诉人对房屋买卖及房款收取完全知情，被上诉人在房屋买卖成交后，在快到双方约定的过户日期前，于2014年5月多次与上诉人联系，要求其协助办理两证过户事宜。上诉人在此次诉讼前，也多次去被上诉人居住处骚扰，目的只有一个，要求过户可以，但要加价，因上诉人的要求太过无理而被被上诉人拒绝。第四，上诉人母亲吴某收取涉案房屋购房款的行为构成表见代理。涉案房屋买卖过程中，吴某全程参与，马超在一审庭审、二审谈话时对此也多次陈述，谈判事宜是其母亲完成。上诉人在借款协议书及借条上签字后，上诉人的母亲与中介人员及被上诉人前往银行支付房款，被上诉人完全有理由相信吴某有权代收房款。双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。二审中，马超陈述，涉案房屋为拆迁取得，被拆迁的房屋在孝陵卫西新村11-2号,是集体土地上的房屋，为其父母结婚后所盖，面积500平方米左右，马超和其母亲户口在该房屋中，拆迁后马超和其母亲各分得2套经济适用房。二审中，陈桂明表示，在双方签订借款协议时，中介公司魏军告诉他当时房屋买卖不合法，不能上市，要到五年后才能过户，他也知道这个情况，魏军让其签订借款协议，因其不放心，让魏军当天书写一份协议证明本案双方是买卖关系，陈桂明才签了借款协议。购买涉案房屋的价格比当时商品房价格要便宜得多。关于本案二审争议焦点，双方当事人在二审庭审中均明确表示对一审查明的事实没有异议，根据双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）双方当事人签订的协议性质实质是借款协议还是经济适用房买卖协议。（二）该协议是否有效，被上诉人陈桂明的原审诉请是否能够得到支持。本院认为：关于双方当事人所签订的协议的性质《中华人民共和国合同法》和最高人民法院有关合同法的司法解释对不同性质的合同规定了不同的处理原则。民事活动中，经常发生合同名称与合同内容不一致从而引起合同性质争议的情形，本案即为一例。司法实践中，确定合同性质的通常方法是既要考察合同名称，又要考察合同所涉及的民事法律关系、合同订立过程、合同内容、签订合同的目的以及合同的履行情况等因素。就本案而言，合同名称为《借款协议书》，但合议庭一致认为该协议实为经济适用房买卖协议，理由是：1、从合同的签订过程看，双方当事人在签订协议前互不相识，通过房地产专业中介公司的中介，并在该中介公司职员帮助、见证下，签订了《借款协议书》，与通常的民间借贷的中介特征明显不符。被上诉人陈桂明在庭审中陈述，因其子在南京工作，欲在南京买房，其通过好邻居公司获知可以以低于商品房市场价格买到经济适用房；因经济适用房政策限制，五年内不得直接上市交易，故在好邻居公司的引导下，签订了《借款协议书》，好邻居公司也收取了中介费用。其陈述与好邻居公司经办职员魏军的证言相互印证。同时，被上诉人陈桂明还向法庭提交了与好邻居公司于借款协议同日签订的《协议》，该《协议》有好邻居公司专用章和经办职员魏军的签名。该《协议》经庭审质证属实，其中注明的“通过好邻居公司购得某地某号某幢某单元某室一套房”即为《借款协议书》中用于“抵押”的涉案房屋。2、从合同履行情况看，上诉人马超承认在《借款协议书》上签字，否认其收到300000元，但并不否认其母亲收到300000元的事实，被上诉人陈桂明向上诉人马超以借款形式支付了300000元，应予确认。但在合同履行中，双方却未办理房屋抵押手续，与通常的民间借贷中用房屋抵押的处置方式不符。并且马超于当日即将涉案房屋的钥匙、产权证原件、土地证原件、购房发票、住宅质量保证书原件及住宅使用说明书原件交付给了陈桂明，陈桂明亦入住涉案房屋至今。3、从合同内容看，《借款协议书》的内容中，有借款数额、抵押物及抵押期限，却没有借款期限，与通常的民间借贷的约定条款不符。《借款协议书》约定“抵押期限”为五年，还约定“甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易之日计算。”双方当事人及好邻居公司均承认知道有关经济适用房“五年内不得交易”的管理规定，且被上诉人陈桂明的陈述、魏军的证言均承认签订《借款协议书》就是为了规避经济适用房五年内不得直接上市交易的相关管理规定。综上，原审法院对涉案协议性质的认定符合法律规定及当事人的真实意思，应予确认。二、关于该经济适用房买卖协议的效力合同的效力是指合同因符合或者不符合法定条件而发生的法律效果。有效合同能够实现当事人预期的合同目的，无效合同则不能。当合同有效时，如果一方当事人不按合同约定履行义务，另一方当事人主张按照合同的约定获得救济的，人民法院应当予以支持。反之，当合同无效时，人民法院则依照法律的规定和当事人的诉请直接裁判双方当事人所应当承担的义务。本案中，被上诉人陈桂明认为其买卖经济适用房协议有效，诉请法院判令上诉人马超协助其办理涉案房屋过户手续，而上诉人马超则以所涉协议为借款协议抗辩，并认为该协议即使是经济适用房买卖协议，亦应当为无效协议。如果所涉协议性质为经济适用房买卖协议并且有效，则被上诉人陈桂明的诉请应予支持；如果所涉协议为借款协议或者是经济适用房买卖协议，但因法定理由而无效，则不能支持被上诉人陈桂明的诉请。关于合同的性质，已如前述，而合同效力问题对本案纠纷的解决则具有更大的影响。对于合同效力的认定，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院的相关司法解释均有严格而明确的规定。依照法律和司法解释的规定，对照本案的事实，合议庭认为，双方当事人签订的经济适用房买卖协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉经济适用房买卖协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人与中介公司所明知的。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。为了加强和规范经济适用房的管理，国务院制定了国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，江苏省、南京市也就经济适用住房的建设、销售、买卖等制定了相应的管理规定。其中规定经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。对此，一、二审查明的事实已经证明了双方当事人和中介公司对这些规定是明知的，但为了规避这些规定，双方当事人在中介公司的“帮助”下，采取了名为借款协议，实为房屋买卖的方式，且约定了办理过户手续的时间为五年之后。上诉人马超取得涉案房屋权证的时间为2009年5月19日，仅在不足一个月之后的2009年6月5日，即以远高于取得涉案房屋的价格，通过中介公司出售涉案房屋。涉案房屋权证上明确注明房屋的性质为经济适用房，取得产权证五年之内不得直接上市交易。被上诉人陈桂明在庭审中也明确陈述中介公司人员告知其涉案房屋买卖不合法，要到五年后才能过户。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，上诉人马超确因拆迁需要安置而选择了两套经济适用房，故审理中马超认为其卖掉一套合情合理。但拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人在对本案上诉人马超的被拆迁房屋进行评估后，上诉人马超选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积；而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定，对此，在上诉人马超取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定。采取规避方式违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双方当事人签订的经济适用房买卖协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。三、关于本案的处理无效合同自始无效，并不能因其规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。本案被上诉人陈桂明基于合同有效而诉请上诉人马超协助其办理涉案房屋过户手续，因涉案协议无效，其请求不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案造成合同无效的原因和责任是相当明确的，但由于双方当事人在诉讼中均未提出与合同无效有关的解决纠纷的请求，故本院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律和判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第590号民事判决；二、驳回陈桂明的原审诉讼请求。一审案件受理费3125元，二审案件受理费6250元，由陈桂明负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡道才审 判 员  殷源源代理审判员  张卓慧二〇一五年七月三日书 记 员  罗程允