浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7529号上诉人（原审被告）：崔雅琴，女，1963年2月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。上诉人（原审被告）：陈赛眉，女，1986年8月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：胡航波，浙江君安世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷群华，女，1978年8月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。上诉人崔雅琴、陈赛眉因与被上诉人殷群华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：2013年9月5日，殷群华（甲方）与崔雅琴（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市滨江区浙江省人才公寓大门东侧一层（暂定房屋总建筑面积为1539.44平方米）的房屋租赁给乙方从事餐饮服务；租赁期限为8年，5年一签，自2013年9月5日至2017年9月4日止（具体期限以区政府专题会议确定的期限为准），其中3个月为办证、装修期，3个月为免租期；第一年租金为786653元，第二年租金为786653元，第三年租金为879366元，第四年租金为942137元，第五年租金为1031078元；租金支付方式为前两年租赁期内半年一缴，第三年开始一年一缴，按照“先缴后用”的原则，每期租金需提前1个月缴纳，租金逾期不缴，按每天3‰收取滞纳金，逾期一个月不缴的，甲方有权收回租赁房屋，乙方应承担违约金20万元；乙方向甲方交纳租赁保证金15万元（不计息），租金期满，乙方无违约行为的，甲方全额无息退还乙方，等。合同签订后，殷群华向崔雅琴交付了租赁房屋，崔雅琴向殷群华支付了第一年半年的租金和15万元保证金。崔雅琴承租涉诉房屋后，开办了杭州崔记餐饮有限公司，于2013年12月开张，于2014年6月取得营业执照；目前，该公司仍在实际经营。2015年6月17日，陈赛眉在殷群华与崔雅琴签订的《房屋租赁合同》上签字：本人认同该合同的所有条款。另查明，2013年4月16日，杭州滨兴房地产开发有限公司与杭州华铭酒店管理有限公司签订《滨江人才公寓公建中心一楼餐饮经营权成交确认书》，确认杭州华铭酒店管理有限公司通过书面竞租的方式取得位于滨江人才公寓公建中心一楼餐饮1539.44平方米的经营权。殷群华在杭州华铭酒店管理有限公司代表处签名。2014年1月1日，杭州滨兴房地产开发有限公司（甲方）与杭州华铭酒店管理有限公司（乙方）签订了《滨江人才公寓公建中心房屋租赁合同》，约定：甲方将位于滨江区江汉东路201号滨江人才公寓公建中心一楼东侧1539.44平方米的毛坯房租赁给乙方经营餐饮；租赁期为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止（其中三个月为试营业期，免租金）；房屋年租金为554198元，先交后用，半年一缴；乙方在租赁期内，未经甲方同意，擅自将房屋转让给他人经营，甲方有权收回房屋，乙方应向甲方支付20万元违约金，等。殷群华在乙方处签名。因向崔雅琴催讨拖欠租金未果，2016年5月24日，殷群华诉至一审法院，请求判令：1.解除殷群华与崔雅琴、陈赛眉之间的《房屋租赁合同》；2.崔雅琴、陈赛眉支付自2014年6月5日起至起诉之日的房屋租赁费用1571351.1元及银行同期同档贷款利息118210元（暂计至起诉之日止）；3.崔雅琴、陈赛眉承担违约金20万元；4.崔雅琴、陈赛眉承担全部诉讼费用。一审法院认为，殷群华与崔雅琴于2013年9月5日签订《房屋租赁合同》，将涉诉杭州市滨江区浙江省人才公寓大门东侧一层1539.44平方米的房屋转租给崔雅琴使用的事实清楚，双方当事人均应按合同约定和法律规定行使权利、履行义务；现双方当事人对合同解除、租金支付等事宜产生争议，依照案经查明事实和现有法律规定，评析如下：一、关于涉诉《房屋租赁合同》的解除问题。涉诉《房屋租赁合同》第三条约定，房屋租金的支付方式为前两年租赁期内半年一缴，第三年开始一年一缴，按照“先缴后用”的原则，每期租金需提前1个月缴纳，租金逾期一个月不缴的，甲方即殷群华有权收回租赁房屋。但合同签订后，根据双方陈述，崔雅琴除了支付第一年半年的租金外，并未再支付任何租金，且拖欠时间较长，显然违背了作为承租人的应当按约支付租金的基本合同义务，已然构成根本违约。故殷群华诉请解除双方之间的《房屋租赁合同》有据，予以支持。二、关于涉诉租赁房屋租金的支付问题。首先，关于殷群华与崔雅琴房屋租赁期限的起算时间问题。涉诉《房屋租赁合同》约定租赁期限的起算时间为2013年9月5日，超出了殷群华代表杭州华铭酒店管理有限公司与案外人杭州滨兴房地产开发有限公司签订的《滨江人才公寓公建中心房屋租赁合同》中约定的租赁期限起算时间2014年1月1日，违背了法律规定精神；庭审中殷群华也同意以2014年1月1日作为其与崔雅琴的房屋租赁期限起算时间，予以照准。其次，关于崔雅琴拖欠的房屋租金数额问题。殷群华代表杭州华铭酒店管理有限公司与案外人杭州滨兴房地产开发有限公司签订的《滨江人才公寓公建中心房屋租赁合同》中约定了3个月的试营业期并免租金，参照该合同约定以及本案实际情况，特别是殷群华与崔雅琴在签订《房屋租赁合同》当时并未向其告知与案外人杭州滨兴房地产开发有限公司签订《滨江人才公寓公建中心一楼餐饮经营权成交确认书》等事实，一审法院认为殷群华与崔雅琴之间的房屋租赁合同也应当有3个月的试营业期并免租金，双方的权利义务方能对等，即2014年1月1日-2014年3月31日为试营业期并免租金。庭审中双方一致确认，崔雅琴支付了第一年半年的租金。据此，崔雅琴尚拖欠第一年的租金196663.25元，依照合同约定，该租金崔雅琴应于2014年9月1日前支付；尚拖欠第二年的租金786653元，依照合同约定，该租金崔雅琴应于2014年12月1日前支付393326.5元，应于2015年5月1日前支付393326.5元；尚拖欠第三年的租金879366元（至起诉之日为330063.40元），依照合同约定，该租金崔雅琴应于2015年12月1日前支付。由于崔雅琴未按照双方合同约定按时支付租金，殷群华要求按照银行同期同类贷款利率计算利息损失有据，予以支持。陈赛眉于2015年6月17日在殷群华与崔雅琴签订的《房屋租赁合同》上手写“本人认同该合同的所有条款”，可以视为合同主体的加入，自愿承担合同中的相关权利义务。故殷群华要求陈赛眉与崔雅琴承担连带责任有据，予以支持。三、关于殷群华主张的20万元违约金问题。一审法院认为，涉诉《房屋租赁合同》第三条虽然约定如崔雅琴逾期一个月不缴纳租金，殷群华有权收回租赁房屋，崔雅琴应承担违约金20万元；但是，殷群华在本案中并未举证其因崔雅琴违约遭致损失的具体依据，而一审法院对其主张的迟延支付房租的利息损失已经予以支持；且从本案事实来看，崔雅琴未及时支付房租的一个重要原因是，其与殷群华签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准显高于殷群华代表杭州华铭酒店管理有限公司与案外人签订的《滨江人才公寓公建中心房屋租赁合同》中约定的租金标准，进而双方发生争议，崔雅琴未及时支付房租的主观恶意尚不大。故综合考虑本案实际情况，对殷群华主张的20万元违约金不予支持。综上，殷群华的部分诉讼请求有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、殷群华与崔雅琴2013年9月5日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、崔雅琴、陈赛眉于判决生效之日起七日内向殷群华支付拖欠的房屋租金1313379.65元（暂计算至2016年5月17日，之后的租金按照涉诉《房屋租赁合同》约定的标准计算至判决生效之日止），以及利息损失（第一年租金以196663.25元为基数从2014年9月2日起，第二年租金分别以393326.5元为基数从2014年12月2日起、以393326.5元为基数从2015年5月2日起，第三年租金以截至判决生效之日止的租金为基数从2015年12月2日起按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、驳回殷群华的其他诉讼请求。如果崔雅琴、陈赛眉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21806元，由殷群华负担6649元，由崔雅琴、陈赛眉负担15157元。宣判后，崔雅琴、陈赛眉不服，向本院提起上诉称：一、殷群华作为原告的诉讼主体不适格。1.案涉合同约定的租赁物是杭州市滨江区浙江省人才公寓大门东侧一层，租赁物总建筑面积为1539．44平方米。而殷群华既不是涉案租赁物的所有权人，也非该租赁物的承租人。殷群华无权以原告的名义向崔雅琴、陈赛眉主张涉案租赁物的租金。2.一审法院已经查明，杭州华铭酒店管理有限公司于2013年4月16日，通过书面竞租的方式，从杭州滨兴房地产开发有限公司取得了涉案租赁物的经营权，并于2014年1月1日签订租赁合同，租赁期为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。殷群华对于涉案租赁物没有任何处分和收益的权利，无权作为本案适格的原告。3.从2013年9月5日至今为止，殷群华始终未能从杭州滨兴房地产开发有限公司获得出租涉案租赁物的权利，也未能从杭州华铭酒店管理有限公司获得出租涉案租赁物的权利。其与崔雅琴、陈赛眉所签的《房屋租赁合同》的行为，也从未获得杭州滨兴房地产开发有限公司和杭州华铭酒店管理有限公司的追认。4.退一万步讲，即使殷群华是杭州滨兴房地产开发有限公司或杭州华铭酒店管理有限公司的签约代表，那么基于合同所确立的权利义务也应归属于代表人所代表的真正权利人，而不应归属于合同的签约代表。殷群华作为签约代表也不能成为适格的原告，以自己的名义向合同向对方提出诉求和主张。通过上述事实可以确定，殷群华对涉案租赁物的租金收益，根本无权以自己的名义向崔雅琴、陈赛眉提出任何主张，殷群华根本不是一审中适格的原告。二、一审法院对于2013年9月5日崔雅琴、陈赛眉与殷群华所签的《房屋租赁合同》定性错误。1.通过一审查明的事实可以确认，殷群华自始至终都无权对涉案租赁物行使出租的权利，殷群华从一开始就对崔雅琴、陈赛眉实施了欺诈的行为，崔雅琴、陈赛眉也是基于殷群华的欺诈行为，才与其签订了涉案的《房屋租赁合同》。2.根据合同的约定和一审法院查明的事实，还可以明确一点，涉案租赁物事实上是滨江区政府指定为浙江省人才公寓配套的餐饮服务项目。为此，涉案租赁物的具体租赁期限都应当由区政府的专题会议来确定，所以殷群华的欺诈行为不仅侵害了崔雅琴、陈赛眉的合法权益，也侵害了滨江区政府所代表的国家和集体利益。3.2013年9月5日崔雅琴、陈赛眉与殷群华所签的《房屋租赁合同》无论从签约主体上还是内容来看，都是一份无效的合同。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力，根本不存在无效合同的解除之说。根据合同法关于无效合同的规定，殷群华不仅应当向崔雅琴、陈赛眉返还违法从崔雅琴、陈赛眉处收取的租金和押金，还应当向崔雅琴、陈赛眉赔偿因欺诈而给崔雅琴、陈赛眉造成的全部经济损失，据此，崔雅琴、陈赛眉保留另案起诉殷群华的权利。上诉请求：1.撤销一审判决，驳回殷群华的一审全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用全部由殷群华承担。被上诉人殷群华答辩称：崔雅琴、陈赛眉的上诉理由第一条不正确，在一审的时候殷群华提交过的证据可以证明殷群华是符合主体资格的。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。本院二审期间，上诉人崔雅琴、陈赛眉向本院提交了杭州崔记餐饮有限公司章程，欲证明殷群华是杭州崔记餐饮有限公司的股东之一，在案涉房屋的租金数额上对崔雅琴、陈赛眉存在隐瞒，收取租金差。对上诉人崔雅琴、陈赛眉提交的证据材料，被上诉人殷群华对真实性没有异议，但是认为不能达到崔雅琴、陈赛眉想要证明的证明目的。本院认为，该证据与本案争议并无关联性，本院不予采信。被上诉人殷群华向本院提交了情况说明，欲证明殷群华有对案涉房屋进行租赁的主体资格。对被上诉人殷群华提交的证据材料，上诉人崔雅琴、陈赛眉对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，从情况说明的内容来看。殷群华只是杭州华铭酒店管理有限公司的代表，不能证明殷群华有将案涉房屋进行租赁的权利。杭州华铭酒店管理有限公司若转租需要杭州滨兴房地产开发有限公司的同意，这个转租行为是属于无效的。这份情况说明的内容不能证明殷群华享有对涉案租赁物的出租权。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系殷群华与崔雅琴于2013年9月5日签订，2015年6月17日，陈赛眉在该合同上签字认同该合同的所有条款。故合同签订后殷群华向崔雅琴交付了案涉房屋，崔雅琴向殷群华支付了部分租金和保证金，崔雅琴在案涉房屋开办杭州崔记餐饮有限公司，并经营至今。杭州滨兴房地产开发有限公司、杭州华铭酒店管理有限公司均未提出异议，杭州华铭酒店管理有限公司出具情况说明明确由殷群华实际享有案涉房屋的租赁权、管理权及收取租金等权利，故崔雅琴、陈赛眉认为殷群华作为本案原告主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予采信。案涉《房屋租赁合同》上有殷群华与崔雅琴、陈赛眉的签名，无有效证据证实签订合同时殷群华存在欺诈行为，故崔雅琴、陈赛眉认为系基于殷群华的欺诈行为才与其签订案涉《房屋租赁合同》，案涉合同应属无效的上诉理由无事实与法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，崔雅琴、陈赛眉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16620元，由崔雅琴、陈赛眉负担。崔雅琴、陈赛眉已预交二审案件受理费21806元，应退5186元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  盛 峰代理审判员  毕克来二〇一七年三月二十三日书 记 员  赖雪珂