广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1253号上诉人（原审被告）：李珮瑜，住云南省昭通市彝良县。委托代理人：梁颖君。被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区，统一社会信用代码91440113737186428D。法定代表人：张彦玲，副总经理。委托代理人：潘慕婷、史煜，均系该公司职员。上诉人李珮瑜因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李珮瑜上诉请求撤销原审判决，改判：1.雅居乐物业公司协调解决三年一直没有解决的房屋质量问题，履行2015年9月14日在大学城法庭调解的承诺；2.免除李珮瑜应缴交给雅居乐物业公司的从2015年12月起至修缮工作完成为止的所有物业管理费；3.雅居乐物业公司赔偿李珮瑜的精神损失费、误工费(人民币)叁万元整；4.雅居乐物业公司承担案件的所有费用；5.雅居乐物业公司返还2014年1月-5月超过政府指导价(2.80元／平方)规定向李珮瑜多收的管理费及相关的利息；6.对雅居乐物业公司这种不负责任、不守承诺、乱收费、管理混乱、严重影响社会和谐的公司作出惩罚性处罚。事实和理由：一、李珮瑜的身份证、户口簿上的名字为李珮瑜，包括且不限于曾用名、别名、笔名等，从来没有使用过李佩瑜这个名字。但原审法院未用严肃、认真、严谨的态度对待法律文件，导致判决书笔误。二、在判决书第四页第二段中提及“据原告了解,涉诉物业在2014年1月份收楼后被告自行对室内进行过改造，故改造部分往后产生的问题是不予保修”，李珮瑜在法庭上当庭质问雅居乐物业公司，并请雅居乐物业公司出示证据，雅居乐物业公司无言以答，但原审判决却对雅居乐物业公司持支持态度，李珮瑜对此无法理解。三、根据广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗价[2013]231号)第三条的规定，未经批准，建设单位与前期服务企业所确定的首期物业服务具体收费标堆不得超出政府指导价。目前虽己批准，但只能在2015年4月14日批准之后按批准的标准收费，批准之前的物业收费都不应超过2.8元／平方的标准。四、本次纠纷事件的整个过程是这样的：李珮瑜在2014年1月收楼后，房屋一直出现漏水的现象，在2014年5月，包括发展商、物业管理公司多次上门检查，均认为是房屋质量问题，也提供解决方案，但就是雷声大、雨点小，发展商与物业管理公司一直在互相扯皮，不予处理。众所周知，所有新建的楼盘发展商和物业管理公司都有着千丝万缕的关系，但由于均是独立法人，在法律层面上已经独立分开了。李珮瑜作为小业主，需要工作、带小孩，无法与他们耗下去，只能采用拒交管理费的方式。从2014年6月起，李珮瑜就已经开始拒交管理费，在2015年8月，雅居乐物业公司起诉了李珮瑜(2015穗番法石民初字第243号)，该案中，在法官的调解下双方在庭外达成口头和解：“雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负责协调解决房屋质量问题，问题解决后，李珮瑜补交从2014年6月起所有拖欠的物业管理费。”和解达成后物业管理公司确实马上派人进行了修缮工作，工作态度也有了改善。在修缮工作全部完成之前，李珮瑜在2015年11月30日向雅居乐物业公司支付了从2014年6月起至2015年11月的全部物业管理费。但在李珮瑜缴纳了管理费之后，修缮工作留下的尾巴就完全没有了下文，一直就无人问津了。基于之前达成的口头和解，李珮瑜只能继续拒交管理费，直至修缮工作完成为止。本次收到南村镇人民法院的传票后，2016年10月李珮瑜与法院人员电话联系后，第二天就有物管人员上门商量修缮工作，并在第三天派人上门处理漏水问题，基于该事件已经进入法律程序，为了证据的保存，李珮瑜婉拒了物管的“好意”。李珮瑜认为物业公司完全不遵守2015年9月14日在大学城法庭和解的承诺，接近一年时间，完全没有物管人员与李珮瑜有过任何联系。仅仅就是发了EMS快递，完全没有和李珮瑜有过任何沟通、对自己公司工作人员的行为也完全不了解情况下，就直接再次走法律程序。基于上述情况，李珮瑜提起上诉，请求法院查明事实，依法改判。雅居乐物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判；李珮瑜请求免交物业管理费没有依据，除此之外的其余上诉请求均应于原审提出反诉，雅居乐物业公司不同意在二审进行审理。雅居乐物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李珮瑜按每月349元的标准向雅居乐物业公司支付自2015年12月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2016年7月，拖欠的物业管理费为2792元；2.判令李珮瑜从逾期付款之日（每月的6日）起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为263.83元。以上合计人民币3055.83元；3.判令李珮瑜承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：雅居乐物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。番禺区兴南大道听澜街某号（听澜街某号）某房（以下简称涉诉物业）的产权人为李珮瑜。涉诉物业为电梯洋房，建筑面积为116.183平方米，李佩瑜于2014年1月14日收楼并签收涉诉物业的钥匙及相关文件。2014年1月14日，李珮瑜与雅居乐物业公司签订《前期物业服务协议》，约定由雅居乐物业公司对广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）进行管理与服务。前期物业服务协议第8.1条约定雅居乐物业公司向李珮瑜收取物业服务费，按李珮瑜签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。洋房的物业管理服务费为建筑面积3元/平方米/月。第6.1条约定，房屋建筑公用部位包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的养护和管理。对本物业公共区域的外饰面，包括地面、墙身表面、石材、瓷片、油漆、涂料、外墙装饰板、天花等，如出现损坏、污染情况，及时进行维修。第8.3.2条约定被告缴交当月物业管理服务费的时间为每月5日前，雅居乐物业公司每月6日起征收滞纳金，李珮瑜应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金。上述前期物业服务协议还对其它事项进行了相关约定。一审另查明：李珮瑜未缴纳自2015年12月至法庭辩论终结前2016年11月期间共计12个月的物业管理服务费。雅居乐物业公司曾于2016年3月29日通过EMS（快递单号1027900524519）向李珮瑜寄送催款函，根据EMS官方查询投递结果显示，该件于2016年3月30日10:34:09由本人签收。雅居乐物业公司还于2016年7月1日通过EMS（快递单号1091563996016）向李珮瑜寄送催款函，根据EMS官方查询投递结果显示，该件于2016年7月2日10:38:35由他人签收。李珮瑜确认收到了2016年3月29日寄送的催款函，但对2016年7月1日寄送的催款函没有印象是否收到。在一审庭审过程中，李珮瑜提供了图片四张拟证明证明涉诉物业的大阳台天花漏水、公共卫生间的地脚线漏水以及主卫的门需要维修，但雅居乐物业公司并没有妥善解决。对此，雅居乐物业公司认为，根据双方签订的《前期物业协议》第八点2条关于物业服务费的构成已经明确了物业管理费所包括的服务项目，涉诉房屋的工程质量及保修责任应由房地产开发商负责，属于房屋买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷无关。且据雅居乐物业公司了解，涉诉物业在2014年1月份收楼后李珮瑜自行对室内进行过改造，故改造部分往后产生的问题是不予保修，物业公司作为管理方提供的是日常清洁、绿化、安防、消防以及日常设施设备养护等综合性服务，如业主对于物业公司提供的服务有不满意，可进行书面形式提出投诉或建议，而不应以拒交管理费为由。李珮瑜确认雅居乐物业公司曾对涉诉物业公共卫生间的地脚线渗水问题进行修复，现在已经没有渗水，但由于雅居乐物业公司没有将地脚线铺回去，导致修复好的部位裸露在外，且已长虫。雅居乐物业公司则认为，公共卫生间的地脚线渗水问题，物业管理方作为中间协调方，曾帮李珮瑜与房地产开发商进行协商处理，并且雅居乐物业公司已经帮助被告将地脚线的渗水问题进行修复，但由于李珮瑜后期曾改造过，雅居乐物业公司没有相应的原料，故不能完全恢复成原状，只能由业主自行处理。以上事实有产权情况表、收楼通知书、业主文件/钥匙签收表、前期物业服务协议、收费通知单、催款函、快递底单、照片及当事人陈述予以证实。一审法院认为：雅居乐物业公司与李珮瑜签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。李珮瑜抗辩称签订前期物业服务协议时并非出于其真实意思表示，但未提供书面证据予以佐证，雅居乐物业公司亦不认可，故对该抗辩，一审法院不予采纳。李珮瑜另抗辩称因雅居乐物业公司未妥善解决涉诉物业内大阳台天花漏水、公共卫生间地脚线漏水以及主卫的门损坏的问题故拒绝缴纳物业管理费及滞纳金，对此，一审法院认为，因李珮瑜提出的三个问题属于房屋质量及室内装修问题，并非涉诉小区公共部位需要养护及维修管理的部分，不属于与雅居乐物业公司的物业服务范围。且雅居乐物业公司与开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司系两个不同的法人主体，雅居乐物业公司并非房屋质量问题的相对义务人，亦非涉诉房屋漏水问题及室内门损坏的过错方，李珮瑜可向相关的责任主体另行主张权利，其以此为由拒交物业管理费于法无据，一审法院不予采纳。雅居乐物业公司已按照合同约定提供了物业管理服务，因此雅居乐物业公司有权向李珮瑜收取物业管理服务费。雅居乐物业公司主张物业管理服务费的收费标准为每月3元/平方米，该标准符合上述物业管理服务协议的约定，涉诉物业每月的物业管理服务费为349元（116.1830平方米×3元/平方米）。因雅居乐物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，一审法院不能预先判定未到期间的物业管理费，故李珮瑜的欠费期间应确定至法庭辩论终结前2016年11月，李珮瑜应向雅居乐物业公司支付2015年12月至2016年11月期间的物业管理费共4188元（349元/月×12个月=4188元）。雅居乐物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，一审法院不予支持。李珮瑜未按合同约定支付对价给雅居乐物业公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理服务费外，还应按照约定支付违约金给雅居乐物业公司。雅居乐物业公司主张按约定从逾期之日即每月的6日起至付清之日止按照每日千分之一的标准计算违约金，未违反国家法律、行政法规强制性规定，一审法院予以准许，但各月违约金总额以不超过该月应交纳的物业管理服务费用为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年11月21日作出如下判决：一、被告李珮瑜于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2015年12月至2016年11月期间的物业管理服务费4188元及违约金（违约金以每月应交纳的物业管理服务费用349元为本金，按每日千分之一的标准，从所欠费用月份的6日起计至实际清还所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理服务费349元）；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。案件一审受理费50元，由被告李珮瑜负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，鉴于李珮瑜上诉主张雅居乐物业公司赔偿其精神损失费、误工费(人民币)叁万元整以及返还2014年1月-5月多收的管理费及利息均属于二审新增加的诉讼请求，且雅居乐物业公司明确不同意在二审中一并调处，故本院对此不予调处。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为李珮瑜主张不承担2015年12月至2016年11月期间的物业管理费是否成立？评析如下。首先，李珮瑜主张其与雅居乐物业公司在（2015）穗番法石民初字第243号案中达成了口头调解协议，对此，雅居乐物业公司不予确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，在李珮瑜未能举证证明雅居乐物业公司承诺漏水未解决即不收物业服务费的情况下，李珮瑜对房屋存在漏水等质量问题有异议应另循法律途径解决，且其未能举证证明是因雅居乐物业公司未尽物业服务义务导致漏水，故李珮瑜以此为由不同意缴交物业服务费缺乏理据，本院不予采信。其次，对于李珮瑜所称雅居乐物业公司存在提供物业服务不完善而不予交费的抗辩理由，本院认为，一方面，李珮瑜不能证明雅居乐物业公司在主张李珮瑜欠费期间，存在未提供水电分摊明细、未能与业主好好沟通等未尽到物业服务的事实；另一方面，李珮瑜亦无依据证明其在欠费期间向雅居乐物业公司提出未尽到物业服务责任的异议，且若李珮瑜确有证据证实物业服务不完善或雅居乐物业公司侵占业主权益，其亦应通过合法合理的方式与雅居乐物业公司协商解决，李珮瑜以此为由不缴纳物业服务费没有依据，本院亦不予采信。综上所述，上诉人李珮瑜的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李珮瑜负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年三月二十三日书记员  林漫榆