成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初6660号原告杨俊委托代理人张建国委托代理人周波被告袁媛委托代理人陈娜委托代理人张宇恒原告杨俊诉被告袁媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，于2017年2月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨俊的委托代理人张建国到庭参加诉讼，被告的委托代理人陈娜、张宇恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨俊诉称，2016年9月12日，原、被告签订一份《房产买卖合同》，合同约定，原告向被告支付价款205万元，购买被告所有的位于成都市成华区二环路东三段房屋，建筑面积211.73平方米。合同签订之日，原告向被告支付购房定金50000元，并按约向居间人提交了办理房产、国土过户所需的全部证照手续，但被告却因事后房价上涨，为了谋利，背弃诚信、撕毁合同。以各种理由拒绝结清房屋按揭，被告的实际行动说明其不愿意继续履行合同。原告因居家需要，另行购同地段，同品质、同面积、同楼层的商品房，需多付房款60万元左右。为保护原告合法权益，向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的的房屋买卖合同；2、请求被告按照双方签订的《房产买卖合同》中第7.4条的约定支付违约金30.75万元整；3、判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失30万元；4.本案的诉讼费由被告承担。被告袁媛辩称，原告在起诉书中诉称被告撕毁合同是因房价上涨拒绝出售房屋的事实并不存在，反而是被告为了履行合同已经做了大量的前期准备工作，目前的情况中，很大程度上是被告所不能控制的其他原因造成的。原告除了5万元定金的资金利息损失外，无其他实际损失发生，被告无违约的主观恶意，请求法院按照原告的实际损失减少违约金。原告所主张的损失是预期利益损失，不能作为实际损失计算，该损失被告不能在签订合同时预见。原告起诉要求解除双方的买卖合同，从起诉之日原告负有止损失义务，之后为扩大损失部分应由原告自行负担。综上，原告的实际损失即为利息损失，原告对预期损失扩大负有过错。经审理查明，原告杨俊与被告袁媛于2016年9月12日通过居间公司21世纪不动产成都百世好加盟店签订一份《房产买卖合同》，合同约定：原告（乙方）通过居间方丙方购买被告（甲方）所有的位于成都市成华区二环路东东三段8号房屋，建筑面积211.73平方米，总价款为205万元，该房屋已设定抵押，甲方承诺一个月内办理完成该房屋他项权证的注销，注销他项权证后一个月内取得房屋的房产所有权证。居间方公司员工潘燕、任伟为案涉合同的经办人。合同第三条约定：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元，首付款450000元，于房产局办理递件成功后当日支付，剩余款项由乙方向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给甲方。甲乙双方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商按以下方式处理:房产证下来一周后办理贷款。合同第七条第四款约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款15%的违约金。合同签订当日，原告以转账的方式依约向被告支付购房定金50000元，并开具定金收条，由被告确认签署并捺手印。2016年11月12日，被告在未与原告商量的情况下，将原告支付的5万元购房定金退还至涉案合同经办人潘燕的账户，2016年11月29日，潘燕分别通过支付宝银行转账、中国银行ATM机转账将购房定金五万元整退还至原告杨俊的农业银行账户。审理中，原告为证明原、被告双方在买卖合同中约定的违约金，不足以弥补其在同地段购买同面积、同楼层、同品质的商品房因房屋涨价造成的经济损失，提供了58同城、链家网、房天下关于“九龙仓御园”房屋二手房销售网页截图。上述证据显示，2016年8月7日，该小区209.27平方米房屋成交价为203万，每平方米9700元；2016年10月28日，该小区208.85平方米房屋成交价为225万，每平方米10773元；2016年10月31日，该小区208.86平方米房屋成交价为248万，每平方米11874元；2016年11月14日，该小区209平方米网上挂价为220万，每平方米10526元。其他没有时间标注的房屋挂牌售价截图显示，在200平方米以上房屋每平方米均价在12200元至12500元左右。上述事实有当事人身份信息、《房产买卖合同》、转账凭证、汇款单、聊天记录、网页截图、当事人陈述等证据证明。本院经审理认为，原、被告双方签订《房产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同履行相应的义务。双方签订购房合同后，原告如约向被告支付购房定金，被告在未经原告同意的情况下将购房定金退还给涉案合同经办人潘燕，以实际行为表明不继续履行合同的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“在履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。虽然被告抗辩因成都市办理统一不动产权登记，导致案涉房屋不能取得所有权证，进而导致双方签订买卖合同不能进行过户登记，该因素客观上可能导致办证延迟，但被告在办理房屋产权登记前，并未按约定办理注销抵押登记，并在此期间将购房定金退还中介，其行为已经表明其不愿意履行合同，且原告提供的被告与中介方的聊天记录证据也足以证明原告的该抗辩理由不能成立，因此对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。故原告主张解除原被告双方签订的《房产买卖合同》并要求被告承担违约责任的事实清楚，且于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告据此请求被告按合同约定的15%支付违约金30.75万元，被告在庭审过程中以违约金过高为由，请求降低违约金。本院认为，涉案房屋于2016年9月12日签订合同，211.73平方米，总价款为205万元，每平方米价格约为9682元。被告在2016年11月12日将定金退还中介，而此时间段内该小区相似面积房屋每平方米售价在10500元至11800元左右，同时考虑房屋的出售时间、小区位置、楼层、市场波动、买卖双方心理等综合因素，被告的违约行为足以给原告造成相当于违约金的损失，且被告在交易中严重违背诚实信用原则，主观过错较大，为惩罚违约，维护社会市场的契约守约精神，故本院认为双方约定的违约金不高，因此对被告抗辩对违约金予以调整减少的请求不予支持。关于原告主张的30万元损失赔偿问题。因原告在被告退还定金后至其起诉时已明知被告拒绝出售房屋，原告应积极选择其他房源避免因市场价格波动导致损失扩大。原告以审理中的房屋价格来衡量其损失不当，该损失扩大，原告自身存在过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告对该损失的抗辩理由成立，本院予以采纳。且本院认为，双方约定的违约金足以弥补其损失，故对原告主张被告另行赔偿30万元损失的诉讼请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告杨俊与被告袁媛于2016年9月12日签订的《房产买卖合同》；二、被告袁媛自本判决生效之日起五日内向原告杨俊支付违约金30.75万元；三、驳回原告杨俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5856元，诉讼保全费2120元，共计7976元；原告杨俊负担案件受理费2900元，被告袁媛负担案件受理费2956元、诉讼保全费2120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员  刘宗华二〇一七年三月二十七日书记员  肖 源