福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0802民初4438号原告（反诉被告）苏天基，男，1973年12月16日出生，汉族，住龙岩市永定区，委托诉讼代理人：邓连文、卢玉金，福建至信律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：张柏泉，男，1965年1月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所执业律师。原告（反诉被告）苏天基与被告（反诉原告）张柏泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏天基及其委托诉讼代理人邓连文、卢玉金与被告（反诉原告）张柏泉及其委托诉讼代理人翁志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏天基向本院提出诉讼请求：1.确认苏天基与张柏泉于2013年10月12日签订的《租赁合同》无效；2.张柏泉退还苏天基押金10000元；3.张柏泉赔偿苏天基店铺装修损失费100110元；4.张柏泉赔偿苏天基店面搬迁损失59500元（含搬迁运费13000元、装卸费32500元，营业损失14000元）；5.张柏泉退还苏天基2016年4月份租金14240元；6.张柏泉承担苏天基因本案支出的案件受理费5800元、诉讼保全费2020元、诉讼保全责任保险费1000元、评估费3000元。事实和理由：2011年11月19日，案外人龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司将其位于兴业路北侧与××路东侧交叉口的地块共计19.99亩出租给案外人龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社。2012年，洋潭经济合作社对该租赁地块进行开发后建成了东肖经济开发区洋潭村建材市场，并将洋潭建材市场分割成若干店面对外出租。2013年10月12日，苏天基因经营建材需要与张柏泉在平等、自愿的基础上就洋潭建材市场第11-12号店面租赁事宜达成了一致意见，并签订了《租赁合同》。该《租赁合同》主要内容为：店租每9800元，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月30日止；苏天基签约时向张柏泉交纳店面押金10000元，双方在合同期内均不得无故终止合同；张柏泉负责安装店面的照明电、电表和水表；如遇到政府征用，则店内装修经评估后，政府补偿归苏天基所有等。合同签订后，双方均按上述《租赁合同》的约定履行了各自的义务。2013年11月份开始，苏天基按合同约定和建材经营需要对上述租赁店面进行了装修，花去各项装修费用约35万元。2014年7月31日，苏天基以上述租赁店面为经营场所以本人名义在新罗区工商局进行了个体工商户登记，字号为“新罗区冠陶建材经营部”。2016年4月22日，张柏泉及案外人以洋潭建材市场的名义向包括苏天基在内的全体洋潭建材市场租户下发《通知》，声明因洋潭建材市场定于2016年7月中旬开始拆除，要求包括苏天基在内的全体洋潭建材市场租户抓紧时间进行搬迁，到时洋潭建材市场将按时停水停电。为此，包括苏天基在内的全体洋潭建材市场租户立即与张柏泉及两案外人进行了多次沟通和协商，并以书面形式向龙岩市经济技术开发区等部门提出申请，要求张柏泉及两案外人继续履行合同，否则应退回2016年4月至7月份店面租金和店面押金，并赔偿店面装修损失和搬迁费用等费用。但张柏泉及案外人均置之不理。现苏天基为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如诉请。张柏泉辩称：1.因洋潭建材市场的建设未经规划审批，张柏泉对苏天基主张双方于2013年10月12签订的《租赁合同》无效，没有异议；2.苏天基要求张柏泉赔偿店面装修损失，无事实和法律依据；3.店面搬迁费用支出并非租赁合同无效造成的损失，而是苏天基必然要发生的费用，应由其自行承担；4.张柏泉同意归还苏天基押金10000元；5.张柏泉无需返还苏天基2016年4月份的租金;6.案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全责任保险费、评估费均由苏天基自行承担。7.苏天基自身存在过错，应自行承担相应的责任。张柏泉向本院提出反诉请求：1.苏天基向张柏泉支付从2016年5月1日起至实际归还“洋潭建材市场”第11-12号店止按租金标准11800元/月计算的房屋占用使用费。2.苏天基向张柏泉支付从2015年11月1日起至2016年4月30日止的房屋占用使用费差额12000元。事实与理由：2011年11月19日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司将位于龙岩经济开发区××路北侧与××路东侧交叉口的一幅地块出租给龙岩市新罗区东肖镇经济合作社建设临时的搭盖房及停车场使用。2012年龙岩市新罗区东肖镇洋潭经济合作社将在该地块上开发建设的“洋潭建材市场”整体出租给张柏泉，吴龙生代表出租方与张柏泉签订《租赁合同》一份。2013年10月12日，张柏泉将洋潭建材市场第11-12号店面转租给苏天基，双方签订《租赁合同》一份，协议主要内容为：一、店租每月9800元；二、租赁期限自2013年11月1日至2018年10月30日止；三、承租方在签约时以10000元的标准向出租方交纳店面押金；四、出租方按店面现状出租给承租方，承租方不得随意损害店面设施，如需改变店面内部结构，需征得出租方的书面同意后方可施工；五、租赁期内，若遇到政府征用店内装修经评估后，政府赔偿归承租方所有。同时本合同无条件自动终止，退回押金及多余租金，租金按实际使用日计算。六、两年后租金每月11800元。合同签订后，张柏泉按店面现状将租赁物交付给承租方，苏天基缴纳租金至2016年4月，从2016年5月1日起的租金未交。2016年4月1日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司因项目建设需要，拟向龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社收回已出租的土地，要求三个月内搬迁，恢复原状并交回租地。为支持开发区项目建设的需要，张柏泉于2016年4月22日向各承租户下发通知，告知洋潭建材市场2016年7月中旬开始拆除，请各承租户抓紧时间搬迁。但是，苏天基却向龙岩经济开发区等部门提出书面申请，要求继续履行合同，拒不配合搬迁。张柏泉为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。苏天基针对张柏泉的反诉辩称，张柏泉两项反诉请求均无事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.苏天基提供的搬运费、装卸费收款收据以此证明其因搬迁支出搬迁费45500元。张柏泉质证认为，对该组证据的真实性有异议，无法证明苏天基的主张。本院经审查证据认为，苏天基提供的该份证据，虽有相关人员魏德煌签字确认，但该票据非正式发票，搬运工魏德煌未出庭证实该票据的真伪，且苏天基未提供其他证据予以佐证，无法证实其主张，因此对该份证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月19日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司与龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社签订《租地合同》一份，约定：龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司将位于龙岩经济开发区××路北侧与××路东侧交叉口的一幅地块出租给龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社建设临时的搭盖房及停车场使用；租赁期限:根据项目建设需要，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司提前三个月通知龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社，龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社无条件交出土地，并恢复原状；在承租期间，未经出租人同意，承租人不得转租、转借、或改变用途，否则出租人无条件即刻终止合同，收回用地。之后，龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社未经相关部门审批，在该土地上搭盖洋潭建材市场。2012年4月5日，张柏泉与吴龙生签订《租赁合同》一份，约定吴龙生将洋潭建材市场整体出租给张柏泉，租金每平方米18元，租赁期限8年，从2012年5月1日交付使用，租金从2012年7月1日起开始计算。在租赁期内，如遇政府、国家征用，此合同自然终止。2013年10月12日，苏天基与张柏泉签订《租赁合同》一份，约定从2013年10月12日起，张柏泉将洋潭建材市场第11-12号店面转租给苏天基，协议主要内容为：1.店租每月9800元；2.租赁期限从2013年11月1日至2018年10月30日止；3.承租方在签约时向出租方缴纳店面押金10000元整；4.出租方按店面现状出租给承租方，承租方不得随意损坏店面设施，如需改变店面内部结构，需征得出租方的书面同意后方可施工；5.租赁期内，若遇政府征用店内装修经评估后，政府赔偿归承租方所有。合同签订后，张柏泉将店面交付给苏天基从事建材生意，并取名为新罗区冠陶建材经营部，苏天基向张柏泉支付押金10000元，并缴纳租金至2016年4月30日。苏天基在使用店铺时，对店铺进行了装修。装修期间，苏天基向张柏泉购买部分装修材料，张柏泉对苏天基的装修未持异议。2016年4月11日，龙岩市经济技术开发区建设发展有限公司因项目建设需要，拟向龙岩市新罗区东肖镇洋潭村经济合作社收回已出租的土地，要求三个月内搬迁，恢复原状并交回租地。2016年4月22日，张柏泉向各承租户下发通知，告知洋潭建材市场于2016年7月中旬开始拆除，请各承租户抓紧时间搬迁，到时市场将按时停水停电，同时通知从2016年4月份起不需要交租金。2016年6月24日，苏天基申请对新罗区冠陶建材经营部进行行为保全，并支出保全费2020元、诉讼保全责任保险费1000元。2016年6月24日，苏天基诉至本院。诉讼中，苏天基申请对店铺二次装修现存的市场价值进行价格评估。本院依法委托龙岩华泰资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司派员进现场勘查，并作出的岩泰评报字（2016）第209号资产评估报告书一份，评估价值确定为100110元，苏天基支出评估费3000元。2016年8月底，案涉店铺被拆除。本院认为，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉洋潭建材市场系未经有关部门批准建设的临时建筑，张柏泉将洋潭建材市场第11-12号店面租给苏天基使用，双方所签订的租赁合同，应认定为无效合同。苏天基支付的押金10000元，张柏泉同意返还给苏天基，予以照准。在案涉租赁合同无效的情况下，苏天基实际占用使用案涉店面，仍应按合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。苏天基主张张柏泉返还2016年4月份租金14240元，理由不充分，不予支持。苏天基明知洋潭建材市场是一座大面积钢架结构的仓库式临时搭盖，应当知道洋潭建材市场系未经审批的临时建筑，苏天基与张柏泉签订租赁合同时，未尽注意审慎义务，自身存在一定的过错，应承担相应的责任。张柏泉未提供证据证明其与苏天基签订租赁合同时有明确告知洋潭建材市场系未经审批的临时建筑，故张柏泉存在主要过错。双方的过错责任比例，本院确定张柏泉负70%，苏天基负30%。苏天基对案涉店面进行装修时，向张柏泉购买部分装修材料，且张柏泉对苏天基的装修未持异议，应认定张柏泉同意苏天基的装修。现案涉店面已整体拆除，苏天基的二次装修没有被继续利用，苏天基的二次装修所形成的附合装饰装修物，经评估现值损失为100110元，根据过错比例，张柏泉应承担70077元，苏天基自行承担30033元，同时苏天基所支出评估费3000元，张柏泉亦应承担2100元，苏天基自行承担900元。对张柏泉应承担的部分，其应及时支付给苏天基。苏天基自行所作的行为保全所支出费用，并非本案所必须发生的费用，其要求张柏泉承担保全费2020元、保全责任保险费1000元，理由不充分，不予支持。张柏泉在店面拆除前三个月，已通知苏天基及时搬迁，并通知免交2016年4月份之后的房屋占用费，因此，苏天基要求张柏泉赔偿停业损失14000元，理由不充分，不予支持，同时张柏泉反诉要求苏天基支付2016年5月1日之后的房屋占用费，亦不予支持。苏天基因店面拆除无法继续使用，存在搬迁事实，苏天基虽未能提供证据证明搬迁费用，但搬迁时确需雇请他人搬运而产生相应的搬运费，故本院酌定搬迁费为10000元。所支出搬迁费用10000元，根据过错比例，张柏泉应承担7000元，苏天基自行承担3000元。张柏泉反诉主张苏天基支付从2015年11月1日起至2016年4月30日止的房屋占用使用费差额12000元。对此，本院认为，苏天基与张柏泉于2013年10月12日签订的《租赁合同》属无效合同。苏天基向张柏泉缴交的费用应认定为房屋占用使用费；在苏天基缴纳房屋占用使用费的过程中，张柏泉从未对应提高租金提出异议；结合在本院受理的张柏泉与其他承租人租赁合同纠纷系列案件中张柏泉均未在租赁合同履行过程中主张提高租金。因此，可以认定双方对按原租金标准收取房屋占有使用费达成协议。故本院对反诉被告张柏泉的上述主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第十四条规定，判决如下：一、苏天基与张柏泉于2013年10月12日签订的《租赁合同》无效；二、张柏泉应于本判决生效之日止十日内返还苏天基押金10000元；三、张柏泉应于本判决生效之日止十日内赔偿苏天基店铺二次装修损失费70077元；四、张柏泉应于本判决生效之日止十日内支付苏天基评估费2100元；五、张柏泉应于本判决生效之日止十日内支付苏天基搬迁费7000元；六、驳回苏天基其他的诉讼请求；七、驳回张柏泉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费3977元，减半收取为1989元，由苏天基负担597元，张柏泉负担1392元，保全费2020元由苏天基负担；反诉部分案件受理费345元，由张柏泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 杨  启  荣二〇一七年三月八日书记员 汤小小（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。