重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初653号原告：重庆鹰爵科技五金产业园有限公司（统一社会信用代码915002256839409497），住所地重庆市大足区工业园区龙水工业园。法定代表人：应卫忠，公司董事长。委托诉讼代理人：肖朝彬，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：文红，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：陈采红，女，1982年9月30日出生，汉族，广东省普宁市人，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：郭梦梅，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。被告：王大兰，女，1972年8月18日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司（以下简称“鹰爵五金公司”）与被告陈采红、王大兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案，立案时案由为房屋买卖合同纠纷，后经审理查明案由应为商品房销售合同纠纷，本案依法适用简易程序，由本院代理审判员赵鑫独任审判，书记员旷晓婷担任法庭记录，于2017年2月27日公开开庭审理了本案。原告鹰爵五金公司之特别授权诉讼代理人文红，被告陈采红之特别授权诉讼代理人郭梦梅均到庭参加诉讼，原告鹰爵五金公司之法定代表人应卫忠及其一般授权诉讼代理人肖朝彬、被告王大兰经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鹰爵五金公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告房款670832元和大修基金、契税等36361元，并从2015年10月10日起由被告按欠款额的每日万分之十支付违约金至付清欠款时止，二被告承担连带责任。2、本案律师费14000元由二被告承担。3、本案第一次诉讼费5436元由二被告承担。4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年5月19日被告陈采红在原告鹰爵五金公司位于大足龙水镇XX路XXX号购买了“XX模具市场”XX幢X-XX商品房一套，总价749655元，原告与被告陈采红签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：签合同时由被告按总房款的17.3%付款，余款在拿房产证时一次性付清，并约定了相关的违约责任。被告在向原告支付了130000元的购房款后，原告即加紧为被告搬离房产证，当原告为被告办好房产证催促被告到原告处拿房产证并缴清剩余的房款670832元和原告为其垫缴的36361元大修基金、契税等时，被告以种种理由和借口予以推诿拖延，经原告的多次催收，被告陈采红于2015年10月9日给原告出具欠条一张，被告王大兰自愿为其作为担保，定于2015年11月10日前付清欠款，但时至今日被告分文未付，故依据相关法律起诉来院。被告陈采红辩称：依法驳回原告对被告陈采红的诉讼请求，所欠的房款、大修基金、契税等费用应该由被告王大兰承担。被告王大兰未到庭答辩也未向本院提交书面的答辩意见。原告鹰爵五金公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、被告身份证复印件；2、重庆市商品房买卖合同；3、缴费收据、发票、完税证明；4、缴费收据；5、欠条、承诺书；6、房产证领回登记表；7、缴款书、增值税发票；8、大足区人民法院（2016）渝0111民初5129号民事裁定书。被告陈采红对原告举示的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但被告尚欠余额应为619655元，因为总房款是749655元，被告已经支付130000元；对证据3的真实性无异议，具体金额法院核实；对证据4无异议；对证据5真实性有异议，被告陈采红没有出具，欠款人签字和捺印都不是被告陈采红本人的，对于承诺书的真实性无异议，但是原告在第一次起诉时交给法院的承诺书加盖了公司公章，应该视为该债务转移给被告王大兰了；对证据6、7、8无异议，但是律师费和诉讼法建议主张一次。被告王大兰未到庭质证也未向本院提交书面的证据材料，被告陈采红未向本院提交书面的证据材料。本院对于原告鹰爵五金公司提交的证据材料认证如下：对其提交证据1-4、6-8的真实性予以确认，对于被告陈采红提出原告举示的证据5欠条中陈采红签字捺印不是本人所为，本院依法向其释明享有笔迹或指纹鉴定等权利，但被告陈采红于指定期限内未申请鉴定也未举示证据予以支撑其质证意见，故本院对原告举示的该组证据的真实性予以确认，对于该些证据所要证明的内容本院将结合案情予以综合分析认定。根据庭审当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月19日被告陈采红作为乙方购买原告鹰爵五金公司作为甲方开发的位于重庆市大足区龙水镇XX路XXX号XX幢X-XX商品房，双方并签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同第一条约定：本商品房的项目名称及土地状况，本商品房项目：现定名为XX模具市场。第二条约定：甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。第三条约定：（一）本商品房座落为：重庆市大足区龙水镇XX路XXX号XX幢X-XX。（二）本商品房所在幢的楼层共计3层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第1-3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第1、2、3屋顶层（指标示楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；···。第四条约定：购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为749655元整（大写：柒拾肆万玖仟陆佰伍拾伍元整），建筑面积单价为2510.15元/平方米，套内建筑面积单价为2556.11元/平方米。···。第五条约定：付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国银行重庆大足支行。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额749655元整（大写：柒拾肆万玖仟陆佰伍拾伍元整）。（1）签合同时付房款的17.3%为130000元整（大写：壹拾叁万元整）；（2）余款为619655元整（大写：陆拾壹万玖仟陆佰伍拾伍元整）交房产证时一次性付清。···。第十条：乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之10（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；···。第二十八条约定：本合同自双方签订之日起生效。甲方：重庆鹰爵科技五金产业园有限公司【盖章】、法定代表人：应卫忠【签章】，乙方：陈采红【签字捺印】。另查明：2014年5月17日被告陈采红向原告鹰爵五金公司支付购房款130000元。2014年4月30日原告鹰爵五金公司为被告陈采红垫付专项维修资金8960元，2014年6月11日原告鹰爵五金公司为被告陈采红垫付登记费、佣金570元，2014年6月11日原告鹰爵五金公司为被告陈采红垫付转让手续费、零星测绘费4138.56元，2014年6月10日原告鹰爵五金公司为被告陈采红垫付契税、印花税22692.85元，原告鹰爵五金公司共计为被告陈采红垫支上述契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等共计36361.41元。还查明：2015年10月9日原告鹰爵五金公司与被告陈采红、王大兰就房屋尾款达成协议，并有欠条一张，内容为：“今欠到重庆鹰爵科技五金产业园有限公司房款707193.00元（柒拾万柒仟壹佰玖拾叁元整），其中购房款670832.00元（陆拾柒万零捌佰叁拾贰元），契税、大修基金及其他杂费36361.00元（叁万陆仟叁佰陆拾壹元）。还款日期：2015年11月10日之前。若到期未支付房款，由欠款人向重庆鹰爵科技五金产业园有限公司按天支付违约金（违约金按照银行同期贷款利率的四倍执行）。逾期超过10天，重庆鹰爵科技五金产业园有限公司有权向法院提起诉讼。欠款人：陈采红【签字捺印】身份证号：4452811982093XXXXX联系电话：13883****XX，担保人：王大兰【签字捺印】身份证号：5102301972081XXXXX联系电话：13452****XX,2015年10月9日。另该欠条中载明的拖欠购房款金额670832元中实际拖欠的购房款为619655元，其余的51177元系由于被告陈采红未及时支付上述购房款，双方经协商将违约金等损失一并计算后，重新确定的欠款金额。又查明：2016年7月11日本院依法受理原告鹰爵五金公司起诉被告陈采红、王大兰房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）渝0111民初5129号，并由原告鹰爵五金公司预缴案件受理费5436元，后于2016年7月22日被告王大兰向原告鹰爵五金公司出具承诺书一份，载明：“关于陈采红（身份证号：445281198209301245）在重庆鹰爵科技五金产业园有限公司购买位于大足区龙水镇XX路XXX号XX幢X-XX号商品房购房（合同编号：XX模具市场商字第2011-XXX号）差欠购房款670832元及大修基金、契税等36361元共计707193元（柒拾万柒仟壹佰玖拾叁元整），担保人王大兰（身份证号：5102301972081XXXX）在此慎重向重庆鹰爵科技五金产业园有限公司承诺：该欠款2016年10月1日前由担保人王大兰一次性全部付清。如到期未付清全部欠款，担保人王大兰愿承担因此产生的一切法律后果：包括本金、违约金、诉讼费（含2016年7月份该公司缴纳的诉讼费）、律师代理费等相关费用。特此承诺，承诺人：王大兰【签字捺印】，身份证号：5102301972081XXXXX,2016年7月22日。原告鹰爵五金公司遂于2016年7月25日向本院撤回（2016）渝0111民初5129号案件的起诉，原告鹰爵五金公司在该案中并产生诉讼律师代理费14143元，另本案中原告鹰爵五金公司又产生诉讼律师代理费5000元。再查明：2015年10月9日被告陈采红在原告鹰爵五金公司处领取涉案房屋产权证，产权证号XXX房地证XXXX字第XXXXX号。本院认为，根据庭审及举示证据材料，本案争议焦点为：1、原告鹰爵五金公司与被告陈采红签订的房屋买卖合同是否真实、合法、有效；2、被告陈采红拖欠原告鹰爵五金公司购房款应为多少；3、二被告陈采红、王大兰是否均应该承担向原告鹰爵五金公司支付购房款、契税、大修基金等费用的法律责任；4、原告鹰爵五金公司主张的违约金是否应该得到法律支持；5、（2016）渝0111民初5129号案件诉讼律师代理费、诉讼费以及本案诉讼律师代理费、诉讼费的承担问题。关于原告鹰爵五金公司与被告陈采红签订的房屋买卖合同是否真实、合法、有效问题，双方依法签订有重庆市商品房买卖合同，合同中对商品房项目名称、基本情况、购房价格、付款方式即期限、违约情形及责任等均有约定，且双方均在合同中签字捺印、盖章，系双方真实意思表示，庭审中原被告双方亦对该合同的真实性、合法性、有效性予以认可，故本院对该合同予以确认。关于被告陈采红拖欠原告鹰爵五金公司购房款应为多少问题，根据双方签订的商品房买卖合同可知，涉案房屋的总房价款为749655元，被告陈采红于2014年5月17日向原告鹰爵五金公司支付购房款130000元，那么剩余购房款实际应为619655元，但在2015年10月9日原告鹰爵五金公司与被告陈采红、王大兰就房屋尾款达成新的协议，并将相应的违约金等损失51177元计算入购房尾款，由被告陈采红承担，本院认为，违约金是指当事人在合同中约定的或者法律所规定的，一方违约时应支付给对方一定数量或标准的经济损失，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款：（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额749655元整（大写：柒拾肆万玖仟陆佰伍拾伍元整）。（1）签合同时付房款的17.3%为130000元整（大写：壹拾叁万元整）；（2）余款为619655元整（大写：陆拾壹万玖仟陆佰伍拾伍元整）交房产证时一次性付清。庭审查明被告陈采红领取房产证的时间为2015年10月9日，即被告陈采红应于2015年10月9日一次性付清购房尾款，而双方形成的“欠条”时间也为2015年10月9日，欠条中载明的购房尾款670832元包含了51177元的违约金等损失，但欠条中的该笔违约金等此时并未实际产生且也并非实际拖欠的购房尾款，故应该从实际拖欠房款金额中扣除，故本院认为被告陈采红实际拖欠原告鹰爵五金公司购房款为619655元。关于二被告陈采红、王大兰是否均应该承担向原告鹰爵五金公司支付购房款、契税、大修基金等费用的法律责任问题，原告鹰爵五金公司与被告陈采红签订有商品房买卖合同，那么双方均应该按照合同约定履行自己相应的合同义务，现原告已经按照《重庆市商品房买卖合同》第五条约定履行了签订合同及交付房产证的义务，被告陈采红也应该按照该合同第五条约定履行支付房款的义务，但被告陈采红除按照合同约定签订合同时支付130000元外，至今未向原告鹰爵五金公司支付剩余的房屋尾款，至于被告陈采红辩称该房屋尾款已经支付给原告鹰爵五金公司委托销售商吴加洲，原告对此并不予认可，且表示该吴加洲与公司不存在委托销售之关系，被告陈采红在庭审中也未举示证据予以证明案外人吴加洲与原告鹰爵五金公司存在该层法律关系，本院对其辩称理由不予支持，故被告陈采红应该向原告支付剩余购房尾款。至于原告鹰爵五金公司为被告陈采红垫付的涉案房屋契税、印花税、大修基金、登记费、佣金、转让手续费、零星测绘费等共计为36361.41元，有相应票据予以支持，现原告主张的金额为36361元，且原被告之间以欠条、承诺书的形式对该些费用金额、承担人以及偿还时间等予以确认，另庭审中被告陈采红对该些费用票据的真实性也无异议，故本院对该些费用金额为36361元予以确认，该些费用系原告鹰爵五金公司为被告陈采红办理产权实际产生应由被告陈采红承担的各项规费，故应该由被告陈采红依法向原告鹰爵五金公司偿还。被告王大兰自愿为被告陈采红拖欠原告鹰爵五金公司的购房款、契税、大修基金等其他费用作为连带责任保证人在欠条中签字捺印并单独就此作出书面承诺，该意思表示真实、合法、有效，本院予以确认，故被告王大兰应该对被告陈采红拖欠原告鹰爵五金公司的购房款、契税、大修基金等其他费用承担连带偿还责任。关于原告鹰爵五金公司主张的违约金是否应该得到法律支持问题，原告鹰爵五金公司与被告陈采红在《重庆市商品房买卖合同》第十条以及2015年10月9日出具的欠条中均对违约金有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条等法律条文对违约金进行了规制，当事人在签订合同时约定的滞纳金、加价款、罚款等，虽未适用“违约金”的表述，但若此类约定具有违约金性质，则仍应适用关于违约金调整的法律规定。被告陈采红在庭审中明确提出违约金约定过高，应该予以调整，经本院核实该违约金约定过高，本院酌情予以支持按照年利率24%计算，另关于违约金的计算时间根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款及双方签订的欠条，本院确认从2015年10月10日开始计算。关于（2016）渝0111民初5129号案件诉讼律师代理费、诉讼费以及本案律师费、诉讼费的承担问题，原告鹰爵五金公司与被告陈采红在《重庆市商品房买卖合同》中并未有关于双方因涉案房屋进行诉讼产生的诉讼律师代理费等由一方承担的约定，故原告在（2016）渝0111民初5129号案件以及本案中雇请诉讼代理人产生的律师费系自身原因产生的诉讼成本，故被告陈采红不应该承担；相应的该案诉讼费也系原告鹰爵五金公司自行撤诉，且（2016）渝0111民初5129号裁定书载明：本案案件受理费5436元，由原告重庆市鹰爵科技五金产业园有限公司承担，故被告陈采红也不应该承担。但由于被告王大兰在2016年7月22日出具给原告鹰爵五金公司的承诺书中载明：该欠款2016年10月1日前由担保人王大兰一次性全部付清。如到期未付清全部欠款，担保人王大兰愿承担因此产生的一切法律后果：包括本金、违约金、诉讼费（含2016年7月份该公司缴纳的诉讼费）、律师代理费等相关费用。故（2016）渝0111民初5129号案件诉讼费以及本案的诉讼律师代理费应该由被告王大兰承担。关于本案的诉讼费问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。故本案的诉讼费应由被告陈采红、王大兰共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、由被告陈采红于本判决生效后十日内支付拖欠原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司剩余购房款619655元及违约金（违约金以619655元为基数，按照年利率24%，从2015年10月10日起计算至付清款项之日止）；二、由被告陈采红于本判决生效后十日内支付原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司垫付的大修基金、契税等其他费用36361元；三、由被告王大兰对本判决第一项、第二项承担连带偿还责任；四、由被告王大兰于本判决生效后十日内支付原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司（2016）渝0111民初5129号案件诉讼受理费5436元以及本案的诉讼律师代理费5000元；五、驳回原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5533元，由被告陈采红、王大兰共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 赵 鑫二〇一七年三月十三日书 记 员 旷晓婷