新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）博中民一终字第180号上诉人（原审被告）新疆正基房地产有限责任公司精河分公司，住所地新疆博乐市。负责人袁勇，该公司经理。委托代理人：朱彦兴，新疆金诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘春燕，女，汉族，1976年9月10日出生，住新疆博乐市。委托代理人丁伟（系刘春燕的丈夫），男，汉族，1976年7月16日，住新疆博乐市。被上诉人（原审原告）张丽，女，汉族，1973年10月3日出生，住新疆博乐市。委托代理人张东（张丽的弟弟）男，汉族，1975年3月5日出生，住新疆博乐市。上诉人新疆正基房地产有限责任公司精河分公司（以下简称正基房产精河分公司）因与被上诉人刘春燕、张丽商品房买卖合同纠纷一案，不服精河县人民法院作出的（2014）精民二初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成由审判员王灵东担任审判长、审判员张晖、阿不都西克•阿布都英参加的合议庭，于2015年6月10日公开开庭审理了本案，由书记员黄欢担任法庭记录。正基房产精河分公司的委托代理人朱彦兴、被上诉人刘春燕的委托代理人丁伟、张丽的委托代理人张东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月22日，被告正基房地产公司将其开发的精河县XX小区1#、2#、3#、4#楼及东库建设施工工程发包给案外人建发公司建设，建发公司将工程内部转包夏某某，夏某某在具体施工过程中将外墙保温工程分包给案外人刘某某（现无法与刘某某取得联系）。2013年12月25日，两原告与刘某某签订《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》，约定将XX小区XX号住宅楼地下室一套600平方米以总金额1000000元的价格出售给两原告。合同第二、三、四条载明：“二、甲方负责完成该地下室层高必须达到地下室顶部构造梁与地平面之间不低于3.8米。三、甲方负责完成该地下室室内上下水的配置（预留下水口）。四、甲房（方）负责完成该地下室室内暖气的配置完善（暖气地暖供暖）。”2013年12月26日，被告向原告出具《收据》二份，载明“今收到张丽（刘春燕）交来XX楼地下室房款肆拾伍万整。”收据中加盖有被告公司财务专用章。后原告向被告公司财务人员蔡某在农业银行、工商银行账户汇款450000元，通过被告售房部POS机向被告转账450000元。原审另查明：至2014年11月19日，小区1号楼地下室层高为2.8米，未安装地暖采暖设施。原审法院认为，本案争议焦点为案外人刘某某与原告签订合同的行为是否构成表见代理，并使被告成为合同相对人及承担合同责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，表见代理属于广义上的无权代理，是指行为人虽无代理权，但因具有足以使善意相对人客观上有理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为之法律效果的制度。其中相对人是否“有理由相信行为人有代理权”是认定是否构成表见代理的必要条件，即客观上无权代理人必须有被授予代理权的外表或假象。本案中，刘某某虽然没有代理权，但双方在被告公司所开发楼盘售房部洽谈房屋买卖事宜，由被告公司财务人员在场并向原告开具了加盖有被告公司财务专用章载明收到地下室购房款的收据，在此情况下，原告作为相对人有理由相信刘某某有代理权。另外，其中450000元购房款原告是通过售房部POS机转入被告公司账户，剩余450000元购房款转入被告公司财务人员账户。可见原告主观上属于善意，刘某某的行为构成表见代理。商品房买卖合同对被告成立并生效，被告应当依约履行合同义务。原告按合同约定交付购房款，被告未按约定对房屋层高进行改造，也未按约定配置地暖供暖设施，被告该行为已构成违约且导致原告不能实现合同目的，已形成合同解除的法定条件，故对原告要求解除合同及返还购房款900000元的请求，依法予以支持。庭审中，原告认可被告以上改建事宜应于2014年5月15日前完毕，被告违约行为给原告造成的实际损失即为未按时返还购房款的利息损失，故本院从2014年5月16日至本案立案之日2014年10月24日止，按中国人民银行同期一至六个月贷款年利率5.6%计算利息支持原告的违约损失为22369元（900000元×5.6%÷365天×162天］，对原告主张违约损失过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告刘春燕、张丽与被告正基房产精河分公司于2013年12月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》；二、被告正基房产精河分公司于本判决发生法律效力后五日内向原告刘春燕、张丽返还购房款900000元；三、被告正基房产精河分公司于本判决发生法律效力后五日内向原告刘春燕、张丽赔偿违约损失22369元。案件受理费6900元，由原告刘春燕、张丽负担471元，由被告正基房产精河分公司负担6429元。上诉人正基房产精河分公司对上述判决不服，向本院提起上诉称：一、从本案合同签订和履行看，本案是一起典型的合同诈骗案件，应当移送侦查机关侦办，原审法院按民事案件处理，违反审判程序。案外人刘某某与上诉人无任何业务和人事关系，上诉人从未授权刘某某代售房屋。房款90万元虽通过上诉人POS机和汇入蔡某个人账户支付，并由蔡某将款项汇入刘某某个人账户。上诉人在此过程中全然不知情；原审法院认定刘某某行为构成表见代理不正确；二、原审已查明事实未确认。被上诉人通过刘某某发布信息获知地下室出售信息，已知刘某某身份是干外墙保温的老板，被上诉人和刘某某亲自查看地下室状况，在上诉人售房部签订补充协议，签订补充协议时仅有上诉人财务人员留守，其他人员已撤离，被上诉人要求上诉人确认合同并加盖公章，上诉人已告知刘某某行为与上诉人无关。被上诉人与刘某某签订协议，没有正式合同，内容极为简单，必备条款欠缺，比正常价格低许多，上诉人有理由相信，双方有串通嫌疑；三、被上诉人明知房屋并非上诉人出售，怠于向刘某某主张权利，导致刘某某下落不明，刘某某作为必须到庭当事人应当追加，上诉人在原审提出该意见，未被采纳，原审未追加，不能全部查清本案的事实。四、原审判决适用法律错误，判决结果损害了上诉人的合法权益，对表见代理适用范围任意扩大。被上诉人刘春燕答辩称，一、关于本案是否属于刑事案件问题，如上诉人认为本案构成合同诈骗，应到公安机关报案。二、关于本案的合同效力及刘某某与被上诉人签订购房合同的行为是否构成表见代理的问题，刘某某的行为符合表见代理的法律特征，刘某某虽然没有代理权，但双方在上诉人公司开发楼盘售房部洽谈买卖事宜，并签订了形式完备的合同，上诉人公司财务盖章确认的收据。三、关于是否追加刘某某作为案件当事人的问题。一审法院多次，无法取得联系，无法追加。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张丽的答辩意见与刘春燕一致。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于案外人刘某某与被上诉人刘春燕、张丽签订合同的行为对上诉人正基房产精河分公司是否构成表见代理的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，表见代理属于广义上的无权代理，是指行为人虽无代理权，但因具有足以使善意相对人客观上有充分理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为之法律效果的制度。被上诉人刘春燕、张丽与案外人刘某某签订《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》，约定将XX小区1号住宅楼地下室一套600平方米以总金额1000000元的价格出售给两被上诉人。2013年12月26日，两上诉人向上诉人正基房产精河分公司财务人员蔡某在农业银行、工商银行账户汇款450000元，通过上诉人正基房产精河分公司售房部POS机向其公司账户转账450000元。上诉人正基房产精河分公司向两被上诉人出具《收据》二份，载明“今收到张丽（刘春燕）交来XX楼地下室房款肆拾伍万整。”，收据中加盖有正基房产精河分公司财务专用章。这些行为构成了刘某某和蔡某被上诉人公司授权的表象，在房屋买卖过程中，被上诉人刘春燕、张丽作为普通的购房人有理由相信刘某某有代签合同、蔡某有收取房款的权限。其已经尽到了自己的注意义务，是善意的买受人。刘某某和蔡某的行为构成表见代理。上诉人正基房产精河分公司应对刘某某、蔡某实施的代理行为承担民事责任。二、关于合同是否应当解除的问题。对于成立并生效的合同，各方应按合同履行各自的义务。补充协议载明：“二、甲方负责完成该地下室层高必须达到地下室顶部构造梁与地平面之间不低于3.8米。三、甲方负责完成该地下室室内上下水的配置（预留下水口）。四、甲房（方）负责完成该地下室室内暖气的配置完善（暖气地暖供暖）。”，经查涉诉房屋高度经改造为3.1米，被上诉人正基房产精河分公司未按约定对房屋层高进行改造，该行为已构成违约且导致被上诉人不能实现合同目的，构成合同解除的法定条件，故原判决解除合同符合法律规定。三、关于合同解除后的责任承担问题，即被上诉人刘春燕、张丽诉请正基房产精河分公司返还购房款并且赔偿购房款损失有无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，应由上诉人正基房产精河分公司退款房款和赔偿损失。原判决按照银行同期贷款利率判令上诉人赔偿被上诉人刘春燕、张丽损失符合法律规定。四、关于本案是否涉嫌诈骗构成刑事犯罪及追加案外人刘某某参加诉讼的问题。对同一事实公安机关未立案侦查，法院经审理认定双方之间存在房屋买卖合同关系，上诉人收取房款后如何处理属于内部管理问题，不影响法院对合同效力的认定和案件的处理结果。结合本案的证据和当事人的陈述足以查清案件事实，案外人刘某某并非法院依职权必须追加当事人，刘某某是否参加诉讼并不影响案件审理，原审法院未追加刘某某参加诉讼未不违反法定程序。综上，上诉人正基房产精河分公司上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13023.69元由上诉人新疆正基房产精河分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王       灵       东审判员 阿不都西克·阿不都英审判员 张               晖二〇一五年七月八日书记员 黄               欢