湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初1322号原告：胡国金，男。原告：陈红菊，女。两原告委托诉讼代理人:段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。被告：王江红，男。被告：唐海霞，女。两原告委托诉讼代理人:谭春立，湖南春立律师事务所律师。原告胡国金、陈红菊与被告王江红、唐海霞合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序审理。后因该案案情复杂，遂于2016年11月21日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡国金、陈红菊及其委托诉讼代理人段朝晖，被告王江红、唐海霞及其委托诉讼代理人谭春立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国金、陈红菊向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的两份《门面买卖合同书》已依法解除；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告胡国金、陈红菊与被告王江红、唐海霞分别于2013年1月24日、2013年9月25日签订了两份《门面买卖合同书》，约定由被告购买原告位于资兴市东江街道办事处迎宾路北侧罗围村毛坪组路段进入依波茵路口往东江方向第3、4、5三间门面。然而，原告认为上述两份合同书存在重大瑕疵，例如：“合同一”中第三条“待甲方办理好该门面房产证（房屋所有产权证、国有土地使用证、契证）后，由乙方支付贰拾万元……”；“合同二”中第四条“甲方应在本合同签订日起两年内办理好该房屋所有等三证所有权在甲方名下（该办证费用由甲方自付）……”。而契税是指该不动产业的所有权发生转移变动时，向产权承受人征收的一种财产税，其中包括房屋交换、卖、赠与及土地使用权出售、交换与赠与等。由于原告出售给被告的门面系自建房，依法不需要办理契证，现被告却以原告未办理契证为由拒绝继续履行门面买卖合同约定的付款义务。另外，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金应该是被告的法定义务。由于原、被告签订的两份合同书中内容约定错误，导致双方合同目的不能实现。2016年5月20日，原告依据《中华人民共和国合同法》第94条、96条之规定，向被告邮寄了一份《解除两份门面买卖合同书的通知书》，两被告未提出异议。为此，原告诉至法院，要求确认与被告签订的两份《门面买卖合同书》已解除。被告王江红、唐海霞辩称，原、被告签订的两份《门面买卖合同书》是合法有效的，并没有解除。原告以向被告邮寄了解除门面买卖合同通知书为由，认为只要通知书已送达，合同即解除，这是对法律的错误理解。原告解除合同的理由是订立合同时存在重大误解，其理由不符合单方解除合同的法律规定。被告一直对房屋行使占有、使用、收益等权利，并没有把房屋交还给原告，原告也未将购房款退还给被告。综上，请依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对双方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。下列事实，原、被告均无异议，本院予以确认：１.两原告将其所有的位于资兴市东江街道办事处迎宾路北侧罗围村毛坪组路段进入依波茵路口往东江方向第3、4、5号门面出卖给被告，并签订了两份《门面买卖合同书》的事实；2.涉案门面的土地用途为经济适用住房用地；3.两原告于2016年上旬办理了涉案门面的国土证及房屋所有权证，但未过户至两被告名下；4.两被告尚未支付剩余房款350000元；5.涉案门面已由被告出租给他人使用；6.两原告于2016年5月20日向两被告邮寄了一份《解除门面买卖合同书通知书》，被告已收悉的事实。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，原告胡国金、陈红菊（甲方）与被告王江红、唐海霞（乙方）签订了一份《门面买卖合同书》，约定：“一、门面房所在地：甲方出售给乙方的门面房屋位于资兴市迎宾路北（现东江大道）即原罗围村毛坪组的路段，进入依波茵路口往东方向第四、五两间门面。三、房款及支付方式：该房屋以柒拾万元整包干价成交。本合同签订时，由乙方支付叁拾伍万元整给甲方，甲方将门面交付给乙方。待甲方办理好该门面房产证（房屋所有权证、国有土地使用证、契证）后，由乙方支付贰拾万元，剩余壹拾伍万元待甲方协助乙方办理好过户手续后支付，该过户费用由乙方承担。如果有可能，甲方无条件协助乙方直接将该房屋产权证转户或变更至乙方名下时，前述所剩房款由乙方一次性支付给甲方。四、甲方应在本合同签订日起两年内办理好该房屋所有权三证（该办证费用由甲方自付），或协助乙方转户或变更至乙方名下，该情况下办证的正常费用由甲方支付，非正常费用由乙方支付……”。合同签订次日，两被告将350000元房款支付给两原告，两原告将房屋钥匙交付给两被告。2013年9月25日，原告胡国金、陈红菊（甲方）与被告王江红、唐海霞（乙方）又签订了一份《门面买卖合同书》，约定：“一、门面房所在地：甲方出售给乙方的门面房屋位于资兴市迎宾路北（现东江大道）即原罗围村毛坪组的路段，进入依波茵路口往东方向第三间门面。三、房款及支付方式：该房屋以叁拾捌万元整包干价成交。本合同签订时，由乙方支付叁拾捌万元整给甲方，甲方将门面交付给乙方。如果有可能，甲方无条件协助乙方直接将该房屋产权证等三证转户或变更至乙方名下时。四、甲方应在本合同签订日起两年内办理好该房屋所有权等三证在甲方名下（该办证费用由甲方自付），甲方应协助乙方将房屋三证从甲方变更至乙方名下，该情况下办证的正常费用由乙方承担……”。合同签订次日，两被告将380000元房款支付给两原告，两原告将房屋钥匙交付给两被告。2016年3月28日，两原告办理了房屋所有权证；2016年4月25日，两原告办理了国有土地证，土地使用权类型为划拨。2016年5月6日，被告王江红将上述三间门面出租给案外人李智霞。尔后，因原、被告双方对房屋过户费用及房款给付问题未能达成一致意见，两原告于2016年5月20日向两被告邮寄送达了一份《解除门面买卖合同书通知书》。2016年11月30日，两原告诉请本院确认《门面买卖合同书》已依法解除。本案的争议焦点：《解除门面买卖合同书的通知书》是否符合法定解除条件，是否发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的两份《门面买卖协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，对于合同的法定解除是有严格限制的，既要有效保护非违约方的利益，又要限制非违约方滥用解除权，本案中，原、被告签订的两份《门面买卖合同书》并未约定合同解除的条款，在合同履行过程中，也没达成解除该合同的统一意见，故本案不能适用协议解除。另外，原告在《解除门面买卖合同书通知书》中提到解除合同的理由是“双方在《门面买卖合同》上存在重大误解和《门面买卖合同书》存在重大瑕疵，导致双方不能实现合同目的”。故原告主张合同解除的理由也不属于合同法第九十四条规定的可以行使法定解除权的情形，而更符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。其次，以通知方式解除合同的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。本案中，原、被告的违约责任未经审理确认，仅从合同来看，原、被告均有未予履行的合同义务。故两原告通知解除合同的行为，并不发生解除合同的效力，对两原告主张依法确认原、被告签订的两份《门面买卖合同书》已依法解除的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡国金、陈红菊的诉讼请求。案件受理费80元，由原告胡国金、陈红菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  唐 鸿审 判 员  许译匀人民陪审员  王田刚二〇一七年三月一日书 记 员  李 珍附本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。