江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10749号上诉人（原审原告）：闵无南，男，1966年12月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐超，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京弘阳物业管理有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路48号。法定代表人：陈宝山，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱卫，男，该公司员工。原审被告：南京红太阳房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路48号。法定代表人：曾焕沙，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁汪云，江苏索创律师事务所律师。上诉人闵无南因与被上诉人南京弘阳物业管理有限公司（以下简称弘阳物业公司）、原审被告南京红太阳房地产开发有限公司（以下简称红太阳房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闵无南上诉请求：1、依法改判被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人各项损失90877.85元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年9月28日，上诉人位于南京市××区旭日华庭比华利商铺某幢某单元104室遭到水淹，导致商铺内上诉人承租户南京晟脉商贸有限公司物品受损。南京晟脉商贸有限公司起诉上诉人要求赔偿损失。2016年3月8日，南京市浦口区人民法院作出（2014）浦民初字第3577号民事判决，判决上诉人赔偿损失98097.85元，并承担诉讼费2433元。上诉人因此起诉被上诉人要求承担损失，但一审法院未予支持。上诉人认为导致漏水的公共雨水管道属于全体业主共有，《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共有设施设备的维修和更新改造。所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房管理方，即物业公司。涉案房屋质量并无问题，上诉人虽对房屋有所改造，但改造的是地面而非雨水管道，也无证据证明该改造对雨水管道造成影响。该管道自交付至事发已近十年，被上诉人并无证据证明其对雨水管道进行过检查维护，很显然应是年久失修所致。被上诉人未履行物业服务合同规定的维修、养护、管理义务，导致上诉人受损，应承担违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人��阳物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案中漏水并非弘阳物业公司所造成，而且弘阳物业公司积极履行了自身的义务，故对该损失没有任何法律责任。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。红太阳房地产公司述称，上诉人主张违约责任，而红太阳房地产公司并非物业服务合同的相对人，不是适格主体。涉案房屋排水管道发生漏水时已经超过了质保期，之前也没有发生过漏水现象。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人闵无南向一审法院起诉请求：1、红太阳房地产公司、弘阳物业公司承担物业服务合同违约责任，赔偿闵无南受淹物品损失81444.85元、鉴定费5000元、公证费2000元、案件受理费2433元，合计90877.85元；2、红太阳房地产公司、弘阳��业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年11月9日，闵无南与红太阳房地产公司签订商品房买卖契约，购买比华利园区某幢某单元104室，并依约于2005年12月31日办理了入住手续。合同约定给排水管道自房屋交付使用之日起保修期为2年。弘阳公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司。2014年7月8日，闵无南与南京晟脉商贸有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给南京晟脉商贸有限公司。2014年9月28日、2015年6月2日，涉案房屋雨水管漏水，导致房屋内物品受淹。南京晟脉商贸有限公司起诉闵无南赔偿损失。2016年3月8日，南京市浦口区人民法院作出（2014）浦民初字第3577号民事判决，判决闵无南赔偿南京晟脉商贸有限公司受淹物品损失91097.85元、鉴定费5000元、公证费2000元，合计98097.85元，并承担诉讼费2433元。该判决生效后，南京晟脉商贸有限公司申请强制执行。闵无南在南京市浦口区人民法院（2016）苏0111执991号案件中履行完毕了生效判决确定的义务。闵无南在一审庭审中陈述涉案房屋在2014年淹水之前雨水管没有漏水。闵无南在发现漏水后，向弘阳物业公司报修。弘阳物业公司当时派人用水泵抽水，于第二天将雨水管改道。改道后，涉案房屋不再漏水。另查，闵无南在涉案房屋受淹前对房屋内地面进行了改造。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。红太阳房地产公司系涉案房屋的出售方，涉案房屋给排水管道在漏水时已过质保期，且此前没有漏水现象，闵无南未能提供证据证��红太阳房地产公司应对涉案房屋漏水造成的损失承担责任，故一审法院对闵无南起诉红太阳房地产公司的诉讼请求不予支持。弘阳物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司，闵无南在房屋漏水后，弘阳物业公司接报修即及时实施了抽水、改道等措施，履行了物业服务合同的义务，闵无南未能提供证据证明弘阳物业公司违反了物业服务合同确定的义务，故一审法院对闵无南起诉弘阳物业公司的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回闵无南的诉讼请求。一审案件受理费2072元减半收取1036元，由闵无南承担。本案二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证和质证。被上诉人弘阳物业公司提供了《物业管理委托合同》、《旭日华庭小区物业管理服务合同��、2014年、2015年华庭园区污水井清淤记录表等证据，以证明其已履行了合同约定的维护义务。上诉人闵无南对两份物业服务合同的真实性无异议，但认为其中条款可证明被上诉人弘阳物业公司未尽到对公共部位的检修义务；对于日常巡检记录的真实性、关联性不予认可，认为不同巡检人员的签字笔迹相似，应属人为补签，且该证据内容与本案事件无关。红太阳房地产公司对于被上诉人弘阳物业公司提交的证据无异议。本院对《物业管理委托合同》、《旭日华庭小区物业管理服务合同》的真实性予以确认，对2014年、2015年华庭园区污水井清淤记录表形式上的真实性予以认定。对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：南京红太阳物业管理公司（以下简称红太阳物业公司）与红太阳房地产公司于2003年8月28日签订《物业管理委托合同》，该合同约定：红太阳��地产公司将“旭日华庭”物业委托给红太阳物业公司管理，红太阳物业公司负责共有设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括共有的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共有照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；房屋及设施、设备的维修、养护标准为：系统确保状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率99%。非住宅房屋收费标准为每月每平方米1元。后红太阳物业公司更名为南京弘阳物业管理有限公司。2015年2月7日，南京市旭日华庭住宅小区业主委员会与弘阳物业公司签订《旭日华庭小区物业管理服务合同》，委托弘阳物业公司对旭日华庭小区进行物业管理服务，委托物业管理服务内容包括物业管理区域共用部位的维修养护（建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼阁、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间）。上诉人房屋所在区域收费标准为商铺1.3元每平方米每月。弘阳物业公司另陈述：旭日华庭小区由红太阳房地产公司开发，2003年红太阳房地产公司与红太阳物业公司签订的《物业管理委托合同》为前期物业服务合同。旭日华庭小区业委会于2014年3月份方成立，2015年2月7日与弘阳物业公司签订《旭日华庭小区物业管理服务合同》；发生于2014年的事故属于前期物业服务合同期间，应适用《物业管理委托合同》。结合该合同约定及收费标准，该合同约定的服务标准大致为二级一类，具体服务质量应参考《南京市物业管理服务等级标准》中二级一类标准。因涉案落水管在门面房内，无法正常检查，且事发时并无阻塞现象，故漏水原因或管道破坏原因不明。另查明，《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》���试行）中的共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准中的二级一类内容为每半年对屋面泄水沟、楼外排水清扫、疏通一次，适时清掏化粪池；地面排水沟每半年巡查一次，清理地面排水沟的泥砂与杂物。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人上诉称其房屋中下水管道破裂致损，弘阳物业公司未尽到其对于共用设施设备的物业服务义务，应承担损害赔偿责任。对此本院认为，根据《物业管理委托合同》、《旭日华庭小区物业管理服务合同》及《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行），对于位于上诉人专有部分中的下水管道进行定期检查，并不属于物业服务合同中约定的上诉人物业服务义务之列。上诉人提供的巡检记录等证据，亦能初步证明其履行了对公共设备、设施进行定期检查的义务。在房屋漏水后，被上诉人在报修后及时实施了抽水、改造下水管道等措施，其履行物业服务义务并无不当之处。因此，上诉人认为被上诉人未提供物业服务合同中约定的公共部位维修义务，不具备事实与法律依据。据此，对于上诉人上诉请求及理由，本院不予采信。综上所述，闵无南的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2072元，由闵无南负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月十五日书 记 员  戴 苗