广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终1084号上诉人（原审原告）��方爱武，住广州市黄埔区。委托代理人：陈文胜，广东明浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴秀英，住广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：叶宇杰，住广州市黄埔区。两被上诉人共同委托代理人：黄夏文，广东同协律师事务所律师。上诉人方爱武因与被上诉人吴秀英、叶宇杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人方爱武上诉请求：1.撤销一审判决；2.吴秀英、叶宇杰向方爱武支付购房款50万元；3.吴秀英、叶宇杰承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋交易价格为6万元属于事实认定错误。在涉案房屋办理过户登记而纳税时，评估价格是7.6万元。该房屋经过扩建，扩建面积达25平方米，扩建费用为2万元，方爱武不可能以6万元的价格出售房屋。吴秀英、叶宇杰自己在一审中都承认涉案房屋交易价格是10万元。故一审法院认定的交易价格错误。2.本案不是真实的房屋买卖。涉案房屋过户登记到叶宇杰名下，但叶宇杰是20岁出头的年轻人，不可能有经济实力来购买房屋，所谓的购房款没有一笔是叶宇杰支付的，付款时间也都在购房合同之前与购房无关。而且，涉案房屋过户登记已经7年，方爱武还住在涉案房屋内，并未把房屋交付给叶宇杰。这种情况只能解释为双方在房屋买卖关系背后另有真实的约定。3.方爱武年近80岁，体弱多病，身边无人照顾，生活不易。吴秀英名义上表示要照顾方爱武终老，但实际却是用虚假的买卖合同骗取方爱武的房屋，且没有支付购房款。吴秀英没有履行照顾方爱武的承诺，不��获得涉案房屋。故请求二审法院依法改判，支持方爱武的诉讼请求。被上诉人吴秀英、叶宇杰二审辩称：不同意方爱武的上诉请求，一审判决正确，应予维持。2016年6月30日，方爱武向一审法院起诉请求：吴秀英、叶宇杰支付转让房产（广海路xxx号大院xx号xxx房，约55平方米）的房价款50万元（按市价评估计算）。一审法院经审理查明：广州市黄埔区广海路xxx号大院xx号xxx房原为地质矿产部广州海洋地质调查局的公有住房。1996年6月10日，方爱武与广州海洋地址调查局签订经广州市公证处公证的《广州市共有住房买卖协议书》，购买上述房屋（合同约定地址为广州市黄埔区南岗基地西区8栋2楼201单元）。2009年12月3日，广州海洋地址调查局签署同意上市转让意见，同意方爱武将上述房屋上市交易。2009年12月1日，方爱武（甲方）与��宇杰（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将座落在广州市黄埔区广海路xxx号大院xx号xxx房（房地产权证号02××21）的自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋为1980年建筑的混合结构建筑物，共5层，房屋类型（使用性质）为住宅，建筑面积为55.5907平方米，套内面积50.2265平方米；交易价格为60000元，付款方式为一次性付款；甲方应当在2009年12月31日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自该合同生效之日起15天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；上述房地产风险自该房地产核准登记之日起转移给乙方；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立；本合同自成立时生效，当事人对合同的效力约定条件的，合同自条件成立之时起生效。双方当事人在上述买卖合同中未约定房款支付时间。2009���12月15日，广州市财政局财政征管分局核定涉案房屋的市场价格或评估价格为76000元，并按该金额计税。同日，叶宇杰缴纳房屋契税760元。同月16日，上述房屋过户至叶宇杰名下，房地产权证号码为11××81。根据吴秀英、叶宇杰的申请，一审法院调取了方爱武在中国建设银行股份有限公司广州天河支行开立的、账号为33×××43的账户从2009年10月1日至2010年3月31日个人活期明细信息，在上述期间内从花都华城支行与该账户发生交易往来的共计三笔：其中2009年11月30日为二笔，均为同一柜员号（440551503015）办理的、交易流水号相连的业务（交易流水号分别为4405515030040000024、4405515030040000025），一笔为吴秀英的妹夫黄某以在该行开立的33×××34帐户转账存入20000元，一笔为现金存入20000元，均无扩充备注款项用途；另一笔为吴秀英的姐夫吴某甲在2009年12月3日转账存入20000元。方爱武确认“黄某”和“吴某甲”系吴秀英的家族成员，主张因二人与方爱武之间有经济往来，故会向方爱武帐户转账，而2009年11月30日向方爱武帐户存入现金20000元与本案无关。方爱武未提交证据证实其与“黄某”、“吴某甲”有经济往来的证据。吴秀英、叶宇杰陈述在2010年1月6日向方爱武支付现金40000元，但未提交相关证据证实。方爱武不确认涉案房屋的买卖存在合同，认为上述合同只是为办理过户手续签订的，双方也未约定房价款为100000元。双方未签订任何遗赠扶养协议。一审审理时，涉案房屋仍由方爱武居住使用。一审庭审中，吴秀英、叶宇杰提交了方爱武所写的“真实情况”和该“真实情况”在涉案房屋所在小区张贴照片，方爱武确认“真实情况”系其所写和张贴。在“真实情况”中，方爱武确认其原有住房一套扩建后为二室二厅共75.13平方米，“吴秀英说给我15万元人民币卖给她，我要她10万元人民币”，“结果最后她给了我人民币大写：陆万元整”。上述事实，有方爱武提交查册时间为2012年7月17日《房地产登记查册表》、吴秀英、叶宇杰提交的《广州市房地产买卖合同》、黄炳春出具的情况说明及其在中国建设银行开立的账号为33×××34的个人活期帐户明细信息、广东省契税纳税申报表、契税完税证、公证书（广州市公有住房买卖协议书）、收款收据、广州地区干部职工购买共有住房申请书、职工房屋上市报告、房地产权证、广东省地质局第五地址大队供货委员会出具的证明、吴某甲与吴某乙的结婚证、黄某与吴某丙的结婚证、吴某丙和吴某乙的身份证、真实情况及其张贴照片、一审法院调取的方爱武在中国建设银行股份有限公司广州天河支行开立账户的个人活期明细信息等证据以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，一审法院予以采信。方爱武和吴秀英、叶宇杰提交的其他证据因与本案无关联，故不予采信。一审法院认为：涉案房屋广州市黄埔区广海路188号大院84号201房是方爱武在1996年6月10日以其本人名义向地质矿产部海洋地址调查局购买的公有住房，与方爱武代理人陈述的该房屋是“方爱武第一任丈夫分配到房改房，当时是登记在其第一任丈夫名下，其第一任丈夫去世后，转至方爱武名下”完全不符。方爱武在出售涉案房屋时，与叶宇杰不仅签订了《广州市房屋买卖合同》，而且该合同已经在房地产管理部门备案，该事实与方爱武陈述的方爱武与吴秀英、叶宇杰就买卖涉案房产没有签订书面合同明显不符。该房地产买卖合同有方爱武和叶宇杰的签名，且吴秀英已经通过委托他人转账或者现��存入方式向方爱武支付了购房款6万元，涉案房屋已经于2009年12月16日在房地产管理部门办理的产权转移登记手续，上述事实可以证实双方当事人已经全部履行了《广州市房屋买卖合同》所约定的义务，该合同已全部履行完毕。现方爱武主张吴秀英、叶宇杰“没有支付任何购房款”、“骗取方爱武的房产”与本案查明的事实不符，方爱武请求吴秀英、叶宇杰支付转让房产的房价款50万元，无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于购房款的支付。方爱武陈述称双方没有约定房价款，吴秀英、叶宇杰也没有支付购房款，但根据黄某个人活期帐户的银行查询结果以及一审法院调取的方爱武个人活期明细信息，吴秀英、叶宇杰的亲属黄某、吴某甲共向方爱武的帐户支付40000元；在2009年11月30日黄某向方爱武帐户转账支付款项之前，在同一银行、同一柜员号相邻交易流水号向方爱武的同一帐户现金存入20000元，从该笔存入款项的交易时间、交易银行、柜员号、交易流水号可以推定，该笔款项系叶宇杰或吴秀英支付给方爱武的购房款；方爱武在“真实情况”中也确认了吴秀英向其支付的购房款为6万元，但在房屋买卖合同关系中，吴秀英并非该合同的当事人，故该款项应当认定为叶宇杰向方爱武支付的购房款；上述银行帐户明细信息与方爱武的陈述可以相互印证，即至2009年12月3日，叶宇杰共向方爱武支付购房款60000元，合同约定的购房款已全部支付完毕。一审法院查明的事实与方爱武主张的事实不符，可以证实方爱武在诉状中未如实陈述涉案房屋买卖合同的履行过程。关于方爱武与吴秀英、叶宇杰之间是否存在遗赠扶养关系。根据方爱武陈述吴秀英、叶宇杰“来照顾方爱武生活、支付日常费用直到方爱武终老，条件��将方爱武现在居住的位于黄埔区广海路xxx号大院xx号xxx房房产转让给吴秀英的儿子叶宇杰”，如果该陈述属实，双方之间形成的系遗赠扶养关系，而并非房屋买卖关系。一审庭审中方爱武确认双方之间没有签订遗赠扶养协议，方爱武自己有儿子，只是不在一起生活，方爱武自己也有退休金；从方爱武确认的事实以及生活常理可以确认，方爱武与吴秀英、叶宇杰之间并无遗赠扶养关系，而方爱武本人有退休金和儿子的事实，可以证实其无偿把房屋赠与他人的目的只是换取生活照顾和费用不符合常理；故方爱武与吴秀英、叶宇杰之间不存在遗赠扶养关系。关于吴秀英在本案中的法律地位。方爱武主张因吴秀英答应照顾其生活而将涉案房屋转让给叶宇杰，但根据《广州市房地产买卖合同》，涉案房屋的买卖关系发生在方爱武和叶宇杰之间，其二人为该合同的当��人，与吴秀英无关联，即使在涉案房屋买卖过程中吴秀英参与了协商和付款过程，其也不是合同的当事人，在该合同履行过程中不承担法律责任，故方爱武请求吴秀英承担支付房价款的主张无法律依据，一审法院不予支持。综上，方爱武未提交相关证据证实其诉讼请求，根据吴秀英、叶宇杰提交的证据以及一审法院调查取得的证据，可以证实双方当事人之间的买卖合同关系存在且已全部履行完毕，涉案房屋权属已经转移至叶宇杰的名下；同时证实方爱武在诉状上及一审庭审过程中陈述的内容多为不实之词，违反了诉讼的诚实信用原则。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款的规定，于2016年10月28日判决如下：驳回方爱武的全部诉讼请求。一审案件受理费8800元，由方爱武负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人之间的法律关系。方爱武主张，本案双方之间并非表面的房屋买卖合同关系，其和吴秀英之间存在遗赠扶养关系，故将涉案房屋赠与吴秀英的儿子叶宇杰，但方爱武并未提供证据证明其主张。吴秀英、叶宇杰则认为方爱武将涉案房屋出售给叶宇杰，方爱武和叶宇杰之间存在房屋买卖合同关系，该主张有《广州市房地产买卖合同》、方爱武自己张贴的《真实情况》、相关银行转账记录等证据为证。故一审法院采信吴秀英、叶宇杰的主张，认定方爱武和叶宇杰之间存在房屋买卖合同关系，该认定正确，本院予以维持。关于涉案房屋交易价格的问题。虽然方爱武否认双方之间存在房屋买卖合同关系，认为不存在交易价格问题，但从方爱武张贴的《真实情况》内容看，其曾表述将涉案房屋以10万元的价格出售给吴秀英，而吴秀英、叶宇杰也承认涉案房屋交易价格为10万元。一审法院仅凭《广州市房地产买卖合同》的记载认定涉案房屋的交易价格为6万元不当，本院予以纠正。关于叶宇杰是否付清购房款的问题。一审法院根据叶宇杰亲属向方爱武银行账户转账或存入共6万元的交易信息，确认叶宇杰已向方爱武支付购房款6万元，该认定正确。方爱武认为前述款项与购房款无关，但没有举证证明其与叶宇杰亲属存在其他经济往来，本院对其主张不予采信。涉案房屋的交易价格为10万元，叶宇杰仅举证证明其支付了6万元，对于剩余的4万元，叶宇杰提供其母亲吴秀英银行账户取现4万元的记录，认为已向方爱武支付购房款现金4万元，但���爱武予以否认，叶宇杰的该项主张证据不足，本院不予采信。故叶宇杰仍应向方爱武支付购房款余款4万元。至于方爱武主张吴秀英、叶宇杰应向其支付购房款50万元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，方爱武的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实部分不清，导致适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初3242号民事判决；二、叶宇杰于本判决送达之日起10日内向方爱武支付4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期���的债务利息。一、二审案件受理费各8800元，均由方爱武负担8096元，叶宇杰负担704元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年三月十四日二〇一七年三月十四日书记员  马婷婷