江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第909号上诉人（原审被告）江阴市良晨房地产开发有限公司，住江阴市虹桥北路**。法定代表人张才良，该公司总经理。委托代理人周建华，江阴市城西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）许晓春。委托代理人夏奇彦，江苏滨江律师事务所律师。上诉人江阴市良晨房地产开发有限公司（以下简称良晨公司）因与被上诉人许晓春商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄周商初字第0332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：1997年10月10日，江阴市市场房地产开发公司（以下简称市场开发公司）（甲方）与许晓春（乙方）签订了商品房购销合同一份，合同约定“甲方以划拨方式取得位于天鹤小区春晖路地段的地块的土地使用权，土地使用权批准号为XXXXX。甲方经批准在上述地段建设的商品房名称为商品营业房，由乙方购买甲方第B幢2层7-2号房。房价按实得建筑面积计算，该商品房单位【售价】【暂定价】为（人民币）每平方米3000元，总金额为231900元。乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助”。合同并约定了付款以及交付房屋的其他内容。1997年10月20日，许晓春向市场开发公司交房款50000元。1998年1月16日，许晓春向市场开发公司交房款70000元。1998年7月29日，许晓春向江阴市市场房地产开发有限公司（以下简称市场开发有限公司）交房款113300元，市场开发有限公司出具的收据载明“收款方式：转冲，收款事由：收许晓春房款转冲峭岐工程款”。上述许晓春共支付房款233300元。1998年6月12日，讼争房屋所在地块上的商品房经竣工验收。1999年3月，市场开发有限公司将本案讼争房屋交付给许晓春使用。该房屋现门牌号为江阴市春晖路18号，至今尚未领取房产证和土地证。2014年11月11日，许晓春诉至原审法院，要求：1.判令良晨公司立即协助其办理房屋的房产证和土地证；2.判令良晨公司返还其多支付的房款15320元并承担该款自1998年7月9日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令良晨公司支付逾期办证违约金（以房屋总价款231900元为基数，自2000年1月1日起算至实际办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4.判令本案诉讼费用由良晨公司承担。良晨公司未作答辩，亦未举证。另查明：1995年7月13日，市场开发公司与江阴市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同书，市场开发公司以出让价2841600元取得了本案讼争房屋所在地块12.463亩的土地使用权。1995年8月2日，江阴市公证处对该国有土地使用权出让合同书进行了公证。1999年1月8日，市场开发有限公司取得了该地块的国有土地使用权证书。1999年3月16日，市场开发有限公司对建设用地规划许可证编号为95041地块上所建造的商住楼进行了商品房销售申报。申报材料的面积登记表中门牌号春晖路18#房屋对应的套建筑面积为72.66平方米。1999年8月23日，经江阴市房地产管理处审核，同意对该地块上的商品房进行销售。又查明：市场开发公司成立于1994年3月29日，法定代表人为张才良。1997年12月12日，该公司经江阴市工商行政管理局核准注销，注销理由为歇业转制，并明确企业的人员安置、设备、设施、物资、债务等处理情况，一切由新公司承担。1997年12月12日，市场开发有限公司成立，法定代表人为张才良。2005年4月14日，经工商变更登记，市场开发有限公司企业名称变更为江阴市良晨房地产开发有限公司（以下简称良晨公司），该企业法定代表人仍为张才良。以上事实，有商品房购销合同、收据、工商登记资料、江阴市住房保障和房产管理局产权监理处档案资料，以及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，良晨公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的懈怠，应承担对其不利的法律后果。根据许晓春提供的证据，可以认定许晓春与市场开发公司之间的商品房买卖合同真实有效，故许晓春、市场开发公司均应当按照合同约定履行各自的义务。市场开发公司经转制及工商登记变更为现在的良晨公司，故原市场开发公司相应的权利义务应由良晨公司承继。根据法律规定及合同约定，良晨公司作为商品房销售方应协助许晓春办理与房屋相关的权属证书，故对许晓春要求良晨公司协助其办理讼争房屋的房产证及土地证的诉讼请求，予以支持。商品房买卖合同约定房价按实得建筑面积计算，单价为每平方米3000元，商品房销售申报材料中明确讼争房屋的建筑面积为72.66平方米，故讼争房屋的总价应为217980元（3000元／平方米×72.66平方米），许晓春实际已支付购房款233300元，其多支付的15320元（233300元-217980元）应由良晨公司返还给许晓春。市场开发有限公司商品房销售申报材料中明确讼争房屋建筑面积为72.66平方米，江阴市房地产管理处于1999年8月23日批准同意对讼争房屋地块上的商品房进行销售，故讼争房屋的实际面积于1999年8月23日确定，良晨公司应于1999年8月23日返还许晓春多支付的购房款15320元，良晨公司未予返还，应承担该款自1999年8月23日起至给付之日止按银行同期同档贷款基准利率计算的利息。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因致使买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案商品房买卖合同签订时讼争房屋尚未竣工验收，而江阴市房地产管理处于1999年8月23日批准同意对讼争房屋地块上的商品房进行销售，故其时已具备办理相关权属证书的条件，但良晨公司至今未予协助许晓春办理权属证书，可见良晨公司已构成违约，应对违约造成许晓春的损失予以赔偿。虽然双方签订的商品房买卖合同未约定损失的计算方法，但根据公平、合理、诚信的原则考虑，认为许晓春关于参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算损失的主张并无不当，应予支持。许晓春主张自2000年1月1日起计算迟延办理权属证书造成的损失，符合法律规定，且不损害良晨公司的利益，予以准许。许晓春虽已支付购房款233300元，但其中15320元系其多支付的房款，应由良晨公司返还，故认定应按照房屋实际价款217980元为基数计算损失。据此，依照相关法律规定，该院判决如下：一、良晨公司应于判决发生法律效力之日起三十日内协助许晓春办理门牌号为江阴市春晖路18号房屋的产权过户登记手续，并在取得权属证书三日内交付给许晓春；二、良晨公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还许晓春购房款15320元，并支付该款自1999年8月23日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；三、良晨公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿许晓春迟延办理权属证书造成的损失（以217980元为基数，自2000年1月1日起至房屋办妥权属证书并交付给许晓春之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、驳回许晓春其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取2250元（许晓春已预交），由良晨公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给许晓春。良晨公司不服，向本院提起上诉称：1、许晓春至今未领取房产证的责任不在上诉人，而在许晓春自己。1999年3月，许晓春取得上诉人交付的房屋后，当年8月就可以领取房产证，但由于许晓春欠第三人的款项迟迟未归还，因此许晓春一直不愿去领取新购房屋的产权证，怕取得产权证后被债权人查封，经上诉人多次催促未果。许晓春未找上诉人办理产权证达十六年之久，许晓春主张违约金已过诉讼时效。2、许晓春缴纳的购房款233300元中，其中房款为210205.38元、政府代收款为7774.62元、自来水增容费为7880元、电增容费为7440元，故上诉人无需退款给许晓春，一审判决第二、三项是错误的，应予撤销。3、鉴于许晓春自身原因不愿领证，因此，一、二审诉讼费由许晓春负担。请求二审法院撤销一审判决第二、三项，一、二审诉讼费由许晓春负担。被上诉人许晓春辩称：良晨公司称其怕取得产权证后被债权人查封，而不愿办理产权证没有事实依据，相反是良晨公司以其欠第三人的购房款未归还为由拖延办证。良晨公司从未通知其诉争房屋可以办证，其主观上也不知道权利被侵害，直至2014年8月，通过查询其他店面房的房产登记登记材料，其才得知诉争房屋早已具备办证条件。良晨公司一审无正当理由拒不到庭参加诉讼，关于诉讼时效问题二审应不予审查。关于政府代收款7774.62元已包含在总的房价中，良晨公司已收取。至于其它收费项目，因良晨公司未提供收费的合法依据，其不予认可。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。良晨公司为证明其上诉主张，向本院提供江阴市第七建筑安装工程有限公司（以下简称七建公司）2001年4月8日出具给其的一份情况说明（原件）、市场开发有限公司2002年12月19日出具的房地产销售发票与收据（复印件）。该情况说明载明：兹由江阴市市场房地产开发有限公司98年开发建造的天鹤菜场工程由江阴市第七建筑安装工程有限公司承建。双方商定市场公司以一部分商业用房用于抵作付给七建公司的工程款，其中之一的购房者：许晓春，自98年7月购房至今还结欠七建公司购房款。希市场公司在七建公司收清许晓春欠房款以后，再给予许晓春提供办理购房的相关手续。该房地产销售发票载明：江阴市春晖路18号房屋建筑面积为72.66㎡，房款金额为217980元（其中含政府代收费7774.62元）。该收据载明：交款单位许晓春，人民币7880元，收款事由自来水增容费。许晓春质证认为，其从未收到该情况说明，其已付清全部购房款，即使其与七建公司存在债权债务关系，也与本案无关，故不予认可。房地产销售发票其从未收到，但市场有限公司既开出该发票，则肯定已收到其全部购房款，请法院对该发票依法认定。关于自来水增容费，其从未收到该收据，良晨公司也未提供收费的合法依据，故不予认可。关于电增容费，良晨公司未提供任何证据，也不予认可。本院至七建公司对该情况说明进行了核查，七建公司财务人员证实由于许晓春尚欠其公司购房款4万元，故其公司于2001年4月8日向良晨公司（原市场公司）出具了情况说明，要求良晨公司在其公司收清许晓春欠房款以后，再给予许晓春提供办理购房的相关手续。但该情况其公司未通知许晓春本人。以上事实，有情况说明、房地产销售发票、收据、调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。二审争议焦点主要是：一、本案是否超过诉讼时效？二、良晨公司应否赔偿许晓春迟延办理权属证书造成的损失？三、良晨公司应否返还许晓春购房款15320元？本院认为：关于诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案一审期间，良晨公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的懈怠，应承担对其不利的法律后果。良晨公司在二审期间亦未能举证证明系许晓春自身原因不愿领证，或许晓春知道或者应当知道权利被侵害的情形，故对良晨公司在二审期间提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因致使买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案商品房买卖合同签订时讼争房屋尚未竣工验收，讼争房屋于1999年3月交付许晓春使用后，江阴市房地产管理处于1999年8月23日批准同意对讼争房屋地块上的商品房进行销售，故此时已具备办理相关权属证书的条件，但良晨公司至今未协助许晓春办理讼争房屋权属证书，可见良晨公司已构成违约，原审判决良晨公司赔偿许晓春迟延办理权属证书造成的损失（以217980元为基数，自2000年1月1日起至房屋办妥权属证书并交付给许晓春之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）并无不当。良晨公司二审抗辩称是许晓春欠第三人的钱未归还，怕取得产权证后被债权人查封，而不愿办理产权证，因提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予采信。关于返还购房款问题。根据良晨公司自己提供的房地产销售发票，本案讼争房屋总价为217980元（其中含政府代收费7774.62元），许晓春已支付购房款233300元，其多支付的15320元理应由良晨公司返还给许晓春。良晨公司上诉主张许晓春还应交纳讼争房屋的自来水增容费7880元、电增容费7440元，许晓春不予认可，因良晨公司未能提供相关收费的合法依据，本院不予支持。综上，良晨公司的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人良晨公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘晓伟审 判 员  王一川代理审判员  刘翼洲二〇一五年七月三十一日书 记 员  汪丽敏