湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛麻法民二初字第92号原告：劳龙燕，女，汉族，1987年11月6日出生，住湛江市赤坎区。委托代理人：杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：荣盛广东房地产开发有限公司。法定代表人：林琴，总经理。委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告劳龙燕诉被告荣盛广东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨晓泓、被告的委托代理人谭海玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告于2012年7月25日就位于湛江市××路××都××小区××楼××号签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号为201205327。商品房面积为123.58平方米，总价款465798元。原告依约缴纳了全部的房款。合同第八条约定被告应在2013年5月30日前将验收合格商品房交付给原告使用。同时还约定，逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2013年5月，被告通知原告，称该房屋已经符合交付条件，让原告前去收楼。原告到达现场后，查看了房屋，将房屋存在的问题告知了被告，要求被告整改，同时要求被告出示《建筑工程竣工验收备案表》后才收楼，被告却不能出示，原告当场拒绝收楼。2014年被告曾电话再次通知原告收楼，原告到达收楼现场后，询问被告有无《建筑工程竣工验收备案表》并要求出示，被告表示不清楚，原告遂再次拒绝收楼。2015年5月11日下午，原告再次主动到达收楼现场，要求被告出示《建筑工程竣工验收备案表》，被告工作人员告知原告已有《建筑工程竣工验收备案表》，但没有向原告出示，且要求原告缴纳204年5月至今的物业管理费，鉴于被告不能出示《建筑工程竣工验收备案表》，原告觉得无法收楼和无义务缴纳物业管理费，遂拒绝收楼。综上所述，被告未依照国家法律法规和合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，依法应承担违约责任。现请求1、判决被告承担从违约之日起至判决支付之日止延迟交付违约金33211.40元（暂从2013年5月30日计至2015年5月11日）。2、判令原被告于2012年7月25日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行。3、被告承担本案受理费。原告在举证期限内提交的证据有：证据1、原告的身份证，证明原告的主体资格；证据2、购房发票，证明原告已向被告足额支付购房款；证据3、商品房买卖合同，证明原被告双方的权利和义务。原告庭后提供并经质证的证据：证据1、广东省契税纳税申报表，证明被告于2012年12月12日向湛江市麻章区地方税务局申请为原告纳税。证据2、税收转账专用完税证，证明原告于2012年12月23日已交清税款。证据3、房产证复印件，证明涉案房屋已于2014年10月14日登记办理了产权证书。被告答辩称，1、涉案房屋已于2014年2月27日取得竣工验收备案表，在取得竣工验收备案表之后，被告多次通过电话和邮寄方式催促原告收房，最后一次邮寄给原告收房的通知日期是2014年5月9日。根据合同规定，被告已经达到交房条件后通知原告收房，但因原告自身的原因拒不收房，责任不在于被告。涉案房屋已于2014年5月办理了房地产权证。原告请求逾期违约金从2013年5月30日计至2015年5月11日没有事实和法律依据，请求依法驳回原告主张的2014年2月27日之后的违约金；2、对合同继续履行没有异议；3、本案诉讼费用按比例承担。被告对其抗辩的事实在举证期限内没有提供证据。经审理查明，2012年7月25日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201205327）。原告购买被告位于湛江市××路××都××小区××楼1002房屋，该商品房属于预售商品房，面积为123.58平方米，总价款465798元。合同第八条约定：出卖人应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：逾期超过30日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条对商品房交接进行了约定;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面同时买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。签订合同后，原告依约缴纳了全部的房款。并于2012年12月23日交清了税款，而被告违约，于2013年5月30日前却未与原告办理房屋交付手续。被告称2014年2月27日取得竣工验收备案表后，多次通过电话和邮寄方式催促原告收房，最后一次邮寄原告收房的通知是2014年5月9日，但在本院限定的期限内没有提供相关的证据予以佐证。至2015年5月11日，原、被告一直未签署房屋交接单。再查明，涉案商品房已于2014年10月14日登记办理了产权证书。本院认为，本案属于商品销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护，双方应依合同的约定严格履行。对于被告是否存在逾期交房的违约问题。根据双方签订合同的第八条约定，出卖人（被告）应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用。原告已依约交清了全部的房款及税款，而被告却未在合同约定的期限内将经验收合格的涉案房屋交付给原告使用。为此，被告的行为构成违约，依约应承担逾期交房的违约责任。对于违约金的认定问题。本案中，对于违约金，原被告存在不同的意见。原告认为被告一直未交付房屋，违约金应按合同的约定暂计2015年5月11日，而被告认为违约金应按合同的约定计至2014年2月27日止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”的规定，被告虽于2014年2月27日取得竣工验收备案表，符合了交房条件，但本案中被告没有提供证据加以证明已通知原告收房，故对被告辩称违约金按合同的约定计至2014年2月27日止，本院不予采纳。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，被告于2014年2月27日取得了竣工验收备案表，虽没有证据证实已通知原告收房，而涉案房屋已于2014年10月14日登记办理房产权证，届时，原告应当知道涉案房屋符合合同交付的条件，原告应当积极与被告协调，尽快与被告办理收房手续。而在本案中，原告消极等待，至庭审前还未与被告办理收房手续，致使被告损失扩大，故原告请求违约金暂计2015年5月11日，本院不予支持。违约金应以原告交付的总房款465798元，按每日万分之一计算，从2013年5月31日计至2014年10月14日共502日，违约金金额为23383元，被告应予以支付原告。对原告主张超出的部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告劳龙燕与被告荣盛广东房地产开发有限公司于2012年7月25日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行。二、限被告荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金23383元给原告劳龙燕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告劳龙燕的其他诉讼请求。本案受理费630元，由原告负担245元，被告负担385元。原告已预交受理费630元，被告负担的385元由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄作林审 判 员  郑伟玲人民陪审员  卢 祥二〇一五年七月二十三日书 记 员  沈 振附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中国人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。