湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终472号上诉人（原审被告）：蒋奇勇，男，1980年7月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：长沙市明程物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆乡火炬村芙蓉苑青老年公寓24楼201房。法定代表人：张灿宇，执行董事。委托诉讼代理人：文静，女，1976年8月16日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。上诉人蒋奇勇因与被上诉人长沙市明程物业管理有限公司（以下简称明程公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋奇勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回明程公司的诉讼请求。事实和理由：一、明程公司在2016年5月15日要求上诉人交纳从2012年1月至2016年5月的物业费，时间长达5年5个月，其中有3年5个月超过了诉讼时效。二、明程公司未尽到合理的物业管理义务，如未对公共设施、设备尽到维护保养义务，未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，未对安全防范工作尽到义务。三、明程公司擅自改变公共设施，未经业主同意改变小区空地为车位进行收费，所收取费用也未对业主进行公示。四、明程公司对小区公共区域的违章建筑不作为。五、一审判令蒋奇勇承担全部案件受理费错误。明程公司辩称：明程公司妥善履行了物业服务合同中的服务义务。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。明程公司向一审法院起诉请求：判令蒋奇勇立即支付明程公司2012年1月至2016年5月的物业服务管理费13418.96元，违约金54346.8元，共计67765.76元。一审法院认定事实：关于欠费金额的认定。明程公司主张欠费起始日期为2012年1月，蒋奇勇声称其已交到2012年2月，蒋奇勇未予举证证明该项事实，蒋奇勇的抗辩主张不成立。自2012年1月至2016年5月，蒋奇勇所欠物业管理费为13418.96元。明程公司与蒋奇勇签订的《前期物业服务协议》约定：明程公司对房屋公用部位、公用设施设备、环境卫生、秩序维护、房屋装饰装修管理等项目进行维护、修缮、管理与服务；蒋奇勇应在接受房屋时预交6个月的物业服务费，以后按月缴纳，并应在服务费到期前5天内履行交纳义务。业主或使用人逾期交纳物业服务费的，明程公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之5的违约金。合同签订后，明程公司对小区进行了基本物业管理。蒋奇勇以其家中漏水、物业公司提供的其他物业服务不到位为由拒绝缴纳物业管理费用。一审法院认为：明程公司与蒋奇勇签订的《前期物业服务协议》、是双方真实意思的表示，合法、有效，双方均应诚实、全面履行。根据查明的事实，明程公司已经按照约定向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费，明程公司要求蒋奇勇立即交纳物业管理费的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。蒋奇勇拒缴物业管理费的行为构成违约，明程公司主张给付违约金的请求合理，但双方约定从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的违约金给付标准过高，本院酌情调整为日万分之三，自2012年1月起至2016年5月期间，蒋奇勇应当给付的违约金为4887.83元【253.19元/月/平方米×0.3‰×（65×33）月×30天】。明程公司提供物业服务的受益人为小区全体业主和使用人，该小区的全体业主和明程公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务，蒋奇勇以其他侵权行为为由拒交物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，故此，一审法院对蒋奇勇的抗辩意见不予认可。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、蒋奇勇在本判决生效后三日内向长沙市明程物业管理有限公司支付物业管理费13418.96元(计算至2016年5月30日止)；二、蒋奇勇在本判决生效后三日内向长沙市明程物业管理有限公司支付延期交纳物业管理费的违约金4887.83元；三、驳回长沙市明程物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1494元，由蒋奇勇负担。本院二审期间，蒋奇勇提交了如下证据：证据1、协议书，拟证明明程公司应履行的合同义务；证据2-证据10、照片，拟证明明程公司提供的物业服务存在多项违反物业服务合同的行为，侵害了业主权益；证据11-证据12、相关媒体报道视频，拟证明明程公司纵容租户私拆承重墙，不履行合同义务；证据13、报案证明，拟证明监控损坏，导致业主车牌被盗，无法及时破案；证据14、31户业主的情况说明，拟证明明程公司的服务存在安全、违章建筑、卫生、电梯等多方面问题未解决。明程公司对蒋奇勇提交的上述证据的质证意见为：证据1真实性无异议，关联性有异议；证据2-证据14真实性无异议，关联性有异议，无法真实体现小区的情况。明程公司提交了如下证据：证据1、卫生许可证副本；证据2、电梯合格证；证据3、公共设施维修申请及付款发票；证据4、电梯配件、水泵、监控等维修记录；证据5公共设备维修合同及付款发票；证据6、电梯、门禁维修记录；证据7、外墙防水施工协议及发票；证据8、蒋奇勇物业费发票；证据9、日常工作照片；证据10、公共设施设备维护、小区安防、绿化保养等照片；上述证据拟共同证明明程公司依约履行了物业服务义务。蒋奇勇对明程公司提交的上述证据的质证意见为：证据1真实性无异议，但与本案无关；证据2真实性无异议，但无法证明电梯真实情况；证据3真实性有异议；证据4真实性无异议，关联性有异议；证据5真实性有异议；证据6真实性有异议；证据7真实性无异议，关联性有异议；证据8真实性有异议；证据9真实性无异议，关联性有异议；证据10真实性无异议，关联性有异议。对于双方提交的证据，本院认定如下：蒋奇勇提交的证据1-证据14明程公司均对真实性无异议，故对真实性予以认定。明程公司提交的证据1、2、4、7、9、10蒋奇勇对真实性无异议，故对真实性予以认定；证据3、5、6、8虽蒋奇勇对真实性有异议，但相关单据及材料有相关人员签章，故对真实性亦予以认定。根据双方提交的证据，本院二审查明，涉诉房屋所在小区存在部分业主占用公共面积搭建违章建筑的情况。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，蒋奇勇与明程公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方均应全面履行合同义务。对于蒋奇勇提出的明程公司的部分诉讼请求超过诉讼时效的问题，因蒋奇勇每月应交纳的物业服务费均是基于《前期物业服务协议》所产生，具有整体性和关联性，明程公司亦基于整体债权债务关系持续为蒋奇勇提供了物业服务，故蒋奇勇提出的上述主张不予支持。对于蒋奇勇提出的明程公司提供的物业服务存在安全、卫生、电梯等多方面问题，因蒋奇勇用以证明该问题的证据均为近段时间形成，无法体现明程公司诉请期间的真实情况，故对蒋奇勇的上述主张不予支持。蒋奇勇享受了明程公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定向明程公司支付相应物业管理费，故一审判令蒋奇勇向明程公司支付欠付期间物业管理费并无不妥。但根据查明的事实，涉诉小区长期以来存在部分业主占用公共面积搭建违章建筑的情况，明程公司未提交充分证据在此过程中尽到了合理的管理义务，服务存在瑕疵，蒋奇勇未故意拒交物业服务费，故对其要求蒋奇勇支付违约金的主张不予支持。综上所述，蒋奇勇的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初3026号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初3026号民事判决第二项、第三项；三、驳回长沙市明程物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1494元，二审受理费1494元，共计2988元，由蒋奇勇负担1494元，长沙市明程物业管理有限公司负担1494元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年三月八日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。