安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初4587号原告：安徽省安福置业有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路817号，统一社会信用代码913400007935812979。法定代表人：汪勇，董事长。委托代理人：査献成，安徽金华安律师事务所律师。委托代理人：音政军，安徽金华安律师事务所律师。被告金丽，女，1980年12月18日生，汉族，住安徽省合肥市包河区，原告安徽省安福置业有限公司诉被告金丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安徽省安福置业有限公司的委托代理人査献成到庭参加诉讼；被告金丽经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省安福置业有限公司诉称：被告金丽为经营需要，于2014年10月29日与原告签订安粮国贸购物中心F5层509号商铺《商铺租赁合同》。合同2.1约定在租赁期内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费、履约保证金等本合同约定应缴纳费用。附件六约定承租方须于2015年1月23日前支付首期租金、物业管理费、推广费、履约保证金及其他费用。第一年租金单价为4.5元/天/平方米，第二年租金单价4.72元/天/平方米，第三年租金单价为4.95元/天/平方米，本合同采取押三付一方式，租金每一个月缴纳一次，整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每个缴费期首月的20号前支付下期租金。双方还一致确认出租面积为42平方米。承租方应支付的物业管理费首年以人民币45元/平方米/月计算，首年每月需缴纳物业管理费人民币1890元。合同附件四约定：租赁期暂定自2015年1月23日至2018年1月22日止，除本合同另有约定外，承租方在租赁期届满前不可提前终止合同。试营业期间，商户在此期间开业，则试营业期间均为免租期，免租期间只免租金部分，物业管理费及其他相关费用均照常收取，且此优惠在商户完全遵守合约的基础上享有，若商户后期提前退场，则需要补齐此期间的租金费用。合同2.3条约定承租方必须支付实际发生的水、电、煤气、电讯和电话等公共事业费用。2.5.1规定，承租方拖欠的水电费、煤气费、推广费、履约保证金等其他费用及任何应付的款项，每迟延一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。2.5.2规定，承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。3.3.1条规定，如本合同因承租方违约提前终止，则租赁押金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失。4.2.2（1）承租方必须于施工开始前按出租方要求向出租方或管理公司提交关于工程提案的合适图则和规格说明、有关该工程的设计概要图则说明和计划配置、效果图等。合同第4.4.5约定，承租方须于全年365天在商场营业时间内持续营业。未经出租方或管理公司同意，承租方不得在商场营业时间内不进行营业，撤离派驻人员及商品。如承租方在未经出租方或管理公司许可的情况下擅自暂停营业，承租方除按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、管理费、推广费及其他费用外，另须每日向出租方缴纳金额相当于日租金两倍的违约金直至承租方实际正式对外营业之日止。如承租方连续停业达七天或累计停业达十四天，则将视作承租方严重违约，出租方有权立即终止本合同。4.5.4条约定，承租方逾期支付租金、物业管理费或其他费用时，或者到期不归还租赁商铺的，出租方有权依法处置承租方存放于该商铺内的一切财产及装修。同时，出租方有权以当时市场租金或本合同约定租金向承租方收取逾期占用费。8.1条约定，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并合法地提前收回该商铺单元或其任何部分。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费的补偿及其他一切责任。该等情况为：8.1.1条约定，本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天；8.1.4条约定，出租方发现承租方未经相关政府部门批准，有超越营业范围经营或其他违法经营活动而影响出租方正常经营，或于本合同规定之开始营业日后30天内仍未开业，或未经出租方书面同意而连续停业超7天或累计停业超14天。2015年5月27日，双方签订租赁补充协议，协议约定双方附件四约定的营业时间改为2015年5月31日，约定的交付时间改为2015年3月15日，本合同签订后承租方不再就原合同向出租方主张任何迟延交付或迟延开业的违约责任。合同签订后，原告于2015年4月2日将该商铺交给被告，被告为立即装修并于当日签订了装修手册确认书、成品保护承诺书、消防安全责任书等，并于当日开始装修，并于2015年5月31日正式开始营业。被告开业后，并未按合同约定交纳租金、管理费等费用，且未经出租方及管理公司同意，擅自停业占有该商铺至今。另，合同8.4.1明确规定出租方可向承租方追讨欠款所需支付的所有合理法律费用，包括律师代理费和诉讼费。诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》（安粮国贸购物中心F5层509号商铺），被告立即腾空搬出该商铺；2、被告立即支付原告商铺租金人民币82372.5元（暂计算至2016年5月24日，以后计算至被告搬出该商铺时止），并支付逾期付款滞纳金82372.5元；3、被告立即支付原告物业管理费27081.37元（暂计算至2016年5月24日，以后计算至被告实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款滞纳金27081.37元；4、被告立即支付原告垫付的水电费12380.67元，并支付逾期付款滞纳金10608.67元；5、被告承担原告为维权所产生的律师代理费10000元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即支付原告商铺租金人民币42525元（自2015年10月11日暂计算至2016年5月24日，以后计算至被告搬出该商铺时止），并支付逾期付款滞纳金42525元。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据1、《商铺租赁合同》；证据2、租赁补充协议证据；证据3、装修手册确认书、成品保护承诺书；证据4、租用人/承包人装修期间联络表、装修进度计划表、装修公司营业执照复印件；证据5、被告提交的申请二份；证据6、合同终止函；证据7、水电费单据及确认单；证据8、消防验收意见书。被告金丽未作答辩亦未提交证据。经审理查明：2014年10月29日，原告（出租方）与被告（承租方）签订安粮国贸中心F5层509号商铺《商铺租赁合同》，合同约定：第一章商铺单元及其它使用权：出租方同意将坐落于附件二所描述之该商场部分中之部分单元（下称商铺单元），在附件四限定之期限（下称租赁期）内出租给承租方；且承租方同意租用。第二章租金、其它费用和商铺交付：承租方同意按本合同规定的日期和方法向出租方支付下列费用：2.1在租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费、履约保证金等本合同约定应交缴费用。承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用。除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方。2.3承租方必须支付实际发生的水、电、煤气等费用。2.5在租赁期内，在不影响出租方其它权利的前提下，承租方必须为以下款项向出租方支付欠款及代垫款项的滞纳金。2.5.1承租方拖欠的水电费、煤气费等其它费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。2.5.2承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。2.6.2若因出租方原因，未能在本合同的交付日将该商铺交付给承租方，承租方应给予出租方60天的宽限期，在此种情况下，免租装修期及相关日期均顺延。如宽限期满后，出租方仍未能交付场地，则本合同自动终止。出租方需在本合同根据本款被提前终止之日起三十日内双倍返还承租方已支付的履约保证金，无息返还其它已支付给出租方但未实际履行的费用。第三章承租方履约保证金及租赁押金：3.1承租方必须依附件六规定向出租方提供履约保证金。3.1.1如承租方违反本合同约定，未按时接收场地或未按时开业导致本合同提前终止，则履约保证金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失。3.1.3在承租方按本合同约定准时开业后，该履约保证金自动转为租赁押金。3.2整个租赁期内，如承租方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用等，在不影响出租方其它权利的前提下，出租方有权以租赁押金抵付任何欠款或出租方因承租方的违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或出租方的任何损失。在这种情况发生时，承租方必须在收到出租方的补款通知书后，在三个工作日内将扣除部分金额立即补足。3.3在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后的承租方按合同约定返还该商铺单元予出租方并完成4.5.3条规定的变更手续后的45日内，该租赁押金在扣除本合同3.2条规定之款项后，将由出租方无息退还承租方。第八章违约及补偿：8.1在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何事件，立即终止合同，并合法地提前收回该商铺单元或其任何部分，在此情况下，出租方无须对承租方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费的补偿及以其它一切责任。该等情况为：8.1.1本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其它费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）。8.2.1承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金。8.2.2承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间及免租经营期间的租金。承租方支付租金及上述8.2.1、8.2.2款项不超过合同到期时租金总和。8.4在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而依照法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下，如承租方未按时支付本合同所定的租金、管理费、推广费或其它任何费用的全部或一部分超过14天或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知后14天未予纠正，出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费），不管是否开始法律程序。合同附件二为：商场及其商铺单元及平面图；附件四约定：租赁期暂定自2015年1月23日至2018年1月10日止（实际租赁期以实际开业为准起算）除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同。免租装修期：由2014年12月15日至2015年1月10日止。该商铺暂定于2014年12月15日交付。承租方应于收到出租方发出的场地交接通知书后三个工作日内，承租方应于接到出租方的书面通知后三个工作日内对场地进行验收。承租方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在承租方接到出租方的书面通知后的第四个工作日进行了交接。起租日：承租方按本合同约定开始向出租方缴纳租金的日子。免租装修期结束的第二天及承租方实际开始营业日二者中之较早者，视为起租日。开始营业日：承租方应不晚于2015年1月23日对外开始营业。附件五约定：该商铺单元只限用作餐饮之用途，承租方须以撤思叔叔之商业名称经营前述业务。附件六约定：承租方须于2015年1月23日前支付首期租金、物业管理费、推广费、履约保证金及其他费用。租期内承租方需要缴纳的租金总额为217226元，2015年1月23日至2016年1月22日，年租金68985元，每期租金5748.75元；2016年1月23日至2017年1月22日，年租金72357.6元，每期租金6029.8元；2017年1月23日至2018年1月22日，每年租金75883.5元，每期租金6323.62元……。本合同采取押三付一方式，租金每一个月缴纳一次。整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每个缴费期首月的20号前支付下期租金。二、面积：出租方与承租方在此确认该商铺单元出租面积为42平方米。三、物业管理费：承租方应支付的物业管理费首年以人民币45元/平方米/月计算，首年每月应付物业管理费为人民币1890元；物业管理费支付方式及明细详见物业管理合同。四、免租装修期及相关费用：除本合同另有约定外，在此期间承租方无需支付租金但需要支付下列费用项目，政府有关税费及其它相关费用。1、装修期内承租方应支付物业管理费。装修押金100平方米以下。每户收取装修押金5000元。装修管理费收取标准：0.5元/平方米/天。装修期内承租方应支付垃圾清运费、临时水、电费、工程变更费及其它相关费用。承租方必须在进场前办理装修手续时一次性付清上述费用。五、履约保证金：（1）承租方应根据本合同第三章提供履约保证金22916元。该保证金在开始营业之日自动转为租赁押金及物业管理费押金。（2）承租方应在签订本合同后三个月内支付该保证金人民币22916元。该保证金在开始营业日自动转为租赁押金及物业管理费押金。附件八：交接验收单（交接标准及装修、设施清单）：6、消防系统约定：出租方同意承租方对红线内享有消防系统安消防部门同意的方案进行改造，如消防栓、喷淋、烟/温探头的位置改动等；出租方负责提供消防部门验收合格的一次消防系统，承租方负责二次改造报验，费用承租方自行承担。合同签订后，被告缴纳租赁保证金22919元，原告未按约定交付涉案商铺。2015年5月27日，原告与被告签订补充协议一份，内容为：将原合同附件四约定的试营业日更改为2015年5月31日；双方协商一致将原合同附件四约定的交付日更改为2015年3月15日；原租赁合同里租期、起始日、装修免租期及经营免租期均相应顺延，本协议未涉及之条款按原合同履行。商场正式营业日期以商场出具正式的开业通知函为准。现购物中心确定2015年8月11日为全面营业日。2015年5月31日当天配合开业的商户，在原有经营免租期的基础上，将经营免租期延长至2015年10月10日，起租日为2015年10月11日（此免租期只免除租金，物业费及其他费用照常承租方支付）。被告承租涉案商铺后，一直未按约支付租金。涉案商铺原告委托合肥都好物业管理有限公司管理。2015年10月29日，合肥都好商业管理有限公司向被告发函要求被告五日内支付水电费6107.05元，被告未按约支付。被告确认至2016年4月，涉案商铺的用电数为9769.9度，用水量为49吨。2015年12月1日，原告通过特快专递向被告发合同终止函一份，该函被退回未送达至被告。案件审理中，原告明确被告应支付的各项费用为：1、租金42平方米×4.5元/天/平方米×225天（自2015年10月11日计算至2016年5月24日，以后计算至实际搬出时止）＝42525元，逾期付款滞纳金42525元；2、物业管理费42平方米×4.5元/月/平方米×14个月零10天（自2015年3月15日计算至2016年5月24日，以后计算至实际搬出时止）＝27081.37元，逾期付款滞纳金27081.37元；3、水电费：电费9769.9度×1.3元/度＝12700.87元，水费49吨×4.4/吨＝215.6元，合计12916.47元。未主张逾期缴纳水电费的逾期付款滞纳金。2015年10月11日至2016年5月24日，按合同约定被告每月20日应支付下期租金5670元，按每期应付租金5670元的月利率2%计算至2016年5月24日，逾期付款违约金为3418元。另查明：2015年1月27日，安粮国贸购物中心工程经消防验收合格。原告起诉被告的民事起诉状副本已于2016年10月20日向被告公告送达。上述事实有当事人陈述、原告提供的证据1、2、3、4、7、8在卷证实。原告提供的证据5与本案无关联性，本院不予确认。原告提供的证据6未送达至被告，对其证明效力，本院不予确认。本院认为：原告与被告签订的商铺租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效。双方均应按合同履行义务。被告承租涉案商铺后未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告据此依据双方合同约定的解除条款，要求解除合同并由被告偿付欠付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告解除合同的意思表示在民事起诉状中已明确,该民事起诉状已于2016年10月20日到达被告处，双方签订的商铺租赁合同于2016年10月20日解除。原告要求被告腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2015年10月11日至2016年5月24日涉案商铺租金42525元的诉讼请求，本院予以支持，2016年5月25日起按每天每平方米4.5元的租金标准支付。原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但合同约定承租方拖欠租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%过高，依据公平原则，应予以核减，被告应自每期租金欠付之日起以欠付租金为基数按月利率2%支付至2016年5月24日的逾期付款违约金3418元，2016年5月25日起以42525元为基数，按月利率2%计付。原告要求被告支付物业管理费符合合同约定，本院予以支持，至2016年5月24日为27081.37元，2016年5月25日起按每月1890元的标准支付。因双方未约定物业管理费的支付时间，被告应自2016年6月12日起（原告起诉之日）按月利率2%支付逾期支付物业管理费的违约金，原告要求被告支付逾期支付物业管理费的滞纳金27081.37元的诉讼请求,超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付经营过程中产生的水电费12916.47元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，原告要求被告支付水电费12380.67元，超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付律师费10000元，未提供符合法律规定的证据证明，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、2014年10月29日原告安徽省安福置业有限公司与被告金丽签订的商铺租赁合同于2016年10月20日解除；二、被告金丽于本判决生效之日起10日内将安粮国贸中心F5层509号商铺返还至原告安徽省安福置业有限公司；三、被告金丽于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司至2016年5月24日的租金42525元，2016年5月25日起按每天每平方米4.5元的租金标准计算至安粮国贸中心F5层509号商铺实际返还之日；四、被告金丽于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司至2016年5月24日逾期支付租金的违约金3418元及2016年5月25日起按月利率2%计算至租金42525元实际付清之日的逾期付款违约金；五、被告金丽于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司至2016年5月24日的物业管理费27081.37元，2016年5月25日起以每月1890元的标准计算至安粮国贸中心F5层509号商铺实际返还之日；六、被告金丽于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司自2016年6月12日起按按月利率2%至物业管理费27081.37元实际付清之日的逾期付款违约金；七、被告金丽于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省安福置业有限公司水电费12916.47元；八、驳回原告安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5078元，公告费800元，由原告安徽省安福置业有限公司负担3453元，被告金丽负担2425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢静筠人民陪审员  张 浩人民陪审员  韦章树二〇一七年三月二十二日书 记 员  崔 艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。