黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）庆执异字第5号案外人：孙晓东。委托代理人：权铁。案外人：王项英。案外人：郭秀英。申请执行人：朱晓红。委托代理人：羿洪刚。委托代理人：王亚龙。被执行人：大庆市大正房地产开发有限公司。法定代表人赵传文。委托代理人：汪耐民。被执行人：大庆市百信源商品混凝土有限公司。法定代表人弓玉江。委托代理人：谭尚闻。本院在执行申请执行人朱晓红与被执行人大庆市大正房地产开发有限公司（以下简称大正房地产公司）、大庆市百信源商品混凝土有限公司（以下简称百信源公司）借款合同纠纷一案中，案外人孙晓东、王项英、郭秀英对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人孙晓东、王项英称，2012年7月孙晓东以大庆市海龙石油技术开发有限公司名义挂靠到大庆天通建筑安装工程有限公司名下，并承揽了大正房地产公司的北国之春梦幻城二水系运河四、五号段工程，双方签订了协议。孙晓东按照协议约定按期完成承揽的工程，但当时大正房地产公司没有资金给孙晓东结算，经双方一致协商，大正房地产公司用北国之春梦幻城8#公寓区GY1号楼一单元1218室、8#公寓区GY2号楼一单元1304室的房产抵账所欠孙晓东的工程款。因当时孙晓东欠王项英人工费，孙晓东与大正房地产公司商定将8#公寓区GY1号楼一单元1218室更名给王项英。因此，孙晓东与王项英分别与大正房地产公司签订了《丽都?国际公馆》合同预签单及《丽都?国际》合同预签单，并由大正房地产公司出具相应收据。综上，上述两套房产分别属于案外人孙晓东及王项英所有，请求法院依法解除查封。案外人郭秀英称，丽都国际4号楼2单元801室，是其丈夫崔文于2013年7月15日通过大正房地产公司抵工程款335400元加刷卡299287元购买的。后因实际测量面积与预售面积不符，又通过抵账方式补款16705元。现其已办理入住，缴纳了取暖费及物业费。故该房产属于案外人郭秀英所有，请求法院依法解除查封。本院查明，原告朱晓红与被告大正房地产公司、百信源公司借款合同纠纷一案，本院于2015年3月18日作出（2015）庆商初字第45号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告大正房地产公司于2015年3月23日前给付原告朱晓红借款本金2500万元；二、被告大正房地产公司于2015年3月23日前给付原告朱晓红借款利息（利息计算方式：以借款本金2500万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算自2013年8月6日起至2015年3月23日止）；三、被告大正房地产公司于2015年3月23日前给付原告朱晓红律师代理费61.25万元；四、被告百信源公司对上述款项承担连带给付责任；五、案件受理费233613元，减半收取为116806.50元，保全费5000元，由被告大正房地产公司、百信源公司负担。该案诉前，2015年1月20日，大庆市龙凤区人民法院根据申请人朱晓红的申请，针对申请人朱晓红与被申请人百信源公司、赵传文、曹砚铭、大正房地产公司、大庆阳光热力有限公司借款合同纠纷一案作出（2015）龙民保字第20号民事裁定书，裁定依法对五被申请人价值38，706，875元的财产予以查封或冻结。该裁定所附《62户房产信息表》中显示包含1#-公寓1218，面积87.41；2#-公寓1304，面积86.58；4#-2-801，面积126.73。调解书生效后，申请执行人朱晓红向本院申请执行，本院于2015年4月1日立案执行，并依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令。2015年4月10日，本院作出（2015）庆执字第69-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人大正房地产公司所有的（1）62户房屋（附：房产信息表）；（2）土地：2.9万余平方米土地，土地证号2008-02-019**；（3）位于东风新村兰德二期经三街西侧的土地及土地上附属物（土地证号2008-02-019**）包括房产（无产权证）、围墙、水泥地面、机器设备等。本院另查明，2013年10月25日，大正房地产公司出具№0018043收据显示：交款单位孙晓东，收款方式抵账，人民币475，167元，收款事由8#GY2-1304，备注天通建筑抵账。2014年12月25日，孙晓东与大正房地产公司营销部签订《丽都?国际公馆》合同预签单显示：买受人姓名孙晓东，身份证号×××，所购住宅8#区GY2号楼1304室，暂测面积86.58㎡，签约单价5488.18，签约总价475，167元，付款方式为一次性付款475，167元，备注抵账475，167元整。2013年10月25日，大正房地产公司出具№0018046收据显示：交款单位孙晓东，收款方式抵账，人民币524，555元，收款事由8#GY1-1218，备注天通建筑抵账，2014年7月19日更名为王项英。2014年7月19日，王项英与大正房地产公司营销部签订《丽都?国际》合同预签单显示：买受人姓名王项英，身份证号×××，所购住宅8#公寓区GY1号楼1218室，暂测面积87.41㎡，签约单价6，001.09，签约总价524，555元，付款方式为一次性付款524，555元，备注抵工程款524，555元整。2013年7月25日，大正房地产公司出具№0372826收据显示：交款单位崔文，收款方式刷卡，人民币20，000元，收款事由8#-4-2-801认购，2014年3月5日备注更名为郭秀英。2013年7月25日，大正房地产公司出具№0372827收据显示：交款单位崔文，收款方式刷卡、抵账，人民币614，687元，收款事由8#-4-2-801补足，2014年3月5日备注更名为郭秀英。郭秀英提供的2014年3月5日《丽都?国际》合同预签单显示：无任何公章加盖。2014年12月22日，郭秀英与大正房地产营销部签订《大庆大正房地产开发有限公司补足单》显示：甲方大正房地产公司，乙方郭秀英，身份证号×××，认购面积约126.73平方米，认购单元8#区4号楼2单元801室，认购总价651，392元整。本次补足金额16，705元。备注已抵账335，400元，已补交299，287元，于2014年12月22日抵账16，705元。2014年12月27日，大正房地产公司出具的№0372825收据显示：交款单位郭秀英，收款方式抵账，人民币16，705元，收款事由8#-4-2-801，备注代大正建安抵账。2013年12月27，大庆龙唐供热有限公司发票号码00749174发票显示：付款人崔文（丽都国际公馆4-2-801）2013-10-10至2014-4-20采暖费4055.36元。2014年12月12日，大庆龙唐供热有限公司发票号码03724256发票显示：付款人崔文（丽都国际公馆4-2-801）2014-10-10至2015-4-20采暖费4055.36元。2015年3月8日，大庆惠泽物业服务有限公司№5737122收款联显示：客户名称崔文（4-2-801），物业费（2015年）3，134.3元。2014年4月24日，由孙晓东与大正房地产公司签订的非本案争议房产的《商品房买卖合同》显示：出卖人为大庆市大正房地产开发有限公司，盖章单位为大庆市大正房地产开发有限公司房屋销售合同专用章。本院还查明，2015年7月15日，本院对案外人孙晓东所作调查笔录显示：其未与大正房地产签订商品房买卖合同，而是签订了合同预签单；8#公寓区GY2号楼一单元1304房款为抵账款形式，其未交付现金，大正房地产为其出具了收据；因该房屋未交工其未办理入住；其名下有两套网签房产，无产权证；其爱人名下有一住房，地址为辽宁省大连市旅顺口区红光街5号。2015年7月15日，本院对案外人白金龙（王项英爱人）所作调查笔录显示：其未与大正房地产签订商品房买卖合同，而是签订了合同预签单；8#公寓区GY1号楼一单元1218房款为抵账款形式，其未交付现金，大正房地产为其出具了收据；因该房屋未交工其未办理入住；其名下有一处住房，地址为沈阳市铁西区路官二街9-5号2162室。2015年7月15日，本院对案外人崔文（郭秀英爱人）所作调查笔录显示：其未与大正房地产签订商品房买卖合同，而是签订了合同预签单、补足单；8区4号楼2单元801室房款部分为为抵账款形式，部分为其划卡交付，大正房地产为其出具了收据；该房屋其已办理入住并交纳物业费、采暖费，现在为其岳父居住；其未给该房屋办理网签的原因为如果进行网签其房屋就无法更名，如果更名就等于二手房交易；其名下有一处住房，地址为大庆市萨尔图区纬九路福瑞家苑3门1701室。审查异议期间，案外人孙晓东向本院提供如下证据：《丽都?国际公馆》合同预签单；2013年10月15日8#GY2-1304收据；《工程联营施工协议书》；《大庆市海龙石油技术开发有限公司授权委托书》；《北国之春梦幻城二水系运河局部段建设工程（四五号段）施工合同》；2014年7月19日《收条》；2014年7月23日《借款补充协议》；2015年7月17日《证明》；2014年8月22日自助存款凭条一份；2014年7月23日中国农业银行回单；2014年9月21日、2014年10月22日、2014年11月21日中国建设银行转账凭条、非本案争议房产的《商品房买卖合同》两份。案外人王项英向本院提供如下证据：《丽都?国际》合同预签单、2013年10月15日8#GY1-1218收据。案外人郭秀英向本院提供如下证据：《丽都?国际》合同预签单；编号2014122202《大庆大正房地产开发有限公司补足单》；№0372826、№0372827、№2372825收据；2013年12月27日及2014年12月12日采暖费发票；2015年3月8日物业费收据。以上证据均为复印件，且与原件核对无异。案外人通过上述证据欲证实法院查封、拍卖的房产应属案外人所有。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于案外人孙晓东、王项英的异议请求，首先，在人民法院查封之前其二人未与大正房地产公司签订合法有效的书面买卖合同且其二人所签订的合同预签单盖章单位为大正房地产公司营销部。其次，在人民法院查封之前其二人并未合法占有该不动产。再次，其二人所主张权利的房产为抵账房，是为了转卖而并非用于居住且其名下有其他用于居住的房屋。故案外人孙晓东、王项英的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。关于案外人郭秀英的异议请求，首先，在人民法院查封之前其未与大正房地产公司签订合法有效的书面买卖合同且其所签订的《丽都?国际》合同预签单无任何公章加盖、其所签订的《大庆大正房地产开发有限公司补足单》盖章单位为大正房地产公司营销部。其次，其所主张异议的房产为抵账房，是为了转卖而并非其本人用于居住且其名下有其他用于居住的房屋。故虽案外人郭秀英现已占有该房产，但案外人郭秀英的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。综上，案外人孙晓东、王项英、郭秀英的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人孙晓东、王项英、郭秀英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  孙 丽代理审判员  李统君代理审判员  王 慧二〇一五年七月二十二日书 记 员  刘国喜