北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3077号上诉人（原审被告）：孙天舒，女，1968年7月1日出生。委托诉讼代理人：卢宾，北京市松涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽林，北京市松涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏琦，男，1982年10月4日出生。委托诉讼代理人：周娜，北京市扶正律师事务律师。委托诉讼代理人：贾梅英，女，1986年7月10日出生。上诉人孙天舒因与被上诉人苏琦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙天舒之委托诉讼代理人卢宾、吴泽林，被上诉人苏琦之委托诉讼代理人周娜、贾梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙天舒上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回苏琦一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由苏琦承担。事实与理由：1.一审判决认定孙天舒存在违约行为属于事实认定错误；2.一审判决依据苏琦提交的“网上信息”认定其损失五十万元，���于事实认定错误；3.一审判决同时适用定金罚则和房屋差价损失属于适用法律错误。苏琦辩称，同意一审判决，不同意孙天舒的上诉请求。理由如下：1.双方所签《北京市房屋买卖合同》合法有效；2.孙天舒存在违约行为；3.苏琦不存在违约行为；4.一审判决孙天舒双倍返还定金并赔偿损失符合法律规定。苏琦于2016年10月向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除苏琦与孙天舒于2016年5月13日签订的《北京市房屋买卖合同》（以下简称“涉诉合同”）；2.判令孙天舒双倍返还苏琦定金20万元；3.判令孙天舒赔偿苏琦房屋差价损失50万元；4.判令孙天舒承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月13日，我与孙天舒经北京金紫燕房地产经纪有限公司居间介绍，签订涉诉合同，约定我购买孙天舒的位于北京市顺义区××小区×号楼×单元501号房屋（以下简称“涉诉房��”），成交价186万元，我通过贷款形式购买，同时约定孙天舒应于2016年9月15日之前办理涉诉房屋的抵押注销手续。当日，我支付定金10万元，并交纳了1万元中介费。孙天舒未按合同约定与我办理银行面签手续，且未按约定时间办理抵押注销手续。我多次通过中介催促孙天舒履行合同，孙天舒总是推脱。我认为孙天舒的行为构成根本违约，使合同履行不能，故起诉至法院。一审法院认定事实：2016年5月13日，苏琦与孙天舒经北京金紫燕房地产经纪有限公司居间介绍签订涉诉合同，就成交价格、付款方式、违约责任等进行了约定，并且明确涉诉房屋已设定抵押，孙天舒应于2016年9月15日之前办理涉诉房屋的抵押注销手续；苏琦为购买涉诉房屋，将向银行贷款134万元。同日，苏琦向孙天舒支付定金10万元。上述事实双方当事人没有争议，法院���以确认并在卷佐证。苏琦主张孙天舒未按约定时间办理涉诉房屋抵押权注销手续，但其在起诉之前并未提出解除合同。对此提交中介公司证明、中介人员、贾梅英与孙天舒的短信记录作为证据。孙天舒对此不认可，称2016年9月13日，其与苏琦协商，能否再给其几天时间用于办理抵押注销手续，苏琦就表示不再买涉诉房屋了，其于2016年9月15日同意苏琦解除合同的要求。对此提交其与中介人员的短信记录。中介人员与孙天舒的短信记录显示，2016年9月15日前后，孙天舒表示接到了中介公司的电话，说苏琦提出解约，其表示同意且不追究苏琦的违约责任；9月20日至23日，中介人员催促孙天舒回电话，并表明苏琦并未要求解约，希望继续履行合同；10月22日，孙天舒向中介人员索要苏琦的账户以便退回定金。贾梅英与孙天舒的短信记录显示，2016年9月15日，贾梅英对孙天舒表示如没有诚意卖房，就承担违约责任，并否认曾委托他人表示解除涉诉合同。上述短信记录，虽双方对其真实性并未完全认可，但确实无法证明孙天舒主张的苏琦曾提出解约的事实。另，孙天舒当庭认可其于2016年9月13日与苏琦协商暂缓几日办理抵押权注销手续，亦表明其难以按约定时间办理。综上，在没有证据表明苏琦曾于起诉之前提出解除涉诉合同的情况下，孙天舒未能于2016年9月15日前办理抵押权注销手续的行为，构成违约。孙天舒主张，苏琦未按合同约定的签约后15个工作日办理银行面签，表明其以实际行动表明不再履行合同。对此苏琦不认可。因银行面签以网签为前提，需要出卖人与买受人共同办理，双方在庭审中均认可尚未办理网签，且直至2016年9月13日，孙天舒仍在与苏琦协商涉诉房屋解押事宜，故对于孙天舒的上���辩解意见，法院不予采信。就房屋差价损失，苏琦提交同小区同户型的网上成交信息，证明同类型房屋价格上涨情况。孙天舒对此不认可。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案认定的事实及涉诉合同的约定，孙天舒在约定履行期限届满后十日仍未履行消灭抵押权的义务，苏琦要求解除合同、双倍返还定金以及赔偿损失，有事实和法律依据。房屋差价损失，由法院酌定。据此，一审法院于2016年12月判决如下：一、苏琦与孙天舒于二○一六年五月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；二、孙天舒自判决生效之日起七日内双倍返还苏琦定金共计二十万元；三、孙天舒自判决生效之日起七日内赔偿苏琦房屋差价损失五十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5400元，由孙天舒负担（于判决生效后七日内交纳）。二审中，苏琦没有提交新证据。孙天舒提交录音材料，欲证明是苏琦先提出解约。苏琦对此不予认可，并主张系孙天舒迟迟不办理解押才导致合同无法继续履行。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、合同、短信记录、收据、发票等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为应由谁承担违约责任及违约责任认定后的后续处理问题。关于违约责任承担问题。根据庭审查明的事实和相关证据可以看出，本案中，双方签订房屋买卖合同以后，由于孙天舒未在合同约定的时间内办理抵押权注销手续，导致合同不能正常履行，这是本案合同解除的根本原因。根据我国《合同法》第107条、第115条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的合同合法有效，应予认真履行。苏琦已经按照相应约定交纳了定金，但由于孙天舒拒绝履行合同义务，致使合同目的不能实现，故应由孙天舒承担相应的违约责任。关于违约责任确定后的后续问题处理。根据我国《合同法》第113条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为受到的不利益，主要是经济上的损失。本案中，双方签订房屋买卖合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为苏琦享有的合同履行后可获得之利益。现因孙天舒的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。关于双倍返还定金与赔偿损失能否同时适用的问题，本院认为，定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益，该责任不以实际损失的发生为前提。若因一方的违约行为使守约方产生了损害后果，且损害赔偿数额大于定金数额时，对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，非违约一方当事人���可以要求违约方进行赔偿。基于此，原审法院在综合考虑同地区房屋当前市场价格状况、双倍返还定金不足以弥补苏琦损失的情况下，参照相类似房屋的市场价格，酌予确定的损失赔偿数额，合理适当。综上，孙天舒的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由孙天舒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  万丽丽审判员  杨 夏二〇一七年三月二十二日书记员  郑 芳书记员  卢园园