广州市海珠区法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1457号原告:廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭湘玲、冯哲，分别为广东正大联合律师事务所律师和实习律师。被告：刘巧珍，住广州���海珠区。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人:莫海鹰，经理。委托代理人:莫柳俭、曾秀，广东环球经纬律师事务所律师。原告廖东信诉被告刘巧珍、第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭湘玲和冯哲、被告及其委托代理人陈太真到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月20日，原告、被告及第三人签订《商铺买卖合同》约定：商铺基本情况：原告将位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3332（自编：3层332号铺）出售给被告，总房价420000元。2013年4月17日，原、被告签署《商铺买卖合同补充协议》，双方对付款时间、方式做了变更。之后，被告支付房款350000元，余下房款70000元未能于补充协议约定期限内支付。虽经原告数次催告，被告仍拒绝履行。故起诉请求判令：1、原、被告双方继续履行《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》；2、被告向原告支付剩余房款70000元及违约金（违约金以70000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2013年11月1日起计至被告实际清偿之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1、原告所谓出售商铺行为，其非���性是显而易见的，如果允许这一非法行为的存在就等于中国的公司制度、代理制度、民事法律行为制度、税务监管制度、消防监管制度、房屋行政登记制度、房屋抵押法律制度统统是一句空话，所有的法官、律师、当事人都无法否认涉案的所有的商铺是由几十个、上百个，所谓销售代表利用不知其名、不知其所以然的广告向社会出售，在所有的过程中，原告没有向任何一个购买人作出过任何真实的意思表示，没有向任何一个购买人有过沟通，那么被告在法律制度上如何去认定作为出售人的一方，其如何以合同相对一方达成契约，更重要的是这个历时五年，通过无止境的销售所形成的合约是由成百上千人参与所形成的结果。如果肯定这种行为合法地存在，将导致成千上万的家庭陷入财产损失甚至借债无门的境地。2、在所有合同形成的过程中，原告从来不否认其是以���某公司的名义进行收费，但是无论卓某公司与原告是何种法律关系，在这个交易当中，均没有合法存在的法理基底，卓某公司从来就不是原告的委托代理人，任何一宗的买卖卓某公司都无权作为代理人履行相应的所谓义务，更重要的是卓某公司收取了所有购买人支付的巨额款项，在合同的相对性关系中，原告既有对应履约的缔约责任，卓某公司收取款项也应当对所有不法交易行为承担对应性的责任，但是卓某公司在与原告之间的所谓代收、代付购买人款项关系没有作出一丁点的说明，这在司法审理上是绝对不能放纵的，否则这一案件的审理将无从追究责任者承担起法律制度所要求的赔偿责任、承担责任。3、但凡合同的签订及履行必须首先建立在标的具有可履行性，但从合同约定出售的标的看，该标的在任何行政机关都没有行政登记，其合法性何在，其根本不能够���到履行，且与原告主张的标的从来没有任何一家机构作出过一致性的认定，也没有任何具有法定效力的测绘、勘察或者监管部门，对涉案的门牌不一，道路名称不一，东南西北方向不一的所谓标的作过同一性的认知。4、合同的生命力在于履行，所有的履行离不开标的物的实际存在，原告本人既不出庭，也拒绝提供任何法定的文件来说明这一标的的客观存在，按照原告日常的认知，其应当是具有特定利用空间、特定结构，特定规划用途的标的，不应当是一堆空气，也不应当只是一些数字标号。5、在所有的交易中，款项的支付作为购买人只有依照现场销售代理人的种种借口作出，但是实际上因为原告的非法出售和介入，所有款项的收取涉及非法单位高达七、八家，这简直是践踏法律，公然掠夺。6、房屋在国家是受多头监管的特定标的物，其基本上是国家信用的一种表现，本案交易中原告抗辩说涉案的标的物为商业超市用途，十个平方米根本不能成为所谓超市的可能，规划局从来就没有以任何行政行为允许过涉案场地十个平方能够作为超市，不仅是购买人原告，所有相关的涉案人，情况都一样，这是违法到顶点；消防问题，房屋使用前提是在假设安全的情况下，如何假设安全，就是对应性的消防审查得到确认，在这些零零种种的行政行为登记中没有任何消防在先的审查记录。7、所有人都提出没有办法在涉案现场找到涉案商铺，实际的案情是所有的购买人在购买之初，受销售人员、涉案现场的工作人员的误导，以及第三人对现场的控制，导致购买人都无法查勘过购买标的，故被告向法官明确提出两个基本点：1）自己从来没有看过现场；2）自己从来没有看见过合同约定的产权证；那么原告应该如何履行其作为出售一方的合约，���而易见这种合约是根本无效的，违法的，其根本谈不上作为抵押物去向银行贷款。9、涉及房屋的抵押在整个案件中是一个误导人的环节，广东南泰评估公司操办了整个场地的评估报告，每一份评估报告都如实记载涉案现场是空荡荡的楼层，根本就没有能够作为抵押物的所谓房屋，而广发银行算在明知没有标的物的情况下仍然不给予购买人明确的提醒反而发放购买人根本没有能力偿还的贷款，导致了数以千计的家庭，漫无止境的向个别机关进行投诉。综上，被告认为涉案的交易是完全无效的，非法的。第三人述称：第三人述称：第三人同意原告第1项诉讼请求；由于第三人只是物业经营管理方非商铺销售方，原告与被告的商铺买卖行为与第三人无关，故第2、3项诉讼请求与第三人无关，由法院自行认定。���审理查明：2013年1月20日，原告（甲方、出卖人）、被告（丙方、买受人）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号3层332号铺，建筑面积8.38平方米，套内建筑面积3.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.18平方米，该商铺的最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；（第三条）该商铺按套内建筑面积计，房价款总金额为420000元；根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内面积为依据进行面积确认、计价及面积差异处理；（第四条）丙方按按揭付款方式按期付款：2013年1月20日前支付252000元（含定金）、余下房价款计168000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将该商铺房价款总金额的20%作为违约金进行没收；若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方；同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为���方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方，一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担；（第十七条）关于地址变更：本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。上述合同记载丙方的通讯地址为广州市天河区棠德西路2号广州复大肿瘤医院；等。该合同附件二的平面图中332号铺处有被告签名。2013年4月17日原告（甲方、出卖人）、被告（丙方、买受人）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同补充协议》，载明房管局已核定商铺的房地产证房号为：海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3332号铺，并约定变更原买卖合同约定的现金支付比例，（第三条）具体是：2013年1月20日前支付252000元（含定金）、2013年4月17日前支付48000元、余下房款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拔入出卖人指定的银行账号；买受人如未按本协议第三条规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同第五条逾期付款的违约责任处理；出卖方于收到银行同意贷款通知书后负责向广州市房管交易中心办理该商铺的交易过户手续;本补充协议如与买卖合同冲突，则以本补充协议约定为准；等。被告分别于2012年12月24日、2013年1月20日、2013年4月17日、2014年1月7日支付购买翠城花园越和商城三层332号铺款50000元、202000元、48000元、50000元。2014年9月4日，原告按被告的通讯地址向被告寄送了《催促逾期交款函》，其中反映因被告一直拖欠向银行提交按揭资料，导致贷款未获批准，要求被告在收到该函之日起七天内办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件于2014年9月6日由本人收。2015年4月28日，原告按被告的通讯地址向被告寄送了《催告函》，要求被告在该函发出之日起5日内一次性付清尚欠购房款70000元并支付违约金；等。该邮寄行为经公证处公证保全。原告向被告追索购房款无果，遂提起本案诉讼。庭审中，原告明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求被告支付剩余房款和违约金。原告表示涉案商场已交由第三人统一经营管理。诉讼中，被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、收款收据、POS刷卡凭证；2、越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3、建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（二层）、建筑功能指标规划验收明细表；4、羊城晚报2016年2月24日报道、信息时报2016年2月24日报道。原告的质证意见���确认证据1中编号为0002183,3016167两张非原告出具的收据不予确认，其他收据与原告提交的证据相符，对其真实性、合法性和关联性均不予确认。对证据2中的越和小商品城售铺广告和现场相片的真实性、合法性和关联性均不确认；《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函的真实性、合法性均由法院审查，关联性不确认；对《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的真实性、合法性和关联性均不确认，该两份文书上记载的商铺并非本案的涉案商铺。证据3的真实性、合法性均由法院审查，不能证明被告想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求。对证据4的真实性、合法性由法院认定，关联性不予确认。诉讼期间，被告提交《申请对���东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》、《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》。另查：据房管部门出具的查册时间为2015年11月4日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2011登记字8318410号）反映，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3332房的产权人为原告，占有部分为全部，契证类型为房地产权证（2008版），所有权来历为分割、合并，登记时间为2012年6月6日；2013年4月20日廖东信申请涂销抵押，已核准登记；等。2013年11月广州市越和睿坚物业管理有限公司变更名称为广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（即本案第三人）。本院认为：原、被告和广州市越和睿坚物业管理有限公司签订的《商铺买卖合同》和《商铺买卖合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。被告认为原告诱导其签署上述合同的意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告保证在合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向原告划付完毕未付全部房价款；否则，被告需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向原告一次性全额支付该商铺未付的房价款；被告逾期付款超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同；若原告选择继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告每日按欠付款的万分���五计付违约金给原告。被告已向原告支付房款350000元，尚欠余款70000元至今支付，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付剩余房款及违约金（从2013年11月1日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。《商铺买卖合同》约定商铺地址最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主，同时被告在合同确认了所购商铺位置，之后的《商铺买卖合同补充协议》也载明经房管局核定涉案商铺的房地产证房号为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3332号铺，即《广州市不动产登记查册表》所登记的商铺，故被告认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告提���的《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿等文件签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定》、《调查取证及现场勘查、廖东信出庭对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》，据《广州市不动产登记查册表》反映，房管部门已对涉案房屋的权属、面积、位置等情况进行登记，且原告已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故对被告的上述申请本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告刘巧珍在本判决生效之日起15日内，支付房价��70000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按70000元的万分之五的标准计算，从2013年11月1日起计至实际支付之日止，违约金总额以70000元为限）给原告廖东信。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2081元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 ���胡泳贤人民陪审员 李  伟  坚人民陪审员 曲  营  建二〇一六年三月××日书 记 员 徐    石书 记 员 徐    石程淑玲