广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3560号上诉人（原审被告）：广东濠盈投资有限公司，住所地东莞市。法定代表人：陈启邦。委托代理人：蔡铄璇，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何栢雄，住广东省从化市。原审被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州。法定代表人：胡玲。委托代理人：林景锋、叶继顺，均系广东海际明律师事务所律师。上诉人广东濠盈投资有限公司（下简称濠盈公司）因与被上诉人何栢雄，原审被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（下简称国泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市从化市人民法院（2014）穗从法房初字第753号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。被上诉人何栢雄经本院传唤，无正当理由未参加庭询，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年5月21日，国泰公司与何栢雄签订商品房买卖合同二份，约定国泰公司将其开发的房屋出售给何栢雄，包括坐落在从化市小海河商贸城第2-7小区第壹幢前座首层、建筑面积为833平方米（含分摊面积）的铺位一套；坐落在小海河商贸城第2-7小区第壹幢后座首层、建筑面积为462平方米（含分摊面积）的铺位一套等。其后，何栢雄已使用了上述房屋。2009年4月24日，从化市城市规划局批复原商贸城地块规划为名城.御景绿洲居住小区。2012年5月15日，濠盈公司与国泰公司签订《房地产合作开发合同》补充协议，记载双方开发位于从化商贸城“名城御景绿洲”房地产开发项目工程，并签订了《房地产合作开发合同》；国泰公司提供两宗项目土地［证号：从府国用1993字第特23号（以下简称北区地块）、2008第00186号（以下简称南区地块）］，由濠盈公司负责项目开发的全部资金；北区地块中一期、二期、三期均由濠盈公司负责项目开发和工程施工，国泰公司不负责施工，开发收益分配双方按主合同执行；南区地块濠盈公司不参与开发，由国泰公司自行完成工程施工和开发，南区地块开发的所有收益和权责归国泰公司；北区地块中全部地上建筑物、烂尾楼等拆迁、清理和补偿由濠盈公司负责完成，国泰公司予以配合等。2012年9月10日，濠盈公司与何栢雄签订了《房屋拆迁安置补偿协议》约定：濠盈公司开发的御景绿洲房地产项目建设需对何栢雄的商铺进行拆迁，濠盈公司提供御景绿洲相关商铺和商品房作为对何栢雄被拆迁商铺的调换及损失补偿；何栢雄的房屋位于从化市小海河商贸城第2-7小区第壹幢前后座首层、建筑面积1295平方米，房屋用途为商铺；濠盈公司提供11号楼、12号楼首层位置面积为1295平米的商铺作为何栢雄被拆迁商铺的回迁商铺，濠盈公司在办理好11号楼、12号楼的商品房预售许可证后十五日内与何栢雄签订上述期房的商品房买卖合同；濠盈公司需在何栢雄将被拆迁商铺交付濠盈公司拆除之日起二十个月内将安置房屋交付何栢雄使用并办理过户；濠盈公司将在已建好的8号楼的商品房中的四套商品房（合计约570.76平方米），具体是8号楼的2001、2002、2101、2102房，作为拆迁何栢雄商铺前期造成的损失及包括从签订本协议后何栢雄将被拆迁商铺交付濠盈公司拆除之日起二十个月内临迁期间应发生的临迁费、搬迁费等所有费用的一次性补偿，濠盈公司在签订本协议后十五日内将8号楼的四套商品房过户至何栢雄名下；第五条第1点其中约定濠盈公司另提供4-5号楼、6-8号楼、9-10号楼约3759.42平方米的二层商铺作为实物保障，且双方签订商品房买卖合同书（包括完成网签手续），并送房管部门备案，如濠盈公司不能在二十个月内将回迁的首层商铺交付何栢雄并协助办理过户手续，则上述二层商铺即全部归何栢雄所有，何栢雄可持商品房买卖合同书直接到房管部门办理过户手续，濠盈公司不得异议并需无条件配合办理过户；第七条约定濠盈公司应在本协议约定的临迁过渡期（二十月）期满前，保证何栢雄按期回迁，逾期不能回迁的，何栢雄可按第五条第1点的约定将上述3759.42平方米的二层商铺过户至何栢雄名下，同时在房屋过户至何栢雄名下前濠盈公司应按每超期一个月补偿32300元给何栢雄；本协议自何栢雄、濠盈公司签字盖章之日起生效；本协议一式三份，何栢雄、濠盈公司各持一份，另一份由从化市国土资源和房屋管理局备案等。2012年10月21日，国泰公司与何栢雄签订从化市江埔街河东南路388号8栋2001房的《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201210185347）约定：房屋建筑面积为145.1平方米，每平方米7990元.09元，总金额为943150元；国泰公司于2013年6月30日前将房屋交付何栢雄使用；国泰公司未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日（含本数），自合同约定的交房日期的次日起至实际交付日止，国泰公司按日向何栢雄支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，何栢雄有权解除合同，何栢雄解除合同的，国泰公司自何栢雄解除合同通知到达之日起30日退还全部已付房款，并按何栢雄累计已付房款的20%向何栢雄支付违约金，何栢雄要求继续履行合同的，合同继续履行，国泰公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向何栢雄支付违约金等。该合同的第二十一条、第二十二条约定：国泰公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为何栢雄办妥产权登记，如国泰公司未能按照合同的约定办理产权证的，应从逾期之日的次日起每日按照商品房总价款的万分之五的标准向何栢雄支付违约金。国泰公司逾期超过120日的，何栢雄有权在该120日届满之日半年内解除合同，如何栢雄要求继续履行合同的，国泰公司应当从逾期之日的次日起至何栢雄实际取得房地产权证之日止，每日按照总房价的万分之五支付违约金。何栢雄与国泰公司签订的合同附件七的第七条第二款约定：国泰公司在具备合同约定的办证条件之日起180个工作日内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天国泰公司应支付100元违约金；第十六条约定：如果补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处、相抵触或冲突的，以本协议之规定为准。濠盈公司、国泰公司未能于2013年6月30日前交付房屋给何栢雄使用。2014年6月30日国泰公司发出收楼通知书要求何栢雄在2014年7月24日收楼。至本案法庭辩论终结前，濠盈公司、国泰公司仍未将上述房屋交付何栢雄使用，亦未取得国土房管部门办证递件回执。2013年8月6日，何栢雄、濠盈公司、国泰公司签订《协议》记载：广东濠盈投资有限公司以其有权处分的位于从化名城御景绿洲的11号楼、12号楼首层位置（结构为钢混、用途为商铺，建筑面积1295平方），与何栢雄原从化小海河商贸城北区的第2-7小区第壹幢前后座首层（建筑面积1295平方米，共19卡）进行产权调换。从化国泰天彤房地产开发有限公司愿意协办相关产权登记手续，除此之外，何栢雄不得以任何形式要求从化国泰天彤房地产开发有限公司承担任何税收及经济责任。何栢雄、从化国泰天彤房地产开发有限公司在本协议之前作为原告向从化市人民法院起诉均各自撤回。之后一切从化国泰天彤房地产开发有限公司与何栢雄所签订的一切协议同时消灭。另何栢雄在该协议上备注何栢雄与广东濠盈投资有限公司所签订的协议仍然有效。根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》，从化市江埔街商贸城片区，租金标准为每平方米每月6元，同地段最高的雅居乐某江花园片区，租金标准为每平方米每月17元。因本案纠纷，何栢雄于2014年8月19日向原审法院起诉请求：1、濠盈公司、国泰公司赔偿违约金182971元（自2013年7月1日起计至2014年7月24日止共388天，以本金943150元按每日万分之五计算）给何栢雄；2、本案诉讼费用由濠盈公司、国泰公司承担。国泰公司原审辩称：何栢雄的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，恳求法院驳回何栢雄的诉讼请求。濠盈公司原审辩称：何栢雄的诉讼请求依据的是何栢雄与国泰公司签订的商品房预售合同，我公司并未签订该份合同，根据合同相对性原则，何栢雄与国泰公司约定的义务不能强加给作为合同外第三人的我公司，何栢雄的诉讼请求与我公司无关。原审法院认为：何栢雄与濠盈公司虽签订《房屋拆迁安置补偿协议》濠盈公司将在已建好的8号楼的商品房中的四套商品房（合计约570.76平方米），具体是8号楼的2001、2002、2101、2102房，作为拆迁何栢雄商铺前期造成的损失及包括从签订本协议后何栢雄将被拆迁商铺交付濠盈公司拆除之日起二十个月内临迁期间应发生的临迁费、搬迁费等所有费用的一次性补偿，但双方并未对房屋交付及其逾期的违约责任进行约定，由于濠盈公司不是商品房买卖合同的相对方，故何栢雄要求濠盈公司按该合同承担违约责任无合同依据，原审法院不予支持。但濠盈公司有交付房屋合同附随义务，由于至今未履行，综合何栢雄主张的交付时间、开发一方国泰公司在商品房买卖合同之中关于交付时间的预期、以及何栢雄与濠盈公司签订的补偿协议之中涉案房屋所在8号楼当时已建好的情况，原审法院酌情确定濠盈公司最迟应于2013年6月30日前将涉案房屋交付。但濠盈公司至今未交付，故应承担从2013年7月1日逾期交付的责任。由于双方亦未约定逾期交付的责任，在何栢雄无证据证明逾期交房的损失且亦不申请对涉案房屋租金进行评估的情况下，故可参照从化市国土资源和房屋管理局公布的《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》之中与从化市江埔街商贸城片区同地段最高的雅居乐某江花园片区，按每平方米每月17元的标准计算租金作为濠盈公司应承担的逾期交房的民事责任。虽濠盈公司与国泰公司合作开发从化商贸城“名城御景绿洲”，但何栢雄、濠盈公司、国泰公司已签订《协议书》约定对于何栢雄的拆迁补偿，国泰公司除协办相关产权登记手续外，何栢雄不得以任何形式要求国泰公司承担任何税收及经济责任，之后一切国泰公司与何栢雄所签订的一切协议同时消灭，且何栢雄也备注其与濠盈公司签订的协议仍然有效，该协议书是各方真实意思表示，是何栢雄对自己权利的处分，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，何栢雄至今亦未主张撤销，故各方应按协议约定履行。另何栢雄主张该协议书中不得以任何形式要求国泰公司承担任何经济责任，是指何栢雄在此前其与国泰公司一系列诉讼案件中撤诉之后，不追究系列案件的经济责任。原审法院认为，该协议内容是何栢雄、濠盈公司、国泰公司三方对何栢雄拆迁补偿的各自权利义务的约定，并没有特指何栢雄与国泰公司在此前的系列案，故对何栢雄上述主张不予采纳。另该协议亦约定之后一切从化国泰天彤房地产开发有限公司与何栢雄所签订的一切协议同时消灭，故何栢雄与国泰公司在此之前签订的上述商品房买卖合同及补充协议亦对双方不具约束力。对于何栢雄关于该协议并不针对本案涉案房屋的处理，只是涉及11、12号楼首层1295平米商铺的抗辩，原审法院不予采纳。何栢雄要求国泰公司承担连带责任无法律及合同依据，原审法院不予支持。但国泰公司依协议仍有协助办理房地产权证的义务。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年1月20日判决：一、广东濠盈投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向何栢雄支付逾期交房赔偿金，从2013年7月1日起按每月每平方米17元的标准（共145.1平方米）计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至广东濠盈投资有限公司将房屋交付何栢雄之日止的逾期交房赔偿金，按照上述计算标准，由广东濠盈投资有限公司逐月支付给何栢雄（逾期交房赔偿金以943150元为最高限额）；二、驳回何栢雄的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3960元，由广东濠盈投资有限公司负担。判后，濠盈公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、根据濠盈公司与何栢雄、国泰公司三方所提交的证据，无法证明濠盈公司应于2013年6月30日前移交从化市江埔街河东南路388号8栋2001房屋交付柯某使用。本案中，濠盈公司并不是《广州市商品房买卖合同》的另一方当事人，并且该份合同已由合同双方当事人协商解除，在法律上已经归于消灭，因此，一审法院不能依据“开发一方国泰公司在商品房买卖合同中关于交付时间的预期”来确定“濠盈公司最迟应于2013年6月30日前将涉案房屋交付。”二、根据《合同法》的规定，濠盈公司将涉案房屋交付柯某使用的时间点的确定，应当以柯某通过书面或者其他形式向濠盈公司提出将涉案房屋交付其使用之日为准。但在本案中，何栢雄未提交证据证明其在诉讼之前曾经向濠盈公司提出要求交付涉案房屋的请求。在2014年6月份，濠盈公司向柯某发放了《收楼通知书》，通知柯某于2014年7月24日收楼。因此，在柯某从未向濠盈公司提出要求交付涉案房屋的情况下，一审法院“酌情确定濠盈公司最迟应于2013年6月30日前将涉案房屋交付”的认定没有任何的事实与法律依据，判决结果不能令人信服。三、一审法院的判决结果违反民事诉讼中的“不告不理”原则。在本案中，柯某在民事起诉状中的请求里，仅仅是要求濠盈公司与国泰公司赔偿自2003年7月1日起至2014年7月24日止其388天的违约金，而一审法院却判决要求濠盈公司“自本判决发生法律效力之日起10日内向何栢雄支付逾期交房赔偿金，从2013年7月1日起按每月每平方米17元的标准（共145.1平方米）计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至广东濠盈投资有限公司将房屋交付何栢雄之日止的逾期交房赔偿金，按照上述计算标准，由广东濠盈投资有限公司逐月支付给何栢雄。”一审法院超出柯某诉请。四、一审法院的判决认定濠盈公司应当按每月每平方米17元的标准向柯某支付的租金明显过高，且没有任何法律依据。濠盈公司上诉请求撤销一审判决，驳回柯某的全部诉讼请求。何栢雄二审未答辩。国泰公司二审答辩称：一、国泰公司对原审判决不要求国泰公司承担责任没有意见。二、何栢雄在原审中的诉请是从2013年7月1日起计至2014年7月24日共388天的诉请，但原审法院却在一审判决中判决违约金从2013年7月1日起至濠盈公司将房屋交付给何栢雄之日为止，这违背了不告不理原则。虽然国泰公司没有对此上诉，但国泰公司同意濠盈公司该与此有关的诉讼请求。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，何栢雄明确其是依据《房屋拆迁安置补偿协议》向濠盈公司主张未交付房屋的损失赔偿金。二审期间，本案双方当事人均无新的证据提交本院。本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对濠盈公司的上诉，评析如下：濠盈公司与国泰公司是开发涉案小区的合作双方。根据何栢雄与濠盈公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，濠盈公司将涉案2001房作为拆迁何栢雄商铺前期造成的损失及包括从签订该协议后何栢雄将被拆迁商铺交付濠盈公司拆迁之日起二十个月内临迁期间发生的临迁费、搬迁费等所有费用的一次性补偿的房屋之一，故濠盈公司负有交付涉案2001房给何栢雄的合同附随义务，但双方对于房屋何时交付及逾期交付的违约责任未进行约定，属于约定不明。如上所述，濠盈公司负有交付涉案2001房给何栢雄的合同附随义务。本案国泰公司作为与濠盈公司合作开发涉案小区一方为履行涉案房屋的协助办理转移登记及出证手续与何栢雄虽然签订了《广州市商品房买卖合同》，但实际并非为了完全履行该合同。濠盈公司以国泰公司与何栢雄签订商品房买卖合同，认为交楼义务人为合同相对方国泰公司不成立。濠盈公司已确认签订《房屋拆迁补偿协议》时，该2001房所在的8号楼已建成。国泰公司亦确认该8号楼其他购房人所签订的商品房买卖合同中约定的交楼时间均为2013年6月30日。为此，商品房买卖合同中约定的2013年6月30日应属于涉案楼盘房屋受让人关于房屋交付时间的合理预期，尽管何栢雄是以签订《房屋拆迁安置补偿协议》获得涉案房屋，但濠盈公司作为合作开发一方亦应与国泰公司统筹协商开发楼宇，何栢雄预期获得房屋的时间不应被排除在其他购房人之外。在何栢雄与濠盈公司关于涉案房屋何时交付约定不明的情况下，原审法院酌情确定濠盈公司最迟应于2013年6月30日前涉案房屋交付于法无悖。对濠盈公司上诉主张对该司交付使用时间点的确定，应以何栢雄通过书面或者其他形式向濠盈公司提出将涉案房屋交付其使用之日为准，本院不予采纳。至于逾期交付房屋的违约责任，因何栢雄与濠盈公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定不明，原审法院参照从化市国土资源和房管管理局公布的《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》之中与从化市江埔街商贸城片区同地段最高的雅居乐某江花园片区，按每平方米每月17元的标准计算租金作为濠盈公司应承担的逾期交房的民事责任属原审法院行使自由裁量权，本院予以维持。对濠盈公司上诉认为应以上述通知中J025江埔街道片标定楼宇座落在江埔街河东南路与七星路交界，租金标准多层为每月每平方米7元为标准，本院不予采纳。二审期间，何栢雄明确其是依据《房屋拆迁安置补偿协议》向濠盈公司主张未交付房屋的损失赔偿金。根据何栢雄起诉状中的内容可知，何栢雄请求依照濠盈公司赔偿违约金的期间为自2013年7月1日起计至2014年7月24日止其388天，且一审诉讼中并未作出变更，故原审法院判处濠盈公司向何栢雄支付逾期交房赔偿金至该司将房屋交付何栢雄之日止的逾期交房赔偿金超出何栢雄诉请不妥，本院予以纠正。濠盈公司应自本判决发生法律效力之日起10日内一次性向何栢雄支付逾期交房赔偿金，从2013年7月1日起按每月每平方米17元的标准（共145.1平方米）计至2014年7月24日止。综上所述，审查原审查明事实清楚，唯对部分适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第753号民事判决第二项；二、变更广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第753号民事判决第一项为：广东濠盈投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内一次性向何栢雄支付逾期交房赔偿金（从2013年7月1日起按每月（每平方米17元×145.1平方米=2466.7元）计至2014年7月24日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3960元，由何栢雄负担3370元，由广东濠盈投资有限公司负担590元；二审案件受理费3960元，由何栢雄负担3370元，由广东濠盈投资有限公司负担590元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年七月二十四日书 记 员  璩方慧