广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初1号原告：桂林市临桂某房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂世纪大道中段某。法定代表人：苏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢某玉、徐某，该公司员工。被告：王某，男，1982年6月出生，汉族，住广西桂林市临桂区。原告桂林市临桂某房地产开发有限公司与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂林市临桂某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢某玉、徐某到庭参加诉讼，被告王某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林市临桂某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判决被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年12月4日的商铺租金63168.4元，并支付此期间的逾期付款违约金26912元（每延期一日按逾期付款额的2%0的标准计算，暂计至2016年12月4日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；3、判决被告向原告支付2016年7月1日至2016年12月4日期间的物业费1512.5元，并支付2016年12月5日起逾期付款违约金48.4元（每延期一日按逾期付款额的2%0的标准计算，暂计至2016年12月20日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；4、判决被告支付2016年5月9日至2016年12月4日期间的水电费2527.4元，并支付2016年12月5日起逾期付款违约金80.9元（每延期一日按逾期付款额的2%0的标准计算，暂计至2016年12月20日，之后逾期违约金继续计算至被告实际付清之日）；5、判决被告向原告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金17028元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告将位于桂林市临桂世纪东路中段桂林某项目5号地块某组团8号楼26号商铺（建筑面积为147.44m2），租赁给被告使用。2015年7月27日原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：租赁期为五年，从2015年8月1日起至2020年7月31日止，商铺租金为：2015年8月1日起至2015年11月30日，租金单价为26.25元/m2/月，月租金合计为3870.3元；2015年12月1日至2015年12月31日，租金单价为35元/m2/月，月租金合计为5160元；2016年1月1日至2016年12月31日，租金单价为38.5元/m2/月，月租金合计为5676元；2017年1月1日至2017年12月31日，租金单价为42.4元/m2/月，月租金合计为6251元；2018年1月1日至2018年12月31日，租金单价为46.6元/m2/月，月租金合计为6870元；2019年1月1日至2019年12月31日，租金单价为51.3元/m2/月，月租金合计为7564元；2020年1月1日至2020年12月31日，租金单价为56.4元/m2/月，月租金合计为8316元。合同签订之日交首期租金，除首期租金外，每一个季度为一个交租期间，每期租金在该期开始前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日前）交清。截止诉讼之时，被告拖欠原告2016年1-12月份（11个月零4天）的租金63168.4元；2016年7月1日至2016年12月4日的物业费1512.5元；2016年5月9日至2016年12月4日水电费2527.4元。根据双方签订的《租赁合同》第九条违约责任第1点的第⑴大项的第①小点，被告应向原告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金17028元；根据双方签订的《租赁合同》第九条违约责任第1点的第⑵大项的约定，若被告未能如期缴纳租金、保证金、物业管理费或者其他各项的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向原告支付违约金，因此被告应支付原告逾期支付租金违约金26912元；逾期支付物业费违约金48.4元，逾期支付水电费违约金80.9元。根据《租赁合同》第九条第1款的约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。2016年12月12日原告向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，要求被告按《租赁合同》的约定交还商铺，并支付拖欠的租金、水电费等费用。截止原告起诉之时，原告仍未缴纳上述拖欠的费用。原告桂林市临桂某房地产开发有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同1份、补充协议1份，证明被告未按照合同约定支付原告租金及应支付原告逾期违约金的事实；2、房产证及土地使用权证，证明本案租赁标的物的基本情况及原告对外出租的合法性；3、发票及收据，证明原告已交纳完物业、水电费，依合同约定向被告追偿的事实；4、租金催交函及温馨提示，证明原告委托桂林市某物业服务有限公司向被告催收租金的事实；5、解除合同通知书、EMS特快专递、短信通知，证明原告通知被告解除《租赁合同》，要求被告将商铺交还，并支付拖欠的租金、物业费、水电费等。被告王某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林市临桂某房地产开发有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月27日，原告桂林市临桂某房地产开发有限公司（即出租房、甲方）与被告王某（即承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于桂林市临桂仕通路桂林某项目5号地块某组团8号楼26号铺面（建筑面积147.44m2）出租给乙方；租赁期共伍年，从2015年8月1日起至2020年7月31日止；租金按承租年份及建筑面积计算，其中2015年8月1日起至2015年11月30日，租金单价为26.25元/m2/月，月租金合计为3870.3元；2015年12月1日至2015年12月31日，租金单价为35元/m2/月，月租金合计为5160元；2016年1月1日至2016年12月31日，租金单价为38.5元/m2/月，月租金合计为5676元，如需计算不足整月的租金时，计算方法如下：不足整月的租金=（元/月/平方米×面积）÷30天×实际天数；乙方应当在自合同签订之日起的当日将首期租金交付给甲方，首期租金为合同签订后的前肆个月租金；除首期租金外，每一个季度为一个缴租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日）交清，遇法定节假日顺延；在承租期间，乙方自行承担所应交纳的水电费（含公摊水电费）和物业管理费（2元/m2/月），与其经营有关的一切税费及其他应由其承担的费用，乙方应按相关规定分别向有关部分及甲方交纳；乙方的违约责任：⑴乙方有下列情形之一的视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金，如果乙方的下列行为还给甲方造成损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失：①乙方逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费（含公摊水电费）和各期物业管理费、公共维修金单独或累计等超过30天的；⑵若乙方未能如期缴纳本合同所规定的租金、保证金、物业管理费或其他各项费用的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向甲方支付违约金。2015年7月28日，原告桂林市临桂某房地产开发有限公司（即出租房、甲方）与被告王某（即承租方、乙方）签订《补充协议》一份，甲、乙双方根据相关法律法规及《合同法》的相关规定，就已签订的《租赁合同》在平等、友好协商的基础上，达成以下补充协议：一、乙方无需甲方提供主合同项下相应房屋租金的发票，否则，应按国家现行税收标准缴纳相应发票金额的税费。同时查明，2016年12月12日，原告通过EMS特快专递向被告王某发出了《解除合同通知书》，该通知书的内容为：截至2016年12月4日，被告无故拖欠租金、物业费、水电费累计已超过30天，依合同第九条第1款的约定，被告已构成严重违约，原告有权单方面书面解除并追究被告的违约责任。2016年12月5日起，原告解除与被告签订的合同及补充协议，请被告在收到该通知书之日起10日内办理合同解除后相关事宜，包括但不限于按原告要求归还租赁标的物、支付拖欠的租金、物业费、水电费等费用（详见附件：计算明细）等义务。如果被告逾期未处理，原告将按照《租赁合同》之约定，收回租赁标的物，自行处置，由此产生的费用及违约责任由被告承担。2016年12月20日，被告王某签收了上述EMS特快专递。再查明，原告系临桂镇世纪大道（世纪东路）桂林某某街区小高层8幢1-2层26号商铺（建筑面积为147.44m2）的房屋所有权人，上述商铺即本案所涉商铺桂林市临桂仕通路桂林某项目5号地块某组团8号楼26号铺面。另查明，被告王某从2016年1月1日起未向原告交纳房屋租金，并于2016年12月4日搬离租赁房屋。2016年12月19日，原告向桂林市临桂某物业服务有限公司交纳了本案所涉商铺2016年7月1日至2016年12月4日的物业管理费1512.5元及2016年5月9日至2016年12月4日的水电费2527.4元。本院认为，本案诉争属房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2015年7月27日签订的《租赁合同》及于2015年7月28日签订的《补充协议》，是原、被告双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故该合同是合法有效的，应受法律保护，双方应根据合同的约定履行各自义务。一、关于本案所涉《租赁合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。从本案查明的事实可知，在合同签订后，原告按合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告亦按合同约定交纳了2015年12月31日之前的租金，但被告至今未支付2016年1月1日之后的租金给原告，按照《租赁合同》的约定，被告逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费（含公摊水电费）和各期物业管理费、公共维修金单独或累计等超过30天的，视为被告严重违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付违约金。被告2016年1月1日之后的租金至今未支付，已构成严重违约，原告有权单方面解除合同。同时，原告于2016年12月12日通过EMS特快专递向被告发出了《解除合同通知书》，被告于2016年12月20日签收上述EMS特快专递，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该《解除合同通知书》送达被告后，被告未依法向人民法院起诉或向仲裁机构请求确认解除合同的效力，故，在被告于2016年12月20日收到原告发出的《解除合同通知书》时，原告与被告所签订的《租赁合同》及《补充协议》即已解除。因此，原告在本案中诉请要求解除其与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，与本案查明的事实不符，本院不予支持。二、被告是否应支付租金、物业管理费、水电费及违约金给原告的问题。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人的主要义务是按约支付租金。从本案查明的事实可知，被告2016年1月1日之后的租金至今未支付，原告按《租赁合同》的约定诉请被告支付2016年1月1日至2016年12月4日的租金，与法相符，根据双方的约定2016年1月1日至2016年12月4日的租金为63192.85元【即按5676元/月×11个月+38.5元/m2/月×147.44m2÷30天×4天】，而原告仅诉请63168.4元，系其权利的自由行使，故本院予以支持。同时，原告提交的证据显示其已为涉案商铺交纳了物业管理费1512.5元和水电费2527.4元，根据《租赁合同》约定，被告应支付该笔费用，现原告为被告代缴了该笔费用，被告应将该笔费用支付给原告，故原告诉请被告支付物业管理费1512.5元和水电费2527.4元，于法有据，本院亦予以支持。关于违约金的问题。被告未按时支付租金给原告，按照双方签订的《租赁合同》的约定，若被告未能如期缴纳本合同所规定的租金、保证金、物业管理费或其他各项费用的，每逾期一日按逾期付款额的千分之二的标准向原告支付违约金，并约定除首期租金外，每一个季度为一个缴租期，每期租金在该期开始的前五日内（即每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日）交清，故，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金26276.95元（第一季度租金17028元×每日2%0×从2016年1月6日计算至2016年12月4日+第二季度租金17028元×每日2%0×从2016年4月6日计算至2016年12月4日+第三季度租金17028元×每日2%0×从2016年7月6日计算至2016年12月4日+剩余租金12084.4元×每日2%0×从2016年10月6日计算至2016年12月4日），而2016年12月4日之后的违约金则以租金63168.4元按每日2%0计算至合同解除时即2016年12月20日。至于原告诉请的被告逾期支付物业管理费、水电费的违约金，由于双方在《租赁合同》中未明确约定物业管理费、水电费的交纳时间，故，本院无法确定其违约金的计算起止时间，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。同时，《租赁合同》还约定，被告有下列情形之一的视为严重违约，原告有权单方面解除合同，并且要求被告支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金，如果被告的下列行为还给原告造成损失的，原告还有权要求被告赔偿损失：①被告逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费（含公摊水电费）和各期物业管理费、公共维修金单独或累计等超过30天的，而本案被告2016年1月1日之后的租金至今未支付，已构成合同约定的严重违约，故被告应按合同约定支付原告解除合同当月租金标准三倍等额的违约金即17028元（按5676元/月×3个月计算）。因此，被告共计应支付违约金43304.95元（按26276.95元＋17028元计算）给原告，对于原告诉请中超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。同时，被告王某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为其放弃举证权利，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王某支付租金63168.4元、物业管理费1512.5元、水电费2527.4元给原告桂林市临桂某房地产开发有限公司；二、被告王某支付违约金43304.95元（已计算至2016年12月4日，之后的违约金则以租金63168.4元按每日2%0计算至2016年12月20日）给原告桂林市临桂某房地产开发有限公司；三、驳回原告桂林市临桂某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2526元，由被告王某负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费2526元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一七年三月一日书 记 员  梁 晶