江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终4468号上诉人（原审原告）：盐城瑞尔房地产开发有限公司，住所地盐城市人民南路2号。法定代表人：吴小霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市城南新区尚品快餐店，住所地盐城市人民中路*号宝龙广场*号公寓****室。经营者：陈飞飞，男，1992年6月22日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：胡成红，江苏中盐律师事务所律师。原审第三人：盐城市新城菜场管理有限公司，住所地盐城市盐都区新区娱乐村二组1幢。法定代表人：周素娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡成红，江苏中盐律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雅婧，江苏中盐律师事务所律师。上诉人盐城瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）因与被上诉人盐城市城南新区尚品快餐店（以下简称尚品快餐）、原审第三人盐城市新城菜场管理有限公司（以下简称新城菜场）排除妨害暨赔偿损失纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞尔公司上诉称：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定上诉人与第三人签订了三份租赁合同，事实认定错误，上诉人与第三人未签订过其他两份合同。2.一审判决认定“该两份合同均为瑞尔公司提供的格式合同，合同中的填充书写内容亦均为瑞尔公司工作人员所填写”该事实认定错误。3.一审认定上诉人在六个月内未提出异议错误，租赁期限在六个月以上的，应采用书面形式，被上诉人与第三人口头达成三年租赁合同不符合法律规定，且上诉人不知情。4.一审判决适用法律错误。5.被上诉人与第三人均有过错，占有房屋并非善意，一审认定其均无过错，判决明显不公。尚品快餐辩称，案涉商铺系被上诉人从第三人处合法租赁而来，并且缴纳了相应的商铺租金，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。第二、三份合同是否盖章、租赁期限的问题系上诉人与第三人之间的关系，与被上诉人无关。关于上诉人所称的发出通知决定不再续租的问题，因为被上诉人是从第三人处承租案涉的商铺，约定的租赁期限是三年，每年按期缴纳租金，上诉人所称的不再续租问题，是上诉人与第三人之间的法律关系，与被上诉人无关。新城菜场辩称，上诉人的上诉状所说的内容不属实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。瑞尔公司向一审法院起诉请求：请求法院判令尚品快餐腾空、迁出盐城市人民南路紫薇国际广场B区10187室、10188室房屋，并将该房屋恢复原状；判令尚品快餐支付自2015年1月1日起至2015年8月10日止按每平方米3元的标准计算的房屋使用费53985.69元（2015年8月10日之后的房屋使用费按每平方米每天3元支付至实际给付之日止）并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：紫薇国际广场B区由瑞尔公司开发建设。2013年9月5日至2014年1月1日期间，瑞尔公司就紫薇国际广场B1区商铺与新城菜场一共签订了三份租赁合同，其中2013年9月5日合同约定瑞尔公司将紫薇国际广场B1区一至二层约5800平方米房屋租赁给新城菜场，用于从事农贸市场等方面的经营，租赁期限自2013年10月1日至2025年2月28日，双方对租金标准及给付时间、金额等均作了约定，该合同已由出租人瑞尔公司、承租人新城菜场双方签章确认。另一份合同为紫薇广场B1区10088号商铺，租赁期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止，双方对租金标准及给付时间、金额等亦作了约定；第三份合同为紫薇广场B1区10177、10178、10187、10188、10189、10190、10203、10204、10187室、10188号商铺，租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，年租金135000元，其中前三年均为135000元，第四、五年租金均为141700元，租赁免租优惠期为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，双方还对租金给付时间等作了约定。该两份合同新城菜场加盖章印交付给瑞尔公司后，瑞尔公司未将合同加盖印章并交付给新城菜场，该两份合同均为瑞尔公司提供的格式合同，合同中的填充书写内容亦均为瑞尔公司工作人员所填写。本案讼争房屋为第三份租赁合同中的标的物之一。新城菜场取得上述承租房屋后，以紫薇花苑菜市场的名义对外进行了招商，并由新城菜场的股东兼会计胡立奎与尚品快餐口头达成租赁协议，并以新城菜场的名义向尚品快餐收取租金，双方口头约定租赁期限为三年，尚品快餐缴纳了2014年5月7日至2015年5月7日期间的租金48500元，另交押金2000元，新城菜场出具了收据，尚品快餐已经实际占有租赁物并用于经营活动。胡立奎代表新城菜场于2014年4月9日向瑞尔公司缴纳了紫薇国际广场B区10177-10178，10187-10190，10203-10187室、10188室商铺租赁保证金2万元，并交纳租金135000元。2014年12月26日，新城菜场向瑞尔公司发出一份催告函，要求瑞尔公司在案涉租期为10年的租赁合同上盖章，同年12月27日，瑞尔公司向新城菜场发出回复函，认为一年租期已满，决定不再续租。2014年12月30日，胡立奎向瑞尔公司账户汇款20万元，瑞尔公司于2015年1月7日，向胡立奎邮寄一份《退款通知函》，通知其在收函后到瑞尔公司财务部办理20万元的退款手续。2014年12月23日，瑞尔公司向尚品快餐送达了一份通知函，通知涉案房屋于2014年12月31日到期，如尚品快餐想续租该门市房，应与瑞尔公司签订租赁合同，尚品快餐收函后未予理睬。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。就本案讼争标的所涉第三份租赁合同，由瑞尔公司提供了格式合同书并且填写了相应的内容并交付新城菜场盖章，新城菜场已经在合同书上签章并送交给了瑞尔公司，系采用书面形式签订合同的方式签订租赁合同，瑞尔公司虽然未在该书面合同上加盖印章，但已经向新城菜场交付了租赁物，新城菜场在接受租赁物后，亦已经按照合同约定向瑞尔公司交付了该合同约定的第一年租金和保证金，双方当事人均已经按照合同约定开始履行自己的合同义务，对方亦予以接受，故双方之间的租赁合同已经依法成立。根据双方之间的合同约定，新城菜场已经按照合同约定交付了第一年的租金及保证金，第二年即2015年为合同约定的免租期，故新城菜场无违约行为。根据法律规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。就案涉瑞尔公司与新城菜场之间的租赁合同，由于瑞尔公司最终未能在该租赁合同上签章确认，且主张未与新城菜场建立租赁合同关系，故事实上该份合同的双方当事人对租赁期限未能达成一致的意见，应视为不定期租赁合同关系。新城菜场在取得租赁物后，与尚品快餐口头达成了为期三年的租赁合同，尚品快餐也已经按约定向新城菜场支付租金及保证金，并已经为履行合同进行准备，现已经实际经营使用租赁物，对此作为出租人的瑞尔公司应当是明知的，根据相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故新城菜场基于与瑞尔公司之间的租赁关系，尚品快餐基于与新城菜场之间的租赁关系，使用讼争铺位，尚品快餐与新城菜场均无过错。瑞尔公司主张要求尚品快餐迁让出租赁商铺并赔偿损失向其支付使用费，无事实与法律依据，均不予支持。瑞尔公司认为与新城菜场之间未签订书面合同，其系与胡立奎口头建立为期一年的租赁合同，现合同已经到期，并要求迁让房屋等的请求，因胡立奎系新城菜场的股东兼会计，其行为代表新城菜场，系履行职务行为，这从胡立奎以新城菜场名义收取尚品快餐等人租金的情况亦可得以证实，故瑞尔公司的该项主张无事实与法律依据，不予支持。希望瑞尔公司与新城菜场双方充分考虑受招商的投资者的合法权益，妥善协调好双方之间的矛盾及与其他各方之间的关系。判决：驳回瑞尔公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：瑞尔公司提交证据材料：劳动合同书两份、盐都区社会保险征缴管理中心打印的社会保险缴费清单、盐城百汇商业经营管理有限公司出具的证明，拟证明2013年9月5日至2014年1月1日期间，李胜系百汇公司员工，在招商经理岗位工作。尚品快餐对此质证后认为，对该证据材料不予认可，如该证据材料反映的内容属实，应在一审中提供而未提供，二审程序中不应作为新证据。百汇公司系与上诉人有利害关系的公司，劳动合同中显示李胜的工作岗位是招商部经理，可以进一步印证一审中第三人的陈述，因为第三人从第一份涉及5800平方合同的签订，以及第二、三份未盖章合同的签订、合同内容的磋商以及案涉合同中涉及的签订日期、租金、金额、支付期限等手写部分内容，均是由李胜本人亲笔书写，三份合同均由双方磋商好由李胜填写空白的内容，然后将三份合同交由第三人盖章，第三人后将其中的两份合同返还给李胜，交由上诉人盖章。从上述细节可知，李胜的行为完全代表上诉人，其本人是否系百汇公司的员工与是否能够代表瑞尔公司无关。本院认证后认为，上诉人仅可证明李胜与其不存在劳动关系，并不能否定李胜是受上诉人委派参与租赁协议协商的事实。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，1.从前后三份租赁合同的订立过程来看，均是通过李胜具体操作。关于涉案租赁事宜，李胜向新城菜场交付由瑞尔公司提供的格式合同后，新城菜场盖章确认且按照合同约定缴纳租金和保证金，瑞尔公司虽未在合同上加盖印章，但已经向新城菜场交付租赁物，双方当事人均已按照合同约定开始履行自己的义务，双方之间的租赁合同已经依法成立。2.依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，新城菜场基于与瑞尔公司之间的租赁关系，尚品快餐基于与新城菜场之间的租赁关系，使用讼争铺位，具有合同上的依据。现瑞尔公司以受到侵权为由，要求尚品快餐迁让出租赁商铺并赔偿损失向其支付使用费的主张，无事实和法律依据，一审法院未予支持正确，并无不当。综上，瑞尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由盐城瑞尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 林洪全审判员 刘圣磊二〇一七年三月十五日书记员 万雅雯