四川省盐边县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0422民初17号原告：童应富，男，彝族，1956年12月23日生，城镇居民，住四川省盐边县。原告：王清芝，女，汉族，1956年1月22日生，城镇居民，住四川省盐边县。委托诉讼代理人：童应富(系王清芝丈夫)，基本情况同上。被告：盐边县欣发物业管理有限责任公司。住所地：盐边县桐子林镇红星小区**栋*单元***号。统一社会信用代码：91510422597536376T。法定代表人：杨明发，该公司总经理。第三人：盐边县鑫盛广场小区业主委员会。住所地：盐边县鑫盛广场小区。代表人：郭玉，该业主委员会主任。原告童应富、王清芝诉被告盐边县欣发物业管理有限责任公司（简称欣发物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员杨航适用简易程序于2017年2月20日公开开庭进行了审理，原告童应富、被告王清芝的委托代理人童应富、被告欣发物业公司的法定代表人杨明发到庭参加了诉讼。庭审中，原告变更原诉讼请求，申请确认被告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会于2015年4月9日签订的物业服务合同无效，本院依法追加盐边县鑫盛广场小区业主委员会（简称业主委员会）为本案第三人，于2017年3月3日再次公开开庭进行了审理，原告童应富、被告王清芝的委托代理人童应富、被告欣发物业公司的法定代表人杨明发到庭参加了诉讼，第三人业主委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童应富、王清芝向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认被告与盐边县鑫盛广场小区业主委员会于2015年4月9日签订的物业服务合同无效；2.请求判决被告退还原告2015年4月1日至2016年9月30日共18个月违法、违规超收的物业服务费3452.30元，违约金53.11元，合计3505.41元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、合同标的物违反法律、行政法规强制性规定，被告与第三人将小区二楼以上商住楼与一楼农贸市场分割后签订了两份物业服务合同，业主委员会就二楼以上住房与被告签订服务合同，就一楼农贸市场与恒海物业公司签订服务合同，其行为造成了重大安全隐患，侵害了业主的核心利益，该合同应为无效合同；二、该合同第三条物业服务内容仅罗列了项目，没有对各项目的内容做出实质性约定，加重了业主的风险，危险了物业服务公司的责任和义务；三、该合同仅约定了物业服务收费标准，没有约定物业服务标准；四、该合同第五条第二款将物业管理区域消防安全通道、消防设施、设备直接排除在日常维护管理之外，免除了被告的义务和责任，构成重大安全隐患；五、该合同第十五条违约责任的约定显失公平；六、无效合同应当全额退还已收取的服务费，但考虑到被告还是履行了部分义务，我方同意按每平方米每月0.35元支付服务费，故被告应退还我方超收的服务费和违约金。现起诉到法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告欣发物业公司辩称，欣发物业公司与业主委员会于2015年4月9日签订的服务合同符合法定程序，能够满足小区物业管理要求，理由如下：1.合同的签订是通过业主委员会组织公开比选后，并在小区公示比选结果、物业费收费标准、物业服务内容等无异议后签订的，合同中明确约定了双方的权利义务。从2015年4月至2016年9月，除原告一直未交纳物业费，其他业主均按时交纳了物业费；2.小区存在住宅和市场分别由两个物业公司服务管理的现状，该情况不是我公司的原因造成的，是由多个部门进行协商后的结果。且我公司与业主委员会签订合同在前，农贸市场服务合同签订在后；3.原告作为业主委员会的副主任，全程参与了以上活动，清楚小区物业管理的形成过程和结果；4.原告认为我公司违法、违规超收物业管理费没有法律依据和事实依据；5.原告至今都未交纳2015年4月至2016年9月的物业管理费，无权要求我公司退还物业管理费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人业主委员会向本院提交了书面意见，载明：欣发物业公司与业主委员会于2015年4月9日签订的服务合同符合法定程序，能够满足小区物业管理要求，理由如下：1.业主委员会的成立和选举符合法定程序；2.物业服务合同的签订是通过业主委员会组织公开比选后，并在小区公示比选结果、物业费收费标准、物业服务内容等无异议后签订的，合同中明确约定了双方的权利义务。从2015年4月至2016年9月，除原告一直未交纳物业费，其他业主均按时交纳了物业费；3.小区存在住宅和市场分别由两个物业公司服务管理的现状，该情况是多方面原因造成的，商住楼服务合同签订在前，农贸市场服务合同签订在后，在方便鑫盛广场小区物业管理的前提下，经多方协调处理的结果，而不是业主委员会与欣发物业公司的单方面行为；4.原告作为业主委员会的副主任，全程参与了以上活动，清楚小区物业管理的形成过程和结果。原告向本院提交了物业服务合同、房屋所有权证书复印件，、图片5张、照片3张、原告在网上下载的物业收费标准、服务标准、收费项目、收费范围文件、小区开发商与恒海物业签订的《物业服务合同》、2015年3月17日鑫盛广场小区业主委员会《关于鑫盛广场小区物业服务公开必选的公告》1份、《业主管理规约》、业主联名《关于请求盐边县鑫盛广场小区业主委员会主任郭玉依法公开事项》一份，欲证明其诉讼主张，被告向本院提交了鑫盛小区物业合同一份、《关于鑫盛广场小区物业服务公开必选的公告》一份、业主委员会公告一份、业主委员会服务内容公告一份，欲证明其签订的合同程序和内容合法并履行了合同约定的物业服务义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院将依法予以采信，对双方有争议的证据本院将综合全案予以认定。经审理查明：原告童应富、王清芝夫妇系盐边县鑫盛广场小区6单元201号、202号房屋(盐边县桐子林镇红星小区42幢6单元201号、202号)所有权人。盐边县鑫盛广场小区业主委员会组织公开比选后，经在小区公示比选结果、物业费收费标准、物业服务内容等无业主提出异议后，于2015年4月9日与被告盐边县欣发物业管理有限责任公司签订《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》，约定履行期限为2015年4月1日至2018年3月30日。合同中对双方的权利和义务进行了约定，欣发物业公司按合同约定履行了物业服务义务。另查明，原告童应富、王清芝未按合同约定交纳2015年10月至2016年9月的物业费，被告经书面催收无果后向本院提起诉讼，本院依法作出(2016)川0422民初1336号民事判决，判令童应富、王清芝于判决生效后20日内向欣发物业公司支付物业服务费3540.6元、拖欠物业服务费违约金53.11元，合计3593.71元。判决生效后，童应富、王清芝仍未交纳，现该案已进行强制执行程序。本院认为：被告欣发物业公司是第三人业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同经过了公示，合同的签订过程符合法律规定，合同内容对双方的权利和义务均进行了约定，合同内容未违反法律规定，故该合同合法有效，各方均应按合同履行相关义务。原告申请确认物业服务合同无效的诉讼请求与事实不符，无法律依据，故本院对该诉讼请求依法不予支持；关于原告要求被告退还2015年4月至2016年9月超收的物业管理费的主张，本院认为物业服务合同中已对物业管理费的收费标准进行了明确约定，该约定未违反法律规定，原告应按合同约定交纳物业管理费，且原告本就尚未交纳上述费用，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告童应富、王清芝的诉讼请求。案件受理费25元，由原告童应富、王清芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 杨 航二〇一七年三月七日书记员 段雨岑