重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第00458号原告：重庆平顶物业管理有限公司（组织机构代码67335182-5），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，总经理。委托代理人：李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。委托代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，系重庆平顶物业管理有限公司职工。被告：徐万良，男，1968年1月18日出生，汉族。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）与被告徐万良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由代理审判员邓美玲适用简易程序，于2015年5月27日公开开���进行了审理。原告平顶物业公司特别授权委托代理人罗加斌、一般授权委托代理人李红江，被告徐万良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业限公司诉称：原告于2008年11月、2010年4月与某中心开发商签订了前期物业管理服务合同，到期后，原告又于2011年8月、2012年9月与某中心业主委员会签订物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期，之后，原告仍然为该小区提供服务至今，被告却不按合同约定交纳物业管理费，截止2014年10月30日，被告下欠原告物业管理费、公摊费4728元、违约金23842元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求判决：1、被告立即支付物业管理费、公摊费4728元，违约金23842元，共计28570元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告徐万良辩称：原告起诉的事实理由不充分。一、原告没有与业主签订物业服务合同，被告也没在相关合同上签过字，既然如此，原告就不应该向被告收取物业管理费4728元，更不必说违约金23842元。二、原告所称的业主委员会未经过业主选举，业主委员会本身就不合法，因此其与原告签订的物业管理合同也不合法。如果原告认为合同合法，就应该提供业主委员会选举资料证明。三、即使物业管理合同合法有效，原告也未履行好物业管理方面的职能。（一）被告所住的17幢2单元楼梯间因门市装修墙身打穿，水管拉钉脱落，经多次反映无人处理，至今没有修复；（二）原告对共用照明管理不到位，夜间路灯不亮，多次反映，无人过问，不应该收取公摊费（后附照片）；原告对烟道管理不到位，小区内开了多家餐馆，油烟、地沟油、废水等全部直接排到下水道，经常堵塞、流到地面，到处是油渍，���主们都会闻到难闻的味道（照片附后）；小区内开设多家棋牌室，经常通宵营业，影响业主休息，给业主造成极大的精神压力；（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理不到位：住宅区内多处下、排水沟、路面损坏无人管，给行人造成安全隐患，至今未处理（照片附后）；加装、改建道路未召开业主会议，擅自将住宅区内的公摊面积所修道路改为公用道路（紫阁前后、永辉超市周围），属征用、占用均应该给与业主经济补偿（照片附后）；（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理不到位。住宅区内绿化根本未进行管理（照片附后），至今17幢二单元处小区绿化树都还没种上（照片附后）；（五）公用环境卫生管理不到位，原告说至今都在服务，但现在18幢处堆放的垃圾达几个月都没人清理（照片附后）；（六）交通与车辆停放管理不到位���非本小区的车能在小区内停放，给业主停车带来很多不方便，也给业主带来了严重的治安问题；原告对住宅区内停放的车辆进行了收费，但这是业主的公摊面积，本不应该收费，即使收了费，业主也应该有收益分配权；（七）原告维护公共秩序，巡视、门岗执勤不到位，住宅区内经常有业主家内发生入室盗窃，被告家被盗了两次，报案一次，损失2.4万元左右；李蛟等其他业主也先后有财物被盗，在派出所都有案底，给业主的生命财产安全造成很大隐患；住宅区内门市装修管理不到位，经常有门市不分节假日装修，严重影响到业主们正常的生活秩序，反映多次无人处理；（八）关于业主对物业工作人员的工作满意率应达到80%以上的具体物业管理质量要求，本住宅区并没有达到，因为对物管服务不满意所以才有这么多业主不交物管费，也没有每半年召开一次业主座谈会、收集意见，没有在每年年底进行业主满意度评价。被告记忆中没接到过一次通知，也一次都没参与过。四、原告没做到保障住宅区内智能化设施的日常运行正常，维护不及时。自被告入住后，门警通话系统半年即坏，至今也无法使用，后来换了一次，但本单元至今不能正常使用电话开锁功能，电子感应器、密码解锁也不能用，还有很多单元存在类似情况。五、被告接房时的物管费是0.35元／平方米，曾经一段时间没有物管，业主按照每户每月10元自己请人管理了清洁卫生和过道电费，管理的很好，后来不知什么时候签订了物管合同，又有了物管，对于物管合同是否有效被告存疑，因为既没有召开业主大会，业主也不知道原告具体服务哪些项目，有哪些标准。且原告一入驻不久物管费就涨到0.5元／平方米，未经业主同意说涨就涨，没顾忌业主的意见，业主征询表���业主的签字涉嫌原告伪造。被告不应该负担公摊用能费，因为路灯带有营业性质，基本都是坏的，业主根本没用到，而声控灯要不了这么多电费，某中心下面的门市装修用电是搭在路灯上的，所以这部分费用也不该分摊到业主头上。六、被告家中被盗后，多次找原告要求赔偿，均说老总不在，不了了之。另，因原告提供的四份物业服务合同在违约金或滞纳金约定处均有刮擦修改痕迹，这些合同应不合法，被告更不应支付违约金。经审理查明：被告徐万良系大足区某街道某路某中心业主，该物业面积154.96平方米，被告于2005年左右入住该物业。2008年11月21日，原告平顶物业公司与重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达开发公司）签订《大足某中心前期物业服务合同》，约定由平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县某中心已���发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅0.35元／月.平方米；对于物业服务费用的缴费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准向乙方支付违约金。合同期限为1年，自2008年12月1日起至2009年12月31日止。2010年4月23日，原告平顶物业公司又与富士达开发公司签订《大足某中心前期物业服务合同》，约定由原告平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县某中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅／0.35元／月.平方米；对于物业服务费用的交费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内在物管办公室履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准向乙方支付违约金。合同期限为2009年元月1日起至2011年4月30日止。2011年8月10日，原告平顶物业公司与大足某中心业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止。对于物业服务费用，合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元（多层），公摊用能费暂定5元／月。……。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示此处有刮擦手填痕迹，有某中心业委会盖章确认）应交管理费的3‰交纳滞纳金。2012年9月1日，原告平顶物业公司与大足某中心业主委员会签订《某中心物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。对于物业服务费用，合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元（多层），公摊用能费每月每户暂定5元／月。……。4、业主或和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示此处有刮擦手填痕迹，有某中心业委会盖章确认）应交管理费的千分之三交纳违约金。从2008年12月1日起，原告平顶物业公司一直为被告所在小区提供物业服务至2014年10月30日。被告徐万良从2009年1月起至2014年10月止未交纳相关费用。经平顶物业公司催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。另查明，本案审理过程中，被告徐万良认为原告提供的四份物业服务合同在违约金或滞纳金约定处均有修改，并对这些合同的合法性以及违约金的约定提出异议，本院为此向重庆市大足区国土资源和房屋管理局调取相关物业服务合同的备案合同予以核实，确认如下事实：1、两份前期物业服务合同未进行备案，《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》均有备案；2、从备案合同中显示出原告举示的合同在违约金条款确有改动，其中，《物业管理委托合同》备案合同中第二十二条第4款约定为“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的……从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金”，《某中心物业管理合同》备案合同中第二十二条第4款约定为“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的……从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金”。原告在向本院提交的书面代理词中对其主张金额的组成、计算方式、计算期限等作了说明，明确了自愿放弃追收2011年9月1日之前因被告拖欠物管费所产生的违约金，对2011年9月1日起至2014年10月30日期间被告所欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金，按应交物业管理费之季度末起算，并以每天应交物业管理费的万分之五计算，计算至2015年5月30日止。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、《大足某中心前期物业服务合同》二份、《物业管理��托合同》、《某中心物业管理合同》、召开业主大会的通知及会议记录、关于某中心老区物业管理费调价的公示、通知、报价及费用预算、物业服务成本预算书、业主征询表、照片三页、某中心清理化粪池事实情况、平顶物业公司某中心维修故障记录单、大足某中心化粪池清掏验收单、关于电梯故障的函、故障通知单、照片三页、催费通知及对各业主的提示、路灯电费缴费发票、被告房屋产权面积的证明等证据材料在卷，经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告平顶物业公司与富士达开发公司签订的《大足某中心前期物业服务合同》二份，以及与大足某中心业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》各一份，被告徐万良辩称上述四份合���中关于违约金或滞纳金条款有修改痕迹，合同应不合法，本院经核实认为，合同部分条款的修改或瑕疵不影响合同整体的效力，且原告就有关修改的违约金或滞纳金相关约定，放弃了对2011年9月1日之前，包括二份《大足某中心前期物业服务合同》履行期间在内的违约金或滞纳金的主张，对于《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》中关于违约金或滞纳金部分虽有修改，但原告已自愿表示按照每天万分之五计算，本院认为原告主张的计算标准并不加重被告负担，符合法律规定，也符合备案合同内容，本院予以支持。被告徐万良作为大足某中心17幢2单元3-2房屋业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务。被告关于路灯基本已坏，业主没享受到路灯，而声控灯用不了多少电费，且某中心门市装修用电是搭在路灯上的，所以被告不应该承担公摊用能费的��解，因无充分证据予以佐证，且不符合合同约定，本院不予采纳。综上，徐万良以其不是物业服务合同的合同相对人及相关物业服务合同不合法为由不交纳物管费、公摊费和违约金，理由不成立。被告徐万良还辩称《业主征询意见表》中的业主签字涉嫌原告伪造，但没有提供相关证据予以证明，故对该辩解意见不予采纳。被告又辩称原告未履行其应尽的物业服务职责，因此不应收取物业服务费，被告为此提供了照片17张、报案记录三份以证实，但照片的形成时间不明，不能确定是否是原告服务期间的事实记录，对其与本案的关联性，本院不予认可；报案记录只能反映被告以外的三名业主曾因被盗在派出所报案的事实，对于业主财物是否确被盗窃、是否因原告管理不善导致，又是否追回被盗财物，没有其他证据予以佐证，而原告平顶物业公司提供了其已履行了物业服���的基本职责的证据，被告徐万良举示的证据不足以证明原告平顶物业公司所履行的物业服务未达基本标准，应承担举证不力的法律后果。因此，被告徐万良拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。被告徐万良在大足区某中心某房（多层）物业面积为154.96平方米，原告平顶物业公司于2008年11月21日和2010年4月23日与富士达开发公司签订的《大足某中心前期物业服务合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元／平方米，合同实际履行期限为2009年1月至2011年8月，共计32个月。因此，在这期间，被告徐万良每月应当支付的物业服务费为154.96平方米×0.35元／月.平方米=54.24元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费仅54元，本院予以确认，即被告徐万良在此期间所欠物业服务费累计为54元／月×32月=1728元；根据2011年8月10日签订的《物业管理委托合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元／平方米，合同实际履行期限为2011年9月至2012年8月，共计12个月。因此，在这期间，被告徐万良每月应当支付的物业服务费为154.96平方米×0.35元／月.平方米=54.24元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费仅54元，本院予以确认，即被告徐万良在此期间所欠物业服务费累计为54元／月×12月=648元；原告平顶物业公司于2012年9月1日与大足某中心业主委员会签订的《某中心物业管理合同》，其物业服务费约定为每月0.50元／平方米，合同实际履行至2014年10月30日止，共计26个月。因此，在这期间，被告徐万良每月应当支付的物业服务费为154.96平方米×0.50元／月.平方米=77.48元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费仅77元，本院予以确认，即被告徐万良在此期间所欠物业服务费累计为77元／月×26月=2002元。综上，被告徐万良所欠物业服务费共计4378元。原告起诉要求被告支付公摊费70个月，每个月5元，合计350元；但二份《大足某中心前期物业服务合同》未对公摊费进行约定，故本院对2011年8月10日之前的公摊费主张不予支持，《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》中约定公摊用能费为5元／月，故，公摊用能费应从2011年8月10日起计算至2014年10月30日止，为：21天÷30天×5元／月＋38月×5元／月=193.5元。关于原告主张由被告支付从2011年9月1日起至2014年10月30日期间被告所欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金的请求，结合原告的意见，被告徐万良应当对其在2011年9月1日至2012年8月的欠费12月×54元=648元，以其每季度所欠物业服务费54元×3月=162元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2015年5月30日止，按照每天万分之五支付��约金；对被告徐万良在2012年9月1日至2014年10月30日的欠费26月×77元=2002元，以其每季度所欠物业服务费77元×3月=231元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2015年5月30日止，按照每天万分之五支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、由被告徐万良在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆平顶物业管理有限公司物业服务费4378元、公摊费193.5元；对被告徐万良在2011年9月1日至2012年8月期间所欠物业服务费648元，以其每季度所欠物业服务费162元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2015年5月30日止，按照每天万分之五支付违约金；对被告徐万良在2012年9月1日至2014年10月30日期间所欠物业���务费2002元，以其每季度所欠物业服务费231元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2015年5月30日止，按照每天万分之五支付违约金；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元（已减半），由原告重庆平顶物业管理有限公司负担233元，由被告徐万良负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方��履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  邓美玲二〇一五年七月二十一日书 记 员  丁 英