江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初6656号原告:赵小华,女,1986年9月21日生,汉族，住江苏省高邮市。委托代理人：金日东，江苏刘万福律师事务所律师。被告:戴广祥,男,1980年1月12日生，汉族，住南京市六合区。被告：杨正琴,女,1981年6月7日生，汉族，住南京市六合区。两被告委托代理人：李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。原告赵小华与被告戴广祥、杨正琴房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月24日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵小华的委托代理人金日��，被告戴广祥、杨正琴的共同委托代理人李大为均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵小华向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房地产买卖中介合同》；2、判令两被告返还原告定金40000元，并承担自2016年4月23日起至实际支付之日的利息（按同期银行贷款利率暂算至起诉之日）；3、判令两被告向原告承担违约金254000元；4、由两被告承担原告聘请律师的代理费10000元。事实和理由：2016年4月23日，原告与两被告（两被告系夫妻关系，案涉房产为夫妻共同财产）及南京坤驰房地产投资顾问有限公司浦口分公司签订了《房地产买卖中介合同》。原告依约向被告支付了定金40000元整。按照合同约定被告应于2016年5月20日前与银行（因案涉房产有房贷）预约还款，并于还款之次日办理撤销该房产抵押权的手续。但被告在预约还款日之前，明确告知���介公司的工作人员戴广香及原告不将房屋卖给原告。之后被告又因有一本房产证丢失，需先挂失补证才能办还款解押手续，被告于2016年5月16日在南京房管局申请了房产证挂失，致使双方已无法按照合同约定的时间办理提前还款及贷款撤销手续。此后，案涉房产又分别于2016年6月13日、6月20日两次被南京市建邺区法院依据（2016）苏0105民初3590号、3591号裁定书查封。合同履行中被告已明确告知原告及中介公司的工作人员戴广香要求终止履行并解除合同。原告去房管局查询该房产档案得知：1、房产证已被挂失（2016年5月16日），且目前无法补证；2、被告购此房有几十万元的银行贷款，该房产设有银行抵押权，目前仍未撤销，且无法撤销；3、因被告已被另案起诉，案涉房产先后已被建邺法院二次查封。双方所签订之合同意思表示真实，内容于法不悖，故合同依法成立并生���，对双方当事人产生法律约束力。双方当事人应依约履行各自义务。原告虽已签订数月，但交易毫无进展，合同至今仍无法继续履行。被告的违约行为已给原告造成极大的损失（经济上和时间、精力、心理上），现原告只得另购它房，而因南京房价之涨势，原告须多支付几十万元之房款。鉴于被告的不诚信行为及案涉房产现状，原告、被告曾就协商合同终止履行及解除合同的赔偿事宜未果，为维护原告之合法权益，诉至法院，被告戴广祥、杨正琴辩称，被告同意解除涉案房屋中介合同。原被告双方并未签订《南京市存量房买卖合同》。原告在整个过程中并未提出不出售该房屋。根据双方签订的中介合同原告应当在2016年5月20日支付34万元给被告用于解押银行贷款，由于原告没有及时缴纳该款项导致无法办理正常的交易过户手续及签订南京市���品房交易合同，违约责任在原告。同时由于原告没有及时办理交易手续造成被告在2016年6月后由于被告公司与供应商发生经济纠纷法院对该房产进行两次保全，但该情况并不影响原被告双方签订交易合同并办理交易手续。后原告提出要求不购买该房屋，并要求被告双倍返还定金或承担违约责任，双方协商未果，原告于2016年8月17日起诉要求解除，责任应由原告承担。对原告主张的律师费用被告认为系原告方扩大损失，被告方不予认可。经审理查明，2016年4月23日，原告赵小华（合同乙方）与被告戴广祥、杨正琴（合同甲方）在南京坤驰房地产投资顾问有限公司浦口分公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定由甲方将其名下位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋总价款为1270000元。合同第二条甲方的义务中约定甲方承诺对该房��享有权利完整，有关该房产的产权纠纷、债权债务纠纷、银行抵押等应在签订合同前明确告知乙方，并在产权过户前处理完毕。合同第八条违约责任部分约定违约方按标的额的20%，计人民币254000元支付违约金；因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。合同第十二条付款方式及补充协议部分约定，2016年4月23日，乙方支付购房定金40000元给甲方，定金待合同履行后直接冲抵房款；2016年5月20日前，甲方与银行预约还款，还款当日乙方借给甲方人民币340000元用于甲方提前结清银行全额贷款（不足部分由甲方自行解决），甲方领取房屋他项权证以银行通知为准，领取房屋他项权证当（次）日办理抵押注销手续，当日甲乙双方办理产权过户手续，过户后乙方借款转为购房款；甲乙双方产权过户当日乙方签订商业贷款手续，乙方贷款人民币880000元，由银行直接下达到甲方账户。合同签订当日原告赵小华在中介公司的见证下向被告支付了40000元的购房定金。庭审中，被告陈述其在2016年5月20日前至银行处问过预约还款的事情，但未办理相关的手续。另查明，被告由于遗失了涉案房屋的一本房产证，遂于2016年5月16日在中介公司的陪同下去房产局办理了遗失补证手续。2016年6月13日、2016年6月20日，涉案房屋先后两次被建邺法院司法冻结。原告为本次诉讼支出律师费10000元。上述事实有原被告陈述、《房地产买卖中介合同》、定金收条、房屋登记簿、录音笔录、谈话笔录、律师费发票等予以证实。本院认为,原、被告在南京坤驰房地产投资顾问有限公司浦口分公司的居间下签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，原告与被告均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。现原告诉请解除与被告签订的《房地产买卖中介合同》，被告亦表示同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张返还定金40000元及逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，在合同解除后，被告应将定金返还原告。但合同在本案判决之前并未解除，原告主张的逾期付款利息没有依据，本院不予支持。本案的争议焦点在于：原被告双方是否存在违约？庭审中，被告陈述其在2016年5月20日前至银行处问过预约还款的事情，但未办理相关的手续。而从本案合同的第十二条补充部分约定“2016年5月20日前，甲方与银行预约还款，还款当日乙方借给甲方人民币340000元用于甲方提前结清银行全额贷款（不足部分由甲方自行解决）”可以看出，原告支付340000元借款给被告是用于房屋贷款的解押，但双方并没有在2016年5月20日前办理房产解押，故原告未支付340000元的解押款并不构成违约。后双方在履行合同的过程中出现涉案房屋被法院司法冻结的情况，致使合同无法按照约定继续履行。依据合同约定，合同甲方的义务中甲方承诺有关该房产的产权纠纷、债权债务纠纷、银行抵押等应在签订合同前明确告知乙方，并在产权过户前处理完毕。本案中，司法冻结虽然在合同签订之后发生，但至今未涤除，两被告作为出售方未能在合理期限内处理完毕，应承担违约责任。对于原告请求被告承担254000元的违约金的诉请，本院认为，被告虽存在违约行为，但原告在该合同履行过程中仅支付了40000元的购房定金，且在合同不能继续履行后，原告已经另购它房，并未造成太大的损失。庭审中被告明确提出原告主张的违约金过高，故本院酌情认定两被告向原告支付违约金50000元。关于原告要��被告支付律师费10000元的诉请，双方在合同中明确约定因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担，故对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原被告于2016年4月23日签订的关于南京市浦口区房屋的《房地产买卖中介合同》。二、被告戴广祥、杨正琴于本判决生效之日起五日内向原告赵小华返还购房定金40000元。三、被告戴广祥、杨正琴于本判决生效之日起五日内向原告赵小华支付违约金50000元。四、被告戴广祥、杨正琴于本判决生效之日起���日内向原告赵小华支付律师费10000元。五、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2930元，由被告戴广祥、杨正琴负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5860元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇��七年三月十日书记员  孙彦文