江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初3454号原告（反诉被告）：赣州嘉晟物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道京华苑4栋17#店面。统一社会信用代码：91360702576105534G。法定代表人：何颂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：周件香，女，1986年4月29日出生，汉族，赣州市瑞金县人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：罗小强（被告周件香之夫），男，1982年3月4日出生，汉族，赣州市瑞金县人，住江西省赣州市，特别授权代理。委托诉讼代理人：凌瑞金，江西章贡律师事务所律师，一般代理。原告赣州嘉晟物业服务有限公司诉被告周件香物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州嘉晟物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭涛，被告（反诉原告）周件香的委托诉讼代理人凌瑞金、罗小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州嘉晟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业管理服务费共计2383.6元，并承担因拖欠物业管理服务费按每日万分之六计算至2016年8月6日的违约金269.78元（违约金按被告实际拖欠物业管理费日期计算），合计2653.38元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年3月26日签订《状元府邸商铺物业管理服务协议》，合同约定：原告为被告提供服务，收取物业管理服务费。被告应按使用店面建筑面积每平方米2元向原告缴纳物业服务费以及垃圾清运费，如逾期缴纳应按逾期金额每日千分之二向原告承担违约金。截止至起诉之日，被告拖欠原告物业管理服务费2383.6元。后经原告多次催告,被告仍无故拖欠，遂诉至法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人证明、法人身份证复印件，证明原告主体资格适格；证据2、状元府邸商铺物业管理服务协议复印件，证明原、被告之间具有物业服务关系；证据3、照片，证明被告仍在经营。被告周件香辩称，1、答辩人已交了一年的物业费；2、一年以后确实没有交物业费，是因为被答辩人因物业管理不善造成答辩人店面损失未进行赔偿，且未尽到日常的管理维护义务。反诉原告（本诉被告）周件香向本院提出反诉请求：1、解除双方签订《状元府邸铺位物业管理服务协议》；2、反诉被告由承担本诉、反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年3月26日签订《状元府邸铺位物业管理服务协议》，约定：反诉原告租赁的店面从2015年3月26日开始至2016年3月25日免租金一年。租赁期间反诉被告物业管理十分不到位，在2015年8月19日，因店铺漏水，在修复过程中导致水管破裂，造成反诉原告财产被水浸泡。虽然反诉被告对损失的事实进行了确认，但具体赔偿问题双方一直没有谈成。2016年3月份，店铺楼板及主梁开裂渗水，造成反诉原告财产损失。在租赁期间，反诉被告经常停水、停电，还进行水电销户，一次又一次的损害反诉原告的利益，故反诉原告只好采取不交物业费要求反诉被告赔偿其损失。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告特向人民法院提出反诉，要求依法处理。为证明自己的反诉请求及答辩理由，反诉原告周件香提交了以下证据：证据1、反诉原告身份证复印件，证明反诉原告主体资格适格；证据2、押金收据复印件，证明反诉原告支付了商铺押金的事实；证据3、财产损失情况报告复印件，证明反诉原告财产损失的事实；证据4、合同、价目表、收款收据复印件，证明反诉原告的损失计算依据；证据5、光盘、光盘说明，证明反诉被告的违约，断水断电导致反诉原告损失的发生；证据6、财产损失申请报告复印件，证明漏水的事实由反诉被告公司经理对数额已经确认；证据7、书面协议复印件，证明反诉原告向反诉被告提交了书面终止合同申请。反诉被告赣州嘉晟物业服务有限公司辩称，反诉原告要求解除合同的主张没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1、2的三性均无异议；被告提供的证据1，原告对其三性均无异议。本院经庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据只能证明在2017年1月16日下午，案涉店铺已开门，但经营使用是一种持续性的状态，该份照片无法证明原告需证明的证明对象，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告向原告缴纳店铺租赁押金，该押金与本案诉争的物业服务合同纠纷并无关联，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系对2015年8月20日发生漏水事件的情况报告，该份报告载明的事实与本案诉争的物业服务合同纠纷并无关联，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据4，原告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系案涉店铺的装修合同及装修开支等，该组证据与本案诉争的物业服务合同纠纷并无关联，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据5，原告对其三性均有异议，结合原、被告双方庭审的陈述，原告对该店铺已停水停电的事实予以确认，但对于是否因原告原因导致漏水以及漏水造成的损失问题，从被告提供的光盘上无法证明其欲证明的证明目的，故对该组证据的证明对象本院不予认可。被告提供的证据6、7，原告对其三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告制作的报告和协议，其载明的事实应结合其他证据以及庭审查明的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周件香系赣州市章贡区××大道××号状元府邸小区×号、×号商铺的承租人，使用商铺面积为97.96m2。2015年3月26日，原告赣州嘉晟物业服务有限公司与被告周件香签订《状元府邸铺位物业管理服务协议》，约定原告为被告租赁使用的商铺提供物业管理服务。期限为三年，即从2015年3月26日至2018年3月25日止。物业管理服务费的标准为建筑面积每月每平方米2元，物业管理服务费按月收取，被告每月5日前缴纳当月的物业管理服务费用；逾期按每天2‰收取违约金。合同签订后，原告依合同约定为该商铺提供了物业服务。被告自2016年3月26日起未向原告缴纳物业管理费，故原告诉至本院，要求处理。另查明，2015年8月20日，因原告赣州嘉晟物业服务有限公司施工开挖水沟导致水管破裂造成案涉商铺进水，部分装修被水浸泡损坏。本院认为，首先，原告与被告签订的《状元府邸铺位物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。原告已为案涉商铺提供了物业服务，被告周件香作为该商铺的实际使用人，其无故拒交物业管理费无法律依据，对原告要求被告支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，即被告周件香从2016年3月26日起按每月195.92元（2元/月×97.96m2=195.92元）计算，截止至2017年2月25日止为2155.12元。原告起诉状中载明的拖欠的物业管理服务费为2383.6元属计算错误，本院予以纠正。被告未及时支付物业费，依据双方约定应支付滞纳金，现原告主张按每日千分之二支付违约金，该计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算，对原告的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。关于反诉原告周件香的反诉部分，反诉原告要求解除双方签订代理物业服务合同，其理由为反诉被告在提供物业服务过程中，因未对物业尽到维修义务导致漏水，给反诉原告造成了损失，以及反诉被告未能尽到物业管理应尽的义务。本院认为，反诉原告据此解除合同应以物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务已达到了根本性违约，导致合同目的确实无法实现，但反诉原告提供的证据无法证明反诉被告提供的服务不合格确已达到合同约定的或法定的解除条件，故反诉原告应承担举证不能的法律后果，故对于反诉原告要求解除双方的物业管理服务合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费以及承担逾期违约金合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告要求解除双方签订的物业服务合同的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周件香于本判决生效之日起十日内支付原告赣州嘉晟物业服务有限公司从2016年3月26日起至2017年2月25日之间的物业管理费计人民币2155.12元；2017年2月26日之后的物业管理费按每月195.92元计算。二、被告周件香于本判决生效之日起十日内支付原告赣州嘉晟物业服务有限公司违约金（从2016年3月26日起至还清款之日止，以拖欠的物业管理费本金为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回反诉原告周件香的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元；反诉费50元，减半收取25元，共计50元，由被告（反诉原告）周件香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  张 霞二〇一七年三月二十九日书 记 员  刘丽萍