安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初7562号原告：合肥金宏置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市凤台路238号美仑豪庭2幢103门面房，统一社会信用代码91340100694105690Y。法定代表人：李民，董事长。委托诉讼代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代高磊，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。被告：安徽贸丰商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区上城国际风荷苑二期商铺106号。法定代表人：王守益，总经理。委托诉讼代理人：王统，安徽康盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔建军，安徽康盈律师事务所律师。原告合肥金宏置业投资有限公司（以下简称合肥金宏置业公司）与被告安徽贸丰商业运营管理有限公司（以下简称贸丰商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥金宏置业公司委托诉讼代理人杜东峰、代高磊，被告贸丰商业公司法定代表人王守益及其委托诉讼代理人王统均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥金宏置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认合肥金宏置业公司、贸丰商业公司签订的《房屋租赁合同》解除并交还房屋；2.贸丰商业公司支付合肥金宏置业公司房屋租金、占有使用费1115000元（租金暂计至2016年8月31日，实际承担至贸丰商业公司交还房屋之日）；3.贸丰商业公司承担违约金1265000元；4.贸丰商业公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2015年1月12日，合肥金宏置业公司与安徽深运商贸有限公司（以下简称深运商贸公司）签订《房屋租赁合同》，约定由其租赁合肥金宏置业公司美仑豪庭,租赁期限十一年，自2015年9月1日至2026年8月31日。房屋租金前两年为2300000元/年，按季度支付，每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前支付。2015年7月22日，深运商贸公司更名为贸丰商业公司。合肥金宏置业公司如约将房屋交付贸丰商业公司，由其进行经营管理。截止2016年8月31日，贸丰商业公司应付租金2300000元，实付租金1185000元（含100000元保证金），租金仅支付至2016年2月。按合同约定，深运商贸公司应于2016年3月1日前支付第二季度租金，2016年6月1日前支付第三季度租金。合肥金宏置业公司分别于2015年12月2日、2016年3月14日致函贸丰商业公司，催告贸丰商业公司及时支付欠付租金。但至今，贸丰商业公司未付分文。2016年7月2日、2016年10月3日，合肥金宏置业公司向贸丰商业公司送达《律师函》、《解除函》，双方房屋租赁合同自此解除。为此，特诉至贵院，望判如所请。贸丰商业公司辩称：合肥金宏置业公司诉称贸丰商业公司仅支付租金至2016年2月未付，拖欠租金与事实不符，贸丰商业公司有正当理由认为不应当向合肥金宏置业公司支付租金和房屋占有使用费1150000元：1.合同约定商铺电梯安装费由合肥金宏置业公司承担，贸丰商业公司因电梯设备采购和安装已自行支付484000元，该费用依照合同约定由合肥金宏置业公司承担，但合肥金宏置业公司在计算贸丰商业公司应当支付的租金总额时未抵扣电梯安装费；2.自合肥金宏置业公司向贸丰商业公司交付商铺时，商铺的消防处于瘫痪状态，贸丰商业公司面临停业整顿的隐患，多次向合肥金宏置业公司提出对消防设施的维修，合肥金宏置业公司未履行合同约定的消防维修义务，贸丰商业公司于2015年11月和2016年7月分别对消防设施进行维修、排查，共支付158000元维修费用，此费用合肥金宏置业公司在租金中未予以扣除；3.自2016年10月至12月期间，贸丰商业公司向合肥金宏置业公司支付租金146000元，以上事实与合肥金宏置业公司在诉状中表述的贸丰商业公司自2016年2月至今未支付租金不符。贸丰商业公司按照合同约定履行了义务，不应承担违约责任及违约金，应由合肥金宏置业公司承担违约责任，合肥金宏置业公司未抵扣相应的电梯安装费、消防排查维修费，如相应抵扣上述费用，贸丰商业公司不存在拖欠租金的情形，故贸丰商业公司不应当承担违约责任，且租赁合同约定因商铺租赁发生的税费由合肥金宏置业公司承担，贸丰商业公司自向合肥金宏置业公司支付首期租金后要求合肥金宏置业公司开具纳税发票用于公司财务入账，但合肥金宏置业公司始终不愿意开具，合肥金宏置业公司至今从未向贸丰商业公司开具过纳税发票，合肥金宏置业公司明显违反租赁合同关于税费的约定。合肥金宏置业公司提出确认合同已经解除无法定或约定的事实和理由，故确认合同已经解除的主张依法不能成立，截至2016年8月31日贸丰商业公司未向合肥金宏置业公司足额支付租金，贸丰商业公司有正当理由认为是基于商铺电梯安装费、消防设施排查维修等费用，合肥金宏置业公司未按照合同预定从租金中予以扣除，贸丰商业公司不存在重大违约的情形，因此合肥金宏置业公司无权解除房屋租赁合同。综上所述，合肥金宏置业公司与贸丰商业公司之间的租赁合同合法有效，应由法律保护，贸丰商业公司依照合同约定认真履行了自己的义务，有正当理由认为合肥金宏置业公司应对贸丰商业公司对商铺电梯的安装和消防设施的排查维修费在租金中予以扣除，故请求法院依法驳回合肥金宏置业公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月12日，甲方（合肥金宏置业公司）与乙方（深运商贸公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于凤台路与界首路交口金宏豪庭（美仑豪庭）,建筑面积合计6420.89平方米。租赁期限十一年，即自2015年9月1日起至2026年8月31日止。甲方于本合同签订后当日内将商铺交付给乙方，装修期自2015年1月12日起至2015年9月1日止，装修期不计入租赁期间。该商铺租金为三层均价30元/平方米，前两年为2300000元/年，按季度支付租金，分别为每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前支付租金。自第三年每年按上年租金总额递增5%。合同另约定，租赁期间乙方发现该商铺及其附属设施有损坏或故障时，属于甲方范畴的，应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后应及时进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，维修费用由甲方承担。关于商铺电梯由甲方负责装修，费用由甲方自行承担。合同第十二条约定如乙方存在逾期支付租金、水电费用等，经催要仍拖欠支付的且拖延时间超过三个月的，甲方有权函告要求及时纠正或直接要求解除合同。合同第十三条约定，乙方违反本合同约定的，应赔偿甲方因此而遭受的损失。若乙方对甲方的行为构成重大违约的，甲方可以单方解除合同，且乙方应向甲方支付相当于总租金5%的违约金并赔偿甲方因此而遭受的损失。乙方如逾期支付房屋租金，每逾期一天，除付清所欠款项外，按拖欠金额的日万分之三加收滞纳金。拖欠的水电费及公摊、卫生费及其他物业管理费等，乙方应及时补交并应承担违约责任。合同签订后，合肥金宏置业公司将涉案房屋交给深运商贸公司使用。2015年7月22日，深运商贸公司更名为贸丰商业公司。截止2016年8月31日，贸丰商业公司共向合肥金宏置业公司支付租金1185000元。2016年10月11日至2017年2月13日，贸丰商业公司又向合肥金宏置业公司支付租金191000元。2016年10月3日，合肥金宏置业公司向贸丰商业公司发出《解除函》，明确因贸丰商业公司逾期交纳租金，已经严重违约，函告解除租赁合同。贸丰商业公司员工于2016年10月5日签收。以上事实有金宏置业公司提供的不动产权证书、竣工验收备案表、企业信息查询单、房屋租赁合同、解除函，贸丰商业公司提供收据、收条、原始设计图纸及当事人陈述予以证实。本院认为，合肥金宏置业公司与深运商贸公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方应按照租赁协议的约定履行义务。深运商贸公司更名为贸丰商业公司后，贸丰商业公司应当继续按照租赁协议的约定履行义务。关于合同的解除，贸丰商业公司辩称系因合肥金宏置业公司未安装商铺电梯和排查、维修消防设施，由此导致其产生自行安装电梯和排查、维修消防设施的费用，在扣除该部分费用后，贸丰商业公司并未拖欠租金。本院认为根据合同约定，商铺电梯由合肥金宏置业公司负责安装，属于合肥金宏置业公司范畴的维修由合肥金宏置业公司进行维修。贸丰商业公司仅主张其产生自行安装电梯和排查、维修消防设施费用，但未举证证明其已依约通知过合肥金宏置业公司安装电梯和维修消防设施，且房屋交接后产生的维修问题属于后续维修服务范畴，可另行诉讼解决，不能成为贸丰商业公司自行抵扣租金的抗辩事由。贸丰商业公司实际占有使用涉案房屋，应当依约支付房屋租金。虽然贸丰商业公司于本案诉讼期间陆陆续续向合肥金宏置业公司交纳了一定租金，其一直未足额补交拖欠租金。截止2016年8月31日，贸丰商业公司累计拖欠租金即已超过三个月以上，构成根本违约，根据合同约定合肥金宏置业公司有权直接要求解除合同。合肥金宏置业公司于2016年10月5日发函通知贸丰商业公司解除租赁合同，系依法行使合同解除权，本院确认双方租赁合同已于2016年10月5日解除。关于房屋租金，合肥金宏置业公司主张截止2016年8月31日的租金1115000元，符合合同约定的租金标准，本院予以支持，并依法支持计算后续租金和房屋占有使用费。关于违约金，合肥金宏置业公司因贸丰商业公司逾期支付租金遭受一定损失，基于合肥金宏置业公司遭受的损失实际系租金利息，合同约定违约方向守约方支付总租金5%的违约金标准过高。本院根据双方合同约定的“如逾期支付房屋租金，每逾期一天，除付清所欠款项外，按拖欠金额的日万分之三加收滞纳金”，依法调整为自起诉之日起以欠付租金为基数按照日万分之三的标准计算违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定，判决如下：一、确认原告合肥金宏置业投资有限公司与被告安徽贸丰商业运营管理有限公司于2015年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月5日解除；二、被告安徽贸丰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告合肥金宏置业投资有限公司位于凤台路与界首路交口金宏豪庭（美仑豪庭）（建筑面积合计6420.89平方米）；三、被告安徽贸丰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金宏置业投资有限公司租金1115000元（暂计算至2016年8月31日，自2016年9月1日起按191666元/每月标准计算租金至2016年10月5日，并自2016年10月6日起按191666元/每月、每年递增5%的标准计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止）；四、被告安徽贸丰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金宏置业投资有限公司违约金（自2016年10月25日起以欠付租金为基数按照日万分之三的标准计算至实际返还房屋之日止）；五、驳回原告合肥金宏置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15460元，由原告合肥金宏置业投资有限公司负担6460元，被告安徽贸丰商业运营管理有限公司负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王磊二〇一七年三月十四日书记员  孙静附本判决所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。