福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书（2015）靖民初字第2093号原告江秀虾，女，1974年7月25日出生，汉族，居民，住南靖县。被告南靖县信荣房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇荆江路81号。法定代表人曾荣兴，总经理。原告江秀虾与被告南靖县信荣房地产开发有限公司（以下简称“信荣房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由审判员王振勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江秀虾到庭参加诉讼，被告信荣房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江秀虾诉称，原告于2010年2月11日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款174796.6元（人民币，下同）（包括面积差异多出的0.47㎡部分为1137元，总购房款实为175933.6元）的价格购买被告开发建设的坐落在山城镇荆江路的碧水华城小区10幢604号房屋。该《合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、……，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”依此约定，暂且不论被告是否在约定的期限2011年6月30日前交付，被告交付的商品房还应当确保同时符合两个条件，即国家和地方人民政府规定的条件和当事人约定的其他条件，否则应按照逾期交房承担违约责任。根据《建筑法》、《消防法》及《城市房地产开发经营管理条例》等国家法律法规规定，经政府有关部门验收合格是商品房交付的强制性规定，但是被告为了逃避责任无视国法于2011年12月24日将未经政府有关部门验收合格的房屋交付原告使用，虽然原告实际接房，但被告交付给原告使用的房屋至今尚未达到国家法律强制性规定的条件，即不符合《合同》第八条约定的“国家和地方人民政府的有关规定”条件，构成违约，理应按照逾期交房承担违约责任，不能因原告实际接房而免除被告的违约责任。《合同》同时约定因被告原因造成该房屋不能按时办理产权登记的，由被告承担全部责任；被告应当在该房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，如因被告的原因，原告不能在该房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.001%向原告支付违约金。据此约定，原告认为既然被告于2011年12月24日将房屋实际交付原告使用，那么被告最迟应当在2012年2月22日前履行向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但由于被告的原因，导致原告迟迟不能取得房屋所有权证及国有土地使所有权证，所以被告应自2012年3月24日起向原告承担逾期办证的违约责任。另《合同》约定的逾期办证违约金明显过低，不足以弥补给原告造成的损失，不利于保护原告的合法权益，应当予以调整。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付从2011年7月1日起至涉讼房屋经政府有关部门验收合格符合约定的交付条件之日止，每日按购房款175933.6元的万分之一计算逾期交房违约金（暂计至2014年8月19日为20160元）。2、判令被告向原告支付从2012年3月24日起至被告向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记之日止，由法院依法酌情调整标准计算的逾期办证违约金。3、判令被告尽快向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并代为或协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。4、本案诉讼费用由被告承担。被告信荣房地产公司在法定期限内未作答辩，也未提交相关证据材料。经审理查明，2010年2月11日，原告江秀虾与被告信荣房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35××××537），约定原告江秀虾向被告信荣房地产公司购买位于南靖县山城镇荆江路碧水华城10幢604号房屋一套，房屋建筑面积72.230平方米，商品房单价为每平方米人民币2420.00元，总价款为174796.6元。付款方式：在签订本合同时，已交付首期购房款35797元，余下购房款139000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、该商品房经建设单位依法组织的勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，所在建筑物生活给排水、用电接至户内即为满足交付条件，其他配套设施逐步完善。前述1-3款不予采用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、（略）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为及其他非出卖人原因造成的事由；遭遇不可抗力影响工程进展；其他情形见补充协议约定。”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、（略）。2、本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过15日未办理交接手续的，自第16日起，视为出卖人已履行交房义务，由此产生的责任和费用均由买受人承担，房屋的二次装修期及保修自该日起计算”。合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、（略）。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”原告江秀虾依约定于2010年2月11日支付首付款35797元，并办理剩余房款139000元银行按揭贷款手续。2011年12月23日又支付了多出面积0.47㎡部分的房款1137元。合同总房价款175933.6元，实际总房价款175934元（票据载明）。2011年12月24日原告江秀虾接收了讼争房屋。从双方约定交付房屋次日2011年7月1日起至实际交付房屋2011年12月24日止，逾期交房共计177天。从实际交接房屋起90日（2012年3月24日）至起诉之日（2015年6月25日），逾期办证共计1188天。2015年6月25日，原告江秀虾向本院起诉，请求：1、判令被告向原告支付从2011年7月1日起至涉讼房屋经政府有关部门验收合格符合约定的交付条件之日止，每日按购房款175933.6元的万分之一计算的逾期交房违约金（暂计至2014年8月19日为20160元）。2、判令被告向原告支付从2012年3月24日起至被告向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记之日止，由法院依法酌情调整标准计算的逾期办证违约金。3、判令被告尽快向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并代为或协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。4、本案诉讼费用由被告信荣房地产公司承担。上述事实，有原告江秀虾提供的《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票2张、《个人购房借款／担保合同》1份、个人住房贷款借款凭证1张、碧水华城房产验收确认书1份及原告江秀虾的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告信荣房地产公司与原告江秀虾所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告江秀虾按约付清了全部房款，被告信荣房地产公司应当按照合同约定的日期将房屋交付原告江秀虾使用。由于被告信荣房地产公司逾期交付原告所购买的位于南靖县山城镇荆江路碧水华城10幢604号房屋一套，应按约定向原告江秀虾支付从约定交付2011年6月30日次日起至实际交房之日2011年12月24日止共计177天、按买受人已付款日万分之一计算的违约金（175933.6元×177天×0.01%）合计3114.02元。由于被告信荣房地产公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致原告江秀虾不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应按约定向原告江秀虾支付从实际交接房屋起90日（2012年3月24日）至被告信荣房地产公司向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始登记之日按买受人已付款日0.001%计算的违约金，截止起诉之日（2015年6月25日）共计1188天、违约金（175933.6元×1188天×0.001%）合计人民币元2090.09元。由于原告江秀虾从2011年12月24日起已接收所购房屋，已实际占有使用了所购房屋，根据损益相抵规则，因交付使用行为无效导致其逾期交房所受之损失，与其基于该无效行为而实际占有使用房屋所得之利益，相互对抵，因此，原告江秀虾请求被告信荣房地产公司支付其实际占有使用所购房屋期间的逾期交房违约金，本院不予支持。原告江秀虾还请求调整逾期办证违约金，因原告未能举证证明双方约定的逾期办证违约金低于其造成的损失，因此，其请求本院调整逾期办证违约金，本院不予支持。由于被告信荣房地产公司至今未向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，导致原告江秀虾至今无法办理所购房屋所有权证及国有土地使用权证，因此，其应按合同约定继续履行义务。被告信荣房地产公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南靖县信荣房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告江秀虾支付逾期交房违约金人民币3114.02元。二、被告南靖县信荣房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告江秀虾支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金人民币2090.09元。从原告江秀虾起诉次日起至被告南靖县信荣房地产开发有限公司实际办理房屋所有权初始预登记之日止的违约金按双方约定履行（即每日违约金按原告江秀虾已付款人民币175933.6元的0.001%计算）。三、被告南靖县信荣房地产开发有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告江秀虾。四、驳回原告江秀虾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币304元，依法减半收取152元，由原告江秀虾负担113元，被告南靖县信荣房地产开发有限公司负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  王振勇二〇一五年七月三十日书记员  黄晨薇附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。