石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0110民初805号原告张国改，男，1949年4月29日生，汉族，住石家庄市桥西区。委托代理人王军立、李阳，河北冀华律师事务所律师。被告谷立峰，男，1975年10月30日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人王秀振，石家庄市鹿泉振宁法律服务所法律工作者。原告张国改与被告谷立峰为租赁合同纠纷一案，本院以(2016)冀0110民初1581号民事判决书判决后，原告不服提起上诉，经石家庄市中级人民法院审理以(2016)冀01民终6634号民事裁定书发回我院重审，我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国改及其委托代理人王军立、李阳，被告谷立峰及其委托代理人王秀振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告于2013年4月25日签订租赁协议，由原告租赁被告位于谷庄村西南角厂房，租赁期间自2013年5月1日起至2043年4月30日止，租赁期30年。租金每十年调整一次，第一个十年自2013年5月1日起至2023年5月1日，每年租金为31000元。原告于2013年4月30日将第一年租金31000元交付给被告，之后原告根据合同约定以及实际经营情况开始对厂房进行建筑、改造。但是在2014年5月原告根据合同约定向被告支付第二年房租时，被告以租赁费涨价为由拒绝接受原告所支付的租金，后拒绝原告再进入厂区，导致双方签订的合同目的己经无法实现，且原告对厂房建筑、改造的花费不能得到有效赔偿。此事经多方协商无果，故原告至法院，请求依法判决：一、解除原告与被告签署的租赁协议；二、被告退还原告2013年5月1日-2014年4月30日的房屋租金31000元；三、被告向原告支付赔偿费用69910元。四、案诉讼费由被告承担。被告辩称，同意解除租赁协议。1、被答辩人先违约造成合同无法履行的。双方协议签定生效后，答辩人严格按合同规定将属于合同规定的建筑物及土地交付被答辩人，并积极按被答辩人的要求进行房屋修缮，加高鸡舍墙体，认真履行协议规定的义务。被答辩人没有履行合同第14条的规定：“甲方暂住该房屋，新房装修好后搬走”。在答辩人房屋未装修好的情况下，2013年7月份开始被答辩人要赶答辩人走，不让答辩人居住，经镇、村各级调解后，被答辩人于2014年11月25日自己搬出了租赁鸡场，单方撕毁合同。二、被答辩人未及时交租金再次违约。协议四条第2款规定：“每年5月1日起至5日交清当年租金，被答辩人并没有按时交清2014年租金，被答辩人在超过交租金时限一个月的5月30日才向鹿泉区公证处申请保全证据公证，已明显超过时间，不能证明被答辩人按协议规定的时间履行义务。答辩人根本没有上涨租金的意思表示，被答辩人起诉书中所述缺乏证据，被答辩人未按时交租金的行为，应承担违约责任。综上，被答辩人自己单方违反租赁协议，不按时交租金，单方撕毁了协议还要起诉答辩人赔偿其经济损失于法无据，其起诉不能成立。请求法庭依法驳回其诉讼请求。经过原告陈述及被告答辩，原被告均同意解除双方的土地租赁协议。本案的争议焦点为：被告应否退还原告房屋租金并支付原告赔偿费用及相关数额。原告为证明自己主张举证如下：1、2013年4月25日，双方签订的《租赁协议》一份。2、2014年6月3日《公证书》一份。3、2013年4月30日，谷立峰收条一份，收2013年5月1日至2014年4月30日租金31000元。4、2013年9月29日李彦民收条一份，房顶翻新安装费、材料费共计46000元。5、2013年5月30日、2014年11月25日，潘某出具的收条二份，搬家运费共计4400元。6、2013年9月18日张某1收条一份，盖房款3000元。7、2013年9月10日王志桥收条一份，钩机款1600元。8、2013年9月3日和2014年1月11日董晚学收条两份，共计收水泥款2685元。9、2016年10月26日张永丰出具的情况说明一份，及视频一份，2013年6月4日塑料布收据一份金额为515元，2013年5月10日由石家庄市丰田物资有限公司出具的罗纹收据一份金额为415元，2013年7月30日张永丰的收条一份（内容为收到塑料布515元和罗纹415元、及刨树500元的收条），2013年12月15日安军芳出具的证明一份，内容为收到原告电费100元。证据9证明被告在第一年违反合同约定，给原告断电，被告应退还2013年5月1日-2014年4月30日租金3.1万元。赔偿原告损失1430元。证据10、李彦民视频一份，2016年10月26日李彦民书写的证人证言一份。证明内容同证据4，李彦民妻子张某2一会儿到庭作证，证明内容同证据4。证据11、2016年10月26日潘某出具的证人证言一份，证明因被告违约，原告产生的搬家运费1500元和2900元，被告应当赔偿。证据12、2013年9月张某1出具的6000元盖房款收条一份，张某1视频一份，张某1一会当庭作证。证明因被告违约应赔偿原告盖房款6000元。证据13、王志桥视频一份，证明内容同证据7。证据14、2013年11月20日由肖金平出具的收条、情况说明、视频各一份，证明抺墙产生的费用3000元，如有冲突以视频和收条为准。证据15、2013年8月3日苏路文出具的场房加高人工费1800元的收条和视频各一份。证据16、场房现场照片6张，证明原告对场房进行了翻新改造，证明以上花费为事实。被告质证意见为：对证据1、真实性无异议。对证据2、真实性、合法性无异议，但不能证明原告是按时交纳租金的。合同规定交纳租金时间5月1日至5月5日，公证的时间是5月30日申请。6月3日送达。对证据3、真实性、合法性无异议。对证据4-8、根据举证规则规定，证人应出庭作证，只有收条，与本案的关联性、合法性不认可。对证据9-16证人应当出庭作证，对没有出庭作证的提供的证人证言及视频我方均不认可，视频我方已经看过了，不必再当庭播放。我们的意见是不能代替证人出庭作证。法庭也不应予以采信。所有的收条、证明对其真实性、合法性、关联性均不认可，因为无法考证其真伪，并无我方认可，均是原告单方的意见，法庭不应采信。原告补充意见：因为证人各种原因不能出庭作证，原告找到了证人对其当面进行录音录像，要求其陈述作证的内容，我方在庭前已经将证人所作证言、视频资料提交到法庭，其效力应当等同于证人出庭作证，而且我方可提供证人的联系方式，供法庭调查核实，并且对证言的真实性、合法性、关联性承担相关的法律责任。这些证据均是在原告对租赁场地进行施工改造翻新过程中形成的费用，且这些费用均是由原告来承担的。因此不可能上面有被告的签字，被告所称的没有他签字对其证据不认可，在法律上和事实上占不住脚。被告补充意见：1、法律有明文规定证人应当出庭作证。2、本案是租赁合同关系，并非新建场房，对于租赁物的维修、翻新由我们被告组织施工，原告方没有权利在我们的场房上任意施工，原告施工的项目应有我方认可。被告提交证据如下：1、2016年5月20日鹿泉区上庄镇谷庄村人民调解委员会出具的证明一份，证明原告违约情况。2、照片8张是2013年9月份拍照，证明屋顶材料是旧的不是新的。原告质证意见为：对证据1没有原件，对其真实性、关联性、合法性均不认可。该证据没有经办人或者负责人的签字，不符合《民事诉讼法》单位出具证明的证据规则。证明内容与实际情况不符，原告从未要求被告一家人从鸡场搬走，导致合同不能履行的主要原因是被告涨房租，且拒收原告缴纳的租金，关于拒收租金的情况，原告已经提交了公证书，证明交付租金时被告拒收租金，因此这份证据内容虚假，证据的形式不符合法律规定，属于无效证据，请法庭对其不予采信。对证据2照片上面的彩钢瓦施工产生的费用是由我方来承担的，对鸡场内的其他建筑物约八、九十平方米均是由我方施工并承担的费用。被告原审申请证人出庭作证：1、证人谷某1出庭作证称，2007年我和其他人给谷立峰盖厂房，给这个厂房搭了个蓝色的彩钢瓦，具体多少钱不知道。后来一直没换过彩钢瓦，09年下雪的时候塌了一回，也没有换新，修复了一下。我与谷立峰厂房挨着，所以知道他往外租的事。具体租给谁不清楚，租给别人后厂房整修过，还是用旧的彩钢瓦固定上的。2、证人谷某2出庭作证称，2013年5月份左右，我的荒滩地挨着被告的厂房，厂房上的彩钢瓦确实是旧的，没见人换过新的，一直到现在都是旧的。3、证人闫某出庭作证称，2013年5月10日，我和我的工人给谷立峰盖厂房，加高厂房、支彩钢的托架，用的彩钢瓦还是旧的彩钢瓦，彩钢瓦大概是黑色的。原告对原审三个证人质证意见为（1）该三个证人在本案发还重审时未依据民诉法的要求出庭作证，也未录制视频资料证明其作证的内容，因此对三份证人作证的内容对其真实性、合法性、关联性均不认可。（2）三个证人中谷某1证明场房上面彩钢瓦的颜色是蓝色的，而证人闫某证明彩钢瓦是黑色的，由此可见证人证言相互之间矛盾，并且在作证过程中未说明彩钢瓦二次安装的费用由谁来承担。原告申请证人出庭作证：证人张某1当庭证明：我们给原告干了活的，给鸡场垒过鸡粪槽，然后原告给我们共付工钱9000元，2013年9月的两个条是我打的。证人张某2当庭证明：我与李彦民系夫妻关系，我给原告鸡场干过活，房顶翻过新，又往长处接着盖了八、九十平方的房子，里头抹墙、修门等都是我干的，包工包料。并称见过被告，他是房东。证人潘某当庭证明：我给原告拉过东西，搬了两回家，往山上搬过往山下也搬过，每次搬都是好几趟。2013年5月30日和2014年11月25日搬家费1500元和2900元的两份收条，是我打的。被告对证人证言发表意见为:对三位证人证言有异议，他们所证明的内容与事实不符，其中第一个证人就不认识被告，证言是虚假的，至于他们在鸡场干过活，我们不认可。他们打的条没有任何依据，比如谁干了多少天活，用了多少材料，都是很笼统的。刚才他们和原告之间打了很多条，但是始终没有任何合同，所以不能确定他们与原告之间的劳动关系，三个证人均为原告的利害关系人，他们和原告之间是经济上的利害关系，他们的证言不真实，法庭不应采信。原告对证人证言发表意见为:1、证人与原被告均无任何亲属关系，其所作证言均是其亲身经历的事情，其证言真实可信。2、因本案所涉及的一些工程均是零散的工作量不好确定的，所以在谈价格的时候都是双方协商确定的，所以说不存在工程的预决算问题。3、在证人张某2施工过程中其施工工期较长，因此其认识被告，另外两个证人在施工或者是搬家过程中，在鸡场停留的时间较短，且本案所发生的这些费用距今已4年左右，印象比较模糊，不认识被告符合常理。所以这些证人证言真实可信。4、证人所确立的合同或者劳务关系均是其与原告之间发生的，所收取的费用均是由原告支付，与被告之间没有任何关系，因此与被告不相识也在情理之中。原告与证人之间属于工程的承包或者是雇佣或者是劳务关系，不存在劳动关系。三个证人付出了劳动，其收取原告的相关费用是正常的，符合常理符合相关的法律规定，并不存在利害关系。本院经原告申请到鹿泉区公安局上庄派出所调取2014年8月9日出警记录，该出警记录载明：2014年8月9日18时38分许，在鹿泉区上庄镇谷庄村，张国改同谷立峰因租房发生纠纷，民警接警后到场进行调解，未果。民警建议双方到法院解决租房纠纷一事。双方当事人签字一栏只有“谷立峰”。原告对出警记录的质证意见为：报警时间显示是2014年8月，上庄镇谷庄村出具的证明纠纷显示为2013年7月，可见上庄镇谷庄村出具的证明内容不真实，原告并未要求被告搬出租赁场地，实际为在2014年交租金时被告以涨租金为由拒收租金，导致租赁纠纷的发生是由被告违约所引起。报警记录为真实的，报警人为原告，报警时已对报警原因予以陈述，因此，出警记录记载基本情况可证明真实。被告对出警记录的质证意见为：对出警记录真实性无异议，民警出警后原告就不在现场了，现场就被告一个人，所以民警就没有调解，双方当事人签字没有原告的签字，他已经跑了，该证据法院不应该采信。经审理查明，原告张国改与被告谷立峰于2013年4月25日签订《租赁协议》，主要内容为：被告将其位于谷庄村西南角的厂房出租给原告使用用于养殖，租赁期限自2013年5月1日至2043年4月30日，租金每十年调整一次，自2013年5月1日起至2023年4月30日，每年租金为31000元，每年的五月一日至五日，原告应向被告足额交清当年租金和补偿金。租赁期间，原告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，被告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。在租赁期间，如果被告提前终止合同并违约，被告应退还原告当年租金，其他损失赔偿额的计算方法，应按照原告自己的建筑、改造所产生的实际费用的计算方法，应按照原告自己的建筑、改造所产生的实际费用赔偿。被告暂住该房屋，新房装修好后搬走。2013年4月30日，被告收到原告2013年5月1日至2014年4月30日租赁费31000元。原告并进场对厂房进行了部分改造。2014年双方在支付第二年租金时发生纠纷。2014年6月3日，河北省鹿泉市公证处出具公证书一份，主要内容为：2014年5月30日上午10时35分，张国改在公证员赵某与宁云波面前，在租赁厂房门前的南北小路上，将人民币叁万壹仟元整给付其指认的谷立峰本人，谷立峰拒绝接受。2016年5月20日，鹿泉区上庄镇谷庄村人民调解委员会出具证明一份，载明：谷立峰与张国改因租赁合同发生纠纷一事，2013年7月份张国改找到镇政府要求让谷立峰一家人从鸡场搬走，镇政府委托村委会调解此事，合同中有规定谷立峰暂住鸡厂，等装修好房子后搬走，张国改不同意，经村里多次为双方做工作，调解无果，后张国改于2014年11月25日自己从鸡厂搬走了。庭审中，本院询问原告：你有没有证据证明被告拒绝你进场经营解除租赁，原告称有报警记录可以证实，并在庭后申请法院调取该出警记录，本院到鹿泉区公安局上庄派出所调取2014年8月9日出警记录，并经双方质证。本院认为，原告张国改与被告谷立峰签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。原告诉求解除合同，被告同意解除，本院予以认可。原告主张被告违约，被告不认可，原告提交的给付被告租金的公证时间为2014年5月30日，而协议约定的租金给付时间为每年的五月一日至五日，且即使被告提出增加租赁费也可以通过协商解决，而不能证明是被告违约，原告称有出警记录可以证实，而出警记录只是说明原被告因租赁一事发生纠纷，并不能证明双方是因为被告拒绝原告进场经营而报警，且被告提交的鹿泉区上庄镇谷庄村人民调解委员会证明显示原告于2014年11月25日自己从鸡厂搬走了。故原告称被告违约并要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张国改与被告谷立峰签订的《租赁协议》。二、驳回原告张国改其他诉讼请求。案件受理费1509元，由原、被告平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判长  李占军审判员  张秋霞审判员  肖 坤二〇一七年三月三十一日书记员  霍晓翠