江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00953号原告程军，工程师。原告程燕，职工。两原告委托代理人姜康兵、孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。被告江苏金瑞置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇山水广场南侧。法定代表人金月桥，董事长。委托代理人李训付，该公司职员。原告程军、程燕诉被告江苏金瑞置业有限公司（以下至判决主文前简称金瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告程军、程燕及其委托代理人姜康兵、孙桂宝、被告金瑞公司委托代理人李训付到庭参加诉讼。本案现已审理终��。原告程军、程燕诉称，2010年5月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于盱眙县都梁大道北段东侧山水广场南侧的金鼎华府小区商品房一套，套内建筑面积为103.73平方米，单价3745.93元，合计金额为388565元。在约定的时间内原告已经履行完付款手续，合同约定交房时间为2011年12月30日前，并约定了被告在规定的时间内交付原告验收合格的房屋，而被告直至2014年6月13日才经验收符合交房条件，因此，在此期间被告一直处于违约状态，应当支付违约金，具体违约时间自2011年12月30日至2014年6月13日合计713天，违约交房的违约金为每天按购房款的万分之二计算77.1元／天，合计违约金为68850.3元。原、被告约定于交房时间90日内为原告办理房屋产权证书，而被告未能按期为原告办理，应当向原告支付房屋总价款1%的违约金。以上违约情况，被告多次承诺及时兑现违约金，并在小区A8车库专门设置处理办公室，多次协商未果。现为维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付原告违约交房违约金68850.3元，逾期办理房屋产权证违约金3885.6元，本案诉讼费由被告承担。被告金瑞公司辩称，原告在2012年10月29日已经领取了房屋，领取房屋时，水、电、燃气、绿化等基本生活配套设施已经齐备，在原告领取钥匙后被告就没有违约行为，不应承担违约交房违约金。被告在规定时间内为原告办理了房屋所有权证，故不存在逾期办证的行为，不承担逾期交房违约金。经审理查明，2010年5月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的“金鼎华府”小区A2幢2单元402号房，总价款为388565元，合同第八条约定出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政���的有关规定，将取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90���内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告分三次向被告支付了全部购房款388656元，但被告未按合同约定期限向原告交付房屋，直至2012年10月29日，被告通知原告交房，原告在未按合同约定向被告索要相关证明文件，亦未对房屋及配套设施审查的情况下，领取房屋，并于2013年5月装修，同年9月入住。另查明，2013年12月17日，A2号楼已按绿化图纸方案施工，经盱眙县园林管理处验收合格；2013年3月5日金鼎华府小区电话及宽带工程经中国移动通信集团江苏有限公司盱眙分公司验收可以向小区所有客户提供电话及宽带服务；2013年12月10日经盱眙县住房和城乡建设局实地检查，A2号楼道路��明显异常，同意交付使用；2013年12月10日，经盱眙县住房和城乡建设局审查，准予在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水；2014年1月7日，经盱眙县燃气管理办公室出具证明金鼎华府燃气配套工程经设计、监理、施工、建设单位竣工验收，同意工程实体合格；2013年8月9日，经盱眙县电力公司用电检查同意向A2号楼送电；2013年1月30日，经盱眙县虹源水务有限公司验收合格，同意A2号楼并入该公司管网。2014年2月12日，被告办理了A2号楼的交付备案手续。两原告于2014年8月7日办理了A2二单元402室房屋所有权证。上述事实，有当事人陈述、原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据证实，经庭审质证，本院予以确定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取��救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告的合同义务是及时足额支付购房款，被告的主要合同义务是按约定在2011年12月30日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付被告使用，而被告未能按约定履行该义务，在房屋单体工程建设竣工后即通知原告领取房屋，即使原告于2012年10月29日办理了房屋交接手续，被告彼时交付房屋的行为因违反了合同约定，属于瑕疵履行行为，依法仍应承担采取补救措施并赔偿损失的责任。关于损失赔偿问题，因2012年10月29日的交房非合同约定意义上的交房，故仍可以参照合同关于逾期交房违约金约定确定，但结合合同约定，作为大额资产的买卖、交付，合同对原告同样作了相应要求，即原告在接受房屋时有对所购房屋基本情况、小区可见配套设施概况作大体审查，并有权在出卖人不向其出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下拒绝接受房屋，但原告在被告违约交付房屋时并未提出异议，接受房屋并装修入住，故其自身亦应承担相应的过错责任。根据被告在“交付”原告房屋时单体及配套设施的完成情况，及此后采取补救措施的实施进度，结合原告自身未尽的审查责任、长期居住事实及居住后受损失情况，本院对被告自2012年10月29日至2014年2月11日间的瑕疵交房责任，参照逾期交房赔偿责任的30%确定赔付责任，即被告需向原告赔付10981元（388565元×0.0002×471天×30%）。对2011年12月31日至2012年10月28日303天间的逾期交房违约金23547元（388565元×0.0002×303天）被告应全额给付。对于原告主张的逾期办证违约金，因被告于2014年2月12日经已经取得了商品房交付使用批准文件，相关资料已在产权登记机关备案，原告就可办理房屋所有权证，现原告迟至同年8月7日才办理房屋所有权证，难以归责于被告，故对其主张被告给付逾期办理房屋产权证违约金依据不足，本院不予支持。综上，被告应支付违约金34528元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告江苏金瑞置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告程军、程燕支付违约交房违约金34528元。二、驳回原告程军、程燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618元，减半收取809元，由原告程军、程燕负担425元，被告江苏金瑞置业有限公司负担384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本���递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员  王云云二〇一五年七月九日书 记 员  卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。