贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔钟民初字第1884号原告六盘水智诚物业服务有限公司。法定代表人宋迁。委托代理人徐燕，系贵州崇实律师事务所律师。委托代理人蒋宏波，系贵州崇实律师事务所律师。被告范云畅。法定代理人范显章（系范云畅之父）。法定代理人熊红霞（系范云畅之母）。被告范显章。被告熊红霞。委托代理人范显章（系熊红霞丈夫）。原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告范云畅、范显章、熊红霞物业服务合同纠纷一案，原告六盘水智诚物业服务有限公司于2015年4月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赵用独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告六盘水智诚物业服务有限公司法定代表人宋迁、委托代理人徐燕、蒋宏波，被告范显章并作为被告范云畅法定代理人及被告熊红霞委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水智诚物业服务有限公司诉称，原、被告于2010年6月6日签订《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》约定：由原告提供物业管理，被告每月按建筑面积每平方米0.8元收取物业费，入住一年后物业服务费按六盘水市物价局核准的收费标准进行调整。于每月1至10号在原告指定窗口交纳。被告违反协议，不按约定的收费标准和缴费时间交纳费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，按每天一元交纳违约金。被告入住一年后，原告调整为按建筑面积每月每平方米一元收取。被告范云畅系未成年人，依据民法通则相关规定，应该由其监护人承担相应的法律责任，故我方追加范云畅的父母作为被告参加诉讼。其次，在事实方面，当时合同是被告范云畅的妈妈熊红霞来签的，虽然合同里面约定的是0.8元／平方米收取物业服务费用，但原告实际是按0.5元／平方米进行收费，。被告建筑面积为：213.49平方米，需每月缴纳107元物业管理费给原告。被告于2013年7月1日后就再也没有交纳物业管理费。原告多次向被告催告，被告以各种理由拒交。为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告支付从2013年7月1日至到2014年12月31日所欠1908元物业费及546元违约金，并承担本案诉讼费用。原告六盘水智诚物业服务有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件各一份，用于证明原告的主体资格；2、《欣欣水岸物业管理协议》一份，用于证明被告范云畅母亲熊红霞与原告于2010年6月6日签订了物业服务协议，约定了物业费的相关费用及不交物业费所产生的相关违约金，被告范云畅有义务交纳物业管理费；3、收款收据三份，用于证明被告范云畅交款到2013年6月30日，从2013年7月1日到2014年12月31日被告一直未缴纳此期间的费用；4、图片五份，用于证明原告对小区未交纳物业服务费用的业主已经进行了催告；5、会议纪要一份，用于证明水灾发生后，智诚物业对供水事情进行了处理，充分积极的履行了合同约定的义务。被告范云畅、范显章、熊红霞辩称，原告起诉被告没有法律依据和合同约定。原告是用《欣欣水岸物业管理协议》作为证据证明答辩人与其有服务合同关系，但是这份协议时一份无效协议。协议上乙方签字的是范云畅，协议签订时间是2010年6月6日，此时范云畅刚满6岁，是一个无完全民事行为能力人。无完全民事行为能力人不能签订民事合同，只能由其法定代理人（即其监护人）代为履行。但是从原告所举证据看，没有范云畅的法定代理人在上面签字或代签字，因此这份协议应当是一份无效协议，不能作为证据使用。故原告对被告的主张没有合同约定的依据。被告是欣欣水岸家园欣欣溪园的住户，向原告交纳了物业服务费、停车照明费、卫生费、税费、垃圾处理费等费用，原告既然收取了这些费用，就应当为住户提供有效服务，以满足住户的需求，最起码要维护好住户的人身财产安全和小区环境的整洁卫生。但原告放任他人将被告的车辆损坏，车窗玻璃被砸烂，车门被损坏，这类事故发生过两起，被告为此共计支付修理费1000元。被告所住的小区内，发生下水道严重堵塞，污水横流，臭气难闻，原告理当及时查清原因，组织力量疏通，但原告不管不问，被告只好聘请管道疏通人员进行疏通，为此支付了900元费用，但原告拒绝返还。根据《物业管理条例》的规定，由于原告不履行服务职责，给被告造成直接经济损失1900元，加上银行同期贷款利息及其他理应由原告承担的费用原告应当向被告进行赔偿。对于原告主张的违约金，因原告向法院提供的协议属无效协议，原告此前支付的费用能证明双方存在服务与被服务的关系，但不能证明该协议有效，原告收费后未能向被告提供相应的服务，那么被告当然就可以选择不再与原告产生服务关系。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告范云畅、范显章、熊红霞在举证期限内向本院提交了以下证据：1、被告范云畅、范显章、熊红霞身份证复印件各一份，用于证明范云畅、范显章、熊红霞三被告的身份情况；2、停车照明费、卫生费收据四份，用于证明我的汽车停在欣欣小区的停车场是按原告要求交纳了相关费用的；3、情况说明、收条各一份，用于证明清理小区的排污管道花去我花了小工费900元，该费用应该由物业公司来支付；4、汽车修理费结账单两份，用于证明我家的汽车玻璃被砸两次，当时我去找物业，他们说与他们无关，给我造成了损失。对证据的分析及认定：对原告提交的组织机构代码证、企业法人营业执照、法人身份证明书，被告无异议，能证明原告的主体资格，故予以确认；对原告提交的《欣欣水岸物业管理协议》，被告有异议，但认可交费事实，且在庭审中原告主张该协议系范云畅之母熊红霞所签，被告范显章称不知情，但其作为被告熊红霞委托代理人并未对原告的主张明确表示否认，故对该协议予以确认；对原告提交的收款收据，被告无异议，能证明被告从2011年1月1日至2013年6月30日向原告交纳物业服务费共计1912元的事实；对原告提交的图片，虽未体现拍摄时间，但体现了原告催告小区欠费业主交纳物业服务费等相关费用的事实，故予以确认；对原告提交的会议纪要，仅体现在小区70%住户签字同意后，原告先垫付65000元对供水设备进行维修的内容，但无其他证据佐证其确实将上述费用予以垫付，且未体现原告在供水设备维修之外的其他服务内容，故不能达到原告的证明目的；对被告出示的身份证，能证明三被告的身份情况，故予以确认；对被告提交的停车照明费、卫生费收据、情况说明及收条、汽车修理费结账单，与本案无关联性，本案不作处理。通过以上对证据的分析及认定，本案认定事实如下：2010年7月4日，被告范云畅之母熊红霞（签署范云畅名字）与原告六盘水智诚物业服务有限公司签订《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，该协议载明被告房屋建筑面积为213.49元／平方米，双方在该协议中对双方权利和义务、物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用（收费标准0.8元／平方米）、违约责任等进行了约定。同日，被告范云畅与原告签订《装修管理补充协议》，对被告进场装修应遵守的事项进行约定。该协议签订后，原告实际以0.5元／平方米的标准对被告范云畅进行收费。2011年1月1日至2013年6月30日，被告范云畅向原告共计交纳物业服务费1912元。2013年7月1日之后，被告以原告未能提供完善服务为由拒绝交纳相应的物业服务费用。2014年12月31日之后，原告即未在被告所居住小区提供物业管理服务。现双方为物业服务费用的交纳问题发生纠纷，故原告诉至本院。另查明，该小区业主均存在不同程度的欠交物业服务费用的情况。2015年4月22日，原告六盘水智诚物业服务有限公司将本案被告范云畅及另案被告张启军、秦德权、杜培喜、祝启香、范云畅及其父范显章其母熊红霞等业主诉至本院，本院在对张启军、祝启香等案合并审理时，查明原告在该小区服务的过程中亦存在一定程度的瑕疵。本院认为，原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告范云畅之母以范云畅名义于2010年7月4日签订的《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告作为该小区业主，理应支付相应的物业管理费，被告的辩解意见不能成为其拒交物业服务费用的合法理由；对于原告要求被告对其车辆受损造成的损失进行赔偿的主张，被告可提供有效票据另案处理。本案中，双方在协议中约定物业服务费收费标准为0.8元／平方米，但原告自认一直均是以0.5元／平方米的标准对被告进行收费，并要求按0.5元／平方米计算被告应交纳的物业服务费，本院予以支持，被告从2013年7月1日至2014年12月31日28个月应交纳的物业服务费以0.5元／平方米计算应为1921.4元（0.5元／平方米×213.49平方米×18个月），但原告仅主张1908元，本院予以支持。因被告范云畅现年仅11岁，系限制民事行为能力人，尚无收入来源，且《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》系其母以其名义所签，故被告范云畅在本案中不承担责任，上述物业服务费用应由被告范显章、熊红霞向原告进行支付。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告提供的物业服务存在瑕疵，有悖于双方的约定，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告范显章、熊红霞于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水智诚物业服务有限公司物业服务费1908元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司其余诉讼请求。案件受理费50元因适用简易程序减半收取25元，由原告六盘水智诚物业服务有限公司负担6元，由被告范显章、熊红霞负担19元（原告已自愿预交，由二被告于本判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告六盘水智诚物业服务有限公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 赵 用二〇一五年七月二十一日书记员 王卜丽