北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终2852号上诉人(原审被告)：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：付强，男，1983年5月15日出生，北京中原房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：李梦阳，男，1991年12月20日出生，北京中原房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：吴政清，男，1987年7月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：裴伟国，北京市燕园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪媛，女，1971年12月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李峙，男，1970年3月8日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）因与被上诉人吴政清、被上诉人洪媛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中原房地产公司的委托诉讼代理人付强、李梦阳，被上诉人吴政清的委托诉讼代理人裴伟国、被上诉人洪媛及其委托诉讼代理人李峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原房地产公司上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，改判驳回吴政清全部诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由吴政清、洪媛承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误及程序错误，事实认定违法。一、在中原房地产公司的居间服务下，吴政清与洪媛签订了购房合同，后吴政清向洪媛支付了定金100万元，但吴政清未在2013年7月10日按合同约定向吴媛支付200万元房款，属其违约在先导致此次交易未能最终进行，并非中原房地产公司违反承诺所致。二、一审判决依据的《承诺书》内容与实际不符，吴政清提交的该《承诺书》没有中原房地产公司的盖章确认或者中原房地产公司确认此承诺内容的证据，实属王晓磊、吴希的个人行为，与中原房地产公司无关，中原房地产公司不应承担责任。中原房地产公司营业执照载明的经营项目及实际从事的业务均不存在担保或者类似业务，更不涉及代为办理工作居住证或购房资质的业务。一审中，洪媛的委托代理人李峙、王晓磊、吴希出庭作证，王晓磊、吴希已经明确，中原房地产公司并不知道《承诺书》的存在，二人签署《承诺书》后，也未向中原房地产公司报备，一审法院认定签署《承诺书》的行为属于职务行为无法律及事实依据。三、一审判决中写明中原房地产公司经法院合法传唤未到庭应诉，该情况与事实不符。中原房地产公司在接到一审法院通知后，前往朝阳法院酒仙桥法庭应诉，提交了《佣金确认书》、《购房承诺书》等证据，同时提供三位证人出庭作证，一审判决认定与事实不符，本案应当发回一审法院重新审理。四、《购房承诺书》可证明吴政清知晓限购相关规定，并且其承诺因违反限购政策导致其所购房屋不能办理网上签约、房屋登记等手续，其愿承担由此造成的一切法律责任。且本次交易进行了网签，吴政清具有在京购房资格，此次交易最终未能履行的真实原因是吴政清未按合同约定支付房款，并非其购房资质问题。一审判决认定与事实不符。吴政清辩称，同意一审判决。洪媛辩称，不同意一审判决。洪媛系在不知晓吴政清是否有购房资格的情况下出卖房屋，吴政清在购房时应该具备购房资格，中原房地产公司对此亦应审核，否则洪媛不会签订合同。吴政清未按合同约定履行正常支付房款的义务，洪媛多次向吴政清询问，王晓磊告知洪媛找不到吴政清，两年后才告知洪媛吴政清要求继续履行合同，在房价已经上涨的情况下，按照两年前的价格购买不合理。洪媛已经完成了所有卖方义务，不存在任何过错，签订合同两年后吴政清仍未付款。中原房地产公司在明知合同无法履约的情形下进行网签，明显违规违法，由于中原房地产公司和吴政清的违约行为致使房屋无法继续销售，洪媛无法购买新的房屋，洪媛有权追偿相应损失。一审开庭未出庭的原因不在于洪媛。洪媛同意解除合同，但不同意退还定金，请求解除网签，并赔偿洪媛直至合同解除之日的相应损失。吴政清向一审法院起诉请求：要求解除吴政清、洪媛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，洪媛退还定金100万元人民币，中原房地产公司对此承担连带责任，中原房地产公司退还佣金人民币15万元。一审法院认定事实：2013年5月24日，吴政清作为买受人与洪媛作为出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，吴政清购买洪媛所有的×室房屋，建筑面积共220.72平方米，规划设计用途为住宅，该房屋为商品房，未设定抵押。该房屋已出租，承租人已放弃优先购买权，成交价格为人民币605万元，买受人在签订本合同同时支付定金人民币100万元。买受人拟贷款金额为人民币300万元。在房屋交付日以前发生的一切费用由出卖人承担。出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担。自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，洪媛作为甲方（出卖人）、吴政清作为乙方（买受人）与中原房地产公司作为丙方（居间人）共同签订了《房屋买卖居间合同》，三方约定，甲乙双方自愿委托丙方对其双方房屋交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。甲乙双方同意采取自行交割商业贷款方式付款，双方定于丙方通知之日起七日内，在双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于过户当日向乙方交房。居间服务的具体内容包括1.提供房屋买卖信息，2.提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询，3.协助甲乙双方对房屋进行实地查验，4.协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同。甲乙双方确认丙方已提供1、2、3项服务，甲乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。备注：签约二日内乙方支付甲方定金人民币100万元。2013年7月10日前乙方支付甲方首付款人民币200万元。2013年8月31日前缴税、过户。同日，吴政清作为甲方与中原房地产公司作为乙方签订了《佣金确认书》，双方约定，甲方通过乙方的居间服务签订了房屋买卖/租赁合同，房屋为×室房屋，甲方为买受人，佣金金额为人民币10万元。乙方提供居间服务的具体内容包括1.提供房屋买卖信息，2.提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询，3.协助甲乙双方对房屋进行实地查验，4.协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同。甲方确认乙方已提供1、2、3项服务，甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。甲方承诺于2013年5月24日前向乙方支付佣金人民币5万元，2013年8月31日前支付人民币5万元。如逾期支付，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。2013年5月25日，中原房地产公司员工王晓磊出具《承诺书》，内容为：丙方（中原地产王晓磊）承诺乙方吴政清于2013年7月10日前将北京工作居住证办理完毕。如丙方不能在规定时间内无法办理购房资格，造成乙方无法办理产权转移手续，丙方负责乙方追回已付甲方房款及定金。经一审法院查明，该王晓磊即为2015年5月24日签订的《房屋买卖居间合同》中丙方落款处的经办人王晓磊。同日，王晓磊及案外人吴希出具《承诺书》，内容为：丙方中原房地产公司承诺乙方吴政清于2013年8月31日前将居间服务房屋×室房屋办理产权过户等相关手续。如丙方在规定时间内不能办理好过户手续，造成乙方无法办理产权转移登记手续，丙方代替乙方在2013年9月30日前追回已付甲方洪媛房屋定金100万元级关于此房屋的一切款项。如在2013年9月30日前未能追回乙方的全部款项，则逾期超过7日，按中国人民银行同期利息支付乙方违约金。如丙方无法追回乙方的房款定金及利息，则此项责任由担保方中原房地产公司全权承担。2015年4月9日，王晓磊及吴希分别出具证明，证明二人于2013年5月24日作为中原房地产公司的工作人员，为洪媛向吴政清出售房屋提供中介服务。当日，洪媛与吴政清签订了房屋买卖合同，签订合同当时，吴政清没有北京市购房资质，吴政清把这个情况以及二人将这个情况明确告诉了洪媛及其代理人李峙。2013年7月，吴政清的北京市购房资质一直没有办理下来，吴政清要求洪媛退回定金100万元，但洪媛和李峙不同意退还定金，并提出加价80万元的无理要求。合同签订后，2013年5月25日，洪媛出具委托书，委托李峙作为其代理人，代理其出售×室房屋签署买卖合同及代收定金和房款。吴政清于2013年5月25日向洪媛支付了购房定金100万元，未支付其余款项。双方并未办理过户手续，也未将×室房屋交付给吴政清。关于佣金支付情况，吴政清于2013年5月25日委托代理人王秀芳向中原房地产公司支付佣金人民币5万元。2014年12月3日，王晓磊出具收条，确认收到王秀芳交来人民币5万元。2015年1月24日，王晓磊出具收条，确认收到吴政清交来人民币5万元。王晓磊还于2013年5月27日出具收条，内容为：今收到吴政清交来办资料费用人民币6万元，如办理房产过户中因资料原因不能过户，人民币6万元整全额退还。2013年8月31日前保证资料原件交到吴政清手中。关于合同未能继续履行的原因，吴政清称由于中原房地产公司承诺2013年7月10日前为吴政清办下来北京市的工作居住证，以满足吴政清购房资质，但是一直没有办理下来，导致吴政清无法继续履行该房屋买卖合同，并称洪媛知晓吴政清没有购房资质。中原房地产公司对此不予认可，一审庭后称合同未能继续履行原因为吴政清没有依据合同的相关规定，向洪媛支付首付款200万元。一审法院认为，被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案中，洪媛及中原房地产公司作为被告，经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。根据当事人陈述及本案现有证据可以认定，洪媛与吴政清签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应按该合同履行各自义务。合同签订后，吴政清履行了其支付购房定金的义务，向洪媛支付了购房定金100万元，但在之后的合同履行过程中，由于中原房地产公司未能兑现于2013年7月10日前为吴政清办理下来北京市工作居住证的承诺，导致合同无法继续履行，现吴政清要求解除该合同并退还定金，有事实及法律依据，一审法院予以支持。因中原房地产公司工作人员出具承诺书，承诺丙方中原房地产公司承诺乙方吴政清于2013年8月31日前将居间服务房屋×室房屋办理产权过户等相关手续。如丙方在规定时间内不能办理好过户手续，造成乙方无法办理产权转移登记手续，丙方代替乙方在2013年9月30日前追回已付甲方洪媛房屋定金100万元级关于此房屋的一切款项。如在2013年9月30日前未能追回乙方的全部款项，则逾期超过7日，按中国人民银行同期利息支付乙方违约金。如丙方无法追回乙方的房款定金及利息，则此项责任由担保方中原房地产公司全权承担，故对于吴政清要求中原房地产公司承担退还定金100万元的连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于吴政清要求中原房地产公司退还佣金的诉讼请求，属于双方之间的居间服务合同纠纷，而本案案由为房屋买卖合同纠纷，二者不属于同一法律关系，故对于其该项诉讼请求，一审法院在本案中不予支持，吴政清可以居间服务合同纠纷为由，另案起诉主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、吴政清与洪媛于2013年5月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于判决生效之日解除。二、洪媛于判决生效之日起10日内退还吴政清购房定金人民币100万元，中原房地产公司对此承担连带责任。三、驳回吴政清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于王晓磊、吴希出具《承诺书》的行为是否属于职务行为的问题。根据一审已经查明的事实，在涉案房屋交易过程中，系由王晓磊、吴希具体负责代表中原房地产公司为涉案房屋买卖提供所有服务，故王晓磊、吴希作为中原房地产公司的员工，其在从事涉案房屋买卖中出具《承诺书》的行为系职务行为，并非其个人行为。中原房地产公司以其业务范围及不知情为由进行抗辩，该抗辩理由不能成立。由于中原房地产公司在知晓吴政清不具备购房资格的情况下，仍在《承诺书》中承诺于2013年7月10日前为吴政清办理下来北京市工作居住证，在中原房地产公司未能兑现以上承诺，吴政清未具备购房资格，导致涉案合同无法继续履行。中原房地产公司主张合同无法履行的真实原因在于吴政清，在其未就该主张进一步举证的情形下，本院对其主张难以采信。一审判决后，洪媛并未就一审判决提起上诉，中原房地产公司在上诉意见中主张其不应承担退还100万元定金的连带责任，其主张不能成立。关于洪媛在二审期间提出的相关诉请，因其一审未就此提出反诉，且吴政清、中原房地产公司不同意二审一并处理或协商解决，本案不予处理。中原房地产公司的其他上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，中原房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27075元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张印龙审 判 员  石 煜代理审判员  王 奔二〇一七年三月九日法官 助理  常 欣书 记 员  邸 硕