福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初2113号原告:泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区圣湖小区综合办公楼四楼。法定代表人:马ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人:林婷，福建中言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴育彬，福建中言律师事务所律师。被告：陈天助，男，1956年12月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司（下称中泰曼科公司）与被告陈天助物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月18日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中泰曼科公司的委托诉讼代理人吴育彬到庭参加诉讼,被告陈天助经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泰曼科公司向本院提出诉讼请求:1.判令陈天助立即支付中泰曼科公司自2013年1月至2016年10月物业管理费人民币41051.32元及其滞纳金（按日应交管理费的千分之三计付）；2.判令陈天助立即支付中泰曼科公司水电公摊费用1840元；3.本案的一切诉讼费用均由陈天助承担。事实和理由：2013年1月1日，泉州金陵房地产开发有限公司与中泰曼科公司签订一份《金威颐园物业管理委托合同》，将金威颐园内的物业交由中泰曼科公司管理，该物业建筑面积13.06万平方米。合同约定：合同期限为2012年12月31日起至2016年12月31日止；住宅服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户；未交房屋及空置房屋的管理服务费，由乙方（中泰曼科公司）按建筑面积每月每平方米4元均由乙方自主决定权利；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费由乙方按泉州市收费相关规定向车位使用人收取。合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关的约定。陈天助所有的房屋颐景苑B38别墅处于合同所约定的物业管理的范围内，别墅的建筑面积为446.21平方米。合同签订后，中泰曼科公司依约对陈天助所在的金威颐园实施了规范的物业管理。考虑到小区入住情况，中泰曼科公司仅按每月每平方米2元收取物业管理费。但陈天助在享受了公司提供的物业管理服务，却自2013年1月起至今拒不交纳物业管理费，暂计至2016年10月已拖欠物业费41051.32元及水电公摊费用1840元。中泰曼科公司曾多次催讨，但其未予理会。故起诉，请求判如所请。庭审中，中泰曼科公司明确其诉求滞纳金是以每期应缴纳物业管理服务费为基数，按日千分之三的标准，计算自2013年2月1日起至实际还清之日止。陈天助未作答辩。中泰曼科公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.企业营业执照、法定代表人身份证明、资质证书，证明中泰曼科公司的主体资格及资质；2.陈天助身份证复印件，证明陈天助主体资格；3.《金威颐园物业管理委托合同》，证明中泰曼科公司与泉州金陵房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同，双方就物业管理项目、费用、支付等各自权利义务作出相应的规定；4.快递单、催款单，证明中泰曼科公司催促陈天助履行付款义务；5.《商品房买卖合同》、房屋权属登记信息查询结果证明，证明陈天助所购买房产在中泰曼科公司物业管理范围内，及该房产面积等情况。本院认为，陈天助经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。中泰曼科公司提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，中泰曼科公司作为受托方与委托方泉州金陵房地产开发有限公司签订《金威颐园物业管理委托合同》一份，双方约定：1.由中泰曼科公司对金威颐园公共房屋建筑共用部位，共同设备、设施，市政公用设施、附属建筑物及构筑物，绿化环境卫生，停车场地，交通，公共秩序等进行物业管理，由中泰曼科公司向业主和物业使用人收取物业管理费、水电公摊费、停车费等费用；2.管理期限自2012年12月31日起至2016年12月31日止；3.物业管理服务费由中泰曼科公司按建筑面积每月4元/㎡向业主或物业使用人收取，中泰曼科公司以小区实际入住情况，将物业管理服务费标准降为按建筑面积每月2元/㎡。业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三收取滞纳金；4.小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户。陈天助系金威颐园别墅区B38幢业主，房屋建筑面积446.21平方米。陈天助就该房屋与泉州金陵房地产开发有限公司签订的编号为200600014190《商品房买卖合同》第十七条第5款约定“买受人同意接受整个小区统一的物业管理，缴纳物业管理费和维修费用”。从2013年1月起至2016年10月止，陈天助未向中泰曼科公司交纳物业管理费，累计41051.32元。本院认为，中泰曼科公司经工商部门及住房和城乡建设局等有关部门核准登记，取得职业资质三级证书，具备相应的物业管理服务资质。泉州金陵房地产开发有限公司选聘中泰曼科公司为物业服务企业，中泰曼科公司入驻金威颐园合法，其与泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》，是双方真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，依法应认定合法有效，陈天助作为金威颐园的业主，其在《商品房买卖合同》中表示同意接受小区统一的物业管理，故其依法应按照合同及协议书的约定全面履行义务。陈天助自2013年1月起至2016年10月止未依约缴纳物业管理服务费，违反《金威颐园物业管理委托合同》，故中泰曼科公司请求陈天助支付自2013年1月起至2016年10月期间的物业管理服务费41051.32元（446.21㎡×2元/㎡×46月），于法有据，本院予以支持。中泰曼科公司自动调低物业管理服务费，并未损害他人利益，本院予以支持。双方未约定物业管理服务费的缴纳期限，庭审中，中泰曼科公司表示金威颐园一般每半年收取前半年的物业管理服务费，该做法符合常理及市场周边习惯，故本院认定陈天助应每半年缴纳一次物业管理服务费，即2013年1月至6月的物业管理服务费应于2013年6月31日前缴纳，以此类推。双方约定逾期支付物业管理费按日千分之三的标准支付滞纳金，超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且中泰曼科公司亦未提供证据证明其存在其他损失。故滞纳金应以5354.52元/半年（446.21㎡×2元/㎡×6月）为基数，分别自各半年物业管理服务费逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算，超出部分不予支持。中泰曼科公司主张每户业主按40元/月的收费标准计算公摊水电，请求陈天助支付2013年1月至2016年10月期间的公摊水电费1840元，虽双方约定公摊水电按实际用量分摊到户，但其未提供证据证明金威颐园2013年1月至2016年10月期间的公摊水电实际用量情况，也未提供证据证明其与金陵房地产开发有限公司或陈天助等业主对公摊水电费收费标准有另行约定，故中泰曼科公司该部分诉求，证据不足，本院不予支持。综上所述，陈天助应按约支付物业管理服务费，逾期交纳的，还应支付滞纳金，中泰曼科公司诉求的合理部分，本院予以支持。陈天助经本院依法传唤无正当理由未到庭参加损失，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款,《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈天助应在本判决生效之日起十日内支付给泉州中泰曼科物业管理有限公司2013年1月至2016年10月的物业管理费41051.32元及滞纳金（以5354.52元/半年为基数，分别自各半年物业管理服务费逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算）;二、驳回泉州中泰曼科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由泉州中泰曼科物业管理有限公司负担46元，陈天助负担826元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  颜智斌代理审判员  王冬梅人民陪审员  郑家兴二〇一七年三月二十四日书 记 员  戴宇楠速 录 员  杜泉毅附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。《最高人民法院的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自已提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判明决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。