.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终133号上诉人（原审原告）：孙丽萍委托诉讼代理人：高艳清，辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪永禄被上诉人（原审被告）：王兆英被上诉人（原审被告）：孙显廷被上诉人（原审被告）：张忠汉被上诉人（原审被告）：三亚凤凰田丰饲料厂经营者：张忠汉以上被上诉人的共同委托诉讼代理人：韦享富，海南国岛律师事务所律师。原审被告：三亚市凤凰镇羊栏村民委员会羊西三村民小组负责人：肖景雄，该组组长。委托诉讼代理人：肖春光，该组原组长。原审被告：三亚市凤凰镇羊栏村民委员会羊西六村民小组负责人：陈海雄，该组组长。上诉人孙丽萍因与被上诉人洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、三亚凤凰田丰饲料厂（简称田丰饲料厂）、原审被告三亚市凤凰镇羊栏村民委员会羊西三村民小组（简称羊西三组）、三亚市凤凰镇羊栏村民委员会羊西六村民小组（简称羊西六组）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人孙丽萍的委托诉讼代理人高艳清，被上诉人洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂的委托诉讼代理人韦享富及王兆英，原审被告羊西三组的委托诉讼代理人肖春光，羊西六组的负责人陈海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙丽萍上诉请求：一、撤销原判；二、改判支持上诉人一审诉讼请求；三、被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由如下：一、一审认定上诉人与洪永禄、王兆英、孙显廷之间是委托合同而非房屋买卖合同关系错误。1、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。一个合法有效的委托合同应当具备以下几个条件：（一）委托人和受托人具有相应的法定资格和缔约能力；（二）双方当事人意思表示真实；（三）不违反法律或者损害社会公共利益；（四）合同的内容必须确定和可能。本案中，上诉人与洪永禄、王兆英、孙显廷之间形成的法律关系不符合委托合同关系的构成要件。2、洪永禄、王兆英、孙显廷明知自己没有取得建房审批手续和销售手续，所建房屋不可能办理房屋产权证，所以不具备法定的资格和缔约能力。上诉人与洪永禄、王兆英、孙显廷之间没有达成订立委托合同的合意，因为既未签订书面委托合同，上诉人也没有出具书面授权委托书，并且洪永禄、王兆英、孙显廷在建房过程中都没有告知过上诉人相关事宜，包括签订《土地租赁合同书》、与张忠汉签订《联营合作报告》及房屋规划设计、房屋承建情况、房屋款项支出情况等均未告知上诉人，未征求上诉人的意见；洪永禄、王兆英、孙显廷在与他人签订上述合同过程中，也未将上诉人作为合同一方主体。涉案房屋未取得审批手续，违反了土地管理法的强制性规定。3、虽然洪永禄、王兆英、孙显廷一再坚持其与上诉人之间是委托建房关系，但在原一、二审、重审中都未证明上诉人曾授权其建设房屋及上诉人曾参与房屋规划建设的相关情况。二、一审认定上诉人与田丰饲料厂、张忠汉之间成立建设施工合同法律关系错误。1、基于《土地租赁合同书》及《合作合同书》能够确定张忠汉为涉案房屋开发建设者之一，其所投入建设的资金来源于上诉人所交纳的购房款，所以张忠汉并不是涉案房屋的承包人，而是与洪永禄、王兆英、孙显廷共同合作开发建设涉案房屋，为涉案房屋的共同承建人。2、鉴于上诉人与洪永禄、王兆英、孙显廷形成的并不是委托合同法律关系，所以上诉人与田丰饲料厂、张忠汉之间不可能形成建设施工合同法律关系。三、一审认定上诉人所主张的房屋买卖合同法律关系不存在错误。1、根据原一审庭审笔录，证人孙某的证言证明两个问题：一是洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉曾建设第一期房屋，孙某购买一套且取得房屋所有权证（孙某爱人韩慧生的名字），证书上记载房屋使用年限为70年，以后会逐步解决大产权，证书上明确注明”房屋使用权人必须按认购老干部公寓住房合同书的约定执行、合理使用、爱护房屋”。二是孙某向上诉人介绍了房屋的情况，能够按照一期建房的方式购买，虽然现在是小产权，但被上诉人承诺以后会逐步解决大产权。通过孙某的介绍，上诉人和被上诉人联系并购买了房屋。2、基于孙某的介绍，同样的购房人季世春、於桂芝与田丰饲料厂、张忠汉签订了《认购老干部公寓住房合同书》，并且也将购房款付给了洪永禄，所以能够确定上诉人与被上诉人之间为房屋买卖合同关系。3、王兆英在原一审庭审作为证人出庭时承认二号院是由他本人、洪永禄、张忠汉、孙显庭四人筹划建设的事实。4、通过证人马某在原一审庭审的陈述能够确定马某也在被上诉人处购买房屋，所以涉案房屋并不是被上诉人接受他人委托建设的，而是他们筹划建设后用于对外出售的，并且他们自行确定出售对象而不用征求所谓”委托人”也就是上诉人的同意，不符合委托合同关系的构成要件。5、虽然洪永禄出具的收条中注明”参建老干部公寓建设资金”，但收条是在双方发生争议的情况下补的，上诉人当时的地位非常被动，洪永禄掌握如何出具收条或是否出具收条的主动权，所以不能仅从收条的字面意思就认定双方存在委托合同关系，而应当结合证据综合分析双方是房屋买卖关系还是委托合同关系，哪个法律关系更符合常理及当地此类房屋的交易习惯。四、被上诉人均不具备从事商品房开发经营的资格，并且房屋系农村集体土地上的自建房，故涉案房屋买卖关系违反了法律强制性规定而无效。因被上诉人对上诉人存在欺诈行为，而上诉人对于合同无效不存在过错，故被上诉人应当返还上诉人的购房款并赔偿利息损失。洪永禄、王兆英、孙显廷共同辩称，一、孙丽萍与洪永禄、王兆英、孙显廷之间是委托关系而非房屋买卖关系，因为孙丽萍并不知道具体是哪栋楼、哪套房，不符合房屋买卖关系，孙丽萍只是参建。二、孙丽萍与洪永禄、王兆英、孙显廷之间是委托关系，故其依据房屋买卖关系要求洪永禄、王兆英、孙显廷承担相关责任没有法律依据。田丰饲料厂和张忠汉共同辩称，孙丽萍与田丰饲料厂和张忠汉之间是建设施工法律关系而非房屋买卖关系，所以其主张没有法律依据。羊西三组辩称，土地不是羊西三组的，与羊西三组无关。羊西六组辩称，土地是羊西六组个人的而非集体的。孙丽萍向一审法院起诉请求：一、确认洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂与孙丽萍之间形成的房屋买卖关系无效；二、判令洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂返还孙丽萍已支付的购房款228868元；三、判令洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂向孙丽萍给付利息损失91777元（以228868元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2009年6月16日起计算至实际返还之日止，暂计至2015年6月30日）一审法院认定事实：2007年中旬，王兆英、洪永禄、孙显廷受沈阳军区一些离退休老干部委托，与羊西三组、六组合作，在××村的集体土地上建设老干部公寓，工程项目名称是”凤凰八一新村老干部疗养中心工程”，是老干部们为养老避寒而自建、自住、自管的房屋。洪永禄负责收款并按施工进度向承建人拨付工程款；王兆英负责与参建人沟通及建房工作的协调，孙显廷负责施工安全、工程质量与监督。2008年8月三亚凤凰老干部公寓一号院房屋投入使用。应老干部要求，2009年初筹建二号院房屋。孙某参与了一号院房屋建设，孙某就介绍孙丽萍与洪永禄认识。2009年5月28日，张忠汉向羊西六组租赁了其辖区内的坡地，用于建设二号院。2009年6月16日，孙丽萍向洪永禄的银行账户汇款228868元，没有订立合同。2009年8月3日，洪永禄、王兆英、孙显廷与张忠汉签订《建筑施工合同书》，约定将涉案房屋的建设工程发包给张忠汉建设，每平方米2230元，付款方式：（1）开工后7日内付工程总造价的30％作为张忠汉的前期费用；（2）水电工程隐蔽验收后付款30％；（3）工程竣工验收合格后付35％；（4）余款5％作为一年的保证金，一年后付清等。2010年7月，二号院房屋主体封顶，建筑层数7层，总建筑面积10185.24平方米。因上述一号院、二号院系小产权房，2010年7月22日，三亚市综合执法局将二号院当作违法建筑拆除。2013年12月19日，洪永禄向孙丽萍出具”今收到孙丽萍同志参建老干部公寓资金228868元”的收据。一审法院认为，孙丽萍以其与洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂之间是房屋买卖合同法律关系作为基础法律关系提出诉讼请求，但法院经审查认为本案基础法律关系有两个：孙丽萍将钱款交付洪永禄，洪永禄和王兆英、孙显廷三人分工负责对涉案房屋进行发包、联系、收款等，孙丽萍与洪永禄、王兆英、孙显廷三人之间形成委托合同法律关系；洪永禄、王兆英、孙显廷受委托后以自己名义将涉案房屋建设又发包给田丰饲料厂和张忠汉建设，田丰饲料厂和张忠汉应当知道孙丽萍与洪永禄、王兆英、孙显廷之间的委托关系，该合同可直接约束孙丽萍与建设方，故孙丽萍与田丰饲料厂、张忠汉之间成立建设施工合同法律关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。法院已向孙丽萍释明，要求其在收到通知书后七日内选择按委托合同法律关系或者建设施工合同法律关系变更诉讼请求，但其在限定期限内未提交变更申请。法院认为因孙丽萍所主张的基础法律关系不存在，故对其诉讼请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：驳回孙丽萍的诉讼请求。案件受理费6109元（孙丽萍已预交），由孙丽萍负担。经审理查明：一审查明的事实除”2007年中旬，王兆英、洪永禄、孙显廷受沈阳军区一些离退休老干部委托”、”是老干部们为养老避寒而自建、自住、自管的房屋”、”应老干部要求，2009年初筹建二号院房屋”及”孙某参与了一号院房屋建设”没有证据证明外，其余属实，本院予以确认。另查明，2009年6月9日，同为二号院的另案当事人於桂芝与田丰饲料厂签订一份《认购老干部公寓住房合同书》，田丰饲料厂出具给於桂芝的收据上记载的收款事由为”购房款”。洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉确认因个人无法办理相关手续，故四人商量以张忠汉的田丰饲料厂签订土地租赁合同及《认购老干部公寓住房合同书》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。据此，委托关系的法律特征为受托人在委托人的授权范围内实施代理行为，受托人以委托人的名义实施行为，但其行为的法律后果要由委托人承担。本案中，无论是土地租赁、房屋选址、施工设计、材料选购及房价的确定等一切建房事务均由洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉四人决定，建房的后果也由其四人承担，在此过程中孙丽萍并未参与，也无证据证明孙丽萍委托洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉从事上述建房行为，故不符合上述委托合同的法律特征，孙丽萍与洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉之间不存在委托合同法律关系。洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉抗辩其是受老干部委托建设涉案二号院因而其与孙丽萍之间是委托合同关系，但未提交有效证据证明，故对其主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条”买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房屋买卖合同的本质是出卖人将其所有的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款。本案中，根据洪永禄向孙丽萍出具的收据可知，洪永禄收到了孙丽萍的”老干部公寓资金”，虽然收据的内容有”参建”一词，但因双方之间不存在委托合同关系，故双方之间的关系名为”参建”实为房屋买卖。且同为二号院的另案当事人於桂芝与田丰饲料厂签订的《认购老干部公寓住房合同书》及田丰饲料厂出具的收据亦可佐证双方之间为房屋买卖关系。因房屋实际建设事宜由洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉四人决定，故实际为洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂与孙丽萍之间存在事实房屋买卖关系。涉案二号院所占用的土地为农村集体土地，且已被当作违法建筑拆除，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：......（四）损害社会公共利益”之规定，洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂与孙丽萍之间的事实房屋买卖关系因损害公共利益而无效。因孙丽萍在购买二号院时知道其为小产权房，故其对于合同无效亦存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；......双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、田丰饲料厂应当返还孙丽萍所交纳的购房款，但孙丽萍主张的购房款利息损失应由其自行承担。综上所述，孙丽萍的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3844号民事判决；二、确认上诉人孙丽萍与被上诉人洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、三亚凤凰田丰饲料厂之间形成的房屋买卖关系无效；三、被上诉人洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、三亚凤凰田丰饲料厂应自本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人孙丽萍返还购房款228868元；四、驳回上诉人孙丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6109元及二审案件受理费6109元（孙丽萍均已预交），由孙丽萍负担3666元，由洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、三亚凤凰田丰饲料厂负担8552元（由洪永禄、王兆英、孙显廷、张忠汉、三亚凤凰田丰饲料厂直接向孙丽萍支付）。本判决为终审判决。审判长李新建审判员曾人孝审判员陈太洪二〇一七年三月十六日书记员吴璟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（四）损害社会公共利益；......第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；