广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书（2015）凭民初字第227号原告农利香。委托代理人伦武，广西睦南律师事务所律师。被告覃秀荣。委托代理人吴远德，广西睦南律师事务所律师。原告农利香与被告覃秀荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由审判员米阳东适用简易程序独任审判，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。书记员谭杨广出庭担任记录。原告农利香及其委托代理人伦武，被告覃秀荣及其委托代理人吴远德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农利香诉称，2013年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告的祥河西23号楼房，合同约定租赁期限为2013年3月12日至2023年3月12日，头两年租金为5万元，此后每年协商可增加不高于5千元的租金，此外原告还需向被告支付履约押金2千元。2015年3月13日，原告按合同约定向被告支付2015年半年租金27500元。但被告收取租金后又反悔，强行要求原告搬离该出租房。由于被告阻挠，导致原告无法继续经营，被告于2015年5月1日搬至祥河东街2号继续经营。被告的行为给原告造成了巨大经济损失，为此请求法院判令被告退还未履行合同部分租金19861元和押金2千元外，还应当赔偿原告搬迁后的租金差价损失49654元和铺面装修损失1万元。原告农利香为其陈述事实举证的证据有：1.原、被告双方的房屋租赁合同复印件，证明原告向被告租赁房屋，租赁期到2023年，直至2015年4月13日，原告还继续交纳房租，说明原告仍有诚意继续履行合同，但在被告的阻挠下，原告不得不在2015年4月30日起搬出租赁房屋；2.原告与案外人韦廷准的房屋租赁合同复印件，证明原告在被迫搬出被告的出租房屋后，继续在同一路段租赁房屋经营生意，因此不得不多交纳了租赁费用，遭受租金损失49654元；3.收款收据及建设银行转账凭条复印件，证明原告一直在交纳租金，并且交纳到了2015年9月份；4.营业执照复印件，证明原告一直在经营凭祥市祥河佳佳日用品批零店；5.原、被告身份证复印件，证明原、被告身份情况。被告覃秀荣辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，因为双方签订合同后，被告按时将房屋交给了原告使用，原告就应按时交纳房租，但后来原告私自搬出房屋并没有告知被告，所以根据双方的约定，这是原告违约，被告不需偿还租金、赔偿损失等费用，请求依法驳回原告诉讼请求。被告覃秀荣为其答辩事实举证的证据有：1.2015年6月拍摄相片7张，证明涉案租赁房屋至今还空着，并且还曾被原告改变了房屋结构；2.水电费单据2张，证明涉案出租房屋在2015年5月份的水电费共计909元，这些费用已由被告方代交纳，但自从房屋出租给原告后，被告一直没有使用过，所以产生的费用应由原告方支付。综合原告农利香和被告覃秀荣的陈述与答辩，本案争议的焦点为：原告的各项诉讼请求是否合法合理？经开庭质证，被告覃秀荣对原告农利香的证据4、5无异议，本院经审查后，认为该证据合法、真实并与本案有关联，所以依法予以确认作为本案定案依据。被告覃秀荣对原告农利香的其他证据，对证据1、3的真实性、合法性均无异议，但认为原告自行搬离租赁房屋且没有交纳2015年全年租金，根据证据1房屋租赁合同的约定，是原告违约，被告有权不退回租金与押金；证据2证明原告只交纳了2015年半年租金，这恰恰证明了原告违反关于应当交纳全年租金的合同约定。对于原告的证据3，质证认为该证据与本案无关联，不予认可。原告农利香对于被告覃秀荣的证据，质证认为证据1不能证明原告改变了租赁房屋的结构；对于证据2，认为原告因被告强迫而被搬离租赁房屋，因相关单据在被告手上，所以原告才没有交纳4月份水电费，而5月份原告已搬离租赁房屋，所以产生的相关费用不应由原告承担。综合原告农利香和被告覃秀荣的质证意见，本院认证如下：对于原告的证据，其中的证据1、3真实合法有效，能够证实了原、被告双方存在房屋租赁合同关系以及相应的交纳租金情况，所以应予以确认，但这两组证据均不能证明被告有强迫原告搬离租赁房屋的事实存在；证据2是原告与案外人韦廷准的房屋租赁合同复印件，因该证据本身无法自证其真实性，而且对于该证据，原告既无充分其他有效证据佐证其真实性，也无任何证据证实其因该合同已支出了新的租金，而被告亦不予认可，则该证据不能证明原告有租金损失事实存在，所以对该证据不予确认。对于被告的证据，其中的证据1能够证实涉案租赁房屋在2015年6月份已处于空置状态，证据2能够证明涉案租赁房屋2015年5月份的水电费由被告交纳，因此对上述两组证据及被告相应的说法，本院予以确认，但该两组证据中的证据1，不能充分有效证明“原告改变了涉案租赁房屋结构”的观点，且该观点意见与欲以证据2来证明“原告应交但却未交2015年5月份水电费”的观点意见，均与本案所要审判管辖的纠纷事项范围无关联，所以对上述观点意见均不予采纳。本院在审理过程中，亦把根据原告农利香的庭前申请而向凭祥市警方依法调取的一份接处警现场处置记录表，在本案庭审上予以了出示，听取了原、被告双方的意见。本院认为，该证据材料虽然能够证实原、被告双方在2015年5月7日发生了有警方介入处理的矛盾纠纷，但该证据材料无法证实被告有强迫原告搬离涉案租赁房屋的事实存在。结合全案有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年2月26日，原告农利香与被告覃秀荣签订了一份房屋租赁合同，合同其中约定：被告将位于凭祥市祥河西街23号楼的前楼租给原告使用，从事祥河佳佳日用品批零店经营；租用时间是从2013年3月12日至2023年3月12日止，其中2013年3月12日至2015年3月11日这两年的租金为每年5万元，以后每年根据本街同行同类的实际情况从新协议定价格，每年高不过5千元，低不过2千元，或者照原来价格不变，次年提前10天付清本年度租金，押金为2千元；不按合同行事的，被告有权终止本合同，其一切租金、押金不退回原告等内容。合同签定后，被告向原告交付了租赁房屋，原告也向被告支付了相应款项，其中在2014年3月12日支付了自即日起至2015年3月11日止的租金5万元，2015年3月13日又支付了租金27500元。2015年4月30日至当年5月9日止，原告从租赁房屋搬出来，期间双方曾因租赁房屋管理中存在的问题，在5月6日、7日发生过矛盾冲突并导致警方闻讯前来处理。2015年5月18日，原告提起民事诉讼。本院认为，原告农利香与被告覃秀荣签订的房屋租赁合同，是双方的一致真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，应确认其合法有效，则根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方即应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，被告作为出租方如约交付了租赁房屋，原告作为承租方即应当根据约定按期足额地支付相应款项。但是一方面，原告在履约过程中，只支付了5.2万元至5.5万元的第三年年度租金的一部分，则原告向被告主张返还相应的租金、押金等款项，有悖于双方关于原告应当提前10天付清本年度租金的有效约定；另一方面，原告不论是关于所谓“是被告强迫其搬离租赁房屋”、“只交纳部分租金是得到被告同意”的说法，还是其关于被告应赔偿其铺面装修损失和租金损失的主张，均没有任何充分有效证据佐证，被告也均不予认可，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告的上述观点主张均不予采纳，所以对原告的各项诉讼请求，本院亦均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告农利香的诉讼请求。本案受理费919元，由原告农利香负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审判员  米阳东二〇一五年七月二十八日书记员  谭杨广