江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初16255号原告南京誉恒物业管理有限公司（以下简称誉恒物业公司，统一社会信用代码91320115571586201Y），住所地在南京江宁科学园大学城文鸿路9号华菁水苑17号-西。法定代表人张煜禾，誉恒物业公司执行董事。委托代理人唐杰，男，1965年11月30日生，汉族。委托代理人刘杰，江苏苏源律师事务所律师。被告梁雷，男，1987年5月27日生，汉族。原告誉恒物业公司诉被告梁雷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王波峰适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行审理。原告誉恒物业公司的委托代理人唐杰、刘杰，被告梁雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告誉恒物业公司诉称：2012年2月20日，其（乙方）与被告梁雷（甲方）签订了前期物业管理服务协议，其中约定：由其向位于南京市江宁区华菁水苑小区提供前期物业管理服务，期限自从签订之日起至本物业业主委员与其签订的《物业管理服务合同》生效时止；物业管理服务费高层住宅楼不高于1.6元/月·平方米，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起6个月的物业管理服务费，以后每半年交纳一次物业管理服务费用；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方不交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之三交纳滞纳金。梁雷系华菁水苑小区×××室（房屋建筑面积87.41平方米）业主，于2013年1月25日办理了入住手续，并交纳了首笔物业管理服务费。对2015年4月9日前的物业服务费，其自愿按照80%标准收取。梁雷仅支付了截至2013年7月31日的物业服务费，之后的物业服务费一直未付。其多次催款无果。现其要求梁雷支付物业管理服务费5253元并支付逾期付款违约金（截至2016年11月30日，违约金为1004元，之后违约金以5253元为基数，按日万之三标准计算至实际给付之日止）。被告梁雷辩称：其系华菁水苑小区×××室业主。誉恒物业公司提供的物业服务有严重瑕疵，包括物业公司经相关主管部门多次督促整改，但收效甚微，2015年物业管理部门将誉恒公司列入黑榜，应当扣除物业公司的保证金，纳入所有业主的公共收益；物业公司从不对小区停车费、广告费等业主共有收益进行财务公示，小区停车费、广告费属于全体业主的，应当抵扣业主应交的物业费；物业公司对道路进行运行、维护和管理不到位；对环境卫生及园艺中，公共环境房屋共用的保洁、生活垃圾运至垃圾消纳站，物业公司没有尽到管理责任；小区内有电瓶车、汽车随意停放，对交通秩序和车辆停放的问题物业公司从没有管理过；消防设施中的电系统完全失灵，疏散指示灯都不亮，应急照明灯不亮，水系统的消防栓确实卡口和阀门；在小区12幢与13幢之间一条路的草坪灯无故拆除，用水泥封起来了，以致于整条路晚上是黑的；在小区12幢后面的公共绿地草坪上，已走出了一条路，几年了也没有人进行劝阻；16幢通向南大门的一条路，前期是没有路，后期有人走路走出来的；物业公司没有做到定期对消防进行检查和维护，其从未收到消防训练通知；16幢三单元电梯上的照明灯损坏至少有2年，至今无人管理。誉恒公司提供的物业服务约定的标准不符，违约在先，其不应支付违约金。由于物业公司管理混乱造成小区形象受损，导致所属地段房价升值空间有限，要求物业公司承担相应的赔偿责任。其并未收到律师函，誉恒公司对2014年12月以前的物业费未尽催缴义务，已超诉讼时效。现请求法院驳回誉恒公司的诉讼请求。经审理查明：2012年2月20日，原告誉恒物业公司（乙方）与被告梁雷（甲方）签订了前期物业管理服务协议，其中约定：由誉恒物业公司向位于南京市江宁区华菁水苑小区提供前期物业管理服务；物业管理服务费高层住宅楼不高于1.6元/月·平方米，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起6个月的物业管理服务费，以后每半年交纳一次物业管理服务费用；乙方违反本协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方不交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之三交纳滞纳金；本协议期限自从签订之日起至本物业业主委员与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。梁雷系华菁水苑小区×××室（房屋建筑面积87.41平方米）业主，于2012年12月31日办理了入住手续，并交纳了截至2013年6月30日的物业管理服务费，之后未交纳物业管理服务费。誉恒物业公司经多次催款无果，于2016年9月29日委托律师向梁雷邮寄发出律师函，要求梁雷交纳应付的物业服务费。2016年12月15日，南京市江宁区华菁水苑业主委员会成立。同年12月20日，南京市江宁区华菁水苑业主委员会与誉恒物业公司就保安、小区绿化、保洁、财务问题进行了沟通，誉恒物业公司就相关问题进行了回复。后誉恒物业公司诉至本院。上述事实，有前期物业管理服务协议、律师函、寄件单、照片、业主手册、华菁水岸待整改问题与物业沟通结果单、当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原告誉恒物业公司与被告梁雷签订的前期物业管理服务协议，合法有效，本院予以采信，该前期物业管理服务协议均有约束力。誉恒物业公司提供了物业服务，梁雷应当支付物业服务费。被告梁雷辩解誉恒物业公司提供的物业服务严重不符合前期物业管理服务协议约定的标准，虽提供了照片、业主手册，但上述证据并不能充分证明誉恒物业公司构成了根本违约，故本院对梁雷该辩解意见不予采纳。梁雷辩解小区的停车费、广告费属于业主共有收益应用于抵扣业主物业服务费，无事实和法律依据，本院不予采纳。誉恒物业公司主张2015年4月9日之前的物业服务费按80%标准计算，并不违反法律规定，本院予以准许。结合梁雷提供的华菁水岸待整改问题与物业沟通结果单以及照片来看，誉恒物业公司提供的物业服务有瑕疵，关于誉恒公司主张的2015年4月9日至2016年12月31日期间的物业管理服务费，本院酌定下浮10%。经计算，截至2016年12月31日，梁雷应支付的物业管理服务费为4989.18元。梁雷未及时支付物业管理服务费，系违约行为，应承担违约责任。对誉恒物业公司要求梁雷按日万分之三标准支付违约金至实际给付之日止的请求，本院予以支持，其中截至2017年1月31日，违约金为1115.7元。梁雷抗辩誉恒物业公司所主张的2014年12月前的物业费已超诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。梁雷辩解因物业公司管理混乱造成小区形象受损，导致所属地段房价升值空间有限，要求誉恒物业公司承担相应的赔偿责任，系另一法律关系，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告梁雷于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京誉恒物业管理有限公司物业管理服务费4989.18元及违约金（其中截至2017年1月31日违约金为1115.7元；自2017年2月1日起，以4989.18元为基数，按日万分之三标准计算至实际给付之日止）。二、驳回原告南京誉恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25元，由被告梁雷负担（此款已由原告誉恒物业公司垫付，被告梁雷在给付上述款项时应加付此垫款）。本判决为终审判决。审 判 员  王波峰二〇一七年三月三日见习书记员  孟晨鸣