福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1556号上诉人（原审被告）丁辉煌，男，1969年3月6日出生，汉族。委托代理人陈小明、范小东，福建理则达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈斌，男，1982年5月17日出生，汉族。委托代理人洪月琴、纪瑞婷，福建联合信实律师事务所律师。原审第三人中国农业银行股份有限公司厦门湖里支行，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路信息大厦一层。负责人王浩，行长。委托代理人叶世荡、林敏辉，福建信海律师事务所律师。原审第三人沈伟勇，男，1973年4月8日出生，汉族。上诉人丁辉煌因与被上诉人陈斌、原审第三人中国农业银行股份有限公司厦门湖里支行（以下简称农行湖里支行）、沈伟勇房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2014号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈斌于2015年2月15日向原审法院起诉，请求判令：一、陈斌与丁辉煌签订的编号为1100385的《房产买卖协议》合法有效；二、丁辉煌立即向第三人农行湖里支行清偿债务，并办理解除讼争房产的抵押登记手续；三、丁辉煌在注销讼争房产的抵押登记手续后立即协助陈斌办理讼争房产的过户登记手续；四、丁辉煌向陈斌支付不能按期交付讼争房产的违约金（以3300000元为计算基数，按日0.05%的标准，从2014年3月4日起计算至过户登记手续办理完毕之日止）；五、沈伟勇对丁辉煌应承担的民事责任承担连带清偿责任。原审判决查明，丁辉煌系讼争房产的权属登记人。2011年2月12日，丁辉煌与沈伟勇签订一份《房屋买卖合同》，约定丁辉煌将讼争房产以2100000元出售给沈伟勇。2011年2月17日至2012年4月16日间，沈伟勇支付1910000元房款，讼争房产没有办理过户登记手续。2012年12月26日，丁辉煌向赖美丽出具一份《委托书》，委托赖美丽办理讼争房产的抵押贷款、出售等相关手续，具体代理权限包括代为选定房屋买受人并与其协商签订房地产买卖合同及房产买卖相关协议、文件，代为办理相关的公证手续，代为收取售房款项等。2013年1月4日，厦门市鹭江公证处出具（2013）厦鹭证松字第0006号公证书，对丁辉煌在《委托书》上签名并捺指印予以公证确认。2013年6月8日、2014年1月9日，农行湖里支行与沈伟勇、丁辉煌、案外人徐丽分别签订《最高额抵押合同》及《补充协议》，其中约定丁辉煌自愿以其所有的讼争房产，对鑫澎顺公司自2013年6月8日至2016年6月8日止，在农行湖里支行处办理约定的各类业务所实际形成的债权最高余额本金9557600元（注：补充协议后变更为8760600元）提供抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用等。赖美丽作为丁辉煌的委托代理人在《最高额抵押合同》及《补充协议》上签名确认。讼争房产于2013年6月14日在厦门土房局办理抵押登记，抵押人为沈伟勇、丁辉煌、徐丽、债务人为鑫澎顺公司，抵押权人为农行湖里支行，债务履行期间至2016年6月8日，担保金额为9557600元。2014年1月22日，赖美丽以丁辉煌代理人的身份，以丁辉煌的名义（出售方、甲方）与陈斌（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议》（编号：1100385），约定陈斌向丁辉煌购买讼争房产，成交总价为3300000元，其中购房定金650000元。协议约定陈斌应于签约当日向丁辉煌支付现金50000元，于签约后一个月内向丁辉煌支付600000元，余款2650000元应在陈斌送件并经房管部门受理当日一次性付清。I协议第五条约定：“……甲方应于收到定金后十日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续……”第九条约定：“甲方应于2014年2月将房产交付给乙方使用……”，第十二条约定：“……2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交总价0.05%的违约金……”第十七条约定：“……2、甲方公证代理人赖美丽（身份证号：350204197709082049）指示乙方应将本合同项下房款定金支付给王群雄（身份证号：350204195206092035）收持”。协议签订当日，案外人王群雄向陈斌出具《收条》一张，确认收到陈斌支付的购房款定金50000元。2014年2月14日至2014年2月20日期间，陈斌分多次向案外人王群雄的个人账户转入款项共计600000元。2014年3月4日，赖美丽以丁辉煌代理人的身份，以丁辉煌的名义（出售人、卖方）与陈斌（买受人、买方）就讼争房产的买卖再签订一份《存量房买卖合同》（编号：00243241）。2014年6月，陈斌以讼争房产无法办理过户登记手续等为由诉至原审法院，提出如上诉请。另查明，2014年4月4日，第三人农行湖里支行向厦门中院起诉，要求鑫澎顺公司偿还贷款本息、罚息、复利等，同时主张农行湖里支行有权对丁辉煌名下的讼争房产行使抵押权，并就所得价款在本金8760600元及其相应的利息、罚息、复利及律师代理费等范围内优先受偿等。厦门中院作出（2014）厦民初字第517号民事判决书，判决如果鑫澎顺公司未能在判决确定的期限内履行相应的还款业务，农行湖里支行有权对丁辉煌所有的讼争房产行使抵押权，并以折价或者拍卖、变卖所得的价款在本金8760600元及相应利息、罚息、复利、代理费范围内优先受偿等。讼争房产在农行湖里支行起诉前已被厦门中院采取诉前保全措施予以查封、冻结。原审判决查明上述事实，有陈斌提交的《厦门市土地房屋权证》、《公证书》、《房产买卖协议》、《收条》、《银行交易明细》、《房产抵押信息》，丁辉煌提交的《房屋买卖合同》、《历史交易明细》，农行湖里支行提交的（2014）厦民保字第34号《民事裁定书》、（2014）厦民初字第517号《民事判决书》及各方当事人的庭审陈述为证，足以认定。原审判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。丁辉煌与沈伟勇曾签订讼争房产的买卖合同，将讼争房产出售给沈伟勇，沈伟勇已支付相应房款，但双方并未办理讼争房产的过户登记手续，丁辉煌仍为讼争房产的权属登记人。丁辉煌通过办理公证委托授权赖美丽办理讼争房产贷款、出售等相关事宜，委托权限明确包含了代为签署房产买卖的相关协议。赖美丽作为丁辉煌的代理人，在委托权限内以丁辉煌的名义与陈斌签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由丁辉煌承担。《房产买卖协议》并未违反法律、法规规定，为有效合同，陈斌请求确认编号为1100385的《房产买卖协议》合法有效，具有相应的事实和法律依据，予以支持。丁辉煌及第三人农行湖里支行主张《房产买卖协议》上赖美丽的签名并非本人所签，但未能提交证据予以证明，对于丁辉煌及农行湖里支行的抗辩，不予采信。《房产买卖协议》签订前，赖美丽作为丁辉煌的委托代理人与农行湖里支行签订《最高额抵押合同》及《补充协议》，对鑫澎顺公司所欠农行湖里支行的债务提供讼争房产作为抵押担保，并依法办理了抵押登记，抵押权人为农行湖里支行。因债务人鑫澎顺公司未履行偿还债务义务，农行湖里支行诉至法院，经厦门中院判决如鑫澎顺公司未能履行相应的还款业务，农行湖里支行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿等，因此讼争房产的解押取决于鑫澎顺公司是否履行判决确定的还款义务，农行湖里支行是否行使抵押权，且讼争房产的抵押担保金额为8760600元及其他费用，远高于陈斌表示同意支付用于办理解押的剩余房款2650000元。陈斌要求丁辉煌向农行湖里支行清偿债务，并办理解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，不予支持。讼争房产现被依法查封，陈斌主张丁辉煌在办理解押登记手续后协助办理讼争房产的过户登记手续，客观上存在障碍无法履行，不予支持。陈斌自述丁辉煌已于2014年2月交付讼争房产，同时陈斌还提供证据证明其对讼争房产进行装修并支付相关费用，故陈斌主张丁辉煌逾期交房与事实相悖，陈斌要求丁辉煌支付逾期交房违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陈斌与丁辉煌于2014年1月22日签订的《房产买卖协议》（编号：1100385）有效；二、驳回陈斌的其余诉讼请求。案件受理费3369元，由丁辉煌负担。宣判后，丁辉煌不服，向本院提起上诉。上诉人丁辉煌上诉称，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人陈斌原审全部诉讼请求。事实理由如下，丁辉煌不是本案适格的被告主体，原审判决查明的主要事实不清，证据不足。讼争房产已出售给沈伟勇，并签订了房屋买卖合同。沈伟勇才是讼争房产的实际所有权人，应沈伟勇的要求，丁辉煌于2012年12月26日向赖美丽出具一份《委托书》委托其办理讼争房产的抵押贷款及出售等手续。丁辉煌并未授意赖美丽将讼争房屋抵押并与陈斌订立买卖协议，对此丁辉煌均不知情。原审法院未将赖美丽、王群雄列入本案第三人参加诉讼，也没有查清赖美丽与陈斌签订《房产买卖协议》的真实性及合法性，更未对案外人收取购房款的事实予以查清，直接判决该房产买卖有效，事实不清，证据不足。同样，未将赖美丽、王群雄列为第三人参加诉讼，存在程序问题。综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈斌答辩称，1、丁辉煌的诉讼主体适格。赖美丽基于产权登记人丁辉煌的委托，与陈斌签订《房产买卖协议》，就此产生的法律后果与责任由丁辉煌承担，其主体适格。2、讼争《房产买卖协议》合法有效。首先，陈斌基于真实有效的《公证书》与代理人赖美丽签订《房产买卖协议》，形式内容合法有效，依法对委托人丁辉煌有法律约束力。其次，丁辉煌否认《房产买卖协议》的真实性，但并无相关证据予以反驳，赖美丽在与陈斌签订《房产买卖协议》后，依约交付了讼争房产，亦证明了陈斌的主张。最后，即使讼争房产已出售给沈伟勇，但讼争房产仍登记在丁辉煌名下。丁辉煌以沈伟勇系房产所有权人主张《房产买卖协议》无效，缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人农行湖里支行述称，讼争房产已抵押给农行湖里支行，在未清偿全部债务的情况下，讼争的《房产买卖协议》应认定无效。且丁辉煌陈述并未与陈斌签订协议。故请求支持丁辉煌的上诉请求。原审第三人沈伟勇述称，同意丁辉煌的上诉意见，讼争的《房产买卖协议》签订在抵押合同之后，应当认定无效。经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实，除丁辉煌主张与赖美丽签订的《委托书》是应沈伟勇要求的，及对于赖美丽与陈斌签订房产买卖协议并不知情；陈斌认为遗漏讼争房产已交付其使用的事实；农行湖里支行对于赖美丽与陈斌签订房产买卖有关事实不清楚；沈伟勇主张对于赖美丽与陈斌签订房产买卖协议不知情，且其未收取购房款也不认识收款人王群雄外，对其他事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。另查明，二审庭审中，沈伟勇陈述其指示丁辉煌与其生意伙伴赖美丽签订《委托书》，之后其同意赖美丽处理与讼争房产有关相关转贷事宜，但其主张并未同意其将讼争房产出售予陈斌，其对出售房产事宜并不知情。本院认为，围绕上诉人丁辉煌的上诉请求即陈斌与丁辉煌于2014年1月22日签订的《房产买卖协议》效力如何，分析认定如下：首先，根据原审判决查明的事实，以及二审庭审中沈伟勇的陈述，案涉的《委托书》系当事人的真实意思表示，形式合法内容真实，应当认定其真实性。根据《委托书》的授权范围，赖美丽作为代理人有权出售讼争房产并收取售房款等。故陈斌基于对《公证书》的合理信赖，与赖美丽就讼争房产签订《房产买卖协议》，并根据协议约定支付相应的购房款。况且没有证据证明，陈斌在上述房产交易过程中，主观存在恶意。《房产买卖协议》形式内容真实合法，并未违背有关效力性的强制性规范，应当认定有效。其次，关于讼争房产抵押在先的问题。生效判决书已确认农行湖里支行对讼争房产享有抵押权，并享有相应价款的优先受偿权。因此认定讼争房产《房产买卖协议》效力不影响其抵押权的实现。最后，关于诉讼主体的资格问题。因讼争房产仍登记在丁辉煌名下，故将其列为本案的被告，于法不悖。至于是否应将赖美丽、王群雄列入本案第三人参加诉讼，因案涉的《委托书》系经公证，已经丁辉煌与沈伟勇确认其真实性，相关的书证证明陈斌购买讼争房产的事实，且陈斌也已实际占用使用讼争房产，故根据在案的证据可认定赖美丽与陈斌签订《房产买卖协议》的真实性及合法性，故无需追加。综上分析，丁辉煌的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3369元，由丁辉煌负担。本判决为终审判决。审判长 曾 聆审判员 胡林蓉审判员 洪德琨二〇一五年七月十六日书记员 王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。