北京市第三中级人民法院			民事判决书			（2017）京03民终3923号			上诉人（原审被告、反诉原告）：北青社区传媒科技（北京）股份有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里23号A幢6层。 			法定代表人：余海波，董事长。 			委托诉讼代理人：余益，男，1987年1月3日出生。			被上诉人（原审原告、反诉被告）：仇健祥，男，1944年8月31日出生。 			委托诉讼代理人：仇菁（仇健祥之女），1973年9月10日出生。			上诉人北青社区传媒科技（北京）股份有限公司（以下简称北青公司）因与被上诉人仇健祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初59494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北青社区之委托诉讼代理人余益，被上诉人仇健祥之委托诉讼代理人仇菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。			北青公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、由于仇健祥预期违约，致使北青公司行使了不安抗辩权而未支付房租。一审法院认定北青公司违约，属于事实认定不清。二、北青公司于2016年8月21日已经用行动明确不再履行合同且双方自从7月份起即商议赔偿问题，并且仇健祥明知2016年8月21日北青公司不支付下个季度的租房款即构成违约的情况下，仇健祥理应及时行使解除权，无权要求北青公司继续负担2016年8月至10月的租金。三、仇健祥提供的修复损失明显过高，北青公司申请减少。四、仇健祥对合同解除有不可推卸的责任，北青公司申请减少违约金。			仇健祥同意一审判决。			2016年9月，仇健祥向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令北青公司支付违约金人民币10 400元；3.判令北青公司支付自2016年8月21日至判决房屋租赁合同解除之日止的房屋租金（以每月5200元为标准）；4.判令北青公司赔偿仇健祥因修复房屋造成的经济损失16 600元（北青公司在擅自撤场后未按照约定恢复门，仇健祥自己找的装修公司对门、电路、地板、墙面、还有灯进行了装修修复）；5.判令北青公司支付违约金5500元（在北青公司5次支付房租中共有16天拖欠，依据合同应按照迟延天数日房租的二倍支付违约金，计算为5500元）；6.判令北青公司赔偿因未将房屋恢复原状，致使仇健祥无法正常出租房屋造成的损失14 000元（自2016年8月20日至2016日10月20日期间，该期间因北青公司搬走，仇健祥未恢复房屋之前，房屋因无法出租造成的损失）。事实和理由：2014年8月11日，双方经北京我爱我家房地产经纪有限公司介绍签订《北京市房屋租赁合同》，约定北青公司租用仇健祥位于朝阳区南湖中园123楼2门×号房屋（以下简称涉案房屋），租期3年，月租金5200元，支付方式为季付，押一付三。北青公司因自身需要，提出要在房屋北阳台开门，并保证在承租期满后恢复原状。合同签订后，双方正常履行。但是自2016年8月21日起，北青公司未继续支付房租，仍占用房屋超过7天，且北青公司至今未对房屋所造成的损毁进行修复，未办理任何交接手续，更未签署任何协议，租赁房屋两道防护栏都被破坏了，还开了北门，又拆除了北阳台的门和厨房的推拉门，还有一组快递的大柜子没有搬走，故诉至法院。			北青公司一审答辩并反诉称：2016年6月24日，北青公司和仇健祥进行沟通，仇健祥要求租期内涨租金，北青公司和其沟通了几个月，仇健祥表示如果不同意涨租金，租金就别再交了，是仇健祥不同意继续收取租金，北青公司才未缴纳。北青公司2016年8月20日从涉案房屋搬离，8月21日北青公司店长将涉案房屋钥匙交给仇健祥本人，但是对此没有证据。涉案房屋内阳台确实开了门没有恢复，是因为北青公司把钥匙交还给仇健祥进不去门了。电路是装了些明线，但是是可以拆除的，能拔走的线北青公司都拔走了。另提出反诉：1.判令仇健祥赔偿违约金10 400元（涨价构成违约）；2.判令仇健祥赔偿北青公司预期利益损失16 000元（有一个柜子扣在涉案房屋内，北青公司无法取回）；3.判令仇健祥支付房屋装修费残值损失7648.31元（实际装修款是22 000元，租期没有届满，因为对方违约，折算了装修款）。如果法院判决认定北青公司承担违约责任，违约金申请酌减。			仇健祥针对北青公司的反诉答辩称：不同意北青公司全部反诉请求。虽然仇健祥曾向北青公司协商涨价事宜，但是只是一个协商行为，北青公司提前搬离涉案房屋，实际违约是北青公司，未交房租导致合同无法继续履行，所以不同意其全部反诉请求。			一审法院经审理查明：2014年8月11日,仇健祥（甲方、出租方）与北青公司（乙方、承租方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市房屋租赁合同》。主要约定：甲方将建筑面积95.38平方米的涉案房屋出租给乙方办公使用，租期自2014年8月21日至2017年8月20日，月租金5200元，支付方式押一付三，乙方不按照约定支付租金达7日、欠交各项费用达200元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，按日租金的200%为标准支付违约金，甲方承诺，乙方在承租期内，可以在房屋厨房阳台处开门，如开门不成，此合同无效终止，如开门成功，乙方在房屋租期满后，保证恢复房屋原样。 			签约后，北青公司在涉案房屋阳台开门，支付仇健祥租金至2016年8月20日，并在双方未进行交接的情形下于2016年8月20日搬离涉案房屋，北青公司未对阳台开门进行恢复。 			2016年9月13日，仇健祥与北青公司员工贾×签署赔偿证明一份，主要内容为鉴于北青公司租赁仇健祥房屋期间对房屋所造成的损坏，北青公司应给与15 000元作为赔偿，其中包括墙面粉刷、墙面补洞，门窗恢复，地板损坏，并且押金不予退还，若9月20日未履行赔偿，仇健祥有权追加其他赔偿。 			为证明北青公司迟延交纳租金，仇健祥提交银行明细单，显示2014年11月至2016年5月，北青公司共计迟延支付房租16天。 			为证明修复损失，仇健祥提交金额为16 600元的装修款发票、涉案房屋照片及工期自2016年10月9日至2016年10月16日的装修合同，工程项目包括刷墙5000元，修补墙面1000元，拆除电线500元，拆除玻璃300元，地板修补1000元，清运垃圾500元，塑钢窗5000元，防护栏2000元，厨房门、阳台门安装1000元，灯具购买安装300元。 			仇健祥在2016年6月向北青公司的工作人员发短信，表示现在涉案房屋的房租已涨到8800元，表示去年就很亏，今天就别砍了。 			仇健祥称北青公司撤场时遗留在涉案房屋内的柜子后于2016年9月29日搬走。 			北青公司于2016年10月28日收到案件的诉讼材料。 			针对合同解除后的押金，仇健祥表示押金同意在本案中一并处理，同意退还，可以从法院判决的违约金中抵扣。			一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务。仇健祥与北青公司签订的《北京市房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当依约履行。 			北青公司在双方未进行协商解除合同及办理交接事宜的情形下单方于2016年8月20日搬离涉案房屋并拒付租金，已构成违约，现仇健祥主张解除合同，法院予以支持。 			关于仇健祥要求北青公司支付自2016年8月21日至判决解除之日的房屋租金及主张2016年8月20日至2016年10月20日因北青公司未恢复原状致使其无法正常出租的损失两项主张，应指出，仇健祥作为守约方也负有减少损失扩大的义务，在北青公司已经用行为表明其不继续履行涉案租赁合同且双方已经在协商赔偿事宜的情况下，仇健祥不及时行使解除权，而是径行向法院起诉要求法院判决解除，该行为法院不予提倡，结合审理查明可知，仇健祥已实际收回房屋并对房屋进行了修复装修，实际占有控制了涉案房屋，对仇健祥实际占有涉案房屋后的房屋租金等损失，法院不予支持，故针对仇健祥的上述两项主张，法院对2016年8月至10月的租金损失15 600元予以支持，其他主张不予支持。 			针对仇健祥主张的修复损失，双方合同约定租期届满时北青公司应将所开临街门恢复原状，现北青公司单方撤场，未恢复原状，法院结合仇健祥提交的修复证据、综合案情酌情判处北青公司给付仇健祥修复损失12 000元。关于仇健祥主张的两项违约金，北青公司申请酌减，法院综合案情，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则，综合衡量合同履行程度，预期利益等因素酌情确定两项违约金相加后为10 000元，该金额抵扣合同解除后应返还的押金5200元后应为4800元。 			关于北青公司主张的三项反诉主张，仇健祥不存在违约事实，不承担对北青公司的违约赔偿责任；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持；北青公司主张的预期利益损失，无事实及法律依据，法院不予支持。 			据此，一审法院于2016年12月判决：一、解除仇健祥与北青社区传媒科技（北京）股份有限公司的房屋租赁合同法律关系；二、北青社区传媒科技（北京）股份有限公司于判决生效后十日支付仇健祥租金损失一万五千六百元，修复损失一万二千元，抵扣押金后的违约金四千八百元；三、驳回仇健祥的其他诉讼请求；四、驳回北青社区传媒科技（北京）股份有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。			上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及当事人庭审陈述等证据在案证明。			本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。			本案中，双方当事人签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应依法履行。根据本案目前的证据，可以证明北青公司在履行涉案合同时存在违约行为，故仇健祥起诉要求解除合同并赔偿相应损失，于法有据，本院予以支持。上诉人北青公司未能就其公司的上诉请求提供足够证据予以佐证，故对其上诉意见，本院不予采纳。			综上所述，北青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：			驳回上诉，维持原判。			二审案件受理费70元，由北青社区传媒科技（北京）股份有限公司负担（已交纳）。			本判决为终审判决。			审  判  长    邓青菁		审  判  员    宫  淼		代理审判员    赵  纳			二○一七年三月十六日			法 官 助 理    冯  妍		书  记  员    祖志贤