湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终150号上诉人（原审被告）：衡阳市顺兴置业有限公司，住所地衡阳市南岳区南岳镇祝融北路19号。法定代表人：谭金联，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾超，湖南溥天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘卫国，男，1970年7月16日出生，广州益隆建设公司法人代表，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：杨友青，女，1977年6月6日出生，住广州市番禺区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈文胜、何扬扬，广东明浩律师事务所律师。上诉人衡阳市顺兴置业有限公司（以下简称顺兴公司）因与被上诉人刘卫国、杨友青商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市南岳区人民法院（2016）湘0412民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人顺兴公司的委托诉讼代理人曾超，被上诉人刘卫国、杨友青的共同委托诉讼代理人何扬扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顺兴公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘卫国、杨友青的全部诉讼请求。事实和理由：1、顺兴公司依约交付了涉案房屋，二被上诉人于2011年6月21日才交齐办证费用，该违约行为及费改税政策变动的不可抗力原因导致上诉人未能在最佳时间办理好权属证书，上诉人不应负赔偿责任。2、双方签订的委托书是对购房协议中关于办证期限的变更，该委托书未明确约定办证期限，二被上诉人亦无证据证明上诉人有恶意拖延办证行为，现阶段办证费用支出亦有利于二被上诉人，上诉人不存在迟延办证的违约事实。刘卫国、杨友青答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘卫国、杨友青向一审法院起诉请求：1、被告为原告所购买的“永盛花苑B幢11层11068（1105）号”房屋办理土地及房屋产权证；2、被告承担因办理“永盛花苑B幢11层11068（1105）”房屋产权证所需的一切税费；3、赔偿原告损失约13.4万元（按已付房款447432元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准从2011年6月21日起计至产权证办妥之日止）。一审法院认定事实：被告顺兴公司系经衡阳市工商行政管理局登记的从事房地产开发及经营的有限责任公司。2008年3月22日，原告刘卫国、杨友青（乙方）与被告顺兴公司（甲方）签订《永盛大厦购房协议》（以下简称涉案协议），约定：由刘卫国、杨友青购买被告开发的永盛大厦第B幢11层11068号房，面积为199.8平方米，每平方米1998元（享98折），共计房款391216.39元，付款方式：1、2008年3月14日交定金一万元整；2、2008年3月22日交房款30万元整；3、2008年3月30日交房款七万元整。余下款项待交付使用时按有关职能部门测算的实际面积一次性交清。另约定：1、房屋在2008年4月31日竣工，6月31日交付使用。2、甲方负责统一代办国有土地使用证和房屋所有权证；3、待甲方通过竣工验收合格后，6个月内甲方负责代办国有土地使用证和房屋所有权证以及把房锁钥匙交给乙方。协议签订后，顺兴公司分别于2008年3月24日、4月3日、11月8日收二原告房款31万元、7万元、1万元，总计39万元。在合同约定的期间内，被告将房屋交付给了二原告。因房屋实际核算面积超过约定面积，刘卫国于2011年6月14日补交了房款57432元。此时，案涉房屋房号由11068号变更为1105号。2011年6月21日，杨友青根据被告出具的办证费用清单向被告汇交了25000元办证费。2012年1月9日，被告顺兴公司为杨友青代缴物业专项维修基金6855元。2013年4月12日，二原告与被告签署《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》（以下简称委托书），授权被告代为办理产权登记和领取产权证。嗣后，被告仍未为二原告办理好房产权证。南岳区房产管理局出具的衡房权证南岳字第10028**号房屋所有权证载明，案涉房产于2010年2月3日登记至顺兴公司名下。一审法院认为，原告刘卫国、杨友青与被告顺兴公司签订的涉案协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二原告已按约向被告付清了全部购房款，被告则应依约为二原告办好房屋所有权证（现政策已调整为不动产权证书）。被告顺兴公司辩称未办好房产证原因在于二原告延迟交清房款及费改税政策的影响，但未提交充足证据，且被告在2011年6月21日（被告自称费改税政策推行之后）仍然预收二原告委托办理权证费用25000元，应视为被告接受并愿意为二原告办理房产权证。被告至今未办好涉案房产权属证书构成违约，应承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告于签订涉案协议时约定“待甲方通过竣工验收合格后，六个月内甲方负责代办国有土地使用证和房屋所有权证以及把房锁钥匙交给乙方”，但二原告自2011年6月14日方才缴清超过合同约定面积的房款，故违约损失的起算时间不宜依照合同约定的时限起算。二原告于2013年4月12日签署委托书，授权被告代为办理产权登记和领取产权证，应视为双方就办理房屋权属证书进行了新的约定，委托书的签署日期可作为计算违约损失的参考。考虑到办理权属证书需要一定时限，结合涉案协议约定，确认违约金起始计算日期为2013年10月13日（即2013年4月12日之后起算6个月）。二原告主张从2011年6月21日起计算违约损失不合理，不予支持。双方未约定逾期办证违约金，结合本案实情，酌定参照金融机构同期同类贷款利率标准确定二原告的实际损失数额为宜。二原告已付房款447432元，从2013年10月10日起算至2016年10月10日，按原告主张的年利率5%计算，违约损失为67114.8元（447432元×3年×5%/年）。在权属证书办理之前，期间外的违约金仍可另行计算。二原告另要求被告承担因办理涉案房屋产权证所需一切税费。因双方之间未约定办证费用由被告一方承担，原告预缴纳25000元，遵循多退少补原则，具体数额以实际发生为准。涉案协议未约定税费由被告方负担，委托书仅约定被告代原告办理、领取权属证书，故二原告诉请被告支付税费于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告衡阳市顺兴置业有限公司应于本判决生效之日起三个月内将位于衡阳市南岳区祝融路47号470幢1105室房产登记于原告刘卫国、杨友青名下；二、被告衡阳市顺兴置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫国、杨友青自2013年10月10日至2016年10月10日止逾期办证违约金67114.8元。被告衡阳市顺兴置业有限公司应于权属登记手续办妥时，按金融机构同期同类贷款利率，付清2016年10月10日之后的违约金；三、驳回原告刘卫国、杨友青其他的诉讼请求。如被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告刘卫国、杨友青负担1500元，由被告衡阳市顺兴置业有限公司负担1500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。经审理查明，顺兴公司在二审中陈述，双方签订委托书时，二被上诉人已交清办理权属证书所需相关资料。除以上事实外，原判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方于2008年3月22日签订的涉案协议及2013年4月12日签订的委托书合法有效，委托书应视为双方对涉案协有关办理权属证书起始时间的变更。关于顺兴公司迟延办理涉案房屋权属证书是否构成违约的问题，结合本案已查明的事实看，二被上诉人已按约支付了全部购房款、预付了办理权属证书所需费用并提交了办证所需全部材料。根据涉案协议和委托书的约定，顺兴公司应在委托书签订后六个月内办理好权属证书。双方履行涉案协议过程中，因费改税政策原因导致办证费用发生变化，给顺兴公司办理权属证书带来一定影响，但并没免除顺兴公司及时办理权属证书的义务，且费改税政策变化亦不属于不可抗力，二被上诉人不存在过错，根据公平原则和诚信原则及本案实情，原审认定顺兴公司迟延办证构成违约并酌定顺兴公司承担相应的违约责任，并无不当。综上所述，顺兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人衡阳市顺兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨丽萍审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一七年三月二十一日书记员  唐宇翔