北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4402号上诉人（原审原告）：田一木，男，1942年10月13日出生。委托诉讼代理人：刘建华，北京市昆泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：王昌林，男，1979年6月12日出生，。上诉人田一木因与被上诉人北京实地房地产开发有限责任公司(以下简称实地公司)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初37221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田一木及其委托诉讼代理人刘建华，被上诉人实地公司之委托诉讼代理人王昌林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田一木上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持田一木一审全部诉讼请求,一、二审诉讼费由实地公司承担。事实和理由：一、田一木主张初始登记即楼栋权属证明的违约金没有超过诉讼时效，一审法院认为按日计付的继续性违约金，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，缺乏法律依据，《预售合同》中的按日计算违约金只是约定了违约金计算的方法，并不是每日结算违约金，基于按日计算的违约金应为一个整体的债权，根据最高院关于民事案件诉讼时效的司法解释，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。时效的起算时间应从田一木主张权利之日起；二、田一木主张所交纳的契税、公共维修基金等费用应作为计算违约金的基数，根据《预售合同》的约定，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，根据该条款，违约金的基数应当包括田一木已交纳的契税、公共维修基金等费用。实地公司辩称，同意一审判决，不同意田一木的上诉意见。按照民事诉讼法关于时效的规定，田一木未在两年内提起诉讼，应视为放弃诉讼权利。双方签订的合同用的是2007年建委的范本，在物权法颁布之前，根据物权法第30条规定，实地公司建成即具有所有权，不一定要去办大证。实地公司按约向田一木交付了房屋，对田一木使用房屋没有造成任何影响。大证违约金和小证违约金的计算基数也应当是整个购房款，不应当包括代收费用。田一木向一审法院起诉请求：1.判令实地公司向田一木给付2013年12月30日至2014年10月16日的延期办理初始登记违约金59078.2818元；2.判令实地公司给付田一木2015年2月25日至2016年10月24日的延期办理房屋所有权证书违约金123656.96元；3.诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2012年10月26日，田一木作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，田一木购买北京市通州区×5#住宅楼29层3303号房屋（以下简称3303号房屋），合同约定房屋总价款为1944810元。田一木于2012年8月18日向实地公司支付购房款30万元，于2012年9月7日向实地公司支付购房款6万元，于2012年10月26日支付购房款1584810元，实地公司为田一木出具收据。2013年3月6日，田一木办理了3303号房屋的入住手续，实地公司向田一木交付3303号房屋。因涉及面积差，田一木办理入住手续当日补交面积补差款3632元。办理入住手续时，田一木向实地公司交纳了印花税、合同印花税、测绘费、产权登记费、手续费等费用，实地公司为田一木出具收据。《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。……”第十四条逾期交房责任约定：“……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充：9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”实地公司于2014年10月17日取得3303号房屋所在的5号住宅楼（现为北京市通州区×号院1号楼）的楼栋权属证明。田一木至今未取得3303号房屋的房屋所有权证书。在本案审理过程中，田一木表示因实地公司的违约行为具有持续性，故其起诉未超过诉讼时效。并且认为其支付的包括契税、公共维修基金等在内的全部费用均应作为计算违约金的基数。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中田一木与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照预售合同第二十二条之规定，实地公司应在2013年12月30日前办理完毕楼栋的权属证明，但截止2014年10月17日实地公司才取得田一木所购3303号房屋所在的5号住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。田一木于2016年9月21日提起本案诉讼，故一审法院支持田一木要求实地公司给付自2014年9月22日至2014年10月16日的逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求。对田一木主张自2013年12月30日至2014年9月21日期间的延期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求，因已过诉讼时效，一审法院依法不予支持。根据《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应当在田一木办理入住之日起720日内为田一木办理房屋所有权证书，田一木于2013年3月6日办理入住手续，故实地公司应在2015年2月25日前为田一木办理房屋所有权证书，但实地公司至今未为田一木办理完毕3303号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约。田一木要求实地公司给付自2015年2月25日至2016年10月24日的延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于逾期办理楼栋权属证明违约金、逾期办理房屋所有权证书违约金的计算基数，应以田一木向实地公司支付的全部购房款为准，田一木要求将其所交纳的契税、公共维修基金等费用均作为计算违约金的基数，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。判决：一、实地公司给付田一木迟延办理楼栋权属证明违约金4871元，于判决生效之日起七日内执行清；二、实地公司给付田一木迟延办理房屋所有权证书违约金118270元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回田一木的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：综合全案案情及双方诉辩主张，本案争议焦点为实地公司未按期办理楼栋权属证明的违约金的时效问题以及关于楼栋权属违约金的计算基础是否包含契税、公共维修金等费用。田一木与实地公司签订的《预售合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《预售合同》及其补充协议约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能按期取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。根据本案查明的事实，实地公司应于2013年12月30日前办理楼栋的权属证明，实地公司于2014年10月17日取得楼栋的权属证明，实地公司已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。依据双方签订的《预售合同》，实地公司应按日计算向田一木支付全部已付款万分之一的违约金，因实地公司持续的违约行为每日产生新的违约金，田一木应当自实地公司违约之日起向实地公司主张违约责任，但田一木未能提交证据证明存在时效中断的情形，故一审法院对超过两年诉讼时效的违约行为产生的违约金不予支持，于法有据。楼栋权属的违约金亦不属于不能确定履行期限的债权，故本院对田一木楼栋权属违约金未超过诉讼时效的上诉意见，不予采信。依据双方签订的《预售合同》，违约金的计算基数约定为全部已付款，全部已付款应为合同中双方约定的3303号房屋的价款，田一木要求将其交纳的契税、公共维修金等费用均作为违约金的计算基数的意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，田一木的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3949元，由田一木负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员     姜君二〇一七年三月二十八日法官 助理  孟 磊书 记 员  左 爽