四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终138号上诉人（原审被告）：刘小英，女，汉族，1975年10月21日出生，住洪雅县。委托诉讼代理人：郭百平，四川典扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉强，四川典扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易义琼，女，汉族，1968年12月2日出生，住四川省乐山市。委托诉讼代理人：王燕，四川洪迈律师事务所律师。上诉人刘小英因与被上诉人易义琼返还原物纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2016）川1423民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘小英及委托诉讼代理人郭百平、被上诉人易义琼的委托诉讼代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小英上诉请求是：请求撤销（2016）川1423民初1103号民事判决，驳回易义琼的诉讼请求，并由易义琼承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。首先，房屋合法所有权人是刘小英，刘小英于2004年入住位于洪川镇上正街145号1栋1单元5楼，2006年从费三房屋中介处购得此房，购买过程中，费三房屋中介负责人费建忠向刘小英出示了房产证复印件和房东授权委托书，刘小英至此合法取得房屋所有权，并居住长达十多年，在此期间还发生了两次大地震，但易义琼从未到涉案房屋进行过查看，由此可见易义琼对房屋已卖是明知的。易义琼向一审法院提出于2004年将该房屋出租给费建忠，每年收取房租，但并未提供证据证实，一审认定事实错误，易义琼与费建忠本身认识，了解费建忠的经营业务包括买卖不动产，因此并不能排除易义琼与费建忠勾结诈骗的可能。其次，易义琼提供的房产证建筑面积仅有46.5平方米，而位于洪雅县洪川镇上正街洪雅宾馆职工宿舍1单元5楼9号一室一厅住宅面积为70平方米，明显不是同一房产。退一步讲，即使该不动产所有权人是易义琼，刘小英也可依照善意取得制度善意取得位于洪雅县洪川镇上正街洪雅宾馆职工宿舍1单元5楼9号一室一厅住宅面积70平方米的不动产的所有权。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实后，撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。易义琼辩称，首先，从目前查明的事实来看刘小英居住的房屋与其房产证载明的房屋洪雅县洪川镇上正街145号附1号501系同一房屋，因此刘小英侵犯了我的房屋所有权是事实。其次，易义琼和费建忠是否存在房屋租赁关系，不影响易义琼要求上诉人返还房屋的请求。最后，关于善意取得制度的相关条件，刘小英在取得房屋时是知道房屋不是费建忠的，且没有进行房屋登记，所以不符合善意取得制度。综上所述，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。易义琼向一审法院起诉请求：请求判令刘小英停止侵权行为，腾空返还被侵占的房屋，支付1000元房屋使用费并承担一审案件受理费。一审法院认定事实：1997年8月20日洪雅县招待所与易义琼达成共有房屋买卖协约，将位于洪川镇上正街1-502号（房屋建筑面积46.5平方米）房屋以5626.17元出售给易义琼，此后，易义琼取得房屋产权证（洪房权证洪川镇第H-01073003099）。2004年易义琼与案外人费建忠经朋友介绍认识，口头约定将该房屋出租给费建忠，每年收取800元租金，此后租金以实际协商为准，易义琼与费建忠房屋出租协议一直履行至2016年初，期间易义琼未再到出租房屋内查看，今年易义琼未收到费建忠的租金，便到出租房查看，发现该房已被刘小英占有使用，双方协商处理未果后，诉至法院。另查明，刘小英从费三房屋中介购买了一处房屋，并于2006年双方补签一份房屋买卖协议，根据协议主要内容：费三房屋中介受托房主将位于洪雅县洪川镇上正街洪雅宾馆职工宿舍1单元5楼9号房一室一厅面积约70平方米住宅以18000元价格出卖给刘小英，并协商完成产权变更登记。刘小英对该房进行装修并一直居住至今，刘小英也未与房主进行相关产权变更登记，未取得该房产权。再查明，易义琼房产证登记房屋坐落洪雅县洪川镇上正街1幢502号房、洪川镇上正街145号1-501号与刘小英现居住的房屋实为同一房屋。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。易义琼作为涉案房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。刘小英与案外人费建忠所签订的房屋买卖协议，易义琼不予以认可，刘小英认为自己所购买的房屋不是易义琼所诉的房屋，刘小英未向法庭提交证据证实其主张，不予支持。刘小英辩称所购买的房屋系善意取得，根据善意取得的构成要件，其中一要件是无处分权人将不动产转让给受让人，转让的不动产应依照法律规定应当登记的已经登记，刘小英所购买的房屋已居住十余年，但至今仍未办理过户登记，故刘小英的主张意见不符合善意取得构成要件，本院不予采信。易义琼主张刘小英占用房屋应支付1000元的使用费，易义琼主张的房屋使用费实为租金，易义琼与案外人费建忠达成房屋出租协议，所取得租金是由费建忠支付，但易义琼未向本院提供相应证据证实该租金应由刘小英承担，故本院对易义琼的该项请求不予支持。因刘小英需要寻找其他居住场所，故应给予适当搬迁期限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由刘小英在本判决生效之日起一个月内携带自己物品从四川省洪雅县洪川镇上正街145号1-501号房屋（该房屋产权证号：洪房权证洪川镇第H-01073003099）搬出。二、驳回易义琼的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘小英承担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审认定的事实与一审相同。本院认为，本案二审争议焦点是：1.刘小英现在所居住的房屋所有权归属；2.刘小英所居住的房屋是否已善意取得。关于刘小英现在所居住的房屋所有权归属问题。刘小英认为与案外人费三房屋中介负责人费建忠签订了房屋买卖合同，购买过程中，费建忠向其出示了房产证复印件和房东授权委托书，至此，其合法取得该房屋的所有权。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属于不动产物权，变更所有权需向有关房屋管理部门申请办理过户登记，没有办理过户登记，不发生所有权转移的效力。本案中，刘小英虽然与案外人费建忠签订了房屋买卖合同，但是并没有办理过户登记，现在该房屋仍然登记在易义琼名下，一审法院认定刘小英现在所居住的房屋归易义琼所有符合法律规定。因此，上诉人刘小英认为房屋所有权归其所有的上诉理由不成立，应不予支持。关于刘小英所居住的房屋是否已善意取得的问题。刘小英认为与案外人费三房屋中介负责人费建忠签订了房屋买卖合同，支付了购房款18000元，购买时案外人费建忠向上诉人出示了房产证复印件及房东授权委托书，且上诉人购房后装修居住十余年之久，易义琼从未到涉案房屋查看过，明显不符合常理，其支付对价后已善意取得该房屋。本院认为，根据《物权法》第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，刘小英在与案外人费建忠签订房屋买卖合同时是明知房屋所有权人为易义琼，刘小英称费建忠是受易义琼委托转让，但其并未提供易义琼的授权委托书或其他相关证据证实费建忠在授权范围内处分易义琼的房屋，因此，费建忠的行为属于无权处分易义琼房屋的行为。刘小英签房屋买卖合同时虽为善意、后支付合理对价又占有房屋，但由于房屋属于不动产，依法应当登记，而该房屋至今尚未办理变更登记。故一审法院认定刘小英的主张不符合善意取得的构成要件，支持房屋所有权人易义琼追回房屋的诉讼请求于法有据。因此，刘小英的该项上诉理由也不能成立，依法不予支持。综上所述，刘小英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由刘小英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王美福审 判 员  罗卫平代理审判员  唐 军二〇一七年三月二十三日书 记 员  罗佳琪