河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1002民初1239号原告：交通银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市莲城大道***号。负责人：杨胜利，系行长。委托代理人：马隆飞，河南君志合律师事务所律师。被告：孟高树，男，汉族，1982年6月15日生，住河南省禹州市。被告：常书娟，女，汉族，1986年2月2日生，住河南省禹州市，系孟高树配偶。被告：许昌博林房地产开发有限公司。住所地：许昌市春秋广场天伦大厦*楼*******号。法定代表人：武洪亮。原告交通银行股份有限公司许昌分行因与被告孟高树、常书娟、许昌博林房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年2月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马隆飞到庭参加诉讼，被告孟高树、常书娟、许昌博林房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司许昌分行诉称：2014年10月13日，原告与被告孟高树签订了编号为2014415121001100933的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告孟高树向原告贷款肆拾叁万元整，用于购买魏武路西侧、××南侧××和××东××单元××西户房产，借款期限30年，年利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%，还款方式为等额本息还款法、按月还款。为担保债务的履行，被告孟高树以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告许昌博林房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。合同生效后，原告于2014年11月6日依约履行放款义务，而被告已多期未按合同约定偿还贷款本息，且保证人也未履行代偿义务。被告孟高树未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的部分或全部贷款本金，并要求被告承担相应的违约责任。被告常书娟系孟高树的配偶，应对孟高树的债务承担清偿责任。被告许昌博林房地产开发有限公司根据合同约定应承担连带偿还责任。现依法起诉，请求判令：1、被告孟高树、常书娟偿还原告借款本金421464.26元，利息8279.38元（暂计至2017年1月24日）及合同约定的罚息等费用，以后至实际受偿日利息及合同约定的其他费用按合同约定计算；2、被告孟高树以位于魏武路西侧、××南侧××和××东××单元××西户抵押房产承担担保责任，原告对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告许昌博林房地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由上述被告共同承担。被告孟高树、常书娟、许昌博林房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。原告为支持其主张，向本院提交的证据有：第一组：借款人孟高树和财产共有人常书娟身份证复印件及婚姻证明，保证人许昌博林房地产开发有限公司营业执照及组织机构代码证。证明：三被告的身份信息。第二组：被告孟高树、常书娟、许昌博林房地产开发有限公司与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》一份。证明：1、被告孟高树向原告借款金额为人民币43万元；贷款期限为30年，自实际放款日起算；借款利率为人民银行发布的相应档次法定贷款利率基础上上浮20%，被告孟高树按月结算付息、按月等额本息还款；合同第二十四条第4款约定，如被告孟高树逾期还款，原告有权按合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息，合同还约定了原告有权宣布合同提前到期。2、合同第五条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款之约定：保证人提供连带责任保证；保证期间自每期贷款到期之日起，计至最后一期贷款到期之日后两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；借款人未按合同约定足额偿还任一期款额或其他费用时，保证人应立即支付甲方全部到期应付款项；借款人取得房屋的权利证明，且原告取的抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除；但在借款人取的前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。3、被告常书娟作为合同项下抵押房产的共有人，同意被告孟高树以此财产作抵押进行贷款。第三组：抵押权房屋预告登记证书一份。证明：被告孟高树将所购位于魏武路西侧、××南侧××和××东××单元××西户房屋为原告贷款债权提供抵押担保。第四组：借款凭证一份。证明：原告履行了《贷款合同》约定的支付义务。第五组：贷款提前收回通知书一份、逾期未还款明细一份(截止2017年1月24)。证明：（1）被告违约未按期归还贷款本息，贷款人宣布借款合同项下的贷款本息全部提前到期、要求借款人赔偿因违约而给原告所造成的损失，并行使抵押权和质押权、保证权利。（2）被告孟高树从2015年12月1日开始未按约定偿还借款本金及利息，根据贷款合同第十三条的约定，借款人违反合同的约定逾期还款，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，原告于2016年12月27日宣布贷款合同提前到期。原告根据合同约定扣划了被告许昌博林房地产开发有限公司交纳的保证金12956.6元，用于抵偿被告孟高树欠的借款本金及利息，抵偿后截止到2017年1月24日，被告孟高树欠本金421464.26元，利息8279.38元。利息自2017年1月25日按年利率8.82%计算至实际还款之日。第六组：不动产权证书【产权证号：豫（2017）许昌市不动产权第0019764号】一份。证明：被告孟高树所购房屋已具备办理正式抵押手续的条件。本院对原告的证据审核后认为：原告的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告孟高树、常书娟系夫妻关系。2014年10月13日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告孟高树、常书娟、许昌博林房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告孟高树向原告借款43万元，用于购买位于许昌市魏××路西侧、××南侧××和××东××单元××西户的房产；借款期限为自2014年10月13日至2044年10月13日；借款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%，逾期贷款的罚息利率上浮50%；还款方式为按月等额本息还款法；被告许昌博林房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证。合同还约定借款人违反合同约定逾期还款，原告有权宣布借款提前到期，要求借款人偿还所有到期贷款本金及利息。原告与被告孟高树、常书娟对位于许昌市魏××路西侧、××南侧××和××东××单元××西户的房产进行了抵押预告登记，原告取得了编号为“许房预市字第1006128号”的预告登记证书。签订合同后，被告孟高树自2015年12月1日开始未按合同约定支付借款本金及利息，原告于2016年12月27日宣布贷款合同提前到期。后原告根据合同约定扣划了被告许昌博林房地产开发有限公司交纳的保证金12956.6元，用于抵偿被告孟高树欠的借款本金及利息。截止到2017年1月24日，被告孟高树下欠借款本金421464.26元、利息8279.38元。原告要求被告自2017年1月25日按罚息利率即年利率8.82%支付利息至实际还款之日。2017年3月27日，被告许昌博林房地产开发有限公司依法办理了位于许昌市魏武路西侧、天瑞街南侧六和花园第2幢房产的不动产权证书【产权证号：豫（2017）许昌市不动产权第0019764号】。本院认为：原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告孟高树、常书娟、许昌博林房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反规定，协议合法有效。被告孟高树取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期及时履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。被告孟高树、常书娟系夫妻关系，本案债务属于夫妻共同债务，故常书娟应承担共同还款责任。本案中，原告与被告签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告许昌博林房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告许昌博林房地产开发有限公司已经依法办理了六和花园第2幢房产的不动产权证书，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，购房人孟高树负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，许昌博林房地产开发有限公司应督促其办理。购房人孟高树若逾期仍未协助办理抵押登记，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人交通银行股份有限公司许昌分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟高树、常书娟于本判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司许昌分行借款本金421464.26元及利息（其中截止到2017年1月24日的利息8279.38元，2017年1月25日起的利息按年利率8.82%计算至实际还清借款之日止）；二、被告许昌博林房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带偿还责任；三、被告孟高树应于本判决生效之日起30日内协助原告交通银行股份有限公司许昌分行办理许昌市魏武路西侧、天瑞街南侧六和花园第2幢东1单元24层西户房产的抵押登记手续，许昌博林房地产开发有限公司应督促孟高树并配合其办理抵押登记；抵押登记办妥之日，许昌博林房地产开发有限公司的保证责任终止；上述房产抵押登记办妥后，或孟高树逾期仍未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的借款本金及利息优先受偿；原告交通银行股份有限公司许昌分行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告许昌博林房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项12956.6元。案件受理费7747元，因适用简易程序减半收取3873.5元，由三被告连带负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  曹晓辉二〇一七年三月三十日书记员  陈文方