广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0305民初2203号原告：深圳市鸿威物业管理有限公司，法定代表人：李波，董事长。委托诉讼代理人：林军，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告：刘园，男，原告深圳市鸿威物业管理有限公司与被告刘园物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林俊、被告刘园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业管理费（2014年1月至2016年11月）12448.8元（人民币，下同）；2、被告支付拖欠原告的本体维修基金632.32元；3、被告支付拖欠原告上述费用的滞纳金3533.36元；4、诉讼费、律师费等费用由被告承担。庭审中，原告明确其要求的各项费用系2014年1月至2016年11月期间的；违约金按照每日万分之五的标准自应交费的次日起计算至2016年11月30日止。事实与理由：被告系XXXX房的业主，自交房起，原、被告双方即签署《前期物业管理服务协议》及《鸿威海恰湾畔花园临时管理规约》。2014年1月起，被告便开始拖欠原告的物业管理费，并停止缴纳专项维修资金、水费、垃圾处理费、排污费等各项费用。期间原告为维护自身合法权益，分别于2016年8月向被告发送《律师函》进行催缴，但被告仍然对上述费用不予缴纳。被告辩称：被告从未与原告签署《前期物业管理服务协议》及《鸿威海怡湾畔花园临时管理规约》，也从未委托他人签署以上两份协议。原告提供的《前期物业管理服务协议》及《鸿威海恰湾畔花园临时管理规约》上面的乙方签名人是案外人王某，原告提供的2014年1月至2016年11月鸿威物业管理有限公司收费通知单上面的客户名称也是案外人王某，原告提供的2015年11月邮寄律师函是由案外人王某签收，案外人王某系被告前妻，被告与王某已于2013年3月14日协议离婚并办理了离婚手续，原告提供之证据并不在被告与王某的婚姻存续期间，案外人王某与原告签订的合同被告不知情，所以原告提供上述证据无法证实原告与被告有物业服务合同纠纷的事实。被告系XXXXX房的业主，自交房起被告与其他小区业主就发现小区住宅外墻瓷砖不断脱落，砸到小区花园里面，对业主的人身安全形成了极大的安全隐患，所以经过业主代表与开发商，物业和社区街道办的协调，开发商同意对外墙进行整修，有的外墙瓷砖都要去除重新更换，为期一年的工期，小区里面搭建临时的行人走廊，小区狗公共设施无法使用，老人和孩子没办法进行户外活动，所有的窗户不能打开，用胶布粘著，开发商在去除瓷砖后还要对外墙进行打磨才能粘贴新的瓷砖，这就造成所有业主家被灰尘所笼罩，很多家中有老人和小孩的业主由于无法忍受搬出了小区，没有其他住所的业主只能去周围租房子！业主代表与物业进行了协商与沟通，要求免除所有施工期间的物业管理以及其他产生的费用，而原告仅仅免除三个月的管理费作为补偿，还美其名曰给你免三个月就不错了，开发商不给你修你不也没办法？在这里被告想说明的是，小区住宅的质量问题不是业主造成的，不应该由业主买单，而开发商在修缮的过程中确实对业主的生活造成了侵害，物业服务公司在施工期间根本无法按照物业服务标准对业主进行服务，所以被告要求其进行一定的补偿是合情合理的，所以为了维护自身的合法权益，被告一直未能与原告签订服务合同，被告也一直积极沟通希望在免除一年施工期的物业管理费之后，与原告签订合同，但原告一直不予理会。综上，被告没有与原告签订物业服务合同，对拖欠原告物业管理费不知情，原告没有尽到对被告告知的义务，请人民法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为1998年10月12日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为贰级。位于深圳市××威海××花园××房（涉案房产）于2013年3月19日登记至被告名下，建筑面积79.04平方米。原告提交了一份原告（甲方）与案外人王某合同中注明被告与王某共同作为乙方）于2013年3月25日签署的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定：乙方购买房屋为C栋1402A、B号房；由甲方为涉案小区提供物业管理服务；前期物业服务费自乙方收到入伙通知书上注明的入伙之日起计算，高层住宅物业每月每平方米4.5元，乙方缴纳费用的时间为每月5日前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并有权要求乙方从逾期之日起至付清之日止，每天按应缴费用的万分之五支付违约金；及其他内容。原告于2015年11月向案外人王某邮寄《律师函》，要求其缴纳欠付的物业管理费等相关费用。被告称其未收到了该《律师函》。为证明涉案小区因建筑物外墙脱落重新装修，给被告造成了严重影响，被告提交了网络打印的照片予以证明。原告对前述证据的真实性予以认可，但表示这属于开发商与业主之间的纠纷，与被告无关。另查，被告与王某曾系夫妻关系，双方于2013年3月14日离婚。涉案房产的购房合同是王艾与开发商签订，被告表示系因王某没有购房资格，才找到被告代持房产。庭审中，原告确认外墙脱落是开发商建设时存在问题造成的，现在开发商已修整好。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、产权信息单、律师函、照片等及庭审笔录在卷为证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》的相关的规定，房屋的所有权人为业主，房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，无论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理费和本体维修基金的义务。本案中，《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》虽系被告的前妻王某签署，但涉案房产已于2013年3月14日核准登记至被告名下，且至今仍登记在被告名下，故被告无论是否与原告签订物业管理协议，均负有向物业管理单位支付物业管理费等相关费用的义务。对于被告提出的涉案小区因外墙脱落重新装修，给被告造成了严重影响，被告因此不应交纳物业管理费的抗辩理由，本院认为，涉案小区的外墙脱落系小区开发商建设时存在的问题，且开发商已进行了修整，故并不属于原告在物业管理服务中存在的问题，被告提交的相关证据亦不足以证明原告未尽到物业管理服务合同的主要义务；而且在物业管理中，即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳物业管理费，故对于原告的上述理由，本院不予采信。同时，本院认为，原告作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。对于原告要求被告支付2014年1月至2016年11月期间的物业管理费和本体维修基金的诉讼请求，被告确认未支付上述期间的相关费用，故被告应予支付。经计算，被告应向原告支付上述期间的物业管理费12448.8元（4.5元/月/平方米×79.04平方米×35个月）和本体维修基金691.6元（0.25元/月/平方米×79.04平方米×35个月）。原告要求被告支付本体维修基金632.32元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告主张的违约金。因原告与被告并未签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，原告亦未提交证据证明王艾系代被告签署签署协议，故原告要求被告按日万分之五的标准支付违约金，并无合同依据，本院不予支持。对于原告主张的律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿威物业管理有限公司支付2014年1月至2016年11月期间的物业管理费12448.8元、本体维修基金632.32元；二、驳回原告深圳市鸿威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107.68元，由原告负担22.88元，由被告负担84.8元。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一七年三月二十八日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。