湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初1889号原告：何庆东，男。委托诉讼代理人:唐朝新，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。特别授权。被告：黄正平，男。被告：朱莲香（黄正平之妻），女。被告：黄志华（黄正平之子），男。被告朱莲香、黄志华共同委托诉讼代理人：黄正平，男。原告何庆东与被告黄正平、朱莲香、黄志华建设工程合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何庆东的委托诉讼代理人唐朝新，被告黄正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何庆东向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告建房款24000元，迟延履行金5760元，合计29760元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年11月18日，原、被告签订了一份《代建房协议》，约定原告帮被告代建住房，现原告已依约履行了义务，但被告至今尚欠原告建房款24000元未予支付。经原告多次催讨，被告均以各种理由拒不给付，故原告诉至法院。被告黄正平辩称，房屋存在窗户变形、漏水、开裂等质量问题，屋顶的隔热层烂了，天沟（屋檐）也开裂了。被告曾修补过几次，均未能修好，现问题仍然存在，请原告尽快解决上述问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的身份信息、进城代建房协议、价格确认表及房屋漏水照片的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。下列事实，原、被告均无异议，本院予以确认：1、原、被告于2009年11月18日签订了一份《进城代建房协议》；2、2012年，被告装修入住了位于资兴市东江龙泉村瓦家坳Z1栋1-601号住房；3、2014年9月1日，资兴市东江龙泉村瓦家坳Z1栋1-601号住房已登记在黄正平、朱莲香名下；4、涉案房屋存在漏水及水压较小等现象；5、涉案房屋未办理契证；6、涉案房屋的实际建筑面积大于合同约定面积的事实。对双方有争议的事实和证据，本院确认如下：关于被告主张曾自主修理以及雇请工人修理屋顶漏水的费用事实，被告向本院提交了证据1防水施工合同、收条，证据2销售清单，证据3收条、收据予以证明。原告何庆东对房屋漏水事实虽予以认可，但对被告自费修理的费用予以否认。本院认为，被告提交的证据1防水施工合同和收条为个人出具的，原告不予认可，被告也未申请证人王付忠出庭作证，本院不将该证作为单独认定案件事实的依据。被告提交的证据2销售清单和证据3收条、收据均为白条，被告亦未申请证人出庭作证，也未提交其他证据予以佐证，本院不将该证作为单独认定案件事实的依据，即对房屋漏水所产生的费用不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄志华系被告黄正平、朱莲香之子。2009年11月18日，原告何庆东（甲方）与被告黄志华（乙方）签订了一份《进城代建房协议》，约定：“为了配合搞好避险移民工作，经甲方现所在地政府、村支两委和乙方现所在政府、驻村工作队共同协商，甲方同意将龙泉村瓦家坳组闲置的集体土地用于代移民建房，现就有关事项协议如下：……二、建设标准：1、正面（临街面）按规划和设计要求贴瓷砖，北面（南向）胶粘石；东西面用水泥砂浆接毛（或胶粘石）；2、进户大门：安装一个壹仟元左右防盗门；3、窗户：装中档塑钢窗；……6、水电进户；7、办好三证：房产证、土地使用证、契证。……四、付款方式：1、签订协议时，每户交两万元定金；2、基础完工时，每户再交两万元；3、建房户的所建层次主体完工时，付房屋总价总额的90%（移民补贴由甲方负责领取）；4、交三证时，交清全部房款。……五、违约责任。任何一方违约，并负责承担由此带来的相应直接的、间接的经济损失。①若乙方未按约定交足房款，则乙方不得使用该房，否则视乙方为侵权行为，同时，甲方将采取相关有力措施，且经警告后将阻止乙方行为；②甲方履行了自已的义务后，若乙方不接收该房，则甲方有权处置该房，其前期房款甲方不承担利息，且不利后果乙方承担……”。合同签订时，原资兴市东江街道办事处龙泉村主任陈晖作为见证人也在上述合同上签名确认。同时，双方在合同附表的价格确认表上签字确认：“六楼的面积为120平方米，每平方米820元”。2011年，涉案房屋工程完工；2012年，被告黄正平、朱莲香装修入住该房。2014年，被告黄正平向原龙泉村主任陈晖提交了相关的办证资料；2014年9月1日，资兴市东江龙泉村瓦家坳Z1栋1-601号住房登记在被告黄正平、朱莲香名下。另查明，被告黄正平、朱莲香所居住的资兴市东江龙泉村瓦家坳Z1栋1-601号住房存在房屋漏水及水压较小的现象。本院认为，本案系建设工程合同纠纷。本案争议焦点为：被告是否应当支付原告剩余工程款。本案中，被告黄正平认为，原告并未依约定履行合同义务，涉案房屋有漏水、开裂等现象，房屋实际建筑面积超出了合同约定面积，房屋未能办理契证以及水压较小等相关问题。在原告未解决上述问题前，被告不愿支付剩余工程款。原告何庆东认为，首先，涉案房屋是经相关质检部门验收合格的，且已由被告装修入住；其次，房屋存在水压较小的现象并非原告所致，应由资兴市自来水公司解决；再次，根据国家政策规定，集体土地上的自建房无需办理契证；最后，房屋的实际面积确实超出了合同约定面积，但此情况已在交付使用时口头告知了被告，现涉案房屋的产权已登记在被告黄正平、朱莲香名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。第二百八十一条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。本案所涉房屋经验收合格后，已交付给被告使用，并由被告装修入住，现被告又以使用部分质量不合格为抗辩理由，不符合上述法律规定，本院不予采信，被告黄正平、朱莲香、黄志华应当依照合同约定支付剩余款项。但是，三被告在履行完付款义务后，可就工程质量不符合约定部分，要求原告在合理期限内进行修理或返工，也可就工程存在的质量问题向法院另行主张权利。关于迟延履行金（利息）。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条规定，利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：(一)建设工程已实际交付的，为交付之日;(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。本案中，原、被告均认可被告装修入住的时间为2012年，即工程实际交付时间应为2012年，但被告仅诉请从2014年9月1日起至2016年12月1日止的逾期利息，不违反法律规定，本院予以支持。故逾期利息为2565元，即24000元×4.75%÷12个月×27个月。对于被告黄正平提出房屋实际建筑面积大于合同约定面积，对多出的1.25平方米面积不予支付价款的辩称。本院认为，在房屋验收交付时，被告理应知晓房屋实际建筑面积大于合同约定面积。尔后，被告将房屋予以装修，在装修期间，被告也应当知道房屋的实际面积。2014年，被告还提供资料给原告为其办理房屋产权证书。由此可见，被告装修入住及提供资料办理房产证的行为应视为对房屋实际建筑面积的认可，且涉诉房产已登记在被告黄正平、朱莲香名下，房屋面积应以房屋产权证登记为准。现被告以实际建筑面积大于合同约定面积为抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采信。另外，被告辩称，原告未依约办理契证。本院认为，契证是指不动产所有人经国家公证机关鉴证并依照税法纳税后，由政府颁发的具有法律效力的产权凭证，即契证可以认为是房屋缴纳契税后的证明。而涉案房屋的土地性质登记为集体土地，又是自建住房，是无需缴纳契税的，故无需办理契证。被告以原告未依约办理契证为抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百六十九、第二百七十九条、第二百八十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：限被告黄正平、朱莲香、黄志华于本判决生效之日起十日内支付原告何庆东工程款24000元，及迟延利息2565元，合计25565元；驳回原告何庆东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，减半收取272元，由被告黄正平、朱莲香、黄志华负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  许译匀二〇一七年三月六日书记员  李 珍附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第二百八十一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：(一)建设工程已实际交付的，为交付之日;(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。