拉萨市兴达路面彩砖厂与刘家富房屋租赁合同纠纷一案二 审 民 事 判 决 书西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2015）拉民二终字第112号上诉人（原审被告、反诉原告）拉萨市兴达路面彩砖厂，住所地西藏自治区拉萨市西郊空指路(部队院内)。法定代表人李怀如，该公司总经理。委托代理人邵禹，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘家富，男，1967年12月27日出生，汉族，四川省崇州市人，经商，现住西藏自治区拉萨市民族北路样云广场，身份证号码5101281967********。委托代理人丁文力，西藏雪成律师事务所律师。委托代理人刘建西，西藏雪成律师事务所律师。上诉人拉萨市兴达路面彩砖厂（以下简称兴达彩砖厂）因与被上诉人刘家富房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015）城民二初字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人兴达彩砖厂的委托代理人邵禹，被上诉人刘家富的委托代理人丁文力、刘建西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘家富在一审中起诉称：2012年11月8日，刘家富与兴达彩砖厂签订房屋租赁合同，约定由刘家富将位于拉萨市北京中路71号综合楼第一层南北向第3轴第4轴438㎡门面房，租赁给兴达彩砖厂用于经营土特产等，按照合同约定，兴达彩砖厂在租赁期内可以行使转租权，但转租权利的行使必须事先征得刘家富的同意，如果未经刘家富事先同意兴达彩砖厂将房屋转租给第三人，刘家富有权单方解除合同。合同签订后，刘家富发现兴达彩砖厂擅自将房屋转租给第三人用于经营酒吧，第三人擅自拆除该房屋原有的装修装饰，强行进行破坏性装修施工，施工危及建筑物的结构，影响建筑物的整体安全，影响刘家富及其他用户的正常经营活动和人身、财产安全。同时，第三人的工作、施工人员擅自撬开刘家富的配电房，使用刘家富的电力设备和供电，并破坏电力设施，造成刘家富的财产损失。刘家富于2014年7月30日等数次发出通知函，要求兴达彩砖厂停止其行为，返还租赁房屋，修复配电设备，并赔偿损失，解除租赁合同，但兴达彩砖厂置之不理。兴达彩砖厂在多次主张权利无果的情况下不得已采取了自助措施，停水停电以迫使第三人停止侵权行为。同时，第三人纠集社会人员围堵刘家富大门，围攻刘家富的工作人员，给刘家富及其他用户造成严重负面影响，刘家富也对此报警处理。按照合同约定，兴达彩砖厂的行为已违反合同约定，刘家富有权解除合同，收取滞纳金，收回租赁的房屋及装修，要求兴达彩砖厂支付第一年租金总额的违约金，并赔偿损失。自2014年10月起，兴达彩砖厂再未向刘家富交纳房屋租金，已经欠交租金70080元，兴达彩砖厂严重违约，应当支付违约金420480元。故诉至法院请求判令：一、解除刘家富与兴达彩砖厂签订的房屋租赁合同；二、兴达彩砖厂恢复房屋原状并返还租赁的房屋；三、兴达彩砖厂支付租金70080元；四、兴达彩砖厂支付违约金420480元；五、兴达彩砖厂承担本案诉讼费。并提交如下证据加以证实:一、房屋租赁合同两份，用于证明双方的房屋租赁关系及双方的合同权利义务；二、通知函4份，用于证明刘家富发现房屋被第三人无故占用并进行大肆装修施工后，数次发出通知要求停止其行为的事实；三、照片1张，用于证明刘家富向兴达彩砖厂送达4份通知函被拒收的事实；四、接处警工作登记表3份，用于证明刘家富主张过权利的事实；五、照片6张，用于证明兴达彩砖厂使用房屋后进行破坏，已危及到他人人身、财产安全的事实；六、照片5张，用于证明兴达彩砖厂和第三人的工作人员擅自撬开刘家富的配电房，破坏电力设施，给刘家富造成财产损失的事实；七、祥云广场迪吧安全文明管理备忘录、酒店客房长包协议及国家噪音标准各一份，用于证明迪吧的噪声严重污染环境，并侵害了周边用户的合法权益的事实；八、整改意见书、通知、承诺书及公司综合迪吧安全文明管理备忘录各一份，用于证明双方多次进行协商的事实。兴达彩砖厂在一审中答辩称：按照租赁合同约定，兴达彩砖厂有权进行转租，不是非法转租；兴达彩砖厂欠交租金，是因为刘家富的恶意停水、停电行为影响第三人的使用权，致使第三人未向兴达彩砖厂支付租金；兴达彩砖厂不存在任何违约行为。并提交如下证据加以证实：一、房屋租赁合同两份，用于证明兴达彩砖厂享有转租权的事实；二、房屋租赁合同2份、委托书1份及身份证复印件2份，用于证明刘家富知晓兴达彩砖厂的转租行为，其行为完全合法、有效的事实；三、房屋租赁合同1份、照片1张、收据1份，用于证明刘家富知晓兴达彩砖厂的转让行为，并未曾提出异议的事实。兴达彩砖厂在一审中反诉称：2012年11月8日，刘家富与李怀如签订房屋租赁合同约定，刘家富将拉萨市北京中路71号综合楼第一层南北向第三轴至第四轴共计438平方米的房屋租赁给兴达彩砖厂使用，租赁期期限为二十年，同时，租赁合同约定了兴达彩砖厂享有对租赁房屋的使用权、转租权及转让权。2013年3月18日，兴达彩砖厂与ＸＸ高签订第三轴至第四轴的房屋租赁合同，因ＸＸ高经营不乐观，主动要求解除合同，2014年4月6日，与ＸＸ高解除合同的同时，兴达彩砖厂与卓子刚签订房屋租赁合同。在签订房屋租赁合同时，兴达彩砖厂将第三人卓子刚带至刘家富处，说明了转租事宜并经过刘家富同意后才正式转租给第三人卓子刚。第三人卓子刚在装修时，是按照刘家富的要求拆除的，刘家富对于转租行为是完全认可的。但在拆除相关的原装修后，刘家富态度发生了转变，不允许第三人卓子刚进行装修，使得第三人卓子刚将刘家富和兴达彩砖厂一并诉至法院，并停止向兴达彩砖厂缴纳租金，并非是兴达彩砖厂恶意拖欠租金。故提出如下反诉请求：一、判定继续履行兴达彩砖厂与被刘家富签订的房屋租赁合同（第三轴至第四轴共计438平方米门面房屋租赁合同）二、刘家富承担本案的本诉与反诉的全部费用。其提交的反诉部分证据与本诉证据一致。刘家富针对兴达彩砖厂的反诉答辩称：刘家富是与兴达彩砖厂签订了房屋租赁合同，并非与李怀如个人签订，而与第三人签订房屋租赁合同的是李怀如个人，转租主体不适格，不予认可。合同约定转租必须要经过刘家富同意，且刘家富自始至终以为第三人与反诉人是合作关系，故未提出异议。刘家富提交的反诉部分证据与本诉证据一致。原审法院审理查明，刘家富与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司签订《合作开发合同》，建设综合性商用楼（祥云大厦），除中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司使用外的其他部分由刘家富独立经营。各承租户的消防安全及社会治安管理主体是刘家富的祥云广场管理部门。2012年11月8日，刘家富（甲方）与兴达彩砖厂（乙方）签订了《房屋租赁合同》，上载明：“1.2租赁该宗地标房屋建筑面积为438（肆佰叁拾捌）平方米，具体为综合楼第一层南北向第3轴-第4轴门面延伸至中庭（含中庭全部面积）为界；2.1乙方在承租房屋适宜于开展拉萨特色餐饮经营及其他项目；3.1租赁期限为20年；3.3甲方允许乙方在租赁房屋有效租赁期限内具有使用权、转租权及转让权；4.1租金标准：从起租之日起前三年每年租金共计人民币肆拾贰万零肆佰捌拾元整（420480元）不变。三年以后甲方在依据拉萨当年同等物业市场租赁行情标准前提下，每两年租金在上两年租金基础上递增百分之八（8%）计算计收，依次类推；5.1依据国家市场经济规律及拉萨市屋租赁租金的收取行业惯例，乙方租金每2(贰）个月（下同）支付一次，即每两个的租金于该两个月租期开始之前三日内一次性支付，下两个月的租金于上两个月租期届满前三日内一次性支付；8.2.8乙方在承租期限内转租房屋，事先应征得甲方同意，甲方不再向乙方收取任何费用；10.3.1有下列情形之一，甲方有权解除合同，乙方应承担第一年租金总额的违约金，乙方对房屋所作的不可分离的装修归甲方所有，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方损失。10.3.1.1乙方未按照合同约定的时间交付租金，逾期60日以上；10.3.1.2乙方拖欠各种费用达10万元以上；10.3.1.3乙方未经甲方同意，将出租房屋转租第三人；11.2.1乙方未按本合同约定，逾期10日未交付租金，应按二个月租金总额每日5‰向甲方支付滞纳金；逾期交付租金超过60日，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋及其装修，乙方向甲方支付第一年租金总额的违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。”合同签订后，刘家富与兴达彩砖厂法定代表人李怀如于2012年12月25日签署房屋交接确认书，兴达彩砖厂取得了租赁房屋。2013年4月28日，兴达彩砖厂的法定代表人李怀如与ＸＸ高签订合同，将租赁房屋转租给ＸＸ高经营大鱼儿鱼府店，但该合同于2014年4月6日解除，同日兴达彩砖厂与西藏缪斯娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》，2014年4月6日，兴达彩砖厂法定代表人李怀如将该租赁房屋转租给了西藏缪斯娱乐有限公司。2014年8月3日，西藏缪斯娱乐有限公司向刘家富出具承诺书一份，上载明：“在经营中保证不影响中石油西藏石油分公司的一切正常生活秩序；缪斯迪吧装修过后经营震动声、音频、分贝环频达到国家规定的指数和标准为止。”该份承诺书上还载明有其他内容。2014年9月22日，刘家富向西藏缪斯娱乐有限公司发出了一份通知函，上载明：“鉴于拉萨市祥云广场一楼3-4轴门面是未经我方同意由拉萨市兴达路面彩砖厂私自转租你方，你方又未经我方同意在2014年8月3日起开始对门面私自进行装修。我方已多次口头通知贵方停止装修，但你方仍强行装修。我方已在2014年8月3日、2014年9月11日书面通知该门面承租商（拉萨市兴达路面彩砖厂李怀如）停止装修，否则一切后果自负，但你方仍强行装修。现我方对该门面采取停水停电措施，待该门面争议全部解决定性后才予以恢复。”尾页有西藏缪斯娱乐有限公司法定代表人卓子刚的签字。原审法院判决认定：刘家富与兴达彩砖厂签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。刘家富于2014年9月22日向案外人西藏缪斯娱乐有限公司发出了一份通知函，对其转租行为提出了异议，现根据双方当事人签订的房屋租赁合同，兴达彩砖厂显然违反了合同约定，据此刘家富要求解除合同，于法有据，予以支持。兴达彩砖厂辩称，根据李怀如与ＸＸ高签订的房屋租赁合同和照片，刘家富于2013年4月28日开始，明知房屋被他人使用，距今已超过6个月，刘家富无权再要求终止双方的租赁合同。对此原审法院认为，刘家富对兴达彩砖厂将房屋转租给ＸＸ高未提出异议，并不能认定对其后续的任何转租行为均认可的事实，且本案中刘家富已将向案外第三人发出了通知函，故对兴达彩砖厂的该辩解不予采信。同时根据查明的案件事实，时至起诉兴达彩砖厂欠交两个月租金，并且于约定支付的时间迟延支付，双方约定的解除合同的条件已经成就，有事实和法律依据，故原审法院对刘家富解除房屋租赁合同的请求予以支持。对兴达彩砖厂要求刘家富继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求不予支持。兴达彩砖厂辩解欠租是因为刘家富擅自停电、停水迫使西藏缪斯娱乐有限公司无法装修，导致西藏缪斯娱乐有限公司未向其支付租金，兴达彩砖厂不存在违约行为。对此原审法院认为，刘家富已向西藏缪斯娱乐有限公司发出了通知函，不同意兴达彩砖厂的转租行为，而兴达彩砖厂负有按时交纳租金的义务，故对该辩解意见不予采信。合同解除后，承租人应当返还租赁物。故原审法院对刘家富要求兴达彩砖厂返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于是否应恢复原状，刘家富提交的六张照片未能证实兴达彩砖厂对房屋的格局进行了变更，且并未提交房屋交接时的房屋格局，无法认定兴达彩砖厂对房屋结构进行了变更。故原审法院对刘家富要求兴达彩砖厂恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。关于刘家富主张要求兴达彩砖厂支付租金70080元，庭审中兴达彩砖厂对所欠租金数额无异议，故本院对此项诉讼请求予以支持。兴达彩砖厂存在拖欠租金行为导致租赁合同解除，应当承担违约责任，关于刘家富要求兴达彩砖厂支付420480元违约金的请求，该违约金的约定数额明显过高，违反了民法公平原则，考虑本案的实际情况，酌定由兴达彩砖厂按欠租70080元的30%支付违约金为宜。故刘家富要求兴达彩砖厂支付违约金420480元的诉讼请求仅支持21024元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、在判决书生效之日起十日内解除刘家富与兴达彩砖厂之间签订的《房屋租赁合同》；二、兴达彩砖厂于判决生效之日起十日内向刘家富返还租赁房屋；三、兴达彩砖厂于判决生效之日起十日内向刘家富支付租金70080元；四、兴达彩砖厂于判决生效之日起十日内向刘家富支付违约金21024元；五、驳回刘家富的其他诉讼请求；六、驳回兴达彩砖厂的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取4329.2元（刘家富已预交）由刘家富承担3525.2元；由兴达彩砖厂承担804元(限与上述款项同期支付)，反诉案件受理费减半收取50元（兴达彩砖厂已预交），由兴达彩砖厂自行承担。宣判后，兴达彩砖厂不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015)城民二初字第00008号民事判决，并将第一、二、四项判决内容依法改判为“兴达彩砖厂与刘家富签订的房屋租赁合同继续履行”；二、本案一审、二审诉讼费用由刘家富承担。理由如下：原审法院认定案件事实过于片面，判令解除兴达彩砖厂与刘家富签订的房屋租赁合同证据不足。一、原审法院认定“2014年9月22日，刘家富向案外人卓子刚发出通知函，对其转租行为提出了异议，根据兴达彩砖厂与刘家富签订房屋租赁合同，兴达彩砖厂显然违反了合同约定，刘家富要求解除租赁合同于法有据。”但兴达彩砖厂与刘家富签订房屋租赁合同中关于转租权的约定有两处，一处是合同第3.3“甲方允许乙方在租赁房屋有限租赁期限内具有使用权、转租权及转让权。”另一处是8.2.8“乙方在承租期限内转租房屋，事先应征得甲方同意。”据此，转租行为并未要求得到刘家富的书面同意，而兴达彩砖厂提出转租己征得了刘家富的口头同意。对次承租人卓子刚的装修行为，刘家富曾经到出租房屋内进行指点，并提出了具体的装修要求。对此兴达彩砖厂提供了证人予以证实的，但在原审法院的判决书中并未体现。二、刘家富对第三至四轴线转租给ＸＸ高的行为未提出异议，但却称从未同意过兴达彩砖厂的转租行为。在ＸＸ高无法继续经营又将该3-4轴线转租给卓子刚后，卓子刚连续多月向刘家富缴纳水电费，且刘家富均未提出异议，对此原审法院也未明确原因。三、对于原审法院认定的兴达彩砖厂不缴纳租金的行为系违约，也是合同解除的原因之一，但在兴达彩砖厂与刘家富签订的房屋租赁合同第8.1.10条中约定，“甲方（刘家富）不干涉乙方（兴达彩砖厂）一切正常经营，否则违约。”不管是兴达彩砖厂自己经营还是转租给其他人经营，均是正常经营，刘家富强行对次承租人断水断电的行为已经影响了兴达彩砖厂以及第三人的正常经营，故刘家富的违约行为在先，原审法院对此未提及，却将兴达彩砖厂不交租金作为合同解除的理由之一。刘家富服从原审法院判决，其针对兴达彩砖厂的上诉理由答辩称：兴达彩砖厂自2014年10月起未按约定交纳租金，未经刘家富同意擅自转租，存在违约行为，第三人存在侵权行为，原审法院认定事实清楚。二审中，兴达彩砖厂向本院提交如下证据证明其上诉请求：一、收据2份，用以证明第三人直接向刘家富交纳水电费，刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是知情的；二、收据复印件8份，用以证明刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是认可的；三、通知函1份，用以证明兴达彩砖厂收到的时间不是2014年9月22日；四、电子行程单及登机牌各一份，证明第三人去成都找刘家富协商的事实；五、酒店客房长包协议及星程酒店长包客房使用责任书复印件各一份，用以证明刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是认可的；六、申请证人王建、卓子刚、万江波、袁九和郑升波出庭作证，证明刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是认可的。经质证，刘家富认为兴达彩砖厂提交证据不属于新证据，应不予采信。经庭审质证，本院对兴达彩砖厂提交的证据查明认证如下：第一组证据，该组证据可以证明慢摇吧于2014年7月1日和2014年7月27日向祥云广场管理部交纳了水电费，但2014年9月22日祥云广场管理部向缪斯酒吧的通知函仍称3-4轴门面的转租未经其同意，故本院对该组证据的证明目的不予采信；第二组和第五组证据均系复印件，本院不予采信；第三组证据，第四组证据不足以证明与本案的关联性，本院不予采信；第六组证据，证人卓子刚系本案租赁关系中的次承租人，与本案有利害关系，对其证言本院不予采信；王建的证言属于主观推测，其余证人的证言简单，仅陈述了祥云广场的工作人员到过施工现场，对刘家富是否同意转租属于主观判断，不能证明兴达彩砖厂的证明目的，本院不予采信。本院在二审中补充查明：双方在房屋租赁合同中约定租赁前三年的年租金为420480元，即月租金为35040元。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有房屋租赁合同、房屋交接确认书、承诺书、通知函、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，刘家富与兴达彩砖厂签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院对合同效力的认定正确，本院予以确认。本案的焦点问题是房屋租赁合同是否应当解除。兴达彩砖厂上诉称，其转租行为已经刘家富口头同意，并在一审中提供证人予以证实，但一审判决中未予体现。经本院核查，一审中，兴达彩砖厂未提交书面的证人出庭作证申请，庭审笔录中亦无证人出庭作证的记录，该笔录已经其委托代理人核对无异议并签字。兴达彩砖厂二审中提交的证据不能证明兴达彩砖厂对本案租赁房屋的转租已经刘家富事先同意，故该上诉理由不能成立，原审法院认定兴达彩砖厂未经刘家富事先同意对房屋进行转租正确，本院予以维持。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在刘家富交付租赁物后，兴达彩砖厂负有向刘家富支付租金的合同义务，据此，兴达彩砖厂上诉称其拒交房租是对刘家富突破合同相对性原则切断次承租人的水电，并违反了合同中关于甲方（刘家富）不干涉乙方（兴达彩砖厂）一切正常经营之约定的先违约行为的抗辩，兴达彩砖厂拒交租金的理由不能成立。在兴达彩砖厂对欠缴70080元（两个月租金）未提出反驳意见亦未提交相反证据予以推翻的情况下，原审法院依据查明的事实认定兴达彩砖厂未支付租金数额为70080元正确，应予以维持。依据双方关于“乙方未按照合同约定的时间交付租金，逾期60日以上”之约定，刘家富主张解除合同的条件成就，原审法院确认双方的房屋租赁合同解除，本院予以维持。原审法院驳回刘家富关于恢复房屋原状的诉请，并依据双方的约定，对违约金作调整后支持刘家富的其他诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325.6元（拉萨市兴达路面彩砖厂已预交），由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  彭美玉审判员  格 珠审判员  张 静二〇一五年七月三十日书记员  李 静