北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终35号上诉人(原审被告)：王曲，女，1970年7月29日出生。委托诉讼代理人：渠波，北京市世华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英楠，北京市世华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋睿，男，1986年5月2日出生。委托诉讼代理人：齐正，北京卓浩律师事务所律师。上诉人王曲因与被上诉人宋睿房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初41995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王曲之委托诉讼代理人渠波、王英楠，被上诉人宋睿及委托诉讼代理人齐正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王曲上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判驳回宋睿的一审诉讼请求;3.一、二审诉讼费由宋睿承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清。涉案房屋虽被法院查封，但王曲对此毫不知情，直至中介公司查档时才发现涉案房屋被查封，否则王曲不会与宋睿签订房屋买卖合同。因此，王曲对此没有过错。而宋睿存在违约行为，根据合同约定，买受人应于2016年3月31日支付购房款700万元，但宋睿未按合同约定付款，其行为已构成违约。二、一审法院适用法律不当。一审法院判决违约金过高，根据《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。宋睿应当举证证明是否存在损失以及损失是否与违约金相当。否则应承担举证不能的法律后果。综上，王曲认为一审法院判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院支持王曲的上诉请求。宋睿辩称：同意一审法院判决，不同意王曲的上诉请求，要求维持原判。双方签订合同后，宋睿发现涉案房屋被查封，行使不安抗辩权正当，涉案房屋是法院查封的，有通知送达的程序，王曲应当事先告知；双方买卖合同附件2第六条，第七条都对违约金进行了约定，是双方的真实意思表示，不违反法律规定；2016年房屋的涨幅较高，到二审开庭同地段同户型房屋已经涨到2000万以上，根据合同法规定，对宋睿预期可得的利益也进行保护；宋睿与中介公司签订的是居间合同，房屋买卖合同的相对方是王曲，王曲不应转移自己的违约责任；合同约定的房价1300万减少是王曲采取骗取的形式，说提前支取100万去解除查封，但是王曲没有将100万元进行解查封，所以应当按1300万认定。宋睿向一审法院起诉请求：要求判令解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件）及补充协议，判令王曲返还宋睿己支付的购房款300万元和违约金260万元。一审法院认定事实：2016年3月13日，宋睿（买受人）与王曲（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一《该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单》、附件二），约定宋睿购买王曲的位于北京市朝阳区××301号房屋（下称301号房屋），总价款1300万元。附件二约定，买受人以自行交接方式支付定金200万元，具体支付时间为签订本附件当日，出卖人应于2016年3月31日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿。买卖双方应于2016年3月31日之前办理申请贷款手续，买受人拟贷款400万元，买受人于2016年3月31日支付出卖人购房款700万元，支付方式为汇入福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账号资金监管。买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续。附件二第六条约定，出卖人承诺其配偶及其他共有权人均知晓并认可本次交易，该房屋无查封、保全等强制措，不存在任何优先购买权及租赁纠纷，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反买卖合同及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。第七条约定，买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5%向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任一方违约造买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用，签订买卖合同后，廖萍代宋睿于2016年3月13日向王曲622××911账号转账200万元，次日被退票，退票当日，再次向王曲622××326账号转账200万元。2016年4月8日，宋睿与王曲达成《补充协议》，约定因王曲资金周转，提前支取100万元购房款，房产交易总额优惠10万元。2016年4月8日廖萍代宋睿向王曲622××911账号转账100万元。王曲收到上述款项后，并未继续进行交易。关于未交易原因，宋睿提交了301号房屋的相关登记信息，显示2015年12月25日被太原市小店区人民法院司法查封，2016年4月8日被北京市东城区人民法院司法查封，2016年5月23日被北京市朝阳区人民法院司法查封。关于查封原因，王曲称，2015年12月25日的查封是因为王曲欠款210万，债权人申请了诉前财产保全，2016年4月8日的查封是因为光大银行要求偿还贷款690万元，2016年5月23日的查封是因为王曲欠款80万元被查封。截止到2016年8月8日庭审辩论结束，王曲未采取措施将301号房屋的上述司法查封解除。王曲不同意解除本案的买卖合同。王曲称因为宋睿未将700万元打入监管账号导致无法获得垫资，宋睿称因为知晓301号房屋被司法查封事宜后基于担心，故未将700万元购房款打入监管账户。宋睿称起诉前采取了诉前保全措施。宋睿提交了与301号房屋同地段的链家售房广告，显示平均单价66209/㎡,王曲未提交证据证明同地段房屋价格下降。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《北京市存量房屋买卖合同》含附件一、二及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，均应该遵守。根据约定，王曲应保证301号房屋无查封、保全等强制措施，本案中，由于王曲的行为导致301号房屋在签订买卖合同前以及之后多次被采取司法查封措施，导致王曲对301号房屋处分权受限，且截止到一审庭审辩论结束仍然未采取措施消除这种影响，导致宋睿合同目的长期不能实现，构成根本违约，故宋睿要求解除买卖合同并返回购房款的诉讼请求法院予以支持，为防止新纠纷发生，王曲应将款项返回到廖萍支付王曲购房款的账号内。关于违约金，法院认为这是双方真实意思表示，王曲又未提交证据证明该违约金过高，且考虑到北京房价的走势，法院认为该数额合理，王曲要求酌减，法院不予支持。关于王曲所称宋睿未将700万元打入监管账号，法院认为属于宋睿行使不安抗辩权，于法有据，王曲的意见不能成立。判决：一、解除宋睿与王曲签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一、附件二）和《补充协议》；二、王曲于判决生效后七日内返还宋睿三百万元；三、王曲于判决生效后七日内给付宋睿违约金二百六十万元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49900元和保全费5000元，由王曲负担（于判决生效后七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：王曲与宋睿签订的《北京市存量房屋买卖合同》含附件一、二及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。房屋买卖合同中，出卖人的合同主义务为向买受人交付标的物，交付房屋的前提为出卖人对房屋享有完整物权，能够行使房屋处分权。本案中，双方签订合同时，王曲出售的房屋已由人民法院采取的司法查封，而王曲仍以该房屋作为出售标的物，且未如实告知买受人，显然违反诚实信用原则。且双方亦因房屋处分权受限，导致合同无法继续履行，故王曲对于合同解除应承担根本违约责任。王曲上诉称其签订合同时并不知晓房屋被法院采取查封的情况，但王曲系涉案房屋所有权人，且房屋亦在王曲的实际控制之下，其对房屋的现状应系知晓状态，且王曲亦未能举证证明其不知晓房屋已被查封，主观上不存在过错。其次，王曲虽主张宋睿逾期支付房款，应承担违约责任，但依本案已查明事实，涉案房屋存在查封系导致合同无法继续履行的原因，故一审法院认定宋睿未将700万元打入监管帐号，属于行使不安抗辩权，并无不当，本院予以维持。最后，对于王曲承担违约金的数额，双方合同中明确约定因一方违反买卖合同及附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。合同中，双方约定的房屋总价款为1300万元。此后，双方虽于2016年4月8日，约定房产交易总额优惠10万元，该协议变更导致房屋交易价格发生变化，违约金数额亦应进行相应调整。但宋睿主张，合同解除所造成的损失远高于合同约定的违约金数额，本院综合考虑合同解除时北京市房地产市场环境、房屋交易价格的走势，以及宋睿因合同解除造成的损失，由王曲承担违约金260万元，并无不当，故本院对于一审法院认定的违约金数额亦予以维持。综上，王曲的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51000元，由王曲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  胡新华审判员  孙 妍审判员  沈 放二〇一七年三月十日书记员  吴 琳