成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016)川0106民初6607号原告：成都军区干部住房发展中心，住所地成都市青羊区。法定代表人：宋热权，主任。委托诉讼代理人：李丽，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖海燕，上海段和段（成都）律师事务所律师。被告：向某某，男，1972年5月27日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：蒋涛，四川法典律师事务所律师。被告：成都时代金宇酒店管理有限公司九里堤南路分公司，住所地成都市金牛区。负责人：向某某。被告：成都时代金宇酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区。法定代表人：向某某。原告成都军区干部住房发展中心（以下简称“军区住房中心”）与被告向某某、成都时代金宇酒店管理有限公司九里堤南路分公司（以下简称“时代金宇分公司”）、成都时代金宇酒店管理有限公司（以下简称“时代金宇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年12月30日、2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告军区住房中心的委托诉讼代理人李丽、肖海燕，被告向某某的委托诉讼代理人蒋涛到庭参加了诉讼。时代金宇分公司、时代金宇公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告军区住房中心诉称，被告1（向某某）与原告于2007年10月签订《军队房地产租赁合同》，约定由被告租赁原告位于成都市九里堤南路50号长城花园建筑面积为840平方米的房屋，用于酒店经营。合同约定租赁期限为七年，自2007年10月25日起算，年租金为207000元，半年一付，若逾期支付，应每日按照逾期支付金额的千分之三支付违约金。合同履行过程中，被告1利用租赁房屋成立了被告2（时代金宇分公司），从事酒店经营。2013年起被告开始拖欠租金。2014年12月21日，原告因被告拖欠租金金额巨大、时间较长，且合同实际也已期满，遂依法发出《中止租赁通知书》，宣布租赁合同均中止（解除），被告1、被告2共同签署，同意停止租赁合同。合同解除后，被告仍占用房屋至今，应依法支付房屋占用费（被告2为分公司，其总公司被告3（时代金宇公司）应承担共同的法律责任）。被告累计拖欠酒店的房租246056元，暂计算至2016年3月31日拖欠的房屋占用费为264138元、违约金为336605元。期间原告屡次催收，被告在2015年5月5日支付5万元后即再未支付。被告的欠租欠费行为，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1.确认原告与被告之间的关于酒店用房屋租赁关系自2014年12月22日起解除；2.三被告连带支付拖欠的房屋租金246056元、房屋占用费及违约金（从2014年12月22日起计算至实际支付之日止，暂计算至2016年3月31日为600743元）；3.本案的全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述其诉称“被告”系向某某、时代金宇分公司、时代金宇公司。被告向某某辩称，不存在拖欠租金的情况；案涉合同解除系因原告要求收回房屋而不是拖欠租金；因合同期限未届满，被告投入了150多万元对房屋进行装修，原告解除合同给被告造成巨大的经济损失，原告应当退还被告交纳的5万元的保证金及赔偿损失；被告向某某签订合同系代表公司的职务行为，其个人不应承担责任；原告的主张已过诉讼时效；被告已按期缴纳房租，不应承担违约金责任。被告时代金宇分公司、时代金宇公司未作答辩。经审理查明，军区住房中心系成都市金牛区九里堤南路×号×幢-1层（建筑面积1960.41平方米）、1-2层（建筑面积1683.19平方米）、3层（建筑面积841.59平方米）房屋的所有权人。2007年10月30日，向某某（乙方）与军区住房中心（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：1.甲方将位于成都市金牛区九里堤南路50号（建筑面积840平方米）的房屋出租给乙方使用，租赁用途为公寓酒店；2.第三条约定租赁期限为3年，自2007年10月25日起至2010年10月24日止；第十七条约定甲乙双方承认的附加条款如下：双方约定租期七年，每三年签一次合同，双方约定45天的装修期；3.第四条约定房地产年租金为207000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式为一次性付清；4.第十一条约定乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方收取违约金；每逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部房地产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。合同签订后，军区住房中心将案涉房屋交付给向某某使用。2014年12月21日，军区住房中心发出《中止租赁通知书》，载明：“长城三期酒店和茶楼租户向某某：根据相关规定，因你承租的我单位长城三期茶楼和酒店，合同期已满，我单位决定中止与你的租赁合同，请在接此通知后7日内，将应缴纳的租金足额交至指定账户内，否则我单位将按双方合同约定向地方法院起诉追究相关款项。”次日，向某某在该通知书上签署“收到上述通知同意停止租赁合同并租金已交清”，并加盖“成都时代金宇酒店管理有限公司九里堤南路分公司”印章。截止法庭辩论终结时，案涉房屋未腾退，租金及占用费也未付清。另查明，向某某系时代金宇分公司的负责人及时代金宇公司的法定代表人。2015年5月5日，军区住房中心收到向小兵代为支付的“时代金宇酒店”房租50000元。2016年4月21日，本院受理了军区住房中心诉向某某、时代金宇分公司、时代金宇公司房屋租赁合同纠纷一案，军区住房中心于2016年6月2日撤诉后，于2016年8月29日提起本案诉讼。庭审中，军区住房中心明确其于2014年12月21日发出的《中止租赁通知书》中“中止”即为解除合同的意思表示；案涉合同的相对方为向某某，租金由向某某个人交纳；并自认截止2014年12月22日共计产生租金1404056元，至法庭辩论终结前，向某某已支付租金1158000元，尚欠租金246056元及占用费264138元（暂计至2016年3月31日）。因军区住房中心仅主张确认解除合同及支付租金、占用费，未就腾退房屋提出单独的诉讼请求，经本院释明后，军区住房中心未增加该项请求，故本院对房屋腾退事宜不予处理。上述事实，有房屋所有权证书、《军队房地产租赁合同》、《中止租赁通知书》、四川信用网工商登记信息、现金存款凭证、照片、交纳诉讼费用通知书等证据及当事人的陈述在案予以证实。本院认为，本案争议焦点为：一、诉讼时效问题；二、案涉房屋的承租人问题；三、合同解除问题；四、军区住房中心主张租金、房屋占用费的理由是否成立及金额确定；五、向某某是否构成违约。一、关于军区住房中心主张租金的诉讼时效问题。根据本院查明事实，“时代金宇酒店”房租的最后一次支付时间为2015年5月5日，军区住房中心第一次起诉时间为2016年4月21日，2016年8月29日军区住房中心提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”之规定，军区住房中心主张租金的诉讼时效，因承租人主动履行支付欠缴租金义务于2015年5月5日中断，后因军区住房中心于2016年4月21日向法院起诉再次中断，截止军区住房中心向本院提起诉讼时，其诉请未超过法定诉讼时效期间。二、关于案涉房屋的承租人问题。从《军队房地产租赁合同》的形式上看，合同所列的甲乙双方和落款签章处均分别为军区住房中心和向某某，合同所载全部约定内容中均未提及由其他第三人承担合同项下权利义务。军区住房中心在通知承租人解除合同事宜时，向某某作为承租人接收了相关通知并签字认可。且军区住房中心在庭审中也明确表示案涉合同的相对方系向某某，租金由向某某交纳，故案涉房屋的承租人为向某某。向某某抗辩称其行为系职务行为，不应由其承担责任，与本院查明事实不符，本院不予采纳。军区住房中心要求时代金宇分公司、时代金宇公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。三、关于合同解除的问题。2014年12月21日，军区住房中心发出《中止租赁通知书》，向某某于2014年12月22日在该通知书上签字，同意解除租赁合同。故对军区住房中心请求确认案涉房屋租赁关系自2014年12月22日起解除的诉讼请求，本院予以支持。四、关于军区住房中心主张租金、房屋占用费的理由是否成立及金额确定。本院认为，根据《军队房地产租赁合同》约定，租期7年，即2007年10月25日至2014年10月24日；2014年10月24日租期届满，向某某继续使用租赁房屋，军区住房中心未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因合同约定有45天装修期，则租金应从2007年12月9日起开始计算，至合同解除之日即2014年12月22日共7年14天，向某某应按合同约定年租金207000元的标准向军区住房中心支付1450790元租金。军区住房中心认可此期间的租金为1404056元，系当事人处分自己的权利，本院予以确认。扣除军区住房中心自认已收到向某某支付的租金1158000元，向某某仍欠军区住房中心租金246056元。向某某主张案涉房屋租金已全部结清，但未向本院举证证明，故对该主张本院不予采信。《军队房地产租赁合同》解除后，向某某仍继续占用租赁房屋，且未支付占用费，故对军区住房中心要求向某某支付房屋占用费的诉求，本院予以支持。关于房屋占用费的金额确定，本院认为，截止到法庭辩论终结之日，向某某仍未腾退租赁房屋，也未向军区住房中心支付房屋占用费，故本院酌定房屋占用费参照合同期内约定的207000元/年，从2014年12月23日计算至法庭辩论终结之日即2017年1月5日止，计2年14天，占用费为421790元。向某某要求军区住房中心退还其5万元保证金及赔偿损失，但未就此提出单独的诉讼主张，故本院不予处理，向某某可另案主张。五、关于向某某是否构成违约的问题。本院认为，根据《中止租赁通知书》载明内容，向某某应在接到通知后7日内足额支付租金。截止2014年12月28日，向某某未付清租金，已构成违约，应承担违约责任。军区住房中心要求向某某按每日千分之三的标准向其支付违约金，向某某辩称其不应承担违约责任，视为对违约金过高的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合向某某欠付租金的金额、时间等情况，本院酌定向某某以欠付租金246056元为基数，按银行同期贷款利率向军区住房中心支付2014年12月29日至款项付清之日止的违约金,对军区住房中心超出此部分的违约金主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：一、成都军区干部住房发展中心与向某某之间的房屋租赁关系于2014年12月22日解除；二、向某某于本判决生效之日起十日内向成都军区干部住房发展中心支付租金246056元及房屋占用费421790元；三、向某某于本判决生效之日起十日内向成都军区干部住房发展中心支付违约金（以246056元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2014年12月29日起计算至付清之日止）；四、驳回成都军区干部住房发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费12268元，由成都军区干部住房发展中心承担2268元，向某某承担10000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄利华人民陪审员  刘晓康人民陪审员  刘德斌二〇一七年三月十日书 记 员  姚小艳