成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初3442号原告：成都好当家物业服务有限公司，住所地成都市新都区香城北路8号附19号，统一社会信用代码91510114790017754D。法定代表人陈彦菲，总经理。委托诉讼代理人张琼，四川汇韬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人李翼宇，四川汇韬律师事务所律师，一般授权代理。被告：张伟，男，汉族，1969年3月25日出生，住成都市新都区，原告成都好当家物业服务有限公司（以下简称好当家物业）与被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月17日在第三法庭公开开庭进行了审理。原告好当家物业委托诉讼代理人张琼到庭参加诉讼；被告张伟经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书，现公告期已届满，被告张伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好当家物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金130410元，物管费5520元，商业水费920元，商业电费2469.35元；2、被告向原告腾退其占用的商业房屋，并参照原合同约定的项目和标准向原告支付自双方租赁关系解除之日至实际办理之日期间发生的各项费用；3、被告向原告支付截至2016年4月30日逾期支付租金的违约金25929.86元；4、被告向原告支付房屋使用费（按8970元/月自2016年5月1日支付至腾退租用房屋之日止）及违约金（以计算至腾退之日的使用费为基数，自2016年5月1日计算至腾退房屋之日止的使用费用支付完毕之日止，按日万分之七计算）。事实和理由：2013年7月25日，原告与被告签订《新都芙蓉生活广场商业房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在成都市新都区“芙蓉名城二期”一区三楼8A号、建筑面积为230平方米的商业房屋租赁给被告，用于“伯爵豪庭装饰公司”的经营场所；租赁期限从2013年8月1日起至2016年4月30日止；2014年8月1日至2015年7月31日的租金总额为99360元，2015年8月1日至2016年4月30日的租金总额为80730元；租金每三个月支付一次，除首期租金于2013年8月1日前一次性支付给原告外，以后每一期的租金须在当期开始前的十五个工作日支付；双方就物业管理、水电等费用的缴纳也进行了约定；同时也约定被告若逾期支付租金，原告享有合同的解除权，且按月租金总额的千分之三向被告加收违约金；若被告逾期累计达到10天（含10天）未交租金及违约金，原告可单方解除本合同，收回租赁房屋。合同签订后，被告自2015年2月1日起开始拖欠租金等费用，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告张伟未作答辩。经审理查明，2013年7月25日，原告与被告签订《新都芙蓉生活广场商业房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在成都市新都区“芙蓉名城二期”一区三楼8A号、建筑面积为230平方米的商业房屋租赁给被告，用于“伯爵豪庭装饰公司”的经营场所；租赁期限从2013年8月1日起至2016年4月30日止；具体租金标准为：2013年8月1日至2014年7月31日的租金总额为91080元，2014年8月1日至2015年7月31日的租金总额为99360元，2015年8月1日至2016年4月30日的租金总额为107640元；租金每三个月支付一次，除首期租金于2013年8月1日前一次性支付给原告外，以后每一期的租金须在当期开始前的十五个工作日支付；双方就物业管理、水电等费用的缴纳也进行了约定；合同第十五条第四款约定了若被告逾期支付租金，每逾期一日，按月租金总额的千分之三向被告加收违约金；若被告逾期累计达到10天（含10天）未交租金及违约金，原告可单方解除本合同，收回租赁房屋。合同签订后原告依约履行了义务，被告自2015年2月1日起至2016年4月30日共计拖欠租金130410元，因多次催收未果，原告诉至本院。上述事实，有新都芙蓉生活广场商业房屋租赁合同、代缴代扣水电费欠费依据等证据及原告的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。本院认为，原告好当家物业与被告张伟签订的《新都芙蓉生活广场商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告好当家物业已履行了义务，被告未按照合同约定支付租金，截止2016年4月30日共计拖欠租金130410元，应当支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案原、被告签订的租赁合同中约定的违约金计算标准为“每逾期一日，则应按月租金总额的千分之三支付违约金”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，该违约金计算标准过高，本院对原、被告在合同中约定的违约金予以调整，酌情认定被告应当支付原告的违约金，以拖欠的租金为基数，按照年利率24%计算。根据双方签订的租赁合同第十一条的约定，由原告代收代缴电费、水费、物业管理费，截至2016年4月30日被告张伟尚欠原告好当家物业商业物管费5520元、商业水费920元；商业电费截至2015年9月5日尚欠2469元，共计8909元。对于原告第二项诉讼请求要求被告腾退房屋并支付腾退房屋产生费用，由于被告在租赁合同期满后仍然占有房屋，应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，视其为继续按照原合同租赁，且其拖延支付租金，故原告有权要求解除合同并腾退房屋，并要求被告按照原协议约定支付占有期间的租金，但原告主张因此产生的其他费用因未发生，且原告未提供证据证明，在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张伟于本判决生效后十日内支付原告成都好当家物业服务有限公司租金130410元，商业物管费5520元，商业水费920元，商业电费2469元，共计139319元；二、被告张伟于本判决生效后十日内将其租赁的成都市新都区“芙蓉名城二期”一区三楼8A号房屋腾退给原告成都好当家物业服务有限公司，并按照8970元/月的标准向原告成都好当家物业服务有限公司支付租金（自2016年5月1日起至腾退租用房屋之日止）三、被告张伟于本判决生效后十日内支付原告成都好当家物业服务有限公司违约金（以拖欠的租金总额为基数，按照年利率24%，计算至腾退租用房屋之日止）；四、驳回原告好当家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3604元，诉讼保全费1672.5元，共计5276.5元，由被告张伟负担（此款原告已垫付，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈永珑人民陪审员  欧阳春人民陪审员  马春荣二〇一七年三月二十七日书 记 员  毛 敏