广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1265号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部，住所地广州市南沙区（东导村）。经营者：吴洁霞，住广州市番禺区。委托代理人：曾莹，广东定海针律师事务所律师。委托代理人：彭陆锋，广东定海针律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东广利混凝土有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：李华暖，职务：总经理。委托代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。上诉人广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部（以下简称胜结垚租赁部）因与被上诉人广东广利混凝土有限公司（以下简称广利公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人胜结垚租赁部上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判广利公司向胜结垚租赁部支付从2015年8月至2016年8月共13个月的租金或土地占用使用费39万元，扣除广利公司已经预付的租金15万元，还应支付24万元；2、胜结垚租赁部无需退回保证金；3、广利公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院查明事实不清。1、根据《土地有偿使用合同》的引述语可知，双方是基于协商一致达成“临时土地有偿使用合同”，意思表示真实、明确，且从《中华人民共和国土地管理办法》第五十七条第（一）款规定可知双发签订《土地有偿使用合同》后，《土地有偿使用合同》并未即时生效，而是要经有关部门批准临时用地后才生效，因此，该《土地有偿使用合同》属于已成立未生效的合同。另根据广州市南沙开发区国土资源和规划局《关于东涌镇东导村广东广利混凝土项目规划意见的复函》，复函如下：“该地块规划用地性质为工业用地、农业用地，建设永久混凝厂项目与规划不符，若需临时建设混凝土搅拌站，请先取得行业主管部门意见后再申请临时用地。”可见，只要向有关部门提出临时用地的申请，是完全有可能得到有关部门审批同意，并在涉案地块上建设临时混凝土搅拌站，实现合同目的的；另，广利公司与胜结垚租赁部签订《土地有偿使用合同》后，对涉案土地只能申报临时用地是明知的，但广利公司却未严格按照双方签订的《土地有偿使用合同》真实意思表示，向有关部门提出关于涉案土地的临时用地申请，反而在明知法律法规和双方签订《土地有偿使用合同》真实目的的情况下、在明知向有关部门申请永久性用地不可能得到批准的情况下，故意向有关部门申报建设永久混凝土厂项目，恶意阻止《土地有偿使用合同》目的实现，并单方提出解除《土地有偿使用合同》，造成《土地有偿使用合同》在根本上不能履行，并最终被法院判决解除《土地有偿使用合同》。因此，广利公司的根本违约行为导致《土地有偿使用合同》被解除，广利公司具有完全的过错责任，应赔偿胜结垚租赁部的全部损失；2、胜结垚租赁部与广利公司于2015年6月19日签订《土地有偿使用合同》，并约定免租期一个月，即从2015年7月19日起，广利公司就负有向胜结垚租赁部缴纳租金的义务。虽然胜结垚租赁部曾于2016年1月3日收到广利公司发出的《解除合同告知函》，但胜结垚租赁部认为广利公司解除合同的理由没有法律及事实依据，并复函不同意终止合同。因此双方签订该合同的目的合法有效，一直到胜结垚租赁部在一审庭审同意收回涉案土地前，即到2016年9月2日前该合同都还是处于有效状态，广利公司应支付自2015年7月19日至2016年9月2日为止的土地占有使用费及利息。同时，由于是广利公司违约并终止对合同义务的履行，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，广利公司应对胜结垚租赁部的损失作出全额赔偿；二、一审法院遗漏了必要共同诉讼人，程序不当。本案中，涉案土地属于广州市XX区XX镇XX村农民集体所有的农林用地，由广州市南沙区东某乙东导股份合作经济联合社代为管理、出租经营。胜结垚租赁部经向案外人广州市航成游艇有限公司转租获得承租权，并又将涉案土地转租给广利公司，由于涉案土地涉及联合社，关系到胜结垚租赁部的转租行为是否有效、涉案土地租金交纳、涉案土地是否实质上建设和适用等问题，因而联合社应为本案必要共同诉讼人。但一审法院在审理本案时，却未依法追加联合社，致本案基本事实不清，属于程序不当。综上，请求二审法院支持胜结垚租赁部的上诉请求。被上诉人广利公司答辩称：我方同意一审判决，不同意胜结垚租赁部的意见，请求驳回其全部上诉请求。1、根据南沙区国土资源和规划局的复函，涉案土地是国有滩涂，胜结垚租赁部对涉案土地没有使用权，也没有租赁权；2、根据该复函，涉案地块规划为水域，不能建设混凝土搅拌站，所以双方所签订的租赁合同的合同目的是无法达成的；3、胜结垚租赁部也没有将涉案土地实际交付给广利公司。2016年4月15日，广利公司向一审法院起诉请求判令：1、解除广利公司、胜结垚租赁部所签订的《土地有偿使用合同》；2、胜结垚租赁部退还保证金150000元，租金150000元，共300000元，并支付自2016年4月15日起至付清款项之日止按银行同期逾期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由胜结垚租赁部承担。诉讼中，广利公司要求胜结垚租赁部支付的利息变更为从2016年11月10日起计算。胜结垚租赁部向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方所签订的《土地有偿使用合同》，广利公司立即向胜结垚租赁部支付租金180000元及滞纳金18900元；2、胜结垚租赁部没收广利公司的保证金150000元；3、广利公司向胜结垚租赁部支付违约金400000元；4、本案诉讼费由广利公司承担。一审诉讼中，胜结垚租赁部变更诉讼请求，要求广利公司支付的租金变更为150000元，增加要求广利公司立即返还涉案土地的请求。一审法院经审理查明：2015年6月19日，胜结垚租赁部（甲方）与广利公司（乙方）签订《土地有偿使用合同》，约定：“甲方同意将座落于广州市XX区XX镇Xx村旧砖厂码头地块约5000平方米，提供给乙方有偿使用，由乙方建设混凝土搅拌站。甲方提供上述土地及建筑物给乙方有偿使用，使用期限从2015年7月1日起至2034年5月15日止。土地承包费单价为6元/平方米/月，承包面积5000平方米，即乙方土地承包费30000元/月。乙方每年应交土地承包费的总额为360000元，使用期内的承包费为不含税，因使用土地所产生的一切税金、费用由乙方承担。土地承包费递增方式：每两年在上期的基础上递增8%。土地承包费收取方式：按半年为一期收取，每期的前30日交付当期土地承包费，由乙方以银行转帐方式支付给甲方并由甲方开具相应的收据。逾期按每天1‰计算滞纳金给甲方，逾期60天，甲方有权解除合同，收回土地，没收乙方所交的保证金，且地上的属于乙方的建筑物、设施等财产由甲方自行处理，乙方无异议。在本合同签订生效后，乙方向甲方交纳150000元作为履行合同的保证金。合同期满，乙方无违反本合同条款且扣除乙方应付费用后10天内本保证金无息退回给乙方。本合同生效后，甲方给予乙方壹个月的免租建设期。甲方保证该土地及建筑物的权属清晰、合法，保证东导股份合作经济联合社同意转租给乙方。甲乙任何一方均不得随意终止合同，但因自然灾害等不可抗力因素导致合同无法继续履行的除外。如果所承包土地不适合建混凝土搅拌站或政府部门不批准的，乙方有权解除本合同，甲方无息退还乙方保证金和预付租金。甲乙双方均不得违反本合同的所有约定事项，否则守约方有权单方面终止本合同，并且违约方向守约方支付400000元违约金及赔偿损失。甲方无正当理由不让乙方承包或者阻碍乙方正常经营的，甲方应向乙方赔偿乙方所投入的损失。本合同自甲乙双方签字后，经东导股份合作经济联合社同意转租之日起生效等”。签订《土地有偿使用合同》后，广利公司于2015年7月1日向胜结垚租赁部缴交保证金150000元，同年9月24日向胜结垚租赁部交纳2015年8月至12月的土地租金150000元。广利公司另承租东导村东骏路兴骏街6号地块。广东省广州市南沙区东某乙东导股份合作经济联合社于2015年12月11日向广州南沙开发区国土资源和规划局申请建设用地，拟建广东广利混凝土厂。该局于2015年12月31日向广州市XX区XX镇XX村民委员会发出《关于XX镇XX村广东广利混凝土厂项目规划意见的复函》，复函如下：该地块规划用地性质为工业用地、农林用地（详见附图），建设永久混凝土厂项目与规划不符，若需临时建设混凝土搅拌站，请先取得行业主管部门意见后再申请临时用地。2015年12月31日，广利公司向胜结垚租赁部经营者吴某发出《解除合同告知函》，告知：由于合同目的不能达到，故函告要求解除双方的《土地有偿使用合同》，该地块未实际交付使用，胜结垚租赁部可以另租他人或自行使用，并请胜结垚租赁部于5日内退还保证金和租金。胜结垚租赁部经营者吴某于2016年1月3日签收该邮件。因胜结垚租赁部未给予任何答复，亦未退还保证金和租金，广利公司于2016年3月4日向胜结垚租赁部经营者吴某发出《催告函》和《解除合同告知函》，要求该部尽快退还保证金和租金。胜结垚租赁部于2016年3月5日收到该《催告函》。胜结垚租赁部于2016年3月31日向某公司发出《告知函》，回复：广利公司的主张既无事实及法律依据，也违反双方合同约定，无法认同，并要求广利公司付清拖欠的租金及滞纳金（违约金）。广利公司于同年4月1日收到该告知函。一审法院另查明:胜结垚租赁部提供《土地承包合同》及《同意转租证明》，以证明其有权出租涉案土地及《土地有偿使用合同》已生效，但未提供上述证据的原件。胜结垚租赁部提供广州市XX区XX镇XX村民委员会于2016年5月19日出具的证明，该证明记载：兹有我村旧砖厂码头土地，我村已于2015年1月5日与承包方胜结垚租赁部签订合同并将土地按合同期交付承包方胜结垚租赁部使用，承包方于2015年6月申请转租给广利公司，我村于2015年6月26日同意胜结垚租赁部的申请，并经三方现场确认将该土地移交给广利公司使用。广利公司认为胜结垚租赁部未移交涉案土地给其使用。一审法院于2016年7月29日到涉案土地进行调查，未发现广利公司在涉案土地进行建设，亦未发现涉案土地上有广利公司的财产。2016年11月1日，广州市南沙区国土资源和规划局函复一审法院：1、来函所询东涌镇东导村旧砖厂码头地块查无历史权属资料，属于国有滩涂；2、该码头地块现行规划为水域，建设混凝土搅拌站与规划不符。胜结垚租赁部认为签订合同交付租金后，就把涉案土地给广利公司使用，但确认未办理涉案土地的移交手续。胜结垚租赁部于2016年9月2日庭审时同意当天收回涉案土地。诉讼中，广利公司认为合同效力由法院认定。一审法院认为：广利公司与胜结垚租赁部签订的《土地有偿使用合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案地块现行规划为水域，建设混凝土搅拌站与规划不符，根据双方签订的《土地有偿使用合同》约定，如果所承包土地不适合建混凝土搅拌站或政府部门不批准的，广利公司有权要求解除合同，胜结垚租赁部应无息退还广利公司的保证金和预付租金，现广利公司要求解除《土地有偿使用合同》，胜结垚租赁部亦反诉请求解除《土地有偿使用合同》，双方就解除《土地有偿使用合同》并无异议，故一审法院对广利公司及胜结垚租赁部要求解除《土地有偿使用合同》予以支持。同理，广利公司要求胜结垚租赁部退还保证金150000元及预付租金150000元予以支持。但广利公司要求胜结垚租赁部支付保证金150000元及预付租金150000元从2016年11月10日计付的利息，依据不足，不予支持。涉案土地未有广利公司的财产，且胜结垚租赁部于2016年9月2日庭审时同意当天收回涉案土地，另如前所述，涉案地块建设混凝土搅拌站与规划不符，广利公司有权解除合同，胜结垚租赁部应无息退还保证金、预付租金，故胜结垚租赁部反诉请求广利公司返还涉案土地、没收广利公司的租赁保证金150000元，并要求广利公司支付租金150000元、滞纳金18900元、违约金400000元，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，一审法院于2016年11月23日作出如下判决：一、解除广东广利混凝土有限公司与广州市XX区东涌胜结垚工程机械租赁部于2015年6月19日签订的《土地有偿使用合同》；二、广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部应于本判决发生法律效力之日起十五日内向广东广利混凝土有限公司返还保证金150000元、预付租金150000元，共300000元；三、驳回广东广利混凝土有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5800元，由广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部负担。反诉受理费5495元，由广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院认定广利公司与胜结垚租赁部签订的《土地有偿使用合同》合法有效正确，本院予以确认。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第一款规范的是建设项目施工和地质勘查需要临时用地的情形，而本案涉及的用地并非此种情形，故胜结垚租赁部引述该条款的规定主张双方《土地有偿使用合同》为已成立未生效合同，适用法律不当，本院对该意见不予采纳。根据双方协议约定，如所承包土地不适合建设混凝土搅拌站或政府部门不批准的，广利公司有权解除本合同，胜结垚租赁部应退还广利公司保证金及预付租金。现国土规划部门已复函涉案地块规划为水域，建设混凝土搅拌站与规划不符，广利公司据此请求解除《土地有偿使用权合同》及要求退还保证金及预付租金，符合双方合同约定，一审判决予以支持并无不当，应予维持。胜结垚租赁部上诉称双方《土地有偿使用合同》的意思是向有关部门提出临时用地的申请，与合同约定不符，不足采信；其述称广利公司对涉案土地只能申报临时混凝土搅拌站是明知的，亦缺乏证据予以证明，本院不予采纳。关于广利公司应否向胜结垚租赁部支付租金或土地占有使用费的问题。胜结垚租赁部主张已向某公司交付土地，但确认未办理移交手续，其提供的XX镇XX村民委员会《证明》上未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位出具证明材料的证据形式要求，单位及制作证明材料的人员亦无出庭作证，不足采信，广利公司亦否认胜结垚租赁部已移交土地，故胜结垚租赁部应承担举证不能的不利后果，本院不予采信其已交付土地的主张。据此，胜结垚租赁部主张广利公司向其支付租金或土地占有使用费，理据不足，一审不予支持并无不当，本院予以维持。至于广州市南沙区东涌镇东导股份合作经济联社并非本案《土地有偿使用合同》的合同当事人，本案的处理结果亦与其没有法律上的利害关系，故其非本案的必要共同诉讼当事人。胜结垚租赁部上诉称一审法院遗漏必要诉讼当事人程序不当，于法无据，本院不予采纳。综上，胜结垚租赁部所提上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11295元，由上诉人广州市南沙区东涌胜结垚工程机械租赁部负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年三月十六日书记员  张 旭