福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2014）融民初字第2749号原告陈贤辉，曾用名陈吓名，男，1941年10月22日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市阳下街道阳下村墩兜****号，公民身份号码：3501271941********。原告陈贤华，男，1954年2月15日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。两原告的共同委托代理人谢廷芳、黄连友，福建宇凡律师事务所律师。被告严昌明，男，1946年4月12日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。委托代理人何群，福清市阳下法律服务所法律工作者。第三人毛振国，男，1966年12月5日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。第三人周庆文，男，1962年11月25日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。原告陈贤辉、陈贤华与被告严昌明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依申请追加毛振国、周庆文为本案第三人，并依法组成合议庭，于2014年6月26日、2015年1月14日和6月5日三次分别公开开庭进行了审理。原告陈贤辉、陈贤华的委托代理人谢廷芳、黄连友，被告严昌明的委托代理人何群，第三人毛振国到庭参加诉讼。第三人周庆文经本院公告送达应诉文书及开庭传票，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈贤辉、陈贤华诉称：位于福清市阳下街道阳下村墩兜28－1号、28－2号两栋房屋系陈贤辉与陈贤华依法在宅基地上建造的房屋［其中28－1号房屋登记在陈吓名的名下，权属证号为：融阳集用91字第00758号；28－2号房屋登记在陈贤华的名下，权属证号为：融阳集用91字第00757号］.2014年初，被告称原告陈贤辉与陈贤华已将上述房屋转让给被告，并向两原告出示所谓《卖断契约》主张合同效力，但事实上，两原告从未与被告签订任何关于涉案房屋的卖断契，且涉案房屋系农村集体房屋，而被告系城镇居民。根据土地管理法、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，该卖断契的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。请求法院确认被告向两原告主张的《卖断契约》无效，并承担本案诉讼费用。被告严昌明辩称：1、原、被告之间订立的《卖断契约》是双方协商一致，真实自愿的意思表示，且已实际履行，被告已按照2001年的市场价格支付了购房款（包含附属的土地）64747元，原告也交付了房屋和附属土地，并将其中一本土地使用权证的原件交付给了被告，因此双方之间订立的房屋卖断契约应为合法有效的，且原告及其子女均在卖断契上按手印，阳下村的村民、村干部对该事实都知道，并向有关单位出具了田地买卖契约证明。2、被告已经于2005年7月7日将从原告处受让的房屋和土地转卖给毛振国等人，毛振国的户籍住址是福清市阳下街道阳下村墩兜40号，毛振国与原告系同村居民，目前诉争的房屋及土地上没有兴建任何建筑物，因此原告主张依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款中的规定并不适用本案；福清市阳下镇已于2006年12月份经国务院批准由镇改为街道的建制，即阳下街道所有的具有户籍身份的人都为城镇居民身份，从2006年到现在阳下街道的居民凡有发生交通事故造成人身损害的都按照城镇居民赔偿，阳下街道辖区内有经过当地政府批准的房地产开发商在建造住宅小区向不特定的对象出售房屋，因此原告主张被告作为城镇居民不能到农村买房，这与客观事实不符。即使在2001年之后，原告的住所地是农村，被告的住所地是城市，但是在2006年原告的农民身份已经转化为居民，所以不存在居民不能到农村买房的限制，并且被告将房屋转卖给毛振国也是原告的本村村民。3、被告取得原告的房屋是一种善意的买卖行为，在2001年的时候，当地的土地价值是非常低的，应当来说原告出卖给被告的土地价格比当时的市场行情要高，因此被告不存在强买强占，也不存在双方在买卖过程中有着法律规定无效情形的行为，更不存在重大误解而无效的行为。4、本案已经超过诉讼时效期间，原、被告于2001年形成房屋买卖合同关系后，直至2005年7月7日被告将房屋再次转让给第三人毛振国等人至今已历时13年的时间，在此之前被告均有效的行使对讼争房屋的占有、使用、转让的权利，原告也从无异议，也从未向有关机关提出权利保护的请求，根据民法通则第135条规定，其请求已超出诉讼时效期间，请予以驳回。5、引起本案纠纷的原因是讼争房屋的地段现在已经规划靠近福清市三环路，致使沿路地段的地价飙升，原告见利忘义不讲诚信，蓄意引起本案的纠纷，其行为违反民法通则第四条的规定。被告认为买卖合同是双方的真实意思表示，原告虽然否认其没有在卖断契上签字，但福建警察学院对卖断契约的司法鉴定已经确认了原告陈贤华及其子陈龙分别在上面签字按手印。原告陈述的不客观不真实，说明原告在说假话。原告陈贤华在阳下村墩兜另有一幢三层混合结构楼房，面积有480平方米，原告陈贤辉在墩兜村另有一幢两层混合结构房屋，面积有200平方米，说明两原告都是因为有房子居住，才将年久失修、没有住人的老宅卖断给被告。原告陈贤辉在阳下村尾洋有2.7亩土地，原告陈贤华在阳下村尾洋、瓦窑南共有3.2亩土地，说明两原告即使转让了祖屋也不对其生活、生产构成影响。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。第三人毛振国述称：2005年7月7日从严昌明手中转让过来本村村民陈贤辉、陈贤华的旧宅房和荒地，双方转让时原告没有住在里面；第三人在诉争的荒地及后面还有5亩左右的土地用来种植农作物。原告诉求无理，请求予以驳回。第三人周庆文未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据材料。经审理查明：原告陈贤辉、陈贤华系同胞兄弟，他俩共同拥有座落于福清市阳下街道阳下村墩兜28号祖宅四扇旧厝一幢。1992年4月28日福清市土地管理局发给陈吓名（即原告陈贤辉）、陈贤华的祖宅集体土地使用权证各一份，其中陈吓名的土地使用权证号为融阳集用（91）字第00758号［土地使用者为陈吓名，用地面积78.3㎡，共有厅使用权面积25.1㎡，埕、空地232.1㎡不予确权（2户）］；陈贤华的土地使用权证号为融阳集用（91）字第00757号［土地使用者为陈贤华，用地面积86㎡，共有厅使用权为面积25.1㎡，埕、空地232.1㎡不予确权（2户）］。因讼争祖宅无人居住，2001年初经毛振茂介绍，在当地当医生的严起杰（系被告严昌明的叔叔）与两原告陈贤辉、陈贤华商定购买两原告所有阳下村墩兜28号祖宅及其相连土地。嗣后陈贤辉收下严起杰交付定金2000元，并交给严起杰其名下的融阳集用（91）字第00758号集体土地使用权证的原本。2001年5月在中间人毛振茂见证下，严起杰代严昌明与原告陈贤华签订《卖断契约》（内容：一、卖断人陈贤辉、陈贤华其他人之子陈祥、陈龙、陈强拥有土地位于阳下镇阳下村当斗自然村，其座落面积共计贰亩另肆厘捌，该地东至毛钿安园，西至陈贤灯园及空地交界，南至水库边园，北至洪宽路后石坡，经本村毛振茂协调，按每亩价格叁万元整自愿卖给福清市城关严昌明，并另加旧屋顶和贰棵树陆仟贰佰元，总合计金额陆万柒仟陆佰肆拾元人民币。二、卖断契人把贰亩另肆厘捌园地和旧厝地卖给严昌明后，其所有权和使用权属于严昌明，卖断人永不翻悔，卖断后卖断人均不得反言言尽，永远不能找回或转卖他人，亦不得别生枝节。三、严昌明获得陈贤辉、陈贤华其他人之子陈祥、陈龙、陈强园地和旧厝地所有权和使用权后，若因他人与严昌明就此地有权属之争，皆由卖断契人负责摆平，承担全部责任。四、本契约自签订之日起生效。陈吓名、陈贤辉、陈祥卖断契人陈贤华、陈龙、陈强见证人毛振茂二零零一年五月）。买卖成交后，严昌明接手该园地和旧厝。2005年7月7日严昌明将上述贰亩另肆厘捌的园地和旧厝以人民币75万元转卖给第三人毛振国、周庆文为业，并签订《园地和旧厝地卖断契》。2006年福清市阳下镇经批准改制为阳下街道。2012年严起杰病故。2013年原告陈贤华、陈吓名以各自所持有的融阳集用（91）字第00757号、第00758号集体土地使用权证遗失为由向福清市土地局申请补办各自土地使用权证。2013年4月17日福清市土地局在福州日报登报公告，原告陈贤华、陈吓名各自的土地使用权证遗失作废。因陈贤辉的儿子陈祥在陈贤华、陈贤辉的祖宅边修建围墙，2013年6月1日，第三人毛振国以讼争的祖宅房屋系其所有为由带领若干人拆除陈祥所修建的围墙，陈祥认为毛振国不具备该土地的使用权遂上前阻拦，双方因此发生推搡争执，毛振国与陈祥发生纠纷后就离开。陈祥随即向公安机关报警。因陈祥的右耳鼓膜穿孔，经法医鉴定为轻伤。2013年9月17日毛振国被刑事拘留。2013年9月28日两原告以其祖宅年久失修和多次台风严袭，部分墙体倒塌，屋顶瓦片掉落，房屋岌岌可危为由向阳下村委和阳下街道申请对祖宅请求修缮报告。2013年10月17日毛振国被取保候审。随后陈祥等人向省信访局反映第三人等村民存在买卖土地及旧房与纠纷的情况，福清、福州两级国土资源局分别予以书面答复。2014年1月6日福清市阳下街道阳下村民委员会（村主任翁克雄签字并加盖村委公章）及阳下村墩兜毛钿平、毛振龙、陈贤光等60来位村民联名向福清市公安机关出具《园地、旧厝、树买卖证明》，证明两原告及其儿子确有于2001年5月将其园地和旧厝、树等卖给严昌明的事实。2014年1月12日，以陈祥为代表原告方在讼争祖宅处再搭建围墙，第三人毛振国与其兄弟毛振辉等人闻讯后赶到现场论理，双方又发生纠纷，原告一方遂报警。2014年1月13日凌晨第三人毛振国将原告已搭建的围墙及部分旧房子拆除，又造成双方发生争吵，陈祥、陈龙为此向阳下派出所指控毛振国等人将其祖宅拆除差不多，其损失约10万元，犯故意损坏公私财物罪。阳下派出所事后调查认为双方属于财产权属纠纷，至今未以刑事立案。2014年3月31日阳下街道对原告与第三人有关房屋所有权、土地使用权纠纷作出书面答复，引导当事人寻求法律解决。2014年8月14日本院判决毛振国犯故意伤害罪，判处有期徒刑六个月，附带赔偿陈祥经济损失10568元。毛振国不服判决上诉，2014年12月19日福州中级人民法院裁定发回本院重审。2014年12月22日第三人再次被取保候审。本案审理中，依原告申请，本院委托福建警察学院司法鉴定中心对原、被告诉争的《卖断契约》进行签字的笔迹和指纹鉴定。2014年9月30日该鉴定中心作出司法鉴定意见书确认：送检的《卖断契约》原件落款签名“陈吓名、陈贤辉、陈祥、陈贤华、陈龙、陈强均系“陈贤华”一人所写；陈吓名、陈贤辉、陈祥等字迹处的红色指印不能确定是谁所留，陈贤华、陈强等字迹处的红色指印是“陈贤华”右手拇指所留，陈龙的字迹处的红色指印是陈龙右手拇指所留。以上事实，有当事人的居民身份证或户籍证明各一份，原告提供的《卖断契约》复印件、复印自福清市国土资源局之陈贤华的融阳集用（91）字第00757号《集体土地建设用地使用权登记卡》、陈吓名的融阳集用（91）字第00758号《集体土地建设用地使用权登记卡》、原告的《房屋修缮申请报告》、2013年4月17日《福州日报》公告、讼争房屋现状的相片各一份，被告提供的《卖断契约》、陈吓名的融阳集用（91）字第00758号《集体土地建设用地使用证》原件、阳下街道阳下村委会出具的证明、两原告的现另有房屋的相片，本院调取自福清市公安局阳下派出所有关毛振茂、毛钿平、毛振龙、陈贤明、陈贤光、毛振焜、严昌明、毛振辉、翁克雄、毛振国、陈祥、陈贤辉、陈贤华、陈龙、周庆文的询问笔录、陈贤华的融阳集用（91）字第00757号《集体土地建设用地使用证》复印件、陈吓名的融阳集用（91）字第00758号《集体土地建设用地使用证》复印件、《园地和旧厝地卖断契》复印件、部分村民联名的《园地、旧厝、树买卖证明》，2014年3月31日福清市人民政府阳下街道办事处文件《关于陈贤华、陈吓名、陈祥和毛振国、毛振辉房屋所有权、土地使用权纠纷的答复意见》、福清市国土资源局《关于陈祥等人信访事项处理情况答复意见书》、福州市国土资源局《国土资源信访事项答复意见书》、（2014）××刑初字第××号刑事附带民事判决书、（2014）××刑终字第××号刑事附带民事裁定书、福清市看守所的释放证明书各一份，福建警察学院司法鉴定中心《司法鉴定意见书》二份等及当事人的陈述为证。上述证据真实、合法，且与本案有直接关联，本院予以确认。本院认为：宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《土地管理法》、《物权法》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。两原告于2001年与被告达成买卖其祖宅合意，并由原告陈贤华负责与被告签订《卖断契约》，2005年被告以《园地和旧厝地卖断契》形式将讼争房屋及园地出让给第三人，讼争的房屋及其集体土地又流转回归本村村民处，且讼争标的物所在镇村也已改为街道建制。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而原告的主张所依据的有关规定不属于“效力性强制性规定”，故原告以此作为诉讼理由并要求确认原、被告的《卖断契约》无效，依据不足，本院不予支持。第三人周庆文经本院公告送达，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条的规定，判决如下：驳回原告陈贤辉、陈贤华的诉讼请求。本案受理费1491元，鉴定费17000元（其中12000元已由被告严昌明垫付），均由原告陈贤辉、陈贤华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长  王统勇审判员  魏益钦审判员  游 捷二〇一五年七月二十四日书记员  施李春附注：一、本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。