广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18633号上诉人（原审被告）：潘劲松，住所地广州市天河区。委托代理人：曹强华、黎家学，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁展坤，住所地广州市天河区。委托代理人：朱城、韦锶蕴，均系广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区华洲街小洲第三经济合作社，住所地广州市海珠区。法定代表人：简锦章，职务社长。委托代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。原审被告：姚梓炜，住所地广州市天河区。委托代理人：张永，广东金山石律师事务所律师。委托代理人:何雪萍，广东金山石律师事务所实习律师。上诉人潘劲松、梁展坤与被上诉人广州市海珠区华洲街小洲第三经济合作社（以下简称小洲合作社）、原审被告姚梓炜租赁合同纠纷一案，上诉人潘劲松、梁展坤不服（2016）粤0105民初6078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。潘劲松上诉请求：1.撤销一审判决及裁定书；2.确认其与姚梓炜、小洲合作社于2014年12月1日签订的《三方协议书》合法有效；3.确认其与小洲合作社于2015年1月6日签订的《补充合同》合法有效；4.确认小洲合作社与姚梓炜、梁展坤于2014年8月11日签订的《合同补充协议》及小洲合作社与梁展坤于2014年11月28日签订的《合同补充协议》已经解除。5.本案的诉讼费由梁展坤、小洲合作社、姚梓炜承担。事实和理由：一、其与小洲合作社、姚梓炜于2014年12月1日签订的《三方协议书》以及小洲合作社与其于2015年1月6日签订的《补充合同》合法有效，人民法院应予以认定。因为：1.《三方协议书》经过生效的(2015)穗海法生民初字第404号民事判决书认定合法有效并确认其的合法租赁地位。故，二审法院应依法认定上述《三方协议书》及《补充合同》合法有效。2.上述《三方协议书》及《补充合同》不符合合同无效的情形。根据小洲合作社提交的《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《关于申请变更建设用地单位名称的复函》均可证明涉案土地性质为建设用地。本案亦无其他证据证明涉案土地只能用于农业建设。且上述的《补充合同》第十六条也明确约定如需修建地上建筑物也会办理相关报建手续后实施。二、二审应判令小洲合作社与姚梓炜、梁展坤于2014年8月11日签订的《合同补充协议》及小洲合作社与人梁展坤于2014年11月28日签订的《合同补充协议》已经解除。小洲合作社在(2015)穗海法生民初字第717号案件中以及在一审庭审中均请求解除与姚梓炜、梁展坤于2014年8月11日签订的《合同补充协议》及与梁展坤于2014年11月28日签订的《合同补充协议》。梁展坤亦在(2015)穗海法生民初字第717号案件庭审中多次确认与小洲合作社签订的相关租赁合同权利义务早已全部转让给其。因此，两份《合同补充协议》早已解除是小洲合作社与梁展坤的真实意思表示，人民法院应予认可。三、即使人民法院认定其与姚梓炜、小洲合作社于2014年12月1日签订的《三方协议书》以及其与小洲合作社于2015年1月6日签订的《补充合同》属于无效合同，也应根据《合同法》第58条的规定判令小洲合作社将收取的保证金退回给其。综上，一审认定事实有误，二审法院应予以纠正。被上诉人小洲合作社针对潘劲松的上诉答辩如下：1.其认为涉案的土地确为建设用地，其提供的证据充分证明，而且其在原审庭审过程中及庭审前均曾申请调查取证，但是原审法院没有予以调取。2.即使涉案土地是建设用地，潘劲松也违反了合同约定，具体是潘劲松与其签订的补充合同第9、10条明确约定潘劲松应在合同签订之日起30日内交付保证金80040元，逾期超过3个月，其有权解除合同收回土地使用权。截止到今日潘劲松仍然未交齐保证金，已构成根本违约，所以其起诉要求解除与潘劲松签订的协议理据充分，依法应该予以支持。梁展坤针对潘劲松的上诉答辩如下：1.其不同意潘劲松在上诉状的二、三、四项请求，其认为潘劲松与小洲合作社及姚梓炜之间签订的三方协议，以及潘劲松与小洲合作社签订的补充合同没有效力。因为梁展坤早已与姚梓炜、小洲合作社接手了此前姚梓炜与小洲合作社之间签订的合同，并且梁展坤也履行了支付两押一租的义务。因此，潘劲松在未得到梁展坤的确认之下，就涉案的土地再另行签订相关租赁协议，没有任何法律效力。另外，梁展坤与姚梓炜及小洲合作社的合作补充协议并未解除，仍然继续有效。2.潘劲松在上诉状第一点有陈述之前海珠法院404号的民事判决中认定潘劲松合同租赁地位不应该得到支持，因为在该案中梁展坤多次书面向该经办的法官申请作为诉讼参与人参加法庭诉讼，并且梁展坤也提供了一系列有效的证据证明其合法的诉讼地位，但该法官没有理会，因此其认为该份判决的判决内容没有事实和法律依据，不应该作为本案的参考。原审被告姚梓炜针对潘劲松的上诉述称：我方同意潘劲松陈述土地方面的意见的，但不同意其上诉请求的二、三项，即不同意认为合同要解除也要退保证金的意见。因为我方和潘劲松的合同没有支付任何的对价，另外当时是因为双方之间的协商不清的情况下，签订的合同。一、二审梁展坤否认与潘劲松有合伙的关系，所以其坚持多次庭审的意见，其与潘劲松的合同是无效或者还没有履行的合同，也没有实际履行。关于其与小洲合作社签订的合同，是没有任何的表述要用于非农建设的，所以不管小洲合作社的土地是否是建设用地或其他的用地，我们的合同都是有效的，不存在将农业用地用于非农建设的概念或事实。梁展坤上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回小洲合作社的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费全部由小洲合作社承担。事实和理由：我方认为讼争土地不存在未依法经批准而出租用于非农用途的情况。我方与姚梓炜于2012年1月19日签订的租赁合同，与小洲合作社、姚梓炜于2014年8月11日签订的合同补充协议，与小洲合作社于2014年11月28日签订的合同补充协议均合法有效。因为：1.诉争地块用地性质明确。虽然穗规地证字（1996）第295号《建设用地规划许可证》注明使用期限为6个月，但并不能理解为该许可证失效。根据小洲合作社提供的广州市城市规划局《关于申请变更建设用地单位名称的复函》、广州市江南煤气有限公司《证明》，均可证明诉争土地此前由广州市江南煤气有限公司承租并使用，故建设用地规划许可证并未失效。2.本案不存在未依法经批准而出租用于非农业用途的情况。本案诉争土地在出租前已属于经过批准情况下用于非农业用途。另外，各方签订的租赁合同也没有约定用作什么用途，而是租下来之后按照法律规定的范围使用。故，本案三份合同或协议合法有效。3.我方在一审时书面向法院申请了调查取证，请求法院调查涉案土地的用地性质以及规划情况，但是一审法院并未进行调查取证，故一审程序有问题。综上，请二审法院查明本案事实，依法改判。被上诉人小洲合作社针对梁展坤的上诉答辩如下：关于涉案土地的性质与对潘劲松的答辩意见一致，与梁展坤之间404号判决书已经确认涉案土地的承租人是潘劲松，且我方在717号案庭审过程中曾多次确认，我方与潘劲松所签订的三方协议是在我方同意的情况下签订，因此我方与姚梓炜、梁展坤之间的合同应自我方与姚梓炜、潘劲松于2014年12月1日签订合同时已经终止，因此我方在原审中请求法院确认我方与梁展坤、姚梓炜之间所签订的合同应自2014年12月1日自动解除，所以梁展坤认为他仍为涉案土地的承租人与事实不符，请求法院驳回梁展坤的上诉请求。退一步说，即使梁展坤是涉案土地的承租人，也因为他没有履行足额交付保证金80040元的义务，而构成了根本违约，我方有权行使合同解除权，并且也曾实际行使过。梁展坤连两押一租都无法支付，我方多次与梁展坤联系，要求交付租金，但是梁展坤电话都是关机，其有权终止，要求梁展坤归还土地。潘劲松针对梁展坤的上诉答辩如下：我方对梁展坤的上诉请求没有异议，但对事实和理由有异议，对于梁展坤认为他与小洲合作社签订的合同补充协议合法有效的主张不予确认，因为生效的404号判决书早已认定其为涉案土地的合法承租方，并且梁展坤在717号案中也多次确认其为最终的承租人。我方对梁展坤关于涉案土地性质的主张没有异议。原审被告姚梓炜针对梁展坤的上诉述称：我方同意梁展坤关于土地性质的意见，并且其在原审的时候提交调取涉案土地用地性质的情况，但是原审法院既不调取，也依据证据不足认定涉案土地是农用地。原审法院认定我方用于非农建设，从合同的条款而言，我方和小洲合作社签订的租赁合同书，合同第5条是表述乙方要建造建筑物等设施的要经过甲方的同意，只是提到其要建造建筑物之内的。小洲合作社向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除《租赁合同书》（2012年1月19日其与姚梓炜签订的合同）、2.解除《三方协议书》（2014年12月1日其与潘劲松及姚梓炜签订的协议）；3.解除我方与潘劲松2015年1月6日签订的补充合同；4.确认我方与姚梓炜、梁展坤于2014年8月11日签订的《合同补充协议》及我方与梁展坤于2014年11月28日签订的《合同补充协议》于2014年11月1日已经解除；5.请求法院判决潘劲松、梁展坤、姚梓炜承担本案诉讼费用。若合同无效不同意退还款项69240元。一审法院认定事实：2012年1月19日，小洲合作社与姚梓炜签订《租赁合同书》，约定：姚梓炜向小洲合作社承租位于广州市海珠区某土地使用，面积约5775平方米；租赁期限从2012年2月5日至2031年2月4日；(第二条)每月租金34632元，于每月5日前一次性支付，每年递增3%，逾期交租每日罚滞纳金0.2%；租金每年递增3%，姚梓炜逾期交租的每日罚滞纳金0.2%，逾期超过1个月的，小洲合作社有权单方面终止合同，收回土地使用权；姚梓炜在签约后3天内交纳2个月的保证金共69264元，并在2012年5月5日交纳第一个月租金；合同期满，姚梓炜无违约行为，无息退回姚梓炜；合同期内，因姚梓炜需要建造建筑物等设施，应将建设方案书面送小洲合作社审核，经小洲合作社同意，并办理相关报建手续后方可实施；合同终止时，姚梓炜建造装修的建筑物无偿归小洲合作社所有……。2012年2月7日，姚梓炜向小洲合作社支付了押金(按2个月租金计算)69264元，小洲合作社同时开具了收款收据。2014年8月11日，小洲合作社(甲方)、姚梓炜(乙方)、梁展坤(丙方)签订《合同补充协议》，约定：甲方同意乙方放弃在2012年与甲方签署的位于华洲街第三经济社某地块(10亩地)的租赁合同，并由丙方按照国家法律法规继续履行该合同条款，签订协议后，一切与该合同条款的债权债务、安全生产责任问题由丙方承担，与乙方无关。2014年11月28日，小洲合作社(甲方)与梁展坤(乙方)再签订《合同补充协议》，约定：合同条款第二条乙方逾期交租的每日罚滞纳金0.2%，应解除；乙方提出水电没有通往小洲三围气库旁边(地名某地块)使用，甲方应予以协助乙方安装水电；根据上述情况乙方要求通水、电后3个月开始向甲方交纳租金；按场地实际面积5775平方米，每月每平方米6元计算租金；经双方友好协商，双方决定继续履行该合同，同时约定甲方将地块交付给乙方后，乙方应出具书面进场确认书；乙方进场之日起按约定及时向甲方支付租金。2014年12月1日，小洲合作社在上述押金69264元的收款收据记帐联复印件上注明“本件已原件相同，简锦章”，并盖公章后交予梁展坤。后于2014年12月3日，向梁展坤收取了租金40020元，并在收条上注明“现己收到梁展坤藕塘地块10亩地租金款项40020元”。2014年12月1日，小洲合作社、姚梓炜与丙方潘劲松签订《三方协议书》，约定：现三方确认自2014年12月1日起姚梓炜将《租赁合同》中的权利义务全部转移给丙方潘劲松，潘劲松完全了解上述合同的内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务转移；本三方协议为姚梓炜将其合同中的权利义务全部转移给潘劲松承受，姚梓炜退出原合同关系，由潘劲松概括承受姚梓炜在原合同中的地位；小洲合作社同意本协议生效日起姚梓炜退出《租赁合同》关系，由潘劲松承受姚梓炜在《租赁合同》中的地位，并由潘劲松享受合同权利、承担合同义务；鉴于小洲合作社与姚梓炜在签订《租赁合同》后至今，小洲合作社未向姚梓炜交付租赁土地，姚梓炜也未向小洲合作社缴纳租金，现小洲合作社、姚梓炜及潘劲松三方同意租赁合同约定的租赁期限自小洲合作社交付租赁土地给潘劲松使用之日起计算20年……。2015年1月6日，小洲合作社(甲方)与潘劲松(乙方)签订《补充合同》，约定：甲方出租给乙方的地块位于广州市海珠区南洲路三围气库旁边（地名藕塘地块），在2012年1月19日订立《租赁合同书》的土地约为5775平方米，现增加895平方米，合计6670平方米；租赁期限自2015年1月6日起至2035年12月30日，租金标准6元/平方米/月，月租金为40020元，每月5日前支付，第二年起每年递增3%；乙方同意在本合同签订日起30日内支付2个月租金作为保证金(在2012年1月19日签订租金合同书有69240元保证金)，现在增加10776元保证金，共80040元，合同期满，乙方无违约的无息退还；甲方将土地交付给乙方后，乙方应出具书面进行确认交给甲方，甲方并协助将用水管、输电线路、电话线等铺设至出租地块；本合同与2012年1月19日的《租赁合同书》条款如有冲突，按本补充合同条款履行。另查明，小洲合作社曾于2015年5月5日起诉姚梓炜，要求解除其与姚梓炜的《租赁合同书》。一审法院于2015年7月24日作出(2015)穗海法生民初字第404号民事判决书，认定小洲合作社与姚梓炜、潘劲松签订的《三方协议书》合法有效，并判决驳回小洲合作社的诉讼请求。该判决已发生法律效力。现小洲合作社以潘劲松在签约后一直未交纳保证金及租金为由，向一审法院提起诉讼。本案诉讼中，姚梓炜表示其与梁展坤签订转让合同后，合同的权利义务已转让给梁展坤，也同意将已支付的押金的权利一并转让给梁展坤，由梁展坤承接和享有权利。另梁展坤表示如本案认定合同无效，其与小洲合作社之间因租赁合同产生的权利义务不需要在本案中进行处理。另查明，小洲合作社所提供的穗集有（2014）第08000714号《集体土地使用权用证》没有明确显示讼争地块的用地性质是建设用地。同时小洲合作社提供了穗城规南片地字（1996）第8号《建设用地规划许可证》和穗规地证字（1996）第295号《建设用地规划许可证》，其中穗穗规地证字（1996）第295号《建设用地规划许可证》记载的部分内容如下：用地单位：广州市海珠区管道液化石油气开发公司，用地位置：海珠区新滘镇小洲三围南侧，用地面积：10970平方米，其中规划路1454平方米。遵守事项：本证自核发之日起，有效期六个月，逾期未使用，本证自行失效。另小洲合作社提供了穗城规南片地字（1996）第295号《建设用地规划许可证》附图，该附图标注了红线范围。小洲合作社陈述讼争地块在上述附图的红线范围内。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案讼争的位于广州市海珠区南洲路三围气库旁边（地名藕塘地块）地块，没有明确为建设用地，小洲合作社在未依法经批准的情况下出租给姚梓炜、潘劲松用于非农业用途，违反了上述法律的强制性规定，故小洲合作社与姚梓炜于2012年1月19日签订的《租赁合同》、小洲合作社与潘劲松、姚梓炜2014年12月1日签订的《三方协议书》、小洲合作社与潘劲松于2015年1月6日签订的《补充合同》因违反法律的强制性规定，依法确认上述合同或协议无效。由于合同的解除是以合同有效为前提，现合同己确认无效，故对小洲合作社要求解除讼争合同，依据不足，不予支持。至于小洲合作社要求确认其与姚梓炜、梁展坤于2014年8月11日签订的合同补充协议及小洲合作社与梁展坤于2014年11月28日签订的合同补充协议于2014年11月1日已经解除，属另一法律关系，本案不作处理，一审法院另行裁定书驳回起诉。由于潘劲松并没有直接支付69240元保证金给小洲合作社，所以潘劲松要小洲合作社返还该款，依据不足，不予支持。虽然在诉讼过程中，小洲合作社提供了穗规地证字（1996）第295号《建设用地规划许可证》及附图，拟证明讼争地块己转为建设用地，但根据上述证据显示，该地块批准的使用人为案外人，现小洲合作社虽然己取得了该地块的集体土地使用权证，但该证是2014年取得的并没有记载该地块的使用性质为建设用地，而穗规地证字（1996）第295号《建设用地规划许可证》己注明使用期限为6个月，在六个月内没有按规定使用的则自行失效。该证是1996年发出的，而现在小洲合作社不能举证证明该地块己按《建设用地规划许可证》确定的用途使用，故小洲合作社据此认为讼争地块仍为穗规地证字（1996）第295号《建设用地规划许可证》确定的建设用地，依据不足，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，于2016年11月9日作出如下判决：1.确认广州市海珠区华洲街小洲第三经济合作社与姚梓炜于2012年1月19日签订的《租赁合同》、广州市海珠区华洲街小洲第三经济合作社与潘劲松、姚梓炜于2014年12月1日签订的《三方协议书》、广州市海珠区华洲街小洲第三经济合作社与潘劲松于2015年1月6日签订的《补充合同》无效；2.驳回广州市海珠区华洲街小洲第三经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由潘劲松负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，梁展坤向本院提交调查取证申请书，申请本院查明涉案土地的性质及规划情况。本院认为，本案当事人争议的焦点是小洲合作社与潘劲松、姚梓炜就涉案地块所签合同是否应当解除的问题。对此，本院分析如下：涉案土地系小洲合作社对外出租用于非农建设，但小洲合作社一直未能提供该地块已经依法报批变更土地性质、可用于非农业用途的相关手续，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条规定，认定小洲合作社与姚梓炜于2012年1月19日签订的《租赁合同》、小洲合作社与潘劲松、姚梓炜于2014年12月1日签订的《三方协议书》、小洲合作社与潘劲松于2015年1月6日签订的《补充合同》无效并驳回小洲合作社要求解除上述合同的诉请，于法有据，本院已经生效的（2016）粤01民终1733号民事裁定书亦对上述合同效力作出了无效认定。潘劲松、梁展坤上诉主张涉案合同有效并要求确认上述合同已经解除，但未能提供相关证据予以证明，本院不予采纳。关于梁展坤请求本院调查涉案地块性质及规划的申请，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，该事项不属于法院调查范围，本院对该申请不予接纳。综上所述，潘劲松、梁展坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人潘劲松负担100元，梁展坤负担100元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月十日书记员  麦倩文林飘云