安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1302民初11326号原告：于积德，男，汉族。委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。原告：尹玲玉，女，汉族。委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。被告：宿州德仁置业有限公司。法定代表人：陈继延，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。委托诉讼代理人：司杰，安徽百协律师事务所实习律师。原告于积德、尹玲玉诉被告宿州德仁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于积德、尹玲玉的委托诉讼代理人黄太林，被告宿州德仁置业有限公司的委托诉讼代理人王亮、司杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于积德、尹玲玉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告购房款213882元整；3.依法判令被告支付原告违约金2138.82元；4.依法判令被告赔偿原告的经济损失即8886.79元的利息（自2016年11月20日起至判决确定的给付之日止，按照同期同类银行贷款利率计算）；5.诉讼费用由被告承担；事实与理由：原、被告双方于2015年2月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币213882元的价格购买被告开发的位于宿州市宿马现代产业园区德仁时代广场3062室房屋一间。在合同中，原、被告双方对付款时间、交房时间、违约责任等事项均进行了详细的约定。原告依约于2015年2月11日支付首付款113882元，余款10万元办理银行按揭贷款（已经办理成功，现原告按月偿还贷款元）。但被告并未按照合同第八条第一款即“出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的房屋交付买受人”之约定向原告交付符合条件的房屋，亦未告知原告原因。为此，原告现依据双方合同第九条第一款之约定，向贵院提起诉讼，请求判令解除双方之间签署的《商品房买卖合同》并判令被告返还原告购房款213882元。另，根据合同第九条之约定，被告应当按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。同时，由于原告系按揭贷款购房，由于被告未能如期交付房屋，导致原告的购房目的不能实现，故请求解除合同，但每月支付的按揭贷款中有一部分为银行利息，该部分系被告的过错给原告造成的损失，该损失应当由被告承担。为此，请求贵院依法判决被告赔偿原告的直接经济损失即法院判决合同解除之日以前偿还银行按揭贷款中的利息部分（暂计算至2016年11月20为8408.22元，之后的利息损失以实际支付为准）。综上，由于被告严重违约，原告有权依据双方合同之约定行使合同解除权，被告应当返还原告支付的购房款，并承担违约金及赔偿原告的经济损失。现双方未能协商一致，为维护原告的合法权益，原告请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告宿州德仁置业有限公司辩称：本案商品房未能按合同约定时间交付，系因政府政策性调整而引起，被告依法不构成违约；故原告要求解除商品房买卖合同并要求被告承担违约责任的诉讼请求依法不能成立；“德仁时代广场”，业主已与被告订立补充协议，约定交房日期为2017年10月31日，故本案商品房买卖合同并没有达到解除条件，故原告诉讼请求依法不能支持；即便原告有权解除合同，因其系按揭贷款购房，被告作为开发商为其按揭提供担保，其在没有还清银行贷款的情况下，要求退还全部购房款不能成立；且其要求德仁置业退还既承担违约金又承担利息损失，依法不能成立，应按照合同约定违约金进行判决。本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（该合同编号201412252）。合同约定，原告购买被告开发的坐落在宿马现代产业园区项王路西侧商品房一套，商品房单价为7040.22元/m2。房屋总价款为：贰拾壹万叁仟捌佰捌拾贰元整。该合同第八条载明：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、遇政府政策性调整影响交房日期的。……”合同第九条载明“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。……”。原告于签订合同当日支付首付款113882元，被告给原告开具了首付款收款收据。余款100000元在宿州市淮海路32号徽商银行宿州埇桥支行办理按揭贷款，贷款年限10年，月还款额1196元，本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告于签订合同当日支付首付款113882元，余款100000元已办理按揭贷款即原告已按照合同约定付清全部购房款，但被告未按合同约定于2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告之后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告在合同中的约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”被告至今未履行交付房屋的义务，故原告诉讼请求解除双方于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》；由被告返还原告购房款213882元整的主张符合法律规定及原、被告之间的约定。原告的上述诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉讼请求判令被告支付原告违约金2138.82元；判令被告赔偿原告的经济损失即8886.79元的利息（自贷款之日起计算至2016年11月20日，按照同期同类银行贷款利率计算）的主张，因违约金具有补偿性，被告承担的违约金不足以补偿原告的损失，故原告诉讼请求被告承担违约金同时承担赔偿损失的请求，本院予以支持原告赔偿损失的诉讼请求。被告辩称，被告是因在工程建设中遇到防火规范的政府政策性调整才影响了工程进度，导致延期交付，根据合同第八条约定被告不承担相关责任，但被告仅提供了一份《建筑设计防火规范》的文书材料，该《建筑设计防火规范》于2014年8月27日公布，原、被告之间于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》，被告对该《建筑设计防火规范》是明知的，仍与原告签订交付房屋的日期为2015年12月31日前，故被告的该辩称理由不成立。而且被告并未书面通知原告这一导致迟延交房的原因及相关情况，无法认定为合同第八条约定的“遇政府政策性调整影响交房日期”的情况。被告辩称：“德仁时代广场”的业主已与被告订立补充协议，约定交房日期为2017年10月31日，故本案商品房买卖合同并没有达到解除条件。原告否认授权业主代表与被告协商约定交房日期，被告提供的证据不能证明原告委托业主代表与被告协商约定交房日期，业主代表与被告达成的补充协议超越了原告的授权范围，原告对该补充协议不承担责任，该辩称理由不成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告于积德、尹玲玉与被告宿州德仁置业有限公司之间于2015年2月11日签订的合同编号为201412252号的《商品房买卖合同》；二、被告宿州德仁置业有限公司于本判决生效后七日内返还给原告于积德、尹玲玉已支付的购房款213882元并赔偿原告于积德、尹玲玉的利息损失8886.79元（自贷款之日起计算至2016年11月20日，自2016年11月20日起至判决确定的给付之日止的损失另行计算，按照同期同类银行贷款利率计算）；三、驳回原告于积德、尹玲玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，由被告宿州德仁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 马 军二〇一七年三月三日书记员 征翔祥第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。