北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终1636号上诉人（原审被告）：北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司，营业场所北京市顺义区后沙峪镇裕民大街32号。负责人：张庆鄂，总经理。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊伟，北京市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市顺文鑫达科技发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇政府南600米。法定代表人：亢亚生，经理。委托诉讼代理人：张劲，北京市青天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市青天律师事务所律师。原审被告：北京丽屋酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕民大街32号。法定代表人：王玉荣，董事长。委托诉讼代理人：李田宝，男，1976年10月23日出生。原审第三人：时尚元素（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路北侧雅安商厦2层D号商业。法定代表人：黄雪艳，总经理。委托诉讼代理人：李田宝，男，1976年10月23日出生。上诉人北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司（以下简称同里三分公司）因与被上诉人北京市顺文鑫达科技发展有限公司（以下简称顺文鑫达公司）、原审被告北京丽屋酒店管理有限公司（以下简称丽屋公司）、原审第三人时尚元素（北京）酒店管理有限公司（以下简称时尚元素公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初10641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同里三分公司委托诉讼代理人陈谷文，被上诉人顺文鑫达公司委托诉讼代理人张劲、王磊，原审被告丽屋公司与原审第三人时尚元素公司共同委托诉讼代理人李田宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同里三分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回顺文鑫达公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.顺文鑫达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.同里三分公司在本案中的诉讼地位应当是第三人。顺文鑫达公司与丽屋公司建立租赁关系，丽屋公司又将其承租的房屋中的2240余平方米转租给同里三分公司经营，同里三分公司与顺文鑫达公司无直接合同关系，同里三分公司在整个租赁关系中属于次承租人的地位，故同里三分公司的诉讼地位应当是第三人，一审法院确认同里三分公司是被告，违反合同相对性原则，判决同里三分公司承担责任，属于程序违法。2.同里三分公司与丽屋公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，在租赁期内，同里三分公司有合法占有、使用租赁物的权利，不因房屋出租人的变更而受影响。同里三分公司的租赁权取得在先，顺文鑫达公司与丽屋公司合意解除租赁关系在后，同里三分公司的租赁权应当优先受到保护。一审法院忽略丽屋公司与同里三分公司的转租合同合法有效的事实，认定同里三分公司继续占有涉诉租赁房屋的权利已经丧失，属明显错误。此外，同里三分公司在本案中还具有代位清偿权，也具备偿付租金的能力，顺文鑫达公司要求同里三分公司腾退房屋，没有法律依据。3.顺文鑫达公司与丽屋公司于2015年7月2日签订的《协议书》及2016年3月30日签订的《备忘录》，并未明确告知同里三分公司，有明显恶意串通的情节，同里三分公司有权行使抗辩权。4.一审法院违反合同相对性原则，判决同里三分公司履行非合同义务，属于明显错误。顺文鑫达公司辩称：同意一审判决，不同意同里三分公司的上诉请求和理由，同里三分公司的上诉请求于法无据。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。丽屋公司、时尚元素公司述称：同意一审判决，不同意同里三分公司的上诉请求。顺文鑫达公司于2016年7月向一审法院起诉请求：1.判令同里三分公司向顺文鑫达公司支付自2015年7月1日至实际腾退之日止的使用费（按每年200万元，即2.45元/平方米/日计算）；2.判令同里三分公司立即腾退北京市顺义区后沙峪镇裕民大街32号（以下简称32号）院内2号楼的第二层整层房屋、第二层加建部分的房屋及配套设备设施；3.判令解除丽屋公司与同里三分公司于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》；4.依法确认顺文鑫达公司与时尚元素公司于2012年6月16日签订的并由丽屋公司承继的房屋租赁合同于2015年7月1日解除；5.判令本案诉讼费由丽屋公司、同里三分公司负担。一审法院认定事实：2012年6月16日，顺文鑫达公司（甲方）与时尚元素公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），该合同约定由乙方承租甲方厂房楼7500平方米（此楼坐落在32号院内）及加建用房、配套设施，租赁期限自2012年7月1日至2027年6月30日。2013年8月9日，由丽屋公司取代时尚元素公司作为合同一的承租人继续履行合同一的权利义务。2014年6月18日，丽屋公司（甲方）与同里三分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），该合同约定甲方将其从顺文鑫达公司处承租的位于32号丽屋商业中心二层整层及加盖部分建筑面积约2240.33平方米（含供二层经营使用的滚梯一部及供日常经营使用的供暖、冷风、消防等配套设施，配套房屋）的租赁标的物转租给乙方经营使用，租期为自2014年6月18日至2027年6月30日，租金标准为年租金200万元。2015年7月2日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）签订《协议书》，该协议书第2条约定由于装修、加建等原因，乙方从2013年6月29日起至2014年1月1日止分五次向甲方借款计1067.5万元，到2015年7月1日止，加上部分房租及利息乙方共欠甲方1793.325万元。经甲方多次催款仍不能偿还，所以甲乙双方商定，由乙方出资装修的32号院内2号楼和由乙方加建的约3700平方米房屋交还给甲方，用于抵顶1793.325万元欠款，第6条约定乙方与第三方（商户）2015年7月1日前发生的债权、债务归乙方所有，与甲方无关，第7条约定本协议签字之日，即签订新的房屋租赁合同，二者具有同等的法律效力，2012年7月1日甲方与时尚元素公司签订的房屋租赁合同同时废止，第9条约定本协议一式两份甲乙双方各执一份，协议自2015年7月1日起生效。上述协议签订同日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），该合同约定由乙方承租甲方厂房楼4—6层（此楼坐落在32号院内2号楼）及配套设施。2016年3月30日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）、时尚元素公司（丙方）就甲方与乙方于2015年7月2日签订的《协议书》达成《备忘录》，备忘录第五条约定该协议第7条中约定的“2012.7.1日甲方与时尚元素公司签订的房屋租赁合同同时废止”属表述不准确，其准确表述应为“基于甲方与时尚元素公司于2012年6月16日所签订的《房屋租赁合同》中的承租方变更为乙方，从而所形成的甲方与乙方之间的租赁关系及房屋租赁合同文本同时终止及废止”。涉诉租赁房屋位于32号院内，其中建筑面积为7501.35平方米，房屋登记的房屋所有权人为顺文鑫达公司，涉诉租赁房屋中还包含部分没有房屋所有权证的建筑物，即顺文鑫达公司陈述加建的3700平方米房屋。2016年10月14日，法院组织三方对涉诉房屋二层进行现场勘验，现涉诉租赁房屋二层没有任何装饰装修，并且二层包含有房屋所有权证的部分及加建部分。经法院询问，同里三分公司表示现涉诉租赁房屋二层由其占有使用，其已经支付给丽屋公司二百万元租金。经法院向同里三分公司释明，如法院认定其应当将涉诉租赁房屋二层腾退，其应做好证据保全，同里三分公司表示其坚持认为其与丽屋公司签订的房屋租赁合同应当继续履行。一审法院认定的上述事实，有法院庭审笔录、勘验笔录及照片、合同一、合同二、合同三等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，顺文鑫达公司与时尚元素公司于2012年6月16日签订的合同一系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。后，丽屋公司取代时尚元素公司作为涉诉租赁房屋的承租人继续履行租赁合同，因顺文鑫达公司、丽屋公司、时尚元素公司对此不持异议，法院予以确认。丽屋公司与同里三分公司于2014年6月18日签订的合同二，丽屋公司将其自顺文鑫达公司处租赁的涉诉房屋中二层转租给同里三分公司系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。顺文鑫达公司与丽屋公司于2015年7月2日签订的《协议书》中明确约定由丽屋公司出资装修的涉诉租赁房屋及加建部分交还给顺文鑫达公司用于抵顶欠款，同时解除丽屋公司基于合同一与顺文鑫达公司之间就涉诉房屋形成的租赁关系，法院认为该协议书为顺文鑫达公司与丽屋公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于双方自行协商一致对合同一进行解除，并对合同一解除后的后果进行了处理，法院予以确认。顺文鑫达公司与丽屋公司于2015年7月2日签订的合同三约定租赁标的物为涉诉租赁房屋的四至六层及配套设施，并不包含同里三分公司承租的涉诉租赁房屋的二层。在顺文鑫达公司与丽屋公司就涉诉房屋租赁关系已经解除及丽屋公司将涉诉租赁房屋装修及加建部分全部交还顺文鑫达公司，并且在重新签订的合同三中丽屋公司承租的标的物范围并不包含同里三分公司承租的涉诉房屋二层的情况下，丽屋公司将涉诉租赁房屋二层转租给同里三分公司的法律基础已经不存在，进而同里三分公司继续占有涉诉租赁房屋二层及相关配套设施的权利已经丧失，故顺文鑫达公司作为涉诉租赁房屋二层及相关配套设施的权利人有权要求同里三分公司将涉诉租赁房屋二层及相关配套设施腾退及交付并给付占有使用费。关于丽屋公司与同里三分公司签订的房屋租赁合同，在不能继续履行的情况下，应由合同双方协商处理解除事宜，顺文鑫达公司在本案中无权主张解除，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条判决：一、确认北京市顺文鑫达科技发展有限公司与时尚元素（北京）酒店管理有限公司于二〇一二年六月十六日签订的并由北京丽屋酒店管理有限公司承继的《房屋租赁合同》于二〇一五年七月一日解除；二、北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司于判决生效之日起七日内按照每日五千四百八十八元的标准给付北京市顺文鑫达科技发展有限公司自二〇一五年七月二日至实际腾退涉诉租赁房屋二层及相关配套设施（含供经营使用的滚梯一部）之日止的占有使用费；三、北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司于判决生效之日起十五日内将涉诉租赁房屋二层及相关配套设施（含供经营使用的滚梯一部）腾退并交付给北京市顺文鑫达科技发展有限公司；四、驳回北京市顺文鑫达科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，由北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，丽屋公司与同里三分公司于2014年6月18日签订合同二，丽屋公司将其自顺文鑫达公司处租赁的涉诉房屋中二层转租给同里三分公司，同里三分公司即取得了涉诉房屋二层的使用权。其后，丽屋公司根据自身实际情况于2015年7月2日与顺文鑫达公司签订《协议书》，约定丽屋公司将其出资装修的涉诉租赁房屋及加建部分交还给顺文鑫达公司用于抵顶欠款，同时解除丽屋公司基于合同一与顺文鑫达公司之间就涉诉房屋形成的租赁关系。同日，顺文鑫达公司与丽屋公司签订合同三，约定租赁标的物为涉诉租赁房屋的四至六层及配套设施。该合同租赁标的物并不包含同里三分公司承租的涉诉租赁房屋的二层。故至2015年7月2日，丽屋公司已不再是涉诉租赁房屋二层的承租人，其将涉诉租赁房屋二层转租给同里三分公司的法律基础已经不存在，进而同里三分公司继续占有涉诉租赁房屋二层及相关配套设施的权利已经丧失。鉴此，一审法院确认顺文鑫达公司作为涉诉租赁房屋二层及相关配套设施的权利人有权要求同里三分公司将涉诉租赁房屋二层及相关配套设施腾退交付并给付占有使用费并无不当，本院予以确认。同里三分公司可就其与丽屋公司之间解除合同事宜另行协商解决。综上所述，同里三分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  万丽丽审判员  林存义审判员  杨 夏二〇一七年三月九日书记员  仵 霞书记员  卢园园