广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18626号上诉人（原审被告）：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何加金。委托代理人：何洁清，系公司员工。被上诉人（原审原告）：罗诗剑，住广州市荔湾区。上诉人广州市荔鸿房地产发展有限公司（以下简称荔鸿公司）因与被上诉人罗诗剑商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荔鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项，并改判由其公司向罗诗剑支付从2015年10月31日起至2016年8月1日的逾期交楼违约金，共计22156元(违约金的标准以已付房款802766元为本金，按每日万分之一计算)；2.撤销一审判决的第二项判决并依法改判驳回罗诗剑要求其公司承担律师费8000元的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由罗诗剑承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，逾期交房的违约金的承担期限应从2015年10月31日起算至2016年8月1日。荔鸿公司在一审庭审过程中提交了证据《收楼通知书》，证明其公司在2016年8月1日向罗诗剑发送了收楼通知书，并且罗诗剑已签收。其次，根据双方对违约金支付的约定，应当计算至荔鸿公司交付房屋之日止。二、一审判决第二项是在案件事实审理不清、证据不足、适用法律错误的情况下作出的。罗诗剑主张的要求荔鸿公司承担律师费的依据是2014年4月20日签订的《[鞋博会]写字楼认购协议书》中的第八条“如因履行本合同发生争议导致诉讼的，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等”。其公司认为双方于2014年8月5日签订了《广州市商品雳买卖合同(预售)》及补充协议，是对双方在履行合同期间权利义务的重新约定。认购协议书的约定只能约束该认购协议书的权利与义务。双方在履行《广州市商品雳买卖合同(预售)》及补充协议过程中产生的争议，应当适用《广州市商品屑买卖合同(预售)》及补充协议的相关条款。另外，双方于2014年8月5日签订的《广州市商品雳买卖合同(预售)》及补充协议，并未对履行合同产生争议而支付的律师费做明确约定，并且商品房买卖合同纠纷并未在法律规定的由被告承担律师费的范围之内。因此，本案的律师费用不应当由荔鸿公司承担。罗诗剑辩称，一审判决事实清楚，请求二审法院维持原判。罗诗剑向一审法院起诉请求：荔鸿公司赔偿其逾期交楼违约金112000元（约定交楼2014年11月1日起至符合交楼条件实际交付日止，与房管局公布的同地段相应面积的租金收益的130%来计算）及律师费8000元。一审法院经审理查明：2014年4月20日，罗诗剑与荔鸿公司签订编号NO:0000211《[鞋博汇]写字楼认购协议书》,约定罗诗剑自愿认购位于广州市XXX路81号“荔鸿商贸大楼”[鞋博汇]八层02物业，建筑面积32平方米（套内建筑面积22.91平方米），写字楼折扣后总价802766元。在协议书第8条约定：如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。2014年8月5日，双方签订《商品房预售合同》，约定：罗诗剑向荔鸿公司购买广州市XXX路81号“荔鸿商贸大楼”8层802号房屋，建筑面积32平方米，套内建筑面积22.91平方米，总价802766元；首期款自预售合同网签之日支付全部房价款50%即402766元，余款400000元应于2014年8月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮的证明文件；荔鸿公司应当在2014年10月31日交付使用，逾期交付的则按总房价的0.01%支付违约金。同日，双方再签订《补充协议（办公）》，其中第七条约定：如因荔鸿公司责任致使不能按约定将房屋交付使用，或者因荔鸿公司责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙已付房价的每日万分之一支付违约金。第十一条约定：补充协议自双方签订日起立即生效。如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。协议签订后，罗诗剑分别于2014年8月5日支付402766元房款，2014年8月5日支付税费、其他费用、维修基金等30355元，2015年5月22日支付400000元房款。房屋至今未交付使用。2016年2月25日，罗诗剑与广东通明律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：该所代理罗诗剑与荔鸿公司之间的商品房买卖合同纠纷，律师代理费为8000元。2016年3月1日，罗诗剑支付律师费8000元。一审庭审中，罗诗剑表示不再申请法院评估涉案房屋2014年11月到2015年2月期间的租金收益。荔鸿公司称在2016年8月1日向罗诗剑发送了交楼通知书，但未能提供证据证明送达。一审法院认为：诉讼双方签订的《商品房预售合同》、《补充协议（办公）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。荔鸿公司未能在约定的2014年10月31日前将涉案房屋交付给罗诗剑使用，已经构成违约。罗诗剑以《补充协议（办公）》第七条约定显失公平，损害自己利益为由,要求调整为参照同一地段、相同用途及面积房屋的租金收入计算损失（为方便计算暂时按每月7000元计算，最终价格以评估为准）。由于罗诗剑的证据不能证明《补充协议（办公）》第七条约定已经发生撤销或变更的依据。因此，罗诗剑上述请求的计算依据,不予采纳。根据《补充协议（办公）》第七条约定：如因荔鸿公司责任致使不能按约定将房屋交付使用，或者因荔鸿公司责任致使不能在收齐办证文件日后按合同约定日期内履行在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则按已付房价的每日万分之一支付违约金。因此，荔鸿公司应从2015年10月30日起以购房款802766元为本金，按上述标准支付违约金至交付房屋之日止。对于诉请的律师费，罗诗剑、荔鸿公司双方在《[鞋博汇]写字楼认购协议书》第8条约定：如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。由于荔鸿公司没有按约定履行交付房屋的义务，已经构成违约。罗诗剑要求荔鸿公司按《[鞋博汇]写字楼认购协议书》约定承担因诉讼产生的律师费8000元的诉讼请求，予以支持。荔鸿公司的抗辩理由不成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年10月28日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，荔鸿公司支付从2015年10月30日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金给罗诗剑（违约金的标准以已付房款802766元为本金，按每日万分之一计算）；判决发生法律效力之次日起至交付房屋之日止的违约金仍以已付房款802766元为本金，按每日万分之一计算（逾期交楼违约金的总额以不超过购房款总额本金为限）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，荔鸿公司向罗诗剑支付律师费8000元；三、驳回罗诗剑的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，由荔鸿公司负担2000元，罗诗剑负担700元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另，双方当事人还在2014年4月20日的《[鞋博汇]写字楼认购协议书》中约定：该物业于2014年10月31日前交付使用，最终以《广州市商品房买卖合同》约定为准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对当事人的上诉主张，分析如下：关于律师费的负担。双方当事人签订的《[鞋博汇]写字楼认购协议书》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人在《[鞋博汇]写字楼认购协议书》约定了案涉房屋的交付使用时间，还约定了如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。现荔鸿公司未能依约交付房屋给罗诗剑，作为违约方理应依约承担罗诗剑支出的律师费。荔鸿公司上诉称其无需负担律师费，与合同约定不符，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算期间。荔鸿公司上诉主张已向罗诗剑发送了收楼通知书，因此逾期交楼违约金的计算期间应截止至收楼通知书发出之日即2016年8月1日。罗诗剑二审庭审对此不予认可，表示当时没有达到收楼条件，其向荔鸿公司寄发了拒绝收楼通知书。罗诗剑并没有实际收楼，并且荔鸿公司也未能提供证明涉案房屋当时即符合收楼条件，因此荔鸿公司此项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人广州市荔鸿房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月十五日书记员  袁 蕾林飘云