四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第2018号原告：范国琼，女，1939年4月14日出生，汉族，住绵阳市涪城区。原告：刘勇，男，1964年10月31日出生，汉族，住绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：李光明，绵阳游仙区石马法律服务所法律工作者。被告：四川海珂实业有限公司，住所地：绵阳市高新区西街58号。法定代表人：周健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪梅，四川道融民舟律师事务所律师助理。范国琼、刘勇与四川海珂实业有限公司（以下简称：海珂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李光明，被告海珂公司的委托诉讼代理人陈勇、唐雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范国琼、刘勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因不能办理房屋产权证、土地使用权证导致的损失（计算方法为：从2014年11月19日起每天按应收房款的千分之一的滞纳金即日143.5元至两证办理交付给原告时止）；2.判令被告返还多收原告20平方米的楼层差价10，320元；3、判令被告补贴原告应拆面积5年的物管费4339.92元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月9日，原告与被告根据绵阳市政府有关灾后重建的有关政策，签订了××路西段××号灾后重建房屋拆迁置换协议一份和修订协议一份，约定原告将原住在剑门路西段42号13幢1单元2楼2号，建筑面积55.64平方米，住房一套置换给被告出资重建。协议规定了交接房的时间，奖励和违约责任。协议签订后，原告按上述协议履行了义务。2013年11月19日，被告与刘勇签订了一份补充协议，当天原告向被告一次性交清；额超面积住房款143，489元、契税1435元、印花税72元、交易登记费80元、工本费38元、维修基金1934元。按协议约定，交房12个月内负责办好新房两证，被告从交房到今天都没有给原告办好两证，造成原告不能及时交易给原告造成了经济损失。原告选定房屋大于20平方米以上，按修订协议优惠二约定，被告多收了楼层差价10320元，该笔款项应当退还。按照绵阳市人民政府文件规定，对被拆迁房屋面积一次性给予不超过5年的物管费补贴，应由被告给原告5年的物管费补贴。海珂公司辩称，没有办两证是原告怠于提交办证所需资料和税务机关审核资料的期限过长导致，不应由我司承担责任。楼层费是按照合同约定收取，不存在多收取的行为。物业管理费损失没有依据，绵府发【2010】14号文件有效期只有1年，现在已经失效。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月9日，原告范国琼以刘堂国及自己名义作为乙方与作为甲方的被告签订《××路西段××号灾后重建房屋拆迁置换协议》（编号：105号）约定：乙方将其所有的位于××区××路西段××号××幢××单元2楼2号的房屋一套（建筑面积55.64m2）交予甲方拆除并按照本协议约定的房屋置换方式获得补偿；房屋置换补偿方式为：重建竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层5楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1返还给乙方，甲乙双方互不找补差价；乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差；被拆除的房屋建筑面积低于45m2的产权房户，甲方还足45m2的新建房；拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）；还建房屋的标准交房时按相关政策规定标准验收合格统一交付。此外，该协议还对置换后超、负面积的优惠政策以及拆迁过渡安置补助费作了详细约定。同日，原告范国琼以刘堂国及自己名义作为乙方与作为甲方的被告签订《修订协议》。约定：修订协议生效的同时，原协议中被修订的相应条款因取代而失效。而《修订协议》约定了以下内容：重建竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层5楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1.12返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积按1：1.12置换后仍低于45m2的产权户，甲方免费还足45m2；乙方可在本款①②两项中选择一项，并在签订《置换住房房址确定协议》时选择确定，①置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积（原住房建筑面积不足45m2，按45m2计算），超面积在10m2以内，前5m2按1800元/m2销售价售与乙方，后5m2按3000元/m2销售价售与乙方，超出10m2以上乙方按甲方同类房屋的实时市场销售价全额支付。②置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积在20m2（含20m2）内的部分，甲方按交新房时同类房屋的实时市场销售价给予乙方15%的优惠（即按85%计价），但优惠后的价格不超过3500元/m2，若超过3500元/m2则按3500元/m2计算，若优惠后的价格低于则按实际价格计算，超出面积21-30m2（含30m2），按照市场价优惠5%，超出30m2以上按照甲方交新房时同类房屋的事实市场销售价全额支付。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任。拆迁过渡临时安置补助费为甲方按3幢、13幢每户500元/月的标准向乙方支付补助费，时间为从乙方腾空房屋办理完毕交房手续之日起至重建工程开工之日止。拆迁过渡临时安置补助费的支付标准甲方仍按03幢、13幢每户500元/月向乙方支付，过渡房屋由乙方自行解决。临时安置补助费的支付从重建工程开工之日起计算至依约交房之月止。此外，该修订协议还将《关于〈××路西段××号灾后重建房屋拆迁置换协议〉的几点补充说明》作为该协议的附件。合同签订后，原告依约将被拆迁房屋移交给被告。2013年11月19日，原告刘勇作为乙方与作为甲方的被告签订《××路西段××号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》，约定：乙方选定××××2幢1单元15层9号住宅；乙方原有住房建筑面积55.64平方米，应还建筑面积62.31平方米，乙方实际选定住房面积88.1平方米，大于应还建筑面积25.79平方米；根据置换协议最终甲方应给付甲方差额部分房款143，489元，应在2012年1月10日前支付，否则按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；维修基金1934元由甲方代收代缴；该套房屋所涉及的税费、办证费等相关费用，交房时根据税务机关及房产等相关部门规定由甲方代收代缴。2013年11月19日，被告将案涉房屋向原告交付。2015年3月5日，二原告与被告签订《补充协议》一份，再次明确了差额款为143，489元。同日，二原告向被告出具《委托书》一份，委托被告为其办理房屋所有权登记事宜。2010年3月27日，刘堂国因病去世。2014年11月7日，刘堂国之女刘敏作出《放弃继承权声明书》一份，载明：放弃刘堂国位于绵阳市××城区××门路西××号“××××”2幢1单元15层9号，建筑面积为88.1平方米住宅（原址：绵阳市××城区××门路西××号13幢01-020-02号）的继承权。2014年11月20日，四川省绵阳市国信公证处对上述声明书进行了公证。2014年11月20日，刘堂国之妻即本案原告之一范国琼作出《放弃继承权声明书》一份，载明：放弃刘堂国位于绵阳市××城区××门路西××号“××××”2幢1单元15层9号，建筑面积为88.1平方米住宅（原址：绵阳市××城区××门路西××号13幢01-020-02号）的继承权。同日，四川省绵阳市国信公证处对上述声明书进行了公证。同日，四川省绵阳市国信公证处还对刘堂国之子即本案原告之一刘勇的遗产继承权申请作出公证，内容为：“故被继承人刘堂国的上述遗产应由其儿子刘勇继承。”本院认为：案涉旧址房屋系原告范国琼及死者刘堂国之夫妻共同财产，刘堂国去世后，范国琼及刘堂国子女刘敏放弃该部分遗产，且将该项遗产公证给刘勇继承，刘勇亦未表示反对，故二原告系本案适格主体。首先，关于迟延办证的违约金问题。原、被告在协议中约定被告向原告交房后12个月内，由被告负责为原告办好新房的房屋所有权证和土地使用权证。双方按国家规定承担各自税费。原告须按被告通知30天内办理结算、付清房款和办证的有关税费，超过30天，则按原告应交金额每天收取千分之一的滞纳金。依照该约定，被告应当至迟于2014年12月19日为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证。但结合办理上述产权证的手续的收集实际情况以及办理产权分户的房屋数量较多的情况，被告为原告办理产权证不仅仅系被告的义务，同时也需要原告的积极配合，诸如提供证件、缴纳税费等。故对双方合同约定的办证条件应当理解为被告至迟在交房后12个月内须具备分户办证的条件并向原告发出办理证件的通知。根据庭审查明的事实，被告实际通知原告办理产权证件的时间为2014年10月27日，并未超期，且原告在2015年3月5日才向被告出具办证的委托书，故原告的该项诉请不能成立，本院不予支持。其次，对二原告要求被告退还多收房款10320元的问题。本院认为，双方在《修订协议》中明确了置换房屋超面积的优惠政策且约定系在本款第一或第二项中选择一项确定价格，二原告补交房款时，双方按照修订协议第三条第二项的优惠政策计算房款并按照5639.5元/m2确定该套房屋的实时市场销售价，故本院认定双方按照修订协议第三条第二项以及对房屋的“实时市场销售价”确定为5639.5元/m2系双方的真实意思表示，合法有效，双方签订的《拆迁补充协议》中已经对原告应付超面积部分房款进行确认，故本院认定该份补充协议中对补交房款金额的约定系双方真实意思，合法有效，故原告主张被告退还多收房款的诉讼请求应当不予支持。第三，对于原告主张的由被告补贴原告应拆面积5年的物管费的请求。其依据为在《绵阳市城区城市房屋拆迁工作暂行办法》第二条拆迁管理第（十八）项拆迁补贴3物管费补贴的规定：对被拆迁人，按照被拆迁房屋面积一次性给予不超过5年的物管费补贴。本院认为，《绵阳市城区城市房屋拆迁工作暂行办法》并是法律或法规，作为拆迁人的被告并不因该办法的规定而负有法定的义务。且双方在签订的一系列协议中均未对物管费补贴进行约定，即被告亦不负有向原告支付物管费补贴的合同义务。故本院对原告的该项请求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》第七十七条之规定，判决如下：驳回原告范国琼、刘勇的诉讼请求。案件受理费405元，由原告范国琼、刘勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  陈子良人民陪审员  张雅梅人民陪审员  陈 均二〇一七年三月十日书 记 员  邓琪文