广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第70号原告东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区新城市中心区东莞市商业中心三期工程3号办公楼711号。法定代表人李美丽。委托代理人李凯，男，汉族，1976年7月9日出生，身份证住址：新疆阿勒泰市，系原告公司员工。委托代理人王祥力，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告袁方远，男，汉族，1981年4月2日出生，身份证住址：广东省东莞市，委托代理人黄健，广东众坚律师事务所律师。原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉被告袁方远物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李凯、王祥力，被告袁方远及其委托代理人黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉称，原告于2013年3月28日按国家法律法规与东莞市华诚小区开发商华诚置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并按合同约定向华诚小区全体业主提供物业管理服务。原告已经按照国家相关法律及合同约定向华诚小区全体业主提供了物业管理服务，原告是合法收取车位管理费、物业管理服务费及其他费用，具体见《前期物业服务合同》第七条，《广东省物业管理条例》第四十七条。原告于2013年3月28日按国家法律法规与华诚小区开发商签订《前期物业服务合同》并按合同约定向华诚小区全体业务提供车位管理服务，《前期物业服务合同》第十条规定“车位使用费由管理公司按200元/月收取”，原告是合理收费。华诚小区D栋306房业主即被告拥有车牌号为粤S.682EJ的车辆，于2013年5月至2014年8月停放在华诚小区内，车位管理费160元/月，但拖欠车位管理费共计2560元、滞纳金272.8元。原告不断采取上门、电话、书面、当面等方式催收，被告一直不肯交纳，进出小区不刷卡，催收管理费就要打人，也曾阻挠门口导致其他车辆不能正常进出小区，影响小区和谐，原告也曾报警，被告依然不肯交纳车位管理费，故原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年5月至2014年8月共16个月的车位管理费2560元以及滞纳金272.8元；2、本案诉讼费由被告承担。被告袁方远辩称，第一，原告提供的与东莞市华诚置业有限公司于2013年3月28日签订的《前期物业服务合同》应属于无效合同，（一）、原告未提供其具有物业管理的资质证明文件，依据《物业服务企业资质管理办法》第二、三条的规定，实施对物业服务企业资质管理，物业服务企业资质等级分为一、二、三级，该办法还规定：物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，物业管理公司凭有效的资质证进行经营，本案的原告并没有证实其具有相关的物业管理资质及有配备具有取得职业资格证书的物业管理专业人员，说明原告并不具备物业管理企业的经营主体资格；（二）、原告于2013年3月28日签订的《前期物业服务合同》违反法定程序。依据《广东省物业管理条例》第三十六条：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，原告并没有提供证据证明与建设单位签订《前期物业服务合同》是通过招投标或主管部门而选聘并且已进行备案的合法程序签订的。第二，原告要求被告支付车位管理费及滞纳金没有事实与法律依据，（一）、原告占用公共通道私划停车位收费，损害全体业主的权益，被告在购房时已支付了公摊面积的费用，被告与建设单位签订的《楼宇销售合同书》明确约定：建筑面积含楼梯、通道、摩托车停车场等分摊面积，被告现停车的位置，属于小区的公共通道，是分摊的面积部分，属于全体业主共有，建设单位东莞市华诚置业有限公司无权将属于全体业主共有公共分摊面积委托物业公司分租出去收取车位管理费；（二）、原告无权收取车位管理费，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，被告所住的小区建设时就没有规划停车位，现原告占用业主共有的公共通道私划停车位，并没有经过全体业主的同意，损害了全体业主的合法权益；依据东莞市物价局、东莞市房产管理局《关于物业服务收费管理实施细则》第二十二条的规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”，原告如需利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应经过全体业主同意，应由全体业主决定是否收车位管理费，所得收益应归全体业主所有；（三）、被告未与原告签订《前期物业服务合同》，被告与原告不存在物业委托管理合同关系，原告无权收取车位管理费，依据东莞市物价局、东莞市房产管理局《关于物业服务收费管理实施细则》第三条“本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”，被告已交了相关的物业管理费，原告有责任维护小区居住人员、车辆出入小区的秩序，原告并没有安排专人对车辆的出入秩序、停放安排、安全保障等提供相应的车位管理服务，现原告私划的停车位，也是业主随便停放，更没有专人管理，故被告无需支付车位管理费。第三，原告收取所谓的“车位管理费”，实为“机动车停放保管服务收费”，是违法行为，（一）、原告占用公共通道（消防通道）私划停车位的行为，没有城建部门的规划行政审批许可证明，违反了《广东省物业管理条例》第五十三条第一款“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途”，第五十五条第（六）款“损坏或者擅自占用、改建物业共用部位”；（二）、原告无法提供物价局出具的《停车收费证明》，东莞市《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知》（东价〔2010〕34号）规定，对实行政府定价、政府指导价的机动车停放保管服务收费，经营者在实施收费前须向市价格主管部门申领收费证明，无收费证明者一律不得经营收费；（三）、原告无法提供停车收费许可证，根据东莞市申领停车收费许可证的规定，停车位收费经营者需提供有效的停车保管场地证明材料，原告占用消防通道私划停车位，私自定价收取停车费，且各个业主的停车费收费不统一，原告无法提供相应的收费许可证明文件，无权收取停车费。综上所述，被告认为原告无权收取车位管理费，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2005年12月27日成立，经营范围为物业管理（凭有效资质证经营）、房地产咨询、房地产经济、清洁、绿化、养护。已取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为壹级。2013年3月28日，原告与华诚小区的开发商东莞市华诚置业有限公司（以下简称“华诚公司”）签订一份《前期物业服务合同》，约定：华诚公司选聘原告对华诚小区（中区、北区、华诚大厦、康居）实施物业管理服务，提供的物业管理服务的内容包括车辆停放秩序管理，物业服务费用由业主按其拥有的物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损由原告享有或承担，多层住宅1.10元每平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月30号前交纳，过期不交纳从次月一日起按照每天万分之三的标准收取滞纳金；停车场属于华诚公司、委托原告管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按照地面室内车库车位200元/个/月的标准向原告交纳停车费，原告从停车费中按地下、地面室内车位50元/个/月的标准提取物业服务费用；原告应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务方面的权利义务，需要进行车辆保管服务的，收费标准由原告根据相关法律法规的规定确定，并向全体业主公示；本合同期限自2013年4月1日起至2018年4月1日止，本项目经过华诚公司与原告协商确定，没有招投标文件。该《前期物业服务合同》经过房管部门备案。华诚小区至今未召开业主大会，未成立业主委员会。被告为华诚小区D栋306房的业主，拥有一辆车牌号为粤S.682EJ的车辆，被告确认日常使用其车牌号为粤S.682EJ的车辆，回到华诚小区后将车辆停放在小区地面室内车位，原告举证了2013年5月至2014年8月期间车辆停放记录表。原告举证一份《停车场车位费协议》，被告未签署，原告按160元/月在本案主张车位管理费。因被告未缴纳管理费，原告诉求的滞纳金按《前期物业服务合同》约定的日万分之三的标准，以当月应交的车位管理费为基数，从次月起算。原告主张因案涉小区属于早期开发的楼盘，因规划证件等问题，未能取得物价局的收费许可证等，但车位管理费符合物价局的指导价标准，举证一份物价局作出的东价[2010]34号文件，关于东莞市机动车停放保管服务收费标准，其中露天及简易停车场（含住宅区）收费的政府指导价标准，小车为首1小时（含）免费，6小时（含）以内3元，6小时以上每2小时1元，月费180元。被告等业主曾因车位管理费的问题向电视台等部门投诉，原告主张消防、物价、房管、政府等部门均有到华诚小区进行现场查看和协调。以上事实，有《前期物业服务合同》、备案资料、车辆出入登记表、《停车场车位费协议》、收费通知书、催费通知单、照片、小区宣传广告、平面图、《楼宇销售合同书》、视频、资质证书、（2014）东三法樟民一初字第503号民事判决书、停车费收据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为原告是否有权收取车位管理费及收费标准是多少。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉华诚小区至今未召开业主大会、未成立业主委员会，因此作为建设单位的华诚公司选聘具有物业服务资质的原告开展前期物业服务，与原告协商签订《前期物业服务合同》并无不当，且该合同在主管部门办理了备案手续，该合同对华诚小区的全体业主具有约束力。被告以未与原告签订前期物业服务合同为由进行抗辩，理据不足。《物业管理条例》作为比《广东省物业管理条例》效力级别更高的行政法规，其第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，该条注明“国家提倡”，足见建设单位选聘物业服务企业并非强制要求通过招投标方式进行，即该条关于物业服务企业选聘方式的规定并非效力性强制规定。该条也规定可以采用协议方式选聘，本案正是华诚公司采用协议方式选聘了原告作为华诚小区的物业服务企业，签订的《前期物业服务合同》经过主管部门备案，足见主管部门也知晓相关情况，至今并未有证据证实主管部门对此未予准许，即案涉《前期物业服务合同》的签订并未违反法定程序，不因未经过招投标的方式签订而无效，被告提出的该点抗辩，理据不足。《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条是关于业主对于建筑物专有部分之外的共有部分的权属规定，属于城镇公路道路、公共绿地、明示属于个人之外的规划区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房、占有业主公有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，均属于业主共有，但公共部分的权属问题并非本案的争议所在，原告也并非基于权属而主张收益，本案争议的是原告是否有权收取车位管理费。原告在本案是基于对小区内业主的车辆出入秩序、停放安排、安全保障等提供了相应的管理服务，而主张使用人应当支付相应的车位管理费，不仅有《前期物业服务合同》的依据，也符合民事活动和市场经济对等公平、等价有偿的原则。被告作为车辆使用人，在日常生活中使用车辆，将车辆停放在小区业主共有的公共区域，享受原告的管理和服务，应当支付相应的对价。而原告收取的车位管理费等物业服务费用的用途或者分配问题，与本案属不同法律层面的问题。同样，停车位的位置是否合理也与本案争议的原告是否有权收取停车位管理费属不同法律层面的问题，且停车位的位置是否合理涉及两个方面，一是划定的区域是否合理，二是如果车位使用人已经抗辩明知车位划定区域不合理，车位使用人是否还应当将车辆停放在不合理的车位内，仅仅划定车位，而没有停放车辆，也并不能产生阻碍消防通道等不良后果。被告就案涉小区的停车位问题也多次到电视台反映，当地多个部门对华诚小区的情况也有所了解，如华诚小区的停车位位置存在阻碍消防通道等问题，也应由相关部门进行处理，到目前也没有相关证据反应相关部门有采取措施。故被告基于公共部分权属和停车位的位置提出的抗辩，理据不足。《前期物业服务合同》中约定收取地面室内车库车位200元/个/月，原告根据华诚小区的实际情况降低标准收取160元/车/月，该收费标准有《前期物业服务合同》为依据，也并未超过物价部门的指导价标准，属合理收费。被告提出的原告应申领收费证明、收费许可证的抗辩，依据的是东价（2010）34号文件，该文件是东莞市物价局作出的一份通知，并非法律或者行政法规的效力性强制性规定，不能以此推翻依据法律、行政法规已经被确认合法有效的《前期物业服务合同》的效力。故原告提出的该点抗辩，理据不足。被告提出的仅是各种理由不应支付车位管理费的抗辩，但就对拥有案涉车辆并日常使用，进出停放在小区且未支付车位管理费的事实并不否认，故被告应当向原告支付2013年5月至2014年8月共16个月的车位管理费2560元。因被告未按时交纳车位管理费，实属违约，原告要求被告承担支付滞纳金的违约责任，合法有据，本院予以支持，滞纳金计算方式为按日万分之三的标准，以各月应交车位管理费为基数，从次月1日起算至付清之日止，例如2013年5月车位管理费160元的滞纳金自2013年6月1日起算，以此类推，滞纳金总额以原告诉求的272.8元为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告袁方远在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市尚佳物业管理有限公司支付车位管理费2560元及滞纳金（按日万分之三的标准，以各月应交车位管理费为基数，从次月1日起算至付清之日止，以272.8元为限）；二、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告袁方远承担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院审 判 长  彭笑吟人民陪审员  骆红招人民陪审员  蔡雪萍二〇一五年七月二十二日书 记 员  崔丽君柯雁（代）附判决相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。