常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0412民初6936号原告：常州瀚嘉置业有限公司，住所地武进区湖塘镇虹北路19号8号楼主楼二层，统一社会信用代码91320412565344214H。法定代表人：卢亚雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。被告：王道建，男，1972年2月8日出生，户籍地江苏省盱眙县，现住常州市天宁区。被告：陈翠萍，女，1983年11月23日出生，户籍地安徽省芜湖市南陵县，现住常州市天宁区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司常州分行，住所地常州市怀德中路82号，统一社会信用代码913204006739201786。法定代表人：刘晓波，该分行行长。委托诉讼代理人：鲁小祥，该分行职员。原告常州瀚嘉置业有限公司与被告王道建、陈翠萍及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司常州分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，先由代理审判员ＸＸ秀适用简易程序独任审理，于2016年11月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙建、被告王道建、陈翠萍及第三人委托诉讼代理人鲁小祥到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙建到庭参加诉讼，被告王道建、陈翠萍及第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告常州瀚嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告需无条件协助原告去往房管局办理解除合同的手续；2、确认购房剩余款项不予退还，同时被告向原告赔偿损失5412.21元及法定孳息19235.58元（以493219.9元为本金，以7.8%为利率，暂算半年）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月24日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，总价款为730294元。原告选择尾款510000元利用银行贷款方式支付，同时原告为被告的贷款行为向第三人提供了保证担保。后双方依约履行相应合同义务，但是被告却出现迟延归还第三人银行利息的情形，导致第三人直接扣除原告缴纳的保证金。原告为被告已经向第三人承担了保证责任。原、被告签署的附件四第四条第（一）款第5项约定：“买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退还”。现原告向贵院提起诉讼，请求法院依据相关事实和法律，公平审判，切实维护当事人的合法权益。被告王道建、陈翠萍辩称：因为他们的房子是有质量问题，房子退还给他们，双方都要求解除合同。按照正常的违约金可以付，不退房款的金额太大，而且银行我也交了两年的钱。原告主张的损失及孳息在合同中都没有写清楚。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司常州分行述称：已经代偿结束了，和我们已经没有法律关系了。原告围绕诉讼请求提供了原、被告于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》及其附件各1份、2016年4月22日第三人出具的《贷款本息代偿确认书》、《个人贷款还款单》和《贷款结清证明》各1份。被告及第三人对原告提供的证据均予以认可，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。本院依据上述证据查明认定以下事实：2013年12月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告的恒大翡翠华庭1幢乙单元2103号商品房，建筑面积为93.3平方米，总价款为730294元，约定的付款方式及期限为贷款方式付款：合同签订当日支付首付款220294元、剩余房款510000元申请银行贷款并按贷款方式付款。另合同附件四（《合同补充协议》）第四条第(一)款第5项约定:“在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续…”。合同签订后，被告按约定支付了首付款220294元，并向第三人贷款510000元支付给了原告，原告对被告的贷款进行了担保。在还款过程中，由于被告逾期还款，原告承担了担保责任，于2016年4月22日支付给第三人本金487392.9元、利息5827元合计493219.9元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同附件四（《合同补充协议》）第四条第(一)款第5项系出卖人即原告提供的格式条款，该条款中“买受人所交的全部款项不予退还”的部分明显加重了买受人的责任，排除了买受人在合同解除是享有的退回已付购房款的权利，应认定为无效。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其余部分系双方自愿订立，内容不违反法律法规禁止性规定，本院认定有效。本案中因被告逾期归还银行贷款，导致原告承担了担保责任，按照合同约定，出卖人有权解除合同，现被告也表示同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。因“买受人所交的全部款项不予退还”的约定无效，且原告解除合同后因房屋涨价而获利，未因解除合同而导致损失产生，本院对原告“确认购房款剩余款项不予退还”的请求不予支持。合同解除后，被告已支付的购房款730294元，原告应予退还，扣除代偿款493219.9元后，原告还应退还给被告237074.1元。关于原告赔偿损失的主张，因扣除代偿款后原告尚应退还房款给被告，原告代偿银行贷款并未造成损失，本院对原告要求被告赔偿损失5412.21元及法定孳息19235.58元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除常州瀚嘉置业有限公司与王道建、陈翠萍于2013年12月31日签订《商品房买卖合同》。王道建、陈翠萍于本判决发生法律效力之日起十日内协助常州瀚嘉置业有限公司到房地产开发主管部门办理解除合同手续。二、常州瀚嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还王道建、陈翠萍剩余购房款237074.1元。三、驳回常州瀚嘉置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费11103元，由王道建、陈翠萍共同负担，并由王道建、陈翠萍于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给常州瀚嘉置业有限公司。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  徐 光人民陪审员  堵盘华人民陪审员  韦仙芳二〇一七年三月三十日书 记 员  殷丽花