汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初1692号原告:汉中兴航通信印务有限责任公司,住所地陕西省汉中市汉台区东塔南路47号。法定代表人：文大庆，该公司总经理委托诉讼代理人：王骞，陕西锐博律师事务所律师。被告：晏孝军，男，1970年2月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。第三人：彭立峰，男，1967年10月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：任谦，陕西兢业律师事务所律师。原告汉中兴航通信印务有限责任公司（以下简称兴航通信公司）与被告晏孝军、第三人彭立峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴航通信公司委托诉讼代理人王骞、被告晏孝军委托诉讼代理人王蕖、第三人彭立峰委托诉讼代理人任谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴航通信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退所租赁的房屋一套、返还给原告；2.判令被告承担逾期腾房占有使用费（从2014年9月1日起暂计至2016年6月17日为127246.03元）直至实际腾房之日止；3.判令被告向原告承担违约金21240元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求2中的127246.03元为254493.45元,并变更被告腾退返还房屋给原告为第三人腾退返还房屋给原告。事实和理由：上世纪七八十年代，因为历史原因原告在位于汉中市兴汉路以南、东塔路以东修建了一层砖混结构的营业用房并对外出租。因为该建筑属于临时建筑，随着城市发展，该建筑随时可能被政府拆迁，因此原告在对外出租时均明确告知承租人该事实并半年一签合同。在上述前提下，2013年3月1日原告与被告签订《临时建筑房屋租赁合同书》，将其中一整套房屋出租给被告，租赁期限为2013年3月1日至2014年8月31日，该合同期满后，被告续租原告的房屋并于2014年9月29日补签了2014年3月1日至2014年8月31日的第二份《临时建筑房屋租赁合同书》。原告与被告在该两份《合同书》中第五、六、七、十条对不得装修、期满按时归还房屋、遇拆迁无条件搬迁、违约责任等均作出明确约定。2015年2月10日，原告的上级主管部门根据汉中市城市管理综合行政执法局的多次通知，要求原告必须在2015年3月31日前将上述临建租赁合同和租户清理完毕，原告随即在2015年3月1日向包括被告在内的所有租赁户发出书面通知载明租期期满后不再续签（未到期的予以解除）并按照合同约定及时搬离、交还房屋。通知送达后，被告无视《临时建筑房屋租赁合同书》约定，不仅拒不搬迁交还房屋，反而提出让原告承担所谓的转让费、装修费等无理要求。原告又在2015年4月10日和2015年5月20日两次发出书面通知要求被告交还房屋，被告均置之不理，至今占有使用原告的房屋，导致其他租户也纷纷效仿、观望继续占用拒不腾房。后汉中市城市管理综合行政执法局再次书面通知限期拆迁。原告认为，无论是依据法律还是依据双方租赁合同的约定，被告均应在合同期满后立即交还房屋，所谓的转让费、装修费等均是被告超出法律和合同约定的无理要求，被告的行为已经给原告的正常工作造成重大不良影响。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告晏孝军辩称，本案房屋实际占有使用人是第三人彭立峰，原告对于被告转租给第三人的事实是明知的，实际和原告发生租赁关系的也是第三人，第三人装修时原告还给第三人发函进行过阻挡。原告提供的以被告名义支付的租金是原告和被告一起去第三人处要的租金，签订合同的时候是以被告名义签订的，房屋租金也是被告交的，但是租金实际是第三人支付的。原告诉讼请求的前提是看房屋由谁实际占有使用的，2013年5月后，谁实际占有，谁来支付，故请人民法院依法驳回原告诉讼请求。第三人彭立峰述称，案涉房屋在2013年5月后由被告转租给第三人，原告是知晓的，第三人也是向原告购买水电、支付租金。2015年至今原告给房屋停水停电造成第三人损失，第三人在房屋无法使用的情况下有权向原告和被告请求赔偿。原告要求腾房，第三人若冒然腾房，将会面临标的物灭失的风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的1.企业法人营业执照、2.组织机构代码证、3.法定代表人身份证明书、4.临时建筑房屋租赁合同书一份及收款凭证2张、5.城管大队出具的《关于拆除到期临时建筑的通知》一份、6.汉中航空工业（集团）有限公司通知两份、7.汉中兴航通信印务有限责任公司向承租户出具的通知两张、8.雅古堂红木馆回复及兴航通信公司复函，证据1-3形式合法，内容真实，本院予以采纳，对证据4，被告对其真实性无异议且房屋租赁合同与与收款凭证能互相印证，本院对其客观性予以确认，对证据5-8与本案相关，且能互相印证，本院予以采纳；对被告提交的9.门面转租协议书和第三人提交的10.门面转租协议书复印件、11.收条、12.购电票据、13.房屋装修合同复印件，因证据9与证据10关于租期方面的约定并不一致，且证据10系复印件，故本院对证据9的客观性予以确认，对证据10不予采纳，对证据11、12的客观性亦予以确认，但其不足以证明原告知晓被告向第三人转租案涉房屋，对证据13，因无其他证据印证，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月29日，原告与被告补签临时建筑房屋租赁合同书，该合同的主要内容为：原告将坐落在汉台区兴汉路自有沿街门面房两间，出租于被告。租期自2014年3月1日至2014年8月31日止，租金70800元。因租赁物为临建房屋，故被告在租赁期内不得装修、改造、破坏原房屋的面貌和结构；租期届满被告必须按时归还租赁房屋，不得以任何理由拖延归还时间，索取任何补偿；如遇城市规划要求、城市“双创”要求和原告上级部门的开发要求，临建房屋需拆除时退还剩余房屋租金，原告也将根据要求及时通知被告搬迁，终止其租赁合同。租赁期内，租赁房屋和租赁设施被告不得以任何形式转租，出借，抵押给任何单位和个人。若有违约，违约方承担违约责任，或处合同金额40%罚金。同日，原告向被告出具了收到70800元房租的凭据。2015年2月10日，汉中航空工业（集团）有限公司向原告发出通知，要求原告清理相关地块上的临街门面房租赁合同及租户。2015年3月1日，原告向其承租商户发出通知解除与其租户的临时建筑房屋租赁合同并请租户及时搬迁。2015年4月10日，原告又向各承租商户发出关于租赁临时建筑拆迁户诉求的回复。2015年5月20日，原告再向各承租商户发出关于收回租赁临时建筑房屋的通知。2015年6月16日，汉中市城市管理综合行政执法局直属大队向原告发出关于拆除到期临时建筑的通知。2015年11月25日，原告向各承租商户发出关于修建拆迁房屋围墙的通知。2015年12月7日，汉台区兴汉路雅古堂红木馆就关于修建拆迁房屋围墙的通知向原告回复。2015年12月8日，原告又复函给汉台区兴汉路雅古堂红木馆。另查明，2013年5月10日，晏孝军（甲方）与彭立峰（乙方）之间签订了门面转租协议书，该协议主要内容为：本协议店面具体位置为陕西省汉中市兴汉路东塔十字（原川汉来凤鱼府），面积为1200㎡（含两侧院子），由于乙方对铺面不具有所有权（由租赁所得，有使用权和转租权），故由甲方提供原协议（铺面所有权人签订的对本铺面的有效租赁协议书）复印件，作为本协议的附件。本协议有效期为两年，即2013年6月1日至2015年5月31日，但付款方式及更换合同为每年一签。铺面转让费为80000元整，年租金为120000元整。甲方要保证乙方所租店面最少两年使用时间（2013年6月1日至2015年5月31日）不拆迁。再查明，2014年8月14日，汉中市城市管理综合行政执法局直属大队向原告发出关于再次要求兴航通信公司拆除到期临时建筑的通知，该通知载明汉中市城市管理综合行政执法局直属大队于2011年3月18日就曾向原告下发过违法建筑和临时建筑拆除通知书，但原告却一直未拆除。本院认为，案涉房屋经查为超期临时建筑，故原、被告之间以此违法建筑为标的物签订的临时建筑房屋租赁合同无效，被告理应向原告返还该房屋，但该房屋已于2013年5月由被告转租给第三人彭立峰，现依然由彭立峰占有、使用，因被告未经原告同意就将案涉房屋转租给第三人，且原告在知情后对此转租也不认可，所以被告与第三人之间签订的门面转租协议亦为无效，原告现请求无权占有人彭立峰返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。同时，因被告晏孝军的非法转租行为致其不能按时向原告兴航通信公司腾退返还房屋，故根据合同的相对性原则，应由临时建筑房屋租赁合同的当事人一方晏孝军向另一方兴航通信公司赔偿相应损失，所以对于原告主张的由被告承担房屋占用费的请求，本院予以支持，参照案涉合同约定的租金标准，可按384.78元／天（70800÷184），自2014年9月1日起计算至实际腾房之日止。因原、被告之间签订的临时建筑房屋租赁合同无效，故其中有关违约责任的条款也自始无效，所以对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决如下：一、第三人彭立峰于本判决生效之日起二十天内腾退返还位于陕西省汉中市汉台区兴汉路的房屋（原告的位于汉台区兴汉路以南、东塔路以东案涉沿街门面房两间）给原告汉中兴航通信印务有限责任公司；二、被告晏孝军于本判决生效之日起二十日内支付原告房屋占有使用费（按384.78元／天的标准，自2014年9月1日起计算至房屋实际腾退之日止）；三、驳回原告汉中兴航通信印务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5548元，由被告晏孝军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  王一凡人民陪审员  谭庙成人民陪审员  周宝兰二〇一七年三月十四日书 记 员  郭菁怡