重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0242民初4440号原告：重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司。住所地：重庆市酉阳县钟多街道西山街***号。法定代表人：段明清，该公司执行董事。委托代理人：彭超，重庆光界律师事务所律师。被告：易孔奇，男，1944年8月10日出生，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人：陈利，重庆汇润律师事务所实习律师。委托代理人：白冰，重庆汇润律师事务所律师。被告：重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司。住所地：重庆市酉阳县钟多街道西山路*号。负责人：杨昌俊，该公司经理。第三人：重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司。住所地：重庆市酉阳县钟多街道西山路*号。负责人：杨昌俊，该公司经理。原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司与被告易孔奇、重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司及第三人重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法作出（2015）酉法民初字第03739号民事判决；被告易孔奇对该判决不服，向重庆市第四中级��民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2016年10月27日作出（2016）渝04民终1222号民事裁定，撤销了（2015）酉法民初字第03739号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法适用普通程序，由本院代理审判员徐锒担任审判长，与人民陪审员冉俊平、付国洪组成合议庭，于2017年2月15日对本案公开开庭进行了审理。原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司的委托代理人彭超，被告易孔奇及其委托代理人陈利、白冰，被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司及第三人重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司的法定代表人杨昌俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司诉称：2015年初，被告易孔奇对原告所有的位于原酉阳县钟多粮站（现酉阳县钟多街道西山街115号）面粉、面条加工厂底楼仓��两间房屋进行占有并装修改造。原告多次协商未果，遂于2015年3月27日诉至酉阳县人民法院，酉阳县人民法院审理后判决被告易孔奇将涉案房屋返还原告。被告易孔奇提起上诉，在该案的二审审理过程中，被告易孔奇辩称涉案房屋系其从被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司转让所得，并出示了其与被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司于2008年4月18日签订的《房屋转让协议书》。原告认为，涉案房屋属原告所有，原告已经办理了房地产权登记，被告的转让属于无权处分，侵犯了原告的合法权利，且严重违反法律的强制性规定。故诉至人民法院请求判令：1.依法确认被告易孔奇与被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司于2008年4月18日签订的《房屋转让协议书》无效；2.由被告易孔奇将位于原酉阳县钟多粮站（现酉阳��钟多街道西山街115号）面粉、面条加工厂底楼仓库两间房屋返还给原告；3.由被告承担本案诉讼费用。被告易孔奇辩称：1.本案系确认合同效力纠纷，不是物权纠纷，原告诉讼主体不适格；2.原告隐瞒客观事实，欺骗取得（2011）字第00746号房地产权证，原告恶意诉讼，应当驳回其诉讼请求，并承担相应的法律责任；3.酉阳自治县国土房管局出具了《关于西山街115号房屋办证情况的复函》，从该复函来看，原告对涉案房屋不具有合法产权；4.本案被告易孔奇与被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司于2008年4月18日签订的《房屋转让协议书》,重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司的转让行为属于有权处分，应当合法有效，应受法律保护。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油��工业有限责任公司辩称：合同是前任领导操作的，房屋转让时，诉争房屋是我单位在管理；但诉争房屋的权属不清楚。第三人重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司辩称：诉争房屋属于本公司所有，本公司认可被告易孔奇与被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司于2008年4月18日签订的《房屋转让协议书》。经审理查明：讼争房屋位于酉阳县钟多街道西山街115号，系西山沟粮库，该宗土地使用权面积18259㎡，房屋建筑面积7441.85㎡。1988年6月29日，该宗土地房产首次办理房地产权登记，所有权人为原酉阳县粮食局直属粮油管理站，房产证号为酉权字第X号。约九十年代左右，酉阳县钟多区粮油管理站（于2002年5月20日变更为重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司）在酉阳县钟多街道西山街115号房产土地使用范围内修建���括本案争议房屋在内的仓库等。1998年6月25日，酉阳县粮油总公司更名为重庆市酉阳渝鑫粮油集团。2002年12月19日，酉阳县财政局以酉阳财国资[2002]20号文件批准，将重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司的储粮仓库10幢和办公室1幢划拨给重庆酉阳城关市粮食储备库管理、使用。重庆酉阳城关市粮食储备库于2003年7月3日办理了酉国用（2003）字第010590号《国有土地使用证》（土地使用权类型为“划拨”）。2008年3月6日，重庆粮食集团有限责任公司与酉阳土家族苗族自治县人民政府签订《国有粮食企业划转协议书》，将重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司、重庆酉阳城关市粮食储备库、酉阳渝鑫粮油（集团）有限公司、酉阳渝鑫粮油集团粮油饲料工业公司等17户企业的人、财、物及债权债务，以无偿方式成建制整体划转给重庆粮食集团有限责任公司，包括企业的全部有形资产、无形资产和负债（含未上帐、未取得产权证的建筑物和土地等资产及负债）；划转基准日为2007年9月30日。2008年5月28日，重庆市国有资产监督管理委员会以渝国资[2008]136号文件批复，同意将酉阳县钟多粮油购销公司等17户国有粮食企业的资产、债权债务、人员建制整体无偿划转给重庆粮食集团有限公司，作为重庆粮食集团有限公司全资子公司管理。2008年12月27日，因企业改革，重庆粮食集团有限责任公司以重粮集发[2008]279号文件批准，将酉阳县米业公司、酉阳县粮食储备库实行合并重组，将其资产、人员、债权债务交由本案原告即重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司存续。重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司于2011年办理了产权变更手续，取得了315房地证2011字第00746号《房地产权证》（土地使用权类型为“出让”）。后因土地面积测绘有误，重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司于2014年10月13日向酉阳县国土房管局申请变更登记，于2015年1月14日取得315房地证2015字第X号《房地产权证》（土地使用权类型为“出让”）。2016年7月22日，酉阳县国土房管局向酉阳县国有资产监督管理局出具《关于西山街115号房屋办证情况的复函》，其中载明以下事实：1.该证是由1988年、1992年、2003年、2009年、2011年几次办证变更登记和单位改制合并而来，其中2009年是因为划拨转出让办证；2.315房地证2015字第X号《房地产权证》上使用的附图范围线与1988年范围一致，自1988年办理证件开始，后续办证一直使用相同附图，经对所有办证附图进行比对，以围墙为界用地范围线自1988年以来未发生变化，建筑面积自2003年以来未发生变化；3.产权登记档案附图上的房屋与现状房屋结构不完全相同，附图上有部分房屋结构为木结构，现状实际为石���结构；4.315房地证2015字第X号《房地产权证》附图上的4号房屋旁北方建有约120㎡砖混结构房屋，修建年限不详，原产权单位和重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司未对该建筑物申请登记，所有办证档案附图均未体现该建筑物。各方当事人均认可诉争房屋系砖混结构，位于315房地证2015字第X号《房地产权证》附图中记载的“木构（4）宿舍”的位置，315房地证2015字第X号《房地产权证》附图中记载的“木构（4）宿舍”北方没有房屋。2008年4月18日，被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司（甲方）与被告易孔奇（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司将坐落于原钟多粮站（现本县钟多街道西山街115号）的面粉、面条加工厂底楼仓库的两间房屋（建筑面积约60平方米）转让给易孔奇，转让���易孔奇拥有该房屋60平方米（建筑面积）的产权，相关手续由被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司办理，房屋转让款为24000元。被告易孔奇支付了24000元购房款，至今未办理房产手续。2015年1月，原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司发现被告易孔奇对本案诉争房屋进行装修改造，原告遂于2015年1月27日向易孔奇下发停工通知。后原告以侵权之诉诉至本院，本院于2015年4月28日作出（2015）酉法民初字第00822号民事判决，判决：易孔奇于判决生效之日起三十日内将其占有的位于酉阳县钟多镇西山街115号的房屋两间（315房地证2015字第X号房地产权证附图中记载的木构（4）房屋底楼第2、3间房屋）返还给重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司。易孔奇对该判决不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉。重庆市第四中级人民法院作出（2015）��四中法民终字第00825号民事裁定，认定一审法院未依法向易孔奇送达开庭传票等相关诉讼材料而进行缺席审理，属于严重程序违法；并且涉案纠纷性质上属于房屋买卖协议的效力纠纷而非因侵权行为引起的返还原物纠纷，遂裁定撤销了（2015）酉法民初字第00822号民事判决，将该案发回重审。发回重审后，重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司申请撤回起诉，以确认合同效力纠纷重新向本院提起诉讼。另查明：1997年，酉阳县粮食各级组织系统整合企业生产经营，当年8月25日、27日，酉阳县饲料工业公司、酉阳县钟多粮油购销公司、酉阳县粮食局相关人员及相关其领导参加会议，研究决定将原钟多粮站面粉、面条加工厂及职工整合至酉阳县饲料工业公司,移交酉阳县饲料工业公司管理，并继续在钟多粮站面粉、面条加工厂厂房内经营生产。（原该厂职工劳动关���已转到酉阳县饲料工业公司）。1998年，酉阳县饲料工业公司委托酉阳县资产评估事务所对其单位全部资产进行评估，其资产中“钟多面条厂房”为：砖混结构、1992年12月启用；“面条车间厂房”为：砖木结构、1980年2月启用。酉阳县国有资产管理局以酉国资认（1998）4号文件，对资产评估结果作出确认通知书，评估结果一年内有效，所确认的价值作为资产经营和产权变动的底价或作价的依据。1997年8月13日，重庆市人民政府办公厅转发市财政、市体改委关于加快国有商业小企业产权制度改革意见的通知。1998年酉阳县饲料工业公司进行产权制度改革，组建粮食工业有限责任公司。2001年8月10日，酉阳县人民政府转发重庆市人民政府关于国有企业改制的若干意见。2008年11月10日，重庆粮食集团有限责任公司以重粮集发[2008]222号文件作出《关于同意酉阳县国有粮��企业实施改革的批复》，批复：关闭全县16户国有粮食企业，包括将酉阳渝鑫粮油（集团）有限公司、酉阳渝鑫粮油（集团）钟多粮油购销公司、酉阳城关市粮食储备库、酉阳县饲料工业公司等企业，全县国有粮食企业的资产、债权债务划转至重庆粮食集团有限责任公司，实行资产战略重组，组建重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司作为子公司，下设钟多、粮油饲料工业公司等。2008年12月16日，重庆粮食集团有限责任公司作出关于明确区县国有粮食企业改革时点通知。2009年5月，重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司作出关于成立各企业改革工作领导小组的通知。2009年9月15日，原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司以酉阳粮司函（2009）31号文件作出《关于代管企业酉阳渝鑫粮油（集团）油脂（饲料）工业有限责任公司企业产权改革方案的批复》，批复：继续完善1998年股份制改革，实行股份制经营；单位资产除抵帐部分外全部归其所有；通过重组后，属于民营股份制企业，代管关系自然消失。2009年9月17日，原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司、被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司及第三人重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司达成债务重组协议。再查明：被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司成立于1987年3月，2000年3月18日由原四川省酉阳县油脂化工厂变更为重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司。第三人重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司成立于1981年5月，其前生为酉阳县粮食局饲料公司，于1995年8月更名为酉阳土家族苗族自治县粮食局饲料工业公司。重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司与重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）饲料工业有限责任公司两个独立法人单位组成重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）粮油饲料工业有限责任公司，实行“一套班子，两块牌子”运行,进行经营管理。被告易孔奇于1995年8月任酉阳土家族苗族自治县粮食局饲料工业公司的厂长。上述事实有营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证复印件、房地产权证、315房地证2015字第X号产权来源过程说明、315房地证2015字第X号产权登记档案、重粮集发（2008）279号批复、国有粮食企业划转协议书、酉阳土家族苗族自治县粮食局酉粮函[1992]70号文件、酉阳土家族苗族自治县粮食局酉阳粮发[2002]6号文件、酉阳土家族苗族自治县粮食局酉阳粮发[2002]9号文件、酉阳土家族苗族自治县人民政府酉府函[1998]52号、房屋转让协议书、关于西山街115号房屋办证情况的复函以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：本案中，诉争房屋系由酉阳县钟多区粮油管理站（重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司）修建，后于1997年研究决定移交酉阳县饲料工业公司管理。但在2002年12月19日，酉阳县财政局批准将包括诉争房屋在内的酉阳县钟多粮油购销公司的储粮仓库10幢和办公室1幢划拨给重庆酉阳城关市粮食储备库管理使用。后又于2008年3月6日签订《国有粮食企业划转协议书》将重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司、重庆酉阳城关市粮食储备库等17户企业的人、财、物及债权债务整体划转给重庆粮食集团有限责任公司。2008年12月27日，重庆粮食集团有限责任公司因企业改革，将酉阳县米业公司、酉阳县粮食储备库实行合并重组，将其资产、人员、债权债务交由本案原告即重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司存续���上述事实足以证明本案被告或第三人均并非诉争房屋的权利人。被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司于2008年4月18日与被告易孔奇签订《房屋转让协议书》将诉争房屋转让给易孔奇的行为属于无权处分。且二被告作为粮食系统单位或相关负责人，应当知道诉争房屋已于2008年3月6日划转给重庆粮食集团有限责任公司管理，加之被告并未取得诉争房屋的产权登记手续，被告的行为亦不构成善意取得。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。从该条规定来看，出卖他人之物，效力未定的是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为，而非合同的效力未定。合同的效力不受处��权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有法律规定的无效情形，合同即为有效。本案中，被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司与被告易孔奇签订《房屋转让协议书》，无证据证明该《房屋转让协议书》具有法律规定的无效情形，被告重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）油脂工业有限责任公司无权处分诉争房屋并不会导致其与易孔奇签订《房屋转让协议书》无效。故对原告请求确认《房屋转让协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张由被告易孔奇返还诉争房屋的请求，经查，该诉讼请求属于另一法律关系，原告应当依据物权法的有关规定另行诉讼以救济自己的合法权益，对此本院亦不予支持。综上所述，依照《中华��民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下：驳回原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  徐 锒人民陪审员  付国洪人民陪审员  冉俊平二〇一七年三月二十日书 记 员  黄 群