焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一初字第00028号原告焦作市金望物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区新园路9号。法定代表人路建芳，董事长。委托代理人郭莲蓬，河南路通律师事务所律师。被告鲁欣，女，43岁，汉族，住焦作市山阳区。委托代理人李洪亮，男，44岁，汉族，住焦作市山阳区，系被告鲁欣丈夫。委托代理人程守红，河南飞龙律师事务所律师。原告焦作市金望物业管理有限公司与被告鲁欣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理，于2015年2月4日向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书，同日向被告送达了起诉状、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郭莲蓬，被告鲁欣的委托代理人李洪亮、程守红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市金望物业管理有限公司诉称，被告在金豪花园购买住宅一套，面积305.22平方米，原告为该小区的物业服务人。2005年1月1日双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告每月每平方米需向原告支付物业费0.5元，逾期支付应承担每日千分之三的违约金。后2008年7月1日起物业公司经全体业主同意将物业费调整为1.3元／㎡，被告也同意并缴纳至2010年6月30日，但被告始终拒与物业公司重新签订《前期物业管理服务协议》。从2010年7月1日起，被告无故拒绝支付物业服务费，期间原告多次催交，被告均推脱搪塞不予支付，同时一直享受被告公司的一切物业服务。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付欠交的物业服务费（2010年7月1日至2013年12月31日）16660元、违约金32246元，共计48906元；2、诉讼费由被告承担。被告鲁欣辩称，1、被告2004年入住金豪花园小区，七年间被告没有拖欠一次物业服务费。2010年6月24日下午，被告家中被盗，保险柜被小偷用面包车拉走，小区里的监控是损坏的，至少3个月没人维修。小偷开车进小区，门岗没有任何记录。2010年7月4日，被告家中再次被盗，还是之前的小偷通过同样的途径入室盗窃，门岗还是没有任何的登记记录。2、原告起诉2010年7月1日至2012年7月1日的物业服务费已超过诉讼时效。3、原告提供的物业服务存在严重违约行为，被告家10天之内两次被盗，均是因原告过错所致。4、原告要求违约金计算标准过高，不应支持。5、物业费调整并未经全体业主同意。根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原告要求的2010年7月1日至2012年7月1日物业费是否超过诉讼时效；2、原告是否存在违约行为；3、原告要求被告支付物业费及违约金的依据。围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证各一份，证明原告的基本情况；2、前期物业服务合同两份，证明每平方物业服务费0.5元；从2008年7月1日起，该小区物业服务费涨到每平米1.3元。3、前期物业管理服务协议一份、业主临时公约一份，证明原被告于2004年3月4日签订了前期物业管理服务协议及业主临时公约，约定逾期支付物业服务费需承担日千分之三违约金。被告对上述证据质证意见如下：对证据1无异议；证据中甲方是河南省金山置业有限公司，乙方是焦作市金望物业管理有限公司，与被告无关，不能证明被告同意变更物业费标准，也与本案无关。对证据3的真实性无异议，前期物业服务合同第二条及第四大项对于原告的安全管理义务写的很清楚，应当对小区进行24小时监控管理，原告行为已违约；对日千分之三的滞纳金的合法性有异议，因为原告为企业，无权要求被告支付滞纳金。本院对原告提交的证据认定如下：证据1被告无异议本院予以采信；对证据2、3的真实性予以认定，对证明指向本院将结合案情后予以综合认定。围绕争议焦点，被告提交证据如下：焦作市公安局山阳分局立案决定书和接受刑事案件回执单各两份，证明原告存在过错及其违约行为导致被告家在十日内两次被盗窃的事实。原告对上述证据质证意见如下：对真实性无异议，该证据不能证明被告的证明指向，不能证明原告对被告家被盗存在过错，双方所签的合同并没有哪一项约定原告要对被告家被盗的物品承担赔偿责任，合同只是约定原告的协助管理义务，原告没有义务也没有能力处理刑事案件；原告做到了合同约定的24小时监控管理义务，监控有死角，巡逻也有时间间隔，原告对被告家被盗没有责任。本院对原、被告提交的证据认定如下：对原、被告提交的证据的真实性予以认定，对证明指向本院将结合案情后予以综合认定。根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院依法确认以下案件事实：被告鲁欣系焦作市山阳区金豪花园33号别墅的业主，该别墅建筑面积305.22㎡。2004年3月4日，焦作市金望物业有限公司作为甲方与鲁欣作为乙方签订一份《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》，合同约定：第二条物业管理服务内容：……四、安全管理1、内容⑴、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）对小区实行24小时值班管理监控管理；⑶协助业主（住户）抓获违法犯罪分子，做好现场保护配合公安机关工作。……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位公用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间每季度首月5日前；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，注：截止日期2004.5.31，以后物业费价格另外通知。……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2008年7月1日，河南省金山置业有限公司（甲方）与原告焦作市金望物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金豪花园提供前期物业管理服务事宜，服务费用别墅为1.3元／月／平方米。2010年6月22日、2010年7月4日，被告家中两次被盗。2011年7月1日起，被告鲁欣以原告未履行安保义务为由拒绝交纳物业管理费，双方形成纠纷，原告于2014年11月12日诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。2004年3月4日原、被告之间签订的《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律强制性规定，应受法律保护。2008年7月1日以后物业管理费的交纳标准由原来的每月每平方米0.5元变更为每月每平方米1.3元，被告鲁欣按照变更后的标准交纳物业管理费至2010年6月30日，应视为双方对《金豪花园别墅区前期物业管理服务协议》的协商一致的变更，变更后的协议对双方仍有拘束力，原告焦作市金望物业管理有限公司为被告鲁欣提供物业服务，被告鲁欣应当向原告焦作市金望物业管理有限公司及时交纳物业管理费。原告未能证明其曾向被告连续追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权利，本院对被告关于诉讼时效的答辩意见予以采纳，原告起诉2010年7月1日至2012年7月1日的物业服务费已超过诉讼时效，本院依法不予支持。被告鲁欣抗辩其拖欠物业服务费系因原告未尽职责导致其家中被盗，但其未能提供证据证明失窃案件与物业所提供的物业服务存在因果关系，且家中失窃不能成为不交物业服务费的理由。如被告有直接证据证明其家中被盗是原告失职导致，则可自行与原告协商减免费用，或另行起诉物业公司要求承担管理不善的损失赔偿责任。自2012年7月1日至2013年12月31日期间，被告鲁欣共欠交物业服务费1.3元×305.22平方米×18个月=7142元，属违约行为，被告应当向原告支付该费用。被告认为违约金约定过高要求予以调整，符合法律规定，本院予以支持，结合本案实际情况，本院将违约金标准酌定为人民银行同期贷款利率。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告鲁欣于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市金望物业管理有限公司2012年7月1日至2013年12月31日的物业服务费7142元，并支付以每月物业服务费397元为基数自对应月份起至本判决确定的履行之日止，按银行同期贷款利率分别计算的违约金；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1023元，由原告焦作市金望物业管理有限公司负担818元，被告鲁欣负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王亚华审 判 员  梁小云人民陪审员  姜红艳二〇一五年七月十日书 记 员  李云鹏