西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第00866号原告：候斌，男，汉族，1984年8月1日出生，籍住西宁市城**西钢家属******。现住西安市雁塔区。委托代理人：顾跃堂，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人：胡森，陕西博硕律师事务所律师。被告：陕西金泉置业有限公司。住所地：西安市莲湖区西关正街机场巷**。法定代表人：韩力，该公司总经理。委托代理人：张志杰，该公司法律顾问。原告候斌与被告陕西金泉置业有限公司（以下简称“金泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告候斌委托代理人顾跃堂、胡森，被告金泉公司委托代理人张志杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告候斌诉称，2009年9月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市××××号凯跃巴厘公馆2-0813号房屋。《商品房买卖合同》签订后，原告就按约定向被告支付全部购房款共计472000元。被告于2011年8月21日向原告交付了该房屋。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于交付房屋使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,但被告至今仍未履行该义务，逾期办证的行为持续至今。《商品房买卖合同》第十五条第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”该约定的违约金数额明显低于原告的损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，被告应在约定的违约金基础上增加损失赔偿额，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准计算，被告应赔偿原告损失远远超过10000元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案,六十日内将该商品房产权登记证办理至原告名下。2、被告赔偿原告损失10000元。3、由被告承担本案的诉讼费。被告金泉公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》属实，原告已按照合同约定向被告支付了购房款、维修基金及契税，被告也已向原告交付房屋。被告于2011年12月9日已经向产权登记部门提交办理房屋产权登记的有关资料，后因政策变更，政府部门要求被告补充规划验收手续，导致被告直至2014年10月10日才为原告办理房屋产权备案的手续，故被告逾期提交备案资料并非被告主观原因造成，不应承担违约责任。至于原告诉请的六十日内将房产证办至原告名下，因合同并无约定，且被告并无办证的义务，故应予以驳回。如法院认定被告违约，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。现原告主张其损失超过约定的违约金却未提交证据证明其实际损失，故原告现主张损失10000元过高，缺乏事实及法律依据,请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区××“××大厦”××单元××号房屋，建筑面积为56.76平方米，总房款为472000元。该合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告最终缴纳了购房款472249元。被告于2011年8月21日向原告交付房屋，办理房屋交接手续。随后，原告向被告缴纳维修基金及契税。因原告至今未取得所购商品房产权证，故诉至法院。另查明，被告于2011年8月2日取得《西安市建设工程竣工验收备案表》，完成竣工验收。2014年10月10日，被告取得涉案商品房的《房屋权属登记业务受理单》，并申请办理房屋权属分户登记，但该房屋所有权转移登记至今仍未完成。另外，关于被告辩称物业公司已通知原告办理房屋所有权转移登记相关手续一节，被告并未向法庭提交证据证明其已履行了通知办证义务。审理中，被告表示办理房屋所有权转移登记需要原、被告共同签署《西安市房屋所有权转移登记申请书》，由被告将此及其他相关资料一并递交房屋产权登记部门，并且需要被告将其代收业主的维修基金等税费向房屋产权部门缴纳。被告代收原告的契税及维修基金至今未向房屋产权登记机关缴纳。经询，原告明确其所主张的10000元的损失是因合同约定违约金过低，原告实际损失高于违约金，故主张提高，但原告关于实际损失并未向法庭提交相关证据。以上事实，有《商品房买卖合同》、票据、《西安市建设工程竣工验收备案表》、《房屋权属登记业务受理单》、《西安市房屋权属登记分户表》等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，合同签订后，原告履行了付款义务，被告于2011年8月21日向原告交付房屋，被告同时也应当按照合同约定，在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2014年10月10日才取得涉案商品房的《房屋权属登记业务受理单》，至今未完成房屋所有权转移登记，其行为明显已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告辩称逾期提交备案资料是因政策原因导致，并非其主观原因造成，不应承担违约责任的抗辩理由，本院认为被告作为房地产开发企业对相应产权登记政策应当知晓，其应充分考虑政策调整可能给其开发建设及办证等事宜造成的各种影响，合理确定合同中的交房、办证期限等内容，故其辩称无事实及法律依据，本院依法不予采信。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从商品房买卖合同目的来看，原告购买房屋的目的就是为了取得房屋所有权。出卖人义务应是协助买受人办理房屋所有权转移登记，直至房屋产权办至买受人名下。但本案中，被告仅办理了房屋权属分户登记，所有权转移登记至今尚未办理，且其未向法庭提交证据证明已向原告履行通知办证的义务。故本院认为被告应继续将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。关于原告要求被告在六十日内将该商品房产权登记证办理至原告名下一节，因合同中对此并无约定，故本院依法不予支持。原告认为约定的违约金过低，主张提高违约金，增加赔偿数额，因原、被告双方关于逾期向产权登记机关提供资料的违约金在《商品房买卖合同》中有明确的约定，且关于实际损失原告并未向法庭举证，原告主张所依据的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院》第十六条，第十八条第二款均是明确指出在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下计算损失的法律依据，与本案的实际情况不符，原告以此要求提高违约金，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。因原告的总购房款为472249元，据此计算，按照合同约定的已付房价款的0.5%计算违约金为2361.25元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西金泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将原告候斌购买的位于西安市雁塔区××“××大厦”××单元××号房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西金泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告候斌人民币2361.25元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告候斌其余诉讼请求。本案案件受理费150元，由被告负担。因原告已垫付，被告于支付上述款项时一并交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺代理审判员  蒲婷婷人民陪审员  王 力二〇一五年七月七日书 记 员  赵 婧打印：相丽华校对：赵婧2015年7月日送达