安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一初字第00029号原告：安徽省宿州市农业生产资料公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：张宿城，该公司经理。委托代理人：沈维宏，宿州市埇桥区朱仙庄镇法律服务所法律工作者。委托代理人：高飞，宿州市埇桥区朱仙庄镇法律服务所法律工作者。被告：宿州市天源东昌餐饮服务有限公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：张凤春，该公司经理。委托代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。委托代理人：马良志，安徽云飞律师事务所律师。原告安徽省宿州市农业生产资料公司（以下简称宿州农资公司）与被告宿州市天源东昌餐饮服务有限公司（以下简称宿州天源餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月9日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与代理审判员李震、人民陪审员庄志勇组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案，原告宿州农资公司的法定代表人张宿城及其委托代理人高飞，被告宿州天源餐饮公司的委托代理人马飞到庭参加诉讼。于2015年7月6日再次公开开庭审理了本案。原告宿州农资公司的法定代表人张宿城及其委托代理人沈维宏、被告宿州天源餐饮公司的委托代理人马良志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿州农资公司诉称：2012年5月18日，宿州农资公司与宿州天源餐饮公司签订房屋租赁协议，约定“宿州农资公司将位于安徽省宿州市宿怀南路697号宿州农资公司办公楼及仓库（除宿州农资公司自用的部分外）出租给宿州天源餐饮公司使用。租赁期限自2012年5月30日起至2020年8月31日止。宿州农资公司同意自2012年5月30日起至8月31日免收租金，租金收取时间从2012年9月1日起计算，第一年租金为1200000元，从第二年开始，逐年递增6%，即第二年租金1272000元，第三年租金1348000元，第四年租金1428000元，第五年租金1513000元，第六年租金1603000元，第七年租金1699000元，第八年租金1801000元。第一年租金于本合同签订之日起五日内交付，以后年度租金均提前一个月，即于8月1日前一次性全额付清，租金结算可采用现金或转账两种方式。宿州天源餐饮公司逾期支付租金，每逾期一天，宿州农资公司按欠交租金的千分之五向宿州天源餐饮公司加收滞纳金，累加计算。拖欠租金达一个月以上，宿州农资公司有权终止合同，收回房屋并追究违约责任”。协议签订后，宿州农资公司积极履行协议，将房屋交给宿州天源餐饮公司使用，但宿州天源餐饮公司在2014年8月1日之前未将第三年租金1348000元交给宿州农资公司，宿州农资公司多次上门催要，均未果。时至今日，宿州天源餐饮公司一直在使用宿州农资公司的房屋经营盈利，却拖欠宿州农资公司的租金不给，宿州天源餐饮公司的行为严重违背诚实信用原则，致使剩余期限的协议无法正常履行，也使宿州农资公司无法为本企业职工缴纳养老保险等费用。为此，宿州农资公司提起诉讼，要求判令：1、宿州天源餐饮公司支付宿州农资公司租金1348000元及违约金1300000元，合计2648000元；2、终止宿州农资公司与宿州天源餐饮公司签订的房屋租赁协议；3、宿州天源餐饮公司承担本案的诉讼费用。宿州农资公司当庭又增加一项诉讼请求，要求责令宿州天源餐饮公司返还租赁宿州农资公司的房屋。宿州天源餐饮公司答辩称：1、宿州天源餐饮公司拖欠宿州农资公司房屋租金1348000元属实。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。宿州天源餐饮公司虽存在拖欠租金的违约行为，但不应当解除双方之间的租赁合同，宿州天源餐饮公司愿意支付房屋租金，继续履行租赁合同。2、宿州农资公司要求的违约金1300000元明显较高，违约金的数额应当以宿州农资公司实际损失数额为限，请求法院予以调整降低违约金的数额。3、宿州天源餐饮公司为使用租赁房屋投入大量装潢资金，由于经营亏损，宿州天源餐饮公司暂时无钱支付租金，宿州天源餐饮公司希望宿州农资公司降低租金数额。如果宿州农资公司坚决要求收回租赁房屋，宿州天源餐饮公司要求保留租赁夜猫KTV的房屋，否则宿州农资公司需要补偿宿州天源餐饮公司的装潢损失。宿州农资公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、宿州农资公司的营业执照、组织机构代码证、法人代表人身份证明各一份，证明宿州农资公司具备本案的诉讼主体资格；2、宿州天源餐饮公司的企业法人营业执照、网上查询单各一份，证明宿州天源餐饮公司具备本案的诉讼主体资格；3、房屋租赁协议书一份，证明双方约定的权利义务，宿州天源餐饮公司至今拖欠宿州农资公司的房屋租金，构成违约，宿州天源餐饮公司应予以支付，宿州农资公司有权按照协议约定收回房屋；4、房屋缴费通知书、通知各一份，照片一组，证明宿州农资公司已多次督促宿州天源餐饮公司缴纳房屋租金；5、房屋所有权证一份，证明宿州农资公司对案涉租赁房屋享有所有权。宿州天源餐饮公司对上述证据发表质证意见为：证据1、2无异议；证据3的真实性无异议，但宿州天源餐饮公司为使用租赁房屋已支出几百万元的装潢费用，如果宿州农资公司坚决要求返还房屋，宿州天源餐饮公司要求保留租赁夜猫KTV的权利；证据4的真实性无异议，属实；证据5的真实性无异议。宿州天源餐饮公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明宿州天源餐饮公司具备本案诉讼主体资格；2、餐饮费用说明及电费流水账各一份，证明宿州天源餐饮公司在租赁案涉房产期间，宿州农资公司在宿州天源餐饮公司用餐支出及宿州天源餐饮公司代宿州农资公司垫付的电费，共计49889元，该款应从案涉房屋的租金款中扣除。宿州农资公司对上述证据发表质证意见为：证据1的真实性无异议；证据中的餐饮费说明仅是张宿城签字，并未加盖宿州农资公司的印章，不能证明系宿州农资公司的行为；电费流水账的记账人不清，无法确认真实性；即便宿州农资公司有该项支出，仅与宿州天源餐饮公司形成债权债务关系，该款项与本案的房屋租赁费用无关联性，不应从房屋租赁费用中扣减。综合当事人举证、质证，本院对宿州农资公司提交的证据认证意见如下：宿州农资公司提交的5组证据来源合法，内容真实，且宿州天源餐饮公司未提出异议，能够证明宿州天源餐饮公司拖欠宿州农资公司的第三年房屋租金1348000元的事实，本院对其证明力予以确认。综合当事人举证、质证，本院对宿州天源餐饮公司提交的证据认证意见如下：证据1来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据2中的餐饮费、电费数额未得到宿州农资公司的确认，而双方在合同中未约定该款可抵付租金的条款，且宿州农资公司不认可以上费用又不同意用此款折抵租金，本院对该两份证据在本案中不予确认。本案经举证、质证、认证，本院查明以下事实：2012年5月18日，宿州农资公司（作为甲方）与宿州天源餐饮公司（作为乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定“一、甲方将位于宿怀南路697号市农资公司办公大楼及仓库（除甲方保留自用的部分外）出租给乙方使用。二、租赁期限。自2012年5月30日起，至2020年8月31日止。三、租金。甲方同意2012年5月30日至8月31日免收租金，作为对乙方装饰房屋的时间补偿。租金收取时间从2012年9月1日起计算。第一年租金为1200000元（2012年9月1日至次年8月31日，以后各年度租期类推）。从第二年开始逐年递增6%，即第二年租金1272000元，第三年租金1348000元，第四年租金1428000元，第五年租金1513000元，第六年租金1603000元，第七年租金1699000元，第八年租金1801000元。…七、在房屋租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人；不得利用承租房进行非法活动和损害公共利益的活动；不得未经甲方同意改变房屋结构进行装修和改造；不得空关和闲置房屋。如发生以上情形，甲方有权终止合同，收回房屋，其造成的损失和法律后果由乙方赔偿或承担。乙方逾期支付租金，每逾期一天，甲方按欠交租金的千分之五向乙方加收滞纳金，累加计算。拖欠租金达一个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋并追究违约责任。…十、本房屋租赁协议到期后，乙方投资装修改造的经营设施及在院内新建的房屋不得拆除，不予计价，转归甲方所有。…”。合同签订后，宿州农资公司按照合同约定将位于宿州市宿怀南路697号的办公大楼及仓库交由宿州天源餐饮公司使用，宿州天源餐饮公司在租赁初期能如期缴纳房屋租金，但从第二年起宿州天源餐饮公司开始出现不足额交付租金现象，为此宿州农资公司曾于2014年7月18日制作房屋缴费通知书一份向宿州天源餐饮公司催缴房屋租金。至2014年8月1日宿州天源餐饮公司本应向宿州农资公司缴纳第三年房屋租金1348000元，但宿州天源餐饮公司迟迟不予缴纳。2014年12月18日，宿州农资公司制作催要房屋租金通知一份在宿州天源餐饮公司经营场所予以张贴，但宿州天源餐饮公司至今仍未向宿州农资公司缴纳第三年房屋租金1348000元。宿州农资公司提起诉讼，要求判令：终止与宿州天源餐饮公司之间的房屋租赁合同，宿州天源餐饮公司支付宿州农资公司房屋租金1348000元及违约金1300000元，同时返还租赁宿州农资公司的房屋。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：1、宿州农资公司与宿州天源餐饮公司签订的房屋租赁协议应否终止；2、宿州农资公司主张的违约金是否过高，应否予以调整；3、宿州天源餐饮公司要求宿州农资公司补偿装修费用及用餐饮费、电费折抵房屋租金的主张能否支持。（一）关于宿州农资公司与宿州天源餐饮公司签订的房屋租赁协议应否终止的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，宿州农资公司与宿州天源餐饮公司在房屋租赁协议书中明确约定了房屋租期及租金缴纳的期限，宿州农资公司在签约后按期将租赁房屋交付宿州天源餐饮公司使用，已履行了合同约定的义务，宿州天源餐饮公司使用租赁物后应按约向宿州农资公司支付租金，这是宿州天源餐饮公司最重要的一项合同义务，亦是宿州农资公司合同主要目的所在。但宿州天源餐饮公司在租赁期间无正当理由，迟延支付租金，经宿州农资公司多次催要，宿州天源餐饮公司仍拒不支付，已构成根本违约。按照双方合同中关于宿州天源餐饮公司拖欠租金一个月以上，宿州农资公司有权终止合同，收回房屋并追究违约责任的约定，宿州农资公司有权要求终止与宿州天源餐饮公司之间签订的房屋租赁协议，收回租赁房屋。宿州天源餐饮公司提出其因经营不善，无力支付房屋租金，要求降低租金的主张，于法无据，本院不予支持。宿州天源餐饮公司拖欠宿州农资公司第三年房屋租金1348000元的事实存在，宿州天源餐饮公司也予以认可，在双方终止履行房屋租赁协议的情况下，宿州天源餐饮公司不仅要返还租赁房屋，还要将拖欠宿州农资公司的房屋租金予以付清。由于宿州天源餐饮公司第三年的房屋租期至2015年8月31日方满一年，距今尚有一月余，而宿州天源餐饮公司搬离租赁房屋也需要足够时间筹措。本院认为宿州天源餐饮公司在支付第三年全年租金1348000元的同时，可使用案涉租赁房屋至2015年8月31日，宿州农资公司此时收取宿州天源餐饮公司全年房屋租金已合法有据，宿州天源餐饮公司亦有足够的时间处理搬迁事宜。（二）关于宿州农资公司主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，宿州农资公司与宿州天源餐饮公司虽在房屋租赁协议中对逾期支付租金作出违约处罚的约定，但该违约金的处罚约定明显较高，宿州农资公司又未举证其具体经济损失数额，而其未获取房屋租金而产生的违约金损失通常为房屋租金的利息损失。在宿州天源餐饮公司要求调整降低的情况下，本院酌情将宿州农资公司主张的违约金损失调整为中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率二倍为宜。（三）关于宿州天源餐饮公司要求宿州农资公司补偿装修费用及用餐饮费、电费折抵房屋租金的主张能否支持的问题。宿州天源餐饮公司为使用案涉房屋而进行了装修属实，其主张宿州农资公司在收回租赁房屋时需补偿其装修费用，但宿州天源餐饮公司与宿州农资公司签订的房屋租赁协议约定，双方租赁八年期限到期后，宿州天源餐饮公司投资装修改造的经营设施及在院内新建的房屋不得拆除，不予计价，转归宿州农资公司所有。现双方的租赁协议虽未到期，但是因宿州天源餐饮公司拒付租金的原因才造成双方合同终止，应由导致合同终止的违约方即宿州天源餐饮公司自行承担装饰装修残值损失。宿州天源餐饮公司要求宿州农资公司补偿其装修损失依据不足，本院不予支持。宿州天源餐饮公司主张的宿州农资公司的餐饮费用及代垫电费与本案不是同一法律关系，本案不予处理。宿州天源餐饮公司对该项费用可另案处理。综上，宿州农资公司与宿州天源餐饮公司之间签订的房屋租赁合同终止，宿州天源餐饮公司应向宿州农资公司支付房屋租金1348000元，承担因迟延支付租金而产生的违约金，并于2015年9月1日前将所租赁房屋返还宿州农资公司。对宿州天源餐饮公司提出双方约定的违约金过高，要求予以调整降低的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告安徽省宿州市农业生产资料公司与被告宿州市天源东昌餐饮服务有限公司于2012年5月18日签订的房屋租赁协议书终止履行；二、被告宿州市天源东昌餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽省宿州市农业生产资料公司房屋租金1348000元及违约金（违约金计算方式为：以1348000元为基数，自2014年8月2日起至本判决指定的给付之日止，利率按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率二倍计算）；三、被告宿州市天源东昌餐饮服务有限公司于2015年9月1日前返还租赁原告安徽省宿州市农业生产资料公司所有的位于宿州市宿怀南路697号的宿州市农资公司办公大楼及仓库；四、驳回原告安徽省宿州市农业生产资料公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27984元，由宿州市天源东昌餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  许劲松代理审判员  李 震人民陪审员  庄志勇二〇一五年七月十三日书 记 员  张 猛附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。