北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初38887号原告：徐杰，女，1973年7月6日出生。委托代理人：张文登，北京市浩东律师事务所律师。原告：杨林辉，男，1969年2月18日出生。被告：第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部，住北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层东侧。负责人：郭强，经理。委托代理人：田汉国，男，第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部职员。委托代理人：尚博伟，男，第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部职员。原告徐杰、杨林辉与被告第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部（以下简称满庭芳园项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐杰之委托代理人张文登、原告杨林辉，被告满庭芳园项目部之委托代理人田汉国、尚博伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐杰、杨林辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方达成的车位租赁协议，按照150元每月续租xx-xx号固定车位并办理车证；2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告原来名称是北京当代物业管理有限责任公司满庭芳园项目部，因车辆停放问题，被告将原告车牌号为xxx的轿车损坏，为解决此事，双方经协商于2009年3月30日达成车位租赁协议，双方约定：被告为满庭芳园小区xx业主即原告办理青云大厦地下停车场车证，其车位号为xx-xx号固定车位。其车证期限为2009.1.21-2009.10.21。停车费用为720元（优惠价）。原满庭芳园小区停车证退回。自车证期限满后，按照150元/月续租。如不续租，视同没有修车。同时xx业主xxx轿车尾部右侧剐蹭部位及雨刷器自行修理。如续租车位，业主再找物业修车，物业将不再处理。签订上述协议后，双方遵照执行，原告续租车位，每年按时交纳上述车位租费，被告也一直将车位租给原告使用，直至2016年6月份，被告有一天突然将租给原告的车位锁住，不再让原告使用该车位，原告多次找被告协商处理此事，被告均置之不理。被告满庭芳园项目部辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告自2016年1月1日起没有缴纳停车管理费；2、被告认为原告与被告实际并未达成固定期限车位租赁协议，被告有权随时终止租赁事宜。满庭芳园项目部提出反诉请求：1、要求解除车位租赁协议；2、要求原告支付自2016年1月1日至实际腾退为止按每月150元支付车位费。事实和理由：1、合同属于不定期租赁，我们可以随时解除；2、固定车位与原告居住小区属于两个项目。原告自2016年1月1日以来没有按约定缴纳租车管理费用构成严重违约；3、青云大厦地下停车场应优先由青云大厦业主使用，原告属于满庭芳园业主。原告徐杰、杨林辉针对被告满庭芳园项目部的反诉辩称，不同意解除合同，当时没有办法用车，被告把车位锁了，我没有办法使用车。经审理查明，庭审中，原告向本院提交了一份情况说明，显示：“当代物业满庭芳园项目部与满庭芳园小区xx业主就车辆纠纷一事，双方经协商达成以下事宜：物业公司为xx业主办理青云大厦地下停车场车证，其车位号位xx-xx号固定车位（以下简称车位）。其车证期限为2009.01.21-2009.10.21日。停车费用为：720元（优惠价）。原满庭芳园小区停车证退回。自车证期限满后，按照150元/月续租。如不续租，视同没有修车。同时xx业主xxx轿车尾部右侧剐蹭部位及雨刷器自行修理。如续租车位，业主再找物业修车，物业将不再处理。如双方同意以上处理方式，均不再追究此事，并在此情况说明上共同签字确认。双方任何一方如有违约，所造成后果自行承担，此情况说明双方各执一份。特此说明！xx业主签字确认：徐杰；满庭芳园项目签字确认：肖慧清。2009年3月30日。”被告对上述情况说明予以真实性认可，但是要求解除上述情况说明中双方所确立的租赁关系，主要理由为：1、原告在2016年1月1日以后没有按照约定交纳车位管理费1800元，属于严重违约；2、涉案车位应优先由青云大厦业主使用，而原告属于满庭芳园业主。对此，原告不予认可，主张并非原告不交纳车位管理费，而是被告不要，并表示从2009年到2016年3月份的车位管理费都已经交纳，不存在不交纳车位管理费的情形，并提出了发票联和收据予以证明，其中发票日期显示2009年1月19日的车位费为720元，收据日期显示为2010年6月29日的车位费600元（2010年6年28日至2011年3月5日），收据日期显示2012年3月12日的车位费为1800元，发票日期显示2013年3月14日的车位费为1800元，发票日期显示2014年3月5日的车位费为1800元，发票日期显示2015年3月5日的车位费为1800元。庭审中，原告表示将自己在满庭芳园的车位上交以后，其在满庭芳园就再没有车位，而是使用青云大厦的车位。本院询问被告如果原告把2016年的车位费交上，且后续的车位费也会交纳的话，被告是否同意继续履行租赁合同。被告明确表示不同意，并表示原告必须先把物业费交上以后，才同意办理车证。双方均认可如果要使用车位必须由被告办理车证以后，原告才能继续使用车位。另查，对原告起诉的被告主体，被告表示认可原告起诉的主体，并表示车位是属于地产公司，是地产公司委托被告管理，被告在2016年未为原告办理车证。被告认可原告所使用车位的价格是每年1800元。上述事实，有当事人陈述，情况说明、发票和收据等证据在案佐证。本院认为：情况说明所确立的徐杰与满庭芳园项目部之间的车位租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。虽然原告并非青云大厦的业主，但是原告在青云大厦使用的车位是原告在交回其在满庭芳园的车位以后所获得，且原告在上交满庭芳园的车位以后未在满庭芳园另行分配车位，故原告作为满庭芳园的业主，仍然有权使用青云大厦的车位，故对被告提出“原告属于满庭芳园业主，涉案车位应优先由青云大厦业主使用”的解除租赁合同理由，本院不予采纳。原告要求继续履行双方达成的车位租赁协议，办理使用xx-xx号固定车位车证的诉讼请求，本院予以支持。至于办证到谁名下，考虑到合同相对性，被告为徐杰办证即可。至于是否按照每月150元的标准，本院认为车位使用费的标准系车位管理方根据相关规定来决定，不宜在本案中予以确定。但在本案中，被告明确表示现在原告的车位费标准是每年1800元，对此原告也认可，故原告应按该标准交纳车位费。至于车位费以后是否有变化，宜由双方当事人根据实际情况协商确定。另，被告主张原告未按时交纳2016年的车位管理费，主张要求解除租赁合同。原告明确主张原告交纳车位管理费时，被告不收。本院结合原告提交的2013年、2014年、2015年的发票显示的时间以及金额均为1800元且被告认可原告的车位使用费是每年1800元的事实，可以看出原告每年都在积极履行交纳车位费的义务。另外，本院询问被告如果原告把2016年的车位费交上，且后续的车位费也会交纳的话，被告是否同意继续履行租赁合同。被告明确表示不同意，并表示原告必须先把物业费交上以后，才同意办理车证。由此可见，双方发生本案争议的原因系原告未交纳物业费。故综合上述分析，本院采信原告的主张，原告并非违约，故对被告要求解除租赁合同的反诉请求，本院不予支持。因被告未为原告办理车证导致原告无法使用车位，故对于被告要求原告支付2016年度的车位使用费的反诉请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部于本判决生效后七日为原告徐杰办理xx-xx号固定车位车证；二、驳回原告徐杰、杨林辉的其他诉讼请求；三、驳回被告第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部的全部反诉请求。案件受理费二十五元（原告徐杰预交），由被告第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元（被告已预交），由被告第一物业（北京）股份有限公司满庭芳园项目部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇一七年三月十日书记员  姚人琳