广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17910号上诉人（原审原告）：文丹丹，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈国防，广东羊城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁丽，住广东省罗定市。被上诉人（原审被告）：唐章荣，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：苏晓宇，住广东省广州市海珠区。委托代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。原审第三人：黄敏浪，住广东省广州市白云区。上诉人文丹丹因与被上诉人梁丽、唐章荣、苏晓宇、原审第三人黄敏浪债权人撤销权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人文丹丹上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持文丹丹一审全部诉讼请求，即撤销梁丽与苏晓宇之间签订的穗存量房合字1202004xxxx号《广州市存量房买卖合同》以及梁丽、唐章荣与苏晓宇、黄敏浪订立的《房地产买卖合同》，文丹丹因本案支出的律师费、差旅费等必要费用由梁丽、唐章荣、苏晓宇承担；3.本案一、二审诉讼费由梁丽、唐章荣、苏晓宇承担。事实和理由：1.在梁丽、唐章荣、黄敏浪未参与一审庭审的情况下，苏晓宇提供的证据自相矛盾且其又不能作出合理解释，一审法院仅凭上述证据认定苏晓宁与梁丽实际履行的是《房地产买卖合同》，交易涉案房屋的实际价值是238万元，否认具有公示效力的《广州市存量房买卖合同》(合同编号：穗存量房合字1202004xxxx号)约定的房屋价值100万元，过于草率，属于事实认定错误，本案应当以《广州市存量房买卖合同》约定的100万元作为认定梁丽与苏晓宇之间交易涉案房屋价值的依据。2.根据一审证据及评估机构对房屋价值的评估结果，已经充分证明苏晓宇与梁丽以100万元交易涉案房屋显然属于明显不合理的低价。退一万步说，即使交易价格是238万元，也属于明显不合理的低价。在《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条对“明显不合理的低价”有明确认定标准的情况下，一审法院擅自降低法定评价标准，违反法律规定，属于适用法律不当。2012年2月苏晓宇与梁丽的交易行为发生时距文丹丹与梁丽之间的交易已一年，238万元不属于一审法院认定的“与涉案房屋同期交易价格（235万元）相当”的情形。3.苏晓宇作为涉案房屋的受让人，其对梁丽、唐章荣低价转让涉案房屋的行为会损害债权人文丹丹的利益是否知情，本就属于主观认识，无法有直接的证据证明。一审法院直接以证据规则认为文丹丹对此举证不能，是通过加重文丹丹举证责任的方式偏袒苏晓宇、梁丽、唐章荣。况且，根据苏晓宇在庭审时的陈述再结合苏晓宇、梁丽、唐章荣之间极其不正常的交易，足以证明苏晓宇在购买涉案房屋时是非善意的。苏晓宇、梁丽、唐章荣、黄敏浪四人之间的关系非常特殊，苏晓宇与梁丽、唐章荣以明显不合理的低价交易涉案房屋，导致梁丽、唐章荣责任财产减少。在此情况下，作为债权人的文丹丹只要证明了受让人苏晓宇在受让时知道债务人梁丽、唐章荣是以明显不合理的低价转让，就可以推定苏晓宇知道梁丽、唐章荣的转让行为会对文丹丹的利益造成损害，除非苏晓宇能够证明其“不知情”，不知梁丽、唐章荣低价转让涉案房屋的行为会损害文丹丹的利益，其“不知情”的举证责任应由苏晓宇承担。4.文丹丹在2015年7月9日收到广州仲裁委员会仲裁庭的材料后才得知涉案房屋已于2012年2月27日由梁丽转让给了苏晓宇且是以明显不合理的低价100万元进行交易的情况后，立即于2015年7月14日向法院起诉，是在《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的一年的诉讼时效期间内主张权利，不存在一审法院所称的超过诉讼时效的问题。文丹丹已经寻求了多种途径维护自己的权益，未怠于行使权利，不应当承担不利后果。文丹丹作为一名普通公民，在仅知道房屋地址不知道房屋产权人的情况下根本无法查询到房屋的产权登记情况。一审法院加重了文丹丹的责任。被上诉人苏晓宁二审辩称：一审判决合理，请求二审法院维持一审判决。被上诉人梁丽、唐章荣，原审第三人黄敏浪经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩或陈述意见。2015年7月14日，文丹丹向一审法院起诉请求：1.请求撤销梁丽与苏晓宇之间签订的穗存量房合字1202004xxxx号《广州市存量房买卖合同》；2.请求撤销梁丽、唐章荣与苏晓宇、黄敏浪订立的《房地产买卖合同》；3.文丹丹因本案支出的律师费、差旅费等必要费用由梁丽、唐章荣、苏晓宇承担；4.本案的诉讼费由梁丽、唐章荣、苏晓宇承担。一审法院经审理查明，广州市越秀区二沙岛大通路xx号xxx房（以下简称“涉案房屋”）原为文丹丹名下的房产，房屋建筑面积为140.3127平方米。2011年3月14日，文丹丹（甲方，卖方）与梁丽（乙方，买方）签订编号为穗存量房合字1103000xxxx号《广州市存量房买卖合同》，甲乙双方约定，由甲方向乙方出卖涉案房屋，房屋价款为235万元，付款方式为双方自行交割，乙方应于2011年3月8日前向甲方支付该款项。甲乙双方同意该房屋的交付时间为2011年5月1日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲乙双方应当于2011年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等等。一审审理中，文丹丹解释称由于其与唐章荣约定由唐章荣提供高新技术企业“指标”，文丹丹才对房屋价款给予上述优惠。文丹丹向一审法院提交房价评估记录等证据，证明同小区类似面积的房屋于2012年左右的评估价为595万元。苏晓宇认为上述价格与涉案房屋没有可比性，涉案房屋的位置、周边环境均无法达到同地段房屋的标准。上述合同签订后，涉案房屋于2011年3月24日登记至梁丽名下。文丹丹称梁丽无支付购房款，文丹丹在签订上述《广州市存量房买卖合同》前已将涉案房屋交付梁丽。2011年7月29日，梁丽、广州萝岗金发小额贷款股份有限公司（以下简称“金发公司”）申请办理了涉案房屋的抵押权登记手续，抵押权人为金发公司，权利部位为全部，权利价值为350万元，债权数额为120万元。梁丽与唐章荣为夫妻关系，2012年2月16日，梁丽与唐章荣经广州市白云公证处公证，向黄敏浪出具《授权委托书》，全权委托黄敏浪作为执行和处理涉案房屋的合法代理人，委托事项包括：代为办理涉案房屋的抵押登记、涂销抵押、赎契等有关手续，代为办理涉案房屋交易过户转名手续、产权登记、收取房款等。同日，梁丽、唐章荣（共同作为卖方）与苏晓宇（买方）签订《房地产买卖合同》，黄敏浪作为买卖双方的保证人。买卖双方约定：由卖方向买方出售涉案房屋，房屋建筑面积为140.3127平方米（以《房地产证》记载为准），房屋现状不附带家私电器（如有则列清单）、不附租约、已办理抵押登记【由卖方负责涂销】，买卖双方同意房屋的成交价为238万元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括物业维修基金、管道煤气初装费、电话初装费、网络初装费、有线电视初装费、装修费用等）。本次交易一切税费的支付方式为：买方承担。签订本合同当天，买卖双方共同到公证处办理授权委托公证，将办理该物业买卖等的相关事宜委托给买卖双方保证人；公证书的授权内容应该涵盖完成本合同约定交易流程的一切授权。该公证书未经双方书面同意的情况下，卖方不能单方撤销；如卖方单方撤销，须双倍赔偿买方已支付的购房款及一切费用。在办理公证后的当天，由卖方安排，买方直接向抵押权人金发公司偿还该物业的贷款120万元，该款项包含在总购房款内，为买方向卖方支付购房款；卖方有义务配合及敦促金发公司在收款后两天内涂销该物业的抵押。在买卖双方与金发公司涂销抵押后，卖方应立即按买方要求将该物业转抵押给买卖双方保证人。在买方取得该物业他项权证，该物业已按买方要求转抵押给买方或买方指定的人的三十天内，买方将余款支付给卖方；卖方在收到余款的当天，向买方交付本物业的一切证照、资料、钥匙等。卖方保证除抵押给金发公司外对上述该物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷；无赔偿义务，如欠缴税费，出让金等，也不存在被法院或其他国家机关、机构、部门查封的情况。该物业交付买方的时间为支付余款的当天等等。上述合同签订当天，苏晓宇向金发公司汇款120万元。向黄敏浪支付了30万元。同日，梁丽与黄敏浪签订房地产抵押合同，将涉案房屋抵押给黄敏浪，权利价值为120万元，抵押期限自2012年2月16日至2015年2月15日止。梁丽与黄敏浪随后向房管部门申请持房产证抵押，房管部门以2011登记字1069182号存案。一审审理中，苏晓宇抗辩称，其经黄敏浪介绍获知梁丽欲出售涉案房屋的消息，其与梁丽此前不相识。梁丽在出售房屋时向苏晓宇出示了房产证及付款人为梁丽的购房款发票，苏晓宇遂与梁丽达成了买卖涉案房屋的协议。2012年2月27日，苏晓宇向案外人唐某于中国工商银行账户（账号：62×××09）中汇入两笔分别为41万元、9万元之款项，共计50万元。梁丽于当日出具《欠条》，内容为：苏晓宇购买梁丽名下坐落于越秀区二沙岛大通路xx号xxx房，余款共118万元，现苏晓宇已支付55万元，尚欠63万元，该款项苏晓宇须于2012年3月23日向梁丽支付完毕。梁丽指定上述118万元汇入女儿唐某（身份证号码：××）名下工商银行账户（账号：62×××09）。梁丽、苏晓宇作为确认人，黄敏浪作为担保人在该份《欠条》上签名。同日，梁丽与苏晓宇签订编号为穗存量房合字12020041708号《存量房买卖合同》，约定由梁丽向某晓宇出卖涉案房屋，购房款为100万元。苏晓宇应于2012年3月23日前向梁丽支付该笔购房款。房屋交付时间为梁丽收齐楼款当天。同日，苏晓宇缴纳了购房税费，并取得了金额为100万元的售房款发票，并向房管部门申请涂销涉案房屋的抵押登记。契税纳税申报表载明涉案房屋的计税价格为1260288.67元。文丹丹向一审法院提交凤凰网网站登载的《满堂红：2012年前三季度广州二手住宅买卖市场分析报告》，拟证明上述购房款100万元的交易价格明显过低。苏晓宇辩称穗存量房合字1202004xxxx号《广州市存量房买卖合同》仅为办理产权过户之用，将涉案房屋价款约定为100万元的目的是少交税费，其与梁丽真实履行的为双方于2012年2月16日签订的《房地产买卖合同》。2012年2月29日，涉案房屋登记至苏晓宇名下。2012年3月3日，苏晓宇向唐某于中国工商银行账户（账号：62×××09）汇入25万元的款项。2012年3月22日，苏晓宇向黄敏浪汇款36万元。同日，唐章荣出具《确认书》，确认苏晓宇已付清涉案房屋的全部房款。同日，唐章荣与苏晓宇签订《房屋交接合同》，将涉案房屋交付苏晓宇使用。苏晓宇收房后，占有使用涉案房屋至今。苏晓宇向一审法院提交水电、煤气记录等，拟证明涉案房屋由其本人实际居住使用的事实。一审审理中，关于苏晓宇向金发公司、黄敏浪、唐某支付的款项合计261万元，已超过合同约定的238万元的问题，苏晓宇解释称超出款项为支付给黄敏浪的中介费。另查，2012年2月28日，文丹丹向公安机关报警并提交举报信，举报唐章荣诈骗房产。2015年3月13日，广州仲裁委员会受理文丹丹请求裁决解除与梁丽之间签订的《广州市存量房买卖合同》并要求梁丽返还涉案房屋、支付违约金一案，案号为（2015）穗仲案字第1163号。2014年6月6日，苏晓宇将涉案房屋抵押给广发银行股份有限公司广州分行，最高债权额为350万元。2015年8月30日，苏晓宇与案外人苏某签订了《存量房买卖合同》，约定出卖涉案房屋。一审法院依文丹丹申请委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对涉案房屋于2012年2月的市场价格进行评估，评估公司做出评估报告，评得涉案房屋于2012年2月的市场价格为3537300元，文丹丹为本次评估预付评估费16362元。文丹丹向一审法院提交《民事委托代理合同》，拟证明文丹丹为本次诉讼支出律师费的事实。据文丹丹陈述，其本人现尚未支付该笔律师费用。以上事实，有广州市存量房买卖合同、受理仲裁申请书、查册表、民事委托代理合同、身份资料、房地产买卖合同、公证书、房地产抵押合同、房产证、税费发票、转账记录、欠条、确认书、报警记录、分析报告、收据、房屋交接手续、水电记录、煤气记录、买卖合同、评估报告、发票及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，本案为债权人撤销权纠纷，根据双方的诉辩观点，本案应围绕苏晓宇是否以不合理低价受让涉案房屋、苏晓宇对于文丹丹与梁丽就涉案房屋的债权债务是否知情、文丹丹行使撤销权有无超过法定期限的焦点问题进行审判。一、关于苏晓宇是否以不合理低价受让涉案房屋的问题。首先，苏晓宇向一审法院提交了《房地产买卖合同》、公证书、转账凭证、欠条、确认书等证据，拟证明涉案房屋的实际交易价款为238万元且其已付清房款的事实。虽转账凭证显示其支付的款项与238万元存在差异，但苏晓宇实际支付的款项已超过238万元，唐章荣亦确认收齐涉案房屋的全部房款，房屋交接时间亦在唐章荣确认收齐全部房款的当日，苏晓宇对其拟证事实举证充分，提交的上述证据能够相互印证，形成证据链，一审法院对苏晓宇已付清《房地产买卖合同》约定房款238万元的事实予以采信。虽梁丽与苏晓宇除《房地产买卖合同》外，尚签订《存量房买卖合同》并约定了涉案房屋价款为100万元，但从证据反映的梁丽与苏晓宇履行房屋买卖合同的行为来看，显然买卖双方是按照《房地产买卖合同》约定的条款实际履行的，苏晓宇关于《存量房买卖合同》中约定房屋价款100万元是为了少交税费的意见较之文丹丹主张梁丽与苏晓宇之间实际按《存量房买卖合同》履行的意见更为可信，一审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易当时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……。”显然“转让价格达不到交易当时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”应当在综合当地经营者判断、交易价格及其他因素的基础上作为评判交易是否构成不合理低价的一般评价标准，根据查册表载明的情况，涉案房屋于2011登记1069182号他项权利登记时的权利价值为350万元，评估机构评得涉案房屋于2012年2月的市场价格为3537300元。苏晓宇与梁丽买卖涉案房屋的交易价格为238万元，该价格为当时涉案房屋权利价值及评估市场价格的67%～68%，稍低于70%的评价标准。但同时，文丹丹与梁丽签订买卖合同约定的涉案房屋的交易价格为235万元，与苏晓宇购得该房屋的价格相当，虽文丹丹主张其与唐章荣就该交易价格另附条件，但并无证据对此予以证明。在涉案房屋的交易价格于涉案房屋同期交易价格相当且并未明显低于涉案房屋权利价值及评估市场价格70%的情况下，尚不足以认定苏晓宇购得涉案房屋的价格属明显不合理低价的范畴。二、关于苏晓宇对于文丹丹与梁丽之间就涉案房屋的债权债务是否知情的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”文丹丹需对苏晓宇就文丹丹与梁丽之间的债权债务关系知情尽举证责任。现有证据显示，文丹丹与苏晓宇并不相识，故在苏晓宇购买涉案房屋前，由文丹丹告知苏晓宇其与梁丽的债权债务关系显然不符合常理。梁丽向苏晓宇出售房屋时，涉案房屋已交付梁丽使用并登记至梁丽名下，梁丽也取得了其本人作为付款人的购房款发票。经登记的物权具有公信力，苏晓宇有理由相信涉案房屋归梁丽所有，其与梁丽签订房屋买卖合同购得涉案房屋也是出于苏晓宇的真实意思表示。文丹丹认为苏晓宇对于梁丽与文丹丹之间就涉案房屋的债权债务关系知情仅有其陈述，缺乏有效证据证实。根据谁主张谁举证的原则，文丹丹就苏晓宇对于文丹丹与梁丽之间的债权债务关系知情举证不能，应承担就此产生的不利法律后果。三、文丹丹行使撤销权有无超过法定期限的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权……”，第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”文丹丹与梁丽之间的《存量房买卖合同》签订于2011年3月14日，根据合同约定，梁丽应于2011年3月8日前就将涉案房屋的购房款支付给文丹丹，故文丹丹应当自上述给付购房款期限届满次日开始即知道其自身权利遭受侵害。涉案房屋于2011年3月24日过户至梁丽名下，梁丽于2012年2月27日即将该房屋出卖给了苏晓宇，并于2012年2月29日办理了涉案房屋过户登记手续。不动产物权采取登记主义，一经登记的产权即具有公示公信力。至文丹丹提起本案撤销权之诉为止，涉案房屋已过户给苏晓宇并交付苏晓宇实际使用超过三年有余，在此期间，文丹丹本有充分时间积极查询、获知涉案房屋项下登记情况并向梁丽主张债权。退一步讲，有证据表明文丹丹在2012年2月28日已经向公安机关报警，举报唐章荣欺诈，但时隔三年，文丹丹才向一审法院提起本案撤销权之诉，显然怠于行使其权利，由此产生的不利法律后果应由文丹丹自担。涉案房屋已于2012年2月29日登记至苏晓宇名下，一审法院认定文丹丹应当知道存在撤销事由的时间已超过1年，文丹丹行使撤销权已超过法定期限，撤销权消灭。综合以上分析，文丹丹主张苏晓宇以不合理的低价受让涉案房屋并对文丹丹与梁丽就涉案房屋产生的债权债务关系知情的意见不能成立，文丹丹诉请要求撤销梁丽与苏晓宇签订的《存量房买卖合同》亦超过法定的1年期限。文丹丹的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院予以驳回。梁丽、唐章荣经一审法院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满无到庭参加诉讼；黄敏浪经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，文丹丹的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十五条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2016年8月22日作出如下判决：驳回文丹丹全部的诉讼请求。一审案件受理费13800元、保全费5000元、评估费16362元，由文丹丹负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，文丹丹请求撤销梁丽、唐章荣向苏晓宇转让涉案房屋的行为，应当证明以下事实：1.梁丽、唐章荣与苏晓宇之间转让涉案房屋的价格属明显不合理的低价；2.梁丽、唐章荣的行为对文丹丹造成损害；3.苏晓宇知道梁丽、唐章荣的行为对文丹丹造成损害。文丹丹认为梁丽、唐章荣的行为符合上述要件并在一审中列举了相应证据，一审法院经审理认为文丹丹的请求理由不能成立，并进行了充分的说理论证，本院认为一审裁判正确，应予维持。二审中，文丹丹仍坚持其主张，但并未提出新的事实、证据或理由，本院对其请求不予支持。综上所述，文丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人文丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年三月十四日书记员  杨银桃