广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初59号原告（反诉被告）：林小琳，女，1980年12月26日出生，汉族，身份证地址福建省福安市，现住珠海市拱北。委托诉讼代理人：邓帆，广东益诺众律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴泽萍，女，1983年6月13日出生，汉族，住广东省普宁市，现住珠海市拱北。委托诉讼代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。第三人：珠海市万胜得龙房地产代理有限公司，住所地珠海市拱北。法定代表人：刘欢欢。原告林小琳与被告吴泽萍、第三人珠海市万胜得龙房地产代理有限公司（以下简称万胜得龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序，对原、被告提起的本诉、反诉，公开开庭进行了合并审理。原告林小琳及委托诉讼代理人邓帆，吴泽萍的委托诉讼代理人黄鸿钦到庭参加诉讼。第三人万胜得龙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林小琳向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告定金人民币5万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月6日被告通过中介与原告签订房屋买卖合同，被告将其位于珠海市香洲区拱北夏湾港一路XXX号XXX栋XX单元XXX房转让给原告，建筑面积64.64平方米，总价款145万元，原告向被告交付合同定金5万元。在合同签订之前，2016年10月6日凌晨，珠海市发布房屋买卖限购令，规定非珠海户口只能购买一套住房。原告的户口在福建省福安县，在珠海已经以原告丈夫的名义购买有一套住房，因此原告不能再在珠海购房，属于非珠海户口的限购范围。由于珠海市政府的限购政策原因，导致原告购买的房屋不能过户，致使原告与被告签订的房屋买卖合同客观履行不能。原告多次找中介协商，找原告协商解除合同，并要求被告退回定金，都不能达成一致，造成原告利益受损，为维护原告的合法权益，依据《合同法》相关规定以及《民事诉讼法》的规定，特向贵法院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉求。被告吴泽萍辩称，一、林小琳请求解除合同既不符合合同的约定，也不符合法律的规定，因此，林小琳不享有解除合同的权利。首先，《二手房买卖合同》第二十二条合同的变更与解除，约定了本合同未经三方协商一致，不得变更或者单方解除合同。其次，合同法第九十四条规定了有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。吴泽萍与林小琳在《二手房买卖合同》第二十三条约定了国家政策不属于不可抗力。因此，林小琳提出的解除合同的理由同样也不符合法律规定，林小琳不享有解除合同的权利。二、林小琳是履行合同的过错方，应当向吴泽萍支付违约金。从林小琳在《民事起诉状》的陈述可知，2016年10月6日凌晨，珠海市发布房屋买卖限购令，林小琳仍在2016年10月6日签订《二手房买卖合同》，而且双方是通过专业的中介公司办理的。在合同的签订过程中，林小琳并没有告知卖方其家庭已经在珠海有房产，不符合购房条件，因此，吴泽萍认为，林小琳在知道限购的情况下，仍然与吴泽萍签订合同，再以限购令为由解除合同，是不符合合同约定以及诚信原则的，林小琳是过错方。根据《二手房买卖合同》第二十条的约定：因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之十的违约金，买方并应承担卖方追索其过错所支出的律师费等费用。因此，林小琳是履行合同的过错方，应当向吴泽萍支付违约金。综上所述，林小琳的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回林小琳的全部诉讼请求。被告吴泽萍向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告向被告支付违约金人民币145000元。2、请求法院判令原告向被告支付律师服务费10000元。3、请求法院判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：吴泽萍曾于2016年10月6日与林小琳及中介公司珠海市万胜得龙房地产代理有限公司签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：吴泽萍将其所有的位于珠海市香洲区拱北夏湾港一路XXX号XXX栋XX单元XXX房转让给林小琳，转让价款为人民币1450000元，定金为80000元。合同签订时，林小琳同意向吴泽萍支付定金50000元。林小琳按银行抵押付款方式，给付除定金、交房保证金之外的房款1370000元。林小琳须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付440000元。双方须于2016年10月20日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。买卖双方须在签订本合同50日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，收件回执由代理方持有。合同并约定因林小琳过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，林小琳应向吴泽萍支付该房地产总价款百分之十的违约金。林小琳并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。《二手房买卖合同》还约定了房地产产权现状、税费承担、房地产交付等内容。上述协议签订后，林小琳只向吴泽萍支付定金了50000元，另外30000元定金至今未付。林小琳起诉以限购为由要求返还定金。对此，吴泽萍认为，林小琳没有按照《二手房买卖合同》的约定，导致买卖双方无法在签订合同之日起50日内，向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，林小琳的行为已经构成违约。林小琳在知道限购政策后，仍然与吴泽萍签订合同，现又以限购为由解除合同，要求退还定金是没有事实和法律依据的。综上所述，吴泽萍认为，双方签订的买卖合同是合法有效的，违约金的约定也是合法有效的，现林小琳申请解除合同，过错也在林小琳，林小琳仍应向吴泽萍支付违约金。为此，根据相关法律法规的规定，吴泽萍特向贵院提起反诉，请求贵院作出如吴泽萍反诉请求之判决。原告林小琳针对被告吴泽萍的反诉辩称，本案的合同是在2016年10月6日所签订，在签订合同当日原告并不知道珠海市政府发布了商品房买卖限购规定，而且第三人在与原告的微信中明确告知原告该套房不在限购之列，所以在第三人的撮合下，原告与被告签订了房屋买卖合同，并交了5万元定金，之后原告去银行办理按揭贷款，但银行告知原告的房屋买卖不符合珠海市限购规定，合同指向的标的交易房屋不能过户，所以原告向被告进行商量，并在第三人房屋中介的办公室一起商讨退定金的事宜。被告一直没有露面，原告至今也没有见过被告一面，一直都是第三人出面与原告解释，所以根据合同法94条规定，该合同实际上是属于第三人及被告隐瞒真相，与原告签订的无效合同。事后原告在房产交易中心，查询被告交易的房产信息，该房屋的实际状况是在2016年9月16日被告从市场购买所得，在当时房屋价格飞涨的环境下，被告在购房不够一个月的情况下，立即出手，实属炒房。而且被告与第三人在10月6日明知珠海市政府发布限购令的情况下，与原告签订买卖合同，在该种情况下，被告在合同中写下除国家政策外的附加条款，原告并不所知，而且该条款也属于无效条款。综上所述，原告与被告的房屋买卖合同属于可解除合同，请求法庭予以支持原告的请求。第三人万胜得龙公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：吴泽萍系珠海市香洲区拱北夏湾港一路XXX号XXX栋XX单元XXX房（以下简称案涉房产）的所有权人。2016年10月6日，吴泽萍（卖方）与林小琳（买方）、万胜得龙公司（代理方）签订了《二手房买卖合同》约定，卖方以145万元向买方转让案涉房产（建筑面积64.64平方米）合同第六条约定，该房地产交易定金为80000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元。合同第十条约定，买方通过银行抵押付款方式支付房款：买方须在珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币440000元，买卖双方须于10月20日之前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同第十五条约定，买卖双方须在签订本合同50日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，收件回执由代理方持有。合同第二十条第三款约定，因买方过错或者违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之十的违约金；买方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。合同第二十三条约定，因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知合同他方当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向合同他方提供证明。补：除国家政策外。合同还约定了税费承担、代理服务等其他事宜。合同落款处有吴泽萍、林小琳的签名及按捺的指模，万胜得龙公司盖章。同日，吴泽萍确认收到林小琳支付的购房定金50000元。2016年10月7日，林小琳向中国农业银行拱北御花园支行就案涉房产申请办理按揭。吴泽萍称其亦于2016年10月7日向银行提交卖方所需提供的相关材料。林小琳称提交申请之后，银行答复其属于限购对象，没有购房资格，不符合办理按揭的条件，后林小琳于2016年10月中旬将提交的贷款材料撤回。2016年10月中下旬，林小琳多次联系中介要求与吴泽萍协商解除合同，中介于2016年10月底通知吴泽萍，林小琳有解除合同的意向。2016年12月12日，吴泽萍向林小琳邮寄《律师函》要求林小琳于三天内与吴泽萍协商是否继续履行合同，但林小琳并未收到该《律师函》，吴泽萍亦承认《律师函》因邮寄至原告的身份证地址而被退回。2017年2月3日，吴泽萍与广东凯邦律师事务所就本案签订委托代理合同约定律师费1万元。原告林小琳主张因其属于珠海限购对象，银行表示其不符合办理按揭贷款购房的条件，属于合同履行不能，与被告多次协商退还定金未果遂提起本诉。被告则主张原告在签订购房合同时已经知悉珠海的新限购政策，现又以限购为由要求解除合同系没有法律依据的，遂提出反诉。另查明，林小琳与陈杰于2006年3月17日登记结婚，系夫妻关系。陈杰（公民身份号码13303019801120XXXX）系珠海市香洲区拱北夏湾路XXX号（春泽名园）XXX栋XXX房（权证号码：粤（20**）珠海市不动产第003XXXX号）的权属人，登记时间2016年4月22日。根据原告提供的户口本信息可知，林小琳的户籍所在地系福建省福安市穆云乡桂林村三门路XXX号，陈杰的户籍所在地系河北省衡水市景县留智庙镇东街村XXX号。林小琳提供的《珠海市职工社会保险缴费记录》载明截止2017年2月24日，林小琳仅在本市缴纳了6个月社保（2016年6月-2017年1月）。又查明，2016年10月6日，珠海市出台《关于进一步促进珠海房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中规定：三、执行限购和差别化住房信贷政策。（一）自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1、拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3、无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。本院认为，林小琳、吴泽萍、万胜得龙公司于2016年10月6日签订的《二手房买卖合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。2016年10月6日，珠海市出台《关于进一步促进珠海房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定：自即日起，对拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房；而经查实，林小琳及其丈夫陈杰均非本市户籍居民，且林小琳的丈夫陈杰名下已有一套珠海房产，确实属于上述的限购对象。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因购房人在一段长时间内不具备购买案涉房产的资格，又因三方合同约定剩余购房款由银行按揭付款，因限购政策出台，购房人亦无法获得银行同贷书，当事人对该政策的出台更改亦无法预见，合同继续履行因客观原因将不能实现合同目的，根据情势变更原则、结合本案的实际，林小琳主张解除2016年10月6日三方签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。吴泽萍辩称林小琳在签订合同前已明知限购政策的内容，因限购政策的出台与三方合同的签订时间为同一日，吴泽萍又未能举证证明，属于证据不足，本院不予采信。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”，银行不同意与买方林小琳签订担保贷款合同的原因是不可归责于当事人的限购政策限制，林小琳请求返还购房定金5万元，参照上述规定符合本案实际，本院予以支持。本案中，林小琳作为买方、吴泽萍作为卖方均没有存在违约的行为，据此，吴泽萍主张根据《二手房买卖合同》第二十条第三款约定请求林小琳承担违约责任，要求其支付违约金145000元及律师费10000元的反诉请求，没有事实依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、确认解除原告（反诉被告）林小琳与被告（反诉原告）吴泽萍、第三人珠海市万胜得龙房地产代理有限公司于2016年10月6日签订的《二手房买卖合同》；二、被告（反诉原告）吴泽萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）林小琳返还购房定金人民币5万元；三、驳回被告（反诉原告）吴泽萍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费575元，保全费520元，反诉受理费1700元，合计2795元，由被告（反诉原告）吴泽萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇一七年三月二十一日法官助理 陈绮琦书 记 员 刘嘉茵张烔尉