苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初209号原告赵绪年，男，1974年1月4日生，住江苏省洪泽县。原告赵云，男，1994年6月17日生，住江苏省洪泽县。以上两原告共同委托代理人徐望，江苏法凯律师事务所律师。被告刘磊，男，1977年12月9日生，住安徽省霍山县。被告陶守琴，女，1978年2月9日生，住安徽省霍山县。原告赵绪年、赵云与被告刘磊、陶守琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员张婧适用简易程序于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告赵绪年、两原告的共同委托代理人徐望、被告刘磊、被告陶守琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵绪年、赵云诉称，2016年10月3日，原告赵绪年、赵云与被告刘磊、陶守琴签订了房屋买卖居间合同，苏州缘聚地产经纪有限公司为居间方。合同约定，被告刘磊、陶守琴将其位于苏州市吴江区松陵镇东方海悦花园xx幢xxx室的房屋（房产证编号：松陵字第××号）出售给原告赵绪年、赵云。并约定原告赵绪年、赵云应当交付20000元定金给被告刘磊、陶守琴。合同签订的当天原告赵绪年、赵云交付给被告刘磊、陶守琴10000元定金，被告刘磊、陶守琴出具收条一份。余下10000元定金，原告赵绪年、赵云于2016年10月4日通过工商银行打入了双方约定的账户。2016年10月3日晚间，苏州市出台《（苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知）苏府[2016]150号》第2规定：进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。第6规定：本意见自2016年10月4日起实施。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。由于原告赵绪年、赵云购买的是被告刘磊、陶守琴的二手房，在2016年10月4日未能办理网签手续，并且原告赵绪年、赵云长期在上海工作、居住，自购房之日起前2年内未在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险），不符合新政规定的在苏州购房条件。原告赵绪年、赵云认为，苏州市人民政府的限购政策，是双方在签订购房合同时所不能预见，并且不能避免和克服的，属于不可抗力。根据《合同法》117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。原告赵绪年、赵云认为，苏州市人民政府的限购政策是导致其无法履行房屋买卖合同的全部原因，原告赵绪年、赵云对该不可抗力的发生不存在任何过错。原告赵绪年、赵云在得知苏州市人民政府的限购政策出台后，即立即联系中介方苏州缘聚地产经纪有限公司，试图找到解决方式，但是在经过多方努力后，原告赵绪年、赵云仍无法符合购房条件。原告赵绪年、赵云认为，由于苏州市人民政府的限购政策，其与被告刘磊、陶守琴之间的房屋买卖合同实际上已经无法继续履行，符合《合同法》第94条规定的法定解除权条件。原告赵绪年、赵云多次向被告刘磊、陶守琴协商解除合同，并要求其返还定金均遭到拒绝。现请求：1、判令被告刘磊、陶守琴返还购房定金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘磊、陶守琴辩称，2016年10月3日，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于苏州市吴江区松陵镇东方海悦花园xx幢xxx室的房屋出售给原告，原告向被告交付定金20000元。《房屋买卖（居间）合同》第五条第2条规定，甲乙双方须在2016年10月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。然而，10月3日之后，特别是10月20日后，原告无任何履行合同的意向和行为，在被告再三要求下，原告才于两月后现身中介处告知被告其不具有也不符合购买房屋条件的事实，原告在10月20日之后已经实际违约且违约至今仍未积极消灭合同造成被告房屋无法再次销售出租。2016年10月3日晚间，苏州市出台《（苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知）苏府[2016]150号》，原告主观上有故意隐瞒，想通过不合法途径和违规行为获得购买权利，从而延误了调解时间，直到12月4日才进行调解。原告应在10月20日前与被告按照规定解除合同降低双方经济损失，被告会马上返还全部定金20000元。被告认为，新的购房政策属于情势变更，应以公平分担为目的，与不可抗力的法律后果不同。新的购房政策是基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定，而两原告是特定的人，而此次购房事件就是特定的事。新政策不能作为两原告全部免责的理由。被告因合同不能解约造成的延误房屋买卖或出租，被告在苏州吴江区首开太湖一号购买的第二套住房因此套房未能及时出售作为第二套房多付交契税4268.26元，房屋从10月3日至今，依每月3000元计算，4个月的租赁费约12000元，其他经济支出100元。此为违约造成的经济损失，按照违约规定，定金不予退还，双方房屋买卖合同解除，被告保留追究原告的违约责任。经审理查明，2016年10月3日，刘磊、陶守琴（甲方）作为售房人，赵绪年、赵云（乙方）作为购房人，苏州缘聚地产经纪有限公司（丙方）作为居间方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定，甲方将本人坐落在苏州市吴江区松陵镇东方海悦花园xx幢xxx的房屋出售给乙方，建筑面积97.07平方米，房屋所有权证书编号（松陵字第01064048号），国有土地使用证（江国用2011第2603300号）；甲、乙双方协商后的实际成交价格为1360000元；乙方于2016年10月3日向甲方交付定金20000元；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2016年10月20日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约；如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。赵绪年、赵云于上述合同签订当日向刘磊、陶守琴交付定金10000元。2016年10月4日，赵绪年、赵云通过转账方式向刘磊、陶守琴交付定金10000元。另查明，刘磊系松陵镇运东大道999号东方海悦花园xx幢-xxx房屋所有权人，陶守琴系夫妻共有人。再查明，2016年12月4日，赵绪年、赵云向刘磊、陶守琴提出要求解除《房屋买卖（居间）合同》，理由是因购房政策调整致《房屋买卖（居间）合同》无法履行，刘磊、陶守琴同意解除《房屋买卖（居间）合同》。上述事实，有《房屋买卖（居间）合同》、收条、转账凭证、房屋所有权证复印件、庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告双方因购房政策调整的原因，致合同无法履行，属不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现，原、被告于2016年10月3日签订的《房屋买卖（居间）合同》应当予以解除，庭审中双方当事人一致确认2016年12月4日已解除合同，属双方真实意思表示，符合法律规定。该合同无法履行的原因不可归责于双方，原、被告双方互不负违约责任。被告应当将原告支付的20000元定金返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：被告刘磊、陶守琴应于本判决生效之日起十日内返还原告赵绪年、赵云定金20000元（如采用转账方式支付，请汇入原告赵绪年、赵云指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告刘磊、陶守琴负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告赵绪年、赵云（如采用转账方式支付，请汇入原告赵绪年、赵云指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部），原告赵绪年、赵云已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 张 婧二〇一七年三月十七日书记员 张沛力