苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初393号原告江市松陵镇长城酒店，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路****号。经营者徐国宪。委托代理人朱莉明，江苏东大舟律师事务所律师。委托代理人陈曦，江苏东大舟律师事务所实习律师。被告中国人民解放军江苏省苏州市吴江区人民武装部，住所地苏州市吴江区松陵镇仲英大道386号。负责人刘峰，部长。委托代理人张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。原告吴江市松陵镇长城酒店（以下简称长城酒店）诉被告中国人民解放军江苏省苏州市吴江区人民武装部（以下简称吴江区武装部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由代理审判员李娜独任审判，后被告吴江区武装部依法提起反诉，本院就本诉与反诉一并于2016年1月27日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭于2016年12月23日公开开庭进行了审理，吴江区武装部于2017年2月28日撤回反诉申请。两次庭审中，原告长城酒店的委托代理人朱莉明，被告吴江区武装部的委托代理人张庆马均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城酒店诉称，原告经营者徐国宪为经营餐饮和住宿，于2004年开始租赁被告所有的位于苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路2468号长城大厦4层（建筑面积3200平方米，场地面积1500平方米）的房屋。2011年，被告要求徐国宪对上述房屋重新装修后规范经营，为此徐国宪于2011年2月24日将约定的150万元装修基金存入本人存折后交予被告财务。被告于2011年7月27日授权徐国宪使用“吴江市人武部招待所”或“长城酒店”，而徐国宪于2011年9月22日成立吴江市松陵长城酒店，与此同时原告对上述房屋进行大规模的装修，共计花费装修费290万元。依据上述情况，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，由原告租赁被告位于苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路2468号长城大厦4层（建筑面积3200平方米，场地面积1500平方米）的房屋，经营餐饮和住宿，且明确约定原告确保装修金额不低于150万元，租赁期自2011年6月15日起至2013年6月14日止。到期后，双方于2013年7月1日续签《军队房地产租赁合同》，租赁期自2013年7月1日起至2014年6月30日止；又于2014年7月1日续签《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月29日止。后因原告未取得公安机关特种行业许可证，苏州市吴江区公安局于2014年7月30日作出《行政处罚决定书》，对原告所经营的住宿部（二层、三层）予以取缔。原告认为，原告与被告所签订的《军队房地产租赁合同》，明确约定由原告经营餐饮和住宿，现原告因公安部门的行政处罚于2014年7月31日起即无法经营住宿业务。根据相关规定，军队利用空余房地产开展租赁活动实行租赁许可证制度，同时实行租赁项目审批制度，使出租的军队空余房地产符合国家和军队规定的租赁条件，达到消防等安全标准。但被告并未取得上述租赁许可证，也未严格履行租赁项目审批手续，从而造成原告无法取得公安机关经营特种行业的许可证。基于上述理由，原告于2011年装修总花费290万，从2012年1月1日开始使用至2014年7月30日被告公安部门取缔后仅使用二年半，故要求被告向原告赔偿装饰装修损失。为了维护原告合法利益，特向法院起诉，故请求判令：1、请求法院判令被告向原告赔偿装饰装修损失174万元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为请求法院判令被告向原告赔偿装饰装修损失931029元（1284691.96元*0.833%*87）。被告吴江区武装部辩称：第一、原被告在2011年签订了租赁合同，合同中明确约定合同期满后相应的装修部分产权归被告所有，2013年7月份的合同再次明确了合同期满后不赔偿原告的装修钱款，原告主张装修损失没有任何的合同依据。公安行政部门的处罚对象也是案外人，且未取得特种行业许可证的原因不在被告，被告只是将房屋出租给原告使用，原告是否取得相应的特种行业许可，被告没有义务负责。第二、原告的装修合同及装修清单相对应的装修单位吴江市欧意装饰有限公司早在2009年12月25日被工商行政部门吊销，该公司不具备承接业务的职责，且没有相对应的支付装修款的证据。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明：吴江区武装部（甲方）与长城酒店（乙方）分别于2011年6月15日、2013年7月1日、2014年7月1日签订三份《军队房地产租赁合同》，租赁期限分别为2011年6月15日至2013年6月14日止；2013年7月1日至2014年6月30日止；2014年7月1日至2015年6月30日止。租赁物为甲方所有的位于苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路2468号长城大厦4层（建筑面积3200平方米，场地面积1500平方米）的房屋。三份《军队房地产租赁合同》均约定如下内容：1、租赁用途：餐饮、住宿。2、双方的权利义务，租赁合同第七条约定甲方的主要义务为保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。合同第八条约定乙方的主要义务为不得对所承租的房屋进行影响安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，需征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报军队主管部门审批并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方。3、违约责任，如甲方违反本合同第七条规定的义务，乙方有权解除合同，同时甲方应向乙方支付乙方租赁期未满期限租金的5%作为违约金（2011年6月15日年签订的合同约定的是未满期限租金的30%作为违约金）。如乙方违反本合同第七条规定的义务，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付乙方租赁期未满期限租金的5%作为违约金（2011年6月15日年签订的合同约定的是未满期限租金的30%作为违约金）；如乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。4、合同的生效，本合同约定经双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2011年6月15日《军队房地产租赁合同》约定的合同附加条款为乙方确保装修金额不低于壹佰五十万元，并将租金打入承租人账户，且将存折交于人武部财务，用时取；本合同期满后，考虑到乙方投入较大资金，甲方在考虑情况允许的前提下，优先出租给乙方。2013年7月1日《军队房地产租赁合同》约定的合同附加条款为合同期满后，甲方不赔偿乙方所有装修钱物，乙方保证店内整洁有序，物品完好，不得人为故意损坏店内物品，如有人为损坏，从保证金中扣除所损坏物品的金额；在同等条件下，乙方享有优先承租权。2014年7月1日《军队房地产租赁合同》约定的租金总额为20万元，租金半年结算一次，乙方于每年元月25日前十日交付甲方，该份合同未约定附加条款。另查明：2014年7月30日，苏州市吴江区公安局以张金根于2014年6月至2014年7月期间，未取得公安机关特种行业许可证的情况下，擅自经营长城酒店住宿部（二楼、三楼）为由，对张金根做出罚款伍百元，并对其擅自经营的长城酒店住宿部（二楼、三楼）予以取缔的行政处罚。2014年7月24日，张金根在苏州市吴江区公安局陈述，2014年4月份之后徐国宪把长城酒店的经营全权委托给张金根，张金根从五月份开始把二楼和三楼进行了装修，变成十九间客房。2016年6月8日装修好后开始营业，因为大意，没有办经营住宿的公安机关特种行业许可证。2014年7月24日，徐国宪在苏州市吴江区公安局陈述，徐国宪于2014年6月8日将长城酒店的经营权全权委托给了张金根，之前长城酒店都是吴江区武装部的对内招待所，相当于人武部的一个下属部门，张金根接手后好像开始对外经营。再查明：2016年12月6日，苏州新一造价师价格事务所有限公司出具苏新价估字（2016)第1024号鉴定结论书，对长城酒店一到四层室内装饰及配套安装工程造价（包括地面地砖、顶面吊顶、墙面墙砖、墙面涂料、内门、窗台板、窗帘、卫生间装饰等及配套的水电工程，不包括室内活动家具及设备等）的价值进行评估，评估结论为：长城酒店一到四层室内装饰及配套水电工程重置价值为1284691.96元（重置时间为2011年6月）。按照企业会计制度规定，租赁资产在租赁期间内摊销，本工程折旧期限为2011年10月21日到2015年6月29日，即折旧期限为44个月，折旧期满残值为0，月折旧率为2.273%，截至2014年7月30日，已折旧33个月，剩余价值为321211.53元（即1284691.96*2.273%*11）。案涉房屋房产证号为吴证字第××号，土地使用证号为江国用（97）字第01073001-3-3号，发证机关分别为吴江县房产管理房地产管理处和吴江市国土管理局。土地性质为划拨，均登记于吴江区武装部名下。长城酒店于2011年9月22日登记成立，性质为个体工商户，经营者为徐国宪。2016年11月30日，本院组织原、被告双方至案涉房屋（长城酒店）进行现场勘查，查明自2014年7月30日苏州市吴江区公安局对长城酒店住宿部（二楼、三楼）予以取缔后，长城酒店一楼、二楼、三楼一直处于闲置状态，四楼部分房间由长城酒店经营者徐国宪小舅子使用。2017年2月17日，本院组织原、被告双方对案涉房屋（长城酒店）进行现场交接，因案涉房屋内物品较多，原告请求给予一段时间进行清理，原被告双方一致同意原告于十日内将屋内物品搬离，逾期被告可自行处理并接管房屋。2017年2月27日原告经营者徐国宪向本院提交了案涉房屋钥匙，本院于次日将该钥匙移交给被告。庭审中，双方一致确认长城酒店已向吴江区武装部支付了2014年6月1日至2014年12月31日的租金10万元。以上事实，由原告提交的《军队房地产租赁合同》、行政处罚决定书及苏州市吴江区公安局询问笔录、鉴定报告、营业执照，被告提供房产证、土地证，本院现场勘验笔录、交接笔录及原被告陈述予以证实。本院认为，案涉三份《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容也未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，三份《军队房地产租赁合同》均约定合同的生效条件，即经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章，但被告虽未提供证据证明其办理了上述审核批准手续。2011年6月15日及2013年7月1日的《军队房地产租赁合同》，除未办理审批手续，其余内容双方已经履行完毕，2014年7月1日的《军队房地产租赁合同》，原告已依约支付了租金10万元并占有使用租赁物。在三份《军队房地产租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且未损害他人利益的前提下，即使被告怠于办理相应审批手续，因该审核批准手续非法律、行政法规的强制性规定，基于合同已部分履行的事实及保障合同双方可期待利益的目的，应认定案涉三份《军队房地产租赁合同》均已生效，原被告双方均应按约履行。三份租赁合同第八条均明确约定：“乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，需征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。”因此，对于原告所称的2011年6月的大规模装修，虽已征得被告同意，但根据2011年6月15日租赁合同的约定，2013年6月14日租赁期届满后，该装修归属被告所有，原告对该装修已不享有所有权，自然无权就装修损失主张任何权利。对于原告所称的2014年4月委托张金根经营后进行的小规模装修，原告并未主张该部分费用，并且原告并未提供证据证明该次装修已得到被告同意，所产生的费用应由原告自行承担。故原告要求被告赔偿其装饰装修损失的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、四十四条、四十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告吴江市松陵镇长城酒店全部诉讼请求。本诉案件受理费13929元、鉴定费38250元，合计52179元。由原告吴江市松陵镇长城酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交，视为自动撤回上诉。审 判 长 姚 民代理审判员 李 娜人民陪审员 张芹芳二〇一七年三月一日书 记 员 刘佳佳