苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初4376号原告沈彦。委托代理人侯兵兵，江苏江太律师事务所律师。被告陈倩怡。被告陈爱琴。上述二被告共同委托代理人姚茂春，江苏合鼎律师事务所律师。上述二被告共同委托代理人朱晓，江苏合鼎律师事务所律师。第三人苏州中南世纪城房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路南侧大卖场西侧都士广场15层。法定代表人陈锦石，董事长。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路77号世纪大厦。负责人沈林东，行长。委托代理人施秋燕，系该行员工。原告沈彦与被告陈倩怡、陈爱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告沈彦及其委托代理人侯兵兵，被告陈倩怡、陈爱琴的委托代理人姚茂春、朱晓到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告沈彦的申请追加苏州中南世纪城房地产开发有限公司（下称中南公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行（下称邮政银行吴江支行）为本案第三人参加诉讼，依法由审判员姚民、人民陪审员丁松林、陈明珠组成合议庭适用普通程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告沈彦及其委托代理人侯兵兵，被告陈爱琴及被告陈倩怡、陈爱琴的委托代理人姚茂春，第三人邮政银行吴江支行的委托代理人施秋燕到庭参加诉讼，第三人中南公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈彦诉称：2015年11月15日，原、被告在苏州市美家乐地产营销策划有限公司（下称中介方）居间下签订一份《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：原告以140万元购买被告陈倩怡位于苏州市××区松陵镇××世纪城××室房屋（下称涉案房屋）。上述合同由被告陈倩怡母亲即被告陈爱琴代为签订，事后又由被告陈倩怡签字确认。合同签订后，原告按约支付了5万元定金。此后，原告多次催促被告履行合同，但被告明确表示不愿意继续履行合同。被告的行为违反了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。现要求判令：1、二被告继续履行2015年11月15日所签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、本案诉讼费用由被告方承担。被告陈倩怡、陈爱琴辩称：合同签订后，吴江的房价出现急速上涨，在几个月时间里涨幅接近50%，已经超出合同订立时可以预见的范围，再按原合同履行，对被告显失公平，因此，本案应根据情事变更原则对合同价款作出调整，在此情况下，被告愿意继续履行合同。第三人中南公司述称：涉案房屋已具备交房及办证条件，该房屋业主尚未收房，房屋面积差额7571.10元也未给付。第三人邮政银行吴江支行述称：对于被告出售涉案房屋一事，第三人邮政银行吴江支行并不知道。被告在贷款时约定将涉案房屋抵押给第三人邮政银行吴江支行，双方虽未办理抵押登记手续，但被告在出售该房屋时应事先征得第三人邮政银行吴江支行的同意认可，现其私自将涉案房屋出售给原告，违反了双方之间的约定，严重损害了第三人邮政银行吴江支行的合法权利，第三人邮政银行吴江支行保留要求被告一次性支付剩余贷款本息的权利。经审理查明：2012年10月11日，陈倩怡（买方）与中南公司（卖方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：中南公司将涉案房屋以总价1266958元出售给陈倩怡；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房价款据实结算；买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费等内容。合同签订后，陈倩怡按约付清了上述1266958元，其中880000元是以向邮政银行吴江支行贷款方式支付的。2015年11月15日，陈爱琴以其女儿陈倩怡的名义（甲方）与沈彦（乙方）及中介方（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：甲方将依法取得的涉案房屋以总价140万元出售给乙方，乙方于2015年11月15日交付定金5万元，于甲方结清房屋按揭贷款时支付40万元，剩余房款以贷款方式全额支付；该房屋产权过户时产生的相关税费、维修基金由乙方承担；合同签订时，乙方须向丙方交纳中介服务费2万元；甲方承诺于收到全款时腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还；如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任；甲、乙、丙三方特别约定：甲方直接变更产权给乙方（更名），如有产生费用，由甲方负责支付；甲、乙双方配合中介方办理手续，否则视为违约；签订本合同时，乙方先支付1万元中介服务费、剩余1万元在签订购房合同当天支付。合同落款处，甲方栏中有陈爱琴代签（事后由陈倩怡补签），乙方栏中有沈彦签名，丙方栏中加盖有中介方合同专用章。合同签订当日，沈彦支付了5万元购房定金，在中介方开具的收款收据收款人栏中有陈爱琴的签名。嗣后，因陈倩怡不同意继续履行合同，以致酿成本案的纠纷。审理中，沈彦已将135万元购房款交至本院账上；中南公司明确表示涉案房屋已具备交房及办证条件，该房屋面积差额7571.10元尚未支付；邮政银行吴江支行同意陈倩怡一次性结清剩余贷款本息。以上事实，有原、被告及第三人邮政银行吴江支行的陈述、原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据，被告提供的《个人购房借款及担保合同》、第三人中南公司出具的《情况说明》、本院调取的《吴江市商品房买卖合同》及本案庭审笔录予以证实。本院认为：被告陈爱琴以被告陈倩怡名义与原告沈彦签订的房屋买卖合同，事后得到被告陈倩怡的追认，应认定原告沈彦与被告陈倩怡之间的房屋买卖合同成立并生效，双方应按约全面履行自己的义务，被告陈倩怡不同意继续履行的，已构成违约。虽然本案房屋买卖合同约定的是办理合同更名手续，但办理合同更名手续需要被告陈倩怡及第三人中南公司的签字认可，现被告陈倩怡不同意继续履行合同，第三人中南公司也未表示同意，也就无法办理合同更名手续。根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，由于第三人中南公司将涉案房屋出售给被告陈倩怡后，尚未将该房屋的房地产证办至被告陈倩怡名下，嗣后，被告陈倩怡又将该房屋出售给原告沈彦，且涉案房屋现已具备交房及办证条件，因此，第三人中南公司应将涉案房屋的房地产证办至被告陈倩怡名下（因原、被告约定合同更名产生的费用由被告陈倩怡承担，现被告陈倩怡不同意继续履行合同，致使合同更名无法实现的责任在被告陈倩怡，故办理房地产证所需税费应由被告陈倩怡承担），再由被告陈倩怡将该房屋过户给原告沈彦（过户所需税费按约由原告沈彦承担）。关于原告沈彦应付购房款金额，根据合同约定，原告沈彦应支付的购房款为140万元，其中合同签订当日应支付5万元定金，虽然原告沈彦所付5万元定金的收款收据由中介方开具，但在收款人栏中有被告陈爱琴的签名，应认定原告沈彦已按约履行定金交付义务，据此，原告沈彦还应支付购房款135万元。关于涉案房屋面积差额7571.10元，根据所签订的《吴江市商品房买卖合同》，该差额按约应由被告陈倩怡支付。关于涉案房屋剩余贷款本息，因第三人邮政银行吴江支行同意一次性结清，故原告沈彦尚应支付的购房款应优先用于归还第三人邮政银行吴江支行剩余贷款本息。鉴于第三人中南公司尚未将涉案房屋交付给被告陈倩怡，为了简化手续，第三人中南公司在被告陈倩怡付清房屋面积差额及剩余贷款本息后将涉案房屋直接交付给原告沈彦。被告陈倩怡有关本案房屋买卖合同显失公平的抗辩，理由不能成立。虽然本案房屋买卖合同签订后，吴江的房价飞速上涨，但判断合同是否显失公平应以合同签订时的房价为准，而不是以事后的房价作为判断依据，本案的房屋买卖合同是双方在自愿、合法的基础上签订的，对双方均具有法律约束力，现被告陈倩怡主张该合同显失公平，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条第一款、第五十四条第一款第二项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告沈彦应支付被告陈倩怡购房款1350000元，由原告沈彦代被告陈倩怡向第三人苏州中南世纪城房地产开发有限公司支付房屋面积差额7571.10元及代被告陈倩怡向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行偿还剩余贷款本息（以履行当日被告陈倩怡与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行确认的金额为准）后，剩余部分于本判决生效之日起10日内给付被告陈倩怡。二、第三人苏州中南世纪城房地产开发有限公司于上述第一款履行完毕后7日内协助被告陈倩怡将位于苏州市吴江区松陵镇中南世纪城65幢501室房屋的房地产证办至被告陈倩怡名下（办证所需税费由被告陈倩怡承担），并将上述房屋交付给原告沈彦；被告陈倩怡于上述房屋的房地产证办至其名下后3日内将该房屋过户给原告沈彦（过户所需税费由原告沈彦承担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元，诉讼保全费5000元，合计22580元，由被告陈倩怡负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告沈彦，原告沈彦已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  丁松林人民陪审员  陈明珠二〇一七年三月二十一日书 记 员  蔡 洁