贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终708号上诉人（原审被告）：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼A栋15层A3-A7号，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵世玉，女，汉族，1973年12月27日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：陈茂强，男，汉族，1968年4月12日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原审第三人：中信银行股份有限公司遵义分行，住贵州省遵义市汇川区厦门路天安酒店，统一社会信用代码：91520303699480199。主要负责人：徐光智，该分行行长。委托诉讼代理人周勇进，贵州子尹律师事务所律师。上诉人遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）因与被上诉人赵世玉、陈茂强，原审第三人中信银行股份有限公司遵义分行（以下简称中信银行遵义分行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。浙商房开公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：因遵义会议召开80周年的纪念活动及2015年春节，导致上诉人被迫停工近30天，系上诉人不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力，一审据此解除上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》没有法律依据。被上诉人赵世玉、陈茂强二审中未作书面答辩。原审第三人中信银行遵义分行在二审中未作书面陈述。赵世玉、陈茂强一审诉讼请求：一、请求判令解除赵世玉、陈茂强与浙商房开公司的商品房买卖合同，浙商房开公司返还赵世玉、陈茂强已付购房款人民币859980.95元（最终数额以实际付款之日银行提供的数据为准），其中含购房首期人民币247779元、代办证费人民币10535元（含公共维修基金）、已支付按揭房款74119.67元（截止2016年7月2日，赵世玉、陈茂强已支付按揭房款为74119.67元，最终数额以实际付款之日银行提供的数据为准）和剩余房贷527547.28元（截止2016年7月2日，房贷剩余本息为人民币527547.28元，最终数额以实际付款之日银行提供的数据为准）。二、请求判令解除赵世玉、陈茂强与中信银行遵义分行的购房贷款合同，浙商房开公司进行实际支付后，赵世玉、陈茂强将剩余房贷归还中信银行遵义分行。三、请求判令浙商房开公司向赵世玉、陈茂强支付违约金为全部已付款的3%。四、请求判令浙商房开公司承担赵世玉、陈茂强已支付房款的利息损失（按人民银行同期贷款利率分段计算，从2014年1月2日起算至付款之日止）。五、请求判令浙商房开公司无条件协助赵世玉、陈茂强办理撤销所购商品房在遵义市房地产管理局的备案。六、请求判令浙商房开公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月14日，赵世玉、陈茂强与浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：浙商房开公司（出卖人）将位于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼1单元23层1-23-1号房出售给赵世玉、陈茂强（买受人），该房屋所占用的土地系以出让方式取得，预售商品房批准机关为遵义市住房和城乡建设局，房屋建筑面积122.44㎡，总价款为797779元，付款方式为贷款方式付款，买受人于合同签订之日交付首期房款247779元，余款550000以银行按揭支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，赵世玉、陈茂强按合同约定方式向浙商房房开公司支付了购房款797779元（于2014年1月1日支付购房定金20000元、2014年1月5日支付购房款227779元、2014年12月26日支付按揭房贷款550000元），并于2014年1月5日支付了含房屋维修基金在内的其他各项费用10535元。2014年7月23日，该房屋依法办理了预告登记，登记证号为：遵房预监字第2014510971号。后浙商房开公司未按约定时间交付房屋，双方发生纠纷，赵世玉、陈茂强遂向一审法院提起诉讼。另查明，2014年12月11日，赵世玉、陈茂强与中信银行遵义分行签订《中信银行个人借款合同》，约定：由中信银行遵义分行向赵世玉、陈茂强提供个人房产按揭贷款，贷款金额550000元，用于购买坐落于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼1-23-1号房屋，贷款期限为240个月，自2014年12月11日起至2034年12月11日止；收款人为浙商房开公司；贷款利率执行浮动利率，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%确定执行，即本合同项下贷款利率为年利率6.765%。还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月2日，还款总期数为240期，借款到期时利随本清。同日，赵世玉、陈茂强还与中信银行遵义分行签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定：用坐落于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼1-23-1号房屋为上述贷款提供抵押担保。上述合同签订后，2014年12月26日，中信银行遵义分行按约定向浙商房开公司支付了贷款550000元，后赵世玉、陈茂强按约定按月向中信银行遵义分行归还贷款，至2016年7月2日止，赵世玉、陈茂强已向中信银行遵义分行支付按揭房款本金及利息总计74119.67元（其中本金为22452.72元、利息为51666.95元），尚欠中信银行遵义分行贷款本金527547.28元未归还。一审庭审中，三方当事人达成一致意见，若赵世玉、陈茂强与浙商房开公司签订合同解除情况下，赵世玉、陈茂强主张浙商房开公司支付的剩余房贷款527547.28元及从2016年7月2日起至款项付清之日止的利息，依法判令由浙商房开公司直接支付给中信银行遵义分行。赵世玉、陈茂强与中信银行遵义分行还一致确认就双方购房尾款及利息由双方另行结算主张。一审法院认为，本案争议的焦点：一、赵世玉、陈茂强与浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、赵世玉、陈茂强要求浙商房开公司返还已付购房款人民币859980.95元及协助赵世玉、陈茂强办理注销所购商品房备案登记的主张是否应予支持；三、赵世玉、陈茂强要求浙商房开公司支付全部已付款3%的违约金及承担赵世玉、陈茂强已支付房款利息损失的主张是否全额支持。针对第一争议焦点，赵世玉、陈茂强与浙商房开公司双方签订的《商品房买卖合同》约定“浙商房开公司逾期交房180日后，赵世玉、陈茂强有权退房”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，浙商房开公司应于2015年12月31日前向赵世玉、陈茂强交付房屋，但浙商房开公司至今仍未履行交房义务，合同约定解除条件已成就，故赵世玉、陈茂强要求解除合同的主张成立，予以支持。浙商房开公司辩解其逾期交房系因不可抗力，逾期时间未达180日，针对其辩解理由，其提供的督查专报产生于2013年，即使停工事实成立，也系合同签订之前即已存在的事实，不能成为对抗逾期交房的理由，浙商房开公司提出的春节放假停工及遵义会议召开80周年的纪念活动停工，不属不可抗力原因，故浙商房开公司辩解理由不成立，不予采纳。针对第二争议焦点，浙商房开公司违反合同约定时间交付房屋，赵世玉、陈茂强根据双方约定行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对赵世玉、陈茂强要求浙商房开公司返还已付购房款及协助赵世玉、陈茂强办理注销所购商品房备案登记的主张，予以支持。赵世玉、陈茂强主张浙商房开公司返还首期付款247779元、代办证费10535元、已付按揭房贷款本金22452.72元、剩余房贷款527547.28元，符合法律规定，予以支持。庭审中，三方当事人均一致同意对剩余房贷款527547.28元依法判令由浙商房开公司直接支付给中信银行遵义分行，予以确认支持，故浙商房开公司应予返还赵世玉、陈茂强购房款280766.72元，支付中信银行遵义分行房屋按揭贷款本金527547.28元。针对第三争议焦点，赵世玉、陈茂强与浙商房开公司双方合同约定违约金为全部已付款的3%，赵世玉、陈茂强认为其损失高于约定违约金，故主张要求浙商房开公司支付全部已付款3%的违约金及承担赵世玉、陈茂强已支付房款利息损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，对赵世玉、陈茂强此项主张，按实际损失予以支持。赵世玉、陈茂强主张各项损失支持如下：1、赵世玉、陈茂强主张浙商房开公司按年利率6%分段支付已付房款利息损失，因已付款项利息损失系赵世玉、陈茂强合理损失，且赵世玉、陈茂强主张利率标准未超过规定标准，故予以支持。结合赵世玉、陈茂强的付款情况，按年利率6%，20000元从2014年1月1日起、238314元从2014年1月5日起、22452.72元从2016年7月2日起（因此笔款项为每月归还的按揭款项本金，还款期数较多，故按总款金额从最后一期还款时起算利息予以支持），计算至款项实际支付之日止予以支持；2、赵世玉、陈茂强主张浙商房开公司返还已付按揭房贷款利息51666.95元，因此笔款项系赵世玉、陈茂强实际支付给中信银行遵义分行的利息费用，属赵世玉、陈茂强合理损失，故予支持；3、赵世玉、陈茂强还主张浙商房开公司支付51666.95元的利息损失，因此笔款项系赵世玉、陈茂强实际支付款项，该款项利息损失亦属赵世玉、陈茂强合理损失，故予以支持，参照上述已付按揭款项本金利息计算原则，按年利率6%，从2016年7月2日起计算至款项实际支付之日止予以支持；4、赵世玉、陈茂强主张剩余房贷款527547.28元的利息损失，因该笔款项系按揭房贷款，利息损失系合理损失，结合赵世玉、陈茂强与中信银行遵义分行合同约定利率，以527547.28元为基数，按年利率6.765%，从2016年7月2日起计算至该款项实际付清之日止予以支持，另，三方当事人均一致同意此笔利息依法判令由浙商房开公司直接支付给中信银行遵义分行，予以确认支持。庭审中，赵世玉、陈茂强明确表示放弃对第二项请求的主张，系赵世玉、陈茂强对自己权利的处分，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除赵世玉、陈茂强于2014年5月14日与遵义浙商房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助赵世玉、陈茂强办理位于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼1-23-1号房的商品房预告登记（登记证号为：遵房预监字第2014510971号）的注销登记；三、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵世玉、陈茂强已付房款及已付利息总计332433.67元，并支付该款利息损失（按年利率6%，20000元从2014年1月1日起、238314元从2014年1月5日起、74119.67元从2016年7月2日起，计算至款项实际付清之日止）；四、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付中信银行股份有限公司遵义分行剩余房贷款527547.28元，并支付该款利息（按年利率6.765%，从2016年7月2日起计算至该款项实际付清之日止）；五、驳回赵世玉、陈茂强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6200元（已减半收取），由遵义浙商房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为：浙商房开公司提出的春节放假停工不属于不可抗力，根据浙商房开公司提供的《关于昆明路及唯一国际项目工程复工报告》显示因遵义会议召开80周年的纪念活动其公司也仅停工四天，而逾期交房时间远远超过四天停工的时间，因此，浙商房开的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，浙商房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由上诉人遵义浙商房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年三月三十一日书 记 员  田 林