陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕07民终222号上诉人（原审原告）：赵丹，女，生于1990年11月28日，汉族。委托诉讼代理人：孔丽琴，女，生于1960年3月10日，汉族，陕西省宁强县汉源镇羌州路中段**号。系赵丹之母。委托诉讼代理人：符新民，汉台区东关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：汉中华联置业有限公司。住所地：汉中市经济技术开发区南区办事处*楼。法定代表人：梁谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕洋波，该公司员工。上诉人赵丹因与被上诉人汉中华联置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省南郑县人民法院(2016)陕0721民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵丹的委托诉讼代理人孔丽琴、符新民，被上诉人汉中华联置业有限公司的委托诉讼代理人吕洋波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵丹上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、依法解除上诉人与被上诉人所签订的商品房预售合同；三、判令被上诉人退还上诉人所交购房款420405元并赔偿因房屋瑕疵发生的债务纠纷损失10076.73元；四、依法判令被上诉人赔偿上诉人因房屋潮湿加重风湿病情的医疗费2145.45元；五、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年11月7日签订了商品房预售合同，购买了位于恒大城内一套精装修拎包入住的商品房。被上诉人为推销房产，委托金碧物业有限公司汉中分公司为上诉人办理了134531元的首付款贷款，后上诉人又向银行按揭贷款共计420405元。2014年12月31日，被上诉人将房屋钥匙交付上诉人，因上诉人购买的房屋是半封闭阳台，入住后发现阳台外高内低，一遇雨天，雨水就会向室内流淌，多次找物业维修并未解决根本问题，致使室内潮湿，加重了上诉人母亲孔丽琴的风湿病。后上诉人因房屋瑕疵要求退房，便停止偿还金碧物业公司的贷款，被金碧物业公司起诉后法院判决上诉人支付违约金及案件受理费共计10076.73元。上诉人买房至今两年多，被上诉人没有办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故上诉人有权解除合同并要求赔偿损失，一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决显失公正，请求二审法院依法公正判决。被上诉人汉中华联置业有限公司针对上诉人赵丹的上诉辩称：一、答辩人交付给被答辩人的房屋是经过竣工验收备案的房屋。该房屋是开放式阳台，雨天雨水飘进阳台属于正常现象。至于阳台地面不平导致雨水倒灌客厅存在瑕疵，属于合同约定的维修范围，在保修期内被答辩人向答辩人报修后，答辩人进行了多次积极维修，后被答辩人提出要解除购房合同，导致至今无法进场维修完毕。但答辩人将按照合同保修责任约定，积极妥善进行维修。二、合同关于购房者解除合同的条款有：开发商逾期交房，房屋存在严重质量问题（需要司法鉴定），规划设计变更等，以上事实均不存在，且本案也不存在法定解除条件，故被答辩人要求解除合同无事实和法律依据。三、被答辩人无法证明其父母在房屋内居住，而且其父母患病均在两年以上，证明在被答辩人收房前其父母已经存在疾病，而且其父母得病与房屋阳台进水是否有因果关系无法确定，被答辩人也无证据证明，故被答辩人以此要求赔偿无事实依据。四、因被答辩人购房首付款不足向案外人借款，该借款到期后被答辩人未予偿还被起诉至法院，法院判决支持了案外人的诉讼请求，被答辩人所称的10076.73元债务系被答辩人应偿还案外人的逾期借款利息，与本案无关，故被答辩人要求答辩人承担损失的请求没有事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。原审原告赵丹向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告所签订的商品房预售合同；2、判令被告退还所交购房款420405元并赔偿因房屋瑕疵发生的债务纠纷损失10076.73元；3、判令被告赔偿因房屋瑕疵进水潮湿致业主患风湿病的医疗费10000元；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵丹与被告汉中华联置业有限公司于2013年11月7日签订《商品房预售合同》，合同约定原告赵丹购买被告汉中华联置业有限公司在汉中恒大城第8号楼1单元601号预售住宅商品房屋一套，建筑面积共90.15平方米，房屋单价为每平方米4663.39元，总金额420405元。被告于2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告。原、被告在《商品房买卖合同》第六条第3项对付款方式及期限约定，“买受人采用银行按揭付款购房，须在合同签订同时付清首付款人民币170405元，首付款付清当日内由买受人向按揭银行申请按揭贷款人民币250000元”。合同签订当日，原告自筹款35874元，又与金碧物业有限公司汉中分公司（以下简称金碧公司）签订借款协议，向金碧公司借款134531元，将两项款合计170405元支付给被告。其余房款250000元原告向中国建设银行汉中分理处按揭贷款。原告与金碧公司约定，2014年11月7日前归还借款42041元，2015年11月7日前归还借款46425元，2016年11月7日前归还借款46425元，逾期一天，需按照每天未归还款项总额的千分之一向金碧公司支付违约金。第八条对买受人逾期付款的违约责任约定，“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同”。第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定，“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”。第十三条对瑕疵担保责任约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十七条对保修责任约定，“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖双方对交付的商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。2014年12月31日，被告将原告购买的房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给了原告。该房屋《住宅质量保证书》载明“屋面防水处理、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏保修期为5年，顶棚、地面及墙面抹灰层2年，电气管线2年”。2015年1月，原告母亲以阳台未封闭，加之阳台地面和客厅地面相比外高里低，导致雨水往室内灌、房屋进水等为由向被告委托的汉中恒大城物业服务中心进行报修，汉中恒大城物业服务中心先后于2015年1月至2月、2015年7月、2016年3月三次对原告方报修的部位进行了维修，并对阳台地面进行了处理。此后，原告方仍以阳台地面未处理好为由，要求汉中恒大城物业服务中心继续维修并赔偿其损失，该中心进行维修时原告方又以先赔偿损失再维修为由拒绝维修。原告向金碧公司按约定偿还了第一期借款后以房屋质量瑕疵未维修到位为由停止向金碧公司偿还第二期借款，遂被金碧公司起要求其偿还第二期借款46245元并承担自2015年11月8日起至2016年5月30日逾期205天违约金9480.23元。2016年9月19日经（2016）陕0721民初1487号民事判决书判决：赵丹应偿还金碧物业有限公司汉中分公司借款本金（第二期）46425元，并按照年利率24%向原告支付2015年11月8日起至实际付款之日期间的违约金，案件受理费596.5元由赵丹承担。一审法院另查明：2015年10月15日原告母亲孔丽琴在中国石油天然气集团公司中心医院（河北廊坊市）骨科、皮肤科进行门诊治疗，被诊断为“双膝骨性关节炎、湿疹”，其门诊病历载明“孔丽琴双膝关节疼痛5年，近3个月加重”，庭审中未提交门诊发票。2016年9月27日、10月7日、10月13日孔丽琴自购药品花费1594.20元。2016年9月29日孔丽琴在汉中市中心医院骨科等门诊治疗，四肢血管彩超检查、药费等花费551.25元。2016年9月29日原告父亲赵新生在汉中市中心医院耳鼻喉科门诊治疗，花费373.69元。庭审中，原告未提交其父母在汉中市中心医院门诊治疗的诊断证明书及病历。2016年10月，原告起诉至法院，以房屋瑕疵导致其父母产生治疗费及被判决支付逾期还款违约金、承担诉讼费为由，要求解除与被告的商品房预售合同，并要求被告赔偿上述损失，经调解，未能达成协议。庭审中，原告未提交所购房屋主体结构质量不合格或属于严重影响正常居住使用的质量问题的鉴定结论。征求其是否申请关于该房屋属于主体结构质量不合格或属于严重影响正常居住使用的质量问题的鉴定时，原告明确表示不申请鉴定。2016年11月1日下午，合议庭组织原、被告双方参加对房屋进行了勘查，原告购买的房屋之阳台属于开放式阳台，是本户型的户型设计。该阳台被告方也维修过两次，阳台现东高西低。泼水实验，水自然由东向西流去，仅有阳台与客厅之间的推拉门东边一小处有水渗进推拉门槽。原告诉称的瑕疵主要原因是该房屋阳台未封闭，导致如遇下雨，阳台进水。合议庭建议原告封闭阳台或由被告方将阳台与客厅之间的推拉门外过门石抬高，已解决该纷争，但原告不同意。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，理应受到法律保护。原告依约支付了首期付款，被告也于2014年12月31日向原告交付了所购房屋和《住宅质量保证书》。该合同第八条、第十条、第十三条分别约定了买卖双方解除合同的三种情形，即“买受人逾期付款逾期超过180日后，出卖人有权解除合同”、“出卖人逾期交房逾期超过180日后，买受人有权解除合同”、“买卖双方对交付的商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。本案中，被告并未逾期交房超过180天，原告也未向本院提交所购房屋属于房屋主体结构质量不合格或属于严重影响正常居住使用的质量问题的鉴定结论。原告明确表示对该房屋是否属于主体结构质量不合格或属于严重影响正常居住使用的质量问题不申请鉴定。加之该房屋瑕疵主要是阳台未封闭导致阳台、客厅进水，而该户型设计的就是开放式阳台。原告诉称的房屋瑕疵现尚在被告保修期内，如原告报修，被告应积极履行维修义务。因此，相关条付房屋，在逾期交付房屋的事实，但是方的真实意思表示，没有原告不具备合同双方约定的原告解除合同的情形，故原告要求解除与被告的商品房预售合同并要求被告退还已付购房款420405元的理由不能成立，其请求不予支持。原告依据合同第十三条瑕疵担保约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，请求被告赔偿被金碧公司起诉导致法院判决其应支付逾期还款违约金、承担受理费10076.73元，因双方签订的商品房预售合同第十三条约定的是出卖的房屋有产权纠纷或者有他项权利负担或出卖给他人产生的债权债务纠纷，才由被告方承担责任。而本案原告主张的债权债务纠纷是与金碧物业的借款问题，并不是基于商品房预售合同引起的债权债务纠纷，且与本案是两个法律关系，因此原告要求被告赔偿因房屋瑕疵发生的债务纠纷损失理由不能成立，其请求不予支持。原告要求被告赔偿因房屋瑕疵进水潮湿致其父母患风湿病的医疗费10000元（庭审中提交发票金额为2519.14元），因从原告提供的治疗发票、门诊病历看，其母亲患双膝骨关节病已长达5年之久（2015年10月15日病历载明），也治疗的是双膝骨关节病等疾病，而本案被告交房时间是2014年12月31日，其父亲治疗的是听力疾病，而非风湿病。原告亦无证据证实其母亲患双膝骨关节病等、其父亲患听力疾病系被告房屋阳台进水所导致的，二者是否有必然联系？故原告请求被告赔偿的理由不能成立，其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵丹的诉讼请求。案件受理费7907元，由原告赵丹负担。本院二审期间，被上诉人汉中华联置业有限公司提交了涉案房屋竣工验收报告，经过当庭举证质证，上诉人赵丹对该证据的真实性予以认可，但认为房屋装修存在瑕疵，故对其证明目的有异议。经审核，该竣工验收报告真实合法，且与本案有关联性，故予以采信。根据二审中被上诉人汉中华联置业有限公司提交的《商品房买卖合同补充协议》，二审另查明，上诉人赵丹与被上诉人汉中华联置业有限公司签订的补充协议第十二条约定：1、出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。同时，被上诉人汉中华联置业有限公司新建的汉中恒大城综合楼、大门、5-10#楼及商铺、21-26#楼工程，于2014年5月6日通过验收，工程质量合格，2014年7月29日准予备案。一审法院认定的其他案件事实，本院予以确认。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，上诉人赵丹与被上诉人汉中华联置业有限公司签订的商品房预售合同的第十条、第十三条对买受人可以解除合同的情形进行了明确约定，但从本案查明的事实，上诉人并不具备约定的可以解除合同的条件，其房屋阳台瑕疵也并未达到影响正常居住使用的程度，亦不符合法定解除合同的要求，故其要求解除合同的上诉请求无事实根据且与法律规定不符，本院依法不予支持。关于上诉人认为被上诉人至今未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故其有权解除合同的主张。二审庭审中，上诉人明确表示因其早已打算退房，故未向被上诉人提交办理房地产权属证书的相关资料，也未按照约定按时缴纳相关税费，按照双方签订的商品房买卖合同补充协议中的约定，被上诉人不承担延期办理其房地产权属证书的责任，故上诉人的该上诉理由也不能成立。关于上诉人要求被上诉人赔偿因房屋瑕疵发生的债务纠纷损失以及医疗费的主张。因上诉人并未提供其父母的风湿病加重是由于房屋阳台瑕疵造成的相关确实证据，应承担举证不能的法律后果，且上诉人与金碧公司的债务纠纷不属于本案的审理范围，故上诉人的前述主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求均无事实及法律依据，依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7907元，由上诉人赵丹承担。本判决为终审判决。审 判 长 汤 涛代理审判员 李 晓代理审判员 康 馨二〇一七年三月二十八日书 记 员 易梦瑶