山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0705民初621号原告：于超，无业。��告：侯红丽，无业。原告：于敬儒，无业。原告：王美。四原告共同委托诉讼代理人：曹兴龙，山东元康律师事务所律师。被告：潍坊大众置业有限公司。法定代表人：冀玉安，董事长。委托诉讼代理人：耿洪永，潍坊潍城蓝盾法律服务所法律工作者。原告于超、侯红丽、于敬儒、王美诉被告潍坊大众置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹兴龙，被告委托诉讼代理人耿洪永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除房屋租赁合同；2、被告赔偿原告经济损失93280.9元；3、诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求第2项经济损失金额变更为184139.4元。事实和理由：于谨亮（原告于超的父亲）于1997年11月24日与被告签订租赁合同，租赁了被告具有经营权的奎文区院校街54691部队家属院南门东段沿街办公楼一、二层（面积269.66平方米），租金期限自1998年1月1日始至2015年1月1日止，租赁总价款为525837元。2015年1月1日，原、被告在房屋租赁合同的基础上，约定租赁期限延期到2018年4月30日，并在房屋租赁合同增加“合同延续到2016年4月30日”陈述，2016年5月1日至2018年4月30日的合同另行续签。原告为此再次向被告支付租赁价款106000元，并于2015年7月投入装修费用64392元，用以改善经营环境。2015年12月20日，71146部队（换防54691部队）要求原告停止租用该房屋，并停水停电，导致原告遭受巨大经济损失。原告经与71146部队沟通，得知被告对该房屋的经营权已于2014年12月31日到期，无权向外出租该房屋。原告认为，被告在明知其经营权到期的情况下，仍与原告续签房屋租赁合同，并收取原告的租赁价款，导致原告又为此投入装修费用，其行为违反诚实信用原则。为此，特诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，1、被告未收到原告任何证据，根据证据规则，原告在立案后必须向法院提交证据并在立案后15日内向被告送达，被告未收到；2、待原告举证后，被告再作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告提交的证据及被告质证意见如下：1、房屋租赁合同一份，证明于谨亮与被告于1997年11月24日签订房屋租赁合同，承租位于奎文区××街中段，138师宿舍南侧四间、面积296.66平米涉案房屋的事实。被告对房屋租赁合同真实性无异议，但认为承租方为于谨亮，而非本案原告，且于谨亮并未交齐租赁期间的房租，延续期间的房租也未交齐，该租赁合同已经终止。2、补充协议复印件一份，证明1998年11月23日，被告与中国人民解放军54691部队签订补充协议，将涉案房屋从2015年1月1日起延续至2017年12月31日。被告对该复印件真实性不予认可。3、中国人民解放军71146部队后勤部于2016年6月18日出具的情况说明一份，证明被告对涉案房屋的使用经营权已于2014年12月31日到期终止，再未与被告签订书面合同或补充协议。情况说明载有：原中国人民解放军54691部队管理住用的潍坊市东风街280号家属院营区（含南侧临街沿街房）已于1999年整体移交归属我部。根据1996年12月16日潍坊大众置业有限公司与54691部队签订的合同书，潍坊大众置业有限公司对临街院校家属院南门东段沿街办公营业楼一、二层的使用、经营权已于2014年12月31日到期，双方签订的合同已期限满终止，我部已组织收回，再无与潍坊大众置业有限公司签订书面合同或补充协议。被告对该证据的真实性有异议，称该部队应提交与被告签订的合同佐证，单凭情况说明不能证明其主张。4、被告出具的房租收据二份，证明原告已将房租交付被告。被告对证据真实性无异议，认为该200000元款项是原告补交签订合同期间525837元中的房租。2015年1月1日收据载明房租为2015年1月1日至4月30日，金额50000元；2015年4月28日收据载明房租为2015年5月1日至2016年4月30日，金额150000元。5、银行转款凭证一份、支付宝转账电子回单一份、中国工商银行理财金账户历史明细清���一份，证明2015年4月29日，原告于超分别通过中国工商银行和支付宝账户给被告会计张海静账户转款50000元、36000元，转款凭证附言为交院校街房费。2015年4月23日，原告于超从ATM机取款20000元，以现金交付被告，合计交房租106000元，被告实开收据200000元。被告对张海静系被告会计不认可，称被告并未收到张海静50000元的租赁费，支付宝转款记录是于超与张海静的经济往来，与本案无关，不予认可，被告未收到过原告20000元现金，收款均会出具收据。6、装修花费单据六份，证明原告2015年7月份装修涉案房屋共计花费78139.4元。被告对证据真实性不予认可，明细表并未加盖公章，也无国家税务机关的发票，且原告也未经被告同意装修。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原��提交的补充协议复印件，被告不认可，因原告亦未提交相应的证据，证明该证据来源于被告，因此，对补充协议的证据效力，本院不予认定；原告提交的中国人民解放军71146部队后勤部2016年6月18日出具的情况说明，被告对真实性有异议，因原告自认的涉案房屋收回时间为2015年12月20日，与该情况说明所称的“已于2014年12月31日到期组织收回”相悖，对该证据，本院依法不予采信。原告提交的银行转款凭证一份、支付宝转账电子回单一份、中国工商银行理财金账户历史明细清单一份，原告主张收款人张海静系被告的会计，被告虽然不认可张海静的身份，但结合转账凭证附言信息，及被告为原告出具的150000元收款收据，能够认定银行转款与房屋租金交纳存在关联性，本院依法予以认定。原告提交的装修花费单据，因被告不认可，装修明细未加盖印章，且不系发票，因此��对装修单据，本院依法不予认定。原告主张，2015年12月20日，部队要求原告停止使用并收回涉案房屋，停水、停电。原告基于对被告补充协议的信任，在承租满后与被告协商，将租赁期限延续至2016年4月30日，而根据部队出具的情况说明，被告与部队的合同于2014年12月31日到期后，部队并未再与被告签订补充协议，被告无权使用经营涉案房屋。根据以上证据及事实查明，于谨亮生前系原告于超父亲，侯红丽之夫，于敬儒与王美之子。1997年11月24日，被告作为出租方与作为承租方的于谨亮签订房屋租赁合同，约定房屋坐落院校街中段、138师宿舍院南侧4间，面积269.66平方米，租期17年，出租方自1998年元月1日始将出租房屋交付承租方使用，至2015年1月1日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可终止合同，收回房屋：1、……2、……3、承租人拖欠租金的。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。合同第三条租金和租金的交纳期限约定，总租金为525837元，合同签订时先付80000元定金，其余款项于被告交房之日一次性付清。自交房之日起逾期十日未付清定金外款项，视为承租方违约，定金不予偿还。合同第四条租赁期间房屋修缮约定，修缮房屋是被告的义务。合同第九条约定由承租人于谨亮向138师交纳水电暖使用费。合同租赁期间，于谨亮去世。2015年1月1日租赁合同期限届满后，原、被告续延了合同期限，并在原租赁合同上明确注明“合同延续到2016年4月30日”，由被告在该内容上加盖了公章。2015年1月1日，被告给原告于超出具收款收据，收取2015年1月1日至4月30日租金50000元。2015年4月28日，被告给原告于超出具收款收据，收取2015年5月1日至2016年4月30日租金150000元。2015年12月20日，部队从原告处收回涉案房屋，并停水、停电。另查明，2016年5月6日，被告对本案提出管辖权异议，2016年7月28日，本院作出(2016)鲁0705民初621号民事裁定书，裁定驳回被告的异议。被告不服，上诉至山东省潍坊市中级人民法院，2016年10月10日，该院作出(2016)鲁07民辖终483号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、原告是否具有诉讼主体资格；2、原、被间的房屋租赁合同是否解除；3、原告主张的经济损失184139.4元（房屋租金106000元＋装修费78139.4元）应否支持。关于第一个焦点问题，原告提交的房屋租赁合同、户口本、身份证等证据，能够证明涉案房屋系原告近亲属于谨亮生前租赁，租赁���间于谨亮去世，后被告又以原告于超的名义收取2015年1月1日至2016年4月30日的租金，共计200000元。因此，原告作为于谨亮的近亲属，基于涉案房屋租赁而产生的相关权利义务，有权作为原告予以主张，其诉讼主体资格合法。关于第二个焦点问题，于谨亮与被告签订的房屋租赁合同于2015年1月1日期满后，被告同意将原租赁合同期限续延至2016年4月30日，并收取了原告于超该期间的租金，后因部队回收军产，于2015年12月20日从原告处收回涉案房屋，因此，涉案房屋租赁合同客观上已不能履行，应确认于2015年12月20日解除。被告以原告拖欠租金而解除合同的主张，本院不予采信。关于第三个焦点问题，原告主张的经济损失184139.4元，原告2015年4月28日交纳被告2015年5月1日至2016年4月30日租金150000元，根据交款金额与时间，能够��定续租期间的月租金为12500元，因涉案房屋于2015年12月20日被军队收回，因此对未履行期间的房租，被告占有无事实依据与法律依据，应由被告退回原告，金额为54435元（4个月零11天）。关于原告主张的房屋装修费78139.4元，原告主张2015年7月份对涉案房屋进行了装修，因合同明确约定房屋修缮是被告的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，被告对原告提交的装修单据不予认可，原告亦未提交证据证明被告同意原告装修，原告要求被告赔偿房屋装修费78139.4元，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告潍坊大众置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告于超、侯红丽、于敬儒、王美房屋租金54435元；二、驳回原告于超、侯红丽、于敬儒、王美的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3983元，由原告于超、侯红丽、于敬儒、王美负担2787元，被告潍坊大众置业有限公司负担1161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  陈 倩审 判 员  陈要香人民陪审员  高丽华二〇一七年三月二十日书 记 员  王 琮