四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终114号上诉人（原审被告）：张秀清，女，1966年10月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（特别授权）：文林，四川文林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遂宁开发区佳意二手房中介部，经营场所遂宁市开发区飞虹街22栋1号门面。经营者：熊友，男，1984年7月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。原审被告：熊刚强，男，1988年10月11日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。上诉人张秀清因与被上诉人遂宁开发区佳意二手房中介部（以下简称佳意二手房中介部）、原审被告熊刚强居间合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张秀清及其委托诉讼代理人文林到庭参加诉讼。被上诉人佳意二手房中介部的经营者熊友、原审被告熊刚强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀清上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3051号民事判决，改判确认《买卖居间合同》无效，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人、案外人刘元芬签订的《买卖居间合同》系无效合同。案外人刘元芬在签订合同前或签订合同时，未以任何方式表明具有原审被告熊刚强的授权，其代理行为系无权代理，因无权代理签订的合同属于效力待定的合同，需经被代理人的追认合同才有效，但熊刚强未追认该合同，同时也未在合同签订后20日内支付首付款250000元，该合同应属无效；2.《买卖居间合同》系无效合同因而对合同相对方不构成约束力，上诉人不应向被上诉人支付中介服务费2500元。因《买卖居间合同》自始无效，合同中的违约条款也是无效的，同时被上诉人对上诉人与原审被告熊刚强未对签订房屋买卖合同提供居间服务，系上诉人与原审被告熊刚强另行达成合意，完成了房屋过户手续，因此上诉人不应向被上诉人支付中介服务费2500元。佳意二手房中介部向一审法院起诉请求：1.张秀清向佳意二手房中介部支付居间服务费4750元，熊刚强向佳意二手房中介部支付居间服务费4750元；2.张秀清、熊刚强承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月26日，张秀清（甲方）、案外人刘元芬（熊刚强之母，乙方代理人）及佳意二手房中介部（丙方）签订了合同，约定由佳意二手房中介部提供中介服务，促成张秀清将其所有的位于开发区飞虹街122号2栋19层1905号房屋以475000元的价格出售，合同第三条约定：“乙方于签订本合同20个工作日内将首付款（不含定金）250000元交付于甲方。”第八条约定：“本合同签订时，丙方应收取甲、乙双方居间服务费，三方约定佣金为：1.甲方应支付丙方佣金为4750元。2.乙方应支付丙方佣金为4750元”。刘元芬在合同的买方即合同乙方处签署了“熊刚强”，并在乙方代理人处签署了“刘元芬”。熊刚强未向刘元芬出具委托购房的委托书，亦未在合同上签字。三方签署合同后，张秀清、刘元芬或熊刚强均未向佳意二手房中介部支付中介费，刘元芬或熊刚强亦未在合同签订后20日内向张秀清支付首付款。2016年7月22日，张秀清将上述房屋过户登记至熊刚强名下。一审法院认为，双方争议的焦点为刘元芬代熊刚强在合同上签字的行为是否构成表见代理及合同是否有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，即为表见代理。刘元芬在买房时，未取得其子熊刚强的授权，以熊刚强的名义与张秀清、佳意二手房中介部签订合同。刘元芬在签订合同前或签订合同时，未以任何方式表明其具有熊刚强的授权，不足以令相对人相信其具有代理权，表见代理不能成立。表见代理不能成立的，合同对被代理人即熊刚强不发生约束力，缔结合同的后果应由行为人即刘元芬承担，故对佳意二手房中介部要求熊刚强支付中介费的诉讼请求，不予支持。刘元芬以熊刚强名义签订合同，系不诚信的缔约行为，但该行为并不导致合同无效，而产生合同对熊刚强不发生约束力的法律后果，因刘元芬的不诚信缔约行为给张秀清、佳意二手房中介部造成损失的，二者亦有权要求赔偿。张秀清未按照合同约定支付中介费，其行为已构成违约，但张秀清借助佳意二手房中介部出售房屋，系基于对居间方的专业能力和诚信经营的信任，并在此基础上向居间方支付中介费用，因此，居间方有义务审核购房者的真实状况，并就订立合同的事项向委托人如实报告。佳意二手房中介部未尽到合理的审查义务，对刘元芬使用他人名义签订合同未予审查和报告，违反了合同的附随义务及诚实信用原则。故此，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，佳意二手房中介部不得主张全额报酬，应由张秀清向佳意二手房中介部支付中介费2500元。张秀清辩称佳意二手房中介部未按合同约定在20日内出售房屋，与合同约定“买方20日内支付首付款”的含义不符，辩解理由不能成立；张秀清辩称佳意二手房中介部对于其与熊建刚的房屋买卖交易未提供中介服务，其辩解理由与本案的合同不属同一事实，辩解理由不能成立。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告张秀清在本判决生效后三日内向原告遂宁开发区佳意二手房中介部给付居间服务费2500元；二、驳回原告遂宁开发区佳意二手房中介部的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由遂宁开发区佳意二手房中介部负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是2016年6月26日上诉人张秀清与原审被告熊刚强之母刘元芬、被上诉人佳意二手房中介部签订的《买卖居间合同》是否有效，张秀清应否向佳意二手房中介部支付居间服务费。首先，2016年6月26日案外人刘元芬在未取得其子熊刚强授权的情况下，以熊刚强的名义与张秀清、佳意二手房中介部签订《买卖居间合同》虽然属于无权代理行为，但并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的法定情形，因此刘元芬无权代理的行为并不导致该《买卖居间合同》无效，只是按照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，该《买卖居间合同》对于熊刚强不发生法律效力，应由刘元芬承担相应的责任。张秀清主张其与刘元芬、佳意二手房中介部签订的《买卖居间合同》系无效合同的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。张秀清与刘元芬、佳意二手房中介部签订的《买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，该合同合法有效，各方均应按约履行合同义务。佳意二手房中介部作为房屋交易中介，为张秀清、刘元芬提供了房源信息，召集买卖双方协商买卖事宜，并促成买卖双方签订了《买卖居间合同》，其居间行为已成功，且《买卖居间合同》第八条亦明确在签订合同时即支付佣金，故合同签订之后刘元芬（熊刚强）何时向张秀清支付购房款并非佳意二手房中介部主张佣金的必要条件，张秀清主张佳意二手房中介部未对签订《买卖居间合同》提供居间服务的上诉理由不成立，张秀清理应向佳意二手房中介部支付佣金。一审法院考虑到佳意二手房中介部未对购房者尽到合理的审查义务，酌情确定张秀清向佳意二手房中介部支付中介费2500元符合法律规定和本案的实际情况，本院予以维持。综上所述，张秀清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张秀清负担。本判决为终审判决。审 判 长  董华路审 判 员  姚梓佳代理审判员  赖 力二〇一七年三月二十日书 记 员  朱雪萍