贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初79号原告:吴波涛,男,1973年5月15日生,汉族,贵州省安顺市人。原告:吕志霞,女,1975年2月2日生,回族,贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：郑毅，安顺市西秀区中心法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。被告：贵州利安房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520000622362057H。住所地：安顺市西秀区民主路*号楼*楼。法定代表人：何波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吕志霞、吴波涛诉被告贵州利安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日���案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕志霞、吴波涛的委托诉讼代理人郑毅、被告贵州利安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨云蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕志霞、吴波涛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定为原告办理房号为负x-xx房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2、请求人民法院依法判令被告按双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定支付违约金38250.76元（每日房总价523983元的万分之一）直至办理完土地使用权变更和房屋所有权登记手续时止；3、请求人民法院判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月8日原被告双方就原告购买被告以出让方式取得的位于安顺市西秀区小十字总土地面积为21020平方��、编号为x-x、x-x的地块，建设用地使用权批准文件是国有土地使用权证，合同编号是安国用（xxxx）第xxx号。被告经批准，在上述地块建设商品房为中环商业广场。建设工程规划许可证号为建字第xxxxxxxxx，工程施工许可证号为xxxxxxxxx。建筑工程设计审查批准文件号为（xxxx）第xxx号。建设工程施工合同约定的开工日期为2011年11月25日，竣工日期为2013年12月30日。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证为商房预字第xxxxx号。合同格式条款备案机关是安顺市工商管理局、住房和城乡建设局，备案号是x-xx-x（xxxxxx）。第x幢负x层x-xx号房，建筑面积18.86平方米，套内面积10.92平方米，分摊建筑面积7.94平方米，签订《商品房买卖合同》一份。合同第二十二条约定“本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人向当地房屋登记机关申请预告登记。二、初始登记：��卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文件，双方同意按照下列约定处理：约定日期180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文件的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订之后，被告在双方约定的日期内并未交付办理商品房转移登记的有关文件，至今也未交付。原告多次找被告协商解决未果，故诉至法院请求判如所请。被告贵州利安房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》有效，被告客观上目前未能给原告办理相关登记手续，需承担部分违约责任；二、原告就本案买卖过程中存在过错，应承担部分违约责任，减轻被告承担的部分违约责任。销售负一层商铺时，因未缴纳土地出让金，而未取得负一层房屋预售许可证，原告在明知不具备销售条件的情况下购买存在一定过错；三、原告主张的违约金过高，应进行调整。违约金应以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。本院经审理认定事实如下：2014年4月8日，原告吕志霞、吴波涛与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于安顺市西秀区小十字中环商业广场第x幢负x层xxx号房，所购商铺建筑面积18.86㎡，套��建筑面积10.92㎡，分摊建筑面积7.94㎡，总房价款为523983元。原告在2014年3月29日至2015年3月12日付清房款523983元，及支付了契税15719、维修资金1226元、登记费等2412元（共计19357元）。该《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人即被告应当于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同超过约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。因被告一直未将所购房屋的产权证办理给原告，致原告诉至本院，提出如前所��。同时查明：2014年1月21日，被告贵州利安房地产开发有限公司与案外人濮树、龙燕签订《商品房买卖合同》，由案外人濮树、龙燕购买被告开发的位于安顺市西秀区小十字中环商业广场第x幢负x层房屋，所购房屋面积7429.78㎡，套内建筑面积为5478.46㎡，总房价款为16500000元。同日，双方办理了预售合同备案登记，预售合同登记号为xxxxxx。后，被告贵州利安房地产开发有限公司与案外人濮树签订《回购协议》，双方约定被告贵州利安房地产开发有限公司将上述出卖给案外人濮树的位于安顺市西秀区小十字中环商业广场第x幢负x层房屋进行回购，回购金额为2046万元。另查明：被告贵州利安房地产开发有限公司开发建设的小十字中环商业广场x号楼预售许可证号为xxxxxxx，负x层为销售房屋，用途为车库。2014年2月，被告贵州���安房地产开发有限公司提出请求，请求对其开发的中环商业广场地下一层停车场调整为商业用房及增加建设面积，并向安顺市人民政府呈报了《关于贵州利安房地产开发有限公司建设中环商业广场项目补缴土地出让金完善用地手续的请示》，经《安顺市人民政府关于贵州利安房地产开发有限公司建设中环商业广场调整规划指标补缴土地出让金的批复》同意，2014年5月10日，被告贵州利安房地产开发有限公司与安顺市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充协议》，确定被告贵州利安房地产开发有限公司应补交土地使用权出让金1737.99万元，并于协议签订后60日内缴纳国有土地使用权出让金及土地评估费后，依法办理相关手续。2014年5月12日，安顺市国土资源局向被告贵州利安房地产开发有限公司出具《国有土地使用权出让收入缴款通知书》，通知被告贵州利安房地产开发有限公司一次性缴纳国有土地出让金等费用。被告贵州利安房地产开发有限公司至今未予缴纳。被告自认原告所购的房屋尚未达到办理房屋所有权证条件。本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。该合同第二十二条第三款转移登记部分约定了原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”故根据双方签订的合同约定，被告贵州利安房地产开发有限公司应于2014年12月30日前向原告办理交付房屋所有权证书，但因被告原因致原告所购买的房屋至今未办理���屋所有权证，被告也自认因未交清土地出让金，原告所购的房屋尚未达到办理房屋所有权证条件，故原告诉请被告办理所购房屋的所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。原告诉请被告为其办理所购房屋的土地使用权变更登记，双方签订的合同对此没有约定，被告只有为购房人办理房屋产权证的合同义务，故该诉请本院不予支持。关于被告贵州利安房地产发开发有限公司辩称原告明知其购买的房屋不具备销售条件亦予以购买，应自行承担部分过错责任的理由，本院认为，被告开发的安顺市西秀区小十字中环商业广场负x层为销售房屋，预售许可证号为xxxxxx，2014年2月，被告贵州利安房地产开发有限公司请求对其开发的中环商业广场地下一层停车场调整为商业用房及增加建设面积，但未按其与安顺市国土资��局签订的《国有建设用地使用权出让补充协议》及安顺市国土资源局出具《国有土地使用权出让收入缴款通知书》缴纳国有土地出让金等费用，导致原告所购买的房屋至今未办理房屋所有权证，故被告的该项辩称理由不成立，本院不予采纳，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，但因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的逾期日期2014年12月31日起暂计至2016年12月28日止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》第二十二条的约定，“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自��定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交房价款万分之一的违约金。”的违约金标准计算，即自2014年12月31日起至2016年12月28日，共计729日，原告已交购房款523983元×729日×万分之一=38198元，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告贵州利安房地产开发有限公司以原告主张的违约金过高为由要求调整，该约定系双方当事人签订合同时真实、自愿的约定，被告未在约定的期限内为原告办理房屋所有权证书，实属违约，应承担违约责任，被告贵州利安房地产开发有限公司并未提交证据证实该违约金条款约定的数额与实际的损失相比对双方当事人存在明显的不公平，造成双方经济上的严重失衡，该约定并不违背公平合理的民法原则，故被告的该项辩称理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州利安房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告吕志霞、吴波涛从2014年12月31日起至2016年12月28日止的逾期办证违约金人民币38198元。二、驳回原告原告吕志霞、吴波涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币806元，减半收取人民币403元，由原告吕志霞、吴波涛承担人民币26元���被告贵州利安房地产开发有限公司承担人民币377元。（该诉讼费原告吕志霞、吴波涛已预交，被告贵州利安房地产开发有限公司所承担的诉讼费在其向原告支付逾期办证违约金时一并支付，原告吕志霞、吴波涛不再向本院退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 杨 芳二〇一七年三月二十三日书记员 何娇娇