江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终323号上诉人(原审原告)：洪泽县世纪名都业主委员会，住淮安市洪泽区高良涧街道办事处世纪名都一期7幢107室。主要负责人：陈玉峰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张仁勤，江苏天淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志芳，江苏天淮律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：盱眙志明物业服务有限公司，住盱眙县甘泉西路一号。法定代表人：倪志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈家明，洪泽县共和法律服务所基层法律服务工作者。上诉人洪泽县世纪名都业主委员会因与被上诉人盱眙志明物业服务有限公司排除妨害纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院(2016)苏0829民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪泽县世纪名都业主委员会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定业务大会未做出选聘和续聘决定，认定事实错误。上诉人系世纪名都业主大会选举产生，经业主大会授权代表业主大会全体的意志，代表业主大会对被上诉人作出解聘决定，合法有效。本案所涉物业服务合同期限届满后，上诉人多次要求被上诉人撤出世纪名都小区，并经请示住建局、街道办、社区总站等部门后，由上诉人研究公开招聘新的物业公司。上诉人代表业主大会已经做出解聘决定，原审法院认为业主大会未做出选聘和续聘决定，认定事实错误。2、一审法院认定被上诉人在物业服务合同期限届满后，仍然为世纪名都小区提供物业服务，认定事实错误。被上诉人拒绝退出世纪名都小区，影响上诉人选聘新的物业公司，也并未为该小区提供物业服务，并不能认定为被上诉人继续为该小区提供物业服务。3、一审法院适用法律错误。法律上有明确规定的不定期合同，如不定期劳动合同、不定期租赁合同，法律上并不存在不定期物业服务合同。上诉人作为业主大会授权的常设机构，代表业主大会解聘被上诉人，并经各级上级部门备案批准，程序合法。被上诉人也并未继续按照原合同约定提供物业服务，本案不适用《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款法律规定，原审法院适用法律错误。被上诉人盱眙志明物业服务有限公司辩称：1、物业服务企业的选聘和续聘只能由业主大会会议决定，业主委员会的职责是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，上诉人根本没有召集世纪名都业主大会会议，并没有向业主大会会议报告物业管理实施情况，更没有通过业主大会会议决定选聘和续聘物业服务企业。故上诉人无权作出选聘和续聘物业服务企业的决定。建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第五款、第三十五条第一、三款规定：业主大会决定选聘和解聘物业服务企业；业主委员会履行以下职责：执行业主大会的决定和决议；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。由此可见，上诉人要求被上诉人退出世纪名都小区物业服务区域等诉讼请求未通过该小区业主大会会议，因此，其诉请不符合建设部上述规定。2、一审期间，被上诉人向一审法院举证的《物业委托承包管理服务合同》、世纪名都各楼幢长于2016年6月3日签名的《世纪名都业主满意度调查表》等相关证据充分证明被上诉人在合同届满后，仍然提供物业服务的事实。根据《江苏省物业管理条例》第五十六条规定：物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洪泽县世纪名都业主委员会向一审法院起诉请求：1、要求原审被告退出洪泽县世纪名都小区物业服务区域，返还物业服务用房、物业共用部分和相关设施，移交物业服务所必须的相关资料；2、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月1日，原审原告与原审被告签订《物业委托承包管理服务合同》，合同约定：该承包合同期限为三年，自2012年10月1日起到2015年9月30日止；该合同的第一年为试用期，如果第一年业主大会对原审被告的综合满意率高于百分之八十，则后两年自动续期，如果低于百分之八十，则原审原告有权终止合同而无需承担违约责任。合同签订后，原审被告接受了世纪名都小区的相关物业管理的物品，原审被告亦开始了世纪名都小区的物业服务。合同到期后，世纪名都小区未召开业主大会，作出续聘或解除物业管理服务合同的决定。故原审原、被告双方未继续签订物业管理服务合同。但原审被告仍然对世纪名都小区提供了物业服务。原审被告于2015年10月1日与业主委员会其他成员及小区楼栋长签订了《物业委托承包管理服务合同》，合同期间为2015年10月1日起到2018年10月1日止，小区楼栋长签字，但原审原告未加盖相关印章。2016年6月，原审被告被公示为存在较重失信行为的单位。原审原告的主任已将其在世纪名都的房屋出售。2016年7月，原审原告召开业主委员会决定起诉原审被告。后原审原告诉至一审法院。一审法院认为：原审原、被告签订的《物业委托承包管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效的。该物业服务合同期限届满后，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原审被告仍然对世纪名都小区提供物业服务，故原审原、被告双方成立了不定期物业服务合同。现原审原告主张合同到期要求原审被告退出并返还相关设施的请求，不符合法律规定，一审法院不予以支持。原审原告可通过其他渠道加以解决。一审法院判决：驳回原审原告洪泽县世纪名都业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由原审原告洪泽县世纪名都业主委员会负担。二审中，上诉人提交以下证据：1、世纪名都业主委员会章程一份，证明该章程的第八条第二款规定业主大会授权业主委员会采用招标和其他方式聘请物业管理单位进行管理，并与其签订合同，一审法院认为必须召开业主大会选聘或解聘物业公司的观点不正确，如果按照一审法院以及被上诉人的意见，上诉人与被上诉人在签订原来的物业管理合同时，也没有经过业主大会决定，而一审法院认为该合同合法有效，自相矛盾。2、世纪名都小区招聘物业公司登记表，证明在2015年9月26日，被上诉人到世纪名都物业填写世纪名都小区招聘物业公司登记表，结合一审提交的证据说明上诉人与被上诉人在合同到期前就下期的物业管理招聘进行了登记，是否续聘被上诉人，需上诉人与被上诉人达成一致意见，一审法院认为合同到期以后，被上诉人继续履行物业管理服务是一个不定期的合同，在认定事实上是错误的。被上诉人对上诉人二审中提供的证据的质证意见：对证据1的真实性予以认可，我们认为这份证据与本案没有关联性。建设部业主大会和业主委员会规则规定，业主委员会没有权力选聘或解聘物业服务企业。对证据的2真实性不表示异议，但与本案没有关联性，起初填这份表格的本意是被上诉人参与世纪名都业主大会的招投标，而最终业主委员会没有组织世纪名都业主大会召开会议进行招投标，那么在新的物业服务机构没有到场的情况下，世纪名都业主仍然需要物业服务机构的服务，故被上诉人继续为世纪名都的业主提供服务。本院对于上诉人二审中提供的证据的认证意见：业主委员会的章程不能代表业主大会对业主委员会进行授权。；被上诉人到上诉人处就招聘物业公司进行登记的行为，也不能说明业主委员会具有选聘或解聘物业服务企业的权利。本院经审理确认一审查明的案件事实。本院认为：《国务院物业管理条例》第十一条中规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十五条中规定：业务委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。上诉人作为业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，但无权作出选聘和解聘物业服务企业的决定。《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款规定：物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案中，物业服务合同期限届满后，世纪名都小区业主大会未作出选聘或续聘决定，而被上诉人按照原合同约定继续提供了物业服务，因此，原合同权利义务对双方具有约束力。另外，本案中，世纪名都小区业主大会没有作出解聘被上诉人的决定，而上诉人作为业主委员会也无权作出解聘被上诉人的决定。综上，上诉人的一审诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人洪泽县世纪名都业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 华 林审判员 李前兵审判员 邹艳萍二〇一七年三月十六日书记员 孙 欣