江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1786号上诉人（原审被告）南京浩锐汽车维修服务有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道湖山南路18号。法定代表人张俊，该公司总经理。委托代理人张洁，江苏华庭律师事务所律师。委托代理人谢丽，女，1987年10月2日生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）南京迪洋物流有限公司，住所地南京市雨花台区花神大道8号-5。法定代表人张余国，该公司总经理。委托代理人徐飞，江苏苏南律师事务所律师。原审第三人南京天印包装有限公司，住所地南京市江宁科学园科宁路289号。法定代表人许志凯，该公司总经理。委托代理人王同官，男，1966年10月29日生，汉族，南京天惠物流有限公司总经理。上诉人南京浩锐汽车维修服务有限公司（以下简称浩锐公司）因与被上诉人南京迪洋物流有限公司（以下简称迪洋公司）、原审第三人南京天印包装有限公司（以下简称天印公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人浩锐公司的委托代理人张洁、谢丽，被上诉人迪洋公司的委托代理人徐飞，原审第三人天印公司的委托代理人王同官到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。迪洋公司原审诉称，2013年9月2日，其与浩锐公司约定将其承租的江宁区科学园科苑路129号天惠包装公司内西面一幢北侧15跨厂房2300平方米出租给浩锐公司，并签订了仓库租赁协议，租赁期限从2013年9月3日至2015年2月28日，租金为每平方米每月22元。2013年9月25日双方达成补充协议，约定由浩锐公司和天惠包装协调由天惠包装将上述厂房直接出租给浩锐公司。补充协议同时约定，如果浩锐公司未能与天惠包装协调成功，浩锐公司应无条件于2013年10月10日前全部搬离。浩锐公司搬离后，其在一个月内分期支付给浩锐公司290000元补偿、返还浩锐公司已付的三个月租金和一个月租金标准的押金。浩锐公司与天惠包装协调失败后，其于2013年10月10日按约将三个月租金和押金返还给浩锐公司。但浩锐公司却未按约搬离，并要求其支付290000元的补偿后才搬离。其多次与浩锐公司协商无果，无奈于2013年12月28日支付浩锐公司290000元，浩锐公司于2013年12月30日搬离，却拒绝支付违约占用期间的房屋占有使用费。现诉至法院，请求法院依法判令：一、浩锐公司支付2013年10月10日至2013年12月30日期间的房屋占有使用费136619元，并支付自起诉之日至实际支付之日按同期银行贷款利率计算的利息损失；二、浩锐公司承担本案诉讼费。浩锐公司原审辩称：一、迪洋公司故意隐瞒其无权转租的事实，造成第三人主张权利，承租房屋从2013年9月15日开始断水断电，致使其始终无法对承租房屋使用、收益，迪洋公司的行为已构成根本违约。二、2013年9月29日的补充协议签订后迪洋公司再次违约，不能解除与第三人签订的房屋租赁合同，导致其无法要求与第三人直接建立房屋租赁合同关系，补充协议实际上未能履行。三、2013年10月10日，迪洋公司以退还房租和保证金的形式单方要求解除与浩锐公司签订的房屋租赁合同，其虽然不同意，但没有办法改变停水停电的状态，为了减少经营损失，其还是努力寻找新的经营场所。四、2013年12月28日双方就合同解除达成一致意见，并讲明此事两清，双方也按该约定履行完毕，不存在拖欠房屋占有使用费的问题。五、即使迪洋公司的诉讼请求成立，也超出了法律规定的1年的诉讼时效。综上，请求法院驳回迪洋公司的诉讼请求。原审第三人天印公司述称，其是按照与迪洋公司之间的房屋租赁合同的约定履行的，对迪洋公司与浩锐公司之间的纠纷不发表意见。原审法院经审理查明，位于南京市江宁区科苑路129号的房屋两栋属于天印公司所有，建筑面积分别为6445.65、3253.60平方米。2013年2月20日，案外人张英东(甲方)以天印公司委托代理人的身份与迪洋公司(乙方)在南京鸿展房地产经纪有限公司的居间下就上述2幢房屋签订厂房租赁合同书一份，合同约定：甲方将位于江宁区科苑路129号的两栋厂房租赁给乙方作为物流使用，租赁面积甲乙双方认可为：(1)东面大厂房6446平方(含延伸厂房88平方及厕所旁22平方)，(2)西面厂房3360平方，含二层办公楼192平方，合计承租面积9806平方米；租赁期限为两年，自2013年3月1日至2015年2月28日止；租金按双方确定的面积计算，每平方米每月16.8元整不含税，年租金1977000元整；甲方将厂房出租给乙方作物流用途使用，如乙方用于其它用途须经甲方书面同意。2013年2月23日，天印公司出具授权书给张英东，授权书载明：本公司位于江宁区科苑路129号，一幢三层楼计6800平方，两幢厂房的合法所有人，即东面大厂房6446平方，含延伸厂房88平方及厕所旁22平方，西面厂房3360平方，含二层办公楼192平方。现授权给张英东，全权本公司对以上物业进行管理及出租，包括签订租赁合同，收取承租方的租金，其签字具有与本公司签字同等法律效力，授权期限为2013年2月25日至2015年2月止。2013年2月28日张英东出具补充协议给迪洋公司，补充协议载明：本人受南京天印包装有限公司委托，并负责对公司所有的位于江宁区科苑路129号，一栋三层楼6800平米，两栋厂房即东面大厂房6446平米，含延伸厂房88平米及厕所旁22平米，西面厂房3360平米含两层办公楼192平米的物业进行管理及出租。现由本人张英东，全权由乙方南京迪洋物流有限公司对以上物业有再次租赁和合法使用权(合同期内)。以上物业的再次转租、使用期限与乙方租赁合同期限同步。2013年9月2日，迪洋公司(甲方)将其承租的天印公司的上述两幢厂房中的2300平方米转租给浩锐公司(乙方)并与浩锐公司签订仓库租赁协议一份，协议约定：租赁期限为2013年9月3日至2015年2月28日止；在本出租合同生效之日起两日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；租金支付方式以三个月支付一次；租赁保证金35000元，在甲方交付仓储场地后三天内支付；仓库及办公室为每月每平方米22元(不含开票费用)；乙方应于本合同签订之后5日内支付1550平米的三个月租金，甲方于2013年9月1日交付全部租赁物，乙方向甲方支付租赁保证金35000元。仓库租赁协议签订后，迪洋公司于2013年9月3日将转租的厂房交付给浩锐公司，浩锐公司支付租金151800元、押金10000元。2013年9月29日，迪洋公司(甲方)与浩锐公司(乙方)签订补充协议一份，协议约定：浩锐汽修协调天惠包装从10月1日起，将科苑路129号西侧3360平米的厂房转租给浩锐汽修(迪洋同意)，天惠包装和迪洋物流之间的合同于2013年10月1日(不含)终止；由浩锐协调天惠包装退还迪洋物流5个月房租282240元(从2013年10月1日至2014年10月28日)；迪洋物流确认天惠包装的书面承诺退还房租后，补偿浩锐汽修损失290000元，以及浩锐汽修已经支付的2个月房租和一个月押金；如因为天惠包装终止和迪洋的西侧厂房租赁协议(以补充协议完成)，但以各种借口未退还迪洋物流5个月房租，则迪洋已支付的此5个月租金损失合计282240元由浩锐承担，在2个月内还款；上述4条各项达成后，浩锐汽修租赁的西侧厂房，还剩下的1000平方米，由迪洋物流帮助浩锐进行转租，迪洋配合浩锐转租谈判，转租的收益归浩锐所有；若浩锐汽修和天惠包装未能协调成功，则浩锐汽修无条件于2013年10月10日前全部搬离；浩锐汽修搬离后，迪洋物流给浩锐汽修的290000元补偿款及已付的3个月房租及1个月押金，在1个月内分期还款。2013年10月10日，迪洋公司退还浩锐公司租金及押金共计161800元。2013年12月30日，迪洋公司支付浩锐公司赔偿款290000元，浩锐公司于当日从承租场地内搬离。2014年10月14日，迪洋公司向原审法院提起诉讼。庭审中，双方一致认可仓库租赁协议双方已协商解除。关于解除时间，迪洋公司主张是2013年9月29日补充协议生效后仓库租赁协议即解除；浩锐公司主张解除时间为2013年12月28日，并提交了2013年12月28日迪洋公司的法定代表人张余国与浩锐公司的法定代表人张俊达成的承诺一份，承诺载明：迪洋物流于2013年12月30日支付浩锐公司赔偿款290000元整，浩锐汽修承诺三天内清空现有场地内所有物品、装修，并恢复到原样，得到迪洋物流、天印集团的认可确认，迪洋物流保留浩锐违约的追诉权利。原审法院认为，迪洋公司和浩锐公司一致认可仓库租赁协议已协商解除。关于解除时间，双方于2013年9月29日签订的补充协议约定，由浩锐公司协调天惠包装将包含仓库租赁协议涉及的2300平方米厂房在内的3360平方米厂房自2013年10月1日起租赁给浩锐公司，如果浩锐公司与天惠包装未能协调成功，则浩锐公司无条件于2013年10月10日前全部搬离。根据补充协议的约定，无论浩锐公司能否与天惠包装协调成功，迪洋公司与浩锐公司签订的仓库租赁协议均不再继续履行，对迪洋公司关于仓库租赁协议于2013年9月29日解除的主张，予以采信。浩锐公司辩称仓库租赁协议于2013年12月28日解除，虽提交了张余国和张俊的承诺一份，但承诺的内容仅为双方对仓库租赁协议解除后款项支付和搬离承租房屋的补充约定，并非协商解除仓库租赁协议，浩锐公司未能提供其他证据证明仓库租赁协议于2013年12月28日解除，对其该抗辩意见，不予采纳。迪洋公司与浩锐公司签订的补充协议中已约定若浩锐公司和天惠包装未能协调成功，则浩锐公司无条件于2013年10月10日前全部搬离。补充协议签订后，浩锐公司未能与天惠包装协调成功，应于2013年10月10日前搬离，其至2013年12月30日搬离，应支付迪洋公司2013年10月10日至2013年12月30日期间的房屋占有使用费。双方签订的仓库租赁协议已约定租金为每月每平方米22元，对迪洋公司主张浩锐公司支付2013年10月10日至2013年12月30日期间的房屋占有使用费136619元的诉讼请求，予以支持。迪洋公司主张浩锐公司支付自起诉之日起按同期银行贷款利率计算的利息，具有法律依据，予以支持。浩锐公司与天惠包装未能协调成功后，迪洋公司已将浩锐公司已支付的房租、押金退还给浩锐公司，浩锐公司关于补充协议未能履行的抗辩意见与事实不符，不予采纳。浩锐公司辩称其与迪洋公司已约定仓库租赁协议解除之后两清、不存在拖欠房屋占有使用费的问题，虽提交了张龙的证明一份，但证明系证人证言，证人未出庭作证，迪洋公司对证明的真实性亦不予认可，对张龙的证明不予采信，浩锐公司未能提供其他证据证明仓库租赁协议解除之后双方两清，对其该抗辩意见，不予采纳。浩锐公司于2013年12月30日搬离承租房屋，迪洋公司于2014年10月14日诉至法院要求浩锐公司支付房屋占有使用费，并未超出法律规定的诉讼时效，浩锐公司关于迪洋公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：浩锐公司于判决发生法律效力之日起10日内支付迪洋公司房屋占有使用费136619元及利息(利息以136619元为基数，自2014年10月14日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算)。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3032元，减半收取1516元，保全费1270元，合计2786元，由浩锐公司负担。此款已由迪洋公司垫付，浩锐公司在支付上述款项时应一并加付此垫款。浩锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、《仓库租赁合同》终止履行系因停水、停电的原因，被上诉人迪洋公司交付的租赁房屋无使用价值，原审判决上诉人支付巨额对价不公平。二、原判决未对合同效力进行认定，导致判决不公。三、《补充协议》系被上诉人事先打印好，未与上诉人进行协商，该格式合同条款对上诉人没有约束力。协议内容没有存在的空间和可能，被上诉人构成欺诈。上诉人本无退租之意，被上诉人谎称其与天印公司的租赁合同于2013年10月1日终止，但其事实上一直在承租该房，而天印公司不可能一房二租。同时，协议没有给予合理的搬迁时间，上诉人占有房屋至2013年12月30日应属善意占有。四、原判决将《仓库租赁合同》何时解除作为争议焦点是不适当的，不管是单方解除还是协议解除，本案已支付29万元赔偿款，判断解除时间不具有实际价值。五、被上诉人在原审中没有赔偿损失的诉讼请求，原审判决超出诉讼请求。六、上诉人提供的证人系天印公司的总裁，目前仍与被上诉人存在合同关系，不方便出庭作证，原审法院应予认定。七、2013年12月28日的承诺书是被上诉人所举证据，原审认定系上诉人举证，没有依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人迪洋公司辩称，案涉房屋租赁合同是上诉人与其协商后在2013年9月29日达成补充协议时终止的，补充协议不存在欺诈行为，由于上诉人在2013年10月10日未能依约搬离案涉房屋，给被上诉人造成巨大损失，上诉人理应承担责任。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人天印公司述称，对原判决没有意见。二审中，上诉人浩锐公司主张2013年12月28日的《承诺书》中最后一句“迪洋物流保留浩锐违约的追诉权力”系被上诉人迪洋公司事后添加，并申请对该句文字形成时间进行司法鉴定。被上诉人迪洋公司认可该承诺书中除签名外的字迹均系其方人员所写，但否认最后一句系事后添加。本院根据浩锐公司的申请，依法委托南京师范大学司法鉴定中心对《承诺书》中的笔迹形成时间进行鉴定，南京师范大学司法鉴定中心于2015年6月30日出具南师大司鉴中心[2015]文鉴字第257号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材暑期为‘2013年12月28日’《承诺书》中‘迪洋物流保留浩锐违约的追诉权力’黑色手写字迹的形成时间要晚于该《承诺书》中其他内容黑色手写字迹的形成时间。”上诉人质证认为，该鉴定报告能够证明承诺书是对补充协议的变更，是双方一次性了结的意思表示；被上诉人认为“迪洋物流保留浩锐违约的追诉权力”这句话确实要晚于其他文字一两个小时，但这是双方签订承诺书时进行了长时间的协商，鉴定结论并不能证明是被上诉人后来添加的，且该承诺书原件系被上诉人向法院提交，如承诺书的最后一句话确实是被上诉人后来添加的，其也不可能主动向法院提交原件用于鉴定。对此，本院经审查认为，南京师范大学司法鉴定中心具有相应的鉴定资质，其出具的《司法鉴定意见书》的鉴定程序符合法律规定，本院予以采信。二审中，天印公司代理人陈述，其系南京天惠物流有限公司（以下简称天惠公司）总经理，天印公司与天惠公司系同一集团公司下属的子公司，案涉房屋系天惠公司租赁给迪洋公司使用。迪洋公司与浩锐公司对此未提出异议。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。本院认为，案涉房屋属原审第三人天印公司所有，案外人张英东经天印公司授权与迪洋公司签订房屋租赁合同，并同意迪洋公司转租房屋，故迪洋公司与浩锐公司签订的《仓库租赁协议》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。此后，浩锐公司与迪洋公司签订《补充协议》，约定由浩锐公司协调天惠公司将案涉房屋转租给浩锐公司，如协调未成功，则浩锐公司无条件于2013年10月10日前搬离，浩锐公司搬离后，迪洋公司给予浩锐公司一定数额的补偿。从补充协议的约定来看，该协议系浩锐公司与迪洋公司对下一步合同解除条件所进行的约定，协议内容合法有效，对双方当事人均有法律约束力。浩锐公司与天惠公司协商未果，应按约于2013年10月10日前搬离，浩锐公司未按约搬离应构成违约。但双方在2013年12月28日再次达成《承诺书》，约定迪洋公司于2013年12月30日支付浩锐公司29万元，浩锐公司承诺三天内搬离，这是在浩锐公司拒不搬离情况下双方对搬离条件的再次约定，系对《补充协议》约定条款的变更，浩锐公司按《承诺书》的约定时间搬离并不构成违约。《承诺书》中“迪洋物流保留浩锐违约的追诉权力”经本院委托司法鉴定，该笔迹形成时间晚于《承诺书》中其他文字，故迪洋公司据此约定主张浩锐公司逾期搬离期间的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。浩锐公司认为其收到迪洋公司29万元补偿款后搬离案涉房屋就与迪洋公司两清的主张，符合双方签订《承诺书》时的实际情况，本院予以采纳。综上，因二审出现的新证据，导致原判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第3823号民事判决；二、驳回南京迪洋物流有限公司全部诉讼请求。原审案件受理费减半收取1516元，保全费1270元，合计2786元；二审案件受理费3032元，鉴定费2940元，合计5972元，均由南京迪洋物流有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年七月二十四日书 记 员  汪海燕