苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5625号原告:董自阳，男，1979年11月13日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告董自阳与被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）、被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本案于2016年11月16日受理后，适用简易程序于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告董自阳，被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告董自阳向本院提起诉讼，请求判令：1、被告合同违约，合同解除，被告承担全部违约责任[合同号（认）字20121222002号]；2、被告归还购买苏州商铺的本金240000元整；3、被告支付合同约定55200元（本金×23%收益）；4、被告支付合同约定的违约金2万元；5、被告按银行同期贷款利率支付原告应付款至法院生效法律文书，期间的利息84480元（本金×8.8%×4年）；6、诉讼费由被告承担；7、生效法律文书，被告未履行的，要求按银行同期贷款利率双倍支付利息。审理中，原告放弃第七项诉讼请求，变更第五项诉讼请求为被告支付240000元从2012年12月22日到实际退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。事实与理由：2012年12月22日，我与被告奥银房产公司签订《认购合同书》。我支付了240000元后，被告未按约支付每年的收益，也一直未与我联系，也没有通知办理网签手续。2012年年底时，被告曾承诺签订认购合同后在两年内支付我一定收益，两年后可以购得商铺或者返还购房款和收益。但是被告均未兑现上述承诺。我为了维护自身权益，现诉至法院。被告奥银房产公司未作答辩。被告名品城公司辩称，1、原告提交的起诉状以及相关证据充分表明原告与奥银房产公司的关系为委托理财关系，而不是商品房销售合同关系，原告并无购买涉案商铺的真实意思表示，而是通过委托奥银房产公司理财赚取固定收益。《认购合同书》第4.2.1约定甲方需接受乙方委托后半年后权利转让，而合同签订时间是2012年12月22日。因此，完成权利转让的时间为2013年6月22日前，结合合同中第2.2.2条约定2013年6月30日为剩余款项支付日，可推知原告方支付的240000元本金纯粹是为了收取收益，其并无支付剩余款项、真实购买商铺的真实意思表示。2、该认购合同的签订主体是奥银房产公司与原告。名品城公司从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际权利义务。名品城公司无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款、违约金、权利转让款、固定收益理财收益和支付银行利息的责任，更无义务承担诉讼费。认购合同解除权行使期间为除斥期间一年，目前早已经过，原告没有解除权。综上，不同意原告针对名品城公司的所有诉讼请求，请求法院依法驳回。经审理查明，2012年12月22日，董自阳（乙方）与奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟委托认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上三层3046号单元，建筑面积为23.47平方米，用途为商业，该物业总价款为475127元”。第二条价款与付款方式2.2.2载明：“乙方选择分期付款，乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的50.51%即240000元整。双方约定2013年6月30日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第三条乙方逾期付款的违约责任3.2载明：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同”。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明：“在乙方订立正式买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则，视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的50.51%）的116%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。签订合同当日，董自阳向奥银房产公司支付了240000元，被告奥银房产公司为此开具收据一份，收款事由为代收款。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东。庭审中，关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，董自阳与名品城公司共同确认涉案商铺已网签出售于案外人张和进、刘珍。以上事实，有当事人举证的《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。审理中，董自阳述称，我支付了240000元后未再付过款，因为不仅无人通知我付款，而且根本无法与两被告取得联系。关于收益款，我签订合同时并未仔细查看合同，只是相信了销售人员的口头陈述，据销售人员说签订合同后两年内由公司向我支付固定收益。两年后我可以继续购买商铺或者退还购房款及固定收益，也可能是一年半，具体已记不清了。本院认为，董自阳与奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。名品城公司辩称该《认购合同书》为委托理财合同，未提供任何证据，董自阳亦不认可，本院不予采信。本案中，根据董自阳举证的收据，可证明其已向奥银房产公司支付了购房款240000元。虽然其未支付剩余房款，但奥银公司在收取房款后至今的数年间未按约通知董自阳订立正式买卖合同，亦未向董自阳催收剩余款项，更未依约定行使合同解除权，可认定被告方迟延履行债务，导致原告签订该协议的目的至今无法实现。因此，现董自阳要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。名品城公司辩称董自阳行使解除权已过一年的除斥期间，本院认为，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经双方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案合同为商品房预约合同，法律并未规定该类合同的解除权行使期限，且双方未约定董自阳行使解除权的期限，奥银房产公司亦未催告解除，故本院认定董自阳的合同解除权并未消灭，对名品城公司的上述辩解不予采信。合同解除后，被告方应当将该合同项下的认购款240000元返还董自阳。董自阳另主张240000元自2012年12月22日起的利息，对此，本院认为，因董自阳并未足额支付购房款，其主张自付款之日起计算利息，无相应法律依据，本院不予支持，但其可主张以240000元为基准，自起诉之日即2016年11月16日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。关于董自阳主张的违约金20000元，因本案中系由其提出解除合同，且本院已支持了前述利息请求，故对该违约金的请求不予支持。关于董自阳主张的收益款，双方合同中并未对此约定，该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即名品城公司承担，因此名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于奥银房产公司不能证明名品城公司的财产独立于其自己的财产，故奥银房产公司应当对名品城公司的债务承担连带清偿责任。奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告董自阳与被告上海奥银房地产开发有限公司在2012年12月22日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董自阳购房款240000元并支付该款自2016年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止的利息，被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告董自阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3648元，由原告董自阳负担1000元，被告上海奥银房地产开发有限公司、被告苏州东方国际名品城有限公司共同负担2648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年三月三十日书 记 员  陆锦枫