广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2458号上诉人（原审被告）：周兴扬，住广东省增城市。委托代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市危房改造建设管理所，住所地广东省广州市。法定代表人：陈梅英，职务：所长。委托代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。委托代理人：周云政，广东德能律师事务所实习律师。上诉人周兴扬因与被上诉人广州市危房改造建设管理所（以下简称危改所）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。危某所于2014年2月向原审法院诉称：2007年4月20日，危改所、周兴扬签署《广州市房屋租赁合同》，危改所将位于白云区广花二路沙涌北东大街18号首-叁房屋出租给周兴扬使用，租赁房屋面积为980.9平方米，其中首层为248平方米。合同约定，租期从2007年4月20日至2012年3月19日，租金为每月11770元，2010年4月20日至2012年3月19日租金上调5%，后经双方协商同意租期延期至2012年12月31日。上述租期满后，周兴扬仅归还了租赁房屋的2、3层给危某所，首层248平方米租赁房屋未交回。危某所曾于2013年3月6日及2013年9月5日发函催促周兴扬交还房屋，还于2013年11月14日委托律师发《律师函》再催收，但周兴扬一直未交还房屋。租赁房屋租期届满前，危改所于2012年9月20日就位于广花二路沙涌北东大街18-22号1-3层房屋（总建筑面积3940.8平方米，包括周兴扬承租到期部位980.9平方米）进行公开租赁招标，招标人陈海港以每月每平方米27元租金标准中标。根据招投标结果，危某所应于2013年3月31日移交招标物业并向中标人收取房屋租金，但是周兴扬在其租赁房屋期限届满后，一直不将租赁房屋首层交回给危某所，导致沙涌北东大街18号2-3层房屋没有出入通道，给危某所造成巨大经济损失。故起诉请求判令：1、周兴扬立即腾空交还白云区广花二路沙涌北东大街18号首层房屋给危某所；2、周兴扬从2013年1月1日起至沙涌北东大街18号房屋首层腾退交回危某所时止按每月26484.3元的标准向危某所赔偿经济损失；3、受理费由周兴扬负担。周兴扬辩称：同意危某所第一项诉讼请求即将租赁房屋首层交还给危某所，但由于其将房屋转租给他人，故现无法交还场地；对第二项诉讼请求有异议，其中对危某所主张赔偿损失的时间段并无异议，但对赔偿标准有异议，认为过高；危某所已经取得了租赁房屋2、3层，不能就其已经取回的部分主张损失。原审法院经审理查明：2004年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局将位于广州市白云区广花二路沙涌北东大街18号三、四梯的房屋交予危某所接管。2007年4月20日，危某所将上述房屋首-叁层出租给周兴扬用于商业经营，合同约定：租赁面积为980.9平方米，租金标准为每月11770元，租赁期限为2007年4月20日至2012年3月19日；双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定义务；周兴扬应在租赁期限届满将原承租房屋交回危某所；双方任何一方未能履行合同条款或者违反有关法律法规的，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担……。同年5月20日，该合同在广州市国土资源和房屋管理局备案。2012年9月20日，危某所发出《招租公告》，将位于广州市白云区广花二路沙涌北东大街18-22号1-3层向外公开招租。同年9月24日，竞标人陈海港以每平方米27元的价格中标。2013年3月6日，危某所向周兴扬催告交还房屋，但周兴扬未能依约交还。危某所收回了上述房屋二、三层交给陈海港使用，剩下首层被陈某占用未能收回。陈海港因危某所未依招标公告向其交付整体房屋而不交纳租金，导致危某所受到经济损失。2014年3月24日，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第791号裁决书（申请人及反请求被申请人为梅某、被申请人及反请求申请人为陈某），查明与本案相关的事实如下：危改所、周兴扬签订《广州市房屋租赁合同》，约定危改所将位于白云区广花二路沙涌北东大街18号首至叁层之房屋出租给周兴扬使用，租赁期限为2007年4月20日至2012年3月19日，月租金为11770元。该合同于2007年5月10日经广州市国土资源和房屋管理局租赁登记备案。2007年4月20日，周兴扬与皇莱酒店签订《租赁合同》，约定周兴扬将白云区广花二路沙涌北东大街18号、22号1-3层面积合计4496平方米之房屋，按照每月每平方米24元租赁给皇莱酒店，租赁期限为五年，自2007年4月20日至2012年7月21日止。2010年4月7日，周兴扬在《租赁合同》上注明“同意梅宗达转让此合同给卓某、梅某。”2011年7月31日，梅某与陈某及美联公司签订《租赁合约》，约定梅秀兰按照现状向陈穗源出租位于广州市白云区乐嘉路103号皇莱商务酒店店面壹处，建筑面积为400平方米，租期自2011年9月15日至2014年9月14日。2011年8月1日之前，梅某将上述出租房屋交付给陈某使用。2013年6月5日，广州市白云区棠景街心谊社区居民委员会出具《证明》，载明广州市白云区棠景街乐嘉路103号1-3层的门牌地址与广花二路沙涌北东大街18号三、四梯的门牌地址相一致，为同一地址。基于上述事实，广州仲裁委员会作出了解除梅某与陈某之间的租赁合约及要求陈某腾空及交还涉案房屋等内容的裁决。原审庭审中，周兴扬表示仍无法向危某所交还上述房屋首层。原审法院认为：房屋租赁期间届满，承租人应当交还租赁房屋，但事实上不能履行的除外。承租人不能交还房屋给出租人造成损失的，应当予以赔偿。在《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后至2013年3月6日危改所向周兴扬发出交还房屋通知前，因危某所未提供证据证实其要求解除合同，故双方之间的关系应视为不定期租赁关系。在危某所通知周兴扬交还租赁房屋后，周兴扬因其擅自转租的行为而无法交还租赁房屋首层，已构成违约，依法应承担违约责任，故危某所要求周兴扬赔偿违约经济损失的诉讼请求合理合法，予以支持，但对其数额及计算方法依法予以调整。对于危某所主张以其原能获得的月租金收益即27元×980.9平方米=26484.3元作为每月损失标准，予以认可，虽然周兴扬仅剩首层房屋未交还，但由于该房屋系整体出租，首层房屋的商业价值远远大于二、三层房屋，招租中标人陈海港以危某所未能整体交付房屋拒绝交纳租金必然导致危某所的经济损失，故周兴扬就此提出标准过高的抗辩意见与事实不符，不予采纳。对于危某所主张从2013年1月1日计算至周兴扬实际腾退交还房屋之日止的期间，对截止时间不予认可，原因有三，首先，周兴扬虽然违约未交还租赁房屋首层，但占用租赁房屋首层的另有其人，周兴扬已无法实际履行腾退房屋的义务，因此才须承担赔偿违约损失的责任；其次，危某所作为合同相对方，发现对方有违约行为后应及时采取措施防止损失扩大，现危某所在本案庭审中已获知占用人身份情况，可在合理时间内以房屋所有人名义对占用人提起物权保护诉讼自行收回房屋；最后，如危某所在合理时间内怠于行使权利，导致房屋长期无法收回，损失不断扩大，则不能就扩大的损失要求周兴扬承担责任，综上，原审法院确定周兴扬的赔偿期间为2013年1月1日至本判决生效之日止。对于危某所要求周兴扬腾退房屋的诉讼请求，因实际占用人并非周兴扬，周兴扬虽然违约，但事实上无法履行，故危某所的诉讼请求不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条的规定，于2014年10月28日作出如下判决：一、周兴扬于判决生效之日起5日内向危某所赔偿违约转租造成的经济损失（按照每月26484.3元的标准，从2013年1月1日起计至本判决生效之日止）。二、驳回危某所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9106元，由周兴扬负担并于判决生效之日起5日内向原审法院交纳。判后，上诉人周兴扬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。原审判决按案外人就涉案房屋首层-三层中标价格26484.3元／月认定损失，明显错误。双方原租赁合同租金标准为12358.5元，原租赁合同期满后涉案房屋二、三层已经归还危某所。首先，案外人陈海港已经实际使用了涉案房屋的二、三层，其在此情况下不向危某所交全部租金的行为应由危某所直接向其主张权利，而不应由我方承担责任。其次，危某所在明知涉案房屋被案外人实际占用暂时无法收回的情况下组织招标，与案外人签订无法实际履行的租赁合同，有违合同法第119条规定的守约方减损义务，由此造成的损失扩大部分不应由我方承担。最后，危某所与案外人陈海港的中标合同明确约定涉案房屋交付时间是2013年3月31日移交，原审判决要求我方自2013年1月1日起就按照中标租金标准承担赔偿责任，明显事实认定错误。二、原审判决适用法律不当。合同法第一百一十三条规定违约人承担的赔偿损失责任不应超出签订合同时的预期。我方在签订合同时是不可能预计到危某所会将房屋以如此高的价格租赁给他人，要求我方按危某所与案外人中标价格标准承担损失赔偿责任，有违合同法规定，属于法律适用不当。为此，上诉请求：撤销原审判决第一项，改判周兴扬应自2013年3月31日起至本案判决生效日止按每月2975.80元标准承担违约责任。被上诉人危某所答辩称：不同意周兴扬的上诉请求。一、周兴扬在租赁合同期满后，未按照合同约定将租赁房屋交还给我方，责任完全是在周兴扬一方，由于周兴扬的违约行为，造成了危某所经济上的损失，关于确定损失的租金标准，周兴扬在承租涉案房屋期间，在2007年就已经以每月每平方米24元的价格对房屋进行了转租，而危某所通过公开市场招标，市场可承受的价格为每月每平方米27元，所以该损失后果周兴扬是非常清楚的。经二审审查，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。在本案二审过程中，危改所向本院提交了其与陈海港于2014年3月1日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，该合同附页第9条约定，危改所将广花二路沙涌北东大街18、22号楼租给陈海港，租赁期为五年，租金第三年调升10％……18号楼首、二、三层物业981平方米自危某所整体现状移交陈海港之日起收租，租金按招标价27元每平方米计租。经质证，周兴扬对上述证据的真实性予以确认，但对其合法性、关联性有异议。二审庭审中，周兴扬表示涉案房屋二、三层是由实际使用人梅某与陈海港进行交接，交接时间为2012年12月份。危某所则表示涉案房屋二、三层并非由该所收回，而是由周兴扬与陈海港交接，但对于具体交接时间则不清楚。另双方均确认周兴扬向危某所支付租金至2012年12月31日，周兴扬并已于2014年11月24日将涉案房屋首层交还危某所。本院认为：本案危某所起诉主张双方当事人协商延期的租期于2012年12月31日届满后，周兴扬仅归还了涉案房屋二、三层给危某所，首层房屋未交回。鉴于危改所与周兴扬签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，周兴扬继续使用涉案房屋，原审法院认定双方之间构成不定期租赁关系，并无不当。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，承租人应当返还租赁物。危某所于2013年3月6日通知周兴扬交还租赁房屋，但租赁房屋首层因周兴扬另行转租而直至2014年11月24日才交还，且周兴扬仅向危某所支付租金至2012年12月31日。因周兴扬的行为造成危某所损失，现危某所要求周兴扬赔偿相应经济损失合理合法，应予支持。关于经济损失的计算方式问题，首先，双方原租赁合同约定租赁面积980.9平方米的租金标准为每月11770元，周兴扬应参照该租金标准支付房屋占有使用费损失至2014年11月24日止。危某所主张应按其公开招租的价格每平方米月租金27元的标准计算损失，理由不充分，本院不予采纳。其次，危某所在原审中确认周兴扬已归还二、三层房屋，仅剩首层248平方米租赁房屋未交还，故周兴扬上诉不同意承担已交还的二、三层房屋部分的损失合理，本院予以采纳。至于危某所与案外人陈海港约定自房屋整体现状移交之日起收租，属危某所自愿放弃其部分权利，该约定不能约束周兴扬，故危某所要求周兴扬按整体房屋面积计算损失的理由不充分，本院不予支持。综上，经济损失应按照每月2976元（11770元÷980.9平方米×248平方米）的标准，自2013年1月1日起计至2014年11月24日止。原审判决查明事实基本清楚，但实体处理部分有误，本院予以部分改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第280号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第280号民事判决第一项为：周兴扬于本判决送达之日起五日内向广州市危房改造建设管理所赔偿经济损失（按照每月2976元的标准，从2013年1月1日起计至2014年11月24日止）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9106元，由广州市危房改造建设管理所负担7595元，周兴扬负担1511元。二审案件受理费9106元，由广州市危房改造建设管理所负担7595元，周兴扬负担1511元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年七月六日书记员  仪文娟