湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初5951号原告：蔡素云，女，1965年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈敏，湖南成法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪刚，湖南成法律师事务所律师。被告长沙市通华企业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区车站北路。法定代表人：胡XX，系公司董事长。原告蔡素云诉被告长沙市通华企业有限公司（以下简称通华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡素云的委托诉讼代理人陈敏到庭参加了诉讼，被告通华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告蔡素云向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2.被告向原告支付逾期交房违约金7935元（按照房款总额的万分之零点五每日计算，自2009年10月1日算至2011年6月7日）；3.被告支付原告逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金27399元（按照房款总额的万分之零点五每日计算，自2010年12月31日算至2016年10月20日，之后依约计算至办理完证件止）；4.被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2009年10月1日，原告蔡素云与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于长沙市开福区车站北路XX号商品房一套，房屋面积为59.62平方米，总价258490元，交房期限为2009年9月30日前。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告交付全额购房款共计258490元，被告本应于2009年9月30日前交房，但被告迟至2011年6月7日才向原告交房。根据合同约定，被告应于2009年12月31日前办理初始登记，于2010年12月31日前办妥土地使用证和房屋所有权证。但经原告多次催促，被告仍未为原告办理上述证件，原告特起诉至法院。被告长沙市通华企业有限公司向本院提交书面答辩状辩称：一、被告延期办证系政府改变项目土地规划所致，并非被告故意拖延办理，被告为此一直与政府协调；二、原告诉求的违约金，因被告公司现资金周转困难，无法正常运转，已无力承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人购房借款合同、《前期物业服务协议》予以确认并在卷佐证。经审理查明，2008年10月1日，原告蔡素云（××）与被告通华公司（××）签订一份《长沙市商品房买卖合同》（，由原告购买被告开发建设的位于长沙市开福区车站北路XX房，该房建筑面积为50.28平方米，购房款总金额258490元，交房期限为2009年9月30日前。合同第十一条约定：由于××原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款的万分之二的违约金。合同第十七条约定：××保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权纠纷。因××原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。……××在交付商品房后90日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理××的房屋所有权证，365日内申请办理××的土地使用权证。……如因××的责任，未能在规定期限内为××办理上述手续并取得相关权属证书的，××不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，××按日向××支付已付房价款0.5%的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款。2011年6月7日，原、被告签订《前期物业服务协议》。被告至今未办理原告所购房屋的土地使用权证及房屋所有权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款及相关费用，被告因自身原因未如约办妥房屋所有权证，已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告办理并交付所购商品房权属证书的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当于2009年9月30日前向原告交付房屋。现原告主张被告迟至2011年6月7日签订《前期物业服务协议》时才交付房屋，被告也未提交证据证明其按期交房的事实，故本院确认被告迟至2011年6月7日才向原告交付诉争房屋。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，被告逾期交付，应当按照已付房款万分之二每天的标准支付违约金。考虑到本案原告已收房，且未提交相应的证据证实其实际损失，现原告主动调整为日万分之零点五，符合法律规定，本院予以支持。故截至2011年6月7日，被告逾期交房614天，被告应当向原两告支付逾期交房违约金7935元（258490元×0.005%×614天）。对于原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应于2009年9月30日前履行交房义务，在商品房交付使用后的90日内，完成该商品房的初始登记，取得栋产权证365日内办妥房屋所有权证。因此，被告应于2010年12月31日前办理初始登记，也即为取得栋产权证的时间；被告应于2010年12月31日前办妥房屋所有权证。但被告至今未按合同约定履行办证义务，构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到本案原告已收房，未提交相应的证据证实其实际损失，依本案实际情况，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，原告主动调整酌为日万分之零点五，本院予以支持。故被告应支付原告违约金27399元（从2010年12月31日起暂计算至2016年10月20日，258490元×0.005%×2120天），之后的违约金以原告已付房款258490元为基数，按照日万分之零点五的标准支付至房屋产权证书办理完毕之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告蔡素云办理并交付位于长沙市开福区车站北路XX房的土地使用权证和房屋所有权证；二、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蔡素云支付逾期交房的违约金7935元；三、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蔡素云支付逾期办理房屋所有权证的违约金27399元（从2010年12月31日起暂计算至2016年10月20日，之后的违约金以原告已付房款258490元为基数，按照日万分之零点五的标准支付至房屋产权证书办理完毕之日）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费683元，由被告长沙市通华企业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 嘉人民陪审员  陈毓奇人民陪审员  黄巧红二〇一七年三月六日代理书记员  高谢颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。