山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终1881号上诉人（原审被告）：王红，女，1964年9月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张翠芳，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高歌，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：孔颖，女，1983年9月6日出生，汉族，济南市历下区房管局职工，住济南市。委托诉讼代理人：单绍亮（系孔颖之夫），男，1982年12月18日出生，汉族，山东省教育厅副主任科员，住济南市。原审第三人：济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店，住所地济南市。负责人：徐建荣，店长。委托诉讼代理人：罗峰，男，该店职工。上诉人王红因与被上诉人孔颖、原审第三人济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店（以下简称凯润盛明湖店）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王红上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、六、七项，并依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。(一)孔颖在约定付款期间未向上诉人支付首付款，是合同解除的关键原因。1.上诉人在签约当日即指定收款账户，孔颖在知悉账户及己向该账户实际支付过5万元定金的情形下，借口上诉人在外地不能付款、上诉人不收款等掩盖其不支付首付款的事实，对合同解除负有过错，属于根本违约。2.一审依据上诉人6月28日所发“首付款不是最重要的，他们的贷款什么时间下来才是最重要的”短信，认定上诉人拒收首付款错误。6月28日罗峰电话通知上诉人要求延期支付首付款及再次配合贷款，上诉人因在外地不便通话才发此短信，罗峰回复“再配合一次，然后再把首付给您”。上诉人的短信，表达的是首付款不重要，而非不要首付款。3.一审认定2016年6月28日罗峰短信通知上诉人可以领取首付款，并无任何证据。（二）孔颖多次未能通过贷款审批是合同解除的根本原因。1.孔颖在两次贷款时均没有按时足额将首付款支付给上诉人、不符合贷款审批条件，导致贷款未能通过。一审认定并非孔颖单方面原因造成贷款未能办理错误。2.双方明确约定上诉人配合办理银行贷款手续的截止时间为“网签前”，一审认定双方未对办理贷款的截止期间约定错误。3.即使网签最后期限为2016年7月1日，上诉人应在上述期限前配合办理，上诉人也已履行了配合义务，在5月27日、5月30日两次配合办理，对合同履行无过错。而对超出上述期限的7月8日第三次贷款，上诉人有权要求孔颖对配合贷款的次数或结果做出承诺，而不是无限制、无条件的配合。（三）涉案房屋未解除抵押对本次交易并未产生任何影响，一审认定此为合同解除原因错误。1.房屋存在抵押并不是孔颖提起诉讼的理由，也不是双方焦点问题，双方对此并无争议。2.房屋存在抵押并没有对办理网签及贷款审批产生任何影响。3.房产证原件在合同签订当日即被凯润盛明湖店收取，上诉人并不具备单方办理解除抵押的条件。(四)一审认定2016年7月11日至7月16日罗峰多次通过短信询问合同履行事宜，上诉人回复均为“不方便接听，有事发短信”与事实不符。该短信内容不构成任何意思表示，仅是不方便接听的礼貌回复，对案件事实不构成任何影响。7月11日至7月16日罗峰与上诉人短信记录共计五条，仅7月14日王红回复“不方便接听，有事发短信”，并不存在两条。二、凯润盛明湖店与孔颖存在利害关系，其协助孔颖提供虚假证据，其陈述与说明不具有客观真实性。1.孔颖系济南市历下区房管局工作人员，参与对凯润盛明湖店的监督及管理，故凯润盛明湖店的陈述不具有客观性。2.凯润盛明湖店当庭自认其为孔颖开具“佣金发票28000元”，是包含了佣金、评估费、贷款服务费的费用，即承认其为孔颖提供虚假证据。3.凯润盛明湖店的情况说明中陈述“7月1日前买受人多次委托居间人通知出卖人要求将首付款支付给出卖人”，与罗峰向上诉人6月28日发送的“再配合办理一次贷款，再把首付给您”内容相互矛盾。三、一审判决中采信“2016年6月28日孔颖与王红的手机短信聊天记录”，该份证据上诉人并没有见到，也没有进行质证。一审依此证据属于程序错误。四、一审法官存在主观倾向、偏袒孔颖的嫌疑。1.一审判决书对上诉人的主要抗辩观点只字未提，却对房屋未解押一事多次阐述，牵强作为判决依据。2.孔颖提起诉讼的理由是上诉人以各种理由不予收取首付款，一审法官却要求上诉人说明为什么不收，有明显主观倾向。五、一审认定上诉人在没有协商一致的情况下通知孔颖解除合同构成根本违约不符合事实。8月8日孔颖起诉要求解除合同在先，8月10日上诉人提出解除合同在后，双方对解除合同并无争议，对解约的原因存有争议。孔颖称上诉人不想再出卖房屋，没有提供证据支持，不符合约定的解除条件，属于根本违约。孔颖辩称，l.7月1日前，被上诉人多次委托凯润盛明湖店向王红支付首付款，但王红以种种理由予以推脱，有凯润盛明湖店的情况说明为证。5月10日，被上诉人向梁景明的银行卡上支付定金5万元，是在三方同时在场、征得王红同意并签字的情况下支付，有王红签字的定金收条为证。当天并未指定任何账户为收首付款的账户，且合同上也未指定。5月10日至7月l日间，被上诉人不清楚王红与梁景明的夫妻关系如何，且首付款数额较大，在没征得其同意并签字收款的情况下，不可能将首付款打到梁景明卡上，且银行办理贷款要的也是汇款到王红本人账户的汇款凭证。2.王红称6月28日所发短信不是不要首付款。本次购房被上诉人已全权委托凯润盛明湖店办理，王红的短信表明其已知晓被上诉人要求支付首付款的事实，而其却未发送银行卡号。3.6月28日王红的短信中已明确说出“你说的首付款”这几个字，可见其对支付首付款一事认同。王红说“首付款给了，贷款没下来不等于零吗?”已明确表达其拒收首付款。回顾整个短信聊天记录，王红除了借口忙，就是不方便接听，始终没有一句收首付款的话，凯润盛明湖店也已经明确表达了被上诉人要在7月1日前支付首付款的意思表示。4.5月27日第一次去银行没有走审批程序，因光大银行不能满足贷款要求，所以就换银行了，被上诉人有选择银行的权利。5月30日第二次去平安银行，没有贷下款来是因为商业贷款卡房龄，由于涉案房屋房龄太老所以银行没有批，凯润盛明湖店可以作证，且一审时三方都已认可。故没有贷下款来并不是被上诉人原因，经银行审查被上诉人符合济南市银行贷款政策、无不良信用记录。5.王红所称配合办理银行贷款手续的截止时间为网签前，但两次贷款均是在网签后，且网签后贷款是经过王红同意的，这一点一审时凯润盛明湖店已作陈述。合同上并未约定办理贷款的次数。王红7月1日前不收首付款，也以在外地为由不配合办理银行贷款。7月8日三方约定在光大银行见面，但王红仍不收首付款，且不配合办理银行贷款。王红在未和被上诉人协商一致的情况下通知被上诉人解除合同，已构成根本违约。6.合同约定王红应在办理网签手续前办理解除抵押手续，但其未办理，这已经构成严重违约。王红称其不具备单方办理解除抵押的条件，其并未向凯润盛明湖店提出过要解除抵押需要凯润盛明湖店配合的请求。7.王红与被上诉人是自愿签订的房屋买卖合同，凯润盛明湖店作为居间方，罗峰作为具体经办人，为本案适格第三人，并不存在利害关系。8.王红所提的“2016年6月28日孔颖与王红的手机短信聊天记录”，被上诉人并未提交，应是笔误，是罗峰与王红的手机短信聊天记录。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。凯润盛明湖店辩称，1.原合同约定2016年7月1日前办理首付手续，罗峰在6月28日给王红先打的电话，在电话没接的情况下发送短信。尽到了中介的责任，不想导致合同无法履行；2.凯润盛明湖店并无出具虚假佣金发票。孔颖向一审法院起诉请求：1.判决解除孔颖、王红于2016年5月10日签订的房屋买卖合同；2.王红双倍返还定金10万元；3.王红赔偿中介费佣金损失28000元；4.王红赔偿律师费损失10000元；5.诉讼费由王红负担。王红向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.不予返还孔颖支付的5万元定金；3.孔颖赔偿律师费9500元；4.孔颖承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月10日，王红（甲方）与孔颖（乙方）签订房屋买卖合同一份，凯润盛明湖店（丙方）为该合同的居间方，罗峰系该居间合同的经办人。合同约定，孔颖购买王红名下位于济南市历下区青后小区二区13号1号楼1-302室的建筑面积75.52平米的涉诉房屋，总价款为101万元；孔颖应在合同签订当日支付定金5万元，且在2016年7月1日前支付首付款30万元，剩余71万元在银行发放贷款之日由银行直接支付给王红，王红负担1%的个人所得税，其他税费由孔颖承担；双方应在合同签订之日起五十日内委托丙方办理房屋过户、评估、贷款等相关手续；涉诉房屋在招商银行有抵押贷款，王红应在办理网签手续前解除抵押手续，办理该手续的钱款来源为房主自担；王红收到全款当日交付涉诉房屋；若一方未履行义务，每逾期一日违约方支付总房款3‰的违约金，并赔偿对方因此遭受的律师费、诉讼费等损失；因办证、交房、缴纳税费、付款义务造成的违约，守约方有权在履行义务期满后30日解除合同；王红违约定金双倍返还，孔颖违约定金不退；任何一方违约，造成合同无法履行的，由违约方承担丙方佣金（总房款的2%）；孔颖为公积金、商业贷款，保证符合济南市银行贷款政策、无不良信用记录；双方于2016年7月1日前办理网签手续，于银行贷款审批通过30日内办理过户手续。合同签订后，孔颖于2016年5月10日用支付宝向王红指定的账户支付了5万元定金，向凯润盛明湖店支付了佣金、评估费、贷款服务费等合计28000元。2016年5月24日，王红与孔颖办理了涉诉房屋的网签手续，但未办理相关解除抵押的手续。在2016年7月1日之前，孔颖曾申请过两次贷款手续，第一次因首付比例问题没有通过，第二次因涉诉房屋的房龄问题没有通过。2016年6月28日，凯润盛明湖店的经办人罗峰短信通知王红可以领取首付款，王红当时在外地旅游，通过短信回复“首付款不是最重要的，他们的贷款什么时间下来才是最重要的，首付款给了，贷款没下来不是等于零么”。2016年7月8日，凯润盛明湖店的罗峰与王红、孔颖去光大银行办理贷款手续，孔颖要给王红支付首付款，但王红拒绝接受且未再配合办理贷款手续。2016年7月11日至7月16日，罗峰多次通过短信询问合同履行事宜，王红的两条回复均为“不方便接听，有事发短信”。王红于2016年8月10日通知孔颖解除房屋买卖合同。另，孔颖和王红为处理本案诉讼，分别支付了1万元和9500元的律师代理费。一审法院认为，王红与孔颖自愿签订的房屋买卖合同合法有效。凯润盛明湖店作为本次交易的居间方，罗峰作为具体的经办人，应为本案适格的第三人，故对于王红认为凯润盛明湖店及罗峰与本案利害关系，相关陈述不具备客观性的意见，一审法院不予采纳。结合凯润盛明湖店与当事人的陈述及王红与罗峰的短信可以体现，孔颖希望在2016年7月1日前支付首付款30万元，但王红拒绝接收。根据合同约定，王红应在办理房屋网签手续前办理涉诉房屋的解押手续，剩余房款应在银行贷款办理完毕后由银行直接支付给王红，但双方并未对办理贷款的截止期间进行约定。结合本次交易，两次贷款分别由于首付比例和房龄问题没有审核通过，办理网签时王红也未解除房屋的抵押负担，在2016年7月8日再次办理贷款手续时，王红拒收首付款也未再配合办理贷款手续。孔颖同意按约定支付首付款，且未能办理贷款手续并非孔颖单方原因造成，王红在双方未协商一致的情况下通知孔颖解除合同，已经构成根本违约。故孔颖要求王红双倍返还定金10万元的诉讼请求，一审法院应予支持，对于王红要求不予返还孔颖定金5万元的反诉请求，一审法院不予支持。鉴于目前孔颖、王红均同意解除合同，对于双方要求解除房屋买卖合同的诉讼请求和反诉请求，一审法院应予支持。合同约定凯润盛明湖店的佣金为101万元×2%=20200元，此费用应由违约方承担，故王红应赔偿孔颖中介费损失20200元；对于孔颖主张的评估费、贷款服务费损失，没有合同依据，对此一审法院不予支持。孔颖与王红为处理本次诉讼分别支付了10000元和9500元的律师费，根据合同约定，相关律师费应由违约方应负担，故对于孔颖要求王红支付律师费损失10000元的诉讼请求，一审法院应予支持，对于王红要求孔颖支付律师费9500元的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告孔颖与被告王红于2016年5月10日签订的房屋买卖合同；二、被告王红于判决生效之日起十日内返还原告孔颖定金10万元；三、被告王红于判决生效之日起十日内支付原告孔颖中介费损失20200元；四、被告王红于判决生效之日起十日内支付原告孔颖律师费损失10000元；五、驳回原告孔颖超出部分的诉讼请求；六、解除反诉原告王红与反诉被告孔颖于2016年5月10日签订的房屋买卖合同；七、驳回反诉原告王红不予返还反诉被告孔颖定金5万元的反诉请求；八、驳回反诉原告王红要求反诉被告孔颖支付律师费损失9500元的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13890元，由原告孔颖负担890元，被告王红负担13000元；反诉案件受理费640元，由反诉原告王红负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于孔颖未交纳首付款的原因。2016年6月28日，王红外出旅游期间，凯润盛明湖店员工罗峰拨打王红电话，王红未接听。王红发短信给罗峰“……我出来之前户口都迁了，两次贷款都配合了，你说的首付款不是最重要的，他们的贷款什么时间下来才是最重要的，首付款给了，贷款没下来不是等于零么？你说是不是呀？”收到短信后，罗峰回复短信称“……大姐，这不是因为房龄的原因，平安那边不给做。这次客户提高首付，走纯公积金，再走一次光大。等您回来，咱再配合一次，然后再把首付款给您。……”上述短信图片存于原审卷宗，双方均无异议。孔颖、凯润盛明湖店根据王红的短信，主张王红拒收首付款。王红主张上述短信信息不能证明其拒收首付款，在合同签订当日，其已将其丈夫的银行账号告知孔颖，孔颖向该帐户存入了定金5万元；根据合同约定，孔颖应在2016年7月1日前，将首付款30万元存入该指定账户；孔颖未按约定存入首付款，构成违约。本院认为，王红发出的短信内容，说明在两次办理银行贷款未审核通过的情况下，王红对贷款能否顺利办理产生怀疑，其称“首付款不是最重要的”，并不能证明王红拒收首付款。在二审调查中，孔颖称因不清楚王红夫妻关系有无发生变化，未将首付款存入王红丈夫的银行账户；“本次的房屋交易，我们全权委托中介办理”。王红称在合同签订、协助办理银行贷款时，均是其夫妻同时参与；孔颖和凯润盛明湖店从未就其夫妻关系问题询问过王红，主张孔颖未支付首付款的理由不成立。当问到王红在短信中并未催促支付首付款，凯润盛明湖店经办人罗峰在回复信息中因何有“咱再配合一次，然后再把首付款给您”的回复时，罗峰回答“我们在这之前协商过首付款的问题”。本院认为，罗峰回复信息的内容和之前双方协商支付首付款的事实，说明在2016年6月28日之前，王红向罗峰表达了要求支付首付款的意思表示。综上，本院认为，孔颖未按约定日期将首付款存入王红指定账户，应承担违约责任。一审判决认定凯润盛明湖店已经明确表达了孔颖要在7月1日前支付首付款的意思表示，王红拒绝接收，证据不足。在王红于2016年8月10日通知孔颖解除房屋买卖合同之前，孔颖已于2016年8月8日提起本案诉讼，要求解除房屋买卖合同。一审认定其他事实属实。本院认为，关于定金的返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”王红与孔颖签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约定履行义务。双方未协商变更首付款支付日期，孔颖未按约定在2016年7月1日前支付首付款，构成违约。王红未在合同约定期间办理解除原设定抵押，也应承担违约责任。根据上述规定和双方合同约定，王红应返还孔颖定金5万元。关于凯润盛明湖店佣金的承担。根据合同约定，凯润盛明湖店的佣金，由造成合同无法履行的违约方承担。本案中，孔颖未按约定日期支付首付款，在约定日期之后，王红拒绝接收首付款，不再配合孔颖办理贷款手续，引发纠纷。造成合同无法履行的原因是孔颖未按约定支付首付款，凯润盛明湖店的佣金应由孔颖承担。关于王红、孔颖的律师费损失。根据合同约定，违约方应赔偿对方所遭受的损失，包括律师费。本案中，王红、孔颖均存在违约行为，双方因为本案诉讼发生的律师代理费，各自承担。综上，上诉人王红主张被上诉人孔颖未支付首付款，应承担违约责任，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5280号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5280号民事判决第二项、第三项、第四项及诉讼费负担；三、上诉人王红于本判决生效之日起十日内返还被上诉人孔颖定金5万元。一、二审案件受理费各14530元，由上诉人王红各负担6015元，由被上诉人孔颖各负担8515元。本判决为终审判决。审 判 长  王德强审 判 员  施 红代理审判员  唐鸣亮二〇一七年三月二十七日书 记 员  刘 翔