山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第338号上诉人（原审被告）：董静，职工。委托代理人：沙元勋，山东两仪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘亚丽，医生。委托代理人：杨银生，山东天清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁现玉，外企员工。委托代理人：王星，山东桂林律师事务所律师。上诉人董静、上诉人刘亚丽因与被上诉人袁现玉确认合同无效纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2014）曹民初字第2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人董静及其委托代理人沙元勋，上诉人刘亚丽及其委托代理人杨银生，被上诉人袁现玉及其委托代理人王星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告袁现玉诉称，2005年9月28日，原告与被告董静在曹县民政局登记结婚，2011年8月30日补发结婚登记证。2010年4月30日，原告与董静共同购买张海峰位于曹县久久福老年公寓住宅一套及储藏室一间，价格17.5万元，用于自住。原告于2014年10月13日在离婚诉讼开庭之日得知董静已将住房及储藏室私自以18万元的价格出售给其小学同学，即被告刘亚丽，出售价格明显低于市场价，属恶意串通，严重损害原告合法权益。请求确认董静、刘亚丽于2014年8月23日签订的《房屋转让协议》无效，将涉案房屋返还原告；诉讼费用由被告负担。原审被告董静辩称，其与原告袁现玉于2005年9月28日结婚是事实，但原告所诉有关房屋买卖不是事实。被告与原告婚后一直在外打工，直到2007年11月份均无共同存款，不可能共同买房。2007年11月份，被告父亲董某某说房产肯定升值，其看好一处房产，可帮被告找人借钱买房。于是父亲帮忙借款后，被告在曹县建设局对过以31万元价格购买门面房一间，并租赁出去。后来，被告回到曹县，因无房居住，父亲又帮被告借款17.5万元购买了曹县久久老年公寓的住房。2013年11月8日，原告起诉与被告离婚，经调解撤诉。2014年7月25日，为接送孩子，被告求父亲再次帮忙向他人借款15.3万元购买速腾轿车一辆。2014年8月20日，原告突然将车抢走藏起来，债权人多次索要借款，同年8月23日，被告以18万元的价格将住房出售给刘亚丽，偿还了所借车款。综上，涉案房屋是被告个人合法财产，为偿还借款出售，不存在恶意串通情形，房屋转让协议合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。原审被告刘亚丽辩称，其与董静是同学，孩子在一起上学，但从不知道他们二人的夫妻感情情况，直到董静卖房还车款时才知道，因为合同书上只有董静一个人的名字，其才购买的房屋。《房屋转让协议》合法有效。原审法院经审理确认如下法律事实，袁现玉与董静于2005年9月28日办理结婚登记手续。2006年7月30日婚生男孩袁文远，2011年农历2月23日婚生女孩袁文君。袁现玉、董静自婚后至2011年先后在广东、山东淄博一起生活。2011年12月，董静回到曹县上班，袁现玉继续在外工作。2013年12月23日，袁现玉起诉与董静离婚，2014年1月22日，袁现玉申请撤回起诉，原审法院予以准许。2014年8月25日，袁现玉再次起诉与董静离婚。2010年4月30日，董静与张海峰签订《合同》一份，张海峰将曹县久久福老年公寓贰楼东单元贰层东户，肆号储藏室售与董静，价款17.5万元。2014年8月20日，袁现玉、董静争吵后，二人均搬出涉案房屋，经袁现玉同意，张某搬入涉案房屋居住。2014年8月23日，在刘亚丽家，董静与刘亚丽签订《房屋转让协议》一份，约定：一、董静将曹县久久老年公寓二号楼东单元二楼东户转让给刘亚丽，该小区肆号储藏室一并转让。二、房屋面积约90平方米，储藏室面积约25平方。三、房屋及储藏室一并转让费为壹拾捌万元整。四、转让协议签定后董静房屋内的东西三日内搬迁完毕，董静不搬的东西归刘亚丽所有。袁现玉认为董静私自处理夫妻共同财产，侵害了其合法权益，遂诉至原审法院，请求确认董静与刘亚丽签订的《房屋转让协议》无效，将涉案房屋返还袁现玉。合同签订后，刘亚丽未到涉案房屋处查看，也未办理相关手续。直至2014年11月，其到涉案房屋处，才发现张某在此居住。刘亚丽拨打110后，派出所的工作人员说涉案房屋有纠纷，刘亚丽就离开涉案房屋。另查明，袁现玉自2009年7月至12月向董静银行卡上汇款5次，计款60500元，2010年2月17日向董静银行卡上汇款1次，计款25000元，2010年7月至2013年9月向董静银行卡上汇款33次，计款227400元，以上合计312900元。袁现玉主张给董静汇款是为了支付曹县久久福老年公寓贰楼东单元贰层东户，肆号储藏室的购房款，另外，购买该房时，其父亦出资5万元，该房不是董静个人财产，应是夫妻共同财产。董静无权单方处分夫妻共同财产，签订的合同应为无效合同。董静、刘亚丽是同学，知道涉案房屋是二人唯一住房，出售后无处居住，并且涉案房屋现在仍未交付，属于恶意串通，签订的合同也应认定无效。合同无效，涉案房屋应予返还。董静主张，涉案房屋的房款17.5万全部是其父董某某帮助借贷而来，其是借款人，董某某是担保人，袁现玉2009年的汇款60500元是生活费，不是购房款，该房是其个人财产。2014年7、8月，为接送孩子上学，其购买了速腾轿车一辆，车款共计153000元，其中其父出资3000元，向李勇借4万元，向董宪领借5万元，向荣振亮借3万元，向李新玉借3万元。2014年8月20日早上上班前，袁现玉将速腾轿车抢走。李勇、董宪领、荣振亮、李新玉听说此事，便催要借款。为还借款，其于2014年8月23日与刘亚丽签订《房屋转让协议》，将涉案房屋以18万元出售。2014年8月24日，将转让房款所得的18万元归还李勇4万元、董宪领5万元、荣振亮3万元、李新玉3万元。故为偿还借款出售个人财产合法有效，不存在恶意串通情形，《房屋转让协议》合法有效。刘亚丽主张，虽与董静是同学，但往来不多，不知道她们的夫妻感情情况，也不知道她们只有一处住房。买房时，因为《合同》上只有董静一个人的名字，该房应是董静的个人财产，董静为还借款出售房屋，其出资18万元购买该房，不存在无权处分和恶意串通情形，其与董静签订的《房屋转让协议》合法有效。协议签订后，房屋便交付了，因为孩子小，没到现场查看房屋。原审法院认为，本案的争议焦点有三个：一、涉案房屋是夫妻共同财产，还是董静个人财产；二、董静与刘亚丽签订《房屋转让协议》是否有效；三、涉案房屋是否应返还袁现玉。针对第一个争议焦点，原审法院认为，袁现玉提供的证据可证明其于2009年7月至2010年2月给董静汇款85500元，董静主张2009年7月至12月的汇款60500元是生活费，未提供证据证明，且60500元全部是生活费也远高于当地一般生活水平，故对董静主张不予支持。董静提供的证据显示5.5万元买房款是其父董某某出资，另外12万元是董某某为女儿买房向刘现高、连春、李德义分别借款4万元，以上不能证明董静的主张，即买房款17万元全部系借贷而来，董静是借款人，董某某系担保人。所以，仅凭袁现玉、董静现有证据不能认定购买涉案房屋时袁现玉、董静及其双方家人各出资多少，借款多少，但可认定袁现玉进行了出资。另外，即使按董静的主张，其作为借款人，其父作为担保人向他人借款买房，因该行为发生在婚姻关系存续期间，借款是夫妻共同债务，涉案房屋是夫妻共同财产。综上，涉案房屋应为夫妻共同财产。针对第二个争议焦点，原审法院认为，夫妻对共同财产共同共有、共同享有所有权。涉案房屋是夫妻共同财产，董静、袁现玉对该房产具有平等的处分权，任何一方处理时均不能损害另一方的合法权益。董静与刘亚丽签订《房屋转让协议》时，董静持有的其与张海峰签订《合同》，合同显示董静是购房人，其中未有袁现玉任何信息，董静对刘亚丽亦说卖房是为了还借款，因此认定刘亚丽与董静签订《房屋转让协议》时存在恶意串通证据不足。综上，董静、刘亚丽签订的《房屋转让协议》为有效合同。但《房屋转让协议》只能约束合同的相对方，即董静、刘亚丽，对袁现玉没有约束力。虽然现有证据不能充分证明刘亚丽已付清购房款，但合同自成立时生效，合同签订后是否已付清房款，是否能发生物权的变动等是合同履行问题，并不影响合同的效力。针对第三个争议焦点，原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，涉案房产系袁现玉、董静共同共有，对该财产进行处分时，应经袁现玉、董静同意，否则不发生物权的变动。董静与刘亚丽签订的《房屋转让协议》虽然有效，但该转让行为未取得袁现玉的同意，协议无法履行，基于物权高于债权的原则，袁现玉请求返还房屋，予以支持。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释三》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定判决如下：一、被告董静与被告刘亚丽于2014年8月23日签订的《房屋转让协议》有效。二、被告刘亚丽于判决生效后十日内将位于曹县久久福老年公寓二号楼东单元二楼东户，肆号储藏室予以返还。案件受理费100元，原告袁现玉负担50元，被告董静负担25元，被告刘亚丽负担25元。上诉人董静不服原审人民法院判决上诉称，一、一审判决认定董静与刘亚丽签订的《房屋转让协议》有效是正确的，但认定涉案房屋有袁现玉的出资错误，并以此确认涉案房屋为夫妻共同财产，认定事实和适用法律错误。二、一审判令刘亚丽返还房屋，适用法律错误，不判决返还刘亚丽交付的购房款更是错误。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人袁现玉返还房屋的请求，一、二审诉讼费均由被上诉人袁现玉负担。上诉人刘亚丽不服原审人民法院判决上诉称，一、一审判决认定董静与刘亚丽签订的《房屋转让协议》有效是正确的。涉案房屋属董静个人财产，一审判决认定为董静和袁现玉夫妻共同财产错误。二、一审判决刘亚丽返还房屋，适用法律错误。涉案房屋系董静个人财产，刘亚丽购买董静的房屋是善意，已付清了合理的对价，系善意取得，合同有效，依法应不予返还房屋。同时，判决返还房屋而不判决返还购房款，认定事实错误，适用法律错误。请求撤销一审判决第二项，改判驳回袁现玉返还房屋的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人袁现玉负担。上诉人董静同意上诉人刘亚丽的上诉意见。上诉人刘亚丽同意上诉人董静的上诉意见。被上诉人袁现玉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，二上诉人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。本院二审审理期间，被上诉人袁现玉提供曹县供电公司电费收据三张，以证明刘亚丽住房一直由袁现玉占有，该房屋系夫妻共同财产。上诉人董静质证认为收据的真实性无法确定，当时开户都是董静的名，这是后来改的。上诉人刘亚丽质证认为对收据的的真实性有异议，据上诉人董静讲，开户是董静的名，未经董静同意变更为被上诉人的姓名不符合法律规定；被上诉人属于故意所为，且电费收据也不能证明被上诉人对涉案房屋占有，更不能证明是夫妻共同财产。本院经审查认为，二上诉人对被上诉人提交的电费收据的真实性持有异议，但未提供相反证据，故对上述证据的证据效力予以认定。本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案房屋是董静个人财产还是董静和袁现玉夫妻共同财产；二、董静和刘亚丽签订的《房屋转让协议》是否有效，刘亚丽是否应返还涉案房屋。关于焦点一，涉案房屋系在董静和袁现玉夫妻关系存续期间以董静名义购买，依据袁现玉、董静现有证据不能认定购买涉案房屋时袁现玉、董静及其双方家人各出资多少，借款多少，但可认定袁现玉进行了出资。另外，即使按董静的主张，其作为借款人，其父作为担保人向他人借款买房，因该行为发生在婚姻关系存续期间，对外借款是夫妻共同债务，涉案房屋亦是夫妻共同财产。原审判决认定涉案房屋系上诉人董静和被上诉人袁现玉夫妻共同财产并无不当。二上诉人称涉案房屋系董静个人财产证据不足，本院不予支持。关于焦点二，涉案房屋系董静和袁现玉夫妻共同财产，董静和袁现玉为涉案房屋的共同共有人。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上诉人董静未经共有人袁现玉同意，擅自将涉案房屋转让给刘亚丽，为无权处分，事后未得到袁现玉追认，亦未取得处分权，董静和刘亚丽签订的《房屋转让协议》应认定无效。上诉人刘亚丽主张其购买房屋时是善意的，已支付了合理的对价，系善意取得，但涉案房屋系不动产，依照法律规定应该进行登记而未登记，因此上诉人刘亚丽对涉案房屋不构成善意取得。袁现玉请求刘亚丽返还房屋应予支持。二上诉人称一审判决返还房屋而未判决返还购房款错误，但一审中刘亚丽并未提起反诉请求返还购房款，对此本院不予审理。综上，上诉人董静和上诉人刘亚丽的上诉理由均不能成立，本院不予支持。但原审判决认定董静和刘亚丽签订的《房屋转让协议》有效，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省曹县人民法院（2014）曹民初字第2630号民事判决第二项即“被告刘亚丽于判决生效后十日内将位于曹县久久福老年公寓二号楼东单元二楼东户，肆号储藏室予以返还”及诉讼费部分。二、撤销山东省曹县人民法院（2014）曹民初字第2630号民事判决第一项即“被告董静与被告刘亚丽于2014年8月23日签订的《房屋转让协议》有效”。三、上诉人董静和上诉人刘亚丽于2014年8月23日签订的《房屋转让协议》无效。二审案件受理费100元，由上诉人董静负担50元，上诉人刘亚丽负担50元。本判决为终审判决。审判长  路凤娟审判员  李冠军审判员  吴树峰二〇一五年七月十五日书记员  王 婷