福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终74号上诉人(原审原告)：谢文佑，男，1966年8月30日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：李式建，福建航嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长乐市百达房地产有限公司，住所地福建省长乐市航城街道会堂路266号。法定代表人：陈贵，总经理。委托诉讼代理人：袁闽燕，女，1991年2月12日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，该公司职工。上诉人谢文佑因与被上诉人长乐市百达房地产有限公司（以下简称百达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2016）闽0182民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢文佑上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持其一审诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由百达公司负担。事实和理由：1.百达公司发放的宣传广告单载明“B户型，产权面积约为107㎡，使用面积为178㎡，赠送面积为71㎡”，百达公司宣传出卖的房屋系百达公司规划范围内的房屋,且对赠送面积、使用面积、产权面积所作的说明和允诺具体确定，其正是基于该优惠政策，才与百达公司签订《商品房买卖合同》。该宣传广告单上的说明和允诺，对其签订《商品房买卖合同》具有决定性影响，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为要约，该宣传单内容即使未载入合同内容，亦应视为合同内容。2.《补充协议》系百达公司为重复使用而事先拟定的合同，系格式合同。该协议免除百达公司赠送面积义务的条款，因百达公司未进行说明，应不产生法律效力。百达公司辩称，1.百达公司发布的永荣拉菲郡宣传册并不构成要约，应当视为要约邀请。宣传册的内容并不具体，关于面积的内容都使用“约”字。商品房出卖人在销售商品房时制作户型图是房地产销售的行规，仅只是作为宣传使用，并不能认定出卖人应当受宣传册的约束。在宣传册第四页下方已明显指出“本资料所有图文仅供参考，不作为合同要约，一切细则均以政府最终批文为准，开发商保留最终解释权”。宣传册并非决定购买商品房的唯一参考要素，还应综合考虑商品房所在楼盘的位置及邻近的交通、生活环境等条件，且还应实地考察予以确认。2.双方关于房屋面积或者赠送面积应当以合同为准，而在双方签订的合同中仅仅约定了房屋的产权面积，并未对赠送面积进行过任何约定。本案双方已经就房屋面积达成的书面协议，未违反法律禁止性规定，对合同双方具有约束力。同时，商品房是具有高价值的特殊商品，谢文佑作为完全民事行为人在购买房屋时，应当具有一定的认知及辨别能力，如合同内容对其不利，谢文佑早就在签订合同时提出异议，或者向有关部门投诉。事实上，谢文佑从签订合同到一审时才提出以上观点，距离签订合同时间长达一年之久，既然已经签订了就表明谢文佑已经知悉权利义务，完全认可双方约定。而且，该合同也已经相关部门备案登记，具有权威性和合法性，并不存在无效的情形。3.本案《补充协议》中关于“宣传册不属于合同组成部分，未经出卖人书面允诺，不具有约束力的约定”并不属于格式条款。该协议是双方的真实意思表示，百达公司并未限制上诉人的任何权利，也未排除自身的合同责任。该协议未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。4.诉争商品房已经经过相关部门验收备案，且已办理产权初始登记，具备交付房屋的条件。但是由于谢文佑的原因才尚未正式交付。谢文佑以尚未接收的房屋不存在赠送面积要求百达公司承担违约责任，无事实及法律依据，应当在收房后另行主张。谢文佑向一审法院起诉请求：1、判令百达公司向谢文佑赔偿300000元；2、一审诉讼费由百达公司承担。一审法院认定事实：位于长乐市首占新区民主路北侧、市人民检察院东侧的永荣拉菲郡二区系百达公司开发建设，其向公众发放的宣传册显示该楼盘有三种户型，分别为A、B、C户型，其中B户型产权面积约107㎡、使用面积约178㎡、赠送面积约71㎡。宣传册同时载明：“本资料所有图文仅供参考，不作为合同邀约，一切细则均以政府最终批文为准，开发商保留最终解释权”等内容。2014年11月12日，谢文佑、鄢兴月与百达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定谢文佑、鄢兴月购买永荣拉菲郡二区2幢30-31层3002号复式房。合同约定，该商品房建筑面积共106.33㎡，其中套内建筑面积77.31㎡，分摊面积29.02㎡，单价为14749元/㎡，总价为1568261元。补充协议第四部分“买受人、出卖人经协商一致就合同其他未尽及有关事项作出如下补充”第（十一）项约定：“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以合同及本补充协议约定为准，本合同、补充协议未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房（若有）或以上宣传资料为由追究出卖人责任”。合同及补充协议签订后，谢文佑已依约支付购房款。后在百达公司交付房屋时，谢文佑发现百达公司未按宣传册赠送面积，双方遂起纠纷。审理中，鄢兴月向一审法院表示，其已与谢文佑在民政局协议离婚，协议约定案涉房屋归谢文佑所有，该房屋剩余的按揭贷款也由谢文佑负责偿还，其已放弃案涉房屋上的所有实体权利，也不愿意参加本次诉讼。一审法院认为，谢文佑、鄢兴月与百达公司签订《商品房买卖合同》，该合同项下的所有权利和义务本应由谢文佑与鄢兴月共同享有和承担，但鄢兴月向一审法院表示放弃案涉房屋上的所有实体权利，也表示不愿意参加本次诉讼，一审法院予以认可。谢文佑与百达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应合法有效。合同对谢文佑购买的房屋的面积、价款等相关事项作出了约定。补充协议也明确商品房的交付标准以合同及补充协议的约定为准，同时明确百达公司发出的广告、宣传材料等不构成买卖合同的组成部分。因此，虽然百达公司的宣传册上对B户型标明的使用面积约178㎡、赠送面积约71㎡，但该宣传册并未表明一经购房者承诺百达公司即受该宣传册中的意思表示约束的内容，不符合要约的规定，不能视为要约，且《商品房买卖合同》对于房屋的建筑面积明确约定为106.33㎡。故该商品房交付的交付标准和条件应以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准，谢文佑以百达公司未按宣传册赠送面积为由要求百达公司赔偿差价，缺乏事实依据，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第十四条、第十五条、第七十七条的规定，判决如下：驳回谢文佑的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由谢文佑负担。二审中，当事人没有新证据提交。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点在于百达公司发放宣传单是要约还是要约邀请的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，百达公司在向公众发放的宣传单里显示B户型产权面积约107㎡、使用面积约178㎡、赠送面积约71㎡，并载明：“本资料所有图文仅供参考，不作为合同邀约，一切细则均以政府最终批文为准，开发商保留最终解释权”。百达公司宣传单的内容并不确定，且表明仅供参考，一切细则均以政府最终批文为准，应当视为要约邀请。谢文佑与百达公司签订的《商品房买卖合同补充协议》载明，该商品房的交付标准和条件以合同及本补充协议约定为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料等不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房（若有）或以上宣传资料为由追究出卖人责任，双方签订的《商品房买卖合同》中也没有约定百达公司向谢文佑赠送面积的内容。综上所述，谢文佑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由谢文佑负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 缪 羽代理审判员 林 伟二〇一七年三月二十八日法官 助理 李 晶书 记 员 蒋莉莉