黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终252号上诉人（原审原告）：张一先，男，1987年1月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王文，黑龙江江山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人:李传业，总经理。委托诉讼代理人：张翰墨，男，1992年8月31日出生，汉族，该单位法务人员，住辽宁省铁岭县。委托诉讼代理人：李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。上诉人张一先因与被上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张一先的委托诉讼代理人王文，被上诉人恒隆房地产公司的委托诉讼代理人张翰墨、李培生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张一先上诉请求：1.撤销（2016）黑0110民初4232号民事判决第二项，改判恒隆房地产公司继续履行合同，为张一先办理房屋产权证。2.一、二审诉讼费用全部由恒隆房地产公司承担。事实与理由：一、原审认定“不能办理产权证是因为消防不能验收”，没有证据支持，仅凭恒隆房地产公司无任何证据支持的辩解，就驳回张一先诉讼请求，严重侵害了张一先的合法权益；二、恒隆房地产公司在一审中没有提供任何证据证明其积极履行了办理产权证的义务，其怠于履行义务的行为，已经严重影响张一先对物权的使用。综上，张一先与恒隆房地产公司签订的商品房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，合同签订即发生法律效力，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。恒隆公司辩称：一审法院认定事实不清，应撤销一审判决，发回重审。张一先向一审法院起诉请求：l.判令恒隆房地产公司继续履行商品房买卖合同，为张一先办理房屋产权证；2.判令恒隆房地产公司给付张一先违约金5000元；3.恒隆房地产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月30日，张一先与恒隆房地产公司签订商品房买卖合同，编号为GF-2000-0171，约定张一先购买恒隆房地产公司开发的哈尔滨市香坊区珠江路039号珠江名府1栋1单元13层13C室房屋，总价款1000000元。该商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的日万分之一赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金；3.在365日内，买受人不能配合出卖人办理产权登记，出卖人不负任何赔偿责任”。2010年9月10日，张一先与恒隆房地产公司又重新签订商品房买卖合同，约定张一先购买恒隆房地产公司开发的哈尔滨市香坊区珠江路039号珠江名府1栋1单元13层13C室房屋，总价款1000000元。合同签订当日张一先即向恒隆房地产公司支付了全部购房款，恒隆房地产公司向张一先交付了房屋，办理了入户手续。房屋买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即出卖人继续办理产权登记所需资料的备案事宜，并在此后的3个月内完成。如不能完成，出卖人按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。如买受人在规定的期限内不能办理产权按买受人已付房价款的0.5%向出卖人支付违约金。审理中，恒隆房地产公司表示诉争房屋所在小区系因消防未验收而无法办理房屋所有权证。一审法院认为：张一先、恒隆房地产公司于2007年10月30日、2010年9月10日签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法。因张一先、恒隆房地产公司于2007年10月30日签订的《商品房买卖合同》未约定张一先不退房情况下违约金给付问题，但张一先、恒隆房地产公司于2010年9月10日签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定违约金给付标准及数额，属合同条款的实质性变更，故关于产权登记的约定问题，以2010年9月10日的《商品房买卖合同》约定为准。本案中，张一先已经按照合同约定履行了自己的义务，向恒隆房地产公司缴纳了房款，恒隆房地产公司亦应当履行自己的义务在房屋交付使用后的180日内办理产权登记备案。合同中约定了因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，且恒隆房地产公司已经承认并对违约金部分没有异议，故张一先关于违约金5000元（1000000元×0.5%）的请求予以支持。关于张一先请求恒隆房地产公司履行商品房买卖合同，为张一先办理房屋产权证的诉请，因该小区不能办理房屋产权证是因为消防不能验收，不具备办理产权证的条件，张一先可待该房具备办理房屋产权证条件时另行主张权利，故张一先的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决：一、黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿张一先违约金5000元；二、驳回张一先其他诉讼请求。案件受理费50元（张一先已预交），由黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担与上款一并给付张一先。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张一先围绕上诉请求提交了视听资料一份，内容为2016年12月28日哈尔滨电视台都市零距离栏目组播放的采访张一先与恒隆房地产公司双方的录像。拟证明：恒隆房地产公司不给办理产权证的原因并非消防设施不合格，而是欠电业局钱。恒隆房地产公司对该视频资料的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据证明案涉房屋没有完成验收是导致无法办理产权证的主要原因。因双方当事人对该证据的真实性、合法性没有异议，本院对该证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：恒隆房地产公司称不能办证的原因在于消防设施不合格，没有提交证据证明，不能予以认定。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：张一先、恒隆房地产公司于2007年10月30日、2010年9月10日签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，张一先已经按照约定履行了合同义务。2010年9月10日的《商品房买卖合同》中约定恒隆房地产公司应当在商品房交付使用后的180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关登记备案，此为恒隆房地产公司应履行的合同义务。恒隆房地产公司称因消防设施不合格不能办理产权登记，没有提供证据证实，且如果存在消防设施不合格的问题，恒隆房地产公司应积极解决问题，而不应成为其不能办理产权登记的免责事由，故对其该项抗辩理由，本院不予采纳。综上，张一先的上诉理由符合合同约定和法律规定，其上诉请求，本院予以支持，原审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4232号民事判决第一项；撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4232号民事判决第二项；黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起一个月内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关为张一先办理房屋所有权转移登记。如黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计100元，均由黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王笑宇审判员  何长滨审判员  宋彦辉二〇一七年三月七日书记员  于文娟