河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0102民初115号原告（反诉被告）：倪静，女，1983年9月13日出生，汉族，住郑州市。被告：吕书祥，男，1946年8月12日出生，住郑州市。被告（反诉原告）：河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司，住所地郑州市中原区神驰路北、锦绣路东19、20幢1-2层126号。负责人：张连仲，职务总经理。委托诉讼代理人：靳玉平，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李利超，河南长建律师事务所律师。被告：河南中星房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区齐礼闫西街80号1号楼1层附3号。法定代表人：赵玉柱，职务总经理。委托诉讼代理人：靳玉平，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李利超，河南长建律师事务所律师。原告倪静诉被告吕书祥、河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告倪静，被告吕书祥，被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人靳玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪静向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除双方签订的《房屋买卖合同纠纷》，2.请求依法判令被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司退回定金200000元，3.请求判令被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司支付违约金每一日1000元，自2016年12月28日起到法院宣判为止；4.被告承担诉讼费。事实与理由：2016年12月6日，原告与被告吕书祥经第三人河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司居间介绍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告位于郑州市中原区××中央广场××楼××单元××东户（购房收据协议编号：75372647537230）房屋一套，面积186平米，价款2727168元，签订合同时交付定金200000元，原被告双方签订在开发商约定签正式购房合同时间内办理相关手续。现开发商约定于2016年12月22日至2016年12月24日签订购房合同。由于郑州市人民政府办公厅于2016年12月24日出台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》，通知规定将单套建筑面积180平米以上的住房纳入限购范围，并且目前已家庭为单位，原告已经有两套住房，此房产属于限购范围，原告无法购买。但被告拒不退还定金200000元，故起诉来院。被告吕书祥辩称：协议中写的很清楚，谁违约谁掏钱，开发商通知中介，中介通知原告和我一起去签订正式合同，包括改名，由于原告在外地回不来，等原告回来，市政府已经下了限购令。合同已经无法履行，同意解除合同。被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司辩称：一、被告不存在任何违约行为，原告针对被告的诉求没有事实依据和法律依据。被告代替呂书祥保管原告交付的20万购房款是基于原告与呂书祥的授权，在买卖双方没有解除合同之前，被告不能单独将该笔款项直接支付给原告，更何况导致本案房屋买卖合同无法履行的根本原因在于原告被列入了限购范围，被告的居间义务已经完成，不存在任何违约行为，因此，原告针对被告的主张没有任何事实依据和法律依据。二、被告已经促成合同成立，原告未按合同约定支付被告佣金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。1、《合同法》第424条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2、《合同法》第426条第1款：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。根据上述法律依据，被告只要促成合同成立就应当收取约定的报酬，结合本案《房屋买卖合同》第8条，原告应当在签订合同当天足额缴纳居间服务佣金，但是原告并没有按照合同约定支付，原告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。三、原告与呂书祥之间的房屋买卖合同是否解除，不影响被告按照合同约定收取居间服务佣金。房屋买卖合同与居间合同之间具有相对独立性，居间人促成合同成立后即视为其已经完成合同的居间义务，另外居间人并不是其所促成合同的签约当事人，不享有房屋买卖合同约定的权利，也无需承担合同义务，所以，居间人对于合同的履行，变更、解除等情况是无法控制的，不能在法律规定之外加重、延伸其义务，结合本案，被告已经促成买卖双方合同成立，完成了自己的居间义务，由于原告属于限购范围导致合同解除完全是原告的自身原因造成的，不能作为其拒绝支付居间服务佣金的理由。四、本案所涉5万居间服务佣金及更名费分为两部分：居间服务佣金为3万元（不包含其他代办费用），更名费用为2万元，被告已经促成合同成立，原告就应当支付被告3万元居间服务佣金。被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司反诉称：一，请求法院依法判令被反诉人支付居间佣金3万元及利息368.54元（自2016年12月6日起计算，按照同期同类贷款利率暂计算至起诉之日，并要求继续计算至被反诉人付清款项之日止），二、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月份左右，被反诉人委托反诉人为其购买房屋提供居间服务，在反诉人提供的众多房源中，被反诉人最终选中一套位于郑州市中原区××中央广场××楼××单元××（东）户的房屋，面积为186平米。此后，在反诉人的积极协调并召集双方多次磋商下，卖方吕书祥最终同意将此房屋以2727168元的价格卖给被反诉人倪静，并且双方于12月6日签订了以反诉人为居间方的《房屋买卖合同》。根据该合同第八条：“丙方佣金及更名费伍万元整（￥50000元整）……乙方承担佣金及更名费伍万元整（￥50000元整）……合同签订时足额缴纳佣金……”，被反诉人应当在签订合同当天支付反诉人50000元居间服务佣金，但是被反诉人至今未按合同约定支付该佣金，虽经反诉人多次催要，被反诉人均予以各种理由拒绝。反诉人认为，被反诉人倪静无视他人劳动成果，拒绝支付居间服务费的行为，违背了诚实信用原则和契约精神，损害了反诉人的合法权益，为维护反诉人的合法权益，根据相关法律规定提起反诉，请求人民法院依法判决，支持反诉人的反诉请求。被反诉人倪静辩称：我没有买成房屋，且不是因为我的原因，我拒绝支付，且应该是在与开发商签订商品房正式买卖合同后支付佣金。经审理查明：2016年12月6日，原告倪静（买方、乙方）与被告吕书祥（卖方、甲方）、第三人河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司（居间方、丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：乙方购买甲方位于郑州市中原区××中央广场××楼××单元××东户房屋一套，面积186平方米，甲方没有取得房产证，但已与开发商签订购房协议并在开发商处缴纳首付款，购房协议编号：75372647537230，总房价2727168元，第一笔款签订合同时支付定金20万元，第二笔款148万元，于乙方同开发商签订新的购房协议当日支付，剩余尾款1047168元，由乙方根据开发商要求的时间节点直接支付给开发商，丙方承诺为乙方办理该房产的更名手续，丙方的佣金及更名费用5万元，合同签订时乙方承担足额缴纳佣金，若一方违约，佣金由违约方全额承担，都违约，各负担一半，如果甲方不卖此房，定金20万元全额退还乙方，每逾期一天按1000元计算等。合同签订后，2016年12月6日原告向被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司转账20万元。另查明，原告夫妻在2016年10月1日前，拥有两套住房。被告吕书祥所售房屋与开发商签订有《商品房定向开发协议书》。2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅下发郑政办[2016]64号《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，通知载明：经市政府研究，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房等，本通知自2016年10月2日起实施。2016年12月21日，郑州市人民政府办公厅下发郑政办[2016]75号《关于进一步加强房地产调控工作的通知》，通知载明：一、升级现有限购政策。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办〔2016〕64号)规定限购区域内，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围等，本通知自2016年12月22日实施。因原告夫妻拥有两套住房、本案买卖合同的房屋面积为面积186平方米，属于限购范围内，致使本案合同无法履行。诉讼中，被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司陈述其收取的5万元中更名费2万元、中介佣金3万元。原告对此无异议。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、《商品房定向开发协议书》等证据在卷为证。本院认为，由于本案所涉合同出现政府限购令等因素，致使本案原告无法继续购买房屋，属于履行不能，该履行不能原因，本院不再归责于本案各方当事人，因此合同应予解除，被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司收取原告的房屋款20万元，应予退回，但原告要求被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司支付违约金没有事实依据。本案中，被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司提供居间服务并促成了合同成立，后因不归责于本案各方当事人的原因致使合同不能履行，原、被告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；再结合本案实际情况，本案所涉合同在签订后很短时间内出现履行不能原因、被告的居间行为由此可以部分减少，因此本院酌定河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司在原3万元的基础上减少到收取原告50%即15000元的佣金，因原告在签订合同时未予支付，故被告反诉要求原告支付佣金中15000元，原告应予支付，其他反诉要求，鉴于本案纠纷事出有因，不再支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、原告倪静与被告吕书祥、河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起予以解除。二、被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司在本判决生效之日起十日内向原告倪静退回房款20万元。三、原告倪静在本判决生效之日起十日内向被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司支付佣金15000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司、河南中星房地产营销策划有限公司负担，反诉费275元，由原告负担137.5元，被告河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司负担137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇一七年三月二十日书记员  张静