山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁05民终229号上诉人（原审被告）：闫佳明，女，1996年12月26日出生，汉族，东营市河口区六合街道庙一村村民，现为青岛理工大学琴岛学院在校学生。委托诉讼代理人：闫汝军，男，1972年9月18日出生，汉族，东营市河口区六合街道庙一村村民，现住东营市河口区六合街道家属院，系上诉人闫佳明之父。委托诉讼代理人：胡益海，垦利宜洲法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：闫汝军，男，1972年9月18日出生，汉族，东营市河口区六合街道庙一村村民，现住东营市河口区。委托诉讼代理人：胡益海，垦利宜洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高兴福，男，1963年12月19日出生，汉族，东营市河口区六合街道安家村村民，住。上诉人闫佳明、闫汝军因与被上诉人高兴福房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2016）鲁0503民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫佳明的委托诉讼代理人闫汝军，上诉人闫汝军及其与闫佳明的共同委托诉讼代理人胡益海到庭参加诉讼。被上诉人高兴福经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人闫佳明、闫汝军上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判上诉人闫佳明不承担支付欠款责任；3.依法改判上诉人闫汝军不支付利息271800元；4.一、二审案件受理费由被上诉人高兴福承担。事实和理由：一、上诉人闫佳明不应承担支付购房款和利息的责任。闫汝军与高兴福签订涉案房屋转让合同时，闫佳明尚未成年，属于限制民事行为能力人，在整个房屋转让法律关系中，闫佳明没有获得任何利益，一审法院判定闫佳明愿意接受或认可购买房屋，判令其承担与其年龄智力不相适应的责任，缺乏法律依据。上诉人闫汝军在闫佳明不知情的情况下行使代理权，侵犯了闫佳明的合法权益，让其背负巨额债务，损害了闫佳明的利益，闫汝军的代理行为无效，故闫佳明不应当承担任何责任。二、上诉人闫汝军不应支付利息。2014年3月1日上诉人闫汝军才知道被上诉人高兴福交付的土地南北界限不足40米。高兴福没有按照履行要求履行合同义务在先，双方之间互付债务，闫汝军不予支付全部房款并以此要求高兴福履行合同补足40米的主张符合法律规定。上诉人闫汝军未按照协议书支付全部房款，系因被上诉人高兴福交付土地不合要求，双方均有过错，故被上诉人高兴福主张利息不应支持。三、双方当事人签订的房屋转让合同，违反了土地管理法中关于“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设”的规定以及违反了房屋登记办法中关于“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理”等相关法律法规强制性规定，不动产物权转让无法登记且损害集体经济利益，因此，房屋转让合同无效，应发回重审。被上诉人高兴福向本院提交书面答辩状称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高兴福向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告闫佳明、闫汝军支付拖欠的房屋转让款450000元，逾期付款利息313200元，违约金170000元，共计933200元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年2月29日，原告高兴福与被告闫汝军签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于东营市河口区辛河路3号（河王渠以南70余米）的12间房屋及设施出租给被告闫汝军；租赁期限自2012年2月29日起至2018年2月29日止；每年租金50000元。双方还约定了其他合同条款内容。2013年5月13日，原告高兴福作为甲方、被告闫佳明作为乙方，双方签订《房屋转让合同》一份。合同约定：第一条房屋坐落转让房屋坐落于河口区辛河路西、河王渠南约50米处，大小18间，面积1.62亩；第二条根据《土地使用协议》约定的土地使用期限，本房屋转让期限为：从2013年5月至2048年12月30日，计35年；第三条转让金额：850000元；第四条签订合同时，缴纳400000元，余款450000元，乙方在2013年6月13日必须全部付清；第五条乙方把全部房款缴清后，甲方把房产证、《土地出让协议》等有关房屋手续交给乙方，房屋腾空完成交接；第六条乙方不按期缴清款额，已缴纳款不予退还，并承担违约责任；第七条甲方转让后，乙方须按原《土地使用协议》内容的规定行使权限。乙方在未付清房款后，更不能任意拆迁、改造，否则责任自负；第八条房屋和房台的归属房屋转让给乙方后，乙方自主经营，甲方不得干涉，房台土方为乙方所有，土地属集体所有，须按原村合同内容执行；第十一条后院若乙方砌院墙，甲方可协助乙方，协调关系，使其顺利施工；第十三条双方如有违约，违约方向守约方支付标的额20%的违约金。双方还约定了其他合同条款内容。该合同落款乙方“闫佳明”的签名系被告闫汝军书写。闫汝军与闫佳明系父女关系。被告闫汝军陈述，在合同上签署“闫佳明”名字的原因是考虑如果将来闫佳明考不上大学，利用涉案房屋做生意。在签订《房屋转让合同》之前，原告高兴福与被告闫汝军共同委托东营市新纪元房地产评估咨询有限责任公司对涉案房地产进行了评估，2013年5月6日该公司出具了房地产估价报告，涉案房地产市场总价值为700238元。双方对估价报告均无异议。涉案房屋北邻为被告闫汝军，2001年11月15日原告高兴福与被告闫汝军签订《土地房台转让证明》，双方约定以原告高兴福房屋北墙往北1米为界；南邻陈某，双方以原告高兴福南院墙往南2米为界，以此计算涉案房屋所占土地南北为38米。2014年3月1日，原告高兴福与被告闫汝军经协商达成以下协议：1.闫汝军承诺在3月30日前，将房款140000元付还高兴福；2.闫汝军可在后院进行建设施工砌院墙，但不能破坏原有院墙和房屋等一切设施；3.房屋余款450000元，从2014年1月1日起计息，月息为0.012元，款期为1年，还款期至2015年1月1日，逾期后利息加倍，房款手续不交于闫汝军；4.闫汝军如有还款能力，早把余款付清。高兴福须按付清时的日期与闫汝军计息，交齐房款后，高兴福把房屋手续交给闫汝军使用。2014年3月30日之后，被告闫汝军将上述协议第一项约定的140000元交付原告高兴福。2014年3月11日被告闫汝军在涉案房屋的后院建院墙时受到其南邻的阻挡。另查，1999年5月16日，原告高兴福与东营市河口区六合乡安家村民委员会签订《土地使用协议》一份，约定涉案房地产占用范围内的土地使用年限为50年，自1998年12月30日至2048年12月30日；土地坐落位于辛河路西、河王渠南约40米处起，东西长27米，南北长40米，面积1.62亩。双方还约定了其他协议内容。1998年原告取得辛河路西、河王渠南用地面积为1120㎡，建筑规模为362㎡的村镇规划选址意见书。1999年1月6日原告高兴福取得涉案房屋的所有权证书。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告在平等、自愿协商一致基础上签订的《房屋转让合同》及《协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定内容履行义务。根据原、被告的陈述，本案的争议焦点有：1.涉案《房屋转让合同》的受让方是谁以及两被告如何承担付款义务；2.被告主张的先履行抗辩权能否成立；3.原告主张违约金及逾期利息应否得到支持及数额是否妥当。针对第一个焦点问题。一审法院认为，《房屋转让合同》的签订时间为2013年5月13日，当时闫佳明尚未满18周岁，属限制民事行为能力人；被告闫汝军作为闫佳明的监护人，为了闫佳明的利益，代闫佳明在合同上签字，既符合法律规定亦符合常理；被告闫汝军在合同上签署闫佳明名字的行为与其陈述为闫佳明而购买涉案房屋的目的一致。综上，闫佳明系《房屋转让合同》的一方当事人，应当在按合同约定享有权利的同时，履行合同约定的义务。从2014年3月1日被告闫汝军与原告签订《协议书》的内容来看，协议书主要对《房屋转让合同》的付款义务进行了约定，尚构不成对《房屋转让合同》当事人的变更。被告闫汝军与原告签订协议书的行为可视为其自愿承担《房屋转让合同》中约定的付款义务，再结合被告闫汝军代闫佳明签订《房屋转让合同》时，闫佳明尚未成年及两被告系父女关系的事实，故两被告应当共同对本案债务承担责任。针对第二个焦点问题。一审法院认为，1.原、被告双方签订的系《房屋转让合同》，转让标的为房屋，明确约定了房屋的坐落、数量及所占土地面积。但双方在合同中没有约定房屋所占土地范围的四至边界；2.涉案房地产评估报告系双方共同委托，双方对评估结果均无异议；3.从双方签订《土地房台转让证明》可以看出，被告闫汝军对土地边界较为关注。另外，从2012年2月29日至2013年5月13日双方就部分涉案房屋存在租赁关系的事实及双方相邻十多年的事实来看，被告闫汝军应当清楚涉案房屋及房屋所占范围内的土地情况；4.被告同意按1996年原告签订《土地使用协议》的内容行使权限，虽然原告向被告交付的土地南北长不足40米，但原告向被告交付了《土地使用协议》中约定的全部土地，原告在向被告交付土地的前后没有对协议中的土地作出任何处理，据此，应视为被告闫汝军认可原告向其交付的房屋及土地符合合同约定。且自签订房屋转让合同即2013年5月13日至2014年3月1日期间被告并未就土地南北不足40米提出过异议；5.被告称2014年3月1日双方达成协议后，3月11日因被告在施工过程中受到其南邻阻挡，故没有履行协议。但经审理查明的事实为在3月30日之后被告又履行了部分协议内容，通过该事实不能推定被告未按合同约定履行付款义务，系因原告违约造成。且在2013年6月13日被告未按合同约定时间付清房款时已构成违约。综上，基于以上事实及理由，不能认定原告在履行合同过程中存在违约行为，故被告也无从取得先履行抗辩权。针对第三个焦点问题。一审法院认为，虽然原、被告双方在《房屋转让合同》中明确约定了违约方应当支付违约金数额的计算方法，但在2014年3月1日双方达成的补充协议中，对逾期付款利息的计算标准进一步作出了明确约定，该约定应视为双方已经变更了《房屋转让合同》中约定的违约金的计算方法。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持，对原告要求被告支付利息的诉讼请求予以支持。原告要求两被告支付以450000元为本金，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按月利率12‰计算的逾期付款利息的请求，符合双方的合同约定及法律规定，予以支持。原告要求两被告按月利率24‰的标准支付2015年1月1日至2016年11月30日期间的逾期付款利息，被告不同意支付，该计算标准较高，应当予以适当调整，以年利率24%计算该期间的利息损失较为适宜。综上，原告要求两被告支付房款450000元及利息271800元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第10条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，一审法院判决：一、被告闫佳明、被告闫汝军于判决生效之日起十日内支付原告高兴福房款450000元及利息271800元；二、驳回原告高兴福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13132元，减半收取6566元，由原告高兴福负担1057元，被告闫佳明、闫汝军负担5509元。二审期间，上诉人闫佳明、闫汝军为证实其主张，提交涉案房屋照片一张。证明被上诉人高兴福交付的土地南北界限不足40米，涉案房屋仍有6间没有交付，构成违约。被上诉人高兴福未到庭质证。本院认证认为，对该份证据的真实性予以认可，但因照片无法显示涉案土地的南北界限及涉案房屋交付情况，且无其他证据予以佐证，故其并未达到证明目的，本院不予采信。被上诉人高兴福未提交新证据。二审中，上诉人闫佳明、闫汝军称因证人陈某与被上诉人高兴福系亲属关系，不适宜出庭作证，申请法院依法对其作庭外询问笔录。同时，上诉人闫佳明、闫汝军称2016年10月1日涉案房屋发生盗窃事件，当时，高兴福并未就涉案房屋全部完成交付，构成违约，申请法院依法到河口经济技术开发区派出所调取涉案房屋盗窃情况出警处理记录。本院经审查认为，鉴于上诉人陈述的陈某与被上诉人之间的亲属关系，对证人陈某庭外调查价值不大，且出警记录调查结果与本案亦无关联，故对上诉人的两份申请，本院不予批准。二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。二审本案的焦点问题是：1.上诉人闫佳明应否就涉案款项承担偿还义务；2.上诉人闫汝军主张不予偿还涉案利息271800元，应否得到支持。本院认为，闫汝军在涉案房屋转让合同上签署“闫佳明”之名并捺印，其法律行为后果不应由上诉人闫佳明承担。因为涉案房屋转让合同签订时，上诉人闫佳明是限制民事行为能力人，房屋转让合同并非是由其签订，且签署房屋转让合同亦与其年龄、智力不相适应。闫汝军二审中称自己是失信被执行人，以“闫佳明”名字签署涉案房屋转让合同是为减少风险，且被上诉人高兴福亦认可房屋转让合同是其两人协商确定。闫汝军作为闫佳明的监护人以“闫佳明”名义及个人捺印形式签署涉案房屋转让合同，超越监护职责、不构成法定代理且合同签署对上诉人闫佳明而言并非纯获利益。被上诉人高兴福要求上诉人闫佳明承担还款责任但并未提交证据证实是其与闫佳明协商房屋转让事宜或涉案房屋转让合同经闫佳明追认，故结合本案纠纷产生和处理过程、上诉人闫佳明的身份以及房屋转让合同、协议书签署过程，本院依法认定涉案房屋转让合同的双方当事人为上诉人闫汝军与被上诉人高兴福，一审法院认定上诉人闫佳明亦系涉案房屋转让合同当事人一方，属认定事实和适用法律错误，应予纠正。上诉人闫佳明主张就涉案房屋款项不承担付款义务，本院予以支持。上诉人闫汝军与被上诉人高兴福签订涉案房屋转让合同和协议书后，未按合同约定忠实履行付款义务，违约在先且并不存在其享有先履行抗辩权的情形，故上诉人闫汝军主张不应支付购房款及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人高兴福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对二审部分诉讼权利的放弃。综上，上诉人闫佳明、闫汝军的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律有误，判决结果部分不恰当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条、第十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第10条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销东营市河口区人民法院（2016）鲁0503民初1549号民事判决；二、上诉人闫汝军于本判决生效之日起十日内支付被上诉人高兴福房款450000元及利息271800元；三、驳回上诉人闫汝军的其他上诉请求；四、驳回被上诉人高兴福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6566元，由原告高兴福负担1057元，被告闫汝军负担5509元。二审案件受理费11018元，由上诉人闫汝军负担。本判决为终审判决。审 判 长  隋宪贞审 判 员  王梓臣代理审判员  袁永林二〇一七年三月二十一日书 记 员  刘海涛