北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第22258号原告（反诉被告）黄XX，男，1954年8月21日出生，港澳证件号D090783（A）。委托代理人王超，北京市义博律师事务所律师。委托代理人李阳，湖北长久律师事务所律师。被告（反诉原告）王X，女，1983年8月23日出生。委托代理人刘岸，北京青葵衡律师事务所律师。委托代理人李海壮，北京青葵衡律师事务所律师。原告（反诉被告）黄XX（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王X（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童雪霏独任审判，公开开庭进行了审理。黄XX之委托代理人李阳，王X及其委托代理人刘岸、李海壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄XX诉称：我与王X于2013年3月1日通过房产中介签订《房屋租赁合同》，将我所有的位于北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO7号楼2102室（以下简称涉案房屋）租给王X，约定租期3年，月租金38000元，付款方式为季付，且提前每月1号支付并约定了违约金。王X最后一次支付租金是在2014年8月30日，支付了2014年9月9日至2014年12月8日期间的租金114000元。2014年11月底，王X口头通知我要搬出住房，但因王X要求我退还两个月的押金，双方协商不成。王X拒不退房，且不再缴纳房租。诉讼期间，王X腾退房屋。现我要求王X将涉案房屋恢复原状，如不进行恢复原状，要求赔偿损失2000元；要求王X按每月38000元标准给付2014年12月9日至2015年6月2日期间的房租；要求王X支付违约金76000元。王X答辩并反诉称：2014年11月17日，在第二年租期还有4个月才到期、双方还未就2015年3月9日至2016年3月8日期间租金进行协商的情况下，黄XX提前解除租赁合同，委托中介公司对外招租，此后中介多次带人看房，严重妨碍了我公司的正常经营秩序，我无法继续租赁，只能提前搬离涉案房屋。2014年12月2日，我搬离涉案房屋，物业在联系业主征得同意后开具了出门条。双方租赁合同因黄XX提前收回房屋、我被迫搬离房屋而于2014年12月2日终止。2014年12月5日，因黄XX拒不退还押金，且我还有个别桌椅未搬出，我更换了涉案房屋锁芯。之后我和黄XX都有换锁芯行为，涉案房屋处于双方轮流控制下，但均未实际使用。我在搬离后不向黄XX交还房屋钥匙，是就黄XX拒不支付押金和违约金而行使抗辩权，故我不应支付2014年12月2日之后的租金。因黄XX提前收回房屋导致合同提前终止，故我无需支付违约金。根据合同约定，提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，同时，因黄XX提前收房导致我不能继续租用房屋，黄XX应退还我押金。我提出反诉，要求黄XX支付提前收回房屋的违约金114000元、退还押金76000元。黄XX就反诉辩称：涉案房屋一直在王X的控制下，直至2015年6月2日双方才交接完毕。2014年11月底，王X提出不再交纳房租、不再租赁房屋，存在违约行为。王X交纳的押金应折抵违约金及欠付房租。经审理查明：2013年3月1日，黄XX（出租方、甲方）、王X（承租方、乙方）及案外人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》。约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于商业用途；租赁期限2013年3月9日至2016年3月8日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；月租金38000元，支付方式为押2付3，签约当日支付第一季度租金和2个月押金，提前付房租为每月1号；押金76000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：乙方不按照约定支付租金达5日的、欠缴各种费用达2000元的；乙方有上述情形的，按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状，守约方可要求违约方赔偿损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；2013年3月9日至2015年3月8日租金不变，2015年3月9日至2016年3月8日租金双方协商，如协商不能达成一致，甲方寻租，找到新租户前，签约前通知乙方，在同等情况下，乙方享有优先权；乙方在室内装修保证环保、健康、安全的条件，退租时恢复原状。合同签订后，黄XX向王X交付涉案房屋；王X向黄XX支付押金76000元以及租金，后使用房屋从事商业经营。自2014年12月9日起，王X未再支付房租。审理中，王X主张其于2014年11月听中介说黄XX准备对外出租涉案房屋，并已带人看房，故王X向黄XX提出如果退还押金，不再承租涉案房屋；后黄XX于2014年12月9日之后更换了涉案房屋的锁芯，王X为了保护室内物品，于当晚更换锁芯；黄XX之委托代理人程燕又于2014年12月22日欲更换锁芯，经警察调解，换锁未果；黄XX于2015年春节期间再次更换锁芯，王X于2015年3月更换锁芯。黄XX主张其未委托中介对外出租涉案房屋，也未带人看房，王X于2014年11月底提出解除租赁合同，并在网站上发布了对外招租的信息；因王X支付房租至2014年12月8日，故其要求王X于2014年12月8日腾退涉案房屋；因王X未交纳房租且拒绝返还房屋，其于2014年12月试图更换涉案房屋的锁芯但并未更换，后王X报警；之后其要求王X返还房屋，王X拒绝。王X主张其于2015年5月13日、14日、17日向黄XX之委托代理人程燕发送短信，要求腾退涉案房屋，但对方未理睬。黄XX主张因王X及丈夫对程燕曾进行言语侮辱，故程燕将对方电话号码放置黑名单，上述短信均未收到。2015年4月23日，黄XX将王X起诉至本院，要求王X腾退涉案房屋。2015年6月2日，黄XX与王X办理了涉案房屋的返还交接手续。后黄XX撤回上述诉讼请求。审理中，黄XX主张涉案房屋存在如下毁损：增加隔断墙、房屋墙壁因粘贴物品出现损坏、马桶位置被移动造成无法正常使用。王X认可其在房屋内添加了玻璃隔断墙、墙壁上存在不粘胶痕迹，否认移动马桶位置。以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：黄XX与王X之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，王X应于2014年12月1日支付房租。因王X未按约定支付租金，已构成根本性违约，故黄XX有权解除合同并收回房屋。王X主张因黄XX欲提前收回房屋导致租赁合同于2014年12月2日解除，但因黄XX已将房屋交付王X使用，履行了合同义务，且黄XX并未在王X支付房租期间收回房屋导致王X无法使用，故对王X的主张，本院不予采纳。黄XX主张因王X支付房租至2014年12月8日，其要求王X于当日腾退涉案房屋，该行为应视为黄XX提出解除合同，故房屋租赁合同于2014年12月9日起解除。王X于2015年6月2日向黄XX返还房屋，故应向黄XX支付2014年12月9日至2015年6月2日期间的房屋使用费，具体数额比照租金标准计算。王X主张黄XX于2014年12月9日之后存在更换锁芯行为，证据不足，故本院不予采信。黄XX要求王X支付违约金，符合合同约定，故本院予以支持。根据查明的事实，涉案房屋存在毁损情形，故王X应赔偿黄XX房屋修复损失，具体数额由本院酌定。王X要求黄XX支付提前收回房屋的违约金，缺乏依据，本院不予支持。王X要求黄XX退还押金，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王X于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）黄XX房屋使用费二十二万零四百元。二、被告（反诉原告）王X于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）黄XX违约金七万六千元。三、被告（反诉原告）王X于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）黄XX经济损失一千元。四、原告（反诉被告）黄XX于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）王X押金七万六千元。五、驳回原告（反诉被告）黄XX其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王X其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由原告（反诉被告）黄XX负担49元（已交纳），由被告（反诉原告）王X负担2881元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）黄XX负担850元（于本判决生效后7日内交纳），被告（反诉原告）王X负担1200元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一五年七月二十一日书记员  杨 斌