江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9549号原告：王飞，女，1989年12月21日生，汉族，出纳，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：林辉，江苏君泊律师事务所律师。被告：丁一，女，1986年11月3日生，汉族，住南京市秦淮区。被告：李轩，男，1981年3月28日生，汉族，住南京市秦淮区。上列两被告共同委托诉讼代理人：张驰，江苏普善律师事务所律师。原告王飞与被告丁一、李轩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月19日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告王飞及其委托诉讼代理人林辉，被告丁一及其与被告李轩的共同委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞诉称，2015年11月26日，原告与两被告签订了《房地产买卖中介合同》，约定：两被告将位于江浦街道××室的房屋以136万元的价格卖给原告，合同签订时原告支付定金7万元，并定于2016年7月30日前办理过户手续。合同签订后，原告按约支付了定金，但被告在原告多次催促后，拒绝办理房屋过户手续。原告出于无奈，现诉至人民法院，要求：1、判令两被告继续履行2015年11月26日签订的房屋买卖合同，将位于江浦街道××室的房屋过户给原告；2、判令被告支付违约金27万元；3、由两被告承担本案诉讼费用。被告丁一、李轩辩称，1、被告李轩不是本案适格被告，因本案所涉房屋是被告丁一的婚前财产。2、本案原、被告双方签订的房屋买卖合同是无效的，因为根据城市房地产管理法规定，无证房屋不得买卖，双方在签订本案房屋买卖合同时，被告丁一并没有取得该房屋的产权证书；另外，因涉案房屋在银行设立了抵押登记，依据担保法相关规定，抵押人转让已经办理抵押登记的房屋，如未通知抵押权人，转让行为无效。3、即使涉案房屋买卖合同有效，也不存在被告违约的情况，而是原告违约，致使被告出卖房屋的目的无法实现。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李轩与被告丁一系夫妻关系，两人于2016年1月6日登记结婚。2015年11月26日，原告王飞（合同中称乙方）、被告丁一（合同中称甲方）及中介方南京市浦口区源达置业顾问服务中心（合同中称丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市浦口区江浦街道××室（毛坯房，面积86.55平方米）的房屋出售给乙方。该房屋总价款为136万元，乙方于2015年11月26日支付甲方购房定金70000元，定金冲抵房款。房价款支付办法为：定金70000元于合同签订当日支付；首付款43万元于解押当日支付；贷款83万元由乙方申请组合贷款支付；尾款30000元于办“一手证”当日支付。甲乙双方约定于2016年7月30日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续，交易过程中产生的各种税费由乙方支付。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须现金补齐所差房款。甲、乙、丙三方商定，甲、乙双方有下列情形之一的：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其也造成丙方无法完成委托事项的行为。违约行为者以27万（不含定金）违约金分别支付给各守约方。合同最后还约定，涉案房屋“一手证”由甲方自行办理，并由甲方自行用首付款解押。上述合同签订之日，原告已向被告支付购房定金70000元。另查，涉案房屋系预售商品房，由被告丁一于2015年7月购得。该房屋开发商延期交付，其实际交付时间为2016年10月29日起至2016年11月4日止。丁一为购买涉案房屋，于2015年5月办理了公积金与商业组合贷款手续，并同时对涉案房屋办理了抵押登记手续。另，开发商将房屋交付后，丁一至今未进行房屋产权登记。庭审中，原告向法庭提交农业银行交易明细单一份，以证明原告自2016年5月起至2016年10月29日止期间在该银行帐户中有46万元首付款，准备支付给被告，其具备支付能力。且原告认为，根据合同约定，应当是被告“解押”在前，原告“支付”在后，由于被告一直未对涉案房屋进行解押，也一直未通知原告“一手证”已办理下来，导致原告的首付款及后续款项的支付时间无法确定。原告多次电话联系被告及中介方，要求办证、解押，被告不予理会，故被告应当继续履行合同，并承担违约责任。被告对原告提交的银行交易明细单的真实性认可，但对其证明目的不予认可。同时，被告认为，涉案房屋买卖合同对首付款43万的交付时间虽没有明确约定，但双方约定在2016年7月30日之前办理房屋权属过户手续，而合同约定的尾款30000元也是在“一手证”当日支付，因此，首付款支付时间至少应早于2016年7月30日。合同签订后，原告一直未不与被告联系，直到2016年10月底，被告才接到原告电话，与被告联系首付款支付事宜。故被告认为，原告不按时支付房款，已构成根本违约，且违约在先，即便合同有效，被告也不同意续续履行合同，也不同意赔偿违约金。本案审理中，原告王飞明确表示，如继续履行双方签订的《房地产买卖中介合同》，其不用贷款且有能力以现金方式支付购房款。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，原告提交的《房地产买卖中介合同》、定金收条、商品房预售合同补充协议、一手房购房发票、银行交细明细单、两被告结婚证复印件等证据；被告提交的商品房预售合同及补充协议、一手房购房发票、购房贷款合同、房地产抵押合同等证据在卷证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原告王飞与被告丁一及中介方签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案合同自签订时至今，丁一虽未取得涉案房屋的所有权证就将其出售给原告，此虽违反行政法的管理性强制性规定。但并不违反相关行政法规的效律性强制性规定。故被告认为本案房屋买卖合同因未取得“一手房产权证书”及涉案房屋已设定抵押登记，买卖时未通知抵押权人，因而合同应归于无效的主张，于法无据，本院不予采信。本案中，买卖双方对首付款43万元的支付与房屋解押时间，以及二者谁先谁后，并无明确约定。但通过其他合同条款即买卖双方约定“于2016年7月30日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续”以及此房一手证由卖方自行办理的内容，可以表明买方即原告最迟应于2016年7月30日前，要向卖方即被告支付首付款；而被告最迟也应于该时间前对涉案房屋进行解押，同时，也应办理好房屋的“一手证”，予以配合原告进行房屋过户。对此，买卖双方在合同履行过程中均存在迟延履行的行为。由于涉案预售房屋客观上存在开发商延期交付的行为，其实际交付时间为2016年10月底至次月初，原告也已在房屋实际交付前与被告联系了首付款交付事宜。况且，2016年7月30日后，原告并未通知被告不履行合同，被告也未通知原告解除合同。从本案双方以上的陈述和举证的情况看，双方均未能证明对方构成根本违约，同时，因王飞愿意且有能力向被告丁一支付剩余房款129万元（其中部分房款用于涤除房屋抵押及用于办“一手证”），合同具备继续履行的条件，故本案房屋买卖合同应当继续履行，原告要求被告协助办理南京市浦口区江浦街道××室房屋产权的过户手续，该主张具有事实和法律依据，本院应予支持。由于本案双方在合同履行过程中均存在违约行为，故王飞要求丁一承担违约责任，依据不足，本院不予支持。被告李轩与被告丁一虽为夫妻关系，但原告无证据证明李轩系涉案房的共同共有人，故原告要求李轩继续履行合同，并要求其承担违约责任，依据不足，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告丁一与原告王飞继续履行关于南京市浦口区江浦街道××室房屋的《房地产买卖中介合同》；王飞于本判决发生法律效力之日起十日内给付丁一购房款129万元，丁一在王飞支付了129万元后十日内协助王飞将上述房屋转移登记至王飞名下（包括由丁一自行办理好“一手房房产证”）；丁一在上述房屋登记至王飞名下后五日内将上述房屋交付给王飞。二、驳回原告王飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2175元，保全费2520元，合计4695元，由被告丁一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4350元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。审判员  朱模宝二〇一七年三月二十九日书记员  梁冬丽