安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民一初字第01811号原告：马鞍山市花山区慈湖乡曙二村村民委员会。法定代表人：沈良银，该村委会主任。委托代理人：徐文东，安徽明博律师事务所律师。被告：马鞍山市昌晟服装加工有限公司。法定代表人：王德霞，该公司经理。委托代理人：吴义松，马鞍山市花山区慈湖乡法律服务所法律工作者。原告马鞍山市花山区慈湖乡曙二村村民委员会（以下简称曙二村委会）与被告马鞍山市昌晟服装加工有限公司（以下简称昌晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月10日立案受理后，依法由审判员袁传文适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告曙二村委会的委托代理人徐文东，被告昌晟公司的委托代理人吴义松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曙二村委会诉称：2010年10月30日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将位于本市慈湖检查站“三匹马”西北侧村部九间平瓦房带一个院子约700平方米左右租给被告经营使用，租赁期十年，自2010年12月1日至2020年11月30日止，年租金2万元，先交后租。合同约定，在租赁期内遇征迁本合同自行终止，被告应配合和服从。合同签订后，原告依约将上述房屋及院子交由被告使用。因该房屋将被征收，2013年4月17日，原告委托律师向被告邮寄送达了一份函，告知被告房屋已被征收，租赁合同终止的条件已具备，该租赁合同终止，要求被告于2013年4月25日前搬出租赁场所。后因被告未搬离，原告于同年4月26日诉至花山区人民法院要求其搬离，2013年7月1日，一审判决被告搬离，后被告不服上诉，经中院判决维持原判。2013年12月，被告搬离涉案房屋。涉案房屋被政府征收，有关部门支付了补偿费用，其中有属于被告的装潢费38348元在原告处。根据合同约定，被告应支付2010年12月1日至实际搬出之日的房租共计6万元。现请求法院判令被告立即支付原告租金6万元。昌晟公司辩称：一、原告诉请事项的法律关系为房屋租赁合同关系，该项纠纷已在2014年10月21日中院（2014）马民三终字第00240号民事调解书中解决，该调解书确认案件的性质是房屋租赁合同关系，且第二项已明确“就本案再无其它争议”，原告现再行就租赁关系提起诉讼，违反一案不再诉的规定；二、原告本次诉请超过了诉讼时效，民法通则136规定，延付或拒付租金的诉讼时效是1年，故原告2015年5月份主张2013年12月份之前的租金，超过诉讼时效，没有法律依据。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2010年10月30日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于本市慈湖检查站“三匹马”西北侧村部九间平瓦房带一个院子约700平方米左右租给被告经营使用，租赁期十年，自2010年12月1日至2020年11月30日止，年租金2万元，先交后租，生效之日起上交一年租金，以后每年11月份交纳，在租赁期内遇征迁本合同自行终止，被告应配合和服从。合同签订后，原告依约将上述房屋及院子交由被告使用。2012年3月16日，昌晟公司所租用的房屋被征迁。同年5月21日，征迁单位向曙二村委会支付上述房屋征迁补偿款114864.48元。此后，原告通知被告就搬迁补偿及房屋租赁合同的相关事宜到原告处进行协商处理，因问题未全面处理好，被告未按原告的通知去领款。因该房屋将被征迁，2013年4月17日，原告委托律师向被告邮寄送达了一份函，告知被告房屋已被征收，租赁合同终止的条件已具备，该租赁合同终止，要求被告于2013年4月25日前搬出租赁场所。因被告未搬离，原告于同年4月26日诉至花山区人民法院要求其搬离，2013年7月1日，一审判决被告搬离，后被告不服上诉，经中院判决维持原判。2013年12月，被告搬离涉案房屋。因拆迁补偿款问题产生纠纷，被告于2014年4月10日，向本院提起诉讼要求原告返还拆迁费装潢费114864.48元。2014年7月7日，本院一审判决曙二村委会返还昌晟公司装潢款、搬迁费72661.1元。曙二村委会不服上诉，经马鞍山市中级人民法院调解，双方达成调解协议：一、曙二村委会于调解书生效起三日内一次性返还昌晟公司装潢费38348元；二、双方当事人就本案再无任何争议。上述事实，有原、被告双方的陈述、《房屋租赁合同》、安徽省马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第01104号民事判决书、安徽省马鞍山市中级人民法院（2014）马民三终字第00400号民事判决书、安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第01297号民事判决书、安徽省马鞍山市中级人民法院（2014）马民三终字第00240号民事调解书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告按约将房屋交付被告使用后，被告即应按约支付租金。被告未按约支付租金，原告即享有该债权，其可请求被告予以支付，但法律规定延付或者拒付租金的债权，请求人民法院保护的诉讼时效期间为一年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，双方约定租金的交纳方式为先交后租，生效之日起上交一年租金，以后每年11月份交纳。双方在签订合同时，被告未缴纳第一期年租金。因此，原告应当在签订合同后，即知道其权利已受到损害，其应当在诉讼时效期间内向被告主张其权利，至2011年10月31日前，其仍未向被告主张权利，该权利成为自然债权，本院不予保护；至于第二期、第三期年租金，被告未按约支付租金，原告应当在被告未按约缴纳年租金的次日起，知道权利受到侵害，但因被告所承租的房屋即将被征迁，涉及承租方的被告也将得到相应的补偿，原告认为其可以扣除该项费用，实现自己的权利。在2012年5月21日及同年7月5日，原告从征迁单位领取了包含被告装潢费在内拆迁补偿款后，通知被告协商解决有关房屋租赁合同问题并领取钱款，但双方因故未能达成一致意见，被告的补偿款一直被原告所占有。此时，原告基于上述认识并不知道其权利受到侵害。2014年7月7日，经马鞍山市中级人民法院调解，原告将于2014年7月10日返还被告装潢费38348元，其将无法扣留该款项时，其应知道权利受到侵害。因此，该诉讼时效期间应自2014年7月7日时计算，至原告起诉之日，尚不足一年时间。故被告关于第二期、第三期租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。至于被告提出的一案不再诉的抗辩意见，因后诉与前诉的诉讼标的及诉讼请求均不相同，不构成重复诉讼。故该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告马鞍山市昌晟服装加工有限公司于本判决生效后十日内支付原告马鞍山市花山区慈湖乡曙二村村民委员会租金4万元（自2011年12月1日至2012年11月30日）；二、驳回原告马鞍山市花山区慈湖乡曙二村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半收取），被告马鞍山市昌晟服装加工有限公司负担433元，原告马鞍山市花山区慈湖乡曙二村村民委员会负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  袁传文二〇一五年七月二十八日书记员  蒋心睿附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。