白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0602民初1472号原告：李淑芹，女，1965年2月21日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区七道江镇。被告：白山市广泽房地产开发有限公司。统一社会信用代码：57891287-4法定代表人：张丽红，经理。委托诉讼代理人：张兰，吉林诚元律师事务所律师。原告李淑芹诉被告白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李淑芹，被告广泽地产的委托诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月5日，原告与被告广泽地产签订《内部认购协议书》，购买了被告单位开发建设的白山市广泽兰亭小区G2号楼2单元1106室，面积为121.74平方米。同日，原告向被告交纳房屋首付款182360.00元。2013年12月7日，原告又与被告签订《车库内部认购协议书》，购买了被告单位开发建设的白山市广泽兰亭小区K6组8号车库，面积为45.07平方米。同日，原告向被告交纳了车库全款150000.00元。原、被告双方签订的两份协议约定房屋及车库的交付时间为2014年12月31日，但至今被告单位也未能向原告交付上述房屋及车库。而且，被告单位建设的广泽兰亭小区的现状与其在房屋预售时所作的广告宣传相差很大，已构成严重违约。自2015年起，原告协同其他购房者多次找到被告单位要求解决小区建设存在的问题，要求被告按约定交付房屋，并向政府及主管部门提出解决广泽兰亭小区问题的诉求，但被告单位对上述问题迟迟未予解决。原告认为，被告单位未能如期交付房屋及车库，并且所建的小区与其预售时的宣传不符，已构成违约并侵害了原告的利益，故要求解除原、被告之间签订的《内部认购协议书》及《车库内部认购协议书》，由被告广泽地产向原告返还已交纳的房屋首付款182360.00元、购买车库的全款150000.00元，并承担自原告交款日起至款项全部返还时止期间的同期银行贷款利息。被告辩称：被告广泽地产开发建成的白山文泽兰亭小区G2栋房屋与当时预售时的宣传相符，不存在违约行为;原告认购的房屋已于2015年10月经竣工验收合格，达到交付使用的条件。并且被告单位已于2015年12月25日按双方约定的登报方式通知原告办理入住接收房屋，但原告在无正当理由的情况下至今拒绝接收房屋，因此而产生的不利后果应当由原告自行承担。同时，对于原告购买的车库被告亦没有任何违约行为，因为争议车库已经完全达到可以使用的条件。因此，对于原告购买的房屋和车库，被告单位随时可以履行交付义务，原告应当及时到被告处办理入户手续。经审理查明：2013年，广泽地产开发建设白山市广泽兰亭小区并对外预售所开发的小区内房屋及车库。同时，广泽地产对外进行广告宣传：“广泽兰亭小区系高端住宅小区，拥有皇家级园林景观，整个景观由一水、四园、五院构成……”。2013年8月5日，李淑芹与广泽地产签订一份《内部认购协议书》，购买了广泽地产开发建设的白山市广泽兰亭小区G2号楼2单元1106室，面积为121.74平方米。该协议约定：房屋单价为每平方米4257.93元，总金额为518360.00元，房屋的交付时间为2014年12月31日。同日，李淑芹向广泽地产交纳了房屋首付款182360.00元。2013年12月7日，李淑芹又与广泽地产签订一份《车库内部认购协议书》，购买了广泽地产开发建设的白山市广泽兰亭小区K6组8号车库，面积为45.07平方米。协议约定：该车库单价为每平方米3328.16元，总金额为150000.00元，交付时间为2014年12月31日。同日，李淑芹又向广泽地产交纳了该车库的全部款项150000.00元。协议签订后，广泽地产未能按协议约定的时间向李淑芹交付房屋及车库，李淑芹及其他房屋购买者多次找到广泽地产及政府相关部门要求解决此事，均未果。2015年10月14日，本案争议的房屋及车库所在工程经竣工验收合格。2015年12月25日，广泽地产在长白山日报发布公告，通知包括李淑芹在内的所有广泽兰亭小区的购房者该工程已通过验收具备使用条件，已于2015年10月30日开始办理入户。李淑芹以广泽地产存在多处违约为由，至今未对争议房屋及车库办理相关入住手续。另查，广泽地产在预售房屋时尚未取得商品房预售许可证，截至2015年1月31日，广泽地产相继取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房预售许可证》。以上案件事实有房屋内部认购协议书、车库内部认购协议书、收据、广泽兰亭小区业主的诉求书、政府部门会议纪要、《关于魏厚成等5人信访事项的处理意见》、上访材料、催告书、广泽兰亭小区的宣传资料、退房退款审批单、房地产开发所需的“五证”、建设工程竣工报告、长白山日报发布的公告及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，依法订立的合同是双方当事人的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同的约定履行义务和行使权利。合同当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，广泽地产与李淑芹签订的《内部认购协议书》及《车库内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守上述合同行使权利、履行义务。关于合同应否解除的问题，需涉及解除权成就与解除权的行使两方面内容。从解除权成就的角度分析，当事人行使合同解除权，须以法定或约定事由为依据。本案中，因双方当事人未在预售合同中约定相关的合同解除条件，故上述两份合同是否应当解除应取决于是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。李淑芹主张解除合同的理由：一是因为所购房屋小区的附属设施与预售时的宣传不符；二是广泽地产未能按约定的期限交付房屋。该两方面问题确属广泽地产在履行合同的过程中出现的违约情形，因此而造成的损失，李淑芹可另行主张权利。双方在合同履行过程中，广泽地产已对合同约定的主要义务履行完结，并依法取得了房屋开发、销售所需的“五证”。李淑芹主张的上述情形并非广泽地产的根本性违约，即并非必然导致双方合同目的无法实现。因此，李淑芹要求解除合同、返还房款及利息的请求，没有法律依据，为维护房地产交易秩序的稳定，本院对其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：驳回原告李淑芹的诉讼请求。案件受理费10484.00元，减半收取5242.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员  姜延彬二〇一七年三月六日书记员  许莹莹