甘肃��兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民终2608号上诉人（原审被告、反诉原告）林某某，女，1961年7月1日出生，汉族，兰州市人民政府政务大厅干部，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：余春生，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李某甲，男，1962年4月13日出生，回族，兰州市房地产经营公司西津东路房管所干部，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张华，甘肃法翔（兰州）律师事务所律师。原审被告李某，男，1955年2月22日出生，回族，兰州市公有住房管理中心干部，住兰州市城关区北园29号403室。上诉人林某某因与被上诉人李某某、原审被告李某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第149号民事判决，向本��提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林某某上诉请求：一、请求撤销《(2015)城民一初字第l49号民事判决书》，依法改判驳回李某某的全部诉讼请求，支持林某某的反诉请求，责令李某某按照司法鉴定结果给付非法侵占兰州市城关区张掖路街道武都路618号第l单元22层2204室房屋期间的经济损失262369元。二、本案一审、二审全部诉讼费用由李某某承担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实错误，多份生效民事判决已经查证、认定李某某没有给付《房地产买卖契约》约定的20万元购房款，李某某明显低于市场价格购买房屋，李某某侵害了林某某合法民事权益，李某某不是善意第三人，因此，在合同无效的前提下，李某某作为侵权人、过错方，其无权提起缔约过失责任之诉。二、一审判决将林某某提起的侵权之诉，错误认���为合同无效后的缔约过失责任之诉，这种认定严重违反法律规定。三、一审判决采信证据违法，非法认定亲哥哥、亲弟弟恶意串通的“自认事实”，对于李某某提交的空白的、没有任何资金凭证流水的白条予以采纳，并莫名其妙的以“诉争房屋的取得双方作出的贡献程度”判令林某某承担60％的责任，这种认定毫无根据，严重违法。四、一审判决适用法律错误，在合同无效后的缔约过失责任之诉的前提下，判决给付李某某履行利益的损失，这种裁判结果严重违反《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定。综上所述，一审判决认定案件基本事实错误，适用法律错误，采信证据违法，判决理由违反法律规定。现为维护林某某的合法民事权益，恳请二审人民法院以事实为依据，以法律为准绳，公正审理本案件，支持林某某的前述上诉请求。被上诉人李某某���称，一、原审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应当依法维持原判。二、被答辩人林某某上诉理由无视事实和生效法律文书的完整内容，其上诉理由应当依法被驳回。综上所述，本案是因答辩人为购买被告李某应当分得的房屋而缴纳全部费用后因被答辩人和被告李某离婚时提出异议而引发的纠纷，在长达6年多的时问内涉案三方及两级法院对本案多次反复审理和举证质证、评估，本案的事实和证据清晰、明确和充分、有效，故原审判决应当依法被维持。上诉人提着似是而非的理由，意图不付出任何代价而占有由答辩人出资购买的房屋的企图和理由明显无法成立，其上诉理由没有任何法律或事实依据，应当依法被驳回。原审被告李某二审未答辩。本诉原告李某某向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付因其过错致使买卖合同无效的房屋价款损失1913127元、从2015年2月15日至被告付清房屋赔偿款时的房屋租金损失每月4895元（截止2016年6月15日已产生78320元）、搬家损失3700元、装修损失300000元。2、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告林某某向一审法院反诉请求：判令反诉被告李某某给付非法侵占兰州市城关区张掖路街道武都路618号第1单元22层2204室房屋期间的经济损失（2006年6月21日直至房屋腾交完毕，按照司法鉴定评估结果计算）；本案全部诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定的事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告李某某与被告李某系兄弟关系，被告李某与被告林某某系夫妻关系。被告李某原系兰州市房地产经营公司科级干部，2004年兰州市���地产经营公司以福利性质给职工分配位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号住房时，李某获得购房资格。2005年9月23日，李某某通过其招商银行账户向兰州市房地产经营公司转账110000元。同日，兰州市房地产经营公司出具收条一份，载明：“今收到李某武都路房款壹拾叁万元整（130000元）”。2006年2月20日，兰州市房地产经营公司出具收条一份，载明：“今收到李某（李某某）武都路房款壹拾壹万捌仟壹佰捌拾捌元贰角整（118188.2元）”。2006年6月13日，兰州市房地产经营公司出具收条一份，载明：“今收到李某（李某某）武都路房款陆万伍仟捌佰零贰元陆角整（65802.6元）”。之后，在2006年9月，被告李某与所在单位兰州市房地产经营公司签订《房地产买卖契约》，李某购买了兰州市房地产经营公司分配的位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第1单元22层2204室房��一套，契约约定该房屋成交价为人民币257184元，同年被告李某取得该诉争房屋的所有权证。但自2006年6月20日李某某与兰州兰房物业管理有限公司签订兰房大厦物业管理委托合同、签领钥匙时开始，诉争房屋一直由李某某居住使用。2010年1月19日，被告李某在未征得其妻林某某同意出售诉争房屋的情况下，擅自与李某某签订《房地产买卖契约》，隐瞒林某某将夫妻共同共有的位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第1单元22层2204室房屋一套以20万元低于市场价的价格出售给李某某。李某某在2010年1月19日与李某签订房地产买卖契约后，未按该约定向李某支付20万元的购房款。2010年2月8日，李某某取得了涉案房屋的房屋所有权证。之后，被告林某某得知共有房屋被处分的情况，以原告李某某与被告李某恶意串通转移夫妻共同财产为由起诉要求确认李某与李某某之间的买卖���为无效，该案经（2011）城法民一初字第140号民事判决，（2011）兰法民三终字第585号民事判决，（2012）甘民申字第247号民事裁定确认，原告李某某与被告李某2010年1月19日签订的《房地产买卖契约》无效。后林某某起诉要求确认位于兰州市城关区张掖路街道武都路618号第1单元22层2204室房屋为被告林某某与李某共同共有，并要求李某某腾房，该案经（2012）城民一初字第578号民事判决，（2013）兰法民三终字第629号民事判决予以确认，李某某向二被告腾交诉争房屋。后林某某向本院申请强制执行，诉争房屋于2014年3月26日过户至被告李某与林某某名下，且李某某于2015年2月15日将诉争房屋腾交给林某某。本案在审理过程中，原告申请对诉争房屋价格、装修损失、月租金价值等进行评估鉴定，经甘肃格致房地产评估商务有限责任公司鉴定，诉争房屋在2015年11月30日的单价为11902元/平方米，总价为1913127元。而且诉争房屋在2015年11月27日月租金价值为4895元/月，重新租赁房屋产生的必要费用为3700元。对于原告申请对诉争房屋装修损失进行评估的事项，甘肃天德资产评估事务所以林某某表示房屋已重新装修，原告要求评估的房屋装修现场已不存在，而且没有原来装修的相关材料等因素致使无法开展此项评估工作为由予以退回。同时，被告林某某申请对兰州市城关区张掖路街道武都路618号1单元2204室房屋租金进行评估鉴定，2013年11月6日，经甘肃天德会计师事务所有限责任公司鉴定，诉争房屋自2006年6月21日至2013年8月5日期间市场租赁价格为185610元。2015年10月30日，经甘肃中勤资产评估有限公司鉴定，诉争房屋在2013年8月6日至2015年2月15日期间租金价值为76759元。为此，被告林某某先后共支付评估鉴定费10000元。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本法第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案原告原诉讼请求是基于合同有效、被告根本违约而提起，但原告李某某与被告李某之间的《房地产买卖契约》已经被生效判决确认无效，原告主张的民事行为的效力与生效判决认定不一致，原审法院释明后原告变更其诉讼请求不违反法律规定，而且将原告的变更诉讼请求申请书送达给被告后至开庭之日，亦留给双方当事人一定的举证期限。因此，对于原告提出变更诉讼请求，予以准许。关于诉争房屋的房款究竟是谁支付的问���。兰州市房地产经营公司出具的盖有财务专用章的三份收条显示涉案房屋的房款为313990.8元，原告李某某主张该笔房款系其向兰州市房地产经营公司交纳，为此原告向原审法院提供了兰州市房地产经营公司出具的盖有财务专用章的2005年9月23日、2006年2月20日、2006年6月13日三份收条以及2005年9月23日招商银行个人转账凭条予以证明。原审法院认为，原告李某某提供的2005年9月23日招商银行个人转账凭条可以证明在2009年9月23日向兰州市房地产经营公司交纳的购房款130000元中有110000元系李某某转账支付，而且另外二份兰州市房地产经营公司出具的盖有财务专用章的收条均标注李某（李某某）的名字，若这两笔款项系李某出资支付，收条中便不可能出现李某某的名字，而且被告李某在兰州市中级人民法院审理（2011）兰法民三终字第585号案件的庭审笔录及原审法院所作的询问��录中均自认其从未支付过购房款，被告林某某也未提供相关证据证明被告李某支付过购房款，故认定诉争房屋的全部房款313990.8元系原告李某某向兰州市房地产经营公司交纳。关于被告辩称原告李某某的出资行为是替李某在缴纳购房款的问题。首先，兰州市房地产经营公司出具的盖有财务专用章的2006年2月20日、2006年6月13日两份收条中均标注有李某某的名字，若原告李某某是替李某在交纳购房款，则二人之间属于内部的债权债务关系，收条中即没有标注李某某名字的必要。其次，自2006年6月20日起，李某某与兰州兰房物业管理有限公司签订兰房大厦物业管理委托合同、签领钥匙时开始，诉争房屋一直由李某某居住使用的事实，与兰州市房地产经营公司出具的收条、李某的自认能够形成证据链，表明原告李某某与被告李某之间在2006年就达成了买卖房屋的合意，其与被告李某在2010年1月19日签订《房地产买卖契约》进行过户的行为也进一步印证了双方之间有买卖房屋的意思表示，这份契约是为了履行双方之前的过户约定而签订，故对被告林某某认为“李某某出资的行为是替被告李某在缴纳购房款”辩称，不予采信。关于原告要求被告支付因其过错致使买卖合同无效的房屋价款损失1913127元的诉讼请求，原告该项请求实际包含返还原告已缴纳房款和赔偿房屋差价损失两部分。现原告李某某与被告李某在2010年1月19日签订的《房地产买卖契约》已被生效判决确认无效，诉争房屋系二被告夫妻关系存续期间取得的共同财产，被告李某在未征得被告林某某同意的情况下转让诉争房屋，违反了诚实信用原则，造成了原告李某某信赖利益的损失，其对合同无效应承担主要责任。原告作为被告李某的亲兄弟，明知二被告的关系不睦，在购买被告的共���房屋时未核实被告林某某的意见，其在房屋买卖过程中没有尽到注意义务，对合同无效亦应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于原告已缴纳的购房款313990.8元，被告应返还给原告。因诉争房屋为夫妻共同财产，现登记在二被告名下，故二被告应共同向原告返还该笔购房款。关于原告要求被告赔偿因其过错致使买卖合同无效而产生的房屋差价损失诉讼请求，如上所述，被告已构成了缔约过失，诉争房屋为夫妻共同财产，现登记在二被告名下，故二被告应向原告承担相应的损害赔偿责任。鉴于原告支付了购房款、被告李某有购房资格的情况，考虑到对于诉争房屋的取得双方作出的贡献程度，认定对于因合同无效导致原告产生的损失二被告承担60%的责任，原告承担40%的责任。因此，二被告应赔偿原告房屋差价损失959481.72元，即房屋总价1913127元减去原告已支付的购房款313990.8元再乘以60%。对于原告要求被告赔偿房屋租金损失、搬家费损失的请求，生效判决已确认原告李某某与被告李某之间的《房地产买卖契约》无效，并已判决原告李某某有腾交涉案房屋的义务，而且合同无效产生的损失属于当事人的信赖利益损失，该损失是缔约人因相信合同会有效成立而付出的费用或直接财产的减少，而原告现主张的租金损失、搬家损失不属于信赖利益损失，故对原告该项请求，不予支持。对于原告要求被告赔偿装修损失300000元的请求，就该部分的损失，原告仅提供了几份购买房屋装修材料的���货单，该证据并不能直接证明原告实际装修所支付的费用为300000元，且原告的装修时间是2008年，装饰、装修物根据使用年限其价值会有一定减损，原告以其2008年装修价主张使用长达七年后的损失依据不足，故对原告该项请求，不予支持。关于被告林某某要求原告支付非法占用房屋期间的经济损失262369元的反诉请求，被告林某某所主张由原告承担房屋占用费的该项反诉请求实际为合同无效后的缔约过失责任的承担，对于该部分损失原告应该承担40%的赔偿责任，因被告李某与被告林某某系夫妻关系，诉争房屋为夫妻共同财产，故原告应向二被告赔偿占用房屋期间的经济损失104947.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第三十五条之规定，判决：一、被告李某、林某某向原告李某某返还��房款313990.8元，赔偿房屋差价损失959481.72元。二、原告李某某向被告李某、林某某赔偿其占用房屋期间的经济损失104947.6元。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。上述判决一、二项相抵后，被告李某、林某某向原告李某某给付款项为1168524.92元在判决生效后十日内付清。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23161元，原告李某某负担9264元，被告李某、林某某负担13897元。反诉费2310元，原告李某某负担924元，被告李某、林某某负担1386元。被告林某某预交的鉴定费10000元，原告李某某负担4000元，被告李某、林某某负担6000元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本���认为，一、由于被上诉人李某某与原审被告李某之间的房屋买卖合同已被生效的民事判决所确认无效，且涉案房屋为上诉人林某某与原审被告李某夫妻共有房产以及被上诉人李某某负有腾房义务亦被生效的民事判决所确认并已执行，鉴于此是导致被上诉人李某某提起本案诉讼的主要原因。二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，上诉人林某某的反诉主张与被上诉人李某某提起的本诉是基于同一法律事实，故可以合并审理。三、无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后，任何一方当事人没有履行合同的义务，当事人主张���行利益或基于合同履行预期的可得利益损失，没有法律依据。本案中，对于被上诉人李某某主张的房屋差价损失，因该房屋差价系在合同有效前提下根据市场变化产生的可得利益损失，但相关房屋买卖合同确已被生效判决认定无效，故不产生可得利益损失，被上诉人李某某的该主张缺乏法律依据，对此一审判决不当应予纠正。四、关于本案的具体处理：第一、由于被上诉人李某某提交了兰州市房地产经营公司分别于2005年9月23日、2006年2月20日、2006年6月13日出具的盖有财务专用章的三份收条及2005年9月23日银行转账凭条，并结合上诉人林某某并未提交足以推翻该三份收条的相反证据的情形下，故一审判决认定涉案房屋的购房款313990.80元系被上诉人李某某实际交纳正确。依据无效返还的原则，应当由上诉人林某某和原审被告李某夫妻共同偿还。第二、关于被��诉人李某某主张的租金损失、搬家费损失以及装修损失，一审判决未予支持的理由阐述正确，在此不再赘述。第三、关于当事人主张2015年2月15日实际腾退房屋之前相关损失承担问题，一方面上诉人林某某、原审被告李某夫妻占用资金并最终获得房屋所有权，是利益的共同体和受益方，另一方面被上诉人李某某实际使用该涉案房屋长达近十年，亦是受益方，双方均从中受益，加之各方又具有特殊的亲情关系，故此期间彼此的损失由各自自行承担，本院不予支持。但自2015年2月15日腾退房屋之后，被上诉人李某某已不再使用该房屋，而上诉人林某某、原审被告李某占用购房款的事实仍在持续，故应给予被上诉人李某某占用资金的利息损失保护较公平合理，可按最高人民法院关于民间借贷司法解释中规定的上限年利率24%计算利息损失。综上所述，除上诉人林某某关于一审判决支持房屋差价损失不当的上诉请求成立外，其他上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律及处理结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第149号民事判决主文第三项及本诉案件受理费、反诉费及鉴定费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第149号民事判决主文第一项和第二项；三、由上诉人林某某、原审被告李某于本判决生效之日起十日内返还被上诉人李某某购房款313990.80元，并支付利息损失（以313990.80元为基数，自2015年2月16日起按照年利率24%计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回上诉人林某某的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。二审案件受理费5236元，由上诉人林某某、原审被告李某负担3142元，被上诉人李某某负担2094元。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  白丽娟代理审判员  冯 诚二〇一七年三月十日书 记 员  卢淑娟