湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初6638号原告：湖南第一物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段6号。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莉，湖南湘商律师事务所律师。被告：金花，女，1979年5月24日出生，汉族，经常居住地湖南省长沙市开福区。原告湖南第一物业服务有限公司诉被告金花物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南第一物业服务有限公司的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。被告金花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠缴物业服务费10558元、采暖能源费1833元及自2013年1月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日万分之二的标准支付违约金（截止至2016年12月31日1520元），共计13911元；2、判令被告承担本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等费用。事实及理由：被告因购买长沙市开福区福元西路万国城MOMA二期F8栋2204室房屋，与原告产生物业服务合同法律关系。2011年7月22日，当代置业（湖南）有限公司与原告签订了前期物业服务合同，由原告为被告提供物业管理服务，合同约定：物业服务费用按建筑面积交纳，具体标准按高层住宅1.8元/平方米/月计算，采暖能源费由业主按年度支付，费用为5元/平方米/年；物业服务费按半年预付的方式进行交纳，物业费到期前15天预交下个半年度的物业服务费用，业主逾期未交纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是业主应交纳额的万分之五。上述合同签订后至今，原告一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定为被告提供物业管理服务，但自2013年1月1日至2016年12月31日，被告一直未按约缴纳物业服务费（欠缴物业费10558元及违约金1520元）。2013年12月24日至2016年2月20日欠缴采暖能源费1833元。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告的上述行为已经构成严重违约，应立即向原告支付欠缴的物业服务费及相应违约金。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告金花未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2011年7月22日，当代置业（湖南）有限公司（甲方）与原告第一物业（乙方）签订了一份《长沙万国城MOM∧二期前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对长沙万国城MOM∧二期小区提供前期物业管理服务。该合同基本内容为：一、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作，维护公共秩序等；二、本物业管理区域物业服务收费按建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.8元，采暖能源费由业主按季度支付，费用为5元/平方米/年；三、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为物业费到期前15天预交下个半年度的物业服务费用；四、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金……。《长沙万国城MOM∧二期前期物业服务合同》签订后，原告进入长沙万国城MOM∧二期小区开展物业管理活动。被告金花购买长沙万国城MOM∧二期小区F8栋2204号房屋（建筑面积122.20平方米）。原告与被告于2011年12月28日签订《物业服务委托合同》。协议约定：原告为被告在长沙万国城MOM∧二期小区所有的房屋提供物业管理服务；物业服务内容：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理及停车场的管理，协助做好安全防范工作，维护公共秩序等；甲方的权利义务：按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费等费用等；乙方的权利义务：按照约定交纳物业服务费与特约服务费等费用等；物业管理服务标准：高层住宅为1.8元/平方米/月；违约责任：业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费用及其他相关费用的，甲方有权停止向业主或物业使用人提供专有服务，且自逾期之日起业主或物业使用人按（逾期每日）应缴纳金额的3‰向甲方支付违约金；与本合同订立、履行有关的一切争议，双方应经过友好协商解决如果协商不成，双方同意选择向物业服务企业所在地人民法院提起诉讼。此后，原告依协议向被告提供了物业服务，被告在2011年12月28日支付2012年1月1日至2012年12月31日之间的物业管理服务费用及采暖能源费。后因房屋漏水问题，原告曾对被告所购房屋进行整改，被告因赔偿问题与原告未达成一致，故自2013年1月1日起未再向原告交纳过物业管理费及采暖能源费。2016年8月24日原告向被告发出律师函，要求被告交纳所欠物业管理费，被告仍未交纳。原告遂诉来本院，请求判如所请。另查明，自2013年1月1日起至2016年12月31日止，被告尚欠原告物业管理费共计10558元。自2013年12月24日起至2016年2月20日止，被告尚欠原告采暖能源费1833元。上述事实，有《长沙万国城MOM∧二期前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》、满庭春MOM∧交房及入伙通知书、律师函、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、原告与建设单位即当代置业（湖南）有限公司签订的《长沙万国城MOM∧二期前期物业服务合同》以及被告与原告签订的《物业服务委托合同》均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。根据我国相关法律法规规定，前期物业合同对业主具有约束力，因此，各方均应履行上述合同义务。二、按照《长沙万国城MOM∧二期前期物业服务合同》及《物业服务委托合同》的约定，交纳物业管理费及采暖能源费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费及采暖能源费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。原告系从事物业管理的服务单位，对于房地产开发商出售的房屋不负有质量瑕疵担保义务，其对被告所购房屋的漏水问题进行了维修，已履行了其物业服务义务，被告应及时向原告交纳所欠物业费用及采暖能源费。原告已向被告金花书面催收欠缴的物业费，被告金花至今未履行，应承担继续履行的违约责任，即支付自2013年1月1日至2016年12月31日止欠交的物业管理服务费10558元及自2013年12月24日起至2016年2月20日止的采暖能源费1833元。二、被告金花因房屋漏水拖欠物业服务费及采暖能源费，原告也认可被告金花房屋漏水的事实，可见被告金花并非恶意拖欠物业费。原告虽在质保期内进行维修，但房屋漏水影响了被告金花的生活，足以证明原告的物业管理服务确有一定瑕疵，本院酌情减免被告金花10%的物业管理服务费，被告金花应交物业管理服务费为9502元。三、《长沙万国城MOM∧二期前期物业服务合同》中明确约定了业主或者物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰每日的标准向原告支付滞纳金。原告主张按日万分之五计算滞纳金，因该滞纳金标准过高，本院酌情认定滞纳金以应支付的物业管理费的10%计算，即被告应向原告支付滞纳金950元。四、被告金花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告金花于本判决发生法律效之日起10日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费9502元，采暖能源费1833元；二、被告金花于本判决发生法律效之日起10日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付滞纳金950元；三、驳回原告湖南第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148元,因适用简易程序减半收取74元，由被告金花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李双临二〇一七年三月八日代理书记员  任 友附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。