江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初11634号原告：胡宏新，男，1970年8月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托代理人：卜贤生，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：李剑，男，1978年11月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：吕泽梅，女，1980年8月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告胡宏新与被告李剑、吕泽梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由代理审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，于2016年8月23日公开开庭进行审理。原告胡宏新的委托代理人卜贤生，被告李剑、吕泽梅到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年12月28日、2017年3月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人卜贤生，两被告及两被告的委托代理人吴晓香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡宏新向本院提起的诉请：一、要求被告继续履行与原告于2015年11月10签订的《房屋买卖成交合同》，并协助原告办理将昆山市陆家镇XX花园XX号楼XX室房屋、XX阁楼及XX号楼XX号车库的房屋所有权证（昆房权证陆家子弟12××87）及国有土地使用权（昆国用2008第0XXX1）等权属过户至原告名下的登记手续；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中两原告向本院申请变更诉讼请求。原诉讼请求变更为：申请解除原、被告于2015年11月10日就昆山市陆家镇XX花园XX号楼XX室、XX阁楼及XX号车库签订的《房屋买卖成交合同》；要求被按合同约定双倍支付原告购房款90万元,及相应的逾期付款利息损失，二被告对该付款义务承担连带责任。后又在2017年3月22日庭审时又将诉讼请求变更为：解除原被告于2015年11月10日就昆山市陆家镇XX花园XX号楼XX室及XX阁楼及XX号车库签订的房屋买卖成交合同；要求被告返还原告购房款45万元，赔偿原告损失55.93万元，及逾期付款的利息损失，二被告对付款义务承担连带责任；诉讼费、保全费由被告承担，评估费有法院依法判决。原告向本院提起诉讼的事实及理由：2015年11月10日，原、被告签订《房屋买卖成交合同》，约定被告将其所有的昆山市陆家镇XX花园XX号楼XX室房屋、XX阁楼及XX号楼XX号车库出售给原告，该房屋总价为75万元（含车库）。原告依约向被告支付房款45万元后，被告却无辜要求提供房屋成交价而拒绝继续履行合同，且拒绝协助原告办理诉请的权属过户手续，虽经原告多次与被告协商，但均因被告拒绝而未果。综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按照合同约定向被告支付房款，被告应按合同继续履行其义务并将诉请的权属证书过户至原告名下。现被告已于2016年7月1日将涉案房屋出卖给案外第三人，且该记忆王买卖合同相关的税费已经缴纳。同时，被告在庭审中也明确表态不再同意继续履行合同。被告李剑辩称，现在按照目前状况房屋我已经出售给他人，愿意承担违约责任。原告主张的违约金过高。被告吕泽梅辩称，涉案的《房屋买卖成交合同》本答辩人不是合同的相对方，且原告也没有证据证明本答辩人对该《房屋买卖成交合同》授权给被告李剑代为签订，故《房屋买卖成交合同》与本答辩人无关，本答辩人不应当承担相应的责任。经审理查明，坐落于昆山市××室，建筑面积95.76平方米，及XX阁楼，建筑面积57.69平方米，房屋所有权证登记为12××87，房屋所有权人登记为李剑。2015年11月10日，甲方李剑与乙方胡宏新签订《房屋买卖成交合同》，约定：甲方自愿将坐落在昆山市陆家镇XX花园XX号楼XX室、XX阁楼（房屋产权证号：12××87），计建筑面积95.76+57.69平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方。乙方对所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。甲方就房屋的附属和装潢等情况，说明如下（关列设施清单）包含车库XX号楼XX室车库，建筑面积6.93平方米；甲乙双方同意上述房屋成交总价为人民币75万元（大写柒拾伍万元整）；甲乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约日起的十天内退回乙方定金，同时支付乙方所付定金相同数额给乙方做违约金，如甲方违约，甲方退还乙方已付定金额30%作为中介手续费。乙方违约，甲方收到定金额30%作为中介手续费。中介方有权直接从购房款中扣收手续费；在2015年11月10日乙方一次性付给甲方15万元整，大写人民币壹拾伍万元整，尾款在2016年6月8日之前过户乙方一次性付清60万元整，大写人民币陆拾万元整，或者贷款付清，如甲方违约双倍付给乙方所付房款，乙方违约房款不退，交房时间2016年8月21日交房，该房屋留下的东西有所有家电、家具保持原状。该合同下方有李剑、胡宏新及昆山金禾房产中介有限公司签字盖章确认。合同签订后，原告通过其妻子徐利玲的银行账户向被告李剑的银行账户汇款支付15万元。同日由被告李剑向原告出具一份收据，收据交款事由：定金，购买昆山市XX花园XX号楼XX室、XX阁楼。后原告又于2016年6月7日向被告李剑的银行账户转账30万元，合计原告向被告李剑支付了购房款45万元。2016年7月1日，甲方李剑与乙方王际举签订了《房屋买卖中介服务协议》一份，约定：一、甲方同意将本人坐落在本市友谊路XX新村XX幢XX室房屋出售给乙方。房屋建筑面积95.76平方米（附属阁楼57.69平方米，自行车库6.93平方米），房屋所有权证编号：12××87；甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。上款所述房屋买卖，甲方和乙方共同委托昆山市金钥匙房产置换有限公司提供中介服务，日前，或过户前向中介方支付中介费，乙方承担10400元；二、房屋成交价格为人民币1040000元（大写壹佰零四万元整）；三、付款方式：乙方于2016年7月1日前给付甲方购房定金壹拾万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证。该协议下方有李剑、王际举及昆山市金钥匙房产置换有限公司签字盖章确认。庭审中，两被告自认涉案房屋已经向案外人王际举实际交付。两被告与案外人王际举的房屋买卖合同已经在房产交易管理部门正在进行产证过户手续，相应的税费已交纳,但因本案审理诉讼保全，现涉案房屋的产证尚未过户到案外人王际举的名下。两被告庭审中明确表态其不再和原告履行双方签订的房屋买卖成交合同，两被告愿意承担相应的违约责任。还查明，两被告在2016年6月8日应原告要求办理房屋过户手续，两被告不予配合，且在双方协商过程中两被告要求原告加价20万元。后被告方于2016年6月14日前前往中介方告知中介方其房屋不再出卖给原告，中介方也将原告不卖房屋的意思向原告进行了告知。原告申请按第一次庭审日即2016年8月23日对涉案房屋的市场价值、被告李剑申请对涉案房屋的市场价值以2016年6月14日的时间点进行评估,经本院委托评估，评估的结果是涉案房屋于2016年6月14日的市场价值为92.18万元，于2016年8月23日的市场价值为130.93万元。原告为其申请的评估发生评估费6175元。上述事实有房屋所有权证、房屋买卖成交合同、收据、银行交易凭证、房屋买卖成交合同、电话录音及原、被告庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：一、原告胡宏新与被告李剑于2015年11月10日签订的《房屋买卖成交合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，合同当事人均应依法、依约诚实信用地履行合同约定的各自义务。现被告李剑在双方合同履行过程中将涉案房屋再次出卖给案外第三人王际举，并将该房屋交付案外第三人，被告李剑构成根本性违约，应当违约责任。故原告诉请要求本院判决解除双方签订的《房屋买卖成交合同》本院予以支持。二、本案违约金的认定。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告胡宏新与被告李剑签订的《房屋买卖成交合同》约定于2016年6月8日办理过户，过户时限届满后，被告李剑经原告催促未与原告履行合同办理房屋过户，且原告已于2016年6月14日明确得知被告李剑不再将涉案房屋出售给原告。故被告违约给原告造成的损失应以2016年6月14日为准，对于2016年6月14日后造成的扩大损失应由原告自身承担。涉案房屋于2016年6月14日的市场价值为92.18万元，该92.18万元的房屋市场价值与双方合同约定的房屋总价75万元的差额17.18万元应当认定为原告因被告李剑违约造成的损失。另现原告与被告李剑签订的《房屋买卖成交合同》系因被告李剑违约造成无法继续履行的，被告李剑违约在已将涉案房屋出卖给原告的情形之下再次将涉案房屋出卖给案外人王际举并将房屋向案外人王际举进行交付，被告违约将涉案房屋第二次出卖的价款为104万元，第二次出卖的价款与被告李剑与原告签订的《房屋买卖成交合同》约定的价款差额为29万元。被告违约先前与原告签订的《房屋买卖成交合同》,后又在该《房屋买卖成交合同》未处理完毕的情况下再次二卖给案外人，被告的该不遵守信用的行为获得了收益29万元。被告李剑的该不遵守信用的行为并依靠不遵守信用行为获取收益不应当得到法律的支持，被告李剑一房两卖行为获得的收益29万元理由合同守约方即原告所得。原告胡宏新与被告李剑在合同中虽然约定有出售方违约的违约责任是双倍向买售方支付买售方所付房款,但根据合同约定原告在房屋过户前只需支付15万元购房款给被告李剑，原告于2015年11月10日依合同约定向被告李剑转账支付15万元，后在合同约定的房屋过户前一天2016年6月7日再次向被告李剑转账支付30万元，对于原告第二次向被告转账支付的30万元，原告未提供证据是应被告李剑要求才予以支付的。原告要求本案按原告实际向被告李剑支付的45万元双倍支付，本院不予以支持。对本院对违约金若按双方合同约定的双倍返原告按合同约定应支付的15万元，则被告实际违约金为15万元低于原告的实际损失，本予以调整，对于被告李剑承担的违约金调整为被告李剑违约给原告造成的实际损失17.18万元。对于原告申请评估发生的评估费6175元，因原告该申请是其自身要求进行的，且该评估结果，本院也未予以采用，对该评估费由原告自身承担。对于被告李剑申请的评估产生的评估费用，本院认为这系被告为举证证明原告诉请的违约金过高而进行的，该评估是被告为完成其举证责任进行的，故被告已产生的评估费也应由其身承担。综上，被告李剑在本案中应承担的违约金为29万元。三、被告吕泽梅对于被告李剑返不购房及承担违约金的责任是否应当连带责任。本院认为，本案的《房屋买卖成交合同》系被告李剑与原告胡宏新之间签订的，原告胡宏新没有证据证明被告吕泽梅签署或认可了该《房屋买卖成交合同》，且原告胡宏新与支付的购房款均是支付给被告李剑的，故根据合同相对性原则，本案《房屋买卖成交合同》所产生的权利、义务应当由合同当事人享有和承担，原告要求被告吕泽梅承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡宏新与被告李剑于2015年11月10日就昆山市陆家镇XX花园XX号楼XX室、XX阁楼及XX号车库签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告李剑于向原告胡宏新返还购房款450000元、支付违约金290000元，合计被告李剑向原告胡宏新支付740000元（限被告李剑于本判决生效后十日内履行完毕）；三、驳回原告胡宏新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，保全费5000元，合计16300元。由被告李剑负担。该款原告胡宏新已向本院预交，本院不再退回，由被告李剑在履行上述判决给付义务时一并支付给原告胡宏新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年三月三十一日书 记 员  唐 亮