海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)琼海民二初字第36号 原告：王力元，女，1959年5月3日出生，汉族，现住山西省太原市迎泽区。 被告：海南金澍投资管理有限公司。原住所地：海南省海口市玉沙路国贸中心13C，现住所地不详。 法定代表人：潘伟业，该公司董事长。 被告：琼海温泉市场开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万石坡。 法定代表人：方凯铭，该公司董事长。 委托代理人：李忠兴，该公司总经理。 委托代理人：魏敏，该公司职员。 原告王力元诉被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）委托建房合同纠纷一案，本院2014年12月11日受理后，依法组成合议庭。因被告金澍公司办公住址不详，本院依法公告送达起诉书副本等。并于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告王力元，被告温泉公司的委托代理人李忠兴、魏敏均到庭参加诉讼，被告金澍公司缺席。本案现已审理终结。 原告诉称：2009年2月11日和4月28日，原告与被告金澍公司签订二份《委托建房合同书》（合同编号琼C077、琼C103），购买被告开发的“金澍温泉养生村”11栋907房、607房，合同签订后原告已付房款361725.90元（含定金10000元）给被告。合同约定交房时间为2009年12月30日和2010年6月30日前交付；被告取得房产预售许可证后，重新与原告签订《商品房买卖合同》。但被告至今既不开工建房，也没有办理房产预售许可证。被告的行为已违约且给原告造成极大损失，原告多次找被告协商，并于2012年8月30日与被告金澍公司签订（合同编号琼C103）房退房申请，约定2012年12月31日前被告退还购房款191590元，支付超出交房期返租金24906.70元，合计216496.70元。逾期按日千分之五计算超期利息。但时至今日仍未兑现，2014年11月28日，被告温泉公司又承诺：本合同相关事宜由琼海温泉市场开发有限公司履行执行并承担相应责任。为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、两被告共同退还原告购房款361725.90元；2、两被告共同双倍支付（琼C077）购房定金10000元；3、按合同书承诺（琼C077）两被告共同支付原告逾期交房超出期限部分的存款利息约141297元；4、两被告共同承担连带责任；5、两被告共同承担诉讼费、保全费。 原告为证明其主张，提供下列证据：1、《委托建房合同书》二份（合同编号为琼C077、琼C103），证明原告委托被告建房的事实。2、收据三份，证明原告已付房款给被告。3、退房申请，证明被告同意退（琼C103）房款191590元及同意承担超期返租金及逾期按日千分之五计算利息。 被告金澍公司没有作答辩，也没有提交证据。 被告温泉公司辩称：1、原告与金澍公司签订的《委托建房合同》不具有法律效力。双方签订的是委托建房合同，不是购房合同，本公司名下的土地没有办理规划报建手续、且金澍公司也没有房地产开发资质，至今未建房，无论是房屋买卖还是委托建房都是无效的。按合同法第58条规定，被告金澍公司应当返还原告的财产，且被告金澍公司也同意退还房款及支付利息给原告。原告提出的其他要求无依据，应当驳回。2、合同第二条第三款约定价款包括土地、报建等款项，要明确款项的用途，本公司同意按合同约定，若一方违约，则违约方退还本金及赔偿同期银行存款利息，或双方继续履行合同。退还款项的利息应是同期银行存款利息，不是双倍返还。3、本公司没有义务退款，合同约定本公司只是承担相应的责任，不是连带责任，且原告的房款不是交给本公司。 被告温泉公司为证明其主张，提供下列证据：1、海国用98号第296号国有土地使用权证，证明土地使用权属于被告温泉公司。2、琼海市规划局的复函。证明温泉养生村项目正在办理相关报建手续。 经质证，被告温泉公司对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，但对证据3金澍公司承诺返租金给原告，认为与被告温泉公司无关。原告对被告温泉公司提供的证据1的真实性没有异议，对证据2有异议无法确认。 本院对原告提供的3份证据的真实性予以确认。对被告温泉公司提供的证据1的真实性予以确认。证据2经与原件核对一致，对其真实性予以确认。 经审理查明：2009年2月11日和4月28日，原告与被告金澍公司签订二份《委托建房合同书》（合同编号为琼C077、琼C103），约定原告委托被告金澍公司在两被告合作开发的位于琼海温泉万石坡的“金澍温泉养生村”项目土地上建房二套，合同编号为琼C077房屋建筑面积为80.5㎡，房价款183540元，预选11栋907号房。合同编号为琼C103房屋建筑面积为80.5㎡，房价款191590元，预选11栋607号房；付款方式：合同一经签订，七天内甲方（原告）须一次性将全部款项（减除已付定金1万元）汇入乙方（被告）指定的银行资金专管账户，由乙方合理安排使用，交房时间为2009年12月30日前和2010年6月30日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按交款先后次序优先择房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止。办证税费由甲乙双方分别承担各自费用；违约责任：乙方未能按期交付使用，甲方可要求全额退款并可追加超出期限部分的存款利息（按银行同期利率执行）；甲方未能按期将委托建房全部款项汇入乙方指定的银行资金专管账户，则视为甲方自动放弃合同权利，乙方有权对甲方的房产进行处理，合同还约定了双方的权利义务等。合同签订后，原告于2009年3月19日向被告金澍公司支付房款170135.90元，2010年2月25日向被告金澍公司支付房款191590元，合计361725.90元。被告金澍公司出具收据给原告。因被告金澍公司没有建房交付原告，经原告多次交涉后。2012年8月30日原告向被告金澍公司申请退房，其申请内容为：以下五位客户现因各方面原因作出与海南金澍投资管理有限公司合作建房的退房申请决定：1、范千：琼C106，本金193256元，超出交房期返租金额为25123.28元，合计218379.28元。2、赵晓峰：琼C110，本金191590元，超出交房期返租金额为24906.7元，合计216496.7元。3、白玉珠：琼C163，本金191590元，超出交房期返租金额为19159元，合计210749元。4、王力元：琼C103，本金191590元，超出交房期返租金额为24906.7元，合计216496.7元。5、范建华：琼C109，本金191590元，超出交房期返租金额为24906.7元，合计216496.7元。以上五套房本金及超期返租共计1078618.38元，限于2012年12月31日前全部处理完（分三批：10月、11月、12月处理），逾期按日千分之五计算超期利息。被告金澍公司在退房申请书左下方作出意见：“同意按此申请执行并终止合同”。2014年11月28日被告温泉公司同意合同（合同编号琼C077、琼C103）相关事宜由温泉公司履行执行并承担相应责任。由于两被告至今没有建房交付给原告，也没有退还房款给原告。为此原告向本院提起诉讼。庭审中原告放弃双倍返还定金1万元的请求。因被告金澍公司办公地址不详，本院在《人民法院报》上向被告金澍公司公告送达起诉书副本、开庭传票等法律文书，被告金澍公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 另查明，被告金澍公司于2008年10月30日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：经营投资管理项目咨询、种植业、养殖深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。原告委托被告金澍公司代建房的土地位于琼海市嘉积镇万石坡高速公路南侧，是被告温泉公司享有使用权的土地[土地使用权证号：海国用（98）字第296号]。“金澍温泉养生村”项目是由被告金澍公司出资金，被告温泉公司出土地共同合作开发的项目，但该项目至今尚未办理土地使用审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。 2014年12月15日原告申请对被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡土地[使用权证号：海国用（98）字第296号]进行查封，限值52万元。并提供担保人范建华名下的位于海口市龙昆南路汇宇金城8幢1704号房（房产证号：海房字第XXXX号）作为担保。本院以（2015）琼海民二初字第36号民事裁定书查封被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡的国有土地使用权[使用权证号：海国用（98）字第296号]，限值52万元范围内。查封了担保人范建华名下的位于海口市龙昆南路汇宇金城8幢1704号房（房产证号：海房字第XXXX号）。 本院认为：本案争议焦点是：一、原告与被告签订的《委托建房合同》是否有效；二、原告的购房款、逾期交房超出期限部分的存款利息由谁退还。 一、原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》是否有效。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告委托被告金澍公司建房的土地是两被告合作开发的“金澍温泉养生村”项目土地，该土地使用权人为被告温泉公司，原告没有取得该土地使用权，并且被告金澍公司作为房地产开发企业未经政府建设部门批准取得房地产经营资质等级，原告委托被告金澍公司建房违反了法律规定。双方签订的合同第六条约定，乙方（被告）整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方（原告）按交款先后次序优先择房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止。办证税费由甲乙双方分别承担各自费用。从上述查明的事实和合同约定内容看，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》名为委托建房合同，实为商品房预售合同。双方签订的《委托建房合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同，不受法律的保护。 二、原告的购房款、超出交房期限部分的利息由谁退还。 原告购买两被告合作开发的“金澍温泉养生村”项目二套房屋，被告金澍公司已收取原告购房款361725.90元，但至今仍未办理该项目的开发审批及房屋报建手续，也没有建房交付原告，造成原告经济损失，被告应当承担责任。由于原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》属无效合同。按合同法第五十八条规定合同无效后，被告金澍公司应当退还收取原告的购房款及利息给原告。被告温泉公司2014年11月28日同意对本合同相关事宜由温泉公司履行执行并承担相应责任。因此被告温泉公司应当与被告金澍公司共同承担退还原告购房款及利息。原告请求两被告退还购房款361725.90元及利息，符合法律的规定，本院予以支持。利息可按原告付款之日即2009年3月19日起按已付房款170135.90元和2010年2月25日起按已付房款191590元，分别按人民银行规定的同期档次贷款利率计至判决生效之日止。原告放弃双倍返还定金1万元，符合法律规定，应予准许。但要求两被告共同承担连带责任，没有法律依据，不予采纳。被告金澍公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司从本判决生效之日起的十日内一次性共同退还原告王力元购房款361725.90元及利息（利息从2009年3月19日起按已付房款170135.90元和从2010年2月25日起按已付房款191590元，分别按人民银行规定的同期档次贷款利率计至判决生效之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6030元，保全费3120元，由被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 代理审判员  王望来 陪 审 员  李 钰 二〇一五年七月二十七日 书 记 员  邹燕萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业 的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按核定的资质级，承担相应的房地产开发项目。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。