北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第00534号原告北京麦斯顿物业管理有限公司，住所地本市东城区朝阳门北大街8号富华大厦F座2A，组织机构代码×。法定代表人王梓健，董事长。委托代理人孟婷，女，1983年11月8日出生。委托代理人谷金良，男，1980年1月19日出生。被告郝东来，男，1961年11月17日出生。委托代理人：赵明哲，北京市华洋律师事务所律师。原告北京麦斯顿物业管理有限公司诉被告温颜擎物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理。依法由审判员敖文燕担任审判长，与代理审判员袁晖、人民陪审员杨金柱组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟婷、谷金良及被告代理人赵明哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京麦斯顿物业管理有限公司诉称：1999年5月18日，原告与被告小区美惠大厦的开发商北京天富房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定开发商将美惠大厦的物业管理事项委托原告。被告系涉诉小区美惠大厦B-×号房屋的业主，于1998年12月28日办理了入住手续。原告为被告提供了物业服务，但被告却一直拖欠自2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费53513.28元，2009年1月1日至4月30日、2009年7月1日至12月31日、2010年3月1日至2014年12月31日的车位费34000元，以及2011年5月1日至8月31日、2012年8月7日至9月11日、2013年5月27日至8月12日的大修维修基金3286.01元，特约维修费596元。虽经原告多次催交，被告仍拒不支付。现原告特诉至法院，要求被告支付上述欠费共计91395.29元，以及与所欠物业服务费等额的违约金53513.28元。诉讼费由被告承担。被告郝东来辩称：1、原告与小区业主委员会没有签订物业管理委托合同，原、被告之间亦未签订物业服务合同，原告收取物业服务费以及要求被告支付违约金均缺乏相关依据。2、1999年，小区内C、D两座楼出售给中国移动公司，造成停车位紧张、绿化面积不达标的状况，业主没有享受到合格、优质的物业服务。3、原、被告之间没有订立租用车位的合同，该车位并非标准车位，空间非常小，正常车辆无法停放，被告仅在2010年时使用过该车位，已支付相应费用。现被告常年不在涉诉房屋处居住，亦未使用该车位。4、原告应在法律规定的时效内向被告主张物业服务费等费用，现原告未提交有效证据证明其在诉讼时效期间内向被告主张过，不同意支付超出诉讼时效期间的物业服务费等费用。被告同意支付原告垫付的维修电梯所需的公共维修基金以及特约维修费。经审理查明：北京市东城区东中街58号×单元×室房屋系被告郝东来之私有房产，建筑面积为188.96平方米。1999年5月18日，案外人北京天富房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》。双方约定，甲方将其在本市东城区建设的美惠大厦委托给乙方进行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、共用绿地、花木、建筑小品的维修、养护和管理以及负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公众代办性服务费、特约服务费等内容；委托管理期限为自1999年6月1日起至2001年12月31日止的两年半；住宅用房乙方按每建筑平方米0.8美元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，由双方协商解决。上述委托合同期限届满后，原告未与天富房产公司续签合同，但原告继续对美惠大厦提供物业管理服务，天富房产公司对此表示认可。2000年3月14日，北京市居住小区管理办公室核准了北京天富房地产开发公司报送的《美惠大厦房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》）。该《公约》载明：原告为美惠大厦的物业管理企业；《公约》的效力及于开发企业、产权人和物业管理企业；产权人应按规定交纳物业管理费及相关费用；物业管理企业对物业进行管理、维护和修缮，按规定收取物业管理费；公寓物业管理费为每建筑平方米每月0.8美元（折合人民币6.62元）；产权人应在每月5日前向物业管理企业交纳该月份的物业管理费；若产权人在每月15日前未全数交纳管理费，则按每日千分之五的比例交纳所欠款项的滞纳金。自此，原告按照上述0.8美元（折合人民币6.62元）的标准统一向住宅及非住宅用房收取物业费。1998年12月28日，原告为被告郝东来办理入住手续。原告提交《通知书》、《业主／租户登记表》及《承诺书》为证，被告不认可《承诺书》上签字系其本人所签，但对《业主／租户登记表》所记载内容无异议。再查，2007年3月16日及3月21日，原告向被告小区业委会出具《关于美惠大厦物业服务工作的几点意见、建议》和《关于﹤关于美惠大厦物业服务工作的几点意见、建议﹥的修订意见》，上载：将物业管理费原定居住业户收费标准6.00元／每月•每建筑面积修订为5.9元／每月•每建筑面积。同年4月18日，涉诉小区召开2007年第一次业主大会并形成决议，以2／3的投票比例通过了原告的上述两份意见。2009年4月29日、2010年2月5日，被告分别交纳了2009年5、6月以及2010年1、2月车位费1000元。2011年9月5日，被告交纳了涉诉房屋2010年物业服务费13378.32元。另，原告分别于2010年6月3日、6月7日，2011年7月26日、8月24日、10月25日，2012年2月19日、9月25日、9月26日、12月24日，2013年6月17日、10月23日、12月21日，2014年12月24日为被告提供维修服务，涉及特约维修费共计596元。2011年5月1日至8月31日、2012年8月7日至9月11日、2013年5月27日至8月12日，原告曾分三次对涉诉房屋所在的一号楼2单元9号、10号电梯进行大修，涉及诉争房屋的公共维修基金共计3286.01元。因被告购房时未交纳公共维修基金，故原告进行了垫付。本案审理过程中，原告为证明其向被告催交过物业服务费，向本院提交了六份《提供给业主文件收发记录表（直递邮递）》（以下简称记录表），针对涉案房屋签署时间分别为2011年2月16日、2011年7月19日、2011年10月13日、2012年7月5日、2013年4月1日和2013年10月15日。原告主张记录表系原告向被告送达欠费明细表的记录，并且2011年2月16日、2011年10月13和2012年7月5日的记录表系被告爱人姜×签署的，其余为被告家人代签的。被告不认可原告关于家人代签的陈述，并在另案中申请对2011年2月16日、2011年10月13和2012年7月5日记录表上签名是否系姜×本人签署进行司法鉴定。2015年4月30日，北京盛唐司法鉴定所出具司法鉴定意见书，认定2011年2月16日、2011年10月13和2012年7月5日记录表上“姜×”签名字迹与样本中“姜×”签名字迹不是同一人书写。原、被告均认可鉴定结论，同时原告对于其主张其余记录表系被告家人代签未进一步举证。上述事实，有《物业管理委托合同》，《美惠大厦房屋使用、管理、维修公约》，《北京市东城区美惠大厦物业管理区域2007年第一次业主大会决议》，业主登记表，承诺书，（2010）二中民中字第16988号民事判决书，快递单，《北京市商品住宅专项维修资金使用申请审核表》，维修资金分摊明细表以及当事人的陈述等证据在案为证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据本案查明的事实，原告受涉诉房屋所在小区建设单位北京天富房地产开发公司的委托成为该小区的物业服务单位，依据经主管部门审核的《公约》及被告签署的《承诺书》等收取相关物业管理服务费。虽然原告与北京天富房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》期限届满后，双方未续签或重新签订合同，但原告仍按合同约定继续履行义务，且原告提出的《意见》及《修订意见》，经美惠大厦业主大会表决通过，对被告具有拘束力。被告作为小区业主，在享受了原告提供的物业服务后，应当承担交纳物业服务费的义务。关于被告所持原告提供的物业服务不达标的抗辩意见，因被告未就此举证证明，且被告以拒交物业服务费的违约行为对抗，显系不当，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告所持原告起诉超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见，原告于2014年12月29日起诉，构成诉讼时效中断，因原告未能提供真实有效的证据证明此前其曾向被告催交过物业服务费，而公约载明产权人应在每月5日前向物业管理企业交纳该月份的物业管理费，因该合同明确约定履行期限，故诉讼时效应从履行期限届满之日起计算，被告应将2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费如数交清，2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，因原告起诉超过诉讼时效，本院对该部分诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付2009年1月1日至4月30日、2009年7月1日至12月31日、2010年3月1日至2014年12月31日车位费34000元的诉讼请求，因原告未举证证明其与被告订立车位租赁合同，而被告抗辩称该车位并非可正常使用的车位，其在使用该车位期间已按照每月500元的标准交纳了费用，该收费标准亦不符合正常车位的租金标准，原告对此予以认可，故在原告无法举证证明被告于2009年1月1日至4月30日、2009年7月1日至12月31日、2010年3月1日至2014年12月31日期间使用过该车位的情形下，该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付公共维修基金3286.01元及特约维修费596元的诉讼请求，因被告同意支付上述费用，本院照准。关于原告要求被告按应支付的物业服务费本金的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，因有相关依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郝东来于本判决生效后十五日内向原告北京麦斯顿物业管理有限公司支付自二Ｏ一三年一月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业服务费等各项费用共计人民币二万六千七百五十六元六角四分及逾期付款违约金二万六千七百五十六元六角四分。二、被告郝东来于本判决生效后十五日内向原告北京麦斯顿物业管理有限公司支付公共维修基金及特约维修费共计三千八百八十二元零一分。三、驳回原告北京麦斯顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3956元，由原告北京麦斯顿物业管理有限公司负担2714元（已交纳），被告郝东来负担1242元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 敖文燕代理审判员袁晖人民陪审员杨金柱二〇一五年七月八日书记员 谢                霖