贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终405号上诉人（原审原告）：清镇市国有资产经营投资有限责任公司，住所地贵州省清镇市云岭大街。法定代表人：涂超，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳齐力房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区吉祥路2号。法定代表人：刘新益，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：贵阳市齐力房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省清镇市云岭东路S2规划区。负责人：刘新益，该分公司经理。原审被告：陈强，男，1963年2月1日出生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人清镇市国有资产经营投资有限责任公司（以下简称清镇国投公司）因与被上诉人贵阳齐力房地产开发有限公司（以下简称贵阳齐力公司）、贵阳齐力房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称齐力公司清镇分公司）及原审被告陈强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人清镇国投公司的委托诉讼代理人杨波，被上诉人贵阳齐力公司的法定代表人刘新益、齐力公司清镇分公司的负责人刘新益到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人清镇国投公司上诉请求：1、撤销原判，并改判上诉人优先取得清镇市前进路龙腾国际1号楼临红枫大街房屋分户平面图负16商业用房中的60.48平方米的所有权；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2010年7月8日签订《房屋拆迁安置补偿协议》、2010年10月11日签订《拆迁补充修改协议》约定安置房位于红枫大街，坐南向北，建筑面积为224.64平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，上诉人应优先取得补偿安置房屋，被上诉人将安置房屋出售给原审被告且只是办理了抵押预告登记，不能对抗上诉人的主张。被上诉人贵阳齐力公司、齐力公司清镇分公司答辩称，上诉人不享有龙腾国际（一期）负16号商业用房的优先所有权。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定了安置房的面积、方位、朝向，双方并没有明确具体的约定将负16号商业房屋安置给上诉人。被上诉人在房屋建成后为上诉人预留1号商业用房，面积286平方米，属于与红枫大街平行的临街门面，朝向坐南朝北，该商业用房的面积、方位、朝向均符合《房屋拆迁安置补偿协议》及补充协议的约定。上诉人主张的负16及负14、负15号商业用房的建筑总面积为364.13平方米，远远超过了224.64平方米且龙腾国际负16及负14、负15号商业用房已经交付使用，陈强购买负16号商业用房，并在清镇市房屋交易中心进行预告登记，且已经实际装修使用，该房已无法安置给上诉人。原审被告陈强未到庭陈述意见。上诉人清镇国投公司向一审法院起诉请求：1、判决原告优先取得清镇市前进路龙腾国际1号楼临红枫大街房屋分层分户平面图负16商业用房（价值80万元）的所有权；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月8日，被告贵阳齐力公司（甲方、拆迁人）与原告清镇国投公司（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：甲方在清镇市前进路西南段“龙腾国际”项目涉及乙方商业门面用房需拆迁，拆迁范围涉及乙方红枫路科技局、科协办公房下面一层砖混结构商业用途的门面房屋，建筑面积235.2平方米需拆除（实际面积按产权证为准），并于2010年8月30日前搬迁完毕；双方对需拆除面积有争议的，委托有资质的测绘机构进行测绘确认；甲方在原址按照拆一还一的原则对乙方进行还产安置，具体为：甲方提供位于清镇市××办事处红枫路，房屋总楼层数22层，房屋所在的楼层数负一层商场（与红枫大街平行的临街门面），房屋的具体位置见平面图，还产房屋的朝向为坐南向北，结构为全框架，还产面积为235.2平方米（不含公摊面积）；过渡方式为乙方自行过渡安置；乙方过渡期为两年；甲方按拆迁方案规定标准，支付乙方搬迁补助费9400元，过渡费112896元，共计122296元；本项目从拆迁协议签订后一年内，甲方可将本协议“房屋产权调换”变更为“货币收购”方式，对乙方应获得的安置房进行货币收购，其收购价为贰万元/平方米等内容。2010年10月11日，贵阳齐力公司（甲方、拆迁人）与清镇国投公司（乙方、被拆迁人）签订《拆迁补充修改协议》，载明“一、甲方与乙方所签定（订）的《房屋拆迁安置补偿合同》原合同第一条约定‘清镇市科技局、科协办公楼一层砖混结构商业用途的门面房屋，建筑面积为235.20平方米’，经清镇市诚信房地产测绘有限公司测定，该房屋的实际商用建筑面积为224.64平方米，办公用房（楼梯间、过道）为：54平方米。现经双方核定，将原约定还产建筑面积235.20平方米变更为224.64平方米，办公用房54平方米甲方按2000元/平方米进行货币收购，其总金额为108000元。二、乙方过渡期为两年（过渡费按实际发生计算20元/月/平方米，从2010年12月16日起算，截止时间按双方交接签证为准。以上经双方签定（订）后生效。2016年3月7日，清镇市住房和城乡规划建设局对清镇国投公司作出《回复》，称龙腾国际1号楼竣工验收时间为2015年10月14日，该项目验收合格，具备使用条件。2016年3月17日，清镇市住房和城乡规划建设局向清镇国投公司出具《“龙腾国际”1号楼负一层商铺销售情况》，载明：“龙腾国际”1号楼位于前进××段，前临拟建道路，后临旧城区，左临红枫街，右临前进路。总层数23层，地上21层，地下2层。负一层根据实地勘测共分割为7个商铺，建筑面积为1670.34平方米，其中已销售5套，剩余2套，销售面积529.78平方米，未销售面积1140.56平方米（详见负一层房屋平面图）。经与贵单位与房开公司签订的拆迁安置协议对比，还产房屋与房屋现状已发生变化，鉴于此情况，建议贵单位与房开公司协商将该幢负一层未销售房屋作置换处理。如协商不成可按协议约定走司法程序。附房屋平面图《房屋分层分户平面图》。同时查明，2013年9月28日，贵阳齐力公司与陈强签订《商品房买卖合同》，约定陈强购买齐力公司开发建设的清镇市红枫大街龙腾国际（一期）第1幢负1层6号商业房屋，建筑面积255.11平方米，套内建筑面积223.44平方米。双方办理了Y0444989号预售合同备案登记。2016年1月20日，齐力公司将清镇市红枫大街龙腾国际第1幢负1层6号商业房屋交付陈强使用。审理中，原告提交用红色方框标注“安置”字样并四处加盖齐力公司清镇分公司印章、标注为“负一层平面图”的图纸，主张系《房屋拆迁安置补偿协议》的附件，拟证明负16号商业用房系《房屋拆迁安置补偿协议》约定的还产安置房。被告贵阳齐力公司、齐力公司清镇分公司认可该图纸是公司出具，但主张不是《房屋拆迁安置补偿协议》的附件。审理中，原告称诉讼请求所主张的“负12”系笔误，以清镇市住房和城乡规划建设局出具的证明和房屋分层分户平面图为准。齐力公司销售给陈强的商业用房即为平面图标注的负16号房屋,正在办理房屋初始登记，该套房屋朝向为坐南向北，与清镇市红枫大街平行，属于“负一层平面图”红色方框“安置”区域内。一审法院认为，被告齐力公司与原告国投公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁补充修改协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，应为有效合同，对双方均具有拘束力，双方均应按合同约定履行义务。对于审理中国投公司提交并主张系《房屋拆迁安置补偿协议》的附件即“负一层平面图”，因双方所签《房屋拆迁安置补偿协议》约定了“房屋的具体位置见平面图”，齐力公司否认该图纸不是拆迁安置补偿协议的附件，但未提交有效证据证实，亦未提出另有其他平面图，故认定用红色方框标注“安置”字样并四处加盖齐力公司清镇分公司印章、标注“负一层平面图”的图纸系《房屋拆迁安置补偿协议》所附平面图。关于原告诉请确认优先取得清镇市前进路龙腾国际1号楼临红枫大街负16号商业用房所有权的主张，一审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。上述登记既包括权属登记，也包括预售登记。现查明齐力公司与陈强就案涉清镇市前进路龙腾国际1号楼临红枫大街负16号商业用房签订《商品房买卖合同》，办理了预售合同备案登记，该房屋的位置、用途虽符合国投公司与齐力公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所约定的还产安置房屋特征，但因该房屋现已实际交付陈强管理使用，客观上不能再向国投公司交付，故对上述主张，不予支持。而对于齐力公司的违约行为，国投公司可就相关主张另案解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：驳回原告清镇市国有资产经营投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5900元，由原告清镇市国有资产经营投资有限责任公司负担。二审中，上诉人清镇国投公司提交被拆迁房屋的国有土地使用权证和产权证，拟证明被拆迁房屋的坐向是临红枫大街，拆迁安置房屋应与原房屋坐向一致；被上诉人贵阳齐力公司、齐力公司清镇分公司表示对上述证据的真实性没有异议，但对其证明目的无法认可，应按照修建的房屋约定安置房屋的位置；原审被告陈强未予发表质证意见。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人清镇国投公司与被上诉人贵阳齐力公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁补充修改协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的效力性禁止性规定，属有效合同，对双方均具有拘束力，双方均应依合同约定全面履行义务。对于上诉人清镇国投公司提交并主张系《房屋拆迁安置补偿协议》附件的“负一层平面图”，尽管被上诉人贵阳齐力公司不认可为协议附件,但其未提交有效证据证明其主张，根据《房屋拆迁安置补偿协议》约定“房屋的具体位置见平面图”的条款，且图纸用红色方框标注“安置”字样并在四各方位加盖齐力公司清镇分公司印章,标注“负一层平面图”的图纸可以认定为涉案《拆迁安置补偿协议》的附件;根据上诉人提交的涉案楼盘一号楼房屋分层分户平面图,该图纸与协议附件图纸相比,楼盘的朝向、方位，临红枫街的位置等特征基本一致，该图纸清楚标明了房号、面积以及已经出售的房号情况，未销售的房号及面积等；上述两份图纸的真实性可以确认，应作为定案依据。根据涉案《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁补充修改协议》约定“……房屋所在楼层数：负一层商场（与红枫大街平行的临街门面），房屋的具体位置见平面图，还产房屋的朝向为坐南向北，结构为全框架……”、“……经双方核定，将原约定还产建筑面积：235.20平方米，变更为224.64平方米……”的内容，结合协议附件“负一层平面图”并未标注安置还产房屋具体房号的客观情况，鉴于被上诉人贵阳齐力公司、齐力公司清镇分公司主张用于安置上诉人清镇国投公司的房产基本符合“临红枫大街，坐南向北，结构为全框架”的协议约定还产房屋的特征，且根据现有证据安置面积完全足够，上诉人清镇国投公司请求确认对涉案已经出售给原审被告陈强的房屋有优先取得所有权的主张，没有事实和法律依据。综上所述，清镇国投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人清镇市国有资产经营投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 李云鹤二〇一七年三月十日书记员 袁华丽