云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云05民终3号上诉人（原审原告）：张建光，男，1976年2月10日生，汉族，保山市隆阳区人，隆阳区公安局干警。住隆阳区，现住。委托代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师，代理权限特别授权。上诉人（原审被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101法定代表人：王笑一，执行董事兼总经理。委托代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限特别授权。上诉人张建光因与被上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2016）云0502民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人张建光及其委托代理人杨龙，上诉人保山坤泰公司的委托代理人温建祥、杨晓雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张建光上诉请求：一、变更一审判决第二项为：判决被上诉人按每日万分之五、每日万分之三的标准，支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的逾期交房违约金。（即在一审判决的基础上增加违约金29870.73元）；判决因逾期交接而应承担的违约责任、利息损失、租金损失共计37196.38元。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人提供的证据不能证明其2016年2月27日在保山日报上刊登交房之时已符合约定的交房条件。根据合同约定被上诉人在向上诉人公告交房之时不能向上诉人提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，且被上诉人没有提供房屋经验收质量合格相关证据，所以，上诉人至今未办理接房手续。故一审法院认定被上诉逾期交房58天认定错误。保山坤泰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担逾期交房违约金1.051745万元。事实及理由：一审判决确认上诉人未按时交付房屋构成违约及违约事实的形成不属于不可抗力，属于认定事实错误。本案房屋在施工建设中，因保山中心城区永昌路改造工程项目于2013年开工，2016年3月全面竣工；2015年4月保山城区又对惠通路进行施工，上述政府市政工程建设，将上诉人唯一的两个出口堵塞，上诉人施工车辆进出工地严重受限，影响上诉人施工进度。政府市政工程的施工符合双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款“如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方（即上诉人）交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任。”因此，本案不存在逾期交房情形。另外，从上诉人提交的第二组证据，即保山日报刊登的交房公告看，上诉人在媒体上发布公告的时间是2016年2月27日，距双方约定的交付期限2015年12月31日有57天。根据双方签订的合同第十条的约定，逾期交房60天，免除上诉人相关法律责任。该60天属于免责期，上诉人没有违约。张建光向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《商品房购销合同》约定的交房义务；2、判令被告支付原告逾期交房违约金4.038858万元（计算至2016年9月23日）；3、判令被告支付原告逾期交接房违约金1.17万元；4、判令被告支付原告逾期交房的利息损失1.208214万元；5、判令被告支付原告租金损失1.341424万元；6、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月1日被告取得了‘坤泰·驿路名门’商品房开发用地110599.37㎡的土地使用权证，2014年11月25日被告取得了‘坤泰·驿路名门’一期商品房预售许可证明。2015年2月25日原告与被告签订了‘坤泰·驿路名门’的《商品房购销合同及补充协议》，约定“原告向被告购买‘坤泰·驿路名门’第5幢第2单元604号预售商品房，原告所购商品房按套计价，房屋总价45.5303万元；被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，如被告未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天房款总额乘万分之五的标准向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付房款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力等因素，造成被告交房迟延的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；原告于2015年2月25日支付首付款15.5303万元，尾款30万元由原告于同年3月4日向银行申请贷款支付；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面通知、电话通知的方式通知原告办理交接房手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”商品房购销合同及补充协议签订后，原告于2015年4月1日支付了首付款15.5303万元，2015年6月3日原告办理贷款手续，贷款30万元由银行直接划入了被告账户，至此原告已付清了全部购房款。2015年12月31日合同约定的交房期限届满，被告未能按时向原告交房。2016年1月12日被告取得了由其组织施工单位、监理单位、设计单位和勘察单位验收合格的建设工程验收表，并取得了两书（建设（住宅）工程质量保证书、建设（住宅）工程质量说明书）；同年2月27日被告在保山日报上刊登交房公告，‘坤泰·驿路名门’一期商品房于同日开始交房，逾期交房58天。原告至今未办理交接房手续。另查明，永昌路改造工程西半幅于2013年1月5日开工，于同年12月20日完工，东半幅于2014年3月15日开工，于2016年3月14日竣工验收。一审法院认为：商品房预售应当符合《城市商品房预售管理办法》第五条规定的“取得土地使用权证书、确定施工进度和竣工交付日期”等条件，被告在开盘预售商品房前，就取得了开发用地的土地使用权证，并且双方在《商品房购销合同及补充协议》中明确约定了交房时间，而被告保山坤泰公司却未能按时向原告交付商品房，其行为已构成违约，同时该违约事实的形成也无不可抗力之因素，被告保山坤泰公司逾期交房58天，被告应当按照合同约定承担逾期交房58天的违约责任。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，该院认为，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分别不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预料市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预料而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担，其抗辩主张，该院不予采纳。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，但原告以被告不具备交房条件为由，计算违约金自2016年1月1日至9月23日止，因被告于2016年1月12日取得了建设工程验收合格表，于同年2月27日在《保山日报》公告通知交房，均符合《商品房购销合同》约定的交房条件，故计算违约金只能自2016年1月1日至2月27日止，具体数额为（45.5303万元×0.0005×30天）＋（45.5303万元×0.0003×28天）＝1.051745万元。对于原告要求被告继续履行《商品房购销合同》约定的交房义务的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，该院予以支持。对于原告要求被告承担未能按期交接商品房的违约责任，并赔偿违约金1.17万元的诉讼请求，因原告没有提供未能按期交接房系被告造成的证据，故该院不予支持。对于原告提出的第4、5项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告张建光交付第5幢第2单元604号商品房。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张建光逾期交房违约金1.051745万元。三、驳回原告张建光的其他诉讼请求。本案案件受理费1657元，减半征收829元，由原告张建光负担400元，被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担429元。本院二审期间，上诉人保山坤泰公司提供如下新证据：①《工程初验记录》、②《建设工程验收表》、③《工程复验记录》④《工程竣工验收监督记录》、⑤《建设工程竣工验收备案表》。上述证据欲证明上诉人保山坤泰公司于2015年12月30日对案涉房屋进行初验，虽初验报告要求上诉人保山坤泰公司在25天内对初验问题进行整改，但上诉人保山坤泰公司于2016年1月12日整改完毕且通过验收，随后保山坤泰公司即将整改材料报质监部门，因质监部门原因于2016年7月4日签字盖章，延迟交房的责任不在上诉人，上诉人公告交房符合法律规定。在诉讼过程中，本院依法向保山市建设工程质量安全监督站调取如下证据：《工程竣工验收监督记录》，内容为，2016年9月22日，坤泰·驿路名门（一期）工程竣工。同日，经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收，该工程质量验收等级合格。经质证，上诉人张建光认为保山坤泰公司提供的一至三份证据能证实保山坤泰公司不具备按约定交房的条件；第四份证据证实工程验收合格；第五份证据证实备案情况。双方当事人对本院调取的证据的真实性、关联性及合法性无异议。对本院调取的证据，因当事人均无异议，本院予以采信。对保山坤泰公司提供的张建光有异议的证据，本院将在判理部分予以阐述认定。二审补充查明，案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格。二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人张建光与上诉人保山坤泰公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。关于保山坤泰公司是否存在逾期交房问题。根据双方所签订《商品房购销合同》第七条的约定，保山坤泰公司应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付张建光。另据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。通过上述规定可知，保山坤泰公司负有的合同义务是按期交付房屋，但工程竣工验收合格是房屋交付的强制性法定条件。结合本案证据《工程竣工验收监督记录》及《建设工程竣工验收备案表》看，案涉房屋于2016年9月22日竣工，经同日验收质量为合格，至此，案涉房屋方符合交付条件。保山坤泰公司于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的法定条件，张建光拒绝接房的行为符合合同法关于顺序履行抗辩权的规定，由此导致的逾期交房的后果应由保山坤泰公司承担。因此，保山坤泰公司逾期交付房屋的事实属实。因保山坤泰公司2016年2月17日的房屋交付行为存在瑕疵，2016年9月22日的竣工并验收合格的行为已将该瑕疵予以补正，故违约截止时间应计算至竣工验收日，张建光主张违约截止时间计算至实际交房之日与本案实际情况不符，对该部分诉求不予支持。关于违约金计算问题。按照双方当事人在《商品房购销合同》中第九条的约定，保山坤泰公司如违反约定的期限延迟移交房屋，支付的违约金每日按房价款的一定比例分段累计计算，即逾期30天内，保山坤泰公司按每天房款总额的万分之五支付张建光违约金；逾期30天后的，保山坤泰公司按已付房款的0.03%支付违约金。根据双方当事人的约定，结合本案事实，保山坤泰公司逾期交房266天。则保山坤泰公司应支付张建光的违约金为455303×0.0005×30＋455303×0.0003×236＝39065元。一审判决认定保山坤泰公司逾期交房58天并据此计算违约金与事实不符，本院予以纠正。关于市政工程施工是否属于免责范围问题。保山坤泰公司称市政工程施工将上诉人唯一的两个出口堵塞，致上诉人施工车辆进出工地严重受限，影响上诉人施工进度，政府市政工程的施工符合双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款规定的免责条款。对此，本院认为，根据保山坤泰公司一审中提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年2月25日签订了案涉合同，保山坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，即永昌路改造工程属于双方当事人在签订合同时就已经预见的事由，而非合同签订后施工中才出现的。保山坤泰公司在明知市政工程施工可能影响其与张建光之间的合同的履行情形下，仍与张建光约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明保山坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房的风险。事实上该工程的主体建筑已于2015年底以前完成，市政修路工程没有影响到施工。故保山坤泰公司现辩称因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定的免责事由的主张，不符合客观事实，也有违诚实信用原则而不应采纳。对张建光另外主张的违约责任、利息损失及租金损失共计37196.38元问题。因不符合双方的约定不予支持。综上，上诉人张建光的上诉请求部分成立，应予支持。上诉人保山坤泰公司的上诉请求因不符合客观事实而不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、维持保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初3973号民事判决第一、三项；二、变更保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初3973号民事判决第二项为“由保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付张建光逾期交房违约金39065元。”一审案件受理费829元，由上诉人张建光负担52元，上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担777元。二审案件案件受理费3314元，由上诉人张建光负担763元，上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担2651元。本判决为终审判决。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向保山市隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 茶晓皎二〇一七年三月二十九日书记员 金佳玲