重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民初1196号原告：许超，男，1963年8月21日出生。原告：许悦，女，1990年7月27日出生。委托诉讼代理人：许超，男，1963年8月21日出生（系许悦之父）。被告:曾文怀，男，1983年3月9出生。委托诉讼代理人:刘辉，重庆合益律师事务所律师。被告:宋金苗，男，1979年5月5日出生。被告：四川省华融投资开发有限公司，住所地四川省自贡市高新工业园板仓路219号华融工业园（1号厂房B栋）,组织机构代码69229924-1。法定代表人:宋金苗，经理。原告许超、许悦与被告曾文怀、宋金苗、四川省华融投资开发有限公司（以下简称华融投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许超，原告许悦的委托诉讼代理人许超，被告曾文怀的委托诉讼代理人刘辉到庭参加了诉讼。宋金苗、华融��资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许超、许悦诉称：2014年8月19日，原告与华融投资公司签订《华融城工业园买卖合同》（以下简称《买卖合同》），华融投资公司将其物业XXX厂房出售给原告，建筑面积为2655.82平方米，总价为4461778元。原告已按照合同约定向华融投资公司支付购房款3961778元，余款500000元按合同约定应在产权办理完毕后七个工作日内一次性付清。华融投资公司于2014年8月29日将上述房屋交付给原告使用，但未按合同约定履行过户义务，而原告对此没有过错。因重庆市第五中级人民法院于2015年2月查封了原告依合同购买的涉案厂房，故请求：1、裁定四川省自贡市高新工业园区板仓路XXX号X号厂房XXX（产权证号：2014XXX1**）房屋归属原告所有，并解除查封；2、要求被告承担本案诉讼费用。被告曾文怀答辩称：原告在购买房屋的时候，该房屋既没有产权证，也没有土地使用权证；自贡当地产权证和土地使用权证是分开的，法院去查封的时候都只有总证。原告在购买房屋的时候，华融投资公司的整个土地证都是抵押给了乐山商业银行。既然华融投资公司既无土地证，也无产权证，原告之前没有审查就购买房屋，自身存在过错。在执行过程中，原告也没有按照重庆市第五中级人民法院的要求将房屋的尾款交付给法院，所以原告执行异议之诉的请求应当予以驳回。被告宋金苗、华融投资公司均未作答辩。为证明其主张，原告许超、许悦提交了以下证据：1、华融城购房认购书，证明买卖购房合同形成以前的前期工作；2、四川省企业投资项目登记备案申请表，证明原告购买此厂房开展的业务得到自贡高新区政府备案认可；3、华融城工业园买卖合同，证明原被告之间签订的合同及约定的事实，自贡市沿滩区法院调解认可该合同是真实有效；4、厂房质量保证书，证明被告向原告质量保证的事实；5、华融工业园交、接房现场验收表，证明原被告交接房验收的事实；6、汇款凭证，汇款金额4000000元，证明原告向被告汇款的事实；7、华融城物业服务合同，证明物权到位以后，原告履行了物业责任；8、物业使用人消防安全责任书，证明原告购买了厂房以后履行了消防责任；9、物业使用手册，证明原告是在被告方指导下使用物业；10、装修施工作业证，证明原告是在被告方的指导监督下进行的装修；11、缴费通知及部分收据，证明原告方一直在使用厂房并按期付费；12、电费智能卡，证明原告方按期交了电费；13、厂房漏雨请人维修劳务费用，证明原告购买厂房后使用过程中承担的维修义务。针对原告举��的证据，被告曾文怀提出，以上证据都与我方无关联，我方也无法核实证据的真实性。经审理查明，2014年7月1日，许超与华融投资公司签订《华融城购房认购书》，认购了华融投资公司所有的华融城XXX号房屋，建筑面积2,655.82平方米，总价款4461778元。该认购书约定：许超应于签订认购书之日交纳认购金100000元，于同年7月2日交纳房款200000元，于7月10日前付房款200000元,于8月31日前交纳购房款3461778元，并于房产证办理后7个工作日内付清剩余房款500000元；许超携带该认购书、收款凭据到售楼部签订《买卖合同》。同年8月19日，许超、许悦与华融投资公司签订《华融城·工业园买卖合同》，购买了上述房屋，建筑面积2,655.82平方米，房屋总价款4461778元，用途为工业园厂房。该合同约定：许超、许悦于合同签订之日支付总价款的88.793%，即3961778元，剩余总价款的11.207%，即500000元，于产权办理完毕后7个工作日一次性付清；华融投资公司应在2014年8月31日前正式交付厂房于许超、许悦使用。同年8月20日，自贡贝塞电力物资有限公司（以下简称贝塞物资公司）以银行汇款的方式向华融投资公司支付了购房款4000000元。2014年8月29日，华融投资公司将XXX号厂房交付给许超。许超接房后，对上述房屋进行了装修，并占有使用至今。2016年3月7日，贝塞物资公司出具书面证明一份，证明上述款项系许超、许悦与华融投资公司房屋买卖合同买受人按合同支付的购房款，由贝塞物资公司代付，实际为许超、许悦支付。曾文怀与宋金苗、华融投资公司民间借贷纠纷一案，本院根据双方当事人自愿达成的调解协议，于2015年6月15日作出（2015）渝五中法民初字第00285号民事调解书。因宋金苗、华融投资公司未履行上述生效民事调解书所确定的义务，曾文怀向本院申请强制执行。四川省自贡市板仓工业园XXX号华融城XXX号房屋与四川省自贡市沿滩区高新工业园区板仓路XXX号X号厂房X栋厂房X号房屋系同一标的物。本院在诉讼过程中，于2015年2月27日以（2015）渝五中法民初字第00285-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被告华融投资公司名下的位于四川省自贡市沿滩区高新工业园区板仓路XXX号包括X号厂房X栋厂房X号（产权证号：2014XXX1**）在内的多套房屋。许超、许悦对执行位于四川省自贡市沿滩区高新工业园区板仓路XXX号X号厂房X栋厂房X号（产权证号：2014XXX1**）房屋向本院提出书面执行异议，本院经审查后于2016年11月2日作出（2016）渝05执异1056号执行裁定书，认为许超、许悦至今未按法院要求付清全部购房款，遂驳回案外人许超、许悦的异议请求。本案审理中，许超、许悦已按本院要求于2017年2月7日将涉案房屋剩余价款500000元交付重庆市第五中级人民法院执行，曾文怀对该事实无异议并同意解除对位于四川省自贡市沿滩区高新工业园区板仓路XXX号X号厂房XXX号（产权证号：2014XXX1**）房屋的查封。以上事实有《华融城购房认购书》、《华融城·工业园买卖合同》、《华融工业园区交接房现场验收表》、缴费通知及收据、重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第00285号民事调解书、（2016）渝05执异1056号执行裁定书、本院询问笔录、四川省农村信用社网内汇兑往帐录入凭证、中国工商银行电子银行回单、重庆市第五中级人民法院案款票据等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民���院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本案中，经本院依法通知宋金苗、华融投资公司，其无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理及裁判。许超、许悦与华融投资公司在2014年签订了涉案厂房的买卖合同并按约支付了3961778元房款，原告于2014年8月占有使用诉争厂房；诉争厂房的买卖合同签订、履行及占有均发生在厂房被司法查封之前，原告已经按照合同约定支付绝大部分价款且已将剩余价款在本案审理期间交付本院执行，涉案厂房虽未办理过户登记但并非因原告自身原因导致，故原告要求立即停止对该财产的强制执行的理由成立，本院予以支持；曾文怀辩称不能确定涉案厂房买卖合同真实性的辩解理由缺乏法律依据，本院不予采纳。至于原告要求解除对涉案厂房查封问题，虽然原告已举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且申请执行人即被告曾文怀亦同意解除查封，但由于查封涉及执行行为，应在法院执行程序中通过裁定方式予以解决，故本案审判程序中不予直接处理。对于原告所提出的要求确认涉案房屋归其所有的请求，原告在司法查封之前依据买卖合同支付房款并占有��案房屋，但并未经产权变更登记，按照《中华人民共和国物权法》第六条及第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故原告尚未取得涉案房屋的所有权，其权益虽应得到保护、可以阻却强制执行，但毕竟不能等同于法定的物权，因此本院对其要求确认涉案房屋归其所有的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、不得执行四川省自贡市高新工业园板仓路XXX号华融工业园X号厂房XXX（产权证号：自房权证2014字第XXX1**）房屋；二、驳回原告许超、许悦的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告许超、许悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  苏致礼审 判 员  陈 华代理审判员  潘建兴二〇一七年三月二十日书 记 员  陈园媛