陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初324号原告：宝鸡利得佳商贸有限公司，住所地宝鸡市金台区东风路。法定代表人：马颢洋，任公司总经理。委托诉讼代理人：马文晓，该公司经理。委托诉讼代理人：李启武，宝鸡市金台区148法律服务所法律工作者，特别授权。被告：宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司，住所地宝鸡市金台区东风路西段。法定代表人：王宝全，任公司总经理。被告：王宝全，男，1965年3月30日出生，汉族，系宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司法定代表人，住宝鸡市金台区。二被告共同委托诉讼代理人：梁楠，宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司法务工作人员，均特别授权。原告宝鸡利得佳商贸有限公司与被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司、被告王宝全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡利得佳商贸有限公司的委托诉讼代理人马文晓、李启武，被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司及被告王宝全的共同委托诉讼代理人梁楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝鸡利得佳商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第一被告之间的租赁合同关系自2016年10月31日起解除；2、判决二被告连带支付原告房屋租金37800元（700元/间×9间×4个月+700元/间×3间×6个月=37800元）、违约金22680元（37800元×2‰/日×300日=22680元）、垫付的暖气费2550元、搬运费2400元，合计65430元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月26日，原、被告签订合同，约定原告将其位于宝鸡市金台区东风路6号东航商务中心五楼的9间办公用房出租给被告使用，租期自2013年7月1日起至2016年6月30日，租金每间每月700元。后在合同履行中，被告自2016年1月起以资金紧张为由拖欠租金，为了减轻被告的房租费用，2016年4月经双方协商，原告将被告办公用品搬至同属原告的该商务中心三楼的3间办公用房，让被告继续使用办公。直至2016年10月，被告仍拖欠原告房租，经双方协商，原告将被告办公用品搬至该商务中心一楼大厅存放。另外，原告代被告垫付两次搬运费2400元，代交2015年的暖气费2550元。因被告拖欠房租等，致原告诉到本院。被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司辩称，关于合同关系，其与原告之间的合同关系在2016年6月30日合同到期时已经终止，房屋实际使用到2016年4月30日，之后并未续租。对于原告主张的2016年1月1日至2016年4月30日五楼九间房屋的租金无异议，原告主张的其余租金不予认可，因为第一被告并未同意将租赁的办公用房变更搬至二楼，其办公物品是原告强行从五楼搬到二楼的，且第一被告也未使用二楼房屋，因此双方对二楼的三间房屋未形成租赁关系。对原告主张的搬运费不予认可，对原告代交的2015年暖气费予以认可。原告主张的违约金应以被告实际拖欠的租金25200元为基数合理计算。被告王宝全辩称，王宝全系被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司的法定代表人，执行的是职务行为，并不是房屋租赁合同的合同当事人，故请求法院驳回原告对王宝全的诉讼请求。原告宝鸡利得佳商贸有限公司围绕诉讼请求，向本院提交了四组证据，被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司、被告王宝全均未向本院提交证据。本院在庭审中组织双方进行了举证、质证。原告提交的第一组证据是房屋租赁合同一份，证明原告与第一被告建立了房屋租赁关系以及合同约定的权利义务，对该合同的真实性二被告无异议，对该组证据本院予以认定。原告提交的第二组证据是2016年4月25日购电收款收据，2016年4月25日、2016年10月19日署名胡海涛的搬家费收条（内容均为“今收到利得佳商贸公司搬家费1200元”），原告以购电收款收据证明第一被告购买203号房屋的电费可以说明第一被告同意从五楼搬到二楼，从而印证对二楼的三间房屋双方存在口头租赁关系；以收条证明原告代第一被告垫付搬家费2400元，第一被告应支付原告。对该组证据的真实性，二被告均不予认可，第一被告称没有购买过203号房屋的用电，也从未在二楼办公。经查，购电收款收据显示：客户名称“203房（宏瑞工贸）”，购电41度金额50元，填票人“张”，庭审中原告称是第一被告的一个贾姓经理去原告财务室购买的，有视频证据，结合案件情况，本院责令原告庭后补充加强该证据，后原告提交了第四组证据售电月报表，该报表显示203房宏瑞工贸2016年4月25日购电量41度金额49.2元，对该报表被告亦不予认可，认为该报表和购电收款收据一样，系原告制作，没有被告签名或盖章，无法证实系被告购买的电量。本院认为原告仅依据自己单方制作的购电收款收据与售电月报表不能达到证实第一被告同意租赁使用二楼房屋、双方之间存在口头租赁协议的目的；对搬家费收条，经本院核查属实，但原告据此不能达到该费用应系第一被告支付的证明目的，故本院对原告提交的第二组、第四组证据的证明目的均不予认定。原告提交的第三组证据是第一被告的工商登记档案，证明第一被告实际是第二被告王宝全一人控制，该公司现已成空壳公司，王宝全应当承担连带责任，二被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以认定，但该工商登记档案不能反映第一被告实际是由第二被告一人控制等内容，故本院对原告的证明目的不予认定。原告庭后在举证期限外向本院提交了一本电费收款收据（内含上述第二组证据），用以说明第二组证据是真实的，原告不可能作假，对该证据被告认为已过举证期限，拒绝质证，故本院对该证据不予认定。根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年7月26日，原告宝鸡利得佳商贸有限公司与第一被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司签订房屋租赁合同，约定原告将其位于宝鸡市东风路6号“东航商务楼”五楼九间房屋出租给第一被告使用经营，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日，每季度租金合计17550元，交费时间为每季度最后一个月的前15天交下季度租金，每月物业费225元、卫生费合计225元，物业费和卫生费随房租交纳，即每间房屋每月租金为700元（含物业费和卫生费）。合同第十四条约定，第一被告不交付或者不按约定交付租金达15日以上的，或者所欠各项费用达300元以上，原告有权解除合同。合同第十五条约定，房屋租赁合同期满，第一被告应提前一个月通知原告返还房屋，或继续租用，应提前一个月与原告续签新的租赁合同。合同第十七条约定，第一被告逾期交付租金的，除应及时如数补充外，还应交付滞纳金，每天按年租金的2%计算。合同签订后，双方起初均能如约履行合同义务，但第一被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司自2016年1月1日起拖欠租金，原告于2016年4月25日雇人将第一被告的办公用品从五楼九间房屋搬至其位于该商务楼二楼的三间房屋，后于2016年10月19日又将第一被告的办公用品搬至该楼大厅。致双方产生纠纷，原告诉至法院。另查，第一被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司系自然人投资的有限责任公司，股东为王世香、第二被告王宝全，王宝全系该公司的法定代表人。再查，经双方当事人陈述，现被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司的部分办公用品仍存放在原告宝鸡利得佳商贸有限公司所在的“东航商务楼”大厅，庭审中被告不要求在本案中提起反诉主张返还物品。庭后经本院释明，原告表示同意被告将办公用品搬离，但被告在本院限定的期限内未将办公用品搬离。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告与第一被告对双方签订的房屋租赁合同均无异议，争议焦点为2016年4月底双方是否对该合同约定的租赁期限、租赁房屋地点、租赁房屋数量进行协议变更？原告称，双方在2016年4月底经口头协商一致，将租赁房屋由五楼九间变更为二楼三间，租赁期限延长至2016年12月31日。对此，第一被告不予认可，其辩称双方之间不存在口头协商变更合同之事，是因其拖欠房租原告强行将其办公物品从五楼搬到二楼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。依照上述法律规定，本案中，原告主张双方对租赁合同在2016年4月底进行了口头协议变更，即应对该基本事实举证证明，但其在庭后法庭责令补充举证的期限内仍未能提供有效证据，故本院对其主张2016年4月原告与第一被告协商一致变更合同内容的事实不予认定。原告与第一被告之间的房屋租赁合同关系，因合同到期于2016年6月30日终止。故对原告主张确认其与第一被告之间的租赁合同关系自2016年10月31日起解除的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张由第一被告支付其房屋租金37800元（700元/间×9间×4个月+700元/间×3间×6个月=37800元）的诉讼请求，经查，其主张的2016年1月1日至2016年4月30日五楼九间房屋租金25200元的请求，第一被告予以认可，本院经审查计算符合合同约定，予以确认支持。对原告主张的2016年5月1日至2016年10月31日二楼三间房屋租金12600元的请求，因原告未能提供证据证实其与第一被告之间就这三间房屋存在租赁关系，即第一被告租赁使用了该三间房屋，因此其主张租金没有合同或法律依据。但是，在合同约定的租赁期限内，第一被告未按时交纳租金，原告将第一被告物品搬至该二楼三间房屋，双方实质上就合同履行已产生了纠纷，依据合同约定双方都可以依法主张自己的权利及时解决纠纷，但双方均怠于行使自己的权利，放任损失的扩大，均有过错，结合第一被告实际占用了原告二楼三间房屋的事实，本院认为对2016年5月1日至2016年10月19日原告二楼三间房屋产生的租金损失，应由原告与第一被告各承担50%，即第一被告支付原告该期间的房屋占用费5914元（700元/间×3间×5个月零19日÷2=5914元）。关于原告主张由第一被告支付其违约金22680元（37800元×2‰/日×300日=22680元）的诉讼请求，经查，第一被告拖欠原告租金25200元，已属违约，应当支付违约金，双方在合同中约定的违约金为每天按年租金的2%计算，庭审中原告称约定过高，主张以拖欠租金总额每日按2‰计算，虽原告自行调整了违约金的计算标准，但其主张每日按2‰计算仍过分高于第一被告违约给其造成的损失，本院酌情认定以年利率24%计算为宜；原告主张违约金从2016年1月1日计算至2016年10月31日共计300天是其对自己权利的处分，本院予以支持，故第一被告应支付原告违约金5065.2元（以25200元为基数，按年利率24%计算300天）。关于原告主张由第一被告支付其垫付的2015年暖气费2550元的诉讼请求，第一被告无异议，本院予以支持。关于原告主张由第一被告支付其代付的搬家费2400元的诉讼请求，因原告未能举证证实该费用应系第一被告支付，其仅系代付，故该主张无合同或法律依据，本院不予支持。关于原告主张由第二被告王宝全对上述债务承担连带责任的诉讼请求，因王宝全系第一被告的法定代表人，并非本案房屋租赁合同的当事人，原告也未能举证证明其有法律规定应当承担连带责任的情形，因此原告的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司存放在原告宝鸡利得佳商贸有限公司的部分办公用品，双方可以协商搬离，或另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡利得佳商贸有限公司拖欠的房屋租金25200元、房屋占用费5914元、拖欠房屋租金的违约金5065.2元、垫付的暖气费2550元，合计共38729.2元；二、驳回原告宝鸡利得佳商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告宝鸡利得佳商贸有限公司对被告王宝全的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元，减半收取718元，由被告宝鸡市宏瑞工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  赵晓云二〇一七年三月二十八日书记员  张 怡