辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0105民初8494号原告：孙丽珠委托代理人：郭郡被告：沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司法定代表人：金连生委托代理人：马波委托代理人：王欢原告孙丽珠诉被告沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽珠及其委托代理人郭郡，被告沈阳嘉瑞天弘房地产开发有限公司委托代理人王欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠款（预交房款的本金）437，535元；2、判令被告按协议书向原告支付补偿金78，662.68元（以637，535元为本金，按年利率9.5%计算的，自2015年4月23日起至2016年10月10止。），两项共计516，197.68元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称,我方并不欠付原告任何款项和补偿金，理由如下：1、原告基于购买被告拟开发的辽歌地块的项目房产，向被告支付的认购款以每平米单价7300元，面积89平方米，共向被告支付649，700元。并签订了书面意向承诺书，该承诺书中第三条约定，若被告未取得项目的开发权，被告将原告所交款项退还给原告，并按照同期贷款基准利率支付补偿金。因此原告至今为止仅仅向被告支付了649，700元。2、原告卷宗里提供的意向认购承诺书，并没有实际履行。原告没有按照10，307.60元的单价向被告支付购房款917，376元。原告卷宗里提供的协议书，也没有实际履行，原告并没有向被告足额支付1，137，535元。3、被告陆续向原告返还了70万元的购房款，包括本金和利息。4、被告向原告返还的最后一笔款项20万元的客户退款受理回执第四条，明确约定原告在该回执签字确认后，其与被告再无任何争议和纠纷。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年11月24日，原、被告签订一份《意向认购承诺书》，约定：原告意向购买被告拟开发的辽歌地块项目房屋，被告拟向原告出售房屋单价为7300元/平方米，该单价不因原材料涨价等建设成本的加大以及商品房市场价格的涨价等任何原因而提高。如遇不可抗力，在2012年3月31日未取得项目的开发权，被告将于2012年4月5日前退还房款，并按同期贷款基准利率支付补偿金；若原告未能成功购房，被告将于2013年11月23日开始向原告退还已交纳的全部认购意向书，同时向原告支付赔偿款每平方米3007.6元，并在15个工作日内办理完毕。2013年6月30日前具备银行按揭条件，2014年10月31日前应具备入住条件并交付钥匙。2015年4月23日，原、被告签订一份《协议书》，内容为：因“辽歌项目”不能如期启动，经原、被告友好协商，就“辽歌项目”遗留问题相关事宜的解决，达成如下协议：一、经原、被告确认，截止本协议签订之日，被告尚欠原告共计1，137，535元；二、被告承诺于2015年5月16日前向原告支付本金500，000元；三、被告同意于2015年11月24日向原告支付所欠剩余款项人民币637，535元，同时被告向原告支付补偿金，补偿金按该剩余款项数额年9.5%的利率计算，自本协议签订之日起至返还之日止；四、自原、被告签订本协议之日起，原、被告双方签订的有关“辽歌项目”的所有合同（文件）均予以解除，且按本协议执行。同日，原、被告签署了一份《客户退款受理回执》，该回执载明：被告向原告建行账户退款500，000元。无论购房人以何种方式交纳意向金，退款时均退至购房人本人的上述账户。购房人承诺购房人在该回执签字确认后，与沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司再无任何争议和纠纷。同日，原告收到被告退还的500，000元。2016年3月28日，原、被告又签署了一份《客户退款受理回执》，该回执载明：被告向原告建行账户退款200，000元。无论购房人以何种方式交纳意向金，退款时均退至购房人本人的上述账户。购房人承诺购房人在该回执签字确认后，与沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司再无任何争议和纠纷。同日，原告收到被告退还的200，000元。因被告未再向原告支付剩余款项，故原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《意向认购承诺书》、《协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。关于原、被告签订的《意向认购承诺书》与《协议书》的关联性问题。《协议书》系原、被告双方对于因《意向认购承诺书》所涉及的辽歌地块项目房屋不能如期启动，而引发的双方间的债权债务关系所做的书面结算约定，该约定确认被告对原告负有1，137，535元的债务及该笔债务的偿还时间以及被告应向原告支付补偿金的标准。通过该事实应确认《意向认购承诺书》与《协议书》具有直接关联性。关于原、被告签订的《协议书》是否已实际履行的问题。庭审中，被告主张该协议未实际履行。依据该协议约定，被告应于2015年5月16日前向原告支付500，000元，应于2015年11月24日向原告支付所欠剩余款项人民币637，535元，同时于该协议签订之日起向原告支付补偿金。实际上，被告已于该协议签订之日向原告支付500，000元，于2016年3月28日向原告支付200，000元，因此本院确认该协议已实际履行，对被告的主张不予支持。被告未按该协议约定全面履行自己的义务，已构成违约。被告应按该协议约定向原告支付剩余款项437，535元（1，137，535元-500，000元-200，000元）及补偿金。关于被告应向原告支付补偿金的数额问题。依据《协议书》的约定，被告应以637，535元为本金，按年利率9.5%的标准向原告支付自2015年4月23日起至实际支付之日止的补偿金。鉴于被告于2016年3月28日向原告支付了200，000元，故该补偿金应分两段计算。自2015年4月23日起至2016年3月27日止，被告应向原告支付补偿金56，251.5元（637，535元×9.5%÷365天×339天）。自2016年3月28日起至实际支付之日止，被告应以437，535元为本金，按年利率9.5%的标准向原告支付补偿金。关于被告主张的依据《客户退款受理回执》的内容，原告在该回执签字确认后，其与被告间就再无任何争议和纠纷。首先，被告自认该回执内容系其自行确定的，依据该回执载明的内容，其应是被告为了重复使用而预先拟定的，应属采用格式条款订立的合同。该回执中购房人承诺共有五项，其中第四项内容为“购房人在该回执签字确认后，与沈阳嘉瑞天弘房地产开发有限公司再无任何争议和纠纷”,该项条款免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，应属无效条款。其次，若真如被告所述，被告在与原告签订第一份《客户退款受理回执》并向原告支付500，000元后，原、被告间应再无任何争议和纠纷，被告无需再向原告支付200，000元。因此，本院对被告的该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙丽珠剩余款项437，535元；二、被告沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙丽珠补偿金56，251.5元（以637，535元为本金，按年利率9.5%的标准计算，自2015年4月23日起至2016年3月27日止）；三、被告沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙丽珠自2016年3月28日起至实际支付之日止的补偿金，（以437，535元为本金，按年利率9.5%的标准计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8962元，由被告沈阳嘉瑞天泓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  叶 芃审 判 员  佟 铃人民陪审员  王文冉二〇一七年三月二十一日书 记 员  刘 理