江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16174号原告：刘瑞，男，1984年4月3日出生，汉族，住湖北省天门市。委托代理人：朱晨儿，江苏茂坤律师事务所律师。委托代理人：于巧杭，江苏茂坤律师事务所实习律师。被告：王国华，男，1964年9月18日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：蔡鸥鸥，女，1972年3月2日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：戴盛，浙江嘉瑞成律师事务所律师，代理上述两被告。委托代理人孙逸怡，浙江嘉瑞成律师事务所律师，代理上述两被告。原告刘瑞与被告王国华、蔡鸥鸥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日受理后，依法适用简易程序审理，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告刘瑞及其委托代理人朱晨儿、被告蔡鸥鸥及其与王国华的共同委托代理人戴盛到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告刘瑞及其委托代理人朱晨儿、被告蔡鸥鸥与王国华的共同委托代理人戴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告王国华、蔡鸥鸥承担逾期交房违约金666500元（自2016年6月30日起至2016年9月24日止，按总房款310万元计算2.5‰/日计算逾期天数86天；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告于两被告于2016年5月6日签订存量房买卖合同，约定原告以310万元的总价购买两被告所有的位于昆山市花桥××企业家园区××楼××室建筑面积为903.33平方米的房屋。双方约定房款通过三笔支付，合同生效之日起一天内支付50万元；2016年5月26日之前办理房屋权属转移登记手续，房屋权属转移登记手续完成之日支付150万元；2016年6月30日卖方腾空房屋并交付，房屋交付之日支付110万元。该房屋在合同签订之前已经租给他人，卖方保证该承租人已明确放弃优先购买权，并承诺在房屋交付前解除该租赁关系，注销行相应的租赁登记，相关费用由卖方承担。若卖方未能依约交付房屋，自合同约定交付期限第二日起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，卖方向买方支付房屋价款的5‰的违约金。原告依据合同约定，支付了150万元后，双方办理了房屋权属转移登记。按照合同约定，尾款110万元应当在被告交付房屋之日支付，但是由于两被告称其急需用钱请求原告提前支付该款项，原告并没有多想，在未接受房屋之前就将尾款110万元支付给了被告。现房款已经全部付清，但是标的房屋内仍有租客因与两被告存在纠纷不愿搬离，使得原告无法正常使用自己所有的房屋，对于原告公司的正常经营造成了巨大影响，同时也造成了巨大的经济损失。为此，原告起诉要求被告支付逾期腾房的违约金。被告王国华、蔡鸥鸥共同辩称，1.被答辩人违约在先，未按照合同约定支付购房款，答辩人有权主张履行抗辩。按照双方签订的存量房买卖合同第4.1.2条约定，乙方于房屋交付之日，按本合同第三条约定房屋价款向甲方支付110万元，但是被答辩人除了5月24日支付93万元外，剩余17万元尚未支付。答辩人向被答辩人要求全额支付购房款，但是被答辩人以各种理由拒绝支付，答辩人有权拒绝向其交付房屋；2.答辩人在未收到全部款项的前提下，仍依约履行合同将房屋交付给了被答辩人。即便被答辩人违约在先，答辩人本着诚信原则，仍然继续履行交付房屋的合同义务。答辩人事先向被答辩人告知过本案房屋存在租赁关系，并且承租人将于2016年9月30日前完成腾空的事实，被答辩人明知该情况，并同意交付时间推延至9月30日前，并约定6月30日之后的租金归被答辩人享有，且直接从购房款中扣除。答辩人最终于2016年9月24日腾空完毕向被答辩人履行交付，答辩人的合同义务已经完全履行完毕。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月6日，原告（乙方）与两被告（甲方）在中介徐某的居间签订《存量房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定由原告向两被告购买位于昆山市花桥××企业家园区××楼××室建筑面积为903.33平方米的工业用房。房屋总价款为310万元，由原告分三笔支付：合同生效之日起一天内支付50万元；房屋权属转移登记完成之日支付150万元；房屋交付之日支付110万元。合同第2.2条约定：该房屋在合同签订之前已经租给他人，甲方保证该承租人已明确放弃优先购买权，并承诺在房屋交付前解除该租赁关系，注销行相应的租赁登记，相关费用由甲方承担。合同第6条“房屋交付”约定：甲方应当于2016年6月30日前腾空该房屋，并交付给乙方。合同第7条约定了“甲方逾期交房违约责任”：甲方未能未能按约定期限将该房屋交付给乙方的，逾期超过15天后，乙方有权解除合同。经双方协商继续履行合同的，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，甲方向乙方支付房屋价款的5‰的违约金，合同继续履行。合同第11条“关于房屋权属转移登记的约定”：双方定于2016年5月26日前办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，原告支付被告蔡鸥鸥50万元；后原告又支付被告蔡鸥鸥150万元。合计200万元。2016年5月20日，涉案房屋的房屋所有权证转移登记至原告及案外人刘俊名下；2016年5月28日，涉案房屋的国有土地使用权证办理至原告及案外人刘俊名下。另查明：2016年5月24日，原、被告及中介徐某就房屋交付及房款支付问题进行协商。原告称经协商达成一致后，剩余第三笔房款110万元均已在当天支付完毕，付款方式为：1.被告与租客存在纠纷，故从第三笔房款中提取违约金4万、押金4万，共计8万，存放在中介处用于解决该纠纷；2.由于房屋实际未交付，为确保纠纷解决顺利交付，从第三笔房款中提取交房担保金5.2万，存放在中介处，以上款项共计13.2万元原告已经于5月24日当天支付给中介；3.由于被告未能与租客协商达成一致，租约8月18日才到期，不能依约在6月30日前搬出，就房屋产权变动后至8月18日应当支付给原告的租金3.8万元，被告主张直接在房款中扣除；4.剩余款项93万元，原告于5月24日当天支付给被告，以上款项8万+5.2万+3.8万+93万=110万元。被告仅认可收到原告直接向其支付的93万元及通过中介代付的3.2万元共计96.2万元，其余款项均不认可收到。为此，原告向本院提交中介徐某的情况说明一份及其向徐某转账支付10万元的转账记录一份。该份情况说明载明：“由蔡鸥鸥、刘瑞协商，关于花桥立德企业家园区X号楼X室交易过程中设计蔡鸥鸥同原租客签订的租房合同中产生的提前解约违约金4万元、原租客租赁保证金4万元、尾款5万2千元整暂由徐某代为保管。在双方未处理好房屋交接之前不得将13万2千元交由蔡鸥鸥、刘瑞任何一方。收款人以转账为准，转入中国民生银行，卡号62×××75，姓名徐某”。转账记录显示：2016年5月24日，原告向徐某上述情况说明中的账户转账汇入10万元。再查明：被告称2016年6月30日并非双方实际确认的交付时间，而是房屋过户及租金归属起算时间分界日即指示交付，从当日起的租金由原告享有，后经协商达成一致将交付时间变更为9月30日，为此，被告申请中介徐某作为证人到庭作证。徐某陈述：合同约定交房时间是2016年6月30日，后来因为租客的关系一拖再拖，2016年7月18日三方都前往房屋处协调该事情，当时租客要求9月30日搬离，后来原告由于情绪激动先行离开，原告的一个朋友在现场，知道9月30日的事情，双方没有明确变更房屋交付时间，但6月30日没有交付原告是同意的。关于房款支付，有部分是我代为交付的，一共13.2万元是我收取的，我于2016年8月19日支付了8万元给租客，这是房屋的押金及违约金，有银行转账凭证，还有2万元于2016年9月24日以现金形式支付给租客，是协商后的装修补偿。上述10万元被告均知情且同意的，另外3.2万元给了被告，通过现金形式支付，有收条予以证明。2016年5月24日至2016年8月18日的租金已经由原告收取了，共3.8万元左右。对于中介徐某代收原告支付的10万元房款，被告在庭审中表示知情。查明：原告曾与被告就房款支付情况通过微信的方式进行确认，并明确告知被告房屋交付最迟只能等到8月18日。为此，原告提交其与被告蔡鸥鸥及中介徐某的微信聊天记录。该微信聊天记录系语音聊天记录，原告将语音聊天记录逐条打开录制成视频提交本院。其中，2016年5月24日，原告、被告蔡鸥鸥、中介徐某三人的微信聊天记录中，徐某说：“就是现在刘总、蔡总都在嘛，我们三方把这个钱的事用语音做个凭证吧。就是关于那个房子的话，押金4万，违约金4万，加上剩下的房租是3万8，一共是11万8嘛，外加就是这一次的话，刘总要暂扣5万2要暂放在我们中介公司这边嘛，那就是说一共是17玩，看下，两边的话没有意见就表个态好吧？蔡总，要么你先说一下，这个5万2暂扣的钱，等房子正常交付之后，这边就付给蔡总”；蔡鸥鸥说：“好的，我反正同意了，反正你和我说了，我同意了，等到房子住进去以后，不管你小刘打给我还是小徐打给我，我要收到这笔钱，就是这回事。”刘瑞说：“那么就是说这个房子总价310玩，我前两期合同上面一个50万，一个150万都已经付清了，这次还剩下还有110万，就说之前的4万元押金、4万元违约金还有4万房租一共12万放在中介这里，现在房子还没有正常交付，暂扣5万在中介这里，一共17玩，那么现在我就是再付93万给蔡总。”蔡鸥鸥说：“这5万2千元当房子一交接当天汇过来”。刘瑞说：“蔡姐，你那个农行卡里转了60万，建设银行转了33万，农行是20万转了3次一共60万，然后建行一次20万一次13万，总共93万已经全部转过去了，你确认一下然后查收一下。”蔡鸥鸥说：“刚收到。”刘瑞说：“好的好的，那个收据你到时候我去温州你补一个给我好吧，还有17万元我就转给中介了啊。”蔡鸥鸥说：“什么7万5转给中介啊。”刘瑞说：“17万，不是余下还有17万嘛，刚刚说要转给中介的，4万的押金、4万的违约金、4万的房租、还有5万（保证交房）的未付款，一共17万嘛。”蔡鸥鸥回答：“哦，17玩，对的对的，是的。”刘瑞说：“那就是8月18日前，你让那个租客一定要搬走，不然我这边产生很大的损失的，好吧。”蔡鸥鸥说：“不需要的，你4万的租金就你收了，从今天开始这租金是你的，你不用付给中介的。”刘瑞说：“哦，好的好的，那也行。”。徐某说：“这个咱们刚开始都已经说好的，那你说的，租金3.8万、押金4万、违约金4万，交房保证金5.2万，那你说3.8玩不用转给我，那我收多少嘞，我来算一下，那我这边就是违约金和押金各4万，押金5.2万，一共就是13.2万。”刘瑞说：“刚刚那个押金是3.8万哦，我一直按照4万算的，那就一共13.2万放中介那。”蔡鸥鸥说：“这个租金不用转给你，这个房子是归他的，租金就是他的嘛。”徐某说：“我知道啊，就是扣掉3.8万，这个3.8万我不会收的，剩下就是13.2万嘛，我再重申一下啊，租金我不收，我只收押金4万、违约金4万、押金5.2万，一共是13.2万。”蔡鸥鸥说：“是的，到时候把这些情况说清楚了，到时候房子腾空以后，不管小刘搬不搬进去，我们到时候再算个总账，把我客户要的违约金，因为这个违约金是我出来的，不管客户要不要，这个违约金先放你那边，一个是水电费，如果他付清了，这个违约金原封不动的付给他就行了。”2016年6月30日，原告与被告蔡鸥鸥的微信聊天中，刘瑞说：“蔡姐你这边那个房子是什么进展啊，现在一直没消息啊？我现在人都安排过去了，就等8月交房啊，不然到时候交不了很麻烦的啊。”蔡鸥鸥说：“我今天都打了黄先生电话都接，不知道什么原因。”刘瑞说：“他们肯定要和你闹的，你这个千万不要拖到超过8月18日，我这个生意影响大了，搞得大家都不好的，现在已经6月30日了，再拖个个把月，肯定搬不走的，百分之百搬不走，到时候打官司了，要这样搞下去。”2016年8月13日，原告与被告蔡鸥鸥的微信聊天中，刘瑞说：“蔡姐，那个8月18号那边必须有搬的动静，如果不搬得的话，我直接找律师了。我的损失现在非常大，如果他现在连厂房都没有租到的话，那个搬基本上没办法，我也等不了，我先跟你说一声。”蔡鸥鸥说：“刘瑞啊，这什么意思啊，他不是说好了18号前把那个钱退给他，他租不租厂房那是他自己的事啊，你上次也在，你也听到的，18号搬不搬那是他的事情，厂房啊，那是他的事情，我不可能管住他，你说他有没有动静，我不知道，我也着急把这个事情处理。”2016年8月18日，因被告的租客不同意迁出，故当日未能完成交房。当日原告、被告蔡鸥鸥、中介徐某三人的微信聊天记录中，刘瑞说：“我们合同签的是6月30号，当时协调过后，我确实同意让你们8月18号搬，当时租户向总也是说8月18号搬，但是后来他变卦了，他不搬，然后后来你再过去和他谈你们是谈到9月30号，但是这个9月30号谈的是有几个条件的，第一个就是你赔给向总6万元装修款，那么我这边缓到9月30日，后面的租金你说只补我1万元，但是中间的条件是，他搬走的时候这个装修不拆，那么现在你不赔向总钱，他要把东西拆走，第一我需要时间装修，第二还要付装修费。如果答应你9月30号，我为什么签合同的时候和你签6月30日？你这个不是扯淡吗？你要实事求是，不要说谎话，实事求是的把这个事情处理掉，我不是想通过打官司赚什么钱，但是实实在在，我这个钱是亏进去的，为了你这个耽误，我现在多租了一年，那边的租金是7万5，我是这个月刚租的，转账记录和这个都可以给你看，就是因为你一直拖我没办法，那边房东说，你不租就搬走，这边我也租了两个地方，每个月也要4.5千块，我买你这个房子已经很后悔了。他拆不拆装修，应当是你和他沟通，因为有前提条件，我才没办法同意可以缓，但是你现在东西要拆掉，你连这个装修的物业管理费、修房子的钱你都不给，物业要把东西拆掉，这些你现在不管这个事情，到时候人家来找我麻烦，我惹了一身骚，我没办法再等你了，我买房子还要受气啊，你现在没有损失，中介没有损失，租客白白租了几个月，就我有损失，我现在为了你这个房子我亏了300万，我告诉你怎么亏的。”蔡鸥鸥说：“刘瑞，我第一没有撒谎，他说的就是9月30日，我以为你听到了，他当时说的就是9月30日，我没有必要说谎，我以为你听到了，可能我们中间有点误解。”。刘瑞说：“最开始你答应我的合同签的是6月30日，你和我说要改到8月18号，我也答应了，现在你们又要改到9月30日，当时的条件是装修不拆，现在就这个延期的一个月的租金你都不给，现在连装修都要拆掉，多的我也不想和你吵，就按法律程序来，该怎么样就怎么样。”。刘瑞说：“你不要再狡辩了，你把5月24日这个12秒的语音打开听，我和你当时核实过，8月18号搬走，我和你核实过。”蔡鸥鸥说：“装修这个事情，是我们三个人的事情，做人做事问心无愧就好，5月24日对话大概意思如下，你要求8月18日交房我是答应协调而已。”2016年8月19日的微信聊天记录中，徐某说：“房子现在还没有交接，现在尾款要动用的事，两位是怎么认为的？今天汇了8万给租客，租客不满意，要求10万全部到位，我是把问题说出来，不要搞得到时候是我的责任。”蔡鸥鸥说：“我没意见。”徐某说：“当时放钱在我这的时候，我们三方说的是房子交接才能动这尾款，如果两位没有统一意见，我是不会去动的，而且我有写书面承诺书给刘瑞。”原告称2016年8月31日，涉案房屋仍未交付，仍由被告租客实际占用。为此，原告提交涉案房屋的物业管理方昆山立德物业咨询管理有限公司出具的证明一份。该证明内容为：涉案房屋现实际使用人为被告租客泸州长江机械有限公司王松，因其与该房屋原所有权人王国华、蔡鸥鸥存在租赁合同纠纷，至今未迁出。庭审中，原、被告确认：涉案房屋已于2016年9月24日实际交付原告。原告称事实上之所以能在当天交付是因为原告积极与租客协商并且自发补偿给租客8000元，租客才同意在当天迁出，被告并未出面解决此事。为此，原告提交当日原告与租客泸州长江机械有限公司及中介徐某签订的转让协议一份，约定：蔡鸥鸥与本协议转让方的房屋租赁合同未到期，同时因装修事宜发生纠纷，使得该房屋未按期交付，蔡鸥鸥与刘瑞尚余5.2万元于中介作为保证金。现经泸州长江机械有限公司、刘瑞、蔡鸥鸥、中介徐某协商一致，由蔡鸥鸥赔偿泸州长江机械有限公司装修赔偿款2万元，款项由中介徐某支付给泸州长江机械有限公司。另外，转让人泸州长江机械有限公司与受让人刘瑞就涉案房屋内的装修、家具等附属设施达成转让合同，同意以8000元一并转让给受让人。泸州长江机械有限公司于收到蔡鸥鸥赔偿的2万元后将房屋钥匙交付给刘瑞，完成房屋的交付。再查明：原告称因被告逾期交房给其造成的损失有：1.在昆山和温州另行租赁厂房的租金损失；2.因厂房不能正常使用造成原告所经营的网店经营额明显下降的损失，经营额明显下降的情况，原告在之前提供相应的表格供法院参考，解释因房屋无法按期交付与原告经营的网店营业额下降的因果关系。原告所经营的网店在经营过程中对于客服、网速和仓储有着非常大的需要，在搬迁前原告有6个售前客服，2个售后客服，因为与被告之间约定了实际交房时间，基于对被告的信任，原告依据合同约定的6月30日，在此之前安排和调整了公司的人员，解雇了部分不愿从温州到昆山工作的客服，并且在昆山招聘了部分客服，并开始培训，但是由于厂房无法正常使用，不能提供办公场所，让客服坐班，以至于在7月份和8月份，原告的网店实际只有两名客服，原告经营的网店主要售卖地磅等专业设备，客户在订购前需要与客服充分沟通产品的尺寸和其他信息，由于售前人员人数不够，导致订货数量明显下降。由于厂房不能正常使用，货物的仓储和调配均受到影响，导致网店的销售额有明显的下滑；3.律师费的损失。为此，原告提交其开设的公司的相关营业资料、在外租房的合同及聘请律师的委托代理合同。其中，在外租房的合同共两份，一份为案外人姚强与刘文凤所签，约定由姚强承租位于昆山市花桥镇XX路XX小区XX号楼XX室房屋，月租金为2500元。姚强出具证明称系原告委托其租房用于放置货物；另一份为刘瑞与案外人杨圣德所签，约定年租金为65000元，该份合同原告提交的为复印件；委托代理合同约定原告因本案诉讼委托江苏茂坤律师事务所代为参加诉讼，为此支出律师费15000元。庭审中，经本院释明，被告认为原告主张的违约金过高，要求法院依法进行调整。庭审中，本院询问原、被告涉案厂房在当地出租的市场价格，原告陈述年租金在20多万；被告则称在微信聊天记录中承租人向原告支付了6月30日至8月18日期间的租金38000元，这个数字是准确的。现因原告以被告存在逾期交房为由要求其支付违约金，被告拒不支付，为此，引起纠纷。上述事实有《存量房买卖合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、银行转账记录、微信聊天记录、物业证明、转让协议、租赁合同、委托代理合同、律师费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告刘瑞与被告王国华、蔡鸥鸥签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、原告是否存在逾期付款的违约行为；二、被告是否存在逾期交房的违约行为以及应当承担的违约金数额。关于争议焦点一，原、被告争议的是应当在交房时支付的第三笔110万元购房款。原告认为110万元已经付清，具体支付方式如下：除直接向被告支付的93万元外，经其与被告、中介徐某协商达成一致：从第三笔房款中提取违约金4万元、押金4万元，共计8万元，存放在中介处用于解决与被告租客之间的纠纷；另提取5.2万元存放在中介处作为交房担保金，以上款项合计13.2万元，原告已经于2016年5月24日当天支付给中介；另外，房屋产权变动后至8月18日期间涉案房屋上产生的租金3.8万元，被告要求直接从房款中扣除；以上款项共计17万元。庭审中，中介徐某到庭作证，其所作的陈述与原告的上述陈述相一致，并认可收到原告支付的13.2万元款项。对此，被告也认可收到中介代付的3.2万元及徐某所作的情况说明。结合被告在2016年5月24日的微信聊天中与原告及中介徐某对上述付款情况进行确认，本院能够认定原告应付的第三笔房款110万元已经付清。根据合同约定，原告的付款均未超过约定的付款期限，不存在逾期付款的违约行为。因此，本院对被告辩称的原告存在逾期付款的违约行为不予采信。关于争议焦点二，原告认为被告未按合同约定的2016年6月30日腾空房屋并完成交付，构成违约，应当按合同约定支付逾期交房违约金；被告则认为合同约定的2016年6月30日并非双方实际确认的交付时间，而是房屋过户及租金归属起算时间分界日即指示交付，从当日起的租金由原告享有，后经协商达成一致将交付时间变更为9月30日。对此，本院认为，合同中仅约定有房屋交付时间为2016年6月30日，未约定交付方式为指示交付。根据原、被告、中介徐某的微信聊天内容，原告一直主张的是实际交付，从6月30日起产生的租金归原告享有是各方协商一致的结果，而不应认定为被告所主张的指示交付。故本院对被告的该项抗辩不予采信。对于被告主张双方经协商将交付时间变更为9月30日，庭审中，中介徐某到庭陈述当时被告的租客要求9月30日搬离，后来原告由于情绪激动先行离开，原告的一个朋友在现场，知道9月30日的事情，双方没有明确变更房屋交付时间，但6月30日没有交付原告是同意的。被告也未举证证明双方曾就此达成过合意，故本院对原告的该项辩称亦不予采信。关于原、被告双方确认的时间，本院认为，根据原、被告、中介徐某的微信聊天内容，原告多次提到其同意2016年8月18日租客搬出并交付房屋，被告也明确表示同意，故本院能够认定双方合意变更了合同中关于房屋交付时间的约定，房屋交付时间应当认定为2016年8月18日。根据原告提交的物业证明及其与徐某、被告租客案外人泸州长江机械有限公司签订的转让协议，涉案房屋是在泸州长江机械有限公司收到被告支付的赔偿款及原告支付的转让款后才于2016年9月24日搬离后才交付给原告，被告存在逾期交房的违约行为，逾期期间即2016年8月18日至2016年9月24日，共计37天，被告应当承担相应的违约责任。原告主张被告承担的违约金为：每逾期一天按房屋总价款的2.5‰计算违约金，而合同约定的逾期交房违约金为：每逾期一天，甲方向乙方支付房屋价款的5‰的违约金，故原告的违约金主张低于合同的上述约定。被告对此提出违约金过高的抗辩。原告则主张其因被告逾期交房的违约行为导致的损失有其在昆山和温州另行租赁厂房的租金损失以及因厂房不能正常使用造成原告所经营的网店经营额明显下降的损失。对此，本院认为，被告因其违约行为应当赔偿的损失应当以原告的实际损失为基础。本案中，原告签合同时明知房屋房屋处于出租状态，被告的租客也未能在合同原先约定的6月30日办理，原告应当能够预见到租客仍有无法及时搬离以完成交付的可能，其应当采取适当的措施避免损失扩大，因其未采取适当措施造成损失扩大的部分应当由其自行承担。另外，原告在缔约时未明确告知被告其所从事经营的业态及规模，被告订立合同时无法预见到因其违反合同可能会造成原告主张的另行租房和经营损失，明显超出了被告能够预见的范围。而且，自房屋产权转移登记至原告名下之日起的租金由原告享有，在一定程度上也弥补了原告的损失。因此，原告主张的上述损失无法全部认定为其实际损失，其合理的实际损失应当为涉案房屋同地段同类房屋的租金损失。对于涉案房屋在当地出租的市场价格，庭审中，原告陈述年租金在20多万；被告则称6月30日至8月18日期间（共49天）的租金38000元是准确的，经计算，被告主张的年租金为：283061.2元；双方主张的年租金大致相当，故本院认定以被告自认的283061.2元作为涉案房屋的年租金标准。因此，原告主张的违约金666500元超出了按前述年租金标准计算的被告逾期交付37天期间产生的租金损失28693.9元（283061.2元/365天*37天）的30%，本院据此认定原告主张的违约金过高，本院将违约金依法调整为前述逾期交付期间产生的租金损失28693.9元的130%即37302.07元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告王国华、蔡鸥鸥支付原告刘瑞逾期交房违约金37302.07元，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8508元，由原告刘瑞承担7775元，由被告王国华、蔡鸥鸥承担733元。该款原告已预交，本院不再退还，被告承担部分由其在本判决生效后十日内返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年三月二十二日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。