广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19102号上诉人（原审被告）：罗铭兆，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：罗铭泉，住广州市海珠区。两上诉人的委托代理人：甘淑联，系两上诉人的大嫂。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托代理人：李瑞春，该所职员，联系地址同上。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托代理人：梁平，该公司职员，联系地址同上。委托代理人：郭嘉亮，该公司职员，联系地址同上。上诉人罗铭兆、罗铭泉因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人罗铭兆、罗铭泉共同向本院提起上诉称：涉案房屋只是至今未发还私房产权人，由房管部门代管代收租的“经租房”，并非法律法规定义的“公房”，更不是被上诉人主张的“直管公房”。被上诉人在起诉状中用规范公房的法律法规“收回”并非公房的涉案房屋，是适用法律错误。况且，被上诉人在起诉状中，甚至连可以收回公房的法律法规都未能作为依据提供，更加没能提供可以收回经租双代房的法律法规依据。因此，被上诉人的起诉没有任何法律依据。尤其是，被上诉人与上诉人所签订的“广州市直管房租赁合同”第二十条3条款，不单没有任何法律法规依据，而且违反了国家的“城市房屋租赁管理办法”和“广州市房屋租赁管理规定”。按照合同法第五十二条(五)规定：违反法律、行政法规的强制性规定无效。据此，租赁合同第二十条3款是毫无法律效力的“霸王条款”原审判决本应依法驳回其全部诉讼请求。但是，原审判决将并非公房的涉案房屋认定为“直管公房”，显然是认定事实错误；认定租赁合同第二十条3款有效，是认定依据错误；用与本案无关的法律条款认为被上诉人收回涉案房屋“合理合法”，是适用法律错误。导致原审判决完全错误。综上所述，请求二审法院：一、撤消(2016)粤0105民初5728号民事判决书；二、驳回被上诉人在起诉状中提出的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经租房统一都是叫直管房，我们是代管。原审第三人广州市东晓物业管理有限公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2016年7月16日向原审法院起诉请求：1、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与罗铭兆关于海珠区南华东路太平东约x号前座东房屋租赁关系；2、罗铭兆、罗铭泉在判决生效至之起10日内腾空并交付涉案房屋；3、罗铭兆按照120.60元/月缴纳从2016年5月1日起至交付房屋之日止的占用期租金；4、罗铭兆、罗铭泉承担本案受理费。原审法院经审理查明：海珠区南华东路天平东约x号是原广州市房地产管理局的直管公房。该房委托原海珠区房管局管理。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）曾与罗铭兆（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区南华东路太平东约x号前座东的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积56.22平方米；租赁期限从2011年9月1日至2013年5月31日，月租金120.6元，租金按月结算，乙方在每单月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：海珠区工业大道石溪竹园街三巷x号产权人为罗铭兆、罗铭泉等5人；洛溪新城彩虹花园西区4幢之一501房产权人为罗铭兆；洛溪新城芳华花园洛涛居南区23幢之一108产权人为郭某乙；海珠区江南大道北路建安三巷7号产权人为郭某乙等6人。原审另查，罗铭兆与郭某乙是夫妻关系。原审诉讼中，罗铭兆、罗铭泉提交了广东省工人技术学校向海珠区房屋管理科出具的文书作为证据，该文书记载：前我校分教处在河南南华东路太平东约x号房屋，现已拨给我校职工周某同志安家之用；今后房地租每月贰拾柒元；由该同志直接付给你科；兹介绍该同志带同租等前来你科办理相应手续；请给予办理；为荷。广州市海珠区房屋安全和物业二所及广州市东晓物业管理有限公司表示：该证据与本案无关。原审法院认为：根据罗铭兆、罗铭泉的陈述及提交的证据，广东省工人技术学校将罗铭兆、罗铭泉父母等安置于涉案房屋，双方实际是租赁关系。罗铭兆与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》实际是延续了上述租赁关系。但，前述租赁关系并不影响后者的实际履行。就此而言，罗铭兆等居住人员均应按《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定履行自己的义务。上述合同约定的租赁期限届满后，罗铭兆仍使用涉案房屋，故广州市海珠区房屋安全和物业二所、罗铭兆、罗铭泉之间就涉案房屋存在不定期的租赁关系，罗铭兆仍受合同条款的约束。合同约定，罗铭兆在签订本合同后获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给广州市海珠区房屋安全和物业二所，逾期不交回的，视为罗铭兆、罗铭泉违约。现罗铭兆名下已有自有产权房屋，其继续使用涉案房屋的行为已构成违约，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求解除与罗铭兆之间的租赁关系、罗铭兆搬出涉案房屋的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。罗铭泉在上述合同解除后也无使用涉案房屋之权利，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求罗铭泉一并搬出涉案房屋的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。罗铭兆、罗铭泉对广州市海珠区房屋安全和物业二所关于租金部分的起诉没有异议，故原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2016年9月28日作出如下判决：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告罗铭兆关于海珠区南华东路太平东约x号前座东房屋的租赁关系；二、被告罗铭兆、被告罗铭泉在本判决生效之日起10日内腾空上述房屋，并将房屋交还给原告；三、被告罗铭兆在本判决生效之日起10日内按照每月120.60元的标准向原告支付2016年5月1日起至交付房屋之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给两原告。二审审理期间，上诉人罗铭兆、罗铭泉共同向原审法院提交以下材料作为二审新证据：证据1、2010年7月5日专用发票收据，拟证明涉案房屋是经适房不是公租房。广州市海珠区房屋安全和物业二所答辩称：经适房也是我们直管房屋之一。广州市东晓物业管理有限公司答辩称：同意广州市海珠区房屋安全和物业二所的意见。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方当事人已经就涉案房屋的租赁关系签订书面合同，并且对于违约内容约定明确，在上诉人另有房产的情况下，被上诉人依据合同约定提起本案诉讼主张，应予以支持。至于上诉人认为涉案房屋不属公房，且被上诉人非行政部门无权收回涉案房屋的主张，并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗铭兆、罗铭泉共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月二十一日书记员  冯冠豪