重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0243民初4713号原告：傅忠涛，男，1981年4月27日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：孙铠（单位推荐），男，1988年4月8日出生，住重庆市南岸区。被告：彭水县天乐物业管理有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江社区***号。统一社会信用代码91500243736558429M。法定代表人：冉国初，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。原告傅忠涛与被告彭水县天乐物业管理有限责任公司（以下简称天乐物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了第一次审理，原告傅忠涛的委托诉讼代理人孙铠、被告天乐物业公司的法定代表人冉国初及委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。后本案因案情所需，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了第二次审理，原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅忠涛向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2011年12月28日签订的《XXXX通道吧台租赁合同》；2.判决被告退还原告已缴纳的租金13667元（2013年11月至2014年12月31日期间的租金）及利息（利息以13667元为本金，从原告实际缴纳之日起计算至被告退清之日止）；3.判决被告赔偿原告的吧台损失3000元；4.案件受理费由被告承担。在审理过程中，原告将其第1项诉讼请求变更为：判决确认原、被告双方于2011年12月28日签订的《XXXX通道吧台租赁合同》无效。事实及理由：原告系XXXXX楼业主，原告在购买该处物业时，物业的开发商龙兴顺承诺原告可以将XXXX通道作为吧台使用。原告入住后，与被告签订了XXXX通道的租赁合同，并出资修建了吧台。原租赁合同到期后，原、被告又于2011年12月28日签订了《XXXX通道吧台租赁合同》，该合同约定被告将XXXX通道吧台租赁给原告使用，租期从2012年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告向被告支付了2012年、2013年、2014年的租金。2015年3月，原告发现吧台被第三人罗洪杨占用，随即于2015年3月12日向彭水县人民法院提起排除妨害之诉。在案件的审理过程中，罗洪杨称其为XXXX通道的合法承租人，并出示相应证据证明其于2013年10月28日与XXXX通道的所有人张幸福、龙兴顺签订的《房屋租赁协议》，协议约定罗洪杨承租XXXX通道，租期从2013年11月1日至2018年10月31日。综上，被告于2013年11月1日起已无权出租XXXX通道，然而被告隐瞒无处分权的情况，继续收取原告通道吧台租金显然违反法律的规定以及合同的约定。因此，原告为维护自己的��法权益，特向人民法院提起诉讼。被告天乐物业公司辩称：1.原告诉称的部分事实不属实，其在起诉状中称是2013年11月1起就未实际承租，但又称是2015年3月发现他人侵权，并要求排除妨碍，两个说法是自相矛盾的；2.根据业委会与被告所签订的物业服务合同中对被告的授权，被告是有权就吧台通道对外出租的，被告也不存在违约行为；3.不论是解除合同也好还是合同无效也好，收取的租金本身是用作维护该栋大厦的电梯基金，被告也不是租金的实际使用人；4.本案还应当将XXXX业委会以及全体业主追加为被告。总的意见是驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：（一）被告天乐物业公司系XXXX的物业服务管理人，在2010年6月30日天乐物业公司与XXXX业委会签订的《物业管理服务合同》第二章委托管理事项第十三条第3小条载明：“维修养护费：���楼没有大修基金，发生问题通过业主委员会协商集资，电梯维修，用通道吧台租金解决，2010年租金8000元，2011年租金10000元，2012年后租金12000元，若没人租用，业委会自行补偿给天乐物业管理公司”。在2013年7月1日签订的《物业管理服务合同》第二章委托管理事项第十三条第2小条载明：“吧台收费出租与管理：因XXXX大厦出售时没有收缴大修基金，经广大业主和业主委员会商量决定，XXXX大门的通道吧台全权委托天乐物业管理公司管理、出租、收费，其租金作本大楼电梯日常维修费用。2010年以前年租金8000元、2011年租金10000元、2012年以后年租金12000元。若没人租用或吧台因其他原因不能租赁时，业主委员会自行补偿给天乐物业管理公司维修电梯费用（若主机和控制系统等电梯主件损失需要更换，则由全体业主集资解决）”。（二）2011年12月28日，傅忠涛（乙方）与天乐物业公司（甲方）签订《XXXX通道吧台租赁合同》，合同主要内容：“甲乙双方以XXXX物业服务合同为依据，甲方将通道吧台出租给乙方，经协商在平等自愿的基础上签订本合同。一、租赁金额：乙方每年向甲方缴纳租金10000元；二、租金时间六年：2012年1月1日至2017年12月31日。”甲方天乐物业公司签章，乙方傅忠涛在庭审中表示，“傅忠涛”的签字系由其父亲傅天成代签，但其对此表示认可。2014年11月29日，天乐物业公司给原告的父亲出具《收据》一份，该《收据》载明：“交款单位：XXXX吧台傅天成；收款方式：汇款11.29农行；金额：12000元；收款事由：2014年电梯维护保养费”。2013年10月28日，案外人罗洪杨与案外人张幸福、龙兴顺对上述吧台通道以商业用房的名义签订《房屋租赁协议》，租赁期间为五年（2013年11月1日至2018年10月31日止）。之后���原告傅忠涛即未实际租赁、占用XXXX通道吧台。根据原告傅忠涛的陈述，争议合同所涉的吧台是其出资修建，但没有相关的审批手续；被告方也表示吧台没有合法的建造审批手续。（三）2013年12月23日，彭水县国土房管局作出《关于对XXXX部分业主请求解决XXXX开发商强行霸占通道吧台的回复》（彭国土房管发〔2013〕203号文件），其主要内容如下：“一、鉴于你们反映的通道位置不在XXXX商住楼所建设房屋之内（是XX大厦房屋内），且与XXXX不是同一时间修建的房屋。所以，在办理XXXX商住楼产权登记时，该通道未纳入XXXX商住楼进行面积公摊。二、报告中所反映的是通道吧台被霸占的问题，而不是通道本身被占用的问题，通道吧台被占用属于民事法律关系，应通过协商或诉讼途径解决。三、该房屋的现状为XXXX商住楼和XX大厦的共用通道，如果符合规划���计，不管是否纳入面积公摊或者给谁办有产权证书，其用途都不能改变，应该保持该通道的永久性畅通，任何单位和个人（包括使用业主）都不得违规建设或设置有碍通道畅通的建（构）附着物。四、经查：该房屋原属县土产公司，用途为商业门面，面积21.06平方米，2002年10月转让给张幸福、龙兴顺，在转让时办有产权登记（证书号为：彭房权证2002字第XX**号）。如果该房屋在规划设计中属通道用途，我局将依法按程序处理其产权问题，确保所有使用权人的合法权益。”2014年1月17日，彭水县规划局作出《关于XXXX通道问题的说明》，其主要内容如下：“傅天成等业主：你等部分XXXX业主《关于请求明确XXXX进出口通道的报告》收悉，经查阅该项目规划报建材料，现就通道情况说明如下：一、XXXX房地产项目位于XXXX大厦左侧，是县土产公司2000年11月30日与重庆市巴南区村镇建设房地产开发总公司签订的联合建房项目，经“彭自计〔2001〕169号”立项批复。二、2002年8月建设单位申请工程规划许可时，一是提交县土产公司与重庆市巴南区村镇建设房地产开发总公司彭水XXXX项目经理部在2001年9月10日签订的《联合建房补充合同书》，其中第三条：“现XX大厦楼梯通道产权属甲方（土产公司），使用权属甲乙双方共同所有”；二是建设单位提交《重庆市彭水县XXXX商住楼》施工设计图的一层平面图临XX大厦的设计楼梯处有“接原入口”标注。综上，该进出口通道为共用通道。”2001年9月10日，彭水苗族土家族自治县土产果品公司（甲方）与重庆市巴南区村镇建设房地产开发总公司彭水XXXX项目经理部（乙方）签订《联合建房补充合同书》，其主要内容如下：“一、甲方与乙方共同开发的XX镇XX街XX号房屋四临界线，以彭房字第XX**号房屋所有权证和彭国用〔1991〕字第XXXX号国有土地使用证载明为界。二、土地和所建房屋的产权，全属乙方所有。三、现XX大厦楼梯通道产权属甲方，使用权属甲乙双方共同所有。”2014年2月28日，彭水县国土房管局作出《公告》，以已对产权人张幸福、龙兴顺持有的位于XX街道XX街“XX大厦”的彭水县房地证2002字第XXXX号《房屋所有权证》和彭国用（2002）字第XXXX号《国有土地使用证》办理了更正登记，权利人未在规定时间内办理相关手续和交回原证书。根据相关规定，依法对前述2证予以注销。本院认为，本案系一起因房屋租赁产生的合同纠纷，案由应确定为房屋租赁合同纠纷。争议焦点在于：一、原、被告双方于2011年12月28日签订的《XXXX通道吧台租赁合同》是否有效；二、被告天乐物业公司是否应当返还原告傅忠涛租金，如应返还，返还租金的数额应如何确定；三、原告傅忠涛要求被告天乐物业公司赔偿损失的诉讼请求是否成立，现分别评述如下。一、原、被告双方于2011年12月28日签订的《XXXX通道吧台租赁合同》是否有效。（一）根据彭水县规划局及国土房管局的材料，可以说明争议吧台所在的XXXX通道的权利人为彭水苗族土家族自治县土产果品公司，基于联建补充合同，该通道为XXXX与XX大厦的共用通道。傅忠涛与天乐物业公司签订的《XXXX通道吧台租赁合同》必然侵占了属于彭水苗族土家族自治县土产果品公司作为通道所有权人的权利，损害了他人的利益，且目前实际权利人也没有对该出租行为表示追认。故，《XXXX通道吧台租赁合同》并未发生法律效力，应认定为无效合同。（二）所租赁的吧台是建在XX大厦与XXXX的共用通道上的。首先，建造吧台违背了通道的基本原则���通道是仅供于土地大厦与XXXX通行，不应建造吧台进而妨碍通道的通行功能；其次，所租赁的吧台属于建在XX大厦与XXXX共用通道的构筑物，截止一审法庭辩论终结前，无证据显示取得了相应的合法建造手续。不论是作为房屋的一部分也好，还是单独的临时性构（建）筑物也好。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效���”的规定，本案讼争的《XXXX通道吧台租赁合同》所租赁的标的物即吧台没有相应的审批建造手续，应当认定为无效。综上所述，原、被告双方于2011年12月28日签订的《XXXX通道吧台租赁合同》应依法确认为无效。二、被告天乐物业公司是否应当返还原告傅忠涛租金，如应返还，返还租金的数额应如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在合同确认无效且原告未实际使用租赁吧台的情况下，被告天乐物业公司应当返还收取的租金12000元。原告主张返还租金13667元，但其中1667元的租金无证据证明，故本院只支持12000元。关于原告主张的利息问题，因吧台是属于原告修建，其明知是占用通道所修，且没有相应的建造审批手续，故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。关于被告提出的租金是用于XXXX的电梯维修及其他公共设备的维修，租金的实际受益人是XXXX业委会或者全体业主，应当追加XXXX业委会或全体业主作为被告来返还租金的理由。本院认为，首先，根据合同相对性原则，租赁合同是天乐物业公司与原告傅忠涛所订立，租金是以天乐物业公司的名义收取，被告即应当负有合同无效后相应的返还义务；其次，如租金确用于了XXXX电梯及其他设备的维护，被告在承担返还义务后，可依据物业管理服务合同另行向XXXX业委会或者全体业主主张权利。故，被告天乐物业公司前述理由不能成立，本院不予采纳。三、原告傅忠涛要求被告天乐物业公司赔偿损失的诉讼请求是否成立。原告傅忠涛所主张的损失是其修建吧台的损失。本院认为，如前所述，原告傅忠涛修建吧台的行为本身不具有合法性，其不能因为不合法的行为而取得相应的利益。另外，原告傅忠涛也未举示相应的证据证明其修建吧台所存在的损失。再者，该吧台目前并未被损毁，客观上亦不存在损失。故此，对于原告傅忠涛的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告傅忠涛与被告彭水县天乐物业管理有限责任公司于2011年12月28日签订的《XXXX通道吧台租赁合同》无效；二、被告彭水县天乐��业管理有限责任公司在本判决生效后立即返还原告傅忠涛交纳的租金12000元；三、驳回原告傅忠涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元（原告傅忠涛已预交134元），由原告傅忠涛负担67元，由被告彭水县天乐物业管理有限责任公司负担67元（在履行判决义务时一并支付给原告傅忠涛）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇一七年三月十七日书记员  豆婷婷