山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2014）博民初字第876号原告刘俊荣。委托代理人谭洪军，山东英天律师事务所律师。委托代理人李国强，与原告关系。被告山东省博兴县渤海置业有限公司，住所地博兴县工业园。法定代表人舒忠峰，该公司董事长。委托代理人孙春宁，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人张东霞，山东琴岛律师事务所律师。原告刘俊荣与被告山东省博兴县渤海置业有限公司（以下简称渤海置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日、2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告刘俊荣的委托代理人谭洪军、李国强，被告山东省博兴县渤海置业有限公司的委托代理人孙春宁到庭参加诉讼。本案于2015年2月2日经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告刘俊荣诉称，2011年6月22日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告开发的渤海锦绣城23#预售商品房即渤海锦绣城中区12号楼1单元7层02户房及车位、储藏室一套，总价款1059201元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房款。2012年10月接到入住通知，发现不具备交房条件，被告也无法按规定提供有关验收证明。同时，被告未按合同约定对电梯间地面花岗石铺装、楼梯间地面踏步石材铺装、阳台地面地砖铺装。主卧穿衣间东南两侧墙体不符合约定房屋基本情况，被告使用装饰板搭建，外挂水泥砂浆。原告将上述情况及时向被告反映，并和其他购房户多次要求同被告方协调解决，被告均以种种理由拖延，没有正面回应。被告的行为严重违反了双方合同约定和法律规定，侵害了原告的合法权益。请求依法判令：1.被告履行《商品房买卖合同》对电梯间、楼梯间、阳台的约定，若不履行以上约定，赔偿原告损失100000元；2.被告支付原告自合同约定交房日第91天至2014年7月31日的逾期交房违约金116088.43元；3.被告履行《商品房买卖合同》对主卧穿衣间东南两侧墙体的约定；4.被告按交房时中国人民银行同期贷款利率标准自2013年5月1日至起诉日支付原告因逾期办理房产证的违约金123357元，并自起诉日起计算至给原告办理完房产证之日止；5.诉讼费及其他费用均由被告承担。被告渤海置业公司辩称，根据合同第八条的约定，出卖人交付期限是2012年10月31日前，我们给原告发出的入住通知是在该时间之前，符合交付期限的约定，没有交接的责任在于原告方，因此我公司不存在交付违约以及承担违约金的事实。一、建筑做法变更符合合同约定和法律规定，原告没有证据证实该变更造成房屋的贬损和影响使用的便利，该请求不能得到支持。二、原告谈到政府部门的备案制度，被告认为备案是行政管理的手段，对交付条件没有任何影响，双方选择的交付条件是验收合格，既不是综合验收合格也不是取得备案证。被告向原告交付的房屋是符合合同约定及司法审判的实际情况。三、室内维修的义务，房屋的一般质量问题按照合同约定，被告只承担保修或者维修义务，在本次纠纷发生过程中被告积极主动的承担维修责任，但是原告拒绝。如果原告不就下一步的维修方案承担举证责任，其关于室内维修的请求应予驳回。四、办理房产证的前提是合法交付，违约责任中办证违约和交付违约不能同时使用，原告主张交付违约处于持续状态，在本案中不能同时主张办证违约的权利。五、原告的诉讼请求中围绕交付有两个逻辑矛盾，房屋质量保修责任一定是发生在交付以后，如果房屋没有交付就不产生维修责任，如果交付持续违约就不存在办证问题。办证违约必须待交付违约是否成立才能另案解决。被告认为交付违约和一般的保修责任是不能同时审理的。这是一个程序问题，希望法院驳回原告的起诉或者具备条件以后另案起诉。被告保留另案起诉，要求返还房屋的权利。六、本案购房款，不是原告反复主张的数额，应以合同中约定，原告主张的房款含车库的价款。经审理查明，2011年6月22日，原告刘俊荣与被告渤海置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000-0171，约定原告购买被告开发的渤海锦绣城23#中区12号楼1单元7层02室商品房一套，该商品房总价款计930301元。渤海置业公司应于2012年10月31日前将符合该合同第八条规定的“该商品房经验收合格”条件的房屋交付刘俊荣，如果渤海置业公司逾期交房其违约责任为（附件四）：1.出卖人在本合同规定交付之日起30日内向买受人交付房屋的，买受人认可本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任；2.逾期超过30日但不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；3.逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条就商品房的交付约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件三约定，……电梯间地面花岗岩铺装……楼梯间地面踏步铺石材……阳台地面铺地砖。附件四关于规划、设计变更约定：经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起30日内书面通知买受人……出卖人在不影响买受人生活使用前提下，有权对小区内非经营性的公共配套设施、绿化等除前款处的规划进行局部调整。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第八条处理。该条约定，“因买受人或行政机关原因导致房产证逾期或不能办理的出卖人可免除违约责任。因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任……”。合同签订后，原告刘俊荣于2012年10月2日向被告支付128900元购买了车位、储藏室。2012年10月23日，原告刘俊荣支付房款930301元后，被告为其出具了购房收据。同月，原告刘俊荣接到被告的入住通知书，通知其于2012年11月24日办理入住手续。原告刘俊荣认为不符合交房条件，拒绝接收房屋。已接收房屋的各购房户因室内阳台未铺装地砖，被告已分别找补了相应价款。另，涉案23#住宅楼经建设单位即被告渤海置业公司、施工单位江苏省建工集团有限公司、监理单位淄博建鲁工程建设项目管理公司、设计单位滨州市建筑设计研究院先后于2012年10月23日前出具了工程竣工验收意见、建设工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、地基与基础工程质量验收报告、主体工程质量验收报告、屋面工程质量验收报告、装饰装修工程质量验收报告、住宅工程质量分户验收记录（公共部分）及验收表等，质量等级评定情况均为合格。以上事实有《房产买卖合同》、收款收据、入住通知、建筑做法表、建筑做法变更、工程竣工验收意见、建设工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、地基与基础工程质量验收报告、主体工程质量验收报告、屋面工程质量验收报告、装饰装修工程质量验收报告、住宅工程质量分户验收记录（公共部分）及验收表、房屋使用说明书、房屋质量保证书及当事人在庭陈述予以证实。本院认为，原、被告就渤海锦绣城23#中区12号楼1单元7层02室商品房签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应认定为合法有效，该合同应作为认定事实的依据。本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交付条件“经验收合格”是否应理解为“经综合验收合格”，是否存在逾期交付房屋的违约责任；二、关于电梯间、楼梯间、阳台的设计变更是否符合合同约定，原告主张赔偿损失是否具有事实及法律依据；三、原告主张的主卧穿衣间东南两侧墙体的建筑材料不符合建筑要求，是否由被告承担质量担保责任；四、是否存在逾期办理涉案房屋权属证书的违约责任。关于焦点一，涉案房屋的交付条件“经验收合格”是否应理解为“经综合验收合格”，是否存在逾期交付房屋的违约责任。关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-10-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”但对于“验收合格”的解释，诉讼双方产生分歧。原告认为，涉案房屋应依法经上级主管部门如消防、环保、工程质量监督、规划等相关部门综合验收出具合格证明后才能视为被告交付的房屋确实经验收合格。本院认为，原告该主张不能成立，理由如下：第一，关于双方约定的“验收合格”是否应解释为“综合验收合格”。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。从该表述方式理解，除有相反证据能够推翻外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。原告所主张的“验收合格”的标准，实际上是房地产开发项目竣工综合验收被取消之前所施行的“综合验收合格”的标准，原告应有相应的证据或法律依据予以证实该解释的必要性及法定性，否则其主张不能成立。第二，关于涉案房屋及所属的房地产开发项目是否应经相关行政部门综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再能成为商品房交付的法定条件。原告据此主张涉案房屋必须进行竣工综合验收方能视为合同约定的“验收合格”无法律依据，本院不予支持。第三，原告主张的工程质量、消防、规划、环保、人防等项验收是否属于法律、行政法规的强制性规定。本院认为，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》虽然仅约定了“商品房经验收合格”作为交付标准，但该“验收合格”除竣工验收外，还应包括法律、行政法规强制规定的验收。1.关于工程质量验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：“……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；”因此对建筑工程质量的验收没包含在建设工程竣工验收中，没有独立的验收程序。2.关于消防验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼房共计18层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案商品房不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。3.关于规划验收。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条将原《中华人民共和国城市规划法》规定的规划验收改为核实，因此关于涉案房屋是否符合规划的行政管理方式已经改变，涉案房屋无法进行规划验收。4.关于环保验收。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登计表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”因此，《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收对象系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。5.关于人防验收。《中华人民共和国人民防空法》及《人民防空条例》均未设立人民防空工程的验收程序，也未明确规定人民防空主管部门对城市建筑设施的验收程序。综上，原告主张涉案房屋及建设项目必须经过工程质量监督部门、消防部门、规划部门、环保部门、人防部门的验收，既无合同约定，又无法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。关于涉案房屋的交付问题。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。根据本案证据，涉案楼房已经于2012年10月20日经以上四单位验收并出具了验收报告，质量等级均为合格，应认定符合合同约定的达到交房条件。原告刘俊荣于2012年10月接到被告的入住通知书，通知其于2012年11月24日办理入住手续。因此，应认定被告通知原告交接房屋的时间为2012年11月24日。合同约定的交房日期为2012年10月31日，应认定被告逾期交房24天。但根据双方合同约定，“出卖人在本合同规定交付之日起30日内向买受人交付房屋的，买受人认可本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任。”因此，原告主张被告承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二、关于电梯间、楼梯间、阳台的设计变更是否符合合同约定，原告主张赔偿损失是否具有事实及法律依据。关于电梯间、楼梯间，本院认为，涉案楼房实际施工中，电梯间和电梯前室铺设的抛光地面砖，1-3层楼梯间砖踏步是抛光砖，3层以上为水泥踏步，虽未按照合同附件三约定的电梯间地面花岗岩铺装，楼梯间地面踏步铺石材，但根据双方合同附件四关于规划、设计变更约定，该变更不属于“导致该商品房结构形式、户型、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能”的情形，符合合同中“出卖人在不影响买受人生活使用前提下，有权对小区内非经营性的公共配套设施、绿化等除前款处的规划进行局部调整。”的约定，且涉案楼房已通过相关部门验收合格，因此，原告请求被告按照合同约定继续履行对电梯间、阳台约定的主张，本院不予支持。关于原告主张的损失部分，本院认为，其未向法庭提交相关证据证明其所受损失情况，具体数额无法确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”电梯间、楼梯间属于全体业主共有部分，而非原告专有部分。如果原告认为被告对共有部分的设计变更侵害了其权益，相应损害赔偿应另行主张。关于阳台，实际施工未按照合同约定的地面铺装地砖。在房屋交接过程中，被告已按照一定标准向各购房户退还了相应价款。因原告拒绝接收涉案房屋，该项损失可在双方交接涉案房屋时一并处理。关于焦点三、原告主张的主卧穿衣间东南两侧墙体的建筑材料不符合建筑要求，是否由被告承担质量担保责任。原告在本案诉讼过程中，自愿放弃该项请求，本院不再审查。关于焦点四、是否存在逾期办理涉案房屋权属证书的违约责任。本院认为，被告已按照合同约定及时通知原告交接房屋，履行了交房义务，但原告未按时办理交房手续，拒绝受领房屋，按照双方合同约定，“因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任”。因此，原告请求被告承担逾期办理房屋权属证书并赔偿损失的主张不能成立，本院不予支持。综上，原告的各项诉请无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘俊荣对被告山东省博兴县渤海置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6020.80元，由原告刘俊荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  张 莉审 判 员  李红蕾人民陪审员  曹恒波二〇一五年七月三十日书 记 员  付 茜