四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁江民初字第410号原告李红梅。被告四川洋晨置业有限公司，住所地资阳市雁江区育才路146号。法定代表人姚华。委托代理人郭俊，四川谦美律师事务所律师。被告四川志虹建筑工程有限公司，住所地四川省资阳市雁江区城北市场1号楼。法定代表人刘大志，经理。委托代理人冯能安。被告资阳市丰达房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区雁城路新华路25号天竹小区。法定代表人徐元彬。委托代理人徐宗宪，四川精略律师事务所律师。第三人徐元彬。原告李红梅与被告四川洋晨置业有限公司（简称洋晨置业公司）、四川志虹建筑工程有限公司（简称志虹建司）、资阳市丰达房地产开发有限责任公司（简称丰达房开司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员徐光越适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依法通知徐元彬作为第三人参加诉讼。因丰达房开司法定代表人徐元彬被刑事拘留而中止诉讼，2015年4月8日恢复审理后依法公开开庭进行了审理。原告李红梅和被告洋晨置业公司委托代理人郭俊、被告志虹建司委托代理人冯能安、被告丰达房开司委托代理人徐宗宪到庭参加诉讼，第三人徐元彬未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红梅诉称，2014年11月4日，原告在资阳书香府邸售楼部与徐元彬签订了购买资阳书香府邸商住楼住宅商品房的定购协议，协议约定：原告向徐元彬购买资阳书香府邸商住楼住宅两套，建筑面积为197.49m2，位于2栋1单元2层6号和2栋1单元1层1号，购房单价为2860元／m2，原告已向徐元彬交齐全部房款。协议签订前，徐元彬告知原告系洋晨公司委托其出卖该房，并出示了委托书，抵扣洋晨公司欠徐元彬的工程款，同时告知原告，以此定购协议找洋晨公司签订商品房预售合同即网签合同。原告认为，原告购买的商品房是洋晨公司委托徐元彬销售的商品房，原告找洋晨公司签订商品房预售合同时，洋晨公司以徐元彬未将销售此房的购房款交给洋晨公司为由，拒绝为原告办理商品房预售合同是违法的。原告在资阳书香府邸售楼部购买该楼盘商品房是合法行为，理应受到法律保护。被告洋晨公司委托徐元彬销售资阳书香府邸部份房屋，其委托关系是成立的，被告洋晨公司应对徐元彬销售商品房承担完全责任。至于徐元彬是否将房款交给洋晨公司，是委托人与被委托人之间的内部关系，与原告购房行为无关。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条等法规。原告请求人民法院依法判决确认原告购买资阳书香府邸商住楼住宅2栋1单元2层6号和2栋1单元1层1号商品房合法有效；并责成被告洋晨公司为原告办理商品房预售合同，即网签合同，并在该项目验收后交付此房给原告。诉讼费由三被告承担。被告洋晨置业公司辩称，本案诉讼与洋晨公司无关，原告提交的合同证明合同的相对方均不是洋晨公司。原告与丰达房开司签订的合同和订购协议均无效，合同不涉及洋晨公司，请求人民法院驳回原告对洋晨公司的诉讼。被告志虹建司辩称，原告在诉讼中未要求被告志虹建司承担责任，志虹建司没有与原告签订任何合同，也未收取任何购房款，故志虹公司不应该承担责任。被告丰达房开司辩称，被告丰达房开司与原告签订购房合同，是在其法定代表人徐元彬涉嫌非法吸收公众存款案发前完成的，大部份原告均是徐元彬的债权人，都希望和徐元彬签订购房合同以借款抵购房款，是在被迫情况下签订的，损害了其他债权人的利益。购房合同需洋晨公司配合方能履行，现购房合同无法履行，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人徐元彬述称，第三人徐元彬作为四川志虹建筑工程有限公司承建四川洋晨置业有限公司开发的资阳中学“书香府邸”项目负责人。由于洋晨公司拖欠工程款将剩余193套房屋抵作工程款签订给志虹公司，合同主体是洋晨和志虹公司，我是资阳市丰达房地产开发有限公司法定代表人，我个人及本公司无资格和权利出卖洋晨公司商品房，以丰达公司名义签订的买卖商品房协议和订购协议应该无效。经审理查明，被告洋晨置业公司于2012年9月26日经资阳市发展和改革委员会批准同意开发资阳市书香府邸建设项目，建商品住宅楼75638.5m2，同日办理了《建设用地规划许可证》，2013年5月16日办理了《建设工程规划许可证》，2013年6月19日办理了《建设工程施工许可证》，并于2013年8月18日与被告志虹建司签订了《建设工程施工合同》，将资阳书香府邸项目1、2、3、4、5、6、7、8、9号楼及联体地下室工程施工图设计的所有工程（含散水和排水沟、但消防、电梯、总平、绿化、边坡支护、套内木门除外）承包给被告志虹建司承建。被告志虹建司与被告丰达房开司此前于2013年7月10日签订《建筑工程内部承包合同》，约定被告志虹建司将前述承建的工程发包与被告丰达房开司。第三人徐元彬系被告丰达房开司法定代表人，该工程仍以被告志虹建司的名义承建，项目负责人为徐元彬。合同签订后，徐元彬便组织施工，至2014年7月主体工程完工。徐元彬在施工过程中，因资金困难，从2013年7月便向社会筹款。2014年10月14日被告洋晨公司与被告志虹建司签订《协议》载明“甲方（洋晨公司）将还未销售房屋抵作乙方承建本项目的后续工程款项。住宅按3100元／m2计，回购资阳中学教职员工住宅按3200元／m2计。其中住宅面积15625.12m2，回购教师住宅32套，面积2970.63m2（见附件一、二）。本协议签订后，甲方拨付300万元工程款给乙方。同时按上述房源及价格抵给乙方作为本项目所有后续工程款。由乙方自行组织对外销售，现售楼部交由乙方使用并承担所有费用（如房租费、物管费、水电费等），同时承担此前售楼部装饰装修费用5万元。此后的所有销售宣传费用乙方自行负责。三、乙方所售出所有房款须进入甲方指定帐户，价格不得低于资阳中学团购价格。售房合同须由甲方指定专人审核出具相关手续方可备案。溢价部份由甲、乙双方按各50%比例分成。四、所收房款，按甲、乙双方签订的《施工合同》中约定的时间和额度拨付给乙方，不得超付。待本项目工程全部竣工验收决算时，不足部份由甲方补齐，多余部份归甲方所有。……”。后被告洋晨公司将193套房屋交由被告志虹建司对外出售，以筹集开发资金用于工程。在房屋销售过程中，于2014年11月4日由第三人徐元彬以被告丰达房开司的名义与原告李红梅签订《商品房买卖合同》两份，约定原告李红梅购买书香府邸2栋1单元2层1号和2栋1单元1层1号住宅2套（建筑面积197.49m2，单价2860元／m2）。原告李红梅于2014年12月29日诉来本院，请求判决如前诉讼请求。上述事实有原、被告双方陈述、《建设工程内部承包合同》、《建设工程施工合同》、《协议》等证据在卷佐证。本院认为，第三人徐元彬作为被告志虹建司承建被告洋晨公司开发的资阳“书香府邸”建设项目的负责人，其以被告丰达房开司的名义与原告李红梅签订的《定购协议》，其实质是约定由原告李红梅取得合同约定的房屋所有权以抵消之前第三人徐元彬对原告李红梅所负的相应债务，属以物抵债行为。以物抵债属实践性合同，即债权人取得用于抵债的物的所有权后，债权人与债务人原债权、债务关系才消灭，债权人未取得用于抵债的物的所有权的，债权人与债务人原债权、债务关系并不消灭，双方所达成的以转移物的所有权代替原定给付的合意不产生法律上的约束力，债权人仍应基于原债权、债务关系主张权利。本案中，原告李红梅并未取得《定购协议》所约定房屋的所有权，其要求被告洋晨公司履行签订《商品房预售合同》并交付房屋的请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原告李红梅应就其与第三人徐元彬之间原成立的权利、义务关系，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李红梅的诉讼请求。案件受理费9448元，减半收取4724元，由原告李红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  徐光越二〇一五年七月十五日书记员  邓 波第1页共8页