上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第1483号原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人臧捷，总经理。委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。委托代理人韩佳露，中豪律师集团（上海）事务所律师。被告上海鸿盛置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈耀明（TANYEOWBENG），董事总经理。委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司（以下简称：“捷哥公司”）与被告上海鸿盛置业有限公司（以下简称：“鸿盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告捷哥公司的委托代理人吴英，被告鸿盛公司的委托代理人季闻理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告捷哥公司诉称，2013年5月6日，原、被告签订房屋租赁合同约定，原告承租被告拥有的上海市虹口区四川北路XXX号壹丰广场2604室房屋（以下简称“系争房屋”），面积273.78平方米，用于办公；租赁期限二年，自2013年6月21日起至2016年6月20日止，租金按每日每平方米4.80元计算，月租金39，971.88元；每月租金应于每月1日或之前付清，逾期支付租金的，按未付租金的日千分之一支付违约金；物业管理费按每月每平方米27元计算，月物业费为7392元，应在每月1日或之前付清；合同签订之日起7个工作日内，原告应向被告支付房屋租赁履约保证金合计142，091.82元，被告有权以该保证金抵扣原告应付未付款项，并要求原告在规定期限内补足履约保证金。合同签订后，原告于2013年4月29日向被告支付履约保证金142，091.82元，并每月根据被告发出的《付款通知书》及时足额支付了各期租金及物业管理费至2014年5月31日。2014年6月11日，被告工作人员告知原告员工，原告6月租金及物业管理费尚未支付；原告经查询发现，由于被告未发该月《付款通知书》，故原告财务确实忽略支付日期而未付当月租金，原告在表示歉意同时告知被告，由于公司负责人出差可能要稍微付租，被告表示不能谅解，并威胁要采取停电措施，之后被告每天派工作人员上门催讨并扬言停电，扰乱原告正常办公秩序，并导致原告在随后陆续提出离职申请，已预约的客户也只能延期。6月18日，被告再次到原告处发出最后通牒，称6月20日将对原告办公室停电；公司管理人员虽一再表示次周负责人即返沪，希望被告给予延期，且表示被告可以依约先行用保证金抵扣，但均遭被告无理拒绝。6月23日下午两点左右，原告公司员工在正常工作中，被告突然停电，使员工不得不让员工提前下班，并承诺因公司原因不能正常工作期间，会按劳动合同约定支付工资；正在接待中的客户受到惊吓，原告不得不表示会给予客户咨询服务费折让；停电造成网络中断，数据未能及时保存，损失无法计算。原告试图取走几台电脑也被被告阻止，故2014年6月27日原告委托律师致函被告解除双方《房屋租赁合同》。现原告起诉要求确认原、被告之间的《商品房租赁合同》已于2014年6月28日解除；被告返还原告履约保证金142，091.82元；被告赔偿原告损失430，524元（包括装修损失、工资损失、业务损失）；被告赔偿在被告处留置的办公家具及家电折旧损失及无法正常使用的损失2万元。被告鸿盛公司辩称，原、被告租赁协议约定租赁期间原告违反任何付款责任的，被告有权经事先通知原告后切断该房屋水电供应或其他服务。2014年6月的租金经被告公司保安上门催讨，律师函也于6月18日向原告在租赁合同中的通讯地址发出，合同约定以快递形式发至合同确定的地址，发函后第3日视为收讫，因此6月21日应视为原告收到律师函，故之后被告对系争房屋进行了停电。原告违约在先，被告对原告主张的损失没有赔偿义务，解除劳动关系损失部分是原告与案外人订某的合同，且都是原告员工，与原告有利害关系，不予认可，原告如果是正常经营财务状况良好的公司，不可能拖欠租金导致停电，也不可能因为一次停电就导致员工离职并支付赔偿金。原告认为被告有义务以书面通知催款等作为付款条件和前提没有法律依据。不同意原告诉讼请求。经审理查明，2013年5月6日，被告鸿盛公司（甲方）与原告捷哥公司（乙方）签订商品房租赁合同，约定被告将上海市虹口区四川北路XXX号“壹丰广场”办公楼26层04号房屋（面积273.78平方米）出租给原告作为办公使用；被告于2013年5月6日将房屋交付原告，装修期为2013年5月6日至2013年6月20日，租赁期限自2013年6月21日起至2016年6月20日止，每月租金39，971.88元，应于每月1日或之前向被告支付；原告逾期支付租金的，每逾期一日，则需按未付租金日千分之一支付违约金；在本合同签署之日起七个工作日内，原告向被告支付履约保证金142，091.82元；如原告违反合同规定，则被告有权但无义务以履约保证金抵扣原告应付款项；每月物业管理费7，392.06元，应于每月1日或之前向被告支付，装修期内物业管理费减半，为每月3，696.03元；原告逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，影响另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；在不影响本合同项下被告其他权利的前提下，在本合同履行期间，若原告违反本合同项下任何付款责任，被告经事先通知原告后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合同的其它措施、行动，直到原告前述的违反得到改正；双方确认根据本合同与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按合同中确认的地址或传真号码发出；对于任何通知或联络以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为收讫。合同签订后，原告向被告支付履约保证金142，091.82元，原告支付租金及物业管理费至2014年5月31日，2014年6月起租金及物业管理费未向被告支付。2014年6月23日，被告对原告实施停电措施。2014年6月27日，原告委托的律师向被告发出律师函，称2014年6月11日，被告工作人员告知原告公司员工，原告6月租金及物业管理费未付，原告经查询发现由于被告未发该月的《付款通知书》，故原告财务忽略支付日期而未支付当月租金，原告表示歉意后通知被告，由于公司负责人出差深圳，可能要稍晚付租，但被告不能谅解，并威胁要采取停电措施。之后被告每天派工作人员上门催讨并扬言停电，扰乱原告正常办公秩序并导致原告员工陆续提出离职，已预约的客户也只能延期以免造成商誉损害。6月18日，被告再次到原告发出最后通牒，称6月20日将对原告办公室停电，原告管理人员一再表示次周负责人返沪，希望被告予以延期，且表示被告可以先行用保证金抵扣，但遭被告拒绝。6月23日下午两点左右，原告在正常工作中，被告突然停电，之后被告也无任何恢复供电的意思表示，故要求在本函送达被告之日租赁合同即行解除，被告在收函后7日内返还原告履约保证金142，091.82元，并保留向被告赔偿全部损失的权利。该律师函被告于2014年6月28日收讫。2014年7月初，被告将系争的租赁部位上锁。现原告起诉要求判如所请。另查明，被告鸿盛公司于2014年8月5日另案起诉原告捷哥公司【（2014）虹民三（民）初字第1504号】，要求捷哥公司支付拖欠的租金及物业管理费189，455.76元（自2014年6月1日起计至2014年9月30日）、水电费761.36元、保证金以外的违约金142，091.82元、装修期内租金及物业管理费65，501.87元并要求捷哥公司支付的保证金归鸿盛公司所有。审理中，被告已于2014年9月30日将系争房屋收回。双方各执己见，无法调解。审理中，原告申请对上海市虹口区四川北路XXX号壹丰广场2604室房屋内装潢现值进行评估，经上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行审价，结论：该房屋装修原值评估价为157，884元；按10年折旧期限计算现值为142，096元，按3年折旧期限计算现值为105，256元。上述事实，有原告捷哥公司提供的《商品房租赁合同》、律师函、照片、装修合同及收据、产品供销合同及收条、出货单、发票、收条、费用报销单及收条、收据及收条、劳动合同、劳动合同解除协议书、身份证、工资签收单、收条、上海市自费出国留学中介服务合同、收据、汇款单、四川北路XXX号壹丰广场2604室房屋装修现值鉴定意见书及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原告自2014年6月起未能按照合同约定向被告支付租金及物业管理费，构成违约，被告有权向原告催讨租金并追究其违约责任。合同约定原告逾期付款超过30日的，被告有权以书面通知形式解除合同，但被告在原告拖欠租金未满30日，解除合同的前提尚未成就时，即对租赁部位采取断电措施，致使原告不能正常经营。又根据原、被告双方庭审中的自述，2014年7月初被告对系争房屋上锁，致使合同从根本上无法履行。故对合同的无法履行，原告虽有违约行为，但被告也负有一定责任。2014年6月27日，原告向被告发出解除合同的意思表示，而根据被告自述，其于2014年7月1日向原告发函解除合同，结合7月初将系争租赁部位上锁的事实，故认定原、被告双方租赁合同于2014年7月1日解除。鉴于双方合同已解除，被告也在另案中向原告主张其违约责任，故被告应向原告退还履约保证金。原告主张其装修损失，本院根据双方在合同履行过程中的过错责任予以酌定。原告主张工资损失及业务损失，没有法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿在被告处留置的办公家具及家电折旧损失及无法正常使用的损失，被告确在审理中将系争房屋内原告的物品予以封存，造成原告无法正常使用上述物品，该损失由本院予以酌定。被告应当将其留存的原告物品全部返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司、被告上海鸿盛置业有限公司签订的《商品房租赁合同》于2014年7月1日解除；二、被告上海鸿盛置业有限公司应于本判决生效之日起7日内返还原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司履约保证金142，091.82元；三、被告上海鸿盛置业有限公司应于本判决生效之日起7日内赔偿原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司装修损失12万元；四、被告上海鸿盛置业有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司赔偿因在被告处留置的原告办公家具及家电折旧损失及无法正常使用的损失5，000元；五、原告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司要求被告上海鸿盛置业有限公司赔偿工资损失及业务损失的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，141.83元，司法审价费6，819元，均由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程美珍人民陪审员  姚 华人民陪审员  毛济平二〇一五年七月二十四日书 记 员  陆 兆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。