江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终4563号上诉人（原审被告）：无锡万科房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖镇东洚文化中心。法定代表人：谭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：糜春贤，男，1980年2月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张伟，江苏屹杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张健芳，女，1979年8月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张伟，江苏屹杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周建壮，男，1975年10月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人无锡万科房地产有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人糜春贤、张健芳、周建壮房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万科公司上诉请求：改判其公司只承担2187元（108.27平方米＊1.01元/平方米＊20天，取整）的赔偿费用，其它损失由周建壮承担，诉讼费由糜春贤、张健芳、周建壮承担。事实和理由：1、一审判决在查明事实部分载明，其公司给予周建壮补偿方案，而一审法院又在本院认为部分载明，其公司未提出合理的迁出过度补偿方案，相互矛盾；事实上其公司于2015年6月24日接到糜春贤、张健芳报修之后，就及时与周建壮联系配合维修事宜，并提出了两种合理的补偿方案，但均被周建壮拒绝，其公司又分别于2015年7月27日、8月20日发函给周建壮要求给予配合，也被拒绝，因此一审法院认为其公司没有提出合理的迁出过度补偿方案与事实不符。2、案涉房屋的维修义务是其公司的法定义务，周建壮作为相邻关系人配合维修也是其法定义务，周建壮的配合维修义务不以其公司是否给予补偿为前提，两者不具有因果关系；因其公司未满足周建壮提出的过分补偿要求，周建壮拒绝配合维修，导致糜春贤、张健芳的房屋长时间未能维修；而一审法院无视周建壮的法定义务，将给予周建壮的补偿方案作为周建壮履行配合维修义务的前提，不符合法律规定，从而将糜春贤、张健芳的房屋迟迟未能维修的责任全部归责于其公司，系事实认定错误，也有违公平原则。3、糜春贤、张健芳的房屋在较长时间内未能维修是因为周建壮在未得到过分补偿要求情况下拒绝给予配合，从而导致损失不断扩大，并非是其公司怠于维修所致，对于扩大的损失应由周建壮承担；根据《合同法》第一百一十九条规定的减损规则，糜春贤、张健芳没有采取适当措施致使损失扩大，故糜春贤、张健芳不得就扩大的损失要求赔偿；糜春贤、张健芳的房屋实际维修时间仅为20天，但一审法院认定租金损失高达14个月，并判决该损失全部由其公司承担，明显不符合常理。4、一审中对案涉房屋租金的鉴定没有考虑到市场供求变化等因素，鉴定价格比一般市场价格高；而且案涉房屋厨房仅仅是稍有漏水，对房屋的正常居住影响不大，因此应结合糜春贤、张健芳的实际损失以及影响程度、租金市场价格等因素认定赔偿金额，一审法院完全按照鉴定报告确定糜春贤、张健芳的损失金额，有违公平。糜春贤、张健芳辩称：本案为房屋买卖法律关系，其房屋漏水是由于房屋存在质量问题所致，故万科公司应当按照合同约定予以维修，并赔偿其相应损失。万科公司所称扩大的损失，与本案属于不同法律关系，应由万科公司另行向周建壮主张，一审法院是为了尽快解决漏水问题而将周建壮追加为被告的。周建壮辩称：案涉房屋质量问题是万科公司造成的，万科公司一直未与其协商具体的维修方案，也没有给其合理的补偿，万科公司在向其发送提示函之前已多次到其家中查看漏水的原因，其都是积极配合的，并与万科公司进行协商补偿方案，但万科公司一直没有答复，因此造成案涉房屋维修拖延的责任在于万科公司。一审法院受理本案后组织双方协商维修事宜，在2016年1月份万科公司维修时，其让出其房屋给万科公司维修，但万科公司未能按照承诺的时间修好，导致第二次维修的责任应由万科公司承担，到7月份第二次维修时，万科公司还是没有维修方案，其也是同意维修的，表明其是积极配合维修工作的。在万科公司维修期间，其全家都住到宾馆，并且其房屋是经过精装修的，故其提出的补偿要求并不高，在其没有获得适当补偿的情况下，其有权拒绝万科公司到其家中进行维修。糜春贤、张健芳向一审法院起诉请求：1、判令万科公司对万科城市花园三区93单元1103号房厨房顶部漏水进行维修，更换因漏水损坏的橱柜等设施，并支付2014年11月至修整完毕后次月止按3000元/月计算的房屋租金补偿款；2、判令周建壮配合万科公司进行维修。在审理过程中，经一审法院主持调解，万科公司于2016年8月30日将漏水问题及案涉房屋厨房间维修完毕。糜春贤、张健芳变更诉讼请求为：判令万科公司、周建壮共同向其支付2014年11月10日至2016年8月30日止的房屋租金补偿款（其中2014年按每平米每日0.91元计算、2015年按每平米每日0.93元计算、2016年按每平米每日1.01元计算）。一审法院认定事实：2012年10月10日，糜春贤、张健芳与万科公司签订《商品房买卖合同》一份，约定糜春贤、张健芳向万科公司购买位于万科城市花园三区93单元1103号房屋，2014年4月30日前交房。其后，糜春贤、张健芳履行了相应的付款义务，万科公司履行了相应的交付房屋的义务。后因房屋厨房间发现漏水，糜春贤、张健芳遂向万科公司报修。此后，万科公司多次派员至房屋现场及楼上周建壮93单元1203号房屋进行查看，此时周建壮一家四口已入住该房屋。交涉过程中，周建壮要求万科公司给予一定的损失补偿并明确维修方案，万科公司同意按每日100元给于补偿或由万科公司安排附近周转房另补偿三到五百元，周建壮对该方案未予同意。因万科公司与周建壮就维修及补偿方案未能达成一致，周建壮不同意万科人员进入其家中施工，漏水问题迟迟未能解决。期间，万科公司于2015年7月27日、8月20日分别向周建壮发送《温馨提示》，告知：93单元1103业主反映厨房间漏水问题，经过现场查看系你房屋卫生间防水存在破损造成，相关维修工作需在你室进行，其公司人员已多次沟通维修事宜，但仍未能得到配合，仍无法入室开展维修施工；请接到此函及时与房屋保修中心联系，确定维修时间，提供便利；若未能及时配合，延误维修造成的损失由你承担。一审中，经一审法院主持调解，万科公司向周建壮按每日600元标准支付补偿后，由万科公司至周建壮房屋内进场施工，进场总用时20天。漏水系周建壮所购买的93单元1203室厨房间下水管道接口漏水所致，万科公司确认周建壮房屋内厨房系其交付时的状态，未进行过装修改动。关于漏水发现及报修时间，糜春贤、张健芳述称为2014年11月，但未能提供相应证据；万科公司述称系2015年6月24日接到糜春贤、张健芳报修。为支持诉请，糜春贤、张健芳向一审法院提出申请，对案涉房屋自2014年11月至评估日止的租金进行鉴定。无锡市恒茂房地产土地评估有限公司于2016年8月30日出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，评估意见为：2014年每平米每日0.91元、天数61天，2015年每平米每日0.93元、天数365天，2016年每平米每日1.01元、天数225天，租金合计6.74万元。糜春贤、张健芳支付鉴定费14000元。一审法院认为，万科公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。根据审理调查情况，糜春贤、周健芳所购买的93单元1103号厨房间漏水系93单元1203号房屋厨房间下水管道施工质量引起。万科公司作为出卖人，在接到报修通知后，应及时将漏水问题修复。楼上住户周建壮作为邻里，亦应当给予适当的配合协助。但根据万科公司提供的相应证据，其仅通知周建壮需配合其进行维修，但并未提出合理的迁出过度补偿方案，其提出的方案并不能弥补维修施工给正常生活的周建壮一家造成的损失，且亦未提出维修施工方案。周建壮作为93单元1203号的正常住户，在此种情形下，拒绝万科公司人员进场施工，不违情理，对漏水问题迟迟未能解决并不存在主观过错，故不应承担楼下漏水期间不能入住的相应损失。因漏水部位在厨房间，作为家庭生活所用购置的新房，厨房间存在漏水且水源不明的情况下，整套房屋无法满足生活起居的使用功能，存在相应损失，万科公司作为出卖人对该部分损失，负有赔偿责任。该损失标准以该房屋同时期租金标准为宜。关于损失计算的起止时间，因万科公司自认系2015年6月24日接到报修且糜春贤、张健芳对于其述称的2014年11月发现漏水并报修的陈述未能提供证据证明，故以2015年6月24日为起始日期。案涉的93单元1203号于2016年8月30日维修完毕，应以该日为截至日期。结合租金鉴定标准，万科公司应向糜春贤、张健芳赔偿43173元（取整）。周建壮经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该院判决：一、万科公司于判决生效之日五日内立即向糜春贤、张健芳支付赔偿款43173元；二、驳回糜春贤、张健芳的其它诉讼请求。若未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1475元、鉴定费14000元，合计15475元，由糜春贤、张健芳承担5504元，由万科公司承担9971元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，糜春贤、张健芳与万科公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十条约定，因房屋存在质量问题需要维修，不能居住使用的，万科公司应提供临时居住房屋或者按同地段同类型房屋的租金标准进行补偿。本案二审争议焦点为：万科公司是否应赔偿糜春贤、张健芳的相应损失。本院认为，糜春贤、张健芳主张的损失43173元应由万科公司承担赔偿责任。理由如下：1、根据糜春贤、张健芳在一审中提出的诉讼请求以及依据的事实和理由表明，本案是因糜春贤、张健芳向万科公司购买的房屋存在漏水的质量问题而引发的纠纷，故法院应当依据房屋买卖合同关系，针对糜春贤、张健芳提出的漏水修复以及损失赔偿主张进行审理。已查明的事实表明糜春贤、张健芳房屋的漏水问题是由施工质量引起的，故修复责任应由出卖人万科公司承担，并赔偿糜春贤、张健芳因漏水问题而产生的相应损失，故糜春贤、张健芳主张万科公司对漏水问题进行修复并赔偿相应损失具有事实依据；而周建壮只是糜春贤、张健芳的相邻一方，并非案涉93单元1103号房屋买卖合同的当事一方，故糜春贤、张健芳依据买卖合同关系要求周建壮赔偿其损失，缺乏事实依据，应予驳回。2、关于案涉93单元1103号房屋的漏水问题给糜春贤、张健芳造成的损失，因万科公司自2015年6月24日接到糜春贤、张健芳的报修开始，至2016年8月30日维修完毕，根据糜春贤、张健芳与万科公司之间的合同约定，万科公司应当赔偿漏水修复期间按同地段同类型房屋的租金标准计算的损失，该租金标准由一审法院依法委托司法鉴定机构评估确定，故一审法院据此判决万科公司赔偿糜春贤、张健芳损失43173元（取整）并无不当，万科公司虽对此持有异议，但未能提供相应证据反驳鉴定报告所确定的租金标准的合理性，亦未能举证证明糜春贤、张健芳对此损失的发生存在责任，故万科公司对赔偿金额提出的上诉意见，本院不予采纳。至于糜春贤、张健芳的损失是否是由于周建壮的原因而导致损失的扩大，系万科公司与周建壮之间的争议，应由万科公司另行主张，本案不予理涉。综上所述，一审法院将其它法律关系一并处理虽有不妥，但鉴于判决结果正确，本院予以维持；故万科公司要求对一审判决予以改判的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由无锡万科房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钱 菲审判员 朱光烁审判员 王俊梅二〇一七年三月九日书记员 魏依雯