山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟商二终字第295号上诉人（原审原告）：朱年超，1987年8月3日日出生。委托代理人：李伟、林燕，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台爱客家房地产经纪有限公司，住所地烟台市福山区松霞路62号1-2门市。法定代表人：宋小丽，经理。委托代理人：李绍文，公司职员。上诉人朱年超因居间合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2014）福商初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱年超一审诉称，被上诉人系房产中介公司，2014年2月9日，上诉人到被上诉人处想通过其购买一套房产，后经被上诉人工作人员杨明介绍，在福山区星河城小区有一套房屋要出售，随即带领上诉人过去看房。被上诉人工作人员杨明却隐瞒事实，没有告知上述房产有贷款，在当日与上诉人签订了一份《房产买卖中介书》，并收取上诉人1万元作为定金，后经上诉人核实，上述房屋有贷款，上诉人不能办理贷款手续，重要的是，被上诉人也一直没有通知上诉人签订房地产买卖合同。后经上诉人核实，上述房产已被房主卖出，已经无法履行上述中介书约定的内容，被上诉人的行为已构成违约，依据法律规定，被上诉人应向上诉人双倍返还定金。上诉人为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、被上诉人向上诉人双倍返还定金人民币20000元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。烟台爱客家房地产经纪有限公司一审辩称，上诉人于2014年2月9日由被上诉人单位员工带看一套位于烟台市福山区星河城7号楼2412房产，并签订了一份《房产买卖中介书》，约定了房产价格，被上诉人收取上诉人1万元作为定金。后在与房东谈妥后，在中介书约定日期内，被上诉人单位员工多次联系上诉人要求签订买卖合同，但因上诉人不想买此房产，故一直拖延不出面。根据中介书的约定，上诉人应在被上诉人通知签订买卖合同后2日内与卖方签约，否则视为上诉人单方终止本合同且放弃上述已付款项，故上诉人起诉没有事实及法律依据。另外，定金应归房东所有，上诉人所交意向金已经转为定金交给房东，不予退还。综上，请求依法驳回上诉人诉请原审法院审理查明：2014年2月9日，上诉人至被上诉人处欲通过被上诉人购买一套房屋，经被上诉人方工作人员杨明介绍并带领上诉人至烟台市福山区福海路星河城小区7号楼2412房产看房，房产所有权人为王某乙。同日，上诉人（合同甲方）与被上诉人（合同乙方）签订《房产买卖中介书》，约定，第一条：购买条件。甲方通过乙方向卖方购买位于烟台市福山区福海路星河城7号楼2412室的房屋，建筑面积约47平米，楼层24／28户，无车库，框架结构，甲方愿意以人民币29万元的总价购买此房屋。第二条：意向金的支付及相关责任。（一）鉴于甲方要求乙方按购买条件与卖方进一步洽谈，甲方特支付购房意向金人民币1万元给乙方作为洽谈专用，甲方可于2014年2月9日至2014年2月20日内随时查询乙方的业务处理情况。（二）若卖方接受买方之购买条件，则视作甲方愿意依本合同各项规定完成交易而无需乙方另行通知，同时该意向金自动转为甲方支付给卖方的部分购房定金，并由乙方代为保管。甲方承诺接受本合同以及定金罚则约束，若甲方、卖方在签订房屋买卖合同或确认书之前双方发生争议，则该定金继续委托乙方保管，直至甲方、卖方达成和解或按照具有法律效力的司法文件处理该笔款项。若甲方与卖方直接交接该笔定金，而未委托乙方保管，乙方对该笔定金不承担任何责任。（三）甲方在接到乙方签订房屋买卖合同或确认书通知2日内与卖方签约，否则视为甲方单方终止本合同且放弃上述已付款项。第四条：违约责任。（一）本合同签订后，甲方不愿以本合同约定的条件签订房屋买卖合同、确认书或无正当理由终止本合同，不得要求卖方返还定金。第五条：特别约定。甲方反悔，不愿以本合同的约定条件签订房屋买卖合同或无正当理由终止本合同，卖方依据定金罚则追究违约方责任的同时，甲方应支付乙方本合同房屋委托价的1%作为乙方完成委托工作的服务成本及费用的补偿。合同签订的同日，上诉人向被上诉人交纳意向金1万元。2014年3月28日，被上诉人将该1万元给付房产所有权人王某乙。诉讼中，上诉人主张自其于2014年2月9日签订《房产买卖中介书》后，被上诉人从未通知其签订《房屋买卖合同》或《买卖确认书》。被上诉人对此不予认可，并主张房主已经同意以上述价格出卖房产且已签订《买卖确认书》，为此，被上诉人向法庭提交应由甲方（房产出售方）、乙方（房产购买方）两方签字的《买卖确认书》一份，载明甲方愿意以人民币29万元出售上述房产，乙方也愿意以该成交价购买。该《买卖确认书》上有房产所有权人王某乙于2014年2月12日在甲方处签字，明确表明愿意以人民币29万元出售上述房产，截至上诉人起诉之日，上诉人未在该《买卖确认书》上乙方处签字。被上诉人同时提供证人王某甲到庭为其作证，王某甲作证称：“因我要卖房，爱客家房地产公司的业务员在2014年2月7日带领朱年超来我家看房，朱年超有意向购买，说回去就跟爱客家公司签合同，把意向金交给爱客家公司，并说好半个月之内我们三方签订房屋买卖合同，之后过了不到半个月时间，爱客家公司业务员通知我去爱客家公司签合同，我们三方就在爱客家见面了。当时朱年超来了之后就以钱没凑够等理由要求以后再签合同，我让他尽快。之后，我和我妻子经常去爱客家催促，爱客家业务员称联系不上朱年超或说朱年超没有时间。在2014年5、6月份，爱客家又找了另外一个买主，就把房卖了。朱年超交给爱客家的定金，爱客家已经给我了。”经质证，上诉人对证人证言不予认可，认为该证人与被上诉人存在一定利害关系，上诉人只知道房产座落，并不知道房产所有权人是谁，也从未见过证人，认为证人所述与事实不符。诉讼中，被上诉人认可涉案房产在出卖时尚有未还清的银行贷款，且在上诉人签署《房产买卖中介书》时，被上诉人并未将贷款事项告知上诉人，但被上诉人主张有贷款并不影响上诉人作为买方重新贷款。庭审中，上诉人亦认可用贷款方式购买涉案房产不是必要条件，上诉人也可以以现金购买。为证明上诉人签署《房产买卖中介书》时，被上诉人未告知贷款等注意事项，上诉人提交有上诉人与被上诉人工作人员对话的电话录音四段，其中有上诉人本人录音载明：“到现在，我说这个房我自己再怎么回事，我说我不想要了，你们才告诉我说，这个定金不退，你提前就应该给我讲明白，是不是？”经质证，被上诉人对上述录音真实性没有异议。原审法院认为：上诉人、被上诉人于2014年2月9日签订的《房产买卖中介书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。上诉人诉称，因涉案房产上有贷款故不能重新办理贷款手续，对此，《房产买卖中介书》中并未约定被上诉人必须以贷款形式买房，且在庭审中，上诉人亦认可贷款方式购买涉案房产不是必要条件，上诉人也可以以现金购买，故上诉人主张被上诉人因违约未告知其贷款事项导致其无法贷款买房，不予支持。本案争议焦点是被上诉人是否按照约定通知上诉人签订《房屋买卖合同》或《买卖确认书》。原审法院认为，房产所有权人既已经同意以《房产买卖中介书》上确定的价格出卖涉案房产，且已与被上诉人签订了《买卖确认书》，证明上诉人、被上诉人、房主之间已就涉案房产价款达成一致意见，在此种情形下，被上诉人作为房地产中介公司，没有理由不积极促成双方交易完成，而是在几个月后将房产转卖他人，故上诉人主张被上诉人未通知其签订《房屋买卖合同》或《买卖确认书》，与常理不符。另外，虽然被上诉人未提供其与上诉人的相关通话记录，但自2014年2月9日签订完协议后，长达三个月的时间，上诉人主张三方从未联系并协商过签订合同事宜，亦与常理不符。另外，上诉人向法庭提交的录音中，上诉人已明确表明，系因其自身的原因不想购买涉案房产，与证人王某乙的证言相符，足以证实上诉人与房主之间之所以未完成房产交易，并非被上诉人未履行通知义务。依照《房产买卖中介书》约定，本案中，在卖方接受买方购买条件后，上诉人交纳的1万元意向金自动转为购房定金，上诉人因不愿以约定的条件签订房屋买卖合同、确认书，不得要求返还定金，故对上诉人的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：驳回上诉人朱年超的诉讼请求。案件受理费300元，由上诉人负担。宣判后，上诉人朱年超不服上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有充分证据证明其已在约定时间内履行了通知上诉人签订《房屋买卖合同》或者《买卖确认书》的义务，而一审法院的判决亦违反了证明责任中的“谁主张，谁举证”的原则。原审法院仅凭借居间合同的特征进行相关猜测，“没有理由不积极促成双方交易完成”，违背了证据规则的规定，不符合“以事实为根据，以证据为基础”的审判原则，给上诉人合法权益造成了损害。二、原审法院以上诉人提供的录音内容及证人王某甲的证人证言据以认定是由于上诉人自身原因不想购买涉案房产从而作出原审判决是错误的。该录音是上诉人在已经得知涉案房屋已经被转卖他人的情况后找到被上诉人时所录制，其内容足以证明是被上诉人工作人员的疏忽和大意，未尽到提醒义务导致上诉人无法购买涉案房屋。在此过程中，上诉人未接到被上诉人的任何通知也无任何违约行为可言。证人王某甲因与本案房屋有利害关系，其证言真实性较弱。原审法院仅依此证言和上诉人提供的录音即认定被上诉人已经履行了通知义务没有任何事实依据。请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。被上诉人答辩称：上诉人所述电话是后来才拨打，我工作人员在两个多月前已经离职，上诉人所述不符合事实，录音是发生在交完款项之后一个月之内打的电话。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人争执的焦点问题是：被上诉人应否返还定金。上诉人与被上诉人于2014年2月9日签订的《房产买卖中介书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。上诉人主张被上诉人应返还定金的理由是被上诉人未通知其签订合同，而将房屋卖给他人。虽然被上诉人没有充分证据证明已经履行了通知义务，但被上诉人作为房地产中介公司，其目的是促成房产交易，其不履行通知义务与常理不符；2014年2月9日签订协议后，长达三个月的时间内，上诉人并未主动联系被上诉人协商签订合同事宜，亦与常理不符；一审中上诉人提交的录音表明，系因上诉人自身的原因不想购买涉案房产，其录音内容与证人王某甲的证言相符，足以证实上诉人与房主之间之所以未完成房产交易，并非被上诉人未履行通知义务。依照《房产买卖中介书》的约定，在卖方接受买方购买条件后，上诉人交纳的1万元意向金自动转为购房定金，上诉人因不愿以约定的条件签订房屋买卖合同、确认书，不得要求返还定金，故原审法院驳回上诉人的诉讼请求理由正当。综上，上诉人上诉理由不成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人朱年超负担。本判决为终审判决。审判长  张建庆审判员  张秀波审判员  王汝娟二〇一五年七月二十三日书记员  范子寒