江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终3733号上诉人（原审被告）：江苏荣耀房地产投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区汕头路6号香水郡2-2号楼。法定代表人：陈宽山，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁仕祥，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：陈步春，男，汉族，1980年8月9日出生，住淮安市清河区。被上诉人（原审原告）：朱进，女，汉族，1984年4月5日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王建霞，江苏毛周勤律师事务所律师。上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）因与被上诉人陈步春、朱进商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2016年10月25日作出的(2016)苏0891民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣耀公司向本院提起上诉，请求二审改判驳回被上诉人在一审提出的诉讼请求并由其承担本案诉讼费用。主要理由：上诉人于2015年5月30日向被上诉人发出交房通知时，已满足了合同约定的“经验收合格”的交付条件，上诉人不负有再次通知其交房的义务。原审认为以经过竣工验收备案为验收合格的标志，没有法律依据，被上诉人经上诉人通知后未受领房屋，应视为上诉人已按期交付房屋，无需再承担逾期交房违约金。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院提起本案诉讼，请求判令被告向其赔偿逾期交房的违约金（从2015年6月1日起至实际交房之日）。事实与理由：原、被告于2014年6月12日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于淮安经济技术开发区韩泰南路西侧、汕头路北侧的香水郡9幢903室及地下车库，合同约定2014年12月28日交房，但被告未如期交房，后双方协商于2015年5月31日前交房。截止目前，原告已经支付617833元，被告仍然不具备交付条件。被告荣耀公司一审辩称：双方订立合同属实，被告应于2014年12月28日交房，后因故迟延，但是截至2015年5月30日的迟延交房违约金已经支付，被告于2015年5月30日通知原告收房，原告认为交房不符合条件至今没有收房，按照合同约定被告不应当再承担逾期交房的违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。原审认定事实为：双方当事人于2014年6月12日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于淮安经济技术开发区韩泰南路西侧、汕头路北侧的香水郡9幢903室，2014年12月28日交房，房款为602666元。2014年11月11日，双方签订非机动车库认购协议，约定原告购买香水郡项目车库9号楼107号，房款15167元。合同签订后，原告已付清房款，被告至今未按约交付房屋。另查明：2015年1月30日，原、被告签订赔偿协议书，双方商定将交房时间变更为2015年5月31日，就该日之前发生的逾期交房违约金，双方已经处理完毕。原审认为：双方当事人订立的商品房买卖合同合法有效，受法律保护，双方当事人应按约履行义务。根据相关规定，案涉房屋需取得竣工验收备案文件方才符合交付条件，庭审中，被告向法庭举证相关备案材料，但其均系复印件且原告表示异议，退而言之，即便被告提交的备案材料均为真实、案涉房屋现已符合交付条件，其亦应依照合同约定通知原告收房，其未向原告通知收房，仍属违约，现原告主张逾期交付住房违约金，对此予以支持。关于原告所主张车库的逾期交付违约金，鉴于车库买卖协议中并无相关约定，对此不予支持。庭审中，被告主张原告逾期付款、并主张以该款抵充其应付违约金，经审查，被告未能就此事实举证，对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告江苏荣耀房地产投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈步春、朱进支付违约金（以购房款602666元为基数，日万分之一点五为标准，自2015年6月1日计算至依约交付之日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取282元，由被告承担。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，荣耀公司向本院提交淮安经济技术开发区住房和城乡建设局于2016年9月14日出具的备案证明及淮安市城建档案馆档案于2016年9月21日出具的接收证明书原件，经核对，与其提交的复印件无误，本院对此予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、上诉人于2015年5月30日通知被上诉人收取房屋是否符合合同约定的交付条件；2、如果认定上诉人交房行为不符合合同的交付条件，上诉人应当如何承担逾期交房的违约责任。承办人认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应以此作为履行及考量双方当事人权利义务的依据。本案中，双方当事人于2014年6月12日订立的商品房买卖合同、2014年11月11日订立的非机动车库认购协议及2015年1月30日订立的赔偿协议书，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人依约履行支付房屋价款的义务后，上诉人负有在约定时间内向上诉人交付符合合同约定交付条件的房屋的义务。双方当事人约定交付期限为2015年5月31日，虽然上诉人于2015年5月30日即向被上诉人发出交付房屋的通知，但因被上诉人认为房屋未达到约定的交付条件而未受领房屋，致房屋未能实际交付，则案涉房屋在该时点是否符合约定的交付条件，成为确认双方当事人之间权利义务的决定性因素。本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中，约定以“经验收合格”作为案涉房屋的交付条件，但对何为“验收合格”则未明确约定。因双方当事人系以政府行政主管部门于上世纪末、本世纪初拟订的示范文本订立的商品房买卖合同，其中预设的、供当事人选择的五种房屋交付条件，系以当时的相关法律法规规定为前提、尤其是对房屋由政府行政主管部门组织验收而拟订，对当时的商品房买卖秩序起到了极好的规制作用。但随着本世纪初法律法规对房屋由政府行政主管部门作为验收主体调整为由设计、开发、施工、监理等参建方作为房屋验收主体，此前拟订的商品房买卖合同示范文本中有关交付条件、诸如“经验收合格”的内容，虽然表述与此前完全一致，但内涵已发生质的变化。由政府行政主管部门组织验收得出的结论，与现行的“经验收备案登记”对房屋质量的监管具有同等的力度。而现行的“经验收合格”的结论，由于尚无政府行政主管部门监管力量的介入，但对房屋质量的保障远低于前者。由于房屋质量关乎千家万户的生命财产安全，适用相对严格的交付标准，既是社会的广泛期待，更符合政府行政主管部门拟订商品房买卖合同示范文本的本意。在法律法规对商品房的交付标准没有特别规定、双方当事人在商品房买卖合同中约定的“经验收合格”内涵不明的情况下，原审以案涉房屋取得《商品房竣工验收备案表》作为“经验收合格”的标志，也是本地长期以来坚持的司法尺度，本院对此应予支持，故本院认定案涉房屋于2016年9月14日才符合约定的交付条件。鉴于上诉人于2015年5月30日向被上诉人发出交付房屋的通知时，案涉房屋尚未符合约定的交付条件且未完成实际交付，因而该通知应为无效，对双方当事人依约享负的权利义务不发生影响。而案涉房屋具备约定的交付条件后，上诉人又未再向被上诉人发出交付的通知且目前尚未实际交付，因而其仍应向被上诉人承担逾期交房的违约责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二○二○一七年三月七日书 记 员  ＸＸ平