浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0782民初14320号原告（反诉被告）：苏爱护，男，1965年9月29日出生，汉族，户籍地江西省上饶市上饶县。委托诉讼代理人：周闪电，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱笑君，男，1970年4月15日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：邹毅强、朱挺，浙江训和律师事务所律师。原告（反诉被告）苏爱护为与被告（反诉原告）朱笑君房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年9月19日、2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏爱护的委托诉讼代理人周闪电，被告（反诉原告）朱笑君及其委托诉讼代理人邹毅强、朱挺（第一次到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏爱护诉称，2015年11月13日，双方签订租赁协议，约定将义乌商贸区7街62号房屋三间用于开设美容院，租期自2015年11月20日至2025年11月19日，租金每年28万元，每年一付，第一年的28万元租金已经支付。2015年12月4日，原告又与另案被告黄昌云签订租赁协议，承租了黄昌云位于义乌商贸区7街56号从2楼至5楼的房屋三间也用于开设美容院。因两处房屋系相邻房屋，原告在协议签订后即将其连成一片，一起装修。在装修过程中，因受黄昌云的干扰，导致原告与黄昌云发生讼争。原告诉黄昌云排除妨碍，法院以（2016）浙0782民初8869号民事调解书调解，双方同意解除签订的租赁协议。由于黄昌云的原因，原告在装修一半的情况下，被迫解除双方的租赁协议，致原告的合同目的无法实现。为此，原告于2016年8月15日发函给被告，要求解除双方于2015年11月13日签订的房屋（店面）租赁协议，被告于次日收到该函。被告在收到原告解除函之日起，双方签订的租赁协议就已解除。请求判令：确认原、被告双方于2015年11月13日签订的房屋（店面）租赁协议已解除。被告朱笑君答辩称：1、原告方无权单方解除合同，本案合同签订时间早于原告与黄昌云签订的合同，原告与黄昌云签订的合同无法预见。由于原告没有单方解除权，实际的解除时间应该是2016年9月21日。2、本案的实质是原告方的单方违约行为，装修将近花了九个月时间把房子的外墙破坏，坑坑洼洼，无法���用。反诉原告朱笑君反诉称，2015年11月13日的租赁协议，双方还约定反诉被告首次店内外装潢200万元、电梯28万元、美容器械28.7万元，室内家具12万元、柜台9万元，电器化办公设备5万元，各种货物商品合计95.0789万元，反诉被告总投资3777789元。但反诉被告并未按协议约定投入3777789元资金进行装修，且租赁房屋原基础设施已被反诉被告敲毁，反诉被告已违约，应承担违约责任。请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失45万元（实际费用以评估为准）；2、承担反诉原告公证费1900元、评估费4000元、律师费9600元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用；4、解除双方签订的《房屋（店面）租赁协议》；5、反诉被告苏爱护赔偿租金差额损失，暂按7万元计算；6、反诉被告赔偿朱笑君恢复原状期间的租金损失，暂按9万元计算。反诉被告苏爱护辩称，评估报告是被告方单方面委托，不予认可。原告在本诉中提供的证据材料及被告的质证意见如下：1、房屋（店面）租赁协议一份，用以证明原、被告双方签订租赁合同的主要权利义务。被告对真实性没有异议，根据协议第三条本案原告构成违约。如果租赁合同解除，原告应该补足租金差额。2、汇款凭证一份，用以证明原告按约汇给被告的租金。被告对真实性没有异议，租金是25万元并非是28万元，另外3万元是广告费。3、函一份，用以证明原告要求解除与被告签订的租赁协议。被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，原告的解除不符合法律规定。4、EMS寄件单一份，用以证明原告通过EMS邮寄解除函的事实。被告���真实性没有异议，对证明目的有异议，原告的解除不符合法律规定。5、EMS快递查询单打印件一份，用以证明被告收到原告解除函的事实。被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，原告的解除不符合法律规定。6、房屋（店面）租赁协议一份，用以证明原告与黄昌云签订的租赁合同的主要权利义务。被告对真实性、关联性都有异议，被告不是该案的当事人，即使该协议真实，该协议是否履行不影响本案原被告之间租赁合同的履行。7、民事调解书一份，用以证明原告与黄昌云的租赁协议已解除的事实。被告对真实性无异议，关联性有异议，黄昌云是否出租房屋，不影响本案。8、公证书一份，用以证明被告在8月份将涉案房屋进行招租的事实。被告对证据形式真实��、合法性没有异议，证明目的有异议，招租的电话不是我们的，招租的行为是原告行使的。房屋损坏严重，不进行修复的话无法正常使用，窗户外墙砸坏，外墙铭牌和装修全部被原告敲坏。房子外面垃圾成堆，地砖全部敲掉，墙面、楼梯、水电一塌糊涂，根本不能正常使用。被告未在本诉中向本院提供证据材料。反诉原告朱笑君在反诉中提供的证据材料及反诉被告苏爱护的质证意见如下：1、房屋（店面）租赁协议一份，用以证明双方约定租赁期限、起算日、苏爱护装修投入等事宜的约定。反诉被告无异议。2、苏爱护向朱笑君发函一份，用以证明2016年8月15日苏爱护向朱笑君发函称解除合同的事实。反诉被告无异议。3、（2016）浙义证民内��第5733号公证书一份，用以证明租赁房屋现状、原先装潢被拆除，而后续装潢未进行。反诉被告对真实性、合法性没有异议。后续装潢在进行中，并不是未进行。4、公证费发票一份，用以证明朱笑君为公证证据保全支付公证费1000元。反诉被告没有异议。5、证据保全公证拍照摄像费收据一份，用以证明朱笑君为证据保全公证拍照摄像支付费用900元。反诉被告称核实后再发表意见。6、房屋租赁合同一份，用以证明朱笑君于2009年10月5日与丁国栋签订房屋租赁合同。约定房屋用途为餐饮。最后一期租金（2014年10月31日至2015年10月31日）为316031元。反诉被告称核实后再发表意见。7、朱笑君银行明细一份，用以证明丁国栋支付最后一期租金316031元。反诉被告称核实后再发表意见。8、涉案房屋出租前照片十五张，用以证明涉案房屋用于鸡毛换糖酒店经营，及酒店装潢。反诉被告称核实后再发表意见。9、《朱笑君资产咨询报告书》一份，用以证明涉案房屋装潢损失583600元。反诉被告称单方面委托不予认可，要求重新进行评估。10、评估费发票一份，用以证明朱笑君为评估损失支出评估费用4000元。反诉被告称单方面委托不予认可，要求重新进行评估。11、律师费发票一份，用以证明被告为实现债权支付9500元。反诉被告对真实性没有异议，关联性有异议，不是必须费用。反诉被告未在反诉中向本院提供证据材料。本院依法委托后出具的评估意见书及双方的质证意见如下：金华市鸿文价格评估有限公司出具的评估报告书、补充鉴定说明及评估费发票各一份，用以证明苏爱护垫付评估费10000元，认定恢复原状期间租金损失为69999元，恢复费用为564287元，因苏爱护未提供项目清单，故对已装修部分未做鉴定。原告对评估费发票无异议，评估费是原告缴纳的。对补充鉴定说明，认为原告已经将已装修部分的项目清单通过电子邮件的方式发送给鉴定人员，有邮件的发放记录。评估报告书首先是程序上的问题，鉴定机构在评估过程当中，除了2016年11月16日通知双方到现场之外，从来没有在其他时间要求原告方到场进行确认，因此对于鉴定结论书当中，所确认的装修面积鉴定机构是怎么确认的，原告方也不清楚。按照委托要求，是按简装标准进行评估，原告认为，评估报告书当中的项目装修明细表中的名称部分，很多不属于简装范围，包括门口广告牌、造型吊顶等，原告认为的简装主要是指地面铺地砖，墙壁粉刷等。这份鉴定报告鉴定出来的装修成本比被告方自行委托鉴定机构鉴定出来的价格还要高，显然不合情理。对于鉴定结论当中讲到的所需恢复原状工期为三个月，以及租金损失三个月，该点我方无异议。被告对评估报告书、补充鉴定说明无异议，这份评估报告书虽然低于了之前委托的价格，相差不大，还是在合理的范围内，也无异议。对于评估费发票问题，说明评估费应由原告来承担。本院认证意见：原告及反诉原告提供的证据真实性可确认，能否达到证明目的，需结合庭审陈述等综合认定，在下文论述。根据已认定的上述证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年11月13日，苏爱护（承租人、乙方）与朱��君（出租人、甲方）签订《房屋（店面）租赁协议》一份，约定：租赁物为坐落于义乌市商贸区720平方米共三间用于开设美容院和经营日用百货化妆品及仓储住宿用、租期为十年（从2015年11月20日至2025年11月19日止）、乙方首次店内外装潢200万元，总投资3777789元。租期内在不损坏房屋主体的前提下甲方无条件让乙方自由装潢，协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关。前两年租金28万元不变（包括安装外墙面广告位租金3万元），第三年开始每年递增5%。叁间店面打通给乙方经营，并同意乙方安装观光电梯一部，店面头顶给乙方安装广告。乙方在协议期内不租用可带走自己的东西，固定装潢不得拆除。租金存入朱笑君的农行账号协议生效。2015年11月14日，苏爱护转入朱笑君账户28万元。2016年8月10日，苏爱护与隔壁另一房东黄昌云的的租赁合同���调解解除。2016年8月16日，苏爱护代理律师寄给朱笑君的函件由他人代收，函件称：因另一房东的原因，至美容院无法正常经营，解除双方于2015年11月13日签订的房屋（店面）租赁合同，自即日起可另行招租。2016年8月26日，朱笑君申请浙江省义乌市公证处对房屋现状进行证据保全，支出公证费1000元。2016年8月27日，公证人员进行了公证，房屋外立面处无招租横幅，朱笑君支付摄像费900元。2016年8月29日，苏爱护申请浙江省义乌市公证处对现场进行了证据保全。2016年8月31日，公证处进行了拍摄公证。当时涉案房屋外留有招租电话，号码为中介公司的电话。2016年9月20日，经朱笑君支出评估费4000元自行单方委托金华市立盛资产评估有限责任公司评估，该公司出具评估报告，确定评估基准日2015年11���20日的市场评估价格为583600元。朱笑君为本案委托律师支出律师费9600元。庭审中，苏爱护对朱笑君的单方鉴定结果不服，垫付鉴定费10000元，经本院依法指定金华市鸿文价格评估有限公司鉴定，鉴定意见为：2016年11月16日的评估基准日房屋装修恢复原状所需工期为三个月，租金损失为69999元。房屋恢复原状（简装）所需装修费用为564287元。鉴定机构因苏爱护方未及时提供资料或提供的资料不能准确说明已装修部分项目，未对已装修部分的费用进行鉴定。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本诉部分，双方对解除合同均无异议，故予以支持。关于反诉部分，双方合同约定“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止”，只是合同终止的通融表述，并未明确为合同解除的条件。反诉被告解除函中称系因另一出租人原因不能实现合同目的故解除合同，也不符合合同法第九十四条的法定解除条件。在合同未解除的情况下，双方均应按合同履行义务，否则将承担违约责任。反诉原告在庭审中确认合同解除时间为第一次开庭时即2016年9月19日，符合客观实际，予以支持。合同解除后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助义务，并赔偿相应的损失。根据本院指定的鉴定机构的鉴定意见，恢复原状的工期为三个月，即从解除之日至2016年12月19日。反诉被告已支付第一年的租金至2016年11月19日，故需赔偿反诉原告一个月的租金损失23333元。反诉被告未全部装修完毕，破坏了原有的装修，造成原告的经济损失参照鉴定意见书的恢复原状（简装）所需装修费用为564287元。租金系双方意思自治的结果，反诉原告以前几年的租赁合同为依据主张租金差额损失，不予支持。反诉原告提出的其他费用，并非必要的合理费用，不予支持。反诉被告因材料不齐导致无法鉴定的不利后果，应由反诉被告自行承担。综上,反诉被告应赔偿反诉原告的费用合计为587620元。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十九条、第二百三十五条之规定,判决如下:一、解除原告苏爱护与被告朱笑君于2015年11月13日签订的《房屋（店面）租赁协议》。二、反诉被告苏爱护于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告朱笑君租金损失23333元、恢复原状费用564287元，合计587620元。三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间��行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2750元，由本诉原告苏爱护负担；反诉案件受理费4039.25元、鉴定费10000元，由反诉原告负担814.25元，反诉被告负担13225元（其中10000元鉴定费已由其垫付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 项孟进二〇一七年三月三日代书记员 金宴宇