甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初7878号原告（反诉被告）李艳珍。委托诉讼代理人：王永妮，甘肃雷奇律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃永新国际商贸城股份有限公司，住所地：兰州市城关区。法定代表人：卢海清，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。原告李艳珍与被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，被告以原告拖欠租金、暖气费、物业费等为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王永妮，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司委托诉讼代理人徐晨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳珍在诉讼过程中，向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告商铺经营权买断费202160元及利息48313.6元，共计250473.6元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月7日原告在被告处购买了位于兰州市城关区东岗东路1475号永新商贸城F2-A012号（面积为24.8平方米）和F2-A063号（面积为25.8平方米）商铺十年经营权。2014年1月10日原、被告签订了商铺租赁合同，合同约定男装十年经营权买断费182160元和商铺保证金20000元，共计202160元。原告向被告支付买断费及保证金后，被告向原告出具四张收条。但被告至今仍未将涉案商铺交付原告，并将涉案商铺另租于他人使用。原告遂向被告多次协商退款事宜但未果。被告上述行为已经构成违约，因退还原告买断费、保证金的利息。故原告诉至贵院，请求判如所请。被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司辩称，被告与案外人西北永新签订协议整体租赁了涉案商铺所在商铺，并向案外人西北永新支付了经营权买断费、物业及暖气费，被告对涉案商铺享有出租权。原告按照被告管理流程，以抓阄方式取得商铺交付凭证后，租赁取得了编号为F2-A012号、F2-A063号商铺，并与原告签订了租赁合同。原告成为承租人后有权利就商铺展开经营，被告的所有商铺都采取抓阄取号领取交付凭证、签订协议方式予以交付。依照交易习惯被告不可能在商铺较多的商场内拒绝阻拦原告使用商铺，被告也不能在商铺出租后不交付承租人使用，致使商铺处于闲置并代垫费用。被告在商贸城开业之时已经举行开业活动并一直展开经营，原告所诉被告未将涉案商铺交付使用无事实及法律依据。被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付租金161920元；2、原告向被告支付暖气费、物业费及滞纳金31971.2元；3、原告向被告支付违约金30360元；4、原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将永新国际商贸城F2层A012、A063号商铺租赁给原告用以经营。被告作为涉案永新商贸城的合法受让人，经与西北永新置业公司签订买断协议后，取得涉案商铺的合法出资人。因此合同签订后，被告将产权清洁无瑕疵的商铺交付给了原告，原告也领取了交付凭证，成为了商铺承租人。同时为营造良好的商业氛围及知名度，被告在高速公路上放置了广告牌。在商铺交付予原告使用后至今，原告一直未能缴纳租赁费以及暖气、物业费，已经构成违约。依据《商铺租赁合同》的约定，原告应当将2014年3月1日-2016年10月31日的租金、暖气、物业费及该部分费用的滞纳金支付给被告，另原告还应承担6个月租金的违约责任。原告李艳珍对被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司的反诉辩称，被告在未解除租赁合同的前提下要求原告支付租金、暖气费、物业费的事实不成立。被告在签订商铺租赁合同后并未将商铺交付原告使用，被告所述以抓阄方式将商铺交付给原告并无证据支持，原告一直未使用涉案房屋也未装修，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对所举证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：涉案商铺所在商用场地系被告从案外人西北永新置业有限公司处以买断经营权的方式租赁取得，其买断经营权期限为2012年-2032年共20年。被告为取得涉案商铺所在商用场地的经营权、租赁权，向案外人西北永新置业有限公司支付了相应经营权买断费、商铺租金。另就商场的物业费、供热费被告与案外人西北永新置业有限公司达成协议，协议约定案外人西北永新置业有限公司委托被告代理收取商场供热费及物业费，其中物业费为6.5元/平方米，供热费以非居民天然气供热价格为准。此后案外人西北永新置业有限公司成立西北永新甘肃物业有限公司，涉案商铺所在经营场地的物业管理交由该公司管理。被告接受管理并先后与案外人西北永新置业有限公司及西北永新甘肃物业有限公司发生了物业费、供热费资金往来。其中，2014年度-2015年度供热期为2014年11月1日-2015年3月31日，2015年度-2016年度供热期为2015年11月1日-2016年3月31日。被告取得涉案商铺所在商用场地的经营权及租赁权后，对涉案场地予以整体规划并对外发布招商公告，对外宣传页显示“十年买断经营使用权、大小商户经营的后顾之忧”等。原告在知悉涉案商铺的对外招商后，于2014年1月9日以抓阄确定房号、领取交付凭证方式选取了F2-A012号商铺、F2-A063号商铺。并于2014年1月10日与被告就F2-A012号商铺签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城F2-A012号商铺出租给原告，商铺面积为24.8平方米，商铺租赁期限为10年（2014年3月1日-2024年2月28日）。合同约定租金为每月每平方米100元，年租金为29760元，该租金不含物业费、水电、空调、暖气费，另原告向被告缴纳经营保证金1万元，待合同期满返还商铺时不计利息退还。在租期期间，原告经营所需水电暖物业费等应每月一交，逾期交纳的，按每日加收3%的滞纳金。合同另约定租赁期内，被告如遇特殊情形不能继续承租的，应书面提前30天通知原告，原告不退保证金；租赁期间内原、被告不得无故解除合同，任何一方无故提前解除合同的，应支付对方六个月商铺租金的违约金。该合同订立后，原告于2014年1月10日向被告支付了男装十年经营权买断费89280元，支付保证金1万元。被告就此向原告出具了编号为N0.1281857号、N0.1281952的收据。于2014年1月10日与被告就F2-A063号商铺签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城F2-A063号商铺出租给原告，商铺面积为25.8平方米，商铺租赁期限为10年（2014年3月1日-2024年2月28日）。合同约定租金为每月每平方米100元，年租金为30960元，该租金不含物业费、水电、空调、暖气费，另原告向被告缴纳经营保证金1万元，待合同期满返还商铺时不计利息退还。在租期期间，原告经营所需水电暖物业费等应每月一交，逾期交纳的，按每日加收3%的滞纳金。合同另约定租赁期内，被告如遇特殊情形不能继续承租的，应书面提前30天通知原告，原告不退保证金；租赁期间内原、被告不得无故解除合同，任何一方无故提前解除合同的，应支付对方六个月商铺租金的违约金。该合同订立后，原告于2014年1月10日向被告支付了男装十年经营权买断费92880元，支付保证金1万元。被告就此向原告出具了编号为N0.1281858号、N0.1281953的收据。上述合同签订后，被告将上述涉案商铺交付原告，原告即享有涉案商铺的经营使用权，但在上述涉案商铺交付原告使用后，原告并未入场开展经营活动，也未向被告支付相应租金。在原告租赁涉案商铺期间，被告对涉案商铺在供暖期内提供了供暖，依规采暖费收取标准为每平方米9.5元/㎡/月。2016年4月28日，被告将包括案涉商铺在内的的F2楼层整体移交给了案外人西北永新置业有限公司。本院认为，本案的争议焦点即为商铺租赁合同签订后原、被告是否履行了各自义务，涉案商铺是否实际交付予原告。结合本案，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。在该合同订立后，原告应负有支付租金的义务，被告负有交付涉案商铺的义务。依据被告对外出租商铺的流程，是先由原告以抓阄方式选取具体商铺号，再以抓阄取得的房号签订租赁合同、支付经营权买断费及保证金。在原、被告双方确定了原告承租的商铺号后，原告向被告交纳了涉案F2-A012号商铺、F2-A063号商铺男装十年经营权买断费及保证金，被告收到上述款项后即向原告出具了相应收据，并与原告订立了两份《商铺租赁合同》。自此原告即享有了涉案商铺的经营使用权，可在涉案商铺中开展商业经营活动。因被告在2016年4月28日将涉案商铺交还予案外人西北永新置业有限公司，故对于2014年3月1日-2016年4月28日期间的男装十年经营权买断费，被告予以扣除后，余款退还原告。被告应扣除的F2-A012号男装十年经营权买断费为19046.4元（89280元/120个月*25个月+744元/30天*18天=19046.4元）；应扣除的F2-A063号男装十年经营权买断费为19814.4元（92880元/120个月*25个月+774元/30天*18天=19814.4元）。综上，被告应退还原告男装十年经营权买断费为143299.2元（182160元-19046.4元-19814.4元=143299.2元）。故对于原告诉讼要求被告退还F2-A012号、F2-A063号男装十年经营权买断费182160元的诉讼请求，本院予以部分支持。因原告未交纳租金的行为已经构成违约，其要求被告退还保证金与《商铺租赁合同》的约定相悖，故对于原告诉讼要求被告退还保证金20000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付利息48313.6元的诉讼请求，本院亦不予支持。涉案商铺作为商贸城诸多商铺的组成部分，以独立格挡形式存在，原告在该商铺中经营并无障碍，其未开展经营活动的行为并不能免除其支付相应租金、暖气费、物业费的义务。故原告应承担2014年3月1日-2016年4月28日之间产生的租金、暖气费、物业费。其中F2-A012号商铺自2014年3月1日-2016年4月28日期间产生的租金为63488元（24.8㎡*100元/㎡/月*25个月+2480元/30天*18天=63488元）；暖气费为2356元（9.5元/㎡/月*24.8㎡*10个月）；物业费为4030元（6.5元/㎡/月*24.8㎡*25个月）。但对于《商铺租赁合同》中约定的暖气费、物业费逾期按每日3%标准加收滞纳金，本院认为每日3%的的滞纳金标准过高，结合本案案情及被告怠于催要拖欠款项，本院依法酌定被告支付暖气费滞纳金为148.5元（2356元*中国人民银行同期贷款利率4.85%*130%=148.5元），支付物业费滞纳金为（4030元*中国人民银行同期贷款利率4.85%*130%=254.09元）。F2-A063号商铺自2014年3月1日-2016年4月28日期间产生的租金为66048元（25.8㎡*100元/㎡/月*25个月+2580元/30天*18天=66048元）；暖气费为2451元（9.5元/㎡/月*25.8㎡*10个月）；物业费为4192.5元（6.5元/㎡/月*25.8㎡*25个月）。但对于《商铺租赁合同》中约定的暖气费、物业费逾期按每日3%标准加收滞纳金，本院认为每日3%的的滞纳金标准过高，结合本案案情及被告怠于催要拖欠款项，本院依法酌定被告支付暖气费滞纳金为154.5元（2451元*中国人民银行同期贷款利率4.85%*130%=154.5元），支付物业费滞纳金为264.3元（4192.5元*中国人民银行同期贷款利率4.85%*130%=264.3元）。综上，故对于被告反诉要求与原告支付租金161920元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于被告反诉要求原告支付暖气费、物业费及滞纳金31971元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于被告反诉要求原告支付违约金30360元的诉讼请求，原告未付租金行为确已构成违约，但《商铺租赁合同》并未约定原告因就此承担违约责任。故对于该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第（一）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李艳珍退还男装十年经营权买断费143299.2元。二、原告李艳珍于本判决生效之日起十日内向被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司支付F2-A012号商铺、F2-A063号商铺租金共计129536元，支付物业费及其物业费滞纳金8740.89元，支付暖气费及暖气费滞纳金5110元，上述款项共计143386.89元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5057元，减半收取2528.5元，由原告李艳珍承担2000元，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担528.5元。反诉费2332元，减半收取1166元，由原告李艳珍承担466元，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  陈建林二〇一七年三月二日书 记 员  施璞琰