安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖15民终1941号上诉人（原审被告、反诉原告）：高守信，男，1987年5月1日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：项勇，安徽和源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市梅山路凯旋国际广场，组织机构代码67756251-5。法定代表人：杨茂君，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝强，安徽大别山律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁明伟，安徽大别山律师事务所律师。上诉人高守信因与被上诉人重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司（以下简称茂诚公司）土地租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2016年9月30日作出的（2015）六金民二初字第01726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高守信及其委托诉讼代理人项勇、被上诉人茂诚公司委托诉讼代理人王孝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高守信上诉请求：1.撤销原判第三、四、八项；2.判令茂诚公司赔偿其2015年至2016年桃树直接收益损失1289008元；3.判令茂诚公司赔偿其2015年鱼塘养鱼直接损失514424元；4.判令茂诚公司赔偿其活动板房直接损失30000元；5.本案一、二审诉讼费用由茂诚公司承担。事实和理由：一、茂诚公司应当赔偿破坏其果园所造成的直接损失。茂诚公司未依法解决双方之间的租赁合同纠纷，而是组织数十人开着挖掘机到其果园，拆除围栏、推倒房屋、挖掉桃树，该行为至公安机关出警后才被制止。由于茂诚公司的破坏，桃园无法管理，造成2015年及2016年的桃子直接损失1289008元。由于茂诚公司的破坏，其鱼塘无法看管，所养的鱼全部被偷，损失鱼苗、饲料、病害防治、人工投入514424元；活动板房损失30000元。上述直接损失应由茂诚公司赔偿。二、其不应承担交纳租金及违约金的责任。虽然合同有交纳租金的约定，但合同在实际履行中，由于茂诚公司的行为给其鱼塘造成直接损失，双方围绕如何赔偿的问题达成了不交租金，以租金弥补损失的协议。一审法院以该协议没有茂诚公司签字盖章为由，否认该协议的成立错误。根据该协议，其不应交纳租金，亦不构成违约，不应当承担违约责任。茂诚公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因高守信未按时交纳租金及履约保证金属于违约在先，并且符合合同约定的解除权情形，原审认定合同解除并判令高守信支付拖欠的租金及违约金正确；二、原审判决对桃树直接经济收益损失、鱼塘养鱼直接损失及活动板房损失均有明确认定，判决内容合法、合情、合理；三、原审判决其给付高守信种植桃树投入款284412元、土地平整挖排水沟投入款61104元属于补偿性质。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。茂诚公司向一审法院起诉请求：1.解除其与高守信签订的《土地租赁合同》；2.高守信立即搬出退场，让出占用的上述《土地租赁合同》范围内的全部土地；3.高守信补交租金和相关费用188371元，并以此为基数，按照每日3%利率承担利息至付清之日止；4.高守信承担违约金10000元。高守信向一审法院反诉请求：1.茂诚公司赔偿其桃树损失及预期收益损失2513154.25元；2.茂诚公司赔偿其鱼塘损失及预期收益损失475193元；3.茂诚公司赔偿其土地平整、深翻、改良损失82000元；4.茂诚公司赔偿其活动板房损失30000元；5.茂诚公司赔偿其损失评估费17000元。一审法院认定事实：2013年12月9日，茂诚公司（甲方）与高守信（乙方）签订土地租赁合同一份，承租茂诚公司水韵东方（现更名为悠然蓝溪）景区内127.26亩土地及鱼塘用于农家乐、采摘园经营。该合同第二条约定“租期为5年，从2014年4月30日至2019年4月29日。出租土地现状为平面图上标示的鱼塘及范围内的土地”。第三条2项约定“第一年应缴租金总额为13999元，2013年12月20日前一次性付清；第二年应缴租金总额为16544元，2015年2月28日前一次性付清；第三年应缴租金总额为19089元，2016年2月28日前一次性付清；第四年应缴租金总额为21634元，2017年2月28日前一次性付清；第五年应缴租金总额为24180元，2018年2月28日前一次性付清”。第四条1项约定“本合同自签订当日，乙方需一次性向甲方缴纳履约保证金壹万元整”。3项约定“甲方按本合同规定从合同履约保证金中扣除所欠费用及赔偿款项后，乙方须在接到甲方通知后5个工作日内将合同履约保证金补足，乙方未补足，甲方届时有权单方面解除本合同----”。第七条6项约定“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按应付而未付金额的3%/天向甲方承担违约责任”。第八条2项约定“甲方因项目整体规划，开发需要，需收回出租土地的，应以书面形式告知乙方，则双方约定可以解除合同，且甲方不承担法律责任及赔偿预期收益、间接或直接损失的责任。甲方在终止合同时，乙方所投入装饰、设备等，甲方按照相应年限折旧给乙方赔偿，且乙方前期所投入设施、设备等归甲方所有”。第6项约定“甲乙双方约定，租赁期内甲方因单方面原因终止合同，应对乙方租赁土地内所种植的果树、青苗进行补偿，补偿标准按照国家相关规定执行；租赁期期满后，乙方在规定时间内自行移走其种植果树、青苗等，逾期甲方有权自行处理，且不予以经济赔偿”。第九条1项约定“乙方逾期未交租金和其他费用的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金每日按应支付费用总额的3%计算”。合同签订后，高守信进驻该租赁地块平整土地、栽种桃树从事农家乐经营，但未按合同约定时间给付租金及履约保证金。2015年3月12日，茂诚公司向高守信发出《解除合同并要求限期离场的通知函》，内容为“高守信先生：贵我双方于2013年12月9日签订的《土地租赁合同》，约定由贵方承租我方位于水韵东方右上角土地，用于经营农家乐、采摘园项目。租期为5年，租金按年度支付，即贵方应于2014年4月30日前支付7799元租金，应于2015年2月28日前支付9217元租金，且贵方应于合同签订之日向我方支付履约保证金1万元。但截止发函之日，贵方并未向我方支付任何租金及履约保证金。鉴于此，特函告如下：一、解除贵我双方于2013年12月9日签订的《土地租赁合同》。二、请贵方于收到此函之日起5日内撤离承租土地，将所承租土地交还我方。三、逾期我方将诉诸法院，并追究贵方违约责任”。该函件由高守信之父高继光签字代收后，高守信并未迁出租赁土地，茂诚公司于2015年9月11日向该院提起诉讼。一审法院另查明，高守信于2015年6月18日向六安市公安局金安分局报案，称其经营果园受到破坏，要求公安机关刑事立案。2015年6月25日六安市公安局金安分局作出《不予立案通知书》，高守信不服申请复议，并向上一级公安机关申请复核。2015年8月8日，六安市公安局作出《刑事复核决定书》，撤销了六安市公安局金安分局不予立案的决定，但公安机关尚未作出认定。高守信于2015年6月18日申请公证机构对其果园现状进行证据保全，六安市皋翔公证处工作人员于当日前往悠然蓝溪高守信经营果园，对现场情况进行了拍摄记录，并对种植的桃树数量进行了清点，确认高守信租赁地块有完好成年桃树3024棵，未长成桃树325棵，成年被挖除桃树2820棵，共计6169棵。2016年2月1日，该院工作人员在高守信承租鱼塘进行现场勘验，在塘水全部泵干的情况下未发现鱼塘内有饲养鱼类。2016年4月2日，安徽财信评估事务所作出（2016）第116号、第117号两份资产评估报告，鉴定涉案高守信栽种的6169棵桃树市场价值为284412元；涉案高守信投入用于租赁土地整理及挖排水沟的挖机使用费投入市场价值为61104元。又查明，安徽创世纪资产评估事务所根据高守信申请，于2016年6月16日作出创评报字(2016)第028号资产评估报告书，鉴定涉案6209棵桃树等苗木四年果林价值2513154.25元，42亩鱼塘四年总收益价值475193.31元，合计2988347.56元。高守信据此于2016年7月5日向该院提起反诉请求。一审法院认为，茂诚公司诉请解除与高守信签订的土地租赁合同，要求高守信迁出租赁土地，给付拖欠租金，并承担逾期利息及违约金，高守信以茂诚公司无权解除合同抗辩，并以茂诚公司破坏其果园、鱼塘经营为由提起反诉，根据双方诉请及抗辩意见，确定本案争议的焦点在于：一、茂诚公司解除合同是否符合法律规定；二、解除租赁合同后，相关经济损失如何承担；三、高守信反诉要求茂诚公司赔偿其果园、鱼塘四年总收益应否予以支持。对此该院分别认为，一、关于茂诚公司解除合同是否符合法律规定。1、双方土地租赁合同第三条2项约定“第一年应缴租金总额为13999元，2013年12月20日前一次性付清”，合同第四条1项约定“本合同自签订当日，乙方需一次性向甲方缴纳履约保证金壹万元整”。3项约定“甲方按本合同规定从合同履约保证金中扣除所欠费用及赔偿款项后，乙方须在接到甲方通知后5个工作日内将合同履约保证金补足，乙方未补足，甲方届时有权单方面解除本合同”。上述合同约定对于高守信按时缴纳租金及履约保证金的义务规定得较为明确，且茂诚公司对于高守信未按时缴纳履约保证金的情形享有明确的合同约定解除权。2、按时交纳租金系租赁合同承租方应承担的基本合同义务。高守信长期拖欠土地租金及履约保证金的违约行为，对方要求解除合同同时符合合同法规定的法定解除权与约定解除权的行使条件，故茂诚公司要求解除与高守信签订的土地租赁合同，合法有理，该院对此予以支持。3、高守信主张因茂诚公司破坏其鱼塘造成损失60000元，双方协议变更合同等事实，未向该院充分举证，该院对此不予采信。4、茂诚公司已于2015年5月13日向高守信送达《解除合同并要求限期离场的通知函》，合同解除权系形成权，在意思表示送达对方时即行生效；但根据茂诚公司主张的法律效果及诉请，该院仍确定双方租赁合同以判决形式予以解除。二、关于解除租赁合同后，相关经济损失如何承担。1、根据安徽财信评估事务所作出（2016）第116号、第117号两份资产评估报告，鉴定涉案高守信栽种的6169棵桃树市场价值为284412元；涉案高守信投入用于租赁土地整理及挖排水沟的挖机使用费投入市场价值为61104元。高守信为经营租赁土地上述投入经资产评估，客观、真实。2、高守信反诉诉请所涉鱼塘经济损失，经该院对鱼塘泵水后勘验，基本无养殖鱼类，高守信诉请与事实不符，该院对此不予采信。3、高守信反诉诉请所涉活动板房损失，亦未向该院进行充分举证，该院对此不予采信。4、根据相关法律原则，合同解除后相关损失应由违约方承担，故对于高守信上述损失，茂诚公司原则上无须承担赔偿责任。5、鉴于茂诚公司在诉讼中表示高守信原承租地块现用于排污设施公益项目建设，现愿意依据评估报告对高守信直接损失予以补偿，该院对此予以确认，高守信种植桃树、土地平整投入等直接损失由茂诚公司依据该院委托评估报告予以补偿，承租土地上桃树归茂诚公司所有。6、鉴于高守信在租赁土地上的具体经营时间，该院确定高守信应给付茂诚公司一年的土地租金13999元。7、关于茂诚公司要求高守信承担违约责任的诉请，因双方土地租赁合同中关于逾期给付租金的违约金约定过高，该院对高守信应承担的违约金数额酌定为10000元，超出部分不予支持。三、关于高守信反诉要求茂诚公司赔偿其果园、鱼塘四年总收益应否予以支持。1、高守信反诉称茂诚公司组织人员破坏其果园财产，虽经向公安机关报案，但公安机关尚未做出任何结论以及处理意见，且没有其他相应证据予以支持，高守信主张上述事实，该院对此不予采信。2、因高守信违约未按时交纳租金及履约保证金，茂诚公司向该院诉请要求解除租赁合同，同时符合合同法规定的法定解除权与约定解除权的行使条件，茂诚公司在合同履行过程中无违约行为，原则上不应承担赔偿责任。3、依据本案土地租赁合同第七条第6项约定“甲乙双方约定，租赁期内甲方因单方面原因终止合同，应对乙方租赁土地内所种植的果树、青苗进行补偿，补偿标准按照国家相关规定执行”，根据上述合同约定，即使茂诚公司单方违约解除合同，亦仅须对直接损失予以赔偿，高守信现主张赔偿四年预期收益损失无事实及法律依据。4、高守信自行委托安徽创世纪资产评估事务所所作资产评估报告书，该院对其证明力不予认定，所支出鉴定费17000元，应自行负担。综上所述，该院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司与被告（反诉原告）高守信2013年12月9日签订的《土地租赁合同》。二、被告（反诉原告）高守信迁出悠然蓝溪景区内127.26亩租赁土地（该项行为经本院下达先予执行后，高守信已经主动履行完毕）。三、被告（反诉原告）高守信给付原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司拖欠的土地租赁费13999元。四、被告（反诉原告）高守信给付原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司合同违约金10000元。五、驳回原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司其他诉讼请求。六、原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司返还被告（反诉原告）高守信在租赁土地种植的6169棵桃树投入款284412元。七、原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司返还被告（反诉原告）高守信在租赁土地平整土地、挖排水沟投入款61104元。上述三、四两项款合计23999元，六、七两项款合计345516元相互冲抵后，原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司尚应给付被告（反诉原告）高守信321517元，于本判决生效之日起七日内日一次性付清。八、驳回被告（反诉原告）高守信其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8270元，反诉案件受理费31740元，合计40010元，由原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司负担10010元，被告（反诉原告）高守信负担30000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于2015年6月18日高守信所经营的桃园被破坏是否系茂诚公司所为一节，从高守信提供的六安市公安局金安分局的询问笔录可以看出，茂诚公司员工亦系其一审委托诉讼代理人杨瑞在接受该局询问时关于“2015年6月18日高守信的桃树被破坏以及其搭建的板房被拆除是我们茂诚公司做的”陈述，已对此予以了认可，本院对此予以认定。对于高守信主张的其已与茂诚公司达成租金免除的约定一节，首先，高守信并未提供鲍婷婷系茂诚公司工作人员且有权就租赁事宜与高守信进行协商、洽谈的证据，本院无法确认；其次，即使其所提供的短信、邮件来往真实，从短信、邮件内容看，订立补充协议的原因系“双方于2013年12月10日签订的《土地租赁合同》，由于乙方（高守信）没有理解双方合作的真实意图”，目的系“就特许经营项目即特殊约定签订补充条款”，补充条款亦都是对于高守信应经营的项目、栽种的瓜果树木及具体开业时间的约定，并未涉及高守信所主张的因土地面积不确定、鱼塘被破坏等而给予减免租金的情形；且2014年11月20日的短信内容反映“法务部同意给予租金免除的前提是2015年1月30日前乙方（高守信）栽植的树木达到甲方要求”，而高守信对此明确予以拒绝，说明双方并未最终达成合意，故对高守信主张的相关事实不予认定。对于高守信提供2014年7月16日的谈话录音以及照片以证明其鱼塘于2014年遭到破坏系茂诚公司所为一节，因谈话录音中相对方一直并未承认系茂诚公司所为，高守信也不能证明相对方所提到的公司或个人系茂诚公司下属公司或员工，故对高守信该主张不予认定。本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。高守信未按《土地租赁合同》约定交纳履约保证金及租金，应承担给付租金及违约金的责任。高守信主张其未交纳履约保证金及租金，系因土地面积未经丈量、配套设施未到位、双方已达成免除租金约定等意见，因与客观情况不符或缺乏证据证明，不能成立，不能作为其未违约的抗辩理由。在此情况下，茂诚公司有权解除合同，但解除合同的行为应在法律框架下进行，茂诚公司在送达给高守信的《解除合同并要求限期离场的通知函》上亦告知“逾期我方将诉诸法院，并追究贵方违约责任”。但实际上，在高守信未按期撤离承租土地时，茂诚公司并未及时将该争议诉诸法院，而是于2015年6月18日自行采取了挖桃树、拆板房等行为。在高守信对于茂诚公司就2014年鱼塘被破坏是否负有责任、是否存在减免租金等存有争议而未有法律评价的情况下，茂诚公司这一非理性行为所造成的结果显然超出了高守信对于违约结果的预期。虽因客观条件所限，鱼塘、板房相关损失无法通过鉴定确定，但根据日常生活经验法则，该两部分损失应客观存在。另从现场勘验记录看，高守信所栽种的桃树部分已挂果，该部分价值应计入桃园的直接损失中。本院根据公平、合理原则并综合考虑鱼塘曾于2014年被破坏的实际情况及双方过错大小，酌情确定茂诚公司给付高守信其他损失款合计150000元。综上所述，高守信的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第01726号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项，即：一、解除原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司与被告（反诉原告）高守信2013年12月9日签订的《土地租赁合同》；二、被告（反诉原告）高守信迁出悠然蓝溪景区内127.26亩租赁土地（该项行为经本院下达先予执行后，高守信已经主动履行完毕）；三、被告（反诉原告）高守信给付原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司拖欠的土地租赁费13999元；四、被告（反诉原告）高守信给付原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司合同违约金10000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司返还被告（反诉原告）高守信在租赁土地种植的6169棵桃树投入款284412元；七、原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司返还被告（反诉原告）高守信在租赁土地平整土地、挖排水沟投入款61104元。上述三、四两项款合计23999元，六、七两项款合计345516元相互冲抵后，原告（反诉被告）重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司尚应给付被告（反诉原告）高守信321517元，于本判决生效之日起七日内日一次性付清。二、撤销六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第01726号民事判决第八项，即驳回被告（反诉原告）高守信其他诉讼请求；三、重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司于本判决送达之日起七日内给付高守信其他损失款合计150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8270元，反诉案件受理费31740元减半收取计15870元，合计24140元，由重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司负担8270元，高守信负担15870元；二审案件受理费21310元，由高守信负担18000元，重庆市茂诚物业管理有限公司六安分公司负担3310元。本判决为终审判决。审判长  王军审判员  许琛审判员  王丽二〇一七年三月七日书记员  季敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。