上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第262号上海市嘉定区人民法院民事判决书(2015)嘉民三(民)初字第262号原告王某某。被告苏某某。原告王某某与被告苏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2015年3月18日公开开庭进行审理，原告王某某、被告苏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2014年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租房屋，租赁期限2014年6月1日至2015年5月31日，月租金2,300元，付二押一，被告逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金。合同签订后，被告即行入住，但合同履行半年时被告提出解除合同，且拿走房屋中的电视机、电磁炉等物品，并对房屋进行了破坏。原告认为，被告既不交还房屋、也不支付租金、擅自搬离房屋且拿走原告房屋物品、长期不支付水电费，均属违约行为。为维护自身权益，原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告将系争房屋返还原告；3、被告支付原告提前解约违约金4,600元(按2个月的房租计算)；4、被告支付原告租金暂计8,278.80元(自2014年12月1日至2015年3月18日，按照2,300元/月，实际到判决生效之日)；5、被告支付原告逾期支付租金违约金8,278.80元；6、被告返还原告创维42寸LED网络电视机一台，价值3,200元、电磁炉一台，价值399元，若不能返还原物要求按原价赔偿；7、被告赔偿家具及家电及墙体维修费2,300元(以装修公司的报价为准，目前还没有维修，可在被告的保证金内扣)；8、被告支付欠付电费的443.56元、水费150.48元。被告苏某某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。解除合同是被告先行提出的，因为原告未交物业管理费，物业公司经常上门催讨，影响被告的正常生活，且原告不协助被告办理居住证，故被告要求解除合同。被告已经支付2014年6月1日至12月1日的租金，因此，被告在12月1日便搬走了，被告曾于11月中旬、11月30日两次告知原告其要搬离，并要求退还押金，否则搬走其电视机，但原告未将押金退还，故其将原告电视机搬走。搬离时，因原告不愿过来，双方未办理房屋的交接手续，被告未归还房屋门禁卡及钥匙，并将少量衣物放置在涉案房屋内。经审理查明，原告王某某及案外人谭某某系嘉定区云某某、25号6某某(下称“涉案房屋”)的所有权人，房屋建筑面积51.18平方米，建筑类型为办公楼。2014年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用；租赁期限为1年，自2014年6月1日起至2015年5月30日止；租金每月2,300元，付二押一，每期租金支付时间为该期首月的5日前，若被告逾期支付，每逾期一日，按日租金一倍向原告支付逾期违约金。如逾期超过二十日，除如数补交租金及违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止本合同，被告须按本合同第九条承担违约责任；第九条约定，如任何乙方未按本合同履行，经另一方催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须支付违约金，违约金为月租金的2倍。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。合同履行初期，被告尚能按期支付租金，2014年11月，被告向原告提出提前解除合同，并要求退还押金2,300元，原告表示若提前解约需支付违约金，故而双方对合同解除未能达成一致。此后，原告径自搬离了涉案房屋，并将原告放置于涉案房屋中的一台电视机搬走，且不再支付此后的租金。原告认为，被告未经原告同意单方要求退租，此后既不支付租金，也不交还房屋，应属违约，故而诉至法院。经查，被告已将租金支付至2014年12月1日，另付租赁保证金2,300元，双方一致同意租赁保证金在本案中一并处理。截至本案开庭前，被告既未支付剩余租金，也未将房屋钥匙及门禁卡交还原告。庭审中，被告表示同意将房屋返还原告，并当庭交还了门禁卡，并表示庭审结束后即会交还钥匙，其遗留在涉案房屋中的物品同意由原告自行处置。但是，庭审结束后，原告书面告知本院被告仍不愿意交还钥匙及电视机，原告无奈已于2014年3月24日将房屋锁芯更换，自行收回了房屋。鉴于房屋已实际收回，原告申请撤回原第二项、第七项诉讼请求；明确第四项诉讼请求为仅主张自2014年12月1日至2015年3月18日的租金计8,278.80元；明确第六项诉讼请求为要求被告赔偿不能返还电视机的损失，具体金额由法院确定。另，庭审中，原告同意将第五项诉讼请求降低为逾期付款违约金2,000元。关于水电费，被告表示确认水费金额，同意支付；电费仅愿意支付9月、10月、11月使用的电费，12月使用的电费并未被告使用，不愿支付。以上事实有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及其附件、照片、电费单等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应依约履行合同义务。原告已按约交付房屋，被告亦应按约履行支付租金、及时缴纳实际使用的水电费的义务，被告若需提前解除合同，应就解除日期、房屋返还、违约责任等与原告协商一致。但被告在未就上述事宜与原告磋商达成一致的情况下，拒不支付租金，也不交还房屋，并将原告房屋中的部分物品搬走，违约行为明显，现原告诉请要求解除合同、被告支付解约违约金4,600元、被告支付占用房屋期间的租金8,278.80元，应属合法有据，依法可予支持。被告已付租赁保证金2,300元，可直接在解约违约金中抵扣，即被告仍需支付原告解约违约金2,300元。被告辩称因原告未缴纳物业费、不协助其办理居住证，故其可以自行解除合同的意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。关于逾期付款违约金，结合未付款金额及拖欠时间，本院酌定该项违约金为800元。关于赔偿物品损失，庭审中、被告自认搬走了原告电视机未归还，理应赔偿原告的损失，本院酌定损失为1,000元。关于水、电费，因该费用是被告占用房屋期限实际发生的费用，应由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告间签订的关于嘉定区云某某、25号6某某的《房屋租赁合同》；二、被告苏某某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某自2014年12月1日至2015年3月18日期间的租金8,278.80元；三、被告苏某某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某提前解约违约金2,300元;四、被告苏某某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某逾期付款违约金800元；五、被告苏某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某某物品损失1,000元；六、被告苏某某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某欠付的电费443.56元、水费150.48元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费334.3元，减半收取167.15元，由被告苏某某负担(该款被告应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员史建颖二○一五年七月二十二日书记员杨晓燕代理审判员  史建颖二〇一五年七月二十四日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……