广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终54号上诉人（原审原告）：苏东英，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何加金，职务：总经理。委托代理人：崔志宏，男，1974年10月9日出生，汉族，该公司行政助理。上诉人苏东英、广州市荔鸿房地产发展有限公司（以下简称荔鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，因双方均不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年2月28日，苏东英（乙方、买方）与荔鸿公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：苏东英向荔鸿公司购买广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”8层821号房屋（建筑面积45.86平方米、套内建筑面积32.83平方米）。房屋总价105万元，首期款：自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50.48%（即53万元）。剩余房款52万元应于2014年3月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。在合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮的证明文件。在合同第十三条约定：甲方应当在2014年10月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第三十一条约定：合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件。同日，苏东英（乙方、买方）与荔鸿公司（甲方、卖方）签订《补充协议（办公）》，其中第七条约定：如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金。第十一条约定：补充协议自双方签订日起立即生效。如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。协议签订后，苏东英依约向荔鸿公司支付了全部购房款，但荔鸿公司未能在2014年10月31日前将作为合同标的物的房屋交付苏东英使用。2016年8月，荔鸿公司向苏东英邮寄发出《交楼通知书》，通知苏东英办理收楼手续，苏东英于2016年8月26日分别以荔鸿公司公司注册地址和交楼通知书上载明的荔鸿公司办公地址向荔鸿公司邮寄发出《针对‘荔鸿商贸大楼’交楼通知书的异议函》，根据快递流程上显示，其中寄往公司注册地的函件“没有签收”，另一份是“他人收”。苏东英至今没有接收讼争房屋使用。2016年4月14日，因荔鸿公司未能按期履行上述合同，苏东英与广东经国律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：该所代理苏东英与荔鸿公司之间就《买卖合同》的诉讼，律师代理费分三期共12000元。苏东英于2016年4月14日和2016年4月29日向广东经国律师事务所支付了前两期律师费共8000元。2016年4月29日，苏东英向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、荔鸿公司支付从2014年11月1日起计算至实际交付房屋之日的逾期交房违约金（按月租金6879元/月计算）；2、荔鸿公司支付苏东英因本案维权的律师费8000元；3、荔鸿公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，苏东英提出荔鸿公司在销售商铺的广告宣传单上以及口头承诺，讼争商铺每月至少可以收取150元/平方米的租金。荔鸿公司表示广告宣传单上只是预估的租金收益，从没有向苏东英承诺或约定上述租金标准。荔鸿公司还表示讼争商铺至今仍没有完全取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的商品房项目工程竣工验收合格等文件。原审法院认为：苏东英、荔鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（办公）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。虽然荔鸿公司于2016年8月向苏东英邮寄发出《交楼通知书》，通知苏东英办理收楼手续，但荔鸿公司当时交付的商铺并不符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的交付条件，且苏东英也提出异议，至今没有办理收楼手续，故荔鸿公司未能在约定的2014年10月31日前将涉案房屋交付给苏东英使用，已经构成违约。苏东英提出主张以合同约定逾期交房违约金标准显失公平，不足以弥补实际损失为由,要求调整为按房屋的租金收入（按月租金6879元/月）计算损失的主张，因无合同依据，且苏东英尚未接收房屋使用，苏东英的证据也不能证明《补充协议（办公）》第七条约定，已经发生撤销或变更的依据。因此，苏东英上述请求的计算依据，不予采纳。荔鸿公司以上述约定进行抗辩理由成立。根据《补充协议（办公）》第七条约定：如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金。因此，荔鸿公司应从2015年10月30日起以购房款1050000元为本金，按上述标准向苏东英支付违约金至交付房屋之日止。对于苏东英要求荔鸿公司承担律师费的问题。苏东英是完全行为能力人，可以独立进行民事活动，其在诉讼中聘请律师只是苏东英的个人需要，且苏东英的主张也无合同依据，故苏东英要求荔鸿公司承担因诉讼产生的律师费8000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第十一条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年11月9日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告苏东英支付从2015年10月30日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金（上述违约金的标准按原告已付房款1050000元为本金每日万分之一计算）。自本判决发生法律效力之次日起至被告交付房屋给原告之日止，被告仍应按上述标准向原告支付逾期交楼违约金；二、驳回原告苏东英其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2936元，由原告苏东英负担1936元，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担1000元。判后，苏东英、荔鸿公司均不服原审判决，向本院提起上诉。苏东英上诉称：1、2014年2月28日，双方签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同第十三条约定荔鸿公司交房的截止日期为2014年10月31日。预售合同第十四条第2款与补充协议第七条对延期交房的违约责任进行了约定，该两个条款没有冲突，意思都是荔鸿公司延期交房，本合同仍继续履行，逾期再超过365天荔鸿公司还是按苏东英已付房价的每日0.01％支付违约金。所以荔鸿公司应从2014年11月1日起至房屋交付使用之日止向苏东英支付延期交房的违约金。2、荔鸿公司在2014年11日1日起已构成延期交房，苏东英也已给予荔鸿公司一年多的缓冲期限承担违约金，但荔鸿公司一直没有积极对苏东英进行延期交房违约金的理赔，双方多次沟通无效的情况下苏东英才提起的诉讼。况且预售合同及补充协议也没明确约定荔鸿公司在2014年11月1日起至2015年10月30日期间不用支付延期交房违约金。3、荔鸿商贸大楼的土地使用年限自1998年3月26日起计算商业用地40年，至今已经近19年，荔鸿公司延期交房的行为已经严重损害了苏东英投资商用的权利，如果不能尽快使用将给苏东英造成多方面损失。综上所述，苏东英上诉请求：改判荔鸿公司支付自2014年11月1日起至实际交付房屋之日止的延期交房违约金，按照苏东英已付房款105万元的每日万分之一计算，并判决一、二审的诉讼费用由荔鸿公司负担。针对苏东英的上诉，荔鸿公司答辩称：不同意苏东英的上诉意见，双方所签订的补充协议第七条约定了365天的缓冲期，该期间不应该计算延期交房违约金。荔鸿公司上诉称：荔鸿公司在2016年8月1日向苏东英发送了收楼通知书，并且苏东英签收了该通知书。根据双方对违约金支付的约定，应当计算至荔鸿公司交付房屋之日止。因此，荔鸿公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判由荔鸿公司向苏东英支付从2015年11月1日起至2016年8月1日止的延期交房违约金共计28770元。(违约金的标准以已付房款1050000元为本金，按每日万分之一计算)；2、判令一、二审诉讼费由苏东英负担。针对荔鸿公司的上诉，苏东英答辩称：不同意荔鸿公司的上诉意见，荔鸿公司发出收楼通知时涉案房屋仍处于在建的状态，根本不符合交房的条件，且苏东英也发函拒绝了收楼。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，双方所签《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条“延期交房的违约责任”约定，荔鸿公司未能按照本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、本合同继续履行，荔鸿公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%的标准向苏东英交付违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，因双方当事人对一审法院关于律师费的处理均未提出异议，本案二审争议的是延期交房违约金的起止时间。考察预售合同第十四条与补充协议第七条的内容，补充协议载明了荔鸿公司迟延交房的情况下，合同继续履行，逾期再超过365天则按照已付房价的每日万分之一支付违约金；预售合同和补充协议有不同约定的，以补充协议为准。故一审法院判决荔鸿公司从2015年10月30日起向苏东英支付延期交房违约金，该项处理并非没有依据。苏东英主张计算延期交房违约金的起算时间应为2014年11月1日，本院不予支持。至于荔鸿公司主张延期交房违约金的截止日期为其发出《收楼通知书》的2016年8月1日，因该时涉案房屋并未满足合同约定的交房条件，苏东英有权且事实上也拒绝收房，故荔鸿公司发出的《收楼通知书》并不发生房屋交付的正当效果，其上诉主张本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由广州市荔鸿房地产发展有限公司负担1000元，苏东英负担750元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  杨晓怡二〇一七年三月二十四日书记员  杨银桃