重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第03269号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区福红路58号，组织机构代码：20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利（特别授权），1978年3月生，汉族，该公司员工。被告王敏，女，1968年1月生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业公司”）诉被告王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由代理审判员张敏适用简易程序于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人颜利到庭参加诉讼，被告王敏经本院传票传唤期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称，原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务企业，被告自2006年10月24日入住阳光华庭小区以来一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告续签物业服务合同，约定由原告继续为小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了义务，但被告却于2010年9月起不再按时交纳物业服务费、公摊费，从2011年11月开始未交纳水费。截止2013年10月30日总共拖欠原告物业服务费3100.80元、居民水费640.50元、水电公摊费323元、维修费40元，以及违约金8786.10元，以上合计12890.40元。原告经多次催收未果，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即支付拖欠的各项费用合计12890.40元；本案诉讼费由被告承担。被告王敏未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经本院审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告王敏曾系重庆市南岸区福红路阳光华庭·左岸阳光小区X栋X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积62.77平方米。被告于2006年10月24日接房后入住该房屋至今，2013年11月，该房屋产权登记人从王敏、伍岳变更为伍岳。2004年4月24日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。该合同到期后，阳光华庭小区业主委员会与原告于2010年8月11日签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.30元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.00元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。2011年6月23日，阳光华庭小区业主黄文庆等117人以签订物业服务合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效为由，向本院提起民事诉讼，要求确认2010年8月11日签订的物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日签订的《物业服务合同》于2013年7月31日履行期限届满后，因阳光华庭小区新一届业主委员会未能按时成立，无法续聘或选聘物业服务企业，而原告又愿意按照原合同的约定，继续提供物业服务。为此，重庆市南岸区南坪街道办事处阳光社区居民委员会于2013年9月5日发出《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民生活水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再由物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。被告从2010年9月起开始未缴纳物业服务费、水电公摊费，从2011年11月开始未缴纳水费。2012年8月3日、2014年5月15日，原告分别在阳光华庭小区张贴“关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知”，向拖欠物业服务费及相关费用的业主发出告示。同时，重庆市南岸区公证处对两次通知进行了公证。截止至2013年10月30日，被告累计拖欠原告38个月的物业服务费3100.80元（62.77平方米×38个月×1.30元／平方米）、水电公摊费323元（8.50元／月×38个月）。同时，被告差欠原告2011年11月至2013年10月期间的水费640.50元［（514吨-331吨）×3.50元／吨）］。另，被告在2011年10月14日、2012年1月2日、2013年9月19日请原告为其更换冷热水管、修理下水管漏水等问题合计产生维修费40元至今尚未支付。上述事实，有《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》1份、居住证明、房屋登记信息查询、《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》1份、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书1份、欠费清单1份、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《情况说明》、抄表记录、水费标准各一份、缴费清单、公证书、派工单等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，2010年8月11日原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已经生效判决确认合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、居民生活水费。根据物业服务合同的约定，被告在2013年11月前作为该小区业主，应按月交纳物业服务费、居民水费、水电公摊费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告拖欠原告2010年9月至2013年10月30日期间的物业服务费3100.80元、公摊费323元、维修费40元，2011年11月至2013年10月30日期间的水费640.50元，以上合计4064.30元。期间经原告多次催收仍拒绝交纳，现原告起诉要求被告立即支付上述费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付相关物业服务费已构成违约。根据物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠费用的次月起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王敏于本判决生效后十日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其拖欠的从2010年9月起至2013年10月30日期间的物业管理费3100.8元、水电公摊费323元、维修费40元及2011年11月起至2013年10月30日期间的居民生活水费640.50元，合计为4064.30元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费次月起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取74元，由原告负担49元，被告王敏负担25元（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已预交，被告王敏应付部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  张敏二〇一五年七月三日书 记 员  刘春