成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初3198号原告：成都三朴物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：郭敏，经理。委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许林森，男，1968年9月21日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：陶某某，男，1974年4月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县高升乡桐坝村*组。被告：唐某某，女，1984年11月11日出生，汉族，住四川省岳池县北城乡璧山庙村*组**号。原告成都三朴物业管理有限公司(简称三朴物业公司)与被告陶某某、唐某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月13日公开开庭进行了审理，原告三朴物业公司的委托诉讼代理人申杰锋、许林森到庭参加诉讼。被告陶某某、唐某某因下落不明，本院依法于2016年11月27日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告陶某某、唐某某未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告三朴物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除《租赁协议》，并由陶某某、唐某某返还承租的房屋；2、陶某某、唐某某支付2015年5月1日至《租赁协议》解除前一日按该协议约定租金标准计算的租金；3、陶某某、唐某某赔偿自《租赁协议》解除届满20日之日起至返还承租房屋之日按每日以当年3倍租金标准计算的损失；4、陶某某、唐某某支付2015年5月1日至返还承租房屋之日按每月每平方米4元计算的物业服务费；5、陶某某、唐某某支付2015年5月1日至返还承租房屋之日按每月64元计算的代收清洁费；6、陶某某、唐某某支付2015年2月28日至返还承租房屋之日按每立方米4.5元计算的代收水费(2015年2月28日至2016年4月4日为1746元)；7、陶某某、唐某某支付按每日以拖欠租金的0.5%及物业服务费的3‰计算的违约金，直至付清租金和物业服务费止；8、陶某某、唐某某承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月6日，三朴物业公司与陶某某、唐某某签订《租赁协议》，约定陶某某、唐某某租赁三朴物业公司位于成都市锦江区静渝路2号3楼的XXXX号房屋，总租赁面积合计305平方米，自交付之日起三年内，租金为45元/平方米/月，前三个月为免租期；租金为每季度一付，租赁物交付后三个月免租期届满前10日内支付第二季度的租金，第二季度届满后10日内支付下一季度的租金，以此类推；陶某某、唐某某逾期20日仍未付清租金的，三朴物业公司可以解除《租赁协议》；陶某某、唐某某逾期支付租金的，每逾期一日，按应付款的万分之五向三朴物业公司支付违约金；租赁期间，陶某某、唐某某使用租赁物产生的水、电、物业管理费等费用，由陶某某、唐某某承担，该费用由陶某某、唐某某及时向有关单位缴纳；陶某某、唐某某应在租赁关系终止后20日内返还租赁物；租赁关系终止后，陶某某、唐某某逾期返还租赁物的，每逾期一日，按当年度日租金的3倍向三朴物业公司赔偿损失。《租赁协议》签订后，三朴物业公司按照该协议交付了房屋，但是陶某某、唐某某未按照该协议及时足额支付租金。三朴物业公司多次催收租金无果后，于2015年4月向成都市锦江区人民法院提起诉讼，同年11月，成都市锦江区人民法院作出（2015）锦江民初字第2999号民事判决书，判令陶某某、唐某某向三朴物业公司支付欠付的租金及其他费用。至今，陶某某、唐某某不但没有支付该判决确定的租金、物业服务费、代收清洁费和违约金，而且还未支付2015年5月1日以后到期的租金、物业服务费、代收清洁费和违约金。陶某某、唐某某欠付租金已超过20日，根据《租赁协议》约定，三朴物业公司有权据此解除该协议，故三朴物业公司请求解除《租赁协议》，由陶某某、唐某某返还承租的房屋，并向三朴物业公司支付租金、物业服务费、代收清洁费、赔偿金和违约金。被告陶某某、唐某某未作答辩，也未提交书面答辩状。原告三朴物业公司为证明其主张，向本院提交了三朴物业公司的营业执照、陶某某与唐某某的居民身份证、《租赁协议》、民事判决书、生效证明、《前期物业服务合同》、承诺书、用户缴纳公共事业费用协议、成价费(2005)第31号文件、水电费抄录表及水费收取标准等证据。本院认为，陶某某、唐某某未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，陶某某、唐某某未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，对三朴物业公司提交的上述证据，本院予以采信。依据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年5月6日，三朴物业公司(出租方，甲方)与陶某某、唐某某(承租方，乙方)签订《租赁协议》，约定：乙方租赁甲方位于成都市锦江区静渝路2号3楼的XXXXX号房屋，总租赁面积合计305平方米；租赁期限十年；自交付之日起三年内，租金为45元/平方米/月，即一年租金总计164700元；自第四年起，租金每年在上一年基础上上浮5%，即第四年的租金在第三年基础上上浮5%，第五年的租金又在第四年基础上上浮5%，以此类推；租金为每季度一付，租赁物交付后三个月免租期届满前10日内支付第二季度的租金，第二季度届满后10日内支付下一季度的租金，以此类推；租赁物交付时间为2013年5月；租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、物业管理费等费用，由乙方承担，该费用由乙方及时向有关单位缴纳；乙方逾期20日仍未付清租金或保证金的，甲方可以解除本协议，甲方已收租金和保证金不予退还；租赁关系终止后，乙方应在20日内，腾空租赁物、恢复租赁物原状并在租赁物所在地与甲方办理书面交接手续，交接手续完成后方视为租赁物正式归还；乙方逾期支付租金或保证金的，每逾期一日，按应付款的万分之五向甲方支付违约金；租赁关系终止后，乙方逾期归还租赁物的，每逾期一日，按当年度日租金的3倍向甲方赔偿损失；乙方中的陶某某、唐某某对履行协议义务相互承担连带责任。2013年6月13日，陶某某签署了《交房手续单》，办理了收房手续。三朴物业公司按约将房屋交给陶某某、唐某某使用。另查明，2010年7月30日，成都市腾启房地产开发有限公司与三朴物业公司签订关于位于成都市锦江区静渝路2号SOAR龙舟商业办公楼《前期物业服务合同》，约定：由三朴物业公司提供物业服务；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，自逾期之日起按所欠费用的3‰/天计收违约。2013年6月13日，陶某某出具一份《承诺书》，主要内容为：本人系索尔龙舟3楼XXX号业主(3楼XXXX号其租用房)，该层房屋系办公，故现按照办公使用交纳物业服务费4元/平方米/月。庭审中，三朴物业公司同意按4元/平方米/月向陶某某、唐某某收取物业服务费。2013年6月13日，陶某某与三朴物业公司签订一份《用户缴交公用事业费用协议》，约定：陶某某、唐某某须自行承担的单元内公用事业费用项目包括电力、电话、用水、光纤收视费用等；三朴物业公司于每月规定时间将公用事业部门发出的费用账单交于陶某某、唐某某，由三朴物业公司执行代收工作，陶某某、唐某某在接到甲方发出的收费通知后，在通知付款所规定时间内向三朴物业公司缴纳。陶某某、唐某某在使用租赁房屋期间出现拖欠租金、物业费、水费、清洁费的情况。2015年4月30日，三朴物业公司曾起诉来院，本院作出的(2015)锦江民初字第2999号民事判决书，判决：陶某某、唐某某向三朴物业公司支付尚欠的2014年3月至2015年4月的房屋租金、2014年4月至2015年4月的物业费、2013年9月至2015年4月的代收清洁费，并支付逾期支付房屋租金及物业费的违约金。自2015年5月1日起至今，陶某某、唐某某未再缴纳租金、物业费、水费、清洁费。庭审中，三朴物业公司陈述：从2016年11月14日开始，陶某某、唐某某租赁的房屋就没有人办公了，但陶某某、唐某某也没有将租赁房屋返还三朴物业公司，三朴物业公司也没有将涉案房屋另行出租；截止2016年6月，陶某某、唐某某尚欠代收水费4684.5元，三朴物业公司对2016年6月以后的水费不再主张。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三朴物业公司作为案涉房屋物业管理方与陶某某、唐某某签订《租赁协议》，约定将位于成都市锦江区静渝路2号3楼的XXXXX号房屋出租给陶某某、唐某某，该《租赁协议》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。三朴物业公司已按《租赁协议》的约定向陶某某、唐某某履行了交付租赁物的义务。但陶某某、唐某某在使用租赁房屋期间，自2015年5月起未再缴纳租金，其行为已违反合同约定。根据《租赁协议》的约定，“租金为每季度一付；陶某某、唐某某逾期20日仍未付清租金或保证金的，三朴物业公司可以解除本协议；租赁关系终止后，陶某某、唐某某应在20日内，腾空租赁物、恢复租赁物原状并在租赁物所在地与三朴物业公司办理书面交接手续”，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百四十八条的规定，三朴物业公司要求解除其与陶某某、唐某某签订的《租赁协议》，陶某某、唐某某返还所租赁的案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于尚欠的租金及返还房屋之日止的租金损失。根据《租赁协议》的约定，“自交付之日起三年内，租金为45元/平方米/月，即一年租金总计164700元；自第四年起，租金每年在上一年基础上上浮5%，即第四年的租金在第三年基础上上浮5%，第五年的租金又在第四年基础上上浮5%，以此类推”，三朴物业公司于2013年6月13日交付房屋，陶某某、唐某某从2015年5月1日起未再支付租金，故陶某某、唐某某应向三朴物业公司支付2015年5月1日至2016年6月13日的租金184372.5元（月租金13725元(13个月+月租金13725元÷30天(13天），2016年6月14日起至法庭辩论终结之日（2017年2月13日）的租金115290元（上浮5%后的月租金14411.25元(8个月）。根据《租赁协议》的约定，“租赁关系终止后，陶某某、唐某某逾期归还租赁物的，每逾期一日，按当年度日租金的3倍向三朴物业公司赔偿损失”，但该协议约定的损失赔偿额过分高于因陶某某、唐某某违约造成的实际损失，根据公平原则，本院酌情确定《租赁协议》解除后至陶某某、唐某某实际返还案涉租赁房屋之日，陶某某、唐某某应参照《租赁协议》约定的租金标准向三朴物业公司赔偿房屋使用费的损失，2017年2月14日起至2017年6月13日的房屋使用费损失按月租金14411.25元计算，2017年6月14日起至2018年6月13日的房屋使用费损失按月租金15131.81元计算，此后的房屋使用费损失按每年在上年租金基础上上浮5%计算。关于三朴物业公司主张的物业服务费、代收清洁费、水费。截止法庭辩论终结之日，陶某某、唐某某尚欠2015年5月至2017年2月的物业服务费26840元(305平方米(4元/平方米/月(22个月)、代收清洁费1408元(64元(22个月)，尚欠2015年5月至2016年6月的代收水费4684.5元。根据《租赁协议》的约定，“租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、物业管理费等费用，由乙方承担，该费用由乙方及时向有关单位缴纳”，以及《前期物业服务合同》的约定，陶某某、唐某某应向三朴物业公司支付租赁使用房屋期间的物业服务费、代收清洁费、水费。故陶某某、唐某某应向三朴物业公司支付尚欠的2015年5月至2017年2月的物业服务费26840元、代收清洁费1408元，并按相应收费标准支付至返还租赁房屋之日的物业服务费、代收清洁费。庭审中三朴物业公司表示只主张截止2016年6月尚欠的代收水费4684.5元，本院予以支持。关于逾期支付房屋租金及物业费的违约金。《租赁协议》中有关于“陶某某、唐某某逾期支付租金或保证金的，每逾期一日，按应付款的万分之五向三朴物业公司支付违约金”、《前期物业服务合同》亦有关于“业主逾期交纳物业服务费用的，自逾期之日起按所欠费用的3‰/天计收违约金”之约定，陶某某、唐某某在使用租赁房屋期间，存在未全面履行给付租金及物业费义务的情形，故三朴物业公司要求其支付违约金，符合事实与法律，本院予以支持，但上述违约金约定标准过高，本院予以适当裁减，酌定陶某某、唐某某应按中国人民银行同期贷款基准利率标准分段计算支付(根据《租赁协议》、《前期物业服务合同》中关于“第二季度届满后10日内支付下一季度的租金”、“物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务”内容确定起算时间)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告成都三朴物业管理有限公司与被告陶某某、唐某某于2013年5月6日签订的《租赁协议》；二、被告陶某某、唐某某应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告成都三朴物业管理有限公司返还租赁的位于成都市锦江区静渝路2号3楼的XXXX号的房屋；三、被告陶某某、唐某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都三朴物业管理有限公司支付尚欠的2015年5月1日至2017年2月13日的租金合计299662.5元，并赔偿从2017年2月14日起至实际返还房屋之日的房屋使用费损失（2017年2月14日起至2017年6月13日的房屋使用费损失按月租金14411.25元计算，2017年6月14日起至2018年6月13日的房屋使用费损失按月租金15131.81元计算，此后的房屋使用费损失按每年在上年租金基础上上浮5%计算）；四、被告陶某某、唐某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都三朴物业管理有限公司支付尚欠的2015年5月至2017年2月的物业服务费26840元、代收清洁费1408元(从2017年3月起至实际返还房屋之日止的物业服务费按每月1220元计算，代收清洁费按每月64元计算)，以及尚欠的2015年5月至2016年6月的代收水费4684.5元；五、被告陶某某、唐某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都三朴物业管理有限公司支付逾期支付房屋租金及物业费的违约金(逾期支付房屋租金违约金为：以尚欠的2015年5月、6月的租金27450元为计算基数，从2015年4月10日计至实际付清之日；以每季度租金41175元为计算基数，分别从2015年7月10日、2015年10月10日、2016年1月10日、2016年4月10日计至实际付清之日止；以每季度租金43233.75元为计算基数，分别从2016年7月10日、2016年10月10日、2017年1月10日计至实际付清之日止。逾期支付物业费违约金为以尚欠的2015年5月、6月的物业服务费2440元为计算基数，从2015年4月15日计至实际付清之日止；以每季度物业服务费3660元为计算基数，分别从2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月15日、2017年1月15日计至实际付清之日止。上述违约金计付标准均按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；六、驳回原告成都三朴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13682元，公告费600元，共计14282元，由被告陶某某、唐某某承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 何 理人民陪审员 雷 莉人民陪审员 周跃飞二〇一七年三月二十日书 记 员 刘 茜速 录 员 黄高莲附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。