江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3655号原告：江苏美通投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路171号1幢2701-2724室，统一社会信用代码91320583782096368E。法定代表人：黄玉龙，该公司总经理。委托代理人：陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。委托代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。被告：陈玉青，女，1971年5月7日生，汉族，住浙江省浦江县。委托代理人徐声凯，男，系被告表哥。原告江苏美通投资有限公司与被告陈玉青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告江苏美通投资有限公司的委托代理人张文九、被告陈玉青及其委托代理人徐声凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏美通投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的编号为2010034691的昆山市商品房购销合同解除，被告协助原告办理网签注销手续；2.判令被告支付原告违约金38230.05元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月20日,原告与被告签订昆山市商品房购销合同，约定被告购买原告开发的位于XX路XX号XX幢XX号房屋，房屋总价款为764601元，付款方式为首付款384601元，余款380000元以银行贷款形式支付，合同一并对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告仅支付了首付款，余款未能办理银行贷款，经原告多次催要，被告仍未能自行付清。原告认为，被告的行为严重违反了双方的约定，故原告诉至贵院。被告陈玉青辩称，原、被告于2010年11月20日签订昆山市商品房购销合同购买原告开发的房屋，并交首付款384601元是事实。根据合同第二条第三款约定，贷款380000元由乙方签约当日带齐资料与银行签订抵押合同，公司也口头应允与银行联系贷款事宜。但我们购房后几次向银行申办贷款手续未成，也曾多次向原告提出，请与银行沟通协调关系，使我们能够抵押贷款。所以，我们购房未能抵押贷款是原告过错在先。另外，原告与我们购房户签协议收到房款后，依法按理应营造商业氛围，致力于市场的开发，但我们首付款支付后，原告没有尽力招商引资，致使市场至今没有兴起。综上，我向原告支付384601元购买涉案房屋，是原告未理顺我与银行办理抵押贷款的相关手续致使我不能办理按揭及市场没有兴起，过错在原告。由此造成我们的损失应当由被告承担。我们同意解除编号为2010034691号购销合同，办理注销手续，但不承担所谓违约金。我要求退换我首付款384601元，利息我放弃，但是诉讼费应当由原告承担。本院经审理查明认定事实如下：2010年11月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010034691）一份，约定由被告购买原告开发的位于昆山市花桥镇XX路XX号XX商务大厦XX幢XX号房一套，房屋总价款764601元。合同第六条“付款方式及期限”约定：首付款384601元，贷款380000元由被告签约当日带齐资料与银行签订抵押合同。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第3.3条载明：“若因国家或银行有关按揭贷款政策或规定发生变化，要求乙方增加首付款比例或递交有关的个人资料，乙方应在甲方发出通知后7天内增加支付首付款或递交有关的个人资料以满足按揭贷款申请要求，使得房款按期到甲方账户。若在本合同签订至办理银行按揭的时间段内，因银行政策等发生变化或乙方接甲方通知后未按时前来办理贷款等原因，致使银行未能发放贷款的，或乙方申请的贷款不足或银行贷款的发放额不足的或无法获得贷款的，则乙方应在街道甲方付款通知的十天内向甲方付清全部房款，否则视为乙方根本性违约，甲方均有权单方面解除本合同并将该房屋转售他人。甲方在扣除总房价款5%作为乙方应承担的违约金后，将乙方已支付的其与款项无息返还给乙方。若该房屋已办理预告登记的，则乙方应在甲方要求的时间，共同办理预告登记的注销手续，逾期办理乙方除承担前述总房价款5%违约金外还需按总房价款的日万分之五承担违约金。甲方行使本条约定的解除权无须另行催告。”合同签订当日，被告支付原告首付款384601元。因剩余房款380000元双方约定由原告通过向银行申请按揭贷款支付，被告将办理贷款所需资料交付原告代办贷款手续，但未能办理成功。原告称贷款未办理成功的原因是被告在短期内有高额贷款，薪资证明无法满足银行要求；被告则称签合同时原告告知其不限贷，但后来原告又告知银行因其另外存在贷款无法审批通过。2012年2月27日，原告委托律师向被告发出律师函，告知其因其个人原因不能办理借款抵押业务应当及时补交房款380000元及违约金。后原告又于2014年1月21日向被告发出内容一致的律师函。被告均认可收到上述两份律师函并称在收到律师函后，及时过来找到原告，原告说继续帮其找别的银行办理贷款，但是直到现在都没有办理好。又查明：庭审中，被告同意与原告解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》，原告亦同意在被告已付房款中扣除相应违约金后将剩余款项返还给被告。现因原告要求解除合同并要求被告支付违约金，诉至本院。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、律师函及邮寄凭证以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。现原告要求解除该份合同，被告对此予以认可并表示同意配合原告办理注销该份合同的网签备案手续。因此，本院认定原、被告于2010年11月20日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010034691）解除。被告应当协助原告办理上述合同的网签备案注销手续。合同解除后，原告收取被告支付的首付款384601元应当予以返还。关于原告主张的被告在其按揭贷款未获银行审批通过的情况下未能补足剩余房款构成违约，并以此为由要求被告按房屋总价款的5%向其支付违约金的诉请，本院认为，原告应当举证证明被告存在违约行为且该违约行为导致其存在实际损失。本案中，合同约定剩余房款380000元的支付方式是由被告向银行申请按揭贷款，被告已按合同约定向原告提交了办贷所需的资料由原告代办相关手续。原告认为被告贷款未获银行审批通过的原因系被告个人原因所致，但未能举证证明。且原告先后于2012年、2014年发函要求被告补足余款，在被告未及时补足的情况下，原告并未及时行使合同解除权并向被告主张违约责任，故因原告怠于行使合同解除权造成其损失扩大的部分应当由其自行承担。另外，涉案房屋所在区域的房价在合同解除时较合同约定客观上存在一定幅度的上涨，合同解除后原告将因此获益。加之被告在合同签订当日即支付原告的首付款384601元已由原告使用至今。综合考虑上述因素，本院认为，原告未能举证证明其因被告的违约行为导致其存在实际损失，故其要求被告支付违约金的诉请缺乏事实依据，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告江苏美通投资有限公司与被告陈玉青于2010年11月20日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010034691）解除。被告陈玉青协助原告江苏美通投资有限公司办理前述合同的网签备案注销手续，于本判决生效后十日内履行完毕。二、原告江苏美通投资有限公司返还被告陈玉青房款384601元，于本判决生效后十日内支付完毕。三、驳回原告江苏美通投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10482元，减半收取5723元，由原告江苏美通投资有限公司承担3050.5元，被告陈玉青承担2672.5元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年三月二十三日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。