广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2774号上诉人（原审原告）：广州市越和投资管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈晖，职务：董事长。委托代理人：张馨誉，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人:丁莹，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社，住所地广州市荔湾区。法定代表人：罗宝峰，职务：社长。委托代理人：夏灯雄、梁燕珍，均系广东国智律师事务所律师。上诉人广州市越和投资管理有限公司（以下简称越和公司）与被上诉人广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社（以下简称泮塘一社）因房屋租赁合同纠纷，不服(2014)穗荔法民三初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区珠江大桥东桥脚的“桥中商业街”商铺共三栋的首至三层建筑物（含三栋建筑物范围内的配套用地）属泮塘一社所有。2009年9月22日，越和公司（乙方）与泮塘一社（甲方）签订《建筑物业租赁合同》,双方约定：甲方将上述物业出租给乙方使用；租赁面积约为2.5万平方米，租赁期限自2009年12月1日起至2026年11月30日止。其中第1年至第3年租金为每月每平方米18.5元，管理费为每月每平方米3.5元，每月租金、管理费合计共人民币每平方米22元。双方约定，乙方应于每月10日前通过银行汇款至甲方指定的账号的方式交纳租金给甲方。本合同其中定明：租赁物的免租期为6个月，乙方应于本合同签订之日，一次性向甲方支付合同保证金为人民币165万元及预付租金、管理费共人民币165万元，合计共330���元整。其中预付租金、管理费用于冲减免租期届满后乙方须支付给甲方的租金和管理费,等等。2010年4月3日，泮塘一社（甲方）与越和公司（乙方）签订《交接确认书》，双方确认甲方已于2010年4月3日将“桥中商业街”商铺共三栋的首至三层交付给乙方，乙方同意接收。原合同约定的6个月免租期自2010年5月1日起计。当日，越和公司向某一社交纳了保证金165万，预付租金、管理费165万元。此后，越和公司也没有向某一社另行交纳过租金。2010年7月5日，案外人广州市荔湾区西郊村经济联合社（甲方）和案外人境新发展有限公司（乙方）签订《广州市荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议（一）》，约定：鉴于甲方、乙方、广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社及广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社四方已于2009年7月24日，在广州市荔湾区桥中街道办事���的见证下，就大坦沙岛旧村改造项目的前期工作签订了合作协议，为加快落实大坦沙岛的整体开发，按照广州市政府有关城中村改造的有关规定，甲乙双方就西郊村旧村改造项目的进一步合作事宜进行了友好协商并达成如下协议，以共同遵照执行，等等。此后，越和公司以其租赁的物业纳入西郊村经济联合社与境新公司签订的旧城改造范围而将影响租约履行为由，于2010年7月10日向某一社发出《关于如何保障我司20年租赁经营合法权益的质询函》，要求泮塘一社明确“租赁给我司的物业有没有被我司使用20年的意愿和保证？如没有，当发生变化时，如何保障我司的利益不被侵害？请于3天内就此事给予我司明确的回复，否则停止对该项目的所有投资、工程、推广和招商进程，包括暂时不缴交租金。”对此质询函，泮塘一社没有书面回复越和公司。另查，2009年7月，��和公司与案外人广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社（下称：坦尾经济联社）签订了《建筑物业租赁合同》，约定越和公司承租坦尾经济联合社物业8万平方米进行商业开发，等等。同年11月，双方再次签订了《建筑物业租赁合同》，约定越和公司承租坦尾经济联合社物业3.5万平方米进行商业开发，等等。越和公司在承租的上述场地（自编A、B、C、D区)及向某一社承租的场地（自编E区）上经营“越和新南岸国际家居装饰城项目”（下称：“新南岸项目”）。为证明合同签订后坦尾经济联社已向越和公司移交场地共计56877.86平方米，越和公司提交了五张《场地面积交接证明》，移交的面积中其中D1区面积16516.79平方米、D3区面积20506.54平方米(其中917平方米有异议）、桥中江洲小学物业及空地面积6351.69平方米、D2区面积14419.84平方米。2009年10月9日，案外人广州市��某盛物业管理有限公司（以下简称：越某盛公司）成立，其中，越和公司作为其股东之一，出资比例占73%。2010年11月26日，越和公司（甲方）与越某盛公司（乙方）签订了一份《委托经营管理合同》，约定：鉴于甲方与坦尾经济联社、泮塘一社于2009年7月15日、2009年11月19日、2009年9月22日签订三份《建筑物业租赁合同》，承租坦尾经济联社、泮塘一社的物业进行商业开发。为顺利开展租赁物业的经营管理工作，甲方成立乙方，委托乙方对上述物业进行经营管理活动。甲方授权乙方负责处理以下事务：负责对租赁物业进行建筑、装修装饰、改建等事宜，对外签订建筑、装修装饰、机电安装等合同；负责对外签订租赁合同、物业管理合同、广告宣传合同等相关合同，办理全部租赁手续；负责市场的日常经营管理事务，等等。2011年8月30日，泮塘一社将越和公司诉至法院【案号：（2011）穗荔法民三初字第1321号】，要求解除双方于2009年9月22日签订的《建筑物业租赁合同》，并要求越和公司清还从2011年2月1日起至将上址租赁物业交还本案泮塘一社管业使用之日止的欠租及管理费，将越和公司交付在泮塘一社处的合同保证金人民币165万元整归泮塘一社所有。在该案诉讼中,越和公司于2012年4月26日将诉争场地全部移交给泮塘一社管业使用。2013年7月，原审法院作出判决，该判决认为：越和公司、泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》合法有效，租赁场地被纳入城中村整体改造范围这一客观情况是合同双方当事人在订立合同时无法预见、且不属于商业风险的重大变化，在此情况下要求继续履行合同既对于当事人明显不公平，也不可能实现合同目的，因此，对于某一社要求解除《建筑物业租赁合同》的主张原审法院予以支持；虽然大坦沙城中村改造实施方式方案从酝酿、测算到审定为一个较长的过程，泮塘一社作为村属社队也无参与协商决策，但随着相关信息通过宣传媒体的披露，泮塘一社与社会公众一道应有所知悉;因越和公司是在同一年分别向某一社和桥中街坦尾股份合作经济联合社承租相邻地块投资建设越和“新南岸项目”，而该项目列入了广州市荔湾区2010年重点建设项目计划，可见越和公司在抗辨中提出“泮塘一社存在重大的欺诈事实”的主张与客观事实不符，对此原审法院不予采纳。该判决判令：越和公司支付从2011年2月1日起至2011年7月31日止的租金及管理费（每月按55万元的80%计算）、从2011年8月1日起至2012年4月26日止租金及管理费（每月按55万元的20%计算）给泮塘一社；越和公司已交纳的合同保证金165万抵扣上述应支付给泮塘一社的租金；案件受理费77250元，由泮塘一社负担54630元，越和公司���担22620元。该判决已于2013年7月17日生效。在上述案件审理过程中，经原审法院委托广州同诚工程造价咨询有限公司对案涉物业装修工程造价进行评估，由于没有提供装修图纸，装修工程量的计算依据是按照能在现场测量的按现场的数据，不可测量或已拆除的按本案越和公司提供的工程合同和结算书，故评估结果越和公司在向某一社承租的物业内投入的装修费用中越和公司、泮塘一社无争议项目工程造价为319164.18元,泮塘一社不认可项目工程造价为989234.65元。泮塘一社不认可项目包括广告牌工程项目、室内装饰设计费项目、消防系统设计费项目及外立搭排栅项目。就广告牌工程项目，越和公司委托越某盛公司与深圳市艺涛装饰设计工程有限公司（下称：艺涛公司）就E馆广告牌签订了合同、与广东汉雅装饰设计工程有限公司（下称：汉雅公司）就新南岸国际家居装饰广告牌签订了合同；就室内装饰设计费项目，越和公司委托越某盛公司与广州市中诚装饰设计工程有限公司（下称：中诚公司）就D1、E1区签订合同，与广州市名匠装饰设计工程有限公司（下称：名匠公司）就D2、E2、E3区签订合同；就外立搭排栅项目，越和公司委托越某盛公司与汕头市潮阳建筑工程总公司（下称：潮阳公司）就E馆签订了合同。越和公司为证明支出了装修费用，越和公司提供了付款方是汉雅公司开具的发票四张，金额共计230717元；付款方是艺涛公司开具的发票四张，金额共计97216元；付款方是名匠公司开具的发票一张，金额是312090元；付款方是潮阳公司开具的发票一张，金额是143972.7元。越和公司为证明因应诉承担案件受理费22620元及执行费22053元，提交了由原审法院开具的金额为44673元的收据一张；为证明因应诉支付律师费50000元，提交了2010年7月29日由广东环球经纬律师事务所开具给越某盛公司的律师费50000元发票一张。越和公司为证明其项目运营损失为2527889.32元，提交了《广州市越某盛物业管理有限公司2010年1月-2012年4月支出总表》、《资产负债表》（含附件）、《广州市越某盛物业管理有限公司企业所得税汇算清缴报告书》（2010年度-2012年度），上述各表显示2010年至2012年4月期间越某盛公司针对整个越和公司租赁的场地即“新南岸项目”已接收的场地进行管理而聘请员工支付工资、购买社保、办公费及其他费用支出共计8426297.73元，越和公司认为运营费用即上述费用，由于上述已接收的场地包括案涉物业25000平方米与坦尾经济联社的物业56877.86平方米，案涉物业25000平方米占已接收的场地比例约为30%，故因此估算出案涉物业运营费用支出共计8426297.73×30%=2527889.32元。泮塘一社对上述证据均不予确认，认为上述证据均是越某盛公司的账册资料，与本案无关。越和公司2013年12月23日向原审法院起诉请求：一、撤销越和公司、泮塘一社于2009年9月22日签订的《建筑物租赁合同》；二、泮塘一社向越和公司返还已收取的租金、管理费1650000元以及向越和公司退还保证金1650000元，共计3300000元；三、泮塘一社赔偿越和公司的装修损失1322356.42元以及项目运营损失2527889.32元，共计3850246元；四、泮塘一社赔偿越和公司因应诉支付的诉讼费22620元、执行费22053元、律师费50000元，共计94673元；泮塘一社承担本案全部诉讼费用。泮塘一社一审答辩称：一、越和公司、泮塘一社于2009年9月22日签订的《建筑物业租赁合同》的合法有效性已得到生效的第1321号《民事判决书》的确认；二、越和公司的第二项诉讼请求在第1321号《民事判决书》中已作出处理；三、越和公司并未就其主张的经济损失385万元进行合法有效的举证。故越和公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审法院认为：（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决书已认定2009年9月22日越和公司、泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》合法有效，现越和公司认为该合同是在泮塘一社存在欺诈、故意隐瞒重大事实的情况下签订，要求撤销合同，因1321号案已经对该合同的效力作出认定，故对于越和公司该诉请，原审法院不做重复处理。同理，由于1321号判决已对泮塘一社已收取的保证金及案件受理费已作判定，故原审法院对于越和公司要求泮塘一社退还保证金1650000元、要求泮塘一社赔偿支付的受理费22620元的诉讼请求亦不作重复处理。越和公司、泮塘一社确认合同约定的6个月免租期自2010年5月1日起计，即泮塘一社计租期从2010年11月1日起。越和公司已向某一社预付三个月的租金管理费共1650000���，即2010年11月1日至2011年1月31日的租金管理费。现越和公司要求泮塘一社返还上述租金、管理费1650000元，由于上述期间越和公司仍然承租泮塘一社场地，仍负有交租义务，考虑到后涉案场地纳入城中村改造范围，根据公平原则，该期间租金、管理费可按租赁合同约定标准的80%计算，故泮塘一社应返还越和公司上述租金、管理费1650000元的20%即330000元。越和公司要求泮塘一社赔偿因应诉支付的律师费50000元，由于律师是为越和公司提供法律服务，律师费并非必需支出费用，故对于越和公司的该项诉请，依据不足，原审法院不予支持。越和公司要求泮塘一社赔偿执行费22053元，因执行费是越和公司不主动履行生效判决导致泮塘一社申请强制执行而产生，故对于越和公司的该项诉讼请求，于法无据，原审法院亦不予支持。关于越某盛公司行为认定问题，原审法院认为本��中，越某盛公司受越和公司委托，在授权范围内代越和公司签订案涉租赁物业的装修装饰等合同所支付的装修费、设计费等应视为越和公司经营管理场地的支出，后果应归属越和公司，并且，因经营管理案涉租赁物业产生相应的运营费用也应越和公司承担。越和公司虽于2010年11月26日与越某盛公司签订委托合同，由于委托合同自双方意思表示一致即可成立，当事人可自由决定合同的形式，故委托关系的成立并非取决于书面委托合同的签订，且对于委托合同签订前越某盛公司与他人签订的装修等合同而支出的费用，因这些合同的装修项目确实位于案涉场地范围，这些费用也应视为越和公司经营管理场地的支出。关于案涉场地装修费用，评估报告评估出室内拆墙及间墙、围闭、间墙、室内水电工程造价共计319164.18元，对该数额越和公司、泮塘一社无争议，原审法院予��确认。对于争议部分，原审法院认为越和公司方就装修虽与多家公司签订了多份合同分别约定了工程造价，但合同仅证明了工程发包方、承包方的约定，不能反映出合同履行情况，故实际发生的装修费损失应以发票来认定。由于越和公司方与艺涛公司、潮阳公司仅就案涉场地E馆签订合同，故原审法院认为艺涛公司、潮阳公司开具的发票金额为越和公司装修案涉场地E馆实际支付的费用即97216+143972.7=241188.7元。越和公司方与汉雅公司签订的合同涉及的场地是包括案涉场地E区在内的新南岸项目，越和公司认为E区占新南岸项目的比例约为30%，故汉雅公司开具的发票金额中的30%可认定为越和公司装修案涉场地E馆实际支付的费用，即为230717×30%=69215.1元。越和公司方与名匠公司签订的合同涉及的场地是E区与D2区，根据越和公司证据已接收D2区面积14419.84平方米，故E区占该装修��同比例约为63%，故名匠公司开具的发票金额中的63%可认定为越和公司装修案涉场地E馆实际支付的费用，即为312090×63%=196616.7元。综上，原审法院认定越和公司装修案涉场地E馆实际支付的装修费用是319164.18+241188.7+69215.1+196616.7=826184.68元。由于案涉场地被纳入城中村整体改造范围这一客观情况是合同双方当事人在订立合同时无法预见、且不属于商业风险的重大变化，越和公司前期的上述装修投入尚未建成就因此要停建，根据公平原则，越和公司因此蒙受的损失应由越和公司、泮塘一社共同分担，分担比例以越和公司承担八成，泮塘一社承担二成为宜，即泮塘一社应承担826184.68×20%=165237元。关于案涉场地项目运营费用，越和公司虽已提供越某盛公司《2010年1月-2012年4月支出总表》、《资产负债表》、《汇算清缴报告书》等并计算出运营费用实际支出8426297.73元，但越和公司并无证据证明上述费用是履行越和公司、泮塘一社间租赁合同的必要支出，且并无证据证明上述数据囊括的仅仅是新南岸项目的数据，故越和公司按比例估算出案涉物业的运营费用依据不足，对于越和公司该诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,于2014年12月31日判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社一次性返还已预付的租金、管理费330000元给广州市越和投资管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社赔偿装修损失165237元给广州市越和投资管理有限公司；三、驳回广州市越和投资管理有限公司要求广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社赔偿因应诉支付的诉讼费22620元、执行费22053元、律师费50000元的诉讼请求；四、驳回广州市越和投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37601元，由广州市越和投资管理有限公司负担28725元，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社负担8876元；诉讼保全费5000元，由广州市越和投资管理有限公司负担3820元，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社负担1180元。判后，越和公司不服，向本院提起上诉称：一、越和公司提供的证据和一审法院调取的新证据足以推翻(2011)穗荔法民三初字第1321号判决书认定的事实，证明泮��一社在签订《建筑物业租赁合同》中存在欺诈、故意隐瞒重大事实的情况，《建筑物业租赁合同》应当被撤销。(一)多项证据证实：2009年6月涉案土地已纳入城中村改造范围，且泮塘一社在与越和公司签订《建筑物业租赁合同》前已明某涉案土地纳人城中村改造范围一事，泮塘一社主观上存在恶意欺诈。1、《荔湾区大坦沙岛开发策划与城中村更新改造策略规划研究》(荔湾区人民政府与广州市城市规划勘测设计研究院2010．03．31印制)第6页规划范围称“本次开发策划范围为大坦沙全岛……城中村改造范围为坦尾、河沙、西郊三条村的集体用地范围，面积约221.79公顷。”2、越和公司申请法院调取的证据中：《广州市荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议(一》前言部分显示：广州市荔湾区西郊村经济联合社(以下简称西郊村)已于2009年7月24日与镜新公司签订《大坦沙岛城��村改造项目前期合作协议》(以下简称“前期协议”)、《荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议(三)》附件三“大坦沙岛西郊村村界范围示意图”显示：涉案土地在西郊村改造范围内。(二)根据法律和广州市政府的行政规章强制性规定，可推定泮塘一社知悉涉案地块纳入城中村改造一事。《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十条“村民委员会实行村务公开制度”规定：‘村民委员会应当及时公布下列事项，接受村民的监督：(一)本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况：。(五)涉及本村村民利益，村民普遍关心的其他事项。前款规定事项中，一般事项至少每季度公布一次：集体财务往来较多的，财务收支情况应当每月公布一次：涉及村民利益的重大事项应当随时公布。”以及广州市人民政府(2009)56号文要求“旧城改造项目必须实施两轮民意征询，第一轮征询居民改造意愿，90%以上住户同意改造方可启动下一轮征询；第二轮征询与居民签订带生效方案的拆迁补偿安置协议，2／3以上住户签署方可启动项目拆迁改造工作。”由于广州市荔湾区西郊村经济联合社与泮塘一社是生产大队与生产队的上下级管理关系，且依据泮塘一社提交的《土地所有权证》(穗集有2004第520019号)及《证明》表明：涉案物业的土地所有权人是泮塘一社，涉案物业虽以西郊村名义报建，但涉案土地及建筑物均由泮塘一社使用管理，与西郊村无关。更重要的是，本案双方签订《建筑物业租赁合同》的时间为2009年9月22日，晚于某一社的上级单位与境新公司签订《前期协议》的时间(2009年7月24日)2个月。(三)多项证据证实：泮塘一社已通过房屋测量、土地勘测以及集体经济组织表决等形式，积极参与到城中村改造一事中，泮塘一社提出的“不知情”的辩解不攻自破。根据法院调取的证据《广州市荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议(一》前言“协议签订前，境新公司已按照前期协议约定承担规划设计、房屋测量及土地勘测费用”以及第三条“协议签订后，西郊联社按照相关规定及时提交改造方案的相关文件资料”。根据《区更新改造办2010年度工作总结和2011年工作计划》陈述：大坦沙岛（河沙、西郊、坦尾）和五眼桥共4条村的改造规划方案已获村集体经济组织表决通过并报市审批，大部分村民愿意配合改造。”一审法院重要证据以原1321号案已作出认定而驳回越和公司的诉讼请求错误。二、《建筑物业租赁合同》应当撤销，一审法院以公平原则按照2：8不公平的比例判决泮塘一社返还租金、管理费不公正。1、《建筑物业租赁合同》明确约定承租租赁标的作开发商业项目用途，且越和公司在合同签订后已对项目实施了运营策划、设计、招商推广及装修等大量工作。商业项目运营管理必然产生人员社保费、工资、办公费、税金、交通等各项管理成本，这些成本按照越某盛公司的《支出总表》统计为8426297.73元。而对于8426297.73元是否仅作新南岸项目用途，首先,一审判决已确认越某盛公司为新南岸项目管理公司，且8426297.73元与经税务部门年审的越某盛公司《汇算清缴报告》吻合，并与越某盛公司《资产负债表》及附件发票一一对应。而发票显示了每笔费用具体用途，由此可证明8426297.3元即为当时实际支出，且系新南岸项目所用。越和公司按照接收泮塘一社交付的场地面积占总面积30%计算，泮塘一社应承担行政运营损失8426297.73*30%=2527889.32元。退一万步讲，从本案实际情况看，越和公司租赁的场地广和修建的建筑物面积大，不论是越和公��设立新的项目公司进行管理还是自行经营管理，都必定会产生聘请人员管理和经营的费用，即便一审法院认为越和公司所举证据不能证明仅仅是新南岸项目的数据，认定越和公司提出的2527889.32元行政运营费用过高，也应当考虑越和公司实际情况，依据越和公司提供的证据在合理范围内确定越和公司行政运营费用损失。2、对于涉案物业的建筑设计、装修施工已实际发生，越和公司均提供证据予以证实，损失金额至少应当以《工程造价鉴定报告》的结果1308398.83元为准。其次，越和公司与中诚装饰公司签订《建设工程设计合同》后，越和公司分三次向中诚公司支付合计为213000元工程款。2011年1月14日。越和公司再与中诚公司签订《协议书》，并再次向中诚公司支付了补偿款110795元。由于某一社只认可其中的补偿款110795元,故一审法院也忽视合同履行期越和公司己实际支付的合同款项213000元，只确认110795元与事实不符。综上，越和公司上诉请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持越和公司原审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由泮塘一社承担。泮塘一社答辩称坚持其一审答辩意见。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明：越和公司称，一审期间法院调查取得的《广州市荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议（一）》及《合作协议》，结合2009年大坦沙岛改造规划方案示意图及城中村改造项目启动的法定程序证明：讼争场地在2009年己被纳入大坦沙改造范围，泮塘一社在签订租赁合同前已知悉讼争场地将进行三旧改造。但泮塘一社签订租赁合同时恶意隐瞒了以上情况，由于三旧改造与越和公司开发的商业项目不可共存，越和公司若知悉讼争场地具有随时进行拆迁的可能性，是不会与泮塘一社签订长达20年的���业物业租赁合同的，因此，合同是泮塘一社恶意欺诈越和公司致使越和公司在违背真意思的情况下签订的，依法应予撤销。越和公司获得新证据后，将本案原诉讼请求更改为现有请求：1、撤销《租赁合同》；2、泮塘一社返还保证金165万元及预付租金165万元；3、赔偿装修损失的商业项目开发运营损失；4、赔偿泮塘一社恶意诉讼导致越和公司产生的律师费、诉讼费、执行费等必要成本。但1321号案已对上述部分属实诉讼请求事项作出生效判决，越和公司以新证据为由，提起对1321号再审申请，要求撤销该生效判决。广州市中级人民法院已于2014年11月14日立案（案号：（2014）穗中法民申字第339号），该案至今未审结，而查明泮塘一社是否在签订租赁合同前已知悉涉案地块列入改造一事，以及订合同时是否存在恶意隐瞒的情形是本案的关键，因此，339号案审的结果是本案��理的重要依据，故越和公司依据《民事诉讼法》一百五十条的规定，于2015年7月16日向本院申请中止审理本案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案的争议焦点为：一、越和公司主张撤销《建筑物租赁合同》是否成立？二、一审法院按照2：8的比例认定泮塘一社返还租金、管理费是否适当？三、越和公司主张泮塘一社赔偿的装修损失1322356.42元以及项目运营损失2527889.32元是否成立？评析如下。关于第一个争议焦点。首先，原审法院作出的（2011）穗荔��民三初字第1321号民事判决认为“越和公司在抗辨中提出泮塘一社存在重大的欺诈事实的主张与客观事实不符，对此不予采纳”，该判决作出后，越和公司并未提出上诉且该案已于2013年7月17日生效，现越和公司已向本院提出再审申请，且再审的诉讼请求之一亦为泮塘一社存在重大的欺诈事实故应撤销《建筑物租赁合同》，故原审法院认为不应重复处理（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决书已认定越和公司、泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》合法有效、越和公司主张泮塘一社返还已收取的保证金及案件受理费等诉讼请求并无不妥，本院予以维持；越和公司现上诉主张撤销《建筑物业租赁合同》不成立，本院不予支持。其次，（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决因该案双方当事人均未提出上诉于2013年7月17日生效，越和公司称获得新证据后已提起对该1321号案���再审申请。虽然越和公司已通过审判监督程序要求本院纠正（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决的认定，但（2014）穗中法民申某第339号案尚未审结，即1321号是否会进入再审现不能确定，越和公司以本案必须以（2014）穗中法民申某第339号案的审理结果为依据要求中止本案诉讼的理据不足，本院不予接纳越和公司该申请。关于第二个争议焦点。越和公司上诉主张原审法院认定按照2:8比例返还租金和管理费不当的主要理由是认为泮塘一社存在欺诈，对此，本院认为，一方面，如前所述，目前原审法院作出的（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决仍然有效，越和公司并无依据否定该判决；另一方面，原审法院依据案情事实对应返还租金和管理费的比例进行综合衡量后行使自由裁量权予以认定，越和公司并无充分依据否定该认定，故本院亦不予采信越和公司该上诉��求。关于第三个争议焦点。首先，对于评估报告有争议部分，鉴于越和公司方就装修与多家公司签订的多份合同并不必然履行，原审法院认为应以发票来认定实际发生的装修费损失亦无不当，原审法院综合合同约定以及发票反映的金额最终认定越和公司装修案涉场地E馆实际支付的装修费用是826184.68元亦无不妥，越和公司要求以评估报告做为计算依据缺乏理据，本院不予支持。至于案涉场地项目运营费用，越和公司计算出的运营费用实际支出8426297.73元，缺乏依据证实仅仅是新南岸项目的数据以及是履行越和公司、泮塘一社间租赁合同的必要支出，也无依据证实泮塘一社对其主张的上述损失在签约时即可预见，故对于越和公司该上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；越和公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37601元，由广州市越和投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年七月二十二日书 记 员  张永亮