安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终3号上诉人（原审被告）：滁州市爱德医院，住所地安徽省滁州市琅琊区，组织机构代码74089757-0。法定代表人：刘银河，该院院长。委托诉讼代理人：单其满，安徽其力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州市第二饮食服务公司旅社总店，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码913411001526619670。法定代表人：王暮宁，该公司主任。委托诉讼代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡裕生��安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州市爱德医院（以下简称爱德医院）与被上诉人滁州市第二饮食服务公司旅社总店（以下简称二饮公司旅社总店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2015)琅民一初字第02334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱德医院的法定代表人刘银河及其委托诉讼代理人单其满、被上诉人二饮公司旅社总店的法定代表人王暮宁及其委托诉讼代理人李家顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱德医院上诉请求：撤销原判第三项，改判按照2013年度租金29.96万元计算2014年6月18日至房屋交还之日期间的房屋租金。事实和理由：1、爱德医院与二饮公司旅社总店没有签订房屋租赁合同，未对租金进行变更；2、爱德医院在2014年所交39万元租金的基础上，交付2015年租金42万元，并为二饮公司旅社总店所接受，说明二饮公司旅社总店事实上同意了爱德医院提出的按原合同执行的意见；3、二饮公司旅社总店向一审法院请求判令爱德医院从2015年11月1日起到交还房屋时止，每天按2110元支付房屋使用费，一审法院判决爱德医院自2016年6月16日至房屋交还之日按照2321元/天计算超出了当时的诉讼请求；4、爱德医院出资40多万元解决二饮公司旅社总店与上一承租人的遗留问题，这部分资金应予以考虑；5、涉案房屋的评估报告确定的年租金系按照装潢后评估的，但租赁房屋中的中央空调、电梯均为爱德医院出资安装，所以租赁费应扣除装潢费用。二饮公司旅社总店辩称，1、爱德医院于2014年6月18日向二饮公司旅社总店提交续租报告要求按年租金70万元、年涨幅10%续签租赁合同，二饮公司旅社总店收到该报告���没有拒绝，也没有通知爱德医院终止租赁关系，而是继续将房屋租赁给爱德医院使用并收取租金，该行为视为以默示的行为同意报告中的要求内容，双方已就续租的租金标准及涨幅达成合意，爱德医院应该按照此标准执行；2、二饮公司旅社总店与上一承租人租赁涉案房屋所产生的遗留问题，爱德医院与二饮公司旅社总店签订的原租赁合同第二条明确约定相关费用由爱德医院自愿支付；3、房屋鉴定报告时间是2015年3月，按双方前一轮租赁合同的约定，爱德医院装饰装修均归二饮公司旅社总店，鉴定机构在鉴定时未扣除装潢是正确的。二饮公司旅社总店向一审法院起诉请求:一、解除二饮公司旅社总店与爱德医院之间就位于滁州市天长东路596号（产权证登记在滁州市滁州路2号）房屋的不定期租赁合同，爱德医院立即将所租赁房屋交还；二、爱德医院支付拖欠的房屋租金67万元（暂计至2015年10月30日），从2015年11月1日开始到交还房屋时止，爱德医院按照2110元/天支付房屋使用费；三、由爱德医院承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年9月26日，二饮公司旅社总店作为出租方（甲方），爱德医院作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定甲方在乙方解决上一轮租赁合同（1993年11月1日—2008年10月30日）善后事宜的基础上将天长东路200号原迎宾旅社租赁给乙方；租赁期限：自2008年11月1日起至2013年10月30日止，共10年；租赁用途：从事医院业务；租金：第一年租金为19.04万元，以后年租金在上一年租金的基础上每年递增12%，到租赁期满为止；租金支付方式：乙方每年在10月30日前一次性付清全年的租赁费用。租赁期间的相关费用：乙方自2005年6月8日至2008年10月31日的租赁费、补偿款、投资款，按乙方与滁州泰林公司协议，自愿付给现滁州泰林公司，在此期间，甲方收取乙方自愿承担原滁州泰林公司在租赁期间未能履行合同条款的部分补偿款，共计10万元；自2005年9月甲方收取乙方的安全保证金3万元，到2008年10月30日第二轮合同履行之日起，收取乙方的安全保证金15万元；房屋修缮与使用：乙方在“迎宾旅社”内外装潢和墙面、地面的装饰、建筑等，租赁期满后无偿移交给甲方，产权归甲方所有。合同签订后，二饮公司旅社总店将房屋交付给爱德医院，爱德医院对房屋进行装修。2013年10月30日合同到期后，双方未再签订书面合同，爱德医院继续使用该房屋。2014年6月18日，爱德医院出具一份爱德医院要求续租、并降低租金增涨幅度的报告给二饮公司旅社总店，请二饮公司及旅社总店领导考虑以年租金70余万元签订合同，将第二年递增参数由原合同12%降低为10%。���德医院按合同约定向二饮公司旅社总店交纳安全保证金15万元，分批交纳房屋租金62万元，爱德医院为二饮公司旅社总店垫付房屋修理费3万元，合计80万元。另查：本案争议房屋原所在地址为滁州市天长东路200号，现更名为滁州市天长东路596-1号。一审法院认为，依法成立的合同对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按合同约定全面履行自己的义务。当事人之间存在不定期租赁关系的，当事人可以随时解除合同。二饮公司旅社总店与爱德医院于2005年9月26日签订的租赁合同明确约定租赁期限，在租赁期限届满后，爱德医院并未返还租赁物，二饮公司旅社总店亦未提出异议，应视双方之间为不定期租赁关系。故对二饮公司旅社总店主张解除合同的诉讼请求，予以支持。本案中，二饮公司旅社总店起诉要求解除合同，应视为其向爱德医院作出了解除合同的��思表示，爱德医院应当承担返还租赁物给二饮公司旅社总店的义务。关于租金及使用费的认定问题。2013年11月1日后爱德医院继续租赁房屋的租金应按照原合同中约定的2013年度租金29.96万元计算至2014年6月18日，即29.96万元/365天×229天（2013年11月1日至2014年6月18日）=18.80万元。2014年6月18日爱德医院向二饮公司旅社总店递交了一份要求续租、并降低租金增涨幅度的报告，二饮公司旅社总店同意按照首年70万元，第二年按照10%递增房租，即双方对租金进行变更，2014年6月18日至2015年6月17日期间的房租应为70万元，2015年6月18日至2016年6月17日期间的房租应为70×（1+10%）=77万元，共计165.80万元。爱德医院交纳的房租、安全保证金及代垫房屋维修费计80万元冲抵房租，爱德医院应向二饮公司旅社总店支付房屋租金85.80万元。自2016年6月18日起至房屋交还之日止爱��医院应按照2321元/天[70×（1+10%）（1+10%）÷365天]的标准向二饮公司旅社总店交纳房屋使用费。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除滁州市第二饮食服务公司旅社总店与滁州市爱德医院之间的不定期房屋租赁关系；二、滁州市爱德医院于判决生效后三十日内将其租赁的滁州市天长东路596号-1号房屋返还给滁州市第二饮食服务公司旅社总店；三、滁州市爱德医院于判决生效后三十日内支付滁州市第二饮食服务公司旅社总店房屋租金85.80万元及房屋使用费（自2016年6月18日起至房屋交还之日止按照2321元/天计算）。案件受理费12380元，由滁州市爱德医院负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：爱德医院提供的房地产评估报告，双方对该证据的真实性均无异议，虽然爱德医院认为该鉴定报告鉴定的租金标准包含装修费用，但鉴定机构明确答复是以毛坯房作为评估依据。故对该证据的证明目的，本院予以确认。二审查明，爱德医院在一审时申请对涉案租赁房屋年租金进行价格评估，一审法院委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对涉案租赁房屋年租金进行评估，因爱德医院未缴纳鉴定费用，一审法院终止了该评估。二审期间，爱德医院缴纳了鉴定费用，安徽建英房地产土地评估经纪有限公司于2017年2月20日作出皖建英(滁)房估字(2017)第023号房地产估价报告，估价结果为：年租金为604614元。爱德医院支付鉴定费10000元。当事人提供的其他证据与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案租赁房屋的租金及占用使用费如何确定。二饮公司旅社总店与爱德医院于2005年9月26日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，爱德医院继续使用涉案租赁房屋，但双方对租赁费用未达成一致意见。2013年11月1日至2014年6月18日期间的租赁费用，一审按照原合同中约定的2013年度租金29.96万元标准计算为18.80万元，双方无异议，本院予以确认。2014年6月18日之后的租金标准，爱德医院在缴纳鉴定费用后，安徽建英房地产土地评估经纪有限公司于2017年2月20日作出皖建英(滁)房估字(2017)第023号房地产估价报告，估价��果：年租金为604614元。爱德医院认为该评估报告未扣除中央空调、电梯及装潢费用，但鉴定机构答复为该鉴定报告是以毛坯房作为评估依据，故爱德医院该异议，本院不予采信。因鉴定报告系一审法院委托具有资质的评估单位鉴定作出，可以作为确定涉案房屋租金标准的依据。故涉案租赁房屋2014年6月18日之后的租金标准为年租金604614元。截止2016年6月17日爱德医院应支付房屋租金数额为1397228元(188000元+604614元+604614元)，因爱德医院已交纳的房屋租金62万元、安全保证金15万元、修理费3万元，合计80万元。故爱德医院截止2016年6月17日还应支付房屋租金数额为597228元。2016年6月18日起至房屋实际交还之日止的房屋占用使用费以年租金604614元计算。一审依据爱德医院向二饮公司旅社总店递交的关于要求续租、并降低租金增涨幅度的报告确定租金标准不当，本院予以纠正。综上所述，爱德医院的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院(2015)琅民一初字第02334号民事判决第一、二项(即：一、解除滁州市第二饮食服务公司旅社总店与滁州市爱德医院之间的不定期房屋租赁关系；二、滁州市爱德医院于判决生效后三十日内将其租赁的滁州市天长东路596号-1号房屋返还给滁州市第二饮食服务公司旅社总店)；二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院(2015)琅民一初字第02334号民事判决第三项，即：滁州市爱德医院于判决生效后三十日内支付滁州市第二饮食服务公司旅社总店房屋租金85.80万元及房屋使用费（自2016年6月18日起至房屋交还之日止按照2321元/天计算）为：滁州市爱德医院于判决生效后三十日内支付滁州市第二饮食服务公司旅社总店房屋租金597228元及房屋占用使用费(自2016年6月18日起至房屋交还之日止按年租金604614元计算)；三、驳回滁州市第二饮食服务公司旅社总店的其他诉讼请求。如果滁州市爱德医院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12380元，由滁州市第二饮食服务公司旅社总店负担2380元，滁州市爱德医院负担10000元；二审案件受理费9384元，由滁州市第二饮食服务公司旅社总店负担3384元，滁州市爱德医院负担6000元；鉴定费10000元，由滁州市第二饮食服务公司旅社总店负担5000元，滁州市爱德医院负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 孔 德 敬审 判 员 付���永代理审判员 张   倩二〇一七年三月七日书 记 员 岳 陈 陈二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。