广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14609号上诉人（原审原告）：周红玲，住湖北省江陵县。委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：高国峰，广东华誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁伟文，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：侯首峰，住河南省方城县。上诉人周红玲因与被上诉人梁伟文、侯首峰租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周红玲上诉请求：1、支持周红玲的请求，即判令梁伟文、侯首峰于判决发生法律效力之日起10天内将涉案商铺、车库(即位于广州市南沙区xx镇xx中街104号铺位和广州市南沙区xx镇xx一路51号17座1号车库，下同)腾空、恢复原状后交还给周红玲；2、支持周红玲的请求，即判令梁伟文、侯首峰继续承担涉案的商铺、车位的物业管理费、垃圾处理费、车位停放服务费、租赁税、水电费等费用至涉案商铺、车位交还给周红玲为止。3、支持周红玲的请求，即判令周红玲没收梁伟文、候首峰的保证金10000元。4、判令梁伟文、侯首峰承担案件全部受理费。事实和理由：一、周红玲将商铺、年库交付给梁伟文、侯首峰使用后，梁伟文、侯首峰对于涉案物业进行改动，其中，商铺内的改动包括与车库的围墙，与相邻商铺的共墙是双方同意改动的，具体的改动工作是梁伟文、侯首峰自己施工，周红玲没有参与。商铺外的情况包括墙体的拆除、玻璃门的拆除、防盗卷闸的拆除等是梁伟文、侯首峰未经周红玲同意擅自改动的，对于以上的情况，梁伟文、侯首峰已经明确承认，仅仅是没有提供具体的被拆除物的细节。对于恢复原状的举证责任，周红玲认为，鉴于本案中租赁物的控制情况和使用情况，对于商铺和车位原状的情况应当由梁伟文、侯首峰提供承担举证责任，提供相应的证据，并承担举证不能的责任。原审法院在被上诉承认拆除、改动租赁物的情况下，仍然要求周红��承担全部的举证责任，实为不妥。二、根据《商铺租赁合同》，梁伟文、侯首峰需要承担租赁期间所发生的物业管理费、垃圾处理费、车位停放服务费、租赁税、电费，只要租赁物存在，以上费用就必然发生。因此，周红玲要求梁伟文、侯首峰承担以上费用不应当以周红玲已经垫付了费用作为前提。因此，原审法院不支持周红玲上述请求，没有充分的法律和事实依据。三、商铺的保证金在物业租赁商业活动行为的交易习惯中，除了可以抵扣承租人因违约产生的损失以外，其法律意义还可以在承租人违约时，出租人可以没收。因此，周红玲在梁伟文、侯首峰已经明显违约的情况下，周红玲有权没收保证金。梁伟文无答辩意见。侯首峰无答辩意见。周红玲向一审法院起诉请求：1、解除周红玲与梁伟文、侯首峰双方签订的《商铺租赁合同��，由梁伟文、侯首峰将涉案商铺、车库腾空恢复原状后交还给周红玲；2、梁伟文、侯首峰向周红玲支付租金，租金从2015年7月1日起计算至涉案商铺、车库交还给周红玲为止，其中2015年7月10日至2015年12月9日以每月租金2490元计算，2015年12月10日至2016年12月9日以每月租金2740元计算，2016年12月10日至2017年12月9日以每月租金3010元计算，2017年12月10日至2018年12月9日以每月租金3310元计算，并支付滞纳金按每日千分之一标准，从2015年7月1日计至清偿租金为止；3、梁伟文、侯首峰向周红玲返还代垫的商铺物业管理费978.03元、垃圾处理费315元、车位停放服务费120元、出租屋租赁税1168.64元，并按每日千分之一从起诉之日即2016年1月6日起计算滞纳金至上述费用全部清偿为止。梁伟文、侯首峰同时继续承担以上四项费用至涉案商铺、车位交还给周红玲为止；4、梁伟文、侯首峰向周红玲��付代垫的电费1052.51元，按每日千分之一从起诉之日即2016年1月6日起计算滞纳金至上述费用全部清偿为止；5、周红玲没收梁伟文、侯首峰押金10000元；6、梁伟文、侯首峰承担本案受理费。一审法院认定事实：周红玲是广州市南沙区xx镇xx中街104号商铺和广州市南沙区xx镇xx一路51号17座1号车库的登记权属人，已领取涉案商铺及车库的房地产权证。2014年2月11日，周红玲（出租方、甲方）与梁伟文、侯首峰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方商铺坐落在广州市番禺区xx镇xx中街104号（铺），甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，并附带出租广州市番禺区xx镇xx一路51号17座1号车库。租赁期限为约5年，自2014年2月10日至2018年12月9日。本出租合同生效之日起即日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物的现状承租。本出租合同的租赁保证金10000元，于签署本合同时向甲方支付。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方撤离并付清所有应付费用的当天将保证金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在收到甲方付款通知后十日内补足。起始租金为第一年（只余11个月）每月2260元，每年12月10递增10%，第二年每月2490元，第三年每月2740元，第四年每月3010元，第五每月3310元，租赁产生的一切税费由乙方承担，因此上述租金不提供发票。乙方按月支付租金，付款时间于每月的10日前通过现金或转帐方式支付。乙方延期支付租金，若合同继续履行，乙方除支付拖欠租金外，还应自应交租金之日起到实际交付租金之日止，向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠日租金的百分之一计算。租赁期��，乙方使用该商铺所发生的一切费用（如水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视等等）均由乙方承担，与甲方无关。乙方有擅自将承租的商铺转租、拖欠租金累计达10天等情形之一的，甲方可终止合同并收回商铺，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，若甲方依上述情形的约定而解除合同，乙方须支付一次性赔偿金10000元给甲方。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商达成一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，甲方在乙方履行完毕上述义务后15日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。如乙方未按合同约定支付租金、水电费、清洁费、物业管理费，每逾期1天，按照欠交金额的百分之一计付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应赔偿责��。本合同自双方签字，且甲方收到乙方交付的保证金当天起生效等”。周红玲与梁伟文确认合同约定每月10日前支付当月10日至下月9日的租金，而梁伟文认为双方口头约定本月交纳下月的租金，但梁伟文未提供证据证明。签订《租赁合同》当天，梁伟文、侯首峰向周红玲交纳保证金（押金）10000元。周红玲与梁伟文确认周红玲已于2014年2月10日将涉案商铺、车库交付给梁伟文、侯首峰。2015年9月1日，周红玲交纳出租商铺、车库至2015年6月租金的租赁税1091元及滞纳金77.64元。2015年9月1日和2015年12月17日，周红玲交纳涉案车库至2015年12月31日止的停放服务费120元、涉案商铺至2015年12月31日的物业服务费978.03元、垃圾处理费315元。2015年12月22日，周红玲交纳涉案商铺计费时段至2015年9月2日的电费1052.51元。但周红玲未交纳上述时段后的有关费用。原审另查明:原审庭审��，梁伟文对合同约定的违约金标准没有异议，并认为违约责任按照合同约定的标准处理。梁伟文提供中国建设银行自助终端客户凭条，用以证明已交纳2015年7月的租金，周红玲对该证据真实性没有异议，但认为梁伟文、侯首峰只交纳至2015年7月9日止的租金，从2015年7月10日开始没有交纳租金。周红玲要求梁伟文、侯首峰将涉案商铺、车库恢复原状后腾空交还给周红玲，但未提供涉案商铺、车库原状的相关证据。周红玲于2016年1月6日向原审法院起诉。周红玲与梁伟文在原审庭审中陈述应由梁伟文、侯首峰承担有关租赁税、水电费、停车服务费、物业服务费等费用。原审庭审中，梁伟文要求先退还保证金，协商好租金、违约金、各种费用处理方法后才同意恢复原状，交还商铺。一审法院认为，周红玲与梁伟文、侯首峰签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真���意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。梁伟文、侯首峰未按合同约定向周红玲交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，周红玲据此要求解除合同，并要求梁伟文、侯首峰支付租金及违约金，合法有据，原审法院予以支持。合同解除后，梁伟文、侯首峰没有继续占有涉案商铺、车库的依据，故周红玲要求梁伟文、侯首峰腾空交还涉案商铺、车库，原审法院予以支持。但周红玲未提供涉案商铺、车库原状的相关证据，故周红玲要求梁伟文、侯首峰将涉案商铺、车库恢复原状后交还的诉讼请求，原审法院不予支持。关于租金的问题，周红玲在庭审中陈述梁伟文、侯首峰交纳2015年7月9日前的租金，梁伟文提供的证据不足以证明梁伟文、侯首峰已交纳2015年7月份的租金，故梁伟文、侯首峰应向周红玲支付从2015年7月10日起至腾空交还涉案商铺、车库之日止按合同约定标准计算的租金，周红玲要求梁伟文、侯首峰支付从2015年7月1日起的租金，原审法院不予支持，梁伟文认为交纳2015年7月份的租金，原审法院亦不予支持。梁伟文、侯首峰拖欠租金，应计付滞纳金给周红玲，周红玲要求其以当月欠付的租金为本金，从欠付之日起至清偿之日止计付滞纳金，原审法院予以支持，但周红玲要求梁伟文、侯首峰从2015年7月1日起计付滞纳金的依据不足，原审法院不予支持。合同约定拖欠租金，每日按欠交金额的百分之一计付滞纳金，现周红玲主动调整为按每日千分之一的标准计算，是周红玲对其权利的处分，梁伟文虽然答辩认为违约金的标准过高，但后在庭审中认为违约责任按合同约定的标准计算，故周红玲主张违约金按每日千分之一的标准计算，原审法院予以支持。关于梁���文、侯首峰欠付其他费用及违约金的问题，根据《商铺租赁合同》的约定，梁伟文、侯首峰应承担租赁期间所发生的税费、水电费、物业服务费等费用，但梁伟文、侯首峰未及时支付相关费用，周红玲为其垫付租赁税、电费、停车服务费、物业服务费、垃圾处理费3556.54元及滞纳金77.64元，周红玲要求梁伟文、侯首峰返还该费用，原审法院予以支持。由于《商铺租赁合同》未约定上述费用的支付时间，周红玲要求梁伟文、侯首峰支付从起诉之日即2016年1月6日起至上述费用付清之日止的滞纳金，原审法院予以支持。《商铺租赁合同》约定梁伟文、侯首峰未按合同约定支付租金、水电费、清洁费、物业管理费需计付滞纳金给周红玲，故滞纳金以周红玲垫付上述费用中的电费、停车服务费、物业服务费、垃圾处理费2465.54元计算，周红玲要求以垫付上述全部费用含滞纳金作���基数计算滞纳金，依据不足，原审法院不予支持。如前租金的滞纳金所述，周红玲要求按每日千分之一的标准计算滞纳金，原审法院予以支持。关于押金的问题，当事人并未在《商铺租赁合同》中约定梁伟文、侯首峰违约的情况下周红玲可以没收押金，故周红玲要求没收梁伟文、侯首峰押金10000元的依据不足，原审法院不予支持，但由于梁伟文、侯首峰未对该押金10000元主张权利，故在本案中不予处理。周红玲要求梁伟文、侯首峰继续承担至涉案商铺、车库交还给周红玲为止的物业管理费、垃圾处理费、车位停放服务费、出租屋租赁税，因周红玲尚未交纳之后的有关费用，故在本案中不予处理，周红玲可在实际发生后另案主张权利。梁伟文认为其已于2014年9月将股份转让给他人，要求周红玲另行签订租赁合同，并于2015年7月致电周红玲由周红玲恢复商铺、车库的原状，没收梁伟文、侯首峰的押金等答辩理由，梁伟文未能提供证据予以证明，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2016年7月21日判决如下：一、解除原告周红玲与被告梁伟文、侯首峰于2014年2月11日签订的《商铺租赁合同》；二、被告梁伟文、侯首峰于本判决发生法律效力之日起十日内腾空交还位于广州市南沙区xx镇xx中街104号商铺以及广州市南沙区xx镇xx一路51号17座1号车库给原告周红玲；三、被告梁伟文、侯首峰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周红玲支付从2015年7月10日起至交还上述商铺、车库之日止的租金及滞纳金。租金的计算方法为，从2015年7月10日起至2015年12月9日止以每月租金2490元计算，从2015年12月10日起至2016年12月9���止以每月租金2740元计算，从2016年12月10日起至2017年12月9日止以每月租金3010元计算，从2017年12月10日起至2018年12月9日止以每月租金3310元计算，以上每月均指从本月10日起至下月9日止。滞纳金的计算方法为，从2015年7月10日至交还上述商铺、车库之日，分别于每月11日起至每月租金清偿之日止，均以上述每月应交纳的租金按每日按千分之一计算（每月租金的滞纳金以不超过当月应交纳的租金为限）；四、被告梁伟文、侯首峰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周红玲支付物业服务费、垃圾处理费、车位停放服务费、租赁税及滞纳金、电费共3634.18元及以2465.54元为基数，从2016年1月6日起至该款项清偿之日止，按每日按千分之一计算的滞纳金，滞纳金以不超过2465.54元为限；五、驳回原告周红玲的其他诉讼请求。本案受理558元，由原告周红玲负担50元，被告梁伟文、侯首峰负担508元。上述受理费558元已经由原告周红玲预交，原告同意由被告梁伟文、侯首峰在履行本判决义务时将其应承担的受理费直接支付给原告。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、周红玲（出租方、甲方）与梁伟文、侯首峰（承租方、乙方）签订的《商铺租赁合同》第三条第4点约定：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，恢复原状并将租赁物交还给甲方；第九条约定：乙方不得随意损坏商铺设施，如需改变商铺的内部结构和装修或设置对商铺结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；2、周红玲在一审时表示涉案商铺、车库原状是涉案商铺与106号铺之间的墙是18cm���砖砌着大约50平方米，1号车库与涉案商铺的墙是12cm墙砖大约16平方米，都是水泥批荡；3、梁伟文在一审开庭时确认其租赁了涉案商铺与106号商铺，涉案商铺原有玻璃门，其拆掉涉案商铺与106号铺之间的墙（即涉案商铺的南墙），其还在涉案商铺与涉案车位之间的墙上开了个洞。二审中，1、各方当事人没有提交新证据；2、关于恢复原状的问题，周红玲表示具体为恢复涉案商铺南墙，修补涉案商铺与1号车库之间的墙上的洞，装上涉案商铺门口的玻璃门。本院认为，本案二审的争议焦点为梁伟文、侯首峰是否应恢复涉案商铺的原状。周红玲与梁伟文、侯首峰所签订的《商铺租赁合同》明确约定，除另有约定外，周红玲有权要求梁伟文、侯首峰按原状恢复或向周红玲交纳恢复工程所需费用，梁伟文、侯首峰没有提供证据证明双方另有约定，故周红玲有权要求梁伟文、侯首峰恢复原状。虽然周红玲没有提供明确的证据证明涉案商铺的原状，但周红玲与梁伟文就涉案商铺的原状在一审时也仅是略有争议，且梁伟文也确认其拆除了涉案商铺原有的玻璃门、涉案商铺的南墙、还在涉案商铺与涉案车位之间的墙上开了个洞，故一审驳回周红玲要求梁伟文、侯首峰恢复原状的诉讼请求不当，本院予以纠正。周红玲在二审表示按梁伟文的确认恢复原状合法合理，本院予以支持。关于周红玲的其他上诉请求。鉴于在本院审理期间，周红玲就其其他上诉请求既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对周红玲的其他上诉请求，不予支持。综上所述，周红玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初109号民事判决；二、梁伟文、侯首峰于本判决送达之日起七日内恢复广州市南沙区xx镇xx中街104号商铺的南墙和玻璃门，修补好该商铺与广州市南沙区xx镇xx一路51号17座1号车库之间的洞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费558元，由周红玲负担50元，被告梁伟文、侯首峰负担508元；二审案件受理费558元，由周红玲负担50元，被告梁伟文、侯首峰负担508元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年三月七日书记员  邹凌青