北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第16175号原告王彦春，男，1985年5月2日出生。身份证号：×××。委托代理人吴国明，北京市中勤律师事务所律师。被告北京诚成慧达科技有限公司，住所地北京市海淀区二里庄35号楼万和大厦317A，注册号：110108010517548。法定代表人李明泉，总经理。委托代理人赵东，北京市京师律师事务所律师。委托代理人赵阳。原告王彦春与被告北京诚成慧达科技有限公司（以下简称诚成慧达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员隋秋红独任审判，公开开庭进行了审理。原告王彦春的委托代理人吴国明，被告诚成慧达公司的委托代理人赵东、赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦春诉称，2013年1月28日，我通过竞拍方式竞得了位于北京市海淀区35号楼房产（以下简称35号楼房产），2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定书第二条明确载明：“北京市海淀区35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自本裁定书送达王彦春时起转移。”所以自2013年3月7日我依据执行裁定取得了房屋的所有权。我在办理交接过程中发现诚成慧达公司作为承租人与原房屋所有权人万和置业有限公司（以下简称万和公司）签订有租赁合同，承租房号为317号的房屋。诚成慧达公司以房屋租金已交付给原产权人为由，至今不向我支付2013年3月7日起至2013年9月16日的房屋租金。故现起诉要求判令诚成慧达公司支付房屋租金94931元，诉讼费由该公司承担。诚成慧达公司辩称，我公司自2007年9月17日开始租用35号楼房产317号房屋办公，每年都与万和公司准时续签租赁合同并按合同约定每半年交付一次房租。2012年9月12日，我公司照常与万和公司续签了租赁合同并支付了2012年9月17日至2013年3月16日的房租，2013年3月4日又向万和公司支付了2013年3月17日至2013年9月16日的房租，万和公司均开具了正规发票。在此期间，我公司从未收到过任何法院通知、公告，也没有收到过万和公司和王彦春以任何形式的关于产权转移的通知，万和公司也一直占有使用X大厦原办公场所办公，我公司无从知晓房屋产权转移事宜。王彦春直到2013年6月6日才委托代理人告知我公司房屋产权已转移，并告知以后的租赁合同与其签订，房租向其交付。2013年9月16日，双方重新签订房屋租赁合同并开始向王彦春支付房租。王彦春在本次起诉前从未向我公司主张过诉争期间的租金，可见其认可我公司与万和公司的原租赁合同及已支付的租金。王彦春应当与万和公司对移交剩余租金进行交接。综上，我公司不同意王彦春的诉讼请求。经审理查明，王彦春于2013年1月28日通过拍卖以最高价竞得35号楼房产，2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自裁定书送达王彦春时起转移。王彦春于2013年4月9日取得35号楼房产的产权证。诚成慧达公司在王彦春取得35号楼房产所有权之前，即为35号楼房产317号房屋的承租人。该公司陈述自2007年9月17日即租用317号房屋办公，租金均为半年一付，并向法庭提供自2007年9月16日至2012年9月12日期间与万和公司签订的6份连续的租赁合同及合同租赁期内全部租金发票予以证明。其中，2012年9月12日签订的新一期房屋租赁合同，租赁期为2012年9月17日至2013年9月16日，租金每半年90000元，租金为半年付，于合同生效日提前十天支付。诚成慧达公司于2013年3月4日向万和公司支付了2013年3月17日至2013年9月16日期间的租金90000元，诚成慧达公司就此向法庭提交了万和公司开具的租金发票予以证明，王彦春认可发票的真实性，但表示发票不能作为已付租金的凭证，亦未就其否认的事实向法庭提供相应反证证明。2013年9月16日，王彦春与诚成慧达公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定317号房屋的租赁期为2013年9月17日至2014年9月16日，租金标准每月17793元，按半年为一个租赁期支付租金，首次支付106758元，于本合同生效后三日内支付，下一个租赁期的租金于2014年3月7日前一次性付清。2013年9月23日，诚成慧达公司向王彦春交付了2013年9月17日至2014年3月16日期间的租金。对于2013年3月7日至2013年9月16日期间的租金，诚成慧达公司确认未交纳给王彦春。对于万和公司及王彦春何时告知诚成慧达公司房屋产权转移的事实，诚成慧达公司陈述2013年6月6日，王彦春委托代理人与该公司联系，通知签署房屋租赁合同及收取房租等事宜，该公司就此向法庭提供王彦春于2013年6月6日出具的授权委托书予以证明。王彦春对该份委托书的真实性予以认可，但表示在2013年3月中旬就在35号楼房产采取张贴公告的方式通知产权人变更一事，但就此未向法庭提供相应证据证明。经查，北京市第一中级人民法院曾于2012年8月29日在35号楼房产张贴公告，公告内容为涉案房产已被查封，自2011年11月28日查封之日起，上述财产不得办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，凡查封期间办理上述手续，将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。诚成慧达公司表示未曾见过法院张贴的公告，也没有见过王彦春张贴的公告。关于双方合同签订起始时间为2013年9月17日，而王彦春为何向诚成慧达公司主张2013年3月7日起的租金一节，王彦春表示，自其通过拍卖取得产权时起就有权利收取租金，2013年3月7日至2013年9月16日期间，双方形成了事实上的租赁关系，之所以租赁合同未自2013年3月7日起签订，是因为诚成慧达公司表示此期间的租金已交给万和公司，拒绝与王彦春签订租赁合同，只能等其与万和公司的合同在9月份到期后才与我签订新的租赁合同。诚成慧达公司对此不予认可，并表示王彦春已与万和公司交接过大厦的租赁事宜，从2013年9月17日开始签订新的租赁合同也是王彦春提的。就诚成慧达公司所述，在双方租赁合同履行期间王彦春从未向该公司主张过诉争期间的租金一节，王彦春认可未发出过书面催缴通知，但曾口头向该公司主张过租金，但就此未向法庭提供相应证据证明。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同，租金发票，授权委托书，（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，（2012）一中执字第506号公告，房产证等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间。本案中，诚成慧达公司与万和公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，在双方租赁合同的履行过程中，租赁房屋被法院查封并拍卖，房屋所有权发生转移，故在王彦春通过法院裁定取得租赁房屋所有权之日起，诚成慧达公司与王彦春之间成立新的租赁关系。但在租赁房屋所有权发生转移之前，万和公司仍是该房产的所有权人。王彦春于2013年1月28日就已通过拍卖竞得租赁房屋，但其未提供充分证据证明已将该事实及时通知承租人诚成慧达公司，而诚成慧达公司作为一直使用租赁房屋进行经营的承租方，其按与万和公司之间的合同约定按期预交租金时并不知晓租赁房屋所有权已转移至王彦春的事实，其预交租金的行为并不存在恶意，如让诚信履约的承租人因此承担双倍支付诉争期间的租金的后果则有失公平。从双方实际履行合同的情况来看，按约定租金应按期结算，诚成慧达公司自与王彦春签订房屋租赁合同以来，一直按期交付诉争期间之后的租金，从未拖欠，且王彦春未提供充分证据证明在合同履行期间向该公司催缴过诉争期间的租金，履行过程中也没有主张过以后付的租金先抵缴双方争议期间的租金，结合上述情形，诚成慧达公司所述王彦春放弃向该公司索要诉争期间的租金的陈述明显更符合合同实际履行情况。另外，王彦春虽对诚成慧达公司已向万和公司交纳了诉争期间的租金的事实不予认可，但诚成慧达公司就此事实向法庭提交了万和公司开具的诉争期间的租金发票，而王彦春未就此异议向法庭提供任何反证予以推翻，故本院对其该项反驳不予采信。综上，王彦春向诚成慧达公司主张诉争期间的租金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回王彦春全部诉讼请求。案件受理费一千零八十六元，由王彦春负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  隋秋红二〇一五年七月十三日书 记 员  杨 静