广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17916号上诉人（原审第三人）：广州市荔湾区翠羽美食店，住址：广州市荔湾区。法定代理人：彭文婷。委托代理人：缪国军，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：蔡思凡，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖旭达，户籍住址：广州市荔湾区。原审被告：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住址：广州市荔湾区。法定代表人：翁妃陆。委托代理人：邓涛，该公司员工，联系地址。上诉人广州市荔湾区翠羽美食店（以下简称“翠羽美食店”）因与被上诉人廖旭达、原审被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称“十甫名都公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人翠羽美食店向本院提起上诉称：一、一审法院以解除廖旭达(下称“出租人”)与广州市十甫名都市场经营管理有限公司(下称“承租人”)签订关于广州市荔湾区第十甫路xx号Axx号商铺的《补充协议》为由，作出上诉人腾空并返还商铺的判决是无法律依据的，属于适用法律错误。1、转租合同不具《合同法》中合同无效的条款，也不违反《合同法》中禁止性规定，且本案中出租人知道并同意承租人与上诉人的转租行为，应担属于有效合同。出租人与承租人所签订的《十甫名都商场统一经营合作协议》，全权委托承租人作为其购买的位于广州市荔湾区第十南路122-188号之“十甫名都商厦”第三层Axx号商铺的经营代理人。出租人已授权承租人对上述商铺进行包括出租的经营性行为，且自上诉人承租涉案商铺至今(已超过6个月)出租人并未对承租人与上诉人间的转租合同提出异议，应推定为出租人同意转租。出租人知道并同意承租人与上诉人的转租行为，则转租合同是合法有效的，廖旭达应受转租合同的约束，无约定或法定的理由不得随意解除转租合同。上诉人与出租人虽然未存在直接法律关系，但在承租人有权转租时，上诉人对标的物的占有、使用应当认为是经过出租人同意的，即出租人允许上诉人占有使用标的物。此时，在先租赁合同解除的情况下，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行，以维护交易安全。原判决以解除出租人与承租人的租赁合同为由，要求上诉人将涉案商铺按《房地产权证》的分户图标明的位置、四至及面积还给出租人并无法律依据，该判决适用法律明显有误。2、根据合同相对性，转租合同具有独立性，先租赁合同解除并不必然导致转租合同的解除。上诉人与承租人签订的《租赁合同》虽然属于转租合同，但并不附属于先租赁合同而存在，并不是以协助、支持先租赁合同的实现为存在价值，该合同自身具有存在的价值，两租赁合同的的存在目的上相互独立。转租合同成立生效与否，决定性的因素是双方当事人是否意思表示合法、一致以及转出租人有无转租权，与在先租赁合同状况如何并无直接关系。本案中上诉人与承租人双方意思表示一致且承租人有权转租，转租合同理应属于有效合同。上诉人对租赁标的物享有的使用、收益等权益有合法的取得依据，应当受到法律的保护。二、基于现代社会交易安全和对善意第三人利益的保护，即使因承租人违约而导致出租人解除合同时，也不应认可转租合同当然终止。对交易安全的保护要求合法有效的合同能够得到全部适当的履行。对善意第三人的保护则意味着第三人不应因自己过错以外的原因受到非法损害。本案因承租人违约导致在先租赁合同解除时，上诉人并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。基于现代社会交易安全和对善意第三人利益的保护，在上诉人并无存在过错的情况下，并不能因此解除合同。综上所述，请求二审法院：1、撤销广东省广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初5173号民事判决。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。二审庭询阶段，上诉人把第一项上诉请求变更为：撤销广东省广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初5173号民事判决的第二项判决。被上诉人廖旭达答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告单方违约的行为是根本违约，我方与原审被告的经营合作协议依法应予以解除，由于作为次承租人的上诉人与原审被告房屋租赁合同是以我方与原审被告的租赁存在为基础，所以上诉人与原审被告的租赁关系因为我方与原审被告合同的解除归于消灭，上诉人是负有交还房屋义务的，所以原审法院判决是正确的。原审被告十甫名都公司答辩称：我方同意上诉人提出的撤销原审判决第二项的上诉请求和上诉意见。廖旭达于2016年8月30日向原审法院起诉请求：1.判令解除廖旭达、十甫名都公司于2008年11月27日签订的《十甫名都商厦统一经营合作协议》，十甫名都公司将广州市荔湾区第十甫路xx号二层Axx号商铺按照房地产权证的附图恢复原状后交还给廖旭达；2.判令十甫名都公司向廖旭达支付2014年11月起至2016年8月止的统一经营商铺使用承包费13728元（暂计至2016年8月，实际款项计算至十甫名都公司归还商铺之日止，2014年11月至2015年4月每月571.06元，2015年5月至2016年4月每月628.17元，2016年5月至2017年4月每月690.99元，均已扣除10%）及滞纳金（滞纳金每月按1%计算，每月为一期，每期从16日开始计算，从2014年11月16日起计，暂计至付清之日止）；3.判令十甫名都公司向廖旭达支付广州市荔湾区第十甫路xx号xx铺拆铺补偿金2000元；4.十甫名都公司承担本案诉讼费用及财产保全费。原审法院经审理查明：廖旭达是广州市荔湾区第十甫路xx号xx商铺的产权人，房管局核发了房产证给廖旭达。廖旭达（乙方）与广州市十甫名都商业经营管理有限公司（甲方）签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》，乙方将其购买的位于广州市荔湾区第十甫路122号-188号之“十甫名都商厦”第三层Axx号商铺（建筑面积为8.7602平方米），全权委托甲方为该商铺的使用经营代理人，自双方签约之日起，经营的期间为八年（自2009年5月1日至2017年4月30日止）。根据十甫名都商厦统一经营需要，乙方同意甲方根据十甫名都商场规划及经营需要，在授权期间内拆除该商铺的立面框架，但同时应设置该商铺的地面四角面积分隔地界；经营期约满时，乙方有权要求甲方恢复原拆除商铺立面原状；甲方如果经营需要拆除乙方商铺，需预先一次性支付给乙方“拆铺补偿金”2千元；甲方自2009年5月1日至2017年4月30日止期间，每月应向乙方每平方米支付：统一经营商铺使用承包费45元，其中包括支付“房屋使用费25元，经营收益费20元，按照上述标准，依据乙方该商铺房产证上测定的“商铺建筑面积”总计8.7602平方米计算，甲方每月应向乙方缴纳“统一经营商铺的使用费”总计人民币394元；鉴于要实现十甫名都二、三层商铺统一经营需要甲方和物业管理公司做大量的业主组织协调工作，因此经双方协商同意，每月从业主收取的“统一经营商铺使用承包费”中，提取10%“统一经营协调费”作为甲方和物业管理公司的该项工作开支。自2009年5月1日至2017年4月30日止，甲方在上年每月每平方米应向乙方缴纳“统一经营商铺使用承包费”标准的基础上，每年按10%增长幅度，递增计算缴纳费用；上述甲方应向乙方缴纳的费用，如果超过约定支付日期十五天未能支付到乙方银行帐户，按照滞纳金1%罚款计收，推延超过三个月没有支付，乙方有权通过书面或法律程序追索甲方违约的经济法律责任。合同签订后，廖旭达依约将商铺交给十甫名都公司使用，十甫名都公司向廖旭达交纳统一经营商铺使用承包费至2014年10月，之后没有向廖旭达交纳。2016年7月13日，廖旭达向十甫名都公司发出《催收通知书》，称十甫名都公司自2014年11月1日起至今一直拖欠“统一经营使用承包费”及滞纳金，廖旭达已多次催缴，但十甫名都公司仍未履行；廖旭达现书面催告十甫名都公司，要求十甫名都公司在三日内缴清所欠的“统一经营使用承包费”及滞纳金，否则廖旭达将解除双方的合作协议，收回涉案商铺。商铺现由翠羽美食店使用经营。2016年8月10日由于案件的处理结果可能涉及到商铺的经营者和使用人的利益。原审法院发出《公告》通知荔湾区上下九路“十甫名都”商厦二层的经营者和实际使用人，在2016年8月30日前到原审法院办理登记。逾期未来登记的，视为放弃权利，原审法院将依法处理。登记日届满，涉案商铺没有经营者和实际使用人前来办理登记。在审理过程中，廖旭达为证明商铺交付给十甫名都公司的原状提供了涉案商铺的《商品房买卖合同》，买卖合同附件三约定涉案商铺的装修标准为：二、三楼由发展商统一装修，钢筋混凝土框架结构，高级玻璃间隔，地面铺砌高级耐磨砖，落地玻璃门，中央空调。十甫名都公司表示不清楚商铺交付的原状。2013年8月21日广州市十甫名都商业经营管理有限公司名称变更为广州市十甫名都市场经营管理有限公司，即十甫名都公司。在本案诉讼过程中，廖旭达申请诉讼保全，原审法院作出裁定，要求翠羽美食店向法院指定的银行账户缴纳应向十甫名都公司支付的租金17181元。原审法院认为：《十甫名都商厦统一经营合作协议》，是双方当事人自主自愿签订的，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。上述协议名为合作协议，实为租赁合同，故合同中统一经营商铺使用承包费实为租金。十甫名都公司自2014年11月起没有按合同的约定向廖旭达支付租金，其行为已经构成违约。依据《十甫名都商厦统一经营合作协议》的约定，廖旭达有权主张解除合同。廖旭达请求解除《十甫名都商厦统一经营合作协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。《十甫名都商厦统一经营合作协议》解除后，廖旭达有权要求十甫名都公司及翠羽美食店交还涉案商铺。翠羽美食店称其与十甫名都公司有租赁合同不同意交还涉案商铺的答辩意见没有法律依据，原审法院不予采纳。关于涉案商铺是否需要恢复原状后腾退的问题。廖旭达认为十甫名都公司应按买卖合同的装修标准将商铺恢复原状。由于廖旭达、十甫名都公司在签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》时，并没有对涉案商铺的现状进行明确的约定，且廖旭达不能证明交付商铺给廖旭达时的原状，廖旭达据涉案商铺买卖合同约定的装修标准不足以证明在签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》时，廖旭达将涉案商铺按合同附件的装修标准交付给十甫名都公司的事实。故廖旭达请求按买卖合同的装修标准恢复原状的请求，没有合同依据，原审法院不予支持。十甫名都公司和翠羽美食店应按涉案商铺的《房地产权证》分户图标明的位置、四至及面积交还给廖旭达。关于十甫名都公司2015年8月前欠缴的租金及滞纳金是否超过诉讼时效的问题，廖旭达在庭审中表示一直有以电话催缴，并在今年7月发出催收通知书，故根据法律的规定，诉讼时效发生中断，故十甫名都公司认为2015年8月前的租金已过诉讼时效，依据不足，原审法院不予采纳。十甫名都公司应支付自2014年11月起至合同解除之日止的租金及相应的滞纳金。从合同解除次日起至十甫名都公司及翠羽美食店实际交还铺位之日止的场地使用费，十甫名都公司也应按租金标准支付给廖旭达。关于滞纳金的支付标准问题。合同约定滞纳金按1%支付，对上述约定双方的理解不一致，十甫名都公司是提供合同条款的一方，应从不利于十甫名都公司一方解释，廖旭达认为滞纳金是当月租金额的每日1%计算，原审法院予以采纳，但由于滞纳金的标准过高，原审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定每月租金滞纳金十甫名都公司应以每日按万分之五的标准自当月16日起计算为宜，且滞纳金应不超过本金。廖旭达要求十甫名都公司支付协议解除之日至实际交还商铺之日止的商铺使用费滞纳金没有合同依据，原审法院不予支持。关于拆铺补偿金，商铺的立面框架被十甫名都公司拆除，依据双方签订的《十甫名都商厦统一经营合作协议》，十甫名都公司应支付廖旭达拆铺补偿金2000元。十甫名都公司辩称其已向廖旭达支付但未能提供证据证明，十甫名都公司应承担举证不能的责任，故原审法院对于廖旭达的这项诉讼请求依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，于2016年10月31日作出如下判决：一、解除原告廖旭达与被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司签订关于广州市荔湾区第十甫路xx号Axx号商铺的《补充协议》。二、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司、第三人广州市荔湾区翠羽美食店自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市荔湾区第十甫路xx号Axx号商铺按《房地产权证》的分户图标明的位置、四至及面积交还给原告廖旭达。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告廖旭达支付2014年11月起至本判决发生法律效力之日止的租金（租金分段计算：从2014年11月到2015年4月，每月按571.06元计算；从2015年5月到2016年4月，每月按628.17元计算；从2016年5月到本判决发生法律效力之日，每月按690.99元计算）。四、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司自本判决发生法律效力之次日起（按每月690.99元标准计算）按月支付商铺使用费给原告廖旭达至交还商铺之日止。五、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日向原告廖旭达支付从2014年11月至本判决发生法律效力之日至租金的滞纳金（滞纳金以当月应付租金为基数，按每日万分之五的标准，从当月16日起计算至付清之日止，滞纳金应不超过本金为限）。六、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日向原告廖旭达支付广州市荔湾区第十甫路xx号Axx号商铺的拆铺补偿金2000元。七、驳回原告廖旭达的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费115元、诉保费192元，由被告广州市十甫名都市场经营管理有限公承担。二审审理期间，各方均没有提出新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对原审判决，上诉人广州市荔湾区翠羽美食店上诉认为，其与原审被告广州市十铺名都市场经营管理有限公司之间的合同合法有效，应该履行，故此不应承担交还涉案商铺的义务。但经审核，上诉人与原审被告签订租赁合同，并直接向其缴付租金，与原审原被告之间的合同关系分属不同的法律关系。另一方面，原审原告及原审被告之间签订的《十甫名都商场统一经营合作协议》是原审被告与上诉人签订租赁合同的权益来源，现原审判决原审原被告之间的协议解除，双方均无上诉，根据合同相对性原则，上诉人在于原审被告合同关系中的权益可另循法律途径主张。原审基于原审原告诉求就原审原被告之间的合同关系进行判决，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人广州市荔湾区翠羽美食店负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月二日书记员  冯冠豪