广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初21240号原告：黄藏娇，女，1984年7月20日出生，汉族，住广东省雷州市，。委托诉讼代理人：张秀洪，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉伟，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：张盛彪，男，1978年12月1日出生，汉族，住广东省中山市西区。被告：李琴，女，1979年11月25日出生，汉族，住广东省中山市西区。原告黄藏娇诉被告张盛彪、李琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄藏娇的委托诉讼代理人张秀洪到庭参加诉讼。被告张盛彪、李琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄藏娇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张盛彪、李琴签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告张盛彪、李琴共同向原告归还定金80000元；3.判令被告张盛彪、李琴共同向原告支付违约金160000元；4.判令被告张盛彪、李琴承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告张盛彪、李琴于2016年5月9日签订《房地产买卖合同》，由原告购买被告张盛彪、李琴位于中山市××水岸街××号××幢××房的房地产。合同约定了如下事项：房地产交易总价格为800000元；被告张盛彪、李琴应当于合同签订后40个工作日内即是在2016年7月4日前还清银行贷款、办妥解除抵押登记手续；原告向被告张盛彪、李琴支付定金80000元；如果一方违约超过十五天，守约方有权解除合同并有权主张相当于转让总价款20%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房定金，但被告张盛彪、李琴并没有按照约定还清银行贷款、办妥解除抵押登记手续，而且经原告了解得知，被告张盛彪、李琴因拖欠他人款项，涉案房地产已经给法院查封。原告认为被告张盛彪、李琴的行为已严重违约，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起如上诉请。原告黄藏娇为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收款收据；3.不动产登记资料证明表；4.委托书。被告张盛彪、李琴未出庭应诉，亦未提出答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，黄藏娇（买方）、张盛彪（卖方）、李琴（卖方）及中山市旺家房地产经纪有限公司[以下简称旺家公司（经纪方）]签订《房地产买卖合同》（编号××）一份，约定：买、卖双方通过经纪方买卖中山市××水岸街××号××幢××房物业（以下简称“该房地产”），建筑面积为164.33平方米（以上均以房地产证或相关法律文书记载为准）；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起40个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用。若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起5个工作日内出具全权委托公证书给按揭担保公司和经纪方指定人员；同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同第三条规定及时足额支付款项。该房地产转让总价款为800000元；付款方式：交易定金80000元，买方于本合同签订时向卖方支付；买方按下列方式给付定金之外的房款720000元：（1）买方须于2016年7月10日之前支付除定金之外的首期款160000元至经纪方指定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。（2）买方须于2016年5月30日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚款。备注条款（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）：除此合同之外任何转让协议及补充协议都作废。合同还约定了其他内容。合同卖方栏由李琴签名、捺印，由李琴代张盛彪签名并写明“李琴（代）”；买方栏由黄藏娇签名、捺印；经纪方由旺家公司盖章确认。合同签订当日，李琴开具收据，确认收到黄藏娇交来的80000元定金，并由李琴在收据中签名、捺印并代张盛彪签名。2016年5月10日，中山市土地房产产权档案馆出具中山市不动产登记资料证明表显示涉案房地产处于抵押、查封状态。2016年9月30日，黄藏娇以张盛彪、李琴不履行合同义务已构成违约为由诉至本院，主张前述实体权利。另查：2016年5月23日，张盛彪出具委托书，该委托书载明：本人拥有位于中山市××水岸街××号××幢××房，中山市西区××号××幢××房，现委托李琴为我的受托人（代理人），办理如下事项：1.办理转让上述房产有关手续：签署房地产买卖合同、补充协议书、承诺书等。2.办理签署定金、楼款收据、代收定金楼款。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的相关文件，我均予以承认。委托人知悉委托的法律意义和法律后果。又查：中山市土地房产产权档案馆于2016年10月10日出具的中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房地产登记的权利人为张盛彪、李琴，分别办理了抵押[抵押权人：深圳平安投资担保有限公司，不动产登记证明号：粤（2015）中山市不动产证明字第××号，抵押金额：405000元，抵押日期：2015-10-28]、查封[1.原告/申请执行人：傅传亮，查封接收日期：2016-4-6;2.原告/申请执行人：广发银行股份有限公司中山分行，查封接收日期：2016-9-23]。本院认为：黄藏娇与李琴及旺家公司签订的《房地产买卖合同》（编号××）是各方当事人的真实意思表示，合同签订后，张盛彪于2016年5月23日出具的委托书，委托李琴处理涉案房地产的签署房地产买卖合同、补充协议书、承诺书，签署定金、楼款收据、代收定金楼款等相关事务的代理人，李琴在前述代理权限内以张盛彪的名义实施民事法律行为，张盛彪作为被代理人应对代理人李琴的行为承担民事责任。上述房地产买卖合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，各方均应依合同约定履行自己的义务。黄藏娇根据合同约定履行了支付定金的合同义务。但张盛彪、李琴并没有依据合同约定办理涉案房屋提前还贷及注销抵押登记手续，致使合同无法继续履行。且根据中山市土地房产产权档案馆于2016年10月10日出具的中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房屋仍处于抵押、查封的状态，致双方交易无法完成。现张盛彪、李琴在合同约定期限内未及时解除抵押并解除上述查封以完成本次交易，且经本院合法传唤未到庭应诉以确定交易是否可能完成的情形之下，黄藏娇有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同的规定，黄藏娇主张解除与张盛彪、李琴的房屋买卖合同关系，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定及上述合同关于的“如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚款”约定，因合同不能继续履行是可归责于张盛彪、李琴的违约行为造成的，故张盛彪、李琴应按照上述合同约定向黄藏娇返还定金80000元并按转让总价款800000元的20%支付违约金160000元。张盛彪、李琴经本院合法传唤不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告黄藏娇与被告张盛彪、李琴及中山市旺家房地产经纪有限公司于2016年5月9日签订的《房地产买卖合同》中原告黄藏娇与被告张盛彪、李琴的房屋买卖合同关系；二、被告张盛彪、李琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄藏娇返还定金80000元；三、被告张盛彪、李琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄藏娇支付违约金160000元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4900元（原告黄藏娇已预交），由被告张盛彪、李琴连带负担（被告张盛彪、李琴于本判决生效之日起七日内迳付原告黄藏娇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  梁蓓莉人民陪审员  张子锋二〇一七年三月二十九日书 记 员  雷 珊吴曾