重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1885号上诉人(原审被告)：李建宣，男，1962年2月24日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人(原审被告)：曾祥波，男，1956年9月4日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：唐中祥，男，1965年1月13日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：付艮群，女，1964年2月16日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人李建宣、曾祥波因与被上诉人唐中祥、付艮群合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2015)万法民初字第06990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李建宣、曾祥波上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人诉请。事实和理由：1、双方签订的《房屋损坏赔偿协议》实际为委托代建合同，按该协议约定，建房手续应当由被上诉人办理；2、停工的原因是未办理建设手续，责任在对方，且并不能必然导致合同目的无法实现；3、一审法院按购买时的房价作为损失无法律依据；4、一审法院程序严重违法，当事人并未提出解除合同而判决解除。唐中祥、付艮群答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。唐中祥、付艮群向一审法院起诉请求：请求解除《房屋损毁赔偿协议》，判令二被告赔偿原告房屋及相关损失：1.二被告赔偿原告房屋损失432000元、支付安装水电气的费用7500元、房屋租金6000元、违约金129000元；2.在房屋损失未赔偿前，二被告需继续支付租房费用至本案执行完毕止；3、二被告支付原告为处理本次纠纷产生的交通费3950元、误工费1500元；4.本案诉讼费由二被告承担。李建宣、曾祥波辩称，二原告虽然与蔡顺礼签订了买卖合同，但房屋未过户前，物权不发生改变，二原告不享有所有权及使用权，故二原告诉讼主体资格不适格。协议签订后，二被告也积极履行合同，进行了房屋基础部分的施工，但由于原告未能办理建房审批手续，被走马政府依法通知停止施工，系原告的责任导致房屋目前无法修建，原告的赔偿请求不合理，对于房屋价值的损失不能以2000元/平米计算，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实，2007年8月30日，蔡顺礼将位于万州区走马镇灯草巷的房屋转让给本案原告唐中祥、付艮群以及向李、秦兴会（另案处理），该房屋的修建于2003年取得重庆市村镇规划建设许可，因未缴纳建设土地出让费用，故未能办理房屋产权登记。蔡顺礼修建的该房屋所涉及建设用地系原万县走马曲酒厂经原万县人民政府批准，于1988年补办征地手续，征用原走马乡走马六组耕地作为修建厂房车间，后因曲酒厂经营不善，其所属相关财产被几经处置而来。该房屋系砖混结构，建设层数为三层（一层为门面两间，二、三层为住房。蔡顺礼与唐中祥、付艮群签订了房屋买卖合同后，将该房屋的一楼门面一间和楼上住房一层（第三层）转让给唐中祥、付艮群居住使用，钢顶篷由向李、唐中祥共用。该房屋转让金额为220000元。2013年，被告李建宣、曾祥波因修建位于走马镇灯草巷的房屋过程中，在拆除他人的房屋时，造成毗邻的原告唐中祥、付艮群及其向李、秦兴会居住的房屋损坏。后经原、被告协商，2014年5月7日，二被告（乙方）与唐中祥、付艮群及其另案原告向李、秦兴会（甲方）签订了《房屋损毁赔偿协议》，该协议约定：甲乙双方在平等自愿基础上，就乙方因误施工造成甲方居住房屋严重受损，就赔偿事宜达成一致。房屋位置万州区走马镇灯草巷，左邻向光富，右邻幸奠杰，前邻原公路，后邻河坎。房屋结构底商一层，住房两层，共三层，建筑面积144.4㎡。乙方同意将甲方的房屋拆毁重建，费用由乙方承担，建成后按原建筑面积归还甲方。如面积减少，乙方按每平米2000元补给甲方。乙方承诺在2014年12月31日前建成并将房屋交还甲方。如未按期交房，每延迟一个月承担违约金5万元，乙方还需承担甲方相应的租房费用至归还房屋时止。建房手续房主是唐中祥、付艮群、向李、秦兴会……”另查明，本案诉争的房屋拆除时并未报请相关建设部门批准，该房屋在重新建设中也未取得房屋建设规划许可。2014年7月9日，重庆市万州区走马镇人民政府向邓生、幸奠杰及原告等四户下达了责令停止违法建设行为通知书，认为在走马镇灯草巷建房未办理建设手续，属于违法建设，责令立即停止房屋修建。目前该房屋已停建，原告一直租用他人房屋居住至今。一审法院认为，蔡顺礼于2003年改建的位于万州区走马镇灯草巷的房屋取得重庆市村镇规划建设许可，且修建房屋所涉及的土地系国有土地（尚未缴纳土地出让费用），原告于2007年起实际居住使用该房屋，享有诉讼权利。被告李建宣、曾祥波在拆除他人房屋过程中对毗邻的原告唐中祥、付艮群及其向李、秦兴会居住的房屋造成损坏，应当承担相应责任。侵权行为发生后，曾经原、被告达成的《房屋损毁赔偿协议》，但因房屋重建施工过程中未能办理建设审批手续，导致故无法继续履行，合同目的不能实现，原告有权要求解除该合同；本案房屋损失系被告侵权行为导致，原告在处置本案纠纷中即便未尽到注意义务也有权向被告主张赔偿损失。关于原告在本案中对房屋及其他损失主张是否合理的问题，原告要求被告李建宣、曾祥波按照按每平米2000元赔偿标准，对房屋价值进行赔偿，因受损房屋系砖混结构，原告的主张明显高于类似房屋建筑价值，且《房屋损毁赔偿协议》中对该每平米2000元补偿标准的约定也并非适用于整栋房屋价值评估标准。该院结合原告的房屋当时购买价值和当地房屋市场价值，认为以房屋当时实际购买价值220000元作为房屋损失较为合理。房屋拆除后，原告长期租房居住，该院对主张的房屋租金6000元予以支持，因该院在本案中已经对房屋损失进行处理,故对原告主张的以后的租房费用该院不予支持。原告主张的安装水电气费用7500元，该开户情况目前尚保存，故对原告该项主张该院不予支持。原告主张的违约金于法无据，该院不予支持。为处理本次纠纷，给原告带来了一定的误工及交通费用损失，但原告举示的证据尚不充分，该院酌情认定误工费1500元，交通费1000元。以上共计损失228500元，由被告李建宣、曾祥波共同承担赔偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告唐中祥、付艮群与被告李建宣、曾祥波签订的《房屋损毁赔偿协议》。二、被告李建宣、曾祥波在本判决生效后十日内共同赔偿原告唐中祥、付艮群房屋损失及租金、误工费、交通费等共计228500元。三、驳回原告唐中祥、付艮群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8916元，由原告唐中祥、付艮群承担4188.50元，被告李建宣、曾祥波承担4727.50元，诉讼保全费4040元，由被告李建宣、曾祥波承担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明事实亦无异议，本院予以确认。另,本院于2016年12月2日向重庆市万州区走马镇人民政府发函,就涉案房屋能否办理复建手续、能否在原址上恢复原状予以明确。但至今未予回复。本院认为，上诉人李建宣、曾祥波与被上诉人唐中祥、付艮群于2014年5月7日签订的《房屋损毁赔偿协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和法规的规定，合法有效。该协议虽名为《赔偿协议》，但实际为房屋重建。由于双方未对建房手续的办理作出明确约定，在合同履行过程中，2014年7月，重庆市万州区走马镇人民政府以“未办理建设手续”为由责令停止建设，致使重建工程停工至今。在二审审理期间,本院对此发函当地政府就涉案房屋能否办理相关手续等予以明确,其未予回复,结合该土地仍系国有,可以认定双方所签订的合同事实上已经无法继续履行,不能实现合同目的,被上诉人因此诉请解除合同应予支持。对于因上诉人之侵权造成的房屋损失,一审法院综合考虑当时的购买价格和当地的房屋市场价格等因素,以原购买价格确定损失并无不妥。综上，上诉人之上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，审判程序合法,处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费4727元，由上诉人李建宣、曾祥波负担。本判决为终审判决。审判长  黄文革审判员  程 杨审判员  李 斌二〇一七年三月七日书记员  姜 霞