辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽05民终365号上诉人（原审被告）仲丽洪，女，1970年7月12日出生，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。被上诉人（原审原告）平山区平山街道办事处学院社区居民委员会，住所地辽宁省本溪市平山区。负责人初敏娜，该社区党委书记。委托代理人王宏阳，平山街道办事处副主任。上诉人仲丽洪因房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2016)辽0502民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决所认定的基本事实是：平山区平山街道办事处学院社区居民委员会（以下简称学院社区居委会）自2006年起将其位于本溪市平山区××路×栋楼前平房（房屋所有权证上载明的房屋坐落地址为：平山区××街×组，混合结构，建筑面积为40㎡）出租给仲丽洪，后学院社区居委会于2014年起通知仲丽洪签订书面租赁合同，每份合同期限为一年，至今共三份租赁合同，合同期限分别为2014年1月1日起到2014年12月31日止、2015年1月1日起到2015年12月31日、2016年1月1日到2016年12月31日止。三份《房屋租赁协议书》中均约定租金为700元/月，按季交费，取暖费由学院社区居委会负担。仲丽洪依约缴纳租金至2016年9月末。学院社区居委会于2016年8月16日给仲丽洪下达《通知》一份，内容为：“仲丽洪：因社区急需此办公用房，根据双方协议内容，限你今日起至房租款到期日搬出，若限期内不搬出，产生的后果自负”。后仲丽洪未再缴纳2016年10月起的房屋租金，学院社区居委会于2016年10月27日起诉，请求判令：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、仲丽洪立即交出所租房屋（××路×栋楼前小房）；3、仲丽洪在交出所租房屋时补齐自2016年10月1日起至法院判决交付房屋之日止所欠房屋租金（按每季度2100元计算）4、本案诉讼费由仲丽洪承担。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，诉讼双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，因而合法有效。学院社区居委会依约向仲丽洪交付租赁标的房屋，仲丽洪应依约给付房屋租金。关于学院社区居委会要求解除与仲丽洪的租赁合同的诉讼请求，学院社区居委会主张解除的理由系仲丽洪拖欠支付房屋租金，但仲丽洪未支付房屋租金的原因为学院社区居委会于2016年8月16日下达要求仲丽洪在“房租款到期日搬出”通知，根据仲丽洪交付房租金到2016年9月末的事实，学院社区居委会下达的该通知书系要求提前解除租赁合同，但仲丽洪未同意，仲丽洪因学院社区居委会提出解除合同而拒绝交纳房屋租金，故学院社区居委会的该项主张不属于单方解除合同关系的法定理由，对学院社区居委会的该主张，不予支持。关于学院社区居委会要求仲丽洪支付拖欠租金的诉讼请求，仲丽洪对学院社区居委会主张的2016年第四季度的租金2100元不持异议，予以确认。但本案争议合同期限至2016年12月末，租赁期限届满后双方未再续签租赁合同，学院社区居委会起诉主张解除本案合同，已无继续将本案争议房屋出租给仲丽洪的意思表示，故双方之间在2016年12月31日后已不存在租赁合同关系，仲丽洪应倒出本案争议房屋，学院社区居委会继续主张租金，于法无据，不予支持。但仲丽洪未倒出房屋，即应按房屋租金标准向学院社区居委会支付其倒出本案争议房屋前的占有使用费。关于仲丽洪主张的双方之间的租赁合同关系实际期限到2017年3月，仲丽洪未提交证明，不予支持。关于仲丽洪提出的学院社区居委会未为其缴纳取暖费、应当赔偿其装修及经营损失的主张，仲丽洪未在法定期限内提出反诉，故对仲丽洪的该主张，不予审理。综上所述，学院社区居委会主张解除双方之间的《房屋租赁协议书》无事实及法律依据，不予支持。双方之间的租赁合同关系已于2016年12月31日到期，仲丽洪应给付学院社区居委会尚欠的租金2100元。租赁合同到期后，双方未再续签合同，仲丽洪未倒出本案争议房屋，应按原合同约定租金标准给付其倒出房屋前的占有使用费。据此，原审法院判决：1、仲丽洪于判决生效后立即倒出位于本溪市平山区××街×组混合结构房屋（建筑面积40㎡），并返还给学院社区居委会；2、仲丽洪于判决生效后10日内给付学院社区居委会2016年10月1日至2016年12月31日期间的房屋租金2100元；3、仲丽洪于判决生效后10日内给付学院社区居委会本案争议房屋的占有使用费（自2017年1月1日起至被告实际倒出房屋、返还给原告之日止，按每月700元标准计算）；4、驳回学院社区居委会其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，由仲丽洪负担。上诉人仲丽洪的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持我方提到的取暖费和房屋修缮费用。2、本案一、二审诉讼费用由学院社区居委会承担。其所依据的事实和理由是：1、学院社区居委会在原审庭审中提供了出租房屋所有权证并非现行本市房屋所有权样式，其出租的房屋是否有效的房屋所有权证存在怀疑；2、我方有音像资料证明租赁合同实际期限到2017年3月，因原审庭审时不知何故没有播放出来，并不是没有提交证据；3、我方提出的学院社区居委会未按约定缴纳取暖费，应当赔偿装修损失的主张，未超出学院社区居委会诉讼请求的部分，仅仅是对其诉讼请求的抗辩，无需提出反诉；本案在取暖费缴纳、装修损失未结算清楚的情况下让我方倒出租赁房屋不合法。被上诉人学院社区居委会提出了答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，上诉人仲丽洪与被上诉人学院社区居委会签订的《房屋租赁协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应为有效，合同双方均应依据合同约定履行义务。学院社区居委会已将争议房屋交付仲丽洪占有使用，因此仲丽洪应当依据约定向学院社区居委会支付租金。现仲丽洪对其欠付学院社区居委会第四季度租金2100元并无异议，仅辩称欠付原因是学院社区居委会通知其在合同未到期的情况下倒出房屋，但仲丽洪并未同意搬出，使用争议房屋至今，故原审判决仲丽洪支付学院社区居委会房屋租赁期间的租金并无不当，应予以维持。同时，因双方在合同中明确约定争议房屋的租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，虽然仲丽洪在二审中提供视听资料欲证明租赁期限至2017年3月，但因其提供的视听资料是复制件且无法与原件核对，故对其该项证据，本院无法确认。即便如仲丽洪所述，争议房屋的租赁期限至2017年3月，现租赁期限亦已届满，双方未续订合同，仲丽洪应倒出争议房屋，并向学院社区居委会支付租金，故本案争议房屋租赁期限是否至2017年3月并不影响本案的判决结果。因此，原审判决仲丽洪倒出争议房屋并按照合同约定的租金标准向学院社区居委会支付房屋使用费亦无不当，本院予以维持。关于仲丽洪提出其对学院社区居委会提供的房屋所有权证是否真实存在怀疑的上诉理由，仲丽洪在二审中并未申请对该房屋所有权证的真实性进行司法鉴定，亦未提供证据证明其该项主张成立，故其该项上诉理由，本院不予支持。关于仲丽洪提出的要求学院社区居委会支付其取暖费及装修损失的上诉请求，因其主张的取暖费及装修费用已经超出了学院社区居委会主张其支付租金及房屋使用费的范围，而仲丽洪在原审时对该项请求并未提出反诉，故对其该项上诉请求，本院不予审理，仲丽洪可另行诉讼解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一百元，由上诉人仲丽洪负担。本判决为终审判决。审判长  王淑新审判员  朱 飞审判员  郑 红二〇一七年三月二十日书记员  任 燕附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。