江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2015)宜官民初字第752号原告：吉余成，男，1963年12月11日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：闵锋，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许莉锋，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。被告：宜兴市新建房地产开发公司，住所地宜兴市新建镇新建街，统一社会信用代码91320282250475850B。法定代表人：宗秉贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵询，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姣，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。原告吉余成与被告宜兴市新建房地产开发公司（以下简称房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月2日公开开庭进行审理。后依法适用普通程序，于2016年12月19日公开开庭进行审理。原告吉余成的委托诉讼代理人闵锋、许莉锋，被告房地产公司的委托诉讼代理人赵询、张姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉余成向本院提出诉讼请求：1、要求房地产公司返还购房款190000元；2、要求房地产公司赔偿房屋差价损失260000元；3、诉讼费由房地产公司承担。事实和理由：其于2006年1月份购置了房地产公司开发的宜兴市新建镇新城花园1幢201室房屋一套，该房首付90000元由其支付，余款100000元由其向银行贷款支付。2011年10月24日，房款全部结清后，其要求房地产公司办理房产证，但房地产公司以其与他人有债务纠纷为由拒绝办理，后经其核实，该房屋已于2014年10月被房地产公司出卖给周敏。其认为房地产公司一房两卖的行为侵犯了其财产权益，故诉至法院。被告房地产公司辩称，1、其公司与吉余成的商品房买卖合同已由吉余成申请解除，其公司再依据吉余成与周敏之间的房屋抵偿协议，将涉案房屋出售给周敏，其公司不存在一房两卖情形；2、购房款190000元并非吉余成支付，涉案房屋首付是江苏华亚化纤有限公司（以下简称华亚公司）支付，房贷是周敏归还，吉余成系以该房屋抵偿所欠周敏款项，故吉余成无权要求其公司返还；3、吉余成主张的房屋差价损失无事实和法律依据，吉余成隐瞒了涉案房屋购买及以物抵债的事实，属于恶意诉讼；4、周敏已于2011年实际入住，执行法官也只是到其公司了解房屋情况，其公司对房屋被查封也不知情。综上，要求驳回对其公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年1月，吉余成作为华亚公司员工，购买了华亚公司分配的由房地产公司开发的位于宜兴市新建镇新城花园1幢201室房屋一套，总价为191850元。嗣后，吉余成与中国银行股份有限公司宜兴支行签订个人住房按揭（抵押）贷款合同及贷款抵押合同，约定吉余成向该行贷款100000元用于购买本案诉争房屋。合同签订后，吉余成通过华亚公司支付了房屋首付，同时中国银行股份有限公司宜兴支行也按约发放了贷款，自此房款全部付清，但因房产手续问题，当时无法办理房屋产权手续。2010年4月6日、2011年6月20日，吉余成分两次合计向周敏借款750000元。2011年8月8日，因吉余成无力偿还借款，周敏夫妻两人与吉余成及其妻子陈益琴签订借款房屋抵偿协议1份，约定吉余成、陈益琴将他们购买的本案诉争房屋抵偿给周敏夫妻（尚有4万余元贷款未还，房屋所有权证及土地使用权证尚未办理）；房屋交付后借款全部还清，双方再无其他任何债务纠纷；房屋未还清贷款由吉余成、陈益琴负责归还。协议签订后，因吉余成无力偿还贷款，周敏于2011年10月24日通过吉余成银行账户归还贷款及逾期利息合计52010元。2012年6月19日，李彩琴与吉余成的借款纠纷经本院调解结案，因吉余成未按约付款，李彩琴于2013年5月21日向本院申请执行。2013年8月15日，本院作出（2013）宜执字第0639号民事裁定书，查封吉余成所有的本案诉争房屋。2014年3月18日，华亚公司向房地产公司出具证明1份，内容为本案诉争房屋已转售给周敏，现已货款两清，产权为周敏所有。2014年7月21日，吉余成、陈益琴在宜兴市房屋产权监理中心出具承诺1份，载明关于本案诉争房屋，本人与房地产公司协商退房并达成一致，承诺与房地产公司无任何纠纷，同意解除该手工备案合同。同年10月21日，周敏与房地产公司签订商品房买卖合同1份，约定由周敏向房地产公司购买本案诉争房屋，总金额为138132元。合同签订后，房地产公司为周敏办理了房屋产权手续。2015年11月2日，吉余成以房地产公司一房两卖为由，将房地产公司诉至本院。上述事实，有贷款合同、抵押合同、商品房买卖合同、贷款还款交易传票、借条、借款房屋抵偿协议、结婚证、承诺、证人证言、（2013）宜执字第0639号民事裁定书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本案的争议焦点为房地产公司是否存在一房两卖的情形？围绕该争议焦点，本院调取了（2013）宜执字第0639号执行案件中的相关材料：1、2013年6月7日的执行笔录，吉余成在该笔录中称，其现有财产为本案诉争房屋一套，已经于2011年底抵给了债权人周敏，抵偿金额为750000元，现在周敏将房屋出租给他人使用。2、2013年8月7日的执行笔录，宗秉贤在该笔录中称，吉余成购买了本案诉争房屋，但因手续问题暂不能办理房产证。当时分配给华亚公司38套房屋，华亚公司内部分配给员工，因开发商手续问题没有签订正式的房屋买卖合同，故无法提供备案的房屋买卖合同。3、2013年8月15日的执行笔录、民事裁定书、送达回证，上述证明内容本院查封了本案诉争房屋，并告知吉余成不得进行抵押、转让等设立权利负担的行为。4、2014年3月14日的执行笔录，吉余成在该笔录中称，开发商通知可以办理本案诉争房屋的房产证，其已将所有手续交给了开发商，下周就可以领证。本院告知吉余成本案诉争房屋已被查封，领证后应将房产证交至本院，不得私自将房屋转让给他人。5、2014年3月14日的执行笔录，宗秉贤在该笔录中称，本案诉争房屋是登记在吉余成名下，下周就可以办理房产证，具体办理还要根据买受人手续和付款情况，现在不能确定可以办在吉余成名下。现在网签、办理房产证只根据当初签订买房协议中的主体，不会直接登记在他人名下。6、2014年10月27日的执行笔录，宗秉贤在该笔录中称，今年7月份，华亚公司给其公司一份证明，内容为本案诉争房屋已由吉余成转卖给周敏。其公司认为房款是其公司与华亚公司发生往来，其公司就与周敏签订了房屋买卖合同并出具了发票。今年三四月份，李彩琴和吉余成到其公司时，其就告知华亚公司手续已经过来了，其公司按照规定应当与周敏签订合同。本院询问2013年8月份本院对本案诉争房屋进行现场查封并张贴封条是否知道？宗秉贤在打印的笔录中称对查封事情是知道的，认为法院只是了解情况，房屋没有在房产处登记，所以不算查封，同时告知了贷款由周敏偿还的情况。笔录下部宗秉贤另外手写：今年3月份，其就告知李彩琴、吉余成，周敏办理合同的手续已全，可以提供合同，在法院受理李彩琴与吉余成借贷纠纷时早已说明吉余成的房屋已经卖给了周敏，银行贷款也由周敏还清。李彩琴来其办公室只是询问房产证的情况，没有说房屋已查封，对查封的事情其不知情，认为是执行法官来了解房屋的一些情况，查封应到房产处，查封也未有法院的通知送到其公司。特此更正。吉余成对上述证据的真实性均无异议，认为本案诉争房屋被法院查封后，房地产公司又转卖他人的行为无效。执行法官已告知宗秉贤涉案房屋已被查封，因该房产并无备案，所以执行法官以口头形式告知了房地产公司。房地产公司对上述证据的真实性均无异议，认为吉余成已自认将房屋抵偿给周敏并交付，该行为系吉余成真实意思表示。房地产公司依据吉余成、周敏的共同申请及华亚公司的证明，将房屋出售给周敏不存在过错。宗秉贤对查封事宜并不知情，也没有收到法院的通知。本院认为，房地产公司并不存在一房两卖的情形，理由为：1、吉余成本人明知已将本案所涉房屋抵偿给周敏，虽然房屋价值与欠款金额相差较大，但该协议是在吉余成已无其他财产的情况下达成，该抵偿行为也符合法律规定，并不存在抵偿协议无效或变更、撤销的情形。2、周敏自2011年起就开始实际占有使用本案诉争房屋，此后的房屋贷款也均是周敏偿还，结合吉余成、华亚公司向房地产公司提供的申请内容，房地产公司有理由相信吉余成已经将该房屋转售或抵偿给周敏，房地产公司依照申请直接与周敏签订房屋买卖合同并将房屋权属办理至周敏名下，并无过错。3、根据本院（2013）宜执字第0639号民事裁定书及相关执行笔录，可以确认本院已于2013年8月15日查封了本案所涉房屋，同时告知了吉余成查封事宜及擅自处分财产的法律后果，但并未向房地产公司送达民事裁定书及协助执行通知书，在执行笔录中也未记载已将查封情况告知房地产公司的内容，故并无证据证明房地产公司存在拒绝协助执行，与他人恶意串通，为周敏办理房产证的情况。综上，房地产公司并不存在一房两卖的情形，吉余成的诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回吉余成对宜兴市新建房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费8050元，由吉余成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈思远代理审判员  李 进人民陪审员  史留生二〇一七年三月六日法官 助理  邵俐英书 记 员  张 佳