北京市第三中级人民法院			民事判决书			（2017）京03民终2834号			上诉人（原审被告）：北京物美超市有限公司，住所地北京物美超市有限公司京市石景山区石景山路3号玉泉大厦10层1008号。			法定代表人：蒙进暹，董事长。			委托诉讼代理人：薛竹美，女，1964年8月7日出生，北京物美超市有限公司法务高级经理。			被上诉人（原审原告）：邓丽巍,女，1983年5月23日出生，自由职业者。			上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）因与被上诉人邓丽巍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京物美超市有限公司京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初61387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人物美超市之委托诉讼代理人薛竹美，被上诉人邓丽巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。			物美超市上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回邓丽巍诉讼请求，一、二审诉讼费由邓丽巍承担。事实和理由：物美超市不存在违约，邓丽巍无法使用涉案房屋的原因是第三人北京物美超市有限公司京方恒置业股份有限公司委托的物业管理公司北京物美超市有限公司京方拓商业管理有限公司的侵权行为导致，一审法院应当追加北京物美超市有限公司京方恒置业股份有限公司、北京物美超市有限公司京方拓商业管理有限公司为第三人；邓丽巍没有积极与物美超市进行协商，未经物美超市的同意擅自搬离，依照合同约定已经构成违约；邓丽巍未及时向物美超市提供办理营业执照所需材料的申请，无照经营构成违约。			邓丽巍辩称，同意一审判决。			邓丽巍向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.退还租金10 600元、押金5000元及管理费1000元；3.支付违约金33 847元，包括进货损失13 847元、经营损失20 000元；4.赔偿装修损失17 586元。			一审法院认定事实：2016年7月20日，物美超市、邓丽巍签订合同编号为10013116的《专柜租赁合同》，约定物美超市将涉诉商铺出租给邓丽巍，面积为18.34平方米，经营范围为美甲，租赁期限为2016年8月1日至2018年7月31日，租金为5300元/月，管理促销费500元/月，物美超市须按照合同相关约定，为邓丽巍提供经营场地及相关经营基本条件等。此后，邓丽巍向物美超市交纳租金（含1000元管理费）11 600元、招标保证金5000元。			2016年8月2日，邓丽巍与北京物美超市有限公司京恒泰通建筑装饰工程有限公司（以下简称恒泰公司）签订的《北京物美超市有限公司京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由恒泰公司就涉诉商铺进行装饰装修，竣工日期为2016年8月9日，工程款为17 586元。2016年9月20日，恒泰公司开具金额为17 586元的发票。邓丽巍提交其购买美甲用品货款及床、沙发、桌椅的收据四张合计13 847元，以证明其进货损失。邓丽巍提交拍摄时间为2016年8月12日的锁门照片，以证明涉诉商铺锁门的事实，物美超市不予认可。			物美超市申请证人朱×出庭作证称，我是负责物美公司朝阳和顺义区域的管理，涉诉商铺出租方即物美超市是物美公司旗下的分公司，涉诉商铺出租给邓丽巍的后续相关事宜由我管理。2016年8月11日左右，邓丽巍经营涉诉商铺过程中，被涉诉商铺的物业服务单位方恒物业锁门了，我不清楚方恒物业为什么锁门，据我了解是因为楼上也有一家美甲店，商业用途冲突。后期我们一直在和邓丽巍沟通，让邓丽巍把锁撬开，但是邓丽巍害怕物业再次锁门，一直没有再开门。2016年9月22日左右物美公司出面与方恒物业沟通解决了锁门的问题，我当天给邓丽巍打电话通知其美甲店可以继续经营，涉诉商铺在此期间一直是停业状态。邓丽巍没有跟我们办理房屋交接，邓丽巍只是把钥匙给我了，没有正式交接。我将钥匙放在服务台了，具体时间不记得了。邓丽巍已经把涉诉房屋内的物品全部清走了，具体时间不清楚，我知道物品清走的时间已经是2016年9月24日等。			物美超市提交朱×与邓丽巍的微信记录，其中2016年8月19日，邓丽巍称：“姐咱这还得多久能开业啊？上面是打官司呢么？你说停业这段时间物美能不能把停业的时间的房租免了啊？这都停了五六天了还没信呢，是不是还得一段时间啊？”，朱×回复称：“你该营业营业，自己找个开锁公司”、“你就撬开就行了···”等。			一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。			本案中，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。物美超市作为出租方，负有义务将涉诉商铺交付给邓丽巍用于经营美甲并保证其在租赁期间正常使用、收益，而通过邓丽巍举证及物美超市证人朱×证言可知，涉诉商铺于2016年8月11日被案外人方恒物业用锁锁门，虽然朱×证言中称2016年9月22日左右涉诉商铺已经不再锁门，但物美超市并未举证证明其已经解决涉诉商铺被方恒物业上锁的问题，双方亦至今未能达成继续履行合同的合意，因此，邓丽巍承租涉诉商铺后因被上锁而无法正常营业，物美超市出租的涉诉商铺不符合合同约定及法律规定而构成违约，邓丽巍租赁目的无法实现而主张解除合同于法有据，一审法院予以支持。			由于物美超市的违约行为，邓丽巍在交纳租金10 600元、管理费1000及押金5000元后无法实际经营使用涉诉商铺，邓丽巍主张退还全部租金、管理费及押金具有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于违约金，邓丽巍主张因物美超市违约造成的实际损失为进货损失和经营损失，其中邓丽巍举证不足以证明其所主张经营损失的真实性及关联性，一审法院不予支持；邓丽巍购买美甲用品的货款收据并非正式发票，亦无货物明细，且经营美甲的货物自身亦有经济价值，邓丽巍所主张的进货损失并不合理，鉴于涉诉商铺的商业用途，物美超市违约行为势必造成邓丽巍经济损失，故一审法院综合邓丽巍经营美甲停业情况、物美超市过错程度、合理预期利益等因素，酌情支持违约金5000元。对于装修损失，租赁合同中并未明确约定因物美超市违约导致合同解除时装饰装修物的处理方式，邓丽巍提交的装修合同及发票足以证明其装修费支出，现因物美超市违约导致合同解除，且涉诉商铺装修竣工后并未实际营业，故邓丽巍主张物美超市赔偿装修损失并无不当，一审法院予以支持。判决：一、解除邓丽巍与物美超市于二〇一六年七月二十日签订的《专柜租赁合同》；二、物美超市于判决生效后七日内退还邓丽巍租金一万零六百元、押金五千元、管理费一千元；三、物美超市于判决生效后七日内向邓丽巍支付违约金五千元；四、物美超市于判决生效后七日内向邓丽巍赔偿装修损失一万七千五百八十六元；五、驳回邓丽巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			本院二审期间，物美超市提交了物美超市与涉案租赁房屋产权方北京物美超市有限公司京方恒置业股份有限公司的租赁合同复印件一份，证明其有权出租涉案房屋，邓丽巍关于因物美超市不提供产权证明导致无法办理营业执照说法不成立。邓丽巍对该证据真实性认可，但不认可证明目的，邓丽巍表示其持该产权证明无法办理营业执照。邓丽巍没有新证据提交。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。			本院认为：物美超市与邓丽巍签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。邓丽巍依约支付了租金、保证金及管理费，物美超市应当按照约定将涉诉商铺交付给邓丽巍用于经营美甲并保证租赁期间的正常使用。根据本案查明的事实，涉诉商铺于2016年8月11日被案外人用锁锁门，导致无法正常经营使用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物美超市提供的朱×证言中称2016年9月22日涉诉商铺不再锁门，邓丽巍对此不予认可，物美超市亦未提供其它证据予以证明。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。物美超市未能保证出租的涉诉商铺按照合同约定目的正常使用，致使租赁合同目的不能实现，物美超市构成违约，邓丽巍有权解除合同，一审法院对邓丽巍解除合同的诉讼请求予以支持，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邓丽巍要求返还租金10 600元、管理费1000元及押金5000元具有事实及法律依据，本院予以支持。邓丽巍未能提供充分证据证明因物美超市违约造成其的实际货物或经营损失，一审法院综合邓丽巍经营美甲店停业情况、物美超市违约程度、合理预期利益等因素酌定违约金，数额合理。因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。物美公司作为出租人违约导致租赁合同解除，且涉诉商铺装修后并未实际经营，邓丽巍提交的装修合同及发票证明其装饰装修价值，一审法院认定物美公司赔偿邓丽巍装修损失，该认定正确。			综上所述，物美超市的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：			驳回上诉，维持原判。			二审案件受理费780元，由北京物美超市有限公司负担（已交纳）。			本判决为终审判决。			审  判  长    鲁  南		审  判  员    张玉娜		代理审判员    姜  君			二○一七年三月六日			法 官助 理    孟  磊			书  记  员    左  爽