重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0243民初4055号原告：杨垚，男，1989年11月28日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：周光林，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆美腾房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道绸缎街（乌江民族广场右二楼），统一社会信用代码91500243736598578C。法定代表人：梁光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：任永宣，男，该公司职工。第三人：田红燕，女，1970年9月28日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：刘小群，女，1965年1月29日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：徐洪兰，女，1962年12月29日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：何秀清，女，1971年1月5日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝东律师事务所律师。第三人：谭晓艳，女，1966年3月3日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告杨垚与被告重庆美腾房地产开发有限公司（以下简称美腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依职权追加了田红燕、刘小群、徐洪兰、何秀清、谭晓艳为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨垚的委托诉讼代理人聂洪波，第三人田红燕、刘小群、徐洪兰、谭晓艳，第三人何秀清的委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼；被告美腾公司（前三次开庭均到庭）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨垚向本院提出诉讼请求：1.被告美腾公司立即为原告杨垚办理好位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁B-1-3平街临街门面的房地产权证，并将该房地产权证交付给原告杨垚；2.被告美腾公司向原告杨垚支付补贴利息426000元；3.被告美腾公司承担诉讼费。事实和理由：2015年5月6日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告美腾公司将其开发的位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁B-1-3号门面，以2796400元的价格出售给原告杨垚，双方约定分期付款，第一期支付房款1396400元和代收费121648元，第二期在被告美腾公司向原告杨垚交付房地产权证时一次性付清。原告杨垚于2015年5月6日向被告美腾公司支付了房款1396400元及房屋转让费、大修基金、契税、印花税121648元，于2015年8月12日向被告美腾公司支付了余款1400000元。原告杨垚多次催促被告美腾公司办理房地产权证，被告美腾公司法定代表人承诺尽快办理，但一直没有办理。被告美腾公司于2016年3月18日承诺补贴原告杨垚利息426000元。被告美腾公司辩称：1.承诺补偿利息不属实，没有依据；2.认可合同的真实性，已经收到了第一期房款1396400元及税费121648.2元；2.原告杨垚的第二期房款是用第三人的借款本金及利息来抵扣的，其中用第三人徐洪兰的借款本金486400元、利息94500元，用第三人田红燕的借款本金300000元、利息51500元，用第三人刘小群的借款本金350000元、利息117600元，合计1400000元，仅凭几张财务凭证，没有原告杨垚及被告美腾公司法定代表人梁光华的签字，且合同中也没有如此约定，对以第三人的借款本金及利息抵扣房款被告美腾公司不予认可，故一直没有办理过户登记；3.被告美腾公司要求原告杨垚的购房余款必须以银行转账为准，应当恢复第三人徐洪兰、田红燕、刘小群与被告美腾公司之间的借款关系，由被告美腾公司向第三人徐洪兰、田红燕、刘小群偿还借款或以被告美腾公司的房屋抵偿借款。第三人田红燕、刘小群、徐洪兰共同述称：被告美腾公司陈述的余款1400000元由借款转为房款是经过被告美腾公司的法定代表人梁光华同意的，第三人田红燕、刘小群、徐洪兰于2015年8月9日和梁光华及原告杨垚的母亲谭晓艳在水天阁1005号房间协商解决的，协商好后在2015年8月12日梁光华通知我们去找王小雪办理的。原告杨垚在诉状中也认可抵款1400000元的事实。第三人何秀清述称：对原告杨垚提出的诉讼请求、事实和理由无异议，首付款及税费中有188048.2元是由第三人何秀清与被告美腾公司的借款本金抵付的。第三人谭晓艳述称：2015年5月6日原告杨垚与被告美腾公司签订的合同，而第三人徐洪兰、刘小群、田红燕是在2015年8月才将借款本息转给我的，我就把所有借款本息作为儿子杨垚的二期购房款，是第三人徐洪兰、刘小群、田红燕去美腾公司找财务转的，原告杨垚没有参与，也没有美腾公司法定代表人梁光华的签字。转款只有我与第三人徐洪兰、刘小群、田红燕参与，现在梁光华也不认可转款，所以1400000元的转款是不真实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，被告美腾公司法定代表人梁光华向原告杨垚借款200000元。2015年4月29日，被告美腾公司法定代表人梁光华向原告杨垚借款430000元。2015年2月17日，被告美腾公司的法定代表人梁光华向第三人何秀清借款600000元。2015年5月6日，原告杨垚（乙方）和被告美腾公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告美腾公司将其开发的位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁B-1-3号门面销售给原告杨垚，总成交金额为2796400元，按分期付款方式进行付款，第一期：首付为1396400元，代收费121648.2元；第二期：余款1400000元整在甲方交付给乙方房地产权证时一次性付清。补充协议第四条约定：“该门面前面部分于2014年6月25日已对外出租三年，由乙方代甲方履行执行完毕（详见门面租赁合同），本合同签订后的租金由乙方自行收取。后面部分于2013年7月9日已对外出租10年，租金以42元/平方米计算，由甲方负责按季度支付给乙方，到合同期满为止，乙方不承担任何租赁相关费用。”原告杨垚称口头约定的一个月内办理房地产权证，没有进行网签和备案登记。签订合同后是由原告杨垚在收取涉案房屋的租金。原告杨垚通过重庆三峡银行向被告美腾公司转账支付了500000元作为房款，通过中国工商银行向被告美腾公司转账支付了250000元，其中200000元作为房款，另50000元退给了第三人谭晓艳。然后用原告杨垚的借款本金630000元加上第三人何秀清的本金188048.2元抵付了第一期购房款1396400元及代收费121648.2元。被告美腾公司认可已经收到了第一期购房款1396400元及代收费121648.2元。被告美腾公司称第二期房款是用第三人徐洪兰、田红燕、刘小群的借款本金及利息来抵扣的，其中用第三人徐洪兰的借款本金486400元、利息94500元，用第三人田红燕的借款本金300000元、利息51500元，用第三人刘小群的借款本金350000元、利息117600元，合计1400000元。被告美腾公司不认可用第三人的借款本金及利息抵付购房款。原告杨垚称在被告美腾公司不认可借款本金及利息抵付第二期购房款的情况下，认可没有交付第二期购房款1400000元。2016年3月18日，被告美腾公司的法定代表人梁光华出具欠条载明：“今欠到杨垚购买临江花园门面壹间，由于没有按时办证，我只可同意补贴利息从2015年5月至2016年3月18日止，补贴人民币426000元（大写肆拾贰万陆仟元整）。欠款人：梁光华。2016年3月18日。”原告杨垚明确第二项诉讼请求中主张的补贴利息为逾期办证违约金，该426000元是以原告杨垚已经支付的首付款和代收费1518048元为基数，按月利率3%为标准，从2015年5月6日起计算至2016年3月31日止，后原、被告双方协商按426000元的价格支付。被告美腾公司对该份欠条的真实性无异议，但不认可支付该笔款项。另查明，涉案房屋至今仍登记在被告美腾公司名下，2015年7月28日被本院查封；因中国建设银行股份有限公司涪陵分行诉被告美腾公司、重庆澳华建设工程（集团）有限公司、梁光华、梁飞案件，涉案房屋于2016年12月15日被重庆市涪陵区人民法院查封。本院认为：本案是一起商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、涉案房屋是否具备办理过户登记的条件；二、被告美腾公司是否应当支付原告杨垚利息补贴。一、涉案房屋是否具备办理过户登记条件的问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，应属有效合同。被告美腾公司认可已经收到了第一期购房款1396400元及代收费121648.2元。《重庆市商品房买卖合同》明确约定：“余款1400000元整在甲方交付给乙方房地产权证时一次性付清”。因此不论余款1400000元是否已经支付，被告美腾公司都应当为原告杨垚办理过户手续。但涉案的房屋已经被人民法院依法查封，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条第二款规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”虽然按照合同约定被告美腾公司应当为原告杨垚购买的房屋办理过户登记，但由于涉案房屋被查封，根据法律规定在其权利存在瑕疵的情况下不能办理过户登记，因此涉案房屋目前尚不具备办理过户登记的条件。但查封具有一定的期限性，原告杨垚可待涉案房屋的查封措施解除后，再行主张办理过户登记或另行向被告美腾公司主张解除合同赔偿损失。二、被告美腾公司是否应当支付原告杨垚利息补贴的问题。2016年3月18日，被告美腾公司的法定代表人梁光华出具欠条载明未按时办证同意补贴原告杨垚426000元。原告杨垚明确该利息补贴是约定的逾期办证违约金，被告美腾公司不认可支付该笔款项。本院认为，该欠条系美腾公司法定代表人梁光华自愿出具，该款项应当视为被告美腾公司未按约给原告杨垚办理房地产权证所自愿支付的逾期办证违约金，此系当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，本院予以认可。综上所述，原告杨垚的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十一条第二款规定，判决如下：一、被告重庆美腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨垚426000元；二、驳回原告杨垚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7730元（原告杨垚已预交7730元），由原告杨垚负担80元，被告重庆美腾房地产开发有限公司负担7650元。诉讼保全措施申请费5000元（原告杨垚已预交5000元），由被告重庆美腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  白 云人民陪审员  付子元人民陪审员  彭顺权二〇一七年三月二十七日书 记 员  陈小东