广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）穗云法民四初字第519号 原告：张升球，身份证住址广州市越秀区。 委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。 被告：广州圣地房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：林益明。 委托代理人：刘兴桂、刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告张升球诉被告广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张升球及其委托代理人余杰，被告圣地公司的委托代理人刘兴桂、刘华秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张升球诉称：被告于2009年10月17日与原告签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定将位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-13502房出售给原告，总价款为人民币160万元。交楼时间2009年11月28日，被告应当自房屋交付次日起365个工作日内（即2011年5月10日前）办妥房产证，并交付给原告。但被告2014年3月24日才办妥房产证，2014年4月12日交付给原告，逾期达到1068天。原告认为：被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，使原告无法对房屋进行买卖、转让，致使原告遭受了巨大经济损失。故请求判令：一、被告支付迟延办理产权证违约金人民币170880元；二、本案诉讼费、公告费由被告承担。 被告圣地公司辩称：一、原告认为被告逾期办证，原告主张的违约金诉讼请求也超过了法律规定的诉讼时效，故法院应驳回原告的诉讼请求。原告主张的逾期办证违约金属于债权请求权，应适用法律规定的普通两年时效，从交楼之日即2009年12月5日往后计算365个工作日为2011年5月13日，因原告2015年4月1日才提起诉讼，显然已超过两年法律规定的诉讼时效。二、即使法院最终认定被告违约，但原告主张的违约赔偿数额过高不合理，应予以调整降低。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续行债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从法院立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效故逾期办证起算时间应从原告提起诉讼之日往前倒推两年即2013年4月2日计算至被告办理产权登记手续的时间2014年1月2日，共275天，应为44000元。 经审理查明：2009年10月17日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-13502房的房屋1套（以下简称涉案房屋）；该房屋建筑面积80.55平方米，房价款为160万元；被告应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；原告委托被告办理产权登记手续，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后5个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料；如被告未履行相关义务造成原告不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：原告同意被告应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；非因被告原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥原告房屋的房地产权证，被告不承担违约责任；原告未按照被告发出的通知领取《房地产权证》的，被告不承担任何责任；被告在约定的最后期限以原告为产权人的房地产权证通知原告领证时，不视为被告逾期交付原告；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。 上述合同签订后，原告已付清全部房价款160万元。2009年12月5日，被告向原告交付涉案房屋。双方均确认，从涉案房屋交付的2009年12月5日次日起365个工作日为2011年5月13日。 原告提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为原告，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十三502房，登记日期为2014年3月24日。被告主张其于2014年1月2日向房管部门申办将涉案房屋过户至原告名下的手续，并主张逾期办证的违约金应当计算至2014年1月2日，为此，被告提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为被告，登记日期为2014年1月2日。 被告提交房地产权证签收记录一份显示，被告于2015年3月12日将涉案房屋的《房地产权证》（产权人为原告）交付给原告。根据被告提交的上述房地产权证的签收记录，原告主张逾期办证违约金应当计算至房地产权证签收之日止即2015年3月12日。 2015年3月31日，原告向本院递交了诉状，提起本案诉讼。 另查，原告主张其最早于2014年4月12日即已向被告递交索赔报告主张过逾期办证违约金，为此其提交《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》复印件一份，该索赔报告的主要内容是由于被告实际取得房产证时间是2014年3月24日，比合同约定交楼时间逾期1035天，因此向被告提出索赔逾期交付房产证违约金165600元。在原告向本院提交的该索赔报告下侧，原告标注：“原件已交开发商，2014年4月12日开发商电话通知业主领取房产证，当时房产证业主拒绝领取，开发商要求在房产证领取签名本上写出不领取的说明，业主即在上面写了要求开发商付逾期违约金才领证。并当日递交该索赔报告。8月份再次递交索赔报告。2015年3.13领证打官司用”。原告另主张其于2014年7月18日再次向被告主张过逾期办证违约金，为此原告申请证人龚某甲出庭作证，证人龚某甲在庭审中陈述，其是涉案小区业主龚某乙的父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到被告处咨询办证的事情，认为被告违反合同规定逾期办证，要求被告赔偿违约金。同时去的业主代表周某向被告提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》，原告提交上述函件的复印件显示，原告等人认为被告于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求被告按照合同约定支付违约金，并要求被告在30天内来函回复。录音资料及录音文本一份，原告主张该录音为2015年3月12日原告的太太等人前往被告公司的集团销售中心要求被告支付逾期办证违约金的录音。对于上述证明，被告表示证人龚某甲为涉案小区业主的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无被告的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。 上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、附件七补充协议、房地产权证、购房发票及当事人陈述等证据证实。 本院认为：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。2009年12月5日被告向原告交付涉案房屋，双方确认2009年12月5日次日起365个工作日为2011年5月13日，故被告最迟应于2011年5月13日前为原告办妥产权登记，并负有将以原告为产权人的房地产权证交付原告的合同义务。涉案房屋于2014年3月24日才登记至原告名下已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定每日0.01%的标准向原告支付逾期办证违约金。 关于计算逾期办证违约金的起算日期。被告提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的违约金为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。原告提交的两份索赔报告可以证明原告最早于2014年4月12日向被告主张逾期办证违约金；原告提交的录音光盘亦可证明原告等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与被告公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证原告在此之前曾向被告主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，本院经审查确信原告曾于2014年4月12日向被告主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年4月12日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年4月12日往前倒推两年起算，故逾期办证违约金应从2012年4月13日起算，对于2012年4月13日前的违约金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告提出的被告在录音中已作出同意支付部分逾期办证违约金的意思表示，故其诉讼时效的抗辩不应得到支持的意见，本院认为，录音中体现的是原、被告双方曾就逾期办证违约金的支付问题进行协商，但双方并未就赔偿事宜达成一致意见，被告在协商过程中提出的赔偿方案并不构成其支付赔偿金的承诺，因此被告的上述行为并不能构成《中华人民共和国民法通则》第一百十四条规定的“同意履行义务”，原告的上述意见本院不予采纳。 关于计算逾期办证违约金的截止日期。被告辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2014年1月2日，根据被告提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至被告名下的时间，被告的上述抗辩意见缺乏合同依据，本院不予支持。由于双方约定，被告应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，即被告不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以原告为产权人的房地产权证交付原告的合同义务，被告于2015年3月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给原告，由于该时间距离被告办妥产权证已将近一年，根据原告提交的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》及其在该报告复印件上标注的内容可知，被告已于2014年4月12日电话通知原告领取房产证，原告以要求被告支付逾期办证违约金为由拒绝领取，由于原告在接到被告领取房产证的通知后应当采取适当的措施避免损失的扩大，其在2014年4月12日拒绝领取涉案房屋的房产证，故从公平的原则出发，原告要求被告承担2014年4月12日以后的违约金有违公平，本院不予支持。故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年4月12日。 综上，被告应当依照补充协议约定每日0.01%的标准，以总房款160万元为本金，向原告支付从2012年4月13日计算至2014年4月12日的逾期办证违约金，数额为116800元（160万元×0.01%×730天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下: 一、在本判决生效之日起五日内，被告广州圣地房地产开发有限公司向原告张升球支付逾期办证违约金116800元。 二、驳回原告张升球的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3717元，由原告张升球负担1081元，被告广州圣地房地产开发有限公司负担2636（被告负担部分于判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  王丽美 人民陪审员  孙 慧 人民陪审员  冯艳玲 二〇一五年七月十七日 书 记 员  郑萍军