北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第04319号原告（反诉被告）北京林萃物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区×里（闻涛苑）小区物业楼。法定代表人高继龙，总经理。委托代理人袁晓方，河南青剑律师事务所律师。委托代理人任丽娟，女，1976年9月27日生。被告（反诉原告）曹阳，男，1973年12月25日生。委托代理人夏方飞，女，1970年10月27日生。原告（反诉被告）北京林萃物业管理有限责任公司（以下简称林萃公司）与被告（反诉原告）曹阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林萃公司委托代理人袁晓方，曹阳及委托代理人夏方飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。林萃公司诉称：曹阳系北京市×区×里×楼×单元602号房屋（以下简称602号房屋）业主。2004年12月8日，我方与曹阳签订《前期物业管理服务协议》，约定我方为602号房屋所在小区提供物业服务，曹阳应按时交纳下一年度的物业管理费。如未按协议约定标准和时间交纳，我方有权要求曹阳补交并从逾期之日起按每日3‰的标准缴纳违约金。协议签订后，我方依约为小区提供了物业服务，但曹阳拖欠了2008年至2013年物业费22324.5元、违约金24436.75元。经我方多次催缴，曹阳至今仍未缴纳。故诉至法院：要求曹阳支付自2008年12月至2013年11月期间的物业管理费22324.5元、违约金24436.75元，合计46761.25元。曹阳辩称并反诉称：不同意林萃公司的诉讼请求。我在购买602号房屋时，开发商强行要求我签署物业管理公约，其中第二章部分明确了三方关系，物业管理公约在相关部门进行了备案。《前期物业管理服务协议》是之后签署的，但上述两份材料中都没有物业费每平方米2.48元的收费标准。我不认可物业管理公约和《前期物业管理服务协议》的有效性和合法性，物业管理公约是我购房时没有选择的情况下签署，我本人也没有签署《前期物业管理服务协议》且林萃公司作为三级资质的物业服务公司，管理澳林春天四期面积共计31.52万平方米，超出其资质限定的20万平方米住宅项目，不具有物业服务资质。林萃公司在过去几年的管理非常混乱，人员经常更换，没有向我催要过物业费，我认为已经超过诉讼时效。《前期物业管理服务协议》中关于电梯运行维护费、高压水泵维护费等文件已经废止，林萃公司主张的收费标准没有依据。即使在合同有效的情况下，我认为林萃公司的服务严重违反合同约定。我所在小区有8家住户被盗，引起了业主的广泛不满。调用监控视频时发现全部监控设备都是坏的，林萃公司也曾承认长期没有维护导致监控失效。林萃公司在小区设置了很多广告，而广告收益不得而知，自2010年后没有公布过任何收支情况。林萃公司擅自改变公共区域的用途，28号楼地下长期居住大量身份不明人员，存在严重安全隐患。人员进出使用的通行门永远开着，小区的防盗设施形同虚设。小区的电梯故障频出，每家都有被困电梯的可怕经历。我家人和邻居于2015年5月22日晚被困电梯，值班室电话无人应答，后在邻居的帮助下从楼中间爬出。我爱人于2012年6月19日15时出现早产征兆，联系的救护车于当日15：10到达小区西门外可以进出救护车的唯一通道，西门被锁，管理钥匙人员不知去向。救护车被阻近2个小时，当日17：20才到达医院。羊水流液2个多小时，延误了保胎及足月生产的最佳时机，提前出生的孩子出现湿肺、肺部衰竭等症状，不得不入住加护病房，发生住院费用5356.34元。如果及时采取措施，给予宫缩抑制治疗是可以争取到促胎肺成熟和促宫颈成熟的时机。自2014年底，林萃公司恶意更换门禁卡，恶意限制门禁卡的使用时间，阻挠我返回自己的合法住处。故此，提出反诉：1、判令双方签署的《前期物业管理服务协议》无效；2、判令林萃公司返还已收取物业费13838元；3、判令林萃公司赔偿我新生儿住院费用5356.24元。林萃公司针对反诉辩称：双方签署的《前期物业管理服务协议》合法有效，澳林春天四期项目独立成院，分别管理，我方提供物业服务对应每一期面积均单独计算，我方具备物业管理的合法资质。合同有效的情况下，不涉及退还已收取物业费问题。曹阳主张赔偿新生儿住院费用，已经超过了诉讼时效。胎膜早破在医学方面都找不出具体原因，新生儿湿肺显然受剖腹产影响，与我方提供物业服务没有直接关系，不能确定是我方原因造成。不同意曹阳的反诉请求。经审理查明：2003年3月6日，《×里28-31号住宅楼物业管理公约》载明物业名称系×里28-31号住宅楼，总建筑面积104350平方米，物业管理企业系林萃公司，在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定；物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。《×里28-31号住宅楼物业管理公约》就物业管理服务内容和标准、物业管理服务费用和住宅公共维修基金、产权人的权利和义务、开发企业的权利和义务、物业管理企业的权利和义务等方面进行了约定。庭审中，林萃公司提交2004年12月8日签署的《前期物业管理服务协议》一份，载明甲方：林萃公司，乙方：曹阳，甲方受房地产开发单位委托为乙方购买的602号房屋（建筑面积149.67平方米）所在的闻涛苑四期提供物业服务，基本内容包括房屋建筑及公共服务设施的使用管理、园林绿地的管理养护、环境卫生的管理服务等项目。收费标准包括装修垃圾清运费20元／间，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，绿化费0.55元／㎡·年等多项标准。电梯运行维护费、高压水泵运行维护费依照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字1996第274号）文件规定标准，结合实际情况分摊计收；电梯检验费按照《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准（试行）”的通知》（经价（涉）自1989第170号）文件规定标准，结合实际情况分摊计收。本物业的物业管理服务费按年收取，自购房人与开发企业签订的《商品房买卖合同》中规定的交付日期之日起开始计算交费周期。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权按每日加收应交费用的3‰向乙方加收滞纳金。该协议文本甲方由林萃公司签章，乙方有曹阳字迹的签名。对此，曹阳表示非本人签署，否认上述协议效力。协议签订后，曹阳交纳2004年12月至2005年11月期间物业费4464.9元，以七折折扣每年3125.4元交纳2005年12月至2008年11月期间的物业费，自2008年12月后未予交纳物业费。关于物业服务，林萃公司解释小区监控设备目前都处于正常使用阶段，对公共停车区域、小区院内基本都可以监控到。广告收益问题，有待核实。车辆停放无序、安全通道不畅的问题是不存在的。关于收支账目的公示，根据相关规定，小区收取服务费采用包干制，没有义务向业主公布收支情况。如果业主进行咨询可以另行解决。对于28号楼地下有人员居住的情况并不了解，但协议没有约定公共区域不允许出租，如果业主有异议，可以向相关部门反映。门禁进行了三次更换，最近一次是2014年11月，对没有交纳物业费的业主也更换门禁卡，但有效期只有一个月。有效期后需要交纳物业费才可办理。自曹阳所述的物业服务于2012年出现问题，但其自2008年起不交纳物业费，没有合理合法的依据。诉讼阶段，本院前往602号房屋所在小区进行现场勘验，曹阳所持门禁卡因系统升级而失效，无法持卡进入小区。小区东门有保安值岗，楼栋与楼栋之间有绿化带，中间设置中心花园。小区设置了地下车库并集中规划了地上车位，但通行主路边在没有规划停车位的地方有车辆停放。小区设置了4个垃圾集中收集区域，分别设立在楼栋两侧。西门处有两个消防通道，分别设置了铁门。小区监控室内有多个监控成像，林萃公司表示一共有16个监控设备，分布在大门、地面及地库等区域，目前有5个监控是坏的。勘验时发现29号楼入口处玻璃墙有破损，林萃公司解释夏季可能是个别孩子弄坏的，承诺今年解决；曹阳等业主表示玻璃墙破损的状态已经持续近一年。另查，2005年12月9日，《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（以下简称《通告》）指出将于2006年1月1日起施行《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，实施同时《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》等原规定同时废止。该《通告》同时明确在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。上述事实，有双方当事人陈述、《×里28-31号住宅楼物业管理公约》、《前期物业管理服务协议》、照片、勘验笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹阳对《前期物业管理服务协议》效力提出异议，但澳林春天四期各区域分别独立成院，区别管理，602号房屋所在小区住宅项目面积并未超出林萃公司具备的资质范围，曹阳以林萃公司超越资质为由否认效力难以成立。另，签署协议之时约定的各项服务收费标准参照当时的政策及文件，依据《通告》规定在新标准及办法实施前的住宅区，在未成立业主大会或收费标准变更前，仍沿用原约定标准，故曹阳以收费标准已经废止进而条款失效为由予以抗辩的事由亦不能成立。且，该协议与《×里28-31号住宅楼物业管理公约》约定内容基本一致，对于林萃公司作为物业服务企业的身份且提供物业服务的行为均予确认。综上，《前期物业管理服务协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。曹阳要求确认协议无效依据不足，本院难以支持。曹阳与林萃公司建立物业服务合同并形成事实服务关系，曹阳理应支付物业费，本院对于曹阳要求返还物业费的反诉请求不予支持。关于诉讼时效，林萃公司自2004年至今持续提供物业服务，虽采用年度预付费支付方式，然物业服务合同履行系统一整体，不宜以诉讼时效否定林萃公司获取服务对价款之权利，故曹阳以诉讼时效抗辩，本院不支持。关于服务质量，不可否认的是，物业服务涵盖范围广泛、涉及方面较多，兼具社会公共服务与个体服务特征，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务难免会出现一些暂时性问题。就曹阳质疑相关现象及现场勘验情况，林萃公司提供的物业服务确存在不同程度的瑕疵。在此情况下，林萃公司应正确面对存在的问题，努力提升并完善各项物业服务，通过改善服务质量以促进业主自觉自主交纳物业费。林萃公司采用更换门禁卡限制业主入户的方式实属不妥，无益于问题的根本性解决。综合考虑上述情节，本院对于曹阳支付物业费的数额予以酌减。就滞纳金一节，曹阳未付物业费用事出有因，本院对此不予支持。另，曹阳要求赔付的新生儿住院费用发生于2012年6月，已过诉讼时效，本院不予支持。此外，须知物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。望双方以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹阳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京林萃物业管理有限责任公司支付二○○八年十二月至二○一三年十一月期间的物业费二万零九十二元。二、驳回原告（反诉被告）北京林萃物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）曹阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四百八十五元，由被告（反诉原告）曹阳负担（北京林萃物业管理有限责任公司已预交，曹阳于本判决生效之日起七日内支付北京林萃物业管理有限责任公司）。反诉案件受理费一百二十二元，由被告（反诉原告）曹阳负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 琪人民陪审员  王胜太人民陪审员  贾松涛二〇一五年七月十三日书 记 员  袁书亮