北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3450号上诉人（原审被告）：余小戈，男，1953年1月1日出生。委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁红梅，女，1977年7月8日出生。委托诉讼代理人：李娜，北京金栋（天津）律师事务所律师。上诉人余小戈因与被上诉人梁红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。余小戈及其委托诉讼代理人胡文友、梁红梅之委托诉讼代理人李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余小戈上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁红梅的诉讼请求。事实和理由：一审判决中认定梁红梅在（2009）朝民初字第17497号和（2010）二中民终字第05836号案件中已向魏×主张了相同性质的经济损失，并已得到法院支持，且已经全部执行完毕，梁红梅的房屋使用费用损失已经由魏×赔偿完毕，根据中国的补偿性赔偿原则，梁红梅的房屋使用费用损失已经由魏×赔偿完毕，依法无权再向余小戈主张房屋使用费用损失。梁红梅辩称，同意一审判决，不同意余小戈的上诉请求。双方在2007年12月签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，合同签订后，在履行过程中梁红梅发现余小戈将房屋一房二卖，房屋被他人实际占有使用，后余小戈出具了承诺书，承诺每个月给梁红梅9000元补偿直至房屋实际交付之日。之后梁红梅取得房屋产权证发现房屋仍被他人占用，梁红梅无奈只能起诉。涉案房屋到2013年11月魏×才腾空完毕，梁红梅依据余小戈出具的承诺书及承诺的补偿标准要求余小戈承担这期间的费用合情合理。余小戈提出梁红梅的使用费损失已经由魏×赔偿完毕，梁红梅认为这是两个案子，跟本案无关。且自双方签订房屋买卖合同到实际交付房屋，这期间梁红梅没有办法使用房屋，确实给梁红梅造成了很大损失。梁红梅向一审法院起诉请求：余小戈支付自2009年9月1日至2013年11月1日房屋损失费45万元。一审法院认定事实：2007年12月12日，余小戈作为出卖人，梁红梅作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区建国路88号×号房屋（以下简称×号房屋）；成交价格220万元。2008年5月17日，余小戈出具承诺书，称其在与梁红梅签署房屋买卖合同时未如实告知已于之前就×号房屋与他人签订过房屋买卖合同的事实，致使梁红梅在正常履行合同过程中不能按时使用该房屋，承诺按每月租金9000元向梁红梅支付损失，支付计算日期自2008年4月1日起至向梁红梅交付×房屋之日止（此计算日期已经包括了2008年2月1日至2008年2月20日期间未收到的房租）。2007年12月12日，梁红梅向余小戈支付定金20万元；2007年12月24日，梁红梅向余小戈支付购房款5万元；2008年1月30日，梁红梅以代偿贷款方式支付购房款89.2万元；2008年3月3日，梁红梅向余小戈支付购房款10万元；2008年5月17日，梁红梅向余小戈支付购房款5万元；2008年9月1日，梁红梅向余小戈支付购房款70万元。对于剩余购房款18.8万元，梁红梅称已抵作2007年12月12日至2009年8月31日期间的损失赔偿；余小戈则称其仍要求梁红梅支付该笔剩余购房款。2008年9月17日，双方完成×号房屋所有权转移登记手续。梁红梅曾以魏×为被告向法院提起返还原物纠纷诉讼，要求魏×搬出×号房屋，并赔偿经济损失（按照每月1万元标准，自2008年9月17日至实际搬离之日）。2009年12月17日，法院对该案作出（2009）朝民初字第17497号民事判决，判令魏×将×号房屋恢复原状并腾退交还给梁红梅，并给付梁红梅赔偿金（自2009年6月8日起至实际腾退之日止，以每月5000元为标准计算）。魏×不服上述判决提起上诉。2010年5月7日，北京市第二中级人民法院对该案作出（2010）二中民终字第05836号民事判决，驳回上诉、维持原判。梁红梅依据该案判决向法院申请强制执行，并在本案审理中提交了执行案件的结案说明复印件，其中记载“梁红梅审请执行魏×腾房一案，本案全部执行完毕，申请法院结案”，该结案说明的落款日期为2013年11月1日。经询，梁红梅称×号房屋实际腾空时间即为2013年11月1日，并称魏×应付的每月5000元赔偿金并未实际执行；余小戈称其不知道房屋实际腾空时间。余小戈称梁红梅曾收取×号房屋自2007年12月24日至2008年4月24日期间的租金，但仅以其自身名下存折予以佐证，梁红梅则对此予以否认。经询，梁红梅称其在本案中主张2009年9月1日至2013年11月1日期间的损失费，但仅按照50个整月计算。一审法院认为，余小戈与梁红梅签订的北京市存量房屋买卖合同，以及余小戈出具的承诺书，均系当事人真实意思表示，合法有效。余小戈负有向梁红梅交付×号房屋的合同义务，其就履行该义务负有举证责任，现余小戈未就交付房屋的时间向法院提交任何证据，故法院采信梁红梅的陈述，即以（2009）朝民初字第17497号和（2010）二中民终字第05836号民事判决执行结案的日期2013年11月1日作为房屋交付时间。因此，梁红梅有权依据余小戈出具的承诺书向其主张2009年9月1日至2013年11月1日期间的损失费；但是，梁红梅在（2009）朝民初字第17497号和（2010）二中民终字第05836号案件中已向魏×主张相同性质的经济损失，并已部分得到法院支持，且梁红梅在结案说明中自述该案全部执行完毕；因此，法院在本案中对（2009）朝民初字第17497号和（2010）二中民终字第05836号民事判决所支持的赔偿金予以减除，即将余小戈应付的损失费按照每月4000元计算；因梁红梅在计算诉讼请求数额时按照50个整月计算，法院亦采取该计算方式，即核算损失总额为20万元。对于2009年8月31日以前的损失费是否可与梁红梅应付的剩余购房款抵销问题，因不在梁红梅本案诉讼请求之内，法院在本案中不予处理，余小戈可就剩余购房款另案主张权利。至于余小戈所称梁红梅曾收取×号房屋自2007年12月24日至2008年4月24日期间租金一事，因余小戈出具承诺书的时间为2008年5月17日，故法院认定梁红梅是否收取此前租金与余小戈应依承诺书支付损失费之事并无关联。判决：一、余小戈于判决生效之日起十日内向梁红梅支付损失费二十万元；二、驳回梁红梅的其他诉讼请求。一审案件受理费8050元，由梁红梅负担3750元（已交纳），由余小戈负担4300元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，遵循诚实信用原则。根据查明的事实，余小戈于2008年5月17日出具承诺书，称其在与梁红梅签署房屋买卖合同时未如实告知已于之前就×号房屋与他人签订过房屋买卖合同，致使梁红梅在正常履行合同过程中不能按时使用该房屋，承诺按每月租金9000元向梁红梅支付损失。该承诺书是余小戈真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，余小戈应予遵守。后因与魏×就涉案房屋产生的法律纠纷，余小戈未能按合同约定向梁红梅交付房屋。现梁红梅依据上述承诺书要求余小戈支付未交付房屋的损失，一审法院考虑到梁红梅已向魏×主张过相同性质的经济损失并得到法院支持，就其不足部分判令余小戈予以赔偿，具有事实与法律依据，本院予以维持。余小戈不同意赔偿的上诉主张，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，余小戈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由余小戈负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一七年三月二十九日书记员 王 艳书记员 陆九阳