广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3651号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强。委托代理人：程祥煌、李华，均系广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高凯敏，住浙江省温州市瓯海区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人高凯敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号4栋1401房。致岭公司为该房屋所在楼盘的开发商。2011年1月10日，高凯敏（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定高凯敏向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为871320元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同签订暨网上备案之日起1日内（不超过5日）支付271320元，剩余房款600000元须于2011年1月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，高凯敏按约定向致岭公司支付了首期购房款及办理了按揭贷款手续，并以按揭贷款方式支付剩余购房款。实际付款金额为870169元。致岭公司于2010年12月30日将涉案房屋交付给高凯敏使用。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥了大确权手续，所有权人为致岭公司。2014年9月4日，高凯敏向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证等相关资料。2014年11月17日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请及提交办证所需的资料。2015年1月15日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》。因房屋买卖合同纠纷，高凯敏于2015年4月10日向原审法院起诉，请求判令：1、致岭公司向高凯敏支付逾期办证违约金318032元（从2013年4月8日起计至实际交付之日止，暂计至2015年4月8日止，每日按已付房款871320元的万分之五的标准计算）；2、致岭公司将办理的房产证交付给高凯敏；3、致岭公司承担本案诉讼费用。诉讼中，高凯敏撤回第1项诉讼请求，并明确第1项诉讼请求的违约金计算至2015年1月15日止。原审法院认为：高凯敏与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，高凯敏已按约定履行向致岭公司支付购房款870169元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为高凯敏办妥产权登记，并将以高凯敏为产权人的房地产权证交付高凯敏。涉案房屋已于2010年12月30日交付高凯敏使用，但致岭公司未在约定期限内为高凯敏办妥产权登记，构成违约，故高凯敏要求致岭公司自2013年4月8日起至致岭公司办妥房地产权证之日（2015年1月15日）止，每天按房价款0.05%的标准支付逾期办证违约金合法有据。关于高凯敏是否存在迟延提交办证所需资料的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权手续办妥之前，高凯敏是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，因此自2013年4月8日至2014年2月17日期间，致岭公司应承担逾期办证违约责任。在致岭公司办妥大确权登记手续后，高凯敏于2014年9月4日才向某公司提交办证所需的全部资料，应认定为逾期提交资料，高凯敏在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至高凯敏向某公司提交办证所需的全部资料之日（2014年9月4日）共199天的时间，致岭公司无须承担逾期办证违约责任。综上，致岭公司应向高凯敏支付逾期办证违约金194918元（870169元×0.05%×（647天-199天）】。对高凯敏诉讼请求的有理部分，原审法院予以支持，对超出部分，原审法院不予支持。致岭公司没有证据证明因高凯敏的其他原因导致迟延办证。另外，合同已就致岭公司逾期办证的违约责任进行了约定，致岭公司以其为高凯敏办证属无偿服务且其不存在过错为由要求免除逾期办证违约责任无理。对致岭公司的其他抗辩意见，原审法院均不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2015年5月19日作出如下判决：一、致岭公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向高凯敏支付迟延办证违约金194918元；二、驳回高凯敏的其他诉讼请求。案件受理费3085元，由高凯敏负担1194元，由致岭公司负担1891元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、高凯敏于2014年9月4日向致岭公司提交办理房产证资料，致岭公司收到办证资料后向花都房管局申请办理涉案房屋房产证，花都房管局于2014年11月17日出具受理回执，该期间不到50个工作日，并没有超出合同约定的210个工作日。二、办理房产证的时间起算点应该是高凯敏提交办证资料之日即2014年9月4日，以此开始计算210个工作日，该期间才是合同约定的办证期限，一审判决办证违约起算时间显然错误。三、办理房产证必须具备的前提是高凯敏缴清购房款、税费、维修基金等费用及提交相应发票，但一审判决对该问题的具体时间没有写明，就判处致岭公司支付违约金，显然不合理。四、致岭公司在收到高凯敏的办证资料后在合理时间向花都房管局申请办证，花都房管局出具房产证是需要时间的，这期间属于政府行为，致岭公司无法控制，一审判决将房产证的出证日作为办证违约的截止时间显然不合理。五、一审法院认为在涉案房屋大确权办妥前，高凯敏是否提交办证资料对办证期限并不造成影响，以此免除高凯敏延迟提交办证资料的责任，一审法院的该认定违法更改合同约定，明显偏袒高凯敏。据此，致岭公司上诉请求：1.驳回高凯敏的诉讼请求；2.致岭公司不承担赔偿责任。被上诉人高凯敏答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案二审争议的焦点：1.致岭公司以高凯敏逾期提交办证资料为由主张不承担逾期办证的违约责任是否成立？2.如何确定计算逾期办证违约金的起止时间？评析如下。首先，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权手续之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前高凯敏是否提交办证资料对办证期限无影响并无不妥，且原审法院已未计算高凯敏在大确权手续办妥之后逾期提交办证资料期间的违约金，故致岭公司上诉认为原审认定更改合同约定且偏袒高凯敏缺乏依据，本院不予采信。其次，《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给高凯敏，原审法院根据合同及附件对办证期限、违约责任的约定，认定2013年4月8日为逾期办证违约金的起算日期并无不当；致岭公司主张办理房产证的时间起算点应该是高凯敏提交办证资料之日即2014年9月4日开始计算210个工作日不符合合同约定，本院不予支持。原审法院认定逾期办证违约金应自2013年4月8日起计算至房产证办妥之日止并应扣除高凯敏逾期提交办证资料199天并无不当，本院予以维持；致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，且不具备法律规定的免责事由，本院不予采纳。最后，致岭公司认为高凯敏缴清购房款、税费、维修基金等费用及提交相应发票的具体时间不清故不应支付违约金，该主张没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3782元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年七月二十四日书 记 员  张 辉