连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0703民初262号原告：郑晓敏，女，1980年10月7日生，，汉族，住江苏省灌南县。被告：南京元都酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区宁六路341号综合楼506室。法定代表人：卢睿，执行董事。委托代理人：王军强，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港山水酒店有限公司，住所地连云港市连云区栖霞路169号。法定代表人：黄峰，总经理。委托代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人：王建平，连云区东城法律服务所法律工作者。原告郑晓敏与被告南京元都酒店管理有限公司（以下简称元都公司）、连云港山水酒店有限公司（以下简称山水公司）委托合同纠纷一案，原告于2017年1月17日向本院提起诉讼。本案依法由审判员周鹤适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，现已审理终结。原告郑晓敏的诉讼请求为：1、解除原告与被告元都公司之间签订的《公寓式酒店委托管理合同》；2、两被告连带支付原告托管收益金及逾期违约金10000元。事实与理由：原告购买位于连云区山水华府小区576室公寓，面积32.88平米。2014年7月，原告与元都公司签订《元庭公寓式酒店委托管理合同》，委托元都公司统一经营，委托期限六年，月托管固定收益金为1350年，按季度支付。元都公司接收后与山水公司共同经营管理。在经营过程中，二被告并未按约定支付固定收益金。被告元都公司辩称，被告和原告之间没有实际的委托管理合同关系，没有从原告手中接收房屋，也没有因为经营管理的行为向原告支付过托管收益金，原告起诉被告没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。被告山水公司辩称，原告与被告元都公司是合同关系，依据合同法律有关规定依法成立的合同对当事人具有法律约束力，我方并不是该合同的当事人，对我方当事人并没有约束力，我方没有该合同上的义务，也不必承担该合同上的责任，原告作为合同当事人之一依据合同的相对性，被告元都公司如果违约应当承担相应的赔偿责任，而与我方没有任何关系，业主在2013年前后与元都公司签订托管协议，2014年6月陆续与元都公司办理相关移交手续，原告在起诉状中也承认是与元都公司签订的托管合同，并且元都公司接手，合同约定2014年8月9月免租，2014年10月开始计算租金，而我方公司是在2014年11月6日才注册成为连云港山水酒店有限公司，即业主与元都公司签订合同移交房屋之时，我方公司还没有成立。业主与元都公司存在合同关系，与我方不存在任何关系。另元都公司与我方是委托关系，被元都公司承租原告的房屋后，并委托我方经营该酒店的业务，但实际的管理人为元都公司，我方只是负责日常的经营，元都公司是委托方，我方是受托方。委托合同是委托人与受托人的约定，由受托人处理委托人事务的合同，作为受托方，我方的行为和后果由委托方即元都公司承担责任。原告应当要求元都公司承担责任，而无权要求我方承担。在（2016）苏0703民初2607连云区人民法院判决书中，该判决书认定业主与元都公司签订的合同，并且元都公司是接收的房屋，依据合同相对性，元都公司应当承担责任，同时也认定元都公司与我公司存在其他的法律关系，并不属于该案审理的范围。本院经审理查明以下事实：郑晓敏（托管方）与元都公司（承管方）签订《公寓式酒店委托管理合同》和《委托管理合同细则及相关约定》各一份，《公寓式酒店委托管理合同》主要内容为：第二条房屋坐落、面积、装修、设施情况1.甲方委托经营给乙方的房屋位于连云区山水华府576号；2.委托经营房屋面积（建筑面积）32.2平方米。第四条托管期限、用途：1.该房屋托管期限共六年，自甲方完成本合同所约定的公寓配置，且正式交付乙方之日满两个月后起算。第五条托管收益金及支付方式：1.该房屋月托管固定收益金金额为人民币1350元；2.固定收益金支付时间从免租期满后起算，每满三个月结算一次，以后交纳时间依次类推。租金于每满三个月之后次月的10日前由乙方按时汇至甲方指定账户。《委托管理合同细则及相关约定》第一条托管期间相关费用及税金：1.甲方应承担的费用：托管期间所产生的房屋与土地的产权税、租房税金、物管费等由房屋物权所产生的相关税费由甲方交纳，如发生与政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，均应有甲方承担。第七条乙方违约责任处理规定：1.在托管期内，乙方如逾期交纳本合同约定托管收益金，逾期十天以上，则应按逾期金额的万分之一/日向甲方交纳滞纳金。2.乙方如逾期支付托管金三个月，乙方需向甲方赔偿季度托管金的50%，且甲方有权解除合同。2014年7月12日，郑晓敏将涉案房屋交付给董春强，并在《山水华府公寓式酒店移交确认单》上签字确认，确认单的内容为：业主依照和酒店方签署的酒店式公寓委托合同，现将房屋移交给酒店公司，现针对移交做以下约定：第3条：向第三方缴纳的相关费用中依委托管理约定由业主承担的相关费用，由酒店方同意代缴后从租金中扣除。4、酒店免租期自2014年8月1日起算，如因部分业主办理交房手续缓慢影响酒店正常筹备，则酒店免租期相应顺延2014年9月1日起算。酒店接收房屋确认处加盖元庭公寓酒店业务专用章。此后元庭公寓酒店向原告支付第一期房屋租金，向业主出具了《元庭公寓酒店业主租金领取确认单》，明细如下：面积32.88平方米，租金起算时间10月，返租月数3个月，月租1350元，第一期租金4050元，第一期房租税金186元（4.6个点），电信初装费8元，全年物业费592元，全年电梯费100元，合计第一期应收款3164元，第一期实收款3358元。该确认单加盖元庭公寓酒店业务专用章。连云港山水酒店有限公司通过银行账户方式向原告支付租金，2015年7月10日支付3920.05元、2015年10月21日支付3876.02元、2016年2月5日支付3226.93元。连云港山水酒店有限公司未向原告支付2016年1月至原告收回房屋期间的租金。2016年6月28日郑晓敏收回涉案房屋。另查明，1、2012年12月18日，连云港山水房地产开发有限公司（甲方）与元都酒店（乙方）订立《山水商业国际大厦公寓式酒店托管合作协议》，协议约定甲方委托乙方将山水商业国际大厦3-5F东向作为公寓式精装修酒店对外经营并管理乙方平均每套房源的承租价格为：20-45㎡，1350元/月。乙方须按甲乙双方共同认可的《山水国际商业大厦酒店托管协议》作为样板协议，在与业主签署托管协议后，积极履行托管协议中的义务，乙方承诺，承租时间不少于6年。公寓共87间，由乙方向购房业主直接承租。购房人在与甲方签订商品房买卖合同时，同时与乙方签订承租协议。2、山水公司名称于2014年5月26日预先核准，2014年11月6日核准登记，公司类型：有限责任公司（自然人独资）。3、2014年6月1日，连云港山水房地产开发有限公司（甲方）与山水公司（乙方）订立《山水商业国际大厦公寓式酒店托管合作协议》，协议约定甲方委托乙方将其开发的山水商业国际大厦项目作为公寓式精装修酒店对外经营并管理，拟托管楼层为3-4F,乙方平均每套房间承租价格为20-45平方米，1350元/月，承租时间不少于6年。该协议乙方签字处有山水公司法定代表人黄峰签字，但并未加盖山水公司公章。4、2014年黄峰（甲方）与元都公司签订《股东约定书》一份，主要内容：甲乙双方协商，共同出资筹建山水公司，因酒店营业执照未能领取，导致公司暂时不能在银行开立对公结算账户，甲乙双方一致同意，暂将户名：曹艳，账户号62×××87，开户行交通银行连云港科技支行，作为山水酒店筹办期间的临时结算账户，此账户只作为筹办期间结算业务的载体，甲乙双方和此账户的资金往来不存在债权债务关系。并待元庭酒店银行账户开立后，将前期收支凭证及往来核实交接后，将剩余资金转至山水公司账户。5、2016年8月10日，案外人孙宁诉至本院，诉求：1、解除原告与元都公司之间签订的《公寓式酒店委托管理合同》；2、两被告支付原告托管收益金及逾期违约金10000元。孙宁系位于连云区山水华府小区507室公寓的业主，2014年7月，原告与元都公司签订《元庭公寓式酒店委托管理合同》，委托元都公司统一经营。本院于2016年9月26日作出(2016)苏0703民初2609号民事判决书，判决一、被告南京元都酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告孙宁托管固定收益金6644.6元及违约金（其中3314.6元自2016年4月11日起至实际给付之日止按照日万分之一计算，3330元自2016年7月11日起至实际给付之日止按照日万分之一计算）。二、驳回原告孙宁要求被告连云港山水酒店有限公司给付托管固定收益金及违约金的诉讼请求。该判决已生效。被告元都公司不服该判决，向连云港市中级人民法院提起再审。本案的争议焦点为：原告是否可向两被告主张支付租金。原告认为其与元都公司之间形成了委托管理关系，公寓式酒店由元都公司和山水公司共同经营，应当由两被告承担连带给付租金的义务。元都公司认为原告未能提供委托管理合同证明原告与其之间的委托管理关系，因此元都公司与原告之间无合同关系。山水公司认为原告与元都公司移交房屋之时，山水公司还没有成立，因此原告与元都公司存在合同关系。本院认为，虽然连云港山水房地产开发有限公司与元都酒店、山水酒店订立了公寓式酒店托管合作协议，但该协议约定元都酒店应当与业主分别订立托管协议，故不能仅以连云港山水房地产开发有限公司与元都酒店、山水酒店订立了托管合作协议就必然认定元都公司或山水公司与原告之间形成了托管关系，仍然应当以托管协议合同相对方、实际接收房屋人以及实际给付租金情况综合予以分析。根据黄峰与元都公司订立的《股东约定书》，黄峰与元都公司对成立一个新公司经营该公寓式酒店达成了合意，落款处黄峰的签名上加盖了元庭公寓酒店业务专用章，即表明在订立股东约定书时，黄峰即持有了该元庭公寓酒店业务专用章。2014年7月12日，原告将涉案房屋交给董春强，加盖的仍然是元庭公寓酒店业务专用章。另案中，元都公司申请证人童某出庭作证，童某系接收涉案公寓式酒店部分业主房屋的人员。童某称，其为南京人，2014年6月中旬-2014年8月中旬是山水酒店的员工，负责酒店前期筹备工作，酒店负责人是黄峰。交房书上的签字是本人签名，是黄峰让其收房。元庭公寓酒店的公章是黄峰交给其收房所用，董春强是派过来协助收房的，但不清楚谁派来的。证人在酒店工作，事先并未约定工资，共在连云港工作两个月，伙食与住宿费均自费，两个月山水酒店没有付任何工资。8月10日左右，证人离开酒店。本院认为，童某系南京人，黄峰及山水公司均在连云港，童某经他人介绍至连云港进行山水酒店的筹备工作，工作两个月后，在吃住均自费的情况下，却未向雇主主张佣金，这与常理不相符；从证人的户籍性质来说，童某系元都公司派至连云港工作的员工的可能性更大，且童某也未能证明董春强受雇于山水酒店。根据2014年7月13日元都公司发给连云港山水房地产开发有限公司的联系函的内容来看，元都公司确实派员启动了元庭酒店的筹备工作，派员启动酒店的筹备工作系元都公司与黄峰合作成立公寓式酒店的题中之意。元庭公寓酒店系元都公司旗下的品牌，并非独立法人，在筹备酒店的过程中，接收房屋以及对租金数额的确认单中均加盖元庭公寓酒店业务专用章，该业务专用章由黄峰持有，业主实际领取的租金也是由山水酒店支付。虽然山水酒店注册成立的时间为2014年11月6日，在山水酒店成立之前，黄峰就以山水酒店的名义对外与连云港山水房地产开发有限公司订立的托管合作协议。元庭公寓酒店专用章由黄峰持有，且接收业主房屋也系山水酒店成立后正式经营元庭公寓酒店所必需，黄峰这一系列经营活动，印证了其与元都公司订立的《股东约定书》的内容，黄峰与元都公司确实进行了合作拟成立山水酒店经营元都公寓酒店。但与原告订立委托管理合同的是元都公司，元都公司在履行合同的过程中，就合同事项与他人达成何种协议，与原告无关，且元都公司并未告知原告委托管理合同的相对方已经发生变更，故对被告元都的该抗辩理由，本院依法不予支持。根据《委托管理合同细则及相关约定》第七条第2项约定，元都公司逾期支付托管金三个月，原告有权解除合同。现元都公司已逾期支付托管金三个月以上，原告已于2016年6月28日收回房屋，合同已经实际终止履行，故本院对原告主张解除与元都公司订立的委托管理合同的诉求依法予以支持。根据合同相对性的原则，原告已按照合同约定将房屋交付被告元都公司，被告元都公司没有按时给付2016年1月份至2016年6月28日期间的租金，被告元都公司应当对外承担民事责任。原告主张的托管固定收益金自2016年1月份至2016年6月28日期间按照每月1350元计算，金额为7965元。根据委托管理合同，原告应当自行承担托管期间所产生的房屋与土地的产权税、租房税金、物管费等。原告主张的托管固定收益金自2016年1月份至2016年6月28日期间按照每月1350元计算，金额为7965元，扣除租金税收为：366.39元（7965元*4.6%）、全年电梯费100元、2016年上半年物业费296元，符合法律规定，本院依法予以确认。被告山水公司还应给付原告租金7202.61元。关于原告主张的逾期付款违约金，托管合同约定：乙方如逾期交纳本合同约定托管收益金，逾期十天以上，则应按逾期金额的万分之一/日向甲方交纳滞纳金；如逾期支付托管金三个月，乙方需向甲方赔偿季度托管金的50%，因被告逾期付款时间已满三个月，应按合同约定向原告赔偿季度托管金的50%，季度托管金的50%为4050元*50%=2025元，原告仅主张1900元，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郑晓敏与被告南京元都酒店管理有限公司订立的《山水华府公寓式酒店委托管理合同》于2016年6月28日解除。二、被告南京元都酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告张秀玲托管固定收益金7202.61元及违约金1900元。三、驳回原告郑晓敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告南京元都酒店管理有限公司负担。因原告已预交，被告南京元都酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 周 鹤二〇一七年三月十七日书记员 何丹红法律条文一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。