重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终00127号上诉人（原审被告）：万州区钟鼓楼文明餐厅，住所重庆市万州区北山大道399号财富中心2号商业房3号，注册号500101607436729。经营者：赖登华，男，1979年11月30日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：徐军，男，1977年4月17日出生，汉族，住重庆市开县。被上诉人（原审原告）：韩红梅，女，1977年2月16日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：周军，男，1969年3月6日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：别廷娟，女，1973年3月2日出生，汉族，住址同上。四被上诉人共同委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：江贤亭，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所实习律师。原审被告：重庆尤德福商贸有限公司，住所地重庆市渝北区人和街道新南路162号B单元1615号，统一社会信用代码91500000305188200U。法定代表人：冯乐乐。原审被告：重庆市亿远房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区北山路4号，统一社会信用代码91500101686208921R。法定代表人：李万林。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。上诉人万州区钟鼓楼文明餐厅（以下简称文明餐厅）因与被上诉人徐军、韩红梅、周军、别廷娟、原审被告重庆尤德福商贸有限公司（以下简称尤德福公司）、重庆市亿远房地产经纪有限公司（由重庆市亿远房地产开发有限公司更名而来、简称亿远公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初10101号判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文明餐厅向本院提起上诉请求：1、撤销万州区人民法院（2016）渝0101民初10101号判决中文明餐厅承担责任的内容；2、依法分担本案诉讼费用。主要事实及理由：文明餐厅在向尤德福公司承租时涉案房屋已经形成一个餐厅，并没有区分部分商业用房、4套住房，文明餐厅以为可以作为餐厅继续经营，没有对租赁房屋进行改造，不存在恢复住宅性质房屋的前提，也不应承担恢复原状的责任。一审判决认定文明餐厅明知涉案房屋中有部分住宅仍作商业性质使用，系认定事实错误。徐军、韩红梅、周军、别廷娟答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。亿远公司述称，涉案房屋在建成后交由尤德福公司管理，由尤德福公司对外出租，公司不应承担恢复原状的义务。徐军、韩红梅、周军、别廷娟向一审法院起诉请求：判决文明餐厅、亿远公司、尤德福公司排除妨碍并恢复万州区钟鼓楼文明餐厅实际经营场所中418.63平方米（万州区北山大道339号财富中心2号楼1层104房122.14平方米、106房92.33平方米、107房92.33平方米、108房111.83平方米）的住宅用途，诉讼费用由文明餐厅、亿远公司、尤德福公司承担。一审法院认定事实：徐军、韩红梅系万州区X大道339号附2号4-8室业主，周军、别廷娟系万州区X大道339号附2号5-7室业主。本案争议房屋属亿远公司所有，该栋房屋竣工图载明，万州区X大道339号财富中心2号楼商业房3号建筑面积101.63平方米，1层104房（A户型）、106房（B户型）、107房（B户型）、108房（C户型）共计面积418.9平方米性质均为住宅。亿远公司将包括争议房屋在内的物业委托尤德福公司管理。2015年4月25日，尤德福公司与案外人牟正英、吴平签订《商铺租赁合同》，主要约定：出租方提供重庆市万州区X大道339号财富中心2号楼商业房3号建筑面积101.63平方米，单价75元/平方米，一层住房4、6、7、8号房（分别对应1层104、106、107、108房）建筑面积418.9平方米，单价35元/平方米，建筑面积共计520.53平方米。租期10年，自2015年6月10日起至2025年6月9日止，第二年开始每年租金按5%递增，并提前三个月每年支付一次。第一年租金267405元，租金在交房之日一次性付清。2016年3月，牟正英、吴平将上述租赁房屋转租给文明餐厅，文明餐厅在此经营餐饮服务。工商管理机关备案的《商铺租赁合同》载明：尤德福公司与赖登华签订商铺租赁合同，约定出租方将重庆市万州区X大道339号财富中心2号楼商业房3号（建筑面积280.63平方米）出租给赖登华；租期11年，自2015年6月10日起至2026年6月9日止，第二年开始每年租金按5%递增，租金必须于每年3月10日前交至出租方；第一年租金150000元，房屋装修费117405元，第二年租金157500元；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。一审法院认为，本案原告四人均为该栋建筑物的业主，无需按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。文明餐厅租赁的场所和面积就是尤德福公司与牟正英、吴平签订《商铺租赁合同》约定的场所、面积。文明餐厅明知经营的场所中含有住房面积418.9平方米仍作商业性质使用，也未经有利害关系的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经由利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十六条第一款分别规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”文明餐厅作为承租人将住宅作为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，即应当经过有利害关系的业主同意。因此，文明餐厅应当排除妨碍，恢复该房屋住宅性质。尤德福公司将涉案房屋出租给文明餐厅经营时该房屋就未作住宅用途，故尤德福公司和争议房屋产权人亿远公司应共同承担责任。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：万州区钟鼓楼文明餐厅、重庆尤德福商贸有限公司、重庆市亿远房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内将位于万州区X大道339号财富中心2号楼1层104房（A户型）、106房（B户型）、107房（B户型）、108房（C户型）共计418.9平方米房屋恢复住宅用途。案件受理费550元，减半收取275元，由万州区钟鼓楼文明餐厅承担。在本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。另查明，在二审期间，原审被告重庆市亿远房地产开发有限公司经工商管理机关核准后，更名为重庆市亿远房地产经纪有限公司。以上事实，有双方当事人的陈述以及《准予变更登记通知书》、《名称预先核准通知书》在案证实。本院认为，本案的争议焦点是文明餐厅是否负有对涉案房屋恢复原状的义务。文明餐厅负有对涉案房屋恢复原状的义务。主要理由如下：1、双方当事人对文明餐厅经营场所中包含104房（A户型）、106房（B户型）、107房（B户型）、108房（C户型）共计418.9平方米住房并无争议，该部分房屋的使用性质已变更为经营用房，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经由利害关系的业主同意”的规定，文明餐厅或者亿远公司、尤德福公司均未举证证实在改变用途前经过有利害关系的业主同意；2、根据尤德福公司与赖登华签订的《商铺租赁合同》，文明餐厅承租的重庆市万州区X大道339号财富中心2号楼商业房3号建筑面积为280.63平方米，而文明餐厅实际作为餐厅使用的面积约500余平方米。因此，文明餐厅应当知道承租的部分房屋不属于《商铺租赁合同》中的商业用房。文明餐厅提出不知道承租房屋中有部分住房的抗辩不能成立，不予采纳；3、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十六条第一款分别规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”文明餐厅作为涉案房屋的承租人，负有将涉案房屋恢复原状的法定义务。至于文明餐厅因此产生的费用、可能因无法履行《商铺租赁合同》而产生的损失等，不属于本案审理范围。综上所述，文明餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人万州区钟鼓楼文明餐厅负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 超审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年三月二十日书 记 员  章立立