湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初2830号原告：易杰，女，1984年2月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托代理人：姜玮，湖北山河律师事务所律师。委托代理人：定银，湖北山河律师事务所实习律师。原告：徐正学，男，1978年5月12日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：姜玮，湖北山河律师事务所律师。委托代理人：定银，湖北山河律师事务所实习律师。被告：张飞，男，1983年1月26日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托代理人：张顺菊，系张飞母亲，女，1960年10月11日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托代理人：贾纪红，湖北尊而光律师事务所律师。原告易杰、徐正学诉被告张飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序，于2016年10月19日公开进行了审理。原告易杰、徐正学及其共同的委托代理人姜玮、定银，被告张飞及其委托代理人张顺菊、贾纪红，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易杰、徐正学诉讼请求：1、判令原、被告《武汉市存量房居间（买卖）合同》自被告张飞收到起诉状之日解除；2、被告张飞支付因根本违约导致解除合同的违约金110000元；3、被告张飞双倍返还定金40000元；4、被告张飞承担佣金15000元；5、被告张飞承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月19日，两原告婚姻关系存续期间，原告易杰与被告张飞、经纪方武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称：吉家公司）签订《约定定金协议》、《武汉市存量房居间（买卖）合同》，被告张飞将位于武汉东湖新技术开发区民族大道88号锦绣龙城13栋1单元4层01室房屋（以下简称：案涉锦绣龙城房屋）出售给原告易杰，价格1100000元，原告易杰支付了定金20000元、佣金15000元，并为购房进行了准备。2016年5月14日，原、被告签订《补充协议》，约定于2016年6月15日前办理过户，原告易杰积极准备贷款手续，但被告张飞一直拒绝配合办理相关手续，最终拒绝卖房，构成根本违约。依约定，违约导致合同不能履行，需支付房款10%作为违约金，并承担全部佣金损失。故，诉至法院，请求判如所请。诉讼中，关于定金及违约金选择适用问题，原告易杰表示以违约金为主，并要求法院适当调高违约金。被告张飞辩称：原告易杰贷款未通过导致其不能付款，后双方补充约定在2016年6月15日前付款但原告易杰仍不能付款，属原告易杰违约，其提交的购房合同、收条不能证实被告张飞有违约行为。被告张飞不是违约方，不承担违约金、佣金，且被告张飞参加诉讼的律师费应当由原告易杰承担。经审理查明：2016年3月19日，原告易杰、徐正学（乙方，买方）、被告张飞（甲方，卖方）、案外人吉家公司（丙方，经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方所出售的房屋坐落于武汉市东湖新技术开发区民族大道*号锦绣龙城*栋*单元*层*室，建筑面积118.88平方米；第二条，乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋，经丙方居间，甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为1100000元；第三条，付款方式约定：1、本合同签订当日，乙方支付定金20000元给甲方，甲方交10000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后3日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；2、本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费；3、乙方首付款320000元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；4、尾款760000元，乙方委托丙方办理混合贷款（其中商业贷款以银行具体审批为准，公积金贷款以银行具体审批为准），在见到已是乙方名下房屋的他项权证后（可能银行存在规定差异，以贷款银行规定为准7个工作日内，遇节假日顺延）由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后15日内，以更换贷款银行方式补齐；如乙方在更换贷款银行后再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后30日内以现金方式补齐；第四条，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费的承担方式为乙方承担百分之百；第五条，甲乙丙三方确认，在房屋交易过程中，丙方向甲乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费（即佣金，未含贷款服务费等其他费用）20000元整，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%，甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；第八条，甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；第九条，乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金，根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金；等内容。该合同甲方由张飞签名捺印，乙方由易杰、徐正学签名捺印。签约当日，原告易杰向被告张飞支付了定金20000元，向吉家公司支付了信息咨询服务费10000元；被告张飞向吉家公司交付物业保证金10000元及房屋两证原件。原告易杰于2016年4月13日向钱兵支付了5000元。2016年5月3日，被告张飞办理了案涉房屋剩余银行按揭贷款的提前还款手续。在签订上述《存量房居间（买卖）合同》时，被告张飞口头提出卖房是为了换购房屋，交易期限不能太久，但在合同中未书面约定总交易时长。履行中，被告张飞提出交易进度过慢，要求尽快过户及付款，双方协商由买方在过户时一次性提前付清房款，原约定以银行二手房按揭方式支付的尾款，变更由买方先筹款预付或者寻求第三方金融公司先行垫付，待银行放款后卖方将收到的银行放款返还给买方。为此，原告易杰（乙方）与被告张飞（甲方）于2016年5月14日签订《补充协议》，约定：1、甲、乙双方约定于2016年6月15日前办理过户手续；2、甲、乙双方约定于过户当日全部房款由乙方支付给甲方指定账户，甲方将指定贷款银行武汉农村商业银行，卡号为（注：空白未填），在甲方收到全部房款当日，将此卡交由乙方或第三方机构好借贷保管（具体以乙方自行决定为准），在银行放款期间，甲方不得注销、挂失，在贷款成功放款后，甲方有义务配合乙方将钱款取出；等内容。2016年5月24日，原告徐正学收到了其此前另售房屋的房款520000元。至2016年6月14日，原告易杰、徐正学申请的购房按揭贷款仍未获银行审批。原告易杰、徐正学2016年6月15日从吉家公司得知按揭贷款未获审批，因无法自行付清全款，提出使用金融公司融资垫款以付清尾款。吉家公司通知被告张飞办理金融公司垫资手续，告知因购房按揭贷款未获银行审批，需先将案涉房屋公证给金融公司（即向该单位出具委托，授权其办理过户手续），被告张飞认为，此前商谈时提出的金融公司垫款，只需买方与金融公司之间签借款合同，与卖方无关，作为卖方只认收到房款即可，于2016年6月17日表示不同意将房屋公证给金融公司，要求按照补充协议约定进行过户、付款。双方就此未协商一致，被告张飞认为原告易杰、徐正学不能付清房款，交易流程过长，不愿继续出售房屋，要求解除合同；原告易杰提出如不履行合同自身损失较大要求赔偿；后有本案诉讼，本院将原告起诉状于2016年9月22日向被告张飞完成了邮寄送达。在诉讼中，原告易杰、徐正学认为，双方签订补充协议约定提前还款系为了让卖方提前收到房款，如银行按揭获批金融公司可直接垫款，后因客观原因买方贷款未通过，买方、中介公司和金融公司有补救方案，在办理公证即可垫款，不影响卖方利益实现，卖方应予配合；双方并未约定合同解除条款，因客观原因延期付款几天只是轻微违约，不构成解除合同的条件，被告张飞拒绝办理相关手续、拒绝继续售房，构成根本违约，应承担违约责任。被告张飞同意解除合同，但认为不能按约支付房款系买方构成违约行为。以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、收条、转账记录等材料在卷佐证。本院认为：易杰、徐正学、张飞、吉家公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，以及原、被告签订的《补充协议》，主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。原、被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》后，双方均进行了前期准备，在得知原告方贷款被拒绝前，双方为正常履约。及时足额支付房款是买方的主要合同义务，买方可根据自身资金情况提出具体付款方式，并据双方合同约定的方式、程序、时限办理。《补充协议》中已明确在2016年6月15日前办理过户手续并在过户当日支付全部房款，对双方有约束力。双方签订《补充协议》时，已商谈过可能需采用金融公司垫资方式，但未约定该方式下卖方需要配合完成哪些事项。2016年6月15日前原告方银行贷款未获批，此情形下第三方金融机构垫资需获得委托过户的公证，双方就此不能达成一致意见。与前期合同约定内容对比，该公证加重了卖方风险，被告张飞没有必须将房屋公证给金融公司的合同义务，其拒绝办理委托过户公证的行为不构成违约。原告易杰、徐正学购房贷款未获批影响尾款支付，是合同不能继续履行的主要原因，不能按约支付房款系违约行为；但原告易杰、徐正学在付款时限将满时才得知未获审批，双方就办理公证-金融公司垫款的方式又不能达成一致意见，按诚实信用原则，应给予其必要的补救履行期，被告张飞在买方延期付款后即提出解除合同不再出售，与《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定不符，也有违约行为。两原告起诉时要求解除合同，被告张飞愿意解除合同，则本院确定双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》在被告张飞收到本院送达的起诉状时即2016年9月22日已解除。关于两原告主张的违约金，结合双方均有违约，以及原告方的违约行为系合同不能履行的主要因素的情况，并考虑合同解除后的双方损失、利益情况等，酌情由被告张飞退还定金20000元，承担违约金30000元。关于佣金，因本案两原告并未起诉吉家公司，该公司实际收取佣金的数额，以及在合同未实际履行完成情况下该公司依法应收取的佣金数额不宜在本案中直接确定，对该诉讼请求本院不予处理，原、被告双方可与吉家公司协商处理，协商不成的依法另行起诉主张权利。关于被告张飞提出的律师费，虽本院对两原告的诉讼请求未全部支持，但考虑本案实际情况，不属于两原告滥用诉讼权利等情形，对该项请求不予支持。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告易杰、徐正学与被告张飞于2016年3月19日，就武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城13栋1单元4层01室房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中房屋买卖合同内容已于2016年9月22日解除；二、被告张飞于本判决生效之日起十日内向原告易杰、徐正学退还购房定金20000元；三、被告张飞于本判决生效之日起十日内向原告易杰、徐正学支付违约金30000元；四、驳回原告易杰、徐正学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费588元（减半收取），由原告易杰、徐正学负担500元，被告张飞负担88元（此款原告易杰、徐正学已预交，被告张飞于本判决生效之日起十日内直接向原告易杰、徐正学支付88元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年三月三十一日书记员  颜晓霞