四川省仪陇县人民法院	 民 事 判 决 书		(2015)仪民初字第2793号	原告：杨某某，男，汉族，1978年6月24日出生，住四川省仪陇县。	委托诉讼代理人（特别授权）：王春，四川修为律师事务所律师。	被告：重庆伦力房地产开发有限公司，组织机构代码证58147371-0，住所地：重庆市南岸区南城大道1号2幢5-2。	法定代表人：张伦。	被告：张某，男，汉族，1977年4月4日出生，住四川省仪陇县。	原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司、被告张某商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告杨某某的委托诉讼代理人王春到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤均未到庭，本院依法缺席审理；第二次庭审原告杨某某的委托诉讼代理人王春，被告重庆伦力房地产开发有限公司的法定代表人张伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订的五份《芙蓉小镇定购协议书》有效；2、依法判令被告履行《芙蓉小镇定购协议书》约定的义务，在判决生效后15个工作日内交付原告杨某某所购房屋，同时办理预告登记，并支付违约金（按原告杨某某所交房款定期存款利息计算）。3、本案诉讼费由被告承担。后原告杨某某于2016年9月29日变更诉讼请求为：1、判令解除原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订的5份《芙蓉小镇定购协议书》；2、判令被告退还原告杨某某已经支付的购房款100万，并承担违约金（按原告杨某某所交房款定期存款利息计算）；3、依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告重庆伦力房地产开发有限公司在仪陇县开发“芙蓉小镇”项目，原告杨某某于2014年11月1日与二被告协商，在被告重庆伦力房地产开发有限公司购买“芙蓉小镇”小区房屋5套，并于当日签订定购协议五份。协议签订后，原告杨某某按合同约定支付了购房款。现原告杨某某发现被告重庆伦力房地产开发有限公司出售的房屋为拆迁安置还房，遂起诉来院，请求判令支持上述诉讼主张。	被告重庆伦力房地产开发有限公司及被告张某共同答辩称：1、本案所涉款项系被告张某以私人名义借款，与重庆伦力房地产开发有限公司无关；2、被告张某在原告杨某某处借款本金为100万元，但在借款时原告杨某某已扣除7万元利息，且被告张某已经偿还了近100万，原告杨某某与被告张某约定的利息超过月利率3%；3、被告重庆伦力房地产开发有限公司系被告张某申请成立，该公司现有两个股东，除被告张某外，另一股东系被告张某之妻刘嘉欣。该公司实际是被告张某在经营，刘嘉欣并未参与公司的经营。	当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。被告方对原告杨某某提交的借条、中国农业银行转账明细、5份《【芙蓉小镇】定购协议书》、被告重庆伦力房地产开发有限公司出具的收据、商品房预售许可证均无异议，本院予以采信；被告方对原告杨某某提交的重庆伦力房地产开发有限公司在房管局的档案复印资料复印件三页质证称在签订《【芙蓉小镇】定购协议书》之前，已经告知原告杨某某协议书所载明的房屋为安置房，对该三页资料本院认证认为：被告方并未对该三页资料内容真实性、关联性、合法性提出异议，且该证据与本案所涉合同相关，故对该证据，本院予以采信。被告张某主张已偿还借款近100万元，但未提交任何证据。原告杨某某认可与被告张某约定的利息为月息7分（月利率7%），被告张某分别于2014年6月10日、6月20日、7月10日、8月10日每次偿还利息7万元，于2014年10月10日偿还利息5万元。	根据当事人的庭审陈述及本院审查采信的证据，本院认定如下事实：2014年5月10日，被告重庆伦力房地产开发有限公司的法定代表人张某因开发仪陇县复兴镇星宇街棚户区改造项目（芙蓉小镇）资金短缺，向原告杨某某借款100万元，原告杨某某于借款合同签订当日向被告转账93万元，转账后原告杨某某卡内余额为1030.7元。后因无力全额偿还上述借款，被告张某于2014年11月1日将被告重庆伦力房地产开发有限公司开发的“芙蓉小镇”1-2-4-1号、1-2-4-2号、1-2-4-3号、1-4-4-3号、1-4-4-1号房屋以每套20万元的价格卖与原告杨某某，并分别签订了5份《【芙蓉小镇】定购协议书》，每份协议书均约定交房时间暂定2014年12月31日，若被告重庆伦力房地产开发有限公司逾期交房时间在9个月以上，原告杨某某有权退房，并且被告重庆伦力房地产开发有限公司需支付原告杨某某所缴纳订房款贷款利息作为违约金。2015年6月10日，被告重庆伦力房地产开发有限公司向仪陇县房地产管理局递交了《关于复兴镇星宇街棚户区改造项目拆迁还房安置情况的说明》，该说明的附表载明，原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订的5份《【芙蓉小镇】定购协议书》所涉及的房屋均被报备为拆迁安置还房，现已无法交易过户。	本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、实际借款金额及被告张某已还本息金额几何；二、原告杨某某与被告张某把双方的民间借贷关系转为原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司之间的商品房销售合同纠纷是否合法有效。	一、实际借款金额及被告张某已还本息金额几何	对于实际借款金额，本院认为，从原告杨某某一次性转账93万元给被告张某的情况来看，原告杨某某具有借款100万给被告张某的能力；从原告杨某某转账给被告张某93万后其卡内只剩1060.7元来看，其确有因卡内余额不足向被告支付现金7万元的可能；同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，被告张某署名的《借条》属于原始证据，该《借条》应作为确定原、被告双方借款金额的基本依据，在原告杨某某具有经济能力且有现金支付可能的情形下，本院依法认定原告杨某某与被告张某双方借贷关系实际发生金额为100万元。	被告张某虽主张已还款近100万元，但未提交证据，依法应承担举证不力的法律后果，故对被告张某已还款金额，本院采信原告杨某某自认的金额。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予以支持。”，第三十一条规定“没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。”由此可见，对于当事人已支付的超过年利率36%的利息的部分，法律不予保护，本案中，原告杨某某与被告张某约定的年利率已超过36%，故对被告张某已还的款项，应按年利率36%（月息3分）计算已还本息金额。被告张某2014年6月10日还款7万，应视为还息3万元，本金4万元，余下96万本金未还；2014年6月20日还款7万，应视为还息9600元，还本60400元，余下899600元本金未还；2014年7月10日还款7万，应视为还息17992元，还本52008元，余下847592元本金未还；2014年8月10日还款7万元，应视为还息25427.76元，还本44572.24元，余下803019.76元本金未还；2014年10月10日还款5万元，应视为还息48181.19元，还本1818.81元本金，余下801200.95元本金未还。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，2014年10月10日至原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订《【芙蓉小镇】定购协议书》前一日即2014年10月31日，此期间的利息应按年利率24%计算为11750.95元，本息共计812951.9元。	二、原告杨某某与被告张某把双方的民间借贷关系转为原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司之间的商品房预售合同关系是否合法有效。	民事法律关系是指民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。一项民事交易的达成，并非一蹴而就且一成不变，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。	就本案而言，原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司之间的商品房预售合同关系是否合法有效，首先需要明确被告张某以个人名义的债务能否转由被告重庆伦力房地产开发有限公司承担。就该问题，本院认为，被告重庆伦力房地产开发有限公司股东虽有两人，除被告张某外，另一股东系被告张某之妻刘嘉欣。但该公司实际经营者为张某，刘嘉欣并不参与经营，该公司实质与一人公司并无二异，被告张某当庭认可被告张某的钱就是公司的，公司的钱就是张某的,说明被告张某与公司的财务并不独立，被告张某作为被告重庆伦力房地产开发有限公司的法定代表人将因公司开发芙蓉小镇所产生的债务转为购房款，从实际效果上来看，并未损害公司利益。因此，只要本案所涉法律关系的转换，未违反其他法律禁止性规定，就应当认定为合法有效。	本案三方当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房预售合同关系，并非为原告杨某某与被告张某之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后，被告张某无力偿还因被告重庆伦力房地产开发有限公司开发芙蓉小镇而产生的借款，作为被告重庆伦力房地产开发有限公司的法定代表人被告张某通过将公司所有的商品房出售给原告杨某某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订的5份【芙蓉小镇】定购协议书》应当认定有效，而非二被告答辩称的本案所涉款项系被告张某个人债务，与被告重庆伦力房地产开发有限公司无关。在确认商品房预售合同有效的情况下，由于三方当事人均认可该5份《【芙蓉小镇】定购协议书》项下已付房款系由原借款本息转来，人民法院对于基于借款合同的实际履行而形成的借款本息应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。如前所述，至《【芙蓉小镇】定购协议书》签订前一日，借款本息未还部分为812951.9元，应视为原告杨某某支付购房款的金额。	现原告要求解除与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订的5份《【芙蓉小镇】定购协议书》，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，被告重庆伦力房地产开发有限公司在签订合同后于2015年6月10日向仪陇县房地产管理局报备时，将本案所涉5份《【芙蓉小镇】定购协议书》中的房屋均定为拆迁安置房屋，而拆迁安置房屋不能上市交易，其行为已致使本案所涉5份《【芙蓉小镇】定购协议书》目的不能实现，因此对于原告杨某某要求解除与被告重庆伦力房地产开发有限公司签订的5份《【芙蓉小镇】定购协议书》，本院予以支持；关于违约金问题，本院认为，本案合同目的不能实现的根本原因在被告重庆伦力房地产开发有限公司将合同所涉房屋报备为拆迁安置房，其存在违约，依法应当承担违约责任。原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司约定的交房时间为2014年12月31日，现逾期交房已超过合同约定的9个月，且因被告重庆伦力房地产开发有限公司原因致使交房永不可能实现，故被告重庆伦力房地产开发有限公司应按合同约定的所缴纳的定房款的银行同期贷款利息支付违约金，但原告杨某某主张按定期存款利率计算利息，因定期存款利率低于贷款利率本院予以支持。二被告虽答辩称在签订合同时已告知原告杨某某合同项下的房屋为拆迁安置房，但未提交任何证据予以证明，同时从原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司签定购房合同时间早于被告重庆伦力房地产开发有限公司向仪陇县房地产管理局报备时间来看，其亦不可能在签定购房合同时就已告知原告杨某某合同项下的房屋为拆迁安置房，故对二被告的此项答辩意见，本院不予支持。	至于被告张某是否应当承担退还购房款及承担违约责任的问题，本院认为，被告张某作为公司股东将个人债务转为公司债务存在滥用公司独立人格之嫌，同时，如前所述，二被告财产并不独立，被告重庆伦力房地产开发有限公司与一人公司并无二异，参照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告张某应与被告重庆伦力房地产开发有限公司承担连带责任。	据此，依照上引法条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：	一、解除原告杨某某与被告重庆伦力房地产开发有限公司于2014年11月1日签订的5份《【芙蓉小镇】定购协议书》；	二、被告重庆伦力房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内向原告杨某某退还购房款812951.9元并支付违约金（违约金计算方式为：以812951.9元为本金，从2014年11月1日起，以中国人民银行公布同期一年期定期存款基准利率计算至本判决指定的履行期间或者实际履行之日止）。被告张某对以上债务承担连带责任。	三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费11929.52元，保全费4584.76元，由被告重庆伦力房地产开发有限公司承担，被告张某承担连带责任。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。	审 判 长  冯 明	审 判 员  王 明	人民陪审员  李映斌	二〇一七年三月二十日	书 记 员  叶君兰