云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民再终字第15号抗诉机关：云南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人)彭延琼，女，1971年12月22日生，土家族，个体工商户，住云南省景洪市。委托代理人：荣树新，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）西双版纳海诚投资有限公司。住所地：云南省景洪市勐泐大道**。法定代表人：周永，执行董事。委托代理人：陈磊，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）西双版纳海诚房地产开发有限公司。。住所地：云南省景洪市勐泐大道**法定代表人：周昆，执行董事。委托代理人：陈磊，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。申诉人彭延琼与被申诉人西双版纳海诚投资有限公司（以下简称海诚投资公司）、西双版纳海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西双版纳傣族自治州中级人民法院于2013年4月2日作出的（2012）西民二终字第219号民事判决，向检察机关申诉。云南省人民检察院于2014年10月15日作出云检民监［2014］53000000056号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年12月4日作出（2014）云高民抗字第28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。云南省人民检察院指派检察员张雪情、李林出庭。申诉人彭延琼的委托代理人荣树新，被申诉人海诚投资公司及海城房地产公司的委托代理人邱文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年11月15日，一审原告彭延琼起诉至云南省景洪市人民法院，认为其购买的商铺的土地使用权使用年限被减少九年等，请求判决：1.赔偿各项经济损失10000元；2.退还因减少9年土地使用年限的相应房屋价款324794元；3.赔偿因迟延交付房屋权属证书的违约金165206元；4.撤销彭延琼因被欺诈、重大误解实施的民事行为，并由海诚投资公司及海诚房地产公司将房屋土地使用权期限从2040年11月24日续展到2049年11月24日，并承担由此发生的一切税费和支出；5.由对方承担本案全部诉讼费用。一审被告海诚投资公司与海诚房地产公司答辩称，商铺土地使用权使用年限的减少系国土部门更正所致，与其无关，请求驳回彭延琼诉讼请求。云南省景洪市人民法院一审查明，2000年11月24日，景洪市土地管理局将景洪市百货大楼商贸有限公司占用范围内的商业用地3414.46平方米以出让方式出让给景洪市商业旅游总公司，后景洪市商业旅游总公司又将该土地和地上的房屋交给其下属企业景洪市百货大楼商贸有限公司使用。2005年景洪市商业旅游总公司与景洪市百货大楼商贸有限公司进行企业改制时，将该土地及土地上大楼过户到景洪市百货大楼商贸有限公司名下，景洪市百货大楼商贸有限公司改制后于2005年6月15日经工商登记，变更企业名称为海诚投资公司。2005年8月，海诚投资公司和海诚房地产公司共同将景洪市百货大楼商贸有限公司改制后的房屋命名为大兴时代广场并公开对外出售。2005年11月2日，彭延琼与海诚房地产公司、景洪市百货大楼商贸有限公司签订《商品房购销合同》（加盖景洪市百货大楼商贸有限公司印章），彭延琼以1587882元的价格购买大兴时代广场A区一层2号商铺，合同记载土地使用权证号为景国用（2005）第0666号。同年，彭延琼与海诚投资公司就同一商铺、同一价格还签订了《房地产买卖契约》，并将该契约备案在景洪市房管局。2009年1月13日，景洪市国土资源局作出景国用（2009）第003号土地使用权证，将景国用（2005）第0666号土地使用权证记载的土地使用权终止年限2049年11月24日更正为2040年11月24日，使用权期限减少了9年。2010年11月，彭延琼取得房屋所有权证和土地使用权证后，认为其土地使用权证的土地使用权终止年限比景国用（2005）第0666号土地使用权证的终止年限减少9年，同时认为海诚投资公司和海诚房地产公司无故拖延办理房屋所有权证和土地使用权证，为此，双方产生纠纷诉至法院形成本案。云南省景洪市人民法院一审认为，第一，双方签订《商品房购销合同》及《房地产买卖契约》均未明确约定商铺土地使用权年限，虽《商品房购销合同》记载了景国用（2005）第0666号土地使用权证，但因商业用地使用年限为40年，国土部门作出（2009）第003号土地使用权证，对景国用（2005）第0666号土地使用权证进行更正，将案涉土地的终止日期为2049年11月24日更正为2040年11月24日，彭延琼取得的土地使用权证终止日期同为2040年11月24日。故本案商铺的使用年限终止日期应以2040年11月24日为准，本案不存在彭延琼所述其购买商铺的土地使用年限减少9年的情况，其诉请要求赔偿因减少9年土地使用年限的经济损失10000元及要求退还因减少9年土地使用年限的相应购房款324794元，不应支持；第二，彭延琼未能举证证实海诚投资公司与海诚房地产公司存在一房二卖及实施欺诈导致其重大误解行为，故其要求撤销彭延琼因被欺诈、重大误解实施的民事行为，由海诚房地产公司及海诚投资公司将彭延琼购买房屋的土地使用权终止期限从2040年11月24日续展到2049年11月24日，并承担由此产生的一切税费、支出的诉讼请求，亦不应支持；第三，本案中，彭延琼未能举证证实对方存在超期代办的事实，亦未举证证实延迟代办房屋权属证书给其造成的损失，故对彭延琼要求支付迟延交付房屋权属证书的违约责任165206元的诉讼请求，不予支持。综上，一审判决驳回彭延琼诉讼请求，案件受理费用8800元，由彭延琼承担。彭延琼不服一审判决，向云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院提出上诉，请求撤销原判，全部支持其诉讼请求。海诚投资公司及海诚房地产开发公司答辩，请求维持一审判决，驳回彭延琼上诉请求。云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院对一审法院查明的无异议的事实，予以确认。云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院二审认为，第一，双方在2005年签订的商品房购销合同及房地产买卖契约中均未对彭延琼购买的房屋土地使用年限作出特别明确的约定，虽双方签订的《商品房购销合同》中记载了土地使用权证号为景国用（2005）第0666的字样，但由于该土地使用权证系国家有关机关颁发的证书，在合同第一条关于项目建设依据中载明该土地使用权证系表明原景洪市百货大楼商贸有限公司取得该土地使用权。后景洪市国土资源局以该宗地系商业用地使用年限不能超过40年为由，于2009年1月13日在更名换证中作出景国用（2009）第003号土地使用权证，将原景国用（2005）第0666号土地使用权证记载的土地使用权终止年限2049年11月24日更正为2040年11月24日，海诚投资公司亦为此向景洪市国土资源局发出律师函并得到回函，所以，该土地使用权年限的减少是由于景洪市国土资源局根据国家有关法律规定作出，而非海诚投资公司及海诚房地产公司所为，土地使用年限的减少与其无直接关系。由于双方在商品房购销合同中约定房屋计价方式为按套计价，并未明确约定房款计价中包含土地使用年限问题，故彭延琼要求由海诚投资公司及海诚房地产公司退还其土地使用权被减少9年的相应款项324794元没有依据，不能成立；同时，彭延琼提出要求赔偿土地使用权减少导致的房屋租金损失10000元，以及将房屋土地使用权终止期限自2040年11月24日续展到2049年11月24日的理由不充分，不能成立；第二、本案彭延琼未充分证实其履行了关于代办房屋权属证书的约定义务，也未充分证实对方未履行相关约定义务，故彭延琼要求支付延迟交付房屋权属证书违约金165206元的主张证据不足，不能成立；第三，根据《房地产买卖契约》第四条约定，海诚投资公司保证房地产权属清楚。若发生与海诚投资公司有关的产权纠纷或债权债务，概由海诚投资公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给彭延琼造成的经济损失，海诚投资公司负责赔偿。本案中，景洪百货大楼商贸有限公司变更为海诚投资公司并未影响彭延琼取得所购商铺的房屋所有权及土地使用权，彭延琼以此要求赔偿没有依据。综上，彭延琼上诉理由及证据均不充分，应不予支持，一审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费8800元，由彭延琼承担。云南省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误，理由如下：第一，海诚房地产公司及海诚投资公司应当知晓景国用（2005）第0666号土地使用权证记载土地使用年限为49年属记载错误，商业用地使用年限应为40年。彭延琼作为普通购房者，不能要求其知晓不同土地用途对应不同使用年限的法律规定；第二，海诚房地产公司及海诚投资公司明知所涉地块属于商业用地，却在《商品房购销合同》第一条中将土地用途填写为“综合用地”，明显误导购房者，存在过错，应对彭延琼进行赔偿，对于减少的9年土地使用权年限，可分摊至具体的年份中计算得出。再审过程中，彭延琼请求支付争议房屋因土地使用权年限减少9年而产生的损失324794元，并由对方承担本案全部诉讼费用。再审查明案件事实除以下两个事实以外，与一审认定事实一致：1.景洪市百货大楼商贸有限公司改制后于2005年8月15日经工商登记，变更企业名称为海诚投资公司；2.海诚投资公司与彭延琼签订房地产买卖契约的时间为2009年后。本案再审争议焦点为：海诚房地产公司与海诚投资公司是否应对彭延琼承担赔偿责任。本院再审认为：第一，根据1990年5月19发布生效的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年。本案中，2005年11月2日，海诚房地产公司及景洪百货大楼商贸有限公司与彭延琼签订的《商品房购销合同》第一条约定本案C-（11）-1-2地块的土地规划用途为综合用地，土地使用权证号为景国用（2005）第0666号。根据景国用（2005）第0666号土地使用权证书记载，C-（11）-1-2地块的规划用途为商业用地，使用期限44年，终止年限为2049年11月24日。作为合同签约主体，各方均应对《商品房购销合同》约定的景国用（2005）第0666号土地使用权证进行查验，注意到该土地使用权证记载的商业用地使用年限44年与国家行政法规相悖，而各方未对该问题予以重视并在合同中予以说明，导致后期因土地使用权年限发生争议，各方均有责任。我国法律及行政法规的适用对象系我国境内的一切主体，抗诉机关认为作为出售方应知晓上述规定，而不应要求购买方彭延琼知晓上述规定的意见不能成立；第二，《商品房购销合同》签订之后，海诚投资公司与彭延琼签订了《房地产买卖契约》，该契约附件一约定土地用途为商业用地，产权证号为景字第00041773号，载明的土地用途亦为商业用地。故虽《商品房购销合同》中约定土地用途为综合用地，但后签订的《房地产买卖契约》重新明确了土地用途为商业用地，应视为签约主体对土地用途予以明确，现彭延琼以海诚房地产公司及海诚投资公司存在误导购房者的行为，存在过错，要求赔偿依据不足，抗诉机关的抗诉理由不能成立；第三、本案合同约定商铺买卖按套计价，对土地使用年限无特别约定，抗诉机关称赔偿标准应按购房款折抵返还没有依据，不能成立；第四、本案土地使用权年限的变更系景洪市国土资源管理局根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》更正所致，新颁发的景国用（2009）第003号土地使用权证已明确记载了终止年限为2040年11月24日，彭延琼取得的土地使用权证终止期限亦与此一致。海诚投资公司在得知更正后亦与景洪市国土资源管理局沟通联系，景洪市国土资源管理局亦给予了明确回复。故本案房屋土地使用权年限的更正与海诚投资公司及海诚房地产公司无关，二公司不需向彭延琼承担赔偿责任，原判驳回彭延琼诉讼请求并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持云南省西双版纳傣族自治州（2012）西民二终字第219号民事判决。一、二审案件受理费用17600元，由彭延琼承担。本判决为终审判决。审 判 长  包靖秋审 判 员  吴立宏代理审判员  刘晓虹二〇一五年七月十三日书 记 员  杨冰洁