贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第443号上诉人（原审被告）石成珍，女，1966年2月13日生，汉族，贵州省瓮安县人，经常居住地瓮安县。被上诉人（原审原告）赵寿福，男，1966年7月19日生，汉族，贵州省瓮安县人，经常居住地瓮安县。上诉人石成珍与被上诉人赵寿福房屋买卖合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2015年4月3日作出（2015）瓮民商初字第28号民事判决后，石成珍不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审审理查明：2012年9月，原、被告双方就被告购买原告自建房屋（已办理房屋产权证和土地使用权证）一事进行协商并达成协议，被告向原告交付10000元定金后，原告将所出售房屋交付给被告。2012年9月26日，原、被告双方正式签订《房屋买卖协议》，约定购房价款为214080元，被告支付了部分购房款。2012年12月28日，原告赵寿福将该房屋变更登记到被告石成珍名下。2013年2月17日，双方经过协商后重新签订一份《购房协议（补充协议）》将购房价款重新约定为168888元，并明确被告在签订《购房协议（补充协议）》之前已支付购房款100000元，余款68888元在一周内给付。同时，双方在《购房协议（补充协议）》中约定：房屋过户及费用由被告石成珍承担，原告赵寿福应配合办理；购房协议在双方签字后生效，之前双方所签订的其他协议及欠条、收条自行作废。2013年2月19日，被告石成珍向原告赵寿福支付购房款30000元，原告赵寿福在出具给被告石成珍的收条中注明：被告石成珍下欠余款38888元，待房屋产权过户完毕一次付清，产权还有土地使用证、电表、水表尚未过户。其后，原告多次向相关部门申请办理土地使用权证过户登记。2014年8月28日，原告赵寿福获准书面向相关部门申请办理国有划拨土地使用权申请补办协议出让手续。乡镇国土资源所于同日签署审查意见：经调查，该户土地无纠纷，同意办理土地使用权补办协议出让前期手续。瓮安县城市规划局于2014年10月21日签署审查意见：经勘查，该户位于县城规划区瓮安县雍阳镇广场社区环南路153号，在近期拆迁范围内（气象站片区），建议按国土部门相关政策办理。瓮安县国土资源局在原告申请办理过程中口头告知，按县相关政策规定，暂不能办理。至原告赵寿福向法院起诉时，瓮安县国土资源局未给予任何书面答复。后原告赵寿福因向被告石成珍催要购房余款未果，遂诉至法院。原审原告赵寿福一审诉请：1、请求判决被告支付剩余购房款84080元并按同期银行贷款利率计算利息至支付完毕日止；2、本案诉讼费由被告承担。原审被告石成珍一审辩称：双方在2013年2月17日签订的补充协议中已明确双方之前所签订的其他协议、收条以及欠条自行作废，被告依据已经作废的房屋买卖协议要求被告支付剩余购房款84080元，无任何法律依据；被告石成珍尚欠原告赵寿福购房款38888元，双方最后约定的付款条件是待房屋产权过户完毕后一次付清，但产权还有土地使用权证及水、电表尚未过户；原告未履行合同义务将土地使用权证过户登记给被告，其要求被告履行给付购房款，无事实和法律依据，应予驳回。一审审理认为：原告与被告2013年2月17日就房屋买卖所签订的《购房协议（补充协议）》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规和禁止性规定，该房屋买卖合同成立有效。根据双方签订的《购房协议（补充协议）》第四条约定：此协议双方签字后生效，之前双方所签订的其他协议以及收条、欠条自行作废。故双方于2012年9月26日签订的《房屋买卖协议》已经被《购房协议（补充协议）》所取代，失去效力。双方在《购房协议（补充协议）》中约定房屋价款为168888元，被告石成珍已支付130000元，未付余款应为38888元，原告依据已经终止履行的《房屋买卖协议》所确定的房屋买卖价款要求被告石成珍支付购房余款84080元，无事实和法律依据，不予支持。原告在出具给被告的收条中明确约定余款38888元在房屋产权过户完毕后支付，原告已向相关部门申请办理地土地使用权证变更，因政策性因素未获批准，但足以证实原告在积极履行相关义务，故土地使用权证未能办理过户登记并不能归责于原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，原告的责任应予免除。原告于2012年9月将房屋交付被告，并于2012年12月28日将房屋变更登记到被告名下，被告已获得该房屋所有权并使用多时，房屋买卖合同的主要目的已经实现，现因客观原因导致土地使用权证过户暂不能办理，被告以此为由一直拒绝支付购房余款，则显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，在原告因不可抗力免责的情况下，被告应履行给付购房款的义务，故原告要求被告给付购房款的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告按同期银行贷款利率从2013年2月25日起支付利息至房款支付完毕之日止的问题，原、被告双方在《购房协议（补充协议）》中约定余款在一周内给付，但原告在2013年2月19日出具给被告的收条中又注明，余款38888元待房屋产权过户完毕后一次付清，视为双方对该款的给付又进行了附条件的重新约定，约定的条件因客观原因未能成就，虽不能归责于原告，但被告对此亦无过错，故原告的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。根据双方合同约定及相关法律规定，原告有义务协助被告办理土地使用权证及水、电户头的过户，在今后相关政策允许对该房屋土地使用权证办理过户登记时，被告可要求原告予以协助，如果原告不履行相关义务，被告可另案诉讼主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决：一、限被告石成珍在判决发生法律效力后十日内给付原告赵寿福购房款三万八千八百八十八元；二、驳回原告赵寿福的其余诉讼请求。案件受理费1902元，减半收取951元，由原告赵寿福承担551元，被告石成珍承担400元。若义务人未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。一审判决宣判后，石成珍不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其主要理由：1、被上诉人于2014年8月28日向瓮安县国土部门提交涉案土地变更登记的申请书，然而，国土部门在七个月后告知暂不能办理，国土部门的不作为违反了法律的相关规定，必须纠正。国土部门不予办理土地使用权的变更行为完全是其工作人员的主观言行所至，该情形不是法律规定的不可抗力。因此，一审将县级人民政府的政策性因素认定为不可抗力面免除被上诉人的责任是错误的；2、根据双方2012年12月28日合同的约定，被上诉人在履行涉案土地、电表、水表等变更登记事项的合同义务后，才能诉求上诉人履行支付剩余购房款。而被上诉人至2014年8月28日才申请办理变更登记手续，损害了上诉人的合法权益。对于水、电的过户至今被上诉人也没有办理。因此，一审判决上诉人支付被上诉人购房余款不符合双方的约定。被上诉人赵寿福二审未作书面答辩。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案在二审审理过程中，经本院督促双方当事人到相关部门办理用电、用水的过户手续，上诉人与被上诉人于2015年7月9日已到相关部门办理完毕用电、用水的过户手续。综合本案双方当事人一、二审的的诉辩主张、事实及其理由，本案双方争议的主要焦点是：被上诉人主张上诉人支付购房余款的条件是否成就。本院认为：上诉人与被上诉人协商一致后订立《购房协议（补充协议）》，协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定有效，对双方当事人具有法律约束力。双方在履行协议交付购房款时，被上诉人出具的收条载明，双方约定待房屋产权过户后，上诉人支付购房余款38888元，产权过户包括土地使用证、电表、水表的过户。本案在审理过程中，双方已就电表、水表的过户到相关部门办理了变更手续，对于土地使用权证的变更的问题，被上诉人在签订《购房协议（补充协议）》及出具收条后，已到相关部门申请土地使用权证的变更手续，但因国家政策的调整，双方买卖标的物坐落的位置处于政府规划拆迁的范围内，因此，土地使用权证未能办理变更登记手续不能归责于被上诉人。本案中，双方已办理了房屋产权变更登记手续，该房已过户至上诉人的名下，因此，被上诉人已履行了协议约定的主要义务，一审据此判决由上诉人给付被上诉人购房余款符合本案事实。另外，关于土地使用权证办理变更登记手续的问题，待相关政策允许办理后，被上诉人亦有义务协助上诉人到相关部门办理土地使用权证变更登记手续。故上诉人主张支付被上诉人购房余款条件未成就的理由不成立，本院对此不予支持。综上，上诉人石成珍的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由上诉人石成珍承担。本判决为终审判决。审 判 长  李家荣审 判 员  熊元伦代理审判员  蔡云飞二〇一五年七月十三日书 记 员  王 铨