上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三(民)重字第6号上海市嘉定区人民法院民事判决书(2014)嘉民三(民)重字第6号原告上某甲，住所地上海市嘉定区。诉讼代表人徐某甲。委托代理人韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。被告郑某某，男，1963年4月3日生，汉族，户籍地安徽省。被告陈某某，男，1961年6月13日生，汉族，户籍地安徽省。第三人上某乙，住所地上海市嘉定区。法定代表人王某某，董事长。第三人嘉某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人戴某某，主任。上列两第三人之共同委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。上列两第三人之共同委托代理人戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。第三人上某丙，住所地上海市嘉定区。法定代表人龙某甲，董事长。原告上某甲(下称“福某某”)诉被告郑某某、陈某某、第三人上某乙(下称“徐某乙”)、嘉某甲(下称“曹某甲”)、上某丙(下称“龙某乙”)土地租赁合同纠纷一案，本院曾于2013年11月25日作出(2013)嘉民三(民)初字第955号民事判决书，因原告不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2014年6月23日作出(2014)沪二中民二(民)终字第27号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2014年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭，分别于2014年8月28日、2015年4月1日、2015年5月29日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐某甲、韦振亮、被告郑某某、第三人徐某乙及曹某甲共同委托代理人汤志红、戴璐蓉到庭参加诉讼。被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。第三人龙某乙未到庭不影响本案的审理。案件现已审理终结。原告诉称，2009年3月23日，原告与两被告签订《土地租赁合同》约定：原告将位于本市嘉某乙面积为13549平方米的土地(下称“涉案土地”)出租给两被告建造厂房和仓库使用，租赁期限为15年，租金每五年递增一次，每年的8月8日预付下年度租金。按此约定，2012年8月8日，被告应支付2012年8月8日至2013年8月7日的租金35万元。但被告迟迟不予支付，并存在拖欠水费的行为。原告认为，其已经取得了涉案土地的建设用地规划许可证、批复、建设用地批准书，相当于取得了相关土地的使用权，是使用权人，现被告拒不支付租金等费用，原告诉至法院要求：一、判令终止原告与两被告于2009年3月23日签订的《土地租赁合同》；二、判令两被告按照每天959元的标准支付原告自2012年8月8日起至判决生效之日的租金；三、判令两被告支付违约金350,000元；四、判令两被告支付原告拖欠的水费9,100元，并以该款为基数，按照每天3‰支付自2012年11月5日至付清之日的滞纳金；五、判令两被告立即搬离本市嘉某丙，恢复租赁土地原状后交还原告。被告郑某某辩称，原、被告签订合同属实。该合同签订后，两被告在土地之上建造了厂房，开展经营。2012年七、八月间，被告收到第三人徐某乙和曹某甲的通知称承租土地属于曹某甲所有，并要求被告与其重新签订合同。被告收到通知后即告知原告，原告当时曾向法院起诉，但后来又告知被告已和第三人协商好并撤诉。第三人向被告出示了与原告之间的协议等书面材料，而且基于对第三人身份的信任，两被告与第三人重新签订了租赁合同，并从2012年7月1日起向第三人支付土地租金至2014年8月7日，之后的租金因本次诉讼故而暂停支付了。至于水费，被告已和原告结算清楚，且2012年10月起，被告厂房内由曹某甲供水，与原告无关。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告陈某某未到庭答辩。第三人徐某乙、曹某甲辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。一、原告本次诉讼不符合法律规定，原告法定代表人顾某已经死亡，之后原告并未设立新的法定代表人，本次诉讼也未经股东会决议，仅是掌握公司公章的徐某甲个人行为。二、原告陈述其土地使用权来源于原告设立时的股东之一上某B的出资，该厂系第三人曹王村(即当时的华东村)相邻的红星村的集体企业，该企业对华东村土地没有使用权，无权借用华东村的土地来作价入股，原告无权取得该土地的使用权；三、2005年6月，原告通过召开股东会决议的形式将涉案土地用地指标转让给第三人徐某乙，并与第三人签订转让协议。因此，第三人已经将该土地使用权收回。在获知原告将土地违法出租给被告使用后，即和原、被告进行交涉，并曾试图阻止被告违章搭建。此后为了维护自身权益，第三人和被告、龙某乙签订了租赁合同，并收取了自2012年8月8日至2014年8月7日的租金。由于土地的权利本就属于第三人，故第三人保留向原告追讨之前收取租金的权利。第三人龙某乙未到庭答辩。经审理查明，2009年3月23日，原告与两被告签订《土地租赁合同》，约定原告将嘉某乙面积13549平方米土地出租给两被告作为仓库、厂房使用，租赁期限自2009年8月8日起至2024年8月7日止，其中2009年8月8日至2014年8月7日年租金350,000元，一年一付，先付后用。同时为了被告新建厂房需要，由原告出面与相邻企业上某丁(以下简称嘉某丁)签订了借用水协议书，协议书约定嘉某丁为被告另外安装一个水表独立计算水费，每三个月收取一次，如有欠费，另加滞纳金等。上述合同和协议签订后，被告即使用涉案土地，向原告支付租金，向案外人嘉某丁支付水费，并在土地之上搭建了约10,800平方米厂房和办公用房。2012年7月31日，第三人曹某甲书面通知两被告称其使用的土地属于曹某甲所有，且原告已将土地转让给第三人徐某乙，现原告以自己名义对外出租，侵害第三人权益，故曹某甲要求被告停止向原告支付土地使用费，而将相关费用交纳至曹某甲处。同年8月10日，第三人徐某乙、曹某甲共同向两被告发出书面通知称，被告使用土地的用地指标属于徐某乙，由曹某甲管理使用，要求被告停止向原告支付租金。此后被告未再向原告支付租金。2012年10月，原告来院起诉两被告。2013年2月，原告撤回了起诉。2013年4月22日，两被告与三位第三人签订《土地租赁合同》，第三人徐某乙、曹某甲作为甲方、第三人龙某乙作为乙方、两被告作为丙方，三方约定如下：甲方将涉案13549平方米土地出租给乙方、丙方，后者未经甲方同意不得改建、扩建房屋，租赁期限自2012年8月8日起至2024年8月7日止，其中2012年8月至2014年8月的年租金为350,000元等。同年4月底，两被告与第三人龙某乙签订《厂房股权转让协议书》，两被告将其建造的涉案土地之上10800平方米房屋以总价1,050万元转让给第三人龙某乙。此后，龙某乙即按约向第三人曹某甲支付租金至2014年8月7日。另查明，1998年12月21日，上海市嘉定区建设委员会向原告颁发了用地位置为曹某乙、用地面积为13334平方米的建设用地规划许可证用以建造厂房。同年12月29日，嘉定区人民政府以嘉府土(1998)第409号批复同意合资建办原告公司建造厂房，调整使用上述位置土地13549平方米，使用期限自经营之日起至2025年12月28日止。根据该批复，2002年5月29日，嘉定区房屋土地管理局就原告使用上述土地填发了建设用地批准书，该批准书有效期延期后为2003年5月至2004年4月。同年，因村镇区域调整，华东村撤并入曹王村。原告取得批准书后未进行建设。2005年6月17日，原告和第三人徐某乙签订协议书约定，按照国家关于“闲置土地一年以上必须收回”的政策，且该地块又因规划调整无法继续办理建设项目，考虑原告已在土地上有一定投入，现设想用土地指标调剂的方法弥补原告的损失，原告将上述20亩土地的使用权以每亩35,000元补偿金转让给第三人徐某乙，补偿金待土地转让手续办妥后十日内支付。同年6月18日，原告召开董事会作出决议称，因本公司至今尚未取得政府医药生产的相关证件，故涉案地块内并未建设开发使用，已闲置多年，现董事会决定将上述建设用地指标转让给第三人徐某乙。该董事会决议经全体董事签字同意。以上协议书签订后，该土地由徐某乙收回交还曹王村管理，但双方未办理土地使用权转让手续，徐某乙未支付补偿金。2007年5月13日，第三人徐某乙书面答复原告称，由于政策变化目前土地指标调剂未完成，而资产公司已支付了本案所涉土地每人每亩8万元的出劳费用，调剂后的土地出劳费用将成倍增加，但只要指标调剂完成后，第三人承诺不变。又查，1、原告系香港与境内合资企业，1995年12月29日，由上海福寿堂实业有限公司以货币出资34.5万美元、上某B以20亩场地开发费作价12万美元投入、香港宝德实业公司以货币出资28.5万美元共同发起成立。审理中，原告称其法定代表人顾某现已过世，目前尚未办理法定代表人变更登记手续。2014年2月26日，原告因未通过相关年检被吊销营业执照，目前工商登记处于吊销未注销状态。2、截至重审时，涉案土地仍为曹王村集体建设用地，土地所有权为曹王村农民集体，土地利用现状为工业，没有办理房地产权登记。3、审理中，徐行镇社区事务受理服务中心出具《证明》一份，载明徐某乙已为涉案土地支付出劳费用200万元，第三人徐某乙认为该金额远远高于协议中的转让款；原告称，涉案土地使用权的获得是原告设立时的股东之一上某B作为出资投入的，该厂系第三人曹王村(即当时华东村)相邻的红星村的集体企业，借用华东村的土地来投入；上某B后更名为上海五福堂制药厂，该厂于2002年5月经有关部门核准注销登记，注销后，其债权债务等事宜由上某A负责处理，该公司目前存立，但其不履行股东义务，原告多次发函要求其协助变更股东工商登记事宜，但从无回应。以上事实，由《土地租赁合同》、借用水协议书、付款收据、书面通知、建设用地规划许可证、嘉府土(1998)第409号批复、建设用地批准书、协议书、董事会决议、工商登记信息、《厂房股权转让协议书》、《调查笔录》以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，依法予以认定。本院认为，本案的争议焦点是原告是否为涉案集体建设用地使用权人。对此，我们认为，一、农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。尽管，原告就涉案土地曾取得建设用地规划许可证、批复、建设用地批准书，但批准书仅系对原告使用涉案土地建造厂房的附期限的行政许可，并非法律规定的土地使用权登记证书，原告应及时行使被许可行为，并办理土地使用权登记手续，但原告因自身原因长期怠于行使，直至诉讼始终未办理过土地使用权权属登记证明。二、原告长期未获取医药生产的相关证件、未开工建设，也未实际生产经营，导致土地闲置多年，而被第三人徐某乙代表政府予以协议收回，并不违反法律、法规的禁止性规定，且协议系双方真实意思表示，应认定有效。且原告与第三人徐某乙签订的将土地让渡给徐某乙的转让协议，经过原告公司董事会讨论决议，该份决议在未再次召开董事会或股东大会的情况下，亦不可随意违背或反悔。三、按照《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。原告作为中港合资企业，既非乡镇企业，也非进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，因此，不符合取得农村集体建设用地使用权的主体资格。故原告要求两被告支付租金、违约金以及返还涉案土地的诉请，没有法律依据，本院不予支持。至于原告陈述的第三人徐某乙尚未支付土地补偿金等，系另一法律关系，原告可另行解决。原告诉请要求终止与被告间土地租赁合同，因原告不具有该集体土地使用权，且第三人徐某乙对该合同亦不予确认，故原告与被告间的土地租赁协议对双方当事人不发生法律效力。关于水费，因原告没有提供相关水费凭证，也未为被告向嘉某丁垫付该费用，故原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第二款、第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上某甲的全部诉讼请求。本案受理费10,248.82元，由原告上某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长岳华代理审判员史建颖人民陪审员**二○一五年七月九日书记员杨晓燕审 判 长  岳 华代理审判员  史建颖人民陪审员  王 芳二〇一五年七月十三日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。……。第四十三条  任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。    前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。