常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0412民初8673号原告：常州万科房地产有限公司，住所地常州市武进区湖塘沟南工业集中区（鸣新中路256号）。统一社会信用代码为91320000072780149G。法定代表人谭伟，公司董事长。委托诉讼代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。被告张佳佳，女，1995年3月20日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人吴伯华，江苏常运律师事务所律师。委托诉讼代理人吴佳，江苏常运律师事务所律师。原告常州万科房地产有限公司与被告张佳佳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙建峰、被告诉讼委托代理人吴伯华、吴佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结原告常州万科房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为E484561A684A40CFB9EB）；2、依法判令被告向原告支付违约金人民币125620.95元；3、依法判令被告向原告支付律师费人民币55954元;4、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的坐落于常州市武进区湖塘镇滆湖中路南侧长沟河西侧“魅力之城”（暂定名）项目G7幢2301室商品房，房屋总价款人民币837473元，建筑面积为117.54平方米，协议约定被告作为买受人，以商业险/公积金贷款/组合贷款方式支付案涉商品房的购房款，于合同签订当日支付首付款337473元，于合同网上备案当日（2015年1月29日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。与此同时，商品房买卖合同及附件还对买受人逾期付款的违约责任进行明确约定，如买受人逾期付款超过7日的，原告作为出卖人有权解除合同。原告解除合同的，被告应自解除合同通知送达之日按总房款的15%向原告支付违约金；并承担原告因解除合同而支出的诉讼费、政府税费、律师费等。此外，合同还约定如发生争议由原告所在地人民法院管辖。但在前述合同签订后，被告仅于2015年1月29日支付购房款337473元，剩余购房款未按合同约定进行支付，虽经原告多次催促，被告仍结欠购房款500000元，被告逾期支付购房款超过7日，根据购房合同原告解除合同的条件已经成就。原告认为，诚实信用是商品社会的基本原则，被告应当善意履行合同义务，其逾期支付购房款已构成根本违约，并给原告造成重大经济损失。原告有权解除合同，并要求支付违约金125620.95元和律师费55954元。因此，根据《商品房买卖合同》及附件第一条第二项，《中华人民共和国民法通则》第106条、第112条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条等有关法律和司法解释的规定，向人民法院起诉，请尽快依法作出公正判决，以维护原告公司的合法权益。被告张佳佳辩称：没有按期支付剩余房款的事实是存在的，但并不能归责于被告方，是由于银行贷款未能如期办理导致的，被告并不存在过错。被告方可以继续履行合同，不同意解除合同，被告不应该支付违约金。请求依法驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求提供了双方于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》及其《附件四》（合同补充协议）各1份、2015年1月29日原告开具给被告的销售不动产发票1张、2016年5月17日的律师函1份及法律服务合同1份。被告对原告提供的证据均予以认可，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。本院依据上述证据查明认定以下事实：2015年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的坐落于常州市武进区湖塘镇滆湖中路南侧长沟河西侧“魅力之城”（暂定名）项目G7幢2301室商品房，房屋总价款人民币837473元，建筑面积为117.54平方米，协议约定被告以商业险/公积金贷款/组合贷款方式支付案涉商品房的购房款，于合同签订当日支付首付款337473元，于合同网上备案当日（2015年1月29日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。被告于合同签订当日支付了首付款337473元，并按约定向银行提交了贷款申请。因非原告的原因被告未能申请到贷款，江苏金汇人律师事务所受原告委托于2016年5月17日向被告发出了律师函1份，要求被告于7日内付清余款，被告未能付清余款。《商品房买卖合同》第十条关于买受人逾期付款的违约责任约定为：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日支付逾期应付款万分之五的违约金”。《合同补充协议》第一条第2款关于逾期付款的违约责任约定为：“出卖人解除合同的，买受人按合同总房款的15%向出卖人支付违约金”。《合同补充协议》第二条第4款约定：“非因出卖人的原因，银行拒绝对买受人发放贷款的，买受人应自银行或出卖人通知之日起十日内付清差额部分，否则应按约定承担逾期付款的违约责任”。《合同补充协议》第十六条第7款约定：“出卖人基于合同约定或法律规定行使合同解除权的，因解除合同支出的诉讼费、律师费等均由买受人承担”。双方的争议焦点为：1、双方所签订的《商品房买卖合同》是否应解除；2、被告是否应向原告支付违约金及按约定支付律师费用。针对争议焦点1，原告认为被告逾期付款，按照合同约定原告有权解除合同；被告认为逾期付款是由于银行贷款未能如期办理导致的，被告并不存在过错，要求继续履行合同。针对争议焦点2，原告主张被告应按《合同补充协议》第一条第2款的约定支付违约金，并按《合同补充协议》第十六条第7款约定支付律师费。被告认为相关合同条款是格式合同，原告并没有用黑体字加大的方式提醒，即原告未尽到提示说明义务；根据法律规定违约金是相当于当事人所受的损失，可以根据损失适当调整，原告方没有受到损失，而且与当时的房价相比，现在的房价涨至一万多元一平米，所以在没有损失的情况下不需要承担违约金；对于律师费，原告方目前没有实际支出该费用，代理人是原告的法律顾问，按贯例顾问收费是减半的，一方面是计算的方法不认可，另一方面是原告没有实际支付，所以不需要被告现在就承担该费用；故被告不承担违约金及律师费。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方自愿订立，内容不违反法律法规禁止性规定，本院认定合同有效。本案中银行拒绝对被告发放贷款，并非因出卖人的原因，按约定被告应在收到原告的通知之日起十日内付清差额部分房款，被告在收到原告通知后未能付清余款，应按约定承担逾期付款的违约责任。按照合同约定，买受人逾期支付房款超过30日的，出卖人有权解除合同，现虽被告表示愿意继续履行合同，但原告明确表示不同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，本案被告逾期付款而导致合同解除，原告解除合同后因房屋涨价而获利，并未因解除合同导致损失产生，故本院对被告不需要承担违约金的抗辩意见予以采纳，对原告要求被告承担违约金125620.95元的请求不予支持。关于律师费，按双方约定应由被告负担，被告认为该约定系格式合同且原告未加以说明的意见理由不足，本院不予采信。虽原告尚未实际支出，但系必然支出的款项，故对原告要求被告支出律师费的张本院予以支持，但金额应予以调整。基于原告代理律师所在律师事务所系原告常年法律顾问单位以及本案原告请求系解除合同等因素考量，结合律师服务收费规定，本院确定原告律师费损失为837473元*2.5%计20937元。合同解除后，被告已支付的购房款337473元，原告应当退还，扣除上述被告应承担的律师费20937元，原告还应退还被告316536元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除常州万科房地产有限公司与张佳佳于2015年1月29日签订的合同备案号为E484561A684A40CFB9EB《商品房买卖合同》。二、常州万科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张佳佳购房款316536元。三、驳回常州万科房地产有限公司的其余诉讼请求。案件受理费13972元，由常州万科房地产有限公司负担1504元、张佳佳负担12468元。其中张佳佳应负担的部分由张佳佳于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给常州万科房地产有限公司。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  徐 光人民陪审员  姜尧洪人民陪审员  彭建新二〇一七年三月三十日书 记 员  殷丽花