广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深福法民三初字第1006号 原告深圳中恒华发物业有限公司，住所地深圳市福田区振兴路 法定代表人李中秋，该公司董事长。 委托代理人黄柳，系中恒华发股份有限公司员工。 委托代理人杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。 被告深圳市迪捷娱乐发展有限公司，住所地深圳市福田区华发北路 法定代表人胡广喜。 原告深圳中恒华发物业有限公司诉被告深圳市迪捷娱乐发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴颂适用简易程序独任审理，于2015年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄柳、杨磊以及被告法定代表人胡广喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年4月1日原、被告签订《协议书》，协议书约定原告将其位于深圳市福田区华发北路华发大厦410栋一楼1600平方米、二楼330平方米的场地出租给被告使用，租赁房地产建筑面积共计1930平方米，且双方确认被告共需向原告支付租金、管理费、水电费共计1807763元。被告支付了部分费用后，就以各种理由拒向原告支付，现尚有102875元未支付。后原被告又签订了多份《房地产租赁合同》，为上述《协议书》的续约合同，最后一次的租赁期限为2014年9月1日至2017年3月20日。被告应于每月拾日前向甲方交付租金等相关费用。后被告于2014年11月25日单方面要求提前解除合同，并向原告送达退租申请，虽经原告多次上门协商，但被告坚持提前解除。原告只得于2014年11月28日回复同意被告提前解除退租申请，并要求被告按双方签订的合同和补充协议约定的条款承担有关提前解除转让及办理退租手续等事宜。被告虽最终于2014年12月31日退出承租房产，但却无理拖欠应向原告支付的的各项费用。请求判令：1、被告按合同约定支付拖欠的房屋租金、管理费等费用合计为102875元，违约金自2013年6月1日起暂计算至2015年4月20日为212334元（前述两项合计315,209元），实际应计算至被告付清所有欠款之日止；2、被告按合同约定支付拖欠房屋租金、管理费等费用合计为30030元，违约金自2015年1月1日起暂计算至2015年4月20日为9909.90元（前述两项合计39,939.9元），实际应计算至被告付清所有欠款之日止。上述各项款项共计355,148.9元；3、被告承担本案所有费用，包括诉讼费以及可能发生的评估费、鉴定费等。庭审中，原告明确诉讼请求中的违约金按照每日千分之三的标准进行计算。 被告答辩称：对于拖欠的各项费用的金额予以确认。1、关于拖欠租金的问题。被告并未恶意拖欠租金，且现已有付款计划。之所以拖欠租金，是由于双方此前就续租问题无法达成一致。剩余的10万余元的租金被告本来打算在2015年3月底付清，后由于原告起诉，所以才没有支付；2、关于退租问题。被告已在涉案场地经营19年，被告经营面积过大，从2014年开始出现亏损状况。2014年8月开始被告基本无法经营，所以才打算退租。而且此前的租赁合同一直是一年一签，导致被告不敢装修，所以客源下降。所以被告向原告申请退租，但原告一直没有给出明确答复。2014年12月底，被告进行退租，原告还有押金未退还被告，所以被告认可可以用未退还的押金抵扣拖欠的租金。关于水电费部分被告已经付清。 经审理查明，2014年8月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市福田区振兴路华发大厦410栋二楼二层二号场地以及一楼一层一号场地出租给被告使用；面积分别为330平方米和1600平方米；月租金分别为12705元和175106元；租赁期限自2014年9月1日至2017年3月20日止；被告应于2014年9月1日前交付首期租金；并向原告支付租赁保证金30030元和186306元；合约期满，双方不再续约，被告未欠费并没有其他违法违约行为，原告应将租赁保证金退还被告；被告提前终止合同或违约造成合同终止的，原告可不予退还保证金；被告拖欠租金达30天以上、拖欠可能导致原告损失的各项费用分别为15015元和186306元以上的，原告不予退还租赁保证金。 同日双方签订补充协议，约定被告须于每月十日前一次性向原告缴纳当月租金、当月管理费，被告拖欠租金、管理费及其他费用的，应向原告支付违约金。违约金计算方式为：拖欠的实际天数乘以拖欠金额的千分之三；被告承租租赁物业所用水电费用由原告按供电、供水部门的标准加正常损耗按月向被告计收，被告应于每月十日前足额缴清上月水电费。逾期未足额缴清，按拖欠的实际天数乘以拖欠金额的千分之三计收违约金，拖欠时间超过30天，原告有权停止供应水电。 同日，原告与被告就物业管理费的计算标准达成协议，约定租金按照承租面积每月每平方米7元计算。 2014年11月25日，被告向原告发出函件，称因地铁施工影响等各种原因导致严重亏损。向原告申请对华发大厦411栋2楼的仓库进行退租。11月28日，原告向被告回复称：退租申请已收悉。原告同意被告提前退租，但须结清所欠租金、管理费及水电费等费用，退租手续按照房屋租赁合同及补充协议相关规定办理。因被告收到回复后未与原告办理退租手续也未结清相关费用。原告于2014年12月12日向被告发出通知，要求被告2014年12月16日前与原告办理退租手续并结清所有费用。后原告于2014年12月16日再次向被告发出通知要求被告于2014年12月28日前结清所有费用并退租。2014年12月28日，被告向原告发出函件，要求在元旦前对2楼仓库进行撤场并申请退租，以租赁押金冲抵所欠租金。 2015年1月5日，原告作出物业接收确认书。确认2014年12月31日，被告向原告退还涉案承租二楼二层二号场地330平方米物业。被告截止2014年12月31日尚欠水电费4874元、物业管理费4620元、物业租金25410元。庭审中双方确认水电费被告已结清。 另查，就原被告在本合同签订之前的租赁合同所涉债务，双方于2013年4月1日签订两份协议书。其中二楼330平方米的租赁物业，被告拖欠原告租金80850元、管理费11550元、水电费70441元，合计162841元。一楼1600平方米物业，被告拖欠原告租金1167376元、管理费67200元、水电费410346元，共计1644922元。被告并承诺就上述两个租赁物业所拖欠的费用，于签订协议之日起3日内分别向原告支付56994元、575722元；2013年4月30日前支付53737元、542824元；2013年5月31日前支付52110元、526376元。逾期支付的则按每日千分之三向原告支付滞纳金。因被告未按上述协议约定付款，2014年8月18日，原告向被告发出告知函。上面载明就上述两份协议列明的欠款，被告仅支付1292047元，剩余352875元未予支付。并要求被告在2014年8月22日付清352875元及利息24701元。2014年11月27日，被告继续向原告发出催款单，上面载明2014年8月31日之前欠款202875元仍未支付。庭审中，双方确认截止庭审之日止，上述两份协议书项下，被告共拖欠原告款项102875元。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议以及协议书系双方当事人真实意思表示。被告未按两份协议书的约定按期足额向原告支付拖欠的租金、物业管理费及水电费，原告有权要求被告支付该部分租金、管理费和水电费102874元及自2013年6月1日起计算至实际付清所有款项之日止的违约金。被告擅自提前终止2014年8月31日与原告签订的位于华发大厦410栋二层二号场地330平方米的房屋租赁合同，违反合同约定。原告有权不予退还租赁保证金并要求被告支付拖欠的房屋租金及物业管理费30030元（房租25410元+物业管理费4620元）及自2015年1月1日起计算至实际付清之日的逾期支付上述费用的违约金。原告虽诉请违约金按照合同约定的每日千分之三的标准进行计算，但该标准过高。本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。对于原告诉请违约金的超出部分，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告深圳市迪捷娱乐发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳中恒华发物业有限公司支付拖欠的租金、管理费、水电费102875元及违约金（违约金自2013年6月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清所有款项之日止）； 二、被告深圳市迪捷娱乐发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳中恒华发物业有限公司支付拖欠的租金和管理费30030元及违约金（违约金自2015年1月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清所有款项之日止）； 三、驳回原告深圳中恒华发物业有限公司的诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6627元，因适用简易程序审理而由法院收取的3313.5元（已由原告预交），由原告负担1728.5元、被告负担1585元。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员 吴    颂 二〇一五年七月三十一日 书 记 员 俞婷婷（代） 茶丽梅