云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）曲中民终字第512号上诉人（原审原告）耿德福，男，汉族，1964年6月18日生，会泽县人。上诉人（原审原告）王会琴，女，汉族，1968年2月6日生，会泽县人。二上诉人的共同委托代理人王峥松，云南和欣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）谭彪，男，汉族，1962年11月20日生，广东省湛江市人。委托代理人杨晓松，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人耿德福、王会琴因与被上诉人谭彪物权保护纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2014）麒民初字第1851号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院确认的法律事实是：两原告为夫妻关系。2010年10月9日，两原告与曲靖麒麟人和房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：XX），购买曲靖麒麟人和房地产开发有限公司开发的滇东北商品交易中心南城建材装饰广场第一期XX幢第XX号房屋。房屋交付后，2010年10月25日，原告耿德福与云南海业企业管理有限公司曲靖分公司签订《房屋委托租赁与经营管理合同》，将所购房屋委托云南海业企业管理有限公司曲靖分公司租赁管理，期限为十年。2010年11月16日，云南海业企业管理有限公司曲靖分公司以自己的名义与被告谭彪签订《滇东北商品交易中心房屋租赁合同》（合同编号：XX），将原告所购房屋出租给被告谭彪使用。租赁合同约定：租赁期限为36个月，从2010年10月25日至2013年10月24日，每一年免租期6个月，第二年免租期4个月，免租期共计10个月；计租面积为482平方米，商铺的单位租金标准为19元／平方米／月，月租金为9158元；租赁期满后续租的，应提前60日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的场地及甲方提供了配套设施以良好、适租的状态交还甲方。租赁期满后，被告谭彪未能与云南海业企业管理有限公司曲靖分公司续签租赁合同。现租赁房屋处于被告谭彪占有、使用中。另查，2013年10月26日，原告耿德福与云南海业企业管理有限公司曲靖分公司协商解除了双方于2010年10月25日签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》；原告未举证证明在起诉前曾通知被告搬出租赁房屋。原告向人民法院提起诉讼，请求：1、被告停止侵权，搬离曲靖市麒麟区XX路曲靖XX城XX幢XX号房屋；2、被告支付原告房屋使用费（暂计至2014年6月26日为44000元，剩余部分自被告停止侵权日止，每日费用为180.80元）并支付银行同期利息19712元（暂计至2014年6月26日），本息合计63712元。3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院审理认为，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，2010年10月9日，两原告向曲靖麒麟人和房地产开发有限公司购买了滇东北商品交易中心南城建材装饰广场第XX期XX幢第XX号房屋，2010年10月25日前，房屋已完工并交付原告使用。因此，尽管现房屋未办理房产证，原告作为房屋占有人起诉被告行使物权保护，诉讼主体并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外……委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。”。被告与原告委托人云南海业企业管理有限公司曲靖分公司签订的《滇东北商品交易中心房屋租赁合同》，租赁期限虽已于2013年10月23日届满，被告也未与原告及其委托人续签租赁合同，但原告并未举证证明在租赁期限届满后要求被告搬离，因此被告继续占有、使用租赁房屋的行为是基于租赁合同关系到期终止后产生的不定期租赁关系，而不是侵权行为。另外，原告虽于2013年10月26日，与云南海业企业管理有限公司曲靖分公司协商解除了双方于2010年10月25日签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》，但该行为发生在受托人云南海业企业管理有限公司曲靖分公司代理签订租赁合同之后，并不影响《滇东北商品交易中心房屋租赁合同》的效力。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》，第二百三十二条、第四百零三条之规定，判决如下：驳回原告耿德福、王会琴对被告谭彪的诉讼请求。案件受理费1393元，由原告耿德福、王会琴负担。一审宣判后，耿德福、王会琴不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请，其主要上诉理由为：上诉人依法取得曲靖市麒麟区XX路曲靖XX城XX幢XX号房屋所有权后，将该房屋委托云南省海业企业管理有限公司（以下简称海业公司）管理、经营及租赁。2010年10月25日，海业公司将该房屋租赁给被上诉人经营陶瓷商品使用，租赁期限为3年（自2010年lO月25日至2013年10月24日止），租金为每月人民币9158元。租赁期间届满后，合同自然解除，双方权利义务终止。同时上诉人也与海业公司协商一致解除了委托经营、租赁管理关系。原《租赁合同》约定：租赁期满后续租的，被上诉人应提前60日书面通知海业公司，海业公司应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。同意续租的，双方重新签订租赁合同。租赁期间届满未能续约的，被上诉人应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的场地及配套设施以良好状态交还。被上诉人既没有按照合同约定提前60日书面通知续租意愿，更没有依约履行3日内交还房屋的合同义务，同时《合同法》第235条之规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。至此，被上诉人既不履行合同约定义务，又不履行法律规定义务，强行占有房屋而拒不支付对价。上诉人依法、依约收回房屋，索要相应对价，天经地义。其次，原审法院以“上诉人未举证证明在租赁期间届满后要求被告搬离”而驳回上诉人之诉请，完全悖离《合同法》第235条之规定，更加悖离当事人意思自治的原则。租赁期间届满后，被上诉人搬离房屋之义务原合同早已做出明确约定，对既定事实约定何须举证同时《合同法》235条更为明确的规定了被上诉人的返还义务，租期届满，合同终止，被上诉人返还房屋既是合同约定义务，更是法律强制义务。对被上诉人拒不履行约定义务，拒不履行法定义务的行为，上诉人以正当合法之渠道，向人民法院提起诉讼，诉请被上诉人搬离房屋，并支付相应对价合情、合理、合法。综上，请求二审法院依法改判，支持原告之诉请。经二审审理查明，原审认定的案件基本事实与本案的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，2010年11月16日，云南海业企业管理有限公司曲靖分公司依据与耿德福、王会琴签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》，将耿德福、王会琴所购的房屋出租给被告谭彪使用，并以自己的名义与被告谭彪签订《滇东北商品交易中心房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期限为36个月，从2010年10月25日至2013年10月24日，第一年免租期6个月，第二年免租期4个月，免租期共计10个月；计租面积为482平方米，商铺的单位租金标准为19元／平方米／月，月租金为9158元；租赁期满后续租的，应提前60日书面通知甲方（海业公司），甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方（谭彪）应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的场地及甲方提供了配套设施以良好、适租的状态交还甲方。”该合同系合同双方当事人真实意思表示，应受法律保护，合同双方应按合同约定履行各自义务。本案中，被上诉人谭彪未按约定在租赁期限届满前60日书面通知海业公司要求续租，也未在租赁期限届满后与海业公司或耿德福、王会琴就续租事宜达成一致，不具备占有使用该房屋的合法事由，应当予以返还。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”上诉人耿德福委托海业公司对本案诉争租赁房屋进行租赁与经营管理，海业公司作为其代理人与被上诉人签订租赁合同，该租赁合同约定的租赁期限届满后，被上诉人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，并转为不定期租赁合同。因海业公司与上诉人耿德福于2013年10月26日解除了委托关系，原租赁合同的权利义务应由委托人承担。根据合同的相关规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人虽未能举证证实其已实际履行通知义务，现上诉人耿德福、王会琴提起诉讼要求被上诉人谭彪搬出租赁房，即以诉讼的方式向被上诉人披露了其委托人的身份并通知被上诉人解除合同，被上诉人应当在合理期限内搬离租赁房。被上诉人谭彪占有使用租赁房屋，根据公平合理、等价有偿的原则，应当支付相应对价，其与海业公司签订的租赁合同中约定第一年免租期6个月，第二年免租期4个月，免租期共计10个月；计租面积为482平方米，商铺的单位租金标准为19元／平方米／月，月租金为9158元。上诉人诉请按照每天180.8元计算房屋使用费并无不当，符合同期同地段同类房屋的租金水平，本院予以支持。上诉人主张房屋使用费产生的利息没有法律依据，不予支持。上诉人陈述被上诉人支付租金至合同租赁期满即2013年10月24日，被上诉人抗辩其支付租金至2013年12月底，但无相应证据予以证实，本院依法确认其自租赁期满后未支付租金，故被上诉人应当支付自2013年10月25日起至其搬离房屋之日止的房屋使用费。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销麒麟区人民法院（2014）麒民初字第1851号民事判决；二、在本判决生效之日起60日内，被上诉人谭彪迁出滇东北商品交易中心南城建材装饰广场第XX期XX幢第XX号房屋并将该房屋腾空后交还给上诉人耿德福、王会琴；三、由被上诉人谭彪在本判决生效之日起60日内支付给上诉人耿德福、王会琴自2013年10月25日起至实际将上述房屋返还之日止面积为482平方米的房屋使用费（按每日180.8元计算金额。）四、驳回上诉人耿德福、王会琴的其他诉讼请求。一审案件受理费1393元，由耿德福、王会琴负担393元，由谭彪负担1000元；二审案件受理费1393元由谭彪负担。本判决为终审判决，送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判长  迟少杰审判员  印加生审判员  朱婧然二〇一五年七月二十四日书记员  朱 丹-1-