广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第185号原告东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地：东莞市樟木头镇迈豪街22号。法定代表人罗碧新。原告东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处，住所地：东莞市樟木头镇百果洞莞樟西路9号顺景花园38号。负责人蔡伟林。两原告共同委托代理人张兴永、杨敬波，均系广东说文律师事务所律师。被告毛菊香，女，汉族，1972年9月24日出生，身份证住址：湖南省涟源市，被告彭建胜，男，汉族，1972年8月12日出生，身份证住址：湖南省涟源市，原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处诉被告毛菊香、彭建胜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员彭笑吟适用简易程序独任审判，并于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张兴永，被告毛菊香、彭建胜到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，并于2015年6月24日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨敬波，被告毛菊香、彭建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处诉称，原告为东莞市樟木头镇百果洞顺景花园提供物业管理服务，两被告共同居住在该小区7座2楼D室，是小区的业主，该户物业管理费为120元/月，两被告拖欠原告的2014年1月至2015年1月的物业管理费1560元。两被告的粤S.699K1车辆停车管理服务费为150元/月，被告自2014年1月至2015年1月共拖欠原告停车管理服务费1950元，原告多次催讨未果，特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付2014年1月至2015年1月物业管理费3510元（其中基本物业费1560元，停车管理费服务费1950元），经济损失利息631.80元（见经济损失赔偿表）支付至清偿完毕之日止；2、本案诉讼给由被告承担。被告毛菊香、彭建胜辩称，物业管理费的标准是120元每月，加上公摊电费10元，平时原告是按照每月130元收取物业管理费的。2014年1月份到2015年1月份的物业管理费确实没有缴纳，车辆确实是停放在小区里面，2014年1月份之前车辆是按照每月100元缴纳停车费，一次缴纳一年，2013年年末交了2013年的车辆管理费，之前的车辆管理费是逐月缴纳的，标准是一个月130元。因为原告的物业管理有很多问题，原告不应该每月收取公摊电费，小区管理脏乱差，安保问题不好。楼盘的顶楼上面的下水道堵住了，下雨雨水就从楼梯口灌下来。小区下面的铺位存在易燃易爆危险品、化学品，小区安全没保障，小区铺位安放的空调等有噪音影响了业主生活。原告收取了停车费等，但是没看到物业管理有所改善，小区有烂尾的铺位，原告再私自出租，这些收入也去向不明。停车费、物业费一直都没有出具正规发票给业主，存在偷税漏税行为。第一，有关车辆管理费，被告不仅有权依法依规定拒缴2014年1月至2015年1月期间的停车费，而且有权依法向原告追回之前被欺诈收取的停车费，以及相关费用产生的银行同期四倍之利率，时间自2013年7月26日起。原告收取的所谓停车保管服务费，依据的是原告的一个所谓《露天机动车停放保管服务收费》的行政许可，但这个东西，是不适合在我们小区收费的。在东莞，早在2013年7月26日，东莞市人民政府令第134号，袁市长就颁布了《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》，该办法总则第二条中明确指出：在本市行政区域内提供机动车停放保管服务并收取机动车停放保管服务费的各类经营行为，均适用本办法。公民、法人或其他组织，通过口头或者书面合同、协议、约定等形式向他人提供自有机动车停车位，并收取相关费用的，应当依据本办法第六条规定确定收费标准。这个第二条的总则，已经说得很清楚了，它有两个必要条件，第一是必须有口头或者书面的合同、协议、约定等形式，而原告根本就没有，原告可能会说，我有之前收费的收费收据（注意是收据，不是发票），而且向法院提供了一大摞。可这只能说明原告之前就在采用欺骗手段，非法向广大业主及住户收取多年停车保管服务费。原告不能把之前违法欺诈收费的事实，作为将来继续违法欺诈的依据。第二条总则还清楚的规定，收取费用的当事方，必须提供的是自有机动车停车位。由于小区的开发商已经不在，因此我小区目前的物业管理，是由樟木头房地产开发总公司委托原告樟木头镇物业管理公司过来管理的，原告的本质，是一个外来者，是由房地产开发总公司派驻到小区作为物业委托管理的外来者，试问：小区有哪一寸土地是原告方的自有机动车停车位？再者，《中华人民共和国物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属业主共有，建筑区划内的绿地，属业主共有，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属业主共有。第74条更是清楚地规定：占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》总则第二条中的两个收费必备条件，原告一个都不具备，凭什么在小区收取停车保管服务费？在此，被告顺便驳斥下原告给法庭提供的几个荒谬的所谓证据：第三组和第四组证据，即原告提供给法庭的一大摞之前的停车收据，之前就是违法收费，欺诈收费，再退一步讲，原告提供的是停车保管服务收费，其之前只收费不服务，只收费不保管是事实。如5座3B的马姓业主，其车辆停放在小区时，被外来车辆刮蹭，原告根本不管，叫业主自己走保险，此事5座3B马姓业主可以证明。原告向法庭提供的第五组所谓的证据，是小区开发时的图纸，先不说那些早期的规划图，与如今的事实严重不符的问题，依据物权法第73条和74条的规定，正好说明那些用地是小区的公共用地，属业主全体所有。我们再退一步讲，就算不是公共用地，那个所有权，也不是物业管理处的自有机动车停车位，原告的本质只是一个外来者，受托管理方，既然不是原告的自有机动车停车位，原告就不能在那收取停车保管服务费。办案是以事实为依据，以法律为准绳的，原告提供的那些早期的规划图纸，更不能说明问题，今天的事实是第八座不是酒楼，八座以前也不是购物停车场，而是安保室，这些，物权法明确指出这些都属于全体小区业主共有的配套财产。第二，有关基本物业管理费，被告确实缓交了部分物业管理费，但是因为原告方收取费用金额存在争议，原告方存在严重的管理乱、服务差、环境差、安全隐患突出等问题，损害与出卖业主利益，不履行自己作为受托方应尽的义务，只收钱不服务，收了钱还不服务，管理服务口碑极差。因此，业主有权依法缓交管理费，待原告厘清收费金额，摆正自己位置，后续服务与管理到位后再交。被告这里有一组证据；1、原开发商新昌发展公司与业主达成的管理费收费情况，即每个月按照每套房子120港币的标准在收取。而现在，原告未经政府物价部门审批，擅自非法变更为管理费每月120元人民币，因此管理费存在争议；2、原告管理乱象百出，偌大的花园，只有区区五个保安，保安工资低，无五险一金，全年无休导致责任心淡薄，偷盗事件时有发生。唯一的电工上班时间可以打麻将，唯一的花工可以不上班，清洁工人人手严重不够；3、原告服务差，只举其中一个例子，花园是二供水，楼顶的水箱有时候半年也不清洗一次；4、环境脏，看看此图就知道了；5、安全问题突出，小区多处电线裸露，有些用电终端竟然泡在雨中，化工原料租户存在小区中，发出强烈的气味，外来醉汉提着长长的砍刀，双手鲜血淋淋的在小区大摇大摆，最后以报警收场。每到下雨，小区的大部分楼梯就成了瀑布；6、损害与出卖业主利益，这里有图可证，物业管理处未经业主同意，把全体业主自有的公共用地擅自出卖给其它花园，花园正中间开出一条马路，供帝豪花园出入，原告得了多少钱，只有原告自己知道，小区正中央马路上的车辆飞奔，严重威胁小区人员的生命安全；7、不履行自己作为受托方应尽的义务，只收钱不服务。根据房地产开发总公司与原告方达成的委托服务合同的管理与服务要求，小区公共设施小修的费用，应该由原告方负担，而一个下水管坏掉之后，原告还向业主收费，收了钱之后，还不修理，具体情况可见小区业主QQ群某业主的聊天记录；8、根据房地产开发总公司与原告方达成的委托服务合同第九条，要求业主和物业使用人对原告方的满意率达到98%。而最近，我方作了一个简单的统计，目前已统计的业主和住户，对原告方的不满意率是100%。以上总总，表明原告方是本小区和谐的最大破坏者，安全隐患与麻烦的最大制造者，全体业主与住户的最大利益出卖者，综上，恳请法院对被告的抗辩予以支持。经审理查明，东莞市樟木头镇物业管理公司取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为贰级，东莞市樟木头镇物业管理公司与东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处共同对樟木头镇顺景花园进行物业管理服务。东莞市樟木头镇物业管理公司（顺景花园管理处）于2010年8月10日取得广东省经营服务性收费许可证，小车月费为150元/辆/月，该收费许可证每年有经过年审，相关人员也取得东莞市物价局盖章的收费员证。2010年3月22日，东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对顺景花园进行物业管理，签订《物业委托管理合同》，期限五年，就房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维护、养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修、业主和物业使用人对物业服务公司的满意率等方面的物业管理服务质量进行了管理目标实现的约定，并约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。顺景花园至今未召开业主大会，未成立业主委员会。原告未与小区内业主单独签订物业管理或者停车管理方面的合同。两被告是夫妻关系，顺景花园7座2楼D室房产登记在被告毛菊香名下，牌照为粤S.699K1车辆登记在被告彭建胜名下，两被告确认共同居住和使用案涉房屋和车辆，案涉债务属于夫妻共同债务，同意作为共同被告参与本案诉讼。根据双方的陈述和提交的交费收据显示，案涉房产的物业管理费缴费标准为每月120元，两被告确认2014年1月至2015年1月期间未交纳物业管理费和停车管理费。两被告主张停车管理费往常是按照130元/辆/月交纳，原告从2014年告知要按150元/辆/月的标准收取；原告举证的收据显示两被告的车辆以往是按130元/辆/月的标准收取停车管理费，在2012年至2014年期间其他住户的车辆有按150元/辆/月的标准收费的情况。被告举证水电费缴交通知单，显示公摊电费10元；举证照片和调查表，拟证实小区内存在电线裸露，水管锈蚀、物品堆放凌乱，有化工企业等问题，小区内大量业主对小区物业服务质量不满意。以上事实，有资质证书、收费许可证、收费员证、收据、《物业委托管理合同》、结婚证、房产证、缴费通知单、照片及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉顺景花园至今未召开业主大会、未成立业主委员会，因此东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对顺景花园进行物业管理，并签订《物业委托管理合同》并无不当，该合同对顺景花园的全体业主具有约束力。双方确认案涉房产的物业管理费一直是按120元/月收取，在争议发生前，双方一直按此标准履行，故对于该物业管理费的收费标准，本院予以认定。《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条是关于业主对于建筑物专有部分之外的共有部分的权属作出的规定，但共有部分的权属问题并非本案的争议所在，原告也并非基于权属而主张收益，原告在本案是基于对小区内业主的车辆出入秩序、停放安排、安全保障等提供了相应的管理服务，而主张使用人应当支付相应的停车管理费，符合民事活动和市场经济对等公平、等价有偿的原则，被告作为车辆使用人，在日常生活中使用车辆，将车辆停放在小区业主共有的公共区域，应当支付相应的对价。停车管理费双方以往按照130元/辆/月的标准履行，现原告主张按150元/辆/月的标准收取停车管理费并无依据，虽然收费许可证上核准对小车收费标准是150元/辆/月，但是并不排除原告与小区业主可以另行协商具体的收费标准，在原告举证的2012年至2014年期间其他住户的车辆交费收据上可见有按150元/辆/月的标准收费的情况，而在此期间两被告却是按照130元/辆/月的标准交纳停车管理费，在两被告按期交纳停车管理费的多年内，双方也并未发生争议，原告也并未诉求两被告补足之前的停车管理费，也足以印证原告与两被告之间确定的收费标准是130元/辆/月，现并无证据证实双方达成一致变更了该之前的收费标准，故本院认定，两被告交纳车辆管理费的标准仍为130元/辆/月。原告作为案涉顺景花园物业管理服务提供者，有权向全体业主收取物业管理服务费及停车管理费用的同时有责任向全体业主提供有质量的物业管理服务，从两被告的主张和举证来看，原告对顺景花园小区的物业管理服务确存在瑕疵和不周之处，故综合本案案情，根据公平原则，本院酌情确定对两被告欠缴的原告的物业管理费适当减免两个月且不计滞纳金，即两被告应当支付原告物业管理费1320元、停车管理费1690元。关于两被告在答辩中提出的原告收取公摊电费等费用的问题，因两被告没有就此反诉，本院对该部分不进行审理，如两被告确认为原告违规，可以向有关部门反映或另案起诉。关于两被告交纳的物业管理费和停车管理费的发票问题，原告应当向被告出具收费发票，如被告确认为原告存在税收方面的违规情况，可以向税务部门反应。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告毛菊香、彭建胜在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处支付物业管理费1320元、停车管理费1690元；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市樟木头镇物业管理公司顺景花园管理处承担元14元，由被告毛菊香、彭建胜承担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  彭笑吟人民陪审员  骆红招人民陪审员  蔡雪萍二〇一五年七月十三日书 记 员  崔丽君柯雁（代）附判决相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。