四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2015）安岳民初字第1438号原告李国，男，生于1968年8月1日，汉族，居民，住四川省安岳县。委托代理人李琪（系李国之子），生于1987年7月8日，汉族，居民，住四川省南充市。被告四川省勇前房地产开发有限公司。住所地：安岳县岳阳镇沱街**号。法定代表人代奋勇，总经理。委托代理人石以雄，男，生于1980年4月14日，汉族，系四川省勇前房地产开发有限公司售楼部经理。委托代理人邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。原告李国诉被告四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称为“勇前房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由代理审判员杨丽玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国的委托代理人李琪到庭参加诉讼，被告勇前房地产公司法定代表人代奋勇的委托代理人石以雄、邓受禄到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请庭外和解未果，后恢复审理。本案现已审理终结。原告李国诉称，2010年10月10日，原告与被告签订了《房屋预定合同》，合同约定原告以275216元的价格向被告订购“民族星城（地块二）”房屋一套，房号7-1-3-4，面积为89.37平方米；该房屋应当于2013年6月30日之前向原告交付。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，向被告支付了订购款，但被告却违反合同约定，至今未向原告交付房屋，经原告对此催促，被告仍拒绝交付。为此，原告李国以被告违约为由，向本院提起诉讼，要求判令被告立即向其交付房屋，并支付逾期交房违约金9482.36元（暂截止2013年12月31日，具体金额计算至被告交房为止。）被告勇前房地产公司辩称，第一、原、被告双方于2010年10月10日签订的房屋预定合同属实；第二、合同签订后原告向被告支付了相应的购房款；第三、原、被告双方于2015年3月24日签订了商品房买卖合同，应当以商品房买卖合同确定双方的权利义务；第四、被告已经于2015年3月24日向原告交付标的房屋。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年10月10日，原告李国（乙方）与被告勇前房地产公司（甲方）签订了《房屋预定合同》，约定：一、乙方购买甲方开发的民族·星城小区D2-7-1-4-4号住房，面积为89.37平方米，单价为3080元/平方米，房屋总价为275260元；二、乙方在签订合同时已支付房款110260元，余款由银行按揭方式付清；三、甲方应当在2013年6月30日前交房，逾期交房的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，但自2013年7月1日起至实际交付之日止，甲方按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金;四、甲方应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲乙双方提供的资料报产权登记机关备案。五、合同同时对装饰、设备标准、保修责任及解决争议的方法进行了约定。该合同签订当天，原告李国向被告支付购房款110260元。2015年3月24日，原告李国之子李琪受李国委托与被告签订商品房买卖合同，合同约定：一、买受人向出卖人购买民族·星城一期7号楼1单元第3层1-4-4号房，房屋总房价为276954元；二、被告应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，自2014年12月30日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。2015年3月24日，原告之子李琪申请接房，并签署书面承诺书承诺愿意承担接房带来的经济损失和法律责任。另查明，被告勇前房地产公司于2013年3月25日取得《商品房预售许可证》。原告李国与被告勇前房地产公司签订房屋预定合同的标的房屋和李琪与被告勇前房地产公司签订房屋预定合同的标的房屋系同一套住房。上述事实，有经庭审质证的房屋预定合同、收款收据、商品房预售许可证、商品房买卖合同、李琪签订的承诺书、民族·星城房屋移交明细表及庭审中原、被告一致陈述等证据予以证明。上述证据，其形式要件及其来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。本院认为，原告李国与被告勇前房地产公司签订了《房屋预定合同》，对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房总价款、付款方式、付款时间、房屋交付日期、办理产权登记、装饰、设备标准、保修责任和解决争议的方法等进行了约定，且原告已按照该协议约定向被告支付了购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，原告李国与被告勇前房地产公司签订的《房屋预定合同》应当认定为商品房买卖合同。因原、被告双方在签订该合同时被告尚未取得商品房预售许可证，但被告在起诉前已经取得，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，该合同有效，原、被告双方成立商品房买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告勇前房地产公司负有向原告李国交付标的房屋的义务，因原告之子李琪已于2015年3月24日实际接房，故本院对原告主张的要求被告交付房屋的诉讼请求不予支持。2015年3月24日，李琪与被告勇前房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买的标的房屋与李国购买的房屋一致，因购房款收据载明付款人为李国，故购房实际出资人为李国。李琪受李国的委托与被告勇前房地产公司签订商品房买卖合同并接房的行为，属于委托代理行为，由此产生的法律后果应由被代理人李国承担。李琪与被告签订的商品房买卖合同约定房屋总价款为276954元，被告应在2014年12月30日前向原告交付房屋，逾期交房的违约责任约定为“预期在90日之内，自2014年12月30日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金”，属于双方对原《房屋预定合同》的一致变更，对双方当事人具有约束力。因此被告勇前房地产公司应当于2014年12月30日前向原告交付标的房屋，但实际却于2015年3月24日交房，属于迟延履行违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被告勇前房地产公司依约应当向原告支付违约金937.21元（110260元×0.01%×85天，自2014年12月30日起计算至2015年3月24日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款之规定，判决如下：一、由被告四川省勇前房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李国支付违约金937.21元；二、驳回原告李国的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员  杨丽玲二〇一五年七月十三日书 记 员  唐 婷