江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1123民初2426号原告：赵浩国，男，1968年2月10日出生，汉族，江西省玉山县人，务工，家住江西省上饶市玉山县，被告：江西聚诚置业有限公司，地址江西省玉山县新建北路阳光金鼎营销中心，组织机构代码78973592-7。法定代理人：舒某，系该公司的执行董事。委托诉讼代理人：封延森，系江西淮玉律师事务所律师。原告赵浩国与被告江西聚诚置业有限公司（下称聚诚公司）商品房预售合同纠纷一案，经上饶市中级人民法院裁定发回重审，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵浩国、被告聚诚公司的委托诉讼代理人封延森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵浩国向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付补充声明：办证违约由出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金人民币54,203.9元。2、要求被告立即向原告交付办理相关证书。3、要求被告退还给原告多交的契税费用人民币2,492元。3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原被告于2014年12月1日按《商品房买卖合同》交房，位于：玉山县冰溪镇新建路159号阳关金鼎3-1302号，被告收取原告人民币17,903元代办理产权证费用，按约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案。时至2015年9月，在原告不断的催促下，办理了住宅备案及房产证的办理，本来可以同时办理的柴间权属资料被告不报产权登记机关备案及房产证的办理。被告违反合同约定，逾期办证时间至今已四个多月。期间在国家规定：不能办理单身证明的情况下强迫原告开第四份单身证明。以房管局、行政中心用虚假消息改变住宅为第二套住宅，多收契税人民币2,492元。恶意侵害并另有企图。被告的行为给原告造成了重大的伤害、损失，为维护原告的合法权益，现依据我国《民法通则》、《合同法》等有关法律和司法解释之规定，特具诉状，请依法审处。本案发回重审后，原告将诉讼请求和事实与理由变更为：1、请求判决被告（江西聚城置业有限公司）立即向原告发放已办理被截留的该房中国工商银行股份有限公司玉山支行的《个人购房借款/担保合同》原件、借款凭证；2、请求判决被告严格依照有关法律、行政法的规定，提交真实、合法、有效的该房资料于登记机关玉山县房地产管理局登记备案。3、请求判决被告立即向原告交付办理该房相关房产权属证书；4请求判决被告向原告支付该房逾期违约金人民币54,203.9元，退还多交的契税人民币2,471.84元，赔偿精神损害人民币100,000元5、请求判决被告赔偿伪造合同诈骗非法占有该房产所有权的惩罚性赔偿责任的赔偿款及非法占有该房产他项权利的赔偿款（算至2016年11月8日的赔偿款98,323.13元，实际应计算至被告返还抵押权止），计人民币64,0362.13元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院审理的江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民终866号民事裁定发回贵院重审的原案卷中，申请人已提出了诉讼请求，但该案件经过调查审理，已查清案件的全部事实，可以确定为被告伪造合同诈骗的侵害导致被告不办理原告的房产登记备案、不办理房产权属证书，所以，原告诉讼请求不全面，现增加和变更诉讼请求。事实在2015年10月22日申请人向原审法院提交的诉江西聚城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的诉讼调查审理中，原告查出新的证据。充分证明了被告不办理原告的房产权属证书是由于伪造合同诈骗造成：被告截留了原告《个人购房借款/担保合同》、截留了借款凭证、截留了借款释放通知、发放了无编号无日期无盖章的伪造的《个人购房借款/担保合同》复印件、提交了缺页的伪造的《商品房买卖合同》复印件给登记机关登记备案，提供了伪造的证据给原审作伪证。所以，按照原审的判决，直接损害了原告的正当合法权益。按照法律规定，发回重审是指原二审法院对原上述案件审理后认为原一审法院的判决存在认定事实错误或者认定事实不清、证据不足或者违反程序，可能是影响案件正确判决或者遗漏当事人、诉讼请求等情形，原二审法院作出撤销原一审判决，将案件发回玉山县人民法院重审的审判制度。按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原案件被发回重审后，玉山县人民法院应适用第一审普通程序，另行组成合议庭重新审理。既然法律规定发回重审案件按第一审普通程序审理，那么，申请人在发回重审后享有的诉讼权利就应该与原一审时享有的权利一致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的第五十二条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百二十六条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的事实请求，可以合并审理。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第156条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的事实请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人们法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人们法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。所以，申请人向贵院提出如上变更诉讼请求的申请并提交案件重审的《民事起诉状》，以便于法庭的审理，恳请贵院支持。被告聚诚公司辩称：我公司与原告签订了《商品房买卖合同》，我公司按合同约定，于2014年11月30日前将原告所购房屋交付给原告，并在房屋交付后的180日内将办理原告所购房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案。我公司在为原告办理房屋所有权证的过程中，不存在违法行为和违约行为，也不存在对原告实施刁难和强迫的事实。原告向我公司购买房屋时声明其所购房屋是第一套房屋，但我公司向房管部门查询核实，原告所购买的是第二套房屋，由于购买第一套房屋与购买第二套房屋收取的税费标准不同，我公司便将相关信息告知了原告，但是原告不予理会。当合同约定的180日办证期限超过后，即2015年9月8日，原告才将其前妻带到房管部门，并提供了离婚证及离婚协议书，最终才确认原告所购房屋是第一套房屋，由此导致原告《房屋所有权证》延期办理的结果，合同并没有约定我公司应当为原告办理所购房屋的土地使用证。我公司是按照政府部门的收费标准，替相关部门代收了原告应缴纳的契税费用，不存在违规多收取原告契税费用的事实。综上，我公司与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同双方均按约定全面履行了义务。原告所购房屋《房屋所有权证》延期办理结果的发生，归责于原告自身，且原告并未因此造成任何损失。我公司作为房地产开发商，只能向原告出具所购房屋的土地分割证，并协助原告办理所购房屋的土地使用权证，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。故请求法庭驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告聚城公司于2012年以拍卖方式取得位于玉山县冰××镇××路西侧9535.1㎡国有土地使用权，经批准在该地块建设“阳光金鼎”商品房，并取得（玉房）预售证第2013005号《商品房预售许可证》。2013年9月5日，原告向被告交纳购买“阳光金鼎”1302号房屋及储藏间订金5万元。同年9月9日，原告在与其前妻刘爱仙婚续期间以其个人的名义以按揭方式向被告聚城公司购买了玉山县冰溪镇新建路159号“阳光金鼎”3-1302号96.11平方米住宅和第389号6.72平方米的储藏间，双方签订了《商品房买卖合同（含）》。该《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定：“该商品房单价为每平方米5,129.36元，总金额为人民币492,983元。储藏间每平方米为7,300元，总金额为人民币49,056元。买受人支付房屋登记费、契税、物管资金，其他办证费用计入房价。”第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：首付款为人民币182,039元，余款360,000元以银行按揭方式支付。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人在60日内及时提供资料报产权登记机关备案。商品房买卖合同经房管局备案后，共同申请办理商品房预告登记。”第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向玉山县房管局申请登记备案。”《合同补充协议》第三条房屋产权证的办理约定：“买受人需按照出卖人通知的时间内，按有关部门规定提供相关证件，并在相关文件上签字和交纳办理房屋产权证所需的相关税费，否则因此而导致办证延期所造成的一切后果由买受人自行承担；在出卖人办好并将房屋产权证交付给买受人的同时与买受人结算办理房屋产权证费用，多还少补。”第七条约定“在本合同中约定的价格仅为房价，电话、宽带、有线电视等开户费用由买受人自行缴纳办理”。合同签订后，原告于2013年9月9日向被告续交了购房首付款人民币132,039元，同时向被告交纳按揭费用6,100元。此后，被告以其本人及其前妻刘爱仙的名义与中国工商银玉山县支行签订了《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款360,000元向被告付清了全部购房款。被告按约到玉山县房地产管理局为原告所购的房屋进行了登记备案。2014年11月21日，被告向原告发出了《交房通知函》及其附件，通知原告于2014年11月30日至12月31日到其营销中心办理交房手续，并告知了原告应当携带的资料和交房流程以及应交款项。在应交款项中，要求原告缴纳：房屋契税为9,860元，住宅交易费288元，储存间非住宅契税1,962元，非住宅交易费123元，物业维修基金5,420元，工本费90元，门牌××元（住宅15元，非住宅45元），土地分割证100元，办证合计为17,903元。被告于2014年12月1日到原告阳光金鼎营销中心按被告要求交纳了17903元办证费用，并办理了交房手续，被告将房屋交付给原告使用。2015年9月22日，被告按原告所购住宅房款494,368元4%的税率的一半为原告向玉山县地方税务局代交了税款9,887.36元。2015年9月24日，江西省玉山县城镇房屋所有权的登记发证办公室对原告所购住宅96.38房屋所有权进行了登记，并向原告颁发了《房屋所有权证》，至2017年3月9日，被告已为原告购买的储藏间交清了办理产权证的税、费。再查明，原告与其前妻刘爱仙于1992年10月11日登记结婚，于2014年8月7日自愿离婚，离婚时双方就夫妻共有财产作了分割，即江西省玉山县冰溪镇三清山大道132号炜达万盛广场2栋101室店面归刘爱仙所有，阳光金鼎3栋1302号房屋归原告所有。同日，原告与刘爱仙经玉山县民政局婚姻登记机关办理了离婚登记。涉案房屋系原告的唯一住房。还查明，2015年1月19日，江西省住房和城乡建设厅与江西省地方税务局联合下发赣建房（2015）2号《关于居民家庭唯一住房和普通住房有关事项的通知》文件对家庭唯一住房和普通住房作了界定，该文件第三条规定“执行上述政策的时间界限以购房合同备案时间为准，对购房合同备案时间在本通知下发日之后的，按本通知规定执行。”2015年6月8日，江西省地方税务局下发赣地税函（2015）51号《江西省地方税务局关于做好契税税率调整相关征管工作的通知》该文件第二条规定“从促进税负公平和保护纳税人利益的角度出发，先税后证的前提下，确定单位或个人取得住房适用3%契税税率的时间界限暂以购房合同备案日期为准，即：凡购房合同备案日期为2015年6月16日及其之后的，按调整后的契税税率执行。”本院认为:本案的争议焦点为：原、被告双方签订的合同是否双方的真实意思表示？合同有无违反国法律、法规的强制性规定？合同签订后双方是否按合同约定履行了各自的义务？对方在履行合同中是否存在违约行为，是否要承担违约责任，有无给对方造成损失？根据查明的事实，原、被告双方签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且双方签订的合同无违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了支付购房款的主要义务，被告亦在规定的时间内履行了交付房屋的主要义务。按照我国民事诉讼法的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。原告认为被告截留其与中国工商银行股份有限公司玉山支行签订的《个人购房借款/担保合同》原件和借款凭证。对此，被告予以否认，原告未提供证据予以证明，故对该事实不予认定；原告认为被告伪造合同诈骗，非法占有其房产所有权。对此，被告予以否认且原告对被告提供的原、被告双方签订的《商品房买卖合同》没有异议，被告已在合同约定的时间内通知原告收房并与原告办理了交房手续，已为原告所购房屋办理了产权登记。故被告不存在伪造合同诈骗亦不存在非法占有其房产所有权的行为。综上所述，原告要求被告立即向原告发放已办理被截留的该房中国工商银行股份有限公司玉山支行的《个人购房借款/担保合同》原件、借款凭证，因原告未提供证据证明被告截留了原告与中国工商银行股份有限公司玉山支行签订的《个人购房借款/担保合同》原件和借款凭证，故对该诉讼请求不予支持；原告要求被告严格依照有关法律、行政法的规定，提交真实、合法、有效的该房资料于登记机关玉山县房地产管理局登记备案，我国《城市商品房预售管理办法》中规定的商品房预售登记备案制度，是为了保证购买人将来的房屋产权登记依合同进行，同时可以防止开发商的一房二卖。本案中，被告已将原告所购的房屋交付给原告并为原告办理了产权登记，备案登记已无实际意义，故对该诉讼请求不予支持；原告要求被告立即向原告交付办理该房相关房产权属证书，原、被告双方签订的合同仅对办理房屋产权证进行了约定，被告已为原告所购的房屋办理了产权登记并领取了所有权证书，对原告所购的储藏间，被告已交清了办理产权证书的税、费，下一步由原、被告双方配合办理产权登记。但原告要求被告办理土地使用权证与合同约定不符，不予支持；原告要求被告支付该房逾期违约金人民币54,203.9元，退还多交的契税人民币2,471.84元，赔偿精神损害人民币100,000元。根据查明的事实，被告无违约行为存在，原告要求被告支付54,203.9元违约金无事实与法律依据，不予支持；原告要求被告退还多交的税2,471.84元，按照江西省住房和城乡建设厅与江西省地方税务局联合下发的赣建房（2015）2号《关于居民家庭唯一住房和普通住房有关事项的通知》文件和赣地税函（2015）51号《江西省地方税务局关于做好契税税率调整相关征管工作的通知》的精神，原告所购的房屋不在契税税率调整的时间范围内，亦不存在多交税的事实，故对原告要求退回多交税款2,471.84元的请求，不予支持；对原告要求被告赔偿精神损害人民币100,000元的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持；原告要求被告赔偿伪造合同诈骗非法占有该房产所有权的惩罚性赔偿责任的赔偿款及非法占有该房产他项权利的赔偿款（算至2016年11月8日的赔偿款98,323.13元，实际应计算至被告返还抵押权止）计人民币640,362.13元的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持。被告的辩解与本案事实与法律规定相符，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告江西聚城置业有限公司于本判决发生法律效力后七日内为原告赵浩国办理好储藏间登记手续，但赵浩国应予配合；二、驳回原告赵浩国的其他诉讼请求。案件受理费人民币6,493元，由原告赵浩负担5,884元，由被告江西聚城置业有限公司负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  徐文乐审 判 员  张 峰人民陪审员  杨涵伟二〇一七年三月七日书 记 员  邱金陵