河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫15民终422号上诉人（一审被告）丁昌俊，男，1962年3月3日出生，汉族，住固始县。委托代理人陈礼友，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（一审原告）周万山，男，1972年12月10日出生，汉族，住固始县。委托代理人史少军，河南蓼阳律师事务所律师。一审第三人固始县林业局，住所地固始县城关镇西关大街。法定代表人杨怀亭，该局局长。委托代理人马建新，河南振蓼律师事务所律师。上诉人丁昌俊因与被上诉人周万山、一审第三人固始县林业局（下称林业局）房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2016）豫1525民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人丁昌俊的委托代理人陈礼友，被上诉人周万山的委托代理人史少军、一审第三人林业局的委托代理人马建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁昌俊上诉请求：依法改判一审判决，解除房屋买卖合同；事实和理由：一、双方合同约定的产权过户义务因国家政策调整已无法继续履行。上诉人与第三人签订房屋买卖合同时，第三人也承诺可以将房屋过户到其名下，在上诉人与被上诉人签订合同时，此情况也没有发生变化，但在上诉人积极为被上诉人办理产权过户手续时，却因相关政策规定，导致不能办理。故合同中的办理过户义务已确定无法实现。二、根据《合同法》相关规定，上诉人与被上诉人之间约定的义务已经无法实现，理应解除合同。上诉人愿意积极退还被上诉人所缴纳的购房款及定金，但被上诉人应当按照市场价格支付相应的租房费用。综上，上诉人与被上诉人之间签订协议的部分条款因客观原因已无法实现，一审判决上诉人继续履行产权过户的义务，不符合实际情况，也根本无法实现，请求依法改判，解除合同，上诉人愿意退回购房款，承担违约责任。周万山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。房屋买卖协议是有效合同，协议签订后，房屋也交给了购房人实际使用了5年，也按照合同约定履行了合同义务，房屋的过户只是附属性义务，合同不具有法定的解除情形，该合同并不需要解除，根据上诉人的上诉，本身也是相互矛盾，合同解除与合同无效本身是两个概念，这个房屋核实经过县政府批准的，不具有违法的规定及无效合同的具体情形，上诉人的上诉没有依据。林业局述称，房屋买卖合同解除不属于本案审理范围，林业局并不是上诉人与被上诉人合同的当事人，一审判决正确，房产证已经交付给上诉人了，上诉人上诉没有房产证是没有依据的。根据各方诉辩意见，并征得当事人同意，本院归纳二审争议焦点是：合同约定的房屋产权过户义务是否因国家政策调整已无法继续履行，该合同是否应当依法予以解除。周万山向一审法院起诉请求：判令被告将位于固始县王审知大道北老林业局办公楼从西向东前4间5层门面房及后院的房权证、土地使用证办理到周万山名下，并承担相应费用。诉讼过程中，周万山增加诉讼请求：要求第三人林业局协助、配合丁昌俊将房屋过户到周万山名下；丁昌俊承担违约责任。一审法院查明的事实：2010年10月10日，第三人固始县林业局与被告丁昌俊签订《房地产转让协议书》，固始县林业局将其所有的位于固始县王审知大道与淮河路交叉口东北角的办公楼及附楼等转让给被告丁昌俊所有，丁昌俊与固始县林业局未办理房屋过户手续。2011年1月15日，被告丁昌俊和原告周万山签订《房屋转让协议书》，丁昌俊将原老林业局办公楼从西向东前4间门面房及该房屋后的院落以3200000元的价格转让给原告周万山，协议书约定：“合同签字时，周万山先付300000元作为定金，在2011年3月10日之前，周万山再付丁昌俊2000000元，余款900000元在丁昌俊将该房屋产权证及土地使用证办理到周万山名下后一次性付清。丁昌俊负责将该房屋产权证及土地使用证办理到周万山名义下，相应的全部费用由丁昌俊自己承担。若不能办理到周万山名下，视为丁昌俊违约。违约责任按定金规则处理”。合同签订当日，周万山给付丁昌俊定金300000元，同年3月12日，周万山支付丁昌俊1000000元，4月11日支付600000元，4月18日支付500000元，9月11日支付100000元，周万山陆续给付丁昌俊现金共计2500000元，2011年1月至2014年2月，丁昌俊另收周万山售农机款共计201500元。至今，被告丁昌俊未将该房屋产权证及土地使用证过户到周万山名下。一审法院认为，原告周万山与被告丁昌俊签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定且未损害他人利益，该协议书合法有效，双方当事人均应当按照协议书约定的内容履行各自的义务。原告周万山已按合同约定履行了给付金钱义务，虽然部分款项未按双方合同约定的期限给付，但截止到2014年2月27日，原告周万山已支付给被告丁昌俊价款2701500元（含丁昌俊代收周万山的货款201500元），被告丁昌俊接收原告周万山的价款已超出合同约定办证前应支付的款项。被告丁昌俊应当按照合同约定，将该转让的房屋产权证及土地使用证办理至原告周万山名下。综上所述，原告周万山要求被告丁昌俊将转让房屋产权证及土地使用证办理到周万山名下，第三人固始县林业局负有协助、配合过户、办证义务的诉讼请求合理合法，予以支持。其要求被告承担违约责任的请求，因双方约定若不能办理到周万山名下，视为丁昌俊违约。原告未能举证证实丁昌俊已违约，故对原告此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、被告丁昌俊于判决生效后三十日内将该转让的房屋产权证及土地使用证办理至原告周万山名下，上述证件交付给周万山时，周万山将应支付丁昌俊的购房余款498500元支付给被告丁昌俊。若逾期未办理，周万山可自行办理房屋产权证及土地使用证，所需费用从其欠丁昌俊购房余款中扣除，不足部分丁昌俊承担，第三人固始县林业局对诉争房屋、土地在过户、办证时负有协助、配合义务。驳回原告周万山其他诉讼请求。案件受理费8777元，由丁昌俊负担。本院二审期间，各方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，被上诉人周万山与上诉人丁昌俊签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，且未损害他人利益，该协议合法有效，应予确认，当事人应当按照协议书约定的内容履行各自的义务。周万山已按合同约定期限履行了给付金钱义务，丁昌俊应当依约将转让的房屋产权证及土地使用证办理至周万山名下，其没有履行该项义务，应承担相应民事责任。关于合同约定的房屋产权过户义务是否因国家政策调整已无法继续履行问题。经查，该房地产转让系固始县林业局报固始县国有资产管理部门并委托信阳天源拍卖行两次公开招标拍卖流拍后，丁昌俊经公开竞价取得的，为此林业局与丁昌俊于2010年10月10日签订《房地产转让协议书》，该协议签订后，林业局、丁昌俊在没有办理房屋产权过户手续的情况下，又将部分房产转让给周万山，且林业局将房产证交给丁昌俊，并向固始县房管中心出具委托书，委托丁昌俊办理房屋产权过户手续，但丁昌俊持有相关证件仍未履行房产过户手续，本案未办理房产证过户手续不存在因违反法律规定而办证不能，故丁昌俊以合同约定的房屋产权过户义务因国家政策调整已无法继续履行的上诉理由不成立。关于《房屋转让协议》的效力及合同是否应当依法予以解除问题。该房屋转让协议应当合法有效，并未出现合同无效的情形，而合同解除是在合同有效的前提下依法提起，合同无效与解除合同是两个不同的法律概念，丁昌俊没有提起解除合同之诉，其上诉请求该合同应当依法解除的上诉理由不成立。综上所述，丁昌俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8777元，由上诉人丁昌俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘友成审 判 员  吴 斌代理审判员  李 彬二〇一七年三月二十二日书 记 员  段凤娇印15