昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第592号原告徐元亮，男，1937年2月12日出生，汉族，四川省人。原告徐东焰，男，1966年4月7日出生，汉族，四川省人。原告徐青松，男，1969年9月3日出生，汉族，四川省人。原告徐元亮、徐东焰共同委托代理人徐青松，男，1969年9月3日出生，汉族，四川省人,特别授权代理。被告云南奥宸房地产开发有限公司。法定代表人邹建民，董事长。委托代理人毕淼、薛冰，系被告云南奥宸房地产开发有限公司员工，特别授权代理。被告云南瑞景房地产经济有限公司。法定代表人孙勇飞，总经理。委托代理人刘倬，四川福瑞斯律师事务所律师，一般授权代理。原告徐元亮、徐东焰、徐青松诉被告云南奥宸房地产开发有限公司(以下简称：奥宸房地产公司)、云南瑞景房地产经济有限公司（瑞景公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，于2015年4月16日依法适用普通程序，在本院第七法庭公开开庭进行了审理。原告徐青松及徐元亮、徐东焰共同委托代理人徐青松，被告奥宸房地产公司的委托代理人毕淼、薛冰，被告瑞景公司的委托代理人刘倬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐元亮、徐东焰、徐青松诉称：被告二是被告一奥宸滇池星城中央广场楼盘销售代理商，周素芳与徐元亮系夫妻，徐东焰、徐青松为其子女，上述原告与被告一于2012年9月26日签订协议编号分别为：ZYGC字第3120号商品房购销合同及补充协议两份和被告二签订补充协议两份。合同总金额为3878759元，周素芳于2012年10月3日突发脑溢血，于2012年10月25日死亡。之后，奥宸房地产公司于2013年7月28日在生活新报发出交房公告，原告7月30日到现场接房，被告不能提交“经建设单位组织验收合格”的依据，合同附件二约定的优质铝合金型材料，知名品牌五金配件，钢木楼梯等未安装完成，未提交《商品房质量保证书》和《商品方式用说明书》。在奥宸房地产公司拒绝履行义务后，原告于2014年10月8日向昆明市建设工程质量监督管理站投诉工程质量问题，2015年1月15日原告收到投诉回复，奥宸房地产项目部及监理公司同意重新安装钢木楼梯，其他问题正在协调处理。之后原告向昆明市规划局、昆明环境保护局、昆明市建设工程质量监督管理站申请政府信息公开，均答复“奥宸滇池星城项目未办理规划核实，未申请竣工环境保护验收，未做竣工验收备案表”等验收行为，不具备行政许可，而且故意隐瞒本案土地自2011年8月至2015年2月设定土地使用权抵押登记的事实。综上所述，被告没按照合同约定履行合同义务，损害原告的合法权益及其经济利益。为此，为了维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令：：1、两被告继续履行合同，第一被告履行交付义务;2、被告一向原告交接商品房质量保证书和商品房使用说明书;3、两被告支付因逾期交房已产生的违约金569575.66元（暂计算自2013.8.1起至2015.1.15止，全部违约金请判至实际交付房屋之日止）;4、本案诉讼费由两被告承担。被告奥宸房地产公司答辩称：请求法院驳回原告的所有诉讼请求，原告请求的第一项诉请与事实不符，第一被告所有的项目及原告周边的商铺是已经交付，房屋可以实际经营使用，不影响盈利。对于第二项诉请验收有一个过程，消防、环评等正在办理中，原告以未交付这两份保证书为由说我未交房是不符合客观情况。对于第三项诉请被告一没有违约，可以实际交付房屋，原告不来接房。被告瑞景公司答辩称：我方是被告一的销售代理商，未与原告发生合同关系，没有履行合同的基础，原告的诉请一没有事实依据，应当驳回。因为本案中被告二并不是合同的当事人之一，是否应当承担违约金不应当在本案中处理。原告主张被告二支付违约金没有事实及法律依据，房屋已经完成了交房手续，并不存在逾期交房，是原告没有按时接房导致自己损失，我方没有向原告交房的法律责任，请求驳回原告的诉请。综合诉辩双方，本案争议的焦点是：一、诉争房屋是否具备交付条件且被告是否履行交付房屋的义务？二、被告是否违约，如违约，违约金是否应当得到支持？三、瑞景公司是否是合同的相对方，是否对原告诉讼请求承担责任？原告徐元亮、徐东焰、徐青松针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：一、商品房购销合同二份，欲证明：交付期限为2013年7月30日，交接时，甲方向乙方提交商品房质量保证书和商品房使用说明书，第九条约定甲方逾期交房的违约责任。二、合同补充协议二份，欲证明：合同第五条约定甲方逾期交房违约金由甲方于实际交付房屋之日同时赔付。三、补充协议二份，欲证明：同期存款利息与同期贷款利息的差额赔付。四、收款收据二份，欲证明：房款已付清，逾期违约金的计算依据。五、亲属关系证明、死亡原因证明书复印件、放弃继承权声明书、公证书各一份，欲证明：徐元亮与周素芳原为夫妻关系，具有本案主体资格。六、关于奥宸滇池星城项目规划核实文件信息公开申请的回复一份，欲证明：奥宸滇池星城项目未办理项目的建设工程规划核实意见。七、快递详单一份，欲证明：以邮寄方式申请政府信息公开获取规划核实回复。八、昆明市环境环保局关于对徐青松要求公开奥宸滇池星城项目环境保护竣工验收文件的回复一份，欲证明：奥宸滇池星城项目至今未向我局申请竣工环境保护验收。九、快递详单一份，欲证明：以邮寄方式申请政府信息公开获取滇池星城环评。十、农业银行贷款利率复印件一份，欲证明：贷款同期利率7.8%的计算依据。十一、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条复印件一份，欲证明：被告应承担举证责任。对原告提交的以上证据，奥宸房地产公司质证认为：一、合同补充协议二份、商品房购销合同二份，三性无异议。三、补充协议二份，不针对被告一，不质证。四、收款收据二份，三性无异议。五、亲属关系证明、死亡原因证明书复印件、放弃继承权声明书、公证书各一份，对于亲属关系证明三性无异议，对于死亡原因证明书无原件，三性有异议，对公证书三性无异议。六、关于奥宸滇池星城项目规划核实文件信息公开申请的回复一份，合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证明被告一没有进行交付。七、快递详单一份，合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证明被告一没有进行交付。八、昆明市环境环保局关于对徐青松要求公开奥宸滇池星城项目环境保护竣工验收文件的回复一份，合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证明被告一没有进行交付。九、快递详单一份，合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证明被告一没有进行交付。十、农业银行贷款利率复印件一份，不应当作为证据提供。十一、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条复印件一份，不应当作为证据提供。对原告提交的以上证据，瑞景公司质证认为：一、商品房购销合同二份；二、合同补充协议二份，被告一与原告所签订，被告二不发表质证意见。三、补充协议二份，真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告二是被告一的代理商，并不是商品房买卖合同的当事人，没有向原告交房的义务，不应当承担延期交房的责任，对于交房的相关事宜被告二也无法掌控及完成，按照协议约定来看，如果因为被告一逾期交房给乙方带来损失，是一个损失赔偿，并不是合同责任，原告应当证明由此带来的损失有多大，因原告未按时接房导致，并非被告一所造成。四、收款收据二份，不发表质证意见。五、亲属关系证明、死亡原因证明书复印件、放弃继承权声明书、公证书各一份，三性无异议六、关于奥宸滇池星城项目规划核实文件信息公开申请的回复一份，真实性、合法性无异议，对于关联性不认可，不能证明被告一未交房。七、快递详单一份，真实性、合法性无异议，对于关联性不认可，不能证明被告一未交房。八、昆明市环境环保局关于对徐青松要求公开奥宸滇池星城项目环境保护竣工验收文件的回复一份，真实性、合法性无异议，对于关联性不认可，不能证明被告一未交房。九、快递详单一份，真实性、合法性无异议，对于关联性不认可，不能证明被告一未交房。十、农业银行贷款利率复印件一份，真实、合法性无异议，但不应当作为双方约定的利率计算损失。十一、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条复印件一份，无异议。被告奥宸房地产公司针对其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、建设工程消防验收意见书复印件一份，欲证明：消防验收已经通过，其他的验收正在进行的。二、交房记录表复印件一份，欲证明：其他的业主除周素芳已经实际接房并使用，未给业主造成经济损失，是因为业主自己不来交房。三、委托书复印件、昆明市私有房屋登记申请表复印件、军官证复印件、身份证复印件各一份，欲证明：业主已经办理接房的手续，我们的广场是可以正常交付并使用的。原告对奥宸房地产公司提交的证据质证认为：一、建设工程消防验收意见书复印件一份，三性不认可，系复印件，在法定期限内未向我交换证据。二、交房记录表复印件一份，不能证明本案事实，与本案无关，也没有原件，三性不认可。三、委托书复印件、昆明市私有房屋登记申请表复印件、军官证复印件、身份证复印件各一份，与本案无关。被告瑞景公司质证认为：对于被告奥宸房地产公司所有证据无异议。被告瑞景公司针对其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：奥宸中央广场联合营销协议复印件一份，欲证明：被告一系被告一的销售代理商。原告质证认为：奥宸中央广场联合营销协议复印件一份，合法性、关联性无异议，因为没有原件真实性有异议，只能证明被告与我们签订的补充协议是真实的，愿意按约定赔偿。被告奥宸房地产公司质证认为：奥宸中央广场联合营销协议复印件一份，三性均无异议。被告庭后提交以下证据：工程竣工验收证明书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录两份，欲证明：工程已经竣工验收。三原告质证认为：庭后提交证据，不予认可。瑞景公司质证认为：三性予以认可。本院认证认为：对于三原告提交的的第一、二、三、四、五组证据，由于被告公司对其真实性、合法性没有异议，且与本案具有关联性本院予以采信；对于原告提交的其他证据本院以下予以论述，在此不予赘述；对被告奥宸地产公司提交的证据建设工程消防验收意见书、交房记录表虽然原告不予认可，但是原告并未提出足以反驳的证据，本院予以采信。对于委托书复印件、昆明市私有房屋登记申请表复印件、军官证复印件、身份证与本案无关,本院不予采信。对于奥宸地产庭后提交的工程竣工验收证明书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录两份，原告不予质证，但是与被告提交的证据能相互印证，且符合证据的形式要件，本院予以认可。对于瑞景公司提交的奥宸中央广场联合营销协议三原告及其奥宸公司对其真实性、合法性没有异议，且与本案具有关联性，本院依法予以认可。综上所述，根据双方当事人的自认，双方当事人的举证、质证，以及本院的认证，本院依法确认如下法律事实：瑞景公司与奥宸地产公司于2012年6月8日签订《奥宸-中央广场联合营销协议》合同约定：自2012年6月14日起至2012年7月7日瑞景公司作为奥宸地产公司销售商，销售奥宸地产开发的位于昆明市滇池星城商业二期奥宸-中央广场G-07地块除外甲方未出售的商铺189套（商铺价格和房号见附附件一）。2012年9月26日周素芳、徐东焰、徐青松与奥宸地产公司签订《商铺房购销合同》，合同约定以上三人购买奥宸地产公司开发项目奥宸滇池星城G32幢1-3层19号商业用房，面积343.98平方米，单价每平方米11276.12元，总价款为人民币3878759元，三原告于2012年9月26日一次向奥宸地产公司支付房屋总价款3878759元，合同第七条约定：交房时间为2013年7月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：甲方未按本合同第七条约定的时间交房，本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止陆拾天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期陆拾天后，甲方以乙方已付款金额的银行同期存款利率按日向乙方支付逾期违约金，合同继续履行。双方于2012年9月26日签订《合同补充协议》，于同日，瑞景公司与周素芳签订补充协议，协议中约定：根据乙方与奥宸地产签订的奥宸中央广场G32-4-19号商品房购销合同第九条一款的约定，经甲乙双方协商，如果因为奥宸地产逾期交房，给乙方带来的损失，甲方愿意按合同款3878759元的银行同期存款利息与同期贷款利息的差额赔付乙方，赔付期限至奥宸地产与乙方办理完房屋交房手续为止。如不是因奥宸中央广场的原因造成的延期交房（因乙方个人原因为按时接房的）甲方不承担赔付责任。原告周素芳2012年10月25日死亡，徐元亮作为周素芳的法定继承人继承周素芳的遗产。原告徐青松于2015年1月19日向昆明市规划局申请政府信息公开，昆明市规划局于2015年1月26日向原告徐青松回函“就您所申请的‘的奥宸滇池星城项目规划核实文件’事项，我局回复如下：就上述项目，因消防预验收前置要件不齐，我局未办理项目建设工程规划核实意见，我局已督促建设单位尽快办理规划核实意见”。原告徐青松于2015年1月21日向昆明市环境保护局申请政府信息公开，公开奥宸滇池星城项目环境保护竣工验收文件，昆明市环境保护局回复“奥宸滇池星城项目至今未向我局申请竣工环境保护验收，我局目前无法提供该项目竣工验收文件信息”。对于双方诉争的商铺所在奥宸滇池星城商业区G-32地块、G-32地块4栋、G-32地块5栋于2013年7月19日竣工验收，于同日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行竣工验收。奥城地产公司于2014年8月11日向昆明市公安消防支队申请建设工程消防验收。昆明市公安消防支队于2014年8月13日出具《昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书》昆公消验字［2014］第0131号，其意见书中载明：申报的奥宸滇池星城商业区（不含内饰）工程昆明市呈贡新区乌龙片区，该工程经你单位组织设计、施工、监理、检查等工程相关部门按照国家现行技术规范进行技术规范进行了竣工验收，并书面出具了《工程竣工验收报告》。……。按照《建设工程消防验收评定规则》GA836-2009进行综合评定，该工程消防验收复验合格。该诉争房屋所在楼房，部分业主已经办理了房屋交接手续。针对本案的第一争议焦点：诉争房屋是否具备交付条件且被告是否履行交付房屋的义务。原告认为房屋没有进行综合验收，并且是被告自己验收不符合国家法律规定，自己验收的房屋不符合双方约定的交房条件。奥宸地产公司认为，房屋已经由建设单位组织竣工验收，并且可以实际交付使用，相应的手续在后续过程中办理，并且有部分业主已经接房，所以符合交房条件。本院认为，双方合同约定将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的交房条件，奥宸地产公司提交证据证明该房屋于2013年7月19日由建设单位组织竣工验收，奥宸地产公司并于2014年8月11日向昆明市公安消防支付申请建设工程消防验收，于2014年8月13日昆明市公安消防支队出具建设工程消防意见书中明确该工程消防验收复验合格。双方合同约定将建设单位组织验收合同后的房屋交付给乙方。另外,被告提交的证据中部分购房人已经办理的相应的接房手续。根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。本案中双方约定将建设单位组织验收合格并符合合同约定的交付条件的房屋交付给乙方。从奥宸地产公司提交的证据可以看出，诉争的房屋建设单位组织竣工验收，并且进行消防验收，已经符合交付使用条件，具备交付条件。对于被告是否履行交付房屋的义务，本院认为，双方合同第十条约定：“该商品房建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或登报形式通知乙方办理交接手续”。原告在庭审中认可“被告通过公告的方式向原告发出交房通知，但是原告认为不具备交房条件，原告拒绝接房”，通过以上论述，诉争房屋具备交付条件，并且被告按照合同约定向原告发出交房公告，原告接到交房公告，没有按时接房，过错在原告一方。因此，本院认为，被告已经履行交付房屋的义务。针对本案的第二个争议焦点：即被告是否违约，如违约，违约金是否应当得到支持。本院认为双方合同第七条约定：甲方应于2013年7月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。另外，双方合同约定交房方式为“将建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或登报形式通知乙方办理交接手续。交房时，甲方应当向乙方提交《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》”。原告庭审中认可“被告通过发出公告的形式交房”，并且已经看见该交房公告。双方合同中约定“交房时，甲方应当向乙方提交《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》”。但是奥宸地产在交房房屋时，并没有按照约定向原告交房“《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》”。故，奥宸地产公司在履行交房过程中违约。原告主张被告支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中奥宸地产公司在交付房屋时没有按照合同约定提交“《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》”给原告，其存在违约行为。原告主张奥宸地产公司支付逾期交房的违约金，本院认为，原告在交房时没有按照合同约定交付《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》，交付《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》是附随义务，其行为并非是逾期交房，并不导致被告不能按期交付房屋亦不影响房屋使用。因此，原告主张支付逾期交房的违约金，本院不予支持。但是由于被告在履行合同过程中没有交付《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》确实存在违约。本院根据实际情况，酌情予以支持被告向原告支付30000元的违约金。针对本案的第三个争议焦点：瑞景公司是否是合同当事人，是否对原告诉讼请求承担责任。本院认为，奥宸地产公司与瑞景公司双方签订《奥宸●中央广场联合营销协议》合法有效，瑞景公司“组织客户购房甲方开发建设的位于昆明呈贡区滇池星城商业二期奥宸●中央广场G-07地块”商品房，瑞景公司为奥宸地产的唯一代理商，按照合同约定，销售的房屋最终由奥城地产公司与客户来签订《商品房购销合同》。作为销售代理商的瑞景公司，并不是《商品房购销合同》的相对人。对于瑞景公司与周素芳签订的补偿协议，虽然双方签订协议是自愿达成，但是协议中约定“如果因为奥宸地产逾期交房，给乙方带来的损失，甲方愿意按合同款3878759.00元的银行同期存款利息与同期贷款利息的差额赔付乙方。赔付期限至奥宸地产与乙方办理完房屋交接手续为止”，但是本案中，奥宸地产已经具备交房条件，其履行合同过程中奥宸地产公司没有按照合同约定提交“《商品质量保证书》和《商品房使用说明书》”给原告，并非双方约定的“奥宸地产逾期交房”因此，原告主张瑞景公司承担责任，本院不予支持。综上，原告与被告奥宸地产公司双方签订《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告开发的项目奥宸滇池星城G32幢1-3层19号商业用房。被告按照合同约定向原告交房，但原告没按照合同约定接房，其过错在原告一方。对于原告主张被告违约，认为被告并未按约交付经验收合格并取得相应行政许可的商品房，因此虽然看见交房通知，但拒绝接受房屋。对此，本案中双方合同已约定，被告方应当将“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，作为该约定是否违背法律规定、或低于法律规定义务的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得备案登记后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，相应的备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案原、被告之间所签商品房买卖合同合法有效，合同第七条交付房屋条件不违背法律规定、或低于法律规定义务，双方应当履行。被告已履行交房通知的义务，导致本案房屋未能接房，责任不在被告。据此，本院根据《中人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条规定、第一百三十八条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐元亮、徐东焰、徐青松交付合同编号为ZYGC字3120号《商品房购销合同》约定的《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。二、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告徐元亮、徐东焰、徐青松支付违约金30000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费收取人民币6489元，根据败诉比例由原告徐元亮、徐东焰、徐青松承担5926元。由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担人民币563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长 朱 曦代理审判员 赵 勇人民陪审员 楚 庚二〇一五年七月十七日书 记 员 陆叶青