江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终1024号上诉人（原审被告）：江苏新金陵人餐饮有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路39号。法定代表人：朱云虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京鼓楼城镇建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路68号。法定代表人：何於纲，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所实习律师。上诉人江苏新金陵人餐饮有限公司（以下简称新金陵人公司）因与被上诉人南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼城建公司）物权保护纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新金陵人公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、上诉人自2003年开始承租山西路37号、39号一楼、二楼从事餐饮经营，在长达十几年的时间里，被上诉人从未向上诉人提出过异议或主张，直到2012年才提起诉讼要求收回房屋，上诉人是基于合法的租赁关系使用涉案房屋，并非一审法院认定的非法占有。二、上诉人在承租房屋的过程中没有过错，支付了租金却没有能够承租房屋到租赁期满，对经营造成严重损失，相当于无过错方承担了全部责任，显然不公平。三、涉案房屋之前的诉讼中一楼房屋的占有使用费经鉴定为90余万元，而本案鉴定结论为41万元，差距过大，上诉人支付的二楼部分的占有使用费已经超过了被上诉人的实际损失；涉案一楼部分房屋仅为一狭长的密闭过道，不能参照门面房的房租标准，上诉人曾向专业评估人员咨询，专业评估人员称租金标准在5万元左右，本案一审判决的租金标准明显过高。鼓楼城建公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鼓楼城建公司向一审法院起诉请求：新金陵人公司向鼓楼城建公司支付房屋占用费413919元（2014年5月9日至2016年9月13日）。一审法院认定事实：南京市鼓楼区山西路37号（原山西路39号）房屋为两层钢混结构建筑，其中二楼系鼓楼城建公司所有产权，面积为1045平方米。一楼为鼓楼城建公司、扬子食品商场按份共有及南京市鼓楼区房产经营公司直管房屋，其中，鼓楼城建公司享有239.82平方米产权，扬子食品商场享有104.84平方米产权，另外465平方米面积为南京鼓楼区房产经营公司直管非住宅房屋。2012年2月之前未进行分割析产，但在本案审理过程中，各共有人之间的份额已进行了分割。鼓楼城建公司享有的239.82平方米面积已在房屋所有权证所附房产分层分户平面图予以明确。1989年9月20日，鼓楼城建公司（甲方）与扬子食品商场（乙方）订立《租赁协议》与《租赁补充协议》各一份，约定：甲方提供属于自己产权的山西路39号二层楼，建筑面积为1026平方米的店面房租给乙方使用，时间先定二年（以后两年续订一次合同）等等。《租赁补充协议》中鼓楼城建公司为乙方，扬子食品商场为甲方，协议约定：甲方开办扬子商场，其底楼面积多出248.76平方米，产权属于乙方所有，为保持扬子商场的整体性，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：底楼多出的248.76平方米，由甲方向乙方承租，先租二年，以后每两年续订一次，自1989年11月1日起至1991年10月30日止等等。上述协议签订后，鼓楼城建公司将房屋交付给扬子食品商场使用。另南京市鼓楼区房产经营公司也将其直管房屋面积部分出租给扬子食品商场使用，扬子食品商场取得该房屋一、二层面积的使用权。1991年8月1日，鼓楼城建公司与扬子食品商场又签订《租赁补充协议》一份，该补充协议约定，由甲方（鼓楼城建公司）提供属于自己产权的山西路39号一、二层楼，建筑面积1274.76平方米商业门面房租给乙方（扬子食品商场）使用等等。2004年2月28日，扬子食品商场与案外人周雪雷订立《房屋租赁合同》一份，将上述房屋转租给周雪雷，该合同约定，扬子食品商场将山西路37—39号一楼至二楼门面房租赁给乙方（周雪雷）作营业用房，房屋建筑面积约1400平方米左右，租赁期自2004年2月28日至2016年9月30日止等等。该合同的签订，鼓楼城建公司没有参与。扬子食品商场与周雪雷之间的《房屋租赁合同》签订后，上述房屋由新金陵人公司使用。周雪雷为新金陵人餐饮公司股东。鼓楼城建公司按原租金标准收取扬子食品商场租金至2006年底，自2007年1月起，鼓楼城建公司未向扬子食品商场收取租金，扬子食品商场一直也未缴纳租金。2012年2月8日，鼓楼城建公司以扬子食品商场为被告，新金陵人公司为第三人向一审法院另案提起诉讼，请求判令：1、扬子食品商场返还山西路37号1层（239.82平方米）、2层（1045平方米）房屋；2、扬子食品商场支付1995年1月1日至1999年12月31日房屋占有使用费（或租金）40万元，以及2007年1月1日至2012年5月10日房屋占有使用费500.15万元，二项合计540.15万元，并要求扬子食品商场按照同期银行贷款利率支付相应的逾期付款利息；3、扬子食品商场自2012年5月11日至实际返还房屋之日，按每年105万元的标准支付房屋占有使用费；4、要求新金陵人公司迁出山西路37号1层（239.82平方米）、2层（1045平方米）房屋，并对扬子食品商场支付房屋占有使用费义务承担连带责任。一审法院受理该案后，基于上述案件事实，认为：鼓楼城建公司在该案中要求扬子食品商场返还租赁房屋，致双方之间的不定期租赁关系无法维持，故双方的不定期租赁关系应予解除。根据鼓楼城建公司与扬子食品公司订立的《租赁协议》及《租赁补偿协议》约定的租赁期限截至1993年1月底，此后双方形成不定期租赁关系。扬子食品商场与新金陵人公司订立的转租合同约定的租赁期限截至2016年9月30日，超出鼓楼城建公司行使不定期租赁关系解除权的期间部分，对鼓楼城建公司不发生效力，新金陵人公司负有腾房义务。因山西路37号一层包含其他产权人所有面积，且未进行分割，故对于鼓楼城建公司要求返还一层房屋的主张不予支持。据此，一审法院于2013年8月30日作出（2012）鼓民初字2822号民事判决书，判决：一、扬子食品商场于判决生效后的三个月内将本区山西路37号第二层部分房屋返还鼓楼城建公司；新金陵人公司于判决生效后三个月内，迁出并腾空本区山西路37号第二层房屋；二、扬子食品商场于判决生效后十日内给付鼓楼城建公司2011年2月9日至2012年2月8日期间的租金8万元；三、扬子食品商场于判决生效后的十日内，给付鼓楼城建公司自2012年2月8日起至判决生效之日止房屋占有使用费；于扬子食品商场及新金陵人公司返还并腾空第二层租赁房屋后的三日内，给付鼓楼城建公司自判决生效次日起至扬子食品商场及新金陵人公司返还并腾空第二层租赁房之日止房屋占有使用费。以上计算标准均为105万元/年。新金陵人公司对房屋占有使用费承担连带给付义务。扬子食品商场不服上述判决，向南京市中级人民法院提起上诉。该院经审理后，于2013年12月13日作出（2013）宁民终字第3622号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因扬子食品公司及新金陵人公司未及时履行生效判决，鼓楼城建公司于2014年1月13日向一审法院申请强制执行，一审法院立案号为（2014）鼓执字第379号。该案在执行过程中，鼓楼城建公司（甲方）、扬子食品商场（乙方）及新金陵人公司（丙方）于2014年4月24日签订了一份《执行和解协议》，主要内容为：一、甲方同意在2014年5月10日之前一次性收取260万元，该费用由乙、丙方承担连带责任；二、甲方（自有产权一层239.82平方米和二层1045平方米）和乙方（自有产权104.84平方米和租赁使用权465平方米）共同同意将南京市山西路39号（现为山西路37号）一、二层房屋继续租赁给丙方至2016年9月30日。2016年9月30日之后的房屋租赁事宜由三方另行协商确定；三、甲方从2014年5月9日起至2016年9月30日止期间按照年租金130万元收取租金，其中乙方承担10万元，丙方承担120元；……五、在260万元到法院账户后，本协议生效，执行案件执行完毕，三方就山西路39号一、二层房屋的租赁纠纷再无任何纠纷等等。之后，上述执行和解协议的履约方未履行上述协议内容，（2014）鼓执字第379号执行案件恢复执行。2016年8月1日，鼓楼城建公司又以新金陵人公司为被告诉至一审法院（即本案）。本案审理过程中，新金陵人公司自认从2014年5月9日起未就使用山西路37号一层239.82平方米房屋向鼓楼城建公司支付任何款项。鼓楼城建公司与新金陵人公司确认新金陵人公司履行上述生效判决而向鼓楼城建公司支付的案款为2014年5月9日之前的款项。2016年9月13日，山西路37号二层房屋返还给鼓楼城建公司，新金陵人公司无法就山西路37号一层239.82平方米的部分继续使用经营，故将山西路37号一、二层整体返还给鼓楼城建公司。新金陵人公司对鼓楼城建公司主张的房屋占用费标准持有异议，鼓楼城建公司因此向一审法院提出评估申请。一审法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对山西路37号一层239.82平方米（即案涉房屋面积）2014年5月9日至2016年9月30日期间的租金价格进行鉴定。2016年11月9日，中证房地产评估造价集团有限公司出具中证（鉴）估字（2016）第048号《房地产估价报告》，评估上述房屋面积2014年5月9日至2014年12月31日期间租金为111417元，2015年1月1日至2015年12月31日期间租金为176196元，2016年1月1日至2016年9月30日期间租金为134793元，合计422406元。经计算2014年5月9日至2016年9月13日期间租金合计为413919元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，根据生效判决书已查明的事实，新金陵人公司系从扬子食品公司处承租了山西路一层239.82平方米部分房屋，租赁关系的相对方并非是鼓楼城建公司。且前述《执行和解协议》最终未能履行，故新金陵人公司与鼓楼城建公司就山西路一层239.82平方米部分房屋之间不存在租赁关系。但新金陵人公司在无任何法律依据的情况下，占有上述房屋，且于2014年5月9日至2016年9月13日期间未向权利人鼓楼城建公司支付了任何款项，侵害了鼓楼城建公司作为所有权人所享有的取得收益的权利。因此鼓楼城建公司按照评估机构对于上述房屋2014年5月9日至2016年9月13日期间租金标准的主张房屋占用费413919元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：江苏新金陵人餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向南京鼓楼城镇建设开发有限公司支付鼓楼城镇建设开发有限公司所有的南京市鼓楼区山西路37号一层239.82平方米面积自2014年5月9日至2016年9月13日期间的房屋占用费413919元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7508元，减半收取3754元，鉴定费20000元，合计23754元，由江苏新金陵人餐饮有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案鼓楼城建公司系涉案房屋（本市鼓楼区山西路37号一层239.82平方米部分）的所有权人，经生效判决查明，其与扬子食品商场之间就涉案房屋存在不定期租赁合同关系，扬子食品商场与新金陵人公司签订的租赁协议包含涉案房屋，且租期至2016年9月30日，故2013年12月13日本院生效判决确定扬子食品商场迁出涉案房屋并支付租金至判决生效之日，新金陵人公司承担连带责任。现本案双方对新金陵人公司仅支付涉案房屋占有使用费至2014年5月9日且新金陵人公司至2016年9月13日才迁出涉案房屋的事实并无异议，故一审法院认定新金陵人公司应向鼓楼城建公司支付该期间的占有使用费并无不当。新金陵人公司在上诉状中主张的其并非非法占有、其在涉案房屋的诉讼中并无过错、其经营已经产生严重损失等理由，均不能构成其拒付占有使用费的理由，本院对此不予支持。关于涉案房屋占有使用费的数额，一审中经司法鉴定为413919元，新金陵人主张该标准过高，但并未提出相应的证据证明其主张，故本院对此亦不予支持。综上所述，新金陵人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7508元，由上诉人新金陵人公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  刘 凡二〇一七年三月一日书记员  郭旭冬