宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0104民初10846号原告：国电宁夏石嘴山发电有限责任公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市惠农区河滨工业园区钢电路。法定代表人:伍权，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊军东，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘尚仪，女，该公司法律专责助理。被告：何凤华，男，1983年5月10日出生，汉族，住宁夏中卫市沙坡头区（该身份信息由原告提供）。被告：宁夏坤德教育咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路和平苑5-3层。法定代表人：何凤华，该公司董事长（该信息由原告提供）。被告：银川市兴庆区创义美和平苑健ＸＸ活馆，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路和平苑***层。经营者：冉金刚（该信息由原告提供）。原告国电宁夏石嘴山发电有限责任公司（以下简称国电石嘴山公司）与被告何凤华、宁夏坤德教育咨询有限公司（以下简称坤德教育公司）、银川市兴庆区创义美和平苑健ＸＸ活馆（以下简称和平苑健ＸＸ活馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国电石嘴山公司委托诉讼代理人樊军东、刘尚仪到庭参加诉讼，被告何凤华、坤德教育公司、和平苑健ＸＸ活馆经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国电石嘴山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与第一被告签订的《和平苑房屋租赁合同》；判令第一、二、三被告立即搬离租赁房屋，将位于兴庆区一处（建筑面积1104平方米）租赁房屋交还与原告；2.判令第一被告向原告支付拖欠房屋租金349166.7元，第二、第三被告对以上拖欠的房屋租金承担连带给付责任；3.判令第一被告向原告支付拖欠采暖费17000元、租金利息31163元（2015年4月1日至2016年11月30日），其后的利息要求计算至被告付清房屋租金时止，以上合计397329.7元；4.判令三被告向原告支付占用租赁房屋（2016年11月30日后）的租金损失费每日574元，租金损失费要求计算至三被告将房屋交还给原告止；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2010年4月1日，原告委托下属公司石嘴山市永立兴业投资有限公司与被告何凤华签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：将原告位于银川市兴庆区一处（建筑面积1025平方米）房屋出租给乙方，房屋租赁期间自2010年4月1日至2015年3月31日。2015年3月31日房屋租赁期满后，被告何凤华表示继续租赁该房屋，并向原告出示了书面《承诺书》。此后，原告对该房屋租赁公开进行招标，被告何凤华进行了竞价投标；通过报价及直接合同谈判，原被告双方就《房屋租赁合同》主要条款及内容达成了一致意见，双方签署了《房屋租赁合同谈判纪要》，双方约定：房屋租赁期间自2015年4月1日至2018年3月31日，房屋年租金为20.95万元，租赁押金62000万元；并约定2015年12月31日前支付2015-2016年租金20.95万元，以后每年租金于每年3月31日前支付。逾期20天未支付当年租金的，合同自动终止，原告无条件收回房屋。后，被告何凤华并未按照合同约定向原告交纳租赁押金及2015-2016年租金20.95万元，且被告何凤华擅自将房屋转租给第二、第三被告使用，原告催要欠付费用未果，故诉至法院，请求依法判如所请。被告何凤华、坤德教育公司、健ＸＸ活馆未到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告提交的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、承诺书、房屋招租开标记录、中标通知书、房屋租赁合同谈判纪要、交费通知、解除租赁合同通知书、办理房屋通知书符合证据的客观性，本院予以采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告何凤华于2010年4月1日与原告委托的下属公司石嘴山市永利兴业投资有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告何凤华租赁原告名下所有的位于银川市兴庆区涉案房屋，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月1日。租赁期限届满后被告何凤华继续使用该房屋，同时向原告发出承诺书一份，告知原告因原告正在进行招租，在新的承租人确定之前尚有一定时间，其愿继续租赁该房屋，自2015年4月1日起至新的承租人确定之前所有租金由其自己支付，租金按照招租中标人的月租金标准支付。2015年11月6日，原告就其名下所有的位于银川市兴庆区涉案房屋以竞标方式招租，被告何凤华作为投标人进行竞标。2015年12月1日，原告向被告何凤华下发中标通知书，告知其成为和平苑小区5号楼房屋租赁预中标单位，并要求被告何凤华在接到通知之日起3个工作日内到原告公司计划营销部签订合同。2015年12月21日，原、被告就涉案房屋租赁事宜进行商议，并形成《合同谈判纪要》一份，该纪要载明原告承租和平苑小区5号楼房屋，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，年租金209500元，租赁押金62000元，合同执行完毕被告何凤华将各项费用清结后原告无息退还。被告何凤华应于2015年12月21日前支付押金，2015年12月31日前支付当年租金209500元，以后每年租金于每年3月31日前支付，逾期20天未支付当年租金，合同自动终止，原告无条件收回房屋，且押金不退。合同签订后，被告何凤华继续占用涉案房屋，但未按约向原告交付当年房屋租金及押金。2016年1月4日原告向被告何凤华发出缴费通知，要求被告何凤华于2016年1月6日中午12时前将5号楼当年度209500元房屋租金及62000元的房屋押金交至原告公司账户，被告何凤华在该缴费通知上签字确认，但未缴纳租金及押金。2016年11月16日，原告向被告何凤华发出解除房屋租赁合同通知书，告知被告何凤华截止通知发出之日，其仍未支付和平苑5号楼1-3层房屋租金和押金，且未经原告同意将房屋第二层交由被告和平苑健ＸＸ活馆使用，故解除双方于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告何凤华于2016年11月19日前交清2015年至2016年房屋租金349166.7元及其他相关费用，同时要求其搬离涉案房屋。同日，原告向被告坤德教育公司、和平苑健ＸＸ活馆及案外人宁夏文理教育集团发出搬离房屋通知书，告知其因被告何凤华拒不支付房屋租金，要求该三人搬离涉案房屋。后被告何凤华仍未履行合同义务，故原告诉至法院。另查明，涉案房屋在被告何凤华使用期间产生的采暖费数额尚不明确，截止到一审辩论终结前房屋仍未退还原告。本院认为，原告与被告何凤华签订的《合同谈判纪要》对租赁物、租金、租赁期限等均进行了约定，具备合同的形式要件，应认定双方以此合同谈判纪要就涉案房屋形成了租赁关系，被告何凤华占有使用涉案房屋。合同签订后，被告未按约于2015年12月31日前支付租金，且已逾期20天，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除原告与被告何凤华2015年12月21日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。因被告何凤华拖欠原告自2015年4月1日起至2016年11月30日的租金349166.7元（209500元÷12月×20月），其应当承担该租金的付款责任，并应当继续按照合同约定的年租金209500元（日租金574元）支付自2016年12月1日起至实际退还房屋之日止的占有使用费。双方合同解除后，被告何凤华不再享有对涉案房屋的使用权，其应向原告退还房屋。因原告就被告在租赁期间产生的采暖费用未予举证证明，致使本院无法确定该费用的具体数额，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。因原告与被告何凤华就租金利息损失未予约定，故对原告要求被告何凤华支付利息损失的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告坤德教育公司、和平苑健ＸＸ活馆就被告何凤华所负原告租金承担连带给付责任的问题，因房屋租赁合同系原告与被告何凤华签订，基于该合同产生的权利、义务应由合同相对方即被告何凤华承担，故对原告要求另二被告承担付款责任的诉讼请求本院不予支持。同理，因被告何凤华系涉案房屋的承租人，合同解除后房屋应由其本人向原告退还，对原告要求被告坤德教育公司、和平苑健ＸＸ活馆退还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告国电宁夏石嘴山发电有限责任公司与被告何凤华2015年12月21日签订的《房屋租赁合同》，被告何凤华于本判决生效之日起七日内退还原告国电宁夏石嘴山发电有限责任公司位于银川市兴庆区涉案房屋；二、被告何凤华于本判决生效之日起七日内支付原告国电宁夏石嘴山发电有限责任公司租金349166.7元，并按照日租金574元继续支付自2016年12月1日起至实际退还房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告国电宁夏石嘴山发电有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7460元，由原告国电宁夏石嘴山发电有限责任公司负担904元，由被告何凤华负担6556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  任建国人民陪审员  胡翠霞二〇一七年三月二十日法官 助理  田进花书 记 员  王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。