贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初107号原告：刁可远，男，1977年6月11日生，汉族，贵州省遵义县人。原告：袁纯春，女，1982年5月8日生，汉族，贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：刁可远，与原告袁纯春系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：邹权，男，1982年9月9日生，仡佬族，贵州省务川县人。原告：陈梅，女，1975年6月3日生，布依族，贵州省安顺市人。原告：鲁德敏，男，1970年2月15日生，布依族，贵州省安顺市人。原告陈梅、鲁德敏的委托诉讼代理人：鲁琦，女,1996年1月14日生，布依族，系原告陈梅、鲁德敏之女。代理权限：特别授权。原告：张红伟，男，1981年4月26日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：蒋颖，女，1980年2月25日生，汉族，贵州省安顺市人，。委托诉讼代理人：张红伟，与原告蒋颖系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：鲍中剑，男，1985年10月5日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：田敏，女，1988年6月10日生，汉族，贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：鲍中剑，与原告田敏系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：陈亮，男，1985年11月25日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：徐朋珍，女，1985年8月20日生，汉族，贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：陈亮，与原告徐朋珍系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：谢业会，女，1976年2月2日生，白族，贵州省织金县人。原告：王平，男，1973年2月12日生，穿青族，贵州省织金县人。委托诉讼代理人：谢业会，与原告王平系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：郑永会，女，1973年2月13日生，汉族，贵州省遵义市人。原告：万忠乾，男，1968年10月28日生，汉族，贵州省遵义市人。原告：万克江，男，1997年8月17日生，汉族，贵州省遵义市人。原告万忠乾、万克江的委托诉讼代理人：郑永会，与原告万忠乾系夫妻关系，与原告万克江系母子关系。代理权限：特别授权。原告：严雄兴，男，1978年4月11日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：熊学印，女，1982年4月16日生，汉族，贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：严雄兴，与原告熊学印系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：况明会，女，1978年11月30日生，汉族，贵州省安顺市人。委托诉讼代理人：杨昌国，与原告况明会系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：张纪华，男，1966年3月23日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：吴家凤，女，1971年2月3日生，汉族，贵州省安顺市人。原告：刘保，男，1964年1月10日生，汉族，安顺市人。原告：吴景菊，女，1966年2月28日生，汉族，安顺市人。原告：李志新，男，1975年1月14日生，汉族，安顺市人。原告：郭晖，女，1973年10月26日生，汉族，安顺市人。委托诉讼代理人：李志新，与原告郭晖系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：金树琼，女，1966年8月12日生，汉族，安顺市人。原告：金涛，男，1980年3月6日生，汉族，安顺市人。委托诉讼代理人：金树琼，与原告金涛系姑侄关系。代理权限：特别授权。原告：李兴品，男，1984年11月14日生，汉族，安顺市人。原告：冯桂钟，男，1987年12月10日生，布依族，安顺市人。原告：王丹，女，1987年1月10日生，苗族，安顺市人。委托诉讼代理人：冯桂钟，与原告王丹系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：胡春红，女，1972年3月10日生，汉族，安顺市人。原告：王朝勇，男，1969年2月27日生，汉族，安顺市人。委托诉讼代理人：胡春红，与原告王朝勇系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告：朱正娟，女，1980年1月3日生，汉族，安顺市人。原告：周应坤，男，1979年6月26日生，汉族，安顺市人。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：安顺市西秀区南华路六号，统一社会信用代码：9152400670713157L。法定代表人：阳正威，男，1954年2月20日生，汉族，，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，系该公司员工。代理权限：一般代理。原告袁纯春、刁可远、邹权、陈梅、鲁德敏、蒋颖、张红伟、鲍中剑、田敏、徐朋珍、陈亮、谢业会、王平、郑永会、万忠乾、万克江、严雄兴、熊学印、况明会、张纪华、吴家凤、吴景菊、刘保、郭晖、李志新、金涛、金树琼、李兴品、冯桂钟、王丹、胡春红、王朝勇、朱正娟、周应坤（18户）与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刁可远、邹权、张红伟、鲍中剑、陈亮、谢业会、郑永会、严雄兴、况明会、张纪华、吴家凤、吴景菊、刘保、李志新、金涛、李兴品、冯桂钟、胡春红、朱正娟，及原告袁纯春之委托诉讼代理人刁可远、原告陈梅、鲁德敏之委托诉讼代理人鲁琦、原告蒋颖之委托诉讼代理人张红伟、原告田敏之委托诉讼代理人鲍中剑、原告徐朋珍之委托诉讼代理人陈亮、原告王平之委托诉讼代理人谢业会、原告万忠乾、万克江之委托诉讼代理人郑永会、原告熊学印之委托诉讼代理人严雄兴、原告郭晖之委托诉讼代理人李志新、原告金树琼之委托诉讼代理人金涛、原告王丹之委托诉讼代理人冯桂钟、原告王朝勇之委托诉讼代理人胡春红、原告周应坤之委托诉讼代理人朱正娟，被告委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理被告开发的位于黄果树大街东段丰景华府的房屋所有权证；2、被告按每日总房价款的万分之一支付逾期为原告办理商品房房屋所有权证的违约金，直到被告交付原告所购买的房屋所有权证书给原告之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本案各原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的西秀区黄果树大街丰景华府房屋，被告于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人,双方在合同中约定逾期办证的违约责任承担方式。合同签订后，各原告按约向原告支付房款、维修基金、四通费、其他费用（指代办理权属登记及工本费的费用），但是时至今日,被告仍未为原告办理商品房所有权证,并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,因此,按照双方合同约定,被告违约应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定承担违约责任，即约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期即2015年5月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；每户的情况：1、原告刁可远、袁纯春购买的X-X-X号、建筑面积147.32平方米、套内建筑面积120.95平方米、总房款484683元；2、原告邹权购买的X-X-X号、建筑面积113.50平方米，套内建筑面积95.87平方米，总房款366978元；3、原告陈梅、鲁德敏购买的X-X-X号、建筑面积153.45平方米、套内建筑面积129.45平方米，总房款500247元；4、原告蒋颖、张红伟购买的X-X-X号、建筑面积142.82平方米、套内建筑面积118.93平方米，总房款509152元；5、原告鲍中剑、田敏购买的XX-XX-X号、建筑面积114.46平方米、套内建筑面积95.91平方米、总房款400188元；6、原告陈亮、徐朋珍购买的X-X-X号、建筑面积151.4平方米、套内建筑面积127.72平方米、总房款496592元；7、原告王平、谢业会购买的X-X-X号、建筑面积153.45平方米、套内建筑面积129.45平方米、总房款530937元；8、原告郑永会、万忠乾、万克江购买的XX-X-X号、建筑面积141.04平方米、套内建筑面积119.34平方米、总房款454052元；9、原告严雄兴、熊学印购买的X-XX-X号、建筑面积145.05平方米、套内建筑面积119.08平方米、总房款485918元；10、原告况明会购买的XX-X-X号、建筑面积113.5平方米、套内建筑面积95.87平方米、总房款375685元；11、原告张纪华、吴家凤购买的X-XX-X号、建筑面积107.04平方米、套内建筑面积87.88平方米、总房款367147元；12、原告吴景菊、刘保购买的X-X-X号、建筑面积109.03平方米、套内建筑面积95.87平方米、总房款294490元；13、原告李志新、郭晖购买的XX-X-X号、建筑面积144.55平方米、套内建筑面积122.10平方米、总房款459788元；14、原告金涛、金树琼购买的XX-X-X号、建筑面积142.80平方米、套内建筑面积118.92平方米、总房款494088元；15、原告李兴品购买的X-X-X号、建筑面积108.36平方米、套内建筑面积为88.96平方米、总房款371675元；16、原告冯桂钟、王丹购买的X-X-X号、建筑面积114.20平方米、套内建筑面积95.70平方米、总房款393558元；17、原告胡春红、王朝勇购买的X-X-X号、建筑面积137.98平方米、套内建筑面积122.10平方米、总房款392382元；18、原告朱正娟、周应坤购买的X-X-X号、建筑面积142.8平方米、套内建筑面积118.93平方米、总房款491944元；但直至现在，被告仍未为原告办理房屋所有权，也未向房产部门提供该房屋所有权证的相关资料，致使原告的合法权益受到损害。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》，没有任何一条约定需要由被告将商品房所有权证书办理并交付给原告。原告称《商品房买卖合同》约定在2014年12月31日之前将房屋所有权证交付原告的说法不能成立，被告无义务将商品房房屋所有权证书交付给原告；二、原、被告只约定将办理商品房转移登记有关文书交付原告，与将商品房所有权证交付给原告是两个不同的概念。原告要求被告以总房价款的按日万分之一计算逾期办证违约金没有法律依据；三、被告已经为原告办理了房屋的备案、预告登记和抵押登记，原告与安顺市商业银行签订了《个人购房借款/担保合同》，均反映原告为抵押人，而不是被告。只有房屋的所有权人才有权抵押房屋，因此可以证明该房屋已经属于原告；四、即使答辩人没有按照合同约定在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告构成违约，但是，原告要求被告按购房款总价每日万分之一支付违约金的请求也不应得到支持。根据《合同法》第一百一十四条之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，原告诉请违约金过高。综上，被告已经将原告购买的商品房交付给原告使用，即使因为客观原因，导致被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，因此，被告认为，若原告要求按照约定支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，被告无义务交付房屋产权证书给原告，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋所有权证条件。本院认为，被告今旦公司承认原告已支付完毕总房款、代办权属证件的其他费用及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告主张的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的房屋所有权证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预告和抵押登记登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告主张的“商品房转移登记的有关文书”即为房屋所有权证，被告应为原告办理房屋所有权证交付给原告，而非仅向房屋主管部门提交材料，故被告未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。现原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，依合同约定，本院予以支持。被告辩称无义务向原告交付商品房所有权证书的理由，本院不予采信。二、关于逾期办证违约金的计算是否过高，是否应调整的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称该房屋已交付给原告使用，被告暂时不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但不会影响原告对该房屋的使用，也不会对原告造成任何损失，所以原告要求被告支付违约金，原告应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定明显不高于法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人是无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。综上，本案的逾期办证违约金计算不过高，本院不予调整，被告的辩称本院不予采信。因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2014年12月31日起的次日起暂计至原告起诉之日（即2017年1月6日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即为2014年12月31日之次日即2015年1月1日起至2017年1月6日，共计736日，以原告已交购房款×736日×万分之一。三、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋所有权证条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树大街东段丰景华府的房屋所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条第一款、第二款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告刁可远、袁纯春从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金35673元。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告邹权从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金27010元。三、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈梅、鲁德敏从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金36818元。四、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告蒋颖、张红伟从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金37474元。五、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告鲍中剑、田敏从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金29454元。六、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈亮、徐明珍从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金36549元。七、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告王平、谢业会从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金39077元。八、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告郑永会、万中乾、万克江从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金33418元。九、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告严雄兴、熊学印从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金35764元。十、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告况明会从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金27650元。十一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告张纪华、吴家凤从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金27022元。十二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告吴景菊、刘保从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金21674元。十三、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李志新、郭晖从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金33840元。十四、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告金涛、金树琼从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金36365元。十五、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李兴品从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金27355元。十六、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告冯桂钟、王丹从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金28966元。十七、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告胡春红、王朝勇从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金28879元。十八、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告朱正娟、周应坤从2015年1月1日起至2017年1月6日止的逾期办证违约金36207元。十九、驳回原告袁纯春、刁可远、邹权、陈梅、鲁德敏、蒋颖、张红伟、鲍中剑、田敏、徐朋珍、陈亮、谢业会、王平、郑永会、万忠乾、万克江、严雄兴、熊学印、况明会、张纪华、吴家凤、吴景菊、刘保、郭晖、李志新、金涛、金树琼、李兴品、冯桂钟、王丹、胡春红、王朝勇、朱正娟、周应坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12096元，减半收取6048元，由原告（18户）负担25元，由被告负担5598元（该诉讼费各原告已预交，被告所承担的诉讼费在按各户预交的诉讼费扣减25元后其向各原告支付逾期办证违约金时一并支付各原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 徐  侨  生二〇一七年三月二十三日书记员 丁雅洁（代）