江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初1964号原告（反诉被告）：臧宇，男，1988年10月4日生，汉族。委托诉讼代理人：杨名霞，女。被告（反诉原告）：夏黎明，女，1987年1月8日生，汉族。原告（反诉被告）臧宇与被告（反诉原告）夏黎明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告臧宇及其委托诉讼代理人杨名霞、被告夏黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧宇向本院提出诉讼请求：1.要求夏黎明支付逾期搬出房屋补偿金1万元；2.本案诉讼费用由夏黎明承担。事实与理由：2016年2月23日，其与夏黎明签订《购房协议》，约定由其购买夏黎明所有的位于南京市××区××室房屋，该房总价259万元，其中首付100万元、银行贷款159万元。合同约定夏黎明应当于2016年12月31日前搬出，如逾期未搬，将支付其10000元作为补偿。后其于2016年3月31日前支付首付款100万元，银行贷款159万元于2016年7月6日下款至夏黎明账户。2016年12月初，其要求夏黎明按期搬出涉案房屋并进行房屋交接，夏黎明不予理睬，且未按协议约定时间搬出涉案房屋。2017年1月，在其多次催促下，夏黎明才开始搬离涉案房屋，但拆除了当时口头协议同意留下的家电及装修，2017年1月18日，双方办理了房屋交接手续。现其向夏黎明讨要1万元逾期搬出房屋补偿金而未果，为维护其合法权益，故向本院提起本案诉讼。被告夏黎明辩称：1.臧宇前期159万元贷款迟延一周给付，双方交房时间亦应相应顺延一周，现其已于2017年1月8号或是9日将钥匙交付臧宇，故其不存在迟延搬出行为，不应当支付迟延搬出补偿金；2.即使其存在延迟搬迁行为，亦只迟了几天，双方约定的补偿金过高，应按延迟天数合理计算补偿金。反诉原告夏黎明向本院提出诉讼请求：1.臧宇支付其迟延支付购房尾款利息损失5300元；2.臧宇赔偿其精神损失费5000元。事实与理由：双方合同约定159万元银行贷款臧宇应当于2016年6月30日前支付，后该笔贷款直至2016年7月6日其才收到，按照银行同期理财产品平均收益计算，一个月的理财收益为5300元，该损失应当由臧宇承担。同时，臧宇对其及其母亲多次短信、电话骚扰，甚至到其单位讨要10000元逾期搬出款，对其及家人造成严重精神损害，臧宇应赔偿其5000元精神损失费。反诉被告臧宇就反诉辩称：1.银行贷款159万元之所以下款延迟几天，是因为夏黎明拖延了房屋解押时间，银行他项权证未拿到，双方一直无法办理过户手续，故而影响了银行贷款的放款时间；2.其通过正当方式向夏黎明讨要合同约定的10000元补偿金，不应当赔偿夏黎明精神损失费。经审理查明：2016年2月23日，臧宇（乙方）与夏黎明（甲方）签订《购房协议》，约定臧宇购买夏黎明所有的位于南京市××区××室房屋，房屋总价为259万元。协议约定的付款方式：乙方于2016年3月31日前向甲方支付首付款100万元。甲方将该款项用于支付涉案房屋按揭贷款，办理解押、过户手续，于一周内办理完毕。剩余房款159万元以银行贷款形式于2016年6月30日前支付到甲方账户。房屋交付约定为：甲方于2016年12月31日前搬出涉案房屋，如逾期未搬出，则补偿乙方人民币1万元。协议签订后，臧宇于2016年3月22日左右支付100万元首付款。2016年3月底，夏黎明办理房屋解押手续。后臧宇多次催促夏黎明及解押银行尽快完成解押手续，以便赶在2016年5月1日前办理房屋过户手续。2016年4月25日，夏黎明取得银行他项权证书。2016年4月27日，双方办理过户手续。2016年5月9日左右，臧宇取得案涉房屋所有权属证书。2016年5月13日，双方办理159万元银行贷款手续（含公积金贷款）。2016年6月15日，夏黎明告知臧宇公积金贷款审核较慢，希望臧宇撤销公积金贷款改为商业贷款。次日，臧宇变更贷款方式为商业贷款。2016年7月6日，夏黎明收到159万元银行贷款。2017年1月9日，夏黎明给付臧宇案涉房屋钥匙。2017年1月18日，夏黎明迁出案涉房屋，双方办理房屋交接手续。审理中，夏黎明向本院提交银行交易明细一份，证实其在收到臧宇100万元首付款后，积极履行解押义务，并未拖延办理时间。该交易明细上载明2016年3月31日，夏黎明的个人银行卡内划出一笔400000元，用途“贷款还本”，账户余额15032.50元；一笔1058.89元，账户余额13973.61元，用途“贷款还息”。臧宇对该证据的真实性、关联性不予认可，认为上述银行交易明细不能证明夏黎明及时将解押款还清，其母亲曾去贷款银行查询过，银行告知因夏黎明尚有10000元贷款未还清，故无法取得房屋的他项权证。同时，双方约定的是一周内将房屋解押并办理过户手续完毕，夏黎明的解押迟延行为导致双方未在2016年4月7日前将过户手续办理完毕，故后续159万元贷款的迟延亦与其无关。上述事实，有购房协议、银行流水、微信、短信记录，水电气交接单以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，合法的买卖关系应受法律保护。臧宇与夏黎明签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，夏黎明应于2016年12月31日前搬出涉案房屋，如逾期未搬出，则支付1万元补偿金。本案中，夏黎明虽于2017年1月9日给付房屋钥匙，但此时并未搬出房屋，案涉房屋仍处于夏黎明实际控制之下。后夏黎明于2017年1月18日搬出房屋，其延迟18天搬出涉案房屋的行为已构成违约，应承担相应违约责任。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。夏黎明辩称双方约定的10000元补偿金过高，请求予以调整。结合夏黎明的违约天数、臧宇实际损失等情况，本院将该补偿金酌情调整为5000元，对臧宇的该项诉讼请求，本院予以部分支持。夏黎明辩称因臧宇支付购房尾款延迟，交付房屋时间亦相应延迟，因无证据证实，且臧宇不予认可，故对其该点抗辩意见本院不予采纳。关于夏黎明主张的5300元利息损失。本案中，双方所签订合同条款较为简单，在交房之前，双方均能够秉持诚实信用原则，真诚沟通，积极履行合同附随义务，臧宇在办贷过程中并无违约行为。首先，在合同履行之时，臧宇对于夏黎明解押所耗时间较长予以理解。虽然双方合同约定夏黎明应当在2016年4月7日前办完解押，协助过户等手续，但事实上夏黎明在2016年3月底将40万元解押款存入银行后，银行他项权证迟迟未予核发，臧宇虽有微词，但也只是敦促夏黎明及银行尽快将解押手续办理完毕，同时提出希望于2016年5月1日前办理过户手续。双方一直就此事沟通良好，并如约于2016年4月27日办理房屋过户手续；其次，臧宇在被告知公积金贷款下款较慢，可能影响合同约定的付款时间后，第一时间采取积极措施，变更贷款方式。虽然该笔贷款最终比原合同约定的给付时间迟延一周才到账，但因前期解押及过户手续的延迟，必然导致后续的办贷时间有所推迟，臧宇在此过程中并无过错且一直在积极主动促进双方交易的完成。同时夏黎明在2016年7月6日收到款项后亦未提出异议，双方此时依然沟通良好，夏黎明以其实际行动表明对该笔款项迟延的理解。综上，臧宇在办贷过程中并无违约行为，该笔159万元银行贷款的迟延下款属因不可归责于双方的事由所致，夏黎明以此要求臧宇赔偿损失5300元于法无据，本院不予支持。关于夏黎明主张的精神损失费5000元。本案系基于双方所签的房屋买卖合同而产生的民事法律关系，而夏黎明主张的精神损失费系基于其认为臧宇讨要补偿金存有侵权行为所致，与本案非属同一法律关系，故夏黎明在本案中主张5000元精神损失费于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）夏黎明于本判决发生法律效力之日起十日内支付臧宇原告（反诉被告）逾期搬出房屋补偿金5000元；二、驳回原告臧宇其他诉讼请求；三、驳回反诉原告夏黎明全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取25元，由臧宇负担12元，夏黎明负担13元；反诉案件受理费29元，由夏黎明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员  ＸＸ娟二〇一七年三月三十日书 记 员  陶晶晶