四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终146号上诉人（原审被告）：康福林，男，1973年9月7日生，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）：攀枝花佰利森家居有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦东楼B19，统一社会信用代码：91510402MA62134098。法定代表人官廷生，总经理。委托诉讼代理人吕学明，四川晓明维序律师事务所律师。上诉人康福林因与被上诉人攀枝花佰利森家居有限公司（以下简称佰利森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人康福林，被上诉人佰利森公司的法定代表人官廷生及其委托诉讼代理人吕学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康福林上诉请求：请求依法撤销一审法院判决，驳回佰利森公司的诉讼请求；判决从本人应退还的款项中扣除4个月18天的房屋租金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，没有查清双方租赁合同已实际履行，双方未采用书面形式视为不定期租赁。2016年9月7号攀钢生活公司向上诉人发放《告知书》后，上诉人与攀钢生活公司不定期租赁合同视为解除，即2016年5月1日至2016年9月19日止，上诉人合法占有租赁物，被上诉人应当承担此段时间的房屋租金。佰利森公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。佰利森公司向一审法院请求：康福林退还佰利森公司押金10000元、2016年4月30日至2017年4月30日的租金30000元，支付委托代理费2000元，并按照年利率6%支付从2016年6月起至本案生效时止的资金占用期间利息；同时要求康福林承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月，康福林将其向攀钢集团生活服务有限公司租赁的车辆食堂转租给佰利森公司使用，2013年5月11日，康福林向佰利森公司出具《收款收据》一份，其上载明：“今收到官廷生厂房押金壹万元正（10000）”。2014年5月1日，康福林与佰利森公司的法定代表人官廷生签订《厂房续租合同》，租期为一年，从2014年5月1日起至2015年5月1日。每年租金38000元。佰利森公司依约向康福林支付了全年租金。租赁期限届满，双方未另行签订租赁合同，而是在原2014年5月1日签订的《厂房续租合同》中第二条租赁期限约定的空白处备注：“2015年5月2日至2016年5月2日止，约定房租为38000元，以后每年按总价款2%的房租价款递增。”佰利森公司依约支付了至2016年4月30日前的全部租金后，又于2016年6月18日、6月20日两次通过转账方式支付康福林案涉厂房2016年4月30日之后的租金共计30000元。2016年9月7日，攀钢集团生活服务有限公司花城物业中心通过在案涉厂房张贴的方式向康福林发放《告知书》，其上载明：“因您在2015年4月18日与我单位签订的《房屋租赁合同》（租赁期限：2015.5.1-2016.4.30）还有半年的费用未交，且2016.5.1至今也因种种事由迟迟未与我单位签订合同，根据原合同约定，我单位将视为您退租，请您7日内把所欠费用交清，逾期不交我单位将对您所欠费用经过法律手段收回，房屋也将采取停供能源等措施强制收回。”。2016年10月7日，攀钢集团生活服务有限公司花城物业中心通过在案涉厂房张贴的方式再次向康福林发放《告知书》。2016年9月20日，佰利森公司的法定代表人官廷生与案涉厂房的所有权人攀钢集团生活服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定攀钢集团生活服务有限公司将其所有的位于攀钢枣子坪生活区原车辆食堂、木工房、厕所（即案涉厂房）出租给佰利森公司使用，租期一年，从2016年5月1日起至2017年4月30日止。房屋租金为23000元，管理服务费5000元。双方同时签订了《消防安全承诺书》、《能源供用协议》。同日，佰利森公司的法定代表人官廷生向攀钢集团生活服务有限公司缴纳了2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金、管理费、卫生费等。同时查明，官廷生系佰利森公司的法定代表人，案涉厂房的所有权人是攀枝花市攀钢房产公司。康福林与攀钢集团生活服务有限公司之间签订的租赁合同至2016年4月30日到期。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条的立法本意，出租人同意转租的，承租人并不退出租赁关系；出租人不同意转租，出租人解除其与承租人之间的租赁合同的，承租人与次承租人之间的转租合同效力应不受影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，佰利森公司与康福林之间签订的《厂房续租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。但双方对租赁期限的约定中，超过康福林与攀钢集团生活服务有限公司剩余租赁期限的约定无效，即：康福林与案涉厂房所有权人攀钢集团生活服务有限公司签订的租赁合同至2016年4月30日到期，康福林与佰利森公司之间转租的租赁期限约定超过2016年4月30日部分的约定无效。康福林与攀钢集团生活服务有限公司之间的租赁合同到期后，攀钢集团生活服务有限公司未与其续签租赁合同，在此种情况下，康福林已丧失了租赁物的合法占有权，无法履行转租合同中约定的交付标的物（即案涉厂房）的义务，事实上已不能履行合同。因康福林已无法履行合同，致使佰利森公司无法合法占有案涉厂房，故佰利森公司要求康福林退还押金10000元及2016年4月30日后的租金的诉讼请求中合理的部分，一审法院予以支持。首先，押金10000元。承租人向出租人缴纳押金一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也是针对拖欠的租金。押金实质上就是承租人对出租人违约的担保。《厂房续租合同》不能继续履行的责任不在佰利森公司，且佰利森公司并无合同约定的违约行为，一审法院对佰利森公司主张康福林退还押金10000元的诉讼请求予以支持。康福林以佰利森公司违约为由拒绝退还押金的辩论意见，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持。其次，佰利森公司主张康福林退还2016年4月30日至2017年4月30日的租金30000元，其中2016年4月30日在《厂房续租合同》的合法约定租赁期内，依约佰利森公司应当支付租金给康福林，双方对2016年4月30日的租赁费为108元，均不持异议，一审法院依法核定康福林应退还佰利森公司2016年5月1日至2017年4月30日的租金为：30000元-108元=29892元。在丧失对租赁物的合法占有的情形下，康福林仍然坚持要求佰利森公司支付2016年5月1日之后的租金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。佰利森公司要求康福林支付委托代理费2000元及资金占用利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。康福林提出佰利森公司应支付其彩钢瓦等材料费的抗辩主张，其主张的相关费用并非基于租赁关系而产生，且未提交相关证据加以证实，亦未得佰利森公司认可，于本案不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：康福林于本判决生效后十日内退还攀枝花佰利森家居有限公司厂房押金10000元、2016年5月1日至2017年4月30日的租金29892元，以上共计39892元；驳回攀枝花佰利森家居有限公司的其他诉讼请求。宣判后，康福林不服，向本院提起上诉。本院二审期间，上诉人康福林提交了其向攀钢集团生活服务有限公司生活服务分公司交纳的水费收据5张，收据载明时间分别为2016年5月5日、2016年5月26日、2016年7月1日、2016年8月3日、2016年9月2日。拟证明其和攀钢生活公司于2016年10月7日前存在不定期租赁合同关系，被上诉人庭审质证认为该组收据不是租赁合同证据，且康福林一审未提交，不予质证。本院认为，康福林提交的该组收据不足以证明其与攀钢生活公司存在事实上的租赁关系，故本院不予采信。同时，康福林在庭审中认为其收取的30000元不是租金，而是场地转让费的主张，因康福林未提交相关证据佐证，被上诉人亦不认可，本院对此不予采纳。一审判决查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，康福林与佰利森公司签订的《厂房续租合同》虽系转租产生，但合同内容系双方真实意思表示，场地所有权人也没有提出异议，合同对双方均有约束力。本案双方争议的焦点为康福林在2016年4月30日后是否还与攀钢生活公司存在租赁关系，以及康福林是否还有权转租攀钢生活公司场地并收取佰利森公司租金。根据本院查明事实，康福林与场地所有权人攀钢生活公司的租赁合同期限于2016年4月30日届满，即表明康福林有权转租的届满日为2016年4月30日，超过该期限的转租行为无效。攀钢生活公司给康福林发出的《告知书》已明确表示租赁期限截止日为2016年4月30日，因康福林未付清房屋租金，攀钢生活公司已终止租赁合同继续履行，故对康福林关于其与攀钢生活公司存在不定期租赁关系的主张本院不予采纳。关于康福林认为佰利森交纳的30000元系转让费而非租金的观点，因康福林未举证证明，佰利森公司亦不认可，故本院不予采信。鉴于此，康福林应当将于2016年6月收取佰利森公司的30000元在扣除2016年4月30日当日租金108元后予以退还。综上所述，上诉人康福林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费797元，由上诉人康福林负担。本判决为终审判决。审判长  万伟审判员  董敏审判员  熊疆二〇一七年三月一日书记员  刘英