济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第655号原告崔静霁，男，1974年10月17日出生，汉族，住济南市。委托代理人李传峰，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人胡相红，山东齐鲁律师事务所律师。被告济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人牛玉良，经理。委托代理人冯田，章丘翔宇法律服务所法律工作者。委托代理人于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。原告崔静霁与被告济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2015年3月23日受理后，依法由审判员闫秋芹独任审判，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告崔静霁的委托代理人李传峰，被告绣阳公司的委托代理人于忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔静霁诉称，2011年1月26日，崔静霁与绣阳公司签订《意向书》两份，双方在第一份意向书中约定，绣阳公司同意将其开发的景苑·启城商务公寓楼2单元1201室，在取得预售许可证后，以每平方米7400元的价格出售给崔静霁，崔静霁为此需交纳158714元（含两万元优惠）的诚意金。第二份意向书中约定，绣阳公司同意将其开发的景苑·启城商务公寓楼2单元1202室，在取得预售许可证后，以每平方米7050元的价格出售给崔静霁，崔静霁为此需交纳118139元（含两万元优惠）的诚意金。意向书第三条均约定，如绣阳公司违约，将无条件退还诚意金，并按同期银行定期存款利息的三倍作为给崔静霁的赔偿。另，绣阳公司以书面形式向崔静霁承诺2013年4月30日前将验收合格的商品房交付其使用。意向书签订后，崔静霁于2011年1月27日向绣阳公司支付购房款136853元，加上其在2010年3月25日作为购房诚意金购买两张景苑·启城VIP会员卡所支付的10万元，共计支付购房款236853元。意向书签订后，绣阳公司始终未取得商品房预售许可证，因此一直未与崔静霁签订商品房买卖合同，也未能在约定时间内向其交付房屋。另外，因绣阳公司涉及重大债权债务纠纷，涉案土地及在建工程即被人民法院依法拍卖，绣阳公司的前述行为显然已构成重大违约，导致合同目的无法实现，极大损害了崔静霁的合法权益。特此向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告双方所签订的《意向书》两份；2、绣阳公司返还崔静霁购房款236853元，并以10万元为基数，自2010年3月25日起至款项付清之日止，按人民银行2010年定期存款3年期利率的三倍支付赔偿金；以136853元为基数，自2011年1月27日起至款项付清止，按人民银行2011年定期存款3年期利率的三倍支付赔偿金；3、本案诉讼费用全部由绣阳公司承担。原告崔静霁为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据1、意向书2份，证实双方存在合法有效的商品房预约合同关系；证据2、《收据》4份，证明崔静霁已按《意向书》的约定向绣阳公司支付诚意金236853元；证据3、济南市中级人民法院作出的编号为（2013）济民五初字第37号民事判决书1份，证明绣阳公司因涉及重大债权债务纠纷，被济南市中级人民法院判决承担上述判决书项下的还款责任；证据4、视频1份，证明绣阳公司的法定代表人牛玉良参加了景苑·启城项目的奠基项目仪式，李翰荣以绣阳公司总经理的身份参加奠基仪式；证据5、中国邮政储蓄银行的银行卡历史交易明细1份，证明涉案购房款的交付情况；证据6、公司的证明1份，证明交款中现金的来源。被告绣阳公司辩称，我公司不应承担赔偿责任，理由如下：1、本案所涉房产即景苑·启城商务公寓楼是由李翰荣自己独立开发建设，是李翰荣的个人行为，与我公司没有关系；2、李翰荣与我公司在2006年5月18日签订挂靠协议一份，该协议表明李翰荣系借用我公司的资质，其开发的景苑·启城商务公寓楼，我公司在整个项目开发建设过程中，不提供任何的管理、建设及相应的开发事宜。被告绣阳公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据1、绣阳公司营业执照及组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明绣阳公司的身份情况；证据2、甲方绣阳公司与乙方李翰荣、丙方韩宝晨于2006年5月18日所签订的协议书1份，证明绣阳公司与李翰荣在济南历下区姚家镇花园路东首路南所开发的商住楼达成了协议，该协议表明李翰荣借用绣阳公司相关资质，绣阳公司在该处房地产开发事宜中，不承担任何的经营管理责任；证据3、绣阳公司与李翰荣在2012年12月26日签订补充协议1份，证明绣阳公司对本案所涉楼盘不负有任何的建设管理责任；证据4、李翰荣手书承诺书1份，证明涉案楼盘与绣阳公司无关，是李翰荣的个人行为；证据5、2013年9月13日的山东法制报复印件1份，证明绣阳公司于该日登报，称以其名义刻制的行政章、合同专用章、财务专用章、项目专用章等印章全部作废。经审理查明，2010年3月25日，绣阳公司向崔静霁出具收据两张，金额均为人民币5万元，收款方式为刷卡。2011年1月26日，绣阳公司为甲方，崔静霁为乙方，双方签订《意向书》一份，约定甲方愿将景苑·启城2单元1201室,在取得预售许可证后以7400元/平方米出售给乙方，乙方自愿交给甲方158714元作为诚意金（其中包含贰万元优惠）；如甲方违约，甲方将无条件返还乙方诚意金（不包含贰万元优惠），并按同期银行定期存款利息的三倍作为给乙方的赔偿。同日，双方签订另一份《意向书》，约定甲方愿将景苑·启城2单元1202室,在取得预售许可证后以7050元/平方米出售给乙方，乙方自愿交给甲方118139元作为诚意金（其中包含贰万元优惠）；如甲方违约，甲方将无条件返还乙方诚意金（不包含贰万元优惠），并按同期银行定期存款利息的三倍作为给乙方的赔偿。2011年1月27日，绣阳公司向崔静霁出具收据两张，金额分别为人民币88714元、人民币48139元，收款方式为刷卡。原告崔静霁陈述，2010年3月25日其向绣阳公司预购了四套房屋，每套是5万抵7万元，当天实际交款人民币20万元。2011年1月26日签意向书时，崔静霁决定预购两套房屋，当时需要补交人民币36853元。绣阳公司收回了两张5万元的收据，并重新开立了针对2单元1201室的补交款项人民币88174元、针对2单元1202室的补交款项人民币48139元的收据，崔静霁当场向绣阳公司补交现金人民币36853元。上述两份意向书签订后，双方未签订商品房买卖合同，现涉案楼盘被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖。被告绣阳公司辩称涉案楼盘的实际开发人为李翰荣，并向本院提交了其为甲方、李翰荣为乙方、韩宝晨为丙方的《协议书》一份，协议书约定，绣阳公司任命李翰荣为绣阳公司在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理，全权负责该项目房地产开发事宜，绣阳公司为李翰荣提供办理该项目各种手续中，需绣阳公司所出的应有资料，所产生的费用由李翰荣承担；“景苑启城”项目开发的资金，由绣阳公司投入叁佰万元整，投入时间：自投入时间起两年，到期如数收回，该项目剩余及其他一切资金由李翰荣投入，实行李翰荣独立核算，自负盈亏，该项目一切支出的费用、税金由李翰荣缴纳，所得税后利润归李翰荣所有。绣阳公司从该项目中收取管理费捌拾万元整，李翰荣分两次支付给绣阳公司，第一次于2011年10月份支付50万元，第二次于2012年8月份支付30万元；“景苑启城”项目开发业绩归绣阳公司。2012年12月26日，被告绣阳公司与李翰荣签订《补充协议》一份，约定双方共同开发位于济南市历下区姚家镇花园路东首景苑启城综合楼项目，因李翰荣在办理建设手续过程中，种种原因，造成该项目建设工期拖延，致使原签订合同到期，但该项目未完工，经双方充分协商，在原合同继续履行的情况下补充新的条款如下：李翰荣在工程建设中如出现不应给绣阳公司带来的连带责任和经济损失，李翰荣付给绣阳公司实际经济损失金额外，另承担1%的月息补偿金；李翰荣在项目工程建设中如资金不足，绣阳公司投入的金额不参与分红、不承担亏损，按实际发生的金额，按1%的月息计算。2015年4月6日，李翰荣向绣阳公司出具承诺书一份，承诺如因“景苑综合楼”项目建设导致绣阳公司损失的，李翰荣自愿承担由此给绣阳公司所造成损失的法律后果。此项目所借绣阳公司款项及挂靠后给绣阳公司造成的一切经济损失，均由李翰荣承担，与绣阳公司无关（是李翰荣本人签字的借口及文件、售楼合同李翰荣负责，其他没李翰荣签字的，李翰荣不负责）。为保证上述承诺遵照履行，李翰荣用名下“山东芙蓉山庄生态旅游开发公司”四荒土地作财产抵押。本院认为，虽绣阳公司辩称涉案楼盘系李翰荣开发，但其提交的其与李翰荣签署的协议书显示，李翰荣为其在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理。即使绣阳公司提交的其与李翰荣签署的《补充协议》及李翰荣向绣阳公司出具的承诺书中李翰荣承诺承担涉案工程的责任，但该约定只在李翰荣与绣阳公司之间具有法律拘束力，不能约束崔静霁，故绣阳公司的抗辩理由于法无据，不予采信。在现有证据的情况下，崔静霁与绣阳公司签署的两份《意向书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。崔静霁主张解除涉案合同关系，绣阳公司自认涉案楼盘被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖，在此情况下，两份意向书确定的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，对崔静霁要求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告崔静霁要求绣阳公司返还购房款人民币236853元的诉讼请求，本院认为，虽崔静霁未向本院提交上述款项的直接的银行过付单据或其他付款凭证，但其提交的绣阳公司向其出具的四张收据、中国邮政储蓄银行的历史交易明细、两份意向书、借款证明及庭审中的陈述能相互印证，绣阳公司辩称未收到购房款，但未向本院提交证据，在此情况下，对崔静霁已交纳购房款人民币236853元的事实，本院予以认定。现崔静霁要求绣阳公司返还上述款项，理由正当，本院予以支持。对原告崔静霁要求绣阳公司支付赔偿金的诉讼请求，本院认为，双方就合同解除后认购款交付期间的损失赔偿问题进行了约定，如绣阳公司违约，其将无条件返还崔静霁诚意金，并按同期银行定期存款利息的三倍作为给崔静霁的赔偿，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以采信。本院依法支持购房款人民币236853元的利息损失，计算方式为：以人民币5万元为基数，以中国人民银行公布的同期银行定期存款利率的三倍为计算标准，自2010年3月25日起计算至判决生效之日止；以人民币136853元为基数，以中国人民银行公布的同期银行定期存款利率的三倍为计算标准，自2011年1月27日起计算至判决生效之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告崔静霁与被告济南绣阳房地产开发有限公司于2011年1月26日签订的两份意向书；二、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔静霁认购房款人民币236853元；三、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔静霁利息损失（计算方式为：以人民币10万元为基数，以中国人民银行公布的同期银行定期存款利率的三倍为计算标准，自2010年3月25日起计算至判决生效之日止；以人民币136853元元为基数，以中国人民银行公布的同期银行定期存款利率的三倍为计算标准，自2011年1月27日起计算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4850元，保全费人民币2520元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  闫秋芹人民陪审员  李洪有人民陪审员  王 萍二〇一五年七月二十七日书 记 员  董玉凤