北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3230号上诉人（原审被告、反诉原告）：裴建忠，男，1966年4月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：习永冲，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：缪亮俊，男，1983年6月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵淑棉，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人裴建忠因与被上诉人缪亮俊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初26022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裴建忠的委托诉讼代理人习永冲、被上诉人缪亮俊及其委托诉讼代理人刘天甫、赵淑棉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴建忠上诉请求：1.缪亮俊构成违约，裴建忠不再归还缪亮俊购房定金50万元；2.由缪亮俊承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实不清，庭审程序有瑕疵。裴建忠与缪亮俊于2015年9月13日通过北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）以邮寄的方式签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为×××）。裴建忠发现合同签署有问题，即《补充协议》第5条“其他约定”中的“有”、“无”都予以勾选。由于裴建忠房产并非“满五唯一”，按缪亮俊的要求裴建忠无法净得730万元，因此要求缪亮俊和某公司必须明确该条款，并委托裴建忠的同学黄某与缪亮俊及某公司商谈，主要内容包括：（1）明确“打勾”的含义；（2）为确保裴建忠能净得利益和目前房价上涨（由于缪亮俊一直不能履约）是否适当加价。但某公司的王某和缪亮俊理解偏差，一味认为裴建忠要大幅度加价，遂情绪激动，威胁要把裴建忠的房子变成凶宅，还要动手打人。后裴建忠要求换人谈判，某公司的领导也同意了。但在此过程中，缪亮俊未按照合同约定在2016年5月15日前向裴建忠支付354万元，却在2016年5月6日另购他房。一审庭审中，裴建忠申请证人黄某出庭作证，但黄某未能陈述其全部证言，之后一审法院也没让证人黄某作证。裴建忠认为：1.一审判决认为缪亮俊履行不安抗辩权，但裴建忠认为其有履约能力，其根本未收到缪亮俊所邮寄的通知函。2.裴建忠并没有要求与缪亮俊解除合同，只是因为合同约定不明，要求继续协商。根据合同约定，帮助缪亮俊贷款并非裴建忠的绝对义务，缪亮俊并未告知裴建忠网签一事。因合同约定不明，还没有到达网签这一步。缪亮俊没有可以行使不安抗辩权的法定情形，并非裴建忠违约，而是缪亮俊违约，缪亮俊应当承担违约责任。3.一审庭审程序有瑕疵，剥夺了裴建忠申请证人出庭作证的权利。缪亮俊辩称，不同意裴建忠的上诉请求。一审判决认定事实准确，适用法律适当，请求二审法院驳回裴建忠的上诉请求，维持原判。缪亮俊向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年9月13日签订的房屋买卖合同；2.裴建忠返还定金50万元；3.裴建忠支付违约金146万元；4.裴建忠赔偿预期利益损失1万元。裴建忠向一审法院反诉请求：1.确认房屋买卖合同第四条第一项和第二项无效；2.确认《补充协议》第五条无效；3.解除双方签订的房屋买卖合同（除反诉请求1和2内要求确认无效的条款外部分）；4.缪亮俊赔偿裴建忠违约金146万元。一审法院认定事实：2015年9月13日，裴建忠（出卖人）与缪亮俊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同主要约定缪亮俊以730万元的总价格购买涉案房屋，合同第4条第1项约定：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为466万元”，合同第4条第2项约定：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价264万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人”。买受人向出卖人支付定金50万元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为326万元，出卖人应当在2016年6月30日前将房屋交付给买受人，双方自合同签订之日起300日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。签约当日，甲方（出卖方）裴建忠和乙方（买受方）缪亮俊、丙方（居间方）某公司签订《补充协议》，协议主要约定乙方于2015年9月20日向甲方支付定金50万元，乙方于2016年5月15日前将第一笔首付款354万元（不包含定金50万元）以资金托管方式支付甲方，甲乙双方应于2016年4月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方在2016年6月25日前共同办理房屋所有权转移登记手续，双方在2016年6月30日前自行办理物业交割手续，购房款中留存3万元作为物业交割保证金，交易涉及的税费全部由乙方承担。甲方擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。涉案房屋有租约，租赁期限至2016年6月29日，自2015年6月30日至2016年6月29日的租金归甲方所有，甲乙双方达成的其他约定，如无需该等约定，勾选“无”，且无需填写相关内容。《补充协议》第5条其他约定处，既勾选了“有”亦勾选了“无”，并填写如下内容：经甲乙双方协商一致此房成交价格为730万元，此价格为甲方净得价格，甲方承诺此房满5年唯一住房，如因不唯一产生的费用由甲方承担，甲方承诺此学区名额未占用，甲方承诺在2016年6月30日之前把在此房屋地址上的户口全部迁出。签约后，缪亮俊于2015年9月13日向裴建忠支付定金2万元，于2015年9月14日向裴建忠支付定金48万元。一审庭审中，经缪亮俊申请，涉案房屋的实际居间经办人王某出庭作证。证人称2015年9月13日双方签订正式合同，裴建忠在国外，通过电话、互联网和微信沟通把交易流程、时间和总房款沟通清楚了，签约时裴建忠不在场，缪亮俊签字后将签字后的材料邮寄到裴建忠加拿大的地址，裴建忠签字后快递寄回。签约后，缪亮俊支付了裴建忠2万元定金，另48万元定金通过理房通支付裴建忠，缪亮俊是卖房买房，凑首付款。2016年年初，缪亮俊房子卖完了，裴建忠和其配偶刘某2016年2月春节后也从加拿大回来了，刘某说房价要加，当时涨价近100万元，证人称合同已经签了，合同外的要求，须双方协商，但缪亮俊拒绝，裴建忠说不加价不行，后双方于2016年3月份在中介公司的大西洋店见了面，双方未能达成协议，因裴建忠不配合，房屋核验没有做，网签也没有做，中介公司向裴建忠发了催告函，也发短信催促裴建忠办理网签等手续，发函后裴建忠不愿意和证人沟通了。《补充协议》手书第二条约定满五唯一，是卖房当时裴建忠明确承诺的，证人表示不清楚裴建忠名下有二套房屋。缪亮俊对证人证言认可，裴建忠认为证人进行了有选择性的陈述，裴建忠没有大幅加价，当时中介威胁裴建忠的朋友说要把涉案房屋变成凶宅，还要动手打人，裴建忠要求换人谈，事实上涉案房屋不是满五唯一，裴建忠名下有二套房屋。一审庭审中，经裴建忠申请，证人黄某出庭作证，证人称其系裴建忠的同学，裴建忠常年不在国内，裴建忠和买房人有一些矛盾，沟通有一些问题，证人和缪亮俊及中介人员在魏公村的肯德基店内就买房的事进行过沟通，证人称买房出现一些问题，裴建忠对合同有异议，裴建忠不在国内，传来传去就把合同签了，他长年不在国内，对国内行情不清楚，若裴建忠不离婚，涉案房屋不能免税，是中介人员给裴建忠出的主意。缪亮俊认可证人黄某和其本人及中介经办人谈过话，正如缪亮俊提交的录音内容，全部说的是要求加价，黄某在沟通过程中未提及税的问题，说的都是加价，不高于50万元不谈。裴建忠称证人陈述的就是满五唯一的问题，且是继续谈合同如何解决，不是要求加价。在此过程中，缪亮俊一方提出会把涉案房屋变凶宅，裴建忠要求换人谈。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。针对本案的合同效力问题，裴建忠与缪亮俊自愿签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等房屋买卖相关协议，上述合同约定内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对签约双方均具有法律约束力。现有证据显示交易过程合乎常理，不存在恶意串通、欺诈等损害他人利益的情形。裴建忠反诉主张合同中条款无效，无事实及法律依据，该院不予支持。现缪亮俊、裴建忠均同意解除合同，对此该院不持异议。合同解除后，缪亮俊支付的定金50万元，裴建忠应予以返还。本案争议焦点在于导致合同未能继续履行的违约方及违约行为。结合庭审查明可知，缪亮俊已按照合同约定完成己方的相关合同义务，交付了房屋定金50万元，裴建忠未配合办理网签手续并单方面要求变更合同条款，导致合同无法继续履行，应属违约，对此应当承担违约责任，裴建忠的违约行为使得合同的履行陷入障碍，买房人缪亮俊有权行使不安抗辩权，停止支付首付款。故缪亮俊在合同履行中不存在违约行为，裴建忠反诉要求缪亮俊因迟延支付首付款支付违约金的反诉请求无事实及法律依据，该院不予支持。针对违约金的认定数额问题，裴建忠认为缪亮俊主张的违约金数额过高，申请酌减。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院对于缪亮俊主张的违约金数额依法予以酌减至80万元。针对缪亮俊主张的预期利益损失，该院在考虑违约金金额时已一并考虑，故该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除缪亮俊与裴建忠于2015年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、裴建忠于判决生效之日起10日内返还缪亮俊定金50万元；三、裴建忠于判决生效之日起10日内支付缪亮俊违约金80万元；四、驳回缪亮俊的其他诉讼请求；五、驳回裴建忠的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给傅金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，裴建忠围绕上诉请求依法提交了以下证据：2016年4月26日某公司×店经理杨某与裴建忠之妻刘某的电话录音，证明裴建忠并非不履行涉案合同，而是受到王某的威胁，要求某公司换人，故未能按时履行合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪亮俊针对裴建忠提交的电话录音发表如下质证意见：1.该证据不属于二审程序中的新证据，证据的形成时间在一审开庭之前；2.不认可该证据的真实性，不能确定通话的双方是否为杨某和刘某；3.即使该证据是真实的，电话录音的内容反映了当时的实际居间经办人王某系因裴建忠不履行合同而履行自己的中介职责，并通过打电话和发短信的形式来督促裴建忠履行合同；4.不认可该证据的证明目的，电话录音内容里没有关于王某对其进行威胁的内容，都是录音中被称“刘姐”之人的自我陈述，且杨某对威胁一事予以否认；5.该证据形成于2016年4月26日，根据《补充协议》的约定，该日期之前裴建忠应配合缪亮俊进行核验和贷款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于裴建忠提交的电话录音，因缪亮俊不认可该证据的真实性，且录音中均为关于通话一方对王某的投诉，并无裴建忠与缪亮俊之间就合同履行争议的相关内容，故本院对该证据不予认定。另查，裴建忠认可其签署涉案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等房屋买卖相关协议时其中所有内容均已填写完毕，缪亮俊也已签字。另，本院二审期间，裴建忠申请杨某作为第三人参加诉讼，但杨某对当事人双方的诉讼标的既无独立的请求权，本案的处理结果与其亦无法律上的利害关系，故裴建忠的该项申请于法无据，本院不予准许。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，裴建忠与缪亮俊签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审中双方均同意解除涉案房屋买卖合同，一审法院予以确认于法有据，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为违约行为的认定及违约责任的承担。一、关于违约行为的认定。本案中，双方当事人均主张对方违约致使涉案合同未能继续履行，本院结合案件事实具体分析如下：首先，从涉案合同的签订来看，裴建忠自认其签字时，涉案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》中的内容已经全部填写完毕且缪亮俊已经签字，裴建忠在上述合同上签字的行为，应视为其认可上述合同约定的全部内容。裴建忠签字后，上述合同依法成立，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，从涉案合同的履行来看，合同签订后，缪亮俊依约支付了50万元定金。而根据缪亮俊提交的证据以及王某的证人证言，裴建忠在合同签订后未按照合同约定配合缪亮俊办理房屋买卖合同的相关手续，反而要求缪亮俊增加房屋价款。裴建忠的上述行为属于单方变更合同，其在缪亮俊未同意的情况下未按照合同约定履行其合同义务，应属违约。再次，根据《补充协议》的约定，裴建忠承诺涉案房屋为满5年唯一住房，且明确约定如因不唯一产生的费用由裴建忠负担。现裴建忠主张合同约定不明，且其房屋并非“满五唯一”，故需要与缪亮俊协商税费事宜，但是其未能举证证明其在签订涉案房屋买卖合同时对其中“满五唯一”的约定提出过任何异议，故裴建忠主张的其要求与缪亮俊协商税费事宜亦不能构成其不履行合同义务的理由。最后，裴建忠主张缪亮俊未通知其办理网签，其并不知道办理网签一事。第一，涉案《补充协议》第二条明确约定裴建忠与缪亮俊应于2016年4月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于2016年6月25日前共同办理房屋所有权转移登记手续。因此，裴建忠应当知道配合缪亮俊办理贷款申请手续是其合同义务，且其明知相关义务的履行时间。第二，2016年4月22日，某公司向裴建忠邮寄催告函，书面告知其于2016年4月25日前办理房屋地址校验、配合办理网签等。裴建忠虽否认其收到催告函，但根据缪亮俊提供的谈话录音，亦可证明中介人员、缪亮俊和黄某在此之后为合同履行事宜进行沟通。因此，裴建忠主张缪亮俊未通知其办理网签故其不知道办理网签一事，缺乏事实依据，且与常理不符，故本院对此不予采信。综上，裴建忠在未依约配合缪亮俊办理房屋买卖合同相关手续的情况下，却与缪亮俊协商提高购房款事宜，其行为已经构成违约，故此时缪亮俊有权拒绝履行己方的义务，即停止支付购房首付款。因此，裴建忠关于缪亮俊违约的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采信。二、关于违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据已经查明的事实，涉案合同履行过程中，裴建忠存在违约行为，故合同解除后，缪亮俊有权要求裴建忠返还定金50万元。关于裴建忠主张的其不应返还缪亮俊50万元定金的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《补充协议》之约定，裴建忠应向缪亮俊支付相当于房屋总价款20%的违约金，但裴建忠在一审审理过程中主张违约金过高，故一审法院根据本案的实际情况，依法将违约金酌减为80万元，并无明显不当，本院予以维持。另，经审查，一审审理程序符合法律规定，裴建忠主张的一审庭审程序存在瑕疵的上诉理由，没有事实依据，本院不予采信。综上所述，裴建忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由裴建忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 夏 莉审 判 员 曾 彦二〇一七年三月二十九日法官助理 徐 晨法官助理 石艳明书 记 员 胡 潇