成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0115民初2627号原告成都睿邦物业服务有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路8号B座806号，组织机构代码：66303237-X。法定代表人邱可。委托代理人何治雄，四川君合律师事务所律师，特别授权代理。被告张天兵，男，汉族，1977年5月30日出生，住四川省苍溪县。被告段秀丽，女，汉族，1981年7月28日出生，住四川省苍溪县。原告成都睿邦物业服务有限公司（以下简称睿邦公司）与被告张天兵、段秀丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都睿邦物业服务有限公司委托代理人吴丹婷到庭参加诉讼。被告张天兵、段秀丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告睿邦公司诉称，被告购买位于成都市××区××路××都××单元××号房屋，该房屋建筑面积为89.7平方米。根据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等约定，原告为被告提供物业管理服务，住宅物业服务费的收费标准为按房屋建筑面积每平方米每月1.1元收取，被告应于每月10-15日前向原告交纳当月物业服务费，如逾期未缴纳物业服务费的，原告应向被告收取违约金。但被告自2012年11月1日至2017年2月28日拖欠物业服务费7,174元。同时，按照物业服务合同的约定，被告应当从逾期支付物业服务费之日起向原告支付违约金共计2000元。原告多次催收未果，故起诉到法院，请求：1、判令被告支付物业服务费4144.14元（自2012年11月1日起至2016年4月30日止）、车位使用费1900元（自2014年10月1日起至2016年4月30日止）及违约金2000元，合计8044.14元；2、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为“判令被告支付物业服务费（自2012年11月1日起至2017年2月28日止）、车位使用费（自2014年10月1日起至2017年2月28日止）及违约金2000元。被告张天兵未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告段秀丽未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年9月28日，成都金房物业服务有限公司（以下简称金房物业公司）与四川紫天房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由成都金房物业服务有限公司对四川紫天房地产开发有限责任公司开发的位于温江区长安路244号的“西蜀尚都”项目提供物业管理服务，住宅物业公共服务费每月1.10元/平方米。2014年9月16日，原告与“西蜀尚都”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对“西蜀尚都”小区提供物业服务，住宅物业服务费按房屋建筑面积每月1.1元/平方米收取；第十一条约定，物业服务费及代收代缴水、电、垃圾处置等费用按月交纳，业主交纳时间为每月10-15日，到物业项目服务中心交纳。物业服务费用缴纳方式，业主和物业使用人可选按季度、年度方式缴费的，应提前预缴费用；第十二条约定，业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从通知时间起15日之后，按每日以欠费金额的5‰支付违约金。合同期限为五年，后原告进驻小区并实际提供物业服务至今。2016年4月8日，金房物业公司出具情况说明，主要内容载明：2014年9月，我公司成都金房物业服务有限公司因经营原因退出“西蜀尚都”小区的物业管理服务，继而由睿邦公司与“西蜀尚都”小区第一届业主委员会签订了物业服务合同并提供物业管理服务。故我公司将“西蜀尚都”业主拖欠的物业费全部转让给睿邦公司，其中包括张天兵、段秀丽自2012年11月1日至2014年8月31日拖欠物业费2171元及其违约金等。另查明，根据成都市温江区房产管理局于2016年6月23日出具的《房屋信息摘要》的内容，被告张天兵、段秀丽2012年8月6日通过购买商品房取得“西蜀尚都”小区*幢*单元*楼*2号房屋所有权，该房屋建筑面积89.7平方米。后被告张天兵于2016年3月7日因离婚分得该房屋，该房屋由张天兵单独所有。再查明，“西蜀·尚都”地下停车场管理服务协议（租用车位）系成都金房物业服务有限公司与案外人王智所签订。上述事实，有原告的企业法人营业执照、被告的身份信息、原告的当庭陈述、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、情况说明、西蜀·尚都地下停车场管理服务协议（租用车位）、《房屋信息摘要》等证据审核在卷，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，成都金房物业服务有限公司与四川紫天房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》、原告与“西蜀尚都”第一届业主委员会签订的《物业服务合同》均依法成立并有效，对“西蜀尚都”小区业主具有约束力。对于原告要求被告支付的物业服务费。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。“西蜀尚都”小区在2012年11月1日至2014年8月31日期间是金房物业公司在提供物业服务，后金房物业公司因经营原因退出，继而由睿邦公司与“西蜀尚都”小区第一届业主委员会签订了物业服务合同并提供物业服务至今。金房物业公司已书面确认将其对张天兵、段秀丽自2012年11月1日至2014年8月31日欠付物业费2171元及相应违约金的债权转让给原告睿邦公司。故原告有权主张2012年11月1日至2017年2月28日期间的物业服务费。被告张天兵、段秀丽在2012年8月6日至2016年3月6日为“西蜀尚都”小区*幢*单元*楼*2号房屋共同所有人，应共同承担在此期间的物业服务费，故对原告要求被告张天兵、段秀丽支付自2012年11月1日起至2016年3月6日止的物业服务费予以支持。具体费用为：（89.7平方米×1.1元/月/平方米×40个月+89.7平方米×1.1/月/平方米÷31天×6天=3965.90元）。原告请求被告支付自2016年3月7日起至2017年2月28日的物业服务费，因该房屋自2016年3月7日起由张天兵单独所有，故应由被告张天兵支付物业服务费，具体费用计算为：（89.7平方米×1.1元/月/平方米÷31天×25天+89.7平方米×1.1元/月/平方米×11个月=1164.94元。对于原告要求被告承担拖欠物业服务费的违约金问题。根据《物业服务合同》第十二条的约定，逾期未缴纳物业服务费的违约金按每日以欠费金额的5‰支付。被告张天兵、段秀丽自2012年11月1日起未按时交纳物业服务费，原告要求被告张天兵、段秀丽支付违约金2000元的请求，未超过《物业服务合同》约定的标准，本院予以支持。对于原告要求被告支付车位使用费的诉讼请求。因原告提交的“西蜀·尚都”地下停车场管理服务协议（租用车位）系原告与案外人签订，故本院对原告要求被告支付车位使用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张天兵、段秀丽在本判决生效之日起五日内向原告成都睿邦物业服务有限公司支付2012年11月1日至2016年3月6日的物业服务费共计3965.90元；二、被告张天兵在本判决生效之日起五日内向原告成都睿邦物业服务有限公司支付2016年3月7日起至2017年2月28日的物业服务费共计1164.94元；三、被告张天兵、段秀丽在本判决生效之日起五日内向原告成都睿邦物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金2000元；四、驳回原告成都睿邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费560元，共计610元，由被告张天兵、段秀丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判长 牟 锐审判员 周 毅审判员 刘路茜二〇一七年三月三十日书记员 朱 伟