广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终27号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司，住所地广州市。负责人：徐榕溪，职务经理。委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州盛隆商业管理有限公司，住所地广州市。法定代表人：马国祥。原审被告：徐榕溪，住广州市从化区。委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。原审被告：徐文信，住广州市从化区，现在广东省河源监狱服刑。上诉人广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司（以下简称喜涮涮公司）与被上诉人广州盛隆商业管理有限公司（以下简称盛隆公司）、原审被告徐榕溪、原审被告徐文信房屋租赁合同纠纷一案，上诉人喜涮涮公司不服(2016)粤0184民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。喜涮涮公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回盛隆公司该项诉讼请求；2.依法撤销一审判决第六项，改判盛隆公司向我司返还店内物品；3.一、二审诉讼费由盛隆公司承担。事实和理由：一、一审法院判决盛隆公司支付违约金错误。本案中，盛隆公司没收的我司租赁保证金已能足够弥补并超出其实际损失，再计算违约金对我司显失公平。且违约金计算标准过高，我司逾期交租给盛隆公司造成的仅仅是资金占用期间的银行利息，故即使判决我司支付违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算。二、一审判决计算房屋占用费的日期和标准错误。本案中，我司于2016年5月14日以邮寄方式向盛隆公司发出《停业撤场通知》，根据《商铺租赁合同》第16条的约定，该《停业撤场通知》的送达日期为2016年5月18日，故占用费最多只能计算至2016年5月18日，一审判决计算至2016年5月20日明显错误。另，在我司租赁保证金足以弥补盛隆公司损失前提下，按原租金标准的1.5倍计算房屋占用费显然有失公平。三、盛隆公司追讨租金的权利己得到司法保护，且盛隆公司已将涉案场地另行出租，还将我司的财物交给新的承租人，显然侵害了我司的权利，故应返还财物。综上，恳请二审法院依法改判。被上诉人盛隆公司、原审被告徐文信经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。盛隆公司向一审法院起诉请求：1.喜涮涮公司支付拖欠的租金136661.78元及违约金13121.88元，共计149783.66元（违约金暂计至2016年6月16日，终计至付清租金之日）；2.喜涮涮公司支付占用费71908.58元（暂计至2016年6月16日，终计至实际将商铺返还我司之日）；3、请求判决涉案商铺内物品归我司所有；4.本案诉讼费由喜涮涮公司承担；5.徐榕溪、徐文信对以上全部诉讼请求承担连带责任。喜涮涮公司向一审法院反诉请求：1.盛隆公司返还装修保证金10000元；2.盛隆公司返还位于广州市从化区江埔街从城大道海塱东路x号和从化大道南欣荣宏商业街x、x、x、x、x、x商铺内的物品（详见物品清单）；3.本案诉讼费由盛隆公司承担。一审法院认定事实：2014年3月20日，盛隆公司（甲方）与徐文信（乙方）签订《商铺租赁合同》[编号：XRH(SMC)-招商-2014-016]，合同中与本案有关的内容主要包括：1、甲方将座落在广州从化市江埔街从城大道海塱东路x号和从化大道南欣荣宏商业街x、x、x、x、x、x号（自编：B区首层JP001-004）的商铺租赁给乙方按本合同约定使用。2、该商铺建筑面积为322.71平方米（以政府国土部门测绘数据为准）。3、该商铺用作乙方经营场地，品牌是喜涮涮四季火锅。4、该商铺经营范围（含业态、业种、品类等）为餐饮。5、该商铺的租赁期限自2014年3月20日起至2018年3月19日止；2014年3月20日起至2014年6月19日止，为该商铺的装修期。6、租赁期限内，租金如下：其中，2014年6月20日至2016年3月19日，按建筑面积120元/平方米/月计算，每月租金为38725元；2016年3月20日至2017年3月19日，按建筑面积129.60元/平方米/月计算，每月租金为41823元。上述租金并不包括乙方需交付之推广费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）。本合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期，每次（期）支付一个月租金。除首月租金于2014年3月20日前支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天。首月租金为乙方在该月实际租赁的天数（自起租日起至该月月底）乘以日租金额所计算出的得数，首月日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。最后一个月的租金以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日租金额所计算出的得数，最后一个月的日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。7、乙方应在本合同签订同时，向甲方支付77450元租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证。租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺时发生的费用后，则甲方应在乙方办理完成上述手续后的七日内将租赁保证金（无息）归还给乙方。8、乙方应在装修工程施工前，向甲方支付装修管理费人民币3227.10元、装修保证金人民币10000元、垃圾清运费人民币/元等费用（具体费用标准按甲方就欣荣宏国际商贸城项目整体指定的标准执行）。如乙方没有违反本合同及物业管理的规定，于免租装修期届满，验收合格后一个月内，乙方向甲方申请返还装修保证金（无息）。9、本合同租赁期限届满或因故提前终止的，乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并交还该商铺；乙方须经甲方对该商铺验收认可后，方可办理退租手续。10、乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费（当时的租金和物业服务费标准）作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失。11、若乙方在返还该商铺时没有结清应付/应承担的款项，则乙方同意将该商铺内的乙方设备、设施等作为质押物，交给甲方作为付款的担保。若此后一个月内，乙方未付清上述欠款的，甲方即有权根据法律规定处理上述质押物。12、如乙方未按照本合同的约定及时撤空该商铺的，或退出后该商铺内仍有乙方未搬走的任何家具、设备、设施或其他任何物品的，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，并向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。13、若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止。14、乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。15、甲方根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止，乙方收到该通知后应立即将该商铺交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项；甲方在发出上述通知后，有权进入该商铺并要求乙方人员即刻无条件迁出该商铺。16、任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，一方改变地址应通知其它方，如不通知对方的，视为同意以原地址为送达地点，由此产生的后果由未通知方承担。乙方：徐文信，地址：广州从化市温泉镇温泉村大围二队x号。合同履行过程中，徐文信交纳了装修保证金10000元、租赁保证金77450元。之后，徐文信进场装修营业。之后，盛隆公司（甲方）与徐文信（乙方）、徐榕溪（丙方）签订《补充协议》（未填写签订日期），约定：原合同承租人为徐文信，现变更承租人为徐榕溪，即丙方成为原合同的承租人，乙方、丙方为履行原合同承担连带责任。丙方承诺，认可原合同、补充协议、附件等条款的全部内容，并全部承接原合同（包括但不限于补充协议、附件等）中约定承租人的全部权利和义务。2014年8月5日，盛隆公司（甲方）与徐榕溪（乙方）签订《补充协议》，其中约定，一、扶持优惠方案。1、前提：乙方已于本补充协议签订之日前交清了原合同约定全部费用（包括但不限于租金、违约金、能源费、物业费等），并按照原合同的约定履行了相应义务。2、期限：自本补充协议签订之日起至超市（即位于广州市从化江埔街欣荣宏国际商贸城B区之大型国内知名超市）开业当月。3、方案：优惠期限内首月应缴租金按原合同约定的租金金额的80%缴纳，缴纳时间及缴纳方式等不变。即自2014年8月1日起至超市（即位于广州市从化江埔街欣荣宏国际商贸城B区之大型国内知名超市）开业当月的租金金额，按原合同约定的租金金额的80%计算。二、乙方在原合同约定的租赁期限内，应严格按照原合同、本补充协议以及乙方与甲方签订的其他有效的协议、备忘录等的约定履行相应义务，且不得有任何违约行为。否则，本补充协议自始无效，乙方应将按照本补充协议约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还甲方，若乙方拒绝返还，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金中扣除，并要求乙方按原合同的约定补足租赁保证金。2015年2月2日，盛隆公司（甲方）与徐榕溪（乙方）、喜涮涮公司（丙方）签订《补充协议》，约定：一、原合同承租人为徐榕溪，现变更承租人为喜涮涮公司，即丙方成为原合同的承租人，乙方、丙方为履行原合同承担连带责任。丙方承诺，认可原合同、补充协议、附件等条款的全部内容，并全部承接原合同（包括但不限于补充协议、附件等）中约定承租人的全部权利和义务。二、原合同第十六条乙方联系方式现变更为：乙方：喜涮涮公司，地址：广州从化市江埔街从城大道海塱东路1号和从化大道南欣荣宏商业街48、50、52、54、56、58号（自编号：B区首层JP001-004），电话：139××××2616，联系人：徐文信、徐榕溪。喜涮涮公司未按约定交纳2016年3月起的租金。盛隆公司于2016年5月6日向喜涮涮公司邮寄《合同解除通知书》，通知喜涮涮公司同月9日合同解除、没收租赁保证金等，且要求喜涮涮公司于同月12日前交还商铺，该邮件于5月7日签收。诉讼中，双方当事人确认租赁合同于2016年5月9日解除。庭审中，喜涮涮公司提出2016年5月15日停止营业，但撤场受到盛隆公司阻挠，之后锁门交回钥匙。盛隆公司确认就涉案商铺已于2016年7月11日与现承租人何某某签订了租赁合同（现租赁面积是150.23平方米），且现承租人于2016年8月27日试业经营，涉案商铺内物品仍被存放在剩余空置商铺内，由双方锁门保管。2016年5月14日，喜涮涮公司向盛隆公司邮寄《停业撤场通知》（落款日期为2016年5月12日），陈述盛隆公司在2016年5月6日已向其发出《解除合同通知书》。鉴于上述原因，决定于2016年5月15日停业，请求盛隆公司于5月16日到场办理交接手续收回场地等内容。该邮件于2016年5月20日签收。后来因租赁合同纠纷，2016年6月17日，徐榕溪向广州市公安局从化区分局江埔派出所报警。2016年6月18日，徐榕溪向盛隆公司邮寄《通知》，陈述收到盛隆公司《解除合同通知书》后，同意解除合同，并要求盛隆公司办理场地交接手续，但盛隆公司拒绝配合；2016年5月12日其向盛隆公司发出《停业撤场通知》，要求2016年5月16日接收场地；其于2016年5月21日到场搬迁物品遭拒，之后多次到店清场遭拒，遂要求盛隆公司在收到通知后自行收回场地并返还商铺内物品。该邮件于2016年6月19日签收。2016年6月28日，徐榕溪向盛隆公司邮寄《关于返还铺内装修设备设施敦促函》，陈述本人已于2016年6月1日交还JP001-004商铺场地，由于多次到场地内搬迁物品遭盛隆公司阻挠，故要求盛隆公司尽快将场地内的财物返还本人，并明确具体财物明细清单。该邮件于2016年6月29日签收。2016年7月12日，盛隆公司向喜涮涮公司发出《关于处理广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司原铺内物品的通知》，陈述鉴于合同已于2016年5月9日解除，将于2016年7月19日根据原合同第12.4条的约定处理该商铺内的物品，请求喜涮涮公司收到通知后2日内确认物品与清单列明的物品是否一致，并附有相关物品清单和照片。另查明，欣荣宏国际商贸城B区已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告等文件。欣荣宏国际商贸城的开发商为广州市宏都房地产有限公司，广州市宏都房地产有限公司与盛隆公司签订《欣荣宏国际商贸城租赁协议书》，将包括涉案商铺等物业租赁给盛隆公司经营管理，约定盛隆公司有权自行经营或转租、租赁等，广州市宏都房地产有限公司确认盛隆公司有权与承租人签订租赁合同、履行合同，作为唯一原告参与诉讼并按照租赁合同的约定向承租人追索租金、违约金、占用费等相关费用。另外，涉案JP001、JP002商铺已由开发商广州市宏都房地产有限公司出售给案外人翁秋云（双方于2013年4月21日签订2份商品房买卖合同），涉案JP004商铺由开发商广州市宏都房地产有限公司出售给案外人郑雪葵（双方于2013年11月19日签订商品房买卖合同）。2013年6月15日，翁秋云（甲方）与盛隆公司（乙方）签订了2份《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，约定翁秋云将其购买的涉案JP001、JP002商铺委托盛隆公司经营管理，盛隆公司有权行使对商铺自行经营或转租、委托经营等权利，委托经营期从2013年7月1日到2018年6月30日；在委托管理期限内，盛隆公司拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金等。郑雪葵（甲方）与盛隆公司（乙方）签订了《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，约定郑雪葵将其购买的涉案JP004商铺委托盛隆公司经营管理，委托经营期从2014年1月1日到2018年12月31日，盛隆公司有权行使对商铺自行经营或转租、委托经营等权利，在委托管理期限内，盛隆公司拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金等。上述事实，有盛隆公司提交的营业执照、组织机构代码证、建设工程规划验收合格证、建设工程质量监督报告、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、确认书、欣荣宏国际商贸城租赁协议书、欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书、广州市商品房买卖合同（预售），商铺租赁合同、补充协议、合同解除通知书、EMS快递单，喜涮涮公司提交的装修保证金收据、租赁保证金收据、停业撤场通知、通知、报警回执、关于返还铺内装修设备设施敦促函、关于处理广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司原铺内物品的通知、快递单，一审法院调取的江埔派出所情况说明以及本案开庭笔录等证据证实。一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，相关权利人将涉案商铺租赁给盛隆公司经营管理，并确认盛隆公司有权对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。故本案双方签订的《商铺租赁合同》和有关补充协议等系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于合同解除问题。合同是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则。商铺租赁合同约定，甲方（盛隆公司）根据上款“乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同”的约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止。喜涮涮公司未按约定支付2016年3月起的租金已超过30日，盛隆公司已于2016年5月6日向喜涮涮公司邮寄《合同解除通知书》，注明2016年5月9日合同解除。庭审中，双方当事人确认租赁合同于2016年5月9日解除，一审法院予以确认。二、关于支付租金问题。根据租赁合同约定的计算方式，2014年6月20日至2016年3月19日期间每月租金为38725元，2016年3月20日至2017年3月19日期间每月租金为41823元。而徐榕溪根据2014年8月5日的补充协议约定，2014年8-12月期间每月仅支付80%租金即30980元。根据该补充协议约定，徐榕溪应按原合同及补充协议等的约定履行相应义务，且不得有任何违约行为。否则本补充协议自始无效，应将按照本补充协议约定的优惠方案而少缴纳的租金一次性返还给盛隆公司。因2016年3月起喜涮涮公司未按约定支付租金，双方于2016年5月9日解除合同，故喜涮涮公司抗辩2014年8月至12月的租金已过诉讼时效，不予支持。2014年8、9、10、11、12月徐榕溪每月已支付租金30980元，所以，喜涮涮公司应返还2014年8、9、10、11、12月少缴的租金共38725元。另外，2016年3月1日至5月9日（合同解除日）的租金为93889.39元（38725元÷31天×19天+41823元÷31天×12天+41823元+41823元÷31天×9天），即喜涮涮公司拖欠租金共计为132614.39元。三、关于支付租金的违约金问题。租赁合同约定，若未按合同约定日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。诉讼中，盛隆公司主张按千分之一计算违约金。一审法院认为，由于盛隆公司未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则等综合因素，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算。租赁合同约定，每月25日支付下月租金，故盛隆公司主张从上一个月的26日起计算违约金，一审法院予以支持。因喜涮涮公司2014年8至12月按补充协议约定全额支付了优惠后的租金，2016年3月才未按约定支付租金，而盛隆公司主张2016年5月9日合同解除，所以上述因优惠而少缴纳的租金38725元与拖欠的最后一个月租金一起计算违约金。即租金违约金从2016年2月26日起以39924.23元为基数，从2016年3月26日起以81747.23元为基数，从2016年4月26日起以132614.39元为基数，计至付清租金之日止。四、关于支付解除合同后的房屋占用费问题。盛隆公司认为，根据合同约定“乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，则甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费（当时的租金和物业服务费标准）作为占用费”。故要求喜涮涮公司支付占用费。诉讼中，喜涮涮公司表示经营至2016年5月15日停业。盛隆公司确认涉案部分商铺已于2016年7月11日另行出租，涉案商铺内物品存放在剩余空置商铺内，由双方锁门保管。一审法院认为，因喜涮涮公司未按约定支付租金，盛隆公司已主张解除租赁合同且合同已于2016年5月9日解除。之后，喜涮涮公司仍继续经营。根据合同约定和实际情况，喜涮涮公司存在合同解除后占用涉案商铺的事实，依约应支付占用费，但占用费应以实际占用商铺的时间为限。从本案查明情况来看，在盛隆公司发出解除合同通知书后，喜涮涮公司即发出《停业撤场通知》函告盛隆公司决定于2016年5月15日停业，请求盛隆公司于5月16日办理交接手续，盛隆公司于5月20日签收该通知。因与盛隆公司发生租赁纠纷，6月17日，徐榕溪报警处理。在之后的6月18日、6月28日徐榕溪继续发函盛隆公司请求交接场地并返还商铺内物品。之后，盛隆公司入铺拍照登记物品，向喜涮涮公司发通知告知核对商铺内物品与物品清单列明的物品是否一致，并于7月11日将涉案部分商铺另行出租。庭审中，喜涮涮公司抗辩占用费最多计至2016年5月20日。综上所述，盛隆公司于2016年5月20日签收《停业撤场通知》，且之后喜涮涮公司并未妨碍盛隆公司对该商铺另行招租。故一审法院认定涉案商铺已于2016年5月20日交还盛隆公司，喜涮涮公司抗辩占用费计至2016年5月20日合理，予以支持；盛某公司主张占用费计至实际返还商铺之日无依据，不予支持。因盛隆公司在《合同解除通知书》中明确喜涮涮公司应于2016年5月12日前交还商铺，故从2016年5月13日起至2016年5月20日期间计算占用费，即：2016年5月13日至5月20日共8天，按41823元/月的150%计算。因此，喜涮涮公司应支付房屋占有使用费为10793.03元[41823元÷31天×8天×150%]。喜涮涮公司主张按原租金标准计算占用费，因双方签订租赁合同承租商铺经营餐饮，属于商业行为，有关租金、占用费以及其他违约责任等，由合同双方当事人根据实际情况协商决定，喜涮涮公司请求以原租金标准计算占用费的抗辩意见缺乏依据，不予支持。五、关于租赁保证金问题。盛隆公司主张根据合同约定保证金不予退还，喜涮涮公司认为租赁保证金应抵扣租金。一审法院认为，根据租赁合同约定，未按合同约定交纳租金超过30日的，盛隆公司有权解除合同，收回该商铺，并有权没收交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给盛隆公司造成的全部损失。本案中，喜涮涮公司未按约定支付租金已超过30日，租赁合同已依法解除，故盛隆公司主张租赁保证金不予退还的主张，符合双方约定；喜涮涮公司主张租赁保证金抵扣租金，不予支持。六、关于盛隆公司主张涉案商铺内的物品归其所有的问题。租赁合同约定：“如乙方未按照本合同的约定及时撤空该商铺的，或退出后该商铺内仍有乙方未搬走的任何家具、设备、设施或其他任何物品的，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，并向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。”从本案查明情况来看，在解除租赁合同后，喜涮涮公司是积极主动要求搬迁商铺内物品的，但盛隆公司却主张拖欠租金不配合搬迁。故盛隆公司依据该条约定主张涉案商铺内的物品归其所有不符合实际，亦无依据，不予支持。七、关于徐榕溪、徐文信是否承担责任的问题。一审法院认为，徐文信于2014年3月20日与盛隆公司签订租赁合同经营喜涮涮四季火锅之后，盛隆公司与徐文信、徐榕溪签订了补充协议，约定原合同承租人变更为徐榕溪，徐文信、徐榕溪为履行原合同承担连带责任。再之后，2015年2月2日盛隆公司与喜涮涮公司、徐榕溪又签订了补充协议，约定原合同承租人变更为喜涮涮公司，徐榕溪为履行原合同承担连带责任。但是，在2015年2月2日盛隆公司与喜涮涮公司、徐榕溪签订补充协议变更承租人为喜涮涮公司时，徐文信并未签名确认对喜涮涮公司履行原合同承担连带责任。故盛隆公司主张徐文信对上述全部诉讼请求承担连带责任无依据，不予支持。因徐榕溪在2015年2月2日签订补充协议时，确认对喜涮涮公司履行原合同承担连带责任，故盛隆公司主张徐榕溪对上述全部诉讼请求承担连带责任有依据，予以支持。八、关于喜涮涮公司反诉主张返还装修保证金的问题。根据租赁合同约定，装修保证金于免租装修期届满，验收合格后一个月内予以返还。故喜涮涮公司主张返还装修保证金10000元有理据，予以支持。庭审中，喜涮涮公司表示装修保证金10000元在拖欠的租金中扣减，予以采纳。扣减后，喜涮涮公司仍欠租金122614.39元。九、关于喜涮涮公司反诉主张返还涉案商铺内物品的问题。租赁合同约定：“若乙方在返还该商铺时没有结清应付/应承担的款项，则乙方同意将该商铺内的乙方设备、设施等作为质押物，交给甲方作为付款的担保。若此后一个月内，乙方未付清上述欠款的，甲方即有权根据法律规定处理上述质押物。”该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。该约定即为喜涮涮公司在未付清拖欠的款项时自愿用商铺内的设备、设施等物品作为债务担保，在喜涮涮公司未依约完全履行债务的情况下，其主张返还涉案商铺内的物品不符合双方约定，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年11月28日作出如下判决：一、广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金122614.39元给广州盛隆商业管理有限公司。二、广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金违约金（从2016年2月26日起至2016年3月25日止以39924.23元为基数，从2016年3月26日起至2016年4月25日止以81747.23元为基数，从2016年4月26日起至付清租金之日止以132614.39元为基数，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给广州盛隆商业管理有限公司。三、广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋占有使用费10793.03元给广州盛隆商业管理有限公司。四、徐榕溪对上述第一、二、三项承担连带清偿责任。五、驳回广州盛隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司的其他诉讼请求。本案受理费4625元（广州盛隆商业管理有限公司已预交），由广州盛隆商业管理有限公司负担1445元，由广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司、徐榕溪负担3180元；本案反诉费125元（反诉广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司已预交），由反诉广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司负担100元，由反诉广州盛隆商业管理有限公司负担25元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是喜涮涮公司是否应当向盛隆公司支付租金违约金、房屋占有使用费以及盛隆公司是否应当向其返还涉案商铺内物品。对此，本院分析如下：盛隆公司与徐文信、徐榕溪、喜涮涮公司先后签订的《商铺租赁合同》和有关补充协议等系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应依约履行自己的义务。由于盛隆公司与喜涮涮公司均确认租赁合同于2016年5月9日解除，但喜涮涮公司仍使用涉案商铺继续经营，盛隆公司于2016年5月20日签收《停业撤场通知》，且喜涮涮公司一审自认其实际占有涉案场地的时间应当计算至2016年5月20日，一审法院据此判令喜涮涮公司支付其占用涉案商铺期间的租金及房屋占有使用费，于法有据，本院予以维持。喜涮涮公司要求调整房屋占有使用费标准及计至2016年5月18日，并无事实及法律依据，本院对此不予采纳。喜涮涮公司上诉主张其不应支付租金违约金，由于《商铺租赁合同》已经明确约定承租人若未按合同约定日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。由于盛隆公司未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，一审法院根据本案合同的履行情况及公平原则等综合因素，酌情对租金违约金标准予以调整，并无不当，本院对喜涮涮公司该主张不予采纳。租赁合同同时约定“若乙方在返还该商铺时没有结清应付/应承担的款项，则乙方同意将该商铺内的乙方设备、设施等作为质押物，交给甲方作为付款的担保。若此后一个月内，乙方未付清上述欠款的，甲方即有权根据法律规定处理上述质押物。”由于喜涮涮公司迄今尚未付清拖欠费用，盛隆公司以涉案商铺内喜涮涮公司的设备、设施等物品作为债务担保符合合同约定，喜涮涮公司在未依约完全履行债务的情况下主张返还涉案商铺内的物品并无合同依据，本院不予支持。被上诉人盛隆公司、一审被告徐文信经本院依法传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。综上所述，喜涮涮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由上诉人广州市喜涮涮餐饮服务有限公司欣荣宏分公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月十五日书记员  麦倩文林飘云