河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀01民终774号上诉人（原审原告）：河北万象天成商业管理有限公司，住所地：石家庄市桥西区裕华西路15号万象天成商务广场。法定代表人：汪志江，该公司经理。委托诉讼代理人：栾文娟，河北建兴人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄新食运餐饮有限公司，住所地：石家庄市长安区中山东路269号。法定代表人：郭林娜，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽君，河北侯凤梅律师事务所律师。上诉人河北万象天成商业管理有限公司因与被上诉人石家庄新食运餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河北万象天成商业管理有限公司上诉请求：1、改判增加被上诉人按照基本物业租金标准的3个月租金向上诉人承担违约责任（即21754*3=65252元）。2、改判被上诉人将租赁场地恢复原状。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人要求被上诉人按照基本物业租金标准的3个月租金向上诉人承担违约责任的诉讼请求系双方合同约定，因被上诉人违约导致上诉人解除合同，被上诉人应向上诉人承担违约责任。2、被上诉人应当按照双方合同约定，由被上诉人将场地恢复原状或承担恢复原状的费用。石家庄新食运餐饮有限公司辩称：1、上诉人解除合同的行为，不是由于被上诉人的过错造成的，是符合《合同法》中关于无固定期限合同解除的情形，所以，上诉人无权向被上诉人主张解除合同违约金。2、双方签订的《物业租赁合同》系上诉人提供的格式条款合同，且《物业租赁合同》18.5.2和18.5.3自相矛盾，上诉人是依据18.5.2约定向上诉人交还租赁物业，符合合同约定。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故，上诉人无权依据18.5.3条要求被上诉人将承租商铺恢复至毛坯状态。河北万象天成商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付欠原告的租金、物业费、推广费共计235664元并按逾期金额的日3‰向原告支付至付清之日止的违约金；2、被告按照基本物业租金标准的3个月租金向原告承担违约责任；3、被告将租赁场地恢复原状或向原告支付恢复场地的费用；4、被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：原、被告双方于2012年1月16日签订《物业租赁合同》一份，约定被告石家庄新食运餐饮有限公司承租原告万象天成购物中心负二层B216号物业，租用面积为149平方米，用于从事餐饮经营项目，从事经营项目的品牌为“新食客”。约定物业租赁期限为3年，自2012年2月23日起至2015年2月22日届满。约定租金第一年为每月每平方米122元，月租金为18128元；第二年为每月每平方米131元，月租金为19488元；第三年为每月每平方米146元，月租金为21754元。约定支付方式为首期月基本租金应于签订合同之日起7日内支付，免租期届满以后，每月10日前（含当日）预付下个月租金。约定物业管理费标准为每月每平方米46元，每月累计6798元；推广费缴纳标准为每月每平方米6元，每月累计906元。自2015年1月1日起，因原、被告之间租赁的其他店铺产生纠纷，被告未再按照合同约定向原告缴纳租金、物业费、推广费等费用。后原告河北万象天成商业管理有限公司向被告催缴租金等费用，2015年9月2日，被告石家庄新食运餐饮有限公司向原告出具《欠费缴纳通知函告回复函》，显示“…截止至2015年3月，我方并不欠贵方任何费用。…未付金额新食客租金（2015.1.1-2015.3.20）57542.84元、新食客管理费（2015.1.1-2015.3.20）17981.81元、新食客推广费（2015.1.1-2015.3.20）2396.52元…截至2015年3月20日止，我方未付贵方费用合计122613.96元整，贵方欠我方费用16200元整，再加新食客麻辣香锅保证金50000元合计212000元整。折抵未付费用122613.96元后，贵方还欠我方89386.04元整。我方新食客麻辣香锅店至2015年3月20日合同期满，贵方没有与我方就2015年3月之后的租金及各项细则作出约定，也没有签订新的租赁合同，因此我方无法缴纳租金。只有双方在平等协商达成共识、签订新的协议后，我方才能依据双方约定的租金数额缴纳租金。以上所述即对贵方《欠费催缴的通知》函告的回复。”2015年9月4日，原告河北万象天成商业管理有限公司向被告出具《函告》，显示“贵司自2015年1月至2015年8月，均未按照约定向我司缴纳租金、物业费、推广费等，对我商场的正常营运造成了十分恶劣的影响，给我司造成了巨大的损失。在我司与贵司多次沟通及再三函告下，贵司仍未缴纳上述费用。根据贵我双方签订的《物业租赁合同》第18.1条，贵司的行为已严重违反了贵我双方的合同约定。现我司根据双方合同约定，解除与贵司签订的《物业租赁合同》。”一审法院认为：原、被告双方于2012年1月16日签订《物业租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约定履行。现被告石家庄新食运餐饮有限公司在租赁期满后继续占有使用租赁物，应视为双方订立了不定期租赁合同，在继续使用期间，其仍应按照到期前合同约定向原告交纳租金、物业费及推广费。原告于2015年9月4日向被告发出解除合同通知，被告未提出异议，应认定合同已经解除，原告主张租金、物业费及推广费至2015年8月31日本院予以支持，经计算为235664元。协议签订后，双方本应严格依照合同约定履行各自义务，被告称其因另一处租赁物纠纷一直在与原告进行协商，但这不能构成其拖欠租金的理由。被告逾期支付租金的行为已构成违约。关于违约金，合同约定标准过高，应予调整。被告逾期交纳房租，给原告造成了一定的损失，该损失即为逾期应交租金的利息损失，故被告应从原告主张权利之日起，以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%向原告支付违约所造成的损失为宜。合同中关于租赁物返还时是否需恢复原状的约定存在歧义，依据租赁行业的惯例及常理，原告主张将该物业恢复至交付原状的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方2012年1月16日签订《物业租赁合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告石家庄新食运餐饮有限公司支付原告河北万象天成商业管理有限公司截止到2015年8月31日的租金235664元及违约金（自2015年8月31日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算）；三、被告石家庄新食运餐饮有限公司将所租用的原告河北万象天成商业管理有限公司购物中心负二层B216号房屋腾清并交付给原告河北万象天成商业管理有限公司；四、驳回原告河北万象天成商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4835元减半收取2417.5元，由被告石家庄新食运餐饮有限公司负担。本院二审期间上诉人未提交新证据。其他事实与原审查明基本一致。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，合同约定违约金的支付数额，应以合同当事人因违约造成的损失为依据，约定违约金支付数额过高，应适当减少。上诉人原审第一、二项诉讼请求均为约定违约金支付标准，该约定标准过高，应予调整。原审以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%作为违约损失，包含对上诉人第二项诉求的认定，上诉人以第二项诉求再行主张权利，不予支持。《物业租赁合同》第18.5.2条、18.5.3条、18.5.4条属于租赁物业返还的约定，该约定对于租赁物业返还时是否恢复原状存在歧义，上诉人主张应适用合同18.5.3条约定，被上诉人主张应依据合同第18.5.2条、18.5.4条约定，由此，原审以行为惯例及常理为由未认定物业返还恢复原状，符合法律规定。综上所述，河北万象天成商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432元，由上诉人河北万象天成商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  刘云峰审判员  杨根山二〇一七年三月八日书记员  李 站