江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆周少民初字第0009号原告钱文明。委托代理人徐健、申冰，江苏海联海律师事务所律师。被告王秀英。委托代理人吴保华、胡垠，江苏众谊律师事务所律师。被告顾婷。被告刘雨蒙。法定代理人顾婷，女，系被告刘雨蒙母亲，即本案被告之一。被告龚小妹。原告钱文明诉被告王秀英、顾婷、刘雨蒙、龚小妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2015年3月13日第一次公开开庭进行了审理，原告钱文明委托代理人徐健，被告王秀英及其委托代理人吴保华、胡垠和被告龚小妹到庭参加诉讼，被告顾婷、刘雨蒙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2015年7月8日第二次公开开庭进行了审理，原告钱文明委托代理人申冰，被告王秀英及其委托代理人吴保华、胡垠到庭参加诉讼，被告顾婷、刘雨蒙、龚小妹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱文明诉称：2010年2月24日被告王秀英与刘召军（现已死亡）签订协议书，约定王秀英将位于昆山市周市镇珠泾村XX组拆迁房屋（建筑面积441.55平方米）其中的100平方米安置房包括自行车库1间（即公安编号为昆山市黄浦家园XX号楼XX室及其阁楼、XX号自行车库）归刘召军。2010年3月31日，刘召军与原告签订房屋转让协议，约定将昆山市黄浦家园XX号楼（公安编号实际为XX号楼）XX室及其阁楼、XX号自行车库出售给原告，合同总价48万元，原告一次性支付45万元，余款待拿到房产证时再支付。原告于当日支付45万元购房款后，刘召军将房屋交付给原告使用至今。现该房屋已符合办理房屋过户的条件，但因刘召军已死亡，其法定继承人应与被告王秀英根据合同约定将房屋过户给原告，为此原告起诉，要求被告继续履行房屋转让协议，协助原告办理房屋过户手续（该房屋公安编号为昆山市黄浦家园XX号楼XX室及其阁楼、XX号自行车库），诉讼费由法院判决被告直接给付原告。被告王秀英辩称：原告与刘召军的房屋买卖与答辩人无关，刘召军无权也从未取得涉案房屋的所有权，答辩人与刘召军的协议属于无效协议。现该房已登记在答辩人名下，答辩人为房屋合法所有权人，且已另行起诉要求迁让，故要求驳回本案原告的全部诉请。被告顾婷、刘雨蒙未作答辩。被告龚小妹辩称：刘召军是我儿子，拆迁办同意给刘召军一套房屋，涉案房屋我不清楚，也不知道拆迁办给我儿子的房屋是那一套，我听说我儿子将拿到的房屋卖掉了，但具体我不清楚。经审理查明：1990年3月9日，刘小弟与徐金荣签订卖房协议书，由徐金荣出资10000元购买刘小弟位于昆山市周市镇珠泾村XX组的七路头瓦房四间、灶间一间。1991年11月，该七路头瓦房四间农村平房（建筑面积121.6平方米）的房产所有人登记在购买人徐金荣的女婿姚品元名下，后姚品元于1996年5月31日屋与汤建明（被告王秀英丈夫）签订买房合同书，汤建明出资12500元购买并取得该房屋。1998年12月31日，该农村房屋的集体土地使用证（即宅基地证）登记在珠泾村村民刘召军（被告龚小妹之子）名下。2010年初该房屋遇动迁，被告王秀英（乙方）以被拆迁人名义于2010年2月24日与昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司（甲方，下称拆迁公司）签订周市镇房屋拆迁补偿安置协议书一份，明确昆山市周市镇珠泾村XX组房屋所有权人为王秀英，房屋建筑面积441.55平方米（其中主房301.59平方米，辅房139.96平方米），房屋安置地点为黄浦小区新村，甲方应补偿乙方被拆迁房屋补偿金255089元、住宅区位补偿金210000元，合计465089元及动迁奖励、过渡费支付标准和安置房屋以竣工实测结果进行结算等事项，但未明确安置房屋的具体楼号和安置时间。2010年2月24日同日，在昆山市周市镇珠泾村村民委员会见证下，刘召军与王秀英签订协议书一份，双方约定房屋拆迁区位价210000元及房屋基本重置价、装修及动迁奖金归王秀英所得；刘召军可享有100平方米安置房（其中包括自行车车库1只）等拿房时，房款由王秀英支付结算，交房款跟刘召军无关；双方办理房屋权证，相关费用各自负责，王秀英在房产权过户时需配合刘召军办理房屋权证相关手续等事项。该协议书由刘召军与王秀英签名确认，并加盖昆山市周市镇珠泾村村民委员会公章。2010年3月31日，刘召军与原告钱文明签订协议书一份，约定刘召军将拆迁所分得的黄浦家园XX号楼XX室面积98.92平方米加上阁楼76.86平方米连同XX号自行车库以48万元卖给原告；钱文明一次性支付45万元，余款3万元在钱文明拿到房产证再支付；刘召军将集体土地证以及与王秀英房屋拆迁协议书作为法律凭证，今后的一切后果与钱文明无关等内容。该协议由刘召军及其妻子顾婷（即本案被告之一）和原告钱文明签字确认，协议签订当日钱文明一次性支付45万元购房款并由刘召军出具收条。另查明：2010年6月3日，被告王秀英丈夫汤建明代王秀英与拆迁公司签订动迁户（增宅户）安置房订购合同，安置昆山市周市镇黄浦家园XX号楼（施工编号XX号楼，公安编号实际为XX号楼）XX室（建筑面积98.92平方米）、XX室阁楼（建筑面积76.86平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积为17.65平方米）一间，同时由汤建明签字从拆迁公司处领取该安置房屋及车库的交房通知单。之后，汤建明又于2011年10月18日代王秀英签订安置房订购合同，安置黄浦家园XX号楼XX室（建筑面积81.65平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积15.34平方米）一间；王秀英于2012年6月6日签订安置房订购合同，安置黄浦家园XX号楼XX室（建筑面积80.72平方米）、阁楼（建筑面积63.41平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积为14.12平方米）一间；王秀英于2014年12月18日签订安置房订购合同，安置黄浦花园XX号楼XX室（建筑面积131.38平方米、60.32平方米、30.76平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积为22.22平方米）一间。上述四套动迁房屋均已安置，其中涉案房屋昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室，XX室阁楼及XX室车库的房产权证所有人、土地使用证使用人于2014年1月登记在被告王秀英名下。另，王秀英与汤建明于2011年11月22日登记离婚，离婚协议中明确昆山市周市镇商品房归女方所有（房子没拿到），王秀英与汤建明又于2013年12月20日达成书面财产约定，二人协商确认上述四套动迁房归王秀英单独所有。又查明：2010年6月，原告钱文明从刘召军处取得涉案房屋钥匙并装修使用至今，该房屋物业登记、有线电视登记业主均为钱文明，后因刘召军于2012年8月23日死亡，现原告认为房屋已符合办理过户条件，为此将王秀英和刘召军的法定继承人母亲龚小妹、妻子顾婷、女儿刘雨蒙诉至本院，由此引起纠纷。本案审理期间，原告钱文明提供的2010年2月24日补偿安置协议中乙方签字处另有刘召军签名，被告王秀英提供的补偿安置协议中无刘召军签名，后原告确认被告王秀英提供的补偿安置协议的真实性。另，拆迁公司于2015年2月28日出具情况说明，证明黄浦家园施工XX号楼XX室、公安编号XX号楼XX室均为珠泾村6组陶根元所有；另王秀英所安置的房屋，以动迁合同的主房面积为标准安置，其共安置四套房屋；未单独安置给刘召军动迁房或增宅房。2015年3月2日昆山市周市镇珠泾村村民委员会出具情况说明，证明在2010年刘召军老宅基地房屋动迁，因汤建明在东方村已申请增宅房，故该房屋的宅基地属刘召军所有及对2010年2月24日刘召军与王秀英签订协议过程进行了说明。本案庭审中，被告王秀英主张2010年至2014年期间均在天津陪儿子读书并打工，昆山有事才回来，包括动迁办要签合同时也会回来，直到2014年12月底回来才发现涉案房屋被人占用后报警，现已另行起诉要求钱文明迁让房屋，同时确认曾到物业公司查询房屋钥匙交接手续，其他房屋均有交接手续，但无涉案房屋钥匙的交付签字明细。原告钱文明陈述王秀英一方直至2014年才电话联系过原告，之前王秀英从未向其主张过房屋。庭审后，原告钱文明出具书面材料确认如法院判决支持其诉请，同意将购房余款3万元一并判决给付刘召军的法定继承人。上述事实，有卖房协议书、买房合同书、房屋拆迁补偿安置协议、安置房订购合同、房产证及土地证、报警记录及房屋买卖相关协议、付款凭证和本案庭审笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案主要争议焦点在于原告钱文明与刘召军签订的房屋买卖协议中标的房屋是否指涉案房屋。根据双方提供的证据，涉案房屋系被告王秀英向他人买受农村老房因拆迁安置而形成，因当时该农村老房宅基地使用人为刘召军，故在村委会调解下，2010年2月24日王秀英与刘召军签订协议确认刘召军可享有100平方米安置房（包括自行车车库），该协议虽未明确具体房屋指向，但根据拆迁公司书面确认的“未单独安置给刘召军动迁房或增宅房”等证据，并结合协议整体内容，该协议已清晰表达出由王秀英作为被拆迁人出面签订拆迁协议后取得的安置房中刘召军可享有100平方米份额的意思表示。刘召军在房屋未实际安置取得前，便与原告签订买卖协议出卖房屋，该缔约行为不当，且引发后续引起众多问题，但据此不能否认钱文明作为善意第三人签订协议、支付房款并在之后主张房屋相关权利的效力，二人协议中黄浦家园XX号楼XX室的房屋实际为他人房屋，但房屋面积及XX号自行车库等相关细节均与涉案房屋一致，且刘召军在协议中已明确“将集体土地证以及与王秀英房屋拆迁协议书作为法律凭证”，故比较被告王秀英拆迁安置四套房屋的楼号、面积及车库等因素，结合现有证据可以认定协议中的黄浦家园XX号楼XX室及XX号自行车库实际为涉案房屋黄浦家园XX号楼XX室及XX号自行车库。关于被告王秀英对涉案房屋的辩称。王秀英陈述2010年至2014年期间均在天津陪儿子读书并打工，直至2014年底才主张房屋权利，但现有证据已证实2010年6月3日王秀英丈夫汤建明从拆迁公司领取了交房通知单，事后虽未找到房屋钥匙给付手续，但该交房通知单系动迁安置房交付的直接凭证，证明当时涉案房屋已实际交付给王秀英，而原告陈述房屋钥匙系刘召军给付，二者相互印证了刘召军可享有100平方米安置房及车库的事实。被告王秀英虽主张多年未发现房屋被占用，但其陈述中也表示昆山有事包括动迁办要签合同时也会回来，而另外三套安置房安置时间分别在2011年、2012年和2014年，涉案房屋也在2014年1月办理房产登记手续，但被告直到2014年底才报警主张房屋权利，且该房自2010年6月由钱文明取得钥匙后装修并使用至今，故被告陈述多年来未发现房屋被人占用的辩称明显与常理不符。现涉案房屋虽已登记在被告名下，具有物权公示效力，但根据本案的实际情况和现有证据，结合动迁安置房需根据拆迁协议登记在被拆迁人名下的情况，本院认定涉案房屋应过户至原告钱文明名下。至于被告王秀英主张刘召军应另外享有100平方米安置房且与本案涉案房屋无关的事实，被告并未提供相关证据予以证实，故不予支持。综上，因当事人及有关单位未严谨、准确行使民事行为，造成在安置及买卖、转让房屋过程中出现问题，由此引起纠纷。根据现有证据及相关事实，涉案房屋昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室、XX室阁楼房屋一套及昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室车库应认定系原告钱文明与刘召军签订的房屋买卖协议中所涉房屋，故原告要求被告协助办理房屋过户的诉请本院予以支持，同时原告应给付购房余款3万元。至于房屋过户中涉及的过户费用及相关税收等问题，应由相关行政机关根据规定处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王秀英于本判决生效之日起十日内配合原告钱文明办理位于昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室（建筑面积98.92平方米）、XX室阁楼（建筑面积76.86平方米）房屋一套及昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室车库（建筑面积17.65平方米）一间的产权过户登记手续。被告顾婷、刘雨蒙、龚小妹予以配合。二、上述房屋登记在原告钱文明名下时，原告钱文明一次性支付被告顾婷、刘雨蒙、龚小妹购房余款30000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费8500元，财产保全费2920元，合计11420元由被告被告王秀英负担5710元；被告顾婷、刘雨蒙、龚小妹负担5710元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一五年七月十六日书 记 员 陶玉良〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。