云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初2976号原告：腾冲恒益物业管理有限公司。法定代表人：段治葵，任该公司董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：张晟，云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨文东，男，汉族，经商，腾冲市人。（未到庭）委托诉讼代理人：杜德庄，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。原告腾冲恒益物业管理有限公司与被告杨文东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲恒益物业管理有限公司的委托诉讼代理人张晟，被告杨文东的委托诉讼代理人杜德庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾冲恒益物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付租金83959元，商业管理费9817元，共计93776元；2、请求依法判令被告向原告支付自被告欠付相关费用期满后15天起至被告实际付款日止按日万分之三标准计算的逾期违约金（截止至2016年10月31日为20751元）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金22605元；4、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年4月1日签订了《租赁合同》，约定原告将位于高黎贡国际旅游城一期购物公园G4-xx号房屋租给被告用于经营翡翠生意使用，租期3年，自2013年4月1���至2016年3月31日止，合同约定免租期为合同签订之日8个月，根据合同约定，免租期已于2013年11月30日届满。签订合同后，被告支付了2013年-2014年度的商业管理费和租金，自2014年开始后就一直没向原告支付过任何费用。根据合同约定，被告应在每个租赁年度开始之前30日向原告支付该年度租金、商业管理费，逾期超过15天的，应就所欠款项按每日万分之三的标准向原告支付逾期违约金，同时原告有权要求被告按照当年度6个月的租金标准向原告支付违约金，原告多番向被告索要上述款项无果。为此，特诉至法院。被告杨文东辩称，原告并非该案涉及的房屋租赁的权利人，并且权利人至今没有进行追认，根据合同法第51条的规定，原、被告于2013年4月1日，签订的租赁合同无效，请法院确认该合同无效，依法驳回原告的诉讼请求。综合各方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:1、原、被告双方签订的租赁合同是否有效？2、被告是否应向原告支付租金及逾期违约金、违约金？原告针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》一份，欲证明原、被告双方具有租赁商铺的事实，合同约定了双方的权利义务。2、《收铺物品确认书》、《商铺钥匙签收确认书》各一份，欲证明原告已按约定履行了交付租赁房屋的义务。3、《委托经营协议》一份，欲证明原告有合法的房屋出租权。经质证，被告对证据1、2真实性、关联性认可，证据的合法性及证明观点不认可，认为原告无权处分并且未经所有权人追认。对证据3的真实性无异议，对合法性及��联性不认可，认为该协议系委托协议，对外签订合同应以业主的名义签订，不能以原告的名义签订。被告杨文东针对其答辩请求，向本院提交了以下证据：1、《证明》一份，欲证明原告截止2016年12月27日在腾冲市不动产登记中心无房屋登记信息，原告并非是高黎贡国际旅游城一期购物公园G4-xx号房屋的所有人，原告无权出租该商铺。2、《收据》六张，欲证明2013年3月27日前被告向原告交纳了定金、装修押金、装修垃圾清运费、自来水周转金共计22035元。3、《商业管理服务协议》、《商户管理公约》各一份，欲证明被告承租原告商铺后，应原告要求支持黄金周开门营业几天后，商铺一直关闭，按照该组证据第七条约定，原、被告双方签订《租赁合同》在2013年12月已经���动解除。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，认为该份证据公章加盖不规范、模糊，对真实性无法确认，而且租赁关系的成立不以出租人是否具有所有权为必要条件；对证据2无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点不认可，认为该证据第七条约定，是否解除合同是守约方的权利，当时处于友好合作的考虑，原告一直未行使该权利，而且在租赁期间被告从来没有退租的意思表示。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、2真实性、关联性无异议，本院对其真实性、关联性予以采信；对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告对被告提交的证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；被告提交的证据1客观、真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原、被告双方签订高黎贡国际旅游城风情商业街《租赁合同》一份，原告将位于高黎贡国际旅游城G4-14号的商铺出租给被告。合同约定：被告租赁房屋的面积107.64平方米，用于经营翡翠。租期三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；免租8个月至2013年11月31日届满，租金为12917元；2014年4月1日至2015年3月31日的租金为38750元；2015年4月1日至2016年3月31日租金为45209元；商业管理费按承租面积每月3.8计算，合同还同时约定违约责任及双方的权利、义务。2013年3月22日被告接收房屋，被告向原告交付了合同约定的首期租金12917元、物业管理费4908元。接管商铺后，被告对商铺进行了装修，并向原告交纳垃圾清运费150、自来水周转金1000元、保证金6458元、装���押金3000元等费用，至今保证金及装修押金合计9458元未退还被告。另查明，2012年3月26日，原告腾冲恒益物业管理有限公司与案外人刘学惠签订《高黎贡国际旅游城一期购物公园委托经营协议》，刘学惠将其所有的高黎贡国际旅游城G4-xx号的商铺委托原告经营管理。原、被告双方签订合同至合同期届满时止，被告实际营业时间约两个月。本院认为，原告腾冲恒益物业管理有限公司与被告杨文东签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。原告已按合同的约定将高黎贡国际旅游城G4-xx号的商铺交给被告经营翡翠，被告已向原告交付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金12917元，原、被告已形成租赁合同关系，故双方应按合同的约定履行义务。在合同的履行过程中，由于商铺所处的地理位置特殊，加之原告公司未按合同约定营造相关的商业环境，导致合同签订后，被告实际营业时间约两个月，合同目的难以实现。原告对合同不能履行负有主要责任。本院结合本案实际，对原告的租金及商业管理费损失酌情确定由被告承担20%的责任，即93776元×20％=18755.2元，扣除被告交纳的装修押金、保证金9458元，被告应给付原告租赁费9297.2元，故原告要求被告给付租金及物业理费93776元的诉讼请求，本院予以部分支持。因原、被告双方均未按合同约定履行自己的全部义务，故对原告要求被告支付逾期违约金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告杨文东于本判决生效之日起十日内支付原告腾冲恒益物业管理有限公司租金及物业管理费共计9297.2元。二、驳回原告腾冲恒益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2630元，减半收取1315元，由原告负担1265元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期��为二年。审判员  段生菊二〇一七年三月十六日书记员  彭安选