河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀08民终143号上诉人（原审被告）：经桂华，女，1947年7月14日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：曹泽锋，河北骥腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜灏，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张少军，男，1951年11月17日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：张子林，河北蓝岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海波，河北蓝岛律师事务所律师。原审第三人：承德市美丰房地产开发有限公司，住所地：承德市双桥区清风西街17号。法定代表人：丛清文，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘文华，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东莹，河北山庄律师事务所律师。上诉人经桂华因与被上诉人张少军及原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人经桂华的委托诉讼代理人曹泽峰、姜灏，被上诉人张少军的委托诉讼代理人张子林、姜海波，原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘文华、张东莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经桂华上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定碧麓嘉园二期项目是第三人承德市美丰房地产开发有限公司独立开发，而上诉人未与第三人签订商品房买卖合同是明显认定事实错误。首先，上诉人向一审法院提交的第三人与经纬地产的合作开发协议书以及经纬地产收取的碧麓嘉园二期一千多万元的商品房购房款的原始账簿均表明碧麓嘉园一期、二期房产项目均由美丰地产与经纬地产共同开发；其次，上诉人已经与美丰地产签订《商品房买卖合同》，并交纳全部购房款项，已经合法取得该房产的所有权。二、2009年5月5日，上诉人与美丰地产签订期房预定协议，约定上诉人向开发单位交纳定金10万元，预定美丰地产和经纬地产共同开发的碧麓嘉园商品房。2009年11月30日，上诉人按照期房预定协议的约定向开发单位交纳10万元定金。2011年5月13日，碧麓嘉园房产二期项目取得预售许可后，上诉人与美丰地产正式签订商品房买卖合同，约定以321371.00元总价款购买碧麓嘉园20幢5单元309号商品房，因上诉人已经向开发单位交纳10万元定金，所以签订商品房买卖合同当天上诉人在该项目售楼处又向开发单位交纳剩余房款221371.00元，并由开发单位出具收款凭证。上述购房款付清后，开发单位向上诉人交付了碧麓嘉园20幢5单元309号商品房的房屋钥匙并协助上诉人办理入住，上诉人自2011年5月13日起入住该房产至今，长达五年多的时间没有任何人提出异议。三、一审法院认为第三人与被上诉人张少军签订了商品房买卖合同并在房产登记部门进行备案，不动产物权成立以登记为准，以此确认被上诉人取得争议房产是明显适用法律错误。张少军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2004年9月20日，美丰公司与经纬公司合作开发碧麓嘉园小区一期，之后2008年美丰公司以出让方式独立取得位于碧麓嘉园后山编号为7/5/51地块的国有土地使用权，在上述地块上建设的商品房定名为碧麓嘉园二期，后经承德市住房和城乡建设局批准预售商品房。本案所涉房屋属于碧麓嘉园二期工程，属于美丰公司独立开发建设，被答辩人未与美丰公司签订商品房买卖合同，也未将购房款交给美丰公司，被答辩人与美丰公司之间不存在商品房买卖的法律关系，被答辩人占有本案所涉房屋没有法律依据，属于非法占有。2016年3月28日答辩人与美丰公司签订抵顶房屋协议书，约定将碧麓嘉园小区二期20号楼5单元309号房屋抵顶欠付答辩人的工程款。2016年4月26日，答辩人与美丰公司签订商品房买卖合同，并依法进行了备案登记。答辩人不存在任何与美丰公司恶意串通情节，关于被答辩人认为答辩人存在恶意串通完全属于其主观推测。承德市美丰房地产开发有限公司述称，一、碧麓嘉园二期为答辩人一人开发建设，也是唯一合法开发单位；二、答辩人并未将碧麓嘉园二期20幢5单元309号房屋出售给上诉人，答辩人与上诉人没有签订过《商品房买卖合同》，答辩人也没有收到过上诉人任何购房款，一审法院认定双方不存在商品房买卖的法律关系正确；三、答辩人已经将碧麓嘉园二期20幢5单元309号房屋用以抵顶被上诉人张少军的工程款，双方签订了合法的《商品房买卖合同》，并且已经备案登记，应受法律保护。张少军向一审法院起诉请求：判决确定原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效（编号201604260147），判令被告及第三人将位于承德市双桥区碧麓嘉园小区20幢5单元309号房屋交付原告。一审法院认定事实：2004年9月20日，第三人承德市美丰房地产开发有限公司与承德市经纬房地产开发有限公司合作开发碧麓嘉园小区一期，之后2008年承德市美丰房地产开发有限公司以出让方式独立取得位于碧麓嘉园后山、编号为7/5/51地块的国有土地使用权。在上述地块上建设的商品房定名为碧麓嘉园二期，后经承德市住房和城乡建设局批准预售商品房。庭审中，被告经桂华辩称2009年11月30日被告向承德市经纬房地产开发有限公司交纳了碧麓嘉园小区二期20号楼5单元309室房屋的购房定金100000.00元，2011年5月13日被告经桂华向承德市经纬房地产开发有限公司交纳了本案涉案房屋购房款共计221371.00元，以上共计321371.00元。2016年3月28日原告张少军与第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订抵顶房屋协议书，约定将碧麓嘉园小区二期20号楼5单元309号房屋抵顶欠付原告张少军的工程款。2016年4月26日，原告张少军与第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并依法进行了备案登记。一审法院认为：2008年承德市美丰房地产开发有限公司以出让方式取得位于碧麓嘉园后山、编号为7/5/51地块的国有土地使用权，在上述地块上建设的商品房定名为碧麓嘉园二期，后经承德市住房和城乡建设局批准预售商品房，可认定第三人承德市美丰房地产开发有限公司为碧麓嘉园二期项目合法开发企业。被告经桂华将购房款交给承德市经纬房地产开发有限公司，向承德市经纬房地产开发有限公司购买房屋，虽然承德市经纬房地产开发有限公司与第三人承德市美丰房地产开发有限公司曾签订过合作开发房屋协议书，但碧麓嘉园二期项目第三人承德市美丰房地产开发有限公司明确表明为其独立开发建设，与承德市经纬房地产开发有限公司无关。且合同具有相对性，第三人承德市美丰房地产开发有限公司作为碧麓嘉园二期的开发公司，而被告经桂华未与第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告经桂华也未将购房款交给第三人承德市美丰房地产开发有限公司，第三人承德市美丰房地产开发有限公司就本案诉争房屋明确表示未与被告经桂华签订商品房买卖合同，也未将碧麓嘉园小区20号楼5单元309号住宅楼房售予被告经桂华。故被告经桂华与第三人承德市美丰房地产开发有限公司双方之间不存在商品房买卖的法律关系，被告经桂华占有该房屋没有事实及法律依据，被告经桂华应将该房屋返还给第三人承德市美丰房地产开发有限公司。第三人承德市美丰房地产开发有限公司与原告张少军签订抵顶房屋协议书，并且按照该协议签订了商品房买卖合同并在房产登记部门进行了备案，不动产物权成立以登记为准，本案中原告张少军与第三人签订的商品房买卖合同已办理预登记，应认定有效。判决：一、原告张少军与第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效（编号201604260147）。二、被告经桂华于本判决生效之日起十日内将位于承德市双桥区碧麓嘉园小区20幢5单元309号房屋返还给第三人承德市美丰房地产开发有限公司，同时第三人承德市美丰房地产开发有限公司将该房屋交付原告张少军。案件受理费9471.00元，由被告经桂华承担。二审中，上诉人经桂华提交证据三组，但因其提交的证据不属于新证据，本院依法不予采信。经二审法院审理查明，2004年9月20日，原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司与承德市经纬房地产开发有限公司合作开发碧麓嘉园小区。2009年5月5日，上诉人经桂华与原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订期房预定协议一份，该协议载明经桂华预选20号楼5单元309房屋一套。2009年11月30日，上诉人经桂华向承德市经纬房地产开发有限公司交纳了碧麓嘉园小区20号楼5单元309室房屋的购房定金100000.00元。2011年5月13日，上诉人经桂华与原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并于当日向承德市经纬房地产开发有限公司交纳了本案涉案房屋购房款共计221371.00元，以上共计321371.00元。2016年3月28日被上诉人张少军与原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订抵顶房屋协议书，约定将碧麓嘉园小区20号楼5单元309号房屋抵顶欠付被上诉人张少军的工程款。2016年4月26日，被上诉人张少军与原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并进行了备案登记。本院认为，2004年9月20日原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司与承德市经纬房地产开发有限公司签订合作开发房屋协议书，该协议书约定双方共同合作开发碧麓嘉园住宅小区，并对双方其他权利义务进行约定。被上诉人张少军及原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司主张碧麓嘉园二期为原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司独自开发，但原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司与承德市经纬房地产开发有限公司的合作协议仅载明合作开发碧麓嘉园小区，未区分一期及二期，且张少军及原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司未提交原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司与承德市经纬房地产开发有限公司终止合作开发相关证据，又因原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司与承德市经纬房地产开发有限公司在销售碧麓嘉园二期房屋过程中，承德市经纬房地产开发有限公司亦收取部分购房人购房款，原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司并未提出异议，故本院对被上诉人张少军及原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司该主张依法不予支持。上诉人经桂华先后与原审第三人签订了期房预定协议以及商品房买卖合同，并将涉案楼房全部款项交付给与原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司合作的承德市经纬房地产开发有限公司，原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司对于商品房买卖合同的签订及上诉人经桂华将涉案房屋款项交付给承德市经纬房地产开发有限公司的事实应属明知，故上诉人经桂华与原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，双方于2011年5月13日签订的商品房买卖合同合法有效；原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司在将房屋已经出售给上诉人经桂华的情况下，将涉案房屋另行出售给被上诉人张少军，并于2016年4月26日签订商品房买卖合同，双方签订的该商品房买卖合同合法、有效。原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司与上诉人经桂华、被上诉人张少军针对涉案房屋签订的商品房买卖合同均合法有效，但因双方均未办理房屋产权登记手续，且上诉人经桂华已经实际占有、使用涉案房屋五年有余，故被上诉人张少军要求上诉人经桂华交付涉案房屋的请求不予支持，被上诉人张少军可另行主张原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司承担相应责任。被上诉人张少军及原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司主张双方签订的商品房买卖合同已经进行了备案，应受法律保护，但该备案登记系原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司恶意进行备案，且该备案不属于《中华人民共和国物权法》中物权设立的方式，不产生物权变动的效果，故对被上诉人张少军及原审第三人承德市美丰房地产开发有限公司该主张依法不予支持。综上所述，经桂华的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：判决如下：一、维持承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初2752号民事判决第一项；二、撤销承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初2752号民事判决第二项；三、驳回被上诉人张少军要求上诉人经桂华及原审第三人将涉案房屋交付被上诉人张少军的诉讼请求。一审案件受理费9471.00元，二审案件受理费9471.00元，均由原审第三人承德市美丰当地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  裴赤博代理审判员  高伶丽代理审判员  应春明二〇一七年三月二十七日书 记 员  刘明喆