广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2935号上诉人（原审被告）：李达荣，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：何惠红，住广东省广州市番禺区。委托代理人：李达荣，何惠红配偶。被上诉人（原审原告）：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街捷进中路来福园15座35-39号法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托代理人：何燕芳，该公司员工。委托代理人：邓梓善，该公司员工。上诉人李达荣、何惠红因与被上诉人广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月8日，华勤公司向广州市番禺区人民法院起诉称，李达荣、何惠红自2008年11月1日起拖欠物业管理费，至今已累计拖欠68个月的物业管理费共计3550元，华某公司多次催收无果，遂诉至法院。诉讼请求：1、李达荣、何惠红支付拖欠物业管理服务费3550元（暂计自2008年11月1日至2014年6月30日）以及违约金5034.18元（按每逾期一天支付所欠物业管理费千分之一计算）；2、李达荣、何惠红承担本案的诉讼费用。原审法院查明：华某公司是具有三级物业服务资质的企业。李达荣、何惠红是位于广州市番禺区市桥镇解放路153号江丽苑（以下简称涉讼小区）3幢1座中梯701房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为76.60平方米，发证日期为1999年6月10日。2006年6月1日，广州市番禺区市桥街三堂社区居民委员会（以下简称三堂居委会）作为甲方，华某公司作为乙方，签订了《协议书》。其中约定，甲方在征询涉讼小区业主意见并得到三分之二以上业主同意的基础上，从2006年6月1日起至涉讼小区首届业主委员会生效之日止，将位于市桥解放路153号的涉讼小区交由乙方负责物业管理；乙方进驻小区实行物业管理工作期间，必须按照国家的有关物业管理法规实施管理，尽力做好小区公共卫生清洁、绿化养护、小区安全防范、车辆行驶秩序、公共设施维护、清疏公共管道、以及消防设施的维护和住户投诉处理工作；乙方进驻小区提供服务后，必须按照江南西丽苑原有的收费标准进行收费，即80平方米（含80平方米）以下收50元／户／月，81平方米（含81平方米）以上收60元／户／月。2013年9月1日，三堂居委会作为委托方（甲方），华某公司作为受托方（乙方），签订一份《江某小区物业管理委托合同》。其中约定，涉讼小区业主于2013年7月23日至2013年8月7日就调升住宅管理费、停车费及委托三堂社区居委会代为签订涉讼小区物业管理委托合同有关事宜进行征询意见，后经该小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意调升管理住宅管理费、停车费及委托三堂居委会代为签订涉讼小区物业管理委托合同；在该小区未产生业主委员会的情况下由三堂居委会代为行使业主委员会的职责；甲方委托乙方作为涉讼小区的物业服务企业；委托管理期限自2013年9月1日起至业主委员会成立之日止；委托管理项目包括交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，做好安全防范；物业住宅管理服务费收费标准为71-80㎡为65元／月／户；业主须依照公约及本合同的规定，按时缴交其名下应承担的管理费及其他费用；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业管理费用及代收代缴费用的，乙方有权要求欠缴业主或物业使用人支付所欠的费用外，有权要求其每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止。2013年12月24日，华某公司向涉讼房屋地址寄送《律师函》，要求李达荣于2013年12月28日前到小区管理处缴清2008年11月至2013年11月的物业管理费3095元，EMS特快专递号码为1011696009606。根据EMS邮件查询结果，该邮件于2013年12月28日妥投。李达荣、何惠红称其并未收到上述律师函。2014年7月8日，华某公司以李达荣、何惠红欠缴物业管理费为由向该院提起本案诉讼。在一审庭审中，华某公司与李达荣、何惠红均确认，涉讼小区的开发商及原物业管理公司于2006年5月破产解散，2006年6月起由华某公司管理涉讼小区至今，涉讼小区尚未成立业主委员会。李达荣、何惠红称其自2006年6月至2008年10月一直按时向某公司缴纳物业管理费，但由于2008年10月其价值五六千元的摩托车被盗，故其自2008年11月开始未再缴纳物业管理费，且2009年10月，其又有两辆自行车停在小区被盗，两次车辆被盗其均报警，但警方尚未侦破。李达荣、何惠红认为华某公司未履行物业管理职责，小区的保安随意放行人员进出，车辆被盗情况频发，小区的消防通道没有标识，走火通道以及逃生出口经常有车辆停放堵塞，小区存在安全及消防隐患，故李达荣、何惠红不同意缴纳物业管理费。对于其车辆被盗的情形以及华某公司管理不善的情形，李达荣、何惠红未提交证据予以证实。华某公司主张，李达荣、何惠红应当依照《协议书》及《江某小区物业管理委托合同》的约定，从2008年11月1日至2013年8月31日按每月50元的标准、从2013年9月1日至2014年6月30日按每月65元的标准向某公司缴纳物业管理费，并以每月欠缴金额为本金，从当月1日起，按每日千分之一的标准计付逾期缴费违约金至款项清偿之日止。该院审理认为：华某公司是具有物业服务资质的企业，李达荣、何惠红均确认从2006年6月起至今由华某公司管理涉讼小区，华某公司与三堂居委会签订的《协议书》及《江某小区物业管理委托合同》亦可予以佐证，华某公司与李达荣、何惠红存在事实上的物业服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，李达荣、何惠红作为涉讼小区的住户，接受了华某公司的物业管理服务，应当支付相应对价。华某公司主张依照《协议书》及《江某小区物业管理委托合同》的约定，从2008年11月1日至2013年8月31日按每月50元的标准、从2013年9月1日至2014年6月30日按每月65元的标准收取涉讼房屋的物业管理费，该标准未超出政府指导价，该院予以支持。因李达荣、何惠红确认其自2008年11月起未再交过物业管理费，故李达荣、何惠红应向某公司支付2008年11月1日至2014年6月30日的物业管理费共3550元（58个月×50元／月＋10个月×65元／月=3550元）。由于华某公司未提交证据证明其与李达荣、何惠红对涉讼房屋每月物业管理费的缴纳时间有明确约定，《江某小区物业管理委托合同》亦无相应约定，故华某公司要求李达荣、何惠红自每月1日起向其支付物业管理费违约金，缺乏依据，但由于李达荣、何惠红确已拖欠物业管理费，依据公平原则，违约金可从华某公司主张权利之日其计算。根据华某公司提交的证据，其向李达荣、何惠红催收2008年11月至2013年11月物业管理费的《律师函》于2013年12月28日妥投，故2008年11月至2013年11月的物业管理费违约金，应从2013年12月29日起计算；2013年12月至2014年6月的物业管理费违约金，应从华某公司起诉之日（即2014年7月8日）起计算。《江某小区物业管理委托合同》中约定，业主未按时交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应付未付费用千分之一的标准计付违约金。该计算标准过高，且华某公司未举证证明李达荣、何惠红迟交物业管理费对其造成的实际损失，故该院将违约金标准调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。李达荣、何惠红应向某公司支付的违约金分别以3095元为本金，从2013年12月29日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至欠款付清之日止；以455元为本金，从2014年7月8日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至欠款付清之日止。李达荣、何惠红提出涉讼小区的开发商尚欠其补偿金未付清，应以该补偿金抵扣物业管理费的主张，因李达荣、何惠红与涉讼小区开发商的关系与本案不属同一法律关系，对该补偿金李达荣、何惠红应另行主张。对李达荣、何惠红以华某公司管理不善以及其车辆被盗为由拒绝交纳相关物业管理费的抗辩，由于盗窃发生原因复杂，而李达荣、何惠红未提交证据证实华某公司未尽物业管理职责以及盗窃的发生与华某公司提供的服务质量在法律上存在必然的因果关系，故李达荣、何惠红依此提出免除物业管理费的抗辩，该院不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李达荣、何惠红于本判决发生法律效力之日起五日内向华勤公司支付广州市番禺区市桥镇解放路153号江丽苑3幢1座中梯701房屋2008年11月1日至2014年6月30日的物业管理费3550元及违约金（违约金分别以3095元为本金，从2013年12月29日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至欠款付清之日止；以455元为本金，从2014年7月8日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至欠款付清之日止）；二、驳回华某公司的其余诉讼请求。本案受理费25元，由李达荣、何惠红负担。李达荣、何惠红不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）华某公司在进驻江某小区实行物业管理工作期间，没有按照国家有关物业管理法规实施管理，也没有按照江某小区物业管理委托合同的约定提供服务；（二）从2006年至今，华某公司只履行了一般意义上的服务，没有谨慎履行住宅区内安全防范，巡检车辆出入安全防盗的放行检查以及消防安全服务职责。小区内经常发生业主车辆被盗事件，小区内的业主在自己的门口建围墙搭棚架，侵占公共场地作为己用，小区内的消防安全存在极大的安全隐患，消防的逃生门和消防出入主通道（小区唯一出入的主通道）长期作为停车位用，小区的出入口从来都没有安全防盗防范工作，对出入的车辆从不做检查放行，出入口的岗亭有时候没有保安人员。以上事实证明华某公司未切实履行安全防范义务和提供其他服务，根据广东省物业管理条例第三十七条，华某公司应依法承担违约责任。上诉请求：1、华某公司违约期间业主遭受的经济损失，华某公司应承担该经济损失的赔偿责任；2、确认业主有权拒交管理费。华某公司答辩称：我方是按照物业管理合同的规定履行义务的，李达荣、何惠红认为我们不履行义务是不符实的。（一）至于对方说的摩托车被盗问题，首先我方不清楚是否是事实，而且也有业主的摩托车在外被盗却谎称在小区里被盗的情况出现。另外如果业主交了保管费后将车辆停放在小区停车场里被盗我方承担责任；（二）我方有保安人员24小时值班，偶尔保安亭里没人不代表没有保安值班；（三）小区确实有车辆乱停乱放，这是因为业主不服从我方管理，但我方会在业主乱停的车辆上贴条劝告；（四）摩托车出入不需要放行条确是事实，在以前是需要的，后来也是因为业主不配合才没有实施。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审当中，李达荣、何惠红提交了其在小区拍摄的照片，拟证明小区保安室没有人值班、有车占住消防通道、摩托车出入无需放行条等事实。华某公司质证意见如下：1.小区保安24小时值班，对方拍摄照片只能代表保安亭里没人，不代表没人进行安保；2.小区有乱停乱放车辆的事实，是因为业主不服从管理，我们还在业主乱停的车辆上贴条劝告；3.摩托车出入不需要放行条是事实，因为业主不配合才没有实施。本院认为，本案当中，李达荣、何惠红与华某公司之间物业服务合同关系合法有效。李达荣、何惠红作为涉讼小区的住户，接受了华某公司的物业管理服务，应当支付相应的对价。李达荣、何惠红上诉认为华某公司管理不善，有权拒交管理费，但小区物业管理包含公共卫生清洁、绿化养护、小区安全防范、车辆行驶秩序、公共设施维护、清疏公共管道、以及消防设施的维护和住户投诉处理工作等多方面内容，如果因为某一方面的管理工作不到位，业主就有权拒交管理费，物业管理公司在管理费长期收不到位的情况下管理水平会进一步降低，从而进一步损害业主的合法权益。本案中，李达荣、何惠红的举证不足以证明华某公司没有履行管理职责，所出现的管理瑕疵尚未达到管理费免除的后果，而对于车辆盗窃，由于发生原因复杂，难以认定盗窃的发生与华某公司提供的服务质量存在必然因果关系，故对于故李达荣、何惠红依此提出免除物业管理费的上诉意见本院不予支持。李达荣、何惠红二审还提出要求赔偿经济损失的请求，但其在一审当中并没有提出反诉，本院二审不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。李达荣、何惠红的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李达荣、何惠红负担。本判决为终审判决。审判长 王 维审判员 覃信群审判员 廖俊莲二〇一五年六月××日书记员 熊志遥