四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2017)川2022民初27号原告：四川恒通物业管理有限公司，住所地四川省乐至县天池镇川鄂中路278号。统一社会信用代码：915120226602914484。法定代表人：胡悦斌,总经理。委托诉讼代理人:胡波，男，系公司职工。被告：蒋易珍，女，1979年2月27日出生，汉族，住四川省乐至县。原告四川恒通物业管理有限公司（简称恒通公司）诉被告蒋易珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理，依法由代理审判员李丹适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡波到庭参加诉讼，被告蒋易珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月至2016年12月期间的物业管理费1425元，公摊电费132元，违约金248元，共计1805元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2007年7月1日，原告与四川恒通房地产开发有限公司（简称恒通房地产公司）签订了《伴山人家前期物业管理服务合同》。该合同约定了双方权利义务、物业管理收费标准、业主逾期交纳物业服务管理费的违约责任。被告作为XX小区业主应当按照原告与恒通房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定向原告交纳物业服务管理费，现被告未向原告交纳2014年1月至2016年12月的物业管理服务费1425元、公摊电费132元，构成违约，要求被告给付上述费用及违约金248元。被告蒋易珍未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交证据材料1：原告营业执照、组织机构代码证，法人身份证明、被告户籍证明各一份。拟证明双方当事人的主体资格和身份；证据材料2：《前期物业管理服务合同》。拟证明原被告签订物业管理合同，授权原告对该小区实行管理，并约定了物管的收费标准及违约责任；证据材料3：所有权登记记载表。拟证明被告系XX小区业主；证据材料4：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）。拟证明原告收取物管费的标准符合政府规定；证据材料5：催费通知。拟证明被告欠原告2014年1月至2016年12月的物业管理费1425元、水电公摊费132元，原告向被告主张了催收的义务；证据材料6：公告。拟证明原告就调整物管费一事向小区业主进行公告的事实。被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，予以采信；证据材料2系书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与恒通房地产公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3系原始书证，能证实被告系该小区业主，予以采信；证据材料4系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料5系催费通知，内容与证据材料2、3、4相印证，具有真实性，能证明原告向被告履行了催收义务，予以采信；证据材料6系告知调整物管费的公告，与证据材料4相佐证，能达到原告公示调整物业收费标准的目的，予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原告陈述，查明本案事实如下：2007年7月1日，恒通房地产公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》。合同规定的委托管理期限：从签订本合同之日至本项目各期全部开发结束，业主入住达三分之二以上，依法召开业主大会并且业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位的小型维修、养护。共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理。附属建筑物、构筑物小型维修、养护和管理。共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。物业管理服务费用：多层住宅每月0.36元/㎡、非住宅0.6-0.8元/㎡。物业管理服务费每季交纳一次，每次交纳时间为季前10日内。物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。签订合同后，原告入住XX小区，对该小区进行物业管理。2015年1月以前，原告实际按多层住宅每月0.35元/㎡向业主收取物业管理费。被告系该小区房屋业主，其房屋建筑面积为87.97㎡，被告从2014年1月起未交纳物业管理费、未支付公摊电费，经原告催收未果，提起诉讼，要求被告给付。另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。2014年12月原告向小区业主发出公告：告知乐至县政府文件内容，调整小区物业服务收费标准，并要求欠费业主及时交纳所欠物业管理费。公告载明：从2015年1月1日起，小区物业管理费调整为每月每平米0.5元，水电公摊每月4元。2015年1月前，原告向被告每月收取公摊电费3元。本院认为，原告与恒通房地产公司公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在XX小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及XX小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交纳物业管理费、公摊电费，构成违约，应承担相应的法律责任。2014年1月-2014年12月被告拖欠原告物业费管理费369元（87.97㎡×0.35元/月·㎡×12月）、公摊电费36元（3元/月×12月），2015年1月-2016年12月被告拖欠原告物业管理费1056元（87.97㎡×0.5元/月·㎡×24月）、公摊电费96元（4元/月×24月），被告拖欠的物业管理费合计1425元、公摊电费合计132元。现原告主张被告给付物业管理费、公摊电费共计1557元，不违反法律规定，本院予以支持。关于逾期交纳物业管理费、公摊电费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊电费，构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费、公摊电费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。合同约定交费期限为：每季度前10内，以此计算至原告起诉止其违约金为544元（按照合同约定从2014年1月11日起计算至2017年1月3日止合计1088天，以每天0.5元计算）。现原告要求被告给付违约金248元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告蒋易珍在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费1425元、公摊电费132元、违约金248元，共计1805元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费25元，由被告蒋易珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员  李丹二〇一七年三月十三日书 记 员  谢红