内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗人民法院民 事 裁 定 书(2016)内0223民初1018号��告特木勒，男，1970年3月2日出生，身份证号码，蒙古族，牧民，住内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇。被告哈斯宝音，男，1987年3月7日出生，身份证号码，蒙古族，牧民，住内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗。被告龙梅，女，1982年8月18日出生，身份证号码，蒙古族，牧民，住址同上，系哈斯宝音妻子。被告额尔登图莫，男，1984年10月18日出生，身份证号码，蒙古族，无业，住内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇。委托代理人布和，内蒙古珍和律师事务所律师。原告特木勒与被告哈斯宝音等三人确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法适用简易程序于2016年10月13日公开开庭进行了审理，原���特木勒、被告哈斯宝音、龙梅、额尔登图莫到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2016年12月15日作出裁定，本案转为适用普通程序依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理，原告特木勒、被告额尔登图莫及其委托代理人布和到庭参加诉讼，被告哈斯宝音、龙梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本院于2017年3月8日公开开庭进行了质证，原告特木勒、被告哈斯宝音委托代理人布和到庭参加质证，被告哈斯宝音、龙梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加质证，本案现已审理终结。原告诉称，1981年9月份我父亲去世，当时我们在解放街原食品公司大院内有90.63平方米的土木结构平房一套，这房子一直由我、我哥胡格吉图（被告哈斯宝音父亲）及三姐占登花居住。我哥结婚后我姐搬出去了，我也出去打工，���至2007年我打工回来，我哥说想要把房子以37000元的价格卖掉，我就说这房子也有我的份，我给你20000元，你就把房子给我吧，我哥同意，我们二人就达成协议，房本名字先不变更，等以后旧房改造时再变更。就这样我哥搬出去了，这个房子就一直由我居住，并且后续我加盖了南房等附属设施。2015年3月我向哈斯宝音购买了100只绵羊，共计65000元。2015年8月24日我给了哈斯宝音40000元，尚欠25000元，哈斯宝音就拿上我的房本作为抵押了。2016年7月二被告明知房屋产权证是欠款抵押物，在未经我的同意下将我的房屋以110000元低价买卖了，我认为被告的行为已对我构成侵权，属于无效行为。现原告要求确认三被告之间签订的房屋买卖合同均无效，同时要求被告哈斯宝音承担本案诉讼费。原告向法庭提供的证据有：证据一、占登花的证人证言（证人与特木勒是姐弟关系，与哈斯宝音是姑侄关系），欲证明我和胡格吉图之间存在房屋买卖合同的事实，并交付了20000元。还证明我对本案争议的房屋进行过维修，还加盖了南房。证据二、尔登尼的证人证言（证人是特木勒及胡格吉图的朋友），欲证明我与胡格吉图之间存在房屋买卖合同的事实，及我对本案争议的房屋进行过维修，还加盖了南房。证据三、呼日乐的证人证言（证人是特木勒及胡格吉图的姑舅兄弟），欲证明我给付胡格吉图房款的情况，还证明我对本案争议的房屋进行过维修，还加盖了南房。证据四、公证书三页，欲证明本案争议的房屋是我父亲的房子，1981年我哥15岁、我11岁。证据五、房屋买卖合同（蒙文书写）一份，欲证明��和胡格吉图之间签订过房屋买卖合同。证据六、房屋征收补偿协议书一份，欲证明我签房屋补偿协议的时候房屋还在哈斯宝音名下。证据七、达茂旗百灵庙镇棚户区改造征求意见表（户主签名莎成其木格是我的妻子）一份，达茂旗百镇解放街社区出据的证明一份，欲证明本案争议房屋是我所有的。被告哈斯宝音辩称，我们已经和额尔登图莫签订了买卖协议了，合法有效。2015年12月份，我向额尔登图莫借60000元去包头买了一辆车。2016年元月的时候因欠额尔登图莫60000元，就把房子以120000元价格卖给了额尔登图莫。2016年过完年，因我需要用钱，就向叔叔要回来房产证，我也一直知道房产证在我叔叔手上。我和我父亲以前在都荣敖包住的，百灵庙的房子是我父亲和我叔叔他们商量好的，我不清楚。2016年3月4日，我从公证处拿到了房屋过户的公证书，我把父亲的房屋过户到了我的名下。2016年5月份，我又从额尔登图莫处拿了3辆摩托车，价款20000元。2016年7月份，我再次向额尔登图莫借了现金15000元，没有打欠条。2016年9月份，额尔登图莫又给了我15000元。后我又从额尔登图莫处拿了一台三菱车，价值8000元。额尔登图莫没有一次性给过我现金60000元，我们总共签订过三份买卖合同。被告哈斯宝音向法庭提供的证据有：证据一、购房合同一份（证据是哈斯宝音父亲留下的），欲证明本案争议的房屋是哈斯宝音的房屋。证据二、公证书一份，欲证明本案争议房屋是我合法继承我父亲的，该房屋过户到了我名下。被告龙梅辩称，我们欠额尔登图莫的钱，就把房子卖给��尔登图莫了。一开始是抵押给额尔登图莫的，因为给不了钱，就把房子卖给额尔登图莫了。2016年9月份，额尔登图莫给了我15000元，剩余的钱哈斯和额尔登图莫之间的账目顶账了，我们总共签订过三份合同。被告龙梅未向法庭提供证据。被告额尔登图莫第一次开庭时辩称：哈斯宝音和他叔叔之间是怎么回事我不清楚，他们欠我的钱，我借给他们60000元，还不了，哈斯宝音说在他父亲名下有个房子，我就说需要过了户才能抵押，后来他们还不了钱了，我们商量的就按120000元卖给我了，我们总共签订过三份合同。除了欠款60000元，房屋过户在我名下后，给了他们60000元；之后辩称，12月29日我给的哈斯宝音60000元，哈斯宝音买车用了。后来的60000元不是都给的现金，是抵顶了摩托车和三菱车；在本院作的问话笔录中又称：在���斯宝音把涉案房屋过户给我之前，哈斯宝音以30000元的价格从我处赊购了4辆摩托车，摩托车是2辆本田牌及2辆雅马哈牌的。房子过户在我名下后偿还了哈斯宝音购买CRV的68000元，其余房款怎么给的记不清了。我签订房屋买卖合同时没有看过涉案房屋，只是在拆迁办给我打电话时才去看的房子。被告额尔登图莫委托代理人布和辩称，哈斯宝音将父亲的房屋继承后卖给额尔登图莫手续合法完整，原告不是该争议房屋产权所有人，所以原告的诉求没有法律依据。我们认为房屋是不动产以登记为准，因此涉案房屋归额尔登图莫所有，希望法院驳回原告诉讼请求。哈斯宝音与额尔登图莫签订后来的2份合同是当时办过户及交税时，相关人员说他们签的合同不符合要求，所以才重新写的，为了明确房屋的建筑面积及房产证号，都是补充合同。被告额尔登图莫向法庭提供的证据有：证据、增值税发票一份、收据一份、税收完税证明一份、房屋征收补偿协议书一份、土地使用证一份、房屋所有权证一份（以上证据均提供复印件，原件核对无异后归还额尔登图莫）、购房买卖协议一份，欲证明本案争议房屋是我合法买的。法庭出示一份达茂联合旗人民政府办公室文件，从达茂旗住建局调取。法庭出示一份房屋买卖合同复印件，从达茂旗国土资源局调取。经庭审质证，本院对本案证据作如下分析认定：一、对于特木勒提供的证人占登花、尔登尼、呼日乐的证人证言、房屋买卖合同、房屋征收补偿协议书、达茂旗百灵庙镇棚户区改造征求意见表、达茂旗百镇解放街社区出据的证明因内容客观真实，本院予以采信，上述证据能够证明特木勒与胡格吉图签订房屋买卖合同并占有、使用、管理涉案房屋至2016年8月的事实；对于公证书的真实性予以认可，但与本案无关。二、对于哈斯宝音提供的购房合同及公证书的真实性予以认可，但是这两份证据恰恰能证明，哈斯宝音在未继承父亲的房产之前就与额尔登图莫签订了房屋买卖合同的事实。三、对于额尔登图莫提供的增值税发票、收据、税收完税证明、房屋征收补偿协议书、土地使用证、房屋所有权证、购房买卖协议的真实性予以确认，但对其证明目的不予采信，因额尔登图莫并未提供其已支付涉案房屋合理对价的证据。四、对于本院调取的达茂联合旗人民政府办公室文件及房屋买卖合同复印件予以确认。经审理查明，2007年5月13日，特木勒与哈斯宝音父亲胡格吉图（又名呼格吉拉图、胡格吉拉图）签订一份房屋买卖合同，约定胡格吉图将本案争议的房屋（位于百灵庙镇解放街346号，总建筑面积90.63平方米）卖给特木勒，但未办理过户登记。特木勒依据合同给付胡格吉图房款后一直由他保管房产证并居住、占有、使用、管理涉案房屋至2016年8月。2013年11月24日，胡格吉图病逝。2015年，特木勒从哈斯宝音处购买了100只绵羊，约定价款为65000元，特木勒支付了哈斯宝音40000元，尚欠25000元。2016年1月14日，哈斯宝音与额尔登图莫签订房屋买卖协议，协议约定：哈斯宝音将涉案房屋卖与额尔登图莫；房屋价款为120000元；付款方式为一次性交清房款等内容。2016年3月4日，哈斯宝音通过达茂旗公证处继承了涉案房屋。2016年5月5日，哈斯宝音、龙梅与额尔登图莫签订了一份房屋买卖合同补充协议。2016年6月1日，特木勒与达茂旗住房与城乡规划建设局签订了一份房屋征收补偿协议书，约定特木勒同意达茂旗住房与城乡规划建设局将涉案房屋拆除，并在原址置换108.76平方米的回迁房。2016年6月17日，本案争议的房屋过户在额尔登图莫名下。2016年8月21日，额尔登图莫与达茂旗住房与城乡规划建设局签订了一份房屋征收补偿协议书。约定额尔登图莫同意达茂旗住房与城乡规划建设局将涉案房屋拆除，并在原址置换108.76平方米的回迁房。以上事实有原、被告陈述及本院依法采信的证据证实。本院认为，特木勒与哈斯宝音父亲之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且特木勒按照合同约定支付了房屋价款，并实际占有、使用涉案房屋十余年。哈斯宝音在未继承涉案房屋并明知其父已将涉案房屋卖与特木勒的情况下，仍把房屋卖与额尔登图莫，其行为已经违反了《中华人民共和国合同法》诚实信用原则以及相关法律规定。哈斯宝音辩称不知其父已将房屋卖与特木勒，但其未提供证据证明，且本案中特木勒与胡格吉图签订的房屋买卖合同以及与该二人有近亲属关系的证人证言足以证明特木勒与胡格吉图之间房屋买卖的事实，也能证明哈斯宝音是明知的。哈斯宝音与额尔登图莫以将要拆迁的房屋抵顶债务也不符合常理，并且哈斯宝音与额尔登图莫对于抵顶房款的陈述前后矛盾，二人不能提供证据证明已经实际支付了涉案房屋合理价款，而且双方所述120000元买卖价款明显低于涉案房屋现市值，因此额尔登图莫不能构成善意取得涉案房屋所有权，哈斯宝音与额尔登图莫恶意串通损害了特木勒的合法权益，故哈斯宝音与额尔登图莫于2016年1月14日签订的房屋买卖合同无效。哈斯宝音与额尔登图莫于2016年5月5签订的房屋买卖合同只是为了明确房屋的建筑面积及房产证号而签订的补充合同，因此当然无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告哈斯宝音与被告额尔登图莫于2016年1月14日签订的房屋买卖合同及被告哈斯宝音、龙梅与被告额尔登图莫于2016年5月5日签订的房屋买卖合同均无效。案件受理费100元（原告已预交)，由被告哈斯宝音负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费100元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审 判 长 白 伟 苇审 判 员 那顺乌力吉人民陪审员 马   芳二〇一七年三月九日书 记 员 师 慧 敏附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原���。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。