柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）柳铁民初字第70号原告（反诉被告）吴利民。委托代理人谢雄躯，广西鹏程律师事务所律师。被告（反诉原告）林正。委托代理人周国庆，广西鱼峰律师事务所律师。委托代理人付德元，广西鱼峰律师事务所律师。原告吴利民与被告林正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日依法受理后，被告林正于2015年5月18日向本院提起反诉，本案于同日立案受理。本院依法适用普通程序，由审判员赵菲担任审判长、审判员韦海校、刘智虹组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。书记员胡兰兰担任记录。原告（反诉被告）委托代理人谢雄躯，被告林正（反诉原告）及其委托代理人周国庆、付德元到庭参加诉讼，证人严某、张某、黄某出庭作证。本案现已审理终结。原告吴利民起诉称，从2002年8月10日起，其承租被告位于柳邕路354-1号一栋临街门面用于经营网吧，最后一次双方签订的租赁合同期限是2014年7月31日至2015年7月30日。原告从未拖欠租金，原告正在对网吧进行升级期间，被告林正于2015年1月12日突然宣布终止租赁合同，并强行撤换大门锁，致使原告经营的网吧不能顺利完成升级，被迫停止经营，造成原告的经济损失惨重。原告多次找被告协商违约赔偿事宜，但被告拖延逃避、推卸责任，因此起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告林正向原告吴利民支付违约金10000元；2、被告林正返还原告吴利民押金2000元；3、被告林正赔偿原告吴利民实际经济损失203260元；4、本案诉讼费由被告承担。被告林正未提交答辩状，其当庭辩称，原告吴利民未经其同意破坏门面结构并转租，其行为违反了租赁合同的约定，符合租赁合同中约定的解除条件，因此原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。反诉原告（本诉被告）林正反诉称，根据其与反诉被告吴利民签定的《房屋租赁合同》，合同中约定乙方（吴利民）不得将门面转租或改变房屋结构，违约方除需向守约方支付违约金10000元以外，还应对其给守约方造成的损失进行赔偿。2014年底，林正发现该门面正在进行施工，临街的一面墙体被拆除改造为入口，门面内的另外一处墙体整体也被拆除。林正要求吴利民恢复原状，但吴利民置之不理，鉴于吴利民违反合同约定，于是反诉原告于2015年1月12日给反诉被告吴利民送达《房屋租赁合同解除通知》，解除了与吴利民的房屋租赁合同。此后，反诉原告为修复受损房屋共计支出人民币7800元。反诉原告认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，反诉被告吴利民私自将门面进行转租谋取利益，擅自允许他人对门面房屋结构进行改造的行为严重违反了双方合同的约定，反诉原告有权解除合同。吴利民除了承担违约责任，还应当承担反诉原告为修复受损房屋所支出的费用。双方因多次协商未果，反诉原告林正为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告吴利民向反诉原告林正支付违约金10000元；3、反诉被告吴利民向反诉原告林正支付房屋维修费人民币7800元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告（本诉原告）吴利民当庭辩称，反诉原告林正解除合同的理由不成立，林正单方解除合同属违约，应当承担违约责任；改造房屋并不是反诉被告所为，反诉原告应该向侵权人主张侵权责任。原告（本诉被告）吴利民为证明其本诉请求和反诉辩解的成立，举证如下：1、原告身份证复印件1份，证实原告主体资格；2、被告户籍证明复印件1份，证实被告主体资格；3、房屋租赁合同，证实合同真实有效；4、收条，证实被告收取原告租房押金2000元；5、农行银行卡存款业务回单，证实原告按时交租金；6、收款收据，证实原告交电费情况；7、营业执照、消防安全检查合格证，证实原告租该房经营网吧；8、短信与电话通话记录、房屋租赁合同解除通知，证实被告在2015年1月12日无故解除租赁合同，构成违约；9、合同解除前房屋照片，证实原来网吧的情况；10、合同解除后房屋照片，证实房屋已作为它用，不能经营网吧的事实；11、购销合同、定金收据、个体工商户营业执照，证实原告因被告解除租房合同损失定金的事实；12、光纤宽带接入合同补充合同，证实原告损失2015年1-7月光纤宽带使用费的事实；13、网吧技术维护服务合同，证实原告损失2015年1-7月电脑设备维护费的事实；14、工资表，证实原告因不能经营网吧后支付给工作人员的经济补偿费；15、前三年1月-7月营业原始记录，证实网吧前三年同期的营业情况；被告（反诉原告）林正为证明其本诉的辩解及反诉请求成立，举证如下：1、柳北法院民事裁定书，2、村镇建设工程许可证，3、户口登记簿，4、房屋租赁合同，5、续约合同，6、协议书，证据1-6共同证实本案涉及的房屋是反诉原告林正所有；7、房屋租赁合同，证实合同约定不允许私自转租、改造房屋结构；8、工程承包协议书，9、收条，证据8、9证实林正为修复房屋所支出的费用，并证实修复的部位是房屋的承重墙；10、房屋租赁合同解除通知，11、EMS快递回执，证据10、11证实林正已通知吴利民解除合同，解除合同的原因就是吴利民私自改造房屋结构；12、门面照片，证实原来的墙体位置被改造成门口；13、合作经营协议，14、收条，15、照片，证据13-15证实吴利民于2014年12月21日与严某签订合作协议，并约定严某可以对房屋墙体进行拆除，吴利民还收取严某门面转让费3万元；16、签署了“只限于与严某合作使用”字样的吴利民身份证复印件，证实吴利民与严某签订经营合作协议时以其作为依据。经庭审质证，当事人的质证意见如下：被告（反诉原告）林正对原告（反诉被告）吴利民提供的证据1、2、4、9、10无异议；对证据3、5、6、7、8真实性无异议；对证据11-15真实性不予认可；对出庭作证的证人严某、张某、黄某证言予以认可。原告（反诉被告）吴利民对被告（反诉原告）林正提供的证据1-5无异议；对证据6、8、9的真实性、合法性有异议；对证据7无异议，但不同意其证明目的；对证据10、11无异议；对证据13、14、15没有原件不予认可；对证据16，认为未在举证期限内提交，不能作为证据使用；对于出庭作庭的证人严某、张某、黄某证言的真实性有异议。本院对当事人无异议的证据予以认可，作为定案证据使用。对于当事人有异议的证据及双方当事人提供的证据能否支持各自的主张，本院结合全案证据进行综合认定。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的房屋租赁合同是否符合解除的条件；2、合同在履行过程中原被告双方谁存在违约行为，谁承担违约责任；3、原、被告诉请的违约金和经济损失是否有事实和法律依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告（反诉被告）吴利民与被告（反诉原告）林正于2014年7月15日签订《房屋租赁合同》，约定林正将位于柳邕路354-1号门面承租给吴利民使用，租赁期限一年，即从2014年7月31日起至2015年7月30日。双方对租金数额及支付时间等进行了约定，合同第三条中约定，乙方（吴利民）应向甲方（林正）交纳租赁履约定金2000元，如租赁期满后不再续租，经甲方（林正）验收本合同项下房屋合格后全部无息退回，验收标准以乙方（吴利民）合同期满时的装修未损坏状况为准，如有损坏，据实恢复原状或赔偿。如乙方（吴利民）要求提前终止合同或甲方（林正）按本合同规定解除合同，则甲方（林正）有权不退还乙方（吴利民）所交纳的履约定金。合同第五条中约定，乙方（吴利民）不得擅自改变和破坏本合同项下房屋建筑结构和设施……室内如确需改、扩建或装修，须先将方案报予甲方（林正），征得甲方（林正）同意后，再报建设和规划行政主管部门，消防部门审批后方可动工，相关行政部门验收后方可使用。合同第六条规定，甲方（林正）在乙方（吴利民）不违约的情况下，积极维护乙（吴利民）方的合法权益，不干涉乙方（吴利民）的正常的经营。合同第七条约定，乙方（吴利民）若有违反本合同规定之一的，甲方（林正）有权解除本合同，并追究乙方（吴利民）的违约责任。若甲方（林正）不履行合同第六条中的义务，给乙方（吴利民）正常经营造成严重影响，乙方（吴利民）可视为甲方（林正）违约，解除本合同，并追究甲方（林正）的违约赔偿责任。合同第八条中规定，如一方严重违约行为导致本合同提前解除或终止，违约方需向守约方一次性支付违约金10000元，并承担守约方实际经济损失。原告（反诉被告）吴利民与被告（反诉原告）林正在签订房屋租赁合同后，双方依约履行合同，吴利民向林正支付了租房押金（履约定金）2000元，吴利民承租该房屋后用于网吧经营。2014年12月21日，吴利民与案外人严某签订《合作经营协议》，该协议约定吴利民于2015年1月1日将其承租的网吧门面交付给严某，并同意严某装修时打通门面店铺右正门进门墙体以及门面中间隔墙。2015年1月初，严某对该门面进行改建，请人将该房屋的两面墙体进行了拆除。2015年1月12日，林正以吴利民违反双方签订的房屋租赁合同第五条第一项不得私自改造破坏原有房屋结构、严重违约为由，以手机短信和邮寄送达书面《房屋租赁合同解除通知》的形式，通知吴利民终止租赁合同，让吴利民立即搬离租赁房屋。之后吴利民搬离，林正请人对拆除的墙体进行了部分恢复。本院认为，原告（反诉被告）吴利民与被告（反诉原告）林正签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律和行政法规的规定，受法律保护，双方当事人应当全面履行合同义务。关于在合同履行过程中原被告双方谁存在违约的问题，经查，涉案房屋的墙体在吴利民承租期间被拆除、房屋结构发生改变是事实，作为房屋的实际使用人和控制人，吴利民辩称改造房屋与其无关，自己根本不知情，却没有任何正当理由和证据来支持其辩解，而反诉原告林正提供的《合作经营协议书》、收条，证人严某、张某的证言等证据，证实吴利民与严某在签订了《合作经营协议书》，同意严某对涉案房屋墙体进行拆除。吴利民同意他人拆除房屋的部分墙体，造成房屋建筑结构的改变，其行为违反了双方合同第五条的约定，已构成违约。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人签订的租赁合同中明确约定了出租人有权单方解除合同的情况，而承租人擅自改变和破坏房屋建筑结构的行为正是属于该情况之一。因此，作为房屋出租人的林正可行使单方解除权。《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案被告（反诉原告）林正于2015年1月12日向将《房屋租赁合同解除通知》送达给吴利民，符合合同的约定，该解除合同的行为合法有效。而被告林正提前解除合同正是由于原告吴利民违反合同约定，对于原告吴利民认为被告林正提前解除合同构成违约的意见，本院不予认可。由于原告吴利民违约导致合同解除而造成的损失也应由吴利民自行承担。因此，对原告吴利民要求被告林正支付违约金10000元和赔偿其经济损失203260元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告（反诉被告）吴利民要求返回押金2000元的请求，根据双方合同的明确约定，该2000元系履约定金，双方约定如乙方（吴利民）要求提前终止合同或甲方（林正）按本合同规定解除合同，则甲方（林正）有权不退还乙方（吴利民）所交纳的履约定金。林正依约解除合同，可不退回该该2000元，但鉴于反诉原告林正要求反诉被告吴利民支付违约金10000元，根据《合同法》一百一十六条的规定，定金与违约金不可同时享有，林正要求吴利民支付违约金意味着不能再享有取得该履约定金2000元的权利，对于原告吴利民要求被告林正返还押金2000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告林正要求反诉被告吴利民支付违约金10000元和修复受损房屋所花费的7800元的诉讼请求，本院认为，鉴于原告（反诉被告）吴利民在履行合同中违约，应当承担违约责任，但违约金和损害赔偿金均以补偿性为其基本功能，合同中约定的10000元违约金足以弥补反诉原告的损失，因此，对反诉原告林正要求反诉被告吴利民支付其修复受损房屋的损失，本院不予支持，对其要求反诉被告吴利民支付10000元违约金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴利民与被告（反诉原告）林正2014年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月12日解除。二、被告（反诉原告）林正返还原告（反诉被告）吴利民押金2000元。三、原告（反诉被告）吴利民向被告（反诉原告）林正支付违约金10000元。四、驳回原告（反诉被告）吴利民的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林正的其他反诉请求。本诉案件受理费4529元（原告吴利民已预交），由原告吴利民负担4487元，被告林正负担42元。反诉案件受理费245元（反诉原告林正已预交），由反诉原告林正负担107元，由反诉被告吴利民负担138元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  赵 菲审 判 员  韦海校审 判 员  刘智虹二〇一五年七月二十四日代书记员  胡兰兰