北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终1907号上诉人（原审被告、反诉原告）:黄崇罗，男，1970年3月12日出生。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨伟光，男，1976年5月10日出生。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。上诉人黄崇罗因与被上诉人杨伟光因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第07544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄崇罗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杨伟光的诉讼请求，支持我的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由杨伟光承担。事实和理由：1.原判认定本案系双方违约是错误的。本案系杨伟光拖欠租金违约所造成，导致租赁协议提前解除的责任完全在杨伟光一方。2.原判支持装修赔偿、判决退还保证金等损失存在严重错误。根据租赁协议，及杨伟光违约，我没有赔偿杨伟光任何损失的义务。3.原判没有支持我主张的截至2016年4月28日期间双倍房屋使用费的主张明显错误。根据租赁协议，杨伟光应按双倍租金标准向我支付房屋使用费。杨伟光辩称,我同意一审判决，不同意黄崇罗的上诉请求和上诉意见。杨伟光向一审法院起诉请求：1、判令解除我和黄崇罗于2013年7月30日签订的《商铺租赁协议书》；2、判令黄崇罗返还我摊位保证金8225元、灭火器65元、电卡押金100元等共计8390元；3、判令黄崇罗赔偿我装修费43740元；4、诉讼费由黄崇罗承担。黄崇罗提起反诉，要求：1、解除我和杨伟光之间于2013年7月30日签订的《商铺租赁协议书》；2、判令杨伟光给付我拖欠的商铺租金61510元（商铺租金暂计算至2015年10月10日止），并按协议书约定的双倍租金标准继续支付商铺使用费，直至杨伟光实际交还商铺之日止；3、判令杨伟光立即腾退商铺，并恢复原状；4、反诉费用由杨伟光承担。一审法院认定事实：2013年7月30日杨伟光（承租方、乙方）与黄崇罗（出租方、甲方）签订《商铺租赁协议书》，约定甲方将其位于房山区良乡昊天明珠珠宝城摊位有偿出租给乙方经营使用。商铺建筑面积为33.8平方米，经营用途为珠宝。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营用途和品牌。该商铺租赁期限为三年，自2013年7月10日起至2016年9月10日止。二个月内计算免租期。免租期内乙方不承担房屋租金，但承担电费。租赁期间乙方如有违约行为不享受免租期待遇，免租期内租金由乙方按照本协议约定的租金标准补交。该商铺租金为每建筑平方米每日肆元，年租金合计肆万玖仟叁佰肆拾捌元，计算方式为每建筑平方米日租金单价乘以365日。该商铺租金前两年保持不变，自第三年起开始递增，递增幅度为上年度租金标准的10%。该商铺租金第一年一年支付一次，第二年年付，签订本协议时乙方向甲方付清首期一年租金，以后每一年租金乙方需在该年租期开始前提前一个月付清，直至租赁期满。乙方需于签订本协议时另行向甲方缴纳相当于2个月商铺租金的租赁保证金8225元。该保证金不计利息，在本协议终止后，并在乙方将租赁商铺及配套设施完好交还给甲方后一个月内全部退还。租赁期间乙方如有违约行为，保证金甲方有权不予退还。租赁期间，乙方可以对商铺进行装修装饰，但施工方案应经甲方同意，并办理相关手续，装修费用由乙方自负。且装修中不得损坏房屋主体结构及各种附属设施，不得使用不符合安全要求的各项材料、辅料。本协议租赁期满或因故提前解除，甲方不对乙方装修装饰进行任何补偿，可移动物品可由乙方收回，乙方不可移动装修及装饰物无偿归甲方所有，如故意破坏需照价赔偿。本协议租赁期满乙方未能续租或本协议提前解除的，乙方应于租赁期满或本协议提前解除后当日将承租的商铺及甲方提供的配套设施恢复原样交给甲方，乙方拒不交还的，视为乙方放弃租赁房屋范围内一切遗留物品的所有权，甲方有权采取任何措施收回商铺，任意处置遗留物品，由此造成的损失概由乙方承担。因乙方强行滞留造成甲方无法及时收回商铺的，乙方滞留期间需向甲方支付相当于两倍租金的房屋使用费。经双方协商一致，可以提前解除本协议。乙方有下列情形之一的甲方有权解除本协议，收回商铺，已收的费用甲方有权不予退还：（1）在租赁期内因违法经营被有关行政管理部门吊销执照的；（2）进行非法活动，受到工商部门查封或受到公安部门刑事拘留的；（3）进行其他违法活动累计达2次或被新闻媒体曝光，造成恶劣影响的；（4）逾期未交甲方租金、综合管理费、保证金或其他费用的；（5）故意损坏房屋及附属设施，情节严重的；（6）销售有毒食品或销售假冒伪劣产品；（7）违反甲方制定的规章制度且不听规劝的。本协议履行过程中，如发生争议由双方协商解决或申请有关部门调解解决。调解不成的依法向商铺所在地人民法院起诉解决。合同签订当天，杨伟光给付黄崇罗摊位保证金8225元、租金49348元。2013年8月3日杨伟光给付黄崇罗灭火器押金65元、电卡押金100元。杨伟光对涉案的房屋进行了装修。2014年9月28日杨伟光向黄崇罗发出通知，要求黄崇罗就涉案房屋办理营业执照事宜提供相关手续。2014年11月20日北京昊天明珠国际商贸有限公司将涉案房屋所在二楼的通道门上锁。经法院询问，黄崇罗称其承租涉案房屋后成立昊天明珠国际商贸有限公司经营。黄崇罗称系杨伟光自行将涉案房屋门锁着，未向其交还钥匙。2016年3月24日法院现场勘验时，杨伟光、黄崇罗均称涉案房屋的门为对方所锁。2016年4月28日经双方协商一致，将涉案房屋的门锁破坏，由黄崇罗接收房屋。另查明，2012年11月1日案外人北京朝晖物业管理有限公司（以下简称朝晖物业公司）与黄崇罗签订《昊天广场西侧一条街商业房屋租赁意向书》，约定黄崇罗经营自主，可以分租招商。2013年4月19日朝晖物业公司与黄崇罗签订《楸树家园底商租赁合同》，约定朝晖物业公司将楸树家园自有产权4、5号楼底商及A、B两座楼房面积5814.15平方米及水、电、暖、燃气设施设备租给黄崇罗使用（经营范围：商业用房）。合同期限为九年。朝晖物业公司自2013年7月1日起将以上房产设施交付乙方租赁费用至2022年6月30日收回。本案一审审理中，经法院委托北京市国宏信价格评估有限公司评估，涉案房屋装饰装修的价值为24835元。杨伟光为此支付评估费6000元。后杨伟光将第三项诉讼请求变更为要求黄崇罗赔偿装修费24835元，并承担鉴定费6000元。黄崇罗变更诉讼请求，要求：1、确认双方于2013年7月30日签订的《商铺租赁协议书》于2015年11月29日解除。2、判令杨伟光向黄崇罗支付拖欠的租金及房屋占用使用费168188.8元；3、反诉费由杨伟光承担。法院向北京良乡城市建设开发有限公司调取了涉案房屋的建设用地规划许可证、北京市房山区发展和改革委员会房发改[2009]101号文件、北京市发展和改革委员会京发改[2009]669号《关于建设房山新城拱辰街道中心区一至五街改造定向安置房项目核准的批复》、北京市规划委员会编号为2009规（房）意选字0003号《规划意见书》等涉案项目资料。经法院与工商管理部门核实，楸树家园北里的房屋可以办理营业执照，但需由朝晖物业公司及原住建委产权登记中心盖章出具证明；就涉案的房屋是否属于楸树家园北里的范围建议询问朝晖物业公司。经法院与朝晖物业公司核实，涉案房屋属于楸树家园北里，涉案房屋产权属于朝晖物业公司，并没有正式的规划许可证，但可以办理营业执照。一审法院认为,当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，杨伟光与黄崇罗签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明的事实，杨伟光未按照合同约定的时间于2014年8月10日前给付第二年的租金，且杨伟光未提供充分证据证明系黄崇罗拒收租金，故杨伟光的行为已构成违约；涉案租赁合同中双方明确约定涉案房屋系用于经营使用，黄崇罗作为出租方，负有协助杨伟光办理营业执照的义务，现黄崇罗未提供证据证明其履行了该项义务，且在未通知的情况下径行将通道门上锁，其行为亦构成违约。本案审理中，杨伟光与黄崇罗均诉请要求解除涉案租赁合同，鉴于双方均存在违约行为，且黄崇罗所主张的将解除合同的通知张贴于涉案房屋门上之时，二楼通道门已被上锁，故对双方要求解除合同的时间法院均不予采纳，而以杨伟光与黄崇罗就解除合同的意思表示一致之日，即黄崇罗提起反诉之日起为双方合同解除的时间。合同解除后，黄崇罗应将灭火器押金和电卡押金予以返还。对于黄崇罗要求的2014年9月10日至2014年11月19日租金的反诉请求，鉴于杨伟光确在此期间实际占有使用涉案房屋，故法院予以支持；而自2014年11月20日起，黄崇罗将涉案房屋的二楼通道门上锁，致杨伟光无法实际经营使用涉案房屋，且鉴于双方均存在违约行为，故对于黄崇罗要求给付免租期租金和2014年11月20日之后租金的反诉请求，法院不予支持；同理，对于黄崇罗要求双倍计算租金的主张，法院亦不予采纳。对于杨伟光要求赔偿装修损失及返还摊位保证金的诉讼请求，鉴于双方均存在违约行为，故对于赔偿数额，法院根据评估报告、租赁合同的期限、杨伟光实际使用房屋的期间及双方的过错程度予以酌定。黄崇罗所辩装饰装修未经其同意，与常理不符，法院不予采纳。据此，一审法院于2016年12月作出判决：一、确认杨伟光与黄崇罗于二○一三年七月三十日签订的《商铺租赁协议书》于二○一五年十月十三日解除。二、黄崇罗于判决生效后七日内返还杨伟光灭火器押金六十五元、电卡押金一百元等共计一百六十五元。三、黄崇罗于判决生效后七日内返还杨伟光摊位保证金五千七百五十七元五角。四、黄崇罗于判决生效后七日内赔偿杨伟光装修损失一万七千三百八十四元五角、评估费四千二百元等共计二万一千五百八十四元五角。五、杨伟光于判决生效后七日内给付黄崇罗二○一四年九月十日至二○一四年十一月十九日的租金九千五百九十九元二角。六、驳回杨伟光的其他诉讼请求。七、驳回黄崇罗的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院查明的事实与一审法院查明无异。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，双方均表示同意解除合同，对此，本院不持异议。根据本案情况原判确定的合同解除时间，并无不当。合同解除后，黄崇罗应将灭火器押金和电卡押金予以返还。根据本案查明的事实，杨伟光未按照合同约定的时间于2014年8月10日前给付第二年的租金，且杨伟光未提供充分证据证明系黄崇罗拒收租金，故杨伟光的行为已构成违约；涉案租赁合同中双方明确约定涉案房屋系用于经营使用，黄崇罗作为出租方，负有协助杨伟光办理营业执照的义务，在案并无证据证明黄崇罗履行了该项义务，且在未通知的情况下黄崇罗径行将通道门上锁，一审判决认定双方违约，并无不当。对于黄崇罗要求的2014年9月10日至2014年11月19日租金的请求，一审判决已予以支持；而自2014年11月20日起，涉案房屋的二楼通道门已上锁，杨伟光无法实际经营使用涉案房屋，且本案系双方违约，故黄崇罗要求给付免租期租金和2014年11月20日之后租金，及要求双倍计算租金的主张，均缺乏依据，一审判决未予支持，亦无不当。关于涉案装修损失及摊位保证金，因本案双方均存在违约行为，一审法院根据评估报告、租赁合同的期限、杨伟光实际使用房屋的期间及双方的过错程度，酌定杨伟光、黄崇罗各自应承担的具体数额，并无不当。黄崇罗虽不同意，但缺乏充足合法有效的依据，故对其上诉意见，本院不予采纳。综上，黄崇罗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4102元，由黄崇罗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年三月二十八日书记员 房依彤