新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵08民终912号上诉人（原审被告）：石河子开发区宏昊房地产开发有限公司。住所地：石河子开发区东苑群岛花园**栋*号。法定代表人：罗俊超，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华成，新疆天众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋胜利，男，1973年2月18日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：陈晓楠，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司（以下简称宏昊房地产公司）因与被上诉人蒋胜利房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏昊房地产公司的委托诉讼代理人张华成、被上诉人蒋胜利的委托诉讼代理人陈晓楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏昊房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一至四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；上诉费、送达费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间并未成立买卖38小区6栋152号房屋的合同，故不存在解除的问题。被上诉人虽然持有部分标明购买该房屋的收据，但该收据是由其购买118号房屋收据变更而来，被上诉人购买该房屋签订了购房合同，并且双方在行政机关预售备案。上诉人与被上诉人之间成立买卖152号房屋合同的前提，是被上诉人必须解除其所购买的118号房屋的合同，否则其所持购房票据的性质仍然只能表明为购买118号房屋，不产生变更为152号房屋的后果。二、由于双方买卖标的物的特殊性，被上诉人购买了118号房屋，并进行预售登记，已发生物权预登记的效力。上诉人如另行出售该房屋，不但会受到行政机关的处罚，而且被上诉人仍然可以主张一房二卖的赔偿。三、被上诉人变更购买的房屋，应办理解除118号房屋买卖合同的手续，上诉人无权单方解除。在此问题上的举证责任在被上诉人方，一审以上诉人未予举证为由，认定被上诉人同意解除118号房屋买卖合同没有依据。上诉人不存在一房二卖的事实，一审认定错误。四、被上诉人本次起诉距上次撤诉已超过二年，其请求已经超过诉讼时效。蒋胜利辩称：2012年5月15日，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，约定由被上诉人购买上诉人开发的38小区6栋118号房屋，合同还对房屋面积、价款、交款时间进行了约定。合同签订后，被上诉人按照约定向上诉人交纳定金和购房款，在2012年12月30日交纳第三次购房款时，上诉人带被上诉人看房，被上诉人觉得118号房屋户型不理想，152号房屋布局不错，经双方协商将被上诉人购买房屋变更为152号。上诉人给被上诉人出具的收据及赠送物业管理证明，证实被上诉人购买的房屋是152号。虽然就152号房屋双方没有书面的商品房买卖合同，但按照合同法的规定，经双方协商一致，合同内容可以变更。因此，应当视为双方对152号房屋的买卖关系成立。上诉人在收到被上诉人交纳152号房屋购房款后，不但不履行房屋交付义务，反而与他人签订房屋买卖合同，并且办理了产权登记，上诉人属一房二卖。根据相关法律规定，被上诉人主张赔偿已付房款一倍的请求应予支持。上诉人主张超过诉讼时效，观点片面不能成立。一审适用法律正确，判决结果公正，请求维持。蒋胜利向一审法院起诉请求：解除原、被告之间38小区6栋152号房屋的买卖合同；被告返还原告购房款489165元，赔偿利息损失126809.68元，承担已付房款一倍即489165元的赔偿责任；由被告承担诉讼费及送达费。一审法院认定事实：2012年5月15日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的石河子市38小区欧美花园6栋118号房屋，建筑面积110.01平方米，单价4590元，总价504946元；首付房款151484元于交付定金7日内付清，二次房款252473元于2012年12月30日前付清，剩余房款100989元于房屋交付使用前付清；2013年12月31日前应将验收合格的房屋交付于原告。合同持有情况为出卖人一份，买受人一份，房地产管理部门一份。后被告将该预售合同于石河子市住房和城乡建设局登记备案。2012年4月6日，原告向被告交纳118号房屋的定金10000元。2012年5月15日，原告向被告交纳118号房屋的房款141484元。2012年12月30日，原告第三次交纳房款时告知被告工作人员欲更换为石河子市38小区6栋152号房屋，建筑面积为127.13平方米，并于当日交纳152号房款200000元，被告工作人员将前两次的房款收据上“118”号涂改为“152”号。2013年1月4日，原告向被告交纳152号房屋房款137681元。原告共计交纳房款489165元。2013年1月3日，被告向原告出具赠送物业管理费证明，该证明上注明152号房屋的业主为原告。后被告工作人员郑贝贝出具欧美花园置业计划书一份，注明的房屋亦为152号，单价4780元，面积127.13平方米，总价607681元。2013年1月17日，被告与案外人于春虎签订商品房预售合同，于春虎购买石河子市38小区欧美花园6栋152号房屋，面积127.13平方米，单价4890元，总价621666元。2013年2月6日，该商品房预售合同于石河子市房产管理局备案。2016年3月15日，于春虎获得152号房屋的所有权证书。2014年，原告以同一案由起诉被告，后撤诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告的行为是否构成“一房二卖”；2、原告要求解除合同、返还已付购房款及利息、并要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求有无事实和法律依据；3、原告起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，原、被告签订的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同订立后，原告按时交纳了两笔房款，在交纳第三次房款时与被告协商一致将原告购买的118号房屋更换为152号房屋，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故原、被告之间形成石河子市38小区6栋152号房屋的买卖合同关系，被告应当按约履行交付房屋的义务，但被告却与他人订立房屋买卖合同，且他人已取得该房屋的所有权，被告的行为构成“一房二卖”。被告抗辩与原告仅签订了118号房屋的预售合同，与原告没有关于152号房屋的买卖合同关系。因原告举证收据、赠送物业管理费证明、置业计划书等内容均证实被告同意与原告变更合同内容，被告亦认可同意原告变更合同内容，故对被告该抗辩理由不予采信。被告抗辩原告应将118号房屋买卖合同办理解除手续后，才可与被告成立152号房屋的买卖合同关系，是原告不同意履行相关手续，被告未提供证据予以证实，故对其该抗辩理由不予采信。被告抗辩原告交纳的房款既不足118号房屋的房款，亦不足152号房屋的房款，且不配合被告办理购房手续，故才将152号房屋出售，但从双方举证情况来看，原告于2013年1月4日交纳第四次房款后，被告即于2013年1月17日将152号房屋售与他人，原告交纳房款已超过80%，且合同约定的最后一次交纳房款的时间为房屋交付使用前，故对被告该抗辩理由，该院不予采信。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故对原告要求解除与被告的房屋买卖合同、返还购房款489165元、承担已付购房款一倍即489165元的赔偿责任的诉讼请求，该院予以支持。关于已付购房款的利息损失，因原告计算利息的利率过高，该院予以调整，数额为110179元[10000元×5.3‰×49个月（2012年4月6日至2016年5月6日）+141484元×5.3‰×48个月（2012年5月15日至2016年5月15日）+200000元×5.3‰×40个月（2012年12月30日至2016年4月30日）+137681元×5.3‰×40个月（2013年1月4日至2016年5月4日）]。关于争议焦点三，因152号房屋办理产权证的时间为2016年3月15日，故原告起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除原告蒋胜利与被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司之间关于石河子市38小区6栋152号房屋的房屋买卖合同；二、被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司返还原告蒋胜利购房款489165元；三、被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司赔偿原告蒋胜利购房款利息损失110179元；四、被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司赔偿原告蒋胜利489165元；上述二、三、四项合计1088509元，被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告蒋胜利；五、驳回原告蒋胜利其余诉讼请求。案件受理费6792元，送达费90元，合计6882元（原告蒋胜利已交纳），由被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司负担，与前款一并给付原告蒋胜利。本院在二审期间，上诉人对一审查明的“原告第三次交纳房款时告知被告工作人员欲更换为石河子市38小区6栋152号房屋”有异议，认为是否是上诉人工作人员不清楚；对“被告工作人员郑贝贝”有异议，认为郑贝贝不是上诉人的工作人员。双方当事人对其他事实无异议，本院予以确认。庭审中，上诉人提供（2015）新兵民二终字第00056号民事判决书和（2014）兵八民一初字第37号民事判决书、结款申请11份，证明上诉人将38小区房产委托乌鲁木齐合序左道广告策划有限公司销售，郑贝贝是该公司工作人员。被上诉人对民事判决书的真实性无异议，认为上诉人与该公司的委托关系与本案无关。本院认为，上诉人委托该公司销售房屋，双方之间是委托代理关系，根据《民法通则》第六十三条的规定，上诉人作为被代理人对代理人的行为应承担相应责任，故上诉人的异议不能成立，本院不予采信。另查明，上诉人在一审中陈述：上诉人告知被上诉人要以被上诉人的名义卖掉118号房屋，而且还牵扯到税收的问题，才能与被上诉人签订152号房屋的买卖合同，被上诉人未表态。现118号房屋的买卖合同仍在石河子市住房和城乡建设局登记备案，未予解除。本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人要求解除与上诉人之间关于38小区6栋152号房屋买卖合同有无事实及法律依据。二、上诉人应否返还被上诉人购房款489165元及赔偿利息损失110179元并承担已付房款一倍即489165元的赔偿责任。三、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，被上诉人与上诉人签订石河子市38小区欧美花园6栋118号商品房预售合同，该合同合法有效，并在石河子市住房和城乡建设局登记备案。后被上诉人要求更换为6栋152号房屋，上诉人提交后三次的房款收据及赠送物业管理费证明，证实被上诉人购买的房屋是152号。因此，可以认定双方买卖房屋由原来118号变更为152号。后上诉人将该房屋出卖给他人，现已无法实际履行该合同，被上诉人主张解除，符合法律规定，应予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定的一房二卖中，要求出卖人主观上存在欺诈或恶意。本案中，虽然双方变更买卖房屋为152号，但上诉人告知被上诉人要以被上诉人的名义卖掉118号房屋，而且还牵扯到税收的问题，才能与被上诉人签订152号房屋的买卖合同，被上诉人未表态，上诉人未与被上诉人签订152号房屋的书面买卖合同。因此，上诉人另行出售该房屋的行为不存在欺诈或恶意。况且，判断出卖人应否承担赔偿责任，还要看是否导致买受人的合同目的不能实现。从查明的事实来看，被上诉人在2014年以同样的事实、诉讼请求起诉上诉人，后来又撤回起诉，在当时情况下，152号房屋尚未办理房屋产权登记，被上诉人购买房屋的合同目的可以实现，但其撤回起诉，直至2016年3月15日，上诉人将152号房屋产权登记在于春虎名下后才又起诉，可以反映被上诉人并不想履行房屋买卖合同。现上诉人也同意按原来价格、与152号同样面积、同样户型的房屋出售给被上诉人一套，但被上诉人坚持不同意购买房屋。因此，上诉人的行为并非导致被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人不愿履行合同购买房屋，有悖诚实信用原则，其主张已付房款一倍的赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于焦点三，本案属债权请求权，被上诉人曾于2014年起诉上诉人，后又撤诉，发生诉讼时间中断的情形。此后至2016年4月14日被上诉人起诉，这期间被上诉人向上诉人主张过权利，本案未超过二年的诉讼时效期间，上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持石河子市人民法院（2016）兵9001民初2603号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即：解除原告蒋胜利与被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司之间关于石河子市38小区6栋152号房屋的房屋买卖合同；被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司返还原告蒋胜利购房款489165元；被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司赔偿原告蒋胜利购房款利息损失110179元；驳回原告蒋胜利其余诉讼请求；二、撤销石河子市人民法院（2016）兵9001民初2603号民事判决第四项及合计部分，即：被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司赔偿原告蒋胜利489165元；上述二、三、四项合计1088509元，被告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告蒋胜利。上述第一项合计599344元，上诉人石河子开发区宏昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人蒋胜利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6792元，送达费90元，合计6882元（被上诉人蒋胜利已交纳），由上诉人宏昊房地产公司负担3785由被上诉人蒋胜利负担3097元。二审案件受理费14597元（上诉人宏昊房地产公司已交纳），由被上诉人蒋胜利负担6569元，上诉人宏昊房地产公司负担8028元。相互折抵后，被上诉人蒋胜利应给付上诉人宏昊房地产公司2784元，给付期限同上。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 王同明审判员 范军鸿二〇一七年三月十三日书记员 石 静1