江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣04民终1466号上诉人（原审被告）：九江中辉恒佳物业服务有限公司，住所地九江市浔阳区九龙街。法定代表人邱平宝，总经理。委托诉讼代理人刘正仁，江西亚都律师事务所律师。委托诉讼代理人李尚杰，江西亚都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江市公园一号小区业主委员会。负责人童婵婵。委托代理人罗时光，江西开河律师事务所律师。上诉人九江中辉恒佳物业服务有限公司（以下简称恒佳物业）因与被上诉人九江市公园一号小区业主委员会（以下简称公园一号业委会）物业服务合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院(2016)赣0430民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人恒佳物业的委托诉讼代理人刘正仁、被上诉人公园一号业委会的负责人童婵婵及其委托诉讼代理人罗时光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人恒佳物业的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的物业服务合同有效，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院判决适用法律错误，违背法律原则，是错误的枉法裁判。原审法院认定上诉人与被上诉人合同解除的理由，是依据《物权法》第76条的规定，但《物权法》76条的规定是“解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘物业服务企业”。但是原审法院对法条的理解错误。《物权法》的规定仅仅是被上诉人有了向法院申请解除物业合同的资格和权利（是“可以’’，而不是“应当”），但合同是否解除仍应该遵循《合同法》关于合同解除的根本原则，即经过双方友好协商一致签订的合同，如需解除有两种情形：一是协议解除，本案显然不符合此情形；二是法定解除，关于法定解除，有以下几种类型：不可抗力、预期违约、违约行为致使合同目的无法实现、迟延履行致使合同目的无法实现等。而在原审中，上诉人已经提出，上诉人的行为完全是充分的、诚信的履约行为，并不满足解除合同的要件，故上诉人与被上诉人的物业服务合同仍然有效。2、上诉人与被上诉人签订的补充协议中，确实约定了每月从公共区域收益中提取1200元给被答辩人作为办公经费，但支付前提是上诉人取得了收益。在双方签订的合同及补充协议中约定，被上诉人有义务协助上诉人收取物业费，而目前小区业主共欠上诉人100多万元物业费，上诉人不但没有任何收益，反而在入不敷出的情况下仍然为全体业主服务，上诉人已经充分尽到了一个物业公司应尽的责任。故，在上诉人没有收益且无法收回应收物业费的前提下，上诉人没有义务向被上诉人支付办公经费。原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人公园一号业委会答辩：1、被答辩人的上诉请求明显偏离了一审的审理范围。答辩人在一审的诉讼请求是“请求判决解除答辩人与被答辩人签订的《公园l号小区物业服务合同》，被答辩人搬出公园一号小区，并与答辩人办理好交接手续。”一审法院审理的也是答辩人是否有权解除合同，被答辩人上诉请求却以合同是否有效上诉，明显偏离了一审的审理范围，合同有效双方是一直认可的，只是在有效的前提下，答辩人是否有权解除该合同这才是争议的焦点，对此被答辩人没有提出上诉，应认定为被答辩人对于一审法院判决解除物业服务合同没有异议。2、一审法院适用法律正确，答辩人有权解除与被答辩人之间的物业服务合同。首先，被答辩人存在多次违约不作为行为，对此答辩人多次向被答辩人提出异议，要求整改，被答辩人都置之不理，以各种理由搪塞，按照《合同法》第九十四条第三款的规定，被答辩人己构成根本违约，答辩人有权解除与其签订的《物业服务合同》；其次，根据双方签订的《公园一号小区物业服务合同》第十三条第二款的规定，被答辩人在物业服务明显没有达到标准损害了全体业主利益且在多次催告整改无效的情况下，答辩人有权解除物业服务合同；再次，依据《物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，只要经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会就可以解除物业服务合同，甚至都不需要其他解除的理由。答辩人起诉要求解除物业服务合同前，在九江市浔阳区物业与住宅室内装饰装修管理办公室和九江市浔阳区白水湖街道花果园社区居委会的监督见证下已经召开了业主大会，票数也达到了法律规定的比例，依据《物权法》及相关解释的规定，完全有权解除物业服务合同。3、被答辩人应将每月1200元的办公经费支付给答辩人。每月1200元的办公经费是从小区公共区域即架空层、电梯、小区公共停车位等的收益中提取的，并不是在物业费中提取，物业费是物业费，公共收益是公共收益，完全是两码事，不能因为物业费没收上来就拒绝向答辩人支付办公经费，况且收不上来物业费完全是因为被答辩人物业服务差，没有完成物业服务标准损害了业主合法权益造成的。综上所述，被答辩人的上诉请求根本没有事实与法律依据，请求依法维持原判，驳回答辩人的上诉诉请。被上诉人公园一号业委会向一审法院起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《公园1号小区物业服务合同》，被告搬出公园一号小区，并与原告办理好交接手续；2、被告向原告支付办公经费31200元，并自2016年3月1日起每月支付1200元办公经费给原告至合同终止。一审法院认定事实：九江市公园一号小区业主于2013年7月14日组建该小区业主委员会即原告，并于2013年8月13日在九江市浔阳区房产管理局和九江市浔阳区白水湖街道办事处办理了备案。2014年3月12日，原、被告签订《公园1号小区物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，约定物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日，由被告给原告所在小区业主提供物业服务，被告一次性向原告转账支付30000元，被告自2014年1月1日起，每月从小区公共区域的收益中提取1200元以银行转账的方式支付给原告，作为原告的办公经费。2015年12月2日，原告投票表决通过起诉被告。2016年2月28日，在九江市浔阳区物业与住宅室内装饰装修管理办公室及九江市浔阳区白水湖街道花果园社区居委会的见证下，九江市公园一号小区召开业主大会投票，同意起诉解聘被告的业主占总业主数的60.76%，专有面积占总建筑面积的52.99%，并形成决议起诉要求解聘被告。一审另查明，自2014年1月1日被告一直未按合同约定向原告支付办公费用。一审法院认为：原、被告之间的物业服务合同关系事实清楚、证据充分，予以认定。依据物权法及物业服务相关司法解释规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因本案中原告所在小区已在相关部门的见证召开业主大会，投票方式符合法律规定，其投票结果为起诉解聘被告，故原告要求解除与被告的物业服务合同符合法律规定，予以支持，被告应在解除合同后及时搬离公园一号小区并与原告办理交接。对原告要求被告支付拖欠的办公经费，亦符合双方的合同约定，被告未支付该费用，属违约行为，应当承担继续履行的违约责任，故对原告要求被告支付办公费用的诉请本院予以支持。对被告抗辩称未能全部收取物业费用没有收益，其可向拖欠物业费用的业主另行主张权利，该抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告九江市公园一号小区业主委员会与被告九江中辉恒佳物业服务有限公司于2014年3月12日签订的《公园1号小区物业服务合同》；被告九江中辉恒佳物业服务有限公司在本判决生效后十五日内搬离九江市公园一号小区，并与原告九江市公园一号小区业主委员会办理交接手续；二、被告九江中辉恒佳物业服务有限公司在本判决生效后十五日内按每月1200元标准向原告九江市公园一号小区业主委员会支付自2014年1月1日至其搬离九江市公园一号小区时止的办公经费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由被告九江中辉恒佳物业服务有限公司负担。二审期间，上诉人未提供新证据。被上诉人提供新证据告知函一份，证明上诉人于2016年12月31日起终止了对小区的物业服务，但以物业费没有收取为由，拒绝与被上诉人办理交接。上诉人质证意见：真实性认可，证明目的不认可。二审法院经审理确认一审法院认定的事实。二审另查明，2016年12月31日，《公园一号小区物业服务合同》约定的物业服务期限届满，上诉人尚未搬离九江市公园一号小区。本院认为，上诉人与被上诉人签订《公园1号小区物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案被上诉人公园一号业委会向一审法院起诉的诉请是解除双方签订的上述合同。关于“解聘物业服务企业”，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持”。本案被上诉人公园一号业委会于起诉前在相关部门的见证下召开了业主大会，对于起诉解聘和继续留用恒佳物业公司进行投票表决，其投票结果为起诉解聘上诉人恒佳物业公司。该投票方式符合法律规定，故一审法院根据上述法律规定判决支持公园一号业委会要求解除与恒佳物业公司的物业服务合同的诉讼请求并无不当。关于上诉人是否应按每月1200元标准向被上诉人九江市公园一号小区业主委员会支付办公经费的问题。上诉人恒佳物业公司上诉称，目前小区业主共欠上诉人100多万元物业费，在上诉人没有收益且无法收回应收物业费的前提下，上诉人没有义务向被上诉人支付办公经费。本院认为，双方当事人签订的《物业服务合同补充协议》明确约定，乙方（即上诉人）自2014年1月1日起，每月从小区公共区域（如架空层、电梯、小区公共停车位等）收益中提取人民币1200元支付给甲方（被上诉人），作为甲方办公经费。从双方当事人的约定看，公共收益与物业费用不是同一概念，业主拖欠物业费问题，上诉人可依法向拖欠物业费的业主另行主张权利，而不得以此拒绝向被上诉人支付办公经费。综上所述，本院认为，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人九江中辉恒佳物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 高 猛审判员 郑敏红审判员 晏纯贵二〇一七年三月十四日书记员 余 程