江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终17号上诉人（原审被告）：淮安市海天汽车销售有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道211号皇冠国际45号楼商业109室。法定代表人：纪永亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：程鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安区溪河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：金刚，男，1978年2月9日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：张浪，江苏知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇政法路西首。法定代表人：赵平生，该公司董事长。上诉人淮安市海天汽车销售有限公司（以下简称海天公司）因与被上诉人金刚、涟水县平升房地产开发有限公司（以下简称平升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2016）苏0826民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海天公司委托诉讼代理人程鹏、赵卫青、被上诉人金刚及其委托诉讼代理人张浪到庭参加诉讼，被上诉人平升公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人海天公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担10万违约金或者发回重审。事实和理由：1、原审认定被上诉人金刚装修损失123元错误；2、本案租赁合同的相对方是海天公司和平升公司，造成合同违约的责任在于平升公司，一审判决却让无过错的海天公司承担违约责任明显不当，应予纠正。金刚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于涉案房屋室内装修费用123万元，有装修合同、装修清单、收据、装修款银行转帐凭证、证人证言等证据证实，且证据之间可以相互印证。书证都是原始证据，是发生在租赁开始之时，不存在因为打官司故意提高合同价款的可能性。关于法律适用问题，上诉人作为合同的相对人，被上诉人有权要求其承担违约责任。平升公司未作书面答辩。金刚向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的《涟水汽车城房屋租赁协议》；2、海天公司返还金刚押金10000元；3、海天公司赔偿金刚装修、营业损失100万元，平升公司承担连带赔偿责任；4、海天公司赔偿违约金100000元；5、海天公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月30日，海天公司（甲方）、金刚（乙方）以及平升公司（丙方）三方自愿签订《涟水汽车城房屋租赁协议》，协议主要内容有：“本合同出租房屋所有权为丙方所有，丙方已出租给甲方，丙方同意甲方对外转租，乙方支付的租金等费用由甲方收取。一、甲方将位于涟水县金泽源广场二层，建筑面积约5000m2的房屋出租给乙方。二、租赁期限为10年，自2015年3月1日至2025年2月28日，乙方承租房屋用途为家俱销售……三、租赁期限内，第1-5年的房屋租金为40万元/年，第6年及以后租金每年在40万元/年基础上上涨3万元/年。本合同签署时，乙方向甲方缴纳押金人民币10000元，并于7日内向甲方支付第一年租金40万元中的20万元，在乙方支付20万元当日，由甲方将出租房屋交付给乙方，由乙方办理进驻相关手续，并进行商铺装修。2015年1月20日由乙方交清第一年剩余20万元租金。年度租金由乙方于每年2月1日交纳……五、租赁押金为10000元，合同终止时甲方退还给乙方。六、甲方对妨碍乙方经营行为有阻止的义务。乙方应按时足额支付租金，应合理使用其所承租的房屋及附属设施。丙方应担保乙方有正常使用出租房屋，如有合同以外人主张出租房屋使用权，妨碍乙方使用，丙方和甲方共同对该妨碍行为有排除的义务……八、违约责任：……租赁期内，甲方或丙方需要提前收回房屋，应向乙方赔偿装修损失、营业损失及另行承担违约金拾万元，并退还乙方剩余租金。租赁期内，甲方或丙方因自己债权、债务等问题使乙方无法正常使用出租房屋……乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方退还剩余未使用期限租金，并有权要求甲方赔偿乙方装修、营业等全部损失。”协议签订后，金刚按照协议约定缴纳押金1万元，并向海天公司缴纳第一年租金40万元。2014年11月26日，金刚与淮安市澍天装饰工程有限公司签订装修合同，由该公司负责家具城装修，合同总价款为126万元，金刚实际支付装修款123万元。装修完成后，多次有租赁合同以外的其他人前往金刚租赁房屋主张权利，导致金刚无法正常经营。另查明，2015年5月1日，平升公司将位于金泽源广场9幢3层（包含本案所涉租赁房屋）约16000m2房屋出租给案外人朱艳，租赁期限为15年，自2015年5月1日至2030年5月1日。平升公司于2015年5月27日向法院起诉海天公司、金刚，要求解除与海天公司签订的租赁协议以及金刚、海天公司三方于2014年10月30日签订的合同。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金刚与海天公司、平升公司签订《涟水汽车城房屋租赁协议》，根据协议约定，海天公司对妨碍金刚经营的行为有阻止义务，平升公司担保金刚可正常使用出租房屋，如本合同以外的人主张房屋使用权，妨碍金刚使用，海天公司、平升公司对妨碍行为有排除义务。金刚承租房屋后，多次有合同以外的其他人前往租赁房屋主张权利，妨碍金刚正常经营。海天公司、平升公司未履行合同约定的义务，应当承担违约责任。海天公司、平升公司的违约行为导致合同约定的单方解除合同条件已经成就，合同目的不能实现，金刚有权单方解除合同。根据租赁协议，出租人收取的押金应当在合同终止时退还，对金刚要求海天公司返还押金1万元的诉讼请求，依法予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，三方当事人签订的租赁协议约定，海天公司、平升公司因自己债权、债务等问题使金刚无法正常使用出租房屋，金刚有权要求海天公司（甲方）赔偿装修、营业等全部损失，海天公司应当按照合同约定承担违约责任。金刚实际支付装修款123万元，现金刚主张海天公司赔偿装修、营业损失100万元，不违反法律规定。平升公司履行合同不符合约定，对海天公司应当赔偿金刚损失100万元承担连带清偿责任。金刚要求海天公司另外承担违约金10万元，因金刚主张海天公司赔偿损失总数额，低于海天公司违约给金刚造成的实际损失，对金刚的该诉讼请求，依法予以支持。海天公司抗辩称金刚未及时缴纳房租已经构成违约。对此，法院认为，金刚已按合同约定给付第一年租金，根据法院调取的涟水县公安局的出警记录，自2015年5月9日起，即有合同以外其他人多次前往案涉租赁房屋主张权利，客观上导致租赁物无法使用，而平升公司在签订租赁协议后又与案外人朱艳签订租赁合同，出租房屋包含本案所涉租赁房屋，据此可认定，本案租赁物存在权利瑕疵，海天公司、平升公司违约在先。另外，平升公司曾于2015年5月27日向法院起诉海天公司与金刚，三方当事人就租赁合同的履行存在纠纷，金刚尚未支付第二年租金有正当理由。海天公司、平升公司抗辩称其在租赁和转租过程中无过错故不应承担责任，无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除金刚、淮安市海天汽车销售有限公司、涟水县平升房地产开发有限公司签订的《涟水汽车城房屋租赁协议》；二、淮安市海天汽车销售有限公司于判决生效后二十日内返还金刚押金10000元，赔偿损失1000000元，并支付违约金100000元，合计1110000元；三、涟水县平升房地产开发有限公司对本判决第二项淮安市海天汽车销售有限公司应赔偿原告损失100万元，承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，由淮安市海天汽车销售有限公司、涟水县平升房地产开发有限公司负担。各方当事人在二审中未提供新证据。二审经审理，确认一审法院查明的事实。本院认为，认定被上诉人金刚装修损失123元，有装修开始时的装修合同、装修清单、收据、装修款银行转帐凭证等原始证据证实，不存在有因为打官司故意提高合同价款的可能性，上诉人称原审认定被上诉人金刚装修损失123元错误，无事实依据，本院不予支持。2014年10月30日，海天公司、金刚、平升公司签订《涟水汽车城房屋租赁协议》约定，出租房屋所有权为平升公司所有，平升公司已出租给海天公司，平升公司同意海天公司对外转租，金刚支付的租金等费用由海天公司收取，现金刚起诉要求合同相对方海天公司承担违约责任并无不当。至于海天公司与平升公司就涉案房屋出租给金刚后，因违约所承担的各种损失及违约金，在两公司之间如何进行责任承担并非本案处理范围，双方可另行诉讼加以解决。综上所述，海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由淮安市海天汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  蒋其举代理审判员  黄春丽二〇一七年三月二十二日书 记 员  鲍婷婷