重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初591号原告：重庆强联物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225787460181U），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处一环北路中段212号（原东环路6号）。法定代表人：陈才忠，系公司董事长。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。被告：冯素珍，女，1957年12月27日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：邓珍国，男，1958年2月16日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆强联物业管理有限公司（以下简称强联物业公司）与被告冯素珍、邓珍国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员龚朝菊独任审理，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告强联物业公司特别授权代理人龙云霞、被告邓珍国到庭参加诉讼，被告冯素珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强联物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的从2012年1月至2015年4月物业服务费、公摊费、电梯维保费、水费等共计2980元，并按每日千分之三的标准向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告缴纳电梯维保费和违约金的诉讼请求。事实和理由：原告与被告所居住小区的开发商重庆润金房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，将其开发建设的棠城风光小区委托原告管理，并对委托管理的物业服务事项进行了约定。约定管理区域的物业服务收费按高层住宅建筑面积0.7元/月/平方米收取，公摊用能费按每户每月10元收取，业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告依照约定向被告提供了物业服务，但被告未按约定交纳物业服务费。经原告多次催收，被告至今未缴纳，为维护原告的合法权益，特起诉来院，提出上述诉讼请求。被告邓珍国辩称，1、原告未尽到物业管理责任，比如小区的清洁卫生不到位等，平时都是被告自己在打扫楼梯间的卫生，被告也曾向物管公司反映过，但并未得到解决；2、电梯内的小广告物管公司没有管理，小区门卫经常在门卫室睡觉，没有尽到巡逻的责任，晚上甚至有人来敲被告的门，小区门卫也没有管；3、物管公司签订的前期物业服务合同已经到期了，但还是继续在小区进行服务，以及原告动用了小区大修基金等；综上，被告认为不应缴纳物管费。被告冯素珍未进行答辩。本院经审理认定事实如下：2008年7月11日，原告强联物业公司与重庆润金房地产开发公司（以下简称润金公司）签订棠城风光《前期物业服务合同》，约定由强联物业公司为润金公司开发的大足棠城风光小区提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第一款约定：多层住宅0.5元/月.平方米，高层住宅0.65元/月.平方米；对于共用设备能源消耗（俗称公摊费），合同第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，采取每户每月10元包干的方式向业主收取；对于物业服务费用的缴费时间，合同第八条约定：物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前7日内履行交纳义务。合同第三十七条约定，本合同自2011年7月止效。2011年4月3日，原告强联物业公司与润金公司签订棠城风光《座谈纪要》，作为前期物业合同的补充协议，协议第二条约定：高层住宅0.7元/㎡/月（其中电梯运行耗能费0.2元/㎡/月），多层0.5元/㎡/月。第六条约定：本座谈纪要的有效时间是从2009年7月1日至2011年6月31日止。2010年1月1日，原告与被告邓珍国签订《物业管理合约》，合约第三条第1项约定缴费内容：物业管理服务费、按规定分摊的费用及有约定的相关费用；第2项约定缴费时间：甲方应于每月15日之前到物业管理公司指定地点缴纳物业费；第三条第3项约定物业管理服务缴费标准：住宅高层0.7元/㎡/月，业主房屋类型为住宅，建筑面积83.86㎡，物业管理服务费为58.70元/月。合约第四条第2项约定公摊用能费，分摊标准按户每月10元包干。合约第五项约定服务期限：为期2年（2010年1月1日至2012年1月1日），本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合约第六条第4项约定，甲方如延期缴纳应交的物业管理服务费及其他费用的，按日加收应缴费用3‰的滞纳金。合同签订后，原告强联物业公司进入该小区进行物业服务，合同期满后，原告未撤离该小区，一直为该小区提供物业服务至2015年4月30日。另，被告邓珍国与冯素珍系夫妻关系，二人系重庆市大足区棠香街道办事处某小区某某号业主，该房建筑面积为83.86平方米。从2012年1月至2015年4月30日，被告邓珍国、冯素珍未交纳相关物业管理费、公摊费等费用。经原告强联物业公司催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。支付物业管理费是业主基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告强联物业公司与润金公司签订的棠城风光《前期物业服务合同》、棠城风光《座谈纪要》，以及与被告邓珍国签订的《物业管理合约》，其效力及于被告邓珍国与冯素珍。虽合同约定的服务期限已过，但原告继续为小区提供了物业服务，且被告已接受，故2012年1月1日之后，原告与被告之间属事实上的合同关系。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同约定履行了物业管理职责，被告作为小区业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务，支付相应的物业管理费。被告邓珍国所称原告未尽到管理职责，物业服务不到位，存在瑕疵，不同意缴纳物业服务费，但被告未向本院举示相关证据予以证明，故被告拒交物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告所称原告动用小区大修基金问题，与本案系不同的法律关系，本院对此不予处理，若被告有证据可以证实，可以另案诉讼解决。被告邓珍国、冯素珍房屋面积为83.86平方米，原告强联物业公司与润金公司签订的棠城风光《座谈纪要》，以及与被告邓珍国签订的《物业管理合约》，约定其物业服务费为每月0.7元/平方米，公摊用能费按户每月10元包干，被告从2012年1月1日至2015年4月30日未交纳物业服务费，共计40个月，故该期间被告所欠物业服务费为0.7元/平方米/月×83.86平方米×40月=2348.08元，公摊费为10元/月×40月=400元，合计2748.08元（2348.08元+400元），本院予以支持；对于原告主张的水费61.6元，因原告举示的证据无法证明其代被告缴纳了水费，故对原告主张的水费本院不予支持；对于原告主张的电梯维保费和违约金，在本案中原告自愿放弃要求被告缴纳电梯维保费和违约金，是原告对自身权利的处分，未损害被告的利益，本院对此予以支持。本案中被告冯素珍经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为是其对举证、质证和抗辩权的放弃，并承担举证不利带来的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告邓珍国、冯素珍在本判决生效后十日内给付原告重庆强联物业管理有限公司物业服务费、公摊费，共计2748.08元；二、驳回原告重庆强联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邓珍国、冯素珍负担（此款已由原告预交，由被告履行义务时或原告申请执行时，一并支付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  龚朝菊二〇一七年三月二十八日书 记 员  尚雪梅