湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1083民初1041号原告：洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组，住所地：洪湖市大市场中厅四楼。法定代表人：黄宝亚，系负责人。委托诉讼代理人：张才堂，系洪湖市法律援助中心律师，代理权限：特别授权。被告：郑义清。委托诉讼代理人：周某，代理权限：特别授权。原告洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组与被告郑义清租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，由审判员宋超担任审判长，与人民陪审员甘荣、王云鹤组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张才堂、被告郑义清、委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告退还原洪湖市羽绒制品服装公司与洪湖市司法局之间的门面；二、判令被告向原告支付占用期间的租金，并向原告承担违约金2万元；三、判令本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实和理由：洪湖市羽绒制品服装公司在破产清算中，被告以其妻子的清算费等待遇的实现为由，于1999年11月1日将原告的资产洪湖市羽绒制品服装公司与洪湖市司法局之间的门面租下，租期十年。到期后经原告催要，被告拒不向原告交还门面，不得已，原告又与被告于2010年1月1日签订租赁合同，租期为四年，从2010年1月1日至2013年12月31日止，合同期满，被告不移交资产视为违约，须承担2万元违约金，并承担损失赔偿责任。该合同到期后，原告向被告要求交还，被告不仅拒不交还门面，还将该门面出租给郑文娥经营。因破产程序已经终结，洪湖市工业行业管理办公室作为主管单位以原告身份向人民法院起诉，洪湖市人民法院作出（2015）洪湖民初字第00385号民事裁定，以洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组并未解散为由认为洪湖市工业行业管理办公室不是适格的诉讼主体驳回起诉。原告认为：被告与原告签订租赁合同，合同到期后双方没有继续签订合同，被告应以合同约定向原告交还门面。拒不交还门面，应以合同约定向原告承担违约金并赔偿损失。被告辩称：一、本案诉争土地是被告用原羽绒服装公司欠其妻子周家翠4.6万元药费款购得，房屋是被告及妻子出资5万余元兴建，后经被告用10万余元整改，已合法取得住宅所有权；二、请求法院确认原、被告签订的两份租赁合同无效，原告返还不当得利租金2.9万元，并支付相应的利息；三、原告应向被告支付无房出租违约金2万元；四、原告承担本案的诉讼费及其他一切费用。原告为证明自己所主张的事实向本院提供如下证据：证据一、洪湖市人民法院的民事裁定书三份，拟证明洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组是适格的诉讼主体。证据二、被告郑义清的身份证，拟证明被告郑义清身份信息。证据三、2014年起诉状一份，拟证明原告于2014年曾以自己名义起诉，在法院审查主体后，以洪湖市工业行业管理办公室作为主管单位以原告身份向人民法院起诉被告。证据四、洪湖市国土资源管理局出具的建设用地审批图，拟证明本案诉争的土地使用权系原告名下。证据五、1999年的租房协议及附件，拟证明被告郑义清以其妻子的清算费等待遇的实现为由，于1999年11月1日将原告的资产洪湖市羽绒制品服装公司与洪湖市司法局之间的门面租下，租期十年。证据六、规划管理告知书，拟证明2006年该门面被规划部门要求拆除改正。证据七、郑义清的承诺，拟证明2010年5月10日，被告向原告要求续租，保证不再提任何要求。证据八、通知，拟证明2014年1月2日，原告的主管部门通知被告归还门面。证据九、照片2张，拟证明被告出租诉争门面用于经营的事实。证据十、2010年1月1日租赁合同书及补充协议，拟证明原、被告约定租期至2013年12月31日止，以及2010年1月1日双方结算内容，同时该协议还约定了违约金2万元。证据十一、情况调查，拟证明被告郑义清拒不交还所占门面的事实。被告对原告提交的证据一至八、十无异议。对证据九有异议，认为本案诉争门面没有用于经营；对证据十一有异议，本案诉争的门面属于被告，被告有理由继续占有门面。被告为证明自己所主张的事实向本院提供如下证据：证据一、执法局的通知，拟证明本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，需拆除。证据二、规划局的通知，拟证明本案诉争房屋属违规建筑，需拆建。证据三、民事裁定书，拟证明本案曾作出过裁定。证据四、两份租赁合同，拟证明当时两份租赁合同是原、被告签订的，但该合同是无效的。证据五、证人李某（出庭）的证言，拟证明洪湖市羽绒制品服装公司已将本案诉争土地转给被告妻子周家翠，土地上的房屋由被告及周家翠出钱兴建。证据六、证人夏某（远程视频）的证言，拟证明洪湖市羽绒制品服装公司在二十几年前做出过决定，将本案诉争门面转给周家翠生活。原告对被告提交的证据一至四无异议。对证据五有异议，认为：1、证人对当时的事实记忆不清楚，不能反映客观事实；2、证人的书面证言与出庭证词之间不一致，其证言不应予以采信。对证据六有异议，认为：1、证人的证言已经表明诉争门面不是永久抵给周家翠，而是安排其生活，用周家翠的医药费冲抵租金；2、在周家翠去世之后，不存在继续冲抵，所以从1999年开始签订租赁协议；3、土地权的转移必须有交付行为或登记转让，本案中诉争土地和房屋只是租给被告而未转移所有权。通过庭审质证，被告对原告提交的证据一至八、十无异议，原告对被告提交的证据一至四无异议，本院认为具有证据的合法性、真实性、关联性，对其证据效力予以采信。对原告提交的证据九，本院认为与本案无关联性，不予采信。对证据十一，本院认为情况调查系原告方单方制作，不予采信。对被告提交的证据五、六，本院认为，两证人系原洪湖市羽绒制品服装公司职工，其证词均只能证实本案诉争土地和房屋系公司交由被告及其妻周家翠使用，无法证实本案诉争土地和房屋的所有权的转移。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月1日，洪湖市羽绒制品服装公司与被告签订租房协议，将洪湖市宏伟北路51号公司宿舍大楼与司法局之间的门面出租给被告使用，租期10年（从1999年11月1日至2009年10月31日止），租金为17000元。协议履行期间，因严重亏损，洪湖市羽绒制品服装公司向本院申请破产还债，本院于2000年12月12日作出（2000）洪经破字第142号民事裁定书，裁定宣告洪湖市羽绒制品服装公司破产还债，在破产还债期间成立了洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组。租房协议到期后，2010年1月1日，洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组又与被告签订租房合同书，将上述门面继续出租给被告使用，租期4年（从2010年1月1日起至2013年12月31日止），租金1.2万元，合同还约定，合同期满后，不移交租赁资产则视为违约，除由过错方向无过错方赔偿因违约造成的经济损失外，还须承担违约金2万元。合同到期后，被告拒绝将门面交还破产清算组。洪湖市工业行业管理办公室以作为洪湖市羽绒制品服装公司破产清算后处理遗留问题的管理者的身份向本院提起诉讼，要求被告及门面租赁者郑文娥退还门面，支付占用期间的租金，并承担违约金。本院于2016年6月3日作出民事裁定，认为洪湖市羽绒制品服装公司仅于2001年6月21日吊销，至今并未办理注销登记，公司破产清算组并未解散，诉争门面由公司破产清算组主张权利，裁定驳回洪湖市工业行业管理办公室的起诉。2016年8月24日，洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组向本院提起诉讼。本院认为，原告虽未提交本案诉争土地的土地证，但提交了洪湖市国土资源管理局出具的建设用地审批图，考虑到这是历史遗留问题，且被告对诉争土地原为洪湖市羽绒制品服装公司所有无异议，因此对该诉争土地为原羽绒服装公司所有予以认可。被告庭审中向本院提交证人李某、夏某的证言，以此证实诉争土地已于1996年左右以冲抵被告妻子周家翠医药费的形式转让给被告及周家翠，被告及周家翠在土地上兴建房屋，土地及房屋均应由被告及周家翠所有。本院认为，被告仅凭证人证言无法达到诉争土地和房屋为其所有的证明目的，且如土地及房屋为其所有，其与羽绒服装公司之后两次签订租赁合同明显有违常理。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。故对被告认为本案诉争土地及房屋为其所有的意见本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未提交本案诉争房屋的建设工程规划许可证，因此原、被告签订的租赁合同无效，被告丧失基于租赁合同给予的承租权，对原告要求被告退还本案诉争房屋的诉讼请求本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此被告应支付占用期间的使用费（使用费酌定按每年3000元计算）。原告诉请根据租赁合同被告需承担2万元违约金，因租赁合同无效，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郑义清于本判决生效之日起十日内迁出、交还位于原洪湖市羽绒制品服装公司与洪湖市司法局之间的房屋；二、被告郑义清于本判决生效之日起十日内向原告洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组支付占用期间的使用费（使用费按每年3000元计算，从2014年1月1日至本判决第一项履行完毕之日止）；三、驳回原告洪湖市羽绒制品服装公司破产清算组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告郑义清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，帐号17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宋 超人民陪审员 甘 荣人民陪审员 王云鹤二〇一七年三月十七日书 记 员 张 婷