四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终186号上诉人（原审被告）：郭道君,男,1971年6月出生，汉族,住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：张明，四川长源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜宾市房产公司,住所地四川省宜宾市十八间61号。法定代表人：刘敏，负责人。委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所律师。上诉人郭道君因与被上诉人宜宾市房产公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭道君上诉请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、房屋是拆迁安置房，是继承而来，并未和房产公司形成租赁关系；2、一审认定事实错误，签《协议》时郭荣三已过世，而交的款项是安置房面积补差款而不是补交的房租，分户账系单方证据不能采信。宜宾市房产公司答辩称，房屋系我公司所有，有房产证为证，郭道君与我公司形成事实上的不定期租赁关系，一审判决正确请求予以维持。宜宾市房产公司向法院提出诉讼请求：1.解除双方存在的事实租赁关系，郭道君立即腾空宜宾市翠屏区打金街78号2幢附15号房屋，并返还宜宾市房产公司；2.郭道君向宜宾市房产公司支付拖欠的房屋租金14547.78元（房屋租金暂从1999年1月计算至2016年7月31日，租金支付至被告返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由郭道君承担。一审法院认定事实:位于宜宾市翠屏区打金街7号住宅房屋系原告宜宾市房产公司所有，原告于1996年12月31日取得该楼栋部分房屋的房屋所有权证书（宜市权字第×90号，7层砖混楼房，建筑面积314.25㎡），根据该打金街7号住宅房屋在房地产管理局的房产档案存根显示，该房产证面积中包含的第二层的的房屋位置与郭本德的私房相邻，第六层的房产包含了本案诉争的房屋。西城街道文星社区居民委员会于2016年6月6日向西城房管所出具证明，证实郭道君（男，身份证号：5125×0650）目前居住在翠屏区打金街78号2幢附15号。西城街道文星社区、宜宾市翠屏区西城街道办事处以及宜宾市公安局西城派出所联合出具一份证明：“兹证明打金街二期3单元6层附3号（产权编号为×90地址打金街7号的房司直管公房）与打金街78号2幢附15号是同一房屋。”2016年10月25日下午，承办人与原、被告双方到被告现居住房屋进行现场查勘，该房屋的楼栋下有门牌号“打金街78号”，被告现居住房屋位于6楼的最右边一套，户型位置与原告提交的宜市权字第×90号房权证存根中第6层的现场查勘表一致。双方对诉争房屋就是原告的现住房（打金街78号2幢附15号）均无异议。另查明：郭荣三系郭本才和郭本德的父亲、被告郭道君的爷爷；郭本才系被告郭道君的父亲；郭道太系郭本德的儿子。郭荣三（与案涉郭云山系同一人）原有宜宾市打金街七六号住宅房一套，根据1952年6月16日宜宾市人民政府核发的土地房屋所有证存根显示，该房屋的所有权人为郭荣三，土地面积玖厘伍毫，房屋中式二间。后因市政需要拆除郭荣三该房屋重建，经宜宾市房产公司与郭荣三协商后，1985年3月1日宜宾市房产公司（甲方）与郭荣三（乙方）的代理人郭本德签订一份《协议》，约定乙方于1985年3月22日前迁出原有打金街11号院内私房（即郭荣三打金街七六号住宅房），从拆迁之日起，一年内由甲方将乙方固定安置在打金街新建房内（三间一厨），返还房以原建筑面积归还，经双方共同测定现有建筑面积43.02，若安置面积超出原旧房面积补差价每平方米300元。宜宾市房产公司根据该协议返还安置新房位于打金街二期3单元2层即现在打金街78号2栋2楼郭本德住房。根据宜宾市房产公司于2007年3月23日出具给宜宾市房地产管理局的《房屋产权移交证书》载明：打金街11号郭荣三系我司工程被拆迁户，现固定安置在打金街76号2号楼3单元2层4号住宅，该房建筑面积53.20平方米（其中红线范围面积50.63平方米，辅助面积2.57平方米），红线范围产权属郭荣三所有，凭此证书由郭荣三前往贵处办理产权手续。郭道太（郭荣三之孙、郭本德之子）于1985年8月24日向宜宾市房产公司交纳了该安置新房的面积补差款1117元，郭本德于1987年8月24日交纳了补差尾款1987元。另根据宜宾市房产公司诉称，因当时郭荣三家人提出家庭人口太多，安置的该打金街76号2号楼3单元2层4号住房面积不够居住，遂要求承租同楼栋6层附3号公房一套，即被告郭道君现在居住的打金街78号2幢附15号住房。郭道君随其父亲郭本才于1986年搬入该诉争房屋居住，郭本才于2003年去世后，郭道君居住至今。再查明，1.宜宾市房产公司称郭本才从1986年起按月交纳房租，但自1999年起未再交纳房租。之后宜宾市房产公司曾多次向郭本才及被告催收房租，并将“房屋租金缴费提醒”的通知贴到诉争房屋大门上，但郭本才和被告均自认为私房，拒绝签收及交房租。2.被告庭审时称应向原告缴纳安置房的面积补差款2000多元，但郭本才和被告都没有向原告缴纳补差款。3.1996年3月7日宜宾市人民政府以宜市府发（96）22号文件《批转市物价局、市建委的通知》，通知市府各部门、各街道办事处，从1996年4月1日起执行《关于调整我市公有住宅租金的请示》，该请示中宜宾市公房住宅租金调整表:砖混结构市区一等租金为1.09元/㎡，底楼、顶层-0.01元/㎡。原告要求按该标准计算，诉争房屋从1999年至2002年11月30日的房租为42.56元/月。4.2002年9月20日宜宾市人民政府以宜府发[2002]41号文件《批转市物价局关于调整宜宾市翠屏区直管公有住房租金的请示的通知》，通知市级各部门，从2002年12月1日起执行《关于调整宜宾市翠屏区直管公有住房租金的请示》（宜价字费[2002]240号），原告要求按该请示确定诉争房屋租金从2002年12月1日至2012年5月31日为66.39元/月。5.2012年5月23日，宜宾市人民政府发出《关于调整翠屏区直管公有住房租金的通告》，通知从2012年6月1日开始，调整宜宾市房产公司管理的直管公有住房的房租，调租标准为按实际使用面积计租，非成套房屋最高租金为2.50元/㎡，楼层因素增加按成套公房从二层以上每平方米在上述标准基础上增加0.05元。原告要求按该通告确定诉争房屋租金从2012年6月1日至今为99.58元/月。一审法院认为，根据宜市权字第16890号房屋所有权证显示，原告宜宾市房产公司已于1996年12月30日取得宜宾市翠屏区打金街7号房产的房屋所有权证书。经庭审查明该打金街7号房产包含了被告郭道君现居住房屋（根据西城街道文星社区、街道办事处及西城派出所出具的证明，该房屋门牌号为打金街78号2幢附15号）即本案诉争房产，故原告对该诉争房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告辩称该诉争房产系其父亲郭本才继承的祖业，被告才是所有权人，原告无权收取房租；但被告提供的证据仅能证明郭荣三的私房拆迁后被安置在翠屏区打金街76号2号楼3单元2层4号（2007年移交产权时的房号），该安置房即诉争房产所在楼栋第2层现在郭本德所有的住房，被告并未提供关于诉争房产的拆迁安置协议，现有证据并不能证明郭荣三的拆迁安置房有两套，即现在第2层的郭本德私房和第6层的本案诉争房产。因此，对被告辩称诉争房产系其爷爷郭荣三的拆迁安置房，因证据不足，法院不予采信。因被告及其父亲于1986年就居住在该诉争房产内，原告未向法院提交书面的房屋租赁合同，法院依法认定原、被告之间存在事实房屋租赁关系。现原告诉请解除原、被告之间存在的事实租赁关系，被告立即腾空宜宾市翠屏区打金街78号2幢附15号房屋，并返还给原告，根据法律规定，原、被告之间的租赁合同为不定期租赁合同，出租人有权随时解除租赁合同，但应给予承租人一定的时间搬离所承租的房屋，故原告的该请求，法院依法支持为解除原、被告之间的租赁合同关系，被告于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市翠屏区打金街78号2幢附15号房屋，并返还原告。原告诉请被告支付拖欠的房屋租金（从1999年1月1日计算至2016年7月31日止的拖欠房屋租金为14547.78元，从2016年8月1日起的房屋租金按99.58元/月计算至实际返还房屋之日止），因被告未提供证据证明已交纳该期间的租金，根据原告提交的三份宜宾市人民政府文件和通告所确定的房租调整标准，原告的该诉请符合地方政府的规定，法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、解除原告宜宾市房产公司与被告郭道君之间的租赁合同关系，被告郭道君于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市翠屏区打金街78号2幢附15号房屋，并返还原告宜宾市房产公司。二、被告郭道君于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市房产公司支付拖欠的房屋租金（从1999年1月1日计算至2016年7月31日的拖欠房租为14547.78元，2016年8月1日起的房租按99.58元/月计算至实际返还房屋之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取132元，由被告郭道君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：1.书面的证人证言，因证人并非争议事实的当事人，仅就传言作出书面陈述，且无正当理由未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”，该证据不能作为单独认定事实的证据；2.派出所的户籍复印材料，该材料注明复印户籍1999年，且住址部分有改动痕迹，应以一审法院现场勘查结果为准；3.供电局的催缴费通知单，该催缴单并未注明房屋幢数，且出具用户名与居住地址的证明并非供电局的职权范围，本院对此不予采信。对一审查明的除宜宾市房产公司系本案争议房产所有权人外的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于宜宾市房产公司是否有权向郭道君收取租金。本案中，宜宾市房产公司举出房屋产权证拟证明自己系本案争议房屋的所有权人。但经本院审查，该房屋产权证系1996年办理的包含打金街7号砖混楼七层房屋的大证，其中与相邻私产房屋系以相邻户有无异议签字确认的方式进行区分，认为无异议的则未签字申报；而结合2007年宜宾市房产公司出具的房屋产权移交证书，私有房产系以宜宾市房产公司移交的方式办理产权手续；故宜宾市房产公司以此证证明自己系争议房产的所有权人存在瑕疵。且宜宾市房产公司证明自己与郭道君存在房屋租赁关系并未出具房租折子存根，主张郭道君家人交纳房租也仅有单方做账，故其主张存在租赁关系的证据亦存在瑕疵。结合拆迁前房屋所有权人郭荣三的房契载明的建筑面积9厘5毫折算数据63㎡，与现能确认的拆迁换置房屋53㎡存在部分差额的情况，郭道君占有使用该房屋系以租赁还是所有权人存在争议，本案的处理应以争议房屋明晰权属为前提。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，宜宾市房产公司以现有情形向郭道君主张收取租金证据不充分，本院不予支持。综上所述，郭道君的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初4380号民事判决；二、驳回宜宾市房产公司的诉讼请求。一审案件受理费264元，减半收取为132元，二审案件受理费264元，合计396元，由被上诉人宜宾市房产公司负担；二审案件受理费已由郭道君垫付，由宜宾市房产公司直付郭道君。本判决为终审判决。审判长 蔡 伟审判员 彭晓烽审判员 李 荷二〇一七年三月六日书记员 侯秋月