盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2015）都潘民初字00338号原告盐城新日月物业管理有限公司，住所地在盐城市西环路83号翠洲嘉园会所二楼。法定代表人张慧君，总经理。委托代理人宣慧，该公司办公室主任。被告王红宾，居民。被告王红宾的委托代理人暨被告马海霞，居民。原告盐城新日月物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告王红宾、马海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由代理审判员杨淑梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司法定代表人张慧君的委托代理人宣慧、被告王红宾的委托代理人暨被��马海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告王红宾、马海霞夫妻是我小区115幢2单元502室的业主，2009年10月16日，我公司与被告王红宾签订了一份《翠洲嘉园前期物业管理服务协议》，协议就相关的物业管理事宜及双方权利义务作了明确约定，被告应在每年的1月、7月缴纳物业管理费、电梯费、楼道共用电费。但是从2010年7月1日起至今，被告的相关物业费用均未能缴纳。现要求王红宾、马海霞支付从2010年7月1日至2015年6月30日的物业管理费2692.2元、电梯费4668.5元、楼道共用电费76.2元及违约金1元，扣除应当退还给被告的垃圾处置费46.7元，两被告合计应支付7391.2元。被告王红宾、马海霞辩称：我们已经结婚19年了，从房屋交付的时候就住在新日月小区了。我们拖欠物业费是有原因的：我家要装潢的时候，原告方不让我家使用电梯��我家准备安装空调时，发现墙外安放空调机的位置已被邻居使用；楼下麻将馆声音扰民；物业公司收取费用未能提供相应的服务等原因，请求法院依法判决。经审理查明：被告王红宾与马海霞系夫妻关系。2009年10月16日，被告王红宾（乙方）与原告新日月物业公司（甲方）签订了一份《翠洲嘉园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自业主入住之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所属房屋位置：翠洲嘉园住宅小区普通高层115幢2-502室。乙方所购房屋建筑面积：住宅97.26平方米。物业管理公共服务费收费标准：高层住宅房屋，每平方米每月0.4元；电梯年检费、电梯维护费、电梯运行能耗费及加压供水能耗每平方米每月0.8元；受环卫部门的委托，甲方按每月每平方米0.04元向乙方代收代缴生活垃圾清���处理费；公共水电分摊费（楼道公共照明、污水处理中心用电、智能化用电、喷泉及物业管理用水等）按实际使用分摊。乙方每六个月至甲方财务部交纳一次物业管理公共服务费，每年1月1-31日前预交当年1-6月份费用，7月1-31日前预交当年7-12月费用。乙方每年1月1-31日前至甲方财务部交纳上年的物业管理公共水电分摊费和当年的物业管理生活垃圾清运处理费。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准、交费时间和交费方式交付有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天承担2‰违约金。协议还对甲、乙双方的权利义务、物业管理服务内容和标准、物业管理公共服务费收费标准、交费时间和交费方式以及违约责任等其他事项均作了约定。2011年6月17日，盐城市物价局、盐城市住房保障和房产管理局作出关于印发《盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准》的通知，自2011年7月1日起，收费等级三级的收费标准为每平方米每月0.4元，浮动幅度20%。同年7月25日，盐城新日月翠洲嘉园业主委员会作出《关于调整翠洲嘉园物业服务费收费标准的决议》，自2011年9月1日起，翠洲嘉园小区普通多层住宅物业服务费按每平方米每月0.48元收取。被告王红宾、马海霞对2010年7月1日至今的物业服务费、楼道共用电费、电梯费等费用未能及时交纳，原告新日月物业公司催要未果，遂诉至本院。另查明：按照物价及房产管理部门新的收费标准，并经翠洲嘉园小区业主委员会决议通过，自2011年9月1日起，翠洲嘉园小区普通多层、小高层住宅物业服务费按0.48元／月·平方米收取；电梯费仍按0.8元／月·平方米收取。翠洲嘉园小区业主委员会在成立之后，并未与原告物业公司签订新的物业管理合同���以上事实，有双方签订的协议、物业费欠费计算表、政府部门收费标准、翠洲嘉园小区业主委员会决议等及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告物业公司与被告王红宾之间的物业管理服务协议系自愿签订，且合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。被告未按协议约定履行缴纳相关费用的义务，引起讼争，应依法承担继续履行的违约责任。庭审中，原告自愿放弃主张被告王红宾、马海霞欠缴的楼梯共用电费76.2元，不违反法律，本院依法照准。现原告主张被告支付物业管理费2692.2元（97.26平方米×0.4元×14个月＋97.26平方米×0.48元×46个月）、电梯费4668.5元（97.26平方米×0.8元×60个月）及违约金1元，均未超过协议约定的相关费用标准，本院依法予以支持。庭审中原告自认应当退还被告垃圾清运处理费46.7元，本院予以认可。被告拒绝向原告支付物业管理费的行为，不仅损害了原告的合法权益，亦对小区内其他按时缴纳物业管理费的业主不公平。被告拒绝向原告支付物业管理费的行为，不仅损害了原告的合法权益，亦对小区内其他按时缴纳物业管理费的业主不公平。被告辩称原告没有兑现承诺，小区环境较差、公共设施、物业服务等都不尽如人意，被告虽提供了照片，但不能证明其抗辩理由，亦不能成为拒付物业管理费的理由。对被告提出楼下开麻将馆影响其日常生活环境及墙外空调位被邻居占用等问题，系相邻权纠纷，被告可另行主张权利。原告物业公司也应进一步提高物业服务水平，竭诚为广大业主服务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王红宾、马海霞支付原告盐城新日月物业管理有限公司自2010年7月1日至2015年6月30日的物业管理费2692.2元、电梯费4668.5元及违约金1元，合计7361.7元，扣除原告盐城新日月物业管理有限公司应当退还给被告王红宾、马海霞的垃圾清运处理费46.7元，被告王红宾、马海霞还应当支付7315元，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王红宾、马海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。代理审判员  杨淑梅二〇一五年七月一日书 记 员  姚 瑶附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。