山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初410号原告：海阳市福邸置业有限公司，住所地：山东省海阳市旅游度假区东京路南首，统一社会信用代码：913706877774147041。法定代表人：高巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：高平，山东齐胜律师事务所律师。被告：冯国良，男，1990年7月16日出生，汉族，住山东省平原县。第三人：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海政路160号。法定代表人：戚卫旻，该行行长。委托诉讼代理人：闫晓辉、李京蓉，山东息相通律师事务所律师。原告海阳市福邸置业有限公司(以下简称福邸置业公司)与被告冯国良、第三人中国银行股份有限公司海阳支行(中国银行海阳支行)商品房销售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福邸置业公司的委托诉讼代理人高平、第三人中国银行海阳支行的委托诉讼代理人闫晓辉到庭参加了诉讼。被告冯国良经本院合法传唤无正当理由未到庭，庭后亦未说明理由。本案现已审理终结。原告福邸置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的商品房预售合同；2、判决解除原告担保的被告与第三人签订的个人一手住房贷款合同；3、判决被告冯国良在本判决生效后协助原告归还第三人的全部贷款及利息；4、判决被告冯国良在判决生效后协助原告到海阳市不动产登记中心解除房屋备案登记及抵押手续；5、判决被告冯国良支付原告违约金11.4万元。事实与事由：2014年4月9日，原被告双方签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发的福邸金海翠林三期10号楼602号住房。根据合同的约定被告在签订合同当天支付首付款244286元，剩余房款57万元向第三人申请办理银行按揭贷款。合同签订后，被告违约未支付首付款，未按照贷款合同归还第三人贷款，致使原告代为归还。由于被告的违约行为，致使原被告签订的合同不能履行。被告冯国良未答辩。第三人中国银行海阳支行述称，要求原、被告全部偿还银行贷款，同意解除银行按揭贷款合同。尚欠本金549489.56元，提前偿还补偿金为3个月利息6741元（2247元*3个月），截止到2017年2月28日。本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，原、被告双方签订商品房预(销)售合同，合同编号：预(销)字201016第105号。约定被告购买原告开发的福邸金海翠林三期10幢楼602号，建筑面积91.08平方米，房款按套计算为814286元。签订合同之日首付房款244286元，剩余57万元同时办理银行按揭。交房时间为2014年6月30日前，交付条件为该商品房经验收合格。延期交房且不承担延期交房违约责任的情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、设计变更与实施，市政工程规划建设影响，允许顺延。3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，允许顺延。4、其它非出卖人所能控制的原因。5、冬季施工时，因天气寒冷影响工程进度时顺延。关于买受人逾期付款的违约责任。合同第七条约定：若买受人未能按约定日期交付房款或办理按揭，逾期七日后视为买受人自动放弃购买本房屋，出卖人有权解除本合同，同时退还买受人已付房款，并扣除买受人已付房款的40%作为违约金，该房屋可另行出售。2014年6月9日，被告作为借款人以本案所涉房产作抵押，原告作为保证人，与第三人中国银行海阳支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款57万元，贷款期限30年，自贷款人实际放款日起算。2014年7月9日第三人将被告所贷57万元款项代付给原告。庭审中，原告主张商品房合同签订后，被告未按约定向原告支付首付款244286元。按揭贷款合同签订后，被告向第三人支付了2014年7月、8月、9月、10月本金及利息。2014年11月贷款本息到期后，被告未支付。第三人于2014年11月有17日向被告及原告发出《贷款催收通知书》，主要内容为：截止2014年11月17日，被告已拖欠贷款本息3622.46元，要求及时清偿。被告在没有偿还的情况下，原告将被告所欠的2014年11月12月本息偿还第三人。2015年1月、3月由被告偿还第三人本息。2015年2月、4月之后被告再没有偿还第三人贷款本息，由原告代为被告偿还第三人本息。被告共偿还第三人本金3188.23元、利息18611.07元，第三人对原告之主张无异议。原告主张被告不支付首付款，不按时归还贷款，致使合同目的无法实现，故按照合同的约定，要求解除该商品房买卖合同，个人一手住房贷款合同也失去了存在的基础，同时要求解除，要求被告协助原告归还第三人的全部贷款及利息，协助原告到海阳市不动产登记中心解除房屋备案登记及抵押手续。根据合同约定被告应支付已付房款40%的违约金，但原告主动放弃部分违约金，仅主张已付房款57万元的20%为11.4万元。第三人同意解除住房贷款合同，但要求原告归还第三人全部贷款本金及提前偿还补偿金为三个月利息，截止到2017年2月28日。另查，原告于2010年为本案所涉房产办理了商品房预售许可证，编号为201027号，至庭审结束前最后一次延期时间为2015年4月24日。本院认为：2014年4月9日原、被告双方签订商品房预(销)售合同［合同编号：预(销)字201016第105号］，以及2014年6月9日原、被告与第三人签订的个人一手住房贷款合同，系当事人真实意思的表示，于法不悖，属合法有效，各方均应按约履行各自义务。被告作为买受人按约支付房款系其基本的合同义务，根据合同约定被告应于签定合同之日付首付款244286元，逾期7日原告有权解除本合同。现被告逾期付款已逾7日，至今未能交付首付款，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，亦应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此，原告要求被告协助原告归还第三人的全部贷款及利息，本院予以支持。原告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除涉案房屋上的抵押登记，被告应协助原告到海阳市不动产登记中心解除商品房买卖合同备案登记。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预(销)售合同解除，根据合同约定被告应支付已付房款40%的违约金，原告主动放弃部分违约金，按照已付房款57万元的20%即11.4万元主张违约金，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告海阳市福邸置业有限公司与被告冯国良签订的商品房预(销)售合同［合同编号：预(销)字201016第105号］；二、解除原告海阳市福邸置业有限公司与被告冯国良、第三人中国银行股份有限公司海阳支行于2014年6月9日签订的个人一手住房贷款合同；三、原告海阳市福邸置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人中国银行股份有限公司海阳支行偿还被告就个人一手住房贷款合同剩余的贷款本金及利息(以中国银行股份有限公司海阳支行出具的还款明细清单为准)。自原告清偿上述贷款本息之日起十五日内，第三人中国银行股份有限公司海阳支行办理福邸金海翠林三期10号楼602号商品房上抵押登记的解除手续；被告协助原告解除上述房产在海阳市不动产登记中心的商品房预售合同备案登记；四、被告冯国良于本判决生效之日起十五日内支付原告海阳市福邸置业有限公司违约金11.40万元。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2580元，减半收取为1290元，由被告冯国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  成学波二〇一七年三月三日书记员  修红红