阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1704民初64号原告：中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，住所地广东省阳江市阳东区。负责人：陈国超，该银行行长。委托诉讼代理人：林善炯，男，该银行工作��员。委托诉讼代理人：莫宏欢，男，该银行工作人员。被告：李忠，男，1968年11月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：胡守红，女，1977年9月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：阳江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地阳江市江城区。法定代表人:杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行（以下简称农行阳东支行）与被告李忠、胡守红、阳江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告农行阳东支行的委托诉讼代��人莫宏欢、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告李忠、胡守红传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李忠、胡守红、碧桂园公司所签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告李忠立即偿还借款本金人民币772094.70元及利息11604.38元（利息计至2016年11月4日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3.判令被告胡守红对上述款项承担连带清偿责任；4.判令被告碧桂园公司承担连带保证责任；5.判令原告在处置抵押物价款中优先受偿；6.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：被告李忠于2016年2月4日在原告办理个人一手房贷款人民币78.7万元正，期限22年，年利率4.508%,采用按月等额本金递减还款法，以被告李忠所有的座落在广东省阳江市江城���房地产为该笔贷款作抵押担保，被告碧桂园公司为该笔贷款作阶段性保证担保，被告胡守红为该笔贷款作保证担保，且各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》。原告依约借款给被告李忠，被告李忠依约清偿了5期贷款本息，但从2016年8月5日起至今连续4期没有清偿贷款本息；至2016年11月4日止，尚欠贷款本金人民币772094.70元，利息11604.38元（利息计至2016年11月4日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告李忠违反了与原告签订的《个人购房担保借款合同》中违约责任第十一条第11.4项的约定。为了更有效控制原告贷款风险，维护原告的合法权益，故向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告李忠、胡守红未作答辩。被告碧桂园公司辩称，被告碧桂园公司并非对被告李忠的全部债务承担连带责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告李忠未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，理由如下：根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告农行阳东支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。同时，被告碧桂园公司于2011年9月28日与原告农行阳东支行之间签订《一手楼按揭业务担保合作协议》，协议第五条第（三）款第4项约定：“若出现购房者连续未支付四期贷款本息的……不承担连带责任保证”。原告并没有根据约定向被告碧桂园公司进行��面通知，故被告碧桂园公司对被告李忠连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。综上所述，被告碧桂园公司应就涉案商品房被处置后被告李忠未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，并且不包括被告李忠连续未支付的第五期起的贷款利息、逾期利息等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告碧桂园公司是于2014年4月30日成立的有限责任公司，系阳江市江城碧桂园商住楼的开发商。2014年11月28日，被告碧桂园公司与原告农行阳东支行签订一份《一手楼按揭业务担保合作协议》，约定的合作项目是被告碧桂园公司获准开发兴建阳江碧桂园钻石湾住宅、商业用房及车库，原告对被告兴建项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。该合作协议第五条保证责任约定：乙方（即碧桂园公司）同意为所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方（即农行阳东支行）提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证范围为：购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者未清偿的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；保证期限为：乙方为每位购房者承担连带责任保证，期限自甲方向购房人发放贷款之日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续止；第五条第（三）款第4项约定：若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的二十个工作日内以书面形式通知乙方。如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。2015年10月11日，被告��忠与被告碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同约定李忠向碧桂园公司购买坐落于阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾商品房，商品房总价款为1124483元。签订合同时李忠即已交付首期房价款337483元给碧桂园公司，余款787000元由李忠向原告农行阳东支行申请贷款支付给碧桂园公司。2016年1月20日，被告李忠向原告申请借款787000元。同日，被告胡守红向原告出具一份《保证担保书》，承诺对被告李忠所借的款项承担连带保证责任。2016年2月4日，原告与被告李忠、胡守红、碧桂园公司签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额787000元，借款用途为购买阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾商品房，借款期限264个月，借款利率为浮动利率，按基准利率下浮8%；借款提取方式约定借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部���款直接划入以下账户：户名阳江市碧桂园房地产开发有限公司，开户行中国农业银行阳江东兴支行；还款方式为等本递减还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放对应日即末月的20日；担保方式为：1.保证。由被告胡守红提供连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；2.阶段性保证+抵押。（1）阶段性保证：由被告碧桂园公司提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，为借款人的债务承担连带保证责任；（2）抵押：由被告李忠以购买的坐落于��江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾商品房作抵押担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起60日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。另外，借款合同第九条约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同第十一条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权解除合同，提前收回借款，并有权提前行使担保权。上述借款合同由原告农行阳东支行与被告李忠、胡守红、碧桂园公司签字盖章。另查明，2016年2月3日，被告碧桂园公司与被告李忠在阳江市房地产交易所办理《商��房买卖（预购）登记证明书》，该证明书载明：预购方李忠与预售方碧桂园公司签订的坐落在阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾的买卖（预购）房地产合同，系自愿签订，符合《广东省商品房预售管理条例》的有关规定，内容合法，双方的身份签名和盖章属实，准予登记。证明单位阳江市房地产交易所，登记时间2016年2月3日。2016年7月19日，原告农行阳东支行与被告李忠在阳江市国土资源局办理抵押预告登记手续，并取得《不动产登记证明书》，该证明书载明：证明权利或事项为预告登记，权利人为农行阳东支行，义务人为李忠，房屋坐落阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记。登记机构：阳江市国土资源局，时间2016年7月19日。2016年2月4日，原告向被告李忠发放借款787000元（该笔借款直接划入被告碧��园公司的账户），并制作一份《借款凭证》，内容载明：借款人李忠，借款金额787000元，借款用途购买住房，借款年利率4.508%，逾期利率6.752%，借款日期2016年2月4日，到期日期2038年2月3日，还款方式为等额本金递减还款。该《借款凭证》由被告李忠签名确认。被告李忠借款后，在2016年3月4日偿还第一期借款本金2981.06元、利息2956.50元；2016年4月4日偿还第二期借款本金2981.06元、利息2945.30元；2016年5月4日偿还第三期借款本金2981.06元、利息2934.10元；2016年6月4日偿还第四期借款本金2981.06元、利息2922.90元；2016年9月30日偿还第五期借款本金2981.06元、利息2911.70元。被告李忠一共偿还5期借款本息给原告，此后自第6期起再没有偿还借款本息给原告。原告分别于2016年7月5日，同年8月8日、10月16日、12月23日向被告李忠发出《贷款逾期催收通知书》，要求李忠自接���通知书之日起三天内清偿逾期贷款，但被告李忠并未履行还款义务；另外，原告于2016年7月7日、同年8月16日、9月11日、10月7日、11月7日、12月16日向被告碧桂园公司发出《担保人履行责任通知书》和《欠款清单》，要求被告碧桂园公司对被告李忠所欠的贷款履行担保责任，被告碧桂园公司亦无履行义务。原告主张，被告李忠借款后，只清偿了5期贷款本息，从2016年8月5日起至2016年11月4日止已连续4期没有清偿贷款本息，尚欠贷款本金772094.70元、利息11604.38元，违反了借款合同的约定，应承担违约责任。为此，原告提起本案诉讼，请求如诉称。又查明，被告碧桂园公司确认被告李忠至今尚未取得上述商品房的房地产权属证书，本案预售商品房抵押权预告登记因未取得房地产权证，导致未能办理房地产抵押登记手续。原告农行阳东支行对该事实并无异议。以上事实，有当事人的陈述，原告提供个人信贷业务申请表、保证担保书、个人购房担保借款合同、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、不动产证明、凭证余额情况表、逾期情况表、还款流水、催收通知书，以及被告碧桂园公司提供一份《一手楼按揭义务担保合作协议》等证据在案证实。本院认为，原告农行阳东支行与被告李忠、胡守红、碧桂园公司在平等、自愿，协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。原告农行阳东支行与被告李忠形成了借款合同和抵押合同的关系，原告农行阳东支行与被告胡守红、碧桂园公司之间形成了保证合同关系。关于涉案《个人购房担保借款合同》的解除及还款责任问题。借款合同签订后，原告农行阳东支行依约履行了发放贷款的义务，被告李忠从2016年8月5日起至2016年11月4日止已连续四期没有清偿贷款本息，经原告多次追催仍未履行还款义务，其行为已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》第十一条的约定，被告李忠未按约定按期足额偿还借款，原告有权解除合同并提前收回借款本息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告李忠经催告后没有偿还借款本息给原告，原告请求解除《个人购房担保借款合同》，理据充足，本院应予支持。借款合同解除后，被告李忠应提前偿还借款。现原告请求被告李忠提前偿还借款本金772094元及利息（计至2016年11月4日止的利息为11604.38元，2016年11月5日至清偿日止的利息按借��合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于原告农行阳东支行对被告李忠提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告农行阳东支行就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然���告农行阳东支行与被告李忠就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告农行阳东支行与被告李忠并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告农行阳东支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告农行阳东支行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告胡守红承担保证责任问题。原告农行阳东支行与被告胡守红形成保证合同关系，根据《个人购房担保借款合同》约定，被告胡守红是承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告胡守红对于被告李忠尚欠的借款本息应承担连带清偿责任。原告请求被告胡守红承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告胡守红承担保证责任后，有权向被告李忠追偿。关于被告碧桂园公司承担保证责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告农行阳东支行与被告碧桂园公司形成了合法有效的保证合同关系。该合同约定了被告碧桂园公司的担保是阶段性担保，即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，被告碧桂园公司的担保责任免除，现抵押的商品房至今尚未办理正式抵押登记手续，被告碧桂园公司担保责任不能免除。同时，本案的借款，既有被告李忠提供的房产作担保，也有被告胡守红��碧桂园公司提供保证担保，由于《个人购房担保借款合同》第九条约定债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告农行阳东支行请求被告碧桂园公司对被告李忠的借款承担连带保证责任，符合法律规定，被告碧桂园公司应按约定在保证担保范围内对被告李忠的债务承担连带清偿责任。被告碧桂园公司承担保证责任后，有权向被告李忠追偿。被告碧桂园公司主张本案债权已有被告李忠的房产作抵押担保，其只应对在处理抵押房产价值不足清偿的部分承担连带保证责任，不应对被告李忠的全部债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予采纳。另外，被告李忠没有履行还款义务时，原告每月均向被告碧桂园公司发出《担保人履行责任通知书》，要求其履行担保责任，其行为符合双方签订的《一手楼按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项的约定，表明原告已向被告碧桂园公司履行了告知义务。被告碧桂园公司主张承担的连带责任不包括被告李忠连续未支付的第五期（含第五期）以后的贷款本息及逾期利息，没有事实依据，本院不予采纳。被告李忠、胡守红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为放弃答辩和放弃举证、质证的诉讼权利，本院依法应作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行与被告李忠、胡守红、阳江市碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李忠在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金772094.70元及利息（计至2016年11月4日止的利息为11604.38元，从2016年11月5日起至本判决确定履行之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行；三、被告胡守红对被告李忠的上述借款本息承担连带清偿责任。被告胡守红承担担保责任后，有权向被告李忠追偿；四、被告阳江市碧桂园房地产开发有限公司对被告李忠的上述借款本息承担连带清偿���任。被告阳江市碧桂园房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告李忠追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5818元（已减半收取，原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行预交），由被告李忠、胡守红、阳江市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯学理二〇一七年三月九日书记员  李钊莹