河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第1386号上诉人（原审原告）肖顺宗。委托代理人刘铁乐，河北秦镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肃宁县新世纪房地产开发有限公司。法定代表人王凤杰，经理。委托代理人尚素欣，该公司法律顾问。上诉人肖顺宗与被上诉人肃宁县新世纪房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年4月7日，原告肖顺宗向被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司交纳购房款50000元。原告肖顺宗主张，2009年4月7日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告在原农行家属院开发的晨光小区住宅楼南楼四单元140㎡四楼东门（即2号楼4单元402室）的单元楼一套，并约定住房1970元／平米，车库2200元／平米，原告交付购房款50000元，被告承诺2010年5月1日前交房。但在2012年春天被告将房屋建成后，原告找到被告要求被告交付房屋时，被告提出在原定价格基础上涨价，原告不同意，被告拒绝交房，原告诉至法院要求被告履行交房义务，在诉讼过程中得知，被告将该房产卖给了第三人，导致原告的合同目的无法实现。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告要求被告与原告解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。原告提交（2012）肃民初字第613号民事判决书一份，2009年4月7日的商品房买卖合同一份，冀哲房估（2014）字第1409062号房地产估价报告一份，鉴定费单据一张。证实原告起诉被告要求履行双方签订的商品房买卖合同，交付被告开发的原农行家属院的晨光小区南楼四单元四楼东门的单元楼，原告诉讼过程中得知，被告将该房产卖给了第三人王昭辉，故肃宁县人民法院在上述判决中认定双方签订的合同已无法履行，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，我方要求解除双方之间签订的合同，退还交付的首付款50000元及利息，利息自2009年4月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算；赔偿我方因被告违约无法交付房产，另行购置房产，房屋涨价需多支出费用的损失393200元。对于损失的数据计算是根据法院委托，对位于晨光小区2号楼四单元402室的房产进行的鉴定，估价报告评估房地产单价为4100元／平方米，车库款15万元／个，房地产总价为72.4万元，减去原购房价格：即（4100元／平方米-1970元／平方米）×140平方米＋150000元-2200元／平方米×25平方米=393200元。此外，被告还应赔偿原告一倍购房款即50000元的损失，并承担鉴定费3500元。被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司质证称，对判决书真实性无异议，判决书没有认定双方签订的合同无法履行。只是认定第三人王昭辉与被告签订的合同在肃宁县房屋产权产籍监理所备案，在权利保护顺位上优于原告，因此该判决书与本案无关联性，不能证实原告的主张。2009年4月7日收款收据，该收据中没有写明购买车库的面积，该收据不能证实原告的主张。估价报告：1、报告书第2页估价时点2014年5月23日不成立。2011年被告已通知原告解除合同，而原告鉴定申请书要求以2014年5月23日作为鉴定基准日没有事实依据。2、报告书第5页“（三）需要特殊说明的其他事项1、由于案情较复杂，未进入室内查看，经市场调查及原告、被告、委托方三方确定，估价对象为毛坯房，分户防盗门”与事实不符。被告从未与原告及委托人协商确定估价对象为毛坯房，分户防盗门。3、报告书第7页“4、估价对象实体状况房屋座落于晨光小区2号楼四单元402室，建筑物共6层，所在层数为4层，混合结构，根据委托方描述，房屋户型为三室两厅，建成于2012年，设计用途为住宅，建筑面积140平米，车库25平米。由于案情复杂，本次评估未能进入室内勘查，经对本单元同一户型进行调查及在委托方、被告、原告三方协商，确定估价对象为毛坯房，分户防盗门。估价对象内部水电暖设施齐全”与事实不符。晨光小区2号楼建筑物共5层，2单元402室所在四层，房屋建成时间不是2012年，而是2011年，建筑面积是147平米，不是140平米，402室没有车库。估价人员进行实地勘查时被告没有去现场，更没有与委托方及原告协商毛坯房、分户防盗门之事。4、报告书第9页估价结果采用市场比较法进行的评估，但没有写明对市场做了哪些调查、小区在2014年5月是否有出售房屋的住户，出售价格是多少，走访调查了多少户业主，房地产单价4100元是参照什么得出来的？在原告提供的收据中只写明车库2200元平米，并未写明车库面积，2号楼4单元402室也没有车库，原告的鉴定申请书中车库25平米是如何得来的？报告书车库单价15万元，是按每平米多少元计算也不得而知。因此该报告书缺乏真实性、客观性、合法性，不应作为本案证据。发票，由于鉴定书不能作为本案的证据，所以该发票不能作为本案的证据，因此该发票不能认定。被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司主张，2009年4月7日原告在被告处交纳5万元后，被告多次通知原告交纳剩余房款，签订书面合同，但原告置之不理。2011年楼房建成后，因原告与被告法定代表人是同村居民，关系很好，被告也多次通知并亲自到原告家中，催促其交纳房款，但原告拒绝交纳。被告迫不得已才将房屋低价出售，并将另行出售的事实通知了原告。由于原告违约拒绝交纳房款，经催告后在合理期限内仍不交纳，被告依据合同法第94条规定，解除原告的购房合同。房屋买卖合同不能履行的责任在于原告。原告无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定要求赔偿损失。况且房屋另行出售给第三人已经通知了原告，原告对解除购房合同的事实是明知的，本案无需判决解除购房合同。证据：1、（2013）肃民初字第613号卷宗庭审笔录9页6行“被告出具收据时间不长，被告法定代表人电话通知我因晨光小区结构变化盖不开原定的那么多房，要求我到盛世花园购房，因被告不能确定盛世花园的单价，所以我没有答应去盛世花园购房；2011年春天李根找到我说，王凤杰开发晨光小区有合作伙伴，与合作伙伴有分歧了，晨光小区没有王凤杰的股份了，要让我支回购房款，当时我回复我是向公司买的房不是向王凤杰个人买的，就没支回；小区建成后我去售楼处询问何时交剩余房款，但售楼处的负责人说已经没有我的房了”。从这段话中能够证实原告认可在2009年4月7日交纳5万元购房款后，时间不长，被告便催促原告交纳购房款，后通知原告解除购房合同，双方也曾多次沟通，或者到位置相似的地段盛世花园购买房屋，或者支回购房款，被告不存在给原告造成损失的过错，原告完全可以在相同时期、相似地段、同等房价下选择其他房屋，避免损失的发生。2、（2013）肃民初字第613号卷宗肃宁县房屋产权产籍监理所证明、被告与王昭辉签订的商品房买卖合同及2011年10月27日发票。证实争议房屋竣工时间是2011年，不是原告陈述的2012年。原告肖顺宗质证称，被告所引用2012年肃民初字613号庭审笔录中原告的事实陈述，该陈述恰恰表明本案被告违背商业信用，故意违反合同不将原告订购的房屋交付原告，这一段表明被告违约，笔录中没有表明或记载双方解除了合同的内容。如果双方解除了合同就不会有613号案件的存在，被告所讲的双方解除合同的说法是被告一厢情愿的想法，不是事实。王昭辉的商品房买卖合同及2011年10月27日交款单发票，对真实性无异议，但是该房屋买卖合同是一个商品房预售买卖合同，而不是现房。2011年10月27日的发票，上面的房款是预售购房款，2011年12月10日签订的商品房买卖合同上面的房屋状态是在建状态。竣工时间被告方应当提交政府城建部门的竣工验收报告来体现他的竣工的时间，房屋的预售时间不是竣工时间。613号判决书第8页第6、7行，2012年11月1日王昭辉第二次交款，这应是房屋竣工时间。因此被告提交的证据不能支持被告的抗辩主张和理由。对证明真实性无异议，关联性有异议，备案时间不等于竣工时间。同时也体现被告方一房二卖的违约行为。被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司主张，在613号卷宗中第三次庭审笔录第1页最后一段，第三人王昭辉陈述“我与被告签订的合同有效，按市场价购买的房屋，房款已交清。2011年10月27日交纳了部分购房款，被告给我开具了发票。2011年12月10日签订合同时又交纳了剩余房款。当时给我开具的是二联单。2012年11月1日被告才给我开具的正式发票，合同签订后被告给的我钥匙进行的装修。”从这段话中可以证实第三人在2011年12月10日已经进行装修，说明争议的房屋于2011年已经全部竣工。2012年11月1日的发票不是交纳购房款的时间，而是开具的时间。原告肖顺宗质证称，该段话是庭审中第三人对自己观点的陈述，并非法院认定的事实。613号判决已经生效，判决在认定部分没有对这段内容予以认定，被告应当引用卷宗中的证据或判决中认定的事实来作为证据使用。不应引用庭审中当事人的表述来作为证据使用。该表述与相关证据不符，明显陈述有虚假成分。2011年12月7日部分预售房款是正式发票，那么2011年12月10日签订合同时，应当有正式发票。对方称开具的是二联单，但是在卷宗中没有二联单。而事过1年之后2012年11月1日才开具正式发票，就此而言这种表述也是不成立的。书证的效力要高于证人证言的效力，甚至高于当事人陈述的效力。我们认为是在2012年11月1日交的款。如果说2011年12月10日没有正式发票，不能开具，可以缓几天开具，而应不是过了11个月时间才开具。有违纳税规定。因此我们更认为王昭辉的这段陈述是为了保护自己利益的陈述，与事实不符，这段陈述不应作为被告主张的依据。原告肖顺宗主张，原告认为原告不存在违约行为，在2009年与被告订立购房合同之后，就盼望及时入住新房，但是换来的是被告违约，被告将房子私自出售给第三人。（2012）肃民初字613号案件是原告意图维护我方购房合同利益的案件，但是因为被告违约将我们订购的房屋出售给第三人，导致我们维权未果。该案件证明我们没有违约行为，同时也证明被告存在严重违约行为。提交（2012）肃民初字613号民事判决书。被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司质证称，判决书判决驳回了原告的诉讼请求，没有认定是否存在违约，因此该判决不能证实原告的主张。被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司主张，原告存在严重违约行为，原告自2009年4月7日向被告交纳5万元购房款后，直到2011年10月27日第三人王昭辉与被告签订购房合同，长达1年半的时间原告并未再次交纳购房款。5万元相对于房屋总价款30多万元来讲仅是微乎其微的数额，在此期间被告一直催促原告交纳，原告并未交纳，原告拒绝履行主要债务，经催告后仍不履行，被告有权解除合同。证据：原告提交的2009年4月7日的收款收据一张，证实原告交纳5万元后，没有再交纳购房款，其行为存在严重违约。原告肖顺宗质证称，2009年4月7日我方的收据，实为我方与被告的购房合同，是我方所提供。我们提供的目的在于证实原告与被告存在购房合同。该合同确实表明我方预付购房款5万元，但是这一数额是双方协商一致的结果，被告方利用我们缴纳的5万元，以及其他购房户所预交的购房款，来运作开发房地产，已经是受益很大，与最终房价款相比较没有任何意义。被告讲我们拒绝履行相关债务，没有提交相关依据。被告讲其有权解除合同，解除合同需要有特定的方式和结果，对方既没有协议解除的后果，也没有法律解除的后果。在2014年5月12日法院作出的（2012）肃民初字613号判决书第15页第1-5行，可以证明我们的买卖合同合法有效。因此而言，被告讲原被告已经解除合同的观点不能成立。以上有庭审笔录予以证实。原审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告肖顺宗与被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司于2009年4月7日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告在原农行家属院开发的晨光小区住宅楼南楼四单元140㎡四楼东门（即2号楼4单元402室）的单元楼一套，并约定住房1970元／平米，车库2200元／平米，原告交付购房款50000元，后被告将房屋又出售给第三人并办理了商品房买卖合同备案并已交付第三人，有本院生效的（2012）肃民初字613号判决书予以证实，本院予以认定。原告主张被告将该房产卖给了第三人双方签订的合同已无法履行，商品房买卖合同目的无法实现，应当解除双方之间签订的合同，退还交付的首付款50000元及利息并赔偿原告50000元，被告主张因原告经被告通知后未缴纳剩余房款已经解除了原告的购房合同，原告对解除购房合同的事实是明知的，本案无需判决解除购房合同，原告要求赔偿5万元缺乏事实依据和法律依据。本院认为，双方签订的商品房买卖合同并未约定商品房交付时间及交付剩余房款的付款时间，亦未约定交款与交房的顺序，应视为没有约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故原告交付剩余房款与被告交付房屋应当同时履行。被告主张因原告经被告通知后未缴纳剩余房款已经解除了原告的购房合同缺乏法律依据，本院不予支持，原告主张因被告将该房产卖给了第三人双方签订的合同已无法履行合同目的无法实现，应当解除双方之间签订的合同，退还交付的首付款50000元及利息并赔偿50000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告将房屋出卖给第三人给原告造成房屋差价损失393200元、鉴定费3500元，提交了冀哲房估（2014）字第1409062号房地产估价报告、鉴定费发票予以证实，被告主张估价报告缺乏真实性、客观性、合法性，不应作为本案证据但未能提交证据予以证实，本院认为，冀哲房估（2014）字第1409062号房地产估价报告系法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，被告没有足以反驳的证据，应予认定，对原告主张的房屋差价损失393200元予以认定。鉴定费3500元有鉴定费发票予以证实，本院予以认定。原告主张房屋差价损失及鉴定费应由被告承担，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于原告主张的损失，被告应予赔偿，但赔偿金额不应超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院认为以59405元为宜，鉴定费3500元系为确定原告损失所花费，应由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告肖顺宗与被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司2009年4月7日签订的商品房买卖合同；二、被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司返还原告肖顺宗购房款50000元及利息（利息自2009年4月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清前一日止）；三、被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司赔偿原告肖顺宗50000元；四、被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司赔偿原告损失59405元并赔偿原告肖顺宗鉴定费3500元；五、驳回原告肖顺宗的其他诉讼请求。上述判决第二、三、四项于本判决生效后十日内履行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7700元，由原告肖顺宗承担3900元，被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司承担3800元。宣判后，原审原告肖顺宗不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为，2009年4月7日，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，被上诉人违约将该房产卖给第三人。原审在判令被上诉人对此承担赔偿责任时适用《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百一十三条明显错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，如果被上诉人违约给上诉人所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，即为393200元。被上诉人应当依据鉴定数额足额赔偿。请求撤销（2014）肃民初字第679号民事判决书第四项，并判令被上诉人赔偿上诉人损失393200元（即由59045元增加到393200元）及鉴定费3500元，差额333795元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人肃宁县新世纪房地产开发有限公司辩称，2009年4月7日上诉人缴纳50000元购房款后，曾多次催促其缴纳剩余购房款，但其一直拒绝缴纳，直到2011年被上诉人将房屋另售他人后及时将解除合同的事实通知了上诉人。当时上诉人完全可以在相同地段、同等房价下选择盛世花园小区的房屋，避免损失扩大。但由于上诉人没有购买，导致以后房屋价格大幅上涨。根据《民法通则》第114条规定，上诉人按2014年房屋价格主张损失显然没有事实依据，其括大的损失无权要求被上诉人赔偿，原审法院判决是根据上诉人已缴纳的购房款与未缴纳的购房款数额的比例确定损失为59405元完全正确。依据《合同法》第113条规定，如果让被上诉人全部承担损失，显然已经超出被上诉人预见到违约合同所造成的损失，显示公平。综上，原审判决适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审查明的事实与原审相一致。本院认为，2009年4月7日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应确认合同有效。双方应当按照约定全面履行合同义务。2011年12月10日，被上诉人在没有与上诉人解除合同的情况下，将此房出售给案外人王昭辉，其行为实属违约，应承担相应的违约责任。被上诉人虽主张通知上诉人缴纳剩余房款已经解除购房合同，但无证据予以支持，且上诉人对此予以否认，故对被上诉人主张已经通知上诉人缴纳剩余购房款并解除购房合同缺乏事实依据，本院不予采信。因被上诉人将此房出售给案外人，致使双方签订的合同无法履行。合同目的无法实现。应当解除双方之间房屋买卖合同。故上诉人主张返还购房款50000元及利息，本院予以支持。2014年8月6日，原审法院委托河北哲人房地产评估有限责任公司对诉争房屋差价进行鉴定，2014年10月11日，出具冀哲房估（2014）字第1409062号房地产评估报告，房屋差价损失393200元，该鉴定评估报告真实、客观、合法有效，本院予以确认。应作为本案的定案依据。《中国人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可造成的损失。本案中，由于被上诉人违约，致使上诉人购房目的不能实现，随着市场经济的发展，房价不断上升，上诉人重新购房造成成本增加对其损失应由被上诉人予以赔偿。因上诉人在购房时缴纳预付款50000元，剩余房款未缴纳，对房屋差价损失本院酌定280000元为宜。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但确定损失数额过低，本院适当予以提高。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第679号民事判决第一、二、五项；二、撤销河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第679号民事判决第三、四项；三、被上诉人肃宁县新世纪房地产开发有限公司赔偿上诉人肖顺宗损失280000元。上述给付内容限本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7700元，二审案件受理费6306元，鉴定费3500元，共计17506元，上诉人肖顺宗承担2506元，被上诉人肃宁县新世纪房地产开发有限公司承担15000元。本判决为终审判决。审判长 张 梅审判员 纪俊阁审判员 高宝光二〇一五年七月三十日书记员 王 畅