四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2017)江油民初字第1131号原告：牟菊华，女，汉族，生于1975年6月30日，住四川省江油市大康镇。委托代理人：白仕双，四川天府风律师事务所律师。被告：四川旭城房地产开发有限责任公司，住所四川省成都市金牛区。法定代表人：李成旭，总经理。委托代理人：贺杰，该公司员工。原告牟菊华与被告四川旭城房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理,依法由审判员张燕适用简易程序，于2017年3月21日、22日公开开庭进行了审理。原告牟菊华的委托代理人白仕双，被告四川旭城房地产开发有限责任公司（以下简称旭城公司）的委托代理人贺杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月10日，被告在江油李白大道与兴隆路交汇处开发“旭城阳光小区”。原告在被告开发的“旭城阳光小区”处购买了商品住房一套，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十条约定2011年11月30日交付该商品房；第十九条约定（一）出卖人未能在2012年2月28日前取得权属证明，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止每日支付万分之一的违约金；（二）买受人未能在商品房约定交付之日起90日内取得所有权属证书，买受人可选择由出卖人按日支付售房款万分之一的违约金。出卖人违反按时给原告办理土地使用证的规定，依法应向买受人支付违约金10000元，并按合同约定给原告办理2007年8月22日至2057年8月22日的土地使用证。原告起诉来院，请求判令：1、被告支付原告逾期办理房屋初始登记、房屋权属转移登记及土地使用证违约金10000元；2、按照合同约定的期限给原告办理不动产登记证；3、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、商品房买卖合同中没有约定被告办理土地使用证的责任，被告不应承担办理土地使用证的义务及产生的违约金。2、办理土地使用证的主体是商品房购买者，被告公司接受原告委托后陪同原告将材料向房管部门提交，被告不存在违约，因此，不应承担违约责任。案经审理查明：2010年9月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，合同签约备案号：xx号。合同约定：被告为出卖人，原告为买受人，原告购买被告公司开发的位于江油市李白大道与兴隆路交汇处“旭城阳光小区”商品住房一套，面积115.92平方米，总房价355207元；土地用途为：商住，土地使用年限自2007年8月22日至2057年8月22日止；出卖人应在2011年11月30日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记（一）初始登记，出卖人应当在2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，“买受人有权退房……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付”……（二）转移登记，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，“买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，旭城公司在对旭城阳光项目的开发施工过程中，2010年11月26日被告旭城公司接江油市规划和建设局通知，“由你公司开发的旭城阳光位临李白大道城市主要干道，鉴于临城市主要干道的住宅建筑根据规划要求进行调整，你公司需停工对项目的外观立面进行修改，并将修改后的方案3日内报我局审查，审查同意后方可复工”，2011年7月13日被告旭城公司接到江油市城乡规划建设和住房保障局通知“由你公司开发的旭城阳光位临李白大道城市主要干道，鉴于建筑立面不满足城市规划要求需进行调整，现责令你公司立即停工，并对建筑的外观立面进行修改设计，修改后的方案在7月18日前报我局审查，审查同意后方可复工”。2012年7月30日被告旭城公司开发的旭城阳光项目取得建设项目环境保护设施验收合格证，2012年8月13日取得工程竣工验收备案书，2013年1月23日旭城阳光小区在江油市房地产交易监理所办理了房屋总登，原、被告双方按合同约定的时间进行了房屋交付。2015年3月3日被告接受原告委托后，当日即向江油市房产监理所提交，原告于2015年6月4日取得案涉房屋的房屋所有权证书。2014年7月16日，被告办理了江国用（2014）第xx号国有土地使用证，该宗地系由江国用（2007）第xx、xx号合并而得，土地使用终止日期为商业2039年2月13日，住宅2049年2月13日。2015年7月27日江油市人民政府向江油市国土资源局出具江府函[2015]142号《关于为四川旭城房地产开发有限公司延长土地使用权年限的批复》文件，载明：同意为被告使用的案涉土地国有建设用地延长8年使用权年限，延长后的土地使用权年限为：商业终止日期为2047年2月13日，住宅终止日期为2057年2月13日；被告需补交土地出让金186.75万元。2015年7月28日被告向江油市国土资源局递交了《暂不延长土地使用年限书》，决定不办理土地使用期限延长等相关事宜。上述事实有原告的身份证复印件、被告的企业信息、商品房买卖合同、房产证、（2014）江油民初字第4248号民事判决书、（2015）江油民初字第3610号民事判决书、江国土资告〔2015〕1号文件、委托书、申请表及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因当地政府对规划进行调整，造成被告开发的项目停工对建筑的外墙立面进行修改设计，致工期及房屋产权初始登记的延误，其初始登记延误不是被告的责任所造成，被告不应承担违约责任；被告旭城公司接受原告委托办理房屋登记事宜，当日将材料向房屋登记部门提交，不存在延误办理房屋权属转移登记的行为，依法不应承担违约责任；双方签订的商品房买卖合同中仅约定了被告办理房屋所有权证书的期限及违约责任，对办理土地使用证的期限及违约责任并未约定，原告起诉被告支付逾期办理土地使用证违约金的请求无事实依据，故对原告的第一项诉讼请求本院不予支持。关于土地使用权期限问题，被告取得该宗土地使用终止日期为住宅至2049年2月13日，而原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定土地使用年限自2007年8月22日至2057年8月22日止，被告可以通过向国土管理部门补交土地出让金延长土地使用权年限，故被告应当按照合同约定的年限，协助原告办理不动产登记证，原告诉请被告应当按照合同约定的土地使用期限给原告办理不动产登记证的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下:一、被告四川旭城房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告牟菊华办理不动产登记证（位于江油市李白大道与兴隆路交汇处“旭城阳光小区”x栋x单元x楼x号，土地使用年限至2057年8月22日止）。二、驳回原告牟菊华的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由被告四川旭城房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。审判员 张 燕二〇一七年三月二十三日书记员 古佳伟