江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初6574号原告（反诉被告）：深圳市银典物业管理服务有限责任公司,住所地在广东省深圳市南山区前海路0101号丽景商务大厦A座26层。法定代表人：陈瑞正，总经理。委托代理人：刘维平，男，1978年4月20日生，汉族，住安徽省太和县，系原告公司员工。被告（反诉原告）：南京新国都建筑装饰有限公司,住所地在南京市浦口区大桥北路3号。法定代表人：林瑢，总经理。委托代理人：李云明，江苏苏源律师事务所律师。原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称银典物业公司）与被告南京新国都建筑装饰有限公司（以下简称新国都公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，被告于2016年11月1日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告的委托代理人刘维平、被告的委托代理人李云朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银典物业公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2007年6月6日签订的《南京金城丽景前期物业服务合同》；2、判令被告向原告支付不履行合同的违约金20万元人民币；3.判令被告立即交付物业管理用房及自2012年8月1日起的物业管理用房使用费用；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年6月6日原告与被告签订了《南京.金城丽景前期物业服务合同》，合同约定原告从2007年6月6日起为被告提供物业管理服务。原告一直按照约定的服务内容和质量标准全心全意为南京金城丽景全体业主提供完善的服务。合同第三十七条约定：“本合同的期限自本合同签订之日起至小区业主委员会与乙方签订新的物业服务合同或者选聘新的物业管理公司为止。”在合同有效期限内，被告突然于2016年8月5日向原告发出一份《联系函》。其中所称“在你公司为南京金城丽景一期、二期提供物业管理服务过程中，存在未按合同约定履行以及提供物业服务达不到质量标准等，并要求立即对南京金城丽景一期、二期的管理服务进行整改，并且不再聘请你公司为南京金城丽景三期工程物业提供前期物业管理服务。”经过原告认真调查研究事实如下：招致小区业主多次投诉至建工局、质监局、市长办公室、南京123**等部门是由于被告的房屋渗水以及质量问题造成的，针对以上问题原告也多次与被告沟通协调，被告一直将责任推脱给建筑施工方，而建筑施工方都是置之不理，无奈之下引起众多业主投诉，同时也严重影响了原告的荣誉。被告不但不认真整改反而将责任推脱给原告是极不负责任的。被告不再聘请原告为南京金城丽景三期工程物业提供前期物业管理服务，是严重的违约行为，同时也是涉嫌违法行为。合同第一条约定物业服务的管理区域为：东至大桥北路、南至红太阳旭日景城、西至火炬南路、北至桥北收费站，建筑面积共计35万平方米，包括南京金城丽景第一期、第二期、第三期等，南京金城丽景第一期、第二期、第三期是不可分割的整体。被告的此行为违反了《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”的规定。同时被告也违反了合同第二十三条的约定，至今未将位于9幢714.93平方米的物业管理用房交付给原告使用。被告新国都公司辩称，第一、由于原告严重违约，双方物业合同已于2016年9月27日解除。在双方的物业合同中明确约定了提供物业服务的内容和质量标准，但原告在服务过程中没有按照合同约定履行，存在很多问题，遭致小区业主多次投诉。被告于2016年8月5日发函要求原告进行整改，但原告依然没有整改，服务质量仍然达不到合同约定的标准，甚至还因为管理不善引发了火灾事故造成财产损失。根据合同法相关规定，原告严重违反合同约定，经被告催告后仍然不履行的且原告服务业达不到合同约定的目的，因此被告在2016年9月22日正式发函通知原告解除合同。原告在9月27日收到了该份合同解除通知书，因此双方合同已解除；第二、如上所述由于原告违约，根据合同约定应当由原告向被告支付20万元违约金。对此被告已提起了反诉；第三、被告之前委托原告管理的是金城丽景一期和二期，相应的也将一期二期的物业管理用房交给了原告，原告也一直在其中办公使用，不存在被告没有交付物业用房的情形。原告所提及的9幢是金城丽景3期的物业用房，由于3期尚在施工并未交付，所以也不需要将该幢房屋交给物业公司，所以原告第三点诉讼请求与事实不符。综上请求驳回原告诉请。反诉原告新国都公司向本院提起反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2007年6月6日签订的《南京金城丽景前期物业服务合同》已于2016年9月27日解除；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币20万元；3、判令被反诉人向反诉人交还物业用房、物业管理服务相关的设备、物品和资料。（具体详见《清单》）；4、判令被反诉人向反诉人支付自2015年7月至2016年6月停车费人民币238950元及逾期付款利息（利息以238950元为基数，利率按银行同期贷款利率，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止），并按人民币19912.5元/月的标准支付自2016年7月起后续停车费；5、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2007年6月6日，反诉人与被反诉人签订了《南京金城丽景前期物业服务合同》，约定反诉人聘请被反诉人对南京金城丽景提供前期物业管理服务，以及相关服务内容和质量标准，并且还约定了若被反诉人乙方无正当理由不履行合同的，应向反诉人支付人民币20万元的违约金，若给反诉人造成的经济损失超过违约金的，被反诉人还应给予赔偿。合同签订后，在被反诉人为南京金城丽景一期、二期物业管理服务的过程中，存在未按合同约定履行、提供物业管理服务达不到质量标准等问题以及招致小区业主的多次投诉等情况，给反诉人造成了极坏的社会影响。为此，反诉人于2016年8月5日发函要求被反诉人立即整改。然而，被反诉人接函后并未整改，仍然未按合同约定履行物业管理服务，物业管理服务仍达不到合同约定的质量标准，甚至还因管理不善引发了火灾事故，造成了财产损失，险些酿成重大责任事故。被反诉人已严重违反了合同约定，构成严重违约。因此，反诉人于2016年9月22日正式发函通知被反诉人解除了双方合同，并要求被反诉人返还物业用房、物业管理服务相关的设备、设施、物品、资料以及未支付给反诉人的停车费，并支付违约金人民币20万元。反诉被告银典物业公司对反诉原告的反诉辩称，第一、合同解除分为法定解除和约定解除，在原告与被告签订的前期物业服务合同中并没有约定合同解除的条件，原告与被告之间签订的合同的解除应适用法定解除标准。反诉人在反诉状中提到的未按合同约定履行、物业服务不达标及小区业主投诉的情况是由反诉人房屋质量问题引起的漏水、渗水、地基下沉造成了水管、污水管损坏，甚至引起污水倒灌造成业主家庭损失。另外，自物业交付起不到半年的时间就出现小区监控系统、可视对讲系统、消防系统等不同程度的缺陷，甚至可以说是几乎瘫痪。针对以上问题物业反复多次与开发商沟通进行及时的质量保修，但是开发商基本上没有维修或者施工单位只是简单地给予维修，以上问题一直存在并困扰着小区全体业主，导致全体业主多次向房管局、物业办、城建部门、12315等部门投诉，给原告造成了极坏的社会影响。目前很多业主无奈只能以拒交物业费的方式表达上述问题处理不及时给自己造成的不满，该行为给物业公司造成巨大损失;第二、反诉人在前期物业服务合同有效期内以所谓的业主投诉、物业服务质量不达标等原因无故解除双方之间的物业服务合同是严重的违约行为，应当承担双方约定的违约金20万元;第三、反诉人无权解除前期物业服务合同，因为按照相关法律规定开发商在售楼前作为整个开发项目的唯一业主要按照相关规定对项目进行招投标，并与物业公司签订前期物业服务合同，之后才可以公开销售房屋，并应当在销售房屋的现场公示前期物业服务合同，房屋买受人在买房前要对前期物业服务合同进行双确认，（也就是对前期物业服务合同确认，与物业公司签署单个业主的小的物业服务合同。）买房业主要同意前期物业服务合同的相应权利义务，前期物业服务合同的相应权利义务也转移到有关业主名下，随着售楼进度增加，开发商的业权面积逐渐减少。诉争小区中开发商应有的产权面积目前只剩不到5%。对于是否解除合同，是否选任新的物业公司，这些重大事项应当按照物权法76条有关规定执行，即应当由全体业主人数及业权面积超过20名以上的共同表决，因此开发商现在是一个业主，业权面积只剩下不到5%，且没有其他业主的表决意见，因此针对开发商解除前期物业服务合同的请求属于无权处分，该请求不应得到支持；第四、停车服务费应当由物业公司收取，而不应该由反诉人收取，因为该停车费属于地下车库的车位，从法律上说应该属于全体业主所有，收益开发商无权收取。在前期物业服务合同第九条中对停车服务费做出了明确约定，属于全体业主所有的停车位由物业公司对外出租经营，收入用于弥补物业管理费的不足，因此反诉人无权收取停车服务费。经审理查明，2007年6月6日，原告银典物业公司（合同乙方）与被告新国都公司（合同甲方）签订了一份《南京金城丽景前期物业服务合同》，合同约定由甲方聘请乙方对南京金城丽景提供前期物业管理服务，物业的建筑面积为35万平方米（以政府最终验收测绘成果为准）。物业管理区域四至为：东至大桥北路，南至红太阳旭日景城、西至火炬南路、北至桥北收费站。合同期限自合同签订之日起至小区成立业主委员会与乙方签订新的合同或选聘新的物业管理公司为止。合同第二十三条约定，甲方应于本物业第一期交付使用前三个月按有关规定向乙方提供按乙方要求装修完毕并能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积为小区总建筑面积的0.3%左右。合同第三十五条约定甲乙任一方无正当理由不履行合同或提前终止合同的，应向对方支付人民币贰拾万元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。合同签订后，南京金城丽景小区一期房屋交付，原告银典物业公司于2007年6月进驻南京市浦口区金城丽景小区为小区提供物业服务，南京金城丽景小区二期房屋交付后在2013年1月起原告继续为二期提供物业管理服务，至今仍在金城丽景一、二期提供物业管理服务。被告在庭审中陈述已将南京金城丽景小区一期的15幢两间和门卫一间、共三间以及南京金城丽景小区二期的6幢一间、10幢一间、门卫一间共三间交由原告做物业管理用房使用。原告认可使用了上述物业管理用房，但原告认为该小区二期的物业管理用房面积不符合合同约定的标准。2016年9月22日，被告新国都公司向原告银典物业公司发出《解除合同通知书》，以银典物业公司物业服务标准不达标、严重违反合同约定并不整改为由要求立即解除双方签订的《前期物业服务合同》，并要求银典物业公司做好相关的交接工作。另查明，2016年原告银典物业公司与被告新国都公司对2015年7月至2016年5月的金城丽景一、二期停车位租金进行对账，在备注中载明：银典物业管理服务有限公司于2015年7月至2016年5月共收取金城丽景一、二期停车位租金410720元整，其中193280元归银典物业所有，217440元整归南京新国都建筑装饰有限公司所有，由银典物业支付给南京新国都建筑装饰有限公司。在庭审中原告提交了原告多次向被告发的函及工作联系单，记载关于金城丽景小区监控室、雨污管道、摄像头、房屋渗水、弱电监控系统等问题并与被告进行沟通协商解决。被告亦多次向原告发函就小区存在的问题与原告进行沟通协商，并与施工单位联系维修事宜。庭审中被告还向本院提交了公证书、小区照片、部分业主的投诉以及被告向原告发出的整改通知书等证明原告物业服务不达标。上述事实有原被告提交的《前期物业服务合同》、《解除合同通知书》、《金城丽景一、二期停车位租金明细》、公证书、照片、工作联系函等及原被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律的保护。本案争议的焦点在于：1、原告和被告是否存在违约行为？2、原被告签订的《前期物业服务合同》是否已经解除？3、被告是否依约向原告交付了物业管理用房？4、原告是否需要向被告支付停车费？对第1个争议焦点，本院认为，被告所提交的照片只能证明小区在某一个时间存在某些问题。物业公司对小区进行管理就是对出现的各种问题进行协商和处理，例如垃圾的清运、公共部位的维修和养护、联系维修事宜等，被告公司的证据并不能证明原告服务达不到合同约定的标准。对原告主张被告存在违约的问题，本院认为，被告虽然基于小区的存在的问题向原告发出了解除合同的通知书，但并没有实际造成原告不能继续履行物业服务合同为小区提供物业服务，且原告至今一直在为小区提供物业服务。故原告主张被告存在违约行为本院不予认可；对于原被告签订的《前期物业服务合同》是否已经解除的问题，本院认为，据前所述，原告的行为并没有达到根本违约，被告向原告发出解除合同通知书并不能达到解除合同的目的，故合同并没有解除。原告仍应依据合同的约定作为小区的前期物业服务企业为小区提供物业管理服务；对于原告主张的金城丽景二期的物业用房，双方均没有证据证明现有的物业用房的面积达不到合同约定的标准，原告也没有证据证明其在外租赁了物业用房，故对原告主张被告立即交付物业用房及使用费用本院不予支持；对于停车费用问题，原被告在对2015年7月至2016年5月金城丽景一、二期停车位租金对账时已经明确了原告应向被告支付的停车费用为217440元。对2016年6月的停车费被告并没有证据证明原告收取了多少，有多少应向被告支付，故本院对被告主张由原告支付2015年7月至2016年5月的停车费217440元予以支持。对被告主张的逾期付款利息，本院认为，原被告双方对停车费用的支付时间并没有约定，并不存在逾期利息，故对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司继续依据《南京金城丽景前期物业服务合同》为南京市浦口区金城丽景小区提供物业管理服务。原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司自本判决生效之日起五日内向被告南京新国都建筑装饰有限公司支付2015年7月至2016年5月的停车费217440元。驳回原告的其它诉讼请求。驳回反诉原告的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元由原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司承担1075元，由被告南京新国都建筑装饰有限公司承担1075元；反诉费3942元，由反诉原告南京新国都建筑装饰有限公司承担1662元，反诉被告深圳市银典物业管理服务有限责任公司承担2280元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费4300元，反诉上诉案件受理费3942元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一七年三月十日书记员  孙彦文