甘肃省会宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0422民初1531号原告：会宁县甲佳饲料有限责任公司。法定代表人：刘建勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张武雄，白银枝阳律师事务所律师。被告：魏刚，男，汉族。原告会宁县甲佳饲料有限责任公司与被告魏刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日以简易程序立案受理后，依法由审判员马德山公开开庭进行了审理。原告会宁县甲佳饲料有限责任公司委托诉讼代理人张武雄，被告魏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告会宁县甲佳饲料有限责任公司提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的房屋租赁合同，被告搬出房屋，原告退还被告租赁押金11500元；2、依法承担诉讼费用。事实和理由，被告原为会宁县甲佳饲料有限责任公司职工，2002年1月1日，被告和原告签订房屋租赁合同，租用单位房屋两间由其居住，期限20年，租金为缴纳租赁押金11500元的利息。后会宁县甲佳饲料有限责任公司改制，被告与公司解除终止劳务关系，会宁县甲佳饲料有限责任公司成为一人有限公司、一人股东及董事长为现法定代表人刘建勤。会宁县甲佳饲料有限责任公司仍然认可原公司签订的房屋租赁合同，被告继续租赁使用。会宁县甲佳饲料有限责任公司使用地块经会宁县人民政府规划为棚户区改造的商住建设用地，2016年4月20日经会宁县人民政府研究决定，开始实施棚户区改造建设项目，要求原告拆除地上建筑物，平整土地。原告为此和被告协商解除租赁合同，返还被告租赁押金11500元，被告不同意。原告认为，自己和被告房屋租赁合同合法有效，但合同履行15年后，客观情势发生重大变化，为公共利益需要，拆除租赁房屋是不可逆转情势，被告应当理解此合同履行目的的重大转变，认可原告解除效力。合同法第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，是可以解除合同的。被告魏刚辩称，首先，原告不是本案涉案房屋的所有权人，其无权请求被告搬出房屋。本案涉案房屋的所有权人是原会宁县饲料加工厂的全体职工，而非原告法定代表人；其次，原告诉请解除合同的理由，没有事实及法律依据。原告在诉状中称“甲佳饲料有限公司使用地块经会宁县人民政府规划为棚户区改造的商住建设用地”没有事实依据，同时，以此为由解除房屋租赁合同，也不符合法律规定；再次，被告在2013年前不仅仅是原告公司的职工，至今还是该公司的股东。原告公司不存在改制，是出资人共同成立的有限责任公司，不存在改制一说。原告陈述的该公司是一人有限责任公司，被告至原告起诉后才知道，该公司股权所有人并没有向原告法人进行股权转让。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告方围绕诉讼请求提交：1、营业执照复印件一份，用以证明原告公司属于自然人独资公司；2、公证书、房屋租赁合同各一份，用以证明原、被告之间存在租赁房屋合同并经公证的事实；3、2016年4月20日会宁县人民政府常务会议纪要第3号文件复印件一份，用以证明原、被告租赁房屋所属地块经会宁县人民政府常务会议决定在会宁县棚户区改造范围内的事实；4、规划条件通知书复印件一份，用以证明本案涉案争议房屋所属地块使用性质为商服用地，并由会宁县住房和城乡建设局向会宁县国土局提出规划条件的事实；5、会宁县国有建设用地使用权出让合同书1份，国有建设用地使用权竞买成交确认书1份，用以证明会宁县饲料加工厂所属土地使用权经会宁县国土资源局公开出让由原告取得的事实；6、会宁县人民政府关于收回国有建设用地使用权的公告一份，用以证明会宁县甲佳饲料有限责任公司所属地块建设用地使用权政府依法收回并公告的事实；7、会宁县人民政府国有土地使用权出让文件、会宁县国有建设用地使用权出让合同、不动产使用权证及宗地图各一份，用以证明会宁县国土资源局将会宁县甲佳饲料有限责任公司所属地块使用权出让于会宁县天润房地产开发有限责任公司的事实；8、建设用地规划许可证、建设工程设计方案核定通知书各一份，用以证明涉案房屋所属地块会宁县天润房地产开发有限责任公司用于商服用地，拟建设15层商住楼1栋，4层商业楼1栋并取得相关建设手续的事实。经质证，被告方对于原告方提交的第1、2、5、6、7、8份证据的真实性无异议，但对其中证据2、5、6的证明目的有异议，认为上述证据不能证明涉案房屋属于原告所有；对于证据3、4的真实性均有异议，认为政府会议纪要记载内容不含涉案房屋所处地段。被告魏刚提交证据：1、会宁县甲佳饲料有限责任公司房屋产权证复印件一份、2、会宁县审计事务所审计报告及附件一份。经质证，原告方对于被告方提交的证据的真实性均无异议，以其与本案无关联对其证明目的不予认可。对于原、被告提交的证据及本院调取的证据作如下认证：对于原告方提交的证据1、2、5、6、7、8，因被告方对上述证据的真实性无异议，上述证据客观真实，与本案具有关联性，能够证实本案基本事实，予以采信；对于原告方提交的证据3、4，虽然被告方对该两份证据的真实性有异议，但因原告方提交的6、7、8份证据与证据3、4能够形成相互印证关系，故对于上述两份证据予以采信；对于被告方提交的证据真实性予以确认，因该证据与本案不具有关联性，不具有证明效力。根据原被告陈述及所举证据，可查明如下事实：2002年1月1日，会宁县甲佳饲料有限责任公司与魏刚签订房屋租赁合同一份，约定会宁县甲佳饲料有限责任公司将本厂家属院租赁给魏刚居住，租赁期限为20年，自2002年1月1日至2021年12月31日，约定每间房屋5500元，由魏刚一次性交纳11000元，按以息代租的办法，由魏刚使用，并对其它事项进行了明确约定。2002年4月10日，双方在会宁县公证处对房屋租赁合同进行了公证。另查明，会宁县甲佳饲料有限责任公司向魏刚出租的房屋系原会宁县饲料加工厂职工宿舍。1997年会宁县饲料加工厂以其经营严重亏损，资不抵债向本院申请宣告破产还债，1998年10月19日本院作出（1997）会法经破字第02号民事裁定书，裁定债务人会宁县饲料加工厂的资产不足以清偿破产费用，拖欠职工工资和社会劳动保险金。未得到清偿的债权不再清偿，破产还债程序终结。2008年7月30日，会宁县甲佳饲料有限责任公司通过竞买方式从会宁县国土资源局以60.97万元的价格购得原会宁县饲料加工厂国有建设用地使用权。2016年4月20日，会宁县人民政府常务会议纪要原则同意启动实施会宁县会师镇北关区域棚户区改造并决定征收相关房屋土地。2016年7月9日，会宁县人民政府在白银日报刊登关于收回国有建设用地使用权的公告，其中包括会宁县甲佳饲料有限责任公司国有建设用地使用权。2016年9月12日，会宁县天润房地产开发有限责任公司通过挂牌竞买方式从会宁县国土资源局购得编号为6－255号宗地国有建设用地使用权，该宗地包括会宁县甲佳饲料有限责任公司国有建设用地使用权。2016年10月10日，会宁县天润房地产开发有限责任公司取得建设用地规划许可证。本院认为，虽然本案双方当事人签订租赁合同时原告会宁县甲佳饲料有限责任公司并未取得租赁房屋的所有权，但因2008年7月30日原告会宁县甲佳饲料有限责任公司通过竞买方式从会宁县国土资源局购得了原会宁县饲料加工厂国有建设用地使用权，且本案涉案房屋并无房屋产权证书，根据房随地走的原则，本案涉案房屋所有权自2008年7月30日应归原告会宁县甲佳饲料有限责任公司所有。因庭审中被告魏刚主张租赁房屋系原会宁县饲料加工厂全体职工所有，但其提交的证据并不能支持该主张，故对于被告魏刚的上述抗辩意见不予采纳。基于涉案房屋所在区域被政府划入棚户区改造范围这一事件的发生，合同当事人主观上既无故意，也无过失，客观上也无法阻止政府行为改善群众居住条件和城市环境及改善城市功能所做的城区规划建设，故本院认为会宁县人民政府将涉案房屋区域规划为棚户区改造范围的行政行为属不可抗力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告会宁县甲佳饲料有限责任公司与被告魏刚于2002年1月1日签订的房屋租赁合同；二、原告会宁县甲佳饲料有限责任公司于本判决生效后10日内向被告魏刚支付16500元；三、被告魏刚于本判决生效后10日内搬出租赁房屋。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告会宁县甲佳饲料有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  马德山二〇一七年三月二十八日书记员  陈 芳