上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1048号原告上海越铭投资管理有限公司。法定代表人陈立江，总经理。委托代理人李春艳，上海宇钧律师事务所律师。被告上海真福实业有限公司。法定代表人黄国付，总经理。委托代理人宋建，上海浦汇律师事务所律师。原告上海越铭投资管理有限公司与被告上海真福实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告上海越铭投资管理有限公司的委托代理人李春艳，被告上海真福实业有限公司的法定代表人黄国付及其委托代理人宋建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海越铭投资管理有限公司诉称，上海市闵行区房屋权利人系案外人某甲公司。2012年8月28日，某甲公司将该房屋出租给案外人某乙公司，2013年8月28日，某乙公司将该房屋D楼转租给原告。2013年12月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定：将闵行区房屋出租给被告，租期6年，自2014年3月1日起至2020年2月28日止，前三年季度租金为36,340元（人民币，下同），先付后用，即被告应在前一个季度的后10天内向原告支付下一季度的租赁费；被告在租赁期间内使用该房屋所发生的煤气、通讯、设备、停车位、物业管理费等费用，由被告承担；物业管理费暂定每平方米每天0.2元，停车费与物业费每季度一收；被告如逾期未按本合同约定向原告支付租赁费的，原告有权单方面解除本合同，且被告还须承担逾期付款的违约金，违约金的计算方式为每逾期一日，违约金为年租金的10%，按实际逾期天数计算。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。自2015年1月1日起物业管理费为每平方米每天0.27元。被告自2014年9月1日起未能按约支付物业管理费，2015年1月1日起未支付租金。经催讨无果，故起诉要求确认原告与被告于2013年12月19日签订的房屋租赁合同于2015年4月1日解除；要求被告向原告支付自2015年1月1日起至2015年3月31日止按每月12,113元计算的租金；要求被告向原告支付自2015年4月1日起至2015年5月11日的房屋占用使用费15,747.03元；要求被告向原告支付自2014年9月1日起至2015年5月11日期间的物业管理费13,996.37元；要求被告向原告支付自2015年1月1日起至判决生效之日止按年租金日千分之一计算的违约金（暂计至2015年4月30日为17,443元）。原告出示以下书面证据以证明其诉称成立：1、房屋产权证、补充协议、租赁合同1组，证明原告系本案适格原告，房屋系承租而来；2、原、被告房屋租赁合同1份，证明原、被告于2013年12月19日签订合同，并约定了相关权利义务；3、2015年4月照片1组，证明房屋实际使用人是案外人某丙公司；4、工商信息1组，证明案外人某丙公司和被告的法定代表人是同一人；5、银行凭证1组，证明被告支付租金的情况；6、租赁费、物业费发票1组，证明原告开具租赁费、物业费情况；7、签收记录1组，证明发票开具的情况；8、解除合同通知书、快递单及签收情况1组，证明被告拖欠租金，原告行使单方解除权；9、照片1组，证明2015年5月12日原告将被告物品搬离前的状况。被告上海真福实业有限公司称辩，2013年12月19日，原、被告签订了房屋租赁合同。签订租赁合同后，被告对承租房屋进行了装修，因打算长期经营，故投入1,000,000余元。2014年底应支付2015年第一季度的租金，因资金紧张，故与原告协商缓交，原告口头同意了，然在被告想要支付的时候，原告于2015年3月25日中午12时将被告在租赁房屋内的员工清除，并在房屋门上加了锁，将被告公司的公章、银行材料等全部锁在租赁房屋内。2015年3月30日被告法定代表人回沪后找原告法定代表人协商，被告方表示最迟2015年4月10日付清租金，希望原告打开店门让员工上班，然原告表示不行，必须将2015年1月至6月的租金付清后才可以开门。2015年4月2日被告打款给原告，然因网银打款需要U盾，但U盾被锁在租赁房屋内，故无法授权付款。之后被告再找原告协商，但一直协商不成。现原告已经将租赁房屋内的装修全部拆除后重新装修。2015年5月25日被告再次致电原告，要求原告返还营业执照、公章、U盾等，然原告一直推托，至今未返还。之前一直没收到过解除通知，希望房屋租赁合同继续履行，拖欠的租金同意全部付清。如果原告坚持要求解除合同，故根据被告实际使用至2015年3月25日中午的事实，只愿意承担至2015年3月25日租金、水电费、物业管理费，违约金的本金只认可2015年1月1日至同年3月25日期间的，但原告计算标准过高，要求法院调低。被告出示以下书面证明以证明其辩称成立：1、手机内容1份，证明2015年4月2日之前未收到过解除通知，且因原告锁门，致使被告的银行U盾被锁在租赁房屋内，故无法顺利付款；2、照片1份，证明原告锁门的事实，照片拍摄时间为2015年3月30日。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1，房屋产权证无异议；补充协议非完整合同，无原件无法确认，不能证明原告主体资格；租赁合同无异议；证据2无异议；证据3，某丙公司的牌子是原告制作的，某丙公司并不在此办公，此处只有设计公司；第二张照片拍摄不完整，锁在门的下部；证据4至证据7无异议；证据8，被告从未收到过解除合同通知书，上中西路135弄6号的地址是汽修厂，有被告的办公室；查询情况是截屏，需要办理公证，否则不予认可；证据9，照片不完整，办公室内有电脑打印机等，这组照片是原告搬走东西后拍摄的。原告对被告提供的证据的质证意见：真实性不予认可，系手机短信，被告打算付款的时间系在解除通知之后，如果被告要付款，即使没有银行U盾，也可以通过其他方式顺利支付；证据2真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明拍摄场所即为租赁房屋现场，不能证明拍摄时间，也不能证明该锁即是原告锁的。一、本院对原告提供的证据的质证意见：证据1能够形成证据锁链，本院予以采信；证据2被告无异议，本院予以确认；证据3，有某丙公司的照片与本案无关联，本院不予采信；拍摄的大门的照片不完整，也无拍摄时间，本院不予采信；证据4与本案无关联，本院不予采信；证据5至证据7被告无异议，本院予以确认；证据8系复印件，被告不予认可，本院不予采信；证据9，照片不完整，也无拍摄时间，本院不予采信。二、本院对被告提供的证据的质证意见：证据1，原告对真实性不予认可，且该证据即使真实也无法证明被告的证明目的，本院不予采信；证据2，原告对真实性、合法性、关联性均不予认可，该照片无拍摄时间，故无法证明被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明，原告自案外人处承租了位于上海市闵行区房屋。2013年12月19日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将上海市闵行区房屋转租给被告。房屋租赁合同约定：租赁期限为6年，即自2014年3月1日起至2020年2月28日止；房屋面积237.50平方米，前三年租金为每日每平方米1.70元，被告应按季度向原告支付租赁费36,340元；第四、五、六年在原有租赁基础上递增7%；租赁费的支付方式为先付后用，即被告应在前一个季度的后十天内向原告支付下一季度的租赁费，首付租金为本合同签订后的5日内；被告应于本合同签订之日起2日内向原告支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租赁费12,113元；本合同终止且无其他纠纷时，保证金用以抵充被告应支付的租金或者其他应付未付款项；被告在租赁期限内使用该房屋所发生的煤气、通讯、设备、车位费、物业管理费等费用，由被告负担；解除合同或者终止履行本合同的条件：被告具有逾期不支付租金情形的，原告可随时单方书面通知被告解除本合同，并由被告承担相应的违约责任；违约责任：被告如逾期未按本合同约定的向原告支付租赁费用的，原告有权单方面解除本合同，且被告还须承担逾期付款的违约金，违约金的计算办法是：每逾期一日，违约金为年租金的10%，按实际逾期天数计算。物业管理费每平方米每天0.20元，停车费每季度一收。房屋租赁合同签订后，被告支付租金至2014年12月底，被告支付物业管理费至2014年8月底。2015年3月30日，被告法定代表人至原告处要求缓交房租，但原告不同意。根据原告自认，原告于2015年5月12日将租赁房屋内被告物品搬离，收回房屋。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，被告出现拖欠原告房租的行为，原告根据合同约定享有单方解除权。因原告无证据证明在起诉前已经妥善送达解除合同的通知，故本院确认双方的房屋租赁合同的解除时间为本案副本送达之日，即2015年5月15日。合同约定被告应按期支付房屋租金及物业管理费，原告要求被告拖欠的租金及物业管理费符合合同约定，本院予以支持。物业管理费的计算方式，应按双方合同约定的每平方米每月6元计算，即每月1,425元。至于租金及物业管理费的终止计算时间，因被告无法提供证据证明原告有锁门及妨碍被告经营的行为，故本院根据原告自认确定终止日期，即2015年5月12日。根据双方合同约定，本案合同解除的原因系属被告违约，故被告应承担相应的违约责任，故原告向被告主张违约金符合法律规定，本院予以支持。但对于违约金金额，双方约定过高，本院予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告上海越铭投资管理有限公司与被告上海真福实业有限公司签订的房屋租赁合同于2015年5月15日解除；二、被告上海真福实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海越铭投资管理有限公司以每月12,113元的标准计算的2015年1月1日至同年5月11日期间的房屋租金；三、被告上海真福实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海越铭投资管理有限公司以每月1,425元的标准计算的2014年9月1日至同年5月11日期间的物业管理费；四、被告上海真福实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海越铭投资管理有限公司以145,356元为本金，自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之六计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1,146.25元，财产保全费811.96元，合计1,958.21元，由原告上海越铭投资管理有限公司负担272.72元，被告上海真福实业有限公司负担1,685.49元，被告上海真福实业有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海越铭投资管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一五年七月二十七日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。