.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2015）美民一初字第602号   原告（反诉被告）：赵德元，男，1965年2月10日出生，汉族，公民身份号码：×××，住海口市。   委托代理人：欧云斌、林奕材，海南海新律师事务所律师。   被告（反诉原告）：吴虹，女，1969年8月3日出生，汉族，公民身份号码：×××，住海口市。   委托代理人：鱼筱军，海南肖明德律师事务所律师。   被告：陈庚文，男，1981年3月1日出生，汉族，公民身份号码：×××，海口绿佳友贸易有限公司经理，住海口市。   原告（反诉被告）赵德元诉被告（反诉原告）吴虹、被告陈庚文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行审理。原告赵德元的委托代理人欧云斌与林奕材、被告吴虹的委托代理人鱼筱军、被告陈庚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵德元诉称，原告一直想从事餐饮经营，第二被告陈庚文承租了第一被告吴虹在海口市××道号铺面经营"冬瓜师傅"餐厅。2014年11月6日，原告与陈庚文协商，陈庚文同意将"冬瓜师傅"餐厅转让给原告经营，并于当日收取原告转让费5万元。因两位被告之间签订的《房屋租赁合同》约定转让需经房东同意。于是经陈庚文介绍，原告与吴虹签订《房屋租赁合同》，约定"房屋租金为每月10800元，从2014年12月1日起计租，房屋押金为32400元"等内容。随后，吴虹亦向原告出具了收到原告房屋押金32400元的收据。2014年11月17日，在原告接手该餐厅后，该小区物业管理处发出通知，告知原告：因该小区规划为商住两用房，在规划设计时，只是按照住宅规格设计了排污、排烟管道，未按餐厅要求设计相关附属设施。这直接导致原告做餐厅使用无法排烟和排污，甚至可能因为经营而产生的油污、烟尘及噪音等情况导致被楼上住户索赔的情形发生。鉴于此，原告几次找被告协商，要求其承诺若产生上述问题，被告须积极解决并承担相应责任，但被告不允。于是，原告再次和两被告协商，希望能解除合同并退还已收取的房屋押金，仍被拒绝。综上所述，提供符合约定用途的房屋本是被告在《房屋租赁合同》中的主要义务，两被告明知现有房屋由于规划设计未按照餐厅用途设置排烟、排污管道，现有管道无法实现餐厅经营的需要，仍隐瞒上述事实将上述餐厅租与原告经营。原告接手后才发现上述情况，原告经营餐厅的目的根本无法实现。故而，原告起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告吴虹退还原告房屋押金32400元；2、被告陈庚文退还原告转让费5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。   被告吴虹辩称，首先，经营餐厅并非我方向原告承诺的合同义务，也不是合同约定的房屋用途。其次。即使作为原告单方合同目的，原告也没有证据证明其无法实现经营餐厅的目的。再次，原告存在违反合同约定没有缴纳租金和物业管理费的违约情形，原告所交押金应当抵作上述费用并承担违约金责任。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。   被告陈庚文辩称，我经营"冬瓜师傅"餐厅已有一年时间，包括营业执照、税务登记等各项手续是齐全、完备的。经营期间我没有收到物业管理部门关于不能经营餐厅的通知，甚至物业公司工作人员多次到我经营的餐厅吃饭消费。原告与我协商转让店铺时，原告也没有询问相关的事项。我不同意退还5万元转让费。当时双方口头协议转让费实际是76000元，包括店铺三个月押金32400元。原告仅支付5万元转让费，还差26000元，原告应当将剩余的26000元转让费支付给我。   反诉原告吴虹反诉称，2014年11月，经陈庚文介绍，反诉被告赵德元主动找到反诉原告提出想承租涉案铺面。因反诉原告与陈庚文的租赁合同期限尚未届满，而陈庚文租用涉案铺面使用的"冬瓜师傅"商号已经具有一定的知名度，反诉被告提出向陈庚文支付"冬瓜师傅"商号的经营转让费，陈庚文也同意提前解除其原租赁合同。2014年11月底，反诉被告与反诉原告订立了涉案铺面的《房屋租赁合同》，约定，反诉被告自2014年12月1日起租赁涉案铺面，每月租金10800元，每三个月支付一次，于第一个月的1号支付。《房屋租赁合同》签订后，反诉被告如约向反诉原告支付了房屋押金32400元（实际是陈庚文原交付的押金转让给反诉被告，反诉原告收回原出具给陈庚文的押金收据后改为向反诉被告出具新的押金收据）。2014年11月底，反诉被告接手涉案铺面后改变主意，不打算继续经营"冬瓜师傅"餐厅经营的火锅餐饮，而是向涉案铺面所在小区物业公司提出修改烟道等要求，准备从事其他餐饮经营，但物业公司不允许。2014年12月22日，反诉被告拖欠反诉原告前三个月租金32400元已经达22天之久，反诉原告不仅未收到反诉被告拖欠的租金，反而收到法院应诉通知，获悉反诉被告以涉案铺面不适合做餐厅为由向法院起诉解除《房屋租赁合同》。2015年2月，反诉被告撤诉后再次提起诉讼。反诉原告认为，首先，反诉原告出租的涉案商铺，其出租用途在反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》第五条"租赁条件"条款中已有明确约定，特别是"租赁条件"第2项特别约定："乙方不得在出租房屋内进行违反中国法律及政府对出租屋用途有关规定的行为。"除此之外，反诉被告并未与反诉原告书面或口头约定反诉原告有保证房屋必须符合餐厅用途或者某一类餐厅用途的义务。其次，合同目的是指合同订立时双方当事人共同知晓及认可的目的，而非合同一方当事人随时变化的内心目的。本案《房屋租赁合同》双方当事人在合同订立当时共同知晓及认可的合同目的仅限于《房屋租赁合同》的书面约定，即反诉原告出租、反诉被告承租涉案房屋，以便反诉被告利用该房屋从事任何不违反"中国法律及政府对出租屋用途有关规定的行为"，从而使反诉原告取得租金收益。反诉被告虽然在开始使用涉案房屋后，向物业公司提出了修改烟道等要求，但该行为发生在合同订立之后，因而修改烟道用于特定餐饮用途不能视为是合同双方在订立合同时共同认定的合同目的。再次，以合同目的不能实现为由解除合同，必须同时具备《合同法》第九十四条规定"不可抗力"或者"一方的违约行为"等必要条件。而反诉被告除了将其在合同订立后才表现出的内心意思曲解为双方共同的"合同目的"外，根本没有任何可以行使合同解除权的正当理由。故反诉原告提出反诉，请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，反诉被告立即腾退房屋给反诉原告，并向反诉原告支付违约金25920元；2、判令反诉被告支付2014年12月1日起至判决书确定的反诉被告腾退房屋之日止应付的租金（截止反诉当月为43200元）及物业费（截止反诉当月为1922元）。   反诉被告赵德元辩称，一、从反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋用途来看，本案双方在合同中约定的只是不得进行违反中国法律及政府对出租屋用途有关规定的行为，并不排除反诉被告的合法使用行为，具体到反诉被告将出租房屋用于餐厅使用和经营，这个用途是双方在合同中约定的合法用途。二、从合同签订的情况来看，反诉原告对反诉被告租赁该房屋并从事餐饮活动这一租赁目的是明知的：在反诉被告与陈庚文商谈转让铺面时，铺面当时就是用于餐厅经营；由于转让必须经过房东同意，也是反诉被告与陈庚文经反诉原告同意后才转让的。三、基于上述合同的约定和反诉原告明知反诉被告租赁房屋用途的情况下，反诉被告租赁房屋后发现物业部门告知：该小区设计为商住两用，没有按照餐厅经营设置排污排烟管道。鉴于这特殊性，反诉被告在接手涉案铺面后才发现承租的铺面不适合餐厅经营。根据合同法的要求，出租人应当提供符合合同约定用途的房屋。因反诉原告违约而无法实现合同约定目的，反诉被告无法继续经营餐厅，因此享有合同解除权。四、反诉原告和反诉被告签订合同后，反诉被告并没有立即实际使用该房屋，因为反诉被告最初是从陈庚文处承租该房屋，双方约定从2014年12月1日开始使用房屋，但是11月中旬后反诉被告发现该房屋不能作为餐厅经营后就没有使用房屋，实际上合同从未履行。五、反诉被告没有违约行为不存在支付违约金的情形。由于反诉原告从未交付房屋并且在2014年12月中旬将餐厅收回给他人使用，所以反诉被告没有实际使用该餐厅。关于物业费问题，反诉原告提供的证据看不出其已经缴纳物业费用，不存在代反诉被告缴纳物业费的问题，不属于反诉原告应该主张的相关费用。反诉原告的请求没有法律依据，依法应予以驳回。   被告陈庚文述称，被告认为反诉原告针对反诉被告提出反诉请求，诉请违约金、租金和物业费是合理的。反诉被告辩称其没有实际使用房屋，实际上，被告与反诉被告签订合同时已经履行了被告与反诉原告于2013年11月14日签订的合同。反诉被告已经实际接手该房屋，就应该履行租赁房屋的责任。被告对反诉原告及反诉被告均起诉要求解除双方之间的《房屋租赁合同》没有异议。   经审理查明，2013年11月14日，被告吴虹与陈庚文签订《房屋租赁合同》，合同约定：吴虹将享有产权的海口市××道号商铺（含家电设备）出租给陈庚文使用，每月租金10800元，签约时陈庚文须支付房屋押金32400元；租期为36个月，自2013年12月15日至2016年12月15日止；未经吴虹书面同意，陈庚文不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押或与他人调剂交换使用，否则吴虹有权终止合同并没收押金。之后，吴虹将上述讼争铺面交付陈庚文使用。陈庚文以该铺面开设餐厅经营，并注册成立海口冬瓜师傅餐饮管理有限公司，该公司的工商注册登记地址即为该讼争铺面。陈庚文在经营过程中，原告赵德元有意受让陈庚文经营的"冬瓜师傅"餐厅，双方达成餐厅转让的意向。由于陈庚文转租餐厅铺面须经被告吴虹同意，原告遂向吴虹提出租赁铺面要求。吴虹同意将铺面租赁给原告，陈庚文亦同意交还铺面。2014年12月1日，吴虹（甲方，出租人）与原告（乙方，承租人）签订一份《房屋租赁合同》，合同文本内容为：甲方将海口市海甸岛和平大道金椰都滨海花园一号楼一单元102号商铺（含家电设备）出租给乙方使用；每月租金10800元，租金每三个月付一次，每月1号支付，以甲方收到为准；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金20%支付滞纳金，欠交租金超过10天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任；乙方如提前解约，已多付的房租不予退回；签约时乙方须支付房屋押金32400元，该押金不得冲抵租金，乙方退房时交清物业管理费等费用及屋内设施家电无损坏，甲方如数退还保证金；在合同到期或解约后三天内，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金；乙方租用该房期限为36个月，自2013年12月15日至2016年12月15日止；乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议终止，并按年租金的20%赔偿违约金，如果甲方出现违约情况，乙方同样可以选择终止合同，甲方应赔偿年租金的20%给乙方；在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方合同年总租金的20%赔偿违约金；乙方不得在出租房屋内进行违反中国法律及政府对出租房屋用途有关规定的行为，否则甲方有权在书面通知乙方后收回房屋；未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金；乙方应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括水费、电费、物业管理费等费用，如经甲方催促，乙方仍欠交费用，超过七天，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。该合同文本约定租赁期限为自2013年12月15日至2016年12月15日止，但是原告与两被告均认可双方约定的实际租赁期限为2014年12月1日至2016年12月1日，因沿用原合同文本而未对期限进行更改。在签订该合同之前，被告陈庚文便于2014年11月3日将讼争铺面交付给原告使用，并带原告熟悉情况、指导原告经营"冬瓜师傅"品牌。原告在试用过程中认为该餐厅厨房的排烟、排污条件不良。2014年11月17日，讼争房屋所在小区的物业服务公司海南万事达资产管理公司金椰都滨海花园物业管理处给1号楼1单元101租户出具一份《通知》，内容为："你所承租的冬瓜师傅餐馆，由于本小区设计规划为商住两用房，现有排污、排烟管道只适用于家庭住宅使用，不适合用于产生烟尘、油污、噪音等影响居民正常生活的商业活动。"原告收到该通知后，要求被告吴虹保证解决餐厅排烟排污及噪音扰民问题。吴虹同意协助解决上述问题，但之后拒绝作出书面保证。原告因餐厅排放废物问题协调未果，遂向两被告提出解除租赁合同，但三方未能达成协议。2014年11月中旬，原告便与被告陈庚文一起给该铺面上锁，停止使用该铺面，但原告的物品设备仍放置其中。2014年12月7日，吴虹欲将铺面另租他人，便带他人前往看房，并与陈庚文一起强行将铺面的门锁打开，但由于铺面内仍放置相关物品且业主无法承诺交房时间，未能成功出租。当日，陈庚文与原告通电话，将打开铺面门锁之事告诉原告。至今该铺面未能使用，原告亦未与两被告办理交还房屋的手续，原告从陈庚文处受让的设备物品仍放置在房屋内。两被告称该铺面于2014年12月7日开锁后由原告再次上锁，原告对此予以否认，并认为两被告已自行收回铺面。   另查，（一）原告向陈庚文提出受让"冬瓜师傅"餐厅，委托案外人段某向陈庚文支付转让费5万元，陈庚文因此于2014年11月6日给原告出具收到"冬瓜师傅"店面转让费5万元的收据。原告在与吴虹签订《房屋租赁合同》当日即支付吴虹房租押金32400元，吴虹给原告出具收款收据。对此，吴虹提出：陈庚文租赁铺面支付给吴虹32400元押金，因原告与陈庚文发生租赁合同转让，陈庚文将押金收据退还给吴虹，吴虹无须退还押金给陈庚文，原告也无须支付押金给吴虹，而由原告与陈庚文进行结算，因此，吴虹并未实际收取原告押金。陈庚文认可吴虹的上述陈述，并主张：陈庚文与原告约定的转让费实际是76000元（其中包含押金32400元），须由原告向陈庚文支付该款项，但是原告仅支付陈庚文5万元，尚欠26000元未付。原告否认两被告的上述陈述，提出：原告与陈庚文约定的转让费即是5万元而非76000元，原告已转账5万元转让费给陈庚文，并直接支付现金32400元押金给吴虹。（二）讼争铺面2014年11月份后的物业管理费原告及两被告均未缴纳。吴虹提交的《金椰都费用通知单》记载：1号楼一单元102号房2015年4月份的管理费311.20元、日常养护费73.20元，本月费用384.40元，前期欠费（手写注明"2014年11月-2015年3月"）1922元。庭审中，吴虹提出：其举证目的是证明每月物业费的数额，其反诉主张的物业费是计至判决确定之日。   本院确认的上述事实，有两被告签订的《房屋租赁合同》、原告与被告吴虹签订的《房屋租赁合同》、《收据》两张、《通知》、照片、电话通话内容录音记录、中国移动通信公司语音业务详单、海口冬瓜师傅餐饮管理有限公司的《营业执照》、《金椰都费用通知单》、房屋所有权证、段炼的陈述笔录以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于合同效力及解除问题。原告与被告吴虹签订《房屋租赁合同》，系在原承租人陈庚文同意转让餐厅、退出租赁房屋的情况下订立的，该合同体现双方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。现原告起诉请求解除该合同，反诉原告吴虹亦反诉请求解除该合同，说明双方均有解除合同的意愿，根据当事人意思自治原则，该《房屋租赁合同》应予解除。二、原、被告签订的租赁合同指向的讼争房屋原系被告陈庚文用以开设餐厅经营餐饮业，后原告意欲受让陈庚文经营的"冬瓜师傅"餐厅，并由陈庚文带领熟悉该品牌的经营，说明原告租赁该铺面的本意系经营餐饮业，理应注意餐厅的油烟、污水排放和噪音问题。原告在试用餐厅过程中已发现餐厅厨房的排烟、排污条件不良，尤其是2014年11月17日物业服务部门已书面告知该小区规划设计的排污、排烟管道不适用于商业经营。原告如欲继续经营餐饮，应当妥善处理上述污物排放和噪音问题，以保证餐厅的正常经营。但是原告未采取措施改善上述问题，而是于2014年12月1日与被告签订《房屋租赁合同》，正式租赁该铺面并依约支付房租押金。原告在签约时已明知在该处的管道设备不能满足餐厅经营的需要，其餐厅未能正常经营的后果应当由原告自行承担。原告支付转让费5万元给陈庚文目的在于受让其经营的"冬瓜师傅"品牌餐厅，陈庚文已依约定将餐厅交付给原告使用并给予必要的指导，陈庚文已履行其约定义务，原告未能继续经营餐厅的责任不在于陈庚文。故原告诉请陈庚文退还转让费5万元，于法无据，本院不予支持。三、《房屋租赁合同》的标的房屋已交付原告使用，原告以铺面不能经营餐饮业为由欲解除合同，但未能与吴虹达成协议。而原告关闭餐厅、锁上门锁，未与吴虹办理交接铺面的手续，即铺面由原告控制。2014年12月7日，吴虹为避免损失的扩大，带他人看房欲另行对外出租。原告经陈庚文告知后未对此提出异议。之后铺面未能成功出租，虽然铺面重新上锁无法查实系何人所为，但是原告至今未将租赁铺面交还吴虹，而是仍将物品设备继续放置在铺面内，显然铺面仍应由原告管理，不应视为两被告已收回铺面。吴虹已将铺面交付原告使用，如前所述，原告未能继续使用铺面不能归责于吴虹。原告未解除租赁合同，亦未将承租铺面交还吴虹，在解除合同并原告退还房屋之前的租金原告应当依约支付给吴虹。因此，反诉原告吴虹反诉请求反诉被告赵德元腾退房屋并支付从2014年12月1日至判决确定退还房屋之日止的租金，合法合理，应予支持。四、《房屋租赁合同》约定，在租赁合同期内，原告未能按时缴纳房租视为违约，按年租金的20%赔偿违约金。合同实际租赁期限自2014年12月1日开始，原告于2014年11月3日实际接收房屋，但原告至今未依约支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。故反诉原告诉请反诉被告支付违约金，具有合同依据，应予支持。违约金依照合同约定的年租金20%计为25920元（10800元×12个月×20%）。五、原告是讼争房屋的实际使用人，《房屋租赁合同》约定由原告支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括水费、电费、物业管理费等费用。根据合同约定，原告负担上述费用，即向有关部门缴纳。物业管理费系向物业服务部门缴纳，并非向出租人缴纳；而吴虹亦未代原告缴纳合同租赁期内的物业管理费，因此，反诉原告反诉请求反诉被告向其支付物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。六、《房屋租赁合同》约定，原告退房时交清物业管理费等费用，在不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下，吴虹即返还押金，该押金不得冲抵房租。而原告现尚拖欠房屋租金及物业管理费，吴虹返还押金的条件尚未成就。待原告付清房屋租金及物业管理费并双方确认房屋内设施完好后，吴虹再将收取的押金32400元退还原告。故原告现诉请被告吴虹返还押金32400元，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）赵德元与被告（反诉原告）吴虹签订的《房屋租赁合同》。   二、原告（反诉被告）赵德元须于本判决发生法律效力之日起十日内将海口市海甸岛和平大道金椰都滨海花园一号楼一单元102号商铺交还给被告（反诉原告）吴虹。   三、原告（反诉被告）赵德元须于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）吴虹自2014年12月1日至2015年6月30日止的房屋租金人民币75600元，并在交还海口市××道号商铺给被告（反诉原告）吴虹的同时，按每月10800元标准给付反诉原告吴虹自2015年7月至生效判决确定应返还该铺面之日止的租金。   四、原告（反诉被告）赵德元须于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）吴虹违约金人民币25920元。   五、驳回原告（反诉被告）赵德元的其他诉讼请求。   六、驳回被告（反诉原告）吴虹的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费1860元（原告已预交）、反诉受理费减半收取788元（吴虹已预交），合计2648元，由原告赵德元负担2148元，被告吴虹负担500元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判长吴小亮   人民陪审员 梁 健   人民陪审员 符永蕃     书记员韩莉   附：相关法律及司法解释条文