广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初21231号原告（反诉被告）苏玲光，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人覃春曙，广东顺恒律师事务所律师。委托诉讼代理人陈月，广东顺恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）霍锦棠，男，1959年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人陈正军，广东中信顺成律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）苏玲光诉被告（反诉原告，以下简称被告）霍锦棠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法由审判员刘德剑适用简易程序进行独任审理。被告向本院提出反诉，因本诉与反诉具有牵连关系，本院予以受理，并于2017年2月14日和3月1日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭审理时，原告苏玲光及其委托诉讼代理人覃春曙、陈月，被告的委托诉讼代理人陈正军到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，被告霍锦棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于佛山市顺德区容桂街道办事处四基居委会新圩路××号（以下简称新圩路××号）的房产办理产权变更登记过户至原告名下；2.过户费原、被告各付一半；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：1991年，原告以30000元向被告购买位于新圩路××的房屋一间（使用权面积96.8平方米），原告已经付清全部购房款，且从1991年购买后一直居住至今。但被告一直以房产证未领取为由不配合原告办理过户手续。现被告已经办理了房产证，原告于2016年12月3日函告被告要求其履行过户手续，但被告拒不履行。原告多次催收未果。被告答辩称，1.原被告之间建立的并非房屋买卖关系，而是民间借贷关系；2.即使认定双方是房屋买卖关系，原告的起诉亦超出了诉讼时效；3.原告的过户请求不应支持，故原告要求被告承担过户费的请求也不能成立。被告向本院提出反诉请求：1.原告交还位于新圩路××的房屋给被告使用；2.本案本诉、反诉的诉讼费均由原告承担。事实与理由：1991年，被告因资金周转困难向原告借取了30000元。当时，被告拟赴番禺承包鱼塘，涉案房屋空置，遂与原告协商一致，将房屋租借给原告使用，租金用于抵扣借款利息，借款期限及用房期限均未明确约定。2004年，涉案房屋确权给被告，原告在申领房产证期间，房管部门入屋测量并责令被告整改房屋（超出用地范围部分）后才可取得房地产权证，即原告当时已经知道被告申领了房产证，但其一直未提出异议。此后，被告多次要求把钱还给原告并取回房屋，但原告均予拒绝并称要住多几年再说，而拒不退还房屋。原告针对被告反诉答辩称，原、被告之间为房屋买卖合同关系，并非借贷关系。被告虚构事实、颠倒是非有违诚信原则，依法不应支持。被告所称涉案房屋系租给原告使用，用租金抵扣借款利息无事实依据。请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：四基社区行政服务中心证明一份，水、电、电视费扣费存折及缴费流水，函件及邮寄单据、电话录音，人民调解笔录复印件。对有争议的证据，本院认定如下：对于购房款收据，被告在本院充分说明和询问后，对是否为本人亲笔签名的事实，仍不能明确表示肯定或者否定，故本院综合其他证据以及查明的事实，认定该签名为真实。本院对被告在不能明确表示“不是其本人签名”的情形下而提出的鉴定申请，不予受理。结合收据记载的内容“出售屋一座叁万元”“购屋款”“屋款”，及涉案房屋从1991年至今均由原告居住且由原告缴纳水、电等费用的事实，足以证明原、被告之间建立了房屋买卖的合同关系，而非民间借贷关系，故本院对收款收据3份的真实性和证明内容均予以采信。证人苏某的证言，能够合理表述买卖关系建立和履行的经过，且其原为被告邻居以及第一笔款项交付和出具收据的见证人，故本院对其证人证言和出具的手写证明予以采信。对于罗梨英、周境照、梁婵娟的手写证明，虽该三人未到庭接受质询，但其出具的手写证明与原、被告确认的原告居住的事实相符，本院予以采信。经审理查明，新圩路××号原为被告所有的在集体土体上修建的房屋（1990年建）。1991年间，被告将该房屋转让给原告，转让价格为30000元。原、被告对过户税费的承担和过户期限事宜未进行约定。因原告资金困难，原、被告协商采取分期付款的方式支付购房款。其后，原告分期足额支付了购房款30000元。被告出具三张收据确认收款。其后，原告占有使用了上述房屋，并在该房屋内居住至今。居住期间的水费、电费、电视费均由原告支付。2004年11月24日，被告领取了该房屋的房地产权证（房地产权证号为：Ｃ3××03号、土地性质为国有、土地使用权取得方式为划拨）。2016年12月，原告向被告邮寄送达函件，催促被告协助原告办理该房屋的过户手续。被告未与配合。原告多次催促未果，遂于2016年12月12日向本院提起诉讼。本院认为，根据原告提供的购房款收据，结合收据记载的内容“出售屋一座叁万元”“购屋款”“屋款”，及涉案房屋从1991年至今均由原告居住且由原告缴纳水、电等费用的事实，原、被告之间于1991年建立了买卖新圩路××号房屋的合同关系以及原告支付完毕全部购房款的事实，本院予以确认。《中华人民共和国经济合同法》第七条规定，下列经济合同为无效：一、违反法律和国家政策、计划的合同。涉案房屋的买卖合同成立于《中华人民共和国合同法》实施以前，其成立该房屋的性质属于在集体土地上建设的农村住宅，原告不是涉案房屋所在的集体成员，故该合同违反了法律和国家土地政策，原属无效。但涉案房屋所占用土地性质其后转为国有，并取得了房地产权证，已不属于法律法规禁止转让给非集体成员的农村住宅，故该房屋买卖合同已经不具备违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形，转属于有效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。故本案适用《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”上述规定表明我国法律并不一律禁止转让划拨用地，国有划拨土地使用权在符合一定条件时仍可以转让。本案只要被告协助原告与相关国土部门签订土地使用权出让合同，并由原告缴纳土地出让金，涉案房产即可转让。况且，被告并非基于国家机关、军事、城市基础设施等公益事业取得划拨用地使用权，双方买卖涉案房屋并未损害国家、集体或第三人的利益。此外，本案原告已支付所有价款，且自1991年至今占有使用涉案房屋。现被告否认双方建立的房屋买卖合同关系，既违反合同履行的诚实信用原则，也对原告显失公平。基于上述理由，本院确认原、被告双方建立的买卖涉案房屋的合同关系，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据房屋买卖合同的性质、目的和交易习惯，出卖方协助卖方办理过户义务属于出卖方应当履行的协助义务。现涉案房屋已经取得房地产权证，具备过户条件，故原告请求被告协助办理房产的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。被告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告提出的原告诉请超过诉讼请求的抗辩主张，经审查，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，原、被告双方未对过户的履行期限进行约定。被告于2004年11月取得房地产权证具备过户条件，但被告此时并未向原告明确表示不再履行过户义务。此不属于原告知道或应当知道权利被侵害的时点。被告亦未提交证据证明于2014年12月1日前原告曾催促被告履行过户义务或被告明确表示不履行过户义务，故原告本案起诉未超过诉讼时效。关于过户税费分担问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的……，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”故房产过户所应交纳的土地使用权出让金，由原告承担。至于其他税费，因原、被告双方未对过户税费的承担问题进行约定，原告亦未实际交纳该部分税费，况且过户税费的具体种类、金额、具体缴纳义务人是谁现均无法确定，故本案对此暂不予以处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）霍锦棠应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告（反诉被告）苏玲光办理位于佛山市顺德区容桂街道办事处四基居委会新圩路一巷4号的房产过户至苏玲光名下的过户手续；二、驳回原告（反诉被告）苏玲光的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）霍锦棠的反诉请求。本案本诉受理费减半收取为4400元（原告苏玲光已预交），由被告霍锦棠负担；反诉受理费减半收取为25元（被告霍锦棠已预交），由被告霍锦棠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页以下无正文）审判员  刘德剑二〇一七年三月二日书记员  宋晓贲