福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0111民初2062号原告：林妙英，女，1985年10月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，委托诉讼代理人：林鸿，福建信得律师事务所律师。被告：张梅旺，男，1954年10月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：钟家永，福建宽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。第三人：福州麦田房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人：缪寿建，董事长。原告林妙英与被告张梅旺、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰担保公司）、第三人福州麦田房产代理有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林鸿，被告张梅旺及其委托诉讼代理人钟家永，第三人金诚丰担保公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼，第三人麦田房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林妙英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年3月19日就买卖福州市晋安区某单元房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还原告支付的房价款770000元，并支付该房价款中400000元部分自2013年4月25日起至返还之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息及该房价款中370000元部分自2013年9月28日起至返还之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；3.被告赔偿原告支付的居间服务费22200元；4.被告赔偿原告支付的交易服务费800元；5.被告赔偿原告装修房屋的经济损失70000元；6.被告赔偿原告支付的律师代理费15000元；7.被告支付原告违约金261000元；8.被告赔偿原告支付的评估费用7000元。事实理由：2013年3月19日，由福州市鼓楼区泉温麦田房产中介点（原系麦田房产公司下属分支机构）提供居间服务，并由福建麦田担保有限公司（后变更为金诚丰担保公司）提供交易服务和作为见证人，原告林妙英与被告张梅旺就买卖福州市晋安区某单元房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，就房屋基本情况、成交价格、相关税费及费用的承担、房屋附属情况、甲方名下所有权证的办理、房屋抵押权的解除、房屋所有权过户登记及缴税、交易流程、房屋、家电家具以及附属配套设施的维护及验收、土地证过户登记、甲方保证金、履约保证、违约责任、通讯地址、不可抗力及政策改变、补充协议、争议的解决、合同生效、份数及持有、附则等予以约定，同时就补充协议条款达成一致意见。同日，原告林妙英、被告张梅旺与居间方福州市鼓楼区泉温麦田房产中介点签订了《居间服务合同》，与福建麦田担保有限公司签订了《交易服务合同》。同日，被告张梅旺向原告林妙英交付了上述房屋的钥匙。2013年3月20日，原告林妙英向居间方和交易服务方分别支付居间报酬22200元和交易服务费800元。福建麦田担保有限公司向原告林妙英出具《收款收据》，并载明：“代收购买坐落于晋安区××楼××单元房产下列款项：居间报酬22200元，交易服务费800元。”2013年4月25日，原告林妙英通过在中国建设银行开立的6227001823320045690账户向被告张梅旺在中国建设银行开立的6217001820006141075账户汇转房价款400000元。被告张梅旺同日向原告林妙英出具了《收条》，确认收到该房价款400000元。2013年9月28日，原告林妙英委托林秀珍通过在中国建设银行开立的5240941820210122账户向被告张梅旺在中国建设银行开立的6217001820006141075账户汇转房价款370000元。被告张梅旺同日向原告林妙英出具了《收条》，确认收到该房价款370000元。同日，被告张梅旺同意原告林妙英对上述房屋进行改动及装修。因被告张梅旺尚未取得上述房屋所有权证及土地使用权证，且未办理过户手续，致原告林妙英对相关风险有所顾虑，故在收取房屋后一段时间未对该房屋进行装修，而是催促并等待被告张梅旺办理上述房屋两证及过户手续，被告张梅旺向原告林妙英保证可以办理。在此情况下，原告林妙英于2015年12月10日开始对上述房屋进行装修。至今，原告林妙英尚未全部完成装修即已投入装修费用人民币70000元，并因装修上述房屋投入大量时间和精力。因福州市晋安区某苑众多业主已经办理房屋所有权证及土地使用权证，原告林妙英再三催促被告张梅旺办理上述房屋两证及过户手续，但被告张梅旺至今未予以办理。后经原告调查，被告张梅旺已经于1997年12月30日超标购买福州市鼓楼区某单元公有房屋，故其依法不能办理福州市晋安区某单元房屋的房屋所有权证和土地使用权证，直接导致其无法办理将上述房屋过户给原告林妙英的相关手续。因此，原告林妙英有权解除与被告张梅旺签订的《房屋买卖合同》，并有权追究被告张梅旺的违约责任，要求其赔偿经济损失。被告张梅旺辩称，原、被告双方于2013年3月19日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同第五条第一款约定：甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后的三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人；第七条第一款约定：甲方应在领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内将该房产过户给乙方；第十五条约定：因不可抗力或政策的改变导致本合同不能履行的，甲乙双方免除责任，交易过程中己产生的费用由甲乙双方各自承担；补充协议第一条约定：甲方在交易过程中应缴的税费、应支付的居间服务费、交易服务费、土地出让金、均由乙方。根据上述约定，福州市晋安区琴亭怡馨苑1#102单元房屋无法办理产权证的责任并非在被告，被告在交易过程中已经将上述房屋状况、办证期限等问题如实告知原告，并一直积极与晋安区房屋拆迁工程处沟通办理产权证事宜，但晋安区房屋拆迁工程处答复被告市政府正在政策落实，因该客观原因目前尚无法办理产权证，故被告不存在违约的情况，无须承担违约责任。关于居间服务费和交易服务费双方已经明确约定，由原告自行承担。原告主张由被告承担其所支付的律师费无事实依据。原告主张装修费损失70000元更无事实依据，原告为了居住需要作出的装修与被告无任何关联，支出的费用应由其自己承担。双方签订的房屋买卖合同及补充协议并不存在可以解除的情况。原告在对被告催告办理上述房屋过户手续后三个月内未行使解除权，其解除权已经丧失。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人金诚丰担保公司述称，本案审理的是原、被告之间房屋买卖合同纠纷，而非与第三人金诚丰担保公司的交易服务合同纠纷，原、被告双方之间的争议纠纷请求法院在查明事实后依法裁判。鉴于福州市现行市场房价与诉争合同约定的有较大差距，建议双方协商解决，争取继续履行以更好地维护双方的权益。第三人麦田房产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，双方对真实性互予认可，第三人金诚丰担保公司亦未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告申请对讼争房屋的装修费用进行评估，并预付评估费7000元。经本院委托，福建立信价格鉴定评估有限公司于2016年9月9日作出闽立价评字[2016]PG第1102号价格评估结论书，评估结果：价格评估标的价格评估基准日评估直接财产损失价格为69156.94元。原告对评估程序合法性、结果真实性均无异议，被告对评估结果有异议，认为评估结论书的形式要件不符合相关规定，第三人金诚丰担保公司对真实性无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，被告未能提供足以反驳鉴定结论的相反证据和理由，故上述鉴定结论合法有效，应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月17日，被告张梅旺（被拆迁人）与福州市晋安区建设投资发展中心（拆迁人）、福州市晋安区房屋拆迁工程处（拆迁实施单位）签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁被告坐落象园街道某房屋，属公房（所有权人：福州市国有房产管理中心），总建筑面积39.73㎡；以产权调换方式进行补偿安置，被告获得各项补偿、补助费及奖励合计277977元，并购买坐落琴亭某单元的安置房，总建筑面积99.11㎡。2013年3月19日，被告张梅旺（甲方）将购得的上述安置房出售给原告林妙英（乙方），双方签订一份《房屋买卖合同》（含补充协议），约定：房屋按套计价，成交价格87万元，该房屋的所有权证尚未办理；所有权过户登记所需缴纳的税费由乙方全部承担；甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证，并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由甲方承担；在甲方领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违背其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；房屋所有权过户登记前违约的，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金77万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；等等。同日，双方与福州市鼓楼区泉温麦田房产中介点签订一份《居间服务合同》，与福建麦田担保有限公司签订一份《交易服务合同》，对各方的权利义务进行约定。2013年3月20日，福建麦田担保有限公司出具一份收款收据，确认代收原告购买讼争房屋的居间报酬22200元、交易服务费800元。原告于2013年4月25日、9月28日分别向被告转账400000元、370000元，被告分别出具了收条并确认收到上述款项。原告在接收使用讼争房屋后，对该房屋进行了装修，支出装修费用69156.94元。合同签订后，因被告一直未办理讼争房屋的所有权证和土地使用权证，原告分别于2016年4月17日、5月17日向被告发出催告函件，要求被告立即办理讼争房屋的所有权证和土地使用权证，以便办理过户手续，否则原告有权解除买卖合同，但被告收到函件后仍未办理。2016年6月8日，福州市晋安区拆迁工程处出具一份《证明》，载明：“该房屋属于公房类似情况甚多，市政府政策正在落实，暂时都未能办理‘两权证’”。因双方协商未果，现原告委托律师向本院提起诉讼，并支出律师费15000元。另查明：1997年12月30日，福建省烟草公司将福州市鼓楼区某单元、某号杂物间，合计建筑面积101.73㎡出售给被告张梅旺，双方签订一份《出售公有住房合同书》，明确约定双方的权利义务。诉讼中，经原告申请，本院于2016年5月20日作出（2016）闽0111民初2062号民事裁定书，并于2016年6月12日冻结了被告张梅旺名下坐落于福州市鼓楼区××街道××路××＃楼××单元房产（权证号：Ｒ×××××）的转让、抵押等产权变更手续。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，是为合法有效，双方均应依约全面履行。根据《福建省出售公有住房暂行规定》第二条“行政、事业单位自管的公有住房，出售的对象应是房屋产权所在单位在职干部、职工和离、退休干部、职工中的现住户。各级房地产管理部门的公有住房，出售对象应是在职干部、职工和离、退休干部、职工中的现住户。属于正常工作调动而调离原单位的现住户同样享有购房权利。每一个干部、职工家庭只能购买一次……”的规定，被告已于1997年购得一套公有住房，本案中被拆迁房屋也属公房，故被告依法不能享有本次拆迁权益，无法取得讼争房屋的所有权。并且，被告经多次催促仍未办理讼争房屋的所有权证及土地使用权证，该行为导致讼争房屋无法过户给原告，买卖交易无法顺利进行，合同目的无法实现，原告依法有权解除合同。被告辩称无法办理讼争房屋权证的原因是相关政策尚未落实，但提供的证明内容不明确，依据不足，本院不予采信。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还房价款，支付违约金，并赔偿交易服务费、居间服务费、装修费、评估费、律师费的诉请，本院予以支持。原告已主张被告按讼争房屋成交价格的30%支付违约金261000元，又要求其支付房价款的资金占用利息，于法无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告林妙英与被告张梅旺于2013年3月19日签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）；二、被告张梅旺应于本判决生效之日起十日内返还原告林妙英房价款770000元；三、被告张梅旺应于本判决生效之日起十日内支付原告林妙英违约金261000元；四、被告张梅旺应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林妙英居间服务费损失22200元、交易服务费损失800元、装修费损失69156.94元、律师费损失15000元、评估费损失7000元，以上合计114156.94元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16187元，由原告林妙英负担1537元，被告张梅旺负担14650元；财产保全费5000元，由被告张梅旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 林 楠人民陪审员 彭 蕾人民陪审员 马贞敏二〇一七年三月十日书 记 员 李 琳附本案适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。