山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第450号上诉人（原审被告）王启生，男，1938年6月21日出生，汉族，平阴县百货公司退休职工，住平阴县。委托代理人赵学杰，男，1967年4月17日出生，汉族，平阴弘正法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）常本英，女，1943年8月3日出生，汉族，居民，住平阴县。委托代理人范玉强，山东鲁平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹逊珍，女，1954年12月22日出生，汉族，农民，住平阴县。委托代理人丁士仓，男，1962年12月28日出生，汉族，平阴伟业法律服务所法律工作者。上诉人王启生、常本英因与被上诉人尹逊珍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服平阴县人民法院（2014）平民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：尹逊珍与王其松（已故）系夫妻关系。王启生与王其松为同胞兄弟关系，双方原来均为平阴县榆山街道刘官庄村人。本案中双方争议的房屋位于榆山街道刘官庄村，四至为北至路，南至王某某，西至刘某某，东至路。自1993年起，尹逊珍在该房屋居住至今。1993年11月21日，王其松与王启生签订《房约》一份，将诉争房屋以7500元的价格出卖于其胞弟王其松，注明“前场交现金伍仟元，其余贰仟伍百元，明年农历拾月付齐”。王启生在该房约中签字。1994年3月4日，王启生向王其松出具收到条一份，注明“今收到啟松送房款贰仟参佰元正”。原审法院另查明，王启生为身份证中登记名字，因书写习惯，在本案证据中出现的“王其生、王啓生、王齐生”双方均认可为王启生；王其松及房约中的“王齐松”及收到条中的“啟松”双方均认可系尹逊珍之夫王其松。1999年8月10日，双方所争议的房屋办理产权换证调查审批表时，注明该房屋的所有权人为“王其生”。原审法院认为：本案争议的焦点主要是双方签订的《房约》是否为有效协议。王启生、常本英均辩称该房屋系二人的夫妻共同财产，王启生个人无权自行处分，因此该买卖协议应当为无效。原审法院认为，虽然双方签订《房约》的时间在王启生与常本英夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，但从双方签订《房约》及履行情况看，尹逊珍交付了房款，并一直在该房屋内实际居住，尹逊珍有理由相信王启生系自愿出卖房屋，其行为应视为善意、有偿的行为，根据有关法律规定，对于第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。故对于王启生的该辩称，原审法院不予采信。因“确认该房屋买卖协议有效”系尹逊珍的诉讼请求之一，并且依法追加了常本英作为第三人参加本案诉讼，本案继续审理并无不当。王启生辩称该合同系一人所书写，不符合买卖合同的形式要件，故该合同应为无效合同。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《房约》，内容虽为一人所写且无王其松的签字，但王启生在该《房约》中签字确认，并收取了王其松的房款，且尹逊珍与丈夫王其松在该房屋内实际居住多年，可视为双方已经实际履行了主要义务，依据法律规定，其订立的合同应为有效合同。王启生及常本英均辩称尹逊珍提交的收到条中“今收到啟松送房款贰仟参佰元整”实为房租，但未提交证据证实，原审法院院不予采信。王启生辩称该房屋在1999年8月10日办理房产调查审批手续时仍然为王启生的名字，因此应当认定该协议为无效协议。原审法院认为，上述行为不能否认双方所签《房约》协议的效力，故对于王启生的该辩称，原审法院不予采信。常本英辩称尹逊珍诉讼主体不适格，原审法院认为，王其松去逝后，除尹逊珍外，并无其它继承人，由尹逊珍主张权利并无不当，对于常本英的辩称，原审法院不予采信。综上，原审法院认为，王其松与王启生签订的房屋买卖协议（即《房约》）系双方自愿和真实意思表示，不违反有关法律规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故尹逊珍请求确认合同有效的诉讼清求，于法有据，原审法院依法予以支持，据此，尹逊珍要求王启生协助办理房产过户手续，亦符合相关法律规定，原审法院予以支持，因该房屋系王启生与常本英夫妻共同财产，应当由其两人共同协助办理。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王其松与被告王启生签订的房屋买卖协议（即《房约》）为有效协议；二、被告王启生、第三人常本英于本判决生效后十五日内协助原告尹逊珍办理位于平阴县榆山街道办事处刘官庄村的房屋（四至为北至路，南至王某某，西至刘某某，东至路）产权过户登记手续。案件受理费50元，由被告王启生承担。上诉人王启生不服原审判决上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1．原审法院认定王启生与王其松所签订的《房约》系双方真实意思表示是错误的。尹逊珍向原审法院提供的《房约》既无王启生的签字，也无王其松的签字，双方的真实意思不能得到体现。2．尹逊珍提交的《房约》签订日期为1993年，而涉案房屋于1999年换证时房产所有权人仍为王启生。故原审法院认定尹逊珍提供的《房约》有效是错误的。3．原审法院认定尹逊珍与丈夫王其松生前在该房屋内实际居住多年可视为已实际履行合同主要义务是错误的。上世纪八十年代末，王启生举家迁往平阴县城居住，将涉案房屋交由父母居住，当时因王其松没有娶妻，故跟随老人一同居住在王启生的房屋中，直至2009年王启生的父亲去世，王其松一直居住在涉案房屋中。而近十年来，王其松身体一直不健康，没有能力在自己的宅基地上建造房屋。王其松去世后，尹逊珍于2012年左右将王其松的宅基地卖给他人获利。而后尹逊珍却以捏造的事实，想要占有王启生所有的房产，尹逊珍的行为不应受到法律保护。（二）原审判决违背法定程序。1．尹逊珍没有起诉的主体资格。王启生与尹逊珍没有产生过房屋买卖关系，尹逊珍没有资格起诉王启生要求王启生为其协助办理房产过户手续。2．原审判决直接认定尹逊珍对涉案房产具有继承的权利，并为唯一继承人违背了不诉不理的法定程序。（三）原审判决适用法律错误。原审判决违背《民法通则》第五十七条第四款和《合同法》第五十二条第二款之规定，同时违背了《物权法》第九条和第十七条之规定。综上，原审判决认定事实错误，违背法定程序，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，驳回尹逊珍的诉讼请求；一、二审诉讼费用由尹逊珍负担。上诉人常本英不服原审判决上诉称：（一）原审判决认定事实错误。1．涉案房屋系常本英与王启生的共同共有房产，王启生无权在常本英不知道且不同意的情况下处分该房产，即使王其松与王启生所签协议系双方真实意思表示，因常本英不知道且不同意，该协议应为无效协议，且为自始无效，原审判决认定尹逊珍提交的《房约》为有效协议是错误的。2．常本英没有出卖自己房产的意思。上世纪八十年代末，常本英同丈夫王启生举家搬到平阴县城居住，在老家房子无人居住的情况下，经人说事，同意由公公、婆婆搬去居住，出于晚辈的孝心、为人子女和母亲的觉悟，同意尹逊珍夫妇在王启生的房产中举行婚礼并长期居住，尹逊珍夫妇只是占了常本英公婆的便宜。1994年3月4日王其松向常本英家支付的2300元系房屋租赁费，原审判决认定尹逊珍善意取得涉案房屋系认定事实错误。3．善意取得构成要件之一是支付了对价，原审判决仅凭一份2300元的收到条就认定常本英于1980年花费一万多元建造的房屋由尹逊珍善意取得，违背了以事实为根据的原则。4．原审法院漏审了主要事实。（1）原审中，王启生不认可尹逊珍提供的协议，原审法院也未查明该协议如何产生，武断地认定该协议为有效协议系错误的。（2）尹逊珍提供的协议是1993年的协议，而常本英提供了涉案房屋于1999年登记时仍为王启生所有的证据，并且办理该房产登记手续的还是尹逊珍的丈夫王其松，对这中间的事实，原审法院不去查明原因是错误的。（3）常本英的公公在2009年去世前一直居住在涉案房屋中，并且王其松生前为何一直不要求办理过户，这都是原审法院应当查明的问题。在以上事实未查明的情况下，原审判决认定尹逊珍及王其松在该房屋中实际居住多年可视为双方已经实际履行了主要义务，是没有事实根据的。（二）原审法院违背程序。尹逊珍没有起诉常本英的主体资格，同时原审法院将尹逊珍继承王其松财产的权利与尹逊珍要求常本英协助过户的权利混为一谈，违背了不诉不理原则。（三）原审法院适用法律错误。原审法院违背了《民法通则》第五十七条第四款、《合同法》第五十二条第二款、《物权法》第九条和第十七条之规定。综上，原审法院认定事实错误，违背法定程序，适用法律错误，请求撤销原判，驳回尹逊珍的诉讼请求。被上诉人尹逊珍答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回王启生、常本英的上诉请求，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，2014年11月25日，平阴县榆山街道刘官村民委员会证明，王其松与尹逊珍婚姻存续期间没有生育子女，王其松在世时王其松的父母已经去世。本院认为：本案系尹逊珍与王启生、常本英之间因买卖农村自有居住性房屋的合同效力及履行而产生的争议，属农村房屋买卖合同纠纷。王启生、王其松系同胞兄弟，同属刘官庄村村民，王启生到县城务工后，将诉争房屋交由父母与王其松共同居住。王其松与尹逊珍结婚后仍与父母在诉争房屋内共同居住。王启生、常本英、尹逊珍均认可王其松的户籍一直在刘官庄村直到去世，可见王其松并非城镇居民户籍或其他集体经济组织成员，其购买诉争房屋不违反法律、行政法规的禁止性规定。此外，诉争《房约》签订时已明确载明了房屋买卖的双方，王其松签订诉争《房约》时已经支付房屋价款5000元，且王启生亦在诉争《房约》上签字，并于1994年3月4日收到了房屋价款2300元出具了收到条，可见诉争《房约》系双方真实、自愿的意思表示，且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条还明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原审判决确认诉争《房约》为有效协议正确，王启生、常本英所提诉争《房约》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国继承法》第十条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。鉴于王其松与尹逊珍未育有子女，王其松在世时王其松的父母已经去世，尹逊珍即为王其松唯一的第一顺序继承人。故尹逊珍起诉本案要求确认诉争《房约》为有效协议，王启生协助办理诉争房屋的过户登记手续并无不当。王启生、常本英所提原审违背程序，适用法律错误的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王启生、常本英各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  许海涛审 判 员  黄 力代理审判员  赵建军二〇一五年七月二十九日书 记 员  王 娜