北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终1899号上诉人（原审原告）：新疆亿和兴达投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区东风路254号新法宾馆。法定代表人:赵士瑞，董事长。委托诉讼代理人:李军锋，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京中视节点文化发展有限公司，住所地北京市丰台区小井村808号。法定代表人:张旭，总经理。委托诉讼代理人:陈静，北京市鑫泰洋律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁冰心，北京市鑫泰洋律师事务所律师。上诉人新疆亿和兴达投资有限公司因与被上诉人北京中视节点文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院2015年丰民初字第13677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新疆亿和兴达投资有限公司（下称亿和投资公司）上诉请求：1.撤销原判，发回原审法院重新审理，或改判确认北京中视节点文化发展有限公司（下称中视文化公司）发出的终止《房屋租赁合同》的通知对我公司没有约束力。2.改判中视文化公司支付我公司违约金63500元。3.改判中视文化公司支付我公司自2015年6月30日至2016年9月13日实际占用库房期间的租赁费767291.66元。4.本案诉讼费由中视文化公司承担。事实和理由：一、首先一审法院程序违法，应当发回重审，一审2015年6月18日受理，2016年12月26日判决，审理期间长达1年6个月，无故拖延，超过法律规定的审理期限，程序违法，应当发回。二、一审法院存在部分证据未经当事人质证，就判决引用的情况。一审法院判决书中称与辛庄村委会核实相关情况，我方对此并不知情，核实情况未经当事人双方质证就作为证据，违法法律规定。三、一审法院对于我方与中视文化公司之间签订的《房屋租赁合同》效力不予确认，难以理解。一审判决中提到对房屋租赁合同的效力不予确认，但判项中又驳回了我方要求确认发出终止合同通知无效的请求，前后矛盾。四、一审法院对于不支持我方提出的确认中视文化公司“发出的终止《房屋租赁合同》的通知”对我公司没有约束力的诉请的理由，我方无法接受。一审判决提到是我方欠租以及我方诉讼中拒绝交接，故认定我方请求确认终止合同通知无效的诉讼请求不予支持，我方认为是因为一审因我方诉讼中多次协商后交接不满的结果。一审判决中还提到我方没有举证与吴萍之间对租赁物有合法处置权，这并非事实，事实是2016年9月13日交接房屋时吴萍也参与了，而且提交的村委会证明中也证实吴萍认可其与我公司是公司与隐名股东的关系。五、中视文化公司单方面解除《房屋租赁合同》违反双方之间的约定，应当承担向我方支付违约金以及其实际交接之前产生的房屋租赁费76万余元。六、一审法院脱离案件事实及双方当事人约定，判决无法令人信服。要求二审法院予以纠正。中视文化公司辩称，同意一审判决，不同意亿和投资公司的上诉请求。答辩意见如下：审限问题是因为法院主持双方交接，亿和投资公司数次不交接，故意拖延导致的。即便案件审理期限延长一年，也并非构成本案发回重审的原因。证据问题，一审法院向双方明示涉案房屋是否发生断水断电问题，法院会依法核实的，亿和投资公司称该证据未出示并无依据。法院查明的事实与当事人提交的证据相互印证，不影响一审法院对案件事实的认定。合同无效是法院依法对合同审查的结果，并不属于不告不理的范围。一审法院明确了房屋不交接的风险，是亿和投资公司一直拖延直到9月13日才交接。亿和投资公司向一审法院起诉请求：1.确认中视文化公司发出的终止《房屋租赁合同》的通知对亿和投资公司没有约束力；2.判令中视文化公司支付亿和投资公司违约金63500元（合同14条约定年租金的10%，以2014至2015年度的租金计算）；3.判令中视文化公司支付亿和投资公司自2015年6月30日至2016年9月13日期间的租赁费767291.66元（63.5万元除以12个月，再乘以14.5个月）；4.诉讼费用由中视文化公司承担。一审法院认定事实：2013年7月11日，甲方亿和投资公司与乙方中视文化公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落在北京丰台区长辛店镇辛庄村太平岭，由亿和投资公司建造的房屋，包括二个库房及值班室，建筑面积5000平方米，场院约900平方米，道路宽度10米，占地约10亩。甲方保证房屋及其附属设施的建筑质量、安全标准、消防标准符合国家相关法律、法规的规定。可以保证乙方的正常使用。甲方负责处理、协调与房屋所在地的职能部门的关系。甲方对该房屋享有所有权及对该房屋享有转租权，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权文件为：王禄森和吴萍2007年3月6日签订的“合同书”、萧萍和吴萍2007年3月6日签订的“合作协议书”和“股东会议决议”。该房屋用途为库房或生产车间。房屋租赁期自2013年7月1日至2016年6月30日。租赁期的第一年租金为人民币60万元，自租赁期的第二年开始租金调整为635000元。甲方对于所出租拥有合法的所有权、使用权及其他的合法权利，具备相应合法的权利证书。甲方保证该房屋、设施等可以合法地用于本合同约定的用途。甲方对于所出租的房屋所占用的土地拥有合法的土地使用权及其他合法权利，具备相应合法的权利证书。甲方保证该土地等可以合法地用于本合同约定的用途。影响乙方承租权的，甲方还应退还乙方的租金。在前述情况下，乙方并有权解除合同。甲方有下列情形之一，房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的，乙方可终止合同，甲方退还己预付的相应房租费用的同时甲方要给付乙方违约金，数额为一年租金的10%；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知知对方，提前终止的一方向另一方交纳违约金，违约金为：一年租金的10%。2015年3月30日，北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会（下称辛庄村委会）送达《通知》，《通知》载明：承租人未按照双方合同约定缴纳租金等相关费用已逾期9个月，于2015年4月2日前将欠款一次性交清，否则，视为自动放弃履行合同的权利与义务，由违约方自行承担损失和责任。2015年4月17日之前，辛庄村委会再次送达《通告》，通告载明：承租人未按合同约定交纳租赁费，逾期10个月（应于2013年6月8日交纳租金），贵单位单方面违约，合同自行终止，于2015年4月17日前清退出租赁物。2015年4月15日中视文化公司向亿和投资公司发送《关于终止的通知》，2015年6月30日中视文化公司向亿和投资公司邮寄《关于腾退我公司承租房屋的通知》及相关文件，并对邮寄通知及相关文件（共九页）予以公证。该通知载明上述租赁库房已经于2015年6月29日腾退（附照片），中视文化公司的租金支付至2015年6月30日。中视文化公司申请的证人出庭证实，2015年4月涉案房屋场地停水停电,2015年6月底库房货物清空。经法院与辛庄村委会核实，辛庄村委会将辛庄南坡宋家沟一块低洼荒地租赁给北京丰园水泥制品厂（厂长王禄森），确实因欠租金发过上述两个通知，并于2015年4月13日左右（具体哪天记不清了），就涉案房屋场地停水停电，村里对于涉案场地上的库房、后续建设的房屋没有批准建设的手续。亿和投资公司称：“土地是北京丰园水泥制品厂（下称水泥厂）从辛庄村委会租的，期限从2002年6月8日到2032年6月7日，王禄森是水泥厂的法人，王禄森将剩余25年使用权租赁给吴萍，是以吴萍、萧萍名义和王禄森签的协议。土地上原有一些建筑物，由吴萍与王禄森达成补偿费10万元后拆的，然后吴萍和萧萍合作共同出资300万元盖了库房，吴萍与亿和投资公司是合作（合伙）关系。由亿和投资公司出租给中视文化公司。”就上述主张亿和投资公司提交王禄森与吴萍的《合同书》（复印件），该合同书载明租期为2007年4月1日至2032年6月7日，租期26年，不准转租、转让、做抵押。亿和投资公司另提交王禄森和吴萍2007年3月6日签订的《附加协议》（有原件）、萧萍和吴萍2007年3月6日签订的《合作协议书》（有原件）。审理过程中，法院多次要求双方协商一致后就涉案租赁标的进行交接，亿和投资公司坚持其诉讼请求，双方协商未果，直至2016年9月13日法院组织双方进行房屋交接，现场交接时涉案库房、场地处于空置状态。法庭明示要求亿和投资公司就涉案房屋、场地的产权状况、规划、建设手续、转租权利予以举证，亿和投资公司未予举证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。亿和投资公司、中视文化公司签订了《房屋租赁合同》，经法院明示要求亿和投资公司就涉案租赁标的的产权状况、规划、建设手续、转租权利予以举证，亿和投资公司未予举证；而王禄森与吴萍的合同书明确约定不得转租、转让，而亿和投资公司也未举证其与吴萍之间对租赁标的有合法的处置权利，故法院对亿和投资公司与中视文化公司之间的《房屋租赁合同》效力不予确认。根据法院已经查明的事实，因欠租辛庄村委会对涉案租赁物停水停电，并明示合同终止，清退租赁物，之后中视文化公司发出终止合同通知并于2015年6月30日搬离租赁场地和房屋；法庭曾多次要求双方协商一致后交接房屋，亿和投资公司坚持其诉求，协商未果。综合上述情况，对亿和投资公司要求确认中视文化公司发出的终止《房屋租赁合同》的通知对亿和投资公司没有约束力，判令中视文化公司支付亿和投资公司违约金63500元，中视文化公司支付亿和投资公司自2015年6月30日至2016年9月13日期间的租赁费的诉讼请求，法院不予支持。一审法院于2016年12月26日判决如下：驳回新疆亿和兴达投资有限公司的诉讼请求。本院查明的事实与一审一致。二审审理中，亿和投资公司提出双方签订的《房屋租赁合同》第14条提前终止合同的约定中提到“经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，并主张双方没有签订书面的终止合同书，在其公司2016年9月13日收回涉案场地之前，《房屋租赁合同》都是有效的，双方应当依约履行，中视文化公司向我公司发出的解约通知无效，不同意合同解除，中视文化公司应当向我方交纳该期间的租金以及违反合同约定的违约金。对此，中视文化公司不认可亿和投资公司对该条款的理解，其认为该条款是针对双方均没有违约行为但单方想解除合同情况的约定，而对于本案中亿和投资公司提供的场地无法使用这种严重违反合同约定的情况，我方是有法定单方解除权的。另外，亿和投资公司主张其是在四月底才收到中视文化公司发的《关于终止的通知》的，并且其公司早在2015年4月21日就补齐了2014年6月8日到2015年6月7日的租金，于2015年6月18日交纳了2015年6月8日到2016年6月7日的租金，违约程度轻微，村委会也不会真的清退租赁物的，中视文化公司要求终止合同依据不足。中视文化公司辩称，我公司为中央电视台提供布景设备，涉案场地发生停水停电特别影响我公司经营，村委会已经证实了停水电事实的存在，我们是因为亿和投资公司违反合同约定，不能保证涉案场地的使用才要求解除合同的。本院认为：根据已查明的事实，亿和投资公司与中视文化公司签订《房屋租赁合同》时，中视文化公司对亿和投资公司出租给其的涉案房屋及场地的权利来源是清楚明晰的，并无异议，且双方在履行租赁合同过程中，并未发生因租赁物权利上的瑕疵而影响到合同履行的情况，故双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律效力性的强制规定，应为有效合同。在合同履行过程中，因出租人亿和投资公司拖欠前手出租人租金，涉案房屋场地被辛庄村委会停水停电，辛庄村委会通告与亿和投资公司的合同自行终止，清退租赁物。在此情况下，中视文化公司向亿和投资公司邮寄送达终止合同通知及腾退房屋的通知。因亿和投资公司拖欠前手租金导致本案转租合同不能履行，中视文化公司行使合同解除权符合合同约定及法律规定，应予支持。亿和投资公司上诉称其已向前手出租人补交了欠租，租赁合同可以继续履行，但亿和投资公司并未将此情况通知中视文化公司，直到本案诉讼时，中视文化公司才知道亿和投资公司已补交租金的事实，而中视文化公司已经行使了合同解除权，不同意继续履行合同，故亿和投资公司上诉要求确认中视文化公司行使解除权不成立，依据不足，本院不予支持。另，亿和投资公司上诉所称双方租赁合同第14条关于提前终止合同约定“经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，依该约定，中视文化公司的解除行为无效。本院认为该条款是对违约解除合同方的权利的限制，不适用双方的解除情形。因本案解除合同的原因在亿和投资公司一方，故亿和投资公司要求中视文化公司支付违约金的上诉请求，本院不予支持。对于亿和投资公司要求中视文化公司支付2015年6月30日至2016年9月13日实际占用库房期间租赁费的上诉请求，鉴于本院认定中视文化公司行使合同解除权成立，中视文化公司租金已支付至2015年6月30日，中视文化公司已发函通知亿和投资公司于2015年6月29日腾房，系亿和投资公司一直未接收房屋，直至本案一审诉讼中，在一审法官的主持下，双方才于2016年9月13日交接房屋的事实，应认定迟收回房屋及合同解除的过错均在亿和投资公司一方。故亿和投资公司要求中视文化公司支付2015年6月30日至2016年9月13日租赁费的上诉请求，本院不予支持。对亿和投资公司上诉提出的一审法院违反法定程序，超审限问题，经本院核实，双方在一审中均同意调解扣除审限，故亿和投资公司的该项上诉主张本院不予支持。综上所述，亿和投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12109元，由新疆亿和兴达投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  曹 雪审判员  王军华二〇一七年三月二十九日法官助理董红书记员马丽雅