湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂红安七民初字第00033号原告陈良泉，男，1971年9月10日出生，汉族，湖北省红安县人，农民，住红安县。原告阮青莲，女，1969年6月20日出生，汉族，湖北省红安县人，农民，住红安县。上列原告委托代理人李红涛，红安县实洁律师事务所律师。特别代理权限。被告徐保林，男，1965年7月4日出生，汉族，湖北省红安县人，农民，住红安县。被告张克芹，女，1962年5月13日出生，汉族，湖北省红安县人，农民，住红安县。被告徐承强，男，1993年3月18日出生，汉族，湖北省红安县人，农民，住红安县。原告陈良泉、阮青莲与被告徐保林、张克芹、徐承强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由审判员夏晓鹭适用简易程序于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告陈良泉、阮青莲及其委托代理人、被告徐保林到庭参加了诉讼，被告张克芹、徐承强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈良泉、阮青莲诉称，2014年10月26日，原告和被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告徐保林、张克芹、徐承强将其位于方家院子垸两间三层自建房屋整体出售给原告，总价58万元，原告应于合同签订之日付定金6万元，2014年12月30日前付房款44万元，2016年12月30日前付清余款，被告在2014年12月30日前将房屋交付给原告。合同签订后，被告徐保林于2014年10月27日收取了原告定金6万元，2014年12月17日收取了原告购房款2万元，但被告至今未向原告交付房屋。由于被告出售的房屋所占土地性质为农村集体所有的土地，且原告非该集体经济组织成员，该售房合同违反法律强制性规定，致使原告不能继续履行该合同，故诉至人民法院请求1、依法确认原告和被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告依法退还定金6万元；3、判令被告退还购房款2万元；4、由被告承担本案诉讼费。被告徐保林辩称，我和原告之间签订的《房屋买卖合同》是由司法局的人员起草的，他们懂法律，所以由他们写的协议应当生效，既然签订了协议，原告就应当按照协议来履行。原告陈良泉、阮青莲为支持其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：原告陈良泉、阮青莲的身份证复印件各一份,红檀结字第087号结婚证复印件一份。拟证明原告的诉讼主体适格以及二原告系夫妻关系。原告陈良泉、阮青莲和被告徐保林、张克芹、徐承强于2014年10月26日签订的《房屋买卖合同》一份。拟证明原告和被告之间签订房屋买卖合同的事实，合同中的第一条“房子西边山墙与徐华鹏靠山墙，靠山墙费用甲方已与徐华鹏结清，无争议，有协议”与事实不符，被告并没有和徐华鹏解决好山墙的问题，徐华鹏说如果原告买了房屋就要和原告扯皮，这是导致原告无法按照合同履行的直接原因，原告有权提出不安抗辩。被告没有按其约定时间腾退房屋，履行交付房产的合同义务，其行为表明没有向原告交付房产的诚意，这也是导致合同不能履行的根本原因。合同第五条约定由被告积极协助原告办理房屋产权证和土地所有权证，但是被告出卖的房屋是小产权房，根本就不能办理证件，所以合同无法履行。鉴于该房屋存在瑕疵及被告的实际行为，所以房屋买卖合同无效。3、被告徐保林于2014年10月27日出具的收条一份，徐保林于2015年12月17日出具的2万元借条一份（实为2014年12月17日，笔误写为2015年，并将收条写成了借条）。拟证明被告收取了原告买卖房屋定金6万元及被告收取了原告2万元购房款的事实。被告徐保林对上列证据1、3无异议。对证据2的真实性无异议，但认为该合同是由司法局工作人员书写，既然房屋手续不全，司法局人员为什么还要去写这份合同？合同签订后，被告为了履行合同而将在该房屋一楼开办的超市关闭，并退出房屋2个多月在外面租房居住，说明被告有诚意。原告证据1、3来源合法，客观真实，与本案有关联性，且被告无异议，本院予以采信。原告证据2来源合法，客观真实，与本案有关联性，被告对其真实性无异议，故其真实性本院予以采信。被告徐保林未向本院提交证据。被告张克芹、徐承强未答辩，亦未向本院提交证据。依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，本院查明如下事实：被告徐保林、张克芹系夫妻关系，被告徐承强系被告徐保林、张克芹的儿子。被告徐保林、张克芹、徐承强均系红安县七里坪镇方院村方家院子垸村民，在该村阳福线临路肖家垸出口靠西第一家建有一栋两间三层楼房，该房屋未办理房屋所有权证和土地使用权证。原告陈良泉、阮青莲系夫妻关系，在七里坪镇方院村租房做生意。2014年10月26日，原告陈良泉、阮青莲作为购买方（乙方）和被告（甲方）协商签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定的主要内容为：“甲方将2009年在本村阳福线肖家垸出口临公路第一家自建的两间三层房屋一栋整体出售给乙方，房屋西边山墙与徐华鹏靠山墙，靠山墙费用甲方已与徐鹏华结清，无争议，有协议。房屋价格共计580000元，乙方在本合同签订之日付定金60000元，2014年12月30日前付440000元，余款2016年12月30日付清。甲方在2014年12月30日前将房产交付给乙方，乙方交付500000元房款后，房屋即归乙方所有，乙方享有所有权。房屋交易的一切税、费由乙方承担，如果该房屋后期能办理房产证、土地使用证，甲方应积极协助，协调村、组关系。合同自甲乙双方签字即生效，双方不得因各种原因包括政策的不许可而反悔，即使政策不许可，乙方仍享有该房屋的使用权、处置权以及拆迁、改建的一切补偿权。如有一方违反，违反者应承担房价20%的违约金。”该合同中所列甲方为徐保林、张克芹、徐承强，但合同仅由徐保林、徐承强作为甲方，陈良泉、阮青莲作为乙方签字、捺手印。合同签订后，被告徐保林于2014年10月27日收取原告交付的购房定金60000元，并出具收条一张。2014年12月17日原告又交付给被告徐保林购房款2万元，被告徐保林向原告出具了2万元借条一张（笔误写为2015年，并将收条写成了借条）。合同签订后，被告终止了在该房屋一楼所经营超市的营业，并搬出房屋在外租房居住2月左右。原告因认为被告没有按时交付房产，并且没有与徐华鹏解决好山墙问题，同时因被告出卖的房屋是小产权房，根本不能办理证件而诉至本院。另查明，原告和被告于2014年10月26日签订的《房屋买卖合同》系双方委托司法局工作人员代为拟定。本院认为，被告出售的房屋建造在被告所在集体土地上，无证照，系“小产权房”。目前我国法律法规及相关政策均不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织成员以外的人员销售，“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行交易。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。原告不属于房屋建造所在集体经济组织成员，其与被告签订的《房屋买卖合同》显然因为违反法律的强制性规定而无效，合同的签订应当遵守法律规定，而不应由书写人的身份来确定其效力，故被告之辩驳意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”，被告徐保林收取原告交付的合同定金及购房款应当由本人来返还，被告张克芹、徐承强未收取原告款，故不承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈良泉、阮青莲和被告徐保林、徐承强于2014年10月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告徐保林于本判决生效之日起十日内返还原告80000元;如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告徐保林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费1800元,款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理。审判员  夏晓鹭二〇一五年七月十日书记员  刘志辉