江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏0682执异19号异议人：廖菲菲，女，1984年9月19日生，土家族，住南京市六合区。异议人：丁玉明，男，1982年8月20日生，汉族，住南京市六合区。申请执行人：天津如玉贵金属经营有限公司，住所地天津港保税区海滨十路129号科技2号标准厂房044。法定代表人陆曾荣，董事长。被执行人：天长市俊泰贵金属有限公司，住所地安徽省天长市永福嘉园金桂苑商铺12—112号。法定代表人明文军。被执行人：明文军，男，1975年3月14日生，汉族，住南京市六合区。本院在执行天津如玉贵金属经营有限公司与天长市俊泰贵金属有限公司（以下简称俊泰公司）及明文军合同纠纷一案中，案外人廖菲菲、丁玉明提出书面异议，要求解除本院对南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。异议人廖菲菲、丁玉明称：2015年1月18日，异议人与明文军及南京千盛房地产经济有限公司签订了房地产买卖中介合同，约定两异议人委托南京千盛房地产经济有限公司购买明文军拥有的位于南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室的房屋，价款550000元。已支付房款240000元，明文军已将房屋实际交付异议人占有使用。合同约定明文军应于2015年9月10日办理银行抵押解押手续后异议人即支付余款，因明文军未能办理且失去联系，致异议人不能办理房屋产权过户手续。以上事实已经南京市六合区法院作出判决予以认定，并判决明文军继续履行合同并支付违约金。故请求解除对明文军名下南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室房屋的查封。本院审查查明：2015年4月15日，本院受理了原告天津如玉贵金属经营有限公司与被告天长市俊泰贵金属有限公司、明文军合同纠纷一案。审理中，根据原告的保全申请，本院于2015年12月14日作出（2015）皋商初字第539-2号财产保全民事裁定，依法对被告明文军位于南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室房屋进行了查封。廖菲菲、丁玉明不服，于2016年8月2日向本院提出复议申请，请求撤销裁定，解除对明文军名下的位于南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室的保全措施。本院经审查裁定驳回廖菲菲、丁玉明的复议请求。2016年7月5日，本院作出（2015）皋商初字第539号民事判决书，判决被告天长市俊泰贵金属有限公司、明文军于判决生效后十日内给付原告天津如玉贵金属经营有限公司人民币861255.79元,并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，以861255.79元为本金，自2014年8月25日始至实际给付之日止后）。判决生效，天津如玉贵金属经营有限公司于2016年11月29日向本院申请强制执行。另查明，2016年2月3日，廖菲菲、丁玉明向南京市六合区人民法院提起诉讼，请求判令明文军继续履行合同为原告办理房屋过户手续并支付违约金8万元。该院审理认定事实如下：2015年1月18日，原、被告及案外人南京千盛房产经纪有限公司（以下称千盛公司）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定：乙方（原告）购买甲方（被告）所有的位于南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室房屋，房屋所有权证：宁房权证合转字第××号，国有土地使用证：宁六国用（2010）第02764号，建筑面积89.26平方米，价款55万元；甲方委托丙方（千盛公司）出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、抵押登记、土地使用证等相关事宜；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；三方商定，上述违约行为方，选择按标的额的20%即11万元作为违约金分别支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；经丙方专业提示，甲乙双方另行约定；甲乙双方签约当日，乙方支付甲方购房定金2万元；甲方房屋有贷款，甲方约定于2015年9月10日前自行办理房屋解押手续，解押后3个工作日内办理房屋产权送件手续；甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款额32万元，直接下达于甲方账户，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款；甲乙双方于2015年1月28日前办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款1万元；甲方承诺于房屋交接前将房屋内的所有户口迁出，如逾期，按房屋总价的万分之五每日赔偿给乙方，逾期超过30个工作日视为违约；甲乙双方约定于2015年1月28日前支付甲方首付款20万元，且当日到房产局作质押……。当日，原告支付给被告定金2万元，并于同年2月2日、2月5日、2月8日分别支付了购房款13万元、7万元、2万元。2015年2月2日，原告丁玉明与被告明文军签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，并于2015年2月11日核准登记领取了《房屋他项权证》（宁房他证合字第0331**号），房屋他项权利人：丁玉明，房屋所有权人：明文军，房屋所有权证号：宁房合转自第34713号，房屋坐落：南京市六合区龙池街道华欧大道1号欧风花苑26幢一单元101室，他项权利种类：抵押权，债权数额：22万元，债务履行期限：2015年2月2日至2015年9月29日。随后，被告将上述房屋交付给原告占有使用。后被告未能按照约定期限办理案涉房屋解押手续，原告曾于2015年11月10日起诉，要求解除上述房屋买卖合同，并要求被告赔偿损失。2016年2月3日，原告撤回了上述起诉，并重新提起本案诉讼。另查明，中国银行股份有限公司南京六合支行对该房屋享有一般抵押权（宁房他证合字第0126**号），债权数额：22万元，债务履行期限：2008年6月19日至2028年6月19日。2015年12月17日，如皋市人民法院依法查封了上述房屋，查封期限自2015年12月17日至2017年12月16日。审理中，本院限原告于2016年7月22日前涤除案涉房屋抵押权，到期后原告未能涤除案涉房屋抵押权，但仍然坚持要求被告办理过户手续。故南京市六合区人民法院作出（2016）苏0116民初824号民事判决书，判决原告廖菲菲、丁玉明与被告明文军于2015年1月18日签订的《房地产买卖中介合同》继续履行，明文军给付原告违约金5.5万元，驳回原告其他诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第三项规定：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的。提出异议，人民法院应予支持。本案中，本院查封时，涉案房产登记在明文军名下，并已设置抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司南京六合支行，而异议人仅支付了房屋总价款550000元中的240000元，并未完全支付对价。且异议人在（2016）苏0116民初824号案件中，南京市六合区人民法院限其于2016年7月22日前涤除案涉房屋抵押权，到期后未能涤除案涉房屋抵押权。故异议人的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人廖菲菲、丁玉明的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙福康审判员  孙戴泉审判员  周慧玲二〇一七年三月三十一日书记员  杨 茜