北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终2568号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京英跑汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路48号院4号楼1层。法定代表人赵晨，董事长。委托诉讼代理人：韩厚，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓旭，北京市高朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长青有限公司，住所地北京市朝阳区小亮马桥路。法定代表人刘长乐，董事长。委托诉讼代理人：沈晓京，北京东景律师事务所律师。上诉人北京英跑汽车销售服务有限公司（以下简称英跑公司）因与被上诉人长青有限公司（以下简称长青公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初24847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人英跑公司之委托诉讼代理人韩厚、蒋晓旭，被上诉人长青公司之委托诉讼代理人沈晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英跑公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判，二审诉讼费由长青公司承担。事实与理由：双方对合同的解除均有过错；租赁标的的返还和交接的时间应该是2016年1月，而不是一审法院认定的4月份；违约金赔偿数额过高。长青公司辩称：不同意一审判决，但没有提起上诉。一审判决第二项有错误，没有扣掉租金及相关费用的部分。长青公司向一审法院起诉请求:1、英跑公司向我司支付拖欠的租金353092.63元、未能按照合同约定的时间支付租金产生的滞纳金3691484.28元、因英跑公司行为导致合同解除应支付的赔偿金2545901.11元，上述各项合计6590478.02元；2、英跑公司支付其在租赁合同履行过程中欠付的物业管理费40635.48元、车位管理费16606.45元、水电费19576.95元、提前供暖费2289.10元、物业管理费滞纳金11377.93元、水电费滞纳金2669.69元，上述各项共计93155.60元。以上两项诉讼请求合计6683633.62元。英跑公司反诉请求：长青公司向我方返还履约保证金1194000元。一审法院认定事实：2013年，长青公司（出租人、甲方）与英跑公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于北京市朝阳区亮马桥路×号的瑞城中心项目中的商业一层的部分区域（以下简称租赁标的）出租给乙方使用，租赁面积为442平方米，双方同意该面积将作为甲方向乙方收取租金及物业管理费等费用的计算标准；租赁标的用于经营“迈凯轮（MCLAREN）”品牌的汽车展示、销售店面之用；租赁期限为5年，自2013年5月6日至2018年5月5日；乙方享有三个月的装修免租期，自2013年5月6日至2013年8月5日；装修免租期内，乙方无需缴纳租金；但乙方应在本合同签订时支付装修免租期内的物业管理费、装修保证金、装修管理费，并按本合同第六条约定支付公用设施费；在装修免租期起始日至租金起始日期间，如果因乙方原因导致本合同提前终止的，视为乙方违约，则乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付上述期间的租金、物业管理费、装修管理费和公用设施费用等费用。此外，乙方还应按照本合同的相关约定向甲方支付违约金；租赁期限中，前两年（即自2013年5月6日起至2015年5月5日止）的租金为375900元整，并租金于第三年（即自2015年5月6日起）进行递增；首期租金乙方应于本合同签订后的三个工作日内付清，尔后，在付租期内，乙方应于每个季度的首月的第三日前预付当季租金；甲方应于收取乙方租金后3日内将等额的租金发票交付给乙方；乙方应当向甲方或者甲方的受让人或承继人聘请的物业管理人缴纳关于租赁标的的物业管理费；物业管理费收费标准为50元/月/平方米，月物业管理费金额为22100元整；物业管理费包含乙方租赁标的工作日每天早7:00时——晚18:00时的制冷费及每年11月15日-次年3月15日的供暖费；乙方应于每个季度首月的第三日前预付当季的物业管理费，每季度物业管理费金额为66300元，支付至九州恒辉物业管理（北京）有限公司的账户中；公用设施的收费标准由甲方依政府主管部门制订和公布的收费标准确定，并有权予以合理调整。乙方应当在甲方或物业管理人发出《缴费通知单》后三个工作日内，按《缴费通知单》指定的方式和额度，缴付水费、电费、燃气费、生活热水费、有线电视收视费等公用设施费用；乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方支付履约保证金，该保证金金额为三个月的租金和三个月的物业管理费共计1194000元；甲、乙双方一致确认，虽然本合同项下租赁面积增加导致租金增加至386056元，但乙方前两年（即自2013年5月6日起至2015年5月5日止）月租金暂按375900元交纳，履约保证金亦暂按该标准缴纳；租赁期限前两年内，乙方应缴租金与实缴租金的差额共计243744元，乙方应自第三年开始（即自2015年5月6日起）按月补足，每月补足金额为6770.67元，然而，如果因乙方原因导致本合同提前解除的，尚未补足的差额部分应自履约保证金中扣除；乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……（5）未按本合同约定支付租金达三个月的；（6）延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费或水、电、燃气等公用设施费用或其他应当由乙方承担的费用超过三十日的（第20.4条）；任何一方出现本合同第20.4或20.5条约定的情形导致对方解除合同的，或因其他违约行为导致本合同解除的，应向对方支付相当于本合同未履行部分的租金总额20%的赔偿金；乙方未能按本合同约定缴纳相关费用或补足履约保证金的，则自逾期之日起，每逾期一天，应按应缴但未缴金额的千分之五（5‰）向甲方支付滞纳金直至其付清应缴金额止；乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费或水、电、燃气、有线电视等公用设施费用或其他应当由乙方承担的费用超过三十日的，甲方有权解除本合同。甲方不选择解除本合同的，乙方除须补足上述费用外，还应当另按照上款规定的原则向甲方支付滞纳金。《租赁合同》签订后，双方即开始履行合同。2013年2月6日，英跑公司向长青公司支付意向保证金50万元，2013年6月26日，英跑公司向长青公司支付保证金69.4万元及租金37.59万元。2013年6月28日，长青公司向英跑公司出具的收据显示，英跑公司向长青公司支付了履约保证金119.4万元（包含保证金69.4万元）。2014年7月28日，长青公司向英跑公司发送律师函，主要内容为：“租赁合同签订后，贵司一直未能按照租赁合同约定的时间支付租金，各期租金的支付均存在严重逾期现象。截至本律师函发出之日，贵司仍未支付2014年6月至9月期间的1127700元租金。……贵司未能按照合同约定按时支付租金，已构成违约，应按照合同的相关约定承担违约责任。依据租赁合同第8.1条、第8.4条、第21.3条之约定，我司有权直接从贵司支付的履约保证金中扣除贵司应支付的款项，贵司应及时补足或重新缴纳履约保证金；贵司逾期支付租金或未能及时补足履约保证金的，则自逾期之日起，每逾期一天，应按应缴但未缴金额的千分之五向我司支付滞纳金。函告如下：1、贵司应于收到本律师函后七日内，向我司支付1127700元租金、293202元滞纳金（滞纳金暂计算至2014年7月31日）及历次逾期支付租金产生的滞纳金1945282.50元。2、如贵司未能在上述期限内支付拖欠的租金及滞纳金，我司将有权选择按照租赁合同第20.4条之约定解除租赁合同，届时，贵司除应按照合同约定支付拖欠租金及滞纳金外，还应向委托人支付实际租赁期内因租赁面积增加而产生的10156元/月租金差额及租赁合同未履行部分租金总额20%的违约金。”2015年7月1日，长青公司再次向英跑公司发出律师函，主要内容为：我司曾于2014年7月28日向贵司就租金事宜发出律师函，贵司向我司支付了拖欠的2014年3月至6月期间的租金1127700元，本着双方友好合作的原则，我司并未向贵司追索676620元的滞纳金。此后，贵司支付租金仍一直存在严重逾期情形，现应于2015年6月8日前支付的2015年6月至9月期间的租金已逾期22日。基于上述，郑重函告如下：1、贵司应于收到本律师函后五日内，向我司支付拖欠的租金1271133.45元、滞纳金146180.35元，以及2015年6-9月期间的物业管理费66300元。2、如贵司未能在上述期限内支付拖欠的租金及滞纳金，委托人将有权选择按照租赁合同第20.4条之约定解除租赁合同，届时，贵司除应按照合同约定支付拖欠租金及滞纳金外，还应向我司支付相当于《租赁合同》未履行部分租金总额20%的违约金。2015年11月18日，长青公司再次向英跑公司发送律师函，主要内容为：1、解除与贵司所签《租赁合同》，贵司应于收到本律师函后5日内，与我司就合同解除后的相关事宜进行协商处理，否则，我司将采取相关的必要措施；2、贵司应于收到本律师函后5日内，向我司支付租赁标的2015年9月至2015年12月期间的租金1271133.45元以及滞纳金3227520.58元，我司有权以贵司支付的履约保证金抵扣上述款项。2015年12月4日，英跑公司向长青公司发送律师函称：1、对律师函中所述滞纳金发生的具体原因及金额的计算方式均存有异议，自2013年双方签订《租赁合同》以来，贵司从未主张过支付滞纳金的要求；2、收到律师函后已经及时付清了租金，本次推迟支付租金的背景是因为我司对《租赁合同》特定条款的履行存有异议，同时因双方合作两年来贵司物业整体业态始终得不到改善，市场萧条，大面积商铺空置不利情况的发生，北京英跑近半年一直以口头、电话、短信和微信等方式邀约贵司负责人商谈就《租赁合同》签署补充协议，但贵司负责人始终故意拖延；3、因贵司工作疏漏，自今年第一季度至第三季度，我司支付租金后，贵司至今未提供发票，导致我司无法进行相应的纳税抵扣，税款损失累计百万余元。基于双方两年来的友好合作关系，北京英跑采取忍让克制的态度，再一次要求贵司负责人在2015年12月20日之前与北京英跑负责人会面商谈，共同讨论履行《租赁合同》中出现的问题。如贵司负责人未在约定时间与北京英跑负责人会面商谈，则视为贵司放弃向英跑追索滞纳金。望贵司综合考虑市场状况及贵司目前惨淡的出租率，为继续维持双方的租赁关系，尽早与北京英跑负责人确定商谈时间。2015年12月29日，英跑公司向长青公司发送律师函称：北京英跑2013年起承租租赁标的，两年来租赁标的物业整体业态始终得不到改善，市场萧条，大面积商铺空置等不利情况的发生，北京英跑近半年一直以口头、电话、短信和微信等方式邀约贵司负责人商谈就《租赁合同》签署补充协议，但贵司负责人始终故意拖延，拒绝与北京英跑协商商谈、沟通和推进签署补充协议。因此，我们代表北京英跑正式函告贵司如下：根据《租赁合同》第3.1.1条的约定，“本合同有效期自本合同签署之日起，至乙方按照本合同第十六条的约定返还租赁标的之日止。”北京英跑将于2016年1月31日根据《租赁合同》第十六条的约定向贵司返还租赁标的，届时请贵司安排人员依照第十六条的约定办理交接手续。请贵司尽早进行工作安排，以避免不必要的经济损失。2016年1月6日，长青公司向英跑公司发出《关于解除及处理后续事宜的函》，主要内容为：1、我司同意办理贵我双方所签《租赁合同》项下租赁标的返还及交接工作。鉴于我司需会同九州恒辉物业管理（北京）有限公司（“物业公司”）与贵司对租赁标的进行验收，故贵司应于2016年1月20日前将租赁标的恢复原状，经我司验收无误后进行交接。2、根据《租赁合同》第四条、第20.4条、第21.2条及第21.3条的相关规定，贵司还应向我司支付：（1）2015年12月6日至2015年12月31日期间的租金353092.63元；（2）因贵司违约行为导致合同解除应支付的赔偿金2545901.11元；（3）因贵司在履行合同过程中延迟支付租金而产生的滞纳金3691484.28元。上述金额共计6590478.02元，贵司应于2016年1月15日前向我司支付。3、根据《租赁合同》第8.1条之规定，贵司未补足因租赁面积增加而产生的租金差额243744元，该款项应自履约保证金中扣除，故履约保证金余额为950256元。待贵我双方交接工作完成，且租赁标的经我司验收无误后，我司将该履约保证金余额于3个工作日内向贵司返还。4、此外，根据《租赁合同》以及贵司与物业公司安保部所签《车位使用管理协议》及补充协议的相关约定，贵司尚拖欠物业管理费40635.48元，车位管理费16606.45元，水电费34316.25元，上述费用共计91558.18元，贵司亦应于2016年1月15日前向物业公司付清。《租赁合同》签订后31个月以来，贵司几乎从未在合同约定的时间内向我司支付租金。截至2015年12月31日，在11次租金支付中，贵司仅有2次按期支付（含首期租金），其余租金支付均有不同程度的延迟，最长延迟时间长达122天。尽管我司多次发函催促，贵司的履约态度一直未有转变。更加难以理解的是，贵司回复的函件中对滞纳金支付事宜只字不谈，反而毫无根据地对我司无端指责。贵司上述行为致使贵我双方之间的诚信关系遭到破坏，并直接导致《租赁合同》的解除。我司希望贵司能够按照《租赁合同》的约定，妥善进行租赁标的的验收和交接工作，以便我司能够尽早安排后续出租事宜。2016年1月11日，英跑公司向长青公司发出《律师函》，主要内容为：北京英跑与贵司解除《租赁合同》是由于贵司拒绝通过友好协商的方式共同解决问题维护双方的合作关系。北京英跑承租租赁标的两年来，大面积商铺空置得不到改善，整体业态萧条，对北京英跑经营的品牌形象及推广十分不利。北京英跑一直以口头、电话、短信和微信等方式邀约贵司负责人就合同履行进行协商，贵司负责人以种种理由故意拖延拒绝商谈，导致双方无法通过友好协商的方式解决问题，合作关系无法维持，双方诚信关系的破坏显然并非是北京英跑造成的。北京英跑将于本月31日前将租赁标的恢复原状，返还贵司，具体时间请以书面通知为准，通知将提前5日寄送贵司，请注意查收。对于贵司回函中提及的租金及各项费用，北京英跑将在返还租赁标的时，根据《租赁合同》的约定与贵司及物业公司结清。此外，2015年3月至2015年12月，北京英跑支付租金后，贵司始终未提供合法发票，导致北京英跑无法进行相应的纳税抵扣，造成的税款损失北京英跑将从应付款项中扣除。贵司要求北京英跑支付的赔偿金，除非贵司能够提供确切的证据支持，北京英跑没有理由支付。贵司主张的延迟支付租金而产生的滞纳金，北京英跑也无法接受。北京英跑延迟支付租金并不能完全归咎于北京英跑单方面的原因，对于贵司主张的滞纳金金额的计算方式，北京英跑不能认同。并且，贵司委托汉鼎联合律师事务所于2015年7月1日发给北京英跑的律师函中，已经明确表示不向北京英跑追索之前的滞纳金。如今贵司又重新计算并要求支付金额如此巨大的滞纳金，北京英跑对此无法接受。2016年4月8日，长青公司与英跑公司签署《迈凯伦展厅撤场确认书》，双方确认的内容有：承租方于2016年4月6日进场对租赁标的内剩余装修进行拆除，拆除项为：1、大厅、会客室的吊顶及主龙骨、灯具、墙面装饰板、展柜、显示器背景墙及其播放设备和路由器；2、全场的安防摄像头和红外感应器及其相关的弱电机柜（详见本协议书附件1—撤场拆除设备设施清单）。拆除物品由承租方自行安排外运，拆除完毕后，承租方应对租赁标的进行基础的保洁清理，保证现场干净整洁，并对各类外露线头进行保护。双方一致确认，全部拆除及清运工作己于2016年4月8日前完成。此日期后，承租方不再享有租赁标的内剩余装修及物品主张权利，出租方有权对租赁标的内所有遗留物品进行处置。关于英跑公司搬离租赁标的的时间，长青公司陈述英跑公司自2016年1月6日起有搬离租赁标的的行为，但由于双方均在租赁标的上上锁，直至2016年4月才完成场地的全部交接；英跑公司陈述其于2016年1月16日搬离租赁标的，但由于门锁被换，直至2016年4月才完成交接。一审法院认为:长青公司与英跑公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当认真履行合同约定的内容。从双方所提交的来往函件及当庭陈述来看，英跑公司存在拖延支付租金的违约行为，根据双方所签《租赁合同》第21.3条的约定，长青公司可以行使合同解除权，故《租赁合同》的解除时间应当为英跑公司收到解除通知的时间，即2015年11月18日。庭审中，双方关于英跑公司撤离租赁标的的过程和时间陈述存在不一致的地方，但可以确认的是，英跑公司自2016年1月初开始准备撤离租赁标的，至2016年4月8日双方签署《迈凯伦展厅撤场确认书》，双方交接完毕。因此，长青公司向英跑公司主张支付租金353092.63元，合法有据，法院予以支持。关于滞纳金，英跑公司答辩时提到，长青公司于2015年7月口头同意免除之前的滞纳金，但并未就此提交相关证据，双方在审理过程中提交的证据也无法体现出长青公司有此意思表示，因此，长青公司主张滞纳金，于法有据，由于滞纳金的性质属于违约金，故关于滞纳金的具体支持情况法院将在后文一并论述。长青公司还主张，英跑公司应当支付赔偿金，关于赔偿金一节，双方所签《租赁合同》第21.2条约定，任何一方出现本合同第20.4条或20.5条约定的情形导致对方解除合同的，或因其他违约行为导致本合同解除的，应向对方支付相当于本合同未履行部分的租金总额20%的赔偿金。故，长青公司主张英跑公司支付赔偿金存在合同依据，且计算方法正确。但法院认为，双方所约定的赔偿金的性质亦属于违约金。与上述滞纳金合并计算，长青公司所主张的违约金数额过高，现英跑公司请求酌情减少，符合法律规定，法院结合双方合同的实际履行情况、英跑公司的违约情节、长青公司的实际损失等因素酌情确定违约金的具体数额。关于长青公司主张的物业管理费、水电费、提前供暖费在《租赁合同》中有明确约定，长青公司的主张法院予以支持。但车位管理费并未在《租赁合同》中有所体现，故长青公司的此项主张法院不予支持。至于物业管理费滞纳金、水电费滞纳金，长青公司并未提交证据证明有向英跑公司催缴相关费用的情形，故此项主张法院不予支持。英跑公司反诉要求长青公司返还履约保证金，长青公司提出根据合同约定，英跑公司还应补交2015年5月6日至2018年5月5日的租金差额，英跑公司当庭表示认可，法院对此不持异议。除此以外，由于双方所约定的履约保证金之目的为担保英跑公司交纳租金及物业管理费等费用，故英跑公司所欠之费用应当从履约保证金中一并扣除，剩余部分由长青公司返还给英跑公司。据此，一审法院于2016年12月判决如下：一、北京英跑汽车销售服务有限公司于判决生效后十五日内向长青有限公司支付违约金（包括滞纳金、赔偿金）一百一十五万元。二、长青有限公司于判决生效后十五日内向北京英跑汽车销售服务有限公司返还履约保证金七十七万八千四百零五元八角四分。三、驳回长青有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京英跑汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费29293元，由长青有限公司负担8788元（已交纳），由北京英跑汽车销售服务有限公司负担20505元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7773元，由北京英跑汽车销售服务有限公司负担5441元（已交纳），由长青有限公司负担2332元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为:本案二审争议焦点即原审判决对违约金数额之认定是否适当。根据已经查明的事实，英跑公司在租赁涉案场地后存在延期支付租金的情况，长青公司多次发函催要，并于2015年11月18日向英跑公司发送解除租赁合同的律师函，此后虽然双方就合同履行、办理交接手续、相应费用结算等问题反复交涉，但最终并未达成新的一致意见，原审法院据此认定系英跑公司违约并将英跑公司收到该函件时间确定为合同解除时间，并无不当。英跑公司主张双方系协商一致解除，缺乏事实依据，本院不予采信。关于租赁期间，英跑公司与长青公司签订撤场确认书，双方一致确认，全部拆除及清运工作已于2016年4月8日前完成。现英跑公司虽主张其于2016年1月16日即搬离涉案场地，但并未提交有力证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，英跑公司作为违约方应按照合同约定向长青公司支付违约金，原审法院综合考虑双方合同履行情况，将合同约定的滞纳金、赔偿金合并计入违约金并根据英跑公司的请求酌情减少，处理适当，应予维持。综上，英跑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58586元，由北京英跑汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  万丽丽审判员  杨 夏审判员  赵 霞二〇一七年三月七日书记员  李延昭书记员  卢园园