广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初18517号原告：李祐枝，男，1958年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：梁顺泰，男，1952年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李厚杰，佛山市顺德区均安镇法律服务所法律服务工作者。被告：梁厚旺，男，1970年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告李祐枝、梁顺泰与被告梁厚旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理。后因本案案情较为复杂，本院依法适用普通程序于2017年2月7日公开开庭进行了审理。本案两次开庭时，原告李祐枝、梁顺泰的委托诉讼代理人李厚杰和被告梁厚旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋占有使用费66000元(从2015年11月1日起暂计至2016年9月30日止)及利息(从起诉之日起计至房屋占有使用费支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；2.被告向原告支付违约金10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.确认原、被告于2014年4月1日签订的《商铺租约合同》无效；2.被告立即搬离并返还位于佛山市顺德区均安镇××均××路××号之一商铺(以下简称涉案商铺)给原告；3.被告支付房屋占有使用费9万元(从2015年11月1日起暂计至2017年1月止为9万元，参照《商铺租约合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费)及利息(从起诉之日起计至房屋占有使用费支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。事实与理由：2014年4月1日，原、被告签订了《商铺租约合同》，原告依约将位于佛山市顺德区均安镇××均××路××号之一商铺(以下简称涉案商铺)交予被告使用，租赁期从2014年4月1日起至2018年4月30日止，签约当天被告向原告交纳了按金18000元，被告向原告支付每月租金为6000元，被告必须在每月5日前交纳当月租金，否则被告每天按租金的1%向原告交纳滞纳金。按金待合同履行完毕才可退还被告，如中途退出租约按金则不退回被告。拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回涉案商铺，按金不退回，归原告所有。被告现已拖欠原告从2015年11月1日至2016年9月30日的房屋���有使用费66000元(6000元/月×11个月)，其长期拖欠房屋占有使用费的行为已构成根本违约，给原告造成严重的经济损失。被告梁厚旺辩称，房屋占有使用费已支付至2016年3月。从2015年9月起，涉案商铺前面的道路已经围蔽，希望原告降低房屋占有使用费的标准。涉案商铺前面的道路围蔽，相关部门已向原告补偿了部分费用，该补偿款应支付给被告。原告提交的证据及被告的质证意见如下：1.两原告的身份证复印件、被告的人口信息查询表打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《使用土地协议书》、证明原件各一份，证明原告向佛山市顺德区均安镇新华社区居民委员会租用了一块土地，涉案商铺属原告所有。3.《商铺租约合同》原件一份，证明原告将涉案商铺出租给被告使用，租用期限是2014年4月1日至2018年4月30日，于每月5日前缴纳租金6000元。被告对原告提交的上述证据均无异议。经庭审举证、质证，被告对原告的上述证据均无异议，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2005年1月12日向佛山市顺德区均安镇新华集体资产管理办公室承租了位于均安镇××均××路××号土地(即永丰工业区对面的土地，面积7.65亩，即5100平方米)后，便在该地块上修建了房屋，但该房屋并未办理房屋产权证。2014年4月1日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订一份《商铺租约合同》，主要内容如下：一、甲方将位于佛山市顺德区均安镇××均××路××号之一(租用面积约400m2)出租给乙方。二、租用期限从2014年4月1日起至2018年4月30日止。签约当天向甲方交纳按金18000元，按金不计利息。���、每月租金6000元，乙方必须在每月5日前交纳当月租金，否则乙方每天按租金的1%向甲方交纳滞纳金。四、按金等合同履行完毕才可退还乙方，如中途退出租约按金则不退回乙方。五、乙方不得擅自改建房屋，改建或装修须经甲方同意方可进行。合同期满后，所有建筑物装修归甲方所有(包括电线不可移动电器)，租用期间的物业修理及安全责任由乙方负责。如有损坏，乙方照价赔偿。六、租用期间，水费、电费、卫生费，税收部门对房屋税征收的一切费用由乙方负责，其它不可抗拒而使乙方受到损失的后果由乙方负责。九、乙方办一切证照，甲方无房产证、消防证等一切证明。签订上述合同后，原告将涉案商铺交予被告租用，被告也交纳了按金18000元，但原告至今未举证证明该商铺已取得建设工程规划许可证，或者已经主管部门批准建设。原告在诉讼过程中称房���占有使用费只支付至2015年10月份，被告则称房屋占有使用费已支付至2016年3月，原告对此予以否认，被告也未举证证明其陈述的上述事实。另查明，涉案商铺边上的公路因需要施工，有部分地方采取了围蔽措施。本院认为，关于《商铺租约合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，《商铺租约合同》系无效合同，故原告要求确认《商铺租约合同》无效的主张有理，本院予以支持。关于涉案商铺和按金的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《商铺租约合同》系无效合同，故原告要求被告返还涉案商铺的主张有理，本院应予支持。原告取得的按金18000元应返还给被告，为了便于计算，该按金18000元在尚欠的房屋占有使用费中进行抵扣。关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案商铺有部分地方被围蔽，给被告使用该商铺造成了较大影响，故本院酌情确定被告从2015年11月1日起至返还涉案商铺之日止按4200元/月的标准支付房屋占有使用费。扣减原告应向被告返还的按金18000元，被告截至2016年11月30日应向原告支付房屋占有使用费36600元(4200元/月×13个月-18000元)。关于原告主张的逾期付款利息和违约金的问题。因《商铺租约合同》系无效合同，故原告所主张的违约金和逾期支付房屋占有使用费的利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李祐枝、梁顺泰与被告梁厚旺于2014年4月1日签订的《商铺租约合同》无效；二、被告梁厚旺应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李祐枝、梁顺泰返还位于佛山市顺德区均安镇XX均X路X号之一房屋；三、被告梁厚旺应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李祐枝、梁顺泰支付房屋占有使用费(房屋占有使用费计算方法：截至2016年11月30日的房屋占有使用费36600元，2016年12月1日起至返还位于佛山市顺德区均安镇XX均X路X号之一房屋之日止的房屋占有使用费，按4200元/月计算)；四、驳回原告李祐枝、梁顺泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元(原告李祐枝、梁顺泰已预交)，由原告李祐枝、梁顺泰负担800元，被告梁厚旺负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蒋竞雄人民陪审员  张 芳人民陪审员  何海清二〇一七年三月二日书 记 员  李赤瑜