天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017)津02民终2649号上诉人（原审被告）：魏金凤，女，1964年9月22日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：姜巍，（魏金凤之子），1990年5月27日出生，汉族，住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：及嘉起，男，1985年12月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘俊杰，天津至大律师事务所律师。上诉人魏金凤因与被上诉人及嘉起房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初83343号民事判决，提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人魏金凤的委托诉讼代理人姜巍、被上诉人及嘉起的委托诉讼代理人刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏金凤上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项，改判驳回及嘉起要求魏金凤支付违约金的诉讼请求；2、判令及嘉起退还魏金凤自2016年9月24日至2016年10月7日共计14天房屋租金及物业费、车位管理费；3、一、二审诉讼费用由及嘉起承担。事实和理由：一审认定魏金凤违约错误，房屋无法继续租用系及嘉起将房屋门锁密码更换，致使魏金凤无法继续租住，无法居住之后的租金、物业费、车位费应予返还。及嘉起辩称，不同意魏金凤的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。及嘉起向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方之间的《房屋租赁合同》于2016年9月24日解除；2、判令魏金凤支付及嘉起违约金2.9万元（违约金4万元扣除及嘉起已经收取的押金1.1万元）；3、判令魏金凤承担损坏家电、家具的维修、更换义务；4、判令魏金凤返还及嘉起门禁卡、水卡、电卡、煤气缴费卡、电视遥控器等物品；5、本案诉讼费用由魏金凤承担。一审审理中，及嘉起将第三项诉讼请求明确为判令魏金凤维修床垫和两把餐椅，并撤回第四项诉讼请求。一审法院认定：2015年10月1日，及嘉起与魏金凤签订000061号《房屋租赁合同》，约定以下内容：及嘉起为出租方，魏金凤为承租方，房屋位于天津经济技术开发区××楼××室，用途为居住，租金每月11000元，同时魏金凤交纳押金11000元，退房时如双方无争议由及嘉起如数退还该押金；租赁期18个月，自2015年10月8日至2017年4月7日；租赁期限内，双方未经协商一致均不得提前解约，否则违约方以4万元作为赔偿金支付给守约方；租金支付方式为半年付，第一次2015年10月1日魏金凤向及嘉起支付2015年10月8日至2016年4月7日的房租；魏金凤需提前15天支付及嘉起下半年房租即第二次支付房屋租金日期为2016年3月15日；因魏金凤使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，魏金凤应及时维修并负担所发生的费用；由于不可抗力及非魏金凤原因造成的损失由及嘉起承担相关责任及发生的费用。合同签订后，魏金凤支付及嘉起11000元押金并入住。2016年9月23日，魏金凤给及嘉起打电话称不想继续租住该房屋了，希望协商多交的房租不退的情况下是否可以把押金退还。及嘉起于2016年9月24日至案涉房屋，与魏金凤当面协商解除合同事宜，但由于对房屋设施维修等问题未能协商一致，魏金凤即离开房间，及嘉起将房屋密码锁密码交由中介更换。经一审法院于2016年10月26日组织现场勘查，魏金凤的物品在房屋内还留存有一个锅、一个凉水壶和一个沙发清洁膏。另，及嘉起提出魏金凤租住房屋过程中，因魏金凤使用不当使出租时全新的一个床垫上有明显污渍，且有两把餐椅有漆面磨损，应当由魏金凤维修。经本院现场勘查，确存在一个床垫表面有污渍、两把餐椅有漆面磨损情况。及嘉起提出，其主张的4万元违约金是依据合同明确规定，且对应的损失是房屋本应出租到2017年的预期租金的收益，而且现在房屋一直没有出租，在法院现场勘查之前，及嘉起并没有获得房屋的密码锁密码，勘查之后虽然没有客观上的出租障碍，但由于房屋涉诉，所以及嘉起也没有处置。魏金凤提出，房屋的租赁期限本就是一年，从合同中只约定了两次交费时间、魏金凤交纳的暖气费、物业费都是一年的费用，可以得到印证。双方确认魏金凤交纳了第二个半年的房屋租金66000元。一审法院认为，及嘉起与魏金凤之间房屋租赁合同法律关系合法有效，双方均应遵照合同约定内容执行。现双方均对2016年9月24日解除了租赁合同不持异议，予以确认，本案的争议焦点在于合同解除的原因和违约责任的内容。第一，及嘉起提出，合同提前解除的原因是魏金凤提前退租，魏金凤不予认可，并提出及嘉起在双方没有协商一致的情况下将魏金凤赶出房屋才是合同解除的原因。根据现场勘查的情况，魏金凤在房屋内留存的物品仅为一个锅、一个凉水壶和一个沙发清洁膏，也就是说在2016年9月24日双方在房屋内协商解约事宜时，魏金凤已将生活居住的物品基本搬离，不存在仓促、被迫离开租住房屋的情形，而双方解约的起因是2016年9月23日向及嘉起提出退租意愿，因此一审法院认定合同解除的原因为魏金凤退租而非及嘉起强行收回房屋。至于魏金凤提到的合同租期本为一年，不存在提前解约一节，因该抗辩与合同约定内容不符，魏金凤亦未提交证据加以证实，因此不采纳该项抗辩。据此，合同约定了明确的租赁期限至2017年4月7日届满，并约定了双方均不得提前解约的条款，而魏金凤在2016年9月23日即提出了解约，未再实际居住该房屋，亦未再向及嘉起交纳第三个半年的房屋租金，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。第二，违约责任的内容。及嘉起要求魏金凤承担维修房屋内受损设施并支付违约金4万元的违约责任。一审法院进行以下分析：1.对于床垫的清洗，魏金凤对此不持异议，故予以确认；2.对于餐椅漆面的磨损，一审法院认为，承租人使用房屋及房屋内设施，在正常使用情况下也可能导致漆面磨损，该情况不属于房屋设施损坏的情况，不影响餐椅正常使用，因此不属于合同约定应由承租人进行维修的内容，故及嘉起要求魏金凤维修餐椅的请求，不予支持；3.关于违约金一节，虽然合同中约定有提前解除合同违约金的金额，但魏金凤提出了违约金过高之抗辩，因此依照相关法律规定，需与及嘉起因魏金凤之违约行为而遭受的实际损失相比较来确定违约金的数额。现及嘉起因魏金凤的提前解约行为，导致在现场情况未得到固定之前不能擅自处理房屋，且需要一定时间寻找新的承租人方可获得收益，因此房屋会空置一定时间，产生本应获得房屋租金却未获得的收益损失，因此结合案件情况，参照双方合同约定的租金标准，酌情支持及嘉起违约金27500元（其中双方解约至现场勘查时间为1个月左右，再给予及嘉起再行出租寻找承租方的时间1个半月），及嘉起超出部分的违约金请求，不予支持。扣除魏金凤交纳房租（2016年9月25日至10月7日共13天的房租4766元）及押金（11000元）部分，魏金凤向及嘉起支付的违约金为11734元。一审判决：一、确认及嘉起与魏金凤魏金凤签订的000061号《房屋租赁合同》于2016年9月24日解除；二、魏金凤于本判决生效之日起十日内支付及嘉起违约金11734元（此金额已扣除了魏金凤交纳的押金）；三、魏金凤于本判决生效之日起十日内为及嘉起清洗床垫（放置于天津经济技术开发区××楼××室房屋内朝南向卧室中；品牌：Dreamland）一个；四、驳回及嘉起其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据，本院认定如下：证人王某所做证言因无其他证据予以佐证，不能证明双方已经就合同解除以及违约事项达成一致，且该证据不属于新证据。对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案中，双方均认可在租赁合同到期前的2016年9月24日租赁合同解除，现上诉人主张合同无法继续履行系被上诉人将房间密码更换而造成其无法居住，结合双方就解除租赁合同的电话联系、一审法院对现场勘验情况以及房屋密码掌握在房屋中介机构处等情况，上诉人并不能证明其不具备继续租住案涉房屋的条件，故其上诉提出被上诉人存在违约行为的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金额的确定问题，双方合同就违约金数额进行了约定，一审法院基于上诉人提出的违约金过高的主张，根据案件实际情况，对于违约金数额进行了酌情降低，处理并无不当，应予维持。关于上诉人二审提出的返还14天房租的主张，因一审法院已将该部分核算后抵偿部分违约金，对此上诉人该项主张不予支持。关于返还物业费、车位费的主张，因上诉人在一审中并未主张，一审法院未予审理，二审中，被上诉人对此不予认可，本院不予处理。综上所述，魏金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由魏金凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵志宏代理审判员  滕光鑫代理审判员  田 雷二〇一七年三月二十八日书 记 员  底 健