广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)三民初字第569号原告：杨长富，男，1955年4月30日出生，汉族，居民，住广西柳州市柳北区，委托诉讼代理人：覃世云，广西天际律师事务所律师。原告：杨宝忠，男，1971年5月5日出生，汉族，居民，户籍所在地：福建省南安市，现羁押于广西柳州市第二看守所。委托诉讼代理人：余仕继，广西超仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗希泉，广西超仁律师事务所律师。被告：三江县聚丰商贸置业有限责任公司（以下简称聚丰公司），住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号天江丽都小区9号楼，统一社会信用代码：914502265819796319。法定代表人：黄和。委托诉讼代理人：邱远智，男，1990年8月17日出生，侗族，住广西柳州市鱼峰区，三江县聚丰商贸置业有限责任公司副经理。被告：邱明，男，1966年1月5日出生，侗族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区。现住广西三江侗族自治县，被告：三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司），住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号天江丽都小区9号楼，注册号：450226200001561。法定代表人：邱明。原告杨长富与被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司、邱明、三江县鑫辉房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理，在审理过程中，原告杨宝忠申请作为本案的原告参加诉讼，经合议庭合议，于2016年1月12日追加杨宝忠作为本案的原告参加诉讼，依法由审判员李春晓担任审判长，审判员傅万成，人民陪审员张呈仕参加的合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告杨长富及其委托诉讼代理人覃世云、原告杨宝忠的委托诉讼代理人罗希泉、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司的委托诉讼代理人邱远智、被告邱明、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司的法定代表人邱明到庭参加诉讼。2016年1月28日，原告杨长富提出笔迹鉴定申请，经本院审查符合法律规定，依法准许，遂将案卷提交柳州市中级人民法院司法鉴定中心对外委托进行鉴定。2016年8月31日经广西公明司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，柳州市中级人民法院司法鉴定中心将案卷退回我院。本院审判人员由于其他工作因素进行调整，故本院另行组成由审判员李春晓担任审判长，代理审判员廖龙华，人民陪审员侯祖钦参加的合议庭，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，书记员朱泽苑担任法庭记录。原告杨长富的委托诉讼代理人覃世云、原告杨宝忠委托诉讼代理人罗希泉、被告邱明、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司的法定代表人邱明到庭参加诉讼，被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由无故不到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理。现已审理终结。原告杨长富诉称：2013年5月1日，杨长富和杨宝忠作为甲方，与被告聚丰公司、邱明作为乙方，被告鑫辉公司作为丙方，签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将共同共有的位于三江县古宜镇桥西南8号天江丽都地下室负2层整层出租给乙方，乙方用于经营农贸市场，租期10年，从2013年5月1日起到2022年4月30日止；租金逐年递增，即第一年1500000元，第二年2600000元，第三年3300000元，以后每年租金在上年租金基础上递增10%，按季交纳租金，在每季度第一个月5号前交清季度租金；如逾期交纳租金，则以所欠租金总额为计算基数，按每天千分之三计算违约金；丙方对乙方的债务承担保证责任。租赁合同还对其他事项作了约定。杨长富、杨宝忠按合同约定履行了自己的义务，但至今，聚丰公司和邱明未按约定交纳履约保证金，租金也分文不交，聚丰公司和邱明的行为己构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条规定，除应如数交纳租金外，还应按合同约定向杨长富和杨宝忠支付违约金。根据租赁合同约定，被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明应付违金6230000元，但杨长富只主张违约金1800000元。原告和杨宝忠对出租商铺共同共有产权，双方各占一半份额。由于杨宝忠因涉嫌犯罪己被司法机关羁押，原告无法与其共同起诉。为维护自己的合法权益，原告自行起诉，请求法院依法判令：1、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨长富、杨宝忠分别支付租金2600000元；2、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨长富、杨宝忠分别支付违约金900000元；3、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司对被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明应负本案债务承担补充清偿责任；4、本案诉讼费由三被告负担。庭审中杨长富将诉讼请求变更为：1、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨长富、杨宝忠分别支付租金5061250元；2、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨长富、杨宝忠支付违约金1870417元；3、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司对被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明应负本案债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告负担。原告杨宝忠诉称的事实和理由与原告杨长富一致，但诉讼请求为：1、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨宝忠支付租金2600000元；2、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨宝忠支付违约金900000元；3、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司对被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明应负本案债务承担补充清偿责任；4、本案诉讼费由三被告负担。庭审中杨宝忠将诉讼请求变更为：1、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨宝忠、杨长富共同支付租金10122500元；2、被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明向原告杨宝忠、杨长富共同支付违约金3740834元；3、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司对被告三江县聚丰商贸置业有限责任公司和被告邱明应负本案债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告负担。原告杨长富提供的证据有：1、商铺租赁合同（2013年5月1日），证明二原告与三被告签订租赁合同，就租金、租赁期限、违约责任进行了约定；2、《承诺书》（2014年2月10日），证明三被告于2014年2月10日共同向二原告承诺于2014年3月10日前付清租金和保证金；3、关于支付商铺租金通知（2014年5月7日），证明二原告向三被告发出支付租金的通知，三被告已收到该通知；4、《承诺书》（2014年5月7日），证明三被告于2014年5月7日向二原告承诺于2014年6月10日前付清租金和保证金，否则退出租赁的商铺；5、关于支付商铺租金再通知（2015年9月6日），证明二原告再次向三被告发出支付租金的通知，邱明签收了该通知并答应支付4000000元；6、承诺书（2015年9月7日），证明邱明代表三被告作出清偿欠交租金的承诺；7、关于支付商铺租金再通知（2015年9月6日），证明聚丰公司的法定代表人黄和在通知上签收，并表示于2015年12月底付清租金；8、鉴定意见书，证明2013年12月6日《收条》上杨宝忠的签名不是其本人亲笔签名。原告杨宝忠未提供证据。被告聚丰公司辩称：我公司不认可原告的诉请，因为我们已将租金全部付给原告。被告聚丰公司提供的证据有：1、广西农村信用社（合作银行）转帐业务凭证8单，证明我们已支付原告租金17000000元。被告邱明辩称：不认可原告的诉请，租金我们已全部付清。被告邱明提供的证据有：1、商铺租赁合同（2013年3月6日），证明被告按合同缴纳租金；2、说明，证实原被告双方是按2013年3月6日的租赁合同执行的；3、收条，证明杨宝忠已收到邱明交的租金4000000元；被告鑫辉公司辩称：意见和聚丰公司、邱明的意见一致。被告鑫辉公司提供的证据和被告邱明提供的证据一致。经庭审质证，原告杨宝忠对原告杨长富提供的证据1-8均无异议。被告聚丰公司对原告杨长富提供的证据1的真实性无异议，对合同第五条有异议，因为商铺一直都未开业，所以对保证金不认可；对证据2、3、4无异议；对证据5不认可，认为聚丰公司当时的法定代表人已不是邱明；对证据6不认可，认为承诺人处是邱明签字，但他不是聚丰公司的法定代表人，并且也没有得到聚丰公司盖章确认；对证据7不认可，我们已付完所有租金。被告邱明对原告杨长富提供的证据1的真实性无异议，但认为实际执行的合同是2013年3月6日的那份合同；对证据2、3、4无异议；证据5、6、7的签名的确是我签的，但聚丰公司已付完所有租金，故对该三份证据不予认可；对证据8无异议。被告鑫辉公司对原告杨长富提供的证据的质证意见和被告邱明的意见一致。原告杨长富对被告聚丰公司提供的证据1有异议，认为转款形式上有，被告将1000000元、1800000元、2800000元这三笔款循环转款，并未实际付款。原告杨宝忠对被告聚丰公司提供的证据1有异议，不认可是支付本案的租金。被告邱明、鑫辉公司对被告聚丰公司提供的证据1无异议。原告杨长富对被告邱明、鑫辉公司提供的证据1的真实性有异议，认为不是真实的合同，并且该合同的时间在原告提供的合同之后，也应以原告提供的合同为准；对证据2不认可，因为2013年3月6日的合同并未实际执行；对证据3的真实性有异议，不是杨宝忠本人的亲笔签名。原告杨宝忠对被告邱明、鑫辉公司提供的证据1的真实性有异议，杨宝忠的签名不是其本人签名；对证据2有异议，认为该证明是针对2013年3月6日及之前的合同适用的，2013年5月1日签订新的合同后，是对之前合同的变更；对证据3真实性有异议，不是杨宝忠本人的亲笔签名。被告聚丰公司对被告邱明、鑫辉公司提供的证据1-3均无异议。本院认为原告杨长富提供的证据1与被告邱明、鑫辉公司提供的证据1均为商铺租赁合同，原告提供的合同签订时间在后，故本院对该证据予以采信；对证据2、3、4符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，被告聚丰公司、邱明、鑫辉公司无异议，本院予以采信；对证据5、6被告邱明认可该签名是其本人所签，本院对该两份证据予以采信；对证据7被告聚丰公司认可该签名是其法定代表人所签，本院对该证据予以采信；对证据8，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”该鉴定系原被告双方共同委托的评估机构作出的，本院对该证据予以采信。对被告聚丰公司提供的证据1中2014年6月26日、27日、28日的7单汇款凭证，本院认为该凭证是邱明付租金的直接证据，二原告否认收到此款项应提供证据证明自己的观点，现未能提供，故本院对该7单凭证予以采信；对2013年12月2日的汇款凭证，本院认为该凭证仅证明覃佑辉向杨宝忠汇款4000000元。被告邱明、鑫辉公司提供的证据1因与原告杨长富提供的证据1均为商铺租赁合同，因被告提供的合同签订时间在后，故本院对该证据不予采信；对证据2，本院认为该《说明》仅是针对2013年3月6日及之前签订的合同而进行的约定，故本院对该证据不予采信；对证据3，从广西公明司法鉴定中心所作的鉴定意见书可知，2013年12月6日《收条》上杨宝忠的签名并非其本人所写，故本院对该证据不予采信。本院于2016年4月1日对案外人黄之敏作调查询问，对本院所作的调查询问笔录原告杨长富、杨宝忠均无异议，聚丰公司、邱明、鑫辉公司不予认可，本院认为，该询问笔录属于证人证言，在无其他证据佐证的情况下证人证言的证明力明显低于聚丰公司提供的7单汇款凭据，故本院对黄之敏的陈述不予采信。根据本院确认的上述证据，以及原告在法庭审理过程中的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2013年3月6日，原告杨长富、杨宝忠与被告聚丰公司、邱明、鑫辉公司签订《商铺租赁合同》，杨长富、杨宝忠将其所有位于三江县古宜镇桥西南8号天江丽都地下室负二层整层，面积约为9198平方米的商铺交由被告聚丰公司、邱明承租，作为丽都五星农贸市场使用。合同约定：租赁期限从2013年3月28日至2026年3月27日（共13年）。在短期内交清十三年租金：聚丰公司、邱明能在本合同签订之日起十五个月时间内付清十三年租金的，租金为17000000元。双方还就其他权利义务作出了约定。同日，杨长富、杨宝忠、邱明还就2013年3月6日签订的合同作了《说明》，该说明约定2012年11月16日签订的租赁合同只作银行贷款使用，合同内容对双方没有约束力，租赁合同以2013年3月6日签订的租赁协议为准。2013年5月1日，原告杨长富、杨宝忠与被告聚丰公司、邱明、鑫辉公司又签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：杨长富、杨宝忠将其所有位于三江县古宜镇桥西南8号天江丽都地下室负二层整层，面积约为9198平方米的商铺交由被告聚丰公司、邱明承租，作为丽都五星农贸市场使用。租赁期限从2013年5月1日至2022年4月30日（共10年），其中02室的756.40平方米部分租期为15年（该部分聚丰公司、邱明转租给星港百货作为配套使用）。租金：2013年5月1日至2014年4月30日年租金合计1500000元；2014年5月1日至2015年4月30日年租金为2600000元；2015年5月1日至2017年4月30日年租金为3300000元，2017年5月1日起的租金在上年的基础上递增百分之十，每二年递增一次，以此类推。按季交租，季度初交清当季（3个月）租金，即每季度月初5日前交清当季租金，租金直接汇入杨长富、杨宝忠指定的帐户。聚丰公司、邱明逾期交付租金的，除应及时如数补交外，逾期部分按日千分之三支付违约金，违约金不足弥补经济损失的还应给予赔偿。聚丰公司、邱明对本租赁合同产生的债务互负无限连带责任，鑫辉公司承担保证法律责任。双方还就其他权利义务进行了约定。邱明分别于2014年6月26日、2014年6月27日、2014年6月28日分7单将13000000元汇入杨长富的个人帐号，案外人覃佑辉于2013年12月2日将4000000元汇入杨宝忠的个人帐号，聚丰公司、邱明认为双方签订的租赁合同应以2013年3月6日的为准，邱明、覃佑辉汇给杨长富和杨宝忠的17000000元是2013年3月6日租赁合同中约定的租金，聚丰公司、邱明已付完13年租金，并不存在拖欠租金的情况。杨长富、杨宝忠则认为应以2013年5月1日签订的租赁合同为准，聚丰公司、邱明并未支付过任何租金，双方争执不下，杨长富、杨宝忠诉至本院，分别提出如上诉请。原告杨长富于2016年1月28日向本院提出鉴定申请，本院将案件移交至柳州市中级人民法院，对外委托了广西公明司法鉴定中心对2013年12月6日《收条》内“杨宝忠”的签名进行笔迹鉴定，桂公明司鉴定文字【2016】第276号笔迹鉴定意见书鉴定结论：2013年12月6日《收条》内“杨宝忠”的签名与样本内同名签名不是同一人所写。本案争议焦点：一、应以2013年5月1日还是以2013年3月6日签订的《商铺租赁合同》作为本案的定案依据？2、被告聚丰公司、邱明是否尚欠二原告租金及其违约金？3、本案中被告鑫辉公司是否应对被告聚丰公司、邱明的债务承担连带清偿责任？针对第一个争议焦点，本院认为，杨长富、杨宝忠和聚丰公司、邱明、鑫辉公司于2013年5月1日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。在2013年3月6日的租赁合同中约定租赁期限从2013年3月28日至2026年3月27日，共13年。在短期内交清十三年租金，聚丰公司、邱明能在合同签订之日起十五个月时间内付清十三年租金的，租金总额为17000000元。聚丰公司、邱明对本租赁合同产生的债务互负无限连带清偿责任，鑫辉公司承担保证法律责任。在2013年5月1日签订的租赁合同中约定租赁期限从2013年5月1日至2022年4月30日，共10年，其中02室756.4平方米部分租期为15年。租金：2013年5月1日至2014年4月30日年租金合计1500000元；2014年5月1日至2015年4月30日年租金为2600000元；2015年5月1日至2017年4月30日年租金为3300000元，2017年5月1日起的租金在上年的基础上递增百分之十，每二年递增一次，以此类推。按季交租，季度初交清当季（3个月）租金，即每季度月初5日前交清当季租金，租金直接汇入杨长富、杨宝忠指定的帐户。聚丰公司、邱明向杨长富、杨宝忠交纳的租金均为税后。聚丰公司、邱明对本租赁合同产生的债务互负无限连带清偿责任，鑫辉公司对聚丰公司、邱明的租金债务承担连带责任。其他权利义务，前后两份租赁合同的内容一致，因双方于2013年3月6日签订的租赁合同中约定的租赁期限、租金以及违约责任在之后2013年5月1日签订的租赁合同中有了新的约定，应视为2013年5月1日的租赁合同是对2013年3月6日租赁合同的变更，故本案争议的事实应以2013年5月1日双方签订的《商铺租赁合同》为准。针对第二个争议焦点，关于邱明汇入杨长富个人帐户7单汇款凭据的定性问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，从聚丰公司提供的凭据显示，邱明分别于2013年6月26日、2013年6月27日、2013年6月28日分7单将13000000元汇入杨长富的个人帐户，且每单凭据的摘要处均备注是“付负二层租金”，聚丰公司已完成初步的举证责任，杨长富陈述该几笔款项是由覃佑辉、邱明、杨长富三人的帐户循环转款，应提供证据证明自己的主张，现未能举证，故本院对杨长富的观点不予采纳。至于黄之敏在询问笔录中陈述覃佑辉、邱明、杨长富三人将银行卡交由其进行循环转款，本院认为该询问笔录从证据的种类来看，属于证人证言，在无其他证据佐证的情况下证人证言的证明力明显低于聚丰公司提供的7单汇款凭据，故本院对黄之敏的陈述不予采信，对聚丰公司、邱明已付13000000元租金的观点予以采纳。关于案外人覃佑辉汇入杨宝忠个人帐号4000000元的定性问题，本院认为，从目前双方提供的证据显示覃佑辉仅为案外人，与本案并无关联，覃佑辉汇款给杨宝忠仅证明其二人有其他的经济往来，并不能证明覃佑辉是代聚丰公司或邱明给付租金。并且庭审中，邱明亦认可该笔汇款即是指2013年12月6日的《收条》，现经广西公明司法鉴定中心鉴定，该收条中“杨宝忠”的签名与样本签名不是同一人所写，故本院对聚丰公司、邱明认为该笔汇款是支付租金的观点不予采纳。关于被告聚丰公司、邱明是否尚欠二原告租金的问题，本院认为在2013年5月1日签订的租赁合同中，双方约定：2013年5月1日至2014年4月30日年租金合计1500000元；2014年5月1日至2015年4月30日年租金为2600000元；2015年5月1日至2017年4月30日年租金为3300000元，2017年5月1日起的租金在上年的基础上递增百分之十，每二年递增一次，以此类推。至2017年4月30日止，4年租金共为10700000元，而聚丰公司、邱明已付13000000元租金，到目前为止，聚丰公司、邱明并不存在拖欠租金的事实，也不存在需支付违约金的情形，故本院对杨长富、杨宝忠请求聚丰公司、邱明支付租金、违约金的诉请不予支持。针对第三个争议焦点，在2013年5月1日的租赁合同中双方约定“乙方对本租赁合同产生的债务互负无限连带清偿责任，丙方承担保证法律责任。”本案中如聚丰公司、邱明产生债务，鑫辉公司应承担保证责任，到目前为止，由于聚丰公司、邱明并不存在拖欠租金的事实，故鑫辉公司在本案中亦无需承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：驳回原告杨长富、杨宝忠的诉讼请求。案件受理费82535元，由原告杨长富、杨宝忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状或直接到柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西柳州市中级人民法院。审 判 长  李春晓代理审判员  廖龙华人民陪审员  侯祖钦二〇一七年三月二十四日书 记 员  朱泽苑