广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1114号上诉人（原审被告）：邓向阳，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：广州百润物业有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托代理人：顾文琼，广东四端律师事务所律师。委托代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。上诉人邓向阳与被上诉人广州百润物业有限公司（下简称百润公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邓向阳上诉请求判令：1、撤销原审判决，驳回百润公司的诉讼请求；2、严格按合同法公平原则裁决邓向阳的物业管理费减免80%（即形式上承担20%）；3、裁决百润公司立即停止侵占所有业主权益的行为，抵扣合理合法应付款项（应缴物业管理费）后，悉数退还侵权所得利益（电梯广告收入、道路停车收入等）；4、裁决百润公司恢复小区内的所有被损毁设施，还原小区的安宁。事实与理由如下：一、原审法院事实认定严重失准。其一，在法庭上未对邓向阳提供的有效关键的视频证据予以展示，调查事实真相，严重违反法庭审案程序，违背以事实为依据的公正基本原则。其二，邓向阳经调查查明百润公司的证据不实，在原审中请求提取关键证据(到社区居委会提取社区信息证据)，但原审法院不予提取，违反了辨真求实的根本原则。其三，原审对百润公司提供的有明显瑕疵的证明(受到严重质疑的一份不完整的复印件)，并没有提供任何证据证明其真实性，在拒绝邓向阳的请求提取关键证据(百润公司的基本能力、人员及所谓的业委会确认)的前提下给予采信，违反了法庭的公正原则；二、原审判决有法不依，适法不当。其一，原审法院对一个有近二十年的成熟社区仍同时存在三个不同的物业管理企业(其中更有甚者，云某甲苑一栋楼存在两个物业管理企业)的不争违法事实不以为然，视《物权法》、《物业管理条例》于无物。其二，原审法院在大量证据和事实证明百润公司无作为，或根本未按《物业管理条例》、《物业管理办法》、百润公司提供的《物业服务管理合同》的基本内容履行服务或未合格履行合同义务的前提下，仍然裁决邓向阳全额支付物业管理费，违反了公平对等的基本原则。其三，百润公司在原审庭审中当庭自述自证(所谓高层不含架空，架空层之上起算十层以上为高层)，并有百润公司提供的《物业服务管理合同》为据，且该合同第4页第五章第二十一条第1点第(1)款也明确其仅有三种楼型，分别是：1、多层无电梯楼型；2、多层有电梯楼型；3、高层有电梯楼型。邓向阳之物业为含架空十层高的多层电梯洋楼，且社区内并无更低层的电梯楼，但有更高的二十多三十多层的高层，原审法院也无对“高层、多层”提出有力的法律解释依据。结合百润公司当庭自述及合同约定，邓向阳的物业应属多层，而非高层，按合同第4页第五章第二十一条第1点第(1)款约定，物业管理费应为0.9元/月.平方米，然而原审仍然采信了百润公司提供的已被质疑的无任何佐证的且与合同不符的按高层电梯楼1.4元/月.平方米的证据，明显违背了基本事实，有失公允。其四，小区内道路及电梯均由业主分摊，而属业主共有的地方，但小区内千米道路被百润公司划作停车场，小区内上百台电梯被挂卖广告，其用以经营之每月收入几百上千万元，而合同仅以28000元“承包”给百润公司，明显违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的有关规定。其五，百润公司提供的所谓资质证书，原审明知系百润公司非法取得，邓向阳也对此强烈质疑，百润公司也无法提供任何佐证证明其真实性和有效性，再者该证书时间明显与《物业服务管理合同》无法衔接，然原审仍作出有效证据裁决，于事实以不顾。被上诉人百润公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。百润公司已经提供了物业服务，邓向阳应当支付相应的物业管理费用。邓向阳的第三、四项上诉请求与本案无关，也没有任何证据证明百润公司存在侵权行为。2016年8月29日，百润公司向原审法院起诉请求判令：1、邓向阳清偿拖欠百润公司的自2015年6月起至2016年8月止的物业管理费1402.5元及滞纳金（滞纳金按照欠费金额每日千分之一的标准，自逾期之日起计至实际付清欠付管理费之日止）；2、本案诉讼费由邓向阳承担。原审法院经审理查明：邓向阳是广州市白云区云景路103号303房的产权人。该房屋的建筑面积为66.8166平方米。百润公司是具备贰级物业管理资质的企业法人。2013年1月25日，百润公司（乙方）与广州市云某乙第三届业主委员会（甲方）签订《广州市云某乙物业服务管理合同》，约定：甲方将云某乙委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月30日止。合同期内，如经云某乙全体业主三分之二投票权通过终止本合同，本合同自行提前终止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方应按合同附件《云某乙物业管理服务标准》《云某乙各项管理指标》《各项服务制度及服务标准》约定，进行管理和实现目标管理。本物业的管理服务费为（1）住宅：多层无电梯0.75元/月/平方米，多层有电梯0.9元/月/平方米，高层有电梯1.4元/月/平方米；（2）车位管理费为100元/月/个；（3）商业和写字楼、厂房部分管理费标准，由乙方与该部分物业业主和使用人按原有收费标准协商确定。以上收费标准自2012年11月1日起执行。业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之一交纳滞纳金等等。涉案房屋所在楼栋为十层有电梯房，根据百润公司陈述，上述楼栋物业管理费按照1.4元/月/平方米收取。邓向阳欠缴自2015年6月至2016年8月止的物业管理费。原审审理中，邓向阳提交2015年度广州市云某乙小区物业专项维修资金收支情况、维修基金卡流水清单及报警回执，以证明百润公司未经其本人许可擅自盗用维修基金的事实。百润公司对邓向阳的抗辩意见不予确认，主张涉案小区使用维修基金需由业主委员会通过合法程序启动，百润公司只是履行协助义务，不存在擅自挪用维修基金的情况。邓向阳另陈述其本人尚未取得公安机关发出的立案通知书。邓向阳还向原审法院提交视频及照片，以证明百润公司的物业服务行为存在瑕疵的事实。据邓向阳陈述，百润公司确有人员在涉案房屋所在的云桦苑进行物业管理，但管理混乱，闲杂人员可随意进出小区，小区大门丢失，在绿化、消防、保安、卫生、维修方面，均未能尽物业管理职责。另邓向阳不确认涉案小区已成立业主委员会的事实,对广州市云某乙第三届业主委员会的主体资格提出异议，百润公司向原审法院提交《关于选举云景花园第三届业委会换届筹备组的会议通知》《云景花园第三届业主委员会选举计票结果报告单》《云景花园小区第三届业主委员会备案申请书》以及广州市国土资源和房屋管理局白云区分局作出的云业备（2012）21号《关于云某乙第三届业主委员会备案的通知》，以证明广州市云某乙第三届业主委员会依法成立并经行政主管部门备案的事实，其中《云某乙小区第三届业主委员会备案申请书》载明了涉案小区有投票权的业主共有3183人，表决同意的共有2290人，占业主总人数的72%；小区专有部分建筑物总面积共341738平方米，表决同意业主专有部分建筑面积共有239216平方米，占专有部分建筑物总面积的72%。该申请书经业主委员会全体委员签名，并经广州市白云区京溪街云景花园社区居委会、广州市白云区人民政府京溪街道办事处盖章确认。邓向阳对百润公司的举证不予确认，认为《云某乙第三届业主委员会选举计票结果报告单》载明的涉案小区业主总数3183户与实际户数6000余户不符，申请原审法院向广州市白云区京溪街云某乙社区居委会调取涉案小区业主总数数据。原审法院认为：作为具有物业管理资质的企业，百润公司接受广州市云景花园第三届业主委员会的委托对涉案房屋实施的物业管理服务行为合法有效，据此，其司按委托合同的约定收取邓向阳的物业管理费合理合法。现百润公司要求邓向阳支付自2015年6月起至2016年8月止的物业管理费1402.5元合理合法，予以支持。邓向阳认为涉案小区未成立业主委员会，但并未提交证据证实，不予采信。关于百润公司主张的滞纳金，原审审理中，邓向阳向原审法院提交证据证实百润公司的物业管理服务存在瑕疵，邓向阳的欠交行为与百润公司在提供物业服务过程中对邓向阳提出的合理要求未能及时沟通回应有关，并非无故拖欠物业管理费。百润公司应当对其司提供的物业管理服务中的不足之处进行整改，故百润公司要求邓向阳支付物业管理费滞纳金缺乏理据，不予支持。关于邓向阳提出的向广州市白云区京溪街云某乙社区居委会调取涉案小区业主总数数据的申请，因百润公司已提交充分证据证明广州市云某乙第三届业主委员会的主体资格，邓向阳对于涉案小区业主总人数提出异议，但并未提交基本的反驳证据予以证实，而百润公司提交的《云景花园小区第三届业主委员会备案申请书》中载明的业主总人数及选举程序已经过了广州市白云区京溪街云景花园社区居委会及广州市白云区人民政府京溪街道办事处确认，邓向阳申请原审法院向广州市白云区京溪街云某乙社区居委会调取涉案小区业主总人数的数据已无必要，不影响对本案事实的认定，故对上述申请予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定，于2016年12月2日作出判决：一、本判决生效之日起五日内，邓向阳向广州百润物业有限公司交纳自2015年6月起至2016年8月止的物业管理费1402.5元；二、驳回广州百润物业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由邓向阳负担并于本判决生效之日起三日内迳付广州百润物业有限公司，不再予以退回。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，原审法院作出的(2010)云法民四初字第1151号生效民事判决查明：2008年2月3日，广州百润物业有限公司（乙方）与广州市云某乙业主委员会（甲方）签订《广州市云某乙物业服务委托合同》，约定甲方将云某乙委托于乙方实行物业管理服务；委托管理期限为三年，自2007年10月18日之日起至2010年10月17日止；乙方应按照合同附件一《云某乙物业服务标准》约定，进行管理和实现目标管理，具体约定见《云某乙物业服务标准》；本物业的管理服务费（1）住宅：收费标准详见附件二。其中附件二《云某乙物业管理楼盘名称及服务费收费标准》注明云桦苑每月每平方米1.4元。该生效判决同时判令邓向阳按每月每平方米1.4元的标准向百润公司支付物业服务费。本院认为：作为具有物业管理资质的企业，百润公司受广州市云某乙第三届业主委员会的委托，对涉案房屋实施了物业管理服务，邓向阳事实上接受了百润公司提供的物业服务，应当向百润公司支付相应的物业服务费。邓向阳确认未支付2015年6月至2016年8月期间的物业服务费，故原审判决邓向阳向百润公司支付该期间的物业服务费并无不当，应予维持。关于物业服务费的标准，涉案房屋所处楼栋为十层电梯房，故原审判决邓向阳按每月每平方1.4元的标准支付符合《广州市云某乙物业服务费管理合同》的约定，邓向阳上诉认为应按合同约定的多层电梯房0.9元/月．平方米的标准支付，缺乏合同依据。至于百润公司是否侵占小区内全体业主共有区域经营牟利，是否应就此承担相应的法律责任，则属于全体业主行使共有权利的范畴，邓向阳以此为由拒绝承担其作为业主应当承担的交纳物业服务费的义务，缺乏法律依据。另，邓向阳以百润公司的资质证书系非法取得为由，对百润公司收取物业服务费提出异议，同样缺乏理据。此外，原审法院在组织双方当事人进行举证质证及对证据的认证程序中并不存在违反相关法规规定的情形，故邓向阳上诉认为原审认定事实失准缺乏事实根据。综上，邓向阳上诉请求减免80%的物业管理费理据不充分，本院不予支持。对于邓向阳上诉请求“裁决百润公司立即停止侵占所有业主权益的行为，抵扣合理合法应付款项（应缴物业管理费）后，悉数退还侵权所得利益（电梯广告收入、道路停车收入等）”及“裁决百润公司恢复小区内的所有被损毁设施，还原小区的安宁”两项，不在本案审查范围，本院二审不予处理。综上，上诉人邓向阳的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人邓向阳负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年三月二十一日书记员  杨娟娟