贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终687号上诉人（原审原告）：晏贵容，女，住遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：贵州金宇房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省贵阳市。法定代表人：丁建强，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：北京华联综合超市股份有限公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：罗志伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市。负责人：智强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人晏贵容因与被上诉人贵州金宇房地产开发有限公司（下称金宇公司）、北京华联综合超市股份有限公司（下称北京华联公司）、北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司（下称遵义分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。晏贵容的上诉请求：一、请求依法撤销原审判决；二、请求支持其诉讼请求，收回被第三人非法侵占的商铺；三、请求判令第三人向其支付非法侵占期间的应得利益；四、若不能收回商铺，则上诉人拒绝解除和被上诉人金宇公司的委托经营协议；五、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。金宇公司广泛宣传其商铺的销售详情和购铺回报，明确表示该商铺由华联公司承租，华联公司对金宇公司的一系列销售行为未做出任何回应，默认了金宇公司的销售行为，也就认可了金宇公司与商铺业主签订的《港澳广场商铺委托经营协议》的法律效力，原审判决认定该协议对华联公司不产生资金效力，属于认定事实错误；二、原审判决适用实体法不当。首先，上诉人与金宇公司签订的《委托经营协议》与金宇公司和华联公司签订的租赁协议存在巨大的落差，金宇公司没有向上诉人告知其与华联公司的租赁详情，严重损害了上诉人的合法利益，违反“诚实信用原则”，金宇公司故意隐瞒关键事实。其次，华联公司与金宇公司存在互惠关系，其对金宇公司的销售行为的默认与不作为行为给上诉人造成巨大损失，存在重大过失，违反“公序良俗原则”，且在上诉人与金宇公司发生纠纷后，华联公司就开始无偿占用上诉人所购买的商铺，因此此次纠纷不适用“买卖不破租赁”，原审以此不支持上诉人的诉讼请求，属于适用实体法不当；三、原审判决程序不当。本案在审理过程中，上诉人已明确表示如果上诉人不能收回商铺，则拒绝解除和金宇公司的《委托经营协议》，但原审法院无视上诉人对于解除协议的补充条件，做出解除协议的判决，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人金宇公司以及一审第三人北京华联公司、北京华联遵义分公司未作书面答辩。晏贵容向一审法院起诉请求：1、解除晏贵容与金宇公司双方签订的《港澳广场商铺委托经营协议》，由金宇公司支付2015年12月4日至2016年5月30日租金10020元；2、金宇公司返还晏贵容委托经营的一层499号商铺；3、诉讼费用由金宇公司承担。一审法院认定事实：2012年12月4日，晏贵容向金宇公司购买了其开发建设的位于遵义市汇川区澳门路/香港路之间的“港澳广场”商铺一期1-499号商铺，建筑面积7.41平方米。于2013年7月3日办理产权登记。2012年12月4日，双方签订《港澳广场商铺委托经营协议》，约定：晏贵容将上述商铺基于自愿、以及不可单方面撤销的原则委托金宇公司进行经营管理。委托经营期限为2012年12月4日至2025年3月31日，前三年不收取收益金，第四年起至2025年3月31日，金宇公司按1670元/月的标准向晏贵容支付收益金，每半年支付一次，第一次支付时间2015年12月4日，第二次支付时间为2016年6月4日，以后支付方式及时间以此类推。本合同有效期内，晏贵容同意金宇公司因第三方经营的要求，对商铺进行重新分割、布局、装修。金宇公司负责“港澳广场”商场的日常招商、管理，并与合作方签订合作合同。金宇公司逾期90日支付晏贵容委托经营收益，晏贵容有权收回商铺。晏贵容在协议签订时就知晓所购买商铺已在经营中。协议约定的不支付收益金的三年期满后，金宇公司未支付晏贵容2015年12月4日至2016年5月30日的收益金，晏贵容遂提起诉讼。至今，金宇公司仍未向晏贵容支付租金。另查，2005年3月，金宇公司与北京华联公司签订《租赁合同》，租赁标的物为贵州省遵义市澳门路1号的金宇公司拥有产权和合法出租权的“港澳广场”项目临澳门路的地上一层和地上二层的部分商业用房，租赁期限20年。经出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的全部权利和义务概括地转让给承租人的控股公司、关联公司，包括由承租人或承租人的控股公司、关联公司组建的企业实体。承租人明确，承租人、或其控股公司、或其关联公司将依法在标的房屋所在地依法注册实体（子公司、分公司或其他法定组织形式的经营实体，以下称项目公司）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租人的权利、义务一并转让给项目公司。承租人对项目公司履行本合同承担连带义务责任。北京华联公司于2005年8月5日注册成立遵义分公司。北京华联公司向金宇公司承租的房屋由遵义分公司经营至今并向金宇公司交纳租金至2015年10月。一审法院认为，本案在审理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，依法追加北京华联公司及其遵义分公司为无独立请求权第三人参加诉讼。两公司向一审法院提出管辖异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条规定:“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”两公司无权提出管辖异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金宇公司与北京华联公司签订租赁合同并与遵义分公司履行租赁合同后，将租赁房屋出卖给晏贵容，并不影响他们之间租赁合同的效力及继续履行，即晏贵容应取代金宇公司地位而成为新的出租人，晏贵容得向承租人北京华联公司及其遵义分公司主张权利，承租人北京华联公司及其分公司向晏贵容履行义务，其相互间权利义务的内容全部依照原租赁合同不变。原出租人金宇公司因租赁物所有权之转移而脱离与北京华联公司签订的租赁合同的出租人地位。而晏贵容明知所购房屋系北京华联公司在经营中仍向金宇公司购买房屋并与金宇公司签订《港澳广场商铺委托经营协议》，该协议的内容实为租赁关系约定，原、被告均未举证证明已就该《港澳广场商铺委托经营协议》取得北京华联公司同意或告知北京华联公司，对其不产生效力。原告与金宇公司的《港澳广场商铺委托经营协议》约定：“金宇公司逾期90日支付原告委托经营收益，原告有权收回商铺。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该约定为解除合同的条件，金宇公司超过《港澳广场商铺委托经营协议》约定期限未向原告缴纳租金，已符合双方合同中解除合同的条件，故晏贵容要求解除与金宇公司的协议，应予支持。对于合同解除前的租金，金宇公司应按约支付。从2015年12月4日至2016年5月30日，按合同约定每月租金1670元计算，被告应支付原告租金9797元。原告主张超过该金额的部分，一审法院不予支持。在诉讼中，北京华联公司及其遵义分公司表示向晏贵容履行原租赁合同，要求晏贵容继续履行原租赁合同，因金宇公司与原告之间的《港澳广场商铺委托经营协议》也为租赁合同，在支持晏贵容取代金宇公司在与北京华联公司租赁合同中的地位而成为新的出租人的情形下，则意味着“一物二租”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”则北京华联公司主张履行原租赁合同符合上述法律规定，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”故对北京华联公司及其遵义分公司的请求应予支持，原告主张返还商铺的请求在法律上不能履行，不予支持。为此，判决：一、解除晏贵容与贵州金宇房地产开发有限公司于2012年12月4日签订的《港澳广场商铺委托经营协议》，贵州金宇房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付晏贵容2015年12月4日至2016年5月30日租金9797元；二、驳回晏贵容的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取计30元，由贵州金宇房地产开发有限公司负担。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，本案争议焦点在于上诉人要求返还商铺的请求是否应予支持。根据查明的事实，涉案商铺由被上诉人金宇公司于2005年3月出租给北京华联公司，金宇公司随后于2012年12月将该商铺出售给上诉人晏贵容。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，上诉人在购买商铺后，并不能当然解除原所有权人与承租人针对该商铺签订的租赁合同，而是取代金宇公司成为新的出租人，上诉人得向承租人北京华联公司及其遵义分公司主张权利，承租人北京华联公司及其遵义分公司向上诉人履行义务，其相互间权利义务的内容依照原租赁合同不变。由于北京华联公司及其遵义分公司尚在承租期内，上诉人要求收回商铺于法无据。关于原判程序问题，一审法院针对是否变更诉讼请求的问题向晏贵容释明后，晏贵容表示需北京华联公司及遵义分公司在其理想租金范围内支付租金则可以不解除《委托经营协议》。故上诉人关于原判程序违法的主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人晏贵容承担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年三月二十七日书 记 员  黎雪梅