苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初11907号原告李钊，男，1986年1月25日生，汉族，住苏州市吴江区。原告董琪，女，1987年11月9日生，汉族，住苏州市吴江区。上述二原告共同委托代理人徐勇，江苏吴越律师事务所律师。上述二原告共同委托代理人胡章玮，江苏吴越律师事务所律师。被告凌情兴，男，1974年12月30日生，汉族，住苏州市吴江区。被告盛红叶，女，1973年4月21日生，汉族，住苏州市吴江区。原告李钊、董琪与被告凌情兴、盛红叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理，依法由审判员姚民、人民陪审员仓公鼎、丁松林组成合议庭适用普通程序于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告李钊及原告李钊、董琪的委托代理人胡章玮到庭参加诉讼，被告凌情兴、盛红叶经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钊、董琪诉称：2016年6月25日，原、被告在中介方居间下签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：二被告将位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华东区79幢1402室房屋（下称涉案房屋）以总价225万元出售给二原告。合同签订当日，二原告按约支付了10万元定金，之后又支付购房款11万元。2016年8月10日，双方协商先还掉银行贷款，以便取出抵押在银行的房地产证后办理房屋网签手续、商业贷款、公积金贷款等，但二被告以已经花光二原告支付的21万元、暂时无法结清全部贷款、需要筹钱为由，一直未将银行贷款还清。后经二原告到银行核实，发现二被告用涉案房屋抵押贷款总计90万元，且已欠息3个月，另二被告有担保贷款200万元，并已录入法院失信人员名单。随即，二原告与被告方交涉，在中介方见证下，二原告与被告凌情兴签订一份《补充协议》，内容为：被告凌情兴未于2016年8月10日前付清银行全部贷款属违约行为，愿意将房价降为220万元。后因被告盛红叶只同意将房价降为224万元，致双方未达成一致。由于二被告未按合同约定履行义务已构成违约，因此，现要求判令：1、解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》；2、二被告返还购房款21万元；3、二被告支付违约金45万元；4、本案诉讼费用由被告方承担。被告凌情兴未作答辩。被告盛红叶未作答辩。经审理查明：2016年6月25日，凌情兴、盛红叶（甲方）与李钊、董琪（乙方）及中介方（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将涉案房屋以总价225万元出卖给乙方，乙方于2016年6月25日前支付甲方10万元作为定金，另待乙方名下的房地产证办好且房屋交付后，甲方一次性取得交易中心托管的房款；甲方应在乙方支付定金的同时将该房屋的房产证和土地证交丙方代管，并经双方同意于2016年8月20日前办理过户手续；甲方保证上述房屋权属清楚（如房地产设有抵押由甲方在交易前负责解除）；甲、乙方双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，若逾期超过三十天，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金；乙方若向银行贷款，需提供银行所需贷款文件资料，提交银行审核，如贷款不成或贷款不足则以现金补齐；补充约定：经甲、乙双方友好协商，乙方在2016年8月10日前帮助甲方还银行贷款46万元（其中包括2016年6月25日支付定金10万元）。上述合同签订当日，李钊、董琪向凌情兴支付了10万元购房定金。2016年7月15日，李钊、董琪又向凌情兴支付了11万元购房定金。2016年8月16日，凌情兴（甲方）与李钊、董琪（乙方）及中介方（丙方）签订一份《补充协议》，明确甲、乙双方于2016年6月25日签订的房屋买卖合同，由于甲方未按合同规定于2016年8月10日前还清吴江农商行开发区支行贷款，导致不能取得抵押在银行的房地产证，乙方不能正常办理房屋网签手续、商业贷款和公积金贷款（公积金贷款70万元、商业贷款55万元），为了完成本次房产交易，经甲、乙双方友好协商，一致达成如下协议：1、乙方全部申请商业贷款用于购买甲方的房产；2、甲方同意将坐落在吴江区奥林清华东区79幢1402室的房屋以价款220万元出售给乙方；3、……；4、……。落款处，甲方栏中有凌情兴签名，乙方栏中有李钊、董琪签名，丙方栏中有谢军花签名，并加盖有中介方合同专用章。另一份《补充协议》，抬头甲、乙、丙处均为空白，内容中除“房屋以价款224万元出售给乙方”外，其余与上述《补充协议》完全一致，落款处，除甲方栏中有盛红叶签名外，其余处均为空白。另查明：2016年8月1日至2016年8月19日期间，李钊账号尾号为“2839”的银行账户上最低余额有562194.13元。2017年2月21日，涉案房屋已在另案中经本院通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖以2581700元成交。以上事实，有原告的陈述、原告提供的《房屋买卖合同》、《收条》、《补充协议》、银行交易明细，本院调取的拍卖成交确认书及本案庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，属合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，二被告保证涉案房屋权属清楚，如设有抵押由二被告在交易前负责解除，而二原告于2016年8月10日前帮助二被告归还银行贷款46万元（其中包括2016年6月25日支付的10万元定金）。现二原告已支付21万元，只须再支付25万元便符合其帮助二被告归还银行贷款的约定，据二原告提供的银行交易明细，当时，原告李钊银行账上的余额远不止25万元，其具有支付25万元的能力，又据二原告提供的《补充协议》，二被告不能取出抵押在银行的房地产证是由于二被告未结清该房屋原有贷款，可见，涉案房屋在银行设有抵押，且抵押权未能解除是由于二被告的原因。基于二被告保证在交易前负责解除房屋的抵押权，现因二被告未能结清房屋原有贷款，致使房屋抵押权无法解除，合同也无法继续履行，因此，二被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现二原告要求解除与二被告之间的房屋买卖合同，并要求二被告返还21万元购房定金及支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依照约定解除条件解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，二原告要求解除合同的意思表示体现在起诉状中，故本院视起诉状副本公告送达二被告之日2017年1月23日为合同解除之日。关于违约金的金额，由于涉案房屋已在另案中经本院拍卖以2581700元价格成交，如按上述价格计算，二原告的损失为331700元（2581700元－2250000元），而根据合同约定计算的违约金为450000元，该金额并不过分高于按上述计算的损失，且二被告也未要求减少违约金的金额，因此，对二原告所主张的450000元违约金，本院予以支持。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李钊、董琪与被告凌情兴、盛红叶2016年6月25日签订的《房屋买卖合同》于2017年1月23日解除。二、被告凌情兴、盛红叶于本判决生效之日起10日内返还原告李钊、董琪购房定金210000元，并支付原告李钊、董琪违约金450000元，合计660000元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）如果被告凌情兴、盛红叶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，诉讼保全费3820元，公告费560元，合计29180元，由被告凌情兴、盛红叶负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告李钊、董琪，原告李钊、董琪已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  丁松林二〇一七年三月二十三日书 记 员  蔡 洁