贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终1631号上诉人（原审被告）：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼A栋15层A3-A7。法定代表人：陈挺，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：王永涛，男，1979年10月9日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人彭泽林，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷小敏，女，1985年9月28日出生，苗族，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：中信银行股份有限公司遵义分行，住贵州省遵义市汇川区厦门路天安酒店。主要负责人：徐光智，该分行行长。上诉人遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）与因与被上诉人王永涛、雷小敏，原审被告中信银行股份有限公司遵义分行（以下简称中信银行遵义分行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。广信公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：因遵义会议召开80周年的纪念活动及2015年春节，导致上诉人被迫停工近30天，系上诉人不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力，一审据此解除上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》没有法律依据。被上诉人王永涛、雷小敏二审中未作书面答辩。原审被告中信银行股份有限公司遵义分行在二审中未作书面陈述。王永涛、雷小敏一审诉讼请求：一.判令解除王永涛、雷小敏与浙商房开公司于2014年7月28日签订购买汇川区昆明路唯一国际第8幢2单元8层3号房的《商品房买卖合同》；二.判令解除王永涛、雷小敏与中信银行遵义分行于2014年9月28日签订的中信银行个人借款合同（编号：银遵字第2014112号）；三.判令解除王永涛、雷小敏与中信银行遵义分行于2014年9月28日签订的中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同（编号：银遵字第2014112号）；四.判令浙商房开公司返还王永涛、雷小敏已付首付款，并赔偿王永涛、雷小敏向中信银行遵义分行归还的贷款本金及利息（截止2016年8月），共计543334.11元；五.判令浙商房开公司向王永涛、雷小敏赔偿缴纳的维修基金、登记费等各种费用共计10955元；六.判令浙商房开公司向王永涛、雷小敏支付违约金24017.6元；七.判令浙商房开公司向中信银行遵义分行支付中信银行个人借款合同（编号：银遵字第2014112号）项下剩余的款项；八.本案的诉讼费用由浙商房开公司承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，王永涛、雷小敏与浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：浙商房开公司（出卖人）将位于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼2单元8层8-2-8-3号房出售给王永涛、雷小敏（买受人），该房屋所占用的土地系以出让方式取得，预售商品房批准机关为遵义市住房和城乡建设局，房屋建筑面积122.44㎡，总价款为800587元，付款方式为贷款方式付款，买受人于合同签订之日交付首期房款480587元，余款320000以银行按揭支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，王永涛、雷小敏按合同约定方式向浙商房开公司支付了购房款800587元（于2014年7月22日支付购房定金20000元、2014年7月28日支付购房款460587元、2014年10月10日支付按揭房贷款320000元），并于2014年7月28日支付了含房屋维修基金在内的其他各项费用10955元。2014年9月30日，该房屋依法办理了抵押预告登记，登记证号为：遵房预监字第2014516087号。后浙商房开公司未按约定时间交付房屋，双方发生纠纷，王永涛、雷小敏遂向一审法院提起诉讼。另查明，2014年9月28日，王永涛、雷小敏与中信银行遵义分行签订《中信银行个人借款合同》，约定：由浙商房开公司向王永涛、雷小敏提供个人房产按揭贷款，贷款金额320000元，用于购买坐落于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼2-8-3号房屋，贷款期限为180个月，自2014年9月28日起至2029年9月11日止；收款人为浙商房开公司；贷款利率执行浮动利率，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮20%确定执行，即本合同项下贷款利率为6.86%。还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月2日，还款总期数为180期，借款到期时利随本清。同日，王永涛、雷小敏还与中信银行遵义分行签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定：用坐落于遵义市汇川区昆明路遵义唯一国际住宅小区8号楼2-8-3号房屋为上述贷款提供抵押担保。上述合同签订后，2014年10月10日，中信银行遵义分行按约定向浙商房开公司支付了贷款320000元，后王永涛、雷小敏按约定按月向中信银行遵义分行归还贷款，至2016年10月2日止，王永涛、雷小敏已向中信银行遵义分行支付按揭房款本金及利息总计68158.99元（其中本金为26250.53元、利息为41908.46元），尚欠中信银行遵义分行贷款本金293749.47元未归还。一审庭审中，三方当事人达成一致意见，若王永涛、雷小敏、浙商房开公司签订商品房买卖合同解除情况下，浙商房开公司同意将首付款480578元、截止到2016年10月王永涛、雷小敏已付按揭款68158.99元、维修基金及税费合计10955元，以上合计559700.99元归还给王永涛、雷小敏。剩余按揭款由浙商房开公司直接支付给中信银行遵义分行。一审法院认为：本案争议的焦点：一、王永涛、雷小敏、浙商房开公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、王永涛、雷小敏、浙商房开公司签订的《中信银行个人借款合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》是否应予解除；三、王永涛、雷小敏要求浙商房开公司支付违约金24017.61元是否全额支持。针对第一争议焦点，王永涛、雷小敏、浙商房开公司双方签订的《商品房买卖合同》约定“浙商房开公司逾期交房180日后，王永涛、雷小敏有权退房”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，浙商房开公司应于2015年12月31日前向王永涛、雷小敏交付房屋，但浙商房开公司至今仍未履行交房义务，合同约定解除条件已成就，故王永涛、雷小敏要求解除合同的主张成立，本院予以支持。浙商房开公司辩解其逾期交房系因不可抗力，逾期时间未达180日，针对其辩解理由，其提供的督查专报产生于2013年，即使停工事实成立，也系合同签订之前即已存在的事实，不能成为对抗逾期交房的理由，浙商房开公司提出的春节放假停工及遵义会议召开80周年的纪念活动停工，不属不可抗力原因，故浙商房开公司辩解理由不成立，一审法院不予采纳。浙商房开公司违反合同约定时间交付房屋，王永涛、雷小敏根据双方约定行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对王永涛、雷小敏要求浙商房开公司返还已付购房款的主张，一审法院予以支持。王永涛、雷小敏主张首期付款480587元、维修基金及代办登记费10955元、截止2016年10月已付按揭房贷款本息合计68158.99元，以上合计559700.99元，由浙商房开公司予以归还的诉讼请求，一审法院予以支持。一审审理过程中，三方当事人均一致同意对剩余房贷款本金293749.47元依法判令由浙商房开公司直接支付给中信银行遵义分行，一审法院予以确认支持，故浙商房开公司应予返还王永涛、雷小敏购房款、维修基金、已付贷款等合计559700.99元，支付中信银行遵义分行房屋按揭贷款本金293749.47元。针对第二争议焦点，如上所述，王永涛、雷小敏与浙商房开公司之间签订的商品房买卖合同已予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，王永涛、雷小敏与中信银行遵义分行之前签订的《中信银行个人借款合同》予以解除，而《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》为《中信银行个人借款合同》的从合同，也应予以解除。针对第三争议焦点，商品房买卖合同约定逾期超过180日的，出卖人应按照买受人已付款的3%向买受人支付违约金，按此约定出卖人浙商房开公司应向王永涛、雷小敏支付违约金800572×3%=24017.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条之规定，判决：一、解除王永涛与遵义浙商房地产开发有限公司于2014年7月28日签订的购买位于汇川区昆明路唯一国际第8幢2单元8层3号房的《商品房买卖合同》；二、解除王永涛、雷小敏与中信银行股份有限公司遵义分行于2014年9月28日签订的《中信银行个人借款合同》（合同编号：银遵字第2014112号）；三、解除王永涛、雷小敏与中信银行股份有限公司遵义分行于2014年9月28日签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》（合同编号：银遵字第2014112号）；四、由遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王永涛、雷小敏559700.99元（购房首付款480587元、维修基金及代办登记费10955元、截止2016年10月已付按揭房贷款本息合计68158.99元）；五、遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王永涛、雷小敏违约金24017.61元；六、由遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还浙商房开公司中信银行遵义分行贷款本金293749.47元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元（已减半收取），保全费3520元，合计8310元由遵义浙商房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为：浙商房开公司提出的春节放假停工不属于不可抗力，根据浙商房开公司提供的《关于昆明路及唯一国际项目工程复工报告》显示因遵义会议召开80周年的纪念活动其公司也仅停工四天，而逾期交房时间远远超过四天停工的时间，因此，浙商房开的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，浙商房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9580元，由上诉人遵义浙商房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年三月二十七日书 记 员  何红莉