江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终691号上诉人（原审被告）：顾粤西，女，1973年5月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张钺，江苏典上律师事务所律师。委托诉讼代理人：宦莹，江苏典上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛瑞雪，女，1949年11月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张丹燕，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：史可，国浩律师（南京）律师事务所实习律师。上诉人顾粤西因与被上诉人牛瑞雪确认合同无效纠纷一案,不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾粤西上诉请求：1、请求依法撤销（2016）苏0106民初6500号民事判决书，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求法院判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。本案涉案房屋并非被上诉人与顾发富（南京电子器材有限公司职工）以简单的购买形式取得的普通商品房，而是由顾发富与上诉人及其母亲共同承租的公有住房转化得来的房改房，从1985年至2003年，上诉人一直居住于该房内，且户口也一直在涉案房屋内。根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条的规定，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只���享受一次。故公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并非购买人个人，本案上诉人作为参加房改前的公房承租人之一对参加房改后的涉案房屋享有共有权。但是，原审法院仅以签订《公有住房出售合同》的日期为顾发富与被上诉人结婚后为由，将涉案房改房理解为被上诉人与顾发富的婚后财产，属于认定事实错误，这对上诉人而言是极其不公平的。二、原审法院适用法律错误，上诉人至少拥有涉案房屋所有权的2/3份额。1、婚姻法解释二第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”本案涉案房屋在顾发富与被上诉人结婚前并非由顾发富一人承租，而是顾发富与上诉人共同承租，上诉人在顾发富结婚后仍居住在涉案房屋内直至出嫁，因此，本案涉案房屋并不符合第十九条规定的���提条件，但原审法院机械适用该条款，认为涉案房屋为夫妻共同财产，该判决内容极大的损伤了顾粤西的应有权利。2、涉案房屋为家庭共有财产，而顾发富在去世前与上诉人签订《买卖合同》并完成了过户手续，但顾发富并未要求上诉人支付任何购房款，也就是说，本案所涉的《买卖合同》名为买卖，实为赠与，即顾发富去世前将其拥有该房屋的份额赠与了顾粤西。顾发富的继承人仅为上诉人及被上诉人，本案上诉人作为参加房改前的公房承租人之一对参加房改后的涉案房屋应享有1/3份额，故上诉人应至少拥有涉案房屋所有权2/3份额。三、上诉人与顾发富从未恶意串通签订买卖合同，也从未严重损害被上诉人的合法权益，故涉案买卖合同应为有效。上诉人与父亲并非法律专业人士，二人长期以来都认为涉案房屋的所有权人为上诉人及其父亲，签订买卖合同只是为���在生前将房屋过户至上诉人名下；且从被上诉人起诉后至今，上诉人一直表示愿意将属于被上诉人的小部分份额补偿给被上诉人，因此，上诉人与顾发富从未恶意串通签订买卖合同，也从未严重损害被上诉人的合法权益，涉案买卖合同应为有效。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请二审法院支持上诉人的上诉请求。牛瑞雪辩称，1、涉案房屋是由被上诉人与顾发富的夫妻共有财产，该房屋由顾发富婚前承租，婚后购买，属于婚姻法解释二第十九条规定的情形，且房屋的购买时间在婚后。而上诉人主张其也是涉案房屋的共同承租人以及涉案房屋系在被上诉人婚姻关系存续之前就已支付购房款的事实无任何证据可以予以佐证。2、顾粤西与顾发富之间的买卖合同属于恶意串通损害第三人利益，合同无效，亦属于无权处分夫妻共同财产，无权处分合同无效。顾发富明知房产为夫妻共同财产，在未征得被上诉人的同意下作出处分行为，上诉人明知还与顾发富签订买卖合同，以明显低于市场价格的购买涉案房屋并不实际支付购房款，该二人系恶意串通，损害第三人利益。3、涉案房屋后续的补差房，其公证等相关手续，被上诉人均是作为配偶共同签署，该行为也进一步佐证了涉案房屋是夫妻共同财产。另外关于该房屋的补差房的售房款，由顾发富直接给了上诉人，关于这一点被上诉人不知情也没有表示同意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。牛瑞雪向一审法院起诉请求：1、确认顾粤西与案外人顾发富于2015年11月19日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2、确认南京市××××室房屋（以下简称涉案房屋）为牛瑞雪、顾粤西共同���有，顾粤西协助牛瑞雪登记为涉案房屋的共有人；3、顾粤西承担本案诉讼费。一审法院认定事实：顾粤西系案外人顾发富与刘君之女，顾发富和刘君结婚后，自1985年起承租涉案房屋。刘君于1994年10月死亡。1996年5月13日，顾发富与牛瑞雪登记结婚，双方婚后无子女。1996年12月30日，顾发富（乙方）与江苏省电子器材公司（甲方）签订《公房买卖契约》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；涉案房屋以南京市政府规定95年成本价计价，房价款计人民币11629元，乙方以一次付款的方式支付价款，实际支付价款9419元等等。上述合同签订后，顾发富领取了涉案房屋的房屋所有权证。2015年11月19日，顾发富与顾粤西在未经牛瑞雪同意的情况下，签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称《存量房买卖合同》），约定顾发富将涉案房屋以80万元的价格出售��顾粤西，并约定房款已付等等。顾粤西称双方系以买卖形式完成过户，双方的真实意思表示为赠与，合同约定的房款并未支付。顾发富于2016年5月12日因病死亡后，牛瑞雪从顾粤西处得知涉案房屋已登记至顾粤西名下。一审法院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案中，对于涉案房屋为顾发富与牛瑞雪结婚前承租的事实双方均无异议，双方争议的事实为购买涉案房屋的房款是否为牛瑞雪与顾发富的婚后财产。因牛瑞雪与顾发富登记结婚的时间为1996年5月13日，而《公房买卖契约》签订的时间为1996年12月30日，顾粤西主张房款的支付时间在牛瑞雪与顾发富结婚之前，应举证证明该事实。因顾粤西在一审法院作出判决前未举证证明该事实，依法应承担举证不能的不利后果。结合牛瑞雪与顾发富的结婚时间、《公房买卖契约》签订的时间等事实，认定涉案房屋的购房款系牛瑞雪与顾发富结婚之后支付，购房款属于牛瑞雪与顾发富的夫妻共同财产。根据上述法律规定，涉案房屋应属牛瑞雪与顾发富的夫妻共同财产。顾发富在未经牛瑞雪同意的情况下，将涉案房屋以买卖形式过户至顾粤西名下的行为，侵害了牛瑞雪的合法权益，顾粤西与顾发富签订的《存量房买卖合同》依法应属无效。关于牛瑞雪要求确认涉案房屋为双方共同共有，并要求登记为共有权人的诉讼请求。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还。本案中，因顾发富已死亡，涉案房屋应登记至共有人和顾发富的继承人名下，因顾发富的继承人仅��牛瑞雪和顾粤西，在牛瑞雪、顾粤西对涉案房屋享有的份额尚未明确的情况下，涉案房屋应由双方当事人共同共有，牛瑞雪要求登记为涉案房屋共有权人的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，牛瑞雪的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、顾粤西与案外人顾发富于2015年11月19日就南京市××××室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。二、坐落于南京市××××室房屋为牛瑞雪与顾粤西共同共有，顾粤西于本判决生效之日起十日内协助牛瑞雪办理该房屋共有权人登记手续。案件受理费11800元，减半收取5900元，由顾粤西负担（此款牛瑞雪已预付，顾粤西于本判决生效之日起十日内给付牛瑞雪）。二审中，上诉人提交江苏省工商实业公司出具的证明一份，证明上诉人未在其单位享受过房改政策。被上诉人质证后认为，该份证据与本案不具有关联性，上诉人是否享受过房改政策并不影响涉案房屋属于被上诉人与顾发富共同财产的事实认定。且房改房政策是夫或妻一方享受后，另一方不再享受，与子女无关。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案中，因被上诉人与顾发富登记结婚的时间为1996年5月13日，而《公房买卖契约》签订的时间为1996年12月30日，合同签订后，顾发富领取了涉案房屋的房屋所有权证，故被上诉人应为���案房屋共有权人。顾发富在未经被上诉人同意的情况下，与上诉人签订买卖合同，将涉案房屋以买卖形式过户至上诉人名下，且上诉人并未支付对价，侵害了被上诉人的合法权益，故上诉人与顾发富签订的《存量房买卖合同》依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还。因顾发富的继承人仅为上诉人与被上诉人，在双方对涉案房屋享有的份额尚未明确的情况下，涉案房屋应由双方共同共有，故一审法院支持被上诉人要求登记为涉案房屋共有权人的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，顾粤西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由顾粤西负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 达二〇一七年三月十七日书记员  杨文艳