重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0153民初4361号原告：重庆市新绩物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道红岩路49号1幢2单元5-4，统一社会信用代码91500226304924464W。法定代表人：罗财刚，主任。委托诉讼代理人：薛锋，男，重庆市新绩物业管理有限公司员工。被告：肖名江，男，1971年7月13日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：敖行芳，女，1972年10月27日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市新绩物业管理有限公司（以下简称新绩物业公司）与被告肖名江物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，根据原告的申请追加敖行芳为共同被告。后因被告无法通过直接、邮寄等方式送达，需公告送达，不应适用简易程序审理，故决定由审判员叶波担任审判长，与审判员胡兴凤、人民陪审员王露未组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新绩物业公司的法定代理人罗财刚、委托诉讼代理人薛锋到庭参加了诉讼。被告肖名江、敖行芳经公告（传票）送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告新绩物业公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费706.40元（计算至2016年6月30日）；2.依法判决被告向原告支付欠交物业服务费用3‰的违约金669.90元（计算至2016年6月30日）；3.本案的全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年7月12日，原告与被告所在的荣昌区X镇金鹏·蓝湾A区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定由原告为荣昌区X镇金鹏·蓝湾A区小区的业主提供物业服务，物业服务费用的标准为0.45元/月/㎡，公共能源费140元/年。合同签订后，原告按月履行了合同，被告自2015年7月12日起至2016年6月30日却一直未缴纳物业服务费用。经过原告多次催交，被告仍拒绝缴纳。根据《物业服务合同》约定，业主或者使用人违反约定，未按时足额交纳物业服务费，自拖欠之日起，按日3‰的标准支付违约金。此外，荣昌区X镇金鹏·蓝湾A区业主委员会系依法选举产生，有权依法代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。被告作为小区业主，应当受合同约束，按时足额交纳物业服务费，如未按时交纳，应当支付违约金。原告为维护自身合法权益，维护小区和谐居住环境，提供更好的物业服务，依法起诉至法院并提出前述请求。被告肖名江辩称，原告的诉讼请求不成立，原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；违约金的请求无法律依据，也不承担诉讼费；答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行约定前，有权拒绝支付物业服务费用；因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便并带来一定的经济损失和精神损失，被告才从2015年7月12日起停止缴纳物业服务费。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1.原告对公共设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮，服务管理的义务不到位；2.物业公司对保安人员的管理不善，长期影响被告及家人的正常休息；3.小区重要交通路段长期停放车辆，造成小区的车辆停放秩序混乱，原告没有组织人员进行协调管理；4.小区公共楼道、玻璃等清洁卫生长期没有人员打扫；5.小区绿化环境脏乱差，长期无人管理；6.小区装修垃圾四处倾倒，原告没有组织人员进行清理；7.小区内路灯、楼道路灯损坏严重，原告知晓后长期没有进行维护管理。前述，请求驳回原告的诉讼请求。被告敖行芳未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：两被告系荣昌区X镇金鹏·蓝湾小区A区业主，该房屋建筑面积为108.75㎡，房屋用途为成套住房。2015年7月8日，荣昌县X镇金鹏·蓝湾小区A区业主委员会（甲方）与原告新绩物业公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》。合同第六条约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，按建筑面积计算，双方约定物业服务费用标准如下：1.住宅物业服务费为每月0.45元/㎡（按建筑面积计算）；2.每户每年收取公共能源费和小修费（包括清洁、浇花等用水及花草、树木修枝、杀虫等材料、人工费在内）共计140元；3.小汽车、摩托车、三轮车、电瓶车、自行车等车辆，自行保管，采取防盗措施，物业公司未收取服务费，不承担车辆保管责任；4.小区商业门面服务费交纳为0.60元/㎡；5.物业服务费收取方式按应该交纳费用的第一个月一次性预交全年或半年的费用，由业主或使用人按时足额交纳给乙方，逾期不交纳按日加收总欠费金额3‰的违约金。合同第八条约定：1.业主应于接房之次日或者视为接房之次日起全额交纳物业服务费用或物业服务资金…2.物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务…合同第十七条约定：本合同期限为叁年，自2015年8月12日起至2018年7月11日止。该条关于期限书写的日期有改动，但有捺印。该合同第十七条所在页码有两份，第二份中第十七条约定：本合同期限为叁年，自2015年7月8日起至2018年7月7日止。该份合同加盖有原告物业公司的骑缝章，且骑缝章无误。庭审中，原告表示前述修改系笔误所致，后面一份是对第一份的补充。合同第二十六条约定：甲方、业主、使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可依据《业主临时公约》的授权，向违约方提起诉讼。此外，合同还约定了原、被告的其他权利义务。2016年7月10日，原告新绩物业公司向金鹏·蓝湾A区小区业主肖名江发出物业管理费催收函，要求其交纳2015年7月12日至2016年6月30日期间拖欠的物业管理服务费706.40元（包含一年的公共能源费140元）及按照欠费总金额每日加收3‰的违约金669.90元，共计1376.30元。该催收函收函人处无人签字。原告还提供照片一张，该照片显示在门上张贴有物业管理费催收函。此外，原告表示其于2015年7月12日进入小区提供物业服务，要求被告从提供服务开始缴纳未支付的物业服务费。原告提供用电发票、收据、收条、收（领）款单等复印件，拟证明产生了公共能源费并于庭审中表示公共能源费及小修费按照物业服务合同为每户每年140元，包括小区公共区域的用水，清洁，购置灯具、电线、维修门、管道，花草树木修剪和施肥等。本院认为，依法签订的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应自觉履行合同。业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案，被告所在小区的业主委员会已经与原告物业公司签订了物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，真实有效，本院予以认可。据此，该物业服务合同对小区业主具有约束力，被告作为小区业主，应当按照约定履行合同义务。原告已经为被告提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费等费用，故本院对原告要求被告支付拖欠的物业服务费等费用的诉讼请求依法予以支持。物业服务合同签订时间为2015年7月8日，且根据合同约定的叁年履行期限以及骑缝章，故就合同的履行期限本院认可从2015年7月8日至2018年7月7日。原告表示从2015年7月12日进场提供服务，被告也未提供证据予以推翻，本院予以认可。被告自2015年7月12日至2016年6月30日所欠物业服务费共计569.88元（0.45元/㎡/月×108.75㎡×11月=538.31元+0.45元/㎡/月×108.75㎡÷31天×20天=31.57元）。原告主张的公共能源费，有物业服务合同约定，且被告也未予以反驳，原告请求被告支付该费用，本院依法予以支持。荣昌区X镇金鹏·蓝湾小区A区X号房屋2015年7月12日至2016年6月30日期间的公共能源费为136.16元（140元/年÷365天×355天）。物业服务合同约定了两种物业服务费的支付方式，原告对此也未作出合理的解释，故本院结合实际，认可物业合同第八条的规定，即物业服务费用或物业服务资金按月交纳且业主或者物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务。被告逾期未缴纳物业服务费，应当支付违约金。物业服务合同虽然对逾期支付物业服务费约定了违约金，但被告已经就违约金提出了抗辩，且若以欠费总金额每日加收3‰的违约金，明显过高，本院酌情调整为，自2015年7月12日起，以当月欠缴物业费为基数(其中，2015年7月的物业服务费为31.57元，2015年8月-2016年6月每月的物业服务费为48.94元)，从欠缴之日（每月26日）起每日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分别计算违约金至欠款付清之日止。被告辩称原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，造成被告一定的经济损失和精神损失，主张先履行抗辩权，因未提供证据予以证明且其可以要求物管公司承担相应的合同义务，而非拒不交纳物业管理服务费用，故其抗辩本院不予支持。被告敖行芳未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，本院视其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖名江、敖行芳应于本判决生效之日起10日内支付原告重庆市新绩物业管理有限公司物业服务费、公共能源费费用共计人民币706.04元，并自2015年7月12日起，以当月欠缴物业费为基数(其中，2015年7月的物业服务费为31.57元，2015年8月-2016年6月每月的物业服务费为48.94元)，从欠缴之日（每月26日）起每日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分别计算违约金至欠款付清之日止；二、驳回原告重庆市新绩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告肖名江、敖行芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取50元，由被告肖名江、敖行芳担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  叶 波审 判 员  胡兴凤人民陪审员  王露未二〇一七年三月十二日书 记 员  郗咏梅