江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终6509号上诉人(原审被告)：王启国。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏巨易物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号。法定代表人：赵远，该公司经理。委托诉讼代理人：任卓伦。委托诉讼代理人：郭钢。原审被告张学成。上诉人王启国因与被上诉人江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易公司）、原审被告张学成物业服务合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人王启国及其委托诉讼代理人岳修武，被上诉人巨易公司的委托诉讼代理人任卓伦、郭钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王启国上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由如下：1、一审法院认定事实不清，证据不足，裁判错误。一审法院已经查明2011年11月30日徐州市怡康房地产开发有限公司（以下简称怡康公司）才将涉案房屋交付给上诉人，却仍然判决2010年4月9日至2011年11月30日的物业费及利息由上诉人负担，判决错误。2011年11月30日之前的物业费应当由怡康公司承担，被上诉人应当向怡康公司主张权利。被上诉人在上诉人上房时、上房后从未找上诉人办过任何手续，上诉人也不知道被上诉人与怡康公司之间如何履行、协商的物业服务合同。2、上诉人并非物业服务合同的签订主体，上诉人与开发公司签订的合同不应约束上诉人。3、一审法院已经判决由张学成承担责任，上诉人不应再承担责任了。并且判决书也没有明确上诉人承担责任后的追偿，一审法院遗漏了该判决内容。上诉人二审补充理由，认为双方从未签订物业服务合同，物业公司也从未给其提供物业服务，上诉人房屋不在被上诉人服务区内。被上诉人巨易公司辩称：我公司给对方提供了用电用水、公共设施、设备维护等服务，上诉人房屋属于怡康花园小区开发规划内，上诉人应缴纳相应物业服务费。原审被告张学成未发表答辩意见。巨易公司向一审法院起诉请求：1、给付物业费及违约金34777元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院认定事实：2006年7月18日，徐州市怡康房地产开发有限公司与徐州巨易物业管理有限公司签订了《怡康花园前期物业服务合同》，双方约定，通过公开投标方式怡康花园小区委托徐州巨易物业实行物业管理，物业服务期限为5年。自2006年8月31日起至2011年8月31日止。物业管理费的收取标准：经营性用途房产（含商铺、办公）按产权建筑面积每平方米每月0.80元。还约定合同到期后未成立业主大会合同自动顺延。协议签订后巨易公司按约履行了物业管理服务。协议到期后双方未签订新的协议，但巨易公司一直在该小区服务。2011年12月1日王启国将坐落于徐州市鼓楼区怡康花园的2号、3号门面房出租给郑建举，并签订了租赁合同。合同约定：在租赁期内，承租方承担使用期物业管理费用。该房屋租是由张学成、郑建举、孟可合伙开投资公司使用，后来郑建举因诈骗罪在无锡被逮捕，郑建举退出该公司，由张学成负责该投资公司，王启国与张学成签了转租协议，2014年6月1日，王启国与张学成签订门面房转租、接租协议，协议约定：王启国的怡康花园2号、3号门面房，郑建举已退出该租房，经协商郑建举的原合伙人张学成接租该租房，原合同解除，张学成自愿承担承租之前及承租以后的一切法律责任与民事责任。2014年6月1日王启国与张学成签订房屋租赁合同，约定租期自2014年6月1日至2014年12月1日。2014年12月8日王启国与张学成再次签订房屋租赁合同，约定租期自2014年12月1日至2015年12月1日。自2010年4月9日至2016年4月8日王启国、张学成均未未交纳物业管理费。另查明，王启国系徐州市鼓楼区怡康花园门面房2号、3号的业主，涉案房屋建筑面积457.76平方米。2010年4月9日至2016年4月8日，共计72个月，王启国、张学成未缴纳物业费。还查明，徐州市巨易物业管理有限公司于2015年12月11日在徐州工商行政管理局进行公司变更登记，变更事项为：原企业名称：徐州市巨易物业管理有限公司，现企业名称：江苏巨易物业管理有限公司。从2006年8月31日至2016年6月13日，江苏巨易物业管理有限公司为怡康花园物业管理服务。一审法院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中怡康公司与徐州市巨易物业管理有限公司签订的怡康花园前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即王启国具有约束力。关于物业服务合同期限是否到期问题。合同签订后，双方当事人应依约履行合同，一方不履行合同义务，未支付价款，对方可要求其支付价款，承担继续履行义务。虽然根据《怡康花园前期物业服务合同》服务期限为2006年8月31日起至2011年8月31日止，但是根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条：物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。本案中，巨易公司自合同期限届满后继续为怡康花园服务至今，可以认定巨易公司与怡康花园建设单位怡康公司签订的前期物业服务合同为不定期合同。另根据第五条：虽然没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业费用的，人民法院应予支持。徐州市巨易物业管理有限公司于2015年12月11日在江苏徐州工商行政管理局进行变更登记，现企业名为江苏巨易物业管理有限公司，又有证据证明其一直为怡康花园物业管理服务，因此怡康花园门面房2号、3号的业主应该缴纳物业管理费。王启国、张学成提出以巨易公司与合同主体不符无权收取物业管理费、道北社区出具证明真实性无法证明进行抗辩，不予采纳。巨易公司与王启国共同认可2011年11月30日开发公司把房屋交付给王启国，而根据双方签订的《怡康花园前期物业服务合同》约定:交费日为公示或售房合同约定上房日期。怡康花园门面房102室于2009年4月29日在房管局登记，103室于2009年5月6日在房管局登记，2011年12月1日王启国与郑建举签订房屋租赁合同，因此巨易公司要求王启国按照0.8元/平方米/月的标准支付2010年4月9日至2011年11月30日期间及2015年12月1日至2016年4月8日的物业费予以支持。经计算，从2010年4月9日至2011年11月30日，2015年12月1日至2016年4月8日，共计24个月,房屋面积为457.76平方米，物业费应为8789元。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业要求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中王启国与张学成在签订门面房转租、接租协议中已经约定张学成自愿承担承租之前及承租以后的一切法律责任与民事责任，而承租前王启国与郑建举的租赁合同中约定：在租赁期内，承租方承担使用期物业管理费用。因此，张学成应该承担使用期物业管理费用。王启国依法承担连带责任。张学成、王启国具有民事行为能力且意思表示真实，因此张学成与王启国签订的合同为有效合同，其以合同具有相对性、租赁合同具有相对性不愿承担承租之前的物业管理费进行抗辩，无法律依据，不予支持。巨易公司要求被告按照0.8元/平方米/月的标准支付2011年12月1日至2015年12月1日期间的物业费，该主张有法律和事实依据，依法予以支持。经计算，从2011年12月1日至2015年12月1日共计48个月，房屋面积为457.76元，物业费应为17578元。关于巨易公司请求违约金问题。物业服务合同约定业主逾期交纳物业服务费需承担千分之三的滞纳金，经计算该滞纳金数额过高，巨易公司主张违约金7910元，该违约金数额也过高，均不予支持。根据逾期缴纳欠款金额及违约期限，参照同期中国人民银行贷款基准利率，王启国应支付2010年4月9日至2011年11月30日期间及2015年12月1日至2016年4月8日的物业费违约金2500元，张学成应支付2011年12月1日至2015年12月1日期间的物业违约金3200元。遂判决：一、被告王启国于本判决生效之日起十日内向原告徐州巨易物业管理有限公司一次性支付物业管理服务费8789元及违约金2500元，合计11289元；二、被告张学成于本判决生效之日起十日内向原告徐州巨易物业管理有限公司一次性支付物业管理服务费17578元及违约金3200元，合计20778元，被告王启国承担连带支付责任。二审期间上诉人、被上诉人均未向法庭提交新证据。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，首先，关于被上诉人与开发公司签订的物业服务合同能否约束上诉人的问题。上诉人主张其并非签订物业服务合同的主体，该物业服务合同不能约束上诉人。根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案建设单位与物业公司签订了前期物业服务合同，上诉人以其并非合同当事人为由抗辩的，不予支持。而上诉人提出被上诉人没有向其提供物业服务，涉案房屋不在被上诉人物业服务区域的问题。涉案房屋系怡康花园营业房，根据前期物业服务合同能够看出被上诉人是向怡康公司开发的整个怡康花园提供物业服务，上诉人的房屋属于被上诉人提供物业服务的范围。故上诉人抗辩其房屋不在物业服务区域，没有接受上诉人提供的物业服务，不能成立。又根据江苏省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条、第五条的规定，前期物业服务合同于2011年8月31日到期后，被上诉人又继续向上诉人提供了物业服务，上诉人与被上诉人之间成立了不定期的物业服务合同，被上诉人要求上诉人支付物业费，应当予以支持。其次，关于2010年4月9日至2011年11月30日期间的物业费应否由上诉人支付的问题。上诉人主张其在2011年11月30日才从开发公司手中接到房屋，对于此前的物业费不应由其承担。根据涉案房屋的权属证书，能够看出涉案两处房屋分别在2009年4月29日、5月6日登记在上诉人名下，至于其为何在2011年11月30日才接到房屋，上诉人解释为开发公司和其协商使用涉案房屋一段时间，开发公司将房屋内装修免费给上诉人抵租金，并承诺不要其物业费。上诉人并认为2011年11月30日之前涉案房屋由开发公司与物业公司共同使用。对此被上诉人不予认可。上诉人未能提供证据证明从2010年4月9日至2011年11月30日涉案两处房屋由被上诉人和开发公司共同使用，也无法证明上诉人和开发公司约定物业费由开发公司交纳，因此上诉人作为涉案房屋的业主，应当向被上诉人支付2010年4月9日至2011年11月30日期间的物业费及违约金。第三，关于张学成、王启国责任承担的问题。上诉人认为一审法院判决张学成支付被上诉人2011年12月1日至2015年12月1日的物业费及违约金，就不应再判决其承担责任。即便判决其承担责任，也应当判决其享有向张学成的追偿权。虽然张学成与上诉人签订的转租、接租协议，双方约定由张学成交纳物业费，但被上诉人巨易公司作为物业服务公司，系一审原告，其一审诉讼请求中要求张学成、上诉人给付物业服务费及违约金，根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，一审法院基于巨易公司的诉求判决张学成给付2011年12月1日至2015年12月1日期间的物业费及违约金，上诉人承担连带支付责任，符合法律、司法解释的规定，并无不当。上诉人承担物业费及违约金后，可基于其与张学成的租赁合同向张学成另行主张。综上，上诉人王启国的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费657元，由上诉人王启国负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年三月一日书记员 许 丽