广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19099号上诉人（原审被告）：袁志军，住广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：莫智杰，住广东省阳东县。被上诉人（原审原告）：陈壁裕，住广东省普宁市洪阳镇仙步公路下90号上诉人袁志军因与被上诉人莫智杰、陈壁裕租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人袁志军向本院提起上诉称：1、合同关于合同期满或者合同期内终止合同所相应的义务和责任，合同约定两被上诉人须于合同期满前一个月通知上诉人，但是两被上诉人是在合同期满前几天才通知上诉人，两被上诉人的行为已经构成违约。2、被上诉人莫智杰多次逾期缴纳租金，被上诉人莫智杰以支付宝手机端操作支付，不存在营业网点休息等客观延误情况，被上诉人莫智杰的行为构成违约。3、合同约定，涉案房屋的维修义务归承租方，但是就涉案房屋水管漏水情况发生，两被上诉人都没有对该问题进行修缮，是上诉人安排维修。4、合同期满后，两被上诉人对涉案房屋加装门锁，使涉案房屋闲置近3个月，对上诉人造成了损害。综上所述，请求二审法院：1、撤销（2016）粤0106民初1932号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人莫智杰答辩称：一、针对上诉人上诉理由第一项，对方是在合同期满后才提出的，合同中并无此约定，我方认为无效。二、合同并无写明每个月交房租的日期，我方不存在逾期交租的违约行为；三、当时关于水管问题，我出差发现水管漏水及时通知上诉人处理，但上诉人并没有说费用的问题，也没有与我发生金钱交易，在租期届满后我方向上诉人讨要押金后，对方要求我方支付水管维修费用，我方认为是水管老化，其产生的费用应由上诉人自行承担，但我方愿意做出让步，由我方承担100元水管维修费。四、租房时房锁本来就是坏的，在房屋租期届满后，上诉人检查时没有正常交接，我方已经挂好原来的挂锁，上诉人应有备用钥匙，至于上诉人为何开不了门我方不清楚，上诉人已将房屋出租他人，证明他可以开锁，与其之前陈述矛盾，其将房子空置三个月责任归于我方没有依据，与我方无关，我方没有能力也没有意愿管理这些事，我方认为对方在无理取闹。被上诉人陈壁裕经本院合法传唤没有到庭进行答辩。庭后被上诉人陈壁裕提交书面答辩状称：一、合同中并没有关于“合同期满要提前一个月通知出租人”所以我方没有违约。二、合同没有写明缴纳房租的日期，所以我方没有逾期缴纳租金的违约行为。三、关于水管维修费我方已经在一审表述承担这笔维修费用的意思。四、合同到期，我方搬走之前，上诉人不肯上楼入门检查，造成没有正常交接，致使我方离开时无法把钥匙交给上诉人，房门上了原来房东给的锁，目的是为了防止小偷进入。上诉人有备用钥匙可以打开房门，我方不清楚上诉人为什么称开不了门，并且上诉人也没有找我们说过这件事。后来上诉人也打开了房门把房屋租给了案外人，这是前后矛盾的陈述。我方在搬走后，房屋由上诉人使用，涉案房屋如何处置是上诉人的事情，与我方无关，所以上诉人的上诉人理由第四点没有任何依据，不应被支持。莫智杰、陈壁裕于2016年1月26日共同向原审法院起诉请求：1、袁志军立即归还莫智杰、陈壁裕的租房押金3800元；2、袁志军承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年7月20日，莫智杰、陈壁裕（承租人/乙方）与袁志军（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定出租物业为广州东圃东环新村宦溪西路xx栋（以下简称案涉房屋）；该房屋每月租金为1900元；租金每壹个月付一次，具体付款日期：前支付，以甲方收到为准；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的2%支付滞纳金，欠缴租金超过叁天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任；押金叁个月租改两个月；在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金；乙方租用该房屋自2014年7月20日至2015年7月19日止；因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及期内的设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络管理机构进行维修，并负担有关维修费用等。《合同》中具体付款日期为空白，双方对支付租金日期并未另行约定。《合同》签订后莫智杰、陈壁裕依约向袁志军支付了租赁押金3800元（相当于两个月租金）及首月租金、管理费、电视费共计5564.1元并入住案涉房屋。关于莫智杰、陈壁裕何时搬离案涉房屋的问题。双方均确认莫智杰、陈壁裕搬离案涉房屋时并未办理书面交接手续；莫智杰、陈壁裕主张其于2015年7月19日搬离案涉房屋，搬离之前已通过短信告知袁志军不再续租，搬离时已通过电话告知袁志军；袁志军则表示对此不清楚，但表示《合同》约定的租赁期满后其未曾向莫智杰、陈壁裕主张过相应权利，其于2015年10月1日打开案涉房屋，2015年10月16日将案涉房屋另行出租。本案审理过程中，莫智杰、陈壁裕于2016年4月14日将案涉房屋的三把钥匙交于原审法院，原审法院于2016年4月27日将钥匙转交给袁志军，双方均确认曾前往派出所就租赁事宜进行调解。莫智杰、陈壁裕为证明其搬离案涉房屋前已通知莫智杰、陈壁裕，向原审法院提交短信记录（打印件），该证据显示：2015年7月13日，莫智杰、陈壁裕向袁志军发送短信，内容为“房东你好，你手机关机所以短信通知声，这个月19号星期日房租合同到期，我们不续租，请你到时过来结清水电费和退返押金给我”；2015年7月14日，袁志军向莫智杰、陈壁裕发送短信，内容为“莫生，信息收到！关于合同续约你须提前一个月知会，而非一星期？！结数需知会，约物管会计抄电表等事项；另准备放租事项，均需时间！？”及“我手机习惯上不关机！除个别地方信号不佳可能至误，敬请留意，屋主”；2015年7月18日，莫智杰、陈壁裕向袁志军发送短信，内容为“你果边信号甘差的。我已经落班返到问了保安，他有电房钥匙借我们过去抄表，这样明天你可以过来把水电接清啦”；2015年7月19日，莫智杰、陈壁裕向袁志军发送短信，内容为“2015年7月19日水表读数122”。经质证，袁志军对上述短信往来的真实性无异议。另，本案审理过程中，对于袁志军辩称其就案涉房屋水管维修事宜支出材料费100元的事项，莫智杰、陈壁裕表示同意支付维修及材料费100元。原审法院认为：《合同》系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《合同》的约定，在合同到期后，在莫智杰、陈壁裕不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下袁志军需将莫智杰、陈壁裕所支付的押金3800元予以返还。《合同》所约定租期已于2015年7月19日到期，后莫智杰、陈壁裕也实际搬离案涉房屋，双方间租赁关系已解除，在袁志军未举证证明莫智杰、陈壁裕存在导致袁志军有权没收押金的情形时，袁志军应将莫智杰、陈壁裕支付的押金予以返还，莫智杰、陈壁裕诉请要求袁志军返还租赁押金3800元合法有理。袁志军抗辩称租赁合同履行过程中莫智杰、陈壁裕存在迟延支付租金的情况，但根据《合同》约定可知双方并未就莫智杰、陈壁裕支付租金的时间做出具体约定，袁志军该项辩称缺乏合同依据；同理，莫智杰、陈壁裕已于租赁期届满前六日以短信形式告知袁志军不再续租，袁志军以莫智杰、陈壁裕未提前通知、擅自离开为由拒绝返还押金亦缺乏依据；另，关于袁志军为案涉房屋水管维修支付的材料费100元，根据《合同》约定，案涉房屋内设施设备出现损坏或发生故障所产生的维修费用应由莫智杰、陈壁裕承担，莫智杰、陈壁裕亦表示同意支付，故为避免双方诉累，该维修款项原审法院迳行从袁志军应予返还的押金3800元中予以抵扣；即袁志军应返还莫智杰、陈壁裕押金3700元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月28日作出如下判决：被告袁志军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫智杰、陈壁裕返还押金3700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告袁志军负担。二审审理期间，上诉人袁志军向本院提交以下材料作为二审新证据：上诉人在2015年10月份拍摄涉案房屋的九张照片，拟证明房屋有损坏的家具和门框、电器以及上锁的情况。莫智杰质证称：拍照时间为我方搬走后对方拍摄的，我方不认可证据的真实性，我们没有自己加锁，只是装放原来的锁。被上诉人陈壁裕没有到庭进行质证。但是庭后提交书面的质证意见称：被上诉人不认可上诉人提交的证据。这些照片都是上诉人在2015年10月份拍摄的，不能代表三个月前我方搬走时的房屋真实状况，而且图片中所谓的“损坏”不是我方造成的，我方没有任何责任，所以对于该证据的真实性不予确认。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人坚持认为被上诉人违约，并认为被上诉人多次逾期交付租金，但双方合同对每月交付租金的时间并无明确约定，且上诉人亦无证据证实之前曾就此提出异议。故此，上诉人该主张并无充分的合同及法律依据，原审不予支持并无不当。至于上诉人认为被上诉人对涉案房屋进行了损坏，但无论损害事实还是损失数额均证据不足，本院不予采信。鉴于二审中，被上诉人对上诉人所提2015年10月份之前的水电费予以确认并愿意在返还的租赁押金中予以扣除，属于当事人对自身权益的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1932号民事判决第二项；二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1932号民事判决第一项；三、上诉人袁志军于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人莫智杰、陈壁裕返还押金3125.6元。二审案件受理费50元，由上诉人袁志军负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月二十一日书记员  冯冠豪