广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终31号上诉人（原审被告）：黄香哨，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：嵇小芳，住广东省普宁市。委托代理人：黄香哨，身份情况同上，系嵇小芳的配偶。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：姚耀林，该公司总经理。委托代理人：李智坚，该公司员工。委托代理人：刘秋梅，该公司员工。上诉人黄香哨、嵇小芳因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光集团）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄香哨、嵇小芳上诉请求：1、撤销一审判决：2、支持黄香哨、嵇小芳2013年7月22日合同无效后无义务交纳合同权利义务终止后的物业费；3、判决龙某集团依照《前期物业服务协议》和《广州市【龙某•峰景某】物业管理服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）规定，公某并决算物业费账目，返还全部公共收益，并承担相应违约责任；4、判令龙某集团承担一审、二审全部诉讼费用。事实理由：一、一审判决漠视黄香哨、嵇小芳诉求，明显偏袒龙某集团。1、2013年7月22日《公告》作出后，《物业服务合同》无效，一审判决黄香哨、嵇小芳在《物业服务合同》无效后还要向龙某集团交纳全额物业费，而对龙某集团严重违反合同条款、违反国家有关法律法规的规定、侵吞业主公共收益的行为不予追究，等同默许。造成本合同纠纷案的始作俑者是龙某集团，而不是黄香哨、嵇小芳。一审法院将龙某集团的违约事实淡化为“瑕疵”错误，黄香哨、嵇小芳是以停交物业费抵制其违约行径。2、一审判决关于“关于业委会于2013年7月22日发布的公告事宜，由于该公告只涉及赞同或不赞同《物业服务合同》的问题，并不涉及《物业服务合同》的履行期限问题，与本案无关，本院对该证据不予采信。”的认定错误。按照《峰景某小区业主大会议事规则》第十五条规定“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。”可见，业主以压倒性多数反对2012年5月签订的《物业管理服务合同》。业委会公告：“……，因此该物业管理服务合同未获得通过。”没有通过的合同即是无效合同，也就不存在合同的履行期限吗。3、一审法院不但无视业委会的《公告》，而且认为“该合同变更为无固定期限的合同”，在无效合同里假设有效条文。而合同第十一条第三款(没有括号)约定：“合同期满，本合同自然终止，双方有意愿续签合同应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见”。龙某集团从来没书面提出过续签合同的申请。《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定：“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止”。业委会已在《公告》后的2013年8月28日解散并终止运作了，公章被居委会封存，所谓的业委会已经没有民事行为能力，无法兑现无效合同。一审判令黄香哨、嵇小芳必须交纳合同权利义务终止后的物业费，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定。二、一审判决漠视黄香哨、嵇小芳权利。1、一审判决认为：“如何处理《前期物业管理服务协议》的后续问题是龙某集团与业委会的责任……，而非个别业主单独主张。”这不是“后续问题”，而是合同兑现问题。如果单个业主不能主张，要通过已不存在的业委会；则物业公司向单个业主讨要物业费是不是也要通过已死亡的业委会？前期协议是龙某集团的下属广州分公司与黄香哨、嵇小芳双方签署，黄香哨、嵇小芳作为合同当事人在履行合同义务的前提下，有权要求龙某集团纠正违约行为认真履约，有权主张属于自身那份权益。一审法院认为只有业委会有资格与物业公司交涉，而对业委会的《公告》却不予采信，相互矛盾。2、关于业主的公共收益，一审法院认为业主“无权单独请求使用该部分收益。”黄香哨、嵇小芳是要求龙某集团向业主归还公共收益，不是“请求单独使用”。黄香哨、嵇小芳作为有切身利益的业主有权提出主张。三、龙某集团怠忽职守、养痈贻患。1、龙某集团让不具有法人资格的下属广州分公司与业主签署《前期物业管理服务协议》。管理服务期间，龙某集团没有跟踪管理，对分公司在小区违约违法、管理混乱等行径不闻不问不约束，遭致业主们指责与抗议，广大业主强烈要求换掉这个开发商指定的物业公司，双方矛盾日渐激化。2、2011年12月24日小区业委会成立，龙某集团与业委会未经招投标，暗箱操作，在业主毫不知情的情况下签订《物业服务合同》，并承诺总公司担纲改正、革旧立新。可是合同一签，仍旧是广州分公司经营管理。管理水平，违约程度，对业主的态度，与前期物管三年如出一辙。业主们知道后强烈反对并抵制，业主投票，合同不能通过，乃是必然的。起诉业主到底是不是龙某集团，业主相当怀疑：起诉状没有法人签字也没盖法人章；盖的公章，不是龙某集团一直使用且现在还在使用的行政公章。四、关于公布物业费收支账目和归还公共收入。1、向业主定期公布真实的物业费收支账目并进行年度结算，合同中有约定，《广东省物业管理条例》第四十九条、《广州市物业管理暂行办法》第七十五条、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》第一条第八款均有规定。2、小区公共收益属业主共有，合同中有约定，《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》均有明文规定。黄香哨、嵇小芳坚决要求龙某集团按合同约定及《合同法》第一百零七条规定“承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被上诉人龙某集团答辩称：一、一审法院认定黄香哨、嵇小芳拖欠物业费事实清楚，适用法律正确。关于《物业服务合同》期限，原合同是到2015年4月30日期满，但有附加说明具体期限是至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同止。业委会至今没有做出选聘新的物业公司，也没有与新的物业公司签订新的物业服务合同，龙某集团仍然为龙某峰景某提供物业服务。二、龙某集团提供的物业服务没有严重违约情形，符合合同约定。三、龙某集团没有任何损害小区利益情形。小区的公共收益属于全体业主，应由业委会或全体业主提出权利主张，黄香哨、嵇小芳作为业主个人，是无权单独提出返还公共收益的要求的。龙某集团根据物业服务合同的规定，接受业委会的委托，对小区公共收益部分进行经营管理，并从2012年5月开始按时向业委会支付相应的费用。但是2013年8月业委会的成员集体辞职，导致龙某集团提留了这部分费用，根据新一届的业委会的申请以及发票支付相应的费用。黄香哨、嵇小芳提出的第三项的上诉请求，不属于本案审理的范畴，一审中并没有提出反诉，法院应不予支持。2016年12月13日，龙某集团向一审法院起诉请求：1、黄香哨、嵇小芳向龙某集团支付2014年5月1日起至2016年6月30日期间的物业管理费4157.4元（1.9元/平方米/月×84.144平方米×26个月）及逾期付款滞纳金（滞纳金分段计算，按每月欠款金额的每日万分之五计算滞纳金，从2014年7月1日开始计算2014年5月份物业管理费的滞纳金，每月物管费的滞纳金均从下下个月1号开始计算滞纳金，计算至付清款项之日止，暂计至2016年5月31日滞纳金为729.9元），以上各项合计费用暂计为4887.3元；2、本案诉讼费用由黄香哨、嵇小芳承担。一审法院认定事实：龙某集团在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。黄香哨、嵇小芳系广州市黄埔区龙光峰景华庭7栋B座1103房的产权人，该房屋的建筑面积为84.144平方米。2008年7月10日，龙某集团广州分公司与黄香哨、嵇小芳签订《前期物业管理服务协议》，约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2009年3月8日，黄香哨、嵇小芳签收了其购买的龙某峰景某7栋B座1103房的文件/锁匙签收表。2012年5月，广州市龙某峰景某业主委员会作为甲方与作为乙方的龙某集团签订《物业服务合同》，合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定：乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表，该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五缴纳滞纳金；小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。广州市龙某峰景某业主委员会和龙某集团均在该《物业服务合同》上加盖公章。合同签订后，龙某集团对上述小区进行物业管理，至今没有撤离该小区，仍然为该小区提供物业管理服务。2015年10月14日，龙某集团向黄香哨、嵇小芳邮寄《关于催收管理费函》。妥投证明显示，黄香哨、嵇小芳于次日签收该函件。黄香哨、嵇小芳确认从2014年5月1日起未缴纳物业管理费，黄香哨、嵇小芳主张停交物业管理费是由于龙某集团没有履行合同约定的定期公布收支情况账目、财务报表以及公共收益的义务。龙某集团和黄香哨、嵇小芳双方确认目前业委会未与新的物业管理公司签订新的物业管理合同。黄香哨、嵇小芳还确认目前业委会人员不齐，无法正常运作。黄香哨、嵇小芳拟证实《物业服务合同》在2013年7月22日已经公告作废提交了业委会于2013年7月22日公布的《公告》一份，该《公告》显示：业委会组织小区业主对业委会于2012年5月1日与龙某集团签订的《物业管理服务合同》进行书面投票表决。2013年6月23日进行了公开验票，并于2013年6月24日对投票统计结果在小区篮球场和各楼大堂进行了公某。现就投票结果公告如下：发出票数2844户，确认收回投票数602户，弃权2242户，投票率21%，同意226户，不同意265户，废票111户。由于小区业主对业委会与龙某集团签订的《物业管理服务合同》同意票数未达到法定要求，因此该《物业管理服务合同》未获得通过。一审法院认为：广州市龙某峰景某业主委员会代表龙某峰景某的业主与龙某集团签订的《物业服务合同》，内容符合法律规定，对龙某集团和龙某峰景某的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。《物业服务合同》虽然约定合同期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，该附加内容实际改变了合同约定的期限，将该合同变更为无固定期限的合同；而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业服务合同，故该《物业服务合同》期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照《物业服务合同》的约定履行各自的义务。黄香哨、嵇小芳认为业委会与龙某集团签订的《物业服务合同》期限已经届满、龙某集团非法滞留该小区无事实依据，一审法院不予采信。龙某集团已经为该小区提供了物业管理服务，但因管理质量上存在瑕疵，其主张的逾期付款滞纳金不予支持。故黄香哨、嵇小芳应当按照1.9元/平方米/月及建筑面积84.144平方米向龙某集团连带支付2014年5月1日至2016年6月30日的物业管理费4157.4元（84.144平方米×1.9元/平方米/月×26月）。关于黄香哨、嵇小芳的答辩意见。1.关于业委会于2013年7月22日发布的《公告》事宜，由于该公告只涉及赞同或不赞同《物业服务合同》问题，并不涉及《物业服务合同》的履行期限问题，与本案无关，一审法院对该证据不予采信。2.《前期物业管理服务协议》，该协议系业主分别与龙某集团广州分公司签订的前期物管合同，其效力在业委会与龙某集团签订《物业服务合同》后而终止。协议终止后，如何处理《前期物业管理服务协议》的后续问题是龙某集团与业委会的责任，《前期物业管理服务协议》履行期间的物业管理费的盈亏关系全体业主的利益，而非个别业主单独主张；且龙某集团主张的物业管理费等费用系因黄香哨、嵇小芳暂停履行《物业服务合同》产生纠纷，与《前期物业管理服务协议》无关。3.关于公共收益。根据《物业服务合同》的约定，龙某集团接受业委会的委托，对小区公共收益部分进行经营管理，并每年向业委会支付相应的经费，但因其没有按照合同约定对公共收益的收支情况公某，引起业主不满，系其管理中的瑕疵，龙某集团应当按照合同约定，定期公某收益的收支情况，自觉接受业主的监督；另，公共收益属全体业主所有，应当根据法律规定进行管理和使用，业主有权监督物业管理公司对公共收益的经营管理和使用情况，但无权单独请求使用该部分收益。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第三项、第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月24日作出判决：一、黄香哨、嵇小芳在判决发生法律效力之日起十日内向广东龙某集团物业管理有限公司连带支付2014年5月1日至2016年6月30日的物业管理费4157.4元；二、驳回广东龙某集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由黄香哨、嵇小芳负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，黄香哨、嵇小芳提交2013年9月26日的公某一份以及附件表决记录表和公告的复印件，拟证明签订《物业服务合同》时，业委会已经解散了，《物业服务合同》无效。龙某集团质证称：对真实性不予确认，公某是2013年9月26日作出的，双方的合同是在2012年5月份签订的，当时业委会是存在的，所以不能证明黄香哨、嵇小芳的主张。另查明，《前期物业管理服务协议》与《物业服务合同》约定的物业管理费标准均为1.9元/平方米/月。龙某集团对黄香哨、嵇小芳一审期间提交的《公告》的质证意见为：对真实性予以确认，但该《公告》是无效的，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，业主大会在解聘物业服务企业时需要经过双过半的业主同意，《公告》显示“收回投票数602户，弃权2242户，投票率21%”，“同意226户，占总户数7.9%”，涉案小区共有2844户、建筑面积为342945.95㎡，参与投票的户数、同意户数均未过半，因此属于无效公告。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黄香哨、嵇小芳的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：1、《物业服务合同》的效力认定；2、龙某集团主张黄香哨、嵇小芳给付2014年5月1日至2016年6月30日的物业管理费应否支持。现评析如下：关于《物业服务合同》的效力认定问题。涉案《物业服务合同》是黄香哨、嵇小芳所在小区的业委会代表全体业主于2012年5月与龙某集团所签署，该合同出自签约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。黄香哨、嵇小芳上诉认为《物业服务合同》在2013年7月经业主公投没有通过，属于无效，但其提交的《公告》显示投票率只有21%，不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，故本院对其该主张不予采纳。虽然上述合同约定期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，故一审法院认定该附加内容实际改变了合同约定的期限，将该合同变更为无固定期限的合同，而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业管理服务合同，该合同期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照物业服务合同的约定履行各自的义务，并无不当，本院予以确认。关于龙某集团主张黄香哨、嵇小芳给付2014年5月1日至2016年6月30日的物业管理费应否支持的问题。承上所述，涉案《物业服务合同》为合法有效合同，该合同对黄香哨、嵇小芳具有约束力，且涉案小区仍由龙某集团在继续提供物业管理服务，黄香哨、嵇小芳已实际接受了龙某集团的服务，理应向龙某集团支付相应对价，因黄香哨、嵇小芳未向龙某集团支付2013年11月1日至2015年9月30日的物业管理费，因此，一审法院判决黄香哨、嵇小芳向龙某集团支付上述期间物业管理费正确，本院予以维持。关于公共收益问题，涉及全体业主的利益，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，应由业主共同决定并通过合法途径解决，黄香哨、嵇小芳以龙某集团未公布公共收益账目和返还公共收益为由拒付物业服务费依据不充分。黄香哨、嵇小芳二审上诉请求判决龙某集团依照《前期物业服务协议》、《物业服务合同》规定，公某并决算物业费账目，返还全部公共收益，并承担相应违约责任问题，由于其在一审没有提出反诉，且龙某集团明确提出异议，故本案不予审处。综上所述，上诉人黄香哨、嵇小芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄香哨、嵇小芳负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年三月二十七日书记员  张 利