文云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初54号原告（反诉被告）：冯某某，现住文山市。原告（反诉被告）：何某某，现住文山市。以上两原告委托诉讼代理人：郭云祥，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：杜某某，现住文山市。被告（反诉原告）：李某某，现住文山市。以上两被告委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所援助律师（特别授权）。原告（反诉被告）冯某某、何某某与被告（反诉原告）杜某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯某某、何某某及其委托诉讼代理人郭云祥，被告（反诉原告）杜某某、李某某及其委托诉讼代理人杜文雯，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯某某、何某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《售房协议》有效；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年8月8日，被告收取了原告支付的购买被告所有的坐落于文山市下田坝心（州人行）某室房屋的定金46000元，并约定余款100000元在12月份交房办理房屋产权证过户时再一次性付清。2009年8月9日，原告与被告签订了《售房协议》，约定：被告将坐落于文山县开化镇秀峰路某某室的一套住房出售给原告。房屋总价146000元，原告预先首付46000元，余下的100000元在2010年2月底前一次性付给被告，被告在原告支付余款时将房屋产权证过户给原告，过户费由原告承担。被告在2009年10月30日前交付房屋，原告如在2010年2月底以前不按时付清余款，首付46000元房屋款被告不予退还，被告如在2009年10月底前不交付房屋或原告付清余款时不将房屋产权过户给原告，被告将首付款46000元如数退给原告并再支付给原告20000元的违约金。被告2009年12月底才向原告交付了房屋。原告要求被告交付房产权证给原告，以便原告将余款100000元支付被告过户，但被告以种种理由拒不交付房产权证给原告。2010年2月8日被告以急需用钱，要求原告先支付剩余房款30000元，余款70000元4月份交房产证时再付，2010年4月，被告说过段时间再办过户手续。2010年8月13日，被告再三要求原告再支付20000元的购房款，并说房子已经卖给你了，房子也交给你管理使用了，你还怕什么，剩余的50000元房款等过户了你再付，为此，被告在收条上写明，余款50000元办理房产证过户时再付。事后，经原告多次催被告将房产过户给原告，被告无法推脱的情况下，向原告说明其出卖给原告的房屋的产权证被抵押在云南文山市农村商业银行股份有限公司，等银行的贷款赔清了就过户。2016年12月28日，原告向被告购买的房屋被列入棚户区改造，文山市房屋征收与补偿办公室向原告发出了房屋征收初步评估结果分户表。这时，被告以原告购买的房屋系其抵押在云南文山市农村商业银行股份有限公司，双方的《售房协议》无效。综上所述，被告虽然将抵押在云南文山市农村商业银行股份有限公司（原文山农村信用合作联社）的房屋出卖给原告，但双方的房屋买卖行为是合法有效的行为。原告针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.售房协议1份，证明双方房屋买卖的权利义务；2.收据、收条3份，证明原告按协议支付被告购房款96000元，同时证明被告要将房产证交付原告，原告再付清余款50000元；3.收据14份，证明自2010年7月起，两原告已经实际占有使用所购房屋，该房屋已经交付，自2010年7月起至今水电费均是原告交纳；4.文山县房州属共字第某某号房屋产权证，证明原告向被告购买的房屋坐落于文山市下田坝心（州人行）。经质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议，该协议明确约定原告,对剩余100000元房款在2010年2月底前一次性付给被告，如不负清，首付款46000元不予退还；证据2的真实性无异议，三份收条是被告杜某某的单方承诺，没有得到被告李某某的认可，关于过户内容不应对被告李某某发生法律效力；证据3的真实性无异议，原告实际使用房屋的时间是2009年10月；对证据4三性无异议，但是在出售该房屋时就已经抵押给银行。被告杜某某、李某某（反诉原告）向本院提出反诉请求及答辩称：1.解除原、被告签订的《售房协议》；2.要求反诉被告支付房屋占用费80000元。事实和理由：2007年7月5日，反诉原告向云南省文山市农村商业银行股份有限公司（以下简称文山农村银行）借款120000元，以本案标的房屋（以下简称房屋）作为抵押物进行担保债务，并办理了抵押登记。后经人介绍，反诉被告向反诉原告购买房屋，双方于2009年8月9日签订了《售房协议》。双方签订协议的目的是为了房屋所有权的转移，反诉被告享有房屋的所有权。依据《物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《售房办法》第三十二条第（一）项关于”房屋买卖的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记”之规定，在办理房屋所有权转移登记前，房屋所有权人仍为反诉原告，反诉被告仅对反诉原告享有要求继续履行合同的普通合同债权，只有在办理房屋所有权转移登记时，本案标的房屋所有权才转移至反诉被告。时至今日，反诉原告已经无法将房屋所有权转移登记于反诉被告名下。《售房协议》无法继续履行，且《售房协议》的目的根本无法实现，反诉原告请求人民法院解除《售房协议》，理由如下：一、正如前文所述，反诉原告已经将房屋作为抵押物用于担保向文山农村银行的贷款，并办理了抵押登记，文山农村银行对房屋享有抵押权及优先受偿权。依据《物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，反诉原告转让房屋的行为并没有经过文山农村银行的同意，反诉原告不得转让房屋，反诉原告无法将房屋所有权变更登记于反诉被告名下，反诉被告无法取得房屋所有权。二、本案中，反诉原告在出售房屋前就办理了抵押登记，也告知了反诉被告房屋抵押登记的事实。反诉原告收取房屋价款正是用于偿还文山农村银行贷款，因此，也才会有《售房协议》中约定由反诉被告将转让款付清时才办理变更登记。然而，反诉被告未按协议约定支付转让款，导致反诉原告未能及时偿还文山农村银行贷款，也无法将房屋解除抵押担保致使合同目的无法实现，依据《合同法》第九十四条（四）关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，反诉原告有权要求解除合同。三、反诉原告所欠文山农村银行共有四笔贷款，其中三笔贷款为保证贷款，其中一笔就是以本案房屋作抵押的抵押贷款。文山农村银行均就上述四笔贷款起诉要求反诉原告返还借款本息，合计581784.27元。同时，文山农村银行就本案房屋申请了诉讼财产保全，文山市人民法院也对房屋进行查封，在查封期间不得转让。更为重要的是，反诉原告已无力偿还债务，文山农村银行最终只有以执行房屋所得价款优先清偿债务。而文山农村银行的抵押权效力优先于反诉被告的普通合同债权，只有在执行房屋后所得价款清偿文山农村银行债权后，反诉原告才有权将房屋剩余价值部分交付反诉被告。然而，房屋实际价值远远低于债务，执行房屋后获得价款也不足以清偿借款。因此，即使本案协议被认定为有效，反诉原告也无能力再将房屋所有权变更登记于反诉被告名下，反诉被告也无法取得房屋所有权。四、所售房屋于2016年12月28日被列入棚户区改造，意味着房屋即将被拆迁，在拆迁期间，不动产登记中心不允许办理被列为棚户区改造规划范围内房屋的产权变更登记，反诉原告无法将房屋所有权变更登记于反诉被告名下。据此，即使本案合同被认定为有效，反诉原告也因客观事实，已经无法将房屋所有权转移反诉被告，本案合同目的无法实现，届时将会出现法律效果与社会效果不一致，也将有损我国司法执行的公信力。因此，本案《房屋买卖协议》因无法实现目的，应该被解除。反诉被告对反诉原告的反诉答辩称，一、原告的反诉不能成立，双方买卖是有效的，没有违反法律法规的规定；二、该协议不能解除，不能因为该房屋抵押或是拆迁而解除，买卖房屋的目的是能实现的，房屋如果被拆迁买受人享有房屋的所有权利。房屋虽然抵押，根据抵押权的法律规定，即使房屋被拆迁，所得拆迁款能够偿还抵押债权人的债务后，买受人的目的是能够实现的；三、反诉原告要求解除协议，实际上房屋已列入拆迁，争议的不再是房屋而是拆迁款，主要是依据双方的协议是否有效，反诉原告的反诉请求不成立；四、反诉原告要求支付房屋占用费的理由不成立，该协议是双方自愿买卖。反诉原告针对其反诉请求和答辩，提交了以下证据：1.抵押合同、他项权证、民事起诉状，证明反诉原告杜某某、李某某已经将所售房屋于2007年7月5日作为抵押物用于担保所欠文山农村银行的120000元贷款，并办理了抵押登记。因反诉原告无力偿还贷款，文山农村银行已经对反诉原告提起诉讼。反诉原告无能力将房屋所有权变更登记于反诉被告冯某某、何某某名下；2.民事起诉状、民事裁定书，证明反诉原告尚欠文山农村银行三笔贷款，三笔贷款本金合计190000元，文山农村银行向法院起诉主张债权，法院已经将本案标的房屋查封，反诉原告无能力将房屋所有权变更登记于反诉被告冯某某、何某某名下。经质证，反诉被告对反诉原告提交的证据1、2无异议。房屋拆迁是事实，所售房屋在2009年8月时是可以变更的，是反诉原告迟迟不履行自己义务，不是反诉原告无能力过户的问题，过错在于反诉原告。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1、4被告质证对其三性无异议，对其证明内容，本院予以采信；证据2被告质证对真实性无异议，两被告系夫妻关系和房屋产权所有人，收条虽系被告杜某某出具，但原告有理由信赖被告杜某某行为得到被告李某某的许可，对其证明内容，本院予以采信；证据3证明原告自2010年7月开始支付水电费，不能证明原告实际占有房屋，且在庭审过程中，原、被告已认可交付时间为2009年10月份，对其证明内容，本院不予采信。被告提交的证据1、2，原告质证无异议，对其证明内容，本院予以采信。经庭审，本院查明本案事实如下：2009年8月9日，原、被告签订《售房协议》，约定：被告将坐落于原文山县开化镇秀峰路11号9幢1单元602室的一套住房出售给原告。房屋总价146000元，原告首付46000元，余款100000元于2010年2月底前一次性付清，被告在原告支付余款时将房屋产权证过户给原告，过户费由原告承担。原告于2009年8月8日支付了定金46000元，约定余款100000元于12月份交付房屋，并办理产权过户时付清。被告应在2009年10月30日前交付房屋，原告如在2010年2月底以前不按时付清余款，首付46000元被告不予退还，被告如在2009年10月底前不交付房屋或原告付清余款时不将房屋产权过户给原告，被告将首付款46000元退还原告并支付原告20000元的违约金。被告于2009年12月底向原告交付了房屋。2010年2月8日，应被告要求，原告支付了购房款30000元。2010年8月13日，应被告要求，原告支付了购房款20000元。被告未能按约定将房屋产权证交付原告，协助原告办理产权变更登记，余款50000元原告未付。另查明，2007年7月5日，被告已将出售给原告的房屋抵押给文山农村银行借款120000元，并办理了抵押登记，至今未涂消。2016年12月28日，被告所售房屋列入棚户区改造。综合当事人的诉、辩，本案争议焦点为，一、原、被告2009年8月9日签订的《售房协议》是否合法有效；二、该协议是否能够继续履行，还是应予解除；三、反诉原告要求反诉被告支付占用房屋期间的使用费80000元是否有事实和法律依据。针对争议焦点一，本院认为，买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。原、被告2009年8月9日签订的《售房协议》，系双方的真实意思表示，且原、被告对协议效力无异议，协议合法有效，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……。”因此，即使抵押房屋已转移给了受让人，受让人的所有权仍然不能对抗该房屋的抵押权，受让人可以代替债务人清偿其全部债务，以取得房屋所有权，然后就涤除房屋上负担所支付的价款向抵押人追偿。因此，售房协议能够继续履行，不存在无法履行需要解除的情形。针对争议焦点三，本院认为，反诉被告通过受让的形式实际占用房屋，反诉原告要求反诉被告支付房屋占用费，无事实及法律依据。综上所述，原、被告签订的《售房协议》合法有效，对原告要求确认《售房协议》有效，本院予以支持。反诉原告要求解除《售房协议》，反诉被告支付房屋占用费80000元，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冯某某、何某某与被告（反诉原告）杜某某、李某某2009年8月9日签订的《售房协议》合法有效；二、驳回反诉原告杜某某、李某某的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费1800，减半收取900元，由被告（反诉原告）杜某某、李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵俊斌二〇一七年三月七日书记员  杨文娟