广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终17904号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地：广州市越秀区。法定代表人：梁青，所长。委托代理人：贾娟娟、劳绮玲，均为该管理所职员，联系地址同该管理所。被上诉人（原审被告）：广东光明书画学会，住所地：广州市越秀区。法定代表人：林春鹏，秘书长。委托代理人：付广军、刘俊丹，均为广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州鸿皇装饰工程有限公司，住所地：广州市天河区（本住所限写字楼功能）。法定代表人：卢雪华。被上诉人（原审被告）：肖志敏，身份证登记住址：湖南省桃江县。上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）因与被上诉人广东光明书画学会（以下简称光明书画学会）、广州鸿皇装饰工程有限公司（以下简称鸿皇公司）、肖志敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越秀第三房管所上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令被上诉人缴纳德政新街X号1—4楼所拖欠的电费(2796．34元)、水费(27077.96元)和水排污费(9860.76元)共39720.42元。3、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院对本案部分主要事实没有查清，存在认定事实错误。原审法院认为“关于水电费缴费问题，虽然原告提交了前述证据证明三被告拖欠水电费，但是原告并未提供证据证明原、被告双方曾经约定由原告代收代缴水电费，也没有证据证明原告实际代被告向水电公司支付了水电费用……”认定错误。我所与被上诉人(上级部门省民盟)签定的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》第十四条就“有约定”：“租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。”以及第二十二条说明因拖欠水电费等原因“发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向人民法院起诉解决。”另外我所是公有房屋的管理方，承租人拖欠水电费对我所具有连带责任，2015年12月越秀供水管理所多次致电我所要求我所代垫上址房屋所欠的水费(包括排污费)及滞纳金，否则截断水管停止供应，我所考虑到截断水管停止供应对上址房屋后续租户使用影响，故于2016年1月20日代缴了光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏应付的水费和排污费共36938.72元。另外，广州越秀区供电局2015年10月也派发了停止供电执行通知书给我所，要求我所缴纳光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏所欠的电费，我所也考虑到对后续租户使用的影响，于2016年3月21日代缴了光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏应付的电费共2796.34元。原审法院在尚未查明案件事实，也没有要求我所代缴水电费后再行审理，而是直接做出了对我所极为不利的判决，严重侵害了我所的合法权益。二审庭审中，越秀第三房管所补充上诉意见：电费是2015年4月、6月，水费是2005年11月23日-2016年1月20日，水排污费是2005年11月23日-2016年1月20日。被上诉人光明书画会二审辩称：不同意上诉人的上诉请求，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。对上诉人所述的水费及电费的计费时段发表如下意见：根据上诉人提交的广州市国家税务局通用机打发票显示的电费计费时段为2015年2月3日至2015年4月3日，并非上诉人所述的2015年4月至6月，关于水费的计费时段，根据上诉人在一审提交的广州市自来水公司水费污水处理费催缴通知单显示计费时段应当为2012年10月至2015年11月，也非上诉人所述的时段。被上诉人鸿皇公司、肖志敏经本院依法传唤未到庭应诉，也无提交书面答辩意见。越秀第三房管所于2015年5月4日向原审法院提起本案诉讼称：广州市越秀区德政中路德政新街X号1-4层（建筑面积378平方米）是越秀第三房管所管理的公有房产。经承租单位中国民主同盟广东省委员会（以下简称省民盟）申请，从2014年7月开始承租人更名为光明书画学会，当时由于2014年7月直管房费住宅调租方案未定，越秀第三房管所与光明书画学会协定租金暂按9335.10元／月缴纳，待确定新调租方案后再补交租金差价，所以越秀第三房管所与光明书画学会并没有签订书面的租赁合同。2014年10月，越秀第三房管所通过EMS向光明书画学会发出告知书，告知涉案房屋已经在广州市文化遗产普查中列入文物线索，未经许可房屋不得擅自进行任何室内、外装修活动，不得擅自改变房屋结构及室内间隔，否则将按照有关规定立即终止租赁合同，并收回房屋。同年12月，越秀第三房管所在日常巡查中发现，光明书画学会将涉案房屋改建为多个独立套间出租给他人使用。经了解，光明书画学会承租涉案房屋未经越秀第三房管所同意擅自将房屋转租给鸿皇公司，鸿皇公司又擅自转租给肖志敏，光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏为了使用方便还擅自对涉案房屋进行室内装修并改变房屋结构和间隔。为此，越秀第三房管所于2014年12月18日向光明书画学会发出《直管房消防隐患整改告知书》，限其于2014年12月25日完成整改，但是光明书画学会一直没有整改。越秀第三房管所于2015年3月26日向光明书画学会发出收房通知，限其于2015年3月28日前将房屋交回越秀第三房管所，该通知已经送达给光明书画学会。越秀第三房管所于2015年4月9日以EMS形式向光明书画学会发出律师函，再次通知双方的租赁关系已经终止，要求其2015年4月15日前将涉案房屋腾空交还给越秀第三房管所，但光明书画学会未履行。越秀第三房管所认为，越秀第三房管所与光明书画学会就涉案房屋并未签订书面租赁合同，双方为不定期租赁关系，越秀第三房管所可以随时通知解除租赁关系。光明书画学会在承租期间违反了《广东省公有房产管理办法》第十六条的规定，越秀第三房管所亦有权单方解除租赁关系。因此，光明书画学会在收到越秀第三房管所寄送的《收回房屋通知》时，双方的租赁关系就已经解除，光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏应当按照通知的期限将涉案房屋腾空交还，并结清所有费用。光明书画学会应向越秀第三房管所补交2015年3月的房屋租金15120元，2014年7月至2015年2月房屋租金差额每月5784.90元，共计46279.20元。在越秀第三房管所与光明书画学会的租赁关系解除后，光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏已经没有合法依据使用涉案房屋，因此光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏应当连带向越秀第三房管所支付2015年4月的房屋使用费15120元。另外，越秀第三房管所从供电局及自来水公司了解到，涉案房屋截止到2015年4月23日的水费欠35000元，电费欠约2000元，所以光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏应向越秀第三房管所支付所欠缴的水电费用。越秀第三房管所请求法院判令：1.光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏连带向越秀第三房管所交纳广州市越秀区德政中路德政新街X号1-4层自2015年3月份至2015年8月份的房屋使用费（参考《2013年广州市越秀区房屋租金参考价》同区域同地段同类型办公房屋标准计算，每月房屋使用费标准为15120元），共计90720元，以及2014年7月份至2015年2月份的租金差额共计46279.2元（租金差额按照每月5784.9元标准计算）；2.光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏连带向越秀第三房管所支付至2015年8月24日实际腾空交还房屋之日涉案房屋的水费35000元、电费2000元（具体以水电公司正式确认公函为准）。光明书画学会原审辩称：光明书画学会已经足额缴纳了2014年7月至2015年2月租金，并不存在差额没有缴纳。从2015年3月至实际交还房屋之日止的房屋使用费光明书画学会愿意按照原来每月9335.1元的标准交纳，而不同意越秀第三房管所主张的每月15120元的标准。越秀第三房管所主张参考《2013年广州市越秀区房屋租金参考价》同区域同地段同类型办公房屋标准计算，但是涉案房屋当初转给光明书画学会的时候是没有水电和装修，并不具备办公条件，直到光明书画学会接通水电后才具备办公条件，所以越秀第三房管所要求按照办公类型计算房租并不合理。光明书画学会搬出房屋时就已经结清水电费，并不存在拖欠水电费的情况，请求驳回越秀第三房管所相应诉请。鸿皇公司、肖志敏原审无答辩。原审法院经审理查明：2011年8月17日，越秀第三房管所与省民盟签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定越秀第三房管所将广州市越秀区德政中路德政新街X号一至四层房地产出租给省民盟作办公用途，建筑面积378平方米。租赁期限自2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额3402元。光明书画学会陈述称，自2012年7月，省民盟将涉案房屋交给其承租使用。2013年3月9日，省民盟向越秀第三房管所发出通知，告知包括涉案房屋在内的德政中路德政新街18、20号一、二、四层楼共378平方米物业由其下属的光明书画学会使用，作为该会开展文化服务社会工作之用，省民盟申请将承租单位变更为光明书画学会。前述通知越秀第三房管所已经签收。据越秀第三房管所、光明书画学会一致陈述，越秀第三房管所与光明书画学会一直没有签订书面租赁合同。越秀第三房管所向被告送达了《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，该表记载：原月租金3402元，评定月租金9335.1元，起租日期为2014年7月1日。同时，该表备注栏注明“由于2014年7月直管房非住宅调租方案未定，租金暂按9335.1元∕月缴纳，待确定新调租方案后再补交租金差价”。前述内容包括备注栏由光明书画学会加盖公章签收。关于租金的实际缴纳情况，越秀第三房管所与光明书画学会一致陈述称，光明书画学会从2014年7月份开始以每月9335.1元的标准向越秀第三房管所交纳租金至2015年2月份，之后没有再缴纳租金。光明书画学会已经于2015年8月24日将涉案房屋腾空交还给越秀第三房管所，双方一致确认涉案租赁关系已经于当日实际解除。关于水电费交纳情况。越秀第三房管所向原审法院提交了《广州供电局有限公司清缴电费提示》、2份《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》、《广州供电局有限公司越秀供电局关于德政中路德政新街X号1-4层电费情况的复函》、《处理违章用水通知书》、2份《广州市自来水公司水费、污水处理费催缴通知单》，以证明光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏拖欠有关水电费的事实。其中，《广州供电局有限公司清缴电费提示》显示用电地址德政中路德政新街X号，用户编号02078082，该户在2015年10月22日08时前尚欠缴电费合计1627.51元，2015年4月份电费欠费金额1307.25元，2015年6月电费欠费320.26元；《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》分别记载前述用电地址及用户在2015年8月21日08时前拖欠电费合计1627.51元，2015年10月25日08时前拖欠电费合计1627.51元，越秀第三房管所陈述称，光明书画学会于2015年8月24日交还房屋后，越秀第三房管所将涉案房屋进行封存，之后没有用电所以没有产生新的电费；《广州供电局有限公司越秀供电局关于德政中路德政新街X号1-4层电费情况的复函》显示，涉案房屋用户2015年4月用电欠费1307.25元，违约金为512.44元；6月用电欠费320.26元，违约金88.39元，欠费总计2228.34元，前述违约金计算截至2015年11月8日，实际按缴费日计算；越秀第三房管所提交的《处理违章用水通知书》系对该通知书张贴拍照而来，显示用水地址为德政南路德政新街20号；2份《广州市自来水公司水费、污水处理费催缴通知单》显示用电地址均为涉案房屋所在地即德政中路德政新街X号，2012年8月用水量20立方米，水费金额为69.2元，污水处理费金额25.2元，应缴费日期为同年9月4日；截止2015年11月9日，涉案房屋用水量达7658立方米，水费金额26496.68元，污水处理费金额9649.08元，并提示2008年5月1日以后的欠费违约金从逾期之日起按每日千分之一计算。越秀第三房管所提交的《处理违章用水通知书》、《广州供电局有限公司清缴电费提示》只有复印件，其提交的前述其他证据均有原件。光明书画学会对《处理违章用水通知书》三性均不予确认，对越秀第三房管所提交前述其他证据的真实性、合法性均予以认可，但对其关联性均予以否认，认为《广州供电局有限公司清缴电费提示》及2份《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》用户名称并非光明书画学会，与其无关；认为该会并非实际欠费单位，越秀第三房管所也并非收取水电费的部门，无权追索水电费及其逾期付款违约金。原审法院认为：根据越秀第三房管所与光明书画学会一致陈述，光明书画学会系省民盟下属单位。越秀第三房管所与省民盟就涉案房屋签订了书面的租赁合同后，光明书画学会于2012年7月实际承租使用涉案房屋，省民盟于2013年3月9日告知越秀第三房管所涉案房屋由光明书画学会实际承租使用并请求将承租单位变更为该学会。此后越秀第三房管所与光明书画学会就涉案房屋一直没有签订书面租赁合同，光明书画学会向越秀第三房管所支付租金，越秀第三房管所均予以接受，且越秀第三房管所与光明书画学会对双方之间就涉案房屋存在的租赁法律关系均无异议，原审法院对此予以确认。另据双方一致陈述，涉案租赁房屋已经于2015年8月24日腾空交还给越秀第三房管所，双方一致确认涉案租赁关系已经于该日实际解除，原审法院对此亦予以确认。关于租金的支付标准，根据前述查明事实，越秀第三房管所向光明书画学会送达了《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，该计算表明确记载由于2014年7月直管房非住宅调租方案未定，租金暂按9335.1元∕月缴纳，待确定新调租方案后再补交租金差价。对此光明书画学会已经加盖公章确认，其已经接受越秀第三房管所发出的该意思表示,且没有证据证明光明书画学会在履行合同的过程中对补交租金差价提出过异议。光明书画学会按照每月9335.1元的标准向越秀第三房管所交纳了2014年7月至2015年2月的租金，其余的租金没有支付，因此，越秀第三房管所要求光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏补交相应租金差价的诉请，符合双方之间的前述约定，合法合理，原审法院予以支持。光明书画学会应当以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准，减去其每月已经支付的9335.1元后，补交2014年7月至2015年2月的租金差价。自2015年3月1日至同年8月24日的租金，光明书画学会一直没有缴纳，其应当以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准向越秀第三房管所支付租金。关于水电费缴费问题，虽然越秀第三房管所提交了前述证据证明光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏拖欠水电费，但是越秀第三房管所并未提供证据证明越秀第三房管所与光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏双方曾经约定由越秀第三房管所代收代缴水电费，也没有证据证明越秀第三房管所实际代光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏向水电公司支付了水电费用。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”的规定，债具有相对性，越秀第三房管所要求光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏向其支付水电费用及其逾期付款违约金的诉请，于法无据，原审法院不予支持。鸿皇公司、肖志敏经原审法院依法传唤拒不出庭应诉也未提交答辩意见，视为其放弃举证、质证和答辩等相关权利，并由此承担相应的法律后果。根据越秀第三房管所和光明书画学会陈述，鸿皇公司曾经实际使用涉案房屋。越秀第三房管所提交了询问笔录以证明肖志敏与鸿皇公司曾经使用过涉案房屋，前述笔录有原件，且笔录所载当事人肖志敏、鸿皇公司均放弃质证及抗辩权利，光明书画学会虽然否认该询问笔录的三性，但是没有提供任何证据反驳该询问笔录，故原审法院确认该询问笔录的三性，对其予以采信。根据该询问笔录并结合光明书画学会关于其将涉案房屋实际转租给鸿皇公司使用的陈述，肖志敏于2014年7月知道涉案房屋为公房擅自转租，从2013年11月起鸿皇公司及肖志敏实际管理和使用涉案房屋。据此，鸿皇公司、肖志敏对涉案房屋2014年7月及以后的租金应当与光明书画学会向作为涉案房屋代管人的越秀第三房管所承担连带责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内被告广东光明书画学会、广州鸿皇装饰工程有限公司、肖志敏一次性向原告广州市越秀区第三土地房屋管理所支付广州市越秀区德政中路德政新街X号1-4层（建筑面积378平方米）自2014年7月1日至2015年2月28日的房屋租金差额（每月租金以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算，前述租金标准与9335.1元的差额即为每月租金差额）以及自2015年3月1日至2015年8月24日的租金（租金或房屋使用费以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算）；二、驳回原告广州市越秀区第三土地房屋管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，由原告广州市越秀区第三土地房屋管理所负担850元，被告广东光明书画学会、广州鸿皇装饰工程有限公司、肖志敏共同负担1410元。二审庭审中，上诉人越秀第三房管所提交了一张越秀供电局2016年3月28日的关于德政新街X号房屋电费缴纳情况的复函，证明越秀第三房管所缴交了2015年4月至6月的电费。另外提交一张发票和一张借款单，发票证明越秀第三房管所借支支票缴交德政新街X号2015年4-6月电费欠费，借款单是证明2005年11月-2016年1月的水费欠费，并称一审时我方没有交纳上述费用，一审判决后，我方咨询了法律顾问，认为这笔费用需要我方垫付，因此我方垫付了该笔费用。被上诉人光明书画会质证认为：我方对越秀第三房管所提交的证据的真实性、合法性、关联性不予认可，越秀第三房管所交纳的水费及电费对应的用水单位用电单位分别为李某和广州光明职业高级中学，均与我方无关，该笔费用的垫付是在一审之后才发生，越秀第三房管所应当另案向相应的受益人进行主张，而不应在本案中向我方主张。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。越秀第三房管所在本案中主张光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏支付至2015年8月24日实际腾空交还房屋之日涉案房屋的水费、电费，但在一审时并未提供证据证明双方曾经约定由越秀第三房管所代收代缴水电费，也没有证据证明该所实际代光明书画学会、鸿皇公司、肖志敏向水电公司支付了水电费用，故原审法院对越秀第三房管所该诉请不予支持，越秀第三房管所在二审中也确认其在一审时没有交纳上述费用，因此，本院对原审法院关于水电费的处理予以维持。越秀第三房管所称一审判决后其才垫付了该笔费用，因涉及审查越秀第三房管所主张的该笔费用能否支持的问题，本案二审对此不予调处，越秀第三房管所可另行起诉主张解决。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。越秀第三房管所上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费793元，由上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月十七日书记员  胡 茜颜玉婵