清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第627号原告：练振锋，男，1983年12月11日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托代理人：傅志坚，广东法行律师事务所实习律师。被告：清远市中裕置业有限公司，住所地清远市新城北江三路金鑫大厦首层**。法定代表人：郑金树，该公司董事长。委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。原告练振锋诉被告清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告练振锋的委托代理人罗健章；被告清远市中裕置业有限公司的委托代理人陈福，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练振锋诉称：原告于2013年12月24日与被告中裕公司签订《商品房认购书》（合同编号：NO：0000217），由原告认购被告位于清远市新城××“××·××花园”××房，该商品房预测建筑面积为130.99平方米，套内面积为110.32平方米，购房款按预测建筑面积单价为5156.60元/平方米，总价为675463元。认购书约定，在签订认购书时，原告应向被告支付定金5万元，有部分购房款以银行按揭的方式支付，还约定了其他权利义务。其中1万元定金原告早在2013年7月23日已支付给被告，剩余4万元定金原告亦于签订认购书当天支付完毕，对此，被告亦分别在收到定金当天出具《收款收据》给原告。但因被告在签订认购书前已将涉案房屋办理了银行贷款抵押登记，而被告在收到5万元定金后未能办理撤销抵押登记手续，导致认购书的目的不能实现，被告一直未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》。为此，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、解除原被告于2013年12月24日签订的《商品房认购书》；2、被告双倍返还定金10万元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告清远市中裕置业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。一、原告没有按照认购书约定支付首期款，经多次催告，至今仍未支付购房款，在催告无果后，被告没有继续办理相关的房屋买卖手续，不存在违约问题；二、被告借此庭审正式通知原告，解除此份认购书，原告已交付的定金5万元没收，原告对被告造成的损失，被告保留向原告追诉的权利。经审理查明，2013年7月23日，原告向被告支付购房定金1万元。2013年12月24日，原、被告签订《中裕·金鑫花园商品房认购书》，认购书约定原告购买被告开发的位于清远市新城××“××·××花园”××房，建筑面积为130.99平方米，套内面积110.32平方米，成交价675463元；定金5万元须于本认购书签订同时支付，《商品房买卖合同》及其附件签订后所交定金计入购房款；原告应自本认购书签订之日起七日内即2013年12月31日前向被告支付总购房款30%首期款即205463元，同时与被告签订《商品房买卖合同》及其附件，余款41万元向银行申请按揭贷款；若原告未按本认购书履行付款及签订《商品房买卖合同》及其附件等义务，原告所交定金被告不予返还，并将该商品房另行出售而无需通知原告；认购书还约定了双方的其他权利和义务。上述认购书签订当天，原告向被告再次支付了定金4万元。此后原告没有向被告支付首期购房款，双方亦一直没有签订商品房买卖合同。诉讼中，被告主张原告在购买涉案房屋时已知道房屋抵押且没有按照认购书约定支付首期款构成违约定金应予没收，但被告就其主张未能提供相应依据。另查明，位于清远市新城北江三路**金鑫花园**楼****房屋于2012年7月20日办理了抵押登记手续，抵押权人为清远市清城区农村信用合作联社。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《中裕·金鑫花园商品房认购书》明确约定了房屋的房号、面积、价格、付款方式及时间、违约责任等，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已收受了原告支付的购房定金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，属于有效合同。原告已向被告支付了购房定金5万元有被告出具的收款收据为证，本院予以确认。由于被告在签订认购书之前已将房屋抵押给银行，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，被告作为善意的出售方，在出售已抵押的房屋时应通知抵押银行并告知原告，未经抵押银行同意，不得出售抵押房屋，除非原告同意代为清偿债务消灭抵押权。而本案中被告并未提交证据证明已将房屋出售情况通知抵押银行，并告知原告房屋已抵押或原告已明知该抵押的事实。因此，本院认定被告故意隐瞒了出售房屋已抵押的事实。由于房屋至今仍处在抵押状态，导致原告的合同目的无法实现，原告要求解除双方之间的《中裕·金鑫花园商品房认购书》，理由充分，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”本案中，被告故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，导致双方未能按约签订商品房买卖合同并履行合同，具有过错，应承担双倍返还定金的违约责任。因此，原告要求被告双倍返还定金共10万元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。至于原告要求从起诉之日计付利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条、第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告练振锋与被告清远市中裕置业有限公司于2013年12月24日签订的《中裕·金鑫花园商品房认购书》；二、被告清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告练振锋双倍返还定金共10万元；三、驳回原告练振锋的其他诉讼请求。本案受理费1150元，由被告清远市中裕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一五年七月二十一日书记员  钟子晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》120、因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产卡发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。