忠县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0233民初838号原告忠县金旺供销有限责任公司，住所地忠县忠州街道人民路30号，组织机构代码70941449-7。法定代表人朱光荣，系公司执行董事。委托代理人谢军，重庆忠县忠州法律服务所法律工作者。被告重庆明光房地产开发有限公司，住所地忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码67104168-x。法定代表人刘建，系该公司董事长。委托代理人周勇，重庆兴忠律师事务所律师。委托代理人刘光明，系公司职工。原告忠县金旺供销有限责任公司与被告重庆明光房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员周红宇独任审判，适用简易程序分别于2016年4月8日、4月21日、5月16日公开开庭进行了审理。庭审后，原、被告申请和解，双方协商未果。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员周红宇担任审判长，与人民陪审员杨义文、张绍炳组成合议庭，于2016年9月20日再次公开开庭进行了审理，原告法定代表人朱光荣及其委托代理人谢军和被告委托代理人到庭参加了四次诉讼。因本案所涉补偿房屋被重庆市第五中级人民法院查封，原告向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，本案中止审理。2017年2月15日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执异118号执行裁定书，本院恢复审理。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月6日，原、被告签订《房屋拆迁补偿及安置协议》一份，协议约定了被拆迁房屋法律现状、拆迁补偿方式、房屋安置位置、拆迁房屋交付、违约责任等权利义务内容。2008年9月13日，原、被告又签订《房屋拆迁补偿安置协议补充协议》，补充协议约定了还房楼层、面积等内容。2014年2月2日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议具体位置协议书》，该协议书约定了还房的具体位置及面积。协议签订后，原告履行完毕自己的义务，而被告却不按协议办证交付拆迁补偿房屋，也不支付过渡费，已构成违约，并将应还原告房屋部分出租他人。为此，原告于2015年1月23日向被告发函要求被告办证交房和结清欠款，但至今被告仍未履行，给原告造成重大损失。现起诉要求被告办证交付补偿房屋，支付过渡费52.5万元及违约金12万元。被告辩称，原告诉称的拆迁事实属实，双方于2008年4月6日签订的《房屋拆迁补偿及安置协议》属实，被告偿还给原告的房屋应以该协议为准。2008年9月13日与2014年2月2日的两份协议与《房屋拆迁补偿及安置协议》严重不符，导致面积错误。被告于2012年12月20日张贴通知，通知业主及拆迁安置户交房，被告已经达到交房条件，是原告自己未来完成交付手续，所以过渡费只能算至2012年12月20日止。被告并未违约，不同意支付违约金。经审理查明，被告系从事房地产开发的企业，原告系重庆忠县忠州镇供销合作社改制企业，系忠县忠州镇供销合作社权利义务的继承人。原告拥有坐落于重庆市忠县XX镇XX路XX号房屋权证编号为X**号的房屋。2008年4月6日，原告为了房地产开发的需要，与原告签订了《房屋拆迁补偿及安置协议》。该协议被告为甲方，原告为乙方，约定甲方对乙方所有的房屋进行拆迁，并进行补偿及安置。乙方具有完全所有权的房屋建筑以及附属设施现状为：被拆迁房屋位于重庆市忠县XX镇XX路XX号，房屋权证登记土地使用权面积440.94平方米，房屋权证登记建筑面积2393.01平方米（临街商业用房539.37平方米，二楼商业用房539.37平方米，三楼办公用房289.43平方米。其他共有权人住宅面积1024.84平方米），无特别申明的其他附着物。拆迁补偿方式为：乙方选择以房屋产权置换方式（原地回迁）作为拆迁补偿。甲方承诺在按照批准的规划设计方案进行开发建设，并同意原则比照乙方原房屋的楼层、坐落、朝向归还同等的房屋建筑面积，面积差异部分由乙方选择进行增减，但增减面积应控制在应归还面积的10%以内，并按照甲方实际销售时制定价格的95%进行结算。临时过渡期内，甲方按照每年10万元向乙方支付临时过渡费，每半年支付一次，第一次临时过渡费在发出拆迁通知之日起10日内予以支付，在甲方发出接房通知后的次月甲方有权停止支付临时过渡费。乙方临时过渡期限为自甲方发出正式拆迁通知书后的两年内，因不可抗力等非甲方因素造成的开发延期，继续由甲方支付过渡费。因甲方开发建设延期不能回迁时，甲方应支付11万元临时过渡费。违约责任约定为因甲方原因未按期全额向乙方支付临时过渡费的，甲方应承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之二支付违约金。双方因履行本协议发生争议的，应协商解决并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。担保方重庆市忠县弘力大酒店承诺：保证甲方履行本协议项下的各项义务（至甲方交房办证为止），并愿为甲方义务的履行提供不可撤销的连带担保责任。2008年9月13日，原、被告经协商，在被告公司签订《补充协议》，补充协议载明：兹有甲乙于2008年4月6日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中，甲乙双方对还房面积、地点有不同意见，为进一步完善协议条款，经双方共同协商达成如下补充协议：一、甲方按实际丈量面积为准，实行原地、原址、原楼层还房（见供销社综合楼平面图），一层、二层商业用房：即：一层面积699.4平方米、二层面积544.67平方米，三层为办公用房，（层高3米），面积340平方米、住宅楼48.28平方米。以上面积均无公摊面积。二、本协议签订后，甲方付清过渡费，乙方将所有产权证据交给甲方办理过户、拆迁等手续。三、本补充协议与2008年4月6日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》具有同等法律效力。合同签订后，原告将产权证等复印件交付给被告。2015年3月30日，原告将房屋所有权证、国有土地使用证、国有土地使用证、忠县人民法院（1999）忠民初字第95号调解书共四本原件交付被告。2009年12月30日，忠县国土资源局向被告补发了拆许字（2009）第4号拆迁许可证，被告进行拆迁及房地产开发建设，楼盘名称为弘海名都。2010年7月25日，重庆市忠县国土资源和房屋管理局作出忠县旧城改造拆迁基本情况表，对忠州供销社拆迁还房统计情况为：被拆迁原面积合计1618.11平方米，回迁原地安置额为1618.11平方米，实际安置面积合计1779.92平方米，预计回迁时间为2012年6月。2013年4月22日，被告向忠县房屋拆迁管理办公室作出拆迁还房备案承诺书，内容为：忠县金旺供销社有限责任公司，见产权证。一层临街商业用房539.37平方米，二楼商业用房539.37平方米，三楼办公用房289.43平方米以及1号楼住房（33-5），1号楼住房（33-6）与上三楼梯口临时办公室面积约20平方米。拆迁单位及个人的花名册面积与各单位签订的拆迁合同面积有差异的，以各单位及个人的拆迁合同并在忠县房管所拆迁办备案的合同面积为准。无备案条款的合同与补充协议必须与开发商交房时双方协商，并确认面积后才产生法律效力。以上承诺书和2013年4月17日报忠县房管所拆迁办备案的弘海名都拆迁还房个人花名册面积有差异的，以本承诺书为准。2012年12月20日，被告张贴接房通知，内容为：弘海名都1、2号楼拆迁户和购房户，从2012年12月31日起请携带拆迁及购房合同，本人身份证等相关资料到弘海名都售楼部办理接房手续。望大家相互转告。从2013年1月起，被告陆续向1、2号楼业主交付房屋。2013年5月3日，原告向被告出具委托书一份，委托书载明：鉴于忠县金旺供销有限责任公司（下称委托人）与重庆市明光房地产开发公司（下称受托人）在忠县老车站弘海名都1号楼商业门面在一块儿（二者的商业门面分布在该楼的一、二层），现委托人与受托人均欲将其所有的商业门面出租。为能体现更好的商业价值，委托人与受托人准备将门面作为一个整体向外出租，于此，委托人现将自己在弘海名都一号楼所拥有的全部门面全权委托受托人对外进行招商出租。其承租价格及承包期限均由受托人全面处理，委托人不干涉也不过问，充分相信受托人的招商行为。招商后，委托人的商业门面租金由受托人向承租人收取后交付给委托人。受托人在委托范围内的行为后果由委托人承担。2013年6月25日，原告向被告发出了忠县金旺供销有限责任公司关于与重庆明光房地产开发公司往来账的情况说明，内容为：请贵公司将我公司与贵公司的往来账清理一下，及早支付给我们，下面几项款项请查实：一、商场拆迁过渡费：由于贵公司资金紧缺，我公司在2009年6月30日至2011年6月30日陆续领过过渡费共计20万元，2011年7月1日以后数次领过渡费都是无钱而未果。按照《房屋拆迁补偿安置协议》约定于2013年6月30日应支付我公司过渡费22万元另计算逾期利息。二、借款：贵公司借我资金23万元，按照约定，从2009年11月1日起按月息3分计算，时至2013年6月30日已有44个月，每月6900元，共计利息303600元+本金230000元，合计533600元。三、朱光荣住房过渡费：2012年7月1日至2013年6月30日，8400元。被告公司职工刘光明在该情况说明上批注：“此情况说明已收到，正在办理中。刘光明，2013.6.26”。嗣后，被告于2014年1月2日向原告公司法定代表人朱光荣的个人银行账户转账30万元。2014年2月2日，原、被告经协商，签订了房屋拆迁安置补偿具体位置协议书，原告为乙方，被告为甲方，内容为:为了满足乙方经营的需要，经甲乙双方协调，对甲方还乙方商业用房的位置作适当调整，具体调整方案如下:一、吊一层原房产证基础上，调整增加轴线横向1-j轴至1-4轴；竖向：1-1轴至1-J轴，1-4至1-J轴。其增加套内面积104.958平方米。二、吊二层减去吊一层增加的面积104.958平方米。其具体位置：从横向2-D至1-4往1-A至1-4方向丈量减除104.958平方米。三、总计还房面积1632.35平方米。2015年1月23日，原告向被告邮寄发出函件一封，内容为请求被告于2015年1月30日以前按《房屋拆迁补偿及安置协议》、《房屋拆迁安置补偿及安置协议》补充协议、《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》、《房屋拆迁安置坐落位置补充协议书》、《房屋拆迁安置坐落位置确认补充协议》的内容办理房产证交我公司，同时结清贵公司所欠我公司一切账款。我公司于2013年5月3日向贵公司出具的对外（新世纪）招租委托书，由于招租失败，我司已于2014年3月21日以书面形式告知了贵公司终止了授权委托。现我公司研究决定，收回我公司的所有面积向外招租，以挽回我公司的所有损失。因被告未为原告办理房产证及支付过渡费，现原告起诉来院，诉讼请求同前。庭审后，被告撤销了主张被告交付房屋的诉讼请求，认为2013年5月3日委托被告招租已视为交付。另查明，被告开发的弘海名都一号楼已竣工验收合格，具备办理房屋产权的条件。目前被告预留给原告拆迁还房忠县XX镇XX路X号附X号吊1-商3房屋，面积772.19平方米，忠县XX镇XX路X号附X号吊2-商5房屋，面积860.15平方米。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告向本院提供的《房屋拆迁补偿及安置协议》、《房屋拆迁安置补偿及安置协议》补充协议、《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》、忠县旧城改造拆迁基本情况表、2013年6月25日往来帐情况说明、2015年1月23日函件，及被告提供的接房通知、银行转账凭证、拆迁还房备案承诺书、原告向被告出具的授权委托书及本院在忠县国土资源和房屋管理局查询结果证明等证据证实，本院予以采信。本院根据原、被告的诉辩称意见及其提供的证据材料所证明的事实，对本案争议问题综合分析评判如下：一、原、被告签订的《房屋拆迁补偿及安置协议》、《房屋拆迁安置补偿及安置协议》补充协议、《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》的法律效力。被告对补充协议有异议，认为该协议没有备案，补充协议还房面积与《房屋拆迁补偿及安置协议》中的还房面积不一致，而《房屋拆迁补偿及安置协议》系以房屋产权对等置换方式（原地回迁）作为拆迁补偿，《房屋拆迁补偿及安置协议》的还房面积与原告的原产权面积系一致的，应以《房屋拆迁补偿及安置协议》为准。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿及安置协议》、《房屋拆迁安置补偿及安置协议》补充协议、《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》均为双方法定代表人签字和盖上公司公章予以确认，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效合同。《房屋拆迁安置补偿及安置协议》补充协议是否备案并不影响该合同的效力。原、被告双方对补充协议约定了与原协议具有同等的法律效力，故本院认为补充协议约定的还房面积系对《房屋拆迁补偿及安置协议》约定的还房面积的变更，被告应按补充协议还房面积及《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》确定的位置进行还房。二、被告房屋交付时间的确定。被告主张已经交付房屋，向本院提供了2012年12月20日张贴的接房通知及2013年5月3日原告向被告出具委托招租的委托书一份，主张于2012年12月已公示交付。被告主张2013年5月3日委托被告招租，应视为交付时间。本院认为，原告并没有实际接房，通过委托被告将其弘海名都一、二层所有商业门面委托被告对外出租的委托行为应视为双方的交付时间。三、原告主张被告办证是否予以支持？被告开发的弘海名都一号楼已验收合格，具备办理房屋产权的条件，《房屋拆迁安置补偿具体位置协议书》中担保方重庆市忠县弘力大酒店承诺：保证甲方履行本协议项下的各项义务（至甲方交房办证为止），故办证的义务方系被告，被告应按合同约定及时对原告的补偿房屋办理房屋产权证。需办理房屋产权证的房屋面积位置为：忠县XX镇XX路XX号房屋，面积772.19平方米，忠县XX镇XX路X号附X号吊2-商5房屋，面积860.15平方米。总计还房面积1632.34平方米。三、原告主张被告支付过渡费数额的确定。原告认为被告从2011年7月1日后，至今未支付过渡费，应支付2011年7月1日之后的过渡费52.5万元。被告向本院提供了2014年1月2日两笔向原告法定代表人朱光荣的银行账户转账凭据，主张已支付了30万元过渡费。原告主张这30万元转账系被告支付朱光荣个人借款的利息，向本院提供了2013年6月25日往来账的情况说明。借条等证据予以证实。本院认为，《房屋拆迁安置补偿及安置协议》约定临时过渡费每年10万元，过渡期限为2年，开发建设延期应增加10%的临时过渡费。故原告主张2011年7月1日之后的临时过渡费已超过约定的两年过渡期限，应按每年11万元标准由被告向原告支付临时过渡费。原告向被告出具委托书时间为2013年5月3日，该时间应视为实际交付房屋时间。从2011年7月1日之后至2013年5月3日，依照合同约定每半年支付一次，应产生过渡费为11万+5.5万+11万÷365天×123天＝202068.49元，因被告未按时支付，还应按合同约定支付总金额每日万分之二的违约金。原告提供的往来账情况说明系原告向被告主张支付截止2013年6月30日过渡费22万元另计算逾期利息，以及原告法定代表人朱光荣向被告主张支付其个人借款本金及利息，至2013年6月30日利息为303600元。本院认为临时过渡费依常理被告应打给原告公司账户，而此笔30万元银行转账系转入朱光荣个人账户，2011年7月1日前的临时过渡费均有原告方出具领条，而该笔30万元无原告方出具领条，故本院依法认定此30万元银行转账系被告偿还给朱光荣的个人借款，并非过渡费，故被告应支付原告过渡费22万元。四、原告主张被告支付违约金12万元是否支持？原告主张被告支付违约金12万元，理由系被告未按时支付过渡费。本院认为合同明确约定违约责任为因甲方原因未按期全额向乙方支付临时过渡费的，甲方应承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之二支付违约金。本案被告逾期未支付临时过渡费，应承担违约责任。被告应按合同约定分别于2011年7月1日、2012年1月1日、2012年7月1日、2013年1月1日支付被告55000元临时过渡费，违约金应从上述时间起分别按每日万分之二支付至过渡费付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆明光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告忠县金旺供销有限责任公司拆迁补偿房屋办理产权手续，具体面积和位置为：忠县XX镇XX路XX号吊1-商3房屋，面积772.19平方米，忠县XX镇XX路X号附X号吊2-商5房屋，面积860.15平方米。总计还房面积1632.34平方米。二、被告重庆明光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告忠县金旺供销有限责任公司临时安置费202068.49元；三、被告重庆明光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告忠县金旺供销有限责任公司违约金（违约金从2011年7月1日至2012年12月31日止，以5.5万元为基数，从2012年1月1日起至2012年6月30日止，以11万元为基数，从2012年7月1日起至2012年12月31日，以16.5万元为基数，从2013年1月1日起至临时安置费清偿日止以202068.49元为基数，分别按每日万分之二计算）；四、驳回原告忠县金旺供销有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由原告忠县金旺供销有限责任公司负担2500元，被告重庆明光房地产开发有限公司负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  周红宇人民陪审员  杨义文人民陪审员  张绍炳二〇一七年三月十四日书 记 员  覃诗倪