襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0691民初1568号原告：襄阳市某某资源局高新技术产业开发区分局（以下简称襄阳某某局高新分局）。负责人：郑某，襄阳某某局高新分局局长。委托诉讼代理人樊某某、宋某某，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北某某投资有限公司（以下简称某某公司）。法定代表人：刘某某，某某公司董事长。委托诉讼代理人：汪某，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告襄阳某某局高新分局诉被告某某公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，于同年11月8日作出[2015]鄂襄新民初字第01671号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告襄阳某某局高新分局不服该裁定，向襄阳市中级人民法院提起上诉。襄阳市中级人民法院于2016年3月22日作出[2016]鄂06民终471号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院对本案进行审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告襄阳某某局高新分局的委托代理人樊某某，被告某某公司的委托代理人汪某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳某某局高新分局诉称，2012年5月2日，原、被告签订了编号为”鄂XY**-2012-00015-出让”的《国有建设用地使用权出让合同》，约定将位于襄阳市高新区余岗村的52674.4平方米土地出让给被告使用。合同总价款为205430160元，分两期支付。后因规划条件变更，原告与被告于2013年10月16日签订了《补充协议》，约定被告应于该协议签订之日起60日内补交土地出让金10951008元。但被告至今未补交土地出让金，为维护国家利益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即支付拖欠的土地出让金及违约金共计17423049元；二、本案诉讼费用由被告负担。被告某某公司辩称，根据法律相关规定，土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方。本案中，开发区管理委员会下属的襄阳某某局高新分局对外签订的土地出让合同应当认定无效，法律没有规定市、县级国土部门可以授权下级部门对外签订土地出让合同，故即使有襄阳市国土资源局的授权，原告与被告签订的合同也是无效合同。被告于2015年7月15日已缴纳了土地出让金10951008元，因此，原告主张被告支付土地出让金没有事实和法律依据。原告主张支付违约金没有事实依据，违约金条款加重了被告的责任，免除原告的责任，应属无效。被告并非恶意拖欠土地出让金，其就土地出让金缴纳的问题多次向原告反映，但原告一直没有明确答复。原告主张千分之一的违约金明显过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年5月2日，襄阳某某局高新分局（出让人）与某某公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：……第四条、本合同项下宗地总面积60786平方米，其中出让宗地面积为52674.4平方米。本合同项下的出让宗地坐落于高新区余岗村。……第五条、本合同项下出让宗地的用途为商业、住宅。第六条、出让人同意在2012年5月13日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意以现状土地条件交付土地。……第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写贰亿零伍佰肆拾叁万零壹佰陆拾元（小写205430160元），每平方米人民币大写叁仟玖佰元（小写3900元）。第九条、本合同项下宗地的定金为人民币大写贰仟零伍拾肆万叁仟零壹拾陆元（小写20543016元），定金抵作土地出让金价款。第十条、受让人同意按照以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期，成交价款的50%，即人民币大写壹亿零贰佰柒拾壹万伍仟零捌拾元（小写102715080元），付款时间：签订本合同之日起1个月内；第二期，剩余50%的成交价款，即人民币壹亿零贰佰柒拾壹万伍仟零捌拾元（小写102715080元），付款时间：签订本合同之日起2个月内。……第三十条、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……第四十一条、本合同项下宗地出让方案业经襄阳市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效……等。《国有建设用地使用权出让合同》生效后，原告襄阳某某局高新分局按约定向被告某某公司交付了出让土地，被告某某公司于2012年5月15日支付国有建设用地使用权出让价款108551300元，于同年8月30日支付国有建设用地使用权出让价款96878860元。2013年10月16日，襄阳某某局高新分局（甲方）与某某公司（乙方）签订《国有建设用地使用权出让合同XYGX-2012-00015号补充协议》。协议约定：经市政府批准，甲方于2012年5月2日与乙方签订《国有建设用地使用权出让合同》（XFGX-2012-00015-出让），将位于高新区余岗村的52674.4平方米土地出让给乙方使用……。合同约定土地出让金已全部缴清……。2013年7月18日，市规划局重新对该地块出具规划条件（编号：zhyd2013040232），容积率由本院认为，原告襄阳某某局高新分局与被告某某公司于2012年5月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》及2013年10月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同XYGX-2012-00015补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。被告某某公司辩称，根据法律相关规定，土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方。开发区管理委员会下属的襄阳某某局高新分局对外签订的土地出让合同应当认定无效，法律没有规定市、县级国土部门可以授权下级部门对外签订土地出让合同，故即使有襄阳市国土资源局的授权，原告与被告签订的合同也是无效合同。本院认为，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条”开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效”的规定，系确认开发区管理委员会作为出让方对外订立的土地使用权出让合同无效，本案中，出让方的主体是襄阳某某局高新分局，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第四十一条约定”本合同项下宗地出让方案业经襄阳市人民政府批准”，故原告襄阳某某局高新分局经市政府批准后作为土地管理部门与受让方签订土地使用权出让合同属有效合同，被告的该项抗辩意见本院不予支持。被告某某公司于2012年5月15日支付了第一期国有建设用地使用权出让金，符合合同约定。被告又于2012年8月30日支付第二期国有建设用地使用权出让价款96878860元，按《国有建设用地使用权出让合同》的约定，其应当在2012年7月2日前付清剩余土地出让金，被告超出合同约定的期限支付土地出让金，属违约行为，故原告要求被告按1‰支付2012年7月3日起至实际支付之日即2012年8月30日期间违约金的请求成立，本院予以支持。原、被告双方又于2013年10月16日签订了《国有建设用地使用权出让合同XYGX-2012-00015补充协议》，根据该补充协议的约定，被告某某公司尚应在60日内即2013年12月15日前一次性补缴建设用地使用权出让价款10951008元，被告未在该补充协议约定的期限内补缴土地出让金，属违约行为，应当承担相应的违约责任。因被告某某公司于2015年7月15日已付清本案诉争的土地使用权出让金本金10951008元，故原告要求被告立即支付拖欠的土地使用权出让金的请求，本院不再支持。原告要求被告按1‰支付2013年12月16日起至实际支付之日即2015年7月15日期间违约金的请求成立，本院予以支持。被告某某公司辩称原告主张的违约金明显过高，应当依法予以减少的理由，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条”当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，同时依据该解释第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。””当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合被告某某公司已在一审立案前主动付清土地出让金10951008元，以及原告襄阳某某局高新分局未举证证明其损失情况的事实，本院认定原告的损失为同期银行贷款利息，其违约金亦应确定为同期银行贷款利息。被告某某公司还辩称，原告主张违约金的依据是2012年5月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，针对的是原土地出让金，对于补缴的土地出让金逾期缴纳并不在其约定之内，且被告对原土地出让金存在逾期缴纳的情况下，原告未进行任何形式的催缴并且还给被告办理了土地使用权证，可见双方对滞纳金的约定已通过双方的实际行为进行了撤销。本院认为，原、被告双方于2013年10月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同XYGX-2012-00015补充协议》，是对双方于2012年5月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充和调整，补充协议未对违约责任作出约定和调整的，应当适用主合同的相关违约条款；原告虽为其办理了土地使用权证，但不改变被告某某公司违约的事实，被告以此理由认为原告已实际放弃向其主张违约金，于法无据，故被告某某公司的该抗辩意见本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖北驼峰投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告襄阳市国土资源局高新技术产业开发区分局支付违约金（以96878860元为基数，自2012年7月3日起至2012年8月30日止按同期六个月以内银行贷款利率计算）；二、被告湖北驼峰投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告襄阳市国土资源局高新技术产业开发区分局支付违约金（以10951008元为基数，自2013年12月16日起至2015年7月15日止按1-3年期银行贷款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费126340元，由原告襄阳市国土资源局高新技术产业开发区分局负担25268元，被告湖北驼峰投资有限公司负担101072元。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17-451701040003656。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  温继若审判员  张 伟审判员  张艳君二〇一七年三月一日书记员  张 平