陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终401号上诉人（原审被告）：陕西英佳物业管理有限公司，住所地西安市西大街贡院门9号。法定代表人：张涛，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：深圳市恒大饮品有限公司西安分公司，住所地西安市高新区唐兴路6号436室。负责人：邵华，该分公司经理。委托诉讼代理人：赵文娟，陕西大秦律师事务所律师。上诉人陕西英佳物业管理有限公司（以下称英佳公司）因与被上诉人深圳市恒大饮品有限公司西安分公司（以下称恒大饮品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人英佳公司法定代表人张涛，被上诉人恒大饮品公司委托诉讼代理人赵文娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英佳公司上诉请求：1、英佳公司与恒大饮品公司2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》合法有效；2、恒大饮品公司继续履行《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；3、上诉费用由恒大饮品公司负担。事实和理由：根据房屋租赁合同约定，甲乙双方不得借故解除合同，要解除合同需提前三个月书面通知，且征得对方同意。合同关于违约责任的约定是建立在对方同意解除合同的前提下的。一审法院判决房屋租赁合同于2016年6月30日解除，于法相悖。押金44685元，是在承租人腾交房屋后，经验收无人为损坏的情况下方能退还，恒大饮品公司至今未移交房屋，一审法院判决退还押金与合同约定不符。恒大饮品公司辩称，英佳公司关于物业管理协议的上诉请求超出一审诉讼请求范围。英佳公司关于恒大饮品公司未提前通知其解除合同的陈述与事实不符，一审中英佳公司认可恒大饮品公司曾多次要求英佳公司提前解除合同。恒大饮品公司自2016年3月就频繁通知英佳公司提前解除合同，但英佳公司一直拒绝接收书面通知函件，直到2016年5月11日其单位工作人员签收了提前终止租赁合同的函件。恒大饮品公司解除合同完全符合合同约定，且提前3个���履行了通知义务，不存在违约行为。本案所涉租赁合同在2016年6月30日已经解除。合同解除后恒大饮品公司多次要求将置放在租赁房屋内的所有物品搬走，但英佳公司恶意阻拦，致使腾房过程中双方发生了多次纠纷。造成不能腾房的原因是英佳公司恶意阻挠，故押金应予退还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回英佳公司的全部上诉请求。恒大饮品公司向一审法院起诉请求：1、确认房屋租赁合同于2016年6月30日解除。2、判令英佳公司退还房屋租赁押金44685元。3、英佳公司返还扣押的恒大饮品公司的物品及资产。一审法院认定的事实：恒大饮品公司与英佳公司于2016年1月27日签订租赁合同，恒大饮品公司租赁西安市莲湖区西大街贡院门9号都府大厦6层，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。合同约定：恒大饮品公司向英佳公司缴纳房���每月44685元。半年一次，每次支付268110元。物业费用详见物业管理协议。恒大饮品公司支付英佳公司一个月房租押金44685元。合同第四条第7项约定：租赁期间，除本合同第一、二、三、四条以及第六款2、3条规定的情形发生以外，双方不得借故解除合同，如英佳公司确需要收回自用或恒大饮品公司确因事需要退房，均要提前三个月书面通知对方，且征得对方同意。如英佳公司在合同履行期间收回房屋，需对恒大饮品公司进行赔偿，赔偿标准为相应的装修费用，并支付恒大饮品公司一个月房租的违约金。如恒大饮品公司提出解除合同，且未提前三个月通知英佳公司，则需要向英佳公司承担一个月房租的违约金。本案不存在上述租赁合同中合同第一、二、三、四条以及第六款2、3条规定的情形。恒大饮品公司向英佳公司缴纳了一个月的房屋押金44685元，至今英佳公司未退还。恒大饮品公司已经结清该房屋2016年1月1日至2016年6月30日的房租，并于2016年6月30日搬离，因英佳公司不同意解除合同，且不允许恒大饮品公司部分物品搬走，故至今恒大饮品公司房屋钥匙未交付英佳公司，有部分物品留在租赁的房屋内。一审法院认为，恒大饮品公司和英佳公司2016年1月27日签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，合法有效。恒大饮品公司、英佳公司应当按照合同约定各自履行义务。双方对合同条款产生争议，按照双方房屋租赁合同第四条第7项约定，如恒大饮品公司提前解除合同，且未提前三个月通知英佳公司，则需要向英佳公司承担一个月房租的违约金。该项约定，明确含义应为恒大饮品公司有权提前解除合同。恒大饮品公司如未能提前三个月通知英佳公司解除合同，需要向英佳公司承担一个月的房租作为提前解除合同的违约金。英佳公司庭审中表示，恒大饮品公司已经告知其要求提前解除合同。恒大饮品公司在2016年6月30日搬走。其所以未能完全腾交房屋，是英佳公司不同意解除合同，且不让恒大饮品公司搬走房屋内的剩余物品。故恒大饮品公司主张双方租赁关系于2016年6月30日解除的主张成立，法院予以支持。恒大饮品公司请求英佳公司退还房屋租赁押金44685元的主张，房屋租赁合同的押金，其设立的目的在于防止房屋租赁人违约给出租人造成损失，但是是否要求恒大饮品公司承担违约金是英佳公司的权利，恒大饮品公司未能提前三个月通知英佳公司解除合同，应承担一个月房租作为违约金。由于本案中英佳公司不同意解除合同，也未主张恒大饮品公司承担违约责任，恒大饮品公司在解除合同时，要求英佳公司退还房屋押金的主张，不违反法律规定，法院予以支持。英佳公司认为恒大饮品公司至今没有办理房屋交付手续，租赁关系没有解除的主张不成立。因恒大饮品公司至今未能交付房屋以及恒大饮品公司提前解除合同应向英佳公司承担的责任，英佳公司可另行诉讼主张。恒大饮品公司要求英佳公司交付其房屋内物品，理由成立。因为租赁房屋的钥匙至今在恒大饮品公司处保管，房屋内物品实际控制权在恒大饮品公司，英佳公司阻扰其搬走恒大饮品公司房屋的物品，不能确定为英佳公司扣留和占有恒大饮品公司的物品，故恒大饮品公司要求英佳公司返还扣留的物品请求不当。如恒大饮品公司因其搬走物品受到妨碍，属于另外一个法律关系，可另行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：一、恒大饮品公司与英佳公司租赁合同于2016年6月30日解除；二、英佳公司于本判决书生效后30日内退还恒大饮品公司房屋押金44685元；三、驳回恒大饮品公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费917元，减半收取458.5元，由英佳公司负担。一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，恒大饮品公司与英佳公司签订的房屋租赁合同第二条第2项约定：乙方应在本合同签订之日向甲方支付44685元作为押金。该押金在乙方在租赁期满或本合同解除并腾交房屋后，无人为造成房屋屋顶、承重墙、地面、墙面、顶面以及附属设施设备造成损坏（自然老化、正常损耗造成的损坏除外）的情况下，在十五个工作日内，甲方不计利息全额返还乙方。本院认为，恒大饮品公司和英佳公司2016年1月27日签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，合法有效��恒大饮品公司、英佳公司应当按照合同约定履行各自的义务。房屋租赁合同第四条第7项约定，如恒大饮品公司提前解除合同，且未提前三个月通知英佳公司，则需要向英佳公司承担一个月房租的违约金。该项约定目的在于确定恒大饮品公司在未提前三个月通知英佳公司的情况下，提前解除合同应承担的违约责任问题。恒大饮品公司明确表示其要求提前解除合同，并已于2016年6月30日搬离。恒大饮品公司之所以未能完全腾交房屋，是因为英佳公司不同意解除合同，且不让恒大饮品公司搬走房屋内的剩余物品。故恒大饮品公司主张双方租赁关系于2016年6月30日解除的主张成立，法院予以支持。英佳公司认为恒大饮品公司至今没有办理房屋交付手续，租赁关系没有解除，并要求恒大饮品公司继续履行《房屋租赁合同》的主张不成立。关于房屋租赁押金，合同约定设立押金的目的在于防止承租人人为损坏租赁物给出租人造成损失。房屋租赁合同于2016年6月30日解除，恒大饮品公司未能完全腾交房屋系英佳公司阻止其搬走剩余物品所致，且英佳公司在本案中也未提出案涉房屋有被恒大饮品公司人为损坏的情况存在。故英佳公司收取恒大饮品公司的房屋租赁押金44685元，应予退还。若英佳公司认为恒大饮品公司未能交付房屋及提前解除合同应承担责任，或存在人为损坏租赁物的情况，英佳公司均可另行主张权利。租赁房屋的钥匙至今在恒大饮品公司处保管，房屋内物品实际控制权在恒大饮品公司，英佳公司阻扰其搬走恒大饮品公司房屋的物品，不能确定为英佳公司扣留和占有恒大饮品公司的物品，故恒大饮品公司要求英佳公司返还扣留的物品请求不当。如恒大饮品公司因其搬走物品受到妨碍，属于另外一个法律关系，可另行诉讼。英佳公司���于物业管理协议的上诉请求，属另一法律关系，本案不予处理。综上所述，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费917元，由陕西英佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年三月十五日书 记 员  刘书方