湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终1413号上诉人（原审被告）：张可人，男，1968年7月7日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：卢显康，湖南弘锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司湖南省宁乡县分公司，住所地：宁乡县玉潭镇楚沩中路1号。负责人：何可文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。上诉人张可人因与被上诉人中国邮政集团公司湖南省宁乡县分公司（以下简称中国邮政宁乡分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张可人上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、中国邮政宁乡分公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、张可人从未收到任何腾退房屋的通知。二、不配合业主的管理工作非法定亦非约定的解除合同事由，中国邮政宁乡分公司无权要求解除合同。三、中国邮政宁乡分公司未提供证据证明其系涉案房屋的所有权人，一审提交的房屋所有权证号码与合同载明的号码不符。五、张可人未收到退还2016年下半年租金的信息。六、中国邮政宁乡分公司执意将张可人赶出，则应支付张可人为扩建涉案房屋的工程款131905.1元及利息。中国邮政宁乡分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合同期限届满后，张可人不服从管理，在涉案房屋喂养鸡狗，严重影响公司形象，中国邮政宁乡分公司完全有权要求张可人腾房。中国邮政宁乡分公司系涉案租赁房屋的所有权人，房屋所有权证号码不一致系因邮政局改名为邮政公司后换证所致。中国邮政宁乡分公司向一审法院起诉请求：一、判令张可人限期腾退非法占用的位于宁乡县××××（1-3门面）以及非法侵占周围五间房屋；二、判令张可人赔偿房屋占用期间的租金损失共计3500元（自2016年7月1日计算至2016年9月1日）后段顺延至实际腾退之日；三、判令张可人承担中国邮政宁乡分公司所支出的必要的差旅费、律师费6000元；四、判令张可人支付违约金1000元；五、本案全部诉讼费用由张可人承担。一审法院认定事实：张可人系宁乡县偕乐桥镇同心圆电器批发部的经营者。2015年5月18日，张可人作为偕乐桥镇同心圆电器批发部的经营者与中国邮政宁乡分公司签订了房屋租赁合同，约定：……张可人承租中国邮政宁乡分公司偕乐桥集镇偕南路1-3号门面及其设施，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为21000元，一次性付清，租赁期满后，张可人必须在10日内将房屋退还给中国邮政宁乡分公司，双方如若违约，违约方应向守约方支付违约金1000元并承担守约方为维护自己权益支付的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用……。张可人租赁房屋期间，占用了中国邮政宁乡分公司门面二楼的五间房间作为生活区域。该租赁合同到期后，中国邮政宁乡分公司曾派人催促腾退，但张可人未予理会。2016年4月25日张可人向中国邮政宁乡分公司负责房屋租赁事宜的工作人员钟兴旺缴纳了2016年度的22050元房屋租金，双方未再签订房屋租赁合同。2016年7月13日，中国邮政宁乡分公司向张可人发出书面通知，要求张可人于2016年9月13日之前腾退现租用和占用的房屋，张可人于2016年7月13日在中国邮政宁乡分公司律师所在的律师事务所领取了该通知。2016年7月22日10时04分50秒，钟兴旺通过银行转账将2016年下半年的租金11025元退还到张可人妻子喻永忠开户行为中国邮政储蓄银行，账号为60×××17的账户上，并在当日10时46分短信告知了张可人。张可人收到所退租金后未提出异议，亦未予理会，继续占用门面经营及二楼五间房屋。中国邮政宁乡分公司认为张可人的行为已严重损害了中国邮政宁乡分公司的合法权益，遂于2016年9月27日诉至一审法院，酿成纠纷。庭审中，张可人就其答辩意见中提及的中国邮政宁乡分公司违约应承担相应的责任及支付工程款明确表示不提出反诉，将另行提起诉讼。一审法院认为：中国邮政宁乡分公司、张可人于2015年5月18日所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，双方应当按照合同全面履行各自的义务。故在该租赁合同到期后，张可人理应腾退房屋给中国邮政宁乡分公司，但张可人仍继续占用经营，构成违约。2015年度的合同到期后，中国邮政宁乡分公司虽于2016年4月25日收取了全年度租金，但双方未再签定租赁合同则视为不定期租赁，中国邮政宁乡分公司、张可人可随时解除合同。中国邮政宁乡分公司已退还给张可人2016年下半年的租金，则其已认可张可人可租赁至2016年6月30日。中国邮政宁乡分公司于2016年7月13日发出书面通知要求张可人腾退，并给予了两个月的合理期限，张可人理应按时腾退，故对中国邮政宁乡分公司要求张可人腾退房屋并承担违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。中国邮政宁乡分公司在2016年7月13日通知张可人在2016年9月13日前腾退房屋并已将半年度的租金11025元退还给张可人，但张可人仍占用原告房屋，需按原约定另行支付租金，故对中国邮政宁乡分公司要求张可人支付租金的请求，一审法院予以支持。关于中国邮政宁乡分公司要求张可人承担所支出的必要的差旅费、律师费6000元，虽双方在房屋租赁合同中有过约定，但中国邮政宁乡分公司未提交委托代理合同及相应票据，无法证实实际损失是否真实发生，一审法院不予支持。对张可人辩称中国邮政宁乡分公司违约应承担相应的责任以及应返还其垫付的131905元工程款及相应利息的意见，因未在法定期限提出反诉，且明确表示另行提起诉讼，故一审法院在本案中不需审查。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十条之规定，判决：一、限张可人在本判决生效之日起十日内腾退宁乡县偕乐桥集镇偕南路1-3号门面及该门面二楼生活区域房屋五间；二、由张可人向中国邮政宁乡分公司按22050元/年标准支付自2016年7月1日至2016年9月1日的租金（后段按此标准另行计算至实际腾退之日）；三、由张可人向中国邮政集团公司湖南省宁乡县分公司支付违约金1000元；上述应给付款项，限张可人于本判决生效之日起五日内支付完毕。四、驳回中国邮政宁乡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取71元，由张可人负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，中国邮政宁乡分公司与张可人于2015年5月18日签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方均应全面履行合同义务。涉案房屋租赁合同于2015年12月31日到期后，双方未补签书面合同，张可人继续使用租赁房屋，中国邮政宁乡分公司未提出异议，原房屋租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，中国邮政宁乡分公司有权随时解除合同，但应在合理期限之前通知张可人，故对张可人提出的中国邮政宁乡分公司无权解除合同的主张本院不予支持。虽张可人主张从未收到腾房通知，但通过中国邮政宁乡分公司提交的解除通知及送达通知的照片，可以认定中国邮政宁乡分公司在合理期限前通知了张可人，张可人未在指定期限届满前腾退房屋，构成违约。综上，一审法院判令张可人腾退房屋并按照原房屋租赁合同约定支付租金及违约金并无不当。对于张可人提出的要求中国邮政宁乡分公司支付扩建房屋工程款的主张，因该主张与本案并非同一法律关系，且张可人未提出反诉，故不予审理。综上所述，张可人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人张可人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。