湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民一终字第315号上诉人（原审被告）湘潭市晶都酒店物业管理有限公司，住所地湘潭市芙蓉路46号晶都公馆1栋A座32楼。法定代表人杨靖，总经理。委托代理人戴静，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐丽。委托代理人谢连清，湖南湘瑞律师事务所律师。原审被告湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。法定代表人杨晓青，总经理。委托代理人戴静，湖南湘晋律师事务所律师。上诉人湘潭市晶都酒店物业管理有限公司（以下简称“晶都酒店物业公司”）因与被上诉人唐丽、原审被告湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称“原弘产房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第1980号民事判书，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院查明：位于湘潭市岳塘区芙蓉路46号晶都公馆1A栋21层210111号房屋（面积43.68平方米）属原告唐丽及丈夫李洁夫（2010年12月死亡）所有。2009年9月16日，原告及李洁夫与被告晶都酒店物业公司、原弘产房地产公司（原名湖南湘电原弘产房地产开发有限公司）签订了一份《委托租赁合同》，双方主要约定内容如下：原告及李洁夫将其名下晶都公馆1A栋21层210111号房屋全权委托给被告晶都酒店物业公司实行统一租赁，统一经营（以晶都酒店物业公司名义出租招商）；被告晶都酒店物业公司以该套房屋的购房款162306元为基数，按照每年10%（含税）的比例，于每年4月份之内向原告及李洁夫支付年度租金，原告应根据国家法律规定缴纳所得租金的税金；若被告晶都酒店物业公司未按期支付租金，每逾期一日按应付租金的万分之二计算违约金；被告原弘产房地产公司同意为被告晶都酒店物业公司提供担保，如被告晶都酒店物业公司按合同需承担违约责任，被告原弘产房地产公司自愿承担连带担保责任。2014年3月31日之前被告晶都酒店物业公司均依约向原告及李洁夫履行了支付租金的义务。2014年4月17日，原告签订了《委托书》和《确认函》各一份。《委托书》载明：原告将晶都公馆210111号房屋出租给被告晶都酒店物业公司，租期自2010年4月1日至2022年4月1日，由被告晶都酒店物业公司从返租租金中代为扣除物业服务费用。《确认函》载明：被告晶都酒店物业公司向原告支付2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金16242元中，应扣除税金975元及截止至2015年3月31日止应缴纳的物业管理费577元，实际应付租金14690元。同时原告对收款户名、收款银行账号等事项进行了确认。因被告晶都酒店物业公司经营状况不佳，故未按时支付包括原告在内多名业主的2014年度房屋租金。原告向两被告多次催讨，两被告商量后于2014年7月14日发出《晶都酒店致业主的公开信》，与业主进行沟通。2014年7月31日，原告收到2014年4月份的房屋租金，其中扣除了当月的税金81元（975元÷12个月×1个月）。2014年8月25日，两被告又向业主发出《业主租金支付解决方案》，就被告晶都酒店物业公司未及时足额支付房屋租金问题与业主进行协商。因被告晶都酒店物业公司至今未足额支付原告2014年度的房屋租金，原告遂诉至法院，请求判如诉请。原审法院认为，案件争议的焦点主要有以下几个方面，具体分析如下：1、合同性质问题。原告及李洁夫与被告之间签订的《委托租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。从《委托租赁合同》中约定的内容可知，被告晶都酒店物业公司统一租赁了包括原告在内的多名业主购买的晶都公馆房屋，享有房屋的使用权、出租权、管理权及收益权，并由被告晶都酒店物业公司向业主支付房屋租金，该内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。原告及李洁夫是出租人，被告晶都酒店物业公司是承租人，双方系房屋租赁关系，签订的《委托租赁合同》实质是房屋租赁合同。两被告答辩双方属委托租赁关系的辩解意见，不予采纳。两被告请求解除双方签订的《委托租赁合同》，可依法另行主张权利。2、2014年度所欠房屋租金具体金额，是否要从租金中扣除税金和物业管理费及违约金如何计算的问题。原、被告双方签订的《确认函》中被告晶都酒店物业公司已明确向原告告知了2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金金额、应扣除的税金及物业管理费，计算出实际应付租金金额，该段文字虽未包含在业主确认收款户名、收款银行账号等事项之内，但原告提供收款银行账号并签字认可则可视为原告已明知将打入收款银行账号的租金金额且对该金额无异议。故本院对于原告提出并未在《确认函》上对扣除税金和物管费予以确认，两项费用不能在租金中扣除的请求不予支持。原告诉请所欠2014年度11个月房屋租金14878元低于双方签订的《确认函》中确认的金额，可视为原告自愿放弃该权利主张，本院确认未扣除税金及物业管理费的11个月房屋租金为14878元（162306元×10%÷12个月×11个月）。经扣除税金和物业管理费，被告晶都酒店物业公司还应向原告支付房屋租金13407元（14878元-11个月税金894元（975元÷12个月×11个月）-物业管理费577元］。被告晶都酒店物业公司未按《委托租赁合同》及《确认函》支付原告房屋租金属违约行为，依法应当承担违约责任。按照双方约定，未按期支付租金则每逾期一日按应付租金的万分之二计算，被告晶都酒店物业公司应承担的违约金为410.3元（13407元×万分之二×153天（2014年5月1日至2014年9月30日）］。原告要求被告晶都酒店物业公司支付租金14878元及违约金455.2元的诉讼请求，部分予以支持。3、被告原弘产房地产公司是否应当承担连带担保责任及担保范围的问题。《委托租赁合同》没有约定被告原弘产房地产公司的担保期限，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”的规定，被告原弘产房地产公司的保证期间为2014年4月30日租金履行期届满之日起六个月。原告在2014年5月1日至2014年10月31日六个月内，已多次向两被告主张权利，两被告亦发出《晶都酒店致业主的公开信》及《业主租金支付解决方案》予以回应，说明原告在保证期间届满前已要求保证人承担保证责任。根据该事实以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条第二款“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”的规定，保证合同的2年诉讼时效从原告向被告原弘产房地产公司主张权利开始计算，原告在诉讼时效内起诉，被告原弘产房地产公司依法应当承担连带担保责任。被告原弘产房地产公司答辩保证责任免除的辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告晶都酒店物业公司应承担的违约责任为继续履行支付租金的义务并按约定支付违约金，故被告原弘产房地产公司应在被告晶都酒店物业公司承担的违约责任范围内承担连带担保责任。被告原弘产房地产公司答辩仅承担违约金的连带担保责任的辩解意见不予采纳。原告要求被告原弘产房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合理合法，予以支持。被告原弘产房地产公司在承担连带清偿责任后，有权向被告晶都酒店物业公司追偿。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十六条之规定，遂判决：一、被告湘潭市晶都酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐丽2014年度房屋租金13407元及违约金410.3元（2014年5月1日至2014年9月30日），合计13817.3元。被告湖南原弘产房地产开发有限公司对该款项承担连带清偿责任；二、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在清偿上述款项后，有权向被告湘潭市晶都酒店物业管理有限公司追偿；三、驳回原告唐丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告唐丽负担20元，由被告湘潭市晶都酒店物业管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担160元。宣判后，晶都酒店物业公司不服，提起上诉称：原审判决认定法律关系错误，判决结果不公。一审中，被上诉人提交了与上诉人签订的《委托租赁合同》，合同明确约定，被上诉人自愿将部分住宅面积全权委托给乙方（即上诉人晶都酒店物业公司）实行统一租赁，统一经营（以乙方名义出租招商）。该证据证明了上诉人与被上诉人系委托代理关系，而非原审法院认定的房屋租赁关系，且客观事实是，上诉人晶都酒店物业公司受被上诉人委托，将房屋租与湖南华天之星酒店管理有限公司，但由于湖南华天之星酒店管理有限公司经营陷入困境，无法继续经营，考虑到被上诉人的利益，上诉人晶都酒店物业公司只好勉为其难继续经营一段时间，但至2013年3月后，晶都酒店物业公司再无力经营，只好提出不再接受委托，由业主自行经营。因此，上诉人晶都酒店物业公司认为，其与被上诉人之间的法律关系实质上属于委托代理关系，所涉房屋租赁、租金等法律责任及风险应该由委托人承担，不应由上诉人承担租金不能给付的责任。同时，根据《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，故上诉人晶都酒店物业公司也可以随时解除《委托租赁合同》。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、判令驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人唐丽答辩称：上诉人上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审被告原弘产房地产公司答辩称：原弘产房地产公司六个月的保证期已过，且保证期间不因任何事由中断、中止或延长，被上诉人在保证期间内没有向原弘产房地产公司主张权利，故原弘产房地产公司依法不需承担担保责任。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：上诉人晶都酒店物业公司与被上诉人唐丽之间形成的是房屋租赁关系还是委托代理关系。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的协议。根据本案上诉人晶都酒店物业公司与被上诉人唐丽签订的《委托租赁合同》第一条、第五条、第六条的约定，上诉人晶都酒店物业公司（乙方）统一租赁被上诉人唐丽（甲方）的房屋，拥有房屋的使用权、出租权、管理权及收益权，以晶都酒店物业公司的名义统一经营、出租招商，按约定方式向甲方支付租金，有权获取除支付甲方定额租金以外的收益，自主租赁、自负盈亏。《委托租赁合同》第十一条进一步明确，委托租赁期满后，如乙方要求延续租赁经营的，应在合同届满前60日内向甲方提出书面申请，使用的是延续“租赁”而非延续“委托”。从该合同约定的内容来看，《委托租赁合同》虽有“委托”二字，但实质上是房屋租赁合同。因此，上诉人晶都酒店物业公司与被上诉人唐丽之间形成的是房屋租赁合同关系，上诉人晶都酒店物业公司辩称双方是委托代理关系的理由不能成立，本院不予采信。上诉人晶都酒店物业公司未按《委托租赁合同》及确认函支付被上诉人唐丽房屋租金，依法应当承担相应的民事责任。关于上诉人晶都酒店物业公司上诉所称双方签订的《委托租赁合同》已无法继续履行应予解除的问题，因上诉人晶都酒店物业公司在一审中未提出反诉并主张解除《委托租赁合同》，本院二审不予审查，当事人可依法另行主张权利。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由上诉人湘潭市晶都酒店物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  朱卫平审 判 员  唐 逊代理审判员  刘娇琳二〇一五年七月二十四日书 记 员  周成锋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。