广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19453号上诉人（原审原告）：广州先锋报业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：周志伟，职务：董事长。委托代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托代理人：李恒，广东科德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市圣一广告有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：徐丽坤，职务：总经理。委托代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州先锋报业有限公司（以下简称“先锋公司”）因与被上诉人广州市圣一广告有限公司（以下简称“圣一公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人先锋公司向本院提起上诉称：一、圣一公司是在明知道租赁物为办公楼的情况下，自愿承租租赁物用于开办酒店，并承诺在合同履行过程中对租赁物不再持有异议，这是圣一公司处分自己权利、自愿承担相应法律风险的行为。先锋公司已经尽到了告知义务，并按照租赁合同的约定交付了租赁物给圣一公司，先锋公司在本案中不存在过错，不应承担责任。二、事实上，办公用房只要履行一定的手续是可以用作商业用途的，本案租赁合同并不存在客观无法履行的情形。三、租赁合同约定办理租赁物使用的所有手续的义务人是圣一公司，《合同法》第216条不适用于本案，圣一公司应当对此承担相应法律风险，先锋公司对此不应承担责任。四、圣一公司无任何证据证实其履行了合同约定的办理相关手续的义务，更无法证明其所谓的无法办理相关手续的事实，本案并不存在无法继续履行的情形。五、原审判决自相矛盾，严重显示公平，是严重的错判。1、原审判决认为，涉案的租赁合同合法有效。那么，租赁合同约定租金标准等内容应当作为认定双方权利义务的依据。2、但原审判决却在认定租赁合同有效的前提下，在先锋公司、圣一公司双方均未提出变更合同条款或行使撤销权的情况下，擅自变更合同约定的租金条款、迟延交还租赁物的占用费条款。3、在本案租赁合同有效的情况下，原审判决却仅仅支持50%的租金、占有使用费，不仅明显违法，而且严重显失公平。六、圣一公司拒不支付租金已经构成违约，应当依照租赁合同约定承担违约责任。七、本案审理的是圣一公司是否存在违约行为，先锋公司是否能够解除合同，首先先锋公司不存在违约行为，一审中，圣一公司以及一审判决涉案租赁合同是合法有效的，一审判决也认为合同的条款对双方均有约束力，根据合同的约定我方提供涉案的租赁物给对方，租赁物提供的标准就是办公性质的楼，我方已经按照合同的约定提供了租赁物，提供的租赁物与合同的约定是一致的，对方也在合同中明确对物业的所有情况了解，在合同履行中不再提出异议，我方也把涉案楼房交付，我方已经按照合同约定交付租赁物，不存在违约行为。对方则存在违约行为，对方从2015年9月开始一直不交租金也没有反馈意见给我方，我方发函后也不理会，基于我方不存在违约行为，所以不存在对方所说的先履行抗辩权，对方一直不交租金是违约的，我方不违约，对方长期违约，我方有权解除租赁合同，并且按照合同要求对方支付违约金、租金、装修归我方等相关请求，我方认为一审判决规避了本案中到底是谁违约的重要事实认定问题。综上所上述，请求二审法院：1、撤销广州市越秀区人民法院(2016)粤0114民初619号民事判决，支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人承担。被上诉人圣一公司答辩称：不同意对方所有的上诉请求，理由如下：1、涉案场地不适租，先锋公司违反法定交付的义务。先锋公司明知道涉案的规划用途不能用作开办酒店，但仍然与圣一公司签订关于开办酒店的租赁合同，可见先锋公司存在过错。双方签订的《租赁合同》第一条第一款明确约定先锋公司是将涉案场地租给圣一公司作经营酒店使用。先锋公司应交付符合酒店规划用途的租赁物给圣一公司使用。圣一公司多次向先锋公司提出涉案场地的规划用途是办公，无法符合开办酒店的用途。根据先锋公司提交的涉案场地的产权证，除了海珠中路xx号首层的产权证规划用途是商业，其余产权证均明确规划用途是办公。时至今天，涉案场地的规划用途仍是办公，涉案场地的规划用途仍是不符合酒店经营用途。由于先锋公司作为涉案场地的权属人，其不办规划用途的变更，圣一公司作为承租人根本无法单方办理规划用途变更。根据《合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。先锋公司对于涉案合同无法履行存在过错。先锋公司明知道涉案场地的规划性质，根本无法用于开办酒店，也出租涉案场地给圣一公司用于开办酒店，可见先锋公司应承担全部过错。因此一审判决认定圣一公司存在过错属认定事实不正确。2、涉案场地早已由先锋公司所实际接收控制。由于涉案场地的规划用途决定无法达成合同约定开办酒店的目的，圣一公司早已在2015年8月将涉案场地钥匙交还给先锋公司，退出涉案场地，圣一公司根本没有进入或使用涉案场地。但由于先锋公司一直拒绝与圣一公司办理书面的交接手续。事实上，涉案场地至今是由先锋公司所实际控制，先锋公司早已可以将涉案场地对外出租或自己使用。甚至在一审开庭后2016年4月26日已再次与先锋公司办理书面交接，但是先锋公司均拒绝办理。先锋公司明显企图多收取圣一公司租金的非法目的。一审判决判令圣一公司需支付2015年9月后的租金与事实不相符。由于涉案场地早已在先锋公司控制下，圣一公司也不可能再将涉案场地交还给先锋公司。3、先锋公司作为出租人未按照合同约定交付符合酒店经营用途的租赁物给圣一公司，构成违约，先锋公司根本无权收取租金。先锋公司明知道涉案场地无用用于开办酒店，也与圣一公司签订合同，明显应承担过错责任。由于先锋公司的过错导致圣一公司对涉案场地投入大量的资金，造成严重的经济损失。如人民法院判令圣一公司还需缴纳租金是极其不公平。圣一公司行使先履行抗辩权，要求在先锋公司未将租赁物的规划用途变更为酒店之前，无需缴纳租金符合法律规定。退一步来说，根据一审判决，圣一公司只需要按照合同约定租金金额的一半交付租金，由于早已向先锋公司按照合同约定全额交付2015年8月的租金，因此，先锋公司应予以退还该一半租金。4、对于涉案场地的装修装饰问题，圣一公司保留另案起诉追究先锋公司赔偿装修装饰损失的权利。涉案场地的装修装饰的权属属于圣一广告，其装修装饰已附属在涉案场地内无法拆除。由于先锋公司至今没有将符合开办酒店的规划用途的场地交付给圣一公司并至今拒绝办理相应的规划用途变更，先锋公司对于合同无法履行存在过错。先锋公司的过错导致圣一公司对涉案场地投入的装修装饰血本无归，造成巨大的经济损失。由于造成合同终止的原因不在于圣一公司，而在于先锋公司，因此先锋公司应承担相应赔偿责任。如人民法院判令先锋公司收回场地，但由于圣一公司投入的装修装饰已附属在涉案场地，无法拆除分割，如任由先锋公司对其装修装饰进行处理的，将进一步加剧圣一公司的经济损失，极其不公平。因此，人民法院也应判令先锋公司收回场地的前提是不得私自拆除圣一公司投资的装修装饰。先锋公司于2016年1月12日向原审法院起诉请求：1、立即解除先锋公司、圣一公司签订的关于广州市越秀区海珠中路xx号办公大楼的《租赁合同》及《补充协议》，圣一公司立即将上述房屋交还给先锋公司，大楼内的装修装饰不得拆除、毁损。2、圣一公司向先锋公司支付拖欠的租金（从2015年8月25日至上述《租赁合同》解除之日约为684803.1元）及相应滞纳金（以当月欠付的租金为本金，按千分之一标准计至实际清偿之日止）3、圣一公司按《补充协议》约定的租金标准（按每月134275.12元）向先锋公司支付上述《租赁合同》解除之日起至圣一公司实际交还租赁物给先锋公司之日止的占用使用费。4、圣一公司向先锋公司支付违约金7627844.08元（从2016年1月13日至2025年5月3日期间租金总额的50%）。5、先锋公司无需向圣一公司退还保证金270790.24元。原审法院经审理查明：广州市海珠中路xx号房屋（共九层）的所有权登记在先锋公司名下，其中首层（建筑面积50.67平方米）的规划用途为商业，二层以上的规划用途为办公。2015年4月30日，先锋公司、圣一公司签订《租赁合同》，约定先锋公司将广州市越秀区海珠中路xx号办公大楼出租给圣一公司作经营酒店使用（建筑面积2417.77平方米）；圣一公司在签署合同前，对该物业的用途、状态、周边业态、消防等房屋使用的各相关事项均已完全了解，并承诺合同履行中不再持有异议；租赁时间为10年，从2015年5月4日起至2025年5月3日止；装修免租期从2015年5月4日起至2015年8月3日止；自2015年5月4日到2017年5月3日，每月租金为135395.12元，圣一公司必须在合同签订之日起3日内缴付首月租金（为2015年8月4日至2015年9月3日的租金）；并从2015年8月25日起，每月25日前将下月租金一次性交付至先锋公司指定的银行账户内；租金每两年递增一次，每次递增5%；圣一公司在签署本合同的3日内，须向先锋公司缴纳相当于两个月租金的保证金270790.24元作为圣一公司履行本合同各项条款的担保；如因圣一公司原因导致合同终止，则圣一公司装修物按照“来修去丢”的原则处理，即在合同终止后，所有圣一公司固定入墙的装修物的所有权归先锋公司所有，圣一公司不得再以任何理由向先锋公司主张任何装修的赔偿或补偿；圣一公司应自行办理实施经营项目所需的各种证照、专营许可及承担相关费用；负责房屋二次装修、通讯、室内环保、室内卫生防疫、空调、消防二次申报等所需一切费用和办理相关手续由圣一公司自行负责；先锋公司保证该物业之产权属先锋公司所有及可予出租作用途，并保证该物业在本合同签订时不存在担保、出借、另行出租等权利瑕疵或权利限制；租赁期限届满或本合同提前终止的，圣一公司应在租赁期限届满日或合同提前终止日将该物业交还先锋公司。圣一公司逾期支付任何一笔应付款项的，每逾期一日须按应付款项的千分之一向先锋公司支付滞纳金。圣一公司逾期支付合同项下的任何应付款项，并在先锋公司向其发出要求圣一公司立即缴付应付款项的书面通知后30日内仍未缴付该等应付款的，先锋公司有权解除合同，并按照合同约定追究圣一公司的违约责任；圣一公司未经先锋公司同意擅自解除合同，或者先锋公司因圣一公司的违约行为提前解除合同的，圣一公司须按合同剩余履行期限（即租赁期减去合同已履行期间）的应付租金总额的50%向先锋公司支付违约金，且圣一公司已付的保证金不予退还，保证金不得用于抵扣违约金等。2015年4月30日，先锋公司将涉讼物业交付圣一公司使用。2015年5月7日，圣一公司向先锋公司支付了租赁保证金270790.24元；同年7月30日，圣一公司向先锋公司支付了同年8月4日至9月3日的租金135395.12元。2015年8月6日，先锋公司、圣一公司签署《补充协议》，约定：鉴于该物业总建筑面积2417.77平方米中有20平方米（位于该物业2层电房隔壁）为先锋公司给予中国电信永久免费使用，圣一公司同意维持其使用情况，先锋公司同意将原合同中约定的圣一公司租赁面积由2417.77平方米更改为2397.77平方米，并将该租赁面积作为物业租金、物业管理费用的计算依据；该物业租金调整为，其中2015年5月4日至2017年5月3日的月租金为134275.12元；圣一公司仍按原合同的约定金额向先锋公司缴纳保证金等。同年11月2日，先锋公司委托律师按上述合同注明的通讯地址（收件人为圣一公司的签约代表李某）向圣一公司寄发律师函，内容为：要求圣一公司于2015年11月10日前付清拖欠的租金401705.36元等。该函件于次日妥投。圣一公司否认收到该函件。先锋公司于2016年1月12日向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。关于涉讼场地是否可作开办酒店使用的问题，先锋公司称可以开办，但需要办理一定的手续；圣一公司则称不能开办，只能用作办公用途。双方对各自的陈述均无提供相关证据予以证明。关于在涉讼场地内的装修物的价值问题，圣一公司表示不需要原审法院在本案中作出处理，其将另案主张权利。先锋公司、圣一公司双方均不同意继续履行合同。原审法院认为：先锋公司、圣一公司于2015年4月30日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应当依约履行自己的义务。现由于先锋公司、圣一公司双方均表示不同意继续履行上述《租赁合同》，故先锋公司请求解除《租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。上述合同明确约定圣一公司承租该场地用于开办酒店，而圣一公司亦明知涉讼场地大部分面积为办公用途，虽然该合同约定“圣一公司应自行办理实施经营项目所需的各种证照、专营许可及承担相关费用；负责房屋二次装修、通讯、室内环保、室内卫生防疫、空调、消防二次申报等所需一切费用和办理相关手续由圣一公司自行负责”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，先锋公司作为出租人仍需负有协助圣一公司按照前述的合同目的使用涉案租赁物时需办理相关的证照等手续的义务，合同的约定不能免除该项法定义务。因此，导致上述合同的解除，先锋公司、圣一公司双方均有过错，应依法承担相应的法律责任：先锋公司应将保证金270790.24元退还圣一公司，圣一公司亦应按约定的租金标准的50%向先锋公司支付占用场地期间租金及合同解除之日起至圣一公司实际交还场地给先锋公司之日止的使用费。至于在涉讼场地内的装修装饰，根据合同约定“如因圣一公司原因导致合同终止，则圣一公司装修物按照“来修去丢”的原则处理，即在合同终止后，所有圣一公司固定入墙的装修物的所有权归先锋公司所有，圣一公司不得再以任何理由向先锋公司主张任何装修的赔偿或补偿”，现导致合同的解除，双方均有过错，非因圣一公司单方原因，故先锋公司请求判令圣一公司不得拆除、毁损装修装饰的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，于2016年8月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，原告广州先锋报业有限公司与被告广州市圣一广告有限公司分别于2015年4月30日、2015年8月6日就广州市越秀区海珠中路xx号办公大楼签订的《租赁合同》及《补充协议》予以解除。二、被告广州市圣一广告有限公司应在本判决发生法律效力之日起3日内，将广州市越秀区海珠中路xx号办公大楼交还给原告广州先锋报业有限公司。三、被告广州市圣一广告有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州先锋报业有限公司支付自2015年9月4日至本判决发生法律效力之日的租金（按每月134275.12元×50%计），及自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市圣一广告有限公司实际履行上述第二项判决之日止的使用费（按每月134275.12元×50%计）；如在本判决发生法律效力前，被告广州市圣一广告有限公司已实际履行上述第二项判决，则租金计至实际履行之日。四、原告广州先锋报业有限公司应在本判决发生法律效力之日起3日内向被告广州市圣一广告有限公司返还保证金270790.24元。五、驳回原告广州先锋报业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费72235元、诉讼保全费5000元，由原告广州先锋报业有限公司、被告广州市圣一广告有限公司各负担38617.5元。二审审理期间，双方均没有提出新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人认为被上诉人并无充分证据证实涉案合同无法履行，双方合同应予尊重并履行，在此基础上坚持认为被上诉人应按合同约定承担违约责任。首先，原审法院根据双方当事人表示，判令解除涉案合同。对于违约责任的认定方面，经审核，涉案租赁标的使用性质与合同约定的用途并不一致，虽然对于酒店经营的办证责任在合同中已经明确由承租人承担，但并不能据此免除上诉人作为出租人确保出租物符合约定用途的法律责任。故此，原审不将违约责任完全归责于被上诉人，且就此论述清晰，并无不当。上诉人该部分上诉主张，本院不予采纳。但同时，从本案实际情况分析，出租人对于涉案物业的使用性质至少在合同中已经予以明示，合同内容中亦对此责任约定明确。从合同的合意内容而言，被上诉人对上述风险已经充分认知，而在实际使用涉案物业后才以无法达到其使用目的为由提出解约，有违双方订立合同本意。原审在此情况下判令被上诉人减半支付涉案物业的使用费，确实过度降低了被上诉人已经预见并约定自愿承担的风险，不利于鼓励租赁市场中依法租赁及守信原则。故此，本院对于使用费予以调整为参照合同约定租金支付。综上，除使用费调整外，上诉人其他上诉主张理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初619号民事判决第一、第二项、第四项、第五项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初619号民事判决第三项；三、广州市圣一广告有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州先锋报业有限公司支付自2015年9月4日至本判决发生法律效力之日的租金（按每月134275.12元计），及自本判决发生法律效力之次日起至广州市圣一广告有限公司实际交还涉案房屋止的使用费（按每月134275.12元计）；如在本判决发生法律效力前，广州市圣一广告有限公司已实际履行交还涉案房屋，则租金计至实际履行交还涉案房屋之日。一审案件受理费72235元、诉讼保全费5000元，由广州先锋报业有限公司、广州市圣一广告有限公司各负担38617.5元；二审案件受理费38617.5元，由上诉人广州先锋报业有限公司负担34717.5元，被上诉人广州市圣一广告有限公司负担3900元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月二十三日书记员  冯冠豪