江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初4964号原告（反诉被告）丁芳龄，委托代理人韦安（受丁芳龄特别授权委托），江苏求本律师事务所律师。被告（反诉原告）陆江庆，委托代理人钱步国（受陆江庆特别授权委托），江苏荣匡律师事务所律师。原告（反诉被告）丁芳龄与被告（反诉原告）陆江庆房屋迁让纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2016年9月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）丁芳龄的委托代理人韦安、被告（反诉原告）陆江庆的委托代理人钱步国到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2016年12月16日、2017年3月1日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）丁芳龄的委托代理人韦安、被告（反诉原告）陆江庆两次开庭均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陆江庆的委托代理人钱步国在2016年12月16日开庭时到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告（反诉被告）丁芳龄诉称：双方于2009年11月签订房屋买卖合同，约定将陆江庆名下位于无锡市××山区××东路××室的房屋出售给丁芳龄。陆江庆当时无处居住，应其要求，丁芳龄同意其在该房屋中暂住一段时间，但陆江庆一直不肯搬离。现要求陆江庆立即搬出xx镇xx路66-xxx室的房屋，且不得破坏该房屋内的内饰装修；要陆江庆赔偿损失78000元（系房屋租金损失，自2009年12月起至2016年5月，每月按1000元计算）。被告（反诉原告）陆江庆辩称：陆江庆将房屋卖给丁芳龄是事实，但实际成交价是30万元，丁芳龄只付了15万元；根据合同约定，丁芳龄必须在房屋交接前把剩余房款结清，而剩余15万元丁芳龄至今未付，要求驳回丁芳龄的诉讼请求。并反诉要求丁芳龄支付剩余房款15万元，承担违约金162000元（按合同约定每天100元，自2012年3月12日起退后30天起算，共54个月）。反诉被告丁芳龄针对反诉辩称：丁芳龄己付清全部款项，陆江庆的反诉内容不是事实。丁芳龄并未违约，不应承担违约金，即使违约，约定违约金属于过高。故请求驳回陆江庆的反诉请求。经审理查明：2009年12月1日，丁芳龄与陆江庆签订“无锡市存量房买卖合同”，约定陆江庆将其位于无锡市惠山区xx镇xx路钱巷66号xxx室的房产以271300元的价格，出卖给丁芳龄；买受方于2009年12月1日前首付121300元，于2009年12月15日前办理完15万元的相关贷款手续。合同还详细约定了双方的其他权利义务。合同签订后，双方即办理贷款及房屋过户手续，并于2009年12月初将产权过户给丁芳龄[产权证号：（xxx6）无锡市不动产权第0051681号。该证为补登记，原证遗失。]。2010年2月9日，贷款银行将丁芳龄贷款的15万元转账到陆江庆帐户。2010年3月12日，双方又签订“房产转让协议”，约定：陆江庆（甲方）将其位于无锡市惠山区xx镇xx路钱巷xx号x01室的房产以30万元的价格出卖给丁芳龄（乙方），乙方向甲方支付15万元作为购房定金；本出售房产包含室内己存在的固定装璜，封闭阳台，防盗门，独立电表，独立水表；房屋交接日期为2012年3月12日；甲方如不能按期交付房屋或乙方不能按期付款，每逾期一日，由违约方向对方支付违约金100元。该合同中有手写条款：（1）乙方必须在房屋交接前把剩余房款结清，由甲方出具收条为凭；（2）在二年内如遇政策拆迁，所得收益归甲方，但甲方应把购房定金退还给乙方，此合同终止。后丁芳龄未再向陆江庆支付购房款，陆江庆也一直未将房屋交付给丁芳龄，丁芳龄于2016年8月24日诉至本院，陆江庆也在审理中提起反诉。审理中，对于为何会出现两份不同内容的合同，丁芳龄解释称，2010年3月12日的协议是后来补签的，因双方是朋友关系，在该房屋转让之前，双方存在债权债务关系，故两份合同上的差价实际上是陆江庆抵偿对丁芳龄的欠款，并不需要丁芳龄另行支付；且2009年12月1日的存量房买卖合同系房管局备案的正式合同文本，故应以该合同为准。陆江庆解释称，双方原是男女朋友关系，差价部分有避税的可能性，因为过户费用是丁芳龄承担的；且存量房买卖合同及后来的契税完税证明、发票等都是为了办理贷款，故2010年3月12日的房产转让协议才是双方真实意思表示。丁芳龄称2010年3月12日协议中手写部分是后来添加的，当时签字是没有该内容的；陆江庆称手写部分是中介的人当着二人的面写上去的，是写好后双方签字的，不是后来添加的。经本院询问丁芳龄是否要对该手写部分的形成时间进行鉴定，其明确表示，不申请鉴定。审理中，丁芳龄提供了一份“收条”，内容为“今收到丁芳龄购买xx镇xx路钱巷xxx的房屋首付款壹拾叁万元整”，收款人签名为“陆江庆”，时间为2009年11月24日。用以证明丁芳龄在该日己将13万元支付给了陆江庆，故己付清购房款。陆江庆称并未收到该13万元，该收条中的签名也不是陆江庆本人签字；陆江庆对该收条不知情，该收条应该是丁芳龄与中介为了办理贷款提交给贷款银行的。经本院询问丁芳龄是否对该收条中陆江庆的签名真实性申请鉴定，丁芳龄明确表示不申请鉴定。以上事实，有存量房买卖合同、房产转让协议、产权证书、契税完税证、发票、银行交易清单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方于2009年12月1日签订的“无锡市存量房买卖合同”以及于2010年3月12日签订的“房产转让协议”都是双方真实意思表示，因两份合同中买卖的标的房产同为本案中的涉案房产，只是在价格、付款时间、交付条件等条款有所变化，故后签订的“房产转让协议”应视为是对先签订的“无锡市存量房买卖合同”的变更，故双方之间应以变更后的“房产转让协议”来规范双方之间的权利义务。丁芳龄称该“房产转让协议”中的手写部分是事后添加未提供相应证据，经本院询问其明确表示不申请鉴定，故丁芳龄的该主张属于证据不足，本院不予采信。丁芳龄提供了2009年11月24日收条称其支付给陆江庆该13万元，陆江庆否认收到该款并否认该收条中的签名系其所签，经本院询问丁芳龄明确表示对该收条中陆江庆签名的真实性不申请鉴定，故丁芳龄仅凭该收条即主张其支付给陆江庆该13万元，明显证据不足，本院不予采信。涉案房屋产权己过户登记至丁芳龄名下，丁芳龄己取得涉案房屋的不动产物权，虽然陆江庆根据双方协议约定占有该房产，但在丁芳龄付清购房款后，陆江庆应迁出该房屋并按约定不得破坏该房屋内己存在的固定装璜等设施。“房产转让协议”约定房屋成交价为30万元，丁芳龄己通过贷款银行转账支付给陆江庆15万元，此外无丁芳龄另行支付购房款的证据，故应认定，丁芳龄结欠陆江庆购房款15万元，陆江庆反诉要求丁芳龄支付该15万元，理由正当，应予支持。“房产转让协议”中虽未明确约定丁芳龄何时支付剩余15万元购房款，但约定了陆江庆应于2012年3月12日交房，且约定丁芳龄必须在房屋交接前把剩余房款结清，故可推定丁芳龄的该剩余15万元购房款应于2012年3月12日之前支付，现丁芳龄至今未支付该15万元，应属于违约，但涉案房屋一直由陆江庆占有使用，故陆江庆在本案中并无损失，丁芳龄抗辩约定违约金标准过高理由成立，故陆江庆要求丁芳龄支付违约金162000元，不予支持。因陆江庆对丁芳龄有先履行抗辩权，现由于丁芳龄违约一直未付清购房款，故陆江庆一直未交付房屋，不属于违约行为，故丁芳龄要求陆江庆支付违约金78000元，无正当理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、丁芳龄于本判决生效之日起十日内支付陆江庆购房款人民币15万元。二、陆江庆于丁芳龄付清购房款之日起十五日内搬出位于无锡市惠山区xx镇xx路66-xxx室的房屋，并不得破坏其中原存在的固定装璜、封闭阳台、防盗门等设施。三、驳回丁芳龄要陆江庆支付违约金78000元的诉讼请求。四、驳回陆江庆要丁芳龄支付违约金162000元的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1750元，由丁芳龄负担350元，由陆江庆负担1400元；反诉案件受理费减半收取2990元，由丁芳龄负担1437.5元，陆江庆负担1552.5元。（本诉案件受理费己由丁芳龄预交，反诉案件受理费己由陆江庆预交，二项相抵后丁芳龄应支付陆江庆37.5元，于本判决生效后十日内支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  沈 琦人民陪审员  吴 星二〇一七年三月十三日书 记 员  杨雪霞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。