四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终473号上诉人（原审被告）：卢长旭，女，1974年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告）：宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”3幢2单元1层3号。法定代表人：赵虹，执行董事。委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。上诉人卢长旭因与被上诉人宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称“乐宜居物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢长旭上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、未采信上诉人的证据错误，被上诉人未对房屋进行维护修缮，故物业公司违约在先；2、主张的物业费已过诉讼时效。乐宜居物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。乐宜居物业公司向法院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物管费等费用4126.64元（暂从2013年1月1日计算至2015年12月31日）。2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告要求将物管费等费用计算至2016年6月，总金额变更为4993.8元[物业服务费4783.8元（201㎡×0.5元/㎡/月×17月+201㎡×0.6元/㎡/月×19月+201㎡×0.65元/㎡/月×6月）、垃圾清运费210元（5元/月×42月）]。一审法院认定事实:卢长旭向宜宾市翠屏区酒香苑小区（以下简称酒香苑小区）的开发商购买了该小区7幢1单元6层×号房屋并于2011年入住该房屋，该房面积为201.64㎡。2012年1月16日，宜宾市翠屏区酒香苑小区业主大会业主委员会（以下简称酒香苑业委会）作为甲方，代表全体业主与原告乐宜居物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定了原告与业主的权利义务。其中第九条约定“物业服务费按季度收取，在每个季度中旬以前由业主或物业使用人自行到乙方办公室缴纳本季度物业服务费”。第十条第1、4、5项约定“物业服务费用由业主或物业使用人按建筑面积缴纳，住宅物业按0.5元/㎡/月，由业主或物业使用人负责缴纳；生活垃圾处理费，乙方按国家现行标准代收，并公示国家相关文件；经小区业主总户数1/2且产权面积1/2以上同意，物业服务费可以适当调整”。第二十五条约定“业主或物业使用人违反本合同第九条、第十条、第十一条的规定未能按时足额缴纳相关物业服务资金的，在每个季度中旬以后，乙方可采取电话催收1次、上门催收2次，到本季度结束仍未交纳的，可在小区公示栏内公示一周催收，延期交纳从第二季度第二天开始计违约金按3%每天计收。对置小区全体业主利益不顾而拒缴物业服务费的，乙方可向当地人民法院起诉”。第二十七条约定“本合同期限从2011年7月11日起至2015年5月31日止”。2014年3月1日，酒香苑业委会与原告乐宜居物业公司签订《宜宾江北酒香苑业务服务合同》，对酒香苑业委会、原告及业主三方的权利义务重新作了约定：委托管理期限从2014年3月1日至2016年12月31日止；涉及开发商遗留问题（如外墙渗水，一直未得到解决乙方做好业主上报统计，向甲方上报）；住宅物业服务费用2014年按0.5元/㎡/月，自2015年1月1日起上调至0.6元/㎡/月，自2016年1月1日上调至0.65元/㎡/月；住户生活垃圾清运处置费，每月每户收取5元的垃圾清运费及处理费；乙方采取按季度收费，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方从逾期之日起按应缴费用千分之三每天加收违约金并加收因催缴而造成的其他成本；本合同期限以前的物业服务费由乙方自行处理。2013年1月1日起，被告卢长旭便未再向原告交纳物业服务费。被告所欠物业服务费及垃圾清运费经原告催收未果，原告于2016年5月向法院提起诉讼，请求判如所诉。庭审中，被告称其房屋存在严重的外墙渗水，多次向原告反映要求其上报业委会动用维修基金，因原告未做好外墙渗水的上报工作故拒缴物业服务费。原告对于被告的意见不予认可，认为已经做好了外墙渗水的上报统计工作，并提交了报告2份、说明及附件1份予以佐证。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。宜宾市翠屏区酒香苑小区业主大会及业主委员会代表该小区与原告乐宜居物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，法院依法予以确认。合同双方均应按照约定完全履行合同义务。本案中，原告乐宜居物业公司因未对被告房屋外墙渗水的情况及时上报，致损失扩大，虽其出示了相关报告及说明等证据，但均系其单方出具，无其他证据印证。被告卢长旭以原告乐宜居物业公司未完全尽到约定义务为由拒缴物业服务费，不符合合同约定和相关法律规定。但考虑到原告存在未完全履行合同义务的行为，故对被告欠付原告的物业服务费酌情扣减30%。关于原告主张的2013年1月至2014年2月的垃圾清运费，因双方未对该时段垃圾清运费具体数额作出约定，原告亦未提供相关收费标准的依据，故对该时段的垃圾清运费不予支持。对被告欠付的物业服务费，根据合同约定核算为4657.88元[2013年1月至2014年12月（201.64㎡×0.5元/㎡/月×2年×12月）+2015年1月至2015年12月（201.64㎡×0.6元/㎡/月×1年×12月）+2016年1月至2016年6月（201.64㎡×0.65元/㎡/月×0.5年×12月）]；对被告欠付的垃圾清运费核算为140元[（2014年3月至2016年6月）5元/月×28月）]。扣减后,被告卢长旭尚应支付原告物业服务费3260.52元(4657.88元×70%)，即被告卢长旭尚应支付原告物业服务费及垃圾清运费共计3400.52元（3260.52元+140元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告卢长旭于本判决生效之日起十日内支付原告乐宜居物业公司物业服务费及垃圾清运费共计3400.52元。如果被告卢长旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢长旭负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人卢长旭上诉称“未采信上诉人的证据错误，被上诉人未对房屋进行维护修缮，故物业公司违约在先”的问题。因按照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，是否动用专项维修基金进行修缮属于业主共同决定的事项，且一审已根据该情况对物业费的金额进行了调整，而被上诉人客观上提供了物业服务，考虑交纳物业费与促进物业良性经营，最终达到维护全体业主合法权益的角度，故一审对于该金额的认定并无不妥，本院予以确认。上诉人卢长旭上诉称，主张的物业费已过诉讼时效的问题。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，上诉人一审中未提出诉讼时效抗辩，二审本院对于该上诉理由不予支持。综上所述，卢长旭的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢长旭负担。本判决为终审判决。审判长 李 荷审判员 彭晓烽审判员 龙 雨二〇一七年三月三十一日书记员 侯秋月