成都市新都区人民法院执 行 裁 定 书(2017)川0114执异21号案外人（异议人）:黄英章，男，1968年7月27日出生，汉族，住成都市新都区。申请执行人:四川远大消防工程有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段588号1栋7楼702号。法定代表人：张远鹏。委托代理人：张琰，女，1971年3月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，该公司执行总裁，特别授权代理。被执行人:四川多元德泰置业有限公司，住所地成都市新都区大北街一巷2号工商银行新都支行综合大楼。法定代表人：张杰。委托代理人：鲁聪立，男，1962年3月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区，该公司员工，一般授权代理。在本院审理四川远大消防工程有限公司（以下简称远大消防公司）与四川多元德泰置业有限公司（以下简称多元德泰公司）建设施工合同纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执保2-1号民事裁定书，对多元德泰公司所有的位于新都镇××路×号×栋×单元×楼×号房屋予以查封。2017年1月3日，本院依据成都市中级人民法院作出（2016）川01民终8049号民事判决书，立案执行远大消防公司申请执行多元德泰公司建设施工合同纠纷一案，执行过程中，案外人黄英章以黄英章在法院查封前已购买涉案房屋并已占有使用该房屋为由，向本院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄英章异议称，2015年11月12日，黄英章与多元德泰公司签订房屋买卖合同，自多元德泰公司处购买涉案房屋，其后黄英章付清全部房款共计748109元，多远德泰公司将涉案房屋交付给黄英章使用，但由于新都区房管局停止了多元德泰公司的房产证备案业务，因此未能办理产权证备案手续，直到2016年年底黄英章准备出售涉案房屋时，才知道该房屋已被本院依法查封。故涉案房屋虽登记在多元德泰公司名下，但黄英章是该房屋的合法买受人和实际所有人。为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。黄英章为证明自己主张，向本院提供了如下证据：1.商品房买卖合同（合同编号：2-1-18-2）、新都国际广场前期物业服务协议临时管理规约、专用收据、销售不动产统一发票复印件各一份，用以证明黄英章于2015年11月12日与多元德泰公司签订商品房买卖合同，约定黄英章以748109元价款自多元德泰公司处购买涉案房屋，同日签订物业服务协议临时管理规约，并于同年11月18日向多元德泰公司付清全部购房款；2.情况说明原件一份，用以证明因新都区房管局停止了多元德泰公司的房产证备案业务，因此未能为黄英章购买的涉案房屋办理产权证备案手续；3.物业交付手续流转单、物业费发票及业主资料登记表各一份，用以证明黄英章已实际占有使用涉案房屋；4.（2016）川0114执保2-1民事裁定书、（2016）川0114民初9号民事判决书、（2016）川01民终8049号民事判决书复印件各一份，用以证明远大消防公司与多元德泰公司建设施工合同纠纷一案的审理过程及涉案房屋被本院查封情况。远大消防公司对黄英章提出的执行异议及所提交证据均不予认可。远大消防公司认为，首先，法院在查封多元德泰公司名下涉案房屋时，在新都区房管局已对该房屋信息进行查询，查询结果显示，该房屋未作房产登记、没有进行销售；其次，房产销售应开具正规发票，而黄英章仅提供一份专用收据，无法证明其主张的购买了多元德泰公司名下的涉案房屋、支付了全部购房款的事实；第三，即使确因多元德泰公司原因导致未能为黄英章办理产权证备案手续，也是多元德泰公司的问题，与本公司申请执行一案无关，故请求法院驳回黄英章的执行异议请求。远大消防公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：（2016）川0114执保2-1号协助执行通知书复印件一份，用以证明黄英章提出的执行异议所指向的涉案房产已经被本院查封，不能再进行销售。多元德泰公司对黄英章所提出执行异议及所提交证据均予以认可。多元德泰公司称，黄英章确实在多元德泰公司处购买了涉案房屋，并以现金的形式付清全部购房款。多元德泰公司对远大消防公司所提交的证据不发表意见。经审查，黄英章提交的证据3中业主资料登记表未加盖相关主体印章，本院依法不予采信，黄英章所提交其他证据本院依法予以采信；远大消防公司所提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。本院查明，2016年1月4日，本院在审理远大消防公司诉多元德泰公司建设施工合同纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执保2-1号民事裁定书，对多元德泰公司所有的位于新都镇××路××单元××楼××号房屋予以查封。2016年7月20日，本院作出（2016）川0114民初9号民事判决书，多元德泰公司对该判决不服提出上诉，2016年11月18日，成都市中级人民法院就该案作出（2016）川01民终8049号民事判决书，判决多元德泰公司于判决生效之日起十日内给付远大消防公司工程款本金及质量保证金本金共计576738.49元，并支付相应违约金，该判决已发生法律效力。后因多元德泰公司未履行前述生效民事判决书所确定义务，远大消防公司向本院申请强制执行，本院于2017年1月3日立案执行。执行过程中，案外人黄英章向本院提出前述执行异议。另查明，2015年11月12日，黄英章与多元德泰公司签订了《房屋买卖合同》、《物业服务协议临时管理规约》，约定黄英章向多元德泰公司购买位于成都市新都镇××路××单元××楼××号房屋，该房屋测绘建筑面积127.59平米，以每平米5863.38元计，总价款共计748109元，并约定全款付清日为交房日。2015年11月18日，多元德泰公司出具加盖有该公司财务专用章的收据一份，载明收到黄英章为购买涉案房屋而支付的748109元购房款。黄英章与多元德泰公司均确认，黄英章所购买房屋为现房，购房款系通过现金支付。2016年7月28日，多元德泰公司向黄英章出具情况说明一份，载明该公司未能为黄英章购买的涉案房屋办理相应的登记手续有二：一是因该公司二期房产证逾期交付，新都区房管局停止了该公司办理房产证备案的业务，二是因该公司与远大消防公司建设施工合同纠纷案致该房屋在诉讼中于2016年1月被保全查封。黄英章自述，2016年年底其准备出售涉案房屋时，才知道该房屋已被法院查封的情况，黄英章本人在新都区东骏湖景湾小区有住房，涉案房屋原用于购买给其父母居住，涉案房屋自购买后一直无人居住。以上事实，有房屋买卖合同、新都国际广场前期物业服务协议临时管理规约、专用收据、情况说明、（2016）川0114执保2-1民事裁定书、（2016）川0114民初9号民事判决书、（2016）川01民终8049号民事判决书等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案依据司法解释规定的条件，从以下三方面进行阐述：首先，关于黄英章是否在法院查封前已经支付涉案房屋全部购房款。黄英章向本院提交多元德泰公司出具的收据及发票各一份，用以证明黄英章已通过现金形式向多元德泰公司支付了涉案房屋的全部购房款共计748109元，但未提供取款记录、资金来源等合理证据予以佐证，以现金形式一次性支付大额购房款本不符合一般交易习惯，且黄英章所提交发票开票日期登记为2016年3月22日、形成于2016年1月6日本院查封涉案房屋之后，故本院认为黄英章所提交证据未能形成完整的证据链证明其所主张的在法院查封前已支付涉案房屋全部购房款的事实。其次，关于涉案房屋的占有使用情况。本案中，黄英章向本院提交了黄英章与多元德泰公司签订的《房屋买卖合同》及《物业服务协议临时管理规约》，并出示了加盖有物业公司印章的物业交付手续流转单、物业费收据及涉案房屋的钥匙，用以证明黄英章与多元德泰公司已在2015年11月18日完成了房屋交付，但黄英章所提交物业费收据开具时间为2017年3月28日、收费期间为2017年7月1日至同年12月31日，不能证明黄英章在此之前已经对涉案房屋持续进行事实上的管理和支配，无法产生占有不动产的公示效果，也无法证明黄英章对涉案房屋进行占有的时间系在本院查封该房屋前。第三，关于黄英章就涉案房屋未办理过户登记的客观障碍是否已尽到合理注意义务。黄英章自述，黄英章与多元德泰公司于2015年11月12日签订《房屋买卖合同》，同年11月18日完成购房款支付和房屋交付，但因房管部门停止了多元德泰公司的房产证备案业务而导致该公司无法为黄英章办理相关登记手续，直至2016年底黄英章欲出售涉案房屋时才知悉房屋被法院查封的情况，而本院审查中查明，黄英章作为证据提交的由多元德泰公司出具的情况说明落款时间为2016年7月28日，载明未能就涉案房屋办理产权备案登记原因包括房管局停止该公司房产证备案业务及房屋被法院保全查封两项，黄英章对其知悉法院查封时间的自述与前述“情况说明”所载内容及时间相矛盾，且本案中经查明，本院于2016年1月6日对涉案房屋予以保全查封，于2017年1月3日立案执行远大消防公司申请执行多元德泰公司一案，黄英章于2017年3月向本院提出执行异议，即，黄英章虽主张其于2015年11月18日起已付清全额购房款并实际占有涉案房屋，但直至2017年3月相关案件进入强制执行阶段才就涉案房屋主张所有权，期间为涉案房屋办理相关登记的权利障碍持续存在，但黄英章一直未能就相应备案登记情况予以关注并积极行使权利，故本院认为黄英章存在对客观权利障碍未履行合理注意义务、怠于行使权利的情形，其异议不能够产生排除执行的效果。综上，案外人黄英章所提出执行异议请求不符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，不能产生排除执行的效果，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：驳回案外人黄英章的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王议伟审判员  高崇富审判员  余 晨二〇一七年三月二十九日书记员  许小红