江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝民初字第01078号原告李爱萍，女，1976年8月4日生，汉族，江西省人，住新余市。委托代理人邹俊斌，江西君越律师事务所律师。被告张鹏，男，1990年5月9日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。原告李爱萍（下称原告）与被告张鹏（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人邹俊斌、被告到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月1日，被告与原告签订了一份租赁合同，租赁洪客隆一条街首层原告所有的E-04号商铺经营服装，租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日，月租金为每平方米120元，租金交付期限为3个月一期，在每期的第一个月份的前五日内交付当期租金，承租人没有按时交纳租金的，出租人可以解除合同收回商铺。合同签订后，被告多次不按时交纳租金，至2015年3月中旬，被告仍只交纳了部分2015年第一期的租金，原告多次电话及书面催讨，被告均置之不理，无奈原告于2015年3月23日书面通知被告解除合同并令其十日内归还商铺，被告至今拒不归还。据此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告的租赁合同，被告立即返还商铺给原告；2、被告支付原告拖欠的房租4127元；3、被告赔偿原告违约金85362元（暂算至2015年7月2日），并按每日双倍的租金支付违约金至被告归还商铺之日止；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称其没有拖欠原告租金，其于2012年10月1日至2014年6月30日，已经陆陆续续付款147400元，已提前支付了原告租金；原告店面租金过高，超过了周边店面租金。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、租赁合同一份。证明：2014年7月1日至2018年6月30日，租金每月每平方米120元，租金交付方式为三个月一期，每期的前5日内交付当季租金；合同约定了违约金，如未支付租金，房东可以解除合同。2、催收租金通知书、邮件详情单。证明：因被告拖欠第一季租金，原告于2015年3月15日书面向被告催收租金。3、解除合同通知书。证明：发了催收通知书后，被告依然没有交纳租金，我们在2015年3月23日向被告发出了解除合同通知书。4、交易明细单。证明：被告一直未按期交纳房租。5、房产证（复印件）、土地证。证明：原告是该商铺的合法所有人。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、转账凭证若干张。证明：2012年10月1日到2014年6月30日，被告打款147400元给原告老公颜建华，其没有拖欠原告租金，相反，原告拖欠被告的钱。2、隔壁商铺房屋租赁合同四份。证明：隔壁商铺是按每月每平方米90-100元计算租金，还有70多元的。对于上述证据，结合庭审质证意见，本院作如下评判：对原告提供的1、4、5号证据，被告无异议，本院予以采信，对原告提供的2、3号证据，被告表示没有收到，不清楚，经本院查询邮政信息，被告已签收该两份通知书，本院认为，原告提供的2、3号证据来源客观、合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。对被告提供的1号证据，原告认为只有一张可以看出是被告转账，其余无法核实真实性，且是合同之前的转账，与本案无关。本院认为，因被告已在庭审中陈述该款为案外人李细平向其所借款项，故对于该组证据，本院不予采信。对被告提供的2号证据，原告认为与其无关，且无法核实真实性，本院认为，因合同相对人未到庭，本院无法核实该份证据的真实性，且合同具有相对性，被告应遵守其与原告之间的合同约定，故对于被告提供的该组证据，本院不予采信。根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实：2014年7月1日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于新余市洪客隆商业街首层E-04号铺出租给被告，商铺建筑面积为39.52平方米，租期自2014年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每月每平方米120元，月租金为4742.4元，租金按期支付，每三月为一期，被告需在每期的第一个月的前5日内向原告支付当期租金；被告须在进场装修前向原告一次性支付租金保证金，共计5061元，如被告未能按期支付租金或滞纳金等应付款项，原告有权以被告所交保证金抵扣，抵扣金额相当于被告应付而未付之金额；因任何原因导致协议终止后10日内，被告应将商铺返还原告，逾期归还商铺的，每逾期一日，乙方须按本协议租金标准折算的日租金标准的两倍向原告偿付违约金；被告拖欠租金、物业管理费等应向原告支付的任何费用，逾期一日，每日按所拖欠费用的3%向原告支付滞纳金直至付清日止；被告拖欠任何一项应支付给原告的费用超过三十日，原告可以解除该合同，被告应承担逾期滞纳金。2015年，被告开始拖欠租金，第一期的租金至今仅交纳了10100元，原告于2015年3月16日向被告发出催款通知书，要求被告支付租金，2015年3月23日，原告向被告发出了解除合同通知书，通知被告解除合同，并要求被告在收到本通知之日起10日内腾空商铺，并将商铺交还原告。被告向原告多次要求被告归还店铺，被告未予归还并拖欠租金，为此原告向法院起诉并提出前列诉请。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告向原告租赁商铺，并签订《商铺租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效。被告虽辩称其已交清2015年第一期的租金，但庭审中未提供足够证据证明，本院要求其庭审后提供相应收据，被告未提供，故对于被告抗辩其已交清2015年第一期租金的意见，本院不予采纳，被告拖欠的租金为4742.4×3-10100=4127.2元，故对于原告要求被告支付拖欠租金4127元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除与被告合同，被告返还商铺的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，被告应按期交纳租金，其未按期交纳，原告可以解除合同，故对于原告要求解除与被告的租赁合同，被告立即返还商铺给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告要求按双方合同约定的租金的2倍从2015年4月3日算至被告归还店面之日止，本院认为，原告这一诉请实际包含了被告占用期间的房屋使用费及相当于一倍房租的违约金，因合同中既约定逾期支付租金的滞纳金，又约定了相当于两倍租金的违约金，在本案中，两约定重合，因原告要求解除合同的理由是因为被告未按期支付租金，双方已约定逾期支付租金的滞纳金，应按滞纳金这一约定计算违约金，但每日3%的滞纳金明显过高，本院酌情按照人民银行同期贷款利率的四倍即年利率24%计算，至于相当于双倍租金的违约金，既然可以适用滞纳金约定，该约定明显对被告苛责过高，按月租金的标准支付占用期间的房屋使用费已足以弥补被告占用期间原告的损失，故对于原告要求被告支付违约金85362元（暂算至2015年7月2日）并按每日双倍租金支付位于今至被告归还商铺之日止的诉讼请求，本院仅支持被告支付自2015年第一期租金应交之日即2015年1月5日起至付清拖欠的租金止的逾期付款利息并按月租金4742.4元的标准向原告支付自2015年4月1日起至交还店面之日止的费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告李爱萍与被告张鹏于2014年7月1日签订的《商铺租赁合同》已解除，被告张鹏应在本判决生效之日起十日内将店面交还原告李爱萍；二、被告张鹏于本判决生效之日起十日内支付原告李爱萍拖欠的租金4127元并按每月4727.4元的标准向原告李爱萍支付自2015年4月1日起至交还店面之日止的占用店面的费用；三、被告张鹏应按照年利率24%向原告李爱萍支付自2015年1月5日起至付清拖欠的租金4127元止的违约金（本金4127元）；四、驳回原告李爱萍的其他诉讼请求。案件受理费5204元（已由原告李爱萍预交），由原告李爱萍承担4047元，被告张鹏承担1157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘雅萍人民陪审员  刘晓根人民陪审员  李兰英二〇一五年七月二十一日书 记 员  曾振轩