广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17929号上诉人（原审原告）：吴树炎，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：黎启燊，广东法全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李顺贞，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：邓海润，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广东耀华房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。上诉人吴树炎因与被上诉人广东耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司）、李顺贞、邓海润执行异议之诉纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴树炎上诉请求：撤销一审判决，解除白云区XX路10号之五的地下一层01单元、地下二层01单元和地下三层01单元中200个社会停车泊位的评估和拍卖。事实和理由如下：一、涉案的200个社会泊车位已经处于在办理产权转移的程序中，未能办理产权证到其名下并不是其过错，是耀华公司未完成分割登记的要求的结果。二、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，吴树炎与耀华公司在2012年10月6日签订的《商铺及车位买卖协议》合同已经依法成立，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、一百三十三条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。吴树炎也已支付买卖协议中约定的1000万元价款，并占有标的物，故涉案的200个泊车位所有权应已归吴树炎所有，与耀华公司无关。吴树炎已取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押冻结。吴树炎向一审法院起诉请求：解除（2013）穗云法执字第5115号案对白云区XX路10号之五的地下一层01单元、地下二层01单元和地下三层01单元中200个社会停车泊位的评估和拍卖。一审法院认定事实：2012年10月6日，吴树炎（甲方，买方）与耀华公司（乙方，卖方）签订《商铺及车位买卖协议》，约定：甲方向乙方购买：1、商铺：位于白云区XX路10号之一至10号之五“鑫耀大厦”一至四层共155套商铺，建筑面积共4774.89平方米。2、车位：位于白云区XX路10号之一至10号之五负一层至负三层共300个（含社会停车位200个）；乙方以2.1亿元的价格向甲方转让标的物业；甲乙双方确认标的物业中商铺总价为1.7亿元，商铺采取按套计价方式，双方同意不以交付房产证时实际测量的建筑面积变更为由调整价款；标的物中的车位包含产权车位100个以及社会停车位200个，产权停车位采取产权转移方式进行出让，单价为人民币30万元，社会停车位采用租赁方式转让使用权，使用费为1000万元；于本协议签订后十天内，甲方将定金6000万元存入双方指定的银行托管账户，在乙方将约定物业交付给甲方后，甲方指令托管银行将定金款项划入乙方或乙方指定的收款账户；甲方应于乙方将约定房产交付甲方后三个月内支付完全部的剩余房款；甲方凡代乙方所交付的费用（包括但不限于小业主返租租金、返租税费等），均视为甲方向乙方支付了等额的购房款；乙方承诺，自收到定金之日15日内，将符合本协议约定的物业交付予甲方，由甲方使用和实际占有；社会停车位物业的使用权从交付之日起，永久转移给甲方，并由甲方实际占有、使用，涉及维护维修，经营收益概由甲方负责，与乙方无关。有条件时，乙方应将社会停车位物业的所有权转移给甲方等。2013年1月8日，一审法院作出（2012）穗云法民四初字第1642号民事判决书，判决耀华公司于本判决生效之日起三日内按已付房款932634元的每日0.03%标准向邓海润、李顺贞支付自2010年3月2日起至2010年9月29日止的延期交房违约金（以房款为限）。判后耀华公司不服，提起上诉。2013年5月17日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第962号民事裁定书，裁定准许耀华公司撤回上诉。2013年7月3日，邓海润、李顺贞向一审法院申请强制执行。一审法院以（2013）穗云法执字第3665号案立案执行。此外，一审法院还以（2013）穗云法执字第3665-3674等案立案执行李顺贞等人申请执行耀华公司等126案（含本案在内），涉案执行标的额共约21186626.42元，耀华公司至今未履行完毕。一审法院因此查封了耀华公司名下位于广州市白云区XX路10号之五地下一层01单元、地下二层01单元、地下三层01单元。另在一审法院（2015）穗云法执外异字第25号案中查明，根据《房地产登记簿查册表》记载，广州市白云区XX路10号之五地下一层01单元、广州市白云区XX路10号之五地下二层01单元、广州市白云区XX路10号之五地下三层01单元的权属人为耀华公司，登记时间为2012年12月28日，规划用途为车位。广州市国土资源和房屋管理局穗国房协查[2014]562号及穗国房协查[2014]626号复函载明：涉案车位的负一层、负二层、负三层已整层出图并办理整层登记，暂未办理对各层车位的分割登记。根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条“房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发建设的机动车机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要”，涉案车位不能办理产权过户，但机械车库可以整体办理产权过户，且规划用于停放汽车的车位数量少于房地产开发项目房屋套数的每套房屋只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放的车位。车位购买主体仅限于本项目房屋购买人等。一审庭审中，吴树炎为证明耀华公司确认已向其出售涉案200个社会停车位，其已向耀华公司支付完全部房价款，耀华公司向其交付了涉案车位，提交以下证据：1、广州市仲裁委员会调解书；2、《确认表》，该表主要内容为耀华公司盖章确认收到吴树炎交来的购房款210000563.92元；3、《鑫耀大厦商铺办证确认表》，该表说明处载明《商铺及车位买卖协议》商铺的总价1.7亿元已收齐，2013年1月10日153套商铺物业已交付买方等；4、银行票据、银行明细、收款收据；5、租赁合同，该合同显示广州市越丽物业管理有限公司作为甲方，吴树炎作为乙方，耀华公司作为丙方签订租赁合同，约定乙方和丙方拟将租赁标的物出租予甲方。以上事实，有执行裁定书、商铺及车位买卖协议、调解书、确认表、银行票据、银行明细、收款收据、租赁合同及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，根据吴树炎与被告耀华公司签订的《商铺及车位买卖协议》，对于涉案的200个社会停车位约定的交易方式明确为采用租赁方式转让使用权，有条件时，再将物业所有权转让给吴树炎。从《广州市不动产登记查册表》记载内容显示，涉案车位的权属人仍为耀华公司，且从广州市国土资源和房屋管理局的复函表明，涉案车位目前并不能办理产权过户。由此表明，目前吴树炎对涉案200个社会停车位取得的仍仅为停车位的使用权，而未取得上述车位的所有权。涉案车位登记的产权人为耀华公司，吴树炎基于租赁形式享有的使用权并不能排除一审法院对涉案车位所有权的执行，现耀华公司未履行生效判决确定的义务，一审法院查封、拍卖涉案车位的执行行为并无不当。吴树炎现诉请要求解除对涉案车位的评估和拍卖理由不能成立，不予支持。耀华公司、李顺贞、邓海润经一审法院送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼,一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2016年10月13日作出如下判决：驳回吴树炎的诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴树炎负担。经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明，吴树炎与耀华公司在广州市仲裁委员会调解书中解除了关于100个产权车位的买卖交易关系。二审期间，吴树炎表示目前其无法区分产权车位与社会车位，即其目前无法区分涉案执行所查封的车位中哪些属于其主张的社会车位，哪些属于其已与耀华公司解除买卖交易关系的100个产权车位。本院认为，吴树炎与耀华公司在《商铺及车位买卖协议》中约定：对于涉案的200个社会停车位约定的交易方式明确为采用租赁方式转让使用权，有条件时，再将物业所有权转让给吴树炎。目前涉案车位并不能办理产权过户。一审法院认定吴树炎目前对案涉200个社会停车位取得的仍为停车位的使用权而非所有权并无不当，本院予以维持。另，吴树炎目前无法区分涉案执行所查封的车位中哪些属于其主张享有权利的社会车位，其上诉要求解除涉案执行查封的全部车位，理据不足，本院不予支持。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴树炎负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月二日书记员  袁 蕾林飘云