广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第39号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行。住所地：广东省中山市东山区中山。法定代表人：张真理，该行行长。委托代理人：郑祝远。委托代理人：丁金石。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：洪志坚，男，香港特别行政区居民，住福建省晋江市。委托代理人：彭书清，广东华商律师事务所律师。委托代理人：杨建蓉，广东格林律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。一审第三人：陈晓东，男，汉族，住广东省揭东县。再审申请人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）因与被申请人洪志坚、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）以及一审第三人陈晓东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第168号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。建行中山分行申请再审称：（一）2006年3月，案涉商铺已经办理抵押登记到建行中山分行名下，并在国土局办理了不动产登记，抵押人是陈晓东。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，建行中山分行已经善意取得案涉商铺的抵押权。2006年8月，洪志坚与吉雅公司签订案涉《商品房买卖合同》，约定购买案涉商铺时，有重大过错。因此，洪志坚应当主张债权而非物权。（二）本案案由是“商品房预售合同纠纷”，且自始至终没有改变。洪志坚变更诉讼请求，要求认定陈晓东与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》以及陈晓东、吉雅公司与建行中山分行签订的《个人住房借款合同》无效，明显超出了“商品房预售合同纠纷”的范畴。但是，一审法院仍然继续审理并作出判决。二审法院多次明确，类似商品房销售合同案件中，建行中山分行是无独立请求权的第三人，就案件中的实体问题没有上诉权。如果法院要确认案涉《个人住房借款合同》无效，应将建行中山分行转为被告，案由也要相应作变更。故原审判决程序存疑，是以貌似合法的形式，剥夺了建行中山分行的诉权，侵害了建行中山分行的合法权益。（三）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反国家法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》的规定，该强制性规定是指“效力性强制性规定”。原审判决在援引《中华人民共和国合同法》第五十二条规定时，将该条中的强制性规定错误认定为“禁止性规定”，导致错误判决。（四）《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形之下，借款合同应当认定为有效。本案处理思路与该司法界通行准则相背。（五）原审判决与（2010）粤高法民二提字第68号借款合同纠纷民事判决相悖。该68号案件与本案情形完全一样，判决银行借款合同、抵押合同有效。综上，请求对本案进行再审。洪志坚答辩称：（一）案涉房地产项目的基本事实。1、建行中山分行与陈晓东之间所谓的个人住房借款合同，是吉雅公司及其法定代表人张其利用本案所涉房地产项目进行的骗取借款的犯罪行为的一部分。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决和（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书均认定，2003年1月至2007年10月期间，吉雅公司及其法定代表人张其就案涉房地产项目大量借用他人身份证，虚构商品房买卖的事实，冒充购房人签订虚假的商品房买卖合同，再以虚假购房人之名办理按揭，从银行骗取借款，其行为已经构成骗取贷款罪。2、前述裁决均认定，陈晓东与吉雅公司及其法定代表人张其借用陈晓东身份，冒充陈晓东签名签订虚假的商品房买卖合同，并以陈晓东之名向建行中山分行办理银行按揭，从建行中山分行骗取贷款。3、洪志坚与吉雅公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，且案涉商铺已经具备办证条件。反观陈晓东，其自始至终，甚至在一审法院张贴公告，通知潜在权利人主张权利后，也没有主张案涉商铺的权益。鉴于案涉商铺已于2007年5月23日竣工验收合格，且已办理了竣工验收备案手续，具备了办证条件，原审判决支持洪志坚关于办理过户登记手续的请求，并无不妥。（二）原审判决适用法律正确。1、建行中山分行与吉雅公司、陈晓东签订的按揭贷款合同是虚假合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。原审判决认定相关合同无效，适用法律正确。2、《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》第四条明确规定：在审理个人购房贷款合同纠纷案件中，有充足证据证明案件具有骗取银行贷款的犯罪嫌疑情形的，应将有关案件移送公安机关处理，在公安机关立案后，应当裁定驳回起诉。该规定中没有关于建行中山分行主张的“按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效”的内容。3、（2010）粤高法民二提字第68号案件与本案有本质的不同，不能作为本案的参考。（三）建行中山分行在案涉房屋上设立的抵押权无效。1、抵押人陈晓东并非案涉商铺的合法所有权人。不符合《中华人民共和国物权法》第四十条和《中华人民共和国担保法》第三十四条关于抵押人应是抵押物合法所有权人的规定。2、建行中山分行作为放贷方应当遵行商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务。放贷人是否履行该义务，是判断其在相关交易中是否善意的客观标准。除对房屋权属进行审查外，放贷人还应根据银监会的相关规定，在受理借款申请后履行尽职调查职责，包括核实借款申请人购房缴款凭证、经济收入证明以及进行实地调查等，以判断购房和贷款交易是否真实、贷款人有无偿还能力。诉讼过程中，虽然洪志坚一再要求，建行中山分行均未提供有关其就案涉贷款进行调查的证据，未提供证据证明其在案涉贷款业务中尽到审慎调查义务。案涉商铺实际上只有十几平方米，吉雅公司与陈晓东签订的相关商品房买卖合同中约定的房产面积却是四十多平方米。可见，建行中山分行在发放案涉贷款时，并未尽到合理审慎的审核义务，客观上存在过失，并非善意取得案涉抵押权。（四）原审判决未剥夺建行中山分行的诉讼权利。本案的商品房预售合同纠纷是洪志坚与吉雅公司之间的纠纷，陈晓东与建行中山分行均是被追加进该诉讼的。建行中山分行全程参与诉讼并发表了充分的意见且提供了证据，其诉讼权利得到了充分的保障。（五）建行中山分行作为骗贷受害人，其权益应通过刑事诉讼程序追回。综上，本案应裁定驳回建行中山分行的再审申请。吉雅公司、陈晓东未对本案发表意见。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决及其二审后的（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定均认定，陈晓东与吉雅公司之间实施的案涉商铺交易行为是虚假的，目的是办理虚假按揭，骗取银行按揭抵押贷款。陈晓东与吉雅公司签订案涉商铺买卖合同并骗取银行按揭贷款的行为，违反了国家法律的强制性规定，侵犯了国家金融秩序和银行的财产权，是无效民事行为。原审判决认定吉雅公司与陈晓东签订的商品房买卖合同及他们与建行中山分行签订的抵押贷款合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。建行中山分行申请再审主张其与陈晓东、吉雅公司签订的案涉商铺抵押贷款合同合法有效，没有法律依据；建行中山分行申请再审主张其善意取得案涉商铺的抵押权，亦理据不足。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决及该案件二审后的（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，未认定洪志坚与吉雅公司之间存在签订虚假合同以骗取银行贷款及向吉雅公司放贷的事实。而且，洪志坚签订合同后，向吉雅公司付清了购房款，吉雅公司向洪志坚出具了合法的不动产销售发票。该合同是洪志坚与吉雅公司的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定该合同合法有效，适用法律正确。当前，案涉商铺具备了办证条件，原审判决判令吉雅公司为洪志坚办理该房屋的过户登记手续，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定。建行中山分行申请再审主张原审判决该项实体处理不当，理据不足。（2010）粤高法民二提字第68号案件与本案无关，建行中山分行依据该判决，申请再审主张本案实体处理不当，亦理据不足。综上所述，建行中山分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回中国建设银行股份有限公司中山市分行的再审申请。审 判 长  黄秋生代理审判员  王红英代理审判员  饶礼凤二〇一五年七月二十三日书 记 员  彭 群