江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终10415号上诉人（原审原告）：熊尚进。委托诉讼代理人：方亭。被上诉人（原审被告）：朱素祯。原审第三人：郏勤。委托诉讼代理人：王均安。原审第三人：盛琦。原审第三人：盛旦华。委托诉讼代理人：王均安。原审第三人：张青琳。原审第三人：苏州乾生元食品有限公司。法定代表人盛旦华，董事长。。委托诉讼代理人：王均安，该公司员工。上诉人熊尚进因执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2015）吴木民初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熊尚进上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人在一审中未到庭，无证据证实上诉人提供的租赁合同为虚假合同。一审法院认定每年租金5万元过低、上诉人使用中华老字号乾生元品牌销售新雅公司产品有悖常理无依据。上诉人向郏勤支付581881.41元的租金是客观事实。一审法院推断商铺仍由郏勤经营错误。一审法院未归纳争议焦点，分配举证责任、行使自由裁量权错误，未明确不予支持上诉人主张的法律法规依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误。原审第三人郏勤、盛旦华、苏州乾生元食品有限公司二审称，上诉人与被执行人不存在恶意串通。被上诉人未能证实涉案租赁合同是虚假合同。原审法院未支持上诉人的诉请无事实和法律依据。被上诉人朱素祯、原审第三人盛琦、张青琳二审未发表意见。熊尚进向一审法院起诉请求判决：原审原告合法享有苏州市××区木渎镇羡××号房屋租赁期内的使用权，并撤销（2015）吴执异字第0041号执行裁定书。原审法院经审理查明：朱素祯与郏勤、盛琦、盛旦华、张青琳、乾生元公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年12月3日立案受理。审理过程中根据朱素祯的诉讼保全申请，一审法院于同月12日裁定查封了郏勤名下坐落于苏州市××区木渎镇羡××号房屋（建筑面积241.32㎡）。该案经调解，上述当事人自愿达成协议，一审法院于2014年12月25日作出（2014）吴民初字第1726号民事调解书。该调解书确定郏勤于2015年3月31日前归还朱素祯借款本金、利息1160万元及律师费33万元和自2014年11月30日至实际还款之日止以借款本金900万元为基数计算的相应利息；盛琦、盛旦华、张青琳、乾生元公司承担连带清偿责任。因上述义务人未全面履行生效法律文书确定的义务，权利人朱素祯向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院于2015年4月21日对郏勤名下坐落于苏州市××区木渎镇羡××号房屋委托评估。2015年6月17日，一审法院向熊尚进发出通知，要求其提供承租木渎镇羡园街106号房屋租赁合同原件及最近一次缴交租金的凭证。熊尚进提出执行异议，请求法院��止要求苏州市××区木渎镇羡××号房屋承租户迁出该房。一审法院审查认为，熊尚进所提供的其与郏勤之间于2012年12月31日签订的《商铺租赁合同》及实际发生租赁关系的事实尚不足以认定，熊尚进的异议不能成立，故裁定驳回熊尚进的执行异议。熊尚进不服该裁决，故向一审法院提起本案执行异议之诉。另查明，木渎镇羡园街106号东临木渎镇明清南街、南向木渎镇山塘街、西傍木渎镇羡园街。明清南街与羡园街为平行的南北走向的商业街道，山塘街为东西走向商区景点街道。山塘街上有严家花园、明月寺、古松园、榜眼府第等景点。由此可以确定木渎镇羡园街106号是典型的旅游景点商铺，且该商铺位于明清街与山塘街交叉口，地理位置优越。木渎镇羡园街106号商铺内悬挂的营业执照名称为吴中区木渎老品坊食品商店，类型为个体工商户，经营场所为苏州市××区木渎镇羡××号，经营者为熊尚进，注册日期为2015年1月28日。木渎镇羡园街106号商铺外观情况为，该商铺正门悬挂乾生元牌匾，临街墙上均有乾生元标识，店堂内树立的屏风内容为中华老字号--苏州乾生元公司简介。以上事实由原审原告提供的民事裁定书、一审法院现场查勘照片及庭审笔录等予以证实。审理中，熊尚进称，其于2013年1月16日实际占用木渎镇羡园街106号房屋，并对该房屋进行了经营修缮，也应郏勤要求一次性支付了房租，该商铺自此一直处于其租赁状态。为证明其上述主张，向法院提供以下证据：1、2012年12月31日熊尚进与郏勤签订的《商铺租赁合同》一份，载明：郏勤将木渎镇羡园街106号商铺（241.32㎡）出租给熊尚进，租期自2013年1月16日至2023年1月15日，第一个四年年租金5万元，每年第一个月支付；第二个三年年���金5.5万元，每年第一个月支付；第三个三年年租金6万元，每年第一个月支付。保证金3万元不可抵扣房租；租金每一年支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付。2、苏州市新雅食品有限公司（以下简称新雅公司）开具给乾生元公司各分店的增值税票12张及自制的与之相对应的对账单载明：自2012年11月5日至2013年4月8日，新雅公司向乾生元公司名下分店开具了金额共计为181881.41元的增值税发票（其中2012年11月至12月66471.60元、2013年1月29823.44元、2013年2月23412.85元、2013年3月49452.82元、2013年4月12720.70元）3、2014年10月16日许立中汇款给郏勤5万元的银行转账凭证一张、许立中作为证明人于2015年7月13日出具的“2014年10月16日，我汇给郏勤的5万元正是受熊尚进委托支付的房屋租赁费”证明一份。4、2014年10月16日翁英珠汇款给郏勤15万��的银行交易明细单二张、翁英珠作为证明人于2015年8月2日出具的“2014年10月16日，我汇给郏勤的15万元，是熊尚进支付房屋租赁费”证明一份。5、2014年12月15日熊尚进汇款给郏勤20万元的银行交易明细单二张。熊尚进认为：其开办的新雅公司与郏勤名下乾生元公司存在买卖合同关系，由新雅公司向乾生元公司送货，但乾生元公司未能支付相应货款。经与郏勤协商，由郏勤将木渎镇羡园街106号商铺出租给其，货款冲抵房租。后，乾生元公司继续在原审原告处拿货，但乾生元公司已经无力再支付后续货款。故郏勤提出，剩余货款也直接冲抵房租，并由原审原告将十年租金在一年内提前付清。货款冲抵房租的金额共计181881.41元。2014年10月，许立中、翁英珠代其汇款给郏勤计20万元，同年12月其汇款给郏勤20万元。故其已经支付郏勤租金共计581881.41元。根��《商铺租赁合同》，其应支付原审原告租赁期限内的租金共计545000元，保证金为30000元，现其已经将10年房租支付完毕。6、木渎镇羡园街106号在2013年2月至2015年8月期间的电费发票和2013年1月至2015年7月期间的水费发票、2013年1月至2015年7月木渎明清街商店职工工资发放单。证明熊尚进自2013年1月实际租用木渎镇羡园街106号至今。执行异议审查期间，朱素祯认为：商铺租赁合同约定的租金及支付方式、时间与商铺租赁合同不能一一对应，熊尚进与郏勤之间有生意往来，不能排除熊尚进转账郏勤款项是有其他用途，熊尚进与郏勤之间的租赁合同是虚假的。原审法院认为，人民法院在执行不动产时，对不动产承租人的合法权益应当保护。如熊尚进确系木渎镇羡园街106号的合法承租人，其有权在租赁期限内继续使用该房屋，而不因该房屋产权的��化影响其租赁期内的房屋使用权。但综合本案情况，一审法院认为原审原告熊尚进的上述请求不应予以支持。理由如下：1、木渎镇羡园街106号位于木渎古镇旅游景区明清街与山塘街交叉口。该房屋地理位置优越，其所处区域属于木渎古镇核心旅游区域，周边有诸多知名旅游景点。作为有241.32㎡面积的景点商铺，每年租金5万元，该租金标准显然畸低。2、郏勤任由熊尚进在该商铺使用中华老字号乾生元品牌，并由熊尚进在该商铺内销售新雅公司产品，也有悖常理。虽然熊尚进与郏勤均称，熊尚进在该商铺内除销售新雅公司产品外，也销售部分乾生元品牌的商品。但双方所述的上述做法亦存在由熊尚进使用乾生元这一中华老字号品牌招揽顾客，销售自产商品的问题，与常理不符。3、熊尚进称，其应郏勤要求一次性支付十年的租金，故其��后支付租金、保证金共计581881.41元（包括以货款抵充的租金）。分析熊尚进所述租金支付情况，存在以下有悖常理之处：第一，承租人在向出租人支付租金时，一般会由出租人出具相应收据。按照熊尚进与郏勤所述，在以货款抵充租金、由他人代付租金的情况下，更应由双方以书面形式对上述付款情况进行确认。熊尚进在审理中，仅提供了相应货款发票、转账凭证，但未能提供任何证据证明该款为其所支付的租金。按照双方陈述，新雅公司与乾生元公司之间存在买卖合同关系，熊尚进在该房屋内经营过程中亦销售乾生元公司的食品，在双方存在其他经济往来的情况下，上述付款是否为支付的租金存疑。第二，根据熊尚进提供的《商铺租赁合同》，租金每一年支付一次，熊尚进应在每一年的第一个月支付该年度的租金。按照常理，在熊尚进提前支付10年租金的情况，租金应有所减免。现熊尚进所称其支付郏勤的租金及保证金共计581881.41元反而高于合同约定的租金545000元、保证金30000元，该做法明显与常理有悖。第三、熊尚进所述的转账支付给郏勤的40万元发生于2014年10月和12月，是在租赁合同签订了将近两年时间后所支付。该款转账初始是否为租金明显依据不充分。4、熊尚进称，其于2013年1月占用羡园街106号商铺，但其个体经营的吴中区木渎老品坊食品商店在时隔两年以后的2015年1月28日才予以注册。熊尚进与郏勤均称，熊尚进在此期间一直借用郏勤所注册的名称为苏州市吴中区木渎乾生元食品明清门市部（以下简称乾生元门市部）的个体工商户营业执照经营。根据双方陈述，熊尚进在接手该商铺后长达两年的时间里，以郏勤注册的乾生元门市部的个体工商户营业执照，在悬挂乾生元招牌及张贴乾生元标识的商铺内经���，出售乾生元品牌的食品，该做法明显与常理不符。从双方陈述的上述经营活动外观来看，该商铺仍由郏勤进行经营，而与熊尚进无涉。综上所述：熊尚进所提供的其与郏勤之间于2012年12月31日签订的《商铺租赁合同》及实际发生租赁关系的事实尚不足以认定，其要求享有苏州市××区木渎镇羡××号房屋合同约定租赁期限内房屋使用权的主张，一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原审原告熊尚进的诉讼请求。案件受理费9250元、公告费600元，合计人民币9850元，由原审原告熊尚进负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。一审法院执行涉案房屋，上诉人提出执行异议，应由上诉人承担证实其在房屋被查封前已经实际租赁该房屋的举证责任。按照上诉人提供的《商铺租赁合同》约定，租金每一年支付一次，上诉人应在每一年的第一个月支付该年度的租金。而上诉人所述转账支付给郏勤的40万元发生在租赁合同签订了近两年时间后所支付，与合同约定的付款时间明显不符。上诉人陈述提前支付10年租金，其提供的货款充抵及汇款数额高于合同约定的租金及保证金，亦属重大疑点。上诉人作为经营场所为涉案房屋的个体工商户经营者注册时间晚于房屋被查封时间，其提供的水电费单据未能证实为上诉人所交纳，且其提供的证人证言、工资发放单便条证明力低，不足以证实上诉人的主张。故上诉人认为涉案房屋被查封前，其已经实际租赁该房屋的主张，本院难以采信。综上所述，上诉人熊尚进的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由熊尚进负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年三月九日书记员  毛莉莉