江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初10158号原告：李秀琴，女，1960年7月24日生，汉族，住张家港市。原告：蒋愉，女，1984年10月21日生，汉族，住张家港市。二原告共同委托诉讼代理人：姚远，江苏国瑞律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：赵志飞，江苏国瑞律师事务所律师。原告：蒋海愉，女，1990年1月1日生，汉族，住张家港市。原告：蒋月华，男，1951年7月7日生，汉族，住张家港市。原告：蒋玉英，女，1953年3月14日生，汉族，住张家港市。原告：蒋秀英，女，1960年8月9日生，汉族，住张家港市。被告：陈一飞，男，1957年7月16日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈亚丰（系陈一飞儿子），男，1981年9月20日生，汉族，住张家港市。原告李秀琴、蒋愉、蒋海愉、蒋月华、蒋玉英、蒋秀英与被告陈一飞所有权确认纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法由审判员刘斌独任审判，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告李秀琴、蒋愉、蒋海愉、蒋月华、蒋玉英、蒋秀英及原告李秀琴、蒋愉的委托诉讼代理人姚远、赵志飞，被告陈一飞及其委托诉讼代理人陈亚丰到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理，原告李秀琴、蒋愉的委托诉讼代理人姚远，被告陈一飞及其委托诉讼代理人陈亚丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李秀琴、蒋愉、蒋海愉、蒋月华、蒋玉英、蒋秀英向本院提出诉讼请求：一、判决位于张家港市××村××室、××号自行车库、Q9号汽车库，位于张家港市××室中××36.09平方米、Z26号自行车库归原告所有；二、判决被告向原告返还63316.61元（包括74平方米购房款41514元和补偿金、补助费余款21802.61元）以及该款自起诉之日至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告承担违约责任并向原告返还2万元并赔偿违约金100万元；四、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告蒋愉、蒋海愉、蒋月华、蒋玉英提出其因继承或因家庭财产分割所得的房地产份额均赠与原告李秀琴，归原告李秀琴所有，其余诉讼请求的权利均归原告李秀琴一人所有。在第二次庭审后，原告李秀琴、蒋愉、蒋海愉、蒋月华、蒋玉英、蒋秀英向本院申请撤回请求本院判决张家港市××室中××36.09平方米、Z26号自行车库归原告所有的诉讼请求及上述第二、三项诉讼请求。事实和理由：蒋全中与陈一飞系同组村民，1997年7月16日两人签订购房协议书，约定：陈一飞将其所有的房屋以45000元价格出卖给蒋全中，如果5年内房屋拆迁，拆迁款扣除45000元后由双方平均分配。2008年4月11日因上述房屋被拆迁，张家港市建设管理服务中心、陈一飞（蒋全中）、张家港市恒新房屋拆迁有限公司订立房屋拆迁产权调换协议书，同日，两人订立协议书，约定：拆迁房屋的经济补偿全部归蒋全中所有，拆迁房屋的安置面积，陈一飞得74平方米，其余归蒋全中所有，双方应提供便利办理拆迁后的各种手续。2011年8月29日蒋全中去世。2011年10月8日蒋全中妻子李秀琴与陈一飞订立协议书，约定：拆迁房屋经济补偿全部归李秀琴所得，拆迁房屋的安置面积，陈一飞得74平方米，其余归李秀琴所得，上述被拆迁房屋所得的所有拆迁利益归李秀琴所有，陈一飞收取李秀琴支付的2万元后协助办理Q9车库产权手续，放弃该车库所有权，陈一飞配合李秀琴完成房屋过户手续，如陈一飞违约，李秀琴可要求陈一飞返还2万元，同时可要求陈一飞承担违约赔偿责任。2012年1月17日甲方张家港市建设管理服务中心、张家港市恒新房屋拆迁有限公司与乙方陈一飞（蒋全中）订立房屋拆迁补偿安置协议书，约定甲方补偿乙方被拆迁房屋补偿金136247.51元，甲方支付乙方补助费79679.87元，合计215927.38元，安置向阳一村35幢203室房屋1套、Z08车库一间，大南花苑21幢205室房屋1套、Z26车库1间，两套房屋和车库合计156264.70元，扣除房款和其他补助费后乙方缺52253.32元。原告认为上述协议合法有效，被告违约应承担违约责任，各原告系拆迁利益共有人和蒋全中的法定继承人，有权向被告主张权利。被告陈一飞辩称，房屋拆迁产权调换协议书约定合兴小套住房约80平方米左右，实际没有80平方米的小户安置房，其与张家港市建设管理中心协商取得大南花苑21幢205室110.09平方米的安置房，根据双方的约定该房屋应归其所有。至于超面积部分及自行车库是与套房不可分割的财产，且超面积部分及自行车库由其按照实际价格购得，房屋及车库应归其所有。其多次电话联系并到原告家中催促加紧结算办理不动产登记，原告不予理睬，2016年7月1日原告通知被告到张家港市建设管理中心办理结算，原告因不满结算出手打伤其妻子黄金华，被告不存在违约责任。按照房屋拆迁补偿安置协议书，其应支付74055.93元，实际支付52253.32元，理应返还21802.61元；其无法理解原告要求返还63316.61元的请求。其取得74平方米的拆迁置换房屋的权利，向阳一村35幢Q905汽车库本属于其所有，在原告的再三要求下，其作出让步，同意汽车库归原告所有，原告补偿其2万元。其已全面完整履行了协议约定的义务。请求判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人均无异议的证据及事实如下：1、1997年7月16日陈一飞（甲方）与蒋全中（乙方）签订《购房协议书》，约定：陈一飞将其所有的楼房卖给蒋全中，双方商定楼房价45000元；甲方后面有3棵水杉木陈一飞在5年内需要用的，就有陈一飞挖掉，如果5年内不挖，就一律归蒋全中所有，另有住宅树木包括坑棚都属蒋全中；关于交款，蒋全中一次性交45000元，其中写欠条4千元，到97年阴历年底结清，欠条在陈一飞处，到年底有甲乙双方自行结清；5年之内如果碰到征用土地，动到拆迁房屋时甲方的宅基地、自留地及房屋和周边的树木补贴，总共多少现金额减去45000元，房屋出卖费外的金额有甲乙双方平均分配；关于甲方一扇房门不属于卖，属陈一飞所有，现在不拆，由蒋全中使用，如果今后碰到拆迁或乙方要装修，不需要用此门，有乙方还给甲方。1999年8月28日张家港市国土管理局颁发土地使用者为陈一飞，座落三兴镇钱叶村一组住宅的集体土地使用证，1999年11月1日张家港市建设委员会颁发所有权人为陈一飞，座落三兴镇钱叶村一组的村镇房屋所有权证，两证均由蒋全中持有和保管。2、2008年4月11日拆迁人（甲方）张家港市建设管理服务中心、被拆迁人（乙方）陈一飞（蒋全中）、拆迁实施单位张家港市恒新房屋拆迁有限公司订立《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方房屋坐落厚生村1组，房屋性质私有，所有权人陈一飞，共有人蒋全中，房屋建筑面积229.5㎡（其中楼房209.44㎡，平房20.06㎡），甲方应补偿乙方被拆除房屋补偿金：1、楼房评估值209.44㎡,重置价434.04元/㎡,计90905.34元；2、平房评估值20.06㎡，重置价305.29㎡，计6124.12元；3、装修评估值24630元；附着物残余价值14088.05元，辅房33.02㎡×186.11元/㎡评估价6161.86元，合计142409.37元。甲方提供乙方位于锦丰（大）、合兴（小）拆迁定销房大户（约135㎡左右）壹套，小户（约80㎡左右）壹套，房屋等面积部分平均价为550元/㎡；超面积10%内平均价1000元/㎡;超面积10%以外部分平均价1550元/㎡(按市价格行政主管部门核定的商品房销售价格结算)；自行车库400元/㎡；楼层调节系数：二层＋2%，三层＋5%，四层＋7%,五层＋9%。（底层为自行车库）契税2724.95元在乙方办理房产证时，直接向房管部门领取。3、2008年4月11日陈一飞与蒋全中签订《协议书》（以下简称20080411《协议书》），约定：因蒋全中在九七年购买陈一飞房屋，现在拆迁，经双方协商达成如下协议：一、拆迁房屋的经济补偿全部归蒋全中所得；二、拆迁房屋的安置面积，陈一飞得74平方米，其余的归蒋全中所得；三、拆迁后，需办理的各种手续，双方都应提供方便，帮助办理；协议一式三份，双方各执一份，拆迁公司一份，签字后生效。2011年1月21日锦丰镇建设管理服务中心与蒋海愉签订《汽车库买卖协议》，明确位于锦丰镇××小区××号汽车库，建筑面积24.24平方米转让给蒋海愉，成交价格43632元。2011年1月26日房屋开发单位与蒋全中签订锦丰镇向阳一村35幢203室房屋的《房屋交接书》。4、蒋洪文与杨志琴夫妻生育4个子女，依次为蒋月华、蒋玉英、蒋全中、蒋秀英。蒋洪文于1983年去世，杨志琴于2014年去世。蒋全中与李秀琴系夫妻，生育女儿蒋愉、蒋海愉。蒋全中于2011年8月29日去世。5、2011年10月8日蒋全中妻子李秀琴（甲方）与陈一飞（乙方）订立《协议书》（以下简称20111008《协议书》），约定：拆迁房屋经济补偿全部归李秀琴所得，拆迁房屋的安置面积，陈一飞得74平方米，其余归李秀琴所得，以上提及之所有因房屋（村镇房屋所有权证、张建房字第××号）拆迁所得的经济、房产、汽车库、自行车库等等之相关及一切补偿和优惠，优先购买权益通通归甲方所有，乙方再无权干涉或提及其他要求。关于甲方所抽到向阳一村35幢Q9汽车库，乙方要求获得现金2万元方才答应签字并协助办理此车库直接放到甲方名下，乙方放弃此车库的一切权力。经双方协商调解，现甲方同意向乙方一次性支付现金2万元整。乙方承诺所有以上一切真实有效并将积极配合甲方完成所有相关需要办理的手续直至所有因拆迁而引起的经济补偿及房产和其他所有真正落实到位，所有房产过户到甲方名下为止的那一刻，乙方完成其义务，否则甲方有权随时向乙方要回该2万元，乙方也有义务归还甲方此钱款。如果因乙方原因未配合甲方办理相关过户手续，则乙方承担甲方所有因此而遭受的损失和该房屋市场价值的2倍房款作为对甲方的违约赔偿。同日，陈一飞收到蒋海愉交付的“汽车库费”2万元。2011年10月10日，蒋海愉向张家港市锦丰城乡开发投资有限公司交纳43632元（现金解款单载明款项来源向阳一村35-209,24.24㎡），房屋开发单位与蒋海愉签订锦丰镇向阳一村35幢Q9汽车库的《房屋交接书》。6、2012年1月17日甲方张家港市建设管理服务中心、张家港市恒新房屋拆迁有限公司与乙方陈一飞（蒋全中）订立《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方补偿乙方被拆迁房屋补偿金136247.51元，甲方支付乙方补助费79679.87元，合计215927.38元，安置向阳一村35幢203室房屋（建筑面积137.57㎡）1套、Z08车库（建筑面积12.58㎡）一间，小计82208.77元；大南花苑21幢205室房屋（建筑面积110.09㎡）1套（等面积91.93×561，超10%以内的18.16×1020）、Z26车库（建筑面积9.90㎡）（9.9×400）1间，小计74055.93元；合计156264.70元，扣除已领取的费用111916元，乙方缺52253.32元，税金2724.95元在乙方办理房产证时，直接向房产部门领取。2012年9月17日张家港市财务结算中心开具销售不动产统一发票，载明付款方陈一飞，不动产项目名称为大南花园一期21-205、110.09平方米,21-26、9.9平方米，合计房款74055.93元。双方当事人有争议的证据和事实如下：1、关于拆迁协议中提到的平房，原告称购房时的茅房至多3、4个平方，购买后搭建了约20平方米的平房，村里人都知道；被告称平房原来就有，原告购买后翻建。2、关于《房屋拆迁补偿安置协议书》上明确的“已领取的费用111916元”及“乙方缺52253.32元”，原告称其领取111916元，其没有支付52253.32元，不知道谁支付；被告称其没有领取111916元，52253.32元系其支付。3、关于被告已经领取的大南花苑21幢205室房屋及大南花苑Z26号车库的产权，本院建议由被告所有，被告折价返还超出74平方米部分的房屋款项；原告同意该房产及车库归被告所有，但要求被告按照市场价折价返还并支付车库对应的价款4万元；被告同意房屋归其所有，只同意按照拆迁补偿安置协议的价格结算超出部分房款；最终，原告不同意该房及车库归被告所有，且向本院申请撤回请求本院判决确定该房及车库所有权归原告的诉讼请求。4、关于向阳一村35幢203室08号自行车库、Q9号汽车库，原告称其已经取得并入住，被告同意归原告所有。5、关于纠纷起因，被告称：2013年1月28日其到李秀琴家去，李秀琴母女三人在家，同组的赵志良也在场，其讲把帐结了，可以领房产证了，对方没有回复。2014年5月份其又去了一次，对方母女二人在家，因安置房价格变化，其要求她们尽快办理手续，仍然没有理其。后来其打电话给蒋月华，要求尽快办理，后来当面碰到蒋月华，又讲要尽快办理，蒋月华说已经跟她们讲了。一直拖到2016年6月28日，晚上蒋愉到其家敲门，其将其电话告知蒋愉。2016年6月29日蒋愉打电话叫其一起到土管局，其回复7月1日一起去。7月1日上午8点其到土管局，没有看见蒋愉，就打电话给她，8点半她们到了土管局，经询问不能办理；之后一起到拆迁办结算中心咨询，告知要去楼上咨询。到了楼上，会计要求拿出拆迁协议和开票的收据核对，后来她们与动迁办的人发生争执并且和其妻子发生冲突，当时其本想报警，但考虑双方是同村人，就没有报警。后来她们再没有联系其，就直接起诉了。原告称：“我们并不是打他，是拆迁办的人将协议交给了被告妻子，我到她包里翻属于我们的协议。2013、2014年被告的确来找过我，2015年向阳一村可以领房产证的时候被告却不来找我们了。庭审中，原告李秀琴认为：按照协议约定，被告仅仅享有74平方米面积的权利，被告无权从安置协议补偿总额中扣除相应价值；对于大南花苑21幢205室的房产，根据协议约定，剩余的36.09平方米面积属于原告所有，对应的自行车库所有权也归原告；如双方能够协商一致将多余的面积归被告所有，被告应当按照市场价支付相应价款；对于向阳一村35幢Q09汽车库，按照协议约定，在被告收到原告支付的2万元后，应当协助将汽车库过户至原告名下，因被告的违约行为，不动产证一直未能办理，按照约定，被告应当返还2万元并承担违约责任；扣除原告已实际取得的房屋及自行车库和预支款项总额194124.77元，剩余21802.61元，被告应返还给原告。被告认为：按照拆迁补偿安置协议，大南花苑21幢205室总价74055.93元，扣除被告支付的52253.32元，余款2万余元愿意作为房屋面积的差价支付给原告；协议没有约定最后履行期限，被告不是不配合，而是双方有了冲突没有能配合被告不存在违约。因双方各持诉辩意见，调解未成。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原、被告之间因被拆迁房屋所取得的拆迁安置房发生权属争议，应按照有关法律规定进行确认。双方讼争的拆迁安置房的权利确认，涉及被拆迁房屋及拆迁安置房的权属，本院阐述如下：一、关于本案所涉被拆迁房屋的权属。法律并未禁止同一集体经济组织成员相互间转让农村集体所有但农户享有宅基地使用权的土地上的农户住宅。蒋全中户与陈一飞户系同一村组集体经济组织成员，陈一飞将自己的房屋及宅基地使用权转让给蒋一飞，并不违反有关法律规定，双方之间订立的《购房协议书》，系双方真实意思的表示，合法有效。双方均应按该协议约定履行。根据协议约定，蒋全中付清购房款后，房屋及宅基地使用权均应归蒋全中（包含其家庭成员）所有。该房屋未在协议订立后5年内被拆迁，并不妨碍双方在此后经自愿协商订立相关协议。因房屋被拆迁，蒋全中、陈一飞以被拆迁房屋的产权人名义与有关方面签订的《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》，表明双方愿意作为被拆迁房屋的共有人，也不违反有关法律规定，合法有效。双方之间订立的20080411《协议书》、20111008《协议书》，明确约定：“拆迁房屋的经济补偿全部归蒋全中所得，拆迁房屋的安置面积陈一飞得74平方米，其余的归蒋全中所得’及“拆迁房屋经济补偿全部归李秀琴所得，拆迁房屋的安置面积，陈一飞得74平方米，其余归李秀琴所得，以上提及之所有因房屋（村镇房屋所有权证、张建房字第××号）拆迁所得的经济、房产、汽车库、自行车库等等之相关及一切补偿和优惠，优先购买权益通通归甲方所有，乙方再无权干涉或提及其他要求”。协议内容表明陈一飞仅能取得被拆迁房屋取得的安置面积74平方米，不能再取得被拆迁房屋产生的其他经济利益。该约定变更了之前《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿安置协议书》关于被拆迁房屋属两人（户）共有的约定，仍然是双方当事人真实意思的表示，也合法有效，相关当事人均应按约履行。二、因被拆迁房屋被拆迁而取得的有关拆迁安置房权属。双方根据有关协议分别领取了有关拆迁安置房并居住使用，从有利于各自生活，减少矛盾的角度，各自领取的拆迁安置房归各自所有更为妥当。其中李秀琴一方领取的拆迁安置房，因蒋全中去世而产生家庭财产分割、继承问题，各相关继承人、家庭成员均明确表示将因继承所得或因财产分割所得的份额赠与原告李秀琴，归原告李秀琴所有，系当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，本院予以准许并确认。根据双方之间20111008《协议书》，李秀琴已按约支付陈一飞2万元，李秀琴已领取的位于张家港市××村××室、××号自行车库，向阳一村35幢Q9汽车库应归原告李秀琴所有。陈一飞领取的位于张家港市××室、××号自行车库的拆迁安置房面积超出了双方关于“拆迁房屋的安置面积陈一飞得74平方米“的约定，双方对该房产产权未能协商一致，既未约定共有，也未约定谁单独所有，现原告不同意归被告所有，且向本院撤回请求确认该房产所有权的诉讼请求，故本案对该房产所有权不予理涉。原告自愿撤回其余诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。综上所述，原告李秀琴请求本院确认位于张家港市××村××室、××号自行车库、Q9号汽车库归其所有，依据充分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条的规定，判决如下:位于张家港市锦丰镇向阳一村35幢203室、Z08号自行车库、Q9号汽车库归原告李秀琴所有。案件受理费9278元由原告李秀琴、被告陈一飞各负担4639元，被告陈一飞负担部分，原告李秀琴已预交，本院不再退还，由被告陈一飞在判决生效后10日内直接给付原告李秀琴。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  陈爱生人民陪审员  何永香二〇一七年三月九日书 记 员  丁亚韬