文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第04549号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区福红路58号，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利（特别授权），1978年3月30日生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。被告刘惠，女，1975年9月29日生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业公司”）诉被告刘惠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人颜利到庭参加诉讼，被告刘惠经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业管理公司，被告自2004年1月14日入住阳光华庭小区以来一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告续签物业服务合同，约定由原告继续为小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了义务，但被告却于2010年9月起不再按时交纳物业服务费、公摊费，从2011年4月起断断续续未缴纳水费。截至2014年2月28日总共拖欠原告物业服务费3553.20元、居民水费68.80元、水电公摊费364元及违约金6379.26元，以上合计10365.26元。原告经多次催收未果，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的各项费用合计10365.26元；二、本案诉讼费由被告承担。被告刘惠未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告刘惠系重庆市南岸区阳光华庭小区的业主，房屋建筑面积65.06平方米。被告于2004年1月14日接房后入住该房屋。2004年4月24日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。该合同到期后，阳光华庭小区业主委员会与原告于2010年8月11日签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。2011年6月23日，阳光华庭小区业主黄文庆等117人以签订物业服务合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效为由，向本院提起民事诉讼，要求确认2010年8月11日签订的物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日签订的《物业服务合同》于2013年7月31日履行期限届满后，因阳光华庭小区新一届业主委员会未能按时成立，无法续聘或选聘物业服务企业，而原告又愿意按照原合同的约定，继续提供物业服务。为此，重庆市南岸区南坪街道办事处阳光社区居民委员会于2013年9月5日发出《关于阳光华庭小区到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民生活水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。被告从2010年9月起开始未缴纳物业服务费、水电公摊费，2011年4月、2012年5月-7月、10月、2013年1月、2014年1月未缴纳水费。2012年8月3日、2014年5月15日，原告分别在阳光华庭小区张贴“关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知”，向拖欠物业服务费及相关费用的业主发出告示。同时，重庆市南岸区公证处对两次通知进行了公证。截止至2014年2月，被告累计拖欠原告42个月的物业服务费3553.20元[（65.06平方米×1.3元/平方米=84.60元）×42个月]、水电公摊费357元（8.5元/月×42个月）。同时，被告差欠原告2011年4月、2012年5月-7月、10月、2013年1月、2014年1月的水费68.80元[（43吨-27吨）×4.30元/吨）]。上述事实，有《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、房屋登记信息查询、《关于阳光华庭小区到期后相关事宜的通知》、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、欠费清单、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《情况说明》、抄表记录、水费标准、欠费清单、公证书等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，2010年8月11日原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已经生效判决确认合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、居民生活水费，其未交纳物业服务费、水电公摊费、居民生活水费的行为违反合同约定，构成违约。故对原告要求被告支付拖欠的2010年9月至2014年2月期间的物业服务费3553.20元、公摊费357元，2011年4月、2012年5月-7月、10月、2013年1月、2014年1月的水费68.80元，合计3979元的请求，本院予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费、水费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠费用的次月起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘惠于本判决生效后十日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其拖欠的从2010年9月至2014年2月期间的物业管理费3553.20元、水电公摊费357元及2011年4月、2012年5月-7月、10月、2013年1月、2014年1月的居民生活水费68.80元，合计为3979元；并按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费次月起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59元、公告费1000元，共计1059元，由被告刘惠承担（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已预交，被告刘惠应付部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  刘成惠人民陪审员  蒲昌元二〇一五年七月七日书 记 员  李晓霜