广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤51民终37号上诉人(原审被告)：黄焕钦，男，汉族，1975年2月21日出生，住广东省饶平县。被上诉人(原审原告)：卓素珍，女，汉族，1978年7月30日出生，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潮生，广东建升律师事务所律师。上诉人黄焕钦因与被上诉人卓素珍房屋租赁合同纠纷一案，不服饶平县人民法院（2016）粤5122民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人黄焕钦及被上诉人卓素珍的委托诉讼代理人刘潮生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄焕钦上诉请求：1.撤销一审判决，并将本案发回原审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人卓素珍承担。事实和理由：原审判决存在查明基本事实不清，认定事实错误，导致判决错误，严重偏袒被上诉人卓素珍的行为。理由如下：一、原审判决仅仅根据卓素珍提供的《房屋租赁合同书》就认定“该合同是双方真实意思表示，未违反国家法律规定，也未侵犯社会公共利益及第三人的合法权益，该租赁合同关系合法有效，应受法律保护”显然是片面的，更是错误的。上诉人认为只有查明卓素珍是否依法享有出租位于坐落于广东省饶平县进港公路边面积为400平方米的厂房一座的产权及是否享有无需经第三方书面同意就可以出租的权利，才能认定该租赁合同是否合法以及是否侵犯社会公共利益及第三人的合法权益。原审判决对此基本事实完全没有查明，就对合同作出合法性的认定，这属于典型的基本事实查明不清，认定事实错误的情形。上诉人在接收到所租赁的房屋后，就马上进行建设、装修，总共投资的建设、装修费用共计60多万元(具体见装修建设费用清单)，但在向有关部门办理合法生产经营认证手续时，由于被上诉人未能向上诉人提供该租赁房屋的产权凭证，使该认证无法通过，上诉人被迫向别人重新租赁新的厂房进行生产经营，向被上诉人所租赁的房屋也因此一直空置至今。从被上诉人无法提供所出租房屋产权凭证的行为，足以证实被上诉人没有持有租赁房屋的合法产权凭证，双方签订的租赁合同无效。上诉人因此而受到的经济损失60多万元也理应由被上诉人赔偿。二、上诉人黄焕钦自2012年起至2016年4月份，已经向被上诉人支付了4个租赁年度的租金共76000元(每个租赁年度l9000元，见银行转账凭证)的租金及l000元押金，而非68000元(每个租赁年度l7000元)的租金。原审判决仅凭被上诉人的诉称片面认定上诉人只支付68000元租金，就判决上诉人向被上诉人支付第五个租赁年度的租金l7000元，显然也是查明事实不清，认定事实错误。上诉人认为如果双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，那么第五个租赁年度该付的租金为9000元，而非l7000元；如果《房屋租赁合同书》无效，则上诉人无须向被上诉人支付第五租赁年度的租金，被上诉人已经收取的租金76000元应该退还上诉人。综上所述，上诉人恳请贵院查清本案事实，支持上诉人的上诉请求。卓素珍辩称，1.双方于2012年3月21日签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，应受法律的保护。2.根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，上诉人已缴纳了4个年度的房屋租金，最后一年度的租金是17000元，该年度的租金没有缴纳，被上诉人有权解除合同，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以支持。3.上诉人所提出的房屋建设费用与被上诉人无关，合同并无约定,是上诉人一方自己投资，上诉人说每年度的租金19000元，是因为当时租赁面积有增加面积，原来约定是17000元，后来才增加租金2000元。卓素珍向一审法院起诉请求判决：判决黄焕钦支付卓素珍第五个租赁年度的租金人民币17000元，并赔偿该款自2016年4月1日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。一审法院认定事实：2012年3月11日，黄焕钦与卓素珍签订一份《房屋租赁合同书》，双方约定的主要内容如下:1、卓素珍将座落于广东省饶平县进港公路边面积为400平方米的厂房一座出租给黄焕钦；2、期限自2012年4月1日起至2017年4月1日止，共5年；3、每年租金为人民币17000元，于当年度4月1日付租金，抵押1000元；4、违约责任:若乙方拖欠租金达10日，或违反合同各项条款的，甲方除追回所欠款项外，还有权终止合同，收回出租的房屋及剩余时间租金，保证金不退回乙方，并追究乙方因违约而造成的一切责任。合同签订后，卓素珍依约将房屋交付黄焕钦使用，黄焕钦依约支付了前四个租赁年度的租金共68000元，但未依约支付卓素珍第五个租赁年度的租金17000元，卓素珍经催讨未果，遂于2016年11月7日诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，黄焕钦与卓素珍双方自愿签订的《房屋租赁合同书》确定双方的租赁合同关系，该合同是双方真实意思表示，未违反国家法律规定，也未侵犯社会公共利益及第三人的合法权益，该租赁合同关系合法有效，应受法律保护，双方应依照合同约定履行自己的义务。黄焕钦未依照合同约定支付卓素珍第五个租赁年度租金17000元，构成违约，应依法承担民事责任，并赔偿卓素珍的利息损失。卓素珍的请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：黄焕钦应付还卓素珍房屋租金17000元，限于本判决发生法律效力之日起十内付还。利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算(自2016年4月1日起计至判决确定还款之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112.50元，由黄焕钦承担。本案在二审审理期间，当事人没有围绕上诉请求提交新证据。对二审争议事实，根据双方当事人在二审中的陈述，本院认定：涉案租赁合同签订后，被上诉人卓素珍除按照合同约定交付房屋给上诉人黄焕钦使用外，双方又就增加的租赁面积约定月增租金2000元，即每年租金19000元。上诉人已依约交付前四年租金共76000元，尚欠被上诉人第五年的租金19000元。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合各方当事人在二审中的意见，本案争议焦点是：一审判决是否正确。2012年3月11日，黄焕钦与卓素珍签订一份《房屋租赁合同书》，双方约定的主要内容:1、卓素珍将座落于广东省饶平县进港公路边面积为400平方米的厂房一座出租给黄焕钦；2、期限自2012年4月1日起至2017年4月1日止，共5年；3、每年租金为人民币17000元，于当年度4月1日付租金，抵押1000元等，签订后，双方就实际的租赁面积和租金达成一致意见且已经履行了四年，后黄焕钦没有依约交2016年度租金19000元，卓素珍遂起诉主张租金17000元。黄焕钦上诉提出因卓素珍出租的房屋没有房屋产权证而致其经营无法正常进行，并主张双方签订的租赁合同无效，因黄焕钦在一审既无答辩也无出庭应诉，因此,一审法院对此不作审查并无不当。即使涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，因黄焕钦能够依照合同约定占用使用卓素珍提供的房屋，也应依约付还房屋使用费用。因卓素珍一审起诉时只主张租金17000元，故一审判决黄焕钦付还尚欠卓素珍的房屋租金17000元，处理基本正确，本院予以维持。至于黄焕钦在二审中提出卓素珍应赔偿其房屋装修投入60多万元，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄焕钦的上诉请求不能成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有部分不当，但处理结果尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币225元，由黄焕钦承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴    芳审 判 员 李  照  雄代理审判员 张  晓  霞二〇一七年三月七日书 记 员 陈俊强（代）