四川省中江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0623民初2688号原���：唐亚。原告：刘苹。委托诉讼代理人：钟勇，中江县宏泰法律服务所法律工作者。被告：陈小冰。被告：中国银行股份有限公司中江支行。负责人：侯晓琼，该支行行长。委托诉讼代理人：赖婷，四川维扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马勇，四川维扬律师事务所律师。被告：吴志奎。被告：兰小燕。原告唐亚、刘苹诉被告陈小冰、中国银行股份有限公司中江支行（以下简称中国银行中江支行）、吴志奎案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月15日立案。诉讼中，原告唐亚、刘苹于2016年11月24日申请追加兰小燕为共同被告，本院予以准许。审理期限从追加之日起重新计算。本案依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告刘苹及二原告的委托诉讼代理人钟勇、被告陈小冰、被告中国银行中江支行的委托诉讼代理人赖婷到庭参加了诉讼。被告吴志奎、兰小燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼中，因被告吴志奎、兰小燕下落不明，本院依法向其公告送达法律文书，公告期60日不计入审理期限。本案现已审理终结。原告唐亚、刘苹向本院提出诉讼请求：1.判决停止对二原告实际所有的中江县凯北新城水岸上城16栋2-1-1号（现位于中江县凯江镇北塔西路36号水岸上城16栋2单元-101室）房屋的执行，并依法解除对该房屋的查封；2.确认前述房屋归二原告所有；3.本案诉讼费用由三被告负担。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为：判决被告吴志奎、兰小燕为二原告办理前述房屋产权过户登记手续。事实和理由：2015年8���21日，经中江县荣飞房屋信息咨询部介绍，二原告与被告吴志奎、兰小燕达成买卖中江县凯北新城水岸上城16栋2单元-101室房屋的协议，并签订《房地产买卖合同》，约定房屋价款为336800元。合同签订当日，原告支付定金20000元，8月25日，原告通过转账和现金方式支付房款280000元，总计支付房款300000元。2015年8月28日，被告吴志奎将房屋钥匙交与原告，2015年8月30日，原告与被告吴志奎查询了水、电、气卡剩余金额、物管费缴纳情况后，被告吴志奎将房屋正式交付二原告，原告即搬入居住至今。后原告联系被告吴志奎、兰小燕去办理公证，他们又以各种理由推脱，因此，剩余款项36800元还未达到合同约定的期限，而没有支付，但被告愿意将该剩余房款交法院执行机构。2015年8月31日、2015年9月6日，中江县人民法院分别因被告中国银行中江支行、陈小冰与吴志奎借款合同、���间借贷纠纷案，作出（2015）中江法执字第420号执行裁定和（2015）中江民初字第2778-1号民事裁定，对前述原告购买的房屋予以查封。二原告依法提出执行异议，请求解除对前述房屋的查封，中江县人民法院于2016年11月1日作出（2016）川0623执异4号执行裁定，驳回二原告的执行异议。二原告认为该驳回执行异议的裁定认定事实不清，适用法律错误，现提起诉讼，请支持二原告的诉讼请求。被告中国银行中江支行辩称，涉案房屋的权属至今登记在被告吴志奎、兰小燕名下，二原告对涉案房屋不享有物权，其仅享有依据与被告吴志奎、兰小燕之间的房屋买卖合同，要求被告吴志奎、兰小燕办理房屋过户登记手续的合同债权，故其不能阻却人民法院依据被告中国银行中江支行的申请对涉案房屋的执行。二原告并无充足的证据证实其实际使用涉案房屋的时间在人民法院对该房屋查封前，故其诉请尚未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的停止执行条件，二原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。被告陈小冰的答辩意见，与被告中国银行中江支行的辩称意见一致。被告吴志奎、兰小燕未作答辩。原告围绕其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.原告与被告陈小冰、吴志奎、兰小燕的身份证复印件、户籍证明书；2.《房地产买卖合同》1份；3.收据2份；4.取款、转款凭证3份；5.中江县农村信用合作联社还款单据1份；6.中江县荣飞房屋信息咨询部出具的证明；7.中江县富强物业服务有限公司出具的证明；8.（2015）中江法执字第420号协助执行通知书复印件、送达证复印件、（2015）中江执字第420号民事裁定书复印件、（2015）中江民初字第2778-1号民事裁定书��印件；9.（2016）川0623执异4号执行裁定书及送达证复印件；10.房屋所有权证及国有土地使用证复印件。被告中国银行中江支行围绕其反驳主张，向本院提交了如下证据：1.强制执行申请书及（2015）江证字第0924号执行证书复印件；2.（2015）中江执字第420号民事裁定书复印件；3.执行异议申请书复印件。被告陈小冰围绕其反驳主张，向本院提交了如下证据：强制执行申请书及（2015）中江民初字第2778号民事判决书复印件。被告吴志奎、兰小燕未提交证据。本院依职权调取的证据，中江县房地产产权监理所对于中江县凯江镇凯北新城水岸上城16栋2--1-1号的查询结果单复印件。双方当事人提交的证据，经组织质证，对原告提交的证据1、2、3、4、6、9，被告中国银行中江支行、陈小冰均无异议，本院认为该6组证据客观、合法���真实，与本案具有关联性，本院予以采信；对原告提交的证据5，被告中国银行中江支行、陈小冰认为不能证明被告吴志奎用所卖涉案房屋价款偿还了银行贷款，本院认为，涉案房屋在出卖给原告时尚有因贷款设定的抵押登记，而该房屋的权属登记证书现显示并无抵押登记情况，表明该房屋的抵押贷款已偿还，被告中国银行中江支行、陈小冰并无证据证实被告吴志奎用其他款项偿还了该房屋的抵押贷款，故被告吴志奎用出卖涉案房款偿还了涉案房屋抵押贷款具有高度可能性，故本院予以采信；对于证据7，被告中国银行中江支行、陈小冰认为该证据不足以证实原告的实际入住时间，本院认为，结合原告与被告吴志奎、兰小燕所签订的合同及中江县荣飞房屋信息咨询部出具的证明，可以确定该证据证实原告于2015年8月30日入住涉案房屋客观，故本院对该证据予以采信；��于证据8、10，被告中国银行中江支行、陈小冰对证明目的有异议，本院认为，该证据客观、真实、合法，与本案具有关联性，故予以采信。对于被告中国银行中江支行提交的证据1，原告无异议，该证据客观、真实、合法，本院予以采信；对证据2、3，原告对证明目的有异议，本院认为该证据客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告陈小冰提交的证据，原告无异议，该证据客观、真实、合法，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，原告对关联性有异议，被告中国银行中江支行、陈小冰无异议，本院认为该证据能够证实（2015）中江执字第420号民事裁定书所查封的房屋为涉案房屋，该房屋原位于中江县凯江镇凯北新城水岸上城16栋2--1-1号，故予以采信。根据双方当事人的陈述及本院审核认定的证据，查���如下事实，位于中江县凯江镇凯北新城水岸上城16栋2--1-1号（现位于中江县凯江镇北塔西路36号16栋2单元-101室）房屋系被告吴志奎、兰小燕从开发商中江泰龙置业有限公司处以抵押贷款方式购买。2015年上半年，被告吴志奎、兰小燕委托中江县荣飞房屋信息咨询部对外出售前述房屋。2015年8月21日，经该房屋信息咨询部的介绍，原告唐亚、刘苹与被告吴志奎、兰小燕达成买卖协议，并由原告唐亚与被告吴志奎、兰小燕签订《房地产买卖合同》约定：由原告购买被告吴志奎、兰小燕的前述房屋；总价为336800元，预付定金20000元，2015年8月25日付280000元，余款36800元定于公证后付清；2015年8月28日前将该房的钥匙、水电气卡及套内设施交与原告。该合同还载明：现产权证、土地使用证还未办好。合同签订当日，原告即支付被告吴志奎定金20000元，8月25日，原告通过转账方式支付被告吴志奎225000元，以现金方式支付被告吴志奎房款55000元，共计支付被告吴志奎300000元，被告吴志奎出具了金额为300000元的收条。2015年8月30日，被告吴志奎、兰小燕将房屋交付给原告，原告当日即搬入居住。当日，被告吴志奎亦用所卖房款偿还了以该房屋作抵押担保在信用社的贷款217000余元。此后，原告要求被告吴志奎、兰小燕一同去办理房屋买卖合同公证时，被告吴志奎、兰小燕以各种理由推脱，此后，原告再联系被告吴志奎、兰小燕已无法联系上该二被告，并致原告至今未能办理公证及交付剩余房款。2015年4月17日，因与被告吴志奎借款合同纠纷，被告中国银行中江支行依据四川省中江县公证处（2014）江证字第0139号公证债权文书、（2015）江证字第0924号执行证书，向本院申请执行，要求吴志奎给付借款154906.39元及利息。2016年8月31日，本院作出（2015）中江法执字第420号执行裁定，对吴志奎所有的前述原告所购买的房屋予以查封。被告陈小冰因与被告吴志奎民间借贷纠纷一案，向本院申请保全，本院于2015年9月6日作出（2015）中江民初字第2778-1号民事裁定，对吴志奎所有的前述原告所购买的房屋予以查封。2015年5月17日，被告陈小冰依据（2015）中江民初字第2778号民事判决书，向本院申请执行，要求吴志奎偿还借款100000元及利息。在本院对被告中国银行中江支行、陈小冰申请执行被告吴志奎两案执行过程中，原告于2016年8月29日向本院提出执行异议申请，请求解除对中江县水岸上城16栋2--1-1号房屋的查封。本院于2016年11月1日作出（2016）川0623执异4号执行裁定，驳回了原告的执行异议请求。并于2016年11月4日送达原告。原告不服，向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明，本院��执行中国银行中江支行与吴志奎借款合同纠纷一案中，曾作出（2015）中江执字第420号民事裁定，对吴志奎所有的在唐亚处的购房款36800元予以扣留。但原告未向本院执行局缴纳该剩余购房款，原告在提出执行异议申请时表示愿意缴纳该余款，因执行异议申请被驳回，而未通知其缴纳，现原告明确表示愿意按法院的通知缴纳该款。涉案房屋于2015年9月14日取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为：中江房权证2015字第0715002**号，于2015年12月9日取得国有土地使用证，国有土地使用证证号为：江国用（2015）第4684号，登记的权利人均为被告吴志奎、兰小燕。本院在前述执行、查封涉案房屋过程中，有的将涉案房屋的位置表述为中江县凯江镇北塔西路39号水岸上城16-2-1-2号，有的表述为中江县凯北新城水岸上城16栋2-1-1号，均是由于作出该裁定时涉案房屋尚未取得产权，具体位��尚未确定，但根据当时涉案房屋在开发商出售给被告吴志奎、兰小燕时在中江县房地产产权监理所进行网签备案时的备案情况，可以确定本院执行、查封的房屋为本案争议房屋，最初位置为中江县凯江镇凯北新城水岸上城16栋2--1-1号，现为中江县凯江镇北塔西路36号16栋2单元-101室。本院认为，本案的主要争议焦点为原告实际使用涉案房屋的时间及原告要求停止对涉案房屋的执行的条件是否成就。本院认为，原告与被告吴志奎、兰小燕所签订的《房地产买卖合同》，不违反法律、行政法规，属有效合同。根据该合同约定，被告吴志奎、兰小燕应在2015年8月28日前向原告交付涉案房屋，在实际履行过程中，根据涉案房屋物业服务公司出具的证明，原告于2015年8月30日入住涉案房屋，被告中国银行中江支行、陈小冰否认该证明的真实性，未提供相反的证据原告实际取得房屋的时间系在本院查封该房屋之后，而涉案房屋物业服务公司对涉案小区业主具有相应的管理职责，故其出具的证明应当是客观真实的，因此，被告中国银行中江支行、陈小冰认为原告的证据不足以证明其入住时间的辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于原告要求停止执行的条件是否成就的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因���受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告吴志奎、兰小燕的书面房屋买卖合同签订在人民法院采取查封之前；原告已按合同约定支付了部分款项，所付款项已达合同总额的89.07%，尚余的款项，至今未具备支付条件，但原告表示愿意交付到法院；原告在本院采取查封措施前已实际占有该房屋；涉案房屋买卖时尚未取得权属证书，故未办理该房屋的过户登记手续，原告并无过错。因此，原告购买涉案房屋善意无过错，其购买房屋目的是用于居住，其要求停止对涉案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其请求本院予以支持。被告中国银行中江支行、陈小冰认为不能停止执行的意见，本院不予采纳。关于原告要求解除查封的请求，不属于执行异议之诉解决的范围，可向执行机构提出。原告要求被告吴志奎、兰小燕协助办理涉案过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，本院不予支持，原告可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对中江县凯江镇凯北新城水岸上城16栋2--1-1号（现位于中江县凯江镇北塔西路36号16栋2单元-101室）房屋的执行。二、驳回原告唐亚、刘苹的其他诉讼请求。案件受理费6352元，由被告陈小冰、中国银行股份有限公司中江支行、吴志奎、兰小燕负担。如不服���判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。审 判 长 杨 英人民陪审员 倪 英人民陪审员 夏时理二〇一七年三月三日书 记 员 刘 琪