江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初1484号原告：郭文海，男，1989年9月5日生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托代理人孙连珠，女，系原告郭文海母亲。委托代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被告：戴某，女，1983年2月23日生，汉族，住湖北省黄梅县。被告：刘忠平，男，1967年10月7日生，汉族，住江苏省东台市。委托代理人俞国栋，上海市诤正律师事务所律师，代理上述两被告。被告：刘某，男，2008年12月5日生，汉族，住江苏省东台市。法定代理人戴某，女，系刘某母亲。原告郭文海与被告戴某、刘忠平、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告郭文海及其委托代理人李荣武到庭参加诉讼。被告刘忠平、戴某、刘国平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后本院于2017年3月7日再次公开开庭进行了审理。原告郭文海的委托代理人孙连珠、李荣武，被告刘忠平、戴某（同时作为刘某的法定代理人）及其共同委托代理人俞国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文海向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的义务，办理产权过户（将位于昆山市花桥镇XX弄XX号楼XX室的房屋产权变更登记到原告名下）并配合办理各项手续，交付房屋；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告及居间方昆山雅典娜装饰工程有限公司于2016年7月15日签订《房地产买卖居间协议》，并于2016年7月25日签订了《二手房买卖合同》。合同约定被告将位于昆山市花桥镇XX弄XX号楼XX室的房屋（产证编号：昆房权证花桥字第××、13××04、13XXXXX03，建筑面积82.39平方米）以总价人民币1330000元出卖给原告，并约定于2016年9月15日办理产权过户，在此之前被告应配合办理网签、按揭贷款等各项手续，原告应按约定支付定金和购房款。原告积极履行合同义务，已按照约定支付定金50000元，购房款816973元，并积极办理各项手续。但因被告故意隐瞒共有人之间身份关系并不予配合办理银行贷款手续，导致合同交易无法进行，并明确告知原告不再履行合同约定的义务。被告的行为属于恶意违约，已根本违约。本案审理过程中，原告明确诉请中“办理各项手续”包括配合办理银行贷款、网签手续、房产过户交易手续、交付房屋及履行合同相关的内容。被告刘忠平、戴某、刘某共同辩称：1、请求驳回原告的诉请。2、被告的意见是基于原、被告签订的房屋买卖合同是无效的，合同当事人的刘某和刘忠平之间没有父子关系，按照户籍信息的内容反映刘某出生年月是2008年12月份，在签订购房合同的时候刘某是没有民事行为能力的，他人代他签订的购房合同是损害了刘某作为未成年人的权益，所以这份合同的签订是无效的。原告的诉请基于无效合同提出，依法应当驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，原告郭文海（乙方）与被告戴某、刘忠平（甲方）在案外人昆山雅典娜装饰工程有限公司的中介下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）一份，约定由原告购买被告位于昆山市花桥镇XX弄XX号楼XX室房屋，房屋总价款1330000元。该份协议中付款方式约定为：签订协议时，乙方支付甲方定金5万元；2016年7月25日前支付首付820000元（含定金）；剩余500000元通过贷款支付，在过户后30个工作日由乙方的贷款银行直接打入甲方指定账户，交接房屋所有权，并结清尾款10000元。该份合同甲方落款处为被告戴某、刘忠平签字，乙方落款处为原告郭文海母亲孙连珠代签郭文海的名字。2016年7月25日，原告（乙方）与被告刘忠平、戴某、刘某（甲方）又签订《二手房屋买卖合同》（以下简称“合同”）一份，对付款方式等重新进行了约定。该份合同第四条“付款方式”约定：乙方应当于2016年7月15日前向甲方支付定金50000元，于2016年7月25日向甲方支付房屋首付款600000元（包含定金），于2016年7月26日向甲方支付房屋首付款220000元。乙方于2016年9月15日到昆山交易中心过户，过户剩余500000元由乙方贷款银行直接转账支付给甲方。甲方在收到乙方银行贷款500000元后将房屋使用权交予乙方，并结清尾款10000元。合同第七条“甲方逾期交付房屋的违约责任”约定：甲方如未按合同约定的期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。该份合同甲方落款处被告戴某、刘忠平签字，同时戴某也代签了刘某的名字；乙方落款处为原告郭文海母亲孙连珠代签郭文海的名字。2016年7月12日，原告支付购房定金50000元；2016年7月25日，原告通过转账形式支付部分房款550000元；2016年7月27日，原告通过转账形式支付部分房款216973元。以上款项共计816973元。原告解释该金额与合同约定的首付款820000元存在差额的原因是按涉案房屋的评估价支付的首付款，经过了三方认可。另查明：原告称被告未按合同约定配合其办理网签、申请贷款、过户等手续，已构成违约。被戴某芳、刘忠平则称未按合同约定在2016年9月15日前配合原告办理过户的手续的原因是其意识到二人无权处分涉案房屋中属刘某文的份额，这损害刘某文的合法权益，合同应当属于无效合同。为证明被告存在上述违约行为，原告申请中介方昆山雅典娜装饰工程有限公司的法定代表人王某到庭佐证。王某陈述了双方的交易过程，如下：原告的妈妈代原告来买房，2016年7月，原、被告谈好了价格是133万元。然后被戴某芳、刘忠平到我们店里签的字，他们小孩的名字戴某芳签的。当天原告支付了5万元定金。后来被告在上海嘉定买了商铺，急需用钱付商铺款，所以要求原告支付首付。原告连同定金在内一共支付了82万元多，是按照评估价所以有个零头。付首付的当日双方签订了房地产买卖合同，约定2016年9月15日过户。后来原告向银行申请贷款，银行在审核被告的资料时发现有未成年人，需要做公证书来证明小孩子的身份，以保护小孩子的利益，后来我老公带着他们去做公证，发现做不了。然后被戴某芳提出回去把小孩子的户口签到她自己名下或者做亲子鉴定。后来被告一直以户口的问题没有解决拖延，我和原告妈妈都向被告催过，但是一直没有结果。大概过了2个月我问被告办理情况为什么没有办理下来，被戴某芳就说让我去猜，我当时认刘某文戴某芳、刘忠平的儿子，后戴某芳才告诉刘某文是她与前夫生的小孩，户口在她前夫处，但她前夫不同意卖这套房子。房产交易中心的人知道这个情况就不提供服务了。这戴某芳承认她们提交的出生医学证明是造假的，是当时买房子中介帮她们做的。后来双方也协商过退款的事情，但被告将房款用于购买商铺了。被告也提出用名下的太仓的商铺来抵，但那套商铺根本就卖不掉，这套房子的交易也没有办法继续交易下去，所以到现在一直没办法解决。再查明：位于昆山市花桥镇XX弄XX号楼XX室房屋所有权于2014年7月17日登记在被戴某芳、刘忠平刘某文名下，三人共同共有。被戴某芳与刘忠平系夫妻关系。庭审中，被戴某芳、刘忠平称涉案房屋系其于2014年7月购买的二手房，当时购房的价格含税为90多万元，后来又进行了装修，价格总计100万元出头，购房款是以夫妻二人的收入购买的。之所以刘某文的名字加进去的原因是为了方刘某文以后在这里读书，也就是买刘某文的。根据原告提交的被戴某芳、刘忠平提交的出生医学证明刘某文戴某芳、刘忠平的婚生子。对此，被戴某芳刘某文系其与刘忠平结婚之前和前男友所生，该份医学证明是在2014年购房时通过中介代办的，并不属实刘某文随夫妻二人共同生活，平时的学杂费、医疗费、生活费等均由夫妻二人承担，当时将涉案房出售的目的也是为了夫妻二人的共同生活所用。庭审中，原告表示坚持诉请，要求被告继续履行合同；被告则认为合同无效，无法继续履行合同，配合办理过户手续。截至目前，涉案房屋尚未交付原告，原告已将剩余房款513027元提存至本院。以上事实有《房地产买卖居间协议》、《二手房买卖合同》、房产证、土地证、专用收据、账户明细清单、出生医学证明、户口本、证人证言以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《二手房买卖合同》是否合法有效；二、《房地产买卖居间协议》及《二手房买卖合同》是否能够继续履行。关于争议焦点一，原告认为涉案协议及合同均属合法有效的合同，被戴某芳作刘某文的法定代表人，有权代表其签字，且并未损刘某文的合法权益，不应认定为无效合同；被告则认戴某芳、刘忠平无权处刘某文的房屋所有权份额，二人签订协议及合同的行为已经损害刘某文作为未成年人的合法权益，应当认定为无效合同。对此，本院认为，被戴某芳、刘忠平对其与原告签订上述协议及合同均是双方的真实意思表示不持异议，其主张合同无效的理由是损害刘某文作为未成年人的合法权益。本院认为，被刘某文在协议及合同签订时尚未成年，属限制民事行为能力人，被戴某芳作刘某文的母亲系其监护人，同时有权作为其法定代理人从事与其年龄、智力不相适应的民事活动。刘某文跟戴某芳、刘忠平共同生活，相应的生活费、学杂费等均由二人的收入进行指出刘某文与刘忠平已经形成了事实上的扶养关系。故被戴某芳、刘忠平均刘某文的监护人，同时作为其法定代理人有权代理其与原告签订合同。而且事实上，被戴某芳已在合同甲方落款处代签刘某文的名字。另外，涉案房屋系被戴某芳、刘忠平在婚姻关系存续期间以二人的收入购买，被刘某文享有的涉案房屋的所有权份额是基于二人的赠与戴某芳、刘忠平也自认当初出售涉案房屋就是为了将所获得的房款用于二人的共同生活，其中也包括有承担抚刘某文所须支出的费用，考虑到刘某文的利息。加之，本案中涉案房屋的出售价格也高于当初被戴某芳、刘忠平2014年购买时的价格，并非显著过低。因此，被戴某芳、刘忠平主张其与原告签订协议及合同损害刘某文作为未成年人的合法权益，依据不足，本院不予支持。涉案协议及合同均属合法有效的合同，应受法律保护，双方均应当切实履行各自的义务。关于争议焦点二，本院认为，被告未按合同约定及时协议原告办理过户手续及其他相关手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告继续履行合同交付涉案房屋、办理过户手续，并已将剩余房款513027元提存至本院，合同具备继续履行的条件，故本院对原告的该项主张予以支持。被告应当将涉案房屋交付给原告并协议办理产权过户手续，剩余房款可由被告在履行交付房屋及过户义务时自行从本院支取。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘忠平戴某芳刘某文于本判决生效后十日内将位于昆山市花桥镇XX弄XX号楼XX室房屋交付给原告郭文海并协助将该套房屋的不动产权过户至原告郭文海名下，过户时产生的税、费均由原告郭文海承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16770元，减半收取8385元，财产保全费5000元，两项合计13385元，由被告刘忠平戴某芳刘某文承担此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在双方结算房款时一并与原告结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××766。代理审判员  孙学谦二〇一七年三月三十日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。