辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)经开民初字第4467号原告：沈阳金思达汽车零部件有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：郭敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵玥，女，汉族，系公司工作人员。委托诉讼代理人：赵兵，系辽宁合朔律师事务所律师。被告：沈阳钜恒模具制造有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：杨忠芹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙颖，系辽宁金阳律师事务所律师。原告沈阳金思达汽车零部件有限公司与被告沈阳钜恒模具制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵玥、赵兵，被告委托诉讼代理人孙颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.变更原、被告于2013年1月1日签订的租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止的《房屋租赁合同》的租金条款，并提高房屋租金至每月每平方米15元；2.变更原合同约定的租赁面积1270平方米为实占租赁面积2929平方米；3.由被告立即按提高后的房屋租金标准每年527220元支付2013年1月1日至2015年12月31日止的房屋租金，共计1581660元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告从2009年1月1日至今共签订了三份《房屋租赁合同》，其中2009年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日的两份《房屋租赁合同》约定的房屋租金均为每年36万元，2013年1月1日至2017年12月31日的为每年12.7万元，支付方式为每半年一付，上打租，按合同约定计算被告从2009年至今应当支付给原告的房屋租金总计为175.75万元。但是三份《房屋租赁合同》第五条第四项均约定采暖费、土地税、房产税由原告承担，第十条约定租赁期间内的房屋水电和城管费用由原告承担，据以上约定原告从2009年至今承担的费用共计243.3万元，原告费用支出超过收取的房屋租金合计为67.55万元。被告并未按合同约定的1270平方米使用厂房及办公楼，实际占用面积为2929平方米，这给原告造成了巨大的经济损失，更违反了《合同法》规定的公平及等价有偿原则，故原告诉至法院。被告辩称，原告主张的2012年1月至今年的租金，其中提起诉讼前超过一年的部分已超过诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，对于时效内的部分（2015年1月1日至今的租金），我方主张是用原告多收的租金进行抵顶。根据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，约定租金价格并不违反任何强制性或禁止性法律规定，是双方基于合作关系，综合考虑，共同协商的结果，不存在违反公平的事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.对于电话录音，因录音的时间是2016年1月25日，当时ＸＸ已不再是原告单位的法定代表人，其陈述内容不能代表原告，故本院不予确认；2.对于租赁厂房面积的证明，因该证明系第三方出具，原告陈述没有委托第三方测量，被告也没有提供其他证据相佐证，故本院不予确认；3.对于房屋租赁补充协议，因该协议原告没有加盖公章或签字确认，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告从2009年1月1日至今先后签订了三份《房屋租赁合同》，其中租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日的合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的6485平方米厂房出租给被告，年租金为36万元；租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日的合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的2929平方米厂房出租给被告，年租金为36万元；租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日的合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的1270平方米厂房出租给被告，年租金为12.7万元，支付方式为每半年一付，上打租，租赁期间产生的采暖费、土地税、房产税、水电、城管费用由原告承担。根据原告提供的“关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知（沈价发[2011]68号文件）”及“关于调整我市出租房屋计税租金核定标准等问题的通知（沈地税发[2012]56号文件）”，2012年沈阳经济技术开发区非居住房屋租赁市场的指导租金为每月每平方米15元。2015年，被告与沈阳金杯恒浩汽车零部件制造有限公司（以下简称恒浩公司）签订《供暖服务协议》一份，约定通过恒浩公司的换热站对被告供暖的场所为：与恒浩公司连接的办公楼约600平方米（按此面积计算费用），生产车间其中的1270平方米，合计供暖面积为1870平方米；供暖面积不包括三坐标室、车间内二层办公室、变电所。协议还约定暖气开栓前被告预交采暖费3万元，预交费用不够时及时补交，供暖期间被告需缴纳日常维修费3740元。2015年12月11日，被告与恒浩公司签订《用电协议书》一份，约定恒浩公司为被告提供380V动力电和220V照明电，电费收取标准为1.38元/度，被告发生的电费由恒浩公司向供电部门统一交纳。另查明，原告提供沈房权证沈阳经济技术开发区字第001437号及001433号房产证，用于证明被告使用的厂房面积是1744平方米，办公楼的房证面积是1395平方米，被告实际使用1185平方米。被告对此不予认可，认为原告提供的厂房产权证不是其租赁厂房的房产证，租赁厂房的产权证没有下发，办公楼是因为厂房二楼漏雨不能使用，2012年原告给被告调换的办公场所。从房产证上记载的内容看，房证的下发日期均为2002年7月22日，产权人均为沈阳热电有限公司，位置均为沈阳经济技术开发区昆明湖街16号，其中001437号记载的2层厂房建筑面积为1744平方米，幢号为5；001433号记载的2层厂房建筑面积为1395平方米，幢号为1。原告从被告的工商档案中查询到：2007年8月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的厂房出租给被告，租赁期限为十年，从2007年9月1日至2017年8月31日，年租金为36万元。合同后所附的房产证记载的厂房面积为1744平方米，房屋总层数为2层，产权人为沈阳热点有限公司。被告对该证据的真实性没有异议，但认为双方后经过协商，又签订了多份租赁合同，对该合同进行了细化、补充，之后的合同效力应当优先于之前的合同。根据原告提供2008年6月23日沈阳市房产管理局下发的房屋租赁证记载：2007年10月1日至2010年9月30日，原告出租给被告的房屋坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号，面积为2929平方米，所有权证号为001437、001433。另查明，2013年的租赁合同签订后，被告未向原告支付过租金。庭审中，因双方对租赁面积存在争议，本院释明双方是否对租赁面积申请鉴定，但原、被告均表示不同意鉴定。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案的房屋租赁合同租金标准应否提高？2.被告使用的房屋面积是多少？关于第一个争议焦点，合同法第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案争议的房屋租赁合同是原、被告续签的最后一份合同，该合同的效力优先于在先签订的合同，原告将厂房出租给被告多年，双方先后也签订过多份租赁合同，原告作为出租方在合同的签订上具备一定的判断力，且原告在庭审中提供的证据不足以证明争议的房屋租赁合同是在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等情形下签订的，该合同是双方的真实意思表示，依法成立的合同受法律保护，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。故原告要求提高房屋租金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点，根据原、被告签订的最后一份房屋租赁合同，双方约定的厂房租赁面积是1270平方米，庭审中被告陈述仅使用了厂房的一楼，因厂房二楼漏雨，原告调换给其新的办公楼免费使用。从2015年被告与恒浩公司签订的《供暖服务协议》可以看出，被告要求供暖的面积包括600平方米办公楼及1270平方米的生产车间，并写明该面积不包括生产车间的二层办公室、三坐标室、变电所，故可以认定，合同中约定的1270平方米仅是指厂房的一层。另外，被告提供的证据不足以证明600平方米的办公楼是原告免费提供给其使用的。因此，本院认定被告实际使用的原告房屋包括600平方米的办公楼及1270平方米的厂房，共计1870平方米。至于原告陈述被告还使用了三坐标室、变电所、车间二层办公室，因其提供的证据不足以证明，故本院不予支持。关于原告要求被告支付2013年1月1日至2015年12月31日租金的诉讼请求，因被告在庭审中自认从2013年起从未支付过租金，故对于1270平方米的厂房，被告应按合同约定的每年12.7万元支付，从2013年1月1日至2015年12月31日止的3年租金，共计38.1万元（12.7万元×3年）。对于600平方米的办公楼，因双方在合同中没有约定，根据《合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”按照2012年沈阳经济技术开发区非居住房屋租赁市场的指导租金为每月每平方米15元的标准，故本院认定被告应支付的从2013年1月1日至2015年12月31日止的3年租金，共计为32.4万元（600平方米×15元/月/平方米×36个月）。关于原告要求变更租赁面积的诉讼请求，《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在本案中，因被告不同意变更租赁面积，虽然被告在未经原告同意的情况下，占有使用了租赁合同约定之外的600平方米办公楼，但双方对于租金、租赁期限等没有达成一致意见，原租赁合同是双方合意的结果，故对于原告单方要求变更租赁面积的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的2015年1月1日前租金已超过诉讼时效，之后的租金用原告多收的租金进行抵顶的抗辩，因原、被告对于租金一直处在争议之中，房屋补充协议原告也没有确认，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的抗辩本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十二条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳钜恒模具制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳金思达汽车零部件有限公司从2013年1月1日至2015年12月31日止的租金70.5万元（38.1万元+32.4万元）；二、驳回原、被告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费19034元，由被告负担10850元，原告负担8184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 张              雪审判员 王              英审判员 何       海       英二〇一七年三月二十四日书记员 赵明月本判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。