重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初342号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号投资大厦18楼，统一社会信用代码91500000554093288Q法定代表人：张映龙，职务：总经理委托代理人张燕，重庆树深律师事务所律师。被告唐小松，男，1971年5月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告唐小松租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市城投公租房建设有限公司委托代理人张燕、被告唐小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市城投公租房建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告之间签订的租赁合同，被告立即向原告返还租赁房屋；2.要求被告向原告支付截至2016年12月18日拖欠的租金103148元，并支付原告从2016年12月19日起至被告实际返还房屋之日止，以每天201.56元的标准计算的租金；3.要求被告向原告支付按拖欠租金的30%计算的违约金；4.本案有关诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月2日，原告与被告签订了《龙洲湾云篆山水商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定原告将位于巴南区云篆山水公租房项目云锦路325号附75号，建筑面积为168.71平方米的商铺出租给被告作经营特色餐饮使用，双方对租期、租金以及违约责任等进行了约定。原告依约向被告交付了商铺，但被告从2015年3月19日至6月18日拖欠租金150元，从2015年6月19日至2016年12月18日拖欠租金103008元，合计欠租103148元，经原告多次催收未果，故诉至本院。被告唐小松辩称：被告承租原告商铺开设餐馆属实，并已经按照房屋预测面积支付了原告2015年3月19日至2015年6月18日的租金16056元。被告不缴纳拖欠租金的理由为，第一，2015年3月19日接房后，被告一直生病，未对租用商铺进行经营，直到2016年3月，被告才将承租商铺投入使用，由于未经营期间无经济来源，故无力支付租金；第二，原告交付给被告的房屋电压不稳，空调无法正常使用，导致被告流失大量客源，虽后来已经得到解决，但由此造成的损失应由原告补偿被告；第三，原、被告双方在签订租赁合同时有口头约定，原告承诺对承租房屋的业态进行整体规划，明确承租商铺的经营用途，但被告在实际经营中，同片区商铺和公租房住宅内开设餐馆泛滥，形成恶性竞争，导致被告开设的餐馆经营困难，经被告多次向原告反映无果，故拒缴原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.202房地证2015字第001113号房屋产权证书；2.编号为2S-LZW-2014-024号的《龙洲湾云篆山水商业配套房屋（商铺）租赁合同》；3.编号为LZW-JF-57号的《重庆市城投公租房建设有限公司云篆山水公租房项目接房通知单》；4.龙洲湾公共租赁住房B组团16号楼《房屋面积分户汇总表》；5.编号为CS-LZW-19、74号的《欠租催收通知书》及回执；6.《重庆市城投公租房建设有限公司商家访谈记录表》，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年2月2日，原告城投公司与被告唐小松签订了《龙洲湾云篆山水商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：由被告唐小松承租原告位于巴南区云篆山水公租房项目云锦路325号附75号预测建筑面积为167.25平方米（后明确实测建筑面积为168.71）的商铺经营特色餐饮，租期为三年，以实际接房之日起算；商铺租金第一年为每月32元每平方米，第二年每月35.84元每平方米，第三年每月40.14元每平方米，被告需以先交租金后使用的方式按季度提前30日预付租金；被告在签订合同时，需一次性支付原告16197元履约保证金，若被告不能按时足额缴纳租金或其他费用，原告可视情形直接在履约保证金中扣除欠缴费用（包括但不限于滞纳金、律师费及诉讼费等）；在承租期内若被告拖欠租金，原告有权向被告收取以拖欠租金每日2%的标准计算的滞纳金，若拖欠租金累计15日以上，原告可单方面终止租赁合同并收回承租房屋，被告需按照合同总租金的10%支付原告违约金且履约保证金不予退还。合同签订后，被告依约向原告缴纳了16197元履约保证金，并按照房屋预测建筑面积167.25平方米支付了原告第一季度租金16056元。2015年3月19日，被告唐小松接房。被告唐小松除按照承租房屋预测建筑面积167.25平方米缴纳了2015年3月19日至6月18日期间的租金16056元之外，从2015年6月19日后未再支付过租金。原告分别于2015年4月13日和7月15日向被告唐小松发出书面催收通知书，但被告仍未按期缴纳租金。2015年10月14日，原告与被告唐小松就其欠租适宜进行了商家访谈，被告唐小松在访谈中认可欠租的事实，并以其承租商铺位置较偏、客源较少，以及尚未实际装修经营为由，要求原告推迟起算接房时间并减少租金。原告经多次催收租金未果，诉至本院要求解除原、被告之间签订的租赁合同，被告立即向原告返还租赁房屋；要求被告向原告支付截至2016年12月18日拖欠的租金103148元，并支付原告从2016年12月19日起至被告实际返还房屋之日止，以每天201.56元的标准计算的租金；要求被告向原告支付按拖欠租金的30%计算的违约金；本案有关诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行中，原告向被告交付了承租房屋，被告占有使用承租房屋至今，除按照预测建筑面积缴纳了第一个季度租金外，自2015年6月19起未再向原告支付租金。其行为严重违反了合同中关于被告拖欠租金，原告有权要求其支付欠付租金、违约金以及解除合同的相关约定。现原告起诉要求解除合同，返还租赁房屋，并支付欠付租金的请求，本院予以支持。被告在本案中辩称原告未按照承诺管理好承租商铺片区业态导致被告经营困难，属于原告违约在先，所以被告拒缴租金，本院认为，一方面租赁合同中并无出租人违反业态管理应承担相应责任的约定，另一方面被告并未举证证明原告有规划、管理承租商铺片区业态的承诺，应当承担举证不能的责任。至于被告认为原告交付的房屋电压不稳导致其损失，与本案不是同一法律关系，本案不予审查。关于原告主张欠付租金的具体时间和数额，本院认为，被告按照预测建筑面积167.25平方米支付原告2015年3月19日至2015年6月18日的租金，尚差欠原告以房屋实测面积168.71平方米计算的租金140元，应将租金差额支付原告；2015年6月19日至2016年12月18日期间的租金，按照合同约定，合计103007.58元（168.71平方米×32元每平方米×9个月+168.71平方米×35.84元每平方米×9个月），因被告在签订合同时已向原告支付了16197元履约保证金，按照双方合同约定，可用于冲抵欠付租金，即被告需支付原告2015年6月19日至2016年12月18日期间的租金86810.58元（103007.58元-16197元）；2016年12月19日至房屋实际返还之日的租金，原告主张按照合同约定的第二年租金标准计算，即每日租金为201.56元（168.71平方米×35.84元每平方米÷30日）。对于原告要求被告支付以拖欠租金的30%计算的违约金的请求，本院认为，被告违约给原告造成的损失即为被告逾期支付租金造成的资金占用损失，以被告欠付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍主张资金占用损失足以弥补原告遭受的损失，且被告亦提出违约金过高要求调整的抗辩，故本院对违约金作上述调整。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告唐小松签订的租赁合同于本判决发生效力时解除；二、被告唐小松于本判决发生法律效力起六十日内腾空并搬出位于重庆市巴南区云篆山水公租房项目云锦路325号附75号（建筑面积168.71平方米）的房屋；三、被告唐小松于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2015年3月19日至2016年12月18日期间欠付的租金86950.58元，并以每天201.56元的标准支付原告重庆市城投公租房建设有限公司从2016年12月19日起至房屋实际返还之日止的租金；四、被告唐小松于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2015年3月19日至2016年12月18日期间，以欠付租金86950.58元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；并支付原告重庆市城投公租房建设有限公司以2016年12月19日起至房屋实际返还之日止欠付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；五、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2362元，本院减半收取1181元，由被告唐小松承担，被告唐小松在支付原告租金时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 郭华二〇一七年三月二十五日法官助理 张林书 记 员 颜婷