山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2015）威环执异字第8号异议人（案外人）威海丰城房地产开发有限公司。法定代表人许彤，董事长。委托代理人丛蓬勃，山东东方未来律师事务所律师。申请执行人夏继红，女，1971年1月14日出生，汉族。委托代理人孙涛，威海海丰威律师事务所律师。委托代理人孙长庆，威海海丰威律师事务所律师。被执行人王行平，女，1962年10月14日出生，汉族。被执行人刘晓涛，男，1973年3月18日出生，汉族。本院在执行申请执行人夏继红与被执行人王行平、刘晓涛民间借贷纠纷一案过程中，以（2012）威环执字第1207-3号执行裁定书裁定异议人赔偿申请执行人人民币46万元，并冻结异议人银行账户。异议人不服，向本院提出异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人威海丰城房地产开发有限公司称，异议人与被执行人刘晓涛的搬迁合同早于法院的查封，被执行人刘晓涛亦未告知异议人法院查封的事实，在不知情的情况下，异议人按合同付清了拆迁补偿款46万元（实际房产价值约20万元，因拆迁涨价），其中36万元优先偿还抵押权人农业银行荣成支行，另10万元付给刘晓涛。异议人作为合同的善意履行方，对同一标的物重复支付价款，在法律上不公平；异议人通过公开竞标拍卖方式从荣成市国土资源局购得了荣成市文化东路南地块的土地使用权，并付清了土地出让金等款项，异议人有权拆除竞得土地上的建筑物；本案中，国家征收部门履行职责不慎，将法院查封手续遗漏，法院也没有向国土资源局提出拆迁异议或告知查封，执法部门的遗漏责任不应由异议人承担；异议人未收到法院送达的禁止拆除涉案房产的法律文书，也未看到法院在报纸上所发的公告。综上所述，要求撤销（2012）威环执字第1207-3号执行裁定书，解除银行账户的冻结。申请执行人夏继红答辩称，异议人不是善意的合同履行方，且对支付被执行人刘晓涛购房款的行为有重大过失，亦不存在重复支付对价的情况；异议人与被执行人刘晓涛签订的搬迁合同并支付购房款的行为并不产生物权变动的法律效力，法院留置送达了禁止拆除涉案房产的通知，并在异议人办公场所及涉案房产处张贴了该通知，并予以公告，异议人对此应知情，对其擅自拆除被法院查封的涉案房产造成的损失理应承担赔偿责任。综上所述，要求驳回异议。被执行人刘晓涛、王行平未到庭答辩。经本院查明，2011年5月27日，异议人与被执行人刘晓涛、王爱萍（两人系夫妻关系）签订搬迁协议，约定被执行人刘晓涛将涉案房产即位于荣成市文化东路****以人民币46万元一次性出卖给异议人，此价格在协议签订之日起一年内有效；协议签订后，异议人将尽快办理开发用地的相关手续；房款付清后，被执行人刘晓涛须在一个月内搬出该房屋，将身份证、户口本、结婚证及房权证、土地证复印件交付异议人，协议一式五份，异议人四份用于拆迁办理手续。本院在审理申请执行人夏继红与被执行人刘晓涛、王行平民间借贷纠纷一案中，于2012年8月3日保全查封了被执行人刘晓涛所有的位于荣成市文化东路xx号xx室及位于荣成市新庄南区xx号楼xx室两处房产。2012年8月11日，异议人通过银行转账方式支付被执行人刘晓涛人民币46万元。异议人付款当天，涉案房产的抵押被银行解除。在听证中，异议人称涉案房产被荣成市人民政府列为拆迁范围，因其有购买涉案房产所在土地的意向，故代国土部门做了前期的搬迁工作，作为竞拍土地的优先条件。在异议人支付补偿款46万元之前，其称曾到荣成房管部门进行了查询，当时房屋只有抵押，没有法院查封的情况。2012年12月3日，荣成市国土资源局委托威海永平土地房地产估价有限公司对荣成农行职工住宅楼包括刘晓涛等24户房地产进行估价（包括涉案房产荣成市文化东路xx号xx室），估价结果：房地产总价725.34万元，其中涉案房产总价28.56万元。12月10日，荣成市国土资源局与被执行人刘晓涛等人签订国有土地收回协议书，约定按评估结果予以补偿。同年12月18日，荣成市国土资源局请示荣成市人民政府将荣成农行使用的一宗704.5平方米（其中包括：刘晓涛等24户农行职工，土地面积398.4平方米）国有（划拨、出让）建设用地使用权收回，并纳入政府储备用地。12月25日，荣成市人民政府以荣政土字（2012）328号文件同意上述请示，收回上述土地使用权，并纳入政府储备用地。12月28日，荣成市国土资源局请示荣成市人民政府出让位于荣成市区文化东路南、面积3938.61平方米土地（其中含刘晓涛等24户农行职工的房产的土地面积398.4平方米），2013年1月14日，荣成市人民政府以荣政土字（2013）27号文件同意上述请示，同意按经批准的新的规划设计条件依法公开拍卖出让土地。同年2月28日，异议人以人民币38815001.55元（国土部门在收取出让费用时已将异议人应缴纳的包括涉案房产在内的相关地上建筑物的补偿款予以扣减）竞得上述土地使用权，异议人欲拆除地上建筑物建设商用一体的商品楼。2013年8月22日，本院查明上述土地使用权由异议人竞得后，向异议人留置送达书面通知书，告知其不得擅自使用或拆除上述已被法院查封的房产，如违反，须承担相应赔偿责任，并在异议人办公地址（荣成市文化东路xx号）以及涉案房产的显著位置张贴了该通知书。2013年9月，在未通知法院、亦未提出异议的情况下，异议人将上述房产拆除。2014年1月，本院向异议人送达通知书，要求异议人将拆除房屋的相关手续及给予被执行人刘晓涛的房屋补偿款交付法院，逾期对公司法定代表人或直接责任人拘留，对公司处以100万元以下罚款，但由于异议人办公场所被拆，经营地址变换，通知书无法直接送达。2014年3月22日本院通过山东法制报（公告的方式）向异议人送达了通知书（内容同上）。因异议人不履行义务，2014年9月，本院以（2012）威环执字第1207-3号执行裁定书裁定异议人向申请执行人赔偿人民币46万元，并冻结异议人银行账户。异议人不服，提出异议。由于涉案房产在拆迁前被刘晓涛抵押给中国农业银行股份有限公司荣成市支行（以下简称“农业银行荣成支行”），在执行中，本院对刘晓涛就涉案房产相关问题进行询问，其承认拆迁补偿款46万元由其领取，并将涉案房产的抵押转至另一套房屋。同时本院又对农业银行荣成支行行长宋学峰进行询问，其陈述刘晓涛将涉案房产卖给异议人，价款46万元，该款项打至刘晓涛在其银行办理的借记卡上，因刘晓涛欠其银行贷款，银行担心刘晓涛将款全部支出，故将剩余款项转至其银行另一职工家属的名下，然后偿还刘晓涛的贷款（刘晓涛签字办理了相关转帐手续）。同时提供刘晓涛借记卡（1033860110151382310）明细查询单，该查询记录显示2012年8月11日转存46万元，同日转卡10万元、取现36万元。在听证中，异议人提供农业银行荣成支行出具的书面证明，载明：因刘晓涛房产在我行办理抵押贷款，到期未还，经我行协商将刘晓涛房产卖给威海丰城房地产开发有限公司，我行收回贷款本息36万元。综合分析本院对刘晓涛及宋学峰的询问以及上述证明，本院认为需进一步查明有关事实，故对农业银行荣成支行就相关问题进行了司法调查（书面），该行针对本院调查的问题回复如下：其银行不是本案的当事人，对于法院查封的刘晓涛名下的位于荣成市文化东路xx号xx室房产并不知情，但该房产于2008年7月2日由刘晓涛、王爱平夫妻抵押在银行处用以担保刘晓涛在银行的借款30万元，期限20年。同时刘晓涛名下的位于荣成市新庄南区xx号xx室房产亦是该笔借款的抵押物；该笔抵押担保借款，刘晓涛自2008年8月2日至2013年3月21日已经偿还了本息108482.51元；威海丰城房地产开发有限公司于2012年8月11日通过转帐支票支付刘晓涛46万元，当日刘晓涛取现36万元，由其本人签字办理取现手续。因是现金交易，刘晓涛取现后支付给谁、存入谁名下，需要刘晓涛提供线索后进一步查询；威海丰城房地产开发有限公司支付刘晓涛46万元后，银行解除了涉案房产的抵押登记手续，《房地产他项权证》被注销。因为该46万元是威海丰城房地产开发有限公司作为拆迁人支付给刘晓涛的抵押房产补偿款，在银行办理解除登记手续后，房产管理部门的信息为抵押房产拆迁手续完善、无查封权利限制；法院提及刘晓涛称其将拆除的涉案房产抵押转移到另一套房产上，在银行处不存在抵押置换事实，荣成市新庄南区xx号xx室房产仍是刘晓涛在银行剩余借款本息的抵押物。同时，该银行还提供了个人购房担保借款合同、借据、个人帐户交易明细账、转帐支票、存款凭条及银行打印页、取款凭条及银行打印页予以证明。本院针对涉案房产所有权证注销问题及抵押查封等问题分别书面调查荣成市住房保障和房产管理局、荣成市国土资源局，荣成市住房保障和房产管理局回复如下：2012年8月3日环翠区法院在该局办理了刘晓涛所有的涉案房产的查封手续，2014年8月2日查封期限届满，法院未办理继续查封手续，查封效力消灭。后因该房屋已灭失，产权人刘晓涛本人未申请房屋所有权注销登记，2014年8月6日，该局根据《房屋登记办法》第三十八条、四十一条的规定及荣成市国土资源局提供的荣政土字（2012）328号文，经现场查勘后，办理了该房屋的所有权注销登记。荣成市国土资源局回复如下：2012年12月25日，经荣成市政府批准，该局将位于荣成市文化东路南的一宗3262.1平方米、一宗704.5平方米土地使用权纳入政府储备，该局未接到关于该两宗土地的查封、抵押情况。2013年2月28日，威海丰城房地产开发有限公司通过公开拍卖竞得3938.61平方米土地使用权。以上事实有当事人陈述及通知、公告、搬迁协议、收款条、借款合同、个人帐户交易明细账、转帐支票、存取款凭条、荣成市国土资源局土地档案材料等证据材料在案佐证。本院认为，本案主要有两个争议焦点：一是本院查封涉案房产是否合法；二是本院查封的涉案房产灭失后，该房产的替代款或赔偿款应由谁承担支付责任。针对争议焦点一，本院认为，异议人为取得涉案房产所在宗地的使用权，先行购买涉案房产并进行搬迁工作，异议人已付清房款，被执行人刘晓涛亦将涉案房产交付给异议人，但涉案房产仍登记在被执行人刘晓涛名下，异议人买房系为搬迁及竞买土地做准备，非为办理房屋所有权转移手续，对此其存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条的规定，本院查封涉案房产符合法律规定，应予支持。针对争议焦点二，本院认为，虽然异议人与被执行人刘晓涛之间的搬迁协议签订的时间早于本院查封涉案房产的时间，但异议人付款时间晚于查封时间，虽然法无明确规定异议人需审查涉案房产是否存在查封等影响合同履行的情形，但据交易原则，本院认为异议人在付款前应对此给予合理注意。并且，本院查封涉案房产符合法律规定，本院禁止异议人拆除查封的涉案房产的通知书亦有合理合法依据，通知书明确告知异议人不得拆除房产，否则须承担相应赔偿责任，但异议人拆除前未通知本院，亦未向本院提出异议，却未经允许而拆除涉案房产，导致法院查封的房产灭失，对此存在过错，依法理应承担支付替代款或赔偿款的责任。本院在异议人办公场所拆除和经营地址变换后，以公告方式送达通知书，具有社会公示的法律效力，公告期满后视为异议人收到该通知书，异议人以其未看到公告来抗辩公示效力，不符合法律规定。涉案房产已拆除，异议人为此支付给执行人刘晓涛46万元，该款项系涉案房产被拆除后的替代物，故本院裁定异议人承担46万元的赔偿款，数额合理，应予维持，但裁定承担赔偿责任的理由及适用法律条款应予纠正。综上所述，本院裁定异议人承担支付赔偿款及冻结银行账户符合法律规定，应予以维持。异议人的请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人威海丰城房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 汾人民陪审员  王本聪人民陪审员  丛永胜二〇一五年七月二十九日书 记 员  宋 涛