江苏省苏州市虎丘区人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏0505执异7号异议人：汪洪毕。申请执行人：中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区狮山路51号。负责人：史为群。被执行人：苏州顺程装饰工程有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路2928号。法定代表人：陆晓芳。被执行人：陆晓芳。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被执行人苏州顺程装饰工程有限公司、陆晓芳金融借款合同纠纷一案中，异议人汪洪毕于2016年11月4日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人汪洪毕称，苏州市虎丘区人民法院于2016年9月22日-23日在淘宝网司法拍卖网络平台上对苏州市姑苏区XXXX花园X幢XXXX室房产进行公开拍卖。《拍卖公告》和《拍卖标的调查表》载明：“本房产所在层数为第17层，总层数为19层，目前房屋内有租赁。本房产建筑面积为179.37平方米”。在参拍前，异议人曾多次联系执行法官，要求法官安排实地察看，法官均以工作忙而拒绝。异议人也曾找到该处房产，但因无法进入而无法了解房屋的内部状况。在此情况下，异议人只有按照公告载明的位于17层179.37平方米的房屋面积核算了市场价，最终决定以349万元的价格竞得该处房产，并缴纳了保证金30万元。今年国庆期间，异议人再次前去看房，偶然遇到屋内有人，进屋后才发现XXXX室房产其实是两层，且为顶层。异议人认为，该房产门牌号码为XXXX，且公告又明确表述涉案房屋所在层数为第17层，没有写明是复式结构，异议人是按照第17层一个楼层179.37平方米确定购房价格，异议人的购买行为完全是在严重误导的情况下作出，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第三十一条、《江苏省高级人民法院关于网上司法拍卖的规定》第三条的规定，请求撤销苏州市虎丘区人民法院于2016年9月22日-23日在淘宝网司法拍卖网络平台上对苏州市姑苏区XXXX花园X幢XXXX室房产的拍卖行为，返还异议人参拍保证金30万元。本院查明，本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被执行人苏州顺程装饰工程有限公司、陆晓芳金融借款合同纠纷一案中，于2016年4月26日裁定拍卖、变卖被执行人陆晓芳名下位于苏州市XXXX花园X幢XXXX室房产（所有权证号：00XXXX35）。2016年8月23日本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于苏州市XXXX花园X幢XXXX室房地产拍卖公告。公告载明拍卖标的：位于苏州市XXX路XXXX花园X幢XXXX室之房产，本房产所在层数为第17层，总层数为19层，目前房屋内有租赁。本房产建筑面积为179.37平方米。《竞买须知》第八条载明：本次拍卖以现状为准。标的物的评估报告可自行下载（竞买公告左下角），评估报告和《拍卖标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。“标的物介绍”一栏提供相关附件下载：《XXXX-司法鉴定结果报告（价格不考虑租赁）》、《不动产竞价标的调查情况表》。苏州市XXXX花园X幢XXXX室房地产司法鉴定估价报告中房地产评估明细表载明：XXXX花园X幢XXXX室所在层数地上17、18层，总层数19层。估价结果报告2.1房屋状况产权人信息中载明：总层数19层，所在地上第17层、18层；3.2建筑基本状况设施设备及装修中载明：总层数19层，所在地上第17层、第18层……一层作为住宅使用，二层作为办公用房使用……总楼层/所在层中载明：总层数19层，所在地上第17层、第18层，地下1层自行车库。《不动产竞价标的调查情况表》标的现状中配套情况载明：估价对象所在房屋为钢混结构建筑物，总层数19层，所在地上第17层、第18层……室内装修状况一般，一层作为住宅使用，二层作为办公用房使用。标的物介绍载明：估价对象所在建筑总楼层19层，所在地上第17层、第18层，地下1层自行车库，地上1层为通道及商铺，地上2-18层为住宅。本院于2016年9月22日在淘宝网司法拍卖网络平台上对苏州市XXXX花园X幢XXXX室房产进行了第三次公开拍卖，拍卖保留价为277万元。2016年9月23日经37次竞价，由汪洪毕以349万元竞得，竞买期间，汪洪毕共加价15次。汪洪毕竞买成交后，未能按竞买须知的规定将竞买余款交付本院。汪洪毕向本院反映原因是限购政策调整无法贷款及其认为房屋实际情况与拍卖公告不完全符合。2016年10月28日，本院通知汪洪毕在收到本院通知后五日内将拍卖成交价余款（即扣除保证金后的余款）支付至本院案件标的款专户，逾期未支付的，本院将依法裁定重新拍卖，并告知重新拍卖时，不得参加竞买，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由其本人承担。汪洪毕收到通知书后，逾期仍未支付拍卖成交价余款。2016年11月8日，本院裁定重新拍卖、变卖被执行人陆晓芳名下坐落于苏州市姑苏区XXXX花园X幢XXXX室房产。另查明，苏州市房屋权属登记簿载明，XXXX花园X幢XXXX室建筑面积179.37平方米，总层数19层。以上事实由（2015）虎执字第01704号之一执行裁定书，（2015）虎执字第01704号之二执行裁定书，（2015）虎执字第01704号之五执行裁定书，关于苏州市XXXX花园X幢XXXX室房地产拍卖的公告，《竞买须知》，标的物介绍，《XXXX-司法鉴定结果报告（价格不考虑租赁）》，《不动产竞价标的调查情况表》，XXXX花园X幢XXXX室房屋不动产登记信息，当事人陈述等予以证明。本院认为，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于苏州市XXXX花园X幢XXXX室房地产拍卖公告中除异议人所称的对拍卖标的物的描述外，另有“标的物介绍”一栏提供《XXXX-司法鉴定结果报告（价格不考虑租赁）》、《不动产竞价标的调查情况表》等附件下载。两文件均载明：XXXX花园X幢XXXX室所在层数地上17、18层，总层数19层，与苏州市房屋权属登记簿载明的XXXX花园X幢XXXX室总层数19层的公示内容一致，不存在如异议人所称本次拍卖行为具有足以引起重大误解的事实。另外，本院在《竞买须知》第八条中明确载明：本次拍卖以现状为准。标的物的评估报告可自行下载，评估报告和《拍卖标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。综上，异议人汪洪毕在参加竞拍苏州市XXXX花园X幢XXXX室房地产时，作出了自己在异议中提及的判断，系其未全面阅读本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布的所有信息，未按照《竞买须知》第八条的规定仔细阅读评估报告和《拍卖标的物调查表》，对本案竞拍标的物实际情形未作全面、详细的了解，未尽其合理、谨慎的判断义务所致。故异议人汪洪毕认为房屋实际情况与拍卖公告不完全符合，其竞拍行为被严重误导的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于异议人请求撤销本院对苏州市XXXX花园X幢XXXX室房产的拍卖行为，返还异议人30万元参拍保证金的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人汪洪毕的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐兴华代理审判员  王道冲人民陪审员  李 萍二〇一七年三月十四日书 记 员  魏丽丽