苏州工业园区人民法院执 行 裁 定 书（2015）园执异字第0009号异议人兴业银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路**建屋大厦**。负责人黄立峰，该行行长。委托代理人赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。委托代理人奚英，江苏同益大地律师事务所律师。原案被执行人柯飞龙，男，1967年4月20日生，居民身份证号码3326241967********，汉族，住浙江省仙居县田市镇柯思下宅村**。原案被执行人柯凤娇，女，1970年4月24日生，居民身份证号码3326241970********，汉族，住，住浙江省仙居县田市镇柯思下宅村**/div>原案被执行人郑智兵，男，1976年1月10日生，居民身份证号码3326241976********，汉族，住浙江，住浙江省仙居县白塔镇永安村**iv>原案被执行人郑中洪，女，1979年10月9日生，居民身份证号码3303251979********，汉族，住浙江省瑞，住浙江省瑞安市碧山镇泥涂村>原案被执行人朱地委，男，1973年12月29日生，居民身份证号码3326241973********，汉族，住浙江省仙，住浙江省仙居县田市镇水各村**>原案被执行人郑卫芬，女，1971年10月1日生，汉族，居民身份证号码3326241971********，住浙江省仙居县田市镇水各村**。第三人朱东兴。委托代理人邵志渊，江苏海容律师事务所律师。第三人雷全聘。第三人柯光星。本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司苏州分行（以下简称“兴业银行”）与被执行人柯飞龙、柯凤娇、郑智兵、郑中洪、朱地委、郑卫芬金融借款合同纠纷一案，申请执行人兴业银行提出执行异议，本院于2015年2月2日受理后，依法公开听证进行了审查，异议人兴业银行委托代理人赵晖、奚英、被执行人柯飞龙、第三人朱东兴委托代理人邵志渊、柯光星到庭参加了听证，柯凤娇、郑智兵、郑中洪、朱地委、郑卫芬、雷全聘经本院传唤无正当理由拒不到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人兴业银行异议称，请求确认柯飞龙、柯凤娇与朱东兴签订的租赁合同无效；柯飞龙、柯凤娇与雷全聘签订的租赁合同无效。事实与理由为，被执行人办理抵押登记时留存银行备案的承租户并非是朱东兴、雷全聘；租赁期限为15年租金才20万明显低于市场价格。原案被执行人柯飞龙辩称，其与朱东兴、雷全聘签订的合同是真实的，没有与吴爱莲签过租赁合同。第三人朱东兴辩称，其与柯飞龙签订的租赁合同是合法有效的，双方以借款抵租金符合法律规定，且双方签订的租赁时间在2012年7月6日，早于被执行人办理抵押时间，合法的租赁应当受到保护。经审理查明，兴业银行与柯飞龙、柯凤娇、郑智兵、郑中洪、朱地委、郑卫芬金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月11日作出（2014）园商初字第01411号民事判决书。依该裁判：一、柯飞龙、柯凤娇于本判决生效之日起7日内偿还兴业银行借款本金人民币7000000元及截至2014年4月20日的利息、复利人民币89892.03元，以及自2014年4月21日起至判决确定的给付之日止，按《个人授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、柯飞龙、柯凤娇于本判决生效之日起7日内向兴业银行支付实现债权所支出的律师费140948元；三、若柯飞龙、柯凤娇不能如期履行本判决第一条、第二条所列债务，则兴业银行有权以柯飞龙、柯凤娇名下的位于常熟市荣安·尚湖中央花园1幢招商西路264号、266号、268号房屋折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿（其中常熟市荣安·尚湖中央花园1幢招商西路264号、266号房屋优先受偿的范围为人民币2433300元，常熟市荣安·尚湖中央花园1幢招商西路268号房屋优先受偿的范围为人民币2433400元）；四、郑智兵、郑中洪对柯飞龙、柯凤娇的上述债务在保证责任范围内（以本金人民币600000元及该部分本金所对应的利息、罚息、复利、实现债权费用为限）承担连带清偿责任，郑智兵、郑中洪在承担保证责任后有权向被告柯飞龙、柯凤娇追偿；五、朱地委、郑卫芬对柯飞龙、柯凤娇的上述债务在保证责任范围内（以本金人民币600000元及该部分本金所对应的利息、罚息、复利、实现债权费用为限）承担连带清偿责任，朱地委、郑卫芬在承担保证责任后有权向柯飞龙、柯凤娇追偿。判决书生效后，兴业银行向本院申请执行，本院于2014年10月16日立案，执行案号为（2014）园执字03027号，执行标的为7298256.03元。另查明，2012年7月6日，柯飞龙（甲方）与朱东兴（乙方）签订了《租房合同》一份，约定柯飞龙将位于中央花园招商西路264号、268幢楼下，建筑面积183平方米出租给乙方。租赁期限为15年，自2012年7月6日至2027年7月5日，租金每年20万元，鉴于甲方向乙方借款290万元至今未付，前15年租金无须另行支付，甲方通过15年租赁抵偿上述借款，此后年度租金需要一年一付。2011年2月11日，朱东兴通过转账电话向柯飞龙银行转出60万元，2011年2月23日，朱东兴通过转账电话向柯飞龙银行转出100、130万元，2012年10月18日，朱东兴（甲方）与柯光星（乙方）签订了《租房协议》一份，约定朱东兴将位于常熟市尚湖中央花园1幢招商西路264号-268幢楼下租给乙方。租赁期限为10年，自2012年10月18日至2022年10月17日，租金一年一付，每年租金25万元，租金一次性付清。另朱东兴听证中陈述柯光星租金全部为现金收取。2014年3月30日，柯飞龙（甲方）与雷全聘（乙方）签订了《商铺店面租房合同》一份，约定柯飞龙将位于常熟市虞山镇尚湖中央花园1幢招商西路264号、266号楼上商业门面房出租给乙方。租赁期限为3年，自2014年3月30日至2017年4月30日，租金每年6万元，首年租金于2014年3月30日前由乙方一次性支付甲方6万元，前三年租金额度不增长。再查明，柯飞龙在设立抵押权时向兴业银行提供的备案租赁合同为柯飞龙（甲方）与吴爱莲（乙方）签订的《租房合同》一份，约定柯飞龙将位于尚湖中央花园1幢招商西路264、266、268号商业门面房出租给乙方。租赁期限为3年，自2012年7月20日至2015年7月19日，租金每年150万元，另柯飞龙在《关于协商处理租赁关系的协议书（解除租赁关系）》中确认房屋租赁关系仅为吴爱莲。又查明，部分涉案房屋内营业执照经营者姓名现仍登记为柯凤娇，烟草专卖许可证姓名现仍登记为柯凤娇。以上事实有租赁合同、承诺书等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于柯飞龙与朱东兴之间的租赁合同。首先，柯飞龙与朱东兴签订的租赁合同长达15年，年租金仅为20万元，远低于与吴爱莲签订的租赁合同中租金150万元，明显以低于市场价格和交易习惯将房屋长期出租；其次，朱东兴虽提供了转账给柯飞龙290万元的相关凭证，主张双方以租抵债，但转账凭证中并未注明为借款，双方亦未有借款凭证，且被执行人柯飞龙听证中明确其与朱东兴之间仍有其他资金往来，现仅有单笔转账凭证无法证明双方之间存在真实基础债务关系；再次，柯飞龙在办理抵押登记时，留存在银行备案的承租户仅为吴爱莲，在《关于协商处理租赁关系的协议书（解除租赁关系）》中，被执行人柯飞龙声明截止本协议签订之日，抵押物除已租赁给吴爱莲外，未租赁给其他第三人使用，柯飞龙与朱东兴之间签订的租赁合同与留存在银行备案的吴爱莲租赁合同存在明显冲突，柯飞龙现辩称从未与吴爱莲签订过租赁协议，与事实不符，本院不予采信；另，从承租房屋的实际经营情况看，部分涉案承租房屋内营业执照及烟草专卖证登记名字仍为柯凤娇，虽柯光星辩称借用柯凤娇的证，但该解释有悖常理，且未有相关证据证实，本院不予采信。综上，异议人提供的证据能够认定朱东兴与柯飞龙之间签订的租赁协议为规避执行行为。关于柯飞龙与雷全聘之间的租赁合同，现兴业银行未有相关证据证实双方之间的租赁协议无效情形，其主张柯飞龙与雷全聘之间的租赁合同无效缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、确认柯飞龙与朱东兴于2012年7月6日签订的《租房协议》无效；二、驳回兴业银行股份有限公司苏州分行其他异议。如不服本裁定，可以在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  黄延杰审 判 员  牛 军代理审判员  陈 谚二〇一五年七月十五日书 记 员  邱诗凯附本裁定所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第页共页