江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终1203号上诉人(原审原告)：常州常豆豆制品有限公司，住所地常州市天宁区劳动东路采菱路43-9号。法定代表人：周建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建平，男，1967年3月1日出生，汉族，住常州市。被上诉人（原审被告）：常州永佳蔬菜保鲜冷藏有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道1344-5号。法定代表人:谢建国，该公司总经理。委托诉讼代理人:宋玲丽，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴小庆，江苏常武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市天宁区建设局，住所地常州市天宁区竹林北路256号科技促进中心14楼。法定代表人：许建伟，该局局长。委托诉讼代理人：武双云，江苏律邦律师事务所律师。上诉人常州常豆豆制品有限公司（以下简称常豆公司）因与被上诉人常州永佳蔬菜保鲜冷藏有限公司（以下简称永佳公司）、常州市天宁区建设局（以下简称天宁建设局）确认合同无效纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常豆公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判涉案补偿协议书中涉及处理上诉人财产部分无效。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审遗漏二被上诉人处分了上诉人财产的事实。一审认定上诉人建造了相关建筑物，说明上诉人是房屋所有权人。2.对处分上诉人财产的依据，二被上诉人认为是“市政拆迁”，而一审判决书却是“房屋征收”。永佳公司处分上诉人财产的依据系《租地协议（二）》第十一条的约定，履行该约定的条件是“市政拆迁”，而不是“房屋征收”，况且，该条约定并未赋予永佳公司处分上诉人财产的权利。而一审认定本案系房屋征收。本案纠纷源于房屋征收毫无疑问，但一审却否定上诉人系被征收人，纯属主观臆测。3.关于如何确定被征收人。一审将申领房屋所有权证作为被征收人的条件，恰恰与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定相悖。从实践来看，自建的房屋，无论是否申领房屋所有权证，其所有权属于自建者，在其被征收的范围内，也属于被征收人。况且，上诉人自建房屋系营业房，有营业执照为证。二、一审程序违法。上诉人要求查明评估报告中有关上诉人的财产（房屋及设备）部分，一审未作调查，掩盖了评估报告涉及上诉人房屋的内容。既然评估报告涉及上诉人的房屋，那么上诉人就是被征收人。三、一审适用法律不当。1.一审援引物权法第九条的规定，但此规定并没有否认房屋所有权，况且物权法系2007年10月1日实施，而上诉人的房屋在此之前建造。2.一审援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，但该规定恰恰说明上诉人是被征收人。永佳公司辩称，一审查明事实清楚，判决正确，请求驳回上诉。天宁建设局辩称，请求依法驳回上诉。常豆公司向一审法院起诉请求：判令确认永佳公司和天宁建设局于2013年10月28日签订的《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》无效。一审法院认定事实：2005年9月20日，永佳公司与常豆公司签订《租地协议（二）》一份，约定：永佳公司将坐落于该公司内1360平方米地块租赁给常豆公司使用，常豆公司在租赁土地内可以自行建造生产厂房，但总体规划需经永佳公司认可，所需建设费用由常豆公司自理，建设所需手续由永佳公司协助常豆公司办理，费用由常豆公司承担；土地租用期限为15年，自2005年10月1日起至2020年9月30日止；由于永佳公司土地属租赁性质，市土地规划局的租赁价格可能有所变动，因此租地价格也随市土地规划局的价格变动而变动；当本合同期满后，永佳公司应优先续租给常豆公司，如不同意常豆公司续租，常豆公司所有房产设施按评估价由永佳公司收购；双方明确，在协议执行过程中如遇市政拆迁，非永佳公司所为，不属违约；永佳公司应对拆迁补偿中由政府补偿的房屋设施补偿（由常豆公司建造的房屋及常豆公司的全部设施，不包括地价）全额返还给常豆公司，常豆公司必须无条件配合，不得无理取闹。协议签订后，常豆公司在租赁土地上自行建造了相关建筑物从事生产经营。2013年8月16日，常州市天宁区人民政府发布常天征[2013]8号国有土地上房屋征收决定书，决定对刘塘浜南侧地块项目征收范围内的房屋实施征收，征收范围为：采菱河西侧，光华路北侧，刘塘浜河南侧。永佳公司与常豆公司签订的《租地协议（二）》中约定的租赁物位于该决定书的征收范围内。常豆公司要求政府公开的《刘塘浜南侧地块征收补偿资金测算咨询报告》对征收范围内相关项目的征收补偿资金进行了测算。2013年10月28日，永佳公司和天宁建设局签订了《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定由天宁建设局征收永佳公司位于采菱港冷冻厂的房屋及附属物，建筑面积为7388.76平方米，各类补偿款总金额为3098万元。2014年4月14日，永佳公司向常豆公司发送解除合同通知，要求解除2005年9月20日签订的《租地协议（二）》，办理解除结算事宜以及要求常豆公司于2014年5月1日前将所租全部土地及其地上房屋全部腾空并迁出交付给永佳公司。2014年4月18日，永佳公司向常豆公司发送《关于拆迁签约与拆迁补偿洽谈会议的通知》。该通知的主要内容涉及常豆公司拆迁补偿总金额确定为2235179元，并确定双方就拆迁补偿洽谈的时间、洽谈的主要内容等。双方于2014年4月23日在丽华村委调解室协商关于常豆公司自建房及附属设施的补偿结算事宜。2014年6月23日，永佳公司向常豆公司发送《通知》，主要内容是因遇政府征收，双方的租地协议已经解除，常豆公司必须于2014年7月5日前将所租土地及地上房屋、附属设施腾空交付给永佳公司并停止经营；永佳公司将自2014年6月30日起停止供水供电。2014年8月4日，永佳公司又向常豆公司发出《通知》一份，主要内容为：1.常豆公司向永佳公司租赁的土地上的建筑物和附属设施将由房屋拆除单位于2014年8月7日起开始拆除并停水停电，常豆公司须在2014年8月6日前全部迁出，否则后果自行承担。2.常豆公司向永佳公司租赁的土地上的建筑物、附属设施的补偿，应该按照双方之间的《租地协议》相关约定补偿。3.永佳公司系土地征收的被征收人，常豆公司不是被征收人，常豆公司在租地上的利益补偿，由永佳公司按照《租地协议》的相关约定处理，常豆公司不得以任何形式影响征收、拆除工作正常进行。一审另查明，被征收的采菱港冷冻厂地块的房屋登记在常州市蔬菜公司名下。永佳公司系改制企业，后取得原常州蔬菜冷冻厂地块国有土地使用权。一审法院认为，为了公共利益的需要，房屋征收部门征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人即称被征收人给予公平补偿。本案中，被征收房屋系永佳公司所有，其系被征收人，天宁建设局基于不动产登记的公示公信效力，与永佳公司签订了国有土地上房屋征收与补偿协议，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。常豆公司与永佳公司签订租地协议后在承租土地上建造了建筑物，但未申领房屋所有权证，并非涉诉地块的被征收人，其提交的证据不能证明永佳公司和天宁建设局签订的国有土地上房屋征收与补偿协议存在无效情形，其诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回常豆公司要求确认永佳公司和天宁建设局于2013年10月28日签订的《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》无效的诉讼请求。案件受理费80元，由常豆公司负担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：1.另案中2015年9月1日本院与永佳公司法定代表人谢建国等人的谈话笔录一份，用于证明本案永佳公司代理人的说法与前述笔录中谢建国的说法不同，这份笔录中并不存在永佳公司土地办理了使用权证这一说法。经质证，被上诉人称以谢建国在笔录中的陈述为准。2.江苏银行业务回单一份，用于证明上诉人的房屋是上诉人建造，上诉人向常州地税局缴纳房产税，地税局征缴的依据来自于房产局和地税局的信息，上诉人是被征收人。经质证，被上诉人认为，对证据的真实性没有异议，但与上诉人的主张没有关联，不能证明上诉人的房屋的建造主体以及被征收人地位。二审中，因上诉人提出应由天宁建设局提供评估报告来查明补偿协议是单独针对上诉人财产的一份补偿协议，还是上诉人财产包括在永佳公司的补偿协议中，以及上诉人申请调取《未经登记建筑认定处理决定书》，天宁建设局向本院提交《房屋征收估价报告》一份、《未经登记建筑认定处理决定书》一份，并具体说明了其中哪些系上诉人的财产部分。对《房屋征收估价报告》，上诉人质证认为二审提交的证据不具有证明效力；对其真实性不予认可，不能排除对方为了应付诉讼补办的嫌疑；对其合法性也不予认可，不能证明二被上诉人签订的房屋补偿协议中包含了上诉人的房屋。对《未经登记建筑认定处理决定书》，上诉人质证认为被上诉人二审提交的证据没有证明效力，并且在没有调查登记公示等前置程序下作出的决定书，显然没有合法性;对真实性不予认可，存在为了应付诉讼和事后伪造的嫌疑。被上诉人也承认52号房是上诉人的房屋，上诉人的房屋是整体一次性建造的，如果部分被认定合法，其他也应认定为合法。二审中，上诉人对一审查明的事实提出异议，认为：1.一审遗漏了上诉人提交的《律师函》的质证过程。2.一审无中生有，增加了2014年4月14日的《解除合同通知书》、同年4月18日的《关于拆迁签约与拆迁补偿洽谈会议的通知》、同年8月4日的《通知》。3.在一审另查明部分，出现了冷冻厂、常州市蔬菜公司、永佳公司、常州蔬菜冷冻厂四个单位名称，没有说清永佳公司取得的土地使用权也是租赁取得的，不是物权法上所指的通过招、拍、挂等方式取得的用益物权。双方当事人对一审查明的其他事实部分未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，永佳公司和天宁建设局2013年10月28日签订的《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，其性质是采取货币补偿方式的补偿安置协议，符合买卖合同的特征，可适用买卖合同的法定规则。故根据前述规定，上诉人以被上诉人对其建造的房屋、所有的设备等没有处分权为由主张涉案补偿协议书无效或部分无效，本院不予支持。涉案补偿协议书也不存在合同无效的其他情形，故上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人财产的征收补偿问题，应另案处理。综上，一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人常豆公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢文忠审判员  袁海燕审判员  是飞烨二〇一七年三月二十三日书记员  夏 煜