安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0422民初807号原告：谭支龙，男，1971年2月23日出生，汉族，住安徽省寿县。原告：王教平，女，1975年4月5日出生，汉族，住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：黄光安，安徽繁星律师事务所律师。被告：蒯东学，男，1965年4月2日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：蒯多友，安徽金六州律师事务所律师。原告谭支龙、王教平与被告蒯东学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭支龙及两原告共同委托诉讼代理人黄光安，被告蒯东学及其委托诉讼代理人蒯多友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭支龙向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、由被告返还原告房屋及场地，并比照同地段房屋的出租价格，按月租金2000元标准，支付原告5年零2月的租金计124000元。原告退还被告购房款；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月2日，两原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，两原告将自己所有的两上两下四间楼房及其院落转让给被告，总价为48万元，被告先行支付28万元，余款20万元按每1万元付年息1100元的标准支付利息，至2014年12月2日付清房款。协议签订后，两原告将房屋交由被告使用，但被告却没有按约定支付购房余款。为此，两原告诉讼至法院。后经法院调解。在调解书申请执行过程中，因调解书内容违法，导致执行不能。原告又于2015年9月10日撤回申请，并向法院申请对原案件进行再审。此后，寿县人民法院经再审于2016年12月20日作出再审判决，撤销原调解书内容。再审判决生效后，原、被告本应妥善处理涉案房屋，但被告拒不返还房屋，为此，原告只得再交诉讼来院。蒯东学辩称：1、对《房屋买卖协议》经法院再审确认不具有法律效力无异议；2、被告按约定一次性付清购房款48万元，所差20万元作为被告向原告的借款，且双方进行了利息约定，有原告出具的48万元收条为证。被告既然已付清房款，原告现要求被告给付租金无任何依据；3、原告对合同无效应承担全部过错责任，应当返还购房款并按相应约定支付利息。同时，被告对房屋的装潢、添加附属物等投入，应由原告进行赔偿；4、目前，该房屋价格上涨，原告在利益驱使下要求被告返还房屋，有违诚信原则，应赔偿被告信赖利益损失。谭支龙为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件1份，证明两原告身份情况。2、集体土地使用证、建设工程规划许可证、房地产权证复印件各1份，证明涉案房屋土地性质为集体土地，两原告享有使用权，对其上房屋享有所有权。3、房屋买卖协议及欠条各1份，证明原、被告于2011年12月2日签订房屋买卖协议，约定总价款48万元，签协议时付款28万元，尚欠房款20万元。4、民事判决书1份，证明①原、被告签订的买卖协议违反法律强制性规定，合同不具有法律效力；②寿县人民法院(2013)寿民二初字00075号民事调解书已被撤销，该调解书不具有法律效力。蒯东学为支持其辩解，向本院提交证据。1、被告身份证复印件1份，证明被告身份情况。2、收条及民事判决书各1份，证明2011年12月2日，被告已付清48万元房款，20万元系作为借款并约定了利息。根据当事人提交的证据，本院依法组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即原告所举1号、2号，被告所举的1号，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举3号、4号及被告所举的2号证据，双方对这几份证据的真实性均无异议，但对20万元购房款性质认识有差异，原告认为系被告的欠款未付，而被告认为20万元欠款已转化为借款，48万元购房款已付清。本院认为，原、被告签订房屋买卖协议时约定房款为48万元，被告于当日付清首付款28万元，此后出具20万元欠条未付，并由原告出具了总房款48万元的收条，虽然双方对20万元欠款约定了利息，但双方并没有将欠款转化为借款的合意，结合“欠条”的形式亦可以表明，该20万元性质仍为欠款。鉴于双方对这三份证据真实性无异议，本院均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月2日，谭支龙、王教平夫妻与蒯东学在安丰镇法律服务所见证下签订《房屋买卖协议》，约定谭支龙、王教平以48万元将位于寿县安丰镇甲贝村东对门队坐东朝西的两上两下的房屋附院落出售给蒯东学，协议签订时蒯东学付款28万元，由谭支龙出具48万元的收条给蒯东学，下欠的20万元，由蒯东学出具20万元的欠条给谭支龙。双方对欠款利息亦进行了约定，蒯东学并于2012年6月2日支付了欠款利息11000元。此后，在办理房屋过户手续时，双方发生纠纷，谭支龙、王教平因向蒯东学索要余款起诉至法院。2013年6月19日，本院经调解作出(2013)寿民二初字第00075号民事调解书，调解协议确定：1、谭支龙、王教平自费办理其位于安丰镇甲贝村东对门组十二间房屋的产权证，后协助蒯东学办理双方按照《见证书》上所买卖房屋的产权过户手续，过户费由蒯东学负担；2、蒯东学于谭支龙、王教平协助其办理产权过户手续之日一次性支付谭支龙、王教平2012年购房款70000元，2012年下欠的利息11000元，2013年利息14300元，合计95300元；3、剩余款项双方仍按《见证书》约定履行。调解书生效后，蒯东学与谭支龙、王教平均先后向法院申请强制执行。2015年9月10日，本院作出执行裁定，终结对民事调解书的执行。为此，谭支龙、王教平向本院申请再审，由于本案出售的系农村集体土地上的房屋，而购房人蒯东学并非该集体经济组织成员，双方签订的合同违反了现行法律的强制性规定。为此，本院于2016年12月20日作出(2016)皖0422民再3号民事判决，撤销本院(2013)寿民二初字第00075号民事调解书；驳回谭支龙、王教平要求蒯东学给付购房款的请求。该判决生效后，谭支龙、王教平为维护自身合法权益，再次诉讼来院。同时查明，谭支龙、王教平将出售的房屋交付蒯东学后，蒯多学对房屋进行了室内装修，并对房屋附属院落增添了相应的附属物（院墙、水井、下水道）。本院认为，本案中，谭支龙、王教平与蒯东学之间签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，并经安丰镇法律服务所进行见证，但双方买卖标的系农村集体土地上的房屋，其买卖行为违反了我国现行法律的强制性规定，本院作出的(2016)皖0422民再3号民事判决亦认定双方签订的买卖协议自始不具法律约束力，故对谭支龙、王教平要求确认《房屋买卖协议》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖中，买卖双方在签订买卖合同前均负有事先清楚及确保房屋可以买卖的义务，然而双方未对此加以注意致合同无效，双方均存在一定过错。故对谭支龙、王教平要求蒯东学支付其房屋租赁损失的请求，本院不予支持。合同无效后，蒯东学应当向谭支龙、王教平返还房屋。由于蒯东学接收购买的房屋后，对房屋进行了室内装修，并增添了院落附属物，房屋现状与交付时大不相同，从物尽其用的角度考虑，蒯东学应按现状返还房屋，谭支龙、王教平为此则应对蒯东学装修、增添附属物的投入损失给予相应补偿。鉴于蒯东学在本案中仅在答辩中对投入损失以及依赖利益损失提出请求，亦未提供相应证据证实其损失数额，故对其该项答辩请求，本院于本案中不予处理，当事人可另行主张。合同无效后，谭支龙、王教平则应向蒯东学返还收到的购房款28万元及欠款利息11000元，合计291000元，谭支龙、王教平诉请中对返还购房款表示同意，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭支龙、王教平与被告蒯东学签订的《房屋买卖协议》无效；二、原告谭支龙、王教平于本判决生效之日起十日内返还被告蒯东学购房款291000元；三、被告蒯东学于本判决生效之日起十日内将购买的位于寿县安丰镇甲贝村东对门队坐东朝西的两上两下的房屋附院落腾空后按现状返还给原告谭支龙、王教平；四、驳回原告谭支龙、王教平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告谭支龙、王教平负担700元，由被告蒯东学负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  杨胜鹏二〇一七年三月十六日书记员  张先亮附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。