嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0411民初232号原告：嘉兴创新园发展有限公司，住所地嘉兴市秀园路966号智富中心41幢3F。法定代表人：王会军，该公司总经理。委托诉讼代理人：范丹丹、郭嘉贤（实习），浙江兴嘉律师事务所律师。被告：陶佳燕，女，1991年1月1日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李杰，嘉兴市长虹法律服务所法律工作者。原告嘉兴创新园发展有限公司（以下简称创新园公司）诉被告陶佳燕租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告创新园公司的委托诉讼代理人范丹丹，被告陶佳燕的委托诉讼代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年6月29日，原告与被告签订了《中关村广场购物中心9#-1楼商铺租赁合同》及补充协议，约定原告将涉案房屋出租给被告，被告应按照租赁合同约定向原告支付物业费，但经原告多次催讨，被告至今仍未缴纳过物业费用，违反了合同约定。为维护自己的合法权益，原告诉请法院判令：1.被告支付租赁期间的物业费91555.2元（2015年7月15日至2017年1月14日）；2.被告支付逾期付款违约金16144.2元（暂计算至2016年12月19日，请求按照每日0.1%的标准计算至实际履行日止）；3.被告暂支付律师费2000元（律师费共4000元，其余2000元按委托协议在一审宣判后3日内支付）。被告答辩称：1.本案被告主体不适格，被告不是酒店的实际经营者，也没有和原告签订过租赁合同，租赁合同上的签字和捺印均不是被告的签字和捺印，因此合同中约定的租赁管理费数额对被告没有约束力；2.原告主张的违约金过高，主张律师费没有依据；3.据被告了解，原告存在管理失职：一是原告物业维护维修的失职。在2016年8月10日凌晨4点钟，因为原告物业没有及时疏通下水管道，导致“回家吃饭”酒家3楼999和888，以及2楼288包厢渗水严重，预计重新装修费2—5万元。二是物业公司停车管理失职，顾客没有地方停车，乱停车现场严重，酒家反映也没有结果。三是2016年11月27日晚突然停电，物业也没有及时处理，饭店只有停止营业，导致客户退桌退款。上述三点问题酒家和原告多次协商处理，但是都没有得到解决。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1.商铺租赁合同1份、补充协议2份，证明双方存在租赁合同关系，并对相关权利义务进行约定的事实。经质证，被告认为合同上面的签字和捺印均不是被告本人签字和捺印，所以对相关情况不清楚。2.缴费通知书3份（复印件），证明原告通知被告缴纳物业费的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为缴费通知书上“陶德根”的签字是案外人的个人行为，对相关情况不清楚。3.律师函、EMS面单、查询单各1份，证明原告于2016年12月7日委托律师发函催促被告缴纳物业费，被告于2016年12月8日收到律师函的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但因被告不是实际经营者，对具体情况不清楚。4.委托代理协议、发票（复印件）、转帐支票（金额2000元）各1份，证明原告为了实现债务支付律师费4000元的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原告主张律师费没有法律依据。被告未提供证据。本院认证意见：原告提供的证据1、3系原件，虽然被告提出在租赁合同和补充协议上的签字和捺印不是其本人签字和捺印，但一方面其未申请进行司法鉴定，另一方面涉案房屋用于“回家吃饭”酒家经营，营业执照上的经营者系被告陶佳燕，因此上述证据与本案具有关联性，予以认定；对被告的异议，不予采信。证据2系复印件，真实性难以确认，不予认定。证据4中的委托代理协议、转帐支票系原件，与本案相关联，予以认定；发票系复印件，真实性难以确认，不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2015年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《中关村广场休闲广场9#-1楼商铺租赁合同》1份及补充协议2份，约定：甲方将中关村广场休闲广场9#-1楼商铺出租给乙方用以经营餐饮，租赁面积为1271.6平方米，租赁期限为8年，自2015年7月15日起至2023年7月14日止；甲方向乙方移交租赁物业的日期为2015年7月15日；租赁期内，由乙方按4元/月/平方米的标准向甲方或甲方委托的物业管理公司交纳物业费；物业费支付方式同租金支付方式，即按季支付，乙方须提前10个工作日交纳下期物业费；若乙方未能按合同约定支付物业费的，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，其计算方法为：以乙方欠缴付费用总额为基数，按照每日0.1%的标准，自乙方应付之日起计算至全数付清之日止。双方还约定，因乙方违反合同约定造成诉讼，原告为主张权利支出的律师费等费用，由乙方足额赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告在该场所注册经营“嘉兴市秀洲区高照街道回家吃饭酒家”（系个体工商户），但未按约支付物业费用。经原告发送律师函催讨，被告仍未支付，遂成诉。本院认为：原告与被告签订的商铺租赁合同对物业费的支付进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付被告经营使用，被告应按约定支付物业费。原告要求被告支付2015年7月15日至2017年1月14日期间的物业费91555.2元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。被告逾期支付物业费，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持，但原告主张每日0.1%的标准过高，被告亦对此提出异议，本院依法予以调整。鉴于涉案债务系给付金钱类债务，根据合同法相关规定，本院酌定违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算。原告主张的分段计算方式未超过合同约定的期限范围，予以准许。即，以61036.8元为基数，自2016年6月1日起计算至2016年12月29日止；以15259.2元为基数，分别自2016年8月1日、2016年11月1日起计算至2016年12月29日止。根据合同约定，原告有权向违约方主张实现债权支出的律师费。对原告主张的已实际支付的律师费2000元，予以支持；未付部分，不予支持。被告关于其主体不适格、原告主张律师费没有依据的抗辩意见，不符合法律规定和合同约定，不予采纳。被告辩称原告存在管理失职等情形，但未提供证据证明，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告陶佳燕于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司物业费91555.2元及违约金（以61036.8元为基数，自2016年6月1日起计算至2016年12月29日止；以15259.2元为基数，分别自2016年8月1日、2016年11月1日起计算至2016年12月29日止；上述违约金均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算）；二、被告陶佳燕于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司为实现债权支出的律师费2000元；三、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1247元,由原告嘉兴创新园发展有限公司负担247元，被告陶佳燕负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一七年三月二十七日书记员  郑 莉