河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0305民初3096号原告朱占午，男，1982年12月31日出生，汉族，小学文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市瀍河区。原告朱婧娟，女，1986年9月26日出生，汉族，小学文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市瀍河区。二原告共同委托代理人杜鹏，河南洛太律师事务所律师。被告河南正隆置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区龙鳞路美陶楼2-502号。法定代表人庞正涛，职务：董事长。委托代理人孙进展，系该公司职工。委托代理人胡新乐，系该公司职工。原告朱占午、朱婧娟诉被告河南正隆置业有限公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱占午、朱婧娟及委托代理人杜鹏，被告河南正隆置业有限公司委托代理人孙进展、胡新乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱占午、朱婧娟诉称，2009年至2015年，原告和被告签订拆迁补偿安置协议，约定被告对原告交付房屋三套外，另行交付24平方米门面房一套，然而至今被告除了严重逾期交付房屋外，对24平方米门面房拒不履行交房义务，鉴于被告严重违约,故原告要求被告支付24万元购房款，由原告自行购买门面房，并向原告支付门面房的房租及逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付24万元门面房购房款及房租72000元（从2011年1月暂时计算至起诉时2016年6月）；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金50000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告河南正隆置业有限公司向法庭提交书面答辩状称，1、原告的诉求是权利主体错位。原协议与补充协议属于主从合同关系。主合同的权利人是ＸＸ安,而从合同的签订人是本案的原告，这涉及到代理权和处分权问题。2、原告要求支付24万元门面房及房租72000元的诉求既无约定，又无法律规定。事实是，该处建筑因种种原因未能竣工确实没及时交付，故愿按规定支付相应违约金。3、原告要求支付逾期交房违约金50000元的诉求并不存在。事实是，主合同于2009年6月8日签订后，原告于2012年2月7日、2012年7月3日和2015年5月6日，经过三次变更住房，才最后定居于18号楼1008号和1708号。至于逾期问题，是因手续办妥后，原告未及时领取钥匙。综上所述，被告愿彼此坦诚相待，认真协商，以求和谐解决双方纠纷。经审理查明，2009年6月18日，原告朱占午、朱婧娟的父亲ＸＸ安与被告河南正隆置业有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：被告向原告置换安置房17号楼4单元201室，建筑面积102.75㎡，17号楼4单元502室，建筑面积104.14㎡，门面房一间，24㎡左右，位置在郏鄏市街学校门口对面；河南正隆置业有限公司向ＸＸ安支付搬迁补助费、临时安置补助费、奖金、中小学生交通费，多层为18个月，高层已付为30个月，过渡期从被拆迁户交来被拆迁房钥匙开始算起到开发商交钥匙为止，超过临时安置期间的增补100%，既每平方米每月10元；综合以上各项，河南正隆置业有限公司应向ＸＸ安支付差价款人民币8万元，在ＸＸ安上交被拆迁房钥匙时由河南正隆置业有限公司付给；ＸＸ安交被拆迁房钥匙时间为2009年7月15日前。合同签订后，ＸＸ安如约将钥匙交付被告。2012年2月7日，被告河南正隆置业有限公司与被告朱占午、朱婧娟以及其母亲肖丁香签订《补充协议》一份，约定将安置房由17号楼4单元201室、17号楼4单元502室调换为1号楼2306号、1号楼1706号、22号楼503号，其他事宜仍按原《拆迁补偿安置协议书》条文执行。2013年7月13日，被告河南正隆置业有限公司与被告朱占午、朱婧娟、肖丁香又签订《补充协议》一份，约定将1号楼2306号、1号楼1706号、22号楼503号安置房调换为4号楼409室、4号楼2104号、4号楼2304号，调换后朱占午、朱婧娟、肖丁香支付被告差价款5000元，超期过渡费从2012年1月1日起按原协议证载面积每平方米每月12元执行。2015年5月6日，被告河南正隆置业有限公司与原告朱占午、朱婧娟、肖丁香又签订《补充协议》一份，将安置房4号楼2104号、4号楼2304号调换为18号楼1008室和18号楼1708室，调换后朱占午、朱婧娟、肖丁香支付被告差价款51209元。2015年5月6日，被告向原告朱占午、朱婧娟以及肖丁香交付了上述两套房屋，但《拆迁补偿安置协议书》约定的门面房，被告迟迟未交付原告，故原告诉至本院。另查明，ＸＸ安系原告朱占午、朱婧娟的父亲，肖丁香系原告朱占午、朱婧娟的母亲。ＸＸ安于2011年去世，继承人为肖丁香、朱占午、朱婧娟三人。肖丁香原系本案原告，在本案诉讼过程中，于2016年9月15日去世。经询问肖丁香继承人朱占午、朱婧娟，两人一致同意作为肖丁香的诉讼权利义务承受人继续参加本案诉讼。庭审中，原、被告一致认可《拆迁补偿安置协议书》以及三份《补充协议》约定的两套安置房、安置过渡费以及约定的差价款等内容，双方当事人均已履行完毕。2015年4月8日，洛阳市国土资源局瀍河分局向被告河南正隆置业有限公司下发《行政处罚决定书》，载明：“经查，你单位（河南正隆置业有限公司）未经依法批准，于2010年10月擅自占用环城北路与平等街交叉口西北侧建设用地23515平方米建设徽安新城项目的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条的规定。属特别严重违法行为。”本院认为，合同双方当事人应当及时全面履行义务。原、被告签订的《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书》及《补偿协议》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为真实、有效合同，当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务。《拆迁补偿安置协议书》以及《补充协议》的签订人系ＸＸ安、肖丁香，因ＸＸ安、肖丁香先后去世，故原告朱占午、朱婧娟作为ＸＸ安、肖丁香的继承人，有权继承ＸＸ安、肖丁香的权利义务，要求被告河南正隆置业有限公司履行合同约定的义务。原告朱占午、朱婧娟已经按照合同约定向被告交付拆迁房屋钥匙并支付购房差价，已经依约履行了相关义务。被告河南正隆置业有限公司有义务按照合同约定按期向原告交付安置房并支付过渡安置费。被告在向原告交付安置房的过程中，虽经过三次协议变更，但基本按照2015年5月6日签订的《补充协议》约定履行了安置房交付和安置过渡费的支付义务，不存在明显的违约行为。《拆迁补偿安置协议书》约定的24㎡左右门面房一间，被告并未按照约定向原告交付，已经构成违约。鉴于该门面房迟迟无法交付的原因在于被告违法占用建设用地，导致原告产权调换门面房的目的无法实现，故原告要求被告支付门面房购房款及逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照瀍河回族人民政府北关城中村改造工程项目指挥部于2011年8月15日下发的《北关城中村改造项目房屋征收补偿安置实施方案》规定，营业房安置房价格为：一层1.5万元，二层9000元，三层7500元。本案中涉及的门面房为24㎡，依照文件规定，属于一层范畴，故对于原告要求被告支付门面房购房款24万元的诉讼请求，符合法律规定和文件精神，本院予以支持。合同未明确约定逾期违约责任，结合《拆迁补偿安置协议书》签订已达六年有余，被告迟迟不能交房，确给原告造成了较大损失，本院认为可按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算利息，来适当弥补原告的损失，更有利于平衡双方利益。对于原告要求被告支付因逾期交付门面房所产生的租金损失，因于法无据且无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：一、被告河南正隆置业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告朱占午、朱婧娟房款24万元。二、被告河南正隆置业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告朱占午、朱婧娟逾期违约金，逾期违约金以24万元为基数，自2009年6月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至款项返还完毕之日止。三、驳回原告朱占午、朱婧娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费6730元，由被告河南正隆置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  李 芬人民陪审员  周玉林二〇一七年三月十四日书 记 员  李冰冰