湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0381民初1888号原告：湖南湖湘防水材料工程有限公司，住所地湖南省湘乡市东郊乡新村。法定代表人：谭燕芳。委托诉讼代理人：王小果，湖南玉宇律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湘乡市康洁消毒中心，地址湖南省湘乡市东郊乡石竹村第一村民组。负责人：罗旭君。委托诉讼代理人：陈新飞，湖南法至律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：彭某某，男，1971年7月14日出生，住湖南省湘乡市月山镇。第三人：湖南一凡电器有限公司，住所地湖南省湘乡市东郊乡石竹村第一村民组。法定代表人：彭德隆。被告彭某某以及第三人湖南一凡电器有限公司的共同委托诉讼代理人：曾奇，湘乡市月山法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。原告湖南湖湘防水材料工程有限公司（以下至判决主文之前简称“湖湘防水公司”）与被告湘乡市康洁消毒公司（以下至判决主文之前简称“康洁消毒公司”）、彭某某以及第三人湖南一凡电器有限公司（以下至判决主文之前简称“一凡电器公司”）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖湘防水公司的委托诉讼代理人王小果，被告康洁消毒公司的法定代表人罗旭君以及委托诉讼代理人陈新飞，被告彭某某以及第三人湖南一凡电器有限公司的共同委托诉讼代理人曾奇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖湘防水公司向本院提出诉讼请求：确认两被告于2013年5月22日所签订的《厂房租赁合同》无效。事实和理由：康洁消毒中心于2012年4月9日与刘海斌、谭向阳、沈继荣三人签订《房屋租赁合同》，康洁消毒中心租赁三人共同所有的位于湘乡市东郊乡石竹村第一村民组01栋-05栋、07栋的厂房用于生产经营。在没有取得出租人同意的情况下，康洁消毒中心于2013年5月22日又与彭某某签订《厂房租赁合同》，将部分厂房转租给彭某某用作一凡电器公司生产场地。湖湘防水公司于2014年7月分别与刘海斌、谭向阳、沈继荣三人签订房地产买卖契约，取得了湘乡市东郊乡石竹村第一村民组01栋-05栋、07栋房屋的全部产权。2014年8月湖湘防水公司得知康洁消毒中心未经出租人同意违法转租的情况后，向康洁消毒中心提出异议，并多次与康洁消毒中心、彭某某进行交涉未果。被告康洁消毒中心辩称：1、湖湘防水公司在成为房屋所有权人之前，康洁消毒公司与刘海斌、谭向阳、沈继荣三人签订的《房屋租赁合同》以及与彭某某签订的《厂房租赁合同》均已开始实际履行。原房屋所有权人曾函告康洁消毒中心要求解除《房屋租赁合同》，2014年7月康洁消毒中心曾起诉原房屋所有权人，要求继续履行《房屋租赁合同》，该案审理过程中原房屋所有权人并未以康洁消毒中心转租房屋为由要求解除租赁合同，而湖湘防水公司也未以利害关系人身份申请参加诉讼；2、康洁消毒中心与房屋所有权人所签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定康洁消毒中心如果将所租赁房屋整体转租给第三方，必须向房屋所有权人提出申请。该条款并未限制康洁消毒中心对所租赁的房屋部分转租给第三人。转租合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，并未损害房屋所有权人的利益；3、湖湘防水公司起诉的真实原因，是康洁消毒中心整体租赁房屋的租金价格过低，从而多次非法干扰、阻碍康洁消毒中心以及一凡电器公司的正常生产经营，逼使一凡电器公司另行与湖湘防水公司签订了租赁协议，湖湘防水公司并收取了一凡电器公司的租金。对此，康洁消毒中心已另案起诉一凡电器公司，要求该公司按照转租合同的约定向康洁消毒中心支付租金，且康洁消毒中心保留追究湖湘防水公司违约责任的相关权利。被告彭某某以及第三人一凡电器公司辩称：一凡电器公司与湖湘防水公司新签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，并不存在逼迫情形。被告彭某某与康洁消毒中心以及湖湘防水公司签订房屋租赁协议的行为是一种职务行为，其后果应当由一凡电器公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案双方争议的焦点，是房屋转租合同是否有效的问题。围绕争议焦点，湖湘防水公司提交了如下证据：1、谭向阳、沈继荣（丈夫罗庆华代签）的书面证言并申请证人出庭。两证人称，原房屋所有权人谭向阳、沈继荣从未同意康洁消毒中心转租房屋，且在转让房产之前，一直不知晓康洁消毒中心转租房屋的情况。康洁消毒中心质证认为，两证人的书面证明材料内容基本一致，落款时间完全一致，有串通作证的嫌疑。证人沈继荣未出庭接受质询，其丈夫罗庆华代为签署书面证言并代为出庭陈述，不符合证据的形式要求。证人谭向阳系湖湘防水公司的法定代表人的妻弟，证言具有倾向性。2、一凡电器公司的书面证明一份。证明目的同证据1。康洁消毒中心的质证意见是，一凡电器公司为本案的当事人，与本案存在利害关系，证明内容不真实，且无证明出具人员签名与公司盖章。3、价格评估材料以及公证文书，证明目的为，原房屋租赁价格显著低于市场价格。康洁消毒中心质证认为，该证据与本案无关。围绕争议焦点，康洁消毒中心提交了如下证据：4、（2014）湘法民一初字第778号民事判决书一份，证明目的为，该案审理时，转租合同已经履行一年余，且该案审理判决时，湖湘防水公司已经取得房屋所有权，却未作为利害关系人参加诉讼，说明康洁消毒中心转租房屋没有违反法律规定与合同约定。湖湘防水公司以及彭某某质证认为，该判决书与本案无关，未涉及转租事宜。本院认证认为：证据3、4与本案存在一定关联，其证明效力本院依法予以认定；证据2仅能证明一凡电器公司与湖湘防水公司签订了新的房屋租赁协议，与本案无关，其证明效力本院依法不予认定；证据3中的照片以及转租赁合同的“其他事项”均显示，一凡电器公司的厂牌与康洁消毒中心的厂牌并排悬挂于厂区门口，原房屋所有权人谭向阳、沈继荣称在一年多的时间内不知晓康洁消毒中心有转租情形，不符合常理，证据1的证明效力本院依法不予采信。根据本院认定的有效证据，以及当事人的陈述，本院查明案件事实如下：康洁消毒中心于2012年4月9日与刘海斌、谭向阳、沈继荣三人签订《房屋租赁合同》，康洁消毒中心租赁三人共同所有的位于湘乡市东郊乡石竹村第一村民组01栋-05栋、07栋的厂房用于生产经营。租赁期限为2012年6月30日至2017年6月30日。第一期年租金为10万元，逐年递增10%，其中合同第六条第二款约定“租赁期内，乙方如欲将租赁房整体转租给第三方，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意”。原房屋所有权人当中的刘海斌，系康洁消毒中心的法定代表人罗旭君的丈夫。2013年5月22日康洁消毒中心与彭某某签订《厂房租赁合同》，将部分厂房转租给彭某某用作一凡电器公司生产场地。2014年7月2日，原房屋所有权人当中的谭向阳、沈继荣，以及沈继荣的丈夫罗庆华，以康洁消毒中心擅自改变房屋结构为由，书面通知罗旭君以及刘海斌，要求解除房屋租赁合同，罗旭君与刘海斌于2014年7月7日起诉谭向阳、沈继荣、罗庆华，要求继续履行房屋租赁合同，2014年9月22日本院依法作出（2014）湘法民一初字第778号民事判决书，判令房屋租赁合同继续履行。在该案的审理期间，湖湘防水公司已经于2014年7月20日以及7月30日分别与原房屋所有权人签订的房产转让协议，取得了湘乡市东郊乡石竹村第一村民组01栋-05栋、07栋的厂房的全部产权，并完成了产权变更登记。湖湘防水公司在取得房屋所有权之后，认为原房屋租赁价格过低，委托价格评估事务所对房屋的市场租赁价格进行了评估，并于2014年11月14日通过公证的方式，向康洁公司送达了价格评估鉴定报告等书面材料，向康洁消毒中心提出了重新签订租赁合同的要求。与此同时，湖湘防水公司与一凡电器公司另行签订了房屋租赁协议，并由湖湘防水公司收取了租金。康洁消毒中心认为彭某某以及一凡电器公司应当按照转租协议，将租金交给康洁消毒中心，而不是交给湖湘防水公司，遂将彭某某以及一凡电器公司起诉至本院。随后，湖湘防水公司也向本院起诉，要求确认康洁消毒中心与彭某某签订的转租合同无效。本院认为：康洁消毒中心与彭某某所签订的房屋转租合同应当认定为有效，理由如下：首先，原房屋所有权人与康洁消毒中心所签订的《房屋租赁合同》第六条第二款，明确载明仅仅在房屋“整体转租”的情况下，才必须取得房屋所有权人的书面同意，而本案中为房屋部分转租；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原房屋所有权人刘海斌当然知晓承租人转租，而谭向阳、沈继荣作为房屋所有权人之一，在长达一年多的时间之内，不知晓承租人转租的情形不合常理。且即使按照谭向阳、沈继荣在书面证明当中的陈述，谭、沈二人在2014年6月才知道承租人转租，那为何2014年7月2日谭、沈以及罗庆华在书面通知罗旭君以及刘海斌要求解除房屋租赁合同之时，其所持的理由却并非是承租人转租房屋？因此，谭向阳、沈继荣对于承租人转租房屋应当是知晓的，也未提出过转租方面的异议，根据上述司法解释的规定，法院不能以此为由认定转租合同无效；再次，湖湘防水公司在受让房产时，原租赁合同以及转租合同仍在继续履行，而买卖不破租赁，在原房屋所有权人未以承租人转租为由提出异议并解除合同的情况下，租赁合同以及转租合同仍然继续有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告湖南湖湘防水材料工程有限公司的诉讼请求。本案受理费200元，由原告湖南湖湘防水材料工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审判员  周东华二〇一七年三月二十九日书记员  李 珣