北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初36254号原告（反诉被告）：张洪亮，男，1977年8月15日出生。委托诉讼代理人：白春英（张洪亮之妻）。被告（反诉原告）：叶明，女，1957年7月11日出生。委托诉讼代理人：赵丽赟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林娟，北京市浩天信和律师事务所律师。张洪亮与叶明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张洪亮及其委托诉讼代理人白春英与叶明及其委托诉讼代理人赵丽赟、李林娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张洪亮向本院提出诉讼请求：1、要求叶明退还剩余房租13141.66元（2个月零23天），退还押金4750元。2、叶明赔偿我违约金两个月房租9500元，赔偿我搬家费及其他费用1200元。3、本案诉讼费用由叶明承担。事实及理由：我于2016年6月15日与叶明签订房屋租赁合同，房屋所在地海淀区×大厦822房间，签订合同及谈判时，双方约定租赁房屋为开办公司商业经营，双方协商于8月底前叶明协助我开办的公司进行迁入注册，并提供房产证明和身份证复印件，至9月5日，叶明未按约定协助我办理公司注册迁入手续，也不提供产权资料及房主身份证明材料，后经双方当面协调，双方未能达成一致，叶明提出退租意见，因叶明无法协助我办理公司注册迁入手续，严重影响了公司正常经营活动，我的公司只能重新选租其他办公地址。9月21日，我搬出×大厦822房间，腾退清理房屋后，我以电话及短信的方式通知叶明并给叶明发送了房间照片，要求叶明办理退租手续并取回房屋钥匙，退还房租及押金，但叶明未予答复，经多次联系，均未得到叶明的回复，为维护我的合法权益，故起诉请求法院依法判决。叶明辩称，张洪亮的诉讼请求没有法律依据，我没有配合张洪亮将其公司迁入租赁房屋的义务，张洪亮明知承租房屋不能作为商用房屋，但其还是自愿承租该房屋，其应自行承担相应的责任，现不同意张洪亮的诉讼请求。由于张洪亮在合同履行中，擅自单方搬离承租房屋，导致合同提前解除，故张洪亮应按合同约定向我支付违约金并赔偿我的经济损失。为维护我的合法权益，现提出反诉请求：1、请求确认我与张洪亮之间的《×大厦租赁合同》于2016年12月14日解除。2、判令张洪亮立即支付违约金9500元。3、判令张洪亮立即支付损失9500元。张洪亮对叶明之反诉辩称，叶明出租的房屋不能注册公司，但我和叶明在租房时就和她商量过租赁房屋要用作商用，当时叶明同意了，我们有电话录音。此外，我和叶明商量好于2016年9月21日解除合同，其主张2016年12月14日解除合同，不是事实。由于是叶明违约，故我不同意叶明的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，张洪亮(承租方，乙方)与叶明(出租方、业主，甲方)于海淀区×大厦签订《×大厦租赁合同》，叶明将位于北京市海淀区×大厦822室房屋（以下简称822室房屋，建筑面积54.76平方米）出租给张洪亮用于商业使用。合同第1.1款约定：“甲方同意将位于北京市海淀区×大厦822室之房产，在设备良好及可租赁的状态下租给乙方使用;本房屋仅作为工商营业执照营业范围内使用”;合同第2.1款约定：“租赁期限为1年，自2016年6月15日起至2017年6月14日止”;合同第3.1款约定：“双方谈定，本房屋每月租金为4750元，此价格包括物业管理费及取暖费”;合同第3.2款约定：“租金支付方式为押4750元付半年租金28500元，乙方直接汇至甲方指定银行账户工商银行×××（叶明）”;合同第3.3款约定：“租金每6个月支付一次，应于付款月起租日10个工作日前支付下一次租金;在本合同有效期内，租金不予调整”;合同第3.4款约定：“押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反本合同的规定，造成甲方损失的，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方损失时，甲方仍有权利向乙方追偿”;合同第4.3款约定：“甲方应出示该房屋相关的法律证明及身份证明，并保证其为本房屋的合法拥有人及具有合法地位”;合同第7.1款约定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：7.1.1：甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用……因甲方原因造成本合同的无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于壹个月房租的违约金”。合同第7.2.4项约定：“甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金;如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿”。合同第7.3款约定：“本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金”。合同签订后，叶明将出租房屋交付给张洪亮，张洪亮向叶明支付了租房押金及半年的房屋租金共计33250元，其中押金4750元，2016年6月15日至2016年12月14日租金28500元。租赁期间，因叶明不同意张洪亮在其提供的租赁房屋内注册企业，双方产生纠纷。之后，张洪亮向叶明提出终止租赁合同的履行，并提前电话通知叶明准备搬出822室。在双方协商过程中，叶明明确同意张洪亮提前搬出822室。2016年9月21日，张洪亮一方通过搬家公司搬离822室房屋并电话告知叶明接收腾退房屋，但叶明未予理睬。2016年10月13日，张洪亮来院提起本案诉讼。2016年11月30日，叶明通知张洪亮交回房屋钥匙。2016年12月15日，叶明自行将822室房屋收回。本案庭审中，张洪亮就诉讼请求及反诉答辩意见提交《×大厦租赁合同》、短信通信记录、承租房屋照片、工商银行转账汇款单、电话录音、收条、张某证言、北京××搬家公司×搬家分公司证明、搬家费发票等材料予以证明。叶明对张洪亮提交的部分证据的真实性、完整性提出异议，对张洪亮提交证据所要证明的内容不予认可。叶明就答辩意见及反诉请求提交房屋所有权证、《×大厦租赁合同》、双方往来短信、《收据》等材料予以证明。张洪亮对叶明提交的证据材料的真实性未提出异议，但对叶明所要证明的内容提出异议，不予认可。经释明，张洪亮、叶明就诉讼请求及答辩意见，未提交其他相关证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。叶明与张洪亮签订的《×大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然叶明提供的出租房屋性质为住宅，但依据叶明与张洪亮在房屋租赁合同中的约定，叶明向张洪亮提供的出租房屋应当具备“作为工商营业执照营业范围内使用”的用途，因叶明提供的租赁房屋不符合合同约定的房屋用途，张洪亮无法在此租赁房屋内注册企业，叶明应当承担合同无法履行的责任。依据张洪亮提交的证据材料，叶明在双方协商中明确同意张洪亮提前退房，该协商内容应属双方协商解除合同的意思表示。此后，张洪亮于2016年9月21日搬离822室房屋，该日期应视为双方实际解除租赁合同的时间，据此，叶明反诉主张确认双方签订的《×大厦租赁合同》于2016年12月14日解除，与查明事实不符，本院将依据查明事实予以判处。张洪亮搬离822室后，即时通知叶明接收822室，在叶明对其要求不予理睬的情况下，张洪亮于2016年10月13日向本院提出相关诉讼，张洪亮上述行为应当视为其已经尽到了合理通知和履约义务，据此，叶明应当承担解除房屋租赁合同后返还张洪亮租赁房屋押金4750元及退还自张洪亮起诉之后剩余房屋租金的责任。张洪亮起诉主张叶明退还自其腾房之后剩余房租13141.66元之请求，未考虑叶明合理收房时间，故本院对张洪亮主张的金额不予采信。叶明在同意张洪亮提前腾退租赁房屋，且张洪亮已告知其腾退租赁房屋的情况下，迟延与张洪亮办理交接房屋事宜，叶明的行为违反了诚信原则，其应自行承担延迟收房的责任。关于张洪亮主张叶明赔偿违约金9500元之请求，因张洪亮在与叶明签订房屋租赁合同时，未对承租房屋的性质进行合理必要的审查，其对合同目的无法实现亦有明显过失，其应自行承担相应的责任，且张洪亮与叶明已就解除房屋租赁合同一事进行协商，故本院对其相关诉讼请求，不予支持。关于张洪亮主张叶明赔偿其搬家费及其他费用1200元之请求，因张洪亮在本案中已按合同约定向叶明主张赔偿违约金，故该项主张属于重复主张，且于法无据，本院不予支持。关于叶明反诉主张张洪亮支付合同违约金9500元之请求，与查明事实不符，本院不予支持。关于叶明反诉主张张洪亮支付损失9500元之请求，属于重复主张，且于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百二十条，第二百一十六条之规定，判决如下：一、张洪亮与叶明于二Ｏ一六年六月八日签订的《×大厦租赁合同》于二Ｏ一六年九月二十一日解除。二、叶明于本判决生效后三日内退还张洪亮租房押金四千七百五十元，剩余房屋租金九千八百一十六元六角七分。三、驳回张洪亮其他诉讼请求。四、驳回叶明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百一十五元（张洪亮已预付二百五十七元），由张洪亮负担二百四十元，已交纳;由叶明负担二百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一百三十八元，由叶明负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  林宇军人民陪审员  岳 维人民陪审员  李蜀晋二〇一七年三月十日书 记 员  徐文静