重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初11545号原告王容，女，1963年4月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告张惠玲，女，1970年1月20日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告王莉，女，1968年4月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告王珩宇，男，1999年5月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。法定监护人张惠玲，女，1970年1月20日出生，汉族，住重庆市巴南区鱼洞滨江大厦*幢*单元21-1，公民身份号码5102221970********。原告王波凯，男，1988年5月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告谭程，男，1990年2月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。共同委托代理人王宁，重庆巴渝律师事务所律师。被告重庆加班狗科技有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路168号第七层03#，统一社会信用代码915001033217460579。法定代表人杨程君，总经理。委托代理人周信华，北京德恒(重庆)律师事务所律师。原告王容等六人与被告重庆加班狗科技有限公司(以下简称重庆加班狗公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员肖秉文独任审判，于2016年10月28日、2017年2月22日两次公开开庭进行了审理，原告王容等六人的委托代理人王宁，被告重庆加班狗公司的委托代理人周信华到庭参加诉讼；庭审中，原告王容等六人向本院申请对其房屋地面恢复费用的工程造价进行鉴定，本院于2016年2月10日收到鉴定机构的司法鉴定结果。本案现已审理终结。原告王容等六人诉称，2015年3月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将所有的位于重庆市巴南区恒大城商铺附1号2-4及2-5号房屋租赁给被告使用，并约定了租期、租金、违约责任等。但被告在履行合同的过程中，未按时交纳租金，且擅自将租赁的房屋地面抬高并在抬高的地面中设置排水沟，改变了房屋的用途。原告在知晓该情况后要求被告予以恢复，但被告置之不理，且不按时交纳租金。经催收未果，原告遂起诉来院要求判令1、解除与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2016年4月1日起至搬离之日止的欠付租金，并以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自欠付之日起至付清时止的资金占用损失；3、被告对擅自改变房屋结构及用途予以恢复或赔偿相应损失；并承担本案诉讼费。被告重庆加班狗公司辩称，原、被告之间租赁关系属实，其已支付了截至2016年7月6日的租金及物业管理费及水电费；被告对房屋进行装修的事实原告是知晓的，被告不应承担恢复原状或赔偿相应损失的责任；之后因为被告业务变更，被告口头告知原告不准备租用原告的房屋了，并于2016年5月5日关闭诉争房屋未再进行经营，虽然原告对房屋的恢复问题与被告产生了争议，但被告已结清了相关费用，合同也已解除；因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，诉争房屋位于重庆市巴南区恒大城商铺附1号2-4及2-5号，原告王容等六人系诉争房屋的产权人。被告重庆加班狗公司原称重庆小杨哥科技有限公司，2016年6月29日，重庆小杨哥科技有限公司名称变更为重庆加班狗科技有限公司。2015年3月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将所有的位于重庆市巴南区恒大城商铺附1号2-4及2-5号房屋(建筑面积201平方米)租赁给被告使用，租期自2015年4月7日至2019年10月6日，租金：2015年4月7日至2015年10月6日期间租金为9000元/月，2015年10月7日至2016年10月6日期间租金为9900元/月，2016年10月7日至2017年10月6日期间租金为10890元/月，2017年10月7日至2018年10月6日期间租金为11979元/月，2018年10月7日至2019年10月6日期间租金为13176元/月；租金支付方式为季度支付，第一次租金于合同生效后三个工作日内交给原告，以后的租金由被告于租金到期前10个工作日内支付给原告，如未按时支付租金，则从拖欠日起的第八天开始原告有权向被告每天按实欠租金3%加收逾期支付的违约金；被告在合同签订时一次性向原告支付保证金27000元，合同到期或终止，在被告交清租金、水电费、物管费、违约金等费用并对有损失的部分进行赔偿后，原告无息退还被告；被告如需对所租房屋进行装修或改造，须征得原告的同意，改造的费用由被告自行承担；租赁期间，由于被告导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，维修费由被告负责；被告逾期交纳租金达到30日以上，经原告限期交纳后仍拒不交纳，原告有权解除合同；租赁期满未能续租等终止的，被告应当于租赁期满或合同终止前7日内将租赁的房屋及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告；被告在租赁期内确需中途退租的，应提前30日向原告提出书面申请，经原告同意后，被告须交清应交费用，被告所交保证金无偿归还原告；违约责任：被告在原告没有违反合同的情况下提前退租，视为被告违约，被告交纳的保证金无偿归原告等内容。合同签订后，原告按约向被告交付了诉争房屋，被告在接房后，支付了原告保证金27000元及截至2016年7月6日期间的租金及水电费、物管费等费用，并自行将诉争房屋进行了装修改建用于餐饮经营，包括但不限于增加了排水、燃气设施及厨房地面增高等，并未将房屋具体装修情况告知原告。后因被告公司业务转型，被告自行关闭诉争房屋的门面经营并自行搬离了诉争房屋，未归还原告房屋的钥匙；在支付了截止2016年7月6日期间的租金、水电气费、物管费等费用后，未再支付之后的相关费用。因被告未按时支付余欠租金，经催收未果，原告委托重庆巴渝律师事务所于2016年8月4日向被告发出《关于处理相关问题的函》载明要求被告在收到函件后三日内履行完支付拖欠租金及违约金的义务并对诉争房屋回复原状，双方才继续履行合同等，三日内未履行相关义务，则视为放弃该解决方案，在收到函件后五日内双方之间的租赁合同自行解除等内容。被告在收到该函后未提出异议，且在约定时间内未再支付任何费用。原告遂起诉来院要求判令1、解除与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2016年4月1日起至搬离之日止的欠付租金，并以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自欠付之日起至付清时止的资金占用损失；3、被告对擅自改变房屋结构及用途予以恢复或赔偿相应损失；并承担本案诉讼费。审理中，因原、被告双方对诉争房屋的恢复原状及损失赔偿未能达成一致，原告向本院申请对其在诉争房屋的地面恢复的工程造价进行司法鉴定；2017年1月10日，被告将诉争房屋的钥匙交给本院；2017年2月10日，由双方当事人选定的经本院委托的鉴定机构重庆金汇工程造价咨询事务所向本院回复渝金汇【2017】鉴字第019号鉴定意见书载明，诉争房屋的地面恢复的工程造价为23826元。庭审中，原、被告双方对鉴定意见书没有异议，但被告仅愿意以其所欠保证金予以抵扣，不愿意再支付其他费用；原告认可被告交纳租金至2016年7月6日的事实；被告认为原告已知晓被告装修的事实，且被告向原告提出解除合同、并不再租赁诉争房屋的情况已口头告知了原告，所以不应再支付租金；且原告提出的资金占用损失的标准过高，不应支持。双方争议过大，调解未果。以上事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《房屋产权证书》、《关于处理相关问题的函》、《工程施工承包合同》、营业执照、准许变更登记通知书、转账汇款凭证、发票、民生银行对账单、付款流水清单等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法签定的合同对合同双方有约束力，合同双方均应按合同约定的内容全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告于2015年3月6日签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定向被告交付了房屋，被告在支付了截至2016年7月6日的租金及相关费用后，未再按合同约定按时向原告支付租金，经原告催收后，仍未按时支付相关费用，属违约行为，依照双方签订的合同，被告的违约行为符合合同约定的解除条件，原告有权解除合同，因此，原告请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于被告应支付的租金的问题，本院认为，现被告已于2017年1月10日将占有的诉争房屋的门面钥匙交还本院，且被告在庭审中提供的证据已能证明其交纳截止2016年7月6日的租金，且原告已认可被告提供关于交纳租金的证据的真实性，因此，对原告主张的要求被告支付租金及资金占用损失的请求，本院认定，被告应支付原告自2016年7月7日至2017年1月10日止按合同约定的租金标准计算的租金共计60852元，并按中国人民银行同期同类贷款利率4倍支付原告资金占用损失(2016年7月7日至2017年1月6日期间的租金标准为9900元/月，2017年1月7日至2017年1月10日的租金标准为10890元/月)。关于诉争房屋的地面恢复的问题，本院认为，根据《房屋租赁合同》“租赁期间，由于被告导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，维修费由被告负责。”及“租赁期满未能续租等终止的，被告应当于租赁期满或合同终止前7日内将租赁的房屋及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告。”之约定，被告对房屋的改建情况有恢复的义务；现经被告改建的房屋在返还原告时明显不是处于“良好、适租”的状态，被告应就房屋地面的恢复工程造价承担赔偿责任。庭审中，因原、被告就房屋的地面恢复无法达成一致，经双方当事人自选的经本院委托的鉴定机构鉴定，诉争房屋的地面恢复费用为23826元，故对原告要求被告承担诉争房屋地面恢复的赔偿费用的请求，本院予以支持。审理中，被告认为其交纳的27000元的保证金应予抵扣相关费用，但根据《房屋租赁合同》“被告在原告没有违反合同的情况下提前退租，视为被告违约，被告交纳的保证金无偿归原告。”之约定，该保证金实际上系违约金的性质，现因被告存在违约行为导致合同无法履行，被告应承担原告不予退还保证金的违约责任。关于被告认为原告在其改建房屋前已知晓了其改建情况的问题，但其没有证据予以证明其告知了原告房屋的具体改建内容；被告认为其在2016年5月已口头告知了原告不再租赁的事实，双方的租赁合同已在其告知原告时解除；但被告没有提交其告知原告解除合同、不再租赁的证据予以佐证；且根据合同约定，被告应当书面告知原告解除合同、不再租赁的情况，在庭审中被告也自认是口头告知，非书面告知原告；故对被告的抗辩理由，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告王容、王波凯、王莉、谭程、张惠玲、王珩宇等六人与被告重庆加班狗科技有限公司于2015年3月6日签订《房屋租赁合同》自本判决之日起解除；被告重庆加班狗科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王容、王波凯、王莉、谭程、张惠玲、王珩宇等六人自2016年7月7日至2017年1月10日期间的租金60852元；并支付原告按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的标准自欠付之日起至实际付清时止的资金占用损失。(其中2016年7月7日至2017年10月6日，以所欠租金29700元为基数，自2016年6月24日起计算；其中2016年10月7日至2017年1月6日，以所欠租金29700元为基数，自2016年9月24日起计算；其中2017年1月7日至2017年1月10日，以所欠租金1452元为基数，自2016年12月24日起计算)被告重庆加班狗科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王容、王波凯、王莉、谭程、张惠玲、王珩宇等六人房屋地面恢复费用23826元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1430元，本院减半收取715元，鉴定费5000元，由被告重重庆加班狗科技有限公司承担（此款已由原告王容、王波凯、王莉、谭程、张惠玲、王珩宇等六人垫付，被告重庆加班狗科技有限公司在履行判决义务时一并给付原告，本院预收的受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1430元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  肖秉文二〇一七年三月十日书 记 员  邹孔丽