浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7706号上诉人（原审被告）：郑明霞，女，1970年11月22日出生，汉族，住杭州市。上诉人（原审被告）：贾文峰，男，1967年10月2日出生，汉族，住杭州市。委托代理人：李广周，云南华恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李维薇，女，1975年10月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：叶丰铭，浙江五联律师事务所律师。原审第三人：杭州嘉福房地产代理有限公司，住所地：杭州市转塘街道岭上花苑23幢1号商铺。法定代表人：苏建军。委托代理人：苏辉，男，1989年6月25日出生，汉族，系该公司员工。上诉人郑明霞、贾文峰因与被上诉人李维薇、原审第三人杭州嘉福房地产代理有限公司（以下简称嘉福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：郑明霞、贾文峰系夫妻，系杭州市富阳区受降镇金富春山居泽闲居××幢××号房屋的共同所有权人。2015年5月29日，李维薇（甲方、买方）与郑明霞（乙方、卖方）、嘉福公司（丙方、居间方）共同签订一份《购房意向合同》，约定乙方将位于杭州市富阳区受降镇金富春山居泽闲居××幢××号房屋转让给甲方，房屋总价为350万元；首付款160万元在签订××区房屋转让合同后10个工作日内支付，其余商业贷款，款清交房。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金1万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。双方同意在意向合同签订后10日内签订《杭州市房屋转让合同》。意向合同签订后，如甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。2015年6月1日，李维薇支付给嘉福公司1万元作为意向金。当日，郑明霞从嘉福公司处收取上述1万元作为李维薇购买案涉房屋的购房定金。当日，第三人向郑明霞、贾文峰出具收条，载明收到郑明霞、贾文峰的案涉房屋产权证、共有权证、契证、土地证共4证。2015年6月7日，李维薇与郑明霞、贾文峰在嘉福公司的组织下协商签订《杭州市房屋转让合同》。双方在协商过程中，贾文峰要求李维薇在签订合同时支付购房定金10万元-15万元，李维薇认为该要求超出意向合同约定的条件，故不同意支付该部分定金。双方还就银行贷款支付部分款项的具体时间存在争议。当日，双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。后李维薇通过嘉福公司与郑明霞、贾文峰联系协商签订合同未果。2015年7月24日，李维薇发函件要求郑明霞、贾文峰协商签订合同。郑明霞、贾文峰收到函件后，双方也未协商签订合同。李维薇于2016年5月27日向原审法院起诉，要求判令：1.解除双方签订的《购房意向合同》；2.郑明霞、贾文峰共同返还李维薇支付的定金1万元；3，郑明霞、贾文峰支付违约金35万元；4.本案诉讼费由郑明霞、贾文峰负担。原审法院认为：李维薇与郑明霞签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。郑明霞、贾文峰系夫妻，系案涉房屋共有权人。2015年6月1日，郑明霞收取定金1万元、嘉福公司出具承诺书，以及向嘉福公司提供案涉房屋共有权证等事实，让李维薇有理由相信郑明霞有权代表贾文峰与李维薇签订《购房意向合同》，而郑明霞、贾文峰于2015年6月7日与李维薇协商签订合同的事实，让李维薇亦有理由相信贾文峰对该此前意向合同是认可的。故郑明霞、贾文峰辩称《购房意向合同》系无效合同，依据不足，原审法院不予支持。根据意向合同的约定，双方就在意向合同签订后10个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》。2015年6月7日，双方协商签订合同。在协商过程中，贾文峰要求李维薇在签订合同时支付购房定金10万元-15万元，该要求已超出此前《购房意向合同》约定的购房条件。李维薇不同意该项条件并无不妥，郑明霞、贾文峰以该原因不与李维薇签订《杭州市房屋转让合同》违反了意向合同约定，其行为已构成违约。此后，李维薇多次要求与郑明霞、贾文峰协商签订合同未果。现意向合同约定的合同履行期限已届满，故李维薇要求解除该《购房意向合同》，合法有据，原审法院予以支持。因郑明霞、贾文峰违约导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，故李维薇要求郑明霞、贾文峰退还定金1万元，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《购房意向合同》约定，如一方违约，需支付对方房屋总价10%的违约金。本案因郑明霞、贾文峰违约导致合同未能签订，故郑明霞、贾文峰理应承担支付违约金的责任。关于违约金的数额，李维薇主张按房屋总价的10%计算，郑明霞、贾文峰认为其无需支付。原审法院以李维薇的损失为基础、兼顾双方签订的定金协议的性质，以及协议的履行情况及当事人的过错程度，酌情确定由郑明霞、贾文峰支付李维薇违约金10万元。嘉福公司经原审法院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2016年8月25日判决：一、解除李维薇与郑明霞于2015年5月29日签订的《购房意向合同》。二、郑明霞、贾文峰于判决生效之日起十日内退还李维薇定金10000元；三、郑明霞、贾文峰于判决生效之日起十日内支付李维薇违约金100000元；四、驳回李维薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3350元，由李维薇负担2326元，由郑明霞、贾文峰负担1024元，其中郑明霞、贾文峰负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。宣判后，郑明霞、贾文峰不服，共同向本院提起上诉称：一、一审法院将双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，认定为系郑明霞、贾文峰存在违约行为所致，没有事实依据，属于事实认定错误。1、《购房意向合同》仅对转让房屋的行为进行简单初步的约定，对于更为具体的合同内容，如对将要签订的《杭州市房屋转让合同》应约定多少数额的定金，支付首付款后余下购房款如何支付，何时支付完毕，何时办理房屋过户登记手续等影响房屋买卖的实质内容均未进行约定。2、签订《购房意向合同》后，双方就签订《杭州市房屋转让合同》的具体内容进行了协商，但因为双方未能就定金的具体数额及支付首付款后余下购房款何时支付等协商一致，致使双方没能及时签订《杭州市房屋转让合同》。3、《购房意向合同》并没有限定双方就签订《杭州市房屋转让合同》的内容进行协商，对于《购房意向合同》尚未约定的内容，根据《合同法》第十二条的规定，应由双方当事人协商一致后约定。4、郑明霞、贾文峰自始至终同意以约定的价款向李维薇转让房屋，但在签订《杭州市房屋转让合同》时，对具体合同内容提出部分补充协商的行为，是在行使自己的权利，并非违约行为。综上，郑明霞、贾文峰没有违反《购房意向合同》约定的内容，在签订《杭州市房屋转让合同》时就合同的部分具体内容，提出合理合法的补充协商要求的行为，不属于违约行为。二、一审法院判决由郑明霞、贾文峰支付违约金10万元，没有事实依据。如前所述，双方未能签订《杭州市房屋转让合同》客观上系双方对合同部分内容没能协商一致，并非郑明霞、贾文峰违约不签订该合同，郑明霞、贾文峰没有违约行为，不应承担违约责任。其次，李维薇仅通过中介向郑明霞支付了意向金1万元，除此之外，李维薇并没有向法院提供证据证明其存在其他损失，一审法院判决由郑明霞、贾文峰支付违约金10万元，没有事实依据。再次，郑明霞、贾文峰一直同意以双方约定价款转让房屋，只是提出在签订《杭州市房屋转让合同》时明确定金的具体数额和购房款结清的具体日期，如能就此达成一致意见，双方即可签订《杭州市房屋转让合同》，郑明霞、贾文峰没有违约行为，李维薇亦不存在因违约行为造成的损失。综上，郑明霞、贾文峰在签订《杭州市房屋转让合同》时对合同内容提出的补充协商要求，没有违反《购房意向合同》约定的内容，不应承担违约责任；一审法院认定郑明霞、贾文峰存在违约行为，并在李维薇没有提供证据证明存在损失的情况下，判决由郑明霞、贾文峰支付违约金10万元没有事实依据。请求撤销原审判决，改判驳回李维薇的诉讼请求，并由李维薇承担本案一审、二审诉讼费用。针对郑明霞、贾文峰的上诉，李维薇答辩认为：李维薇认为原审法院判决完全合法合理，无异议。一、一审法院在认定郑明霞、贾文峰存在违约行为，从而导致交易双方未能签订《杭州市房屋转让合同》的事实，是完全正确的。理由是：1、《购房意向合同》已经约定了双方关于购房的主要合同内容，包括合同标的、合同总价、首付款金额与商业贷款方式、交房时间、交易定金、违约责任等具体条款。同时《杭州市房屋转让合同》也属于网签格式合同，该合同条款的具体操作规则及流程是为了充分包括交易各方的利益，已被整个市场所认可。2、郑明霞、贾文峰在签订《购房意向合同》时就已经收取了李维薇支付的1万元定金。同时案涉房产是需要通过银行按揭贷款，按照当时的房屋交易规定，案涉房屋的交易金额为350万元，需要李维薇支付40%的首付款（即140万元）。但郑明霞、贾文峰提出因案涉房产当时仍处于银行抵押登记中，郑明霞、贾文峰尚欠银行按揭款需要归还，才能将案涉房产他项权证注销后为李维薇办理房屋过户手续。因此，李维薇也同意了将首付款从140万元增加到160万元。事实上李维薇为此已经增加了20万元的支出。基于以上两点事实，郑明霞、贾文峰又提出再另行支付10万元——15万元的定金，属于对《购房意向合同》关于定金条款的变更申请，同时也有违房屋交易习惯，安全是郑明霞、贾文峰故意想违约而给交易制造障碍的一种托词。3、关于郑明霞、贾文峰要求李维薇明确银行按揭贷款部分款项的支付时间及违约责任。完全是郑明霞、贾文峰提出了不符合房屋日常交易规则的过分要求，银行是审批按揭贷款流程的主体，放款时间也是由银行来确定，具体操作规则及流程在《杭州市房屋转让合同》中均已明确，无需另行约定，同时李维薇也无法左右银行。因此也就无法给郑明霞、贾文峰明确余款的支付时间，而郑明霞、贾文峰的要求完全是故意刁难。4、购房意向合同约定的合同履行期限届满，李维薇多次联系并致函郑明霞、贾文峰要求履行意向合同，签订《杭州市房屋转让合同》，但郑明霞、贾文峰却一直未予理睬，理应承担违约责任。二、关于赔偿违约金10万元的问题。根据《合同法》第一百一十四条以及买卖合同司法解释的规定，双方交易合同中已就违约事项达成一致约定，违约条款对合同双方均具有法定约束力，理应按违约条款处理，即违约方需要支付房屋总价10%的违约金35万元才符合合同约定。现原审法院综合考量各类因素，酌情确定违约金10万元，也是完全符合法律规定，应予以支持。综上，应驳回郑明霞、贾文峰的上诉请求。针对郑明霞、贾文峰的上诉，嘉福公司未发表意见。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉《购房意向合同》其性质上属于商品房买卖预约合同，其合同义务为缔结本约合同。对于预约合同中未决事项，双方应当本于诚实信用原则继续磋商，但除对方当事人同意外，一方当事人不能随意变更预约合同的已决条款。首先，关于定金的问题。本案中，李维薇与郑明霞、嘉福公司签订的《购房意向合同》约定：“甲方（买方）为表示对丙方（居间方）提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币壹万元整”，“若乙方（卖方）接受甲方的购房条件并签署本意向合同后，意向金转为定金”。现上述《购房意向合同》已经各方当事人签字，李维薇依约已向嘉福公司支付1万元意向金，而郑明霞亦向嘉福公司收取该1万元作为李维薇购买案涉房屋的购房定金。故而，双方关于定金的约定明确为1万元，且已经履行完毕，在签订《商品房买卖合同》时，贾文峰要求李维薇支付10万元至15万元购房定金，显与上述《购房意向合同》的约定相悖，李维薇当然有权拒绝。其次，关于尾款支付时间问题。双方《购房意向合同》中约定付款方式为支付首付款160万元，余款采按揭方式，而按揭款何时支付，系由银行审批确定，郑明霞、贾文峰要求在《杭州市房屋转让合同》中约定尾款明确的支付时间和违约责任，难以认定为诚信磋商之行为。综合上述，本院认为，郑明霞、贾文峰以上述理由不与李维薇签订《杭州市房屋转让合同》属于违约行为，应承担违约责任。双方《购房意向合同》中约定的违约金为房屋价款的10%，原审法院根据本案实际情况已酌情予以了降低，并不违反法律规定，亦属合理，本院理应予以维持。综上，郑明霞、贾文峰上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人郑明霞、贾文峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年三月一日书 记 员  徐森燕