河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初25134号原告（被反诉人）屈某某。被告（反诉人）宋某某。被告郑州某公司。原告（被反诉人）屈某某诉被告（反诉人）宋某某、郑州某公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）屈某某及其委托代理人肖xx，被告（反诉人）宋某某到庭参加诉讼，被告郑州某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（被反诉人）屈某某诉称，原、被告系通过郑州某公司居间介绍于xx年xx月xx日签订房屋买卖合同。约定被告（反诉人）宋某某将其位于xx号的房屋出售给原告，并于合同签订之日起45个工作日内办理房屋过户等手续。原告分别于xx年xx月xx日、xx年xx月22日交付给被告宋某某（反诉人）定金及首付款共计115000元。并共同办理剩余房款的贷款手续，该贷款将于房屋过户后直接打到被告宋某某（反诉人）账户上；原告也已按约定交纳各项税费及维修基金并办理网签。由于近期郑州房价暴涨，被告宋某某（反诉人）无理由拖延时间，严重违反合同约定，至今未配合原告办理过户手续，后经原告多次要求被告宋某某（反诉人）对该房屋予以过户，被告宋某某（反诉人）一直推脱不配合。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告宋某某（反诉人）履行合同，协助原告将位于xx号的房屋过户到原告屈某某名下，房屋价值56万元；2、被告宋某某（反诉人）向原告支付违约金（自起诉之日起至实际办理过户之日止按每日购房款的1‰计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉人）宋某某辩称，约定的最迟过户时间是9月13日，但预约到的日期是xx月多，超过了一个月，房价涨了很多，我就不愿意配合原告过户。因为房管局在把产权证改为不动产登记簿，手续复杂，可能超过半年都办理不成，我卖房是想尽快拿到钱，所以不愿意继续过户。我没有违约的地方。没有违约不应承担诉讼费。被告郑州某公司辩称，一、关于房屋买卖的一般流程是：买卖双方与二手房中介公司在经过看房，协商房屋价格、二手房中介佣金后签订买卖合同。合同签订之后若卖家有银行贷款未还清，需还清解押，银行出解押证明之后在房管局预约网签过户，在房管局约定时间双方及中介到达房管局进行网签，并缴纳税费，过户维修基金，之后在房管局预约过户时间。。8月12日我公司陪同宋某某在交通银行进行解押，解押后约屈某某去郑州市房管局进行预约网签过户，预约日期为8月22日。根据合同约定8月21日三方进行房屋交割。宋某某将前期物业费及水电费结清，并将公司代收的伍仟元作为佣金。8月22日上午九点三方在房管局进行网签，缴纳税费，过户维修基金等过户手续。缴纳税费之后预约房屋过户受理日期为10月12日，宋某某表示时间太久不愿意等，经我公司协调愿意继续往前进行。去房管局进行网签签字，缴纳税费签字，受理（过户）签字，不动产证办理签字。屈某某应承担的义务：准备银行贷款资料，支付首付款，网签签字，缴纳税费，受理签字及缴纳工本费和手续费，去不动产中心调查土地情况，不动产办理签字，协助银行在不动产中心办理抵押放款。被告（反诉人）宋某某反诉称，一、自双方于xx年xx月xx日签署房屋买卖合同以来，屈某某拒不支付合同约定的所述款项，以各种借口和理由恶意拖欠，至今仍拖欠反诉方首付款5000元，拖欠中介费5650元和代办费1000元。屈某某的这些行为严重违反了合同的第八条、第九条、第十二条第三款和第五条。屈某某的严重违约行为直接导致以下严重的恶性后果：1、在8月21日，中介以没收到中介费为由拒绝协助买卖双方办理物业交割清单，且强行扣押本该归还给反诉方的定金5000元。2、中介因没有收到代办费而刻意隐瞒房屋交易政策、交易细节和交易时效。3、中介因没有收到代办费而拒绝和拖延办理各项房屋交易的相关手续，导致各项手续的办理停滞不前。4、导致双方不能在合同第五条约定的45个工作日内顺利办理过户，严重违反了合同主旨，依照合同第十一条（违约责任）的第一条，已视为屈某某已单方面解除合同。5、中介因未收到中介费，消极对待双方的矛盾，不愿出面协调，导致双方矛盾升级、对簿公堂。（注：在反诉方和中介的反复催要下，时至今日，屈某某共支付给反诉方和中介的款项及支付日期如下：1、7月12日支付给甲方首付款1万元；2、7月22日支付给甲方首付款10万元；3、7月22日支付给中介订金0.5万元；4、8月21日支付甲方首付款0.5万元。以上款项中的第2、3、4项均是在反诉方和中介方的屡次催促下逾期支付的。）二、依据xx年xx月xx日所签署的房屋买卖合同，屈某某已严重违反了合同的第五条、第八条、第九条和第十二条中的第三条。依据合同第十一条（违约责任）中的第一条和第六条，明确约定反诉方有权解释合同。（请参照本案的房屋买卖合同）双方于xx年xx月22日所签署的网签合同纯属虚假合同，该合同所约定的履行内容纯属子虚乌有。该合同是屈某某故意捏造，并哄骗和威胁反诉方签署，其目的是为了偷税漏税和预谋欺诈反诉方。合同的继续履行需要买卖双方的相互信任与合作，考虑到目前买方已经丧失履行合同所必须的诚信；考虑到阴阳合同的违法性质；考虑到目前不动产登记手续和抵押手续以及银行贷款手续历时太长；考虑到购房尾款无法得以保障，为避免再起纠纷，为彻底解决双方矛盾，建议判令解除房屋买卖协议，同时建议判令屈某某配合反诉方撤销网签合同。三、屈某某在未支付足额首付款的情况下哄骗反诉方于xx年xx月21日提前交付本案房屋供其使用，并在反诉方识破骗局之后强占房屋，拒不归还，且指示5名彪形大汉与反诉方对峙（110警方可作证），导致反诉方家人承受极大的精神痛苦和精神折磨，且导致反诉方损失房屋租金月均2200元。因为屈某某的严重违约行为，造成房屋交易手续无法按时办理，导致反诉方至今未收到足额的购房首付款，且购房尾款（四十多万元）更是没有着落。此前因屈某某和中介曾告知反诉方，在2016年9月初可以收到购房尾款40多万元。故反诉方于xx年xx月3日向亲戚借款27万整用于解押本案中的房产，并承诺对方于2016年9月10日之前归还；另于xx年xx月18日订购了一套位于郑东新区的房屋，并于当日支付对方5万元的定金和12430元的中介费，承诺于9月23日之前支付对方首付款约32万元。时至今日，反诉方因筹钱无望（因无法预计何时能收到售房尾款），已遭到债权人的反复逼迫要求归还欠款，并面临被对方起诉的巨大压力，苦不堪言。同时反诉方因筹不到首付款，被迫取消了8月18日所订购的房屋，并损失掉了当日所支付的全部费用（共计62430元），同时也失去了这次宝贵的购房机会，间接损失预计30万元左右，痛心不已。四、屈某某在因为自身的屡屡违约行为而导致无法按合同期限过户之后，又莫须有的给反诉方捏造和安插罪名，故意隐瞒和逃避自己的罪责（所谓“由于近期郑州房价暴涨，被告无理由拖延时间，严重违反合同约定，至今未配合原告办理过户手续，后经原告多次要求被告对该房屋予以过户，被告一直推脱不配合。”）屈某某利用反诉方的宽善与温和，恩将仇报，恶人先告状！企图趁当前房价暴涨和房屋交易政策不明的社会形势来混淆视听，蒙蔽法眼。屈某某这种视合同如儿戏、视法律如草芥、逃避责任、诬告他人的行为，严重有失做人的基本信誉和道德品行！现反诉人依法提起反诉，请求判决：1、被反诉方赔偿反诉方违约金。从签订房屋买卖合同之日（xx年xx月xx日）至本案起诉日（2016年9月21日）止，按每日购房款的1‰计算。共计40115元整。2、解除双方于xx年xx月xx日所签署的《房屋买卖合同》；要求被反诉方配合反诉方撤销于xx年xx月22日所签署的虚假的《郑州市存量房买卖合同》，并依法追究被反诉人的法律责任。3、被反诉方归还本案房屋的使用权给反诉方，并按照月均2200元的标准赔付反诉方在被强占房屋阶段的租金损失(自xx年xx月21日至房屋归还之日)；另赔偿反诉方经济损失费62430元，并给反诉方家人赔礼道歉。4、本案所涉及的诉讼费及相关诉讼费用由被反诉方承担。原告（被反诉人）屈某某针对被告（反诉人）宋某某的反诉辩称，原告在合同履行过程中并无违约行为。房子是被告宋某某（反诉人）自愿交给我的没有必要赔偿。经济损失与我无关。被告宋某某（反诉人）找人恐吓我，而非我恐吓她，不需向其家人道歉。经审理查明：宋某某作为甲方、屈某某作为乙方以及被告郑州某公司于xx年xx月xx日签订《房屋买卖合同》一份，《房屋买卖合同》主要约定：甲方将自己所有的位于郑州市xx号房屋，房产证号为房屋出售给乙方，房屋价款为565000元,立契时乙方需向甲方支付购房首付款120000元，剩余房款445000元由银行放贷之日向甲方支付，甲乙双方应在本合同签订之日起45日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续，甲方保证在立契之日起365日内将该房产名下所有户口全部迁出，房屋过户交纳的有关税费及相关费用，由乙方负担。另约定：（1）银行审批通过后，宾馆租金到期（xx年xx月20日左右），房屋交付乙方使用；（2）甲方无偿把维修基金过户给乙方使用；（3）xx年xx月20日之前乙方交付120000元整首付款给甲方；（4）甲方如在乙方新房产证出来一个月内收不到尾款，则按天收取乙方租金（每月按2000元计算）。xx年xx月22日，宋某某向屈某某出具收据一张，收据载明：“今收到屈某某购买宋某某位于xx号房产解押款人民币110000元整，此款冲抵房款。备注：其中壹万于xx年xx月xx日已付，7月22日实收（转账）壹拾万圆整收款人：宋某某2016.7.22。”同日，屈某某向郑州某公司交付房屋定金5000元。xx年xx月20日，广发银行向屈某某出具广发总行零售信贷业务﹝2016﹞117296号《关于屈某某450000元人民币二手住房按揭贷款的批复》，批复中主要记载：“借款人屈某某，贷款品种二手住房按揭贷款，贷款金额450000，贷款用途购住房，担保方式和抵质押物地址郑州市金水区未来大道73号院10层12号。”xx年xx月22日，屈某某向xx花园为本涉案房屋支付房屋专项维修资金2066.38元，同日，中原区地方税务局向屈某某代开460000元的增值税普通发票，同时，屈某某向中原区地方税务局交纳房屋转让所得税4600元。郑州住房置业担保有限责任公司向宋某某、屈某某出具《郑州市存量房交易结算资金非监管证明》。本院认为：屈某某、宋某某以及居间方郑州某公司签订的《房屋买卖合同》，该合同系各方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，屈某某向宋某某支付了首付款，并支付了房屋专项维修资金、房屋转让所得税等费用，二人亦在相互配合中完成解押等购房程序，宋某某理应按照合同继续履行房屋过户义务，故本院对屈某某请求判令宋某某协助其将本涉案房屋过户至其名下的诉求，予以支持，但是结合郑州市的房产政策，屈某某应在房产过户之时将房屋尾款支付宋某某，本院酌定在本判决生效后三十日内宋某某将本涉案房屋过户至屈某某名下，屈某某应在判决生效后三十日内支付宋某某房屋尾款450000元。因房屋的过户受市场波动及政策调整的影响较大，故本院对屈某某因不能如期过户而请求的违约金，不予支持。宋某某反诉屈某某支付其40115元违约金、赔偿其租金以及62430元经济损失，证据不力，本院不予支持。反诉要求追究屈某某因签署虚假《郑州市存量房买卖合同》的法律责任，非本案的受理范围，本院对此不予处理。屈某某追加郑州某公司为被告，要求其承担责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉人）宋某某在本判决生效后三十日内协助原告（被反诉人）屈某某将位于xx号的房屋过户到原告（被反诉人）屈某某名下。二、原告（被反诉人）屈某某在本判决生效后三十日内支付被告（反诉人）宋某某房屋尾款450000元。三、驳回原告（被反诉人）屈某某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉人）宋某某全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元、反诉费1175元，由被告（反诉人）宋某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋克己人民陪审员  陈 岭人民陪审员  常聪敏二〇一七年三月三日书 记 员  张春阳