浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7159号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晓涛，男，1986年1月20日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：陈新敏、赵华航，浙江同济律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：连子明，男，1961年2月28日出生，汉族，户籍所在地：杭州市上城区，现住杭州市江干区。委托代理人：叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。原审第三人：浙江龙生房地产开发集团有限公司，住所地：杭州市江干区景芳三区55幢二楼。法定代表人：吴峰，董事长。委托代理人：赵洪，男，1966年4月21日出生，汉族，系公司员工。上诉人吴晓涛因与被上诉人连子明、原审第三人浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2004年12月27日，龙生公司（出卖人）与吴晓涛（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：所购商品房为杭州市江干南肖埠.庆春苑××幢××室，合同约定房屋面积115.97平方米，总金额为1085479元，吴晓涛于合同签订之日付款355479元整，剩余73万元办理银行按揭贷款，等等。合同签订后，吴晓涛按约支付首付款355479元。2009年4月28日，上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行钱江支行出具《还贷证明》，言明：“借款人吴晓涛，身份证号码，于2004年12月向我行申请个人住房按揭贷款73万元，我行经过审批，于2004年12月30日，向借款人发放个人住房按揭贷款73万元，并办妥了相关抵押手续。现借款人已于2009年4月27日还清该笔贷款本息，同意办理抵押撤销和保险注销手续”。2009年5月13日，龙生公司（出卖人、甲方）与吴晓涛（买受人、乙方）签订《解除商品房预售合同协议》，约定，因甲方未在合同约定时间内交房，双方达成以下协议：商品房坐落于甲方开发的南肖埠.庆春苑××幢××室，合同约定面积115.97平方米，总金额1085479元，乙方于合同签订之日已付款355479元，余款730000元办理银行按揭贷款手续；案涉房屋买卖合同约定于2007年6月30日交付，因未在合同规定期限内交房，已构成交付延迟，乙方提出退房；甲方同意乙方退房，并在退房手续办理完毕后一个月内将乙方应付房款退还给乙方。2009年5月20日，吴晓涛（卖家、甲方）与连子明（卖家、乙方）签订《补充协议》一份，约定甲、乙双方已于2009年5月20日签署了本协议，甲方将坐落于杭州市江干区南肖埠.庆春苑××幢××室房屋转让给乙方，经甲、乙双方协商一致达成以下协议：甲、乙双方确认该物业成交价格为176万元整，建筑面积115.78平方米；甲方同意将上述物业更名给乙方；乙方将部分购房款500000元直接支付给甲方，乙方将剩余房款95253元支付给代理公司，待甲方带乙方去开发商处签署上述房屋的《商品房买卖合同》（合同价为1164746元）及办理按揭贷款手续完毕后，代理方将剩余房款95253元支付给甲方，乙方支付代理方中介费10000元；甲、乙双方若任何一方违约，则违约方支付给守约方200000元。2009年5月26日，吴晓涛之母蔡飞云（收款人）、连子明（付款人）共同出具付款证明，言明：“2009年5月26日由本人付南肖埠.庆春苑××幢××室房产首付款，共计366658元，付款分别是转账299999元，收款人蔡飞云；现金55479元，收款人蔡飞云；转账11179元，收款人龙生房产”。同日，蔡飞云出具收条一份，言明：“今收到连子明购买位于庆春苑××幢××室房屋的差价款即593342元”。2009年5月26日，龙生公司（出卖人）与连子明、连子明之妻陈茶花（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定所购商品房为杭州市江干南肖埠.庆春苑××幢××室，合同约定房屋面积115.97平方米，单价为10060元/平方米，总金额为1166658元，连子明、陈茶花于合同签订之日付款366658元整，剩余80万元办理银行按揭贷款，等等。因案涉房屋实测面积为113.94平方米，2016年1月21日，连子明、陈茶花向龙生公司支付案涉房屋剩余房款779578元；2016年4月19日，案涉房屋办理房屋产权登记，房屋所有权人为连子明、陈茶花。经吴晓涛与连子明确认，连子明于2009年9月9日、2010年4月10日分别向吴晓涛之母蔡飞云交付现金50000元、100000元。吴晓涛于2015年8月12日向原审法院起诉，请求：1、连子明支付剩余房款650000元整；2、连子明支付违约金200000元整；3、连子明承担本案的诉讼费用。连子明提出反诉，请求：1、确认2009年5月20日连子明与吴晓涛签订的有关买卖杭州市江干区南肖埠庆春苑××幢××室的补充协议为无效合同。2、吴晓涛向连子明返还购买房款1110000元。3、本案反诉费用由吴晓涛承担。另查明，经吴晓涛、连子明、龙生公司共同确认，吴晓涛向龙生公司支付首付款355479元，已抵作连子明应交纳的部分首付款。再查明，龙生公司尚有房款730000元未返还吴晓涛。原审法院认为：首先，本案的《补充协议》合同效力问题。本案中，反诉原告连子明以不知反诉被告吴晓涛对案涉房屋无所有权为由主张双方之间签订的《补充协议》无效，但根据吴晓涛与连子明签订的《补充协议》中明确约定：连子明将剩余房款95253元支付给代理公司，吴晓涛带连子明去开发商处签署上述房屋的《商品房买卖合同》并办理按揭贷款手续，结合连子明与龙生公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及此后房款支付、房屋产权登记情况，均可证明连子明是知晓吴晓涛并非案涉房屋的实际所有人；同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，而案涉房屋开发商龙生公司对案涉《补充协议》未持异议，故连子明主张案涉《补充协议》无效，于法无据，原审法院不予支持。吴晓涛、连子明之间的《补充协议》合法有效，双方均应全面履行自己的义务。就吴晓涛主张连子明支付剩余房屋650000元及违约金200000元的主张。根据《补充协议》，连子明的合同义务为：1、将部分购房款500000元直接支付给吴晓涛；2、连子明将剩余房款95253元支付给代理公司，待吴晓涛带连子明去开发商处签署房屋的《商品房买卖合同》（合同价为1164746元）及办理按揭贷款手续完毕后，代理方将剩余房款95253元支付给吴晓涛。就房款差价595253元，根据吴晓涛所述，经双方再次协商，吴晓涛认可连子明仅需支付房屋差价593342元，且上述款项已实际履行，故原审法院予以确认；同时，因吴晓涛原向龙生公司支付的房屋首付355479元抵作连子明应付首付款，连子明另向吴晓涛支付上述款项亦属合理，因此，连子明应付吴晓涛共计948821元；对于连子明、陈茶花与龙生公司于2009年5月26日签订的《商品房买卖合同》，连子明已按约将实际房款1146236元付清，龙生公司亦履行交付房屋及办理房屋产权登记的合同义务，《补充协议》中并未约定连子明在与龙生公司签订《商品房买卖合同》之后房款需交与吴晓涛，且《补充协议》中约定金额亦与《商品房买卖合同》中金额不一致，吴晓涛主张上述房屋买卖合同无需履行，连子明应向其支付剩余房款650000元，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持；结合上文，连子明应付吴晓涛共计948821元，吴晓涛虽认可连子明支付了1110000元，但其中11179元系连子明直接支付给龙生公司并已作为房屋首付款，实际上连子明已支付了1098821元，故连子明不存在违约事由，吴晓涛主张连子明支付违约金200000元，于法无据，原审法院不予支持；反之，吴晓涛尚应返还连子明150000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，原审法院判决：一、驳回吴晓涛的诉讼请求；二、吴晓涛于判决生效之日起十日内返还连子明150000元；三、驳回连子明其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉按规定减半收取案件受理费6150元，由吴晓涛负担；反诉案件减半收取的受理费7395元，由连子明负担6408元，由吴晓涛负担987元。宣判后，吴晓涛不服，向本院提起上诉称：本案的实质是二手房买卖，吴晓涛因龙生公司未能办理产权证，所以没有办法通过正常二手房买卖手续，只能通过自己先退房再通过开发商与连子明签订房屋买卖合同来完成二手房交易，这样第一是可以完成二手房买卖，二是连子明通过与开发商签订《房屋买卖合同》帮助其正常的银行贷款。本案涉及吴晓涛与连子明的商品房买卖合同就是《补充协议》，连子明与开发商签订的《商品房买卖合同》并非正常意义上的房屋买卖合同，只是办理产权与贷款所用。双方的补充协议约定房屋的成交价是176万元。虽然补充协议只约定了差价部分房款的支付方式，但结合本案实际情况，一审法院也认定吴晓涛向龙生公司支付的首付款355479元已经作为连子明的首付款，那么显然本案的实际支付方式就是应当由连子明直接将176万元房款支付给吴晓涛，吴晓涛和连子明并没有实际去履行分别与开发商龙生公司签订的合同。而实际上，吴晓涛已将向开发商支付的房款均作为连子明的购房款，连子明只需要直接向吴晓涛支付。尤其需要注意的是连子明在吴晓涛向法院起诉要求其支付剩余房款后，在其自称不知道谁是房屋实际产权人的情况下恶意的又将779578元支付给房开公司。其这样的举动让一审法院误认为吴晓涛只是收取的差价部分，实际上根据此类型的房屋买卖合同的惯例和本案的买卖合同支付款项的实际情况包括首付款的支付，都能看出连子明实际只需要向吴晓涛支付购房款，而不需要吴晓涛向房开公司去退购房款，连子明再向房开公司支付购房款，连子明再向吴晓涛支付差价款。一审法院的认定显然错误，其认为连子明已经支付了差价款，吴晓涛的73万元应当向开发商主张，原审法院这样的判决没有依据本案在合同履行过程中的实际支付情况，教条的判决既有失公平又会造成讼累。一审判决还要求吴晓涛返还连子明15万元购房款更是令人匪夷所思，一审法院认为吴晓涛认可连子明仅仅需要支付购房款差价593342元，同时因吴晓涛原向龙生公司支付的房屋首付款355479元抵作连子明应付首付款，连子明另想吴晓涛支付上述款项亦属合理，从而认定连子明只需要向吴晓涛支付948821元。该认定明显与事实不符，吴晓涛并没有认可连子明只需要支付593342元差价款，如果吴晓涛是这样认为的话还需要向法院起诉要求连子明支付剩余房款吗？这显然与事实不符，也与情理相悖。关于首付款和贷款部分本来就是由吴晓涛已经支付，连子明只需要向吴晓涛支付，而一审法院完全是按照连子明已向吴晓涛支付的款项来反推，认为吴晓涛只要差价部分，那么现在连子明付了1098821元，推断出355479元也可以抵扣算成连子明支付的首付款，从而推断出连子明多付了15万元要求返还，这样的判决看似合理实则经不起推敲也与事实不符。从连子明已经向吴晓涛支付1098821元的事实反而更能证明连子明需要的是将176万元直接支付给吴晓涛，双方的补充协议着重写了差价部分是因为房价部分吴晓涛已经支付了购房款，该购房款毫不疑问是作为购房者的连子明应当支付的，而且支付对象是非常明确的。在吴晓涛起诉之前也都是这样操作的，连子明将差价款首付款都是直接支付给吴晓涛。这都是客观存在的事实。尽管吴晓涛和龙生公司解除合同中写房款可退，解除合同只是为了完成更名，完成二手房买卖，实际上根本没有去履行退款，而是直接转到了连子明名下。很显然关于贷款部分也是如此，因为当时吴晓涛已经结清了贷款，该款项支付模式和首付款是一样的。就是因为连子明在一审发生后恶意向开发商支付了尾款，改变了付款方式，从而使得一审法院认识上错误，认为这是三层法律关系，认为吴晓涛只能收取差价款，吴晓涛应向开发商退房款，而连子明应向开发商付房款。这样的认定显然违背了双方交易的初衷，开发商只是配合二手房的更名，对开发商来说已经收到了该套房屋的购房款，只是帮助吴晓涛更名，二手房交易的房款应当由连子明直接支付给吴晓涛。连子明的恶意行为理应由其本人承担一切责任。综上，请求撤销原审判决，改判连子明支付剩余房款65万元，并支付违约金20万元，并由连子明承担本案一、二审全部诉讼费用。针对吴晓涛的上诉，连子明答辩认为：一、一审判决中查明的案件事实均属实，连子明已办理完毕产权三证的事实也与客观事实相符。一审判决有关驳回吴晓涛要求连子明向其支付购房款及违约金的判决是客观公正的。由于连子明在一审中出示的一系列证据，尤其是向龙生公司交付的房款、龙生公司配合向连子明开具销售不动产统一发票、龙生公司配合连子明办理房产三证均能证实连子明实际履行的是与龙生公司的商品房买卖合同，同一套房产，连子明不可能同时向吴晓涛及龙生公司同时购买。因此，吴晓涛与连子明签订的合同本就属无效合同，未实际履行也不可能履行，吴晓涛失去了要求连子明支付房款及违约金的基础，相反，吴晓涛应全额返还已从连子明处收到的所有房款。二、虽然连子明并未针对一审的反诉部分的不公平判决提出上诉，但连子明仍然认为吴晓涛与连子明签订的有关房屋买卖合同的协议属无效合同，一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，驳回了连子明要求吴晓涛全额返还房款的反诉请求，是对法律适用错误。吴晓涛无权依据该无效合同收取连子明的购房款差价595253元，吴晓涛应向连子明返还。本案一审判决后，一审法院针对连子明的一审反诉，仅判决吴晓涛返还其中的房款15万元，对连子明是不公平的。由于在一审庭审中，吴晓涛出具的证据均能充分证明，吴晓涛在与连子明签订房屋买卖合同时，吴晓涛并非出售的庆春苑的房屋的所有权人，而且吴晓涛出示的证据也证实吴晓涛已与龙生公司解除了房屋买卖合同，因此，双方签订的补充协议因吴晓涛不具备出售庆春苑房产的资格，即合同主体不适格属于无效合同，并且该类无效合同应定性为自始无效，绝对无效的合同类型。本案中双方买卖合同的效力被推翻，不因双方在补充协议中的相关房款支付的提示或一审认定的连子明知情而改变，因为本案的交易标的是不动产，不动产的产权归属应依据不动产交易法律规定，而不应根据普通商品买卖的法律规定。根据无效合同的法律特征，一是具有违法性，是因其违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。二是具有不履行性。所谓不履行性是指当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任，三是无效合同具有自始无效性，因无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。本案的合同属绝对、自始无效的合同，因此协议中的所有条款均不能约束合同主体双方。本案中，因吴晓涛违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款规定，吴晓涛并非南肖埠庆春苑房产的房屋所有权人，也并不持有该房产的权属证书，也并非该房产的一手房开发商。相反，吴晓涛是在解除与龙生公司的房屋买卖合同后，隐瞒房屋真实情况的前提下将涉案房屋出售给连子明的，双方的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。吴晓涛从连子明处以房屋出卖方的名义陆续拿到的房款属于签订无效合同后的非法所得，理应向连子明返还。连子明总共向吴晓涛支付了房款1110000元，依据无效合同的返还原则，吴晓涛理应向连子明返还该笔房款。综上，请求驳回吴晓涛的所有诉讼请求，并依据房地产交易的相关法律规定作出公正的判决。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为有效。连子明一审及二审中均以吴晓涛不是案涉房屋的所有权人为由主张合同无效，系其对法律的误解。《补充协议》约定“……待吴晓涛带连子明去开发商处签署房屋的《商品房买卖合同》…。”等语表明连子明对吴晓涛非房屋所有权人，其须另行与开发商签订房屋买卖合同等明知，且表示“连子明自己也不知道为什么由吴晓涛带领其到龙生公司签订买卖合同”，故而本院采信吴晓涛的主张，认为案涉房屋系由吴晓涛转让给连子明，其方式是通过吴晓涛与开发商解除合同，再由连子明与龙生公司签订商品房买卖合同。双方对连子明的购房款应当支付给吴晓涛抑或龙生公司产生争执，本院认为，首先，《补充协议》中约定房屋价款为176万元，连子明在扣除其与龙生公司签订商品房买卖合同的合同价1164746元后将剩余房款支付给吴晓涛，故房屋差价595253元应当由连子明支付给吴晓涛；其次，本案各方当事人均确认，吴晓涛原向龙生公司支付首付款355479元，已抵作连子明应交纳的部分首付款，故而该笔款项亦应由连子明支付给吴晓涛。最后，上诉认为连子明与龙生公司签订商品房买卖合同目的之一系为了帮助连子明办理银行贷款，故倘若除差价款之外的款项，连子明亦应支付给吴晓涛，则该目的即无法实现，故而本院认定剩余款项的支付对象为龙生公司。至于龙生公司尚未退还吴晓涛的购房款，吴晓涛可另行主张权利。综合上述，本院认为原审法院的处理并无不当，吴晓涛的上诉理由不能成立，原审判决事实认定清楚，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人吴晓涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年三月二十四日书 记 员  徐森燕