苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第00734号原告于国全，男，汉族，住苏州市虎丘区。原告于勋，男，汉族，住苏州市虎丘区。原告陈丽珠，女，汉族，住苏州市虎丘区。原告于国英，女，汉族，住苏州市虎丘区。以上四原告共同委托代理人赵文清，江苏华海中天律师事务所律师。被告苏州市浒墅关中心小学校（以下简称浒墅关小学），住所地苏州市浒墅关镇桑园路488号。法定代表人朱建民，校长。委托代理人杨冬平，学校教师。委托代理人吴俊芳，学校教师。原告于国全、于勋与被告浒墅关小学转让合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判，于2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告于勋及其与原告于国全的共同委托代理人赵文清，被告浒墅关小学的委托代理人杨冬平到庭参加诉讼。后由于工作变动，本案承办人变更为审判员朱海兰，并追加陈丽珠、于国英为本案共同原告，于2015年6月19日、7月28日公开开庭进行了审理。原告于勋及其与原告于国全、陈丽珠、于国英的共同委托代理人赵文清，被告浒墅关小学的委托代理人杨冬平、吴俊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于国全、于勋、陈丽珠、于国英诉称，于国新与于国全系兄弟关系。1996年7月2日，二人与被告浒墅关小学签订《协议书》一份，将两人分别所有的苏州市浒墅关镇为农弄24号、24-1号房屋及宅基地转让给被告。被告依约向于国新、于国全支付32000元价款，房屋一直由被告占有。1998年9月2日于国新因病去世，其第一顺序继承人为其配偶陈丽珠、儿子于勋，其父亲于某2014年12月去世，母亲杨某2001年2月去世，两位老人生前育有子女于国新、于国全、于国英。原告认为，本案中土地属于宅基地使用权性质，被告也清楚，故双方虽然签订《协议书》，但不能办理过户手续，因为《土地管理法》等法律法规规定，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的人转让。《协议书》违反了法律强制性规定，应认定为无效。目前房屋面临政府动迁，因房屋所有权证和土地使用证仍登记在于国新、于国全名下，动迁主管部门虽然知道房屋实际由被告占有使用，但不能确定动迁征收补偿的对象，要求原、被告自行协商，但双方未能达成一致意见。原告因此诉至法院，请求判令：1、确认于国新、于国全与被告苏州市浒墅关中心小学校于1996年7月2日签订的买卖为农弄24号、24-1号住房及宅基地的《协议书》无效；2、被告苏州市浒墅关中心小学校将宅基地产权证及房屋钥匙归还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告苏州市浒墅关中心小学校辩称：1、原告于勋对争议房产只有部分产权；2、针对原告说的土地性质，当初原告交付被告的材料中含有国有土地使用证；3、被告认为双方于1996年7月2日签订的协议有效，且当初被告已向原告支付了房屋的对价，被告也使用涉案房屋近二十年。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并且判令诉讼费用由原告自行承担。经审理查明，位于苏州市虎丘区浒墅关镇为农弄24号房屋建筑面积27.7平方米，占地43.3平方米，所有权人为于国新；位于苏州市虎丘区浒墅关镇为农弄24-1号房屋（两间）建筑面积39.6平方米，其中一间建筑面积20.6平方米，另一间建筑面积19.0平方米，共计占地54.0平方米，所有权人为原告于国全，二人系兄弟关系。1996年7月2日，于国新、于国全（乙方）与被告浒墅关小学（甲方）签订《协议书》一份，约定如下：为发展教育事业，家住甲方幼儿园东首为农弄24号的于国新、24-1号于国全兄弟俩现有邻房各一间进深七架头及天井南四架头、五架头各一间，约建筑面积67.3平方米（附房产证）占地97.3平方米（附平面图）有意转让甲方，现将有关事项协议如下：1、乙方将现有为农弄24号、24-1号住房及宅基地（附产权及平面图）全部转让甲方，乙方及父母住所由乙方自行安排，为此甲方补偿乙方兄弟俩人民币各壹万陆仟元，合计叁万贰仟元正。2、乙方不得破坏、拆除现有房屋及水电设备、门锁等，有关生活用品自行搬走。3、发生与东、南邻居宅基地纠纷需由乙方负责处理。4、乙方需于96年7月前将现有房屋及宅基地包括产权证、房屋钥匙交付甲方，甲方一次性交付款子叁万贰仟元整。5、此协议一式五份（甲方二份、乙方一份、镇管所一份、房管所一份）。6、此协议经双方签字盖章、有关部门签证后生效。任何一方不得毁约。毁约方需支付违约金壹万元。协议签订后，因浒墅关小学发现兄弟二人之父于某实际居住在于国新所有的房屋中南面一间内，故双方协商放弃该间房屋的购买，浒墅关小学在扣除房屋价款2000元后，实际支付于国新、于国全购房款30000元，于国全、于国新即将涉案房屋及房屋所有权证、土地使用证交付浒墅关小学。双方至今尚未办理过户手续。另查明，于国新、于国全父亲于某与母亲杨某共生育子女三人，除兄弟二人之外，尚有一女，即原告于国英。于国新于1998年9月12日去世，杨某于2001年2与8日去世，于某于2014年12月5日去世。于国新在世时与原告陈丽珠为夫妻关系，二人共育有一子，即原告于勋。于某、杨某各自父母均已过世多年。又查明，于国新所有的为农弄24号房屋南面一间实际所有人为于某，建筑面积19.2平方米，占地19.2平方米。2006年前后，于某以10000元的价格将上述房屋出售，目前已拆迁。庭审中，原、被告一致确认浒墅关小学已自涉案房屋中搬离。以上事实，有房屋所有权证两份、土地使用证三份、协议书、户口注销证明三份、户口簿、房屋权属登记信息查询结果证明、户口登记表及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，继承从被继承人死亡时开始。本案中，于国新死亡后，其遗产应由其父亲于某、母亲杨某、妻子陈丽珠及儿子于勋继承，后杨某、于某亦先后死亡，故该二人自于国新处继承的遗产即转由其继承人于国英、于国全继承，因此，于国全、于勋、陈丽珠、于国英作为原告提起本案诉讼，其主体身份合法。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，于国新、于国全与浒墅关小学作为签订《协议书》的合同双方，其均具有缔结合同所需的民事权利能力及民事行为能力，双方出售及购买涉案房屋的意思表示一致且真实，合同内容不违反法律、行政法规等强制性规定，因此，该《协议书》自双方当事人在合同上签章之日起即成立并生效。至于双方在合同第6条约定的“此协议经双方签字盖章、有关部门签证后生效”虽符合附生效条件的表面特征，但本院认为，因双方并未明确“有关部门”具体为何部门，因而构成约定不明，应视为没有约定，且原告并未举证证明相关法律、行政法规对此存在“签证生效”的强制性规定，故不影响合同的成立及生效，更何况双方均依照合同约定履行了自身的义务，浒墅关小学亦合法占有并使用涉案房屋近二十年，因此，原告主张《协议书》无效并要求被告返还涉案房屋的产权证及房屋钥匙的诉讼请求不但没有任何事实及法律依据，而且违反了合同履行过程中应遵循的诚实信用原则，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条第二款，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条之规定，判决如下：驳回原告于国全、于勋、陈丽珠、于国英全部诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告于国全、于勋、陈丽珠、于国英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10×××99。审判员  朱海兰二〇一五年七月二十八日书记员  赵建荣