拉萨市兴达路面彩砖厂与刘家富房屋租赁合同纠纷一案二 审 民 事 判 决 书西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2015）拉民二终字第113号上诉人（原审被告、反诉原告）拉萨市兴达路面彩砖厂，住所地西藏自治区拉萨市西郊空指路（部队院内）。法定代表人李怀如，该公司总经理。委托代理人邵禹，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘家富，男，1967年12月27日出生，汉族，四川省崇州市人，经商，现住西藏自治区拉萨市。委托代理人丁文力，西藏雪成律师事务所律师。委托代理人刘建西，西藏雪成律师事务所律师。上诉人拉萨市兴达路面彩砖厂（以下简称兴达彩砖厂）因与被上诉人刘家富房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015）城民二初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人兴达彩砖厂的委托代理人邵禹，被上诉人刘家富的委托代理人丁文力、刘建西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘家富在一审中起诉称：2012年11月8日，刘家富与兴达彩砖厂同时签订两份房屋租赁合同，由刘家富将位于拉萨市北京中路71号综合楼第一层南北向第1轴-第3轴门771门面房，租赁给兴达彩砖厂用于经营土特产等，按照合同约定，兴达彩砖厂在租赁期内可以行使转租权，但转租权利的行使必须事先征得刘家富的同意，如果未经刘家富事先同意，兴达彩砖厂将房屋转租给第三人，刘家富有权单方解除合同。合同签订后，刘家富发现兴达彩砖厂擅自将房屋转租给第三人用于经营酒吧，第三人擅自拆除该房屋原有的装修装饰，强行进行破坏性装修施工，施工危及建筑物的结构，影响建筑物的整体安全，影响刘家富及其他用户的正常经营活动和人身、财产安全。同时，第三人的工作、施工人员擅自撬开刘家富的配电房，使用刘家富的电力设备和供电，并破坏电力设施，造成刘家富的财产损失。刘家富于2014年7月30日等数次发出通知函，要求兴达彩砖厂停止其行为，返还租赁房屋，修复配电设备，并赔偿损失，解除租赁合同，但兴达彩砖厂置之不理。兴达彩砖厂在多次主张权利无果的情况下不得已采取了自助措施，停水停电以迫使第三人停止侵权行为。同时，第三人纠集社会人员围堵刘家富大门，围攻刘家富的工作人员，给刘家富及其他用户造成严重负面影响，刘家富也对此报警处理。按照合同约定，兴达彩砖厂的行为已违反合同约定，刘家富有权解除合同，收取滞纳金，收回租赁的房屋及装修，要求兴达彩砖厂支付第一年租金总额的违约金，并赔偿损失。自2014年10月起，兴达彩砖厂再未向刘家富交纳房屋租金，已经欠交107940元租金，兴达彩砖厂严重违约，应当支付违约金647640元。故诉至法院请求判令：一、解除刘家富与兴达彩砖厂签订的房屋租赁合同；二、兴达彩砖厂恢复房屋原状并返还租赁的房屋；三、兴达彩砖厂支付租金107940元；四、兴达彩砖厂支付647640元违约金；五、兴达彩砖厂承担本案诉讼费。并提交如下证据加以证实:一、房屋租赁合同两份，用于证明双方的房屋租赁关系及双方的合同权利义务；二、通知函4份，用于证明刘家富发现房屋被第三人无故占用并进行大肆装修施工后，数次发出通知要求停止其行为的事实；三、照片1张，用于证明刘家富向兴达彩砖厂送达4份通知函被拒收的事实；四、接处警工作登记表3份，用于证明刘家富主张过权利的事实；五、照片6张，用于证明兴达彩砖厂使用房屋后进行破坏，已危及到他人人身、财产安全的事实；六、照片5张，用于证明兴达彩砖厂和第三人的工作人员擅自撬开刘家富的配电房，破坏电力设施，给刘家富造成财产损失的事实；七、祥云广场迪吧安全文明管理备忘录、酒店客房长包协议及国家噪音标准各一份，用于证明迪吧的噪声严重污染环境，并侵害了周边用户的合法权益的事实；八、整改意见书、通知、承诺书及公司综合迪吧安全文明管理备忘录各一份，用于证明双方多次进行协商的事实。兴达彩砖厂在一审中答辩称：按照租赁合同约定，兴达彩砖厂有权进行转租，不是非法转租；兴达彩砖厂欠交租金，是因为刘家富的恶意停水、停电行为影响第三人的使用权，致使第三人未向兴达彩砖厂支付租金；兴达彩砖厂不存在任何违约行为。并提交如下证据加以证实：一、房屋租赁合同两份，用于证明兴达彩砖厂享有转租权的事实；二、房屋租赁合同2份、委托书1份及身份证复印件2份，用于证明刘家富知晓兴达彩砖厂的转租行为，其行为完全合法、有效的事实；三、房屋租赁合同1份、照片1张、收据1份，用于证明刘家富知晓兴达彩砖厂的转让行为，并未曾提出异议的事实。兴达彩砖厂在一审中反诉称：2012年11月8日，刘家富与李怀如签订房屋租赁合同约定，刘家富将拉萨市北京中路71号综合楼第一层南北向第一轴至第三轴共计771平方米的房屋租赁给兴达彩砖厂，租赁期限为二十年，合同还约定兴达彩砖厂享有对租赁房屋的使用权、转租权及转让权。2013年12月27日，兴达彩砖厂与第三人卓子刚签订房屋租赁合同时，兴达彩砖厂将第三人卓子刚带至刘家富处，说明了转租事宜并经过刘家富同意后才正式转租给第三人卓子刚，第三人卓子刚在转租后，立即进行装修并正式营业，至今已有一年半。在此期间，刘家富多次到卓子刚经营的缪斯酒吧检查。现刘家富以完全不知情为由，认为兴达彩砖厂违约，要求解除合同不属实。故提出如下反诉请求：一、判定继续履行兴达彩砖厂与刘家富签订的房屋租赁合同（第一轴至第三轴共计771平方米门面房屋租赁合同）；二、刘家富承担本案的本诉与反诉的全部费用。其针对反诉部分提交的证据与本诉部分的一致。刘家富针对兴达彩砖厂的反诉答辩称：刘家富是与兴达彩砖厂而非李怀如个人签订了屋租赁合同，与第三人签订房屋租赁合同的是李怀如个人，转租主体不适格，不予认可。合同约定转租必须经刘家富同意，而刘家富自始至终以为第三人与兴达彩砖厂是合作关系，故未提出异议。其针对反诉部分提交的证据与本诉部分一致。原审法院审理查明：刘家富与中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司签订合作开发合同，建设综合性商用楼（祥云大厦），除中国石油天然气股份有限公司西藏销售分公司使用外的其他部分由刘家富独立经营。各承租户的消防安全及社会治安管理主体是刘家富的祥云广场管理部门。2012年11月8日，刘家富（甲方）与兴达彩砖厂（乙方）签订房屋租赁合同，上载明：“1.2租赁该宗地标房屋建筑面积为771柒佰柒拾壹）平方米，具体为综合楼第一层南北向第一轴一第三轴门面延伸至东面为界；2.1乙方在承租房屋适宜于开展拉萨特色餐饮经营及其他项目；3.1租赁期限为20年；3.3甲方允许乙方在租赁房屋有效租赁期限内具有使用权、转租权及转让权；4.1租金标准：从起租之日起前三年每年租金共计人民币陆拾肆万柒仟陆佰肆拾元整（647640元）不变，三年以后甲方在依据拉萨当年同等物业市场租赁行情标准前提下，每两年租金在上两年租金基础上递增百分之八（8%）计算计收，依次类推；5.1依据国家市场经济规律及拉萨市房屋租赁租金的收取行业惯例，乙方租金每2）（贰）个月（下同）支付一次，即每两个月的租金于该两个月租期开始之前三日内一次性支付，下两个月的租金于上两个月租期届满前三日内一次性支付；8.2.8乙方在承租期限内转租房屋，事先应征得甲方同意，甲方不再向乙方收取任何费用；10.3.1有下列情形之一，甲方有权解除合同，乙方应承租第一年租金总额的违约金，乙方对房屋所作的不可分离的装修归甲方所有，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方损失，10.3.1.1乙方未按照合同约定的时间交付租金，逾期60日以上。10.3.1.2乙方拖欠各种费用达10万元以上。10.3.1.3乙方未经甲方同意，将出租房屋转租第三人；11.1.1乙方未按本合同约定，逾期10日未交付租金，应按二个月租金总额每日5‰向甲方支付滞纳金；逾期交付租金超过60日，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋及其装修，乙方向甲方支付第一年租金总额的违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。”合同签订后，刘家富与兴达彩砖厂的法定代表人李怀如于2012年12月25日签署房屋交接确认书，兴达彩砖厂取得了租赁房屋。2012年11月16曰，兴达彩砖厂与李常俊签署委托书，上载明：“兹委托受托人李常俊全权代理办理拉萨市民族北路（71号）刘家富综合楼底层由北向南第1-2轴线门面延伸至东面为界的租赁房屋相关全权管理事宜。”李常俊与西藏缪斯娱乐有限公司签订房屋租赁合同，2013年3月15日，兴达彩砖厂将该租赁房屋转租给了西藏缪斯娱乐有限公司。西藏缪斯娱乐有限公司于2013年3月份开始装修，同年5月份开始经营迪吧。2013年12月30日，祥云广场管理部工作人员袁波与卓子刚、李常俊签订一份《祥云广场迪吧安全文明管理备忘录》，要求卓子刚在2014年3月31日前通过其他方案解决迪吧噪音问题达到国家标准，否则迪吧关门整改。原审法院判决认定：刘家富与兴达彩砖厂签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。第一、刘家富管理部门的办公地点在祥云广场，且案外人西藏缪斯娱乐有限公司经营的是迪吧，迪吧和土特产的经营性质完全不同，店外挂出的招牌也有明显的区别；第二、2013年12月30曰，刘家富的工作人员袁波与卓子刚、李常俊签订有《祥云广场迪吧安全文明管理备忘录》。综上，可以认定刘家富完全有条件在合理的时间知道或者应当知道兴达彩砖厂的转租行为。但是西藏缪斯娱乐有限公司2013年5月份开始经营迪吧直到刘家富于2014年12月向法院起诉，在长达一年半的时间里，刘家富从未对兴达彩砖厂将综合楼第一层南北向第一轴一第三轴门面延伸至东面为界的转租提出任何异议。据此，原审法院以刘家富未在其知晓的6个月内提出异议，认定刘家富同意兴达彩砖厂的转租行为。《中华人民共和国合同法》九十三条二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据查明的案件事实，时至起诉兴达彩砖厂欠交两个月租金，并且于约定支付的时间迟延支付，双方约定的解除合同的条件已经成就，有事实和法律依据，故原审法院对刘家富解除房屋租赁合同的请求予以支持。对兴达彩砖厂反诉请求继续履行与刘家富订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。兴达彩砖厂辩解欠租是因为刘家富擅自停电、停水迫使西藏缪斯娱乐有限公司无法经营，导致西藏缪斯娱乐有限公司未向兴达彩砖厂支付租金，兴达彩砖厂不存在违约行为。对此原审法院认为，同另案查明，刘家富采取停电、停水措施，是为了制止西藏缪斯娱乐有限公司进行整体装修，根据合同相对性原则，兴达彩砖厂依照与刘家富之间的合同约定，对刘家富承担相应的义务。西藏缪斯娱乐有限公司依照与兴达彩砖厂之间的合同约定，对兴达彩砖厂承担相应的义务。在合同履行中，西藏缪斯娱乐有限公司怠于履行合同义务的结果，并不必然导致兴达彩砖厂亦可怠于向刘家富履行合同义务。故对兴达彩砖厂的该辩解意见不予采信。合同解除后，承租人应当返还租赁物。故原审法院对刘家富要求兴达彩砖厂返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于是否应恢复原状，刘家富提交的六张照片未能证实兴达彩砖厂告对房屋的格局进行了变更，且并未提交房屋交接时的房屋格局，无法认定兴达彩砖厂对房屋结构进行了变更。故原审法院对刘家富要求兴达彩砖厂恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。关于刘家富主张要求兴达彩砖厂支付租金107940元，庭审中兴达彩砖厂对所欠租金数额无异议，故原审法院对此项诉讼请求予以支持。兴达彩砖厂存在拖欠租金行为导致租赁合同解除，应当承担违约责任，关于刘家富要求兴达彩砖厂支付647640元违约金的请求，该违约金的约定数额明显过高，违反了民法公平原则，考虑本案的实际情况，酌定兴达彩砖厂按欠租107940元的30%支付违约金为宜。故刘家富要求兴达彩砖厂支付647640元违约金的诉讼请求仅支持32382元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在判决书生效之日起十日内解除刘家富与兴达彩砖厂之间签订的房屋租赁合同；二、兴达彩砖厂于判决生效之日起十日内向刘家富返还租赁房屋；三、兴达彩砖厂于判决生效之日起十日内向刘家富支付107940元租金；四、兴达彩砖厂于判决生效之日起十日内向刘家富支付违约金32382元；五、驳回刘家富的其他诉讼请求；六、驳回兴达彩砖厂的全部反诉请求。本案案件受理费减半收取5677.9元（刘家富已预交），由刘家富承担4623.4元；兴达彩砖厂承担1054.5元。反诉案件受理费减半收取50元（兴达彩砖厂已预交），由兴达彩砖厂自行承担。宣判后，兴达彩砖厂不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015)城民二初字第00007号民事判决，并将第一、二、四项判决内容依法改判为“兴达彩砖厂与刘家富签订的房屋租赁合同继续履行”；二、本案一审、二审诉讼费用由刘家富承担。理由如下：原审法院既然认定了刘家富同意兴达彩砖厂的转租行为，就不应当将兴达彩砖厂未交租金的行为认定为违约，因为不交租金系刘家富违反合同相对性干涉第三人装修的违约行为导致的。一、原审法院既援引“合同的相对性”认定兴达彩砖厂违约，又认定了转租行为有效，故刘家富不能违背“合同的相对性”直接去强行切断第三人卓子刚的水电。二、双方在房屋租赁合同第8.1.10条中约定“甲方（刘家富）不干涉乙方（兴达彩砖厂）一切正常经营，否则违约。”不管是兴达彩砖厂自己经营还是转租给其他人经营，均是正常经营，刘家富强行对转租合同的相对方断水断电的行为已经影响了兴达彩砖厂以及第三人的正常经营。综上，正是基于合同相对性，刘家富无权干涉转租合同的相对方卓子刚，刘家富违反房屋租赁合同约定，违约在先，故兴达彩砖厂不向刘家富缴纳房租有事实依据和法律依据。刘家富服从原审法院判决，其针对兴达彩砖厂的上诉理由答辩称：兴达彩砖厂自2014年8月起未按约定交纳租金，亦未交纳其他费用。兴达彩砖厂在未经刘家富同意的情况下，将房屋转租由第三人经营酒吧、迪吧，产生大量的噪声污染，其上述行为均系违约行为，应承担违约责任。二审中，兴达彩砖厂向本院提交如下证据证明其上诉请求：一、收据2份，用以证明第三人直接向刘家富交纳水电费，刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是知情的；二、收据复印件8份，用以证明刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是认可的；三、通知函1份，用以证明兴达彩砖厂收到的时间不是2014年9月22日；四、电子行程单及登机牌各一份，证明第三人去成都找刘家富协商的事实；五、酒店客房长包协议及星程酒店长包客房使用责任书复印件各一份，用以证明刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是认可的；六、申请证人王建、卓子刚、万江波、袁九和郑升波出庭作证，证明刘家富对兴达彩砖厂的转租行为是认可的。经质证，刘家富认为兴达彩砖厂提交证据不属于新证据，应不予采信。经庭审质证，本院对兴达彩砖厂提交的证据查明认证如下：第一组证据，该组证据可以证明慢摇吧于2014年7月1日和2014年7月27日向祥云广场管理部交纳了水电费，不能证明转租行为已经刘家富同意，故本院对该组证据的证明目的不予采信；第二组和第五组证据均系复印件，本院不予采信；第三组证据，第四组证据不足以证明与本案的关联性，本院不予采信；第六组证据，证人卓子刚系本案租赁关系中的次承租人，与本案有利害关系，对其证言本院不予采信；王建的证言属于主观推测，其余证人的证言简单，仅陈述了祥云广场的工作人员到过施工现场，对刘家富是否同意转租属于主观判断，不能证明兴达彩砖厂的证明目的，本院不予采信。本院在二审中补充查明：双方在合同中约定租赁前三年的年租金为647640元，即月租金为53970元。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有房屋租赁合同、房屋交接确认书、委托书、祥云广场迪吧安全文明管理备忘录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，刘家富与兴达彩砖厂签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院对合同效力的认定正确，本院予以确认。本案的焦点问题是房屋租赁合同是否应当解除，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在刘家富交付租赁物后，兴达彩砖厂负有向刘家富支付租金的合同义务。兴达彩砖厂上诉称其拒交房租是对刘家富突破合同相对性原则切断次承租人的水电，并违反了合同中关于甲方（刘家富）不干涉乙方（兴达彩砖厂）一切正常经营之约定的先违约行为的抗辩，该拒付租金的理由不能成立。在兴达彩砖厂对欠缴两个月租金107940元未提出反驳意见亦未提交相反证据予以推翻的情况下，原审法院依据查明的事实认定兴达彩砖厂未支付租金数额为107940元正确，应予以维持。依据双方关于“乙方未按照合同约定的时间交付租金，逾期60日以上”之约定，刘家富主张解除合同的条件成就，原审法院确认双方的房屋租赁合同解除，本院予以维持。原审法院驳回刘家富关于恢复房屋原状的诉请，并依据双方的约定对违约金作调整后支持刘家富的其他诉请，并无不妥，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609.55元（拉萨市兴达路面彩砖厂已预交），由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  彭美玉审判员  格 珠审判员  张 静二〇一五年七月三十日书记员  李 静