四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民终80号上诉人（原审原告）：罗仁伟，男，1983年3月23日生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：杨文辉，四川法奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川北新大弘置业有限公司，住所地：四川省广汉市北外乡云盘村六社。法定代表人：刘邦秀，董事长。委托诉讼代理人：赵福意，四川和创律师事务所律师。上诉人罗仁伟为与被上诉人四川北新大弘置业有限公司（以下简称北新大弘）商品房预售合同纠纷一案，前由广汉市人民法院于2016年11月25日作出(2016)川0681民初1706号民事判决。宣判后，罗仁伟不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人罗仁伟的委托诉讼代理人杨文辉、被上诉人北新大弘委托诉讼代理人赵福意到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人罗仁伟的诉讼请求：请求撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：１.原判认定北新大弘于2014年12月27日向上诉人委托的第三方四川大广资产管理有限公司（以下简称大广公司）交付房产，但上诉人从未委托过第三方办理房屋移交手续。并且，按照双方合同第11条约定，房屋交付应当具备规划验收批准文件和建筑工程验收备案表，根据《建设工程质量管理条例》第49条之规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。但在当时被上诉人的房屋并没有取得消防许可证，故不可能交房。２.原判将消防标准的变化认定为客观情况发生不可预见的非商业风险的重大变化并据此认为被上诉人的行为不足以解除合同，理由不充分，因为，消防设计标准的变化在工程建设之中，被上诉人应当及时作出调整，但其并没有积极主动应对标准的变化，而是在工程无法验收时才予以整改，导致交房迟延，故上诉人要求解除合同应当得到支持。被上诉人北新大弘辩称一审判决正确。原告罗仁伟在一审中的诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的北新国际机械城项目《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令被告返还原告向被告支付的购房款以及契税、产权登记费、印花税、维修基金、手续费、产权证费、土地费共计298748.48元，以及合同约定的违约金2987元；3.请求判令被告向原告支付购房款等款项的资金占用利息8122元；4.请求判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月14日签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买商品房标的、房屋面积、房屋总价、产权登记时间、违约责任等。合同签订后，原告依约支付了购房款及各项税费，但被告未能按合同约定取得商品房所在楼栋权属证明，时至今日，被告不曾向原告发出通知收房并交付房屋权属证明。被告这无限期的拖延交房以及交付权属证明，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告遂要求解除《商品房买卖合同》并由被告向原告返还支付的购房款等款项及违约金，并且赔偿资金占用利息。被告北新大弘在一审中辩称:1.本案讼争房屋系被告开发的北新国际机械城AB区内商铺，该项目2013年12月16日经消防设计备案并据此施工，项目验收时因新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013的实施，导致被告增加投入上百万元进行整改并迟延验收。因新消防规范实施导致消防整改并迟延验收属于客观情况发生重大变化，不应当视为被告违约。2.本案讼争项目产权初始登记已经办结，原告购买房屋已经可以办理分户产权，原告所诉事由已不成立。3.新消防法规对于消防要求更加严格，相关消防标准提高，被告整改成本巨大，原告作为买受人因整改受益不存在任何损失。请求驳回原告诉讼请求。一审法院经审理查明：原告罗仁伟与被告北新大弘于2013年11月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买北新国际机械城A-2-251号房屋，房屋总价284875元，合同第十一条约定2014年12月31日前交房，交付房屋的条件为：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。合同第二十条对产权登记作出了约定，出卖人应在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同第十三条对逾期交房责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告罗仁伟依约支付了全额购房款，并支付了代收税费。北新国际机械城AB区于2014年9月18日前完成了包括分户产权面积在内的实测绘，于2014年12月29日竣工验收。北新国际机械城项目AB区于2013年12月16日按《建筑设计防火规范》GB50016-2006等消防标准进行消防设计备案，项目消防设施于2016年4月6日按《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013等获广汉市公安消防大队验收合格。于2016年6月8日办理产权初始登记，现已可以办理分户产权。另查明，本案所涉房屋原告罗仁伟已委托第三方四川大广资产管理有限公司进行运营管理。原告与该公司的协议第二条约定“…该商铺交房之日，甲方（原告）即委托乙方（四川大广资产管理有限公司）按交房程序将该商铺交付相应商户”。2014年12月27日，被告北新大弘与四川大广资产管理有限公司办理了房屋交接手续。原审认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行己方义务，不得擅自变更或解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。原告签订合同的目的在于取得所购房屋的物权，本案所涉房屋已竣工验收，被告已经办理了产权初始登记，原、被告相互配合即可以办理分户产权，原告的合同目的并未落空。因新消防规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014于2015年5月1日起实施，《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013于2014年5月1日起实施，新增或修改或调整多处规范内容，影响本案项目单项消防设施验收。被告未在约定期限内办理产权初始登记有客观情况变化的因素，对新消防规范标准实施是被告不可预见的客观情况。而消防审核验收是办理相关产权的必须程序，被告根据新实施的消防规范修改消防设计，整改施工不可避免。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况……”之规定，以及合同法的基本价值取向是鼓励交易，维护市场交易的稳定性，再根据合同履行情况、过错程度等综合因素衡量，对原告罗仁伟返还购房款的诉请不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理项目产权初始登记违约金。本案讼争房屋买卖合同约定2015年12月31日前办理好项目产权初始登记。因消防法规修订导致消防整改，被告于2016年6月8日方办理好项目产权初始登记手续，被告存在迟延履行合同义务的情形。原审认为：项目产权初始登记是商品房分户产权登记的前提条件，但对于买受人利益直接影响的是买卖房屋的分户产权登记。合同约定被告为原告办理讼争房屋的产权分户登记最迟时间为房屋交付之日起365个工作日，按照合同约定的房屋交付之日2014年12月31日开始计算，最迟应当在2016年6月初。现被告已经具备办理原告讼争房屋产权登记条件，也就是说被告基本能够在合同约定的期限内为原告办理好房屋产权登记，达到办理分户产权前提条件，原告的直接利益并未受到影响。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，第六条规定的诚实信用原则，以及合同约定，原审不完全免除被告北新大弘的违约责任。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，违约金以补偿实际损失为原则，原告并未对实际损失进行举证，本院酌情认定由被告北新大弘向原告罗仁伟支付购房款1.5%的违约金4273.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十九条之规定，判决：１．被告四川北新大弘置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗仁伟支付违约金4273.13元；２．驳回原告罗仁伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费2974元，由原告罗仁伟负担1982元，由被告四川北新大弘置业有限公司负担992元。二审查明的事实与原审基本一致。另查明：1.北新国际机械城项目（一期）－Ａ区物流中心工程消防设计于2013年12月16日进行消防设计备案，2014年１月８日经广汉市公安消防大队按照《建筑设计防火规范》（GB－50016－2006）、《建筑灭火器配置设计规范》（GB－50140－2005）等审查，同意该设计。但在工程施工过程中，国家先后颁布了《火灾自动报警系统设计规范》（GB_50116－2013、2014年５月１日实施）、《建筑设计防火规范》（GB－50016－2014、2015年５月１日实施），原设计部分项目不符合新规范要求，故北新大弘先后委托四川盛泰建筑勘察设计有限公司、四川瑞特消防科技有限公司进行整改。2016年４月６日通过了消防验收。2.在签订商品房买卖合同的同一天，双方为整体培育北新机械城市场氛围签订了补充协议，约定罗仁伟将所购商铺使用权在2013年11月14日至2019年11月13日期间委托给北新大弘行使。合同中没有约定使用费，双方均承认系因为在购买商铺时价格有优惠。3、在二审期间，北新大弘为罗仁伟所购商铺办理了不动产权证书[川（2017）广汉市不动产权第0000343号]。本院认为，北新大弘的建设项目在建设过程中，消防设施建设规范发生变化，按照主管部门的要求进行整改需要一定时间，对其最终办理权证造成影响系客观事实，不宜据此成为解除合同的理由。并且，根据双方的约定，上诉人罗仁伟在2013年11月14日至2019年11月13日六年间为了培育市场并没有使用费收入，故即使有迟延交房的情形也不至于影响其实际利益，现北新大弘已经将不动产权证办理之罗仁伟名下，故其上诉请求不能支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费5948元，由上诉人罗仁伟承担。本判决为终审判决。审判长 周 畅审判员 李 家审判员 费元汉二〇一七年三月七日书记员 杨晓彤