安徽省安庆市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)皖08行终4号上诉人（一审原告）:杨卫东，男，1964年12月27日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托代理人：何松泽，安庆市建设法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：安庆市国土资源局，住所地安庆市市府路10号。组织机构代码74485602—0。负责人：徐雄，该局局长。委托代理人：李鸿雁，该局干部。委托代理人：孔维泽，安徽中天人律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：安庆市住房和城乡建设委员会，住所地安庆市孝肃路168号。组织机构代码32799224—0。法定代表人：郑家齐，主任。委托代理人：江毅，该单位职工。委托代理人：潘方平，安徽人人律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：张小正，男，1976年1月12日出生，汉族，住安庆市大观区。被上诉人（一审第三人）：张云华，女，1972年4月13日出生，汉族，住安庆市迎江区。被上诉人（一审第三人）：陈志华（张云华丈夫），1971年10月1日出生，汉族，住池州市东至县。一审第三人：杨瑞武，男，1957年5月6日出生，汉族，住安庆市大观区。一审第三人：李家玲，（杨瑞武妻子），1968年10月19日出生，汉族，住安庆市大观区。一审第三人：郭峰，男，1972年12月25日出生，汉族，住安庆市迎江区。一审第三人：苏红（郭峰妻子），1973年1月30日出生，汉族，住址同上。一审第三人：马金中，男，1970年12月29日出生，汉族，住安徽省太湖县。一审第三人：徐六玲（马金中妻子），1975年6月25日出生，汉族，住安庆市宜秀区。上诉人杨卫东因诉安庆市国土资源局（以下简称市国土局）房屋登记一案，不服安庆市迎江区人民法院(2016)皖0802行初21号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人杨卫东及其委托代理人何松泽，被上诉人市国土局的委托代理人李鸿雁、孔维泽，被上诉人市住建委的委托代理人江毅、潘方平，一审第三人马金中、徐六玲到庭参加诉讼，被上诉人张云华、陈志华、张小正，一审第三人杨瑞武、李家玲、郭峰、苏红经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。杨卫东一审起诉称：2016年4月，其收到迎江区法院开庭传票，得知徐六玲以杨卫东侵占其房屋为由，向法院提起民事诉讼。此时，杨卫东了解到如下事实：坐落于本市迎江区渡江路陶瓷市场翠逸园小区D号楼北楼1单元601室，于2007年4月28日由安庆市远山房地产开发公司出卖给张云华，2007年6月28日办理了产权登记；同日，张云华与杨卫东签订房屋买卖合同；2007年7月4日，张云华委托张小正在代理售房过程中，代为签订合同、办理产权过户给原告等有关事项，并办理了公证。杨卫东向张云华支付了全部购房款，对房屋予以占有、使用至今。2009年1月13日，张小正在明知杨卫东已购买涉案房产的情况下，又以代理人身份将房屋出卖给杨瑞武、李家玲并办理了产权转移登记。2010年2月2日，杨瑞武、李家玲将该房又出售给郭峰、苏红。郭峰、苏红与马金中因借款纠纷，涉案房产被安庆市大观区人民法院查封，现登记在徐六玲名下。杨卫东认为，张小正将房屋出售给杨瑞武、李家玲，无原产权人张云华的书面委托，也未经原告同意，严重侵犯了其合法权益；而房屋登记机关在产权转移登记过程中未认真审查有关关键材料，即将房屋办理转移登记的行为违法。综上，诉请法院依法判决确认市国土局将张云华、陈志华共有的安庆市迎江区陶瓷市场翠逸园小区D号楼北楼1单元601室变更至杨瑞武、李家玲名下的行为违法；依法判决涉案房产恢复登记为原房屋所有权人张云华名下或直接过户登记在原告名下；诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2007年4月28日，张云华、陈志华与安庆市远山房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买坐落于本市迎江区渡江路陶瓷市场翠逸园D号楼北楼1单元601室，建筑面积116.3平米，售价118626元。2007年6月28日在房屋登记机关办理了房屋所有权登记，取得宜房字××号房地产权证；2007年6月28日，张云华、陈志华（甲方）与杨卫东（乙方）、安庆市大观区耀泰房产经纪信息部（丙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将上述房产以130000元出售给乙方。杨卫东分两次付清房款后入住该房，但未办理房屋所有权转移登记；2009年1月13日，张云华、陈志华及其委托代理人张小正与杨瑞武、李家玲签订房屋买卖合同，将涉案房产以180000元出售给杨、李夫妇。2009年1月15日，办理了房屋所有权转移登记；2010年2月2日，杨瑞武、李家玲与郭峰、苏红签订房屋买卖合同，将涉案房产以200000元出售给郭、苏夫妇。2010年2月9日，办理了房屋所有权转移登记。此后，郭峰、苏红因与马金中借款纠纷，涉案房产被安庆市大观区人民法院查封。2016年1月25日，马金中之妻徐六玲通过法院强制执行程序取得涉案房产所有权并办理了产权转移登记；2016年2月1日，徐六玲因与杨卫东就涉案房产的产权纠纷发生争执向安庆市公安局龙狮乡派出所报案。2016年4月18日，徐六玲向本院提起民事诉讼。诉讼过程中，杨卫东得知涉案房产经过多次转移登记，现登记在徐六玲名下的事实。杨卫东对房屋登记机构将涉案房产登记在杨瑞武、李家玲名下的登记行为不服，向一审法院提起行政诉讼。一审法院另查明，原安庆市房地产管理局系房屋登记的办理机构；2014年12月，安庆市房地产管理局与安庆市建设委员会合并为市住建委，由市住建委负责房屋登记工作。诉讼过程中，市住建委的职权发生变更，自2016年8月15日始，由市国土局行使不动产登记职责。一审法院认为：房产登记是房产登记机关应当事人的申请，对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种行政行为。对符合法定条件的申请，房产登记机关应当依法受理并予以登记。本案中，出售人张云华、陈志华与买受人杨瑞武、李家玲共同向登记机关递交了房屋所有权登记申请，买卖双方的身份证明、房屋买卖合同、委托书、公证书、房地产权证、房地产价格评估书、安庆市存量房资金托管凭证等材料，符合《房屋登记办法》第三十三条规定的办理所有权转移登记必要材料的要求；房屋登记机关对上述材料予以初审、复审、终审后，办理了产权转移登记。市国土局提交的证据能够证明其登记行为事实依据充分、程序合法，其对资料的审查已尽到合理审慎义务，对于杨卫东要求确认房屋登记机关为杨瑞武、李家玲办理房屋所有权转移登记行为违法的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；另杨卫东要求判决涉案房产恢复登记为张云华名下或直接过户登记在原告名下的诉讼请求，亦于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回杨卫东的全部诉讼请求。案件受理费50元，由杨卫东负担。杨卫东上诉称：一审判决认定事实明显错误。一、房屋登记机关在张小正没有提供委托书以及张云华、陈志华亲自签订的房屋买卖合同，更没有通知第一产权人陈志华、张云华夫妇和实际产权人杨卫东到场的情况下，将涉案房屋转移登记到杨瑞武、李家玲名下不符合法律规定；二、假使登记机关在在办理转移登记时有公证委托书复印件也不能证明登记的合法性，因为公证书没有明确载明将涉案房屋过户到杨瑞武、李家玲名下，那么按照通行做法，必须要有公证书原件才能办理过户登记，而公证书原件总共三份，其中杨卫东持有两份，另外一份一直在公证处留存。从公证书持有原件份数和办理公证的日期看，当时办理委托并进行公证的真实意思是委托张小正将涉案房屋登记在杨卫东名下；三、房屋登记机关向一审法院提交的公证委托书复印件是事后补上并将提取时间签写在2009年的，在当年办理涉案房屋登记时该公证委托书复印件根本不存在；四、一审法院对上诉人提供的陈志华和张云华亲自书写的证言不予采纳是错误的，张、陈夫妇虽作为第三人参加诉讼，但是其提供的证言符合证据的三性，应予采纳。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求，一二审案件受理费由被上诉负担。市国土局答辩称：一、房屋登记机关将涉案房屋转移登记到杨瑞武、李家玲名下的行政行为事实依据充分、程序合法，一审法院认定事实清楚、证据充分。二、被上诉人市国土局在法定期间内向一审法院提供了委托办理涉案房屋转移登记的公证委托书，上诉人认为办理转移登记时没有公证委托书，系房屋登记机关在诉讼过程中补充提取的说法与事实不符。三、上诉人杨卫东申请对公证委托书复印件上公证处签署的日期进行鉴定没有法律依据。四、公证委托书委托代理权限明确，被上诉人履行了审慎审查义务。五、张云华、陈志华夫妇与杨卫东签订的房屋买卖合同不能作为登记行为违法的证据。同时，张、陈夫妇作为原审第三人，在一审时拒不到庭说明情况，其所谓的证言证词依法应不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。市住建委答辩称：在法定举证期限内，其已将公证委托书随同其它证据材料一并提交一审法院，上诉人认为公证委托书系被上诉人事后补充提取与事实不符。同时，案涉房产历经多次转移，最后徐六玲依据法院生效裁判文书取得该房屋，上诉人现要求将涉案房产转移登记到张云华或其本人名下，没有法律依据。被上诉人张云华、陈志华、张小正二审中未作答辩，一审第三人马金中、徐六玲、杨瑞武、李家玲、郭峰、苏红二审中未作陈述。杨卫东在法定期限内向一审法院提交了以下证据：1、杨卫东身份证复印件，证明杨卫东身份情况；2、张云华、陈志华户籍证明、身份证、结婚证复印件，证明二人的身份情况；3、2007年4月28日，张云华与安庆市远山房地产开发公司签订的商品房买卖合同，证明涉案房产的合法来源。4、张云华的房产证、杨卫东与陈志华、张云华的房屋买卖合同、购房款收条，证明双方签订了房屋买卖合同、合同履行完毕情况；5、2009年1月13日，陈志华、张云华与杨瑞武、李家玲签订的房屋买卖合同，证明陈志华、张云华又非法处分财产；6、杨瑞武、李家玲的房地产权证，证明其非法登记过户；7、2010年2月2日，杨瑞武、李家玲与郭峰、苏红的房屋买卖合同、销售不动产专用发票，证明涉案房产被非法买卖；8、安庆市大观区人民法院（2014）观执字第00194号执行裁定书、协助执行通知书，证明涉案房产被非法过户登记在徐六玲名下；9、2016年5月22日，陈志华、张云华出具的证明，证明陈志华、张云华并未委托张小正将诉争房屋出售给杨瑞武、李家玲；也未与杨瑞武、李家玲签订房屋买卖合同；自杨卫东与张云华签订房屋买卖合同后，其后的一系列房屋买卖行为均属非法。市国土局在法定期限内向一审法院提交了以下证据和法律依据：一、法定职权的依据：《房屋登记办法》第四条、《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、安庆市机构编制委员会办公室庆编办（2015）143号《关于市区不动产登记机构职责整合等事项的通知》。二、程序合法1、2009年1月13日，转让方张云华、陈志华与受让方杨瑞武、李家玲，代理人张小正递交的安庆市房屋所有权登记申请书；2、2009年1月14日，安庆市房地产交易登记审理表；3、2009年1月15日，安庆市房地产管理局颁发的房地权宜房字第××号房地产权证。三、事实依据：1、陈志华户籍证明、陈志华、张云华的身份证、结婚证；2、杨瑞武、李家玲的身份证、结婚证；3、张云华的房地权宜房字第××号房地产权证；4、张云华、陈志华与杨瑞武、李家玲的房屋买卖合同；5、维修基金、房地产价格评估书、安庆市存量房资金托管凭证；6、张云华、程志华与张小正签订的委托书及公证书。四、法律依据《房屋登记办法》第三十三条。市住建委未向一审法院提交证据。马金中、徐六玲向一审法院提交了以下证据：1、马金中、徐六玲的身份证、结婚证复印件各一份，证明二人的身份情况及双方系夫妻关系；2、房产证、土地证复印件各一份，证明涉案房屋所有权自2016年1月13日已变更登记为徐六玲所有；3、安庆市大观区人民法院（2014）观民一初字第00194号民事判决书、（2014）观执字第00194号执行裁定书，证明涉案房屋原所有人郭峰、苏红欠马金中100万元，人民法院通过强制执行程序，将涉案房屋作价64.7万元过户给马金中，用以抵偿部分债务。4、安庆市迎江区人民法院（2016）皖0802民初537号民事判决书、安庆市中级人民法院（2016）皖08民终1430号传票，证明安庆市迎江区人民法院已对徐六玲诉杨卫东返还原物纠纷一案作出一审判决，此案目前正在中院审理中。上述证据均已随卷移送本院。上诉人杨卫东在二审庭审中申请对本案涉及的委托书、公证书提取时间进行司法鉴定。本院认为，当事人申请鉴定应当在举证期限内提出。上诉人在一审中无正当理由未提出司法鉴定申请，其在二审庭审中提出，不符合法律规定，依法不予准许。二审开庭审理中，原审第三人徐六玲向法庭提交了安庆市中级人民法院（2016）皖08民终1430号民事判决书，证明原审第三人徐六玲合法取得涉案房产。杨卫东质证认为：该证据与本案没有关联性，不能证明房屋登记机关将涉案房产由张云华名下转移登记到杨瑞武、李家玲名下的行政行为合法。市住建委和市国土局对该证据三性均无异议。本院认为，该生效判决书属于一审判决后出现的新证据，依法予以认定。对一审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，《房屋登记办法》第三十二条规定，发生买卖情形的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记；第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料有：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；（5）其他必要材料。前款第（4）项材料，可以是买卖合同……或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，当事人提交的申请材料符合上述规定，房屋登记机关经初审、复审、终审，最终将涉案房产转移登记到买受人杨瑞武、李家玲名下，该房屋转移登记行为合法有效。在办理转移登记时，张小正向房屋登记机关出具的虽系公证书复印件，但该复印件已注明“本文与原件相符”，并加盖了安庆市宜城公证处公章，应视为与原件具有同等效力。至于上诉人认为上述公证委托书系房屋登记机关事后提取，并将时间签写到2009年，而在办理产权转移登记时该复印件不存在的上诉理由，因上诉人未提供证据予以证实，故该上诉理由不能成立。同时，在张云华、陈志华出具的委托书中，明确载明“我们现全权委托张小正作为我们的代理人，受托人张小正在办理售房过程中，代为签订合同、办理产权过户登记及一切相关手续”，且该委托书并未对委托期限作出规定，委托事项中亦未明确委托张小正将涉案房屋转移登记到上诉人名下，因此张小正作为张云华、陈志华的代理人与杨瑞武、李家玲签订房屋买卖合同、代办房产转移登记的行为并未超出委托权限，属合法有效的代理行为，上诉人认为房屋买卖合同非张云华、陈志华亲自签订，且没有通知第一产权人陈志华、张云华夫妇和实际产权人杨卫东到场就不能办理房产转移登记的上诉理由没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨卫东负担。本判决为终审判决。审判长  徐珂可审判员  张建平审判员  刘 鑫二〇一七年三月二十三日书记员  汪 威附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；