四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终1091号上诉人（原审被告）：徐正碧，女，1949年8月10日出生，汉族，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：敖良忠，男，1971年12月11日出生，汉族，住四川省广汉市。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：成都高新技术开发区高新大道创业路**号高新大厦*楼**号。负责人：杨敏。委托诉讼代理人：胡琳，四川新开元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘馨遥，四川新开元律师事务所律师。上诉人徐正碧与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐正碧的委托诉讼代理人敖良忠，被上诉人家利物业公司的委托诉讼代理人胡琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐正碧上诉请求：撤销原审判决，改判驳回家利物业公司诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误：1.原审判决认定和黄地产成都公司于2011年9月16日向徐正碧邮寄了交房通知书无认定依据；2.原审判决认定徐正碧收到了交房通知书未按通知书载明的日期办理交接手续无依据；3.原审判决认定徐正碧缴纳的4500元系2011年10月1日至2013年6月18日期间的物业费无依据；二、原审适用法律错误。原审法院根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定徐正碧未按约缴纳物业费是本案纠纷的根本原因系适用法律不当；三、对徐正碧的抗辩意见，原审法院给的三点结论缺乏事实和法律依据。被上诉人家利物业公司答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。家利物业公司向一审法院起诉请求：1.徐正碧向家利物业公司支付从2013年6月19日起至2013年6月30止的物业费87.45元、从2013年7月1日起至2015年4月30日止的物业费4805.9元，共计4893.35元及徐正碧欠缴物业费产生的违约金，违约金计算方式如下：以徐正碧欠缴物业费金额4893.35元为基数，以按日万分之五为标准，从2013年6月19日起计算至徐正碧实际付清之日止；2.徐正碧承担家利物业公司律师费2000元。一审法院经审理查明，2010年1月15日，和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和黄地产成都公司）作为甲方，家利物业管理（重庆）有限公司作为乙方，双方签订了《南城都汇2B期前期物业服务合同》，约定家利物业管理（重庆）有限公司为位于成都高新技术产业开发区××期物业提供前期物业服务，约定物业服务费按照建筑面积计算，每平方米每月收取2.5元，由家利物业公司成都分公司按月向业主收取。在业主办理其单位交接手续当日，由家利物业公司成都分公司向业主收取三个月的首期物业服务费。该前期物业服务合同第十条约定：“物业服务费除首期外，以后按月交纳，业主应在每个月的第一天之前向乙方履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳。”该前期物业服务合同第二十六条约定：“乙方或其雇员或其代理人因履行物业服务职责而引起的一切诉讼，诉讼程序、索赔所发生的有关费用（包括聘请律师及其他专业人士的费用）以及赔偿责任，将由乙方负责处理，相关费用将列支于物业服务费中。”该前期物业服务合同第三十六条约定：“本合同约定服务期限为贰年，暂定自2010年2月1日起至2012年1月31日止。（物业服务期实际起始日以本物业通过政府有关职能部门竣工验收日为准，终止日为自竣工验收期两年）”该前期物业服务合同第三十七条约定：“本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务公司或与乙方续订本合同。”2010年11月28日，和黄地产成都公司作为出卖人，徐正碧与作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由徐正碧购买了和黄地产成都公司开发的位于成都高新技术产业开发区雍翠路83号4栋1单元7层701号房屋（以下简称案涉房屋），面积合计87.38平方米。上述《商品房买卖合同》第十条约定如下：“（一）出卖人应当在2011-09-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X、X……项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”第十四条约定如下：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归于买受人承担。”补充协议第十条第2款约定如下：“买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同第十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。……”同日，徐正碧在《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》上签字并按捺手印予以确认。承诺书载明了关于包括徐正碧所购案涉房屋在内的南城都汇2B期的前期物业服务，和黄地产成都公司和家利物业管理（重庆）有限公司签署了《南城都汇2B前期物业服务合同》，并按照《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》的要求制定了《南城都汇2B期间业主临时管理规约》。和黄地产成都公司作为出卖人已将前期物业服务合同及业主临时管理规约出示给徐正碧，徐正碧承认家利物业管理（重庆）有限公司根据服务合同取得对包括案涉房屋及车位（若有）在内的南城都汇2B期实施物业服务的资格，并对前期物业服务合同和管理规约的内容表示认可，同意家利物业管理（重庆）有限公司按照前述服务合同和规约的规定实施南城都汇2B期的物业服务。同时，徐正碧在《南城都汇2B期业主临时管理规约》签字并按捺手印予以确认。该临时管理规约与本案有关的约定如下：“第五章本物业之管理……（四）物业服务企业的物业服务费及管理开支……6、物业服务企业实行酬金制，为履行其在本规约项下的职责，按前期物业服务合同或物业服务合同的约定收取服务酬金。7、各业主应于办理其交接手续当日预缴三个月的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的第一个日历天或之前向物业服务企业预缴下一个月的物业服务费。不论是否占用其单元，各业主须负担其单元之100%物业费。……（六）追讨欠交费用1、任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或其他款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠缴之行政及法律费用，违约金应按欠交款项和拖欠的时间按日以欠缴金额的0.05%缴纳。”2010年11月23日，根据案涉房屋的实测报告显示，徐正碧所购案涉房屋实测建筑面积为87.38平方米。2011年1月30日，成都市规划管理局颁发《建设工程规划合格证（验字第510107201159016）》，确认案涉房屋所属的南城都汇商住发展项目2B期工程（以下简称案涉工程）经规划验收合格。同日，案涉工程在成都市高新区规划建设局办理竣工验收备案。2011年9月16日，和黄地产成都公司按照徐正碧在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址向其邮寄了《南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》，通知徐正碧案涉房屋已经政府有关部门验收合格。案涉房屋的交付日期为2011年9月23日，请徐正碧提前与和黄地产成都公司交房中心预约时间办理房屋交付手续。另，告知徐正碧案涉房屋将从2011年10月1日起计收物业服务费。2011年9月21日，和黄地产成都公司于2011年9月21日在《成都商报》第33-40财经版登载《南城都汇·2B汇智园期房屋交付使用公告》。2012年9月25日，和黄地产成都公司作为甲方，家利物业管理（重庆）有限公司作为乙方，双方签订了《成都南城都汇2B期前期物业服务合同之补充协议》，约定如下：“鉴于甲、乙双方于2010年1月15日签署了《南城都汇2B期前期物业服务合同》（以下简称原合同），原合同就南城都汇2B期的前期物业服务期限约定至2013年1月29日（终止日为自竣工验收起两年）。现双方同意按原合同第三十七条：‘本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。’之约定，就延长原合同前期物业服务期限及相关事宜达成如下补充协议：一、原合同约定的前期物业服务期限自届满之日即2013年1月29日起，顺延至本物业业主大会成立后与其选聘新的物业服务且签订物业服务合同生效或与乙方续订原合同为止。二、双方同意将原合同第六条‘乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业费。’更改为‘乙方根据下述约定，按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费。’三、本补充协议与原合同均具同等法律效力。本补充协议未尽详细之处，均以原合同为准，但本补充协议与原合同有不一致的以本补充协议为准。四……”2012年12月17日，成都高新区规划建设局对前述前期物业服务合同和补充协议进行备案并形成《物业管理服务合同备案表》【合同备案号：（2012-59）】，该合同备案表载明如下：“……三、物业管理收费标准：1、住宅：2.50元/平方米/月；四、物业管理期限：自2013年1月29日起至本物业业主大会成立并选聘新的物业服务企业签订物业服务合同生效或与乙方续定本合同为止。”家利物业公司成都分公司对前述《成都南城都汇2B期前期物业服务合同之补充协议》通过在小区楼栋公示栏公示的方式告知全体业主。2012年10月31日，家利物业公司成都分公司通过四川新开元律师事务所律师胡琳向徐正碧发出《律师函》，催收徐正碧欠缴的物业服务费及违约金。另查明，徐正碧收到《南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》后未按该通知书载明的交付日期，即2011年9月23日前去办理案涉房屋的房屋交付手续，其于2011年11月30日才初次前去办理案涉房屋的交付手续，但因徐正碧认为和黄地产成都公司未能出示合同约定的所有交付文件，故拒绝收房。后，徐正碧于2013年11月26日完成验房及接房手续。再查明，徐正碧已向家利物业公司成都分公司支付物业服务费4500元。徐正碧应于2011年10月1日起缴纳物业服务费，其每月应缴纳的物业服务费为87.38平方米×2.5元=218.45元，其已缴纳的4500元，已结清其应承担的2013年6月18日之前的物业服务费用。2013年6月19日至2015年3月31日期间，徐正碧应缴纳的物业费为4674.90元。又查明，截止一审辩论终结时，案涉小区尚未成立业主大会。还查明，国家工商总局决定自2014年3月1日起停止对领取营业执照的有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业及其分支机构，以及其他经营单位的企业年度检验工作，改为年度报告公示。一审法院认定上述事实的证据有：《南城都汇2B期前期物业服务合同》《商品房买卖合同》及补充协议、《南城都汇业主2B期临时管理规约》《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》《成都南城都汇2B汇智园前期物业服务合同之补充协议》《物业管理服务合同备案（备案号2012-59）》、汇智园签订“前期物业服务合同补充协议”公告公示情况及相关照片、交房公告（刊登于成都商报2011年9月21日33-40财经版）、房屋实测面积报告、《南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》及邮寄单，《律师函》及邮寄单、规划验收合格证、竣工验收备案表、情况说明等。一审法院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和黄地产成都公司签订的《南城都汇2B期汇智园前期物业服务合同》，徐正碧与和黄地产成都公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《南城都汇2B期业主临时管理规约》，均系合同缔约双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力。徐正碧在签订购房合同时，不仅认可家利物业管理（重庆）有限公司与和黄地产成都公司签订的前期物业服务合同，还签订了《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》《南城都汇2B期业主临时管理规约》，上述合同明确约定了物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容，同时徐正碧亦承诺对服务合同和规约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约的规定实施南城都汇2B期的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，家利物业管理（重庆）有限公司与徐正碧所购房屋的开发商签订的《南城都汇2B期前期物业服务合同》对徐正碧具有约束力。家利物业公司成都分公司作为家利物业管理（重庆）有限公司在成都设立的分公司，依照《南城都汇2B期汇智园前期物业服务合同》约定，有权承接家利物业管理（重庆）有限公司在该合同项下的权利义务。即，合同签订后，家利物业管理（重庆）有限公司作为本案物业开发商选聘的前期物业服务企业，将实际履行服务的工作安排给其下属的家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司未违反法律法规的强制性规定，该行为有效。在徐正碧物业所在小区未依法更换或者选聘其他物业服务机构的前提下，家利物业公司成都分公司作为实际物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业服务费，徐正碧应当按照约定支付相应的物业服务费，徐正碧未按约交纳物业服务费是酿成本案纠纷的根本原因，对此徐正碧应承担相应法律责任。现家利物业公司成都分公司依据《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》《南城都汇2B期业主临时管理规约》《南城都汇2B期前期物业服务合同》《成都南城都汇2B期前期物业服务合同之补充协议》中约定的物业服务费支付标准，要求徐正碧履行给付义务并承担相应违约责任的诉讼请求成立。又，依据《南城都汇2B期业主临时管理规约》约定，徐正碧应于每个月的第一个日历天或之前向物业服务企业预缴下一个月的物业服务费。故，截止一审辩论终结时，徐正碧向家利物业公司成都分公司缴纳2015年4月的物业费的最后期限（即2015年4月1日）尚未届满，故原审法院对家利物业公司成都分公司第一项诉讼请求中的合理部分予以支持。对于徐正碧提出的其从2013年11月26日才正式收房，应于2013年11月26日起交纳物业服务费的抗辩意见，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，在和黄地产成都公司已符合房屋交付条件并已书面通知徐正碧于2011年9月23日接房的情况下，徐正碧应按《南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》载明的计收物业服务费的日期(即2011年10月1日，该日期为商品房买卖合同约定的房屋交付日期届满的次日)开始缴纳物业服务费，且家利物业公司成都分公司所提供的物业服务包括小区共用区域的绿化、清洁；共用设施设备的保养、维护等内容，在家利物业公司成都分公司已实际提供服务的情况下，徐正碧应向家利物业公司成都分公司支付相应物业服务费，对徐正碧上述抗辩意见，原审法院不予采纳。对于徐正碧提出的2013年11月26日前，和黄地产成都公司未按合同约定交付案涉房屋给家利物业公司，故家利物业公司无义务缴纳2013年11月26日以前的物业服务费以及其已于2013年11月26日收房当日书面告知物业公司，物业公司至今未提供证据证明开发商如约按期交付的抗辩意见，原审法院认为，徐正碧与开发商在《商品房买卖合同》及补充协议中，对房屋交付条件、如何交付以及房屋交付时存在问题如何处理等事项均有明确约定，房屋在满足买卖合同第十条第（二）项约定的条件时即可交付，地基基础和主体结构质量问题以外的其他质量瑕疵不能成为拒绝收房的法定和约定理由。于本案中，首先，徐正碧在诉讼中提交的相关证据不能证明案涉房屋不能正常交付或使用；其次，家利物业公司成都分公司已举证证明开发商依约向徐正碧邮寄了书面交房通知书，即使依徐正碧辩称的其收到交房通知书的日期不足七日，因个人工作安排与开发商通知的房屋交付时间冲突而不能到现场办理接房手续，该理由也不能构成其拒绝接房的法定事由且应承担迟延收房的相应法律后果；再次，即使开发商交付的房屋存在逾期交付问题，徐正碧亦可通过诉讼等合法形式维护自身合法权益，而不能在家利物业公司成都分公司提供了物业服务的情况下、以此为由拒绝履行对家利物业公司成都分公司的物业服务费缴纳义务，故徐正碧的该项辩称理由不能成立。对于徐正碧提出的《南城都汇2B期前期物业服务合同》合同期限届满后，在徐正碧并未收到关于续签和变更合同的书面通知情况下，和黄地产成都公司与家利物业公司成都分公司签署《成都南城都汇2B期前期物业服务合同之补充协议》以及家利物业公司成都分公司继续按酬金制2.5元/平方米/月收取物业服务费于法无据且家利物业公司成都分公司的营业执照未及时年审导致徐正碧无法确认其是否有权收费的相关抗辩意见，原审法院认为，首先，案涉小区的业主大会尚未成立，家利物业管理（重庆）有限公司与和黄地产成都公司签订《成都南城都汇2B期前期物业服务合同之补充协议》符合前期物业服务合同的相关约定，且家利物业公司成都分公司已提交证据证明上述《成都南城都汇2B期前期物业服务合同之补充协议》已在案涉小区进行公示公告并在成都高新区规划建设局进行备案，符合合同约定的书面通知方式；其次，根据前期物业服务合同和补充协议的相关约定，案涉小区的物业费收取仍然适用酬金制，系合同相对方合意的结果，并非强制适用政府指导价；再次，家利物业公司成都分公司的营业执照并未过期，即使存在未及时将年审结果予以信息公示的情况也并不影响相关案涉合同的效力以及家利物业公司成都分公司关于物业服务费收取的权利。对于家利物业公司成都分公司主张徐正碧承担家利物业公司成都分公司因本案支出的律师费2000元的请求，虽然《南城都汇2B期业主临时管理规约》规定家利物业公司成都分公司在徐正碧拖欠物业服务费等款项的情况下有权收取附加费用，该费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。但根据前述查明的事实，案涉前期物业合同约定上述费用系由物业服务方负责处理，列支于物业服务费用中，并未明确约定应由业主承担，且该费用并非是家利物业公司成都分公司追索物业服务费过程中所必然产生的损失，由于双方对此未明确约定，徐正碧在签约时对此无法预见，故原审法院对该费用不予支持。于本案中，经原审法院释明，徐正碧坚持认为己方不应承担违约责任，若法院最终认定其需承担违约责任，徐正碧表示同意按照双方的合同约定处理，故原审法院对双方约定的违约金比例予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐正碧于判决生效之日起十日内向家利物业公司成都分公司支付2013年6月19日起至2015年3月31日止的物业费4674.90元及违约金，违约金的计算方法如下：以2013年6月19日至2015年3月31日期间每月实际欠缴物业费金额为基数（其中2013年6月的欠缴物业费金额为87.45元，2013年7月至2015年3月期间的每月欠缴物业服务费均为218.45元）、从各欠缴物业费当月的次月首日始计算至判决确定的物业费本金给付之日止，以按日0.05%的标准分别计算；若未按本判决确定的给付之日给付物业费本金，上述违约金计算至物业费本金付清之日止。二、驳回家利物业公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由徐正碧负担。本院二审审理期间，徐正碧为证明其上诉理由向本院提交缴费记录，拟证明徐正碧未拖欠物业费。家利物业公司成都分公司质证认为证据是打印件且不是缴费的凭据，对证据三性不予认可。本院认为，徐正碧提交的缴费记录系复印件无原件予以核对，对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为徐正碧应否向家利物业公司成都分公司支付物业费及违约金，现评议如下：《南城都汇2B期业主临时管理规约》中约定业主应于办理交接手续当日预交三个月的物业服务费即徐正碧应于办理交房手续起支付物管费。家利物业公司成都分公司为证明交房手续的办理，提交和黄地产成都公司向徐正碧预留地址邮寄交房通知书的EMS邮单原件。徐正碧上诉不认可该EMS单的真实性，本院认为，家利物业公司成都分公司提交的EMS邮单系原件，能够证明家利物业公司成都分公司的邮寄行为，且邮寄地址为徐正碧预留的地址，原审认定和黄地产成都公司向徐正碧发出了收房通知并无不当。徐正碧上诉认为2011年11月30日前往办理房屋交付手续时，和黄地产成都公司未能出示合同约定的相关交房文件故拒绝收房的意见。本院认为，徐正碧为证明其该主张提交的证据为一审提交的录音证据，该录音无原始载体且无法证明录音对象身份，在家利物业公司成都分公司对该证据真实性不予认可的情况下不能达到徐正碧关于开发商拒绝出示交付文件的证明目的。徐正碧关于因开发商未能出示交付文件不能达到交付条件故拒绝收房的理由因无证据证明，本院不予支持。根据《南城都汇2B期前期物业服务合同》的约定，徐正碧应当按2.5元/月·平方米向家利物业公司成都分公司支付物业服务费即每月服务费为87.38平方米×2.5元=218.45元，原审认定徐正碧交付的物业服务费系2013年6月18日前的物业服务费并无不当。综上所述，徐正碧的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐正碧负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  刘冠男二〇一七年三月十三日书记员  彭奕翙