广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0604民初3459号原告：梁月珊，女，汉族，1971年4月3日出生。委托诉讼代理人：李强，广东正大联合律师事务所律师。被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室。法定代表人：招应璋。委托诉讼代理人：邓兆堃、招雪芳，均为广东源浩律师事务所律师。原告梁月珊诉被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李强、被告的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年1月31日与被告签约购买被告开发建设的位于佛山市禅城区江湾一路2号的明福智富广场四座602房，共支付购房款315007元。购房款支付方式为签约前即支付团购金30000元，签约后支付285007元。2015年1月31日，被告向原告提供了《预存房业务合同》，并由原告于签约同时与广州市私享家酒店管理有限公司签订《预存房业务合同》，但该合同后被收回。原告于2016年1月23日被要求与佛山市私享家酒店管理有限公司（下简称私享家公司）重签上述合同，合同内容一致。2016年7月8日，私享家公司书面通知原告不再履约，确定终止《预存房业务合同书》。2016年1月30日，原告签署《明福智富广场收楼书》，按合同约定，被告应在2015年10月31日前交楼。原告认为，被告销售本案涉案商品房时在销售广告中明确“带租约出售”、“私享家酒店连锁经营收益有保障”，这个承诺具体明确，直接影响到原告的购房意愿及成交价格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，前述承诺是要约，而非要约邀请，该承诺应视为合同不可分割的内容，被告违约应承担责任。另，本案中私享家公司与原告的租赁合同关系不应与原、被告间的房屋买卖合同关系分开看待。事实证明，本案真实存在的只有原、被告之间的房屋买卖合同关系，私享家公司并非是业主们自由选择的承租经营管理者，而是被告引进来作为其促销商品房的一个卖点。在房屋买卖合同之补充协议第十条中，被告已经承认签约前就已向原告出示私享家公司负责承租经营的《预存房业务合同书》,被告在签约时亦口头承诺租约为一次性签署五年，此后私享家公司也与原告签署了五年租赁合同。然而，私享家公司并未真实经营，其承租行为也在商品房销售结束后截然而止，其所谓的违约赔付款项也早就在房屋装修款中巧妙收回。上述众多事实可以证明，私享家公司的所谓租赁协议只是被告用来销售的手段而已（被告与私享家公司之间应有协议）。被告是将以往开发商承诺的售后返租模式变更为由第三方承租，其做法违反了建设部2001年所颁布的《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项的规定，故私享家公司突然撤场实质上是被告违约。原告购买涉案房屋的原因是被告所承诺的有保障的投资收益。现被告违约，违背了诚信原则，严重损害原告的利益，故原告主张被告赔偿迟延交楼违约金8505元（315007元×0.0003×90天），同时主张可期待利益损失，即按合同约定之五年租金损失95160元（1830元/月×52个月）。综上，请求法院判令：1、被告支付迟延交房违约金8505元，可期待利益（租金）损失95160元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、涉案团购金是由原告向第三方支付，与被告无关，被告向原告收取的款项是按照合同第四条约定的价款收取。二、被告没有延期交楼。1、合同约定原告购买的物业是毛坯房，不包含任何装修。2、双方签订合同补充协议增加约定酒店标准的高级装修，但并未对装修期限作出具体约定，故在交付标准发生变化的情形下，必须预留合理的装修期限。3、原合同约定的是2015年10月31日前交付毛坯房，在该约定日期前即2015年9月15日，佛山市南海第二建筑工程有限公司已进场装修，有合同、银行转账资料及监理第三方资料可以证明。4、涉案公寓的所有业主基本都是在2016年1月下旬陆续签名收楼，而被告在2015年10月31日前进场装修并在三个月内装修完毕，可证明被告的装修期限是合理的。5、原告与第三方签订《预存房业务合同书》约定，2016年1月30日前要将配齐家私家电的物业交付予第三方，可以反映交付装修完毕并配齐家电家私的物业需要三个月装修期，从被告提交的证据也可以反映被告完成土建工程、符合合同约定交付条件是在10月底之前，并于此后三个月内完成高级装修，故被告没有延期交楼。三、原告与任何第三方所签订的合同与被告无关。1、原告签订的《预存房业务合同书》中合同相对方为私享家公司，该公司是独立法人企业，所有合同权利义务应由该公司根据合同约定享有及承担，与合同外第三人无关。2、原告在签订《预存房业务合同书》时应当知晓合同义务及风险，被告并未签订与此相关的任何合同。3、从原告提交的《解除合同通知函》可以看出，从签订《预存房业务合同书》到通知解除该合同、签订解约文件及补偿等都是由原告与第三方进行。4、根据被告提供的证据，已有部分业主与私享家公司解除合同并得到赔偿。另据物业管理公司反映，涉案公寓中已有部分业主将公寓另行出租，不存在任何预期利益损失。综上，被告收取了合同约定价款并按期交付符合装修标准的房屋，亦从未参与原告与第三方的合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的收据、宣传单，均有原件核对，被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的《特殊要求申请审批表》、谢汝光名片，无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的《情况说明》，有原件核对，说明内容亦与原告庭审所述相符，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1501002340），约定原告向被告购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号四座602房，主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区江湾一路2号四座602房。该商品房的用途为办公用房，属钢筋混凝土结构……该商品房合同约定建筑面积共31.01平方米，其中，套内建筑面积21.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.34平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米13152.15元，总金额285007元。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同上所记载的买受人的地址寄信通知或者直接送达书面通知买受人办理交付手续，在通知规定的期限内，买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续或者买受人无正当合法理由拒绝办理商品房交接手续的，则视为买受人已办理完毕交接手续。买受人自出卖人通知办理交付手续期限届满之次日起承担物业管理费……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人以同等质量的材料设备代替，或双方协商由出卖人补回装饰设备差价。……”。上述合同附有附件一至三，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》，但未对房屋各部位的具体装饰装修或设备标准作出约定；附件四为《合同补充协议》，包含质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，主要内容为：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称‘本合同’）的补充：一、该商品房的装饰、设备（一）公共部分1、外墙：高级外墙砖。2、办公楼大堂：地面，墙身采用高级瓷砖装修，天花造型装修。3、电梯：上海三菱。4、信箱：按邮局部门标准安装不锈钢信箱。5、办公楼通道、电梯前室地面、墙身采用高级瓷砖装修天花造型装修。6、地下室停车场：地面水泥砂浆找平，墙身及天花刮塑两道。（二）智能化系统停车场入口设置智能卡道闸，地下室和大堂入户门设置门禁系统。（三）办公室单元1、入户通道地面高级瓷砖装修。2、茶水间地面做防水处理，墙身贴高级瓷砖、设有壁柜、不锈钢洗菜盆，水台下设有地柜，预留洗衣机位置，配有抽油烟机、电磁炉、热水壶、水龙头、冰箱、洗衣机、微波炉。3、卫生间墙身及地面做防水处理，室内设有座便器、洗手盆、浴花洒、电热水器、排气扇、不锈钢毛巾架、纸巾盒、水龙头、吹风筒。4、卧室地面铺为高级地毯，墙身刮塑、防潮处理、贴墙纸、床背景墙、电视背景墙、天花刮塑、油乳胶漆、配有空调、衣柜、床架、床垫、床头柜、单人沙发、脚蹬、行李蹬、电视柜、电视、妆镜、写字椅、写字台、台灯、水晶灯、窗帘、预留水箱位置。5、门扇入户门为豪华实木门，带猫眼、智能锁，卫生间为豪华铝合金推拉门，窗台面铺大理石，飘窗台设有不锈钢护栏、飘窗顶板安装升降晾衣架。6、管线（1）供电、供水各安装独立表。（2）电话、电视、宽带设有总箱，线路安装到各使用位置。（3）配高级电器面板。……十条、本大厦的办公楼4号楼的5-9层，甲方交由指定的酒店管理公司进行统一经营管理，乙方同意其办公室物业交由该指定的公司进行统一经营管理。乙方已知悉《预存房合同》具体内容，同意酒店管理公司有权使用其所购单位公共区域。……十一、其他……3、……出卖人按本合同所记载的买受人的地址向买受人邮寄通知等文件，或者在收到买受人变更地址的书面通知后按其变更的地址向买受人邮寄通知等文件，均视为该文件有效送达给买受人，该文件交邮后，出卖人即已履行向买受人送达的义务。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致的，以本补充协议内容为准。……”。2016年1月23日，原告与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》，双方约定由原告向案外人私享家公司出租涉案602房，租赁期限为2016年3月30日至2021年3月29日，租金标准为1830元/月。原告须在2016年3月30日前将家私家电配置齐全的物业交付给案外人私享家公司。2016年1月25日，被告就涉案房屋作出《物业交接通知书》，被告于上述通知书中要求原告于2016年1月25日-2016年2月27日办理房屋交接手续，如未按时办理房屋交接手续的，视为被告已按期交房，并从2016年2月28日起计收物业管理费。原告于诉讼中提交《明福智富广场收楼书》，但该收楼书无房屋地址、原告签名及收楼日期。2016年7月8日，案外人私享家公司向原告发出《解除合同通知函》，告知因小区物业公司及政府政策方面原因致其经营受阻、损失重大。依据《预存房业务合同书》的相关约定，案外人私享家公司自2016年8月8日起提前终止上述合同书，并要求原告于该日前办理房屋交接手续。2016年7月26日，原告与案外人私享家公司签订《终止协议书》，双方确认：《预存房业务合同书》自2016年7月26日起无效，原告于当日收回涉案房屋。双方签订上述协议书时，原告已收齐案外人私享家公司支付的违约赔偿金（含全部租金）8914元。诉讼中，原、被告一致确认：原告已按合同约定价款金额支付完毕购房款，但原、被告没有另行约定装修期限，原告亦未另行支付装修款。原告陈述：涉案房屋目前已另行出租。原告签订合同购买的是带装修房屋，广告也注明带装修。被告陈述：涉案楼宇有几十层，其中案外人私享家公司参与管理的仅是其中五层，并非整座楼宇，故原合同约定的交付标准为不带装修，只有签订合同补充协议的房屋是带装修出售。另，被告系于2016年1月25日向原告邮寄发出收楼通知。另查明一，2016年2月29日，案外人广州置佳商业管理有限公司向原告出具广东增值税普通发票，确认收取原告支付的服务费合计30000元。另查明二，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明三，本院共立案受理包括本案原告在内的明福智富广场业主诉被告房屋买卖合同纠纷系列案35件，其他关联案件原告提交的《物业交接通知书》内容与本案原告提交的《物业交接通知书》内容基本一致，被告要求各业主办理房屋交接手续的时间均为2016年1月25日-2016年2月27日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，但据本院查明的事实，包含涉案房屋在内的建设工程项目至2015年12月8日才完成竣工验收，被告亦自认至2016年1月25日才向包含原告在内的相关买受人发出《物业交接通知书》，故被告已构成逾期交房违约行为。被告抗辩认为上述合同所约定的交易房屋标准为毛坯房，且其已于2015年10月31日前组织安排案外施工单位进场装修，而在双方未约定装修期限的情形下，后续装修应预留合理装修期限，故其并未构成逾期交房的违约行为。本院对上述抗辩意见不予采纳，理由如下：第一，依据《广东省商品房买卖合同》第十三条及《合同补充协议》第一条、第十一条第5点的约定，原、被告实际已通过签订《合同补充协议》的方式对所售房屋装饰装修具体标准作出明确约定，即被告交付使用的房屋装饰装修标准应以《合同补充协议》第一条约定为准。此外，原、被告一致确认原告未向被告另付装修款，亦可证实《广东省商品房买卖合同》约定的购房价款实已包含装修款。据此，应认定《广东省商品房买卖合同》所约定的交易标的为带装修房屋，上述事实亦与原、被告庭审关于涉案房屋系带装修出售的陈述意见相符，则综合合同及补充协议全文，被告于2015年10月31日前交付的房屋应为经竣工验收合格的带装修房屋。第二，原告与案外人私享家公司签订的《预存房业务合同书》所成立的法律关系与本案房屋买卖合同关系不同，该合同书中所约定的交付房屋时间属合同双方当事人意思自治，并不能推定原告已预知并同意增加装修期限，不能对抗《广东省商品房买卖合同》所约定的被告按期交房的合同义务。第三，依据《广东省商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，被告履行合同交付义务的形式为发出书面收楼通知，被告以2015年10月31日前案外施工单位已进场装修为由主张其已完成交付房屋义务无合同依据。综上，被告的上述抗辩意见无理，本院不予采纳。因被告已构成逾期交房违约行为，故其应依据《广东省商品房买卖合同》第九条关于“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金”的约定向原告支付逾期交房违约金。诉讼中，原告自述系于2016年1月30日签署《明福智富广场收楼书》，因被告未提交有效证据对原告的上述意见予以反驳，故本院确认涉案房屋的实际交付时间为2016年1月30日。据此，被告应向原告支付2015年11月1日至2016年1月30日期间（合计91天）的逾期交房违约金。原告自愿按逾期交房天数90天向被告主张违约金，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。经计算，被告应向原告计付的逾期交房违约金合计7695.19元（285007元×0.3‰×90天）。原告抗辩认为涉案房屋实际购房款应含团购金，共计315007元，但据原告提交的发票，该30000元费用系服务费，收款主体为案外人广州置佳商业管理有限公司，而涉案房屋购房款发票亦明确载明购房总价为285007元，故原告的上述抗辩意见无事实与合同依据，本院不予采纳，对原告诉请超出部分亦不予支持。关于原告主张被告赔偿可期待利益损失的诉请。据本院查明事实，原告系与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》成立房屋租赁合同关系，并以此合同关系基础获取租金收益。本案中，原告并无有效证据证明系被告原因导致上述合同解除，且宣传单中关于“带租约出售”、“私享家酒店连锁经营收益有保证”的相关宣传内容仅为宣传手段之一，原、被告双方并未以合同形式作出确认，不应认定为要约，故依据合同相对性原则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告的上述诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁月珊支付逾期交房违约金7695.19元；二、驳回原告梁月珊的其他诉讼请求。如果被告佛山市圆方房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1187元，由原告梁月珊负担1099元，由被告佛山市圆方房地产有限公司负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年三月二十七日书记员  江幼钿附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。