广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终53号上诉人（原审被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：欧阳依丹，地区总经理助理。委托代理人：黄蒙，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：范上隆，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：江德志，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称溢晖公司）与被上诉人范上隆房屋租赁合同纠纷一案，上诉人溢晖公司不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。溢晖公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审，或改判我公司无需承担违约责任，驳回范上隆的全部诉讼请求；2.一审、二审的全部诉讼费用由范上隆承担。事实和理由：一审判决对本案基本事实查明不清，存在合同条款解读错误从而影响正确判断，对认定本案的关键事实未予考虑。1.一审判决认定溢晖公司交房逾期150日与事实不符。溢晖公司与范上隆签署的《租赁合同》明确约定，溢晖公司如不能在约定的交付日交付房屋的，有权通知范上隆后另行选择一个日期作为交付日，相关日期相应调整，在此基础上超过150日才构成逾期交付。合同履行过程中，溢晖公司已经通知范上隆涉案房屋的交付日调整为2016年2月23日，则应从2016年2月23日起计150日为逾期交付日。一审判决认为溢晖公司如此可无限延长交铺时间而不予认可是不合理且与事实不符的。2.一审判决不予认可溢晖公司与范上隆之间于2016年4月6日的邮件沟通缺乏依据；一审判决未予体现范上隆欲单方退租，且实际已经另行租赁铺位这一事实。3.一审判决对合同条款解读存在错误，判决溢晖公司应承担赔偿责任有误。一审判决认为《租赁合同》既约定逾期交付150日时溢晖公司除无息退还保证金及其他款项外不承担任何责任(第2.1条)，又约定合同期内由于溢晖公司原因导致合同解除而范上隆选择解约时有权要求溢晖公司赔偿给其造成的直接损失(第11.1条)属约定不明，此系一审判决对于《租赁合同》条款解读有误，第2.1条款相较于第11.1条而言系针对特殊情形的特殊约定，当事人有特殊约定的应遵从特殊约定，二者并非矛盾条款。范上隆答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。范上隆于2016年4月19日向一审法院起诉请求：1.溢晖公司向其返还租赁保证金58906.59元、管理费保证金16440元、首月管理费5480元及支付利息（以上述款项为基数，自2015年9月25日起至实际返还上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；溢晖公司向其返还首月租金17810元及支付利息（以上述款项为基数，自2015年10月9日起至实际返还上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2.溢晖公司赔偿其计至2016年8月8日止的损失10000元；3.溢晖公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2015年9月1日,范上隆（承租方、乙方）与溢晖公司（出租方、甲方）签订了《合生广场（南区商场）租赁确认书》，约定范上隆承租溢晖公司位于广州市海珠区XX路223－227号合生广场南区商业裙楼五楼L5－XXX铺位；品牌名称：酒窝甜品；经营业态：港式甜品；承赁面积：68.5平方米（指实用面积，最终以合同约定为准）；租赁期限：4年（具体租赁时间以溢晖公司通知或租赁合同约定为准）；交付日期：起租日当天为该铺位的交付日；装修期限：从交付日起计60天；租金标准：（以实用面积计算）260元／平方米／月或按当月税前销售额的8%计算月租金，两者取高值；物业管理费标准：（以实用面积计算）80元／平方米／月；租赁定金：人民币17810元（1个月租金），乙方应在本确认书签订时足额支付；在双方签订租赁合同时将定金转作租赁保证金；等。2015年9月22日,范上隆（乙方）与溢晖公司（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：广州合生广场－2015－合同－L5－10酒窝甜品），约定：（第2.1款）若甲方不能在本合同约定的交付日向乙方交付该房屋，甲方有权书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，并相应调整与交付日相关的装修期、开业日、起租日、租赁期等日期，而无需承担任何责任，但如果甲方交付该房屋逾期超过150日，则乙方有权终止本合同，甲方除无息退还乙方已付的保证金及其他款项外，不承担任何责任；（第11.1款）合同期内，甲方违反本合同约定致使乙方有权解除本合同的，乙方有权选择要求甲方继续履行本合同，或选择解除本合同，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的直接损失；（第20.3款）双方暂约定该房屋交付日为2015年10月29日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；（第21.1.3款）乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分（如有）；（第21.2款）乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币75346.59元；（第21.3款）目前该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币80元核算，即该房屋每月的物业管理费为人民币5480元。乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，并应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费；（第二十二条联系方式）本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出；乙方范上隆（地址一）：收件人范上隆，地址广州市海珠区XX路156-170号（双号）合生广场L5-XX商铺，邮编510399；或（地址二）：收件人范上隆，地址东莞市麻涌镇南峰XX广场10栋1004；或者按照接收一方向发出一方所最新书面通知的其他地址或传真号码发出；等。2012年4月9日，广州市规划局出具《建设工程规划许可证》（穗规建证[2012]536号），载明：建设单位为广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司；建设项目名称为商业、办公楼工程3幢（自编嘉和商业城南区）；建设位置为海珠区广州大道南西侧、新厚德园艺公司对面地段；建设规模为3幢，总建筑面积181647.7平方米，其中,地上26层（部分5、25层）119243.4平方米、地下3层62404.3平方米;等。2013年5月28日，广州市人民政府向广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司作出《广州市人民政府关于合生广场（扩展）命名的批复》（穗府地名[2013]90号），主要内容为：关于海珠区和丰大厦东侧、叠景路南侧、翠馨华庭西侧地段在建的商业办公楼命名申请收悉；根据《广州市地名管理条例》等规定，经审核，现批准将上述地段基底面积12972.2平方米，规划总建筑面积181647.7平方米，地上26层（部分5、25层）、地下3层的3幢商业办公楼作为合生广场的扩展命名;等。2013年6月20日，广州市公安局海珠区分局向广州市溢晟房地产开发有限公司，广州市溢晖房地产开发有限公司作出《申请门牌批复通知书》（穗公海门编[2013]124），主要内容为：你于2013年6月12日申请位于叠景路（穗规建证[2012]536号）的门牌，经我局审批，同意编列为叠景路156号至170号（双号），共有8个门牌；等。2015年9月25日，溢晖公司向范上隆开具了合生广场南区五层L5-XX铺首月管理费5480元的发票、租赁保证金58906.59元的收据、管理费保证金16440元的收据。2015年10月9日，溢晖公司向范上隆开具了合生广场南区五层L5-XX铺首月租金17810元的发票。广州市公安消防局于2016年3月18日出具的《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字[2016]第0355号）主要内容为：广州市溢晟房地产开发有限公司、广州市溢晖房地产开发有限公司申报的位于广州市海珠区广州大道西面、叠景路南侧地块的建筑工程，总建筑面积为181647.7平方米，已经消防验收合格；等。2016年4月12日，范上隆以全球邮政特快专递(特快专递邮件号码:1027981305219)向溢晖公司发出《解除合同通知书》，载明：经范上隆多次催告，溢晖公司至今仍未按照租赁合同约定交付该房屋，至今逾期超过150天，已构成严重违约；范上隆决定解除租赁合同，不再承租该房屋，要求溢晖公司退还范上隆已支付的租赁保证金、物业管理费等款项共计98636.59元，并赔偿由此造成的损失。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2016年4月13日出具《证明》,证明上述邮件于2016年4月13日已妥投。一审诉讼中，范上隆、溢晖公司确认涉案商铺在海珠区叠景路1X6-1X0（双号）合生广场内，该广场位于广州市海珠区广州大道西面、叠景路南侧地块。范上隆明确第2项诉讼请求中要求溢晖公司赔偿的10000元损失为其加盟酒窝甜品一年需缴交的品牌管理费10000元，范上隆未实际缴付品牌管理费。溢晖公司确认涉案商铺于2015年9月17日、2016年2月23日通知范上隆收铺时均不符合交铺条件。溢晖公司主张其已通知范上隆涉案商铺的交付日变更为2016年2月23日，范上隆对此不确认。溢晖公司确认按照合同约定，在合同期内溢晖公司违反合同约定致使范上隆有解除权的，范上隆如有相关证据证明损失且经双方及法院认可，溢晖公司可以赔偿范上隆直接损失。范上隆主张从2015年10月29日起算，逾期交铺150日的时间为2016年3月27日，溢晖公司对此没有异议，但认为应从2016年2月23日起算。一审法院认为：范上隆与溢晖公司签订的《合生广场（南区商场）租赁确认书》和《租赁合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。一审庭审中溢晖公司确认其在2015年9月17日、2016年2月23日通知范上隆收铺时均不符合交铺条件，故即使溢晖公司在上述期间通知范上隆收铺，范上隆也有权拒绝收铺。根据合同约定,双方暂约定的交铺日为2015年10月29日,溢晖公司有权书面通知范上隆后另行选择一个日期作为交付日，并相应调整与交付日相关的装修期、开业日、起租日、租赁期等日期，而无需承担任何责任，但如果溢晖公司交付该房屋逾期超过150日，则范上隆有权终止本合同，溢晖公司除无息退还范上隆已付的保证金及其他款项外，不承担任何责任。范上隆主张溢晖公司从2015年10月29日起算逾期交铺150日的时间为2016年3月27日，溢晖公司对此没有异议，但溢晖公司认为应从2016年2月23日起算。对此，一审法院认为，范上隆的主张更符合合同约定的初衷，也符合交易习惯，该条款也是对溢晖公司逾期交铺的时间所作的约束。如按溢晖公司的算法，溢晖公司可以无限期延长交铺时间，则对范上隆也不公平。因此对范上隆的上述主张予以采纳，对溢晖公司的上述抗辩不予采纳。双方确认从2015年10月29日起算，逾期交铺150日的时间为2016年3月27日，故对此予以认定。溢晖公司主张其于2016年4月6日通过电子邮件向范上隆发出收铺通知，但范上隆对此不予确认，且合同已约定范上隆、溢晖公司之间发出任何通知或联络应以书面形式按双方约定的地址或传真号码发出，或者按照接收一方向发出一方所最新书面通知的其他地址或传真号码发出，因此，对溢晖公司的上述抗辩不予采纳。而且，即使溢晖公司在涉案商铺符合收铺条件时要求范上隆收铺，但因溢晖公司逾期超过150日交铺，已构成违约，范上隆也有权拒绝收铺。范上隆、溢晖公司双方在《租赁合同》中已约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，即自2016年3月28日起，范上隆可以解除合同，合同自通知到达溢晖公司时解除。范上隆于2016年4月12日以全球邮政特快专递向溢晖公司发出《解除合同通知书》，并证明上述邮件于2016年4月13日已妥投，溢晖公司对此予以确认，故一审法院认为范上隆、溢晖公司双方签订的《租赁合同》于2016年4月13日已经解除。合同解除后，范上隆要求溢晖公司退还已支付的租赁保证金58906.59元、管理费保证金16440元、首月管理费5480元、首月租金17810元的诉讼请求，合法有理，予以支持。另外，范上隆、溢晖公司双方合同既约定如果溢晖公司交付涉案商铺逾期超过150日，则范上隆有权终止本合同，溢晖公司除无息退还范上隆已付的保证金及其他款项外，不承担任何责任，又约定合同期内，溢晖公司违反本合同约定致使范上隆有权解除本合同的，范上隆有权选择要求溢晖公司继续履行本合同，或选择解除本合同，并要求溢晖公司赔偿因此给范上隆造成的直接损失，属约定不明。按照法律规定，合同解除后，范上隆有权要求赔偿损失，故范上隆要求溢晖公司支付上述款项的利息的诉讼请求，予以支持。一审庭审中范上隆明确第2项诉讼请求中要求溢晖公司赔偿的10000元损失为其加盟酒窝甜品一年需缴交的品牌管理费10000元。根据范上隆提供其与九龙玖公司于2015年9月22日签订的《酒窝甜品港式甜品加盟合同书》约定，九龙玖公司免除范上隆前三年品牌管理费三万元。范上隆也确认并未实际缴纳品牌管理费，因此，范上隆要求溢晖公司赔偿一年的品牌管理费损失10000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，于2016年9月14日作出如下判决：一、溢晖公司在判决生效之日起15日内向范上隆返还租赁保证金58906.59元、管理费保证金16440元、首月管理费5480元及支付利息（以上述款项为基数，自2015年9月25日至实际返还上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；溢晖公司向范上隆返还首月租金17810元及支付利息（以上述款项为基数，自2015年10月9日至实际返还上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；二、驳回范上隆的其他诉讼请求。一审案件受理费2473元，由范上隆负担207元，溢晖公司负担2266元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对溢晖公司上诉主张，分析如下：双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人在《租赁合同》中暂约定了房屋交付日为2015年10月29日及溢晖公司有权书面通知范上隆后另行选择一个日期作为交付日，但如果溢晖公司交付该房屋逾期超过150日，则范上隆有权终止本合同，溢晖公司需无息退还乙方已付的保证金及其他款项。《租赁合同》第11.1款约定溢晖公司违反合同约定，范上隆有权解除本合同，并要求溢晖公司赔偿因此给范上隆造成的直接损失。双方当事人确认从2015年10月29日起计算150日的日期为2016年3月27日。范上隆未能提供其在2016年3月27日前曾书面通知溢晖公司另行选择一个日期作为交付日，合同约定的解除条件已成就。一审法院认定溢晖公司有权选择解除合同并要求范上隆赔偿损失，符合合同约定，本院予以维持。溢晖公司上诉主张其公司已通知范上隆变更房屋交付日期为2016年2月23日，没有提交充分的证据予以证实，本院不予采纳。溢晖公司以范上隆另行租赁铺位为由，主张范上隆单方解约，理据不足，本院不予支持。双方当事人在合同中同时约定溢晖公司只需无息退还款项及范上隆有权主张溢晖公司赔偿损失，一审法院认定属于约定不明，并依法律规定，判决溢晖公司支付利息正确，本院予以维持。溢晖公司上诉称其无需赔偿范上隆的损失，于法无据，本院不予采信。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2473元，由上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月二十八日书记员  袁 蕾林飘云