浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终5533号上诉人（原审原告）：浙江汇和商业有限公司，住所地：杭州市下城区环城西路20号601室。法定代表人：衷淑梅，总经理。委托代理人：孙锦贤、沈碧潇，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：话机世界通信集团股份有限公司，住所地：杭州市拱墅区白马大厦28A室。法定代表人：赵伯祥，董事长。委托代理人：章林虎，浙江浙联律师事务所律师。委托代理人：陈微微，浙江科文律师事务所律师。上诉人浙江汇和商业有限公司（以下简称汇和公司）因与被上诉人话机世界通信集团股份有限公司（以下简称话机世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年6月10日，汇和公司作为甲方与作为乙方的话机世界公司签订《房屋转租合同》一份，约定甲方将位于杭州市下城区庆春路66-1号4室第一层建筑面积约148平方米商铺转租给乙方经营商业使用，房屋详细使用范围以附件（1）房产证平面图部分为准。在本合同约定租期内，甲方拥有合法的转租权，其转租行为已得到产权人的同意；租赁期限自2011年6月10日起至2016年6月30日止，租赁免租期为自2011年6月10日起至2011年6月30日止，即2011年7月1日起计付租金；租金具体支付日期及金额如下：2011年6月10日前支付2011年7月1日至2012年6月30日含税租金总计120万元，2012年6月1日前支付2012年7月1日至2013年6月30日含税租金总计120万元，2013年6月1日前支付2013年7月1日至2014年6月30日含税租金总计126万元，2014年6月1日前支付2014年7月1日至2015年6月30日含税租金总计126万元，2015年6月1日前支付2015年7月1日至2016年6月30日含税租金总计132.3万元；2011年6月10日后乙方承租区域所产生的水、电费用由乙方自行承担；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同或者由一方的违约行为导致合同无法继续履行的，违约方应向守约方支付20万元的违约金并赔偿损失；等等内容。2011年6月10日，甲方（汇和公司）将案涉房屋交付乙方（话机世界公司）使用。2013年11月14日，汇和公司、话机世界公司双方经协商就《房屋转租合同》做《补充协议》，约定：甲方（汇和公司）同意将原《房屋转租合同》第三章中约定的有关房屋租金“第三年租金为人民币126万元，第四年租金为人民币126万元，第五年租金为人民币132.3万元”变更为“第三年租金为人民币110万元，第四年租金为人民币120万元，第五年租金为人民币122万元”；在租期内，除原合同明确规定的终止条款外，乙方单方面终止原合同及本补充协议或者未在本协议约定的结算日前将租金支付给甲方或者由于乙方的违约行为导致合同及本协议无法继续履行的，甲方有权单方面解除合同及本协议，且乙方应向甲方支付合同约定租期剩余部分租金作为违约金并赔偿甲方损失；本《补充协议》和甲乙双方于2011年6月10日签订的《房屋转租合同》同时具有法律效力。本协议若有与原合同有相悖之处，以此补充协议为准。2015年3月27日，话机世界公司向汇和公司邮寄《关于终止庆春苹果店转租合同的函告》，提出因严重亏损，无法继续履行《房屋转租合同》，自当期（2014年7月1日至2015年6月30日）租金到期后，话机世界公司将提前终止双方签订的《房屋转租合同》，并于2015年6月30日向汇和公司交还商铺及锁匙，届时请汇和公司派员进行清点和交接。希望汇和公司接函后，即开展该商铺后期的招租事宜，尽量避免损失。2015年3月30日，汇和公司向话机世界公司寄送《关于终止庆春苹果店转租合同的函告的复函》，称鉴于话机世界公司曾出现逾期缴纳租金的违约行为，双方又签订《补充协议》，汇和公司主动降低了租金约定标准，但为防止话机世界公司再次违约或提前解除合同，《补充协议》也约定如出现话机世界公司提出单方解除合同或其他违约行为的情况，话机世界公司应当向汇和公司支付合同约定的租期剩余部分租金作为违约金。双方签订的《房屋转租合同》期限届满尚有一年租期，如话机世界公司至此单方解除该合同，汇和公司将无法按第五年租金标准出租租赁房屋，且短时期内汇和公司亦无法找到合适的承租人，无疑给汇和公司造成严重经营损失。据此，汇和公司希望话机世界公司继续承租租赁房屋并按时缴纳租金，如确实无法继续承租，望话机世界公司按《补充协议》约定向汇和公司支付合同约定的租期剩余部分租金，即人民币122万元作为违约金。2015年7月7日，话机世界公司向汇和公司邮寄钥匙及电表度数，并搬离案涉房屋。2015年12月，案涉地点被发现在销售服装。2016年3月7日，话机世界公司向浙江省杭州市钱塘公证处申请证据保全公证。浙江省杭州市钱塘公证处出具（2016）浙杭钱证内字第3210号公证书，证明话机世界公司的委托代理人于2016年3月7日进入案涉地点进行拍摄、购物与实际情况相符。结合拍摄照片，可以确认案涉地点当时被用于销售10元商品。2015年12月17日，汇和公司以话机世界公司未于2015年6月1日前支付第五年租金122万元，向法院起诉，请求判令：1、话机世界公司立即支付房屋租金1220000元；2、话机世界公司立即支付因逾期支付租金造成汇和公司的利息损失26535元（本款计算自2015年6月1日至2015年11月30日，1220000元*4.5%/12*6个月=26535元，2015年12月1日之后另计）；3、话机世界公司承担本案诉讼费。原审审理过程中，汇和公司变更诉讼请求：诉讼请求第一项变更为要求话机世界公司支付违约金122万元；诉讼请求第二项变更为要求话机世界公司支付122万元违约金的利息26535元。原审庭审中，汇和公司确认话机世界公司系违约，其要求话机世界公司支付122万元及利息系违约金性质。原审法院认为：汇和公司、话机世界公司签订的《房屋转租合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。签约后，双方即应全面履行各自的义务。话机世界公司于2015年3月27日向汇和公司提出鉴于经营亏损，要求自当期（2014年7月1日至2015年6月30日）租金到期后，提前终止双方签订的《房屋转租合同》。汇和公司虽于同月30日复函拒绝，但是当话机世界公司于次月将电费交接清单及钥匙邮寄汇和公司，并搬离案涉地点后，汇和公司并未做表示。且之后，案涉房屋被他人用于其它经营用途，故汇和公司、话机世界公司双方之间的《房屋转租合同》实际已解除。话机世界公司单方面解除合同，应承担相应的违约责任。汇和公司要求其支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。但汇和公司要求话机世界公司支付剩余一年租金作为违约金，数额过高。对于汇和公司要求话机世界公司支付122万元违约金的利息26535元，原审法院认为，汇和公司起诉时基于同一违约行为既主张损失又主张违约金，同一违约行为只能主张一种违约责任。本案，汇和公司主张的违约金已高于其主张的利息损失，且违约金以补偿性为原则，结合汇和公司的实际损失，兼顾合同客观的履行情况等因素，汇和公司主张的违约金原审法院酌情调整为305000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年7月21日判决：一、话机世界公司于判决生效后十日内支付汇和公司违约金305000元。二、驳回汇和公司的其他诉讼请求。若话机世界公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16019元，保全费5000元，由汇和公司负担13310元，话机世界公司负担7709元。宣判后，汇和公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未充分考虑汇和公司、话机世界公司达成补充协议以及补充协议中约定的违约金数额的签约背景，而径行判决话机世界公司按三个月租金标准支付违约金，未免失之妥当，且鼓励了市场交易主体的不诚信行为。双方于2011年6月10日签订的《房屋转租合同》约定第五年（即2015年7月1日起至2016年6月30日）的含税租金为132.3万元，违约方单方终止或解除合同的违约金为20万元；双方又于2013年11月14日签订了《补充协议》，将第五年的租金调整为122万元，将违约方单方终止或解除合同的违约金增加至“乙方应向甲方支付合同约定租期剩余部分租金作为违约金并赔偿甲方损失”，在话机世界公司终止了转租合同，未继续履行第五年租赁合同的情况下违约金应为122万元。当时签订《补充协议》时，一方面考虑到当时的经济形势和话机世界公司销售量减少的情况，从减轻话机世界公司支付租金压力的考虑，将第五年的租金予以减少；另一方面考虑到话机世界公司仅剩一年租期，而汇和公司与业主单位之间的租赁合同于2016年7月14日到期，也仅剩一年，若话机世界公司违约，汇和公司很难在仅剩一年租期的情况下将房屋再行转租。因此，为防止话机世界公司违约，将违约方单方终止或解除合同的违约金增加至122万元，以求与该一年的租金相对应。汇和公司、话机世界公司作为市场经济中的商事主体，应严守诚信，不得出尔反尔，不遵守契约精神。在汇和公司已充分考虑话机世界公司的利益，主动地一定幅度降低了话机世界公司租金的情况下，话机世界公司仍然予以违约，法院仅仅判决话机世界公司承担305000元的违约金，显然未充分考虑到当时达成补充协议的背景，在一定程度上激励了市场交易主体的不诚信行为，助长了民事主体任意撕毁合同，不遵守合同的行为，判决结果显然不妥当。二、一审法院直接认定我国合同法规定的违约金制度以“补偿性为原则”，而径行判决话机世界公司承担305000元的违约金，并不妥当。在我国的司法审判实践中，在酌情确定违约金数额时，应当充分考虑到违约方的主观过错情况，《合同法》及我国国内的民商法理论也未确定我国《合同法》中规定的违约金以补偿性为原则。在本纠纷中，如前所述，双方达成《补充协议》系存在一定的背景事实，在话机世界公司公然撕毁合同的情况下，法院对于此种严重不守信的行为，应当考虑到话机世界公司主观上的可归责性，主动提高话机世界公司承担的违约金数金额，显示违约金作为对过错违约方的惩罚力度，以维护作为守信一方汇和公司的合法民事权益。三、一审法院酌情调整违约金为305000元，并未如其判决书中所述“结合汇和公司的实际损失，兼顾合同客观的履行情况等因素”，判决结果显然失之公允。一审法院对于汇和公司已将案涉房屋又于2015年12月将其转租的事实予以了认定，但未进一步确定汇和公司转租给案外第三人房屋的每个月租金，从而作为其酌情确定违约金金额的因素，显然属于酌情不当。实际的情况是在话机世界公司单方面违约的情况下，汇和公司为减轻损失，及时地进行了招租，但直至2016年3月初才将案涉房屋转租给了郑某，但每月租金仅为35000元，实际出租给郑某的截止时间为2016年4月6日，仅仅收取了35000元租金；此后又长期空置，直至2016年6月才将商铺转租给了余某，每年的租金也仅仅为80万元，与转租给话机世界公司的每年租金已大为减少。因此，本来话机世界公司应支付的第五年租金，即自2015年7月1日起至2016年6月30日为122万元，因话机世界公司的违约解除合同，汇和公司通过采取积极措施寻租和招租，也仅仅收回租金35000元，实际损失为1185000元，而法院仅仅判决话机世界公司承担305000元的违约金，给汇和公司造成了巨大的损失，却使违约一方反而因解除合同而实际上获利，该判决实际上并未如法院在判决书中所述称的“结合汇和公司的实际损失予以酌情判决”，判决结果显然不公平，滥用了法官的自由裁量权，损失了守信一方的利益，保护了违约方的利益。综上，请求对原审判决予以改判，判令话机世界公司支付汇和公司违约金122万元，并由话机世界公司承担一审及二审诉讼费用、保全费用。针对汇和公司的上诉，话机世界公司答辩认为：一、话机世界公司与汇和公司签订的《房屋转租合同》及《补充协议》，已于2015年7月1日事实解除，故汇和公司要求话机世界公司再支付122万元违约金，于法无据。首先，话机世界公司与汇和公司于2011年6月10日签订了《房屋转租合同》以及2013年11月14日签订了《补充协议》，已于2015年7月1日事实解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除意味着合同的权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分，不具有独立性，因此违约金条款也随之消灭。可见，合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不是违约责任。故本案中汇和公司要求话机世界公司支付违约金1220000元的诉请，于法无据。其次，若法院最终认定房屋租赁合同事实解除中话机世界公司存在部分违约行为，也应当考虑话机世界公司于2015年3月27日就通知汇和公司于2015年6月30日后解除房屋转租合同，且明确告之汇和公司接函后即应对案涉房屋展开招租之事实。话机世界公司认为，从2015年3月27日话机世界公司向汇和公司发出《关于终止庆春苹果店转租合同的函告》到2015年7月1日房屋租赁合同事实解除之时，时间长达三个多月之久。汇和公司作为专业从事房屋（商铺）租赁、转租为主营业务之企业，其完全有能力随时将涉案房屋转租给案外第三人。且经法院查明，在话机世界公司向汇和公司交还涉案房屋钥匙后，汇和公司已经将涉案房屋出租给案外第三人之事实。可见，汇和公司相关利益已得弥补。故，其再向话机世界公司主张违约金，应不予支持。再次，如前所述，汇和公司完全有能力随时可将涉案房屋转租案外第三人，但汇和公司基于自身原因或本案诉讼策略考虑，有意将案涉房屋不出租。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，汇和公司不应将其自身未采取合理措施而产生扩大损失部分向话机世界公司主张，应由其自行承担。二、汇和公司基于《房屋转租合同》，要求话机世界公司向其支付122万元违约金，并无合同依据。另，《补充协议》约定违约金条款显失公平，且条件未成就。第一，根据《房屋转租合同》第八条违约责任约定：“因本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同或者由于一方违约行为导致合同无法继续履行的，违约方应向守约方支付贰拾万元的违约金并赔偿损失。”可见，双方在订立本合同时预见违反合同可能造成的损失为20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本案违约金最多为20万元。本案中，汇和公司诉求122万元违约金，已大大超过双方订立合同时预见违反合同可能造成的损失。故，人民法院对其诉求中超过20万元以上部分，应不予支持。第二，《补充协议》约定违约金条款适用条件尚未成就。《补充协议》第2条约定：“……，甲方有权单方解除合同及本协议，且乙方应向甲方支付合同约定租期剩余部分租金作为违约金并赔偿甲方损失。”条款中的“且”为递进关系，条款本意为：“在甲方有权单方解除合同及本协议后，乙方‘还’应向甲方支付合同约定租期剩余部分租金作为违约金并赔偿甲方损失。”故，本条款违约金适用的前提或基本，系在甲方解除合同及本协议后方可适用。基于本案中汇和公司并未依约行使其解除权，违约金适用条件并未成就，故，话机世界公司无权按《补充协议》第2条主张违约金。第三，若人民法院最终认定《补充协议》第2条违约金条款适用条件成就，汇和公司认为也不具有法律效力。话机世界公司与汇和公司于2013年11月14日签订的《补充协议》第2条约定：“……甲方有权单方解除合同及本协议，且乙方应向甲方支付合同约定租期剩余部分租金作为违约金并赔偿甲方损失。”此条款本身就显失公平，有悖于《中华人民共和国合同法》公平之原则，属可变更、可撤销，以至无效之约定。故，人民法院应基于价值判断和衡量后，予以调整。三、一审判决话机世界公司向汇和公司支付305000元违约金，已超过双方在订立本合同时预见违反合同可能造成的损失20万元。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，一审法院酌定违约金305000元，亦无不当。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应当根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。另，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定：“应当根据合同法规定的诚实信用、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”可见，人民法院对于过高的违约金，应当予以调整。故，一审法院酌定违约金305000元并无不当。再次，根据司法实践及相关司法文件规定，房屋租赁合同因承租方违约解除产生实际损失，一般酌定3-6个月租金。结合话机世界公司提前三个多月时间通知汇和公司解除《房屋转租合同》，并告之汇和公司接函后即应展开案涉房屋招租。故，一审法院酌定违约金305000元，并无不妥。综上，请求驳回汇和公司的上诉请求。二审举证期限内，汇和公司向本院提交如下证据材料：1、调查笔录、郑某身份证及杭州银行现金交款单，拟证明：在话机世界公司单方违约后，汇和公司虽已积极招租，但租赁状况十分不理想，故话机世界公司的违约行为给汇和公司造成了1185000元严重损失的事实；2、汇和城租赁合同（余某）、余某身份证、工程条件确认书及杭州银行大额支付系统专用凭证，拟证明：2016年4月6日郑某撤租后，案涉租赁房屋处于空置状态，直至2016年6月5日才另行出租给余某，且租金金额也大幅度减少的事实。上述证据材料经出示，话机世界公司发表意见称：证据1，对调查笔录、郑某身份证及杭州银行现金交款单，真实性无异议，但不能证明款项是用于缴纳涉案房屋，即使是用于缴纳涉案房屋的，也能证明涉案房屋于2015年10月已经进行了转租的事实；证据2，对汇和城租赁合同真实性无异议，关联性有异议，是事后房屋转租的价格，与本案无关，且更加证实了双方签订合同的显失公平，涉案房租价格过高，导致了涉案合同的解除；余某身份证、工程条件确认书及杭州银行大额支付系统专用凭证，真实性无异议，关联性有异议，支付的是2016年6月份之后的房屋租金，与本案无关，即使价格是真实的，也证明了汇和公司和话机世界公司签订的合同价格超过了市场价值。本院经审核认为，话机世界公司对上述证据的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。话机世界公司向本院提交如下证据材料：汇和公司及其分公司工商登记信息，拟证明：汇和公司以从事房屋转租和租赁为主营业务，其将房屋转租是非常容易的事实。上述证据材料经出示，汇和公司发表意见称：真实性无异议，关联性和证明目的有异议，汇和公司的经营范围与本案的争议焦点无关，且在话机世界公司违约后，汇和公司已在积极招租减少损失。本院经审核认为，汇和公司对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。汇和公司向本院申请证人郑某出庭作证，拟证明话机世界公司单方违约后给汇和公司造成了实际损失。针对证人证言，话机世界公司发表意见认为：涉案房屋已于2015年11月转租给他人，结合本案中话机世界公司向汇和公司交付钥匙的事实可以认定，在话机世界公司向汇和公司交还钥匙后，汇和公司已将涉案房屋转租给第三人经营，不存在汇和公司称的空置至2016年6月底的事实。本院经审核认为，话机世界公司对该证人证言的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉房屋转租协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律的强制性规定，应认为合法有效，双方当事人应严格按照合同之约定履行各自的义务。经查，案涉房屋转租合同约定的租赁期限自2011年6月10日起至2016年6月30日止，话机世界公司在租赁期限尚未届满之时，以严重亏损，无法继续履行合同为由单方提出解除合同，且现有证据亦足以证实，汇和公司虽复函不同意解除合同，但在此之后已经实际将房屋转租他人，双方之间的房屋转租合同事实上已解除，故话机世界公司已经构成违约，应承担违约责任。现双方当事人对话机世界公司应承担的违约金数额产生争执，但原审法院结合汇和公司的实际损失，兼顾合同客观履行情况等因素，酌情调整为305000元尚属合理。综上，汇和公司上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12950元，由上诉人浙江汇和商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年三月一日书 记 员  徐森燕