广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18748号上诉人（原审被告）：杨帆，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：杨同朝，住广州市花都区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈宁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘献宁，住广西柳城县。被上诉人（原审原告）：杨娟凤，住广西藤县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢玉婷、麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。上诉人杨帆、杨同朝因与被上诉人刘献宁、杨娟凤合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨同朝及其委托诉讼代理人陈宁、李倩雯，被上诉人刘献宁、杨娟凤的委托诉讼代理人麦丽妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨帆、杨同朝共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘献宁、杨娟凤某戊全部诉请，上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、双方“以房抵债”的意思表示真实存在。（1）双方均确认长期存在高额的民间借贷关系，二被上诉人在借款借据中均书面承诺，当借款人无法还款时，出借人可以全权处分涉案房产以抵偿债务。（2）二被上诉人将自己的涉案房产供楼存折交给杨同朝并自行申请提前还贷，杨同朝偿还了剩余贷款，后二被上诉人将两人的身份证、结婚证和房产证原件交付给杨同朝，杨同朝办理了过户手续并撤回了起诉二被上诉人的民间借贷案件，双方一系列的行为清楚体现了当时以房产交易抵偿债务的合意。2、上诉人已举证涉案房产抵偿的债务共计114万元而非只有60万元，二被上诉人举证的《房地产估价报告》不具备合法性和真实性，涉案合同约定的60万元交易价格是房管局和地税局共同评估的市场价并作为缴纳契税的依据，具有客观性，一审判决认为“出售价格明显过低”没有法律依据。3、一审法院违法行使释明权，属于对涉及当事人重大利益的事项作出倾向性表态并指导二被上诉人变更诉讼请求，属于未审先判，严重侵害上诉人的合法权利。且一审法院并未重新指定举证期限，属于程序错误。4、撤销权属于法定的除斥期间，二被上诉人已过提出的时间。二被上诉人虽在2016年4月28日起诉，但在6月24日已明确将诉请变更为“宣告合同无效”并得到法院许可，直到10月底一审法院释明后二被上诉人才将诉请变更为“撤销合同”，已丧失提出撤销合同的权利。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，程序违法。被上诉人刘献宁、杨娟凤某甲辩称：1、我方在2016年3月9日查册才知道权利被侵害，故撤销权的除斥期间应从2016年3月10日起算，我方行使撤销权没有超过法律规定。2、在诉讼中，法院依法可以行使释明权，一审法院并未违法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意二上诉人的上诉请求，请求维持原判。2016年4月28日，被上诉人刘献宁、杨娟凤某甲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销《广州市存量房买卖合同》；2.杨帆协助将涉案房屋登记至杨娟凤名下；3.杨帆、杨同朝共同赔偿刘献宁、杨娟凤某戊诉讼保全费、律师费损失，暂计为20000元；4.案件受理费、诉讼保全申请费由杨帆、杨同朝承担。一审诉讼中，杨娟凤、刘献宁变更第1、3项诉讼请求为：确认《广州市存量房买卖合同》无效；杨帆、杨同朝共同赔偿刘献宁、杨娟凤某戊诉讼保全担保费4500元、律师费损失15000元，其他诉讼请求不变。一审诉讼中，经一审法院释明，刘献宁、杨娟凤表示若法院认定《广州市存量房买卖合同》有效，其变更第1项诉讼请求为：撤销《广州市存量房买卖合同》。其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：刘献宁与杨娟凤是夫妻关系，杨同朝与杨帆是父子关系。广州市花都区新华街龙珠路19号A座202房（以下简称涉案房屋）产权原登记在杨娟凤名下，刘献宁、杨娟凤表示涉案房屋是刘献宁与杨娟凤某戊夫妻共有财产。2011年9月30日，刘献宁、杨娟凤作为委托人，杨同朝作为受托人签订《委托合同》，约定刘献宁、杨娟凤委托杨同朝全权代表其办理以下事务：一、办理提前清偿因上述房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续，领取还款资料、他项权证等手续；……六、清偿上述银行贷款本息完毕后，出售上述房屋并签订房屋买卖合同，代为收取售房款，办理上述房屋买卖的转移登记手续；……此委托合同有效期从双方签字之日至2016年9月30日止。双方并于2011年10月8日办理了上述委托合同的公证手续。刘献宁、杨娟凤陈述从2011年起其与杨同朝即存在借贷关系，杨同朝要求其以房屋委托公证的方式为借款提供担保，之后其偿还了该笔欠款，担保已经结束，但基于对杨同朝的信任，一直未取消上述公证委托。杨同朝、杨帆认为因双方存在长期借贷关系，故约定若刘献宁、杨娟凤逾期还款达一定金额，杨同朝即可与刘献宁、杨娟凤商量还清涉案房屋的按揭贷款、将房屋过户以抵偿债务，杨同朝、杨帆认为上述公证委托是双方达成的债务逾期不还以房抵债的意思表示。2014年5月16日，刘献宁、杨娟凤向杨同朝出具《借款借据》，载明：刘献宁、杨娟凤因资金周转需要，向杨同朝借到现金40万元，借款期限从2014年5月15日至2014年8月15日。借款月利息为银行商业贷款利息四倍，以杨娟凤龙珠路19号A座202房作为抵押，每月应付利息一次，逾期未付则每天罚利息的10%；逾期没能归还本金视违约，视借方主动放弃该物业的所有权属，出借方有权全权处理该房产，可以买卖、过户、并且代收楼款，办理银行按揭业务，借方不得有任何异议。该借据有效期直到借款人还完为止。借据底部手写“转账368000元+现金32000元共400000元”。2014年5月19日，刘献宁的妹妹刘献娥及妹夫韦某作为借款人，刘献宁、杨娟凤作为担保人向杨同朝出具《借款借据》，载明：刘献娥及韦某向杨同朝借到现金30万元，借款期限2014年5月19日，借款月利息为银行商业贷款利息四倍，并以广州市花都区新华镇站前路2号604房作为抵押。……2014年6月20日，刘献宁向杨同朝出具《借款借据》，载明：刘献宁因资金周转需要，向杨同朝借到现金5万元，借款期限从2014年6月20日至2014年8月20日，借款月利息为银行商业贷款利息四倍，以杨娟凤龙珠路19号A座202房作为抵押。每月应付利息一次，逾期未付则每天罚利息的10%；逾期没能归还本金视违约，视借方主动放弃该物业的所有权属，出借方有权全权处理该房产，可以买卖、过户、并且代收楼款，办理银行按揭业务，借方不得有任何异议。该借据有效期直到借款人还完为止。刘献宁、杨娟凤对上述《借款借据》的真实性无异议，但认为本金为400000元的借款，实际借款金额是368000元，其中32000元是预扣利息；本金300000元的借款，借款人刘献娥及韦某实际仅收到杨同朝150000元，故刘献宁、杨娟凤认为其与杨同朝的债务本金仅为368000元+150000元+50000元=568000元。关于还款情况，刘献宁、杨娟凤某丙其从2014年4月18日至2015年8月13日期间向杨同朝的银行卡、信用卡还款的转账汇款凭证，拟证明其已向杨同朝归还本金和利息共610250元，仅欠杨同朝约30000元。杨同朝和杨帆对此不予确认，认为不存在预扣利息的情况，本金300000元的价款，实际借款人是刘献宁、杨娟凤，因需要以刘献娥及韦某的房屋作抵押，故由刘献娥及韦某作为借款人，刘献宁、杨娟凤作为担保人。刘献宁、杨娟凤持有杨同朝民生银行和华夏银行的信用卡刷卡消费共30万元即为该笔借款的来源。关于还款情况，杨同朝认为刘献宁于2014年4月18日支付的53200元是偿还的其他借款，与本案无关，2014年6月12日、6月21日，7月15日、7月18日、7月25日，8月21日的还款是刘献宁、杨娟凤用杨同朝的信用卡消费后还款给银行的记录，故刘献宁、杨娟凤提供的还款记录共计610250元，实际用于偿还750000元借款本息的仅有193500元，截至2016年3月3日，刘献宁、杨娟凤尚欠杨同朝本金750000元，利息394800元，共计1144800元。杨同朝以刘献宁、杨娟凤逾期未归还借款为由，分别于2015年8月11日、2015年9月23日向一审法院提起民事诉讼，一审法院立为（2015）穗花法山民初字第512、572、573号案，之后，一审法院于2016年2月24日依法作出（2015）穗花法山民初字第512号民事裁定，裁定：本案按杨同朝撤诉处理。于2016年3月10日作出（2015）穗花法山民初字第572号民事裁定，裁定：本案按原告杨同朝撤诉处理。于2016年3月10日作出（2015）穗花法山民初字第572号民事裁定，裁定：准许杨同朝撤回对刘献娥、韦某、刘献宁、杨娟凤某戊起诉。杨同朝认为因其与刘献宁、杨娟凤某丁成了以房抵债的协议，故刘献宁、杨娟凤将涉案房屋银行按揭贷款的还款存折，刘献宁与杨娟凤某戊结婚证，房产证原件均交给其持有，之后其代刘献宁、杨娟凤偿还了银行按揭贷款269251元。杨同朝表示其与刘献宁、杨娟凤某丁成的以房抵债的金额为1144800元，不包括其代为偿还的按揭贷款269251元，故杨娟凤向其出具了一份270000元的借款借据，杨娟凤逾期未还该笔借款，杨同朝于2015年8月12日向一审法院提起民事诉讼。刘献宁、杨娟凤表示其将房屋按揭贷款的还款存折，结婚证以及房产证原件交给杨同朝是想让其帮忙用于银行抵押贷款，待银行出具同贷书后，先由杨同朝代其偿还按揭贷款，再将向银行贷款的资金偿还给杨同朝，故杨娟凤出具了上述借款借据。杨同朝认为其并未接受刘献宁、杨娟凤某戊委托办理贷款，刘献宁、杨娟凤将上述证件的原件交给其是为了办理过户手续，并认为刘献宁、杨娟凤对此是知情并同意的。2015年6月8日，杨同朝作为杨娟凤的委托代理人与杨帆签订《广州市存量房买卖合同》，约定杨娟凤将涉案房屋以600000元的价格售予杨帆。涉案房屋于2016年3月4日登记至杨帆名下。杨同朝、杨帆表示涉案房屋的过户是以房抵债，并非杨同朝、杨帆之间的房屋买卖合同关系，合同约定房款600000元仅用于计税，杨帆实际未向杨同朝支付房款。刘献宁、杨娟凤提交一份由深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司于2016年4月6日出具的《房地产估价报告》，拟证明涉案房屋的评估总值为1239764元，杨同朝与杨帆之间的合同损害其权益。杨同朝、杨帆对该评估报告的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该报告的来源系伪造。一审法院依法行使释明权，若法院认定杨同朝以杨娟凤名义与杨帆签订的《存量房买卖合同》有效，刘献宁、杨娟凤是否变更诉讼请求，刘献宁、杨娟凤表示若法院认定合同有效，其变更诉讼请求为：撤销上述《存量房买卖合同》，其他诉讼请求不变。一审诉讼中，刘献宁、杨娟凤向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结杨同朝、杨帆价值600000元的财产，并由担保公司出具担保函作为担保。一审法院经审查后依法作出（2016）粤0114民初4298号民事裁定予以准许，之后实施了查封措施。涉案房屋无抵押和其他查封情况。刘献宁、杨娟凤表示为防止杨帆转移财产，故在本案申请查封了涉案房屋，其要求并同意杨帆在其解除对涉案房屋的查封措施后三十日内将房屋过户至杨娟凤名下。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、刘献宁、杨娟凤与杨同朝之间是否存在以房抵债的法律关系；二、杨同朝以刘献宁、杨娟凤名义与杨帆签订的《存量房买卖合同》是否可予撤销。一、刘献宁、杨娟凤与杨同朝之间虽存在长期借贷关系，但对于杨同朝主张的以房抵债关系，双方并未达成书面的约定，对于抵债的事实，抵债的金额等，双方亦无约定，刘献宁、杨娟凤虽将银行按揭贷款的还款存折，房产证原件等交给杨同朝持有，亦不能充分证明双方之间已达成以房抵债的合意。而《借款借据》约定刘献宁、杨娟凤以涉案房屋作为借贷的抵押，若逾期未归还欠款，杨同朝有权处分涉案房屋以抵偿债务，包括买卖、过户、代收楼款等，依据上述约定以及公证委托的内容，若刘献宁、杨娟凤某戊债务到期无法偿还时，杨同朝取得的仅是房屋的处分权，并非直接获得房屋的所有权，故该约定不构成以房抵债或流质抵押。综上，杨同朝认为其与刘献宁、杨娟凤之间已达成以房抵债法律关系理据不足，不予采纳。二、如上所述，杨同朝与刘献宁、杨娟凤之间不存在以房抵债的法律关系，即使刘献宁、杨娟凤到期无法偿还债务，根据约定，杨同朝应按照房屋的市场价格代为出售房屋，将所得房款抵扣拖欠债务后将剩余房款返还给刘献宁、杨娟凤，在刘献宁、杨娟凤与杨同朝就拖欠和抵偿的债务金额存在争议的情形下，杨同朝自行以600000元的价格将涉案房屋转让过户至杨帆名下，不但出售价格明显过低，杨帆亦未实际支付房款，故杨同朝与杨帆之间不存在真实的房屋买卖合同关系，刘献宁、杨娟凤认为该转让行为损害其权益，请求予以撤销合理合法，予以支持。杨同朝和杨帆抗辩认为撤销权已超过一年的除斥期间，一审法院认为，《存量房买卖合同》于2015年6月8日签订，刘献宁、杨娟凤于2016年4月28日提起诉讼请求予以撤销，未超过撤销权行使的一年期限，杨同朝、杨帆的抗辩理据不足，不予采纳。综上，刘献宁、杨娟凤要求杨帆协助将涉案房屋过户至杨娟凤名下合法有据，予以支持。刘献宁、杨娟凤因申请诉讼保全向担保公司支付的诉讼保全担保费，以及聘请律师支付的律师费属于刘献宁、杨娟凤为诉讼自行支出的成本，其要求杨同朝、杨帆赔偿理据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条、第五十五条的规定，于2016年10月28日作出如下判决：一、撤销被告杨同朝以原告杨娟凤某戊名义与被告杨帆于2015年6月8日签订的《存量房买卖合同》；二、被告杨帆于本判决发生法律效力且刘献宁、杨娟凤申请解除对位于广州市花都区新华街龙珠路19号A座202房的查封措施后三十日内，将上述房屋的的产权过户登记至原告杨娟凤名下；三、驳回原告刘献宁、杨娟凤某戊其他诉讼请求。案件受理费10000元，由原告刘献宁、杨娟凤负担323元，被告杨同朝、杨帆负担9677元；财产保全费3520元，由被告杨同朝、杨帆负担。二审中，上诉人杨帆、杨同朝共同提交了深圳市国资土地房地产评估有限公司广州分公司于2016年12月20日出具的《答复函》，载明撤销该公司2016年4月6日出具的涉案房地产估价报告，拟证明该估价报告的内容与事实不符，委托方自行提供的房产证复印件并非原件而导致虚构的产权资料，该公司作出的涉案房屋价值也与事实不符。被上诉人刘献宁、杨娟凤质证认为上述《答复函》已过举证期限，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且该函件上没有明确陈述二被上诉人出具虚假资料，所载评估目的并不影响评估价格，二上诉人在一审中亦无对涉案房屋提出评估申请。被上诉人刘献宁、杨娟凤在二审中没有新证据提交。二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决已对上诉人杨同朝认为其与被上诉人刘献宁、杨娟凤之间已达成以房抵债法律关系不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。现上诉人杨同朝、杨帆在对此没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。如上所述，上诉人杨同朝与被上诉人刘献宁、杨娟凤之间不存在以房抵债的法律关系，即使被上诉人刘献宁、杨娟凤到期无法偿还债务，根据双方的约定，上诉人杨同朝应按照涉案房屋的市场价格代为出售房屋，将所得房款抵扣被上诉人刘献宁、杨娟凤拖欠的债务后将剩余房款返还给被上诉人刘献宁、杨娟凤。在上诉人杨同朝与被上诉人刘献宁、杨娟凤现就拖欠和抵偿的债务金额存在争议的情况下，上诉人杨同朝自行以600000元的价格将涉案房屋转让过户至上诉人杨帆名下，其承认并非上诉人杨同朝、杨帆之间的涉案房屋买卖合同关系，合同约定房款600000元仅用于计税，上诉人杨帆实际未向上诉人杨同朝支付房款，上诉人杨同朝、杨帆在二审庭询中亦承认售房前只是口头告知过被上诉人刘献宁、杨娟凤，但没有证据证明。因此，上诉人杨同朝与上诉人杨帆之间不存在真实的房屋买卖合同关系，一审判决认定被上诉人刘献宁、杨娟凤认为该转让行为损害其权益，请求予以撤销合理合法而予以支持正确。上诉人杨同朝与上诉人杨帆于2015年6月8日签订《存量房买卖合同》，被上诉人刘献宁、杨娟凤于2016年4月28日提起本案诉讼请求予以撤销，并未超过撤销权行使的一年期限，一审判决认定上诉人杨同朝、杨帆关于撤销权已超过一年的除斥期间的抗辩理据不足而不予采纳正确。综上，上诉人杨帆、杨同朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9677元，由上诉人杨帆、杨同朝负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月八日书记员  党春婷