山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4648号上诉人（原审被告）：山东宝恒房地产开发有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：李一桥，执行董事。委托诉讼代理人：王秀，女，该公司办公室职工。委托诉讼代理人：程克，男，该公司办公室职工。被上诉人（原审原告）：单鹏，男，1984年6月10日出生，汉族，商河县许商街道办事处公园居委会职工，住山东省商河县。委托诉讼代理人：陈卫华，山东撼岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：何德宝，山东商诚律师事务所律师。上诉人山东宝恒房地产开发有限公司（以下简称宝恒公司）因与被上诉人单鹏商品房销售合同纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2015）商民初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝恒公司委托诉讼代理人王秀、程克，被上诉人单鹏及委托诉讼代理人何德宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回单鹏的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：(一)全部待证事实是否存在，一审法院未查清楚。1．涉案商品房买卖合同中的印章是由谁加盖？是否由常某某加盖？是否由他人加盖？2．涉案合同的登记备案是否可认定为宝恒公司的行为？3．涉案房产款项总金额是67万还是69万？款项是否真实交付？交付的形式是现金交付还是现金转账交付？宝恒公司财务于2013年7月10日收到的款项是65万还是67万？(二)涉案合同有无成立的问题，认定错误。1．涉案合同未成立。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。青岛正源司法鉴定所出具（2016）文痕鉴字第212号鉴定意见书，鉴定结论证实：单鹏提供的商品房买卖合同上的印章不是宝恒公司一直使用的，且在公安局备案的印章所盖印的。故，宝恒公司认为涉案的商品房买卖合同未成立。2．一审法院依据“商品房预售合同登记备案”认定合同成立且有效，适用法律错误。商品房预售合同登记备案，是另一种法律关系，非本案中的商品房买卖合同关系，属于行政管理行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该条明确了商品房预售合同登记备案只是行政机关进行管理的手段，与合同效力无关。因此，双方合同因无一方当事人签章且未实际履行，因此合同自始未成立，对宝恒公司不具约束力，宝恒公司不承担相应责任。(三)一审判决将本案中存在的印章不一致的问题认定为宝恒公司“内部管理问题，单鹏对此不存在过错”，系认定事实不清、适用法律错误、证据不足。一审法院对商河县住房和城乡建设管理委员会工作人员做的调查形成的调查笔录仅能证实：商河县住房和城乡建设管理委员会审批科（以下简称商河住建委）在办理商品房预售合同登记备案中的工作要求。上述调查笔录不能证明：商河住建委工作人员确实按照上述工作要求履行了职责。而上述工作人员是否系2013年涉案合同登记备案的经办人、是否依法履行了职责进行了登记备案手续审核都未查实。商河县人民政府向社会公布的“办理商品房预售合同登记备案”事项中明确写明：办理程序为：（1）受理（2）审核（3）备案；所需资料：（1）购房人身份证户口本原件及复印件（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）房屋分层分户平面图（5）房地产开发企业的资质证书（6）房地产开发企业的营业执照（7）商品房预售许可证（8）商品房买卖合同（9）登记机关认为必要的其它资料（10）以上资料齐全按时限办理。宝恒公司提交《合同备案流程》证实，开发商去商河住建委办理备案，需要相关手续，这与商河住建委公布的上述信息相互印证，同时，依据《中华人民共和国民法通则》之规定和参照国家机关正常办事流程，任何公民以他人名义代表他人行为，需要明确的授权，否则对他人不发生效力。商河住建委依据职责，有必要进行审核、利用国家配备给机关的设备拍照提取并留存。探究合同双方真实意思的表示，应依据依法成立且生效合同，涉案合同印章非宝恒公司印章，宝恒公司就涉案房屋并未与单鹏达成买卖的意思。是单鹏与加盖涉案印章的人之间的真实意思表示。单鹏单方陈述事实经过，无证据进行佐证，又无涉案相关人员出庭作证，不能证明单鹏陈述的真实性，更无法证明获取涉案合同的经过和加盖涉案印章的人代表宝恒公司。一审法院并没有对上述关键事实的情况和该事实是否存在调查清楚。一审法院在宝恒公司提交一组与涉案合同同期的商品房买卖合同，且合同上的印章与涉案合同印章名称、法定代表人个人名章明显不一致（其中有一份为2013年7月10日签订，与涉案合同签订日期相同）、鉴定报告结论中认定“不是同一枚印章所盖印”的情况下，直接推定商河住建委工作人员（特指对涉案合同登记备案的工作人员）不存在过错、推定单鹏不存在过错、推定单鹏与上述商河住建委工作人员不存在恶意串通、损害第三人利益的行为，直接认定涉案合同登记备案系宝恒公司的行为、是宝恒公司真实意思表示，属于事实认定不清。(四)本案的定案依据并没有达到民事案件定案证据的“高度盖然性”标准。1．单鹏证明涉案合同依法成立且生效的证据不足。单鹏主张，合同系是宝恒公司盖章，只是单方陈述，无任何证据佐证，更无证人出庭作证。宝恒公司主张从未与单鹏签订过涉案合同，有鉴定报告结论加以佐证。一审法院的调查笔录系书面证人证言，庭审中应贯彻直接言词原则，其证明力不具有优先性，在有其他证据佐证的情况下，才可以适当予以考虑。据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第七十三条规定：“对方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的,人民法院应当根据举证责任分配的规则作裁决。”《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》中的举证责任分配第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”单鹏提供的商品房买卖合同上的印章经鉴定非宝恒公司印章，单鹏无其他证据证明合同依法成立且生效，应承担举证不利的责任。2．单鹏陈述无任何证据与之相印证。常某某作为单鹏陈述中的关键点，单鹏的陈述皆以“与常某某商谈”为主轴，常某某并未出庭作证，亦没有出具证言，单鹏的陈述没有证据能够作证，在单鹏的陈述矛盾且不具合理性的情况下，一审法院采信单鹏陈述是错误的。单鹏陈述，车库由K226变成KXX、房屋价格由678155元变成670000元、将适用定金罚则依约罚没的20000元定金冲抵购房款都是“与常某某商谈”的结果。单鹏的陈述是不符合常理的：(1)在购房的商谈中，谈的是每平方米的价格，而不是在每平方的价格确定后商谈总价。如按照单鹏所称，是与常某某商谈价格，每平方米减少了56.95元同样也不具有合理性。因为总房价是由678154.50元四舍五入后变成了678155元，0.50元都四舍五入了，0.95元没有进行四舍五入，而且还要精确到角分的程度，对此，单鹏没有合理的解释。但是却印证了宝恒公司在庭审中的主张：单鹏的房屋单价是为了凑67万这个数值而故意确定的单价（3493.05元/㎡）。(2)宝恒公司开发建设的项目有高层、小高层、洋房、别墅和商业等，与单鹏同类型的房源就有14幢楼，单鹏仅是这14幢楼中某一个单元中的一个预购房人，2013年常某某做为宝恒公司的法定代表人，单鹏称与其商谈房屋价格每平方米减少56.95元更加不具有合理性。3．单鹏主张款项交付的陈述与其提供的证据材料不能相互印证，且证明力不足，一审法院亦没有查明670000元款项是否真实交付，系认定事实不清。涉案当事人对金额为670000的收据本身存在争议、对670000元是否真实交付存在争议，宝恒公司从未收到过单鹏的上述购房款：(1)宝恒公司主张并证明，涉案定金收据中收款方式上写明的“现”，不是指“现金”这一收款方式。单鹏陈述涉案定金收据中收款方式上写明的“现”，是“现金”这一收款方式，但无证据证明。(2)单鹏陈述2013年7月10日一次性交款670000元，又自认曾经交款20000元定金，并又将20000定金抵购房款20000元。那么，如果单鹏陈述为真，涉案房屋总价应为690000元，这与单鹏提供的商品房买卖合同中的总价670000元相矛盾。(3)单鹏陈述，2013年7月10日宝恒公司收回20000的定金收据（2013年6月28日），一并开了670000元的收据。那么，单鹏在2013年7月10日交付的金额应该是650000元，这与单鹏诉称的“2013年7月10日一次性交款670000元”相矛盾。据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》中的举证责任分配第五条之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在本案670000元收据本身及其陈述不能相互印证的情况下，单鹏仅单方陈述670000元购房款是亲戚朋友凑的现金交付，没有继续举证、没有申请法院调查取证或申请证人出庭作证，应承担举证不能的责任。(4)本案在是真实的商品房买卖合同纠纷，还是民间借贷中衍生出的商品房买卖合同纠纷尚不能明确的情况下，作出本案一审判决，该行为不妥，由此也影响案件事实的认定。与本案有关的（2015）商民初字第1244号案为本案的关联案件，单鹏父亲单长顺于2015年8月27日诉至商河县人民法院，案由为民间借贷纠纷，单长顺提供了借款协议、商品房认购书、收款收据等材料拟证明其出借款项300-900万不等，如出现不还款情况，单长顺有权处理借款协议中的房产。其中单长顺提交的证据材料含有：①银行卡取款凭条复印件一份，其中的信息为：户名单长顺；交易类型卡卡转账；交易金额40万元；转入户名常某某；客户签字单鹏。②空白收据一张，上面加盖了印文为“山东宝恒房地产开发有限公司”的印章和一个不能辨认为“常某某”的手写字体，交款单位、收款方式、金额、收款事由、财务会计、出纳、审核等处均为空白。③金额为304.444万元的收据一张，收款方式处没有填写，为空白。因单长顺诉上诉人民间借贷纠纷一案，宝恒公司尚未见到法院调取的单长顺的银行卡交易记录（2012年至2014年）这一证据材料，在不能确定2013年单鹏一家人是否有转款记录的情况下，一审法院确认本案系真实的商品房买卖合同纠纷并真实交付购房款，实属不妥。综上所述，宝恒公司不知晓售房事宜，未收到该合同项下款项，且未在案涉购房合同上加盖印章。因此，出售方为宝恒公司、购房人为单鹏的合同，因无一方当事人签章且未实际履行，合同自始未成立，对宝恒公司不具约束力，宝恒公司不承担相应责任。单鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决完全正确。(一)双方2013年7月10日签订的《济南市商品房买卖合同》已成立并生效，且单鹏已实际履行付款义务。2013年6月28日宝恒公司与单鹏签订了楼房、储藏室、车库的认购书，并交纳了20000元的定金。2013年7月10日双方签订了《济南市商品房买卖合同》，经协商，确定房款为67万元，不存在凑数问题。单鹏交纳了65万元房款后宝恒公司将定金收据收回，又为单鹏出具了67万元的收款收据。单鹏履行了付款义务，但宝恒公司迟迟不向单鹏交房。(二)宝恒公司上诉状中所称的理由与事实严重不符。1.对于合同中的公章问题，单鹏在购买涉案楼房时，作为一个普通公民，无法知晓也不懂得宝恒公司加盖的不是公司印章或公司合同专用章。单鹏签字时，宝恒公司尚未盖章，是后来宝恒公司的工作人员又通知单鹏到宝恒公司处领取，领取时合同已经全部填写好并盖了章。公章是否与备案印章一致完全不在于单鹏。宝恒公司备案哪个印章完全取决于宝恒公司，是宝恒公司内部管理问题，单鹏无任何过错，完全不影响合同的效力。现在宝恒公司以此为借口实际是借故拖延推迟。严重违反法律规定。2.房款67万元已交付宝恒公司(款项是单鹏的和向亲戚朋友借款)，在全部交清的情况下宝恒公司为单鹏出具了收款收据，如果不交付67万元房款，宝恒公司又怎会为单鹏出具67万元的收据。收据是否完善完全不影响宝恒公司收到房款的事实。3.双方签订的《济南市商品房买卖合同》己在商河住建委备案，且是由宝恒公司一方办理备案，足以证实合同真实性。单鹏向一审法院起诉请求：1.宝恒公司交付宝恒?水木清华小区G2-1-XX楼房、储藏室（-1XX）、车库（RXX）一套。2.宝恒公司支付单鹏违约金2988.20元（自2015年1月1日起至2015年8月10日止）；2015年8月10日起至宝恒公司交房之日止的违约金按房款的5%计算。3.诉讼费由宝恒公司承担。一审法院认定事实：单鹏提供《济南市商品房买卖合同》一份，该买卖合同与本案有关的约定如下：（一）出卖人为宝恒公司，买受人为单鹏（摁手印）。（二）宝恒?水木清华楼号为G2-1-XX。（三）该商品房建筑面积为143.19平方米，储藏室-1XX面积为16.61平方米，车库RXX，以上总价款为670000元。（四）买受人一次性付款，总房款670000元于签署合同时交清。（五）出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程质量验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（六）出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金。（七）本合同自双方签订之日起生效。出卖人山东宝恒房地产开发有限公司（印章）委托代理人：常某某（印章）买受人：单鹏(签字摁手印)2013年7月10日。合同签约地点：商河。单鹏提供收据一份，该收据载明：入账日期2013年7月10日交款单位单鹏收款方式现人民币（大写）陆拾柒万元整收款事由房款G2-1-XXRXXXX。宝恒公司提供《商品房认购书》一份。该认购书与本案有关的内容载明如下：（一）甲方（开发商）：宝恒公司乙方（认购客户）：单鹏。（二）认购财产资料房号G2-1-XXR226(复一层XX)房屋面积143.19房屋单价3550房屋总价508324.5储藏室面积16.61储藏室单价3000车库总价120000合计总价678155。（三）甲乙双方签署本认购书之日，乙方须向甲方交足人民币贰万元作为购买上述房产的定金。乙方在签订本认购书后须在五日内携本认购书、定金收据、购房首期款、购房需带的证件及其他相关材料到项目销售中心签署正式《济南市商品房买卖合同》。一次性付款需交纳全款。若乙方不按期签署购房合同，视为乙方违约并自动解除本认购协议，甲方将没收定金，并收回上述房产另行出售而无需通知乙方。本认购书在加盖甲方公司公章与财务章后与甲方开具的定金收据一并使用方能签署《济南市商品房买卖合同》。签署《济南市商品房买卖合同》后，本认购书中止，双方权利义务以《济南市商品房买卖合同》约定为准。客户单鹏（摁手印）2013、6、28置业顾问马莉2013、6、28财务部严华2013、6、28。宝恒公司成立于2010年4月28日，当时公司法定代表人为常某某，2014年9月28日该公司法定代表人变更为李一桥。涉案G2号楼房已于2015年2月3日竣工验收。涉案商品房买卖合同已经商河住建委备案在单鹏名下。经一审法院依法向商河住建委调查时，该委员会的工作人员称涉案合同是2013年签订，比较早，系宝恒公司备案，买受人来办理登记备案，不予受理。一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题为：（一）双方是否签订涉案商品房买卖合同，如已签订，该合同的效力及履行情况。（二）单鹏请求宝恒公司交付涉案楼房、储藏室、车库及违约金的事实和法律依据。关于焦点问题一，单鹏主张双方于2013年7月10日在宝恒公司签订涉案商品房买卖合同，在签订合同的当天单鹏向宝恒公司支付了总房款670000元。该合同同时约定宝恒公司于2014年12月31日前向单鹏交付涉案房产，但宝恒公司至今未履行交付房产的合同义务，提供涉案商品房买卖合同一份、宝恒公司出具的收款收据一份，予以证明。宝恒公司主张，对单鹏提交的涉案《济南市商品房买卖合同》及收款收据真实性存有异议。1.宝恒公司从未与单鹏签订过涉案楼房的商品房买卖合同。在单鹏提交的涉案商品房买卖合同第3页、第4页、第11页中的印章，明显与宝恒公司在济南市公安局备案的印章不符，单鹏提供的印章直径小，与宝恒公司在济南市公安局备案的印章并不吻合，且单鹏提供的商品房买卖合同中所加盖的印章是公章，而宝恒公司在签订商品房买卖合同中使用的是合同专用章。2.在上述合同的第3页载明其房屋总价款为670000元，与双方签订的商品房认购书中的价款678155元不符。且单鹏提供的商品房买卖合同中楼房单价为3493.05元，按照一般常理，楼房的价格不可能具体到角分的程度，宝恒公司认为670000元的数额是通过调整商品房单价凑出来的整数。3.商品房买卖合同第11页加盖的常某某个人印章与宝恒公司法定代表人变更之前一直在用的法人章不符（字体不一致）。4.单鹏提交的收款收据中的财务专用章与宝恒公司在济南市公安局备案财务专用章（宝恒公司法人变更但该财务章一直没有改变）不符，且收款方式模糊不清，不明白是现金还是现金转账，且没有任何财务人员签字，也无经办人签章，对其真实性不予认可。宝恒公司提交与单鹏签订购房合同日期相近的济南市商品房买卖合同4份（其中有张某于2013年7月5日签订的合同、刘某某于2013年7月10日签订的合同、郭某某于2013年7月12日签订的合同、刘某某于2013年7月13日签订的合同）、宝恒公司留存的单鹏签订的商品房认购书复印件1份、宝恒公司于2010年4月28日在济南市公安局备案的公章及财务专用章备案登记单复印件1份、宝恒公司于2011年1月21日在济南市公安局备案的合同专用章备案登记单复印件1份，证实单鹏提供的签订的商品房买卖合同的印章、楼房单价与宝恒公司留存的印章及认购书中单价不符。另外提供建筑工程竣工验收报告1份，证实宝恒公司进行公司行为中原法定代表人常某某的个人印章样式、内容和字体与单鹏提供的常某某的印章不符。单鹏主张，1.双方确系在2013年7月10日签订涉案商品房买卖合同。合同签订时宝恒公司在合同中加盖公章以及法定代表人的个人印章完全是由宝恒公司自行决定，单鹏方是购买者，无权决定宝恒公司应该加盖何种样式的公章及法人个人印章。宝恒公司出具的4份商品房买卖合同，因买受人没有出庭作证，不能证实合同的真实性。且宝恒公司只选择了4份加盖合同专用章的合同，因公章的属性不一样，所以不具有任何可比性，仅凭宝恒公司单方陈述和推断，不能证明单鹏提交的证据材料不真实。2.单鹏提交的收款收据是宝恒公司为单鹏出具的，交款单位明确写明是单鹏，收款事由是房款，收款方式系“现”，根据通常做法就是现金，如果是现金转账，其应该载明系现金转账。至于该收据是否规范，单鹏认为是宝恒公司内部财务管理的问题，不能因此而否定宝恒公司已经收到单鹏方房款。3.涉案房产总价款为670000元，是双方商定后确定的单价及总房款数，并非是宝恒公司所述的拼凑得出，这是宝恒公司的自行推理。单鹏向宝恒公司交付670000元的房款现金，是为买房子准备了很长时间，且系亲戚朋友凑足的现金交付的宝恒公司。4.宝恒公司提供的商品房认购书只是单鹏方向宝恒公司方购房之前的意向书，购房合同应该以双方正式签订的商品房买卖合同为准，在上述认购书中明确约定，双方权利义务以济南市商品房买卖合同约定为准，认购书签订之后经双方协商共同确定上述房产的单价及价款。且该认购书中只是约定加盖宝恒公司方公章，并没有约定必须加盖合同专用章。签署商品房买卖合同后，认购书终止，故该认购书并非是合同的一部分。5.对宝恒公司所提供的在济南市公安局备案的3枚印章的问题，单鹏认为即使其在公安部门备案的公章与单鹏合同中使用的公章不一致，也不能排除宝恒公司与单鹏签订合同的真实性，因为单鹏只是购房者，对应该加盖什么样公章是宝恒公司决定的，其加盖公章是否在公安部门备案，单鹏并不知晓，单鹏也没有权利选择。6.对常某某个人印章的问题，单鹏认为宝恒公司提供的建筑工程竣工验收报告书，因常某某在履行职务中，是否存在其他个人印章，单鹏不清楚。常某某即使存在两枚不一致的个人印章，也不能否定合同的真实性。7.单鹏与宝恒公司所签订的商品房买卖合同已经在商河住建委备案。宝恒公司主张，1.单鹏主张确实与宝恒公司方签订涉案商品房买卖合同，应详细说明签订合同时是与谁进行磋商，由谁带领签订的合同，合同中每页的印章有谁加盖，在什么时间什么地点加盖，签订合同的经办人是谁。单鹏提交的合同是否是本人领取，是谁交给单鹏的。2.按照正常购房流程，与单鹏谈房屋价格，接待单鹏的置业顾问是谁，选购房屋时是经过几次磋商达成现在购房价格。3.关于收款收据，无财务人员签章，也无经办人签字，对于正常的购房人来说，负有一般的审查义务。而此收据的情况明显不符合常规，单鹏竟然接受，不符合常理。4.关于交付涉案房款670000元，单鹏称是由双方商定后交付，那么是谁与之商定的，宝恒公司提供的商品房认购书中的房款与上述670000元相差8155元，怎么解释这个差额。即使有房屋的优惠，也不符合商品房销售优惠的一般常理。5.商品房认购书中宝恒公司明确约定了房屋价格、面积和交款方式，是合同的一部分，由此可以证明单鹏提供的合同系伪造或不正当手段获得。单鹏主张，当时签订合同时是与宝恒公司的置业顾问马莉签订，是在宝恒公司田园路的售楼处，签合同时是单鹏先签字，再由工作人员收上该合同加盖印章后，通知单鹏到售楼处领取的合同。单鹏领取合同的时间要晚于签订合同的时间。关于收款收据中没有财务人员的签章和经办人的签字的问题，当时售楼处在1楼，财务处在2楼，单鹏在2楼财务处交钱，财务室的人单鹏不认识。关于商品房认购书和合同总价款的差额问题，是在售楼处2楼，与常某某商议后的价格。关于认购书是合同的一部分，单鹏不认可，因该认购书中对此有约定，应该以商品房买卖合同为准。宝恒公司于2015年12月4日向一审法院提出鉴定申请，申请对单鹏提供的《济南市商品房买卖合同》第11页上加盖的“山东宝恒房地产开发有限公司”印章的真实性进行司法鉴定。2016年6月12日，青岛正源司法鉴定所出具（2016）文痕鉴字第212号鉴定意见书，鉴定意见为检材《济南市商品房买卖合同》第11页上出卖人（签章）处“山东宝恒房地产开发有限公司”印文与提供的样本上（委托书、商品房预售许可证复印件）同名印文不是同一枚印章所盖印。宝恒公司主张，因单鹏提供的房屋买卖合同中的印章与宝恒公司印章不符，故宝恒公司支付的司法鉴定费7900元，应由单鹏承担，并提供鉴定机构出具的收费票据一份。单鹏主张，涉诉商品房买卖合同中的印章系宝恒公司加盖，故宝恒公司应向单鹏交付涉案房屋，司法鉴定费由宝恒公司自行负担。一审法院认为，在商品房买卖实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书、意向书在法律性质上属于预约合同。在本案中，根据宝恒公司提供的涉案《商品房认购书》及交款人为本案单鹏的收据，能够证实单鹏于2013年6月28日与宝恒公司签订了涉案楼房、储藏室、车库的认购书，并交纳了20000元的定金。在该认购书签订后，双方于2013年7月10日签订涉案的《济南市商品房买卖合同》，虽然超出《商品房认购书》约定的须5日内签署的期限，但因宝恒公司已在单鹏提供的上述商品房买卖合同上加盖印章并出具楼房款670000元的收据，故对宝恒公司的该行为，应认定其系对该商品房买卖合同的确认，且涉案商品房买卖合同已在房管部门备案，据此亦应认定双方之间于2013年7月10日正式签订了涉案《济南市商品房买卖合同》，且单鹏已履行了支付楼房价款670000元的义务。关于宝恒公司主张单鹏签订的涉案购房认购书与涉案商品房买卖合同载明的涉案房款不一致的问题。同上，一审法院认为单鹏之前签订的购房认购书系单鹏为购买宝恒公司开发的涉案房产而达成的初步意向，在双方签订正式的商品房买卖合同后，应以该商品房买卖合同确定的总房款为准。故对宝恒公司的该主张，一审法院不予采信，应认定涉案房产价款为670000元。关于宝恒公司主张，1.单鹏提供的涉案《济南市商品房买卖合同》中的公司印章与宝恒公司在公安部门备案印章不一致、宝恒公司原法定代表人常某某个人印章与宝恒公司同期和其他楼房买受人签订的商品房买卖合同中及宝恒公司提供的建筑工程竣工验收报告中常某某字体不一致问题。2.单鹏提供的涉案《济南市商品房买卖合同》中加盖的是公司印章，而同期其他买受人签订的商品房买卖合同中宝恒公司加盖的是公司合同专用章的问题。3.单鹏提供的670000元收据上的财务专用章与宝恒公司在公安部门备案的财务专用章印章不一致，单鹏提供的670000元收据上收款方式为“现”，并未载明是现金还是现金转账，无经手人或财会人员签字的问题。4.鉴定机构鉴定意见即单鹏提供的《济南市商品房买卖合同》第11页加盖的公司印章与提供样本上同名印文不是同一枚印章所盖印的问题。5.宝恒公司主张由单鹏支付司法鉴定费7900元的问题。一审法院认为单鹏作为一自然人，宝恒公司作为一房地产开发公司，单鹏在购买涉案楼房的行为中，并非必然知晓宝恒公司加盖的不是公司印章或公司合同专用章及是否经过备案，亦不必然知晓宝恒公司的财务专用章、宝恒公司原法定代表人常某某的个人印章系何种形式。即使如宝恒公司主张单鹏提供的商品房买卖合同、收款收据中加盖的公司印章及公司财务专用章确实与其备案的印章不一致，宝恒公司原法定代表人常某某个人印章不一致，也是宝恒公司的内部管理问题，单鹏对此并不存在过错，也并不影响双方签订的涉案商品房买卖合同的成立，且经过一审法院依法对商河住建委工作人员的调查，证实涉案商品房买卖合同系宝恒公司备案登记在单鹏名下。至于宝恒公司主张单鹏提供的收据中存在的是现金交付还是现金转账、无财务人员签字的问题，因单鹏主张系在亲戚朋友的帮助下凑齐房款现金670000元，并向宝恒公司财务交纳。单鹏提供的该收据上虽未有经办人员或财务人员的签字，但宝恒公司无其他充分有效的证据证明单鹏并未交付涉案房款，故应认定单鹏已完成了涉案楼房款项的交付义务。同上理由，单鹏在购买涉案楼房的行为中，并非必然知晓宝恒公司加盖的公司印章或公司合同专用章是否经过备案，且涉案商品房买卖合同系宝恒公司在房管部门登记备案在单鹏名下，故在一审法院认定双方于2013年7月10日签订了涉案商品房买卖合同的情形下，宝恒公司主张由单鹏支付司法鉴定费7900元，一审法院不予采信，该司法鉴定费应由宝恒公司自行负担。关于焦点问题二，单鹏主张根据双方签订的涉案商品房买卖合同约定的交付时间，宝恒公司应该履行交付涉案楼房、储藏室、车库的义务；因宝恒公司迟延交付涉案房产，根据双方签订的涉案商品房买卖合同第九条第一款第一项的约定，由宝恒公司向单鹏支付违约金2988.20元（违约金应以总房款670000元为基数，自2015年1月1日起至2015年8月10日止，按照日万分之0.2计算）；以总房款670000元为基数，自2015年8月11日起至交房之日，按照日万分之0.5计算（该计算标准单鹏当庭变更）。宝恒公司主张，1.根据宝恒公司提交的定金收据，证实宝恒公司只收到单鹏20000元的定金，并未收到剩余房款。根据宝恒公司提供的商品房认购书的约定，宝恒公司收回涉案房产，不存在向单鹏交付房产的义务。且单鹏只交付20000元定金，根据商品房认购书及单鹏提交的证据材料，应适用定金罚则，定金没收。2.单鹏提交的证据材料证实涉案楼房总房款为670000元，即使单鹏再次补齐房款，单鹏的收据上的房款数额应该为650000元，这也充分说明单鹏提交的收款收据不真实。单鹏主张，当时交纳房款时定金收据由宝恒公司收回，又出具了670000元的总收条。且宝恒公司提供的20000元的收据中加盖的财务专用章，与单鹏方提交的房款收据中的财务专用章是完全一致的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在本案中，双方签订的涉案商品房买卖合同对涉案房屋交付时间已有约定，且依据单鹏的申请一审法院在房管部门调取的涉案房屋所在的7号楼的建筑工程竣工验收报告载明的时间为2015年2月3日。故在单鹏已履行了付款义务的情形下，请求宝恒公司交付涉案楼房（包含储藏室、车库），一审法院予以支持；宝恒公司至今未向单鹏交付房屋，且双方在签订的涉案商品房买卖合同中对交房时间及逾期交房的违约金计算方式已有约定，故宝恒公司应以总房款670000元为基数，自2015年1月1日（约定交付房屋的次日）起至交付房屋之日止，按日万分之0.2计算向单鹏支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告山东宝恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告单鹏交付商河县宝恒?水木清华小区G2-1-XX号楼房（建筑面积为143.19平方米）、-1XX储藏室（面积为16.61平方米）、RXX车库各一处。二、被告山东宝恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以总房款670000元为基数，按日万分之0.2计算，向原告单鹏支付自2015年1月1日起至交付房屋之日止的逾期交房违约金。三、驳回原告单鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告山东宝恒房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系宝恒公司与单鹏之间因商品房销售合同的签订和履行发生的争议，属商品房销售合同纠纷。单鹏与宝恒公司曾经签订《商品房认购书》，单鹏认购涉案G2-1-XX号房屋，单鹏又与宝恒公司签订《济南市商品房买卖合同》，单鹏购买涉案G2-1-XX号房屋，且单鹏所购房屋已经在济南市房地产市场信息系统中进行了备案。故本院认为宝恒公司与单鹏之间就涉案G2-1-XX号房屋存在商品房销售合同关系。宝恒公司签订涉案合同时加盖何种印章，收取购房款后开具何种收据，均系宝恒公司自己的行为，并非单鹏所能决定，宝恒公司以此为由主张双方合同不成立依据不足，本院不予支持。综上所述，宝恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东宝恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许海涛代理审判员  何菊红代理审判员  曹 慧二〇一七年三月十日书 记 员  王 娜