湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸宁中民终字第336号上诉人（原审被告）成银定。上诉人（原审被告）方晶。上诉人（原审被告）方成。三上诉人委托代理人王桂芹，湖北仁贤律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）陈敬河。委托代理人张浩，湖北自成律师事务所律师。委托代理权限为特别授权。上诉人成银定、方晶、方成因与被上诉人陈敬河房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2006年12月28日，通山县老干部局职工方名山（乙方）同该局建房代表（甲方）阮长干、范德进签订购房协议，协议约定：一、甲方所出售住房建筑面积为187.5平方米，外墙装饰完整，公共设施完好（如化粪池、避雷、楼梯路灯等），水电进户，室内粗装修，粉白到位，塑钢窗，玻璃安装完整，排水管、进水管安装完好。二、甲方负责协调为乙方办理房屋产权证、土地证、水、电、有线电视报装手续。三、甲方所出售住房价格由于设计、土地、报建、监理、化粪池、避雷、水电、有线电视、办证等费用不确定，所以暂估价为每平方米660元，最后以决算为准。楼层差价按国家房改政策及市场行情另行确定。四、购房款支付方式：1、首付：乙方在接到交款通知后一周内交款30000元，逾期不交，视为自动放弃。2、第二次接到交款通知后再交款30000元，二周内交款不到位亦视为自动放弃，退还首付但不退息。3、主体封顶后，第三次接到交款通知后又一次交款30000元，二周内交款不到位，仍视为自动放弃，退还前两次交款，但不退息。4、工程验收决算后，乙方按决算交清所欠房款，一月内不到位，住房另作处理，退还原所交款项，但不退息。五、相关管理及要求：1、乙方购房后，必须服从统一管理，维护外观统一，如另封闭阳台须经共同协商，统一安排。2、乙方购房必须是机关干部职工本人居住或和子女合住，但不得出租、转让或由子女独住，五年内不得对外出售。甲方：范德进、阮长干。乙方：方名山。2006年12月28日。2008年6月20日，原告陈敬河（乙方）同方名山（甲方）签订《购房协议书》，将方名山购买的县老干部局院内宿舍楼六楼东侧的住房出售给原告，协议约定：一、甲方将其在新城老干部局院内宿舍楼六楼东侧住房一套出售给乙方，面积约180平方米。同时将一楼的一个车库一并卖给乙方，该房产权归乙方所有，甲方在取得房产权证、土地使用证等所有证件后移交给乙方。二、住房出售价为每平方米900元（按实际建筑面积计算，含车库，但阳台每平方米按300元计算）。乙方于2008年6月21日前，先预付给甲方壹拾壹万元。除扣除壹万元在房屋过户后付款外，房屋余款根据工程进度统一交款，乙方应在接通知后一周内及时付款。三、甲乙双方共同办理房屋过户事宜。根据甲方要求，房屋在满五年后办理过户手续，甲方有义务提供相关资料，并负责做好甲方单位的工作，乙方交纳所有过户税费。四、甲乙双方不得违约。违约方赔偿对方所有经济损失。五、如因甲方或甲方单位造成房屋不能过户，由甲方负责采取补救措施办理到位，或给乙方赔偿所有经济损失。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同经双方签字盖章后生效。甲方：方名山。乙方：陈敬河。鉴证人：2008年6月20日”。合同签订当日，原告即向方名山支付了购房款110000元，后又于2008年7月31日支付房款40000元、同年11月9日支付5000元。2009年上半年，方名山电话告知原告，县老干部局其他住户已经安装防盗门，原告将防盗门款交付给方名山后，方名山即向原告交付了其购买的1栋1单元301室的防盗门钥匙，但未交付车库钥匙。2012年方名山病逝后，原告多次要求三被告向其交付车库钥匙及协助办理房产手续遭拒，为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认原告同方名山于2008年6月20日签订的《购房协议书》合法有效；二、三被告向原告交付其购买的车库；三、三被告依约协助原告办理房屋产权登记手续。本案在诉讼过程中，原告陈敬河向原审法院提出书面申请，请求撤回其诉讼请求中第二项“被告向原告交付其购买的车库”之诉求。另认定：一、方名山同陈敬河签订的购房协议书载明“……面积约180平方米……”“……住房出售价为每平方米900元（按实际建筑面积计算……）”，而方名山同县老干部局建房代表签订的协议书中表述的为“……甲方所出售住房建筑面积为187.5平方米……”。县老干部局至今尚未办理房产权证及土地使用权证，房屋面积并未测量，争议房屋面积只能以办理后的房产权证以及土地使用权证所载面积为准。二、2009年，方名山将县老干部局1栋1单元301室钥匙交付后，原告曾想将该房屋出售，原审法院找到曾想购买原告房屋的陈进武证实，原告曾于2014年7月和11月两次开门让其看房，故可证实被告更换301室门锁系在2014年11月中旬之后。原审认为，本案争议的焦点是：一、本案是否超过了诉讼时效；二、原告陈敬河同被告成银定丈夫方名山之间签订的《购房协议书》是否有效。关于争议的焦点，原审认为，一、原告同方名山于2008年6月20日签订的《购房协议书》中虽未明确约定双方办理过户的时间，但协议中有约定：“……甲方（方名山）在取得房产权证、土地使用证等所有相关证件后立即移交给乙方……”“……根据甲方（方名山）要求，房屋在满五年后办理过户手续……”，即方名山应在签订《购房协议书》满五年后为原告陈敬河办理房屋过户手续，本案的诉讼时效应当从2013年6月20日起计算，因此，本案并未超过诉讼时效。二、原告陈敬河与被告成银定丈夫方名山签订的《购房协议书》除约定车库部分外，是有效的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项中规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中原告陈敬河是否有理由相信方名山与其签订购房协议是其夫妻共同意思表示？是否是善意第三人？原审认为，第一，原告与方名山于2008年6月20日签订的《购房协议书》，系双方当事人真实意思表示，被告成银定与方名山系夫妻，一直共同生活至方名山去世，按日常生活习俗，夫妻共同事务在商定后，由夫妻一方对外处理，所以，原告有理由相信方名山与其签订协议是夫妻双方共同意思表示。现被告成银定辩称其对方名山卖房行为不知情、不认可，与事实不符，从2009年起，尤其是其丈夫方名山2012年去世后，至2014年11月中旬前，其没有该争议房屋的钥匙，未进行管理，也未向任何人提出异议这一事实，可以推断其对丈夫方名山出售房屋的行为是知情和认可的，这进一步证明原告有理由相信方名山与其签订协议是夫妻共同意思表示。第二，原告陈敬河与方名山签订的购房协议约定的房价为每平方米900元，比方名山与县老干部局约定的每平方米660元的房价要高。协议签订后，原告陈敬河已依约向方名山共支付了购房款155000元，方名山收到购房款后亦向原告交付了房屋钥匙，可认定原告支付了合理对价并取得了该房屋，属善意取得，是善意的第三人。第三，对《购房协议书》中约定的车库，因方名山同县老干部局签订的《协议书》中并未提及，且方名山亦未实际取得车库，因而方名山与原告之间出售车库这一约定属无效约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。该部分无效约定并不影响《购房协议书》中其他部分的效力。原告同方名山签订的《购房协议书》中除出售车库这一部分无效外，其他部分属有效协议。另外，本案在诉讼过程中，原告陈敬河向原审法院提出书面申请，请求撤回要求被告向其交付车库这一诉讼请求，对原告撤回该项诉讼请求的申请，予以准许。现方名山已于2012年3月去世，被告应按照合同约定协助原告办理房屋产权登记手续。根据原告同方名山签订的《购房协议书》约定，出售住房面积按实际建筑面积计算，但县老干部局至今未办理房屋产权证及土地使用权证，因此该房屋的面积尚无法确定，应以办理房屋产权登记后的房屋产权证以及土地使用权证所载面积为准。同时，原告应依约交纳所有过户税费，并在办理房屋过户手续时按照房产权证所载面积支付余款。据此判决：一、原告陈敬河与方名山于2008年6月20日签订的《购房协议书》（除双方对出售车库之约定外）为有效协议。二、在双方约定的办理房屋产权过户手续条件成就时，由被告成银定、方晶、方成协助原告陈敬河办理房屋产权登记手续。本案受理费3500元，由原告陈敬河负担200元，由被告成银定、方晶、方成负担3300元。上诉人成银定、方晶、方成不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定被上诉人陈敬河与方名山于2008年6月20日签订《购房协议书》及陈敬河付购房款155000元的事实证据不足。方名山已亡故，本案《购房协议书》的真实性及方名山收取陈敬河155000元购房款的事实均无法确认。二、即使2008年6月20日的《购房协议书》真实存在，该协议书也是无效协议。上诉人成银定、方晶、方成的继承人方名山没有取得争议房屋的处分权，该房屋的处分权由通山县老干部局享有，通山县老干部局没有追认方名山的处分行为。因此，该协议书是无效的协议，原审适用法律错误。三、上诉人成银定、方晶、方成虽是方名山的继承人，但本案《购房协议书》的权利义务不是必然由上诉人继承，故三上诉人不是本案适格被告，原审审理程序违法。请求二审撤销原判，作出公正合法的裁判。被上诉人陈敬河辩称：一、原审认定事实清楚，所依据的证据确实充分。2006年12月28日三上诉人亲属方名山与通山县老干部局签订的购房协议上有“方名山”的签名，三上诉人对该签名的真实性已予确认。2008年6月20日被上诉人陈敬河与方名山签订的《购房协议书》中“方名山”的签名，以及方名山三次收取被上诉人陈敬河购房款的三张收条上“方名山”的签名均与方名山和通山县老干部局签订的购房协议上“方名山”的签名一致，因此，可以认定本案《购房协议书》的真实性及方名山收取陈敬河155000元购房款的事实存在。二、原审判决适用法律正确。上诉人成银定是方名山与被上诉人陈敬河签订《购房协议书》的介绍人，其参与了签订协议、支付购房款的整个过程，是买卖房屋的知情人。方名山与通山县老干部局签订的购房协议合法有效，方名山据此取得争议房屋的处分权。被上诉人陈敬河已实际占有房屋两年多（2012年初至2014年11月），本案《购房协议书》合法有效。三、本案三上诉人是方名山的法定继承人，其没有明示放弃继承，依法应视为接受继承，故三上诉人均是本案适格的被告。三上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回三上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，二审继续予以认定。同时查明，上诉人成银定、方晶、方成均未放弃对本案争议房屋的继承权。本案的争议焦点是：一、被上诉人陈敬河与方名山于2008年6月20日签订《购房协议书》的真实性，以及陈敬河付方名山购房款155000元的事实是否属实。二、本案《购房协议书》的效力问题。三、上诉人成银定、方晶、方成是否是本案适格的被告。本院认为，一、原审认定被上诉人陈敬河与方名山于2008年6月20日签订《购房协议书》的真实性以及陈敬河付方名山购房款155000元的事实，有被上诉人陈敬河提交的由“方名山”签名的《购房协议书》和收取购房款的三张收条在卷佐证。三上诉人对上述事实的真实性持异议，应举证证明《购房协议书》和三张收条上“方名山”签名的不真实之处。虽方名山已于2012年3月亡故，但其个人档案及其与通山县老干部局签订的购房协议上均有“方名山”的真实签名和笔迹，可印证本案《购房协议书》和三张收条上“方名山”签名的真实性问题。因三上诉人对此并未举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。据此，原审认定被上诉人陈敬河与方名山于2008年6月20日签订《购房协议书》以及陈敬河付方名山购房款155000元的事实并无不当，本院予以确认。二、2006年12月28日三上诉人亲属方名山与通山县老干部局签订的购房协议，其实质是房屋买卖合同。方名山通过支付通山县老干部局对应的购房款，即取得该房屋的所有权，并依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案讼争的房屋已由方名山支付了约定的购房款给通山县老干部局，且通山县老干部局已实际交付房屋给方名山，故方名山取得该房屋的处分权。虽购房协议中约定“乙方（方名山）购房必须是机关干部职工本人居住或和子女合住，但不得出租、转让或由子女独住，五年内不得对外出售”，但该约定中限制方名山对外出售房屋的五年期限已过，方名山对外出售房屋并不违反购房协议的约定。三上诉人认为方名山对争议房屋无处分权而主张本案《购房协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、上诉人成银定、方晶、方成均未放弃对本案争议房屋的继承权，是本案《购房协议书》权利义务的承受人，与本案争议房屋存在利害关系，依法应认定为本案适格的被告。原审审判程序并不违法。上诉人成银定、方晶、方成的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人成银定、方晶、方成共同负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓梅审判员  杨三华审判员  杨荣华二〇一五年七月二日书记员  肖少鲲