重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终1995号上诉人(原审原告):江朝琴，女，1955年12月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：李庆，重庆嘉能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆三木实业有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路728号，统一社会信用代码91500104202993696P。法定代表人：唐建国，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：重庆阳明物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路110号，统一社会信用代码91500104750067298C。法定代表人：唐诵，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢孟芸，重庆索通律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜旺臻，重庆索通律师事务所律师。上诉人江朝琴因与被上诉人重庆三木实业有限责任公司（此后简称三木公司）、重庆阳明物业管理有限责任公司（此后简称阳明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2016)渝0104民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人江朝琴的委托诉讼代理人李庆、被上诉人三木公司、阳明公司的委托诉讼代理人谢孟芸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江朝琴上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，支持上诉人的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、三木公司系阳明公司最大股东，两者存在关联性，涉案商铺的租赁实质是三木公司在售房时承诺的反租，三木公司另行出具的新附件三《阳明商都交铺标准》，是三木公司一种独立的代为履行的承诺，三木公司系商铺交付主体，交付时间是在商铺租赁期满后，并且新附件三系认定商铺是否符合交付标准的唯一标准；2、新附件三明确了商场装修标准和商铺装修标准，只有两者具备的情况下才能视为符合新附件三中的交铺标准，一审法院将商场装修标准排除在交铺标准之外，忽略了新附件三《阳明商都交铺标准》的完整性；3、涉案商铺是三木公司在售房时的承诺反租，本案实质是商品房买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷。三木公司和阳明公司辩称：1、三木公司作为买卖合同出卖人，在2004年就已经将涉案商铺交付给上诉人，上诉人已实际接房，并将商铺出租收取租金长达十多年，三木公司已经履行完商品房买卖关系中的交房义务，不能仅以阳明公司和三木公司存在关联性就推断三木公司是实际承租方;2、三木公司出具的新附件三第2条“交铺标准为根据当时国家及消防相关规定、标准统一隔断”，第3条“租赁期满，按上诉‘交铺标准’向业主交还房屋”，其中的“交铺标准”特指第2条的具体内容，所以，租赁期满后的交铺标准不包括商场吊顶;3、商场未吊顶是为了不影响消防喷淋设施的使用，杜绝消防隐患，但即使商场未吊顶也不影响商场的出租、使用，上诉人不能以商场未吊顶作为租赁期满后不接房的理由，造成的损失应由上诉人自行承担。据此请求驳回上诉，维持原判。江朝琴向一审法院起诉请求：1、依法判决三木公司按《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》中约定的标准交付商铺；2、三木公司和阳明公司向其支付损失24180.86元（从2014年11月1日起，暂计至2016年8月10日，损失计算至按约交付商铺时止）；3、本案诉讼费用由三木公司和阳明公司承担。一审法院认定的事实：2003年10月16日，江朝琴（买受人）与三木公司（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同中约定：1、买受人所购买的商品房为预售商品房，房屋位于重庆市大渡口区钢花路阳明商都首层86号，套内面积为5.62平方米；2、该商品房按套内面积计算，总价为193964元；3、付款方式及期限为买受人于合同签订之日一次性付商铺款；4、出卖人应当在2004年2月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将已经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、该合同除去上述约定外，还对违约责任等其他条款进行了约定。该买卖合同附件三“阳明商都交铺标准”中载明：1、商场装修标准：天花板矿棉板吊顶，地面高级防滑地砖，墙体乳胶漆刷白，配套双向自动扶梯、中央空调，消防紧急疏散通道、烟控、温控报警系统、全自动消防喷淋系统、消防栓、紧急灭火器；2、交铺标准：开发商根据当时的国家及消防的相关规定、标准统一隔断。买卖合同签订后，江朝琴按约交付了购房款。2003年10月2日，江朝琴作为出租方（甲方）与阳明公司作为承租方（乙方）签订《商铺租赁协议》。该协议其中约定：1、甲方将位于钢花路阳明商都平街层86号商铺租予乙方作经营场地使用，该物业套内面积为5.62平方米；2、租期为10年，自2004年2月8日至2014年2月7日止；3、租赁期满时，双方如须续约，可按当时市场租金签订新合同，双方如不续约，乙方则按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还甲方自行经营。除去上述约定外，还对租金及给付等事项进行了约定。2003年12月30日，江朝琴所购商铺所在的阳明商都工程整体通过了消防验收，由重庆市公安局消防局出具了建筑工程消防验收合格意见书，并取得了消防安全检查合格证。此后，三木公司按约办理了房屋产权证书并向江朝琴进行了交付。阳明公司按约承租了江朝琴的商铺，并按约定向江朝琴支付了租金。商铺租赁期限届满后，阳明公司未与江朝琴续签租赁合同。阳明公司按约定将商铺进行了隔断，并进行了吊顶。2014年10月17日，阳明公司在江朝琴所在商铺现场张贴了接房公告，要求阳明商都一层商铺业主到阳明商都一楼办理接房的相关手续，并向江朝琴邮寄了接房通知书。此后，阳明公司分别于2014年11月4日、2014年11月6日、2014年11月8日，三次登报公告接房通知，再次要求阳明商都一层商铺业主到阳明商都一楼办理接房的相关手续。此外，阳明公司就商铺进行隔断施工期间占用商铺导致的损失，按月租金标准向江朝琴支付了2014年2月8日至2014年10月25日的场地占用费。此后江朝琴一直未接收其商铺，双方就此发生纠纷，现江朝琴以交付商铺未达到交铺标准为由诉至法院。一审另查明，现在阳明商都一楼商铺均已按各自面积进行了隔断，并安装有吊顶，地面铺有防滑地砖、墙体进行了刷白，电梯、中央空调及消防设施均已配套。江朝琴商铺租期届满后未进行接房，至今近两年时间一直空置，阳明商都一楼商铺堆放有部分杂物，地面有尘土。一审认定上诉事实有江朝琴的陈述及其提交的《重庆市商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》、房地产权证、商铺现况照片、江朝琴收款的银行记录，三木公司的陈述及其提交的2003年12月30日重庆市公安局消防局出具的消防验收合格意见书，阳明公司的陈述及其提交的消防安全检查合格证、现场照片、顺丰快递邮寄单、刊登接房通知报纸三份、唐建国的代支付说明在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案之争议焦点为：1、涉案商铺租赁期限届满后交还商铺的主体是谁；2、涉案商铺是否达到了交铺标准。针对焦点一，本案中江朝琴分别与三木公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，与阳明公司签订了《商铺租赁协议》。江朝琴在签订买卖合同后，支付了相应对价，取得了商铺的所有权，并且将该商铺出租给了阳明公司。因此，三木公司已经履行了买卖合同之交付义务。根据《商铺租赁协议》的约定：租赁期满时，双方如须续约，可按当时市场租金签订新合同，双方如不续约，阳明公司则按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还江朝琴自行经营。因此，江朝琴商铺在租赁期限届满后，未进行续租的，交还商铺的主体应为阳明公司。江朝琴主张交还商铺的主体为三木公司，但三木公司系买卖合同的出卖人，而非租赁合同的承租人，并且其也未占有使用该商铺，因此不负有返还租赁物之义务。因此，对江朝琴要求三木公司交付商铺的请求，一审法院不予支持。针对焦点二，根据《商铺租赁协议》的约定，交还商铺的标准为：阳明公司按照当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还江朝琴自行经营。本案已经查明，阳明公司已按相应规定对商铺进行了隔断，因此已经达到了相应的交铺标准。江朝琴主张交铺的标准为《重庆市商品房买卖合同》附件三中约定的相应标准。首先该附件三中的标准为买卖合同约定的标准，约束的是买卖合同当事人，对负有返还义务的承租人阳明公司没有约束力；其次，根据已经查明的事实，江朝琴商铺所在的阳明商都一楼，各项设施及配套符合买卖合同附件三中所约定的相应交铺标准，江朝琴方未提供充分证据证明该商铺未达到买卖合同之交铺标准。因此对江朝琴主张商铺未达到交铺标准的意见，一审法院不予采信。阳明公司作为租赁合同之承租人对承租商铺负有返还义务，在租赁期满后按相关规定进行了隔断，并通过多种方式告知江朝琴接收商铺，但江朝琴一直以未达到交铺标准为由拒绝接收。江朝琴未提供充分证据证明涉案商铺未达到交铺标准，故对江朝琴诉请要求三木公司和阳明公司按《重庆市商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》中约定的标准向江朝琴交付商铺的主张，一审法院不予支持。江朝琴主张三木公司和阳明公司向其支付损失24180.86元（从2014年11月1日起，暂计至2016年8月10日，损失计算至按约交付商铺时止）。阳明公司虽然在租赁合同期满后，为了达到交铺标准对商铺进行统一隔断，占用了江朝琴商铺，但该公司已按商铺月租金之标准对该期间的商铺占用损失进行了相应的补偿。此后阳明公司也通过多种形式通知江朝琴办理接铺手续，但江朝琴一直拒绝接铺，商铺空置至今，相应损失应由江朝琴自行承担，因此对江朝琴主张的上述损失，一审法院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条，一审法院判决“驳回江朝琴的诉讼请求。案件受理费减半收取203元，由江朝琴负担。”本院二审期间，上诉人提交了两组证据，分别是2003年阳明商都商铺销售的广告宣传单、三木公司于2004年2月4日出具的《交房通知》，拟证明三木公司与阳明公司具有关联性，三木公司才是商铺的实际承租人。被上诉人首先认为上述证据不是新证据，不应采纳，即使认可这些证据的真实性，但也缺乏与本案的关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上述证据已过举证期限，同时也与本案的主要事实不具有关联性，故不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。根据双方争议，归纳如下焦点：一、关于本案是商品房买卖合同中的交房纠纷，还是房屋租赁合同中的还房纠纷的问题。本院认为，上诉人于2003年10月16日与三木公司签订《商品房买卖合同》，上诉人支付相应对价后，既取得了涉案商铺的房屋产权证书，又按约将商铺租赁给了阳明公司，并于2004年2月收取租金至2014年2月。从上诉人将商铺交付给阳明公司承租时，三木公司就已履行了《商品房买卖合同》中对上诉人的交房义务。上诉人在庭审中也认为其与三木公司于2004年2月6日签订的附件三，是三木公司一种独立的代为履行的承诺。故上诉人认为本案是其与三木公司之间发生的商品房买卖合同纠纷的理由不能成立。一审法院将本案案由定为“房屋租赁合同纠纷”恰当。二、关于商铺返还主体及标准的问题。本院认为，上诉人与阳明公司于2003年10月2日签订的《商铺租赁协议》合法有效，且已实际履行完毕，根据协议约定，阳明公司有向上诉人交还商铺的义务。尽管三木公司与上诉人之间的房屋买卖合同义务已经履行完毕，但三木公司之后向上诉人出具新的附件三《阳明商都交铺标准》，在原来的内容上增加了第3项：租赁期满，按上述“交铺标准”向业主交还房屋，配套设施及装修应无人为损坏。应视为三木公司自愿承担与阳明公司共同履行返还商铺的义务。但本案是租赁期限届满后的租赁物返还纠纷，商铺的返还标准应按《商铺租赁协议》的约定，即按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断后返还。三木公司在新的附件三《阳明商都交铺标准》中第2条约定的交铺标准也是“根据当时的国家及消防的相关规定、标准统一隔断”。其第3条中按上述“交铺标准”的文字，只能理解为第2条约定的“交铺标准”，并不能当然认为包括商场的装修标准。上诉人认为三木公司承诺按《阳明商都交铺标准》中的商场装修标准交还商铺依据不足。三、关于上诉人要求被上诉人支付损失费的问题。本院认为，从本案查明的事实看，阳明公司在租赁期届满后，对涉案商铺进行统一隔断，已经达到双方约定标准。之后阳明公司通过多种方式告知上诉人接收商铺，但上诉人一直以未达到交铺标准为由拒绝接收。导致商铺空置不是负有交房义务的阳明公司和三木公司未按标准还房，而是上诉人自己拒绝接房，相应损失理应由上诉人自行承担。上诉人要求被上诉人支付其损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由上诉人江朝琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢英姿审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一七年三月二十八日书 记 员  李茜希