山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终863号上诉人（原审被告）：史玉涛，男，1978年7月11日出生，汉族，莱州市京好轿车维修有限公司法定代表人，住莱州市。委托诉讼代理人：吴春艳，莱州正航法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘小雷，莱州市文峰路法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：徐静，女，1986年6月7日出生，汉族，无业，住莱州市。委托诉讼代理人：吴春艳，莱州正航法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘小雷，莱州市文峰路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：姜京好，男，1962年5月8日出生，汉族，无业，住莱州市。委托诉讼代理人：郭朝晖（被上诉人之妻），住莱州市。委托诉讼代理人：桑瑞平，山东文景律师事务所律师。上诉人史玉涛、徐静因与被上诉人姜京好房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2015）莱州民初字第2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史玉涛和徐静上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：两上诉人系夫妻关系，在2013年2月19日原租赁合同到期后，上诉人成立的莱州市京好轿车维修有限公司与被上诉人达成了口头协议，诉争的房屋由该公司继续租赁，虽然该公司系由两上诉人成立，但该公司系独立的法人单位。被上诉人的房屋租赁合同系被上诉人与该公司间发生，事实也是由该公司实际使用存在，该公司与被上诉人存在租赁关系。被上诉人起诉两上诉人主体存在错误，一审判决由两上诉人承担责任与法无据。姜京好辩称，被上诉人与两上诉人存在租赁关系，未与莱州市京好轿车维修有限公司发生过口头租赁协议。被上诉人与上诉人史玉涛签订的租赁协议到期后，双方未签订书面租赁协议，上诉人继续租赁房屋，按月支付租赁费。2015年10月上诉人徐静因拖欠租赁费给被上诉人出具欠条。因上诉人拒付房屋，被上诉人于2015年12月15日通知解除租赁合同，要求返还房屋，上诉人至今仍占用涉案房屋。上诉人主张被上诉人与莱州市京好轿车维修有限公司存在租赁关系没有事实依据。根据合同相对性原则，被上诉人向上诉人主张权利符合法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。姜京好向一审法院起诉请求：依法确认姜京好与史玉涛和徐静已解除房屋租赁关系为有效，判令史玉涛和徐静返还占用房屋，给付房屋租赁费73000元及该款从起诉之日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。审理中，姜京好将要求史玉涛和徐静给付的房屋租赁费由73000元变更为63000元，同时增加诉讼请求，要求史玉涛和徐静从起诉之日起至交回房屋之日止，按每月21000元给付房屋占用费。一审法院认定事实：史玉涛和徐静系夫妻关系。姜京好曾于2003年9月29日在莱州市工商局登记注册成立一家个人独资企业“莱州市京好轿车维修厂”，住所地为莱州市文峰路街道南十里堡村。2010年2月2日，姜京好与史玉涛经协商，姜京好将上述自己企业资产以150万元价格转让给史玉涛。同时，姜京好与史玉涛签订《房屋租赁协议》一份，由史玉涛承租姜京好原汽修厂的房屋从事汽修行业，租期自2010年2月20日至2013年2月19日，租金为每年25万元。史玉涛与姜京好在上述汽修厂的资产转让后，于2010年2月3日到莱州市工商局将“莱州市京好轿车维修厂”负责人由姜京好变更到自己名下。自此，史玉涛在“莱州市京好轿车维修厂”原厂址开始从事汽修业务。2013年2月19日，双方签订的租赁合同期满，双方未续订书面房屋租赁合同，史玉涛继续使用原租赁房屋从事汽修业务。2013年4月11日，史玉涛和徐静出资成立“莱州市京好轿车维修有限公司”，史玉涛为法定代表人，仍在原厂址进行经营。2015年10月24日，徐静为姜京好出具欠条一张，载明欠姜京好10月份的房租21000元。2015年12月15日，姜京好向徐静以特快专递的方式邮寄了一份解除租赁合同通知书，通知解除双方之间的口头房屋租赁合同，要求徐静于2015年12月20日前将房屋返还。审理中，姜京好将要求的房屋租赁费由73000元变更为63000元。姜京好主张该63000元是从2015年9月20日至2015年12月20日三个月的租赁费，每月按21000元计算。同时，姜京好增加诉讼请求，要求史玉涛和徐静从起诉之日起至交回房屋之日止，按每月21000元给付房屋占用费。史玉涛和徐静对姜京好增加的诉讼请求辩称，不同意给付姜京好主张的占用费，不是史玉涛和徐静不交回房屋，而是姜京好强行将史玉涛开办的公司资产扣留在租赁房屋内。姜京好不认可扣留一事。姜京好主张在双方签订的书面房屋租赁合同到期后，双方口头约定延续租赁关系，租赁费每月为21000元，一月一付，2015年9月20日前的租赁费史玉涛已交清。后来，史玉涛无钱给付，徐静于2015年10月24日为姜京好出具欠10月份租赁费21000元欠条一张，自此以后，史玉涛再未给付租赁费，所以姜京好向史玉涛发出解除房屋租赁合同的通知书，要求史玉涛于2015年12月20日返还房屋。史玉涛和徐静则主张在双方签订的租赁房屋合同期满后，双方并没有口头约定延续房屋租赁关系，也未约定房租的价格；原租赁房屋由登记注册成立的“莱州市京好轿车维修有限公司”使用，姜京好主张租赁费应由该成立的公司承担。对于以上争议，姜京好提供了以下证据：一、徐静出具的欠条一张，内容为：今欠到姜京好10月份的房租款21000.00元，徐静，2015年10月24日。经质证，史玉涛和徐静对该欠条的真实性未提出异议。二、解除租赁合同通知书一份、2015年12月15日邮寄给徐静的全球邮政特快专递回执及查询单（显示徐静于2015年12月17日收到）各一份，姜京好主张：史玉涛因拖欠房租，故向史玉涛发出解除房屋租赁关系的通知，要求史玉涛于2015年12月20日返还房屋。经质证，史玉涛和徐静对真实性未提出异议。审理中，史玉涛称其开办的莱州市京好轿车维修有限公司现正在租赁房屋内营业。一审法院认为，姜京好与史玉涛签订的房屋租赁合同合法有效，在该合同期满后，双方未续签书面房屋租赁合同，史玉涛仍然继续使用租赁房屋从事汽修业务，应视为原租赁合同继续履行，但租赁期限转为不定期，双方均可随时解除合同。姜京好作为出租人在起诉时已向史玉涛发出要求解除房屋租赁合同的通知，通知中要求史玉涛于2015年12月20日前返还房屋，该日期应为双方解除房屋租赁合同关系之日；因涉案租赁房屋现仍由史玉涛经营使用，在2015年12月20日之前，史玉涛应支付租赁费用，之后则应支付占用费用。史玉涛和徐静系夫妻关系，在夫妻关系存续期间因从事生产经营所产生的债务，应共同负责偿还。史玉涛主张原房屋租赁合同到期后，所租赁的房屋由莱州市京好轿车维修有限公司占用，应由该公司承担租赁费，理由不当，不予采纳。综上，姜京好要求史玉涛和徐静返还租赁房屋，给付租赁费或占用费，并要求支付相应利息，理由正当，依法予以支持；姜京好还请求确认双方已解除房屋租赁合同有效，对此已作出认定，在判决书主文中不再作为一项请求单独作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2016年6月25日判决：一、史玉涛、徐静返还姜京好涉案租赁房屋一处，限本判决生效后三十日内履行完毕；二、史玉涛、徐静共同给付姜京好自2015年9月20日起至2015年12月20日止的租赁费63000元，同时给付该款自2015年12月22日起，至判决生效确定给付之止按同期银行贷款利率计算的利息。以上均限本判决生效后十日内付清；三、史玉涛、徐静共同给付姜京好自2015年12月22日起，至判决生效确定涉案租赁房屋返还之日止，按每月21000元标准计算的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由姜京好负担235元（已交纳），史玉涛和徐静负担2125元，于本判决生效后七日内交纳法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组成当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交莱州市京好轿车维修有限公司营业执照及莱州市文峰路街道南十堡村民委员会于2013年出具的涉案房屋归被上诉人所有，房产证正在办理中的证明一份，证明自2013年4月起占用该房屋经营的是莱州市京好轿车维修有限公司，涉案房屋的租赁主体由两上诉人变更为莱州市京好轿车维修有限公司。被上诉人对营业执照的真实性无异议，对村委会证明有异议，主张证明内容与事实不符，涉案房屋的房产证载明办证时间为2005年1月，上诉人提交的证据不能证明租赁主体已变更为莱州市京好轿车维修有限公司。上诉人无证据证明原租赁合同期满后至2015年9月20日前的房屋租金由莱州市京好轿车维修有限公司支付。上诉人确认莱州市京好轿车维修有限公司系两上诉人出资设立。对一审认定的事实二审予以确认。本院认为，上诉人史玉涛以个人名义与被上诉人签订租赁合同用于经营汽车维修业务，上诉人徐静在原租赁合同期满而仍使用租赁房屋发生拖欠租赁费后以个人名义为被上诉人出具了欠条，虽然两上诉人又设立了莱州市京好轿车维修有限公司并在涉案房屋内经营，但两上诉人无证据证明在该公司成立后双方协商一致将租赁主体由上诉人变更为莱州市京好轿车维修有限公司，也无证据证明该公司支付了2015年9月20日前的租赁费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定，上诉人应承担不利后果。综上，上诉人之主张没有事实依据，上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人史玉涛和徐静负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一七年三月二十四日书记员  陈蒙蒙