辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1794号上诉人（原审被告）：庄炳清，男，1952年1月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区国有资产管理办公室，住所地沈阳市大东区津桥路4号沈波大厦。法定代表人：郑玉元，该办公室主任。委托代理人：王珊珊，辽宁冠越律师事务所律师。原审被告：程晶，女，1970年5月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。上诉人庄炳清因与被上诉人沈阳市大东区国有资产管理办公室（以下简称“大东国资办”）、原审被告程晶房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月27日公开开庭审理了本案，上诉人庄炳清，被上诉人大东国资办的委托代理人王珊珊，原审被告程晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大东国资办一审诉称，大东国资办、程晶双方于2013年1月1日签订《房屋租赁合同书》，约定大东国资办将位于沈阳市大东区洮昌小区1号1层，建筑面积10平方米的房屋租赁给程晶，合同期限为一年（自2013年1月1日至2014年1月1日），租金为每年3800元。合同到期后，虽经大东国资办多次催告腾房，但庄炳清至今仍然占用该房。故大东国资办请求人民法院判令程晶、庄炳清腾退占用房屋并赔偿损失，以保护大东国资办的合法权益。诉讼请求：1、判令程晶、庄炳清腾退占用大东国资办的房屋（位于沈阳市大东区洮昌小区1号1层，建筑面积10平方米）；2、判令程晶、庄炳清赔偿占用大东国资办房屋期间的经济损失3167元，截止2014年11月1日；3、案件受理费由程晶、庄炳清承担。程晶一审辩称，程晶2001年开始租用大东国资办的房屋，当时房屋里没有水电，没有窗户没有门，什么也没有。程晶请示电业局给安的电，花了不少钱，程晶更换棚和玉石板，加运费雇车花了不少钱，外墙皮脱落，粉刷外墙也花了钱。租房协议第八条写了房子由甲方维修，但甲方一直没有给维修，只口头说让程晶维修，将来能给程晶钱，但一直没有给。以前程晶是长年租赁，我们就维修房子一直住着，现在起诉让程晶腾房，反告程晶不交租金，让程晶承担损失费。程晶去交租金，大东国资办说暂时不收，以后听通知。房屋没有房证，是三无的房子。如果庄炳清不是家庭困难庄炳清早就搬走了。房屋由庄炳清和其老伴居住，经营房产中介。面积8-10平米。庄炳清一审辩称，2001年时租房协议是程晶签的，程晶、庄炳清共同租的，一人承担一半租金，2010年时程晶不用了，由庄炳清租用，手续都是程晶去办，她去交租赁费，租赁费是我拿的钱。现在庄炳清老伴身患疾病，身体也不好。原审法院审理查明，涉案房屋坐落于沈阳市沈阳市大东区洮昌小区1号，建筑面积10平方米。2011年12月8日，沈阳市大东区洮昌街道办事处将涉案房屋划转交接给大东国资办。2012年12月31日，大东国资办作为出租方，程晶作为承租方，案外人沈阳市大东区洮昌经济服务中心作为房屋管理方共同签署房屋租赁合同，大东国资办将涉案房屋出租给程晶，租赁期限自2013年1月1日至2014年1月1日止，年租金为3800元。合同第七条第三款约定，程晶添置的新物和装饰、装修的部分，在合同到期后，程晶自行处理，大东国资办及案外人沈阳市大东区洮昌经济服务中心不承担任何责任及费用。合同第八条约定，租赁期内案外人沈阳市大东区洮昌经济服务中心保障涉案房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，程晶发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知沈阳市大东区洮昌经济服务中心进行维修，对于程晶的装修、改善和增设的他物沈阳市大东区洮昌经济服务中心不承担维修的义务。合同签订后，程晶向大东国资办交纳租金后，程晶和庄炳清开始使用涉案房屋经营房屋中介，至2010年，庄炳清自己经营房屋中介，但合同一直由程晶签订，并由程晶向大东国资办缴纳租金。租赁合同期限届满后，大东国资办、程晶未签订新的租赁合同，大东国资办已通知庄炳清腾退房屋，但庄炳清一直占用涉案房屋至今，且程晶、庄炳清未向大东国资办交纳房屋占有使用费。原审法院认为，大东国资办、程晶于2012年12月31日签订的房屋租赁合同合法有效。自2014年1月1日租赁期限届满后，大东国资办、程晶双方未签订新的房屋租赁合同，大东国资办、程晶之间形成不定期租赁关系，大东国资办可以随时解除合同，并要求程晶、庄炳清将房屋返还。租赁期限届满后，大东国资办已经通知庄炳清、程晶腾房，遭到庄炳清、程晶拒绝，故现大东国资办诉至原审法院要求庄炳清、程晶将涉案房屋腾空并返还的诉讼请求原审法院予以支持。程晶占用涉案房屋期间应按照原房屋租赁合同约定的租金标准向大东国资办支付房屋占有使用费，故大东国资办要求程晶支付2014年1月1日至2014年11月1日期间房屋占有使用费3167元（3800元／年÷12个月×10个月=3167元）的诉讼请求原审法院予以支持。关于程晶、庄炳清提出要求大东国资办对其在涉案房屋内的装饰、装修及维修费用予以赔偿的抗辩。因程晶、庄炳清未向原审法院提供相关证据证明其对涉案房屋进行了装修、装饰。且大东国资办、程晶签订的合同中已经明确约定在合同到期后，程晶添置的新物和装饰、装修的部分由其自行处理，大东国资办不承担任何责任及费用，故原审法院对程晶、庄炳清的此项抗辩不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、被告程晶、庄炳清于本判决生效后30日内将沈阳市大东区洮昌小区1号（建筑面积10平方米）腾空并交还给原告沈阳市大东区国有资产管理办公室；二、被告程晶于本判决生效后15日内给付原告沈阳市大东区国有资产管理办公室房屋占有使用费3167元（2014年1月1日至2014年11月1日）；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，由被告程晶负担。宣判后，上诉人庄炳清不服，上诉至本院。上诉请求：查明事实，继续承租该房屋，继续按原租赁合同标准缴纳租金，被上诉人愿意出卖，上诉人愿意购买。上诉理由：对一审法院认定的事实有异议。一、2001年1月份，是洮昌街道办事处领导主动找到我租用此房使用，因此房闲置多年，无人租用，在这种情况下，我才租用。二、上诉人租用该房是一举两得的事情，一是解决了上诉人的住房问题，二是解决了街道闲置房屋盘活资金的问题。三、上诉人和老伴身体不好，家庭十分困难，在沈阳市没有其他住房。四、一审法院认定的装修是错误的，上诉人对房屋不是装修而是维修，所产生的是维修费。上诉人对该房屋的屋面预制板因断裂进行了更换、外墙皮脱落进行抹灰维修，对屋面作了7次防水，找电业局办电就花了2700多元。一审法院要求上诉人举证证明维修费用的产生数额，因为时间久远，且这些维修都是众所周知的事情，上诉人无需举证。另外该房屋最初完全不具备居住条件，无上下水、无电、无暖、无卫生间，当时的领导允许上诉人长期使用，上诉人才敢放心投资维修，努力添附，才使房屋具备居住条件，居住至今。五、最初的出租人是街道，关于后来被上诉人如何接收和管理上诉人不清楚，被上诉人从来无人向上诉人要过租金。六、2013年被上诉人接管房屋后，全盘否认了上诉人与街道的租赁关系，对上诉人的维修不予承认，不体察民情。被上诉人大东国资办辩称：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同书对于添置新物和装饰装修的部分有明确约定，由承租方自行处理，出租人不承担任何责任及费用，对于上诉人主张的维修费用，上诉人应提供维修支出的证据证明，而且合同中明确约定涉案房屋的维修义务为房屋的管理方，综上请求驳回上诉维持原判。原审被告程晶述称：同意原审判决。如果国资办同意租给上诉人就租给他，与我没有关系。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明，2012年12月8日，大东国资办作为出租人、程晶作为承租人与沈阳市大东区洮昌经济服务中心签订的房屋租赁合同中约定，争议房屋坐落于沈阳市大东区洮昌小区1号1层，建筑面积为10平方米。本案大东国资办、程晶、庄炳清均确认本案争议房屋位于洮昌小区1号西侧。庄炳清主张争议房屋实测面积为8.5平方米。本案各方当事人均确认本案争议房屋无产权手续及建设规划审批手续。上述事实，有房屋租赁合同书、资产划转交接清单、洽谈笔录、收款收据等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，大东国资办作为出租方、程晶作为承租方，沈阳市大东区洮昌经济服务中心作为房屋管理方签订的有关争议房屋的房屋租赁合同，因争议房屋并无产权证及建设审批手续，租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效后，承租人程晶及房屋实际使用人庄炳清应当将房屋予以返还。一审法院判决程晶、庄炳清返还房屋并无不当。对于庄炳清上诉提出要求继续承租房屋的主张，本院不予支持。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院判决房屋承租人程晶按照租赁合同约定的租金标准支付2014年1月1日至2014年11月1日的房屋占有使用费亦无不当。关于庄炳清上诉提出其对房屋维修投入资金的问题。庄炳清作为房屋实际使用人，其与承租人程晶承租使用房屋时即知晓本案争议房屋的状况及不具备产权证书及建设审批手续的情况，对本案租赁合同无效具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，对其主张的损失问题应自行承担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1129元，由上诉人庄炳清负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年七月二十九日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。