贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔02民终271号上诉人（原审被告）：盘县某某房地产开发有限责任公司，被上诉人（原审原告）：肖某原审第三人：中国某某银行股份有限公司盘县支行上诉人盘县某某房地产开发有限责任公司因与被上诉人肖某及原审第三人中国某某银行股份有限公司盘县支行商品房预售合同纠���一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盘县某某房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人梅桂、被上诉人肖某委托诉讼代理人周亚运、原审第三人中国某某银行股份有限公司盘县支行委托诉讼代理人周涛、史宇溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盘县某某房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人不返还被上诉人11987元房屋维修基金；2、撤销原判第三项，改判上诉人赔偿被上诉人4540.8元违约金；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人返还房屋维修基金11987元的理由不能成立，上诉人没有返还该笔款项的前提及义务。房屋维修基金并不属于购房成本，住建部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》已明确规定房屋维修基金仅仅为业主交存的，属业主所有，用于住宅共同部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新改造的资金。上诉人仅是依法代收，收取后交与某某局存入专用账户。该笔款不因上诉人的代收行为及上诉人再出售此房屋可以再次收取该笔费用，上诉人并未实际取得被上诉人交存的房屋维修基金，故不能要求上诉人返还。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人违约金14794.07元不当。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，对当事人具有法律约束力。双方对于逾期交房违约金的约定，在双方没有达成新的意思表示时，双方当事人应严格遵守。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房后退房的违约金为全部购房款的1%，故上诉人赔偿被上诉人4540.8元违约金。被上诉人肖某辩称，1、上诉人诉称不返还房屋维修基金11980元的理由不成立，该笔基金是上诉人向被上诉人收取的，现因上诉人违约导致双方签订的商品房买卖合同解除，上诉人在返还被上诉人购房款的同时，应当返还房屋维修基金。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。上诉人违约造成被上诉人的损失已超过双方约定的购房款的1%，上诉人应赔偿被上诉人损失14794.07元。一审判决正确，请求二审予以维持。原审第三人中国某某银行股份有限公司盘县支行述称，上诉人的上诉请求未涉及第三人的权利义务，但基于向被上诉人发放贷款的事实有义务配合法庭查明事实。被上诉人肖某向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告于2015年3月19日签订的《商品房买卖合同》。2、被告返还原告已支付款项466071元，并自2015年12月30日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失14304.5元（暂计算至2016年9月9日），自2016年9月10日起按56.32元/日支付利息损失至欠款还清之日止。3、判决被告返还原告至起诉之日止原告已经向第三人支付的贷款利息14794.07元，及因提前还款产生的违约金。4、判决被告向原告支付违约金21456.75元。5、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为双方并未约定利息损失的，不应当支付利息损失，违约金应当按照合同约定计算，维修基金不是被告收取，不同意返还。一审法院认为，原被告签订《商品房买���合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定履行权利义务。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了支付房款及其他相关款项的义务，被告未能按照约定时间履行交付房屋的义务，根据双方的约定，逾期交房超过30日，购房者可选择退还房屋。截止2016年9月9日原告向本院提起诉讼时，被告逾期交房已经超过30日，因原告选择退还房屋，双方约定买卖房屋的合同目的已经不能实现，被告也同意解除合同，故原告请求解除合同的理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告可以请求被告返���已经支付的相关款项，原被告均认可原告向被告支付的购房款为454084元，故原告主张返还购房款454084元的理由成立，予以支持。原告支付房屋维修基金的目的是为购买房屋，该费用属于购房成本，且原告退房后，被告在向他人出卖该房屋时，有权向新的购房者收取该笔费用，故原告要求返还房屋维修基金11987元的理由成立，予以支持。被告辩称房屋维修基金被告只是代为收取，不应当返还的理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告赔偿违约损失的理由成立；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原被告虽然在合同中约定违约金按照全部房款的1%计算应为4540.84元，但原告能够提交证据证实因被告的违约行为其在金融机构产生了14794.07元的利息损失，损失已经超过约定违约金，原告请求增加的理由成立，支持违约金14794.07元，原告主张违约金21456.75元超过14794.07元的部分不予支持。双方在合同中未约定资金占用期间的利息，且双方已经约定违约金，原告主张资金占用期间的利息损失的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖某与被告盘县某某房地产开发有限责任公司于2015年3月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告盘县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告购房款454084元、房��维修基金11987元；三、被告盘县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告肖某违约金14794.07元；四、驳回原告肖某的其他诉讼请求。案件受理费4483元，由被告盘县某某房地产开发有限责任公司负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点是：1、上诉人是否应返还被上诉人已缴纳的11987元房屋维修基金；2、一审判决上诉人向被上诉人支付14794.07元违约金是否恰当。关于上诉人是否应返还被上诉人已缴纳的11987元房屋维修基金的问题。上诉人认可收到被上诉人所缴纳的房屋维修基金，房屋维修基金是用于房屋的维修等收取的���用，本案查明双方签订的《商品房买卖合同》因上诉人的违约行为导致解除，被上诉人不再占有该房屋，故上诉人应向被上诉人返还已缴纳的维修基金。关于一审判决上诉人向被上诉人支付14794.07元违约金是否恰当的问题。被上诉人提交的中国某某银行个人贷款对账单载明被上诉人自2015年9月16日至2016年8月16日支付的贷款利息为14794.07元，虽然双方在合同中约定了违约金的计算方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，被上诉人实际产生的损失是14794.07元，一审按照被上诉人主张的实际损失判决上诉人支付被上诉人违约金14794.07元并无不当。综上所述，上诉人盘县某某房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回；对各方当事人未提起上诉的部分，二审不予审查。一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由上诉人盘县某某房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 梅审判员 周元军审判员 ＸＸＸ二〇一七年三月十六日书记员 王 凌