江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2014）张金民初字第00981号原告沈正东。委托代理人肖泉，远闻（上海）律师事务���律师。委托代理人王继敏，远闻（张家港）律师事务所律师。被告程艳红。委托代理人王静波，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。被告马艳龙。被告管文祥。以上二被告委托代理人张晨涛，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。被告丁惠珍。被告尹恒辉。以上二被告委托代理人吴清，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。原告沈正东与被告程艳红、马艳龙、管文祥、丁惠珍、尹恒辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告沈正东的委托代理人肖泉、王继敏，被告程艳红的委托代理人王静波，被告马艳龙、管文祥的委托代理人张晨涛到庭参加了诉讼，被告丁惠珍、尹恒辉���本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈正东诉称：2007年11月，原告向其工作单位张家港市德申建筑安装工程有限公司（以下简称德申公司）认购了位于张家港市金港镇德积德丰小区63幢502室的房屋，并签订了房屋认购书。2007年11月9日，原告支付首付款10万元。2012年2月15日，原告用其工资款将剩余房款全部付清。因原告为外地户口，根据当地政策，原告暂时未能办理房产证。后原告前同居女友程艳红未经原告同意将房屋委托经营中介机构的丁惠珍卖于被告马艳龙、管文祥，房屋总价款为52万元，包含屋内所有家具、电器及私人用品在内。2013年底原告得知程艳红未经原告同意将原告认购的上述房屋卖于被告马艳龙、管文祥，原告遂找到马艳龙、管文祥并告知其二人程艳红无权处分原告合法所有的房屋。但其后被告程艳红骗取德申公司信任，在德申公司的协助下，以从事房产中介工作的丁惠珍、尹恒辉的名义申请拆迁安置房产权登记的材料，将诉争房屋以拆迁安置的名义初始登记在被告丁惠珍、尹恒辉的名下，之后再将房屋过户至被告马艳龙、管文祥名下。原告认为其系诉争房屋的合法所有人，被告程艳红未经原告同意恶意卖房，被告程艳红与被告马艳龙、管文祥、丁惠珍、尹恒辉之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害原告的合法利益，被告马艳龙、管文祥不顾原告反对执意与被告程艳红进行房屋买卖交易，存在恶意。故原告现请求：1、确认被告程艳红与被告马艳龙、管文祥就张家港市金港镇德积德丰小区63幢502室的房屋买卖行为无效；2、确认被告丁惠珍、尹恒辉办理房屋产权登记的拆迁协议无效；3、确认被告马艳龙、管文祥与被告丁惠珍、尹恒辉就诉争房屋的买卖契约无效；4、确认诉争房屋的所有权归原告所有；5、本案诉讼费由五被告共同负担。被告程艳红辩称：被告程艳红在购买房屋、房屋装修及购买家用电器时，均支付了相关费用，程艳红系房屋的共有人。在房屋于中介处出售时，程艳红曾多次与原告联系，原告也是同意出售该房屋的，只是在房屋出售之后如何分割房屋价款发生了纠纷，所以本案的房屋买卖关系是有效力的。另外，涉案房屋在出售的过程中，所有的房产证办理手续均是德申公司出面和镇政府接洽办理的，德申公司在本案中愿意为原告作证，证明其和原告的关系相对而言是紧密的，只有两种可能性，一种是德申公司没有尽到审慎的审查义务，还有一种就是德申公司是知道原告要出售房屋的。综上，我方认为房屋买卖��有效的，房款如何分割请法院依法判决。被告马艳龙、管文祥共同辩称：被告马艳龙、管文祥系善意取得诉争房屋，且已经实际居住。首先，马艳龙、管文祥不存在任何过错或恶意，而是通过合法手续取得了诉争房屋所有权；其次，马艳龙、管文祥支付了合理的市场价格52万元，属于物权法规定的善意取得，原告无权要求被告返还房产。综上，请求法院驳回原告对被告马艳龙、管文祥的诉讼请求。被告丁惠珍、尹恒辉共同辩称：因被告程艳红、马艳龙、管文祥均为外地户口，而诉争房屋系拆迁安置房性质，按要求第一手必须为本地户口，故我方作为中介才在德申公司的全力配合下将诉争房屋过户到其名下，再过户到实际买房人名下，所有手续均合法，并不是原告认为的恶意串通、以合法形式掩盖非法目的侵害原告的利益。对于德申公司的证明及证人证言我方认为不足以采信，证人陈述的情况有违常理。我方认为原告的诉讼请求均不能成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年10月29日，张家港市金港镇人民政府（以下简称金港镇政府）与德申公司签订协议一份，约定金港镇政府将德丰社区63#安置房中的8套抵给德申公司处置，所得款项作为付给德申公司的工程款，其中包括502房，面积131.48㎡，车库24.5㎡；双方约定金港镇政府协助德申公司在处置上述房屋时，由金港镇政府提供相关手续办理产权登记等。2009年7月28日，沈正东与德申公司签订《房屋认购书》一份，确认由沈正东认购的房屋位于德丰小区63幢502号，建筑面积为131.48㎡，自行车库面积为24.5㎡；总房款为229968元，德申公司同意优惠三万元，一次性定价200000元，认购书签订之日付款五万元，余款年底结清；由德申公���协助沈正东办理房产证，双方按照规定缴纳应各自承担的费用；沈正东凭房屋认购书、缴付依据，由德申公司协助与金港镇政府签订正式购房协议等。德申公司的书面证明及收款凭证上显示德申公司分别于2007年11月9日、2011年5月24日、2012年1月30日、2012年2月15日收到沈正东交付的100000元、20000元、40183元、39817元；收款事由为“代收政府房款”、“代政府收房款”；收款方式上，除40183元记载为“转”，其余均为“现”。2013年10月22日，程艳红作为卖方，与买方管文祥签订《房地产买卖合同》一份，约定由程艳红将位于张家港市金港镇德积德丰小区63幢502室的房屋出卖给管文祥，其中房屋建筑面积为130平方米、自行车库为24平方米，转让价格为520000元；房产证系在办理中；房屋内有壁挂式空调、冰箱、洗衣机、餐桌、床、沙发电视机物品等。丁惠珍���落款处居间方一栏签名，并加盖张家港市金港镇幸福一生信息服务部印章。同日，程艳红出具定金收据一份，确认收到买方管文祥的房屋定金20000元。2013年10月22日至2014年3月24日期间，管文祥陆续付清520000元购房款，其中程艳红收到420000元，尚有100000元在丁惠珍、尹恒辉处，由程艳红承诺用于处理因涉案房屋买卖产生纠纷而造成的财产损失。沈正东举证的《金港镇拆迁安置房安置合同》载明，2009年10月，金港镇政府作为甲方，与乙方丁惠珍签订《金港镇拆迁安置房安置合同》一份，约定安置乙方的拆迁安置房坐落点为德丰小区第63幢502号房，住宅面积为131.48平方米；自行车库8号，建筑面积为24.5平方米，住宅房屋单价1500元／㎡，金额为197220元；自行车库单价为800元／㎡，金额共19600元，合计价款为贰拾壹万陆仟捌佰贰拾元整。2014年1月10日，金港镇政府开具了付款方为丁惠珍（个人）的不动产统一发票；2014年1月11日，金港镇德丰社区居民委员会、金港镇福民村民委员会共同书面证明，证明原福民村五组丁惠珍户拆迁安置于金港镇德丰小区63幢502室；2014年1月14日，张家港市地方税务局开具了纳税人为丁惠珍金额为2168.2元的房屋买卖税收缴款书；2014年1月26日，金港镇德积德丰小区63幢502室、08#车库初始登记为丁惠珍、尹恒辉共同共有，房产证编号为张房权证金字第××号。2014年2月12日，丁惠珍、尹恒辉作为出卖方与买方马艳龙签订存量房买卖契约一份，约定由出卖方将位于张家港金港镇德积德丰小区63幢502室及08#车库（房屋所有权证编号：张房权证金字第××；国有土地使用权证编号：张国用（2014）第0140066号）卖于马艳龙等内容。2014年2月19日，张家港金港镇德积德丰小区63幢502室及08#车库���记的所有权人为马艳龙、管文祥共同共有，房屋所有权证编号为张房权证金字第××号。2014年2月27日，座落于张家港金港镇德积德丰小区63幢502室房屋的土地使用权人登记为马艳龙、管文祥共同共用，土地使用权证编号为张国用（2014）第0140107号。以上事实，有当事人的庭审陈述、协议、房屋认购书、德申公司书面证明、德申公司收款收据、房地产买卖合同、定金收据、收条、银行凭单、金港镇拆迁安置房安置合同、发票、证明、税收缴款书、房产证、存量房买卖契约、房屋所有权证、土地使用权证等证据予以证实。审理中，本院多次组织双方进行调解，均因当事人意见不一而致本案调解未成。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让��消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告沈正东仅凭其与德申公司签订的《房屋认购书》及购房付款凭证要求确认涉案房屋归其所有，但因其自始未到登记机构登记，从而不发生相应的法律效力，其主张本院不予支持。原告要求确认被告程艳红、马艳龙、管文祥、丁惠珍、尹恒辉等人之间的房屋买卖合同无效及丁惠珍、尹恒辉办理的拆迁协议无效，因缺乏相应的请求权基础，本院亦难以支持。因原告坚持上述诉讼请求不予变更，本院依法驳回原告的诉讼请求，原告沈正东可依据合同向相关义务人主张权利并要求相关责任人承担赔偿责任。被告丁惠珍、尹恒辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，后果自负。据此，本院依照《中华���民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告沈正东的诉讼请求。案件受理费9000元，由原告沈正东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州市农业银行园区支行，帐号：10×××99。审 判 长  刘志东代理审判员  叶 玉人民陪审员  黄舟全二〇一五年七月二十日书 记 员  马雅蕾