北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终2569号上诉人（原审被告）杨东，男，1942年8月26日出生。上诉人（原审被告）：杨静，女，1974年9月13日出生。上诉人（原审被告）：杨娜，女，1982年2月12日出生。三上诉人之共同委托诉讼代理人韩超，北京徐波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京农村商业银行股份有限公司青春路支行，住所地北京市怀柔区青春路8号。负责人焦安波，行长。委托代理人马永芳，男，1964年3月18日出生，该公司职员。委托诉讼代理人张毅，男，1981年7月3日出生，该公司职员。原审被告北京市怀柔区怀柔镇新贤街村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇新贤街村。法定代表人杨秀英，村主任。上诉人杨东、杨静、杨娜因与被上诉人北京农村商业银行股份有限公司青春路支行（以下简称农商行青春路支行）、原审被告北京市怀柔区怀柔镇新贤街村村民委员会（以下简称新贤街村委会）所有权确认纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨东、杨静、杨娜的委托诉讼代理人韩超，被上诉人农商行青春路支行的委托诉讼代理人马永芳、张毅，原审被告新贤街村委会的法定代表人杨秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨东、杨静、杨娜上诉请求：1、依法撤销北京市怀柔区人民法院于2016年12月23日作出的（2016）京0116民初6369号民事判决书，发回重审或改判依法驳回农商行青春路支行的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由农商行青春路支行承担。主要事实与理由：一、原审法院认定事实不清。（一）涉案×号房产系杨东、杨静、杨娜从普众公司分红所得，原审法院认定上诉人从普众公司购买所得与事实严重不符。首先，农商行青春路支行并未提交《北京市内销售商品房买卖契约》原件，该契约上签字并非杨东本人，该契约系全部出自一人之手。杨东也从未委托任何人签订该契约。该契约中，田青林的签字与签章都不一致，明显存在矛盾。另，根据村委会提供的证明可知，村委会表述普中房地产公司于1993年与杨东签订《北京市内销售商品房买卖契约》，该证明与《商品房买卖契约》约定的购房时间相差5年，存在明显矛盾。综合上述事实，在商品房买卖契约存在诸多矛盾且无合理解释的前提下，原审法院就认定该商品房买卖契约是普众公司与杨东之间签订，属于明显认定事实错误。（二）关于交接书主体与效力认定错误问题：1、交接书对于合同主体已经作出了明确约定。即接方为村委会，交方为普众公司，并非杨东。2、从交接书约定的内容来看。明显是：普众公司与村委会之间，关于普众公司将来未办理的有关手续，以及所遗留的债权债务问题等事项的约定，并非杨东个人行为。原审法院推定交接书的主体系村委会与杨东本人，明显错误。二、原审法院适用法律错误。（一）因交接书主体认定错误，必然导致交接书条款效力认定适用法律错误。1、交接书第二条关于处分涉案房产的问题，属于普众公司擅自处分杨东夫妻共同财产，对杨东根本不发生任何法律效力。2、原审法院引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一），认定新贤街村委会属于善意第三人，属于理解适用法律错误。村委会签订交接书时并非善意，且未支付合理对价，也并未办理所有权转移登记。并不符合善意取得的构成要件，也不符合善意第三人的标准。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）》第二条规定，也属适用法律错误。村委会不符合善意第三人的标准。其次，关于举证责任分配问题，农商行青春路支行提交的证据必须达到高度可能性且不动产登记簿上的记载确有错误等待证事实能够排除合理怀疑，才能确认其享有涉案房产，但结合本案农商行青春路支行提交的证据，本身就存在明显矛盾没有合理解释。（二）关于以物抵债协议合同主体与效力认定问题。根据合同相对性原则，以物抵债协议主体系北京新兴实业总公司等十二家企业和农商行青春路支行。并非杨东和村委会。农商行青春路支行与新兴实业总公司等十二家企业无权擅自处分他人财产。签订以物抵债协议时，村委会并未实际取得诉争×号房产的所有权。原审法院推定将村委会无权处分行为认定为债务加入没有任何事实和法律依据。农商行青春路支行辩称：同意原判，不同意杨东、杨静、杨娜的上诉请求。杨东、杨静、杨娜主张分红没有提供证据，北京市内销商品房买卖契约书主体不是农商行青春路支行，所以无法取得原件。新贤街村委会述称：同意原判，不同意杨东、杨静、杨娜的上诉请求。答辩意见同农商行青春路支行。农商行青春路支行向一审法院起诉请求：1．判令坐落于怀柔区后横街×号楼×层×号房屋（以下简称诉争房屋）归农商行青春路支行所有，新贤街村委会、杨东、杨静、杨娜协助办理过户手续；2．诉讼费由新贤街村委会、杨东、杨静、杨娜负担。事实和理由：1999年11月10日，新贤街村委会与村办企业北京普众房地产开发公司（以下简称普众公司）法定代表人杨东签订“交接书”，其中第二条约定：后横街×号楼×单元×（普众公司办公地点）原属杨东个人购买，收回归村委会所有。1999年12月24日，北京新星实业总公司及其他十二家企业与原北京市怀柔县城内农村信用社（现更名为农商行青春路支行）签署“以物抵债协议”，该协议第二条第三款约定：商品住宅27套，折价700万元（见附住宅明细表）；附件中包括诉争房屋。根据上述两份协议，农商行青春路支行对诉争房屋享有所有权。农商行青春路支行与杨东协商办理房屋产权过户手续时，杨东称自己为办理房产证而支出1万元，现房产证丢失，需要补办。2014年9月2日，农商行青春路支行支付杨东1万元用于补办房产证。2015年3月5日，杨东补办了新的房产证。后农商行青春路支行多次要求杨东协助过户，但其均无故拒绝。一审法院认定事实：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：1998年3月16日，普众公司（甲方，系新贤街村集体所有制企业）与该公司时任法定代表人杨东（乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方所有的诉争房屋，建筑面积为82.32平方米，房屋价款为227030元。1998年6月17日，诉争房屋所有权人登记在杨东名下。1999年11月10日，新贤街村委会（甲方）与杨东（乙方）签订“交接书”，对普众公司尚未办理的有关手续及所遗留的债权债务等事项约定如下：“一、乙方自1993年至1999年共开发商品楼……。盈利分成按双方（19）95年2月所定协议甲方70%、乙方30%的比例分成，甲方分成187.2万元，乙方分成80.3万元（其中包括现已退回给甲方的×号楼一楼门脸房）……；二、经协商将普众办公地点的电视机、录像机、轿车一部及办公室内一切用品归杨东个人所有；后横街×号楼×单元×（普众公司办公地点）原属杨东个人购买，收回归村委会所有；后横街×号楼前东平房归村委会所有；滨湖南街×号楼×单元×（杨东占用过）收回已顶齐国宪工程款；三、乙方在经营期间，以旧房换新房三套，即张廷祥在南华新村×号楼三单元×室一套；冯恒茂南大街×号的一号楼一单元×室一套；张春富滨湖小区×号楼×单元×室一套。经协商，张春富、冯恒茂的房产归甲方处理，张廷祥的旧房归乙方杨东个人；四、……；五、乙方在经营期间所留下的白条款1万元用杨东办理房产证的费用9081元相抵；六、乙方和施工单位没有最终决算书，最后结算价乙方法人代表杨东提出自己和施工单位合算，不再付工程款；七、……；八、村委会接受前，若出现一切问题，乙方负责帮助解决；九、……；十、自一九九九年十月十八日起免去乙方法定代表人职务。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”杨东在该协议乙方落款处签字。1999年12月24日，原北京市怀柔县城内农村信用合作社（于2006年2月17日更名为农商行青春路支行，系合同乙方）与北京新星实业总公司及其他十二家企业（均为新贤街村集体所有制企业，系合同甲方）签订“以物抵债协议”。该协议第二条约定，“甲方将其所有的下列房地产及其他资产抵偿所欠乙方贷款本息24780506.15元：1、北京市天龙工贸发展公司、北京澳亚纺织厂房地产折价743万元；2、兴怀大街×号楼西侧公寓楼26874平方米折价700万元，八个车库折价40万元；3、商品住宅27套，折价700万元（见附住宅明细表）；4、其他可支配资产295万元（见附明细表）。”第三条约定，“甲方保证对上述用于抵贷房地产拥有合法的产权，不存在对任何第三人建立任何形式的抵押担保，不存在其他权利设定及其它纠纷，即保证其合法性及所有权的完整性。”第五条约定，“本协议签字后，甲方不负责府东一条×号楼南侧平房产权手续，负责办理除此之外的其他房地产过户手续；由乙方提交过户清单及办法后，甲方在半年内办齐过户手续。……”该协议附件之一“×号楼齐国宪楼房平米及金额”表中载明，“×单元×楼房（面积为82.32平方米）及平房（面积为81平方米），金额为770000元”。该协议甲方落款处盖有北京新星实业总公司、北京市星达汽车维修站、北京天联租赁中心、北京华洋实业公司、北京新亚毛纺厂、北京特丽华毛条有限公司、北京国泰工贸公司、北京超霸实业公司、北京世平服装有限公司及北京鑫昌电磁线厂的公章。上述协议签订后，新贤街村委会将诉争房屋交付给农商行青春路支行，该房屋所有权至今仍登记在杨东名下。2014年9月2日，杨东收到北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行给付的诉争房屋办证费用1万元。2015年3月5日，杨东补办了房屋所有权证（房产证号：X京房权证怀字第0327**号）。现农商行青春路支行因诉争房屋权属问题与新贤街村委会、杨东产生争议，要求其履行房屋所有权过户义务。本案在审理过程中，经审查，杨东与尚宝珍于1971年12月18日结婚，二人共育有二女，即杨静、杨娜。诉争房屋为杨东婚后取得，尚宝珍于2011年7月14日死亡时未留有遗嘱，该房屋可能涉及杨静、杨娜的财产权益，故法院依法追加杨静、杨娜为本案共同被告。另查，新贤街村委会于2016年10月18日出具证明一份，内容（摘要）为“1999年12月24日，新贤街村委会将诉争房屋及×号楼南侧平房以物抵债方式，抵偿下属村办企业北京新星实业总公司及其他十二家企业所欠农商行青春路支行借款”。一审法院认为：依照《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第十八条规定，乡村集体所有制企业财产属于举办该企业的乡或者村范围内的全体农民集体所有，由乡或者村的农民大会（农民代表会议）或者代表全体农民的集体经济组织行使企业财产的所有权。第十九条规定，企业所有者依法决定企业的经营方向、经营形式、厂长（经理）人选或者选聘方式，依法决定企业税后利润在其与企业之间的具体分配比例，有权作出关于企业分立、合并、迁移、停业、终止、申请破产等决议。本案的争议焦点是“交接书”与“以物抵债协议”的合同主体及效力认定。首先，关于“交接书”的合同主体与效力认定问题。杨东、杨静、杨娜辩称：一方面，“交接书”的合同当事人为新贤街村委会与普众公司，而杨东作为该公司法定代表人系在履行职务行为，并非合同主体；另一方面，杨东擅自处分其与尚宝珍共有的诉争房屋，属于无权处分，应为无效。对此，法院认为，普众公司为新贤街村集体所有制企业，从“交接书”的内容约定和履行事实上看，主要涉及杨东本人的权利义务，事实上是作为企业所有者的新贤街村委会与企业经营者杨东之间对该公司尚未办理的有关手续及所遗留的债权债务等事项的约定，具有合同性质。该“交接书”明确约定诉争房屋收归新贤街村委会所有，且已交付。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信夫或妻一方做出的处理为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，杨东处分诉争房屋，属于对夫妻共有财产做出重要处理，应当由夫妻双方协商一致。但是，对于“交接书”的效力问题，应当综合案件事实，根据尚宝珍对诉争房屋处分是否同意、新贤街村委会是否有理由相信杨东有代理权等因素进行综合分析认定。因尚宝珍诉讼前已去世，对其是否知晓该处分行为，在双方当事人均无充分证据的情况下，法院运用逻辑推理和日常生活经验法则进行推定。一方面，杨东在1998年3月以227030元的价格从普众公司购得诉争房屋，作为大额的家庭款项支出，尚宝珍当年若不知情，与常理不符；另一方面，诉争房屋当时作为普众公司的办公地点，“交接书”约定房内的一切用品（包括电视机、录像机）归杨东所有，房屋要交付于新贤街村委会，必然会发生搬家腾退事实，尚宝珍对此应当知晓，但未提出异议。何况“交接书”还约定“张廷祥的旧房归乙方杨东个人”，涉及财产重大。由此可以推定，尚宝珍对杨东处分诉争房屋的行为知情且同意。故杨东、杨静、杨娜的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。该“交接书”系新贤街村委会与杨东的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。即杨东负有协助新贤街村委会办理诉争房屋所有权变更登记的合同附随义务。尽管未办理，但也不影响新贤街村委会作为诉争房屋的实际权利人对此进行处分。其次，关于“以物抵债协议”的合同主体与效力认定问题。根据现有证据，“以物抵债协议”的合同主体为农商行青春路支行与北京新星实业总公司及其他十二家企业，而普众公司与杨东并非合同主体，自然不受该协议的约束。而基于涉案企业系新贤街村集体所有制企业性质，且“以物抵债协议”签订时，新贤街村委会已实际取得了诉争房屋所有权，其同意涉案企业“以物抵债”并将其所有的诉争房屋一并抵偿给农商行青春路支行的行为，属于债务加入，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故“以物抵债协议”应合法有效，对新贤街村委会亦产生法律约束力。该协议签订后，新贤街村委会依约已将诉争房屋交付给农商行青春路支行，但至今尚未履行协助办理房屋所有权变更登记的义务。尽管如此，也不影响农商行青春路支行现为诉争房屋实际权利人的认定。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故农商行青春路支行之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。判决：一、坐落于北京市怀柔区后横街×号楼×层×号房屋归北京农村商业银行股份有限公司青春路支行所有；二、杨东于判决生效后七日内将坐落于北京市怀柔区后横街×号楼×层×号房屋产权转移登记至北京市怀柔区怀柔镇新贤街村村民委员会名下。该登记完成后七日内，北京市怀柔区怀柔镇新贤街村村民委员会将坐落于北京市怀柔区后横街×号楼×层×号房屋产权转移登记至北京农村商业银行股份有限公司青春路支行名下。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于“交接书”的问题。根据“交接书”的内容约定和履行事实上看，“交接书”主要涉及杨东本人的权利义务，是作为企业所有者的新贤街村委会与企业经营者杨东之间对该公司尚未办理的有关手续及所遗留的债权债务等事项的约定。关于杨东、杨静、杨娜主张杨东擅自处分其与尚宝珍共有的诉争房屋应为无效的问题。尚宝珍诉讼前已去世，对其是否知晓该处分行为并无证据予以证明，但杨东购买诉争房屋作为大额的家庭款项支出，尚宝珍当年若不知情，与常理不符，同时，“交接书”的约定必然会发生搬家腾退事实，尚宝珍对此应当知晓，但亦未提出异议。“交接书”明确约定诉争房屋收归新贤街村委会所有，且已交付，尚宝珍对此亦未提出异议。同时，“交接书”还约定“张廷祥的旧房归乙方杨东个人”，涉及财产重大。综上，一审法院由此推定尚宝珍对杨东处分诉争房屋的行为知情且同意，对杨东、杨静、杨娜的该主张，不予采信，并无不当。关于“以物抵债协议”的问题。在签订“以物抵债协议”时，新贤街村委会已实际取得了诉争房屋所有权，其同意涉案企业“以物抵债”并将其所有的诉争房屋一并抵偿给农商行青春路支行的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故“以物抵债协议”应合法有效。根据该协议约定，农商行青春路支行现应为诉争房屋实际权利人。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故一审法院判决支持农商行青春路支行的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。综上，杨东、杨静、杨娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由杨东、杨静、杨娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚代理审判员     申峻屹代理审判员     赵纳二〇一七年三月二十七日书 记 员  高 明书 记 员  林家诚