四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)川3401民初2148号原告：涂道正，男，1950年1月2日出生，汉族，四川省西昌市人，居民。委托诉讼代理人：易婷，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马金芳，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王向龄，男，1974年5月5日出生，汉族，福建省长乐市人，居民。委托诉讼代理人：刘光荣，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：江正国，男，1952年10月1日出生，汉族，四川省西昌市人，居民。第三人：邓邦雄，男，1966年10月20日出生，汉族，四川省冕宁县人，居民。第三人：巫启云，女，1967年12月28日出生，汉族，四川省西昌市人，居民。第三人：周超平，男，汉族，未到庭，基本情况不详。第三人：谭树玉，女，1975年5月7日出生，汉族，四川省盐源县人，居民。第三人：张勇，男，汉族，未到庭，基本情况不详。原告涂道正与被告王向龄租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案后，依法追加了江正国、邓邦雄、巫启云、周超平、谭树玉、张勇作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂道正的委托诉讼代理人易婷、马金芳，被告王向龄及其委托诉讼代理人刘光荣、第三人汪正国、谭树玉、巫启云、邓邦雄到庭参加了诉讼，第三人周超平、张勇经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂道正向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即向原告交付商铺；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金（商铺面积为2470.11㎡，每月租金按每平方米40元计算），从2015年4月20日算起至被告交付商铺止；3、判令被告向原告支付违约金（自2015年4月20日起算，每日按当年租金总额的5‰，至所欠租金全部交清为止）；4、判令被告赔偿因其违约给原告产生的损失50000.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月28日，原告委托其公司职工樊元辉与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于西昌市大成商业广场二楼的商铺租给被告经营使用，租期为2013年9月5日至2016年9月4日的租金按每平方米40元计算，原告租给被告使用的商铺面积为2470.11㎡，每月租金98804.00元，付款方式为提前一个月支付下个月的租金。违约责任为逾期在30天内，每日按当年租金总额的5‰向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同并收回商铺。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，但从2015年4月20日至今，被告开始以各种理由拖欠原告的房租不付。原告多次找到被告要求其支付所拖欠的租金，被告于2015年9月10日向原告出具“承诺书”，承诺同年10月付清所欠房租，期限已至，被告仍然没有完全给付。后又于2015年12月21日向原告出具“保证”，保证其在2015年12月25日、2016年1月10日、2016年1月25日分别给付9、10、11月的房租，还是没有按照其所保证的内容给付租金，截止2016年3月5日，被告还欠租金共计717460.50元未给付。2016年3月10日，被告又再次书面承诺，但最终还是没有履行，原告多次联系被告要求给租金，被告一直推诿。综上所述，被告的拖欠行为违反了合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，依法应当承担责任。被告王向龄辩称，不同意解除双方的租赁合同，原告要求解除租赁合同不合法，导致纠纷的主要原因是原告。根据合同法的约定，原告除了向被告交付出租屋以外，还应当交付证明其产权的房产证复印件，但原告至今未向被告交付房屋产权证复印件，所以原告先违约。在原告违约的情况下，被告为了其权利，督促原告履行合同交付房产证，自2015年9月开始才没有交付房租；2、原告起诉房屋的面积与实际不符；3、原、被告双方在2015年6月已经达成协议，房租降价为每平方米30元，原告现要求按每平方米40计算，不符合合同约定；4、2016年8月12日早上，原、被告在诉讼中，原告纠集20余人闯入被告经营场所，强行关闭电源、关闭营业厅大门，至今还是关闭的，原告的行为已经构成了合同的违约，应当按照合同约定承担合同总额的5%违约金，同时赔偿给原告造成的全部损失。第三人江正国、巫启云、邓邦雄、谭树玉共同陈述，大成商业广场二楼商铺涉及58家人的共同利益，除涂道正之外的其他房主推荐我们几个对外招租、签订租赁合同。2013年8月28日与王向龄多次协商达成一致意见并签订了《商铺租赁合同》，当时双方都履行了合同义务。2015年8月后我们就没有收到租金了，王向龄欠我们15个月租金，2016年6月前欠我们租金394362.00元，到2016年7月止欠10多万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、房屋所有权证9份，以证明原告系本案租赁商铺所有权人，原告的诉讼主体适格；2、原告出具的授权委托书一份、原告及受托人的身份证复印件各一份、原告的受托人与被告于2013年8月28日签定的《商铺租赁合同》、被告身份证复印件一份，以证明原告的受托人与被告签订的商铺租赁合同合法有效，具有法律约束力；合同明确约定了被告的合同义务以及违约应当承担的违约责任；3、原告的受托人于2015年8月3日向被告发的“关于支付租金及逾期付款违约金的催告函”、被告于2015年9月10日亲笔书写的“承诺书”一份、被告于2015年12月21日亲笔书写的“保证书”一份、被告于2016年3月10日向原告发的“关于分期支付房租的承诺书”、原告发的“告知函”一份，以证明被告自2015年4月起就开始拖欠房租，被告的行为已经违约；被告将商铺私自租给他人，该行为也违反了双方签订的商铺租赁合同；根据商铺租赁合同及法律规定，原告有权要求被告立即给付房租及逾期给付的利息、解除合同、收回商铺并追究被告的违约责任；被告于2016年3月10日签订的关于分期支付房租的告知函就明确说明被告是知道承租的商铺是属于原告所有，而且被告也知道是原告委托的代理人与原告签订的合同，本案当中原告是没有任何违约行为的，被告也认可其行为已经违约，而且所有的责任都是属于被告方；4、收据四张，以证明租给被告房屋面积写的是2447.68平米，双方约定被告在按承诺付清拖欠的房租的前提下，租金降为每平米35.00元，如被告没有按承诺付清拖欠的房租，租金按原合同每平米40.00元计算。经质证，被告对证据1的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，因为这么多的房产证，哪个位置是租的哪个位置是买的无法确定，是否是本案涉及的房屋也无法确定，房产证是涂道正的，而合同不是与涂道正签定，与合同无关，不能证明2470.11平米属于原告，我们有其他证据证明，只有2185.32平米属于原告；对证据2授权委托书的真实性无法确定，因为涂道正本人没有到庭，无法确认该授权委托书是否真实，要确定该授权委托书的真假，就要把其余6人追加进来，对《商铺租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，双方确实有该合同，该合同同时也证明了合同相对人还有其他6人；对证据3，我没有收到过催告函，承诺函、保证书是原告胁迫我并采取断电的情况下签的；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，因为房租已经调为每平米30.00元。第三人江正国、巫启云、邓邦雄、谭树玉对原告提供的上述证据无异议。被告为证明其反驳主张，提交了以下证据：1、被告身份证复印件一份、西昌市贵族世家牛排餐厅大成店营业执照一份、设计报告一份，以证明被告主体身份，被告租赁原告房屋开设并经营西昌市贵族世家牛排餐厅大成店，总投资8847841.00元，其中装修及设备设施费用约700万元；2、商铺租赁合同一份、大成商业广场二层平面布置图、共同出租人房产面积序号统计表、樊元辉多收房租及物管费计算单，以证明2013年8月28日原告与被告及共同出租人签订《商铺租赁合同》，合同约定：违约金按合同租金总额15%计算，被告及共同出租人出租给被告的商铺总面积为3252.52㎡，原告自2013年10月20日至2015年8月20日多收被告租金及物管费245568.96元，应当退还或扣减后期租金；3、共同出租人房租收据三份、原告2015年11月17日房租收据一份、被告支付房租转款凭证两份，原、被告及共同出租人经协商一致自2015年7月20日起出租房屋租金按每平方米30元计算缴纳，被告此后一直是按此价格交付的房租；原告起诉的租金单价应当按30元计算；3、被告的租金已交付至2015年9月；4、光盘一张、司法鉴定意见书一份，以证明原告2016年8月12日早上纠集20余人强行闯入被告营业场所，驱赶出被告的工作人员，强行断电，强行关闭被告经营的牛排餐厅大门的违约事实；被告强行关闭的大门至今未开，违约行为还在继续；原告强行断电关门的行为造成被告食品腐烂变质，经鉴定余额为94330.00元，被告的经营场所被严重污染已不能再经营餐饮业务，造成被告装修及设备设施损失300余万元，原告的行为已构成根本违约，依法按合同总金额15%承担违约金，并赔偿被告的全部经济损失。经质证：原告对证据1真实性无异议，对关联性有异议，本案审理的是租赁合同纠纷，被告所举的审计报告与本案无关；对证据2中的商铺租赁合同的真实性无异议，对大成商业广场二层平面布置图、共同出租人房产面积序号统计表有异议，是复印件不符合证据的相关规定，不应作为定案依据；对樊元辉多收房租及物管费计算单有异议，是被告单方面制作的计算单，不应该作为证据使用；对证据3中房租收据真实性无异议，对证明内容有异议，双方协商降低租金是在被告按期支付的前提下，但是被告并没有按承诺每月按时交纳租金，因此应当按照原合同约定的每平米40元计算；对证据4的光盘不予质证，与本案无关，司法鉴定书与本案没有关联性，是被告单方面作出的，不能作为定案依据。第三人江正国、巫启云、邓邦雄、谭树玉对被告提供上述证据没有异议。第三人江正国、巫启云、邓邦雄、谭树玉共同为证明其主张，提交了以下证据：1、王向龄欠业主房租汇报单、统计表，以证明租赁合同所涉及第三人的面积以及王向龄所欠的租金。经质证，原告对第三人提供的证据没有异议，同时证明我们收的是2447.68平方米的租金，租金的变更与我们无关。被告对第三人提供的证据无异议。对于原、被告及第三人提供的证据，本院经审查，认证意见为：原告提供的证据1，因被告及第三人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该证据能证明原告涂道正将属于自己的商铺出租给了被告；证据2因被告也提供了《商铺租赁合同》，第三人对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该证据能证明原、被告及第三人签订了租赁合同，被告租赁商铺的总面积为3252.25平方米；证据3中的“关于支付租金及逾期付款违约金的催告函”、承诺书、保证书、关于分期支付房租的承诺书能证明被告未按时支付租金，告知函不能充分证明被告已将案涉的租赁房屋转租他人；证据4能证明原告收取被告租金的房屋面积实为2447.68平方米，同时能证明双方约定被告在按承诺付清拖欠房租的前提下，租金降为每平米35元，如被告没有按承诺付清拖欠的房租，租金按原合同每平米40元计算。被告提供的1、2、3组证据，因原告对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信，对证据4能证明原告于2016年8月12日关闭了被告商铺的电源。第三人提供的证据因原、被告均无异议，本院对该证据的真实性及证明力予以确认。2013年8月28日樊元辉、邓邦雄、江正国、张勇、周超平、巫启云、谭树玉作为甲方与作为乙方的被告王向龄签订了一份《商铺租赁合同》，其中樊元辉是接受原告涂道正的委托与被告签订合同，邓邦雄、江正国、张勇、周超平、巫启云、谭树玉是作为房屋业主代表与被告签订的合同，同时江正国和谭树玉也是租赁房屋的业主。该租赁合同约定：甲方将位于西昌市大成商业广场二楼营业用房1-12轴中心，建筑面积为3252.25平方米的营业场地出租给乙方用于经营；租赁期限、租金、保证金：甲方租赁给乙方的营业场地以建筑面积计算租金，租赁时间从2013年9月5日起至2022年9月4日止。其中2013年9月5日起至2016年9月4日止，单价为每月每平方米40.00元，每月租金188630.50元，2019年9月5日起至2022年9月5日止，单价为每月每平方米69.00元，每月租金224405.30元；租金按月支付，交款时间为：提前一个月支付下月租金。其中：2013年9月5日至2013年10月19日为装修免租期。在合同签署之日起，乙方须向甲方支付履约保证金130000.00元，本合同期满后时日内，若乙方无违约行为，由甲方无息退还。违约责任：乙方未按合同规定的时间支付商铺租金，逾期在30天以内，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方按当年租金总金额的5‰向甲方缴纳违约金；逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同并收回商铺，乙方所交纳的保证金不予退还。被告租赁该房屋经营“贵族世家”牛排餐厅。原、被告及第三人所签订的3252.25房屋租赁面积中，属于原告涂道正收取租金的面积为2447.68平方米，属于第三人所代表的业主收取租金的面积为804.57平方米。被告也按照该租赁面积单独向原告及第三人交付租金。合同签订后，被告向原告及第三人收取了履约保证金共计130000.00元。从2015年8月20日起被告未向原告涂道正交付租金。2016年8月12日原告涂道正强行断了被告租赁房屋的电，致使被告已无法使用租赁房屋。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2013年8月28日原告与王向龄签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定，全面履行合同义务。双方签订合同后，原告按照合同的约定，将租赁物交付给了被告使用，被告使用租赁物后未向原告交付2015年8月19日之后的租金，违反了合同的约定，应当承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》及要求被告退还商铺的诉讼请求，证据充分，理由成立，本院予以支持。因2016年8月12日原告涂道正强行断了被告租赁房屋的电，致使被告在断电之后已无法再使用该租赁房屋，故原告要求被告支付租金的时间应从2015年8与20日计算至2016年8月12日止，并按约定每月每平方米40元计算租金。同时原、被告双方在合同中约定的违约金明显过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告按中国人民银行同期同类贷款利率以拖欠租金的总金额为基数计算支付原告涂道正违约金，并从2015年8月20日之日起计算至被告付清拖欠租金之日止。因违约金相当于因违约给对方造成的损失，本院已支持了原告要求被告支付违约金的诉讼请求，同时原告对其损失也未提供证据予以证明，故本院对原告要求被告支付损失50000.00元的诉讼请求，本院不予支持。被告主张因原告的断电等行为，给其造成损失，要求原告赔偿其损失，因与本案不属同一法律关系，被告因另案主张。本案案涉的《商铺租赁合同》虽然系第三人与原告同时作为甲方与被告签订，但第三人与原告租赁的面积系独立的，且第三人单独向被告收取租金以及第三人是作为出租房屋的代表与被告签订合同，是否解除该合同，其权利应当由房主行使，不应由签订合同的代表行使，故本案对第三人与被告签订的《商铺租赁合同》所涉租赁部分不作处理。第三人周超平、张勇经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六、二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、解除原告涂道正及第三人江正国、巫启云、邓邦雄、谭树玉与被告王向龄于2013年8月28日签订的《商铺租赁合同》中涉及涂道正与王向龄的部分，并由被告王向龄于本判决生效之日起15日内将所租赁商铺交付原告涂道正。二、由被告王向龄于本判决生效之日起15日内支付原告涂道正租金1145514.00元（2447.68平方米，按每月每平方米40元从2015年8月20日起计算至2016年8月12日止）。三、由被告王向龄于本判决生效之日起15日内按中国人民银行同期同类贷款利率以拖欠租金1145514.00元为基数计算支付原告涂道正违约金，并从2015年8月20日之日起计算至被告付清租金之日止。案件受理费11975.00元，由被告王向龄负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告垫付的诉讼费用。申请执行的期间为二年。审 判 长 刘 艳 红审 判 员 连 晓 琴人民陪审员 赤黑挖曲二〇一七年三月九日书 记 员 徐 静 雯附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，不影响案件的审理。