吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0202民初1018号原告：李宏洲，男，1973年10月24日生，汉族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市华星法律服务所法律工作者。被告：吉林市华晟房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：孙振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖天琼，该公司销售经理。委托诉讼代理人：张原硕，吉林市乾华律师事务所律师。原告李宏州诉被告吉林市华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宏洲及其委托诉讼代理人姜艳清、被告华晟房地产公司的委托代理人盖天琼、张原硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏洲诉称：2011年2月22日，原、被告签订商品房买卖合同，当日办理了入住手续。地址为幸福鑫苑4号楼1-6-17号，合同约定单价为2931.89元，建筑面积为54.62平方米，房屋总价款为160140元；被告在合同中承诺在交付房屋后的360天内为原告办理房屋产权证书，但被告至今未能办理，给原告造成很大的经济损失。因此，被告应当承担赔偿责任，按2012年6月8日人民银行3-5年基准利率6.65%计算，截止2016年5月22日共5年期间的损失为：160140元*5年*6.65%(1+50%)﹦79869.83元。请求判令：1.确认原告与被告签订的“吉林市商品房买卖合同”合法有效。2.被告立即为原告办理房屋产权证书，并赔偿损失79869.83元。被告华晟房地产公司辩称：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效无意见。我公司没有给原告造成损失，房屋一直由原告占有使用。我公司法定代表人及公司管理人员因涉刑事案被羁押，到2015年8月份才被释放，即使出现了暂时不能办理的情况也并非是不履行义务，根据本案客观情况，原告的第二项诉请应该驳回。经审理查明：2011年2月22日，李宏洲与华晟房地产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的幸福鑫苑房屋,房屋的建筑面积为54.62平方米，单价为2931.89元／平方米，总价款为160140元。至2011年2月22日李宏洲共计交纳购房款60140元，并办理所购房屋抵押贷款10万元。同日李宏洲入住其购买的房屋。双方在签订的《吉林市商品房买卖合同》中约定了相关条款。其中“第十二条：.....因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列种方式处理：1、....;2、.....;3......。”1、2、3违约责任承担方式处为空白，双方并未约定具体的违约责任方式。另查明：2011年11月5日，华晟房地产公司法定代表人孙振华及该公司副总经理、财务人员、销售经理等人被吉林省大安市公安局刑事拘留。该企业的资金被冻结、记帐凭证等材料被扣押。大安市人民法院于2015年8月3日作出一审刑事判决。认定上述事实的证据有：吉林市商品房买卖合同、不动产统一发票、收款收据、(2012)大刑初字第166号刑事判决书及庭审中双方当事人的陈述。当事人争议的焦点问题是：原告未能取得房屋产权证的原因，原告诉讼请求应否支持。本院认为，原、被告签订的《吉林市商品房买卖合同》不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋杈属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)品房买卖合同约定的办理房屋登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民锟行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，华晟房地产公司作为房地产开发企业，其将房屋销售给李宏洲后，有义务为李宏洲办理房屋所有权属证书。双方签订的合同中约定的“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列-------种方式处理。”故此，华晟房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由华晟房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。结合司法解释所规定的房地产开发公司有办理房屋所有杈属证书义务的内容及开发商在房地产登记部门办理初始登记后，购房人方能办理相关的产权登记手续的程序。华晟房地产公司应在约定期限内完成案涉房屋的初始登记。本案中，华晟房地产公司至2016年11月份完成了案涉房屋的初始登记，使李宏洲将其所购买的房屋办理自己名下的权属登记成为可能。因华晟房地产公司的原因，李宏洲不能在规定期限内取得房地产权属证书，其行为己构成违约。故李宏洲要求华晟房地产公司办理房屋所有权证并承担逾期办证的违约责任的请求，应予支持。关于华晟房地产公司提出此前该公司法定代表人和公司管理人员因涉及其他刑事案件被羁押，帐户被冻结、相关资料被扣留不能办理相关手续非属主观原因的抗辩观点。因不属于不可抗力及可归责于原告的事由，华晟房地产公司不能免责，其抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的标准问题，双方在合同中未约定具体的违约责任承担方式。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应按照己付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003］251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”故应以交付购房款160140元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准支付。在案件审理过程中，出卖人在一审法庭辩论终结前提出了诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”案涉房屋已具备办证条件，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。原告不能提交证据证明诉讼时效有中止、中断之情形，故其权利保护的期限为原告起诉之日起前两年至其请求保护截止日期。即自2014年4月12日至2016年5月22日止。对于李宏洲的此项诉讼请求合法有据部分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林市华晟房地产开发有限公司亍本判决生效后三日内办理原告李宏洲坐落于幸福鑫苑；二、被告吉林市华晟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李宏洲逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款160140元为基数，自2014年4月12日起至2016年5月22日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算；三、驳回原告李宏洲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1796元，由原告李宏洲负担562元，由被告吉林市华晟房地产开发有限公司负担1234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  许嘉胜人民陪审员  邹荔杰人民陪审员  李玉宝二〇一七年三月十日书 记 员  袁玲玉