辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0281民初764号原告：李长英。委托诉讼代理人：杨兴。委托诉讼代理人：姜雷，辽宁圣邦律师事务所律师。被告：王兴艳。被告：胡增兰。二被告共同委托诉讼代理人：顾小丽。原告李长英与被告王兴艳、胡增兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日作出（2015）瓦民初字第2469号民事判决，原告李长英不服该判决，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）大民二终字第01649号民事裁定，撤销本院（2015）瓦民初字第2469号民事判决，发回本院重审。本院于2016年1月29日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李长英的委托诉讼代理人杨兴、姜雷，被告王兴艳、胡增兰的委托诉讼代理人顾小丽到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告李长英向本院提出诉讼请求：1.要求二被告腾退案涉房屋宅基地，恢复房屋原状；2.确认被告与高峰签订的房屋买卖协议无效；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与高峰系夫妻（高峰于2014年6月去世），1993年原告与高峰共同购买曲振龙所有的四间平房，价款为壹仟捌佰元。2000年左右，原告因高峰好吃懒做，又赌又喝搬去大连分居生活。2014年6月，得知高峰去世，在处理后事过程中得知高峰将原告共同所有的房屋以不合理的低价转让给被告（不到壹仟元）。原告在不知情的情况下，高峰擅自处理共同财产，并且显示公平。在村委会和街道办事处多次调解未果的情况下，故诉至法院，请依法裁决。被告王兴艳、胡增兰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告在没有证据及事实的情况下，主张被告非法强占其房屋，按照法律规定，人民法院不应支持其诉求。原告以案涉房屋不合理的低价出售给被告及擅自处理共同财产为由，要求确认双方签订房屋买卖协议无效，没有事实及法律依据，请依法驳回原告的诉求。原告丈夫高峰与被告王兴艳之间的买卖行为，构成表见代理，原告与高峰系夫妻，也是案涉房屋的共有人。房屋作为家庭生活的主要物件，房屋买卖是一件大事，即使原告所称其与高峰分居，但双方没有解除婚姻关系。高峰与被告签订房屋买卖协议书是双方真实意思表示，高峰与原告婚姻存续期间签订的房屋买卖合同符合合同法关于表见代理的特征，被告有理由相信高峰代表原告买卖房屋，所以房屋买卖合同是合法有效的。另外，本案已过诉讼时效，原告在案涉房屋买卖期间多次往来户籍处走动，按照其说法，在长达8年之久后才知道案涉房屋被其丈夫卖给被告，原告所述严重不符合常理，且原告并没有证据证明其与高峰分居这一事实，即使二人分居也没有证据证明他们之间没有任何联系。案涉房屋在买卖时已部分倒塌，经过这么长的时间，房屋已经全部倒塌，被告没有理由恢复原状，更没有理由赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告李长英向本院提交了：1.居民死亡登记卡、户口簿，证明高峰与原告系夫妻，高峰已死亡。被告对该证据没有异议。2.房产执照，证明房屋所有权人是高峰，案涉房屋是原告和高峰夫妻共同财产。被告对该证据没有异议。3.柴春凤证明，证明原告从2004年至2014年不在家居住了，其居住在柴春凤所有的房屋中。被告对该证据不予认可，认为证人需要出庭作证，原告仅凭一张纸不能证明其主张的事实，柴春凤此人是否存在无法确定，也不能确定该证言由谁书写。被告王兴艳、胡增兰向本院提交了：1.合同书，证明被告王兴艳与高峰签订房屋买卖合同书，有中间人迟作仁、曲长川作证。原告对该证据真实性有异议，认为不是高峰本人签字，同时合同书上写的是“王兴彦”，而接收人处写的是“王兴延”，与被告名称不一样。2.房产执照、宅基地证、集体土地建设用地使用权证，证明被告与高峰之间的买卖行为有效、真实，当时签字交完款后，高峰将这些手续全部交给了被告。原告对该证据真实性没有异议，认为该证据无法证明高峰与被告之间有买卖宅基地的事实，且该证据恰恰证明宅基地是原告和高峰的夫妻共同财产。3.照片，证明案涉房屋已全部倒塌，当时被告购买房屋时房屋也不能住人。原告对该证据真实性没有异议，并对房屋现状予以认可，认为案涉房屋此前是存在的，是被告将房屋推倒。4.证人曲长川、迟作仁到庭作证，证明高峰找二人作为中间人与被告王兴艳签订的合同书，房屋价款1100元，房款当场交付高峰，高峰将案涉房屋及相关产权证照交付被告王兴艳，合同书由曲长川书写，高峰与被告王兴艳二人在该合同书上签字摁印。原告对上述证人证言有异议，认为合同双方应当明确姓名才能书写合同，交付的房款应当有收据；原告认为卖房的事实是虚假的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.案涉房屋位于瓦房店市太阳升乡马莲村后岭屯，建筑面积74平方米，房产执照编号为瓦农房执字第X号，登记的所有权人为高峰，共有人为原告李长英。房产执照中记载为四间土平房，现已全部倒塌。2.原告李长英与高峰系夫妻，高峰于2014年6月8日死亡。二人均为瓦房店市太阳街道办事处马莲村后高岭屯村民。3.被告王兴艳、胡增兰系夫妻，二人均系瓦房店市太阳街道办事处马莲村后高岭屯村民。4.2006年2月14日，高峰与被告王兴艳签订合同书，将其案涉土平房四间转让给王兴彦（艳），转让费1100元。高峰作为转让人，王兴延（艳）作为接收人，证人迟作仁、曲长川作为证明人在该合同书上签字。经迟作仁、曲长川当庭确认，该合同书上的高峰系其本人签字，“王兴延”系被告王兴艳本人签字。合同签订后，高峰将案涉房屋及其房产执照、集体土地建设用地使用证、宅基地证原件交于被告王兴艳，被告王兴艳将全部房款1100元支付给高峰。5.被告王兴艳自认上述案涉合同书上的王兴延签字是其本人所签，其本名为王兴延，在将户籍迁入瓦房店后名字登记为王兴艳。本院认为，二被告与原告、高峰均系案涉房屋所在地集体经济组织成员，被告王兴艳与高峰于2006年2月14日签订关于案涉房屋的合同书系双方真实意思表示，合同书内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同书依法成立并生效。原告认为高峰擅自处理婚姻存续期间的共同财产，要求确认高峰与被告王兴艳签订的案涉合同书无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对于原告要求确认案涉房屋买卖合同书无效的诉讼请求，本院不予支持。二被告与案涉房屋登记的所有权人签订合同书，已支付全部购房款，履行了合同书约定的主要义务，二被告有权占有、使用、处分案涉房屋。对于原告要求二被告腾退案涉房屋并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。原告认为二被告以不合理低价购买案涉房屋，但并未提供证据予以证明。被告于2006年购买案涉房屋时房款是1100元，因买卖时案涉房屋已部分倒塌，房屋状况并不理想，现原、被告双方均未提供证据证明案涉房屋价格存在明显不合理。高峰作为案涉房屋所有权人，且为原告的丈夫，二被告有理由相信其有权处分案涉房屋。原告主张其已离家多年，对高峰处分案涉房屋不知情。但证人迟作仁、曲长川均已证实，原告在离家过程中曾多次回到村内办事，对于其主张一直不清楚高峰出售案涉房屋的事实，不符合常理。对于原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李长英的诉讼请求。案件受理费650元（原告已预交750元），由原告李长英负担650元，剩余100元退还原告李长英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  李佩昕代理审判员  宫元达二〇一七年三月十六日书 记 员  化凌弘