北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3895号上诉人（原审被告）：王欣，女，1979年5月16日出生。委托诉讼代理人：李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：王君，女，该公司职员。上诉人王欣因与被上诉人北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王欣上诉请求：撤销一审判决第一项，改判王欣应支付的物业费不超过10万元，一、二审诉讼费由威德物业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决对《商品房预售合同》只查明了附件七，没有查明附件八。涉案小区一期、二期在物业管理方面是不可分割的整体，威德物业对一期、二期同时提供物业管理服务，威德物业的组织架构、管理服务人员只有一套，都在一期的物业管理用房内办公。一期、二期的物业收费标准应该是统一的。2.2014年一审法院审理的同一小区的物业费案件中，经法院委托的评估机构鉴定，本小区物业管理全年所需的费用为3106509.03元，当时的可收费面积为37682.06平方米，折合收费标准为每月每平米6.87元。如果按照全小区111962.24平方米计算，折合收费标准为每月每平米2.31元。王欣应承担的物业服务费标准最高应为每月每平米2.31元，最高不超过每月每平米6.87元。二、威德物业至今未退还的装修押金20000元，依法应当冲抵王欣应支付的物业费。威德物业辩称，不同意王欣的上诉请求，同意一审判决。威德物业向一审法院起诉请求：1.王欣给付威德物业2011年11月30日至2016年3月3日的物业费为150582.99元（庭审中，威德物业将此项诉讼请求变更为要求王欣支付2011年11月30日至2016年3月2日期间的物业费150484.83元）；2.诉讼费由王欣承担。一审法院认定事实：2012年11月23日至2016年3月3日期间，王欣系坐落于顺义区金碧湖畔花园北区190号楼-1至2层全部房屋的业主，该房屋建筑面积454.23平方米。威德物业为该小区的物业管理企业，物业服务收费价格为8.28元／月·平方米，按地上建筑面积收费。王欣自2010年11月30日入住涉诉房屋，未缴纳2011年11月30日至2016年3月2日期间的物业管理费。在王欣与百顺达公司签订的《商品房预售合同》中，附件七约定了物业管理企业应当提供物业服务的具体内容，第二条约定的物业服务内容有：共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共享设施设备包括：共享的上下水管道、共用照明、天线、消防系统、安防系统、中水处理系统、消防水泵、对讲系统、监控系统、市政排水设施、垃圾间、配电系统等。第三条约定的物业服务内容有：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、绿化、路灯、庭院小品、配电间、物业管理用房、围墙、外围护栏、风机房、小区及人防出入口、公用停车位、室外上下水管道、沟渠、池、井等。第四条约定的物业服务内容有：公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第五条约定的物业服务内容有：公共环境卫生，包括公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第六条约定的物业服务内容有：维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查及安全监控等。第七条约定的物业服务内容有：维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第八条约定的物业服务内容有：消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防责任制度及消防预案，组织消防演习和消防知识教育等。第九条约定的物业服务内容有：电梯的运行和日常维护管理。第十条约定的物业服务内容有：房屋装饰装修管理服务。第十一条约定的物业服务内容有：管理与物业管理相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十二条约定的物业服务内容有：组织全体业主和物业使用人开展社区文化娱乐活动。在北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记备案的涉诉房屋所在小区的《北京市物业管理招投标备案表》中招标文件中第十一章“关于物业服务费用测算”中对于物业费标准及物业费构成项目及每个项目的收费标准进行了明确说明。其中，物业费收取的项目包括：1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2.物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.企业利润。庭审中，王欣提交业主手册、物业2013年1月4日关于领取钥匙的通知，证明威德物业应提供金钥匙服务，物业安排专职管家对业主的需求进行跟进处理，业主不在家的时候可根据需求免费巡查房屋，涉诉房屋的钥匙也在威德物业处。王欣提交照片，证明设备间是王欣涉诉房屋地下室的设备间水管掉了之后屋内冒水，造成大量损失。威德物业对照片的真实性、关联性、证明目的不认可，主张根据其维修记录，涉诉房屋是因为暖气低温运行造成管道爆裂，导致屋内被水淹；涉诉房屋的管道都是独立的，并不是共有或公用的，物业也不负责维修。王欣认可设备间的管道与其他业主家的管道是独立的，王欣提交维修协议、《单位工程概预算表》，证明涉诉房屋存在质量问题。威德物业对证据的真实性、证明目的、关联性均不认可。经一审法院释明，王欣坚持不对涉诉房屋所在小区的物业服务质量进行鉴定。一审法院认为：威德物业在2011年11月30日至2016年3月2日为涉诉房屋所在小区提供相应的物业管理服务，王欣作为物业管理服务的受益人理应支付上述时间段的物业管理费用。王欣主张威德物业应当为其提供金钥匙服务，但因为威德物业没有做到金钥匙服务导致其家中因设备间水管损坏被淹，但是根据顺义区住建委的备案文件及王欣与开放商签订的《商品房预售合同》，物业服务内容及物业收费项目中均未包含其主张的金钥匙服务。虽然威德物业对于王欣提交的物业服务存在瑕疵的证据不予认可，但根据威德物业同时期起诉的本小区其他业主共同反映的情况，可知，威德物业在提供物业服务的过程中，在绿化养护、安全防范设备设施管理、小区内公共设施维护等方面确实存在不符合服务标准的情况，故法院酌情扣减王欣应当缴纳的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：1.王欣于本判决生效之日起10日内给付威德物业2011年11月30日至2016年3月2日的物业服务费135438.24元；2.驳回威德物业的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，威德物业在2011年11月30日至2016年3月2日为涉诉房屋所在小区提供相应的物业管理服务，王欣作为物业管理服务的受益人理应支付上述时间段的物业管理费用。本案双方争议在于物业费的收费标准。王欣主张涉诉房屋所在小区的一期、二期同属一个小区，在另案诉讼中经评估鉴定物业费标准应为每月每平方米6.87元，威德物业对此不予认可，王欣针对其主张未能提供充分证据证明，同时王欣签署的《商品房预售合同》附件七中约定物业管理费标准为每月每平方米8.28元，故王欣主张按照每月每平方米6.87元收取物业管理费之主张缺乏依据，不予支持。一审法院根据威德物业同时期起诉的小区其他业主共同反映的情况，酌情扣减王欣应缴纳的物业费并无不当，本院予以维持。王欣主张将威德物业未退还的装修押金冲抵物业费之主张，与本案不属同一法律关系，亦不属于本案审理范围，本院不予支持。综上所述，王欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费685元，由王欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  金园园审 判 员  刘正韬二〇一七年三月二十一日法官助理  俞 洁书 记 员  张旭燃