山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初3873号原告：姜云琛，男，1988年11月9日出生，汉族，居民，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：于建丽，女，1946年10月20日出生，汉族，居民，住辽宁省大连市沙河口区，系原告奶奶。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：龙口市徐福镇驻地，机构代码：670512857。法定代表人：孟祥照，任公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，任公司职工。委托诉讼代理人：栾俊，男，任公司职工。原告姜云琛诉被告烟台海基置业有限公司(下称海基置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜云琛的委托诉讼代理人于建丽，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人栾俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜云琛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔付原告违约金44678.71元(总房款193247元*0.0002*自2013年7月9日到2016年9月9日共计1156天)，交通费861元（2015年9月14日来龙口拿赔付款及索要钥匙船票一张180元、2015年9月15日从烟台坐车到龙口车票一张29元、2015年9月18日回返车船票各一张共209元、2016年9月2日来龙口法院立案，在烟台的住宿费424元），共计45539.71元；2、诉讼费815.50元，由被告承担。事实与理由:2009年11月15日，原被告签订了商品房预售合同，约定购买南山世纪花园三期16栋16号1单元601室，约定房屋总价款191869元，合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，逾期不超过90日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2013年5月22日原告交付房款193247元，2013年7月9日交付公共维修基金1365元。2013年7月9日被告出具钥匙发放通知单，但被告不给钥匙，原告遂于2013年8月15日起诉过被告，由龙口市人民法院作出（2014）龙民三初字第337号民事判决书。但被告至今尚未交付房屋钥匙，为此，诉至法院，望法院依法裁判。被告海基置业公司辩称，1、根据（2014）龙民三初字第337号民事判决书中认定的事实及判决依据，已明确涉案房屋于2013年7月9日由被告方交付原告。2、同时退一步讲，原告所提请的2013年至今相应违约金的诉讼时效已过。3、涉诉房屋已完成竣工验收，并交付原告使用，合同目的已达到，不存在任何违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的华夏银行还款凭证、被告出具的收款收据及交纳公共维修基金发票，被告对上述的证据的真实性均无异议，但是被告辩称，上述证据足以证明涉诉房屋已交付给被告。本院认为，原告提交的上述证据真实有效，且被告予以认可，本院予以采信，但上述证据仅能够证明原告已经交付房款及相关费用,无法充分证明涉诉房屋已交付的问题，故对被告的辩称不予采信。2、关于原告提交的2015年9月18日被告公司出具的钥匙发放通知单一份，被告对其真实性没有异议，但是被告辩称，此通知单是后补的，被告已于2013年7月9日向原告出具钥匙发放通知单，原告提交的判决证据已对此交房事实予以认可。本院认为，原告提交的该证据真实有效，且被告予以认可，故本院予以采信。3、关于原告提交的车船票及住宿费发票，被告辩称该证据无法证明所涉发票及车船票与本案有关，故不予认可。本院认为，原告提交的2015年9月14日至2015年9月18日往返于大连与黄城之间的车船票单据与2015年9月18日被告向原告出具的钥匙发放通知单时间是相互吻合的，原告提交的2016年7月31日至2016年8月2日的车船票及住宿费发票与本案的立案时间2016年8月4日具有关联性，综上，上述证据能够证明与本案有关联性，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月15日，原被告签订了编号为SJC0872《商品房预售合同》，约定购买由被告开发的南山世纪花园三期16栋16号1单元601室。合同第三条第四款约定，该商品房【合同约定】建筑面积79.68元；合同第四条第一款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2408元，总金额191869元；合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：据实结算、预付价款、多退少补；合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款第二项约定，逾期超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的交款方式是按揭贷款。（2014）龙民三初字第337号民事判决书中“经审理查明：2009年10月18日原告向被告交纳定金1000元，2009年11月7日，原告向被告交付首付款37869元，2011年11月22日，原告向被告交付楼款38000元，2012年9月25日，原告办理银行按揭贷款手续交付被告购房款115000元，合计购房款191869元。”2013年7月9日，被告向原告出具钥匙发放通知单（第一联物业留存），载明房屋面积80.25平方米，比合同约定面积多0.57平方米，原告于当日补交房屋面积差价款1373元（2408元*0.57平方米），并交付公共维修基金1365元。至此，原告交齐涉诉房屋总价款共计193242元。因被告未按合同约定时间向原告交付涉诉房屋，原告曾于2014年4月17日起诉被告，主张被告承担逾期交房的违约责任。该案由龙口市人民法院作出（2014）龙民三初字第337号民事判决书，判决被告承担自2012年7月1日至2013年7月9日期间的逾期交房违约金。该判决审理查明部分写明“2013年7月9日，被告向原告交付涉案房屋”，该判决本院认为部分写明“涉案房屋2013年7月9日交付原告使用”。该判决现已生效。另查明，涉诉房屋所属的南山世纪花园三期16号楼于2015年8月19日取得龙口市住房和规划建设管理局颁发的《龙口市建设工程竣工验收备案表》。本案争议焦点为涉诉房屋被告是否已于2013年7月9日实际交付给原告。原告主张，2013年7月9日被告向原告出具通知单后，原告凭通知单到物业公司要钥匙，物业公司要求原告先付清物业费方可给钥匙，原告未缴纳物业费，所以物业公司也没给钥匙。后来原告依据（2014）龙民三初字第337号民事判决书，于2015年9月18日向被告索要逾期交房违约金，被告再次向原告开具钥匙发放通知单，原告再次找物业公司要钥匙，物业公司仍以未缴纳物业费为由拒绝给钥匙。至今，原告未拿到房屋钥匙。被告主张，原告持被告公司于2013年7月9日出具的通知单到物业部门，将该通知单交付物业，物业向原告发放涉诉房屋钥匙，物业部门并不需要其他相应的手续。同时，原告提交的判决书已认定涉诉房屋已于2013年7月9日交付于原告。本院认为，根据原告提交的2013年7月9日出具的钥匙发放通知单上载明“第一联物业留存”，表明该联通知单应在物业部门留存，系物业部门作为已按通知单要求将钥匙交付业主的凭证，现该联通知单仍在原告手中，能够证明物业部门尚未将涉诉房屋的钥匙交付于原告，被告所辩与事实不符。同时结合被告于2015年9月18日再次向原告出具的钥匙发放通知单，虽被告辩称该通知单仅为开具给原告及物业公司，用以证明其相应的公共维修基金已全额交付，同时，（2014）龙民三初字第337号民事判决书可以佐证，但是该通知单仍为物业留存的一联，被告所辩亦与事实不符，（2014）龙民三初字第337号民事判决仅认定依据通知单被告向原告交付房屋，但未认定原告在2013年7月9日收到涉诉房屋钥匙，被告亦没有相关证据证明物业部门已交付钥匙，故对被告的辩称本院不予采信。综上，原告至今尚未接收到涉诉房屋的钥匙的事实，本院予以认定。关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。合同签订后，原告按合同约定履行了交付房款的主要义务，但被告未履行向原告按期交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应承担逾期交房的违约责任。故原告主张被告给付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。根据（2014）龙民三初字第337号民事判决书判决的内容，被告的违约责任已经承担至2013年7月9日，因被告自2013年7月9日起至今仍未履行合同义务，因此，其应自2013年7月10日起向原告支付已付房款每日万分之二的违约金，但被告辩称，原告所提请的2013年至今相应违约金的诉讼时效已过。本院认为，原告主张违约金属于债权请求权，故应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条有关诉讼时效的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。本案双方在合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，故对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，即权利人在交房期限届满超过两年后起诉的，只保护自起诉之日倒推两年的违约金。故被告应当承担的违约金起算时间为自2014年8月4日起至原告起诉之日即2016年8月4日止，共计730天。综上，违约金的计算方式应为：总房款193242元*0.0002*730天＝28213元。原告超出上述金额的部分请求，本院不予支持。关于原告主张交通费、住宿费等费用计861元的请求。该项费用系被告的违约行为给原告造成的损失，依法应由被告承担赔偿责任，故原告的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告姜云琛逾期交房违约金28213元（自2014年8月4日至2016年8月4日）、交通住宿费861元，合计29074元。二、驳回原告姜云琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，减半收取469元，由原告姜云琛负担169元，由被告烟台海基置业有限公司负担300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年三月二十三日书记员 邹向东