广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1802民初6904号原告：潘嘉成，男，1988年9月9日出生，汉族，住清远市清新区。委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所实习律师。被告：黄敏鸿，男，1989年1月2日出生，汉族，广东佛冈县人，现住清远市商铺。原告潘嘉成诉被告黄敏鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘嘉成的委托代理人何永昌，被告黄敏鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘嘉成向本院提出诉讼请求：1、被告清偿拖欠的租金49116.38元；2、被告支付滞纳金3684元；3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2014年12月11日签订的《租赁合同书》，被告向原告退还清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层14-15号商铺；2、被告向原告支付至退还商铺时止的租金（暂计至2016年11月30日的租金为49116.38元）；3、被告向原告支付至清偿租金时止的滞纳金（暂计至2016年11月30日的滞纳金为3684元）；4、原告无须向被告返还保证金9900元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月1日，原告潘嘉成与梁国伟、李小英签订《租赁合同书》，原告租赁梁国伟、李小英所有的位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑01至16卡商铺。双方约定租赁期限为9年，从2014年8月1日起至2023年7月31日止。2014年12月11日，原告与被告黄敏鸿签订《租赁合同书》，原告将位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层商铺14-15号租赁给被告黄敏鸿。双方约定租赁期限为3年，即从2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金按月缴纳，按照交付面积核算，每月共4950元；每满一年在原租金基础上递增5%。原告已依约交付商铺给被告，但被告却从2016年3月开始未向原告交付租金。至2016年11月，被告共欠原告租金49116.38元。《租赁合同书》第十五条第二款约定，承租方应准时支付租金等相关费用，如拖欠支付的，每逾期一天按拖欠租金的千分之五支付滞纳金。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告黄敏鸿口头辩称：原告主张的租金过高，租金数额应该是合同约定的租金标准每月扣减1500元，其他没有异议。本院经审理认定事实如下：2012年案外人李小英、梁国伟购买了清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层14-15号商铺，并于同年将涉案房屋抵押给交通银行股份有限公司清远分行。2014年8月1日，李小英、梁国伟将丽清花园丽盈苑01至16卡商铺共1958.21平方租出给潘嘉成，约定租赁期限从2014年8月1日起至2023年7月31日止，共9年，如需转租由潘嘉成自行管理。2014年12月11日，原告潘嘉成（甲方）与被告黄敏鸿（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定由乙方承租位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层14-15号商铺使用，租期共3年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；租金按月缴纳，每月4950元，每满一年在原租金的基础上递增5%计租；乙方应于每月5号或该日前向甲方支付当月租金；保证金9900元。合同书中违约责任项下约定：乙方应准时支付租金等相关费用，如乙方拖欠支付的，每逾期一天按拖欠租金的千分之五支付滞纳金，乙方欠租超过60天，甲方有权提前解除本合同；乙方有其他违反本合同约定情形的，视为违约，经劝告拒不改正的，甲方有权终止合同，收回租赁物，乙方所交租赁保证金不予退还。租赁合同签订后，被告黄敏鸿依约向原告潘嘉成支付了租赁保证金9900元，并按时支付租金至2016年2月。因被告了解到涉案租赁物的权属可能发生变化，自2016年3月起，被告拒绝向原告继续支付租金。2016年6月16日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，通知被告于收函之日起五日内支付所欠租金，后被告仍未履行租金支付义务。庭审中，被告确认其使用租赁物至今，并同意解除与原告签订的《租赁合同书》。另据生效民事判决书确认，交通银行股份有限公司清远分行对李小英、梁国伟提供的位于清远市新城连江西××花园丽××号商铺享有优先受偿权。2017年3月3日，清远市清城区人民法院执行局做出《执行情况说明》，确认“执行依据如下：被执行人李小英、梁国伟为购买清远市新城连江西××花园丽××号商铺向申请执行人交通银行股份有限公司清远分行申请贷款，抵押物为上述商铺。被执行人李小英、梁国伟逾期还款后，申请执行人交通银行股份有限公司清远分行向本院提起诉讼，本院对该十六宗案件已分别做出民事判决并已生效，本系列案件判决内容均类同。执行情况如下：本院于2015年6月16日依据申请执行人的诉讼保全申请查封了被执行人李小英、梁国伟位于清远市新城连江西××花园丽××号商铺，本案在执行过程中，于2016年3月3日依法将被执行人李小英、梁国伟的上述商铺移交评估拍卖处理。受托评估机构于2016年5月5日对上述商铺做出初评结果，本院送达上述初评结果后，双方当事人均对初评结果提出异议，经执行听证，双方当事人达成协议，同意对上述商铺重新委托评估。本院于2016年8月11日重新委托其他评估机构进行评估，受托评估机构于2016年12月2日做出初评结果，本院送达上述结果后，被执行人李小英、梁国伟再次对初评结果提出异议，现正在处理中。本案在执行期间，案外人潘嘉成于2016年4月26日向本院提交其与被执行人李小英、梁国伟签订的《租赁合同书》，并向本院主张在拍卖上述商铺时其为优先购买权人。因被执行人系列案所欠债务已有抵押财产保障，故本院暂未对上述商铺产生的租金收益做处理”。对上述无争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的关于租金数额这一事实，本院做如下认定：根据合同对于每月租金数额的约定，2015年1月1日至12月31日期间月租金应为4950元、2016年1月1日至12月31日期间月租金应为5197元、2017年1月1日至12月31日期间月租金应为5457元；被告称因涉案租赁物上有部分石柱存在，影响其对租赁物的使用，故双方协商一致在月租金中扣减1500元，被告另提供的银行流水显示，2015年6月至12月，被告每月向原告转账支付的租金为3450元、2016年1月至2月每月转账支付的租金为3697元，被告实际支付的租金金额与其关于在合同约定的基础上每月扣减1500元的陈述一致，原告虽不予认可，认为双方对于租金数额未进行过变更约定，但对被告实际支付的租金，本案亦未有书面证据证明原告曾对此向被告提出过异议，故本院采信被告的主张，认定双方以实际履行情况变更了月租金数额的约定，即2016年1月1日起至12月31日期间的月租金为3697元、此后2017年1月1日起至12月31日期间的月租金为3957元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告黄敏鸿同意原告要求解除合同的诉讼请求，对此本院予以确认。双方在2014年12月11日签订的《租赁合同书》于原告向被告提出解除合同的诉讼请求及被告收悉并认可时解除。租赁合同解除后，被告即不享有占有使用租赁物的法律依据，故被告应向原告退还涉案租赁物。本案的争议焦点在于，被告所抗辩拒付租金的理由是否成立。涉案租赁物在本案租赁关系发生前已抵押给交通银行股份有限公司清远分行，并经人民法院生效判决书确认由交通银行股份有限公司清远分行享有优先受偿权，该案目前仍处于执行程序。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。也即本案租赁物在抵押权实现之前，原告潘嘉成仍可作为其与李小英、梁国伟之间租赁关系的承租人，行使合同约定的相关权利，其与被告黄敏鸿签订的《租赁合同书》在涉案抵押权实现之前仍属有效合同，双方均应依照约定恪守履行。被告黄敏鸿虽认为涉案租赁物可能存在权属变化的事实，但并未提供人民法院执行部门做出的相关协助执行的书面通知，清城区人民法院执行局亦确认暂未对涉案商铺产生的租金收益做出处理，仅凭生效判决书不足以对抗被告应履行的支付租金的义务，被告以此抗辩拒付租金的理由不能成立。上述本院已认定以被告实际支付的租金数额作为其拖欠的2016年租金标准，即2016年1月1日起至12月31日期间的月租金为3697元。被告确认其自2016年3月起未向原告支付租金，至2016年11月30日，被告共拖欠原告租金33273元（3697元×9个月），此后的租金及合同解除后的占有使用费，其中2016年12月为3697元，2017年1月1日以后按每月3957元标准计付至向原告返还租赁物时止。上述本院已认定被告拒付租金的理由不能成立，其自2016年3月起未付租金的行为已构成违约，按照双方的合同约定，被告应向原告支付迟延付租而产生的滞纳金。但双方在合同中约定的滞纳金计算标准过高，鉴于原告主张的滞纳金实际为被告逾期支付上述租金的利息损失，据此，滞纳金计付标准可略高于中国人民银行同期基准贷款利率，本院酌定为按月利率1%计算。自2016年3月起，被告于每公历月的第6日开始逾期，故滞纳金应从2016年3月6日起以被告每月实际欠付的租金为基数按月利率1%分段计算，至2016年11月31日的滞纳金为1663.7元[3697元×1%×（1+2+3+4+5+6+7+8+9）]，此后的滞纳金按实际欠付的租金标准计付至租金清偿之日止。故原告主张被告支付至2016年11月30日的滞纳金3684元，此后的滞纳金计至租金清偿之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。至于被告已向原告支付的租赁保证金9900元，因被告违约，原告主张依照合同约定不予退还该租赁保证金合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告潘嘉成与被告黄敏鸿于2014年12月11日签订的《租赁合同书》；二、被告黄敏鸿于本判决生效之日起10日内将租赁的位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑首层商铺14-15号退还给原告潘嘉成；三、被告黄敏鸿于本判决生效之日起10日内向原告潘嘉成支付租金33273元，并自2016年12月1日起计付租金及占有使用费至实际退还租赁物之日止，其中2016年12月租金为3697元，此后按3957元/月的标准计算；四、被告黄敏鸿于本判决生效之日起10日内向原告潘嘉成支付滞纳金1663.7元，并自2016年12月1日起以实际欠付的租金为基数按月利率1%分段计付至租金清偿之日止；五、原告潘嘉成无须向被告黄敏鸿归还租赁保证金9900元；六、驳回原告潘嘉成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由原告潘嘉成负担160元，被告黄敏鸿负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曲洋逸二〇一七年三月十四日书记员  黄盈盈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。