湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00183号上诉人（原审被告）张艳，宜昌市人福药业有限责任公司员工。委托代理人高和平（张艳之夫），特别授权代理。上诉人（原审被告）高和平。被上诉人（原审原告）简丹，泰康人寿保险股份有限公司员工。委托代理人胡际平，宜昌市伍家岗区海纳法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人王仲玉。特别授权代理。原审第三人刘从录。原审第三人刘礼。上诉人张艳、高和平因与被上诉人简丹、原审第三人刘从录、刘礼房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年6月18日，简丹与高和平签订一份《房屋租赁合同》，约定由高和平承租简丹位于宜昌市伍家岗区李家湖路8-32-202号的门面房（36㎡）用于经营美容美发。租赁期限为2009年6月18日起至2016年6月18日止。同时约定每月租金600元，年租金7200元，每年6月18日一次性交清房租。高和平应向简丹缴纳保证金800元，合同终止后简丹应当将该800元保证金退还给简丹。高和平装修房屋不得损坏房屋结构，对承租的房屋应负责维修、管理，防止安全事故发生，若发生安全事故，一切责任自行承担。合同期间，如遇政府性拆迁，所租房屋装修高和平自行承担，若门面返还则高和平有权继续承租，简丹不得转租给他人。合同期满，高和平应将承租的房屋原貌交还给简丹，所有装潢费高和平自行处理，简丹不承担任何费用，处理装潢后应将房屋恢复原貌。合同期内双方不得单方面终止合同。合同签订之后，简丹依约交付了房屋，张艳、高和平依约缴纳了水电押金及2009年6月至2013年6月的全部租金。2014年3月18日，简丹曾要求上涨租金，但未能与张艳、高和平达成一致意见。2013年3月10日，张艳、高和平将该房屋中的一部分出租给第三人刘礼，约定租赁期限为一年，自2013年3月11日起至2014年3月10日，租金为每月600元，年租金为7200元。张艳、高和平与第三人刘礼在该《租房合同》上签字。合同签订后，第三人刘礼承租了该部分房屋并向张艳、高和平交纳了7200元租金。2014年2月18日，张艳、高和平与第三人刘从录（系第三人刘礼之父）重新订立一份《租赁合同》，约定张艳、高和平将李家湖路8-32-202号的门面房租给第三人刘从录，租期为一年，自2014年2月19日起至2015年2月18日止，租金每月2000元，年租金为24000元。第三人刘从录已向张艳、高和平交纳年租金24000元以及押金2000元。张艳、高和平承租该房屋以后将厨房的窗户改成了门，在走道增加了一个隔层并安装了一个门用于洗澡。该房屋其他设施并无改动。简丹以张艳、高和平未经其同意转租他人的行为系严重违约诉至法院，要求判令：1、依法解除双方房屋租赁合同，张艳、高和平立即将房屋腾退给简丹。2、张艳、高和平应退还转租房屋的非法所得28500元（2012年10月至2014年5月）。3、张艳、高和平将门面恢复原状。4、本案诉讼费由张艳、高和平负担。原审同时认定，张艳、高和平于2001年4月15日登记结婚，目前处于婚姻关系存续期间内。该李家湖路8-32-202号的门面房系登记于简丹的祖父简道桂名下，由简丹及其父、母亲实际使用。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2009年6月18日所签订的《房屋租赁合同》由双方签字确认，该合同成立并生效。张艳、高和平于2001年4月15日登记结婚，目前处于婚姻关系存续期间内，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，张艳、高和平应当对因高和平签订的《房屋租赁合同》所产生的债务承担连带责任。本案争议的焦点为简丹是否有权解除合同，张艳、高和平通过转租所收取的租金是否应当退还给简丹，该门面结构是否应当恢复原状。1、2013年3月10日，张艳、高和平将该房屋转租给第三人刘礼，该转租行为并未得到简丹认可，张艳、高和平认为简丹自知道其转租行为之日起至其起诉之日并未对其转租行为提出异议，由于自2013年3月10日起到该转租合同到期之日止（2014年3月10日），简丹均未提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，故对于简丹依据2013年3月10日的转租行为要求解除双方租赁合同的诉讼主张不应予以支持。简丹虽无证据证明其对张艳、高和平于2013年3月11日将该房屋的一部分转租给第三人刘礼的行为提出异议，但简丹通过于2014年3月20日起诉的方式对张艳、高和平于2014年2月18日将该房屋转租给第三人刘从录的行为提出了异议，故张艳、高和平于2014年2月18日未经简丹同意将该房屋对外转租的事实成立，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，简丹有权解除其与张艳、高和平于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》，对简丹的该项诉讼请求应当予以支持，双方于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》应于判决书生效之日起解除。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”双方在《房屋租赁合同》中并未就占有、使用租赁物获得的收益进行专门的约定，故张艳、高和平占有、使用该房屋获得的收益应当归张艳、高和平所有，转租是占有、使用租赁物的一种形式，在双方租赁合同关系存续期间，张艳、高和平因转租行为获得的收益应归张艳、高和平所有，合同解除以后，张艳、高和平因转租取得的收益没有合法根据，应当返还给简丹。对于张艳、高和平与第三人刘礼于2013年3月10日签订的《租房合同》，由于简丹无证据证明其对张艳、高和平转租行为提出异议，故该转租行为有效，因此获得的收益归张艳、高和平所有。对于张艳、高和平于2014年2月18日与第三人刘从录签订的《租房合同》，张艳、高和平已收取全年租金和押金合计26000元，由于该合同于本判决书生效之日起解除，故张艳、高和平所收取的2000元押金应当交由简丹保管，扣除简丹应当返还高和平的800元保证金，张艳、高和平实际应向简丹返还押金1200元。对于判决书生效之日前所产生的租金应当归张艳、高和平所有，对于判决书生效之日起至2015年2月17日为止按照每月2000元的标准所产生的租金应当由张艳、高和平返还给简丹。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”张艳、高和平并无证据证明其承租房屋后对房屋的改造经过了简丹的允许，故简丹有权要求张艳、高和平将该房屋恢复原状。张艳、高和平承租该房屋期间将厨房的窗户改成了门，在走道增加了一个隔层并安装了一个门用于洗澡，故其应当将厨房的门恢复成窗户，并拆除走道增加的隔层和门。基于上述理由，原审遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：双方于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日起解除；张艳、高和平于本判决书生效之日起十日内向简丹返还押金1200元，并按照每月2000元的标准向简丹返还自本判决书生效之日起至2015年2月17日止所产生的租金；张艳、高和平于本判决书生效之日起十日内将该位于宜昌市伍家岗区李家湖路8-32-202号的房屋恢复原状，并驳回简丹其他诉讼请求。原审并同时决定本案受理费763元，由张艳、高和平负担。上诉人张艳、高和平不服原审人民法院的上述判决，向本院提出上诉称：原审判决无事实依据，张艳、高和平转租门面已有四年，简丹从未提出异议，简丹对所租赁房屋也不具有房产证，没有租赁证，不具备签订本案所涉租赁合同的资格。请求二审人民法院依法撤销一审判决第一条，即解除2009年6月18日签订的房屋租赁合同，改判驳回简丹的诉讼请求或依法裁定将本案发回重审。被上诉人简丹答辩称：张艳、高和平所述的持续转租四年是指两人将门面改成两个部分，小的租给他人，大的自行做美容美发生意，简丹对他们将其中小的门面转租的行为未提出起诉，但2014年2月张艳、高和平将两个门面一起租给刘从录，简丹是没有同意的。房子是简丹的爷爷去世后留下来的，对方认为简丹无所有权没有依据。原审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人刘从录、刘礼未出庭陈述意见。二审过程中，双方均未提供任何新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。同时查明，2015年1月17日，简丹与刘从录就本案所涉房屋签订房屋租赁合同，租期一年。本院认为，张艳、高和平将本案所涉门面改造成大小两间并先后转租，简丹未就高和平夫妇转租小门面一事提出异议，但简丹并未同意两人转租大门面并就此提出本案诉讼。本院认为，简丹对高和平夫妇转租小门面的行为未表示异议，不能视为其当然同意高和平夫妇对全部租赁物进行转租，高和平夫妇擅自转租一直由其自行经营的大门面，应视为对双方合同主要义务的违反，简丹依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定要求解除合同，于法有据，应当予以支持。该房屋登记在简丹的祖父简道桂名下，在简道桂去世后由简丹实际占有使用，简丹提起本案诉讼主体适格。另，原审判决第二项判令张艳、高和平将刘从录处收取的押金扣除二人交给简丹的押金数额后转交简丹，并按照每月2000元的标准向简丹返还自判决生效之日起至2015年2月17日止所产生的租金，该判项意为张艳、高和平与简丹的合同解除后至转租合同到期这一时段内，张艳、高和平因转租合同取得的收益因两人失去合法占有本案所涉房屋的权利而构成不当得利，应向简丹返还。张艳、高和平因不服原审判决上诉，本院于2015年2月10日立案受理，现该判项确定给付义务的终止日期2015年2月17日已经过，即出租人简丹与承租人张艳、高和平的合同解除日期迟于张艳、高和平与次承租人刘从录签订的转租合同期限，而承租人在合同解除前由转租取得的收益无需向出租人返还，故该项判决除退还押金外的给付义务已无事实依据。另外，因简丹已在二审过程中将本案所涉房屋直接租赁给刘从录，张艳、高和平已失去对房屋的占有，原审判决判令两人恢复该房屋的原状亦无必要。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，但因本案事实发生改变致使原审判决部分判项已失去执行基础，本院予以变更。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00385号民事判决第一项，即“张艳、高和平于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日起解除”；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00385号民事判决第二项、第三项，即“张艳、高和平于本判决书生效之日起十日内向简丹返还押金1200元，并按照每月2000元的标准向简丹返还自本判决书生效之日起至2015年2月17日止所产生的租金”、“张艳、高和平于本判决书生效之日起十日内将该位于宜昌市伍家岗区李家湖路8-32-202号的房屋恢复原状”。三、张艳、高和平与本判决书生效之日起五日内向简丹返还押金1200元。四、驳回简丹的其他诉讼请求。本案二审案件受理费763元（张艳、高和平已预交），由张艳、高和平负担。本判决为终审判决。审判长张晓燕审判员李建敏审判员毕勇二〇一五年七月十三日书记员张鹏炜