江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初4648号原告：潘景明，男，1964年9月5日生，汉族，住江苏省太仓市。原告：奚建刚，男，1973年11月14日生，汉族，住江苏省太仓市。原告：毛建刚，男，1969年1月16日生，汉族，住江苏省太仓市。委托代理人：蔡峰（代理上述三原告），江苏广浩律师事务所律师。委托代理人：王金其（代理上述三原告），江苏广浩律师事务所律师（代理权限自2016年11月28日始）。被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼），组织机构代码74731450-X。法定代表人：沈秀龙，董事长。委托代理人：曹汉甫，江苏石湖律师事务所律师。原告潘景明、奚建刚、毛建刚与被告太仓顺龙房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘景明、毛建刚（参加第二次庭审）及原告潘景明、奚建刚、毛建刚共同的委托代理人王金其，被告太仓顺龙房地产开发有限公司的委托代理人曹汉甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘景明、奚建刚、毛建刚诉称：被告太仓顺龙房地产开发有限公司在太仓市开发景秀江南房产，因搭建样板房（临时用房）需紧靠三原告所有的店面房，影响店面房通风、采光及排污，经原、被告协商，双方于2011年8月19日订立协议一份，约定由被告在上述房产小区8号楼西侧紧靠三原告店面房处搭建样板房，约定拆除时间为2013年12月31日前，拆除时须确保三原告化粪池畅通，并支付三原告二年期间的电费各4000元，如不能按期拆除该房，被告另赔偿三原告各5万元。之后，被告仅各支付三原告2000元电费，15万元也未能交付镇建管所，三原告亦多次要求被告拆除搭建的样板房，但被告未能履行拆除义务。现被告拖延拆除上述样板房，已严重影响三原告店面的正常采光、排污，故三原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告立即拆除位于太仓市双凤镇××小区××＃房西侧临时样板房，恢复原告店面房通风采光及化粪池通畅；2、被告立即支付三原告各2000元电费；3、被告立即支付三原告各5万元赔偿款；4、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，三原告明确其第一项诉讼请求为：要求判令被告立即拆除位于太仓市双凤镇××小区××＃房西侧临时样板房。被告太仓顺龙房地产开发有限公司辩称：1、三原告诉请排除妨害理由不足，三原告诉请的被妨害的门面房不仅都在被告开发的景秀江南小区的建设规划土地红线之内，而且在被告与案外人太仓汇丰针织服装有限公司于2009年合作开发景秀江南小区时，太仓汇丰针织服装有限公司已将其建造的案涉门面房出卖给被告，故案涉门面房的所有权属于被告，被告不存在侵权妨碍问题。2、三原告主张的6000元电费已过诉讼时效，被告可以不予支付。3、三原告无权要求被告支付15万元赔偿款，因《协议书》中针对采光纠纷约定的被告向镇建管所缴纳15万元保证金的条款极不合理，数额过高，且该条款是实践性条款，被告没有缴纳保证金，该条款未生效，此外三原告在很长时间内都未向被告提出缴纳15万元保证金一事，从2011年8月19日起算已远远超过了诉讼时效。经审理查明：因被告太仓顺龙房地产开发有限公司在位于太仓市双凤镇××小区××＃房西侧建造样板房，影响临街3户店面房的东立面采光，原告潘景明、奚建刚、毛建刚（共同作为乙方）与被告太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）于2011年8月19日签订《协议书》1份，约定：1、被告样板房西立面墙应在2013年12月31日前拆至总宽度3米（被告西侧红线向东退2米）；2、3户店面房东侧化粪池管道设施在拆除期间要保持畅通，如有阻塞要免费负责维修疏通；3、考虑影响采光等因素，被告补偿每户每年电费等各类费用2000元，每户共4000元，2011年9月1日至被告销售部领取2000元，2012年9月1日再领取2000元；4、（1）被告建造样板房时，3户店面房主应给予大力支持；（2）被告应交15万元整至镇建管所作为保证金，甲方在签订本协议之日起一星期内到账（到账凭证复印件乙方每户留一份），被告样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万），到镇建管所领取。同时协议载明，该协议一式五份（甲乙双方各执一份，双凤镇政府执一份备案）。协议书甲方落款处有龚惠明签名，被告加盖其公章，乙方落款处有三原告签名。三原告陈述上述协议签订时三原告、龚惠明及被告的法定代表人沈秀龙均在场，协议是在太仓市镇政府由该镇副镇长吴静怡出面协调并主持签订。三原告于2011年向被告各领取了2000元电费补偿款，至今三原告各剩2000元电费补偿款未能领取；被告至今未能按照协议将景秀江南小区8#房西侧样板房西立面墙拆至总宽度3米（被告太仓顺龙房地产开发有限公司西侧红线向东退2米），故原告诉至本院。原告潘景明在庭审中陈述，被告太仓顺龙房地产开发有限公司应在2012年9月1日支付的2000元电费补偿款，原告潘景明于2012年9月1日向被告要过一次、2013年9月1日原告潘景明的妻子向被告要过一次，之后也一直催要，但被告均未能支付。原告潘景明及奚建刚因被告未支付剩余电费补偿款，而未向被告支付使用门面房期间应向被告支付的电费。上述协议中载明的店面房为太仓市景秀江南小区西侧建新北路沿街辅房，未办理房屋所有权权证及土地使用证。原告毛建刚占有、使用的店面房位于沿街××房中北××、××下××（门牌号为××号），原告潘景明占有、使用的店面房位于沿街××房中××下××（门牌号为××号），原告奚建刚占有、使用的店面房位于沿街××房中北××下××（门牌号为××号）。原、被告一致确认涉案房屋均系由太仓汇丰针织服装有限公司建造，三原告陈述系2007年下半年建造完成，被告对建造时间表示不清楚。原告潘景明及奚建刚均陈述，其二人占有、使用的涉案房屋两间面积均为90平方米，房屋均系由太仓汇丰针织服装有限公司于2007年投资建造，太仓市双凤建筑公司承建，太仓汇丰针织服装有限公司因无法按合同向太仓市双凤建筑公司支付工程款，而将涉案房屋两间抵给太仓市双凤建筑公司，建新路沿街辅房的防水保温及水电工程由太仓市双凤建筑公司分别交给原告潘景明及奚建刚施工完成，太仓市双凤建筑公司结欠原告潘景明及奚建刚工程款分别为32万元及28万元，太仓市双凤建筑公司于2008年1月将涉案房屋两间分别抵偿给原告潘景明及奚建刚，涉案房屋自2008年1月交付后，一直由原告潘景明及奚建刚占有、使用至今。原告毛建刚陈述，其占有、使用的涉案房屋系由太仓汇丰针织服装有限公司于2007年投资建造，其于2008年6月向太仓汇丰针织服装有限公司购买，价款为533572元，房屋自2008年6月交付后，一直由其使用至今。原告潘景明为佐证其陈述的事实，向本院提交协议书及收款收据各1份。协议书落款处有太仓市双凤建筑公司盖章及潘景明签名，落款时间为2008年1月30日，协议书载明了原告潘景明所陈述的房屋抵偿事实。收款收据显示的开具时间为2008年1月30日，付款人为原告潘景明，收款说明中载明门面房工程款（北起第三间上下二层）（抵工资），金额为32万元，盖有太仓市双凤建筑公司财务专用章。原告奚建刚为佐证其陈述的事实，向本院提交协议书及收款收据各1份。协议书落款处有太仓市双凤建筑公司盖章及奚建刚等人的签名，落款时间为2008年1月30日，协议书载明了原告奚建刚陈述的房屋抵偿事实。收款收据显示的开具时间为2008年1月30日，付款单位为奚建刚，收款说明中载明门面房工程款（北向南第四间上下二层）（抵工资），金额为28万元，盖有太仓市双凤建筑公司财务专用章。原告毛建刚为佐证其陈述的事实，向本院提交其与太仓汇丰针织服装有限公司于2008年6月6日签订的案涉门面房转让协议及房款收据各1份，门面房转让协议中载明转让的建新北路沿街辅房北起第一、二间上下二层建筑面积共计176.84平方米。被告陈述，其从未对上述店面房占有、使用过，三原告与被告签订2011年8月19日的协议书时，案涉门面房系由太仓汇丰针织服装有限公司租赁给三原告使用。被告认为涉案门面房的所有权应归属于被告，为此被告提交太仓市人民政府与太仓汇丰针织服装有限公司于2009年3月16日签订的关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置协议复印件、太仓市人民政府于2009年3月18日出具的关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置意见复印件、自太仓市规划建设局调取的太仓市景秀江南小区规划红线图复印件及估价报告各1份。其中关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置意见复印件写明：“一、根据企业退二进三的实际情况，考虑太仓汇丰针织服装有限公司对市镇发展规划的整体开发和支持及拆迁等因素，政府同意对原有工业厂房及全部基础设施和低值易耗品以836万元予以收购。二、关于在工业用地中企业建造的门面房及两幢办公生活用房合计建筑面积为2550.06㎡，政府同意以380万元予以收购。三、政府同意补偿200万元，用于处理该企业的遗留问题。四、上述三项共计收购总额为1416万元，土地进入市场后该费用由土地获得者支付。以上意见经汇丰公司同意，并有协议为证。”估价报告第2页为“太仓开拓时装有限公司、太仓汇丰针织服装有限公司房屋价值评估结果一览表”，该表格第18项载明其中有2008年建造的面积为1754.2平方米的无证房，表格中所列的其余房屋的建造时间为2002年及2004年；第5页为“太仓开拓时装有限公司、太仓汇丰针织服装有限公司沿街门面（每户）装潢和附属物评估计算表”，表格载明每户的装潢和附属物评估价为37609.87元，沿街门面共计20户，装修附属物总计37609.87×20=752197.4元。被告陈述，太仓市建新路上小区西侧所有的门面房及原处于该小区土地上的两幢办公生活用房、工业厂房，都是太仓汇丰针织服装有限公司建造的房子，在被告与太仓汇丰针织服装有限公司合作开发太仓市景秀江南小区时，该土地上的上述房屋由政府评估收购，再由政府出售给被告，太仓汇丰针织服装有限公司以收购款作为投资款，与被告一起合作开发太仓景秀江南小区，实际上政府、太仓汇丰针织服装有限公司及被告间没有进行资金流动，原属于太仓汇丰针织服装有限公司的房屋由被告直接处置，除建新路沿街门面房未拆除外，其他房屋均已拆除，涉案门面房即为处置意见中门面房的组成部分，且根据其提供的太仓市景秀江南小区规划红线图复印件，涉案门面房在太仓汇丰针织服装有限公司规划土地红线范围内。太仓开拓时装有限公司及太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人均为案外人龚惠明。本院于2017年2月17日对龚惠明进行调查，龚惠明在调查时向本院陈述：涉案门面房是太仓汇丰针织服装有限公司建造的，没有房产证，已经于与被告合作开发景秀江南小区之前出卖及抵债给三原告，属于三原告所有；2009年太仓汇丰针织服装有限公司与被告太仓顺龙房地产开发有限公司合作开发太仓市景秀江南小区时，虽然对土地上的两幢别墅、厂房及西侧门面房进行过评估，但并未将小区西侧的门面房转让给被告，关于别墅及厂房的处理，太仓汇丰针织服装有限公司已经与被告另行签订合作开发协议；西侧门面房所占用的土地，太仓汇丰针织服装有限公司向太仓顺龙房地产开发有限公司支付了65万元的由工业用地变为商业用地的款项后，该部分土地应属于太仓汇丰针织服装有限公司，因太仓汇丰针织服装有限公司在2009年左右注销了，土地证不能直接分割到太仓汇丰针织服装有限公司名下，届时会统一办理15户门面房统一的土地证，不分割到每户名下；2011年8月19日，太仓顺龙房地产开发有限公司与潘景明、奚建刚、毛建刚签订的协议书甲方处落款处的签名是龚惠明签的，公章是太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙盖的，协议约定应支付给潘景明、奚建刚、毛建刚2年的电费补偿款，因为样板房是要在2年后拆除的，但电费补偿款实际只支付过第一年的，是龚惠明经手支付的，钱在太仓顺龙房地产开发有限公司的账上，第二年因为沈秀龙不想付了所以没有付，但为了电费补偿款的事，潘景明、奚建刚、毛建刚经常吵到政府里去，差不多每年都要到公司来要。龚惠明为佐证其陈述的事实，向本院提交“联合开发”拆迁安置协议复印件及联合开发房地产协议复印件各1份。“联合开发”拆迁安置协议系被告与太仓开拓时装有限公司于2009年11月10日签订，约定对原太仓汇丰针织服装有限公司地块内，属太仓开拓时装有限公司的二幢非居住用房（即上述提到的两幢别墅）的处理事宜。联合开发房地产协议系被告（协议甲方）与太仓汇丰针织服装有限公司（协议乙方）于2009年9月9日签订。协议第一条约定：甲乙双方经友好协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万元，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1500万元。协议第二条约定：乙方在整个挂牌土地中已造的别墅和西侧经营性用房共计土地约3亩（实测为准），摘牌后该土地资金由乙方负责，并由乙方分割办证或项目公司分割处理解决，如有连带法律责任由乙方负责。被告对上述证据没有异议。以上事实，有三原告提交的协议书、收据、照片打印件，被告提交的关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置协议复印件、关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置意见复印件、太仓市规划红线图复印件、估价报告复印件，本院现场勘查拍摄的照片、制作的调查笔录、调取的企业工商登记资料、“联合开发”拆迁安置协议复印件、关于收回国有建设用地使用权的通知复印件、国有土地使用权证复印件（含宗地图）以及到庭当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：对于涉案房屋系由案外人太仓汇丰针织服装有限公司建造、未办理房屋所有权证及土地使用证的事实，三原告及被告均对此没有异议，本院予以确认。三原告主张其三人自2008年开始即对涉案房屋分别占有、使用，并提供相关协议及收据予以佐证，同时亦有太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明的陈述予以印证，而被告陈述其至今从未对涉案房屋进行过占有、使用，并陈述三原告系从房屋建造方太仓汇丰针织服装有限公司处租赁而对涉案房屋进行占有、使用，且从2011年被告与三原告签订协议书的内容看，被告亦系认可三原告对涉案房屋占有、使用的事实，故本院对涉案房屋系由三原告分别占有、使用的事实予以确认。因被告在其开发建造的景秀江南小区8#房西侧建造样板房时，影响三原告所占有、使用房屋的采光，三原告与被告产生纠纷，后在太仓市人民政府工作人员的主持下，于2011年8月19日签订了涉案协议书，该份协议书系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按照协议约定全面履行各自的义务。至于三原告是其三人主张的通过购买及以物抵债的方式取得了涉案房屋的占有，抑或被告主张的通过租赁方式取得涉案房屋的占有，不影响其三人依照上述协议向被告主张权利。三原告及被告签订的协议中明确约定被告应于2013年12月31日前将样板房西立面墙拆至总宽度3米（被告西侧红线向东退2米），原、被告均认可将样板房西立面墙拆至总宽度3米是指被告样板房的西立面墙距离三原告门面房的东立面墙的距离要达到3米，被告理应按约履行，现被告至今未予履行，显属违约，故被告应按照《协议书》的约定将样板房的西立面墙拆至距离三原告门面房的东立面墙3米。关于三原告要求被告各支付2000元电费补偿款的诉讼请求，三原告在庭审中认可收到被告应于2011年9月1日补偿三原告的电费补偿款各2000元，但被告应于2012年9月1日支付三原告的电费补偿款各2000元至今未能支付。对此，被告辩称三原告的该项诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，原告陈述其一直向被告主张电费补偿款，原告每年均向被告主张电费补偿款的事实，亦有被告开发房产的合作方太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人龚惠明的陈述予以佐证，且原告拒绝向被告支付电费的行为亦表明其对于被告应支付的电费补偿款并未放弃主张，故被告主张三原告请求支付电费补偿款的诉讼请求已过诉讼时效的意见不能成立，被告应向三原告支付电费补偿款各2000元。关于三原告要求被告各支付5万元赔偿款的诉讼请求，双方在《协议书》中第4项信誉保证的第2款约定，被告应交15万元整至镇建管所作为保证金，被告在签订协议之日起一星期内到账，被告样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万）。本院认为，根据条款中“被告样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万）”的内容，并结合当事人的陈述分析，该条可视为对被告违反协议确定的主要义务拆除样板房而应承担的违约赔偿责任的约定，因被告未能按期拆除样板房，被告应向三原告承担违约责任。对于被告提出三原告上述主张已过诉讼时效的意见，因被告样板房至今未拆除，被告的样板房对三原告造成的采光、通风的侵害是持续存在的，故被告主张的诉讼时效已过的主张不能成立，应由被告按约承担相应责任。关于被告提出三原告主张的违约金过高的意见，本院认为，本案中被告所建样板房对三原告门面房的妨碍主要体现为影响采光、通风等，结合原、被告通过协议确定的每年电费补偿款的金额及侵害持续的时间，原、被告约定的违约金过高于原告因受采光等影响造成的实际损失，本院对违约金依法予以调整，根据原告的实际损失并结合该协议系经有关政府部门协调签订等情况，本院调整赔偿款金额为35000元，故被告应支付三原告各35000元的赔偿款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告太仓顺龙房地产开发有限公司将位于太仓市双凤镇景秀江南小区8#房西侧样板房的西立面墙拆至距离原告潘景明、奚建刚、毛建刚占有、使用的位于太仓市双凤镇景秀江南小区西侧建新路20-13号、20-14号及20-15号沿街房屋的东立面墙3米。被告太仓顺龙房地产开发有限公司支付原告潘景明、奚建刚、毛建刚电费补偿款各2000元，合计6000元。被告太仓顺龙房地产开发有限公司支付原告潘景明、奚建刚、毛建刚赔偿款各35000元，合计105000元。上述第一项由被告于本判决生效后30日内履行，第二、三项均由被告于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由三原告共同负担900元，被告负担2600。该款三原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并给付原告潘景明、奚建刚、毛建刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长 李 红代理审判员 乐 辉人民陪审员 张立新二〇一七年三月十六日书 记 员 邵 诚