昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）呈民初字第189号 原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会。 住所呈贡区吴家营街道办事处幸福小区。 负责人唐玉文，主任。 委托代理人文景平，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人李睿，呈贡区吴家营街道法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告(反诉原告)马勇，男，1988年8月23日出生，汉族，昆明市呈贡区人，住云南省昆明市呈贡区。 委托代理人赵忠文、王艳琛，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。 原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会(以下简称：郎家营居委会)诉被告(反诉原告)马勇租赁合同纠纷一案。本院于2014年12月26日受理后，被告(反诉原告)马勇在法定期限内提起反诉，经审查反诉成立，本案将本、反诉合并于2015年4月1日依法组成合议庭公开开庭审理，原告(反诉被告)郎家营居委会的委托代理人文景平、李睿，被告(反诉原告)马勇的委托代理人赵忠文、王艳琛到庭参加了诉讼，本案经报请延长了审理期限，现已审理终结。 原告(反诉被告)郎家营居委会诉称：马勇于2009年8月14日与我居委会签订了《郎家营商业广场商铺租赁合同》，约定马勇租赁该广场第XX层X号商铺，租赁期限6年，自2009年8月15日起至2015年8月14日止，租金每年662100元，于每年7月31日前向居委会以现金或支票方式支付当年租金，双方在合同第八条违约责任中约定“任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的5%计算；…如乙方违约，乙方所交押金不予退还”。现马勇单方提出终止本合同，并拖欠支付一年的租金(自2012年8月15日起至2013年8月14日止)，为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告马勇支付租金662100元(自2012年8月15日起至2013年8月14日止)，并支付违约金33105元(以租金662100元×5%计算)；2、被告马勇赔偿原告利息损失21273.30元(自2014年8月15日起至2014年12月31日止，按每天万分之二点一计算，计算至实际还款日止)；3、本案诉讼费用由被告马勇承担。 被告(反诉原告)马勇答辩并反诉称：郎家营居委会诉请要求马勇支付租金已超过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。郎家营居委会所诉与事实不符，合同至今未解除，在合同履行期间，郎家营居委会未经马勇同意，擅自将已经租给马勇的租赁物于2013年10月再次出租，其行为已构成违约，我方现提出反诉，请求判令：1、解除双方于2009年8月14日签订的《郎家营商业广场商铺租赁合同》；2、被反诉人郎家营居委会向反诉人马勇支付违约金662100元×2年×5%=66210元；3、本、反诉费用由被反诉人承担。 原告(反诉被告)郎家营居委会针对反诉答辩称：双方的合同已经于2013年8月1日协商一致解除了，马勇也于2013年8月1日前主动搬离了商铺，马勇反诉中所称我居委会未经其同意擅自终止合同不是事实，是在双方的合同解除后，我居委会于2013年10月10日才将房屋交付给他人使用，解除合同的事实是双方一致同意的，且有马勇的实际行为予以认可，故马勇反诉称我居委会违约，提前终止合同的请求应予驳回。 综合本、反诉诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一是马勇是否还差欠郎家营居委会租金，该主张是否超过诉讼时效；二是双方的合同是否已实际解除；三是合同的履行过程中究竟谁违约，若构成违约，违约责任如何承担。 原告(反诉被告)郎家营居委会针对本、反诉一并向本院提交了以下证据： 1、组织机构代码、法定代表人身份证明、身份证各一份，欲证明郎家营居委会的主体资格。 2、马勇户籍证明、《郎家营商业广场商铺租赁合同》各一份，欲证明马勇于2009年8月14日向郎家营居委会租赁了郎家营社区郎家营商业广场的商铺，共计985.26平方米，租期6年，每年租金662100元，于当年7月31日付清，并约定了违约责任等内容。 3、会议纪要、会议签到表各一份，欲证明2013年6月27日郎家营居委会针对XXX号商铺拖欠租金的事宜召开会议，马勇当众承诺如果在2013年8月1日前租金不付清，就不再续租。 4、证人唐某及缪某证言，欲证明内容同证据3。 5、录音光盘一份，欲证明2014年9月郎家营居委会向吴家营司法的提出要求对该居委会与马勇租赁合同纠纷进行调解，2014年9月24日吴家营司法所所长打电话给马勇通知调解，我方多次向马勇主张权利，起诉并未超过诉讼时效。 对原告(反诉被告)郎家营居委会提交的以上证据，经被告(反诉原告)马勇质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但不认可郎家营居委会的证明观点，无法证明马勇单方解除合同；对证据3的三性均不予认可，会议纪要签到表上没有马勇的签字，马勇并没有参加会议作出承诺，签到表上只有村民代表的签字，并没有承租户的签字；对证据4认为证人身份是居民代表，与郎家营居委会有密切的利害关系，证人所陈述的内容与会议纪要不一致，也不能证明郎家营居委会主张的合同已经于2013年8月终止，也不能证实是马勇单方提出解除合同；对证据5录音光盘的时间是2014年9月25日吴家营司法所长李睿打电话给马勇，马勇拖欠的是2012年的租金，诉讼时效应从2012年7月31日起算至2013年7月31日止，该时间已超过了追讨房租的诉讼时效，当然不能导致诉讼时效的中断。 被告(反诉原告)马勇针对本、反诉一并向本院提交以下证据： 1、身份证一份，欲证明马勇的主体资格。 2、合同书一份，欲证明双方之间存在租赁合同关系，租赁期间从2009年8月-2015年8月，现在合同还在履行期间。 3、工商登记卡、商铺出租合同、产权证明各一份，欲证明郎家营居委会未经马勇同意，擅自将商铺租给他人使用的事实，该行为违反了双方租赁合同的约定，构成违约。 对被告(反诉原告)马勇提交的以上证据，经原告(反诉被告)郎家营居委会质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为合同已经于2013年8月终止；对证据3的真实性无异议，但认为与案不具有关联性，确实与沈文平签订过合同，但是与马勇之间的合同已经于2013年8月终止，此后的行为与本案没有关联性。 本院认证认为，对原告(反诉被告)郎家营居委会提交的证据1、2、5经被告(反诉原告)马勇质证后无异议，本院予以采信；对证据3会议纪要及签到表是郎家营居委会单方形成的记录，虽然该居委会申请了证人，但两证人与本案具有利害关系，且证人在庭审中对于会议纪要中商铺租户承诺交租金时间的陈述与会议纪要内容不一致，对于当时开会究竟是哪些商户到现场也记不清楚，故本院对证据3、4不予采信。对被告(反诉原告)马勇提交的证据1、2、3经原告(反诉被告)郎家营居委会质证对真实性无异议，本院予以采信。 根据原、被告的举证、本院的认证及当事人的自认，本院依法确认如下法律事实： 2009年8月14日，甲方（即郎家营居委会）与乙方马勇签订?郎家营商业广场商铺租赁合同，约定由甲方将位于郎家营社区郎家营商业广场第XX层X号商铺出租给乙方，该商铺的建筑面积为985.25平方米；甲方出租该商铺的合同期为6年，从2009年8月起至2015年8月止，租金从合同签订之日起算；租金期内，租金按年结算，每年租金共计人民币662100.00元（大写：陆拾陆万贰仟壹佰元），乙方应于每年7月31日前向甲方以现金或支票方式支付当年租金;租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之五计算；除违约金外，甲方退还乙方所交押金（不计利息），如乙方违约，乙方所交押金不予退还，乙方还须付清拖欠的款额及违约金，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，郎家营居委会将租赁商铺交给马勇使用，双方在庭审中认可自2012年8月15日至2013年8月14日期间的租金马勇至今尚未支付，此前的租金马勇已付清。2013年10月10日，郎家营居委会与案外人沈文平、缪翠蓉签订《商铺出租合同》，将X号X楼建筑面积230.324平方米的商铺出租给沈文平和缪翠蓉使用。2014年9月，郎家营居委会向呈贡区吴家营司法所提出申请要求对其与马勇租赁合同纠纷进行调解，9月24日吴家营司法所长李睿打电话通知马勇调解，但马勇并未到司法所参加调解。 针对本案的第一个争议焦点，即马勇是否还差欠郎家营居委会租金，郎家营居委会主张支付租金的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，据前述查明事实，马勇认可郎家营居委会主张的自2012年8月15日至2013年8月14日期间的租金尚未支付，但认为该主张已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。根据双方租赁合同的约定：“乙方应于每年7月31日前向甲方以现金或支票等方式支付当年租金”，本案涉案商铺2012年8月15日至2013年8月14日的租金应于2012年7月31日交纳，故本案郎家营居委会主张租金的诉讼时效期间应自2012年7月31日起计算至2013年7月31日届满。对于是否超过诉讼时效的问题，郎家营居委会提交了会议纪要和签到表及一份录音光盘以证明其主张，但会议纪要系居委会内部自己形成的纪要，且该签到表上并未有马勇的签字，虽然证人到庭陈述，但证人与本案具有利害关系，不能证明郎家营居委会以开会的形式向对方马勇主张过租金一事或马勇对于交纳租金一事作出承诺。另郎家营居委会提交的录音光盘形成时间是2014年9月25日，即使郎家营居委会在此时向有权解决民事纠纷的机关提出权利请求，但因是在诉讼时效届满以后提出的，并不产生诉讼时效的中断，且马勇在该通话记录中也未明确表示愿意支付租金，不属于法律规定“同意履行义务”的意思表示，不能产生一个新的诉讼时效的重新起算。以上郎家营居委会均未在有效的诉讼时效期间内向马勇主张权利，故马勇提出郎家营居委会主张租金的请求已超过法律规定的诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。 针对本案的第二个争议焦点，即双方的合同是否已实际解除的问题。本院认为，双方对于马勇何时搬出涉案商铺各执一词，郎家营居委会陈述2013年8月就终止合同，才将商铺转租给他人，马勇的陈述是郎家营居委会于2013年10月擅自将商铺出租给他人，虽然双方陈述不一致，但可以认定在2013年10月10日涉案商铺就已经承租给他人使用，且此后马勇一直未提出异议，亦未向郎家营居委会交纳租金，双方以事实行为已经终止了本合同的履行，故反诉原告马勇要求解除合同已无必要，对该请求本院予以驳回。 针对本案的第三个争议焦点，即合同履行过程中究竟是谁违约及如何承担违约责任的问题。本院认为，据前述事实查明，马勇对郎家营居委会起诉其尚欠2012年8月15日至2013年8月14日期间租金的事实无异议，马勇在合同履行过程中确实存在逾期支付租金和未付一年租金的违约行为，但因郎家营居委会主张租金的请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，故其主张的违约金及赔偿利息损失的请求也随之不成立，本院不予支持。而马勇反诉郎家营居委会在合同履行期间擅自解除合同将商铺转租给他人，虽然本案租赁物于2013年10月10日已转租给案外人沈文平、缪翠蓉，但马勇并没有举证证明郎家营居委会是在合同履行期间未经其同意擅自转租，而据前述查明的事实马勇并没有交清当年的租金，在马勇存在根本违约的情况，在此情况下郎家营居委会有权解除合同后将租赁物转租给他人，故马勇认为郎家营居委会在租赁期间违约擅自转租他人与本案查明事实不符合，本院不予支持，对于其主张的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百一十八之规定，判决如下： 一、驳回原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会的全部诉讼请求。 二、驳回被告(反诉原告)马勇的全部诉讼请求。 本诉案件受理费收取人民币10965元，由原告(反诉被告)昆明市呈贡区吴家营街道办事处郎家营社区居民委员会自行承担；反诉案件受理费收取人民币1455元，由被告(反诉原告)马勇自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  朱 曦 代理审判员  樊春花 人民陪审员  晋彦萍 二〇一五年七月十三日 书 记 员  陆叶青