江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终510号上诉人（原审被告）:简昭玲，女,台湾居民，1971年5月6日生，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：潘佳滢，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟勇伟，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:庄永，男,汉族，1977年11月3日生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱晨儿，江苏朋德律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏朋德律师事务所实习律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山市开发区前进东路1228号。负责人蒋小芳，行长。委托诉讼代理人：周哉家，江苏21世纪众仁律师事务所律师。上诉人简昭玲因与被上诉人庄永及原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行房屋买卖纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初6040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人简昭玲上诉请求：1、撤销（2016)苏0583民初6040号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人于2015年12月15日在房屋买卖合同上签字，同时将房产证及土地证交给中介方，故房屋买卖合同的生效时间为2015年12月15日，而不是一审法院认定的2015年12月7日，上诉人未在2015年12月10日之前履行房屋产权证明的提交义务，不能视为上诉人的违约行为。一审法院没有查清2016年1月15日之前被上诉人的付款义务，属于事实不清。根据房屋买卖合同第4条之约定，双方未按约定时间过户，逾期超过两个月，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%的违约金。从该约定本意来看，只有在守约方选择解除合同时，违约方应向守约方支付总房款的20%的违约金，而本案一审判决上诉人继续履行合同，同时向被上诉人承担总房款的20%的违约金，明显是曲解了合同的约定，显失公平。被上诉人未及时付款的行为应视为违约行为，故上诉人要求解除房屋买卖合同。原审法院对上诉人的抗辩不予采信属于法律适用错误。被上诉人庄永在诉讼中答辩称：根据合同约定，上诉人应当在2015年12月10日前将产权证交付给中介方，但上诉人在2015年12月15日才将产权证交给中介方，存在事实上的违约行为。上诉人迟迟不配合办理抵押权涤除手续、办理经认证的户籍誊本导致双方的交易流程无法继续，违反了合同的约定，侵害了被上诉人作为守约方的合法权益。被上诉人作为合同守约方要求继续履行并赔偿违约金应当得到支持。原审法院认定事实正确、适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行在诉讼中陈述：对于发生在简昭玲与庄永之间的房屋买卖行为不知情，对他们之间争议的事实与提交的证据不发表意见。答辩人是抵押权人，若法院生效判决确定涉案房屋买卖关系成立，答辩人在涉案房产偿付完毕剩余贷款前提下，愿意解除抵押担保。若法院生效判决确定涉案房屋买卖关系不成立，答辩人希望借款人继续履行还款义务。原审原告庄永向一审法院起诉请求：1、判令简昭玲继续履行房屋买卖合同；2、判令简昭玲配合庄永办理昆山市世茂东一号新城12号楼303室房屋所有权变更登记手续并交付房屋；3、判令简昭玲支付庄永违约金178000元；4、本案的诉讼费由简昭玲承担。一审法院认定事实：2015年12月7日，庄永与简昭玲的代理人黄挺风在昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司夏驾园店的居间下签订房屋买卖合同一份，该合同约定：简昭玲将其位于昆山市世茂东一号新城12号楼303室房屋（建筑面积153.66平方米）以总价89万元出售给庄永。合同签订之时，庄永支付3万元作为购房定金。双方同意自合同生效之日起至过户当天，庄永将购房款25万元支付中介，由中介转交简昭玲，购房定金在付款时冲抵，双方于2016年1月15日前办理过户手续，庄永需要办理贷款，贷款部分64万元，有中介代庄永办理贷款手续。双方未按约定时间过户，逾期超过两个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。房产证、土地证、他项权证、契税、评估费、贷款费等由庄永支付。双方于该房屋相关产权证明办妥之日后7个工作日内办理房屋交接手续。补充条款：双方必须提供真实有效的证件并配合中介办理各项过户手续；简昭玲于2015年12月15日前本人过来补签合同；简昭玲于2015年12月10日前将房产证、土地证交给中介。在合同签订的当天，庄永支付简昭玲定金3万元。2015年12月15日简昭玲合同上补签字。在2015年12月17日至2016年2月21日间，中介多次通过短信联系简昭玲要求其提供相关材料及办理贷款手续，但简昭玲均以没有时间、身体不适为由拖延，并提到房子要不就不卖了也可以，定金可以退还庄永。2016年2月3日，简昭玲在台湾基隆地方法院公证了单身事实宣某，并在基隆市中山区户政事务所办理了户籍誊本。另查明：昆山市世茂东一号新城12号楼303室房屋的所有权人为简昭玲，简昭玲在上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行设有抵押权，简昭玲尚有贷款本金394216.08元未归还。上述事实由房屋买卖合同、收据、证明、申请表、房产证、土地证、短信聊天截图、证人证言、宣某、户籍誊本、个人购房借款合同、个人贷款还款通知书、还款流水明细及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，庄永、简昭玲签订的房屋买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。简昭玲应于2015年12月10日前将房产证、土地证交给中介，并配合中介办理贷款预审工作，但简昭玲一直以工作忙、身体不适为由推托，且亦未在合同约定的过户日前完成台湾人士办理房屋过户手续必须提供的户籍誊本的办理，明显违约，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故本院对于庄永要求简昭玲继续履行该房屋买卖合同及要求简昭玲支付违约金178000元的诉讼请求予以支持。因涉诉房屋向第三人抵押贷款，尚有贷款未还清，庄永应按照合同约定向第三人支付贷款，剩余房款支付给简昭玲。庄永主张律师费没有事实与法律依据，本院不予支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，简昭玲未按合同约定于2015年12月10日前提供房产证、土地证在先，故庄永有权拒绝简昭玲要求其支付首付款的要求，故本院对于简昭玲关于其未履行合同是由于庄永未按合同约定支付首付款违约在先的抗辩不予采信。遂判决：一、简昭玲于判决生效后十日内协助庄永办理昆山市世茂东一号新城12号楼303室的房屋所有权、土地使用权过户手续并将上述房屋交付原告庄永。二、简昭玲于判决生效后十日内支付庄永违约金178000元。三、庄永于判决生效后十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行支付贷款本金394216.08元（以实际支付日尚欠数额为准）。四、庄永于判决生效后十日内支付简昭玲购房余款（总价89万元-已付房款3万元-支付银行贷款数额）。五、驳回庄永的其他诉讼请求。案件受理费12700元，保全费4970元，共计17670元，由简昭玲负担二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，庄永、简昭玲签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人的举证并结合双方在诉讼中的陈述内容可以认定，在双方合同签订后，庄永积极按照合同的约定履行了自己的相关义务，而简昭玲则未能按照合同的时间及时履行诸如提供房产证、土地证以及台湾人士办理房屋过户手续必须提供的户籍誊本等材料及配合中介办理贷款预审工作的合同义务。简昭玲迟延履行合同义务的行为是导致双方产生纠纷，继而导致合同无法正常履行的主要原因。庄永据此起诉要求简昭玲继续履行合同于法有据，应予支持。双方当事人在房屋买卖合同第四条的约定：“甲乙双方在签订合同后，未按约定时间过户，逾期两个月内，如甲方违约，退还乙方定金，另赔偿乙方三万元，如乙方违约，所附定金作为违约金，甲方不予退还，双方配合丙方办理终止手续。逾期超过两个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金”，其文意应理解为：在合同解除的情况下，违约方应按约定向守约方支付相应的违约金。鉴于庄永在诉讼中要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，故其同时要求简昭玲按总房款的20%支付违约金的请求，因与双方在合同中违约条款的约定不符，本院不予支持。原审判决不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初6040号民事判决第一、二、三项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初6040号民事判决第四、五项；三、驳回庄永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12700元,由简昭玲负担4970元，合计17670元，由庄永负担3534元、简昭玲负担14136元；二审案件受理费12700元，由庄永负担2540元、简昭玲负担10160元。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年三月二十一日书记员 杨颖颖