广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终813号上诉人（一审被告）：中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司，统一社会信用代码：91440400192531XXXX，住所地：珠海市吉大九洲大道1088号。法定代表人：张海涛，董事长。委托诉讼代理人:李信磊,男,汉族,1983年10月10日出生,住长春市南关区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张冬梅，北京云浦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司，统一社会信用代码：91440400725108XXXX，住所地：珠海市高栏港经济区南迳湾。法定代表人：王青运，董事长。委托诉讼代理人：徐佳，广东亚太时代律师事务所律师。上诉人中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司（以下简称“城建公司”）因与被上诉人珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司（以下简称“恒基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院于2016年12月8日作出的（2016）粤0402民初7113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人城建公司委托诉讼代理人李信磊、张冬梅，被上诉人恒基公司委托诉讼代理人徐佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人城建公司上诉请求：依法撤销（2016）粤0402民初7113号民事判决第一项，并依法改判为返还定金300万元；判决由被上诉人恒基公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《XX大厦认购协议书》【编号NO：0001-XXXX】（以下简称“协议书”）后，案外人第三人欲购买包括本案诉争房屋在内的XX大厦所有预售房屋，这是上诉人与被上诉人签订协议书时无法预见的情况。若上诉人继续将诉争房屋单独出售给被上诉人，则将无法实现案外人整体购买全部预售房屋的合同目的，上诉人也将因零散出售房屋产生巨大的时间、人力及金钱成本，造成极其严重的经济损失，继续履行与被上诉人之间的协议书对上诉人显示公平，因此双方未能签订商品房预售合同，属客观情况发生了重大变化。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房预售合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上诉人与被上诉人未签订商品房预售合同，是因为客观情况发生了双方订立认购协议书时无法预见的情况，并不可归责于上诉人，不应判决上诉人双倍返还定金。综上，原判决事实认定和适用法律错误。现上诉请求依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人恒基公司辩称：一、上诉人称未能与被上诉人签订商品房预售合同属客观情况发生了重大变化，与事实不符。一审法院认定无误。上诉人在2016年5月20日与被上诉人签订认购协议后，6月13日取得了认购房屋的预售许可证。认购协议约定上诉人取得预售许可证后十日内与被上诉人签订《珠海市商品房买卖合同》，但上诉人6月18日即将涉案商品房卖给案外人，同期签订预售合同并办理预售登记，这完全是上诉人无视与被上诉人签订的认购协议故意的违约行为。上诉人称如果将涉案房屋卖给被上诉人，无法实现整体卖给案外人的合同目的，事实上是与被上诉人的认购协议签订在先，上诉人明知与案外人签订商品房买卖合同的行为将造成与被上诉人签订的认购协议无法履行，但上诉人根本置被上诉人的利益不顾，见利忘义，而不是什么显失公平！上诉人把预谋的销售策略的改变造成的故意违约行为，称作无法预见的情况，属客观情况发生重大变化，与事实严重不符。一审法院认定上诉人行为构成违约，应依约承担违约责任，正确无误。二、上诉人的违约行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的情形，应适用定金的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”上诉人的行为属于上诉人一方的原因未能订立商品房买卖合同的情形。另外，认购协议也约定了上诉人不按协议约定与上诉人签署《珠海市商品房买卖合同》，应双倍返还定金。因此，一审法院判决上诉人双倍返还定金，适用法律正确。恒基公司向一审法院起诉请求：1.判令城建公司向恒基公司双倍返还定金计人民币600万元，并赔偿恒基公司损失，损失计算方式为双倍定金自2016年6月24日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算利息；2.判令城建公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年5月20日，恒基公司（乙方）、城建公司（甲方）签订十一份《XX大厦认购协议书》，约定恒基公司向城建公司认购城建公司开发的珠海市香洲区吉大九洲大道东XXXX号XX大厦XX层X号房屋，具体房价分别为6990317元、7486724元、6616785元、6537710元、4540576元、5678175元、5676433元、5443554元、5495989元、5375169元、6054925元，其中02号房定金30万元，其余房屋每套定金27万元。付款方式：乙方于甲方取得预售许可证后十日内签署《珠海市商品房买卖合同》，并在签署合同前确定好付款方式和完成购房款的支付。权责条款：1.甲方不按本协议约定与乙方签署《珠海市商品房买卖合同》的，甲方应双倍返还定金给乙方，如有其他已收款项一并无息退还给乙方。……其他约定：1.认购方在签署商品房买卖合同前可根据其意愿和实际情况指定下属单位或个人与出售方签署《商品房买卖合同》。2.认购方已知出售方预售证办理中。协议书还约定了其他相关内容。恒基公司于2016年5月20日通过银行转账支付给城建公司定金300万元。城建公司于同日向恒基公司出具11份《收据》，确认收到定金。2016年7月8日，恒基公司向城建公司发出《签约询证函》，内容为：我司于2016年5月20日与贵司签署了11份《XX大厦认购协议书》，认购珠海市香洲区吉大九洲大道东XX号XX大厦X层X号房屋，合计支付定金300万元。按照协议书约定，我司应在贵司取得预售许可证后十日内签署正式的《珠海市商品房买卖合同》，而我司至今尚未接获贵司关于签署合同的通知，特此询证贵司签约的时间及具体安排。恒基公司主张函件通过邮寄向城建公司送达，城建公司否认收到上述邮件。之后，恒基公司通过珠海市商品房预（销）售专网查询案涉部分房产已经另售他人，并办理预售登记。城建公司对于另售的事实认可，但认为是客观情况发生重大变化，未签订商品房预售合同不能归责于城建公司。上述房屋中1701-1703、1706-1711号房屋现已办理预售登记至前海人寿保险股份有限公司。2016年8月17日，恒基公司向城建公司发出《律师函》，认为城建公司已违约要求双倍返还定金。恒基公司主张函件通过邮寄送达城建公司，城建公司不认可收到邮件。本案审理过程中，一审法院依恒基公司申请依法查封上述1704、1705房，案外人前海人寿保险股份有限公司提出异议，要求解除上述两套房屋的查封，本案已另作审查。庭审过程中，恒基公司明确要求解除上述《认购协议书》。一审法院认为，双方签订的《XX大厦认购协议书》系双方真实意思表示，案涉房产现已取得预售许可，协议内容未违反法律法规强制性规定，应认定有效，对双方具有约束力。协议书约定“乙方于取得预售许可证后十日内签署《珠海市商品房买卖合同》”，城建公司确认在2016年6月13日左右取得预售许可证，但并未通知恒基公司签署合同，在恒基公司催促下亦未履行签订合同义务，且已明确将协议约定的房产另售他人，并部分办理预售登记，城建公司的行为已经构成违约，应向恒基公司依约承担违约责任。合同约定“甲方不按本协议约定与乙方签署《珠海市商品房买卖合同》的，甲方应双倍返还定金给乙方”，城建公司应依约双倍返还定金向恒基公司支付600万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。恒基公司要求双倍返还定金，又要求支付自2016年6月24日起的违约金，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，一审法院于2016年11月29日作出如下判决：一、中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司双倍返还定金人民币600万元。二、驳回珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司的其它诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。对一审查明的事实，经审理本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。城建公司与恒基公司就案涉房屋所签订的十一份《XX大厦认购协议书》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，案涉房屋现已取得预售许可，故上述认购协议书均应认定有效，双方当事人均应恪守。本案中城建公司在与恒基公司自愿签订上述认购协议书并收取恒基公司定金后，在约定的期限内未与恒基公司签订商品房预售合同，没有履行约定的合同义务，却将认购协议书中恒基公司约定认购的部分房产另售他人并办理了预售登记，明显有违诚实信用的合同履行原则。城建公司明知与案外人签订商品房买卖合同的行为将造成与恒基公司在先签订的认购协议无法履行，但城建公司为了凭借案外第三人购买包括本案诉争房屋在内的XX大厦全部预售房屋，而自己可以获得节省零售房屋的时间、人力及金钱成本的一己之利，置恒基公司的合同利益于不顾而故意违约，主观过错明显。本案并不存在显失公平的情形，也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的不可归责任于当事人双方的事由。城建公司的行为已经构成违约，应向恒基公司承担违约责任。同时，根据双方当事人的明确约定，若不按认购协议书的约定与恒基公司签署《珠海市商品房买卖合同》的，城建公司应双倍返还定金给恒基公司。因此，城建公司应依约双倍返还定金。原审法院判令城建公司支付600万元给恒基公司的处理结果正确，本院对此予以维持。综上所述，上诉人城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决确定的执行；诉讼保全费5000元，由珠海恒基达鑫国际化工仓储股份有限公司自行负担。二审案件受理费53800元，由上诉人中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年三月二十七日书记员 周 婷附：法律相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。