甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘01民终193号上诉人（原审原告）付玉楼。委托诉讼代理人：罗翔，甘肃中立源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州居正房地产有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：张爱文,该公司总经理。委托诉讼代理人：韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。上诉人付玉楼因与被上诉人兰州居正房地产有限公司（以下简称居正公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付玉楼委托诉讼代理人罗翔、被上诉人居正公司委托诉讼代理人韦理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付玉楼上诉请求：1.撤销一审判决，改判由居正公司协助办理产权转移登记；2.居正公司支付违约金244978元；3.诉讼费由居正公司负担。事实与理由：1.原审判决对付玉楼要求协助办理产权证的诉讼请求不予支持存在错误。根据《住宅房屋置换安置协议》第五条约定居正公司不履行办理产权证的行为属违约，一审判决以居正公司无法提交资料为由判决不予支持错误；2.原审判决对于已经约定的违约金数额大幅度降低于法无据；3.本案对付玉楼已经产生了重大影响；4.原审判决文书出现严重错误。居正公司辩称，因客观原因居正公司无法办理房屋产权证，居正公司已经按《住宅房屋置换安置协议》对付玉楼进行了安置，约定的50万元违约金适用于根本违约即不能交付房屋和不能全部履行合同的情形，不能办理产权证不适用于该50万元违约金，一审酌定支付5万元违约金公平合理，请求驳回上诉，维持原判。付玉楼向一审法院起诉请求：1.判令居正公司协助办理“雁滩家园”B区15号楼10层05室的产权转移登记；2.判令居正公司支付违约金244978元；3.诉讼费由居正公司承担。一审法院认定事实：2012年4月26日，付玉楼与居正公司签订《住宅房屋置换安置协议》1份。双方约定：乙方将位于雁滩工业城雁北二区11号楼3单元101室住宅房屋（建筑面积104.77平方米）交付甲方拆迁，甲方安置乙方由其开发建设的位于“雁滩家园”B区15号楼第10层05室住宅房屋一套，建筑面积101.69平方米，安置房为普通装修。甲方给乙方一次性补偿及奖励乙方152000元。甲方应于2012年4月26日向乙方交付安置房屋，并在安置房交付后18个月内协助乙方办理房屋所有权证。乙方于2016年6月30日前将被拆迁的房屋交付甲方。双方如若违约，违约方向对方支付违约金500000元，并赔偿直接经济损失。该合同成立后，双方依约履行了除办理产权登记的其他合同义务，因居正公司就“雁滩家园”开发建设的商品房至今尚未完善相关手续，致涉案安置房无法办理产权登记。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《住宅房屋置换安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。付玉楼已经履行了交付被拆迁房屋的义务；居正公司作为涉案房屋的开发商，其开发建设商品房的行为应受相关行政法规的约束，应依政府规划部门批准的规划设计方案进行开发建设。但由于在建设“雁滩家园”住宅小区时存在违法行为，进而使居正公司无法提交办证所需资料，无法协助办理涉案房屋产权证的行为对付玉楼构成违约，应承担相应的违约责任。付玉楼可在居正公司取得房屋权属登记必备资料后，再行主张自己的权利。对于付玉楼要求办理房屋所有权证的诉讼请求不予支持。合同法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方虽未明确约定居正公司逾期办理产权登记应否支付违约金的条款，但被告至今仍无法协助办理产权证的事实对付玉楼构成违约。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依此法律规定，居正公司至今无法办理涉案房屋产权证的行为构成违约，应赔偿相应的损失。鉴于付玉楼未取得涉案房屋产权证的后果并不影响其对房屋占有、使用、收益权利的行使，综合考虑居正公司违约事实的持续存在和迟延后仍未采取合法方式消除产权登记之障碍，截止目前尚无法履行办理涉案房屋权属登记的情形，参考房地产业就迟延办理产权证通常约定的违约金比例，酌情确定居正公司赔偿50,000元。付玉楼主张的违约金明显过高，且其计算的起始时间不应是合同订立之时，而应扣除双方约定的18个月，故对超出50000元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决：一、兰州居正房地产有限公司于判决书生效后十日内向付玉楼支付逾期办理产权证的违约金50000元。二、驳回付玉楼的其他诉讼请求。案件受理费4975元，付玉楼负担3725元，兰州居正房地产有限公司负担1050元（于本判决书生效后10日内给付原告付玉楼）。二审中，当事人没有提交新证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点问题是对居正公司违约后民事责任如何认定。双方当事人签订的《住宅房屋置换安置协议》系双方当事人真实意思表示，属有效协议，对缔约双方当事人产生法律效力。除办理房屋所有权证未履行外，其他协议内容均已履行完毕，协议第五条约定了居正公司在安置房交付使用后18月内，由付玉楼将办理权属登记所需要的资料提供居正公司并报产权登记机关备案办理房屋所有权证，期限届满后，居正公司未能履行协议约定义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。因办理产权登记转移手续需由不动产利害关系人向相关行政机关书面申请，由行政机关对房地产企业土地使用许可、建设规划许可、建筑工程许可等手续进行行政审查后方能进行，居正公司作为房地产开发企业，应当遵守法律、行政规章，诚信履约，积极履行法定义务满足办理房屋产权证的各项条件及时申请办理。对于办理房屋产权证权利人亦可通过行政途径予以救济，民事权利可通过诉讼行为由违约方承担违约责任方式对受损权利进行补偿。关于违约金数额。审查《住宅房屋置换安置协议》第七条违约责任的约定，双方即约定“若延期交房时支付滞纳金每日1000元”，又约定“如若违约，违约方向对方支付违约金50万元，并向对方赔偿直接经济损失。”通过对《住宅房屋置换协议》上下条款的分析、理解，违约金50万元应当为双方当事人对构成根本违约情形的约定，办理房屋产权证是居正公司履行全部义务事项之一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院酌定违约金50000元明显偏低，不足以弥补损失，二审基于上述司法解释及本案实际情况予以调整。另，一审判决对付玉楼性别、居正公司负担的案件受理费数额存在笔误，二审予以纠正。综上所述，付玉楼的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初6213号民事判决；二、兰州居正房地产有限公司支付付玉楼违约金125000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回付玉楼的其他上诉请求。一审案件受理费4975元，付玉楼负担3725元，居正公司负担1250元；二审案件受理费3725元，付玉楼负担930元，居正公司负担2795元。本判决为终审判决。审 判 长  徐二虎代理审判员  张 茜代理审判员  王晶琦二〇一七年三月十七日书 记 员  吉晓玲