四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初121号原告（反诉被告）：秦建波，男，1959年10月26日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：张兴志（系秦建波的姐夫），男，1954年12月2日出生，住四川省绵竹市。被告（反诉原告）：ＸＸ，男，1990年6月11日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：张静（系ＸＸ之妻），女，1990年7月1日出生,住四川省绵竹市。原告（反诉被告）秦建波与被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。ＸＸ于2017年2月16日提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案现已审理终结。秦建波向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案租赁合同，由ＸＸ返还租赁房屋；2.判令ＸＸ向其支付占用营业期间三个月（2016年10-12月）的租金1800元；3.本案诉讼费由ＸＸ承担。事实和理由：2014年1月3日，秦建波与ＸＸ签订房屋租赁合同，将其所有的位于绵竹市剑南镇瑞祥横路6号门面房一间出租予ＸＸ使用，合同截止时间为2019年12月，年租金从2015年1月起调整为7200元，即月租金600元。2016年8月，因涉案房屋被纳入市政棚户改造区域，秦建波于2016年8月与绵竹市棚改办签订了搬迁协议。此后，秦建波分别于2016年9月和10月两次书面通知ＸＸ不再出租房屋并要求解除租赁合同，对方均不予理会，不仅继续占用涉案房屋，也未缴纳2016年10-12月的房屋租金。被告的行为致使原告与棚改办签订的搬迁协议无法履行。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，秦建波放弃要求ＸＸ向其支付占用营业期间三个月的租金1800元的诉讼请求。ＸＸ辩称，其在收到民事诉状之前，没有收到过对方要求解除合同的通知。涉案租赁房屋要拆迁是事实，现在继续履行租赁合同也不可能，因此，ＸＸ同意解除合同。但ＸＸ认为，本案合同因房屋拆迁而解除，其本身并无过错，棚改发生在租赁合同有效期限内，作为物权法中规定的用益物权人，ＸＸ享有获得相关补偿的权利。对于租金，ＸＸ在收到法院传票一周后已经向对方支付了该三个月的租金，共计1800元。ＸＸ向本院提出反诉请求：1.判令秦建波向其支付停业综合补助费58，000元；2.判令秦建波向其支付装修补偿费5000元；3.判令秦建波向其支付搬迁补助费3000元；4.本案诉讼费由秦建波承担。事实和理由：双方于2014年1月3日签订房屋租赁合同，合同约定期限为2014年1月至2019年12月。合同签订后，ＸＸ如约缴纳租金，并对涉案租赁房屋进行装修，做经营使用。ＸＸ认为，装修损失是其直接损失，国家据实补偿，出租人无权从中截留；ＸＸ是房屋的实际经营者，拆迁发生在合同有效期限内，停业综合补助费、搬迁补助费，其应当在实际损失范围内获得补偿。涉案租赁房屋被通知搬迁后，ＸＸ积极配合准备搬迁，因秦建波不按照国家规定给付其应当得到的装修损失、停业综合补助、搬迁补助，致使其不能及时搬迁，责任在秦建波。ＸＸ为维护自身合法权益，遂提出反诉，请求法院判如所请。秦建波对ＸＸ的反诉辩称，双方的租赁合同是在ＸＸ知晓涉案租赁房屋即将拆迁的情况下于2016年3月补签的，且合同中没有约定提前解除合同时，提出解除的一方需要向另一方赔偿任何损失。同时政府棚改政策的各项补偿金额均系针对业主而言，与承租人无关。秦建波认为，ＸＸ提出的支付装修损失、停业综合补助、搬迁补助的反诉请求属无理要求，其不予承担。秦建波按合同的约定于2016年9月16日和10月5日，两次书面通知ＸＸ要求解除租赁合同。对此，ＸＸ置之不理，却继续占用涉案房屋，在得知秦建波起诉后，才交纳了2016年10-12月的租金。涉案租赁房屋是秦建波的合法私有财产，秦建波对房屋进行何种形式的处分均系秦建波的合法权益，秦建波与政府签订的处理该房屋的任何协议，都是秦建波合法权益的行使，与他人无关。针对ＸＸ的具体反诉请求，秦建波认为：1.对方主张的停产停业补助费是虚拟的数字，没有证据证明，不予认可；2.装修补偿费，合同中，双方未对装修进行约定，ＸＸ的装修行为未经过秦建波的允许，装修损失应当由ＸＸ自行承担。同时，秦建波要求ＸＸ将涉案租赁房屋恢复原状；3.搬迁补助费，合同没有约定，且这是政府对业主的补偿，与承租人无关，不予认可。ＸＸ围绕其反诉请求，提交了以下证据：1.营业执照复印件一份，拟证明ＸＸ是涉案租赁房屋的实际经营者，也是利害关系方，应当享有停产停业综合补偿58，000元，包括可预期利益和囤货损失；2.租赁合同复印件一份，拟证明ＸＸ租赁秦建波房屋，双方签订合同后，ＸＸ按约给付了租金，并于2014年初对房屋进行了装修；3.收条复印件一份，拟证明秦建波收取了2016年10-12月的租金1800元；4.绵竹市网上市长信箱向张小辉的回信网络截图复印件一份，证明政府已经认可了承租人对拆迁享有停产停业损失、搬迁奖励等补偿的权利，要求承租人与业主进行友好协商。秦建波质证意见：营业执照是2016年7月办理的，是真实的，但不能达到ＸＸ的证明目的。对租赁合同真实性予以认可，但合同是在2016年3月补签的。收条的真实性予以认可，收款时间是2017年1月20日，是在ＸＸ收到法院传票后补交的租金。市长信箱回复是复印件，真实性无法核实，对其关联性亦不予认可，棚改政策是政府文件规定的。秦建波为支持其反诉辩解，提交了以下证据：1.国有土地使用权证、房屋所有权证各一份，拟证明涉案房屋属于其所有；2.租赁合同原件一份，拟证明双方约定若一方不再承租或不再出租的，可提前一个月向对方提出，没有约定提出解除合同的一方需要作出补偿；3.书面通知原件两份，拟证明秦建波于2016年9月16日、10月5日两次书面通知ＸＸ解除合同；4.安置补偿协议书复印件一份，拟证明所有补偿均是针对房屋业主的补偿，与承租人无任何关联；5.公告原件两份，拟证明代家巷片区改造决定是经过市政府批准实施的，涉案房屋面临拆迁。ＸＸ质证意见：租赁合同不是补签的，2014年租赁的时候即已签订。其没有收到过对方要求解除合同的通知。对涉案租赁房屋面临政府拆迁的事实予以认可。对房屋所有权证及国有土地使用权证予以认可，但与本案无关。安置补偿协议书是秦建波与棚改办签订的，与其无关。为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据：1.绵竹市人民政府向绵竹市金申投资有限公司出具的授权委托书一份，授权绵竹市金申投资有限公司实施绵竹市危旧房棚户区改造项目有关的全部事宜；2.绵竹市金申投资有限公司发布的《关于代家巷片区棚户区改造安置与补偿方案》及秦建波与绵竹市金申投资有限公司签订的《绵竹市棚户区改造安置补偿协议书》各一份，证实秦建波与绵竹市金申投资有限公司就涉案租赁房屋棚改拆迁达成的相关补偿方式、项目、标准等内容。秦建波与ＸＸ对本院依职权调取的上述证据均无异议，并坚持各自的有关举证、质证意见。本院对全案证据作如下认定：ＸＸ提交的证据真实、合法，能够证明案件相关事实，本院予以采信。秦建波提交的证据1、2、4、5客观真实、合法有效，能够证明案件相关事实，本院予以采信。秦建波提交的证据3，因无证据显示ＸＸ收到了有关书面通知，故本院对该组证据不予采信。对本院依职权调取的两组证据，双方当事人均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月3日，秦建波（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《租赁合同》，约定秦建波将其所有的绵竹市瑞祥横路6号门面房出租予ＸＸ经营使用，租赁期限自2014年1月起至2019年12月止，自2015年1月起的月租金为600元。合同第三条约定：“乙方必须按时交付租金，若乙方不再租用或中途停租均应提前一个月通知甲方；甲方不出租，也应提前一个月通知乙方。”合同未就装饰装修及合同解除后的损失赔偿作出相应约定。2017年1月20日，秦建波向ＸＸ出具收条：“今收到ＸＸ交来2016年10-12月三个月房屋租赁费1800.00元”。2014年5月5日，绵竹市人民政府授权绵竹市金申投资有限公司“实施绵竹市危旧房棚户区改造项目有关的全部事宜”。2016年1月25日，绵竹市金申投资有限公司发布《关于代家巷片区棚户区改造安置与补偿方案》，该方案对业主的补偿范围、补偿标准、提前签约及搬迁奖励和补助、房屋价值的评估等作出明确规定。因涉案门面房位于棚改拆迁区域，秦建波于2016年5月19日与绵竹市金申投资有限公司签订《绵竹市棚户区改造安置补偿协议书》（该协议已经发生法律效力），约定对涉案租赁房屋采取货币补偿的方式进行安置补偿，该补偿协议还对相关补偿项目及标准进行了约定。其中，双方约定的室内装饰装修补偿2431元，搬迁补偿1000元，停产停业损失补偿（6个月）9，451.73元。2016年8月8日，绵竹市危旧房棚户区改造协调工作领导小组办公室发布《关于代家巷片区棚户区改造决定的公告》，决定涉案房屋所处代家巷区域进行棚户区改造。另查明，ＸＸ租赁涉案房屋后进行了装饰装修，并以涉案租赁房屋为经营场所办理了营业执照：“名称：绵竹市剑南镇鹦鹉之家鸟类经营部，类型：个体工商户，经营场所：绵竹市剑南镇瑞祥横路6号，经营者：ＸＸ，组成形式：个人经营，注册日期：2014年2月14日，经营范围：销售鸟类、饲料、鸟笼”。本院认为，秦建波与ＸＸ之间的房屋租赁关系合法有效，依法应当受到法律保护。本案中，双方当事人在第二次庭审中（2017年2月23日）一致同意解除涉案租赁合同，本院予以确认。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，本案租赁合同解除后，ＸＸ负有返还涉案租赁房屋之义务，故本院对原告的相应诉讼请求予以支持。因涉案合同不能继续履行的客观原因系面临棚改拆迁的事实，秦建波要求ＸＸ将涉案租赁房屋恢复原状实无必要，本院对其相应反诉抗辩不予采纳。本案的主要争议焦点在于租赁合同解除后，应否支持承租人ＸＸ的损失赔偿请求。本院认为，租赁合同提前解除的原因在于租赁标的将予以拆除，这非承租人之过错，因此，ＸＸ有权要求秦建波对其因合同提前解除而造成的相关损失予以补偿。本案中，ＸＸ主张了三项损失，即停业综合补助费、装修补偿费及搬迁补助费。首先，ＸＸ主张停业综合补助费58，000元，但其在庭审中仅提供了一份营业执照以证实其损失，其所举证据显然不足以达到其证明目的（既不能确定该项损失几何，也不能确定损失是否与合同解除相关）。本案中，棚改拆迁发生在租赁合同履行期间，ＸＸ已经以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营两年有余，合同的解除必将对其经营造成一定损失，本院认为，ＸＸ的该项损失可由秦建波在安置补偿协议确定的停产停业损失范围内给予相应补偿。结合合同未履行期限、安置补偿协议中的补偿标准及承租人的经营状况等因素，本院认为，可按6个月的期限对ＸＸ进行补偿。一般认为，停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿（这里不仅包含承租人的经营损失，也包含有出租人的经营损失）。因此，安置补偿协议中确定的停产停业损失应剔除出租人租金部分，即ＸＸ的该项损失为9，451.73-600×6=5，851.73元。其次，ＸＸ主张装修补偿费5000元，但未提交证据予以证实。秦建波则认为ＸＸ对租赁房屋进行装饰装修没有经过其同意，ＸＸ的该项损失与其无关，其不予赔偿。对于出租人对承租人的装饰装修行为未提出异议的，如何认定？本院认为，本案中秦建波虽在庭审中表示没有同意ＸＸ对租赁房屋进行装饰装修，但在ＸＸ于2014年租赁房屋后即对房屋进行装饰装修用于营业至本案涉诉长达三年的时间内，秦建波对ＸＸ的装饰装修行为不仅未提出任何异议，还按合同约定接受ＸＸ交付的租金，可视为秦建波同意ＸＸ的装饰装修行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，涉案租赁房屋因棚改拆迁致使租赁合同无法继续履行而解除，双方对合同的解除均无过错或违约，就剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由秦建波和ＸＸ公平分担。鉴于原告未提供证据证明其装饰装修残值损失大小，本案中可将出租人与棚改拆迁人在安置补偿协议中约定的房屋装饰装修补偿价款2431元，按公平分担的原则，由出租人半额补偿予承租人。故本院将ＸＸ的该项损失确定为2431÷2=1，215.50元，对超出部分不予支持。最后，ＸＸ主张的搬迁补助费为3000元。本院认为，涉案租赁房屋因棚改拆迁而提前解除，本案所涉搬迁补助费1000元可补偿予负担实际搬家义务的承租人ＸＸ，对ＸＸ主张超出的部分搬迁补助费用，本院不予支持。综上所述，ＸＸ因涉案房屋棚改拆迁导致合同解除应当获得的停产停业损失补偿为5，851.73元、装饰装修残值补偿为1，215.50元、搬迁补助费为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告秦建波与被告ＸＸ签订的《租赁合同》于2017年2月23日解除。被告ＸＸ于本判决生效之日起三日内向原告秦建波返还涉案租赁房屋；反诉被告秦建波向反诉原告ＸＸ支付停产停业损失补偿5，851.73元、装饰装修残值补偿1，215.50元、搬迁补助费1000元，共计8，067.23元。此款，限于本判决生效之日起十五日内支付；三、驳回反诉原告ＸＸ的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由秦建波和ＸＸ各负担25元。反诉案件受理费725元，由秦建波负担90元，ＸＸ负担635元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一七年三月三十日法官助理 叶莉君书 记 员 吴丽华