湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终243号上诉人（原审原告）：王琨，男，1972年8月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：贺利华，女，1973年10月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：贺利华，女，1973年10月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：绿地地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路292号社区服务大楼7楼7048室。法定代表人谷煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李攀峰，男，1987年6月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区，该公司员工。上诉人王琨、贺利华因与被上诉人绿地地产集团长沙置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王琨、贺利华的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方的《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定明确了被上诉人为上诉人办好土地使用权证的时间节点为房产证办妥之日至该日期之后的180日内。故一审法院认定被上诉人的土地土地使用权证办证期为交房后的540日内错误。二、双方约定的是办妥权证，一审法院认定被上诉人将办理权证的材料送达行政部门的入窗时间视为其履行了合同义务错误，应以国有土地使用权证中的宗地图制作日期2015年6月2日作为办妥权证之日。三、双方合同关于违约责任的程度的约定为“依违约情况约定违约金”，故应排除合同法司法解释二第29条关于“损失赔偿额”之规定。而且本案约定的违约金为每日万分之一，远低于银行同期同类贷款利率，并不存在一审法院所认定的违约金过高的情形，被上诉人也没有举证证明违约金过分高于损失的事实。被上诉人绿地公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚。绿地公司在约定期限内提前为业主办好房屋所有权证不能加重绿地公司为业主提前办理国土证的义务，国有土地使用权证办证节点在业主收房后540天之内。2、一审法院适用法律正确。依据相关法律及公平原则，违约金约定过分高于业主实际损失时，一审法院酌情减少违约金并无不当。违约责任的设定只是补偿损失，且上诉人对于违约造成的损失具有更强的证明能力，举证责任应在上诉方。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。王琨、贺利华一审的诉讼请求：（一）绿地公司赔偿因延迟交付土地使用权证给王琨、贺利华的违约金19304.2元；（二）由绿地公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2011年11月30日，王琨、贺利华与绿地公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD110216805)及附件，合同约定王琨、贺利华购买绿地公司开发建设的位于长沙市××路××绿地时代广场××单元××房；房屋总价款为954050元，交房时间为2013年9月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，王琨、贺利华向绿地公司实际支付了购房款950948元，并缴纳了契税、维修资金。绿地公司按照合同约定向王琨、贺利华交付了涉案房屋。2014年5月15日，绿地公司为王琨、贺利华办妥了所购房屋的产权证，于2015年5月8日将办理土地使用权证所需资料交至长沙市国土资源局，2015年5月18日，长沙市国土资源局对王琨、贺利华所购房屋的土地使用权进行了登记。土地使用权证上注明的宗地图制作日期为2015年6月2日。一审法院认为，王琨、贺利华与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，王琨、贺利华全额支付了购房款并办理了收房手续。根据合同约定，绿地公司应在收房后540日内（2015年3月24日前）为王琨、贺利华办理国有土地使用权证，现绿地公司实际于2015年5月8日将办理国有土地使用权证所需材料交至长沙市国土资源局，于2015年5月18日完成了国有土地使用权的登记，故应从2015年3月25日起承担逾期办理国土证的违约责任。考虑到绿地公司办理相关权证的主要义务是将办证所需材料交至办证机关，具体办理权证的时间不由绿地公司控制，故违约金应当计算至办证材料入窗之日（2015年5月8日）止。王琨、贺利华提出，绿地公司应在办妥房屋产权证之日（2014年5月15日）起180日内（2014年11月11日前）为王琨、贺利华办妥国有土地使用权证，一审法院认为，《长沙市商品房买卖合同》第十九条实际为房屋出卖人办理房屋产权证及国有土地使用权证的概括约定，如因绿地公司提前办理房屋所有权证而导致加重其违约责任的后果，将与公平原则相悖，故绿地公司逾期办理土地使用权证的时间应认定为44天（2015年3月25日至2015年5月8日）。关于违约金的具体金额，因绿地公司仅逾期办理国有土地使用权证，一审法院综合考虑绿地公司的过错程度以及给王琨、贺利华造成实际损失大小，酌情确定绿地公司向王琨、贺利华支付的违约金数额为2092元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限绿地公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付王琨、贺利华逾期办理国有土地使用权证的违约金2092元；二、驳回王琨、贺利华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取141.5元，由绿地公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，王琨、贺利华与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同第十九条“出卖人应在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”之约定，绿地公司应在2014年5月19日办妥房屋所有权证后的180日内，即2014年11月14日前为王琨、贺利华办好土地使用权证，逾期未办好土地使用权证的，绿地公司应承担相应的违约责任。而绿地公司完成合同约定的“办好土地使用权证”义务的时间应为长沙市国土资源局对涉案房屋的土地使用权进行登记的时间，即2015年5月18日，故绿地公司应向王琨、贺利华支付2014年11月15日至2015年5月17日的逾期办理国有土地使用权证违约金。其次，关于绿地公司应向王琨、贺利华支付的逾期办理土地使用权证的违约金数额。虽然合同第十九条约定绿地公司逾期办妥房屋登记的，应按日向王琨、贺利华支付已付房款万分之一的违约金，但绿地公司已提前完成了初始登记并为王琨、贺利华办妥了房屋所有权证，其逾期办理土地使用权证给王琨、贺利华造成的影响相对较小，且王琨、贺利华未提供证据证明绿地公司逾期办理土地使用权给其造成的实际损失数额，故一审法院基于绿地公司的逾期办理土地使用权证可能给王琨、贺利华造成的损失，综合考虑合同的履行情况、绿地公司的过错程度等因素，酌情确定绿地公司应向王琨、贺利华支付违约金2092元，较为公平合理，应予以维持。综上所述，上诉人王琨、贺利华的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费283元，由上诉人王琨、贺利华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  Ｘ Ｘ代理审判员  金新贵二〇一七年三月十五日书 记 员  刘 璇