福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0503民初6532号原告：洪东森，男，1976年9月29日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告：武军，男，1975年8月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖东区。原告洪东森与被告武军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘剑楠到庭参加诉讼，被告武军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪东森向本院提出诉讼请求：判令武军支付拖欠洪东森的自2016年3月2日起至2016年9月1日止的租金共计301746元。事实和理由：2013年7月1日，洪东森与郭杰清、郭敬清签署《房屋租赁合同》，租赁“泉州浦西万达广场”室外步行街S212号、S213号、S214号的房屋，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止；该合同约定洪东森在租赁期限内可以转租。2015年4月1日，洪东森与武军签署《商铺租赁合同》，武军承租上述S212号、S213号、S214号第二层一楼商铺，作为商业用途使用。租用期限为5年，从2015年4月2日至2020年6月1日止。租金第一年（2015年4月2日至2016年6月1日）月租金为50291元；第二年（2016年6月2日至2017年6月1日）月租金为50291元。租金交付方式为按季度交付，时间为12月1日、3月1日、6月1日、9月1日。第一次租金交付时间为2013年8月31日前。双方约定，如发生争议由租赁合同履行地即租赁物所在地法院管辖。洪东森与武军之间的房屋租赁合同合法有效，双方均不是法院强制执行的对象，武军在合同有效期内不能依据法院的《协助执行通知书》将租金交付给第三方，且该《协助执行通知书》内容属法院执行错误，武军应将尚欠的租金支付给洪东森。武军未作答辩，但其在本院调查过程中陈述，其是通过万达招商部获知店面招租信息，后与商铺产权人郭杰清洽谈租赁事宜，后因郭杰清称与洪东森有债务纠纷，就由洪东森介入签订了三方合同，即本案的《商铺租赁合同》。2016年3月份前，其均是按照合同的约定将租金支付至林列克的账户，2016年3月18日收到丰泽法院协助执行的通知书，要求其停止向洪东森支付租金，故2016年3月份起的租金统一交至法院处理，诉争店面经法院拍卖后，其自2016年6月份起的租金均支付给了新的产权人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案主要事实作如下认定：洪东森与郭杰清于2013年7月分别签订《房屋租赁合同》，洪东森向郭杰清承租泉州浦西万达广场室外步行街S212至S214号的店面，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止，合同第六条约定，洪东森可以在租赁期限内转租。洪东森与武军于2015年4月1日签订了《商铺租赁合同》一份，合同抬头列明产权所有人郭杰清，郭杰清在合同落款的甲方处签名，合同载明，武军承租址于泉州市丰泽区宝洲路泉州浦西万达广场室外步行街S212、S213号一层、S214号二层店面；租赁期限自2015年4月2日起至2020年6月1日止；武军承租上述店面经营餐饮业。合同签订后，武军依约支付了一个季度的押金150873元，庭审过程中，洪东森自认该笔押金尚在其处。诉争店面S212、S213产权登记时间为2012年8月31日，S214产权登记时间为2012年8月8日，登记所有权人均为案外人郭杰清，上述店面均于2012年10月15日办理了抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称“中信泉州分行”）。另查明，2015年4月1日，本院受理中信泉州分行与郭杰清、林昕等金融借款合同纠纷共三案，本院作出的（2015）丰民初字第2154、2155、2156号民事判决书已发生法律效力并进入执行程序，本院依法执行抵押于中信泉州分行的郭杰清、林昕址在丰泽区浦西万达广场商业综合楼4号5幢S212-S214店面等房产，执行过程中，洪东森向本院提出执行异议，认为其为诉争店面的承租人，租期尚未届满，应当停止对诉争店面的强制执行措施，本院作出（2016）闽0503执异10号执行裁定书，裁定驳回洪东森的异议，并于2016年5月6日送达洪东森。2016年3月18日，本院依法向武军送达协助执行通知书，要求武军协助办理包括自2016年3月起停止向业主缴交租金等事项。2016年6月，案外人柯孙疆通过法院拍卖程序取得S212、S213店面的所有权，案外人龚万娜通过法院拍卖程序取得S214店面的所有权，新产权人与上述店面的所有租户及中信泉州分行签订了移交万达金街店面情况确认书，确认书中载明，因租户支付的押金已无法退还，经协商，中信银行泉州分行同意将法院冻结提取各店面至2016年6月30日止未付的租金款项扣除押金额若有余款归银行所有，若不足的部分则由买受人承担。2016年6月27日起，武军向案外人柯孙疆、龚万娜支付店面租金的义务。本院认为，首先，洪东森与郭杰清签订的《房屋租赁合同》及洪东森与武军签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，但洪东森根据其与郭杰清之间的租赁合同关系提起的执行异议经本院审查认定不能成立，予以驳回，洪东森未在法定的期限内提起诉讼，其对诉争店面不享有足以排除强制执行之权利，武军根据本院执行程序的要求停止支付自2016年3月1日起的租金并无不妥，洪东森请求武军支付2016年3月1日起的租金缺乏事实依据；其次，洪东森与郭杰清签订租赁合同的时间晚于抵押权设立时间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，中信泉州分行因郭杰清不履行到期债务而向本院申请实现约定的抵押权，诉争店面已经本院执行程序于2016年6月份产生新的产权人，则基于原产权人的处分行为而成立的租赁合同及转租合同均对新产权人不具有约束力，武军与新产权人就诉争店面重新建立租赁合同关系，并自2016年6月27日起对新产权人履行支付租金的责任，合理合法。综上，洪东森请求武军支付自2016年3月2日起至2016年9月1日止的租金于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告洪东森的诉讼请求。案件受理费5826元，减半收取计2913元，由洪东森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  林娟美二〇一七年三月十日书 记 员  倪淑玲附：主要法律条文《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。