陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终138号上诉人（原审原告）：张强，男，1980年2月7日出生，汉族，陕西省佳县村民，现住西安市。委托代理人：李芳清，女，1955年1月15日出生，汉族，现住西安市。被上诉人（原审被告）：西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市凤城二路**号云天大厦**层。法定代表人郑青海，系该公司董事长。委托代理人：李华，陕西信邦律师事务所律师。委托代理人：李仁田，陕西信邦律师事务所律师。上诉人张强与被上诉人西安海荣房地产集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第09422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张强及其委托代理人李芳清，被上诉人西安海荣房地产集团有限公司的委托代理人李华、李仁田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张强上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第09422号民事判决。2、确认上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》已解除。3、判决被上诉人退还购房款308720.5元，三倍赔偿926161.5元，违约金3087元，利息损失60000元，合计1297969元。4、判决被上诉人协助办理解除银行按揭贷款合同并承担解除损失。5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未提交具备交房法定条件的证据，不具备交房法定条件，无法收房入住。被上诉人“五家联检”约定有违法定条件，系无效条款。地块编号JK3-31-18商品房预售许可证系伪造。2、上诉人拥有合同解除权。法定解除期应从2015年7月被上诉人明确拒绝起算，未过诉讼时效。被上诉人收悉解除合同通知三个月内未提出异议，合同应当解除。西安海荣房地产集团有限公司答辩称，1、被上诉人交付的房屋符合约定条件，具备交付条件。2、被上诉人履行了合同约定的通知交房义务，交房程序合法。3、上诉人未在约定期间内行使解除权，解除权已消灭。4、本案已超过诉讼时效。张强向一审法院请求依法确认双方之间的《商品房买卖合同》已解除；被上诉人立即退还张强购房款308720．5元，承担违约金3087元，并承担张强利息损失约6万元(按银行同期利率暂算至2015年12月8日)，以上合计371807．5元；诉讼费由被上诉人承担。一审法院经审理查明，2011年6月9日，张强与西安海荣房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》(合同登记号为Yl1045179)，购买西安海荣房地产集团有限公司开发建设的海荣·御城6幢2单元11层21105号房屋，房屋面积为92．28平方米，房屋总价款为人民币631175元。《商品房买卖合同》第八条约定，西安海荣房地产集团有限公司应当在2013年6月18日前，将符合合同第八条第五项即该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付张强使用。合同第十五条约定，西安海荣房地产集团有限公司应当在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需要由西安海荣房地产集团有限公司提供的资料报产权登记机关登记备案。如因西安海荣房地产集团有限公司的责任，张强不能在规定时间内取得房地产权属证书的，张强退房的，西安海荣房地产集团有限公司在张强提出退房要求之日起30日内退还房款并赔偿已付房款2％的损失。合同附件七第五条第3项约定，若出现了法定或者双方约定的张强可以解除合同的事由，而西安海荣房地产集团有限公司自发生该事由之日起15日内未收到张强解除合同的书面通知，则视为张强放弃《商品房买卖合同》的解除权，双方继续按照《商品房买卖合同》及附件的约定履行各自义务。合同签订后，张强分别于2011年4月11日以及2011年5月27日缴纳购房款1万-4-元以及181175元，共计191175元，归还银行贷款117545．5元，共计付款308720.5元。西安海荣房地产集团有限公司于2012年11月29日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。西安海荣房地产集团有限公司于2013年6月18日在三秦都市报C31版发布交房公告通知业主办理接房手续。张强于2015年8月24日向西安海荣房地产集团有限公司发出解除合同通知函。庭审中，张强向法庭提交五组证据。证据一，商品房买卖合同复印件一份，证明张强，西安海荣房地产集团有限公司于2011年6月9日签订《商品房买卖合同》一份，合同登记号为Y11045179，由张强购买西安海荣房地产集团有限公司开发的海璟台北湾(海荣·御城)6幢2单元11层21105号商品房一套，套内建筑面积92．28平方米，总价为631175元。合同约定于2013年6月18日前交房。证据二，收款收据两份、银行还款证明一组，证明张强分别于2011年4月11日和2O11年5月27日缴纳购房款1万元和181175元，共计支付首付款191175元。归还银行贷款117545．5元，共计付款308720．5元。证据三，《解除合同通知函》、快递回单及快递结果查询单各一份，证明张强于2015年8月24日向西安海荣房地产集团有限公司书面发出《解除合同通知函》，西安海荣房地产集团有限公司于当日签收。证据四，录音一份，证明张强，西安海荣房地产-5-集团有限公司双方就迟延交房进行商谈，西安海荣房地产集团有限公司承诺收房所需要的材料能够齐备，后到2015年7月27日，西安海荣房地产集团有限公司明确拒绝商谈，要求通过法律途径解决。证据五，全一快递的快递单一份，证明张强已于2015年8月24日向西安海荣房地产集团有限公司发出解除合同的通知函，西安海荣房地产集团有限公司于当日收悉。西安海荣房地产集团有限公司对于张强提交的证据一认可，证据二真实性认可，证明目的不认可。对于张强提交的证据三、四、五真实性以及证明目的均不认可。西安海荣房地产集团有限公司向法庭提交三组证据，证据一《商品房买卖合同》，证明目的：1．《商品房买卖合同》系张强、西安海荣房地产集团有限公司在平等、自愿并协商一致的基础上签订，故该合同及附件内容应为真实、合法、有效，双方均应严格遵守履行；2．证明西安海荣房地产集团有限公司已按合同约定交付房屋，且交付的房屋达到合同约定的交付条件，张强无权以房屋未达到交付条件为由解除合同，西安海荣房地产集团有限公司不承担任何违约赔偿责任；3．张强即便享有合同解除权，但未在双方约定的解除期限内主张解除《商品房买卖合同》，其享有的解除权因自身原因未能行使而消灭，张强不得再行主张；证据二《竣工验收备案表》，证明张强已于2012年11月29日通过五方验收，证明目的是西安海荣房地产集团有限公司提供的房屋已经具备了合同约定的交付条件，张强无权以此为由主张解除合同。证据三交房公告，证明西安海荣房地产集团有限公司按合同约定的通知方式通知张强收房，因张强自身原因未能及时收房所产生的责任全部由张强承担，自通知之日起，视为张强已经收房，西安海荣房地产集团有限公司不承担迟延交房的违约责任。张强对于西安海荣房地产集团有限公司提交的证据一、三真实性认可，证明目的不予认可，对于西安海荣房地产集团有限公司提交的证据二真实性以及证明目的均不认可。双方各持己见，致调解未果。一审法院认为，法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，合同附件七第五条第3项约定的合同解除权行使期限为15日，西安海荣房地产集团有限公司于2013年6月18日发布交房公告，张强发出解除合同通知函时间为2015年8月24日，已超出合同约定的合同解除权行使期限。另针对张强在庭审中又主张根据合同第十五条约定，房屋交付使用后73O日内原告未能取得房地产权属证书为由的退房主张，因张强至今并未收房，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告张强的诉讼请求。案件受理费6877元，(原告已预交)，现由原告负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。另查明，在韩音诉西安海荣房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院作出（2016）陕01民终3894号民事判决认为：该合同附件七第五条第三款的约定：若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《商品房买卖合同》的解除权，双方继续按照《商品房买卖合同》及附件的约定履行各自义务。海荣房地产集团有限公司无法证明其已提醒韩音注意该条款约定内容，故原审法院认定该条款无效正确。本院认为，张强与西安海荣房地产集团有限公司于2011年6月9日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同的附件七第五条第三款亦属格式条款，被生效判决认定为无效条款外，其他内容没有违反国家法律法规的内容，为合法有效。按照双方合同约定，西安海荣房地产集团有限公司于2013年6月18日前交房，西安海荣房地产集团有限公司于2013年6月18日在三秦都市报C31版发布交房公告通知业主办理接房手续，视为西安海荣房地产集团有限公司履行了交房通知义务，如张强认为西安海荣房地产集团有限公司交付的房屋不符合合同约定，-8-其可依合同约定或法律规定行使解除权。因该合同附件七第五条第3项已被本院生效的法律文书认为是无效条款，张强行使解除权的期限可依法行使。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日其一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。张强于2015年8月26日才向西安海荣房地产集团有限公司发出解除合同通知函，其行使解除权的时间已超过交房公告一年，故其该解除合同通知并不产生解除合同的效力，一审未对该解除函予以确认并无不妥，其要求西安海荣房地产集团有限公司退还其购房款并承担违约金利息共计371807.5的诉讼请求不能成立。关于张强上诉要求西安海荣房地产集团有限公司三倍赔偿926161.5元的请求，已超出其一审起诉请求，故二审不予涉及。综上，原审判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6877元（张强已预交），由张强承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年三月二十四日书 记 员  崔诚浩