浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二二终字第241号上诉人（原审被告）：邵建定。委托代理人：钟杰，浙江灵桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波莎丽服饰有限公司。法定代表人：屠恒毅。委托代理人：何朝晖，浙江立业律师事务所律师。委托代理人：毕秀娟，北京大成（宁波）律师事务所律师。原审被告：宁波淖洋服饰有限公司。法定代表人：姜德华。上诉人邵建定因与被上诉人宁波莎丽服饰有限公司、原审被告宁波淖洋服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年1月23日作出的（2014）甬鄞东民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原告宁波莎丽服饰有限公司与被告邵建定于2012年2月1日签订《厂房及设备租赁合同》一份，原告将其位于宁波市鄞州区东吴镇北村的部分厂房出租给被告邵建定，双方约定租赁期限自2012年2月1日起至2016年3月1日止，每年的租金为430000元，一年支付一次，每年的租金应在当年的租赁年度届满前一个月内交纳，即应在每年的2月1日前交纳下一年度的租金。被告邵建定承租厂房后，实际由被告宁波淖洋服饰有限公司开展生产经营活动。原告以两被告逾期仍未交纳2014年度的租金为由，于2014年2月17日发函给被告邵建定进行催讨，后再次于2014年3月6日发函给被告邵建定、宁波淖���服饰有限公司进行了催讨。2014年3月14日，原告发函给两被告，通知解除双方签订的《厂房及设备租赁合同》，并要求两被告立即从承租的厂房中腾退、结算租金及赔偿经济损失107500元。该通知书被告邵建定已于2014年3月16日签收。另查明，承租期间，因未能按期交纳电费、水费，致使原告厂房被供电、供水公司采取停电、停水措施。2013年12月26日，被告宁波淖洋服饰有限公司发函给原告，承认未按时将当月的电费支付给原告。原告曾因合同纠纷拖欠他人货款，目前本院已依法立案执行〔执行案号为（2014）甬鄞执民字1780号〕，本院已于2014年6月4日通知被告邵建定，要求其协助提取原告可得的房屋租金，但至今被告邵建定未将拖欠的租金支付原告或汇入法院账户。庭审中，原告认可被告已经交纳2013年9至11月份及2014年3月份的电费。原审原告宁波莎丽服饰有限公司于2014年8月5日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告邵建定腾退承租的厂房、返还设备；2.支付租金286666元（暂从2014年2月1日计算至2014年10月1日），并继续按照每月35833元的标准计算至实际腾退之日止的租金损失；3.支付违约金107500元；4.支付拖欠的电费58849元；5.原审被告宁波淖洋服饰有限公司对上述义务承担连带清偿责任；6.案件诉讼费由两原审被告负担。审理中，原审原告将上述第1项诉讼请求变更为要求原审被告邵建定腾退承租的厂房，将上述第4项诉讼请求的金额变更为50993.9元，并撤回第6项诉讼请求。原审法院认为：原告宁波莎丽服饰有限公司与被告邵建定间签订的《厂房及设备租赁合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应为合法有效，双方均应根据合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。及时按约支付租金是承租方的主要合同义务，根据双方签订的合同，被告邵建定理应在2014年2月1日前支付2014年的租金430000元，原告在被告邵建定逾期未支付租金的情况下，两次发函进行催告履行，但被告仍未在合理期限内履行，为此原告要求解除双方签订的《厂房及设备租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认双方合同已于被告邵建定收到通知的2014年3月16日解除。合同解除后，被告邵建定应及时腾退租赁的厂房、支付拖欠的租金，但其至今仍未履行上述义务，为此原告有权要求被告支付拖欠的租金。现原告主张被告邵建定立即从承租的厂房中腾退并以每月35833元（年租金430000元÷12个月）的标准自2014年2月1���起计算至实际腾退完毕之日止的租金，因双方签订的合同已于2014年3月16日解除，被告邵建定应及时腾退并支付自2014年3月2日至2014年3月16日期间的房屋租金17670元（年租金430000元÷365天×15天）及房屋占有使用费233244元（参照合同标准，按照日租金1178元计算，自2014年3月17日起暂计算至2014年9月30日，共198天），并继续支付自2014年10月1日起至实际腾退完毕之日止按照每天1178元标准计算的房屋占有使用费。原告的诉讼主张计算和表述有误，本院予以调整。虽基于合同相对性规则，被告宁波淖洋服饰有限公司并非合同当事人，但作为实际使用人亦应承担腾退义务，对被告邵建定、宁波淖洋服饰有限公司间权利、义务关系彼此可另行理直。因承租人违约致使合同解除，考虑到再行出租房屋尚需一定时间，出租人的损失客观存在，双方在合同中虽约定违约金为1500000元，因过分高于造成的损失，原告将违约金金额主动调整为三个月的租金损失为107500元（年租金430000元÷12个月×3个月），客观合理，于法有据，本院予以支持。原告主张被告邵建定支付拖欠的电费合计50993.9元，未提交充分证据证明，且被告邵建定予以否认，故原告应承担举证不利的法律后果，该项主张不予采信。原告又要求被告宁波淖洋服饰有限公司对被告邵建定的金钱债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告邵建定主张原告逾期支付水费、电费，导致其经济损失，要求原告承担违约责任，因未在本案中提出反诉请求，不属本案审理范围，其可另行主张权利；且被告宁波淖洋服饰有限公司于2013年12月26日发给原告的函中已承认其未按时将当月的电费支付给原告，故被告亦有过错。被告邵建定又抗辩称原告交付的厂房未经消防验收以对抗租金的支付��本院认为原告用于出租的厂房已依法进行产权登记并核发权属证书，可以认定其具备出租的条件，故原告的抗辩意见本院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告邵建定、宁波淖洋服饰有限公司从原告宁波莎丽服饰有限公司位于宁波市鄞州区东吴镇北村村的厂房腾退，并将厂房交还原告；二、被告邵建定支付原告宁波莎丽服饰有限公司自2014年3月2日至2014年3月16日的租金17670元；三、被告邵建定支付原告宁波莎丽服饰有限公司自2014年3月17日起暂计算至2014年9月30日的房屋占有使用费233244元（按照日租金1178元计算���，并继续支付自2014年10月1日起至实际腾退完毕之日止按照每天1178元标准计算的房屋占有使用费；四、被告邵建定支付原告宁波莎丽服饰有限公司违约金107500元；上述第一、二、三、四项确定的义务均限在本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告宁波莎丽服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7”977元，减半收取3988.5元，由原告宁波莎丽服饰有限公司负担777.5元，由被告邵建定负担3211元。宣判后，原审被告邵建定不服，上诉至本院称：一、上诉人拒付租金系行使先履行抗辩权行为。上诉人与被上诉人签订的《厂房及设备租赁合同》约定，被上诉人具有保障租赁厂区内消防设施合格、完善的义务，但上诉人在承租厂房后被上诉人一直未能向上诉人提供消防部门出具的消防设施合格证明。为此，上诉人多次向被上诉人交涉，被上诉人也承诺会及时完成消防设施的安装整改，并承诺如不能提供消防合格证明上诉人可以拒付租金，直至被上诉人提供消防设施合格证明为止。因此，在被上诉人未能履行合同约定的消防设施合格的义务之前，上诉人有权拒付租金，被上诉人无权单方面解除合同。二、上诉人拒付租金也是行使同时履行抗辩权的行为。《厂房及设备租赁合同》约定，被上诉人如因停水、停电原因导致上诉人停产的，其应负一切责任并赔偿上诉人损失，赔偿损失金额在下一年度租金中扣除。一审中查明，租赁期间被上诉人未能按期交纳水���电费致使租赁厂房停水、停电，直接导致上诉人及原审被告停业。被上诉人理应赔偿上诉人和原审被告停业损失。根据合同约定，被上诉人应将赔偿款直接抵冲上诉人的下一年度租金，故上诉人无需承担迟延支付租金的责任，被上诉人无权单方面解除合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人宁波莎丽服饰有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告宁波淖洋服饰有限公司未予答辩。在二审审理期间，上诉人邵建定提供《承诺函》一份，证明：被上诉人于2012年9月26日向原审被告出具承诺，在2013年4月30日之前将出租厂房内的所有消防设施安装完毕，并报消防部门检验合格，如被上诉人未兑现承诺上诉人可以拒付租金至履行承诺之日；因被上诉人未履行上述承诺上诉人可以拒付租金的事实。被上诉人宁波莎丽服饰有限公司经质证认为：这份《承诺函》是伪造的，被上诉人没有出具过。上诉人曾于2008年下半年至2012年1月期间担任被上诉人总经理，其在离职前利用接触公章机会，在空白纸上偷盖了被上诉人公章；肉眼也能看出《承诺函》是先盖章后打印上去文字的。原审被告宁波淖洋服饰有限公司未予质证。经被上诉人宁波莎丽服饰有限公司申请，本院于2015年5月12日依法委托温州律证司法鉴定所，对上诉人提供的《承诺函》的行文与落款盖章的先后顺序及所盖印章的真伪进行鉴定。2015年6月18日，温州律证司法鉴定所出具“温律司鉴所（2015）文鉴字第44号”《印章印文鉴定意见书》，鉴定意见为：1.检材落款日期为“2012年9月26日”的《承诺书》上的“宁波莎丽服饰有限公司”印文与同名样本印文系同一枚印章盖印��成；2.检材落款日期为“2012年9月26日”的《承诺书》上行文与落款盖章的先后顺序为：先盖印后打字形成。上诉人邵建定对鉴定意见质证认为，对真实性和合法性没有异议，鉴定意见确认了《承诺函》系伪造的说法不成立，行文顺序不影响真实性和合法性，这个顺序上诉人事先无法知道，只要是被上诉人提供的都对上诉人具有合法的证明效力。被上诉人宁波莎丽服饰有限公司对鉴定意见质证认为：鉴定意见合法有效，也与庭前被上诉人猜测是一致的。先盖章后打印违反了日常用章的习惯性，故该份证据不是被上诉人的真实意思表示，是上诉人伪造导致。上诉人身份特殊，曾是被上诉人公司的主要负责人之一，被上诉人的法定代表人在国外，用章是由上诉人负责，上诉人利用职务便利偷盖多份空白印章。原审被告宁波淖洋服饰有限公司未予质证。被上诉人宁波���丽服饰有限公司提供宁波市公安局鄞州区分局“甬鄞公消验字（2005）第497号”、“甬公鄞消验字（2008）第286号”《建筑工程消防设计验收意见书》各一份，证明被上诉人的厂房和办公楼分别在2005年11月和2008年5月通过消防验收合格的事实。上诉人邵建定经质证认为，对证据的真实性没有意见，但2008年这份意见书载明，建筑物改变用途、改装的，需另行办理消防审批手续，此后上诉人对租赁房屋进行了装修但未报验收，所以这两份意见书不能作为厂房符合消防要求的依据。原审被告宁波淖洋服饰有限公司未予质证。本院经审查认为：上诉人和被上诉人对鉴定意见没有异议，本院对鉴定意见予以认定。上诉人提供的《承诺函》系原审之前已经形成，不属于二审新证据，且经鉴定，《承诺函》系先盖章后行文，不符合常理，故其真实性难以确认，本院不予认定。被上诉人提供的两份《建筑工程消防设计验收意见书》系为反驳上诉人提供的《承诺函》，因本院对《承诺函》不予认定，故对该两份《建筑工程消防设计验收意见书》无需认定。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《厂房与设备租赁合同》合法有效，双方应当严格按约履行。按照合同约定，上诉人应当在2014年2月1日之前交纳下一租赁年度的租金430000元，但上诉人未能交纳。为此，被上诉人于2014年2月17日和3月6日两次致函上诉人进行催要，但上诉人仍未支付。故被上诉人于2014年3月14日通知上诉人解除《厂房及设备租赁合同》，于法有据，原审法院对此予以确认并无不当。上诉人认为被上诉人未按约提供租赁房屋所需的经公安消防部门验收合格的消防设施，违约在先，其可以行使先履行抗辩权而无需按约定的时间支付���金，但并未提供确凿的证据予以证明，故本院对上诉人的该项主张难以采信。上诉人还认为，被上诉人未及时支付水、电费造成其停业而致损失，按照合同约定该项损失可以抵冲应支付给被上诉人下一租赁年度的租金，但上诉人未能举证证明系被上诉人原因而未及时支付水、电费，并导致上诉人实际停业造成损失的事实，故本院对上诉人的该项主张亦不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6676元，鉴定费12000元，由上诉人邵建定负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一五年七月二十三日代书记员 桂红艳