南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）玄民初字第537号 原告施某，男，汉族，1963年4月10日生，住南京市玄武区。 委托代理人黄震，江苏天哲律师事务所律师。 被告陶某，女，汉族，1963年7月3日生，江苏省委党校函授处工作人员，住南京市鼓楼区。 委托代理人雷云，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托代理人李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。 被告南京长发都市房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路75号四楼。 法定代表人周某，南京长发都市房地产开发有限公司总经理。 委托代理人华洪群，江苏薛济民律师事务所律师。 委托代理人储冬芸，江苏薛济民律师事务所实习律师。 原告施某诉被告陶某、南京长发都市房地产开发有限公司（以下简称长发公司）离婚后财产纠纷、财产损害赔偿纠纷、商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施某及其委托代理人黄震、被告陶某及其委托代理人雷云、长发公司委托代理人华洪群、储冬芸到庭参加诉讼。 原告施某诉称:原告与陶某于1999年2月9日结婚。2006年原告卖掉单位集资房，于2007年以陶某名义支付全款购买了长发公司开发的南京市玄武区××街××号××幢××室房屋。2007年12月7日原告和陶某一起与长发公司订立《房屋买卖契约》，同年12月10日在南京市房地产市场管理处进行了登记鉴证。2009年2月19日原告起诉离婚，次日在南京市房产局就该房屋进行了夫妻共有权预告登记。2009年4月13日南京市鼓楼区人民法院驳回原告要求离婚的诉讼请求。2009年底原告再次提起离婚诉讼，诉讼过程中，陶某在2010年3月22日提交了南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）于五天前作出的（2009）玄民一初字第975号民事判决，该判决认定陶某与长发公司同意解除商品房买卖契约，并已实际办理退房退款手续，判决陶某与长发公司签订的《南京市商品房买卖契约》于2009年3月17日解除。2013年3月27日玄武法院作出（2013）玄民再初字第2号民事判决，判决：一、撤销（2009）玄民一初字第975号民事判决；二、驳回陶某的诉讼请求。陶某、长发公司不服该判决，上诉于江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院作出（2013）宁民再终字第28号民事判决，判决：驳回上诉，维持玄武法院(2013)玄民再初字第2号民事判决。鉴于两份再审判决中已认定陶某与长发公司恶意串通，侵害原告夫妻共同财产的事实，故原告诉至法院，请求法院将南京市玄武区房屋权益作为原告与陶某的共同财产进行分配，对陶某予以不分或少分；判令长发公司、陶某连带赔偿原告房屋增值损失2503520元、房屋增值部分的利息损失900000元、房屋租金损失316100元、其他损失200000元。 被告陶某辩称:原告起诉违反了一事不再理原则，因为原告已经就陶某所谓转移毁损财产向人民法院提起过诉讼，且有生效判决，因此原告不应就此事再次提起诉讼。原告主体不适格，因为原告既不是涉案房屋的所有权人，也不是共有权人，无权就涉案房屋提起诉讼。陶某没有损害原告财产的行为，不应该承担财产损害责任。首先，陶某与长发公司解除合同的行为合法有效；其次，陶某并没有给原告造成实际损害；再次，陶某解除合同，主观上是善意的。案涉房屋买卖合同没有解除，原告与陶某仍然享有合同权利，所以原告不存在房屋增值损失。陶某并没有实际占有房屋，租金损失与陶某无关，因此，无需对案涉房屋进行评估，评估费用也不应由陶某承担。原告主张的其他损失20万元无事实依据与法律依据。退房系因原告过错所致，原告在陶某没有任何思想准备的前提下突然起诉离婚，并于当天转移了全部家庭财产，且否认因购房对外所负债务。陶某为了归还购房借款，本来就准备在2009年出售案涉房屋，且案涉房屋出售时房价下跌，退房并未对原告造成任何损失。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告长发公司辩称：长发公司没有损害原告财产的任何事实，原告也无证据证明长发公司存在损害原告财产的事实，更无证据证明长发公司和陶某之间存在连带性责任的事实。原告提起本案诉讼是基于南京市玄武区人民法院（2009）玄民一初字第975号民事判决，现该判决已被撤销，原告提起本案诉讼已没有事实基础。为尊重生效判决的既判力，长发公司将继续履行房屋买卖合同规定的权利和义务。因为房屋买卖合同没有被终止履行，长发公司也没有因处置案涉房屋而获取任何利益，该房屋现仍然处于法院查封状态下，原告不存在房屋增值损失。即便存在房屋增值收益，也不应由原告一方独自享有，应属于夫妻共同债权。长发公司没有实际交付房屋，陶某也没有实际占有房屋，所以案涉房屋无从对外出租，原告不存在租金损失，且该房屋已由法院根据原告申请进行查封，现原告基于自己的申请查封行为，要求两被告承担自己的申请行为所导致的房屋无法出租的后果，没有法律依据。评估费用系因原告的错误申请而产生，故被告无需承担评估费。原告主张20万元其他损失，但没有提供证据证明具体的损失金额。原告既主张涉案房屋的增值价款，又主张涉案房屋的租金损失，还主张分配该房屋权益。这些请求不仅相互重叠，而且相互矛盾。陶某与长发公司通过诉讼注销商品房预售登记，系办理退房、退款的正常手续，双方不存在任何串通事实。 经审理查明：1999年2月9日原告与陶某登记结婚。 2007年12月7日陶某与长发公司订立卫巷公寓商品房买卖契约，双方约定陶某购买长发公司建设的南京市玄武区××街××号××公寓××幢××室房屋（注：南京市房地产市场管理处夫妻共有权预告登记受理凭证记载为南京市玄武区××号××幢××室；陶某与长发公司订立的退房协议中记载为南京市玄武区××街××公寓××幢××室；南京市房地产市场管理处房屋登记簿记载为南京市玄武区，均系同一处房屋），房款总计1501320元，房屋交付时间为2008年7月30日。合同订立后，陶某、施某按约付款，后按房屋实际交付面积结算，实付购房款1495080元。 2007年12月10日陶某与长发公司就该房屋买卖合同在南京市房屋产权监理处办理了合同登记备案。 2009年2月19日原告向南京市鼓楼区人民法院第一次提起离婚诉讼。 2009年2月20日南京市房地产市场管理处受理原告就南京市玄武区××号××幢××室申请的夫妻共有权预告登记，受理凭证载明：预告登记的有效期自2009年2月20日起至同年5月20日止；申请人需在有效期届满前与房屋所有权人共同申请房屋共有权登记或向人民法院提起诉讼，以进一步维护自身权益。 2009年2月27日长发公司与陶某签订退房协议，协议中记载：长发公司与陶某于2007年12月7日签署了南京市玄武区××街××公寓××幢××室商品房买卖契约，契约补充协议第九条约定陶某可使用二楼平台，因长发公司不能按约向陶某履行合同义务，故陶某提出退房请求；经双方协商，就上述房屋的退房事宜达成协议，一、长发公司同意陶某的退房请求，双方签订的商品房买卖契约解除；二、长发公司于2009年3月16日前退还陶某缴纳的购房款1495080元；三、长发公司退还陶某房款后3日内协助陶某办理该商品房买卖契约的解除手续等。 2009年3月16日陶某将长发公司诉至本院，称其购买案涉房屋，“可待房屋竣工交付时，被告却不能按补充协议第九条的约定向原告履行合同义务，因此，原告向被告提出退房请求”，长发公司退还其购房款后，未按约在退款后3日内协助陶某办理契约解除手续，故请求判决：陶某与长发公司签署的商品房买卖契约解除，长发公司协助陶某办理商品房买卖契约解除手续。2009年3月17日庭审中，长发公司表示：“我公司也同意原告退房，向其退购房款，原告也已将所购的房屋退还给我们了”。当日，本院作出（2009）玄民一初字第975号民事判决，判决陶某与长发公司于2007年12月7日签订的《南京市商品房买卖契约》于2009年3月17日解除。 2009年4月13日南京市鼓楼区人民法院驳回原告第一次离婚诉讼的诉讼请求。 2009年5月22日陶某与长发公司注销了商品房买卖契约登记备案。 2009年5月31日长发公司支付陶某退房款1495080元。 2009年6月17日长发公司办理了南京市玄武区××街××号××公寓××幢××室房屋所有权证书。现房屋登记簿记载的房屋坐落为南京市玄武区。 2011年9月8日南京市鼓楼区人民法院对原告提起的第二次离婚诉讼作出判决，判决原告与陶某离婚。对于本案所涉1495080元退房款，南京市鼓楼区人民法院认为该款项中的100万元已用于清偿夫妻共同债务，28.2万元用于购买的本田CRV轿车，与剩余的21.308万元均作为夫妻共同财产分割。原告不服一审判决，上诉于南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院于同年12月16日作出（2011）宁民终字第3448号民事判决，驳回原告上诉，维持原判。 2012年7月25日原告申请保全案涉房屋，本院于2012年7月31日作出（2012）玄民初字第537号民事裁定，于南京市房地产市场管理处查封案涉房屋所有权。2013年4月24日本院对案涉房屋进行实物查封。 2012年12月28日本院作出（2013）玄民监字第1号民事裁定，决定再审陶某与长发公司房屋买卖合同纠纷一案。 2013年3月27日本院作出（2013）玄民再初字第2号民事判决，认为陶某与长发公司之间解除合同的意思表示属于恶意串通、损害原告利益的行为，应认定为无效民事行为，本院（2009）玄民初字第975号民事判决认定事实错误，应予纠正，经本院审判委员会讨论决定，判决撤销本院（2009）玄民初字第975号民事判决；驳回原审陶某的诉讼请求。陶某与长发公司不服，上诉于南京中院。2013年9月5日南京中院作出（2013）宁民再终字第28号民事判决，判决驳回陶某、长发公司上诉，维持本院（2013）玄民再初字第2号民事判决。陶某不服南京中院（2013）宁民再终字第28号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2014年7月31日作出（2013）苏审三民申字第469号民事裁定，驳回陶某的再审申请。 施某不服南京中院于2011年12月16日作出的（2011）宁民终字第3448号民事判决，向南京中院申请再审。2014年12月9日南京中院作出（2014）宁民再终字第4号民事判决，对南京市鼓楼区人民法院判决1495080元退房款中的100万元已用于清偿夫妻共同债务，28.2万元用于购买的本田CRV轿车与剩余的21.308万元均作为夫妻共同财产分割的事实以及判决结果予以维持。 南京中院作出（2013）宁民再终字第28号民事判决后，原告表示：如果陶某与长发公司愿意履行商品房买卖合同，原告愿意履行合同以及配合履行合同；如果商品房买卖合同不能履行，请求法院依据原告的诉讼请求裁判；原告不是商品房买卖合同的当事人，也没有收到长发公司退回的购房款，因此，履行合同应当由陶某退回全部购房款，长发公司将房屋过户到陶某名下，陶某再与原告就购房款的分担以及房屋的分割进行协商或经诉讼解决；如果陶某不能全部退回购房款，原告愿意将全部购房款交至法院，由长发公司将房屋过户至原告名下，法院从购房款中扣除两被告给原告造成的损失，将剩余部分支付长发公司；如果陶某与原告各自支付长发公司一半购房款，原告同意将房屋过户至原告与陶某共有的状态。 长发公司表示：愿意继续履行合同，愿意在陶某付清全部购房款及自退款之日起的利息后，于3日内交付房屋并协助办理所有权变更手续；不同意施某提出的赔偿及将房屋过户至其名下的合同履行方案；房屋所有权只能变更至陶某一人名下，不能变更至施某或施、陶二人名下。 陶某表示：愿意履行合同，但无经济能力付款。不同意施某提出的三种合同履行方案。退房款已经在离婚诉讼中分割完毕，原告也已就离婚案件向南京中院申请再审，申请再审的理由就是涉案房产分配问题，因此继续履行合同问题只能在离婚案件再审中一并处理。而且即使履行，也应该由施某、陶某各支付购房款本息的一半给长发公司，再由长发公司将房屋过户至陶某一人名下。 案件审理过程中，根据原告申请，本院于2015年4月9日委托江苏新元土地房地产评估有限责任公司对南京市玄武区市场价值以及自2009年3月16日起至估价时点2015年5月11日期间的房屋租金进行评估。2015年5月29日江苏新元土地房地产评估有限责任公司出具房地产司法鉴定估价报告。估价结论为：南京市玄武区于2015年5月11日的房地产市场价值为3998600元；自2009年3月16日起至估价时点2015年5月11日期间的房屋租金为316100元；2015年房租为每月4848元。 以上事实有《卫巷公寓商品房买卖契约》、《退房协议》、本院（2009）玄民一初字第975号案件庭审笔录、民事起诉状、《房地产司法鉴定估价报告》、夫妻共有权预告登记受理凭证、南京市房屋权利证书颁发记录、南京市房屋权属登记申请书、南京市鼓楼区人民法院（2009）鼓民一初字第993号民事判决书、（2010）鼓民初字第1950号民事判决书、（2011）鼓民初字第942号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第3448号民事判决书、（2014）宁民再终字第4号民事判决书、本院（2013）玄民再初字第2号民事判决书、（2013）宁民再终字第28号民事判决书、江苏省高级人民法院（2013）苏审三民申字第469号民事裁定书以及本院庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。 本院认为：在陶某与长发公司订立的商品房买卖合同中，陶某享有的合同权利属施某与陶某的夫妻共同财产。陶某与长发公司恶意串通，解除商品房买卖合同，将案涉房屋原价退还长发公司，损害了施某基于与陶某的婚姻关系而共同享有的案涉房屋的合同权利，陶某与长发公司的该民事行为无效，且本院准许陶某、长发公司解除合同的民事判决已被撤销，所以陶某与长发公司订立的商品房买卖合同的效力已恢复，各方当事人应依约履行合同义务。 《中华人民共和国婚姻法》第四十七条第一款规定，“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损、夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产”。本案中，陶某在案涉房屋买卖合同中的权利属原告与陶某的夫妻共同财产。因陶某在与施某离婚时，擅自低价退房系转移、毁损夫妻共同财产的行为，长发公司亦与其恶意串通退房，损害了原告合法的财产权利，故根据《中华人民共和国婚姻法》第四十七条第一款的规定，对陶某可以少分或不分夫妻共同财产。考虑到陶某与长发公司恶意串通退房的过错程度，本院酌定，案涉房屋的权利陶某应当少分10%，即案涉房屋40%的权利归被告所有，60%归原告所有。原告与陶某已离婚，双方共有财产应予分割，故房屋所有权归原告，原告按案涉房屋评估价的40%补偿陶某。 房屋权利按上述方案分割后，房价的增值部分也包括在内一并分割，故原告主张两被告连带赔偿房屋增值损失2503520元以及增值部分利息损失900000元的诉讼请求，本院不予支持。 南京中院生效的（2014）宁民再终字第4号民事判决，认定长发公司退还给陶某的1495080元购房款中的100万元已用于清偿夫妻共同债务，28.2万元用于购买的本田CRV轿车及剩余购房款21.308万元均作为夫妻共同财产分割，即长发公司退还的购房款已由双方均分。故在商品房买卖合同的效力恢复后，原告与陶某各应支付一半购房款747540元给长发公司，作为取得房屋所有权的对价。长发公司因原告与陶某之间以及该二人与长发公司之间的纠纷、诉讼，长期未收取购房款，因此产生的利息损失应得到相应的补偿。陶某支付的一半购房款所对应的利息，由其支付给长发公司。原告支付的一半购房款所对应的利息，考虑到长发公司自身对于原告权利被侵害存在过错，故长发公司自担60%，原告支付40%。 陶某与长发公司恶意串通，未经原告同意退房，导致该房未被原告及陶某占有、使用、收益，上述收益亦属夫妻共同财产。该收益可按评估的租金标准计算。考虑陶某侵权行为的过错及损害后果等因素，本院酌定由原告享有该收益的60%，陶某享有40%。从2009年3月16日起至2015年5月11日止的房屋租金为316100元，原告应享有的该收益的60%为189660元。此外，原告还应享有从2015年5月12日起至房屋实际交付给原告之日止的房屋租金的60%。原告的房屋租金损失是由陶某与长发公司共同侵权行为造成的，故二者共同承担连带赔偿责任。 原告主张上访差旅费、伙食费、误工费、律师费、复印费以及精神损失费等，无事实依据与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第四十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告陶某于本判决生效之日起十日内支付被告南京长发都市房地产开发有限公司南京市玄武区购房款747540元及利息（747540元本金自2009年6月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 二、原告施某于本判决生效之日起十日内支付被告南京长发都市房地产开发有限公司南京市玄武区购房款747540元及利息（747540元自2009年6月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算所得金额的40%）。 三、南京市玄武区归原告施某所有，原告施某于本判决生效之日起十日内支付被告陶某房屋折价款1599440元。 四、被告陶某、南京长发都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告施某履行房屋交接及办理房屋所有权、土地使用权转移手续。 五、被告陶某、南京长发都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告施某从2009年3月16日起至2015年5月11日止的房屋租金189660元，以及从2015年5月12日起至房屋交付之日止的房屋租金的60%（按月租金4848元计算）。 六、驳回原告施某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费67228元，原告施某负担26891元，被告陶某、南京长发都市房地产开发有限公司连带负担40337元。诉讼保全申请费5000元，由被告陶某、南京长发都市房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 崔 颢 人民陪审员 李 迅 人民陪审员 吴生美 二〇一五年七月二十七日 书 记 员 丁会敏