济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第656号原告苗长英，女，1950年4月16日出生，汉族，济南庚辰钢铁有限公司退休职工，住济南市。委托代理人韩丕文，山东昌平律师事务所律师。委托代理人赵萌萌，山东昌平律师事务所实习律师。被告济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人牛玉良，经理。委托代理人冯田，章丘翔宇法律服务所法律工作者。委托代理人于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。原告苗长英与被告济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年3月23日受理后，依法由审判员闫秋芹独任审判，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告苗长英的委托代理人韩丕文、赵萌萌，被告绣阳公司的委托代理人于忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗长英诉称，2010年11月11日，苗长英与绣阳公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，苗长英购买绣阳公司所开发的位于济南市历下区花园路和华阳路交叉口西南角景苑·启城商务公寓楼2单元601室房屋一套（期房），价格298607元。合同签订后，苗长英于2010年11月16日向绣阳公司一次性交付了购房款298607元。近期，经了解才知，绣阳公司出售房屋一直未取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同系无效合同。绣阳公司的行为严重侵害了苗长英的合法权益。现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定向法院提起诉讼，望法院在查清事实的基础上，依法判令：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2、绣阳公司返还苗长英购房款298607元及利息（计算方式以购房款298607元为基数，自2010年11月17日至起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由绣阳公司承担。原告苗长英为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据1、原、被告双方签订的商品房买卖合同1份，证明双方存在商品房买卖合同关系；证据2、绣阳公司向苗长英出具的《收据》1份，证明苗长英已按合同约定向绣阳公司支付购房款298607元；证据3、招商银行济南洪楼支行出具的银行交易明细表1份，证明苗长英通过其儿子薛金刚的账户向绣阳公司支付购房款的事实；证据4、视频光盘1份，证明绣阳公司的法定代表人牛玉良参加涉案的景苑·启城项目的奠基项目仪式，李翰荣作为绣阳公司总经理也出席了该仪式。被告绣阳公司辩称，我公司不应承担赔偿责任，理由如下：1、本案所涉房产即景苑·启城商务公寓楼是由李翰荣自己独立开发建设，是李翰荣的个人行为，与我公司没有关系；2、李翰荣与我公司在2006年5月18日签订挂靠协议一份，该协议表明李翰荣系借用我公司的资质，其开发的景苑·启城商务公寓楼，我公司在整个项目开发建设过程中，不提供任何的管理、建设及相应的开发事宜。被告绣阳公司为证明其主张成立，向本院提交证据如下：证据1、绣阳公司营业执照及组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明绣阳公司的身份情况；证据2、绣阳公司与乙方李翰荣、丙方韩宝晨于2006年5月18日所签订的协议书1份，证明绣阳公司与李翰荣在济南历下区姚家镇花园路东首路南所开发的商住楼达成了协议，该协议表明李翰荣借用绣阳公司相关资质，绣阳公司在该处房地产开发事宜中，不承担任何的经营管理责任；证据3、绣阳公司与李翰荣在2012年12月26日签订补充协议1份，证明绣阳公司对本案所涉楼盘不负有任何的建设管理责任；证据4、李翰荣手书承诺书1份，证明涉案楼盘与绣阳公司无关，是李翰荣的个人行为；证据5、济南市中级人民法院作出的（2013）济民五初字第37号民事判决书1份，证明绣阳公司仅有公司公章、合同专用章及财务专用章（1）在公安机关予以备案，其他印有绣阳公司印章的均系仿造；证据6、2013年9月13日的山东法制报复印件1份，证明绣阳公司于该日登报，称以其名义刻制的行政章、合同专用章、财务专用章、项目专用章等印章全部作废。经审理查明，2010年11月11日，绣阳公司为出卖方，苗长英为买受人方，双方签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：1、出卖方以出让方式取得位于花园路和华阳路交叉路口西南角6.61亩土地的使用权，土地证号为历下国用（2009）第0100055号。根据济南市规划局济规管函【2010】144号规划文件的要求，该地建景苑·启城商务公寓楼；2、买受人所买商品房为公寓楼2单元601室，属期房（现房），建筑面积53.61m2，其中套内建筑面积43.03m2，公共部位与公共房屋分摊面积10.58m2，商品房单价为5570元/m2，总房款计298607元；3、付款方式为一次性付款，买受人苗长英于2010年11月20日前一次性交清购房总价款人民币298607元；4、出卖方2013年4月30日前将经市质监部门验收合格的商品房交付给买受方使用。但如遇特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实延期；5、出卖方逾期交房不超过30天的，自本合同第七条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已逾期交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天的，买受方有权解除合同，买受方解除合同的，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受方累计已付款的万分之五向买受方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起双方实际结算购房款之日止，出卖方按日向买受方支付已交房价款万分之五的违约金。2010年11月16日，绣阳公司向苗长英出具金额为298607元的收据一份，收款方式为刷卡。苗长英向本院提交的其子薛金刚在招商银行的账户历史交易明细表显示，其子薛金刚在2010年11月16日支出人民币198607元，收款方为绣阳公司。苗长英陈述，剩余的购房款人民币10万元亦为刷卡交付，但因刷卡时间太长，未找到相应的银行交易明细。现涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证且已被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖。绣阳公司辩称涉案楼盘的实际开发人为李翰荣，并向本院提交了其为甲方、李翰荣为乙方、韩宝晨为丙方的《协议书》一份，协议书约定，绣阳公司任命李翰荣为绣阳公司在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理，全权负责该项目房地产开发事宜，绣阳公司为李翰荣提供办理该项目各种手续中，需绣阳公司所出的应有资料，所产生的费用由李翰荣承担；“景苑启城”项目开发的资金，由绣阳公司投入叁佰万元整，投入时间：自投入时间起两年，到期如数收回，该项目剩余及其他一切资金由李翰荣投入，实行李翰荣独立核算，自负盈亏，该项目一切支出的费用、税金由李翰荣缴纳，所得税后利润归李翰荣所有。绣阳公司从该项目中收取管理费捌拾万元整，李翰荣分两次支付给绣阳公司，第一次于2011年10月份支付50万元，第二次于2012年8月份支付30万元；“景苑启城”项目开发业绩归绣阳公司。2012年12月26日，绣阳公司与李翰荣签订《补充协议》一份，约定双方共同开发位于济南市历下区姚家镇花园路东首景苑启城综合楼项目，因李翰荣在办理建设手续过程中，种种原因，造成该项目建设工期拖延，致使原签订合同到期，但该项目未完工，经双方充分协商，在原合同继续履行的情况下补充新的条款如下：李翰荣在工程建设中如出现不应给绣阳公司带来的连带责任和经济损失，李翰荣付给绣阳公司实际经济损失金额外，另承担1%的月息补偿金；李翰荣在项目工程建设中如资金不足，绣阳公司投入的金额不参与分红、不承担亏损，按实际发生的金额，按1%的月息计算。2015年4月6日，李翰荣向绣阳公司出具承诺书一份，承诺如因“景苑综合楼”项目建设导致绣阳公司损失的，李翰荣自愿承担由此给绣阳公司所造成损失的法律后果。此项目所借绣阳公司款项及挂靠后给绣阳公司造成的一切经济损失，均由李翰荣承担，与绣阳公司无关（是李翰荣本人签字的借口及文件、售楼合同李翰荣负责，其他没李翰荣签字的，李翰荣不负责）。为保证上述承诺遵照履行，李翰荣用名下“山东芙蓉山庄生态旅游开发公司”四荒土地作财产抵押。本院认为，虽绣阳公司辩称涉案楼盘系李翰荣开发，但其提交的其与李翰荣签署的协议书显示，李翰荣为其在济南市区开发的“景苑启城”项目部经理。即使绣阳公司提交的其与李翰荣签署的《补充协议》及李翰荣向绣阳公司出具的承诺书中李翰荣承诺承担涉案工程的责任，但该约定只在李翰荣与绣阳公司之间具有法律拘束力，不能约束苗长英，故绣阳公司的抗辩理由于法无据，不予采信。绣阳公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与苗长英签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，本院确认为无效合同。在上述商品房买卖合同被确认为无效后，苗长英要求绣阳公司返还购房款人民币298607元，理由正当，本院予以支持。对苗长英主张自2010年11月17日（交款次日）起按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，对苗长英的上述诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院》第九条之规定，判决如下：一、原告苗长英与被告济南绣阳房地产开发有限公司于2010年11月11日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；二、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苗长英购房款人民币298607元；三、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苗长英利息损失（计算方式为：以人民币298607元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2010年11月17日起计算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5720元，保全费人民币2520元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  闫秋芹人民陪审员  李洪有人民陪审员  王 萍二〇一五年七月二十七日书 记 员  董玉凤