广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤19民终7367号上诉人（原审被告）：王冀，男，汉族，1974年10月11日出生，住湖北省罗田县。被上诉人（原审原告）：郑振营，男，汉族，1984年11月7日出生，住广东省陆丰市。委托代理人：谭灼铭，东莞市常平镇法律服务所法律工作者。委托代理人：黎柏铖，东莞市常平镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:东莞市金鑫房地产中介服务有限公司。住所地：东莞市常平镇常东路东田丽园会所内。法定代表人:邓沛辉。委托代理人：罗秀勇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：张洪成，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：田兴，女，汉族，1981年11月28日出生，住湖北省罗田县。委托代理人：王冀，男，汉族，1974年10月11日出生，住湖北省罗田县。系其丈夫。上诉人王冀因与被上诉人郑振营、东莞市金鑫房地产中介服务有限公司（以下简称金鑫公司）、田兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王冀上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.由郑振营和金鑫公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、王冀与郑振营、金鑫公司不存在房屋买卖的法律关系。根据《合同法》、《房地产经纪管理办法》等法律规定，代理买卖房屋必须签订书面合同，房屋买卖必须签订书面的房屋买卖合同。王冀从未与郑振营、金鑫公司签署任何形式的协议，也未收取任何款项，三方之间不存在任何两方或者多方的房屋买卖合同关系，各方之间更不存在房屋买卖的法律关系，一审法院的认定缺乏法律基础。王冀不是适格被告，不应参与本案诉讼，更不应承担责任。二、一审判决违反法定程序。本案中存在居间合同和买卖合同两种不同的法律关系，我国法律未规定可以把两个不同法律关系的案件合并到一个案件中审理。一审中郑振营凭借金鑫公司出具的收据，起诉金鑫公司，王冀与郑振营无任何法律关系，金鑫公司与王冀之间是居间合同纠纷的法律关系，一审法院不应该将两个法律关系混同在本案中进行审理，追加王冀为被告违反法定程序。三、一审没有查明本案事实。郑振营仅向一审法院提交由金鑫公司出具的定金收条，没有提交包括房屋买卖合同、购房协议等资料,也未对房屋中介公司基本的信息进行核实，属于重大失误，理应承担相应后果。金鑫公司未能及时退还单方收取的定金和为郑振营提供的其他后续服务，是本案纠纷产生的主要原因，理应承担违约责任。四、金鑫公司收取定金是单方、越权行为，理应单方承担相应法律责任。根据法律规定，金鑫公司作为居间人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或者向任何一方收取定金，其应向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务并收取相应报酬。本案中，金鑫公司向郑振营收取定金是一种越权行为，在未能按约履行其义务时应依法承担双倍返还定金的责任。金鑫公司辩称，一、王冀委托金鑫公司代为销售案涉房产，与金鑫公司之间存在居间合同关系。1.王冀明确委托金鑫公司的孙静代为出售案涉房产，并亲自将案涉房屋钥匙及买卖合同复印件交给孙静，以方便有意向购房客户查验资料和看房。2.孙静同时参股经营金鑫公司及尚美公司两间地产中介，在孙静将该钥匙和房屋买卖合同复印件交给金鑫公司的李婉秋，并告知王冀将由李婉秋具体负责该房屋的销售代理时，王冀并没有反对，而是跟李婉秋互相添加了微信，并主要通过微信方式联系，微信聊天记录显示王冀知情，并就房屋出售价格、赎楼费用承担、中介费承担等事项进行了充分沟通。因此王冀与金鑫公司存在居间合同关系。二、王冀对金鑫公司李婉秋代收买家郑振营定金的行为是明知的，金鑫公司曾让王冀提供账户信息以便将定金转入王冀账户，王冀并未提出反对与异议，并表明第二天把账号给李婉秋。该行为应认定为对金鑫公司代收定金行为的认可和确认，是一种代理行为。王冀仅是对其作为房屋出卖人是否需要承担中介费存在分歧。三、案涉房屋最后未能完成交易，完全因王冀的违约行为造成，王冀应向郑振营承担双倍返还定金的法律责任。郑振营辩称：王冀在出售物业前期已经委托金鑫公司代为销售，在王冀一审庭审陈述及金鑫公司提供的证据可以反映王冀委托金鑫公司销售该楼盘，但并没有明确授权金鑫公司收取款项，包括定金。至一审庭审阶段，王冀也没有及时领取金鑫公司收取的5万元，可以证明金鑫公司没有得到收取楼款的权限，即金鑫公司收取定金的行为没有经过王冀的授权确认，故金鑫公司收取定金的行为是越权行为，该行为应由金鑫公司承担。综上，希望法院查明事实，应由金鑫公司与王冀共同承担返还郑振营双倍定金的连带责任。田兴辩称，与王冀上诉意见一致。郑振营向一审法院起诉请求：1.金鑫公司、田兴、王冀双倍返还购房定金100000元；2.本案诉讼费由金鑫公司、田兴、王冀承担。一审法院认定事实：田兴与东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定田兴购买东莞市常平镇板石村东田丽园富田居20栋住宅楼705号房。2015年12月4日，金鑫公司盖章出具收据，确认收到郑振营购买东莞市常平镇板石村东田丽园富田居20栋住宅楼705号房的定金50000元，收据出纳处签有“王冀”，金鑫公司确认该收据是由金鑫公司的工作人员写的。因郑振营、金鑫公司、田兴、王冀就是否出售案涉房产及定金退回问题发生分歧，郑振营于2016年2月2日以本案诉请起诉至法院。一审庭审中，郑振营明确本案处理的是房屋买卖合同纠纷，诉求金鑫公司、田兴、王冀共同双倍返还定金。田兴、王冀自认两人是夫妻关系，案涉房产是两人的共有房产，田兴自始至终不同意卖房；田兴、王冀与金鑫公司没有法律关系，房产钥匙是王冀在2013年9月交给了孙静，田兴知道钥匙交给了孙静，当时孙静说其是尚美公司的人，不知道钥匙是给了金鑫公司，以为是给了尚美公司的人；田兴、王冀现在不愿意出售案涉房产，因为市场行情不好，金鑫公司本来说不收中介费，但后来说要收中介费，所以2015年12月3日晚就决定不卖。田兴、王冀为了证明其与金鑫公司终止合同关系，举证了微信聊天记录，该微信显示2015年12月3日，王冀与“中介阿秋”在协商中介费的承担问题，王冀不同意支付中介费，金鑫公司坚持要收取中介费，最后一条聊天记录为李婉秋发给王冀的“一万中介费”，未见王冀回复。金鑫公司为了证明其受田兴、王冀的委托出售案涉房产，举证了孙静的情况说明、股东身份证明、微信聊天记录，其中情况说明、股东身份证明主要内容为孙静是金鑫公司的投资人及股东，是孙静将钥匙及买卖合同复印件交由李婉秋负责跟进案涉房产的销售及后续过户的工作，相关情况有向王冀说明，让田兴、王冀与金鑫公司的李婉秋联系；微信聊天记录显示2015年12月5日，王冀与李婉秋微信聊天过程中，李婉秋让王冀把银行账号发给她，以便将案涉房产的定金转给王冀，王冀表示明天发账号给李婉秋。田兴、王冀确认在2015年12月5日王冀与李婉秋微信聊天过程中，确实有说过明天发账号给李婉秋，但其主张这不是真实意思表示，是推辞的行为。田兴、王冀在其2016年6月27日提交书面意见中的首页自认其在购入案涉房产时没有入住，基于房贷压力，找到孙静想把案涉房产出租，后在2013年底王冀计划回乡，有意向出售案涉房产。一审法院认为，本案争议的焦点为：金鑫公司出售案涉房产有无经得田兴、王冀授权，金鑫公司收取定金的法律责任应由谁承担。从本案现有的证据来看，田兴、王冀虽然没有签订书面协议授权他人出售案涉房产，但是王冀将案涉房产的钥匙交付给孙静，其交付钥匙的行为表明其有出售或出租案涉房屋的意向，且田兴、王冀在其2016年6月27日提交书面意见中的首页也自认其在购入案涉房产时没有入住，基于房贷压力，找到孙静想把案涉房产出租，后在2013年底王冀计划回乡，有意向出售案涉房产，由此可见王冀客观上有交付房产钥匙，主观上也有出售案涉房产的意愿。再结合王冀与李婉秋的微信聊天记录来看，王冀通过微信与李婉秋协商出售案涉房产相关事宜，即王冀对于李婉秋正在为其出售案涉房产是知情的，但王冀未对李婉秋出售案涉房产提出异议，未对李婉秋如何取得案涉房产的钥匙提出异议，也未对李婉秋属于哪家中介公司提出异议，而仅仅是对王冀作为出卖人是否需要承担中介费存在分歧，故王冀上述行为应视为同意金鑫公司代为出售案涉房产，一审法院对于田兴、王冀抗辩没有委托金鑫公司出售案涉房产不予采纳。虽然王冀与金鑫公司未签订书面协议确定授权范围，但从金鑫公司举证的2015年12月5日的微信聊天记录来看，金鑫公司的工作人员李婉秋在收取案涉房产的定金后，及时告知王冀并让王冀提供帐户以便其将定金转入王冀帐户，王冀在得知该情况后，并没有提出反对或异议，并表示明天把账号给李婉秋，故王冀该行为应视为事后的追认，应对金鑫公司收取定金的代理行为承担法律责任。田兴虽然是案涉房产的所有权人，但是其在事前没有授权金鑫公司出售案涉房产，在事后亦无对金鑫公司收取定金的行为进行追认，故其无需对金鑫公司收取的定金的行为承担法律责任。金鑫公司虽然收取定金，但是其收取定金的行为经得王冀追认，故其收取定金的行为的属于代理行为，其法律后果由委托人王冀承担。金鑫公司收取郑振营定金，现因田兴、王冀不同意出售案涉房屋，导致合同无法继续履行，王冀作为违约方，应承担向郑振营返还双倍定金100000的法律责任，郑振营诉请王冀双倍返还定金，合法有据，本院予以支持，郑振营诉求田兴、金鑫公司也对双倍定金承担返还责任，于法无据，一审法院不予支持。至于金鑫公司未将定金交付给王冀，属于委托合同关系纠纷，与本案不属于同一法律关系，王冀可另循途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限王冀在判决发生法律效力之日起七日内向郑振营双倍返还定金100000元；二、驳回郑振营的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2300元，由王冀承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑振营未在法定期限内提起上诉，视为服从一审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅针对王冀上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：王冀是否应向郑振营双倍返还定金。结合本案证据，王冀有将案涉房产出租或出售的意思表示，有交付房产钥匙给孙静的行为，知晓李婉秋正在为其出售房产以及收取了郑振营50000元定金的事实，且并未对收取定金事宜提出异议，仅对是否需要承担中介费有异议，原审判决认定王冀委托金鑫公司代为出售房产，金鑫公司收取房屋定金的行为经过王冀追认，并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，现王冀不同意继续出售案涉房屋，应当向郑振营双倍返还定金。原审对此处理正确，本院予以维持。至于王冀抗辩金鑫公司未将定金交付给其，王冀可另循途径予以解决。综上所述，王冀的上诉请求不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人王冀负担。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  邓晓畅审判员  殷莉利二〇一七年三月三十一日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。