江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏民再237号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：葛海波。委托诉讼代理人：周大鹏，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴丹群，江苏海越律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王学明。再审申请人葛海波因与被申请人王学明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民终字第3013号民事判决，向本院申请���审。本院于2016年6月17日作出（2016）苏民申383号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人葛海波及其委托诉讼代理人周大鹏、戴丹群，被申请人王学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛海波申请再审称，二审判决适用法律存在错误，请求依法再审改判。1.案涉房屋转让协议不具有合同法规定的无效情形，二审适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》这一管理性规范认定案涉房屋转让协议无效适用法律错误。2.案涉房屋转让协议并不损害国家利益和社会公共利益。国家并未禁止经济适用房买卖，仅规定不得在一定的期限内买卖，双方约定在国家允许买卖的条件达成后办理过户手续不损害国家利益和社会公共利益。3.案涉房屋是政府将经济适用房用作了拆迁安置房，王学明并不属于经济困难需要政府提���保障住房的人群，因此，所谓的破坏经济适用房管理秩序的问题并不存在。4.二审判决与其他同类案件判决结果相反，将导致广大公众无所适从。王学明辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回葛海波的再审请求。双方于2010年2月8日签订房屋转让协议，将我名下仅有的一套房子出售给葛海波，该房屋性质为经济适用房，双方签订的房屋转让协议违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的规定》，应当认定为无效协议，双方不得据此履行。葛海波向南京市栖霞区人民法院起诉请求：1.王学明协助葛海波办理南京市栖霞区百水桥5号20幢4单元107室房屋转让过户手续；2.由王学明承担与本案相关各项诉讼费用。一审法院经审理查明，葛海波（乙方）与王学明（甲方）于2010年2月8日签订《房屋转让协议》一份，双方就坐落于南京市栖霞区百水桥南路5号20幢4单元107室房屋转让事宜达成协议，协议约定：“一、转让房屋的基本情况。甲方拥有该房坐落于南京市栖霞区百水桥南路5号20幢4单元107室，房屋户型为三室一厅一厨一卫，该房屋建筑面积为85.92㎡。产权证登记日期为2010年01月26日。二、转让价款及付款方式。1.甲方所转让房屋总价为肆拾壹万元整。2.甲乙双方在签订该合同时乙方向甲方首付房款叁拾万元整。其剩余房款乙方将分五次给付，付款日期分别为：2011年2月1日付给叁万元整、2012年2月1日付给贰万元整、2013年2月1日付给贰万元整、2014年2月1日付给贰万元整，2015年2月1日付给贰万元整，即能办理该房产过户手续时房款付清。三、特别约定。1.甲方承诺自取得房屋所有权证之日起满5年时将产权证过户到乙方名下。如政策变动允许提前办理过户手续的，甲方将配合乙方一起办理过户手续，并且乙方将提前向甲方付完余款。过户时所产生的所有费用由乙方承担。2.甲方同意将该房的房产证（编号：02040794）、土地证（017738377）交与乙方带为保管。……4、甲方不得以房屋升值为由而违约，乙方也不得以房屋贬值为由而违约。……四、违约责任。1.本协议签订后，如甲方拒绝履行该协议或解除本协议的甲方拒绝交房或办理产权证过户手续，超过约定期限达30日仍未履行的，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方退回交纳的所有款项及乙方全部装修费用，并且按房屋总款定存五年在农业银行同期利率的3倍赔付给乙方。2.如因乙方不按本协议约定时间向甲方支付房款甲方将有权解除本协议。”双方还就其他事项作出约定。该协议签订后，王学明即将该房屋交由葛海波居住。葛海波于2010年２月８日、2011年3月3日、2012年2月8日、2013年2月7日、2014年2���21日向王学明支付购房款390000元、利息6300元，王学明对此出具收条六份。该房屋满5年具备上市交易条件后，葛海波要求向王学明支付20000元尾款并请求王学明协助办理涉案房屋过户手续时，不予配合。一审庭审后，一审法院工作人员至王学明处了解情况，王学明表示自己身体不好，现居住在小儿子家。拆迁时两个儿子各分得2套房产，自己分得1套（即涉案房屋）。因大儿媳赌博，葛海波所给的购房款已经用完。如果葛海波同意不要涉案房屋，王学明愿意补偿葛海波200000元。如果葛海波想要房子，则要补偿王学明200000元。而葛海波表示，鉴于王学明的实际情况，葛海波可以另行补偿王学明50000元，以便化解此事，但王学明认为数额太少。因双方无法达成一致意见，致本案调解未果。一审法院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。本案葛海波、王学明双方签订的房屋转让协议，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，应属合法有效，法院予以确认。葛海波已按照合同约定给付王学明大部分购房款并实际占有该房屋，该房屋现已具备上市交易的条件，王学明应当依照该《房屋转让协议》的约定履行协助过户的义务。故葛海波要求王学明协助过户的诉讼请求，法院予以支持。而王学明辩称可以选择违约条款执行，即“1.本协议签订后，如甲方拒绝履行该协议或解除本协议的甲方拒绝交房或办理产权证过户手续，超过约定期限达30日仍未履行的，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方退回交纳的所有款项及乙方全部装修费用，并且按房屋总款定存五年在农业银行同期利率的3倍赔付给乙方；2.如因乙方不按本协议约定时间向甲方支付房款甲方将有权解除本协议。”一审法院认为，此条款约定的是在合同一方出现违约行为时，合同对应方享有的解除权。即本案王学明拒绝交房或办理产权证过户手续超过约定期限达30日的情况下，葛海波享有的合同解除权，而王学明作为违约方，此时并不享有该项权利。本案审理过程中，葛海波坚持请求王学明协助办理涉案房屋转让过户手续，视为不行使合同的约定解除权，故王学明此项抗辩理由不能成立。王学明同时辩称，因自己的儿子不愿意与自己居住，而拒绝将房屋过户给葛海波，该理由亦不能成立，法院不予采纳。但葛海波也应继续履行该份协议，在此房过户时将20000元尾款支付给王学明。葛海波在一审法院主持双方调解过程中称，王学明如能积极协助葛海波化解此纠纷，可以再行补偿50000元给王学明。一审法院认为，鉴于王学明目前实际境况，为权衡利益平衡，���葛海波提出的补偿50000元，一审法院予以准许。王学明经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，依法应承担相应的法律后果。江苏省南京市栖霞区人民法院于2015年4月8日作出（2015）栖霞民初字第58号民事判决：一、王学明于判决生效之日起20日内协助葛海波将位于南京市栖霞区百水桥南路5号20幢4单元107室的房屋所有权、国有土地使用权转移登记至葛海波名下。二、葛海波于判决生效之日起20日内支付给王学明购房尾款20000元，同时另行补偿给王学明50000元。一审案件受理费80元，减半收取40元，保全费2570元，合计2610元，由葛海波负担。葛海波不服一审判决，提起上诉称，一审法院判决第二项，由葛海波另行补偿王学明50000元不当，葛海波并未明确同意补偿其50000元，仅是在一审法院主持双方调解的过程中称，如王学明能积极协助葛海波化解此纠纷，可以另行补偿50000元给王学明，一审法院据此作出判决不当。综上，请求撤销一审法院第二项判决中补偿王学明50000元部分，一、二审诉讼费用均由王学明负担。王学明答辩并上诉称，1.双方签订房屋转让协议对余款11万元采取分期付款，但葛海波每次付款均在王学明多次催要后才支付，故葛海波一直存在违约行为；2.一审适用法律错误，根据相关法律法规的规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。而本案中的房屋系经济适用房，根据该规定不得上市交易，同时，王学明名下仅有一套住房，根据南京市的相关规定，也不得进行转让。综上，请求撤销一审法院判决，依法改判双方当事人之间签订的房屋转让协议无效或者发回重审。葛海波针对王学明的上诉���辩称，一审法院认定事实清楚，除了对葛海波上诉所称的50000元补偿款有异议外，一审法院判决其他部分均具有法律依据，故请求驳回王学明的上诉请求。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，二审法院予以确认。二审另查明，南京市栖霞区百水桥南路5号20幢4单元107室房屋所有权证书上记载，该房屋登记时间为2010年1月26日，为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。二审法院认为，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，王学明与葛海波于2010年2月8日签订的《房屋转让协议》系对经济适用房的转让，而国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，王学明、葛海波签订的《房屋买卖协议》无效，葛海波要求王学明协助办理涉诉房屋转让过户手续的诉讼请求，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人一审中��提出与合同无效有关的解决纠纷的请求，故法院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。江苏省南京市中级人民法院于2015年8月10日作出(2015)宁民终字第3013号民事判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第58号民事判决；二、驳回葛海波的一审诉讼请求。一审案件受理费减半收取为40元，保全费2570元，合计2610元，二审案件受理费80元，均由葛海波负担。双方当事人对一、二审查明的事实均无异议，本院再审予以确认。经双方当事人确认，本案再审的争议焦点为：案涉《房屋转让协议》是否合法有效。本院再审认为，案涉《房屋转让协议》并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效的协议。《国务院关于解��城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定经济适用房五年之内不得直接上市交易的目的是保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益，而本案讼争房屋系拆迁安置房，虽然该安置房屋也属于经济适用房，但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋。因此，案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害。葛海波关于原审判决认定案涉《房屋转让协议》无效适用法律错误的理由成立，本院予以支持。王学明应当依照该《房屋转让协议》的约定履行协助过户的义务。综上所述，原审判决认定《房屋转让协议》无效不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民终字第3013号民事判决；二、维持南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第58号民事判决。二审案件受理费80元由王学明负担。本判决为终审判决。审判长 曹 霞审判员 傅志成审判员 谢春城二〇一七年三月二十一日书记员 戴玉华