上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第17207号原告叶根福，男，1957年6月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告龚卫芳，女，1959年7月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告叶军，男，1982年8月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列三原告共同委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。被告何永磊，男，1982年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人赵强，上海国创律师事务所律师。原告叶根福、龚卫芳、叶军与被告何永磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告叶根福及三原告共同委托代理人郑昌伟，被告委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶根福、龚卫芳、叶军诉称，叶军系叶根福、龚卫芳之子，三人于2009年12月9日依法取得上海市浦东新区高清路XXX弄XXX号XXX室、XXX室及27号401室三套安置房(期房)。2014年6月17日至6月20日，叶军因未清偿何永磊高利贷，被何永磊伙同他人非法拘禁在川沙某私房，并以威胁、胁迫手段强迫三原告在空白的“动迁房转让协议”上签字，该协议的内容和日期均事后填写，转让上海市浦东新区高清路XXX弄XXX号XXX室及27号401室两套房屋(以下简称系争房屋)共计人民币(以下币种相同)410万元。该协议并非三原告真实意志体现，事后也数次报警。现原告要求确认系争房屋“动迁房转让协议”无效，本案诉讼费由被告承担。被告何永磊辩称，签订动迁房转让协议系双方自愿行为，合法有效，协议约定待法律允许时办理过户手续并不违反禁止性规定。协议对买卖房屋的标的和房款支付的约定都非常明确，被告已按约于2014年5月18日支付了现金80万元、5月28日转账支付了300万元。原、被告是经第三方居间签订的协议，原告是为了达到不向被告交付房屋的目的，才虚构受暴力胁迫。原告早已可以办理系争房屋入住手续及小产证，但迟迟不予办理，人为地为履行动迁房转让协议设置障碍。因此，原告诉讼请求没有法律和事实依据，应予驳回。经审理查明，何永磊与叶军相识。系争房屋系三原告于2009年12月9日获配的动拆迁安置房。2014年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《动迁房转让协议》，约定原告将系争房屋转让给被告，每平方米2,400元，总价为410万元；2014年5月18日乙方支付甲方定金80万元，2014年5月20日乙方支付甲方270万元，尾款60万元待产权可过户之时过户当天由乙方全部支付于甲方。协议还约定当政策允许该房产可上市交易日起，甲方必须在3个月内给乙方办理过续。补充条款约定，“此合同生效之后，不管乙方将该两套房产转让于除乙方外的第三方，甲方必须无条件配合，否则算甲方违约。该两套房甲方承诺乙方要求，在做该两套房产权时，必须做龚卫芳产权，否则算违约处理。”原、被告分别作为转让人、受让人在协议上签字，但均未署期。上海畦欣房地产经纪事务所作为中介人加盖公章、储龙江签名、署期2014年5月18日。三原告在购房定金收据签名、无署期，该购房定金收据载明“兹收到何永磊购买浦东新区北蔡镇的位于高清路XXX弄XXX号XXX室、27号401室的房屋定金人民币80万元”。叶军出具署期2014年5月28日的收条“今收到何永磊人民币叁佰万元整”。2014年5月28日，被告通过浙江泰隆商业银行向叶军转账300万元；但款项到账当日即转出，分别转至李尊、冯卫国各150万元。叶根福曾于2015年2月向北蔡派出所报警。审理中，原告还提供了手机短信截屏“叶军2014/06/2006：11你要么把我救走”及寄给北蔡镇、唐镇司法所、派出所的《律师函》(2015年1月8日)，以证明叶军被何永磊非法拘禁、原告受胁迫签订《动迁房转让协议》。叶根福称2014年5月份时被告打电话称叶军向其借款并出示了300万元的借款收据，提出以房抵债，其因此认识被告。6月20日其收到叶军的求救短信，同时何永磊在电话中警告其不得报警，否则要摘除叶军脾脏。叶根福夫妇救子心切，只得按要求到达指定地点并签署协议，待叶军获得自由后才向北蔡警署报警。被告就购房经过作如下陈述：被告与叶军于2013年底认识。2014年5月初，叶军称其欠债急需用钱，询问被告有无购房客户。被告觉得挺划算遂决定自己购买房屋。双方商谈好价格等18号签订合同。18号当天的具体情况由被告申请的证人当庭作证说明。被告购房款来源：向朋友借款50万元，从公司(被告系该公司股东)拿了点、再加上自己积蓄共计30万元，支付给了原告80万元定金。因叶军说不方便看房，所以看了系争房屋所在小区。300万元系公司转到被告账上，被告再转账给原告。被告另提供了产权信息证明其名下有一套房，但未能就资金来源举证。就法院要求其提供的浙商银行2014年1月至同年5月底的银行账户明细，被告也未能在规定的期限内提供。储龙江作为被告申请的证人出庭作证：证人系上海畦欣房地产经纪事务所负责人，与被告无甚关系。2014年4月底，被告找到证人说上下家已自行谈妥房屋买卖，问证人是否可为之提供中介服务。2014年5月中旬，证人应被告要求，来到距自己公司10多公里远的川沙北城豪路一个类似公司的场所，当时原告三人及被告均在场，证人提供了协议文本并填写了内容后，原、被告均签字，证人也签字盖章。被告当场支付给原告80万元。除此之外，证人再无提供任何居间服务。证人未收取中介费，只收了被告给的三条软中华香烟。以上事实，有经庭审质证的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》、《动迁房转让协议》、上海市公安局案(事)件接报回执单、购房定金收据、浙江泰隆商业银行付款凭证、收据等以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，讼争《动迁房转让协议》虽确系原、被告签订，但协议签订及履行过程并不符合一般二手房买卖的正常交易流程。首先，被告及证人就房屋买卖合意形成时间陈述不一，被告所述为2014年5月叶军有意出售房屋，而证人称2014年4月原、被告已达成买卖意向；其次，按被告所述定金80万元中属其自有资金不足30万元，证明被告并没有足够的购房资金，大量资金依靠借款和由公司转账，而对于借款以及公司为何向被告转账、有无转账、转账数额，被告并未提供任何证据，可见被告并无同时购置两套房屋的经济实力，即使有原告出具的收据，也难以据此认定被告已支付购房定金80万元；其三，被告名下已登记有一套房屋，与原告签订协议购入两套房屋，明显有违上海目前的限购规定；其四，协议约定2014年5月28日付款270万元，但被告在未实际占有房屋、何时取得小产证尚不确定且需借款支付购房款的前提下，增加支付购房款至300万元，况且原告尚未办理系争房屋入住手续，被告也没有实地察看房屋，明显不符合房屋交易常规以及购房人购买配套商品房控制交易风险的正常履行方式；最后，被告转账到叶军账户的300万元当即又全部转出，结合之前所述种种不合乎常理之处，该转账的怪异更加重了对该300万元是否为真实支付的购房款的合理怀疑。被告对履行《动迁房转让协议》异常之处难以自圆其说，无法令人产生原、被告之间存在真实房屋买卖关系的内心确信，本院有理由相信讼争转让协议的签订并非为买卖房屋。鉴于原、被告并无买卖系争房屋的真实意思，故原告要求确认系争房屋转让协议无效的诉讼请求，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，判决如下：原告叶根福、龚卫芳、叶军与被告何永磊就上海市浦东新区高清路XXX弄XXX号XXX室及上海市浦东新区高清路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房转让协议》无效。案件受理费39,600元，减半收取计19,800元，由被告何永磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一五年七月二十日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。