北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0106民初6509号原告：韩长燕，女，1968年7月5日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：北京华瑞永利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥杜家坎环岛北侧150米。法定代表人：刘屹，总经理。委托代理人：詹胜，河北唤民（北京）律师事务所律师。原告韩长燕与被告北京华瑞永利投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩长燕及被告北京华瑞永利投资管理有限公司的委托代理人詹胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩长燕诉称：2014年9月被告公司收取了我租金和押金，将位于北京新天家商城D015、D016、D017、D018号商铺出租给我使用，当时被告公司承诺新天家商城于2014年12月8日开业，到期后该商城未开业，后被告公司又告知商户于2015年1月开业，到期又没有开业，直至2015年4月，被告公司才允许商户进场装修；2015年4月底，被告公司强迫商户签订补充协议，将开业日期从2014年12月8日改为2015年4月18日，否则就不给商户验收、不允许营业，无奈我只好与被告公司签订了补充协议；自2015年4月底商铺开业以来，被告公司对市场管理很混乱，任凭市场自生自灭，每层经营项目混杂，杂乱无章，如同地摊一般，商户经营时间不一，还发生过盗窃事件；原告将全部家产投在商铺里，却一个月卖不出几单，生意十分萧条。另对于我提出要求被告公司协助办理个体工商户营业执照一事，被告公司迟迟未予办理，也未提供任何办照手续。2015年12月22日-23日，我因生病及照顾生病老人两天未去商铺，24号被告公司在未通知我、商铺没有到期、没有司法机关及公证机关在场的情况下，强行拆除了我的上述4个商铺，并拿走了我商铺内的全部货物及经营用品。经我与被告公司协商未果，故我诉至法院，诉讼请求如下：1.要求解除原告与被告公司于2014年9月22日签订的四份《商铺租赁合同》（分别为北京新天家商城D015、D016、D017、D018号商铺）;2.要求被告公司退还原告剩余租金20322.58元（自2015年12月24日至2016年7月31日）;3.要求被告公司退还原告水卡余额8元、电卡余额35元、押金4500元（商铺押金4000元、电卡和灭火器押金500元）;4.要求被告公司赔偿原告下列经济损失：①货物损失15万元；②装修损失2万元（2015年4月装修）;③商铺内物品损失5.5万元（关公水晶画5000元、已完成2米的清明上河图十字绣5万元）;④无法经营的经济损失5万元;5.本案诉讼费由被告公司承担。被告北京华瑞永利投资管理有限公司辩称：认可与原告签订商铺租赁合同的事实，我们约定的开业日期为2015年4月18日，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，原告按照700元/月/商铺交纳了一年的租金。原告在经营过程中，多次出现不按时营业、甚至不开门的情况，影响了商城整体运营及形象，按照合同约定我公司有权解除合同。2015年12月22日，我公司张贴书面通知要求原告正常营业，原告仍于2015年12月22日、23日两日没有营业，2015年12月24日我公司在全程录像的情况下将原告的货物暂存，并进一步要求原告找我公司协商，最终双方未达成一致意见。我公司并没有拆除原告的商铺。在封存原告货物时，并没有原告提及的水晶画和十字绣。现华瑞天家商贸城已于2016年5月中旬停止营业。对本案我公司的意见为：1.因华瑞天家商贸城已于2016年5月中旬停止营业，我公司同意解除与原告于2014年9月22日签订的四份《商铺租赁合同》（分别为北京新天家商城D015、D016、D017、D018号商铺）;2.不同意退还原告剩余租金;我公司与原告约定交一年免三个月租金是指，在原告交满三年租金后，可以免费使用商铺九个月;我公司并未阻止原告使用上述商铺，是原告自己不再使用，故不同意返还租金;3.同意按照原告陈述的数额退还原告水卡余额、电卡余额;4.不同意退还原告押金，因为合同约定原告违约的情况下押金不予退还;5.不同意赔偿原告装修损失，店铺是装修好交给原告的;6.不同意赔偿原告经济损失;货物原告可以取回;关公水晶画和清明上河图十字绣不存在;不存在无法经营的经济损失;7.不同意承担本案诉讼费。本院经审理认定下列事实:2014年9月22日,被告公司（出租方：甲方）与原告（承租方：乙方）签订《华瑞天家商铺租赁合同》4份,约定:甲方将位于丰台区杜家坎环岛东北角（华瑞天家商贸城）D015、D016、D017、D018号商铺出租给乙方作为经营场地;根据商城整体规划布局的需要，特约定乙方承租商铺的用途仅限于服装经营；华瑞天家商贸城暂定开业时间为2014年12月8日；租期自华瑞天家商贸城开业起至2017年12月7日止，共计三年，华瑞天家商贸城开业时间延误的，租期相应顺延；商铺使用费按承租的使用面积计价，商铺使用费由租金和市场管理费（市场管理费包括空调暖气费，电梯运行费，公共区域照明费，保洁保安等费用）两项费用组成，其中租金为700元/月，免第一年的商城管理费；第二年的商城管理费为l元/平方米/天，每个商铺合计年商城管理费为2190元；商铺使用费分期支付，第一期支付一年，乙方应在本合同签订之日一次性付清第一年的商铺使用费，第二年的商铺使用费于第二个租赁年度开始前一个月支付；商户一次性年付租金，甲方给予三个月免租期（即可经营15个月）；乙方承租商铺使用的电费独立计量，实行一间（户）一表制，乙方按照实际用量向甲方支付电费，电费按照甲方电费催缴单每月支付；乙方在签订本租赁合同当日向甲方交纳合同保证金1000元/商铺；合同保证金是租赁期内乙方严格按本合同经营，不拖欠商铺使用费、能源费及相关税费，不损害房屋结构、设施及甲方利益的一种保证，如乙方在租赁期内违约、拖欠应缴费用、违反《华瑞天家商贸城管理公约》，甲方有权在保证金中扣除；本合同期满，如双方不再续签租赁合同，保证金于本合同终止日起一个月内据实结算，但甲方不负担利息；甲方拥有华瑞天家商贸城的管理权，有权制定保安、消防、卫生、停车管理等各项市管理规范；拥有收取商铺租赁费、管理费、广告宣传费、保证金、电费等合同约定费用的权利；乙方商铺需自行办理个体营业执照（甲方协助办理的，所需费用由乙方自行承担），自负盈亏、照章纳税；未经甲方同意，乙方一个月内累计3天以上（含3天）每天营业时间不足8小时或不正常开门营业，甲方有权解除本合同，乙方保证金及已付使用费不予退还。同日，原告在《华瑞天家商贸城管理公约》和《消防安全责任书》上签字，其中《华瑞天家商贸城管理公约》第五条约定：为保证商城正常经营，维护商户利益，经营者须按规定营业时间准时开门和关门，遇有不能按时营业情形，须按规定的程序履行报批手续并经书面批准确认。否则，以100元一次交管理公司作为合同违约金；一个月连续7天或累计15天未按时正常营业的，视为自动放弃商铺使用权，管理公司有权给予相应处罚直至收回商铺。2015年4月22日，被告公司与原告签订《补充协议》4份，约定：修改《商铺租赁合同》中的开业时间为2015年4月18日，租赁期起算时间为2015年5月1日。原告于2014年9月22日向被告公司交纳上述合同项下的费用（2014年12月8日至2015年12月7日的租金8400元/商铺、保证金1000元/商铺、开业物品费524元）。双方均认可华瑞天家商贸城于2015年4月18日开业，原告使用上述商铺用于经营服装销售。被告公司认可，自2016年5月中旬始，华瑞新天家商城停止经营。2015年12月22日至23日，原告未前往上述商铺进行经营；2015年12月24日，被告公司将原告的上述商铺内物品封存，并拆除了商铺内部分悬挂类装饰。被告公司提供光盘一份及照片一张，用以证明其对原告未按照合同约定营业的行为张贴了《摊位清退通知》，并于2015年12月24日将原告的上述商铺内物品封存。原告对《摊位清退通知》不予认可。原告提供进货单若干，用以证明其被封存货物情况。经本院前往被告公司放置原告物品的现场进行勘验，现场内有大量男女及儿童服装服饰，长方形镜子、立式熨烫机、三层带轱辘小车、折叠椅、小柜、记录本、标价机、扫帚、簸箕及垃圾桶、计算器、水卡、电卡、工具、射灯、购物袋、彩线、女式包、假花、展示架、大量衣服架等物品（详见清单及照片）。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：①因不可抗力致使不能实现合同目的；②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑤法律规定的其他情形。被告公司于2015年12月24日将原告的货物封存的行为，导致原被告签订的《商铺租赁协议》无法实际履行，双方的租赁关系自2015年12月24日即告解除。被告公司以原告违约，未按照约定进行经营为由，主张合同已经解除、原告交纳的保证金及已付商铺使用费不予退还，没有事实依据，本院不予采信，故自合同解除日以后的商铺使用费及合同保证金，原告公司应予退还；双方并未就减免租金的具体期间进行约定，按照商铺租赁的行业惯例，该期间应自合同履行的前期扣除；依据本院勘验情况，现场并无灭火器、关公水晶画、清明上河图十字绣等物品，故对原告要求被告公司赔偿关公水晶画、清明上河图十字绣损失及退还灭火器押金的诉讼请求，本院不予支持；原告未提供证据证明其对商铺进行了装修，故对其要求被告公司赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持；经本院勘验并清点了原告的货物及经营物品，上述货物及经营物品应当返还原告，鉴于时隔一年，货物的市场需求有所变化及存在折旧，被告公司应当给予原告适当补偿，补偿数额由本院酌情确定；原告要求被告赔偿其无法经营的损失，该损失并未实际存在，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、被告北京华瑞永利投资管理有限公司与原告韩长燕于二○一四年九月二十二日签订的四份《商铺租赁合同》（D015、D016、D017、D018号商铺）自二○一五年十二月二十四日解除；二、被告北京华瑞永利投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告韩长燕商铺使用费二万零一百六十元、保证金四千元、水费八元、电费三十五元；三、被告北京华瑞永利投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告韩长燕货物及经营用品（详见清单及照片）；四、被告北京华瑞永利投资管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告韩长燕货物贬值损失三万元；五、驳回原告韩长燕的其他诉讼请求。如果被告北京华瑞永利投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5798元，由原告韩长燕负担4643元（已交纳），由被告北京华瑞永利投资管理有限公司负担1155元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京第二中级人民法院。审 判 长  史金霞人民陪审员  王学敏人民陪审员  刘淑琴二〇一七年三月三日书 记 员  孙 悦王玉