文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）赤民一终字第822号上诉人（原审原告）杨晓辉，住赤峰市。上诉人（原审原告）杨海林，住赤峰市。上诉人（原审原告）杨凌华，住赤峰市。三上诉人委托代理人王智生，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨凌贵，住赤峰市。被上诉人（原审被告）赤峰市红山区房产管理局，住所地赤峰市红山区政府办公楼六楼。法定代表人高昆，局长。上诉人杨晓辉、杨海林、杨凌华因与被告杨凌贵、赤峰市红山区房产管理局（以下简称房产管理局）确认合同无效纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第3942号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审杨晓辉、杨海林、杨凌华诉称，涉争房屋是杨晓辉父亲单位分的福利房，一直由杨晓辉、杨凌华、其姐杨凌芝同父母共同居住。1997年杨晓辉父亲去世，产权单位为便于扣缴租金等费用，将该房屋的承租人变更到杨凌华的名下。1999年杨晓辉母亲去世，该房一直由杨晓辉、杨海林居住至今。居住期间，杨晓辉曾出资34000元对房屋进行修缮，并加盖配房。2006年公房改革时，杨凌贵在未经杨晓辉、杨海林、杨凌华同意、授权的情况下，与房产管理局将租房杨凌华变更为杨凌贵，并签订了房地产买卖契约，取得了房产证。杨晓辉、杨海林、杨凌华认为，杨晓辉、杨海林一直在此房屋居住，而杨凌贵从未在此居住过，并且杨凌贵已享有自己的房改房，根本不具备房改房购买主体资格，杨凌贵、房产管理局的行为违背了法律及房改政策的有关规定，侵害了杨晓辉、杨海林、杨凌华的合法权益。现起诉至法院，请求依法判令杨凌贵、房产管理局就红山区永巨办事处一东街居委会一东路北药厂后胡同199号房产签订的房地产买卖契约无效。原审杨凌贵辩称，一、杨晓辉、杨海林、杨凌华不具备本案的诉讼主体资格。杨凌华为原承租人，其自动放弃优先购买权，故与涉案房屋已无利害关系。杨晓辉、杨海林于2013年对该涉案房屋主张过物权确认，被法院依法驳回。二、本案已过诉讼时效，杨凌贵与房产管理局签订的房地产买卖契约，至今已八年之久，杨晓辉、杨海林、杨凌华从未提出过此契约的效力问题。三、杨晓辉、杨海林、杨凌华陈述事实与理由不具备合同无效条款的规定。原审房产管理局辩称，我方办理是合法合规办理，请法院予以审查。原审法院经审理查明，杨凌贵与杨晓辉、杨凌华系同胞兄弟、兄妹关系，杨海林系杨晓辉之子。涉案房屋系杨晓辉、杨凌华、杨凌贵的父亲单位分的福利房。1997年，杨晓辉、杨凌华、杨凌贵的父亲去世，房屋的承租人变更为杨凌华。2006年公房改革，涉案房屋的承租人变更为杨凌贵，由杨凌贵与房产管理局签订了房地产买卖契约，取得房产证。另查明，2012年8月27日，杨凌华起诉杨凌贵，请求确认涉案房产归其所有。本院作出（2012)红民初字第2212号民事判决书，判决驳回杨凌华的诉讼请求。2012年5月28日，杨凌贵起诉杨晓辉，请求判令杨晓辉从涉案房产内搬出。本院作出(2012)红民初字第1408号民事判决书，该判决书依据(2012)红民初字第2212号判决认定杨凌贵为涉案房屋的所有权人，杨晓辉限期从涉案房屋中搬出。杨晓辉、杨凌芝不服该判决，申请再审，赤峰市中级人民法院作出（2013）赤民申字第190号民事裁定书，驳回杨晓辉、杨凌芝的再审申请。2014年2月12日，杨晓辉、杨海林起诉杨凌贵，请求确认涉案房屋归其所有。本院作出（2014）红民初字第599号民事裁定，驳回杨晓辉、杨海林的起诉。原审法院认为，杨凌贵与房产管理局签订涉案的房房产买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。杨晓辉、杨海林、杨凌华认为杨凌贵、房产管理局的行为违背法律和相关政策，但提交的证据不能证明其要证明的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告的主张，缺乏证据证明，对其主张不予支持。判决：驳回原告杨晓辉、杨海林、杨凌华的诉讼请求。宣判后，杨晓辉、杨海林、杨凌华不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，确认杨凌贵、房产管理局签订的房地产买卖契约无效。理由为：一、一审判决规避了本案的关键事实，导致事实认定不清，裁判理由错误。本案买卖合同所涉房产系上诉人杨晓辉、杨凌华、被上诉人杨凌贵父亲单位红山区园林处70年代分得的公房，1997年其父亲去世后，由杨凌华接班，此房产租户变更至杨凌华名下，上诉人杨晓辉一直居住至该房产被征拆。2006年公房出售改革时，杨晓辉在外蒙古国打工，对此，杨晓辉对公房出售并不知情。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款：“出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同”，第三款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”。由此可见，上诉人父亲去世后，杨晓辉已经成为事实上的承租人。被上诉人杨凌贵在未经三原告同意、授权的情况下，于2006年1月4日擅自与被上诉人赤峰市红山区房产管理局将租户杨凌华变更为杨凌贵，二被告并以此为据，于当日签订了《购房申请》《房地产买卖契约》，取得了房产证。该《租户变更申请表》的合法性是能否购买公房的前置文件，从法律性质上其属租赁合同主体的变更，根据《中华人民共和国劳动合同法》第77条规定，要协议变更需三方主体，就本案而言应为出租方赤峰市红山区房产管理局、承租方杨晓华及实际承租人杨晓辉、未在该房居住的第三人杨凌贵，而事实上仅有杨凌贵一人就与赤峰市红山区房产管理局完成了租赁合同主体变更，且赤峰市红山区房产管理局是在明知缺乏主体情况下就批准了变更，也明知此批准后果侵害了杨凌华、杨晓辉的优先购房权，显然，构成恶意串通应确认无效。被上诉人也始终未提交上诉人放弃优先购房权的证据。对如此重要的事实，一审法院却视而不见，不做严格审查，才导致购房前置手续形式上的合法化，保护了违法行为。二、一审法院认定被上诉人所签合同合法有效违反了法律和房改政策。涉案房屋买卖具有特殊性，系福利房向个人出售，国家政策对购房主体和购房款都有明确的要求和折算办法。一审过程中，上诉人提交了2006年当时房改使用的政府文件，其中：1、内政发(1996)30号文第三部分“稳定出售公有住房”第1条出售范围明确“现住房优先出售给现住户”；2、赤政发(1997)128号贯彻落实内政发(1996)30号文《赤峰市人民政府关于印发的通知》，第三部分“稳定出售公有住房”第3条也强调“现住户住用的房子是房改对象”；3、赤政发(1997)128号文的《赤峰市区出售公有住房实施细则》第3条“现住房优先出售给现住户”。这些文件对房改对象和购房主体都强调的十分清楚，上诉人杨晓辉长期居住于此，娶妻生子，是完完全全的“现住户”，是适格的购房主体。而被上诉人杨凌贵并未在此房居住，其不是适格的购房主体，其另有房改房，不能二次享受国家优惠购房政策，损害了国家利益。同时，导致上诉人杨晓辉优先购房权被剥夺。二被上诉人未予答辩。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，杨凌贵与赤峰市红山区房产管理局就红山区永巨办事处一东街居委会一东路北药厂后胡同199号房产签订的房地产买卖契约，该契约系为落实房屋改革政策而签订。现杨晓辉、杨海林、杨凌华以“根据当时的房改政策，现住房优先出售给现住户”为由，要求确认该房地产买卖契约无效，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院不应作为民事案件受理。原审判决驳回杨晓辉、杨海林、杨凌华诉讼请求，是对杨晓辉、杨海林、杨凌华实体权益进行处分，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条(四)项、第一百五十四一款（三）项、第一百七十条一款（二）项之规定，裁定如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院(2014)红民初字第3942号民事判决；二、驳回杨晓辉、杨海林、杨凌华的起诉。二审案件受理费100元，予以退回三上诉人；邮寄费100元，各当事人均担。本裁定为终审裁定。审判长  鹿春林审判员  崔明明审判员  郭 宇二〇一五年七月二十日书记员  高莉莉