四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终28号上诉人（原审被告）：攀枝花市兴业房地产开发公司，住所地四川省攀枝花市东区临江路城建档案馆五楼，统一社会信用代码：915104002043587767。法定代表人：张树峰，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈道群，执业证号：15104201310262568，四川川滇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:攀枝花市锦可物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗滨江路民安巷52号4栋1楼，统一社会信用代码：91510402684194191F。法定代表人:姚德林，该公司经理。委托诉讼代理人:陈书彦，执业证号：15104201210267809，四川攀法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：攀枝花市园林绿化处，住所地四川省攀枝花市炳草岗公园路5号，统一社会信用代码：12510300450959489F。法定代表人：李光明，处长。委托诉讼代理人：李晓丹，执业证号：15104200811668719，四川互益律师事务所律师。上诉人攀枝花市兴业房地产开发公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人攀枝花市锦可物业管理有限责任公司（以下简称锦可公司）、攀枝花市园林绿化处（以下简称市园林处）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2016)川0402民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人兴业公司的法定代表人张树峰及其委托诉讼代理人陈道群、被上诉人锦可公司的委托诉讼代理人陈书彦、市园林处的委托诉讼代理人李晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业公司上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人市园林处支付给锦可公司物业服务费130912.51元。事实与理由：1.上诉人与被上诉人市园林处签订的《园林小区（兴园小区）合作开发补充协议》明确房屋修建完工以后，市园林处就依法拥有A栋12套住宅，因为该房屋是属于市园林处原始取得，既然是原始取得，被上诉人市园林处就是A栋12套住宅的业主，至于12套住宅房至今一直空置未实际使用，是被上诉人行使所有权的处分权，不能作为认定登记权利人就是实际业主。2.被上诉人市园林处根据政府的文件认为12套住宅房应办理在攀枝花市机关事务管理局名下，我方认为该证据不能说明我方与攀枝花市机关事务管理局有任何关系，而实质应是市园林处与攀枝花市机关事务管理局之间政府内部事由，我方没有义务、责任，而且我方至今未收到任何政府部门的书面通知，要求办理相关手续。3.上诉人认为拥有A幢住宅房的权利人，实际是上诉人对整个房屋小区开发拥有开发所有在建筑完工房屋而拥有权利登记人，而从《合作开发协议》来讲，房屋交付市园林处就是所有人（业主），如果被上诉人不是业主，其又有什么权利要上诉人将房屋登记在其名下。4.2009年11月13日四川省攀枝花市东区人民法院判决书（2016）川0402民初2202号判决书已经履行，确认上诉人与被上诉人的《园林小区合作开发协议》有效，双方完全履行了该协议。且该房于2009年7月将A幢12套交付给市园林处，被上诉人不提供书面房屋登记所登记权利人的相关手续，而至今未收到市园林处登记权利人的相关手续，也未收到产权登记为攀枝花市机关事务管理局的函告，从未收到攀枝花市机关事务管理局接受房屋的函告登记其为权利人的函，物业费拖欠是被上诉人市园林处故意拖欠造成的，上诉人从2007年9月20日就将该房移交给市园林处，而被上诉人拒不将该房根据他们内部规定转移交付相关部门，造成物业费一直拖欠至今，如果该物业费被上诉人市园林处不承担，那也应该由政府部门来承担，与上诉人无关。市园林处的房产需要交给机关事务管理局的理由是不成立的；2009年东区法院的判决证明房屋产权已经移交给市园林处了；关于房屋产权在上诉人公司的问题，是市园林处不提供办理房屋过户登记需要材料所造成的。锦可公司辩称，锦可公司的相应损失应当由兴业公司和市园林处承担。理由：1.被上诉人市园林处提交的攀枝花市2006第42号文件在本案中不能使用，理由是市园林处在本案中是平等的民事主体；2.锦可公司与上诉人签订的《兴业小区前期物业服务合同》关于空置房的约定，系上诉人、被上诉人锦可公司和市园林处的争议焦点，锦可公司认为12套房屋的空置，与合同中关于空置房的约定不能划等号，合同中关于空置房的约定意思表示是房屋建成之后该房屋没有销售出去的空置房；3.锦可公司提供了物业服务，相应的费用应有承担主体，上诉人和被上诉人市园林处都应该承担责任。市园林处辩称，1.因为上诉人延期交房，在房屋交付前已经下发了政府文件，在交付前已经告知，所以说该房屋一直空置至今，所以实际上市园林处不可能是该12套房屋的所有人及管理人；2.市园林处告知上诉人将该12套房屋办理到机关事务管理局的名下，因为上诉人有部分税费没有缴清，机关事务管理局作为政府机关是不需要承担任何税费的导致该12套住房一直没有办理过户登记，是上诉人的过错，导致了锦可公司的损失，所以其应承担相应的责任；3.在一审中，市园林处主张了诉讼时效的问题。锦可公司应该主张其诉前近两年的物业费，其主张有部分已经过了诉讼时效。具体为：2014年6月8日-2016年6月9日是没有过诉讼时效，2014年6月8日之前的是过了诉讼时效的，具体金额没有算过。锦可公司向一审法院起诉请求：1.判令市园林处、兴业公司一次性支付给锦可公司物业管理费125021.82元，从2013年9月9日至2016年6月9日止的滞纳金86640.12元，合计211661.94元；2.判令市园林处、兴业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年2月28日，锦可公司与兴业公司签订《兴业小区前期物业服务委托合同》，约定：锦可公司负责兴园小区Ａ、C、D三栋电梯住宅物业服务，物业服务费最终按照物价部门核对的每平方米0.8元收取，业主逾期未能按时足额缴纳物业服务费时锦可公司有权要求赔偿每天3%的物业滞纳金或违约金；物业服务费收取以锦可公司进驻管理服务之日，由锦可公司自行向业主或者物业使用人收取相关费用，空置房的物业服务费由兴业公司或产权人负责支付；合同期限暂定二年，从2009年2月15日至2011年2月15日，业主委员会成立后另行委托物业公司；业委会未成立的，锦可公司、兴业公司双方认为无必要再续签协议时，本协议继续执行。合同到期后，兴园小区业委会一直未成立，上述合同一直履行到2015年8月。市园林处以其名义上12套住宅不属于自己为由，一直未缴纳物业服务费。截止2015年8月，市园林处有77个月未缴纳物业服务费。2015年底锦可公司知晓市园林处曾经于2009年起诉主张逾期办证违约金，法院（2009）攀东民初字第1262号民事判决书支持了诉求，法院经审理查明12套住宅已经交付。这也证明12套住宅属于被告所有并且已经交付。市园林处、兴业公司都未履行支付相关物业费用的义务，请求法院支持锦可公司的诉讼请求。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。一审法院经审理查明，2001年8月18日，市园林处与兴业公司签订《园林小区合作开发协议》约定：市园林处以现有的11.83亩（局限在机关范围内、以规划最后审定面积为准）土地资源参与兴业公司合作开发园林小区，兴业公司出资并具体负责小区的开发和建设，双方对合作开发的其他事项进行了约定。2004年10月10日，双方签订《园林小区（兴园小区）合作开发补充协议》约定：“兴业公司必须在2005年12月25日前完成A幢住宅建设，并依该幢1-7层建筑面积总量的28%计算向市园林处提供分房量，并在此幢与市园林处结清最终应向市园林处提供的房屋数量。兴业公司向市园林处提供现房、处置权一并转交市园林处。房屋产权证由兴业公司办理”。2007年9月20日，兴业公司将A幢住宅房12套交付给市园林处，但该12套住宅房至今一直空置未实际使用，房屋的登记权利人和登记义务人仍为兴业公司。兴园小区A栋12套住宅房屋总面积为1609.56平方米。2009年2月28日，兴业公司与锦可公司分别签订《兴园小区前期物业服务委托合同》，合同约定：锦可公司负责兴园小区A、C、D三栋电梯住宅物业服务；物业服务费按每户每月产权面积收取，高层0.70-1.00元/㎡，具体执行单价应以物价部门核定批复为准；代收垃圾运输处置费住户6元/月·户、其他的高层电梯运行电费及专业维护及年检费、消防设施专业维护及年检费、发电机组及设施运行电费、自来水二次加压运行电费、生活水池水箱专业消毒清洗费，其各项收费标准为：按实际发生由使用住户分摊；本区域物业费收取以锦可公司正式进驻管理之日起，由锦可公司自行向业主或物业使用人收取相关费用，空置房的物业服务费由兴业公司或产权人负责支付；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理服务费的千分之三加收滞纳金，若超过二个月仍不按规定交纳的，锦可公司有权停止部分或全部服务；合同期限：暂定二年，自2011年2月16日起至2013年2月15日止，在本合同期限内，如正式成立的业主委员会代表全体业主另行与其他物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动失效。合同还对相关事项进行了约定。合同签订后，锦可公司进驻兴园小区从事小区物业管理服务，并向攀枝花市物价局提交《攀枝花市物业服务收费备案表》，2009年4月2日攀枝花市物价局备案意见为：建议按0.70元/㎡备案。锦可公司实际按每平方米房屋面积0.80元收取物业服务费，按每户每月收取垃圾运输处置费及其他相关费用（即公共能源耗费）28元。上述合同到期后，兴业公司与锦可公司分别于2011年2月16日、2013年2月16日签订《兴园小区前期物业服务委托合同》，合同约定期限调整为二年和三年时间，其他内容与原合同一致。兴园小区A栋12套住宅房从2009年3日起至2015年8月止共计77个月未交纳物业管理服务费和公共能源耗费。2015年9月8日，锦可公司向市园林处出具《关于尽快缴纳物业管理服务费的函》、《物业管理费欠费清单》各一份，其主要内容为：贵处A栋一单元12套住宅（共1609.65平方米）一直没向锦可公司缴纳物业服务费，请贵处务必于2015年9月底前交齐所欠缴的物业费用，并且将按有关规定按日3%收取滞纳金。在缴费清单上载明：“自2009年3月至2015年8月，共77个月，累计费用：1623.66元/月*77月=125021.82元；应补缴滞纳金125021.82元*0.003*77月*30天/月=86640.12元”。同年9月11日，市园林处工作人员在《关于尽快缴纳物业管理服务费的函》上签字，其内容为：“已收，市园林处办公室”。上述费用合计为211661.94元。2006年4月13日，中共攀枝花市委办公室和攀枝花市人民政府办公室作出攀委办【2006】42号文，即《关于办理市级机关及事业单位公有房地产权属登记的通知》，其主要内容为：参照《国务院办公厅转发国务院机关事务管理局关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见及实施细则的通知》（国办发【2001】58号）和《四川省人民政府办公厅转发省政府机关事务管理局关于改进和加强省政府机关办公用房管理的意见及实施细则的通知》（川办发【2004】7号）精神，结合我市实际，实施市级机关和事业单位的公有房地产产权证的办理工作。现将有关事项通知如下：办证范围：凡使用财政资金、部门（单位）自有资金、银行贷款以及通过接受捐助和入股（集资）等形式已建、在建的所有公有用房房产，各单位规划范围内和实际占用的国有土地，以及在法律上可以确认属于市级机关、事业单位资产的其他房产及相应国有土地；产权单位：市机关事务管理局为市级机关和事业单位房屋所有权和国有土地使用权产权单位。2015年6月18日，攀枝花市机关事务管理局作出攀机管发【2015】72号文，即《关于进一步清理规范管理市级党政机关办公用房的通知》，其主要内容为：要求市级各机关、各人民团体、各事业单位将本单位办公（业务）用房的房屋所有权和国有土地使用权全部过户到市机关事务管理局。一审法院认为，兴业公司依据与市园林处签订《园林小区合作开发协议》和《园林小区（兴园小区）合作开发补充协议》的约定于2007年9月20日将兴园小区A栋12套住宅房交付给市园林处，但12套住宅房在房屋管理部门登记的权利人至今仍为兴业公司，即兴业公司现在是12套住宅房的所有权人。根据中共攀枝花市委办公室和攀枝花市人民政府办公室作出攀委办【2006】42号文，即《关于办理市级机关及事业单位公有房地产权属登记的通知》、以及攀枝花市机关事务管理局作出攀机管发【2015】72号文，即《关于进一步清理规范管理市级党政机关办公用房的通知》内容，市园林处作为攀枝花市市级事业单位，上述12套住宅房的房屋所有权在兴业公司办理过户登记时应为攀枝花市机关事务管理局，即攀枝花市机关事务管理局为房屋的所有权人。庭审中，兴业公司也认可市园林处告知过在办理产权时将攀枝花市机关事务管理局登记为权利人；锦可公司和兴业公司均认可市园林处所述上述住宅房一直未使用的事实，即房屋一直处于空置状态。锦可公司依据与兴业公司签订的三份《兴园小区前期物业服务委托合同》约定，对兴园小区A、C、D三栋电梯住宅进行物业管理服务活动，享有收取物业管理服务费的权利。锦可公司按住宅房屋的产权面积每平方米收取0.8元的标准收取物业管理费用、每户每月按28元的标准收取公共能源耗费，一是兴园小区一直按此标准向业主收取，二是结合这些年攀枝花市物业管理收费情况，一审法院认为锦可公司的上述物业管理服务费用的收取较为合理。锦可公司依据与兴业公司签订的三份《兴园小区前期物业服务委托合同》均未约定履行期限，锦可公司称收取物业管理费为按月收取，结合攀枝花市区物业管理费的收取时间一般为按月收取的情况，一审法院可认定为兴园小区的物业管理费为按月收取。本案所涉的12套住宅房的物业管理服务费可按照上述收费标准收取。锦可公司主张的12套住宅房（房屋总面积为1609.65平方米）从2009年3月至2015年8月止未交纳物业管理费和公共能源耗费，共计达77个月时间，即物业管理费为：1609.56*0.80*77=99148.90元；公共能源耗费28*12*77=25872元，合计为125020.90元。锦可公司称按《兴园小区前期物业服务委托合同》约定计算收取从2013年9月9日至2016年6月9日止的滞纳金为669671元太高，主张支付物业管理费滞纳金调整为86640.12元。庭审中，一审法院依法对市园林处、兴业公司对逾期支付物业管理费的滞纳金每日按3%的约定明显过高进行了释明，市园林处、兴业公司均表示希望法院依法调整，但均称自己方不应承担物业管理费及滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。锦可公司虽未提供证据证明迟延收取物业管理费给自己造成的损失数额，但锦可公司未按时收取物业管理费确实造成资金的利息损失。本案中对滞纳金约定每日3%明显过分高于造成的损失，结合本案案情、根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情确定滞纳金的计算应按迟延收取物业管理费的银行同期流动资金贷款利率的1.3倍，计算滞纳金的具体时间可从2015年9月起至2016年6月共计10个月时间较为合理。滞纳金的具体金额为125021.82*4.35%*1.3倍/12个月*10个月=5891.61元。兴业公司与市园林处签订的《园林小区（兴园小区）合作开发补充协议》约定中明确约定：“房屋产权证由兴业公司办理”，但至今12套住宅房登记的所有权人仍为兴业公司，虽房屋交付市园林处，但一直长期空置，根据锦可公司与兴业公司签订的《兴园小区前期物业服务委托合同》约定：由锦可公司自行向业主或物业使用人收取相关费用，空置房的物业服务费由兴业公司或产权人负责支付。根据《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”，兴业公司为房屋所有权人，且房屋长期空置，故兴业公司根据合同约定和法律规定均应承担物业管理服务费。庭审中，兴业公司表示认可锦可公司所诉称的事实和物业管理费和滞纳金的金额，只是认为应由市园林处承担。对锦可公司的诉讼请求中判令兴业公司承担的诉讼请求中的物业管理费125020.90元，滞纳金5891.61元,一审法院予以支持。市园林处接受房屋至今未使用长期空置，且并非房屋的所有权人，即使兴业公司办理产权登记过户时也不是房屋的所有权人，故对锦可公司请求判令市园林处承担支付物业服务管理费用和滞纳金的请求，一审法院不予以支持。市园林处在诉讼中主张本案锦可公司请求保护民事权利的超过诉讼时效，因市园林处不承担支付物业管理费的责任，兴业公司认可锦可公司主张的物业管理服务费用，故一审法院对是否超过诉讼时效不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、第四十五条的规定，判决：一、攀枝花市兴业房地产开发公司于本判决生效之日起十日内支付给攀枝花市锦可物业管理有限责任公司物业服务费125020.90元，滞纳金5891.61，合计130912.51元；二、驳回攀枝花市锦可物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审中查明，涉案12套住宅房钥匙现仍由市园林处掌握。本院认为，1.一审法院经审理查明，2007年9月20日兴业公司已将A幢住宅房12套交付给了市园林处。对该案件事实，各方当事人在二审中均无异议。经法庭核实，该12套住宅房现仍然置于市园林处的实际控制和管理之下，其对该12套住宅房至今空置未实际使用系对自身物权的处分。市园林处作为至今仍然实际控制、管理该12套住宅房的物业业主，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，《兴园小区前期物业服务委托合同》、《兴园小区前期物业服务委托合同》对其有效，市园林处应当缴纳相应的物业管理费及滞纳金。一审法院以市园林处至今未使用该房产，且现在和将来均不是该房产的登记所有权人为由，判决驳回锦可公司对市园林处的诉讼请求，并由兴业公司承担相应物业管理费及滞纳金的处理结果，与上述案件事实和法律规定不符，系适用法律不当，应予纠正。2.市园林处在本案一、二审诉讼中均辩称，锦可公司仅能够主张本案起诉前近两年的物业费，其余主张标的已经超过诉讼时效。二审查明，锦可公司并无2015年9月8日以前向市园林处催收物业费及滞纳金的证据。市园林处上述答辩意见符合法律规定和本案有证据能够证实的案件事实，本院对此予以支持。3.当事人对一审判决的其余认定意见并未提出上诉，本院亦认为由此所作的实体处理并无不当。4.根据上述认定意见，结合锦可公司所主张物业费及滞纳金的具体计算方式，市园林处应向锦可公司支付物业服务费38967.55元（24个月÷77个月×125020.90元）、滞纳金1836.35元（24个月÷77个月×5891.61元），合计为：40803.9元。综上所述，兴业公司的上诉理由成立，予以支持。市园林处的答辩主张亦符合法律规定和本案案件事实。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院(2016)川0402民初2202号民事判决；二、攀枝花市园林绿化处于本判决生效之日起十五日内向攀枝花市锦可物业管理有限责任公司支付物业服务费38967.55元、滞纳金1836.35元，合计为：40803.9元；三、驳回攀枝花市锦可物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4475元，减半收取计2237.5元，由攀枝花市锦可物业管理有限责任公司负担1806.5元，攀枝花市园林绿化处负担431元。二审案件受理费2918元，由攀枝花市园林绿化处负担562元，攀枝花市锦可物业管理有限责任公司负担2356元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  张渝婕审判员  黄 雷二〇一七年三月十七日书记员  鲁 艳