江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复163号复议申请人（被执行人）：宿迁世典房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区月亮城1#D07室。法定代表人：黄志平，该公司总经理。申请执行人：宿迁华电电力工程有限公司，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路124号中建大厦B座303室。法定代表人：李尧尧，该公司总经理。申请执行人：宿迁洪源电力科技有限公司，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路124号中建大厦B座303室。法定代表人：李尧尧，该公司董事长。复议申请人宿迁世典房地产开发有限公司（以下简称世典公司）不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2016）苏13执异109号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。宿迁华电电力工程有限公司（以下简称华电公司）、宿迁洪源电力科技有限公司（以下简称洪源公司）与世典公司建设工程勘测设计咨询合同、配电设备供货安装合同纠纷一案，宿迁市仲裁委员会于2015年2月12日作出（2015）宿仲调字第8号仲裁调解书。因世典公司未履行该调解书确定的义务，华电公司、洪源公司向宿迁中院申请执行，宿迁中院于2015年8月28日立案执行。在执行过程中，宿迁中院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信评估公司）对被执行人世典公司所有的位于宿迁市宿城区月亮城商业中心9号楼01室（面积210.90平方米）、9号楼02室（面积377.97平方米）房地产予以评估。苏信评估公司于2016年7月7日出具苏信房地估字[2016]宿迁第010058号《房地产估价报告》，该报告载明，在价值时点2016年3月29日，综合确定估价对象的市场价值为人民币379.06万元（9号楼01室价值为135.76万元、9号楼02室价值为243.30万元）。另查明，2011年12月30日，由世典公司与宿迁市物价局共同盖章确认的《市区商品房销售价格备案表》载明，月亮城商业中心9、10、11、12、18号楼非住宅备案均价为22000元/㎡。此外，备案时间为2012年7月4日、合同编号为201207030042的《商品房买卖合同》载明月亮城商业中心7号1层01号商铺单价为每平方米13980.11元；备案时间为2014年5月6日、合同编号为201404300096的《商品房买卖合同》载明月亮城商业中心16号1层04号商铺单价为每平方米13558.6元；备案时间为2015年3月10日、合同编号为201503100062的《商品房买卖合同》载明月亮城商业中心16号1层03号商铺单价为每平方米8000元。世典公司对苏信评估公司出具的估价报告不服，向宿迁中院提起异议称：一、评估程序严重违法，评估报告应为无效。根据司法鉴定相关规定，鉴定人不仅应从发布的鉴定机构名册中载明的鉴定机构和鉴定人选择，而且每项司法鉴定业务应有三名以上鉴定人。本案中，苏信评估公司出具的《房地产估价报告》上只有二名评估师签字，故评估程序严重违法，该报告应为无效。二、估价报告没有考虑下列因素导致评估值过低：1.没有考虑备案价格。根据2011年12月30日《市区商品房销售备案价格表》，9号楼的备案价格为22000元/㎡。2.没有考虑同区位商铺的实际销售价格。2012年7月4日销售的7号楼01号商铺单价为13980.114元/㎡，2014年5月16日销售的16号楼04号商铺单价为13558.67元/㎡，2015年3月10日销售的16号楼03号商铺单价为8000元/㎡。3.没有考虑周边商铺销售情况。目前月亮城周边商铺销售单价均在8000元/㎡以上。评估报告价值点为2016年3月29日，不管从时间纵向、区位横向比，还是周边环比，该报告确定9号楼01室、02室商铺的单价为6400多元每平方米都过低，不符合实际情况。故请求对位于宿迁市宿城区月亮城商业中心9号楼01室、02室商铺重新评估。针对世典公司提出的异议，苏信评估公司答复称：一、根据相关规定，每项业务由二名鉴定人参与鉴定即可。二、关于评估价值是否过低问题。1.备案价格一般都较高，没有可比性。2.评估报告确定涉案商铺单价为6400多元每平方米是一至三层的平均价，而世典公司提供的合同表明7号楼01号商铺、16号楼04号商铺单价为13000多元每平方米，是指一层价格，与评估价无可比性。16号楼03号商铺单价为8000元/㎡是一至三层平均价，但与评估报告确定的价值点已相隔一年，且其区位比9号楼相对较好，不足以说明评估价过低。宿迁中院经审查认为:《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据上述规定，世典公司申请重新评估的申请无事实和法律依据，不予支持。理由如下：一、关于鉴定程序是否违法问题。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条规定：法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）……（四）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。该条规定是指鉴定机构申请从事鉴定业务的应有三名以上鉴定人，并非指鉴定机构在对某一事项进行鉴定时必须指派二名以上鉴定人参加。《司法鉴定程序通则》第十九条规定：司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人进行鉴定……。本案中，苏信评估公司在对涉案商铺进行鉴定时指派二名鉴定人参加符合上述规定，世典公司主张只有二名鉴定人参加属程序违法没有法律依据。二、关于评估价值是否过低问题。2011年9号楼的备案价格22000元/㎡并非实际销售价格，不能作为确定评估价是否过低的依据；7号楼01shi室商铺、16号楼04室商铺销售单价虽然明显高于评估价，但该价格为一层价格，并非一至三层平均价格，也不能作为确定评估价是否过低的依据；16号楼03号商铺一至三层销售单价为8000/㎡，可以作为评估价的参考因素之一，但该商铺与涉案商铺并非处于同一区位，且与评估价值点相距一年，比评估价略高，并不足以证明评估价明显过低。综上，世典公司提出的异议申请不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回世典公司的异议申请。世典公司对上述裁定不服，向本院申请复议，请求撤销宿迁中院（2016）苏13执异109号执行裁定，并对月亮城商业中心9号楼01室、02室重新进行评估。其理由为：1、9号楼在物价局的备案价格为22000元/㎡，虽非销售价格，但应作为销售价格的参考，评估价6000多元每平方米与备案价格22000元/㎡差距巨大，评估价值过低。2、在7号楼01室、16号楼04室、16号楼03室实际销售案例中，销售单价均在8000元以上，通过区位比较及时间比较，估价房产与实际销售案例差距过大。3、根据走访周边商铺销售情况，周边商铺的销售单价均在10000元/㎡以上，与评估价值差距较大。本院归纳本案争议焦点为：复议申请人以估价报告对涉案房地产评估价值过低为由要求重新评估的主张是否有事实和法律依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，宿迁中院依法委托具有相应资质的评估机构对涉案房地产进行评估，评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据其专业判断和行业规范，采用适当的评估方法得出估价结果，程序合法，人民法院应予尊重。复议申请人世典公司无证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。且评估价格仅是作为司法拍卖的参考依据，并不决定最后的成交价格，其最终价格需通过市场予以检验。综上，复议申请人以估价报告对涉案房地产评估价值过低为由要求重新评估的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。宿迁中院（2016）苏13执异109号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人宿迁世典房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省宿迁市中级人民法院（2016）苏13执异109号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱 嵘审 判 员  唐志容代理审判员  程 洁二〇一七年三月二十三日书 记 员  仇平梅