广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第292号原告熊玉萍（反诉被告，以下统称原告熊玉萍），女，汉族，1971年9月12日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，原告赖汶锋（反诉被告，以下统称原告赖汶锋），男，汉族，1972年4月8日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，两原告共同委托代理人陈佳，广东国晖律师事务所律师。被告深圳深东升投资管理有限公司（反诉原告，以下统称被告深东升公司），住所地广东省深圳市宝安区松岗街道红星社区松裕路3号210房，组织机构代码30611247-8。法定代表人文靖华，总经理。委托代理人蔡学军，广东瑞丰律师事务所律师。被告深圳市富利臻环保科技有限公司（以下统称被告富利臻公司），住所地广东省深圳市南山区深南大道10188号新豪方大厦6B，组织机构代码67188591-1。法定代表人文晓星，总经理。委托代理人喻娟，女，汉族，1989年12月11日出生，户籍地址湖北省鄂州市鄂城区，系公司员工。委托代理人马敏，女，汉族，1988年6月6日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，系公司员工。原告熊玉萍、赖汶锋诉被告深圳深东升投资管理有限公司、被告深圳市富利臻环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，被告深东升公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序于2015年6月8日公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人陈佳，被告深东升公司的委托代理人蔡学军，被告富利臻公司的委托代理人喻娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2015年1月29日，两原告与深东升公司签订一份商铺《租赁合同》，租赁被告位于南山区××利××大厦××楼商业××号铺，面积364平方米。两原告租赁该商铺目的是做餐饮且在合同中写明。为使租赁的商铺能达到两原告所要求做餐饮目的，两原告在未正式接收商铺的情况下，带设计师看了商铺并按二层规划（楼高4.8米）要求进行装修前的设计。当两原告进一步查看商铺时，发现两原告所租赁商铺旁边的1A#、1B#（注：均做餐饮）的多条排烟管要从两原告租赁商铺的上方通过，严重影响两原告租赁商铺的使用功能及效果：即如果装修时要掩饰多条排烟管将其遮蔽，达到外观效果，将影响空间高度；如不装饰遮蔽，客人在用餐时抬头即见，非常不雅观。两原告知悉情况后，非常恼怒，马上与深东升公司协商解决。令人遗憾的是，深东升公司非但没有解决的诚意，反而给了两原告一个书面的处理决定：“其设计就有多条排烟管从5A号商铺通过”。至此，两原告恍然大悟：深东升公司在出租时隐瞒了商铺的重大缺陷，不敢把多条排烟管从5A号商铺通过的真实情况告知原告。否则，商铺的使用价值降低会导致其难于租出。两原告在与深东升公司商谈商铺租赁时就有关商铺现状和使用功能时反复咨询，深东升公司信誓旦旦向两原告保证，按商铺现状没有任何设施。但本案的情况是：双方签订《租赁合同》后，深东升公司隐瞒两原告所租赁的商铺上方有多条排烟管通过的缺陷就暴露了，且协商中竟出现处理决定说设计中就有排烟管通过（注：深东升公司和富利臻公司均非业主）。正常的逻辑和常识亦可推断出深东升公司的解释是经不起推敲的：1A#、1B#商铺未租赁前，谁能确定其用途是餐饮？如果不是餐饮哪来排烟管？深东升公司拟租赁给两原告的商铺不符合两原告与被告约定的商业做餐饮的用途，深东升公司隐瞒了商铺的瑕疵，其行为构成严重的商业欺诈。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，第五十八条和第二百一十六条之规定，请求法院撤销两原告与深东升公司房屋租赁合同。撤销后，深东升公司因合同取得的押金和一个月租金及煤气押金应当予以返还。因深东升公司需承担过错责任，故其应赔偿两原告的合理损失。同时富利臻公司应对返还财产和赔偿损失部分承担连带责任。请求法院判令：1、撤销深东升公司与两原告签订的租赁合同；2、深东升公司返还两原告的首月租金72800元（人民币，下同）和租赁保证金145600元，返还燃气管道工程安装费40000元，以上三项合计258400元；3、深东升公司赔偿两原告的损失24000元；4、富利臻公司对第二项、第三项承担连带偿还责任；5、两被告承担本案的诉讼费。被告深东升公司辩称：1、原、被告签订的《租赁合同》不存在判令撤销的情形，原、被告双方于2015年1月29日签订《租赁合同》，两原告于2015年3月17日向被告发出解约通知，被告也于2015年3月23日同意解除，因此双方不存在撤销合同的问题；2、两原告请求返还首期月租金及租赁保证金不应得到支持，本案系两原告自身原因不再履行租赁合同，所谓的排烟管道及不能按两层规划使用完全是两原告不履行合同义务的借口，两原告在签订5A商铺《租赁合同》时已清楚其租赁商铺的周围均是做餐饮用途，这从两原告签名确认的合同附件二大厦商铺平面图可以准确表明，且在原、被告双方签订《租赁合同》前，该铺位的其他管道已铺设完成，只有一条排烟管道尚未完工，该排烟管道的高度与其他一致，并未降低涉案房屋的层高，被告出租给两原告的物业本身就是按一层出租，在科技园商务区的租金价格是每平方米200元，按两层规划是两原告自身的安排，并非是被告的承诺。且排烟管道均在商铺靠内区域，应在厨房的上方，只要在消防允许的情况下，并不影响商铺前庭由两原告做两层使用的想法。在商铺内侧天蓬区域设置排烟管道后，两原告确实提出过异议，经与两原告协商，确实没有其他区域可走，之后两原告表示理解，并于2015年3月11日缴纳了铺设管道煤气安装费40000元，若被告确有欺诈、不符合约定用途，两原告是不会缴纳上述费用的，两原告提出解除合同的原因不在被告，而是基于两原告自身的商业考虑。本案涉案房屋在双方确定解除后，被告于2015年4月23日与曾颋签订了《租赁合同》，涉案房屋的租金单价是每平方米232元，即排烟管道的设置并未影响商铺的使用价值；3、对两原告主张的损失24000元，我方未见两原告提交相关证据，且解除合同的原因在于两原告，即使两原告真的存在损失，被告也不应予以承担；4、本案系两原告违约，单方解除合同所致，本案诉讼费应由两原告承担。被告富利臻公司辩称，与被告深东升答辩意见一致。被告深东升公司反诉称，2015年1月29目，被告深东升公司和两原告签订了商铺《租赁合同》，两原告承租了深圳市南山区科发路一号富利臻大厦一楼5A号商铺，建筑面积为364平方米(含公摊面积)用于餐饮使用，租期为五年。合同签订当日两原告交纳了首月租金72800元及两个月保证金145600元。根据商业规划，被告深东升公司已完善了大厦餐饮排烟管道设施，两原告曾提出过异议，并于3月6号和8号发函给被告深东升公司工作人员，经向其做出解释，两原告也表示理解，于2015年3月11日还交纳了40000元管道工程安装费。3月23日被告深东升公司突然接到两原告的《解除租赁合同的声明》，经与两原告确认后，被告深东升公司同意解除双方签订的《租赁合同》，并阐明了权利主张。本案所涉《租赁合同》依法成立，合同各方当事人理应严格执行。本案两原告以所谓的商铺存在地面不平和排烟管道通过的问题来达到其不履行合同的目的。被告深东升公司并没隐瞒商铺瑕疵，两原告签订合同时已经相邻的lA#和1B#是做餐饮使用的，各个商铺上方连同排烟管道是必然的事情，经过解释两原告也理解并交纳了管道安装费用况且商铺天花有排烟管道通过也不是瑕疵，经过解释两原告也理解并交纳了管道安装费用，被告深东升公司没有任何欺诈行为。为保护被告深东升公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、两原告共同承担本案涉诉商铺2015年1月29日至2015年3月24日期间的租金131040元；2、两原告承担本案本诉及反诉费用。原告针对被告深东升公司的反诉辩称：反诉内容没有任何事实和证据支持。1、被告深东升公司商业规划是违背法规的行为。争议的房屋本身是厂房，被告深东升公司要改为商业用途第一要经过华为书面同意，本案没有看到此证据；第二要经过政府部门审批同意，本案同样没有看到此批文。2、被告深东升公司欺骗租户的行为已经引起众租户公愤群诉，请法庭重视。3、被告深东升公司2015年3月16日给两原告的回复中称原有设计5A号商铺上方有多条排风管通过。反诉状没有提到设计问题，因为其根本就不可能有设计。厂房是华为的，被告深东升公司租用，如果要改造需经政府批准。希望被告深东升公司将设计交给法庭审查。4、被告深东升公司隐瞒了将厂房用途改成商业用途的违法、违规的重要事实，隐瞒了设计排烟管通过原告租赁商铺的重大事实，隐瞒了其私自改变租赁房屋用途导致无法通过消防的严重事实。以上事实，请法庭考虑《租赁合同》是欺骗行为还是无效行为，两原告尊重法庭的判决。5、被告深东升公司称涉案房屋在租赁前已完成排烟管道的铺设，只有一条排烟管道未完工，是完全在说谎，两原告可以提供铺设管道前后的照片。另外被告深东升公司称涉案房屋本就该按一层出租，且租金较便宜是因为被告深东升公司要将厂房改做商业用途，至今多家租赁被告深东升公司商铺的商家仍未通过消防检测，可见被告深东升公司此举的原因。且涉案房屋隔壁的做餐饮的商铺也是两层设计，可见这是租赁类似商铺商家的商业惯例。6、被告深东升公司称两原告对铺设排烟管道表示异议后，与两原告协商后两原告表示理解，完全是说谎。被告深东升公司称两原告在2015年3月11日缴纳了燃气管道工程安装费，其实两原告在2015年2月11日已经通过银行转账缴纳了此费用，若法庭需要调查，两原告处有银行转账单可提供。7、被告深东升公司称涉案房屋以每平方米232元再次租赁，试问在被告深东升公司管理的多家商铺出现群众抗议、投诉，经过多家新闻媒体报道，还会有其他商家愿意租赁涉案房屋吗？请法院辨别真伪，查明事实，还两原告公道。被告富利臻公司辩称，其是具有出租资质的，出租行为合法有效。经审理查明，位于深圳市南山区科技园厂房1栋（以下简称涉案房屋）的产权于2001年3月13日登记在案外人华为技术有限公司名下，房地产证号为深房地字第××号，产权均为100%。2015年2月12日，案外人华为技术有限公司申请将涉案房屋由原使用性质科研生产办公楼变更为民用公共建筑，获得深圳市南山区粤海街道办事处批准同意。2015年3月27，消防验收通过。2014年9月26日，案外人华为技术有限公司（出租方、甲方）与被告富利臻公司（承租方、乙方）签订《华为用服大厦租赁合同》，约定乙方承租甲方深圳市南山区科发路1号华为用服大厦（房地产证上的房屋名称为科技园厂房1栋），用途为办公及服务配套，合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变用途和房屋结构；租赁期限为5年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止；甲方同意，乙方可自行转租、分租不超过该房屋30%的建筑面积，当乙方发生转租时，须于转租合同生效起10个工作日内，向甲方书面形式报务受转租人情况；若乙方转租行为未按本合同约定向甲方备案或者转租建筑面积合计超过该房屋总建筑面积的30%时，甲方不认可乙方转租行为的资金效力；以及其他条款。2014年10月1日，被告富利臻公司向被告深东升公司出具《授权委托证明》，授权被告深东升公司对深圳市南山区科发路1号华为用服大厦对外出租、运营管理上述物业、签署因物业租赁所涉及的相关合同文件等。2014年11月17日，被告富利臻公司与案外人深圳市城尚厨具有限公司签订《委托施工合同书》，约定工程项目为涉案房屋一楼公共部分排烟通道，外墙排烟主管，楼顶油烟净化设备及总排风设备，工程期限为2014年11月17日至2014年12月10日，等等。2015年1月29日，两原告与两被告签订《租赁合同》一份，两原告为承租人，被告深东升公司为出租人，被告富利臻公司为见证人，合同约定两原告承租位于深圳市南山区××利××大厦××楼商业××号铺（以下简称涉案房屋），用途为商务餐饮，租期为5年，从2015年1月29日起至2019年8月31日止；自房屋交付日起至2015年3月31日止为免租期；2015年4月1日至2017年3月31日的月租金为72800元；租赁保证金为145600元；首月租金（2015年4月1日至2015年4月30日）于2015年1月29日前支付；在合同期内，两原告如因自身原因需提前解除合同，必须提前2个月书面通知出租人，经出租人同意后，按房屋返还的约定承担义务和责任，且租赁保证金不予退还；如因甲方原因造成乙方无法开业的，免租期往后顺延，直至达到开业的条件，以及其他条款。同日，两原告支付租赁保证金145600元和首月租金72800元，庭审中各方当事人均确认租赁保证金145600元和首月租金72800元均在在被告深东升公司处。2015年2月11日，原告赖汶锋支付涉案房屋燃气安装费40000元。2015年3月16日，被告深东升公司向两原告发出《关于富利臻大厦5A号商铺问题的回复》，称其他商户排风管从涉案房屋上方穿过，被告深东升公司根据进驻商铺的行业特点，制作安装了整体的排烟系统供商户共同使用，按原有设计涉案房屋上方有多条排风管需通过，被告深东升公司无法承诺涉案房屋上方无管道通过。2015年3月17日，两原告向两被告发出《解除租赁合同的声明》。2015年3月23日，被告深东升公司向两原告发出《关于同意解除租赁合同的法务函》。两原告确认收到。庭审中，两被告均确认华为用服大厦、科技园厂房1栋、富利臻大厦为同一栋物业。另两被告当庭均确认其对于涉案房屋的转租未向案外人华为技术有限公司报备。各方当事人均称排烟管道系2015年2月初安装。庭后，被告富利臻公司提交《房屋出租委托协议》一份，该《房屋出租委托协议》系案外人华为技术有限公司（委托人）与被告富利臻公司（受托人）于2014年12月1日签订，该委托协议约定：乙方租赁甲方的华为用服大厦70%的面积用于自用、剩余30%的房屋面积由甲方委托乙方出租，房屋用途为办公及服务配套，委托期限自2014年12月1日起至2019年8月31日止，委托权限为房屋的出租和日常管理等等。以上事实，有房地产证（复印件）、《华为用服大厦租赁合同》、《租赁合同》、《授权委托证明》、收款收据、银行转帐凭证、《解除租赁合同的声明》、《关于同意解除租赁合同的法务函》、《房屋出租委托协议》、《委托施工合同书》照片、光盘等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据案外人华为技术有限公司与被告富利臻公司于2014年12月1日签订的《房屋出租委托协议》的约定，被告富利臻公司对于涉案房屋享有出租权，系涉案房屋的出租人。虽然本案涉诉《租赁合同》中约定的出租人为被告深东升公司，承租人为两原告，见证人为被告富利臻公司，但根据原告提交的《授权委托证明》，足以证明被告深东升公司只是被告富利臻公司的代理人，被告深东升公司与被告富利臻公司之间系代理与被代理的关系，故涉诉《租赁合同》的实际出租人应为被告富利臻公司。被告深东升公司并非本案《租赁合同》的当事人，其无权提出反诉，故本院裁定驳回被告深东升公司的反诉。本案争议的主要焦点在于两原告在与被告富利臻公司签订合同时，被告富利臻公司有无告知两原告涉案房屋已安装统一的排烟管道且该管道将会从两原告承租的涉案房屋上方通过。本院认为，首先，双方签订的《租赁合同》并未对排烟管道进行约定；其次，庭审中各方当事人均称排烟管道系2015年2月初安装，且两原告曾就排烟管道问题向被告深东升公司反映过，被告深东升公司亦做出书面回复，称其安装了整体的排烟系统供商户共同使用，而两原告早在2015年2月11日就支付了40000元的燃气管道安装费；最后，根据庭审中原、被告各方当事人均认可涉案房屋的一楼为开放式结构，可推知两原告在签订合同之前对于涉案房屋的状况应该有全面的了解。由此可见，两原告在签订合同时已知排烟管道可能从其商铺上方通过，只是在排烟管道实际安装时与其预估不致而要求解除合同。综上，本案不存在两原告称的合同存在可撤销的情形，故两原告与被告富利臻公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案中，因合同双方未对排烟管道的安装问题进行约定，亦未对此达成补充协议，在双方均未提交证据证明自己主张的情况下，本院认为合同双方均存在过错。两原告提前解除合同，不符合合同约定，出租方有权不退还两原告已交纳的租赁保证金145600元。鉴于本案出租方亦存在过错，加之两原告尚未实际使用商铺，故被告富利臻公司应退还两原告已交纳的首月租金72800元和燃气管道安装费40000元，鉴于庭审中各方当事人均确认首月租金72800元均在被告深东升公司处以及原告赖汶锋是向被告深东升公司支付的涉案房屋燃气管道安装费40000元，因此该两笔款项由被告深东升公司直接退还两原告。两原告未就其损失24000元举证，应承担举证不能的法律后果，故对于两原告的该项诉求，本院不予支持。两原告诉请两被告承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告深圳市富利臻环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊玉萍、赖汶锋退还两原告已交纳的首月租金72800元和燃气管道安装费40000元（因该两笔款项现在被告深圳深东升投资管理有限公司处，由被告深圳深东升投资管理有限公司直接退还两原告）；二、驳回原告熊玉萍、赖汶锋的其他诉讼请求。案件受理费2768元，由两原告负担1662元，被告富利臻公司负担1106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 湘二〇一五年七月二日书记员 洪靖敏