安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1881民初4364号原告：刘润林，女，1955年3月28日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：谌磊，男，1977年1月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，系原告刘润林之子。委托诉讼代理人：孙华，安徽地益律师事务所律师。被告：ＸＸ凤，女，1968年9月6日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：王方明，安徽皖宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奕璇，安徽皖宁律师事务所律师（实习）。第三人：李行赞，男，1958年12月11日出生，汉族，住安徽省宁国市。原告刘润林与被告ＸＸ凤、第三人李行赞确认合同效力纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘润林及其诉讼代理人谌磊、孙华，被告ＸＸ凤的诉讼代理人王方明、李奕璇，第三人李行赞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘润林向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2004年9月13日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.依法判令第三人返还原告房屋征迁款75万元并退还购房优惠卡；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：位于宁国市河××蔬菜村××号房屋原属原告单独所有，系原告与其丈夫建造，土地性质为集体所有，占地面积为300平方米，砖木结构，建筑面积为104.83平方米。2004年9月13日，原告将房屋出售给被告ＸＸ凤及第三人李行赞，原、被告签订一份《房屋买卖协议书》。后被告向房管局隐瞒相关事实，并在原告不知情的情况下，采取欺骗手段，模仿原告的签名及手印，将房产登记到其名下。2011年3月11日，被告与第三人离婚，并将上述房产约定归第三人所有。其后，第三人重新办理了房产证。2016年底，上述房产征迁，第三人获取征迁补助90余万元及购房优惠卡一张（不包括宅基地300平方米土地补偿款）。原告得知后，曾多次要求根据公平原则给予原告合理补偿，但均被第三人拒绝。被告ＸＸ凤、第三人李行赞辩称，1.原、被告在2004年订立《房屋买卖协议书》，原告向被告出售案涉房屋，约定售价30000元，其性质是转让房屋的财产权，而非宅基地使用权。后双方达成口头补充协议，原告将该房屋所占的宅基地一并转让给被告，约定价格为15000元。被告将总价款45000元交清后，双方到房管局办理登记。以上双方均在平等自愿前提下实施，被告及第三人不存在任何隐瞒欺骗，原告诉称其不识字，但协议上名字系原告自己所签，也证明了出售该房屋是其真实意思表示。因此，该协议不存在可撤销、变更事由，属合法有效。2.《补偿安置协议》是对集体土地上房屋的征迁补偿，并不涉及宅基地，补偿标准也是按照房屋的数量、大小、结构进行计算。第三人李行赞作为房屋所有人，有权获得补偿。ＸＸ凤、李行赞原先居住的房屋被拆迁，后在原告处购买房屋用于居住，非一人购买多套房产进行炒卖。3.原告援引《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》有关规定，其是管理性规定。根据《合同法》相关规定，只有违反效力性强制性规定所订立的合同才应认定无效，因此案涉房屋买卖协议不存在任何无效事由。4.房管局对案涉房屋已经办理相关产权手续，则认为行政机关已经批准了该房屋与宅基地的转让，且登记簿上显示涉案房屋的房地产权性质为个人所有，不再属于集体经济组织，制约合同效力的关键问题已不存在。综上，原告方以自愿真实意思与被告订立房屋买卖合同，获得利益后，又因拆迁补偿原因主张合同无效，有违诚实信用原则和社会公序良俗，其要求第三人返还全部补偿款于理无据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘润林提交的其本人所有的房产证复印件，因其未提交原件，且复印件并不完整，不能明确证明房屋登记的时间、发证的行政机关等信息，本院不予认定。2.ＸＸ凤提交的2004年9月9日《宁国市房屋拆迁补偿安置合同书》、《房屋拆迁货币补偿安置表》能够证明其于2004年9月13日购买刘润林住房的原因，本院对上述两份证据予以认定。本院经审理查明：ＸＸ凤与李行赞原系夫妻关系。2004年9月9日，因城市建设需要，宁国江南汇丰房地产开发有限责任公司将ＸＸ凤位于宁国市津北街房屋予以征迁，并签订《宁国市房屋征迁补偿安置合同书》，共计补偿ＸＸ凤人民币120000元。ＸＸ凤因房屋征迁，同年9月13日与刘润林签订《房屋买卖协议书》，约定刘润林将其所有的位于宁国市河××（现河××街道办事处）蔬菜村××号房屋（即案涉房屋）出售给ＸＸ凤，价款为人民币30000元。协议签订当日，ＸＸ凤支付刘润林购房款45000元。双方买卖行为发生后，ＸＸ凤于2004年9月15日向原宁国市河沥溪镇蔬菜村第一村民组缴纳了房屋土地出售管理费3000元，次日向原宁国市河沥溪镇蔬菜村缴纳了房屋土地转让费3000元。同年10月9日，ＸＸ凤向宁国市房地产管理局缴纳了交易费和登记费合计708元，宁国市房地产管理局于当日批准同意转让。2011年3月22日，ＸＸ凤与李行赞协议离婚，约定案涉房屋归李行赞所有。2011年4月1日，李行赞将该房屋登记在其名下。2016年9月22日，因城市发展需要，案涉房屋被宁国市河沥溪街道办事处征迁，李行赞获补偿785393.3元。本院认为，本案的争议焦点是刘润林与ＸＸ凤于2004年9月13日签订的《房屋买卖协议书》是否有效。首先，本案是城镇居民购买农村房屋引发的纠纷，农村房屋的买卖必然涉及房屋下土地使用权人的变更。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的不予批准，农民集体所有的土地属于村农民集体所有，因此刘润林出售其在宁国市河××蔬菜村××组的房屋，并不违反上述法律规定，但应当受到土地所有权人的严格限制。本案中，ＸＸ凤通过买卖获得案涉房屋后，原宁国市河沥溪镇蔬菜村及蔬菜村第一村民组均接受了ＸＸ凤缴纳了房屋土地出售管理费，应当视为案涉房屋下集体土地所有人已经同意本次房屋的转让。其次，ＸＸ凤作为城市居民，其购买刘润林的房屋不仅仅在事实上获得了宁国市河沥溪镇蔬菜村及蔬菜村第一村民组的同意，亦于2004年10月9日获得了宁国市房地产管理局的批准并登记。并且，ＸＸ凤在房屋被征迁的情况下，为生产生活需要而购买刘润林所有的房屋，并非为了投资盈利，其在此后长时间内也对案涉房屋形成了稳定的占有。因此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度出发，应当确认刘润林与ＸＸ凤签订的《房屋买卖协议书》有效。另刘润林签订房屋买卖协议后，在案涉房屋被征迁的情况下，又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认协议无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。综上，刘润林所举证据不足以证明其与ＸＸ凤2004年9月13日签订的《房屋买卖协议书》违法法律法规效力性的禁止性规定，其要求李行赞返还房屋征迁款及购房优惠卡亦无法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回原告刘润林的诉讼请求。本案受理费11300元，由原告刘润林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  周胜杰审 判 员  谈德军人民陪审员  刘桂兰二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈 磊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。