东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）东开民初字第459号原告：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区北一路248号。法定代表人：解君，经理。委托代理人：喻琴，山东鲁北律师所律师。委托代理人：谢树光，山东鲁北律师所律师。被告：李磊，男，1985年7月6日生，汉族，原住东营市东营区，现住址不详。被告：李小磊，男，1986年11月27日生，汉族，原住东营市东营区，现住址不详。原告东营胜兴置业有限公司诉被告李磊、李小磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻琴、谢树光到庭参加诉讼，被告李磊、李小磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告东营胜兴置业有限公司诉称：2009年4月19日，原告东营胜兴置业有限公司与两被告李磊、李小磊签订了《商品房预售合同》，被告购买原告开发的东营市东营区，并办理了银行按揭贷款和入住手续。因被告违约拖欠按揭贷款，银行从原告的保证金账户扣划了逾期贷款本息等，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原被告双方签订的合同编号YSXXXX3、房屋代码为9XXXX的《商品房预售合同》，并由被告协助办理备案撤销手续；二、被告返还房屋并支付原告代垫款的利息39400.78元，代垫款违约金18313元，房屋折旧费49040元；三、被告从2014年9月30日按继续垫款额的20%支付原告违约金至判决生效日；四、被告从2014年9月30日每日按21元支付原告房屋折旧费至判决生效日；五、由原告将被告拖欠的银行房屋贷款本息直接返还给中国工商银行股份有限公司胶州路支行；六、被告承担本案的全部诉讼费用。被告李磊、李小磊未答辩。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：原被告双方于2009年4月19日签订的合同编号为YSXXXX3、房屋代码为9XXXX的商品房预售合同及补充协议原件一份。拟证明原被告双方签订房屋买卖合同，在合同中确定了双方的权利和义务。证据二：装修申请表、业主临时公约各一份。拟证明被告在2009年11月1日接收了房屋，并办理了入住手续。证据三：中国工商银行电子回单一组。拟证明因被告违约即没有支付银行按揭贷款，银行从原告公司的账户中扣划了被告拖欠的本息91567.34元，其中利息为39400.78元，利息根据银行电子回单注明的利息、违约金、罚息计算的。证据四：个人购房借款、担保合同一份。拟证明原告替被告的银行按揭贷款做了担保。证据五：照片打印件2张。拟证明原告通知被告代垫款的利息、违约金、解除合同，原告履行了通知义务。被告李磊、李小磊未提交证据。本院认为，原告提交的证据一、证据三、证据四，符合证据的形式要件，且能相互印证，能够实现原告证明目的，予以采信。原告提交的证据二，不足以证实被告已实际入住、占用涉案房屋，对原告的证明目的不予采信。原告提交的证据五，不足以证实被告已收到该通知，本院不予采信。根据采信的证据、当事人陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2009年4月19日，原告东营胜兴置业有限公司与两被告李磊、李小磊签订了《商品房预售合同》，被告购买原告开发的XXXX房产。合同约定房屋总款为686568元，首付137568元，按揭贷款549000元。双方签订的补充协议中对违约责任作了相关规定，该补充协议第二条第五款约定：在出卖人担保期内，如买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于收到出卖人的通知之日起10日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项的20%；如超过三个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除合同。如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于收到出卖人的通知之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同。如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权利，买受人应于出卖人书面解约通知送达之日起七日内，与出卖人到政府相关部门办理好合同销售登记注销手续，并承担由此发生的全部费用。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同销售登记注销手续之日的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）。该补充协议第七条第三款约定：（合同解除）返还买受人已付款时，如买受人尚未还清银行贷款，买受人同意由出卖人从该已付款中将银行贷款直接退还给银行；退还银行之后，即视为已返还买受人。因被告未按时归还按揭贷款，截止原告起诉时中国工商银行从原告公司账户中扣划被告没有支付银行按揭贷款的金额共计91567.34元，其中利息为39400.78元。另查明，原告诉讼请求中的中国工商银行股份有限公司胶州路支行应为中国工商银行股份有限公司东营东城支行，该东城支行位于东营市。本院认为：（一）关于涉案合同应否解除的问题。原告东营胜兴置业有限公司与被告李磊、李小磊签订的商品房预售合同及补充协议，均系双方真实意思的表示，对合同双方当事人均具有约束力。被告李磊、李小磊未按约定归还银行贷款导致原告东营胜兴置业有限公司代其向中国工商银行股份有限公司东营东城支行履行了偿还借款义务，被告未在约定期间向原告支付代其偿还款项的行为，已满足了上述有效合同的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告虽未能证实被告收到解除合同的通知，但原告起诉后，本院依法向被告送达了相关诉讼材料，视为被告已知悉。故原告要求解除与被告签订的合同编号YSXXXX3、房屋代码为9XXXX的《商品房预售合同》、被告返还房屋并协助原告办理备案撤销手续的诉讼请求，予以支持。(二)关于代垫款利息及代垫款违约金的问题。原被告双方在补充协议第二条第五款约定：“在出卖人担保期内，如买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于收到出卖人的通知之日起10日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项的20%；”现该条件已成就，根据原告提交的证据三，代垫款金额为91567.34元，其中利息为39400.78元，故对原告要求被告支付代垫款利息39400.78元的诉讼请求，予以支持。根据上述补充协议内容计算，违约金为91567.34×20%=18313.47元，现原告主张违约金18313元，予以支持。关于原告要求“被告从2014年9月30日按继续垫款额的20%支付原告违约金至判决生效日”的诉讼请求，因未有证据提交且原告表示将另行主张权利，本院暂不处理。（三）关于房屋折旧费的问题。根据双方约定，产生房屋折旧费的前提为“买受人已入住”，但原告提交的证据不足以证实被告已入住涉案房屋，故对原告要求被告支付房屋折旧费49040元以及要求被告从2014年9月30日每日按21元支付原告房屋折旧费至判决生效日的诉讼请求，本院不予支持。（四）关于“原告将被告拖欠的银行房屋贷款本息直接返还给中国工商银行股份有限公司东营东城支行”的诉讼请求。经审查，原、被告双方在补充协议第七条第三款中约定：“返还买受人已付款时，如买受人尚未还清银行贷款，买受人同意由出卖人从该已付款中将银行贷款直接退还给银行；退还银行之后，即视为已返还买受人。”现该条件已成就，故被告李磊、李小磊拖欠的至合同解除之日即本判决生效之日的银行按揭贷款本息应由原告直接返还给中国工商银行股份有限公司东营东城支行综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告李磊、李小磊签订的合同编号YSXXXX3、房屋代码为9XXXX的《商品房预售合同》，被告返还东营市XXXX房屋并协助原告办理备案撤销手续。二、被告李磊、李小磊支付原告东营胜兴置业有限公司代垫款的利息39400.78元，代垫款违约金18313元。三、原告东营胜兴置业有限公司将被告李磊、李小磊至合同解除之日（本判决生效之日）欠付的银行房屋贷款本息直接返还给中国工商银行股份有限公司东营东城支行。以上三项判决确定的内容于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告东营胜兴置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3981元，由原告东营胜兴置业有限公司负担1194元。由被告李磊、李小磊负担2787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  孙东平代理审判员  王飞虎人民陪审员  高兴叶二〇一五年七月二十日书 记 员  牛 琳