陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1309号上诉人（原审被告）：西安万科恺洲置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区寒窑路南侧。法定代表人：钱嘉，系该公司董事长。委托代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靳垚，女，1989年7月14日出生，汉族，住西安市曲江新区。委托代理人：张泓，女，1963年10月6日出生，汉族，住西安市曲江新区。系靳垚之母。委托代理人：杨盼盼，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人西安万科恺洲置业有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人靳垚商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万科公司之委托代理人杨俊芳，与被上诉人靳垚之委托代理人张泓、杨盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万科公司诉请求：1、撤销（2015）雁民初字第08923号民事判决第一项；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人所称涉及的“运动公园”，属于市政用地的市政项目，不属于上诉人建设规划范围内的合同义务。其在宣传中对此项目周边情况作出的说明并非要约，亦非合同义务。工商部门对上诉人作出的行政处罚主要因为上诉人对曲江管委会有土地支配权的项目报批情况作了描述，但不存在上诉人欺骗和误导被上诉人的事实。一审判决上诉人向被上诉人支付3000元缺乏事实依据和法律依据，且数额过高。靳垚辩称：一审判决认定事实清楚适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。上诉人将属于运动公园的项目列入自己的宣传彩页中，其认为这属于虚假宣传，一审判决认定是正确，请求驳回上诉人的上诉请求。靳垚向一审法院起诉请求：1、万科公司为其办理房屋产权证；2、万科公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金171854．66元(暂计算至起诉之时2015年11月1日)：3、万科公司向其支付因其虚假宣传的赔偿金513765.8元；4、并由万科公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月19日，靳垚与万科公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10073299。合同约定由靳垚购买万科公司开发的位于西安市曲江新区曲江池南路以东、曲江池中路以南万科金域曲江第4幢2单元23层2230l号商品房(以下简称涉案房屋)，房屋建筑面积为175.77平方米，房屋单价为14614.72元／平方米，房屋总价款为2568829元。合同第六条“付款方式”约定，买受人于2010年8月19日，付清首付款778829元，余款179万以银行按揭方式支付。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：每逾期一日，出卖人按照已付房价款的万分之一支付违约金。合同附件八第十五条约定，双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后三天内以书面形式通知对方，如因联系方式错误引致的后果，由责任人自行承担。合同签订后，靳垚按照合同约定向万科公司支付了首付款，并办理了按揭贷款。2012年12月19日，万科公司按照合同载明的地址即陕西省西安市曲江春晓苑3-3-701向靳垚发出交房通知。2012年12月29日，万科公司就涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案登记。2013年3月26日，靳垚实际接收涉案房屋。2013年9月24日，万科公司就涉案房屋所在楼栋申请初始登记。2013年11月，万科公司再次按照合同载明的地址向靳垚发出《金域曲江3457891011号楼办理房产证通知函》，通知靳垚于2013年12月1日前到万科公司指定地点交纳办理转移登记的相关资料，并交纳契税和维修基金等费用。2014年1月9日，靳垚交纳契税、大修基金。2014年12月24日，靳垚结清其在中国银行的剩余贷款。20l5年1月20日，涉案房屋的抵押登记注销。2015年7月31日，靳垚向万科公司交纳契税、大修基金的票据及办理产权证的相关资料。2015年12月2日，涉案房屋登记于靳垚名下。另查，2015年7月13日，西安市工商行政管理局曲江新区分局对万科公司作出行政处罚决定。该决定查明，万科公司在销售其万科金域曲江(曲江传奇)项目楼盘的宣传彩页中宣传有“约30000平方米坡地运动公园”，同时在宣传彩页中国万科金域曲江公园生活版图中“F”位置标注为“运动公园：叠翠长廊”。另外由万科公司提供在2013年11月23日《致西安万科金域曲江项目业主公开信》中称，目前“运动公园”已进入方案申报、审核阶段，将积极与政府部门沟通，推进方案审批进度，尽早完成建设并投入使用等表示与事实不符。万科公司明知“30000平方米坡地运动公园”在项目红线外，存在不确定性，却在其万科金域曲江(曲江传奇)项目对有关运动公园建设进行宣传。西安市工商行政管理局曲江新区分局认为，万科公司于2010年6月至2013年11月发放的宣传彩页中称其楼盘中有“运动公园”，并于2013年11月23日，在“致西安万科金域曲江项目业主公开信》中称，“目前运动公园已进入方案申报、审核阶段”的行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假的内容，不得误导和欺骗消费者”的规定，已构成虚假宣传行为。2015年6月30日，西安市工商行政管理局曲江新区分局向万科公司送达了西工商曲江听告字[2015]45号《行政处罚听证告知书》，万科公司在签收《行政处罚听证告知书》后提出听证要求，西安市工商行政管理局曲江新区分局在2015年7月8日召开行政处罚听证告知听证会，万科公司提出陈述和申辩。西安市工商行政管理局曲江新区分局在听证会上认真听取并分析了万科公司提出的陈述和申辩，决定维持调查员行政处罚建议。西安市工商行政管理局曲江新区分局行政处罚为：1、责令停止违法行为，并消除影响。2、罚款118200元。经查看靳垚、万科公司当庭提交的宣传彩页，其内容与西安市工商行政管理局曲江新区分局作出的“决定”查明的内容一致。同时，该彩页用细小红色虚线标识“用地红线”。另外，该宣传彩页载明：本印刷品为要约邀请，所有图片均为效果示意，仅供参考，买卖双方权利义务以商品房买卖合同为准。庭审中，靳垚认为其在庭审时仍未取得房屋产权证书，故主张逾期办证违约金，应从2014年1月1日起计算至2015年11月1日。庭后即2015年12月30日靳垚从万科公司处领取房屋产权证书。此外，因万科公司的虚假宣传行为，导致涉案房屋的周围环境与宣传中的明显不符，周围噪音严重，房屋价格严重缩水，结合靳垚当时购买的房价比周围区域高20％左右等情况，酌情主张购房款20％的损失。但靳垚就损失部分并未提供证据证明。一审法院认为，靳垚、万科公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，靳垚向万科公司交付了房款，万科公司亦应按照合同约定履行其义务。本案的争议焦点为：1、万科公司就办理涉案房屋房产证否存在违约行为、是否承担违约责任。2、万科公司就其在宣传彩页中的虚假宣传行为是否应当向靳垚承担赔偿责任。关于本案争议的焦点1，双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，靳垚于2013年3月26日实际接收涉案房屋，而万科公司于2013年9月24日就涉案房屋所在楼栋已经申请初始登记，并于2013年11月按照合同载明的地址向靳垚发出办理房产证通知函，通知靳垚提交办理转移登记的相关资料及交纳契税和维修基金等费用。而靳垚直至2015年7月31日才向万科公司交纳契税、大修基金的票据及办理产权证的相关资料。由此可见，万科公司作为出卖人已经按照合同约定在商品房交付使用后365日内履行了初始登记和通知办理产权登记的义务，以积极协助靳垚办理权属登记。之后，因靳垚未及时交纳相关资料及票据，导致其未及时取得房屋权属证书，该情形非万科公司的行为所致。根据合同约定，万科公司不存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约行为，故靳垚要求万科公司承担逾期办理房产证违约金171854.66元，无事实依据，其请求不予支持。此外，涉案房屋已经登记于靳垚名下，且靳垚已经领取房屋权属证书，故靳垚要求万科公司为其办理房屋产权证之诉请，亦缺乏事实依据，故不予支持。关于本案争议的焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，商品房的销售广告和宣传资料系要约邀请，加之万科公司在其宣传彩页中也明确标示该宣传资料为要约邀请。因此，该宣传不应当视为要约，也即表明万科公司的宣传并不能视作双方商品房买卖合同的内容。而靳垚称万科公司所开发房屋价格比周边同地段房屋高20%至30%的原因系其所宣传的配套设施所致，但根据商品房的开发过程来看，商品房价格受到土地成本、市场供需、政策原因、配套环境等诸多因素的影响，靳垚也未提供证据证明因万科公司的宣传对双方合同的订立及房屋的价格产生重大的影响。故靳垚主张万科公司应按照房屋总价款的20%赔偿其损失并无依据，故其请求不予支持。但是，万科公司明知“30000平方米坡地运动公园”在项目红线外存在不确定性，却在其万科金域曲江项目对有关运动公园建设进行宣传，其虽在宣传彩页中对运动公园所在位置用虚线标注“用地红线”，但并没有使用明显区别于其他宣传内容的字体等标识加以区分，不足以引起购房者的注意。同时，万科公司作为专业的房地产开发企业，对于土地规划中的专业术语比买受人更加清楚、明确，其也未对该标识作出必要的解释、说明。因此，该宣传会对购房者造成一定的误导，使买受人认为该运动公园在万科公司所开发建设的小区内。靳垚虽未提供因万科公司的虚假宣传给其造成损失的相关证据，但综合考虑到上述情况及靳垚已经实际居住涉案房屋，故酌情认定靳垚的损失为3000元。一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日向原告靳垚支付损失3000元。二、驳回原告靳垚其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10656元，由原告靳垚承担10000元，被告西安万科恺洲置业有限公司承担656元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并给付原告。二审审理中，当事人均未提供新证据。经审理查明，一审认定事实属实。本院认为，靳垚与万科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同。一审中靳垚还主张为其办理房屋产权以及向其支付逾期办理产权证违约金171854.66元，一审法院对其该主张未予支持，现靳垚、万科公司对一审驳回靳垚该请求并无异议，本院对一审该部分判决予以确认。关于万科公司称其不存在欺骗和误导靳垚，根据西安市工商行政管理局曲江新区分局的《行政处罚决定书》，已经认定万科公司2010年6月至2013年11月发放的宣传彩页中称其楼盘中有“运动公园”，并于2013年11月23日，在“致西安万科金域曲江项目业主公开信》中称“目前运动公园已进入方案申报、审核阶段”的行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假的内容，不得误导和欺骗消费者”的规定，已构成虚假宣传行为，故万科公司该主张不能成立。虽然本案中靳垚没有证据证明万科公司虚假宣传给其造成的损失，但一审法院考虑到万科公司的以上行为以及靳垚实际已经入住该房屋可能造成的损失等情形酌情认定靳垚的损失为3000元在合理的范围内，故万科公司认为该数额过高之理由不能成立。综上，万科公司上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西安万科凯洲置业有限公司已预交），由西安万科凯洲置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年三月十七日书 记 员  郑 瑜