四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0781民初1301号原告：江油市顺辉物业服务有限公司。法定代表人：王丽霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。被告：万成贵，男，汉族。原告江油市顺辉物业服务有限公司与被告万成贵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告江油市顺辉物业服务有限公司的委托诉讼代理人李光明、被告万成贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江油市顺辉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2015年物业费1397元及垃圾清运费72元，两项费用共计1469元；2、被告立即向原告给付从2015年1月1日开始至付清之日期间违约金（每日按欠费金额千分之五计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告江油市顺辉物业服务有限公司接受江油顺辉投资（集团）有限公司委托，对顺辉一号公馆商住楼物业进行管理服务，并于2010年10月25日签订了《前期物业服务合同》。被告购买顺辉一号公馆商住房后，与原告签订了《前期物业服务费收缴协议》及《临时管理规约》，均约定“业主或物业使用人每月交清物业服务费，若逾期不交的，原告有权采取收取滞纳金、停止服务，法律诉讼等措施”，《前期物业服务合同》二十四条约定：“业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金”。因被告不遵守约定，从2015年1月1日开始拖欠物业服务费，经原告多次催收，被告置之不理，至2015年12月31日共计拖欠原告物业服务费和垃圾清运费共计1469元。被告万成贵辩称：原告江油市顺辉物业服务有限公司取得江油市顺辉一号公馆物业管理权系违法取得，理由如下：1、原告要求被告必须签订前期物业服务协议才能领取钥匙；2、原告并非通过招投标的方式取得物业管理权，违反了《物业管理条例》第24条的规定；3、原告明知自己是三级服务等级，违反政府定价，擅自将物业费提高到1.2元/月/㎡，该特别注明应当为无效条款；4、双方签订协议无履行期限；5、江油顺辉投资（集团）有限公司未按规定向被告明示《临时管理规约》。综上，被告认为《前期物业服务费用收缴协议》和《临时管理规约》均为无效合同。原告提供的物业管理服务未达到应有标准，主要表现在：1、门禁系统从未启用；2、小区门卫形同虚设，未尽管理职责；3、被告停放在停车棚内的山地自行车及家门口的鞋子均被盗过；4、原告未公开小区公共部位广告收支情况；5、被告所购房屋存在严重质量问题，原告及时向集团公司反映和协商处理。被告请求判令驳回原告的诉讼请求，确认双方签订的协议无效，原告退出江油顺辉一号公馆的物业管理。经审理查明：原告江油市顺辉物业服务有限公司是依法成立的物业管理公司。被告万成贵购买了四川江油顺辉投资（集团）有限公司开发的位于江油市顺辉一号公馆房产一套，建筑面积为87.80平方米。四川江油顺辉投资（集团）有限公司选聘了原告江油市顺辉物业服务有限公司进行前期物业管理服务。2012年4月17日，原告江油市顺辉物业服务有限公司（甲方）与被告万成贵（乙方）签订《前期物业服务费用收缴协议》和《临时管理规约》，主要约定“一、1、甲方按《江油市物业管理服务费收费标准》三级标准，高层0.80元/月/㎡向乙方收取物业管理服务费，……。特别注明：‘顺辉一号公馆’业主委员会成立前（最迟不超过2014年1月1日），物业收费按上述标准执行（按建筑面积0.8元/平方米/月）；2014年1月1日后无论业主委员会是否成立，甲方均按每户建筑面积1.2元/平方米/月收取物业费。3、甲方向乙方收取代收代缴费，其中生活垃圾外运费6元/月。路灯照明费5元/月，…。4、物业共用部分，共用设施设备的维修、保养、养护期内由开发建设单位承担，保修期外由物业公司承担，大、中修费用由维修资金承担，共同部位设施设备更新，费用由维修资金承担，维修资金不足时，由全体业主续筹（未有维修资金的由全体业主筹集承担）。5、业主自用部位保修和维护费用由业主自负。6、交费时间每季/月初1日至10日，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费用的，甲方按条例规定有权采取滞纳金，停止服务，法律诉讼等措施。7、甲方擅自提高物业服务费用标准，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。二、若机动、非机动车不按指定地点停放，非机动车未交停车费，机动车辆未签订《车辆保管服务协议》等情况发生车辆丢失、损坏的，由业主自行负责。”。“顺辉一号公馆”小区至今未成立业主委员会。被告万成贵自2015年1月1日至2015年12月31日期间产生物业服务费87.80㎡×1.2元/月/㎡×12个月=1264.32元、垃圾清运费72元，共计1336.32元，未向原告江油市顺辉物业服务有限公司缴纳。原告多次催收未果，为此原告起诉来院，请求判如原告所请。上述事实，有原、被告陈述、原告营业执照和机构信用代码证、被告身份证复印件、《前期物业服务合同》、《前期物业服务费用收缴协议》、《临时管理规约》、房地产权登记信息、照片等证据在案佐证，足以认定。本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。被告万成贵作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。被告辩解双方签订的协议及规约无效，不符合法律规定合同无效的情形，原告要求被告支付物业管理服务费及垃圾清运费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持，双方签订的协议明确约定及前期物业服务合同约定了物业服务等级和收费标准，故被告应缴费用以双方协议约定为准。关于被告辩解不应缴纳物业费的问题。若由于原告的过错行为给被告造成了损失，被告可以另行主张权利。既然被告接受了服务，原告即有权收取物管费用。故被告的该辩解理由不能成为其对抗不缴纳物管费的理由。本院考虑到整个小区和谐共处，且原告在提供物业服务过程中可能存在不尽业主完全满意之情形，对原告主张的违约金，本院不予支持。需要指出的是，原告作为被告的物业管理企业，在提供物业管理的过程中，应主动与业主多沟通，多听取和采纳被告及其他业主的合理意见，尽可能提高物业管理服务质量，为小区创造安全、优美的环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、限被告万成贵于本判决生效后五日内向原告江油市顺辉物业服务有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费1264.32元；二、限被告万成贵于本判决生效后五日内向原告江油市顺辉物业服务有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的垃圾清运费72元；三、驳回原告江油市顺辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告万成贵负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  唐海军二〇一七年三月二十八日书记员  郭 莎附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。