山东省莒县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1122民初3165号原告：王洪清，男。委托诉讼代理人：贾孝涛，山东聚祥律师事务所律师。被告：铁东明，男。委托诉讼代理人：刘贵华，莒县浮来山法律服务所法律服务工作者。原告王洪清与被告铁东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪清及其委托诉讼代理人贾孝涛，被告铁东明的委托诉讼代理人刘贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪清向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间的房屋租赁合同；2.被告返还租赁的房屋及院落；3.被告支付租金22000元及利息；3.由被告负担本案诉讼费。诉讼过程中，王洪清增加诉讼请求：请求判令被告将租赁的门头房3间、住宅5间、院落一处恢复原状，拆除违法新建的地上附属物。事实和理由：被告自2012年3月20日至今租赁原告的沿街门头房3间，住宅5间、院落一处用于居住及经营生意，租赁费每年5000元。被告无故拖付原告的租赁费至今。铁东明辩称，原、被告间不是租赁关系，系买卖合同关系，原告以100000元价格将涉案房屋出卖给被告；因涉案房屋年久失修，被告对涉案房屋进行了维修和部分新建。该维修、新建费用高于租赁费；原被告已经达成用维修和新建费用折抵房屋租赁费的和解协议。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、争议的证据：1.莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会出具的证明及承包合同（被告认为该证明违背客观事实、承包合同至今已经超过承包期限，均无法证明案件事实），本院认为该证明系莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会出具并加盖公章，且也有相关出具人员的签名，符合法律规定，符合证据的客观性、合法性和关联性的要求，本院予以认可；承包合同虽已经超过承包期限，但莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会并未与原告王洪清解除该承包合同，视为不定期租赁，且该承包合同中有莒县浮来山镇二十里堡社区村民委员会加盖的公章及代表人的签字，该承包合同合法有效，本院予以确认。2.王某祥、王某出具的证明一份（被告不予认可），本院认为王某祥未到庭说明情况，法庭无法核实该证明的真实性，本院不予认可。3.证人王某的证言（被告认为该证言系传来证据，与客观事实不符），本院认为证人王某出庭作证，且经过原、被告双方交叉询问，故对于该证言的真实性，本院予以确认，但该证人只是听原告陈述租赁费每年5000元，无法客观全面证实租赁费的具体数额。4.被告铁东明出具的支出明细（原告不予认可），本院认为该明细系被告铁东明自行出具，没有其他证据予以佐证，本院不予认可。5.莒县司法局浮来山镇司法所依法向李某纬、王某祥、孙某建调取的相关案件材料（原告王洪清认为调查程序不合法，其内容与客观事实不符），本院认为李某纬向莒县司法局浮来山镇司法所出具的自述材料经莒县司法局浮来山镇司法所审核，应认定系李经纬的真实意思表示，本院予以认可；莒县司法局浮来山镇司法所就案件相关事实向王某祥、孙某建依法调查形成的笔录，程序合法，本院予以确认。6.日照信益达价格评估有限公司出具的鉴定报告及造价表（原告认为该鉴定没有评估鉴定依据），本院认为该鉴定报告系鉴定机构依法作出，鉴定程序及人员均符合法律规定，且相关鉴定人员亦出庭说明相应鉴定情况，故对于该鉴定报告，本院予以认可。二、争议的事实：1.原、被告就涉案房屋系买卖关系，还是租赁关系。原告称其将涉案房屋租赁给被告使用，被告称原告将涉案房屋以100000元的价格出卖给被告。李某纬称2012年6月份王洪清与铁东明商议，向将涉案房屋以100000元的价格出卖给铁东明，因该房屋没有房管部门的登记手续，王洪清表示让铁东明先租赁该房屋，房子没法住，铁东明可以先维修，到时候维修费抵顶租赁费，铁东明表示房子没有手续，其也要，随后铁东明就开始修缮房屋。从李某纬的陈述看原、被告双方刚开始达成了涉案房屋初步买卖协议，但无具体买卖内容及价款交付等问题的明确约定；王某祥、孙某建均证实2016年4月份，原、被告就涉案房屋租赁费事宜发生争吵，并商议铁东明用房屋维修费抵顶租赁费事宜。综上，原、被告双方刚开始具有房屋买卖的意思表示，但后来双方对房屋租赁费产生纠纷，并协商用维修费抵顶租赁费事宜，因此可以认定原、被告双方对涉案房屋的真实意思表示应为租赁关系，而非买卖关系。2.原告王洪清是否同意被告对涉案房屋进行增建、翻建及重新装饰。李经纬称2012年6月份王洪清与铁东明协商时王洪清表示让铁东明先租赁该房屋，房子没法住，铁东明可以先维修，到时候维修费抵顶租赁费；王某祥、孙某建均证实2016年4月份，原、被告就涉案房屋租赁费事宜发生争吵，并商议铁东明用房屋维修费抵顶租赁费事宜。综上，原告王洪清提议对涉案房屋先维修，且在被告对涉案房屋增建、翻建及重新装饰完毕后，原告王洪清到过涉案房屋为被告铁东明捎带冬虫夏草，并向被告铁东明借过钱，也未对被告铁东明的增建、翻建及重新装饰提出异议，因此本院推定原告王洪清同意被告铁东明对涉案房屋进行增建、翻建及重新装饰。根据当事人陈述及其提供的证据，本院认定事实如下：1992年原告王洪清与原莒县二十里堡乡王家二十里堡村委会签订土地承包合同，约定由原告王洪清承包开发区土地用于建设房屋使用，期限自1992年8月20日起至2002年8月20日止，后原告王洪清在该承包土地上建设房屋及院落。2012年6月份，被告铁东明租赁原告王洪清的该房屋及院落用于居住及做生意，双方并未明确约定租赁期限，租赁价款，亦未签订书面租赁合同。被告铁东明租赁该房屋后，因该房屋年久失修，在原告王洪清的同意下，对该房屋进行了西三间正房屋面换苇箔、红瓦；正房地面回填及作混凝土地面；天井地面回填及作混凝土地面；借原院墙新建西偏房；拆除原院墙重新砌筑南院墙等增建、翻建及重新装饰工程。上述增建、翻建及重新装饰的价值经日照市信益达价格评估有限公司评定为31040元，被告铁东明缴纳评估费800元。被告铁东明租赁原告王洪清的该房屋租赁费经日照市信益达价格评估有限公司评定为2012、2013年度每年租赁费3200元，2014、2015年度每年租赁费4900元，2016年度每年租赁费6000元，原告王洪清缴纳评估费800元。被告铁东明自2012年6月份开始租赁该房屋，因此2012年度计算6个月租赁费；2017年度租赁费参照2016年度租赁费计算3个月，综上，被告铁东明自2012年6月份至2017年3月份应向原告王洪清支付租赁费共计22100元。本院认为，原、被告间形成的房屋租赁合同关系，系双方当事人间的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按照形成的租赁合同的约定全面行使权利、履行义务，被告铁东明未向原告王洪清支付租赁费，系违约行为，应当承担继续履行的违约责任。虽经鉴定，被告应支付租赁费22100元，但原告只请求22000元，依据民事法律关系中当事人意思自治原则，本院对于原告请求被告支付租赁费22000元的诉讼请求，予以支持。租赁合同关系中，租赁期限超过六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，租赁合同双方当事人可以随时解除租赁合同。本案中，原、被告双方并未签订书面租赁合同，且亦未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，原告王洪清可以随时解除涉案房屋租赁合同，故原告王洪清要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人应当将租赁物返还给原告。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，可以依据公平原则分担附合物剩余价值。承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用没有约定的，且该扩建未办理合法手续的，扩建费用由双方按照过错程度分担。本案中，被告租赁原告的房屋后，在原告王洪清的同意下对该房屋进行了较大的扩建，并进行了部分装饰装修，且该扩建物、装饰装修物与原告房屋已经形成了附合物。原告王洪清未向法庭提供该租赁房屋原状的相应证据，无法确定该租赁房屋的原房屋现状，亦无法裁判拆除到何种程度，且依据物尽其用的原则，经被告铁东明扩建后的房屋可以较好的满足现阶段居住条件，增加了原房屋的利用价值，从日常生活经验角度来看，该扩建、装修装饰对原告系增益，不存在减益情形。如果拆除扩建物，不但会造成较大浪费，也并不符合原告的利益。综上，本院认定被告铁东明在租赁原告房屋上的扩建物及部分装修装饰物归原告王洪清所有为宜。原、被告系不定期租赁关系，原告有权要求与被告解除租赁合同关系，不存在违约问题，从而对合同的解除不存在过错；被告在征得原告的同意下扩建、装修装饰租赁物，故被告对扩建、装修装饰不存在过错，对于租赁合同的解除也不存在过错。根据公平原则，原、被告双方应对扩建、装修装饰费用进行分担，原告王洪清应补偿给被告扩建、装修装饰费用的一半，即15520元为宜。原告称被告扩建的范围超出了其房屋占用的土地，但未向法庭提供相应证据证实，且该扩建亦征得了原告的同意，应推定为原告认可该行为，故对于原告的该项述称，本院不予支持。原告要求恢复原状、返还原物，清除新建违法建筑物的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予以支持。综上，原告王洪清要求解除租赁合同、返还租赁房屋及院落、支付租赁费22000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十四条规定，判决如下：解除原告王洪清与被告铁东明间的房屋租赁合同；二、被告铁东明于本判决生效后三十日内将租赁的涉案房屋及院落（扩建、装修装饰后的房屋及院落）返还给原告王洪清；三、被告铁东明于本判决生效后十日内向原告王洪清支付房屋及院落租赁费22000元；四、原告王洪清于本判决生效后十日内补偿被告铁东明扩建、装修装饰费用15520元；五、驳回原告王洪清的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告铁东明负担；原告王洪清缴纳的鉴定费800元，自行负担；被告铁东明缴纳的鉴定费800元，自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  韩立涛代理审判员  盛大明人民陪审员  马振峰二〇一七年三月十五日书 记 员  蒋立莉