南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦商初字第2531号原告:中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路148号。代表人：王兵，行长。委托诉讼代理人：高成干，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：肖盼，男，1989年11月16出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：周梅，女，1972年7月30日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中国银行江苏省分行）与被告肖盼、周梅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行江苏省分行委托诉讼代理人高成干，被告肖盼、周梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行江苏省分行向本院提出诉讼请求：1.被告肖盼、周梅偿还原告中国银行江苏省分行借款本金1642398.17元及利息、罚息（截至2017年3月7日，利息114730.34元，罚息、复利合计11484.87元，自2017年3月8日起至实际清偿之日止，利息、罚息、复利按双方签订的贷款合同的约定计付）；2.被告肖盼、周梅支付原告中国银行江苏省分行律师费83772元；3.确认原告中国银行江苏省分行对被告肖盼、周梅用于抵押的位于南京市××××室的房产享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告肖盼、周梅负担。事实和理由：被告肖盼、周梅于2010年4月向原告中国银行江苏省分行申请贷款，双方因此签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定被告肖盼、周梅向原告中国银行江苏省分行借款人民币197万元用于购买位于南京市××××室的房产。2010年4月26日，原告中国银行江苏省分行与被告肖盼、周梅、南京市房屋置业担保有限公司签订《南京市房地产抵押合同》一份，被告肖盼、周梅将所购位于南京市××××室的房产抵押给原告中国银行江苏省分行作为债务履行的担保。以上合同签订后，原告中国银行江苏省分行按约向被告肖盼、周梅发放贷款197万元。被告肖盼、周梅在合同履行期间未按约偿还贷款本息。为维护自身合法权益，原告中国银行江苏省分行委托北京大成（南京）律师事务所律师代理诉讼诉至法院，因此支付律师代理费83772元。被告肖盼、周梅对原告中国银行江苏省分行的上述主张不持异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中国银行江苏省分行提交的贷款申请表、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、借款借据、《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》、逾期未还款查询单、《委托代理协议》、律师费发票及付款凭证等证据，双方当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月26日，原告中国银行江苏省分行与被告肖盼签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年ZF字13092号）一份，主要约定：被告肖盼向原告中国银行江苏省分行借款197万元用于购买位于南京市××××室的房产；借款期限为240个月；借款利率执行浮动利率，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，浮动周期为一年，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按期还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。被告周梅向原告中国银行江苏省分行出具《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》各一份，承诺自愿作为共同债务人对被告肖盼在前述贷款合同项下的债务承担连带还款责任，同意将位于南京市××××室的房产抵押给原告中国银行江苏省分行作为被告肖盼在前述贷款合同项下债务清偿的担保。2010年4月26日，被告肖盼、周梅与原告中国银行江苏省分行签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：本合同对应的主债合同为编号为2010年ZF字13092的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；被告肖盼、周梅自愿将所购位于南京市××××室的房产抵押给原告中国银行江苏省分行作为上述贷款合同项下的债务履行的担保，抵押担保的范围为借款本金及利息，违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2010年4月28日，原告中国银行江苏省分行与被告肖盼、周梅办理了按揭登记。至本案法庭辩论终结前，原告中国银行江苏省分行尚未取得上述抵押房产的房屋他项权证。原告中国银行江苏省分行于2010年5月7日按约向被告肖盼发放贷款197万元，被告肖盼在借款借据上签名确认。被告肖盼在合同履行期间连续超过三期未按约按时足额偿还贷款，累计逾期亦已超过六个月。截至2017年3月7日，被告肖盼尚欠原告中国银行江苏省分行借款本金1642398.17元，利息114730.34元，罚息（含复利）11484.87元。原告中国银行江苏省分行为催收贷款委托北京大成（南京）律师事务所律师代理诉讼，因此支付律师代理费83772元。本院认为，原告中国银行江苏省分行与被告肖盼签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告中国银行江苏省分行已按合同约定发放了贷款，被告肖盼亦应按照合同约定履行还款义务。被告肖盼在合同履行期间连续逾期超过三个月，累计逾期亦已超过六期，构成违约，应承担相应的违约责任。原告中国银行江苏省分行有权依照合同约定要求被告肖盼提前清偿借款本金及利息，同时对逾期借款本息按照约定的罚息利率计收罚息、复利。截至2017年3月7日，被告肖盼尚欠原告中国银行江苏省分行借款本金1642398.17元，利息114730.34元，罚息（含复利）11484.87元。原告中国银行江苏省分行要求被告肖盼偿还借款本金1642398.17元并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据贷款合同约定，在被告肖盼违约的情况下，因合同争议解决发生的律师费用，由被告肖盼承担。本案中，因被告肖盼未按合同约定偿还贷款，原告中国银行江苏省分行为实现债权而支付的律师代理费83772元，应由被告肖盼承担。原告中国银行江苏省分行主张被告肖盼支付律师代理费83772元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告周梅向原告中国银行江苏省分行出具《共同还款承诺书》，承诺对被告肖盼在前述贷款合同项下的债务承担连带还款责任，故原告中国银行江苏省分行要求被告周梅对被告肖盼的上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告肖盼、周梅将位于南京市××××室的房产抵押给原告中国银行江苏省分行作为贷款合同项下债务履行的担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告肖盼、周梅将位于南京市××××室的房产抵押给原告中国银行江苏省分行作为贷款合同项下债务履行的担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理抵押权预告登记，在被告肖盼、周梅未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告中国银行江苏省分行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。故原告中国银行江苏省分行主张对被告肖盼、周梅用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖盼、周梅于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江苏省分行偿还借款本金1642398.17元及利息、罚息、复利（截至2017年3月7日，利息114730.34元，罚息及复利合计为11484.87元；自2017年3月8日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率标准计付）。二、被告肖盼、周梅于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行律师代理费83772元。三、如被告肖盼、周梅不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司江苏省分行有权依法处置被告肖盼、周梅用于抵押的位于南京市××××室的房屋，并以折价、变卖或拍卖上述抵押物所得价款优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20398元，财产保全费5000元，合计25398元，由被告肖盼、周梅负担（被告肖盼、周梅应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司江苏省分行预交，由被告肖盼、周梅于本判决生效之日起十日内一并支付给原告中国银行股份有限公司江苏省分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  陈学明人民陪审员  陈文美人民陪审员  何春琳二〇一七年三月二十日书 记 员  孔凡燕