内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内08民终948号上诉人（原审原告）:田爱军，男，1974年4月6日出生，汉族，现住磴口县。上诉人（原审原告）:范艳，女，1975年10月2日出生，汉族，现住址同上，系田爱军妻子。二上诉人委托诉讼代理人：苗娜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。二上诉人委托诉讼代理人:刘倩，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古巴运汽车运输有限责任公司。住所地：巴彦淖尔市临河区。法定代表人：高星明，公司董事长。委托诉讼代理人：贾雄伟，系公司员工。被上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司。住所地：巴彦淖尔市临河区。法定代表人：李瑞霞，公司总经理。委托诉讼代理人：许凤，系公司职工。上诉人田爱军、范艳因与被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司（以下简称巴运公司）、巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司（以下简称巴运小贷公司）商品房预售、按揭贷款合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院(2015)临民初字第7909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，并于2016年8月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。田爱军、范艳上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人巴运公司签订的《商品房买卖合同》中，虽然未明确约定涉案商铺的结构，但在被上诉人提供的房屋结构宣传图纸及售楼人员马乐的录音，可以看出，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》前，售楼人员马乐对房屋结构宣传图纸的讲解及承诺，均已明确了涉案商铺的结构。马乐证言证实：其按公司要求向上诉人承诺，出卖的商铺上下楼面积一样大，可现交付的房屋却是二层大一层小。另外，时至今日该房屋结构宣传平面图纸仍然悬挂在被上诉人巴运公司售楼部墙上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价款的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上诉人在原审中提供的证据已形成完整的证据链，原审法院不予认定，属认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：2013年12月28日田爱军与巴运公司签订了《巴彦淖尔市临河区客运站商用房认购书》，该认购书约定“田爱军认购巴运公司开发的位于五原街以北（巴彦淖尔市临河区客运站项目）的第3号商业楼101-01号商业用房，建筑面积130.44平方米，总房款351.6866元。”当日田爱军向巴运公司支付房款12万元，又于2014年1月13日交纳房款93.506万元，合计首付房款105.506万元。2014年1月14日田爱军、范艳与巴运公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定“田爱军、范艳购买巴运公司开发的位于临河区五原街北临河客运站商业楼3号楼101-01号商铺，建筑面积130.44平方米，每平方米价格2.6962万元，总价款为351.6866万元，房屋交付期限为2014年5月31日前，如遇不可抗力不能履行合同的，按变更合同处理；付款方式为首付加按揭贷款，首付款176.6866万元，其中已付105.506万元，拖欠71.1806万元于2014年5月30日前付清；办理贷款175.00万元；巴运公司未征得田爱军、范艳同意不得擅自变更商品房的房屋设置和环境布局，确需变更的，巴运公司应自设计变更方案确定之日起90日内与田爱军、范艳协商。”2014年3月21日田爱军、范艳与巴运小贷公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额175万元，借款期限120个月。田爱军支出评估费1055元、抵押登记费550元、保险费6650元。从2014年4月23日至2015年6月1日田爱军已偿还巴运小贷公司本息38.382479万元。田爱军、范艳至今尚欠巴运公司房屋首付款71.1806万元。2014年5月29日涉案房屋所在楼经验收合格，2014年5月22日巴运公司在黄河晚报上刊登交房通知，要求各业主办理交房手续。田爱军、范艳认为巴运公司擅自变更了涉案商铺的结构，拒绝接收房屋。2015年11月巴运小贷公司起诉田爱军、范艳要求其偿还贷款，2015年11月24日田爱军、范艳起诉巴运公司、巴运小贷公司要求解除合同等。一审法院认为，原告田爱军、范艳与被告巴运公司、巴运小贷公司在公平自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已备案登记，原告田爱军、范艳依据该《商品房买卖合同》办理了贷款，该《商品房买卖合同》合法有效。原告田爱军、范艳认为巴运公司擅自变更了涉案商铺的结构，但双方的《商品房买卖合同》中并未明确约定涉案商铺的结构，仅约定了商铺的建筑面积，原告提供的被告巴运公司的宣传挂图没有明确尺寸、上下楼面积，原告提供的其他证据也不足以证明原告的主张成立。经实地勘察，涉案房屋的结构并非不合理，因此对原告田爱军、范艳的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田爱军、范艳的诉讼请求。案件受理费19843元，原告已预交19843元，由原告田爱军、范艳负担。二审期间，当事人围绕上诉请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人田爱军、范艳申请证人朱玉刚出庭作证。证人朱玉刚出庭作证证明，田爱军购房时，所售房屋框架已完工，填充墙还没有起来，销售人员介绍，有房屋结构平面图，一楼和二楼面积相同，上下两层面积共130多平米。举证意图：购房时一层和二层面积相同。被上诉人巴运公司对上诉人的举证意图不认可。被上诉人巴运公司提供的第一组证据，监理单位工程质量评估报告、建设工程质量监督报告、勘查单位工程质量检查评定报告复印件各1份。第二组证据，《关于申久学任职的决定》1份。第一组举证意图：出售的房屋已经过相关机构检验符合交付条件。第二组证据举证意图：申久学于2014年12月19日被聘用为巴运商业广场经理，对其前任经理的相关事务不清楚。上诉人田爱军对以上两组证据的真实性认可，对举证意图不认可。认为巴运公司未取得《建设工程竣工验收备案证明书》，也未取得公安、规划、消防、人防等部门出具的验收合格证明，商铺不具备交付使用条件。第二组证据恰恰和上诉人协商关于结构变更后，在价格上适当让步，证实本案诉争房屋存在结构变化。本院二审期间还查明，被上诉人巴运公司在该商品房拟交付购买方使用过程中，购买方提出异议，即商品房未按照约定房屋结构建造，巴运公司拟减免50000元购房款，巴运公司草拟了解决房屋结构问题的《协议》并发送至上诉人田爱军的邮箱。但因双方争议很大，未能达成一致意见。本院查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案诉争的房屋，位于巴运公司汽车站西侧，属商业用房，一楼商业价值大，二楼商业用途很小。上诉人田爱军、范艳与被上诉人巴运公司签订的《商品房买卖合同》中，虽然未明确约定涉案商铺的结构和上下楼面积，但根据出卖方巴运公司的宣传广告和宣传结构图及销售人员的陈述，以及双方本诉前为解决该房屋结构问题的协商过程，足以说明被上诉人销售的商业用房上下面积相同。根据本地区上下层商业用房出售惯例，除有特别约定外，通常一、二层面积相同。本案所涉商业用房属框架结构，可以通过改变填充墙改变房屋结构，经本院说服动员被上诉人巴运公司仍不愿意改变房屋结构。经实地勘查，本案中被上诉人巴运公司将相邻商铺的二楼面积计算在上诉人购买的商铺面积里面，双方又没有明确约定，现二层用房比一层面积大10余平米，对上诉人利益影响很大，亦违背了上诉人签订《商品房买卖合同》的根本目的，构成根本违约。上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。故上诉人与被上诉人巴运公司签订的《商品房买卖合同》和上诉人与被上诉人巴运小贷公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均应解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的应当返还，并承担相应的损失。被上诉人巴运公司收取的售房首付款1055060元、上诉人田爱军、范艳向巴运小贷公司偿还的贷款本息383824.79元，均应由被上诉人巴运公司返还，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按同期同类商业银行贷款利率计息；被上诉人巴运公司还应返还上诉人交纳的评估费1055元、办理抵押登记费550元、保险费6650元。巴运公司收取的上诉人按揭贷款本金1750000元，应返还被上诉人巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司，并根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，按照中国人民银行规定的基准利率基础上上浮40%计息，并核减上诉人田爱军、范艳向巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司偿还借款本息383824.79元及该383824.79元按商业银行贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第7909号民事判决。即驳回田爱军范艳的诉讼请求；二、解除上诉人田爱军、范艳与被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司签订的编号为013号《内蒙古商品房买卖合同》；解除上诉人田爱军、范艳与被上诉人巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司签订的编号为借－SY－007号《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内返还上诉人田爱军、范艳购房款1055060元，并按同期同类商业银行贷款利率计息（其中120000元从2013年12月28日开始计息，935060元从2014年1月13日开始计息），至本判决确定的还款之日止；四、被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内偿还被上诉人田爱军、范艳为办理按揭贷款支付的评估费1055元、抵押登记费550元、保险费6650元;五、被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内，返还上诉人田爱军、范艳向巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司偿还的借款本息383824.79元及该383824.79元以每期还款数为本金，每期还款日起至本判决确定的还款之日止，按同期同类商业银行贷款利率计算的16笔利息（每笔还款开始计息时间、数额见附表）；六、被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内返还被上诉人巴彦淖尔市巴运小额贷款有限责任公司按揭贷款1750000元，及按照中国人民银行规定的基准利率基础上上浮40%计算的利息（从2014年3月21日至本判决确定的还款之日止），并核减本判决第五项的总金额；七、驳回上诉人田爱军、范艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费39686元，由被上诉人内蒙古巴运汽车运输有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  辛健伟审判员  贾东升审判员  仲佳才二〇一七年三月七日书记员  王 博附本判决适用的法律条款:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第二十四条因商品房买卖合同被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更。上诉人田爱军、范艳向巴运小贷公司还款时间、数额表1、2014年4月23日还款27953.33元；2、2014年5月21日还款27841.91元；3、2014年6月20日还款27730.50元；4、2014年7月21日还款27619.08元；5、2014年8月21日还款27507.66元；6、2014年9月20日还款27396.25元；7、2014年10月20日还款27284.83元；8、2014年11月21日还款27173.41元；9、2014年12月21日还款27062.00元；10、2015年1月21日还款26950.58元；11、2015年2月24日还款26839.16元；12、2015年3月20日还款26727.75元；13、2015年5月5日还款25419.33元；14、2015年6月1日还款25319.00元；15、2015年7月28日还款3000.00元；16、2015年10月12日还款2000.00元；合计383824.79元