天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0364号上诉人（原审被告）赵娜，无职业。被上诉人（原审原告）樊玉珍。委托代理人只德胜（系被上诉人之子），无职业。原审被告天津金重房地产开发有限公司，住所地天津市南开区保泽道**。法定代表人元龙龙，董事长。委托代理人刘德起，天津安尊律师事务所律师。原审被告天津博鸿物业发展有限公司，，住所地天津开发区第一大街晓园东路**法定代表人朱伯文。原审被告任秀生，无职业。原审第三人天津市邮政公司，，住所地天津市和平区花园路**法定代表人李克超，总经理。委托代理人项亮，该公司房管部干部。委托代理人齐建林，该公司办公室干部。原审第三人史志太。上诉人赵娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民重字第0033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵娜与被上诉人樊玉珍及其委托代理人只德胜、原审被告天津金重房地产开发有限公司（以下简称金重公司）的委托代理人刘德起、原审第三人天津市邮政公司（以下简称邮政公司）的委托代理人项亮到庭参加诉讼，原审被告天津博鸿物业发展有限公司（以下简称博鸿公司）、原审被告任秀生、原审第三人史志太经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，诉争房屋坐落于本市南开区建材道江川北里6号楼1门102号（原址为本市南开区保山道江川北里6号楼1门102号），系金重公司开发的商品房。1999年邮政公司（原天津市邮发总公司）将诉争房屋分配给史志太。此后，史志太将诉争房屋以139000元的价格售予樊玉珍，史志太与樊玉珍共同至邮政公司处办理了入住单姓名变更。1999年9月，博鸿公司（发证单位）与金重公司（开发商）给樊玉珍开具证明，内容为：“邮政局市邮发总公司单位姓名樊玉珍，现已分调配到：南开区保山道江川北里6号楼1门102号［二室］，建筑面积74.99平方米，经验收合格，准许入住，凭此证换取正式住房凭证。”此后，樊玉珍即居住诉争房屋至今，但未办理房屋承租权或所有权登记手续。2001年9月28日樊玉珍之夫只炳坤的户口迁入诉争房屋。2000年12月，金重公司与任秀生签订《天津市商品房买卖合同》，合同中载明任秀生以155979元的价格向金重公司购买诉争房屋，但未约定付款时间和交房时间。2004年12月21日，金重公司为任秀生开具天津市购买房屋证明。2005年1月7日，任秀生取得诉争房屋产权证。2011年4月28日，任秀生与赵娜签订《天津市房产买卖协议》，约定任秀生将诉争房屋出售给赵娜，并办理了房屋过户手续，协议约定房款650000元，该房款未经资金监管。2011年5月9日，诉争房屋的所有权登记到赵娜名下。遂成讼。樊玉珍的一审诉讼请求是：1、判令金重公司与任秀生签订的房屋买卖合同无效；2、判令任秀生与赵娜签订的房屋买卖合同无效；3、确认其与金重公司之间的房屋买卖合同关系成立，并判令金重公司为其办理房屋所有权证；4、诉讼费由金重公司、博鸿公司、任秀生和赵娜承担。再查，2000年11月9日，博鸿公司已被工商部门吊销营业执照。原天津市邮发总公司已分离成若干单位（其中包括邮政公司），史志太系邮政公司的职工。一审开庭前，史志太述称，自己因分得诉争房屋距离上班地点远，故以139000元的价格转让给了樊玉珍，转让时已讲明转让的是房屋使用权，何时能买产权及购买产权的费用听从单位通知，后买卖双方到邮政公司办理的手续，单位给开了条，樊玉珍拿着条办理的入住手续，在分到房屋后，单位没有要求自己与任何单位办理过租赁手续。樊玉珍与赵娜在一审庭审中对赵娜是否在购房前至诉争房屋内看过房屋各执一词。樊玉珍主张2011年5月4日赵娜第一次来到诉争房屋，樊玉珍与其发生争执并报警，赵娜则主张其在购房前曾到诉争房屋内看过房屋，但没有看诉争房屋内的卫生间、厨房和阳台。一审庭审中赵娜申请证人郝××出庭作证，该证人当庭表示任秀生的确带樊玉珍去看过房，但证人没有亲眼看见赵娜进入诉争房屋。另，赵娜一审庭审前曾对购房及收房过程进行陈述，其中在看房时间、中介费的支出金额、任秀生交钥匙的时间、是否是赵娜自行收房、与任秀生对房屋交接的约定等方面的叙述，与一审庭审中所述存在多处不一致情况。一审诉讼中，经樊玉珍申请，一审法院至公安机关调取了报警记录，可证实2011年5月4日樊玉珍因与赵娜发生纠纷并报警，公安机关派员出警；经樊玉珍申请，一审法院至南开房管局调取了涉诉小区中3套相关房屋的档案，其中2套房屋的产权人为邮政公司的职工，1套房屋的产权人为非职工，均为产权人直接与金重公司签订天津市商品房买卖合同。另，一审庭审中金重公司称在博鸿公司要求下，其出售的18套房屋中除本案诉争房屋外的其他17套房屋，均已经办理了产权登记，其中不排除存在与樊玉珍类似，经转让取得房屋使用权的情况；金重公司与这批住户没有直接合同关系，也没有向住户收取任何费用，只是按照产权登记政策，与住户签订了形式上的合同以办理过户登记，其他购买产权的17户是按房管部门的规定各自担负的费用；金重公司在为任秀生办理过户前，房屋已经由樊玉珍实际入住，金重公司未向任秀生收取房款，也未约定向任秀生交付房屋，任秀生也知道房屋的实际使用人情况；任秀生是博鸿公司时任代表人任秀江的同胞兄弟，并非邮政公司职工，金重公司是按照博鸿公司要求将房屋登记在任秀生名下，不会对房屋实际使用人的使用权造成影响。另，金重公司在一审庭审中表示博鸿公司自金重公司批量购买了包括诉争房屋在内的18套房屋向邮政公司转售，房屋所有权归邮政公司；后金重公司又表示其向博鸿公司销售房屋所有权后，博鸿公司将房屋使用权转让给了邮政公司。邮政公司则述称其直接向开发商购买了包括诉争房屋在内共计18套房屋的使用权，并未购买房屋所有权，认为博鸿公司是金重公司的代理销售公司。金重公司与邮政公司均未就其所述提交证据。一审诉讼中，经樊玉珍申请，一审法院于2013年12月6日以（2013）南民重字第0033号民事裁定书依法冻结了诉争房屋所有权转移变更手续。一审法院认为，公民合法的民事权益不受侵犯。樊玉珍提交的证据可证明诉争房屋系樊玉珍通过向史志太购买，并经邮政公司认可办理了更名手续，由博鸿公司及金重公司同意入住的，樊玉珍向史志太支付了诉争房屋价款，且在一审庭审中提交了大量证据可证实樊玉珍自入住后持续居住使用该房屋至今，故樊玉珍对诉争房屋依法享有合法权利。关于金重公司与任秀生所签商品房买卖合同，金重公司在诉争房屋已经售出并为樊玉珍办理实际入住的情况下，仍与任秀生签订未实际给付房款的商品房买卖合同，并表示任秀生在签订合同时明知房屋由樊玉珍实际居住使用，故金重公司在未告知樊玉珍的情况下，仅为方便办理过户而与任秀生所签的商品房买卖合同实系虚假合同，该合同应属无效。关于任秀生与赵娜所签房屋买卖协议，以下情形均与常理不符：其一、赵娜称系通过中介公司与任秀生进行的交易，但其所述看房过程中并无中介人员陪同，亦未提交其与中介公司所签的委托合同、居间合同及交纳中介费的收据，并称记不清中介公司名称及经办人员，该情形有悖通过中介缔约进行房屋买卖的正常情形；其二、赵娜虽主张其在购房前曾看过房屋，但又未对房屋内卫生间、厨房等购房人应重视的空间进行查看；其三、赵娜一审庭前对购房及收房过程细节进行的表述，与其一审庭审所述存在多处矛盾；其四、赵娜未能提交任秀生出具的房款收条，赵娜所述向任秀生支付房屋首付款的时间，与其和樊玉珍第一次冲突的时间间隔仅月余，在这一较短期间内赵娜不能妥善保存该收条，有悖常理。综上，不能认定赵娜系善意购房人，其与任秀生所签房屋买卖协议损害了樊玉珍的合法权益，亦属无效。赵娜因购房而产生的支出，可另行主张权利。关于诉争房屋的权属，金重公司主张其售房时已将房屋所有权出售，在一审庭审中表示房屋所有权归邮政公司所有，但其后又进行了房屋所有权归博鸿公司所有的矛盾表述，邮政公司则表示并未购买房屋所有权，因上述两公司均未提交相应证据，且博鸿公司未到庭应诉，诉争房屋所有权属无法确定。结合与诉争房屋同性质的其他房屋系金重公司直接与邮政公司的职工或者非职工办理的权属登记，为防止诉争房屋在物权不稳定状态下产生新的纠纷，故对樊玉珍要求金重公司为其办理诉争房屋所有权的权属登记之主张予以支持，因权属登记所产生的相关费用，应按照房管部门的相关规定由樊玉珍与金重公司各自担负。诉争房屋因购买产权所需费用，可由合法权利人向樊玉珍另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：“一、被告天津金重房地产开发有限公司与被告任秀生就坐落于天津市南开区建材道江川北里6号楼1门102号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、被告任秀生与被告赵娜就上述房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效，被告赵娜就上述房屋所持有的房屋权属证书予以注销；三、本判决生效后十五日内，被告天津金重房地产开发有限公司协助原告樊玉珍办理天津市南开区建材道江川北里6号楼1门102号房屋的权属登记手续，因此所产生的相关费用按照房管部门的规定各自担负；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费3476元，公告费650元，以上共计4206元，由被告天津金重房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告”。上诉人赵娜不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。其理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、房屋的权属登记是以行政机关登记为准，该登记也是不动产权属公示唯一途径，既然诉争房屋房产证上的名称是上诉人，那么该房屋应当归上诉人所有。2、一审判决第二项忽略了不动产的公示管理由政府机关负责的基本原则。3、一审判决第三项违反了法律基本原则。被上诉人樊玉珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：诉争房屋是其出资从邮政公司的职工史志太处购买的，并在该房屋里居住了十余年，上诉人进入诉争房屋时，被上诉人曾经报警，但上诉人还是购买了诉争房屋的产权，明显恶意，所以诉争房屋不应当归上诉人所有。原审被告金重公司答辩称，其既不同意上诉人的上诉请求，亦不同意一审判决，但愿意听从二审判决。其理由为：其在本案中不存在过错，就不应当协助办理过户。相关费用应当由不出庭的当事人承担。原审第三人邮政公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：一审法院关于诉争房屋的买卖过程等情况调查清楚，作出的判决也是正确的。原审被告博鸿公司、原审被告任秀生及原审第三人史志太既未出庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。经审理查明，二审审理期间，上诉人赵娜为证明其曾经向原审被告任秀生给付了诉争房屋的房款，向法庭提交了：证据1、房屋买卖协议，证据2、收条两张，证据3、任秀生的户口本复印件。被上诉人樊玉珍的质证意见是不认可上述证据的真实性，原审被告金重公司的质证意见是不认可上述证据的真实性，原审第三人邮政公司的质证意见是不认可上述证据的关联性。另，本院查明的事实与一审查明的事实一致。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。本院认为，本案的争议焦点是上诉人赵娜是否依法享有诉争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》在确立公示原则的同时，也赋予物权公示以公信作用，即只要采取了法定的公示方式，具备公示外观，即使该公示的物权与事实上的物权不一致，善意受让人基于对公示的信赖，仍可取得物权。就本案而言，上诉人赵娜购买诉争房屋进行的是二手房交易，故应当结合二手房买卖的交易习惯，从以下几个方面进行考虑：第一，看房购房过程。二手房交易过程中，买方通常会到房屋里进行实地察看后再决定是否购买。本案中，上诉人赵娜作为诉争房屋的买方，其对实地察看诉争房屋的时间及购房过程的陈述在一审庭审前、一审庭审中及二审庭审中均不一致，存在多处矛盾，对于该问题，被上诉人樊玉珍则主张上诉人赵娜仅在2011年5月4日看过一次诉争房屋，双方产生冲突，并提交了报警记录。第二，交接问题。二手房交易过程中，买方通常会和卖方就房屋的水电热气物业等各方面进行交接。本案中，上诉人赵娜主张诉争房屋的水电气卡上写的是原审被告任秀生的名字，其在办理诉争房屋的权属登记时与原审被告任秀生进行了交接，但是其未能提交任何证据予以证明该主张，而被上诉人樊玉珍则提交了其作为诉争房屋的使用权人历年来缴纳采暖费等相关票据。第三，购房款问题。上诉人赵娜提交了原审被告任秀生的两张收条来证明其出资情况，但其中一份收条内容显示该笔房款并非用于购买本案的诉争房屋，且两张收条显示的房款总额与上诉人赵娜主张的其给付原审被告任秀生的房款总额亦不一致，而被上诉人樊玉珍曾支付139000元的价款用以购买诉争房屋。综上可见，上诉人赵娜购买诉争房屋的过程既与交易习惯明显不符，亦有悖于常理。因上诉人赵娜无法提供充分的证据证明其行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的不动产善意取得的情形，综合考虑到被上诉人樊玉珍一直在诉争房屋内居住至今的事实，本院认为，上诉人赵娜以其是诉争房屋登记簿上的权利人为由，主张其应当享有诉争房屋所有权理据不足，不予支持。关于上诉人赵娜提出的一审判决第二项忽略不动产公示管理由政府机关负责的基本原则和一审判决第三项违反法律基本原则的主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费80元，公告费500元，共计580元，由上诉人赵娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  王润生代理审判员  于 浩代理审判员  张 璇二〇一五年七月十六日书 记 员  姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。