苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初539号原告冯静洁，女，1979年10月18日生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。被告何海浪，男，1979年7月9日生，汉族，住江苏省阜宁县。原告冯静洁与被告何海浪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告冯静洁、被告何海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯静洁诉称，2016年10月2日，在启阳房产公司的介绍下，原被告间签订了购房合同，原告购买被告位于吴江伟业迎春乐家18幢502室的房屋一套。签订合同时被告未告知原告涉案房屋已做抵押不能进行正常交易的事实，至今涉案房屋仍未还清银行贷款而致交易不能，且被告拒绝退还定金。另外，2016年10月4日，苏州出台房屋限购政策，原告已无购房资格，另据合同约定，因政策变化等不可抗力原因造成合同不能履行的，原告有理由要求退还定金10000元。诉讼请求：一、返还原告交付的定金10000元整；二、被告承担诉讼费用。庭审中原告提出解除与被告于2016年10月2日签订的编号“NO0000513”的《启阳地产房屋买卖（居间）合同》。被告何海浪辩称，第一、虽然房屋有抵押，但不影响交易；第二、原告称因限购政策不具买条件，但原被告间的买卖是全额付款，不受限购政策影响；第三、根据合同约定，买房人应在2016年11月底支付房屋差价260000元，但原告未履行，且合同约定原告先付260000元，然后被告用该款还贷款后再配合过户。经审理查明，庭审中原告冯静洁与被告何海浪确认，2016年10月2日双方签订了一份编号“NO0000513”的《启阳地产房屋买卖（居间）合同》，冯静洁作为购房人的乙方与在落款售房人甲方栏签名的何海浪在合同中约定：买卖的房屋位于吴江区松陵××家××室；建筑面积61.35平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为玖拾万元整；第四条付款约定，“⑴乙方于2016年10月2日交付定金人民币壹万元整10000；⑵乙方需在11月底支付甲方房屋差价26.8万元整”；“第六条违约责任1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议……该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他人签订本协议，甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。……5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿……第七条免责条款，如因……法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗拒力的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互补承担违约责任。第八条约定其他事宜乙方需低评估价，在资金到位后第一时间补齐差价，并配合丙方第一时间进行过户等相关事宜；‚甲方收到差价后需第一时间还清银行贷款，并配合丙方进行过户等相关事宜”。庭审中原告称，在签订合同时只知何海浪出售的房子上只有一个银行贷款，因此签合同时同意先付260000元用于何海浪还贷款解除房屋上的权利负担，以便顺利完成对原告的房屋出售过户，但被告隐瞒了所售房屋还存在第二个贷款的事实，在原告发现后，为避免损失且认为被告可能存在丧失履行合同的能力，即中止支付约定的260000元。2016年10月2日，何海浪出具《房款定金收条》收到冯静洁给付的“伟业迎春乐家18幢502室的购房定金”10000元。原告提交《房屋权属登记查询结果证明》，证实座落于“松陵镇亨通路488号迎春乐家18幢-502”的房屋，所有权证号“25047586，25047587”，房屋所有权人是“何海浪/王丽”，该房屋分别于2014年9月30日向中国建设银行股份有限公司吴江分行贷款250000元和2016年7月21日向平安普惠融资担保有限公司最高额抵押贷款284000元。庭审中查明，⑴涉案上述房屋买卖合同约定的“第八条约定其他事宜乙方需低评估价，在资金到位后第一时间补齐差价，并配合丙方第一时间进行过户等相关事宜；‚甲方收到差价后需第一时间还清银行贷款，并配合丙方进行过户等相关事宜”，原被告双方确认该“第一时间还清银行贷款”是指第一次银行贷款。⑵庭审中被告何海浪确认，涉案房屋买卖合同约定的260000元不是用于解除涉案房屋第二次的抵押贷款负担；⑶被告何海浪称，签订涉案房屋买卖合同时，未告知购买方的冯静洁涉案房屋上还有第二次贷款的事实，但已向冯静洁讲明第二次抵押会在涉案房屋交易时解决清楚；⑷庭审中被告何海浪称，至本案庭审时，在涉案房屋上设置的抵押贷款还有460000元未还清。上述事实，有《启阳地产房屋买卖（居间）合同》、《房款定金收条》、《房屋权属登记查询结果证明》及庭审笔录等证据证实。本院认为，首先，原告冯静洁与被告何海浪于2016年10月2日对座落于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家18幢-502签订的合同编号“NO：NO0000513”的《启阳地产房屋买卖（居间）合同》房屋买卖合同成立有效。第二，依原告提交的《房屋权属登记查询结果证明》证实，涉案房屋分别于2014年9月30日向中国建设银行股份有限公司吴江分行贷款250000元和2016年7月21日向平安普惠融资担保有限公司最高额抵押贷款284000元的第一和第二笔贷款，庭审中被告何海浪确认，签订涉案房屋买卖合同时未告知原告该房屋上还存在第二笔抵押贷款的事实，至本案庭审时在涉案房屋上设置的贷款还有460000元未还清。房屋买卖合同签订后原告即向被告支付了购房定金10000元，约定原告应在2016年11月底向被告支付“房屋差价26.8万元整”，合同“第八条约定其他事宜……‚甲方收到差价后需第一时间还清银行贷款，并配合丙方进行过户等相关事宜”，原被告确认，该“第一时间还清银行贷款”是指第一次银行贷款，买卖双方约定在原告支付约定的260000元后即可“配合丙方进行过户等相关事宜”，据此，该给付260000元的目的是为了解除涉案房屋上的权利负担以便完成向原告的过户手续。庭审中原告亦称，在签订合同时只知何海浪出售的房子上只有一个银行贷款，因此签合同时同意先付260000元用于何海浪还贷款解除房屋上的权利负担，以便顺利完成向原告的房屋出售过户，但被告隐瞒了所售房屋还存在第二个贷款的事实，因此认为被告隐瞒的还存在第二笔贷款的事实严重影响了房屋买卖交易的完成，故拒绝给付合同约定的260000元。据《房屋权属登记查询结果证明》查询结果可证实，二笔贷款均发生于涉案房屋买卖合同签订之前，结合上述已查明合同约定先付260000元是为解除第一笔贷款之目的，由于还存在第二笔贷款且金额为284000元的事实，致使涉案房屋的权利负担不因原告先付260000元而解除，由此影响涉案房屋的继续交易，因此进一步印证，签订房屋买卖合同时原告对第二笔贷款不知情，因在签订合同时被告有隐瞒涉案房屋还存在第二笔房屋贷款的事实，存在可能丧失履行合同能力的情形，虽原告因重大误解签订了房屋买卖合同，但原告及时行使不安抗辩权，提出解除合同并拒付260000元的行为，符合法律规定，本院对原告提出解除合同并由被告返还定金10000元的请求予以支持，对被告相关答辩意见不予以采纳。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条第一款第（一）项、第二款、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告冯静洁与被告何海浪于2016年10月2日对座落于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家18幢-502签订的合同编号“NO：NO0000513”的《启阳地产房屋买卖（居间）合同》予以解除。二、被告何海浪应于本判决生效之日起十日内向原告冯静洁返还定金10000元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。案件受理费25元，由被告何海浪承担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区财政局非税收入专户，开户行：农行营业部，帐号：54×××27）。原告已预交的受理费，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  赵向煜二〇一七年三月二十二日书记员  肖滕娣