赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0404民初3636号原告：刘某1，男，1959年2月28日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。原告：刘某2，男，1987年7月21日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。二原告委托诉讼代理人：庞某，内蒙古松瑞律师事务所律师。被告：侯某，女，1967年3月2日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市。被告：李某，男，1968年5月28日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。原告刘某1、刘某2与被告侯某、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，被告李某在提交答辩状期间对管辖权提出异议，要求将案件移送至赤峰市巴林右旗人民法院审理，本院于2016年7月25日作出（2016）内0404民初3636号民事裁定书，驳回李某对管辖权提出的异议。被告李某提出上诉，赤峰市中级人民法院于2016年11月10日作出（2016）内04民辖终174号民事裁定书，驳回李某上诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1及二原告委托诉讼代理人庞某到庭参加诉讼，被告侯某、李某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：1、要求解除二原告与二被告于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同书》，二被告将所租赁的房屋返还给二原告；2、要求二被告给付自2014年10月1日至2017年1月1日期间的租金299.99万元，自2017年1月1日以后的租金按每月13.33万元计算给付至房屋退还之日止；3、要求被告给付原告为其垫付的取暖费580166.58元，诉讼费4759元，并按月利率20‰给付欠付租金的违约金至租金付清时止（其中100万元自2014年6月1日起计算，160万元自2015年6月1日起计算，另160万元自2016年6月1日起计算）。事实和理由：2014年5月26日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定二被告租用原告位于赤峰市松山区五金机电城的房屋两处，租期自2014年10月1日至2029年9月30日，前三年的租金为每年160万元，租赁期间的水费、电费、取暖费、通讯费及房屋租赁税由侯某、李某负担，因逾期交纳各项费用所造成的滞纳金或违约金均由侯某、李某承担。同时约定如发生违约，由违约方向守约方支付违约金700万元。合同签订后，二被告仅向原告支付租金60万元，欠付的租金至今未付。另外，二被告未按合同约定交纳取暖费、水电费，造成违约金和滞纳金损失合计69.5883万元。综上，二被告的行为已构成根本性违约，致使双方签订的合同目的不能实现。被告侯某、李某未作答辩。二原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明二被告租用了二原告的房屋（三个房屋产证登记证书），双方对于租赁期限、年租金、付款时间及方式、违约责任等进行约定的事实；2、房屋所有权证书，证明原、被告签订租赁合同时有两个房屋未办理房屋产权证书，在后期办理房屋登记时其中有一处房产登记为刘某2，另两处房产登记为刘文平。房屋总面积5722.35平方米；3、刘文平出具的说明，证明刘文平委托原告刘某1与二被告签订房屋租赁合同，并允许刘某1以个人名义办理与房屋租赁有关的事宜；4、富龙热力公司出具的发票6枚，证明2014年至2016年取暖期的取暖费合计580166.58元。此期间取暖费是原告交付，按合同约定此费用应由二被告承担；5、赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初4850号、4851号民事调解书，证明二被告未交付租赁房屋的取暖费用，富龙热力公司起诉刘某2、刘文平主张取暖费，支付诉讼费用4759元，且二原告在诉讼中就拖欠取暖费交付了相应的违约金。原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：原告刘某1与刘某2、刘文平系父子关系。位于赤峰市××区五金机电城1-2-2021号房屋登记房屋所有权人为刘某2，1-3-03021号及1-4-04011号房屋登记所有权人为刘文平。2014年5月26日，原告刘某1受刘文平委托，与原告刘某2共同与二被告签订《房屋租赁合同书》，约定二被告租用原告合法拥有的位于赤峰市松山区五金机电城的房屋两处，租期为十五年，自2014年10月1日至2029年9月30日；第一年至第三年每年租金金额为160万元，承租方应于每年6月1日前缴清当年房租，未按规定之日给付房租租金，逾期给付10天，按合同总租金额的1%支付违约金，逾期给付租金超过20日，出租方有权解除或终止合同，乙方应在30日内腾出房屋；同时约定房屋租赁期间水费、电费、取暖费、通讯费及房屋租赁税均由侯某、李某负担，因逾期交纳各项费用所造成的滞纳金或违约金亦由侯某、李某承担；另约定，合同期满后，房屋的装修及装饰、设备设施以及经营所用的全部物品归出租方所有，承租方不得拆除或搬走、拿走；双方如有一方违约，违约方需向守约方支付违约金人民币700万元，守约方有权解除或终止合同。合同签订后，二被告向原告支付租赁费60万元，其余租赁费至今未付。另查明，二被告在房屋租赁期间未按约定交纳租赁房屋的取暖费，赤峰新城富龙热力有限责任公司将刘文平、刘某2诉至本院，要求刘文平、刘某2支付自2014年至2016年期间的取暖费，经本院调解，刘文平、刘某2按调解书约定向富龙热力公司交纳取暖费合计419742.57元，滞纳金80022.67元，另交纳2016年10月至2017年4月期间的取暖费80401.34元，合计金额为580166.58元。支付诉讼费4759元。又查明，二被告对涉案房屋未投入使用。本院认为，二原告与二被告之间签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同约定了租赁时间、租赁费的给付及租赁费的数额，二被告仅向原告支付第一年的部分租金后未再履行义务，构成违约，经二原告向被告催要租金，作为租赁方的被告既未给付租金又未解除租赁关系，而采取消极的方式，致使原告的房屋不能正常使用，合同目的不能实现，故原告要求与被告方解除房屋租赁关系，并按约定支付租赁期间的房租、取暖费等相关费用，理由正当，应予支持。因被告侯某与李某是实际的共同承租人和经营人，二被告应共同承担民事责任。合同解除后，不影响当事人要求赔偿损失的权利，而违约金是当事人通过协商预先确立的独立于履行行为的一种定额赔偿损失计算方式，故合同解除不应影响守约方向违约方主张违约金的权利。本案中，被告未按约定时间给付租金，原告有权要求被告支付迟延履行合同义务的违约金，但合同关于违约金的计算标准日1%约定过高，原告自行调整要求按月利率20‰支付违约金的请求不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘某1、刘某2与被告侯某、李某于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同书》，被告侯某、李某本判决生效后十日内腾出位于赤峰市××区五金机电城1-2-2021号房屋、1-3-03021号房屋及1-4-04011号房屋；二、被告侯某、李某于本判决生效后十日内支付欠原告刘某1、刘某2自2014年10月1日至2017年1月1日期间的租金299.99万元，并自2017年1月2日起按年租金160万元(每月租金13.33万元)为标准计算至二被告腾出该房屋之日止；四、被告侯某、李某于本判决生效后十日内给付二原告垫付的取暖费、违约金合计580166.58元，诉讼费4759元，总计人民币584925.58元；五、被告侯某、李某于本判决生效后十日内向原告刘某1、刘某2按下列方式支付租金的违约金：其中2014年度的租金以100万元为基数，自2014年6月1日起按月利率20‰计算利息至租金付清时止；2015年度的租金以160万元为基数，自2015年6月1日起按月利率20‰计算利息至租金付清时止；2016年度的租金以160万元为基数自2016年6月1日起按月利率20‰计算利息至租金付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36847元，由被告侯某、李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长  董英萍审判员  姜婷婷审判员  宋 超二〇一七年三月二十六日书记员  宋春祎