北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终2469号上诉人（原审被告）：北京胜古房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区四平园9号楼B267。法定代表人：王瑞锋，董事长。委托诉讼代理人：印娜，女，1979年3月13日出生，满族，北京胜古房地产开发有责任公司员工，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：李瀛，女，1975年9月3日出生，汉族，北京胜古房地产开发有责任公司员工，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：北京东方京通房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区金台西路2号办公楼。法定代表人：王文光，董事长。委托诉讼代理人：徐丙坚，北京观韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市特种工艺装饰品厂有限责任公司，住所地北京市朝阳区北沙滩大屯路2号。法定代表人：曹庆胜，董事长。委托诉讼代理人：谭小雪，北京市易和律师事务律师。委托诉讼代理人：张苏雅，女，1993年4月13日出生，汉族，北京市易和律师事务所实习律师，住北京市顺义区。上诉人北京胜古房地产开发有责任公司（以下简称胜古公司）、上诉人北京东方京通房地产开发有限责任公司（以下简称京通公司）因与被上诉人北京市特种工艺装饰品厂有限责任公司（以下简称装饰品公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胜古公司之委托诉讼代理人印娜、李瀛，上诉人京通公司之委托诉讼代理人徐丙坚，被上诉人装饰品公司之委托诉讼代理人谭小雪、张苏雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胜古公司、京通公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回装饰品公司支付房屋使用费的诉讼请求，判令装饰品公司承担本案全部诉讼费用。主要事实理由：一审判决认定装饰品公司是涉案房屋的产权人错误，一审判决属于部分事实认定错误，依法应予纠正。依据北京万象新贸易科技发展有限责任公司和北京京槐建筑科技房地产开发总公司第二分公司于1995年11月18日签订的《联合建设住宅楼协议书》，胜古公司、京通公司与北京万象新贸易科技发展有限责任公司于1996年10月25日签订的《联建协议书》及补充协议以及胜古公司、京通公司与装饰品公司于2000年11月3日签订的《协议书》，可以确定如下五方面的事实：1.胜古公司、京通公司从北京万象新贸易科技发展有限责任公司和北京京槐建筑科技房地产开发总公司第二分公司购买的房屋归胜古公司、京通公司所有；2.胜古公司、京通公司以上述房屋依法对拆迁户进行安置；3.居民户依法安置入住完毕前，胜古公司、京通公司承担房屋产权人的责任和义务；4.居民户依法安置入住完毕后，装饰品公司承担房屋产权人的责任和义务，胜古公司、京通公司对房屋不再承担任何责任，也不再享有任何权益；5.作为住宅的产权人有权与各居民户签订住宅租赁合同，收取的费用用于住宅设施的维护、维修、管理、更新等。根据《协议书》第六条之约定，本案拆迁户的强占行为，侵犯的是胜古公司、京通公司的房屋权益，与装饰品公司无关，装饰品公司无权收取房屋使用费。装饰品公司对胜古公司、京通公司上诉请求共同发表答辩意见：一、一审认定事实清楚，判决适当，应由胜古公司、京通公司依约承担涉案房屋被强占的全部责任。1.《协议书》合法有效，装饰品公司与胜古公司、京通公司应当遵守；2.根据《协议书》约定，胜古公司、京通公司应对涉案房屋被强占的后果承担全部责任。二、装饰品公司为涉案房屋的产权人，有权享有涉案房屋的租金收益。三、因胜古公司、京通公司的原因导致装饰品公司无法办理涉案房屋入住手续，无法与拆迁户签署租赁协议，收取租金，胜古公司、京通公司应承担赔偿责任。装饰品公司向一审法院起诉请求：请求判令胜古公司、京通公司支付供暖费215681.4元、房屋使用费229867.82元、保洁保安费8064元。一审法院认定事实：2000年11月3日，甲方：装饰品公司与乙方：胜古公司、京通公司签署《协议书》，甲乙双方经过友好协商，就乙方在朝阳区北沙滩大屯路2号甲方院内的高层安置乙方的拆迁户（以下简称居民户）及相关的物业管理等事宜达成如下协议：一、乙方负责对其所属居民户进行安置分配住房及装户。甲方负责办理入住手续。双方应本着“各负其责”、“紧密合作”的原则，共同做好乙方的居民户入户工作，确保入住工作安全、有序进行。二、乙方负责向各个居民户开出具唯一性的居民入住凭证，并且向甲方提供居民入住凭证的文书底联一份，作为甲方检验居民个人手持入户凭证、办理入住手续的依据，乙方同时还应向甲方提供乙方与居民签订的拆迁协议书（复印件）及被安置居民基本情况等有关资料。三、甲乙双方同意，由甲方（在乙方代表在场的情况下）直接从北京京槐建筑科技房地产开发公司第二分公司方面取得乙方所有安置用房的钥匙。在居民户手续齐全，入住手续办理完毕的条件下，由甲方负责逐一发给住户房门钥匙。四、双方同意将甲方的子公司北京特艺天极物业管理有限责任公司（以下简称特艺天极公司）的《关于办理房屋进住手续的规定》作为本协议的附件之一，并按此规定为居民办理入住手续。五、居民户入住后，乙方应继续处理与居民户协议中未果问题，甲方对乙方与居民户之间的拆迁安置协议不承担任何责任和义务。六、由于乙方原因致使居民户在未办理入住手续之前强占住房，乙方应对此负全部责任，甲方有权采取必要措施防止事态扩大。七、乙方同意对朝阳区北沙滩大屯路2号院内的住宅包括乙方所安置的居民户住房实行统一的物业管理，乙方不参与物业管理。八、乙方从北京万象新贸易科技发展有限责任公司和北京京槐建筑科技房地产开发总公司第二分公司购买的房屋使用权用于对拆迁居民户的安置。居民户安置入住完毕后，乙方对房屋不再承担任何责任，也不再享有任何权益。甲方作为住宅的产权人与各居民户签订住宅租赁合同，履行产权人的责任与义务，享受产权人的权益。居民户所交纳的有关住宅的一切费用归甲方所有，用于住宅设施的维护、维修、管理、更新等。对于应由产权人承担的费用及责任，均由甲方负担。九、甲乙双方如果违约，按合同法的有关规定执行。签订协议后，胜古公司和京通公司用于拆迁安置的房屋，其中有7套房屋在胜古公司和京通公司未向装饰品公司提交办理入住手续的情况下，被拆迁户自行占用。2013年2月26日，装饰品公司与特艺天极公司向胜古公司发送《关于尽快解决南沙滩小区36#楼空置房办理入住手续的函》，指出胜古公司因解决拆迁户安置问题，于2000年购买了北京市朝阳区南沙滩36号楼144套房屋，其中104、108、203、1003、1012、1210、1401号建筑面积共计653.58平方米的7套房屋，在未办理正式入住手续的情况下，被现居住者因拆迁问题强占房屋居住已达10余年之久，造成特艺天极公司无法收取租金、供暖费等费用，在经济上受到很大损失，要求胜古公司尽快给予明确答复或支付全部应缴费用。同年3月27日，胜古公司向装饰品公司及特艺天极公司发送《关于解决南沙滩小区部分业主入住手续的函的回函》，表示函件中所述7套房屋在当初入住时均存在强占或被安置房不符的问题，多年来联系协商均无结果，此类问题不宜久拖。希望在特艺天极公司配合下，尽快合理解决此类遗留问题，所欠费用问题也就迎刃而解。在没有解决上述被强占房屋问题的情况下，绝不可将上述房屋的住户与出具完善入住手续的其他住户同等对待，特别不能随意为上述房屋的现住户办理产权手续。上述房屋的使用人为胜古公司，权益受法律保护，由于处置不当而造成的损失由造成损失一方承担全部责任。将尽快派人与装饰品公司、特艺天极公司及住户接洽，解决上述问题后予以函告。2014年，胜古公司、京通公司将装饰品公司诉至法院，以装饰品公司管理安置房屋期间7套房屋被抢占，造成无法安置拆迁户引发经济损失为由，按7套被强占房屋建筑面积多出实际应得面积约80平方米，每平方米1万元主张赔偿损失80万元。法院于2014年9月28日作出（2014）朝民初字第25291号民事判决书，判决驳回胜古公司、京通公司的诉讼请求。宣判后，胜古公司不服判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年12月29日作出（2014）三中民终字第15492号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，装饰品公司就其诉讼请求分别予以明确：1、房屋使用费229867.82元系7套房屋参照公租房租赁标准每月每使用面积3.05元主张2000年11月至2015年12月期间的费用，其中，104号房屋建筑面积78.09平方米，使用面积50.8平方米；108号房屋建筑面积89.01平方米，使用面积59.9平方米；203号房屋建筑面积85.24平方米，使用面积53.3平方米；1003号房屋建筑面积85.24平方米，使用面积53.3平方米；1012号房屋建筑面积115.38平方米，使用面积76.62平方米；1210号房屋建筑面积85.24平方米，使用面积53.3平方米；1401号房屋建筑面积115.38平方米，使用面积76.62平方米。2、供暖费215681.4元系7套房屋按照北京市收费标准每供暖季每建筑平方米30元标准主张2005年11月至2016年3月期间合计11个供暖季的费用。3、保安保洁费8064元系7套房屋按照北京市朝阳区物业小区管理规定每月每平方米8元的标准主张自2006年1月至2015年12月期间的费用。经询，胜古公司、京通公司对于上述收费标准不持异议。一审法院认为，装饰品公司与胜古公司、京通公司签订之《协议书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。各方约定装饰品公司依据胜古公司、京通公司开具的入住凭证办理入住手续，居民安置入住完毕后，装饰品公司作为住宅产权人与各居民户签订租赁合同，享有产权人权益，胜古公司、京通公司就因其原因致使居民户在未办理入住手续之前强占住房承担全部责任。结合双方诉辩意见及在案证据可知，因胜古公司、京通公司与拆迁户之间发生争议导致7套房屋被拆迁户强占，装饰品公司作为产权人因此丧失租金收益。现装饰品公司依约向胜古公司、京通公司主张7套房屋自2000年11月至2015年12月期间的房屋使用费理由正当，应予支持，法院依据装饰品公司主张的数额予以判处。另，装饰品公司非房屋物业单位亦非供暖单位，在其未能举证证明已就房屋负担相应涉房费用及具体数额之情形下，装饰品公司向胜古公司、京通公司主张供暖费及保安保洁费依据不足，法院对此难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、胜古公司、京通公司于判决生效之日起七日内连带支付装饰品公司房屋使用费二十二万九千八百六十七元八角二分。二、驳回装饰品公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，胜古公司、京通公司提交证据《有关乙方组织拆迁居民入住和甲方双方结算拆迁房款事宜协议》复印件，用以证明胜古公司、京通公司在涉案房屋上是有权益的，装饰品公司称无原件真实性无法确认，但称正是因为胜古公司、京通公司对涉案房屋有权益所以才向其主张。装饰品公司提交如下证据：1.国有土地使用证（复印件）；2.京房权证朝集08字第XX**号（复印件），用以证明涉诉7套房屋所有权及土地使用权归装饰品公司所有；3.装饰品公司与北京京槐建筑科技房地产开发总公司第二分公司、北京富饶房地产开发有限公司签订的补充协议书（二）（复印件），用以证明要转让使用权住户需向装饰品公司交房租；4.租赁合同、准入证、收费凭证，用于证明对于有正常准入手续的被安置人与其签署有租赁合同并按照合同明确约定标准收取租金。胜古公司、京通公司发表质证意见如下：关于土地使用证，胜古公司、京通公司认为涉案房屋属于小产权房；关于房产证，不能证明装饰品公司对房屋拥有所有权；关于补充协议书（二），装饰品公司无权以跟第三方公司签订的协议来约束胜古公司与京通公司；关于租赁合同、准入证、收费凭证，认可证据的真实性，但认为不能证明装饰品公司的证明目的，其次，装饰品公司作为物业管理单位只能向实际居住人收取物业管理费、房屋维修维护费，但没有依据收取房租，因胜古公司、京通公司对涉案房屋有使用权。本院经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，根据当事人诉辩主张及理由，本案二审的争议焦点为拆迁居民在未办理入住手续之前强占本案涉及的7套房屋是否应由胜古公司、京通公司承担支付房屋使用费用的责任。装饰品公司与胜古公司、京通公司签订之《协议书》中约定装饰品公司依据胜古公司、京通公司开具的入住凭证办理入住手续，居民安置入住完毕后，装饰品公司作为住宅产权人与各居民户签订租赁合同，享有产权人权益，居民户所交纳的有关住宅的一切费用归装饰品公司所有，用于住宅设施的维护、维修、管理、更新等；胜古公司、京通公司就因其原因致使居民户在未办理入住手续之前强占住房承担全部责任。根据《协议书》的上述约定，能够认定胜古公司、京通公司认可装饰品公司有权作为住宅产权人与各居民户签订租赁合同，并收取相应费用用于住宅设施的维护、维修、管理、更新等。在本院二审审理中，装饰品公司提供了办理手续正常入住居民的租赁合同及交费凭据，证明对办理手续正常入住的居民，装饰品公司作为住宅产权人已经按照《协议书》的约定，与各居民户签订租赁合同，并收取相应的租金费用。根据本案查明的事实，现能够认定因胜古公司、京通公司与拆迁户之间发生争议导致本案涉及的7套房屋被拆迁户强占，根据《协议书》的约定，胜古公司、京通公司应承担全部责任。故一审法院判决胜古公司、京通公司连带支付装饰品公司相应的房屋使用费并无不当，胜古公司、京通公司的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。综上，胜古公司、京通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8104元，由北京胜古房地产开发有责任公司负担4052元（已交纳），由北京东方京通房地产开发有限责任公司负担4052元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 荆审 判 员  李 淼审 判 员  陈敏光二〇一七年三月三十日法官助理  禹海波书 记 员  杨艳娇