陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民初1771号原告王战军，男，1974年9月29日出生，汉族，住西安市阎良区。委托代理人张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。被告陕西龙承房地产开发有限责任公司，住所地西安市阎良区凤凰路办事处人民西路北侧。法定代表人孙西安，该公司总经理。委托代理人樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托代理人何宏明，陕西新庆律师事务所律师。被告西安腾飞房地产开发有限公司，住所地西安市阎良区人民路西段。法定代表人翟慕政，该公司总经理。委托代理人樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托代理人何宏明，陕西新庆律师事务所律师。原告王战军因与被告陕西龙承房地产开发有限责任公司（以下简称龙承公司）、被告西安腾飞房地产开发有限公司（以下简称腾飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王战军及其委托代理人张西峰，被告龙承公司及腾飞公司之共同委托代理人何宏明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王战军诉称，2014年12月30日，原告王战军和被告龙承公司、腾飞公司经过协商一致达成协议，被告龙承公司将其开发的阎良区帕提欧国际花园小区C区、D区（规划图中8号住宅一二层）临街商铺出卖给原告。C区商铺为独立建筑二层框架结构十间，每间为两层，独立门窗；D区为该小区8号楼框架结构一二层共4间，独立门窗，即D区中间商铺与8号楼为同一建筑；14间商铺南北走向，面积约1700平方米（具体以房管部门测量为准）。具体面积和配套设计以双方确认的建筑设计图为准，面朝西，位置从帕提欧小区西门向南依次排列，紧临大门一间与造型炮楼为同一建筑，该间造型二层以上不计入购买面积，归原告所有。价款为一二楼均价5000元／平方米，共计价款850万元，该价款为暂定价款，最终合同价款5000元／平方米×房管部门测量面积。付款方式为：1、2014年12月31日前支付300万元；2、2015年2月31日前支付500万元；3、2015年9月30日前支付30万元；4、剩余20万元在被告龙承公司完全交付本合同约定的14间商铺后10日内一次性支付。交房期限2015年12月31日前被告龙承公司将原告购买的C区铺交付给原告，2016年6月30日前将D区商铺交付于原告。约定被告龙承公司不得将原告所购商铺以任何形式向第三方出售、抵押、质押。违约责任规定，本合同履行中任何一方违约，应赔偿无过错方一切经济损失，并按合同总价款的20％承担违约责任，同时按合同总价款的15%承担给守约方造成的直接和间接经济损失。被告腾飞公司自愿为被告龙承公司履行本合同提供连带责任担保，担保范围为被告龙承公司在本合同中约定的一切义务和违约责任，担保期限为本合同龙承公司合同义务及违约责任履行终结。并作了其它相关约定。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，已付款841万元，但是被告龙承公司不履行合同义务，到现在为止商铺C区至今尚未建成，D区还未开工建设，并且C区被告龙承公司抵押贷款。被告陕西龙承房地产开发有限公司的违约行为，使原告利益严重受损，为维权之见，原告依法诉诸法院。诉讼请求：1、请依法判决解除原、被告之间签订的帕提欧国际花园商铺买卖合同；2、请依法判决被告龙承公司立即返还原告交纳的购房款8410000元；3、请依法判决被告龙承公司支付给原告违约金1682000元，赔偿原告损失1261500元；4、请求依法判决两被申请人支付申请人赔偿金8410000元。5、请依法判决被告腾飞公司对被告龙承公司的上述给付义务承担连带清偿责任；6、本案受理费用由两被告承担。被告龙承公司,腾飞公司辩称，1、对于诉讼请求都不予认可，被告陕西龙承房地产开发有限公司违约确是事实，当时该违约行为并没有达到本案所涉商铺买卖合同的解除条件，所以被告仍然愿意继续履行合同；2、本案所涉的商铺买卖合同违约责任中明确约定违约方承担20%的违约金并承担15%的守约方造成的直接和间接经济损失，该条款中的违约方要向守约方支付直接和间接经济损失没有法律依据，根据法律规定，违约责任具有惩罚性质，最高上限为总价款的20%。所以本条款中的违约责任达到最高上限，希望相对考虑下调。对于其他没有异议。经审理查明，2014年12月30日，原告王战军与被告龙承公司，双方签订《帕提欧国际花园商铺买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，合同约定：出卖方（甲方）龙承公司将其开发的阎良区帕提欧国际花园小区C区、D区（规划图中8号住宅一、二层）临街商铺出卖给买收房（乙方）王战军。一、商铺位置及基本情况。阎良区帕提欧国际花园小区C区、D区临街商铺，C区商铺为独立建筑二层框架结构十间，每间为两层，独立门窗；D区为该小区8号楼框架结构一、二层共4间，独立门窗，即D区4间商铺与8号楼为同一建筑；14间商铺南北走向，面积约1700平方米（具体以房管部门测量为准）。具体面积和配套设计以双方确认的建筑设计图为准，面朝西，位置从帕提欧小区西门向南依次排列，紧临大门一间与造型炮楼为同一建筑，该间造型二层以上不计入购买面积，归原告王战军所有。二、计价方式及价款。该14间商铺采用一、二楼均价5000元／平方米计价，即本合同总价款为5000元／平方米×1700平米=8500000元，该价款为暂定价款；最终合同价款为5000元／平方米×房管部门测量面积=合同总价款。三、付款支付方式：12014年12月31日前支付3000000元；2、2015年2月31日前支付5000000元；3、2015年9月30日前支付300000元；4、剩余200000元在甲方龙承公司完全交付本合同约定的14间商铺后10日内一次性支付。交房期限甲方承诺于2015年12月31日前将乙方购买的C区铺交付给乙方王战军；2016年6月30日前将D区商铺交付于乙方王战军。约定被告龙承公司不得将原告所购商铺以任何形式向第三方出售、抵押、质押。违约责任规定，1、本合同履行中任何一方违约，应赔偿无过错方一切经济损失，并按合同总价款的20％承担违约责任，同时按合同总价款的15%承担给守约方造成的直接和间接经济损失。2、甲方龙承公司未经乙方王战军同意擅自将该购买商铺出卖于第三方，或以该房屋对外抵押、质押、均视为甲方违约。被告腾飞公司自愿为被告龙承公司履行本合同提供连带责任担保，担保范围为被告龙承公司在本合同中约定的一切义务和违约责任，担保期限为本合同龙承公司合同义务及违约责任履行终结。并作了其它相关约定。合同签订后，龙承公司收到原告王战军购房款8410000元。另查，帕提欧国际花园项目商铺C区尚未建成，D区未开工建设。龙承公司于2014年5月27日将坐落在西安市阎良区前进中路东段北侧帕提欧国际花园在建项目抵押给平安银行股份有限公司西安分行，房地产评估价值壹亿陆仟贰佰零壹万肆仟捌佰捌拾陆元整。帕提欧国际花园C区于2015年8月14日取得房屋预售许可证明，D区未取得商品房预售许可证明。销售给王战军帕提欧国际花园项目C区商铺建筑面积为1106.637平米。本案审理期间，王战军依法向本院申请查封、冻结被告龙承公司、被告腾飞公司名下价值11353500元的财产，并提供了相应担保。本院依法作出(2016)陕01民初1771号之一民事裁定书，查封、冻结被告龙承公司、被告腾飞公司名下价值11353500元的财产。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告王战军与被告龙承公司签订买卖合同，约定由王战军购买被告龙承公司开发的阎良区帕提欧国际花园小区C区、D区临街商铺。因帕提欧国际花园小区C区取得商品房预售许可证明、D区未取得商品房预售许可证明。故原告王战军与被告龙承公司签订的买卖合同中涉及到D区的房屋买卖行为应属无效，涉及到C区的房屋买卖为有效合同。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，双方都应按照合同约定享受权利，履行义务。合同签订以后，王战军按约支付了购房款。依据合同约定，龙承公司应于2015年12月31日前向原告王战军交付房屋，但因龙承公司自身原因该工程至今尚未完工，且龙承公司已经将帕提欧国际花园小区C区房屋抵押，故王战军以合同目的无法实现请求解除合同，本院依法予以支持。龙承公司辩称，其公司愿意履行商铺买卖合同，该违约未达到解除条件，该理由无事实依据本院不予采信。故本案买卖合同中涉及到C区的房屋买卖应予以解除。本案中，涉及到帕提欧国际花园C区的商铺建筑面积为1106.637平米，按照双方约定的每平米5000元计算购房价款为5533185元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。龙承公司在出卖该商铺时已经将该商铺抵押，王战军请求龙承公司返还已付房款，赔偿损失，并支付已付购房款一倍的赔偿责任依法应予支持。至于王战军要求龙承公司承担20%的违约责任一节，因王战军与龙承公司约定产生违约责任的依据亦是房屋抵押，王战军已请求龙承公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故王战军请求龙承公司承担违约责任，本院不予支持。王战军在签订合同时明知涉案D区商铺未取得商品房预售许可证明，龙承公司未按照约定期限取得预售许可证明，双方对于涉及到D区部分的商铺买卖合同无效均具有过错。但王战军交付购房款，龙承公司占有该购房款，龙承公司已获得相应孳息，故龙承公司应将该部分的购房款予以返还并按照同期银行贷款利率承担相应的利息。关于原告王战军主张的由龙承公司按照已付房款的15%支付其直接或间接损失一节，因龙承公司已经承担了相应的赔偿责任，故原告王战军该部分诉讼请求本院不予支持。因被告腾飞公司在原告王战军与被告龙承公司签订的买卖合同中表示其公司愿意在双方履行合同中为被告龙承公司应承担义务承担连带责任保证，并对保证范围及保证期间约定明确，故原告王战军请求被告腾飞公司承担连带责任保证予法不悖，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下:一、原告王战军与被告陕西龙承房地产开发有限责任公司于2014年12月30日签订的《帕提欧国际花园商铺买卖合同》涉及到C区的房屋买卖合同予以解除；二、原告王战军与被告陕西龙承房地产开发有限责任公司于2014年12月30日签订的《帕提欧国际花园商铺买卖合同》涉及到D区的房屋买卖合同无效；三、被告陕西龙承房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告王战军购房款8410000元，并按照2014年12月30日中国人民银行同期贷款利率支付2014年12月31日起至付清该款之日的利息；四、被告陕西龙承房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内赔偿原告王战军损失5533185元；五、被告西安腾飞房地产开发有限公司对被告陕西龙承房地产开发有限责任公司的上述给付义务承担连带责任保证；六、驳回原告王战军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140381元，诉讼保全申请费5000元，共计145381元，由陕西龙承房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  侯 静代理审判员  侯新省人民陪审员  李培龙二〇一七年三月十七日书 记 员  王晓平