四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初123号原告（反诉被告）：范福荣，女，1956年10月22日出生，住四川省绵竹市。被告（反诉原告）：王春，男，1986年2月14日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：何燕（系王春之妻），女，1988年5月17日出生,住四川省资阳市。原告（反诉被告）范福荣与被告（反诉原告）王春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。王春于2017年2月24日提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案现已审理终结。范福荣向本院提出诉讼请求：1.判令终止其与王春签订的房屋租赁合同，并由王春返还涉案租赁房屋；2.判令王春向其支付因王春未及时搬出租赁房屋而给原告造成的提前搬迁奖励损失8000元；3.判令王春向其支付房屋占有使用费，计算方法为：（1）从2016年9月12日至2016年10月20日，按照原合同约定的租金标准计算；（2）从2016年10月21日至交还租赁房屋之日，按照棚改办给的每月775元的标准计算；4.判令王春向其支付因处理该租赁纠纷而产生的交通费9000元；5.本案诉讼费由王春承担。事实和理由：2010年9月12日，范福荣与王春签订房屋租赁合同，将其所有的位于绵竹市剑南镇瑞祥路300号门面房一间出租予王春使用，租赁期间自2010年9月12日至2013年9月12日。期限到期后未续签，2013年9月12日至2016年9月11日为事实合同。年租金从2014年9月起调整为5000元，即月租金417元，日租金13.9元。双方约定：合同期满后，如果出租方想收回门市，承租方应无条件归还房屋及其他一切证件。因涉案房屋被纳入市政棚户改造区域，范福荣于2016年6月与绵竹市棚改办签订了搬迁协议并通知了王春。2016年8月，范福荣在收到棚改办的搬迁通知后，立即告知王春，要求解除租赁合同，并请王春搬离门市房。对此，王春不予理睬，继续占用门面房营业至今。范福荣与棚改办签订的搬迁协议约定，如提前搬迁将可以获得8000元提前搬迁奖励，现因王春逾期腾房致使其不能获得该奖励款。另，范福荣为解决纠纷，多次从外地赶回绵竹，产生交通费若干。范福荣认为，双方的合同在2016年9月12日就已经终止，合同终止后，王春拒不腾退房屋，损害了其合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。王春辩称，书面合同租赁期限届满之后就是事实合同，是双方口头约定的，涉案租赁合同应继续履行，出租人要求无条件归还房屋没有事实依据。提前搬迁奖励不应支持，因为同片区的几个门面房在规定的搬迁期限后交房，业主仍然拿到了搬迁奖励。对于房屋租金，在棚改政策出来后，王春就要求范福荣对其予以合理补偿，对方至今未接受，若搬离了租赁房屋，自己的合法权益将得不到保障。王春认为，其至今未搬离租赁房屋系范福荣的阻碍行为所致，因此造成的损失应当由范福荣承担，故王春对租金不予认可。王春同时表示，即使支付租金，也应当按合同约定的年租金5000元的标准计算。对于交通费，王春认为，范福荣本就是绵竹人，无论从何地回到绵竹均属合理，若要商谈终止合同，双方可以电话沟通，大可不必走一趟，何况范福荣也提供不了处理这件事的具体经过和结果。王春向本院提出反诉请求：1.判令范福荣向其支付安置补偿协议中体现经营部分的补偿款项，包括停产停业综合补偿、装饰装修补偿、搬家费、提前搬迁奖励金、冰柜及通信网络移机费、租赁合同押金1000元，共计12，000元；2.本案诉讼费用由范福荣承担。事实和理由：王春自2010年9月12日租赁范福荣的房屋合法经营至今，是涉案租赁房屋的实际经营者。2016年8月16日，绵竹市金申投资有限公司张贴棚户区改造搬迁公告，搬迁期限为2016年8月22日起，搬迁公告发布日期及搬迁日期均在本案租赁合同有效期内。故，在本次拆迁过程中，王春是此次拆迁的最直接利益关系者，应当是合理合法的被拆迁对象。在租赁之初，王春就租赁房屋进行了装饰装修，增设了设备，增加了成本。此次拆迁不仅对王春造成了停产停业损失，还造成了装饰装修损失以及因经营地址变更而带来的部分可得利益和预期利益的损失。同时，王春作为租赁房屋的实际经营者，负担实际搬家义务，相关搬迁补助应由其享有。范福荣与拆迁方签订的安置补偿协议中，明确体现了房屋实际价值补偿和营业损失补偿，其中营业损失补偿体现为提前搬迁奖励、装饰装修费、搬家费、停产停业损失费和通信网络移机费等，绵竹市人民政府信息公开栏公开信息中也认可了相关款项，并要求出租方与承租方进行友好协商。范福荣对此却置之不理，致使王春在期限内未能顺利完成搬迁，延误至今造成损失。王春认为，若涉案租赁合同被依法解除，安置补偿协议中的营业损失补偿部分应全额由其获得，遂提出反诉，请求法院判如所请。范福荣对王春的反诉辩称，租金是收到2016年9月11日的，范福荣认为，在此之后，双方的租赁合同就已经终止。对于王春的各项诉讼请求均不应支持。租赁房屋已经涉及拆迁，也签订了安置补偿协议，协议中没有冰柜及宽带移机费，且王春超期搬离，故王春的各项赔偿请求不应当支持。本院经审理认定事实如下：范福荣委托案外人周寿蓉与王春于2010年9月12日签订《租赁协议》，约定范福荣将其所有的位于绵竹市瑞祥路300号门面房一间出租给王春使用，租赁期限为三年，即2010年9月12日至2013年9月12日，年租金3600元，每年一付，王春向范福荣支付押金1000元。租赁期限届满后，王春继续使用租赁房屋经营，范福荣按年收取租金。从2013年9月12日起，双方将房屋租金调整为5000元/年，王春将租金交至2016年9月11日，现仍继续占有涉案门市经营。合同履行过程中，经范福荣同意，王春对租赁房屋进行了装饰装修。因涉案门市所在代家巷片区被绵竹市政府确定为棚改拆迁区域，范福荣于2016年6月8日与棚改项目实施单位绵竹市金申投资有限公司（以下简称金申公司）签订《绵竹市棚户区改造安置补偿协议书（产权调换）》，该安置补偿协议就涉案租赁房屋搬迁的补偿方式、补偿项目及标准等作了相应约定。其中，安置补偿协议第九条第二项约定了提前搬迁奖励，即：协议生效后，金申公司将适时发布《房屋搬迁公告》，若范福荣从公告发布之日起10内（含10日）完成房屋搬迁的，可获得8000元奖励；若范福荣在公告发布之日起10日后—20日内（含20日）完成房屋搬迁的，可获得5000元的奖励。2016年8月18日，金申公司发布《绵竹市金申投资有限公司关于代家巷棚户区改造房屋搬迁的通知》，要求各搬迁业主尽快腾空房屋，搬迁期限为2016年8月22日至2016年10月20日。范福荣收到搬迁通知后，电话通知王春要求解除涉案房屋租赁合同。以上事实，有原、被告的身份信息、租赁协议、安置补偿协议书、搬迁通知及原、被告的陈述等证据为证，经庭审审核属实，本院予以认定。本案的争议焦点为：1.范福荣是否享有合同解除权及涉案租赁合同应否解除；2.双方当事人的损失赔偿请求如何处理。焦点1：关于合同解除的问题。本院认为，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的书面租赁合同在2013年9月12日届满后，王春继续使用租赁门面房，范福荣未提出异议，并接受王春给付的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”也就是说，在不定期租赁合同中，双方当事人均享有任意解除权，且合同的解除不以对方的同意为前提，但出租人解除合同应当在合理期限前通知对方。因此，本案中范福荣作为出租人，享有合同解除权，需要认定的仅是范福荣是否在合理期限之前通知了王春。从案件查明的事实来看，王春虽否认收到范福荣送达的解除合同书面通知，但其认可范福荣在2016年8月金申公司发布搬迁通知后，与其电话沟通过解除租赁合同的事情。而自2016年8月范福荣通知王春不再向其出租房屋至范福荣2017年1月起诉请求终止租赁合同，已近5个月，显然，范福荣已按法律规定完成了解除合同的必要程序，即合理期限前的通知义务，双方之间的租赁合同应予解除。根据合同法的有关规定，涉案租赁合同解除后，王春应返还涉案租赁房屋，范福荣也应返还收取的押金，因此，本院对双方的相应诉讼请求予以支持。焦点2：关于双方当事人的损失赔偿请求。1.关于范福荣的损失赔偿请求。（1）房屋占有使用费。本院认为，根据《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”也就是说，出租人让与租赁物的使用权即是为了收取租金。本案中，范福荣没有无偿为王春提供租赁物的义务，王春占用涉案租赁房屋进行生产经营，理应支付租金和占用房屋的使用费（合同解除前，应支付租金；解除后，则应支付房屋占有使用费）。范福荣主张后期的房屋占有使用费应按安置补偿协议中金申公司对其补偿的停产停业损失775元/月的标准计算，本院认为，根据安置补偿协议的约定，业主的停产停业损失是从腾空房屋后由金申公司按一定的期限予以补偿，本案中范福荣并不会产生该部分损失，故本院对其相应诉讼请求不予支持。本院认为，房屋使用费的计算标准，可以参照原合同约定的租金标准(5000元/年)计算。（2）提前搬迁奖励。范福荣与金申公司签订的安置补偿协议约定，范福荣在金申公司发布搬迁公告之日起10日内（含10日）完成搬迁，可获得提前搬迁奖励8000元；范福荣在金申公司发布搬迁公告之日起10-20日内（含20日）完成搬迁，可获得提前搬迁奖励5000元。本案中，金申公司于2016年8月18日发布搬迁通知，按安置补偿协议的约定，范福荣如要获得8000元的提前搬迁奖励，应在2016年8月27日前完成搬迁；范福荣如要获得5000元的搬迁奖励，应在2016年9月6日前完成搬迁。但，即使按范福荣主张的合同终止日期也是在2016年9月12日，此时，合同尚处于有效租赁期限之内，王春没有腾房的义务，范福荣的提前搬迁奖励损失不应由王春负担。（3）交通费损失。范福荣为证明其交通费损失，提交了以下证据：一是成都至绵竹的往返汽车费票据22张，时间跨度从2016年8月至2017年1月；二是喀什到成都的飞机票两张（其中一张乘坐人是初九兴，范福荣陈述初九兴系其丈夫），时间为2016年8月31日；三是南京至成都的火车票两张（其中一张乘坐人是初九兴），时间为2016年10月15日；四是范福荣与初九兴在成都市的临时居住证。本院认为，范福荣所提交的证据与本案缺乏关联性，不能达到其相关证明目的，本院对其主张的交通费损失不予支持。2.关于王春的损失赔偿请求。首先，王春认为，范福荣与金申公司签订的安置补偿协议中体现实际经营相关的补偿款项，即停产停业损失、装饰装修补偿、搬家费、提前搬迁奖励、冰柜及通信网络移机费等，应由其全额享有。本院认为，安置补偿协议中确定的有关损失补偿项目是金申公司对房屋所有权人因房屋棚改拆迁而给予的相应补偿，王春作为承租人，无权获得。其次，对于王春的具体损失赔偿请求：（1）停产停业综合补偿。本院认为，王春的该项损失，应不予支持。理由如下：承租人选择不定期租赁，意味着其自愿承担合同可能随时解除的经营风险。在不定期租赁合同中，双方当事人均享有任意解除合同的权利。出租人行使合同解除权，仅需要在合理期限前通知对方即可。本案中，出租人已经尽到了相应的通知义务，若承租人因此还有损失发生，应由其自行承担。况且，从案件事实来看，王春截止目前，从未中断过经营，何来造成停产停业损失之说，其主张停产停业损失没有事实依据。（2）装饰装修补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。”也就是说，原则上承租人应在租赁期限内全部摊销其装修费用。本案中，双方的定期租赁合同早在2013年就已届满，不定期租赁合同也因范福荣行使任意解除权而届满，因此，本案中王春无权要求范福荣补偿附合装饰装修费用。当然，如对未形成附合的装饰装修物，可根据上述司法解释第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状”的规定，拆除涉案租赁房屋中未形成附合的装饰装修物。（3）搬家费、冰柜及通信网络移机费。本院认为，根据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，本案中涉案不定期租赁合同解除后，合同租赁期间届满，此时，王春负有返还租赁房屋的义务，其因此而花费的搬家费、冰柜及通信网络移机费等属于其履行义务的必要代价，应由其自行承担。（4）提前搬迁奖励。该奖励款是金申公司与范福荣就提前完成搬迁达成的奖励协议，王春不是彼合同的当事人，无权获得提前搬迁奖励金。综上所述，王春请求范福荣赔偿因合同解除而产生的相关损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：解除原告范福荣与被告王春之间的涉案租赁合同；被告王春于本判决生效之日起二十日内搬离涉案租赁房屋（绵竹市瑞祥路300号门面房），并将上址房屋返还原告范福荣；被告王春于本判决生效之日起二十日内支付原告范福荣房屋租金和房屋占有使用费（合同解除前为租金，解除后为房屋占有使用费），计算方法为：自2016年9月12日起至实际返还房屋之日止，按照5000元/年标准计算；反诉被告范福荣于本判决生效之日起二十日内退还反诉原告王春押金1000元；驳回原告范福荣的其他诉讼请求；驳回反诉原告王春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费220元，由范福荣和王春各负担110元。反诉案件受理费100元，由范福荣负担10元，王春负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一七年三月三十日法官助理 叶莉君书 记 员 吴丽华