北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终888号上诉人（原审被告）：王福存，女，1954年1月25日出生。委托诉讼代理人：杨辽宁，湖北富川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区供销合作社，住所地北京市朝阳区五里桥一街1号院13号楼1层。法定代表人：李建军，主任。委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。上诉人王福存因与被上诉人北京市朝阳区供销合作社（以下简称合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第11785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王福存的委托诉讼代理人杨辽宁、被上诉人合作社的委托诉讼代理人于向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王福存上诉请求：1.撤销一审法院民事判决书；2.一、二审案件受理费由合作社负担。事实和理由：1.涉案租赁物大部分是王福存所建，物权属于王福存，合作社无权要求腾退返还。合作社拥有房屋面积是202.9平方米，而涉案房屋面积500平方米，其余300平方米是王福存自建，合作社无权要求腾退返还。2.租赁合同到期后，王福存要求续租，合作社不同意，采取了妨碍王福存正常经营的行为，由于租赁物中大部分房屋是王福存所建并进行装修，且添加了大量的附属物，王福存没有搬离租赁场地，2013年底，王福存已经无法正常使用涉案房屋，不能参照正常租金标准支付租金。合作社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。双方对涉案房屋的归属有约定，合同期满后，王福存应当将房屋腾退给合作社。租赁合同到期后，双方未就续租事宜达成一致意见，王福存至今未腾退房屋，故应当支付房屋占用费。合作社向一审法院起诉请求：1.判令王福存立即腾退承租合作社的房屋；2.判令王福存向合作社支付自2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费共计27300元。一审法院认定事实：2013年1月8日，合作社作为出租方（甲方）与王福存作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于北京市朝阳区黑庄户乡黑庄户供销社煤场房屋出租给乙方使用，上述租赁标的占地面积为500平方米，建筑面积为300平方米（具体面积以测量为准）；租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每年租金2.88万元。《房屋租赁合同》第六条“室内装修和改造”第二款约定“本合同履行期限届满或由于任何一方的原因造成本合同提前解除或不能履行，乙方所租房屋内的所有装修、改造均无偿归甲方所有，乙方不得用装修改造来抵偿租金或要求甲方补偿，并不得自行拆除该装修、改造设施，如因此给甲方造成损失，乙方负赔偿责任”。《房屋租赁合同》第八条“乙方权利义务”第六款约定“在租期届满前按本合同的规定办理续租手续，未办理续租的，在租期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状（正常磨损除外）或乙方进行装修改造后的状态交还甲方，乙方购置的不可移动的物品由甲方处理，可移动的物品由乙方处理”。《房屋租赁合同》第八条“乙方权利义务”第八款约定“乙方承租的租赁区域在遇国家拆迁占地时，乙方必须无条件搬出，由甲方与拆迁单位进行联系解决，所有拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无关”。合同后附场地平面图。庭审中，合作社提交2014年6月23日《通知》，欲证明其曾向王福存送达该通知。《通知》上载“你方承租我单位位于朝阳区黑庄户煤场部分房屋，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。现通知你方：你方自收到此通知5日内，与我单位签订租赁合同，如逾期未签，我单位将收回你方所承租的房屋及场地，同时我单位将采取法律途径维护我单位的正当权益”。王福存称合作社是曾张贴过该《通知》，但主张王福存建房比合作社原有房屋多，如果不让王福存继承承租，王福存吃很大亏，故希望在王福存能接受的租金范围内继承使用涉案房屋。庭审中，合作社提交朝阳区《房屋所有权证》，上载房屋所有权人为合作社，建筑面积为202.90平方米。王福存对于该证据真实性认可，表示该证件上显示建筑面积、占地面积均为202.90平方米，对此外房屋无权要求腾退。庭审中，王福存提交2010年12月23日《房屋租赁合同》及其自制的房屋平面图，欲证明原有的煤场只是石棉瓦棚子，王福存自建了窗户和门；王福存自2004年开始承租后陆续建房；2005年建了东南侧、中部靠南的房屋，2009年分割成办公室和仓库；2005年在西侧自建水房；2009年在中部北侧自建厨房，并将中部北侧原有三间民房安装门窗、更换地砖。经询，王福存称建房没有经过规划部门审批，但是曾经合作社方领导口头同意。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。关于王福存主张其对租赁标的物进行改建、添建的抗辩意见，《房屋租赁合同》已经对于租赁期届满时租赁标的的归属进行约定，故对于王福存的该项抗辩意见，该院不予采信。合作社、王福存签订的《房屋租赁合同》中明确租赁标的、租赁期限，现租赁期限届满，王福存理应及时向合作社返还租赁标的，故对于合作社要求王福存立即腾退承租合作社的房屋的诉讼请求，该院予以支持，具体坐落同《房屋租赁合同》后附场地平面图。双方确认王福存已将租金交至2013年12月31日，此后，王福存一直无偿占有、使用诉争房屋，故对于合作社要求王福存参照双方约定的租金标准支付2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、王福存于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区黑庄户乡黑庄户供销社煤场的房屋腾空并返还给北京市朝阳区供销合作社；二、王福存于本判决生效之日起十五日内向北京市朝阳区供销合作社支付房屋占有使用费二万七千三百元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合作社、王福存签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同中有关租赁标的、面积、用途、租赁期限、租金及支付方式的内容，以及合作社依据租赁合同要求王福存腾退租赁房屋的诉讼请求，本案应属于租赁合同纠纷。根据《房屋租赁合同》中“王福存在租期届满后继续承租该房屋，可向合作社提出书面续租请求，但此请求须于租期终止日前三个月内提出，否则即视为王福存放弃续租，本合同自租期终止日自行终止”的约定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在王福存目前提供的证据不能证明其依约向合作社提供书面续租请求的情形下，又结合王福存目前提供的证据不能证明其在接到合作社的通知后向合作社提供书面续租请求的情形，《房屋租赁合同》的租赁期已经届满，故本院对王福存有关“租赁合同到期后，王福存要求续租，合作社不同意”的上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，以及合同有关“王福存在租赁期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状或王福存进行装修改造后的状态交还合作社”的约定，《房屋租赁合同》于2013年12月31日到期后，王福存应将合同中约定的租赁物按王福存入住日期前的原状或王福存进行装修改造后的状态交还合作社，故本院对王福存有关“涉案租赁物大部分是王福存所建，物权属于王福存，合作社无权要求腾退返还”的上诉理由和请求不予采纳。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在王福存目前提供的证据不能证明其未按照合同约定交还租赁物系由合作社违约行为导致的事实成立的情形下，王福存应将其占用租赁物期间的费用支付给合作社，故本院对王福存有关“不能参照正常租金标准支付租金”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，王福存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费482元，由王福存负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 张 慧审 判 员 石 煜二〇一七年三月一日法官助理 赵 凯书 记 员 邸 硕