济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城民初字第312号原告战文革，男，生于1966年12月10日，汉族，人民日报印刷厂职工，住济南市。委托代理人高秀峰，山东豪才律师事务所律师（特别授权）委托代理人赵妤，山东豪才律师事务所实习律师（特别授权）被告山东火炬置业有限公司，住所地济南市。法定代表人陈岭，董事长。委托代理人周元首，山东国曜律师事务所律师（特别授权）委托代理人彭少慧，山东国曜律师事务所实习律师。（一般代理）原告战文革、丁芃与被告山东火炬置业有限公司（以下简称山东火炬）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，被告山东火炬于2015年4月26日提出管辖权异议，本院于2015年5月21日作出驳回管辖权异议的民事裁定。本院于2015年7月1日由审判员刘明任审判长与审判员张晓春、人民陪审员李新依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告战文革及其委托代理人高秀峰、赵妤，被告山东火炬置业有限公司的委托代理人周元首、彭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告战文革、丁芃诉称，2010年4月28日，原被告签署了《商品房买卖合同》，购买了被告山东火炬出售的位于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第7号楼1单元601室房屋一套，房屋总价款633584元。合同约定房屋交付日期为2011年10月31日。被告山东火炬于2012年11月27日通知我方交房，但交房时被告山东火炬没有提交房地产开发项目综合验收报告及建设主管机构颁发的竣工验收备案证明，且我方发现房屋在施工过程中室内墙体大面积龟裂的情形，被告山东火炬虽然采用了胶粘碳纤维的方式进行了加固补强，该加固完成后按照规定应重新检测验收，被告山东火炬并未提供重新验收资料。同时，该加固方式导致房屋室内含有大量刺激性气味，严重影响了正常的居住。我方认为，被告山东火炬虽然通知了交房，但其交付的房屋并没有达到房屋交付的条件，截至我方起诉时，被告山东火炬仍未提供房屋符合交付条件的相关资料，所以我方认为山东火炬的交付不成立，被告山东火炬一直处于逾期状态，应当依法承当违约责任。我方认为，被告山东火炬逾期交房的行为及房屋存在的严重质量问题已给我方造成了巨大的经济损失，为了维护我方我合法权益，我方将被告山东火炬诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金147189元（自2011年11月1日起暂计算至2015年1月5日）以及自2015年1月6日至被告山东火炬取得房屋综合验收备案证明之日的后续违约金；2、本案诉讼费、鉴定费用、保全费用、律师代理人费用由被告承担。被告山东火炬置业有限公司辩称：一、根据答辩双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定内容，答辩人可以延期交房320天，不承担违约责任。二、答辩人向被答辩人出售房屋验收合格，达到了交付使用的条件，被答辩人收到我方发出的《交房通知书》后拒绝接收涉案房屋，先要求我方支付违约金没有事实及法律依据。三、涉案房屋已经验收合格，被答辩人主张涉案房屋存在质量问题应当举证证明，否则，其主张不能成立。四、被答辩人要求支付逾期交房违约金的全部诉讼请求已经超过了诉讼时效。经审理本院认定，2010年4月28日，原被告签署了《商品房买卖合同》，购买了被告山东火炬出售的位于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第7号楼1单元601室房屋一套，合同约定建筑面积共157.42平方米。附属地下室面积16.8平方米。第四条约定商品房价款按建筑面积计算，该商品房房屋与附属物总价款633584元。第八条约定出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体签字验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告战文革、丁芃向被告山东火炬交付购房款633584元。被告山东火炬于2012年10月24日通知原告战文革、丁芃交房，两原告主张在交房时被告山东火炬未提交房地产开发项目综合验收报告及建设主管机构颁发的竣工验收备案证明，同时两原告主张房屋验收中存在质量问题。另查明，2010年12月，经山东省工商行政管理局出具的（鲁）名称变核内字（2010）第0653号《企业名称变更核准通知书》批准，济南火炬置业有限公司变更为山东火炬置业有限公司。双方当事人对是否应由山东火炬向原告战文革、丁芃支付逾期交房违约金存在争议：原告战文革、丁芃主张山东火炬置业有限公司按照合同约定标准支付逾期交房违约金。为证实其主张，原告战文革、丁芃提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明双方存在商品房买卖合同关系，合同约定的交付时间为2011年10月31日前（合同第八条），合同约定逾期交房应每日按照已付购房款633584元的万分之二向原告支付违约金（合同第九条）。2、购房款收据一份，证明原告已交纳全部购房款，履行了合同约定的义务。被告山东火炬对《商品房买卖合同》、购房发票没异议，对其证明的内容有异议，被告山东火炬认为已通知其收房，但两原告拒绝收房，并且房屋不存在质量问题，两原告要求被告山东火炬支付违约金没有事实依据。本院认为，原告战文革、丁芃提交证据1、2可以证实原被告存在商品房买卖关系，且两原告已经依照合同约定交付了购房款。3、照片一组，住宅工程质量分户验收记录一份，同时证明：第一，该房屋在施工建设过程中出现墙体大面积龟裂等情形，房屋明显存在质量问题，虽然被告山东火炬采用了胶粘碳纤维的方式加固补强，但应向原告战文革、丁芃提供质量符合国家强制性规定标准的证明材料。第二、涉案房屋的交付标准不符合《城市房地产管理法》第二十六七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《山东省商品房销售管理条例》第三十七的规定，不具备交付条件。3、房屋经过加固补强，室内含有大量刺激性气味挥之不去，不能满足正常居住和生活需要。综上，被告山东火炬并未按合同约定的日期交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。经质证，山东火炬对照片的真实性不予认可，不能确定是否是该涉案房屋拍摄。被告山东火炬对两原告分户验收记录所要证明的内容不予认可，主张被告山东火炬已经按照合同的约定进行了五方验收，验收已合格达到交收条件。本院认为，两原告提交的照片不足以证实房屋质量问题。4.原告战文革、丁芃向被告山东火炬发的《律师函》一份、邮寄律师函邮寄单原件一份、律师函回复函复印件一份，证明针对房屋及房屋质量问题，两原告多次向被告山东火炬催促，但被告山东火炬至今并未交付合格的房屋。对于两原告提交的律师函、邮寄回单、律师函回复，被告山东火炬称因该组证据为原告战文革、丁芃庭前刚交的证据，是否收到无法确认。另外，原告战文革、丁芃交的律师函回复为复印件，所以对该份证据的真实性不予认可。被告山东火炬主张已经通知两原告收房，两原告拒收，对该组证据的证明内容不予认可。被告山东火炬主张自己存在合同第八条约定的免责事由，可以依据合同扣除违约天数共计320天，为证实其主张，被告山东火炬提交下列证据予以证实：1.商品房买卖合同一份，证明被告有权依据合同第八条的约定延期交房，不用承担违约责任。两原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。原告战文革、丁芃对被告山东火炬买卖合同的真实性没异议，该合同仅能证明双方存在合同关系，不能证明延期交房违约责任的免除，也不能证明超过诉讼时效，证明内容不成立。本院认为，该证据可以证实原被告之间存在商品房买卖合同关系，无法证实被告山东火炬存在免责事由。2.2012年9月14日济南市历城区唐冶新区管理委员会在网站上发布的济南热力有限公司唐冶热源厂及配套管网环境影响评价第二次公示及2012年10月10日在大众数字报上发布的济钢余热有望今冬进入市政管网唐冶热源厂有望明年开工的报道，用于证明截至2012年10月10日，本案所涉房屋因市政原因尚不具备供暖条件，被告主张扣除违约天数180天。对被告山东火炬提交的证据二的真实性无法确认，对证据内容不予认可，因网站截图应提供图片及公证处的公证文书证明与网站内容一致。即使内容真实，也不属于合同第八条规定的排除违约的事项。同时，该文件的时间在合同约定的交房之后，在双方签订合同之初，被告山东火炬应对该处项目的配套情况是知悉的，在之后发生的事项不能作为延期交付的理由。3.大众数字报2010年1月9日生活日报上发布的新建项目鼓励建设高层建筑原则上不再审批6层以下建筑的文章一份、规划许可证复印件两份，该组证据用于证明因新政的出台，导致被告规划图纸的变更，由此导致的逾期交房应予扣除违约天数102天。两原告对该证据的真实性无法确认，两原告主张该组证据系复制件，另外，即使该证据是真的，应提供图片及公证处的公证文书证明与网站内容一致。即使内容真实，也不属于合同第八条规定的排除违约的事项。另外，该文件仅是文章报道，不能作为正式的依据。如有政府文件引起的变更，应提交政府正式公文。对规划图、规划许可证因该证据系复印件，对真实性不予认可，不能证明其证明内容。本院认为，证据被告山东火炬提交的证据2、3系网站截图，无法证实内容的真实性，且发布时间上看，无法证实该证据与案件的关联性。4.被告与英泰克工程顾问（上海）有限公司签订的监理委托合同及由监理单位英泰克工程顾问（上海）有限公司出具的2010-2010年因天气影响导致停工表各一份，证明因天气原因影响导致停工，被告可据实延期38天，且不承担违约责任。经质证，两原告对该证据真实性不予认可，认为监理合同与本案不具有关联性，对证明内容也不成立，如因天气原因导致的延期，被告山东火炬应提交气象部门提交的证据材料并非监理部门。监理部门作为被告山东火炬的委托方与被告存在利害关系，其证据更不可采信。本院认为，该证据无法证实被告山东火炬施工期间的天气状况，应由相关气象部门的证明。5.按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体签字验收《建设工程竣工验收报告》合格证明复印件一份，火炬东第《住宅质量保证书住宅使用说明书》一份，证明涉案房屋已验收合格，达到交付条件。房屋验收交接书原件三份，证明房屋已具备交付条件，并且证明同一楼，同一单元的其他用户已经验收入住。经质证，两原告对该证据真实性不予认可。认为即使该证据真实，其五方验收仅是对该工程所作的验收，并非对该商品房的验收，商品房的交付应是工程竣工、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，被告山东火炬证明达到交付条件不成立。本院依法对两原告的质证意见予以采信。6.被告山东火炬于2012年10月21日寄出交房通知书的寄件单一份，2012年10月24日的发函回执一份，用于证明已通知原告战文革、丁芃交房，原告战文革、丁芃已经签收，但原告战文革、丁芃拒不收房。经质证，两原告认为该证据证明被告山东火炬作出了通知，但因该房屋不符合法定的交付标准，不能作为房屋交付的依据，由此，造成的损失应由被告山东火炬承担。本院认为，该证据可以证实被告山东火炬通知两被告收房，无法证实实际交房。上述事实有原告战文革、丁芃提交的《商品房买卖合同》一份、购房款收据一份、《律师函》、被告山东火炬提交的《商品房买卖》一份、《建筑工程竣工验收报告》一份以及双方当事人当庭陈述为证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原被告于2010年4月28日订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，给对方造成损失的，还应当赔偿损失。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告山东火炬置业有限公司应当在2011年10月31日前，将按照《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体签字验收合格并符合合同约定的商品房交付原告战文革、丁芃使用。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《山东省商品房销售管理条例》第三十七规定，被告山东火炬应当在交房时取得综合验收备案证明，根据被告山东火炬提交的证据及原被告庭审陈述，被告山东火炬在通知两原告交房时并未取得综合验收备案证明，故被告山东火炬主张已经交付房屋的主张并不成立。两原告要求被告山东火炬置业有限公司按照双方合同约定标准支付2011年11月1日起至被告山东火炬取得综合验收备案证明之日期间的违约金，被告山东火炬，辩称该违约金数额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案争议建筑面积共157.42平方米，附属地下室面积16.8平方米，房屋及地下室总价款为633584元，按日万分之二标准计算，每天为126.7元，结合此类房屋的租金情况、本地区实际经济状况以及相类似案件的处理情况，该违约金标准并未过高。因被告山东火炬置业有限公司取得综合验收备案证明的日期尚不能确定，故从本案生效之日起至被告山东火炬置业有限公司实际交房之日的逾期交房违约金本案不作处理，原告战文革、丁芃可以待条件成就时依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：限被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告战文革、丁芃支付自2011年11月1日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金。计算方法为以633584元基数，按照每日万分之二计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3244元，由被告山东火炬置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费3244元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 明审 判 员  张晓春人民陪审员  李 新二〇一五年七月二十二日书 记 员  康玉美