贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0111民初44号原告（反诉被告）：贵州银地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区贵筑路16号（气象局内）。法定代表人：师琴丽，总经理。委托诉讼代理人：石先武，贵州圣伦达律师事务所律师，执业证号：15201201610176872，特别代理。被告（反诉原告）：王建，男，1975年7月27日，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告（反诉原告）：王峰，男，1978年6月10日，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：肖强，贵州黔坤律师事务所律师，执业证号：15201201610811277，特别代理。委托诉讼代理人：肖国举，贵州黔坤律师事务所实习律师，一般代理。原告（反诉被告）贵州银地房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王建、王峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）王建、王峰在举证期限内向本院提起反诉，本院依法进行了合并审理。原告（反诉被告）贵州银地房地产开发有限公司委托诉讼代理人石先武、被告（反诉原告）王建、王峰及其委托诉讼代理人肖强、肖国举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告贵州银地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122）；2、被告向原告支付逾期付款违约金人民币壹万柒仟元整（￥17000）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年7月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122），合同约定被告购买原告开发的七里香溪项目C栋1层25号房屋，总价￥687009元，付款方式为首付￥347009元，余款银行按揭。合同第三章第八条约定，因买受人原因导致未能获得贷款的，买受人应在收到书面通知后15日内支付不足款项。后因被告征信原因未能办理银行贷款，经原告多次催促，被告拒不支付尾款，逾期已超过90日。根据《商品房买卖合同》第十条之约定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同并要求买受人按照累计应付款的5%向原告支付违约金。综上所述，被告逾期付款的行为已经构成违约，为了维护自身合法权益，原告诉至贵院，请求如前。本诉被告王建、王峰辩称，我方同意解除合同，因为合同已经无法继续履行；对于违约金，首先我方不存在违约，其次原告方没有履行其书面通知义务，没有书面通知我去办理按揭，也没有书面通知我在15日内去支付未付的款项，不适用违约金条款，请求法院不予支持原告的第二项诉讼请求，诉讼费我方不承担。反诉原告王建、王峰向本院提出诉讼请求：1、解除二反诉人与被反诉人于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122）；2、被反诉人退还二反诉人向其交付的首期房款人民币347009元；3、被反诉人向二反诉人支付逾期交房违约金人民币壹万柒仟叁佰伍拾圆肆角伍分（￥17350.45元）；4、本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：二反诉人与被反诉人于2015年7月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122）购买被反诉人开发的“七里香溪”二期项目C栋1层25号商业性用房，房屋总价人民币687009元，二反诉人为共同共有，合同约定二反诉人应于合同签订之日交付首期房款人民币347009元，应被反诉人的要求，首期房款二反诉人已于合同签订之前的2015年4月15日向被反诉人提前支付。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2015年12月25日前交付该商品房。”，并且房屋要满足该条第（二）项约定的所有条件。《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中“逾期超过90日，买受人有权退房。并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金”，直到今日，被反诉人尚未向二反诉人交房，二反诉人多次要求退房退款未果，损失甚巨。二反诉人为维护自身合法权益不受损害，特提出反诉，望贵院支持二反诉人反诉请求！反诉被告贵州银地房地产开发有限公司辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，因为反诉原告已经没有资金来履行合同；由于反诉原告未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定按期足额交付房款，已构成对合同违约，我方主张的违约金应当得到支持；反诉的诉讼费应当由反诉原告自行承担；在原告诉请解除合同的情况下，反诉原告要求支付逾期交付违约金的起诉不应当得到支持，因为支付逾期违约金的前提是指合同继续履行。本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，贵州银地房地产开发有限公司（出卖人）与王建（买受人）、王峰（共有人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122），约定贵州银地房地产开发有限公司将其开发建设的位于花溪区贵筑路“七里香溪”二期项目C栋1层25号房屋出售给王建（买受人）、王峰（共有人），购房总金额为687009元。该合同约定：“第八条付款方式及期限，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款347009元，余款（小写）340000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60内将已付款退还买受人。第十条逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月25日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，王建、王峰支付了房屋首付款347009元。之后由于王建、王峰未能办理到银行按揭贷款，导致未能支付房屋尾款。2015年12月25日，贵州银地房地产开发有限公司亦未向王建、王峰交付房屋。双方为此产生纠纷，故诉至本院请求如前。另查：一、对未能办理贷款原因贵州银地房地产开发有限公司陈述系王建、王峰征信不符合要求，王建、王峰陈述系自己没有固定工作，但双方均未举证证明；二、贵州银地房地产开发有限公司自述涉案房屋同栋实际交房时间为2016年2月25日。上述事实，有当事人陈述、业经庭审质证的原告营业执照法定代表人身份证明、商品房买卖合同，贵州省住宅专项维修资金专用收据、收据、pos签购单、代收费确认单、贵州省政府非税收入通用收据等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。贵州银地房地产开发有限公司与王建、王峰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。贵州银地房地产开发有限公司诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122），王建、王峰同意解除，且对解除合同亦提出反诉，双方已明确表示合同目的不能实现，故本院遵循自愿，对双方诉请解除合同予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对王建、王峰反诉请求贵州银地房地产开发有限公司退还已交付的首付款347009元，符合法律规定，贵州银地房地产开发有限公司亦未提出异议，故本院予以支持。归纳双方争议焦点为：该合同的履行双方是否存在违约行为，各自应否承担逾期付款、逾期交房的违约责任。按照双方合同约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60内将已付款退还买受人”，王建、王峰已履行办理银行按揭的义务，但因自身原因未能办理，导致未能支付购房尾款，双方合同约定办理银行按揭的前提是在接到贵州银地房地产开发有限公司的书面通知后，且在未能获得贷款的情形下贵州银地房地产开发有限公司亦应当书面通知王建、王峰在规定的时间支付尾款，但贵州银地房地产开发有限公司未能举证证明其已履行书面通知义务，其自身存在违约行为，且合同对余款的交付时间并未进行明确约定，因此，对贵州银地房地产开发有限公司诉请王建、王峰按照合同第十条承担逾期付款违约责任，本院不予支持。王建、王峰反诉请求贵州银地房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，依据合同约定，只有在合同继续履行前提下才存在逾期交房，现双方自愿解除合同，且贵州银地房地产开发有限公司未交付房屋系王建、王峰至今未能办理银行按揭交付余款所致，故不存在逾期交房的违约行为，因此，对王建、王峰诉请逾期交房违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州银地房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王建、王峰双方于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0122）。二、原告（反诉被告）贵州银地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王建、王峰交付的首付款347009元；三、驳回原告（反诉被告）贵州银地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王建、王峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费213元(已减半收取)，由本诉原告贵州银地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3383元(已减半收取)，由反诉原告王建、王峰负担153元，由反诉被告贵州银地房地产开发有限公司负担3230元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  魏彩霞二〇一七年三月九日书记员  成元媛