湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初896号原告刘桂香，女，生于1966年4月23日，汉族，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。委托代理人王虞茗（特别授权），湖北铄观律师事务所律师。被告易翠，女，生于1972年2月26日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县。被告陈延龄，男，生于1991年6月20日，汉族，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。被告李燕，女，生于1986年4月1日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县，与被告陈延龄系夫妻关系。原告刘桂香诉被告易翠、陈延龄、李燕占有物返还纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员袁志平适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告刘桂香及其委托代理人王虞茗、被告易翠、陈延龄、李燕均到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成由审判员袁志平担任审判长、代理审判员程璟、人民陪审员李应权参加评议的合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理，原告刘桂香及其委托代理人王虞茗、被告易翠到庭参加诉讼，被告陈延龄、李燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂香诉称，2011年3月10日，原告与易翠签订《租房合同》，约定易翠将自有房屋[3个门面、地下室，1-5楼，建筑面积约1100平方米]租给原告，租金每年35000元，租赁期为8年。合同签订时原告支付定金5000元，同时双方约定，合同租期从2011年4月10日起算（一个月的装修期），同日，原告向易翠支付房租25000元，另外5000元由原告转账给易翠。2012年2月9日，原告与向涛签订《房屋租赁协议》将原告承租的房屋转租给向涛。2016年6月20日，来凤县人民法院（2016）鄂2827民初361号民事判决书解除此房屋租赁协议。2016年1月7日，原告与向辉、向涛及被告陈延龄签订《担保协议》，约定向辉于2016年10月支付原告欠款32000元，如到期未还，由被告陈延龄负责偿还，向涛担保，同时用车抵押。2016年5月24日，易翠与被告陈延龄签订《个人租房协议》，将本案涉及的房屋出租给陈延龄。被告明知原告承租易翠的房屋而又与易翠签订《个人租房协议》，显然，被告陈延龄与易翠恶意串通所签订的《个人租房协议》，根据《合同法》第五十二条之规定，此合同无效。被告李燕系个体工商户“来凤县黄金海岸足浴馆”经营者，其所用房屋系原告承租。至今被告与原告就此房屋租用事宜未达成协议，强制使用该房屋损害了原告的权益。被告易翠，明知将自己的房屋出租给原告，在租赁期内又将该房屋租给被告陈延龄，显然违反了合同法的规定，至今，该房屋由原告承租取得使用权，而被告非法占有该房屋侵害了原告的承租权，为维护原告的合法权益，特诉法院，要求判令被告陈延龄、李燕立即腾出“来凤县黄金海岸足浴馆”的房屋[3个门面、地下室，1-5楼，建筑面积约1100平方米]并将该房屋给付给原告。判令被告陈延龄、李燕每月按4166.67元支付占用房屋使用费，从2016年2月10日起至2016年8月租金25000元。判令被告易翠因违法出租导致原告承租房屋装修损失款20万元。并要求被告承担本案诉讼费。原告刘桂香为支持其诉讼请求，当庭向本院提交了如下证据：证据一、租赁合同复印件1份（当庭与原件核对无异），拟证明：1、原告与被告易翠双方约定租赁期限是8年，6年内租金35000元不变；2、约定了违约金5万元；3、租赁合同背面的收条证明原告向易翠支付了35000元（含定金）。证据二、被告易翠与被告陈延龄之间的租赁合同，拟证明：1、被告易翠一屋二租，他们约定的租赁期限与原告的承租期重合；2、他们的租金高于原告与易翠的租赁合同的租金，证明易翠恶意出租，损害了原告的承租权；3、该租赁协议应当无效。证据三、合伙协议书复印件（与原件当庭核对无异）1份、股权转让协议1份、担保协议1份，拟证明被告陈延龄2016年1月7日知道原告承租被告易翠房屋的事实。证据四、证人向涛、向辉出具的证明原件1份，拟证明原告已按时向易翠交房租，到2016年4月以前的房租已经全部交齐，从2016年5月原告交房租，易翠拒收。证据五、来凤县人民法院民事判决书1份，拟证明：1、原告将所承租的房屋转租给案外人向涛，因向涛经营不善，通过法院将原告与向涛的租赁协议解除，所以原告享有对该房屋享有承租权；2、该案中，法院已经查明原告转租这个房屋是通过电话在律师的见证下征得易翠的同意，由承租人向涛向易翠交35000元的房租，其差价部分由向涛再支付给原告，该行为是经人民法院确认合法有效的。证据六、原告与向涛的租赁协议复印件1份、律师见证书复印件1份，拟证明转租事实是征得易翠同意了的。证据七、顺风快递运单号2份，拟证明2016年4月份原告通过顺风快递给要求易翠提供卡号交房租。证据八、短信记录截图打印件3页，拟证明原告要求被告易翠收房屋租金。证据九、视频1份及彩色打印纸4张，拟证明原告向被告易翠交房租，被告易翠拒收的事实。原告在第二次庭审中补充了如下证据：证据十、自来水公司的自来水管以及材料的工时费收条及证明共计金额2张6000元，拟证明原告在此房屋内进行装修水管花费6000元；水电施工合同2份，拟证明一至三楼的水电施工造价25000元；楚天视讯网络公司证明1份，拟证明开设25台机顶盒，每台3**元，共计7500元；海信电视机销售单25台，拟证明购买电视机25台，每台单价1600元，共计40000元；摩力克订购单1份，证明一至五楼共计30016元；来凤县凤成电器销售中心的收据5份，拟证明空调及空气能材料费101970元；凤成电器公司材料清单，拟证明空气能的安装材料费用23570元；收条1份，拟证明消防通道的开支是18000元；木工施工合同1份及木工承包的收条4份，拟证明承包内装修款128000元；预算书1份及收条3份，拟证明承租房屋瓦工装修费237900元；来凤县原野打字复印店的广告费用清单1份，拟证明原告在出租屋外墙广告费用38872.5元。以上损失共计为620825.5元，折算后还有3年承租期价值20万元。证据十一、工商局的注册登记核定通知书及税务通知书，拟证明来凤县桂香丽江腊排馆系原告承办的馆子。被告易翠辩称，我于2011年3月10日将自有的位于来凤县翔凤镇凤仪大道268号（3个门面、地下室、1至5楼，建筑面积1100平方米）承租给原告，租金每年35000元，租赁期限8年，租金6年不变，租金约定一次性付清。原告承租房屋后，拒不交房租，不履行承租义务，并于2012年2月9日，在未经我本人允许的情况下，私自将房屋转租给向辉、向涛。自转租日起，原告并未向我交纳房租。向涛、向辉于2012年2月9日从原告处承租房屋后，已买断“黄金海岸足浴店”经营权及所有装修设备设施。经法院判定，向辉所欠原告余款，由向辉于2016年10月1日付清，与我无关。因原告违约在先，为维护原告的合法权益，特肯请法庭解除我与原告的合同关系。被告易翠为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、账户交易明细，拟证明2016年前的房租是向涛、向辉交的。证据二、向涛证明1份，拟证明向氏兄弟已将黄金海岸足浴城的经营权及设施全部买断，原告起诉的装修款20万不存在。证据三、收条附件6张，拟证明易翠找向涛讨收房租的事实。被告李燕、陈延龄辩称，我本人与原告刘桂香本身就不认识，更不存在任何纠纷，原告与别人产生的纠纷与我无关。我是直接与房东本人发生的承租关系和原告没有任何关系，如果有问题，原告只能找房东或者以前与原告发生纠纷的人。我与向氏兄弟就承租转让时，在协议中就已写明，他们以前的纠纷与我无关。被告李燕、陈延龄为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、转让协议书1份，拟证明向氏兄弟将黄金海岸转让给李燕、陈延龄了，转让时并不知道刘桂香与向氏兄弟及房东易翠之间的纠纷。证据二、担保协议书复印件1份，拟证明原告的经营权已被向氏兄弟买断。本院依职权对案外人向涛作出了调查，向涛证实了如下事实：刘桂香租赁易翠的房子开始经营餐馆和宾馆，后来与向涛合伙经营洗脚城，只合伙几个月后，因刘桂香缺少资金，就将洗脚城属于她股份转让给向涛、向辉，向涛、向辉补偿了刘桂香投入的全部资金及所有的材料费用，所欠刘桂香的钱后来慢慢进行了偿还，现还欠刘桂香32000元。刘桂香又将易翠的房屋转租给向涛，每年向涛支付租金50000元，其中给易翠35000元，给刘桂香15000元。刘桂香将房屋转租给向涛及将洗脚城的股份转让给向涛、向辉时，易翠没有回家，易翠是否知道该事情，向涛不清楚。因向辉亏损太大，没有资金投入，就将洗脚城的经营权卖给了李燕、陈延龄，卖的价值是29.2万元。向涛、向辉在经营洗脚城期间，易翠的租金是他们给付的。上列原、被告提交的证据经质证，被告易翠对原告提交的证据一认为合同第二页第六行上面有起租日期，而原告的合同没有，后面的收条属实；被告陈延龄、李燕对该证据认为不清楚。被告易翠对原告提交的证据二的真实性无异议，但签这个合同的原因是原告不交房租，几年找不到人，才与陈延龄签这个合同；被告陈延龄、李燕对该证据无异议，但认为原告与易翠是否有合同，并不知晓。被告陈延龄、李燕称担保协议的产生是因为2016年1月2日左右，原告找不到向辉，陈延龄、李燕告知原告向辉已经将足浴馆转让给他们，后来原告才与向辉签订该担保协议，对合伙协议与股权转让协议不清楚；被告易翠对原告提交的证据三认为不清楚。被告易翠对原告提交的证据四认为没有这个事实，从原告把房子转租给向涛后，一直是易翠在向辉处追讨房租；被告陈延龄、李燕对该证据的质证意见为：是因为原告当时向向辉追讨债务时，逼迫向辉写的这个证明，如果写了这个证明，向辉欠原告的债务就可缓解到10月1日到10月7日，向氏兄弟在经营期间，为收房租与易翠产生过矛盾。被告易翠对原告提交的证据五认为原告与向氏兄弟就足浴馆经营权转让是征得易翠电话同意的事实不成立；被告陈延龄、李燕称对该证据不晓得。被告易翠对原告提交的证据六不认可，转让没有征得易翠同意；被告陈延龄、李燕认为不清楚这个事。被告易翠对原告提交的证据七认为不属实，没有这回事；被告李燕、陈延龄对该证据认为曾收到过一份，内容大约是“你不收房租是你的事，交不交房租是我的事，如果不收房租，后果自负”，当时易翠没在家；被告易翠对原告提交的证据八认为原告发的是威胁的内容，原告没有按约定支付租金；被告陈延龄、李燕认为对该证据不清楚。被告易翠对原告提交的证据九认为不晓得；被告陈延龄、李燕对该证据认为是2016年发生的，视频显示的服务员是他们的，是原告的故意行为。被告易翠对原告提交的证据十认为不真实，对证据十一认为只知道有个馆子，但不清楚经营者是谁；被告李燕、陈延龄因未到庭，对该证据未予质证。原告对被告易翠提交的证据一认为该证据可以印证原告委托向涛、向辉交房租的事实，并证明易翠已将房租收到2016年4月；被告李燕、陈延龄对该证据不清楚。原告对被告易翠提交的证据二认为该证据再次证实原告转租给向氏兄弟的事实，原告承租易翠的是毛坯房，其装修费用全部是由刘桂香承担的；被告李燕、陈延龄对该证据的来源不清楚，经营权买断属实，担保协议上也有说明。原告对被告易翠提交的证据三的真实性、关联性无异议，但认为该证据能够证明原告委托向涛交房租的事实，不存在原告拒交房租的事实；被告李燕、陈延龄对该证据不清楚。原告及被告易翠对被告李燕、陈延龄提交的证据一不知情。原告对被告李燕、陈延龄提交的证据二的真实性无异议，经营权买断的事实与房屋租赁没有任何关系，只是转让相应设备；被告易翠对该证据没有发表质证意见。本院依职权对向涛的调查笔录，原告认为当时只转租给向涛的是一楼只有一个门面，另两个门面没有转租，转租时易翠知道该事；被告易翠对向涛的陈述无异议。本院认为，原告提交的证据一系原告与被告签订的租赁合同，本院予以采信；原告提交的证据二，证明了被告易翠将房屋租赁给李燕、陈延龄的事实，本院予以采信；原告提交的证据三，证明了原告与向涛、向辉就足浴馆的合伙、租赁、经营权转让等事实，本院予以采信；原告提交的证据四，只能证明向涛、向辉给易翠交房租的事实；原告提交的证据五，系本院生效裁判，本院予以采信；原告提交的证据六，证明了原告将足浴馆转租给向氏兄弟的事实，是否征得易翠的同意，没有证据予以证实；原告提交的证据七、八、九，不能达到其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据十，证据来源不明，也没有提交其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据十一，与本案无关联性。被告易翠提交的证据一、三，证明了向涛给易翠交房租的事实，本院予以采信；易翠提交的证据二，证明了向涛、向辉从原告处买断足浴馆的经营权的事实，本院予以采信；被告陈延龄、李燕提交的证据一，证明了向氏兄弟将足浴馆的经营权转让给李燕、陈延龄的事实，本院予以采信；陈延龄、李燕提交的证据二，证明了向氏兄弟买断原告足浴馆经营权的事实，本院予以采信。本院对向涛的调查笔录，证明了向涛与原告合伙、转租、经营权转让等事实，与原、被告的陈述基本一致，本院予以采信。经审理查明，被告易翠于2011年3月10日将自己位于来凤县翔凤镇凤仪大道268号的一栋房屋租赁给原告刘桂香，双方达成《租赁合同》，其中第一条约定：“乙方（刘桂香）租用甲方（易翠）房屋，整栋房屋（3个门面、地下室），面积为1100平方米，每年租金人民币叁万伍仟元整。……乙方负责投资对所租房屋进行装修，装修时，乙方不得损坏甲方房屋的主体工程及梁柱。乙方在租赁期内使用，协议终止时，装修后房屋的所有权归甲方”。第四条约定：“租金一次性付清”。第六条约定：“租赁期为八年，六年内租金不变，如有转租他人须经甲方同意……”。租赁期限从2011年4月10日起计算。合同签订后，刘桂香支付了一年的租金，并对被告的房屋进行了装修，经营餐馆和足浴馆。2011年8月18日，原告与案外人向涛签订《合伙协议书》，合同约定二人共同出资在原告所租赁的被告易翠的房屋内经营洗脚城项目，协议期限为五年，从2011年8月18日至2016年8月18日，双方各占50%的股份。2012年2月9日，刘桂香与向涛及向涛之兄签订《股权转让协议》，刘桂香将与向涛共同经营的“黄金海岸”洗脚城属于自己的50%股份转让给向涛、向辉二人，合同约定转让价款22.7万元。转让的财产形态包括：该房屋四楼的宾馆、五楼的一间宾馆客房的经营权、三楼及五楼其他房间的经营权、一楼一间门面的经营权。其中该合同第四条第4.3约定：“变更登记后甲方即脱离与黄金海岸洗脚城的一切关系，不再是该企业的法定代表人”。该股权转让时，湖北雄震律师事务所作出了鄂雄震律见字（2012）第01号律师见证书。后向涛、向辉陆续支付了刘桂香大部分转让价款，对余款32000元，原告于2016年1月7日与向涛及陈延龄签订担保协议，向涛定于2017年10月1日至7日之间偿还，由陈延龄提供担保。2012年2月9日，原告刘桂香与向涛签订《房屋租赁协议》。该协议第一条约定：“并经2012年2月9日2:45分甲方与易翠通话，征得易翠同意，甲方将上述房屋中一个门面（一至五楼）转租给乙方”（该协议签订时易翠未到场，且庭审中易翠对电话征得其同意之事予以否认）。租赁期限为7年，从2012年2月10日至2019年2月9日，约定租金每年2.8万元。但实际上原告将房屋转租给向涛后，每年由向涛、向辉给易翠支付房租35000元，给原告支付租金15000元。2015年12月16日，向涛、向辉与被告李燕签订《黄金海岸洗脚城转让协议》，二人将自己经营的洗脚城100%的股份全部转让给李燕，转让价款30万元整。原告刘桂香认为向涛、向辉在未给其付清转让款之前，将洗脚城在未征得原告同意的情况下私自转租给他人，侵犯了原告的房屋租赁权，特于2016年4月8日向本院起诉要求法院解除原告刘桂香与向涛签订的《房屋租赁协议》。本院于2016年6月20日作出（2016）鄂2827民初361号民事判决书，解除刘桂香与向涛于2012年2月9日签订的《房屋租赁协议》。2016年5月24日，被告易翠与被告陈延龄签订《个人租房协议》，易翠将位于凤仪大道中北房屋（即黄金海岸足浴城）出租给陈延龄作营业场所，租期从2016年4月9日至2021年4月9日止，租金2016年5万元，之后每年7万元。原告认为被告易翠、陈延龄、李燕侵犯了其合法权利，特向本院起诉要求要求判令被告陈延龄、李燕立即腾出“来凤县黄金海岸足浴馆”的房屋[3个门面、地下室，1-5楼，建筑面积约1100平方米]并将该房屋给付给原告。判令被告陈延龄、李燕每月按4166.67元支付占用房屋使用费，从2016年2月10日起至2016年8月租金25000元。判令被告易翠因违法出租导致原告承租房屋装修损失款20万元。并要求被告承担本案诉讼费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，原告以与被告易翠于2011年3月10日签订的《房屋租赁合同》为由，要求判令被告陈延龄、李燕立即腾出“来凤县黄金海岸足浴馆”的房屋[3个门面、地下室，1-5楼，建筑面积约1100平方米]并将该房屋给付给原告；判令被告陈延龄、李燕每月按4166.67元支付占用房屋使用费，从2016年2月10日起至2016年8月租金25000元。但是被告易翠与被告陈延龄于2016年5月24日签订《个人租房协议》将涉诉房屋租赁给被告陈延龄作为经营场所并且将房屋交付给被告陈延龄使用，因双方签订的《个人租房协议》不存在可撤销、无效的情形，且被告陈延龄履行合同义务后合法的占有了该租赁物，基于物权具有绝对性、排他性、优先性，因此，本院对原告要求被告陈延龄、李燕腾退房屋及给付其使用费的诉讼请求不予支持。当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。当事人没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张判令被告易翠因违法出租导致原告承租房屋装修损失款20万元的请求因原告在此次诉讼中未向本院提交足以证明其装修损失为20万的证据。原告于2012年2月9日与案外人向涛及向涛之兄签订《股权转让协议》，原告已将自己的全部股份转让给向涛、向辉，虽约定：“变更登记后甲方（刘桂香）脱离与黄金海岸洗脚城的一切关系，不再是该企业的法定代表人”，双方只对原告的股权进行了转让，但就黄金海岸洗脚城的财产所有权是否转移没有明确约定。因此，本院对原告主张判令被告易翠因违法出租导致原告承租房屋装修损失款20万元的诉讼请求不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘桂香的诉讼请求。案件受理费4675元，由原告刘桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁志平代理审判员  程 璟人民陪审员  李应权二〇一七年三月二十四日书 记 员  王艳明