安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00129号上诉人（一审被告）：秦宗友。委托代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托代理人：许马飞，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：齐志明。被上诉人（一审原告）：齐志会。被上诉人（一审原告）：齐志好。上诉人秦宗友与被上诉人齐志明、齐志会、齐志好房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2015年1月19日作出的（2015）鸠民二初字第00096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人秦宗友以及其委托代理人王文，被上诉人齐志明、齐志会、齐志好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2010年1月1日，齐志好与秦宗友签订《租赁合同》，双方约定齐志好将原强立公司的钢结构厂房720平方米出租给秦宗友使用，租期五年，自2010年1月1日起至2015年1月1日；秦宗友在签订合同时缴纳租金40000元，2013年1月之前支付租金40000元，余款20000元于2014年1月之前付清。合同履行过程中，秦宗友已支付80000元租金，余款20000元至今未付。合同约定的租期届满后，秦宗友仍占用上述钢结构厂房至今。一审法院另查明：2008年1月10日，齐志明、齐志会、齐志好与安徽强立文具有限公司签订《合同》，后者将所有国有土地使用权和房屋及土地上的不动产全部出售给齐志好等三人，合同履行过程中，安徽强立文具有限公司将钢结构厂房及《汤沟镇字第000128号房地产权证》、《芜国用（2006）第861号土地使用证》交付给齐志好等三人，齐志好将钢结构厂房返租给秦宗友使用。双方于2012年就签订的《合同》产生争议并诉至法院，2014年12月11日，芜湖市中级人民法院就齐志明、齐志会、齐志好与安徽强立文具有限公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2014）芜中民再终字第00026号民事判决，维持安徽省无为县人民法院（2012）无民二初字第00360号民事判决，判决安徽强立文具有限公司协助齐志好等三人办理《无国用（2006）第861号》、《房地权汤沟镇字第000128号》过户手续。该判决书第15页第5行载明“买卖合同中关于转让《房地权汤沟镇字第000128号房产所有权》、《芜国用（2006）第861号的土地使用权》以及钢构厂房等资产的行为并不违法，一审认定有效并无不当”。齐志明、齐志会、齐志好系兄弟关系，齐志明、齐志会在庭审中均表示知晓并同意齐志好将钢结构厂房出租给秦宗友使用。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。齐志好与秦宗友基于真实的意思表示达成《租赁合同》，该合同不违反法律、法规的强制性规定，已经成立并生效。双方的争议焦点主要是：一、齐志好是否有权出租钢结构厂房；二、诉讼主体资格；三、诉讼时效。关于争议焦点一，首先，（2014）芜中民再终字第00026号民事判决第15页第5行已载明，“买卖合同中关于转让《房地权汤沟镇字第000128号房产所有权》、《芜国用（2006）第861号的土地使用权》以及钢构厂房等资产的行为并不违法，一审认定有效并无不当”，齐志好等三人已支付价款并将该钢结构厂房返租给秦宗友使用，秦宗友辩称已对上述房屋买卖合同纠纷一案申请再审，但未提供任何证据证明相关司法机关受理此案，应当承担举证不能的责任；其次，齐志明、齐志会在庭审中表示知晓并同意齐志好将钢结构厂房出租给秦宗友使用，对齐志好出租钢结构厂房的行为予以追认，故齐志好有权出租钢结构厂房。关于争议焦点二，双方达成的《租赁合同》中乙方为秦宗友个人，签字处也是秦宗友个人，合同中亦未加盖公司印章，且秦宗友未提供证据证明其利用安徽强立文具有限公司的资产支付租金，因此该租赁行为是个人行为。秦宗友个人租赁钢结构厂房之后作何用途，并不能改变租赁行为的性质，其作为本案被告适格。关于争议焦点三，双方在《租赁合同》中约定最后一笔租金20000元于2014年1月之前支付，齐志好等三人于2015年1月19日起诉要求支付租金，其租金请求并不超过诉讼时效。理由是双方就钢结构厂房及土地使用权等纠纷自2012年开始进行诉讼，先后经历无为县人民法院一审、芜湖市中级人民法院二审、芜湖市中级人民法院再审，直到2014年12月11日，芜湖市中级人民法院才做出再审判决。在诉讼终结之前，当事人之间的权利义务关系处于不明确的状态，齐志好等三人无法请求支付租金，按照法律规定该情况属其他障碍导致诉讼时效中止，因此齐志好等三人的诉讼请求未超过诉讼时效。现齐志好等三人与秦宗友签订的《租赁合同》所约定的租期届满，秦宗友尚欠租金20000元、继续占用钢结构厂房的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故对齐志好等三人关于支付租金20000元及腾空钢结构厂房的诉讼请求，依法予以支持。齐志好等三人主张租金利息2400元于法无据，应不予支持，应按照中国人民银行同期贷款利率计算租金利息，自2014年1月1日起支付至秦宗友履行支付义务之日止。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、秦宗友于判决生效之日起三日内一次性支付齐志明、齐志会、齐志好租金20000元，并自2014年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付租金利息至实际付清之日止；二、秦宗友于判决生效之日起三日内将承租的720平方米钢结构厂房腾空；三、驳回齐志明、齐志会、齐志好的其他诉讼请求。秦宗友上诉称：一审法院判决认定事实错误和适用法律错误。首先，齐志明、齐志会、齐志好无权出租钢构厂房。秦宗友对芜湖市中级人民法院（2014）芜中民再终字第00026号民事判决不服，已向芜湖市人民检察院提起申诉，该院已经立案受理。第二，齐志明、齐志会、齐志好起诉秦宗友的主体资格不适格，秦宗友与齐志明、齐志会、齐志好签订的租赁合同是其职务行为，秦宗友个人不应承担责任。第三、齐志明、齐志会、齐志好要求支付租金的请求超过一年诉讼时效。齐志明、齐志会、齐志好答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。双方当事人在二审均未提交新的证据。本院所查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：首先，上诉人秦宗友对芜湖市中级人民法院（2014）芜中民再终字第00026号民事判决不服，向芜湖市人民检察院提起申诉，该院已经立案受理。但（2014）芜中民再终字第00026号民事判决在未被依法撤销前，仍具有法律效力。其次，从双方签订的房租赁屋合同内容分析，均表明系为秦宗友个人行为，与安徽强立文具有限公司无任何关联性。再次，2010年1月1日秦宗友与齐志好签订了房租赁屋合同，合同明确约定租赁期限为五年（2010年1月1日至2015年1月1日），最后一期在2014年1月之前付清，齐志明、齐志会、齐志好于2015年1月19日起诉要求支付2万元租金及利息没有超过一年诉讼时效期间。秦宗友提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费360元，由上诉人秦宗友负担本判决为终审判决。审 判 长  李建华审 判 员  张 勤代理审判员  丁大慧二〇一五年七月十八日书 记 员  江 明附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。