北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终793号上诉人（原审被告、反诉原告）：段京怀，男，1962年3月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：迟公化，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾琪，男，1983年9月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡育宏，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢菲菲，北京市炜衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李思露，女，1991年8月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡育宏，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢菲菲，北京市炜衡律师事务所实习律师。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：张雪，女，1991年12月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日出生，汉族。上诉人段京怀因与被上诉人李思露、曾琪及原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段京怀及其委托诉讼代理人迟公化，被上诉人曾琪、李思露及其委托诉讼代理人胡育宏、谢菲菲，原审第三人存房公司的委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段京怀上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，段京怀不应向曾琪、李思露支付逾期交房违约金（按一审判决暂计算至提交上诉状之日为51920元）；2、改判一审判决第五项。判令曾琪、李思露向段京怀支付违约金44万元；3、一、二审诉讼费由曾琪、李思露承担。事实及理由为：一、段京怀不要求解除合同的前提是一审法院查清事实，判令曾琪、李思露承担相应的责任。二、一审法院以尚未发生的交房行为，判决段京怀承担逾期交房违约金，没有���根据和合同依据。三、房屋产权转移应严格按照合同规定的时间进行，违约期间房屋上涨的利益不能由曾琪、李思露独自享有，曾琪、李思露应当承担相应的风险。未能过户的责任方在曾琪、李思露，其应当承担相应的违约责任。李思露、曾琪辩称：李思露、曾琪同意一审判决，不同意段京怀的上诉请求。根据合同约定，段京怀应向李思露、曾琪支付逾期违约金。原审第三人存房公司辩称：存房公司同意一审判决。曾琪、李思露向一审法院提出本诉诉讼请求：1、判令段京怀继续履行双方于2016年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、协助办理位于北京市朝阳区望京花园某房屋的转移登记手续，将该房屋登记至曾琪、李思露名下，并将该房屋向我二人交付；3、段京怀支付我二人逾期交房违约金（以440万元为基数，��照日万分之五的标准，计算自2016年8月18日至实际交付房屋之日止）；4、段京怀承担本案诉讼费用。段京怀向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方于2016年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、要求曾琪、李思露配合办理涉案房屋网签注销手续；3、曾琪、李思露向我支付违约金88万元；4、诉讼费由曾琪、李思露负担。一审法院认定事实：2016年3月5日，经存房公司居间，曾琪与段京怀就段京怀名下的涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议（一）》，约定段京怀以人民币440万元的总价款将其所有的涉案房屋出售。《合同》第八条第一款约定，买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因产生需要延长申请办理房屋权属登记���间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；第八条第三款约定，因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同；第九条约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务的，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条解除条款约定。《补充协议（一）》约定，买受人于合同签订当日向出卖人支付购房款10万元整；买受人于签订合同7日内向出卖人支付第二笔购房款定金40万元整；买受人于过户当日向出卖人支付购房款人民币330万元整；剩余房款人民币60万元整，买受人以贷款方式支付；买卖双方协商一致，自本合同签订之日起90日内办理贷款面签手续。2016年4月9日，曾琪与段京怀签订《补充协议》，双方约定：曾琪于2016年4月9日前支付购房款40万元整，其中38万元为购房定金；双方于2016年7月10日前完成过户手续，双方必须积极配合，如遇政策变化导致无法完成过户手续双方另行商议。庭审中，曾琪、李思露提交了支付宝付款凭证及招商银行转账汇款电子回单，证明其已如约支付90万元房款，并称合同原约定于过户当天支付330万元房款，剩余60万元应于房屋过户后通过公积金贷款的方式支付，后其于办理缴税手续当天经段京怀口头同意，将剩余的350万元房款于2016年7月6日一次性支付给段京怀。段京怀认可其已经收到了全部房款440万元，但称曾琪、李思露支付其350万元房屋尾款的行为未经其同意，该行为属于违约。关于双方就尾款支付问题协商过程，曾琪、李思露提交双方于交税现场的录音一份，欲证明其支付费用经过段京怀的同意。段京怀对该证据证明目的不予认可。并称“行行行，那先走吧，回头咱有话再商量”是存房公司的中介人员所述，并非其所述，其并没有同意曾琪、李思露提前一次性支付尾款。另，曾琪、李思露提交了《朝阳区不动产登记预约单》1份，欲证明其于2016年7月6日网上预约到的过户时间为2016年8月17日；还提交了公证书一份，欲证明双方办理转移登记手续的时间完全由朝阳区不动产登记业务网上预约系统决定，可能两天之内就可办理过户，也可能一个月之后才能办理，预约时间是双方无法控制的。段京怀对该组证据证明目的不予认可，并称该公证书形成于2016年8月18日，而合同已经解除，故与本案无关；且预约时间并不重要，只要未于2016年7月10日前办理完过户，曾琪、李思露就已经违约。存房公���对该组证据予以认可。庭审中，段京怀提交了离婚证及离婚协议，欲证明其于2016年6月12日与其前妻魏某某离婚，离婚协议中约定涉案房屋归其所有；还提交了日期为2016年8月8日的解约通知1份，欲证明因对方违约其已经解除了双方合同。曾琪、李思露对该组证据证明目的不予认可，并称签约时已告知段京怀其为置换房屋。存房公司对该证据证明目的不予认可，并称签订合同时双方已明确知晓曾琪、李思露为置换房屋，曾琪、李思露出售前房屋需一段时间，且合同原约定以公积金贷款方式给付尾款，曾琪、李思露为节省时间直接以现金方式支付完毕。段京怀称其在签约时并不知晓曾琪、李思露为置换房屋，而是在合同履行过程中知晓了该情况。段京怀还提交了朝阳区不动产登记预约单1份，并称该证据显示曾琪、李思露为置换房屋，其之前的房屋于2016年6月28日才转移登记完毕，所以本案缴税定于2016年7月4日才完成，欲证明曾琪、李思露办理网签及缴税手续一直拖延，导致预约到的时间超过了双方约定的2016年7月10日，期间房价上涨，造成其后续买房的损失巨大。另，段京怀还提交了微信记录打印件1份，并称该记录为其前妻魏某某与存房公司中介人员的对话，可以显示魏某某曾经于2016年6月催促过存房公司尽快办理相关手续。曾琪、李思露对该证据真实性及证明目的均不予认可，并称该证据即便为真实的对话，亦不能证明曾琪、李思露存在故意拖延。经询，双方均认可双方未对办理网签及缴税时间节点进行书面约定，具体办理时间均为存房公司通知双方，双方予以配合。一审法院认为：曾琪、李思露与段京怀签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议合法有效，双方��事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，段京怀主张曾琪、李思露的违约行为有两项：一为曾琪、李思露在办理网签及缴税过程中存在故意拖延，导致最后预约时间超过了双方约定的2016年7月10日；二为曾琪、李思露于2016年7月6日径行向其支付房屋尾款的行为与合同约定不符，且未经其同意。首先，双方仅约定“于2016年7月10日前完成过户手续”，而并未就网签及缴税具体时间节点进行明确约定，后双方经存房公司确定时间并联系双方，双方已于2016年7月10日前办理了网签及缴税事宜。段京怀虽主张曾琪、李思露在办理网签及缴税时存在故意拖延，但其提交证据不足以证明该主张；且办理前述手续为双方义务，需双方一致配合，段京怀提交的证据亦无法证明其在合同履行期间曾向曾琪、李思露进行过合理的催告。其次，合同及补充协议约定曾琪李思���应于过户当日向段京怀支付330万元；剩余60万元房款，应以贷款方式支付。即便曾琪、李思露于2016年7月6日向段京怀一次性支付剩余房款的行为未经段京怀同意，其提前于约定时间付款的行为并未给段京怀造成损失，故段京怀所称提前付款行为构成违约的主张一审法院不予采纳。最后，办理房屋转移登记并非曾琪、李思露单方义务，而是买卖双方的合同义务，因预约至房管部门过户的时间晚于2016年7月10日，导致双方未能于约定期间内完成涉案房屋的转移登记，不能归责于曾琪、李思露，亦不构成合同单方解除条件，更未导致合同无法继续履行。且本案于2016年8月31日立案，曾琪、李思露在三个月内以起诉的方式要求继续履行双方合同，应视为对段京怀的解除通知提出异议。故段京怀据上主张本案合同已于2016年8月8日解除，并要求曾琪、李思露给付违约金的本诉抗辩���见及反诉诉讼请求，无合同依据亦无法律依据，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。曾琪、李思露在合同履行期内已支付全部房款，且已办理完网签及缴税手续，已履行了合同义务，并未违约。而段京怀以发送解约通知的方式明确表示不再继续履行本案合同，其行为无合同依据亦无法律依据，已构成违约。故曾琪、李思露要求段京怀继续履行合同及补充协议，协助办理涉案房屋转移登记手续并交付房屋的诉请于法有据，一审法院予以支持。关于违约金诉请，曾琪、李思露及存房公司均陈述，双方预约于2016年8月17日至房管局办理转移登记手续，本案三方均已到场，后因段京怀拒绝履行未能于该日办理成功，据此曾琪、李思露主张段京怀应向其二人支付逾期交房违约金。本案中段京怀的违约行为客观上会造成曾琪、李思露产生一定损失，但合同约定的逾期交房违约金标准过高，且段京怀提出要求予以酌减，故一审法院将在公平基础上，综合考虑曾琪、李思露的实际损失酌情予以支持。另，段京怀主张曾琪、李思露违约，要求给付违约金的诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、曾琪、李思露与段京怀继续履行双方于二○一六年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、段京怀于判决生效后七日内协助办理产权转移登记手续，将位于北京市朝阳区望京花园某处的房屋转移登记至曾琪、李思露名下，并于转移登记当日将该房屋向曾琪、李思露交付；��、段京怀于判决生效后七日内向曾琪、李思露支付自二○一六年八月十八日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金，以四百四十万元为基数，按照日万分之一的标准计算；四、驳回曾琪、李思露的其他诉讼请求；五、驳回段京怀的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、二审期间段京怀递交其与业务员王某某之间的微信内容、王某某转发的微信内容及其与其它房屋中介工作人员联系的微信内容作为证据。曾琪、李思露不认可上述证据的真实性与关联性。上述证据均形成于一审庭审结束前，并非二审新证据。本院对上述证据不予采纳。2、二审期间，段京怀提供证据证明其已经将涉案的北京市朝阳区望京花园某房屋过户于曾琪���李思露。曾琪、李思露对房屋已经交付和过户的事实表示认可。本院认为：段京怀与曾琪、李思露签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。段京怀与曾琪、李思露虽在履行合同过程中发生争议，但一审法院判决作出后段京怀已将涉诉房屋实际过户于曾琪、李思露。现一审法院判令继续履行合同、将房屋过户已无必要。根据出现的新事实及新情况，本院对一审法院相关判决内容予以调整。段京怀上诉称曾琪、李思露存在违约行为。根据已经查明的事实，段京怀与曾琪、李思露已经于补充协议中明确约定过户日期为2016年7月10日。但曾琪、李思露于2016年7月4日交纳相关税费，于同年7月6日预约房屋过户登记，并将办理过户的日期预定为2016年8月18日。曾琪、李思露虽称预约行为不能由其控制，但其缴纳税费及进行预约的日期已临近过户日，在明知双方已约定最终过户日期的情况下，其应对办理过户所需的合理期间及存在的可能因素具有合理的判断和预期。现房屋未能按照合同约定的过户日期完成过户，曾琪、李思露现有证据亦不能证明未按照补充协议约定的期限过户的行为应归责于合同相对方或其它可能因素。综合在案证据，可以确定曾琪、李思露的行为导致双方未能按照约定的过户日期进行过户，其行为已经构成违约。段京怀在合同履行过程中不具违约行为。一审法院判令段京怀支付违约金缺乏事实及法律依据，本院对此予以纠正。段京怀二审期间要求曾琪、李思露支付违约金44万元，系继续履行合同时守约方可主张的违约金，与其一审时主张的解约违约金的请求权基础并不相同。段京怀可就此项请求另行诉讼，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54187号民事判决书；二、驳回段京怀的全部诉讼请求；三、驳回曾琪、李思露的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费42000元，由李思露、曾琪负担（已交纳）。一审反诉案件受理费6300元，由段京怀负担35100元（已交纳）。二审案件受理费8678元，由段京怀负担7762元（已交纳），由李思露、曾琪负担916元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 潘 蓉审判员 李春香审判员 张 慧二〇一七年三月二十一日书记员 魏 举书记员 崔 莹