黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书(2015)鸡东民初字第765号原告：苗树清，男，1949年12月26日生，汉族。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。被告：黑龙江恒久建设工程有限责任公司。法定代表人：石福亭，职务：董事长。委托诉讼代理人：马粤，男，1954年8月1日生，汉族。委托诉讼代理人：杜玉峰，男，1962年7月12日生，汉族。被告：郑国军(未到庭），男，1973年7月26日生，汉族。被告：崔芳（未到庭），女，1982年8月21日生，汉族。被告：吕绍锋，男，1957年4月12日生，汉族。原告苗树清与被告黑龙江恒久建设工程有限责任公司（以下简称恒久公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中原告申请追加郑国军、崔芳、吕绍峰作为本案的共同被告参加诉讼。因案情复杂于2015年11月14日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苗树清及其委托诉讼代理人韩丽娟、被告恒久公司的委托诉讼代理人马粤、杜玉峰、被告吕绍峰到庭参加诉讼，被告郑国军、崔芳经本院依法公告送达传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗树清向本院提出诉讼请求：1.请求四被告连带返还购房款310000元、电表公摊费33元、电费900元、装修保证金1000元，赔偿损失75984.28元(2011年9月24日至2016年8月22日)，合计311933元，；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年9月24日苗树清购买恒久公司施工建设并预售的荣华矿楼盘项目1号楼2单元及1号楼3号和4号车库，交付房屋及车库全款310000元，电费900元、电表公摊费33元、装修保证金1000元，共计311933元。被告承诺此房系商品房，交付房款时被告向原告收取了房照的代办费500元，并承诺一个月内房屋权属证书办理完毕。现此房无商品房开发资质，属“五证”不全，该楼配套设施不完善，水、电、暖皆无，至今不能办理验收手续，无法交付使用，不能办理房屋登记手续。原告多次找被告退房索要房款未果，故诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效，由四被告连带返还购房款及交付的入户费用，合计311933元，赔偿损失70000元，后原告增加赔偿损失的金额至75984.28元。恒久公司辩称，恒久公司从来没成立过黑龙江恒久建设集团荣华矿建楼项目部，没有刻制和使用过“恒久建设集团荣华矿建楼项目部财务专用章”，且从未施工并销售涉案房屋的楼盘，故原告出具收据上加盖的印章与恒久公司公章不符。被告虽与鸡西矿务局于2011年6月签订了“荣华矿职工住宅建设施工合同”，但是由于矿务局对一些基本问题没有兑现和落实，所以该合同未能履行实施。故涉案房屋与被告没有事实和法律上的关联。被告吕绍峰辩称，该项目实际投资开发人为郑国军，崔芳是郑国军的妻子，涉案房屋也是郑国军和崔芳卖的，这个项目的投资建设都与吕绍峰无关。被告郑国军、崔芳未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一收据六张(原件)、31万元收据一张(复印件)、证据二中国建设银行存款单复印件两张、证据四苗日欣当庭证言、证据五售楼处照片、证据六证人尹建华当庭证言，以上证据能够证明原告苗树清在荣华矿工人村住宅项目的售楼处购买涉案楼房、车库，向售楼处及崔芳个人交付房款、电费、电表公摊费、装修保证金合计311933元的事实，本院予以采信；原告申请法院调取的的荣华立井工人村住宅小区整体建设合同书、荣华工人村小区电气系统图、用电申请表、密山市人民法院询问笔录、张雪峰的询问笔录、李晓龙的询问笔录及监理会议纪要、密山市人民法院2014年11月16日对郑国军的询问笔录、2014年11月7日王世军与郑国军执行和解协议及密山市人民法院（2014）密法执字第85-2号执行裁定书、2014年8月13日黑龙江恒久建设工程有限责任公司第一项目部出具的证明，以上证据相结合能证明郑国军以恒久的名义投资建设荣华立井工人村住宅小区1号楼和2号楼，并由郑国军销售了部分楼房（包括本案的涉案楼房和车库），郑国军及其妻子崔芳收取了房款。在密山法院执行郑国军案件中，郑国军承认该项目全部系其投资建设，并出卖了该项目中1号楼的十几户房屋，收取的购房款都用于该项目的建设投资，且郑国军自愿将该项目中北侧的2号楼抵偿债务向申请执行人交付的事实，本院予以采信。原告提交的证据三恒久公司的营业执照与被告恒久公司提交的证据一相同，能够证明被告的身份信息，本院予以采信。经审理查明，2011年6月22日，黑龙江龙煤矿业集团股份有限公司鸡西分公司（以下简称龙煤鸡西分公司）与恒久公司签订荣华立井工人村住宅小区整体建设合同书，合同约定由恒久公司开发建设该项目，该项目的建设费用由恒久公司全部投资，恒久公司可根据市场和成本情况参照经济适用房的标准自行定价销售，由恒久公司所属项目部施工完成，恒久公司不转让小区开发权及转包工程。后被告郑国军实际投资以恒久公司的名义对该项目进行建设，且恒久公司于2011年10月14日在该项目《电气系统图》上加盖公章，配合郑国军将《电气系统图》在鸡西矿业集团电力公司荣华供电科审核、备案。该项目已建两栋楼，南侧为1号楼，北侧为2号楼。2011年9月24日，原告在郑国军投资建设的位于荣华矿荣华立井工人村住宅项目旁的售楼处购买1号楼2单元78.78平方米住宅、1号楼3号车库、1号楼4号车库，总价款为31万元，总房款中的3万元原告以现金方式交付给了售楼处的工作人员，后根据售楼处工作人员的指示，原告又将总房款中的28万元以银行汇款的方式汇入被告崔芳（郑国军的妻子）的银行个人账户内。双方未签订购房合同，售楼处的工作人员给原告出具了加盖“黑龙江恒久建设集团荣华矿建楼项目部财务专用章”的收据，2012年7月份售楼处的工作人员将原告购买的房屋及车库钥匙交付于原告，并向原告收取了电表公摊费33元、电费900元、装修保证金1000元，同时出具了加盖“黑龙江恒久建设集团荣华矿建楼项目部财务专用章”的收据。后因交付的房屋没有经过验收，配套设施不完善，不能供暖，无法入户居住，故原告诉至法院。另查明，该项目未在相关部门履行法定的报批备案手续，也没有取得开发建设房屋的相应证照及商品房预售许可。郑国军向原告出具的收据体现的“黑龙江恒久建设集团荣华矿建楼项目部”并非本案的恒久公司或其下设的项目部，实际上“黑龙江恒久建设集团”并不存在。在密山法院执行郑国军案件中，郑国军承认该项目全部系其投资建设，并出卖了该项目中1号楼的十几户房屋，收取的购房款都用于该项目的建设投资，且自愿将该项目中北侧的2号楼抵偿债务向申请执行人交付。还查明，郑国军与崔芳2007年5月15日在密山市民政局婚姻登记处登记结婚，2014年3月3日在密山市民政局婚姻登记处登记离婚。本院认为，本案争议焦点为恒久公司是否为本案涉案房屋的建设和预售单位，涉案房屋的出卖人为恒久公司还是郑国军的问题。本案中，案涉房屋实际由被告郑国军投资建设，虽然恒久公司对案涉楼房的建设进行了参与、配合，但原告并未提供有效的证据证明恒久公司收取了原告交付的购房款或者参与分配了购房款，且郑国军向原告出具的收据亦不能证明收款人系恒久公司或者与恒久公司有关，故不能认定恒久公司为案涉楼房的出卖人。结合郑国军对该楼房实际投资、原告交付的绝大部分购房款汇入郑国军妻子崔芳银行个人账户以及崔芳的该银行账户资金与郑国军银行账户有资金往来交易的事实，应当确认该楼房的实际出卖人为郑国军。原告要求恒久公司承担返还购楼款及赔偿损失的请求与事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“房地产开发企业（出卖人）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。”上述法律规定结合本案，郑国军作为自然人，以虚构的“黑龙江恒久建设集团荣华矿建楼项目部”的名义，将案涉楼房作为商品房公开对外销售。其并不具备该司法解释中的“商品房出卖人（房地产开发企业）”的法定资格，且至本案法庭辩论终结时亦没有取得商品房预售许可，故依法应当认定郑国军与原告买卖楼房的行为违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，该买卖合同无效。合同无效系自始无效，郑国军因无效合同取得的财产应当予以返还。即返还购房款310000元，电表公摊费33元、电费900元、装修保证金1000元，合计311933元。原告遭受经济损失的事实存在，且该损失的产生系郑国军订立无效合同所致，原告的经济损失依法应由郑国军赔偿。原告主张赔偿2011年9月24日至2016年8月22日期间已付购房款、入户费用的利息损失的诉讼请求具有法律依据，应予支持。赔偿标准按照同期银行贷款利率的标准计算较为适宜。2011年9月24日至2016年8月22日三至五年期银行贷款平均年利率为5.80%，原告已交纳房款及入户费用合计311933元，结合此平均利率，原告的经济损失已超出75984.28元，原告按照75984.28元主张损失数额，系其对自身实体权利的处分行为，本院予以支持。郑国军与崔芳2007年5月15日在密山市民政局婚姻登记处登记结婚，郑国军投资涉案项目时，崔芳与郑国军系夫妻关系，崔芳亦明知郑国军投资建设涉案楼房，且购房款汇入崔芳的个人银行账户，郑国军和崔芳虽然于2014年3月3日到密山市民政局婚姻登记处办理离婚登记，但二人婚姻存续期间产生的债务应按照相关法律的规定，由二人共同承担。原告主张郑国军、崔芳承担连带返还购房款和赔偿损失的主张，应予支持。原告主张吕绍峰对案涉楼房参与投资,与郑国军为合伙关系，但未能提供有效的证据予以证实，其要求吕绍峰承担返还购房款及赔偿损失的诉讼请求,缺乏事实根据及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条的规定：本判决生效之日起三日内，被告郑国军、崔芳连带返还原告苗树清购买房屋和车库的价款计310000元、预缴电费900元、电表公摊费33元、装修保证金1000元，合计311933元；本判决生效之日起三日内，被告郑国军、崔芳连带赔偿原告经济损失75984.28元；驳回原告苗树清要求被告黑龙江恒久建设工程有限责任公司、吕绍峰承担返还购房款及赔偿经济损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7104元、申请费（公告费）606元，由郑国军、崔芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  丁建波代理审判员  孙鹤文人民陪审员  王琳琳二〇一七年三月二十三日书 记 员  于淮文