山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）市民初字第113号 原告济南功成物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人李迎春，经理。 委托代理人潘作义，男，汉族，该公司职工，住济南市。 委托代理人崔丙霞，女,，1975年3月25日生，汉族，该公司职工，住济南市。 被告聂爱萍，女，1955年11月26日生，汉族，中国人民银行济南分行退休职工，住济南市 原告济南功成物业管理有限公司与被告聂爱萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王延庆独任审判，公开开庭进行了审理；后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南功成物业管理有限公司法定代表人李迎春的委托代理人潘作义、崔丙霞，被告聂爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告济南功成物业管理有限公司（以下简称功成物业公司）诉称：原、被告于2010年6月12日签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的位于济南市市中区土屋路新世纪银苑小区提供物业服务，被告聂爱萍系新世纪银苑小区1号楼4单元1102室的业主。被告聂爱萍未交纳自2011年7月1日至2012年6月30日及自2013年1月1日至今的物业费，原告经多次催要未果，现诉至法院，请求判令被告聂爱萍向原告支付物业费7391.4元、维保费489.6元、年检费108元及滞纳金2000元。 被告聂爱萍辩称:2011年7月1日至2012年6月30日期间的物业费被告已经交纳。2010年6月原告对房屋进行装修，按照原、被告签订的《新世纪银苑房屋装修管理协议》等相关约定，被告交纳了装修押金2000元。原告被告装修完成后退押金的时候适逢交纳物业费，经过原、被告协商，将装修押金2000元冲抵一年即自2011年7月1日起至2012年6月30日期间的物业费。且该时间段物业费已过诉讼时效。被告拒交2013年、2014年的物业费，并非被告无故不交，而是原告的服务存在重大瑕疵，服务不合格，存在安全隐患，所以我被告拒绝交纳物业费。 经审理查明：2010年6月12日原告济南功成物业管理有限公司与被告聂爱萍签订《物业服务合同》及《物业服务补充协议》，约定由原告为被告所居住的济南市市中区土屋路8号新世纪银苑小区提供物业服务。被告聂爱萍系济南市业主，该房屋建筑面积174平方米。原、被告签订的物业服务协议对原、被告的权利义务进行了约定。其中，约定物业管理服务费的标准为:地上建筑面积按1.18元/平方/月收取，并约定合同服务期限自2010年6月12日至与本小区合法成立的业委会签定《新世纪银苑物业管理服务合同》之日止，原告在合同落款处加盖济南功成物业管理有限公司公章，被告聂爱萍在合同落款处签名捺印。被告聂爱萍自2013年1月1日至2014年12月31日共计欠物业费4927.68元（1.18元×174平方米×24个月＝4927.68元）。 现原告要求被告聂爱萍交纳自2011年7月1日至2012年6月30日及自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费7391.4元、维保费489.6元、年检费108元及滞纳金2000元。被告辩称2011年7月1日至2012年6月30日期间的物业费被告已经交纳，被告拒交2013年、2014年的物业费，并非被告无故不交，而是原告的服务存在重大瑕疵，服务不合格，存在安全隐患，所以我被告拒绝交纳物业费。被告为证明其辩称的内容提交照片一宗，原告对此不予认可。被告聂爱萍对原告主张的维保费及年检费不认可。 以上事实，有物业服务合同、物业服务补充协议及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中原告济南功成物业管理有限公司与被告聂爱萍签签订的物业服务合同及物业服务补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告济南功成物业管理有限公司为被告聂爱萍所居住的新世纪银苑小区提供了物业服务，被告聂爱萍应当及时向原告济南功成物业管理有限公司交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。关于被告辩称的原告济南功成物业管理有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵且不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告济南功成物业管理有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。对原告济南功成物业管理有限公司要求被告聂爱萍按1.18元/平方/月的标准交纳自2013年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费4927.68元，理由正当，本院予以支持。关于被告是否交纳2011年7月1日至2012年6月30日期间物业费的问题，本院认为，原告在已收取原告被告该时间段之后即2012年7月1日至2012年12月31日期间的物业费的情况下，而未收取2011年7月1日至2012年6月30日期间物业费，不符合物业公司正常的收费习惯，不合常理。而原告陈述将装修押金2000元冲抵一年（即自2011年7月1日起至2012年6月30日）物业费的意见更符合常理。故对原告主张的要求被告交纳自2011年7月1日起至2012年6月30日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的维保费489.6元、年检费108元，本院认为，原、被告签订的物业服务合同、物业服务补充协议并未对维保费、年检费的支付标准、支付时间等问题作出明确的约定，故对原告关于维保费、年检费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告的物业服务确实存在一定瑕疵，并非被告无故拒交物业费，故对其滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告聂爱萍于本判决生效之日起10日内，给付原告济南功成物业管理有限公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费4927.68元元。 二、驳回原告济南功成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告济南功成物业管理有限公司承担10元、由被告聂爱萍承担40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告济南功成物业管理有限公司负担10元、由被告聂爱萍负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王延庆 人民陪审员  李迎春 人民陪审员  高 霞 二〇一五年七月六日 代理书记员  董文燕