黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑03民终259号上诉人（原审原告）：孟宪科，男，1957年12月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。被上诉人（原审被告）：孔祥红，女，1968年12月28日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。上诉人孟宪科因与与被上诉人孔祥红房屋买卖合同纠纷一案一案，不服鸡西市城子河区人民法院(2016)黑0306民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟宪科与被上诉人孔祥红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟宪科上诉请求：1.请求鸡西市中级人民法院撤销鸡西市城子河区人民法院（2016）黑0306民初61号民事判决书，并请求依法改判：1、判令孔祥红向孟宪科支付本案5个门市房的原始租金差额款7，276元及利息；2、判令孔祥红向孟宪科支付房屋更名费60，000元及利息；3、判令孔祥红给付孟宪科多支付的房款50，000元及利息；4、判令孔祥红向孟宪科支付因其抹账还债而非法占有的房屋租金25，000元及利息；5、判令孔祥红向孟宪科支付上诉四项诉求利息45，685元直至款项付清之日止；6、判令孔祥红向孟宪科交付由开发商出具的1号、14号地下门市前2个房屋购房合同以及收据；7、诉讼费由孔祥红承担。事实和理由：一、上诉人提及的租金差价款不是一审在判决书中称谓的租赁合同届满前租金，上诉人全款购买前房屋时，房屋已另行出租他人，而租赁合同尚未到期，按照民间约定俗成规则以及贾俊路主动允诺将租金差价返还孟宪科，但由于上诉人初次买房考虑欠妥，在交付定金以及缴纳房屋尾款时没有预先扣除上述款项，请求二审法院查清事实，予以改判；二、上诉人与贾俊路协商购买房屋时，贾俊路主动承诺负责更名过户费用，但贾俊路制作的房屋买卖协议并未包括该项费用。开发商于2011年7月准备为上诉人更名时，因贾俊路因涉嫌诈骗罪羁押于监狱，上诉人为了维护自身权益，替被上诉人垫付了60，000元更名费，被上诉人应予以返还；三、贾俊路曾为孟宪科出具退款协议书，孟宪科交付购房款时忘记扣除先付定金50，000元，贾俊路承诺于2010年4月24日之前退给孟宪科，但至今未给付，因此要求被上诉人返还；四、因贾俊路与崔学勇之间存在债权债务关系，贾俊路通知承租人都宏伟将其应缴纳自2010年5月2日至2012年5月2日期间的房屋租金25，000元直接给付案外人崔学勇，用于冲抵贾俊路与崔学勇之间债务。上诉人作为房屋的实际所有者对上述期间的租金依法享有收益权，被上诉人应返还上诉人25，000元及利息；五、因被上诉人至今没有返还上述四项请求，依据相关法律规定，被上诉人应当支付上述四项欠款142，276元以及利息59，755.92元；六、本案1号、14号门前仓房是与上诉人所购本案1号、14号门市房紧密相连相通且无独立出入门的两个临时建筑附属物。贾俊路出卖本案1号、14号门市房时，为替孔祥红规避仓房被拆风险以及利益最大化，将其附属物一并给付上诉人，其中1号门前仓房系上诉人购买的，14号仓房系贾俊路赠与的，所以被上诉人应将1号、14号地下门市前2户房屋购房合同以及收据返还上诉人。孔祥红辩称，请求法院维持原审判决，不同意孟宪科的全部诉求，理由如下：1、因本案诉争的5个门市第一年均免费出租，孔祥红未收取任何租金。孟宪科在免费租期未满的情况下购买的争议房屋，尚未形成这个租金差额；2、孔祥红对孟宪科和贾俊路之间达成的协议均不知情；3、孔祥红未将本案诉争的5个门市卖于孟宪科；4、孔祥红对抹账发生原因并不知情；5、孔祥红不欠孟宪科钱，不存在给付利息问题6、孔祥红没有将上述两个房屋卖于孟宪科，因此不同意该项请求。孟宪科向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付本案5个门市房的原始租金差额款7，276元及利息；2、判令被告返还原告房屋更名费60，000元及利息；3、判令被告返还原告多支付的房款50，000元及利息；4、判令被告返还原告因其抹账还债而非法占有原告的房屋租金25，000元及利息；5、判令被告向原告支付被告违规收取11号门市房租金10，000元；6、判令被告返还原告支付上诉五项款项及利息45，685元直至还清全部款项为止；7、依法判令被告返还原告交付由开发商出具的1号、14号地下门市前俩个房屋购房合同和收据；8、诉讼费有被告承担。一审法院认定事实：2010年4月21日，原告孟宪科购买被告孔祥红委托贾俊路（其前夫）出卖的坐落城子河荣华小区1号楼地下1、2、3号、11号、14号门市房，先后付购房款计480000.00元。同年4月25日被告孔祥红与开发商穆棱市恒发房地产开发有限公司签订购买上述小区1号楼地下门市房对过1-10号仓房房屋购房予定金合同并附收据。原告孟宪科购买的上述5户地下门市房时，原由被告孔祥红之子贾某（1990年1月13日出生）与门市房租户：即1、2、3号门市租户都宏伟人；11号门市租户吕良；14号门市租户王立彬签订“租房协议”的各租户租期未届满。2010年2月28日，租户都宏伟在租期内，替贾俊路向其债权人崔学勇付款25000.00元，以租赁的3个门市房2010年5月2日至2012年5月2日期间租金顶账。2011年7月原告孟宪科向穆棱市恒发房地产开发有限公司付房屋购房予定金合同及收据更名费60000.00元。上述事实，有原告孟宪科提供的书证，1、“委托书”；2、房屋买卖协议；3、支付贾俊路购房款收条；4、“租房协议”；5、房屋购房予定金合同及收据；6、崔学勇收都宏伟付贾俊路欠款收条；7、证人刘某证言。被告孔祥红提供的书证，地下1-10号仓房房屋购房予定金合同。法院依职权取得证据贾俊路询问笔录。以上证据并与原、被告陈述及另案被告都宏伟陈述相印证并对证明的事实，予以认定。关于原告提供的书证2010年4月22日退款协议书，主张被告返还买房定金50000.00元。被告孔祥红对该协议不认可；贾俊路对该协议所载内容亦有异议；退款协议订立后2010年4月26日原告又向贾俊路支付80000.00元购房款；原告购买五个门市价款应为528182.00元，原告提供贾俊路收房款收据480000.00元；原告没有提供其他证据佐证；对该证据要证明的事实，不予认定。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，原告各项诉讼请求均属债的关系。依照民法通则第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系的规定。债权人仅有权要求特定的债务人履行义务，当事人之间的权利、义务关系具有相对性特征。（一）、城子河荣华小区1号楼地下1、2号、3号、11号、14号门市房出租人贾某与承租人都宏伟于2009年5月2日、同年8月30日，吕良于2008年7月5日，王立彬于2008年8月8日签订“租房协议”设立房屋租赁法律关系。出租人享有收取租金权利，承租人负有交付租金义务。2010年4月21日以上租赁门市房出卖给原告时，原房屋租赁期间均未届满。按照房屋买卖不破租赁和债的相对性规则，原租赁合同约束的双方当事人，收取租金权利人依法转让给原告孟宪科，交付租金的义务人仍是原房屋承租人都宏伟、吕良、王立彬。被告孔祥红不是原告主张返还租赁合同届满前租金的义务人。原告向被告主张返还11号门市租户吕良2010年7月5日至2011年7月5日期间租金及利息计13600.00元的请求，在另案原告诉吕良房屋租赁合同纠纷一案的诉求中已包含该请求内容，按诉讼一事不再理规则，本案对原告该诉讼请求不予审理。（二）、房屋买卖协议中约定，“甲方负责房票更名过户费用“，在开发商给予原告办理房屋购房予定金合同及收据更名时，原告替被告缴纳更名费60000.00元”属无权代理行为，没有证据证明其代理行为被告事先同意或事后追认，因此其无权代理行为后果由原告承担。（三）、2010年2月28日承租人都宏伟替贾俊路付欠崔学勇款25000.00元，并以2010年5月2日至2012年5月2日期间房屋租金顶账，贾俊路与都宏伟之间设立借款法律关系，以租金顶账是第三人履行债务法律关系，原告向被告主张返还25000.00元租金没有事实和法律依据。（四）、原告要求被告支付上述五项诉讼请求及利息45685.00元，不成立。（五）、原告孟宪科要求被告孔祥红交付两个仓房的房屋购房予定金合同及收据的请求，本院在原告诉被告穆棱市恒发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中已作出处理。综上，对原告孟宪科的各项诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孟宪科的诉讼请求。案件受理费4442.00元（原告已预交），由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孟宪科提交证据一，徐秀英工商银行存折取款记录一份，证实上诉人曾向徐秀英借款50，000元用于购买14号地下门市，贾俊路在笔录中辩称的该14号门市房上诉人仅交了30，000元房款与事实不符。被上诉人对真实性以及证明的问题均有异议，提出该证据不能证明上诉人将该笔款项交于贾俊路。因仅凭该份证据不能证实其证明目的，本院不予确认。被上诉人孔祥红提交证据一、申请证人贾某出庭证实，证实上诉人所述50，000元定金孔祥红没有收到。上诉人对证人证言有异议，提出贾俊路以贾某的名义与承租人签订租赁合同，孟宪科自认其与贾俊路之间签订合同，并将房款直接给付贾俊路，故对其证明问题，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、关于孟宪科向孔祥红主张本案5个门市房的原始租金差额款7，276元及利息问题。因孔祥红并未实际收取租金，孟宪科向孔祥红主张租金差额缺乏事实基础以及法律依据，该项上诉理由，不能成立；2、关于孟宪科向孔祥红主张房屋更名费60，000元及利息问题。因该笔费用属于民间好处费性质，本院不予保护。此外，孟宪科并未举证证实上述款项发生与孔祥红有关，该项上诉理由，不能成立；3、关于孟宪科向孔祥红主张多支付的房款50，000元及利息问题。原告提供的退款协议书，因孔祥红不是该协议的相对方，退款协议书对孔祥红不具有法律约束力，该项上诉理由，不能成立；4、关于孟宪科向孔祥红主张因其抹账还债而非法占有的房屋租金25，000元及利息问题，因孟宪科自述贾俊路通知都宏伟将其应交付的租金直接向第三人履行，用于偿还贾俊路债务，贾俊路与孔祥红已经离婚，现向孔祥红主张返还25000元租金，没有事实基础与法律依据，该项上诉理由，不能成立；5、关于孟宪科向孔祥红主张支付上诉四项诉求利息45，685元问题，因缺乏事实基础以及法律依据，该项上诉理由，不能成立；6、关于孟宪科向孔祥红主张交付由开发商出具的1号、14号地下门市前2个房屋购房合同以及收据，因孟宪科未提交有效证据予以证实，该项上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人孟宪科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，442元，由孟宪科负担。本判决为终审判决。审判长  郭以刚审判员  冯 莹审判员  洪 明二〇一七年三月二十八日书记员  张艳红附件本案判决所依据的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。