河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终195号上诉人（原审原告）：邓棪，男，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：张轶超，河南倚天剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南鹰城集团有限公司，住平顶山市开源路中段。法定代表人：关保建，总经理。委托诉讼代理人：张豪帅，河南前行律师事务所律师。上诉人邓棪因与上诉人河南鹰城集团有限公司（以下简称鹰城集团）房屋买卖合同纠纷一案，均不服平顶山市新华区人民法院（2016）豫0402民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓棪上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判鹰城集团赔偿利息损失58258.2元，诉讼费用由鹰城集团承担。事实和理由：一审法院未支持邓棪要求支付利息的请求是不正确的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商��房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。参照该规定，在未能就商品房买卖合同达成一致意见的情况下，鹰城集团应当退还购房款并赔偿利息损失。本案受理费应由鹰城集团全部负担。鹰城集团上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回邓棪的诉讼请求，一、二审案件受理费由邓棪承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。一、邓棪请求解除合同已经超过合理期限，解除权已经消灭。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房���卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2015年l0月19日鹰城集团向邓棪发出的《催告通知书》，催告其按照《联盟城市生活广场购房协议书》第四条约定办理商品房网签，逾期将承担协议约定的违约责任。邓棪在原审中也明确表示2015年l0月底、11月前通过邮递的方式收到了《催告通知书》。因此，本案中邓棪行使合同解除权的期限应为2015年11月起三个月内行使，因其未在该期限内行使，解除权已经消灭。二、一审判决认定事实错误，本案中《联盟城市生活广场购房协议书》应当认定为商品房买卖合同，该协议是双方签订的购房合同而非预约合同，完全具备合同要素，是双方在平等自愿的基础上签订的，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于真实有效的合同。合同中约定了双方当事人的名称、名字和住所；约定了购买房产的位置、建筑面积、层数、每平方单价以及总价款；同时合同还约定了付款方式、违约责任等双方的权利义务，完全符合合同的成立形式和内容。三、一审判决适用法律错误，本案不符合合同解除的情形。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。根据上述规定，本案双方签订的《联盟城市生活广场购房协议书》并不存在上述法定解除的情形。四、一审判决鹰城集团返还购房款错误。鹰城集团已向邓棪发出《催告通知书》，邓棪未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，根据合同第四条规定，鹰城集团有权将该房屋另行销售，邓棪所交房价款不再退还。《商品房买卖合同》是由平顶山市住房和城乡建设局、工商局统一印制的合同，是鹰城集团网上备案的合同，签订该合同是为了给邓棪办理相关的房屋产权登记。同时，该合同中的各项条款均符合平顶山市各地区房地产行业的交易习惯，鹰城集团销售的房产均是按照该合同签订并为购房者办理相关产权证。邓棪故意要求变更《商品房买卖合同》的主要条款，刻意要求鹰城集团满足其不符合常理和交易习惯的无理要求，明显是不想签订《商品房买卖合同》，不想再继续履行���联盟城市生活广场购房协议书》，依法应当承担缔约过失责任，其所交房价款不应退还。邓棪针对鹰城集团的上诉理由辩称，双方签订的购房协议为预约合同，签订合同的目的是为了签订商品房买卖合同，本案合同的解除是基于双方无法达成一致意见，未能签订正式的买卖合同。邓棪为签订商品房买卖合同积极与鹰城集团协商，其要求修改的条款也是统一印制的商品房买卖合同中允许双方协商的条款，但是鹰城集团拒绝修改合同任何条款。因此双方就主要条款未能达成一致意见，邓棪要求返还购房款及利息的请求符合法律规定，鹰城集团的上诉理由不成立，应予以驳回。鹰城集团针对邓棪上诉理由的答辩意见同鹰城集团上诉理由。一审法院认定事实：2010年11月20日，鹰城集团作为甲方（出卖人）、邓棪作为乙方（买受人），双方签订《联盟城市生活广场购房协议书》一份，协议主要内容为：1、平顶山联盟城市生活广场位于平顶山市××区联盟路联盟鑫城。2、乙方自愿购买平顶山联盟城市生活广场L102B号商铺。该物业建筑面积约53.16平方米……购买单价9129元/平方米。商铺购买总价：人民币485299元整。3、乙方在签订本购房协议书前需支付购房总价款的50%，计人民币245299元整；购房总价款中的其余部分计人民币240000元整，以银行按揭贷款方式支付。4、甲方在签订《商品房买卖合同》（网上备案合同，下同）时必须提前10天通知乙方，乙方须在接到甲方通知6天内按时与甲方签订《商品房买卖合同》，在此期间，甲方不得将乙方认购的商铺另行出售，否则承担相应的法律责任，如果乙方在该期限内，没有与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，则甲方有权将该商铺另行销售，乙方所交房价款不再退还。5、本协议中的建筑面积为前期预测面积，一切以政府部门实际测量结果为准，多退少补。6、本协议书一式三份，共计2页，甲方两份，乙方一份，均具有同等法律效力，自双方签订之日起生效，待正式《商品房买卖合同》签订后自然失效。邓棪分别于2010年10月25日、2010年11月22日向鹰城集团支付房款人民币50000元、195299元。2015年下半年，邓棪接到鹰城集团关于签订商品房买卖合同的通知后，认为其提供的合同条款不合理，双方的谈话录音显示邓棪多次找鹰城集团协商修改合同部分条款，鹰城集团均拒绝修改。另查明，鹰城集团所提供的商品房买卖合同中“商品房买卖合同说明”部分显示，“本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减……空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定”。联盟城市生活广场属于鹰城集团开发的联盟鑫城商业项目，鹰城集团于2013年5月23日取得联盟鑫城商业项目预售许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但邓棪与鹰城集团签订的《联盟城市生活广场购房协议书》，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议书不属于商品房买卖合同，其性质应为商品房预约合同。该合同仅为双方未来签订商品房买卖合同提供了一种可能性，双方应当在签订正式商品房买卖合同的条件具备时积极进���沟通，在协商一致的情况下签订商品房买卖合同，但双方并无必须签订未经双方一致认可的商品房买卖合同的义务。邓棪与鹰城集团就签订商品房买卖合同事宜未达成一致意见，导致邓棪签订商品房买卖合同的目的不能实现，邓棪据此要求解除与鹰城集团签订的《联盟城市生活广场购房协议书》并要求鹰城集团返还购房款的请求应予以支持。但邓棪要求鹰城集团支付利息的诉讼请求于法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：一、解除邓棪与河南鹰城集团有限公司于2010年11月20日签订的《联盟城市生活广场购房协议书》；二、河南鹰城集团有限公司于判决生效后十日内向邓棪返还其所交付的购房款245299元。三、驳回邓棪的其它诉讼请求。案件受理费5854元，鹰城集团负担5000元，���棪负担854元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据该规定，本案双方当事人所签订的《联盟城市生活广场购房协议书》并不完全具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该购房协议不应认定为商品房买卖合同，而应为预约合同。该预约合同是对将来订立正式的商品房买卖合同的一种约定，双方在签订商品房买卖合同的条件具备时应就合同内容进行积极协商，但邓棪并不必然负有未经协商一致就强制缔约的义务。从本案查明事实看，邓棪在接到鹰城集团关于签订商品房买卖合同的通知后，就部分合同条款的内容多次找鹰城集团进行协商，鹰城集团均予以拒绝，说明了双方经协商未就商品房买卖合同部分条款达成一致意见，导致双方不能签订正式的商品房买卖合同，邓棪的合同目的不能实现，其要求解除购房协议及返还购房款的理由成立，一审判决予以支持并无不当。关于购房款的利息是否应予支持的问题，因本案系双方未就商品房买卖合同条款达成一致意见导致的预约合同无法履行，鹰城集团并无明显过错，故其不应当赔偿利息损失。综上所述，邓棪和鹰城集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6235元，由邓棪负担1256元，河南鹰城集团有限公司负担4979元。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  朱 晓审判员  李双双二〇一七年三月十三日书记员  李晓岩