山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁17民终4号上诉人（原审被告）：辛金增，男，1958年4月6日出生，汉族，农民，住东明县。委托诉讼代理人：王奉省，山东曹州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东明县医药公司。住所地：山东省东明县沿河路（向阳路与沿河路十字路口西100米路北）。机构代码：169270284。法定代表人：王建，该公司经理。被上诉人（原审原告）：石东彬，男，1967年7月1日出生，汉族，农民，住东明县。被上诉人（原审原告）：徐华，男，1960年12月20日出生，汉族，住菏泽市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。上诉人辛金增因与被上诉人东明县医药公司、石东彬、徐华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2016）鲁1728民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月20日公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告东明县医药公司、石东彬、徐华诉称，被告辛金增与原告东明县医药公司于2009年9月2日签订了《租赁合同书》，租赁期限为2009年9月2日至2012年9月3日，合同到期后，被告没有继续缴纳租金，合同已经解除。后原告东明县医药公司多次通知被告，被告明确表示不再租赁。截止到2016年1月1日，被告已经非法占用原告东明县医药公司的土地4年，给原告东明县医药公司造成了53200元的损失。为了防止更多损失，原告东明县医药公司于2016年1月1日与原告石东彬、徐华签订了《土地租赁协议书》，该协议第三条约定：合同自签订之日付款20万元，甲乙双方共同负责清场，场地清理完后付清余款。原告石东彬已经将20万元交付给了原告东明县医药公司，履行了自己的缴款义务，依照合同约定，原告石东彬、徐华享有清场的权利，即排除妨害的权利。原告对涉诉土地享有使用权，被告非法占用土地侵害和妨碍了原告对该土地的使用权。为维护原告的合法权益，特具状起诉，要求被告搬离涉案土地，清场后恢复原状，并赔偿非法占用4年给原告造成的租赁费损失53200元；本案的一切诉讼费用由被告承担。原审被告辛金增辩称，1.该涉案土地的所有权人是东明县医药公司，并非石东彬、徐华，二人不具备作为原告的资格，应驳回原告石东彬、徐华的诉请。2.2009年2月至2016年2月，被告与东明县医药公司虽然没有签订书面合同，但有口头约定和双方仍存在租赁关系的事实，被告已按口头约定交了5年的租金，每年1500元，合计7500元，被告把租金交到王建手中，虽然没有任何收据，但王建是东明县医药公司的法定代表人，履行的是职务行为；即使原告东明县医药公司想将该宗土地租赁给他人，也应当提前告知被告，在同等条件下，被告有优先租赁权。原告所述不符合合同解除的条件，被告不存在非法占有和妨碍的行为。3.如果原告继续要求解除合同，属于违约行为，按照合同法的规定，应依法赔偿给被告造成的经济损失10万元。4.如原告以被告违约未缴纳租金为由解除合同，按照民法通则的规定，租金纠纷的诉讼时效为1年，原告诉状中称被告已占用4年，在这4年内原告东明县医药公司未向有关部门和被告主张权利，已超过诉讼时效，应依法驳回。原审法院经审理查明，2009年9月2日，原告东明县医药公司（甲方）与被告辛金增（乙方）签订租赁合同书一份，约定乙方自愿租赁甲方刘楼药店后院、院内三间旧房，每年租金1500元，先交年租金后使用，合同期限3年，自2009年9月2日至2012年9月3日止。合同还对其他事项进行了约定。合同书签订后，被告辛金增向原告东明县医药公司缴纳2009年9月2日至2012年9月3日的租金，原告东明县医药公司将涉案房屋及土地交付给被告辛金增使用，被告辛金增与其子辛民生在涉案房屋及土地处从事塑钢门窗制造和零销。合同到期后，原告东明县医药公司要求增加租赁费，被告辛金增表示愿意继续租赁，但不同意增加租赁费，原告东明县医药公司与被告辛金增未再签订书面合同，被告辛金增也未缴纳租赁费，原告东明县医药公司多次要求被告辛金增搬离涉案土地及房屋，被告辛金增一直没有搬离。2016年1月1日，东明县医药公司（甲方）与石东彬、徐华（乙方）签订了土地租赁协议书一份，约定东明县医药公司将刘楼网店部分闲置的土地（涉案土地及房屋）出租给石东彬、徐华使用，用于建造超市，租赁期限为30年，自2016年1月1日至2045年12月31日，总租金40万元，合同签订之日付款20万，双方共同负责清场，场地清理完成后付清余款。合同并对其他事项进行了约定。东明县医药公司与石东彬、徐华签订土地租赁协议书之前，东明县医药公司向辛金增提出以后每年租金13300元，辛金增未表明要继续承租。东明县医药公司与石东彬、徐华签订土地租赁协议书后，三原告多次要求被告辛金增从涉案土地及房屋处搬离，将涉案土地及房屋的使用权交与三原告，被告辛金增未予搬离。2016年5月18日，原告东明县医药公司向被告辛金增邮寄了通知一份，通知辛金增三日内搬出。被告辛金增于2016年5月21日收到该通知。原告东明县医药公司并在涉案土地大门上张贴了此通知。2016年4月27日，原告石东彬一方将涉案土地处的大门锁住，直到庭审前几日锁才被打开。庭审时，被告辛金增称已向原告东明县医药公司的法定代表人王建缴纳了2012年9月3日至2016年9月3日的租金，但未向法庭提供证据予以证实。被告辛金增提供其子辛民生个体工商户营业执照一份、照片7张，证明被告辛金增在租赁期限内从事塑钢门窗制造业和零销行业，原告将大门锁住7个月给被告造成营业损失；在租赁期间，被告回填租赁院落时购买土方花费4万元，被告建造厂房21间花费材料费和人工费8万元，要求原告赔偿因原告违约解除合同给被告造成的损失10万元。原审法院认为，原告东明县医药公司与被告辛金增于2009年9月2日签订的租赁合同书，系双方在自愿和平等协商的基础上签订，是双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，该租赁合同书合法有效。该租赁合同书签订后，被告辛金增向原告东明县医药公司缴纳2009年9月2日至2012年9月3日的租金，原告东明县医药公司将涉案房屋及土地交付给被告辛金增使用。租赁合同书约定的租赁期间届满后，原告东明县医药公司要求增加租赁费，被告辛金增表示愿意继续租赁，但不同意增加租赁费，原告东明县医药公司与被告辛金增未再签订书面合同，被告辛金增也未缴纳租赁费，故原告东明县医药公司与被告辛金增签订的租赁合同于合同到期日即已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告东明县医药公司要求被告辛金增搬离涉案土地，清场后恢复原状的请求，予以支持。被告辛金增应按照原租赁合同书约定的租金每年1500元，支付给原告东明县医药公司自2012年9月3日至2016年1月1日的租金5000元。原告要求被告按其与石东彬、徐华签订的租赁合同约定的租金赔偿自2012年9月3日起4年的租赁费损失53200元，于法无据，不予支持。三原告主张按合同的约定石东彬、徐华有清场的权利，虽然原告东明县医药公司于2016年1月1日将涉案土地和房屋租赁给了石东彬、徐华，但石东彬、徐华至今仍未实际使用该涉案土地和房屋，东明县医药公司作为土地的所有人，有权要求辛金增搬离涉案土地，并要求辛金增将涉案土地恢复原状，但石东彬、徐华无清场的权利，故石东彬、徐华不具备原告的诉讼主体资格。被告辛金增辩称租金纠纷的诉讼时效为1年，原告诉状中称被告已占用4年，在这4年内原告东明县医药公司未向有关部门和被告主张权利，已超过诉讼时效，但由于原告东明县医药公司与被告辛金增于2009年9月2日签订的租赁合同书约定的租赁期间届满后，被告辛金增继续使用租赁物，原告东明县医药公司多次要求被告辛金增搬离涉案土地及房屋，被告辛金增一直没有搬离，诉讼时效发生中断，故对于被告辛金增的此项辩称主张，不予支持。被告辛金增辩称原告东明县医药公司将该宗土地租赁给他人，也应当提前告知被告，在同等条件下，被告有优先租赁权，2016年1月1日东明县医药公司与石东彬、徐华签订土地租赁协议书之前，东明县医药公司向辛金增提出以后每年租金13300元，辛金增未表明要继续承租，应视为东明县医药公司在解除与辛金增签订的租赁合同之前通知了辛金增，对被告的此项辩称主张，不予支持。被告辛金增称已向原告东明县医药公司的法定代表人王建缴纳2012年9月3日至2016年9月3日的租金，但未向法庭提供证据予以证实，对被告的此项辩称主张，亦不予支持。被告辛金增提供其子辛民生个体工商户营业执照一份、照片7张，证明被告辛金增在租赁期限内从事塑钢门窗制造业和零销行业，原告将大门锁住7个月给被告造成营业损失，在租赁期间，被告回填租赁院落时购买土方花费4万元，被告建造厂房21间花费材料费和人工费8万元，要求原告赔偿因原告违约解除合同给被告造成的损失10万元，但被告辛金增没有提供证据证明其具体损失，且被告辛金增没有提出反诉并缴纳反诉费用，不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告辛金增于本判决生效后10日内从涉案土地和房屋处搬离，并将涉案土地及房屋恢复原状；二、被告辛金增于本判决生效后10日内支付给原告东明县医药公司租金5000元；三、驳回原告东明县医药公司的其他诉讼请求；四、驳回原告石东彬、徐华的起诉。案件受理费1130元，减半收取565元，由被告辛金增承担。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人辛金增不服原审人民法院判决上诉称，原审判决认定合同到期后，被上诉人东明县医药公司要求增加租赁费，上诉人辛金增表示愿意继续租赁，但不同意增加租金与三被上诉人多次要求上诉人从涉案土地及房屋搬离系认定事实错误。事实是上诉人与被上诉人东明县医药公司于2009年9月2日签订合同书，合同期限自2009年9月2日至2012年9月3日，上诉人向被上诉人缴纳了相应的租金，合同到期后经双方口头约定继续租赁，租金按照原租金给付，被上诉人并未要求增加租赁费，上诉人也交付了后续租金，合同实际履行至2016年5月，上诉人突然收到被上诉人邮寄的文件，要求上诉人搬出涉案土地及房屋。因上诉人花费巨额资金对涉案土地进行了回填，在涉案土地上建造了厂房，缴纳了相应的租金，并愿意在同等条件下租赁涉案土地及房屋，双方存在长期租赁关系，上诉人未同意被上诉人东明县医药公司的要求。依据相关法律规定，在同等条件下，上诉人有优先承租权，在租赁期间，上诉人已投入了大量资金，增加了必要的设施，现上诉人愿意在被上诉人东明县医药公司要求的租金要约下，继续与被上诉人东明县医药公司签订租赁合同。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人东明县医药公司、石东彬、徐华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、因为被上诉人东明县医药公司和上诉人的合同已经解除，根据合同法第97条规定，被上诉人东明县医药公司有权要求恢复原状，并要求上诉人搬离涉案土地并赔偿租赁费5000元。二、被上诉人石东彬、徐华不是涉案土地的所有权人，不具备诉讼主体资格，与本案无关。本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人和被上诉人东明县医药公司于2009年9月2日签订的租赁合同书，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同到期后，双方未再签订书面合同，上诉人亦未缴纳租金，双方租赁合同于到期日即2012年9月3日已解除。上诉人称合同到期后经双方口头约定继续租赁，租金按照原租金给付，上诉人也交付了后续租金，但未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，上诉人和被上诉人东明县医药公司之间已不存在合法的租赁关系，被上诉人东明县医药公司于2016年1月1日将涉案土地和房屋租赁给了被上诉人石东彬、徐华，被上诉人东明县医药公司要求上诉人搬离涉案土地及房屋，应予支持。上诉人使用涉案土地和房屋，应参照原租赁合同约定支付占用期间的使用费用。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人辛金增负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟代理审判员  于 辉代理审判员  李 兴二〇一七年三月十三日书 记 员  陈亚南