广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初9031号原告：蒋柏才，男，汉族，1973年5月24日出生，住广东省珠海市香洲区原告：林月霞，女，汉族，1947年4月4日出生，住广东省珠海市香洲区。原告：蒋锦红，女，汉族，1976年7月4日出生，住广东省珠海市香洲区。原告：蒋珍养，女，汉族，1978年9月25日出生，住广东省珠海市香洲区。上列原告共同委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：胡巡焕，广东中晟律师事务所律师。被告：珠海经济特区拱北房产公司，工商登记地址珠海市拱北岭南路XXX号。法定代表人：刘旭辉。原告蒋柏才、林月霞、蒋锦红、蒋珍养与被告珠海经济特区拱北房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋柏才、林月霞、蒋锦红、蒋珍养的共同委托诉讼代理人张晓辉、胡巡焕到庭参加诉讼，被告拱北房产公司经本院公告送达诉讼资料及开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋柏才、林月霞、蒋锦红、蒋珍养向本院提出诉讼请求：一、请求被告协助原告办理珠海市拱北莲花路XXX号X幢XXX房(现址为香洲区莲花路XXX号XXX房)过户登记至原告名下的手续。二、请求法院确认附属于香洲区莲花路XXX号XXX房的XXX号单车房为原告所有，并由被告协助原告办理登记手续。三、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：蒋恩祥为被告单位职工。原告林月霞为蒋恩祥的配偶，原告蒋柏才、蒋锦红、蒋珍养为蒋恩祥的子女。1989年3月，被告建成了珠海市拱北莲花路拱北建行北侧X号楼并于1989年6月22日办理了产权证，登记的所有权人为被告，该栋楼宇共有12套。1989年5月19日，蒋恩祥与被告签订了《珠海经济特区职工购买住房合同》，合同约定将被告拥有的座落在珠海市拱北区莲花路XXX号XXX栋XXX号房（即为珠海市拱北莲花路拱北建行北侧X号楼XXX房，现址为香洲区莲花路XXX号XXX号房）按房改方案核定房价15864.15元出售给蒋恩祥（已含一楼单车房），实付房款为11866.38元。合同第五条第1小条约定“买方付清全部房款后，拥有上述住房的所有权，享有使用权、继承权，可以出租、出售或赠与。”该合同也已经珠海市香洲区房改办批准同意。在香洲区房改办审批同意的《房价计算表》和《购房计价总表》中进一步明确，301房面积77.95平方米，住房本体总价15278.20元，单车房20.65平方米，单车房总价2065元，住房设备总价461元，楼层增减系数加305.56元，工龄优惠2245.61元，一次过付清房款的房价总计11866.38元。后经房改办最后计价更正，扣除各项补贴后实际总价为8240.49元。蒋恩祥已于1989年缴清了全部房款。自房屋建成后，蒋恩祥即对房屋进行了装修并全家人入住该房屋至今。蒋恩祥多次要求被告办理该房登记到原告名下的房产证，但被告以各种理由推拖。后才发现被告已将上述房产在出售给蒋恩祥后的1993年又因贷款抵押给了珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行并办理了抵押登记，导致无法办理过户至蒋恩祥名下的房产证。后珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行起诉被告后申请强制执行，要求查封并拍卖原告所有的涉案房产。2007年10月25日，蒋恩祥过世，原告作为蒋恩祥的法定继承人提出了执行异议。2016年9月20日，珠海市中级人民法院作出了（2014）珠中法民三终字第100号《民事判决书》，该判决书认定：蒋恩祥为职工，所购买涉案房产为经批准的房改房，且已交清了大部分房款，一直在占有使用涉案房产，其权益比一般消费者更应得到保护。依据前述规则，蒋恩祥现存权益（包括但不限于对涉案房产的占有、使用）应予优先保护。农商行香洲支行要求执行该房地产，会侵害蒋恩祥的上述权益，不应予以允许。现涉案房屋已经解除查封，办理过户至原告名下的条件已经成就。蒋恩祥作为一个多年前就下岗的职工虽已过世，如今年岁已老的妻子及子女赖以栖身的自己购买的住了几十年的房屋由于被告的原因迟迟未能过户至自己名下，使涉案房产一直处在不确定的状态下。原告为了维护自己的合法权益，也为了使涉案房屋能得以明确所有权，原告特向贵院起诉，请贵院支持原告的诉讼请求！被告在法定期限内未提出答辩意见及相关证据。本院经审理认定事实如下：蒋恩祥生前是被告的下岗职工，于2007年10月25日在珠海去世，蒋恩祥生前与林月霞是夫妻关系，原告蒋柏才、蒋锦红、蒋珍养是蒋恩祥与林月霞的子女。1989年5月19日，蒋恩祥、林月霞（买方）与被告（卖方）签订《珠海经济特区职工购买住房合同》（以下简称为合同），合同约定被告拥有位于珠海市拱北莲花路XXX号XXX房（现门牌号为：莲花路XXX号XXX房，以下简称为案涉房屋），三房一厅，建筑面积77.95平方米，竣工于1989年3月。被告按房改方案核定房价（不含地价）为人民币15864.15元。合同第四条约定：1、买方以一次过付清房款，按25.2%优惠，实付房款为人民币11866.38元；2、买方按分期付款方式付款，首期付款30%，一年付清，买方须于1989年6月前支付3559.91元，其余房款须在1989年6月至89年12月25日前付给卖方8306.47元。与《珠海经济特区职工购买住房合同》配套的附件有《房价计算表》、《购房计价总表》、《缴交房款记账表》等，其中《房价计算表》和《购房计价总表》加盖有“珠海市香洲区住房制度改革领导小组办公室”的公章，《购房计价总表》还记载“单车栅”20.65平方米。被告于1990年4月16日向原告开具收据金额8240.49元。合同签订后，被告将案涉房屋及附属一楼配套单车房一间交付给买方使用至今。根据（2012）珠香法民二初字第1596号民事判决书查明的事实：“珠海市农村信用合作联社香洲信用社诉被告拱北房产公司及珠海市华飞实业发展总公司借款合同纠纷一案，本院于1996年10月8日作出（1996）珠香经初字第812号民事判决，判决如下：一、被告拱北房产公司尚欠原告借款本金400万元及利息2268493.64元以及后期利息、罚息，应在本判决发生法律效力之日起十日内清偿给原告（后期利息、罚息从1996年9月1日起计至判决付清之日，利率按每月10.8‰计算，如遇国家调整利率，则按调整后的利率计算，罚息按人民银行有关逾期还贷的规定加收）；二、被告珠海市华飞实业发展总公司对被告拱北房产公司的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费41352元，由两被告共同负担。（原告已预付，不予退回，由两被告在支付上述款项时径向原告支付）”。珠海市农村信用合作联社香洲信用社后变更为珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行，并以本案被告为被告提出（2012）珠香法民二初字第1596号诉讼案，本院于2013年10月9日作出（2012）珠香法民二初字第1596号民事判决书判决如下：“一、被告珠海经济特区拱北房产公司对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧X号楼（即拱北莲花路XXX号）XXX房享有所有权；二、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行负担人民币50元，由被告珠海经济特区拱北房产公司负担人民币50元”。珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行不服判决，并以本案原告和被告作为被上诉人提出上诉，珠海市中级人民法院于2016年9月30日作出（2014）珠中法民三终字第100号民事判决书判决如下：“一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2012)珠香法民二初字第1596号民事判决第一项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院(2012)珠香法民二初字第1596号民事判决第二项为：驳回珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行的全部诉讼请求。本案一审案件受理费100元、二审案件受理费50元，均由珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行负担”。另查明，本院依据上述判决及涉及系列案件的裁判结果已另行裁定解除了案涉房产的查封。珠海市不动产登记中心于2016年2月26日作出珠登记函[2016]65号《关于曹湘玲女士房屋办证问题的复函》，该函载明案涉房屋有独立的墙界，经测绘后可以分割办证。本院认为：蒋恩祥生前是被告的职工，蒋恩祥与林月霞是夫妻关系。蒋恩祥、林月霞（买方）与被告（卖方）于1989年5月19日签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》是双方当事人的真实意思表示，符合当时的房改政策，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，房改购房人蒋恩祥、林月霞已按约支付了购房款，被告也将案涉房屋交付蒋恩祥、林月霞及家人使用至今。双方已基本履行了合同的权利义务。房改购房人蒋恩祥去世后，案涉房屋属于蒋恩祥的权利依法应由上列原告继承，故本案的原告是适格的主体。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，对于蒋恩祥、林月霞与拱北房产公司签订案涉房屋的《珠海经济特区职工购买住房合同》、蒋恩祥、林月霞付清购房款及居住、使用案涉房屋多年的事实已在相关判决书中认定，本院对此予以确认。根据有关香洲农商支行申请执行珠海市莲花路XXX号房屋系列案查明的事实，案涉房屋未能办理过户登记手续系拱北房产公司转营改制所致，且拱北房产公司在房改购买人不知情的情形下将该房屋抵押登记给香洲农商支行本身也导致过户不能。故案涉房屋至今未能办理过户登记手续，本案的房改购买人自身没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院在执行过程中不得查封案涉房屋。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购房全款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。前述司法解释是在《中华人民共和国物权法》颁布之前实施的，但上述规定与《中华人民共和国物权法》的规定并不存在法律冲突。《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，我国就一直实际执行着物权登记生效原则，《中华人民共和国物权法》只是确认了该原则，且在物权法实施后最高人民法院没有发文废止前述司法解释的规定。案涉房屋经过上述法律程序后现已具备分割办证的条件。故原告请求被告履行购房合同约定义务，协助原告办理位于珠海市拱北莲花路XXX号XXX房（旧址珠海市拱北莲花路XXX号X幢XXX房）过房登记至原告名下的手续符合法律的规定，本院予以支持。因案涉房屋的单车房未有确权手续，根据上述合同的约定，原告只享有使用权。故原告请求确认附属珠海市拱北莲花路XXX号XXX房的单车房归其所有，并协助办理登记手续存在法律障碍，本院仅确认其享有使用权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，判决如下：一、被告珠海经济特区拱北房产公司于本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告蒋柏才、林月霞、蒋锦红、蒋珍养办理位于珠海市拱北莲花路XXX号XXX房（旧址珠海市拱北莲花路XXX号X幢XXX房）过户登记至上列原告名下的手续；二、确认珠海市拱北莲花路XXX号XXX房附属配套一楼的单车房归原告蒋柏才、林月霞、蒋锦红、蒋珍养使用；三、驳回原告蒋柏才、林月霞、蒋锦红、蒋珍养的其他诉讼请求。本案受理费人民币11196元，由被告珠海经济特区拱北房产公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  郑秀云人民陪审员  闫太民二〇一七年三月二日书 记 员  刘嘉茵周倩雯