四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初470号原告：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1，统一社会信用代码：91510402694800327P。负责人：李世民，区域总监。委托诉讼代理人：全发洲，男，1986年2月8日出生，汉族，四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：赵然，男，1987年10月26日出生，汉族，四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市东区。被告：四川普洲同仁投资有限公司，住所地四川省成都市金牛区金科南路25号6楼2号，统一社会信用代码：91510402309411932A。法定代表人：蒲汉林，经理。原告四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（简称衡易攀枝花分公司）与被告四川普洲同仁投资有限公司（简称普洲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡易攀枝花分公司委托诉讼代理人全发洲、赵然到庭参加诉讼，被告普洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡易攀枝花分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令普洲公司支付物业服务费105567.93元，支付滞纳金211451.15元，合计307019.08元；2、判令普洲公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年7月1日，四川衡易物业管理有限公司攀枝花分公司（2015年9月18日，四川衡易物业管理有限公司登记更名为四川衡易物业服务有限公司，同年12月15日，四川衡易物业管理有限公司攀枝花分公司登记更名为衡易攀枝花分公司）与攀枝花金海实业有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定由衡易攀枝花分公司向攀枝花大道东段80号“金海·泊林郡”小区提供物业服务，合同同时对物业服务的内容、服务期限、物业服务费、缴费方式，违约责任进行了约定。2013年3月25日，普洲公司入住“金海·泊林郡”小区。普洲公司拖欠2014年10月1日至2014年12月31日以及2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业服务费105567.93元。根据《前期物业管理合同》约定产生滞纳金201451.15元，合计307019.08元。衡易攀枝花分公司多次向普洲公司催缴上述费用，普洲公司一直未支付，请求法院依法作出公正判决。上述事实，原告衡易攀枝花分公司向法庭提供如下证据：1、2013年3月25日，普洲公司与攀枝花金海实业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明普洲公司购买攀枝花金海实业有限公司建设的位于“金海·泊林郡”小区商品房，其中房屋建筑面积为1019.98平方米。2、四川衡易物业管理有限公司攀枝花分公司与攀枝花金海实业有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，该合同约定衡易攀枝花分公司向攀枝花大道东段80号“金海·泊林郡”小区提供物业服务，合同中约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准中约定商业物业：4.50元/月.平方米;物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务；攀枝花金海实业有限公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每天应缴费用的千分之五的交纳滞纳金的标准向四川衡易物业管理有限公司攀枝花分公司支付违约金。合同还对其他相关事宜进行了约定。证明签订物业服务合同情况。3、2014年11月6日，四川衡易物业管理有限公司攀枝花分公司泊林郡物业服务中心给普洲公司发出的“告知函”一份，证明普洲公司拖欠2014年7月8日至2014年6月12日的物业服务费、水电费共计56272.34元；2015年10月21日、2016年4月25日、2016年10月10日，四川衡易物业管理有限公司攀枝花分公司泊林郡物业服务中心和衡易攀枝花分公司给普洲公司发出的“费用催收函”三份、2016年10月9日，四川志存律师事务所给普洲公司及法定代表人蒲汉林邮寄的“律师函”及全球邮政特快专递单一张，证明衡易攀枝花分公司向普洲公司催收物业服务费用的情况；2013年5月7日至2015年12月25日期间，普洲公司向衡易攀枝花分公司交纳物业服务费专用收据六张（加盖有衡易攀枝花分公司财务专用章）、2017年1月5日，衡易攀枝花分公司泊林郡物业服务中心计算的《普洲同仁拖欠物业服务费的滞纳金明细》一份，证明普洲公司交纳物业费用的情况和拖欠2014年10月至12月、2015年5月至12月、2016年全年的物业服务费共计23个月，每月物业费4589.91元，合计拖欠物业费用为105567.93元，滞纳金201451.15元。上述证据中“告知函”一份签收人、“费用催收函”三份的签收人、物业服务费专用收据六张中2014年12月24日的专用收据交款人均袁睿希。4、2016年2月23日，普洲公司及其法定代表人蒲汉林给衡易攀枝花分公司的“承诺函”一份，证明普洲公司承诺在2016年5月底之前分批付清拖欠的物业服务费。5、衡易攀枝花分公司物业服务相关材料：公共绿化维护电梯、电梯维护记录、公共部位维护养护、绿化检查记录、车辆进出记录、保洁工作检查记录、巡查签到表、粪便清掏合同、消防工程检测记录、业主装修管理材料、档案管理、装修整改通知，证明衡易攀枝花分公司对普洲公司所在的小区从事了物业管理服务。6、2016年小区业主满意度调查表130份，证明小区业主对衡易攀枝花分公司进行的物业服务是满意的。被告普洲公司未向法庭提供证据，也未向递交书面答辩意见。在诉讼过程中，本院通知普洲公司法定代表人到庭向其释明物业服务合同中约定的滞纳金即违约金计算的比例明显过高，是否申请人民法院调整，普洲公司表示希望法院依照法律规定处理。同时表示只同意支付衡易攀枝花分公司诉讼请求中物业服务的50%，不同意支付滞纳金。本院根据衡易攀枝花分公司提交的上述证据，结合证据之间的相互映证情况和证明内容，本院对上述证据作评判认证：对衡易攀枝花分公司的提交上述的证据之间能够相互映证，形成证据锁链，证明案件的基本事实，本院上述证据中的《商品房买卖合同》一份、《前期物业服务合同》一份、“告知函”一份、“费用催收函”三份、“律师函”及全球邮政特快专递单一张、物业服务费专用收据六张、《普洲同仁拖欠物业服务费的滞纳金明细》表的真实性、合法性和关联性均予以采信。对于衡易攀枝花分公司提交的衡易攀枝花分公司物业服务相关材料、2016年小区业主满意度调查表130份，因系衡易攀枝花分公司单方面作出的工作记录和调查表，普洲公司未到庭进行质证，被调查的业主也未到庭予以证明，本院无法核实证据的真实性，故对此二份证据的真实性本院不予采信。本院认为，衡易攀枝花分公司与攀枝花金海实业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。普洲公司作为“金海·泊林郡”小区的业主，双方理应按照合同约定履行自己的义务。衡易攀枝花分公司现在“金海·泊林郡”从事物业服务，履行了自己物业管理的义务，依照上述合同约定有权向小区业主的普洲公司收取物业服务费用。衡易攀枝花分公司主张普洲公司拖欠2014年110月至12月、2015年5月至12月、2016年1月至12月年共计23个月，每月物业服务费为4589.91元，物业服务费总计105567.93元属实，本院予以确认。衡易攀枝花分公司主张按合同约定从逾期之日起每天应缴费用的千分之五标准计算交纳滞纳金，此违约金约定明显过高，衡易攀枝花分公司未提供证据证明因普洲公司逾期支付物业服务费造成的损失。普洲公司请求减少符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院依法予以支持。至于衡易攀枝花分公司主张的滞纳金即为违约金的金额，本院根据衡易攀枝花分公司逾期收取物业服务费造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益综合因素，以及公平原则和诚实信用原则综合考虑确定为普洲公司应付的物业服务费用为基础，支付30%的违约金较为合理，即违约金数额为105567.93元元×30%＝31670.38元。普洲公司主张不支付滞纳金的主张，不符合双方的约定的法律规定，本院不予支持。普洲公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、四川普洲同仁投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付给四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司物业服务费105567.93元、违约金31670.38元，合计137238.31元。二、驳回四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预交5905元，减半收取2952.5元，由四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司负担1700元，四川普洲同仁投资有限公司承担1252.5元(此款已由四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司垫交，四川普洲同仁投资有限公司在履行上述给付义务时,将此款一并支付给四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司)｡如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  陆太林二〇一七年三月九日书记员  赖钇霖