苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初55号原告：吴江市安居房产经纪有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇太湖小区6幢（北区）。主要负责人：李庆平，该公司经理。委托诉讼代理人：吴昌凡，男，该公司员工。被告：张晓宏。第三人：马晓君。原告吴江市安居房产经纪有限公司（以下简称安居公司）与被告张晓宏居间合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法由审判员袁媛适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依法追加马晓君为第三人参加诉讼，并分别于2017年2月7日、2017年2月17日进行了公开开庭审理。第一次庭审，原告安居公司的委托诉讼代理人吴昌凡、被告张晓宏到庭参加诉讼。第三人马晓君经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。第二次庭审，原告安居公司的委托诉讼代理人吴昌凡、被告张晓宏、第三人马晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告中介费19000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月16日，在原告的撮合下，被告张晓宏作为出让方与第三人马晓君作为买受方签订了关于买卖苏州市吴江区金域华府7幢1001室房屋的《房屋买卖合同书》。2016年2月7日，被告不顾原告的劝解，与第三人马晓君毁约并达成毁约协议，且没有支付原告任何费用。原告认为，原告的居间工作已经完成，被告在未经原告允许的情况下，私自和第三人解除合同，违反了协议约定，应当支付原告中介费。原告为维护自身的合法权益，特此诉至法院。被告张晓宏辩称：一、原告诉状所述“在没有经过原告允许的情况下，私自和买家解除合同，违反了协议规定”并非事实。事实上，被告与第三人马晓君是在双方自愿合法的基础上协议解除《房屋买卖合同书》。这符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，应当准许。原告并非买卖合同当事人，无权干涉买卖合同双方的自愿协商。事实上，当时被告与第三人马晓君协议解除合同的整个过程是经原告同意，并在其指导参与下完成的。故被告根本无违约行为，不存在私自与买家解除合同一说。二、本案中，原告并未促成该笔房屋买卖交易的完成，其主张中介费缺乏事实和法律依据。首先，买卖双方虽在买卖合同上签字，但事实上房屋买卖并未成交。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。合同成立是指在在房屋主管部门签订买卖合同，并完成过户手续，并非仅仅是指在中介机构的参与下签订房屋买卖合同。中介机构只有在房屋买卖成交后，方可要求按照合同支付中介费。其次，被告并非合同明确约定中介费的支付方，且房屋买卖合同是在原告的组织参与下完成的协议解除。退一步讲，即使原告有损失，也应自行承担。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人马晓君述称：《房屋买卖合同书》虽然约定由第三人支付中介佣金，但由于被告的原因，被告与第三人双方终止了合同，故应由被告向原告支付佣金。本院依法组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的事实，本院予以确认，即：2016年1月16日，出让方张晓宏（甲方）、受让方马晓君（乙方）、中介方安居公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：甲方同意把金域华府xx室的房屋出售给乙方；该房屋包括室内装修及设施设备总价款为115万元，过户税费、个税及营业税均由乙方承担；签订本合同时乙方支付购房定金15000元。2016年2月20日前双方办理资金托管手续，乙方在房产交易中心支付托管资金115万元。乙方申请银行贷款85万元，银行批准后直接发放到房产托管中心。乙方购房资金包括贷款全额到账后三天内双方办理产权过户手续；作为该房屋的中介方，已经向甲乙双方提供了该房屋的买卖信息/成交条件，同时促成双方成交并签订了本合同。佣金19000元，包含贷款手续费。签订本合同时，付佣金方（即乙方）全额支付佣金；双方应及时携带相关资料款项，及时联系相关权利人，在本合同约定的期限内配合对方办理上述手续。如双方中任何一方违反本条约约定造成手续迟延办理的视为违约。迟延不超过20天的，违约方按照合同总价款的日千分之二向守约方支付违约金。如迟延超过20天的，守约方可选择终止合同，守约方终止合同的，违约方应该按照本合同房价的20%向守约方支付违约金，同时违约方按照本合同房价的20%向中介方赔偿中介费，如违约方给守约方及中介方造成其他损失的，违约方应该全额赔偿。如乙方违约的，乙方所有支付的房款可以冲抵违约金，如所支付的房款冲抵违约金后有多余的，收款方应及时退还乙方；本合同履行期间，如因发生重大自然灾害如地震、洪水、海啸等或因政府银行等机构出台重大政策等不可抗力导致本合同无法履行，本合同自动失效，双方互不追究责任；本合同一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。《房屋买卖合同书》签订后，马晓君向张晓宏交付了定金15000元。2016年2月17日，张晓宏（卖方）与马晓君（买方）在安居公司处签订《约定书》一份，内容为：“由于卖方原因，卖方不同意出售该套金域华府xx房屋，卖方自愿退回定金15000元，并赔偿买方15000元违约金。至于原买卖双方签订的《房屋买卖合同书》中的中介费及佣金与买方无关。买方卖方签订此约定书后，买方不承担任何其他费用。”协议签订后，张晓宏退回马晓君定金15000元，另赔偿马晓君15000元。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同书，第三人马晓君提供的约定书，以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点是：一是原告有无完成居间义务；二是向原告赔偿中介费损失的责任主体问题。关于第一个争议焦点，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告张晓宏与第三人马晓君签订了《房屋买卖合同书》，根据“作为该房屋的中介方，已经向甲乙双方提供了该房屋的买卖信息/成交条件，同时促成双方成交并签订了本合同”的合同约定以及被告、第三人的庭审陈述，可以看出原告安居公司为买卖双方报告订约机会，并促成了双方房屋买卖合同的成立，原告的居间义务已经完成。对于被告张晓宏提出合同成立是指签订买卖合同并完成过户手续，原告没有完成居间活动的抗辩意见，本院认为，房屋买卖合同系诺成性合同，诺成性合同自当事人意思表示一致合同即可成立，办理过户并非此类合同的成立要件。故对于被告的前述抗辩意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点，根据《房屋买卖合同书》的约定，在合同正常履行的情况下，中介费由买方即第三人马晓君支付。若合同因一方迟延履行而被守约方终止，则由违约方向中介方赔偿中介费。本案中，因被告张晓宏不愿出售房屋，继而与第三人马晓君协商解除了《房屋买卖合同书》，双方在《约定书》明确约定中介费与第三人马晓君无关，表明被告张晓宏、马晓君均一致同意解除房屋买卖合同和居间合同。根据原告安居公司在庭审中的陈述，其主张中介费的合同依据是“如迟延超过20天的，违约方应该按照本合同房价的20%向守约方支付违约金，同时违约方按照本合同房价的20%（原告安居公司认为此处为笔误，应为2%，鉴于此陈述对被告张晓宏有利，本院予以认可）向中介方赔偿中介费，如违约方给守约方及中介方造成其他损失的，违约方应该全额赔偿。”这一约定，则表明原告的诉讼请求实为居间合同解除后的损失赔偿问题，原告对于解除居间合同显然不持异议。综上，本院认为，本案的居间合同虽因当事人一致同意而解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，守约方可根据合同履行情况要求违约方赔偿损失。鉴于第三人马晓君、原告安居公司在被告张晓宏明确表示不履行合同的情况下选择终止合同，与《房屋买卖合同书》中约定的守约方因违约方迟延履行而终止合同的情况并无二致，故原告根据《房屋买卖合同书》有关违约责任的约定要求被告赔偿原告中介费，并无不当。此外，被告张晓宏与第三人马晓君约定中介费不由第三人马晓君承担，言下之意是将原合同约定的中介费支付方由第三人变更为被告。故原告向被告张晓宏主张中介费损失于法有据，应予支持。原告主张的19000元中介费中，包含中介费17250元及原告代收的贷款手续费、评估费。由于当事人终止了合同，对于没有发生的贷款手续费、评估费，本院认为应当从中予以扣除。考虑到原告已履行居间义务，以及原告所主张的金额低于合同约定的违约金计算标准，本院认为被告张晓宏应赔偿原告安居公司中介费17250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第四百二十四条的规定，判决如下：被告张晓宏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴江市安居房产经纪有限公司中介费17250元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07xx93）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取138元，由原告吴江市安居房产经纪有限公司负担13元，由被告张晓宏负担125元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 袁 媛二〇一七年三月二十二日书记员 徐尉文附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。