河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）豫17民终54号上诉人（原审原告）：驻马店市迪信通电子有限公司。住所地：驻马店市解放路中段。法定代表人刘咏梅，该公司经理。委托诉讼代理人王四伟，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张强，男，1980年8月25日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人驻马店市迪信通电子有限公司因与被上诉人张强租赁合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2015）上民二初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，因被上诉人张强下落不明，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。驻马店市迪信通电子有限公司上诉请求：撤销原判第二项，改判支持一审诉讼请求解除租赁合同，排除妨害。事实与理由：一审法院认定事实部分错误，上诉人已经书面催告被上诉人张强解除合同；一审判决部分支持上诉人的原审请求，漏判上诉人的一审请求的部分租金；根据合同法相关规定，原审法院未判决双方解除合同错误。张强未答辩。驻马店市迪信通电子有限公司向一审法院起诉请求：请求依法判令原告与被告解除租赁合同，并支付2013年10月1日至今房租42万元及违约金79999元及限令被告择期腾出房屋。一审法院认定事实：本案争议的房屋所有权人系白彦华，该房屋位于上蔡县××中××路南。2012年5月14日白彦华与河南迪信通电子通信技术有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、双方的确认与保证…。2、出租房屋的基本情况，2.1甲方出租给乙方的房屋位于：上蔡县××中××路南。2.2甲方出租给乙方的房屋为：地下一层，建筑面积约1100平方米及一层三个进出通道。4、交付日期及租赁期限，4.1甲、乙双方约定，甲方应于2012年5月16日前向乙方交付本合同项下的房屋。租赁期限为12年，自2012年7月16日起至2024年7月15日止。（其中2012年5月16日至2012年7月15日为免租装修期）。5、租金及支付方式，租金：年租金为20万元整人民币…。8、结束本合同的条件及责任，甲、乙双方有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金叁倍的月租金，还需赔偿另一方因此受到的损失…。9、其他条款，9.1乙方拖欠房租累计超过30日以上，按日租金的3%。缴纳滞纳金，拖欠超过两个月，甲方可解除合同，并要求乙方赔偿叁倍的月租金于甲方。9.2甲方同意乙方转租或联营。……合同后有甲方白彦华，乙方河南迪信通电子通信技术有限公司法定代表人的签名。2012年8月16日，原告将该房屋负一层租赁给被告，双方签订租赁一份，合同约定：出租方（甲方）：驻马店市迪信通电子有限公司，承租方（乙方）：张强。根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实守信的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。1，双方的确认与保证…。2、出租房屋情况，2.1甲方租给乙方的房屋坐落在上××大街服务楼负一层。2.2甲方出租给乙方的房屋面积为建筑面积1100㎡。5、交付日期和租赁期限，5.1甲乙双方约定，甲方于2012年8月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2012年8月20日至2020年10月1日止（其中2012年8月20日至2012年9月30日为免租期）。6,租金、其他费用及支付方式，租金：每年200000元（贰拾万元）水电费：乙方承担，物业费：乙方承担，付款方式：一年一付，每年提前15日支付。10．甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金五倍的月租金，还须赔偿另一方因此而受到的实际的损失。10.1甲方未按时交付房屋经乙方催告后十日内仍未交付的。11、其他条款，11.1本合同签订后7日内，乙方应支付甲方租金。11.2乙方拖欠房租、物业管理费、水电费等费用累计超过30日以上，按日租金的1%缴纳滞纳金，拖欠超过两个月，甲方可解除合同，并要求乙方赔偿贰倍的月租金与甲方。……合同后有甲方驻马店市迪信通电子有限公司代理人赵素梅、乙方张强的签名。合同签订后，原告如实向被告交付房屋，被告张强2012年向原告交付1年的房租20万元。后被告张强自2013年10月1日租赁使用该房屋至今一直拖欠房租长达2年多，原告多次向被告追要租赁款未果，遂形成本案诉讼。另查明，原告当庭变更诉请为责令被告支付房屋租赁款自2013年10月1日至今共计为53.3万元。自2013年10月1日至起诉之日2015年11月1日房屋租赁款共计为41.67万元。还查明河南迪信通电子通信技术有限公司出具授权委托书，租赁的上蔡县××中××路南侧房屋，由驻马店市迪信通电子有限公司管理、出租、使用收益等，其他人员不得妨碍。授权期限2015年5月20日2022年3月4日。一审法院认为，原告驻马店市迪信通电子有限公司与被告张强签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应为合法有效的合同。合同双方当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。原告按照合同的约定将房屋交付给被告张强，被告张强2012年向原告交付1年的房租20万元。后被告张强自2013年10月1日租赁使用该房屋至今一直拖欠房租长达2年多，被告违反了2012年8月16日原告驻马店市迪信通电子有限公司与被告张强签订的租赁合同，该合同第11条的约定，即“拖欠超过两个月，甲方可解除合同”的约定，被告拖欠房租长达2年之久，违反了合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形”。被告虽违反了合同的约定，但根据合同第10条约定．甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，原告没有提供书面通知被告解除本合同的证据，为此，原告要求解除双方的租赁合同，不予以支持。本案中原告驻马店市迪信通电子有限公司于2012年8月16日与被告张强签订的租赁合同第11条的约定，即“乙方拖欠房租、物业管理费、水电费等费用累计超过30日以上，按日租金的1%缴纳滞纳金，拖欠超过两个月，甲方可解除合同，并要求乙方赔偿贰倍的月租金与甲方”的约定，因此，对于原告请求的违约金79999元，予以支持。被告拖欠原告房租长达2年多，违反了合同的约定，因此，对于原告要求被告支付房租53.5万元的请求，予以支持41.67万元。对于原告请求被告腾出房屋的请求，不予以支持。被告张强经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响根据查明的事实作出判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告张强于判决生效之日起十日内给付拖欠原告驻马店市迪信通电子有限公司租赁款41.67万元及其违约金79999元。二、驳回原告驻马店市迪信通电子有限公司的其他诉请。如被告张强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告张强承担。二审中，上诉人驻马店市迪信通电子有限公司未提交新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。本院认为，本案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应为有效合同。上诉人驻马店市迪信通电子有限公司一审起诉时要求张强支付房租42万元，一审庭审时变更支付租赁款的诉讼请求为53.3万元，因其未缴纳增加部分的诉讼费，原审法院判决租赁款至起诉时为41.67万元并无不当。张强拖欠房租两年多，已构成实际违约，驻马店市迪信通电子有限公司根据租赁合同约定主张违约金79999元并无不当，予以支持。关于该租赁合同应否解除问题，张强拖欠驻马店市迪信通电子有限公司房租长达2年多，违反了合同的约定，合同目的无法实现，虽然根据合同第10条约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同”，但鉴于张强下落不明，且驻马店市迪信通电子有限公司已起诉至法院请求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，驻马店市迪信通电子有限公司解除与张强之间租赁合同的诉讼请求应予支持。综上所述，上诉人驻马店市迪信通电子有限公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持上蔡县人民法院（2015）上民二初字第281号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；二、撤销上蔡县人民法院（2015）上民二初字第281号民事判决第二项；三、解除驻马店市迪信通电子有限公司与张强之间的租赁合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由驻马店市迪信通电子有限公司负担1800元，张强负担7000元；二审案件受理费8800元，由驻马店市迪信通电子有限公司负担1800元，张强负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 东审 判 员  丁贺堂代理审判员  董永通二〇一七年三月三十一日书 记 员  刘志刚