陕西省佳县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0828民初838号原告张永勤，男，汉族，生于1957年8月22日，住址：陕西省神木县。原告委托代理人杜博。原告委托代理人康利军。被告刘锦雄，男，汉族，生于1972年2月7日，住址：陕西省靖边县。被告委托代理人白海余.被告左新宇，男，汉族，生于1983年5月8日，住陕西省神木县。被告委托代理人孟苗苗，女，汉族，生于1984年9月17日，住陕西省神木县原告张永勤与被告刘锦雄、左新宇申请执行人执行异议之诉纠纷一案，被告刘锦雄不服本院本院（2015）佳民初字00741号判决，上诉于榆林市中级人民法院，该院于2016年3月30日作出（2016）陕08民终485号裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2016年8月9日立案受理后，依法组成合议庭，追加左新宇为本案被告，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告张永勤未到庭，其委托代理人到庭，被告刘锦雄及其代理人均到庭，被告左新宇经公告传唤未到庭，其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永勤诉称：佳县人民法院在执行张永勤与左新宇、高花民问借贷纠纷一案中，案外人刘锦雄对涉案执行标的榆林市西沙开发区元驰世纪城C2凯旋宫3幢5层l-50l房产（以下简称涉案房产）提出财产保全异议，佳县法院作出（2014)佳执字第00140-3号执行裁定，认为案外人刘锦雄提出的异议成立，并中止对涉案房产的执行。原告认为该执行裁定认定事实不清，程序违法。理由如下：一、该裁定违背客观真实，左新宇与刘锦雄恶意串通，通过签订房屋买卖合同，以达到转移财产和逃避法院执行的目的。二、该裁定违反我国《物权法》及其相关司法解释的规定。三、该裁定剥夺了原告的诉讼权利。据此，张永勤请求法院判令对涉案房产继续执行。被告刘锦雄辩称：张永勤提起异议之诉无事实和法律依据，法院应驳回张永勤的诉讼请求，解除涉案房产的保全措施。理由为：一、刘锦雄与左新宇签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。二、刘锦雄与左新宇签订房屋转让合同时，张永勤与左新宇之间的大部分债权债务关系尚未形成，因此不存在恶意串通、转移财产的事实。三、相对左新宇而言，刘锦雄已支付全部购房款。四、从2012年11月起，刘锦雄收回了返租给左新宇的房屋后，一直实际占有使用、出租，按约定及时足额清偿银行按揭贷款，缴纳物业管理费用。且房屋的原始手续、产权凭证早在法院查封之前左新宇已交刘锦雄占有。五、对被执行人财产的执行应当保护第三人的利益。六、非因买受人自身原因未办理过户登记。被告左新宇的代理人辫称：其将涉诉房屋卖与刘锦雄。原被告举证质证如下：刘锦雄为排除涉案房产的执行举证如下：证据l，《商品房买卖合同》一份，证明：2009年10月10日，出卖人陕西元驰置地有限公司与买受人左新宇签订了商品房买卖合同，陕西元驰置地有限公司将涉案房产出售给左新宇，左新宇是该房屋的所有人。证据2，房屋所有权证、契税证、税票各一份，证明涉案房产登记在左新宇名下，左新宇与妻子孟苗苗共有。左新宇缴纳了相关税费，依法取得房屋所有权。证据3，《房屋买卖合同》一份，证明目的：(1)、2011年6月10日，出卖人左新宇、孟苗苗与买受人刘锦雄签订房屋买卖合同。该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，房屋转让合同合法有效，合同签订后，刘锦雄系该房屋的实际所有人；(2)、涉案房产转让时，张永勤和左新宇之间的大部分债权债务关系尚未形成，该房产也未被法院查封，因此不存在恶意串通之说。证据4，房款收据一支，落款时间为2011年6月10日，内容为：今收到刘锦雄交来房款人民币壹佰捌拾万元整(￥：1800000)，收款人处有左新宇的签名。证明目的为房屋买卖合同约定，该房屋的转让价格为180万元，左新宇向刘锦雄出具180万元的房款收据一支。刘锦雄称于签订合同时向左新宇交付现金l378333元，下余421667元属左新宇在银行的按揭贷款，由刘锦雄按月向银行偿还。刘锦雄已按照合同履行了支付房款的义务。证据5，中国工商银行股份有限公司榆林西沙支行证明l份、账户历史明细清单4页、打款凭证9支、卡内账户清单2支、榆阳区法院协助扣划通知书一页、银行打款凭证16支、借记卡账户历史明细清单l页。上述证据证明刘锦雄与妻子李芳琴从2012年11月起一直向该房屋的按揭贷款银行按时足额偿还所剩房贷，严格履行合同义务。刘锦雄系该房屋的实际所有人，也是该房屋还款责任的承担人。证据6，物业证明材料2份、物业费收据8支、物业工作日志l页、交费收据1支、结婚证1份。证明:(1)刘锦雄与李芳琴系夫妻关系；(2)2013年1月25日，物业工作人员向李芳琴收缴2013年1月至3月物业费以及2012年11月至2013年3月的取暖费。上述费用虽业主是左新宇但物业费实际是刘锦雄及妻子支付的。(3)2013年4月起该房屋物业登记业主为刘锦雄，物业费由刘锦雄缴纳，刘锦雄一直合法占有并使用该房屋。(4)该房屋己于2012年11月交付给刘锦雄占有使用，刘锦雄系房屋的实际所有人。证据7，《房屋租赁合同》两份，证明刘锦雄系房屋的实际所有人，行使了对涉案房屋使用和收益的权利。证据8，丁建伟、孙世奇、李军当庭作证证言。证人丁建伟出庭作证称：左新宇与刘锦雄在涉案房屋签约当日其以中间人身份在房屋转计合同上签名、捺印，并带给刘锦雄要借的30万元现金，该款也是向同学王小勇借的．在场所见刘锦雄用书包大小的包子里装着钱并交付左新宇清点时自己便离去；证人孙世奇、李军出庭作证均称：刘锦雄要买房收回其贷款各20万元及相应利息，还款地点为靖边县农行家属楼刘锦雄住所，支付方式为现金。证据9，公证书一份，证明左新宇、孟苗苗在两份“证明”上的签字真实。证据10，工商银行存款凭证17支，证明2015年9月至今涉案房屋的按揭贷款由刘锦雄交付。证据11，房屋租赁合同一份，证明刘锦雄将房屋出租给李凤凤，是该房的实际所有人。证据12,（2015）佳民初字第00741号民事判决书，证明丁建伟、孙世奇、李军在原审中到庭作证。张永勤的委托代理人对刘锦雄提供的上述证据质证称：对证据l、2无异议．，证据3、4，真实性和证明目的均有异议。认为：1、房屋转让合同由打印及手写两部分组成，房价、主体均为手写体，因此对真实性有异议；2、合同标的为180万，具体怎样给付不确定，刘锦雄说是现金给付，不符合交易习惯；3、银行欠款与实际不符。4、收据不能证明刘锦雄向左新宇实际履行了房款；5、合同效力不能对抗物权效力。对证据5的真实性及证明目的均有异议。认为：1、中国工商银行榆林西沙支行不是法人，不能成为作证主体：2、作证应当由法定代表人签字，而此证明没有；3、该证明应当属于证人证言，银行的法定代表人应当出庭作证。4、明细清单与本案无关。5、打款行为是张永勤在神木县法院起诉左新宇、高花民间借贷纠纷后进行的，之前并未打款；6、打款时间可以说明刘锦雄与左新宇之间存在恶意串通的行为；7、左新宇负债累累，可能存在与刘锦雄之间的借款还款行为，进而产生了这些打款凭证。对证据6的真实性有异议。认为：1、元驰物业有限公司管理处不是法人，不具有作证资格；2、该组证据内容与事实不符；3、物业工作日志应当附录音，不能证明任何事情；4、物业费都是在张永勤起诉左新宇后出具的，起诉前没有。对证据7有异议，认为第一份租赁合同真实性有异议；第二份租赁合同刘锦雄没有所有权、处分权。对证据的证人证言均有异议，认为三证人均与被告有利害关系，还款、借款都是现金交付，应属恶意串通的虚假行为，并且三人在本次庭审中未出庭作证，不予认可。对证据9的证明目的有异议，认为不能证明案件事实。对证据10的证明目的有异议，认为打款只能证明双方的经济往来事实，不能证明拥有该房屋的事实。对证据11、12有异议，认为该证据超过举证时限。被告左新宇未举证，对刘锦雄的证据无异议。张永勤向法庭提交神木县人民法院贾小平、李方哲的证明材料各1份，证明2012年国庆期间左新字之母高花还在涉案房屋居住。刘锦雄质证称：证人未当庭作证，且该房屋购买后又返租给左新宇居住，对两份证据均不予认可。被告左新宇认可居住的事实，与刘锦雄的质证理由一致。法庭调取的张永勤诉左新宇、高花民间借贷纠纷一案的立案、审理和执行中的相关材料，证明该案件的审理、执行过程，双方均无异议。本院对证据的分析证据的分析与认定对双方己质证的证据作如下认证：一、对被告提供的证据1.2，原告均无异议，依法采信。对证据3-12，原告均有异议。该几组证据存在多处疑点，缺乏关联性，不能形成完整的、相互印证的证据链，对该部分证据的证明目的不予确认,具体分析如下：1.被告刘锦雄提交的与左新宇的房屋买卖合同时间为2010年6月10日，房价为180万，按合同内容，刘锦雄应当即给付137.8333万元（双方也称实交137.8333万元），剩余的42.1667万元按揭款由刘锦雄按月偿还。如此，左新宇便应给刘出具137.8333万元的现金收据，而左出具的是180万元的收据，如再加上刘锦雄以后偿还的42.1667万元按揭款，房价实际变为222.1667万元，与合同房价差异悬殊，如此漏洞，风险之大，双方不应视而不见。故其真实性存疑。2.双方房屋买卖中的情节存疑：刘锦雄在原审卷143的执行听证会中称其是看到张贴公告后联系的，在原审卷147页中称其是看到左新宇在58同城网及墙壁张贴公告后联系的，左新宇的代理人即左新宇之妻在本次庭审中称他们是公告栏贴的公告，未提及在网络上公告，情节不一致，买房真实性存疑。3.购房款的筹集方面：刘锦雄在原审卷147、148页中称其在自己卡里取了6万元，有四宗2011年3月至5月收回的贷款计76万本金及利息，该部分款项均是现金还付，到6月10日买房前，一直未将该款存入自己卡内。另有两宗是借的其兄、其同学的35万元，也是现金交付。买房时其带100多万现金驱车从靖边到榆林进行交易。前述6宗钱款往来中，无一例外地均用现金方式交付，不合常情，其长时间的将大额现金置于家中，不虑及其中风险，更是蹊跷，不能排除交易的虚假性。4.刘锦雄在原审卷143、144页中的执行听证会的谈话笔录中称：左新宇2012年10月份给其交的房，其在2012年11月份入住，其于2010年6月10日买房后，反租给左新宇使用,从购买成交后按揭贷款都由刘锦雄偿还。在谈及其2012年11月18日的首次打款记录后，其称此前由左新宇还贷，冲抵租赁费。在原审卷148页中其又称：没有租赁合同，租金打入我账户，下余4个月的房租左新宇用现金支付我18000元。其既称2010年6月10日后的按揭房贷由其偿还，又称期间由左新宇偿还按揭贷款以抵房租款，还称左新宇把部分租金打入其账户，另一部分用现金给付其18000元。各处陈述相互矛盾，无法证明其购房、租房和占房的真实性。5.买卖合同书的时间为2011年6月10日，按合同内容，刘锦雄应在7月份起按月偿还案件贷款，但其首次给左新宇的按揭卡汇款为2012年11月起，正好是神木法院给左新宇在10月份送达张永勤的诉状的下个月，不能排除左新宇为逃避债务而与其订立虚假合同的可能性，且交款有代替交付的可能，不能必然证明其买房的事实。6.本院于2013年4月查封了涉案房屋，被告刘锦雄在之后的2014年1月14日起以自己的名义缴纳物业费，不能证明其在房屋查封前占有该房屋。二、对原告提供的证据，其内容与被告左新宇代理人的陈述一致，真实可信，本院予以采信。三、对法庭收集的证据，双方均无异议，对该组证据的证明目的予以确认。综合上述证据及当事人陈述，查明以以下事实：1:2009年10月10日，左新宇购得涉案房屋。2;2011年3月至2012年2月间，左新宇累计向张永勤贷款425万元。3:2012年10月份，神木县法院到涉案房屋向左新宇送达张永勤的起诉状，左新宇住于该房。4:2012年11月起，刘锦雄夫妇向左新宇的还贷卡汇付钱款。5:2013年4月27日，本院因受理神木县法院移送的张永勤诉左新宇的借贷案，查封了该涉案房。6:2014年1月14起，该房的物业费以刘锦雄的名义缴纳。7：2014年1月20日，刘锦雄提出保全异议。8:2015年6月，本院裁定中止执行。具体事实如下：2012年9月29日，神木县人民法院立案受理了张永勤与左新宇、高花民间借贷纠纷一案案号为：(2012)神民初字第03824号。2013年3月20日，榆林市中级人民法院指定佳县人民法院管辖，本院于2013年4月24日立案受理。2013年4月27日，本院作出(2013)佳民初字第00226与民事裁定书，查封了登记在左新宇名下与孟苗苗共有的位于榆林市经济开发区元驰世纪城C2凯旋宫3幢5层1-501号房产（2015年4月28日对涉案房产续封）。2013年6月14日，佳县人民法院作出(2013)佳民初字第00226号民事判决书，认为左新宇于2011年3月18日向张永勤借款500万元，约定借款期限为一个月，月利率3%，由高花、高向丽担保。2011年9月18日，左新宇给张永勤偿还了借款300万元及500万元为本金基数的利息，下欠本金200万元及以200万元为本金基数自2011年9月19日起按月利率3%计算至给付之日的利息；2012年2月18日，左新宇义向张永勤借款125万元，月利率为3%;2012年2月26日，左新宇再次向张永勤借款100万元，月利率为3%。判决左新宇限期偿还张永勤借款本金425万元及相应利息。判决生效后，张永勤于2013年7月15日向佳县人民法院申请强制执行。在执行过程中，案外人刘锦雄于2014年1月20日向佳县人民法院提出财产保全异议。2014年3月18日，佳县人民法院公开进行了执行听证。2015年6月15日，本院作出(2014)佳执字：第00140-3号执行裁定书，认为：异议人刘锦雄已经支付了全部购房款、实际占有使用该执行标的物等，刘锦雄提出的异议成立，裁定中止涉案房屋的执行。张永勤不服该裁定遂向本院提起执行异议之诉。又查明：2009年10月10日，左新宇与陕西元驰置地有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定其向该公司购买位于榆林市经济开发区元驰世纪城C2（号楼）1（单元）5（层）501号房，建筑面积为177.0l平方米，房价为782002元。左新宇向该公司支付首期房款322002元，余款460000元以银行按揭方式逐月支付，贷款期限20年。房权证（第00690**号）登记时间为2011年5月30日，登记建筑面积为176.83平方米，该房产登记在左新宇名下与孟苗苗共有。2010年12月7日，左新宇纳税11718.36元。2009年12月18日，左新宇在中国工商银行榆林西沙支行办理了46万元住房按揭贷款，还款账户为：6222022610002448243，后该账户更换为:6212262610001990849，户名仍是左新宇。2012年11月1日全2014年3月6日，该还款账户共计存入16笔款，其中有9笔为刘锦雄通过柜面交易存入左新宇还款账号，计39200元；2笔由刘锦雄卡(9558802610100325442)转入左新宇还款账号，计8600元；2笔由李芳琴卡(6222022610004902312)转入左新宇还款账户，计8500元：3笔为靖边工行的ATM自助存款机存入左新宇还款账号，计9700元，存款人不详。上述16笔存入款中，涉案房产查封前，刘锦雄存入左新宇按揭还款账户为17400元(2013年1月至2013年4月)，李芳琴存入左新宇按揭还款账户为4000元，（2012年12月）。2014年5月31日，通过ATM转账存入左新宇按揭还款账户28000元，存款人不详。2014年6月27日至2015年8月17日，刘锦雄存入左新字按揭还款账号累计金额为58900元。从2014年1月14日起至2015年8月21日止，刘锦雄分6次向榆林市元驰物业服务有限公司缴纳涉案房产物业费等共计7824元，费用月份为2013年4月至2015年8月。此后的按揭贷款也由刘锦雄汇入左新宇的按揭卡，物业等费也以刘锦雄的名义缴纳。2014年5月5日，出租人李芳琴与承租人榆林市万盛房地产代理营销有限公司签订涉案房产租赁合同一份，房屋租赁期限为：2014年5月10日至2015年5月10日，租金6万元：2015年8月20日，出租人刘锦雄与承租人成都市津恒新世贸易有限公司签订涉案房产租赁合同一份，租赁期间为：2015年8月21日至2016年8月20日，年租金为39000元。再查明，2012年10月7日，左新宇之母高花还在涉案房屋居住。还查明，左新宇原《商品房买卖合同》书（合同编号：II位售624）、房屋产权证（第00690**号）、契税完税证(陕农税字NO:1271049)现由刘锦雄持有。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和中清复议案件若干问题的规定》：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，刘锦雄对登记在被执行人左新宇名下的涉案房产欲阻却执行，必须同时满足《执行异议》规定的四个条件，否则不能排除执行。本案争议的焦点是：一、二被告是否存在真实交易：该合同存在多处疑点，刘锦雄的各处陈述相互矛盾，不能证明房屋交易的真实性。二、关于涉案房产的购房款是否全部付清的问题。刘锦雄辩称其已按照合同约定全面履行了支付房款的义务，是涉案房产的实际所有人，其出示的收据上左新宇收到房款数额为180万元，其也承认当时实际交付1378000元（对方豁免333元），仍下欠42.1667万元至今尚未付清，故不足以认定刘锦雄已交付涉案房产的购房款。三、关于涉案房产查封前左新宇是否交付刘锦雄合法占有的问题。l、2012年12月17日至2015年8月17日，刘锦雄及妻子李芳琴存入左新宇按揭还款账户为115200元，其中，2012年12月17日至2013年4月21日，即涉案房产查封前存入左新宇按揭还款账户为21400元。刘锦雄、李芳琴支付上述款项，只能证明其向左新字按揭还款账户内打款的事实，不足以认定涉案房产查封前由左新宇交付给刘锦雄使用。2、榆林市元驰物业服务有限公司元驰世纪城管理处出具的证明材料无单位负责人及制作材料的人员签名或盖章，不符合证据的形式要件：从物业费收据知，刘锦雄最早缴纳物业费的时问为：2014年1月14日，该交费时间晚于房屋被查封的时问(2013年4月27日)。该组证据不足以认定涉案房产查封前由左新宇交付给刘锦雄占有使用。3、刘锦雄提交的两份租赁合同均在涉案房产查封后签订的，也不能认定该房产查前由左新宇交付刘锦雄使用。4、刘锦雄陈述在涉案房产查封前，其对该房屋进行过简单，的维修，但未提供证据证明。2012年10月7日，神木县人民法院审理张永勤诉左新宇、高花民间借贷纠纷一案在涉案房间对左新宇之母高花使用留置送达，有送达回证及神木县人民法院的工作人员贾小平、李方哲出具的证明在卷佐证，这一事实被告左新宇的代理人也予确认。由此可证明：2011年6月10日至2012年10月期间，涉案房屋由左新宇及其家属居住使用。刘锦雄辩称该期间涉案房屋由左新宇返租，租金折抵银行按揭款，既无书面合同，又无其他相关证据证明，且其前后陈述相互矛盾，不足以证明其占有的事实。四、关于是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题。被告刘锦雄未提供非因买受人自身原因未办理过户登记的相关证据综上所述，合议庭认为：根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证原则，刘锦雄作为执行异议人，有提交异议成立的相关证据的举证义务。其提交的证据不能达到民诉法解释第一百零八条规定高度可能性，应承担举证不能的不利后果。换言之，其所提供的证据不足以认定其真实交易、全额付款、实际占有该房和非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合《执行异议》第二十八条第（二）项和第(三)项的规定，据此，刘锦雄就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对涉案房产的查封并无不当，（2014）佳执字笫00140-3号执行裁定中止对涉案房产执行的理由不足，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于《适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：对佳县人民法院查封的位于榆林市经济开发区元驰世纪城C2凯旋宫3幢5层1—501房产准许执行。案件受理费100元，由被告刘锦雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  高兴银审判员  刘 琦审判员  张少锋二〇一七年三月九日书记员  张晓斌