湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00750号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊航，男，1989年2月27日出生，汉族。委托代理人：曹旭，湖北利源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉维佳置业有限责任公司，住所地：武汉市洪山区文治街文昌路武昌府。法定代表人：张金安，该公司经理。委托代理人：王茜红、袁红波，均系北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉维佳佰港城商业管理有限公司，住所地武汉市洪山区文治街文昌路武昌府小区商铺1号。法定代表人：舒艳芳，该公司经理。委托代理人：陈敏，该公司员工。委托代理人：王茜红，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人樊航因与被上诉人武汉维佳置业有限责任公司（以下简称置业公司）、武汉维佳佰港城商业管理有限公司（以下简称商业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商初字第00945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案，上诉人樊航的委托代理人曹旭，被上诉人置业公司的委托代理人王茜红、袁红波，被上诉人商业公司的委托代理人王茜红、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，樊航向一审法院提起诉讼，请求判令：1、樊航与置业公司、商业公司之间的租赁合同关系解除；2、置业公司、商业公司退还保证金并赔偿樊航的经济损失共计1，476，213.85元；3、本案诉讼费由置业公司、商业公司承担。一审中，商业公司提起反诉，请求：1、依法解除商业公司与樊航签订的《物业租赁合同书》，樊航立即腾退租赁房屋；2、樊航向商业公司支付拖欠的租赁费、垃圾转运费共计人民币209，920元及利息17，057元（暂计至2014年8月17日），以及到房屋腾退之前的租赁费、垃圾转运费、利息等（按合同约定的标准计付）；3、本案的反诉费用全部由樊航承担。一审法院经审理查明：2012年11月18日樊航与商业公司签订了《物业租赁合同书》，合同内容约定樊航承租商业公司出租的位于武汉市洪山区文治街·花样街一期步行街内B区B106b、B206b号商铺，总出租面积为528平方米，租赁期为五年（从2012年11月18日至2017年11月17日止）。樊航承诺严格履行该商铺作为餐饮娱乐用途，经营范围酒吧、桌游，商铺名称为萌哆。租赁费用自租赁期开始之日起计算，租赁费用标准为：1、2012年11月18日至2015年11月17日每月租赁费用为27，720元；2、2015年11月18日自2016年11月17日，每月租赁费用为29，938元；3、2016年11月18日自2017年11月17日，每月租赁费用为32，333元；本合同签订之日，樊航须向商业公司一次性缴清2012年11月18日至2013年2月17日的租赁费用83，160元，其后樊航应至少于每期（三个月）结束之日前的十五日内向商业公司支付下期（三个月）租赁费用（注：自双方第二期费用结算开始，樊航向商业公司缴纳费用的时间节点确定为每年的2月17日、5月17日、8月17日、11月17日）。同时，商业公司给予樊航六个月的免租期（分两次执行：2013年2月18日至2013年5月17日、2013年8月18日至2013年11月17日），免租期内樊航仍应向商业公司支付物业管理费以及商业管理费10，560元／月；樊航须于本合同签订之日向商业公司支付27，720元的合同保证金，作为樊航忠实履行本合同书的保证，否则，商业公司视为樊航自动放弃本合同，樊航不得将合同保证金作为商铺租赁费用抵扣。因合同约定事项导致合同保证金金额不足的，樊航应在接到商业公司书面通知五日内补足，否则将视为樊航毁约并放弃本合同。如樊航在合同租赁期限内，提前单方面终止合同，商业公司将有权没收樊航的全部合同保证金作为违约金。樊航须于本合同签订之日向商业公司支付5，000元，作为樊航的商品售后纠纷处理、水电费拖欠、环境维护以及垃圾转运费等的服务保证金。如樊航拖欠应付相关费用达五日，商业公司将有权将服务保证金作为违约金直接扣除。樊航在商业公司扣除服务保证金后五日内，必须补足服务保证金金额和应付的商品售后、水电费、环境维护、垃圾转运费等费用，逾期未补足，则视为樊航毁约。此服务保证金不得冲抵应缴纳的商品售后、水电费、环境维护、垃圾转运费等费用。商业公司根据樊航的经营规模、用电量以及用水量，安装充值式电表以及水表。樊航需在本合同签订之日向商业公司缴纳水电表保证金2，450元，樊航经营期间的水、电、天然气、垃圾转运等费用自行承担，水费按3.2元／吨收取，电费按1.15元／度收取，天然气应先充值后再使用。日常生活垃圾转运费标准为600元／月；商业公司应对所提供之租赁商铺保持正常使用状态，商业公司若对租赁商铺进行维修、保养、更改、重建、翻修或再装修等，樊航必须无条件配合商业公司，但商业公司须提前三天通知樊航；租赁期满或本合同终止后，租赁商铺内的固定装修无偿归商业公司所有，由商业公司决定是否拆除，樊航不得擅自拆除；在本合同有限期内，经双方协商一致，通过书面协议，可解除本合同；商业公司依据本合同规定解除本合同的，应书面通知樊航，通知送达樊航之日本合同即被解除，樊航应在合同解除之日起三日内退场并向商业公司交还商铺，租赁费用及其他费用据实结算；如樊航违反本合同书中任何条款规定或条件，商业公司有权扣除全部或部分保证金作为抵销樊航违约行为导致商业公司经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿（此赔偿不包括樊航所欠商业公司租赁费用、水电费、垃圾转运费及广告费，且不损害商业公司保留就樊航的违约行为向其追究法律责任的权利）。同时，商业公司有权解除合同，商业公司如因此解除本合同的，樊航还应赔偿因此给商业公司造成的全部经济损失；如樊航在本合同规定的缴付租赁费用、水电费或其他任何费用的期限过后2天内，仍未交清有关款项，商业公司有权向樊航收取自该款项拖欠之第1日始至该款项全部缴清之日止的利息作为赔偿，日利息按该款项全额0.05%计算；如樊航在本合同规定的缴付租赁费用、水电费或其他任何费用的期限过后5天内，仍未交清有关款项，商业公司有权无须另行通知而中止及截断该租赁商铺的电力及其他服务的供应。樊航因此所遭受的经营损失、财产损失，商业公司不承担任何责任。租赁期满或本合同终止或解除后，樊航逾期搬出或拒不搬出租赁商铺，商业公司有权从樊航的保证金中直接扣除逾期期间的租赁费用（根据本合同约定的租赁费用标准按逾期天数据实结算）及相关费用，不足部分由樊航在办理退场手续时补足。并且，樊航将被视为放弃租赁商铺内固定的不可移动的装饰物享有的一切权利，商业公司有权自行或聘请他人将乙方（物品）搬出，由此产生的一切费用由樊航承担。给樊航造成损失的，商业公司不承担任何赔偿责任；双方同意提前终止本合同书时，商业公司必须自终止之日30个工作日内将合同保证金、90个工作日内将服务保证金、水电表保证金向樊航无息发还及已预付的所有款项，但樊航必须在此之前缴清截止合同书终止之日的一切租赁费用；任何一方就本合同发给另一方的任何通知或文件必须以中文书面形式进行，通知方式为：樊航联系地址：武昌府花样街106。一方联系方式发生变化时，应于改变之日起第二日起以书面形式通知对方。未书面通知对方的，对方仍按以上约定执行则视为通知已送达；商铺交还：本合同届满、双方一致同意解除合同或任一方依法或依本合同约定解除或终止合同时，樊航应在合同终止或解除后三日内付清租赁费用及其他相关费用并将商铺清理干净交还给商业公司。本合同届满自动终止或商业公司依法或依本合同规定解除时，樊航应在合同规定的交还商铺的期限内搬走商铺内所有由樊航安装的可移动设施设备及装修，商铺内不可移动的设施和装修归商业公司所有，樊航不得拆除，商业公司不予补偿。若合同解除或终止后五日内，樊航仍未搬走的物品及可移动设施设备，视为樊航放弃遗留物之所有权，商业公司将有权进行任何处理，如产生费用则由樊航承担，商业公司有权直接从樊航保证金中扣除，如樊航未能将商铺恢复到良好、清洁状态并交还给商业公司，则樊航须向商业公司支付商铺逾期交还期间的占用费（占用费标准同租赁费用标准）及其他相关费用。本合同届满、提前终止或解除时，商业公司按以上约定收回商铺，商业公司不向樊航补偿任何装修费用。合同签订后，商业公司向樊航交付了涉案商铺，樊航向商业公司缴纳了合同保证金27，720元，服务保证金5，000元，水电表保证金2，450元，并对房屋进行了装修使用。2012年11月18日至2014年2月17日樊航缴纳了租赁费274，640元及垃圾转运费7，200元，（其中2013年11月18日-2014年2月17日应付84，960元，仅支付44，960元，尚欠40，000元未支付），自2014年2月18日后樊航未按合同约定向商业公司缴纳租赁费用及垃圾转运费用。2009年3月30日武汉市城中村综合改造工作领导小组办公室会议纪要显示：关于先行实施拆迁还建试点的工作，会议明确只要综合改造规划方案已批准，以区政府为主导，通过融资或市场运作，先行在建设用地上进行还建房的建设，会议要求洪山区先期启动南湖、幸福、北港、铁机、光霞、烽火等6个村的拆迁还建工程。2009年12月31日，武汉市洪山区发展和改革委员会办公室下发了洪发改字（2009）85号《区发改委关于武汉维佳置业有限责任公司新建北岗村还建楼建设项目立项的批复》，同意置业公司关于新建北岗村还建楼建设项目申请立项的报告。2010年2月10日置业公司取得武汉市国土资源和规划局颁发的《建设用地规划许可证》【武规地（2010）024号】。2011年4月11日置业公司取得武汉市人民政府及武汉市国土资源和规划局颁发的《国有土地使用权证》【武国用（2011）146号】。2011年6月13日，武汉市洪山区发展和改革委员会办公室下发了洪发改字（2010）37号《区发改委关于洪山街北岗村“城中村”改造还建项目可行性研究报告的批复》，同意置业公司对洪山街北岗村“城中村”改造还建项目的可行性研究报告。2011年11月16日，置业公司与监理单位武汉工程建设监理咨询有限公司、湖北建设监理公司及施工单位卓峰建设集团有限公司共同对涉案商铺进行了工程质量竣工验收，经验收房屋质量合格。2011年11月30日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向置业公司洪公消验建字（2011）第Y—51号《建设工程消防验收意见书》，认为北岗村城中村改造还建公司总平面布局、建筑构造、耐火等级符合国家有关消防法规和技术规范的规定，建筑消防设施、电气防火经检测单位检测合格。2013年8月26日武汉市国土资源和规划洪山分局向市建委图审办、公安消防部门、民防办、园林局、建管站、房管局、供电公司出具《规划设计方案协审工作联系函》载明：置业公司申报的北港村“城中村”改造还建楼项目，位于洪山区北港村，为还建H和T块地，规划用地性质为居住用地。该项目规划净用地面积65，007平方米，其中H地块56，930.93平方米（土地证面积），T地块约8，076.07平方米（以实测为准）。用地范围内建设了13栋27-33层住宅楼、9栋2-4层商网建筑和2栋1层门房，实际建成计容建筑面积为236，501.98平方米，其中：住宅201，304.09平方米，配套公建35，197.89平方米；另地下不计容建筑面积25，425.39平方米，架空层面积2，430.98平方米。容积率3.6；建筑密度28.5%；停车位920个。该项目已建成，下步我分局拟参照“171重点工程”项目补办相关规划手续。因涉及图纸审查、消防、人防、园林绿化、房屋施工质量、房屋安全、供配电等问题，需征求贵单位意见。2013年12月7日，中冶南方工程技术有限公司向武汉市洪山区监管站出具《关于南湖国际花园项目设计及施工质量验收的情况说明》，证明其已经对涉案房屋配合完成了施工图纸审查、消防审查，参与并见证了桩基、基础、主体、保温节能及竣工等验收工作，认定工程结构安全及使用功能满足设计要求，工程质量合格。2014年3月19日武汉市国土资源和规划局洪山分局出具《关于洪山区北港村城中村综合改造还建项目工程建设规划情况说明》载明：2009年经区人民政府批准，置业公司全面负责北港村城中村综合改造还建项目建设。为了全面推进洪山区北港村城中村综合改造还建项目工程建设，确保如期完成北港村民拆迁还建安置、产业和开发项目建设，促进洪山区经济社会快速发展，置业公司根据武汉市城中村综合改造工作领导小组办公室2009年3月30日会议纪要的精神及其他相关部门的批复，先行在北港村城中村综合改造还建项目建设用地上进行了还建房建设。另查明：2012年8月30日，置业公司向商业公司出具《授权书》称：为了做好置业公司开发和拥有的佰港城·花样街（原南湖国际）一期步行街商铺的招商、运营管理，现特授权商业公司代表置业公司全权负责对外进行佰港城·花样街（原南湖国际）一期步行街商铺的招商、运营管理，并负责对外签署租赁合同、协议等法律文件及相关事务处理。授权的有效期为此授权书签发之日起至置业公司书面声明终止时止。2014年4月4日、2014年4月22日，商业公司向樊航邮寄送达了《关于贵处（你处）租赁费用催缴的通知》，向樊航催缴所欠租赁费及垃圾转运费，但樊航一直未缴纳，现涉案房屋仍由樊航占用。上述事实有当事人陈述及经庭审质证、认证的《物业租赁合同书》、会议纪要、洪发改字（2009）85号《区发改委关于武汉维佳置业有限责任公司新建北岗村还建楼建设项目立项的批复》、【武规地（2010）024号】《建设用地规划许可证》【武国用（2011）146号】《国有土地使用权证》、洪发改字（2010）37号《区发改委关于洪山街北岗村“城中村”改造还建项目可行性研究报告的批复》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、洪公消验建字（2011）第Y—51号《建设工程消防验收意见书》、《规划设计方案协审工作联系函》、《关于南湖国际花园项目设计及施工质量验收的情况说明》、《关于洪山区北港村城中村综合改造还建项目工程建设规划情况说明》、《授权书》、《关于贵处租赁费用催缴的通知》在卷佐证。案件审理过程中，鉴于各方当事人均认为合同无法继续履行，同意解除合同，一审法院向各方当事人释明，要求尽快对租赁物进行腾退，避免损失的扩大；但樊航至今未与置业公司、商业公司办理租赁物的腾退交接手续。一审法院经审理认为，本案争议焦点在于：1、樊航与商业公司签订的《物业租赁合同书》是否合法有效；2、置业公司是否应当承担本案中的法律责任；3、关于置业公司、商业公司是否赔偿樊航经济损失的问题；4、关于合同的解除及樊航是否应当支付房屋租赁费、垃圾转运费及利息的问题。一、关于樊航与商业公司签订的《物业租赁合同书》是否合法有效。《物业租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，商业公司在签署合同时已经获得了置业公司的特别授权，有权就涉案房屋对外签署租赁合同。置业公司所开发的房屋，已经取得了土地使用权证，项目立项得到了政府及相关部门的批准，取得了项目规划许可证，属于政府批准建设的项目。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同所涉及的建筑物虽未取得建筑工程规划许可证，但系主管部门批准建设，故《物业租赁合同书》应当认定合法有效。二、置业公司是否应当承担本案中的法律责任。本案诉争的房屋虽然是置业公司开发和所有，但置业公司根据经营需要，已经对商业公司进行了特别授权，由商业公司享有对租赁房屋使用、收益、管理的权利。商业公司有权对外出租并获取收益。本案的租赁合同是由商业公司与樊航签订，所有的合同权利义务应当由商业公司承担，根据合同相对性原则，与置业公司无关，置业公司不享有租赁合同中的权利，亦不承担合同中的义务。三、关于置业公司、商业公司是否赔偿樊航经济损失。置业公司开发的房屋，系政府部门批准建设，已经通过了建设单位、监理单位、施工单位及设计单位的验收工作，验收质量合格，属于合法的租赁房屋。商业公司提供给樊航的租赁房屋依合同约定系框架结构的毛坯房，由樊航自行对租赁房屋进行装修。樊航主张涉案房屋存在地基沉降、墙体开裂等质量问题以及商业公司存在对其断水断电的问题，但其提交的照片复印件无法证明墙体开裂系置业公司、商业公司所造成，也不能证明有地基沉降和商业公司断水断电现象存在，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，樊航主张涉案房屋存在质量问题及商业公司的断水断电问题，因无证据证明，樊航应承担相应法律后果。商业公司的宣传册，不属于租赁合同的组成部分，不是对租户的承诺，不构成商业公司对樊航的虚假宣传。樊航以置业公司、商业公司的原因使其租赁合同目的无法实现为由，请求判令赔偿其经济损失的诉讼请求，因不能证明置业公司、商业公司存在过错和违约行为，不予支持。四、关于合同的解除及樊航是否应当支付房屋租赁费、垃圾转运费及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中樊航无正当理由延迟支付租金，其行为已构成违约，不享有合同解除权，应按合同约定向商业公司支付租赁费用，并承担相应违约责任；而商业公司在樊航欠付租赁费的情况下，享有合同解除权，有权收回租赁物并要求樊航支付合同期间拖欠的租赁费、垃圾转运费等各项费用。根据双方的合同约定，合同期内2012年11月18日至2015年1月17日，樊航应支付租赁费数额为617，760元，垃圾转运费15，600元；实际上樊航仅向商业公司支付租赁费274，640元，垃圾转运费7，200元，尚欠商业公司租赁费343，120元及垃圾转运费8，400元未付。《物业租赁合同书》中已经约定，“如樊航在本合同规定的缴付租赁费用、水电费或其他任何费用的期限过后2天内，仍未交清有关款项，商业公司有权向樊航收取自该款项拖欠之第1日始至该款项全部缴清之日止的利息作为赔偿，日利息按该款项全额0.05%计算”，故樊航应当依约支付拖欠款项的相应利息，对商业公司的此项反诉请求，予以支持。综上，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，樊航与商业公司自愿签订房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋系经主管部门批准建设，故双方签订的租赁合同合法有效，具有法律效力。根据合同性质及内容，商业公司主要负有交付租赁房屋之义务，樊航主要负有支付相应租金及费用之义务。实际履行中，商业公司已交付租赁房屋供樊航经营使用，而樊航使用房屋后发生逾期付款的事实，其行为违反了双方合同约定，已构成对合同的违约。庭审中，樊航以商业公司不能提供符合合同约定的房屋为由进行抗辩，主张商业公司出租的房屋属于违章建筑，且存在质量问题和虚假宣传行为，但是樊航未能就此事实向法院提供充分证据。故樊航以前述理由请求赔偿损失及抗辩支付租赁费用的义务，无事实及法律依据，本院不予支持。樊航未按合同约定时间缴纳房屋租赁费用，已构成违约，其无权要求解除合同，并应当承担继续支付租赁费用和利息的违约责任。根据合同约定，樊航作为违约方，其缴纳的合同保证金作为违约金，不应退还；但其缴纳的服务保证金5，000元、水电表保证金2，450元，商业公司未能证明樊航有此类违约行为存在，故应予以退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除樊航与武汉维佳佰港城商业管理有限公司2012年11月18日签订的《物业租赁合同书》；二、武汉维佳佰港城商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向樊航返还服务保证金5，000元、水电表保证金2，450元；三、樊航在本判决生效之日起三日内腾退武汉市洪山区文治街佰港城.花样街一期步行街内B区B106b、B206b号的房屋并返还给武汉维佳佰港城商业管理有限公司；四、樊航在本判决生效之日起三日内向武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付房屋租赁费343，120元及到房屋实际腾退之日的租赁费（自2015年1月18日起按合同约定的标准计付至实际腾退之日止）；五、樊航在本判决生效之日起三日内向武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付垃圾转运费8，400元及到房屋实际腾退之日的垃圾转运费（自2015年1月18日起按合同约定的标准计付至实际腾退之日止）；六、樊航在本判决生效之日起三日内向武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付利息（以本判决第四、五项确定的金额总和为本金，按日0.05%计算至本判决确定给付之日止）；七、驳回樊航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18085元，由樊航负担18035元，武汉维佳佰港城商业管理有限公司负担50元；反诉受理费3286.4元，由樊航负担。判后，樊航不服，请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人没有消防验收合格证明、环境评估达标证明及房产证。被上诉人构成违约，上诉人的主张成立。二、一审适用法律错误。被上诉人置业公司、商业公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：樊航与商业公司签订的《物业租赁合同书》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效。双方当事人应按合同履行各自的义务。关于被上诉人在一审中没有提交诉争房屋消防验收合格证明、环境评估达标证明及房产证的问题。本案诉争房屋系置业公司所开发的房屋，该项目得到了政府及相关部门的批准，取得了项目规划许可证，属于政府批准建设的项目。商业公司在签订合同时取得了置业公司的授权，其有权就该房屋对外签订租赁合同。樊航上诉称被上诉人没有消防验收合格证明、环境评估达标证明及房产证，被上诉人构成违约，该上诉理由因缺乏法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，论理充分，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21371.4元，由樊航负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  陈继红二〇一五年七月十三日书记员  肖 华