广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初629号原告：肇庆市名信物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州六路14号第一幢之一301房，统一社会信用代码9144120079931136X7。法定代表人：彭子芸，该公司总经理。委托代理人：冼锐锋，男，1983年5月17日出生，汉族，居民身份住址广东省高要市。系肇庆市名信物业管理有限公司物业总监。被告:伍鑑其，男，汉族，1985年11月21日出生，居民身份住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市名信物业管理有限公司（以下简称名信物业公司）诉被告伍鑑其物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名信物业公司的委托代理人冼锐锋到庭参加诉讼。被告伍鑑其经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告补交从2013年6月8日起至2016年12月31日为止的管理费共2783.83元，并按每日千分之二支付违约金共7294.76元；2.被告支付本案所有的诉讼费用。事实和理由：我司自2012年10月15日起承接肇庆市端城雅苑住宅小区之物业管理工作。自承担该物业的物业管理工作后，我司一直遵照协议尽心尽力为该物业提供物业服务。肇庆市××州区厂××街一巷端××房单元业主，自2013年6月8日起至今一直未根据《前期物业管理协议》的约定向我司交纳物业管理费。我司曾数次通知被告方及时交纳物业管理费，然而被告方一直不加理会，拖欠我司物业管理费至今未付。被告的行为已经严重违反了与我司签订的《前期物业管理协议》中的约定，为维护我司的权益和法律的尊严，特提起诉讼，请依法判决。诉讼中，原告名信物业公司将被告伍鑑其补交管理费的金额变更为共3264.12元。被告伍鑑其没有出庭应诉，也没有提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：名信物业公司是于2007年3月5日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理、家政服务等。肇庆市住房和城乡建设局于2004年1月23日向名信物业公司核发物业服务企业资质证书，证书编号为粤物管证字第1701057号。位于肇庆市××州区厂××街一巷端××房单元业主的权属人是伍鑑其，该房屋建筑面积为91.52平方米，该房屋所在的小区系由肇庆市全益房地产有限公司开发，总建筑面积为64808平方米。2007年3月8日，肇庆市全益房地产有限公司（甲方）与被告伍鑑其（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为业主伍鑑其购买的位于肇庆市××州区厂××街一巷端××房（建筑面积为91.9139平方米）提供前期物业管理；物业管理服务费每月收费一次，每月交费时间为每月5号前；物业管理服务费住宅按建筑面积每平方米每月0.35元，非住宅按建筑面积每平方米每月1.00元；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权乙方补交并从逾期之日起按每日千分之二支付违约金。双方并就业主伍鑑其购买的位于肇庆市××州区厂××街一巷端××号摩托车位（建筑面积为1.881平方米）签订了《前期物业管理服务协议》，物业管理服务费住宅按建筑面积每平方米每月0.35元，非住宅按建筑面积每平方米每月1.00元。后物业管理服务费住宅按建筑面积每平方米每月提升至0.50元.2012年10月15日，名信物业公司与肇庆市全益房地产有限公司签订《端城雅苑物业服务合同》，约定：肇庆市全益房地产有限公司聘请名信物业公司为端城雅苑规划红线范围内的商铺、住宅、停车场等总建筑面积为64808平方米、住户606户提供物业管理服务；甲方同意乙方按目前标准向业主收取物业管理费：住宅物业管理费每平方米每月0.50元，摩托车位物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.50元，小区公共照明电费每年每户60元，小区对讲维护费每年每户60元。自2012年10月15日起，名信物业公司为端城雅苑内包括伍鑑其的上述C2幢606房单元和61号摩托车位提供物业管理服务，并以上述的标准收取物业管理费。2013年4月1日，名信物业公司将住宅物业管理费每平方米每月由0.50元调升0.70元。2015年1月28日，名信物业公司（甲方）与伍鑑其（乙方）经协商后签订《协议书》一份，内容为：2009年11月20日至2012年9月的物业管理费只交500元，其他减免；2012年10月至2014年9月的物业管理费，鉴于乙方的经济能力，甲方同意乙方于2015年1月28日先支付1000元，剩下1455元分两期交，每两个月交一次。该协议签定后，伍鑑其于当日向名信物业公司支付了物业管理服务费1000元。之后，伍鑑其一直没有向名信物业公司交付物业管理服务费。名信物业公司向伍鑑其催收物业管理费无果后，于2016年8月19日向肇庆市端州区人民法院提起诉讼，案号为（2016）粤1202民初2199号。后名信物业公司为与伍鑑其协商解决，名信物业公司向肇庆市端州区人民法院申请撤回起诉，肇庆市端州区人民法院于2016年11月15日作出（2016）粤1202民初2199号民事裁定书，准予名信物业公司撤回该案诉讼。名信物业公司在肇庆市端州区人民法院准予撤回该案诉讼后，再次向伍鑑其催收物业管理服务费并与其进行协商，但未能达成一致意见。名信物业公司于2017年2月9日提起诉讼。端城雅苑小区至今未成立业主委员会。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。伍鑑其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。伍鑑其所有的案涉房屋所在的小区是由肇庆市全益房地产有限公司开发，肇庆市全益房地产有限公司于2007年3月8日与被告伍鑑其签订了前期物业管理服务协议，对各自的权利、义务以及物业服务内容、质量、收费标准、逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。名信物业公司是依法登记设立并具有资质的物业服务企业。2012年10月15日，名信物业公司与肇庆市全益房地产有限公司签订了端城雅苑物业服务合同，肇庆市全益房地产有限公司将总建筑面积为64808平方米委托给原告承做物业管理。名信物业公司进驻小区为包括伍鑑其在内的业主提供物业服务，名信物业公司与伍鑑其虽无签订正式的物业服务合同，但名信物业公司为包括伍鑑其在内的业主提供了事实上的物业服务，并付出了一定成本，以自己的行动履行了合同的主要义务，故名信物业公司与伍鑑其之间形成了事实上的物业服务关系。根据公平合理原则和权利、义务相一致的原则，伍鑑其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即伍鑑其应向名信物业公司支付物业管理服务费。其中，2012年10月至2014年9月期间的物业管理费，依据双方2015年1月28日签订《协议书》，尚欠1455元；2015年1月至2016年12月期间的物业管理费为1569.12元，具体为（房屋91.52平方米＋摩托车位1.881平方米）×0.70元/平方米×24个月＝1569.12元，小区公共照明电费为120元（5元/月×24个月），小区对讲维护费为120元（5元/月×24个月），合计1809.12元，以上共计3264.12元。对于物业管理服务费的违约金，依据肇庆市全益房地产有限公司与伍鑑其在《前期物业管理服务协议》中关于“物业管理服务费每月收费一次，每月交费时间为每月5号前”和“从逾期之日起按每日千分之二支付违约金”的约定，伍鑑其应向名信物业公司支付拖欠物业管理服务费的违约金。在上述合同中约定的违约金的计算标准，已超过了法定的标准，超出部分无效且不受法律保护。伍鑑其应向名信物业公司支付拖欠物业管理服务费的违约金：其中，2015年1月至2016年12月期间的物业管理服务费的违约金，应当以每月应交的物业管理服务费为本金，参照中国人民银行规定的同期一年以下（含一年）贷款利率，分别从逾期之日起（次月的6日起）计算至本院判决确定履行之日止；2012年10月至2014年9月期间尚欠物业管理服务费1455元的违约金，应当从2015年5月29日起，参照中国人民银行规定的同期一年以下（含一年）贷款利率，计算至本院判决确定履行之日止。对于名信物业公司要求伍鑑支付物业管理服务费3264.12元的诉讼请求，本院予以支持。但对于名信物业公司要求伍鑑其支付物业管理服务费的违约金共7294.76元的诉讼请求，本院部分予以支持，部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条和第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告伍鑑其应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市名信物业管理有限公司支付2012年10月至2014年9月期间的物业管理费1455元，2015年1月至2016年12月期间的物业管理费1809.12元，共计3264.12元。被告伍鑑其应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市名信物业管理有限公司支付物业管理服务费的违约金，其中：2015年1月至2016年12月期间的物业管理服务费的违约金，以每月应交的物业管理服务费为本金，分别从逾期之日起（次月的6日起）计算；2012年10月至2014年9月期间的物业管理服务费的违约金，以1455元为本金，从2015年5月29日起计算，均参照中国人民银行关于同期一年以下（含一年）贷款利率计算至本院判决确定履行之日止。驳回原告肇庆市名信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告名信物业公司已预付），由原告肇庆市名信物业管理有限公司承担5元，被告伍鑑其承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  覃卫平二〇一七年三月三十一日书记员  潘俊宇