徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0312民初1274号原告：江苏顺安物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区铜山街道办事处樵村4组5号。法定代表人：程明刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王月，该公司经理。委托诉讼代理人：薛莉，该公司工作人员。被告：徐基琅，男，1943年12月10日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）诉被告徐基琅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法使用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告顺安物业公司的委托诉讼代理人薛莉到庭参加诉讼。被告徐基琅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顺安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费7384元、公共能耗费450元，合计7834元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月14日，原告与徐州同创·汉泉房地产开发商签订了前期物业服务合同。合同约定：由原告向同创、汉泉山庄小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收费标准为叠加区1元每平方米每月、联排1.4元每平方米每月、北区独栋1.4元每平方米每月。此后原告与徐州市汉泉山庄业主委员会分别于2011年10月28日、2013年元月15日签订了物业服务合同。被告系上述物业南区A21-2-302号的业主，物业面积为225.38平方米，按约定应当向原告交纳从2012年8月31日至2016年12月31日的物业服务费7384元，公共能耗费450元，合计7834元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告经多次催要拒不履行自己的交费义务。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告徐基琅未到庭，仅提交书面答辩意见辩称：其是汉泉山庄南区A21-2-302的业主，原告对其所谓拒交物业费的起诉与事实不符：一、2008年6月房屋交付使用至今，一直是未装修、未入住的毛坯房。由于原告管理不善，小区内乱搭乱建、养鸡养鸭、公共绿地种菜的乱象比比皆是。尽管如此，被告都一直交纳物业费。2012年9月以后，因原告服务中的错误和瑕疵，导致物业费未能及时缴纳：1.其和家属都是70多岁的老人，2012年8月其老伴交费时，原告给开了两张收据（以前都是一张），其老伴因没带花镜看不清收据内容，回家后才看清其中一张是能耗费的收据，原告的工作人员没有给被告说清，存在欺骗行为。被告曾向原告反映，没有回复；2.2014年11月，铜山区供电所多次催缴电费，因被告房子未装修、未入住、未用电，不可能产生电费，为了配合供电所的工作，被告交纳了200多度的电费（提供电费发票复印件）。后经被告了解，是本楼邻居装修没电，原告工作人员误接了被告家的电。被告给原告反映此事，也没有下文。2016年上半年，原告公司王经理到被告家了解情况，被告向其反映了上述情况，其说回去研究。后电话联系被告说，物业费免1000元，让被告再补交5000元。因被告拖欠物业费是原告的工作不善造成的，被告同意补交3000元，后没有回音。二、被告的房屋是未装修、未入住的毛坯房，不能产生能耗问题，原告收取能耗费无理无据。三、被告与汉泉山庄业务委员会2013年元月签订的物业服务业合同终止日为2015年12月，因此原告无权收取2016年度的物业费（附汉泉山庄业主委员会公告）。综上，被告未交2013年9月至2015年12月的物业费是原告的原因造成的，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定的案件事实：被告徐基琅系汉泉山庄南区A21-2-302号房屋的业主，房屋建筑面积为225.38平方米，该房屋属于叠加别墅，被告一直空置未居住。2008年3月16日，原告顺安公司与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》一份，双方约定由原告对汉泉山庄二期工程提供物业服务，委托管理期限自2008年3月28日起至汉泉山庄小区业主委员会成立之日止。物业费收费标准为：别墅由原告按建筑面积每月每平方米1.4元（不含公共能耗费）收取，叠加由原告按照建筑面积每月每平方米1.0元（不含公共能耗费）收取。2011年10月28日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》一份，双方约定服务期限为10个月，自合同签订之日起计算。物业费收费标准为：南区叠加区为0.8元每月每平方米，联排区为0.9元每月每平方米。北区别墅区为1.3元每月每平方米，计费面积按照建筑面积计算。公共水电费按照150元每户每年的标准预收，随同物业费一同缴纳。业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务公司和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取。2013年1月15日，原告再次与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同约定服务期限为16+12个月，服务期限按2个阶段进行。第一阶段自2012年9月1日起至2013年12月31日止。第二阶段自2014年1月1日起至2014年12月31日止。物业费收费标准为：叠加区为0.9元每月每平方米，联排区为1元每月每平方米，别墅区为1.4元每月每平方米。公共能耗费按照150元每户每年收取，随同物业费一同交纳。业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取。2015年4月12日，原告第三次与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告的服务期限为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。物业收费标准为：叠加区为0.9元每月每平方米，联排区为1元每月每平方米，别墅区为1.3元每月每平方米。公共能耗费按照150元每年。上述合同签订后，原告依法提供了物业服务，但物业服务合同存在部分瑕疵，自2012年9月1日起，被告未缴纳相关物业服务费及公共能耗费。庭审中，顺安物业公司提供的计算明细上注明，涉案房屋的物业服务费按约定物业费标准的70%收取。以上事实，有前期物业管理服务委托合同、徐州汉泉山庄物业服务合同、徐州市铜山区物价局出具的证明及当事人庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同，及与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的徐州汉泉山庄物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。原告公司提供了物业管理服务，被告徐基琅作为业主负有按约支付物业服务费的义务。原告顺安物业公司主张徐基琅支付自2012年8月31日至2015年12月31日的物业服务费，符合合同约定，予以支持。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。根据生效判决认定的事实，顺安物业公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在明显瑕疵，且该服务并非单独针对某一个业主降低标准，对于被告而言亦降低了服务标准，故结合物业服务情况，本院在约定物业服务费标准的70%的基础之上再按80%计算物业服务费。原告的服务瑕疵不能成为被告拒不交纳物业费的理由。关于顺安物业公司主张的物业服务费，支持2012年9月1日至2015年12月31日的物业服务费4544元。关于原告主张公共能耗费450元（2013年至2015年），因物业服务合同中约定每年150元预先交纳，本院予以支持。关于原告主张2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费和公共能耗费，因未向本院提供2016年其与小区业主委员会签订的物业服务合同及其他相关证据，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告公司的工作人员误接电导致电费损失，因其仅提供了电费发票的复印件，不足以证实是原告工作人员造成被告的电费损失，故对该辩解，没有事实和法律依据，本院不予支持，其可收集证据后另行主张权利。关于被告辩称其房子是毛坯房，不产生能耗费，因能耗费问题已在物业服务合同中明确约定，且该辩解没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告徐基琅于本判决生效之日起十日内支付原告徐州顺安物业服务有限公司2012年9月1日至2015年12月31日的物业费4544元及公共能耗费450元，合计4994元；二、驳回原告徐州顺安物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告徐州顺安物业服务有限公司负担5元，被告徐基琅负担20元。本判决为终审判决。审判员 陈 栋二〇一七年三月二十七日书记员 何雨晴