广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）崇民终字第300号 上诉人（一审被告、反诉原告）陈银清，男，1982年11月23日出生，汉族，个体户工商户，户籍地福建省莆田市秀屿区，住所地广西壮族自治区崇左市江州区。 委托代理人陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）崇左市江州区总工会，住所地广西壮族自治区崇左市江州区新民路14号。 法定代表人吴凌超，该工会主席。 委托代理人黄小海，广西帮达律师事务所律师。 一审第三人广西崇左市江州区绿州通讯设备有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市江州区新民路14号。 法定代表人陈银清，该公司总经理。 一审第三人中国移动通信集团广西有限公司崇左分公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道。 负责人邹勇，该分公司总经理。 委托代理人张振南，男，中国移动通信集团广西有限公司崇左分公司员工。 委托代理人韦周云，男，中国移动通信集团广西有限公司崇左分公司员工。 上诉人陈银清租赁合同纠纷一案，不服崇左市江州区人民法院（2014）江民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成由审判员农雄楼担任审判长、审判员梁丹杰和代理审判员陆有帅参加的合议庭，于2015年7月21日公开开庭审理了本案。书记员农吕君担任记录。上诉人陈银清及其委托代理人陈秋燕，被上诉人崇左市江州区总工会（以下简称江州工会）的委托代理人黄小海，一审第三人广西崇左市江州区绿州通讯设备有限公司（以下简称绿州公司）的法定代表人陈银清，一审第三人中国移动通信集团广西有限公司崇左分公司（以下简称移动通信崇左分公司）的委托代理人张振南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2013年10月18日，原告（反诉被告）江州工会举行羽毛球馆租赁权投标会，被告（反诉原告）陈银清以每月租金15000元的价格中标。2013年12月10日，江州工会与陈银清签订《羽毛球馆租赁协议书》，约定江州工会将位于崇左市新民路江州区政府大门右边建筑面积为780平方米的羽毛球馆出租给陈银清经营。租赁期限从2013年12月20日起至2022年12月19日止，月租金为15000元，以季度计付，每三年增长一次；承租方自行投资羽毛球馆内的场地建设（铺设塑胶地板），开业前三个月，承租方须有4个晚上和4个白天免费向出租方提供一个羽毛球场使用，羽毛球大门通道处可作商铺经营，但必须留出3.5米×5.9米的空间作为消防通道；出租方负责提供用电方便并安装1只电表，承租期内如有水电损坏，由承租方自行更换自行承担费用，水电费按水电表所示度数按水电部门托收单价由承租方负担；承租方必须按期支付出租方租金和水电费，如拒付或拖欠支付，出租方有权终止协议收回房屋；承租的羽毛球馆只能用于开展群众文化体育活动，承租方要按照国家政策法律从事经营活动，经营项目的各种税金由承租方自行交纳，如有违反后果自负；承租期内，承租方不得改变房屋整体结构，不得增加临时建筑设施，羽毛球馆的日常维护由承租方负责，球馆外墙不得张贴广告，如需装修，需经出租方同意，在不改变房屋整体结构的前提下可根据需要对房屋进行装修，费用自理，协议期满所装修的不动产归出租方所有，承租房屋要做好隔音及安全防范措施，不得影响区政府正常工作、生活，如违反或出现安全事故而受政府追责或责令停业的，后果自负，严禁在承租房内明火烧、烤、炒等作业，一经发现即视为违约，出租方有权单方终止协议收回房屋；承租期内，出租方无正当理由提前收回租赁房屋，承租方随意转让变更房屋使用权、拖欠租金及水电费15天、擅自改变房屋结构，擅自增加临时建设设施，即视为违约，一旦发生违约行为，由双方协商解决，协商不成提交法院进行裁决。 合同签订后，陈银清注册成立广西崇左市江州区绿州通讯设备有限公司，自己担任公司的法定代表人即总经理。2014年3月14日，陈银清以广西崇左闽商投资有限公司的名义向江州工会提出申请，要求将部分羽毛球场作商业经营，同年5月，在未经江州工会同意的情况下，擅自改变租赁场地的结构，江州工会发现后，便与陈银清协商，但协商不成。2014年5月9日，江州工会向陈银清下达停建通知，并于5月12日停止供电，但陈银清没有停工，2014年6月5日，江州工会作出《解除协议通知书》，通知载明解除与陈银清签订的《羽毛球馆租赁协议书》，但不能提供相应的证据证实该通知已经送达陈银清或第三人绿州公司。2014年7月2日，陈银清向供电部门申请供电，并支出费用3500元。现陈银清把原有的四个羽毛球场用隔墙从中间隔开，只保留两个球场供群众进行体育活动，其余两个连着大门的球场及通道被装上吊顶，没有按约定留出3.5米×5.9米的空间作为消防通道，之后以第三人绿州公司的名义从事通讯设备、手机及其配件，通讯器材、数码产品、电脑、办公用品等销售活动，同时经第三人移动公司的特许，代办第三人的移动公司的入网、充值等业务，使用中国移动通信特许经营店名称挂牌经营。 结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、原告（反诉被告）江州工会要求解除《羽毛球馆租赁协议书》、要求被告（反诉原告）陈银清拆除羽毛球馆吊顶并返还羽毛球馆有无依据；2、原告（反诉被告）江州工会作出的《解除协议通知书》解除协议的行为是否有效；3、被告（反诉原告）陈银清要求原告（反诉被告）江州工会赔偿安装通电设备3500元并免除断电期间租金是否合理。 一审法院审理认为，原告(反诉被告）江州工会与被告（反诉原告)陈银清经协商一致签订《羽毛球馆租赁协议书》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行相应的义务。 一、关于江州工会要求解除《羽毛球馆租赁协议书》、要求陈银清拆除吊顶并返还羽毛球馆有无依据的问题。 江州工会与陈银清经协商一致签订《羽毛球馆租赁协议书》，双方应按合同的约定全面履行，陈银清未经江州工会同意，不正当使用租赁物，擅自占用租赁场地的两个球场装上隔墙和吊顶进行商铺经营，并不按约留出相应的空间作为消防通道，严重改变了租赁场地的场地结构和租赁性质，已经构成违约，因此江州工会要求解除《羽毛球馆租赁协议书》、要求陈银清拆除吊顶并返还羽毛球馆的主张有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于《羽毛球馆租赁协议书》陈银清签订，租赁场地由陈银清及第三人绿州公司使用，故拆除羽毛球馆上面的吊顶及返还羽毛球馆的责任应由陈银清和第三人绿州公司承担。 二、关于江州工会作出的《解除协议通知书》解除协议的行为是否有效的问题。 根据法律的有关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案租赁合同产生纠纷后，2014年6月5日，江州工会作出《解除协议通知书》，通知解除与陈银清签订的《羽毛球馆租赁协议书》，但因不能提供相应的证据证实该通知已经送达陈银清或第三人绿州公司，因此该《解除协议通知书》通知解除协议的行为无效，对各方没有约束力。鉴于解除《羽毛球馆租赁协议书》的条件已经成就，故《解除协议通知书》的解除协议的行为是否有效都不影响本院对《羽毛球馆租赁协议书》的解除。 三、关于陈银清要求江州工会赔偿安装通电设备3500元并免除断电期间租金是否合理的问题。 合同确实约定由出租方即江州工会负责提供用电方便并安装1只电表，但由于陈银清在使用租赁物（羽毛球馆）的过程中，未经江州工会同意，违反约定改变了羽毛球馆的场地结构和租赁性质，故江州工会在陈银清履行合同不符合约定时，有权拒绝由其继续租赁羽毛球馆，有权拒绝为其提供用电方便并安装电表，江州工会的行为没有过错，不应承担民事责任。陈银清应对自己自行安装电表用电和使用羽毛球馆支出的费用承担责任，因此陈银清反诉要求江州工会赔偿安装通电设备3500元并免除断电期间租金的主张无事实和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第二百一十七条、第二百一十九条和第二百二十三条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）江州工会与被告（反诉原告）陈银清于2013年12月10日签订的《羽毛球馆租赁协议书》；二、被告（反诉原告）陈银清和第三人绿州公司应拆除其自行搭建在羽毛球馆上的吊顶并将羽毛球馆返还给原告（反诉被告）江州工会；三、原告（反诉被告）江州工会于2014年6月5日作出的《解除协议通知书》解除协议的行为无效；四、驳回被告（反诉原告）陈银清反诉要求原告（反诉被告）江州工会赔偿安装通电设备3500元并免除断电期间租金的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费1013元，合计1113元，由被告（反诉原告）陈银清负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上诉人陈银清不服一审判决，上诉称，一、在履行合同过程中，上诉人陈银清不存在违约。2013年12月10日陈银清与江州工会签订的《羽毛球馆租赁协议》第七条约定：“乙方（陈银清）所承租的羽毛球馆只能用于开展群众文化体育活动。”第四条约定：“羽毛球馆大门通道处可作为商铺经营，但乙方必须留出3.5米×5.9米的空间作为消防通道。”表明双方所签订的协议己经默许陈银清可将部分羽毛球馆用作商铺经营的权利。而对于许可陈银清用于经营商铺的部分羽毛球馆面积多少，场地位置，并未作出限制。故陈银清把羽毛球馆大门通道处隔起来作为商铺经营，并留出3.5米×5.9米的空间作为消防通道，其行为并未违约。二、上述陈银清的行为并不致使合同的目的不能实现。一审庭审中，江州工会认为，其出租羽毛球馆目的是保证群众文化体育活动，该主张与双方签订的协议约定的内容不符。陈银清现经营羽毛球馆的方式，更能保障工会职工健身活动场所。且陈银清在请示江州工会同意装修后，对球馆进行装修共计投资80万元，并招聘职工30多人，在球馆的商铺对外经营，有效解决了当地青年的就业问题。若双方解除合同，将造成陈银清的投资损失及30多名职工下岗失业。三、在履行合同过程中，不存在双方约定解除合同的情形。根据双方签订的协议约定，只有陈银清存在第八条、第十条两种情形，江州工会才有权单方解除合同。陈银清不存在约定的两种情形，一审判决解除双方签订的协议错误。四、单纯以羽毛球馆的文体活动经营收入与合同约定支付的租金严重失衡。合同约定陈银清租赁羽毛球馆支付的租金月15000元。陈银清单纯以羽毛球馆的文体活动对外经营前三个月，连续经营亏损约5.5万元。一审诉讼中，陈银清提供的江州工会的“会议记录”，表明江州工会对该事实是清楚的。陈银清愿意继续承租，与合同中约定允许陈银清将羽毛球馆大门通道处用于商业使用有关联。如单纯以羽毛球馆的文体活动进行经营，陈银清长期经营亏损，陈银清定然不会经营。陈银清提出解除合同，江州工会未取得租金，其利益也受损。从合同约定的九年租期看，解除双方签订的合同与协议初衷不符，也有悖于维护交易安全。五、江州工会应承担相应的违约责任。根据双方签订的协议第五条约定，江州工会注销原羽毛球馆使用的用电账户，经陈银清向江州工会协商，至今江州工会未按合同约定提供用电方便并安装电表1只，以致陈银清为营业需要不得不自行安装用电设备。因停电长达一个月，造成陈银清的经营受到损失。因此，江州工会应对陈银清经营中受到的损失承担违约责任。请求二审法院撤销一审判决的第一、二、四项，判令双方签订的协议继续履行，江州工会赔偿陈银清因安装通电设备支付的费用3500元，并免除停电期间陈银清不得经营羽毛球馆的租金。 被上诉人江州工会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，程序合法。请求二审法院维持原判，驳回上诉。 一审第三人绿州公司、移动通信崇左分公司没有陈述意见。 综合诉辩各方意见，上诉人陈银清、一审第三人绿州公司对一审查明的事实有如下争议：1、认定陈银清经营的羽毛球馆没有按约定留出3.5米×5.9米的空间作为消防通道错误；2、认定陈银清未经江州工会同意，不正当使用租赁物，擅自占用租赁场地的两个球场装上隔墙和吊顶进行商铺经营，并不按约留出相应的空间作为消防通道，严重改变了租赁场地的场地结构和租赁性质，已经构成违约错误。被上诉人江州工会、一审第三人移动通信崇左分公司对一审查明的事实无异议。 二审诉讼中，各方当事人没有提供新证据。 本院对当事人争议事实的分析与认定：1、根据江州工会在一审诉讼中提供的江州工会羽毛球馆的现场照片，陈银清对现场照片的真实性无异议。从该现场照片可以看出，陈银清及绿州公司在江州工会羽毛球馆的大门通道上摆放经营手机的货柜等，没有留出3.5米×5.9米的空间作为消防通道。故对陈银清、绿州公司对该争议事实提出的异议，本院不予采信。2、对于陈银清在履行合同过程中，是否构成违约的问题，本院需结合相关事实和证据，依法才能作出综合认定，本院在下文再作出综合评判。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩各方的分歧意见，本案的争议焦点是：一、在履行合同过程中，陈银清是否存在违约行为，江州工会请求解除与陈银清于2013年12月10日签订《羽毛球馆租赁协议书》，由陈银清自行拆除在江州工会羽毛球馆内装修的隔墙、吊顶并返还羽毛球馆是否有事实和法律依据；二、陈银清请求江州工会赔偿其为安装羽毛球馆通电设备所支出的费用3500元、免于支付江州工会在其租赁羽毛球馆断电期间应支付的租金45000元（暂从2014年5月12日计至2014年8月12日止，其余计至羽毛球馆恢复通电为止）应否予以支持。 根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下： 一、关于在履行合同过程中，陈银清是否存在违约行为，江州工会请求解除与陈银清于2013年12月10日签订《羽毛球馆租赁协议书》，由陈银清自行拆除在江州工会羽毛球馆内装修的隔墙、吊顶并返还羽毛球馆是否有事实和法律依据的问题。 2013年12月10日江州工会与陈银清签订《羽毛球馆租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，协议内容合法，是有效协议，双方应共同遵守履行。在合同履行过程中，江州工会依法履行向陈银清交付羽毛球馆的义务，陈银清也依法履行向江州工会支付租金的义务；但陈银清在未经江州工会同意，擅自在羽毛球馆内四个羽毛球场中间建隔墙，将两个球场隔起来，装修吊顶，作为商铺，并提供该商铺给一审第三人绿州公司经营手机销售，根据双方签订的协议第七条、第十条、第十四条的约定，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”江州工会请求解除与陈银清于2013年12月10日签订《羽毛球馆租赁协议书》，由陈银清、一审第三人绿州公司自行拆除在江州工会羽毛球馆内装修的隔墙、吊顶并返还羽毛球馆符合法律规定。一审判决支持江州工会的诉讼请求正确，本院予以支持。陈银清提出的其行为没有违约的上诉主张及理由，因与事实不符，于法无据，本院不予支持。 二、关于陈银清请求江州工会赔偿其为安装羽毛球馆通电设备所支出的费用3500元、免于支付江州工会在其租赁羽毛球馆断电期间应支付的租金45000元（暂从2014年5月12日计至2014年8月12日止，其余计至羽毛球馆恢复通电为止）应否予以支持的问题。 根据上述第一点的评判意见，由于在履行合同过程中，陈银清的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈银清对其主张的经济损失，应自己承担违约的民事责任。江州工会已履行交付羽毛球馆的义务，其行为合法，不存在违约，依法不应承担民事责任。一审判决驳回陈银清的诉讼请求正确，本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1113元，由上诉人陈银清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  农雄楼 审 判 员  梁丹杰 代理审判员  陆有帅 二〇一五年七月二十五日 书 记 员  农吕君