广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初1218号原告：董群，女，汉族，1982年3月18日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告：广东永晟集团有限公司，住所地珠海市前山翠前南路223号5-6层。法定代表人：明伟。委托诉讼代理人：张毅，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韵同，广东国硕律师事务所律师。原告董群与被告广东永晟集团有限公司（以下简称永晟集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林娜儿、被告永晟集团的委托诉讼代理人陈韵同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币12981.60元（违约金以473781元为基数，按每日万分之一的标准计算，从2014年6月30日起至2015年3月31日止）；2、请求判令被告向原告支付逾期办理产权证登记的违约金人民币8764.95元（违约金以473781元为基数，按每日万分之零点五的标准计算，从2015年6月30日起至2016年7月4日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月9日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于香洲区前山翠微西路18号（盈丰华居）1栋1007房出售给原告，套内建筑面积31.55平方米，房价总额473781元，付款方式为首付+银行按揭贷款。该合同第七条约定，被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案商品房完成工程竣工验收备案手续，取得《竣工验收备案表》后交付给原告使用。合同第九条约定，××逾期交房超过90日且××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五、十六条约定，××应当在商品房交付使用后365天内，向产权登记机关为××申请办理产权登记。迟延办理产权登记的，××从应当为××申请办理房地产权证之日起按日向××支付已付房价款的0.005%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款。2014年6月30日前，被告电话通知原告可以准时交楼，要求原告办理收楼手续。后经了解发现，被告涉案项目“盈丰华居”取得竣工备案的时间是2015年3月31日。原告认为，被告交付房屋不符合《珠海市商品房买卖合同》第七条以及《建设工程质量管理条例》等法规强制性的规定，实际合法交付时间应当是2015年3月31日，比合同约定的时间晚了274天。被告未能按约定和法定的要求交付房屋给原告和办理产权登记手续，根据《珠海市商品房买卖合同》第7、9、15、16条的约定，被告应依约向原告支付相应的违约金。按合同约定，被告应当在2015年6月30日前为原告申请办理产权登记。但直至2015年底，原告欲将涉案商品房出售给第三方时，仍未获得房产证，导致原告未能与第三人履行合约，遭受损失。2016年7月4日，被告方才取得涉案商品房的《不动产权证书》，比合同约定的时间晚了370天。为此，为了维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法判决。被告辩称，被答辩人认为被答辩人主张的逾期交房违约金部分超过诉讼时效，应予以驳回。依据《珠海市商品房买卖合同》第七条约定，××（答辩人）应当在2014年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给××使用。1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。为此，2014年6月30日前，答辩人通知被答辩人交楼，之后，双方办理了收楼手续。收楼当时，涉案商品房已完成竣工验收，但尚未取得《竣工验收备案表》，依据约定答辩人已构成违约。按照《珠海市商品房买卖合同》第九条约定，答辩人应当按日向被答辩人支付房价款万分之一的违约金，违约金从2014年7月1日开始计算，直到商品房取得《竣工验收备案表》，涉案商品房符合交付使用的约定条件止。但基于违约金属于债权请求权，所以，对于本案的违约金请求权应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。由于本案合同第七条约定了商品房交付时间为2014年6月30日，故本案违约金请求权的诉讼时效期间应当从合同约定的交付期限届满之日（即2014年6月30日）起计算2年内。而且，依据双方合同第九条约定，被答辩人主张的违约金是以日为单位累计计算的日违约金的总和，该违约金属于继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。据此，被答辩人对于从2014年7月1日至2015年3月31日的违约行为的违约请求权，按照被答辩人的起诉时间2017年2月9日，被答辩人的违约金请求权数额应当分为两个部分，2014年6月30日至2015年2月8日（共187天）期间的违约金请求权数额已超过二年诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回；2015年2月9日至2015年3月31日（共50天）的违约金请求权数额未超过二年诉讼时效，属于可支持部分。所以，被答辩人可依法保护的违约金数额为2368.91元（473781元*0.0001*50天=2368.91元），超出部分应予以驳回。答辩人认为被答辩人主张答辩人的逾期办证违约责任，支付违约金的诉求，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。而本案双方对于办证期限的约定为合同第十五条，即××（答辩人）应当在商品房交付使用后365天内，向产权登记机关为××（被答辩人）申请办理产权登记。现本案符合约定和法定条件的商品房的交付使用时间为2015年3月31日，因此，据合同民主自愿精神，有约定从约定，答辩人申请办理产权登记期限应从交付使用时间2015年3月31日开始计算的365天内，即答辩人只要在2016年3月31人前向产权登记机关为被答辩人递交材料，申请办理产权登记即可，事实上，答辩人在2015年10月21日已公告业主可以办理房产登记证，故从2015年10月21日起，答辩人已启动办证程序，也履行了为业主申请办证的合同义务。并且，依据合同约定的答辩人义务是申请办理产权登记证，而非取得房地产权登记证书，被答辩人不应该将取得房产权证的时间定为违约行为的截止时间，对于办证、取证过程的时间的长短非答辩人所能控制的。所以，答辩人没有构成逾期办证的违约，被答辩人的诉求不符合事实和法律依据。综上，答辩人认为，对于答辩人逾期交付的违约行为，被答辩人所主张的违约金部分超过诉讼时效，应依法予以驳回；对于被答辩人主张答辩人逾期办理违约金的诉求，该诉求没有事实和法律规定，恳请法院查明事实，予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告（××）与被告（××）于2013年7月9日签订《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定原告购买被告建设销售的香洲区前山翠微西路18号（盈丰华居）1栋1007房（以下简称案涉房屋），建筑面积42.76平方米，套内建筑面积31.55平方米，单价每平方米15016.83元，房价总额473781元，付款方式为首付+银行按揭贷款。合同第七条约定：××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成工程竣工验收备案手续，并取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告使用。合同第九条约定：××逾期交房超过90日且××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，××应书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为××申请办理产权登记。××应如实告知××为办理产权登记需要由××提供的申请资料。××未告知或告知的内容不完备，不准确，致使××未能及时提供申请资料的，××不承担责任。××已如实告知××为办理产权登记需要由××提供的申请资料，且告知内容完备、准确，但××未及时提供产权登记机关要求的需由××提供的申请资料的，××不承担责任。合同第十六条约定：迟延办理产权登记的违约责任，××违反第十五条约定的，从应当为××申请办理房地产权证之日起按日向××支付已付房价款的0.005%的违约金。《补充协议》第十一条约定：1、××应当在该商品房项目全部交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权（指申请商品房项目初始登记）。2、如××未能在上述期限内申请确权，则每逾期一日，应按××已付房价款的万分之零点五向××支付违约金。3、因非××的原因（包括不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致××未能在商品房交付使用后365天向产权登记机关申请确权的，××不承担违约责任。4、商品房项目取得确权后，本合同项下商品房的房地产权证由××自行办理或自行委托他人办理。××应按有关规定提供必要的资料、手续以协助××办理。如该商品房项目取得确权后，因××原因（包括但不限于××未交清购房款或相关税费，或××未按要求提供办证相关资料，或××怠于办理，或××不具备受让该商品房的资格，或因××的原因使得该商品房权属处于受限制状态）导致延误或不能取得房地产权证的，××不承担违约责任。《补充协议》第十四条约定：1、××（包括其委托代理机构）和××（包括其委托代理人）于买卖合同中“合同当事人”部分所列地址为相关文件受送达地，即一方向对方送达的文件及各种通知，只要向买卖合同前述所列地址，以挂号邮件或特快专递方式邮递，则自寄出五日后，即视为送达，无论对方是否收讫。2、若××（包括其委托代理机构）或××（包括其委托代理人）于买卖合同中“合同当事人”部分所列地址发生变更，应自变更之日起七日内书面通知对方，否则自行承担因此所造成的一切后果。3、若××以在《珠海特区报》刊登公告的方式通知的，则该公告通知的效力优于其它通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关××均产生法律效力。4、若××为两人或多人，××的任何通知向其中一人发出即视为向××之全体发出。合同及《补充协议》签订后，原告如约支付房款，被告于2014年6月29日在《珠海特区报》公告通知交楼，原告于2014年9月办理了收楼手续。另查明，案涉房屋于2015年3月31日取得《竣工验收备案表》，被告于2015年10月20日取得《商品房地产权属证明书》，该证明书载明：凭此证明办理商品房交易登记手续。原告于2016年7月4日办理了案涉房屋的产权证。审理中，被告举证主张从2015年10月21日开始已在小区电梯内等公共区域粘贴了《关于盈丰华居办理房地产证公告函》，通知了业主申请办理房产证，并提交了小区同一栋楼房关联业主已分别于2015年12月、2016年1月、2016年3月等时间办理产权登记的《不动产登记表》。本院认为，原告与被告于2013年7月9日签订的《珠海市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已如约履行支付购房款义务，被告也应按合同及《补充协议》的约定全面履行房屋的交付义务和确权办证义务。庭审中，原、被告对逾期交房违约金计算的起止期间从2014年7月1日至2015年3月31日及计算标准无异议，本院予以认定。据此，被告应向原告支付逾期交房的违约金为12934元(以473781元为基数,按每日万分之一,从2014年7月1日至2015年3月31日)，原告的此项请求，本院予以支持。由于被告于2015年3月31日才取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，且并没有证据显示已告知原告，故其提出的诉讼时效抗辩依据不足，本院不予采纳。根据合同第十五条的约定，结合本案查明认定房屋的交付时间为2015年3月31日，据此，被告为原告办理房产登记的起始期间应从2015年3月31日至2016年3月31日内。被告从2015年10月20日已取得案涉房屋的《商品房地产权属证明书》，原告也于2016年7月办理了案涉房屋的房地产权证，故原告主张被告逾期办证的证据不足，其请求被告支付（从2015年6月30日起至2016年7月4日止）逾期办证违约金的理据不足，本院不予支持。其次，被告举证主张从2015年10月21日开始已在小区电梯内等公共区域粘贴了《关于盈丰华居办理房地产证公告函》，通知了业主申请办理房产证，并提交了小区同一栋楼房关联业主已分别于2015年12月、2016年1月、2016年3月等时间办理产权登记的《不动产登记表》。被告的此项主张理据充分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东永晟集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董群支付逾期交房的违约金人民币12934元；二、驳回原告董群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取192元，由广东永晟集团有限公司负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二○二○一七年三月二十八日书记员  刘嘉茵周倩雯