云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2801民初4282号原告：宋毅,男,1984年11月8日出生,汉族,身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：李兆仁，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳景兰旅游投资有限公司。统一社会信用代码9153280067366XXXXP。住所地云南省西双版纳州景洪市江北曼斗新村**号。法定代表人周昆，职务董事长。委托诉讼代理人：陈磊、黄娜，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告宋毅与被告西双版纳景兰旅游投资有限公司（以下简称“景兰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋毅的委托代理人李兆仁，被告景兰公司的委托代理人黄娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋毅诉称，原、被告双方于2015年11月7日签订《告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同》，双方约定2015年12月31日前交房，2016年2月6日前开业，合同签订之后，原告依约一次性支付了房租、运营费及保证金，完全履行了合同义务，但被告方并没有完全履行合同义务，房屋面积、交房时间及商铺整体开业时间均与合同约定不符，严重违反了双方的合同约定，导致原告合同目的无法实现。同时，在合同签订时，被告方承诺对该商铺进行商业运营，以提高该商铺的商业价值，但商铺交付及开业以来，被告方并未对该商铺进行任何商业宣传，导致原告方无法经营及转让。2016年7月10日，原告方向被告方发出《退租通知函》，及时通知被告并要求与其解除合同，并于当日搬离了该房屋。之后，原告多次要求被告返还租金、运营费、保证金，但被告均不予理睬。为此，诉至人民法院请求：1、判令依法解除原、被告签订的《告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同》；2、判令被告返还湄公河水上人1-13-103室房屋租金9900元，运营费9900元，保证金5000元，共计24800元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告景兰公司辩称，原告的诉讼请求与双方签订的合同内容相违背，双方的合同签订期限为2016年3月15日-2017年3月14日，原告在未满合同时间就单方面解除合同，不符合法律规定，不应支持；被告在完成出租房屋后，也为原告做了大量宣传广告、活动以及商业推广，原告自认未按时经营，根据合同的规定，未按时经营的被告方可以没收运营费。故请求驳回原告的诉请。原告宋毅为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同，欲证明原被告于2015年11月7日签订了商铺租赁合同，约定了权利义务；证据2、收据一份，欲证明原被告双方签订合同当日，原告就支付了房屋租金、运营费、保证金、履行了合同义务；证据3、退租通知函、Imessage聊天记录，欲证明（1）、原告从2016年7月10日就通知被告要求解除合同，并于当日搬离该商铺，这一事实被告是明确知道的；（2）、被告工作人员对房屋面积误差并没有提出异议；（3）、由于原告的推脱，导致合同没有协议解除，在此期间不产生租金；证据4、回函，欲证明被告同意从2016年7月12日后才计算租期。经质证，被告景兰公司对证据1的真实性、合法性、关联性认可，但有3套房屋即1-17-107、1-13-103、1-17-106签订时间为2016年3月26日，交房之后补签的合同；对证据2的认可真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可；对于证据3，因其是复印件，不认可其真实性，退租通知书因其为复印件，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，对于聊天内容可以单方篡改，证明内容1不予认可，原告无权以单方的通知解除合同；对证明内容2，原告在其证据复印件就没有提到过面积误差，故被告也不可能对面积误差进行回复。对证明内容3，被告一致都是同意解除合同的，不存在推拖行为；对证据4，认可真实性、合法性，不认可证明内容；根据证据最后一页第二条可以看出“针对严格按照公司要求出勤的商家，公司给予扶持政策”,原告在未满租期就单方解除合同，不应该享受该优惠政策。本院认为，原告提交的证据1和证据2来源合法，内容真实，印鉴齐全，且被告均予以认可，故本院对证据1和证据2予以采信；证据3中的退租通知函，本院对其真实性予以采信，但该函件无法证明原告的证明内容，故本院对其证明内容不予采信；证据3中的Imessage聊天记录，因无法核实其真实性，故本院对其真实性不予采信；对证据4的真实性本院予以采信，但该证据无法证明原告的欲证明内容，故对其证明内容，本院不予采信。被告景兰公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同1-13-103号，欲证明2016年3月24日，原被告经平等协商签订房屋租赁合同，合同对交付时间、双方权利义务、合同的变更和解除等内容进行了约定；告庄西双景业主信息表，欲证明2016年3月15日，被告交付房屋，原告认可被告的交房时间并进行签字确认，被告作为承租人履行了合同义务，原告应当交付房租。证据2、海诚集团官网截图2张、告庄西双景微博截图1张、告庄西双景微信公众号截图2张、告庄西双景百度、360词条截图2张、告庄西双景活动照片13张，欲证明被告花费巨大人力、财力从广告宣传、活动举办等方面权利对原告承租房屋所在的项目进行商业运营管理，原告应按照协议约定支付商业运营管理服务费。（1）被告通过公司官网、微博、微信、网络媒体、机场广告等渠道对项目进行了广告宣传；（2）被告在春节、泼水节、五一节、假期等时期举办多次活动对项目进行了商业推广。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，合同没有约定运营费，虽约定了保证金，但没有约定保证金的归属问题；对告庄西双景业主信息表，的真实性、合法性、关联性均予认可，但合同约定于实际的面积不符；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，对该活动以及照片不认可，运营费是属于被告自己宣传的活动，与原告无关，不应该产生商业运营费，即使产生运营费也应当由被告自行承担。本院认为，原告提交的证据1和证据2来源合法，内容真实，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2016年3月24日，原告宋毅与被告景兰公司签订了《告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同》（以下简称“合同”），该合同约定：原告宋毅向被告景兰公司认租告庄西双景湄公河水上人家房号为1-13-103号，面积为11平方米的商铺，经营业态为百货，租赁期限为1年，即2016年2月6日至2017年2月5日。第一年租金为19800元。原告在合同签订时一次性向被告支付1年租金9900元，支付商业运营管理服务费用9900元，共计19800元。合同签订时，原告需向被告缴纳保证金5000元，合同期满后，若经验收原告未对房屋造成损坏和污染，被告将退还原告保证金。合同对交房及开业日期约定：1、被告交房时间为2015年12月31日前，原告开业时间为2016年2月6日前。如被告不能在2016年2月6日开业，被告有权解除合同，并要求原告承担合同租金总额30%的违约金；2、从2016年2月6日起，原告需保证每天营业时间为10：00-23:00，如推后时间开门及提前结束营业时间每月不得超过三次，如超过三次，被告有权解除合同，并要求原告承担本合同租金总额30%的违约金。该合同第七条就“合同的变更与解除”的事项作出了约定。合同签订当日，原告即向被告交纳了租金9900元、商业运营费9900元和保证金5000元。2016年3月15日，被告向原告原告宋毅交付案涉商铺后，原告经过装修于2016年5月初在该商铺开始经营活动。2016年6月15日和6月16日，被告针对赶摆街商铺租户提出的商铺面积误差、免租政策、扶持政策等做出了回函。2016年7月10日，因存在面积误差及生意较差等原因，原告结束营业并搬离案涉商铺。同日，原告向被告发出了退租通知函。后原、被告双方因未能就退租、转让费、租金退还等事宜协商一致，遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原、被告签订的《告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的限制性规定，合法有效，对双方均具法律约束力。合同签订后，原、被告双方均依约履行了付款和交房义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条及九十四条对合同的约定解除及法定解除作出了明确规定，合同当事人解除合同的行为应符合法律所规定的解除条件。本案中，原告宋毅在民事起诉状及2016年7月10日出具的《退租通知函》中阐述的解除合同的原因为“交房时间不符、开业时间不符、商铺交付面积不符，因此造成原告的经济损失”。合同约定的交房时间为2015年12月31日，被告实际向原告交房的时间为2016年3月15日，该交房期限虽晚于合同约定的交房时间，但案涉房屋交付后，被告仍办理了入驻手续，经过装修后于2016年5月开始了经营活动，原告接收、装修案涉房屋并开始经营活动的行为实际上是对房屋交付时限变更的认可。庭审中，原、被告均认可该合同实际的履行时间为2016年3月15日至2017年3月14日。据此，原告以房屋交付时间及开业时间不符为由要求解除合同并退还租金既与原告自身的行为目的不符，亦不符合解除合同的条件，本院不予采信；关于案涉房屋的实际面积与合同约定的面积不符的问题，原告所提交的证据不能证明该主张，根据“谁主张，谁举证”的民事证明责任，原告应承担举证不能的法律后果，故对该解除合同的理由，本院亦不予采信。原、被告间实际履行合同的期限应于2017年3月14日届满，该届满期限距今已不足一月，若此时解除原、被告间签订的合同既不利于市场交易的顺利进行亦不足以保护双方的交易利息。综上，原告要求解除《告庄西双景湄公河水上人家商铺租赁合同》并退还房屋租金9900元的诉请既缺乏事实依据亦于法无据，本院不予支持。庭审中，原告诉称被告未对告庄西双景湄公河水上人家商铺进行必要的单独宣传，因此导致该商铺生意冷清，无法维持正常的经营活动。告庄西双景作为一个整体的场所，其知名度及经营现状已为广大民众所知，湄公河水上人家作为告庄西双景其中的一个经营项目属于告庄西双景的一部分，被告虽未对湄公河水上人家商铺进行单独的宣传，但对告庄西双景的宣传推广活动本身已包含了对包括湄公河水上人家项目在内的多个经营项目的宣传，其宣传效果从告庄西双景日常繁荣的经营状况可见一斑。原告自2016年5月初开始经营，2016年7月即已关闭并办理所经营的商铺，其经营活动时间较短，且市场经营活动必然存在多重经营风险，并非被告是否对湄公河水上人家单独进行推广宣传所能决定。因此，被告要求被告退还运营费9900元的诉请，本院亦不予支持。合同第三条第二款已经保证金的交纳及退还作出了明确约定，保证金应在合同期满且被告未对房屋造成损害和污染后方可退还，故原告诉请退还保证金5000元的条件并未成就，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告宋毅的诉讼请求。案件受理费420元，减半收取210元，由原告宋毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审判员  黄绍晨二〇一七年三月九日书记员  杨志强