湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终828号上诉人（原审原告）：鲁立强，男，1969年9月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：赵芳，北京大成（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：马科强，男，1974年12月5日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：赵芳，北京大成（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：罗伟志，总经理。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人鲁立强、马科强因与上诉人长沙铁路房地产开发公司（以下简称铁路房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁立强、马科强上诉请求：改判铁路房产公司向鲁立强、马科强支付自逾期交房之日起至房屋符合交验标准，实际交房之日止的违约金，并由铁路房产公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、铁路房产公司交付的房屋至今仍未符合法律规定的房屋交验标准，一审判决认定涉案房屋在2016年6月30日符合房屋交付条件属于认定事实和适用法律错误。铁路房产公司至今未按照法律规定交付房屋的《竣工验收报告》、《建设工程质量认定书》、《竣工验收备案表》等交房必备材料，无法达到交房条件。且铁路房产公司出具的《工程质量竣工验收记录》上建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位盖章日期为同一天，与实践操作情况不符。二、一审判决以已付购房价款为基数计算违约金错误，合同约定的违约金计算基数为“全部已付款”，该“全部已付款”除了购房价款外，还应包括鲁立强、马科强已支付的维修基金、税费等费用。三、双方签订的合同合法有效，双方自始应受合同约束，且该合同为铁路房产公司的格式合同，内容公平合理，铁路房产公司应遵守该合同的约定，不能因其自身违约就要求降低违约金，一审判决判令铁路房产公司按照合同约定的标准承担违约金的判决准确。针对鲁立强、马科强的上诉，铁路房产公司辩称：一、合同约定的房屋交付条件为勘察、设计、施工、建设、监理单位五方竣工验收合格，是否备案不是合同约定的交付条件。二、合同约定的违约金计算基数为“全部已付款”应指支付给铁路房产公司的购房款项，税费及维修基金的收取主体并非铁路房产公司。三、违约金计算标准应当进行调整。铁路房产公司上诉请求：撤销原判决第一项，改判铁路房产公司按已付房款日万分之零点五的标准计算180日的逾期交房违约金。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。二、本案中，在鲁立强、马科强未提供其实际损失的证据的情况下，可以以银行定期存款利率认定损失。且涉案商品房系整体包销，鲁立强、马科强的购买价格远远低于周边市场价格。铁路房产公司系因包销人原因导致逾期交房，铁路房产公司没有重大过错的情况下，将违约金调整为日万分之零点五符合公平原则和利益平衡原则。针对铁路房产公司的上诉，鲁立强、马科强辩称：一、涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方自始应受合同约束，且该合同系铁路房产公司拟定的格式合同，违约条款约定公平合理，应按合同约定计算违约金。二、房屋价格与铁路房产公司承担违约责任无关。鲁立强、马科强向一审法院起诉请求：一、判令铁路房产公司向鲁立强、马科强付自逾期交房之日起至实际交房之日的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为96780元）；二、判令铁路房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月28日，鲁立强、马科强与铁路房产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：鲁立强、马科强向铁路房产公司购买商品房一套,位于长沙市××××房，规划用途为商业，总房价636826元；买受人逾期付款超过30日，出卖人同意继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；出卖人应当在2015年12月31日之前向买受人交付符合下列条件的商品房：1、经勘察、设计、施工、建设、监理单位竣工验收合格；2、城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施达到约定条件。合同签订后，鲁立强、马科强向铁路房产公司支付和缴纳了购房款、契税、印花税、物业专项维修资金、产权登记费、国土证工本费共计679159.453元。2016年5月20日，鲁立强、马科强购买的房屋经消防验收合格；同年6月27日，经勘察、设计、施工、建设、监理五方联合验收合格。经铁路房产公司通知，鲁立强、马科强于2016年6月30日前往铁路房产公司处准备收房，鲁立强、马科强以铁路房产公司未提供《建设工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》为由，拒绝收房。鲁立强、马科强要求铁路房产公司承担逾期交房违约金诉至一审法院。一审法院认为：鲁立强、马科强、铁路房产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的合同对交付条件进行了约定，即勘察、设计、施工、建设、监理五方联合验收合格及城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施达到约定条件，2016年6月30日，鲁立强、马科强所购商品房已符合合同约定的交付条件，鲁立强、马科强应于当日收房。铁路房产公司逾期180天（2016年1月1日至2016年6月29日）交付，应当以房价款为基数按约向鲁立强、马科强支付逾期交房违约金57314.34元（636826元×0.0005×180天）。鲁立强、马科强要求铁路房产公司提供《建设工程质量认定书》等相关资料，因不是合同约定商品房交付的条件，鲁立强、马科强以此为由拒绝收房没有法律依据。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定买受人逾期付款超过30日买受人承担的违约金与出卖人逾期交房超过30日出卖人承担的违约金均为按日万分之五，违约条款由铁路房产公司拟定，且公平合理，铁路房产公司现辩称违约金约定过高，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，遂判决：一、限铁路房产公司于本判决发生法律效力后10日内向鲁立强、马科强支付逾期交房违约金57314.34元；二、驳回鲁立强、马科强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费适用简易程序减半收取1112.5元，由鲁立强、马科强承担370元，铁路房产公司承担742.5元。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，鲁立强、马科强与铁路房产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。铁路房产公司未在合同约定时间即2015年12月31日前向鲁立强、马科强交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当自2016年1月1日起承担相应违约责任。2016年6月27日，涉案房屋经勘察、设计、施工、建设、监理五方竣工验收合格，已达到合同约定的交付条件，经铁路房产公司通知后鲁立强、马科强应于2016年6月30日收房，鲁立强、马科强要求铁路房产公司提供《建设工程质量认定书》、《竣工验收备案表》等资料并以此拒绝收房无合同及法律依据，故一审判决认定违约金计算至2016年6月29日止并无不妥。鲁立强、马科强上诉主张一审判决认定的违约金计算基数错误，应以鲁立强、马科强支付的包括维修基金、税费等全部费用为基数计算违约金，对此，本院认为，维修基金、税费等费用的收费主体并非铁路房产公司，鲁立强、马科强与铁路房产公司双方合同中约定的“全部已付款”应仅为购房款，故一审判决以铁路房产公司收取的购房款作为违约金计算基数并无不妥，本院对鲁立强、马科强提出的该项上诉主张不予支持。对于违约金计算标准，铁路房产公司提出酌情减少的抗辩意见及上诉主张，本院综合考虑合同履行情况及当事人的过错程度，根据公平原则，酌情调整为按日万分之二计算，故铁路房产公司应向鲁立强、马科强支付自2016年1月1日起至2016年6月29日止共计180日的逾期交房违约金22925.74元（636826元×0.0002×180天）。综上所述，铁路房产公司的上诉请求部分成立，部分予以支持；鲁立强、马科强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对违约金标准的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5890号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5890号民事判决第一项为“限长沙铁路房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向鲁立强、马科强支付逾期交房违约金22925.74元；三、驳回鲁立强、马科强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2225元依法减半收取1112.5元，二审案件受理费2225元，共计3337.5元，由鲁立强、马科强与长沙铁路房地产开发公司各自负担1668.75元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年三月十七日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。