山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民再终字第55号上诉人（原审被告）：胜利油田环宇装饰工程公司。原法定代表人：李同富，经理。委托代理人：管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。委托代理人：袁青，山东诚功（崂山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李同富。委托代理人：李雪花，山东诚功（济南）律师事务所律师。委托代理人：林琳，山东诚功（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所。法定代表人：陈宏志，所长。委托代理人：李炜东，山东诚泉律师事务所律师。原审被告：中国石化集团胜利石油管理局。法定代表人：孙焕泉，局长。委托代理人：张建国，系中国石化集团胜利石油管理局法务人员。上诉人胜利油田环宇装饰工程公司（以下简称环宇公司）、李同富与被上诉人中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所（以下简称第三干休所）、原审被告中国石化集团胜利石油管理局（以下简称胜利石油管理局）房地产开发经营合同纠纷一案，青岛市市南区人民法院于2008年10月28日作出（2006）南民初字第30604号民事判决，李同富向本院提起上诉。本院于2009年11月2日作出（2009）青民一终字第1042号民事判决。李同富不服终审判决向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院作出（2010）鲁民提字第160-1、第160-2号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院于2012年3月28日作出（2011）南民重字第30002号民事判决。李同富向本案提起上诉，本院作出（2012）青民再终字第208号民事判决。李同富不服终审判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院作出（2013）鲁民提字第326-1号民事裁定，再次将本案发回一审法院重审。2014年10月27日，一审法院作出（2014）南民重字第30004号民事判决，环宇公司、李同富不服一审重审判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月8日受理，依法组成合议庭，于2015年5月18日前向各方当事人送达开庭传票，并于2015年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人环宇公司的委托代理人管益杰、袁青，上诉人李同富的委托代理人李雪花，被上诉人第三干休所的委托代理人李炜东，原审被告胜利石油管理局的委托代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2006年7月26日，第三干休所诉至一审法院称，原告与环宇公司签订《房屋建设投资合同书》约定，环宇公司投资300万元建设16号楼并代理销售一层网点以上房屋，双方按照每平米2050元单价结算房屋销售款，超出部分作为环宇公司的投资利税。合同签订后，环宇公司未履行投资义务，销售房屋19套收取房款7897894元，但仅支付原告3655054元。经查，本案所涉土地性质是军用国有划拨地，房屋规划用途为军用附属用房，禁止对外销售；环宇公司系由胜利石油管理局内设职能部门设立的，出资不到位。综上，原告认为该房屋建设投资合同为无效合同，李同富假冒环宇公司名义收取房款，胜利石油管理局虚假出资，因此三被告应当连带返还原告剩余销售房款4242840元。请求判令：1、确认原告与环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》无效；2、环宇公司、李同富返还第三干休所房屋销售款4242840元；3、被告支付自2006年7月27日起至被告实际付款日止按银行同期贷款利率5年期计算的利息；4、石油管理局承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。环宇公司辩称，（一）《房屋建设投资合同书》应认定有效。1、本案所涉土地性质虽然是国有划拨土地，建设工程规划用途为军队附属用房，但我国法律法规对于以划拨土地上房屋及军产房屋转让的情况并未禁止，只是需要履行相关手续。2、基于维护市场秩序，保护合同守约方合法权益的角度考量，已经实际履行且没有法律上无效理由的合同，没有认定无效的必要。3、依据诚实信用原则，环宇公司依据合同约定进行投资，并将房屋卖出，买房人亦实际占有居住房屋，如果原告诉请合同无效的主张得到支持，必然保护的是恶意违约方的利益，损害的不仅是环宇公司的利益，也损害了经济市场秩序。（二）退一步讲，如果《房屋建设投资合同书》认定为无效合同，造成无效的原因完全在原告，环宇公司将要求原告返还投资款并赔偿损失。李同富辩称，（一）本案诉争事实与李同富个人无关。原告在诉请中明确说明，请求法院确认的是与环宇公司之间的《房屋建设投资合同书》无效，因此本案合同当事人是环宇公司和第三干休所。（二）本案诉争款项进入李同富个人账户并不能成为人民法院认定李同富应当承担责任的理由。1、本案中，合同的签订以及履行均在原告与环宇公司之间，而非李同富本人。至于本案诉争款项进入哪个账户，是环宇公司自己的事，与外人无关。原告收到款项后，向环宇公司出具的发票，是对李同富履行职务行为的认可。2、本案中李同富个人名义的账户，实际上并不是李同富个人使用，完全由环宇公司开设和使用，并完全控制。3、（2012）青民再终字第208号民事判决书中认定“从其雇佣的会计林娟存折上支付39.5万元”。实际情况是，林娟并不是李同富个人雇佣的会计人员，其身份是环宇公司的会计。可以更加充分说明，钱进入哪个账户，完全是公司自己的事情，与原告无关。4、工商登记已经清楚证明，李同富至今仍然是环宇公司的法定代表人，其辞职仅仅是向胜利油田提出的辞职，李同富的行为是职务行为。5、环宇公司的账目以及年检报告没有体现公司经营性利润或对外债务，法定代表人不应当承担。综上，李同富在本案中不应承担责任。胜利石油管理局辩称，其与本案无关。（一）第三干休所提供以下四组证据：1、证明《房屋建设投资合同书》无效的证据，包括：（1）环宇公司企业设立登记档案；（2）原告与环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》；（3）青岛市规划局第99102号《建设用地规划许可证》和青岛市规划局（2000）建字第50号《建设工程规划许可证》。第三干休所提供该组证据欲证：环宇公司开办单位“胜利石油管理局运输处四大队工会委员会”未经民政局登记，也未经胜利石油管理局工会批准成立，不能作为社会团体法人意义的组织而存在；环宇公司出资未到位且经营范围不包括房地产开发，公司已于2002年11月被吊销，李同富是法定代表人和执照申领人；第三干休所与环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》涉及的土地使用权性质属国有划拨，项目名称为“离退休干部附属用房”。环宇公司称，对上述证据的真实性无异议。但认为环宇公司的资金是否到位与法人资格无关，恰恰证明环宇公司具有独立法人资格，应当独立承担民事责任。根据《房屋建设投资合同书》的内容，涉案房屋已经取得青岛建设工程规划许可证，合同约定第三干休所负责办理产权等手续，其未报政府部门及部队有关部门审批，具有过错。认为《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》恰恰证明涉案房屋建设手续合法，环宇公司投资建房不存在过错。我国法律法规并未明确规定国有划拨土地上的房屋及军产房禁止转让，只要经有关部门审批，并办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让。李同富称，同意环宇公司的上述意见。李同富系环宇公司法定代表人，其履行的是职务行为，开办单位与出资到位与否均与其无关。胜利石油管理局称，环宇公司非胜利石油管理局成立，其他情况与其无关。2.证明环宇公司未履行《房屋建设投资合同书》及李同富无理占有原告房款的证据。包括（1）房屋出售合同19份；（2）环宇公司《2000年度年检报告书》；（3）被告付款凭证9份；（4）青岛中纺实业发展有限公司注册登记档案一宗。欲证：实际由李同富代理销售房屋19套，扣除办证保证金后，李同富收取的房款为7897894元，房屋已按约交付；环宇公司2000年全年营业额为零，没有任何投资性支出，没有本案的房款收入，未履行合同；李同富分4次从自有华夏银行存折上支付原告“工程款”、“房屋投资款”合计140万元，分2次付给原告“房款”合计141万元，共支付281万元。李同富从其雇佣的会计林娟的中国银行存折上支付原告“投资款”39.5万元，通过青岛新泰装饰工程有限公司的商业银行账户付给原告“房款”200054元，李同富转交给原告“郭文乔”房款25万元，以上共计3655054元；九笔付款中八笔是2000年12月至2001年12月间，李同富从买房人收取房款后支付原告的，实际是其代理收取的房屋销售款，而非投资；李同富假借环宇公司名义支付款项，实际行为人是李同富；李同富辞职后仍占有房款，于2001年12月21日从自己的华夏银行存折付给原告房款100万。综上，李同富是具体行为人，是房款占有人、控制人、受益人，应全额退还其非法占有的原告房款。环宇公司称，对上述证据真实性无异议。环宇公司或李同富共出售房屋16套而非19套，李同富是履行职务行为在房屋出售合同上具章，已付款项对外具章的都是环宇公司，发票也是由原告开给环宇公司，房屋销售并非李同富的个人行为。年检报告营业额为零，不代表环宇公司没有经营活动，不能就此否认环宇公司的合同主体身份。2011年10月，李同富是从胜利石油管理局辞职，至今为止，李同富仍系环宇公司法定代表人，不存在假借环宇公司名义向原告付款。因公司注册地在东营，为方便结算由李同富在青岛开户，林娟等人和其他公司的付款都是环宇公司的业务行为，帮助公司转帐。李同富及第三人向原告付款均为代表环宇公司付款，系职务行为。环宇公司所付3785054元，均为投资款，收费项目虽记载为投资款、工程款、房款，但该部分内容为原告填写，不能反映客观事实及否认环宇公司支付的是投资款的事实。至于环宇公司的投资款来源双方并无禁止性约定，原告同意环宇公司代理卖房，环宇公司有权收取房款，并按合同约定时间将原告应得款项交给原告，履行了合同义务。李同富质证意见同环宇公司。胜利石油管理局不予质证。3.李同富向原告转交郭文乔房款的收据。欲证：李同富于2001年2月18日将其代理收取的郭文乔房款25万元支付给原告，（还有7万元在被告李同富手中），该房的总房款应计入李同富应返还给原告的房款总额中。环宇公司称，认可已将25万元售房款转交原告，但不认可还有7万元在李同富手中。李同富质证意见同环宇公司。胜利石油管理局不予质证。4、原告提交胶南市建筑工程公司施工合同复印件、工程竣工结算单复印件，综合证明涉案房屋工程款是原告支付的，被告没有参与。环宇公司称，对上述证据真实性无异议。但该证据与本案无关，根据合同约定，原告的义务就是负责建筑及质量，环宇公司的权利义务是向原告支付工程款，而非支付给施工方。李同富质证意见同环宇公司。胜利石油管理局不予质证。一审法院对原告提交的证据真实性予以确认。（二）环宇公司提供以下两组证据：1．环宇公司非公司法人注销登记情况。欲证：环宇公司系经东营市工商局注册成立的企业法人，主管单位为胜利石油管理局运输处四分处，法定代表人李同富。现已被吊销营业执照。第三干休所称该证据系环宇公司于2014年6月16日调取的新证据，对真实性无异议。该证据记载了环宇公司的主管单位是胜利石油管理局运输处四分处，在环宇公司注册资金不到位的情况下，胜利石油管理局应承担连带责任。李同富对该证据无异议。胜利石油管理局称通过本案六审，第三干休所曾经提交过环宇公司的工商登记材料，当时三方被告对环宇公司的开办单位系“胜利石油管理局运输处四大队工会委员会”均无异议，故对于该证据的真实性有异议。2.《房屋建设投资合同书》应属有效的证据。包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建设投资合同书、补偿协议、授权书三份、房屋出售合同、环宇公司收售房款明细表及收据、付款凭证及明细、原告销售4套房屋明细。欲证：原告取得涉案土地及房屋的建设规划许可，并自行发包建房，环宇公司与原告的合作性质是干休所内部建房，环宇公司投、融资并代理销售的性质，第三干休所对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为《房屋建设投资合同书》应属无效。李同富对该组证据无异议。胜利石油管理局对该组证据不予质证。一审法院对环宇公司提交的证据真实性予以确认。（三）李同富提交以下两组证据：1、李同富的个人账户实际由环宇公司控制使用的证据。包括银行开户说明、华夏银行结算业务收费凭证、华夏银行开户申请书、华夏银行对账单等。第三干休所称开户说明系环宇公司自行出具，并非华夏银行出具，不予认可，且开户时提交的是李同富的个人身份证和户口簿，并未提供单位营业执照，流水账是在李同富个人名下发生的，充分证明李同富收支本案房款的银行存折系个人所有，并非环宇公司的公款。环宇公司对该证据无异议。胜利石油管理局不予质证。2、中国纺织工人疗养院与环宇公司发生业务往来的证据。包括合作投资开发经营合同书、室内装饰工程施工承包合同、关于中国纺织工人疗养院3#楼装饰工程结算审核验证的报告、华夏银行进账单。欲以上述证据作为旁证，证明本案李同富的账户实际被环宇公司控制使用。第三干休所称合作投资开发经营合同书及室内装饰工程施工承包合同加盖的是环宇公司的合同专用章，不能证明是公司行为，认为以上证据均证明签订履行合同的主体是李同富个人。环宇公司对以上证据无异议。胜利石油管理局不予质证。一审法院对李同富提交的证据真实性予以确认。（四）胜利石油管理局未提交证据。一审法院重审查明，1、2000年11月8日，第三干休所与环宇公司签订《房屋建设投资合同书》，约定第三干休所开发建设位于青岛市基隆路8号房屋一幢，并负责办理产权手续等，环宇公司按工程进度付工程款300万元，其中一层网点由第三干休所自用、二至六层住宅及阁楼扣除军区留用的20％后，第三干休所按每平方米2050元的价格交付环宇公司，阁楼超过2.2米的部分按房屋1／2价格计价，超出部分作为环宇公司的投资利税。合同还约定了其他内容。2、双方对实际代理出售房屋数量及收款数额持不同意见，环宇公司主张代理出售房屋16套，实际收取房款6730319元。第三干休所主张代理出售17套，实际收取房款7050319元。二者之差为郭文乔的房款32万元。原、被告提交的发票能够证明由环宇公司将郭文乔的25万元房款转交第三干休所，但无证据证明环宇公司或李同富实际收取房款32万元。3、本案庭审中，第三干休所自认李同富共向其付款3785054元。综上，一审法院认定的事实为：合同在履行过程中，环宇公司法定代表人李同富作为第三干休所的代理人具章与17人签订购房合同，实际已收取房款6980319元（6730319＋250000），第三干休所收到款项3785054元。其中，李同富分六次从其银行个人账户支付第三干休所“工程款”、“房屋投资款”、“房款”合计281万元，房租5万元；环宇公司会计林娟通过个人银行账户支付第三干休所“投资款”39.5万元、青岛新泰装饰工程有限公司支付第三干休所“房款”200054元、李同富转交第三干休所“郭文乔”房款25万，第三干休所收取上述款项后向环宇公司开具了相应发票。4、工商登记记载，环宇公司系由胜利石油管理局运输处四大队工会委员会于1994年3月23日开办成立，注册资金128万，法定代表人李同富，李同富于2001年10月辞职，原告从工商机关调取的环宇公司2000年度年检报告书显示无当年产值，无营业额、无税后利润。环宇公司未参加2001年度检验，被吊销营业执照，于2002年11月1日被注销，主管部门为胜利石油管理局运输处四分处。环宇公司未进行资产清算。5、涉案青岛市基隆路8号土地使用权性质为国有划拨，建设工程规划用途为军队附属用房。一审法院重审认为，本案诉争焦点：一、涉案房屋建设投资合同效力；二、合同无效后的责任负担；关于焦点一，从第三干休所和环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》可以看出，双方在合同中对权利义务的约定不仅局限于投资建房，还包括由环宇公司对国有划拨土地上的军队附属用房进行销售这一违反法律法规强制性规定的约定，对此双方应属明知，该行为属以合法手段掩饰非法目的的行为，故该合同应属无效。关于焦点二，本案中，合同当事人为第三干休所与环宇公司，在合同履行的过程中，由环宇公司的法定代表人李同富将购房款交付第三干休所后，第三干休所给环宇公司开具发票，亦表明第三干休所认同所收房款系环宇公司实际交付，因此履行合同的相对人始终是环宇公司。虽然工商登记信息显示环宇公司已注销，但注销的原因是被吊销营业执照，该记载只是工商部门为方便登记而采取的特殊措施，因环宇公司未经法定清算程序，企业法人资格未进行真正消灭，其民事主体及诉讼主体资格仍然存在。第三干休所和环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》被认定无效后，应当首先由合同相对人环宇公司作为责任主体承担因该合同取得财产的返还责任。在本案合同实际履行过程中，环宇公司系利用李同富个人账户收取购房款并通过以下四种方式向第三干休所交付部分购房款：1、李同富个人账户转账支付；2、李同富个人直接支付；3、环宇公司会计支付；4、案外人支付。李同富以个人账户收取的剩余购房款理应交付环宇公司，作为公司经营性收入进行管理。本案中，环宇公司2000年度的年检报告书显示，环宇公司无当年产值，无营业额、无税后利润，且环宇公司及李同富均未提交相应公司账目证明本案所涉房款的收支在环宇公司的账目上有所体现，亦未对剩余购房款的流转、占有等进行举证。综合本案其他证据，足以认定李同富将应归属于环宇公司的剩余购房款继续存于个人名下的财产混同行为，故一审法院认定李同富应与环宇公司连带承担合同无效的返还责任。根据我国法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，第三干休所和环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》因违反法律法规强制性规定被认定无效，因此环宇公司应返还第三干休所售房款差额共计3195265元（6980319元-3785054元）。环宇公司、李同富在履行《房屋建设投资合同书》过程中的合理支出，依法可另案起诉。第三干休所未举证证明环宇公司的开办单位胜利石油管理局运输处四大队工会委员会及主管部门胜利石油管理局运输处四分处确实存在，且未举证证明上述主体与胜利石油管理局之间存在必然联系，故第三干休所要求胜利石油管理局承担相应责任的诉讼请求，法院不予支持。综上，本案经一审法院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认第三干休所与环宇公司于2000年11月8日签订的《房屋建设投资合同书》无效；二、环宇公司于判决生效后十日内返还第三干休所售房款3195265元；三、环宇公司于判决生效后十日内向第三干休所支付上述款项自2006年7月27日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息；四、李同富对环宇公司的上述二、三项债务承担连带责任；五、驳回第三干休所其他诉讼请求。案件受理费53855元，财产保全费23520元，共计77375元，由环宇公司、李同富负担64078元，第三干休所负担13297元。环宇公司上诉称，1、一审判决以“合同违反法律规定”、“以合法形式掩盖非法目的”为由，认定《房屋建设投资合同》无效，没有事实和法律依据。从该合同内容看，第三干休所自己建设附属用房，并办理了规划、建设手续，后将部分房屋出售，并未违反国家强制性法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定，划拨地上的房屋及军产房只要办理相关审批手续，可以转让。目前，已经销售的十几套房屋并未被国家有关部门或军队上级机关认定为无效，可见，双方签订的合同并不违反国家法律和行政法规，合同有效，则环宇公司不存在返还第三干休所房屋销售款的义务。2、第三干休所对涉案土地的性质及房屋建设用途是非常清楚的，合同也明确约定第三干休所负责办理产权等手续，而第三干休所在房屋建成后怠于办理相关手续。因此，即使合同被认定无效，第三干休所也应当承担全部法律责任。依据合同法的规定，合同无效的后果是恢复原状，相互返还，造成损失的按过错比例承担。本案中，房屋已经盖好并卖出部分，显然无法恢复原状，而客观上第三干休所只是丧失了部分土地使用权，这部分使用权的价值包含在房屋销售款里，低于环宇公司已经支付的378万元，第三干休所实际上已经收回了失去的部分土地价值。因此，即使认定合同无效，也不应由环宇公司承担继续返还的义务。否则，继续返还的部分就将成为第三干休所基于无效合同获得的额外收益，这显然不符合合同法关于合同无效的相关法律规定，而且对环宇公司来说也极不公平。环宇公司为此付出了工程款，投入了大量人力、物力和其他费用，环宇公司仅应当返还地上房屋占用第三干休所土地的价值即不超过双方约定的每平方米1860元的价格。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回第三干休所的诉讼请求。第三干休所答辩称，1、一审判决认定《房屋建设投资合同书》是无效合同，符合事实、法律规定。2、本案争议的焦点及双方的诉求，不涉及合同无效的责任，所以，环宇公司以合同无效的责任划分作为上诉理由，没有意义。3、涉案合同被认定为无效合同后，环宇公司应向答辩人全额返还房屋销售款，这是法律明确规定的义务。而环宇公司主张投资378万元，没有事实依据，两上诉人至今不能证明其所付的378万元是环宇公司的自有资金。在涉案合同被认定无效后，环宇公司再以《补充协议》中的1860元交割价作为抗辩一审判决的理由，更是不能成立。请求二审法院维持原判。李同富同意环宇公司的上诉请求，环宇公司和李同富不应承担返还责任和连带责任。胜利石油管理局答辩称，其与本案无关。李同富上诉称，1、一审法院认定“李同富将应属于环宇公司的剩余购房款继续存于个人名下构成财产混同”，并据此判决李同富和环宇公司承担连带责任，属于认定事实及适用法律错误。财产混同是对分离原则的背离，其通常表现为：公司与股东的财产的同一或不分，公司与股东的利益一体化，公司的盈利可以随时转化为公司成员的个人财产。本案中，一审法院已经认定合同的实际履行主体一直是环宇公司，而环宇公司系由胜利石油管理局运输处四大队工会委员会开办成立，李同富系被委派到环宇公司出任法定代表人。李同富、环宇公司也举证证明，因为环宇公司的营业地为东营市，为了环宇公司的经营方便，环宇公司于1999年10月8日向华夏银行青岛分行开立了李同富个人名义的账户。该账户是由原环宇公司的会计人员王瑞兰用李同富在环宇公司的法人章办理的，由环宇公司控制使用，李同富自己从未使用过该账户进行个人操作。另外，环宇公司的公司账目及2000年检报告没有体现公司经营情况，完全是环宇公司内部管理问题，法定代表人只承担行政责任，不应当承担民事责任。2、一审判决认定事实不清。一审法院没有查明有多少和本案有关的收入进入到李同富该账户，该账户中的存款是否全部用于本案争议的的投资建房行为及公司经营，是否由李同富滥用了该账户给公司造成损失。请求二审法院撤销一审判决第四项，改判驳回第三干休所对李同富的诉讼请求。第三干休所答辩称，1、李同富将个人财产与涉案房款混同的事实不容否认。（1）李同富提交的涉案华夏银行存折开户资料，不但不能证明是环宇公司的账户，反而证明是专为个人资金周转使用的私人账户；（2）李同富的环宇公司收取房屋销售款并存入李同富个人存折在先，从该存折内支付给答辩人一部分房款在后；（3）李同富和环宇公司至今不能证明涉案房屋销售款已经进入环宇公司账内，也不能证明涉案存折的资金余额由环宇公司使用或占有，即财产混同持续到现在是事实；（4）环宇公司与答辩人签订《房屋建设投资合同书》是表面现象，李同富将涉案房屋销售款全部存入其个人的华夏银行存折内并混同至今，是案件审理期间暴露出来的、被一审法院认定的事实。2、涉案房屋销售款全部存入到李同富的华夏银行存折内，已经是一审查明的事实，李同富主张该存折是公司账户、存折的资金余额已经在辞职时移交给环宇公司，其应当举证证明。请求二审法院维持一审判决。环宇公司答辩称，本案应按照法律规定判决。胜利石油管理局答辩称，其与本案无关。本院二审查明，在（2006）南民初字第30604号一案庭审中，第三干休所提交《环宇公司、李同富收取房款时间及金额汇总》（证据8），主张二被告收取房款7943937元。李同富质证认为，环宇公司和李同富只是代理第三干休所销售房屋，李同富收款是职务行为。2001年4月30日，第三干休所与环宇公司签订《补充协议》约定：环宇公司增加投资100万元；第三干休所按每平方米1866元的房屋价格，计2998.10平方米，款额为5594455元，一次性交付环宇公司出售，超出部分为环宇公司投资利税、自负盈亏。合同双方均无房地产开发经营资质。本院二审查明的其他事实与一审重审查明的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：一、第三干休所与环宇公司签订的《房屋建设投资合同书》的效力；二、环宇公司所收售房款如何处理；三、李同富对环宇公司的债务是否应承担连带责任。关于焦点问题一，本院认为，根据双方签订的《房屋建设投资合同书》，第三干休所负责涉案房屋的建设及办理产权手续，环宇公司按工程进度付工程款，并负责房屋的销售。因此，该合同实际为合作开发房地产合同。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。……”第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。……”鉴于双方均无房地产开发经营资质，且未经审批即以国有划拨土地使用权作为投资开发涉案房地产，违反法律强制性规定，一审法院认定涉案《房屋建设投资合同书》无效正确。关于焦点问题二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同被确认无效后，涉案土地应当返还第三干休所。但由于涉案土地及建于其上的房屋已经售于案外人，且入住多年，事实上已无法返还，故应当返还与涉案土地价值相当的金钱，超出其价值部分的售房款由合同双方按照各自的过错进行分配。但鉴于涉案土地为国有划拨地，其在双方签订的《房屋建设投资合同书》项下的价值无从估算，故本院结合环宇公司与第三干休所在合同签订中的过错程度，且第三干休所已单独收取了三套房屋的售房款这一事实，并考虑到环宇公司销售涉案房屋也有一定成本，在综合平衡双方利益的基础上，酌定环宇公司按其实际收取房款70%的比例返还售房款，扣除环宇公司已经支付第三干休所的3785054元，环宇公司还应返还第三干休所1101169元（6980319×70%-3785054）及相应利息。关于焦点问题三，本院认为，根据本案查明的事实，李同富一审初审时曾认可其收取了涉案房屋的售房款，只是抗辩称其是履行职务行为。现有证据也证明，环宇公司利用李同富个人账户收取及支付有关款项，且李同富与环宇公司均无法说明剩余售房款的去向。因此，一审法院基于李同富将应属于环宇公司的剩余售房款与其个人名下的财产混同行为，判决李同富承担连带清偿责任并无不当。另外，一审重审判决驳回第三干休所对胜利石油管理局的诉讼请求正确，本院予以确认。综上，环宇公司及李同富的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审重审判决认定事实清楚，但判决环宇公司及李同富全额返还剩余房款欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持青岛市市南区人民法院（2014）南民重字第30004号民事判决第一项；二、撤销青岛市市南区人民法院（2014）南民重字第30004号民事判决第二、三、四、五项；三、上诉人胜利油田环宇装饰工程公司于本判决生效后十日内返还被上诉人中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所售房款1101169元；四、上诉人胜利油田环宇装饰工程公司于本判决生效后十日内向被上诉人中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所支付上述款项自2006年7月27日起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息；五、上诉人李同富对上诉人胜利油田环宇装饰工程公司的上述三、四项债务承担连带责任；六、驳回被上诉人中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所对上诉人胜利油田环宇装饰工程公司及李同富的其他诉讼请求；七、驳回被上诉人中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所对中国石化集团胜利石油管理局的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53855元、财产保全费23520元，二审案件受理费64724元，共计142099元，由被上诉人中国人民解放军青岛警备区青岛第三离职干部休养所负担105153元，上诉人胜利油田环宇装饰工程公司、李同富负担36946元。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐代理审判员  徐友仁代理审判员  刘述明二〇一五年七月十五日书 记 员  钟新海书 记 员  胡晓东