重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初14154号原告重庆双冠家具有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号附4号8-1，组织机构代码05647332-5。法定代表人陈伟，重庆双冠家具有限公司经理。委托代理人肖宏，重庆瀛寰律师事务所律师。委托代理人郑文成，男，汉族，重庆双冠家具有限公司员工，住重庆市渝北区。被告重庆家具一厂，住所地重庆市沙坪坝区饮水村171号，统一社会信用代码915001062030964608。法定代表人高登学，重庆家具一厂厂长。委托代理人赵羽，重庆公鸣律师事务所律师。委托代理人简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。原告重庆双冠家具有限公司（以下简称双冠公司）与被告重庆家具一厂房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月12日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序并于2016年11月23日、2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告双冠公司的委托代理人肖宏、郑文成，被告重庆家具一厂的委托代理人简娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双冠公司诉称，2013年12月19日，原告与被告签订厂房租赁合同，约定由被告将位于重庆市沙坪坝区某厂房（面积1400平方米）出租给原告使用。期限自2014年1月31日起至2016年1月31日止，月租金7000元。合同还约定，若该厂房在租赁期内因国家政策需要拆迁或改造，拆迁所产生的补偿由原被告双方平均分配。2015年9月29日，由于考虑到租期届满时有可能该房仍未拆迁，租赁合同约定的拆迁补偿分配无法实现，经原被告双方协商签订了补充协议，协议约定，该房租期可延续至该厂房拆迁为止，并再次明确了拆迁所产生的一切补偿均由原被告双方各享有一半。现被告已根据相关拆迁补偿规定获得拆迁补偿200多万元，按照约定，原告至少应在被告处分配补偿费1282260元，但被告拒不履行租赁合同约定的补偿分配义务，现原告诉至法院，请求判令被告支付原告应得拆迁补偿款1282260元。被告重庆家具一厂辩称，原告要求赔偿拆迁损失无事实依据及法律依据，理由是：1、拆迁一切补偿的一半归原告所有不是被告的真实意思表示；2、被告享有拆迁补偿是基于租赁关系产生的拆迁补偿，只能享有拆迁搬迁费的一半。根据沙区房管局的补偿费用明细表，生产厂房每平方米搬迁费40元，原告租赁的厂房面积1400平方米，根据双方约定，原告仅享有28000元搬迁费。经审理查明，沙区房屋所有权证载明：重庆家具一厂系重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人，建筑面积1935平方米。2013年1月，被告重庆家具一厂将重庆市沙坪坝区某厂房出租给原告双冠公司使用，租赁期限于2014年1月30日到期。2013年12月19日，原告双冠公司（乙方）与被告重庆家具一厂（甲方）再次签订《厂房租赁合同》，约定乙方将重庆市沙坪坝区某厂房出租给原告使用，厂房面积1400平方米，租赁期限24个月，自2014年1月31日起至2016年1月31日止，每月租金7000元。合同第九条约定，若该厂房在租赁期内因国家政策需要拆除或改造已租赁的厂房，拆迁所产生的拆迁补偿（搬家费）由甲乙双方享有一半。合同签订后，原告继续使用涉案房屋。2015年9月29日，被告以《承诺函（代：补充协议）》向原告承诺：1、原合同于2016年1月31日到期，重庆家具一厂同意将该合同租赁期限自动延期，直到重庆家具一厂因国家重点工程建设需要拆迁为止。2、因国家重点工程建设需要拆迁，拆迁所产生的拆迁一切补偿由重庆家具一厂与重庆双冠家具有限公司各享有一半。5、其他合同条款均按原“厂房租赁合同”执行。本补充协议由重庆家具一厂签字并加盖公章即为生效文件。重庆家具一厂法定代表人在该《承诺函（代：补充协议）》上签字并加盖了重庆家具一厂公章。原告举示的内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目国有土地上房屋征收与补偿方案载明：征收范围包括重庆市沙坪坝区饮水村171号、183号、185号等，征收签约期限：2016年1月8日至2016年4月13日。2016年1月8日，被告通知原告及其法定代表人陈伟，因租赁房屋需要拆迁，依据双方合同约定，双方租赁关系即行解除，要求原告在2016年4月13日前搬离。2016年3月14日，被告重庆家具一厂（乙方）与重庆市沙坪坝区房屋管理局（甲方）签订《货币补偿协议书》，约定甲方对乙方位于内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）工程规划红线范围内重庆市沙坪坝区饮水村171号、183号、185号内的房屋及构附着物等进行征收，乙方选择实行货币补偿，甲方对乙方实际最终征收补偿总金额72569590.30元，具体征收补偿费用明细详见附件。附件即货币补偿费用明细表（重庆家具一厂）载明：房屋所有权证载明的建筑面积1935平方米房屋的货币补偿费用为：1、非住宅搬迁费40元/平方米×1935平方米=77400元；2、提前签约奖20元/平方米/日×1935平方米×90日=3483000元；3、货币补偿补助费5380元/平方米×1935平方米×5%=520515元；4、非住宅停产停业损失补偿费5380元/平方米×1935平方米×6%=624618元；5、提前签约特别奖20000元；6、提前搬迁特别奖20000元；7、被征收房屋装饰装修补偿费580500；8、货币补偿一次性奖励费5380元/平方米×1935平方米×10%=1041030元；9、补偿款5380元/平方米×1935平方米=10410300元。以上合计16777363元。2016年3月2日，被告通知原告的法定代表人陈伟，要求原告在2016年4月1日前搬离涉案房屋。2016年3月20日，原告向被告返还了涉案租赁房屋。被告现已收到全部的货币补偿款。原告认为，被告获得的9项拆迁补偿款中，除第9项基于涉案租赁房屋修建本身的价值补偿外，其余8项补偿款（按租赁建筑面积1400平方米）应按约定由原被告双方各享有一半。其余8项补偿款（按租赁建筑面积1400平方米）具体数额为：1、非住宅搬迁费40元/平方米×1400平方米=56000元；2、提前签约奖20元/平方米/日×1400平方米×90日=2520000元；3、货币补偿补助费5380元/平方米×1400平方米×5%=376600元；4、非住宅停产停业损失补偿费5380元/平方米×1400平方米×6%=451920元；5、提前签约特别奖20000元；6、提前搬迁特别奖20000元；7、被征收房屋装饰装修补偿费580500；8、货币补偿一次性奖励费5380元/平方米×1400平方米×10%=753200元。以上合计4778220元。原告认为其依据合同约定可以享有4778220元的一半，但现仅要求被告支付1282260元，被告则认为原告依据合同约定仅能获得搬迁费56000元的一半即28000元。双方因此发生争议，现原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、承诺函（代补充协议）、拆迁通知、房屋征收与补偿方案、房屋所有权证，有被告举示的《厂房租赁合同》、承诺函（代补充协议）、货币补偿协议书以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与被告于2013年12月19日签订《厂房租赁合同》，该合同于2016年1月31日到期。到期前，被告向原告出具《承诺函（代：补充协议）》，承诺合同租赁期限自动延期到租赁房屋拆迁时为止，现原告持《承诺函（代：补充协议）》主张权利，因此，该《承诺函（代：补充协议）》为《厂房租赁合同》的组成部分。原告与被告签订的《厂房租赁合同》及《承诺函（代：补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。原被告双方在《厂房租赁合同》中第九条约定，拆迁补偿（搬家费）由双方享有一半，而在《承诺函（代：补充协议）》中约定，拆迁所产生的拆迁一切补偿由双方各享有一半，二者相比较，后者去掉了“（搬家费）”的限制说明，还在“补偿”之前加上“一切”二字，因此，原被告双方最终约定从字面上看为遇拆迁时，涉案租赁房屋的“一切”拆迁补偿费用由双方各享有一半。但是，原告认为约定双方各享有一半的拆迁补偿费除不包含涉案租赁房屋修建本身的价值补偿即第9项补偿款外包含其余全部补偿，被告则认为仅包含第1项搬迁费。显然，双方当事人的真实意思表示并非指一切补偿费用由双方各享有一半，该约定不明确。由于双方在审理中不能就具体哪些拆迁补偿费用由双方各享有一半达成协议，本案应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。原告认可不包含基于涉案租赁房屋本身的价值补偿的补偿费，且在实际的房屋征收过程中，货币补偿的标准是房屋征收单位单方依据评估结果确定的，基于被告选择货币补偿，房屋征收单位给予被告的货币补偿补助费、货币补偿一次性奖励费同样是基于涉案租赁房屋本身的价值补偿，该2项补偿费用不应包含约定之内；提前签约奖、提前签约特别奖的获得并不需要原告的配合即可获得，根据诚实信用原则，该2项补偿亦不包含约定之内；非住宅搬迁费、非住宅停产停业损失补偿费、提前搬迁特别奖、被征收房屋装饰装修补偿费等4项补偿费用，从其性质和作用看，与作为承租人的原告密切相关，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条第一款确定的规则，本院确定原被告双方约定的一切补偿费用由双方各享有一半，双方的真实意思是仅指拆迁补偿中的非住宅搬迁费、非住宅停产停业损失补偿费、提前搬迁特别奖、被征收房屋装饰装修补偿费等4项补偿费用由双方各享有一半。因此，被告应当支付原告享有的费用为554210元（非住宅搬迁费40元/平方米×1400平方米=56000元、非住宅停产停业损失补偿费5380元/平方米×1400平方米×6%=451920元、提前搬迁特别奖20000元、被征收房屋装饰装修补偿费580500元）。对于原告超出前述金额的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告重庆家具一厂在本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆双冠家具有限公司补偿费用554210元。二、驳回原告重庆双冠家具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16340元，减半收取8170元（原告已预交），由被告重庆家具一厂负担，此款由被告重庆家具一厂本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆双冠家具有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谢凤鸣二〇一七年三月五日书记员  张懋原