云南省鲁甸县人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民初字第00422号原告陈汉森，曾用名陈礼春，男，汉族，1961年10月28日生，小学文化，农民，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。委托代理人郑辉、李冬靖，云南红运律师事务所律师（特别授权）。被告官玉，女，汉族，1965年7月12日生，初中文化，鲁甸县中医院职工，云南省鲁甸县人，住鲁甸县文屏镇西正街********。被告王绍英，女，苗族，1962年11月11日生，初中文化，鲁甸县中医院职工，云南省鲁甸县人，住鲁甸县，住鲁甸县文屏镇西路********v>被告郭发仙，女，汉族，1964年8月27日生，中专文化，鲁甸县烟草公司职工，云南省鲁甸县人，住鲁甸县文屏镇文，住鲁甸县文屏镇文屏东路********iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上述三被告的委托代理人陈本奎，男，汉族，1951年12月1日生，云南省昭阳区人，住昭阳区（特别授权）。原告陈汉森诉被告官玉、王绍英、郭发仙确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈汉森及其委托代理人郑辉、李冬靖，被告官玉、王绍英、郭发仙及共同委托代理人陈本奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈汉森诉称，2010年农历3月28日，原告与三被告签订《杜卖地契》，约定将坐落于文屏镇砚池山村四社宅基地以人民币460000元卖给三被告，合同签订之后，原告得知农村宅基地不得买卖或者以其他非法形式转让。原告于2013年要求退还三被告支付的款项并解除合同，但三被告不同意解除合同，并多次与原告发生冲突，原告认为与三被告签订的《杜卖地契》违反了国家强制性规定，属于无效合同，现特起诉至法院，请求判决：1、原、被告双方于2010年农历3月28日签订的《杜卖地契》无效；2、诉讼费用由三被告承担。被告官玉、王绍英、郭发仙辩称，原、被告签订的《宅基地转让协议》合法有效，理由如下：一、三被告与原告夫妇签订的协议虽名为《宅基地转让协议》，但实质上是转让地上养猪厂用于养殖开发，并未侵害农村土地集体所有权，该转让行为得到村民委员会认可和文屏镇土管所的批准，转让合同合法有效；二、原告主张双方签订的《杜卖地契》无效，该《杜卖地契》从形式上看是无效，但其实质上只是双方之前签订的《宅基地转让协议》的四至界限的补充说明，并非是土地买卖协议；三、原告不具备起诉资格，侵犯土地所有权的适格原告是村集体经济组织或者国家；四、2013年1月政府下文征用该地块及地面附属物时，村委会在实物调查表上已经签字，将赔偿的实物确认给三被告，双方签订协议的时间是2010年，且养殖场已经实际交付三被告经营，原告2015年5月份才起诉，其真实的目的是为了政府的征地拆迁补偿款和剩余土地的增值利益；五、争议土地在转让前已经修建有养猪厂，三被告转让后投资十万余元经营，并未改变土地用途；六、如果原告坚持要求确认合同无效，应当返还被告合同价款46万元及银行同期利率三倍的利息，并赔偿被告因投资养猪厂产生的经济损失15万元。经审理查明：原告陈汉森及其妻子钟代芬于2010年4月15日与被告官玉签订《宅基地转让协议》，内容为“一、宅基地坐落于鲁甸县砚池山农村办事处四社；二、甲方（陈汉森）以人民币肆拾陆万元转让给乙方（官玉），现乙方暂付定金拾万元给甲方，待一切手续办清后，乙方一次性付清，正规协议于2010年5月11日正式签订；三、甲乙双方协商定立定金之日起，甲乙双方不允许反悔，如甲方反悔按照预付定金一倍退还，如乙方反悔不退还定金；四、甲方有义务在办理转让后，全权负责宅基地的手续办理；五、甲方转让给乙方的宅基地，如存在产权纠纷，一切应由甲方负责解决；六、乙方在约定的时间，在签订合同之后一次性付清；七、乙方自交付定金给甲方后，原协商地基、地貌不能改动，一切设施乙方委托甲方暂为看管至界墙建立后交乙方管理使用。”该协议签订后，原告陈汉森及其妻子钟代芬、子女陈成、陈涛，于2010年5月11日（农历2010年3月28日）再次与被告官玉、王绍英、郭发仙签订《杜卖地契》，内容为“陈汉森自愿将坐落于鲁甸县砚池山农村办事处四社的宅基地一块，作价460000元卖与官玉、王绍英、郭发仙，即日买卖双方实地手指丈量立约”，该协议同时明确了被转让土地的四至界限，但转让土地面积未作约定。协议签订后，官玉、王绍英、郭发仙将460000元全部支付完毕，原告陈汉森将其为户主的《农村宅基地使用证》转交三被告。2013年1月，云南省南北高速公路大通道鲁甸段建设征地工作开始，原告转让给三被告的土地有部分在该工程规划区内，鲁甸县国土和村镇规划建设服务中心对涉案土地及其地上建筑物和附属设施进行了实物丈量，并向三被告下发了《昭会高速公路鲁甸连接线建设项目实物量调查计算表》，三被告在该表上签字确认，确定征地补偿款为117402.40元，地上建筑物及其附属设施、林木等拆迁的补偿款为206646.20元，以上两项共计324048.60元。在确认户主过程中，原、被告双方发生争议。补偿款尚未支付。原告陈汉森于2015年5月12日向本院起诉，以双方签订的《杜卖地契》违反国家强制性规定为由，要求宣告该《杜卖地契》无效。另查明，原告转交给三被告的《农村宅基地使用证》，系复印件，记载用地面积为4800平方米，该证书有多处笔迹不一致地方和涂改痕迹，四至界限不清。经查询，未能查找到陈汉森申请土地登记的原始档案记录。我院依法向人民政府发出司法建议，2015年7月14日，鲁甸县人民政府作出《关于核实陈汉森个人土地使用权证的复函》，认定陈汉森的《农村宅基地使用证》复印件为无效证件。陈汉森于2001年4月24日工商登记注册的“砚池山大坪子个体养猪厂”已于2008年9月6日被注销，此后该养猪厂一直未进行过养殖经营，亦未进行过工商注册登记。本案在审理过程中，三被告于2015年7月21日向本院申请财产保全，本院于2015年7月21日对争议土地的征地拆迁款324048.60元，及陈汉森名下的其他征地拆迁款142029.90元，共计466078.50元予以财产保全。上述事实，有原、被告身份证、户口簿，《农村宅基地使用证》、《杜卖地契》、《宅基地转让协议》、收条，个体工商户及营业执照、文屏镇工商行政管理局《个体工商户基本信息》，鲁甸县人民政府鲁政发【2013】7号文件、《昭会高速公路鲁甸连接线建设项目实物量调查计算表》、鲁甸县国土和村镇规划建设服务中心《昭会高速公路鲁甸连接线征地及房屋拆迁补偿费兑现花名册》，鲁甸县文屏镇政府《履行拆迁义务催告书》，鲁甸县人民政府《关于核实陈汉森个人土地使用证的复函》，证人周某、刘某证人证言，及原被告双方在庭审中的陈述等在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”原告陈汉森所使用的宅基地属于农民集体所有。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案原、被告双方签订的《宅基地转让协议》、《杜卖地契》，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该协议属于无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告因该合同取得的价款应当返还。对于原告陈汉森转交给三被告的《农村宅基地使用权证》是否合法，由人民政府依照相关规定予以处理。对于三被告辩称与原告签订的是养猪厂的转让协议，并非宅基地买卖的意见，与双方签订的《宅基地转让协议》、《杜卖地契》的内容不符，本院不予支持。三被告认为其为投资养猪厂而产生的经济损失15万元，未提交相应证据予以证实，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈汉森与被告官玉、王绍英、郭发仙于2010年4月15日、2010年5月11日签订的《宅基地转让协议》、《杜卖地契》无效。二、原告陈汉森返还被告官玉、王绍英、郭发仙因该合同取得的价款人民币460000元，限于本判决生效后一个月内付清。案件受理费8200元，由原告陈汉森负担4100元，被告官玉、王绍英、郭发仙共同负担4100元。财产保全费3520元，由原告陈汉森负担1760元，被告官玉、王绍英、郭发仙共同负担1760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。审 判 长  罗祥对审 判 员  叶 丹人民陪审员  陈太瑜二〇一五年七月二十八日书 记 员  房 莲