广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初279号原告：覃某，女，1971年2月出生，壮族，住广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：秦乐，广西沃诚律师事务所律师。被告：桂林某投资有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇新龙路北侧某。法定代表人：谢某。原告覃某与被告桂林某投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃某的委托诉讼代理人秦乐到庭参加诉讼，被告桂林某投资有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃某向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内将诉请房屋完成建设工程竣工并验收合格；2、判令被告支付违约金67851元（期限从2015年11月1日暂时计算至2016年12月31日止按每日万分之四）直至该商品房实际交付时止；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，出卖人是被告桂林某投资有限责任公司，买受人是原告覃某，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为临房预字2013-026号。上述合同约定：买卖的商品房为某第3幢1单元18层4号房、建筑面积128.75m2、房屋总价款399125元，原告一次性把房款付清；被告应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告未能在合同约定的2015年10月30日前交房，按该购房合同第九条第一款的规定，被告应自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之四的违约金。2015年4月10日，被告向某2#、3#楼业主作出承诺，其中第三条规定，若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金，但该承诺作出后，被告仍无法履行，故原告提起此次诉讼。原告覃某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告身份；2、企业电子档，证明被告身份；3、《商品房买卖合同》1份，证明购房事实；4、收据1张，证明房款及附属费用已付；5、银行收费客户回单1份，证明房款已付；6、桂林某投资有限责任公司承诺书1份，证明被告对原告逾期交房违约责任的承诺；7、银行交易明细1份，证明房款已付。被告桂林某投资有限责任公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林某投资有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告覃某提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定：买受人购买出卖人开发的“某”第3幢1单元18层4号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积128.75m2，其中套内建筑面积107.23m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.52m2；按套内建筑面积计算，该商品房单价为3722.14元／m2，总价款为399125元；买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：买受人在签订本合同的当日，一次性付清购房款：399125元；第八条约定交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l.因不可抗力等特殊原因致使出卖人不能按期交付商品房，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。出卖人在《桂林晚报》刊登“遭遇不可抗力的公告”即视××已尽到告知义务；2.因国家、地方重大政治、经济政策、有关法律、法规、规范性文件的实施导致工期、开发进度、验收等延误的；3.因政府有关部门调整规划、临时限制等政府行为导致工期延误的，或因气候异常、停水、停电导致工期延误或者停工的；4.政府的基础设施建设不到位的，如路网、给水系统、排水系统、排污系统、给电系统等建设不到位导致无法正常交房的；5.因市政配套建设规划批复与安装建设、施工中遇到的异常地质状况、重大技术问题不能及时解决、及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致工期延误或者停工的；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交接、房屋登记进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订当日，原告向被告预付了购房款399125元及附属费用5334元，但被告未为原告到房管部门办理商品房购销合同备案登记，至今亦未向原告交付所购房屋。2015年4月10日，被告出具《桂林某投资有限责任公司承诺函》，该承诺函写明：“致某2#、3#楼业主：我公司开发建设的临桂某小区项目，从开发建设过程中得到了各位业主的支持，在此表示感谢。公司经历了开发、投资、建设、变更、续建，造成了时间上的延迟，影响了整体推进，在此表示歉意。现公司已催促某施工单位保质保量加快后期施工，园林绿化公司进场测量及时回填土以便种植树木。现我公司承诺：1、在2015年8月31日通过五方验收给业主。2、在2015年4月1日至2015年8月31日期间违约金按原合同计算，逐月在次月底31日前支付给业主。3、若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金。4、就2015年4月9日开会统计的数据，从2015年4月10日起七个工作日内支付完4月9日统计确认的违约金（以2015年4月9日提供申请表盖印及完善身份确认者）。5、未在主合同约定期限内支付应付房款的业主，影响我公司建设推进，我公司保留追讨该业主违约责任的权利，该业主不享有上述承诺。桂林某投资有限责任公司（盖印章）2015年4月10日”。2017年1月19日，原告诉至本院，提出前述请求。另查明，本案所涉房屋尚未完成竣工验收合格，被告未向本院提交其不能按《商品房买卖合同》第八条约定时间交付房屋并有特殊原因予以延期交房的证据材料。本院认为，原告覃某与被告桂林某投资有限责任公司于2014年12月16日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。而被告于2015年4月10日作出的《桂林某投资有限责任公司承诺函》亦是当事人真实意思表示，对被告具有约束力，被告应根据承诺履行义务。一、关于建设工程竣工并验收合格的问题。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”及第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是否达到合格条件及标准属于上述行政主管部门审查范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，对于原告要求被告桂林某投资有限责任公司在30日内将诉请房屋完成建设工程竣工并验收合格的诉请，本院在本案中不予处理。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。在履行本案所涉《商品房买卖合同》中，原告依合同约定履行了支付价款的合同义务，但被告未能按合同约定交付时间即2015年10月30日前将原告所购房屋交付给原告，且未提交该公司不能按合同约定时间交付房屋并存在特殊原因予以延期交房的证据材料，故被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。由于被告逾期未能交房构成违约，原告要求继续履行合同，被告应根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款“⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”的约定和被告出具的《桂林某投资有限责任公司承诺函》第3项“若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金”的承诺向被告支付逾期交房违约金。因此，原告诉请要求被告以已交付房价款399125元为基数，从2015年11月1日起按日万分之四予以计算并支付逾期交房违约金，符合本案事实及合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，被告桂林某投资有限责任公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，判决如下：一、被告桂林某投资有限责任公司支付逾期交房违约金（以原告已交付房价款399125元为基数，从2015年11月1日起按日万分之四计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告覃某；二、驳回原告覃某的其他诉讼请求。案件受理费1496元（原告已预交），由原告覃某负担50元，被告桂林某投资有限责任公司负担1446元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1496元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一七年三月二十七日书 记 员  秦丽菊