黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑06执异16号案外人：张明泉，男，1959年4月11日出生，住黑龙江省大庆市萨尔图区。案外人：沈佩，男，1985年3月9日出生，住安徽省宿州市。申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。法定代表人：胡勇，该公司总经理。被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。法定代表人：马硕，该公司总经理。在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人张明泉、沈佩对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张明泉称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城19-X-X室，该房产系其于2013年1月9日购买的金地房地产抵款房，金地房地产已将该房屋出售给案外人，双方对该买卖契约的真实性与合法性均无异议。其已按约定支付422380元购房款且已办理入住手续，该房屋已属其所有。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。案外人沈佩称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城19-X-X室，该房产系其于2012年12月2日购买的金地房地产抵款房，金地房地产已将该房屋出售给案外人，双方对该买卖契约的真实性与合法性均无异议。其已按约定支付495995元购房款且已办理入住手续，该房屋已属其所有。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日��。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”案外人张明泉在异议审查期间向本院提交《进度款审批单》、《“红岗新城”商品房预约单》、收据复印件，经核对与原件无异。其中，《进度款审批单》证实申请单位大庆永春苗圃，法人代表张明泉，工程造价1748622元，已拨工程款80万元，未拨工程款现金款531984.3元，抵顶款347287元，本次请款517717.2+342073元，合计865795.2元。工程部总经理处备注“对本次请款和已拨工程款对应的工程量和质量合规性、工程量的准确性及工程总造价真实性、准确性负责。（红岗19-X-X；尚城B5-1-X）”总经理处备注“按应付款余额出具收据，结清此单位工程款。”但该进度款审批单未体现付款单位。《“红岗新城”商品房预约单》证实：2013年1月9日，张明泉预��购买红岗新城19号楼X单元X室，预估建筑面积120.68㎡，预计单价3500元/㎡，预计总价422380元。该预约单第二项约定“本预约单法律性质为预约合同，系双方关于订立《商品房买卖合同》的预约。除预计单价可转为合同单价外，前条所列有关面积、总价款等一切数据以《商品房买卖合同》约定为准。”金地房地产收据证实2013年1月9日收取张明泉19号楼X单元X室预约定金422380元，收款方式置换。案外人沈佩在异议审查期间向本院提交《进度款审批单》、《“红岗新城”商品房预约单》、收据复印件，经核对与原件无异。复印件，经核对与原件无异。其中，《进度款审批单》证实申请单位连城第十五项目部，法人代表沈佩，工程造价2941422.88元，已拨工程款1726234元，未拨工程款现金款359503.43元，抵顶款534205.3元，本次请款384120+495944.8元，合计880114.8元。工程部总���理处备注“对本次请款和已拨工程款对应的工程量和质量合规性、工程量的准确性及工程总造价真实性、准确性负责。（红岗15-3-X；19-X-X）抵顶款按照合同支付现金下浮3%后，总价可支付877682.57元，所选房屋差额为2432.23元，需补齐后办理房屋交接手续。”《“红岗新城”商品房预约单》证实：2012年12月2日，沈佩预约购买红岗新城19号楼X单元X室，预估建筑面积120.68㎡，预计单价4110元/㎡，预计总价495995元。该预约单第二项约定“本预约单法律性质为预约合同，系双方关于订立《商品房买卖合同》的预约。除预计单价可转为合同单价外，前条所列有关面积、总价款等一切数据以《商品房买卖合同》约定为准。”金地房地产№1187982收据证实2012年12月2日收取沈佩19号楼X单元X室预约定金495995元，收款方式置换。本院认为，本案的争议焦点为各案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而各案外人所主张权利的标的物系抵款房，其二人并非此意义上的消费者，故虽其二人所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其二人异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。从各案外人所签订的《“红岗新城”商品房预约单》中具体内容来看，该《“红岗新城”商品房预约单》实为对签订正式商品房买卖合同相关事宜的预约，而非商品房买卖合同，故各案外人在本院查封前均未能与金地房地产签订《���品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。且各案外人未能向本院提交证据材料证实其二人在本院查封前已合法占有争议房产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。各案外人的异议请求亦不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围。因各案外人主张权利的房产几经转手，执行程序无权认定各方抵账、抵款等行为是否合法有效，各案外人应当通过诉讼程序进行实体认定，其各自主张均不能阻止本院对执行标的物的继续执行。综上，各案外人的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人张明泉、沈佩的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  孙 丽代理审判员  李统君代理审判员  王 慧二〇一七年三月二十二日书 记 员  赵奇奇