襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0607民初2920号原告：湖北金福坤房地产开发有限公司。住所地：襄阳市高新区。法定代表人：姜耀玲，公司董事长。委托诉讼代理人：柏石剑，公司员工。被告：李近，男，1968年1月24日出生，汉族，住襄阳市。现下落不明。被告：钱社平（系李近之妻），1964年10月10日出生，汉族，住枣阳市。现下落不明。原告湖北金福坤房地产开有限公司与被告李近、钱社平商品房买卖合同纠纷一案。本院于2016年8月19日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员黄燕担任审判长，代理审判员刘玉衡、人民陪审员梁婷参加评议的合议庭，2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告金福坤公司的委托诉讼代理人柏石剑到庭参加诉讼，被告李近、钱社平经本院于2016年12月25日公告送达传票于2017年2月23日期满后仍无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金福坤公司诉称，2012年9月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份约定，被告向原告购买原告开发的位于樊城区长征东路普鑫●上东郡3幢1单元x号商品房一套，总房款为819557元。按照双方合同约定，被告的付款方式为首付加银行按揭，同时原告为被告的银行按揭贷款提供连带保证责任。截止2016年2月22日，二被告连续逾期15期未及时向按揭贷款银行湖北襄阳农村商业银行股份有限公司前进路支行（以下简称农商行前进路支行）偿还贷款，原告作为阶段性保证人，代二被告向按揭银行偿还了全部欠款。依照原、被告签订的合同及其补充协议中的约定，被告违约，原告有权解除合同并要求被告按商品房总价款的2%向原告支付违约金。因二被告下落不明，故请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告及时支付原告代为偿还银行的贷款583250.33元，并支付该款自2016年10月21日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至付清之日止的利息；3、被告协助原告办理普鑫●上东郡3幢1单元xx号商品房屋在房管部门的合同备案、预告登记、预抵押的注销、撤销手续；4、被告向原告支付按合同约定的标准计算的违约金16391.14元；5、承担本案诉讼费用。被告李近、钱社平在答辩期限内未提出答辩意见。原告金福坤公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议。用以证明原、被告双方存在合同关系，双方约定的解除合同的条件、违约责任的承担等。证据二、住房（商业用房）按揭借款合同、逾期贷款利息催收通知书、划扣款回单、情况说明。用以证明原告为被告按揭贷款承担担保责任，并已为被告逾期还款承担了代偿责任，还款金额计583250.33元，解除合同的条件成就。以上证据，二被告未到庭进行质证，视为放弃其质证的权利，本院经审查认为，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明原告的主张，本院予以采信。被告李近、钱社平在举证期限内未向法庭提供证据。本院根据上述有效证据，并结合法庭调查，认定如下案件事实：原告金福坤公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括房地产开发、销售及投资咨询；城镇化与新农村建设开发、现代化农业开发；对基础设施、节能环保、建筑业的投资；商务咨询（不含证券、期货咨询）。（依法必须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司以出让方式取得位于长征东路、编号为襄阳国用（2011）第321004045-1号地块的土地使用权，经批准，在该地块上建设项目名称定名普鑫●上东郡的商品房，建设工程规划许可证号为建字第zhjs2011080137号，施工许可证号为420601201112150201，商品房预售许可证号为鄂襄房售证字（2012）031号。2012年9月28日，被告李近、钱社平与金福坤公司签订商品房买卖合同一份，该合同主要约定：被告李近、钱社平购买原告公司开发的上述房屋中3#幢1单元x号房屋；该房屋建筑面积共115.31平方米，每平方米单价为7107.42元，总金额为819557元；被告采取银行按揭方式付清购房款，在签订合同时交纳首期购房款249557元，余款570000元，于合同签订之日起7日内向银行申请贷款。合同第七条第2款约定：买受人如未按合同规定��时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，双方又签订作为合同附件四的合同补充协议一份，对原合同的部分内容作了调整及补充，该补充协议第六条约定：采取按揭方式或者公积金方式支付购房款的，如果出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2款承担总房款2%违约金。双方在该《补充协议》中还约定了其他的权利义务。签订合同后，被告向原告交购房首付款249557元；2012年10月10日，被告李近与案外人农商行前进路支行及原告签订住房（商业用房）按揭借款合同一份，合同主要��定，被告李近向案外人农商行前进路支行贷款570000元，用于购买上述住房，贷款期限为180个月，自实际放款之日起算；本合同贷款年利率为6.55%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人或担保人；借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；借款人未按本合同约定用途使用借款或者挤占挪用借款的，在上述约定利率加收100%罚息；借款人李近在案外人农商行前进路支行开立结算账户，账号81010000322292807，借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户（房屋出售人账户信息：户名：湖北金福坤房��产开发有限公司，开户行：前进路信用社；账号：82010000000763184），以支付借款人在购房合同项下的款项。本合同的还款方式为每月20日，等额还款法；原告为被告李近依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。借款人、担保人在未履行本合同项下任何义务、或违背在本合同项下的陈述、保证或承诺的；借款人、担保人任何其他债务在到期（包括被宣布提前到期）后未能清偿，或者不履行或在其他协议项下的义务，已经或可能影响到期在本合同项下义务的履行的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；借款人未按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布立即到期）债务或者担保人违反本合同约定而应向贷款人承担��钱给付义务的，贷款人有权从借款人、担保人开立在贷款人或者其他分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，案外人农商行前进路支行依约于2013年1月11日向被告李近发放了贷款570000元，被告当日将该款作为购房款转到原告公司上述开设的账户上。以上被告共向原告交纳购房款819557元。此后，被告李近仅依约向案外人农商行前进路支行偿还按揭贷款本金47207元，利息68062.59元，截止2016年2月22日，被告李近已逾期15期，欠案外人农商行前进路支行贷款利息、罚息合计74356.21元。案外人农商行前进路支行按照上述合同约定，于2016年2月26日向原告发出逾期贷款利息催收通知书，告知原告截止2016年2月22日被告李近下欠按揭贷款贷款利息包括应付利息及罚息为74356.21元，请���告协助催收该笔贷款本息，如果李近不能按时偿还贷款由原告代偿该笔借款。原告接通到该通知书后，遂根据二被告在签订合同时所留电话号码及联系地址向二被告催收该笔贷款利息，但二被告电话无法联系，且原告多次派人到二被告所在地寻找，二被告下落不明。2016年10月21日，案外人农商行前进路支行从原告在该行开设的保证金账户上划扣了被告李近尚欠案外人的贷款本金522792.68元，正常利息52894.51元，本金罚息3351.71元，利息罚息4211.43元，至此，被告李近在案外人农商行前进路支行下欠的贷款本息全部划扣并清偿完毕。后原告以其诉称理由诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、���政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同及补充协议中约定：采取按揭方式或者公积金方式支付购房款的，如果出卖人承保担保责任期间，买受人没有按照借款约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2款承担总房款2%违约金。依照上述法律规定及合同约定，被告未按时向案外人偿还按揭贷款，致使原告承担了保证责任，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，因原告系直接向本院主张要求解除合同，该项诉讼请求在本院向二被告公告送达应诉期满之日即2017年2月23日即视为合同已经解除，故该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持；原告还要求被告向原告支付其代向案外人农商行前进路支行的按揭贷款583250.33元及利息的诉讼请求亦符合法律规定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告应返还已收取被告的购房款819557元，并承担该款自2013年1月11日起按中国人民��行发布的同期贷款基准利率标准计算的利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。原、被告在合同中约定了被告违约时可以解除合同，原告要求被告按总房款的2%计算得出16391.14元向原告支付违约金的诉讼请求并不违反法律规定，也符合合同约定，本院亦予支持。原告还要求被告协助其办理在房管部门的合同备案撤销及预告登记、预抵押的撤销手续亦符合法律规定，本院亦予以支持。被告李近、钱社平经本院合法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原、被告双方于2012年9月28签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议已于2017年2月23日解除；二、被告李近、钱社平向原告湖北金福坤房地产开发有限公司支付代其偿还银行的贷款583250.33元，并支付该款自2016年10月21日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算至付清之日止的利息；三、被告李近、钱社平向原告湖北金福坤房地产开发有限公司支付违约金16391.14元；四、被告李近、钱社平协助原告湖北金福坤房地产开发有限公司办理讼争的《商品房买卖合同》在房管部门的备案撤销手续及讼争房屋的预告登记、预抵押的撤销手续；五、原告湖北金福坤房地产开发有限公司向被告李近、钱社平返还购房款819557元，并向被告支付该款自2013年1月11日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至本判决确定的付清之日止的利息。六、上述第二、三、四、五项内容均在本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11995元，由被告李近、钱社平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 ���黄燕代理审判员 刘 玉 衡人民陪审员 梁   婷二〇一七年三月十七日书 记 员 方 小 翠