广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19069号上诉人（原审被告）:广州市美林基业投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘远炳，该司总经理。委托代理人：唐剑，该司员工。被上诉人（原审原告）：梁俊豪，住广州市天河区。委托代理人：但秋寒、许浩帆，广东正大方略律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市美林基业投资有限公司（以下简称“美林公司”）因与被上诉人梁俊豪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。美林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判梁俊豪迟交楼违约责任自2015年3月1日起计至2015年9月16日止；2.本案一、二审诉讼费用由梁俊豪承担。事实和理由：1.一审判决美林公司关于已寄相关的收楼资料及二次收楼通知的重要证据，迟交楼的违约责任截止日的事实查明不清，认定错误。首先，梁俊豪一审庭审中当庭确认收到其公司在2015年9月10日寄出的收楼通知，而且确认于2015年9月16日收到其公司发出的二次通知收楼函件，梁俊豪拒绝收楼只是装修瑕疵原因。而根据《商品房预售合同》第十二、二十三条约定，装修瑕疵不是拒绝收楼的正当事由。所以，美林公司已按合同约定履行了交楼义务，梁俊豪迟迟不收楼的责任不在美林公司，其迟交楼违约责任自2015年3月1日起计至2015年9月16日止。2.涉案小区相同情况的案件已作出终审判决，确定了涉案小区交楼日期为收楼通知书妥投之日，同一批合同，同一法律事实，同一小区诉讼在法律适用和处理上应保持相对统一性。其公司于2015年9月15日发出第二次收楼通知，梁俊豪已于次日收到，故美林公司迟交楼违约责任应截止至2015年9月16日。梁俊豪辩称：1.美林公司的上诉请求不能处理，依法应予驳回。2.其收楼时间是2015年11月28日，在此之前，美林公司均没有按照合同约定提交收楼的相关证明文件给其，因此，美林公司的交楼不符合交楼条件。按照合同约定，美林公司交楼时间是在2014年8月31日前，故逾期交楼违约责任应自2014年9月1日起计，而不是判决认定的2015年3月1日。一审判决认定逾期交楼违约责任自2015年3月1日起算，认定事实不清。3.对于涉案房屋的永久用电问题，天河供电局在回复一审法院的复函中仅说明涉案楼盘1、2号综合楼在2015年7月14日完成装表送电流程，但其所购房屋不属于上述综合楼，故一审法院依据上述复函认定其所购买的房屋在2015年7月14日符合永久用电条件是不能成立的。4.美林公司提交的另案判决与本案有明显差别，没有参考价值。梁俊豪向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条第二款；2.美林公司向其支付逾期交房违约金（违约金按总房款价万分之五的标准计算，从2014年9月1日起计至2015年11月28日止）；3.美林公司将符合永久用水、用电、供气条件的房屋交付给其使用；4.本案的诉讼费用由美林公司承担。一审法院认定事实：美林公司为广州市天河区XXXX北苑的开发商，取得《商品房预售许可证》。2012年12月22日，梁俊豪（乙方、买方）与美林公司（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买XXXX北苑自编2-2号楼8层804号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区XXXX624号（自编2-2号楼）804房，总价为1950177元；（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付约定：甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条第二款）甲方如未能按本合同规定的期限交房，若实际交房时间超过合同约定交房日期六个月以上的，视为逾期交房；从约定交房日起六个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.2‰的违约金，合同履行；实际交房时间超过合同约定交房日期十二个月以上的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退还已经支付款项及利息；（第十五条）房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》等；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第二十四条）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未能按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑建成交付，交付时间不迟于项目竣工验收后交付的时间；公共配套建筑的竣工交付指竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业等）的具体时间由相关方或经营者最终确定；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时生效；等内容。另，《合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第6条约定，本合同第十三条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形：①地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象，②战争、武装冲突、罢工、暴动、暴乱、动乱等社会异常现象，③政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，④大型流行性、传染性疾病的暴发和流行；双方同意，如遇下列情形，甲方也有权顺延交付期限：①因政府的行政行为而导致工程停工、规划设计变更的，②因施工前期勘探时的科学技术水平尚不能发现的异常地质问题需要对该商品房基础进行加固或者返修，施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需更改建筑图而导致工程延误，施工期间发现文物或其他原因需要暂停施工，③市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误，④因修建交通设施导致施工全部或部分不能进行，⑤在《商品房买卖合同》签订后，甲方为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按时交付该商品房的，⑥乙方于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，甲方需在合理期限内整改的，在此情况下不视为甲方逾期交房，⑦出现不能预见、不可避免或不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。《合同》签订后，梁俊豪向美林公司付清购房款1950177元。2014年1月15日，美林公司取得广州燃气集团有限公司东区分公司的《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书），工程名称为东圃镇前进村、中山大道南侧地块XXXX北苑小区庭院燃气管道工程；2014年4月10日，美林公司取得广州燃气集团有限公司东区分公司的《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书），工程名称为东圃镇前进村、中山大道南侧地块XXXX北苑小区户内燃气管道工程。2014年3月28日，美林公司取得广州市邮政局的通邮文件。2015年4月9日，美林公司取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，显示装表时间为2015年2月9日。2015年4月12日，美林公司取得广州市天河区建设和水务局出具的《竣工验收备案表》，该表记载：工程名称为3幢9层、6幢10层商业、住宅楼工程（XXXX北苑），工程地点为广州市天河区东圃镇前进村中山大道南侧地段。该表显示工程竣工验收备案文件目录包括：1、建设工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件①工程验收申请表②工程质量评估报告③勘察、设计文件质量检查报告④单位（子单位）工程质量验收记录；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章、规定必须提供的其他文件①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件③单位工程施工安全评价书④建设工程竣工档案认可证。备案意见显示：3幢9层、6幢10层商业、住宅工程（XXXX北苑）的竣工验收备案文件已于2015年4月12日收讫，文件齐全。关于供电事项，美林公司提交了以下证据：1、广州超电电力工程建设有限公司的《客户受电工程竣工检验意见书》，显示验收时间为2015年6月30日，检验意见为检验合格；2、广州供电局有限公司的《电费通知单》，显示天河区XXXX616号0702房、618号0903房、620号0503房、622号0301房、624号0304房、626号0401房、628号0303房、630号0202房、632号0603房在2015年7月14日至2015年12月5日期间的电费情况。梁俊豪对上述证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但不认可证据2的真实性，认为与案涉房屋没有关联，且计费时段只能说明用电起始点是2015年7月14日。就案涉房屋所在楼盘的供电事项，一审法院曾向广州供电局有限公司天河供电局发函调查以下内容：该楼盘现是否具备永久用电标准？何时开始具备永久用电标准（附美林公司提交《客户受电工程竣工检验意见书》）？永久用电标准以何种书面材料为准？该局回复一审法院称：广州市天河区XXXXXXXX部分永久用电设备已经投运，具体情况如下：美林公司于2012年4月17日到我局提出广州市天河区XXXX的用电申请，报装容量为3220千伏安（公变4×630千伏安、专变1×800千伏安）。由于该用电点所属区域东圃变电站主变长期过载，无法审批新增负荷，我局于2012年4月23日出具复函答复客户，该址需要待规划美林变电站投产后方可满足新增负荷需求。东圃地区一直是供电能力受限区域，为满足居民用电需求，我局通过负荷调整后，于2014年7月4日完成美林公司该址的供电方案审批流程。供电方案内容为：由珠吉变电站10千伏供电至新建1号综合房（1-1、1-2、1-3栋）、2号综合房（3-1、3-2栋）、1号公变房（2-1、2-2栋）、2号公变房（4-1、4-2栋）；由于该区域供电受限，其中新建的1号、2号公变房（1260号千伏安）用电及商业用电（800千伏安）暂无法满足，待规划110千伏安美林变电站落实后，满足用户全部用电需求。在2015年7月14日完成该楼盘新装1号、2号综合房（1260千伏安）装表送电流程，余下用电需求预计待规划美林变电站投产后方可满足。一审法院再次向该局调查以下内容：1、该楼盘现在的供电为临时性用电性质还是永久用电性质？2、贵局复函中提及的“110千伏美林变电站投产”，该变电站的审批流程是如何进行？是否由开发商单方建设？该局回复一审法院称：一、目前该楼盘现在的供电为永久用电性质；二、该变电站审批流程于2005年至2007年底前开展前期工作，包括该变电站建设项目选址意见书、用地预审、电缆线路进出线方案等手续，均按照相关法律法规获得相关审批部门批复。在2008年至今，由于XXXX小区居民强烈反对在XXXX内建设110千伏美林变电站，导致该变电站环评至今仍未通过。三、美林变电站站址地块权属为美林基业集团，该变电站由我局负责投资建设，根据广州市规划局的批复《关于“XXXX花园”居住小区修建性详细规划的批复》（穗规批【2002】60号），已注明G13地块为变电站用电。由于该变电站为XXXX小区的配套变电站，开发商需配合我局开展相关建设工作。2015年7月25日，美林公司向梁俊豪发出《敦促收楼通知书》，要求梁俊豪于2015年7月31日前到XXXX北苑客服中心办理交收手续。梁俊豪确认其于2015年7月26日收到上述通知书。梁俊豪称其曾于2015年7月30日、2015年10月份某天去现场验收案涉房屋，但均未收楼，未收楼的原因是因为案涉房屋存在严重的装修质量问题、不符《合同》第十二条约定的交房条件，且美林公司未向梁俊豪出示《合同》第十五条约定的有关资料原件。2015年11月28日，梁俊豪实际收楼。对于《合同》第十五条约定的收楼文件，梁俊豪确认美林公司于2015年7月30日向其出示过《竣工验收备案表》复印件，于2015年10月中旬向其出示过《客户受电工程竣工检验意见书》复印件。美林公司则抗辩称《竣工验收备案表》目录已经涵盖了合同约定的所有必须提供的文件，故其未再出示过其他文件原件给梁俊豪。梁俊豪为证明案涉房屋存在质量问题，提交了《XXXX花园单元收楼工程记录表》（时间为2015年7月30日，显示业主提出案涉房屋存在部分墙顶渗水发黄、有个插座表面发黑、有短路现象的情况）及《XXXX花园单元遗漏工程记录表》（复印件，时间为2015年9月24日，显示业主提出案涉房屋浴室存在玻璃门边框胶条脱离的情况）。美林公司对上述《XXXX花园单元收楼工程记录表》的真实性无异议；至于《XXXX花园单元遗漏工程记录表》因没有原件而对其真实性不予认可。2015年8月18日，美林公司到庭出示了以下证据原件：《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《广东省城市供用水合同》、《永久水表安装完毕证明书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）、《通邮申请表》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《环保验收意见》、《建设项目竣工环境保护验收申请》及《竣工验收备案表》。现梁俊豪以美林公司逾期交楼为由于2015年6月16日提起本案诉讼。一审法院认为：梁俊豪、美林公司就案涉房屋签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。梁俊豪、美林公司于2012年12月22日签订《合同》，梁俊豪应自签订《合同》之日即应知悉《合同》第十四条第二款的内容，即使其所称的应撤销理由能够成立，但其直至2015年6月16日才提起本案诉讼要求撤销该条款，已超过一年除斥期间，故对于梁俊豪关于撤销《合同》第十四条第二款的诉讼请求依法予以驳回。梁俊豪已向美林公司支付了全部购房款，作为卖方的美林公司应将符合法律规定及合同约定交楼条件的案涉房屋交付给梁俊豪。对于争议焦点案涉房屋是否符合永久用电，根据美林公司提供的《客户受电工程竣工检验意见书》及《电费通知单》，结合供电部门的两次调查回复意见，案涉的楼盘现已具备永久用电，供电部门于“2014年7月4日完成美林公司该址的供电方案审批流程”，并于“2015年7月14日完成该楼盘新装1号、2号综合房（1260千伏安）装表送电流程”，案涉房屋涉及“1号公变房”的投入运营方可满足全部用电需求，但该用电为永久用电，非临时用电。至于完全满足用电则需变电站投入运营方可实现，变电站由供电部门负责投资建设，美林公司配合开展相关建设工作，依据《补充协议》第6条约定“甲方有权顺延交付期限”情形中的“市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误”，因此该责任不可归责于美林公司。结合调查情况，从公平角度，认定案涉房屋于2015年7月14日符合“永久用电”的使用条件。对于其他约定的条件，美林公司均取得相应文件资料，并无不妥。美林公司在具备约定的全部交楼条件后向梁俊豪发出收楼通知，函件于2015年7月26日有效送达，梁俊豪亦在收到通知后及时前往验收案涉房屋。梁俊豪虽称其未收楼的原因还包括案涉房屋存在严重的装修质量问题，对此，梁俊豪提交的《XXXX花园单元收楼工程记录表》显示，案涉房屋存在的问题均属于装修质量问题；而《XXXX花园单元遗漏工程记录表》显示的也是装修质量问题，且美林公司对其真实性不予认可。按照《合同》第十二条、第十三条、《补充协议》第6条的约定，装修质量不属于交房条件的内容，梁俊豪以此为由未及时办理收楼手续，理据不足。至于梁俊豪所称的美林公司未向其出示《合同》第十五条约定的有关资料的问题，根据《合同》第十五条的约定，美林公司负有向梁俊豪出示该条约定中的有关资料的义务，并应就此承担举证责任，然而美林公司并未提交充分证据证明其已履行上述义务，故应承担举证不能的不利后果。本案中，梁俊豪已于2015年11月28日实际收楼，现梁俊豪主张违约金计至2015年11月28日，并无不妥，依法予以支持。根据《合同》第十四条第二款的约定，美林公司应自2015年3月1日起按照已付房款万分之二的标准向梁俊豪支付迟延交楼违约金，计至2015年11月28日。对于梁俊豪主张的超出部分，一审法院依法不予支持。至于梁俊豪要求美林公司交付符合永久用水、用电、供气条件的案涉房屋的诉讼请求，如前所述，案涉房屋于2015年7月14日已符合交房条件，梁俊豪亦于2015年11月28日实际收楼，故梁俊豪上述诉讼请求已经失去事实和法律依据，故对此依法不予支持。但是，由于梁俊豪在提起本案诉讼时，案涉房屋尚未具备交付条件，故根据公平合理原则，本项诉讼请求的受理费仍应由美林公司负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月19日作出如下判决：一、美林公司于本判决发生法律效力之日起十日内向梁俊豪支付迟延交楼违约金（以1950177元为本金，按照每日万分之二的标准，自2015年3月1日起计至2015年11月28日止）。二、驳回梁俊豪的其他诉讼请求。一审案件受理费8140元，由梁俊豪负担6140元，由美林公司负担2000元。经查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，美林公司提交2015年12月20日由广州市公证处出具的《公证书》原件一份，拟证明：1.其公司于2015年9月23日在涉案楼盘收楼现场公告并张贴了相关的收楼文件；2.其公司在2015年9月16日已经具备合同约定的交楼条件。梁俊豪对上述公证书的真实性没有异议，关联性、合法性不予认可，该证据已经超过举证期限，不应予以采纳。而且，按照合同约定，相关交楼文件应该出示给我方查阅而不是张贴。综合双方当事人的诉辩意见，本案双方争议的焦点是迟延交楼违约金截止日期的认定问题。本院认为：根据双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，双方进行房屋验收交接时，美林公司应当向梁俊豪出示该条款项下（一）至（五）材料的原件并提供加盖美林公司公章的复印件，否则，梁俊豪有权拒绝收楼，现梁俊豪主张美林公司没有依约出示并提供上述资料，美林公司抗辩其已将相关收楼资料在收楼现场公示。对此，美林公司在一审期间未能提供充分证据予以证实，美林公司二审期间提供的公证书仅能证明2015年9月23日美林公司在XXXX北苑客户服务中心张贴了相关文件，并不足以证明美林公司发出收楼通知书前以及梁俊豪去验收涉案房屋时已经向梁俊豪出示了合同中约定的上述资料，亦不能证明美林公司将其于2015年9月23日张贴相关资料的事宜告知了梁俊豪，梁俊豪亦否认曾看到美林公司公示了相关文件。据此，一审法院关于美林公司并未提供充分证据证明其已履行向梁俊豪出示合同中约定的有关资料的义务，应承担举证不能不利后果的认定并无不当，本院予以确认。因美林公司未依约提供交楼条件的资料，导致梁俊豪未收楼的责任在于美林公司。由于梁俊豪已在2015年11月28日实际收楼，故一审法院判决美林公司支付梁俊豪迟延交楼违约金至实际收楼之日正确，本院予以维持。美林公司认为迟延交楼违约金应计算至2015年9月16日二次收楼通知送达日止缺乏理据，本院不予支持。美林公司上诉称涉案小区其他类似案件关于违约金计算日期均截止至收楼通知送达之日，但有关生效判决在认定未能出示收楼文件及提交复印件的责任方面与本案并不相同，故美林公司认为本案应参照生效判决认定违约金截止日期为2015年9月16日缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于梁俊豪没有提出上诉，本院对其二审答辩提出的异议均不予审查。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由上诉人广州市美林基业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月十三日书记员  眭 翘林飘云