山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民五终字第317号上诉人（原审被告）：枣庄德圣房地产开发有限公司。住所地：枣庄市薛城区长江路。法定代表人：蒋戈，总经理。委托代理人：乔云伟，该公司法务办副主任（特别授权）。委托代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐慧，居民。委托代理人：韩光明，山东长明阳律师事务所律师（特别授权）。上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司因与被上诉人徐慧商品房买卖合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月30日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份。该合同约定，原告购买被告开发销售的新大都花园3号楼2单元7层02号住房一套，该住房总价款为529，154元，设计建筑面积150.77平方米。原告首期支付购房总价款的30%，签订预售协议之日，向被告支付定金10，000元，余款370，000元应于2011年9月30日前向被告付清。逾期付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。合同还约定，被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明的商品房交付原告使用。被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点、及应当携带的证件。双方进行交接时，被告应当出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，所购商品为住宅的，被告还需提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。另外，对于商品房直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。2011年5月20日，原告向被告交纳定金10，000元；2011年5月24日。原告向被告交纳购房款149，154无；2012年2月17日，原告向被告交纳购房款370，000元。另查明，2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为155.87平方米。庭审中，原告对该测绘报告不予认可。2012年11月6日，被告向原告发放了涉案房屋的装修钥匙。至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能使用。原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应充分履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被告于2012年11月6日，向原告交付了涉案房屋的装修钥匙，在当事人无其他特殊约定的情况下，交钥匙的行为，应视为房屋的交付使用。但是被告在2012年11月6日才将房屋交付使用，被告的行为明显违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，按照原、被告双方的约定，被告应于2012年8月31日前向原告交付符合约定奈件的房屋，逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。按照原、被告双方约定的计算方法，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即从2012年9月1日起至2012年11月6日止按日向原告支付已付购房款529，154元的万分之一的违约金，即（529，154元＊0.0001）／天＊65天=3，439.50元。对于原告主张的基础设施、公共配套未达标的违约金问题，原审法院认为，至起诉之日，与该房直接关联的煤气、暖气等基础配套设施尚不能使用，该基础设施、公共配套未达标的违约行为与房屋逾期交房的违约行为是两项独立的违约行为，况且原、被告双方对基础设施、公共配套未达标亦单独约定了违约责任的计算方法，故被告亦应对基础设施、公共配套未达标的违约行为承担违约责任。根据双方的，约定，被告应对涉案房屋直接关联的基础设施、公共配套于2012年8月31日达到设计使用标准，在约定的期限内未达到上述使用标准的，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。原告主张违约金的数额从2012年8月31日起计算至起诉之日2014年8月31日止的请求，不违反法律的规定。综上，被告此项违约金的数额应为（529，154元＊0.00005）／天＊730天=19，314.12元。对于原告要求被告出示竣工综合验收备案证明、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书的主张。原审法院认为，原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定房屋交接时，被告应当出示相关的证明文件，庭审中，被告未提交证据证明其已经履行了该项义务。虽然在被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全时，原告有权拒绝交接，但即使原告未拒绝交接，也不能当然免除其出示相关证明文件的义务。原告的接受交接行为，仅能说明在被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全时，原告放弃追究被告因未按照约定出示相关证明文件而产生的延期交房的责任。综上，被告应当继续履行其出示竣工综合验收备案证明、并提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书的义务。原告的接受交接行为，仅能说明在被告因未按照约定出示相关证明文件而产生的延期交房的责任。综上，被告应当继续履行其出示竣工综合验收备案证明、并提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书的义务。原告要求被告出示的商品房质量验收合格证明，不在原、被告双方约定的范围内，原告可依据相关的规定，另行主张。对于被告陈述的原告逾期付款及欠面积差款的问题，原审法院认为，该问题与原告的诉求是独立存在的不同问题，被告应当针对原告逾期付款及欠面积差款的问题可向原告另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告徐慧支付逾期交房违约金3439.50元；二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告徐慧支付基础设施、公共配套未达标违约金19314.12元；三、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告徐慧出示竣工综合验收备案证明并提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一、被上诉人存在多项违约行为。被上诉人未按合同约定的时间交纳房款，被上诉人的违约行为在先，因此直接导致了上诉人资金周转困难、从而使房屋公共配套设施不能按时达标。被上诉人还存在不按合同约定交纳面积差款的违约行为，应补交差额17800余元，但对方至今未交纳。二、上诉人与被上诉人在2013年6月4日签订了补充协议，约定在被上诉人交纳面积差款之前，上诉人有权对房屋停止供水供电及办理产权登记手续。被上诉人无权再要求上诉人承担公共配套设施未达标的违约责任。三、原审程序不合法。原审未向上诉人释名提起反诉，显然损害了上诉人的合法权益。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判或发回重审。被上诉人徐慧答辩称：一、被上诉人延迟交付部分房款与上诉人延迟交房无法律因果关系。二、根据庭审查明事实，上诉人提交的补充协议，证明超面积款系依据阳台面积计算，应减半收取。三、上诉人公布三次实测面积，三次均不一样，被上诉人有权怀疑其公平公正，上诉人称交纳超面积房款在上诉状中要求正式交房之日，直至今日其不具备正式交房条件。四、补充协议被上诉人认为均是无效的，其内容涉嫌违法。上诉人称其有权停水、停电本身就是违法的。停水、停电与配套不达标是两个问题。把根本无法供水、供电混为有权停水、停电是狡辩。五、上诉人称一审程序违法不能成立，一审庭审笔录中记载上诉人提出被上诉人延迟交付部分房款问题，一审审判长释明上诉人应反诉，上诉人未提出反诉，也未另诉，也未交纳相关诉讼费用，一审法院未予审理，因此，一审法院程序合法。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。按照合同约定，上诉人应于2012年8月31日交房，但上诉人在2013年6月4日才将涉案房屋交付被上诉人使用，上诉人应该按照合同约定进行违约赔偿。原审法院依据双方签订的合同条款判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金，符合法律规定。合同第十六条约定，上诉人应于2012年8月31日完成涉案房屋的基础设施、公共配套，使其达到设计使用标准，但至被上诉人起诉时该房屋仍未达标。上诉人称双方约定被上诉人未补齐房屋差款，上诉人有权停水、停电，因被上诉人至今未交纳面积差款，故上诉人不应该承担配套设施不达标的违约责任。该约定与双方诉争纠纷无关，不是阻却上诉人承担违约责任的合法事由。原审法院依据双方签订的违约赔偿条款，判令上诉人向被上诉人支付基础设施、公共配套不达标的违约金，并无不当。关于上诉人要求被上诉人交纳房屋面积差款、承担逾期付款的违约责任，应另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳永军代理审判员  翁加伟代理审判员  刘彦彦二〇一五年七月二十七日书 记 员  吴 凡