浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终301号上诉人（原审被告）桐庐鸿泰商务宾馆有限公司，住所地桐庐县经济开发区春江东路627号。法定代表人沈华，经理。委托代理人陈一群、周爱萍，浙ＸＸ茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金建伟，男，1974年6月27日出生，汉族，住桐庐县。被上诉人（原审原告）郑花，女，1980年11月14日出生，汉族，住桐庐县。共同委托代理人丁顺安，桐庐县春江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）桐庐申基房地产开发有限公司，住所地桐庐县经济开发区。法定代表人申屠绍军，经理。上诉人桐庐鸿泰商务宾馆有限公司（以下简称鸿泰宾馆）因与被上诉人金建伟、郑花、桐庐申基房地产开发有限公司（以下简称申基公司）恢复原状纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2012年3月5日，鸿泰宾馆与申基公司签订了《房屋出租合同》一份，约定申基公司将香樟花园×号楼二层写字楼1460㎡、春江东路×100㎡商铺出租给鸿泰宾馆，租期为十年，从2012年6月5日至2022年6月4日。租金第一、二年为×号楼二层写字楼每㎡（净）0.55元∕天、春江东路×商铺每㎡（净）1元∕天；第三年起按环比递增法每年递增10%，即：第一、二年写字楼年房租费293095元、商铺年房租费36500元、第三年（2014年6月5日）起按环比递增法逐年递增10%计算。房租金按半年提前15天支付。先付后用，如逾期支付房租，按合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期房租的千分之五违约金。鸿泰宾馆在租用期间中不可随意改动原房屋的结构，如需改动在装修前须先征得申基公司的书面同意。如有损坏应恢复原样或予以经济赔偿。在租用期间，申基公司如将房产的所有权转移给第三者，不必征求鸿泰宾馆同意，但应告知鸿泰宾馆所有权转移的情况。所有权转移后，所有权获得者即成为合同的出租方，享有原申基公司享有的权利和义务。2012年3月1日，鸿泰宾馆支付申基公司2012年6月5日至2012年12月4日的房租164797.5元。签订合同后，鸿泰宾馆即开始装修租赁房屋，因开设宾馆需要，通过打洞的方式将大部分房间的下水管装到一层商铺，小部分房间通过垫高方式安装下水管。2012年2月21日，郑花通过银行转账向申基公司股东毛某支付20万元，作为购房定金。3月20日，金建伟、郑花与申基公司签订《商品房买卖合同》二份，约定由金建伟、郑花向申基公司购买位于桐庐县城南街道春江东路613号、615号商铺，建筑面积分别为66.02平方米和59.34平方米，单价均为每平方米6000元，总价为752160元，房屋交付时间为2012年4月20日前。金建伟、郑花于合同签订当日付款140万元，并于2012年5月3日办理房屋产权登记。另查明,桐庐县城南街道鸿泰宾馆原系个体工商户，于2013年11月21日经桐庐县市场监管局核准转型为有限责任公司，企业名称桐庐鸿泰商务宾馆有限公司。2016年8月，金建伟、郑花诉至原审法院，请求判令：1、鸿泰宾馆、申基公司立即拆除未经金建伟、郑花同意而擅自装到金建伟、郑花商铺的污水管道，恢复商铺原状；2、鸿泰宾馆、申基公司赔偿金建伟、郑花因商铺不能及时使用而产生的租金损失（5至7月）12000元；3、由鸿泰宾馆、申基公司承担本案诉讼费。原审法院认为，虽然申基公司在庭审中对原审法院提问的有关房屋买卖的具体事项采取了回避态度，且对金建伟、郑花提供的支付房款凭证未予质证，但根据金建伟、郑花与申基公司签订《商品房买卖合同》当日金建伟、郑花通过银行转账给申基公司140万元的事实，结合我国的税务机制，对金建伟、郑花的陈述原审法院予以采纳。金建伟、郑花支付购房定金在前，鸿泰宾馆承租在后。通常情况下，金建伟、郑花购买的是现房，在购房前应会去现场看房，此时鸿泰宾馆尚未承租案涉房屋，亦不可能将下水管接到一层商铺。鸿泰宾馆承租案涉房屋后，将下水管接到金建伟、郑花的商铺里面，结合原审法院现场查看，下水管离商铺房顶最长有70公分左右，占用了商铺的空间使用面积，而且部分下水管存在渗漏现象，显然给金建伟、郑花造成了妨碍和损失，鸿泰宾馆理应承担侵权责任。金建伟、郑花诉请拆除装到金建伟、郑花商铺的下水管道，恢复商铺原状，于法有据，原审法院予以支持。尽管鸿泰宾馆抗辩是征得申基公司的同意才将下水管装到一层商铺，但是根据其与申基公司签订的《房屋出租合同》约定“鸿泰宾馆在租用期间中不可随意改动原房屋的结构，如需改动在装修前须先征得申基公司的书面同意。如有损坏应恢复原样或予以经济赔偿”，鸿泰宾馆未能提供申基公司知晓或同意该装修方案的相关证据，而申基公司在庭审中对该事实也未予确认，故对该项抗辩理由，原审法院不予采纳。对金建伟、郑花要求申基公司承担责任的诉请，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、鸿泰宾馆应于判决生效之日起十五日内将装到金建伟、郑花所有的坐落于桐庐县城南街道春江东路613、615号商铺的下水管拆除，并恢复商铺原状。二、驳回金建伟、郑花的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由鸿泰宾馆负担，于判决生效之日起七日内交纳。宣判后，鸿泰宾馆不服，向本院上诉称：原判认定事实不清。一、上诉人承租在前，金建伟、郑花购买案涉房屋在后。1、购房定金支付给毛某个人不合理，2012年3月20日，金建伟、郑花的购房款是交付至申基公司账户，正式的定金应当和购房款一样支付至申基公司的账户，不能排除金建伟、郑花和毛某个人之间存在经济往来的可能性。2、定金加上购房款，案涉购房款总计160万元，均价为每平方米12763元，与正常的市场交易价格亦不符。3、申基公司未积极应诉，对该组证据进行质证，并不代表金建伟、郑花的陈述就是真实的，特别是涉及到房屋转让的真实价格和避税行为等，一审不能仅以单方陈述就予以认定。4、2012年3月5日，上诉人与申基公司签订了租期十年的《房屋出租合同》。2012年3月20日，金建伟、郑花与申基公司签订商品房买卖合同，2012年5月3日，金建伟、郑花办理房产证。上诉人认为，应以书面合同签订日期为基础，对租赁关系以及买卖合同关系形成的时间进行认定，故应当认定上诉人承租在前，被上诉人买卖合同在后。二、上诉人系征得申基公司同意后进行的装修，原判关于上诉人未获同意进行装修的认定错误。1、申基公司一审时明确陈述案涉房屋在上诉人装修时还是申基公司所有的，上诉人也正是相信申基公司是所有权人的情况下才进行装修的。2、案涉房屋自竣工后一直由申基公司出租给他人使用，金建伟、郑花购买时也是带租约购买，上诉人有理由相信承租时案涉房屋仍为申基公司所有。2012年3月，金建伟、郑花与申基公司签订买卖合同时，案涉房屋正在租期内，承租人为浙江盾安机电五交化有限公司。上诉人装修时，案涉房屋仍被该公司使用，从案涉房屋的占有支配状态看，上诉人确信申基公司系案涉房屋所有人。3、从常情常理上看，上诉人大规模装修行为不可能未获申基公司的许可。2012年3月，上诉人与申基公司签订租赁合同时就已经将装修方案告知申基公司，并获得申基公司的口头同意。如无申基公司的许可，案涉房屋的原承租人也不会配合上诉人的施工行为。三、原判适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的原则，上诉人承租在前，金建伟、郑花购买在后，上诉人有权继续使用案涉房屋的下水管道直至租赁期限届满。对于金建伟、郑花的损失，其应向申基公司主张。四、原判未考虑到社会效果，案涉下水管道恢复原状不具有可行性，若拆除将会严重损害上诉人利益。上诉人根据房屋现状，与申基公司协商后，部分面积由于已经卖给其他业主，故采取二楼楼层水泥垫高后铺设，部分通过打洞方式将下水管道装到一楼楼层顶部。如申基公司当时如实告知，上诉人基于施工便利，可一并采取垫高方式铺设下水管道。现上诉人处于正常营业状态，若要拆除下水管道，除去成本近200万元外，也会影响到正常营业。综上，请求撤销原判，改判驳回金建伟、郑花的诉讼请求，本案诉讼费由两被上诉人承担。被上诉人金建伟、郑花答辩称：一、案涉商铺是现房，金建伟、郑花购买之前到实地查看过，可以确定一楼除原开发商有的下水管道外，没有其他外加的下水管道，竣工图纸上也可以看到没有其他下水管道。两间商铺总价160万元，定金20万元打入申基公司的股东毛某账户，毛某也是申基公司法定代表人的妻子，并约定一个月后支付剩余购房款。金建伟、郑花于2012年3月21日通过银行汇款转账支付了余下的购房款，有银行汇款凭证和申基公司的收款收据。二、原613商铺由申基公司返租给浙江盾安机电五交化有限公司，615商铺则返租给超市。三、上诉人未经金建伟、郑花同意所安装的下水管道改变了房屋原有结构，还存在漏水和侵占空间的问题。四、即使上诉人于2012年6月5日签订租房合同，且申基公司同意其提前3个月装修，但金建伟、郑花签订正式购房合同，并付清房款的时间是2012年3月21日。上诉人在短暂的15天中找装修公司设计，也不可能马上将下水管道全部安装完毕。并且金建伟、郑花在签订完正式合同之后，再次实地查看，没有后装的下水管道，期间同行参观的人员均可证明。被上诉人申基公司未进行书面或口头答辩。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：本案的争议焦点系上诉人在案涉商铺安装下水管道的行为是否得到相关权利人的许可，或视为许可。上诉人以被上诉人带租约购买案涉商铺为由，主张其有理由相信案涉商铺的权利人为申基公司，而上诉人的装修方案得到了申基公司的许可，被上诉人应向申基公司主张相应的损失。本院认为，根据上诉人与申基公司签订的房屋出租合同，如需改动在装修前须先征得申基公司的书面同意。现上诉人未提交申基公司同意的书面材料，申基公司一审中也未对此节事项予以确认，故本院对上诉人的上述主张不予支持。上诉人以其承租在前，被上诉人购房在后为由，主张其有权继续使用案涉房屋的下水管道直至租赁期限届满。本院认为，上诉人与申基公司签订出租合同的日期为2012年3月5日，约定的租期从2012年6月5日开始。而被上诉人与申基公司签订购房合同的日期为2012年3月20日。故即便郑花于2012年2月21日支付给毛某的20万元不认定为购房定金，上诉人依然缺乏相应的证据证明被上诉人购买案涉房屋时对上诉人的装修方案属于知晓并同意的状态。且根据一般装修进度而言，被上诉人前去看房时就发现二楼的下水管接到其将要购买的商铺里面的可能性不大。因此，上诉人的上述主张本院不予支持。综上，上诉人在未得到案涉商铺相关权利人书面同意的情况下贸然将下水管接到案涉商铺里面，相应的法律风险应由上诉人自行承担。一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由桐庐鸿泰商务宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年三月十七日书 记 员  徐亚萍