重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜法民初字第01693号原告陈俊翰，男，1989年1月3日出生，汉族。原告委托代理人蒲蓉，重庆翔荣律师事务所律师。被告重庆天诺房地产开发有限公司，住所重庆市铜梁区XX街道办事处XXXX北街1、2号，组织机构代码66640427-1。法定代表人孔鑫翔，该公司经理。委托代理人王建华，该公司职员。被告重庆新缅足道有限公司，住所重庆市铜梁区XX街道办事处XXXX北街71号，组织机构代码59797281-3。法定代表人肖建明，该公司经理。原告陈俊翰诉被告重庆天诺房地产开发有限公司（以下简称“天诺公司”）、重庆新缅足道有限公司（以下简称“足道公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法由代理审判员杨建独任审判，适用简易程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理，原告陈俊翰的委托代理人蒲蓉，被告天诺公司的委托代理人王建华到庭参加了诉讼。被告足道公司经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈俊翰诉称，原告于2014年4月24日向被告天诺公司购买了位于重庆市铜梁区XX街道办事处XXXX北街XX号和XX号房屋，并于2014年4月26日办理了产权登记。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告天诺公司应于2014年5月31日前将该商品房交付给原告使用。但之后原告得知该房屋早被被告天诺公司出租于被告足道公司使用。原告遂与被告天诺公司签订补充协议，约定被告天诺公司与被告足道公司的租赁合同对原告继续有效。但原告自2014年9月起至今未收到二被告的房屋租金。因原告多次催收未果，故诉至法院请求：1、解除被告天诺公司与被告足道公司签订的《天诺·老街坊新天地商业物业租赁合同》中关于XX号和XX号房屋的租赁关系；2、要求二被告按月租16.5元／平方米支付从2014年9月1日起至租赁关系解除之日止的房屋租金；3、要求二被告从2014年9月1日起按日利息3‰支付拖欠租金的滞纳金至该租金付清日止。4、诉讼费由二被告负担。被告天诺公司辩称，被告天诺公司在出售XXXX北街XX号和XX号房屋与原告时，已经告知原告该房屋已出租与被告足道公司的情况，并非系事后告知。在双方房屋买卖合同中的补充协议中，已载明原告完全接受原租赁合同的相关约定，且房屋租金从2014年9月1日起由原告直接向被告足道公司收取。被告天诺公司在出售该房屋前，也已书面告知被告足道公司，被告足道公司明确表示放弃该房屋的优先购买权。在房屋出售后，被告天诺公司也告知了被告足道公司向新房主（原告）履行原租赁合同约定的相关事宜，被告足道公司也予以认可，且其从2014年9月1日起也未曾向被告天诺公司支付房屋租金。原告的房屋租金应向被告足道公司收取，与被告天诺公司无关系。对于原告要求解除合同的的意见，被告天诺公司无异议。被告足道公司未有答辩意见，也未到庭参加诉讼。经审理查明，2012年8月20日，被告天诺公司与被告足道公司签订了《天诺·老街坊新天地商业物业租赁合同》，约定将被告天诺公司所有的位于铜梁区XX街道办事处（原铜梁县XX镇）XXXX北街54、57、58、59、63、72号物业（建筑面积2340.35平方米）出租给被告足道公司使用，租期为5年，从2012年9月1日起至2017年8月31日止。合同中约定：“2014年9月1日至2015年8月31日，月租金单价为16.5元／平方米，月租金总额38616元……租金支付方式：乙方（被告足道公司）按壹年一次性支付租金，租赁物业须足额支付每期租金后方可使用。乙方于签合同当日向甲方（被告天诺公司）支付首期租金421260元，下期应缴租金于2013年8月31日届满前二十日内向甲方缴纳，租赁期内每期租金支付方式以此类推……若乙方延迟三个月未缴纳下期租金，视为乙方单方毁约，则甲方有权终止合同……乙方迟延支付本合同约定的租金及费用，应按‘应付款总额×逾期天数×3‰’向甲方支付滞纳金。”2014年4月24日，被告天诺公司与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，将已出租与被告足道公司的位于XXXX北街XX号、XX号物业（房屋）出售给原告。在该合同的补充协议中约定：“买受人所购买的物业为已租赁物业，以原出卖人与租赁户重庆新缅足道有限公司肖建明签订的租赁合同为准；买受人完全接受原租赁合同相关约定……买受人完全同意在取得所购物业房产证后立即无条件与该物业的租赁户在原租赁合同的租期（2012年9月1日-2017年8月31日）上再续签5年租约。买受人须与租赁户续签的租期为2017年9月1日-2022年8月31日止，租金的缴纳方式按原租赁合同所述的方式履约；未履约的租期租金（2014年9月1日始）买受人自行向租赁户收取。”原告于2014年4月28日取得了XX号、XX号房屋的产权证，其中XX号房屋的建筑面积为462.21平方米，XX号房屋的建筑面积为659.48平方米，共计1121.69平方米。被告天诺公司在出售该房屋前，已书面告知被告足道公司售房情况，被告足道公司明确表示放弃该房屋的优先购买权。被告天诺公司在出售房屋后，告知被告足道公司向新房主（原告）继续履行原租赁合同的相关事宜，被告足道公司对此无异议。因被告足道公司在2014年8月31日前未交付下一年度的房屋租金，原告曾于2015年1月1日在被告足道公司处粘贴告知书，载明原告要求被告足道公司向其支付租金的情况，但被告足道公司至今未向原告缴纳租金。上述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、房地证、《天诺·老街坊新天地商业物业租赁合同》、告知书，被告天诺公司提供的《租赁物业出售告知书》、《重庆市商品房买卖合同》的补充协议以及原、被告的陈述证明等在案佐证，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人协商一致的，可以变更合同。同时法律还规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，虽然被告天诺公司与被告足道公司的租赁合同在先，但被告天诺公司将该租赁的部分物业（房屋）出售与原告时，已告知被告足道公司且要求被告足道公司向新房主（原告）继续履行原租赁合同，原告与被告天诺公司签订的补充协议上也载明原告完全接受原租赁合同的相关约定，故原租赁合同约定的事宜在原告及被告足道公司间继续有效，被告足道公司应向原告支付其租赁房屋的租金。根据合同约定，被告足道公司应在2014年8月31日前未交付下一年度（2014年9月1日至2015年8月31日）的房屋租金与原告，但被告足道公司至今未支付租金，其行为已违反合同中关于“若乙方延迟三个月未缴纳下期租金，视为乙方单方毁约，则甲方有权终止合同”的约定，已构成违约，故原告要求解除原租赁合同中关于XX号和XX号物业（房屋）的租赁关系的请求，本院予以支持。关于原告要求被告足道公司按月租16.5元／平方米支付从2014年9月1日起至租赁关系解除之日止的房屋租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告足道公司从2014年9月1日起按日利息3‰支付拖欠租金的滞纳金至该租金付清日止的请求，本院认为，因原告没有证据证明其因被告未及时支付租金而产生其他直接损失，原租赁合同中约定的按日利息3‰支付拖欠租金的滞纳金明显过高，本着公平、诚实信用的原则，被告的违约金（滞纳金）从逾期还款之日起至该欠款还清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计付为宜。关于原告要求被告天诺公司支付房屋租金及滞纳金的请求，因被告天诺公司在出售该房屋与原告时，已将该房屋出租的情况告知了原告，并在双方签订的协议中作了明确约定，原告也未提供相关证据证明被告天诺公司有违约等情形，故该请求缺乏法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆天诺房地产开发有限公司与被告重庆新缅足道有限公司于2012年8月20日签订的《天诺·老街坊新天地商业物业租赁合同》中关于XX号和XX号物业的租赁关系于本判决生效之日予以解除。二、被告重庆新缅足道有限公司于本判决生效后十日内按月租16.5元／平方米支付原告陈俊翰从2014年9月1日起至租赁关系解除之日止的XX号和XX号物业（建筑面积共计1121.69平方米）租金，并从2014年9月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计付利息至该租金付清日止。三、驳回原告陈俊翰对被告重庆天诺房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半交纳1230元，由被告重庆新缅足道有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费2460元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员  杨建二〇一五年七月十五日书 记 员  刘颖