广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终19092号上诉人（原审被告）：邝国全，住广东省广州市从化区。委托代理人：郭峰、孙昭宇，分别为北京德恒（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：从化市城镇地产开发公司，住所地：广东省广州市从化区。法定代表人：李梽平，该公司经理。委托代理人：万军、郑嘉文，均为广东民诚众信律师事务所律师。上诉人邝国全因与被上诉人从化市城镇地产开发公司（以下简称城镇地产公司）物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邝国全上诉请求：1、撤销一审判决，驳回城镇地产公司的起诉或诉讼请求；2、诉讼费由城镇地产公司承担。事实和理由：一、本案不属于人民法院民事案件主管范围。本案是从化区人民政府在对下围地段征地拆迁过程中发生的纠纷，目前征收拆迁程序尚未完成，针对我方一户的补偿亦尚未完成。本案应根据《土地管理法》并参照《国有土地上征收补偿条例》的规定，按照行政程序进行处理。故，本案不属于人民法院民事案件主管范围，应依法驳回城镇地产公司的起诉。二、城镇地产公司的房屋所有权缺乏合法性基础。涉案房屋所占用土地，原系我方所属经济合作社集体所有，在我方担任社长期间，该房屋进行建设，土地性质如何由集体转为国有，我方作为社长一直不知，可见，城镇地产公司是违法取得土地使用权，故涉案房屋的合法性基础不存在。三、对房屋所附土地的产权，我方、本村村民及本经济合作社准备提起诉讼，本案请依法中止审理。二审庭审中，邝国全补充如下上诉意见：一、通过我方最近取得的材料，完全可以证实从化区国土局对我方的补偿不足，确实有需要增加的部分；二、涉案房屋自从我方占有以后进行了装修，至今有五六年时间，对外出租，租户租赁期限都没有到期，因此鉴于本案纠纷发生于征收补偿程序之中，城镇地产公司对我方的补偿确有不足，拆迁房屋的权属来源确有错误，房屋也确实进行了装修，如果仅仅简单判决我方搬出房屋，那么拆迁补偿纠纷不是得到了解决，而是恶化，不利于解决纠纷，同时搬迁房屋也会对社会资源造成浪费，因此为了便于本案最终解决，最终定纷止争，请法院对本案先中止审理，协商解决补偿款和占有房屋的矛盾。我方是最先迁走的24户之一，城镇地产公司说奖励给我方的钱一分钱都没有给，这24户都有在补偿外占有房屋的情况，现在开发商只起诉我方一户。被上诉人城镇地产公司二审辩称：邝国全和我司是根据政府相关政策经过协商签订征收补偿协议，我司也在履行过程中，大部分履行了，包括安置房屋、货币补偿，我方能理解邝国全对于补偿标准的不同意见，但这些意见在没有最终经过政府征收部门确认变更之前，双方仍然要按照征收补偿协议履行，邝国全自行侵占其他空置的安置房，我方不能接受。按照邝国全对房屋装修出租的说法，其侵占房屋长达五六年，装修后出租收取租金，我司不是一步就进行诉讼，诉讼之前也有反复跟邝国全协商，希望能协商解决邝国全侵占的行为，邝国全侵占房屋出租获利远远大于我司在诉讼中提出的索赔，我方也没有特意针对邝国全。城镇地产公司于2016年2月24日向原审法院提起本案诉讼称，邝国全是街口街城南村第六社经济社社员。因政府征地拆迁，遂于2008年12月26日与城镇地产公司签订《从化下围地段拆迁安置购房协议》，取得了位于街口街新城市广场内乔安楼小区A栋10XX、10XX两套房产（正式地址为：从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯10XX、10XX房）。但邝国全搬入合法取得的安置房后，未经允许，又擅自侵占同一楼层中属于城镇地产公司所有的16XX房、16XX房、16XX房。经城镇地产公司多次劝阻，邝国全至今仍不肯搬离侵占的房屋，严重影响了城镇地产公司对其他征地拆迁人员的安置工作。为维护城镇地产公司及其他征地拆迁安置人员的合法权益，城镇地产公司特向人民法院起诉，请求判令:一、邝国全立即停止侵占并搬离城镇地产公司位于从化区街口街风仪东路一巷6号二梯16XX房、16XX房、16XX房；二、邝国全按照每月40元/平方米标准从城镇地产公司起诉之日起至搬离之日支付房屋占用费；三、本案诉讼费用由邝国全承担。在原审法院审理过程中，城镇地产公司向原审法院明确第二项诉讼请求如下：邝国全按照广东高迪评估咨询有限公司2016年4月26日出具的《报告书》中的价格评估结论即8元/平方米/月的标准自起诉之日即2016年2月24日起至搬离之日止向城镇地产公司支付房屋占用费。城镇地产公司为证明其主张，在原审法院指定的举证期限内提交：1.从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯16XX房、16XX房、16XX房的房产证，证明城镇地产公司是本案标的房屋的合法所有人；2.邝国全户口簿；3.《从化下围地段拆迁安置项目征地补偿协议书》及《补充协议》；4.《从化下围地段拆迁安置补充协议》附《购安置房（第一期）结算书》；5.《从化下围地段拆迁安置补充协议》附《下围地段拆迁安置补偿结算表》；6.2010年9月16日《补充协议》；7.2011年4月14日《补充协议》；证据2-7证明邝国全所有的拆迁安置房是从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯10XX、10XX房。城镇地产公司向原审法院申请对位于从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯16XX房、16XX房、16XX房即涉案三套房屋的租金市场价进行评估鉴定。经原审法院依法摇珠选定了广东高迪评估咨询有限公司进行司法评估并于2016年4月26日出具《报告书》，该《报告书》的价格评估结论为：标的房屋16XX、16XX、16XX房屋在价格评估基准日2016年2月24日的月租金市场价为1587元。邝国全原审辩称，一、城镇地产公司所取得产权的来源不合法，涉案房屋所占用土地原先是属于邝国全所属经济社集体所有，邝国全本人作为社长，一直不知道土地政府什么时候以什么方式、程序把集体土地变为国有交给城镇地产公司进行开发，因此城镇地产公司在原属邝国全集体所有的土地上进行建设，这种建设没有征得邝国全同意，没有与邝国全签订任何协议，城镇地产公司建筑的行为是违法行为，侵权行为，根据房随地走的原则，地上的房屋所有权应该是属于邝国全集体所有，城镇地产公司所取得的开发权及房屋所有权的权益来源不合法，应该依法驳回城镇地产公司诉讼请求；关于第六经济社和城镇地产公司及城镇地产公司背后政府关于土地及安置楼的产权问题，村民可能要提起相关诉讼，以最终确定产权归属，因此本案也可以先终止审理，等到有关安置楼产权纠纷结束后再继续审理。二、邝国全所谓侵占房屋是事出有因，邝国全属于下围地块的被拆迁人，2007年拆迁时政府在协议当中承诺以后其他被拆迁人有超出标准再补偿的应该补偿差额，在进行拆迁时，后来被拆迁户实际补偿标准远远高于被拆迁人的补偿标准，关于主体差额部分已形成书面意见提供法庭，由于有差额的存在，被拆迁人向政府部门投诉没有任何结果，没有办法通过正常途径的情况下，邝国全占有其他几套房屋（涉案房屋），并且进行了装修，占有房屋的面积按照市场价进行折算和邝国全补偿的差额大体相当，邝国全占有房屋的行为虽然没有经过城镇地产公司及政府的同意，但是在民法上是属于自助行为，关于自助上的行为合法和非法法律没有明确规定。当时与村民谈拆迁时没有开大会，是一户一户协商，每一户条件不同，城镇地产公司曾经口头承诺地下室、一楼、二楼是返还给城南村第六经济合作社，且为村民购买医保、社保，但至今尚未兑现。因此，邝国全以及同批拆迁经济社社员认为城镇地产公司的拆迁过程中许诺的补偿未补偿到位，邝国全以占用涉案三套房屋的行为挽回损失。邝国全为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1.2007年拆迁补偿方案及2014年补偿方案，证明补偿标准、安置方案不对照；2.邝国全及有关拆迁户上访的材料，证明邝国全曾向广东省、广州市、从化区等相关部分进行信访递交材料，但至今没有得到回复；3.至从化区人民法院的书面意见，由邝国全及同批拆迁的村民共同签名；4.广州市人民政府延长行政复议审查期限通知书；5.广州市从化区国土资源和规划局关于邝国全申请信息公开的回复；6.行政复议收件回执；7.行政复议申请书。邝国全对城镇地产公司提交的证据的真实性没有意见，书证的本身是合法的，证据5协议书第九条约定差额补偿标准；城镇地产公司所提供的证据证实了产权合法性，但是产权来源及差额补偿、城镇地产公司在开发当中多占安置楼地下室和二楼，当时邝国全当社长和城镇地产公司协商都是补偿给村民。城镇地产公司对邝国全提交的证据的真实性没有异议，2007年、2014年拆迁方案和补偿标准是一致的，不能证实邝国全称拆迁补偿标准前后不一的问题，涉案土地征收由政府依法进行，所以邝国全提出城镇地产公司取得涉案房产土地来源不合法问题也是相矛盾的；对于证据2、3的书面意见，拆迁户通过正当渠道反映诉求是正当权利，邝国全事实上有其他合法渠道反映和解决问题，邝国全不应该通过侵占手段维护权益。对证据4的真实性没有异议，不认可关联性，证据5的真实性没有异议，但与本案没有关联性；证据6、7的真实性没有异议，关联性有异议。对于广东高迪评估咨询有限公司进行司法评估并于2016年4月26日出具的《报告书》，城镇地产公司表示同意评估结果，邝国全认为鉴定价格偏高，总价按照建筑面积计算，邝国全要求按照使用面积计算。原审法院经审理查明：位于从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯16XX房、16XX房、16XX房的三套涉案房屋的房地产权属人为城镇地产公司。邝国全确认其占用了涉案三套房屋并进行了装修。其中16XX房的建筑面积为57.72平方米，16XX房的建筑面积为57.71平方米，16XX房的建筑面积为82.88平方米。广东高迪评估咨询有限公司进行司法评估，评估结论为：标的房屋16XX、16XX、16XX房屋在价格评估基准日2016年2月24日的月租金市场价为1587元。其中价格评估过程部分载明：由于标的房屋按无装修的毛坯状态进行评估，标的房屋在此状况下是无法住人的，因此标的房屋只能按仓库出租进行评估。我机构通过调查，了解了从化区街口街仓库租赁情况，在价格评估基准日时的月租金为8元/平方米。16XX房的租金为每月461.76元，16XX房的租金为每月461.68元、16XX房的租金为每月663.04元。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条的规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。位于从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯16XX房、16XX房、16XX房登记在城镇地产公司名下，并办理了该房屋的所有权证，城镇地产公司为该房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。邝国全占用该房屋无合同和法律依据，侵犯了城镇地产公司的合法权益，应由邝国全依法承担腾退的民事责任，并将该房屋返还给城镇地产公司。邝国全提交的证据不足以证明其主张的城镇地产公司取得产权不合法，故原审法院对邝国全的答辩意见不予采纳。因邝国全不是涉案三套房屋的物权所有人，但未经城镇地产公司同意占用了涉案三套房屋，故城镇地产公司主张邝国全应按照广东高迪评估咨询有限公司进行司法评估并于2016年4月26日出具的《报告书》中的价格评估结论即8元/平方米/月的标准自起诉之日即2016年2月24日起至搬离之日止向城镇地产公司支付占用费的诉讼请求，予以支持。对于占用费问题邝国全辩称应按照实用面积进行计算，未提供相应证据和法律依据等，对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告邝国全于本判决生效之日起六十日内将从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯16XX房、16XX房、16XX房的房屋（证号分别为：粤房地权证从字第××号、第××号、第××号）腾空返还给原告从化市城镇地产开发公司；二、被告邝国全于本判决生效之日起十日内按照从化区街口街凤仪东路一巷6号二梯16XX房每月461.76元，16XX房的租金为每月461.68元、16XX房的租金为每月663.04元的标准自2016年2月24日起至实际腾空返还给原告之日止向原告从化市城镇地产开发公司支付占用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，鉴定费3450元，由被告邝国全负担。二审庭审中，上诉人邝国全提交了：1、一审开庭后，从化区国土局对邝国全之前申请要求补足补偿款差额的申请的回复，该回复的内容是征地补偿尚未全部完成，因此其要求补足差额的最终数额目前没有确定，补偿差额部分要等待，证明目前双方纠纷处于征收补偿过程程序中，征收程序尚未完成；2、上诉后，邝国全信息公开的申请，经过广州市人民政府作出行政复议决定，由从化区国土局对邝国全申请的整个地段分户补偿作了一个答复，尽管只是对部分拆迁户的分户补偿作出答复，但对已经公开的信息看，从化区国土局对邝国全的补偿是明显不够的，有很大差额，证明征收补偿机关对邝国全的补偿确有不足，这是产生纠纷的原因；3、第一批拆迁户写的情况说明和反映，便于法院了解本案纠纷的背景情况。城镇地产公司质证认为，邝国全提交的三份证据都是邝国全对于拆迁补偿问题的意见，邝国全在2014年已经和我司就拆迁问题已经签署拆迁协议，即使在邝国全对于签署协议之后拆迁协议履行过程中对拆迁补偿数额或范围有其他不同意见，这应当向政府征收部门反馈，这种个人对征收标准的不同意见不能成为邝国全侵占我司财产的理由，如果邝国全对于征收补偿数额最终得到政府更正，也是在政府出具相关文件确认之后才能根据相应的程序获取更多安置房或安置资金，在邝国全相关诉求没有得到政府批准更改之前，仍然应当以邝国全签署的征收补偿协议为准，所以我司认为无论邝国全对征收补偿的意见如何，邝国全这些诉求应当经过合法程序确认，即使邝国全的诉求合理得到政府批准，有关增加部分也要经过正常程序后才能给予邝国全，而不能由邝国全擅自自行侵占安置房。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审中，邝国全以其请求查询征收补偿差额的数额正在查询为由，申请本案中止审理。在二审庭审中，邝国全、城镇地产公司双方均确认，双方就拆迁补偿安置共签订了五份协议：2008年12月26日《征地拆迁补偿协议书》、2008年12月26日《从化下围地段拆迁安置购房合同》、2010年6月29日《从化下围地段拆迁安置补充协议》、2010年9月16日《补充协议》、2011年4月14日《补充协议》，邝国全称，签了上述五份协议之后，在履行协议过程中，其对协议中除补差价的部分之外的其他都满意，只是对补差价的部分的履行不满意，按协议约定对后面拆迁户的补偿超出我们的部分要补差价。城镇地产公司称，邝国全所说的情况在2008年12月26日《征地拆迁补偿协议书》第九条有约定，但是双方对该条约定理解不同，故产生分歧，邝国全不听我方解释，就占用涉案房屋。邝国全称，占用房屋的不光是我方，其他23户也是这样；因我方要求补偿对协议补差价部分的数额要通过掌握其他户的补偿信息来确定，因此我方一直申请信息公开，但是国土局一直不公开，我方一直打信息公开的诉讼，现在公开了一部分分户补偿，根据现在公开的信息，差额很大，下一步等申请公开全部所有信息，我方会进行诉讼主张对协议补差价部分的补偿。城镇地产公司称，即使邝国全有这些诉求也应当经过有关程序主张，而不能自行占用我方的房屋。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。邝国全、城镇地产公司在本案中双方均确认，双方就拆迁补偿安置共签订了五份协议，根据邝国全的自述，签了上述五份协议之后，在履行协议过程中，其对协议中除补差价的部分之外的其他都满意，只是对补差价的部分的履行不满意，按协议约定对后面拆迁户的补偿超出其的部分要补差价。城镇地产公司则称邝国全所述情况实为对2008年12月26日《征地拆迁补偿协议书》第九条的约定有不同的理解。对此，本院认为，双方均应按照签订的拆迁补偿安置协议履行，现双方对2008年12月26日的《征地拆迁补偿协议书》第九条的约定的理解、是否需要补差价存在分歧，邝国全如认为有其所述的需要补差价的情形的，在双方协商不成的情况下，邝国全可以循法律途径主张解决，而不能以占用城镇地产公司其他自有房屋的方式主张其诉求，因此，邝国全占用涉案房屋没有合同和法律依据，侵犯了城镇地产公司的合法权益，原审法院判决邝国全将占用的涉案房屋腾退给城镇地产公司以及按委托评估机构评估的租金标准支付相应的房屋使用费，处理正确，本院予以确认。邝国全上诉理由不成立，本院予以驳回，其申请本案中止审理，理由也不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费200元，由上诉人邝国全负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月十三日书记员  胡 茜颜玉婵