南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第926号 原告南京泰忠餐饮有限责任公司，住所地南京市。（组织机构代码证79040336-4） 法定代表人陈太忠。 委托代理人申汉江，江苏维世德律师事务所律师。 被告南京金桥实业有限公司，住所地南京市。（组织机构代码证13488402-4） 法定代表人黄玉敏。 被告南京金桥市场管理有限公司，住所地南京市。（组织机构代码证66739384-2） 法定代表人冯卓明。 两被告共同委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。 两被告共同委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。 原告南京泰忠餐饮有限责任公司（以下简称泰忠公司）与被告南京金桥实业有限公司（以下简称金桥实业公司）、南京金桥市场管理有限公司（以下简称金桥管理公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告泰忠公司的法定代表人陈太忠、委托代理人申汉江，被告金桥实业公司、金桥管理公司的共同委托代理人索明瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰忠公司诉称，2006年6月24日，原告与被告金桥实业公司签订《金桥公司食堂餐饮租赁合同》，约定被告金桥实业公司将其员工食堂出租给原告经营，年租金30万元，租期自2006年7月1日至2007年6月30日。合同到期后，双方于2007年6月28日续签合同，租期至2008年6月30日。2008年6月30日，被告金桥实业公司安排其关联公司即被告金桥管理公司与原告继续签订《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，除租期外，合同内容与此前租赁合同内容基本一致，实质是对此前合同的顺延。此后，原告与被告金桥管理公司再次续签合同，租期至2010年6月30日。2010年4月左右，被告金桥管理公司的负责人丁建民找到原告，提出要将原告租赁的食堂拆除，建议由原告在金桥管理公司提供的清除后的垃圾场上垫资异地复建食堂。原告要求用租金冲抵垫资款，丁建民称冲抵租金不好做账，承诺将保证原告独家经营餐饮，并确保原告的经营期不低于被告金桥管理公司与南汽公司签订的租地合同期限。双方达成协议后，原告投入415万元在该地块复建食堂，投入10万对食堂进行排污改建，投入65.3068万元采购厨房设备，合计投入4903068元。2011年9月19日，原告与被告金桥管理公司补签《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，在该份合同中，被告确认了原告复建食堂和采购设施的事实，承诺经营期限不少于10年等。2014年9月22日，鼓楼区城管局向被告金桥管理公司下达了限期拆除告知书，2014年12月26日，复建食堂被鼓楼区城管局拆除。原告复建食堂是应被告要求，现导致原告的投入无法收回成本，按照10年经营期分摊，原告未经营的6年损失为2941840.8元，原告在拆除过程中损失食材、员工租房费用约15万元，员工遣散费用约20万元，未经营的6年可得利润损失约360万元，上述损失合计6891840.8元。对于原告损失的形成，被告的过错较大，应承担70%的责任。被告金桥实业公司和金桥管理公司系关联公司，两被告系共同向原告出租涉案地块，因此请求法院判令两被告连带承担赔偿原告70%损失即4824288.56元的责任，并承担本案的诉讼费用。 被告金桥实业公司辩称，原告与金桥实业公司签订的租赁合同已于2008年6月30日履行完毕，金桥实业公司在此后与原告不再有合同关系，金桥实业公司与金桥管理公司系独立的公司法人，原告无权要求金桥实业公司承担其主张的损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告金桥管理公司辩称，原告与金桥管理公司自2008年7月1日起建立租赁合同关系，双方之间逐年订立合同，签订的最后一期合同已于2014年12月31日到期。根据合同约定，租赁期间如遇金桥市场实施改扩建工程而不能在原址继续经营的，合同终止履行，双方互不承担违约责任。在合同履行过程中，被告已提前告知不再续签合同。诉争食堂是由城管部门决定拆除的，与原告无关。原告并无违约情形，依法不应承担赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2006年6月24日，原告泰忠公司与被告金桥实业公司签订《金桥公司食堂餐饮租赁合同》，约定由被告承租金桥市场及金桥装饰城现有员工食堂餐饮制作场地及售卖点，总面积385平方米，租期自2006年7月1日至2007年6月30日，年租金30万元等。2007年6月28日，原告泰忠公司与被告金桥实业公司续签《金桥公司食堂餐饮租赁合同》，租期至2008年6月30日，年租金30万元。2008年6月30日，原告泰忠公司与被告金桥管理公司签订《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，合同内容与前述合同一致，租期至2009年6月30日，年租金30万元。2009年6月30日，原告泰忠公司与被告金桥管理公司续签《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，租赁地点与前述合同一致，总面积变更为403.1平方米（其中金桥市场319.7平方米，金桥装饰城83.4平方米），并约定在租赁期间如遇金桥市场、金桥装饰城实施改扩建工程项目而不能在原址继续经营的，合同终止履行，双方均不承担违约责任，租期至2010年6月30日，年租金30万元。2011年9月19日，原告泰忠餐饮（甲方）与被告金桥管理公司（乙方）签订《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，约定：甲方提供金桥市场场地，由乙方出资建造金桥餐厅，建筑面积共计447.82平方米。该建筑物及其内部设施与物品均由乙方购置。在租赁期间如遇金桥市场实施改扩建工程项目而不能在原址继续经营的，甲方必须在终止之日前三个月书面通知乙方，并且双方进行协商解决。租期自2011年1月1日至2011年12月31日，年租金30万元等。2013年4月24日，原告泰忠餐饮（甲方）与被告金桥管理公司（乙方）续签《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，约定：甲方提供金桥市场场地，总面积共计447.82平方米（该建筑物由乙方出资建造）。在租赁期间如遇金桥市场实施改扩建工程项目而不能在原址继续经营的，本合同终止履行，双方均不承担违约责任。但甲方必须在终止之日前一个月书面通知乙方，乙方应配合办好有关退租手续。如乙方愿意易址经营，须提出书面申请，甲方将视情予以安排，租赁期限、租金及费用双方另行协商。租期自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金35万元等。2013年11月22日，原告泰忠餐饮（甲方）与被告金桥管理公司（乙方）续签《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》，约定：甲方提供金桥市场场地，总面积共计447.82平方米（该建筑物由乙方出资建造）。在租赁期间如遇金桥市场实施改扩建工程项目而不能在原址继续经营的，本合同终止履行，双方均不承担违约责任。但甲方必须在终止之日前一个月书面通知乙方，乙方应配合办好有关退租手续。如乙方愿意易址经营，须提出书面申请，甲方将视情予以安排，租赁期限、租金及费用双方另行协商。租期自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金36万元等。庭审中，原、被告一致认可泰忠公司已支付租金至2014年12月31日。原、被告对上述7份合同的真实性均不持异议，但原告称在签订2013年4月24日、2013年11月22日的两份合同时，被告未向其说明合同内容，亦未将合同原件交由原告，且该两份合同中对于合同终止履行的约定属于权利义务的重大变化，未与原告特别约定，对原告不应产生约束力。 2014年9月22日，南京市鼓楼区城市管理行政执法局向泰忠公司、金桥管理公司发出《限期拆除告知书》，提出附图C幢建筑物（即本案诉争的原告建造餐厅）无建设工程规划许可，属违法建设，限期拆除。2014年9月24日，被告金桥管理公司向原告泰忠公司发出《通知》，称：贵我双方签订的《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》将于2014年12月31日到期，因土地所有权人要求，我司无法与贵司续签合同，特此提前90天通知。2014年11月27日，南京市鼓楼区城市管理行政执法局向泰忠公司、金桥管理公司发出《强制执行决定书》，限期将附图C幢建筑物（即本案诉争的原告建造餐厅）强制拆除。2014年12月底，C幢建筑物（即本案诉争的原告建造餐厅）被行政执法强制拆除。 为证明其产生了损失6891840.8元，以及两被告应承担责任，原告泰忠公司提交了以下证据：1、2010年6月26日，原告泰忠公司与南京杰泰钢结构工程有限公司（以下简称杰泰公司）签订的《施工合同》、《工程质量保修书》，约定由杰泰公司承建南京金桥市场新建餐厅工程，包括新建餐厅土建、钢构、水电等，合同价暂估为200万元（按实结算，不开具税票）等。2、2010年10月22日，杰泰公司《单位工程预（决）算书》，金桥餐厅新建项目工程造价415万元。3、杰泰公司出具的5份收据，收款金额合计415万。4、2015年1月13日，署名吴美仙等多人的证明一份，证明泰忠公司拖欠员工工资。5、餐厅盘存表、照片等，证明原告出资采购餐厅设备。6、金桥市场内拍摄的照片，证明被告违反其承诺原告独家经营的事实，市场内有多家餐饮店铺经营。7、2014年12月23日的调查笔录一份，系原告泰忠公司的委托代理人申汉江与被调查人丁建民的谈话笔录。在该份笔录中，丁建民称：当时陈太忠讲垫资可以，但要用以后的租金冲抵，我公司经办人卢小克向我反映后，我考虑我司要向南汽支付租金，公司走账不规范，因此我提出确保其独家经营餐饮，一直到南汽租地合同终止，如政府真正拆迁时，可以在合同中约定协商解决损失问题。我们当时认为市场刚刚改造，不会拆迁。经多次协商后签订了合同。对于申汉江“那为何合同一年一签”的询问，丁建民称：那是为了其他经营户统一管理，但他家情况特殊，我们确实承诺，如无特殊情况，让其一直经营到南汽租地合同到期。证据8、两被告、南京金鹰国际投资管理有限公司的工商登记信息，证明两被告具有关联性，应对原告的损失承担连带责任。除证据8外，两被告对于上述证据的真实性均不予认可，对于证据7中丁建民的身份，两被告认可为原公司副总，但认为丁建民在该份笔录中仅提到如遇拆迁再行协商，而涉案餐厅被拆系与拆迁无关，故丁建民的证人证言不具有证明原告观点的效力；两被告系独立法人，应自行承担责任。 另查明，原告泰忠公司所建的餐厅位于本市地块上，该地块的土地使用权人为东华汽车实业有限公司。2010年5月14日，被告金桥管理公司与东华汽车实业有限公司签订合同书及补充协议，承租使用该地块，租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日。 因原、被告之间的差距过大，致本案调解不成。 上述事实，有《金桥公司食堂餐饮租赁合同》、《金桥市场管理有限公司食堂餐饮租赁合同》、《通知》、《限期拆除告知书》、《强制执行决定书》《施工合同》、《工程质量保修书》、《单位工程预（决）算书》、收据、证明、照片、调查笔录、工商登记信息及当事人陈述等予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告金桥实业公司、金桥管理公司签订的租赁合同，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。原告与被告金桥实业公司签订的两份租赁合同，租赁物为被告金桥实业公司提供的员工食堂餐饮制作场地及售卖点，该两份合同已于2008年6月30日到期，履行完毕。此后，原告与被告金桥管理公司继续签订租赁合同，根据合同相对性原则，被告金桥管理公司系出租人，承担合同约定的权利义务。原告以租赁合同存在延续性和两被告之间存在关联性为由，要求被告金桥实业公司承担违约赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。自2008年7月1日起，原告与被告金桥管理公司采取每年一签的方式签订租赁合同，合同中约定了双方的权利义务，双方均按约履行。原告称在签订2013年4月24日、2013年11月22日两份合同后，未获得合同原件，且被告未向原告说明合同中对于合同终止履行的特别约定，故两份合同对其无约束力。对此，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告在订立合同后，又主张不受2013年4月24日、2013年11月22日两份租赁合同的约束，无法律依据，本院不予采纳。自2011年1月1日起，被告金桥管理公司向原告出租的租赁物变更为场地，原告作为场地的承租人，对场地的使用不仅应符合合同约定，还应符合法律规定。原告在租赁场地出资建造餐厅，应保证该餐厅建造手续合法。2014年12月底，原告在诉争场地建造的建筑物因无建设工程规划许可，被行政执法部门强制拆除。被告金桥管理公司按照合同约定于2014年9月提前通知不再与原告续签租赁合同，故双方的租赁合同于2014年12月31日到期终止。原告主张建造餐厅系应被告金桥管理公司要求，且被告承诺原告经营期限不低于10年，故被告应对其合同终止行为给原告造成的损失承担赔偿责任。因原告的该述称与双方签订的书面租赁合同不一致，原告为此提交与被告原负责人丁建民的谈话笔录，证明双方存在口头协议，被告予以否认。对此，本院认为，丁建民在谈话笔录中提到曾经承诺过如无特殊情况让原告一直经营到被告与土地使用权人租地合同到期，但该承诺既未写入双方多次协商后签订的书面合同中，且承诺的内容也附不确定条件“如无特殊情况”，属于约定不明。原告未能证明与被告之间达成口头协议，故其以被告未履行保证原告10年经营期的承诺为由，主张被告承担因租赁合同终止给原告造成的各项损失，不存在合同约定和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告南京泰忠餐饮有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费45394元，由原告南京泰忠餐饮有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  刘春晓 人民陪审员  张正林 人民陪审员  张 毅 二〇一五年七月十四日 书 记 员  丛志阳