广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15416号上诉人（原审原告）：深圳市周闽福贸易有限公司，住所地深圳市龙华新区。法定代表人：谢严高，职务：经理。委托代理人：林志伟、梁学军，均为广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市好又多南洲百货商业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：SEANJOHNCLARKE。上诉人深圳市周闽福贸易有限公司（以下简称“周闽福公司”）因与被上诉人广州市好又多南洲百货商业有限公司（以下简称“好又多南州百货公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周闽福公司向本院提起上诉称：一、原审判决关于履约保证金230274元不属于讼争《租赁协议》的履约保证金的认定既不符合事实，也不符合常理和交易习惯，上诉人要求返还该款项的诉讼请求应予以支持。虽然讼争《租赁协议》约定的履约保证金为55000元，但被上诉人并没有收取上诉人该数额的履约保证金，而出租人收取承租人履约保证金既是房屋租赁市场的惯例，也是租赁合同所约定的承租人的义务，出租人不收取履约保证金就将物业出租不符合常理。讼争《租赁协议》是上一手《租赁协议》的延续，在租期较短(3个月)的情况下，将上一手《租赁协议》的履约保证金230274元直接转为讼争《租赁协议》的履约保证金可以节省流程，提高效率，完全符合双方的利益。因此，原审判决认为履约保证金230274元不属于讼争《租赁协议》的履约保证金可另寻法律途径解决既不符合事实，也增添上诉人的诉累，应予以纠正。二、上诉人于2015年9月3日签订《装修工程施工合同》并为进场装修做准备所产生的损失不存在扩大损失的情形，被上诉人应赔偿上诉人的损失。首先，上诉人没有任何扩大损失的动机。上诉人是商户，在商言商，若没有被上诉人的进场承诺贸然花费40多万元装修无疑自找麻烦，上诉人即使通过诉讼追回该款项，上诉人也只是收回自己已付的装修费，没有任何其他利益，上诉人没有任何理由去冒如此巨大的风险，原审判决认定上诉人刻意扩大损失不符合常理。其次，被上诉人是在2015年11月份才明确告知商铺的租赁合同无法履行，在此之前，被上诉人的工作人员是多次向上诉人保证商铺是一定能交付使用，因此，双方一直没有办理退按金，退租金的手续，而且，双方合作多年，延迟交付铺位时有发生，被上诉人均给予顺延处理，因此，上诉人也确信被上诉人能短期内将涉案商铺交付上诉人使用，故此在合同期开始后10天与装修公司订立了装修合同。再者，签订装修合同时正值中秋、国庆前夕，若不及时订立合同制作展柜，必然导致上诉人不能及时开业，商铺即使交付也只能空置，影响了上诉人的经营，故上诉人为及时开业，必须提前做好入场的准备工作，而后来的商铺最后无法交付使用，是上诉人无法预知，也无法克服的，责任在被上诉人。三、原审判决以没有证据证明上诉人存在员工待岗工资为由驳回上诉人要求被上诉人赔偿待岗工资的诉讼请求没有事实依据。首先，劳动合同、社保记录并非认定劳动关系的必要条件，原审判决以上诉人欠缺上述证据否定工资表中的人员与上诉人存在劳动关系没有任何法律依据。其次，在案件审理过程中，原审法院就上诉人支付11万元租金事宣传唤工资表中的陈某出庭作证，陈某承认其是上诉人的员工，ll万元的租金是按照上诉人的指示将上诉人交予的现金11万元存入被上诉人指定的账户的，该11万元的权利属上诉人。原审判决对该事实也予以确认。由此可见，原审法院一方面确认工资表中没有劳动合同和社保记录的陈某在待工期间是上诉人的员工，另一方面又以没有劳动合同和社保记录为由否定工资表中的人员与上诉人存在劳动关系，原审法院的认定完全自相矛盾。四、原审判决以商业活动存在或盈利或亏损为由驳回上诉人可预期利润损失没有任何依据。首先，上诉人作为私企自1998、1999年开始一直在被上诉人处承租商铺经营，若没有可期的收益不可能持续经营十几年，上诉人敢于投入40多万的巨资装修铺面的底气恰恰来自多年以来的经营业绩，上诉人十几年的良好商誉足以获得理想的回报。其次，上诉人不能提供销售数据的原因是上诉人属特种经营行业(买卖黄金)，其销售数据的披露受相关金融监管机构的限制。再者，退一步说，即使上诉人因故无法举证证明可预期利润损失的数额，基于被上诉人严重违约的事实，相关的司法判例通常是参考租金确定可预期利润损失，并非野蛮的驳回一个守约商户的损害赔偿请求。由此可见，原审判决的认定完全罔顾事实。五、一个藐视司法权威、放弃诉讼权利、不诚信守约的当事人不应获得超额的司法保护，原审判决是在鼓励违约以及藐视法庭的行为。被上诉人作为国际知名的大型连锁超市，在与商户合作时己明显处于强势地位，作为弱势一方的上诉人在维权时不可能获得更多的证据。即使这样，被上诉人仍然傲慢的拒收人民法院的诉讼材料，缺席本案的审理，作为弱势一方的上诉人也竭尽全力进行了举证，而原审法院无视被上诉人自愿放弃诉讼权利且没有免责证据的事实，反而加重上诉人举证责任，明显违反《民事诉讼法》确定的证明标准，原审法院的判决是对违约者的奖赏，这样的判决对诚信守约的上诉人是不公平的。综上所述，请求二审法院：1、维持原审第一、第二项判决；2、判令被上诉人向上诉人返还履约保证金230274元；3、判令被上诉人赔偿上诉人损失825261元(其中铺位装修损失403861元工人工资损失101400元，可预期利润损失320000元)：4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人好又多南州百货公司没有到庭进行答辩称。周闽福公司于2016年2月4日向原审法院起诉请求：1、解除周闽福公司与好又多南州百货公司于2015年7月15日签订的《租赁协议》；2、好又多南州百货公司向周闽福公司返还履约保证金230274元、租金104570元和管理费5430元共340274元；3、好又多南州百货公司赔偿周闽福公司损失人民币825261元（其中铺位装修损失403861元，工人工资损失人民币101400元，可预期利润损失320000元）；4、好又多南州百货公司承担本案受理费。原审法院经审理查明：2015年7月15日，周闽福公司（承租人、乙方）、好又多南州百货公司（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定：（第一部分一般条款）除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前提前十四天将装修图纸和工程设计方案提交甲方批准；甲方应在收到装修图纸和工程设计方案的五个工作日内提出书面意见，否则视为甲方认可该图纸及设计方案；乙方在获得甲方或甲方代理人的书面同意之前，不得进行任何装修工作；甲方应按本协议第二部分商业条款约定的时间和本协议的其他要求向乙方交付租赁区域；（第二部分商业条款）本协议项下的租赁区域为位于广州市海珠区盈中路好信街8号出租人经营场所内地上第一层0120F1F0064号铺位（以下简称“涉案商铺”），租赁区域面积约为90.5㎡；承租人将在租赁区域内设立商铺，经营业种时尚、饰品，经营项目黄金、铂金、钻石、玉器、银饰，经营品牌周六福珠宝，商铺名周六福珠宝；本协议的租赁期限为三个月，自2015年8月25日起至2015年11月24日止，租金52285元/月；履约保证金55000元，管理费2715元/月；出租人账户/出租人指定账户：户名为沃某（中国）投资有限公司，开户银行为中国工商银行股份有限公司深圳红围支行，账户为95×××21；乙方进入铺位装修的时间：见“入场通知书”；等。周闽福公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1.周闽福公司、好又多南州百货公司关于广州市海珠区盈中路好信街8号好又多南州百货公司经营场所内第F1层0120F1F0005号铺位（以下简称“0120F1F0005号铺”）签订的《租赁协议》，载明：租赁区域面积约为63㎡；承租人将在租赁区域内设立商铺，经营业种品牌类，商铺名周六福；租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金76758元，管理费1890元，递增率3%；履约保证金230274元；等。证明周闽福公司、好又多南州百货公司之间存在租赁关系。2.编号为0372409《收款收据》复印件，载明：店号为0120，日期为2014年3月7日，内容为兹收到周闽福公司履约保证金230274元，收款单位为好又多南州百货公司。证明好又多南州百货公司收取周闽福公司履约保证金230274元。3.中国工商银行股份有限公司广州南洲支行出具的业务凭证，载明：开户银行贷方为中国工商银行，户名为沃某（中国）投资有限公司，卡号为95×××21，工作日期为2015-7-28，金额为110000元；汇款人姓名为陈某；摘要为周闽福二个月租金；等。证明周闽福公司已预付110000元的租金。4.周闽福公司（发包方、甲方）与四川省荣庭装饰工程有限公司（承包方、乙方）于2015年9月3日签订的《装修工程施工合同》，载明：工程名称为周六福珠宝，工程地点为广州市海珠区，承包范围为包固定项目部分（见甲、乙双方认可的装饰工程项目预算表），工期为本工程自2015年9月4日开工，于2015年9月23日开工，工期20天，预算总造价为381861元；因甲方原因造成柜台、形象墙背柜无法安装，甲方应付乙方工厂仓库保管费每天500元；荣庭装饰工程预算表包括柜台、内外形象包柱、造形天花板、造形形象墙、造成型天花灯带、门头包边楣招牌形象、收银台、柜台L**灯等；等。5.四川省荣庭装饰工程有限公司向周闽福公司出具的NO.0074621《收款收据》，载明：货款381861元，保管费22000元，合计403861元。上述证据4、5证明因好又多南州百货公司的违约导致周闽福公司装修损失。6.周闽福南洲店周六福珠宝员工工资表（9、10、11月份），证明因好又多南州百货公司的违约导致周闽福公司员工处于待岗状态周闽福公司需支付待岗工资。2016年7月26日，陈某到原审法院做《问话笔录》，陈述：陈某是周某甲公司的职员，周闽福公司提交的中国工商银行股份有限公司广州南洲支行出具的业务凭证上载明的汇款是按照周闽福公司的指示将周闽福公司交予的现金110000元存入好又多南州百货公司指定账号的，该110000元是周闽福公司支出的，故同意由周闽福公司在本案中主张该汇款110000元的权利。周闽福公司对此予以确认。原审诉讼中，经原审法院询问，周闽福公司表示:1.在2015年7月15日签订《租赁协议》后好又多南州百货公司从未向周闽福公司交付涉案商铺；2.大约从1998、1999年开始周闽福公司的法定代表人使用其他公司或个人工商户的名义承租120F1F0005号铺，但一直是用于经营周六福，直到2013年7月25日周闽福公司成立，就用周闽福公司的名义承租，依然是经营字号周六福；好又多南州百货公司于2015年7月要求周闽福公司搬离120F1F0005号铺，周闽福公司也于当月搬离了，后来经与好又多南州百货公司协商，好又多南州百货公司同意将涉案商铺出租给周闽福公司，但由于当时涉案商铺是有其他公司在经营，好又多南州百货公司承诺会要求该其他公司撤离并在2015年8月25日前让周闽福公司进场经营；周闽福公司在搬离120F1F0005号铺的时候已经与好又多南州百货公司办理交接手续，由好又多南州百货公司收回该店铺，周闽福公司已经结算水电费和租金，只是周闽福公司缴纳的履约保证金230274元尚未退回；好又多南州百货公司表示由于周闽福公司需要继续承租涉案商铺，所以直接将120F1F0005号铺的履约保证金230274元转为涉案商铺的履约保证金，尽管该保证金数额与涉案商铺《租赁协议》约定的55000元不符，但周闽福公司作为承租人，在希望能承租店铺的情况下，也表示了同意，所以要求在本案中退回涉案商铺的履约保证金230274元；3.展柜的款项是381861元，因为好又多南州百货公司迟迟不让周闽福公司进场，所以展柜滞纳在第三方处，第三方需收取保管费22000元，所以合计装修损失为403861元；4.由于好又多南州百货公司不让周闽福公司进场，也没有表示要解除合同，所以周闽福公司招聘了员工进行培训后，也不敢贸然解聘员工，所以只能让员工待岗等待好又多南州百货公司通知，并因此而支付了员工9、10、11月份共计三个月的待岗工资，每个月33800元；但周闽福公司没有与工资表中的人员签订劳动合同，也没有缴纳社保，也没有相关税务资料可以证明周闽福公司与工资表中的人员存在劳动合同关系；5.因为周闽福公司经营的是周六福珠宝，每个月的营业额约为800万元至1000万元，利润率约为2%至3%，而且根据涉案商铺租赁协议约定的租金和管理费高达5万多元，所以一个月的利润至少得10万元，同时因为在等待进场的期间的三个月内包括了四大节日的主要销售旺季，所以应至少增加2万元的利润，所以可预期利润损失为10万元×3+2万元，但除此之外暂无其他证据予以证明。原审法院认为：周闽福公司、好又多南州百货公司于2015年7月15日签订的关于涉案商铺的《租赁协议》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。周闽福公司主张好又多南州百货公司在合同约定的租赁期限内一直没有交付涉案商铺，好又多南州百货公司对此没有到庭提出抗辩意见及证据，故对周闽福公司主张该事实，原审法院予以认定。故周闽福公司要求解除上述《租赁协议》和要求退还已支付两个月租金（含管理费）110000元，合法有理，原审法院予以支持。周闽福公司主张在向好又多南州百货公司承租120F1F0005号铺时缴纳的履约保证金230274元转为涉案商铺的履约保证金，但该保证金数额与涉案商铺《租赁协议》约定的55000元不符，且周闽福公司未提交证据予以证明，故周闽福公司要求好又多南州百货公司在本案中退回涉案商铺的履约保证金230274元，无理，原审法院不予支持。对于在承租120F1F0005号铺时缴纳的履约保证金230274元，周闽福公司可另寻法律途径解决。根据上述《租赁协议》约定，涉案商铺的租赁期限为2015年8月25日起至2015年11月24日止，除房屋内已有装修和设施外，周闽福公司如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前提前十四天将装修图纸和工程设计方案提交好又多南州百货公司批准。周闽福公司在明知租赁期限仅为三个月且好又多南州百货公司逾期仍没有交付涉案商铺的前提下，对于因好又多南州百货公司不按时履行交付商铺义务而可能造成的损失应有合理估计，应尽其可能防止损失的继续扩大，但周闽福公司在好又多南州百货公司逾期仍没有交付涉案商铺的时候继续与四川省荣庭装饰工程有限公司签订的《装修工程施工合同》，造成损失的不必要扩大，故周闽福公司要求好又多南州百货公司赔偿因此而造成的装修损失403861元，依据不足，原审法院不予支持。鉴于周闽福公司并未在涉案商铺实际经营，周闽福公司主张支付了员工9、10、11月份共计三个月的待岗工资共101400元，但却表示没有与工资表中的人员签订劳动合同，也没有缴纳社保，也没有相关税务资料可以证明周闽福公司与工资表中的人员存在劳动合同关系，故对于该事实主张，原审法院不予采信，周闽福公司要求好又多南州百货公司赔偿因此造成的工人工资损失人民币101400元，依据不足，原审法院不予支持。周闽福公司主张其自1998、1999年起一直经营的是周六福珠宝，每个月的利润至少10万元，且在等待进场的期间的三个月内应至少增加2万元的利润，故可预期利润损失为10万元×3+2万元，但对上述主张未提交证据予以证明，鉴于商业活动均存在或盈利或亏损的可能，故周闽福公司应当承担举证不能的不利后果，周闽福公司要求好又多南州百货公司赔偿可预期利润损失320000元，无理，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年8月1日作出如下判决：一、解除原告深圳市周闽福贸易有限公司和被告广州市好又多南洲百货商业有限公司于2015年7月15日签订《租赁协议》；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付110000元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15290元，由原告负担13847元，被告负担1443元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担部分直接支付给原告。本案公告费500元由被告负担，被告在本判决生效之日起10日内向原告支付。二审审理期间，上诉人周闽福公司提交以下材料作为二审新证据：证据1、银行账单明细信息；转入的金额是230274元，拟证明上诉人以员工肖某账号转入被上诉人账号款项作为合同履行保证金。2、申请证人肖某出庭作证。证人肖某称：其在周闽福公司担任店里管理职务，称23万多的钱是公司的钱，不是其本人的，其是通过账号在柜台进行转账用来交纳租赁合同押金的，并且称我们一般在店里经营，都是从我的账户管理钱的。被上诉人好又多南州百货公司没有到庭进行质证。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉坚持原审诉求，认为其并不存在扩大损失的责任，并对于坚持装修以及前一租约的保证金转为本案诉争合同保证金进行合理性解释。首先，应当指出，被上诉人经法院传唤既不出庭亦不作答辩，应当承担相应的法律后果，但该原则与上诉人为其诉求充分举证并不相悖。具体诉求上，首先，关于对于违约后果的损失扩大问题，上诉人虽然对于付出装修对价作出了配合销售旺期以及合同双方长期合作信任等合理性解释，但与双方合同约定装修应报出租人审核同意的约定相悖，同时对于被上诉人口头同意亦无充分举证证明，原审在现有证据的基础上不予采纳上诉人相关陈述，并无明显不当。其次，上诉人关于保证金问题，上诉人对于合同双方已经明确约定将前一合同保证金转为本案诉争合同保证金的陈述亦无充分证据证实，且上诉人亦明确表示可以接受按另一合同关系处理，其相关权益可另循法律途径解决，对于原审该部分判决，本院亦予以维持。最后，由于被上诉人违约，期间的人员薪酬等损失的诉求，上诉人虽然向法庭申请员工作证，但并无充分证据证实该部分薪酬与诉争合同的关联性及支出的必要性，本院亦无法采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14299.81元，由上诉人深圳市周闽福贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月二十三日书记员  冯冠豪