南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第3947号 原告马光银，男，汉族，1932年5月23日生，住所地南京市，现住南京市。 委托代理人欧阳永生（系原告马光银女婿），男，汉族，1956年3月3日生，住所地南京市，现住南京市。 委托代理人左峰，江苏蓝海律师事务所律师。 被告黄伟强，男，汉族，1956年1月10日生，住南京市。 委托代理人张芮，江苏博事达律师事务所律师。 第三人王长恕，女，汉族，1932年8月11日生，住南京市。 委托代理人张芮，江苏博事达律师事务所律师。 原告马光银诉被告黄伟强、第三人王长恕确认合同无效纠纷一案,本院于2014年7月21日立案受理,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告马光银的委托代理人欧阳永生、左峰，被告黄伟强及其委托代理人张芮（兼第三人王长恕的委托代理人），第三人王长恕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马光银诉称，原告马光银与第三人王长恕为再婚夫妻，婚前原告马光银有两女，第三人王长恕有三子女，双方婚后未生育子女，被告黄伟强为第三人王长恕之子。原告马光银与第三人王长恕感情不好已分居多年。2014年，原告马光银在处理自己名下房产时，发现原自己名下坐落于南京市鼓楼区产竟然在2002年3月27日就以房屋买卖的方式变更至被告黄伟强名下。买卖合同和授权委托书均不是原告马光银签名，原告马光银也没有收到购房款。原告马光银后得知是第三人王长恕伪造原告马光银的签名办理房屋买卖的相关手续。第三人王长恕与被告黄伟强的行为严重侵犯了原告马光银的合法权益，故原告马光银诉至法院，诉讼请求为：1.确认2002年3月27日签订的关于南京市鼓楼区的房屋买卖合同无效；2．判令被告黄伟强协助将上述房屋房产恢复登记到原告马光银名下。 被告黄伟强辩称，第一，诉争房屋在2002年政策许可的情况下第一时间过户登记至被告黄伟强名下，对此原告马光银是知情的，诉争房屋由于家庭人员过多导致住房不够以原告马光银的名义申请的，申请后诉争房屋一直由被告黄伟强一家实际居住，被告黄伟强作为实际承租人，租金也是被告黄伟强交纳的。第二，诉争房屋的过户手续合法有效，签订诉争房屋的买卖合同以及办理相关的过户手续均是在原告马光银同意的前提下授权第三人王长恕代办的，第三人王长恕作为房屋的共有权人，应享有代理权，第三人王长恕的代理行为应视为原告马光银本人行为。第三，房改房实际出资方是被告黄伟强，并且原告马光银在同意购买此房时也讲谁出资即谁取得房屋所有权。1997年诉争房屋可以参加房改，原告马光银及第三人王长恕即通知被告黄伟强去单位缴纳了房款，后继续居住，2002年在政策许可的情况下办理过户手续。第四，原告马光银的诉讼请求已经超过诉讼时效。从原告马光银另一案件中录音材料显示，原告马光银知晓房屋过户的时间至今已超过了两年时间。综上，请求法院驳回原告马光银的全部诉讼请求。 第三人王长恕述称，1988年开始，根据家庭会议的意见，被告黄伟强就居住在诉争房屋内。1997年房改时，家庭会议决定谁住的房子谁交钱，后来原告马光银称被告黄伟强住的诉争房屋应当过户给被告黄伟强，并委托第三人王长恕代为办理相关过户手续。原告马光银明知诉争房屋过户给被告黄伟强。综上，请求驳回原告马光银的诉讼请求。 经审理查明，原告马光银与第三人王长恕于1968年2月7日登记结婚，系再婚。被告黄伟强系第三人王长恕之子。 坐落于南京市鼓楼区屋（丘权号为548060-VII-3，建筑面积为55.86平方米，以下简称103室房屋）原系江苏省省级机关事务管理局的公有住房。103室房屋的承租人为原告马光银。103室房屋分配后一直由被告黄伟强一家居住使用至今。被告黄伟强交纳自1992年7月至1997年3月期间的房屋租金，江苏省省级机关事务管理局房产处向被告黄伟强出具了交款人为黄伟强的房产处房屋使用收据。 1997年5月22日，原告马光银（乙方）与江苏省省级机关事务管理局（甲方）签订了关于103室房屋的《江苏省省级机关公有住房买卖契约》，契约约定：甲方自愿将103室房屋出售给乙方；双方认定上述房屋以南京市政府规定九五年成本价计价，房价款为7702元；实际支付房价款6239元；乙方交纳385元作为维修基金。买卖契约签订后，江苏省省级机关事务管理局房产处于1997年5月22日收到售房款6239元和维修费385元，合计6624元。被告黄伟强将该收款票据原件提交法院。1997年11月，被告黄伟强之妻刘萍因购房在其单位提取了公积金1500元。1997年11月10日，被告黄伟强因购房在其单位提取了公积金1800元。2001年7月26日，103室房屋登记至原告马光银名下。 2002年3月27日，被告黄伟强签订了甲方为马光银，乙方为黄伟强的《房地产买卖契约》，契约约定：甲方自愿将103室房屋出售给乙方；成交价格为14万元。合同尾部甲方处“马光银”的签名系第三人王长恕所签。同日，第三人王长恕出具了由其签署“马光银”的委托书，原告马光银所在单位出具了该委托书系原告马光银出具的证明书。2002年4月27日，103室房屋转移登记至被告黄伟强名下。被告黄伟强陈述，因为房改时的购房款是其支付的，所以房地产买卖契约中约定的14万元未支付。 2009年，原告马光银女婿欧阳永生知道103室房屋已登记至被告黄伟强名下。原告马光银的委托代理人陈述，原告马光银是在2014年才知道103室房屋被登记至被告黄伟强名下。 以上事实，有当事人陈述、查档证明、房产处房屋使用收据、江苏省省级机关公有住房买卖契约、江苏省公有住房出售收入专用票据、原房屋所有权证、证明、单位公积金帐、南京市公积金支取申请书、房地产买卖契约、委托书、房屋登记簿等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，2002年3月27日的《房地产买卖契约》中卖方“马光银”的签名系第三人王长恕所代签，现被告黄伟强及第三人王长恕均未能举证证明原告马光银授权第三人王长恕代为签订房地产买卖契约，亦不能举证证明第三人王长恕代为签订房地产买卖契约的行为为原告马光银所知晓或者得到原告马光银本人同意，现原告马光银以其未委托第三人王长恕代为签订房地产买卖契约，且不予追认第三人王长恕的代理行为为由，主张房地产买卖契约无效，理由成立，本院予以支持。 关于恢复登记的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因房地产买卖契约无效，被告黄伟强亦未支付购房款，对诉争房屋不构成善意取得，故原告马光银主张被告黄伟强协助其恢复登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于诉讼时效的问题。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原告马光银主张房地产买卖契约的诉讼请求不受诉讼时效的限制，故被告黄伟强对此的辩解意见，本院不予采信。原告马光银主张协助恢复登记的诉讼请求是合同无效的法律后果，该请求只有在合同被确认无效后，才适用诉讼时效的规定，显然原告马光银的该项诉请亦未超过诉讼时效，故其辩解意见，亦不予采信。 综上，原告马光银的诉讼请求本院予以支持。被告黄伟强的辩解意见及第三人王长恕的陈述意见无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人王长恕代原告马光银与被告黄伟强于2002年3月27日签订的关于南京市鼓楼区屋（丘权号为548060-VII-3）的《房地产买卖契约》无效； 二、被告黄伟强于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告马光银将上述房屋恢复登记至原告马光银名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元、保全费3314元，合计12614元，由被告黄伟强负担（此款原告已预付，被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李义军 代理审判员  张广鲁 人民陪审员  周俭司 二〇一五年七月三十日 法官 助理  邢珊珊 见习书记员  夏 娜