湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0982民初984号原告(反诉被告)：曾兴旺(曾用名曾新旺)，男，1951年2月6日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：张仁清、吴志庆，湖北瀛楚律师事务所律师。原告(反诉被告)：江惠云，女，1953年12月11日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市，系原告曾兴旺之妻。委托诉讼代理人：江帅，男，1965年12月22日出生，住武汉市青山区，系原告江惠云之弟。被告(反诉原告)：文晓兰，女，1973年10月13日出生，汉族，湖北省安陆市人，户籍所在地安陆市。委托诉讼代理人：赵川，湖北浩法律师事务所律师。第三人：谢桂水，男，1975年8月15日出生，汉族，湖北省安陆市人，户籍所在地安陆市，系被告文晓兰之丈夫。委托诉讼代理人：付建峰，安陆市府城法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云诉被告文晓兰(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年12月24日作出(2015)鄂安陆民初字第01056号民事判决后，原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云不服判决，上诉至湖北省孝感市中级人民法院。湖北省孝感市中级人民法院作出(2016)鄂09民终206号民事裁定，撤销本院(2015)鄂安陆民初字第01056号民事判决，将本案发回本院重新审理。本案重审过程中，本院根据谢桂水的申请，追加其为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭对本案公开开庭进行审理。原告曾兴旺的委托诉讼代理人张仁清、吴志庆，原告江惠云的委托诉讼代理人江帅，被告文晓兰的委托诉讼代理人赵川，以及第三人谢桂水的委托诉讼代理人付建峰等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾兴旺、江惠云向本院提出诉讼请求：1.请求本院依法确认被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议无效；2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：1978年9月11日，原告曾兴旺与原告江惠云登记结婚。1999年，两原告从湖北安陆棉纺织集团有限公司购得位于安陆市儒学路27号55栋2单元1号房屋一套，该房屋登记在原告曾兴旺名下，并于同年11月12日在安陆市住房保障和房屋管理局取得(99)安房改字第06293号房屋所有权证。2015年2月9日，两原告经查询得知安陆市住房保障和房屋管理局已于2013年9月13日依据被告提交的售房协议将涉案房屋转移登记至被告名下。两原告自取得涉案房屋所有权证后，从未与被告进行过涉案房屋的房产交易，更未与被告签订售房协议。两原告认为，被告伪造售房协议，该协议根本不成立，当然无效。原告曾兴旺、江惠云为支持其诉讼主张及反诉抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：常住人口登记卡、结婚证复印件各一份，拟证明两原告系夫妻关系，原告曾兴旺曾用名为曾新旺；证据二：安陆市单位公有住房售房档案、房屋所有权证书复印件各一份，拟证明原告合法取得涉案房屋；证据三：房屋产权产籍情况证明书。拟证明两原告2015年2月9日得知诉争的房屋于2013年9月13日被登记为被告所有。证据四：2005年11月18日售房协议复印件，拟证明该协议原告不知情，签名不是原告曾兴旺所写，也没有原告江惠云的签名。证据五：原一审鉴定时询问笔录，拟证明湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2015）文鉴字第200号司法鉴定意见所依据的检材，是曾兴旺所否认的检材。证据六：房屋钥匙。拟证明钥匙是本案诉争房屋的钥匙，该房屋到目前为止原告都在管理，是出租而不是出售。被告文晓兰辩称，1.2005年7月，经被告表兄金某介绍，被告购买原告曾兴旺位于安陆市五七棉纺厂55栋2单元2楼房屋，房款29500元，被告一次性付款后，原告曾兴旺将房屋钥匙、房产证、土地证交给被告，被告当年进住，第二年对房屋进行了装修，双方签订了房屋买卖协议书，由原告曾兴旺本人签字，是原告曾兴旺的真实意思表示；2.两原告将涉案房屋卖出并腾退，被告入住并装修，居住至今已十年，双方从未提出任何异议；3.原告交付房屋并将房产证、土地证原件交付被告，被告交纳有关税费，办理了房产证登记变更手续；4.被告系善意、对价取得涉案房产；5.原告曾兴旺出卖夫妻共同房屋是表见代理关系，且是协商同意。综上,请求法院查明事实,公正判决,驳回原告的诉讼请求，以维护诚实信用和公序良俗原则。被告文晓兰向本院提出反诉请求：1.请求法院判决确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖关系有效；2.判决反诉被告协助反诉原告办理土地过户手续。事实和理由：2005年7月，经反诉原告亲戚金某介绍以29500元购买反诉被告位于原安陆市五七棉纺厂55栋2单元2楼房屋，付清房款后，反诉被告将房屋钥匙和房产证、土地证交给反诉原告，入住房屋后，第二年对房屋进行装修，房屋买卖协议由反诉被告曾兴旺亲笔签名，是反诉被告的真实意思表示。后来，反诉原告交纳了有关税费，办理了房屋过户变更登记在反诉原告名下。反诉原告的委托代理人金某与反诉被告充分协商，交易价格符合当时市场价格，并实际居住房屋近十年，后来为了少交税费，才另签了一份合同到房管部门办理过户。即使在办理房产过户中存在瑕疵，但根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故，反诉原告交付房屋对价款,并办理了房屋过户手续,合法取得房屋所有权。反诉被告曾兴旺出卖夫妻共同财产是表见代理，应是经过协商同意的，且反诉原告居住十年,曾兴旺夫妻未提出异议，故双方的房屋买卖关系依法成立有效。被告文晓兰为支持其抗辩理由和反诉主张向本院提交了如下证据：证据一：被告身份证、婚姻登记证明复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格；被告与谢桂水系夫妻关系；证据二：文晓兰房产证原件，交易、测试、评估、登记、税费发票，拟证明被告依法享有本案诉争房屋所有权；证据三：2005年7月12日房屋买卖协议书，土地证，及司法鉴定书。证明原告曾兴旺与被告之夫谢桂水签订房屋买卖合同、双方确认该房屋交易，房屋买卖行为是双方的真实意思表示。证据四：证人金某、刘某、况业超、李某的证言，及金某当庭作证。证明原告曾兴旺卖房的事实。证据五：证人金某与原告曾兴旺商谈关于被告买房屋时的有关电话录音光盘，拟证明29500元购房款已通过金某交给原告曾兴旺的事实。原告曾兴旺、江惠云对被告文晓兰的反诉辩称，1.原、被告双方并不认识，只在第一次开庭才见第一面，双方从未签订书面房屋买卖合同，房屋买卖关系不能成立；2.案件事实是反诉被告通过金某的介绍将房屋出租给反诉原告居住，租期十年，反诉原告所交款项29500元为十年的租金，该租金的价格与当时的市场价格相吻合，对价合理；3.反诉原告自称的在2005年买房，却在八年之后于2013年办理过户，不合常理，真实情况是反诉原告在10年租期满之后伪造房屋买卖协议将房屋据为己有；4.反诉原告称其为善意第三人不成立，反诉被告夫妻之一的江惠云不知情的情况下，反诉原告不构成善意第三人；5.反诉被告曾兴旺表见代理不成立，反诉被告从来没有出售房屋的意思。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人谢桂水述称，原、被告于2005年7月12日签订房屋买卖协议书是双方真实意思表示，当时价格是29500元，一次性付清房款，买卖关系成立，29500元不是租金，而是购房款，房屋已交付。文晓兰另写一份协议为了办理过户时少交税费。本案原告曾兴旺出售房屋是真实意思表示，其与原告江惠云是夫妻，属表见代理。第三人未提交证据。被告、第三人对原告提交的证据一真实性无异议，本院依法予以确认。被告、第三人对原告提交的证据二证明目的有异议，认为原告曾兴旺曾经是房屋所有人，但后来房屋已经卖给被告了。被告、第三人对原告提交的证据三的证明目的有异议，认为被告办理房屋过户登记时原告已知晓，原告在2005年7月已经将房屋卖给被告夫妻。被告、第三人对原告提交的证据四的证明目的有异议，认为制作该协议的原因只是被告为了少缴税费，原告对该协议也知情。被告、第三人对原告提交的证据五有异议，询问笔录由法庭核实。被告对原告提交的证据六有异议，认为不能确定是该房屋钥匙，第三人认为卖房时原告未交出全部钥匙，并不能说明原告还在掌控房屋。两原告对被告提交证据一的真实性无异议，本院依法予以确认。两原告对被告提交的证据二有异议，认为房产证取得时间与房屋管理部门档案记载的登记时间不一致，票据开具时间与产权证时间不相符。两原告对被告提交证据三中的土地证真实性无异议，认为土地证权利人是原告曾兴旺，并非是因出卖房屋而交给被告，是有其他用途交给金某的；同时，认为协议书不是原告曾兴旺所签，也没有原告江惠云的签名，交易对象也不是被告文晓兰；认为鉴定意见中的鉴定样本退养审批表签字不是曾兴旺所写。两原告对被告提交的证据四有异议，认为证人证言不真实。两原告对被告提交的证据五有异议，认为光盘刻录不完整。对于湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴［2015］文鉴字第200号司法鉴定意见，湖北东湖司法鉴定所是依法成立的司法鉴定机构，有相应的司法鉴定许可证和鉴定资质的鉴定人员，该所出具的笔迹司法鉴定意见书程序合法；2015年11月16日，本院在提取曾兴旺笔迹鉴定送检材料时，原告曾兴旺对送检材料进行了签字确认，故本院送检司法鉴定的样本材料亦符合程序要求。原告认为鉴定意见采取的样本退养审批表不是其亲自书写，但是，本院委托鉴定过程中对原告作询问时，原告曾兴旺对于鉴定意见所采用的样本退养申请书、入党志愿书、团员整团登记表、送达回证均认可是其所写，并且，退养申请书等文书属于事关原告切身利益的重大事项，由他人代写的可能性极小，结合原告曾兴旺在接受询问时认可情况，上述鉴定所采用的样本应是原告本人所书写。原告对鉴定意见有异议并申请重新鉴定，但原告未提出证据证明该鉴定意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，故本院对原告申请重新鉴定的申请不予准许，同时对该鉴定意见予以认定。鉴定检材中，原告曾兴旺与第三人谢桂水2005年7月12日签订的协议书中“曾新旺”签名是否为原告曾兴旺所写的问题，本院原一审过程中2015年8月6日第一次庭审过程中，原告曾兴旺承认“曾新旺”是其签名，原告曾兴旺曾用名亦为曾新旺，该情况亦与笔迹司法鉴定意见一致，本院对此予以认定，即2005年7月12日曾新旺与谢桂水签订的协议书是原告曾兴旺签名，该房屋买卖合同是原告曾兴旺的真实意思表示。证人金某的证言证明，“我是原告曾兴旺的徒弟，是被告远房表兄。因原告在新一中北门建有二间四层房屋，故欲将位于安陆市儒学路27号55栋2单元2楼1号房屋出卖。2005年7月12日，文晓兰夫妇委托我与原告签订协议书，原告曾兴旺在协议书上签名，文晓兰夫妻委托我一次性将购房款29500元交给了原告曾兴旺，曾兴旺将房屋和房屋产权证、土地证交付被告。在房屋过户时，我经原告曾兴旺同意，为了少交税费，由我重新拟一份售房协议，将房屋价款改为20000元以少交税费，之后于2006年8月23日在房管部门办理了变更登记手续，房屋登记权利人为被告文晓兰。”证人金某虽与原、被告均存在一定利害关系，但证人的上述证言与2005年7月12日双方在卖房协议书上签名的事实相一致，且证人陈述的事实符合常理，具有可信度，本院予以采信。原告质证认为29500元是房屋租金，其将土地证交付金某也不是因为房屋出卖，原告的上述质证意见不符合常理和交易习惯，如果是出租房屋，一般不需要交付房产证、土地证，原告手中所拥有的钥匙是否仍是涉案房屋的钥匙，不影响房屋出售，所以对原告该质证意见本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋位于安陆市××办事处儒学路××单元××楼××号，面积59平方米，混合结构，两室一厅。1999年11月12日，该房屋权利人登记为原告曾兴旺(曾新旺)，2002年6月20日，该房屋附属土地使用证登记人为曾新旺。2005年7月12日，被告文晓兰及其丈夫谢桂水委托金某以谢桂水名义与原告曾兴旺签订协议书，约定曾兴旺将其位于安××棉纺厂东区（现××市××办事处儒学路××）55栋2单元2楼1号两室一厅住房以29500元出售给谢桂水，谢桂水一次性付清房款后，曾兴旺将房屋产权证、土地证及房屋钥匙交付谢桂水，房屋过户费、税费由谢桂水负担，水费、电费、收视费、卫生费、物业费及房产相关的一切费用在曾兴旺工资中扣除，每年阳历十二月三十日前由谢桂水按棉纺厂结算的金额清单一次性付清给曾兴旺。被告文晓兰将购房款通过金某一次性给付了原告曾兴旺，原告曾兴旺将本案诉争房屋钥匙、房屋所有权证、土地证交给金某后，金某将房屋及相关证书交给被告文晓兰。2005年11月18日，被告文晓兰委托金某办理房屋权属变更登记，金某自拟另一份售房协议，将购房款写为20000元，房屋买受人为文晓兰，其他内容与2005年7月12日协议书一致。2006年8月23日，本案诉争房屋所有权人变更登记为被告文晓兰。本院认为，经司法鉴定，2005年7月12日的房屋买卖协议书是原告曾兴旺签名，原告曾兴旺与第三人谢桂水2005年7月12日之间达成了房屋买卖协议，自愿将其房屋以29500元的价格卖给第三人谢桂水，是原告的真实意思表示。被告文晓兰与第三人谢桂水委托金某在该协议书上以谢桂水的名义签字，不违反法律规定，2005年7月12日的房屋买卖协议书约束原告曾兴旺和第三人谢桂水，并在双方之间设立产生本案诉争房屋买卖合同关系。本案诉争房屋在2005年7月12日签订买卖协议前系两原告夫妻共同财产，在处置重大财产问题上，两原告应是协商一致的，且被告文晓兰和第三人谢桂水夫妇购买原告的房屋并居住达十年之久，周围邻居众所周知，两原告亦应是清楚明知，原告江惠云称其不知情、不知晓，不符合常理，也不符合客观事实。上溯至2005年7月12日，本案诉争房屋面积59平方米，价款29500元与当时市场行情相当，说明被告善意支付对价，被告亦系善意取得本案诉争房屋，因此，本院认定原告曾兴旺、江惠云与第三人谢桂水之间存在本案诉争房屋的买卖关系，该房屋买卖合同是当事人真实意思表示，并不违法，应为合法有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则依法行使合同约定的权利、履行义务。同时，被告文晓兰及第三人谢桂水系夫妻关系，谢桂水购房是家事代理行为，因此，第三人谢桂水购房也代表被告文晓兰购房，夫妻双方将购买的房屋产权登记于被告文晓兰一方名下不违反法律规定。2005年11月18日被告文晓兰办理房屋过户手续时向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议系被告为少交税费而自拟的，该行为虽违反国家税费管理规定，但不能据此而否定双方2005年7月12日房屋买卖协议的真实有效性。因此，对于原告依据2005年11月18日被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房合同提起诉讼，请求确认无效或不成立的诉讼请求，本院不予支持。2005年7月12日原告与第三人谢桂水设立产生的本案诉争房屋的买卖合同，被告文晓兰虽不是合同的相对方，但文晓兰与谢桂水系夫妻关系，谢桂水基于夫妻之间的家事代理而与原告签订购房协议，由此产生的权利义务归于夫妻双方，房屋所有权已登记于文晓兰名下，故文晓兰具有请求房屋出卖人协助办理土地证的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条亦规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；第六十一条规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。根据上述规定可知，房屋权属包括房屋所有权和土地使用权，房屋出卖人不但有交付房屋义务，同时还具有在房屋所有权转移给买受人过程中履行提供权属证书、办理房屋权属证书变更登记手续的法定义务。本案中，诉争房屋所有权已交付并发生物权变动，但房屋附属土地的使用权未转移，因此，反诉被告有义务协助反诉原告办理本案诉争房屋土地使用权变更登记手续。综上所述，原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云诉讼理由与审理查明的事实不符，对其诉讼请求本院不予支持。被告(反诉原告)请求确认原、被告之间的房屋买卖关系合法有效以及要求原告(反诉被告)协助其办理本案诉争房屋附属土地使用权变更登记的请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云诉称2005年7月12日的房屋买卖协议书中“曾新旺”不是其书写以及其是将本案诉争房屋出租给被告居住使用，与审理查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云的诉讼请求；二、原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云与被告(反诉原告)文晓兰之间的房屋买卖关系合法有效；三、原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云于本判决生效后十五日内协助被告(反诉原告)文晓兰将位于安陆市府城办事处儒学路27号55栋2单元2楼1号房屋附属土地使用证办理变更登记为被告(反诉原告)文晓兰。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1000元，反诉案件受理费1000元，由原告(反诉被告)曾兴旺、江惠云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理费1000元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 静审 判 员  孙小波人民陪审员  伍晓红二〇一七年三月六日书 记 员  韩小红