河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫04民终759号上诉人（原审原告）：田现国，男，汉族。上诉人（原审原告）：田现民，男，汉族。二上诉人的共同委托诉讼代理人：潘国旺，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汝州市房产管理中心。法定代表人:王旭芳，主任。委托诉讼代理人：郭艳霞，女，汝州市房产管理中心职工。委托诉讼代理人：尚红杰，河南星灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋书德，男，汉族。委托诉讼代理人：程玉枝（宋书德之妻）被上诉人（原审被告）：唐桂兰，女，汉族。委托诉讼代理人：魏红涛（唐桂兰之子）。上诉人田现国、田现民因与被上诉人汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰合同纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2016）豫0482民初3947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，田现国、田现民及其共同委托诉讼代理人潘国旺，汝州市房产管理中心的委托诉讼代理人郭艳霞、尚红杰，宋书德的委托诉讼代理人程玉枝，唐桂兰的委托诉讼代理人魏红涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田现国、田现民上诉请求：1、依法撤销河南省汝州市人民法院(2016)豫0482民初3947号民事判决。2、依法改判汝州市房产管理中心、宋书德1993年11月15日签订1996年7月1日审核汝契字第1825号房屋买卖契约附注部分约定内容无效。3、判令汝州市房产管理中心与魏全坤1993年11月15日签订1996年7月1日审核汝契字第1812号房屋买卖契约附注部分约定内容无效。4、判令宋书德与魏全坤1996年5月20日签订1996年7月1日审核汝契字第1856号房屋买卖契约附注部分约定内容无效。5、本案一、二审诉讼费由汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰负担。其主要理由：1、一审判决认定事实与判决理由明显矛盾。一审判决认可1962年私改时，两上诉人田现国、田现民老宅房屋剩余19间，政府除将过屋后东、西厦房各3间，留有田家自住外。将其余13间房屋（其中上房3间、过屋3间、临街房3间、临街房后西厦房4间)纳入改造。当年私改时，改造对象仅涉及房屋十三间，而非整个宅院及宅基地。至1983年政府落实私改遗留问题处理时，政府明确继续改造的房屋仅剩八间，且经房主田文忠确认。1993年7月汝州市房产管理中心根据汝郑文(1993)74号文件精神，又将过屋三间卖给两上诉人田现国、田现民，现临街房一间继续改造。实际上，在私改涉及的十三间房屋中，除去私改卖给宋书德、魏全坤的四间房，其余的房屋原房主已通过退回和购买方式取得产权，且在一审中汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰均未提出异议。一审判决不顾已查明的事实，武断的认为，1962年私改时，该院纳入私改收归国家所有，明显与本案事实严重不符。一审判决认为，本案诉争的临街房后东厦房四间及西夏磨房一间，虽然在私改前已经倒塌，但对应的宅基地仍属改造对象明显也与本案事实不符不能成立。汝州市房产管理中心显然无权处分该宅基地。故，汝州市房产管理中心将诉争的临街房东厦房四间及西厦房一间的宅基地出让给宋书德、魏全坤严重侵害田现国、田现民的利益，汝州市房产管理中心、宋书德、魏全坤、宋书德与魏全坤房屋买卖交易涉及的汝契字第1825号、汝契字第1812号、汝契字第1856号房屋买卖契约附注部分约定内容因损害田现国、田现民的宅基地使用权显系无效，田现国、田现民的诉讼请求应予支持。一审法院在明知当年私改仅涉及房屋的情况下，以整个宅院纳入私改收归国有，汝州市房产管理中心对该宅院宅基地有行政管理和处分权，汝州市房产管理中心、宋书德、魏全坤及宋书德与魏全坤房屋转让协议有效为由违法驳回诉请，属一审判决查明事实与判决结论明显矛盾，严重侵害上诉人的合法利益，一审判决显失公正，一审判决应予撤销。2、老宅1962年私改时，仅涉及十三间房屋及十三间房屋占用的宅基地而非整个老宅，该老宅并未全部纳人私改收归国有，私改更不应包括该宅院的全部房产及全院的宅基地。汝州市房产管理中心对私改涉及房屋以外的房屋和宅基地，显然不拥有行政管理和处分权。田现国、田现民的一审诉请应予支持，一审法院不顾已经查明的事实，违法认定1962年私改时该院纳人私改收归国家所有与本案事实不符，于法无据。一审法院认为该宅院私改应包括该宅院的房产及全院的宅基地是对本案事实的肆意歪曲，严重侵害上诉人对老宅其它房屋及宅基地的使用权，严重损害两上诉人的利益。需要强调的是，一审法院对于私改前已经倒塌对应的宅基地仍违法认为属改造对象，既与本案事实相悖也与法不符，更是不能成立。综合以上事实，汝州市房产管理中心对上诉人老宅私改房屋以外的房屋和宅基地不拥有行政管理和处分权。一审判决理由与查明事实相互矛盾，判决结果显失公正，应予撤销。3、老宅1962年私改时，私改对象仅涉及十三间房屋及房屋占用的宅基地而非整个老宅，该老宅并未全部纳入私改收归国有，私改更不应也不可能包括该宅院的全部房产及全院的宅基地。在汝州市房产管理中心对田现国、田现民私改房屋以外的房屋和宅基地不具有行政管理和处分权的情况下，汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰立契买卖房屋不能随意侵占他人宅基地使用权即地随房走，更不能损害田现国、田现民合法的宅基地使用权。而本案的事实则表明，汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰立契买卖房屋时随意扩大交易房屋占用宅基地的面积，违反房屋交易地随房走的原则，侵占田现国、田现民合法的宅基地使用权，损害上诉人的合法利益，交易行为因损害第三人的合法利益应为无效。《民法通则》第58条第四款、《合同法》第52条第二款明确规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的民事行为、合同无效。田现国、田现民认为，本案事实清楚证据确实充分，诉请判令汝州市房产管理中心、宋书德、魏全坤，宋书德与魏全坤房屋交易涉及的汝契字第1825号、汝契字第1812号、汝契字第1856号房屋买卖契约附注部分约定内容因侵害田现国、田现民的宅基地使用权而无效的诉讼请求应予支持。一审法院不顾本案事实，违法认定汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰房屋买卖侵害田现国、田现民合法宅基地使用权的行为有效显系缺乏事实和法律依据不能成立，应予撤销。在汝州市房产管理中心对上诉人私改房屋以外的房屋和宅基地不具有行政管理和处分权的情况下，汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰交易买卖房屋随意侵占田现国、田现民合法宅基地使用权的行为当然无效。一审法院审理查明的事实和判决结果相互矛盾，严重损害田现国、田现民的合法利益。汝州市房产管理中心对田现国、田现民私改房屋以外的房屋和宅基地不具有行政管理和处分权，汝州市房产管理中心、宋书德、唐桂兰立契买卖房屋仅能限于交易房屋实际占用的宅基地使用权，不能随意侵占他人宅基地使用权，不能损害田现国、田现民合法的宅基地使用权。汝州市房产管理中心辩称，1、田现国、田现民起诉是以《民法通则》第58条第四款以及《合同法》第52条第二款起诉的，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，要考虑是否侵害其利益，但结合田现国、田现民起诉的内容可见，其认为侵害的利益，而实际上是并没有被退回或卖给田现国、田现民，即田现国、田现民并不享有任何利益。2、田现国、田现民要求确认无效的是汝州市人民政府的契纸，即俗称的“红契”，而红契是由政府制作并颁发的一种对卖房契约（协议）契税后的予以确认的一种登记文书，显然该文书是政府行使其职能的一种行政行为，并不是民事行为也不是协议双方可以左右的行为，所以田现国、田现民没有确认政府所做行为无效便提起民事诉讼是不当的，理应提起行政诉讼。3、原汝州市房产处将被纳入改造的房屋进行处置也是代表政府履行的一种职能，所以该处置行为也不能被视为平等民事主体之间的民事行为。综上所述，田现国、田现民的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉维持原判。宋书德辩称，买房子时没有订立合同，因我没有房子，政府给我分了两间，后来房子塌了，我又重新盖了。政府拍卖该房子，按原则是原来谁住卖给谁，1993年我将房子又原价卖给了魏全坤。汝州市房产处卖给我时，四至我不清楚，我买的是该院过屋南西厦从北向南数第一、二两间，在过屋东北数第一间处建有一间灶房，我卖给魏全坤时灶房还存在，其上诉理由不能成立，应驳回上诉维持原判。唐桂兰辩称，我丈夫魏全坤是当兵的，回来后没有地方住，政府给我丈夫安排了该院临街西厦二间居住，第三间是空白，在我们居住期间，将第三间建房使用，1993年11月15日我丈夫以8875.01元将三间房子买下。随房地基东至西墙，南北三间宽，具体见契纸。1996年5月20日我们又买宋书德房两间，东至学校，南北宽两间房，具体见契纸。该院东墙外边是望嵩学校，西墙外王家过道。针对本案应驳回田现民、田现国的上诉请求。田现国、田现民向一审法院起诉请求：1.请求判令原汝州市房产处与宋书德于1993年11月15日签订的1996年7月1日审核汝契字第1825号房屋买卖契约附注部分约定内容无效。2.请求判令原汝州市房产处与魏全坤于1993年11月15日签订的1996年7月1日审核汝契字第1812号房屋买卖契约附注部分约定内容无效。3、请求判令被告宋书德与魏全坤于1996年5月20日签订的1996年7月1日审核汝契字第1856号房屋买卖契约附注部分约定内容无效。4、本案诉讼费由三被告负担。一审法院认定事实：2014年6月17日原汝州市房产处更名为汝州市房产管理中心。田现国、田现民与田文忠系父子关系，田现国系田文忠的长子，田现民为次子。田文忠原有老宅一处，位于汝州××××号，现门牌号××，该宅院坐北向南，原有房屋24间，其中临街房3间，临街房后东厦房4间，西厦房5间，过屋3间，过屋后东、西厦房各3间和上房3间。1951年临汝县人民政府给田文忠颁发了临房字第××号房屋土地使用权证。1958年临汝县人民政府将孙建青、张六有、张光兴等人安排在田家居住，1960年因下雨及年久失修临街房东厦房4间自然倒塌。临街房后西厦房从南向北第3间系磨房，1957年倒塌，至1962年私改时，田文忠家剩下房屋共计19间，政府除将过屋后东、西厦房各3间，留给田文忠家自主外。将其余13间房屋（其中上房3间、过屋3间、临街房3间、临街房后西厦房4间）全部纳入改造。同时，将继续改造的临街房后西厦房4间按自主、自修房分给魏全坤、宋书德，每户两间居住使用，宋书德、唐桂兰在居住期间，在其各家对应的东厦空宅基上建房。1983年政府落实私改遗留问题时，按照政策又给田文忠家退回上房3间，临街房2间。其余房屋继续纳入改造，并给房主下发了私改遗留问题处理意见通知单。1993年7月，原汝州市房产处根据汝政文（1993）74号精神，结合田文忠实际情况又将过屋3间卖给田现国、田现民，将魏全坤、宋书德原各居住的2间自主、自修房分别卖给两人，现有临街房一间继续改造。2008年房主田文忠过世，田现国、田现民继承上述房产。2016年6月10日田现国、田现民得知，1993年11月15日原汝州市房产处将宋书德居住的临街房后西厦房两间出卖给宋书德时，汝契字第1825号房屋买卖契约附注部分约定将交易房屋占用土地以外的对应的东厦地基部分，即随房地基中长6.5米、南北各宽7.66米，折合面积0.074亩宅基地使用权一并卖给宋书德。同日，原汝州市房产处将魏全坤居住的临街房后西厦房两间出卖给魏全坤时将对应的东厦宅基一并出卖给魏全坤，魏全坤的汝契字第1812号契约附注部分约定随房地基中长10.85米、南北横各宽7.66米，折合面积0.124亩。1996年5月20日宋书德将居住的临街房后西厦房两间卖给魏全坤时，汝契字第1856号契约附注部分约定将交易房屋占用土地以外的部分，即随房地基中长6.5米、南北各宽7.66米，折合面积0.075亩宅基地使用权一并卖给魏全坤。唐桂兰已于2016年5月30日继承该套房产，房屋所有权证号：201605858。田现国、田现民认为，汝州市房产管理中心与宋书德、唐桂兰立契买卖房屋仅能限于交易房屋实际占用的宅基地使用权不能随意侵占其他宅基地使用权即地随房走，不能损害第三人合法的宅基地使用权。故起诉请求依法判决。一审法院认为，双方讼争的房产位于汝州××××号，1962年私改时，该院纳入私改，收归国家所有，汝州市房产管理中心行使管理权并有权处分。该院私改应包括该宅院的房产及全院的宅基地，双方讼争的临街房东厦房4间及西厦磨坊一间，虽然在私改前已经倒塌，但对应的宅基仍属改造对象，汝州市房产管理中心根据实际情况，有权处分该宅基，汝州市房产管理中心将讼争的临街房东厦房4间及西厦磨坊一间的宅基出让给宋书德、唐桂兰合法有效。田现国、田现民认为讼争的临街房东厦房4间及西厦磨坊一间在私改时房屋已倒塌，其对应的地基不属私改对象，没有纳入私改，仍归其父田文忠所有是对私改政策的错误理解，田现国、田现民以临街房东厦房4间及西厦磨坊一间在私改时房屋已倒塌没有纳入私改为由主张汝州市房产管理中心与宋书德、唐桂兰之间以及宋书德、唐桂兰之间的买卖协议无效的主张不能成立，其请求应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告田现国、田现民的诉讼请求。受理费100元，由田现国、田现民负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的主要问题是，原汝州市房产处与宋书德于1993年11月15日签订的1996年7月1日审核汝契字第1825号房屋买卖契约附注部分约定、原汝州市房产处与魏全坤于1993年11月15日签订的1996年7月1日审核汝契字第1812号房屋买卖契约附注部分约定内容、及宋书德与魏全坤于1996年5月20日签订的1996年7月1日审核汝契字第1856号房屋买卖契约附注部分约定内容是否有效。汝州市人民法院（2001）汝行初字第105号行政判决查明的事实证实，双方讼争的房产位于汝州××××号，该院座北朝南，有房24间（其中临街房3间，临街房后东厦方4间，西厦5间，过屋3间，过屋后东、西厦房各3间和上房3间）。1951年临汝县人民政府给田文忠（田现国、田现民之父）颁发了第8475号土地所有权证。1958年临汝县人民政府将孙建青、张六有、张光兴等人安排在田家居住。经查证张六有证实，现田文忠要求退回的临街房后东厦房4间房屋，在1960年时因下雨及年久失修自燃倒塌。临街房房后西厦房从南向北第3间系磨房，于1957年倒塌。1962年私改时田文忠家剩下房屋共计19间。政府将过屋后东、西厦房各3间留有田家自住外，政府将其余13间房屋（其中上房3间、过屋3间、临街房3间、临街房后西厦房4间）全部纳入改造。同时将继续改造的临街房后西厦房4间按自主、自修房分给魏全坤、宋书德居住使用（每户2间）。1983年政府落实私改遗留问题时，按照政策又给田家退回上房3间，临街房2间。其余房屋继续纳入改造。并给田文忠下发了私改遗漏问题处理意见通知单。1993年7月，汝州市房产处根据汝证文（1993）74号文件精神，并结合田家的实际情况又将过屋3间卖给田文忠。并将魏全坤、宋书德各居住的2间自住、自修房卖给二人。1993年11月15日原汝州市房产处并给宋书德、魏全坤办有汝契字第4825号、1812号房屋买卖契约附注部分约定将交易房屋占用土地以外的对应东厦地基部分。基于此事实，1962年老宅进行私改时，私改对象应当及于全院范围，原汝州市房产处作为国家行政机关有权代表国家对私改房产进行处置。原审认定原汝州市房产处与宋书德于1993年11月15日签订的1996年7月1日审核汝契字第1825号房屋买卖契约附注部分约定、原汝州市房产处与魏全坤于1993年11月15日签订的1996年7月1日审核汝契字第1812号房屋买卖契约附注部分约定内容、及宋书德与魏全坤于1996年5月20日签订的1996年7月1日审核汝契字第1856号房屋买卖契约附注部分约定内容合法有效，驳回了田现国、田现民的诉讼请求，并无不当。综上所述，田现国、田现民的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田现国、田现民负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  王绍峰审判员  张姗姗二〇一七年三月二十七日书记员  郭闪闪附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。