山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终541号上诉人（原审被告）：王道德，男，1963年3月7日出生，汉族，济南豪德工贸有限公司经理，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王政，董事长。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。上诉人王道德因与被上诉人山东良固物业管理有限公司（以下简称良固物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王道德、被上诉人委托诉讼代理人曲俊国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王道德上诉请求：一、对一审判决物业费欠交一事表示不服，现上诉要求法院重新审理。二、要求法院公正判决，让良固物业公司继续履行因电器事故造成的损失进行赔偿。事实和理由：一、业主王道德对于物业费问题早在2010年就已经和良固物业公司达成共识，并产生具有法律效力的物业减免收费，减免费用每年为700元整，有良固物业公司收款收据为证。二、上诉人不是拖欠物业费不交，而是良固物业公司背信弃义，借换人之际不承认原先达成的共识，甚至不承认前期物业给上诉人造成的经济损失。上诉人提交的证据确凿，良固物业公司在让上诉人出示证据时，有两张2011至2012年的收款收据交由良固物业公司核实，上诉人说弄丢了，这是在企图销毁证据。上诉人要求良固物业公司出具收款收据存根，良固物业公司竟然说找不到了。上诉人要求法院对这样的欺诈行为予以公正处理。三、由于良固物业公司在维修电源故障过程中盲目频繁送电导致上诉人家中电器损坏，现在上诉人还保留着电器损坏的原始证据，请法院予以核实。在上述事件发生时，上诉人有很多证人也可以证明，良固物业公司给上诉人造成了损失并达成每年减免部分物业费用以赔偿损失的协议。良固物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。良固物业公司向一审法院起诉请求：1、判决王道德补交拖欠的物业服务费9026元；2、判决王道德按照同期银行贷款利率的标准赔偿良固物业公司的利息损失；3、由王道德承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：良固物业公司系济南市卧龙花园龙泰苑小区的前期物业服务企业，王道德系该小区6号楼2单元801室业主。王道德入住后，于2008年8月26日与良固物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，该合同中的甲方为王道德，乙方为良固物业公司。合同中约定：该物业位于济南市龙泰苑小区6号楼2单元801室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、公共用电等），业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费；合同第十四条良固物业公司实现管理目标中公共环境部分的约定有：道路无杂物和积水，室内外排水畅通，化粪池、管道井每年清理；在附则中约定：因房屋建筑质量，设备设施质量问题或安装技术等原因，达不到使用功能，造成事故的，由甲乙双方向开发商索赔，产生质量事故的直接原因，以政府有关部门鉴定结果为准。王道德居住房屋的建筑面积为157平方米，自2013年1月1日至今未交纳物业服务费。良固物业公司主张王道德应交纳2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，共48个月，累计拖欠金额为人民币9043.2元（157平方米×1.2元×48个月=9043.2元）。良固物业公司起诉至一审法院，要求王道德补交拖欠2013年1月至2016年12月的物业服务费9026元，并按照同期银行贷款利率的标准赔偿利息，由王道德承担案件的诉讼费用。王道德提交了其于2010年11月15日交纳2010年6月28日至2011年6月28日的物业服务费计金额为1570元的收据一份、提交其于2009年12月维修电脑和洗衣机支出费用的收据及因停电跳闸为其造成损失的清单，欲证实其答辩中陈述的因良固物业公司在服务过程中操作不当给其造成的经济损失金额（其中，包括阳台漏水，其自行维修支出的费用2200元）。良固物业公司对此不予认可，认为阳台漏水属房屋质量问题，应由开发建设单位予以保修，并不是物业公司的服务范围；王道德家中电器被烧坏，是因为线路问题，与物业服务无关，且王道德未能提供证据证实是由于良固物业公司在服务过程中操作不当引起的电路跳闸。另查明，涉案小区现未成立业主委员会，仍由良固物业公司提供物业服务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，良固物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与王道德本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是良固物业公司、王道德双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在良固物业公司为王道德所居住的龙泰苑小区提供物业服务期间，王道德应当及时按照合同约定向良固物业公司交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。王道德在答辩中提出在其入住后，物业公司未尽到管理和服务的职责，服务过程中操作不当，造成其电路跳闸，损坏其家中电器的主张，除提供了一份损失清单和其维修的收款收据之外，未能提供其他证据予以证实，故不能认定是由于良固物业公司在从事物业服务过程中操作不当引起的，虽王道德提供了在2011年当年按照减免700元的标准交纳物业服务费的收款收据，但仅能证实其当年在良固物业公司同意的情况下少交纳了700元物业服务费，并不能证实王道德与良固物业公司曾经达成过每年减交700元物业费以冲抵10000元经济损失的协议，故王道德要求按照每年减交700元的标准交纳物业服务费的主张，没有证据予以证实，且良固物业公司方也不予认可，一审法院依法不予支持。如王道德取得新的证据能证实其主张，可另案提起诉讼。综上，对于良固物业公司要求王道德全额补交2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，一审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于良固物业公司诉求中提出的利息损失问题，一审法院认为，王道德并非无故拖欠物业服务费，只是其要求按照每年少交700元物业服务费的主张未得到良固物业公司允许，良固物业公司也不收取王道德按照每年1570元的标准交纳的物业服务费所致。良固物业公司未及时主张权利，也有一定过错，故对良固物业公司要求王道德向其赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：一、被告王道德于判决生效之日起十日内向原告山东良固物业管理有限公司补交拖欠2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费8138元。二、驳回原告山东良固物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王道德负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王道德提交证人王建华出具的书面证人证言一份及录像光盘(王建华书写证人证言时所录)，拟证明王道德居住的单元总是跳闸，导致王道德家中多件电器损坏，经与良固物业公司的王建华达成口头协议，良固物业公司每年给王道德减免700元物业费冲抵王道德的经济损失。良固物业公司对上述证据质证认为，对证据的真实性有异议，证人真实身份无法核实；根据民事诉讼法证据规则规定证人应出庭接受质证，否则其证人证言不得作为证据使用；此份证据书写时间是2016年8月20日，距上诉人所述事情的发生已经过7年时间，对证据的真实性及合法性有异议；对录像视频的真实性及证明目的有异议，且对录音录像取得的合法性有异议。对此，本院认为，上述书面证言形成时间距待证事实发生时间较长，且证人未依法出庭作证，上述证据在无其他证据相佐证的情况下，不能证明王道德与良固物业公司已达成关于每年给王道德减免700元物业费冲抵王道德经济损失的协议，故对王道德上述主张本院不予以采信。另，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，良固物业公司系济南市卧龙花园龙泰苑小区的前期物业服务企业，王道德系该小区6号楼2单元801室业主。良固物业公司与王道德签订的《前期物业管理服务协议》系良固物业公司、王道德双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。良固物业公司为王道德所居住的龙泰苑小区提供了物业服务，王道德作为涉案小区业主应当及时按照合同约定向良固物业公司交纳物业服务费。王道德提供的证据不足以证明其与良固物业公司曾经达成过每年减交700元物业费以冲抵10000元经济损失的协议，故王道德要求按照每年减交700元的标准交纳物业服务费的上诉理由，没有事实依据，不能成立。另，二审中王道德要求良固物业公司继续对其因电器事故造成损失进行赔偿，属二审中提出新的请求，本案不予处理，其可依法另行解决。综上所述，王道德的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王道德负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  王立强二〇一七年三月七日书 记 员  李 环