江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终3072号上诉人(原审被告、反诉原告)：钱爱华，女，1966年12月22日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：张文中，江苏天滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于龙平，江苏天滋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐阳兰，女，1967年6月24日生，汉族，住泰州市医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：许卫华，江苏戚鸭章律师事务所律师。上诉人钱爱华因与被上诉人徐阳兰房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钱爱华上诉请求：撤销泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初884号民事判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.上诉人承租的9户房屋在本案中存在整体关联性，一审认定错误。（1）涉案出租房屋原由包括被上诉人在内的9户业主出租给前手承租人申金宝，后由上诉人转接承租。上诉人实际承租时9户房屋已经贯通为一整体是客观存在的事实。（2）9户业主出租房屋时委托物业向上诉人交付的是整体房屋的一把钥匙。2.上诉人整体承租房屋存在多次严重漏水，上诉人无法使用该房屋进行教育培训经营活动。一审判决仅以被上诉人的房屋“有少量印潮”来认定不影响整体出租房屋的正常使用，确属认定事实错误。（二）一审法院适用法律错误。1.包括被上诉人在内的9户业主共同出租各自房屋给上诉人的行为应当认定为合伙出租行为，被上诉人主体不适格。2.虽然上诉人要求解除与被上诉人的租赁合同，但因9户房屋贯通为一整体，被上诉人在一审中仅表示愿意接受自己所有的房屋，上诉人亦无法将承租的整体房屋单独交付给被上诉人。同时，租赁合同的解除与解除后如何履行交接房屋手续是两个不同的问题，一审法院不支持上诉人解除租赁合同的诉请属适用法律错误。被上诉人徐阳兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐阳兰向一审法院起诉请求：（一）判令钱爱华立即给付徐阳兰房租人民币25000元、律师费3500元；（二）判令钱爱华承担本案的诉讼费用。钱爱华向一审法院反诉请求：（一）解除钱爱华与徐阳兰签订的房屋租赁合同。（二）徐阳兰返还钱爱华押金4000元、物业费3674元，赔偿装修、维修损失、经营损失79585元。（三）反诉费由徐阳兰负担。一审法院认定事实：2015年5月15日，徐阳兰（甲方）与钱爱华（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由钱爱华租赁徐阳兰坐落于泰州市海陵区万达金街海陵南路409号101室商铺，建筑面积为87.46平方米，租赁期限自2015年6月1日起至2019年5月31日止，2015年6月1日至2016年5月31日租金为50000元，2016年6月1日至2017年5月31日的租金为55000元……押金4000元，租金缴纳方式为第一年分两期支付，半年支付一次，从第二年起房租按年支付，每年支付一次，第二期租金在首期租金到期前30天予以一次性支付，以此类推每一年缴纳一次租金。房屋租赁期间所产生的相关费用（如物业管理、电话费、卫生费等），均由乙方承担；为保证乙方正常整体经营需要，合同期间内，非乙方过错甲方不得解除本协议；同时，乙方如果提前解约，则缴纳给甲方的租金不予返还。合同签订后，徐阳兰按约向钱爱华交付了租赁房屋，钱爱华亦按约将租金缴纳至2015年11月30日，现徐阳兰诉请钱爱华缴纳2015年12月1日至2016年5月31日之房租25000元、律师费3500元；钱爱华诉请解除双方之租赁合同，判令徐阳兰返还押金4000元、2015年1月1日至2015年5月31日的物业管理费3674元，赔偿钱爱华各项损失合计人民币79585元。另查明，案涉房屋徐阳兰原承租给他人经营餐饮，经营期间，原承租人将徐阳兰房屋西侧五间、北侧四间房屋的隔墙进行改建，将该部分房屋整体经营，后钱爱华接手原承租人全部租赁房屋，分别与九户业主签订房屋租赁合同；钱爱华承租上述房屋后，缴纳了2015年1月1日至2015年5月31日的物业费2623.8元。审理中，经现场勘查，徐阳兰房屋东侧窗户内侧有少量印潮。钱爱华当庭述称，因上述九户房屋已经贯通为一体，九户业主之间形成合伙，以共同出租人的身份享有权利义务，徐阳兰对房屋整体漏水负有维修义务，解除租赁合同亦应整体解除，其无法单独向徐阳兰一户返还租赁房屋。徐阳兰对钱爱华的陈述不予认可。审理中，钱爱华申请追加其他八户出租人作为第三人参加诉讼，一审法院向钱爱华释明，追加第三人不符合法律规定，如其需向其他出租人主张权利，限期向法院提出诉讼。钱爱华并未起诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。徐阳兰与钱爱华签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：一、徐阳兰主张钱爱华给付租金及律师费是否有事实和法律依据。二、钱爱华诉请解除合同并由徐阳兰返还押金、物业费、赔偿损失应否支持。关于争议焦点一，双方租赁合同签订后，钱爱华实际占有使用租赁房屋，依法应按照合同约定履行租金给付义务。合同约定第二期租金应在首期租金到期前30天予以一次性支付，钱爱华逾期未交，现徐阳兰诉请钱爱华给付第二期租金25000元，符合法律规定，依法应予支持；关于徐阳兰主张钱爱华承担律师费一节，双方对此并无约定，徐阳兰此节诉请无事实和法律依据，依法不予支持；钱爱华抗辩称该九户出租人因房屋被整体出租的事实，形成合伙关系一节，出租人就自有房屋分别与钱爱华签订房屋租赁合同，分别享有各自的权利义务，钱爱华此节抗辩无事实和法律依据，经现场勘查，徐阳兰出租之房屋仅在东墙窗边有少量印潮，并不影响房屋的正常使用，钱爱华拒绝缴纳房租的抗辩不能成立，依法不予采信。关于争议焦点二，钱爱华诉请解除双方租赁合同一节，庭审中，钱爱华明确表示需向九户承租人一并交还租赁房屋，无法单独向徐阳兰一人交还房屋，在一审法院向其释明后，其并未积极主张权利，因钱爱华明确表示其无法向徐阳兰交还租赁房屋，故钱爱华解除与徐阳兰房屋租赁合同的条件尚不能成就，其该节诉请不予支持。关于钱爱华要求徐阳兰返还的押金，钱爱华现有证据尚不足以证明其已向徐阳兰缴纳押金，故钱爱华的该节诉请亦不予支持；关于钱爱华诉请徐阳兰给付已缴纳物业费一节，钱爱华从2015年6月1日起开始租赁案涉房屋，其向徐阳兰追偿已缴纳的2015年1月1日至2015年5月31日的物业费2623.8元，符合法律规定，依法应予支持。至于钱爱华主张的各项损失，无证据证明损失系因徐阳兰房屋漏水所致，其诉请亦不予支持。判决：一、钱爱华于本判决生效之日起十日内给付徐阳兰租金人民币25000元。二、徐阳兰于本判决生效之日起十日内给付钱爱华物业费2623.8元。三、驳回徐阳兰其他的诉讼请求。四、驳回钱爱华对徐阳兰其他的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人一致同意解除于2015年5月15日签订的房屋租赁合同，钱爱华按现状将房屋返还徐阳兰，房屋装修装饰残值损失钱爱华自愿放弃。另双方当事人一致确认钱爱华已经腾空离场，案涉租赁房屋视为已经交付。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，（一）双方当事人于2015年5月15日签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现徐阳兰按照合同约定要求钱爱华支付2015年12月1日至2016年5月31日的房租25000元，符合法律规定，本院予以支持。（二）关于钱爱华提出的包括徐阳兰在内的9户业主共同出租各自房屋的行为应当认定为合伙出租行为，徐阳兰主体不适格的主张，因案涉9户房屋虽系整体使用，但徐阳兰对其出租房屋享有独立产权，案涉租赁合同亦系钱爱华与包括徐阳兰在内的9户业主分别签订，故钱爱华主张徐阳兰与其他业主之间构成合伙出租关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于钱爱华要求解除与徐阳兰签订的房屋租赁合同之诉请，因二审中双方当事人一致同意解除于2015年5月15日签订的房屋租赁合同，钱爱华按现状将房屋返还徐阳兰，本院予以照准。（四）关于钱爱华诉请徐阳兰返还押金的主张，因钱爱华未能提供证据证明其已向徐阳兰缴纳押金，应当承担举证不能的法律后果。（五）钱爱华主张的装修、维修及经营损失79585元，因根据一审查明的事实，案涉房屋仅在东墙窗边有少量印潮，并不影响房屋正常使用，因钱爱华未能举证证明损失系因徐阳兰房屋漏水所致，故钱爱华该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因双方当事人二审中就解除租赁合同达成一致，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初884号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、解除上诉人钱爱华与被上诉人徐阳兰于2015年5月15日签订的房屋租赁合同。一审本诉受理费512元，由徐阳兰负担62元，钱爱华负担450元；反诉受理费人民币992元，由钱爱华负担962元，徐阳兰负担30元。二审案件受理费2496元，由上诉人钱爱华负担(已交)。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭代理审判员  陈其海代理审判员  鲁兵兵二〇一七年三月十四日书 记 员  王 霞