辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民终字第00517号上诉人（一审原告、反诉被告）张兴华，男，1966年10月30日出生，汉族，干部上诉人（一审原告、反诉被告）李新，女，1966年11月9日出生，汉族，职员，二上诉人共同委托代理人陈忠瑞，辽宁斯特律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）李江，男，1988年2月20日出生，汉族，自由职业，委托代理人姜淑丽（系李江之母），1960年10月26日出生，干部，委托代理人卢宏，辽宁来源律师事务所律师。上诉人张兴华���李新因与被上诉人李江房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2014）兴民二初字第01333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张兴华、李新及委托代理人陈忠瑞，被上诉人李江及委托代理人姜淑丽、卢宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：张兴华、李新系夫妻关系。二人于2012年与李江经过协商，共同签订《房屋买卖契约书》一份，约定：“（1）卖方（张兴华、李新）愿将坐落在兴城市温泉豪苑小区门市楼北六间（1-3）层315.9平方米出售。（2）双方经协商，定价为壹佰伍拾万元。（3）交款时间：买方（李江）先交首付金捌拾万元。买卖双方立契后，待产权过户后，买方一次性付清余款。（4）双方成交后，应缴纳一切费用按规定各自负责。”合同签订后，李江于2012年10月22日支付首付购���款捌拾万元。张兴华、李新为李江出具《收条》一份，写明收到李江先付款项80万元。之后注明：“待房照过户后，余款一次性付清。”张兴华、李新和李江双方于2012年11月5日、7日共同到兴城市房地产管理处办理房屋所有权转移登记手续。双方签订了《房地产买卖契约》，并向该部门缴纳了房屋交易手续费等费用。但尚未缴纳房地产交易契税，故未能将《房屋所有权证》转移登记在李江名下。李江也未支付余欠的购房款70万元。张兴华、李新和李江对没能办理房屋所有权转移登记各执一词，张兴华、李新称是因为李江以各种理由推托、不积极配合办理房屋过户登记所致；而李江则称是因为张兴华、李新所转让的房屋系门市楼房，在二人办理房屋初始登记时则以住宅房屋进行的登记，因而少缴较大数额的税款，致使税务部门在双方此次办理过户登记时，要求张兴华��李新补缴少缴的差额税款，却被二人拒绝，甚至要求买方承担应由其承担的税费。另外，张兴华、李新不能向李江提供所转让房屋的土地使用权登记手续。双方由此发生争执，导致房屋所有权转移登记搁置至今。2014年7月3日，张兴华通过邮政特快专递李江送达《通知书》一份，写明：“李元（江）本人再次通知您，请于接到本通知书后五日内到房产部门办理门市楼的产权过户事宜。若仍不办理，本人将依法解除房屋买卖契约，收回房屋，并有权要求你赔偿损失。”但李江并未按其要求到房管部门办理房屋转移登记。2014年7月23日，张兴华再次通过邮政特快专递方式给李江送达《通知书》，李江仍未前往办理房屋转移登记。2014年7月31日，张兴华第三次给李江邮寄《通知书》，写明：“接到本通知后三日内若仍不办理过户、给付剩余房款，我将解除原房屋买卖契约书，���派人收回房屋。”张兴华、李新和李江双方对《房屋买卖契约书》的签订时间存有争议，张兴华、李新称于2012年7月份签订，李江则称签订时间为：2012年10月22日。张兴华、李新称交付房屋时间为：2012年8月份。对此，李江并未提出异议。另查明，张兴华、李新于2009年6月29日自葫芦岛市中兴房地产开发有限公司购买讼争房屋时，确实存在少缴契税5，212.35元的事实，对此，兴城市地方税务局出具证明予以证实。张兴华、李新购买讼争房屋并未办理个人的土地使用权证，二人称开发商处有整体的土地使用权证，且并不影响办理房屋所有权转移登记。原审法院认为，张兴华、李新与李江通过协商，共同签订《房屋买卖契约书》事实存在。该合同的签订系出于双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应予确认有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。张兴华、李新按双方约定向李江交付了房屋，李江亦向二人支付了首付购房款80万元。但至今双方并未办理房屋所有权转移登记，李江也未支付余欠的购房款70万元。本案双方争议的焦点是：导致未能办理房屋所有权转移登记、李江尚欠购房款的原因是什么，哪一方存在违约行为？从双方提供的证据材料看，张兴华、李新与李江在签订《房屋买卖契约书》之后，确实共同到房管部门签订了《房地产买卖契约》，并缴纳了房屋交易的手续费用。由此可以确认双方均存有买卖房屋的诚意。虽然张兴华、李新称没能办妥房屋所有权转移登记的原因是由于李江迟延付款所致，且二人提供的督促李江前往办理产权过户登记的《通知书》，也能证明李江存在迟延付款的事实。李江则称，其之所以未能支付余欠购房款，是由于双方在缴纳房屋交易税问题上存在分歧，张兴华、李新拒绝缴纳应由其承担的契税，且其出售的房屋存在手续方面的瑕疵，二人自葫芦岛市中兴房地产开发有限公司购买讼争房屋时少缴契税5，212.35元，对此，兴城市地方税务局出具的证明予以证实。双方在《房屋买卖契约书》中约定：“双方成交后，应缴纳一切费用按规定各自负责。”张兴华、李新应补缴所欠税款，并承担本案交易房屋应由己方承担的契税等费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案李江迟延履行债务是由于双方未能办理房屋所有权转移登记所致，且双方在《房屋买卖契约书》中约定：“买卖双方立契后，待产权过户后，买方一次性付清余款。”故李江不存在违约行为。张兴华、李新未能按双方约定缴纳契税及未能补缴所欠税款，应是双方未能办理房屋所有权转移登记的主要原因，二人存在违约行为。故导致双方未能实现合同目的责任应由张兴华、李新承担，对二人要求解除《房屋买卖契约书》及要求李江腾退所购房屋的主张，不应予以支持。李江要求继续履行《房屋买卖契约书》约定的内容，并要求张兴华、李新配合办理房屋所有权转移登记、各自承担应缴的税费等费用，对李江的该项反诉主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百六十一条，判决：一、反诉原告李江与反诉被告张兴华、李新签订的《房屋买卖契约书》确认有效，双方应按合同的约定继续履行。二、反诉被告张兴华、李新自本判决生效之日起五���内配合反诉原告李江共同到兴城市房地产管理处办理兴城市温泉办事处温泉豪苑小区的本案讼争房屋（房屋所有权证号：9－12885）的所有权转移登记，并由双方各自负担应由己方承担的契税及其他费用。三、反诉原告李江在取得《房屋所有权证》后立即支付给反诉被告张兴华、李新余欠购房款70万元。四、驳回原告（反诉被告）张兴华、李新要求解除与被告（反诉原告）李江签订的《房屋买卖契约书》并要求李江腾退所购房屋的诉讼请求。案件受理费11，800.00元、反诉费5，400.00元，由原告（反诉被告）张兴华、李新共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，张兴华、李新不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，改判��除房屋买卖合同关系，判令李江立即腾退房屋。理由是：李江占有房屋已有两年有余，仅支付了80万元，仍尚欠70万元未付，张兴华、李新的合同目的未能实现。在买卖房屋时，已明确税费承担方式，之所以未能办理过户事宜，系李江在办理过户过程中突然提出要张兴华、李新提供涉诉房屋的土地使用证，张兴华、李新也多次找到开发商要求办理土地使用证，开发商明确告知有整体土地使用证不影响产权过户，至于欠税问题，我方当时表示在查清欠税原因后，确系我方责任，愿意补税。此后两年我方多次找李江主张过户，但李江总是借故推脱。在我方以书面形式通知过户后，李江仍未履行过户义务。李江的行为表明不履行主要债务，致我方的合同目的不能实现，双方的房屋买卖合同应予解除。被上诉人李江答辩认为，房屋权属的转移包括房屋所有权及土地使用权的转移，这是张兴华、李新在房屋交易过程中应履行的法定义务。张兴华、李新存在隐瞒一手房交易过程中欠税的事实，双方在二手房交易前必须补交，这也是张兴华、李新的法定义务。对于土地使用权人的转移及补交税款也是张兴华、李新的先合同义务，否则无法办理房产权过户登记。我方不存在违约问题，而是对方存在违反契约约定。原审判决正确，应予维持。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：张兴华、李新与李江经协商后共同签订《房屋买卖契约书》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应予确认有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在履行合同办理买卖房屋产权过户过程中，未能实现标的物的产权变更登记。究其原因系出售方在前手买卖中欠税款及该房屋的土地使用权属为集体使用。而对涉诉房屋权属证照齐全、完备，当属出售人的先行合同义务，双方当事人在合同中已约定证照齐全后，支付剩余款项。因此，双方在履行合同过程中，被上诉人李江并无违约行为，同时李江仍坚持双方应继续履行合同。故张兴华、李新请求解除买卖合同的主张，缺乏解除合同的法定要件，其请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由张兴华、李新承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  孔凡义审判员  郭逸群审判员  李春学二〇一五年七月八日书记员  刘 影本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项“第二审人民法院对上诉案���，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”