福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2015)瓯民初字第1733号原告：李林海，男，1969年11月12日出生，汉族，农民，住建瓯市，委托诉讼代理人：刘建民，福建知新律师事务所执业律师。被告：谢茂玉，女，1967年8月29日出生，汉族，住建瓯市，委托诉讼代理人：叶泉贵，福建宽达律师事务所执业律师。第三人：郑炎生，男，1960年2月18日出生，汉族，住建瓯市，原告李林海与被告谢茂玉、第三人郑炎生排除妨害纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案必须以谢茂玉与ＸＸ、叶聪、郑炎生第三人撤销之诉一案的审理结果为依据，本院于2015年8月14日裁定中止本案诉讼，于2016年10月26日恢复诉讼。原告李林海的委托诉讼代理人刘建民，被告谢茂玉及其委托诉讼代理人叶泉贵到庭参加诉讼，第三人郑炎生经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李林海向本院提出诉讼请求：1.判令谢茂玉立即搬出××市××广场××＃楼××房屋，并将该房屋腾空归还给李林海;2.判令谢茂玉向李林海支付自2015年5月7日起至实际腾空交付之日止按每月1500元计算的房屋占用费;3.本案的诉讼费用由谢茂玉承担。李林海在诉讼过程中变更第二项诉讼请求为：2.判令谢茂玉向李林海支付自2015年5月26日起至实际腾空交付之日止按每月1500元计算的房屋占用费。事实与理由：郑炎生系××市××广场××＃楼××房屋原产权人。ＸＸ与叶聪系夫妻关系，2013年2月5日，郑炎生因向ＸＸ、叶聪借款700000元，将上述房产抵押给ＸＸ、叶聪，双方办理了抵押登记，ＸＸ、叶聪次日取得建××市××广场××＃楼××房他项权证（瓯房字第××号）。2014年7月，郑炎生无力归还ＸＸ、叶聪的借款1250000元，ＸＸ、叶聪起诉郑炎生。经法院主持调解，双方达成调解协议，郑炎生自愿于2014年7月18日偿还借款本息。嗣后，郑炎生未按约履行还款义务，ＸＸ、叶聪向法院申请强制执行。李林海系ＸＸ姨夫，因ＸＸ向李林海借款1250000元无力偿还，在执行过程中，ＸＸ、叶聪与李林海于2015年3月2日签订债权转让协议，ＸＸ与叶聪将其对郑炎生所享有的1250000借款本息的债权及对建××市××广场××＃楼××房的抵押权一并转让给李林海。法院依法裁定变更李林海为申请执行人。法院对建××市××广场××＃楼××房进行公开拍卖，因无人竞拍导致流拍。李林海作为抵押权人向法院申请以物抵债优先承受，法院依法裁定建××市××广场××＃楼××房作价660000元交付李林海。随后，李林海办理房屋过户手续，并于2015年5月26日取得建××市××广场××＃楼××房的房屋所有权证。李林海对建××市××广场××＃楼××房履行收房手续时，谢茂玉以其与郑炎生于2013年6月5日签订《住房租房协议》为由，拒绝搬出上述房屋。此后，李林海多次上门沟通要求谢茂玉搬出李林海所有的建××市××广场××＃楼××房，谢茂玉置之不理。谢茂玉辩称，1、ＸＸ与郑炎生之间的债务系虚假债务，李林海通过ＸＸ的虚假诉讼取得房屋产权不受法律保护。2、本案适用买卖不破租赁的原则，谢茂玉与郑炎生于2013年6月5日签订租赁合同，租赁期限为20年，房屋年租金3000元，郑炎生已以房屋20年的租金抵偿其欠谢茂玉的债务。谢茂玉承租房屋在前，李林海取得房屋所有权在后，谢茂玉从2013年6月5日起至今居住在涉案房屋，可继续租住该房屋。3、谢茂玉作为承租人对该房享有优先购买权。法院在执行拍卖涉案房屋过程中未征求谢茂玉的意见，将房屋强制过户给李林海，程序上违法。4.涉案房屋租金应以谢茂玉与郑炎生签订的《住房租房协议》约定的年租金3000元为准，且李林海已经对涉案房屋停水停电，房屋月租金价值不足1500元，李林海诉请月租金1500元不合理。郑炎生未作答辩。李林海围绕诉讼请求向本院提交了证据1.《房地产抵押借款合同》、房屋他项权证、（2014）瓯民初字第1435号民事调解书各1份，共同证明ＸＸ与叶聪于2013年2月6日对原郑炎生所有的建××市××广场××＃楼××房取得抵押权并进行了登记。郑炎生未按生效的民事调解书履行还款义务，抵押权人ＸＸ与叶聪通过法院执行程序实现抵押权；2.（2014）瓯执行字第881-1、-2、-3号执行裁定书、《债权转让协议》、房屋所有权证各1份，共同证明ＸＸ、叶聪与李林海于2015年3月2日签订债权转让协议，ＸＸ与叶聪将其对郑炎生所享有的债权及对涉案房屋的抵押权一并转让给李林海。李林海于2015年5月26日取得××市××广场××＃楼××房的房屋所有权证；3.《住房租房协议》、《房屋租赁虚假合同事实说明》各1份，证明ＸＸ、叶聪对涉案房屋设立抵押权的登记时间早于谢茂玉与郑炎生租赁合同签订的时间，郑炎生将已抵押的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人李林海没有约束力，况且租赁合同系虚假合同；4.（2015）瓯民初字第1733-1号民事裁定书，（2015）瓯民初字第1840号民事裁定书，（2016）闽07民终471号民事裁定书各1份，证明本案因谢茂玉诉请撤销建瓯市人民法院作出的（2014）瓯民初字第1435号民事调解书，建瓯市人民法院于2015年8月24日裁定中止本案审理，后谢茂玉的起诉被依法裁定驳回；5.闽立信（2016）房评字第018号房地产租金评估报告1份及增值税发票1份，证明建××市××广场××＃楼××房的月租金评估价为1856元，评估费用3270元。对李林海举有的证据1，谢茂玉认为ＸＸ与郑炎生之间的债权是虚假的，房屋抵押权登记是虚假登记，属无效登记；证据2，谢茂玉认为涉案房屋在执行阶段谢茂玉已经居住在内，该房系带户拍卖，法院在谢茂玉没有放弃优先购买权的情况下直接裁定将房屋过户给李林海属程序违法，李林海对房屋的取得不合法；证据3，谢茂玉认为房屋租赁虚假合同事实说明并非郑炎生出具，租赁协议合法有效；证据4，谢茂玉无异议；证据5，评估人员没有进入房内实地勘察，不了解李林海已经将该房屋断水断电的情况。该份房租评估报告不能作为定案的依据。谢茂玉向本院提交的证据有1.（2014）瓯民初字第2424号民事判决书，证明郑炎生应偿还谢茂玉借款本金483000元及相应利息，ＸＸ与郑炎生的民事调解书所确认的债权是否属实与谢茂玉有直接利害关系；证据2.（2014）瓯民初字第1435号民间借贷纠纷案案卷材料1份及抗诉申请书1份，证明上述调解书所确认的债权不属实，借款没有实际交付，属虚假诉讼，郑炎生本人提出抗诉申请也可以证实债务不属实的事实；3.收条1份，证明郑炎生收取房屋租金3000元，谢茂玉从2013年6月5日起租住建××市××广场××＃楼××号房至今。对谢茂玉举有的证据1，李林海对其真实性合法性无异议，但认为谢茂玉享有的是一般债权，即在涉案房屋实现抵押权之后才能参与分配。且谢茂玉与郑炎生之间的借款也没有银行转账流水；证据2，李林海认为卷宗材料与本案无关，抗诉申请系郑炎生书写，但不能证明郑炎生已经向检察院提交了申请及检察院已经受理，且针对民事调解书的抗诉申请也不属于检察院受理范围；证据3，李林海认为虽然收条为郑炎生书写，但郑炎生出具的《房屋租赁虚假合同事实说明》说明房屋租赁合同系虚假。郑炎生未到庭质证，亦未提供证据。本院认为，郑炎生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃。李林海提交的证据1系相关职能部门依职权出具，本院予以采信；证据2与证据1相印证，且其中的3份执行裁定书系已生效文书，债权转让协议与裁定书相互印证，房屋所有权证系相关职能部门依职权出具，该组证据本院予以采信；证据3《住房租房协议》有谢茂玉与郑炎生的签字，与本案有关，予以采信，《房屋租赁虚假合同事实说明》仅为郑炎生单方陈述，郑炎生未到庭进行说明，且李林海未提供其他证据予以佐证，本院不予采信；证据4系生效裁判文书，本院予以采信；证据5系相关部门依职权出具，本院予以采信。谢茂玉提交的证据1系相关部门依职权出具，本院予以采信；证据2其中案件档案材料系相关部门依职权出具，本院予以采信，抗诉申请书仅为郑炎生单方陈述，郑炎生未到庭进行说明，且谢茂玉未提供其他证据予以佐证，本院不予采信；证据3与李林海提交的证据3的《住房租房协议》相印证，本院予以采信。根据本院所采信的证据，结合李林海与谢茂玉双方的陈述，本院对下列事实予以确认：2013年2月5日，郑炎生作为借款人及抵押人，ＸＸ、叶聪作为贷款人及抵押权人，双方签订《房地产抵押借款合同》一份，合同约定：郑炎生向ＸＸ、叶聪借款700000元，郑炎生将其所有的座落于××市××广场××＃楼××房（以下简称泛华801号房屋）抵押给ＸＸ、叶聪，建筑面积132.57㎡，房地产评估现价700000元，抵押期间从2013年1月30日至2014年1月29日止，抵押期间抵押的房屋由ＸＸ、叶聪占管。2013年2月6日，ＸＸ、叶聪与郑炎生就泛华801号房屋办理抵押物登记（房屋他项权证书证号：瓯房他证字第××号），登记债权数额700000元。2014年5月27日，ＸＸ、叶聪向本院起诉要求郑炎生偿还借款合计1250000元及相应利息，双方在本院组织下自愿达成如下协议：郑炎生结欠ＸＸ、叶聪借款本金人民币1250000元及从2013年3月5日起至款还清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息，应于2014年7月18日付清。如郑炎生未按时还款，ＸＸ、叶聪有权申请法院拍卖或变卖郑炎生座落于建瓯市××广场××楼××室的抵押房产（房屋所有权证号：瓯房权证字第××号），所得款项由ＸＸ、叶聪享有优先受偿权。本院于2014年7月16日作出（2014）瓯民初字第1435号《民事调解书》予以确认。后郑炎生未履行调解书确定的义务，ＸＸ、叶聪于2014年7月28日申请强制执行。在执行过程中，本院于2014年10月9日作出（2014）瓯执行字第881号执行裁定书，轮候查封被执行人郑炎生所有的泛华801号房屋，并于2014年11月13日作出（2014）瓯执行字第881-1号执行裁定书，拍卖被执行人郑炎生所有的泛华801号房屋。期间，ＸＸ、叶聪作为债权出让人，李林海作为债权受让人，双方于2015年3月2日签订《债权转让协议》一份，约定，ＸＸ、叶聪将（2014）瓯民初字第1435号民事调解书所确定对郑炎生的债权及抵押权转让给李林海，ＸＸ、叶聪负责将该债权与抵押权的转让通知债务人郑炎生。嗣后，ＸＸ与叶聪向本院申请变更李林海为申请执行人，并提供了《债权转让协议》及将转让事实通知债务人等证据。经审查，本院于2015年3月9日作出（2014）瓯执行字第881-2号执行裁定书，裁定变更李林海为申请执行人。本院于2015年3月30日10时起至2015年3月31日10时止对泛华801号房屋公开拍卖，因无人竞拍导致流拍。李林海作为抵押权人申请以物抵债优先承受，要求将上述流拍房产作价660000元抵偿案件受理费16734元，执行费9000元，评估费3000元，债务本金631266元，并表示无需本院对该房产强制清退。本院于2015年5月6日作出（2014）瓯执行字第881-3号执行裁定书，将郑炎生的上述抵押房产作价660000元交付李林海，该房产自裁定送达申请执行人李林海时财产转移。2015年5月26日，李林海将涉案房产登记至其名下（证号：瓯房权证字第××号）。李林海于2015年6月10日取得涉案房屋的土地使用权证（证号：瓯国用（X）第XXXXXX号）。嗣后，李林海要求谢茂玉搬离泛华801号房屋，谢茂玉以其继续享有租赁权为由不搬离，双方因此发生纠纷。李林海于2015年6月17日将涉案房屋断水断电，谢茂玉不搬离房屋，李林海于2015年6月30日提起本案诉讼。另查明，2013年6月5日，郑炎生作为出租人，谢茂玉作为承租人，双方签订《住房租房协议》一份，协议约定：郑炎生将建瓯市解放路泛华广场7#楼801房出租给谢茂玉使用，租赁期限20年，年租金3000元，如郑炎生按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。谢茂玉居住在涉案房屋自2013年6月5日起至今。2014年9月25日，谢茂玉向本院起诉要求郑炎生偿还借款，经审理，本院于2014年11月19日作出（2014）瓯民初字第2424号《民事判决书》，判决确定：郑炎生应偿还谢茂玉借款本金人民币483000元及相应利息。该判决生效后，谢茂玉遂于2015年4月申请强制执行。本案在审理过程中，李林海向本院申请委托评估机构对××市××广场××＃楼××房月租金标准进行评估。本院依法委托福建立信资产评估房地产土地评估有限公司进行评估，该公司于2017年2月24日出具闽立信（2016）房评字第018号《房地产租金评估报告》，报告书认定：××市××广场××＃楼××房（房屋建筑面积132.57㎡，套内建筑面积109.93㎡）在2017年1月6日（本院出具价格评估委托书之日）的价值时点公开市场条件下月租金评估价值为1856元／月，折合单位月租金评估单价为14元／㎡*月。在本案审理期间，谢茂玉提起撤销（2014）瓯民初字第1435号民事调解书之诉，经审理，本院于2015年12月21日作出（2015）瓯民初字第1840号民事裁定书，裁定驳回谢茂玉的起诉。谢茂玉不服，提起上诉，南平市中级人民法院于2016年5月5日作出（2016）闽07民终471号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。综合上述认定，本院认为，公民的合法权益受到法律保护，本案中，ＸＸ、叶聪与郑炎生签订的《房地产抵押借款合同》，是双方的真实意思表示，并办理抵押物登记，有《房地产抵押借款合同》、房屋他项权证为证，因此ＸＸ、叶聪对原郑炎生名下的泛华801号房屋产权在700000元限额内依法享有抵押权。ＸＸ、叶聪将其对郑炎生享有的该抵押权及1250000元借款本息的债权转让给李林海，并已履行了对债务人的通知义务，上述事实有双方签订的协议、已生效的民事调解书、执行裁定书为证，因此李林海依法享有ＸＸ、叶聪为泛华801号房屋设立的抵押权。在抵押物流拍的情况下，李林海作为抵押权人在其享有的700000元抵押范围内申请以物抵债，符合法律规定。本院生效裁定确认泛华801房屋作价660000元交付李林海，并无不当。李林海于2015年5月26日取得涉案房屋的所有权，自该日起享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。故谢茂玉提出李林海取得涉案房屋的产权不合法的的抗辩意见，未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。ＸＸ、叶聪与郑炎生就泛华801号房屋订立抵押合同是在2013年2月5日，办理抵押物登记是在2013年2月6日，而谢茂玉与郑炎生签订的该房的《住房租房协议》是在2013年6月5日，涉案房屋抵押在租赁之前，郑炎生将已抵押的财产出租的，谢茂玉与郑炎生的租赁关系不得对抗李林海享有的已登记的抵押权，李林海在抵押权实现后，谢茂玉与郑炎生的房屋租赁合同对房屋受让人李林海不具有约束力，本案不适用买卖不破租赁原则。故谢茂玉提出房屋租赁合同对李林海有约束力的抗辩意见，本院不予采纳。谢茂玉与郑炎生之间的房屋租赁合同属另一法律关系，谢茂玉可另行主张。李林海作为房屋的所有权人主张要求谢茂玉搬出涉案房屋，并将房屋腾空交付李林海，于法有据，本院予以支持。谢茂玉在李林海要求其搬出房屋时，应当搬出但至今没有搬出，占用了李林海的财产，依法应赔偿李林海的损失。经评估泛华801号房屋于2017年1月6日在公开市场条件下月租金评估价值为1856元／月，李林海自愿按每月1500元的标准，要求谢茂玉支付从2015年5月26日（取得房屋产权之日）起至实际腾空交付房屋之日止的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百七十九条、第一百九十条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项的规定，判决如下：一、谢茂玉应于本判决生效之日起三十日内搬离李林海所有的座落于××市××广场××＃楼××房的房屋（房屋所有权证号：瓯房权证字第××号，土地使用权证号：瓯国用（X）第XXXXXX号），并将该房屋腾空交还李林海。二、谢茂玉应于本判决生效之日起十日内支付从2015年5月26日起至谢茂玉实际腾空交付李林海所有的座落于××市××广场××＃楼××房房屋之日止按月1500元计算的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，由谢茂玉负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。代理审判员  吴慧艳二〇一七年三月二十四日书 记 员  林陶静附：本案依据的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。