广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院民 事 判 决 书(2015)江民初字第2780号原告：蓝垒，男，1981年9月3日生，壮族，住广西柳州市。委托诉讼代理人：谭建常，柳江县拉堡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：覃忠师，广西桂柳律师事务所律师。被告：蒋文泽，男，1974年2月14日生，汉族，住柳州市。委托诉讼代理人：董学能、廖树武，广西君行律师事务所律师。原告蓝垒诉被告蒋文泽租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蓝垒及其委托诉讼代理人谭建常、被告蒋文泽的委托诉讼代理人董学能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决确认原、被告于2012年5月1日签订的租赁合同无效；2、判令被告退还原告保证金24000元；3、判令被告退还已经交的租金228000元；4、判令被告赔偿原告对厂房和场地的装修和改造费用161561.53元；5、判令被告赔偿原告付给工人的工资455000元及停业损失70000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月1日被告将柳江县拉堡镇基隆村委地处南环路214号及被告自行建造的约400平方米违章建筑的厂房和空地（300平方米）转租给原告并签订了一份租赁协议，租赁协议签订时被告未告知原告所租赁的厂房是违章建筑，也未提供合法手续。（因被告在出租给原告前该场地一直用于经营汽车修理，使原告误认为厂房是合法的。协议签订后原告为了生产经营便宜对厂房和场地进行装修和改造，共计花去161561.53元）。2014年6月，柳江县住房和城乡建设局的相关人员突然找到原告称原告所使用的厂房和场地未��建设用地许可并立案调查，至此原告才发现被告所租赁给原告的厂房和场地均无土地使用证和建设用地许可证，属于违章建筑。但被告还继续欺骗原告称声可以补办手续，能够摆平相关部门，并要求原告继续交纳租金（原告按时交纳）。柳江县住房和城乡建设局在2014年8月再次找到原告并出具了建设行政处罚决定书江建行决字（2014）第33号，要求原告限期拆除南环路214号搭建钢架棚。原告立即找到被告要求其解决该问题，但被告再次答复原告，已经找好关系没有事的，原告再次相信被告。2014年11月27日，柳江县住房和城乡建设局将原告在南环路214号搭建钢架棚和场地上的建筑物全部强制拆除，导致原告损失惨重。事后原告找到被告协商解决，但是被告拒绝协商。被告将没有出租权和不符合建设规划的场地出租给原告造成直接经济损失（钢架���等被拆除），其行为已严重侵犯了原告的合法权益，依据《合同法》第五十三条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告特提起诉讼，望法院依法查明本案的事实真相作出公正、合理的判决，以维护原告的合法权益。原告向法庭提供的证据有：1、租赁协议。证明原被告双方签订有租赁合同，存在租赁关系；2、租赁合同书。证明场地是被告向基隆村委会租赁得来的，合同中约定被告若转租应经过村委同意，被告未经村委同意转租是违反合同约定的；3、柳江县住房和城乡建设局建设行政执法责令停止违法行为通知书，4、柳江县住房和城乡建设局建设行政处罚决定书，5、履行行政决定催告书，6、柳江县住房和城乡建设局建设行政执法调查通知���，7、柳江县住房和城乡建设局建设行政处罚告知书。共同证明被告将违章建筑的场地出租给被告，租赁协议无效；8、收据，9、收条。共同证明被告共收取原告144000元租金的事实；10、收据。证明原告的损失情况；11、宝顺汽车修理厂招牌制作合同及明细表，12、雨棚内饰制作合同及明细表。共同证明原告的损失情况；13、现场照片。证明原告厂房的装修情况；14、现场照片。证明当时强拆情况；15、调解笔录。证明原被告双方发生争议后进行调解，由于被告未同意方案，所以调解不成；16、鉴定意见书。证明原告接手租赁场地后增加建设费用损失情况。被告辩称：���、被告认为原被告签订的协议是合法有效的。第1、是双方真实意思表示，且合同已经履行，合同内容没有违反法律规定，原告以村委不同意为由主张合同无效不成立，原告没有证据证明村委不同意转租，原告一直使用该场地，村委也没有提出任何异议；第2、双方的合同是转租合同，被告承租的是村委的场地、空地等，所有的厂房都属于村委原来建造的，不存在被告承租后建设再转租给原告的，如果不合法，那么原告应该找村委。二、原告认为履行合同过程中的过错在于被告，理由不成立。被告出租给原告的厂房已经交付给原告，原告一直使用至2015年10月底，在合同期限将近届满时才离开厂房，合同约定租金是每月6000元，厂房后的空地是每月2000元，原告未按时支付租金，被告是有权解除合同的。原告从2014年6月份开始不支付租金，原告以住建局下发通知为由拒绝��付租金的理由不成立。原告支付租金的收条不真实，被告不知道是谁签名收款。三、强拆部分有被告转租给原告的厂房，还有被告转租给原告的空地上原告自行建造的厂房。空地上的厂房由原告方自行管理，原告在搭建厂房时没有办理相关手续，是原告方自己的过错导致，责任应在原告，应由原告自行承担责任。四、被告是转租，原来400平方米的厂房是从村委转租的，被强拆是村委的过错导致的，而不是被告。五、对原告第1项诉请，由法院判决；对2项诉请，原告没有证据证明其支付了保证金24000元，该请求因没有事实依据，不应予支持；对第3项诉请的租金228000元，因原告提供的证据证明只交了120000元租金，且228000元的租金折算也只是2年多的租金，原告该项诉请也没有依据，不应予支持；对第4项诉请，认为原告未办理合法报建手续、自行建造厂房以及装修，造成��强拆，过错在原告。法律规定，只有出租人同意装修的，承租人才可以请求赔偿。为此，其损失虽经鉴定，但仍没有依据要求被告承担，而应由原告自行承担；对第5项诉请，认为没有事实依据，不应得到支持。被告没有向法庭提供证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据1（租赁协议）的效力问题，20016年1月1日，柳江县基隆村民委员会与被告签订的《租赁合同书》约定：在合同期内，乙方如需转租，必须征得村委同意方可转租。被告未提供证据证明其转租场地给原告已经基隆村民委员会同意，为此，其与原告签订的《租赁协议》为无效合同；对证据8、9（交付租金收据6张），能证明原告已交付至2014年3月的租金，被告对部分收据不认可，但未提出相反的证据，也未申请鉴定，故对该组证据真实性予以认定；对证据10（收据），该证据的内容是装修二楼地板的费用，因双方在合同中对二楼地板是否进行装修、如何装修没有约定，且被告未予认可，故该证据不作本案确定赔偿损失的证据使用；对证据11（宝顺汽车修理厂招牌制作合同及明细表）、12（雨棚内饰制作合同及明细表），该组证据能证明原告做了这些工程，因未经评估、鉴定，且被告未予认可，故不能作为直接认定损失的依据；对证据16（鉴定意见书），是鉴定机构依据法定程序作出的工程预算造价鉴定结论，能证明原告接手修理厂后增加建设（搭建钢架棚等）在鉴定基准日的工程建设造价，予以认定。综合本案证据及当��人的陈述，本院确认以下法律事实：2006年1月1日，柳江县拉堡镇基隆村民委员会（甲方）与被告蒋文泽（乙方）签订一份《租赁合同书》，合同约定甲方将本村委南环路边（大塘湖）村委门面二间三层及旁边场地租给乙方使用，租期十年，从2010年1月1日至2013年1月1日，每年租金18600元，从2013年1月1日至2016年1月1日至2016年1月1日，每年租金22200元。租金第半年交一次。在合同期内，乙方如需转租，必须征得村委同意方可转租。2012年5月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁协议》，双方就被告将南环路214号二楼大厅及隔壁厂房和厂房后面空地出租给原告达成如下协议：一、厂房后面空地300平方米左右，空地由乙方自行建造，合同到期后地面自行建造的附属物归乙方所有，甲方保证空地无争议。二、租赁期限自2015年5月1日起至2015年12月31日止。三、租金：1、每月租金8000元，每季度交一次租金。2、押金：24000元，合同期满押金退回。合同签订后，被告将上述租赁物（二楼大厅及约400平方米钢架棚厂房及约定300平方米空地）交给原告，原告将该场地继续用于经营汽车修理。原告接手经营后，在承租的空地上搭建钢架棚。柳江县住房和城乡建设局于2014年6月23日向宝顺修理厂（原告）发出建设行政执法调查通知书，于2014年8月8日向蒋文泽、蓝垒发出建设行政处罚告知书，拟作出限期拆除该违法建筑的行政处罚，于2014年8月18日向蒋文泽、蓝垒发出建设行政处罚决定书，作出限期拆除违法建筑的处罚决定，于2014年9月30日向蒋文泽、蓝垒发出履行行政决定催告书，限自收到催告书之日起三日内自觉履行行政规定。因蒋文泽、蓝垒未按催告书人要求自行拆除钢架棚，柳江县城建监察大队于2014年11月27日将原告承租的场地上搭建的钢架棚（含被告出租给原告的约400平方米、原告接手修理厂后自行搭建的约266平方米）全部拆除。原告自2014年6月23日接到柳江县城建监察大队的行政执法调查通知后，不再交付租金给被告。原告承租的修理厂钢架棚被全部拆除后，无法继续进行生产经营，即找被告协商解决赔偿问题，被告则要求原告给付租金，因双方无法自行解决，被告申请柳江县拉堡镇人民调解委员会主持调解，该调解委于2015年7月21日召集双方进行调解，双方未能达成一致意见，调解未果。2015年12月10日，原告向本院提起诉讼，在诉讼过程中，原告申请对其接手修理厂后增加的建设的厂房设施费用损失进行评估，经委托，广西众益工程造价咨询有限公司作出《关于蓝垒诉蒋文泽租赁合同纠纷案（蓝��接手修理厂后增加建设费用损失）工程预算造价鉴定意见书》，该意见书认为原告搭建的钢架棚损失为161561.53元。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》虽经双方经协商一致而订立，但因被告在与原告签订该合同时未经基隆村民委员会同意，违反了被告与基隆村民委员会签订的《租赁合同书》关于转租必须征得村委同意方可转租的约定，属无效合同。被告明知其与基隆村民委员会签订的租赁合同约定在其转租时须经基隆村民委员会同意方可转租，却在未征得基隆村民委员会同意转租时直接转租给原告，造成合同无效，被告有明知故犯的过错责任。原告在承租时未注意审查被告是否是出租的产权人、是否有权直接出租，造成合同无效亦有过错。在履行合同过程中，原告未经办理审批手续在厂区空地搭建钢架棚（266.63平方米），被城建部门��违章建筑物强制拆除，造成损失，原告有过错。被告出租给原告的厂房（约400平方米钢架棚），亦因属违章建筑被城建部门强拆，造成原告不能使用，过错在被告。被告将属于违章建筑的约400平方米的钢架棚汽车修理厂房出租给原告，让原告误认为该修理厂的钢架棚是合法搭建的，该场地的空地也是可以搭建钢架棚的，于是，原告愿意付出较高的租金租用该场地，并自行搭建钢架棚做厂房，后因所有搭建的钢架棚均属违章建筑被强拆，导致无法正常使用该场地。综上，造成合同无效，被告存在主观故意的过错，钢架棚被拆除，给原告造成经济损失，被告的过错行为发生在前；造成合同无效和钢架棚被拆除，原告自身亦有过错，综合分析双方的过错程度，被告的过错程度略大于原告，为此，给原告造成的经济损失，被告应承担60%的过错责任，原告应承担40%的��错责任。关于原告的损失认定。原告承租被告的修理厂后，其自行搭建的钢架棚及被告原有的钢架棚被全部拆除，经广西众益工程造价咨询有限公司对原告自行搭建被拆除的钢架棚（266.63平方米）进行鉴定，预算造价为161561.53元（对被告原有的钢架棚未进行鉴定）。钢架棚被拆除后，原告无法继续进行正常的生产经营，造成直接和间接的经济损失，直接损失是原告自行搭建的钢架棚被拆除造成的损失，间接损失是全部钢架棚被拆除原告无法继续使用该厂房进行生产经营应得的收益。因原告对间接损失未申请鉴定、评估，也未提出证据证明间接损失的价值，本院对该部分损失不作评判，故对原告承租的修理厂钢架棚被全部拆除的经济损失定为161561.53元。原告诉请被告赔偿损失，有理，本院予以支持。根据前述，被告的过错程度较大，应承担60%的责任，即赔偿原告损失96936.92元，余下40%的损失由原告自行承担。关于原告诉请被告退还保证金24000元。因双方只在合同中约定原告应交保证金24000元，但原告未能提供证据证明其已交保证金24000元给被告，且被告未认可收到，故原告诉请无据，本院不予支持。关于原告诉请被告退还已经交的租金228000元。因原告依约交付租金后获得场地使用权，产生收益，故其交付租金给被告是理所当然的。根据原告提供的证据，其只交至2014年3月的租金，而钢架棚是2015年11月被拆除，故原告请求退还已交租金无理，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿其支付给工人的工资455000元。因原告未提供证据证明其支付工人工资的对象、工人的工种、工人的人数及支付的时间段，无法确认其支付的数额，故其主张没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿其停业损失70000元。因原告未提供证据证明其是否停业、停业的起止时间、停业损失量等，故其请无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蒋文泽赔偿原告蓝垒经济损失96936.92元。二、驳回原告蓝垒的其他诉讼请求。本案案件受理费13570元（原告已预交），由原告负担11720元，被告负担1850元，被告所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给原告。上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  蔡汉青人民陪审员  周桂凤人民陪审员  覃海梅二〇一七年三月二十三日书 记 员  何玉琴