上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2873号原告：上海旺铺实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：周瑞华，董事长。委托诉讼代理人：徐玉平，上海海业韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国军，上海海业韬律师事务所律师。被告：吴洁蓉，女，1967年4月30日出生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：陈仲星，上海知谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：季慧，上海知谦律师事务所律师。原告上海旺铺实业有限公司与被告吴洁蓉房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年9月28日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年1月6日、2016年12月8日和2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐玉平、陈国军，被告的委托诉讼代理人陈仲星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旺铺实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁离上海市瞿溪路XXX-XXX号中间四开间房屋，并将房屋返还原告；2、被告按照每月4.5万元(币种为人民币，以下同)的标准向原告支付自2012年3月20日起至2015年9月19日止的房屋使用费189万元，并按照每月5.7万元的标准向原告支付自2015年9月20日起至实际迁离之日止的房屋使用费，原告已经支付的房屋使用费125.5万元在此项中予以抵扣；3、被告按照每月4.5万元的标准向原告支付自2012年3月20日起至2015年9月19日止的逾期搬迁违约金189万元，并按照每月5.7万元的标准向原告支付自2015年9月20日起至实际迁离之日止的逾期搬迁违约金；4、被告在原告处的租赁保证金8万元不予返还。事实和理由：2008年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市瞿溪路XXX-XXX号中间四开间房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租期自2008年7月25日起至2011年11月24日止。租期届满前，原、被告于2011年11月23日就系争房屋租赁事宜签订了《补充协议》，约定将房屋租赁期限顺延至2012年3月19日，并约定租金为4.5万元/月，被告在上述租期内依约支付了全部租金。租赁期限届满后，原告多次致函被告，要求其迁离房屋并结清相关费用，但被告至今未迁离房屋，原告在与被告的交涉期间陆续收到被告支付的房屋使用费125.5万元。目前，系争房屋的市场租赁价格已经上涨。被告在租赁期满后继续占用房屋的行为违反了约定并侵害了原告的合法权益，故请求支持原告的诉讼请求。被告吴洁蓉辩称：不同意原告的部分诉请。第一，系争房屋的实际使用人不是被告，但被告愿意作为本案当事人，同意迁出系争房屋，并将系争房屋在判决生效后交还原告。第二，实际使用人与原告之间成立不定期租赁合同关系，一直向原告支付租金，故不存在逾期搬离的违约责任，且原告主张���违约金过高。第三，原告应给予被告搬离的合理期限，房屋使用费应按照原租赁合同的租金标准计算。第四，要求原告返还被告8万元保证金。第五，原告的部分诉请超过诉讼时效。第六，被告对原告是否享有合法的转租权也有异议。原告上海旺铺实业有限公司提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》及《补充协议》，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、《上海市房地产权证》、《同意转租证明》，证明原告对系争房屋有出租权；3、《通知》、《律师函》及其邮寄凭证；4、上海市黄浦区房屋储备发展中心《确认书》，证明原告有追究系争房屋占有人法律责任的权利；5、《申请书》、《申请》，证明原、被告并非不定期租赁合同关系，原告已多次要求被告腾退房屋；6、《房屋租赁协议》、《补充协议》，证明原告对系争房屋有出租权；7、房屋使用���收据存根，证明原告已收取被告房屋使用费的数额。被告吴洁蓉对原告上海旺铺实业有限公司提供证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，认为没有收到过；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性有异议；对证据6的真实性无异议；对证据7中与其提供证据相符合的部分收据存根的真实性予以认可，对其他收据存根的真实性不予认可。经质证本院认为，原告上海旺铺实业有限公司提供的证据1、2、4、6及证据7中的部分单据具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认该证据的证明力。被告吴洁蓉提供了如下证据：6张价款为2.5万元的收据、13张价款为4万的收据、2张价款为4万元的付款凭单及收据照片、一张价款为2万元的收条照片。原告上海旺铺实业有限公司对被告吴洁蓉提供证据的质证��见如下：仅对证据中2015年12月28日的2万元收条的真实性有异议。经质证本院认为，被告吴洁蓉提供的证据中除2015年12月28日的2万元收条以外的单据具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。本院经审理认定事实如下：一、2008年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋(建筑面积约380平方米)出租给被告使用，租期自2008年7月25日起至2011年11月24日止；租赁保证金为80,000元；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当年日租金十倍的违约金。合同订立后，被告依约向原告给付了保证金和租金。二、2011年11月23日，原、被告就系争房屋租赁事宜签订了《补充协议》，约定将房屋租赁期限顺延至2012年3月19日止，并约定租金为4.5万元/月；保证金仍为80,000元；原合同其他条款不变，继续有效。被告在上述租期内依约支付了全部租金。租赁期限届满后，被告一直未依约迁离系争房屋。原告于2015年9月28日向本院提起本案诉讼。三、审理中，被告认为2012年3月20日后其已向原告支付款项184万元，性质为房屋租金，但其仅提供了数额为70余万元的收据作为证据。原告则认为在与被告的交涉期间其陆续收到被告支付的款项125.5万元，款项性质为房屋使用费，并提供了相应的收据存根复印件作为证据。经质证，仅被告提供的证据中除2015年12月28日的2万元收条以外的6张价款为2.5万元的收据、13张价款为4万的收据、2张价款为4万元的付款凭单及收据照片可与原告提供证据中相应的收据存根相印证，其真实性获得了双方的认可。在前述的真实性获双方认可的收据上，收款事由一栏均记载为“房屋使用费”。���、2007年9月，案外人上海市卢湾区土地房屋发展中心向原告出具《同意转租证明》，同意原告就上海市瞿溪路XXX-XXX号1-3层房屋对外转租。2011年11月18日，案外人上海市卢湾区土地房屋发展中心(甲方)与原告(乙方)签订补充协议，约定：乙方承租甲方位于上海市瞿溪路XXX-XXX号1-3层房屋，合同期限至2011年12月19日止，由于在清退租赁户方面存在难度，为避免双方不必要的损失，甲方同意将原合同适当延长三个月即延长至2012年3月18日。乙方承诺于2012年3月23日之前完成腾退工作并将房屋移交给甲方。2016年1月18日，案外人上海市黄浦区房屋储备发展中心向原告出具《确认书》一份，确认原告有权向上海市瞿溪路XXX-XXX号房屋的占用人采取必要措施，追究其相关的法律责任。五、审理中，因被告质疑原告对系争房屋不享有合法的转租权，本院至系争房屋的现产权人案��人上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心处了解系争房屋的产权变更过程如下：系争房屋原属于建制于2001年1月的上海市卢湾区土地发展中心。2004年1月，产权人上海市卢湾区土地发展中心更名为上海市卢湾区土地房屋发展中心。2009年4月，产权人上海市卢湾区土地房屋发展中心调整为上海市卢湾区土地房屋储备发展中心。2012年3月，产权人上海市卢湾区土地房屋储备发展中心更名为上海市黄浦区房屋储备发展中心。2012年5月，产权人上海市黄浦区房屋储备发展中心增挂上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心的牌子。2015年6月，产权人上海市黄浦区房屋储备发展中心(上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心)更名为上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心。后系争房屋于2016年11月变更登记至上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心名下。经本院询问，上海市黄浦区住宅修缮工程管理中心���2016年1月18日案外人上海市黄浦区房屋储备发展中心向原告出具的《确认书》予以确认，同意授权原告收回系争房屋、追讨房屋使用费并追究承租人的违约责任等。本院告知原、被告前述调查情况后，原、被告对相关情况均无异议，但被告仍然不同意与原告进行交接，表示要待法院判决生效后再进行交接。六、审理中，原告自认要求没收被告保证金8万元及要求被告按照每月5.7万元的标准向原告支付自2015年9月20日起至实际支付日止的房屋使用费并无直接的合同依据。本院询问原告是否申请对当前系争房屋的市场租金价格进行审价，原告表示不申请审价，由法院依法裁判。本院认为，根据本院查明的事实，原告对系争房屋具有合法的转租权。在原、被告之间的合同期限届满后，被告原应依照合同约定按时迁出系争房屋，然而被告却仍实际占用系争房屋至今。被告虽辩称在合同期满后其与原告之间建立了不定期租赁合同关系，但在被告因使用房屋向原告支付对价而获得的收据上，收款事由一栏均明确记载为“房屋使用费”，被告也未提供其他足以体现原、被告之间就房屋续租达成合意的证据，故被告的此项主张与事实不符，本院不予采信。被告在审理中表示愿意在判决生效后迁出系争房屋，本院予以认可。鉴于被告存在占用系争房屋的事实，其理应参照原租赁合同的租金标准向原告支付相应的房屋使用费，并依照合同约定向原告支付逾期搬迁违约金。审理中，被告对原告的诉讼请求提出了时效抗辩，因原告未能提供构成诉讼时效中断事由的相关证据，本院认定被告的此抗辩意见成立，仅支持自原告起诉之日起回溯两年范围内的房屋使用费及逾期搬迁违约金的诉讼请求，即自2013年9月29日起计算的房屋使用费及逾期搬迁违约金。对于被告已向原告支付的费用，原、被告双方的陈述有出入，根据被告提供的有效证据，2013年9月29日以后其已向原告支付房屋使用费75万元，但鉴于原告提供的证据显示其于2013年9月29日以后已收取被告支付的82.5万元房屋使用费，其数额高于被告举证证明的数额，本院将原告的自认数额82.5万元认定为被告的已付款项数额，此款项应在原告的诉请中予以抵扣。就逾期付款违约金的标准，鉴于原合同中约定的标准为日租金的十倍，现原告请求按照月租金一倍即每月4.5万元的标准进行主张，尚属合理，本院予以认可。至于原告要求没收被告保证金8万元及要求被告按照每月5.7万元的标准向原告支付自2015年9月20日起至实际支付日止的房屋使用费的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十��条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告吴洁蓉应于本判决生效之日起三日内迁离上海市瞿溪路XXX-XXX号中间四开间房屋，并将前述房屋返还于原告上海旺铺实业有限公司；二、被告吴洁蓉应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币4.5万元的标准给付原告上海旺铺实业有限公司自2013年9月29日起至实际迁离之日止的房屋使用费(被告吴洁蓉已向原告上海旺铺实业有限公司支付的房屋使用费人民币82.5万元在此项中予以抵扣)；三、被告吴洁蓉应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币4.5万元的标准给付原告上海旺铺实业有限公司自2013年9月29日起至实际迁离之日止的逾期搬迁违约金；四、对原告上海旺铺实业有限公司的���余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民40,408元，财产保全费人民币5000元，合计人民币45,408元，由被告吴洁蓉负担人民币31,785元，由原告上海旺铺实业有限公司负担人民币13,623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一七年三月三十日书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出���诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。