广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初276号原告：施丽文，女，1991年7月14日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：蒋文渊，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁朗辉，广东常道律师事务所律师。被告：林剑虹，女，1989年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：区富澎，男，1988年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的共同委托诉讼代理人：刘映辉，广东安国律师事务所律师。第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3。法定代表人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，1986年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司员工。原告施丽文诉被告林剑虹、区富澎、第三人佛山云房数据信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2017年3月2日公开开庭进行了审理,本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行房屋买卖合同,并于判决生效后10日内将位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园16号楼1101房交付给原告,协助原告办理上述房屋的所有权变更登记手续将房屋过户到原告名下,协助原告办理向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行申请购房按揭贷款所需的相关手续；二、被告以1350000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金给原告直至被告交付房屋办理房屋所有权人变更登记之日止；三、诉讼费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2××6年7月19日，经第三人介绍，原告与被告签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将自有位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园16号楼1101号房屋作价1350000元转让给原告，原告先行支付定金50000元，首期房款220000元于办理房屋过户手续时支付，余款申请银行按揭。同时约定双方于按揭贷款审批同意之日起10日内到房管部门办理过户手续，双方约定违约均应当每日按照房价的0.1%支付违约金。原告按约履行合同支付购房定金，并于2××6年11月16日获得中国农业银行股份有限公司南海桂城支行的贷款审批。之后，原告多次通知被告办理房屋过户手续，被告均以没有时间前往办理为由拒不履行合同义务。原告认为被告行为违约，依法应当继续履行合同，遂向法院起诉。两被告答辩称，一、被告不同意原告的诉讼请求，原告的诉请缺乏事实依据，本案中是原告违约在先，根据双方签订的房屋买卖合同，原告应在签订合同当天支付20000元定金且在2××6年7月20日前交齐定金余款30000元，但合同签订后原告未按照约定支付对应的定金款项，其行为已经构成违约；二、本案的诉讼产生极大原因在中介方，原、被告双方自始至终都是在第三人的主导下进行履约的，同时中介方也为被告申请办理银行转按揭，实际的履约行为实际已经改变了原合同的约定，如此产生的赔偿及违约责任应当由原告和第三人连带承担；三、本案应当驳回原告的诉讼请求，或依法解除双方签订的房屋买卖合同。第三人佛山云房数据信息技术有限公司陈述称，一、2××6年7月19日第三人促成被告向原告出售涉案房屋，房屋的地址顺德区陈村镇潭洲村委会万科水晶城的房屋，价格为135万，定金为五万，原告采取贷款形式向银行贷款108万，被告自行赎契，由于合同签订时房产证未出，双方签订补充协议。出证十日后办理相关手续，合同签订当天，原告已经支付了定金五万，但由于该房产证未出，故进行资金托管，并签订协议，协议第三条第二款该定金在被告的房产证交由第三人保管，查询房产的相关信息后转出。2××6年8月中旬，第三人配合被告到银行抵押处办理提前贷款手续，在9月12日至14日被告应自行还清贷款，9月14日过后，第三人电话通知被告，被告称已经搞定，可以还款。2××6年10月12日房产证出，10月18日原告申请了商业贷款，11月16日银行同贷书出，同贷书的金额为1080000元，11月3日第三人按照约定将定金50000元转给被告，其后第三人通知各方办理过户手续，但由于被告无故拖延，2××6年12月第三人协助原告发送催告函给被告，被告一直未回复，至今房屋未过户。经审理查明，2××6年7月19日，被告林剑虹作为甲方（卖方）、案外人梁日福作为乙方（买方）、被告区富澎作为甲方代理人与第三人佛山云房数据信息技术有限公司作为丙方（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号：NO.MM1601479）一份，甲方作为房屋出售方，同意将自有位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园16号楼1101号房屋出售给乙方，该物业出售价1350000元，不含交易税费。双方约定定金为50000元，乙方于签订合同当天支付定金20000元，于2××6年7月21日前补齐余款30000元，定金视为预付房款，定金按照签署的《定金托管协议》由丙方监管（交至丙方即视为甲方收讫）；甲方同意乙方以商业贷款方式支付剩余房款，甲乙双方确认申请按揭贷款方式为委托丙方有偿代理，签署附件之《代办服务确认表》；乙方应于合同签订之日起10个工作日内备齐资料向银行（或者住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料；贷款总额为1080000元，实际放款额度以及审批时限以银行（或者住房公积金管理中心）审批结果为准，甲方应当无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料。首期房款（不含定金、交房及户口保证金）为220000元，支付时间为递件当天。如房屋现为抵押状态，双方一致同意甲方应当在签订合同之日起10个工作日内备齐所有资料及款项，向抵押权人发起申请提前还清贷款。在收到抵押权人还款通知后3日内（含当日）将赎契款存入还贷账户，办理涂销抵押登记。在甲方提交房地产权证原件至丙方且标的房产处于无抵押、无查封状态，乙方获得银行足额贷款审批通过或者备齐全部剩余房款，丙方收齐约定的居间服务费三项条件同时成就之日起10个工作日内甲乙双方办理网签或者共同签署《广东省房地产买卖合同》，甲乙双方同意于符合出证条件之日起3个工作日内领取已登记在乙方名下的《不动产权证书》或者《房地产权证》，并启动办理抵押登记（若有）。甲方在收取全部房款（不含交房保证金、户口保证金）之日起3日内交付房屋给乙方。合同第十一条约定，如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行合同义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付合同约定该房产转让价总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已经支付的定金。该份合同由案外人梁日福及两被告签名并加捺指模确认，佛山云房数据信息技术有限公司盖章确认。合同签订后，两被告及梁日福、第三人于同日签订《定金托管协议》，约定买卖双方同意将定金50000元交由第三人托管，当卖方将房地产权证原件交给第三人保管，并查档确认房产产权无抵押登记、无查封，产权合法有效后，3个工作日内，第三人将托管的定金支付给卖方。协议签订后，梁日福通过银行转账的方式将定金汇入第三人托管账户内。签订合同当日，两被告与梁日福及第三人签订《补充协议》一份，约定三方清楚知悉上述物业正在办理不动产权证当中，卖方办理提前还贷手续及买房申请办理银行按揭手续均以该物业出证后10个工作日内办理；交易递件时间定为卖方出证后办理完注销抵押及买方贷款得到银行审批出具同意贷款书10个工作日内办理。该份协议由两被告，案外人梁日福及第三人的员工签名确认。同日，被告区富澎向原告出具《共有财产人（配偶）同意出售的承诺书》，承诺被告林剑虹出售的房屋已经征得配偶同意。2××6年7月19日，被告林剑虹与梁日福签订《具结书》，约定买卖双方均知悉买方是代施丽文购买该物业，并同意将物业过户到施丽文名下。该份具结书由被告林剑虹及案外人梁日福签名确认。2××6年10月12日，案涉房产获得不动产权证，证号为粤（2××6）顺德区不动产权第1116110429号。2××6年11月3日，第三人将托管账户内的定金50000元汇入被告林剑虹的账户内。原告于涉案房产不动产权证出证后，向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行申请个人购房贷款，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行于2××6年11月16日向原告出具《个人购房贷款同意贷款意向书》一份，确认原告施丽文向该行提出的用于购买位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万水晶花园16号楼1101的房屋的个人住房贷款申请，经该行审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下发放人民币贷款108万元。原告随后通知被告办理过户手续，被告一直未有办理，原告于2××6年12月21日向被告发出《履约催告函》，催促被告继续履行合同，但被告一直未有履行。原告遂向法院起诉。另查明，案涉位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万水晶花园16号楼1101的房屋已经办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行，剩余抵押债务为593333.23元。再查明，被告林剑虹与被告区富澎为夫妻关系，本案案涉房屋买卖合同纠纷发生在两被告夫妻关系存续期间。本院认为，被告林剑虹、区富澎与案外人梁日福签订《房屋买卖合同》为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《具结书》明确涉案房产由梁日福代原告施丽文购买，故原告施丽文是买卖合同的相对方，为本案的适格主体。原告按照合同的约定将购房定金于合同签订之日汇入买卖双方约定的托管账户内，已经完成了支付定金的义务。被告辩称原告未按时支付定金的说法没有依据，不予采纳。原告在案涉房产出证之后已经将需要办理银行贷款的资料交由第三人代为办理，已依约履行了合同约定的义务，而且在2××6年11月16日，银行也出具了同意贷款的相应函件，原告已经履行其应尽的义务，被告依约应当在房产证出证后10日内办理涂销抵押登记程序，偿还抵押贷款。但被告在房屋不动产权证出证后一直未有办理提前还贷手续，致使房屋抵押登记一直未有注销。庭审中，被告区富澎确认由于没有足够的资金偿还银行贷款，故未有提前还款注销抵押。被告称未能办理注销是第三人的责任，第三人在合同签订时保证可以帮助被告办理银行转贷业务，是由于第三人未能办理成功导致被告不能还款，但第三人对被告的辩解予以否认，且被告也未能举证证明第三人与其之前存在办理银行转贷的约定，故对于被告的该项抗辩不予采信。根据双方的合同约定，由卖方向银行申请提前还贷，同时应在提前还贷、注销抵押登记及办妥银行按揭手续后10天内备齐交易所需资料向房屋登记机关办理转移登记，抵押解除以便合同继续履行的先义务是向银行申请还贷，被告未履行该项义务，构成违约，原告请求继续履行应予支持。根据双方约定应在房产证办理下来10个工作日内到银行办理提前还贷，涂销抵押登记，房产证为2××6年10月12日收取，则被告应当于2××6年10月27日前办理提前还贷业务，被告没有还贷，逾期之日为2××6年10月28日，被告应当从2××6年10月28日起向原告支付违约金，原告主张从2××6年11月27日起计算违约金，是其对自身权利的处分，予以确认。关于违约金的计算标准，合同约定逾期违约金按照每日0.1%计算，原告在诉讼中确认标准按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，是对其自身权利的处分，未违反法律法规的规定，予以确认。原告在本案中支付的款项只有定金50000元，并未支付全部款项，原告也未举证证实造成的损失额度，但被告不配合办理转移登记手续为违约，应承担相应的违约责任以符合诚实信用原则，根据已支付款项额度、违约事实、损失范围等因素，同时督促案件生效之后权利人积极以要求被告协助或申请人民法院执行，酌定以已支付的款项50000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算至本判决确定的履行期限时止。关于原告未支付款项1300000元，原告采取的付款方式因涉及金融机构的审查及可能无法强制执行按揭手续等不可控因素，本院在本案中不予审查，原告可自行选择和办理。另外，关于他项权解除的问题，原告当庭确认自愿承担注销抵押过程中可能产生的相应风险，中国农业银行股份有限公司祖庙支行也函复本院表示如提前还款则可协助解除，因该项义务如被告拒不配合则无法通过对行为强制执行的方式达到申请他项权解除的目的，但为了保证合同的继续履行，在被告未申请之时允许原告代为偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告林剑虹、区富澎应在本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行申请提前偿还所欠贷款和他项权注销登记手续；如被告林剑虹、区富澎逾期未履行前述义务，则可由原告施丽文直接代被告林剑虹、区富澎偿还其尚欠中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行的本金和利息（如代为偿还的本金和利息超出剩余的购房款总额，则原告施丽文履行后可主张返还），被告应于原告偿还抵押欠款后十日内协助原告办理他项权注销登记手续；二、被告林剑虹、区富澎在原告施丽文向其支付完毕剩余购房款（总额为1300000元，如被告林剑虹、区富澎逾期未履行本判决第一项的义务，则扣除原告施丽文代为向中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行的本金及利息）且他项权注销登记之日起十日内协助原告施丽文办理位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园16号楼1101的房屋的转移登记手续，转移登记过程中所需税费由原告施丽文负担；三、被告林剑虹、区富澎应向原告施丽文支付以50000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准自2××6年11月27日起计算违约金至本判决生效之日止，该款项可由原告施丽文在支付本判决第二项中所确定的购房款时予以抵扣（如扣除本判决第一项中的款项后，尚不足以抵扣时，则原告施丽文可直接申请执行）；四、驳回原告施丽文的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8699.78元，财产保全费3770元，合计12469.78元（原告已预交），由被告林剑虹、区富澎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一七年三月七日书记员  卢致慧