江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武民一初字第352号 原告张小红，女，1982年7月21日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。 委托代理人邓崔英，武宁县豫宁法律服务所法律工作者。 被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司，住所地：武宁县丽景花园7号楼2号地下室。 负责人曾家河，该分公司经理。 委托代理人汤少华，江西修江律师事务所律师。 被告玉山县城市建设综合开发公司，住所地：玉山县冰溪镇三清大道39号。 法定代表人饶锦平，该公司董事长。 原告张小红与被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司、玉山县城市建设综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓崔英、被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司委托代理人汤少华到庭参加了诉讼，被告玉山县城市建设综合开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告诉称，1、要求两被告立即为原告办理房屋权属证书，并要求原告支付违约金56268元（违约金自2008年10月31日计算至2015年2月11日）；2、要求两被告支付违约金（以购房款总额为基数按日万分之一的标准从2015年2月12日起计算至实际取得房屋所有权证之日止）。事实和理由是，2008年2月16日，原告在被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司处购买了坐落于武宁县城××北侧××花园××单元××室商品房，且原、被告双方签订了《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，出卖人应当在2008年7月30日前向买受人交付该商品房，如买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人应自买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款245710元。被告虽按约交付了房屋，但未办理房屋权属证书。后原告多次向被告催办房屋权属证书，但被告至今未办理，故原告诉诸本院。 被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司辩称，1、答辩人系分公司，无独立的主体资格；2、合同已明确约定了答辩人只是为原告代理办理房屋权属证书。而原告并未配合答辩人提供相关的办证材料，故答辩人无法为原告办证；3、原告至今没有缴纳办证费用，对于没有及时办证是原告的原因造成的，不存在支付违约金；4、原告除了购买了商品房之外还购置了地下室，至今尚欠5000元的地下室购房款未付；5、导致7号楼未能按时办理房屋权属证书是由于武宁县房管局的原因导致。因被告开发的商品房与相邻的另一开发商所开发的商品房属同一地块，另一开发商因改变了设计，导致办证的相关手续被政府限制，致使被告未能为原告办理房屋权属证书。根据合同第十八的约定，政府行为导致不能办证的不需要支付违约金。 被告玉山县城市建设综合开发公司未到庭，未答辩。 本案在审理过程中，原告依法向本院提交了如下证据： 第一组证据，《武宁县商品房买卖合同》一份、收据三张，用以证明原告在被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司处购买了武宁县丽景花园7幢1单元302室，且原告已经全部支付了全部购房款245710元的事实。 第二组证据，被告玉山县城市建设综合开发公司企业法人营业执照副本一份、关于“玉山县城市建设综合开发公司”资质审核的意见一份、分公司（营业单位）负责人履历表一份、玉建公司【2014】16号文件、玉建公司【2014】16号文件，用以证明被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司系被告玉山县城市建设综合开发公司的分公司的事实。 经质证，被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司对第一、二组证据均无异议。 被告玉山县城市建设综合开发公司未到庭，未质证。 经审查，该组证据来源真实合法，与本案相关联，且被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司无异议，本院予以认定。 被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司为了证明其诉讼主张，提交了《武宁县商品房买卖合同》复印件两份，用以证明原告在被告处购买了地下室，尚欠5000元的购房款，且根据购买商品房的合同第十八条第二项第二点的约定，如出卖人未能按期办理房屋所有权证书，出卖人应该按日支付已付款万分之一的违约金，但政府部门行为造成除外的事实。 经质证，原告对该证据真实性无异议，拖欠被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司地下室房款属实，但具体金额不清楚,且该款属另一合同欠款。 被告玉山县城市建设综合开发公司未到庭，未质证。 经审查，本院认为，关于购置商品房的买卖合同与本案有关，且与原告提供的合同一致，原告无异议，本院予以认定。但对于购置地下室的买卖合同与本案商品房买卖合同是两份独立的合同，本院不作认定。 经审理查明，2004年10月8日，被告玉山县城市建设综合开发公司在江西省武宁县设立被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司，且任命曾家河为分公司的负责人，全权处理武宁县房地产开发业务。2008年2月16日，被告分公司将其开发的坐落于武宁县城××北侧××花园××单元××室商品房以245710元价格出卖给了原告，且原、被告双方签订了《武宁县商品房买卖合同》。合同约定：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2008年7月30日前向买受人交付该商品房……第十八条产权登记……（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：政府部门行为除外……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款245710元，被告也按约交付了房屋，但被告未为原告办理房屋权属证书。后原告多次向被告催办房屋权属证书，但被告至今未办理，故原告诉诸本院。 本院认为，被告玉山县城市建设综合开发公司分公司系被告玉山县城市建设综合开发公司设立，且办理了营业执照，具有民事诉讼当事人的资格，但其不具有法人资格，其民事责任应该由设立公司即被告玉山县城市建设综合开发公司承担。被告玉山县城市建设综合开发公司武宁分公司将坐落于武宁县城××北侧××花园××单元××室商品房出售给了原告，且双方签订了《武宁县商品房买卖合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行。原告按约支付了购房款，被告分公司按约交付了房屋，被告分公司应依约为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，故对原告要求被告玉山县城市建设综合开发公司办理房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求予以支持。对于违约金，根据合同约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付”，原、被告分公司对于交房时间即2008年2月16日均无异议，本院予以确认，则被告分公司依约应在2008年2月16日起至2008年5月16日内为原告办理房屋所有权证书，但被告分公司至今未为原告办理，因此原告主张的违约金应从2008年5月17日起开始计算违约金，现原告要求从2008年10月31日起以已付全部购房款万分之壹的标准计算至实际取得房屋所有权证书之日止，该请求符合法律的规定，本院予以支持。庭审中，被告分公司抗辩，未能办理房屋权属证书系原告未缴纳办证费用和提供材料导致的，本院认为，办理权属证书的主要义务人是本案被告，原告只有在接收被告办理通知后提供相关资料配合被告共同办理，然而，被告至今未向原告发出办理权属证书的通知；其次，原告未缴纳办证费用不能抗辩被告公司应在约定的时间内为原告办理房屋权属证书的义务，对于应原告缴纳的办证费用原告亦应缴纳，但被告并未明确办证费用金额，故对原告的抗辩意见不予采纳。此外，被告分公司还抗辩称，本案房屋不能办证系政府行为，根据合同的约定，不存在支付违约金，本院认为，合同虽有约定政府行为除外，但被告分公司未提交证据予以证明不能办理系政府行为导致。何况被告分公司抗辩系其与相邻的另一开发商所共同开发的商品房地块，因另一开发商改变了设计，导致办证的相关手续被政府限制，即使该理由成立，该理由也不属可以免责的政府行为，故本院对该抗辩意见亦不予采纳。此外，被告分公司还抗辩称，原告尚欠被告5000元的地下室房款未付清，本院认为，该请求是被告的一种独立的诉讼请求，属反诉范畴。被告对此可另行主张权利，但不可以此抗辩为原告办证的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下： 一、被告玉山县城市建设综合开发公司于2015年8月15日前向原告张小红交付武宁县城朝阳路北侧丽景花园第7幢1单元302室商品房的房屋所有权证及土地使用权证。 二、被告玉山县城市建设综合开发公司于原告张小红实际取得房屋所有权证之日起30日内向原告张小红支付逾期办证违约金（以实付购房款245710元为基数按日万分之壹的标准从2008年10月31日起计算至房屋权属证书取得之日止）。 如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1307元，由被告玉山县城市建设综合开发公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  邱 湘 审 判 员  盛奎伟 代审判员  李如意 二０一五年七月二十七日 书 记 员  王泰兰