江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5342号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹正林,男,1966年12月27日生，汉族，律师，住徐州市。委托诉讼代理人：刘占武，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州康居物业管理有限公司,住所地徐州市凤鸣路凤凰山庄康居家园商务楼。法定代表人：李世忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：权学武，男，1955年1月1日生，汉族，徐州康居物业管理有限公司副经理，住徐州市泉山区。上诉人曹正林因与被上诉人徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。曹正林上诉请求：依法改判支持曹正林的一审诉讼请求。事实与理由：一、本案所涉物业服务合同三年签订一次，正常履行期间，康居公司不及时行使权利，当然导致相关诉讼时效过期。二、康居公司未尽到服务管理职责，导致曹正林房屋受损，出现渗水发霉的后果，曹正林要求康居公司进行修复赔偿有法律依据。一审法院虽进行现场查看，但未委托专业机构进行鉴定，仅凭远处观察就当然认定房屋未受损，实属草率错误。康居公司辩称：一、关于诉讼时效的问题，康居公司从2000年2月12日至今不间断服务，曹正林长期拖欠物业费康居公司造成经营困难，经多次催缴无果，侵犯了康居公司的合法权益。二、曹正林提出房屋室内发霉，不属于物业服务范围，与曹正林自身使用不当有关。如真是出现房屋漏水渗水，曹正林可向房管局维修基金管理处申报，与物业服务无关。综上，请求驳回曹正林的上诉。康居公司向一审法院起诉请求：判令曹正林向康居公司支付物业管理费3816元（113.59平方米×0.48元/平方米×70个月）及违约金1632元。曹正林向一审法院提出反诉请求，判令康居公司赔偿房屋租金损失2600元（2015年1月至2016年3月，200元/月×13个月）、房屋刷新损失3000元，立即采取措施维修屋面。一审法院认定事实：2000年2月12日，康居公司（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将位于徐州市泉山区凤鸣路的康居家园委托给乙方实行物业管理服务，合同期暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止，双方并约定了收费标准和管理事项等。2007年11月6日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。物业服务期限为自2007年11月6日至2010年9月30日。普通住宅的物业服务费按每月每平方米0.48元（建筑面积）、小高层按照每月每平方米0.98元的标准收取，在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取。业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方承担的物业服务项目为房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共地下室；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等。房屋共用部位、共用设施、设备附属配套建筑和设施的小修（每件设备、设施一次维修材料不超过200元）养护费用由乙方承担，大中修费用、更新费用由甲方承担。乙方违反本合同约定、《投标书》中及其他承诺，未达到服务质量标准，造成业主或甲方损失的，乙方应承担经济赔偿责任。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。2010年9月27日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算、物业服务项目、违约责任等与原合同一致。2013年9月30日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）又续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。其他约定与原合同一致。2014年9月29日，康居公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）再次续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。其他约定内容与原合同一致。康居公司于2016年5月11日通过挂号信向曹正林寄送了《催费通知》。曹正林系康居家园C2-2-501室业主，房屋为多层住宅，曹正林对于康居公司计算物业费的建筑面积、欠费期间、计费标准无异议。曹正林在庭审中提交了其在2014年3-11月反映房屋渗水问题的律师函三份及挂号信收据，并提交了康居公司2014年3月的回函一份。曹正林反映问题称：“曹正林的租户反映，自2012年起，东面朝阳卧室墙皮开始出现渗水痕迹，现在卧室每逢雨季屋顶及墙面多次出现渗水发霉现象，现墙皮脱落面积趋于增大。初步分析存在两种可能性：1、二单元楼下401室业主在本人不知情的情况下安装太阳能踩踏屋顶所致。2、东单元顶层业主阳台上贴外墙砖出现龟裂空鼓现象导致雨季雨水积存排不出去所造成。期间，曹正林也多次找过贵公司相关人员解决，但均未回复，致使曹正林的租户要求降低房租或退租。……请贵公司查明原因，并立即修复完好，恢复原状。”康居公司2014年3月的回函称：“一、就你提出的致墙皮脱落的两种可能性，向你提出如下建议：（一）如果能确定是二单元楼下401室业主在本人不知情的情况下安装太阳能踩踏屋顶所致，你可以同二单元楼下401室业主协商解决；（二）如果能确定是东单元顶层业主阳台上贴外墙砖出现龟裂空鼓现象所致，你可以同东单元顶层业主协商解决。二、如果你不能确定是前条两业主所致，请你再向我公司反映，我公司向业主委员会提出启动维修基金给予维修，或者你可以直接向业主委员会提出启动维修基金的要求。另：请曹正林尽快支付2010年9月至2013年12月物业费2180元。”庭审时曹正林为证明房屋渗水等问题给其造成的损失，提供房屋照片，并申请房屋承租人张兆飞作为证人出庭。张兆飞陈述其自2011年租赁涉案房屋，房租1500元每月，按季度支付。2012年主卧、次卧出现渗水漏水，一直没有维修好，后承租人提出减免房租，房东就每月少收200元，记不清具体从何时开始少收的了。租房期间房东没有对房屋进行维修和粉刷。在本案审理过程中，法院至涉案房屋现场勘查，康居家园C2号楼2单元楼道内无通道至屋顶，自其南侧C3号楼2单元楼道窗户观察，涉案房屋屋面未发现损毁。一审法院认为民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。康居公司应当根据物业服务合同的约定对康居小区实施物业管理服务，同时有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。曹正林作为康居家园C2-2-501室的业主，应及时缴纳物业费。同时根据合同约定，物业使用人应当在每季度首月到物业一次性交清物业服务费，故康居公司本次诉讼要求曹正林交纳2009年9月1日至2016年6月30日的物业管理费共计3816元（113.59平方米×0.48元/平方米×70个月），具有合同和法律依据，法院依法予以支持。关于康居公司主张的滞纳金问题，法院认为，虽然其与徐州泉山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但考虑到曹正林未付物业费事出有因，且物业服务确有不完善之处，故对该请求法院不予支持。关于曹正林提出的诉讼时效问题，因康居公司自2000年至今持续不断地为康居家园提供物业服务，故法院认为其起诉未超过时效。关于曹正林主张对屋面进行维修的问题。经法院现场查勘，该屋面从表面观察无毁损，故对该项反诉请求，法院不予支持。关于曹正林主张的租金和维修损失5600元的问题，因其申请的证人证言无法反映其租金减少起始时间，且其证言亦表明曹正林未对房屋进行粉刷维修，故该项反诉请求无事实依据，法院不予支持。遂判决：一、曹正林于判决生效后十日内支付康居公司自2009年9月1日至2016年6月30日期间的物业费3816元；二、驳回康居公司的其他诉讼请求；三、驳回曹正林的反诉请求。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、康居公司主张的物业费是否超过诉讼时效。二、曹正林拥有的物业，发生的损害与康居公司提供的物业服务是否具有关联性。本院认为，一、关于康居公司主张的物业费是否超过诉讼时效的问题。本院认为，曹正林自2009年9月1日至2016年6月30日持续未缴纳物业费，时效应自其最后一次未缴纳物业服务费时起算，故康居公司的诉请并未超过诉讼时效。对曹正林有关康居公司主张物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于曹正林拥有的物业发生的损害与康居公司提供的物业服务是否具有关联性的问题。本院认为，曹正林与康居公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，双方当事人均应当按照协议的约定履行各自的义务。曹正林作为业主，享有接受物业服务的权利，承担按期交纳物业服务费的义务。康居公司作为物业服务提供者，享有收取物业服务费的权利，承担按约定的标准提供物业服务的义务。曹正林认为其房屋出现渗水发霉等问题，导致房租及维修损失系因康居公司未尽到管理服务责任导致，但未向法庭提供证据证明损害的发生与物业服务瑕疵之间的因果关系，且经一审法院现场查勘，涉案房屋外观无毁损，曹正林亦未提供证据证明其损失的具体构成。故，对曹正林关于涉案房屋发生的损害与康居公司提供的物业服务存在关联性的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人曹正林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹正林负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年三月二十日书记员  鲁 静