山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终1066号上诉人（原审原告）：彭红，女，1978年2月24日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：李明刚，山东泺源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾铭岩，男，1951年3月2日出生，汉族，住山东省济阳县。被上诉人（原审被告）：艾雷，男，1978年1月8日出生，汉族，个体工商户，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：谢照军，山东鹏飞律师事务所律师。上诉人彭红因与被上诉人艾铭岩、艾雷房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭红上诉请求：撤销一审民事判决，重新作出判决；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条和第六条明确规定了平等主体之间签订合同应该遵循平等原则、意思自治原则、公平原则和诚实信用原则。本案中，上诉人彭红通过济南佰嘉星房地产经纪有限公司的介绍，经过平等协商与被上诉人艾雷签订了房屋买卖合同，涉案房屋登记的所有权人是艾铭岩，在双方签订的房屋买卖合同中，明确约定了各自的权利义务，以及如果出现违约的情况时违约责任如何承担，双方都签名画押对合同效力予以确认。这份房屋买卖合同签订过程是双方真实想法的意思表示，合同双方的合法权益都应该得到合法的保护。但是，由于当前房屋买卖市场的价格变化影响，被上诉人受到房屋价格上涨以及经济利益的诱惑，合同签订后不主动履行合同约定的义务，艾铭岩以不知情和没有授权艾雷出售房屋为由作为一审的抗辩理由，艾雷则以没有取得艾铭岩的授权作为抗辩理由，企图逃避合同约定的法律责任，两人的这种出尔反尔的行为明显违反了我国合同法规定的平等原则、意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，他们的这种违约行为不但要承担合同约定的违约责任，更应该受到道德的谴责。上诉人与被上诉人签订的房展买卖合同内容没有任何一条违反我国的法律强制性规定，合同是依法成立并生效的，虽然在客观上无法产生房屋所有权的变更，但是合同约定的权利义务应该得到法律保护，一审判决结果对合同守约人的合法权益没有体现出任何的法律保护，这也是明显违背了我照合同法的基本原则。二、一审法院适用法律条文错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条和第四十八条第一款认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效明显是适用法律错误，一审法院依据此规定做出判决，既达不到对恶意之人不讲诚信的惩罚目的，也对权利人合法利益无法保护，既无法保障交易安全，也不符合合同法鼓励交易的立法目的。最高人民法院针对这种无权处分合同有明确的司法解释，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应支持。第二十六条规定买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。该条司法解释明确规定了无权处分合同在未得到权利人追认的情况下法院不再确认该合同无效，除特别约定外，无权处分合同自双方签字(或者盖章)时即发生法律效力。由此我们不难看出，无权处分合同不再确认无效，并不代表无权处分人得不到法律处罚，善意第三人完全可以追究无权处分人的违约责任。本案中，被上诉人艾雷以艾铭岩的名义签订了房屋买卖合同，艾铭岩授权艾雷的代理行为没有予以追认，因此房屋买卖合同无法约束艾铭岩，自然也不可能产生房屋所有权的转移交更，但是买卖合同约定的违约责任应该由艾雷承担。艾雷在签订合同过程中明确保证已经取得艾铭岩的授权，如果合同无法履行，由此产生的违约责任由艾雷承担，并且艾雷还专门向上诉人出具了“承诺书”。因此，上诉人要求艾雷承担违约责任不但有合同约定作为事实依据，而且有国家的法律规定作为法律依据，上诉人要求艾雷承担违约责任一审法院不予支持明显是错误判决。三、一审法院认定事实不清。一审法院审理查明，上诉人与被上诉人在签订房屋买卖合同后，上诉人向被上诉人支付了一万元的定金，这一万元定金被上诉人至今没有退还上诉人，一审法院虽然查明了该事实情节，但是并没有对这一万元定金做出任何处理认定，一审法院这种判决结果明显违背了公平原则。艾雷、艾铭岩共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。彭红向一审法院起诉请求：1、判令解除彭红与艾雷签订的《房屋买卖合同》；2、依据合同第十二条第2款、第4款的约定，要求艾雷支付违约金7万元。一审法院认定事实：位于济南市市中区经二路某号房屋的登记所有权人为艾铭岩，产权证号为：中104386号，建筑面积为76.18平方米，设计用途为住宅。艾铭岩与艾雷系父子关系。2016年3月8日，艾雷以艾铭岩的委托代理人的身份在中介方济南佰嘉星房地产经纪有限公司的居间介绍下与彭红签订《房屋买卖合同》一份，约定由彭红购买艾铭岩位于济南市市中区经二路某号的涉案房屋，房屋买卖总价款为70万元，在签订合同时彭红需支付定金1万元，合同第十二条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失……；或者违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款10%的违约金（具体承担哪种违约责任，由守约方选择）……4、由委托代理人签定合同的，委托代理人在签定本合同时保证已经取得真实有效的授权委托；委托代理人艾雷为出卖人艾铭岩的亲戚（儿子）。如本合同无法履行，由此产生的违约责任由委托代理人承担，委托代理人应按本条款第2项约定向本合同房屋买卖的相对方支付违约金……”。合同签订当日，艾雷收取了彭红支付的定金1万元。2016年3月8日，艾雷向彭红出具了“承诺书”一份，内容为：“本人艾雷（在上述《房屋买卖合同》、“承诺书”及“定金收条”中被告艾铭岩的签字，均由艾雷代签。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，虽然在签订《房屋买卖合同》时艾雷系以艾铭岩的委托代理人的身份签字，且艾雷书写出具了艾铭岩对于涉案房屋买卖知情并同意的承诺，但艾雷未能提供出艾铭岩的相关授权委托，彭红亦无证据证实对于涉案房屋的买卖艾铭岩知情并同意，且艾铭岩在本案中明确表示未授权艾雷出售涉案房屋，在此情况下，应认定艾雷并未取得艾铭岩的授权委托，艾雷的行为应属无权代理，艾雷以艾铭岩的名义与彭红签订的《房屋买卖合同》应为无效合同，故对彭红要求解除《房屋买卖合同》的主张，一审法院依法不予支持。因涉案的《房屋买卖合同》为无效合同，彭红依据合同中的约定主张要求艾雷支付违约金，依据不足，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告彭红的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告彭红负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，本案艾雷虽然以艾铭岩委托代理人的身份与彭红签订《房屋买卖合同》，艾雷亦向彭红书写出具了艾铭岩对于涉案房屋买卖知情并同意的承诺，但彭红及艾雷均未能提供艾铭岩出卖涉案房屋的授权委托手续，彭红亦无证据证实艾铭岩对涉案房屋的买卖知情并同意，且本案一二审庭审中艾铭岩均明确表示未授权艾雷出售涉案房屋。因此，一审法院认定艾雷未取得艾铭岩的授权委托、艾雷的行为应属无权代理并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，本案艾雷以艾铭岩的名义与彭红签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。经一审法院向彭红释明是否变更诉讼请求，因彭红明确表示不予变更，故一审法院对彭红要求解除《房屋买卖合同》的主张依法不予支持亦无不当。因涉案的《房屋买卖合同》为无效合同，彭红依据《房屋买卖合同》中的约定要求艾雷支付违约金，无法律依据，本院不予支持。综上所述，彭红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人彭红负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  王立强二〇一七年三月三十一日书 记 员  李 环