湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终666号上诉人（原审被告）：黄龙，男，1979年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：长沙腾鑫物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路559号书院观邸小区三栋二楼。法定代表人：张湘林。委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人黄龙因与被上诉人长沙腾鑫物业管理有限公司（以下简称腾鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄龙上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、腾鑫物业公司的物业服务瑕疵是减免物业费的依据，任何服务合同的提供服务方，都只有确实已按合同要求提供了完全到位的服务后，才有资格向业主全额收取相应服务报酬。腾鑫物业公司存在诸多违反《前期物业管理服务协议》以及《物业管理条例》的行为。如房屋外观及共用设施管理不当、卫生环境差、占用绿化带、安保不到位、车辆无序停放、消防存在隐患等。二、一审判决审查证据不全面，主观认定腾鑫物业公司提供的证据做判决，全盘否定黄龙提供的照片等证据不合理、不合法。腾鑫物业公司辩称：黄龙所述的情况与客观情况不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。腾鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令黄龙立即支付腾鑫物业公司物业管理费2347元，违约金1000元，合计人民币3347元；2、由黄龙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：黄龙系长沙市天心区乾城嘉园小区7栋1803号房的业主，该房屋的产权面积为86.94平方米。2013年5月5日，黄龙以前述房屋的业主身份与腾鑫物业公司就该房屋的物业服务事项签订了一份《前期物业管理服务协议》，双方约定：1、自该房屋出售之日起至该房屋所在小区的业主委员会与腾鑫物业公司签订《物业管理合同》生效时止，由腾鑫物业公司给黄龙所在小区提供物业管理服务，物业服务内容为：房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通、文体设施等项目进行维护、修缮、服务与管理；协助公安部门维护小区内的公共秩序，门卫24小时值班服务，禁止乱停放车辆，维护小区交通秩序等；2、从开发商通知交房之日起，黄龙应交纳物业服务费用，物业服务费用的收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元（含电梯运行电费），应于每季度8号之前交纳，如黄龙不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，腾鑫物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；3、对违约责任约定：腾鑫物业公司违反协议，黄龙有权要求腾鑫物业公司限期改正，逾期未改正给黄龙造成损失的，腾鑫物业公司应承担相应的经济赔偿或法律责任；黄龙违约，腾鑫物业公司有权要求黄龙限期改正，逾期未改正给腾鑫物业公司造成损失的，黄龙应承担相应的违约责任等条款。上述合同签订后，腾鑫物业公司为黄龙所在的小区提供了基本的物业管理服务，但在提供的物业服务过程中，在共用部位及附属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、督促清运服务方面均存在服务不到位的情况，导致小区电梯内、公告栏张贴小广告、小区内卫生未及时清理、车辆乱停乱放等。黄龙支付物业管理费至2014年12月止。此后，黄龙以腾鑫物业公司未履行物业服务为由未支付物业管理服务费，自2015年1月起，截至2016年6月止，黄龙共拖欠2347元物业服务费未支付。经腾鑫物业公司书面催缴未果，遂酿成纠纷。一审法院认为：腾鑫物业公司与黄龙签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约定履行义务。本案中，腾鑫物业公司已按合同约定为黄龙所在小区提供了基本的物业服务，黄龙已实际享受物业服务，应按合同约定支付相应的物业服务费，现腾鑫物业公司要求黄龙支付2015年1月至2016年6月的物业服务费2347元，一审法院予以支持。黄龙辩称腾鑫物业公司在服务过程中对小区的配套设施设备和相关场地、公共卫生、垃圾、车辆停放、外来人员等在维护、养护、管理方面存在未履行或未完全履行物业服务的问题，但从其提交的证据来看，照片仅能证明黄龙辩称的其居住小区在照片拍摄时存在的部分问题如保洁不到位及部分业主违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等，不能证明其所辩称的腾鑫物业公司物业服务存在的全部问题，照片上的画面也仅反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明腾鑫物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，故一审法院对黄龙的上述辩称意见不予采纳。根据本案的实际情况，黄龙未及时缴费系腾鑫物业公司在提供物业服务过程中存在不足，并对业主的生活造成一定程度的不便，故对于腾鑫物业公司要求黄龙支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。腾鑫物业公司应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善物业服务质量。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、黄龙于本判决生效后十日内向腾鑫物业公司支付物业管理服务费2347元；二、驳回腾鑫物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收受25元，由腾鑫物业公司负担5元，黄龙承担20元。本院二审诉讼期间，黄龙提交了部分照片作为证据，拟证明腾鑫物业公司提供的物业服务不符合合同约定。腾鑫物业公司亦提交了部分照片作为证据，拟证明小区环境优美，腾鑫物业公司全面履行了合同义务。经本院组织质证，腾鑫物业公司对黄龙提交的证据的质证意见为无法达到证明目的。黄龙对腾鑫物业公司提交的照片的质证意见为达不到证明目的，无法体现真实情况。对于双方当事人提交的上述证据，本院认为，上述照片均拍摄于本案一审诉讼之后，无法真实体现腾鑫物业公司诉请诉讼费期间的真实情况，无法达到证明目的，故本院均不予采信。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，黄龙与腾鑫物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。腾鑫物业公司已为黄龙所在小区提供了基本的物业服务，黄龙作为小区业主已实际享受物业服务，应按合同约定支付相应的物业服务费，故一审判决认定黄龙应向腾鑫物业公司支付相应物业管理费并无不妥，本院予以维持。虽黄龙主张腾鑫物业公司在配套设施设备、公共卫生、车辆停放、安全等方面存在未履行或未完全履行合同义务的情形，但黄龙提交的证据仅能证明腾鑫物业公司的物业服务存在瑕疵，不足以证明腾鑫物业公司存在根本违约的情形，故本院对黄龙不应交纳物业管理费的上诉主张不予支持。综上所述，黄龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年三月十四日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。