广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19034号上诉人（原审原告）：王建，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区商业企业总公司（以下简称白云商总），住所地广州市白云区。委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：关丽贤，广东胜伦律师事务所律师助理。上诉人王建因与被上诉人白云商总房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初8910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王建的委托诉讼代理人张俊彦及被上诉人白云商总的委托诉讼代理人王欣亮、关丽贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王建上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人白某商总应向上诉人返还购房款130000元及利息（利息按13万元为基数，自2007年9月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；3、改判被上诉人赔偿上诉人购房支出的契税7681元、交易手续费265元、房屋登记费50元；4、改判被上诉人赔偿上诉人与案外人解除购房买卖关系额外支出的230000元及利息（利息按23万元为基数，自2011年2月26日起中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；5、被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、本案遗漏审查讼争双方签署《房屋租赁协议书》、《购房意向书》的详细过程，且上述当庭反驳的证据未重新排期开庭质证，质证未完结即出判决书，剥夺了上诉人的举证、反驳质证的机会，也剥夺了被上诉人的质证机会，以至于被上诉人开高层领导大会集体决定出租、销售的事实无以体现。二、一审判决理由前后矛盾、判决观点自我否定。1、前论述《购房意向书》涉案房屋无法交易，后却对该意向书的法律效力依法不予认定。2、前对合同效力不予认定，后却引用合同约定及确认法律关系。3、前认定合同双方均非善意合同当事人，后却认为上诉人存在主观恶意性需为其民事行为承担相应法律后果，选择性忽略被上诉人的重大缔约恶意。三、一审判决书第14页第二段存在主观臆断、逻辑不通的认定错误。上诉人并非明知产权过户手续为虚假交易，买卖差价是房地产自我价值因素使然。四、一审判决缺乏具体的实体法律依据，程序法依据适用错误。1、上诉人在整个租、买过程中，不存在强迫、强买、无支付款项、不履行合同条款的行为，一审判决适用《民法通则》第四条不当。2、上诉人已举证，一审判决适用《民事诉讼法》第六十四条第一款错误。3、法律解释只能参考，不能作为定案根据，一审判决适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明显违法。五、被上诉人是涉案房屋的无权处分人，双方无论签署《房屋租赁协议书》、《购房意向书》均属无效合同，以无效合同归责原则，被上诉人缔约恶性远大于上诉人。被上诉人白某商总辩称：一、一审审理过程举证、质证合法，上诉人王建在一审庭审后提交的证据已过举证期限。二、本案涉及的是上诉人起诉要求解除购房意向书，并不涉及租赁协议，属于不同的法律关系。就购房意向书，被上诉人已履行完毕所约定的义务，上诉人在签订该意向书十年后才提出解除，没有事实依据。三、上诉人实际对涉案房屋的产权及签署购房意向书后自己所要进行的相关手续应完全清楚，且购房意向书中有清晰描述，因其自身的后续行为导致无法获得涉案房屋的产权，相应的法律责任应由上诉人自行承担。综上，被上诉人基本同意一审判决，对一审查明事实和观点予以认可。2016年5月16日，上诉人王建向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除王建与白某商总于2007年9月6日签署的《购房意向书》；2、白某商总应向王建返还购房款130000元及利息（以13万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2007年9月7日起计至白某商总实际清偿之日止）；3、白某商总赔偿王建购房支出的契税7681元、交易手续费265元、房屋登记费50元；4、白某商总赔偿王建与案外人解除购房买卖关系额外支出的230000元及利息（以230000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2011年2月26日起计至实际清偿之日止）；5、白某商总承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1993年12月28日，广州市白某区机构编制委员会作出《关于设立白某区商业企业总公司的批复》，内容为：同意设立白某商总，区商业局在未办妥撤销手续之前，暂与白某商总合署办公，一套人员两个牌子。2000年11月17日，原广州市国土局房管局核发《广州市房地产权属证明书》，载明：位于天河区先烈东路298、300、300-1、300-2号的房地产的所有权人为广州市白某区商业局等二单位，所有权性质为国有，所有权来源为1996年1月建，总建筑面积为13228平方米39平方分米90平方厘米，共有权人为广州华侨房产开发有限公司（以下简称华侨公司，占有份额详见备注），“备注”栏显示“预售证号：外字1999001、1997006号，穗房预字19970038、19960090号；白云区商业区占：地下室，300号-2阁楼、四、六、七层全层、……；华侨公司占300号-1802-809、……2304-2306房共8828.56平方米。……”。2007年7月10日，白某商总（甲方/出租方）与王建（乙方/承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将先烈东路300号（福泉楼）2305房（住宅，建筑面积88.285平方米）（以下简称案涉房屋）按现状条件（未办产权证）出租给乙方使用；租赁期为20年，计租期从2007年7月10日起至2027年7月9日止；每年租金定为5000元；甲、乙双方签定本合同当天，乙方一次性向甲方交清20年的租金共100000元等条款。2007年7月10日，白某商总出具《收据》，内容为：今收到王建交来福泉楼2305房20年租金100000元。2007年9月6日，白某商总（甲方）与王建（乙方）签订《购房意向书》，约定：甲方将案涉房屋转让给乙方，因房屋产权不清晰，长期被物业管理公司和业主委员会占用，所以，甲、乙双方暂定成交价纯收入为150000元；甲方该房屋的确权证明书是在华侨公司名下的商品房（甲方与华侨公司合作开发，产权属甲方，以华侨公司的开发名义售房），因甲方欠下华侨公司巨额管理费而根本不可能办理产权证，为此，如需办理房屋产权证，只能由乙方自行向华侨公司联系、沟通和努力争取，甲方既无任何能力支持，更不可能承担任何责任；乙方办理产权证，所发生税、费全部由乙方负责支付，其中包括：华侨公司收取的税费、管理费，广州市国土资源和房屋管理局办理产权证甲方所需支付的各项税、费，以及营业税费等全部由乙方支付；双方签定本意向书当天，乙方向甲方支付购房诚意金30000元，待正式签定购房合同后，诚意金转为购房款，乙方已付租金100000元转为购房款，仍有余款20000元在上报国资公司批准和签定售房合同当天付清；甲方收到乙方支付的诚意金后，将产权确权证明书及该房屋的相关资料原件借给乙方用作咨询、了解如何办理产权等有关手续之用；乙方必须在签定意向书之日起6个月内签定售房合同，办理房屋的产权证；在双方确认的期限内，如乙方确实无法办理产权证，可退还全部资料原件，甲方同意无息退回诚意金，维持原租赁协议，按规定计收租金；但在限期内仍不办理，甲方除把已收的3万元诚意金不予退还乙方之外，还追回乙方已借用的书面原件，按原租赁合同执行；甲方不承担办理房屋产权确权的一切责任等条款。2007年9月7日，白某商总出具《收据》，内容为：今收到王建购买案涉房屋购房诚意金30000元。2007年12月5日，一审法院立案受理（2008）天法民四初字第43号华侨公司诉白某商总合资、合作开发房地产合同纠纷一案（以下简称43号案），华侨公司在该案的民事起诉状中陈述了广州市白某区商业局的改制情况和各方签订相关协议的具体情况（具体如前所述），并称：房屋在2001年1月1日已销售完毕，但白某商总未支付销售管理费及其代为垫付的相关费用。据此，华侨公司提出以下诉讼请求：1、白某商总支付开发管理费492000元及其违约金（按每月1.5%的标准，自1999年2月16日起计至付清之日止）；2、白某商总支付销售管理费610620.23元及其违约金（按每月1.5%的标准，自2001年1月1日起计至付清之日止）；3、白某商总返还代交税费2166146.72元；4、白某商总返还代垫款项1096879元及违约金1096879元（自垫付款日起按月息9.15‰的标准计至付清之日止）。一审法院经审理后于2008年5月7日作出（2008）天法民四初字第43号民事判决（以下简称43号判决），支持了华侨公司的诉讼请求。判后，白某商总不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院经审理后于2009年5月22日作出（2008）穗中法民五终字第3072号民事判决书，对一审法院作出的上述判决书作出如下改判：一、维持广州市天河区人民法院43号判决第三项（即白某商总于本判决发生法律效力之日起10日内，返还给华侨公司代垫税费2166146.72元）；二、变更广州市天河区人民法院43号判决第一项为白某商总于本判决送达之日起10日内，向华侨公司支付开发管理费492000元及利息（按月利率1.5%计算，从2007年12月5日计至实际支付之日止，以本金492000元为限）；三、变更广州市天河区人民法院43号判决第二项为白某商总于本判决送达之日起10日内，向华侨公司支付销售管理费610620.23元及利息（按月利率1.5%计算，从2007年12月5日计至实际支付之日止，以本金610620.23元为限）；四、变更广州市天河区人民法院43号判决第四项为白某商总于本判决送达之日起10日内，向华侨公司支付代垫费用1096879元及利息（按月利率1.5%计算，从2007年12月5日计至实际支付之日止，以本金1096879元为限）；五、驳回华侨公司其他诉讼请求。2009年7月28日，华侨公司以上述生效判决为依据向一审法院申请强制执行。同月30日，一审法院立案受理华侨公司的申请，案号为（2009）天法执字第3594号。一审法院在执行过程中划扣白某商总的银行存款334188.6元后，未能查找到白某商总有财产可供执行，遂于2009年11月2日裁定终结一审法院（2009）天法执字第3594号案件本次执行。2009年10月22日，案涉房屋过户至案外人陈某甲名下。华侨公司知悉后认为案涉房屋被盗卖，向广州市公安局天河区分局（以下简称天河公安分局）报警。2010年10月9日，天河公安分局作出立案决定书，决定对华侨公司被诈骗案立案侦查。2010年7月16日，广州市房地产交易登记中心发函要求限制案涉房屋的产权转移及其他产权登记业务。2011年2月25日，王建、陈某甲签订《关于解除买卖合同关系的协议书》，约定：双方于2009年9月29日签订房屋买卖合同，双方一致同意解除就案涉房屋而签订的所有买卖合同、协议，撤销交易，将案涉房屋权属回归至双方买卖交易之前的状态，王建向陈某甲退还房价款和作适当补偿，陈某甲向王建退还案涉房屋及与案涉房屋相关的权利等条款。同日，陈某甲出具收到王建交来的退还购买案涉房屋的房价款及补偿款650000元的《收据》，并表示放弃对案涉房屋主张任何权属及相关权利等。2011年3月25日，王建委托广东颐和律师事务所的律师唐某作出致华侨公司的《关于催告撤销房屋交易的律师函》，函称：“……据了解，座落在广州市先烈路300号之一的福泉楼房地产开发项目系由华侨公司与白某商总合作建设的，王建与白某商总签订案涉房屋的《购房意向书》，并支付了价款。案涉房屋原已确权至华侨公司名下，白某商总转让案涉房屋后，将案涉房屋的产权证过户给王建，王建领取产权证后，将案涉房屋转让给陈某甲，并将产权证过户至陈某甲名下。后福泉楼其他业权人……向天河区人民法院起诉，请求确认王建与华侨公司买卖案涉房屋的行为无效［案号为（2010）天法民四初字第1365号］。该案的审理过程中，发现案涉房屋在房地产管理部门的档案记载，案涉房屋从华侨公司交易过户至王建名下时，存在一份华侨公司作为卖方、王建作为买方的《广州市房地产买卖合同》，华侨公司确认该合同上卖方盖章非华侨公司的合法公章，王建称未与华侨公司签订该合同，合同上买方的签字亦非王建亲笔书写。华侨公司同时向天河公安分局报案，天河公安分局以涉嫌诈骗罪立案侦查，王建亦因此被刑事拘留，目前该案尚在侦查中。……案涉房屋由华侨公司交易过户至王建名下的依据是《广州市房地产买卖合同》，由于华侨公司与王建均否认曾签订该合同，因此，案涉房屋的交易是无效的，依法应予撤销，案涉房屋的产权状况应当恢复至该无效交易之前的状态。现王建、陈某甲已解除了案涉房屋的买卖关系，为华侨公司主张权利扫除了障碍，创造了条件。……受王建的委托，特催告如下：一、王建正式要求撤销与华侨公司就案涉房屋的交易过户手续，请华侨公司给予回复并尽快办理，王建愿意依法履行相关的协助义务；二、请华侨公司及时告知办理程序和需要王建提供协助的具体手续和内容，……请于2011年3月30日前明确答复，逾期答复影响案件处理或造成其他后果的，王建不承担相关的法律责任”。2011年12月27日，广州市天河区人民检察院作出天检公刑不诉［2012］2号不起诉决定书，内容如下：被不起诉人王建，……2010年12月25日因涉嫌诈骗罪被天河公安分局刑事拘留，2011年1月31日被取保候审。本案由天河公安分局侦查终结，以被不起诉人王建、李某、何某涉嫌诈骗罪，……于2011年12月7日再次将本案向本院移送审查起诉。天河公安分局移送审查起诉认定：2007年9月，被不起诉人王建与白云商总法人代表陈伟雄（已死亡）合谋以18万元人民币骗取广州市天河区先烈东路300号之一2305房（即案涉房屋）［原产权所有人为华侨公司］。2008年8月，同案人李某利用伪造的《华侨公司法定代表人证明书》、《授权委托书》、《遗失申请》及发票等证明文件，委托同案人何某将案涉房屋产权骗取过户到王建的名下。2009年9月，王建又以人民币53.3万元将案涉房屋转卖给陈某某。之后，陈某某因房屋使用权问题与华侨公司发生民事纠纷。2010年12月25日，王建亦被抓获归案。经本院审查并退回补充侦查，本院仍然认为天河公安分局认定的王建诈骗的犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件。……决定对王建不起诉。……”。2012年9月27日，华侨公司向一审法院提起诉讼［案号（2012）穗天法民四初字第2391号，以下简称2391号案］，以王建、陈某甲作为白某商总，白某商总作为第三人，起诉要求王建、陈某甲将案涉房屋的产权恢复登记至华侨公司名下。一审法院于2013年12月23日作出2391号案民事判决，判令支持华侨公司诉请。王建不服一审判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）穗中法民五终字第1502号民事判决（以下简称1502号案判决），二审驳回上诉，维持原判。1502号案判决认定：“既然买卖双方均确认双方并没有签订涉案房屋的《广州市房地产买卖合同》，并据此在房管部门办理涉案房屋的交易过户手续，故涉案房屋从华侨公司转移登记至王建名下的合同依据是虚假的，王建无权据此取得涉案房屋，亦无权对涉案房屋进行处分。原审判令各方将涉案房屋的产权登记情况恢复至华侨公司名下，符合客观事实，本院予以维持。”本案中王建、白某商总均确认上述2391号案判决生效后，经法院强制执行已将案涉房屋过户至华侨公司名下。另，2391号案民事判决审理查明部分载明：1、该案中王建、陈某甲均确认从未办理案涉房屋的收楼手续。2、2007年9月7日，王建向白云商总借阅了前述《广州市房地产权属证明书》、案涉房屋的《买卖申请审批表》和《房地产平面附图》等原件。白某商总称王建向其借取相关资料用于办理案涉房屋的过户手续，但至今没有归还上述资料原件，亦没有支付案涉房屋的购房余款20000元。一审法院认为：王建、白某商总于2007年9月6日签署《购房意向书》，从《购房意向书》的标题文义及《购房意向书》中“乙方必须在签定意向书之日起6个月内签定售房合同”的内容看，上述《购房意向书》只是双方达成的一个初步购房意向，而并非房屋买卖合同，事实上双方签约至今近9年仍未签订正式的房屋买卖合同，双方也未实际完成房屋交易，且在涉案房屋产权已过户至华侨公司名下的情况下客观上也无法继续交易。另，根据上述《购房意向书》中“房屋产权不清晰，长期被物业管理公司和业主委员会占有”、“因甲方欠下广州市华侨房屋开发公司巨额管理费而根本不可能办理产权证，为此，如需办理房屋产权证，只能由乙方自行向华侨公司联系、沟通和努力争取，甲方既无任何能力支持，更不可能承担任何责任”、“乙方必须在签定意向书之日起6个月内签定售房合同，办理房屋的产权证；在双方确认的期限内，如乙方确实无法办理产权证，可退还全部资料原件，甲方同意无息退回诚意金，维持原租赁协议，按规定计收租金；但在限期内仍不办理，甲方除把已收的3万元诚意金不予退还乙方之外，还追回乙方已借用的书面原件，按原租赁合同执行”等内容，白某商总、王建对涉案房屋的产权、无法交付、无法办证等情况是清楚的，但在此情况下双方仍同意签订该《购房意向书》，且事后王建明知其未实际支配使用涉案房屋，仍在涉案房屋过户至其名下后以远超出其与白某商总之间的认购价出售给案外人陈某甲并办理了产权过户手续。以上事实充分表明白某商总、王建并非善意的合同当事人，对上述《购房意向书》的法律效力依法不予认定，对王建要求解除上述《购房意向书》的诉请依法不予支持。关于王建要求白某商总返还购房款130000元及利息的诉请。鉴于《购房意向书》明确约定“双方签定本意向书当天，乙方向甲方支付购房诚意金30000元，待正式签定购房合同后，诚意金转为购房款，乙方已付租金100000元转为购房款”，但事实上双方并未签订正式房屋买卖合同，因此王建此前已付的100000元租金并未转化为购房款。在此情况下，对王建要求白某商总返还该100000元购房款的诉请不予支持，但白某商总在双方交易客观上无法继续进行的情况下应退还王建购房诚意金30000元。至于租金100000元的问题，属王建、白某商总之间租赁合同法律关系范畴，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。至于利息，鉴于《购房意向书》约定“在双方确认的期限内，如乙方确实无法办理产权证，可退还全部资料原件，甲方同意无息退回诚意金”，表明双方已约定在交易不成的情况下诚意金为无息退还，因此王建要求白某商总支付上述款项利息，缺乏理据，不予支持。关于王建要求白某商总赔偿其契税、交易手续费、房屋登记费及其与案外人解除购房买卖关系额外支付的230000元及利息的诉请。根据查明的事实，涉案房屋曾过户至王建名下，虽王建否认其曾与华侨公司签署用作办理涉案房屋过户手续之用的《广州市房地产买卖合同》，但王建客观上是涉案房屋过户登记至其名下的受益人。王建明知上述产权过户手续为虚假交易，且其并未实际占有使用涉案房屋，在此情况下仍与案外人陈某甲签订房屋买卖合同，以远超出其与白某商总之间的认购价出售涉案房屋给陈某甲，并引发后续一系列纠纷，王建对此未能作出合理解释。广州市天河区人民检察院作出的天检公刑不诉［2012］2号不起诉决定书虽认为王建诈骗的犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件，但该认定并不必然排除王建作为民事主体相关民事行为的主观恶意性，王建应对其民事行为承担相应的法律后果。因此，王建以上诉请均无事实及法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年10月31日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日10日内，被告广州市白云区商业企业总公司返还原告王建购房诚意金30000元；二、驳回原告王建的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，由原告王建负担7500元，被告广州市白某区商业企业总公司负担550元。二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审庭询中，上诉人王建认为其在一审中提交了白云商总《关于广州市先烈东路298-300号（福泉楼）2305房权属及出售情况的报告》，拟证明被上诉人白某商总曾召开高层领导大会集体决定出租、销售涉案房屋的事实，但一审法院未对该证据进行质证程序。被上诉人白某商总在二审庭询中确认该证据的真实性、合法性，但不认可该证据的关联性，该证据不能证明被上诉人存在隐瞒等不实的情形。本院认为，审查上诉人王建与被上诉人白某商总于2007年9月6日签署的《购房意向书》的内容，该意向书只是双方达成的一个初步购房意向而非房屋买卖合同，事实上双方签约至今仍未签订正式的房屋买卖合同，亦未实际完成涉案房屋交易，且在涉案房屋产权现已过户至华侨公司名下的情况下客观上也无法继续交易。此外，双方的上述《购房意向书》中明确载明“房屋产权不清晰，长期被物业管理公司和业主委员会占用”、“因甲方（即被上诉人白云商总）欠下广州市华侨房屋开发公司巨额管理费而根本不可能办理产权证，为此，如需办理房屋产权证，只能由乙方（即上诉人王建）自行向华侨公司联系、沟通和努力争取，甲方既无任何能力支持，更不可能承担任何责任”、“乙方必须在签定意向书之日起6个月内签定售房合同，办理房屋的产权证。在双方确认的期限内，如乙方确实无法办理产权证，可退还全部资料原件，甲方同意无息退回诚意金，维持原租赁协议，按规定计收租金；但在限期内仍不办理，甲方除把已收的3万元诚意金不予退还乙方之外，还追回乙方已借用的书面原件，按原租赁合同执行”等内容，亦即上诉人王建对涉案房屋的产权、无法交付、无法办证等情况是明知的，且双方对于无法办证的后果处理亦作了明确的约定，在此情况下，一审判决对上诉人王建要求解除上述《购房意向书》的诉请依法不予支持并无不当。一审判决已就上诉人王建要求被上诉人白某商总返还100000元购房款的诉请不予支持、但被上诉人白某商总在双方交易客观上无法继续进行的情况下应退还上诉人王建购房诚意金30000元的理据，以及认定上诉人王建要求被上诉人白某商总赔偿其契税、交易手续费、房屋登记费及其与案外人解除购房买卖关系额外支付的230000元及利息的诉请均无事实及法律依据而依法不予支持的理据，均作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。现上诉人王建在没有新证据的情况下，上诉再次提出上述诉请，本院不予采纳。关于上诉人王建认为一审法院未对其提交的被上诉人白云商总《关于广州市先烈东路298-300号（福泉楼）2305房权属及出售情况的报告》进行质证程序，以致被上诉人白某商总集体决定出租、销售的事实无以体现的上诉意见，经审查，被上诉人白某商总已当庭对该证据进行了质证，并在一审庭审后提交了书面补充质证意见，被上诉人白某商总在二审庭询中亦再次陈述了其对该证据的质证意见，且如前所述，在涉案《购房意向书》中明确载明了涉案房屋的产权、无法交付、无法办证等情况，双方对此是明知的。因此，上诉人王建的以上上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人王建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8050元，由上诉人王建负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月十五日书记员  党春婷