湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂03民终2280号上诉人（原审原告）：李志强，男，汉族，1975年9月15日出生，教师，住湖北省十堰市郧阳区。上诉人（原审原告）：雷新平（系李志强之妻），汉族，1980年9月27日出生，教师，住湖北省十堰市郧阳区。二上诉人委托诉讼代理人：李党贵，湖北典融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郧县三阳房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇解放路***号。组织机构代码：75344971-8。法定代表人：王元启，该公司总经理。委托诉讼代理人：范青华，湖北荟才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王元启，男，汉族，1947年7月23日出生，郧县三阳房地产开发有限责任公司法定代表人，住湖北省十堰市郧阳区。上诉人李志强、雷新平与因被上诉人郧县三阳房地产开发有限责任公司（以下简称郧县三阳公司）、王元启商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院(2016)鄂0321民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，因案件基本事实清楚，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。李志强、雷新平提起上诉称：1、一审不遵循“不告不理”原则，在没有如何一方当事人提出相应诉讼请求的情况下，迳行作出第一项判决，严重违法。同时，该判项内容针对守约方作出，应属明显错误。2、一审将解除权的行使期限理解为自合同履行期限届满之日起算，背离了合同法第九十四条第三项规定。3、一审混淆郧县三阳公司和王元启个人的真实法律身份，判决结果错误。请求二审法院改判支持二人的一审诉讼请求。郧县三阳公司、王元启未予书面答辩。李志强、雷新平向一审法院起诉请求：判令解除双方于2011年5月25日签订的《房屋买卖认购协议书》；判令二被告按每月470.76元的标准支付自2014年9月25日起至第一项判决生效之日止的过渡费；3、判令二被告共同返还购房款35万元，并承担违约金28万元（按利息方式计算确定），共计63万元；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明：郧县三阳公司欲开发建设郧阳花园C区高层7、8、9号商住楼，尚在进行前期拆迁工作时，李志强、雷新平通过郧县三阳公司负责拆迁工作的陈发德找到公司法定代表人即王元启，打算先订购一套房屋。2011年5月25日，王元启与李志强、雷新平签订了《房屋买卖认购协议书》一份，内容为：“经甲（王元启）、乙（李志强、雷新平）双方协商确定，甲方王元启同意将C区高层七号楼15楼1503号，户型A3，面积117.69㎡房屋壹套卖给乙方李志强、雷新平夫妇，认购金额为35万元，大写人民币：叁拾伍万元整。相关约定如下：一、交房时间暂约定为四十个月（即自二O一一年五月二十五日至二O一四年九月二十五日）；二、房屋面积依房产证为准。大于或小于约定面积时双方按3500元/㎡，再行结算其差额房款；三、本次支付房款不包含办证契税和维修基金，其它费用由公司负责，并将房产、土地两证办理后由王元启交给李志强、雷新平；四、若满四十个月不能按期交房，甲方按117.69㎡每4元/㎡支付乙方过渡费470.76元/月，至交付新房止；五、甲方如不能落实兑现乙方房屋，甲方支付乙方本息陆拾叁万元整；六、本协议自双方签定之日起，即发生法律效力；七、本协议一式三份。”王元启、李志强、雷新平在上述协议中签字，郧县三阳公司在协议上加盖公章。协议签订当天，李志强通过李志刚中国农业银行账户向王元启转账35万元，王元启向李志强出具收条一张，内容为：“收到李志强现金叁拾伍万元。”2016年3月16日，李志强、雷新平通过国内挂号信的方式向王元启、郧阳三阳公司邮寄送达了《催告履行合同的函》一份，要求王元启、郧县三阳公司向其履行交房义务，并办理房屋产权登记手续，同时按照《协议书》中的约定支付相关费用。另查明，2007年8月，郧县规划管理局颁发编号为（2007）017号建设用地规划许可证，用地单位为郧阳花园项目部，用地项目名称为郧阳花园；2013年4月7日，郧县城乡规划局颁发建字第（2013）011号建设工程规划许可证，建设单位为郧县三阳房地产开发有限责任公司，建设项目名称为郧阳花园C区高层7、8、9号商住楼；2013年4月26日，郧县住房和城乡建设局颁发编号为420321201304260101建筑工程施工许可证，建设单位为郧县三阳房地产开发有限责任公司，建设项目名称为郧阳花园C区高层7、8、9号商住楼。另，本案《房屋买卖认购协议书》中约定的“C区高层七号楼15楼1503号”系李志强、雷新平根据郧县三阳公司提供的初步示意图选定，后因郧县城乡规划局规划将郧县三阳公司初步拟定的7号楼变更为9号楼，李志强、雷新平选定的房屋编号也相应变更为“C区高层九号楼15楼1504号”，但房屋的位置、朝向未发生变化,目前郧阳花园C区高层九号楼的主体已完工，其余工程尚在建设中。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、李志强、雷新平与王元启签订的《房屋买卖认购协议书》是否有效；2、李志强、雷新平主张解除《房屋买卖认购协议书》是否有事实及法律依据；3、王元启与郧县三阳公司是否应承担违约责任，承担什么违约责任。一、关于李志强、雷新平与王元启签订的《房屋买卖认购协议书》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；……（十三）双方约定的其他事项。”在上述《房屋买卖认购协议书》中约定了购房双方当事人的姓名、房屋的价款、交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等其他事项，王元启已收受购房款35万元。因此，本案《房屋买卖认购协议书》应当认定为商品房买卖合同；根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，本案房屋尚在进行前期拆迁工作时，李志强二人通过郧县三阳公司法定代表人即王元启预先购买房屋，并与王元启签订《房屋买卖认购协议书》一份。王元启以个人名义与二人签订房屋买卖合同，并将郧县三阳公司开发的房屋予以出售，系无权处分，但郧县三阳公司在上述协议上加盖公章盖予以认可，庭审中，郧县三阳公司对王元启出售公司即将开发房屋的行为明确表示予以认可。因此，李志强二人与王元启签订的《房屋买卖认购协议书》系双方当事人真实意思表示，未损害国家及第三人利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议有效。二、关于李志强二人主张解除《房屋买卖认购协议书》，是否有事实及法律依据的问题。本案中，李志强二人与王元启在《房屋买卖认购协议书》第四条约定本案房屋的交房时间暂为2014年9月25日以及到期不能交房的违约责任，在第五条又约定“甲方如果不能落实兑现房屋，甲方支付乙方本息陆拾叁万元整”。结合上述的约定内容以及当时签订上述协议时尚在进行前期拆迁的背景，李志强二人与王元启在本案协议书中的第四条应明确了交房时间及逾期交房的违约责任，而约定第五条内容的意图应是对王元启将来无法交付房屋时李志强二人要求返还房款并赔偿损失的约定，这实际上是对在合同目的不能实现时解除合同后的相关责任的约定。但是李志强二人与王元启并未明确约定行使合同解除权的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，法律对行使解除权的期限作出了明确规定，即最迟应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，李志强二人与王元启约定交付房屋的时间为2014年9月25日，交房时间到期后，郧县三阳公司、王元启未履行交付房屋的义务，此时，二原告应最迟于解除权发生之日起一年内即2015年9月26日以前行使解除合同的权利。而李志强二人于2016年7月18日才起诉要求解除合同，显然超过法律规定的解除权的行使期限，李志强二人的解除权消灭，因此，对李志强二人要求解除合同的主张，不予支持。三、王元启与郧县三阳公司是否应共同承担违约责任，承担什么样的违约责任。王元启与李志强二人在《房屋买卖认购协议书》中约定，若王元启于2014年9月25日前未交房，王元启每月向李志强二人支付470.76元至交付新房止。《中华人民共和国民法通则第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，王元启系郧县三阳公司的法定代表人，其将郧县三阳公司开发建设的房屋出售给李志强二人，系其代表郧县三阳公司进行的经营活动，郧县三阳公司对王元启的该经营活动也予以认可，因此，对王元启将本案房屋出售给李志强二人后的相应民事责任应由郧县三阳公司承担。因本案房屋至今尚未完工交付，故，郧县三阳公司应按《房屋买卖认购协议书》约定承担违约责任，即于2014年9月26日起每月向二原告支付470.76元至交付本案房屋止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李志强、雷新平与王元启于2011年5月25日签订的《房屋买卖认购协议书》有效，双方应继续履行；二、郧县三阳房地产开发有限公司自2014年9月26日起每月向李志强、雷新平支付470.76元至交付本案房屋为止；三、驳回李志强、雷新平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由李志强、雷新平负担5100元，由王元启、郧县三阳房地产开发有限责任公司负担5000元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，虽然李志强二人的诉讼请求的第一项是判令解除《房屋买卖认购协议书》，意味着二人认为该协议有效。但合同效力是人民法院审理合同纠纷案件中必须要主动审查的内容。本案中的《房屋买卖认购协议书》虽然名为“认购协议书”，也并不具备商品房买卖合同的全部要素，但其签订的目的并不是为了预先磋商以便在一定时间期限内签订买卖商品房的“本约”，协议中双方未明确约定还需重新签订商品房买卖合同，反而具体约定了双方当事人的姓名、房屋的价款、交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同中必须具备的基本内容，加之协议签订后李志强二人支付了全额购房款项，故综合考量，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定案涉协议为商品房买卖合同并无不当。既然认定为商品房买卖合同，王元启个人不符合合同一方的主体资格，其作为公司法定代表人签订协议的行为系履行职务行为，一审判决认定合同另一方的主体为郧县三阳公司正确。但需要指出的是，基于案涉房地产项目的审批开发进展状况，案涉协议应当属于商品房预售合同，但截止目前，案涉地产项目仍未办理预售许可审批手续，故该协议为无效协议。一审判决对协议效力认定错误，应予纠正。基于造成合同无效的原因在于郧县三阳公司，故郧县三阳公司应当承担返还财产、赔偿损失的民事责任。综上，一审判决对合同效力认定错误，适用法律和处理结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市郧阳区人民法院（2016）鄂0321民初1083号民事判决。二、李志强、雷新平与郧县三阳房地产开发有限公司于2011年5月25日签订的《房屋买卖认购协议书》为无效协议。三、郧县三阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李志强、雷新平交纳的购房款35万元并支付相应利息（利息计算方法为：以35万元为本金，从2011年5月25日至本判决确定的期限之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如郧县三阳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李志强、雷新平的其他诉讼请求。一审案件受理费10100元、二审案件受理费10100元，共计20200元，由上诉人李志强、雷新平负担6000元，郧县三阳房地产开发有限公司负担14200元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  徐恩田审判员  柯 幻二〇一七年三月一日书记员  刘亚琼