河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终515号上诉人(原审原告、反诉被告):王伟锋，男，1974年7月13日出生，汉族，住上蔡县。上诉人(原审原告、反诉被告):翟金满，女，1979年12月26日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人:崔涛峰，河南文苑律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):孙伟锋，男，1969年3月14日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人:聂荣中，河南豫上律师事务所律师。上诉人王伟锋、翟金满因与被上诉人孙伟锋房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟锋、翟金满上诉请求:撤销原判，依法改判支持王伟锋、翟金满的一审诉讼请求，驳回孙伟锋的一审反诉请求。事实和理由:双方签订房产转让协议前，王伟锋、翟金满已全部支付了房款，未构成违约，房产转让协议不应当解除。孙伟锋答辩称:一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉理由不成立。请求二审驳回上诉，维持原判。王伟锋、翟金满向一审法院起诉请求:依法判令孙伟锋履行与王伟锋、翟金满2016年5月3日签订的房产转让协议约定义务向王伟锋、翟金满交付房产，并支付王伟锋、翟金满违约金140000元（按照总价款30%履行）。孙伟锋向一审法院反诉请求:1、依法解除孙伟锋与王伟锋、翟金满签订的房产转让协议；2、要求王伟锋、翟金满返还原始购房合同和历次交纳购房款收据12张。一审法院认定事实:2016年5月3日，王伟锋、翟金满（买方）与孙伟锋（卖方）签订《房产转让协议书》，约定：卖方所拥有的房产座落于金盾花园1幢1单元22楼2203号房，建筑面积为122.26平方米，现无房产证，买方对该房产已充分了解；成交价格1800元/㎡；该房产转让成交价为人民币220068元（贰拾贰万零陆拾捌元）；经双方协商同意，房款于合同签订后一次性付清；由买方择日办理转让更名（一周内）；本合约一式两份，自双方签字即日生效，双方各持一份，具同等法律效力等条款。该协议落款处王伟锋、翟金满与孙伟锋分别在卖方、买方处署名。诉讼中，王伟锋、翟金满提交下列证据:1、2015年3月16日，孙伟锋与驻马店市金鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（驻房0103387）一份与相关购房收据12张，用以证明，孙伟锋购买金盾花园住宅小区第1幢22层2203号房；2、2016年5月3日孙伟锋与王伟锋、翟金满签订的房产转让协议书（该协议书系王伟锋、翟金满持有）以及2015年3月16日和2016年4月27日戚建设出具的收条两张，用以证明，孙伟锋将金盾花园住宅小区第1幢22层2203号房转让给王伟锋、翟金满，王伟锋、翟金满已支付全部购房款；3、孙伟锋提交的反诉状，用以证明孙伟锋认可戚建设代理转让房款；4、录音光盘一张，用以证明王伟锋、翟金满与孙伟锋双方和戚建设在一起的谈话情况。孙伟锋质辩称，对证1、合同真实性不持异议，但是应当说明在合同第6页明确约定了属于银行按揭，以银行按揭的方式付款，该房产存在抵押权；对证2真实性不持异议，但是应当说明孙伟锋只是交纳了合同约定的首付款13万余元，房款还没有交清，从这个收据上也可以证明存在房产抵押方面的事实；对证3真实性提出异议，在合同的第3条王伟锋、翟金满将付款方式“合同签订后一次性付清”用笔划去，这个属于王伟锋、翟金满事后单方涂改，原因是合同约定的“合同签订后一次性付清”与王伟锋、翟金满提交的付款收据不相一致，所以王伟锋、翟金满才进行涂改；收据是不是戚建设所出具，戚建设是否收取王伟锋、翟金满购房款当庭无法确认，孙伟锋虽然委托戚建设牵线卖房，但是从来没有委托戚建设收取购房款，戚建设在王伟锋、翟金满与孙伟锋签订合同之前即使收取王伟锋、翟金满款项，也与本案无关。对于反诉状，因为王伟锋、翟金满与孙伟锋之间不认识，孙伟锋只是陈述说明王伟锋、翟金满与孙伟锋买卖房屋是戚建设牵线，反诉状上从来没说孙伟锋委托戚建设收取购房款；对证4视频光盘，签订合同当天王伟锋、翟金满偷偷进行录音，孙伟锋对此表示不解，当天协商签订合同有很长的过程，而王伟锋、翟金满的录音只有短短的34秒，显然是属于进行裁剪，断章取义，而且王伟锋、翟金满提供的视频笔录既不显示王伟锋、翟金满已经缴纳购房款，也不显示孙伟锋委托了戚建设来收取购房款，更不显示像王伟锋、翟金满所举证那样在合同签订之前已向戚建设缴纳了购房款。诉讼中，孙伟锋提交其本人持有的2016年5月3日，王伟锋、翟金满与孙伟锋签订的房产转让协议书原件，用以证明:1、该协议第三条约定的付款方式为“经双方协商同意，房款于合同签订后一次性付清”，而王伟锋、翟金满持有的该份协议书原件第三条有涂改的痕迹，系王伟锋、翟金满单方涂改；2、双方约定的房款于合同签订后一次性付清，表明孙伟锋在签合同前根本没有收到过房款，也不存在知道戚建设收取房款的情况。王伟锋、翟金满质辩称，该份房产转让协议书系孙伟锋持有，不能说明本诉王伟锋、翟金满涂改有任何的违法性，同时在孙伟锋提供的协议上也载明双方一周内办理转让，也说明双方在签订合同时对转让更名有特别约定，对其他并无争议。结合王伟锋、翟金满与孙伟锋初次见面孙伟锋将该房产所有手续交付给王伟锋、翟金满这一客观行为，可以推定王伟锋、翟金满已履行了合同义务将购房款结清的事实。王伟锋、翟金满提供的视频也仅涉及到过户问题，所以说孙伟锋辩解并没有交付房款理由不能成立。庭审中，王伟锋、翟金满自认商品房买卖合同（驻房0103387）一份与相关购房收据12张，系王伟锋、翟金满与孙伟锋签订房产转让协议书后，孙伟锋交给王伟锋、翟金满的，孙伟锋对此无异议。诉讼中，王伟锋、翟金满又陈述，商品房买卖合同（驻房0103387）及相关购房收据12张是戚建设交给其的，其不能退还给孙伟锋，孙伟锋质辩称，王伟锋、翟金满的起诉书中，写明是签转让协议时孙伟锋将商品房买卖合同及购房票据一并交给王伟锋、翟金满，事实情况也是如此。诉讼中，王伟锋、翟金满称，王伟锋、翟金满在协议签订前已将购房款将近46万元付给了戚建设，王伟锋、翟金满与孙伟锋签订的房产转让协议上约定的1800元/㎡是为了规避税费。诉讼中，孙伟锋称双方商定的购房价款为49万元，合同上1800元/㎡是王伟锋、翟金满及戚建设要求这样写的，孙伟锋当时认为王伟锋、翟金满是为了少缴纳相关的税费，所以也没有坚持把真实的价款写入合同。一审法院认为，孙伟锋将其名下房产出卖给王伟锋、翟金满并与王伟锋、翟金满签订房产转让协议，故房屋买卖合同关系形成在王伟锋、翟金满与孙伟锋之间。当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。房产转让协议书原件一式两份，王伟锋、翟金满与孙伟锋各持一份，现王伟锋、翟金满提交的协议书原件第三条有涂改，且该涂改未得到孙伟锋认可，又不能做出合理解释，而孙伟锋持有的协议未显示有涂改，故应以孙伟锋持有协议书原件显示内容为准。合同约定“房款于合同签订后一次性付清”。本案中，合同签订后，王伟锋、翟金满未有证据证明其已按合同约定向孙伟锋支付了房价款；诉讼中，王伟锋、翟金满提交了案外人戚建设出具的收据两张，主张其已足额交纳了房款，因孙伟锋不予认可，且王伟锋、翟金满也没有证据证明戚建设收取房价款系受孙伟锋委托而收取，故对王伟锋、翟金满的上述主张，不予采信。王伟锋、翟金满未依约交纳购房款，构成违约，现孙伟锋以王伟锋、翟金满未支付房价款，致使孙伟锋出售房屋的目的不能实现为由，反诉请求解除王伟锋、翟金满与孙伟锋2016年5月3日签订的房产转让协议，于法有据，予以支持。同理，王伟锋、翟金满要求继续履行合同、支付违约金，无事实和法律依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，孙伟锋反诉请求王伟锋、翟金满返还商品房买卖合同原件及收据（12张），于法有据，予以支持。判决：一、解除孙伟锋与王伟锋、翟金满2016年5月3日签订的《房产转让协议书》。二、驳回王伟锋、翟金满的诉讼请求。三、限王伟锋、翟金满于判决生效后十日内返还孙伟锋商品房买卖合同（驻房0103387）及购房收据12张。本诉案件受理费4600元，由王伟锋、翟金满负担；反诉费4330元，由王伟锋、翟金满负担。二审中，当事人未提供证据。二审对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，孙伟锋与王伟锋、翟金满签订的房产转让协议，当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，为有效合同。房产转让协议书原件一式两份，王伟锋、翟金满与孙伟锋双方各持一份，王伟锋、翟金满提交的协议书原件第三条有涂改，且该涂改未得到孙伟锋认可，其又不能做出合理解释，而孙伟锋持有的协议书原件未显示有涂改，应以孙伟锋持有的协议书原件显示的合同内容为准。该合同约定“房款于合同签订后一次性付清”。王伟锋、翟金满未有证据证明在合同签订后其已按合同约定向孙伟锋支付了房价款。王伟锋、翟金满在诉讼中提交案外人戚建设在合同签订前出具的收据两张，主张其已足额交纳了房款，孙伟锋不予认可，且两张收据的数额与双方约定的房款不符，王伟锋、翟金满也没有证据证明戚建设收取该款项系受孙伟锋委托而收取。王伟锋、翟金满上诉称双方签订房产转让协议前其已全部支付了房款，理由不足。王伟锋、翟金满未依约交纳购房款，构成违约，致使孙伟锋出售房屋的目的不能实现，孙伟锋反诉请求解除双方签订的房产转让协议，并返还商品房买卖合同原件及收据，应予支持。同理，王伟锋、翟金满请求孙伟锋继续履行合同、支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。原判处理适当。王伟锋、翟金满的上诉理由不足，不予采纳。综上所述，王伟锋、翟金满的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4600元，由王伟锋、翟金满负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一七年三月二十八日书 记 员  魏 冉