重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初12014号原告:中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，统一社会信用代码91500106903071248F。代表人:刘宏，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托代理人:周玉，重庆索通律师事务所律师。被告：谭长江，男，1987年8月1日出生，汉族，职业不详，住四川省南江县。被告：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层，统一社会信用代码91500000068294412Q。法定代表人：熊敏，重庆恒大鑫泉置业有限公司董事长。委托代理人：谭晓东，男，重庆恒大鑫泉置业有限公司员工，住重庆市渝北区。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称农行沙支行）与被告谭长江、重庆恒大鑫泉置业有限公司（以下简称恒大鑫泉公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行沙支行的委托代理人周玉、被告恒大鑫泉公司的委托代理人谭晓东到庭参加诉讼。被告谭长江下落不明，经本院公告传唤后，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行沙支行向本院提出诉讼请求：要求判令1、被告谭长江立即清偿原告借款本金191577.08元及截止于2016年6月29日利息3428.06元、罚息18.59元、复利30.86元；自2016年6月30日起至借款本金清偿之日止，以借款本金191577.08元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收的罚息；对未能按时支付的利息，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收的复利。2、原告对被告谭长江所有的位于重庆市北部新区恒康路××××房屋享有抵押权和优先受偿权。3、被告谭长江支付原告的律师代理费9753元。4、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告谭长江的上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：被告谭长江与原告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向被告谭长江提供贷款200000元用于购房；贷款期限自2014年6月28日起至2034年5月27日止；贷款利率为借款发放日的中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%；对未能按时偿还的借款本金，根据实际逾期天数，按贷款利率加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，根据实际逾期天数，按罚息利率计收复利。同日，被告谭长江与原告签订了预购商品房抵押贷款合同，约定被告谭长江以其所有的位于重庆市北部新区恒康路××××的房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。被告重庆恒大鑫泉置业有限公司为上述贷款提供阶段性保证。合同签订后，原告依约向谭长江发放了贷款。但被告未能按约偿还借款本息。截止至2016年6月29日，被告拖欠借款本息共计5554.53元。经原告催收未果后，原告起诉来院，要求判如所请。被告谭长江未作答辩。被告恒大鑫泉公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的规定，在债务人已提供物的担保情况下，债权人应当先通过债务人提供的物保实现债权。原告未提前通知本公司谭长江的债务已提前到期，本公司对原告因此而产生的律师费、诉讼费等实现债权的费用不承担责任。经审理查明，2014年5月27日，原告与被告谭长江、重庆恒大鑫泉置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：5502012014004****），约定原告向被告发放200000元贷款，用于被告购买房产。借款人购买的房产位于重庆市北部新区恒康路××××。借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。本合同项下的借款利率为在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%后确定。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号/卡号622843047960042****。被告将位于重庆市北部新区恒康路9号4幢1-8的房屋向原告提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。《个人购房贷款合同通用条款》约定若借款人未按期足额偿还借款本金，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同约定若借款人未按合同约定期限归还借款，原告有权对借款人计收罚息和复利，对逾期借款的罚息从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收，至本息清偿之日为止；对应付未付利息，计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告谭长江与原告另行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了房屋预告登记（预售商品房记载地址为重庆市北部新区恒康路××××）。2014年6月26日，原告按约将借款支付至约定的账户。此后被告谭长江未完全按合同约定履行还款义务。截止于2016年6月29日，尚有借款本金191577.08元、利息3428.06元，复利30.86元，罚息18.59元未偿还。另查明，2016年8月18日，原告与重庆索通律师事务所签订了《委托代理协议》，约定重庆索通律师事务所接受原告委托，指派周玉、杨树律师作为原告的代理人，就谭长江案为原告提供一审、二审、执行代理服务。2016年6月28日，原告向重庆索通律师事务所支付了律师费9753元。上述事实，有各方当事人的陈述及原告提交的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、应还未还清单、《委托代理协议》、重庆增值税专用发票等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告中国农业银行沙支行与被告谭长江、重庆恒大鑫泉置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。被告谭长江未按时足额还款，原告有权提前收回已发放借款，要求被告谭长江偿还全部借款，并按照合同约定支付已产生利息、罚息和复利并继续支付罚息和复利至款项付清之日止。对于原告所诉请的律师费，因已实际产生，根据合同的约定应当由被告谭长江承担。被告谭长江尚未取得位于重庆市北部新区恒康路××××房屋的房屋产权证，即或原被告双方对该套房屋已设定的预售商品房抵押担保，且已办理的预售商品房预告登记，但原告所享有权利仅是未完成的不动产物权的请求权。原告无权据此要求享有位于重庆市北部新区恒康路××××的房屋的抵押权及优先受偿权。重庆恒大鑫泉置业有限公司向原告提供的阶段性保证担保，尚处于约定的保证期间内，重庆恒大鑫泉置业有限公司应当依约向原告提供连带保证担保。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭长江于本判决发生法律效力后三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款本金191577.08元及截止于2016年6月29日的利息3428.06元，复利30.86元，罚息18.59元；并自2016年6月30日起至借款本金清偿之日止，以借款本金191577.08元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收的罚息；对未能按时支付的利息，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收的复利。二、被告谭长江于本判决发生法律效力后三日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行给付律师费9753元。三、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告谭长江的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元（原告已预交），由被告谭长江、重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告谭长江负担。限被告谭长江、重庆恒大鑫泉置业有限公司对被告谭长江于本判决发生法律效力后三日内迳付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 石 文人民陪审员 张 娟人民陪审员 袁巧云二〇一七年三月十三日书 记 员 何行玲