陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终3920上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）靳宏安，男，1977年7月5日出生，汉族，无业，住西安市新城区。原审被告西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路414号汉杰天赐良苑小区。法定代表人段自力，该公司总经理。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人靳宏安，原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司的共同委托代理人席宝迎，被上诉人靳宏安，原审被告唯德物业公司的法定代表人段自力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年6月5日，靳宏安与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同，靳宏安购买了毅达房地产公司开发汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××号。2007年3月11日，由唯德物业公司代收取靳宏安的房屋维修资金（俗称大修基金）8976.96元。2010年11月23日，因购房面积增加，靳宏安补交房屋维修资金219元，此款由汉杰公司收取。后靳宏安得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房屋维修资金上缴有关部门，遂以靳宏安的商品房无法进行买卖交易为由诉至法院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰.天赐良苑小区系毅达房地产开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司、毅达房地产公司均自认唯德物业公司只是代收相应款项，其后该公司全额转给汉杰置业公司。汉杰置业公司自认所收的房屋专项维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳，第二次补交的大修基金未缴纳，目前仍在公司账户上。诉讼中，经原审法院协调，汉杰置业公司向靳宏安返还购房发票、契税发票，靳宏安亦表示放弃该两项诉讼请求。靳宏安于2016年4月11日起诉至西安市新城区人民法院称，2007年3月11日，原审被告在房屋交付时，由唯德物业公司收取靳宏安大修基金8976.96元，2010年11月23日因购房面积增加，靳宏安补交大修基金219元，此款由汉杰置业公司收取。按照购房合同十五条规定，原审被告应在90日将房屋维修资金交于西安市房屋维修资金管理中心方可办理房屋产权证。可原审被告至今未将房屋维修资金上缴有关部门，导致靳宏安的商品房无法进行买卖交易。现诉至法院请求：1、原审被告立即返还靳宏安缴纳的大修基金，承担因拖欠而产生现房屋大修基金缴纳政策下的多余部分；2、原审被告支付占用挪用大修基金期间的利息，自2007年3月11日至实际交纳之日根据2007年5月的九年定期利息5.22%为4600元；3、原审被告支付靳宏安支付占用挪用契税4598元；4、误工费500元；5、本案诉讼费用由原审被告承担。唯德物业公司辩称，靳宏安所述的房屋买卖关系属实，其公司只是代表汉杰代收房屋专项维修基金，该房屋维修资金其公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故靳宏安所述与其公司无关，不同意靳宏安诉请。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，靳宏安所述的房屋买卖关系属实，因契税发票有一部分交给了财政局，交给其公司的这一部分契税票据其公司可以在约定时间内返还。房屋维修资金在当时根据政策都是交给开发商的，近年来才建立的相关账户由开发商逐步上缴给政府，靳宏安所缴纳的房屋维修资金其公司因经济建设正在缓交，但其公司不认可靳宏安要求的房屋维修资金的利息。原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，靳宏安与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实，内容不违背国家法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。汉杰置业公司、毅达房地产公司收取靳宏安房屋专项维修资金长期未向有关部门缴纳属违约行为，应当返还该款并承担利息损失。原审法院综合考虑靳宏安缴纳时间、双方合同约定及本案实际情况，利息起算日期认定为靳宏安向原审被告缴纳房屋专项维修资金九十日后。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。关于靳宏安主张原审被告承担房屋专项维修资金政策下的多余部分一节，目前尚未实际发生，靳宏安可另案解决。关于靳宏安要求原审被告返还占用挪用的契税一节，诉讼中汉杰置业公司已经向靳宏安返还了契税发票，靳宏安亦表示放弃要求原审被告返还契税发票的诉讼请求，故靳宏安再要求返还契税于法无据，本院不予支持。靳宏安主张的误工费并未提交任何证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告靳宏安已缴纳房屋专项维修资金8976.96元，并承担该款自2007年6月10日至返还之日的利息，利息按同期银行贷款利率计算；本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告靳宏安已缴纳房屋专项维修资金219元，并承担该款自2011年2月22日至返还之日的利息，利息按同期银行贷款利率计算。二、驳回原告靳宏安其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担。宣判后，毅达房地产公司与汉杰置业公司均不服，向本院提起上诉称，1、天赐良苑大修基金缴存问题属于政策问题所致，其公司可以向相关部门缴纳，没有必要向业主返还。因为该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复；2、关于承担大修基金利息，因为其公司还在与维修资金中心协调相关事宜，因此也没有必要向被上诉人支付利息。上诉请求：1、撤销原审判决。2、依法改判或发回重审。3、诉讼费用由被上诉人承担。靳宏安辩称，1、大修基金按照合同应在90天内交到房管局，上诉人没有交，2010年国家规定不允许代收大修基金，所以上诉人应该返还大修基金；2、关于利息问题。大修基金不承担利息是不对的，上诉人拿了我们的钱就应该给我们算利息。唯德物业公司述称，2006年开发商给业主交房的时候，其公司是给开放商代收代缴的大修基金，业主交多少其公司给开发商转多少，这个案子跟其公司无关。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，商品住宅的业主应交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金实行专户存储，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。由上可知，住宅专项维修资金，即俗称的大修基金，应由业主交存至当地建设主管部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金专户。本案中，上诉人收取了被上诉人靳宏安的住宅专项维修资金后，未将该资金存入住宅专项维修资金专户。故被上诉人要求上诉人返还住宅专项维修资金，有事实和法律依据，应予支持。上诉人上诉认为其可以向相关部门交存住宅专项维修资金，没有必要向业主返还的理由，于法无据，本院不予支持。关于因上诉人未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给被上诉人造成损失一节。上诉人虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但结合本案的实际情况，故原审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率承担占用的住宅专项维修资金利息损失不妥，应予变更。上诉人关于不应向被上诉人靳宏安支付住宅专项维修资金利息的上诉请求成立，应予支持。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2165号民事判决书第一项为：本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还靳宏安已缴纳房屋专项维修资金9195.96元。二、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2165号民事判决书第二项为：驳回靳宏安要求返还占用房屋专项维修资金利息损失的诉讼请求及其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，靳宏安已预交，由靳宏安承担15元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。二审案件受理费50元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由靳宏安承担10元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担40元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一七年三月二十四日书 记 员  陈雅贤