德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0603民初2464号原告：何光辉，男，汉族，1966年11月23日出生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：帖强，四川三目律师事务所律师。被告：四川儒德投资有限公司，住所地四川省成都市成华区二仙桥北二路2号1幢1层9号，组织机构代码08064630-2。法定代表人：钟国全，公司总经理。被告：四川儒德投资有限公司德阳分公司，住所地四川省德阳市沙河街116号鑫沙时代6栋6楼，组织机构代码09462721-7。负责人：钟力，公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：李德才，四川新成名律师事务所律师。原告何光辉与被告四川儒德投资有限公司（以下简称儒德公司）、四川儒德投资有限公司德阳分公司（以下简称儒德德阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，依法适用简易程序，2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告何光辉的委托诉讼代理人帖强，被告儒德公司的法定代表人钟国全及其与儒德德阳分公司的共同委托诉讼代理人李德才到庭参加诉讼。原、被告同意庭外和解7个月，并同意该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告何光辉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告租赁合同；2.被告向原告按照实际使用时间支付租金（暂计算至起诉之日为173400元），并立即向原告腾退房屋；3.被告向原告支付违约金（计算方式为173400元为基数，从2015年5月18日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍予以计算至付清之日止）；4.被告承担承租房屋的物业服务费、水电燃气费、租赁所涉税费；5.本案诉讼由被告承担。事实和理由：2013年10月23日，原告何光辉与四川鑫时代房地产开发有限责任公司签订《商品房订购协议》，四川鑫时代房地产开发有限责任公司将位于德阳市区沙河街116号鑫沙时代6栋6层1单元601号商品房出售给原告。因原告长期在外工作，故全权委托四川鑫时代房地产开发有限责任公司代为出租上述房屋。2014年2月17日，四川鑫时代房地产开发有限责任公司和被告签订《商铺租赁合同》，约定双方权利和义务，原告对上述事宜知情并认可。签订后被告儒德公司将房屋用于儒德德阳分公司实际经营。原告收到被告支付的2014年5月18日到2015年5月18日一年的租金。其后，被告以各种理由推脱不给租赁费。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求贵院支持原告的诉请。被告儒德公司与儒德德阳分公司共同辩称：1.原告所述涉案房屋并非为原告所有；2.租赁合同为原告与四川鑫时代房地产开发有限责任公司签订，而非与原告签订；3.该房屋的租金我司已在四川鑫时代房地产开发有限责任公司向儒德公司法人钟国全借款300万元的本金和利息中按照每年10万元的房租做冲抵。经审理查明，2014年2月17日，四川鑫时代房地产开发有限公司（甲方）与被告儒德公司签订《商铺租赁合同》，载明：经双方平等协商，就乙方承租甲方所有的营业用商铺（以下简称本商铺）的相关达成一致意见；商铺位于德阳市旌阳区沙河街鑫沙时代商铺；本商铺的建筑面积为289平方米；本合同约定的租期为8年，即2014年2月8日起至2022年2月17日止；自合同签订之日起至2014年5月17日期间为乙方的免租金装修期；本商铺租金前两年不变。租金为每月50元/平方米：月租金合计14450元。租金从第三年开始递增，年递增率为4%；租金支付期限以每6个月为一个计租期；乙方应在每个计租期结束前30天内，向甲方支付下一计租期的租金；如果乙方拖延支付租金，由乙方按照每年应付租金额的日千分之五向甲方给付滞纳违约金；如乙方逾期交纳租金超过一个月，甲方从履约保证金中直接予以抵扣租金及租金滞纳违约金。履约保证金抵扣租金后，乙方应立即补足履约保证金，超过十五日未予补足的，甲方有权单方面终止本合同，乙方应于接到甲方解除合同通知的五日内向甲方腾退本商铺，并由乙方承担违约责任，包括赔偿甲方的相关损失。合同签订后，该房屋由儒德公司及儒德德阳分公司共同使用。庭审中，原告明确租金的主张期限为2015年5月16日至2016年5月15日。2014年7月31日，四川鑫时代房地产开发有限公司（乙方）与儒德公司法定代表人钟国全（甲方）签订《借款抵押担保合同》，约定：甲方向乙方提供借款资金3000000元，该款项作为乙方公司的流动资金之用。在本合同签订后二日内，由甲方一次性向乙方给付上述借款，转入乙方指定账户（帐户名：徐世全，开户银行：德阳市农行城南支行，帐号6228450490000201219）；乙方以鑫沙时代小区地下停车位为本协议项下的借款债权向甲方提供抵押担保，每个停车位的抵押担保借款金额为50000元。同日，四川鑫时代房地产开发有限公司向钟国全承诺自愿每月按105000元支付综合服务费。2014年12月19日，儒德德阳分公司出具《关于四川儒德投资有限公司德阳分公司房租冲抵情况说明》，载明：儒德德阳分公司应支付2014年4月20日至2015年4月19日的商业用房（鑫沙时代项目6＃楼6楼电梯左侧商业用房，面积为233.65㎡）租赁费，租期为一年，共计100000元。现冲抵儒德德阳分公司应收钟菊华125万元利息（2014年5月至2014年7月；月息3分）共计112500元中的100000元。另查明，2013年10月13日，四川鑫时代房地产开发有限公司与原告签订《鑫沙时代商品房订购协议》，约定：原告定购房号6＃楼601室，预测建筑面积为606.11㎡，预测单价为5000元，房屋定购实际价款为3030550元。2014年1月20日，四川鑫时代房地产开发有限公司与原告签订《商品房买卖合同》。原告在庭审中陈述该购房款定金2800000元系四川鑫时代房地产开发有限公司用向原告的借款冲抵，但在庭审中未能提供相应的银行交易明细证明购房款的来源及资金流动方向。再查明，2015年8月19日，原告以商品房买卖纠纷为由将四川鑫时代房地产开发有限公司诉至德阳市旌阳区人民法院。2015年9月21日，德阳市旌阳区人民法院作出（2015）旌民初字第3448号民事调解书，载明：四川鑫时代房地产开发有限公司自愿于2015年12月31日前为原告办理位于四川省德阳市区沙河街116号鑫沙时代6栋第六层1单元601号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证。原告何光辉于2016年1月4日依据生效的（2015）旌民初字第3448号民事调解书向德阳市旌阳区人民法院申请执行鑫沙时代6栋第六层1单元601号商品房的过户。因该房屋被德阳市住房保障和房屋管理局限制网签销售，且原告未能提供四川鑫时代房地产开发有限公司可供执行的线索，本院于2016年6月21日作出（2016）川0603执421号执行裁定书，裁定：终结本院（2015）旌民初字第3448号民事调解的本次执行程序。2016年3月28日，四川鑫时代房地产开发有限公司出具情况说明，主要载明：德阳市区沙河街116号鑫沙时代6栋第六层1单元601号商品房出售给原告，并接受原告委托就上述房屋代为出租。现因承租方拖欠租金，原告自行主张相应权利。以上事实，有当事人陈述、抵押担保合同、情况说明、《鑫沙时代商品房订购协议》等证据予以证实。本院认为，原告的诉请是基于其为涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产的物权变动以登记为生效条件。本案中，目前涉案房屋已被德阳市住房保障和房屋管理局限制网签销售，四川鑫时代房地产开发有限公司已无法按照《商品房买卖合同》和（2015）旌民初字第3448号《民事调解书》确定的协议内容完成办理房屋所有权变更的相关手续，故涉案房屋的所有人仍为四川鑫时代房地产开发有限公司。原告对涉案房屋不享有所有权，其诉请缺乏事实和法律依据，本院对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何光辉的诉讼请求。案件受理费4458元，应减半征收2229元，由原告何光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。代理审判员  邓国康二〇一七年三月十三日书 记 员  汪明君