广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19452号上诉人（原审原告）:李恺彤，住址广州市白云区。委托代理人:卢萍，广东法丞律师事务所律师。上诉人（原审被告）:广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人:鲍文格，职务：董事长。委托代理人：杨晓徇，系该公司职员，联系地址。委托代理人:张旅，系该公司职员，联系地址。上诉人李恺彤因与上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李恺彤、珠江侨都公司分别向本院提起上诉。上诉人李恺彤上诉称：一审法院认定事实错误。1、一审法院对珠江侨都公司违约时间的认定是错误的。一审法院认定珠江侨都公司未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称“《竣工备案表》”)就不具备交楼条件，因此构成违约，应该支付违约金，这一认定是符合相关法律法规的规定的。但在对珠江侨都公司违约时间的认定上存在错误，按照相关法律法规的规定，珠江侨都公司只有取得《竣工备案表》才具备交楼条件，所以，珠江侨都公司的违约时间应该计算至其实际取得《竣工备案表》之日，事实上，珠江侨都公司直至一审开庭之日仍然没有取得《竣工备案表》。2、一审法院认为李恺彤收楼之日就中断了珠江侨都公司的违约时间是错误的。商品住宅房涉及到公共安全，法律法规对其有强制性的安全要求，而且这些安全标准不是一个普通的消费者能用肉眼识别的，所以，商品住宅房由专业机构按专业标准检测验收，并出具相关文件，包括《竣工备案表》。所以，李恺彤的收楼是在不知情的状况下收楼的，李恺彤的收楼也不表示李恺彤原谅或接受珠江侨都公司的违约状态。相反，李恺彤对珠江侨都公司的这种不负责任的行为表示强烈谴责。李恺彤在不知珠江侨都公司不具备交楼条件时的收楼行为不能免除珠江侨都公司的违约责任。综上所述，请求二审法院：1、判决撤销一审判决。2、判令珠江侨都公司应该按照实际违约情况支付违约金，暂计算至2015年10月28日，即李恺彤起诉之日，珠江侨都公司应该向李恺彤支付违约金952217元；3、判令珠江侨都公司承担本案的诉讼费用。上诉人珠江侨都公司上诉称：一、原审法院认定事实不清，珠江侨都公司未能按约定时间交楼，是因李恺彤不具收楼条件且未按时收楼所致，非珠江侨都公司过错，珠江侨都公司不存在违约行为。按照双方签订《商品房买卖合同》附件七补充协议第4条、第5条的约定，上诉人在发出《交楼通知书》时间已具备交楼条件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并不是合同约定的交楼必须条件。且该文件未达成，是因政府行为导致，根据双方《商品房买卖合同》附件七补充协议第10条的约定，政府行为属不可抗力,珠江侨都公司有权延期交房或办证。珠江侨都公司于2014年12月12日向李恺彤发出了《交楼通知书》，通知李恺彤于2016年12月26日前往物业中心办理交楼手续，并在通知书第四条第2项告知李恺彤“最早于2014年12月31日之前办理收楼手续”。然而李恺彤收到通知后，并未按时前往指定地点办理收楼手续，后珠江侨都公司查明，李恺彤存在不具备收楼条件的情形。二、原审法院判定依据不足。原审法院对于逾期交楼违约金仅凭《商品房买卖合同》约定交楼时间与李恺彤实际收楼时间，完全不顾李恺彤违约的事实，不尊重《商品房买卖合同》的合约精神，在珠江侨都公司无过错的情形下只支持李恺彤的请求，其依据不足，综上，珠江侨都公司已经在2014年12月26日前已经具备约定的交楼条件，延迟收楼是李恺彤不具备收楼条件所致，按照规定李恺彤应缴纳2015年1月1日至2015年3月31日的物业管理费。李恺彤向珠江侨都公司提交的《物业费减免申请》具有法律效力，其“不再追究因迟延收楼造成的任何损失”的承诺应为有效。三、即使一审法院认为上诉人在2015年1月至3月因未取得《工程竣工验收备案表》是不具备交楼交楼条件，但造成这一情况的原因是政府规划调整所致，根据约定我方是可以免责的。综上所述，请求二审法院：1、撤销原判判决第一项，依法改判驳回李恺彤的全部诉讼请求2、一、二审受理费用由李恺彤承担。上诉人李恺彤针对珠江侨都公司的上诉答辩称：1、关于付款问题，我方是按照合同约定付清了全部购房款，第三笔房款447万元在合同中并没有约定具体的支付时间，而且这笔款项是由珠江侨都公司协助办理的贷款，什么时候办妥是由珠江侨都公司掌握决定，而且珠江侨都公司在一审时确认我方是依约付清了房款，没有提出异议。2、珠江侨都公司补充意见中，逾期交楼的责任在于政府规划调整，我方认为这种理由不成立，因为政府规划调整在先，签署商品房买卖合同在后。3、购房合同中均有约定交楼条件，但是因为商品房住宅涉及公共安全，国家相关法律法规有强制性要求，在司法实践中，以及在开发商的心目中都有默认，这就是交楼要取得竣工验收备案表，所交付的楼房符合使用的需要，我方也有相应的案例予以提交所以珠江侨都公司在合同中仅仅免除自己义务的约定不能对抗国家对交楼标准的强制性规定，珠江侨都公司这种约定是无效的。上诉人珠江侨都公司针对李恺彤的上诉答辩称：1、李恺彤已经实际收楼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题规定》第11条，李恺彤已经收楼并且实现了房屋的价值，在这种情况仍然向我方主张违约责任，没有法律依据有失诚实信用原则。2、涉案工程当时已经通过竣工验收已经符合法律规定，我方一审已经提交相关的文件证明涉案房屋符合房屋质量安全。未能取得竣工备案表的原因是政府规划调整所致，按照双反签订的合同约定由此造成的延迟交楼，我方是可以免责的。李恺彤于2016年3月31日向原审法院起诉请求：1、判令珠江侨都公司向李恺彤支付违约金（从2015年1月1日开始计算到取得竣工验收备案表之日止，每日按总房价款6390719元的0.05%计算，暂计至2015年10月28日为952217元）；2、本案诉讼费由珠江侨都公司承担。原审法院经审理查明：2014年7月12日，李恺彤与珠江侨都公司签订《楼宇认购书》，约定李恺彤向珠江侨都公司认购珠江帝景帝灏轩A（E7-1）xx房……该房屋于2014年12月31日前交付李恺彤使用；等等。2015年3月27日，李恺彤与珠江侨都公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李恺彤向珠江侨都公司购买位于广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗涌以西地段的珠江帝景苑帝灏轩自编珠江帝景E7-1-E7-4栋艺洲路616号自编E7-1栋18层xx房，房屋地址：海珠区艺洲路616号（艺洲路616号自编E7-1栋）xx房，总金额6390719元；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）珠江侨都公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付李恺彤使用，珠江侨都公司向李恺彤交付房屋时，应当向李恺彤发出收楼通知书，珠江侨都公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向李恺彤出示珠江侨都公司出具的授权委托书；（第十四条）珠江侨都公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，珠江侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李恺彤支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，李恺彤有权单方面解除合同。李恺彤要求继续履行的，合同继续履行，珠江侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李恺彤支付违约金；附件七：本合同补充协议；4、双方同意对合同第十二条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件；5、双方同意对合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为双方进行房屋验收交接时，珠江侨都公司应当向李恺彤提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在李恺彤收楼后一年（如李恺彤在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，李恺彤同意不得以珠江侨都公司不符合交付标准为由而追究珠江侨都公司责任。若上述期限届满珠江侨都公司仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由珠江侨都公司承担；7、由于李恺彤原因，导致未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：李恺彤未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付李恺彤，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由李恺彤承担。李恺彤应在约定交付期限届满前与珠江侨都公司联系交付事宜，珠江侨都公司此前已书面通知的，不再另行通知；10、因不可抗力或李恺彤逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及珠江侨都公司不可避免或克服的异常地质状况，珠江侨都公司不需书面通知李恺彤即可据实予以延期交房或办证；15、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；19、本附件补充协议条款优先于合同其他条款；等。合同签订后，李恺彤依约向珠江侨都公司支付了合同约定的房款。珠江侨都公司于2014年12月12日向李恺彤发出《交楼通知书》，通知李恺彤于2014年12月26日收楼。李恺彤于2015年4月2日接收了涉案房屋。珠江侨都公司为证明其主张，提交了如下证据：1、验收日期为2014年12月11日，工程为商业、住宅楼工程4幢（自编珠江帝景E7-1～E7-4），建设单位为珠江侨都公司的《工程竣工验收报告（建筑工程）》；2、2014年10月15日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；3、送电日期为2014年7月15日的《客户受电工程竣工检验意见书》；4、2014年10月22日的《通邮申请表》；5、自来水管道工程完工证明；6、交付使用时间为2014年12月31日的《住宅质量保证书》；7、填发日期为2014年10月30日的《住宅使用说明书》；8、《业主临时管理规约》；9、《建设工程质量监督报告》；10、2014年12月12日的《建设工程消防验收意见书》；11、2014年12月15日的《人防工程专项竣工验收备案意见书》。证据1-11证明珠江侨都公司依约完成房屋建设，取得合同约定相关验收合格文件，涉案房屋符合合同约定房屋交付条件；12、2010年3月31日的《市政府工作会议纪要》（穗府会纪（2010）78号）；13、2015年1月9日的《广州市城乡建设委员会关于珠江帝景住宅小区公建配套建设问题协调会议的纪要》（穗建路桥纪（2015）6号）；14、2015年4月7日的《关于海珠区珠江帝景苑规划验收问题的会议纪要》（穗府会纪（2015）84号）。证据12-14证明因规划调整、政府行为导致规划验收未完成；15、李恺彤签署的落款日期为2015年4月2日的《物业费减免申请》，拟证明李恺彤承诺不追究珠江侨都公司因延迟收楼造成的相关损失。上述《物业费减免申请》的内容如下：广州珠江侨都房地产有限公司、广东康某物业服务有限公司：本人李恺彤，于2014年购买贵公司开发的帝灏轩A栋xx单元房屋，因原因造成本人未能在2015年月日完成收楼。现申请2015年1月1日至2015年3月31日的物业管理费予以减免。同时本人承诺：1、不再追究因延迟收楼造成的任何损失；2、对此次减免事宜将严格保密。16、民事判决书，证明政府行为导致规划验收未完成。李恺彤的质证意见如下：证据1-4、6-11没有异议，证据5因为没有原件不予确认，第一组证据不能证明李恺彤的交楼符合国家的强制性交楼标准，因为国家的强制性标准是要求取得竣工验收备案表；证据12、13、14只有复印件，无法确认，李恺彤和珠江侨都公司在2014年7月12日就签订了《楼宇认购书》，约定了合同中的交楼时间，根据珠江侨都公司提交的政府会议纪要，即使涉案房屋的规划有调整，其决定在2010年就已经有了，2014年珠江侨都公司与李恺彤签署认购书的时候就应该综合考虑这个原因，而客观实际地确定能够合法交楼的时间，所以即使有规划方面的调整也不能构成珠江侨都公司逾期交楼的原因；证据15真实性没有异议，但李恺彤只是申请对物业费的减免；李恺彤申请减免物业费是因为李恺彤没有实际入住和使用该物业，而且当时李恺彤也不知道珠江侨都公司的交楼是不符合国家法律法规的，所以申请减免物业管理费不能等同于李恺彤放弃追究珠江侨都公司逾期交楼的责任；另外，证据15是格式条款，是由珠江侨都公司提供的，在承诺的内容上语义是不清楚的，在语义不清楚的情况下应该做出有利于李恺彤的解释；证据16的真实性没有异议，但我国不是判例法国家，且该案件的诉讼请求是要求解除合同，与本案的诉讼请求不一样。原审诉讼中，珠江侨都公司确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原审法院认为：李恺彤、珠江侨都公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，珠江侨都公司应当在2014年12月31日前将房屋交付李恺彤使用，李恺彤实际于2015年4月2日接收涉案房屋，珠江侨都公司确认涉案楼宇至今尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故李恺彤可要求珠江侨都公司支付2015年1月1日至2015年4月2日期间的逾期交楼违约金（每日按总房款的万分之五的标准计算）。李恺彤要求珠江侨都公司承担2015年4月2日之后的迟延交楼违约责任，缺乏依据，原审法院不予支持。珠江侨都公司辩称李恺彤签署了《物业费减免申请》，李恺彤申请减免2015年1月1日至2015年3月31日的物业管理费，同时承诺不再追究因延迟收楼造成的任何损失。因2015年1月-3月期间珠江侨都公司还不具备交楼条件，李恺彤当时也还没有接收涉案房屋，故2015年1-3月期间的物业管理费本来就不需要李恺彤负担，且上述《物业费减免申请》是珠江侨都公司在李恺彤收楼当天提供给李恺彤签署，该《物业费减免申请》中关于李恺彤承诺不再向珠江侨都公司追究因延迟收楼造成的任何损失的条款不当地免除了珠江侨都公司迟延交楼的责任，排除了李恺彤的主要权利，该条款应属无效，故对珠江侨都公司上述抗辩意见原审法院不予采纳。珠江侨都公司的其它抗辩意见也依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年9月1日作出如下判决：一、被告广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告李恺彤支付从2015年1月1日起至2015年4月2日止的延迟交楼违约金293973元（每日按总房价款6390719元的万分之五的标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13322元，由原告负担7612元，被告负担5710元。二审审理期间，上诉人珠江侨都公司向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1、楼宇认购书。证据2、业主授权印鉴书。证据3、《建设工程审核书》（穗规建证【2010】621号）。证据4、《市政府工作会议纪要》。证据5、《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》。证据6、《关于申请建设工程规划验收的复函》。证据7、《关于珠江帝景住宅小区公建配套建设问题协调会议的纪要》。证据8、《关于海珠区珠江帝景苑规划验收问题的会议纪要》。证据9、《案件办结通知》。证据10、《建设工程规划验收合格证》。证据11、（2015）穗海法生民初字第657号民事判决书。上诉人李恺彤质证称：珠江侨都公司在二审提交的证据已经超过举证期限，不符合新证据的规定，不应该纳入二审定案的依据。关键的证据是证据4、本案的商品合同是在2015年3月签署的，所以珠江侨都公司在签署合同时已经知道规划调整的事情，所以对方不能解决这个问题，应该在合同中顺延交楼时间，所以珠江侨都公司不应该以政府规划调整作为其延期交楼来推卸责任。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人珠江侨都公司上诉认为，约定交楼时间涉案物业已经符合交楼条件，相关手续未完备属于市政规划影响导致。但是，经涉及该楼盘的相关生效判决认定，在本案认定交楼时点之前，涉案房屋所在楼盘确未符合交楼条件，且市政规划影响发生在双方签订购房合同之前，亦即上诉人珠江侨都公司对该情况应有风险预判，不能免责。故此，该部分上诉理由本院不予采纳。此外，双方合同约定的最后一笔款项属于按揭贷款，并无约定具体交付时间，上诉人珠江侨都公司以此认为上诉人李恺彤违约在先，并无充分的合同依据，该部分上诉理由，本院亦不予采纳。至于认为上诉人李恺彤已经在《物业费减免申请》承诺不予追究迟延交楼责任的上诉理由，原审在基于上诉人珠江侨都公司应承担迟延交楼责任的情况下，结合上诉人李恺彤对于物业管理费的合理承担起算时间，结合双方当事人的权利义务，认为该部分内容属于不当免除迟延交楼责任，不予支持，符合本案事实，亦符合公平合理原则。对此，原审判决并无明显不当，本院亦予以维持。至于上诉人李恺彤向对方当事人主张其已经实际收楼之后的迟延交楼违约金，并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，两上诉人上诉均理据不足，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16092.44元，由上诉人李恺彤负担10382.44元,上诉人广州珠江侨都房地产有限公司负担5710元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月二十三日书记员  冯冠豪