苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1402号原告：江家榕，女，1959年11月4日生，住台湾省新北市汐止区。委托诉讼代理人：岐麟，上海汉路律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告江家榕与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月28日依法受理。审理中，本院依据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年10月24日公开开庭对该案进行了审理。原告江家榕的委托诉讼代理人岐麟、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告江家榕向本院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告商铺购房款445046元、支付补偿金66757元及商铺前三年利息21184元，三项共计532987元；2、被告以511803元（购房款加补偿金）为本金，自2014年7月2日起至还清之日止以中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息，以21184元为本金，自2014年2月1日起至还清之日止以中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告江家榕增加一项诉讼请求，要求解除与被告奥银房产公司签订的认购合同，并明确将第二项诉讼请求变更为以445046元为本金自2014年7月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付至被告实际履行之日止。原告另明确，要求被告名品城公司对被告奥银房产公司的给付责任承担连带清偿责任。事实和理由：2010年7月，原、被告签订商铺《认购合同书》（该合同原件被被告收回，后于2011年5月29日要求原告重新补签认购合同书，编号为20110529014）。合同约定原告购买被告在苏州开发项目“苏州环球奥食卡城”商铺，面积12.4平方米。原告支付房款377791元，后被告称实际面积多出3.84平方米，原告支付补差79655元，即原告共支付房款445046元。2010年11月4日，住建部、国家外汇管理局两部门下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》文件，限制外籍人士（含港澳台）购买商铺。由于原告属于限购人员，2013年9月12日，被告与原告签订补充协议，被告承诺如在2013年7月1日至2014年7月1日间未能帮原告办理产证，则由被告向原告返还全部购房款及支付补偿金共计511803元，并在2014年2月前支付商铺前三年利息21184元。因被告奥银房产公司未按约履行，涉案商铺的开发商是被告名品城公司，被告名品城公司的股权转让后，被告奥银房产公司成为被告名品城公司的股东，二者之间存在关联，法定代表人也是同一个人，故要求被告名品城公司承担连带责任。原告现起诉，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对我司的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告，我司从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务，也无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款、利息的责任，更无义务承担诉讼费。原告是购买商铺，认购房款数额为365391元，与现主张的购房款445064元有差异，购买商铺不应该存在补偿金和商铺前三年的利息一说，因为投资商铺不像投资理财产品有利息，他只能取得商铺的相关收益。被告奥银房产公司是我司的股东，我司是名品城项目的开发商，但这并不意味着我司需要针对被告奥银房产公司签订的合同承担连带责任，法律并无规定，合同也无此约定。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2011年5月29日，原告江家榕（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定，乙方已充分知晓苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）项目各项具体情况，拟自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜；乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上一层1200号单元，建筑面积为12.4平方米，用途为商业，合同价款为365391元，乙方应在合同签署后五日内一次性支付该物业总价款。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。2011年5月30日，原告江家榕与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订《预约租赁合同》一份，约定原告将涉案商铺经营管理的一切事项全权委托案外人苏州奥食卡企业管理有限公司统一行使，案外人苏州奥食卡企业管理有限公司向原告支付租金，另约定其他权利、义务事项。2013年9月12日，被告奥银房产公司向原告作出《补充协议》一份，载明：“客户江家榕（台湾身份证号为……）于2010年7月购买苏州商铺一套：A1197.面积：16.24平方米.总价：人民币445046.00元（全款）.认购合同书编号：20110529014.目前因外籍人士办不了产证，经双方协商从2013.7.1起至2014.7.1一年内若还未能办理产证，上海奥银房地产开发有限公司将支付商铺款人民币445046.00元及一次性补偿金人民币66757.00元.此款项共计人民币511803.00元.将于2014年7月支付给客户）.另外商铺前三年利息人民币21184.00元将于2014年2月前付给客户.”。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。审理中，原告江家榕陈述，原告只买了一个商铺，最早购买的商铺是没有明确铺号的，2011年5月29日签订的铺位是A1200，后来改成A1197，换铺的缘由也不清楚，换了之后增加了3.84平方米，但是没有签订新的认购合同。原告是委托其侄子高健仓支付的购房款，都是转账支付的，被告奥银房产公司出具了收据，除了当庭提交的收据和刷卡存根复印件之外的转账凭证都无法提供了，具体支付情况高健仓也不记清了，对此提供收据两份及签购单三份的复印件（原件已遗失）及高健仓尾号为3043银行账户的交易明细清单佐证签购单款项的交付情况，其中2012年2月17日交付的79655元系补多出来面积的房屋差价。被告奥银房产公司也通过补充协议自认已经收到445046元，否则在签订认购协议三年之后，被告奥银房产公司就没有义务承诺办产证的。原告另陈述，被告方未实际交付涉案商铺，故《预约租赁合同》也没有实际履行，原告没能收到租金。被告名品城公司对原告提供的复印件均不予认可，对此不清楚也未收到涉案商铺的价款，认为原告无充分的证据证明其向被告奥银房产公司具体支付了多少款项，仅凭一份被告奥银房产公司盖章的补充协议，不能证明原告已经支付房款445046元。因为在关联案件中存在被告奥银房产公司会将其收取的款项以及其随意承诺的补偿金、银行利息、投资收益等均记录其中，然后向原告方出具所谓的情况说明、补充协议。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，原告江家榕与被告名品城公司共同明确，原告未就所认购的商铺与被告名品城公司签订商品房买卖合同并备案。被告名品城公司陈述，A1200号商铺已经由案外人购买，代理人并不清楚A1197号商铺情况。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、《预约租赁合同》、收据复印件、签购单复印件、银行交易明细清单、《补充协议》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告江家榕与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，关于原告付款的情况，根据原告提供的收据和签购单复印件显示，2010年6月20日原告向被告奥银房产公司支付54114元及13677元，2011年5月29日即签订认购合同书当日向被告奥银房产公司支付167600元，2012年2月17日向被告奥银房产公司支付79655元。《认购合同书》约定的付款方式为合同签署后五日内一次性付款商铺总价款，约定的价款365391元与2013年9月12日《补充协议》约定的总价445046元之间的差额也为79655元，该款项的交付时间也在签订《认购合同书》之后，结合《补充协议》中被告奥银房产公司承诺未在一定时限内办证则支付商铺款445046元、一次性补偿金66757元及利息21184元的内容，可以认定被告奥银房产公司在出具《补充协议》前已经收到原告支付全部购房款445046元。被告名品城公司对此提出异议，但未能举证证明其异议成立，该抗辩意见不予采纳。被告奥银公司至今既未通知原告订立正式买卖合同，亦未按照承诺解除合同、返还购房款及支付相应补偿、利息，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款445046元。另，被告奥银房产公司在《补充协议》中自行承诺未能办理产证，则补偿原告一次性补偿金66757元，另支付利息21184元，系被告奥银房产公司真实意思表示，原告以接收《补充协议》的实际行为表示了认可。被告奥银房产公司未在约定的期限内为原告办理产证，现原告主张被告方按约支付补偿金66757元、前三年利息21184元，未超出法律允许的范围，该主张应予支持。被告奥银房产公司承诺2014年7月返还购房款，但未按约履行，故被告方还应支付购房款445046元自2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止的逾期付款利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告江家榕与被告上海奥银房地产开发有限公司在2011年5月29日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江家榕购房款445046元、一次性补偿金66757元、利息21184元及购房款的逾期付款利息（以购房款445046元自2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止）。被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币4565元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司连带负担（此款原告已预交，本院予以退回，两被告于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一七年三月三十一日书记员  沈雯