上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第910号原告杭静，女，1976年12月22日出生，汉族，住上海市。委托代理人蒋黎，上海瀛东律师事务所律师。被告杭春林，男，1952年4月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人王倍英，女，1955年8月21日出生，汉族，住同被告杭春林。委托代理人李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人陈敏，职务董事长。委托代理人施俊青。被告上海沪太物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人曹建华，职务总经理。委托代理人施俊青。第三人杭牛林，男，1949年2月10日出生，汉族，住上海市。委托代理人蒋黎，上海瀛东律师事务所律师。第三人杭根娣，女，1955年12月3日出生，汉族，住上海市。第三人杭美珍，女，1957年10月22日出生，汉族，住上海市。原告杭静与被告杭春林、上海西部企业(集团)有限公司、上海沪太物业管理有限公司，第三人杭牛林、杭根娣、杭美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告杭静及其委托代理人蒋黎，被告杭春林及其委托代理人王倍英、李旭，被告上海西部企业(集团)有限公司、上海沪太物业管理有限公司的共同委托代理人施俊青，第三人杭牛林的委托代理人蒋黎，第三人杭根娣到庭参加诉讼。第三人杭美珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭静诉称，杭静为杭春林之侄女。杭静、杭春林及其母马香子三人于1994年7月因本市西康路XXX弄XXX支弄XXX号私房动迁而共同受配上海市双山路XXX弄XXX号XXX室公房一套。2004年3月，杭春林在未征得杭静同意的情形下，通过伪造签名的方式办理了系争房屋公房购置手续，擅自与上海西部企业(集团)有限公司、上海沪太物业管理有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，购得系争房屋产权并登记于自身名下。直至2007年7月马香子去世时，杭静方知晓上述事实，根据马香子的遗愿及杭静的多次主张，杭春林同意将系争房屋产权变更为杭静与杭春林共有并于2010年6月办理了相关登记手续，对此产权变更杭春林及其妻子王倍英均知晓且无任何异议。后杭春林因需钱治病，遂对房屋产权变更产生悔意，其妻王倍英以夫妻一方擅自处分共同财产为由通过诉讼将系争房屋产权恢复至杭春林一人名下。原告认为，杭静作为动迁受安置人之一对系争房屋享有权益，当房屋处于公房状态时，其有权作为同住人居住，当房屋符合公有住房购置政策时，其同样有资格购得房屋的产权，涉案《上海市公有住房出售合同》签署时未经杭静同意而侵害了其合法权益，故应属无效。故提起诉讼，请求判令：一、被告签署的《上海市公有住房出售合同》无效；二、原被告就系争房屋的产权购置重新签订合同，并确认原告对房屋享有二分之一产权；三、被告配合原告办理产权变更手续。被告杭春林辩称，一、本市西康路XXX弄XXX支弄XXX号房屋动迁时，根据当时的调配方案，将杭春林、马香子、杭静的可安置面积直接划归了杭春林的单位，而西康路XXX弄XXX号XXX室系杭春林自其单位分配所得，该房屋动迁后，杭静无人接收，杭春林念及亲属关系将其安置于系争房屋内，故系争房屋的取得系基于西康路XXX弄XXX号XXX室而非西康路XXX弄XXX支弄XXX号，且就安置面积而言并无杭静之份额；二、系争房屋于1996年分得后，除偶尔搭伙之外，杭静并未在内居住，属空挂户籍人口，实际居住人为杭春林夫妇与马香子，后因房租过高，马香子要求杭春林办理公房产权购置手续，该手续由杭春林之妻王倍英代办并告知杭静，整个购房过程符合法律规定，涉案合同合法有效，杭静对杭春林以个人名义购置房屋并未表示异议，还交付了私章，故相关的“职工家庭购买公有住房协议书”中当事人的印鉴真实无误，杭春林的署名由王倍英代签，马香子、杭静署名的真伪无法确认，但考虑到经济原因及印鉴的真实性，被告拒绝对签字的真实性进行鉴定；三、相关的动迁资料表明，杭静结婚后，其夫家坐落于本市惠民路XXX号的房屋曾于2010年拆迁并获得安置补偿款，2012年杭静通过诉讼离婚分得拆迁款共计21万余元，故应视为其于他处享受了拆迁补偿利益；四、合同的效力问题与合同的重新订立非属同一法律关系，不应在同一案件中起诉。综合上述理由，虽然杭春林曾于前案诉讼中念及亲情对杭静的房屋居住权予以认可，但本案中对杭静的诉请不能同意。被告上海西部企业(集团)有限公司、上海沪太物业管理有限公司辩称：一、上海徐虎物业经营有限公司经工商部门核准于2004年变更企业名称为上海威斯特物业经营有限公司，后该公司业务重组，与公房购置相关的经营管理事务由上海沪太物业管理有限公司接收并承担责任；二、本公司只对户口簿、本户人员情况表等购房资料作形式上的审核，并于“职工家庭购买公有住房协议书”中明示购房人需对协议书的真实性承担法律责任。涉案房屋购置手续完备，符合相关政策，合同应为有效，故对原告的诉请不能同意。第三人杭牛林述称，马香子生前并未对系争房屋提出权利主张，但曾为杭静主张产权并要求将二分之一产权过户至杭静名下。杭牛林为杭静之父，对杭静的诉讼请求及质证意见均不持异议。第三人杭根娣述称，对马香子生前是否就系争房屋的权利归属问题提出主张不清楚，第三人本人亦未参与此事，对本案不发表意见，尊重法院判决。第三人杭美珍未作陈述。经审理查明，一、根据1996年3月相关部门出具的“住房调配单”，系争房屋本市双山路XXX弄XXX号XXX室为本市西康路XXX弄XXX号XXX室动迁安置所得公房，受配人为杭春林，进户人员为杭春林及其母马香子、其侄女杭静三人；二、2004年3月，杭春林作为购房人，上海徐虎物业经营有限公司作为出售方的代理人，签订《上海市公有住房出售合同》一份，将系争房屋购置为产权房并登记于其名下，该合同所附的“职工家庭购买公有住房协议书”中，确认房屋份额为杭春林所有，“承租人、受配人或同住成年人”一栏有杭春林、马香子、杭静的署名及印鉴。合同所附的“本户人员情况表”中，家庭成员一栏列有杭春林、马香子、杭静三人；三、2007年，马香子死亡。2010年6月，杭春林与杭静以签订《上海市房地产买卖合同》的方式将系争房屋产权变更登记为两人共有；四、2012年3月21日，上海市杨浦区人民法院作出(2012)杨民一(民)初字第959号民事判决，解除了杭静与董伟奇的婚姻关系并对相应财产进行了分割，该案查明并认定：杭与董于2010年9月登记结婚，董伟奇为承租人的上海市杨浦区惠民路XXX号过街前后楼公房拆迁时，按“在册人口一人、面积调换认定人口两人、保障托底认定人口两人”的原则进行补偿共取得补偿款XXXXXXX元。根据拆迁补偿协议及相关政策，杭静系该房屋的拆迁安置对象之一，故离婚时其主张分得补偿款244970元并无不当，可予支持，该案判决后已执行完毕；五、2014年10月27日，杭春林之妻王倍英诉至本院，以系争房屋为其与杭春林的夫妻共同财产，杭春林擅自向杭静出售该房产侵害了其物权为由请求判令相应的《上海市房地产买卖合同》无效并恢复产权，为此本院于2015年1月14日作出(2014)普民四(民)初字第2477号民事判决，对王倍英之诉请予以支持，该案现已生效。2015年4月17日，杭静提起本案诉讼，请求判决如其诉请。另查明，一、当事人对杭根娣、杭美珍、杭春林、杭牛林为马香子之继承人不持异议；二、杭静自认其于1996年至2007年间主要在系争房屋内居住，2007年后搬离系争房屋。本院认为，相关房屋动迁安置的住房调配单既已明确将杭静列为系争房屋的进户人员，则其作为原始受配人之一，在系争房屋属公房性质时理应享有居住使用权，此权益与其动迁时可分得的安置面积无关。根据相关规定，公房在按政策办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意而违规操作的，所签订的合同有损害其他同住人利益之嫌，应为无效。然而，与公房购置利益相关的承租人、同住人之间往往为共同生活、关系密切的亲属，使得此类买卖与一般房屋交易有显著的区别，如有证据表明相关权利人对合同的签订系明知或公房购置后房屋发生产权变动而不持异议的，可视为其对该房屋买卖合同效力的认可。据本案查明事实可知，杭静自认其于2007年，即另一同住人马香子死亡时即知晓该房屋已登记于杭春林名下，在此情形下，其并未就合同效力提起诉讼，而是在之后的数年内通过与杭春林以交易过户的形式成为了系争房屋的产权人之一，当事人的这一行为可表明：一、即使杭春林与出售方签订买卖合同时未经杭静同意，事后杭静对此合同的效力亦予以了追认——否则其应当及时起诉维权；二、至少在系争合同签订时，杭春林对杭静同住人的身份及其对房屋享有一定权益并不持异议——否则其无必要将房屋的部分产权份额向杭静作让渡，而该让渡行为显然是对杭静权益的一种补偿；三、杭春林通过签订系争房屋买卖合同成为产权人这一事实发生后，杭春林与杭静就此争议实际上已达成了解决方案，即杭春林将房屋部分产权过户至杭静名下以解决此纠纷，而之所以会产生本案讼争的根本原因是此过户行为侵害了杭春林与杭静之外的当事人，即杭春林之妻的利益，从而导致原解决方案失效。因此本院认为，从杭春林角度而言，其将系争房屋产权部分让渡与杭静是其当时对杭静权益补偿所作出的承诺，其妻虽已通过诉讼将房屋产权恢复至杭春林名下，但不排除杭春林重新对杭静作出补偿的可能性；从杭静角度而言，其当年既与杭春林就公房购置的问题达成了一致，则视为其对合同效力的认可，如杭春林收回房屋产权使杭静利益受损的，其可通过诉讼向杭春林提出经济利益的补偿，但在时隔多年、另一同住人马香子已死亡、房屋的户籍与居住状况均已发生变化的情形下，其再提起合同无效之诉于法无据、与理不合，故本院对其诉请不予支持。因本案的争议焦点为合同效力问题，故对杭静于他处取得动迁利益的事实是否对系争房屋的权益产生影响不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：对原告杭静的诉请不予支持。本案受理费人民币336元，减半收取，计人民币168元，由原告杭静与被告杭春林各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一五年七月二十四日书记员  蒋平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。