贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔七民初字第248号原告罗昌祥，男，汉族，1959年9月5日出生。委托代理人吴飞鹏（特别授权代理），贵州公达律师事务所律师。委托代理人穆涛（一般代理），贵州公达律师事务所律师。被告毕节市贵福房地产开发有限公司。法定代表人陈庭贵，该公司董事长。委托代理人梁婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人吴海（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。原告罗昌祥诉被告毕节市贵福房地产开发有限公司（以下简称贵福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年6月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，于2014年7月21日作出（2013）黔七民初字第1084号民事判决书，原告罗昌祥不服，提出上诉。贵州省毕节市中级人民法院2014年11月28日作出（2014）黔毕中民终字第1385号民事裁定，以原判认定事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。本院于2015年1月21日登记立案后，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告罗昌祥委托代理人穆涛，被告贵福公司委托代理人梁婷、吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅＊层＊号房屋出售给原告。该房屋建筑面积131.58平方米，套内面积110.57平方米，按套内面积每平方米4，224.55元计算，总房款467，109.00元。同时约定被告应于2011年12月30日前将验收合格的房屋交付原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，同时按照约定的最后交房期限第二日起到实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约定向被告支付全额房款，但被告至今仍未按合同约定将房屋交付原告，经多次协商未果，原告遂向法院起诉，请求1、判令被告立即将位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅＊层＊号房屋交付给原告；2、判令被告立即支付原告逾期交房违约金53，250.43元（暂算至2013年1月14日，同时判决支付至房屋符合法定及约定交房条件并实际交付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：证据一：居民身份证。用以证明原告具有诉讼主体资格。被告质证意见：无异议。证据二：《商品房买卖合同》。用以证明双方合同成立并生效。被告质证意见：真实性无异议，但约定违约金过高，请求调低，按评估价计算。证据三：《个人购房担保借款合同》、收条（三张）、中国农业银行个人借款凭证。用以证明原告已经按照合同约定支付全部房款给被告。被告质证意见：无异议。被告辩称：1、根据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时间为2011年12月30日，答辩人实际交付给被答辩人房屋时间为2012年11月28日，逾期交房天数约为333天，给被答辩人造成的实际损失应为该涉案房屋的租金损失，而该损失经有资质的评估单位评估后作出的评估意见为依据，根据评估意见，被答辩人的诉讼违约金请求过分高于被答辩人的实际损失，违背了法律公平公正之原则，应当予以大幅度减少。2、涉案房屋竣工验收合格后，答辩人即以电话告知、在涉案楼盘外墙张贴交房公告、登报公告等形式通知被答辩人前来办理交房手续，根据电话通话记录、涉案楼盘外墙张贴交房公告以及部分购房户签字认可的交房通知书显示，均表明答辩人交房时间在2012年11月28日。被答辩人因迟延前来办理交房手续造成的损失属于被答辩人故意扩大的损失，不属于答辩人给被答辩人造成的损失，该损失应由被答辩人承担。3、在答辩人施工修建涉案楼盘期间，因自然天气（连续暴雨、冰冻）、政府行政行为（高考、公务员考试、旅发大会）等原因，致使答辩人不能正常施工、按时交付涉案房屋给被答辩人。同时，为了被答辩人获得更好的居住环境，使被答辩人受益，答辩人在合同没有约定的基础上，增加前室装修工程，使工程量增加，也是答辩人逾期交付房屋的合理因素，上述因素致使涉案房屋延期交付使用，是符合法律规定和合同约定的可据实延期的情形。因此，计算违约金时应扣减相应的延期天数。恳请人民法院查明事实，支持答辩人的答辩请求为谢。为支持其抗辩主张，被告提交了如下证据：证据一：工程验收会议结论，毕节福贵新天地花园1期工程基础分部验收参加验收人员签到单，工程验收会议结论，毕节福贵新天地花园1期工程主体分部验收参加验收人员签到单，住宅工程质量分户验收表（户内部分）。用以证明相关单位对涉案楼盘及房屋基础、主体、分户验收合格，在被告发出交房公告时符合法律规定及合同约定的交房条件。原告质证意见：2012年10月18日，最晚是10月20日完成验收方签字，无竣工表，不具备交房条件，违约金应计算到具备法定交房条件时。交房必须具备5证2书3表，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书、使用说明书、竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表。证据二：交房公告照片，通话清单，“金水岸”交房通知书。用以证明被告在房屋验收合格后，于2012年11月底通过在楼盘外墙张贴交房公告及电话告知等方式通知原告办理交房手续，原告亦领取交房通知书并办理了交房手续。原告质证意见：真实性无异议。交房通知应以签收为主，不应采用公告方式交房，在不符合交房条件时不能交房。证据三：金水岸项目因增加工程雨天原因等工期延误统计表，毕节市专业气象台2011及2012年气象记录表，毕节市七星关区环境保护局文件［七星环发（2012）39号］，毕节市七星关区环境保护局文件［七星环发（2013）28号］，设计施工图纸。用以证明涉案房屋的建设因气候（凝冻、雨天）、政府行政行为、工程量增加等因素不能按期完成，致使涉案房屋延期交付使用，是符合法律规定和合同约定的可据实延期的情形。因上述因素造成工期延误327天。原告质证意见：降水原因导致延误不认可，合同有延长原因的列举，降水、凝冻不属于约定延长的原因，也不具有不可抗力因素；前室装修调整不影响工程。以上证据均不可采信。证据四：评估报告。用以证明被告因逾期交房给原告造成的损失经评估，作出了评估结论，应以评估结论作为结算的依据。请法庭依法减少违约金。原告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的。合同有具体明确的约定按约定，评估的达不到损失：1、装修价格增长差价损失；2、机会成本、地段好。这个评估损失不完全。我方认为合同的约定是合理的，不高，应按合同约定计算。综合双方当事人的分歧意见，本案争议的焦点为：被告公司应支付原告违约金的数额？经对双方当事人所举证据进行综合审查判断，原告所举证据一、二、三均属书证，被告公司对其真实性无异议，能够证明原告向被告公司预购房屋并订立合同约定双方权利义务的事实，本院予以采信，但不能完全达到原告的证明目的。被告所举证据一、二、三、四均属书证，对本案相关案件事实具有证明力，本院予以采信，但不能完全达到被告的证明目的。根据本案证据，本院确认以下事实，2010年9月12日，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买的商品房为预售商品房。该商品房位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅＊层＊号。建筑面积131.58平方米，套内面积110.57平方米，按套内面积每平方米4，224.55元计算，总房款467，109.00元。买受人首付房价款267，109.00元，余款200，000.00元由买受人办理银行按揭。出卖人应当在2011年12月30日前将该验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、政府对本开发项目的建设作调整，而导致开发建设期延长；3、非出卖人的原因造成停水、停电累计超过8小时（满8小时按一天计算）。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告公司支付了购房款。2012年11月28日，被告公司以公告、电话等多种方式通知原告交房后，原告之子罗庆于2012年11月29日签字收房。由于原告认为该房屋不符合法定和约定的交房条件并超期交付，经双方多次协商未果，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。另查明：被告公司在施工过程中，根据毕节市专业气象台统计，2011年发生凝冻28天，暴雨3天，2012年发生凝冻24天，暴雨1天，停工56天。根据毕节市七星关区环境保护局七星环发（2012）39号文件通知，高考、中考等期间停工35天。共计停工91天。在诉讼中，经被告公司申请并由本院委托毕节金正房地产资产评估事务所，对原告位于毕节市七星关区公园路“金水岸”楼盘第A幢住宅＊层＊号在2011年12月30日至2012年11月28日期间的日平均租金市场参考价值为36.81元。本院认为：原、被告双方订立的《商品房买卖（预售）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行所负义务。本案中，被告公司逾期交房的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。但被告公司在施工过程中因凝冻、暴雨等原因停工91天，属于不可抗力，应予减除。即逾期交房时间为336天-91天=245天。同时被告公司提出按照合同约定计算的违约金过分高于造成的损失，并请求予以降低。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告公司违约而给原告造成的损失，经评估为日平均租金36.81元。而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，即：36.81元天×245天×130%=11，723.99元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗昌祥逾期交房违约金人民币11，723.99元。二、驳回原告罗昌祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，131.00元，评估费人民币2，000.00元，合计人民币3，131.00元。由原告罗昌祥承担人民币1，131.00元，被告毕节市贵福房地产开发有限公司承担人民币2，000.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判长 孙  苏  莲审判员 罗  桂  华审判员 易    国二〇一五年七月九日书记员 许粼波（代）