广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17938号上诉人（原审被告）：何立僖，住贵州省独山县。委托代理人：黎祖恒、钟浩源，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市华逸鞋业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈则祥，总经理。委托代理人：向玲之，广东君直律师事务所律师。原审第三人：广州椰子楼酒店管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：何立僖，总经理。委托代理人：黎祖恒、钟浩源，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人何立僖因与被上诉人广州市华逸鞋业有限公司（以下简称华逸公司）及原审第三人广州椰子楼酒店管理有限公司（以下简称椰子楼公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何立僖上诉请求：一、改判为何立僖不必向某公司支付2015年9月25日之前的房屋租金；二、撤销一审判决第二项，改判为何立僖不必向某公司支付2015年9月26日至2016年3月14日的房屋租金的违约金；三、撤销一审判决第三项和第五项，改判为自2016年3月15日起至何立僖实际返还涉案房屋之日，何立僖每月向某公司支付涉案房屋租金(场地占用费)8000元；四、撤销原审判决，发回重审。五、一审的诉讼费和二审诉讼费全部由华某公司承担。事实与理由：一、原审法院适用法律错误，导致了何立僖蒙受巨大损失，对何立僖极不公平。(一)在本案房屋租赁合同的主体是否椰子楼公司的问题上，原审法院错误地适用了《关于适用若干问题的规定(三)》第二条第一款之规定来粗暴地认定本案房屋租赁合同的主体是何立僖，以及何立僖与椰子楼公司之间只存在内部关系，与华某公司无关。错误之处在于，若依照原审法院的这个逻辑，那么本案的所有民事责任都应当由何立僖承担，与椰子楼公司无关。但是令人疑惑的是，原审法院偏偏又很无理地要求椰子楼公司承担返还涉案房屋的责任。由此可见，原审法院此处适用法律错误。何立僖认为，贵院应当适用《关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款、公平原则以及禁止反言原则等法律规定，来认定本案房屋租赁合同的主体应当是椰子楼公司，何立僖只是椰子楼公司的代理人，因此本案的所有民事责任应当由作为被代理人的椰子楼公司承担，与何立僖无关。事实依据如下五点：1、贵院应当适用《关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款之规定，来认定何立僖与华某公司之间是代理关系。由于华某公司在原审庭审中明确同意由椰子楼公司承担返还涉案的房屋的责任，而返还涉案房屋就是涉案房屋租赁合同的主要责任。因此，华某公司是请求椰子楼公司承担涉案房屋租赁合同的责任；2、判令本案的所有民事责任应当由作为被代理人的椰子楼公司承担，并没有超出华某公司的预期。华某公司清楚知道何立僖租赁涉案房屋是作为椰子楼公司的经营场所使用(椰子楼公司的注册成立时间是2015年4月28日)，且华某公司接受何立僖一直以椰子楼公司的名义与华某公司进行交往(详见何立僖于2016年7月13日提交的证据3、5、6、8、9、10)；3、即使是判令椰子楼公司承担本案所有的民事责任，也不会损害华某公司的任何合法权益。由于椰子楼公司投入了多达100多万元的资金来对房屋进行了装饰装修和购买设备，因此作为案涉房屋出租方的何立僖完全可以对上述装饰装修和设备进行回收利用，而即使上述装饰装修和设备评估出来的价值达到原投资额的一半，也足以抵销本案所有可能存在的民事责任；4、若判令何立僖以其个人财产承担本案的民事责任，则就是对诚实守信的何立僖最大的不公平。由于本案纠纷产生的原因就是华某公司在签订本案房屋租赁合同时隐瞒了涉案房屋不能作为餐饮火锅经营的事实，致使椰子楼公司在对涉案房屋投入大量资金装饰装修和购买设备后无法使用涉案房屋进行正常的经营，因此直接导致作为椰子楼公司大股东的何立僖损失惨重。如果贵院再判令何立僖以其个人财产承担本案的民事责任的话，就是鼓励社会上像华某公司这种不诚信的人继续去坑害他人。5、椰子楼公司作出了《股东会决议》和《声明》同意以其名下的财产来承担本案的民事责任。二、原审法院对于本案事实的认定出现重大错误，导致了何立僖蒙受巨大损失，这对何立僖极不公平。具体有七大方面：(一)原审法院错误地认定双方没有明确约定由谁承担为案涉房屋安装三相用电和用电增容义务，错误地认定何立僖应当承担为涉案房屋安装商业三相用电(380V)和用电增容的义务，以及错误地认定何立僖没有及时自行出资为涉案房屋安装商业三相用电(380V)和用电增容，从而作出错误的判决要求何立僖承担涉案房屋2015年5月15日至2015年9月25日租金的40％。事实是，不仅是双方约定了由华某公司给涉案房屋安装商业三相用电(380V)和解决用电增容问题，并且由华某公司承担为涉案房屋安装商业三相用电(380V)和用电增容的义务是行规也是生活常识，同时何立僖尽到自己最大努力以最快的速度解决了这个问题。因此，应当由华某公司承担涉案房屋2015年9月25日之前全部租金损失。1、应当由华某公司承担为涉案房屋安装商业三相用电(380V)和用电增容的义务。2、何立僖尽到自己最大努力以最快的速度来自行出资给涉案房屋安装商业三相用电(380V)和解决用电增容问题。(二)原审法院错误地认定涉案房屋的用电问题解决时间为2015年9月20日。事实是椰子楼公司是在9月25日才正式完成全部电气装修，具备经营条件。5天的装修期是合理而必要的。因此，不应当由何立僖来承担涉案房屋2015年9月25日以前的租金。(三)在关于涉案房屋不能作为餐饮使用而导致租赁合同不能履行的问题上，原审法院错误地认定何立僖没有尽到谨慎的审查义务，从而错误地判决何立僖据此承担全部的过错责任。事实是，何立僖在此问题已经尽到了最大的谨慎审查义务，就算是法官在此问题上也不见得比何立僖做得好。完全是由于华某公司恶意隐瞒涉案房屋的真实情况而导致本案租赁合同不能履行。因此，应当由华某公司承担2016年3月15日至何立僖实际返还涉案房屋之日的主要租金(场地占用费)损失。(四)原审法院错误地认定何立僖因环保问题受到行政处罚。事实是，白云区环保局己证明作出本案行政处罚的原因不是椰子楼公司的环保设备有问题，而是因为涉案房屋本身不能经营餐饮。同时，白云区环境监测站出具的《监测报告》也证明了椰子楼公司的油烟排放、噪声、废水排放方面完全达标。(五)原审法院错误地认定椰子楼公司自2016年3月15日之后使用涉案物业提供茶点服务，从而错误地判决何立僖承担自2016年3月15日之后合同约定的全部的租金。事实是，椰子楼公司自2016年3月15日之后就不能正常经营，只提供茶位服务，根本不存在营利的可能。何立僖和椰子楼公司这样做只是为了维护涉案房屋的装饰装修和设备、物品，保留向某公司索赔的证据。2、由于目前还不具备将涉案房屋交还给华某公司的条件，因此椰子楼公司(或何立僖)应当只承担适当的房屋租金或场地占有费。3、涉案房屋的真实月租金根本远远达不到28080元。因此，原审法院判令何立僖自2016年3月15日之后还要向某公司支付每月全额的租金(场地占用费)毫无事实与法律依据。(六)原审法院错误地认定何立僖自开始经营涉案房屋至今都没有向某公司支付租金，从而错误判决何立僖违约。事实是，何立僖已经相当于支付了148080元的房屋租金。这笔租金足以支付椰子楼公司自(开始经营涉案房屋)2015年9月25日至2016年2月底这5个月的租金。而从2016年3月15日之后，椰子楼公司不能正常经营、没有收入，由于这是华某公司的过错造成的，因此何立僖无能力、也不需要支付房屋租金。(七)原审法院在认定涉案房屋的租金包括了物业管理费的前提下，又清楚知道华某公司要求何立僖直接向当地物业公司缴交涉案房屋的物业管理费，但却判决椰子楼公司自2016年3月15日起至实际返还涉案房屋之日向某公司支付全部的房屋租金。这明显是错误的。因为这样会导致何立僖每月多承担了1倍的物业管理费。原审法院故意遗漏何立僖于2016年9月23日提交的证据《协议书》，而直接判令何立僖承担全额的租金。三、原审法院在审理本案过程中出现重大的程序违法，这直接导致了原审法院对本案关键事实的认定出现上述的重大错误，致使何立僖蒙受巨大损失，这对何立僖极不公平。四、原审判决对何立僖明显不公正，原审法院明显偏袒华某公司，导致何立僖的合法权益损失巨大。华某公司辩称，1、华某公司对原审法院判决不服，但华某公司没有采取上诉的原因是因为何立僖没有经济能力支付相应租金，哪怕其有一定经济实力支付，也会采取各种手段逃避，华某公司希望本案尽快终结，希望何立僖退出涉案物业。2、在质证过程以及华某公司补充，以及证明华某公司在没有证明三项用电和增容的情况下也已经进行积极配合。椰子楼公司述称，与何立僖意见一致。华某公司向一审法院起诉请求：1、解除华某公司与何立僖签订的《租赁合同》；2、何立僖向某公司支付自2015年2月16日起至合同解除之日止的租金，及因拖欠租金产生违约金（每逾期一日按总欠付金额的千分之八计算，从立案之日即2016年3月31日之日起计至何立僖付清租金之日止）；3、何立僖在合同解除之日起3日内返还承租场地；4、何立僖向某公司支付自合同解除之日至实际返还承租场地之日止的场地占用费（按每月租金的2倍计付）；5、何立僖向某公司支付自2015年2月16日至2016年5月14日的物业管理费（每月按1440元计付）；6、华某公司没收何立僖支付的履约保证金5万元；7、何立僖支付未付租金产生违约金的滞纳金；8、本案诉讼费由何立僖承担。一审法院认定事实：2015年2月15日，华某公司（甲方、出租方）与何立僖（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租广州市白云区xx路xx一街4-8号a16物业（以下代称涉案物业）；双方确认该物业计租面积720平方米，双方约定该房屋仅限于餐饮火锅；本合同期限自2015年2月15日起至2020年2月14日止；该房产从2015年2月16日起交付使用后，乙方各年每月应向甲方交纳的租金如下：2015年2月15日起至2017年2月14日每月租金为28080元…；租金按自然月计算，乙方须于5日前向甲方交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金/当月天数*当月的实际租赁天数”计算应交租金；乙方须于签订合同时一次性向甲方交付履约保证金5万元。2015年2月16日至2015年5月14日为装修期；乙方须按合同约定的时间和方式履行租金、管理费、水电费及其他款项的付款义务；租赁期间，该房产及其内部装修、门窗和乙方增加的附属设备设施等的使用、保养、维修、更新均由乙方自行负责，乙方承担由此产生的一切费用；乙方未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的千分之八支付违约金；违约金、赔偿金、滞纳金应在确定责任后10日内付清，每逾期一日，按应付金额的千分之八支付滞纳金；属于下列情况之一的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，书面通知乙方扣除金额和事由，并向乙方开具相关票据，所扣保证金乙方应在5日内补齐。1、发生乙方应付而未付租金、管理费用、水电费及其他任何公共事业使用费；2、乙方违反约定需支付违约金、赔偿金、滞纳金的……。租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方同意甲方无需通知即可提前收回该物业使用权，或对该物业采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任：甲方有权单方提前解除本合同并没收租赁保证金……6、拖欠租金、管理费、水电费和其他公共事业使用费，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项或多项超过30日，或租赁保证金不足，甲方通知起5日内仍未补齐的。经甲方同意，乙方须于合同租赁期满或终止或解除之日起3日内迁出物业，搬走物品，逾期不迁出的，乙方应按占用时间以原租赁合同租金标准的百分之二百向甲方支付场地占用费。逾期达一个月的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，由甲方同公证部门作出处置，甲方有权采取其认为适当的一切措施收回该物业等。上述合同甲方落款处显示为华某公司，但无盖章。法定代表人处有华某公司法定代表人陈则祥签名。合同签订后，华某公司向何立僖交付了涉案物业，何立僖向某公司支付了履约保证金50000元以及2015年5月15日至2015年6月14日的租金28080元。何立僖接收涉案物业后对物业进行了装修，并在该物业成立了椰子楼公司，以椰子楼公司名义经营餐饮火锅店。椰子楼公司经营火锅期间，广州市白云区环境保护局于2016年3月14日向椰子楼公司发出《环境保护行政处罚决定书》，主要内容为：“经查，你单位未办理环境影响评价审批手续和环境保护设施竣工验收手续，于2015年10月在白云区xx一街4-8号（双号）二楼（部位2016）正式投入使用，该项目在使用过程中有废水、废气、噪声等污染物产生、排放。以上事实，有调查询问笔录、现场检查记录等为证。你单位建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收正式投入使用的行为，违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定。我局现根据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，对你单位作出如下处罚：一、停止使用；二、处2万元罚款……”。原审庭审中，华某公司表示涉案租赁合同实际以公司名义签订，之所以未盖公司公章是签合同时较为匆忙，后又未补盖。何立僖确认合同相对方为华某公司。另何立僖提出如下抗辩：（1）其在装修完成后发现涉案物业无三相用电导致无法经营餐饮火锅，后与华某公司协商解除用电增容问题，但华某公司一直怠于解决，无奈之下其只能自行出资10万元解决用电增容问题。2015年9月20日，用电增容问题解决，其才开始正式经营。何立僖认为用电增容应当由作为出租人的华某公司负责，故其出资的10万元应当扣减相应的租金等费用。（2）2016年3月开始，因华某公司隐瞒涉案物业无法经营餐饮的情况，导致椰子楼公司受到环保部门的处罚。之后，其不得不缩小经营规模，裁减员工，并通过与他人合作提供茶位的方式经营。2016年7月后，厨房亦未继续使用，故华某公司才是合同履行过程中的违约方，华某公司应当自行承担主要的租金损失。因涉案物业现已无法用于经营火锅，故何立僖同意解除双方的租赁关系。华某公司确认用电增容问题最终由何立僖自行解决，但认为涉案物业原已有商业用电，是因何立僖经营需要增容才产生用电问题，该问题本应由何立僖自行解决。涉案物业是商住楼，可以用于经营餐饮，何立僖之所以受到环保局的处罚，是因何立僖在装修时为节约成本，没有处理好餐馆的排水、排烟所致，故何立僖拒付租金的理由均不能成立。何立僖否认华某公司的陈述，并提交《关于广州椰子楼酒店管理有限公司开展环保工作的说明》，该说明以椰子楼公司名义出具，并经广州市白云区环境保护局盖章确认“情况属实”。主要内容包括：2016年6月、7月，白云区环境监测站对我单位的油烟进行了监测，监测结果显示我单位的油烟达标排放。根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第九条、第十二条的规定，我单位所在的地址房屋无法申办有产生油烟和废气制作工序的餐饮业的排污许可证等。华某公司对该证据真实性无异议，但认为该证据只能说明何立僖没有办理相关环保审批手续。另何立僖表示，其除了向某公司支付保证金和2015年6月租金外，还向某公司预付了2万元租金，双方约定该费用用以安装三相用电。华某公司确认收到该2万元，但认为该2万元为何立僖承租涉案物业时，双方协商支付的清场费。何立僖为证明涉案租赁合同的权利义务由椰子楼公司承担，提交股东会决议、声明一份。华某公司对上述证据三性不予确认，并表示何立僖是椰子楼公司的实际经营者，坚持要求何立僖承担租赁合同中的责任。一审法院认为，涉案《租赁合同》中甲方处虽未有华某公司盖章，但华某公司明确其以公司名义与何立僖签订合同，且何立僖已确认合同相对方为华某公司，故上述租赁合同相对方应为华某公司和何立僖。该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。华某公司作为出租人，依法有向承租人交付符合约定用途租赁场地的义务，何立僖作为承租人，负有向某公司支付租金的主要义务。本案中，华某公司主张何立僖拖欠租金而根本违约，何立僖抗辩华某公司未交付符合合同约定用途的租赁物导致场地因无三相用电和无法经营餐饮而无法正常使用，应当承担主要责任。因此，本案的争议焦点为在原何立僖签订的上述租赁合同中，哪一方存在违约的问题。（一）关于何立僖抗辩华某公司未履行安装三相用电义务，导致涉案物业无法用以火锅经营的意见。双方签订的《租赁合同》中，并没有关于安装三相用电或用电增容义务的相关约定，故何立僖认为应由作为出租人的华某公司履行的意见缺乏依据，原审法院不予采纳。但上述租赁合同已明确涉案物业用途为“餐饮火锅”，在何立僖投入使用时发现需对用电进行增容的情况下，华某公司作为出租人亦有义务积极协助何立僖完善基础设备，共同协商解决问题的方案，以使何立僖能尽快实现涉案物业的用途，实现双方利益的双赢，但根据双方在庭审中的陈述和现有证据，无法体现华某公司有积极履行该义务，并在涉案物业业主已出资同意解决增容事宜的情况下，华某公司亦未及时与何立僖协商解决该事宜，故租赁合同中虽未明确华某公司、何立僖双方对用电增容的相关约定，但华某公司作为出租人在明知何立僖因该问题无法正常使用涉案物业的情况下，未积极履行协助配合解决问题的义务，对何立僖未能按时开业存在一定的过错。当然，何立僖作为涉案物业的实际使用人，在发现涉案物业因用电增容问题无法正常使用时，亦有积极解决该问题的义务，尤其在租赁合同中无明确约定的情况下，如与华某公司协商未果，从自身投入和履行合同义务角度考虑，何立僖均可自行先出资解决用电增容问题后再与华某公司协商费用承担问题，但从现有证据看，何立僖直至2015年9月才自行出资解决该问题，故对于用电增容问题导致延迟开业，何立僖自身亦有一定责任。（二）关于何立僖抗辩涉案物业因无法作餐饮使用，导致其无法正常使用涉案物业，故华某公司存在违约行为的意见。广州市白云区环境保护局出具的《环境保护行政处罚决定书》显示椰子楼公司在未办理环境影响评价审批手续和环境保护设施竣工验收手续，主体工程正式投入使用而受到行政处罚，而华某公司提交的《关于广州椰子楼酒店管理有限公司开展环保工作的说明》进一步显示，椰子楼公司使用的房屋地址无法申办有产生油烟和废气制作工序的餐饮业的排污许可证。该说明经广州市白云区环境保护局盖章确认“情况属实”，故原审法院对该说明中涉及的涉案物业无法申办有油烟和废气制作工序的餐饮业的排污许可证的情况予以采信。由此，一方面，华某公司作为出租人，有义务向承租人提供能够实现合同约定用途的建筑物。华某公司、何立僖双方签订的租赁合同约定涉案物业的用途为餐饮火锅，华某公司提供的涉案物业应符合经营餐饮火锅的用途，何立僖使用过程中发现涉案物业因无法申办有产生油烟和废气制作工序的餐饮业的排污许可证而无法实际经营火锅的目的。因华某公司提供的涉案物业无法实现合同约定的经营餐饮火锅的用途，导致双方发生纠纷，故华某公司在履行合同过程中应承担违约责任。而何立僖作为承租人，在明确承租租赁物用以经营餐饮火锅的情况下，亦有义务谨慎审查其所承租租赁物是否具备经营餐饮火锅的条件，正如何立僖抗辩所称，涉案物业因违反了相关法律、行政等方面的规定而不具备申办经营火锅餐饮业的许可证，但该相关法律、法规均是公开可查询的规定，何立僖应在承租涉案物业前就了解、掌握相关规定，以决定是否进行投资经营。但现有证据和实际发生的情况表明，何立僖并未尽谨慎审查的义务，故对于双方租赁合同履行的现状，何立僖亦应当承担责任。何立僖在因环保问题受到行政处罚后，虽未再经营火锅，但此后其仍在继续使用涉案物业用以提供茶点服务，何立僖作为承租方已通过使用租赁场地获得收益，应当向某公司支付相应的租金。故何立僖自开始经营涉案场地后至今未向某公司支付租金，亦构成违约。综上，在履行上述租赁合同过程中，华某公司、何立僖双方均因未尽出租方或承租方应履行的法定义务，才导致了双方矛盾，造成了现实的履行状况。现华某公司在本案中提出解除双方签订租赁合同的诉请，何立僖亦表示因涉案物业无法经营餐饮火锅而同意解除双方的租赁关系，鉴于双方矛盾较大，已失去继续合作的信任基础，且涉案物业确无法办理经营餐饮火锅的排污许可证，故华某公司提出解除双方签订《租赁合同》的诉请原审法院予以支持。因双方签订的租赁合同已解除，何立僖应当将涉案物业返还华某公司，故华某公司要求何立僖返还涉案物业有据，原审法院予以支持。因涉案物业由何立僖成立的椰子楼公司在实际使用，椰子楼公司亦有将涉案物业返还华某公司的义务。故华某公司要求椰子楼公司与何立僖共同返还涉案物业原审法院予以支持。考虑到涉案物业做餐饮使用，且面积较大，返还涉案物业的时间应以十日为宜。因华某公司在履行合同过程中亦存在违约行为，故华某公司要求依约没收何立僖支付的5万元履约保证金欠理，原审法院不予支持。关于华某公司主张何立僖支付租金的问题。（一）对于合同约定装修期间的租金问题。租赁合同约定2015年2月16日至2015年5月14日期间为装修期，装修期间，何立僖并未实际经营涉案物业，且合同中亦明确2015年5月15日至2015年6月14日期间的租金为首月租金，故华某公司要求何立僖支付2015年2月16日至2015年5月14日的租金和支付违约金无据，原审法院不予支持。（二）对于2015年9月20日前用电增容问题解决前的租金。如前所述，对于用电增容的问题，因租赁合同并未有明确的约定，双方均应对用电增容问题导致涉案物业无法正常使用承担责任。结合前述对双方在解决该问题上的义务和行为分析，原审法院认定对于因用电增容问题导致何立僖迟延开业期间的责任按华某公司承担60%，何立僖承担40%的责任比例。据此，何立僖应当按照合同约定的每月租金标准的40%，即11232元/月向某公司支付2015年5月15至2015年9月20日的租金费用。何立僖抗辩为解决用电增容问题，其向某公司预付2017年7月的租金20000元，华某公司虽表示该笔款项为双方协商支出的清场费用，但未能举证证明，故原审法院对华某公司的意见不予采信。但鉴于何立僖确向某公司支付了该20000元，在华某公司未能举证该款项为其他费用的情况下，原审法院认定该20000元为何立僖向某公司支付的租金。华某公司已确认何立僖已预付2015年5月15日至2015年6月14日的租金28080元，现原审法院已认定何立僖应向某公司支付2015年5月15至2015年9月20日期间的租金按11232元/月计付，故综合前述认定的事实核算，上述共计48080元相当于何立僖已向某公司支付租金至2015年9月21日。因何立僖已向某公司支付的租金已足以抵付2015年9月21前的租金，故何立僖无需另行向某公司支付用电增容问题解决前，即2015年9月21日前的租金，华某公司要求何立僖支付2015年6月15日至2015年9月20日期间的费用欠理，原审法院不予支持。因华某公司对造成何立僖迟延开业存在过错，故华某公司要求何立僖支付上述期间的违约金欠理，原审法院不予支持。（三）对于2015年9月22日至因环保问题受到行政处罚前，即2016年3月14日前的租金。该期间属于何立僖正常使用涉案物业的期间，何立僖应当依约向某公司支付租金，故华某公司要求何立僖按合同约定28080元/月支付租金和支付违约金的诉请合理合法，原审法院予以支持。经核算，2015年9月22日至2016年3月14日的租金共计为161928元。华某公司要求何立僖按照合同约定每逾期一日按拖欠金额的0.8%计付违约金的标准过高，结合双方实际履行的情况，原审法院酌定按0.5‰的标准计算违约金。违约金的计算应以每月欠缴租金28080元为本金，从合同约定每月应缴租金的次日，即每月6日开始计算至实际付清之日止。（四）对于2016年3月15日至租赁合同解除之日的租金。虽华某公司提供的涉案物业无法经营火锅餐饮，但考虑到何立僖在受到行政处罚后仍继续使用涉案物业用以经营餐饮，故何立僖应当向某公司支付该期间的租金，租金标准按照合同约定28080元/月支付。虽何立僖表示经营规模受到影响，经营方式改变，且使用面积减少，但现有证据不足以证明其上述陈述，故原审法院对何立僖的上述意见不予采信。因华某公司提供的涉案物业无法实现合同约定的用途，导致双方发生矛盾，何立僖以此为抗辩而未向某公司支付租金,表明华某公司对此亦有责任，何立僖并无明显拖欠该期间租金主观恶意，故华某公司要求何立僖支付违约金欠理，原审法院不予支持。华某公司依据租赁合同约定要求何立僖支付逾期支付违约金的滞纳金。违约金的作用于违约一方有处罚作用，于守约一方则有一定的补偿作用，双方签订的租赁合同中已约定何立僖逾期付款的违约金，合同中在违约金基础上再设置违约金的滞纳金没有法律依据，亦有违公平合理原则，故原审法院对华某公司主张的上述滞纳金不予支持。关于华某公司要求何立僖依约按照合同约定租金标准的两倍支付解除合同之日至实际返还涉案物业之日的场地占用费的问题。双方的租赁合同解除后，何立僖负有向某公司返还涉案物业的义务。何立僖在合同解除后，仍继续占用涉案物业的，其应当华某公司支付相应的占用费。对于合同解除后继续占用涉案物业的占用费，双方另行约定支付标准既有因何立僖占用涉案物业无相应权利依据而需对作为出租方的华某公司作出补偿，又有对何立僖不依约返还涉案物业进行处罚的综合考虑。但因华某公司对于租赁合同的解除亦存在过错，导致涉案物业无法按合同约定用途正常使用，且华某公司未举证证实其因何立僖逾期返还涉案物业所致的损失，故涉案租赁合同约定按租赁合同租金200%的标准明显过高，从公平合理角度考虑，原审法院酌定何立僖按约定租赁合同租金28080元/月的标准向某公司支付逾期返还涉案物业期间的场地占用费。据此，华某公司要求何立僖支付自双方签订合同解除之日的次日至返还涉案物业之日止的场地占用费有据，原审法院予以支持。该场地占用费的标准按租赁合同约定租金标准28080元/月计算。原审法院对华某公司主张的多出上述标准的费用部分予以驳回。关于华某公司主张的物业管理费问题。双方签订的租赁合同并未约定何立僖应向某公司支付物业管理费的相应义务，华某公司亦无举证证明其可向何立僖主张支付物业管理费的其他约定，故原审法院对何立僖抗辩合同中约定的租金已包括物业管理费的意见予以采信。华某公司要求何立僖另行支付物业管理费缺乏依据，原审法院不予支持。关于何立僖和椰子楼公司认为何立僖为发起设立椰子楼公司与华某公司签订租赁合同，且椰子楼公司成立后将涉案场地作为经营场所，该合同义务应由椰子楼公司承担的问题。华某公司基于合同相对性，向其《租赁合同》相对方主张权利，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。”的规定。即使何立僖与椰子楼公司之间存在债权债务的转让承接关系，亦属于何立僖与椰子楼公司之间的内部约定，该约定不能对抗华某公司。故何立僖和椰子楼公司的上述意见不能成立，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2016年10月31日判决如下：一、原告广州市华某鞋业有限公司与被告何立僖于2015年2月15日签订的《租赁合同》于本判决确定之日（2016年10月31日）予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告何立僖向原告广州市华某鞋业有限公司支付2015年9月22日至2016年3月14日的租金共计161928元及违约金（违约金以每月欠缴租金28080元为本金，每逾期一日按0.5‰的标准从每月6日开始计至实际付清之日止，以每月欠缴本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告何立僖向原告广州市华某鞋业有限公司支付2016年3月15日至上述《租赁合同》解除之日（2016年10月31日）的租金（租金按28080元/月计算）；四、本判决生效之日起十日内，被告何立僖和第三人广州椰子楼酒店管理有限公司向原告广州市华逸鞋业有限公司返还位于广州市白云区xx路xx一街4-8号a16号的物业；五、本判决生效之日起五日内，被告何立僖向原告广州市华某鞋业有限公司支付自上述《租赁合同》解除之日的次日（2016年11月1日）至实际返还上述物业之日止的场地占用费（场地占用费按28080元/月计算）；六、驳回原告广州市华某鞋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7526元，由原告广州市华某鞋业有限公司负担952元，被告何立僖负担6574元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、华某公司与何立僖于2015年2月15日的《租赁合同》第二十九条约定何立僖须于签订本合同3天内，启用该物业前与物业管理处签订《物业管理服务合同》，按规定缴纳物业管理费及其他相关费用；2、华某公司在一审法院于2016年5月20日开庭审理时明确表示用电增容问题最后由何立僖自行解决；3、何立僖于2016年9月23日向一审法院提交了陈则祥、新铭汇业管理有限公司及谭高兴所签订《协议书》的复印件，拟证明华某公司的法定代表人陈则祥承认与何立僖所签订的合同中的租金已经包括了水电费、物业管理费。华某公司表示该证据没有原件，无法核对，就算有原件，也是与另的租户签订的，与何立僖无关，不能证实何立僖的主张成立。二审中，一、何立僖提交了：1、涉案物业房地产共有证存根，拟证明涉案物业位于2楼，大概建成于1993年，原使用性质为商场，被华某公司改造过，不能作餐饮使用；2、广州市白云区环境保护局于2016年11月28日发出的《查封告知》和椰子楼公司电箱被查封的照片，拟证明2016年11月28日广州市白云区环境保护局查封了椰子楼公司的电箱，涉案物业完全没有电可以用；3、武林厨神茶餐厅等照片四张，拟证明并不是所有的商住综合楼与居住层相邻的楼层都不能作为餐饮使用；5、《调查取证申请书》两份，一是请求本院去广州市国土资源与房屋管理白云分局调取涉案物业的历年租赁合同备案档案材料及涉案物业同地段且同时符合以下条件（不能作餐饮等使用等）的房屋的月每平方米市场价格，以查明涉案物业在此之前未被作为餐饮使用等的租金水平，二是调取一审法院（2016）粤0111民初5625号案2016年12月8日的庭审记录，以查明涉案物业安装三相用电和用电增容是华某公司的义务，因华某公司在该案开庭时明确涉案物业安装三相用电和用电增容是华某公司的义务。华某公司表示对证据1的真实性无异议，此证据正好证明该物业能够作为商业用途；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，因为查封已经是在双方争议时间之后，而且关于环保相关的申请手续，在双方租赁合同都是约定由何立僖承担，何立僖在二次装修时就装修没有达到环保的要求；对证据3的真实性无法核实，我方认为正好证实涉案物业是可以用作商业用途，包括餐饮用途，另，不同意何立僖申请法庭调查取证的申请，附近房屋租金水平与本案无关，何立僖可以自己一审法院调取笔录。二、华某公司提交了：1、承包施工安装合同，证明三相用电以及增容的事情；2、收款收据，证明华某公司已经向陈某支付了三项用电及增容的款项；3、产品合格证，证明相关材料的适用合格性。4、适用报告，证明相关材料的适用合格性；5、申请陈某出庭作证。何立僖表示否认所有证据的三性，华某公司提交的证据之前均无提供原件，证人没有资格安装电器，我方不同意陈某出庭，认为其出庭作证与本案没有关联，陈某没有电器安装资格，而且陈某刚刚已经旁听了庭审。三、关于广州市白云区环境保护局为何查封涉案物业电箱的问题。何立僖在表示因为华某公司经常到环保部门投诉。华某公司表示何立僖陈述我方向环保部门投诉不是事实，双方合同约定中，租赁事项是火锅餐饮，后来何立僖增加了明火项目才导致环保不合格；四、何立僖表示华某公司已于2016年底将涉案物业一楼的卷闸锁住，其已无法进入涉案物业，在上述5625号案于2017年1月4日进行评估时，我方已经没有办法进入涉案物业，当时是华某公司开的锁，由物业公司临时提供了电。华某公司书面回复表示不确认，因何立僖欠交物业管理公司水电费13万多，被物业公司作停断电处理，导致该电动门开不了。四、鉴于何立僖的申请，本院向一审法院调取了（2016）粤0111民初5625号案2016年12月8日的庭审记录。何立僖与华某公司均确认涉案场地三相用电的增容工程双方各做了一部分。何立僖表示虽华某公司在该笔录没有明确表示涉案场地三相用电的增容是华某公司的义务，但华某公司做了前期一部分就应该把后期做完，不能人为分割为两部分。华某公司表示华某公司不确认三相用电增容是其的义务，其的行为只是证明其有配合增容。五、何立僖表示不同意将涉案物业交回给华某公司。本院认为，本案二审争议焦点之一为涉案物业三相用电增容义务应由何立僖还是华某公司履行的问题。鉴于双方在《租赁合同》中对涉案物业三相用电增容的问题未作明确的约定，何立僖在二审主张调取华某公司在一审法院（2016）粤0111民初5625号案2016年12月8日庭审时明确涉案物业安装三相用电和用电增容是华某公司的义务，但经查阅该庭审笔录并无该内容的记载，故对此问题本院认可原审法院对事实的分析认定。至于承责主体及其他问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院亦予以确认。另，1、关于承责主体的问题。一审根据合同的相对性及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定判决何立僖承担合同责任正确，仅基于椰子楼公司是涉案物业的实际使用人而判决椰子楼公司与何立僖共同承担返还涉案物业的义务也符合实际，何立僖对此持有异议理由不成立；2、何立僖在明知涉案物业无法按双方所签订的约定经营餐饮火锅且亦同意解除上述合同的情况下，仍坚持不将涉案物业返还给华某公司，其扩大的损失理应其自行负担，故对其要求调查租金水平的申请本院不予接纳；3、关于租金是否应当扣减物业管理费的问题。由于何立僖既未提供证据证明应缴物业管理费的具体金额，亦未提供证据证明其向物业管理处实际交纳物业管理费的金额，故原审未予扣减并无不当。关于何立僖及华某公司在二审提交的证据问题。由于双方提交的证据都不是在一审中不能提交的证据，且证据均不能证明其的主张，故本院不予接纳。综上所述，何立僖的上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7526元，由上诉人何立僖负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年三月二十二日书记员  邹凌青