广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民一终字第220号上诉人（原审被告）：郑某书，男，汉族。委托代理人：郑严防，广东法申律师事务所律师。委托代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某清，女，汉族。委托代理人：陆世增，广东诚挚律师事务所律师。上诉人郑某书因与被上诉人刘某清离婚纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民一初字第744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人郑某书及其委托代理人郑严防、被上诉人刘某清及其委托代理人陆世增均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原、被告于1999年8月经人介绍认识后经常来往，于1999年12月16日在茂名市茂南区民政局婚姻登记处登记结婚。双方当事人均是再婚，各自子女均已成年。婚后，原、被告感情尚好。近年来，原、被告因家庭琐事经常发生争执，导致夫妻关系紧张。2013年5月20日，原告以夫妻感情破裂为由向本院提起诉讼，要求与被告离婚。2013年10月17日，本院作出（2013）茂南法民一初字第427号民事判决，判决不准双方离婚。本院判决后双方紧张关系未有改善，在判决书送达后的第二天，原告刘某清另租屋居住与被告分开生活。另查明：2001年5月30日、同年6月11日、29日被告郑某书向茂名市民政局支付购房款10000元、16000元、5697.33元，用于购买茂名市迎宾路一街55号402房。据茂名市房产档案馆提供《房地产档案资料检验证明》显示，所有权证号：3040203，所有权人：郑某书，房屋坐落茂名市迎宾路一街55号402房，权属来源：房改购买，填发日期：1999年12月31日，领证日期：1999年12月31日。房屋产权状态：已办抵押，权利人：茂名市茂南区农村信用合作联社山阁信用社，起止日期：2009年8月24日至2012年8月23日。被告在庭审时确认涉案房屋已用于抵押贷款，贷款人是其儿子郑某礼。原、被告确认夫妻关系存续期间没有共同债权、债务。2014年10月13日，原告刘某清向本院递交评估申请书，申请对茂名市迎宾路一街55号402房进行评估。2014年12月16日，广东新鸿信土地房地产评估有限公司确定该房屋单价4100元/㎡，市场总价值为34.60万元。被告郑某书对评估结果有异议。2015年1月28日，广东新鸿信土地房地产评估有限公司就郑某书异议复函，称本次评估遵循估价原则，按照估价程序，结合标的实际情况，采用科学的估价方法，估价结果真实、客观、公正、合理。2015年1月21日，茂名市民政局出具《房屋产权证明书》，内容：郑某书是我局退休干部，1992年12月房改时从我局购买迎宾一街55号202房，1999年房产改革时，将此房退还民政局，换购迎宾一街59号402房，面积84.38平方米，属于房改房。在诉讼过程中，被告提供一份《我的遗嘱》，遗嘱落款日期为1999年12月15日，内容：经我全家子女、媳妇、孙开会共同研究，决定将茂名市迎宾一街55号402房给大儿子郑某礼。理由：1、因我母亲蔡英、爱人谢少英病危的时候在医院治病的费用及后来治丧一切费用均由大儿子郑某礼支出。2、茂名市迎宾一街55号402房是通过房改购买，当时以迎宾一街59号202房换购迎宾一街55号402房要将中间的差价补足。换购房屋要补足差价5万元，换购房屋时候已经向家中成员说明（包括刘某清），换购房屋的50000元谁出，将来这房子就是谁的。而50000元均由大儿子郑水生出，所以根据上述两个理由，我将房子的权属给大儿子郑某礼所有。郑某书。以上事实，有本院（2013）茂南法民一初字第427号民事判决、茂名市房产档案馆《房地产档案资料检验证明》、广东新鸿信土地房地产评估有限公司《评估报告》、茂名市民政局《房屋产权证明书》、被告出具《我的遗嘱》以及开庭笔录等材料证实。一审法院认为：原、被告虽然结婚多年，但双方在婚后未能正确处理好家庭所产生的矛盾，经常争吵，导致夫妻关系紧张。原告曾于2013年向本院提起诉讼，要求与被告离婚，本院判决驳回原告的诉讼请求后，双方的关系仍未改善，互不来往，分居生活。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》第7条规定：因感情不和分居已满3年，确无和好可能的，或者经人民法院判决不准离婚后又分居满1年，互不履行夫妻义务的视为夫妻感情确已破裂。根据本院查明的事实以及上述司法解释的规定，原、被告的夫妻感情确已破裂，本院予以认定。原告要求与被告离婚的请求理由充分，本院予以支持。双方当事人争讼的位于茂名市迎宾一街55号402房屋，是原、被告在婚姻关系存续期间购买，为夫妻共同财产，本院予以认定。被告虽立遗嘱表示茂名市迎宾一街55号402房屋由大儿子郑某礼继承所有，但由于该房屋是原、被告的共同财产，依法应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的由继承人依法继承。对不宜分割使用的夫妻共同的房屋，应根据双方住房情况等原则分给一方所有，分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。被告主张涉案房屋是其儿子郑某礼出资购买，没有提供证据证明，本院不予支持。被告辩称不同意分割涉案房屋，没有理由与依据，本院不予采纳。被告要求养女每月支付500元赡养费直至终老，因给付赡养费纠纷是另一法律关系，被告应另循途径解决，对被告这一要求本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十九条的规定，判决如下：一、准予原告刘某清与被告郑某书离婚。二、原告刘某清与被告郑某书所有的位于茂名市迎宾路一街55号402房（所有权证号：3040203）归被告郑某书所有。三、限被告郑某书于本判决生效之日起十日内补偿位于茂名市迎宾路一街55号402房一半价值即173000元给原告刘某清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元、评估费1730元，二项合计3030元，原告刘某清、被告郑某书各负担1515元。上诉人郑某书不服一审判决，上诉称：一审法院认为“双方当事人争议的位于茂名市迎宾路一街55号402房，是原、被告在婚姻关系存续期间购买，为夫妻共同财产”，与客观事实严重不符，是错误的认定，依法应予撤销。一、涉案房屋购买行为发生在上诉人与被上诉人登记结婚之前。1.上诉人与被上诉人于1999年12月16日登记结婚，但涉案房屋的交易行为发生在1999年12月16日前。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等相关的法律规定，办理房改房过户登记手续必须经过申请（提交材料）、受理、审核、记载于登记薄、发证等5个办事流程，该5个办事流程一般在30个工作日内完成，且申请人需提交登记申请书、买卖双方身份证明资料、买卖合同、无抵押、查封额等限制措施证明、完（或缓、免）税证明、房改时的评估表和协议书等材料给房产登记部门。本案《房地产档案资料检验证明》显示，涉案房屋的所有权证号为3040203，所有人为上诉人郑某书，权属来源：房改购买，填发日期：1999年12月31日，领证日期：1999年12月31日。按照申请到发证不少于一个月推算，上诉人早在1999年12月1日前就与上诉人原服务单位茂名市民政局签订房改房买卖合同，并提交齐备的申请资料给房产登记部门申请核发房产证，因此，涉案房屋购买行为发生在上诉人与被上诉人登记结婚之前。2.涉案房屋是在上诉人与被上诉人登记结婚之前就已购买，非一审判决认定的“是原、被告在婚姻关系存续期间购买”。其一，上诉人在1999年12月16日前与茂名市民政局签订房改房购买合同，根据民法通则和合同法的规定，签订购买合同时，房改房的买卖法律关系就已成立，因而，涉案房屋是在上诉人与被上诉人未办登记结婚前就已购买。其二，涉案房屋是上诉人按房改房政策置换而来，置换时间（即1999年12月16日前签订购买合同时间）发生在上诉人和被上诉人登记结婚之前。3.涉案房屋并非上诉人全额出资购买的，而是通过将置换房屋和补交差额的方式获得产权。1992年12月房改时上诉人出资向原服务单位茂名市民政局购买了位于迎宾一街59号202房（房改房），后于1999年将该房退还茂名市民政局，用于换购茂名市迎宾路一街55号402房。这一事实有茂名市民政局出具的《房屋产权证明书》予以证实，由此可见，涉案房屋是上诉人用迎宾一街59号202房置换所得。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”及《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“双方对婚前财产的归属没有约定的，该财产不因婚姻关系的存续或因财产存在形态的变化而转化为夫妻共同财产”的规定，涉案房屋是上诉人与被上诉人登记结婚前用个人婚前财产换置所得，该财产并不因与被上诉人结婚而转化为上诉人与被上诉人的夫妻共同财产。4.由于涉案房屋是房改房购买，带有明显的单位福利性质，一般而言，该类型房屋仅限于售房单位的职工购买，非本单位职工无权购买。此外，该类房屋还具有政策优惠和福利补助的双重属性，即包括职工的工龄折扣、住房补贴、免缴部分税种等等种种优惠。从房改房的性质上讲，涉案房屋的获得是完全基于上诉人的职工身份及其个人享有的政策优惠和福利补助，与被上诉人无关。综上，涉案房屋是上诉人用婚前个人财产及个人享有房改房政策福利置换所得，且与茂名市民政局签订买卖合同发生在上诉人与被上诉人登记结婚之前，房地产权证上登记的所有人只有上诉人一人，根据《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》第9条“一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产”的规定，涉案房屋应属于上诉人的婚前个人财产。二、涉案房屋虽是婚后获发房地产权证，但这并不等同于涉案房屋是上诉人与被上诉人婚姻关系存续期间购买。房屋于婚后领取房产登记部门核发的权属证书是否就意味着房屋是婚后购买？是否所有婚后获得权属证书的房屋均属于夫妻共同财产呢？显然，答案是否定的。房屋属于夫妻共同财产还是个人财产并不以权属证书核发时间为准。例如，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定“一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产。”最高人民法院民一庭负责人就《关于适用若干问题的解释（三）》记者问答中答复“一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。”参照上述法律规定，房屋是个人财产还是夫妻共同财产，权属证书的核发时间并非唯一标准和依据，因此，一审判决仅凭涉案房屋的权属证书的颁发时间是上诉人与被上诉人登记结婚之后，便认定涉案房屋是上诉人与被上诉人在婚姻关系存续期间购买，显然是错误的。综上所述，茂名市迎宾路一街55号402房是上诉人的个人财产，一审判决认定为上诉人与被上诉人的夫妻共同财产是认定事实错误，从而导致判决错误。为此，上诉人特提出上诉请求：1.依法撤销茂名市茂南区人民法院(2014)茂南法民一初字第744号民事判决第二、三项判决，改判认定茂名市迎宾路一街55号402房为上诉人的个人财产；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘某清答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院另查明，1998年12月27日，上诉人郑某书就茂名市迎宾路一街55号402房向茂名市房产管理局申请转移所有权登记，房屋权属来源为“1999年按房改政策向市民政局购买”。根据《茂名市公有住房售价评估表》，茂名市迎宾路一街55号402房的成本调节价为71156.10元。1999年12月25日，茂名市民政局（甲方）与上诉人郑某书（乙方）签订《茂名市公有住房买卖协议书》，约定甲方将茂名市迎宾路一街55号402房出售给乙方，住房建筑面积共计84.38平方米，按照有关规定给予折扣后，乙方实付房价款共计31697.33元。同日，茂名市民政局出具“兹有（缴款人）郑某书交来购房款人民币（大写）三万壹仟陆佰玖拾柒元叁角叁分￥31,697.33”的收款收据。本院再查明，上诉人郑某书自2015年5月起每月的离退休费为3952.70元。本院认为，上诉人郑某书与被上诉人刘某清因家庭矛盾导致感情不和，双方对一审法院判决准予离婚均没有异议，本院予以维持。根据本案事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是位于茂名市迎宾路一街55号402房（所有权证号：3040203）是否属于上诉人与被上诉人的夫妻共同财产、上诉人主张涉案房屋是其个人财产是否有依据。经查，虽然上诉人是在婚后与茂名市民政局签订《茂名市公有住房买卖协议书》及获发涉案房屋的房地产权证，但上诉人在1998年12月27日已向茂名市房产管理局申请转移所有权登记，权属来源注明房改购买。涉案房屋的成本调节价为71156.10元，但根据原产权人茂名市民政局出具的《房屋产权证明书》，上诉人是用其于1992年12月房改购买的茂名市迎宾路一街59号202房换购涉案房屋，故上诉人仅实付涉案房屋的房价款31697.33元。由此可见，涉案房屋成本调节价和上诉人实付房价款的差异与茂名市民政局的《房屋产权证明书》能印证上诉人关于通过置换房屋和补交差额的方式获得涉案房屋产权的主张，故涉案房屋属于用茂名市迎宾路一街59号202房换购的部分份额不应作为夫妻共同财产；而上诉人是在其与被上诉人的婚姻关系存续期间实际支付31697.33元给茂名市民政局的，上诉人未能提供任何证据证明该31697.33元不属于夫妻共同出资，因此，该31697.33元相对应的涉案房屋的部分份额应作为夫妻共同财产予以分割。涉案房屋现登记在上诉人的名下，一审法院判决涉案房屋归上诉人所有恰当。经评估，涉案房屋的市场总价值为34.60万元，上诉人应补偿涉案房屋属于夫妻共同财产部分的一半价值即77064.91元（31697.33元÷71156.10元×346000元÷2）给被上诉人。上诉人上诉主张涉案房屋是其个人财产缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，但认定涉案房屋全部属于夫妻共同财产错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民一初字第744号民事判决第一、二项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民一初字第744号民事判决第三项为：限上诉人郑某书于本判决生效之日起十日内补偿77064.91元给被上诉人刘某清。如果当事人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元、评估费1730元，合计3030元，由上诉人郑某书与被上诉人刘某清各负担1515元。二审案件受理费300元，由上诉人郑某书负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦代理审判员  曾玉金代理审判员  莫 婵二〇一五年七月二十三日书 记 员  郑富华赖杰宁