江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终3093号上诉人（原审被告）：泰州海岸线家具有限公司，住所地泰州市海陵区罡杨镇工业集中区。法定代表人：范海洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建芹，江苏江业律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羽正，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市罡杨科技工业园区发展有限公司，住所地泰州市海陵��罡杨镇工业园区。法定代表人：汪杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨华，泰州精诚法律服务所罡杨分所法律工作者。上诉人泰州海岸线家具有限公司（以下简称泰州海岸线公司）因与被上诉人泰州市罡杨科技工业园区发展有限公司（以下简称罡杨科技公司）土地租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民初字2489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人泰州海岸线公司上诉请求：1、撤销泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民初字2489号民事判决，查明事实后发回重审或依法改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审理超出当事人的诉讼请求。根据不告不理的原则，当事人没有提出诉讼请求的��法院应不予审理。（一）被上诉人一审的诉讼请求是要求上诉人返还占有的土地及土地上的固定资产，不包括上诉人自建房产，并没有提出折价赔偿上诉人损失，至于是否要求赔偿损失应由上诉人提出反诉。对于损失问题，法院应不予理涉，但一审法院在当事人没有明确要求下就进行了价格评估鉴定，而在上诉人要求反诉并要求进行相关价格鉴定后，却不予理涉。（二）一审庭审中，被上诉人表示如果法院认定鉴定报告的结论合法有效，同意按照评估价值折价返还，而最终的判决中法院却参照评估价按过错责任判决被上诉人赔偿上诉人的部分损失，该判决显然违反了当事人的意愿。二、一审认定事实不清，定案依据不足。讼争房产存在增值，应视为上诉人的损失。上诉人认为如果必须返还，可以房产的增值（含装修及添置物品）来计算损失。一审以评估价作为增值损失，上诉人认为认定依据不足。本案评估鉴定因被上诉人的申请而进行，且其要求鉴定的是房屋的造价损失，故评估报告计价方式是建筑重置成本价。上诉人认为，评估鉴定的申请包括评估的范围以及目的均应由上诉人提出，如果评估增值损失，对房产部分应适用市场价。同时，本案仅仅对涉案部分财产申请了评估，评估报告有遗漏项目，评估鉴定不全面，且评估鉴定价格随意性大。在最初的评估报告中集装箱塘口、下水道等“成新率”为80%，在上诉人提出异议后，评估机构出具的调整说明虽提高了价格，但却将“成新率”降为60%。因此，毫无依据、不严谨、存在众多瑕疵的评估报告不能作为定案依据。三、一审适用法律错误。一审法院认为土地租赁合同无效，资产转让合同也必然无效是错误的。在双方纠纷的处理过程中，国家的法律基础发生了变化，农村土地的所有权、使用权及经营权已经出现新情况，认定土地租赁合同无效的基础也已经不存在。即便土地租赁合同无效，资产转让合同已经实际履行，只是法律上的履行不能，而不是无效合同，不存在上诉人一方存在过错分担责任的问题。上诉人认为，即使认定资产转让合同无效，也是不能返还或没有必要返还财产。一审仅适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条前半段，判决上诉人返还财产，而未适用后半段规定，系适用法律错误。上诉人取得财产后，已经另行自建了更多的不动产，如果返还会给上诉人造成严重的损失，而不予返还，对被上诉人毫无损失。其次，本案也没有必要返还，被上诉人实际上已经与他人签订租赁协议，并非法侵占了上诉人的财产。被上诉人以合同无效诉求收回包括上诉人的财产再租赁他人，显然违背诚实信用原���，其以合法形式掩盖非法目的，不应予以支持。被上诉人罡杨科技公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决没有超出当事人的诉讼请求，被上诉人一审起诉要求上诉人返还财产是基于双方签订的合同是无效合同的，因为案涉农村土地上的厂房转让没有办理相关审批手续。被上诉人在一审中要求返还财产通过评估程序认定，该程序通过双方摇号确定，真实合法有效，而且评估中上诉人全程参与，并不断提出新的要求。评估报告中的价值，被上诉人没有提出异议。一审法院在判决返还财产时，将我方当初所建厂房也按照评估的价值进行返还而没有按资产转让价166万元进行返还，其实已经考虑到了房产的增值。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方之间的合同无效是基于上诉人不给土地租金才引发，被上诉人收回厂房符合法律规定，如果上诉人能够正常缴纳土地租金，企业正常运转，被上诉人不可能收回厂房，上诉人之所以另行诉讼，是因为看到案外人已经将其应当偿还的债务包括银行贷款代为偿还，又想重新使用该厂房。当初上诉人已经将其所有财产进行了转移且没有偿还泰州市中级人民法院和海陵区人民法院生效判决确定的义务，所以被上诉人主张合同无效收回厂房也是为了防止损失的扩大。被上诉人罡杨科技公司向一审法院起诉请求：1、判令泰州海岸线公司返还占有的土地及土地上的固定资产；2、判令泰州海岸线公司给付土地占用费126480元。事实和理由：2008年3月6日，双方签订土地使用权、固定资产转让合同书一份，约定罡杨科技公司将土地租赁给泰州海岸线公司使用，每年租金63240元，租金缴款为每年的四月份，依据合同第八条，罡杨科技公司将本宗土地范围内的���定资产（厂房、厕所、传达室、道路、围墙、下水）产权转让给乙方。合同签订后，泰州海岸线公司并未履行土地缴款义务，罡杨科技公司向法院起诉后，法院作出（2014）泰海民初字第0362号民事判决，确认土地租赁合同无效，判令泰州海岸线公司给付2013年度土地使用费63240元。由于双方之间协议买卖的资产属于集体土地上资产，基于土地租赁合同无效，资产转让亦为无效，合同无效后，双方应相互返还财产，为此，请求法院判准所请。一审法院认定事实：2008年3月6日，罡杨科技公司（原名姜堰市罡杨科技工业园区发展有限公司，甲方）与泰州海岸线公司（乙方）签订土地使用权、固定资产转让合同一份，约定：甲方将集体土地以出租的形式提供给乙方使用，租赁期限自2008年7月1日起至2028年8月31日止，土地使用权面积为15300平方米，计算土地租金面积为15810平方米，年租金为63240元，2008年的土地租金为31620元，乙方于当年年底与甲方结清，此后年度土地使用租金支付时间为每年的四月份；甲方根据本合同将本宗土地范围内的固定资产（厂房、厕所、传达室、路道、围墙、下水等）产权（不含固定资产所占土地）有偿转让给乙方，结算价为1660000元人民币，固定资产转让费乙方在四年内向甲方缴清，固定资产转让费结清后，固定资产的产权属乙方所有。合同签订后，罡杨科技公司向泰州海岸线公司交付了租赁土地及厂房等固定资产，泰州海岸线公司向罡杨科技公司缴纳固定资产转让费1364000元，并将土地租金缴纳至2012年，同时在案涉租赁土地范围内砌建多幢建筑物，资产转让合同载明的建筑和泰州海岸线公司新砌建的建筑物均未领取建设工程规划许可。因泰州海岸线公司未缴纳2013年度土地租金，罡杨科技公司于2014年1���15日起诉来院，法院于2014年4月15日作出（2014）泰海民初字第0362号民事判决，确认双方2008年3月6日签订的土地使用权租赁合同无效。判令泰州海岸线公司向罡杨科技公司给付土地使用费人民币63240元。现罡杨科技公司再次起诉来院。另查明：2014年4月30日，罡杨镇人民政府与江苏奥泰家具有限公司签订房屋租赁合同一份，约定将上述厂房（约15810平方米）租赁给江苏奥泰家具有限公司使用，年租金63240元，后江苏奥泰家具有限公司实际占有使用案涉厂房及土地，2014年12月23日，泰州海岸线公司将罡杨镇政府、江苏奥泰家具有限公司诉至法院，法院于2015年8月21日作出（2014）泰海民初字第0086号民事判决：一、泰州市罡杨镇人民政府与江苏奥泰家具有限公司于2014年4月30日签订的房屋租赁协议无效。二、江苏奥泰家具有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于泰州罡杨科技工业园区杨庄社区内泰州海岸线家具有限公司依据租赁合同所占有的厂房及配套设施。三、泰州市罡杨镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿泰州海岸线家具有限公司租金损失（从2014年5月1日起至江苏奥泰家具有限公司实际搬离之日止，按月租金标准人民币61659元计付）。审理中，应罡杨科技公司的申请，一审法院委托泰州市金田资产评估房地产估价有限公司对案涉土地上所有不可移动的建筑物、附着物进行评估，评估报告载明评估价值为12461200元。一审法院认为，双方签订的土地使用权、固定资产转让合同，在双方间形成两个法律关系，一是集体土地租赁合同，一是土地上厂房、传达室、围墙等建筑物的买卖合同。关于双方土地租赁合同的效力问题，已经生效裁判文书予以确认；关于双方固定资产转让合同效力，因双方所转让建筑物未取得建设规划许可手续，所占用土地亦为集体土地，故资产转让合同亦依法无效。无效的合同自始无效，始终无效；泰州海岸线公司抗辩罡杨科技公司诉请超过诉讼时效，无事实和法律依据。合同无效后，依照合同取得的财产应相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案土地租赁合同、固定资产转让合同无效，现罡杨科技公司诉请泰州海岸线公司返还租赁土地及出让的厂房、围墙、传达室等，符合法律规定，依法应予支持。因合同无效，罡杨科技公司亦应向泰州海岸线公司返还已收取的固定资产转让费1364000元。关于合同无效损失的认定和过错责任承担一节，合同签订后，泰州海岸线公司在案涉土地上进行添附，上述泰州海岸线公司���建的建筑物、构筑物中不可移动的部分，已经与租赁土地连为一体，无法单独返还，该部分应认定为合同无效所致泰州海岸线公司的损失；双方合同约定转让的建筑物、构筑物部分，现亦存在增值，增值部分亦属泰州海岸线公司损失，关于罡杨科技公司砌建的建筑物、构筑物以及双方协议转让资产的价值，依罡杨科技公司申请，一审法院通过摇号的方式确定泰州市金田资产评估房地产估价有限公司为评估机构，评估机构产生的程序合法，评估机构根据双方提供的证据，经过现场勘查计算，对案涉土地建筑物、附属物价值作出的评估报告，事实认定准确，可以作为认定泰州海岸线公司因合同无效所致损失的依据。依照上述评估报告及损失认定原则，泰州海岸线公司损失应确定为10801200元。泰州海岸线公司在诉讼中申请重新鉴定，无充分的事实和法律依据，对此不予准许。关于合同无效过错责任的认定一节，罡杨科技公司系泰州市海陵区罡杨镇集体资产经营管理站控股法人，明知案涉土地未办理建设用地审批手续、转让的固定资产亦未办理建设规划许可手续，即将土地出租、固定资产转让，此系导致合同无效的主要原因。泰州海岸线公司作为合同相对人，对上述情况未尽到谨慎之审查义务，其应预见到合同无效所引发的不利后果，泰州海岸线公司对自身的损失亦存在过错。综合双方各自的过错程度，一审法院确定罡杨科技公司承担合同无效过错90%的责任，泰州海岸线公司承担自身损失10%的过错责任。综上所述，罡杨科技公司应给付泰州海岸线公司合同无效所致损失人民币9721080元。关于罡杨科技公司诉请泰州海岸线公司给付2014年度、2015年度土地使用费一节，泰州海岸线公司实际占有使用案涉土地，虽案外人将���州海岸线公司土地及厂房租赁给他人，但在泰州海岸线公司主张的租金损失中，已包含了应由罡杨科技公司收取的土地使用费，现罡杨科技公司诉请泰州海岸线公司支付实际占有使用期间的土地使用费126480元，符合法律规定，依法应予支持。据此，依照合同法第五十二条、第五十八条之规定，一审判决：一、泰州海岸线公司于判决生效之日起十日内向罡杨科技公司返还租赁的土地15300平方米及土地上所有的不可移动的建筑物、附着物；罡杨科技公司于判决生效之日起十日内返还泰州海岸线公司固定资产转让费1364000元。二、罡杨科技公司于判决生效之日起十日内给付泰州海岸线公司因合同无效所致损失人民币9721080元。三、泰州海岸线公司于判决生效之日起十日内给付罡杨科技公司土地使用费126480元。一审案件受理费人民币14938元，评估费56000元，合计人民币70938元，���罡杨科技公司负担63844元，由泰州海岸线公司负担7094元（罡杨科技公司已预交，泰州海岸线公司于判决生效之日起十日内将应负担部分迳交罡杨科技公司）。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、一审判决是否存在超出当事人诉讼请求的程序性错误；二、一审认定资产转让合同无效，判决双方互相返还财产并按各自过错承担责任有无事实和法律依据；三、一审委托评估鉴定程序是否合法，评估报告可否作为定案依据。关于争议焦点一，本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院的裁判权范围，故人民法院在审理合同纠纷案件过程中应依职权对案涉合同的效力进行审查。合同法第五十八条系合同无效法律后果的规定，具体是“合同无效或者��撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被上诉人在一审中要求对包括上诉人自建厂房及附着物在内的土地上所有建筑物、附着物全部进行评估，以便按照合同无效法律后果的规定，进行相应的返还处理。所以，一审法院依据合同法的基本原理以及便利当事人的原则，在认定案涉合同无效后对后续财产返还、折价赔偿损失等事宜一并作出判决，并无不当。因此，一审判决并未超出当事人的诉讼请求，上诉人该项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，一、关于土地租赁合同效力及后果处理问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出���、转让或者出租用于非农业建设”，本案双方签订的土地租赁合同所出租使用的土地系集体土地，且未经相关部门审批出租给上诉人泰州海岸线公司作建设使用，已经生效判决确认无效。土地租赁合同无效，按照合同无效后果的处理即是上诉人泰州海岸线公司向被上诉人罡杨科技公司返还租赁的土地，因被上诉人泰州海岸线公司实际占有使用案涉土地，虽案外人泰州市海陵区罡杨镇人民政府将土地及厂房租赁给他人，但在上诉人泰州海岸线公司另案主张的租金损失中已包含了应由被上诉人罡杨科技公司收取的土地使用费，因此一审判决上诉人泰州海岸线公司返还租赁的土地并给付被上诉人罡杨科技公司实际占有使用期间的土地使用费126480元，符合法律规定。二、关于资产转让合同效力及后果处理问题。本院认为，双方签订资产转让合同中所转让的系集体土地上厂��、传达室等固定资产，且案涉固定资产未取得建设规划许可手续，故该资产转让合同符合合同法第五十二条规定的合同无效情形。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故对于上诉人诉称的资产转让合同已经实际履行，不应认定无效，不存在上诉人一方存在过错分配责任的主张，本院不予认可。本案中，上诉人应返还租赁的土地，而转让的固定资产系与租赁的土地连为一体，返还土地势必要一同返还固定资产，故对于上诉人诉称的即便认定资产转让合同无效，本案也是不能返还或没有必要返还财产的主张，本院亦不予认可。同时，案涉合同签订后，上诉人泰州海岸线公司在租赁的土地上砌建了建筑物、构筑物，该不可移动的固定资产部分，亦与租赁土地连为一体，无法单独返还上诉人，该部分资产应认定为合同无效所致上诉人泰州海岸线公司的损失；双方合同约定转让的固定资产部分，现亦存在增值，增值部分也应属上诉人泰州海岸线公司的损失。结合案情，一审法院依照被上诉人的申请，通过评估鉴定程序对案涉土地上所有不可移动的建筑物、附着物进行评估，并依据评估报告载明的评估价值及损失认定原则，即在评估价值12461200元的基础上，扣减资产转让合同中双方当初约定的固定资产转让价1660000元，认定上诉人泰州海岸线公司因合同无效所致损失为10801200元，符合法律规定。被上诉人罡杨科技公司明知案涉土地未办理建设用地审批手续、转让的固定资产亦未办理建设规划许可手续，仍违反规定与上诉人泰州海岸线公司签订案涉合同，将土地出租、固定资产转让，严重损害了集体利益，系导致合同无效的主要原因；上诉人泰州海岸线公司作为合同相对人，对上述情��未尽到谨慎审查的义务，同时在未办理相关建设用地审批、规划许可手续的情况下，通过私下签订协议的方式租赁获得土地，并在租赁土地上擅自建设房屋，对自身的损失亦存在过错。因此，综合双方的过错程度，一审判决确定被上诉人承担合同无效过错90%的责任，上诉人承担自身损失10%的过错责任，认定被上诉人应给付上诉人合同无效所致损失9721080元，于法有据。关于争议焦点三，案涉资产转让合同认定无效，需要对上诉人泰州海岸线公司因合同无效所致损失进行评估，故一审法院依照被上诉人的申请对案涉资产进行评估鉴定，符合法律规定。本案在评估过程中，评估机构是根据双方提供的证据，经现场勘验计算，从而对案涉土地建筑物、附属物价值作出的评估报告。该评估报告经过了双方的当庭质证，评估机构亦根据上诉人泰州海岸线公司��提异议，作出评估内容及价格调整的补充说明。上诉人泰州海岸线公司认为评估鉴定的申请必须由上诉人提出，且评估鉴定不全面、评估价格随意性大的问题，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于评估报告计价方式一节，本院认为案涉转让的固定资产及上诉人自行添附的建筑物、附属物，均未取得主管部门的建设规划许可手续，违反了相关法律法规的强制性规定，故评估报告采用建筑重置成本价计算损失，并无不当。上诉人泰州海岸线公司认为应以市场价评估房产部分的增值损失，本院不予认可。根据调查的事实可知，上诉人泰州海岸线公司未能提供证据证明司法评估鉴定存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、鉴定机构及鉴定人员不具备相关鉴定资格等问题，故案涉评估报告可以作为本案的定案依据。综上所述，上诉人泰州海岸线公司���上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14938元，由上诉人泰州海岸线公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭代理审判员  陈其海代理审判员  鲁兵兵二〇一七年三月十三日书 记 员  李雅婷