广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第330号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司三乡支行。住所地：广东省中山市。负责人：邱雪峰，该行行长。委托代理人：郑祝远。委托代理人：丁金石。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄剑平，男，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托代理人：李建蓉，广东格林律师事务所律师。委托代理人：彭书清，广东华商律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。一审第三人：孙安宇，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。再审申请人中国建设银行股份有限公司三乡支行（以下简称建行三乡支行）因与被申请人黄剑平、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）以及一审第三人孙安宇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第496号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。建行三乡支行申请再审称：（一）黄剑平签订《商品房买卖合同》在后，应当主张债权而非物权。黄剑平于2007年1月5日与吉雅公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺时，该房产已抵押给建行三乡支行，并在国土局办理了不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，建行三乡支行已经善意取得该抵押权。黄剑平在订立案涉《商品房买卖合同》时有重大过错。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，“三乡综合市场有100套……，当时我与澳门人讲清了……二年后我还清银行款项后再把铺位转到他们名下……”，证明黄剑平是知情的，非善意的。（二）本案案由是“商品房预售合同纠纷”，且自始至终没有改变。黄剑平在诉讼中变更诉讼请求，要求认定孙安宇与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》以及孙安宇、吉雅公司与建行三乡支行签订的《个人住房借款合同》无效，明显超出了“商品房预售合同纠纷”的范畴。但是，一审法院仍然继续审理，并作出一审判决。二审法院多次明确，类似商品房销售合同案件中，建行三乡支行是无独立请求权的第三人，就案件中的实体问题没有上诉权。如果法院要确认案涉《个人住房借款合同》无效，应将建行三乡支行转为被告，案由也要相应作变更。故原审判决程序存疑，是以貌似合法的形式，剥夺了建行三乡支行的诉权，侵害了建行三乡支行的合法权益。（三）《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形之下，借款合同应当认定为有效。本案处理思路与该司法界通行准则相背。（四）原审判决与（2010）粤高法民二提字第68号借款合同纠纷民事判决相悖。该68号案件与本案情形完全一样，判决银行借款合同、抵押合同有效。综上，请求对本案进行再审。黄剑平答辩称：（一）本案涉及房地产项目的基本事实。1、建行三乡支行与孙安宇之间所谓的个人住房借款合同，是吉雅公司及其法定代表人张其利用本案所涉房地产项目进行的骗取借款的犯罪行为的一部分。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决和（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书认定，2003年1月至2007年10月期间，吉雅公司及其法定代表人张其就案涉房地产项目大量借用他人身份，虚构商品房买卖的事实，冒充购房人签订虚假的商品房买卖合同，虚构商品房、商铺销售的事实，再以虚假购房人之名办理按揭，从银行骗取借款，其行为已经构成骗取贷款罪。2、前述判决均认定，孙安宇与吉雅公司及其法定代表人张其借用孙安宇身份，冒充孙安宇签名签订虚假的商品房买卖合同，并以孙安宇之名向建行三乡支行办理银行按揭，从建行三乡支行骗取贷款。3、本案一审庭审过程中，孙安宇陈述其只是经领导介绍提供了身份证以签订案涉购房合同，当时吉雅公司不要求其支付首期款，银行贷款也不需要她偿还，相关款项均由吉雅公司支付。事实上，案涉购房合同和银行抵押借款合同签订后，孙安宇又与吉雅公司签订了所谓的回购协议，孙安宇又将房子还给了吉雅公司，其签订案涉银行抵押贷款合同完全是为了骗贷。4、黄剑平与吉雅公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，且符合办证条件。吉雅公司向法庭陈述，确认其与孙安宇之间的交易是为了办理虚假按揭，而其与黄剑平之间的商品房买卖合同关系是真实的。反观孙安宇，其自始至终，甚至在法院张贴公告通知潜在权利人主张权利时，也没有主张案涉商铺权益。鉴于案涉商铺已于2007年5月23日竣工验收合格，且已办理了竣工验收备案手续，具备了办证条件。故原审判决支持黄剑平关于办理过户登记手续的请求，并无不妥。（二）原审判决适用法律正确。1、建行三乡支行与吉雅公司、孙安宇签订的按揭贷款合同是虚假合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。原审判决认定相关合同无效，适用法律正确。2、《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》第四条明确规定：在审理个人购房贷款合同纠纷案件中，有充足证据证明案件具有骗取银行贷款的犯罪嫌疑情形的，应将有关案件移送公安机关处理，在公安机关立案后，应当裁定驳回起诉。该规定中没有关于建行三乡支行主张的“按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效”的内容。3、（2010）粤高法民二提字第68号案件与本案有本质的不同，不能作为本案的参考。（三）建行三乡支行在案涉房屋上设立的抵押权无效。1、抵押人孙安宇并非案涉商铺的合法所有权人，不符合《中华人民共和国物权法》第四十条和《中华人民共和国担保法》第三十四条关于抵押人应是抵押物合法所有权人的规定。2、建行三乡支行作为放贷方应当遵行商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务。放贷人是否履行该义务，是判断其在相关交易中是否善意的客观标准。除对房屋权属进行审查外，放贷人还应根据银监会的相关规定，在受理借款申请后履行尽职调查职责，包括核实借款申请人购房缴款凭证、经济收入证明以及进行实地调查等，以判断购房和贷款交易是否真实、贷款人是否有偿还能力。诉讼过程中，虽然黄剑平一再要求，建行三乡支行均未提供有关其就案涉贷款进行调查的证据，未提供证据证明其在贷款业务中尽到审慎调查义务。案涉商铺实际上只有十几平方米，但吉雅公司与孙安宇签订的相关商品房买卖合同中约定的房产面积却是四十多平方米。可见，建行三乡支行在发放案涉贷款时，并未尽到合理审慎的审核义务，客观上存在过失，并非善意取得案涉抵押权。（四）原审判决未剥夺建行三乡支行的诉讼权利。本案的商品房预售合同纠纷是因黄剑平与吉雅公司之间的纠纷，孙安宇与建行三乡支行均是被追加进该诉讼中的。建行三乡支行全程参与了该诉讼且发表了充分的意见并提供了证据，其诉讼权利得到了充分的保障。（五）建行三乡支行作为骗贷受害人，其权益应通过刑事诉讼程序追回。综上，本案应裁定驳回建行三乡支行的再审申请。吉雅公司、孙安宇未对本案发表意见。本院认为：一审时，吉雅公司书面答辩确认，其就案涉商铺买卖事宜，与黄剑平签订了真实的合同。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决及其二审后的（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定均认定，孙安宇与吉雅公司之间实施的案涉商铺交易行为是虚假的，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行按揭抵押贷款。孙安宇与吉雅公司签订案涉商铺买卖合同的行为，违反了国家法律的强止性规定，是无效民事行为。原审判决认定该合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。孙安宇依据该无效民事合同，与吉雅公司串通骗取建行三乡支行签订的该商铺抵押贷款合同，亦属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原审判决认定该抵押贷款合同无效，并无不当。建行三乡支行申请再审主张其与孙安宇、吉雅公司签订的案涉商铺抵押贷款合同合法有效，没有法律依据。案涉商铺抵押贷款合同签订及履行过程中，建行三乡支行未审核该商铺抵押面积是否与真实面积相符，以至于办理的抵押面积多于真实面积，在该交易过程中本身有过错。建行三乡支行申请再审主张善意取得案涉商铺的抵押权，亦理据不足。相关刑事判决未认定黄剑平与吉雅公司之间存在签订虚假合同以骗取银行贷款及向吉雅公司放贷的事实。而且，黄剑平签订合同后，向吉雅公司付清了购房款，吉雅公司向黄剑平出具了合法的不动产销售发票。该合同是黄剑平与吉雅公司的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定该合同合法有效符合法律规定。当前，案涉商铺具备了办证条件，原审判决判令吉雅公司为黄剑平办理该房屋的过户登记手续，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定。建行三乡支行申请再审主张原审判决该项实体处理不当，理据不足。（2010）粤高法民二提字第68号案件与本案无关，建行三乡支行依据该判决，申请再审主张本案实体处理不当，亦理据不足。综上所述，建行三乡支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回中国建设银行股份有限公司三乡支行的再审申请。审 判 长  黄秋生代理审判员  王红英代理审判员  饶礼凤二〇一五年七月二十三日书 记 员  彭 群