重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终256号上诉人（原审原告）：张霞玲，女，1966年1月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙湖成恒地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街136号名义层第13层整层,统一社会信用代码91500000678658236A。法定代表人：崔恒忠，董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴勤勇，重庆百君律师事务所律师。上诉人张霞玲因与被上诉人重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称龙湖成恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初17153号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张霞玲上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。主要事实和理由如下：1、本案上诉人举示的销售广告、宣传资料等文本关于规划范围内的设施允诺明确具体，对涉诉合同订立、房屋价格有重大影响，应当视为要约；2、《商品房买卖合同》补充协议相关条款存在免除出卖人责任、限制买受人依据前述文本主张交付标准的合同权利，出卖人未尽提示说明义务，相关条款应属无效；3、被上诉人在交房后对房屋区域另行命名，人为设置隔断等行为具有欺诈性质，违反其缔约时的承诺，上诉人主张赔偿损失的诉请具有事实及法律依据。龙湖成恒公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。张霞玲向一审法院提起诉请求：1.龙湖成恒公司赔偿张霞玲购房损失20000元；2.龙湖成恒公司完善龙湖时代汇商业区域配套设施（包括：完善商业照明，具体指包括在时代汇内部及外墙设立广告灯位灯带加大照明强度；拆除隔离墩及车库的隔离地桩，隔离墩位于地上时代汇的入口处，隔离地桩位于时代汇的车库与龙湖时代天街A馆连接处；扩大时代汇商用停车位比例，应当达到10：2至10:4的比例，每10户商业门面应达到2-4个停车位）。一审法院经审理查明，2011年10月22日，张霞玲（合同中称“乙方（买方）”）与龙湖成恒公司（合同中称“甲方（卖方）”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区长江二路174号商业x栋xx，建筑面积为56.36平方米，房屋价款为1060912元；商品房项目暂定名为龙湖时代天街一期，本商品房用途为非住宅，属于商服用房。乙方分四期支付该商品房价款，于2011年10月22日之前，乙方缴纳房款318724元，于2011年12月15日之前，乙方缴纳房款318724元，于2012年6月15日前，乙方缴纳房款212182元，于2012年9月15日之前，乙方缴纳房款212182元；甲方应当在2013年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该合同附件一为房屋分层平面图及分户户型平面图，并注明了该商品房所在位置。合同附件五《合同补充协议》第一条“承诺与保证”约定：“1、在签署本合同及补充协议前，乙方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。……4、甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料，或者楼盘模型、售楼书或者其他文字载体中所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：甲方雇佣的任何人（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并已全部列入合同中。5、甲方已将该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向乙方进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任。乙方已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况，该商品房可能受到道路、噪音、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航道、铁炉等周边不利因素的影响。另甲方由于受客观条件所限，无法也无义务告知项目周边所有信息。乙方对以上内容已经完全知悉并认可。……7、乙方对甲方设置在室内、花园、露台、地下室、阁楼、设备间及公共区域的配套设施、建筑（包括但不限于物业用房、配电箱/房、室外消火栓、空调外机、井盖、通风井、车库出入口、垃圾站、消防出入口等设施或建筑）和管道位置的配置、置放位置予以接受。”第十六条约定：“甲方依法选聘的物业服务企业为重庆新龙湖物业服务有限公司。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付使用之日起，即应接受该物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张霞玲按照合同约定支付了房屋价款，龙湖成恒公司也按约将已经建设工程竣工验收备案登记的房屋交付张霞玲使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方在平等自愿的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务。关于张霞玲要求龙湖成恒公司赔偿购房损失20000元的诉讼请求。本案《重庆市商品房买卖合同》及合同附件五补充协议对房屋的位置、价款等以及双方权利义务进行了详细约定，其中附件五补充协议明确约定，双方当事人的权利义务及责任均以合同及补充协议的约定为准，其他宣传资料等未列入合同及补充协议的，对龙湖成恒公司不具有约束力，同时，张霞玲亦确认对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，其已充分知悉，并已全部列入合同中。合同签订后，张霞玲已按合同约定支付了房屋价款，龙湖成恒公司亦按照合同约定将涉诉房屋交付张霞玲使用，龙湖成恒公司已经履行了自己的合同义务，并无违约行为。因此，现张霞玲认为销售广告及宣传资料属于《商品房买卖合同》的组成部分，由于龙湖成恒公司的虚假宣传，导致房屋价格与实际市场价格不符，要求龙湖成恒公司赔偿购房损失20000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张霞玲要求龙湖成恒公司完善龙湖时代汇商业区域配套设施的诉讼请求。本案《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议中约定龙湖成恒公司已将该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向张霞玲进行了充分说明，张霞玲对其内容完全知悉并认可。涉诉房屋已通过了有关部门的建设工程竣工验收并交付张霞玲使用，符合工程质量、消防、规划设计的要求及合同约定。因此，现张霞玲要求龙湖成恒公司改善商业照明、扩大商用停车位比例、拆除隔离墩等，并无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，张霞玲的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告张霞玲的全部诉讼请求。案件受理费300元，一审法院减半收取150元，由原告张霞玲负担。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案系商品房买卖合同履行引发的纠纷，综合当事人的诉辩意见，二审争议焦点为上诉人诉称的销售广告、宣传资料等文本是否构成涉诉合同组成部分，对此应纳入合同订立的法律适用予以评判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“商品房的销售和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，可见，合同内容之查明，应以正式缔约之书面文本为基础，合同订立前期之宣传、磋商等准备资料，一般属于要约邀请，本案上诉人虽援引前述司法解释主张相应设施的交付标准，但其举示的销售广告、宣传资料等证据真实性未经补强，相关书证文义尚不足以达到司法解释条文涵摄之确定性要求，同时，当事人签订的补充协议明确对涉诉合同文本范围加以固定，双方自愿排除了销售广告、宣传资料等内容之契约性质，现上诉人据此主张权利于法无据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张霞玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  张泽兵代理审判员  邓 瑀二〇一七年三月六日书 记 员  黄晚秋