安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖07民终38号上诉人（原审被告）：葛萍萍，女，汉族，1990年11月8日出生，住安徽省铜陵市。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞祥物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市福景东方城69栋101号。法定代表人：卢政霞，该公司经理。委托诉讼代理人：夏海涛，安徽省铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨丽君，安徽省铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。上诉人葛萍萍因与被上诉人铜陵瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥公司）物业合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院于2016年12月5日作出(2016)皖0705民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人葛萍萍、被上诉人瑞祥公司的委托诉讼代理人杨丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛萍萍上诉请求：撤销（2016）皖0705民初2762号民事判决第一项“葛萍萍于判决生效之日起十日内支付瑞祥公司物业服务费907.92元”，并依法改判。事实与理由：一审法院忽视了瑞祥公司在履行《前期物业管理服务协议》中存在违约应当承担的违约责任，明显损害了葛萍萍的合法权益。瑞祥公司的违约行为主要在：1、瑞祥公司未能按照《前期物业管理服务协议》提供相应的物业管理服务，主要表现在小区门禁形同虚设；小区公共地方随处可见长期杂物摆放；小区地下车库堆满了各种建筑垃圾，废旧破烂堵住了车库进出口；各种车辆不论白天还是晚上都可以在小区任意穿行，对业主构成了极大的安全隐患；物业对小区绿化不进行管理，有些业主将绿地改成菜地，也无人管理。因此，法院应当判决大幅度减免物业费。瑞祥公司辩称：1、我公司履行部分合同，即使服务质量不合格也不构成完全违约，业主不能以不交物业费的形式行使抗辩权。一审已经扣除20%的物业费，一审认定事实清楚，适用法律正确。2、单个业主不能以物业服务不到位拒绝缴纳物业费，业主可以成立业主委员会加强对我公司的监督，对物业的整改。如果整改不达标可以解聘我公司，但是不能不缴纳物业费。3、不缴纳物业费，不能提高我公司的服务质量。瑞祥公司向一审法院起诉请求：1、葛萍萍支付物业管理费1702.32元（18个月×物业综合服务费1.05元/㎡/月×房屋建筑面积90.07㎡）及滞纳金834.14元（1702.32元×5‰×98天，从2016年5月26日起，暂计算至2016年8月31日止，至实际交付之日止）；2、本案诉讼费由葛萍萍承担。一审法院认定事实：2014年5月21日瑞祥公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由瑞祥公司对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。葛萍萍系福景东方苑60栋1单元603室（高层）业主，其房屋建筑面积90.07平方米。2014年5月31日瑞祥公司（甲方）与葛萍萍（乙方）双方签订《福景东方城（二期）前期物业服务协议》、《福景东方城（二期）业主临时管理规约》和《承诺书》。该协议对双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。葛萍萍自2015年5月31日以后即未交纳物业费。瑞祥公司陈述于2016年5月25日向葛萍萍下达《催告函》，要求其交纳2015年5月31日至2016年5月31日的物业费。于2015年5月份瑞祥公司曾电话告知葛萍萍催缴物业费。瑞祥公司在物业服务过程中存在服务不到位现象。一审法院认为：瑞祥公司与葛萍萍签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。葛萍萍在收房时向瑞祥公司交纳了部分物业费并在《福景东方城（二期）前期物业服务协议》、《福景东方城（二期）业主临时管理规约》和《承诺书》上签字确认，上述行为已经表明葛萍萍在接受房屋时已明知并接受了瑞祥公司作为小区的物业服务公司，葛萍萍与瑞祥公司之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，瑞祥公司依约为包括葛萍萍在内的小区业主提供了物业服务，葛萍萍作为业主，在接受瑞祥公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，瑞祥公司向葛萍萍主张收取物业服务费用，符合法律规定，予以支持。依据合同的约定，葛萍萍未能按时交纳物业管理费，显已构成违约，故瑞祥公司主张物业服务费请求符合法律规定，予以支持。对于瑞祥公司主张的滞纳金，根据合同双方并未约定滞纳金，故该请求不予支持。自2015年6月1日起算至2016年5月31日止，葛萍萍欠交的物业服务费为1134.90元[（90.07㎡×1.05元/㎡·月×12个月）]。由于瑞祥公司在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，葛萍萍应支付原告物业服务费为907.92元（1134.90元×80%）。葛萍萍主张的其他请求非本案处理范围，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、葛萍萍于判决生效之日起十日内支付瑞祥公司物业服务费907.92元。二、驳回瑞祥公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由葛萍萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人葛萍萍在二审中向本院提交如下证据：致铜官区人民政府的一封信，证明葛萍萍向铜官区领导已反映了问题，但物业公司没有整改。被上诉人瑞祥公司质证：瑞祥公司已进行了整改，但业主仍然不满意。被上诉人瑞祥公司在二审中向本院提交如下证据：照片一组，证明瑞祥公司已经整改，履行了物业合同约定的义务。上诉人葛萍萍质证：照片内容属实，门禁问题没有改善。本院认证意见:对葛萍萍提供的致铜官区人民政府的信属于自己的陈述和诉求，不能单独作为证据认定。对瑞祥公司提供的照片的真实性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是葛萍萍应否交纳物业服务费907.92元。依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《福景东方城（二期）前期物业服务合同》约定了瑞祥公司有向葛萍萍收取物业服务费的权利。瑞祥公司已经提供了物业服务，虽然存在服务不到位现象，但该公司正在整改，因此葛萍萍应当支付物业服务费。一审考虑到瑞祥公司的物业服务存在瑕疵，酌情扣减了20%的物业服务费，本院认为一审判决并无不当。综上，上诉人葛萍萍的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人葛萍萍负担。本判决为终审判决。审判长 程   毅审判员 方   彤审判员 陈 锦 松二〇一七年三月二十日书记员 陶志（代）附:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……