重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终232号上诉人(原审被告)：颜田中，女，1948年1月26日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。上诉人(原审被告)：张尚敏，女，1969年7月16日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。上诉人(原审被告)：张尚林，男，1974年11月23日出生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张尚敏，女，1969年7月16日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县，系张尚林的姐姐。委托诉讼代理人：王万刚，重庆聚焦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒲耀凤，女，1947年3月20日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：张品传，男，1946年2月23日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：钟萍，奉节县法律援助中心律师。上诉人颜田中、张尚敏、张尚林因与被上诉人蒲耀凤、张品传房屋买卖合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2016）0236民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜田中、张尚敏、张尚林上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误，张品传并未支付12800元的购房款；2.协议效力有待商榷，当事人之间并非同一集体经济组织的成员，转让未经转让地村民委员会同意，未发生法律效力；3.讼争房屋系张时荣父亲张继才修建，直至1985年方才办理宅基地登记，张时荣无权处分；4.被上诉人蒲耀凤不是合同的当事人，与本案和房屋没有任何关系。被上诉人蒲耀凤、张品传辩称，交付房款后才交付的宅基地证和钥匙，迁入七星村得到了全村人的同意和乡政府的同意，合同是被上诉人夫妻共同订立的，与本案有关系，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告蒲耀凤、张品传向一审法院起诉请求：1.请求判令原告与张时荣之间的房屋买卖合同合法有效，三被告协助办理房屋过户手续；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：张时荣在奉节县寂静乡七星村有土木结构房屋一幢，房屋面积为140平方米，宅基地面积为160平方米，当时张时荣为寂静乡人民政府的工作人员，于1985年4月7日办理宅基地证，户主为张时荣，当时被告家共5人（张时荣的父亲张继富于上世纪八十年代已去世，张时荣的妻子颜田中、张时荣与颜田中育有一子一女张尚林、张尚敏）。二原告原居住在奉节县汾河镇轿顶村（现并入保子村），2004年原告张品传与被告颜田中的丈夫张时荣就位于奉节县寂静乡七星村5组61号的房屋买卖达成口头协议，约定房屋价款为12800元，当时原告向他人借款12800元用于购买该房屋。张时荣协助将蒲耀凤及其子张家虎的户口转入奉节县寂静乡七星村5组61号，且入户原因注明是因房屋买卖将户口迁入七星村。2004年7月3日经该社员签字同意,并经奉节县寂静乡七星村委会和奉节县寂静乡人民政府审批，原告蒲耀凤和其子张家虎将户口迁入寂静乡七星村。当时张时荣将宅基地证一本和房屋钥匙交给二原告。原告在该房屋居住至2010年底，双方因土地承包经营权与原告发生纠纷，被告将原告撵出，致使原告不能归家。后因乡镇撤并，寂静乡七星村并入奉节县康乐镇七星村。张时荣在奉节县康乐镇人民政府退休并于2006年8月去世，其现有继承人颜田中及子女张尚林、张尚敏。2011年8月20日被告颜田中以宅基地证遗失为由将本案争议的房屋办理了房产证。张尚敏、颜田中将户口迁到了奉节县永安街道居住生活。而张尚林将户口迁到了广东省深圳市。原告张品传在奉节县汾河镇保子村有房屋和承包土地，但该房屋已于2014年进行了宅基地复垦。2012年12月20日蒲耀凤农村承包经营户作为原告起诉被告颜田中农村承包经营户要求确认蒲耀凤农村承包经营户享有农村土地承包经营权，并将位于奉节县康乐镇七星村5组61号的房屋判归原告所有。奉节县人民法院于2013年6月13日作出（2013）奉法民初字第00014号民事判决书，该案审理查明原告蒲耀凤农村承包经营户的丈夫张品传与被告颜田中农村承包经营户的丈夫张时荣（又名张世荣）将位于奉节县康乐镇七星村5组61号的房屋买卖达成口头协议，并交付原告蒲耀凤使用。被告颜田中的丈夫张时荣协助原告蒲耀凤农村承包经营户将蒲耀凤及其子张家虎的户口转入奉节县康乐镇七星村5组61号。审理认为因为房屋买卖关系与土地承包经营权关系是不同的法律关系，该案是土地承包经营权，对房屋买卖关系原、被告另行调解或诉讼，该案不予调整。后判决：一、原告蒲耀凤农村承包经营��对位于奉节县康乐镇七星村五组马叶包0.36亩、老井0.36亩、沙塘包0.36亩、邓时兴侧边0.75亩、屋门口0.75亩、颜家那边0.72亩、颜家那边0.6亩、乐家曹1.5亩，共计5.4亩农村承包土地享有承包经营权。二、驳回原告蒲耀凤农村承包经营户的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告蒲耀凤农村承包经营户已预交），由被告颜田中农村承包经营户负担。后颜田中不服向重庆市第二中级人民法院提起上诉，后双方达成调解协议各分得2.7亩承包土地。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，合同包括书面形式、口头形式等其他形式。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告颜田中的丈夫张时荣将房屋出卖给二原告，虽然是口头协议，法律认可口头协议的效力。根据庭审查明的事实，在张时荣的协助下，经该社社员签字同意和奉节县寂静乡七星村委会与奉节县寂静乡人民政府审批，原告蒲耀凤及其子张家虎已将户口迁到七星村，且迁户原因写明是房屋买卖，证人证明当时给付了12800元房屋价款。且被告将宅基地证和房屋钥匙交给原告。原、被告之间的房屋买卖合同成立并已履行，应受法律保护。原告为了改善生活从奉节县汾河镇保子村搬迁到康乐镇七星村生活十余年，并已成为该集体经济组织成员。国家政策也鼓励偏远农村居民搬迁到生活条件较好的地方居住生活。故对原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。对被告抗辩原告无书面协议和给付价款的证据，根据原告举示的证据能够证实当时达成口头协议并给付房款的事实，被告的该抗辩理由不能成立。被告颜田中擅自将原告所有的房屋办理了房��证，其行为无效，并将该房屋上锁，侵害了原告的合法权利。对于被告方抗辩原告在原居住地还有房屋和土地，因原告已将房屋宅基地复垦，不存在违反“一户一宅”的规定，且原告也不是在同一集体经济组织重新申请宅基地，而是为了改善生活居住条件从较差的地方搬迁到较好的地方购买房屋居住和生活。虽然张时荣已去世，但其生前的民事法律行为合法有效，其继承人有义务协助原告办理房屋产权过户手续。综上所述，为了保护公民、法人合法的民事权益，维护社会和谐稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第十条、第四十四条之规定，判决如下：原告蒲耀凤、张品传与被告颜田中的丈夫张时荣之间的房屋买卖合���有效。被告颜田中、张尚林、张尚敏在本判决生效后十日内协助原告办理房屋过户手续。本院二审期间，双方当事人均没有提交证据。本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，一审中上诉人以没有合同，被上诉人系检查病才将房屋钥匙交付，否认双方之间存在房屋买卖合同关系，二审中才认可成立房屋买卖合同，但以没有支付房款相抗辩；且颜田中已经基于宅基地证书遗失为由将讼争房屋产权转移登记至自己名下，却以该房屋系遗产，张时荣的出售行为系无权处分进行抗辩，上诉人的前述行为有违于诚实信用，本院不予支持。一审法院根据全案证据，并结合房屋交付使用多年，上诉人并无任何证据证明其对所谓欠付房屋进行催收的客观事实，认定12800元房款已经交付并无不当。关于房屋买卖合同的效力问题，虽然双方当事人并非同一集体��济组织的成员，但是买方户籍已经迁入卖方村民委员会，应当视为该转让取得农村集体经济组织同意，上诉人以房屋买卖合同尚未生效抗辩的理由缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人蒲耀凤不是合同的当事人，与本案和房屋没有任何关系，但蒲耀凤与张品传系夫妻关系，在夫妻关系存续期间张品传购买房屋，应当视为家事代理行为，且根据农村房屋买卖的现实情况，张品传购买房屋的合同权利、义务应当归于夫妻二人。因此，上诉人颜田中、张尚敏、张尚林的上诉事实及理由不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人颜田中、张尚敏、张尚林负担。本判���为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  熊德才二〇一七年三月二十四日书 记 员  蒋大威