北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终561号上诉人（原审被告、反诉原告）汪立敏，女，1968年9月30日出生。委托诉讼代理人：秦亮平，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京华汇物业管理有限责任公司，住所地：北京市西城区广安门内大街116号。法定代表人:王美丽，总经理。委托诉讼代理人：柴奕，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵术恒，北京市立方律师事务所律师。上诉人汪立敏因与被上诉人北京华汇物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪立敏上诉请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项判决，发回重审或依法改判支持我一审本诉抗辩请求及反诉请求。本案一、二审诉讼费由北京华汇物业管理有限责任公司（下称华汇物业公司）承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。1.关于华汇物业公司诉讼请求超过法定诉讼时效问题，一审认定事实错误、法律适用错误。《前期物业管理服务协议》中约定支付时间为按年支付，为缴费到期后五日内一次性交纳12个月费用。所以2013年的费用应当在2013年1月5日前一次性支付。根据法律规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算。华汇物业公司关于2013年度费用请求的法定诉讼时效截止日为2015年1月5日之前。但华汇物业公司是2015年6月25日才第一次给我方邮寄催告缴费清单，且我方已经举证该期限不在国内，该缴费清单并未签收亦未送达。华汇物业公司明显怠于行使权利，法院应当判定其关于2013年度相关费用请求已经超过诉讼时效。2.关于中央空调费用的滞纳金问题，一审认定事实错误、适用法律错误。我与华汇物业公司纠纷始于2010年，主要问题是物业服务不达标、房屋漏水、热力泵噪音污染。上述三个问题均在2010年的诉讼中法院予以认定，热力泵噪音直接影响睡眠，关乎生活。一审勘验时恰逢秋季，既不供热也不制冷，机组运行少，没有感受到明显噪音，但是该噪音一直存在，我与华汇物业公司沟通均未能解决。其次，该中央空调费用包含设备运转维护费用，但华汇物业公司从未对我房屋空调进行任何的检修和保养，未尽到义务。空调噪音确实存在，我方不交纳中央空调费用实属无奈，属合理抗辩，并非主观故意无理拒绝支付该费用。另外，滞纳金属于行政法中的概念，民事合同中约定滞纳金不符合规定。结合2010年案件中法院判决，我方不应当承担中央空调费用的滞纳金。3.一审法院适当减免华汇物业公司的物业管理费等相关费用显失公平，起不到司法示范的积极效果。华汇物业公司承诺的是五星级服务标准，对于各项服务均有书面标准和收费，但目前的物业服务远远达不到该承诺及制定的服务细则，况且之前的生效判决已经指出物业公司的问题，但是华汇物业公司依然我行我素拒绝改进，仅仅要求我方缴纳费用，完全显失公平，起不到监督华汇物业公司积极提高服务的目的和作用，不利于问题的彻底解决。4.华汇物业公司未履行维修房屋义务导致我方损失费用问题，一审认定事实错误，适用法律错误。我房屋存在漏雨问题，2010年法院判决中也已查明。一审中法官也进行了现场勘验，也发现房屋漏水严重，六年间华汇物业公司未进行修理，漏水问题一直存在，我方无奈自行维修，该事实毫无争议，华汇物业公司未履行自己维修义务，我方自行维修后产生的相关费用应当追偿，产生的损害赔偿应当予以支持。即便一审中我方超过举证期限提供证据，本着实事求是和公平原则，法院也应当支持部分费用。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误。华汇物业公司辩称，同意一审判决，不同意汪立敏的上诉请求。答辩意见如下：物业服务是长期服务过程，不存在超过诉讼时效的问题。上一年的物业费也在诉争当中。高院司法解释规定，对于物业服务企业追索物业费时效问题不宜过苛，况且我方一直在催缴物业费。对于中央空调滞纳金问题，物业合同中约定了滞纳金标准，滞纳金实质是违约金性质，一审已经在合同标准上进行酌减。物业费一审也给予酌减。五星标准是开发商对外宣传的，对我公司没有约束力。对于汪立敏主张的5万元损失其没有事实依据。我公司对于要求维修的义务已经履行。汪立敏说中央空调噪音问题，一审法院也询问过其是否申请鉴定，汪立敏表示不申请鉴定。涉诉房屋是中央空调供暖，运营成本大，供暖费没有时效问题，持续不交纳给公司造成很大损失。华汇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令汪立敏向华汇物业公司支付×××号房屋自2013年度至2015年度的物业管理服务费56823.12元。2.判令汪立敏向华汇物业公司支付×××房屋2013年度至2015年度中央空调费37882.08元。3.判令汪立敏向华汇物业公司支付157号车位2013年度至2015年度停车场管理费5400元。4.判令汪立敏向华汇物业公司支付前述款项的滞纳金164272.64元（此数额暂计自2013年6月1日至2015年9月30日），以及按照《前期物业管理服务协议》约定标准自2015年10月1日起至判决生效之日止的滞纳金。5.判令汪立敏承担本案律师费10011元。6.判令汪立敏承担本案的诉讼费。汪立敏向一审法院反诉请求：要求华汇物业公司履行维修门窗的义务，对于热力泵的噪音进行改造，赔偿因门窗漏水造成的经济损失5万元。一审法院认定事实：华汇物业公司系汪立敏所居住的北京市西城区金融街×××小区的物业管理公司。汪立敏系该小区×××号房屋（建筑面积263.07平方米）的业主，并拥有该小区157号车位。2006年7月21日，华汇物业公司与汪立敏签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：协议）。协议有效期为自签订之日至业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。截止当前，业主委员会没有与物业公司签订新的物业服务合同，上述协议依然有效。协议第五条物业管理服务费条款约定，物业管理服务费标准为6元每平米每月，中央空调费用标准为48元每平米每年，支付时间约定为按年支付，为缴费期到期后五日内一次性交纳12个月费用。协议第六条约定，有偿服务费用包括停车场物业管理费等。第八条约定，业主不按约定的标准和时间交纳有关费用的，应每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。协议签订后，华汇物业公司为汪立敏所在的小区提供了物业管理、停车位管理及空调服务。汪立敏抗辩华汇物业公司的停车场未按现场的实际情况备案，小区的物业服务、卫生、照明、维修等管理不及时、不到位，因此自己确实未按约定向华汇物业公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费。汪立敏就此抗辩提供了部分现场照片，照片显示华汇物业公司管理的小区部分位置的卫生及车辆管理存在一定问题，但无法确定照片的拍摄时间。2016年1月11日，华汇物业公司向法院提起本案诉讼。华汇物业公司表示其间曾多次向汪立敏催告交纳物业管理费等费用，但华汇物业公司仅提供了2015年6月25日通过EMS向汪立敏催缴物业管理费、空调费、停车场管理费的通知。汪立敏表示自己并未实际收到此催缴通知，华汇物业公司主张2013年的各项费用已经超过了诉讼时效。庭审中，法院到汪立敏居住小区现场勘验，所见汪立敏居住小区的整体卫生及管理秩序尚好，汪立敏的×××号房屋的窗户上方有漏水导致的墙皮脱落痕迹。对此华汇物业公司表示汪立敏如果及时报修，可以随时维修。汪立敏表示以前曾经报修过，这次自己刚回国很忙，还没来得及报修，并现场向华汇物业公司报修窗户的漏水问题。对于汪立敏反诉的门窗漏水造成经济损失5万元，汪立敏未提供证据。现场勘验未发现窗户漏水造成汪立敏物品损失的具体情况。对于汪立敏所述的噪音问题，勘验中在×××号房屋内未听到噪音，在地下三层空调机房内可以听到正常的机器噪音，在地下一层基本听不到空调机房传出的噪音。关于噪音问题，法院询问汪立敏是否申请对声音强度是否超标作鉴定，汪立敏表示不申请作鉴定。另查，由于汪立敏未及时支付2010年至2012年期间×××房屋的物业费、中央空调费及停车场管理费，华汇物业公司曾诉至法院要求汪立敏支付本金及滞纳金。法院作出（2013）西民初字第3135号民事判决书，判决汪立敏支付本金，同时以华汇物业公司提供的服务确实存在一定的瑕疵，驳回了华汇物业公司主张滞纳金的诉讼请求。在该诉讼之中，汪立敏已经提出了窗户的漏水问题。该案经二审终审维持一审判决。一审法院认为，华汇物业公司、汪立敏双方签订了前期物业服务协议，双方存在物业服务合同关系。华汇物业公司向汪立敏提供了各项服务，汪立敏亦应当按照约定向华汇物业公司支付物业管理费、中央空调费及停车场管理费等各项费用。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案华汇物业公司提供的向汪立敏催缴相关费用的通知最早是在2015年6月25日，故华汇物业公司向汪立敏主张的2013年1月1日至2013年6月24日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费等相关费用已经超过诉讼时效。汪立敏虽然抗辩自己未实际收到催缴通知，但是根据华汇物业公司提供的快递底单，法院认定，华汇物业公司确实于2015年6月25日向汪立敏主张了权利。故此，汪立敏应当向华汇物业公司支付自2013年6月25日至2015年12月31日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费。对于华汇物业公司主张的2013年1月1日至2013年6月24日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费的支付请求，因已经超过诉讼时效，法院不予支持。关于×××号房屋的噪音问题，经现场勘验，未听见汪立敏所述噪音，且经法院提示，汪立敏不申请鉴定，故对汪立敏的该抗辩理由法院不予采信，对汪立敏要求华汇物业公司进行噪音改造的反诉请求，不予支持。关于×××号房屋的漏水问题，汪立敏在（2013）西民初字第3135号民事案件中已经提及。本案中法院经现场勘验，华汇物业公司房屋窗户仍存在漏水痕迹，由此法院确定华汇物业公司的物业服务管理确实存在部分瑕疵且长时间未能整改，故汪立敏并非无故拖欠华汇物业公司物业管理费，故对华汇物业公司要求汪立敏支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，不予支持，并对汪立敏在诉讼时效期间内应支付的物业管理费予以酌减。考虑到物业管理涉及到小区的整体秩序，故酌减数额不宜过高。庭审中，汪立敏抗辩华汇物业公司的停车场管理存在一定问题并提供了部分现场照片，故此法院认定汪立敏并非无故拖欠停车管理费，故对华汇物业公司要求汪立敏支付停车场管理费滞纳金的诉讼请求，不予支持。虽然汪立敏提供的照片显示停车场管理存在瑕疵，但机动车辆具有随时的移动性，且汪立敏未提供证据对其造成了何种实质性影响，故汪立敏仍应当足额支付华汇物业公司主张的诉讼时效期间内的停车场管理费。按照双方物业服务协议的约定，华汇物业公司为汪立敏提供了空调服务，汪立敏应当按时支付中央空调费用。汪立敏逾期支付中央空调费用属于违约，故对华汇物业公司要求汪立敏支付诉讼时效期间内的中央空调费及滞纳金的诉讼请求，法院予以支持。考虑到华汇物业公司主张的滞纳金数额过高，法院根据公平原则对华汇物业公司主张的中央空调费滞纳金的数额予以酌减，对华汇物业公司的过高要求不予支持。华汇物业公司作为物业服务公司，应当尽职尽责地履行物业服务管理的义务。经现场勘验，汪立敏房屋窗户存在漏水痕迹，对此华汇物业公司应当及时予以维修，故对汪立敏反诉要求华汇物业公司履行维修门窗的义务的诉讼请求，法院予以支持。由于汪立敏未提供证据证明因门窗漏水造成经济损失5万元，故对汪立敏要求华汇物业公司赔偿经济损失5万元的反诉请求，不予支持。由于无法律依据，对华汇物业公司要求汪立敏承担本案律师费的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2016年10月判决：一、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至二○一五年十二月三十一日期间北京市西城区金融街×××小区×××房屋的物业管理费四万六千五百元。二、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至二○一五年十二月三十一日期间北京市西城区金融街×××小区×××房屋的中央空调费三万一千五百六十八元四角。三、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至二○一五年十二月三十一日期间北京市西城区金融街×××小区×××房屋的停车场管理费四千五百元。四、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至本判决生效日期间因迟延支付北京市西城区金融街×××小区×××房屋中央空调费的滞纳金一万八千元。五、自判决生效后十五日内，北京华汇物业管理有限责任公司为汪立敏修复北京市西城区金融街×××小区×××号房屋窗户的漏水问题。六、驳回北京华汇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。七、驳回汪立敏的其他反诉请求。本院查明的事实与一审一致。二审期间，汪立敏一方向法庭提交了购销合同复印件一份、收条复印件一份、2016年11月20日涉案房屋测温记录及空调噪音的照片、光盘，以证明自己已经维修了房屋漏水问题、中央空调供暖温度不达标，空调噪音大影响居住使用和日常生活。华汇物业公司对此辩称，该合同、收条、测温记录和空调噪音的照片、光盘超过了本案的举证期限，不予质证，况且所提交证据内容发生于2016年，不能证明本案诉争时间空调温度和噪音的情况。二审期间，双方对华汇物业公司催缴物业费是否超过诉讼时效进行辩论，汪立敏上诉主张2013年度物业费交纳时间应当为缴费期到期后五日内一次性交纳12个月，最迟交费日期应当为2013年1月5日之前，华汇物业公司起诉的最迟时间应当为2015年1月5日之前，而华汇物业公司邮寄催缴单的时间是2015年6月25日，故2013年全年的物业费都已经超过诉讼时效，一审法院判决2013年6月25日以后的物业费未超过诉讼时效属于适用法律错误。华汇物业公司认为，在前一案件中，物业费诉讼还在进行中，并未超过诉讼时效，一审法院判决2013年有一半超过诉讼时效是不正确的，但是我方未提起上诉。本院认为：华汇物业公司与汪立敏签订了前期物业服务协议，双方存在物业服务合同关系。华汇物业公司向汪立敏提供了各项服务，汪立敏亦应当按照约定向华汇物业公司支付物业管理费、中央空调费及停车场管理费等各项费用。一审判决认定华汇物业公司向汪立敏主张的2013年1月1日至2013年6月24日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费等相关费用已经超过诉讼时效，华汇物业公司对此虽有异议，但其未提出上诉，本院视为其同意一审判决。汪立敏上诉认为华汇物业公司2013年全年费用的诉讼请求均已超过诉讼时效，经本院查明，汪立敏2010至2012年的物业各项欠费，华汇物业公司也是通过诉讼追索，法院对该案的终审判决系2013年10月作出，据此事实可以判断，华汇物业公司并没有怠于行使物业费等各项费用的追索权，汪立敏上诉主张华汇物业公司2013年全年费用的诉讼请求均已超过诉讼时效不能成立，本院不予支持。关于×××号房屋的噪音问题，经一审法官现场勘验，未听见汪立敏所述噪音，且经一审法院提示，汪立敏不申请鉴定，故对汪立敏关于噪音的抗辩理由，本院不予采信，对汪立敏与噪音关联的噪音改造的反诉请求，亦不予支持。关于×××号房屋的漏水问题，汪立敏在（2013）西民初字第3135号民事案件中已经提及，本案审理中，华汇物业公司仍未能整改，一审判决已经据此酌减了汪立敏应支付的物业管理费，汪立敏上诉要求华汇物业公司赔偿漏水造成的经济损失，但未提交损失的证据，本院对其该项上诉请求不予支持。对于汪立敏减免其他用费的抗辩理由，本院认为均不足以构成减免费用的充足理由，故本院均不予支持。对于汪立敏赔偿律师费的请求，本院认为缺乏法律依据，不予支持。综上所述，汪立敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3311.37元，由汪立敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  曹 雪审判员  王军华二〇一七年三月九日法官助理董红书记员马丽雅