湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂09民终205号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋胜华，女，1983年10月10日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨胜华，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北邱臣氏商业管理有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。法定代表人：周度清，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。上诉人宋胜华因与被上诉人湖北邱臣氏商业管理有限公司（以下简称邱臣氏公司）服务合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋胜华的委托诉讼代理人杨胜华、被上诉人邱臣氏公司的委托诉讼代理人饶彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋胜华上诉请求：1、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初2657号民事判决第二项，改判驳回邱臣氏公司的反诉请求；2、一、二审诉讼费用均由邱臣氏公司承担。事实和理由：1、邱臣氏公司自认2012年6月6日收到宋胜华《解除合同通知书》之日起，至今没有向法院请求确认《解除合同通知书》的法律效力，视为其对宋胜华解除《保丽国际广场商业管理服务合同》行为无异议，商业服务合同已于2012年6月6日解除。2、一审法院片面依据湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决，认定占用物业时间自2011年11月18日至2013年2月5日，故以此计算商业服务费明显错误。邱臣氏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理合理，请求二审法院依法予以维持。宋胜华上诉称邱臣氏公司收到《解除合同通知书》没有向法院请求确认，应视为对《商业管理服务合同》解除无异议，合同已于2012年6月6日解除的理由与法律规定相违背，与合同约定不符。邱臣氏公司在收到宋胜华《解除合同通知书》后，于2012年6月8日复函不同意解除合同，显然，双方未能就解除合同协商一致，其解除合同的条件未能成就，故宋胜华单方提出解除合同不发生法律效力。根据湖北省高级人民法院民事判决，宋胜华实际占有房屋租赁的时间段为2011年11月18日至2013年2月5日，按照双方在《商业管理服务合同》第三条约定，宋胜华在租赁房屋期间，应按所承租的套内面积交纳商业管理服务费，一审判决不存在计算商业管理服务费错误。宋胜华向一审法院起诉请求：1、判令邱臣氏公司立即退还宋胜华交纳的保证金132152元及利息；2、本案诉讼费用由邱臣氏公司承担。邱臣氏公司向一审法院反诉请求：判令宋胜华支付邱臣氏公司商业管理费143879元，扣除交纳的保证金132152元，宋胜华还应支付邱臣氏公司商业管理费11727元；宋胜华承担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月3日，宋胜华与孝感保丽房地产开发有限公司签订《保丽国际广场商用物业租赁合同》，承租该公司位于孝感市保丽国际广场第5F层5007号商铺经营“和之吉川菜天宫”（后更名为川府宴）。邱臣氏公司系受孝感保丽房地产开发有限公司委托对保丽国际广场商用物业进行商业运营管理的公司。同日，宋胜华（乙方）与邱臣氏公司（甲方）签订《保丽国际广场商业管理服务合同》，合同约定：合同期限从2011年4月28日起至2016年4月27日止，免租期为3个月，又注明具体起租日期以实际开业时间为准，合同期限顺延；乙方按承租的套内面积支付商业管理费，每平方米每月18.30元，第一年每月16795元，以后逐年每月为16795元、17455元、18149元、18878元；合同签订时乙方支付保证金132152元，保证金由甲方在整个合同期间保存，合同期满后，保证金自然转变为产品售后服务保证金由甲方保管90天，保管期后如无售后投诉，甲方在十日内将保证金无息退还给乙方；如乙方要求提前解除合同，应提前2个月通知甲方，并得到甲方及本合同授权业主及相关物业管理方的书面同意方可解除。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，宋胜华向邱臣氏公司交纳了3个月商业管理费计50385元，并交纳保证金132152元。2012年6月1日，宋胜华向邱臣氏公司发出《解除合同通知书》，以公司未提供过服务，合同显失公平为由，提出解除合同。2012年6月8日，邱臣氏公司向宋胜华复函，以其理由不成立为由不同意解除合同，并要求其支付拖欠的租金及商业管理费。另据湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决，宋胜华与孝感保丽房地产开发有限公司于2013年2月4日解除房屋租赁合同，该判决认定宋胜华实际占有使用租赁房屋时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期）。一审法院认为，宋胜华与邱臣氏公司签订的《保丽国际广场商业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同全面履行各自的义务。关于商业管理服务合同是否于2012年6月1日解除的问题。双方在《保丽国际广场商业管理服务合同》第七条约定宋胜华可以解除合同的条件为“如乙方要求提前解除合同，应提前2个月通知甲方，并得到甲方及本合同授权业主及相关物业管理方的书面同意方可解除”，而邱臣氏公司于2012年6月8日复函不同意解除合同。宋胜华在《解除合同通知书》中所主张解除合同的理由也不属于合同法第九十四条可以行使法定解除权的情形。合同法第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案宋胜华通知解除合同的情形。宋胜华以《解除合同通知书》通知邱臣氏公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。商业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理，其提供了商业管理服务，有权收取商业管理费，故对邱臣氏公司反诉请求宋胜华支付商业管理费，依法予以支持。宋胜华实际占有使用租赁物业时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期），依约应支持该期间商业管理费143879元（16795元/月×11月＋16795元/月÷30天×17天－50383元）。宋胜华于2013年2月5日返还租赁物业，其主张邱臣氏公司返还保证金132152元符合合同约定，依法予以支持。宋胜华主张利息无合同依据，依法不予支持。判决：一、邱臣氏公司返还宋胜华保证金132152元；二、宋胜华支付邱臣氏公司商业管理费143879元；三、驳回宋胜华的其他诉讼请求；上列应付款项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2945元，由邱臣氏公司负担；反诉受理费3178元，由宋胜华负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。双方当事人争议的焦点问题是：1、双方签订的《保丽国际广场商业管理服务合同》是否于2012年6月6日解除；1、宋胜华实际占用租赁房屋的时间应如何认定。本院认为，宋胜华与邱臣氏公司签订的《保丽国际广场商业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《保丽国际广场商业管理服务合同》第七条约定，“如乙方要求提前解除合同，应提前2个月通知甲方，并得到甲方及本合同授权业主及相关物业管理方的书面同意方可解除”。宋胜华于2012年6月1日向邱臣氏公司发出《解除合同通知书》，提出解除双方商业管理服务合同，邱臣氏公司于当月6日收到通知书后，于当月8日向宋胜华发出《关于〈解除合同通知书〉的复函》，明确表示不同意解除双方商业管理服务合同，并要求宋胜华依约行事。上述事实表明，双方之间的商业服务合同并未依照合同约定协议解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因宋胜华在《解除合同通知书》中所主张解除合同的理由不属于合同法第九十三条第二款和第九十四条规定行使解除权的情形，故该通知不发生解除合同的效力。因此，宋胜华上诉称双方间的商业管理服务合同已于2012年6月6日解除之理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决已发生法律效力，该判决认定宋胜华实际占有使用租赁房屋时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期）。宋胜华未提交足以推翻该事实的证据，故对该判决认定的宋胜华实际占有使用租赁房屋的时间予以认定。一审判决宋胜华向邱臣氏公司支付其占有使用租赁房屋期间的商业管理服务费143879元，邱臣氏公司返还宋胜华保证金132152元，均符合合同约定和法律规定。宋胜华上诉称一审判决计算商业管理服务费错误之理由，亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，宋胜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3178元，由宋胜华负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠东审判员  戴 捷审判员  鲍 龙二〇一七年三月二十二日书记员  刘依爽