云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2016)云3103民初6148号原告：中国工商银行股份有限公司德宏分行，地址云南省德宏州芒市胞波路30号，统一社会信用代码91533100219051099F。负责人：周剑，系该分行行长。委托诉讼代理人：石勇，男，1971年8月11日出生，汉族，云南省芒市人，大学本科文化，系该分行风险部员工，住云南省德宏州芒市，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：金安宝，云南良益律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：陈秀英，女，1968年6月20日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：柏平，男，1971年8月7日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。被告：瑞丽市祥成房地产开发有限公司，地址云南省德宏州瑞丽市新建路28号，统一社会信用代码915331027846341829。法定代表人：付洪林，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司德宏分行（以下简称工行德宏分行）与被告陈秀英、柏平、瑞丽市祥成房地产开发有限公司（以下简称祥成房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告工行德宏分行委托诉讼代理人石勇、金安宝到庭参加诉讼，被告陈秀英、柏平、祥成房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年1月24日，经本院院长批准延长审限六个月，本案现已缺席审理终结。原告工行德宏分行向本院提出诉讼请求：1、判令提前终止《个人购房借款/担保合同》，被告陈秀英、柏平立即偿还所欠原告借款本金5407218.37元和直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（暂算至2016年7月28日的利息为51014.17元）；2、判令被告陈秀英、柏平承担本案案件受理费、保全费、律师代理费等全部诉讼费用；3、判令被告祥成房地产公司对上述全部借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；4、确认原告对被告陈秀英、柏平提供抵押的位于芒市××路××花园××号商铺（建筑面积795.32平方米）享有抵押权及优先受偿权，并确认抵押担保范围包括上述全部借款本息及实现债权的费用。事实和理由：被告陈秀英与柏平系夫妻关系，2013年二被告因购买被告祥成房地产公司开发的位于芒市××路××花园××号商铺向原告申请贷款7150000元，经原告审核后，2013年3月25日原告与三被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款额度为7150000元，贷款期限为120个月，该笔贷款的担保方式为保证及抵押，即被告祥成房地产公司提供连带责任保证，被告陈秀英、柏平以其购买的该套商铺提供抵押等，后双方办理了商品房抵押权预告登记。签订合同后，原告按合同约定将贷款7150000元划入被告陈秀英、柏平指定的被告祥成房地产公司账户，并出具《借款凭证》。被告陈秀英、柏平自2016年1月起未按合同约定还款，经原告多次催要未果后，原告依据《按揭贷款业务合作协议》约定，从被告祥成房地产公司提供的履约保证金中扣收，现该账户中的所有保证金已扣完，且因抵押房屋至今无法办理房产证，可能存在权属纠纷。根据《个人购房借款/担保合同》第十条（10.2款）、第十四条约定，三被告应按约定连带清偿原告截止2016年7月28日所欠借款本金5407218.37元、利息51014.17元及至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利，依约承担原告实现债权的费用，同时，原告对抵押物享有优先受偿权。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告陈秀英、柏平、祥成房地产公司未到庭答辩。综合原告的诉讼主张，本案需查明及解决的问题为：1、原告与被告陈秀英、柏平是否存在合法有效的借款合同关系？2、被告陈秀英、柏平是否存在违约行为？是否应当解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》？3、被告陈秀英、柏平尚欠原告多少借款本金及利息？是否应当立即偿还原告借款本金5407218.37元和直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（暂算至2016年7月28日的利息为51014.17元）？4、被告陈秀英、柏平是否应当偿还原告因本次诉讼产生的保全费、律师费？5、原告与被告祥成房地产公司之间是否存在合法有效的保证合同关系？被告祥成房地产公司是否应对被告陈秀英、柏平的借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任？6、原告与被告陈秀英、柏平之间是否存在合法有效的抵押合同关系？原告对被告陈秀英、柏平提供的位于芒市××路××花园××号商铺是否享有优先受偿权？优先受偿的范围是否包含全部借款本息及实现债权的费用？原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据陈秀英、柏平、付洪林身份证复印件各一份、结婚证复印件二份、企业法人营业执照复印件一份；第二组个人购房借款/担保合同、临时股东会决议复印件各一份；第三组中国工商银行借款凭证复印件一份；第四组凭证复印件一份；第五组芒市房预芒房抵字第20160162号预购商品房抵押权预告登记证复印件一份；第六组祥成花园按揭贷款业务合作协议、信封、理财金账户历史明细清单、自营历史明细列表、往来户历史明细清单各一份、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书三份（均为复印件）。三被告未到庭发表质证意见。本院认为，原告提交的第一、二、三、四、六组证据来源合法、内容客观真实、与本案有直接关联，对其合法性、真实性、关联性及其欲证明的内容予以认定、采信；第五组证据具备证据的三性，该证据证明2016年4月5日原告对涉案房屋办理了抵押权预告登记手续，故对其欲证明的内容予以部分采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2013年3月25日，原告工行德宏分行与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告陈秀英、柏平提供贷款7150000元，用于购买位于芒市××路××花园××号商铺（建筑面积为795.32平方米），贷款期限为120个月，还款方式为每月25日等额本息还款法（按月计息），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，每次基准利率调整之日的次年1月1日起，按该次调整后的基准利率上浮15%确定并执行新的利率，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定，原告将贷款一次性划入被告祥成房地产公司账户，双方还就违约责任等进行了约定。同时，该合同约定该笔贷款的担保方式为抵押及保证，即：被告陈秀英、柏平自愿以其共有的位于芒市××路××花园××号商铺为该笔贷款提供抵押担保，抵押范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用；被告祥成房地产公司自愿为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用，保证期间为贷款到期之日起两年，保证人对自抵押登记手续办理完毕且贷款人收到他项权证之日后到期的债务免除保证责任。签订合同当日，原告即按约定将被告陈秀英、柏平所借本金7150000元汇入被告祥城房地产公司账户。签订合同后，被告陈秀英、柏平按合同约定偿还原告借款本金及利息，但自2016年1月25日起至今被告陈秀英、柏平停止还款，截止2016年1月25日，被告陈秀英、柏平共偿还原告借款本金1476074.96元。自同年1月29日起，原告从被告祥成房地产公司提供的履约保证金中扣收被告陈秀英、柏平到期贷款，截止5月27日，共扣收本金266706.67元、利息131717.57元，合计398424.24元，被告祥成房地产公司提供的所有履约保证金已扣收完。2016年4月5日，原告与被告陈秀英、柏平办理了抵押权预告登记手续，并取得芒市房预芒房抵字第20160162号房屋预告登记证明。因被告拖欠原告借款本息，故原告诉至本院。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。一、关于原告与被告陈秀英、柏平是否存在合法有效的借款合同关系的问题。原告与被告陈秀英、柏平经平等、自愿协商一致后签订《个人购房借款/担保合同》，该合同不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。二、关于被告陈秀英、柏平是否存在违约行为，是否应当解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》的问题。签订合同后，原告已按约定向被告陈秀英、柏平交付借款本金7150000元，被告陈秀英、柏平自2016年1月25日起至今未按约定偿还原告借款本金及利息，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定、及《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1款（A项、L项）、14.2款（4项、5项）的约定，截止法庭辩论终结前，被告陈秀英、柏平已连续三个月未按时足额偿还借款本息，解除合同的条件已成就，原告可以解除合同，故对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的请求予以支持。三、关于被告陈秀英、柏平尚欠原告多少借款本金及利息，是否应当立即偿还原告借款本金5407218.37元和直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（暂算至2016年7月28日的利息为51014.17元）的问题。截止2016年1月25日，被告陈秀英、柏平共偿还原告借款本金1476074.96元，自同年1月29日起至5月27日，原告从保证人即被告祥成房地产公司提供的履约保证金中扣收被告陈秀英、柏平到期借款本金266706.67元、利息131717.57元，后三被告一直拖欠原告借款本息未还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现被告陈秀英、柏平尚欠原告借款本金7150000元－1476074.96元－266706.67元＝5407218.37元、截止2016年7月28日产生的利息51014.17元，被告陈秀英、柏平应当偿还原告所欠本息，故对原告要求被告陈秀英、柏平立即偿还原告借款本金5407218.37元和直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（暂算至2016年7月28日的利息为51014.17元）的请求予以支持。四、关于被告陈秀英、柏平是否应当偿还原告因本次诉讼产生的保全费、律师费的问题。经审理查明，原告在本次诉讼过程中并未产生诉讼保全费用，故对原告主张的保全费不予支持。原告要求被告陈秀英、柏平承担本案律师代理费，但未提交相关证据证明该笔费用的数额，故对原告主张的律师代理费不予支持。五、关于原告与被告祥成房地产公司之间是否存在合法有效的保证合同关系，被告祥成房地产公司是否应对被告陈秀英、柏平的借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的问题。被告祥成房地产公司自愿为被告陈秀英、柏平的该笔债务提供阶段性连带责任保证，并在《个人购房借款/担保合同》中以保证人身份签字确认，双方就保证方式、保证期间、保证范围等进行了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，原告与被告祥成房地产公司之间存在合法有效的保证合同关系。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定、及《个人购房借款/担保合同》第十条10.2款A项约定，本案抵押担保的芒市××路××花园××号商铺至法庭辩论终结前仍未能办理正式抵押登记手续，被告祥成房地产公司仍应对被告陈秀英、柏平的上述债务承担连带保证责任，故对原告的第三项诉讼请求予以支持。六、关于原告与被告陈秀英、柏平之间是否存在合法有效的抵押合同关系，原告对位于芒市××路××花园××号商铺是否享有优先受偿权，优先受偿的范围是否包含全部借款本息及实现债权的费用的问题。被告陈秀英、柏平自愿以其共有的位于芒市××路××花园××号商铺为原告的该笔债权提供抵押担保，双方签订的《个人购房借款/担保合同》对抵押物、抵押担保范围等进行明确约定，该约定不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，抵押合同合法有效。本案《个人购房借款/担保合同》约定抵押的房产只办理了抵押权预告登记，与抵押权正式登记具有不同的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记是将来设立正式抵押权登记的请求权，是为保护将来抵押权实现的措施，并非现实的抵押权，因此，抵押权预告登记的权利人在未办理抵押权正式登记前，享有的是当抵押权登记条件成就时办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权。原告不能根据抵押权预告登记享有优先受偿权，故对原告第四项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司德宏分行与被告陈秀英、柏平签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[商房贷]字[德宏分]行[芒市]支行[2013]年[92]号）；二、由被告陈秀英、柏平于本判决发生法律效力之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司德宏分行借款本金5407218.37元，并按《个人购房借款/担保合同》约定支付直至上述款项偿清之日止的利息、罚息、复利（其中，截止2016年7月28日产生的利息为51014.17元）；三、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司对上述全部借款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司德宏分行的其它诉讼请求。案件受理费50008元，由被告陈秀英、柏平、瑞丽市祥成房地产开发有限公司共同负担（未付），限于收到本判决之日一次性交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法审 判 员  尚 欢人民陪审员  王 芳二〇一七年三月二十九日书 记 员  孔亿蓉