原 告 赵 君 诉 被 告 吉 林 石 油 集 团 有 限 责 任 公 司 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书(2014)前民重初字第18号原告：赵君委托代理人：谭希贵被告吉林石油集团有限责任公司。法定代表人：张德友委托代理人：李秉谭委托代理人：周钧原告赵君与被告吉林石油集团有限责任公司（以下简称：石油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日作出（2013）前民初字第3711号民事判决书，宣判后，石油公司提出上诉，松原市中级人民法院以基本事实不清为由发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵君及其委托代理人谭希贵、被告石油公司的委托代理人李秉谭、周钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵君诉称，2007年8月1日，赵君与石油公司下属单位洮儿河农场签订了鸡舍房屋承包合同，承包了石油公司坐落在前郭县蒙古艾里乡境内的2万亩农场的四栋鸡舍房屋、两个鱼池和鸡舍院外的一块6万平方米的草地从事养殖和开发水田，赵君依约向石油公司交付了承包费，并依合同对承包的鸡舍房屋、鱼池进行相应维修与整理。开始从事养殖鸡、鱼和水田开发，为此赵君投入大量的资金。2008年5月石油公司无故拆除了赵君承包的一栋鸡舍房屋，造成赵君饲养的肉鸡绝大部分死亡。因赵君就此向石油公司索赔，石油公司于2008年8月6日将赵君鸡舍的用电和养鱼池的用电强行断绝，造成赵君饲养的肉鸡和当年投入鱼池的嘎鱼全部损失。石油公司的违约也致使赵君将承包草地开发成水田后未能耕种。赵君多次向石油公司索赔无果，故向法院起诉，要求石油公司赔偿鸡舍房屋维修费248000元；养鸡损失600000元；养鱼损失80000元；水田开发损失156000元；院落维修平整损失10400元。合计损失人民币1098000元。石油公司辩称，2008年吉林省西部大开发土地整理重大项目启动运行，限期整理影响施工的房屋、鱼池等障碍物。2008年10月起，石油公司便多次通知承包人暂停合同的执行，拆除地上建筑物，将土地交出进行整理开发，可直到2010年所有承包人均不按照要求执行，并多次阻拦施工。为寻求问题的解决，当时石油公司选择赵君为突破点，于2010年8月24日与赵君达成协议，约定石油公司一次性补偿赵君人民币432000元，赵君拆除占用的房屋、交出水田，所有争议问题一次性解决。为此，协议第五条明确约定：自本协议生效后，赵君不得以任何理由、方式向石油公司主张其他权利。石油公司认为赵君以该协议生效前的事由起诉而主张权利，违背了约定，法院应驳回赵君的诉求请求。赵君没有维修鸡舍养鸡、根本没有养鸡，而是擅自开办造纸厂。房屋一栋是赵君自行拆除的，赵君主张的事实与客观事实不符。经审理查明：1、2007年1月1日，赵君与石油公司下属单位洮儿河农场签订了一份土地承包合同，承包了一幅土地，该幅土地合同书面积为4公顷，实际为18公顷，承包期为5年，自2007年1月1日至2011年1月1日。2010年8月24日，赵君与石油公司达成解除合同协议，约定解除本土地承包合同，石油公司赔偿给赵君经济损失432000元，赔偿标准为每公顷每年8000元。石油公司已付清了该笔赔偿款。该协议约定，赵君自协议签订后五日内拆除儿子赵景学购买的原钻服农场1栋房屋；自本协议生效后，赵君不得以任何理由、任何方式再向石油公司主张其他权利。2、赵君另与石油公司下属单位洮儿河农场于2007年8月1日签订了《房屋承包合同》，石油公司把两万亩农场（坐落在前郭县蒙古艾里乡境内）的四栋鸡舍房屋、两个鱼池、院外一处约6公顷的草地，发包给赵君。承包期限从2007年8月1日至2010年8月1日，承包期限3年。承包金为3000元。约定承包的鸡舍房屋只能用于养鸡，草地可进行水田开发；在承包期间承包房屋的维修由赵君负责并承担维修费，赵君可对房屋装修或增设他物，所需费用赵君承担，房屋装修或增设的他物承包期满后归石油公司所有，且石油公司不予补偿。双方在合同违约责任部分约定，因任何一方原因造成对方损失的都要承担赔偿责任。3、《房屋承包合同》签订后，赵君向石油公司缴纳了承包费，并开始平整鸡舍院，对鸡舍房屋进行维修，对院外鸡舍西侧的约6公顷草地进行水田开发。赵君支出鸡舍维修费248000元。支出对院外草地开发资金60000元。4、2008年5月石油公司将承包给赵君的用于养鸡的一栋危房拆除，因赵君要求石油公司予以相应的赔偿，石油公司随即提出解除与赵君的承包合同，遭到赵君的反对后，石油公司于2008年8月6日停止向赵君供电，此时赵君于2008年4月28日购买的8000只三黄鸡鸡雏仅生长3个月余（三黄鸡须6个月出栏），石油公司的停电行为造成了赵君的幼鸡相继死亡5000只，只有3000只存活至出栏，出栏的三黄鸡每只售价80元。5、各级政府并没有强令原告解除合同，进行土地整体开发。认定上述事实的证据有：1、双方签订的《土地承包合同》和解除合同《协议》；2、《房屋承包合同》；3、赵君与大连泓远建筑安装有限公司签订的《房屋维修工程承包合同》及收据；4、赵君与谷国生签订的《稻田开发工程合同》和收据以及谷国生证言；5、证人赵臣、官平书、韩孝财的证言，收款单位净月经济开发区金元孵化场开具的收款据及其证明；6、证人刘彦杰、冯书弟（关于承包地合同解除方面）、董章锁的证言等。赵君还提供了冯书弟（关于鱼苗方面）、刘继先、谷树才的证言，但本院未予采信。本案争议的焦点是：1、赵君与石油公司签订的解除合同《协议》中，石油公司给付赵君的432000元赔偿款，是否包括终止房屋租赁合同的损失。2、石油公司单方解除合同，给赵君造成的损失是多少？应否赔偿？本院认为：赵君与石油公司签订的房屋承包合同合法有效，双方都应自觉遵守履行。在合同履行期间，石油公司无法定事由停止向赵君供电，石油公司之行为构成对赵君的违约，石油公司应赔偿原告因此而受到的损失。赵君称支出对房屋维修资金248000元，支出对院外草地开发资金60000元，有房屋维修合同和收据，《稻田开发工程合同》、收据及谷国生的证言为证，本院予以认定。赵君房屋租赁合同的承包期限为三年，赵君因履行合同，支出鸡舍房屋维修费248000元、支出对院外草地开发资金60000元，而赵君仅仅经营一年，其余2年因石油公司停电等违约行为致使合同无法履行，所以石油公司应赔偿原告因此遭受的损失205334元［（348000元+60000元）2/3］，赵君的弟弟赵臣证明赵君购进并饲养三黄鸡雏8000只，这与净月经济开发区金元孵化场的收款据及其证明相符合，因此应认定石油公司停电时赵君正饲养未成龄三黄公鸡8000只；赵臣证明因停电造成赵君死亡三黄鸡5000只，只有3000只存活至出栏，证人官平书、韩孝财证明被告停电后原告养的鸡出现了大量死亡，虽无影像资料相佐，但结合石油公司强行停电的事实及停电后不能有效通风、光照的事实，亦应当认定因石油公司强行停电行为，造成了赵君5000只鸡于出栏前死亡；赵君弟弟赵臣证明每只三黄鸡出栏价为80元，这与市价基本相当，本院予以采信；三黄鸡需6个月出栏，赵君于4月28日购进鸡雏至被告8月6日停电，赵君饲养了3个月余，故应判决被告赔偿原告的此项经济损失为200000元（80元50001/2）。证人冯书递虽证明赵君向其购买60000元的嘎鱼鱼苗，但冯书递不能合理说明该嘎鱼鱼苗是如何而来，故冯书递证言本院不予采信。开庭时赵君只提供证人谷树才的书面证言，而谷树才未出庭作证，故谷树才关于为赵君平整鸡舍收取了原告劳务费10400元的证言，本院不予采信。证人刘继先与赵君是近亲属关系，刘继先的证言无其它证据相佐证，本院不予认定。赵君主张的其他损失缺乏事实根据，本院不予保护。石油公司称之所以给赵君停电，是因为赵君违反合同经营造纸厂，可是石油公司并没有提供相关的证据，故石油公司此项主张，本院不予支持。石油公司辩称对赵君养鸡场方面的损失双方已通过2010年8月24日签订的解除合同《协议》予以了赔偿，而该解除协议并没有提到有关养鸡场赔偿的事项；赵君与石油公司虽然在该《协议》中以第五条约定的“自本协议生效后，赵君不得以任何理由任何方式向石油公司主张其他权利”但该条不能当然的理解为赵君养殖场的损失在此赔偿范围内，而且石油公司与有些承包户（如冯书弟、董章锁）提前终止土地承包合同时，亦按每公顷每年8000元的标准赔偿了二人因石油公司提前终止合同受到的损失，故本院应认定2010年8月24日赵君与石油公司签订的解除合同《协议》，仅仅针对赵君承包的18公顷的水田的承包合同的解除与赔偿，而不包括赵君养鸡场方面的损失。赵君举证的与石油公司下属洮儿河农场秦场长的电话录音反映自损害发生以来，赵君一直向被告主张赔偿，故赵君请求赔偿的诉讼时效未超过。而且，石油公司未提出诉讼时效已经过的抗辩。经本院第十二次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告吉林石油集团有限责任公司于本判决生效后立即赔偿原告赵君经济损失人民币405334元（其中维修房屋和开发鸡舍院外的水田方面的损失205334元，养鸡方面的损失200000元）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14680元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长 宋 长 喜人民陪审员 宋 淑 芬人民陪审员 关 金 荣二〇一五年七月二十一日书 记 员 赵颖（兼）