江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民初291号原告：许雨萍，女，1968年6月8日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵峰，男，1970年6月19日生，汉族，系许雨萍之夫，住江苏省铜山县。委托诉讼代理人：李昌杰，江苏徐州金华星律师事务所律师。被告：滕飞，男，1981年12月9日生，汉族，住江苏省徐州市铜山新区。被告：谢可可，男，1980年9月1日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被告：郑秀梅，女，1978年6月17日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被告：徐州市九鹏房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区上海路西、黄河路北商住楼6#-03室。法定代表人：杜尚文，该公司董事长。原告许雨萍与被告滕飞、谢可可、郑秀梅、徐州市九鹏房地产开发有限公司（以下简称九鹏公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。原告许雨萍的委托诉讼代理人赵峰、李昌杰，被告滕飞到庭参加诉讼。被告谢可可、郑秀梅、九鹏公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许雨萍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对涉案商铺拥有所有权。2、终止对涉案房产的执行、解除查封。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月22日，原告购买位于徐州市铜山区利国镇鑫都商业中心6号楼0单元104室商铺，并与被告九鹏公司签订认购协议，该协议上有明确的价格及房屋的平方数等基本情况，并且缴纳了购房款及相关费用共560000元。原告早已入住涉案房屋两年之久，双方之间早已形成购买事实，只是没有办理备案过户的手续。根据相关法律法规之规定，涉案房屋应属于原告所有，被告无权申请法院查封、拍卖原告的房产。（2016）苏03执异17号裁决书认定事实不清，适用法律错误，执行案件应当立即停止。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告滕飞答辩称，1、我方认为不应当终止执行案件，原告没有同九鹏公司签订在产权处备案的制式合同。2、原告没有九鹏公司开具的购房发票。谢可可未到庭，亦未提交书面答辩状。郑秀梅未到庭，亦未提交书面答辩状。九鹏公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经双方当事人确认，本案争议焦点为：原告许雨萍对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。经审理查明，原告许雨萍（乙方）与被告九鹏公司（甲方）于2014年5月22日签订《鑫都商业中心认购协议》，约定：原告订购单位系鑫都商业中心6幢0单元104室，建筑面积102.89平方米，认购单价5442.71元/平方米，认购总价伍拾陆万（人民币560000元），付款方式为一次性付款。1、甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就买卖商品房事宜达成本认购协议书中条款。2、乙方在签订认购书支付定金560000元。3、乙方应在收到甲方通知内携带本人认购书、定金收据、购房首期款及本人身份证，至甲方现场销售中心签订《商品房买卖合同》。逾期视同乙方违约，甲方不另行催告，并有权将该房屋另售第三方，本认购书自动作废。…8、特别提示：客户购房之权利和义务以双方的《商品房买卖合同》为准。原告分别于2014年4月9日及2014年5月22日转账200000元、360000元，用于购买涉案房产。后原告许雨萍实际装修并占有了涉案房产。2015年4月14日，本院依被告滕飞申请作出（2015）徐民诉保字第00030号诉前保全民事裁定书，查封九鹏公司位于徐州市铜山区利国镇鑫都商业中心项目房产共计54套，查封期限自2015年4月20日至2018年4月19日，涉案房屋亦在列。后被告滕飞以被告谢可可、郑秀梅、九鹏公司为被告向本院提起民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月1日作出（2015）徐民初字第000132号民事调解书，内容为：（一）谢可可、郑秀梅于2015年7月15日前给付滕飞1380万元；（二）本案纠纷一次性终结；（三）案件受理费由法院依法确定；（四）上述协议各方当事人签订后，即具有法律效力。因谢可可、郑秀梅未按期履行法律文书所确定的付款义务，滕飞向本院申请强制执行。2015年7月24日，本院作出（2015）徐执字第00491号执行裁定书，裁定：冻结、扣划谢可可、郑秀梅银行存款1470万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2015年9月17日，本院作出（2015）徐执字第00491-1号执行裁定书，裁定：（一）追加九鹏公司为被执行人；（二）冻结、扣划九鹏公司银行存款1470万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2015年12月9日，本院依法续封九鹏公司位于徐州市铜山区利国镇鑫都商业中心项目房产共计54套；查封期限为三年（自2015年12月9日至2018年12月8日）。在执行过程中，原告许雨萍向本院提出执行异议，本院认为从许雨萍提供的认购协议的内容来看，不具备司法解释和部门规章规定的认定为商品房买卖合同的条件，据此许雨萍未能在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其请求排除执行的主张不符合法律规定的条件，依法不能得到支持。遂于2016年1月18日作出（2016）苏03执异17号民事裁定书，裁定驳回异议人许雨萍的异议申请。许雨萍不服该裁定，向本院提起诉讼。庭审中，被告滕飞主张谢可可系九鹏公司股东及鑫都商业中心实际拥有者和实际负责人，谢可可与郑秀梅系夫妻关系。被告滕飞亦主张，谢可可、郑秀梅及九鹏公司与其曾经存在借贷关系，对方曾向其承诺，如果款项不能偿还即用商铺进行抵偿，所有被查封商铺均签有认购协议。被告滕飞陈述，对于涉案商铺，其已于2013年与九鹏公司签订过购房协议，2013年3月15日其向谢可可转账的93.5万元中，已经包含了协议中约定的需当天给付的41万元。上述事实有当事人的陈述、原告许雨萍举证的认购协议、购房收据、银行业务凭证、装修清单、水费专用凭证，被告滕飞举证的购房协议、银行对账单等证据予以证实。本院认为，原告许雨萍认为其对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，故本案审查的关键在于判断原告许雨萍是否符合相关法律规定可排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉案房屋未登记在原告许雨萍名下，故本案应当逐一审查其是否同时满足以上条件。首先，原告许雨萍与被告九鹏公司签订过《鑫都商业中心认购协议》。关于该认购协议书的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《鑫都商业中心认购协议》的内容包括当事人、房屋基本情况、价款、付款方式、付款时间、违约责任等条款，具备了商品房买卖合同的主要内容，故应当认定该认购协议为合法有效的书面买卖合同。其次，原告许雨萍主张其在付款后即占有使用了涉案房屋，但被告滕飞对此不予认可，认为其在涉案房屋被查封之时跟随执行法官去过现场，涉案房屋当时并未装修。原告许雨萍为证明其主张，申请证人李某出庭作证。李某称其在2014年4、5月份为原告许雨萍装修涉案房屋，但是因李某本人亦有商铺被本院查封，情形与原告许雨萍相似，故因其与本案有利害关系，故本院对其证人证言的真实性不予认可。原告许雨萍提供的用于装修的销货清单因年份缺失，无法证明其装修的具体时间。而其提供的水费专用凭证，缴纳时间发生于本院对涉案房屋查封后，亦不能证明许雨萍在本院查封之前已经合法占有该房屋。在原告许雨萍未提供充分的证据证明其已于法院查封之前合法占有本案诉争的房屋，且涉案房屋尚未登记在其名下的情况下，无法认定原告许雨萍对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告许雨萍的诉讼请求。案件受理费9400元，由原告许雨萍负担。公告费600元，由原告许雨萍负担300元，由被告滕飞负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行。帐号：03×××75。审 判 长 张 伟代理审判员 孟 娟代理审判员 胡元静二〇一七年三月二十日书 记 员 汤璐菲