黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）庆民二民终字第549号上诉人（原审被告）大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区。法定代表人陈志华，该公司总经理。委托代理人赵平，男。被上诉人（原审原告）周前华，男。诉讼代表人吕芳，女。诉讼代表人田莉梅，女。原审被告张小红，女。委托代理人孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。上诉人大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）因与被上诉人周前华、原审被告张小红房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年2月6日，原告周前华与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（以下简称世奥中心）签订认购协议书，约定周前华在世奥中心处购买商铺，价款225847元。原告又与世奥中心签订了商铺定购合同书，约定原告将上述商铺交给世奥中心，并授权世奥中心代为招商、出租及管理，期限为三年，自开业日期起计算。同时还约定“在委托年限内，乙方每年按房价总额8%的标准获得固定租金，2010年10月15日支付第一年租金，次年的同一日期支付第二年租金，依次类推。”双方还约定“大庆市让胡路区世奥新天地购物中心在签订商铺定购合同书后的180个工作日内，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心负责给原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理。”2011年12月21日，世奥中心向业主出具承诺书：“尊敬的世奥新天地购物中心业主：为了解决世奥新天地购物中心与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，世奥新天地购物中心设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题（办公室地址及工作人员联系电话3日内公布）。世奥新天地购物中心与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺A座商场于2012年5月1日前开业。世奥新天地购物中心承诺，2012年5月1日前给A座商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购房款的万分之一承担违约责任；在本承诺之后每延迟一日按购房款的万分之二承担违约责任；如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效。”2011年12月21日，恒新公司奥林商业区项目部做出承诺书：“尊敬的世奥新天地购物中心业主：大庆市恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部开发的商业区，其中两座商场（A座和B座），均卖给了世奥新天地购物中心，该购物中心的负责人为张小红。B座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下，由于A座商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到张小红名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。‘奥林商业区项目部’不但承担将这两座商场的产权过户到张小红名下，还承担监督张小红按照各位业主与世奥新天地购物中心所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下。”2012年1月5日，世奥中心出具答复：“各位买主：我世奥新天地从大庆恒新房地产开发有限公司购买了A座和B座商业房产。B座，大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户。对于晚办理产权证问题，世奥新天地将按约定承担违约责任。现商场已经开业，我们不同意给您退房，请理解为盼！A座之所以暂时未网签到我们名下，是因为大庆恒新房地产开发有限公司涉诉，预售许可证未能下发，现二审已经接近尾声。从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司还不能与我们签网上备案合同，世奥新天地立即给各位买主退房，并按约定承担赔偿责任；从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司与我们签订网上备案合同，我们将按与您签订的买卖合同，将产权过户给您，对于晚办理产权过户，将按照约定承担违约责任。A座已招商完毕，2012年5月开业”。张小红已将2010年10月15日至2012年10月15日的租金返还给原告周前华。原审另查明，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司分别签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》（以下简称《购买合同》）及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》），上述购买合同及补充协议铼成公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，铼成公司提供设计方案，恒新公司负责对奥林国际公寓商业用地的建设施工。2007年10月15日、2008年1月8日，恒新公司与新科公司分别签订了《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议（一）》，约定恒新公司将地块出售给新科公司开发建设，并依据恒新公司授权，由新科公司刻制“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。因恒新公司与铼成公司在履行合同过程中产生争议，铼成公司认为恒新公司未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由铼成公司出售的房屋，并拒不给铼成公司办理相应的土地过户手续向大庆市中级人民法院提起诉讼。大庆市中级人民法院于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，判决：一、铼成公司与恒新公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、恒新公司于判决生效后15日内将奥林国际公寓住宅区购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给铼成公司；三、恒新公司于交付诉争房屋（奥林国际公寓住宅区购物中心）之日起15日内将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照手续过户给铼成公司；四、铼成公司于接收诉争房屋及所有证照手续后15日内给付恒新公司房价款117053969.66元；五、铼成公司与恒新公司应于交接房屋后按合同约定取费标准及相关法律规定及时清算剩余房款，铼成公司应于清算结束次日起15日内给付剩余房款；六、如铼成公司违反上述第四、五项判决所确定的义务，则解除双方当事人签订的《购买合同》及《补充协议》，铼成公司应将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照退还恒新公司，并承担相关证照过户费用。恒新公司双倍赔偿铼成公司经济损失1220万元。七、驳回恒新公司的反诉请求。本诉案件受理费53800元由铼成公司承担，反诉案件受理费195761元，由恒新公司承担；诉讼保全费5000元，由恒新公司承担，鉴定费60万元，由铼成公司承担30万元，由恒新公司承担30万元。恒新公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，该院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书；二、恒新公司于判决送达15日内给付铼成公司610万元及利息（500万元自2008年6月25日起计息，10万元自2008年9月10日起计息，100万元自2008年10月15日起计息，合计610万元计息至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回恒新公司的其他上诉请求；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求；五、驳回恒新公司的其他反诉请求。一审案件受理费53800元由铼成公司负担；反诉费195761元由恒新公司负担；保全费5000元由铼成公司负担；鉴定费60万元由铼成公司负担30万元，由恒新公司负担30万元；二审案件受理费58800元由恒新公司负担。铼成公司不服黑龙江省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出（2012）民提字第191号民事判决，判决：一、撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决；二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第一项、第七项；三、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由铼成公司负担10760元，恒新负担43040元；反诉案件受理费195761元，由恒新公司负担；财产保全费5000元，由恒新公司负担；鉴定费60万元，由铼成公司负担30万元，恒新公司负担30万元。二审案件受理费58800元，由恒新公司负担。本判决为终审判决。2012年7月10日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君、张小红签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给张俊君、张小红，并约定“以前所签《参建协议》全部作废”。被告张小红与天康公司法定代表人曲阜民系夫妻关系，且在2007年11月27日，张小红成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为曲阜民、曲天爽。曲天爽系曲阜民儿子（1989年3月29日出生）。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加张小红为该公司股东，至此该公司股东为曲阜民、张小红、曲天爽三人。原审法院认为，原告与个体业主为张小红的世奥中心签订了《世奥新天地认购协议书》的事实存在，且协议已经部分履行，原告交付了全部房款，被告张小红向原告支付过租金。因本案涉诉房屋存在纠纷，无法按约定期限办理产权转让手续，张小红承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，后被告未能在该时间内为原告办理产权登记，原告诉至法院要求解除协议。对上述事实各方当事人没有争议，对此应予确认。因协议解除的条件已经成就，故对原告要求解除双方签订的《世奥新天地认购协议书》的诉讼请求，应予支持。因协议解除，世奥中心（即张小红）收取原告的商铺购买款应当予以返还，并支付占用期间的利息。关于恒新公司是否与张小红承担连带责任问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系恒新公司与铼成公司之间签订合同，由铼成公司提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，建成后，整体销售给铼成公司。而在恒新公司履行与铼成公司协议过程中，恒新公司又与新科公司签订《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议》，双方约定由新科公司出资，并由恒新公司向大庆市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定恒新公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。故应当认定，通过双方约定，恒新公司与新科公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。而新科公司于2007年10月15日与恒新公司签订协议后，于2007年10月20日，又与天康公司、华夏公司签订了《合作协议》。三方约定购买奥林国际公寓G地块商业用地事宜具体合作方式。天康公司出资4000万元，新科公司出资3000万元，华夏公司出资2000万元，并约定将出资款汇到新科公司账户，由新科公司统一与恒新公司签订购置协议，且三方还约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，项目经理由华夏公司担任，项目副经理、财务会计由新科公司担任，项目副经理、财务出纳由天康公司担任，项目实施主要由华夏公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体并由新科公司作为三家企业的代表与恒新公司签订协议后，由该恒新公司与上述三家企业共同进行了涉案房屋的开发销售。通过2008年4月10日恒新公司出具的《授权书》中“大庆恒新房地产开发有限公司为开发奥林国际公寓商业区，设立大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”的记载，可以认定恒新公司与新科公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。张小红作为天康公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥中心，并于2010年2月向原告销售商铺，对于张小红的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为恒新公司及合作各方为履行合作协议，以张小红的名义设立了世奥中心，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求恒新公司承担返款责任的诉讼请求，应当予以支持。关于恒新公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，不予处理。另外，恒新公司将房屋的产权转移到张小红等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系的证据不足，对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告周前华与世奥中心签订的《世奥新天地认购协议书》及《商铺订购合同书》；二、被告张小红、恒新公司共同返还原告周前华交纳的商铺购买款225847元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2010年3月22日起至判决确定的履行期限届满之日的利息。上述款项于判决生效后十日内一次性付清。案件受理费5264元，由被告负担。上诉人恒新公司向本院上诉称：一、一审判决我公司与张小红对被上诉人周前华共同承担还款责任，无任何事实及法律依据。被上诉人周前华与世奥中心签订的商铺买卖合同，购房款付给了世奥中心，该中心与我公司只有房屋买卖合同关系，并无合作关系。被上诉人周前华未将购房款交给我公司，因此一审法院判决我公司承担共同返款责任没有依据。二、我公司与被上诉人周前华之间并无房屋买卖合同关系，其要求解除合同无法律依据。一审时，被上诉人周前华提交的证据证明，是世奥中心与其签订了认购书及买卖合同，两份文书均盖有该中心的公章，且该中心为独立法人，所以能够认定房屋买卖合同的主体为被上诉人周前华和世奥中心，这一点是原审被告张小红所认可的，所以买卖合同的法律后果也应当由被上诉人周前华及世奥中心承担。根据合同相对性原理，被上诉人周前华不能向合同以外的我公司主张合同权利。三、我公司并未收取购房款，不应承担返还责任。被上诉人周前华提交的证据显示，收到购房款的是世奥中心，一审时张小红也承认收到了房款。被上诉人周前华的主张中包含了返还之诉，我公司既未收到房款，也就没有返还的基础，不应当承担返还责任。四、人民法院只能保护合法的诉讼请求。被上诉人周前华的诉讼请求是解除合同、返还房款，而其是与世奥中心签订的商铺买卖合同，房款交给了张小红，世奥中心也如期向其支付了返租租金，合同也已履行。因商铺未过户到被上诉人周前华名下，其要求解除合同、返还房款，只能向张小红主张。综上，一审判决我公司承担责任是错误的，请求二审法院撤销原判，依法改判我公司不承担责任。一、二审诉讼费用由被上诉人周前华负担。被上诉人周前华答辩称：一、原审被告张小红是以恒新公司的授权书来进行合作开发、销售房屋的，恒新公司在一审时也承认张小红借用其资质。二、商品房的开发和销售需要取得相应资质，只允许房地产开发企业在完成25%以后与有资质的企业进行开发，但是对外仍以原开发商的名义进行销售。本案的参建协议应当认定为吸收投资协议，恒新公司对投资人的义务是支付利润，而开发和销售是其对购房者的法定义务。三、张小红以恒新公司的名义销售房屋，虽然其有个体工商的执照，但其只是销售的代理人，该代理行为由恒新公司授权，一审时恒新公司承认其与张小红有内部协议，所以一审判定恒新公司与张小红共同承担责任正确。四、本案房屋买卖并非二手房买卖，恒新公司与铼成公司之间的纠纷与本案无关。五、恒新公司称未收到房款，但其项目部的收款行为应当视为恒新公司的行为。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告张小红答辩称：我从恒新公司购买了世奥中心的商铺后，进行了销售。但是由于恒新公司一房二卖，导致购买人拿不到房屋产权，对此恒新公司应当承担本案的民事责任。二审过程中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院针对上诉人恒新公司的上诉主张及原审被告张小红的辩解理由，作如下评判：一、关于上诉人恒新公司与其他有关主体的法律关系问题。涉案商铺基于恒新公司与铼成公司之间的合同约定，由铼成公司负责提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，恒新公司建成后将房屋整体出售给铼成公司。此后，恒新公司与新科公司又签订了关于购买奥林国际公寓G区商业用地的协议及补充协议。从该两份协议的有关内容来看，恒新公司与新科公司已就该商业用地的开发建设、项目管理、经营销售等有关事项达成了相关具体合作意向，恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”，故本院认定恒新公司与新科公司存在房地产合作开发关系。2007年10月20日，新科公司、天康公司、华夏公司签订了合作协议，约定了购买奥林国际公寓G区地块商业用地的具体合作方式，由三公司分别出资进行商业合作。三公司约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，并约定了项目部的有关重要事项。因此，结合恒新公司对新科公司的授权以及新科公司与天康公司、华夏公司之间的合作协议，可以认定新科公司、天康公司、华夏公司作为投资人参与到奥林国际公寓G区的开发建设当中，恒新公司与上述新科公司、天康公司、华夏公司之间形成了房地产开发合作关系。二、关于上诉人恒新公司是否应当承担向被上诉人周前华返还购房款并支付利息的民事责任的问题。因世奥中心与被上诉人周前华签订认购协议书后，未能按照协议书的约定履行义务，因此被上诉人周前华有权依协议约定要求解除合同并支付违约金。天康公司作为房地产开发合作的一方，有权为了实现开发合作的目的依据合作协议的约定参与涉案商铺的流转。原审被告张小红以个人名义注册成立世奥中心，该中心向被上诉人周前华出售涉案商铺。因张小红为天康公司的监事，且系天康公司法定代表人曲阜民的配偶，而其他有关合作方对世奥中心出售商铺的有关事宜均为明知。本案中，世奥中心已向被上诉人周前华出具了购房款的收据，世奥中心无房屋开发和销售资质，其民事行为的法律后果应当由奥林国际公寓G区的开发单位承担，因此被上诉人周前华有权向上诉人恒新公司主张返还购房款并支付占有期间的利息。三、关于原审被告张小红是否应当与恒新公司共同承担上述民事责任的问题。以原审被告张小红为负责人的世奥中心系商铺订购合同书的相对方，被上诉人周前华提交的收据上亦盖有世奥中心的财务专用章，原审被告张小红虽主张涉案商铺的出售实际由闫富、张俊君、曲阜民负责，其本人未参与出售，也不知情，但未能提供证据证明，本院对该项辩解理由不予支持。因世奥中心系实际收款单位，该中心的性质为个体工商户，因此原审被告张小红作为世奥中心的业主，应当向被上诉人周前华履行世奥中心作为相对方的合同义务。综上，上诉人大庆恒新房地产开发有限公司的上诉理由及原审被告张小红的答辩理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定双方均负有向被上诉人周前华返还购房款并支付利息的义务，判决其共同承担民事责任并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5264元，由上诉人大庆恒新房地产开发有限公司自负担。本判决为终审判决。审 判 长  臧国燕审 判 员  齐少游代理审判员  赵丹晖二〇一五年七月十七日书 记 员  姜海涛