重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2015)足法民初字第05969号原告：重庆辉明物业管理有限公司（组织机构代码57898882-8），住所地重庆市大足区邮亭镇火车站居委二组金地阳光商业步行街1幢13号。法定代表人：林辉琼，董事长（未到庭）。委托代理人：冷宪章，男，1975年7月11日出生，汉族，系公司职工（特别授权）。被告：胡恩菊，女，1963年9月21日出生，汉族（未到庭）。委托代理人：胡子林，男，1938年12月15日出生，汉族，系被告胡恩菊之父亲。原告重庆辉明物业管理有限公司诉被告胡恩菊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后。依法由审判员王锋适用小额诉讼程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人冷宪章、被告胡恩菊的一般授权代理人胡子林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年以来，原告与被告签订的《物业管理协议》规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己的义务，但被告自2014年1月1日至2015年5月31日共拖欠应缴纳的物业费、公摊费等费1018元，原告曾多次以多种形式向被告催收物业管理费未果，现原告起诉来院，要求法院依法判决：1、被告立即支付所欠原告2014年1月1日至2015年5月31日的��业管理费882元、公摊费136元，违约金725.61元，共计人民币1743.61元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称：一、原告与被告单独签订的《物业管理合约》的服务期限为2年，因此被告只缴纳2年期限内的物业费，超出2年期限的物业费拒绝缴纳。二、原告没有按照合同约定尽到应尽的义务；1、物管公司消防设施不齐全，配套设施不符合规定，物管公司经业主反映后也没有进行及时处理；2、小区卫生环境差；3、小区绿化不达标，有些树木死了之后无人过问；4、小区保安不负责，保安未值班，目前已发生多次摩托车被盗，晚上有人喧闹而无人制止，防盗门坏了没有及时处理。三、被告由于管道堵塞，请人维修花费300元，要求在物业费中品迭。四、前期物业合同已解除。小区业主委员会成立后，于2014年9月7日与重庆市安易居物业管理有限公司签订《物业合同》一份，委���重庆市安易居物业管理有限公司为本小区的物业管理企业。2014年9月9日，经本小区280多户业主签名要求与原告解除合同，并于当日向原告送达了解除合同告知书，但原告就是赖着不走，致使新来的物业公司进不了场，严重影响小区业主生活。综上，被告拒绝交纳物业服务费。经审理查明：原告成立于2011年7月18日，经营范围：物业管理。2012年5月28日，原告和重庆足丰房地产开发有限公司签订了其开发的位于大足区某镇某小区的《前期物业服务合同》，合同主要约定原告为该小区提供物业服务，服务的主要内容为：物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等等。合同约定的物业管理服务费缴费标准为：住宅0.6元/平方米，商业���业1元/平方米；服务期限为期3年，自2012年5月28日至2015年5月27日止。2012年6月3日，原告与被告单独签订了《物业管理服务合同》一份，合同主要约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务的主要内容为：物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等等。合同约定的物业管理服务费缴费标准为：住宅0.6元/平方米，被告房屋建筑面积为86.52平方米，物业管理服务费为51.91元/月。公摊用能费分摊标准：每户每月8元包干。服务期限：乙方根据本合约内容进行管理，为期2年，本小区业主大会与选聘或续聘物业管理企业签订新的物业合同生效时，本合同终止。违约责任：甲方如延期缴纳应缴纳的物业管理服务费及其他费用的，按日加���应缴纳费用3%的滞纳金。签订合同后，原告随即进入小区进行物业服务。被告从2014年1月1日起未缴纳物业费。2014年7月2日，小区业主委员会成立，小区280多户业主签名要求与原告解除合同。2014年9月7日，小区业主委员会与重庆市安易居物业管理有限公司签订《物业合同》一份，委托重庆市安易居物业管理有限公司为本小区的物业管理企业。2014年9月9日，小区业主委员会通过快递和留置的方式向原告送达了解除合同《告知书》。上述事实，有原、被告的当庭陈述；原告提交的企业营业执照、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、保安巡逻签到表、缴费花名册各一份；被告提供的照片、安易居物业服务合同、管道疏通费收条、同意解除签名表、中通快递单、留置送达照片等证据证实，经当庭质证，可以采信。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法���保护。支付物业管理费是业主基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，原告和重庆足丰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》效力及于被告。被告与原告签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法且生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同的约定履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主理应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费。被告辩称原告的物业服务不到位，存在瑕疵，在合同的履行过程中，被告完全可以通过向原告提出建议，要求整改，或者向相关部门进行反映等方式促进原告搞好物业服务，或循法律途径予以解决，而不能通��拒交物业服务费的方式进行抗辩。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，由于业主委员会于2014年9月7日与重庆市安易居物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，委托重庆市安易居物业管理有限公司为小区的物业管理企业，又于2014年9月9日通过快递和留置的方式向原告送达了《解除物业合同告知书》，原告与重庆足丰房地产开发有限公司《前期物业服务合同》应当终止履行。因此本案的物业费、公摊费计算终止日应为2014年9月9日。至此，被告欠缴的物业服务费计算日期应为2014年1月1日至2014年9月9日，物业费为51.91元/月×9个月＋（51.91元÷30日×9日）＝482.77元，公摊费为8元/月×9个月＋（8元÷30日×9日）＝74.4元，共计557.17元。综上，对于原告要求被告缴纳物业费、公摊费1018元的诉讼请求，本院予以部分支持，支持的金额为557.17元。关于欠缴物业管理服务费的滞纳金问题。庭审中，从被告举示证据可以证明，原告在从事被告小区物业服务的过程中存在些许的瑕疵，在消防、清洁、保安等方面存在一些不完善的地方，被告非无理由拒不缴纳，故对于原告要求被告支付滞纳金725.61元的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求原告品迭管道疏通费300元的辩称，由于被告未提供证据证明管道堵塞原因、范围以及是否系物业公司管理范围，故本院对被告的辩称主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下:一、由被告胡恩菊于本判决生效后十日内向原告重庆市辉明物业管理有限公司支付2014年1月1日至2014年9月9日的物业费、公摊费共计557.17元；二、驳回原告重庆市辉明物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告胡恩菊负担。本判决为终审判决。审判员  王锋二〇一五年七月十五日书记员  王翱