江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初6213号原告（反诉被告）：王国辉，男，1966年8月22日生，蒙古族，住上海市徐汇区。委托代理人：王俊强，上海市��和律师事务所律师。被告（反诉原告）：王俊，女，1973年3月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：刘欣杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托代理人：温智鑫，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被告：王朝晖，男，1972年11月12日出生，土家族，住上海市浦东新区。第三人：昆山美乐居房产咨询有限公司，住江苏省昆山市花桥镇绿地大道1588号2号馆439、440室。法定代表人：常迎辉，系该公司负责人。委托代理人：刘芹，女，系该公司员工。原告王国辉诉被告王俊、王朝晖、第三人昆山美乐居房产咨询有限公司（以下简称“美乐居公司”）居间合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法由审判员叶翌晨独任审判，于2016年6月3日公开开庭进行了审理，后转��普通程序，依法组成合议庭于2016年8月30日、2016年11月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审开庭前，本院依法追加了美乐居公司作为第三人参加诉讼，在第一次庭审中，原告王国辉及其委托代理人王俊强到庭参加诉讼，被告王俊委托代理人刘欣杰、温智鑫到庭参加诉讼，第三人美乐居公司委托代理人刘芹到庭参加诉讼。在第二次庭审中，原告王国辉及其委托代理人王俊强到庭参加诉讼，被告王俊及其委托代理人刘欣杰到庭参加诉讼，第三人美乐居公司委托代理人刘芹到庭参加诉讼。第三次庭审开庭前，本院依法追加了被告王朝晖作为共同被告参加诉讼，在第三次庭审中，原告王国辉委托代理人王俊强到庭参加诉讼，被告王俊委托代理人刘欣杰到庭参加诉讼，被告王朝晖到庭参加诉讼，第三人美乐居公司委托代理人刘芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。���告王国辉向本院提出诉讼请求：2016年2月19日，原告经美乐居公司居间介绍，与被告王俊签订了昆山市花桥镇绿地大道333弄412号房屋的房地产（买卖）居间合同。合同约定房屋总价为172万元，原告于签订合同当日支付定金5万元，2月29日支付首笔房款58万元，并向银行贷款107万元，最后于交房当日支付尾款2万元。买卖双方于3月30日至房产交易中心办理过户手续。此后，原告按约支付了定金、首笔购房款，并向银行申请获批了107万贷款，但在与被告的沟通中，被告一直找借口不履行本合同，直至3月30日，亦未按约配合办理过户手续。综上，原告与被告签订的房地产买卖合同，内容要件齐备，真实合法有效，对双方均有约束力，原告亦按约履行了自己的义务，被告到期迟延、拒绝履行合同约定的义务，严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，要求：1.判令被告继续���行房屋买卖合同，配合办理昆山市花桥镇绿地大道333弄412号房屋的过户手续并交房；2；判决被告不履行导致相关税费调整、增加的部分由被告承担；3、判决被告支付违约金50000元；4、本案的诉讼费、财产保全费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告继续履行房屋买卖合同，配合办理昆山市花桥镇绿地大道333弄412号房屋的过户手续并交房；2.请求依法判决被告支付违约金50000元；3.诉讼费由被告承担。被告王俊辩称，被告不同意原告的诉请，请求驳回原告诉请。1、原告在申请银行贷款的过程中提出无理要求，要求做低房价，与双方签订的房屋买卖合同不相符，构成了严重的违约；2、在办理网签的过程中原告冒充被告夫妻双方的签字，提交给房产交易中心虚假的过户材料，这是欺诈乃至违法犯罪的行为，现在合同继续履行的基础已经不复存在，被告要求法庭在查明有关事实请求驳回原告的诉请，我方也会通过其他法律途径追究相关人员的法律责任。被告王朝晖辩称，不同意原告的全部诉请，由于网签合同原告不是本人签署，不具备网签资格，不认可网签合同，原告隐瞒二套房贷事实，网签合同价格与原居间合同价格不一致，所以我也不同意继续履行。关于违约责任条款，是否能够成功办理贷款对我来说是合同的主要条款，双方并未达成一致意见，房屋买卖合同要素并未具备，双方合同并未成立。由于原告未据实签订网签合同，刻意隐瞒所以是原告违约，我方不应承担违约金。第三人美乐居公司述称，同意过户，双方明确约定了合同总价以及支付方式。王俊对此知情，也同意，我方认为是因为房价涨所以被告不愿卖。声明书是我中介出具的，网签合同没有签字。价格之所以变低是因为评估价格变低。实际交易价格为172万元，买方支付了5万元定金，第二笔首付款为58万元（不含定金），贷款金额为107万元，贷款已经审核通过，交付房屋时尾款2万元未支付。我方认为是被告违约，没有损害到房东的任何利益，房东应当过户。反诉原告王俊诉称：2016年2月19日，反诉人（即反诉原告）经美乐居公司居间介绍，与被反诉人签订《房地产（买卖）居间合同》，合同约定涉案房产成交总价为人民币172万元。然而，被反诉人在未与反诉人协商一致的情况下，擅自伪造反诉人签名签署《声明书》，委托案外人昆山市双赢房产咨询有限公司网签《存量房买卖合同》，擅自将涉案房产成交总价变更为人民币1543190元。并且，《存量房买卖合同》亦变更《房地产（买卖）居间合同》约定的房屋状况“毛坯”为“精装房”。在得知被反诉人的上述行为后，��诉人及时与被反诉人沟通，要求按《房地产（买卖）居间合同》执行房屋成交总价、房屋状况，并按《房地产（买卖）居间合同》约定的内容更改网签《存量房买卖合同》。尽管反诉人一再让步，可是直到《房地产（买卖）居间合同》约定的过户日期即2016年3月30日的前一日，被反诉人依然拒绝更改《存量房买卖合同》，并一再表示答辩人若不按合同约定将涉案房产过户就提起诉讼。涉案房产成交总价、房屋状况系合同的主要条款，直接影响合同当事人的合同目的的实现，本案中，被反诉人擅自变更合同房屋成交总价、房屋状况的行为已经构成严重违约，使反诉人不能实现合同目的，依据我国《合同法》第94条关于合同的法定解除的相关规定，理应解除《房地产（买卖）居间合同》。现反诉人提起反诉要求：1.判令解除《房地产（买卖）居间合同》；2.判令被反诉人��反诉被告）协助反诉人（反诉原告）就涉案房产去银行办理预抵押解除；3.没收被反诉人（反诉被告）交付的定金。反诉被告王国辉辩称，请求驳回反诉原告的诉请，合同本身成立，且实际履行，被告所说的理由与事实不符。第三人美乐居公司述称，我认为不应当解除，合同正常履行，办理贷款的时候房东本人亲自到场签字并且同时拿到首付款并确认贷款金额。经审理查明，2016年2月19日，原告王国辉（乙方）与被告（甲方）王俊在第三人美乐居公司的居间下签订了一份《房地产（买卖）居间合同》（以下简称“居间合同”），约定由原告购买被告王俊名下的位于昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄412号房屋（房屋产权证号：昆房权证花桥字第××号），建筑面积180.49平方米，房屋总价为172万元整；该居间合同第三条第2款约定：“A）甲方签订本合同当日，乙方支付在丙方的意向金伍万元自动转为购房定金支付给甲方。B）乙方于2016年2月29日前，支付甲方人民币伍拾捌万元。D）乙方申请贷款人民币壹佰零柒万元，甲方应给予积极配合，乙方根据银行要求签署相关合同、文书，如实提交所有相关材料、交纳相关费用。若银行审批不足乙方申请额度的，乙方应于办理该房地产过户手续之日前以现金形式补足。E）乙方于交房当日，支付甲方尾款人民币贰万元”；该居间合同第三条第4款约定：“甲、乙双方约定不迟于2016年3月30日，至该房地产所在交易中心办理房地产过户手续”；该居间合同第三条第9款约定：“本次房地产交易所涉及税、费的承担方式为全部由乙方承担”；该居间合同第四条第2款约定：“定金罚则：如甲方违约，则所收定金双倍返还于乙方；如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的��房定金”。庭审中，被告王朝晖对居间合同予以认可。2016年2月16日，原告支付被告王俊购房款5万元；2016年2月19日支付被告王俊购房款58万元。另查明，原告提供原告王国辉的个人购房借款合同、转账付款委托书一份，个人购房借款合同中载明：“贷款金额为107万元，房屋坐落为昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄412号，贷款期限为228个月”，转账付款授权委托书载明：“甲方（王国辉）就买卖坐落于昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄412号房屋，向中国工商银行昆山市支行申请贷款，贷款金额壹佰零柒万元。兹立授权书，授权中国工商银行昆山市支行将贷款资金划付王朝晖客户***账号上”，该授权委托书上有被告王朝晖、王俊的签字，证明原告已办理了银行贷款，贷款数额为107万元，同时被告确认该笔贷款，同意将该笔款项划付至王朝晖的账��。被告王俊认为该证据不能证明以及成功办理贷款，仅是申请贷款的材料；并认为该授权书中载明的我方同意系若贷款成功办理，则我方同意款项支付至王俊丈夫王朝晖的账户内。被告王朝晖认为贷款合同没见过，但因为其没有拿到银行审批通过文件，所以不认为他已经履行过户前义务，关于转账付款委托书无异议。原告提供短信记录一组，证明王国辉与王俊之间的短信记录，证明王国辉与王俊一直与中介进行沟通，继续履行合同事宜。被告王俊对该证据真实性无异议，证明内容有异议，并认为该证据也证明了被告方诉请，原告修改了网签价格，被告一直不同意办理网签。被告王朝晖对该证据真实性合法性无异议，但短信正好证明原告拒绝更改网签的事实。第三人美乐居公司对原告提供的上述证据均认可。再查明，现涉案房屋已办理网签备案手续，但还���交付给原告。被告王俊提供声明书一份，证明原告与第三人串通办理但没有取得被告的同意的情况下擅自修改合同内容，变更合同借款及房屋状况的约定，私自办理房屋网签过户手续。原告认为该证据不能证明被告的证明目的，原告也是委托居间方签字的，不能证明原告串通第三人；被告王朝晖对该证据的真实性、合法性均认可。第三人美乐居公司认为该声明书是买卖双方在签贷款合同时都同意由第三人代签的，不愿意再到场签。被告王俊提供存量房买卖合同一份，其上显示：甲方（卖房）为王俊、王朝晖，乙方（买房）为王国辉，经纪机构为昆山市双赢房产咨询有限公司，房屋坐落为昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄412号（房屋所有权证号：131013394），房屋成交价格为1543190元，该份合同上没有原告和被告当事人签字，只有“昆山市双赢房产咨询有限公司���盖章，证明原告与第三人串通办理买卖合同，擅自变更双方约定的合同内容。原告认为该证据不能证明原告与第三人串通，网签合同价格与评估价格相同是被告认可的，不能认为是擅自变更，只是备案合同，也没签字确认，实际履行价格是172万元。被告王朝晖对该证据的真实性、合法性均认可。第三人美乐居公司对该证据真实性无异议，但是没有串通。被告王俊提供手机短信截图，原被告之间短信的沟通“中介同意你的要求”等为王国辉的陈述，“好，后面改网签合同怎么安排”等是王俊的陈述，证明被告与原告在2016年3月30日积极沟通合同履行，没有任何违约行为，造成合同不能履行的原因是中介没有资质，不够专业，在处理一些问题上没有提出合理可行的方案。原告对该证据真实性无异议，不能证明被告的证明目的，需要说明的是网签合同不能改，是需要双方都到场确认后才能更改。被告王朝晖对该证据的真实性、合法性均认可。第三人美乐居公司对该证据无异议。被告王俊提供查询证明和上海市房地产登记簿，证明原告王国辉与案外人王瑛系夫妻关系，且王瑛在上海已拥有一套房屋，并且房款未还清，证明原告在办理贷款时提供了虚假信息。原告认为上述证据与本案无关，因为在上海有一套房，并不影响原告在昆山以首套房购买，且合同履行时没有限购政策。被告王朝晖对该证据的真实性、合法性均认可。第三人对上述证据的质证意见同原告的质证意见。又查明，第三人美乐居公司提供估价单一份，证明涉案房屋的估价为1543190元，该价格与网签价格一致，网签价格根据估价单而出。原告对该证据无异议。被告王俊认为该估价单中没有被告的签名，网签的价格不能以该价格为准。被告王朝晖对该证据的真实���不认可，因估价的委托人为王国辉，而当时涉案房屋没有过户到原告名下，对该证据的合法性和关联性也不认可。最后查明，被告王俊和被告王朝晖系夫妻关系，涉案房屋系被告王俊和王朝晖所有。2017年2月17日，原告王国辉已将剩余房款109万元提存至本院。上述事实有房地产（买卖）居间合同、房产证、身份证、结婚证、收条、个人购房借款合同、转账付款授权委托书、短信记录一组、存量房买卖合同、声明书、短信截图、查询证明、上海市房地产登记簿、房地产评估估价单、提存汇款转账凭条，以及本院庭审笔录、询问笔录和质证笔录予以证实。本院认为：原告王国辉与被告王俊签订的居间合同系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求被告继续履行房屋买卖合同，并配合办理涉案房屋的过户手续并交房的诉请，其一，被告王朝晖系涉案房屋的共有权人，虽居间合同上只有被告王俊的签字，但被告王朝晖在庭审中认可该居间合同，本院认定系其对王俊与王国辉对涉案房屋买卖签订的居间合同的追认；其二，原告依据双方签订的居间合同在2月29日前支付了定金5万元和房款58万元；其三，根据原告提供的个人贷款合同、转账付款委托书及原告和第三人的陈述可知，原告已经依据居间合同的约定向银行申请贷款107万元用于支付剩余房款，被告王朝晖也已确认通过银行贷款的房款107万元转入其银行账户；其四，至此，原被告双方的房屋买卖交易已经具备居间合同第三条第4款约定的房屋过户条件；关于被告辩称的第三人伪造声明书签字和在存量房买卖合同中更改房屋成交价格和房屋状况，因而构成根本违约，居间合同不具备履行基础的主张，本院认为，存量房买卖合同上并无原告和被告的签字，原被告并未形成更改房价和房屋状况的一致意思表示，因而被告以此主张原告构成根本违约而主张不再继续履行合同，没有法律依据，本院不予采纳。关于被告王朝晖辩称的原告在上海已有一套未还清贷款的房屋，不属于首套房贷的主张，本院认为，原告的房屋贷款是否属于首套房贷是贷款银行把控的范畴，被告认为原告贷款条件不充分而认为居间合同未成立的理由不成立，本院不予采纳。据此，本院认为，本次房屋买卖交易未能继续的原因是由于被告未在居间合同约定的过户日期配合原告办理过户；现原告要求继续履行居间合同，且原告已将剩余房款109万元提存至本院，居间合同具备继续履行的条件，本院予以支持；但过户时产生的税费依照居间协议约定应由原告承担。另外，原告提存至本院的购房款109万元，被告可在涉案房屋过户至原告名下后���到法院提取。关于原告要求被告支付违约金50000元的诉请，原告依据居间合同第四条第二款关于定金罚则的约定提出此主张，本院认为，根据法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以使用定金罚则。定金罚则的目的在于保证合同的履行，现本院支持原告要求继续履行居间合同的请求，居间合同的目的能够得以实现；同时，现涉案房屋所在的周边房屋价格大幅上涨，原告并不存在损失，故原告主张适用定金罚则缺乏法定条件，故本院对原告的此项诉请不予支持。关于被告反诉的因原告与第三人串通擅自更改房屋价格，伪造被告签名签署声明书和在存量房买卖合同中将房屋总价和房屋状况进行变更，主张系原告构成根本违约而要求解除居间合同的诉请，本院认为，存量房买卖合同上没有原告和被告的签字��双方并未形成一致意思表示，原被告双方关于涉案房屋的交易仍应按居间合同进行，加之原告要求继续履行的亦为双方签订的居间合同，故对于被告要求解除居间合同的反诉诉请，本院不予支持。关于被告要求原告协助将涉案房产去银行办理预抵押解除的反诉诉请，因居间合同应继续履行，房屋买卖交易也应当继续，故本院对被告的此项反诉诉请不予支持。关于被告要求没收原告支付的定金5万元的请求，本案房屋买卖交易未能继续的原因并非原告违约所致，故对被告的此项反诉诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王国辉与被告王俊于2016年2月19日签订的《房地产（买卖）居间合同》继续履行，被告王俊、王朝晖于本判决生效后十日内协助将位于昆山市花桥镇绿地国际家园绿地大道333弄412号房屋（房屋产权证号：昆房权证花桥字第××号）办理产证过户至原告王国辉名下，过户时产生的税、费均由原告王国辉承担；二、驳回原告王国辉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王俊的诉讼请求。本诉案件受理费21000元，反诉案件受理费10500元，共计31500元，由被告王俊负担，上述费用已由原告交纳21000元，被告王俊在本判决生效之日起十日内支付原告21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  陆 芳人民陪审员  郭静芳二〇一七年三月二日书 记 员  唐 亮附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。