广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤1973民初11339号之一原告李旭亮，男，1970年4月23日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托代理人张保华，广东名成律师事务所律师。被告杨进忠，男，1979年3月18日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托代理人叶立琴，广东常正律师事务所律师。被告杨进高，男，1973年6月4日出生，汉族，身份证住址：福建省莆田市城厢区，第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，经营场所：广东省东莞市。负责人叶丹。第三人张婧，女，1981年11月7日出生，汉族，户籍登记地址：广东省深圳市南山区，第三人陈丽青，女，1976年4月1日出生，汉族，身份证住址：福建省莆田市城厢区，第三人刘禹，男，1987年6月13日出生，汉族，身份证住址：广西北流市，第三人杨月华，女，1986年8月16日出生，侗族，身份证住址：湖南省靖州苗族侗族自治县，共同委托代理人肖武宁，广东可园律师事务所律师。共同委托代理人黄建武，广东可园律师事务所辅助人员。原告李旭亮诉被告杨进忠、杨进高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司东莞常平支行、张婧、陈丽青、刘禹、杨月华作为第三人参加诉讼，并依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李旭亮及其委托代理人张保华、被告杨进忠及其委托代理人叶立琴、被告杨进高、第三人陈丽青、第三人刘禹、杨月华的委托代理人肖武宁到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行、张婧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案简易程序审理期限到期后，原、被告同意并经本院院长批准继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告李旭亮诉称，2014年1月23日，原告与两被告经协商一致，就房屋买卖事宜签订了一份《房屋买卖合同》，据此约定，两被告将其共同共有的位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301号的房产（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号、27××59号）作价1680000元出售给原告，房屋转让款分期支付。除定金外，余款由卖方用于偿还银行贷款。上述《房屋买卖合同》还约定，两被告应于收齐楼款当天将案涉房屋交付给原告，并配合办理各项转名手续，且两被告应在转让完成前清理完案涉房产所涉的各项产权纠纷、债务、抵押、租赁等等。上述《房屋买卖合同》签订后，原告当即依约将定金1100000元足额支付给了两被告，并且在后续付清了全部尾款。但是，截至目前为止，原告多次催促两被告办理过户，但两被告均不予理会。并且，两被告在收到原告支付尾款后并未用于偿还银行抵押贷款，致使案涉房屋目前仍处于抵押在第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行名下。原告认为，两被告拒不偿还银行贷款、拒不过户的行为已经严重违反合同约定，原告有权诉至法院要求其继续履行。基于上述事由，原告现为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行原告与两被告于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》、还清《房屋买卖合同》项下位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦XX号房产在第三人名下的抵押贷款并办理抵押注销手续；2、两被告协助原告办理上述《房屋买卖合同》项下位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦XX号房产（房屋价值按合同价款1680000元）的过户手续，并将该房产过户至原告名下；3、两被告腾空位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦XX号房产并将其交付给原告；4、第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行在上述东莞市××麦元村蔚蓝城邦XX号房产的提前还贷、注销抵押等手续时予以协助和配合；5、两被告承担本案诉讼费。后原告向本院提交增加诉讼请求申请书，主张因两被告怠于偿还案涉房屋的抵押贷款，原告在了解到这种情况后，为避免案涉房屋被第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行起诉、查封处理，分别于2016年5月19日、2016年7月18日、2016年8月19日分别代还（存款至被告杨进高名下的银行还款账户）3900元、3805元、4001元，该三笔款项系原告在已付清案涉房屋交易款后的支出，两被告应予以退还，申请增加诉讼请求：1、两被告向原告偿还代还的银行按揭款11706元及利息（利息以11706元为本金，按人民银行贷款基准利率计算，从起诉之日起计算至清偿之日止）；2、增加请求部分的诉讼费用由两被告承担。被告杨进忠辩称，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》并不是真实的，双方签订的出售案涉房屋的《房屋买卖合同》，只是为双方的民间借贷提供担保。被告也未收到原告任何楼款，原告所称的于2014年1月24日向被告转款1100000元，2014年2月16日向被告转款70700元，2014年9月16日向被告转款500000元都是虚假的。事实是原告借用被告的U盾后，分批将1100000元和70700元转至被告的银行账户，马上又转至自己的朋友陈方平账户里，而且向被告转账70700元时，是原告为福建莆田的房子做虚假流水账时特意做的。原告后来给被告解释说是“如果以后被告不能偿还借款用房子作价偿还时，有转账记录相关部门更加相信”。原告与被告及案外人赵巍合伙做生意，原告出资3000000元，被告出技术和资金500000元，赵巍出技术和资金200000元，三人各占三分之一的股权，公司与他人业务往来的私人资金账户由原告控制。因原告是公务员，所以与他人往来的私人账户户名为原告的父亲李庚友，后来因公司发展需要追加资金，但被告已无力再投资金，原告为了能让赵巍再出资200000元，便编造被告也已再次出资500000元，并做个转账流水给赵巍看，让赵巍相信。原告将500000元转给被告后，因公司紧急事务需要资金，被告便预留3980元后，其余的款项立即就转到了李庚友的账户。所以直到现在，被告并未收到原告任何一笔楼款，也不可能收到原告的楼款，因为双方根本就不是真的房屋买卖交易，只是为双方的民间借贷提供担保而已。而且直到现在，被告连陈方平是男是女，是老是少都不知道，也与陈方平之间没有任何经济往来，不可能会给陈方平转账。原告的父亲李庚友是一个八十多岁的老人，被告也与他没有任何经济往来，为了能查明本案事实，恳请法院依法查明从被告账户转至的陈方平账户的这个陈方平的身份信息后并询问陈方平与李庚友，同时调查陈方平账户收到被告账户转入款项后资金的流向。双方于2014年1月23日签订了《房屋买卖合同》，约定余款580000元于案涉房屋申请提前还款手续，银行审批同意后存入案涉房屋供楼账户中用作还清该物业贷款。同日双方在东莞市东部公证处做了委托公证，受托人有权办理提前还贷手续、受托人李旭东（李旭东是原告的哥哥）有权办理案涉房屋转让过户交易手续等。如果房屋买卖交易是真实的，原告明知案涉房屋还欠银行贷款，为什么不将余款按合同的约定直接存入供楼账户，然后赎楼后将房屋过户到原告名下，而是要将余款支付给被告呢，被告的经济状况原告是非常清楚的，难道原告不担心余款支付给被告后，被告不去赎楼吗？既然余款是580000元，为什么原告不是支付580000元，而要支付570700元呢？对于一个真实的房屋买卖交易，买卖双方都有违约的可能，比如买方不按时支付楼款等就属于违约，违约了就要承担违约责任，但这份《房屋买卖合同》对买方的违约责任只字未提。如果被告真的将房屋卖给了原告，为什么还要每个月都正常供楼呢？于此种种，都是不符合常理的，由此更加说明了双方签订的《房屋买卖合同》是虚假的。双方于2014年2月16日签订了两份《房屋买卖合同》，约定将被告所有的位于福建莆田的两套房子出售给原告，对比三份《房屋买卖合同》，除了所出售物业的地址、成交价及付款方式不一致外，其余的内容均一模一样，而且同样也出具了一样的收款凭证、办理了委托公证，同样有转款记录，而且同样是原告转给被告后，马上又由原告转给自己的朋友陈方平。但是双方签订的两份《还款协议》中约定：被告已经向原告借款，为了提供还款保障给原告，原告与被告签订了房屋买卖合同，拟出售位于福建莆田的两套房屋，还做了全权公证委托，如果原告将上述房屋过户到自己的名下，双方房屋买卖合同的成交价并非还款金额，卖出的实际收入金额才是被告的还款金额，而且原告卖出价格必须得到被告同意，如果受托人将上述房屋过户给任何人，等同于原告承认被告归还的金额为1600000元等。这些足以说明原告为了让被告为借款担保，习惯的做法是与被告签订房屋买卖合同，案涉房屋的《房屋买卖合同》也只是为双方的借贷担保，并非是真实的房屋买卖交易。原告与被告的借贷纠纷，原告已经向深圳市福田区人民法院提起了诉讼，并已于2016年8月31日开庭审理，原告又就签订买卖合同作为民间借贷担保的虚假《房屋买卖合同》提起诉讼，其目的除了想让被告偿还借款外，还想通过诉讼骗得被告的房屋，其行为已构成虚假诉讼罪，恳请法庭依法将本案相关线索和有关案件材料移送侦查机关立案侦查处理。综上所述，双方签订的《房屋买卖合同》并不是真实的，只是为双方的民间借贷提供担保，被告也并未收到原告任何一笔款项，恳请法庭予以驳回，并将此案移送侦查机关处理。被告杨进高辩称，与被告杨进忠的答辩意见一致。第三人陈丽青述称，第三人陈丽青并不知情，也不同意转让案涉房屋。第三人刘禹、杨月华述称，案涉房屋买卖并不真实，事实上原、被告之间是民间借贷的担保关系，房屋买卖合同以及相应的委托手续，公证书等均只是民间借贷担保的一种非法形式，不应得到法律保护。鉴于案涉房屋已被第三人刘禹、杨月华在另案中先予查封，案涉合同已缺乏继续履行的可能，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行、张婧在法定期限内并未提交意见，也未提供任何证据。经审理查明，两被告为兄弟关系，两被告于2009年至2010年期间向东莞市中天广场建造有限公司购买位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦的房屋，产权人登记为两被告按份共有，各占份额为二分之一，房地产权证号为27××58、27××59号，上述房屋现抵押于第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，抵押金额为700000元，抵押期限为2010年1月18日至2040年1月18日，房地产他项权证为2700156548号；本院根据第三人刘禹、杨月华的申请作出（2016）粤1973民初9530号民事裁定书于2016年8月22日对上述房屋进行了司法查封；根据原告的申请作出（2016）粤1973民初11339号民事裁定书于2016年9月19日对上述房屋进行第二顺位的轮侯司法查封。被告杨进忠与第三人张婧于2007年6月8日登记结婚，后于2011年11月21日登记离婚，双方于当日签订一份《离婚协议书》，约定夫妻共同所有的案涉房屋归被告杨进忠所有。被告杨进高与第三人陈丽青于1997年8月12日登记结婚，现处于婚姻关系存续期间。2014年1月23日，原告作为买方、两被告作为卖方，签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买案涉房屋，转让成交价为1680000元，其中定金1100000元于签订合同即时支付，该笔定金在案涉房屋过户转让手续全部办理完毕后自动转为楼款，被告在收讫该笔款项当天需做全权公证委托给原告或原告指定人，余款580000元（该笔款项最终以还清所欠银行贷款为准，多退少补）于案涉房屋申请提前还贷手续，银行审批同意后存入案涉房屋供楼账户中用于还清贷款；案涉房屋的过户税费及其他费用由原、被告各自支付，被告于收齐楼款当天交付给原告使用；如被告未能履行合同上述任何条款，作被告违约处理，被告应在违约之日起七日内将所收定金及余款退还给原告，另赔偿同等金额给原告作为违约金；基于本次交易买方是公证委托形式购买，被告不能取消公证书，如被告自行取消委托公证书必须将所收定金及余款退还给原告，另赔偿同等金额给原告作为违约金。原告提供招商银行历史交易明细表、收款凭证、公证书主张2014年1月23日，两被告出具公证委托书，委托李旭东、钟志方办理案涉房屋的提前还贷、注销抵押登记、转让过户交易手续等事项；原告于2014年1月24日向被告杨进忠的账户转账支付1100000元，并由两被告于当日向原告出具一份《收款凭证》确认收到原告的购房定金；原告于2014年2月16日向被告杨进忠的账户转账支付70700元，于2014年9月16日向被告杨进忠转账支付500000元。原告主张两被告在原告支付楼款后拒不配合原告办理转让房屋的后续手续，已构成违约，现原告要求两被告继续履行案涉合同，将案涉房屋过户登记至原告名下。两被告则提供招商银行户口历史交易明细、深圳市福田区人民法院传票、举证通知书、借据、还款协议主张被告杨进忠与原告之间存在民间借贷关系，同时双方也合伙经营生意，原告已经就被告杨进忠的借款向深圳市福田区人民法院提起诉讼；原告为了保证被告具有偿还能力，要求两被告签订合同约定将案涉房屋转让给原告，并由原告使用被告杨进忠的账户U盾于2014年1月24日向被告杨进忠的账户转账支付1100000元，于2014年2月16日向被告杨进忠的账户转账支付70700元，于2014年9月16日向被告杨进忠转账支付500000元，其中2014年1月24日的1100000元以及2014年2月16日的70700元到账后立即由原告转账支付至原告的朋友陈方平的账户，而2014年9月16日的500000元到账后预留3980元后将余款转账至原告的父亲李庚友的账户。两被告提供房屋买卖合同、收款凭证、公证书、莆田市房地产转移登记申请审批表、房屋买卖协议书主张原告就原、被告之间的借款以相同的形式就被告位于福建省××市的房屋签订房屋买卖合同并最终办理过户登记，故原、被告之间并不存在房屋买卖关系，被告也未收到原告的购房款。第三人杨月华、刘禹主张原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，应驳回原告的诉讼请求。第三人陈丽青则主张其对被告转让案涉房屋并不知情，也不同意继续转让案涉房屋。根据两被告的申请，本院向招商银行股份有限公司深圳市南山支行调取了陈方平的历史交易明细表，结合原、被告提供的历史交易明细表显示2014年1月24日11:33:24原告向被告杨进忠转账支付150000元，于2014年1月24日11:33:29由被告杨进忠转账支付150000元至陈方平的账户，于2014年1月24日11:36:16原告向被告杨进忠转账支付170000元，于2014年1月24日11:36:20由被告杨进忠转账支付170000元至陈方平的账户，于2014年1月24日11:38:44原告向被告杨进忠转账支付180000元，于2014年1月24日11:38：50由被告杨进忠转账支付180000元至陈方平的账户，于2014年1月24日11:41:13原告向被告杨进忠转账支付190000元，于2014年1月24日11:41:17由被告杨进忠转账支付190000元至陈方平的账户，于2014年1月24日11:43:44原告向被告杨进忠转账支付200000元，于2014年1月24日11:43：49由被告杨进忠转账支付200000元至陈方平的账户，于2014年1月24日11:46:07原告向被告杨进忠转账支付210000元，于2014年1月24日11:48:35由被告杨进忠转账支付210000元至陈方平的账户；于2014年1月24日12:07:17由陈方平的账户转账支付500000元至万凤莲的账户，于2014年1月24日12:08:47由陈方平的账户转账支付601000元至万凤莲的账户；于2014年2月16日17:06：06原告向被告杨进忠转账支付20700元，于2014年2月16日17:09:56由被告杨进忠转账支付87950元（包括2014年2月16日17:02：13转入被告杨进忠账户的67250元）至陈方平的账户，由陈方平于2014年2月16日17:12:17转账支付87945元至原告账户；于2014年2月16日17:32.18原告向被告杨进忠转账支付50000元，于2014年9月16日17:13:31原告向被告杨进忠转账支付500000元，于2014年9月16日17:21:32由被告杨进忠的账户转账支付22750元至李庚友的账户，于2014年9月16日17:23:15由被告杨进忠的账户转账支付143270元至李庚友的账户，于2014年9月16日17:35：46由被告杨进忠的账户转账支付330000元至李庚友的账户。原告确认李庚友为原告的父亲，李庚友与两被告存在其他经济往来；原告亦确认其认识陈方平、万凤莲，但被告杨进忠与陈方平亦有其他经济往来，故不能证明被告杨进忠否认双方存在房屋买卖关系的主张。2016年1月15日，被告杨进忠、杨进高作为卖方、第三人刘禹、杨月华作为买方，签订一份《房地产居间买卖合同》，约定被告杨进忠、杨进高将案涉房屋转让给第三人刘禹、杨月华，转让款为1260000元。2016年8月3日，第三人刘禹、杨月华以被告杨进忠、杨进高构成违约为由提起诉讼，请求继续履行《房地产居间买卖合同》，将案涉房屋过户至第三人刘禹、杨月华名下，案号为（2016）粤1973民初9530号，本院于2017年1月23日作出（2016）粤1973民初9530号民事判决，判决驳回第三人刘禹、杨月华关于继续履行《房地产居间买卖合同》的诉讼请求。2016年9月6日，原告以两被告违约为由提起本案诉讼，请求判如所请。另查，原告主张为避免案涉房屋被第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行起诉、查封处理，分别于2016年5月19日、2016年7月18日、2016年8月19日分别存款至被告杨进高名下的银行还款账户3900元、3805元、4001元，两被告确认收到上述款项，但主张原告为进行本案诉讼而进行存款，两被告均按期归还案涉房屋的贷款。以上事实有原告提供的业务凭证、房屋买卖合同、房地产权证、招商银行户口历史交易明细表、收款凭证、公证委托书、广东省深圳市福田区人民法院民事判决书、离婚协议书、被告杨进忠提供的个人一手住房购置贷款扣款明细、招商银行户口历史交易明细表、深圳市福田区人民法院传票、应诉通知书、举证通知书、民事起诉状、借据、还款协议书、房屋买卖合同、收款凭证、公证委托书、莆田市房地产转移登记申请审批表、房屋买卖协议书、交通银行深圳滨海支行账户交易明细、被告杨进高提供的离婚证以及本院向招商银行股份有限公司深圳市南山支行调取的陈方平的历史交易明细表、本案庭审笔录、质证笔录附卷为证。本院经审查认为，原、被告对原、被告之间是否存在房屋买卖关系主张不一，本院结合原、被告的举证分析如下：首先，原、被告于2014年1月23日签订房屋买卖合同约定转让价格为1680000元，明显高于同时期的价格水平；双方约定的定金数额达到1100000元，远高于交易价格的20%，并不符合房屋买卖的交易习惯；合同中并未约定申请银行提前还贷、赎楼等手续的办理时间、主体，也仅约定了两被告的违约责任，并未就原告的违约责任进行约定，合同的权利义务并不对等；其次，原、被告在签订合同之后原告并未按照合同约定在被告申请提前还贷的手续下支付余款580000元，而是在两被告出具公证委托后于2014年2月16日、2014年9月16日分两次支付共计570700元；原、被告于2014年1月23日签订合同，并出具公证委托后，原、被告并未就房屋买卖办理后续的手续，并事隔两年多才于2016年9月6日提起诉讼要求继续履行合同；原、被告在案涉房屋买卖手续并未办理完成的情况下于2015年1月就被告杨进忠位于福建省××市的房屋签订买卖合同，并办理过户；再次，原告向被告杨进忠转账支付的楼款，在进入被告杨进忠的账户后短时间分别转入李庚友、陈方平的账户，其中李庚友为原告的父亲，而进入陈方平账户的部分款项后也短时间汇入到原告的账户；最后，根据两被告提供的证据可证明双方之间存在多笔借款。综上，本院认为被告的主张更为可信，认定原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，而是签订房屋买卖合同为原、被告之间的借款进行担保，案涉的合同名为买卖，实为担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，现原告已经就原、被告之间的借款向深圳市福田区人民法院提起诉讼，故原告对本案的起诉，应予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，裁定如下：驳回原告李旭亮的起诉。本案受理费10013元，原告李旭亮已预交，本院予以退还；本案保全费5000元，原告李旭亮已预交，由原告李旭亮负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黎杰安二〇一七年三月六日书记员  江婷婷陈婷玉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。案件转为普通程序审理的，审理期限自人民法院立案之日计算。