广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终369号上诉人（一审原告，反诉被告）：吕婷，女，汉族。委托诉讼代理人：许国强，广东显德律师事务所律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司。法定代表人：王俊成，董事长。委托诉讼代理人：苏澎波，男，汉族。上诉人吕婷因与被上诉人珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华建设公司）买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的(2016)粤0402民初7964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕婷的委托诉讼代理人许国强、被上诉人新华建设公司委托诉讼代理人苏澎波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人吕婷的上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回新华建设公司的诉讼请求；二、依法改判新华建设公司支付违约金49735.84元。事实与理由如下：一、新华建设公司收取水费没有事实依据。《住宅质量保证书》确定房屋交付日期为2015年2月1日，该《住宅质量保证书》可以确定吕婷之前并未入住使用涉案房屋，水费均系新华建设公司进行装修及整改而产生，故水费应由新华建设公司承担。二、吕婷的诉讼请求未过诉讼时效。2013年12月31日前新华建设公司并未交付房屋，2014年1月1日起开始违约，一直处于违约状态，持续违约至2015年2月1日，2014年1月1日是产生违约金第一天，之前并没有违约。一审法院认定应自2014年1月1日起计算诉讼时效诉讼显然没有法律依据。《珠海市商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人应在2013年12月31日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。”因此，取得《竣工验收备案表》并非房屋交付的条件，必须同时符合合同约定的交房标准，才能视为已经交付房屋。而《珠海市商品房买卖合同》附件二第10项对装饰装修标作出了约定，“大堂：首层大堂及地下室大堂地面、地面铺高级地砖及墙砖局部铺石材…，安防系统：户内安装可视对讲系统…。”一审法院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉新华建设公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集涉案业主和新华建设公司查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和石套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。随后，珠海市中级人民法院就相关案件作出的生效判决中，认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和石套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华建设公司已经完成绝大部分的装修义务。可见，因双方并未另行签订装修协议，《珠海市商品房买卖合同》附件二第10项的约定即是对商品房交付标准的约定，涉案房屋直到2014年11月底才符合《珠海市商品房买卖合同》的约定，具备交付条件，并且违约是一个持续的过程，只要在新华建设公司实际交付房屋起两年内（即2016年11月底前）吕婷起诉请求支付违约金则未过诉讼时效。事实上，直到2015年2月1日，涉案房屋一直在进行装修及整改，至今尚有质量问题，目前洗手间的隔墙都大幅倾斜，严重影响住户安全。期间吕婷及其法定代理人多次与新华建设公司就违约金及装修问题与新华建设公司协商赔偿，因缺乏法律知识，故没有保留相关证据。三、装修款与购房款应一并计算违约金。装修与涉案房屋不可分割，《珠海市商品房买卖合同》附件二对装修作出了约定，未对装修期间作出约定。新华建设公司为规避珠海市限价政策而故意将装修与商品房买卖分割，却又并未另行签订装修协议。因此，装修款实际就是房价款的一部分，应一并计算违约金。综上，请人民法院撤销一审判决，依法予以改判。新华建设公司辩称，吕婷违约金请求已过诉讼时效。吕婷关于逾期交房和交付装修违约金的诉请诉讼时效应当自吕婷知道或应当知道权利被侵害之日起计。案涉《珠海市商品房买卖合同》约定2013年12月31日前新华建设公司交付案涉房屋计装修成果。故此，案涉诉讼时效应当自2014年1月1日起计。吕婷对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，该主张已超过法定的诉讼时效。本案中，吕婷亦未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据。综上所述，依据《民法通则》关于诉讼时效之规定，新华建设公司请求法院依法驳回吕婷的诉讼请求。吕婷向一审法院起诉请求：1、判令新华建设公司支付违约金49735.84元；2、判令新华建设公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月11日，吕婷（买受人）与新华建设公司（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定，新华建设公司将香洲区怡华街99号“金域华府”7栋2单元2101房以1023993元的价格出售给原告，房款一次性支付。合同第七条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华建设公司按吕婷在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，吕婷须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华建设公司委托的物业管理公司的管理服务；等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，出卖人可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应买受人要求应该提供相关证明。3、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。在出卖人同意整改的前提下，买受人不应以此为由退房。上述合同签订后，吕婷按约定一次性支付了购房款1023993元，新华建设公司出具了发票。吕婷还向新华建设公司支付了装修款228799元，新华建设公司出具了收款发票，但吕婷、新华建设公司并未签订装修协议。2014年1月12日，案涉房屋所在工程竣工验收合格，2014年3月28日金域华府小区（A区）智能化系统验收合格。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。2015年2月1日，吕婷接收了房屋，并确认水表读数为13立方米。一审法院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉新华建设公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集涉案业主和新华建设公司查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。随后，珠海市中级人民法院就相关案件作出的生效判决中，认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华建设公司已经完成绝大部分的装修义务。关于新华建设公司反诉主张的水费286.8元。经查，2015年2月1日，吕婷签署《金域华府房屋验收物品移交及读表数确认签收表》，确认案涉房屋水表读数为13m3。新华建设公司举证珠海水务集团有限公司客户服务分公司香洲供水所加盖公章的用户信息列表显示案涉房屋于2015年12月15日水表读数为144m3。按照珠海自来水价目表，居民生活用水合表用房水费按照1.94元/吨计收，污水处理费按照0.81元/吨计收。新华建设公司主张2015年12月15日前案涉小区尚未实现抄表到户，因此上述水费均由新华建设公司垫付，为此新华建设公司反诉要求吕婷支付新华建设公司垫付的水费286.8元（含污水处理费）。一审法院认为，吕婷和新华建设公司签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。吕婷已经履行支付购房款和装修款的义务，新华建设公司应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给吕婷。针对双方的诉讼请求，一审法院分析认定如下：一、关于吕婷的诉讼请求。一审法院认为，吕婷请求的违约金实际包含购房款和装修款两部分，即逾期交楼违约金和逾期交付装修违约金。关于逾期交楼违约金，《珠海市商品房买卖合同》约定新华建设公司应当在2013年12月31日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付吕婷使用。新华建设公司在2014年5月27日才取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，已构成逾期交房，应承担违约责任。新华建设公司在2014年5月29日完成交付通知义务，故可以该日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。新华建设公司对违约金请求提出了诉讼时效抗辩。根据民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，新华建设公司未依约在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给吕婷，应从2014年1月1日起计算2年的诉讼时效。吕婷没有举证证明在2016年9月20日提起诉讼之前曾向新华建设公司提出违约金的主张，以及有其他引起诉讼时效中止、中断的事由，故吕婷于2016年9月20日提出逾期交楼违约金请求已过诉讼时效，吕婷请求新华建设公司支付逾期交楼违约金，一审法院不予支持。关于逾期交付装修的违约金，吕婷和新华建设公司未就涉案房产的装修签订协议，未对商品房装修约定交付期限或逾期交付违约责任，故吕婷主张新华建设公司支付逾期交付装修违约金，于法无据，一审法院不予支持。二、关于新华建设公司的反诉请求。新华建设公司举证证明吕婷实际收楼后即2015年2月1日至2015年12月15日，涉案房产产生用水量131吨，由于2015年12月15日之前，涉案房产所在小区水表尚未分表到户，由新华建设公司代吕婷缴付了吕婷接收房屋后的水费，根据珠海自来水价目表规定，新华建设公司代吕婷缴纳水费高于新华建设公司向吕婷主张水费286.6元（含污水处理费），故新华建设公司要求吕婷支付水费286.6元（含污水处理费），不违反法律规定，一审法院予以支持。关于吕婷抗辩水费是新华建设公司的工作人员进行装修整改产生的说法，吕婷未提交证据予以证明，一审法院不予采信。综上，一审法院判决如下：一、吕婷于本判决发生法律效力之日起十日内向新华建设公司支付水费人民币286.6元（含污水处理费）；二、驳回吕婷的诉讼请求。一审案件受理费人民币522元、反诉案件受理费人民币25元，合计人民币547元，由吕婷负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为，吕婷上诉主张新华建设公司未交付房屋的违约状态一直持续至2015年2月1日止，故其诉请未过诉讼时效，且新华建设公司收取水费没有事实依据，因此，本案的焦点为吕婷的上诉主张是否已过诉讼时效及新华建设公司收取水费有无事实依据。为此，本院认为，新华建设公司未按合同约定的日期交付房屋，因此，合同约定的交房日期之次日起即已构成违约，新华建设公司应当向吕婷支付迟延交付房屋的违约金，新华建设公司未予支付违约金，吕婷即知道或应当知道其权利被侵害。逾期交房的违约金按日累加计算，是卖方逾期交房时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，因此，逾期交房违约金的诉请诉讼时效应从合同约定的交付日期之次日计算。本案中，合同约定新华建设公司于2013年12月31日前应当交付房屋，新华建设公司逾期未履行交付义务，吕婷关于逾期交房违约金的诉请诉讼时效应从2014年1月1日起计算。吕婷于2016年9月20日提起本案诉讼，由于吕婷没有证据证明存在诉讼时效中断、中止的事由，故其诉请已超过诉讼时效，吕婷关于其诉请未过诉讼时效的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。同时，在吕婷2015年2月1日实际收房之后，因涉案房产所在小区水表尚未分表到户，新华建设公司提交证据证明其代吕婷交纳了至2015年12月15日期间的水费，故新华建设公司向吕婷主张代缴水费286.6元有事实及法律依据，本院予以支持。吕婷主张该期间的水费是因为新华建设公司进行整改而产生的，但没有提交证据予以证明，故本院不予采信。综上，吕婷的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1044元，由上诉人吕婷负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 宋义明审判员 杨卫星二〇一七年三月二十八日书记员 谭慧莹