重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00671号上诉人（一审原告）：周小平,男，1959年3月9日出生，汉族，城镇居民，住四川省泸州市江阳区。上诉人（一审原告）：曾会英（周小平之妻），1968年10月18日出生，汉族，城镇居民，住四川省泸州市江阳区。上列二上诉人共同的委托代理人:周开福（系周小平姐姐），1964年2月18日出生，汉族，保险公司职工，住重庆市武隆县。上诉人（一审被告）：重庆盛赢房地产开发有限公司,住所地重庆市江北区建新北路131号2-C号，组织机构代码28493520-2。法定代表人:张吉利，该公司董事长。委托代理人：张林，重庆启林律师事务所律师。上诉人周小平、曾会英与上诉人重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2015年3月17日作出（2015）武法民初字第00069号民事判决。周小平、曾会英与盛赢房地产公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员倪静担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：2013年4月29日，盛赢房地产公司与周小平、曾会英签订《重庆市商品房买卖合同》、《委托装修合同》。《重庆市商品房买卖合同》约定：周小平、曾会英以174025元的价格购买盛赢房地产公司开发的位于重庆市武隆县江口镇映像芙蓉路3-9-12号房屋；该商品房建筑面积40.66平方米，其中，套内建筑面积29.18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为11.48平方米；付款方式为分期付款，即周小平、曾会英在2013年4月29日付清首付87013元，剩下余款在2013年11月31日前付清；盛赢房地产公司应当在2014年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付周小平、曾会英使用，如遭遇不可抗力，盛赢房地产公司应在发生之日起30日内书面告知周小平、曾会英，盛赢房地产公司可据实延期交房；在本商品房交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因盛赢房地产公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至盛赢房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，盛赢房地产公司按日向周小平、曾会英支付已付房价款万分之一的违约金，并于盛赢房地产公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向周小平、曾会英支付违约金。（2）逾期超过180日后，周小平、曾会英有权解除合同。周小平、曾会英要求解除合同的，盛赢房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按周小平、曾会英已付房价款百分之一向周小平、曾会英支付违约金。《委托装修合同》约定：周小平、曾会英将上述商品房授权盛赢房地产公司委托有资质的装修公司或酒店经营管理公司指定的装修公司统一装修；其装修标准为准四星级，并达到酒店约定的经营条件；装修费用为2000元/平方米（含大堂、楼道等公共区域，房间内家具家电、制式物品、供热设施、二次维修等费用），合计81320元；该装修费在签本合同当日一次性给付给盛赢房地产公司，同时由盛赢房地产公司向周小平、曾会英出具收款依据；若周小平、曾会英未按时交齐装修费时，盛赢房地产公司则相应顺延交房期，周小平、曾会英还应承担因此而给盛赢房地产公司造成的经营损失赔偿责任；若周小平、曾会英按约定时间交齐装修费，而盛赢房地产公司未按约定时间将该房投入酒店经营时，则应承担周小平、曾会英租赁损失赔偿责任；本合同与购房合同，酒店式公寓委托租赁合同相互关联，具有同等法律效力。同日，周小平、曾会英还与重庆唐宫商业管理有限公司签订《酒店式公寓委托租赁经营合同》，因重庆唐宫商业管理有限公司未在《酒店式公寓委托租赁经营合同》中盖章，周小平、曾会英至今未获得书面的《酒店式公寓委托租赁经营合同》。上述合同签订后，周小平、曾会英于2013年4月29日向盛赢房地产公司支付购房款87013元和装修款40660元。2013年12月1日，周小平、曾会英又向盛赢房地产公司交付余款127672元。2014年1月13日，周小平、曾会英向盛赢房地产公司支付契税5221元、大修基金3253元、印花税87元，共计8561元。在此期间，周小平、曾会英还向盛赢房地产公司交付了办理产权登记手续的相关资料。盛赢房地产公司按约定向周小平、曾会英支付租金共计19150.88元。在一审诉讼中，双方均认可：盛赢房地产公司向周小平、曾会英支付租金的起算时间为实际交付房屋的次日，即交付房屋的时间为2014年3月31日。2014年12月22日，周小平、曾会英诉至一审法院，请求判决盛赢房地产公司立即协助其办理上述房屋的产权登记手续。在一审诉讼中，盛赢房地产公司明确称不能协助周小平、曾会英办理上述房屋产权登记手续后，周小平、曾会英变更诉讼请求为：1、解除上述商品房买卖合同；2、由盛赢房地产公司向其退还全部房款和各种税、费共263906元；3、由盛赢房地产公司向其支付违约金2146.90元（263906元－40660元－8561元)×1%）；4.由盛赢房地产公司向其支付利息19052.50元（按2013年1月6日中国人民银行1-3年期贷款利率6.15%计算至2015年1月31日）；5、由盛赢房地产公司承担因由盛赢房地产公司违约而解除上述商品房买卖合同后其对重庆唐宫商管理有限公司的全部违约责任。上述款项逾期支付的，按照逾期贷款利息承担违约责任。庭审中，双方均同意周小平、曾会英提出的第5项诉讼请求另行处理。盛赢房地产公司一审辩称：周小平、曾会英的陈述均是事实，我公司是因为规划变动的原因没能按时办理房地产权证，但我公司已按合同约定按时向周小平、曾会英交付房屋并受重庆唐宫管理有限公司的委托向周小平、曾会英支付租金，不同意解除合同。一审法院认为，周小平、曾会英与盛赢房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，是有效合同。双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：因盛赢房地产公司未能办理房屋产权登记逾期超过180日的，周小平、曾会英有权解除合同。周小平、曾会英要求解除合同的，盛赢房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按周小平、曾会英已付房价款百分之一支付违约金。现盛赢房地产公司逾期办证超过180天，且至今不能办理房地产权证，解除合同的条件已经成就，周小平、曾会英请求解除合同符合双方的约定和法律规定，予以支持。上述商品房买卖合同解除后，盛赢房地产公司应按照合同约定退还购房款和支付违约金及利息。支付利息的时间应是违约事由发生次日起开始计算，即从逾期180天的次日起开始计算利息。双方约定：在本商品房交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单后就视为履行办证义务，交付房屋后的60日是双方履行办证义务的合理期限，故盛赢房地产公司逾期办证的违约时间应为2014年5月31日。双方合同又约定：逾期办证逾期超过180日后，周小平、曾会英有权解除合同。周小平、曾会英要求解除合同的，盛赢房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按周小平、曾会英已付房价款百分之一支付违约金。故解除合同的事由为逾期超过180天，即扣除合理期限后再逾期180天才成就解除合同的条件，所以双方利息约定的计算时间应自2014年5月31日起计算180天即从2014年11月27日开始计算利息。周小平、曾会英根据与盛赢房地产公司签订的《委托装修合同》约定，向盛赢房地产公司支付了装修费用81320元对其所购买的清水房进行装修，现因盛赢房地产公司违约致使双方签订的商品房买卖合同解除，给周小平、曾会英造成的装修损失81320元，应由盛赢房地产公司赔偿。但双方对退房后所造成的装修损失是否应当计算利息和违约金并无约定，故对周小平、曾会英要求退还的装修费应计算利息和违约金的主张，不予支持。盛赢房地产公司向周小平、曾会英出具的两份收条虽载明性质是首付款87013和尾款12672元、装修费40660元，但客观事实是收取的是房款174025元和装修费用81320元，周小平、曾会英称盛赢房地产公司收取的费用中除装修费用40660元外其余均是房款与客观事实不符。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决:一、重庆盛赢房地产开发有限公司在判决生效后三日内退还周小平、曾会英购房款174025元、大修基金3253元、契税5221、印花税87元，合计182586元，并赔偿周小平、曾会英违约金（违约金包含已约定的违约金1825.86元及利息损失，利息计算标准为：以本金182586元为基数自2014年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至履行完毕时止）；二、重庆盛赢房地产开发有限公司在判决生效后三日内赔偿周小平、曾会英房屋装修款81320元；三、驳回周小平、曾会英的其他诉讼请求。依法减半收取案件受理费2855元，由重庆盛赢房地产开发有限公司负担。上诉人周小平、曾会英不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项,改判为：盛赢房地产公司向其退还周小平、曾会英购房款174025元、大修基金3253元、契税5221、印花税87元，合计182586元，并支付违约金1825.86元及赔偿利息损失，利息损失包括：1、以87013元为基数自2013年4月29日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2、以95573元为基数自2013年12月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计付。其上诉主要理由是：盛赢房地产公司协助办理房屋产权登记逾期办证逾期超过180日，周小平、曾会英取得合同解除权，但盛赢房地产公司违约事实和周小平、曾会英的利息损失在之前已发生，一审判决显失公平。盛赢房地产公司二审答辩和上诉称：因规划变动的原因没能按时办理房地产权证，我公司没有过错和责任。我公司已按合同约定按时向周小平、曾会英支付上述房屋租金。请求撤销一审判决，改判驳回周小平、曾会英的诉讼请求，即使判决解除双方的商品房买卖合同，同时应当判决周小平、曾会英返还已收取的房屋租金。周小平、曾会英针对盛赢房地产公司上诉的答辩意见称：我们依据合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，应当得到支持。二审审理查明：本案争议房屋现仍由盛赢房地产公司经营管理。本院查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，双方争议的焦点是：周小平、曾会英与盛赢房地产公司签订的商品房买卖合同是否应当解除；上述商品房买卖合同解除后的相应法律后果如何确认。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：因盛赢房地产公司未能办理房屋产权登记逾期超过180日的，周小平、曾会英有权解除合同。该约定不违反法律禁止性规定，具有法律效力。盛赢房地产公司未按上述约定协助周小平、曾会英办理上述房屋的产权登记，且逾期时间已超过180天，故双方约定的解除上述房屋买卖合同的条件已经成就，周小平、曾会英请求解除上述房屋买卖合同，符合法律规定，对周小平、曾会英的该诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”盛赢房地产公司未按约定协助周小平、曾会英办理房屋产权登记的行为构成违约，该违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，故盛赢房地产公司应按双方约定和相关法律规定承担违约责任。双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：周小平、曾会英要求解除合同的，盛赢房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按周小平、曾会英已付房价款百分之一支付违约金。周小平、曾会英因盛赢房地产公司违约解除合同产生的损失包括已付房价款及其利息、已付税费及其利息等。鉴于周小平、曾会英在本案中同时主张的违约金、赔偿损失之和未超过一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故盛赢房地产公司在解除上述商品房买卖合同后，应向周小平、曾会英退还已付房价款174025元、大修基金3253元、契税5221元、印花税87元，装修款81320元，合计263906元，并支付违约金1825.86元和赔偿利息损失。关于利息损失如何计算的问题。双方虽未明确约定已付税费的利息损失的起算时间，但上述损失从实际付款之日起至还清时均客观存在，故已付房价款的利息损失、已付税费的利息损失应从实际付款之日起至还清时按中国人民银行同期同类贷款利率计算。按双方签订的商品房买卖合同约定，双方买卖的房屋的房价为174025元、装修款为81320元，而周小平、曾会英在2013年4月29日向盛赢房地产公司支付的首付房款为87013元、余下房款87012元双方约定应在2013年11月底前付清，故周小平、曾会英在2013年12月1日向盛赢房地产公司支付的127672元中购房款应为87012元。盛赢房地产公司应向周小平、曾会英支付的已付房价款及已付税费的利息损失如下：以87013为基数自2013年4月29日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以87012元为基数自2013年12月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以8561元为基数自2014年1月13日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因本案争议房屋现仍由盛赢房地产公司经营管理，上述商品房买卖合同解除后，周小平、曾会英不存在返还诉争房屋的问题，但周小平、曾会英已收取的房屋租金19150.88元应当返还给盛赢房地产公司。综上，一审判决主文漏写解除双方签订的商品房买卖合同，且对利息损失的计算有误，依法应予以纠正。周小平、曾会英与盛赢房地产公司的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第00069号民事判决；二、解除重庆盛赢房地产开发有限公司与周小平、曾会英签订的《重庆市商品房买卖合同》；三、重庆盛赢房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向周小平、曾会英退还已付房价款174025元、大修基金3253元、契税5221、印花税87元，装修款81320元，并支付违约金1825.86元和赔偿利息损失（利息损失包括：以87013为基数自2013年4月29日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以87012元为基数自2013年12月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以8561元为基数自2014年1月13日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、周小平、曾会英在本判决生效后三日内向重庆盛赢房地产开发有限公司返还已收取的诉争房屋的租金19150.88元。五、驳回周小平、曾会英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5710元，减半收取2855元，由重庆盛赢房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5710元,由重庆盛赢房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  倪 静审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一五年七月二十一日书 记 员  石 佳