陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕02民终1号上诉人（原审原告）：张连社，男，汉族，现住铜川市王益区。委托诉讼代理人：胡解良，陕西絜矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张阿宁，陕西絜矩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜川华秦房地产开发有限公司，住所地铜川市王益区142号（下称华秦公司）。法定代表人：窦建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑建敏，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：杨涛，陕西司扬律师事务所律师。上诉人张连社因与被上诉人铜川华秦房地产开发有限公司（下称华秦公司）拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院（2016）陕0202民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日依法立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张连社及其委托诉讼代理人胡解良、张阿宁，被上诉人华秦公司的委托诉讼代理人郑建敏、杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张连社上诉请求：1、依法撤销铜川市王益区人民法院（2016）陕0202民初573号民事判决第一项、第三项；2、依法维持被上诉人向上诉人张连社交付翠溪小区A01-09-10号房屋的判决内容；3、依法改判超出安置协议约定面积3%之内面积的价款按照规定补交，面积误差比超出3%部分的房价款由被上诉人承担，所有权归上诉人；4、依法改判被上诉人支付给上诉人造成的租金损失；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，损害了上诉人的合法权利，故依法提起上诉。一、一审判决华秦公司向上诉人交付房屋正确，但判决上诉人按3170元/平方米补交超出89.68平方米的房屋面积差价错误，无事实和法律依据。一审认定上诉人与华秦公司签订《回楼安置协议书》，拆迁补偿方式为产权调换安置，华秦公司应当向上诉人交付约定面积的房屋，并支付搬迁费1000元正确，但按3170元/平方米补交错误。该棚户区改造项目房屋属拆迁安置房屋，在安置协议中明确了房号、安置房屋面积等，且该房号为A单元东南方向（即沟口方向），房屋建成后却改变房屋朝向并恶意扩大房屋面积，用于安置的房屋甚至扩大了近50平方。房屋建成后拒不交付房屋，借此向上诉人索要407591元巨款，使上诉人无法入住，造成上诉人损失较大。故对此应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，超出安置协议3%之内面积价款按照规定补交，面积误差比超出3%部分的房价款由被上诉人承担，所有权归上诉人。二、一审判决认定事实错误，程序违法。一审判决原告未诉，被告未反诉的内容，违反法定程序。华秦公司在庭审中要求按照交付通知即两次评估的差价补交购房款，并未涉及房屋面积单价问题。一审张连社起诉要求交付房屋，并未涉及补交问题，华秦公司对超出面积部分如何处理并未提出反诉，当庭仍坚持按之前房屋交付通知的意见，让上诉人补交已拆除的房屋与新建成房屋评估价值的差价，并未提出按超出的多少面积或者以什么价格补差价，法庭已当庭向被告释明，被告仍坚持该观点，对释明不予理睬，因此，被告应交付全套房屋，超建面积应另案处理。一审判决双方均未提出诉讼请求的事项，违反法定程序，应依法发回重审，或改判撤销该部分判决内容。三、本案协议属格式条款，应做出不利于格式条款制作方的解释；且面积误差比超出3%部分的房价款依法由被上诉人承担，所有权归上诉人。本案回楼安置协议系被告自行起草、打印的材料，属格式条款，应当做出不利于格式条款制作方的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。协议明确约定了房屋面积，且该房屋属拆迁安置房，华秦公司恶意违反约定，建成的房屋面积超出安置协议约定面积几十平方。协议未明确约定超出多少在正常范围，是超出一套房还是超出几平方，该约定不明，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。四、华秦公司应依法赔偿具备交房条件后不交付房屋造成上诉人的租金损失。华秦公司于2011年10月26日发出房屋交付通知，当时房屋已经建成具备交房条件，其拒不交房，要求上诉人交纳巨额购房费用，造成上诉人长期无法入住自己的房屋，应依法赔偿上诉人的租房损失。五、一审判决由上诉人负担大部分诉讼费用违反法律规定。被上诉人华秦公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求二审驳回上诉维持原判。一、关于被上诉人与上诉人之间的拆迁补偿合同不能适用最高人民法院关于商品房买卖司法解释的相关规定。二、关于上诉人所说的格式合同以及房屋面积擅自改动没有事实及法律依据。该房属于安置房屋非商品房屋，棚改房是按照国家产业政策，是在国有土地上进行的房屋改建，被上诉人回迁的是上诉人的房屋，是在规划设计均符合政策指导下的房屋面积进行的开发和建设，并且双方在合同上有明确约定，超出面积由上诉人按照被上诉人的定价支付货币，并且此判例也经过了中院审理相同案件作出了终审判决，省院也明确了适用城市房屋拆迁条例，而非最高人民法院关于商品房买卖司法解释。张连社一审诉讼请求：1．请求依法判令被告按协议向原告交付铜川市王益区翠溪小区1号楼A01-09-10号房屋；2,判令被告支付其违约造成原告的租房损失3万元，给付搬迁费1000元；3．诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年被告华秦公司对铜川市王益区翠溪路进行房地产开发，要求拆迁原告位于铜川市王益区翠溪路的私房，面积108.511112（不含院子等）,华秦公司作为拆迁人，原告张连社作为被拆迁人于2009年5月21日达成《回楼安置协议书》一份，该安置协议明确约定以调换方式，拆迁后安置给原告建成后的铜川市王益区翠溪小区1号楼A01-09-10号房屋共89.68m2，并约定给付原告搬迁费1000元。安置房屋建成后，在具备交房条件情况下，华秦公司于2011年10月26日向原告发出《房屋交付通知》所载房号、面积与《回楼安置协议书》不符，还严重违反约定要求原告补交巨额费用，致使原告至今无法入住，原告租住李平旗位于铜川热电厂家属院的单元房一套，造成租金损失巨大，现仅请求给付2011年10月之后的租金损失3万元。铜川华秦房地产开发有限公司一审辩称，1．原告不按《城市房屋拆迁管理条例》执行，不补交房屋差价，致使房屋无法交付。2原告主张的房屋租金损失证据的真实性不足。庭审中，原、被告对2009年5月21日签订的翠溪小区《回楼安置协议》无异议，本院予以确认并在卷佐证。原审法院经审理认定事实如下：2009年5月21日，原、被告签订《翠溪小区》回楼安置协议书一份，双方约定：华秦公司在铜川市王益区翠溪小区指定范围内对张连社进行回楼安置。拆迁张连社房屋面积108.51平方米，调换铜川市王益区翠溪小区1号楼住宅1套，（房号为1#A01-09-1O）共计89.68平方米，调换房屋面积超出或不足部分由华秦公司核价，以货币形式退补，调换层次在九层以上，华秦公司支付张连社搬迁费1000元。2011年10月26日，华秦公司向张连社发出房屋交付通知，要求张连社补交房屋差价407591元，双方发生纠纷。庭审中，张连社向本院提交租房合同及交纳房屋租金的收条，请求判令被告赔偿其租金损失3万元，华秦公司对该证据不认可，出租人未出庭作证。原审法院认为，本案争议的焦点问题是双方签订的回楼安置协议是拆迁货币补偿还是产权调换安置。从当事人双方签订的《翠溪小区》回楼安置协议看，双方商定的拆迁补偿方式属于《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定的房屋产权调换方式，只有在实际交付的房屋面积超出或不足约定的回楼调换面积时，才需要结算产权调换差价。因此，华秦公司以安置房屋评估价减去拆迁房屋原估价值计算差价的方式与双方签订的回楼安置协议约定不符，原告请求判令华秦公司交付回楼安置房屋1套（房屋为铜川市王益区翠溪小区1号楼A01-09-10号）的诉讼请求，本院予以支持。对于超出调换房屋面积89.68平方米的房屋差价，原告应按华秦公司核价补交。根据铜川市中级人民法院（2015)铜中民一终字第00097号民事判决书，对该住宅单价确定为每平方米3170元，华秦公司在本次诉讼中未提出异议，因此，原告应按每平方米3170元向被告补交超出89.68平方米的房屋面积差价。原告代理人提出：房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人的意见，适用法律错误，对该意见本院不予采纳。原告请求判令被告支付搬迁费1000元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告请求判令被告赔偿租金损失3万元，经查，双方签订的合同并未约定交房时间，原告该请求无合同依据，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告铜川华秦房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告张连社交付铜川市王益区翠溪小区1号楼房屋一套（房号为A01-09--10)；原告张连社向被告铜川华秦房地产有限公司按每平方米3170元补交超出89.68平方米的房屋面积差价。二、被告铜川华秦房地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告张连社搬迁费1000元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取270元，原告负担200元，被告负担70元。二审查明事实与一审查明一致，对一审查明事实予以认定。华秦公司二审提交以下证据：铜川市小河沟棚户改造居住小区规划总面积图、铜川市房产管理局铜房字[2004]22号关于将小河沟居住小区列入经济适用住房建设项目的批复、铜川市老市区棚户区及危房改造工作领导小组铜棚改组[2005]1号关于将小河沟居住小区列入棚户区改造项目的批复、2008年1月铜川市小河沟棚户区改造居住A区1号住宅楼A座三层－十七层平面图、图纸上标有2010年8月2日的翠溪小区1号楼A01-09-10号图纸。证明翠溪小区经国家审批之后建成，并非上诉人所说擅自改变图纸、增加房屋面积的事实。张连社质证称，对文件无异议，但根据陕西省保障住房管理办法规定房屋面积不超过100平方米。对两份设计图纸无异议，但图纸与双方当事人约定不符，2008年图纸是双方未达成协议之前设计的，2010年8月2日的翠溪小区1号楼A01-09-10号图纸是现在的房屋设计。图纸变更后，未向上诉人告知，扩大的面积是被上诉人改变图纸造成的。本院认为，本案的争议焦点是超出合同约定的面积及损失认定问题。从双方2009年5月21日双方签订的《翠溪小区》回楼安置协议书内容来看，购房建筑面积89.68平方米，拆房房屋面积折合安置房屋面积89平方米为准。安置房屋面积超出或不足部分由华秦公司核价，以货币形式退补。签订合同之前，翠溪小区1号楼A01-09-10号图纸已设计出来，在签订合同之后，设计图纸变更，翠溪小区1号楼A01-09-10号房屋面积现为134.92平方米。虽然协议中约定，安置房屋面积超出或不足部分由华秦公司核价，以货币形式退补。但该合同为格式合同，未约定房屋面积误差比率，从双方签订合同之前的设计图纸的面积来看，翠溪小区1号楼A01-09-10号房屋面积误差较小，从日常生活经验法则，在容忍范围之内。设计图纸变更后，翠溪小区1号楼A01-09-10号房屋面积现为134.92平方米，比应安置房屋多出45.92平方米，房屋面积大于应安置面积的50%，其面积误差超出合理范围，该款与签订合同后实际不符，不予认定。华秦公司变更图纸后，未有证据证明其与张连社协商并从新签订拆迁安置协议，其面积误差超出合理范围，张连社提出异议，致使回迁房屋安置不当。华秦公司具有明显过错，应承担一定责任。张连社自2011年10月收到华秦公司的房屋交付通知后，其对房屋交付通知有异议，其之后采取了其他方式，至2016年7月20日到法院起诉，致使其损失进一步扩大，也有一定责任。争议房屋由于具有不可分割性，一审从减少诉累出发，对超出安置面积一并处理，并无不妥。本案是拆迁安置补偿纠纷，由于超出安置面积较大，从诚信信用原则、公平原则，以及双方的责任，损失的大小，楼房的综合成本等综合考量，酌定超出安置面积45.92平方米，由张连社支付22.96平方米，按照每平方米3170元补交，另22.96平方米，由华秦公司负担。综上，一审认定部分事实错误，应予更正。上诉人部分诉求予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定。判决如下：一、撤销铜川市王益区人民法院（2016）陕0202民初573号民事判决主文第一项、第三项；二、铜川华秦房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向张连社交付铜川市王益区翠溪小区1号楼房屋一套（房号为A01-09--10)；张连社向铜川华秦房地产有限公司补交房屋面积差价72783.2元。另22.96平方米，由铜川华秦房地产开发有限公司负担。三、驳回上诉人张连社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费3168元，由张连社负担1584元，由铜川华秦房地产开发有限公司负担1584元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  康建军审判员  张 鲜审判员  吴 娜二〇一七年三月十四日书记员  陈蕊妮