重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初433号原告：重庆市庆源物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处名人街58号附12号，统一社会信用代码91500117203642636W。法定代表人冯开明，公司董事长。委托诉讼代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运梦，重庆智权律师事务所律师。被告：重庆市合川区人民医院，住所地重庆市合川区南津街街道办事处希尔安大道1366号，统一社会信用代码12500382009328360J。法定代表人陈登伟，院长。委托诉讼代理人：唐云飞，重庆阳城律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐远志，女，1963年8月20日出生，汉族，医院职工，住重庆市合川区。本院于2015年8月18日立案受理了原告重庆市庆源物业管理有限公司（以下简称“庆源物业公司”）与被告重庆市合川区人民医院（以下简称“人民医院”）物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庆源物业公司的委托代理人王权、刘运梦，被告人民医院的委托代理人唐云飞、唐远志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆源物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付2014年12月1日至2016年12月31日变损费36165.83元，2015年5月1日至2016年12月31日三楼物业管理费26927.2元，2015年5月1日至20115年12月31日库房物业管理费2290.88元，2014年12月1日至2017年1月31日违约金76302.61元，老年活动室水电费946.76元，合计1426233.28元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，合川区人民医院职工住宅小区业主委员会与原告签订了《重庆市合川区人民医院职工住宅小区物业服务合同》，约定医院公家用房按商业物业收取物业服务费，收费标准为1元/平方米/月，物业服务费按月缴纳，如逾期交纳物业服务费按每日千分之三支付违约金。原告从2013年12月1日为该小区提供了物业服务，但被告未按约定支付物业服务费，已构成违约，故提起诉讼，请求如前。被告人民医院辩称，变损费、三楼物业管理费、库房物业管理费、老年活动室水电费未交纳属实，但原告收取的车款管理费中含有被告的车库应收的租金，交纳停车费的业主也认可停车费150元系90元租金与60元物业服务费组成，被告未将租金部分交出，导致了在结算时不能顺利结算，原告至今占用被告的车库租金20多万元，超过原告所主张的费用，故原告不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，重庆市合川区人民医院职工住宅小区业委会与原告庆源物业公司签订了《重庆市合川区人民医院职工住宅小区物业服务合同》，合同约定：“物业收费标准如下：住宅0.45元/平方米/月、商业物业（门面、写字楼）按1.00元/平方米/月收费、（该费用包括物业服务费和物业管理区域的设施设备日常维护养护费）车库停车费150元/辆/月收费；业主的空置房（经乙方与业主双方认定、其水、电、气表起止数均未启动的），其物业管理费和电梯成本固定支出费用或物业服务资金由业主按50%的比例缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，由业主交纳；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；医院公家用房、应按商业物业收取物管费（1.00元/平方米）；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金…；本合同期限暂为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，合同期满业主未作出选聘或续聘物业服务企业，本合同继续有效…”。订立合同后，原告庆源物业公司从2013年12月1日开始为小区提供了服务，被告人民医院系该小区业主，登记在名下的房产为空置房（小区第三层）2692.72平方米、租用重庆吉安建筑安装工程有限公司7间门面房面积为286.36平方米。2014年8月21日原、被告在合川区政府主持下就力调费和变损费达成一致意见，变损费由被告承担31%，由原告按比例收取（区政府专题会议纪要2014-159）。2014年11月13日原告庆源物业公司曾向本院提起诉讼，要求被告人民医院支付2014年12月之前的物业服务费，后经本院调解双方就原告请求的物业服务费达成协议（2014合法民初字第07644号民事调解书），并约定：…二、双方在合同关系存续期间，被告从2015年5月份起空置房（面积2692.72平方米）按照物业费0.5元/平方米/月、租用重庆吉安建筑安装工程有限公司的门市期间门市物业费按照1元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费。三、应由被告承担的变损费、力调费，原告凭票据按照双方约定及政府相关文件向被告收…。此后，原告继续为被告提供物业服务，2016年10月31日重庆市合川区人民医院职工住宅小区业委会通知原告不再续聘原告为该小区进行物业服务。原告接到通知后决定于2016年12月31日退出该小区物业服务，原告提供物业服务期间，2014年12月至2016年12月的变损费、2015年5月至2016年12月的三楼物业管理费、2015年5月至20115年12月的库房物业管理费、原告垫付的老年活动室水电费，被告均未向原告缴纳，原告遂提起诉讼。审理中，原、被告一致认可2014年12月至2016年12月的变损费为36165.59元、2015年5月至2016年12月的三楼物业管理费26927.2元（20个月，每月1346.36元）、2015年5月至20115年12月的库房物业管理费2290.88元（8个月，每月286.36元）、原告垫付的老年活动室水电费943.74元。本院认为，2013年10月30日，重庆市合川区人民医院职工住宅小区业委会与原告签订了《重庆市合川区人民医院职工住宅小区物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，对该小区的业主均具有约束力，被告作为该小区业主应当遵守和执行。同时原、被告在本院达成的2014合法民初字第07644号民事调解书中及区政府专题会议纪要2014-59号文件中对三楼物业管理费、房物业管理费、变损费均做出了约定，审理中双方一致认可三楼物业管理费、房物业管理费、变损费、原告垫付的水电费的数额，故原告要求被告按约定支付2014年12月至2016年12月的变损费36165.59元、2015年5月至2016年12月的三楼物业管理费26927.2元、2015年5月至2015年12月的库房物业管理费2290.88元、原告垫付的医院老年活动室水电费943.74元的诉求理由正当，本院予以支持。被告辩称因原告收取了被告车库租金而未交付给被告，故未交纳相关物业费用。但被告未提交相应证据证明其委托原告向其他业主代收租金，物业合同约定的车库停车费150元/辆/月，其备注为：“该费用包括物业服务费和物业管理区域的设施设备日常维护养护费”，并非租金与管理费组合而成，交纳费用的业主如对标准有异议，应另案进行处理，故对被告的抗辩理由不予采信。原告庆源物业公司请求被告人民医院支付变损费、三楼物业管理费、库房物业管理费的违约金（至2017年1月31日）。双方在合同中约定:“…物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，被告未按时交纳三楼物业管理费、库房物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任，对于变损费，系原告向电力部门交纳后向被告收取，并非物业服务费，同时双方虽在合川区政府主持下就费用计算方式达成一致意见，但未约定交纳时间及违约责任，故对原告请求被告支付三楼物业管理费、库房物业管理费的违约金予以支持，对变损费违约金不予支持。同时依据合同约定，物业服务费应在当月前十日内交纳，逾期则应从当月11日开始计算违约金，合同约定的逾期每日千分之三的标准明显过高，被告也对违约金提出了异议，本院认定按所欠物业服务费24%/年计算违约金为宜。被告未交纳的2015年5月至2016年12月三楼物业服务费每月为1346.36元，从应交纳当月11日起至2017年1月31日此期间物业服务费违约金合计为：6049.99元，未交纳的2015年5月至2015年12月的库房物业管理费每月为286.36元，从应交纳当月11日起至2017年1月31日此期间物业服务费违约金合计为790.45元，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市合川区人民医院在本判决生效后5日内给付原告重庆市庆源物业管理有限公司变损费36165.59元（2014年12月至2016年12月）、三楼物业管理费26927.2元（2015年5月至2016年12月）、库房物业管理费2290.88元（2015年5月至20115年12月）、老年活动室水电费943.74元，合计66327.41元；二、被告重庆市合川区人民医院在本判决生效后5日内给付原告重庆市庆源物业管理有限公司的三楼物业管理费违约金6049.99元、库房物业管理费违约金790.45元，合计6840.44元（至2017年1月31日）；三、驳回原告重庆市庆源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3032元，减半收取1516元，由被告重庆市合川区人民医院负担814.6元；原告重庆市庆源物业管理有限公司负担701.4元（已纳清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 吴 可二〇一七年三月二十八日书记员 王郁文