湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终288号上诉人(原审被告)：周延峰，男，1982年9月3日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：周定华(系周延峰父亲)，住。委托诉讼代理人：李少杰，湖北文理学院法律援助工作处指派。被上诉人(原审原告)：襄阳市瑞康源物业服务有限公司，住所地：襄阳鱼梁洲鹿鸣岛花园龙行天下319幢1单元2层左户。法定代表人：李明庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：周胜成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杜宇民，男，该公司员工。上诉人周延峰因与被上诉人襄阳市瑞康源物业服务有限公司(下称瑞康源物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(2016)鄂0691民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周延峰及其委托诉讼代理人周定华、李少杰、被上诉人瑞康源物业公司的委托诉讼代理人周胜成、杜宇民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周延峰上诉请求：撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2016)鄂0691民初1976号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：(一)一审判决认定事实不清。瑞康源物业公司资质等级为三级，根据襄阳市物价局发布的《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第一条第三款的规定，三级多层住宅一平方米按0.5元收取，二级多层住宅一平方米按0.7元收取。但在实际操作中，该物业公司却按二级资质标准收取物业费，侵害了业主合法权益。同时，其行为也曾被物价局要求整改。(二)原判认定涉案《物业服务合同》系周延峰所在小区襄阳鱼梁洲鹿鸣岛花园业主委员会代表全体业主与被上诉人瑞康源物业公司所签订，属双方真实意思，合法有效，并据此作出实体判决，明显适用法律不当。首先，该合同并非业主的真实意思表示，业主与该物业公司未达成合意，故合同效力对业主不具有约束力。其次，该物业公司提供的物业服务有瑕疵，其未按照相关规定及合同约定提供相应服务。第三、该物业公司违规收取业主费用。主要表现为：上诉人2013年7月被确定为低保户，直到2013年12月才按照低保标准收取物业费；至2013年每年10月都会多收取一次水电费且收取水费程序不规范，以致计算用量明显超过实际用量；瑞康源物业公司本为三级资质，却按二级资质收费。第四、瑞康源物业公司未就相关共有部分收益与业主共享，该公司在小区划分停车位，对外车辆收取费用，其收取的停车费应当作为全体业主对共有部分的使用收益，理应抵充物业管理费而非私自所有。综上，请求二审判如所请。瑞康源物业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。瑞康源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告周延峰向原告缴纳5个月的水费、电费、垃圾清运费及物业相关费用，合计人民币1181.2元，并向原告支付违约金1181.2元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：被告周延峰系襄阳鱼梁洲鹿鸣岛花园春风苑第104幢1（原2）单元1层2室建筑面积118.47平方米的房屋所有权人。2010年3月25日，襄阳市房产管理局向瑞康源物业公司颁发资质证书，瑞康源物业公司资质等级为叁级。2012年1月1日，襄阳市鱼梁洲鹿鸣岛花园业主委员会（甲方）与瑞康源物业公司（乙方）订立《物业管理服务合同》，约定：委托管理期限自2012年1月1日至2014年12月31日止；管理费由乙方按建筑面积每平方米按市物价局核准每平方米收取；住宅区域的非居住用房管理服务费按市物价局核准标准价格收取；露天车位按市物价局核准价格收取等。同年3月27日，双方签订补充协议一份，约定业主发生拖欠瑞康源物业公司相关费用的情况，瑞康源物业公司可以直接向小区所在地人民法院提起诉讼，滞纳金按日千分之三计算，但滞纳金不能超过本金。2014年8月至2014年12月，周延峰未向瑞康源物业公司缴纳物业费333.3元（包含车库储藏室的费用）、水电费827.9元、垃圾清运费20元，以上共计1181.2元，经瑞康源物业公司多次索要未果，遂引起本案诉讼。一审法院认为，涉案《物业服务合同》系被告周延峰所在小区襄阳市鱼梁洲鹿鸣岛花园业主委员会代表全体业主与原告瑞康源物业公司所签订，属双方真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效，对包括周延峰在内的所有业主均具有法律约束力。合同签订后，原告瑞康源物业公司依约提供了物业管理服务，但被告周延峰没有按约支付2014年8月至2014年12月期间的物业费、水电费、垃圾清运费共计1181.2元，对原告构成违约。故原告请求被告支付拖欠的物业管理费、水电费、垃圾清运费等费用的诉讼主张，符合法律规定，原审法院予以支持。关于原告主张的违约金1181.2元，因双方合同仅约定了滞纳金条款，而滞纳金为行政法律概念，非民事法律确定的违约金概念，原告据此主张违约金缺乏依据，但依照相关法律规定，债权人经催告后可按银行同期贷款利率向债务人主张利息，故依法认定被告周延峰应自本案立案之日即2016年8月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准向原告支付欠款利息。综上，缺席判决如下：一、被告周延峰于判决生效之日起十日内向原告襄阳市瑞康源物业服务有限公司支付物业费等欠款1181.2元及利息（利息计算方式为：以1181.2元为基数，自2016年8月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至全部欠款本息清偿完毕之日止）；二、驳回原告襄阳市瑞康源物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周延峰负担。二审中，上诉人周延峰为证实瑞康源物业公司核定为三级资质，却按二级资质收费以及上诉人为低保户，物业公司却未按低保标准收费，提供了襄阳市物价局襄价函(2014)1号《关于重新核定鹿鸣岛花园小区物业综合管理服务费收费等级的函》一份、以周延峰父亲周定华名义交纳物业费的收据六张、《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》(襄价服规[2012]214号)一份、《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》(襄价服规[2014]13号)一份以及襄阳鱼梁洲经济开发区民政局出具的周延峰为低保户的证明。被上诉人为证实诉争《物业服务合同》有效以及其未违规收费，提交了本院(2014)鄂襄阳中民三终字第00489号民事裁定书一份、收取周延峰物业费的收据三张以及记载周延峰水费的原始账页两张。经质证，双方对各自提交证据真实性均无异议。对此本院认为，上述证据真实性虽可以确认，但对其关联性应予以审查。本案瑞康源物业公司诉请周延峰拖欠的系2014年8月至12月期间的物业费、垃圾清运费以及水电费，对于上述期间物业费收费标准，上诉人主张一平方米应按0.5元收取，从公司起诉时提交的明细来看，公司实际亦是按此标准收取的，并未违反规定，所以原审法院所认定的周延峰拖欠的物业费数额无误。上诉人提交的襄阳市物价局出具的函件、之前交物业费的收据、两份通知以及低保户证明，均是为证明2014年8月之前物业公司多收取其相关费用，与本案无关。同时，被上诉人提交的生效裁定系准予撤回上诉裁定，文书所指向的合同与本案是否系同一份合同，不清楚，故对该份证据证明力不予确认，被上诉人提交的物业费收据以及两份账页亦与本案无关。综合当事人举证、质证、法院认证并结合当事人陈述，二审经审理查明：在瑞康源物业公司提供物业服务期间，周延峰所使用的水电度数，一直由物业公司自行查验统计，周延峰作为业主未当场予以确认，公司所核定的2014年8月之前的水电费，周已全部付清。二审所查明的其他事实，与原判认定的事实一致。本院认为,本案瑞康源物业公司一审诉请周延峰支付2014年8月至12月期间的物业费、垃圾清运费以及水电费，一审中周延峰经合法传唤无正当理由未到庭应诉答辩，故本案仅就公司一审诉请是否支持予以审理。上诉人周延峰上诉主张瑞康源物业公司2013年6月至11月期间，未按低保户标准收取其物业费以及至2013年之前的水电费存在多收情形，鉴于其一审未提出，其二审提出，又调解不成，本院不作审理，其可另行主张权利。涉案《物业服务合同》系周延峰所在小区襄阳市鱼梁洲鹿鸣岛花园业主委员会与瑞康源物业公司所签订，该业主委员会系经襄阳市鱼梁洲鹿鸣岛花园全体业主选举产生，并报房管部门备案，其对外签订的合同对包括周延峰在内的所有业主均具有法律约束力，而且该合同已实际履行多年，合同内容亦未违反法律规定，故该合同合法有效。周延峰上诉主张该合同并非全体业主的真实意思表示，对业主不具有法律约束力与法相悖，本院不予支持。瑞康源物业公司按合同约定提供了物业管理服务，周延峰依约应交纳相关费用。本案瑞康源物业公司所诉请的物业费、垃圾清运费计算无误，水电费数额，瑞康源物业公司亦是按之前小区的统计惯例进行核定的，上诉人虽对水电使用量提出异议，但实际使用量上诉人当庭也陈述不清，所以周延峰应按原判认定的水电费予以交纳。至于上诉人还主张的停车费的使用问题，亦与本案无关。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周延峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  褚玉梅审判员  刘 燕二〇一七年三月十三日书记员  李梦秋