江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣04民终1603号上诉人（原告原告）：扬帆四海文化传播有限公司，住所地：共青城市茶山街道金色阳光小区一栋二楼。法定代表人：侯俊涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小燕，江西博阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于国兰，女，1989年11月15日出生，汉族，住共青城。上诉人扬帆四海文化传播有限公司（以下简称扬帆公司）因与上诉人于国兰租赁合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人扬帆公司法定代表人侯俊涛及委托诉讼代理人张小燕、上诉人于国兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。扬帆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判于国兰向上诉人支付至2016年7月30日的租金71706元，即上诉金额为53128元；二、撤销一审判决第二项，改判于国兰支付电费1800元；三、本案受理费由于国兰承担。事实和理由：因于国兰经营不善，要求上诉人减免租金。双方未就此达成一致，此期间于国兰将店内货物搬离。此后，上诉人将店面大门上锁，逼于国兰协商租金事宜无果。于国兰第二天即将锁具打开，故上诉人没有过错，也没有致使于国兰丧失对租赁店面的实际支配权。一审判决认定双方各自承担一半的租金损失没有事实和法律依据。于国兰上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案受理费由扬帆公司承担。事实和理由：1、一审查明事实不清，上诉人根本不存在违约事实，本案纠纷系由扬帆公司违约行为造成。（1）扬帆公司将无法通过消防验收的房屋出租，致使上诉人无法办理营业执照；（2）扬帆公司未经允许，将上诉人经营店铺上锁，导致上诉人无法正常经营；2、本案违约金约定明显过高，远远超出上诉人违约行为给被上诉人造成的损失，显失公平。扬帆公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付租金56,421.52元，违约金45,852.19元；2、被告向原告支付电费1,800元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月9日，原、被告签订《扬帆小镇租赁合同》，合同约定（主要条款）：被告租赁原告“扬帆小镇”7、8、9号店面，面积318.423平米，租期五年，即2014年7月20日至2019年7月19日，租金每平米24元/月，租金在每年合同期满30日前支付下一年全年租金；如有一方违约，违约方应按照六个月的租金支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了店面，被告按约向原告缴纳了第一年全年租金。按合同约定，第二年租金被告应于2015年6月19日前全额支付，但被告未按约足额缴纳，经原告催收，被告于2015年6月14日交付10,000元、2015年7月13日交付10,000元。2015年8月，原告将店面外大门锁住，被告在店面内将门锁住，双方均无法单独进入店面。2016年2月，被告撬开原告锁住的大门进入店面内。2016年5月，原告向一审法院提请诉讼，要求被告支付租金、违约金并解除租赁合同。审理中，原、被告双方确认以下事实：1、合同签订时，被告向原告缴纳了押金6,000元，双方均同意押金抵扣租金；2、原告代被告向供电局缴纳了电费1,800元；3、原告从被告店内拿走电动玩具10余个；4、被告于2016年7月1日已经将店面交付给原告，双方均同意解除《扬帆小镇租赁合同》。一审法院认为，原、被告签订的《扬帆小镇租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称原告交付的店面不符合消防安全要求，致使其无法办理营业执照，其提交的证据不足以证实，反之原告就租赁物提交了消防整体验收合格证明，故一审法院对被告该辩称意见不予采纳，被告应按合同约定向原告支付租金。被告拖欠租金，原告本有权要求解除合同，并要求被告支付所拖欠租金，但在双方发生纠纷后，原告没有依法行使自己的权利，而是将店面外大门上锁，违反了出租人应当向承租人交付租赁物并使租赁物保持在可以使用状态的合同义务。鉴于原、被告均将店面上锁，导致双方均丧失了对租赁物的实际支配权，因此，对锁门后的损失，双方均有过错，应各自承担50%的责任，自原告锁门之日（2015年8月1日）至合同实际解除之日（2016年7月1日），租金损失共计84,062元，原、被告各自承担42,031元。2015年7月20日至原告锁门之前（2015年7月31日），租金共计2,547元，应由被告负担。上述租金及损失，合计44,578元，被告应向原告支付，扣减被告已经支付的租金20,000元，另折抵被告缴纳的押金6,000元，还应支付18,578元。根据合同约定，违约方应按六个月租金支付违约金，现被告未按合同约定向原告足额缴纳租金，被告违约在先，原告可依合同约定要求被告支付违约金45,852元。原告要求被告支付其代付的电费1,800元，被告认可电费金额，但辩称原告已经从其店面内拿走电动玩具抵扣电费，原告仅认可从被告处拿走了十余个电动玩具，其主张折抵，为便于原、被告纠纷处理，一审法院予以支持，但就电动玩具的价值，被告未提交相应证据予以证实，一审法院酌定电动玩具折抵800元，被告还应向原告支付电费1,000元。被告已经将店面交付给原告，租赁合同实际已经解除，故对原告要求解除租赁合同的诉请无需另行判处。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告于国兰于本判决生效后三日内向原告扬帆四海文化传播有限公司支付租金18,578元，违约金45,852元；二、被告于国兰于本判决生效后三日内向原告扬帆四海文化传播有限公司支付代付电费1,000元；三、驳回原告扬帆四海文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,381元，由原告扬帆四海文化传播有限公司负担1,000元，被告于国兰负担1,381元。二审中，扬帆公司提供照片四张，证明租赁店面的消防不存在任何问题。于国兰经质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对一审法院查明的事实，扬帆公司认为2016年2月于国兰撬锁进入店铺不属实，而是在2015年8月即锁门第二天于国兰就撬开了锁，此后扬帆公司没再锁门。扬帆公司关于撬锁的该项意见，并无证据支持，且与其一审陈述相互矛盾，故本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致，应予确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、双方对租赁合同解除是否存在过错以及责任如何承担；2、违约金计算是否合法有据。关于焦点一。于国兰认为扬帆公司提供的房屋无法通过消防验收导致营业执照无法办理，经查，该房屋所属的建设工程已通过消防验收综合评定。于国兰对自己主张的上述事实未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采纳。对当事人主张店面大门上锁的事实，一审中双方确认店门上锁时间为2015年8月（双方各自挂锁）、租赁店面交还给扬帆公司的时间为2016年7月1日。因此，对该期间的租金损失，双方均存在过错，一审根据查明事实及过错程度划定双方各担50%责任，并无不当，本院予以维持。对锁门前未付租金、电费、已付租金、押金的数额，当事人未持异议，应予确认。对电动玩具的金额，一审根据案情予以酌定适当，亦应予确认。关于焦点二。当事人主张违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，双方租赁合同已实际解除，故扬帆公司作为出租人的损失应为涉案店面的租金损失。一审认定于国兰尚欠扬帆公司租金损失18578元正确，另对于国兰交纳的押金抵扣租金6000元亦应计入扬帆公司的租金损失，即扬帆公司的租金损失合计24578元。租赁合同约定违约方应按六个月租金支付违约金即45852.91元（318.423平方米×24元/平方米/月×6个月），该约定的违约金远超出造成租金损失的30%，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，对扬帆公司主张的违约金应予调整，该违约金不应超过造成损失的30%即7373.40元（24578元×30%）。一审关于违约金的认定不当，本院予以纠正。综上所述，扬帆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。于国兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初394号民事判决第二项，即“被告于国兰于本判决生效后三日内向原告扬帆四海文化传播有限公司支付代付电费1,000元”；撤销江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初394号民事判决第一项，即“被告于国兰于本判决生效后三日内向原告扬帆四海文化传播有限公司支付租金18,578元，违约金45,852元”；上诉人于国兰于本判决生效之日起三日内向上诉人扬帆四海文化传播有限公司支付租金18578元，违约金7373.40元；驳回上诉人扬帆四海文化传播有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费2381元，二审案件受理费2583.75元，合计4964.75元，由上诉人扬帆四海文化传播有限公司负担3664.75元，由上诉人于国兰负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长  陈景华代理审判员  熊 涛代理审判员  敬鸿林二〇一七年三月七日书记 员代  泠