福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第3337号原告荆玉华，女，1971年6月18日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人林建兴、叶璐琦，福建天衡联合律师事务所律师。被告益城（厦门）房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区名仕御园别墅B6座。法定代表人骆飞龙，董事长。委托代理人林志铭、张志红，福建凌一律师事务所律师。原告荆玉华与被告益城（厦门）房地产开发有限公司（以下简称益城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告荆玉华的委托代理人林建兴及被告益城公司的委托代理人林志铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆玉华诉称，2011年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买坐落于厦门市思明区市府大道袁厝段西侧益中花园2#楼29层01单元（即白鹭洲路63号2901室），建筑面积为175平方米，价款6405000元。双方约定被告益城公司应在2013年12月31日前交房，如逾期交房超过90日的，应按日向原告荆玉华支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告并未依约履行合同义务。2014年5月14日，被告向原告发出交房通知，双方进行了商品房的交接。讼争商品房逾期交房，应当支付逾期交房违约金429135元。现请求判令：被告立即支付原告逾期交房违约金429135元。被告益城公司辩称，一、双方在《商品房买卖合同》中对于房屋交付作了特殊约定，根据《商品房买卖合同》第八条中约定，如在规定日期内未达到约定的交房条件，双方同意按以下第2种方式处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金”，故原告要求按照每日万分之五支付违约金，不符合合同约定。二、双方在合同第八条中约定，如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工，出卖人可据实予以延期。符合上述条件的可顺延天数共计187天。三、合同第九条约定每日万分之五的逾期交房违约金过高，如适用该违约条款，势必造成双方权利义务失衡，应当予以调整。被告同意按照2000元的标准支付违约金。经审理查明，2011年10月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份编号为02046934的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于厦门市思明区市府大道袁厝段西侧“益中花园（皇家御城）”2#楼29层01单元（思明区白鹭洲路63号2901室）（下称讼争房屋），购房总价款为6405000元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1….；2买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。假如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工，但出卖人应提供相关证明文件。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）…….（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了合同项下的全额购房款6405000元。讼争房屋于2014年2月11日经过竣工验收，于2014年3月10日通过消防验收，并于2014年4月14日通过竣工验收备案。依照被告通知，原告荆玉华于2014年5月14日办理了讼争房屋的交接手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字（2014）第0109号）、《竣工项目审查》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》以及庭审陈述为证。审理中，被告益城公司主张根据合同第八条约定，其交房时间可顺延187天。在讼争房屋项目施工过程中遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定等，共造成无法施工187天；并提供《停水停电通知》、《气象资料》、《中高考限噪通知》、《交通管制通知》等证据佐证。原告荆玉华认为，对被告提交的前述证据真实性无异议，但被告未举证证明确实存在停工情形。本院分析认为，被告虽对符合合同约定可能造成无法施工的事由提供了相关证据，但未提供施工日志或监理日志以证明该事由造成无法施工达187天。合同约定的商品房交付期限为2013年12月31日之前，被告益城公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象、限噪、交通管制等事由，还应证明该事由已实际影响到施工。结合考虑气象资料所体现的气象事由和厦门市政府公告等众所周知的事由，客观上确实可能给被告的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故本院对被告的延期请求予以酌情考虑。综合被告主张延期交付的天数所提供的相关资料、《商品房买卖合同》的签约时间及实际交房时间，本院酌定可据实延期交房的天数为30天。扣除该可据实延期天数，合同约定的交付时间2013年12月31日应顺延至2014年1月30日，故被告益城公司应向原告荆玉华交付讼争房屋的具体期限可延至2014年1月30日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。被告益城公司未在2014年1月30日之前向原告荆玉华交付讼争房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。现原告荆玉华要求被告益城公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。根据讼争合同第八条第二款第2项之约定，出卖方交房未达交付条件时应向买受人支付违约金2000元，该约定系关于被告瑕疵履行交房义务时应承担的违约责任，被告主张按该条约定承担其逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予采纳。根据讼争合同第九条之约定，逾期交房违约金应以原告已付购房款6405000元为基数，按日万分之五的标准，自2014年1月31日起计至2014年5月14日止，共计104天，即为333060元（6405000元×0.5‰×104天）。另，讼争合同系由被告提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的，故依据诚实信用原则，对于被告要求调减违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告益城（厦门）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告荆玉华逾期交房违约金333060元；二、驳回原告荆玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3868元，由原告荆玉华负担866元，被告益城（厦门）房地产开发有限公司负担3002元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 戴建平二〇一五年七月三十日代书记员 陈伟萍附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。