江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12973号原告：阮洪生,男,1980年1月16日出生,汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：陈卫彪，江苏丰田律师事务所律师。被告：苌伟龙,男,1988年11月24日出生,汉族，住河北省石家庄市。被告：王霞,女,1990年5月20日出生,汉族，住河北省石家庄市。原告阮洪生与被告苌伟龙、王霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，因被告下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告阮洪生及其委托诉讼代理人陈卫彪到庭参加诉讼，被告苌伟龙、王霞经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阮洪生诉向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、要求解除原被告之间于2014年1月4日签订的昆山日月房产买卖合同；2、被告返还购房款1万元；3、要求被告支付违约金87000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月4日，原告与两被告通过中介公司签订《房屋买卖合同》，约定两被告将坐落于昆山市千灯镇XX家园XX号楼XX室的房屋（带阁楼、车库）出售于原告，售价为43.5万元。嗣后，原告按约支付了定金1万元。2015年上半年，两被告告诉原告因为其欠款太多无力偿还银行贷款，很可能银行会起诉，重申希望原告能够购买该房屋以偿还银行贷款，为了表示其诚意，其向原告出具一份“委托书”，载明其希望原告购买其房屋的意愿及相应的违约责任。后原告多次催促两被告办理房屋交付及过户事宜，两被告告知原告因为他们在外欠债太多，房屋产权证书不在他们手上，产证原件已经抵押给别人用于借款还债，希望原告能够给他们一点时间把产证拿回来，无奈原告只能听信两被告的话在家等消息。2016年初，原告从其他渠道得知其实两被告早已于2014年5月26日便被中国银行股份有限公司昆山分行以金融借款合同纠纷的案由起诉至昆山市人民法院，后昆山市人民法院于同年6月19日对该案作出判决，且两被告答应出售的房屋已经被法院强制执行并拍卖过户于他人之手。原来，两被告故意对原告隐瞒其已经因金融借款合同纠纷被银行起诉至法院的消息，并让原告在家等消息只是为了拖延时间。现两被告的行为已经构成根本违约，原告因为此事多次找两被告协商处理，两被告均不予理睬，双方遂因此产生纠纷。综上所述，原告的违约行为严重的违反了诚实信用原则，也给原告造成了相当的损失，为切实维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，特诉请贵院，请依法判允前列诉讼请求。被告苌伟龙、王霞均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，经昆山齐鲁日月房产中介有限公司（丙方）居间介绍，原告（乙方）与被告苌伟龙、王霞（甲方）签订昆山日月房产买卖合同一份，约定甲方将其位于昆山市千灯镇XX家园XX号楼XX室房屋及阁楼、车库出售给乙方，六楼房屋面积为92.24平方米、阁楼面积为49.24平方米、车库面积为9.2平方米；房屋及车库转让总价款为435000元；甲方应在签约当日将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，以利办理后续流程，并经双方同意于银行贷款审批通过后和还完以前银行贷款日前办理过户手续；甲乙双方中若有任何乙方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，甲乙双方任何一方导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交总价款的2%的手续费；甲方负责把银行贷款还清，乙方承担交易中产生的中介费、个税、契税、营业税等，中介费8700元；甲乙双方不得违约，如甲方违约，赔付乙方双倍的定金，乙方违约，已交定金不退，中介费8700元由违约方承担，第一次付现金1000元，定金共计10000元整，余下部分电话联系付清。合同落款甲方处有被告苌伟龙签名、捺印，乙方有原告签名、捺印。合同签订当日，原告依约支付被告苌伟龙定金1000元，被告苌伟龙向原告出具收据；2014年1月6日，原告依约支付被告苌伟龙定金9000元，被告苌伟龙向原告出具收据。另查明，原告书写委托书一份，载明“现于14年元月04日由齐鲁日月房产中介为中间方卖给阮洪生的房子定金已收壹万元整（10000元）。因苌伟龙原因而导致房子不能过户。现苌伟龙又和银行存在经济纠纷，现因苌伟龙经济困难，不能偿还贷款。愿恳请法院判给阮洪生，由阮洪生负责偿还房贷每月贰仟柒佰陆拾元左右。供欠贷款肆拾壹万伍仟元整。如此房另卖，则按照买卖合同第五条中的房东方违约向守约方支付总房款的20%为违约金，甲乙任何一方违约，违约方要向中介方支付房屋成交总价款的2%的手续费，违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效”，被告苌伟龙在该委托书主文底部书写“以上事情都属实”，该委托书底部均由被告苌伟龙、王霞签字捺印。上述委托书未载明时间，原告称以上委托书系两被告于2015年上半年出具。再查明，两被告系夫妻关系。2014年5月26日，本院受理案外人中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称中国银行昆山分行）与被告苌伟龙、王霞金荣借款合同纠纷一案，经审理，本院于2014年6月19日作出如下判决：一、被告苌伟龙、王霞于该判决生效之日起十日内归还中国银行昆山分行借款本金419174.82元，利息6990.99元（暂计,至2014年5月8日，之后的利息按合同约定计算至该判决确定履行之日止）；二、被告苌伟龙、王霞于该判决生效之日起十日内支付中国银行昆山分行律师费28300元；三、若被告苌伟龙、王霞不能履行上述判决付款义务的，中国银行昆山分行有权以被告所抵押的房屋（位于昆山市××灯镇××家园××楼××室及XX阁楼）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。2014年12月29日，因被告苌伟龙、王霞未履行上述判决确定的给付义务，中国银行昆山支行向本院申请强制执行。本院于2015年8月12日作出执行裁定，拍卖被告苌伟龙、王霞所有的位于昆山市××灯镇××家园××楼××室房屋及XX阁楼。后案外人邓衍飞通过拍卖取得房屋所有权。2016年1月18日，本院向昆山市房产交易中心、昆山市国土资源管理局出具协助执行通知书，载明将涉案房屋所有权及土地使用权均登记至案外人邓衍飞名下。2016年3月8日，邓衍飞与王娟向昆山市不动产登记中心申请将房屋转移登记至其名下。涉案房屋于2016年3月16日登记于邓衍飞名下。因被告未履行房屋买卖合同，双方协商未果，原告诉至本院，因两被告下落不明，本院依法公告向两被告送达民事起诉状副本、应诉通知书、开庭传票，2016年11月17日，人民法院报刊登公告，并载明自公告之日经过60日上述材料即视为送达。以上事实，由原告提供的昆山日月房产买卖合同、收款收据、房屋所有权证书、结婚证、委托书、（2014）昆商初字第1160号民事判决书、（2015）昆执字第303号协助执行通知书、昆山市房屋转移登记申请书、本院调取的（2015）昆执字第303号执行裁定书、房屋产权登记信息查询结果证明以及原告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依法缺席审判。原告与被告苌伟龙签订的房屋转让协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该买卖合同依法成立生效。两被告系夫妻关系，被告王霞虽未在合同上签字，但两被告共同向原告出具委托书，明确提及合同及合同履行之事宜，据此可以合理推定被告王霞知晓合同签订事宜，并对被告苌伟龙与原告签订上述房屋买卖合同予以追认，故该合同对被告王霞亦具有约束力。涉案房屋作为抵押物，已由法院判决实现中国银行昆山支行的抵押权，且案外人已经合法取得房屋的所有权，两被告实际上已经无法继续履行合同，完成房屋过户手续，两被告构成根本违约，原告依法有权解除合同。因原告未举证证明其向被告发出解除合同的通知，故解除合同的通知应视为于2017年1月16日公告送达被告，故本院确认原、被告于2014年1月4日签订的昆山日月房产买卖合同于2017年1月16日解除。合同解除后，被告应返还原告定金10000元，故原告要求被告返还定金10000元，本院予以支持。因合同约定合同解除后，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，故原告要求被告支付违约金87000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院确认原、被告于2014年1月4日签订的昆山日月房产买卖合同于2017年1月16日解除；原告要求被告返还定金10000元，本院予以支持；原告要求被告支付违约金87000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告阮洪生与被告苌伟龙、王霞于2014年1月4日签订的房屋买卖合同于2017年1月16日解除。二、被告苌伟龙、王霞于本判决生效之日起十日内返还原告阮洪生定金10000元。三、被告苌伟龙、王霞于本判决生效之日起十日内支付原告阮洪生违约金87000元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2300元，财产保全费170元，公告费690元，合计3160元，由被告苌伟龙、王霞负担。此款原告已预交，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  张 伟代理审判员  许廷廷人民陪审员  朱 炜二〇一七年三月三日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。