四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终138号上诉人（原审被告）：王洪平，男，1967年9月28日出生，汉族，户籍地四川省通江县，常住四川省通江县，委托诉讼代理人：彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向永平，男，1987年9月16日出生，汉族，住四川省通江县，委托诉讼代理人：刘世勇，通江县宕江法律服务所法律工作者。上诉人王洪平因与被上诉人向永平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2016）川1921民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王洪平的委托诉讼代理人彭贤美，被上诉人向永平及委托诉讼代理人刘世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王洪平的上诉请求：1、依法撤销（2016）川1921民初721号民事判决第一、二项内容；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院适用法律不当，一方当事人主张合同解除的应当通知对方，自通知到达时解除，有异议的可以请求法院或者仲裁机构确认合同效力。一审法院只能根据当事人请求确认解除合同的效力。二、一审认定部分事实错误，本案上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人向上诉人交付房款14万元，并非17万元，已由通江县法院（2014）通民初字第1003号民事判决书确认。三、本案涉及的房屋系妻子杜秀太与他人合伙建设的，被上诉人在支付大部分房款后，在签合同当天就入住，现已入住5年之久。双方的纠纷源于被上诉人不交纳购房款，一审法院判决解除合同有违正常的交易程序。被上诉人向永平的答辩意见：1、上诉人的上诉事实及请求依法不能成立，案涉合同是法定解除，因为上诉人对涉案房屋不具有所有权，所以第一个理由不成立。2、本案经过三次审理，被上诉人在一审中已提供打款凭证，证据确实充分。3、案涉房屋前期是违章建设，虽然补办了一些手续，但是还存在合伙人之间的纠纷，也不能办理产权登记。请二审法院驳回上诉，维持原判。向永平向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还购房款17万元并支付资金利息。一审法院认定事实：2011年2月23日原告向永平（乙方）与被告王洪平（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：乙方自愿购买甲方位于诺江镇××家街住房一套，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就该房屋买卖达成如下协议：一、乙方购买甲方房屋位于诺江镇××家街，系自建房屋五层二号，该房用途为住房，属砖混结构，建筑层高为3米。二、该房建筑面积约为107平方米，包括公用部位分摊面积在内。三、甲乙双方约定购房款按建筑面积计算。该房屋购房总金额人民币220000元（大写：贰拾贰万元正）。四、付款方式及期限：分期付款，第一次首付拾万元整、第二次在2011年底再付柒万元整、第三次在2012年底付清。五、乙方逾期付款的违约责任：乙方不按期付款，便不得装修、入住该房，逾期三个月，甲方有权另行处置该房，乙方预付房款按80%退还。六、交房期限：甲方在2011年2月23日前，将该房交付乙方使用。如因特殊原因，甲方据实予以延期交房，不视为甲方违约。七、交房标准：该房为清水房出售，门窗预留洞口，室内顶棚、墙面为水泥浆抹面；外墙面按甲方图纸设计施工；水、电、闭路、电话线路由甲方统一安装到楼层，入户费用由乙方承担。八、面积差异处理：如该房建筑面积存在差异，则以实际测绘面积为准，按购房单价据实结算。九、《产权证》办理：《土地使用证》和《房屋产权证》由乙方委托甲方办理，发生的税、费由买售各方按政策规定缴纳。十、房屋用途：乙方购买甲方该房屋只作住房使用，不得擅自改变楼宇结构和使用功能，否则造成损失或重大安全事故，概由乙方承担赔偿责任和相关法律责任。十一、本合同在履行过程中发生的争议，由甲、乙双方当事人协商解决，协商不成，可依法向人民法院起诉。十二、其他约定：甲方在2012年底把房产证交与乙方，乙方把房款付清。双方在合同中签字并盖手印。合同签订当日原告向被告支付购房款10万元，被告向原告书立10万元房屋首付款收条一张；2012年2月4日被告向原告书立4万元购房款收款收据一张；后原告以其卡号为62×××39于2011年12月30日通过中国工商银行大连市分行以ATM机转账方式给被告卡号为62×××75转款3万元；又于2012年10月28日原告在中国工商银行大连市分行通过柜台汇款的方式给被告卡号62×××83汇款3万元；上述两次转款、汇款有银行流水及汇款凭证为依据。庭审中原、被告均承认被告于2012年2月4日给原告所立收到4万元房款的收据是汇款、转款中的一笔3万元和原告交纳现金1万元所组成。同时查明：王洪平与杜太秀系夫妻关系。2010年4月1日通江县规划和建设局对杜太秀、杜秀兴、彭勇泉等进行违法建设处罚：你未经城乡规划主管部门批准，于2007年3月擅自在诺江镇西郊村一社进行房屋建设，该房屋共五层，砖混结构，占地面积192.15㎡，建筑面积918.14㎡，已投入使用。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定作出如下处罚决定：1、对当事人的违法建设行为处罚款36700元；2、责令当事人提供该房屋的《质量安全检测报告》，补办918.14㎡的《建设工程规划许可证》。通江县国土资源局在2010年4月30日与杜太秀及杜秀成等人的名义签订了一份《国有土地使用权出让合同》，将坐落在诺江镇××（西郊村一社）194平方米土地予以出让，用途为修建住宅。2010年6月3日通江县国土资源局为杜太秀、杜秀成颁发了《建设用地批准书》，批准用地面积194㎡。该房屋虽经建设主管部门进行了处理，取得了相关建设手续，但至今未办理房屋的初始登记。一审法院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》已经被（2014）通民初字第1003号民事判决书确认为有效合同，故双方应依照合同约定履行各自义务。原告已依约向被告支付购房款17万元，履行了付款义务；被告按合同约定应向原告交付的房屋系杜太秀、杜秀兴、彭勇泉合伙建设，被告虽系房屋建设股东杜太秀之夫，但对诉争房屋没有处分权力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，被告之妻及合伙人至今未办理诉争房屋的初始登记，没有取得该房屋的所有权。即便被告有权代其妻处分诉争房屋，也不能按合同约定交付房屋产权证，该房屋所有权依法不能转移。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告诉请要求解除原、被告于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》并返还购房款17万元于法有据，予以支持。原告诉请要求被告承担资金占用期间的利息，但未明确给付标准，本院认为原告已交付17万元购房款，被告应按合同约定于2012年12月31日前给原告办理产权转移登记，但被告一直没有办理，其给原告造成资金损失客观存在，故被告应自2013年1月1日起以17万元为基数按年利率6%向原告支付资金损失至返清购房款时止。故原告该项诉请于法有据，予以支持。被告辩称双方签订合同后，已经交付房屋，合同目的已经实现；被告关于已经交付房屋，合同目的已经实现的意见，没有向本院提交相关证据予以证实；即便已经交付了房屋，也不能说其合同目的已经实现，因为买房不仅是获得房屋的居住权，还应当享有其他权利，因此，被告的辩称意见，本院不予采纳；被告还辩称，双方虽约定了办理房产证，但原告还未付清房款；合同依法不能解除，也不存在返还购房款支付资金利息。一审法院认为，原、被告双方约定“甲方在2012年底把房产证交与乙方，乙方把房款付清。”被告的辩称意见与双方的合同约定不符，且其辩称意见于法无据，依法不予采纳。据此判决：一、解除原告向永平与被告王洪平于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王洪平于本判决生效后三日内返还原告向永平购房款17万元，并自2013年1月1日起按年利率6%支付资金利息至返清购房款时止。本院二审审理查明的双方签订《房屋买卖合同》、交付房屋时间、向永平支付房款的金额、案涉房屋现状等事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。二审庭审中，合议庭要求王洪平于2017年3月3日前，提交在通江县房管、国土等相关职能部门申请办理案涉房屋产权的相关证明，截止本案判决时止，王洪平仍未提交相关证明材料。被上诉人向永平在二审庭审中辩称案涉房屋水、电、气不能入户，因此导致被上诉人无法居住，也是申请解除合同并要求返还购房款及资金利息的主要理由。二审庭审结束后，合议庭到通江县××家街查看了案涉合同的房屋现状，该房屋由王洪平在出卖前进行了简装，其水、电、气均已通至该户门口，屋内管道均已铺设完成。经合议庭调查了解居住在本幢楼第七层的龚怀胜（男，1977年1月19日出生）证实，本人2011年在王洪平处购买的房子，水、电均通至门口，自己上户安装后于2012年入住，房屋产权证至今未办理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。向永平与王洪平签订了《房屋买卖合同》后，向永平按照约定支付了购房款，履行了合同的主要义务；王洪平在房屋买卖合同签订后，即履行了交付房屋的义务，同时应当按约定在2012年底把房产证交与向永平。但是至今，王洪平未办理诉争房屋的初始登记，也未按合同约定交付房屋产权证书。王洪平虽在二审庭审中主张在积极办理产权的相关手续。合议庭给其一定期限即2017年3月3日前提交在通江县房管、国土等相关职能部门办理案涉房屋产权的相关证明，休庭后至本案判决前王洪平一直未提交。双方合同签订后，向永平按合同约定履行了自己的主要义务；王洪平应当履行的合同主要义务应当是交付房屋和办理相关产权登记手续。但王洪平仅履行了交付房屋的义务，本案双方当事人约定的房屋产权证交付时间为2012年底，但截止本案二审判决前，上诉人仍未提供相关政府职能部门受理产权办理的相关证据，从约定的交付产权证时间至今已达4年之久，其行为已构成违约。本案系房屋买卖合同，应当比照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，被上诉人向永平请求解除合同的理由成立，上诉人主张解除合同有违正常的交易程序，不应解除合同的理由不能成立，对其请求本院不予支持。一审法院判决解除向永平与王洪平于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》正确，应予以维持。关于上诉人认为一审认定的被上诉人交付房款为14万元，并非17万元的问题。根据审理查明，合同签订当日向永平向王洪平支付购房款10万元，王洪平书立10万元房屋首付款收条一张；2012年2月4日王洪平向向永平书立4万元购房款收款收据一张；后向永平以其卡号为62×××39于2011年12月30日通过中国工商银行大连市分行以ATM机转账方式给王洪平卡号为62×××75转款3万元；又于2012年10月28日在中国工商银行大连市分行通过柜台汇款的方式给王洪平卡号62×××83汇款3万元。转款6万元均到达银行确认的收款人王洪平的账户，且一审庭审中向永平、王洪平均认可王洪平于2012年2月4日给向永平所立收到4万元房款的收据是汇款、转款中的一笔3万元和交纳现金1万元所组成，从以上证据可以证实，向永平支付的房款应该是17万元。因此，王洪平主张向永平交付的房款是14万元，并非17万元的理由不能成立，对其请求本院不予支持。关于合同解除后，上诉人是否支付返还的购房款利息的问题。本案合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，王洪平应当返还向永平支付的购房款17万元。向永平与王洪平签订合同的当天，王洪平就将房屋交付给了向永平，房屋的水、电、气均已通至房屋门口，且该幢楼的其余楼层已经有人居住多年，案涉房屋达到了交付居住的条件，向永平辩称房屋无法居住的理由不能成立。向永平自房屋交付后就实际占有该房屋，至于向永平占有后，是否积极接通水、电并入住，是其本人的意思自治范畴。因此，对向永平实际占有房屋期间享有占有权和居住权，对其在案涉房屋的使用期间，王洪平不应支付所收购房款的资金利息。向永平向一审法院起诉请求解除合同，已经明确表示不愿继续履行合同，其所占有房屋应当予以返还，王洪平也应返还购房款。因此，王洪平应当自向永平提起解除合同诉讼时起支付已收购房款的利息。双方未约定合同解除后的违约利息问题，因导致合同解除系上诉人王洪平未按约定办理交付产权证的原因，考虑被上诉人的实际损失，一审法院酌定按年利率6%支付资金利息不符合法律规定。本院认为，在双方当事人未约定利息的情况下，被上诉人在一审庭审中提出按同期同类银行贷款利率计算不违反法律规定，因此，利息计算依据更正为中国人民银行同期同类贷款基准利率。综上所述，上诉人王洪平的上诉理由不能成立，对其请求本院不予支持。但一审判决计算利息的起止时间和依据不当，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持通江县人民法院（2016）川1921民初721号民事判决第一项；二、变更通江县人民法院（2016）川1921民初721号民事判决第二项为上诉人王洪平于本判决生效后三日内返还被上诉人向永平购房款170000元，并自2016年2月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。如义务人未按判决书指定的期限履行金钱给付义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1850元，由上诉人王洪平负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伯梅审 判 员 王 军审 判 员 杨 垚二〇一七年三月十六日法官助理 陈长育书 记 员 辜 迅