三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2015）城民一重字第19号原告伏某云，女。委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。被告三亚万宝房地产开发有限公司。法定代表人孙占德，该公司总经理。委托代理人李志前，海南新概念律师事务所律师。委托代理人米金玲，该公司职员。原告伏某云诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，于2014年9月1日作出（2014）城民一初字第2197号民事判决。原告伏某云不服，向海南省三亚市中级人民法院提起上诉。该院于2014年12月18日作出（2014）三亚民一终字第2197号民事裁定，将该案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告伏某云委托代理人聂友峰，被告万宝公司的委托代理人李志前到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告伏某云诉称：2011年3月8日，伏某云与万宝公司签订了《商品房买卖合同》，约定：伏某云购买万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路德万宝·威尼斯蓝湾第＊栋＊＊房，合同约定套内建筑面积为58.39平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为2230349平方米，双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，并且合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，直至权证办妥之日。上述合同签订后，伏某云依约向万宝公司付清了全部购房款。房屋交付后，万宝公司迟迟未为伏某云办理房屋产权证，伏某云遂多次催促万宝公司尽快办理。万宝公司于2012年3月16日向伏某云等部分业主发出书面《承诺书》，承诺在2012年5月31日前将房屋产权证书办理完毕，若不能按期完成，自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金，2012年1月1日至2012年5月31日的违约金按原合同执行，并承诺向伏某云支付预缴契税的同期存款的利息。因未取得书面《承诺书》的业主不断向万宝公司索要书面的《承诺书》，2012年3月14日，总经理姜春涛在业主大会上向全体业主发表了内容为“如果不能在2012年5月31日前将房屋产权证书办理完毕，从2012年6月1日起按照房款每日万分之二支付违约金”的讲话。之后，因万宝公司未按《承诺书》履行义务，伏某云等人于2013年1月23日下午、2月5日上午、5月31日向政府部门上访，找万宝公司解决逾期办证违约金等事宜。万宝公司派出总经理姜春涛、董事长王田庆代表公司参加上述事项的协调。2014年2月13日上午，王田庆在南边海派出所约见业主代表，再次承诺：没拿到《承诺书》的业主，《承诺书》的内容同样对他们有效。王田庆和到场人员都在签到纸上签名。但是直到2015年1月6日，伏某云的房屋权属证书才办妥，现根据双方所签订的合同第十五条约定及《承诺书》的承诺内容，万宝公司还应支付延期办证违约金共计478075.31元。根据伏某云房屋产权证上登记的套内面积，万宝公司应当向其返还房屋差价款6493.57元。2010年1月25日，万宝公司收取伏某云契税、维修基金等费用93475元，其公司应向伏某云退还多收的办证费用6000元及利息。为维护伏某云的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：一、万宝公司向伏某云支付自2011年1月26日至2012年5月31日的逾期办证违约金54755.07元及利息（从2015年1月7日计算至实际支付之日，按同期一年期贷款利率计算）；二、万宝公司向伏某云支付自2012年6月1日至2015年6月2日的逾期办证违约金423320.24元及利息（从2015年1月7日计算至实际支付之日，按同期一年期贷款利率计算）三、万宝公司退还房产面积误差款6493.57元及利息（从2015年1月7日计算至实际支付之日，按同期一年期贷款利率计算）；四、万宝公司退还多收的办理房产证办证费用6000元及利息（按中国人民银行同期银行贷款利率标准自2010年1月25日起计至实际给付之日）；五、万宝公司承担因本案纠纷产生的律师费、交通费20000元；六、本案诉讼费由万宝公司承担。被告万宝公司辩称：伏某云提出的第一、第二项诉讼请求都应当按照合同约定的日万分之零点五计算违约金，按日万分之二计算违约金没有合同依据，且不应计算违约金的利息。万宝公司对向伏某云退还面积差价款6493.57元、办证费用51877.53元均没有异议，但不同意支付利息。关于律师费、交通费没有合同依据，万宝公司不同意支付。经审理查明：位于三亚市南边海渔港路“万宝·威尼斯蓝湾”小区为万宝公司开发的项目。2010年1月，伏某云与万宝公司就购买万宝·威尼斯蓝湾小区9栋14层9-1402房达成合意。同年1月15日，伏某云向万宝公司支付购房定金5万元，同年1月25日向万宝公司支付购房款2180349元。当日，伏某云还向万宝公司预缴契税89214元、公共维修基金4261元、管道煤气费2200元，上述费用共计95675元。2011年3月8日，伏某云与万宝公司签订正式《商品房买卖合同》，约定：伏某云购买万宝公司开发建设的“万宝·威尼斯蓝湾”小区9栋14层1402号房，建筑面积共70.01平方米，其中，套内建筑面积58.39平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.62平方米，按套内面积计算每平米38197.45元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，伏某云不退房的，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还给伏某云，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给伏某云；万宝公司应于2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给伏某云使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，伏某云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向伏某云支付违约金，直到房产证办妥。该合同注明伏某云在2010年1月25日前已付清购房款2230349元。合同签订后，万宝公司依约于2011年6月30日将涉案房屋交付给伏某云使用，伏某云入住房屋居住至今。另查，2014年12月25日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2015年1月6日，伏某云取得涉案房产的土地房屋权证（三土房（2015）字第＊＊＊号）。该证载明，涉案房屋的建筑面积为71.1平方米，分摊公共建筑面积为12.88平方米。万宝公司在协助伏某云办理土地房屋权证过程中，缴纳契税31782.47元、公共维修基金4266元、交易服务费1673元、价格调节基金3346元、土地权属调查费等110元、测绘费70元、有线电视费用350元、管道煤气费2200元，共计费用43797.47元，万宝公司多收伏某云各项办证应缴费用51877.53元。在庭审中，伏某云主张万宝公司存在逾期办证行为，应承担违约责任。伏某云提供万宝公司于2012年3月16日出具给6栋1102号房业主赵立衡的《承诺书》、2014年2月13日在三亚市南边海派出所协调下作的会议纪要，用以证明万宝公司出具给赵立衡等其他业主的《承诺书》对其亦发生法律效力，万宝公司应按《承诺书》上的承诺内容对其承担违约责任，并按约定支付逾期办证违约金。该《承诺书》的内容为“我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效”；在三亚市南边海派出所作出的会议内容载明万宝公司董事长王田庆在业主任希财等人的追问下，表明没有《承诺书》的业主与有《承诺书》的业主一样适用承诺书中承诺的内容。伏某云还提供万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》（内容为“尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一事，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知”）用以证明万宝公司应承担的违约责任。万宝公司不同意伏某云的上述主张，并认为姜春涛、王田庆的言论不能代表公司，系其个人行为。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证、会议纪要、信访登记表、土地房屋权证（三土房（2015）字第＊＊＊号）及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：伏某云与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于万宝公司对其他业主赵立衡作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》是否适用于伏某云的问题。王田庆、姜春涛为万宝公司的管理人员。姜春涛和王田庆均在公众场合表明，未取得万宝公司出具《承诺书》的业主，其权利与其他取得《承诺书》业主的权利一致。姜春涛和王田庆都是在业主维权过程中代表公司所做的发言，该言论产生的法律后果应由万宝公司来承担。万宝公司主张姜春涛与王田庆的发言为个人言论，不能代表公司违背客观事实，本院不予采纳。据此，依据王田庆、姜春涛代表公司作出的承诺，万宝公司对赵立衡等部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于未取得《承诺书》的伏某云，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向伏某云履行义务。二、关于支付逾期办证违约金及利息的问题。合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向伏某云支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的约定交付时间为2011年6月30日，万宝公司按合同约定应在2012年6月29日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2014年12月24日才将办理本案涉诉房产权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期协助办证违约金。伏某云根据《承诺书》的内容诉求万宝公司支付逾期协助办证违约金于法有据，本院予以支持，逾期协助办证违约金应从2012年6月29日计至2014年12月24日止。《承诺书》明确承诺“如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主”，据此，万宝公司应向伏某云给付逾期协助办证违约金378713.26元（2230349元×0.0002×849天）。伏某云诉求超出部分，本院不予支持。关于违约金的利息，因违约金的性质即具有补偿性又具有惩罚性，故伏某云诉求万宝公司支付违约金的利息没有法律依据，本院不予支持。三、关于退还房产面积误差款问题。本案中，合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还伏某云，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给伏某云。合同约定的套内面积为58.39平方米，产权登记套内面积为58.22平方米（建筑面积71.1平方米－分摊公共建筑面积12.88平方米），面积误差为0.17平方米，在绝对值在3%以内，房价为每平方米38197.45元。据此，万宝公司应退还伏某云房产面积误差款为6493.57元。对于利息问题。万宝公司与伏某云已经就房屋面积差异的处理问题在合同中作出了明确约定，其中并未约定支付利息，故伏某云主张万宝公司以多收的房款按照银行同期贷款利率从2015年1月7日起向其支付利息，本院不予支持。四、关于退还办证差额问题。伏某云向万宝公司缴纳契税、维修基金、管道煤气费等共计95675元。万宝公司为伏某云缴纳了房产契税、维修基金、办证费用共计43797.47元。据此，万宝公司应退还伏某云的办证费用51877.53元。万宝公司于2012年3月16日出具《承诺书》中承诺向业主退还已交契税的利息，同时承诺利息按同期银行定期存款利率计付。因此，伏某云诉求万宝公司支付契税利息于法有据，本院予以支付。《承诺书》中所称的“契税”应为伏某云向万宝公司预缴的各项办证费用95675元，利息计算从伏某云缴纳办证费用次日2010年1月26日起计付。2013年2月19日，万宝公司为伏某云缴纳房屋契税（3%）31782.47元；2014年10月27日，为伏某云缴纳维修基金4266元；2014年10月30日，为伏某云缴纳土地权属调查费等110元；2014年11月4日，为伏某云缴纳价格调节基金3346元；2014年12月1日，为伏某云缴纳交易服务费1673元；另代缴制图费70元和登记表费15元。据此，返还契税利息具体为本金95675元从2010年1月26日计至2013年2月19日；本金63892.53元从2013年2月20日计至2014年10月27日；本金59666.53从2014年10月28日计至2014年10月30日；本金59556.53元从2014年10月31日计至2014年11月4日；本金56210.53元从2014年11月5日计至2014年12月1日；本金54537.53元从2014年12月2日计至开庭之日止（2015年7月8日）。万宝公司约定利息按人民银行同期定期存款利率计付属于约定不明，应以中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计付，利息共计12944.53元。五、关于因本案纠纷产生的律师费、交通费问题。在伏某云与万宝公司签订的《商品房买卖合同》中，对此项费用并没有约定，且在诉讼中，伏某云对该项诉讼请求没有提供任何证据予以证明，故伏某云的该项诉讼请求没有法律和事实的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告伏某云支付逾期协助办证违约金378713.26元；被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告伏某云返还房产面积误差款6493.57元；被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告伏某云返还办证费用51877.53元及利息12944.53元；驳回原告伏某云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32336元（原告伏某云已预缴），由被告万宝公司负担8050元，原告伏某云负担24286元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  谢亚琼代理审判员  陈 媛代理审判员  陈孟灿二〇一五年七月三十日书 记 员  陈 文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。