云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民一终字第234号上诉人（原审原告、反诉被告）曹青松，男，1972年2月22日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告、反诉原告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组。住所地：云南省曲靖市麒麟区王家山。负责人陶学林，小组长。委托代理人安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会。住所地：云南省曲靖市麒麟区公安局看守所旁。法定代表人李贵文，主任。委托代理人路文伟，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人曹青松因与被上诉人麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组（以下简称南城门居民小组）及被上诉人麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会（以下简称南城门居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2014）曲中民初字第522号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人曹青松，被上诉人南城门居民小组的委托代理人安波，被上诉人南城门居委会的委托代理人路文伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院确认的事实如下：2011年5月30日，曹青松与南城门居民小组签订《房屋租赁合同》，约定南城门居民小组将其坐落于麒麟区的一整栋房屋（建筑面积约4000平方米，共十层）出租给曹青松用于经营餐饮、住宿、娱乐等经营项目使用，租期为二十年，自2011年11月11日至2031年11月，年租金为23.6万元。由曹青松对房屋进行装修装饰，合同签订之日内预先支付定金30万元，作为第一年的预付租金。第一年房租待南城门居民小组将房屋交给曹青松使用前七天一次性以现金支付。合同签订后10日内南城门居民小组将房屋的水、电、消防设施安装完毕交付曹青松使用，交房时间为2011年7月8日。合同履行时，如曹青松到期不支付租金，南城门居民小组有权解除合同，并有权要求曹青松承担由此所造成的经济损失和总合同年金额20%的违约金。如南城门居民小组任意解除合同，应向曹青松承担由此所造成经济损失和二十年营业额20%的违约金。合同签订后，曹青松于2011年5月31日按约交纳了30万元定金，但南城门居民小组并未按约于2011年7月8日向曹青松交付房屋。租赁房屋已于2014年1月被南城门居民小组另租他人经营酒店。曹青松一审诉讼请求：1、解除双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2、判令南城门居民小组、南城门居委会连带赔偿损失700万元（其中违约金640万、预付定金30万元、按照同期银行贷款利率4倍计算预付定金30万元的利息4年共30万元）；3、由南城门居民小组、南城门居委会承担本案的诉讼费。南城门居民小组一审反诉请求：1、由曹青松支付2011年11月11日至2013年11月11日的租金472000元，并承担违约金944000元。2、由曹青松承担本案诉讼费。原审法院认为，南城门居民小组与曹青松签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人本应按合同约定全面履行义务，但合同标的现已被南城门居民小组出租给他人经营，合同目的不能实现，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行并造成损失的，根据履行情况和合同性质，守约方有权要求违约方赔偿损失。按照合同约定，南城门居民小组应当在合同签订后十日内将房屋的水、电、消防设施安装完毕交付曹青松使用，并在2011年7月8日向曹青松交付房屋。曹青松主张约定交房时间届满时，租赁房屋水、电不通、消防设施未经验收，并不具备约定交付条件，南城门居民小组一直未将房屋交付曹青松，已构成违约。南城门居民小组抗辩约定交房时间届满时，房屋已经验收合格，并符合约定交付条件，其已实际将房屋交付曹青松使用，系曹青松拖欠租金。南城门居民小组作为出租方，应提供证据证实约定交房期限届满时，出租房屋已经竣工验收合格并符合约定交付条件，其向曹青松实际交付了房屋的事实。但南城门居民小组未提供证据证实，其主张曹青松违约，并要求曹青松支付租金和承担违约金的反诉主张不予支持。南城门居民小组未按合同约定向曹青松交付房屋，对曹青松预付的30万元定金，因是作为第一年预付租金使用，该租金应由南城门居民小组予以返还。曹青松主张预付租金30万元的同期银行贷款利息具有合理性，予以支持，对于其他损失，因无充分证据证实，不予支持。南城门居委会并非合同当事人，曹青松要求其承担责任的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）曹青松与被告（反诉原告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）曹青松预付租金30万元并支付相应利息（自2011年6月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）曹青松的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组的反诉请求。本诉案件受理费60800元，由麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组负担30800元，由曹青松负担30000元；反诉案件受理费6620元，由麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组负担。一审判决宣判后，曹青松不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、判令南城门居民小组、南城门居委会连带赔偿损失700万元（其中违约金640万、预付定金30万元、按照同期银行贷款利率4倍计算预付定金30万元的利息4年共30万元）；3、本案一、二审诉讼费由南城门居民小组、南城门居委会承担。事实及理由：1、一审法院对《房屋租赁补充合同》仅有小组长签名不予采信错误。《房屋租赁合同》主合同已存在，《房屋租赁补充合同》不涉及对集体财产的经营管理，没有对主合同更改或添加，不适用需由居民小组会议集体讨论的规定，《房屋租赁补充合同》应认定为合法有效。2、被上诉人作为出租方未提供证据证实交房期限届满时，房屋已经竣工验收合格，符合约定的交付条件，并向上诉人交付了房屋，被上诉人应承担不利的法律后果，被上诉人已将房屋转租他人用于经营酒店，上诉人已不能取得租赁房屋的使用权，一审法院认定被上诉人存在违约行为，但对除定金以外的其他损失不予支持是矛盾的，对于违约金的数额计算，《房屋租赁合同》约定，被上诉人应承担20年营业额20%违约金，该租赁房屋共有99间，每间房价140万元，按曲靖市商务酒店平均入住率70%，20年营业额应为70824600元，营业额20%即违约金为14164920元，上诉人仅主张违约金640万元，一审法院判令被上诉人不承担违约责任，违反公平原则。被上诉人南城门居民小组口头答辩称：上诉人未履行合同已构成违约，上诉人交纳的30万元是定金，因上诉人违约30万元定金不应返还。被上诉人交付的房屋不属于未经验收不得使用的范围，上诉人主张被上诉人违约无事实依据。被上诉人南城门居委会口头答辩称：本案诉争的房屋属于南城门居民小组，其在《房屋租赁合同》上盖章是对行政区域范围内直接管理的形式，南城门居民小组对合同标的实际受益、占有处分与其无关，南城门居民小组应独立承担责任。《房屋租赁补充合同》没有经村民小组讨论，对村民小组没有约束力，上诉人的上诉请求不能成立。经本院审理，对一审法院认定的事实，上诉人提出异议认为，30万元不是定金，是预付一年的租金。其余的事实双方无异议，本院予以确认。上诉人提出的异议，从合同约定的内容看，该异议成立。二审另查明：2011年12月14日，曹青松与王成生（当时任南城门居民小组组长）签订《房屋租赁补充合同》约定“原约定2011年7月8日交付房屋，现因南城门居民小组未能通过消防验收及各种原因等，南城门居民小组尽快通过消防验收和未完成设施，完成后交付曹青松使用”等其他内容进行了约定。本案争议的焦点：1、《房屋租赁补充合同》的效力；2、南城门居民小组是否违约，如违约应否承担相应违约责任；3、南城门居委会应否承担连带责任。（一）关于《房屋租赁补充合同》的效力问题。本院认为，2011年12月14日《房屋租赁补充合同》除曹青松签名外，还有当时任南城门居民小组组长王成生签名，从《房屋租赁补充合同》的内容看是对原双方签订的《房屋租赁合同》延续及完善，不属于重大事项需居民小组集体讨论的范畴，故《房屋租赁补充合同》依法成立并生效，对双方均有法律约束力，现因合同目的不能实现，曹青松主张解除《房屋租赁补充合同》符合法律规定，本院予以支持，原判对《房屋租赁补充合同》未采信也未判决解除不当，本院予以纠正，曹青松的该项上诉理由成立。（二）关于南城门居民小组是否违约，如违约应否承担相应违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，第一、曹青松与南城门居民小组签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，是双方真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》约定：合同签订后10日内，南城门居民小组将房屋水电、消防设施安装完毕，于2011年7月8日交付曹青松使用，但南城门居民小组未在约定期限内交付房屋，双方于2011年12月14日签订《房屋租赁补充合同》约定：“原约定2011年7月8日交付房屋，现因南城门居民小组未能通过消防验收及各种原因等，南城门居民小组尽快通过消防验收和未完成设施，完成后交付曹青松使用”，曹青松在《房屋租赁补充合同》上签字，证明曹青松认可交房时间由2011年7月8日变更为涉案房屋通过消防验收和完善其他设施后，故曹青松主张南城门居民小组未在2011年7月8日约定期限内交付房屋构成违约的上诉理由不能成立。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。涉案的房屋于2014年初通过消防验收后，南城门居民小组未按合同约定将房屋交付曹青松使用，而是将房屋另租他人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因曹青松主张解除合同，南城门居民小组应返还曹青松预付第一年租金30万元及并承担相应的利息，曹青松的损失已通过支付利息的方式得到补偿，至于曹青松主张其预交的租金30万元，应按银行四倍利率计算利息，因本案不是民间借贷，该主张无法律依据，本院不予支持。另，曹青松主张20年营业额20%的违约金640万元，因合同未实际履行，可得利益只有在合同完全履行情况下才能产生，且违约金640万元是曹青松单方计算，南城门居民小组不予认可，故本院不予支持，曹青松该上诉理由不能成立。（三）关于南城门居委会应否承担连带责任的问题。本院认为，南城门居委会并非合同的当事人，曹青松主张南城门居委会承担连带责任，无法律依据，该上诉理由不能成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由部分成立，原判对《房屋租赁补充合同》未采信也未判决解除不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市中级人民法院（2014）曲中民初字第522号民事判决第二、三、四项，即：“二、由被告（反诉原告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）曹青松预付租金30万元并支付相应利息（自2011年6月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）曹青松的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组的反诉请求”；二、撤销云南省曲靖市中级人民法院（2014）曲中民初字第522号民事判决第一项，即：“解除曹青松与麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》”；三、解除曹青松与麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》及2011年12月14日签订的《房屋租赁补充合同》。二审案件受理费56600元，由曹青松承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。若麒麟区潇湘街道南城门社区居民委员会第十居民小组不自动履行本判决，曹青松可在本判决规定履行期限届满后二年内，向云南省曲靖市中级人民法院申请执行。审 判 长 赵 锐 审 判 员 周惠琼代理审判员 张 勇 二〇一五年七月二十七日书 记 员 许萍萍