广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终19436号上诉人（原审被告）：张美道，香港特别行政区永久性居民，现住香港特别行政区。委托代理人：陈警，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人：季金録，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：石正林，职务：董事长。委托代理人：黎智荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所实习人员。上诉人张美道因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张美道上诉请求：1、撤销原审判决书第一项、第二项判决，驳回中航公司全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由中航公司承担。事实和理由：一、原《物业服务合同》已于2010年9月25日到期，因此，双方之间存在的物业服务权利义务关系已经终止。在中航公司未经过B附楼“双过半”业主的同意继续选聘其为物业服务企业为B附楼提供物业服务的情况下，中航公司无权依据原《物业服务合同》向张美道提出任何主张。根据原《物业服务合同》第27条，该合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止，且该合同没有续签，可知，2010年9月25日后，双方之间存在的物业服务权利义务关系已经终止。根据《物权法》第76条及《物业管理条例》第11、12条，对于选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意之规定。由于B附楼为独立的建筑区域，且中航公司在2009年3月27日提出的《关于B楼若干问题的解决方案》也同意关于B附楼的事项应当由B附楼的业主单独决定，因此，中航公司作为物业服务企业如果想要继续为B附楼业主提供物业管理服务的话，其应当经过B附楼“双过半”业主的同意，且与B附楼业主代表协商签订新的《物业服务合同》。本案中，双方并没有重新签订物业服务合同或者就原合同提出续期，因此，双方之间当然不存在任何合同关系，中航公司更无权以原合同中关于物业费缴纳标准及滞纳金约定向张美道提出任何主张。二、中航公司没有证据证明其在合同期满后仍有向张美道提供物业服务，并且，包括张美道在内的B附楼过半数业主已经在合同期满后向中航公司发出《通知函》，要求中航公司退出物业服务区域。原审判决认定双方存在事实上的物业服务合同关系，事实不清、证据不足、适用法律错误。首先，在提起本案过程中，中航公司没有提交任何证据证明其如何为张美道提供了物业管理服务，也未证明其提供的是几级物业管理服务，以及未公布物业服务资金的收支情况及其主张的物业管理费是如何计算等等，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，中航公司证据不足，应当承担举证不能的不利后果。原审判决主观臆断、先入为主，认定“原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系”，明显证据不足，应当予以纠正。其次，2010年9月26日，包括张美道在内的B附楼过半数业主向中航公司发出《通知函》，要求中航公司退出物业服务区域，拒绝中航公司再提供任何物业管理服务，然而，中航公司却拒不退出，张美道对此也一直向相关部门投诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，对其以存在事实上的物业服务关系为由，要求张美道支付合同终止后的物业管理费，法院应当不予支持。三、即使中航公司在2014至2016年为张美道提供了物业管理服务，在双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的情况下，双方也应当按照政府指导价执行。原审判决依据未经当事人质证的《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》(穗价函[2013]754号)，认定本案的物业服务收费不执行政府指导价，违反相关法律规定。首先，根据《合同法》第六十二条第(二)项及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条之规定，自2010年9月26日之后，张美道与中航公司没有明确约定物业服务价格的情况下，应当依据政府指导价执行。其次，根据2013年12月18日出台的《广州市住宅物业服务收费参考标准》(穗价[2013]233号)的规定，广州市物业服务收费的最高标准也仅仅是每月2.8元/平方米。中航公司主张的物业管理费以14.85元/平方米/月计算足足超出广州市住宅物业服务收费参考标准中一级物业管理费收费标准的五倍，明显显失公平。然而，原审判决依据2013年11月22日广州市物价局以穗价函[2013]754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》(以下简称“该《意见》”)的回复，认定本案的物业服务收费不执行政府指导价。张美道从未见过该《意见》的内容，该《意见》也未在庭审中经当事人质证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条之规定，该《意见》不能作为法院裁判的依据。四、原审判决没有认定“中航公司明显知晓其物业管理费价格过高，曾主动提出将B附楼物业管理费调低为每月8.68元/㎡”这一事实，依法应当予以纠正。在《物业服务合同》期限内，由于中航公司按每月14.85元/平方米的标准收取管理费过高，楼盘所在业主们纷纷提起抗议要求调低，为此，中航公司于2009年3月27日张贴并向B附楼业主送达了《关于B楼若干问题的解决方案》，同意B附楼问题由B附楼业主共同商议，并主动提出将B附楼物业管理费调低至每月每平方米8.68元的收费单价，张美道提交的证人证言足以证明该事实。原审判决未对该事实予以认定，依法应当予以纠正。五、鉴于原《物业服务合同》已经终止，原合同中就未按时缴纳物业费收取滞纳金的约定不再适用，并且没有证据证明中航公司向张美道提供了账单，也没有证据证明张美道应当缴纳物业管理费的时间，并且双方也一直就缴纳多少物业费处于争议当中，原审判决张美道向中航公司支付违约金于法无据。二审庭审中，张美道补充上诉意见：一、合同已到期，双方已无合同关系。二、中航公司收费没有依据，且收费过高。三、原审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人中航公司二审辩称：对张美道提出的上诉请求全部不予认可，同意一审判决。一、根据国务院物业管理条例第32条，我方具备独立法人资格和一级管理资质，有权对涉案物业提供物业服务。二、涉案物业原物业服务合同合法成立，广东国际大厦业主委员会与我方依法签订并生效，包括张美道在内的各业主应依法遵守并履行缴纳物业管理费的法定义务，与我方签订的原物业服务合同的广东国际大厦业主委员会合法成立并依法备案，业委会依照法定程序与中航公司签订的物业服务合同依法受法律保护，根据有关物业管理条例规定，广东国际大厦业主委员会作为全体业主代表，有权代表全体业主共同利益与有关物业服务企业签订物业服务合同，因此广东国际大厦业主委员会与我方签订的物业服务合同依法受到法律保护，而张美道提出的物业服务合同已过期双方已无合同关系的说法，其他业主曾对此问题提起诉讼，但均被法院驳回，故原物业服务合同依法生效，对广东国际大厦全体业主具有约束力。三、我方本着尽责维护业主权利的角度出发，一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，包括张美道在内的各业主应依法遵守并履行缴纳物业管理费的法定义务，根据广东省物业管理条例第50条的规定，我方在2007年9月由广东国际大厦业主大会选聘为物业服务公司，自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，在上述合同期限届满后，在广东国际大厦业主大会选聘其他物业公司进行物业管理之前，我方经过咨询街道办、相关房管部门的意见，本着维护业主权利的角度出发，一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，我方与广东国际大厦各业主之间仍然存在物业管理事实的合同关系，该合同关系已是多份判决确认的事实，张美道应按照原物业服务合同的标准支付物业管理费。四、关于物业管理费标准问题，《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》(穗价函[2013]754号)明确涉案物业所属B附楼物业性质复杂，该类物业服务收费并未实行政府指导价管理，该事实也已经经过多份生效法律文书予以确认，张美道在已经知悉的情况下仍然存在恶意拖欠管理费的行为，属于违约，张美道抗辩要求参照的广州市住宅物业服务收费参考标准仅仅属于广州市的地方规范性文件，且该规定载明其仅供业主业委会与物业服务企业协商约定住宅物业收费时需要结合本住宅小区的实际情况参考使用，因此张美道提交的证据说明物业管理费标准的问题缺乏法律和事实依据，应予以驳回。同时，根据（2014）穗中法民五终字第3659号民事判决书，张美道当时已经对该问题进行提出，法院对该问题也进行了审查并驳回张美道的该观点。五、张美道未能依约缴纳物业管理费，中航公司有权根据原物业服务合同的约定对张美道未按时缴纳的物业管理费收取滞纳金，法院应予以支持，基于中航公司与广东国际大厦业主委员会签订的原物业服务合同第七条约定，对于未按时交纳物业费用，每日收取千分之0.5的滞纳金，一审法院对此予以认可，并已经经过多份生效法律文书的确认。综上，现张美道明知应继续按照上述标准按月缴纳物业管理费，却一再拖欠不缴纳物业管理费，已影响正常物业管理秩序，侵害了我方作为合同守约方的合法权益，我方催收无果，只能通过起诉维护自己的权利，请求法院依法驳回张美道的上诉请求。对张美道第四点上诉意见，我方对该事实不确认，在2009年时我方与业主曾经协商过按照8.68元每平方的收费标准，但未达成一致意见。中航公司于2016年5月25日向原审法院提起本案诉讼称：2007年9月，广东国际大厦业主大会选聘中航公司为物业服务公司，中航公司自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，广东国际大厦业主选聘其他物业服务公司来进行物业管理之前，本着尽责维护业主权利的角度出发，中航公司一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。故中航公司与广东国际大厦各业主之间仍存在物业管理事实的合同关系，张美道应按照原物业服务合同的标准支付物业管理费。张美道为广东国际大厦B附楼涉案房屋的业主，实际接受了中航公司提供的物业管理服务，对中航公司按原物业服务合同提供的物业管理未提出任何异议，因此张美道应按照所享受的物业管理服务，按照中航公司与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六、七条的约定，张美道应支付相应物业管理费给中航公司。中航公司有权根据其提供的物业管理服务，按原合同约定收取物业管理费，物业服务费用由业主按其持有物业的建筑面积交纳，B附楼为14.85元/月/平方米的标准；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。为此，中航公司请求法院判令：1.张美道立即支付广东国际大厦B附楼19A自2014年5月至2016年4月拖欠的物业管理费（按14.85元/平方米/月计，19A建筑面积158.02平方米）给中航公司，并以拖欠的物业管理费为基准，按每天0.5‰支付自起诉之日起至款项清偿之日的滞纳金给中航公司。2.由张美道承担本案的诉讼费用。张美道原审辩称：原《物业服务合同》已经于2010年9月25日到期，因此双方之间存在的物业服务关系已经终止。在中航公司没有经过B附楼双过半业主同意继续选聘中航公司作为物业服务企业提供物业服务的情况下，中航公司无权依据原物业服务合同向张美道提出任何主张。根据原《物业服务合同》第27条的约定，该合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止，期满后合同没有再续签，因此双方之间的物业服务权利义务已经终止。根据《中华人民共和国物权法》第76条以及《物业管理条例》第11、12条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经过建筑面积专有部分过半数、且人数过半数的业主同意，中航公司作为物业服务企业如果要为涉案B附楼提供物业管理服务，应当经过双过半的业主同意并签订新的物业服务合同。本案中中航公司没有如此，也没有就原合同提出续期，中航公司、张美道双方之间并不存在任何合同关系，中航公司无权向张美道主张物业服务费及所谓的滞纳金。在本案诉讼过程中，张美道没有提交任何证据证明其提供物业服务的内容，也没有提供证据证明其主张的物业费标准的依据，中航公司没有按照国家规定公示物业服务资金的收支情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，中航公司应当承担举证不能的不利法律后果。2010年9月25日开始，包括张美道在内的B附楼双过半的业主要求中航公司退出涉案物业的管理，B附楼作为独立的物业管理区域，区别与国际大厦及其他建筑，B附楼过半数的业主已经要求中航公司退出即对中航公司产生了法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，中航公司的主张不应当获得支持。即便中航公司在2014年至2016年期间为张美道提供了物业管理服务，在双方没有约定的情况下，物业管理费应当按照张美道提出证据４的标准进行计算。中航公司主张的物业管理费标准明显偏高，显失公平。而且原物业服务合同已经终止，原合同约定的物业费标准不再适用，没有证据证明中航公司向张美道提供了物业管理费的账单和物业管理费标准，而且双方对物业管理费的缴纳一直都有争议。综上，中航公司的诉请均于法无据，应当予以驳回。张美道请求驳回中航公司的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：张美道是广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼19A的产权人，房屋建筑面积158.02平方米，使用性质为办公。中航公司是持有一级资质等级的物业服务企业。简某、邓某、乐某、陈某、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐某、陈某、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航公司（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月.平方米、A附楼写字楼29.8元/月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，中航公司、张美道之间没有重新签订物业服务合同。张美道认为按照《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗价〔2013〕233号）的规定，一级物业服务的价格最高收费应当不超过2.8元/平方米/月，中航公司主张的14.85元/平方米/月超出该参考标准的四倍，显失公平。该参考标准于2013年12月18日实施，其规定：“一、《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同分为五个服务等级。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合。物业服务费为五项服务收费的总和。二、《广州市住宅物业服务收费参考标准》供建设单位与前期物业服务企业协商确定新建住宅前期物业服务收费，以及业主、业主委员会与物业服务企业协商约定住宅物业服务收费时，结合本住宅小区实际情况参考使用。三、本通知自下发之日起施行，有效期三年。有关政策法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。”根据该参考标准，一级资质物业管理服务企业的住宅物业服务收费标准参考为：综合管理服务有电梯0.8元/平方米/月、物业共用部位和共用设施设备维护有电梯0.9元/平方米/月、公共秩序维护有电梯0.65元/平方米/月、保洁服务0.3元/平方米/月、绿化服务0.15元/平方米/月，其合计收费标准参考价为2.8元/平方米/月。此外，据已经发生法律效力的（2015）穗越法民三初字第1459号民事判决书，广东国际大厦B附楼部分业主对中航公司按照每月14.85元/平方米的标准收取物业管理费有异议，因此向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字［2013］96号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件审理过程中，原审法院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。原审另查明：2014年4月29日，中航公司向原审法院提起诉讼，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第1018号民事判决书，判决张美道应在该判决发生法律效力之日起7日内向中航公司支付涉案19A房自2012年9月起至2014年4月止所欠的物业管理费（每月按14.85元/平方米×158.02平方米计，总额以不超过中航公司所主张的46417.14元为限）及逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年4月29日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过46417.14元为限）。该判决书已经于2014年10月16日发生法律效力。原审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，中航公司按照原合同约定继续提供物业管理服务，张美道作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，张美道理应继续向中航公司支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准问题，《广州市住宅物业服务收费参考标准》仅属于广州市的地方规范性文件，而且该规定也载明其仅供业主、业主委员会与物业服务企业协商约定住宅物业服务收费时结合本住宅小区实际情况参考使用。另外，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理。因此，张美道抗辩要求按照《广州市住宅物业服务收费参考标准》收取涉案物业管理费，依据不足，原审法院不予支持。鉴于原《物业服务合同》对物业管理费收费标准已有明确约定，故中航公司要求张美道按照14.85元/平方米的标准支付物业管理费诉讼请求,原审法院予以支持。关于逾期付款违约金（即中航公司主张的滞纳金）的问题。因生效的（2014）穗越法民三初字第1018号民事判决书确定张美道按合同约定的14.85元/平方米的标准向中航公司缴纳涉案物业管理费，张美道在此情形下仍不按合同约定的标准按时足额缴纳涉案物业管理费，理应支付逾期付款违约金。但中航公司未提供证据证明除利息损失外，因张美道逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，中航公司要求张美道按每日0.5‰的标准向其计付违约金，显属过高，故原审法院依法予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出如下判决：一、被告张美道应在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼19A房自2014年5月起至2016年4月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×158.02平方米计付）;二、被告张美道应在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2016年5月25日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过被告张美道所欠物业管理费总额为限）;三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1472元，由被告张美道负担。二审庭审中，上诉人张美道提交了一份收费通知单以及不动产权证书，证明广州类似性质楼盘的物业管理费的单价为2.5-6.5元，一审判决每月按14.85元/平方米计算管理费远高于该市场价。被上诉人中航公司经质证认为，对张美道提交的证据真实性、合法性不予确认，也不认可，关联性也不认可。理由：一、张美道提交的证据显示该楼盘的性质是商务办公，而本案涉案物业的住宅性质是公寓、商用、办公等多种性质，广州市对这种性质的物业没有实行政府指导价管理，张美道提交的证据与本案无关联性。二、张美道提交其他楼盘的物业管理费是该楼盘的业主委员会与物业公司签订的合同，合同具有相对性和合意性，故涉案物业的物业定价标准与张美道提交的证据无太大关联。三、证据的形成不是我方提供的，我方对该证据的三性不予确认。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》于2010年9月25日到期，到期后双方未继续签订物业服务合同，但中航公司继续按照上述合同为案涉大厦提供物业管理服务。《广东省物业管理条例》第五十条规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”张美道没有提交证据证明案涉大厦业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出物业服务区域。中航公司为案涉物业提供物业服务，张美道作为小区业主，理应支付物业管理费。张美道以双方不存在合同关系为由认为中航公司无权向其主张物业管理费，理据不足，本院不予支持。张美道认为中航公司没有提供物业管理服务，但未能提交证据证明，故对其该主张本院亦不予支持。至于物业管理服务的收费标准为每月14.85元/平方米，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准，现双方当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见的情况下，原审法院判决张美道按照约定的每月14.85元/平方米标准交纳物业管理费并无不当，本院予以维持。另，根据前面生效判决中查明的《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》称，由于案涉物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住等多种性质，目前广州市物价局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价格管理。张美道上诉请求判令中航公司按照政府指导价收取案涉物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。张美道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准拟主张涉案物业的收费标准过高，如上所述，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准以及结合上述《意见》的回复，张美道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准与涉案物业的并无关联，故张美道该主张，理据不成立，本院不予采纳。关于滞纳金的问题，已有生效判决确定张美道按合同约定的每月14.85元/平方米的标准向中航公司缴纳案涉物业管理费，张美道在此情形下不按合同约定的标准按时缴纳案涉物业管理费，理应支付滞纳金。原审法院将滞纳金标准由每日0.5‰调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，中航公司对此未提出异议，本院予以确认。综上所述，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。张美道的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1472元，由上诉人张美道负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月二十三日书记员  胡 茜颜玉婵