湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1124民初760号原告:周其红，女，1977年9月29日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县。原告：王旭，男，1974年5月4日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县。共同委托诉讼代理人:吴胜，湖北吴胜律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:黄升贤，湖北毕升律师事务所律师。被告:英山县垠生房地产开发有限公司。住所地英山县温泉镇莲花路东门大桥东侧。法定代表人:兰海元，该公司执行董事。委托代理人:胡伟，系公司总经理。委托代理人:赵颖，湖北毕升律师事务所律师。原告周其红、王旭与被告英山县垠生房地产开发有限公司（以下简称“垠生房地产开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，与原告周勇和周朝霞、姜诚蔚和蔡苗、洪兴北和郑玲琳、程君凯和刘玉婵、吴红旗和黄冬芹、陈得存和段炼、裴云飞和ＸＸ、徐欢、吴海燕、胡赛分别诉英山县垠生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案合并开庭进行了审理。原告诉讼代表人吴海燕、委托诉讼代理人吴胜、被告委托诉讼代理人赵颖、胡伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周其红、王旭向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告订立的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款401069元；3、因违约金约定过低,请求按其他业主标准来计算违约金。事实和理由：2015年3月4日，原告向被告购买商品房，双方签订了商品房买卖合同，房价款401069元，按合同约定，被告应当在2016年5月1日将房屋交付，交付条件为主体验收合格初装达到装修条件。2016年4月份，被告通知原告收房。原告收到通知后，要求被告出示综合验收备案证，并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告均不能提供。且被告开发的高层住宅，楼间间距远远低于《城市居住区规划设计规范》的规定，属于违法开发。鉴于被告不能按照国家法律和行政法规规定条件交付房屋，且房屋间距不符合《城市居住区规划设计规范》的要求，故依法提起诉讼。被告承认原告在本案中所主张的事实,但认为,1,我们已于4月份通知交付房屋，有部分业主已领取钥匙，并装修入住。2、我们的竣工验收材料基本完成，虽然没有提供相关材料，但这不是解除合同的必要条件。3、根据法律规定，购房人如需要解除合同，应当按照法律规定进行催告，原告没有按规定进行催告。综上请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一商品房买卖预售合同，用以证明房屋交付条件是格式条款，违反法律强制性规定，被告达不到交房条件，构成违约。被告对真实性无异议，但对原告证明目的有异议，本院经质证后认为，该合同合法有效，不违反法律强制性规定，关于被告是否违约，本院将结合查明事实综合认定。原告提交的证据广告宣传单，拟证明被告承诺房屋日照良好与实际不符，小区现状照片，用以证明楼间间距不够。本院经质证后认为，被告所建商品房日照是否符合标准，原告并未提交证据证实，本院对其证明目的不予采信。被告提交的证据一，房屋预售许可证，原告有异议，认为规划只许可17层，而建设销售了32层。证据二建设工程规划许可证，原告有异议，认为不合法，是补办的。被告提交的证据三县住建局向质监局发出的通知，拟证明二号楼通过了综合验收，证据五，竣工验收报告复印件，原告有异议。本院经质证后认为，本院对原告提交的房屋预售许可证、建设工程规划许证真实性予以采信，对其证明目的本院不予采信。被告提交的证据三和证据五，能够证明被告所建商品房竣工验收的事实，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月16日，英山县垠生房地产开发有限公司取得英山新郡项目(一期)建设工程规划许可证,2015年1月28日取得英山新郡时代广场2号楼商品房预售许可证书,2015年4月14日取得英山新郡时代广场3号楼商品房预售许可证书。2015年2月13日，原告向被告购买新郡时代广场商品房一套，并签订商品房买卖合同（预售）。合同对房屋价款、付款时间方式及时房屋交付时间、条件和违约责任等进行了具体约定:原告购买的房屋位于新郡时代广场2幢1705号房，总价款401069元。合同第八条对商品房交付期限和条件进行约定:被告应于2016年5月1日前向买受人交付房屋。交付时，要满足主体验收合格、初装完成达到装修条件。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示第八条证明文件.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：逾期交付责任除不可抗力外，逾期不超过60日，自第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金……。合同签订后,原告于当日向被告支付了首付款121069元、并办理了按揭贷款280000元。2016年4月，被告通知原告收房，但未提交建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，原告拒绝收房。同年10月8日，原告向本院提起诉讼，要求解除合同并支付违约金。庭审结束后，被告于同年11月25日取得英山新郡项目2、3号楼的建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。本院认为，本案争议焦点：一是被告行为是否构成违约。二是是否应当解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。三是违约责任的承担。一、被告行为是否构成违约。本案合同签订后，原告按约交付了购房款，被告也于交付期内通知原告收房。但被告在向原告交付房屋时，未达到合同约定的交付条件，没有取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》等证明文件。而根据双方签订的合同约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收房屋，而由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。故根据双方约定，虽然被告在2016年5月1日前通知交房，但由于交房时未达到约定交付条件，原告拒收房屋，被告已构成违约，应承担逾期交房违约责任。二、被告违约，是否应当解除购房合同。根据合同法的相关规定，当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方对合同解除进行了约定，如逾期交房超过60天，买受人有权解除合同。原告于2016年10月起诉，起诉时被告已逾期交房超过150日，故在合同约定解除条件成就的情况下，原告诉请解除合同，应当予以支持。对此，被告辩称竣工验收材料基本完成，虽然没有提供相关材料，但不是解除合同的必要条件。同时，根据法律规定，购房人如需要解除合同，应当按照法律规定进行催告，原告没有按规定进行催告，因此，双方合同不应解除。本院认为，双方约定交付的材料是证明房屋是否通过竣工验收等的重要依据，且双方在合同中明确约定交付房屋时应当提交相关证明文件，证明文件不齐全，原告可以拒绝收房，而由此产生的违约责任由被告承担，因双方对此有明确约定，被告的答辩理由本院不予支持。另本案双方约定了合同解除前应该书面通知对方，虽原告起诉前未书面通知被告，但原告在诉状中明确提出了解除合同请求并说明了理由，且被告的违约行为起诉时还在持续，同时，本院已按程序向被告送达了诉状副本,故可以视为解除合同通知到达，被告的答辩理由不能成立，本院不予支持。三、违约责任的承担。由于被告违约，依法应承担合同约定的违约责任。但本案双方合同约定的违约金为全部购房款的1%,明显低于给原告方造成的实际损失,根据原告请求,本院依据合同法相关规定,对违约金予以适当调整，调整后的违约金按照同年度央行公布的同期贷款基准利率来进行计算。故被告应自解除合同通知送达之日起30日内退还全部购房款401069元（含按揭贷款部分），并自买受人付款之日起按年利率5.75%支付违约金。综上，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，同时，该商品房买卖合同自双方签字之日起已生效，故双方当事人应按合同约定全面履行义务。现由于被告方未按约定时间和条件交付房屋，故应按合同约定承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周其红、王旭与被告英山县垠生房地产开发有限公司2015年2月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告英山县垠生房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告周其红、王旭购房款401069元，并支付违约金（违约金以购房款为基数，按年利率5.75%的标准，自2015年2月13日起计算至购房款返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7316元，减半收取3658元，由英山县垠生房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。并预交上诉费3658元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用按自动撤回上诉处理。审判员 彭 斌二〇一七年三月三十日书记员 王小琴