江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12819号原告：昆山开发区大金盾物业管理有限公司,住所地江苏省苏州市昆山市开发区新都银座3号楼401室,组织机构代码66176294-2。法定代表人：杜军荣，该公司总理。委托诉讼代理人：唐海燕，上海新古律师事务所律师。被告：陈菁菁,女,1976年5月4日出生,汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈品义，系被告父亲。被告：张桂英，女，1948年9月16日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：陈品义，系被告丈夫。被告：陈品义，男，1948年1月24日出生，汉族，住上海市虹口区,同时代理上述两被告。原告昆山开发区大金盾物业管理有限公司（以下简称大金盾公司）与被告陈菁菁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判。案件审理中，本院依法追加陈品义、张桂英作为共同被告参加诉讼，并于2016年10月25日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年12月9日再次对本案公开开庭进行了审理。原告昆山开发区大金盾物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐海燕、被告陈品义（同时代理陈菁菁、张桂英）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山开发区大金盾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付周庄镇画家公寓X栋XXX室自2013年1月1日至2016年6月30日的物业费21255元（每平米每月2.5元*202.43平米），诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告及昆山市周庄镇富贵园房地产开发有限公司签订《周庄画家公寓前期物业管理服务协议》一份。被告系原告提供物业管理服务的画家公寓X幢XXX室的业主。自2013年1月1日开始至2016年6月30日止，被告拖欠原告42个月的物业管理费，共计21255元。被告拖欠物业费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要，被告仍未支付。基于以上事实，原告提起诉讼。被告陈菁菁、陈品义、张桂英共同辩称：被告自画家公寓2010年6月竣工交房后，于2010年6月正式入住，并于同月开始按时足额缴纳物业管理费。在入住后，被告很快发现，原告缺乏物业管理服务的履约能力，主观上消极对待。当时，被告本着信任与理解的态度，善意提出意见，希望原告可以尽快履行职责，完善服务设施，提高服务质量。同时被告仍继续按时交纳物业费达30个月，以表示对原告的宽容及支持。但原告无视被告及其他业主的要求，采取不理睬、不作为的态度，将物业管理粗暴的理解为仅仅是“收费”，变成“伸手要钱，撒手不管”。自2013年1月起，被告及其他业主在反复多次向小区物业管理处及上级公司进行商谈、交涉，依旧被无视后，被告严重怀疑原告的履约能力及态度，被迫采取暂停缴纳物业费的方式进行维权。现就相关事实陈述如下：一、原告不按照法律张贴经营资质证书，拒绝证明履约资格，拒绝提供收费标准，无视被告的合同知情权与监督权。1、自2010年6月起，按照《苏州市住宅区物业管理条例》第四章第三十二条的规定，从事物业服务企业应当具有独立法人资格，依法取得物业服务企业资质，从事物业服务企业的管理人员应当按国家规定，取得执业资格岗位证书。自2010年6月入住到2013年，被告作为业主，多次要求公示，不论是个别要求，还是业主集体会议，还是向周庄镇人民政府职能信访办进行上访，无论如何诚恳商谈，原告始终以各种理由拒绝提供。被告有理由认为，原告无视业主的知情权，且严重违反《苏州市住宅区物业管理条例》，无证经营，要求原告出示物业服务资质证书，及小区物业管理人员从业上岗证。2、《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，物业服务收费应当遵循公开、合理、质价相符的原则，物业收费实行明码标价服务内容，收费项目和标准，以及收费办法应当在物业管理醒目位置公布。被告多次要求原告按规定实施公布，以及收费2.5元每月每平米的标准，但原告以“找不到”为理由，搪塞业主。基于上述两点，被告及其他业主认为，原告的做法已经违反了合同签订的基本原则，破坏了合同双方的公平与平等。二、原告不配备基本保障设施，造成小区消防安全、人身安全隐患严重，对目前全社会各部门都严肃对待的问题听之任之，不顾后果，无视小区业主的财产和人身安全，极其不负责任。1、原告物业管理能力和物业服务责任心缺失。画家公寓为智能化小区，入住前进行交接查看，房产开发商硬件到位，符合购房合同。但是到目前，小区内居然看不到消防灭火器（2010年6月至2014年6月），小区警卫室至今没有一部值班电话，小区内中央监控室形同虚设，小区内设置的监控探头失控，从入住到2014年无报警装置。对于这些小区物业基本保障设施不完备的问题，被告找到原告物业管理处，原告却一味推卸责任，既不理会业主意见，也不向开发商传递意见，听之任之，导致小区成了“无人管”小区，导致小区有业主在突然身体状况后，由于呼叫按钮缺失，死在家中两天后才被发现。2、原告的服务达不到2.5元每月每平米的标准。被告都是70岁上下的老人。当年，正是考虑到周庄是全国五星级的水乡景区，想在这里安度万年，年轻人作为度假胜地。且画家公寓三面环水，闹中取静，小区内智能化设施齐全，大家都认为2.5元每月每平米的收费合情合理。但在入住后不久，各种问题暴露出来，被告发现物业管理处根本不懂得如何进行物业管理与服务，明显没有经过正规培训。管理人员没有岗位证书，甚至小区有业主违章搭建，物业管理人员还帮忙搭建。在此情形下，原告仍以收取物业管理费为第一诉求、唯一诉求，让被告气愤之余，也严重怀疑原告对其物业服务能力及后续持续服务可能性有所隐瞒。被告相信物业管理合同的核心是业主出钱，物业管理公司提供物业管理服务，故被告在按时足额缴纳30个月的物业费后，发现出钱买不到对应服务时，不得已采取公平方式进行维权。原告就其主张向本院提供：证据1、2014年12月2日的催讨物业费的律师函一份。证据2、被告缴纳2011年12月30日至2012年12月30日物业费收据一张。证据3、原告单方整理的2012年3月、4月业主的电费欠费表一份，证明原告在此期间提供了物业服务。证据4、原告公司出具的情况说明一份，证明画家公寓监控设施使用良好，可视门铃不能使用是开发商交房不符合交房标准。证据5、任命书四份，证明原告自2010年任命陶敏为画家公寓富贵景园物业处项目经理，张社明协助项目经理工作。证据6、前期物业管理委托合同两份，证明原告具备管理物业管理权。证据7、2015年2月10日的物业服务合同的备案证明。证据8、昆山住建局出具的诚信证明，证明原告经营情况良好，收费规范。证据9、2015年物业服务企业信用等级评定公示名单，证明原告在2015年度被评为甲级物业服务企业。证据10、原告的营业执照及资质证书，证明原告具备合法的物业管理资质。证据11、陶敏的上岗资格证，证明物业经理具备合法资质。证据12、五张原告统计的自2011年9月开始业主欠缴电费的统计表，证明原告一直在提供物业服务。证据13、发票一组，是原告缴纳电费的发票，证明原告一直在提供物业服务。证据14、保安日报表、消防检查汇报、监控录像检查记录表、业主车辆登记表、消杀记录表、巡逻记录表一组，证明原告一直在按照合同约定提供物业管理服务，尽职尽责。证据15、照片两张,证明在原告的物业管理下，小区环境整洁，物业公司尽到了合理的管理义务。证据16、物业管理服务内容一张。证据17、巡逻记录表一张。证据18、画家公寓成本测算表一张。经质证，三被告对证1、2的真实性均认可，证据3与被告无关，欠费是供电局来贴单子的，与原告也无关；证据4不能证明原告的证明目的，监控系统是2014年8月左右才维修好的，之前是没有的，可视门铃在被告入住了一个月之后就坏了，没有修好过，原告曾经尝试修过一次，没有修好，而且请的不是专业人员，后来原告就让被告找开发商去，情况说明中没有讲到电子巡更系统，这个系统没有开通，另外家里的家庭安防报警系统原告没有开通；证据5，对陶敏不认可，从来没见过，张社明是认可的；证据6真实性不清楚，但是被告从2012年就开始向原告反应物业的问题，原告推脱说开发商找不到了，但原告本次提交的合同说明原告在2013年还在与开发商签合同；证据7真实性认可，但只能证明2015年进行了备案，但原告未能提供2010年的备案证明；证据8真实性认可，但是对诚信证明怎么来的不清楚；证据9质证意见同证8；证据10真实性认可，但是原告的资质能不能管理涉案小区，被告不清楚，被告怀疑不能；证据11真实性认可，但被告从未见过陶敏，只见过张社明；证据12质证意见同证据3；证据13真实性认可，但被告要求原告继续提供小区保洁人员的工资单以及保安人员的工资单；证据14真实性不清楚，另外要求原告提供2015年12月25日-12月27日的安保日报表，因为这三天是小区业主张老师猝死在家中，两天才被发现，还是邻居发现的；证据15真实性认可，但是温馨提示是2016年才有的，消杀记录，自被告入住以后只有一次；对证据16的真实性认可，对证据17的真实性认可，对证据18不清楚。针对被告上述质证意见，原告补充意见如下：可视门铃在情况说明中已经明确说明，是由于开发商交房不符合标准，导致无法使用，目前物业公司已经修复部分，被告家过年不在昆山故仍未修复，可以修复；电子巡更系统核实下来是不能用且暂时无法修复的，是开发商遗留问题，目前公司采用人工巡更，只是不能在电子系统打卡，家庭安防系统现在也是不能用的，物业接管以后通知过开发商来修，如果要修复，要动用十几万的物业专项维修基金，物业公司自己拿不出来这么多钱，电子巡更系统也是一样，但是目前不符合动用物业维修基金的条件，入住业主不符合数量，中央监控室现在是正常使用的，多年前坏过的，后来修复了。被告为反驳原告主张，向本院提供：证据1、2015年1月23日画家公寓全体业主去镇政府及信访办上访的时候写的一封信，证明当时业主将物业服务的一些问题上交上去了，到现在都没有答复，而且这封信被告还贴在小区门口。证据2、物业经理张社明的名片一张，证明张经理本身应该具有资质证书，但实际却没有。证据3、《周庄画家公寓前期物业管理服务协议》复印件一份。经质证，原告对证据1不清楚，但被告确实是去政府沟通过；对证据2的真实性认可，张社明确实是原告公司员工，但不是经理；对证3的真实性没有异议。本院经审理认定事实如下：昆山周庄富贵园房地产开发有限公司（甲方）与大金盾公司（乙方）签订《周庄画家公寓前期物业管理委托合同》，约定：甲方将周庄画家公寓委托乙方实行物业管理服务，总建筑面积13000平方米，住宅12870.63平方米；委托管理期限为2010年5月1日至2018年12月31日，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；前期物业管理阶段，乙方按照住宅公共服务费2.5元每月每平米的标准按建筑面积向业主收取物业公共服务费，设施设备运行费和公共照明、公共用水等单独列帐，合理公开分摊，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；前期物业管理阶段，在成立业主委员会之前，甲乙双方均不得擅自使用专项基金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；合同还对甲乙双方的权利义务及相关的责任进行了约定。被告还与原告及开发商签订有前期物业服务三方协议。后被告入住周庄镇画家公寓X幢XXX室。被告已按每平米每月2.5元的标准足额缴纳涉案物业2012年12月之前的物业费。庭审中，原被告均认可涉案的画家公寓小区至今入住率不到一半，且尚未成立业主委员会，前期物业管理服务协议到期后原被告未续签。后原被告因物业费的缴纳事宜未能协商一致，故原告诉至本院。另查明：涉案房屋周庄镇画家公寓X栋XXX室登记在三被告名下，面积为202.43平米。以上事实有前期物业管理委托合同、前期物业管理协议、备案证明、物业服务企业资质证书、保安日报表等及本院庭审笔录所证实。本院认为：昆山周庄富贵园房地产开发有限公司（甲方）与原告大金盾公司（乙方）签订的《周庄画家公寓前期物业管理委托合同》对被告具有约束力。原告作为依法成立的具备资质的物业管理企业，根据其与开发商签订的《前期物业管理合同》为涉案的物业提供物业管理服务，被告作为业主，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费。关于物业费标准，合同中明确约定为2.5元每月每平米，被告前期也已按该标准足额缴纳2012年12月之前的物业费，但考虑到原告在履行服务合同过程中存在一定的不足，且原告自愿将标准降低为2.12元每月每平米，于法不悖，本院依法予以认定，故被告应支付原告2013年1月至2016年6月期间的物业费为18024.37元（2.12*202.43*42）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈品义、张桂英、陈菁菁于本判决生效后十五日内支付原告昆山开发区大金盾物业管理有限公司物业管理服务费18024.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由原告昆山开发区大金盾物业管理有限公司负担81元，由被告陈品义、张桂英、陈菁菁负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周新民人民陪审员  包壮全二〇一七年三月十三日书 记 员  朱晓磊附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。