辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民一终字第00118���上诉人（原审被告）闫文珍，女，1951年6月4日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省凌海市。上诉人（原审被告）周庆峰（上诉人闫文珍之子），1978年3月5日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省凌海市。二上诉人共同委托代理人侯桂芝，锦州市古塔区北街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）刘洪全，男，1959年1月1日出出生，汉族，无职业，现住辽宁省凌海市。委托代理人付振东，辽宁宣光律师事务所律师。上诉人闫文珍、周庆峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省凌海市人民法院（2014）凌海大民初字第01114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周庆峰及其与上诉人闫文珍共同委托代理人侯桂芝，被上诉人刘洪全之委托代理人付振东到庭参加诉讼��本案现已审理终结。原审法院查明，2001年9月28日，原告刘洪全与周航（已故，系被告闫文珍丈夫、被告周庆峰父亲）签订协议书，约定甲方周航将凌海市建材市场综合楼北11号门市卖与乙方刘洪全，面积为112.5平方米，总价为200000元，总金额含办理证件各种费用，乙方向甲方交齐款后，甲方交给乙方房照及进户。协议签订当日，原告刘洪全即预交房款100000元，周航为其开具专用收款收据。2003年8月3日，周航去世。2005年3月22日，原告刘洪全起诉被告闫文珍，要求被告闫文珍退还购房款100000元并支付违约金，后于2005年5月9日申请撤诉，本院予以准许。同月，被告周庆峰将该争议门市房交付于原告刘洪全，原告先是自用，后来出租收取租金。2014年，被告周庆峰向承租人收取了原告刘洪全出租门市房的租金12000元。现原告刘洪全诉至法院，要求确认原告与周航签���的协议书有效，被告将收取的租金返还原告，并赔偿原告损失人民币2000元。诉讼中，原告刘洪全增加诉讼请求，要求继续履行合同。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告刘洪全与案外人周航（已故）在自愿、平等协商的基础上签订门市房买卖协议书，意思表示真实，不违反法律规定，虽现在周航已去世，但二被告当庭认可该协议书有效，且自2005年5、6月份被告周庆峰即已将该门市房交付于原告，可以认定该门市房买卖协议书合法有效，本院予以确认。该有效合同履行至今，双方当事人应按合同约定继续履行，本案原告表示随时可给付被告剩余10万元房款，但被告当庭表示不予接受，关于房产的证照亦不能实现协助办理的义务，以上行为均系合同履行过程中发生的矛盾，非本案调整范围，不予支持。关于二被告反驳称该协议书已解除、用房屋租金抵顶原告已交付10万元房款的观点，未提交有效证据证明其主张，虽然2005年3月22日原告刘洪全曾起诉被告，要求退还房款并支付违约金，但诉讼结果为原告撤诉，数日后被告便将争议门市房交付原告管理使用，被告的反驳无事实和法律依据，不予支持。关于原告刘洪全要求被告返还房屋租金12000元的诉讼请求，本院认为被告周庆峰向承租人陈志刚收取房屋租金之日亦是由原告刘洪全管理使用之时，其租金收益仍应由管理人刘洪全收取，原告的该项诉求予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，未提交证据证明其损失存在，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规��，判决如下：一、原告刘洪全与周航（已故）于2001年9月28日签订的协议书合法有效。二、被告闫文珍、周庆峰于本判决生效后十五日内一次性返还原告刘洪全于承租人陈志刚处收取的房屋租金12000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告闫文珍、周庆峰承担。宣判后，闫文珍、周庆峰不服一审法院判决，上诉至本院称，一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人刘洪全与周航（已故）之间签订的房屋买卖协议已经终止，本案不存在房屋买卖关系确认之诉。被上诉人在周航生前及去世后长达十一年，均未将房屋全款付清，致使双方签订的房屋买卖协议已经终止，合同无法再履行。而且被上诉人的行为明确表示终止了买卖合同，不再支付房屋余款，有被上诉人于2005年3月22日的起诉为证。故本案不存在房屋买卖关系确认之诉，买卖合同已终止。二、一审法院认为上诉人向承租人陈志刚收取房屋租金之日亦是由被上诉人刘洪全管理使用之时，并以此判决上诉人将该租金收益12000元返还被上诉人无事实依据及法律依据。被上诉人既不是房屋所有权人，也不是用益物权人，无权收取房屋的租金，而且上诉人从承租人陈志刚处收取的租金也不是本案诉争的房屋租金收益。三、双方的房屋买卖关系已终止。上诉人与被上诉人于2005年5月份达成口头协议，以被上诉人占用房屋期间的租金折抵购房款，因此双方现存在的只是债权、债务关系，而非房屋买卖关系。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销（2014）凌海大民初字第01114号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人刘洪全辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。关于合同的效力问题，一审判决认定正确，周航已经去世，上诉人已经不能和周航终止合同，所以不存在终止合同的事实。周庆峰在周航去世之后，将房屋交给了刘洪全，说明他是清楚的，如果房屋买卖合同无效，就不会存在他父亲去世以后交付房屋的情况，上诉人在原审中也承认买卖合同有效。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经二审法院审理查明，一审认定除“2014年，被告周庆峰向承租人收取了原告刘洪全出租门市房的租金12000元”一节外，其余事实基本属实。另查，被上诉人刘洪全将争议房屋出租给案外人齐久存，后转租给案外人陆玉，现承租人陈志刚自陆玉处承租本案争议房屋，陈志刚已经将该房屋租金交付陆玉。陈志刚向闫文珍、周庆峰支付的12000元租金并非本案争议房屋的租金，而是其承租周庆峰另一处房屋的租金。上述事实有案外人陈志刚及本案双方当事人陈述载卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，2001年9月28日，被上诉人刘洪全与周航（周庆峰父亲）签订的房屋买卖协议书是真实的，协议签订后被上诉人刘洪全向周航支付预付款10万元，2005年上诉人周庆峰将争议房屋交付被上诉人刘洪全，对上述事实各方当事人均无异议。上诉人周庆峰主张该协议已经解除，并重新形成了口头协议，即将争议房屋交付被上诉人，用房屋租金抵顶被上诉人已经交付的10万元预付款。现被上诉人刘洪全否认存在口头协议，并且上诉人周庆峰未能提供充分证据证明原购房协议已经解除，双方之间重新形成了以房屋租金抵顶购房款的口头协议。现有证据表明2005年上诉人周庆峰将房屋交付被上诉人刘洪全，就是对原购房协议的继续履行。上诉人主张2001年9月28日刘洪全与周航签订的协议书已经终止的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人周庆峰主张其自陈志刚处收取的12000元租金并非本案争议房屋的租金，不应当返还一节，房屋承租人陈志刚陈述其向周庆峰支付的12000元并非本案争议房屋的租金，而是另一处房屋的租金。因陈志刚为房屋的实际承租人，对陈志刚的陈述被上诉人刘洪全不能提供证据反驳，因此可以根据陈志刚的陈述认定该12000元租金并非本案争议房屋的租金，与被上诉人刘洪全无关。故原审法院判决上诉人周庆峰返还该笔租金不妥，应予纠正。综上所述，原审判决认定事实部分有误，应予调整。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民���和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持辽宁省凌海市人民法院（2014）凌海大民初字第01114号民事判决第一项；二、撤销辽宁省凌海市人民法院（2014）凌海大民初字第01114号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人刘洪全的其他诉讼请求一审案件受理费4300元，由上诉人闫文珍、周庆峰承担4000元，被上诉人刘洪全承担300元；二审案件受理费4300元，由上诉人闫文珍、周庆峰承担4000元，被上诉人刘洪全承担300元。本判决为终审判决。审 判 长  张卫东审 判 员  赖志勇代理审判员  赵洪全二〇一五年七月十七日书 记 员  潘 瑜