湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0115民初68号原告：杨林。委托诉讼代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：吕璐，湖北浩泽律师事务秘律师。特别授权。被告：武汉新大陆物业管理有限公司。法定代表人：康小娅，总经理。委托诉讼代理人：于娜，湖北鹏展律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：熊丽，该公司员工。被告：康小娅。委托诉讼代理人：祝志鹏，湖北鹏展律师事务所律师。特别授权。原告杨林诉被告武汉新大陆物业管理有限公司（以下简称新大陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理，审理中，经当事人申请，本院依法追加康小娅为本案的被告参与诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨林及其委托诉讼代理人程琦、吕璐、被告武汉新大陆物业管理有限公司的委托诉讼代理人于娜、熊丽、被告康小娅的委托诉讼代理人祝志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨林提出诉讼请求：1、判令被告康小娅返还租赁押金10000元（52-53号门面押金5000元、54号门面押金5000元）；2、判令被告康小娅赔偿违约损失220000元（台球桌损失5万、优先承租权的损失17万）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：康小娅系新大陆公司的法定代表人，又系武汉新大陆物业发展有限公司的股东，涉案三个门面原系武汉新大陆物业发展有限公司所有，后转让于康小娅。从2004年11月起，我作为乙方逐年与新大陆公司（甲方）续签承租武汉市江夏经济开发区江夏大道梅南山居52号、53号门面，租赁合同的主要内容为：1、甲方将位于武汉市江夏大道梅南山居52号、53号门面租与我使用；2、建筑面积约222平方米（均为上下二层）；3、租赁期限一年；4、乙方有优先承租权，甲乙双方可根据当时市场行情，在协商一致的情况下对租金进行调整，并续签合同；5、乙方同意支付押金5000元，租赁期满后无任何违约，甲方无息退还；6、未经甲方书面同意转租的，甲方有权解除合同。合同还约定了其他事项。逐年与我办理上述租赁事宜的系新大陆公司的员工汪某，2015年4月10日—2016年4月9日的上述租赁合同系汪某作为甲方与我签订，上述合同的押金5000元及每年的租金均由汪某收取。从2004年承租52号、53号门面起，我即将两门面的一楼分别转租他人经营，将二楼打通，自己经营咖啡、茶水零售业，后转项经营台球室。2016年初，被告康小娅无理由的拒绝与我续签上述租赁合同，并将52号、53号门面另租他人，其行为违反了合同中约定的优先承租权，其应按同类门面转让费17万元的标准赔偿我的损失。另在没有通知我的情况下，强行派人清退了我的上述门面，损毁了租赁房屋的电表、门及台球桌等物品，我知晓后，立即报警，庙山派出所以故意损毁财物案立案审查，现尚无结论。损坏的台球桌有五台，每台价值1万元，应由其赔偿。从2010年6月起，我与新大陆公司逐年签订承租武汉市江夏经济开发区江夏大道梅南山居54号门面，该门面与上述52号、53号门面相邻且结构基本相同，承租下54号门面后，我随即也将该门面的一楼转租于他人，将二楼与52号、53号打通后经营台球室，办理54号门面租赁合同签订事宜的仍是新大陆公司的员工汪某，54号门面押金5000元及每年的租金也由汪某收取。2014年初，新大陆公司要求收回54号门面办公，经协商后，我与同年4月3日向新大陆公司出具承诺书，承诺合同到期后不再续租。同年6月1日我将54号门面归还了新大陆公司。但54号门面的押金5000元，新大陆公司至今未返还我。被告新大陆公司辩称：1、受康小娅委托出租上述门面于杨林属实，但最后一年度的租赁合同系康小娅委托汪某与杨林签订。杨林提供的52号、53号门面的最早租赁时间为2010年，故我公司认可52号、53号门面的初始租赁时间为2010年，而非杨林陈述的2004年；2、我公司并不知晓杨林对涉案门面进行了转租；3、杨林已足额给付了涉案门面租金，我公司收取了杨林54号门面的押金5000元，并未收取其52号、53号门面的押金，且54号门面押金5000元已转交康小娅。被告康小娅辩称：1、我系2011年5月23日获得上述52号—54号门面土地使用权证和房权证，并委托新大陆公司和汪某出租上述门面；2、我仅收取了杨林54号门面押金5000元，但不同意退还，理由如下：①、杨林未经我书面同意擅自转租，违反了合同约定，②、该门面2014年已收回，杨林要求返还押金5000元的诉请已过诉讼时效；3、2016年初，我才知晓杨林已将52号、53号门面的一楼转租他人经营，依照合同约定，我可以单方解除合同，故杨林因违约而不享有优先承租权；4、我已将52号、53号门面整体租于王亚军（同音），尚未签订租赁合同，但我从未指派任何人去腾退涉案门面，故杨林台球桌的损失不应由我承担。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人有争议的事实如下：1、原告杨林初始租赁涉案门面的时间。庭审中，为证明该事实，杨林提供了如下证据：1、52号-53号门面2010年4月—2016年4月的租赁合同各一份；2、2005年4月19日的个体工商营业执照原件一份，该营业执照的经营者为杨林，经营场所为武汉市江夏区庙山梅南山居商网52号。拟证明52号-53号门面的初始租赁时间为2004年11月。本院认为，上述个体营业执照与涉案租赁合同相互印证，本院予以认可，被告方对个体营业执照的真实性持有异议，但未提供证据予以证实，故本院认定52号-53号门面的初始租赁时间为2005年初。2、被告康小娅是否认可涉案门面转租。庭审中，为证明该事实，杨林提供了如下证据：1、2011年4月11日和2012年3月31日，杨林与曾宪阳签订的52号门面的租赁合同各一份；2、2013年9月29日，杨林与刘莉莉签订的52号门面的租赁合同一份、2014年5月8日刘莉莉以52号门面为经营场所注册的个体营业执照信息一份；3、2011年4月10日，杨林与刘同友签订的53号门面租赁合同一份、2011年12月14日刘同友以武汉市江夏区庙山梅南山居为住所注册的个体营业信息一份；4、2015年11月10日，杨林与李国辉签订的53号门面租赁合同一份、2016年9月20日，李国辉以53号门面为经营场所注册个体工商营业执照的信息材料一份。5、2011年8月1日，徐飞以54号门面为住所注册登记武汉普家房地产营销顾问有限公司庙山分公司的企业信息一份。被告康上娅对上述证据的真实性不持异议，但认为上述协助办理营业执照的行为，系应杨林的要求而提供了相关材料，并不知杨林有转租门面的情况，也从未实际现场查看过。本院认为，双方签订的书面合同中虽约定了杨林转租上述门面需以被告方的书面同意为准，但在实际持续租赁过程中，被告康小娅作为涉案门面的业主，多次协助多名次承租人办理相关营业执照，且从未实际查看，而该转租行为也持续多年，故其对杨林转租门面事宜持不禁止且放任的态度，即双方以实际行为变更了租赁合同中对转租事宜的约定，本院认定被告康小娅对原告杨林转租涉案门面的行为系默认。3、康小娅是否收取了52号、53号门面押金。杨林陈述2004年签订初始租赁合同之后，其向汪某交付了52号、53号门面押金5000元，但遗失了对方出具的收条，庭审中，证人汪某及二被告均否认收取了杨林52号、53号门面押金，且杨林未提供其他证据证明该事实，故对杨林陈述的该事实，因证据不足，本院不予认可。本院认为，康小娅委托新大陆公司、汪某与杨林签订的《租赁合同》意思表示真实，内容符合法律规定，属有效合同。关于优先承租权。优先承租权虽没有立法规定，但亦并不为法律所禁止，依意思自治原则，该约定认定为有效。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，优先承租权应具备以下条件：1、原房屋租赁合同有效，并且租赁期限届满；2、出租人表示愿意继续出租原房屋，承租人愿意继续承租；3、承租人在同等条件下享有优先承租权。本案中，康小娅书面以承租方违约转租为由，主张杨林丧失优先承租权。首先，涉案租赁合同有效，且期限届满；其次，庭审中，康小娅陈述明确拒绝了杨林再次要求租赁52号、53号门面的请求，且已将52号、53号门面租于王亚军（同音），但尚未签订合同；第三，经本院认定，康小娅对杨林转租事宜系默认，即杨林的转租行为并不构成违约；第四，康小娅未陈述与王亚军（同音）协商的租金数额及支付方式，故本院以原租赁合同中约定的条件为“同等条件”。综上，康小娅主张杨林丧失优先承租权的理由不成立。杨林租赁涉案门面长达十年以上，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁房屋周围的经济环境，使租赁房屋的价值大幅增长，对其续租涉案门面的预期损失，康小娅应承担相应的赔偿责任。由于杨林对17万元转让费的具体组成并不详知，也未提供证据证实二楼的装修情况，加之原租赁合同中也未约定违约的承担方式，故本院认为参照双方签订的合同租金标准予以赔偿为宜。依据双方2015年对52号、53号门面年租金14.4万元的约定及杨林实际仅使用了涉案门面二楼的事实，酌定康小娅按3个月的租金标准赔偿杨林预期损失3.6万元。杨林要求康小娅赔偿损失17万元的诉请，本院予以部分支持。关于押金。经庭审查明，康小娅收取了杨林54号门面押金5000元至今未退还。由于双方签订上述合同时并未约定退还押金的履行期限，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第六条的规定及庭审查明的事实，本案的诉讼时效期间应从杨林向康小娅主张权利之日起计算，故杨林的该项诉请未过诉讼时效期间，且康小娅对杨林转租54号门面系默认，综上，康小娅应向杨林返还押金5000元。关于台球桌。经庭审查明，公安机关已对第三人损坏杨林的台球桌及其他财物以故意损坏财物案立案审查，而康小娅否认指派第三人行使上述行为，杨林也未提供证据证明系康小娅指派的事实。因损坏台球桌之事涉及第三人侵权，且公安机关尚未结案，该诉请另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条的规定，判决如下：一、被告康小娅于本判决生效之日起十日内给付原告杨林赔偿款36000元、押金5000元，合计41000元。二、驳回原告杨林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费4826元，减半收取2413元，由原告杨林负担1825元，被告康小娅负担588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗燕红二〇一七年三月十六日书记员  杨 宏