广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初241号原告：范某，女，住广西贺州市八步区。委托诉讼代理人：秦某，广西某律师事务所律师。被告：桂林某投资有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇。法定代表人：谢某，该公司董事长。原告范某与被告桂林某投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法组成由代理审判员徐文耀担任审判长，人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。书记员黄维明担任记录。原告范某的委托诉讼代理人秦某到庭参加诉讼，被告桂林某投资有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范某向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内将诉请房屋完成建设工程竣工并验收合格；2、判令被告支付违约金102614元（期限从2014年12月1日暂时计算至2016年12月31日），直至该商品房实际交付时止；3、诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2013年6月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，出卖人是被告桂林某投资有限责任公司，买受人是原告范某。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为临房预字20xx-xx6号。合同约定：买卖的商品房为某府邸第x幢x单元xx层x号房、建筑面积89.93平方米、房屋总价款336662元（其中首期款202662元在签订合同之日交纳，余款由买受人向银行申请按揭贷款方式付清）；合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，该《商品房买卖合同》2013年7月16日在临桂区房地产管理所登记备案。2013年8月29日，被告收到了原告的购房款134000元。但被告未能在合同约定的2014年11月30日前交房。2015年2月9日，原、被告双方签订一份《补充协议》，该协议第二条规定：逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年11月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之四的违约金（逾期时间界定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的二天起至实际交付之日止），签订补充协议之后，被告未按约定给付原告违约金，也未按照约定交付房屋，出于无奈，原告特诉至法院，请求判令如前所请。原告范某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告身份；2、企业电子档案，证明被告身份；3、《商品房买卖合同》，证明购房事实；4、销售不动产统一发票（自开）、契税发票、《个人购房担保借款合同》、五项费用收据各1份，证明房款已付；5、承诺书，证明被告对原告的承诺。被告桂林某投资有限责任公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林某投资有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告范某提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月27日，被告桂林某投资有限责任公司（为出卖人）与原告范某（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由被告将其开发的预售许可证号为临房预售字20xx-xx6号、位于某路北侧、某路西侧的“某府邸”第x幢x单元xx层x号房出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积共89.93平方米，其中套内建筑面积73.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.16平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4563.67元，总价款为336662元。该合同第六条约定付款方式及期限。买受人按银行按揭贷款方式付款：买受人于签订本《商品房买卖合同》同时支付总房款60%以上计202662元作为首付款，其余房价款134000元，买受人通过银行按揭的方式付款。该合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家规定，将商品房经建设工程竣工验收合格，取得《建筑工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等等受到影响的；3、因政府有关部门调整规划、临时限制等政府行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；5、因买受人未按时付清房款的，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交接、房屋登记进行了明确约定。上述《上述商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，原告于2013年7月12日将购房款202662元、附属费用9834元给付被告，被告于当天向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》（注明为“预收购房款”）及收据[注明为“附属费用（3-2-13-4）”]予以确认。2013年7月16日被告为原告将所购商品房在临桂区房地产管理所办理了购销合同备案登记。2013年8月9日原告向桂林市临桂区地税局临桂分局交纳了所购房屋的契税3366.62元。其余房价款134000元，原告则以通过向中国银行股份有限公司桂林分行申请个人一手住房贷款抵押贷款的方式，于2013年8月29日将贷款134000元划入被告在中国银行股份有限公司桂林分行的账号00×××08内予以支付给被告。2015年4月10日，被告出具《桂林某投资有限责任公司承诺函》，该承诺函写明：“致某府邸2#、3#楼业主：我公司开发建设的临桂某府邸小区项目，从开发建设过程中得到了各位业主的支持，在此表示感谢。公司经历了开发、投资、建设、变更、续建，造成了时间上的延迟，影响了整体推进，在此表示歉意。现公司已催促盛丰施工单位保质保量加快后期施工，园林绿化公司进场测量及时回填土以便种植树木。现我公司承诺：1、在2015年8月31日通过五方验收给业主。2、在2015年4月1日至2015年8月31日期间违约金按原合同计算，逐月在次月底31日前支付给业主。3、若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金。4、就2015年4月9日开会统计的数据，从2015年4月10日起七个工作日内支付完4月9日统计确认的违约金（以2015年4月9日提供申请表盖印及完善身份确认者）。5、未在主合同约定期限内支付应付房款的业主，影响我公司建设推进，我公司保留追讨该业主违约责任的权利，该业主不享有上述承诺。桂林某投资有限责任公司（盖印章）2015年4月10日”。2017年1月19日，原告诉至本院，提出以上诉请。同时查明，本案所涉房屋尚未完成竣工验收合格，被告未向本院提交其不能按《商品房买卖合同》第八条约定时间交付房屋并有特殊原因予以延期交房的证据材料。本院认为，原告范某与被告桂林某投资有限责任公司于2014年3月18日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。被告2015年4月10日作出《桂林某投资有限责任公司承诺函》是当事人真实意思表示，对被告具有约束力，被告应根据承诺履行义务。一、关于建设工程竣工并验收合格的问题。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”及第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是否达到合格条件及标准属于上述行政主管部门审查范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，对于原告范某诉请要求被告桂林某投资有限责任公司在30日内将诉请房屋完成建设工程竣工并验收合格，本院在本案中不予处理。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。在履行本案所涉《商品房买卖合同》中，原告依合同约定履行了支付价款的合同义务，但被告却未能按合同约定交付时间即2014年11月30日前将原告的所购房屋交付给原告，且未提交该公司不能按合同约定时间交付房屋并存在特殊原因予以延期交房的证据材料，故被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。由于被告逾期未能交房构成违约，原告要求继续履行合同，被告应根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定和被告出具的《桂林某投资有限责任公司承诺函》第3项“若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金”的承诺，经本院审核并确认，应以原告已交付房价款336662元为基数，从2014年12月1日起按日万分之一计算至2015年3月31日，从2015年4月1日起按日万分之四计算至实际交付之日止，并由被告支付给原告。故，原告诉请要求被告因逾期交房而向其支付违约金，符合本案事实及合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，被告桂林某投资有限责任公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，判决如下：一、被告桂林某投资有限责任公司应支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以原告已交付房价款336662元为基数，从2014年12月1日起按日万分之一计算至2015年3月31日，从2015年4月1日起按日万分之四计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告范某；二、驳回原告范某的其他诉讼请求。案件受理费2353元（原告已预交），由原告范某负担50元，被告桂林某投资有限责任公司负担2303元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2353元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐文耀人民陪审员  叶永付人民陪审员  侯有喜二〇一七年三月二十七日书 记 员  黄维明