江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03494号上诉人（原审被告）苏州金球地产有限公司被上诉人（原审原告）张敏兴。被上诉人（原审原告）凌肖微。上诉人苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）因与被上诉人张敏兴、凌肖微商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年12月26日，张敏兴、凌肖微作为买受人与金球公司签订《商品房买卖合同》一份，约定金球公司将位于吴江学院路南侧、长安路东侧星宝花园36幢1单元401室的房屋出售给张敏兴、凌肖微，房屋面积为142.52平方米，单价7375元／平方米，总价款为1051085元；自行车车库面积为27.59平方米，单价2400元／平方米，总价款为66216元。房屋及自行车库的交付期限为2013年12月31日前。对于逾期交房的违约责任，约定如下：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行。合同签订后，张敏兴、凌肖微按约支付了购房款1051085元以及自行车车库款66216元，但金球公司至今未能按照约定期限交付房屋。审理中，金球公司确认未能按约交付房屋和地下车位是由水电、规划等原因所致。2014年9月16日，案外人吴国华、王娟因金球公司逾期交房将金球公司诉至吴江区人民法院。该案审理中，吴国华、王娟申请对其房屋（星宝花园31幢305室）精装修状态下的月租金进行评估。2014年11月3日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司根据法院委托作出苏拓房（2014）第0273号《房地产估价报告》，估价结果为：本次估价对象房地产（设定为精装修房）在估价时点2014年10月28日，租赁周期为2014年1月1日至2014年10月31日，共计10个月的租金价格为27000元。2015年1月6日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司向法院出具了补充说明，明确苏拓房（2014）第0273号《房地产评估报告》所涉估价对象各部分的具体租金价格为：星宝花园31幢305室租金价格为2522元／月（建筑面积为127.69㎡），31幢28号自行车车库租金价格为78元／月（建筑面积为15.61㎡），177号停车位租金价格为100元／月。补充说明同时明确，若评估设定星宝花园31幢305室为普通装修，则其租金为2267元／月，车库的租金不变。庭审中，张敏兴、凌肖微同意按照上述评估报告中精装修房屋的估价结果为参考标准计算本案案涉房屋的逾期交房违约金和逾期交付车位损失。以上事实，由《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《星宝花园地下车位有偿使用协议》、收款收据、延期交房通知书、《房地产估价报告》、补充说明以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。原审原告张敏兴、凌肖微的一审诉讼请求为：⑴金球公司继续履行合同按约交房；⑵金球公司逾期交房，应支付违约金为总房价的万分之三／天，支付违约金100550元（暂计2014年1月1日至2014年8月11日，具体至实际履行合同为止）；⑶本案的诉讼费用由金球公司承担。庭审中，张敏兴、凌肖微申请撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为按照评估报告中精装修房屋的租金计算房屋逾期交房违约金，其中房屋的租金按照每月2522÷127.69×142.52计算，自行车车库的租金按照每月78÷15.61×27.59计算。原审法院认为：张敏兴、凌肖微与金球公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，当事人应当恪守履行。张敏兴、凌肖微已全面履行了付款义务，但金球公司因自身原因未按合同约定在2013年12月31日前向张敏兴、凌肖微交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。张敏兴、凌肖微认为合同约定的逾期交房违约金条款系格式条款，显失公正，原审法院认为，双方合同约定的逾期交房违约金条款系双方协商选择的条款，系双方真实意思表示，不属于格式条款。张敏兴、凌肖微认为该条款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故认定该条款合法有效。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。司法解释还规定，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，金球公司延期交房，张敏兴、凌肖微所受到的是不能按期居住房屋的使用利益损失，故原审法院参照苏州拓普森土地房地产评估有限公司对星宝花园31幢305室房屋租金的估价结果，本案中双方合同中约定的违约金确属过低，应予增加。同时依据公平原则及损失补偿原则，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，结合本案的实际，房屋状态以满足张敏兴、凌肖微居住所需为合理，据此，原审法院参照评估结论中普通装修状态下房屋的月租金2267元／月（建筑面积为127.69㎡）以及自行车库月租金78元／月对双方约定的房屋及自行车库的逾期交房违约金进行调整，即本案案涉房屋的逾期交房违约金按照每月2530元（2267÷127.69×142.52）进行计算，自行车库按照每月138元（78÷15.61×27.59）计算。对于逾期天数，由于双方在本案审理中一致确认房屋、车位至今均未实际交付，故金球公司逾期交房的天数尚不确定，张敏兴、凌肖微主张从2014年1月1日起计算至实际交付之日止，符合法律规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、金球公司于判决生效之日起十日内支付张敏兴、凌肖微逾期交房违约金（从2014年1月1日起计算至房屋实际交付之日止，按月租金2530元计算；从2014年1月1日起计算至自行车库实际交付之日止，按月租金138元计算）。二、驳回张敏兴、凌肖微的其他诉讼请求。案件受理费2311元，由张敏兴、凌肖微负担1311元，由金球公司负担1000元。金球公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：金球公司与张敏兴、凌肖微签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为每日万分之零点三，该条款是双方当事人达成的一致意见，原审法院以房屋月租金计算违约金显然不当。请求二审法院撤销原判，改判金球公司按照合同约定支付逾期交房违约金。本院认为：张敏兴、凌肖微与金球公司在2012年12月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定的交房日期为2013年12月31日前，但金球公司未能按约定日期交房，构成违约，应承担相约定的违约责任。双方在合同中约定了金球公司应按日向曹建刚、曹柳英支付已交房款万分之零点三的违约金，但因金球公司不能如期交房，导致曹建刚、曹柳英不能入住购买房屋的损失，根据苏州拓普森土地房地产评估有限公司对该小区房屋租金所作的评估价格计算，涉案小区普通装修房屋的月租金为2530元，自行车车库月租金为138元，故原合同约定的违约金明显过低，原审判决将违约金调整为按张敏兴、凌肖微购买房屋普通装修的月租金计算并无不当。金球公司上诉要求按原合同约定条款计算违约金的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311元，由上诉人苏州金球地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一五年七月二十四日书 记 员  吴茂程