贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终18号上诉人（原审原告）：任珩珩，男，1990年5月19日出生，土家族，务农，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：吕若飞，贵州宜民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田润，男，1981年3月20日出生，土家族，务农，住贵州省印江土家族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：杨超群，女，1985年4月23日出生，土家族，务农，户籍地贵州省印江土家族苗族自治县，现住印江土家族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：彭朝辉，男，1986年7月18日出生，汉族，个体工商户，住贵州省印江土家族苗族自治县。上诉人任珩珩因与被上诉人田润、杨超群、彭朝辉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2016）黔0625民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任珩珩及其委托诉讼代理人吕若飞、被上诉人田润、杨超群、彭朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任珩珩上诉请求：撤销（2016）黔0625民初1153号民事判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。任珩珩租房后不能正常从事餐饮经营，并不是没有处理好周边居民的关系，而是周围的居民认为搞餐饮经营所排放的油烟影响生活环境，同时城管局、环保局也不允许安装烟管而从事餐饮，任珩珩安装烟管不能是不可抗力，从而不能实现合同目的。2.一审法院适用法律不正确。根据《合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条的规定，一审法院在适用法律时，只选择对被上诉人有利的法律条文，明显不公。彭朝辉辩称：1.原审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。双方签订的《商品用房租赁合同》及转让协议均属双方的真实意思表示，内容符合法律规定，系合法有效的合同。彭朝辉已将门面交付给任珩珩使用，任珩珩未能与周围居民协商处理好关系，被周围居民阻拦，未能正常经营，不是彭朝辉的责任，更谈不上不可抗力。2.原审法院判决合法有据，任珩珩的上诉理由不能成立。彭朝辉已经按照双方签订的合同约定履行了义务且任珩珩不能提供相关的证据证明其未营业的过错在彭朝辉，彭朝辉与任珩珩之间达成的房租转让合同合法有效，任珩珩后来未能正常开展经营活动，学习烹饪技术、购置炊具等行为均系单方个人行为，学习与转让之间没有必然的牵连关系。田润、杨超群辩称，彭朝辉与田润、杨超群签订的合同期限是五年，在五年期未满前，彭朝辉有意将门面转让，作为房东也同意。至于转让费的问题，是彭朝辉与任珩珩之间的事情，田润、杨超群并不知情。案涉门面之前一直都是从事餐饮业，任珩珩现在不能从事餐饮，是其自身原因导致。任珩珩向一审法院起诉请求：1、解除任珩珩与田润、杨超群、彭朝辉所签订的房屋租赁合同；2、判令田润、杨超群、彭朝辉退还任珩珩的房租29800元；3、判令田润、杨超群、彭朝辉赔偿任珩珩损失24490元。一审法院认定的事实：2016年7月27日，任珩珩与彭朝辉协商并经出租方田润、杨超群同意后将原出租给彭朝辉经营餐饮生意的位于印江自治县峨岭街道县府路智宇华庭的8－1－1A与8－1－2门面转租给任珩珩继续做餐饮生意，为了便于计算出租年限与租金，在三方在场的情况下由任珩珩与田润、杨超群重新签订了一份《商业用房租赁合同》，约定了租赁的期限、门面的用途、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，该合同延续了田润、杨超群与彭朝辉原所签订的《商业用房租赁合同》，原田润、杨超群与彭朝辉之间的商业用房租赁关系解除。该门面从2015年10月30日至2016年10月30日的租金已由彭朝辉支付，任珩珩按合同约定时间从2016年10月30日开始支付房屋租金，由任珩珩支付给彭朝辉包括该商业用房2015年的部分房租和一些设施等在内的转让费28800元及水电费1000元，共计29800元。之后，彭朝辉将门面交付给任珩珩使用。任珩珩购买了餐具并拜师学艺后准备经营时由于周围的居民不允许安置烟管而导致不能正常经营。一审法院认为，任珩珩与田润、杨超群夫妇签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，系合法有效的合同。任珩珩与田润、杨超群之间形成了合法的租赁关系。田润、杨超群夫妇同意任珩珩解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应予支持。对于任珩珩与彭朝辉口头达成转让协议并支付了转让费的行为，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，双方形成合法转让关系，彭朝辉也依约将门面及里面的设施交付给任珩珩使用，任珩珩要求彭朝辉退还转让费29800元的诉讼请求，不予支持。由于双方均已按转让协议及《商业用房租赁合同》的约定履行了义务且任珩珩也未提供相关的证据证明其未营业的过错在彭朝辉、田润、杨超群,因此任珩珩在门面交付使用后为了经营自行购买餐具、学习烹饪技术等必要的支出就不能作为损失要求对方进行赔偿，对于任珩珩要求赔偿损失24490元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款的规定，判决：一、解除任珩珩与田润、杨超群所签订的《商业用房租赁合同》；二、驳回任珩珩的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取575元，由任珩珩负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、任珩珩不能正常开业是否属于不可抗力；二、合同解除后，任珩珩主张的租金和损失是否应当返还或赔偿。关于焦点一，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的情形一般包括自然灾害、战争、社会异常时间、政府行为。其中，政府行为主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行。本案中，任珩珩主张城管局、环保局不允许安装烟管导致合同目的无法实现。首先，对于行政机关不允许在案涉门面区域安装烟管从事餐饮，任珩珩没有举证证明。其次，在任珩珩之前的彭朝辉同样是从事餐饮业，并没有类似情形发生。任珩珩签订合同后，行政部门是否颁布了新的政策导致其不能安装烟管，任珩珩也未举证证明。任珩珩主张合同的履行遇到了不可抗力，本院不予采信。任珩珩主张解除合同，田润、杨超群同意，是双方当事人协商一致的结果。关于焦点二，根据任珩珩陈述，其交付的29800元，包括了部分转让费和三个月的房租。彭朝辉陈述其当年交付的租金，要到2015年10月30日才到期，任珩珩交付的29800元，包括其当年还有三个月租期费用、店面内的一些器材、水电押金、装修等。田润、杨超群并未收到任珩珩承租其房屋的租赁费。任珩珩要求田润、杨超群退回房租，与查明的事实不符，本院不予支持。任珩珩与彭朝辉签订的房屋转让合同，是双方真实意思表示，彭朝辉已将门面及相应的设备交付给了任珩珩，任珩珩也实际占有了租赁期内的门面和相应的设备。现要求彭朝辉返还相应的款项，不予支持。本案的租赁关系，经双方协议一致解除，合同解除后，任珩珩能否请求赔偿要看出租人在履行租赁合同中有无过错或违约行为。田润、杨超群已将门面交付给了任珩珩使用，所交付的门面没有不能利用或其他人主张权利的情形。对办理相关手续和安装经营设备，应当由任珩珩自行负责。双方合同约定的租赁期是2015年10月30日至2020年10月30日，任珩珩在租赁期内解除合同，田润、杨超群没有过错，也未违反合同的约定。任珩珩要求赔偿其损失的主张，于法无据，不予支持。综上所述，任珩珩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由任珩珩负担。本判决为终审判决。审判长  张永琴审判员  谢稼祥审判员  代静云二〇一七年三月一日书记员  李向梅