广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2969号上诉人（原审被告）：区剑兰，住广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：梁锦辉，住广州市黄埔区莲塘新街七巷5号委托代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。委托代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。原审被告：倪智超，住广州市黄埔区。委托代理人：区剑兰，身份情况同上，系倪智超妻子。原审第三人：李勇，住山东省枣庄市薛城区。上诉人区剑兰因与被上诉人梁锦辉等房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市黄埔区荔香路156号二楼之一房屋属于梁锦辉所有，该房屋建筑面积334.92平方米，为商业用途。区剑兰从2009年起承租该房屋经营美发店，曾以他人名义领取有个体工商营业执照。2012年5月13日，梁锦辉与区剑兰分别作为甲方、乙方签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方将上址房屋出租给乙方作商业用途使用；2012年8月1日至2013年7月31日每月租金6900元、2013年8月1日至2014年7月31日每月租金7935元、2014年8月1日至2015年7月31日每月租金9125元、2015年8月1日至2016年7月31日每月租金10000元、2016年8月1日至2017年7月31日每月租金10500元，租金按月结算，由乙方在每月的第5天前缴付给甲方；乙方向甲方交纳23000元保证金，甲方应在租赁期限届满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同、收回房屋、并要求赔偿；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的8‰向甲方支付违约金等；合同的附件订明：乙方若逾期一个月未缴纳租金和水电费，经催缴后仍不缴纳，甲方有权单方终止合同，并没收保证金；租赁期满，乙方逾期不交出房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金；租赁期间，乙方需办理合法经营执照，甲方必须协助和提供相关有效证件，如消防合格证、房产证；合同的附加条款订明：因甲方原因造成本合同终止的，属甲方违约，甲方赔偿乙方两倍装修折旧费；因乙方原因造成本合同终止的，属乙方违约，甲方有权没收乙方的合同押金，乙方在租赁场内的安装配置所有水电设备及固定设备，全部归甲方所有等。另，该合同的第六条第3项为“租赁期间转让房屋时，须提前3个月书面通知乙方；抵押该房屋须提前30日书面通知乙方”，该条款的结尾添加有“并赔偿乙方两倍的装修折旧费”的字样；区剑兰持有的合同原件显示该添加处有区剑兰的签名；梁锦辉持有的合同原件显示上述添加的文字被横线划掉，并有梁锦辉书写的“辉”字、有区剑兰的签名。该租赁合同没有办理租赁登记备案。2013年9月29日，梁锦辉办理了将该房屋抵押给银行的抵押登记。后梁锦辉同意区剑兰转租，区剑兰于2014年1月29日与李勇签订《广州市房屋租赁合同-转租合约》，其中约定，甲方区剑兰、乙方李勇，甲方将广州市黄埔区荔香路坊里街156号二楼之一房屋建筑面积334平方米出租给乙方作茶艺用途使用；2014年3月1日至2016年2月28日每月租金11300元、2016年3月1日至2017年7月30日每月租金12430元，租金按月结算，由乙方在每月的第5天前缴付给甲方；乙方向甲方交纳22600元保证金，甲方应在租赁期限届满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金；乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可以解除合同、收回房屋、并要求赔偿；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，需按当月租金的8%向甲方支付违约金等；合同的补充协议订明：乙方因办理营业执照需要提供租赁合同，乙方与房主另行签订，租金以最低额签订，每月产生的租赁税费由房东承担；本商铺提供的楼梯、一楼大堂和二楼大堂均为公用地方，与荔香路156号二楼之二商铺共同使用。该合同签订后，李勇对上述156号二楼之一房屋及公用楼梯、一楼公用通道进行了装修，主要项目有吊天花、墙体扇灰批荡、地面铺瓷砖及地板胶、重新铺设电线路等，还安装了招牌。李勇在一楼公用通道放置柜子、空调机等设施经营销售茶叶，二楼之一房屋则拟作茶艺馆。同年9月，公安派出所责令李勇对上述公用部位的装修进行拆除整改，李勇拆除了包括一楼公用通道的部分装修，因此无法继续在一楼经营销售茶叶而停止营业，二楼之一房屋也无经营使用。现二楼之一房屋由李勇放置茶叶等货物。本案诉讼中，原审法院告知李勇可作为有独立请求权就其装修物提出诉讼请求，李勇明确表示不在本案中提出装修物赔偿等独立的诉讼请求，也不申请对承租场地的装修物的价值进行评估、对装修现状作证据保全。区剑兰从2014年9月起未再向某辉交纳租金。区剑兰、倪智超是夫妻关系，于2010年1月13日登记结婚。2014年11月26日，梁锦辉委托律师向区剑兰发出《律师函》，其中要求区剑兰在收到此函后3天内向某辉交纳拖欠的租金和应付的违约金，否则梁锦辉将根据租赁合同和附加条款的约定，立即与其解除租赁合同（不再另行通知）。区剑兰于同月28日收到该函件。梁锦辉于2014年12月23日向原审法院提起本案诉讼，以区剑兰逾期交租，构成违约为由，请求：1.区剑兰迁出广州市黄埔区荔香路坊里街156号二楼，将房屋交还梁锦辉；2.区剑兰向某辉支付2014年9月至11月的所欠租金（按每月9125元计算）及滞纳金（从2014年9月6日开始，每日按当月租金额的千分之八，计算至付清欠款之日止）；区剑兰向梁锦辉支付2014年12月2日至迁出房屋之日止的占有使用费（按每月9125元计算）及违约金（按占用期内使用费总额的20%计算）；区剑兰在上述房屋内的固定水电设施、镶嵌在墙体及地面的装饰物，归梁锦辉所有。区剑兰在原审答辩辩称：不同意梁锦辉的诉讼请求。梁锦辉与区剑兰签订租赁合同后，并没有在房屋出租管理中心登记备案及缴纳房产税金，区剑兰多次要求梁锦辉办理备案事宜，梁锦辉一直推迟。后区剑兰生意亏损无法继续经营，经梁锦辉同意于2014年1月29日将该租赁的商铺转让该李勇，并签订《广州市房屋租赁合同》，李勇装修完毕后，要求区剑兰向某辉提出合同备案办理工商营业执照和税务登记，但梁锦辉又以各种理由不同意办理备案手续，严重违反了合同的约定。由于梁锦辉违约不办理租赁合同备案，导致李勇无法办理营业执照和税务登记而至今无法开张营业，没有缴交租金，从而区剑兰也无法交纳租金，这是因为梁锦辉的违约造成的。另外，梁锦辉在没有书面通知区剑兰的情况下，于2013年9月29日将该商铺抵押给银行，严重违反了合同订明的必须提前30日通知区剑兰的约定。区剑兰保留另案要求梁锦辉就其违约行为赔偿区剑兰两倍装修折旧费的权利。请法院对梁锦辉的诉讼请求全部驳回。倪智超在原审辩称：梁锦辉与区剑兰两人经协商于2012年5月13日签订《广州市房屋租赁合同》，倪智超并没有参与签字，区剑兰自2009年8月租下梁锦辉商铺后经营美发店，但一直亏损，继而负债累累，商铺转租的收益全部用于清还区剑兰的债务，并没有作为家中的补贴。梁锦辉确实存在区剑兰所述的违约行为，导致李勇以无法开业为由不交纳租金给区剑兰，所以区剑兰也无法缴纳租金给梁锦辉。梁锦辉起诉倪智超是无依据的，请法院驳回梁锦辉的全部诉讼请求。李勇在原审述称：房屋是经区剑兰转租给其的，李勇对房屋进行了装修，因为装修、使用了公用通道，后来不给占用，被派出所责令拆除，现在无法经营。李勇装修商铺及购买茶叶等经营设备总计花费80万，茶叶放置了半年，已经损坏了，如果要李勇搬走，需出租人即区剑兰对李勇作装修补偿。李勇希望和区剑兰协商解决纠纷，但在本案中不提出独立的诉讼请求。原审法院认为：梁锦辉与区剑兰自愿签订的《广州市房屋租赁合同》，内容及形式均无违反我国法律、行政法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。区剑兰、倪智超虽是夫妻关系，但梁锦辉没有证据证明倪智超参与上述合同的履行、与区剑兰共同承租及使用该租赁物，根据合同相对性原则，区剑兰作为合同的一方当事人，在上述合同中约定的承租人的权利义务应当由区剑兰享有和承担。梁锦辉要求倪智超与区剑兰共同承担其依据租赁合同主张的债务，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。区剑兰从2014年9月起未再交纳租金，梁锦辉主张其构成严重违约，区剑兰则抗辩未交纳租金的原因是由于梁锦辉违约不办理租赁合同备案，导致李勇无法办理营业执照和税务登记而无法开张营业、缴交租金，从而区剑兰也无法交纳租金。区剑兰没有提供证据证明其曾要求梁锦辉协助李勇办理租赁合同备案及工商登记等手续而遭梁锦辉拒绝的事实；且李勇确认是其向区剑兰转承租房屋后，因装修、使用了一、二楼公用通道，公安部门不许占用并责令拆除，而停止经营。因此，区剑兰的上述抗辩理由不成立，其从2014年9月起未再向某辉交纳租金构成违约行为，应当依约承担违约责任。梁锦辉于2014年11月26日向区剑兰发出《律师函》要求其在3日内交纳拖欠金的租金，否则租赁合同立即解除，实质是行使合同解除权，通知区剑兰附条件地解除合同。区剑兰于同月28日收到该通知后并没有向某辉付清所欠租金，合同解除的条件成就，因此双方的合同已于2014年12月2日予以解除。合同提前终止，是因区剑兰逾期交纳租金的违约行为导致的。梁锦辉要求区剑兰按合同约定返还租赁房屋、支付2014年9月至11月的租金、逾期支付租金的违约金，原审法院予以支持。区剑兰在合同解除后，至今未将房屋交还梁锦辉，应当支付房屋占有使用费，梁锦辉要求区剑兰按原合同每月租金9125元的标准支付2014年12月2日起的房屋使用费，低于房管部门公布的同期同地段同类商铺市场租金参考价，予以支持。上述合同约定“租赁期满，乙方逾期不交出房屋的，甲方有权按占用期内租金总额的20%收取违约金”，现梁锦辉与区剑兰的租赁期限并非届满，而是提前解除合同，梁锦辉要求区剑兰按上述标准支付逾期交房违约金，不符合合同的约定，不予支持。承租人区剑兰对上述房屋的租赁权因合同解除而消灭，李勇作为次承租人，同时对出租人梁锦辉负有返还房屋的义务。梁锦辉与区剑兰在租赁合同的第六条第3项“租赁期间转让房屋时，须提前3个月书面通知乙方；抵押该房屋须提前30日书面通知乙方”的结尾添加有“并赔偿乙方两倍的装修折旧费”的字样，梁锦辉的合同原件上该添加的文字被横线划掉，并分别有梁锦辉与区剑兰的签名；区剑兰的合同原件上虽保留上述添加的文字，但只有区剑兰的签名，因此，梁锦辉主张上述添加的文字已经双方一致删除，其合同原件的证明力大于区剑兰的。双方在合同附加条款明确约定，因区剑兰的原因造成本合同终止的，区剑兰在租赁场内的安装配置所有水电设备及固定设备，全部归梁锦辉所有；而李勇明确表示在本案中不对装修物的赔偿等提出独立的诉讼请求、也不申请证据保全，因此区剑兰和李勇就其租赁合同不能继续履行所产生的后果，可另循其他合法途径处理。故梁锦辉依据与区剑兰在合同中的上述约定，要求在上述房屋内的固定水电设施、镶嵌墙体及地面的装饰物归其所有，予以支持，区剑兰及李勇交还该房屋时不得损坏、拆除。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年3月17日作出如下判决：一、区剑兰、李勇在判决发生法律效力之日起5日内，迁出广州市黄埔区荔香路156号二楼之一房屋，将该房屋腾空交还梁锦辉；迁出时，不得拆除、损坏该房屋内的固定水电设施、镶嵌在墙体及地面的装饰装修物，上述设施及装饰装修物归梁锦辉所有；二、区剑兰在判决发生法律效力之日起5日内，向某辉支付2014年9月、10月、11月的租金（按每月9125元计付）、逾期支付租金的违约金（从2014年9月6日至实际付清上述所欠租金之日止，每日按9125元的8‰计付，违约金总额不超过所欠租金总额）；三、区剑兰在判决发生法律效力之日起5日内，向某辉支付2014年12月2日至交还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月9125元计付）；四、驳回梁锦辉的其他诉讼请求。一审案件受理费906元，由梁锦辉负担38元、区剑兰负担868元。判后，上诉人区剑兰不服原审判决，向本院提起上诉称：区剑兰与梁锦辉于2012年5月签订了《广州市房屋租赁合同》后，梁锦辉没有将该合同在房屋出租管理中心登记备案及没有缴纳房产税金，导致区剑兰生意一直亏损，无法再继续经营，经梁锦辉的同意，区剑兰在2013年1月14日将铺位转租给李勇，李勇装修后，要求区剑兰向某辉提出合同备案来办理工商营业执照和税务登记，梁锦辉又以各种理由不同意办理租赁合同备案手续。从而导致李勇无法办理营业执照和税务登记，至今无法开张营业，李勇在2014年10月1日提出无法缴交租金，从而区剑兰也无法向某辉缴交租金。根据双方合同第八条其他约定中第11点的约定，租赁期间，乙方需办理合法经营执照，甲方必须协助和提供相关有效证件，否则属于违约。梁锦辉不办理合同备案，无法提供有效的租赁合同的行为，构成违约。另外，梁锦辉在没有任何书面通知区剑兰的情况下，于2013年9月29日在招商银行办理了涉案商铺的抵押手续，严重违反了双方合同第六条“抵押房屋需提前30天书面通知区剑兰”的约定，也属违约。由此，三方都有责任，区剑兰在2014年12月就同意交回铺位，梁锦明已没收区剑兰23000元押金，再判决支付违约金和占有房屋使用费，完全不合理。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项；2.改判驳回梁锦辉要求区剑兰支付2014年9至11月份租金、违约金和2014年12月2日至交还房屋之日止的房屋占有使用费诉请。被上诉人梁锦辉答辩称：（一）区剑兰称因为租赁合同备案的原因而导致没有交租金，与事实不符。合同第八条第十一点约定租赁期间，区剑兰需办理合法经营执照，梁锦辉协助提供相关证件如消防合格证、房产证等，没有提到合同备案的情况。根据合同第九条约定，经催告后合理期间未履行的，造成损失由责任方承担。区剑兰没有任何证据证明催告梁锦辉进行合同备案。同时，根据区剑兰和李勇签订的租赁合同、补充协议约定，李勇如办理营业执照，需提供租赁合同，由李勇与房主另行以最低额签订。由此可见，区剑兰和李勇明知道办理营业执照需要提供租赁合同，但是他们没有申请去办理营业执照，也没有通知或者催告梁锦辉进行合同备案，也没有要求梁锦辉另行签订租赁合同。所以，区剑兰在上诉状中所称的备案明显不能成立。（二）关于上诉状中商铺抵押的问题。抵押行为对区剑兰承租该商铺没有任何影响，一审中区剑兰对该事实也是清楚的，其据此上诉的理由不能成立。因此，梁锦辉同意一审判决，不同意区剑兰的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告倪智超答辩：不同意原审判决，同意上诉人区剑兰的上诉请求、事实和理由。原审第三人李勇述称：不同意原审判决，同意上诉人区剑兰的上诉请求、事实和理由。上诉人区剑兰与被上诉人梁锦辉、原审被告倪智超、原审第三人李勇均对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：原审判决对梁锦辉与区剑兰之间的租赁合同于2014年12月2日予以解除已作出详细、充分的阐述，且各方就此没有提出异议，本院予以确认。本案二审各方争议的焦点是合同解除后的责任认定问题。区剑兰上诉认为是梁锦辉没有提供备案租赁合同的原因，导致李勇承租涉案商铺无法办理营业执照、无法开张营业等，对此，梁锦辉与区剑兰之间的租赁合同并无约定梁锦辉有为李勇提供备案租赁合同的义务，且区剑兰与李勇之间的补充协议约定李勇因办理营业执照需要提供租赁合同，李勇与房主另行签订。依据合同相对性原则，该补充协议仅约束区剑兰和李勇，对梁锦辉不产生约束力。同时，区剑兰亦未举证证明其与李勇有向某明要求提供备案租赁合同的主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由区剑兰对其举证不能承担不利后果，因此，原审法院认定合同提前终止，是因区剑兰逾期交纳租金的违约行为导致，并据此判决交还房屋及支付欠付租金和占有房屋使用费并无不当，本院予以维持。区剑兰至今仍未支付欠付租金，也未将租赁房屋交还给梁锦辉，故其上诉抗辩不同意支付欠付租金及占有房屋使用费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人区剑兰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费868元，由上诉人区剑兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年七月十四日书 记 员 肖和念