上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三（民）初字第2328号原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加某影院投资有限公司（以下简称某公司）为本案被告，转换为普通程序，并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告公司委托代理人胡某、陈某、被告一委托代理人肖某、徐某、被告二公司委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月31日，原告公司与被告二公司签订《影院场地租赁合同》，约定被告二公司租赁位于上海市金山区朱泾镇金龙新街某弄7105-7109、7125-7129、7146-7152号房屋，总建筑面积1445平方米，租赁期自双方签订《场地交付确认书》之日起至2022年12月31日止；租金按1.98元／平方米／日标准支付，从第三年度开始每两年递增7.5%，三个月为一个支付周期，每期租金应于上一个支付周期期满前十天内并在收到原告合格发票后支付；被告二公司尚需缴纳200000元场地租赁保证金，原告公司按被告二公司提供的影城设计要求和标准完成二次结构施工，被告二公司于租赁合同签订后十个工作日内支付原告公司二次结构风险金500000元，每年度最后一期租金抵扣二次结构风险金50000元，十年抵扣完毕；另，如逾期支付租金，每逾期一日，按逾期金额的千分之五向原告公司缴纳违约金，欠缴租金3个月以上，则原告公司有权提前解除租赁合同，保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还，并支付合同剩余租期租金30%的违约金。合同签订后，原告公司依约于2011年5月14日向案外人交付了系争房屋，按照合同投资1100000元完成了二次结构工程施工，并履行了其他合同义务。2013年4月16日，原告公司、被告二公司、被告一公司签订了《租赁合同主体变更协议》，三方约定：根据租赁合同第八条转租和续租，租赁合同承租方由被告二公司变更为被告一公司，租赁合同内容不变。嗣后，原告公司与被告一公司按照原租赁合同继续履行。被告二公司曾于2013年3月起就曾出现过拖欠租金的情形，原告公司基于维护双方合作关系未追究其违约责任，2013年8月15日起，被告一公司又以种种借口拖欠租金，2013年9月，原告公司被迫起诉，后在法院主持下被告一公司支付了拖欠的租金，原告公司撤回起诉。此后，被告一公司仍未能按期支付租金，原告公司多次催讨无果，至起诉之日，已拖欠435704.51元租金。被告一公司的行为已构成违约，为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告公司与被告一公司于2011年3月31日订立的《影院场地租赁合同》，并判令被告立即搬出该合同项下租赁房屋即本市金山区朱泾镇金龙新街某弄7105-7109号，7125-7129号，7146-7152号，并将租赁房屋并恢复原状，即恢复至二次结构工程前状态；2、被告一公司支付所欠租金人民币130656元（2014年8月15日至2014年11月14日），并判令被告一公司支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止，暂算至2014年9月15日，合计599822.37元（按照合同约定的滞纳金日千分之五计算，自2012年2月14日起算至2014年9月15日，按照被告每期缴纳租金为基数分别计算）；3、确认原告公司有权不予退还被告一公司所交保证金200000元和剩余二次结构工程风险金400000元；4、被告赔偿原告二次结构工程损失1100000元；5、被告一公司支付提前解约违约金3279429元。（按照合同约定，以未履行合同租金10931430元的30%计算）。本案诉讼费由被告一公司承担。诉讼中，原告公司变更第二项诉讼请求，请求判令被告一公司支付所欠租金人民币280656元（2014年11月15日至2015年2月14日），并依法判令被告一公司支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止，暂算至2014年9月15日，合计599822.37元（按照合同约定的滞纳金日千分之五计算，自2012年2月14日起算至2014年9月15日，按照被告每期缴纳租金为基数分别计算）；并增加诉讼请求，请求判令被告二公司对被告一公司应当履行的义务承担连带责任。被告一公司未作书面答辩。庭审中称，其拖欠租金的事实存在，但根据合同约定拖欠三个月租金，催缴无效才能解除合同，而原告向其催缴租金后，被告一公司均能及时支付租金，故本案尚不符合解除合同的条件；如果合同解除，被告同意履行撤离场地并撤出相关的设备设施的义务，但不同意恢复原状。其次，原告公司主张的2014年11月15日至2015年2月14日期间的租金未到支付期限，若要求支付也应提供发票。原告公司要求其支付违约金的请求，计算标准过高，远高于实际损失，请求法院作出调整。原告公司主张的二次结构风险金与二次结构工程损失实际是同一性质，双方之所以约定了风险金就是为了弥补可能存在的损失，其主张没有依据。最后，两被告均是独立法人，被告一公司所欠租金等应由其自行承担。被告二公司未作书面答辩。庭审中称，原告在举证期限届满之后才向法院提出追加被告申请，不符合法律规定；其次，被告二公司是一家独立法人单位，其也并未为了逃避债务而滥用法人独立地位等行为，两被告之间也不存在公司人格高度混同的情况，没有利用关联交易转移公司资产，故请求驳回对被告二公司的起诉。经审理查明，案外人叶某、胡某、赵某等二十多人系上海市金山区朱泾镇金龙新街某弄7105号-7109号、7125-7129号、7146号-7152号商铺的所有权人。2011年、2012年期间，叶某、胡某、赵某等人分别与原告公司签订了《金上海生活广场商铺租赁合同》，约定叶某、胡某、赵某等人将其所有的商铺出租给原告公司，租赁期限均至2022年12月31日止。嗣后，叶某、胡某、赵某等人出具《承诺书》，同意原告公司将上述商铺转租给被告二公司。2011年3月31日，原告公司与被告二公司签订《影院场地租赁合同》，约定原告公司将拥有合法使用权的上述房屋出租给被告二公司，租赁期限自双方签订《场地交付确认书》之日起至2022年12月31日止，总建筑面积1445平方米，每12个月为一个租赁年度，签订《场地交付确认书》之日起6个月作为免租期；租金：第一年度后6个月至第二年度1.98元／平方米／日，年租金为1566452元，第三至第四年度，2.129元／平方米／日，年租金为2245248元，第四至第五年度，2.288元／平方米／日，年租金为2413642元，第七至第八年度，2.46元／平方米／日，年租金为2594665元，第九至第十年度，2.644元／平方米／日，年租金为2789265元，第十一至第十二年度，2.843元／平方米／日，年租金为2998460元，三个月为一个支付周期，采用先付后租的原则；签订合同之日起十日内被告二公司支付200000元保证金，期满后返还；二次结构工程风险金：被告二公司于合同签订之日起十个工作日内支付原告公司二次结构工程风险金500000元，该风险金以抵扣租金的方式返还，每年度最后一期租金抵扣50000元，分十年抵扣完毕，原告公司接到被告二公司提供的影城二次结构设计要求与设计标准后30日内完成二次结构施工，施工费用由原告公司承担；违约责任：任何一方违反合同约定，造成另一方损失的，违约方需全面赔偿；因违约方致使守约方提前解除合同的，违约方应承担违约责任；原告公司未按约定交付房屋的，免租期顺延，每逾期一日按年租金千分之五支付违约金，逾期超过三个月，被告二公司有权单方终止合同，原告公司双倍返还保证金，并赔偿相应的损失；被告二公司须按时缴纳租金，如逾期支付，每逾期一日，按逾期租金的千分之五支付违约金，超过合同规定期限三个月，原告公司有权单方终止合同，并按合同第十条第二款要求被告二公司赔偿损失；合同第十条第二款约定：出现下列情况之一，原告公司有权提前解除合同；如原告公司提前解除合同的，除合同保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还外，被告二公司还应向原告公司支付合同剩余租期租金30%的违约金；1）……2）被告二公司欠缴租金3个月以上（含3个月），并经催缴无效的……。嗣后，原告公司根据被告二公司提供的二次结构设计要求与设计标准与案外人江苏启安建设集团有限公司签订了《影院二次结构工程合同》，合同总价1100000元，于2011年5月15日前完工，工程按期完工后，原告公司实际支付工程款1060000元。2011年5月14日，原告公司与被告二公司签订了《场地交付确认书》。租赁期间，被告二公司存在拖欠租金情况，原告公司曾于2012年3月15发函给被告二公司，表示对于其先前的违约行为暂且不予追究，若再出现类似情形，将追究其违约责任。2013年4月16日，原告公司、被告一公司、被告二公司三方签订《租赁合同主体变更协议》，约定将承租方被告二公司变更为被告一公司，原租赁合同内容不变，由原告公司与被告一公司继续履行，被告二公司不再享有合同权利，不承担义务及责任。嗣后，被告一公司再次出现拖欠租金的情形，原告公司遂于2013年9月向本院提起诉讼，经诉前调解被告一公司支付了所欠租金；但被告一公司再次拖欠租金，原告公司于2014年7月8日再次发函给被告一公司，要求被告一公司支付截止至2014年8月14日的租金385704.51元，并承担违约责任。由于被告一公司迟迟不予付清所欠租金，原告公司遂于2014年7月28日再次起诉，被告一公司即付清了所欠租金385704.51元。因2014年8月15日至2014年11月14日期间的租金已至支付周期，而被告一公司仅支付了100000元，原告公司遂在第一次庭审时要求被告一公司支付该期间尚欠租金130656元，嗣后，被告一公司又付清了该笔欠款。2014年11月20日，本院再次开庭审理，而2014年11月15日至2015年2月14日期间的租金280656元又已至支付周期，故原告公司再次变更诉讼请求，对于该笔租金被告一公司至今未付。另查明，2013年8月15日至2013年11月14日期间租金230656元，被告一公司于2013年10月29日支付100000元，2013年12月25日支付130656元；2013年11月15日至2014年2月14日期间租金280656元，被告一公司于2014年2月18日支付56263.49元，2014年2月27日支付200000元，2014年3月28日支付100000元；2014年2月15日至2014年5月14日期间租金280656元，被告一公司于2014年5月23日支付50000元，2014年6月30日支付50000元，2014年7月28日支付200000元；2014年5月15日至2014年8月14日期间租金280656元，被告一公司于2014年8月11日支付185704.51元；2014年8月15日至2014年11月14日期间租金280656元，抵扣二次结构工程风险金50000元，2014年8月29日支付100000元。又查明，被告一公司系一人有限责任公司，被告二公司是其唯一股东；被告二公司也是一人有限责任公司，被告二传媒有限公司是被告二公司的唯一股东。还查明，被告一公司经营期间资金来源于被告二公司，被告二公司以营运借款的名义将相应的款项转入被告一公司的帐户，另房租、消防款、装修款、社保费、物业管理费、货款等也均由被告二公司转入被告一公司帐户，被告一公司又将营业所得以资金上划的名义划入被告二公司帐户。以上事实，由原、被告企业法人营业执照及相关工商材料、房地产权证（17份）、金上海生活广场商铺租赁合同、承诺书、租赁合同、上海金山朱泾镇金上海生活广场影院场地租赁合同、租赁合同附件B3、影院二次结构工程合同、电汇凭证及发票、场地交付确认、租赁合同主体变更协议、公函、快递单、场地租赁合同约定“缴付第八期租金”的说明、律师函、民事起诉状、诉前调解告知书、工商银行支付凭证、劳动合同、社保缴纳证明、验资报告、财务审计报告、审计报告、明细分类帐及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原告公司与业主签订房屋租赁合同之后，经业主承诺，其有权将承租的房屋转租；现原告公司将承租房屋转租给被告二公司，符合规定，且双方间的租赁合同意思表示真实，合法有效。2013年4月16日，原告公司、被告二公司、被告一公司签订《租赁合同主体变更协议》，承租方变更为被告一公司，应当认定被告二公司已将合同权利义务全部转让给了被告一公司，故被告二公司在原租赁合同中的权利义务应由被告一公司享有和承担，被告一公司应当按照原租赁合同的约定全面履行。法律规定，承租人应当按期支付租金，无正当理由拒不支付或拖延租金的，出租人可以解除合同。本案中，被告一公司曾多次拖延租金，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任；对于2012年2月15日至2014年11月14日期间逾期付款违约金的承担问题，本院认为，2012年2月15日至2012年5月14日期间租金261075元及2014年8月15日至2014年11月15日期间部分租金130656元，因原告公司未向本院提供相关的支付凭证，这两笔租金的逾期付款违约金本院不予支持，对于逾期付款违约金的计算标准，因合同约定的“每逾期一日，按逾期租金的千分之五计算”的标准明显过高，被告一公司也已提出调整要求，故本院按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；诉讼中，2014年11月15日至2015年2月14日期间的租金280656元也已至支付周期，而被告一公司至今未付，其行为已违反了合同第十条第二款关于提前解除合同的约定，现原告公司要求解除双方间的《影院场地租赁合同》并支付拖欠租金280656元，于法有据，本院予以支持；合同解除日本院确定为该笔租金的期满之日即2015年2月14日；合同解除后，被告一公司应当即刻搬离并返还租赁房屋；原告公司要求被告一公司恢复原状的请求，本院认为，租赁房屋的二次结构工程改造是双方合同约定，而合同并未对解除租赁关系后是否需在恢复原状作出约定，故原告的该项请求本院不予支持。《影院场地租赁合同》约定“如原告公司提前解除合同的，除合同保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还外，被告二公司还应向原告公司支付合同剩余租期租金30%的违约金”，该条款是对违约金作出的约定，本案中原告公司所遭受的损失是明显的，除了二次结构工程改造所承担的费用，还有因诉讼而造成的租金损失以及可能存在的需要恢复原状所需的费用等，故本院认为双方间的约定尚属合理；但违约金本身具有赔偿性质，主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失，如果合同保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还后，再要求被告一公司承担剩余租期租金30%的违约金，本院认为因原告公司与被告一公司间的租期还很长，剩余租期租金30%的违约金也基本能够弥补原告公司所遭受的损失，考虑到双方合同已作出约定，故原告公司要求不予退还的请求本院予以支持，但对被告一公司应承担的违约金本院作出相应的调整，酌定为2600000元；原告公司要求被告一公司赔偿二次结构工程改造损失1100000元的请求与违约金存在重复计算，本院不予支持。被告一公司是一人有限责任公司，被告二公司是其唯一股东，被告一公司经营期间的资金均由被告二公司提供，尽管被告二公司辩称其与被告一公司间是借款关系，但根据两公司间的资金往来，被告一公司并无还款的事实，仅仅存在将营业所得划给被告二公司，该营业所得与被告二公司提供的资金完全不相匹配，本院认为被告二公司没有充足的证据证明被告一公司的财产独立于其自己的财产，其应当对被告一公司的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告公司与被告一间的《影院场地租赁合同》于2015年2月14日解除；被告一应于本判决生效之日起三十日内从上海市金山区朱泾镇金龙新街某弄7105-7109、7125-7129、7146-7152号房屋中搬离并将上述房屋返还原告上海原告投资管理有限公司；二、被告一应于本判决生效之日起十日内支付原告2014年11月15日至2015年2月14日期间租金280656元；三、被告一应于本判决生效之日起十日内支付原告以100000元为基数，自2013年8月15日至2013年10月28日止、以130656元为基数自2013年10月30日至2013年12月24日止（该起算时间及以下的起算时间均根据原告诉请确定）、以56263.49元为基数自2013年11月15日至2014年2月17日止、以200000元为基数自2014年2月19日至2014年2月26日止、以24392.51元为基数自2014年2月28日至2014年3月27日止、以75607.49元为基数自2014年2月15日至2014年3月27日止、以50000元为基数自2014年3月29日至2014年5月22日止、以50000元为基数自2014年5月24日至2014年6月29日止、以105048.51元为基数自2014年7月1日至2014年7月27日止、以94951.49元为基数自2014年5月15日至2014年7月27日止、以185704.51元为基数自2014年7月29日至2014年8月10日止、以100000元为基数自2014年8月15日至2014年8月28日止、以及以280656元为基数自2014年11月15日至付清之日止的逾期付款违约金（均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；四、原告无需退还被告一保证金200000元及剩余二次结构工程风险金400000元；五、被告一于本判决生效之日起十日内支付原告违约金2600000元；六、被告二对被告一所负款项承担连带清偿责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54102元，由原告负担20302元，两被告负担33800元，两被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  王 超人民陪审员  王淳婕二〇一五年七月二十八日书 记 员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。……第二百二十六条（5）  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条（3）  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。