苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初8531号原告：苏州市永盛房地产有限公司，住所地江苏省苏州太湖国家旅游度假区孙武路2999号。法定代表人：顾三官，总经理。委托诉讼代理人：汪洪、蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。被告：刘涛，男，1980年6月12日生，汉族，住安徽省寿县。原告苏州市永盛房地产有限公司（以下简称永盛公司）诉被告刘涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，由代理审判员钱建平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪洪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告永盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告关于苏州古玩城11幢208室房屋的买卖合同已经解除；2、判令被告赔偿其损失共计120424.79元（包括其代被告向银行支付的本金、利息、罚息、复利及诉讼费、银行律师代理费共计109654.79元，以及其为两次诉讼支出的律师费共计10770元）；3、判令被告协助其办理房屋买卖合同注销事宜；4、判令被告支付其违约金5258.52元。5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月4日，其与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以262926元的价款向其购买苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城11幢208室房产，被告当日支付首付款132926元，于2011年11月4日前以银行按揭方式支付剩余房款130000元。后被告向中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称农行姑苏支行）借款130000元，其为此作了保证。由于被告未按期归还贷款本息，导致农行姑苏支行提起诉讼，要求其承担担保责任。后其代被告向农行姑苏支行还款109654.79元，并支出了律师费5090元。其依约要求被告支付上述损失，但被告没有支付，故其已通知被告解除合同，并要求被告支付房屋总价2%的违约金。另，根据合同约定，被告有义务协助其办理房屋预售登记（网上备案）等登记备案的注销手续。被告刘涛未作答辩。经审理查明，2011年9月4日，原、被告签订编号苏吴合同201109040089的《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买公安门牌号为苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城11幢208室房屋，房屋建筑面积48.61平方米，房屋总价款为262926元。付款方式为，合同签署当日，被告支付该房屋首付款132926元，2011年11月4日前，被告以银行按揭方式支付房款130000元。本合同网上备案以后，买卖双方依据本合同相关条款约定行使单方解除合同权或退房权的，对方应当及时配合有权解除方或有权退房方共同向房屋所在区房地产市场管理机构申请办理本合同网上备案注销手续。若买受方采用商品房抵押方式付款，在获得抵押贷款后、取得房地产权属证书及他项权证前，如买受人未能及时还款导致贷款银行追究出卖人担保责任的，买受方应在收到出卖方通知后7日内支付出卖人因此受到的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费），逾期不支付的，出卖方可解除合同；出卖方解除合同的，买受方应向出卖方支付房屋总价2%的违约金，且将房屋返还给出卖方（如已交付）。本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函，即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则该方应提前7日书面通知另一方，否则，另一方按变更前的地址寄出后第3日即为送达。合同上被告所列通讯地址为园区唯亭镇夏亭家园76幢204室。后被告支付了首付款132926元。另查明，被告还向农行姑苏支行借款130000元用于购买上述房屋，借款期限自2011年12月8日起至2021年12月7日止，担保方式为阶段性保证+上述房屋抵押，原告自贷款发放之日起，至被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为被告的债务提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。为此，原、被告及农行姑苏支行等签订了《个人购房担保借款合同》一份。后被告未能按期足额归还农行姑苏支行借款本息，上述房屋亦未办理抵押登记。农行姑苏支行遂向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求原告承担保证责任。经苏州市姑苏区人民法院主持调解，双方于2015年8月7日主要达成如下调解协议：一、永盛公司代刘涛向农行姑苏支行代偿贷款本金98994.25元，利息、罚息、复利3122.9元，合计102117.15元（利息、罚息、复利暂计至2015年8月6日，之后的利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至贷款本金、利息、罚息、复利全部清偿之日止），永盛公司于2015年8月14日前支付农行姑苏支行上述全部贷款本金、利息、罚息、复利（具体金额以农行姑苏支行出具的银行对账单为准）；二、永盛公司代刘涛向农行姑苏支行代偿律师费6178元，永盛公司于2015年8月14日前支付；三、案件受理费2476元，减半收取1238元，由永盛公司承担并于2015年8月14日前支付农行姑苏支行。后原告履行了调解协议，代刘涛向农行姑苏支行还款共计109654.79元。另，原告委托律师代理上述诉讼支出律师费5090元。2016年9月2日，原告向被告合同上所列地址邮寄了《关于支付因承担担保责任而致损失的通知》及调解书、付款凭证，通知内容为：因被告购买原告开发的苏州古玩城11幢208室房屋后，未及时向农行偿还贷款，导致农行追究原告担保责任，原告已在2015年8月13日代被告向农行偿还了贷款本息、诉讼费用及律师代理费共计109654.79元，并因此发生了原告委托律师代理费5090元。根据《商品房买卖合同》约定，现要求被告于收到通知之日7日内向原告支付上述损失114744.79元。如逾期不支付的，原告将解除与被告的《商品房买卖合同》。因被告未还款，同年10月9日，原告又向被告上述地址邮寄了《解除合同通知》一份，通知被告自即日起解除双方之间的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金，配合办理合同备案注销手续。上述邮件均因原址查无此人被退回。被告未收房。又查，原告为本案诉讼聘请江苏益友天元律师事务所律师，支出律师费5680元。以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、（2015）姑苏商初字第00993号民事调解书、《关于支付因承担担保责任而致损失的通知》、《解除合同通知》、单项委托代理协议及庭审笔录等证据予以佐证。审理中，原告称，其愿意将总房款扣除被告应赔偿的全部损失的余款退还被告。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告未能按期偿还房屋贷款导致贷款银行追究原告担保责任，亦未能按约赔偿原告因此造成的损失，故原告依约可解除合同。原告根据约定向被告邮寄了解除合同的通知，邮件虽因原址查无此人被退回，但根据约定通知寄出后第3日即为送达，故本院认定通知于2016年10月12日送达，合同依法于送达之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告赔偿其向农行姑苏支行代偿的款项109654.79元及相关律师费5090元，并要求赔偿违约金5258.52元，均合法有据，本院应予支持。原告要求被告赔偿其为本案支出的律师费5680元，缺乏依据，本院不予支持。原告应退还被告房款262926元，扣除被告应赔偿原告的款项共计120003.31元，原告还应返还被告142922.69元。被告理应配合原告办理涉案房屋商品买卖合同的网签注销手续。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃答辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市永盛房地产有限公司与被告刘涛于2011年9月4日签订的编号苏吴合同201109040089的《商品房买卖合同》于2016年10月12日解除。二、原告苏州市永盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘涛购房款人民币142922.69元。三、被告刘涛于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市永盛房地产有限公司办理上述合同的网上备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费收取人民币2622元，由被告刘涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：a。代理审判员  钱建平二〇一七年三月七日书 记 员  周丽佳