江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终10235号上诉人(原审被告)：杨定军。委托诉讼代理人：钟坚，苏州市姑苏区虎丘法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：沈春良。委托诉讼代理人：杜宏，江苏杜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍，江苏杜宏律师事务所实习律师。原审第三人：袁艳。原审第三人：丁敬才。上诉人杨定军因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初4537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨定军上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人母亲自1999年以来就存在房屋租赁关系，合同一直由被上诉人代为签字。2015年7月5日的补充协议仅约定上诉人支付房租日期，并未约定合同期限。双方是长期租赁关系，已经形成友好邻里关系。被上诉人曾表示希望一直将房屋租给上诉人。2012年后，双方一致认为租赁关系不需要通过书面合同约束，但租赁关系一直存在。仅2014年一次，上诉人因资金周转延迟支付租金，得到实际承租人被上诉人母亲的同意。上诉人不存在拖欠租金的行为。上诉人因从事婚纱行业，门面装修、风格翻新很重要，7、8次装修房屋都提前告知被上诉人并取得同意。从2015年11月开始最近一次装修，被上诉人一直都是口头同意。多年来被上诉人也从未提出异议。被上诉人发函催促整改，足以证明对于上诉人的装修事宜知晓并同意。上诉人未改变房屋结构和设施。上诉人转租房屋均经过被上诉人口头同意，几年来被上诉人一直没有提出异议。上诉人不存在违法转租行为。被上诉人沈春良二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法律驳回上诉，维持原判。原审第三人袁艳、原审第三人丁敬才二审中对一审法院查明的事实无异议，由法院依法判决。沈春良向一审法院起诉请求判令：1、判令原审被告将苏州市姑苏区虎丘路532号房屋底层及二层腾空并恢复原状后交付给原审原告；2、判令原审被告向原审原告支付自2016年7月7日起至其实际交付房屋之日止的房屋使用费（按每月65500元计算）；3、本案的诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告将诉讼请求明确为：1、判令原审被告将苏州市姑苏区虎丘路532号房屋底层及二层腾空并交付给原审原告；2、判令原审被告按每月65000元的标准向原审原告支付自2016年7月7日起至其实际交付房屋之日止房屋使用费；3、本案的诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：苏州市姑苏区虎丘路532号房屋坐落于苏州市××区虎××街道茶花社区××（××虎××镇茶花村××），涉案房屋所在的集体土地面积为115.52平方米，该集体土地系原审原告沈春良的父亲沈金裕的宅基地。涉案房屋共三层带阁楼，系由原苏州市姑苏区虎丘镇茶花村统一建造，由原审原告父亲沈金裕及其家庭成员共同居住，后将该房屋部分面积对外出租。从1999年开始，原审原被告即就涉案房屋建立房屋租赁关系，原审原告沈春良将涉案房屋一、二层出租给原审被告杨定军经营使用，双方多年来就涉案房屋一直保持租赁合同关系。2011年6月30日，原审原告沈春良（甲方）与原审被告杨定军（乙方）签订《租房合同》一份，约定沈春良将苏州市姑苏区虎丘路532号房屋底层及二楼（不包括楼梯间）出租给杨定军，租期自2011年6月30日至2012年7月1日，年租金为500000元，一次性付清。此后，双方未再续签正式租赁合同，但原审被告杨定军仍继续承租使用涉案房屋。2015年7月5日，原审原告沈春良（甲方）与原审被告杨定军（乙方）签订《合同补充协议书》一份，约定鉴于乙方不能按时全额付清房租以及甲、乙双方的实际情况，双方特签订补充协议；按照先支付租金后租赁的原则签订并实施合同；根据乙方实际情况，甲方同意在原合同签订的期限内以乙方实际支付的租金计算给予对应的租赁期；若乙方逾期不再支付租金的，则按照乙方自动放弃租赁论处，原合同终止，甲方将收回所有出租给乙方的房屋；乙方于2015年7月5日至2016年7月6日按每月65000元支付租金。2016年5月28日，原审原告沈春良通过微信告知原审被告杨定军称：“我到期肯定不租了，千万不要装修。”2016年6月14日，原审被告杨定军通过微信联系原审原告沈春良称：“我今天晚上开始装修。”当日，原审原告沈春良通过微信再次告知原审被告杨定军称：“再次跟你强调，合同到期不再续签，如果你要装修后果自负，我是不会赔你装修钱的。”2016年6月30日，原审原告沈春良向原审被告杨定军发出律师函（搬迁通知）一份，载明双方就苏州市姑苏区虎丘路532号房屋底层及二层签订的租赁合同将于2016年7月6日到期，此前原审原告方多次通知原审被告，因其在合同期内未经原审原告同意擅自拆动房屋，改变房屋结构，虽经原审原告多次催促要求整改，均遭到原审被告拒绝。现原审原告决定在双方合同到期后，不再将涉案房屋出租给原审被告，希望原审被告接函后将涉案房屋恢复原状，并在租赁合同到期后立即搬离。该律师函原审被告杨定军于当日收悉。另查明，原审被告杨定军于1999年承租涉案房屋一、二层后即将该房屋承租面积用于经营婚纱店和烟杂店，后因烟杂店生意不好，原审被告杨定军遂于2009年将原烟杂店所处的涉案房屋一楼南面第一间房屋（面积约32平方米）转租给第三人袁艳经营男士礼服店。双方此后一直保持转租合同关系。双方最后一份《租房协议》于2014年8月1日签订，该协议载明出租人为杨定军（甲方）、承租人为袁艳（乙方），协议约定由乙方分租苏州市姑苏区虎丘路532号房屋一楼左边面积（即一楼南面第一间房屋），租期及租金：2014年6月25日至2015年6月25日租金为220000元，2015年6月25日至2016年6月25日租金为230000元，2016年6月25日至2017年6月25日租金为230000元；到期租金每一年一次性付清。又查明，2013年5月3日，原审被告杨定军将涉案房屋一楼房屋房屋一楼分隔出的南面第二间（面积约32平方米）房屋转租给案外人张世宽经营礼服店。此后，张世宽将该店面转让给第三人丁敬才用于经营男士礼服店。2016年6月2日，原审被告杨定军（甲方）又与第三人丁敬才（乙方）签订《租房合同》一份，约定将该涉案房屋一楼南面第二间房屋转租给第三人丁敬才；租期自2016年6月30日至2017年6月29日止；租金每年240000元，一次性付清。此外，截至2016年7月6日的房租原审被告杨定军已经全部付清。涉案房屋目前仍由原审被告杨定军及第三人袁艳、丁敬才继续占有使用。上述事实，由原审原被告和第三人的当庭陈述及原审原告提供的集体土地使用证、常住人口登记卡、2008年6月30日签订的《租房合同》、2011年6月30日签订的《租房合同》、《合同补充协议书》、微信记录、律师函（搬迁通知）、原审被告提供的2003年签订的《租房合同》、2004年6月1日签订的《租房合同》、2006年6月30日签订的《租房合同》、转租合同、第三人袁艳提供的《租房协议》、第三人丁敬才提供的《租房合同》等证据证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。原审法院认为，原审原被告签订的《租房合同》及《合同补充协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原审原被告于2011年6月30日签订《租房合同》，自2012年7月1日租期届满后直至2015年7月5日双方签订《合同补充协议书》，该期间内双方未签订任何书面租赁合同，但原审被告仍占用使用涉案房屋并足额支付租金，原审原告亦予以接受并认可，故2012年7月2日至2015年7月4日期间，原审原被告双方形成不定期租赁合同关系。双方签订的《合同补充协议书》中虽未明确约定租赁期限，但于租金标准中约定“乙方于2015年7月5日至2016年7月6日按每月65000元支付租金”，原审法院认为，租赁期限系租赁合同的必要构成要件，原审原被告双方历年的租赁合同中均有对租赁期限的约定，再结合双方微信往来中原审被告亦未对原审原告表明的租期到期时间提出过异议，故该《合同补充协议书》约定的支付租金的期间即可视为合同对租赁期限的约定，也即原审原被告双方的租赁合同于2016年7月6日届满。即使如原审被告抗辩所称，双方在补充协议中只约定了支付房租的日期，并未约定合同期限，则双方构成不定期租赁合同关系，原审原告有权随时解除合同。原审原告已于合同租期届满前通过微信及书面通知方式告知原审被告2016年7月6日后不再续租，故原审被告应当于2016年7月7日前将自有物品搬出，并将涉案房屋腾清后返还给原审原告，但不得破坏房屋固有的结构与安全。第三人袁艳、丁敬才作为房屋的次承租人负有共同腾让义务。关于原审原告主张的房屋使用费问题，2016年7月6日后原审原被告双方的租赁合同期满，原审被告未依法将涉案房屋返还给原审原告，而是继续占有使用，理应向原审原告支付自2016年7月7日起至其实际搬离并返还涉案房屋之日止的房屋使用费。至于该房屋使用费的标准，原审原告在审理中自行调整为按每月65000元的标准计算，原审法院审查后认为，该标准系双方就涉案房屋租赁关系签订的最后一份书面协议即《合同补充协议书》约定的租金标准，而原审原告除可获取的租金收益外，并无其他实际损失产生，故原审原告主张的该房屋使用费标准与原审被告占用涉案房屋给原审原告造成的实际损失相当，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告杨定军于本判决生效之日起十五日内将苏州市姑苏区虎丘路532号房屋底层及二层腾清后交还给原审原告沈春良；第三人袁艳、丁敬才与原审被告杨定军负有共同腾让该房屋的义务；二、原审被告杨定军于本判决生效之日起十五日内按每月65000元的标准向原审原告沈春良支付自2016年7月7日起至其实际交还上述房屋之日止的房屋使用费。案件受理费4280元，减半收取2140元，由原审被告杨定军负担，于本判决生效之日起十五日内直接支付给原审原告沈春良。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案2015年7月5日签订的补充协议，约定租金付至2016年7月6日。上诉人与被上诉人对2016年7月6日后的租赁期限无证据证实达成一致约定，故被上诉人有权通知上诉人在2016年7月6日后不再续租。原审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁关系于2016年7月6日届满正确。上诉人主张长期租赁涉案房屋即有权继续租赁无法律依据，本院不予支持。租赁期限届满，上诉人应腾清后交还房屋并支付房屋使用费。综上所述，上诉人杨定军的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4280元，由杨定军负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一七年三月六日书 记 员  毛莉莉