广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法寮民一初字第179号原告东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼。法定代表人向云。委托代理人熊义珍，女，1982年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系原告员工。被告王秀娟，女，1983年5月17日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人徐作为，男，1974年12月18日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告王秀娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊义珍，被告委托代理人徐作为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，徐作为于2008年7月23日向东莞市万科房地产有限公司购买东莞市寮步镇横坑村万科城市高尔夫花园丹桂轩5座901号房，建筑面积为130.48平方米。2012年8月，被告获得案涉房屋产权，并办理相应过户手续。原告分别于2009年、2013年与业主委员会签订《物业服务合同》。物业合同约定，高层住宅物业费收费标准为1.8元/月/平方米。物业费按月缴纳，业主或者使用人应于每月15日前按月缴纳物业费，如在下月首日及以后缴纳按照欠费总额的每日千分之一向原告支付违约金。被告从2013年7月1日起拖欠物业费。原告为维护自身合法权益，故诉至法院,请求判令：1、被告支付原告2013年7月1日开始至实际支付之日的物业管理费，暂计至2014年12月1日为5006.16元，违约金暂计至2014年12月1日为1085.16元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告提交书面违约金计算方式，主张以每月物业费为本金，按每日千分之一的标准计算至2013年12月31日，从2014年1月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日，暂计至2015年4月30日的违约金为1056.01。被告辩称，一、原告不履行车辆管理义务，违约在先。2013年6月30日被告停在小区自购车库的车辆被敲坏后窗玻璃。原告每月向被告收取机动车管理服务费50元，车辆被损，原告未尽到管理责任，收取该50元管理费没有依据。原告未提供符合双方约定的管理服务，属于违约。被告拒绝缴纳物业费用系依法行使违约救济权。《物业服务合同》系业主委员会与原告签订，原告与被告没有合同关系；二、物业不履行维护公用设施的义务。停车库经常不亮灯，设备出现问题未及时维修，业主投诉才去做；三、原、被告从2013年7月开始协商车辆管理的问题，在原告对被告车辆事故未给予正确解决时，被告行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费用，原告要求被告支付滞纳金没有法律依据。经审理查明，2008年7月23日，徐作为向东莞市万科房地产有限公司购买东莞市寮步镇横坑村万科城市高尔夫花园（二期）丹桂轩5901号房，建筑面积为130.48平方米。2012年8月2日，被告王秀娟因离婚协议分配取得案涉房屋的所有权。被告王秀娟与其代理人徐作为确认，两人原系夫妻关系，为办理被告在东莞市积分入户所以签订离婚协议将案涉房屋过户给被告王秀娟，两人未重新办理结婚登记，但继续生活在一起。2009年12月8日原告与东莞市寮步镇万科城市高尔夫花园业主委员会签订《物业服务合同》，合同中约定高层洋房物业费收费标准为每平方米2.25元/月，同时约定业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期的每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。2013年12月25日原告与东莞市寮步镇万科城市高尔夫花园业主委员会重新签订《物业服务合同》及附件，合同及附件约定高层洋房物业费收费标准为每平方米2.25元/月，并约定业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期的每日按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告提交广东省增值税发票、汽车配件销售单、委托维修结算单，拟证明车辆受损情况。提交东莞市万科物业服务有限公司物业收费通知单，主张原告每月向被告收取室内机动车管理服务费每月50元。原、被告确认物业服务费中不包含该机动车管理服务费。被告提交照片，主张原告未尽到物业服务义务，卫生清洁、消防设施维护、车库照明等方面均存在问题。被告提交报警回执，主张就车辆被损一事曾向公安部门报警，回执显示徐作为于2013年6月30日10时28分到东莞市公安局寮步分局横坑派出所报警。本院向该派出所调取徐作为报警处理结果，该派出所提供了2015年4月29日的询问笔录及车辆照片。徐作为在笔录中确认因办理车辆保险故未到公安部门做笔录，因本案纠纷到公安部门补充做笔录。本案审结前，徐作为车辆被损一事公安部门未有处理结果。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、房产证、2009年12月8日签订的《物业服务合同》、2013年12月25日的《物业服务合同》及其附件、物业费及违约金计算表，被告提交的汽车配件行销售清单、增值税发票、委托维修结算单、物业收费通知单、照片、报警回执及本院调取的询问笔录、车辆照片以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与案涉小区的业主大会签订了物业服务合同，物业服务合同具有集体合同性质，原、被告之间存在合法的物业服务合同关系，双方均应遵守案涉物业服务合同的约定及相关法律规定。双方确认被告自2013年7月1日起未缴纳物业服务费用，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告不缴纳物业服务费有无合理合法依据；二、案涉物业的物业费数额；三、被告是否应缴纳违约金。焦点一、被告主张其不缴纳物业费的原因为：1、车辆在车库内受损，原告未妥善解决，被告有权不缴纳物业费用；2、原告未尽到物业服务义务，清洁不到位，未及时维修设施。关于第1点，案涉的物业服务合同中约定原告负责小区内公共秩序、安全防范的协助管理义务。本院认为原告负有保证小区安全的义务，但此种义务属于行为义务，而非结果义务，被告未能举证证明原告疏于履行保安义务，且系原告原因导致损害后果发生。被告车辆被案外人损害与本案物业服务合同属不同法律关系，被告可另行向侵权人主张权利。被告以存在案外人侵权造成财产损失为由，拒绝缴纳物业费用没有合法的依据。关于第2点，被告主张原告服务不到位，并提交照片拟证明其主张。本院认为，物业管理服务是一个长期动态的过程，被告提供的照片不足以证明原告没有履行物业服务合同义务，以及存在提供的服务不达标的情形。被告以此拒绝缴纳物业费用没有事实及法律依据。焦点二、原告主张被告支付物业服务费用至实际给付之日止，暂计至2014年12月1日为5006.16元。如本院前述，被告拒绝缴纳物业服务费用没有合法依据，对原告要求被告支付2013年7月1日至本院庭审辩论结束前即2015年4月24日的物业服务费用6458.76元（2.25元×130.48平方米×22个月），本院予以支持。因原告在本院庭审结束时并未提供之后的物业服务，且物业服务费用尚未实际发生。对于原告要求被告支付2015年4月24日之后至实际给付之日的物业服务费用，本院不予以支持。焦点三、被告无正当理由未按时支付管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案涉及的物业服务合同中就违约金的约定未违反法律的规定，对原告要求被告按照以下标准支付违约金，本院予以支持。2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费的违约金按每日千分之一的标准，2014年1月1日至2015年4月24日期间物业管理费的违约金按每日万分之五的标准，每月物业服务费293.58元违约金按上述标准以当月物业服务费为本金从次月1日起计至实际清偿之日止。违约金总额以拖欠的物业费6458.76元为限为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告王秀娟于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市万科物业服务有限公司2013年7月1日至2015年4月24日的物业服务费6458.76元及该期间的物业费违约金（2013年7月1日至2013年12月31日期间每月物业管理费的违约金分别以当月物业费293.58元为本金按每日千分之一的标准从次月1日起计至实际清偿之日止；2014年1月1日至2014年4月24日期间每月物业管理费的违约金分别以当月物业费293.58元为本金按每日万分之五的标准从次月1日起计至实际清偿之日止。违约金总额以拖欠物业服务费总额6458.76元为限为宜）；二、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。如不服本判决，应在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  杨娜娜代理审判员  孟 翯人民陪审员  邓爱容二〇一五年七月十三日书 记 员  刘燕儿附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。