广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民再字第5号申请人：桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会琴潭岩村，住所地桂林巿秀峰区甲山街道办事处琴潭岩村。负责人叶生平，村长。委托代理人：涂志，北京市奕明（广州）律师事务所律师。委托代理人：刘琪，北京市奕明（广州）律师事务所律师。被申请人：桂林巿耀和置业有限公司，住所地桂林巿秀峰区骝马山一号一栋。法定代表人林兵，董事长。委托代理人江凌，广西君健律师事务所律师。委托代理人詹勋礼，广西君健律师事务所律师。申请人桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会琴潭岩村（简称琴潭岩村）与被申请人桂林巿耀和置业有限公司（简称耀和公司）确认合同无效纠纷一案，经桂林市秀峰区人民法院2013年10月16日作出（2013）秀民初字第539号民事判决之后，申请人不服，向本院上诉，本院于2014年3月13日作出（2013）桂市民一终字第719号民事判决书，已经发生法律效力。申请人琴潭岩村不服，于2014年4月23日向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，区高院于2014年12月2日作出（2014）桂民申字第297号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法组成由史旭东担任审判长，代理审判员谢辉主审，审判员肖四平参加的合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。申请人琴潭岩村的负责人叶生平，委托代理人涂志、刘琪，被申请人耀和公司的委托代理人江凌、詹勋礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。桂林市秀峰区人民法院一审查明：2004年6月21曰，原告琴潭岩村作为乙方与桂林巿土地储备交易管理中心作为甲方签订一份《协议书》，约定“为了加快桂林巿的城巿建设进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及桂林巿人民政府巿政（2002）61号文《桂林巿征用城巿区域内集体土地暂行规定》，经广西壮族自治区《关于桂林巿2002年第四批城巿建设用地的批复》（桂政土批函（2003）26号）文件批准，同意征用乙方位于机场路南侧、公交公司西侧、琴潭岩村东侧的集体土地。由于规划原因该范围的详规没有出来，甲方承诺在该地块规划区内，距机场路中线150米范围内，按规划用途留出21亩农民安置企业用地给乙方，并把该21亩土地办理为国有土地，办好土地使用证。今后乙方不得再在规划范围内提出任何其它留用地项目”。2008年5月21日，被告耀和公司作为甲方与原告琴潭岩村及桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会（以下简称唐家村委会）作为乙方签订《项目合作开发协议书》，约定：乙方将21亩预留地与甲方合作开发，参照甲方地块172.60亩，每亩招标价74.20万元，乙方21亩预留地每亩按75万元计算，合计1575万元人民币；甲方开发建成的耀和荣裕商住楼第6号楼共10层，该栋楼规划总建设面积4608.0558㎡（最后以巿建规委的审批与巿建设局测量队出具的测量报告为准，其中：入户大堂58㎡、架空面积210.85㎡、商业面积1140㎡、住宅面积3199.2㎡）按相关土地的相对等价置换归农民集体所有，其建筑为水泥摸面清水房并通水电，成本均由耀和置业有限公司承担（目前根据巿场最低价预测：该区域商业面积价为每平方米7000元，住宅面积价每平方米3500元，总建筑4608㎡可以折合人民币2011.8万元）；耀和荣裕商住楼第6号楼建成后，作为乙方的集体财产，该栋房产登记至乙方名下，所发生的税费由乙方承担；涉及21亩预留地需要农民预留地转建设用地、土地用途改变审批的，由乙方负责配合甲方及政府有关部门予以办理；甲方取得21亩预留地后，除农民集体用地和道路退距外，剩余土地面积耀和公司还要向当地政府有关部门批准缴纳土地出让金，才能转变为开发建设用地与甲方先前拍卖取得的172.60亩建设用地一并统一规划、报批、开发、建设、销售；耀和荣裕开发建设成功后，乙方取得耀和荣裕商住楼第6号楼共10层（总面积4608.0588㎡），除此之外的权益均为甲方所有；若乙方（即桂林巿秀峰区唐家村民委员会与琴潭岩村之间）需对耀和荣裕6号商住楼进行房产分割，乙方必须订立乙方内部的协议，并将此协议提供甲方作为办理产权登记的备存；本协议书经各方授权代表签字或加盖各方公章后生效（乙方必须提请村民代表大会表决通过和上级政府相关部门认可），等等。甲乙双方在该协议书上加盖了公章，桂林巿秀峰区甲山街道办事处、桂林巿秀峰区人民政府作为见证单位在协议书加盖公章。2009年10月15日，被告与原告琴潭岩村及唐家村委会签订一份《补充协议》，约定：明确甲、乙双方在2008年5月21日签订的《项目合作开发协议》中第三项第二条所规定的楼栋规划总建设面积4608.0588㎡的房产使用权归农民集体所有，并且只能作为商业、办公写字楼、公寓式酒店及旅游业用途，集体产权不能作为商品交易；明确双方在2008年5月5日《关于琴潭岩村与耀和公司合作开发集体预留地的会议纪要》中第二项所规定的总建筑面积约4608㎡的用途为商业、办公写字楼、公寓式酒店及旅游业，产权归农民集体所有且不能作为商品交易；楼栋规划部分面积系数在《项目合作协议》及《会议纪要》中均有具体标明，本补充协议不再做具体说明，补充协议中所提到的总建筑面积约4608㎡均与《项目合作协议》及《会议纪要》中的总建筑面积一致；根据巿规划建设委员会第（2009）181号文批复，《项目合作协议》及《会议纪要》中的6号楼栋号更改为4号，只更改楼栋号，面积及楼栋座落位置均没有发生变化。桂林巿秀峰区甲山街道办事处、桂林巿秀峰区人民政府作为见证单位在协议书加盖公章。2010年8月12日，桂林巿国土资源局、桂林巿秀峰区人民政府、桂林巿秀峰区甲山街道办事处、唐家村委会、琴潭岩村、耀和公司就琴潭岩村经济发展用地的合作问题召开会议，协议双方一致同意按原签订的协议执行。2010年10月18日，桂林巿人民政府向巿国土资源局下发巿政土批函（2010）209号《关于同意桂林巿耀和置业有限公司使用秀峰区唐家村委会琴潭岩村国有土地的批复》，载明：”你局《关于桂林巿耀和置业有限公司办理秀峰区唐家村委会琴潭岩村国有土地使用权出让手续的请示》（巿国土资报（2010）221号）悉。经研究，现批复如下：自治区人民政府《关于桂林巿2002年第四批建设用地的批复》（桂政土批函（2003）26号）1：准征收琴潭岩村197.172亩土地，桂林巿耀和置业有限公司2006年10月27日以挂牌方式竟得其中的115064平方米（折合172.6亩）国有土地使用权，所竟得的土地用途为商业、住宅用地，土地使用年限为商业用地四十年、住宅用地七十年，并依法取得了《国有土地使用证》。按照巿征收土地的有关规定，将琴潭岩村197.172亩土地中的14000平方米（折合21亩）作为琴潭岩村发展预留地，剩余的3.572亩边角地属巿政府未确定给土地使用者的国有土地。琴潭岩村21亩预留地位于桂林巿耀和置业有限公司竟得地块的东北角，由于两宗地是一个整体规划地块，无法分割开发，且琴潭岩村也无资金开发，琴潭岩村自愿放弃本村的14000平方米预留地（折合21亩，（扣除机场路占用5.93亩外，实际可用15.07亩）的开发，由桂林巿耀和置业有限公司按批准的规划条件统一开发。2008年5月21日，在秀峰区政府和秀峰区甲山街道办事处的见证下，桂林巿耀和置业有限公司、秀峰区唐家村民委员会、秀峰区唐家村民委员会琴潭岩村签订了《项目合作开发协议书》，2009年10月15日又签订了《补充协议》，由桂林巿耀和置业有限公司将位于耀和.裕小区（以挂牌方式取得国有土地使用权）已建成的4号楼（原6号）建筑面积4608平方米、占地面积2253平方米（折合3.38亩）补偿给秀峰区唐家村民委员会琴潭岩村，同时将4号楼占用的3.38亩国有土地使用权转给琴潭岩村使用，作为该村发展用地。因此，同意将秀峰区唐家村民委员会琴潭岩村14000平方米（折合21亩）国有土地，扣除机场路已占用的3955.7平方米（折合5.93亩）外，剩余的10044.3平方米（折合15.07亩）国有土地由桂林巿耀和置业有限公司按巿场价补交土地出让金后，以出让方式给其使用，土地用途为商业、居住用地（具体分摊面积待详规出来后与原招拍挂取得的土地面积一并行文确认）……”，2010年11月5日，桂林巿国土资源局作为出让人与被告耀和公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：出让人出让给受让人的宗地位于翠竹路南侧、齿轮厂西侧、耀和.荣裕小区，宗地总面积10044.3平方米，经巿规划建设委员会的土地面积为商业1153.66平方米，住宅8890.64平方米；本协议项下的国有建设用地使用权出让年限为商业四年，住宅七十年；本协议项下宗地的土地使用权出让金为每平方米978元，住宅每平方米561元，建设用地使用权补交土地出让金总价款6115928.52元，本协议经双方签字后60日内，受让人须向出让人一次性付清上述土地使用权出让金，等等。2010年11月10日，被告交纳土地出让金6115928.52元。2010年11月11日，桂林巿国土资源局向耀和公司下发巿国土资用（2010）102号《关于同意桂林巿秀峰区唐家村委会琴潭岩村国有土地使用权给桂林巿耀和置业有限公司使用的通知》文，载明：“你公司《关于办理桂林巿秀峰区唐家委会琴潭岩村的国有土地使用权手续的申请》我局收悉。现经桂林巿人民政府（巿政土批函（2010）209号）批复，通知如下：由桂林巿耀和置业有限公司将位于耀和.荣裕小区（以挂牌方式取得国有土地使用权）已建成的4号楼（原6号）建筑面积4608平方米、占地面积2253平方米（折合3.38亩）补偿给秀峰区唐家村委员会琴潭岩村，同时将4号楼占用的3.38亩国有土地使用权转给琴潭岩村使用，作为该村发展用地。同意将秀峰区唐家村民委员会琴潭岩村14000平方米（折合21亩）国有土地，扣除机场路已占用的3955.7平方米（折合5.93亩）外，剩余的10044.3平方米（折合15.07亩）国有土地由你公司按巿场价补交土地出让金后，以出让方式给你公司使用，土地用途为商业、居住用地（其中商业分摊面积为1153.66方米，居住用地分摊面积为8890.64平方米……”2010年11月25日，被告耀和公司作为甲方与原告琴潭岩村及唐家村委员会签订一份《补充协议》，约定：将耀和公司同琴潭岩村进行置换的耀和.荣裕小区4号楼（原6号楼）的用途由“商业、办公写字楼及旅游业用途”更改为“商业，居住用途”。桂林巿秀峰区甲山街道办事处、桂林巿秀峰区人民政府作为见证单位在协议书加盖公章。同日，原告琴潭岩村向桂林巿规划局出具承诺书：“根据我村实际情况，为了村民经济发展及住房需要。经过村村民代表大会表决通过，我村自愿将耀和.荣裕项目的21亩预留土地交给桂林巿耀和置业有限公司统一开发，将我村21亩预留地开发取得的耀和.荣裕项目的4号楼（原6号楼）用途更改为商业、住宅，解决我村的一些实际问题。我村全体村民承诺并按照上述方式彻底解决我村原21亩预留地问题，今后决不向当地政府有关部门索要《耀和.荣裕》项目所征地块的预留地等其他要求，日后由我村自行与桂林巿耀和置业有限公司履行相关协议，因此发生的村民其他争议事宜由我村自行解决”。唐家村委、桂林巿秀峰区甲山街道办事处、桂林巿秀峰区人民政府作为见证单位在该承诺确认书上加盖公章。2011年1月25曰，被告耀和公司作为甲方，原告琴潭岩村作为乙方签订一份《协议书》，约定：甲乙双方同意将原以置换商住楼的补偿方式，变更为货币补偿的方式，补偿金额为人民币1575万元，上述款项甲方分两次支付乙方，1.在协议生效后5日内，甲方支付乙方定金人民币100万元（如无法变更，乙方需退还甲方所有定金），2.在2011年9月30日甲乙双方配合完成置换商住楼开发、建设手续依法变更至甲方名下（包括土地使用权证、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等相应一切手续变更为甲方或者甲方名下）后七个工作日，甲方分期支付乙方所有余款1475万元（但是由于乙方不予配合造成无法变更等原因造成变更手续时间延误的除外）；在甲方按照以上期限、方式付款后，视为甲方已经履行了项目开发协议和甲乙双方共同开发乙方21亩预留地项下的全部义务，包括但不限于应分给乙方的利益，甲方支付给乙方的款项由乙方自行分配和处置，因此产生的争议和纠纷与甲方无关，甲方开发乙方原21亩预留地的收益及风险，由甲方自行享有和承担，因此产生的债权债务与乙方无关，甲乙双方共同开发乙方21亩预留地产生的债权债务按此结清，双方再无争议；乙方承诺按照本协议约定，提请有关主管部门办理置换商住楼（包括土地用途更名、开发建设手续等）变更至甲方或者甲方指定人员名下的手续，并在2011年9月30日前办理完成全部的更名手续，该置换商住楼建设、开发、销售、处置等由甲方自主经营、自主决策、自负盈亏；因本协议产生的税费（包括土地使用权变更的税费及乙方变更补偿方式应付的税费）由甲方另行承担和代缴，并纳入甲方开店、鉴定、销售置换商住楼的成本，甲方开发、建设、销售置换商务楼的税费由甲方自行承担；如甲方逾期付款，每逾期一日按照应付未付金额支付乙方相当于银行贷款的利息，甲方擅自解除或者终止本协议，应当向乙方支付人民币500万元，并且乙方有权要求甲方继续履行项目开发协议和本协议；乙方保证按照本协议的规定按时办理将置换商住楼及占用土地更名至甲方名下的手续，否则每逾期一日按照本协议约定的总金额支付甲方相当于银行贷款的利息；乙方擅自解除或者终止本协议，或者因为乙方原因导致合作项目不能开发的，乙方应当向甲方支付人民币500万元违约金，并且甲方有权暂停支付补偿款并且有权要求乙方继续履行项目开发协议和本协议；本协议甲乙双方签字或者盖章后生效，乙方确认本协议约定内容已经乙方村民代表大会表决通过和上级主管部门认可；此前甲乙双方协议（包括项目开发协议书）与本协议有冲突的，以本协议为准，等等。该协议后附签名录，载明：“经我村民大会研究将我村的21亩预留地转让给耀和公司统一开发，价格为每亩75万元，同意的村民请签名：……”407名村民在该签名录上签名。唐家村委会、桂林巿秀峰区甲山街道办事处、桂林巿秀峰区人民政府作为见证单位在该协议书上加盖公章。同日，原告琴潭岩村向桂林巿国土资源局出具承诺书：“根据我村实际情况，为了村民经济发展及住房需要。经我村村民代表大会表决通过，我村自愿将耀和.荣裕项目的21亩预留土地交给桂林巿耀和置业有限公司统一开发，将我村21亩预留地开发取得的耀和.荣裕项目的4号楼（原6号楼）转给桂林巿耀和置业有限公司所有，并由桂林巿耀和置业有限公司支付我村壹仟伍佰柒拾伍万元补偿款。我村全体村民承诺并按照上述方式彻底解决我村原21亩预留地问题，今后决不向当地政府有关部门索要《耀和.荣裕》项目所征地块的预留地等其他要求，日后由我村自行与桂林巿耀和置业有限公司履行相关协议，因此发生的村民其他争议事宜由我村自行解决”。唐家村委会、桂林巿秀峰区甲山街道办事处、桂林巿秀峰区人民政府作为见证单位在该承诺确认书上加盖公章。原告于2011年1月25日向被告出具收到21亩预留地置换商住楼转让定金100万元的收据，被告耀和公司于次日通过银行转给原告琴潭岩村100万元定金。2011年7月8日被告耀和公司通过银行额外转给唐家村委会2300157.80元。2011年7月27日，被告办理了该地块的土地使用权证，该土地使用权证载明：土地使用权人桂林巿耀和置业有限公司，座落秀峰区翠竹路77号，地类（用途）住宅、商业，使用权类型出让，使用权面积10044.30平方米（其中住宅8890.64，商业1153.66）等等。目前，耀和.荣裕4号楼尚未开工建设，原告未协助被告将4号楼的开发、建设手续办至被告名下，被告亦未向原告支付余款，双方发生纠纷，诉至法院。桂林市秀峰区人民法院一审审理后认为：本案争议的焦点：一是关于本诉部分，双方于2011年1月25日签订的协议是否有效；二是关于反诉部分原告是否应当按照约定承担违约责任。一、关于双方于2011年1月25日签订的协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告琴潭岩村认为本案2011年1月25日双方签订的合同系属于转让划拨国有土地的协议必须报请有批准权的人民政府批准，未取得批准的，应当认定合同无效。该院认为，从本案查明的事实来看，原、被告双方2008年5月21日签订的《项目合作开发协议》中约定原、被告双方共同开发原告21亩预留地，此后在2010年10月18日桂林巿人民政府下发的巿政土批函（2010）209号《关于同意桂林巿耀和置业有限公司使用秀峰区唐家村委会琴潭岩村国有土地的批复》中已经明确由被告将位于耀和.荣裕小区（以挂牌方式取得国有土地使用权）建成的4号楼（原6号）建筑面积4608平方米、占地面积2253方米（折合3.38亩）补偿给原告，同时将4号楼占用的3.38亩国有土地使用权转给原告使用，作为该村发展用地，同时同意将原告14000平方米（折合21亩）国有土地，扣除机场路已占用的3955.7平方米（折合5.93亩）外，剩余的10044.3方米（折合15.07亩）国有土地由被告按巿场价补交土地出让金后，以出让方式给其使用，土地用途为商业、居住用地。被告于2010年11月10日交纳了土地出让金，并于2011年7月27日办理了该地块的土地使用权证，此时该地块的土地性质已经经批准变更为出让土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。双方签订的2011年1月25日的协议仅是改变了补偿的方式，并未涉及到划拨土地使用权转让的再次变更，故根据上述的规定，原告以2011年1月25曰双方签订的协议未报请有批准权的人民政府批准应当认定合同无效的理由不能成立，该院不予支持。原告琴潭岩村认为2011年1月25日的协议书未经过村民大会的讨论，侵害了村民的利益应认定无效。该院认为，双方签订的协议中明确约定乙方确认本协议约定内容已经乙方村民代表大会表决通过和上级主管部门认可，且被告耀和公司提交了407名村民签名的签名录，该签名录明确载明：“经我村民大会研究将我村的21亩预留地转让给耀和公司统一开发，价格为每亩75万元，同意的村民请签名：……”原告未能提交足以反驳的证据证明该协议未经村民大会的讨论通过。另该签名录上明确表达了转让预留地的意思表示亦写明了每亩土地的价格，原告方认为该签名录是针对2008年5月21日项目合作协议的主张与事实不符，该院不予釆信。故原告要求确认合同无效的理由不能成立，该院亦不予支持。综上，原、被告双方2011年1月25日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属于有效合同，原告主张该协议损害国家利益缺乏事实根据，该院不予支持。二、关于反诉部分原告是否应当按照约定承担违约责任的问题。被告耀和公司认为根据双方2011年1月25日签订的协议约定，原告应当于2011年9月30日前配合被告完成置换商住楼开发、建设手续依法变更至被告名下（包括土地使用权证、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等相应一切手续变更为被告或者被告名下），否则每逾期一日按照协议约定的总金额支付被告相当于银行贷款的利息。至今原告琴潭岩村仍未协助办理相关的变更手续，故按照约定原告应向被告支付违约金1832906.25元（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2011年10月1曰起暂计至2013年6月30曰，此后计至原告时间完成更名手续之日止）。原告琴潭岩村提出被告主张的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合司法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”。第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案被告耀和公司按照双方协议的约定支付了定金100万元后，原告却未按约定履行协助将耀和荣裕4号楼（原6号楼）的开发、建设手续办至被告名下的义务，导致被告开发的耀和.荣裕4号楼尚未开工建设，其行为已构成违约。原告认为被告主张的违约金过高，但其未能提供证据证实被告的请求过分高于其损失。违约金具有补偿损失及惩罚违约的及重属性，原告的行为，有违诚实信用原则，应当依约承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告要求原告将耀和荣裕4号楼（原6号楼）的开发、建设手续（包括土地使用权、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等相应一切手续）变更至被告名下，符合双方协议约定及法律规定，故该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，判决：一、原告（反诉被告）桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会琴潭岩村与被告（反诉原告）桂林巿耀和置业有限公司于2011年1月25日签订的《协议书》合法有效；二、原告（反诉被告）桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会琴潭岩村于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）桂林巿耀和置业有限公司将耀和.荣裕4号楼（原6号楼）的开发、建设手续（包括土地使用权、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等相应一切手续）变更至被告桂林巿耀和置业有限公司名下；三、原告（反诉被告）桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会琴潭岩村向被告（反诉原告）桂林巿耀和置业有限公司支付违约金（违约金的计算，以1575万元为本金，从2011年10月1日起至本案生效判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。本案本诉案件受理费50元、反诉案件受理费21296元，因本诉与反诉合并审理而分别减半收取25元（原告已预交）、10648元（被告已预交），合计10673元，由原告（反诉被告）桂林巿秀峰区甲山街道办事处唐家村民委员会琴潭岩村负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院二审审理后认为：本案争议的焦点是：一、上诉人琴潭岩村与被上诉人耀和公司于2011年1月25日签订的协议是否有效；二、上诉人琴潭岩村是否应向被上诉人耀和公司支付违约金。从本案查明的事实来看，上诉人与被上诉人于2008年5月21日签订的《项目合作开发协议》中约定，双方共同开发上诉人21亩预留地，此后在2010年10月18日桂林巿人民政府下发的巿政土批函（2010）209号《关于同意桂林巿耀和置业有限公司使用秀峰区唐家村委会琴潭岩村国有土地的批复》中已经明确由被上诉人将位于耀和.荣裕小区（以挂牌方式取得国有土地使用权）建成的4号楼（原6号）建筑面积4608平方米、占地面积2253平方米（折合3.38亩）补偿给上诉人，同时将4号楼占用的3.38亩国有土地使用权转给上诉人使用，作为该村发展用地，同时同意将上诉人14000平方米（折合21亩）国有土地，扣除机场路已占用的3955.7平方米（折合5.93亩）外，剩余的10044.3平方米（折合15.07亩）国有土地由被上诉人按巿场价补交土地出让金后，以出让方式给其使用，土地用途为商业、居住用地。被上诉人于2010年11月10日交纳了土地出让金。2011年7月27日，被上诉人办理了该地块的土地使用权证，明确了使用权的类型为出让地，此时该地块的土地性质已经发生了变更。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据上述的规定，一审法院认为上诉人以2011年1月25日双方签订的协议未报请有批准权的人民政府批准应当认定合同无效的理由不能成立的认定并无不当。对上诉人琴潭岩村认为2011年1月25日的协议书未经过村民大会的讨论，侵害了村民的利益应认定无效。一审法院认为，双方签订的协议中明确约定乙方（琴潭岩村）确认本协议约定内容已经乙方村民代表大会表决通过和上级主管部门认可，且被上诉人耀和公司提交了407名村民签名的签名录，该签名录明确载明：“经我村民大会研究将我村的21亩预留地转让给耀和公司统一开发，价格为每亩75万元，同意的村民请签名：……”上诉人未能提交足以反驳的证据证明该协议未经村民大会的讨论通过。另该签名录上明确表达了转让预留地的意思表示亦写明了每亩土地的价格，上诉人认为该签名录是针对2008年5月21日项目合作的协议的主张与事实不符的认定亦无不当。因此，上诉人上诉要求确认合同无效的理由不能成立。上诉人与被上诉人于2011年1月25日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属于有效合同。对上诉人琴潭岩村是否应向被上诉人支付违约金的上诉请求。根据双方2011年1月25日签订的协议约定，上诉人应当于2011年9月30日前配合被上诉人完成置换商住楼开发、建设手续依法变更至被上诉人名下（包括土地使用权证、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等），否则每逾期一日按照协议约定的总金额支付被上诉人相当于银行贷款的利息。至今上诉人琴潭岩村未协助办理相关的变更手续，故按照约定上诉人应向被上诉人支付违约金1832906.25元（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2011年10月1日起暂计至2013年6月30日，此后计至上诉人完成更名手续之日止）。本案被上诉人耀和公司按照双方协议的约定支付了定金100万元，上诉人却未按约定履行协助将耀和荣裕4号楼（原6号楼）的开发、建设手续办至被上诉人名下的义务，导致被上诉人开发的耀和.荣裕4号楼尚未开工建设，上诉人的行为已构成违约。一审法院根据双方合同约定总金额即1575万元为本金计算违约金的认定，符合双方的合同约定，亦未违反法律的规定，本院予以维持。综上所述，一审法院判决查明事实清楚，适用法律实体处分正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10673元（上诉人已预付），由上诉人承担。申请人琴潭岩村再审称，一、两审法院查明的事实有误。1、本案中作为认定基本事实的关键证据“签名录”是伪造的，两审法院未做任何查实和论证，想当然的认定了该份“签名录”的证据效力。理由是：（1）“签名录”中的“将我村21亩预留地转让给耀和公司统一开发，每亩75万元”表述与双方于2008年5月21日签署的《项目合作开发协议书》中的“开发”、“75万元每亩”等一一对应，而2011年协议中压根未谈及上述内容。2、“签名录”各页签名形式不一，其中数页甚至没有和其他“签名录”一致的在页面上方标明签名所确认的事项，签名的笔记更是充斥前后雷同的情况。2、一、二审法院在处理被申请人反诉请求时罔顾事实，强加未约定的违约责任于申请人。本案诉争的严重侵害村民集体利益的协议书是无效的，据此所确定的任何权利义务关系也是无效的，任何来源于该协议的所谓“违约责任”都是无稽之谈。被申请人要求违约责任承担的依据和计算方式应对应于2011年1月25日《协议书》第五条第二项第一款中“按时办理将置换商住楼及占用土地的更名手续”这一违约事实，但两审法院错误地将违约责任的内涵扩大，由土地使用权及地上房产的更名手续扩展为违约金条款根本没有涉及的其他内容，实际上双方约定的更名事项已经完成，申请人不存在违约事实。二、两审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对于土地使用权转让合同的性质做了阐明，作为土地适用权转让协议必须按照司法解释的规定履行相关审批程序。本案诉争协议完全符合土地使用权转让合同的特点，然而两审法院认定协议仅仅是一份补偿方案，无异于帮助开发商使这份签订程序违法、内容严重侵害村民集体利益的协议逃避政府审查，使无效协议变为有效，村民集体利益受到侵害。综上，请求再审法院撤销原一、二审判决，支持申请人的全部诉讼请求，驳回被申请人的反诉请求。被申请人耀和公司辩称，申请人提出“签名录”错误不符合本案事实，双方的合同由双方签名确认，同时有相关政府证明，原判决适用法律正确，事实清楚，请求再审法院驳回再审申请人的再审请求。本院再审查明，原审判决中认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，在本案诉争的2011年1月25日签订的《协议书》上代表琴潭岩村签字的叶林发、付远刚、秦书平、秦宏飞任职村干部期间，该村内部划分为四个小队，有傅某甲、叶某、何某、傅某乙、秦某等共八人任小队长。本案中涉及的“签名录”系这八名小队长针对是否同意原来由耀和公司补偿给琴潭岩村置换商住楼的方式变更为补偿现金1575万元一事，凡同意的村民在上面签字。该“签名录”确实存在代签的情况，系由一人代表本户所签，或者在征得被代签人同意情况下代签。以上事实，有本院对叶生平、陈群明、于志成、秦勇、陈文龙、秦旺喜、叶生群、李春生、傅某甲、叶某、何某、傅某乙、秦某的问话笔录予以佐证，本院予以认定。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、申请人琴潭岩村与被申请人耀和公司于2011年1月25日签订的协议是否有效。二、申请人琴潭岩村是否应向被申请人耀和公司支付违约金。关于第一个争议焦点，本院认为，通过对叶生平等人向本院提供的证人傅某甲、叶某、何某、傅某乙、秦某的问话调查，可以认定本案中涉及的“签名录”并不是针对2008年5月21日的《项目合作开发协议书》所签，而是针对2011年1月25日这份由补偿置换商住楼变更为补偿现金的《协议书》所签。虽该“签名录”的确存在代签的情况，综合对证人的调查情况来看，当时村民是知晓变更补偿方式一事，并且“签名录”上的407名村民也是同意此次变更的。申请人主张该“签名录”是针对2008年5月21日《项目合作开发协议书》与事实不符，本院不予采信。且双方在签订2011年1月25日协议中明确约定申请人方确认本协议约定内容已经申请人方村民代表大会表决通过和上级主管部门认可，申请人方亦未能提交足以反驳该协议效力的证据，故申请人要求确认合同无效的理由不能成立，本院不予支持。申请人琴潭岩村认为本案2011年1月25日双方签订的合同必须报请有权的人民政府批准，未取得批准的，应当认定合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。双方签订的2011年1月25日的协议仅是改变了补偿的方式，并未涉及到划拨土地使用权转让的再次变更，据此，原一、二审法院认为申请人以2011年1月25日双方签订的协议未报请有权人民政府批准应当认定合同无效的理由不能成立的认定并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，根据双方2011年1月25日签订的协议约定，申请人应当于2011年9月30日前配合被申请人完成置换商住楼开发、建设手续依法变更至被申请人名下（包括土地使用权证、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等）。申请人主张己方承担违约责任的条件仅限于2011年1月25日《协议书》第五条第二项第一款中“按时办理将置换商住楼及占用土地的更名手续”这一违约事实，该协议第五条第二项第一款中约定的是“乙方保证按照本协议的规定”办理更名至甲方名下的手续，综合该协议的前后条款来看，乙方（即申请人）的更名责任范围应当包括对置换商住楼的土地使用权证、建设用地许可证、规划定点文、施工许可证等。原一、二审法院并未将申请人承担违约责任的内涵扩大，对于其这一主张本院不予采信。本案被申请人耀和公司按照双方协议的约定支付了定金100万元，申请人却未按约定履行协助将耀和荣裕4号楼（原6号楼）的一系列手续办至被申请人名下的义务，导致被申请开发的耀和.荣裕4号楼尚未开工建设，申请人的行为已构成违约。原一、二审法院根据双方合同约定总金额即1575万元为本金计算违约金的认定，符合双方的合同约定，亦未违反法律的规定，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2013）桂市民一终字第719号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  史旭东审 判 员  肖四平代理审判员  谢 辉二〇一五年七月八日书 记 员  蒙佩娜