云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第319号上诉人（原审被告、反诉原告）吕相杰，男，汉族，1976年3月10日出生，住福建省漳州市芗城区。委托代理人梁隆乾、戴映晖，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂。住所地：云南省昆明市呈贡区龙街乡小王家营。负责人蔺新坤，该厂厂长。上诉人吕相杰因与被上诉人昆明市呈贡天马沙发厂（以下简称“天马沙发厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2006年1月10日，天马沙发厂（甲方）与吕相杰（乙方）签订土地及建筑物租赁合同，天马沙发厂将位于昆明市呈贡区龙街乡殷联办事处九社松山顶的5.5亩土地及所有建筑物出租给吕相杰，作包装厂经营使用。合同期限自2006年2月15日至2016年2月15日止，后五年（从2011年2月15日至2016年2月15日止）每年租金132000元。从2008年2月15日起，土地租金一年一付，每年到期提前15天付款。合同第七条约定：“……在所有租赁期内根据乙方生产、生活需要乙方有权拆除、改建所有甲方原建物，甲方无权阻止，并应积极配合。……”合同第八条约定:“甲方无权转包、转租。如因甲方土地及所附建筑物转包、转租、抵押所造成的经济及民事纠纷与乙方无关，因此而造成的乙方经营及相关损失由甲方赔偿。”合同第十二条约定：“双方如有违约，都有向违约方要求支付违约金的权利。因违约带来的损失，违约方应全额赔偿。”2014年度吕相杰至今未向天马沙发厂缴纳租金。现天马沙发厂诉至法院，请求判令：一、解除双方于2006年1月10日签订的《土地及建筑物租赁合同》，由吕相杰按照每日361.6元的租金标准支付天马沙发厂2014年2月15日至判决解除合同之日的租金；二、由吕相杰赔偿其擅自拆除天马沙发厂房屋及灭火设备的经济损失16220元；三、由吕相杰赔偿天马沙发厂转租所得租金差额153000元；四、由吕相杰按照年租金的20%的标准赔偿天马沙发厂违约金26400元；五、本案的诉讼费用由吕相杰承担。吕相杰提起反诉，请求：一、由天马沙发厂向吕相杰补偿改建费用38754元；二、由天马沙发厂向吕相杰支付违约金26400元；三、由天马沙发厂继续履行合同；四、诉讼费用由天马沙发厂承担。一审法院认为：关于本案中的租赁合同是否具备解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及合同约定，2014年度租金应在到期日2014年2月15日前提前15天支付。吕相杰没有按期支付2014年租金，导致天马沙发厂收取租金的合同目的不能实现。吕相杰对其交租行为负有举证责任，吕相杰未能举证证明其已交租金但天马沙发厂拒收，在双方就租金未达成一致意见的情况下，吕相杰也应按照合同原约定继续履行，故对于吕相杰主张天马沙发厂涨租金导致其未交租金的抗辩理由，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订的合同已具备法定解除条件，同时吕相杰也没有遵守双方关于支付租金期限的约定，故对于天马沙发厂要求解除双方于2006年1月10日签订的《土地及建筑物租赁合同》的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同，在2014年2月15日至2016年2月15日期间每年租金为人民币132000元，折合日租金为每日361.6元，故对于天马沙发厂主张吕相杰按照每日361.6元的标准支付2014年2月15日至判决解除合同之日的租金的诉讼请求予以支持。关于天马沙发厂主张吕相杰赔偿其擅自拆除房屋及灭火设备的经济损失16220元，天马沙发厂不能举证证明其16220元的灭火设备已实际交付吕相杰使用，其余10000元的拆除房屋损失没有相应证据证实，结合合同第七条约定：“……在所有租赁期内根据乙方生产、生活需要乙方有权拆除、改建所有甲方原建物业，甲方无权阻止，并应积极配合。……”吕相杰根据合同约定及其生产需要有权对房屋进行拆除和改建，对该项诉讼请求不予支持。关于天马沙发厂主张吕相杰赔偿其转租所得租金差额153000元，由于天马沙发厂不能证明转租行为的存在以及吕相杰实际收取的转租的租金费用数额，该诉讼请求没有法律及事实依据，故不予支持。关于天马沙发厂主张吕相杰按照年租金的20%的标准赔偿违约金26400元的诉讼请求，因吕相杰没有按期缴纳租金致使合同履行的目的不能实现，过错在吕相杰，双方在合同中仅约定了“双方如有违约，都有向违约方要求支付违约金的权利。因违约带来的损失，违约方应全额赔偿”，没有具体约定违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审法院予以酌情支持吕相杰支付天马沙发厂违约金人民币10000元。关于吕相杰要求天马沙发厂支付改建费用38754元的反诉请求，根据吕相杰提供的发票不能证明吕相杰在租赁天马沙发厂期间就厂房的使用实际进行了添附，该费用根据合同第七条约定属于吕相杰在租赁期内就自身生产、生活需要对天马沙发厂进行的拆除和改建，双方在合同中未就改建部分的产权归属作出约定，同时本案中违约方是吕相杰，故不予支持吕相杰要求天马沙发厂支付改建费用38754元的诉讼请求。关于吕相杰要求天马沙发厂支付违约金26400元的诉讼请求，因吕相杰没有按期支付租金，过错在吕相杰，对该项诉讼请求不予支持。关于吕相杰要求天马沙发厂继续履行合同的诉讼请求，因该合同解除条件已具备，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂与被告（反诉原告）吕相杰于2006年1月10日签订的《土地及建筑物租赁合同》于2014年12月15日解除；二、由被告（反诉原告）吕相杰在本判决发生法律效力之日起十日内按照每日361.6元的租金标准向原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂支付2014年2月15日至判决解除合同之日2014年12月15日的租金共计109926.40元，并支付原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂违约金人民币10000元，以上款项共计人民币119926.40元；三、驳回原告（反诉被告）昆明市呈贡天马沙发厂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吕相杰的反诉诉讼请求。”案件受理费本诉人民币4888元、反诉人民币1429元，由吕相杰承担。一审判决宣判后，上诉人吕相杰不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判支持上诉人的一审反诉请求。其上诉的事实与理由为：一、一审判决认定事实错误。上诉人依照合同约定向被上诉人缴纳租金，履行了合同义务，一审法院却认定上诉人没有按期缴纳租金。在上诉人依约缴纳2014年的租金时，被上诉人却违反合同约定向上诉人提出要涨租金，拒绝收取2014年的租金，并采取停电等手段干扰上诉人依法使用租赁物，上诉人才被迫于2014年2月15日向龙街派出所报警请求协调处理，但被上诉人对此不予回应。二、一审判决适用法律错误。第一，被上诉人拒绝收取2014年的租金，故导致合同无法履行的过错在被上诉人，但一审法院却认定上诉人在履行合同过程中有过错，明显系适用法律错误。第二，按照双方的合同约定，上诉人在租赁期内有权拆除、改建租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，如提前解除合同，被上诉人应承担剩余租赁期内的改建费用，故一审法院未支持上诉人该项诉讼请求错误。综上，请求二审法院在查明本案事实后依法改判。被上诉人天马沙发厂针对上诉人吕相杰的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，双方均未向本院提交新证据。上诉人申请本院向昆明市公安局呈贡分局龙街派出所调取2014年2月15日的接处警登记表，因被上诉人天马沙发厂于一审中已提交了加盖由龙街派出所公章的《接处警登记表》，且《接处警登记表》中的内容也系上诉人的单方陈述，故本院对上诉人申请调取《接处警登记表》的申请不予准许。对于一审判决认定的事实，上诉人要求补充确认：上诉人已向被上诉人缴纳2014年的租金，但因被上诉人要求涨租，拒绝受领上诉人缴纳的租金。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。针对上诉人补充确认的事实，因其未提交证据证实被上诉人要求涨租及拒绝受领租金，故本院对上诉人要求补充的事实不予确认。二审经审理查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人是否违约及应否向被上诉人支付违约金？二、被上诉人是否应向上诉人支付改建费用？本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一、关于上诉人是否存在违约及应否向被上诉人支付违约金。上诉人认为被上诉人拒绝受领其缴纳的2014年租金并擅自提高租金，但上诉人针对该主张并未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故对上诉人提出的被上诉人存在违约的主张本院不予采信。因上诉人未能按合同约定向被上诉人支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”。上诉人至今未向被上诉人履行支付租金的义务，故被上诉人有权请求解除双方所签订的合同并请求上诉人承担违约责任，一审判令上诉人向被上诉人支付违约金10000元并无不当，本院予以维持。二、被上诉人是否应向上诉人支付改建费用。因上诉人仅提交了相应的票据予以证实，除此之外未能提交充分有效的证据证实其改建厂房的事实，故无法查实票据是否系改建厂房所产生的费用，故本院对被上诉人提出的厂房改建费用的相应请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求及事实与理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6317元，由上诉人吕相杰承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  刘昕光代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一五年七月十日书 记 员  寸杨杰