北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06388号上诉人（原审被告）北京中佰龙置业有限公司，住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。法定代表人付博文，执行董事。委托代理人曲典玉，女，1989年5月3日出生。被上诉人（原审原告）民福置业集团有限公司，住所地北京市朝阳区北土城西路7号。法定代表人李彦，董事长。委托代理人刘刚，男，1973年12月6日出生。委托代理人薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京国恒基业房地产开发中心，住所地北京市朝阳区德外祁家豁子*号。法定代表人齐冰，董事长。上诉人北京中佰龙置业有限公司（以下简称中佰龙公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人中佰龙公司的委托代理人曲典玉，被上诉人民福置业集团有限公司（以下简称民福公司）的委托代理人刘刚、薛峰到庭参加了诉讼。北京国恒基业房地产开发中心（以下简称国恒中心）经本院传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。民福公司在原审法院诉称：2003年8月1日我公司从国恒中心处购买了坐落于北京市朝阳区祁家豁子2号国恒基业大厦A座1101号房屋（现地址为北京市朝阳区北土城西路7号1单元1101号）。约定在买受人办理入住手续后的60天内办理完毕所有取得房地产权属证书的相关手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，我公司依约向国恒中心支付了全部购房款。2003年8月4日，我公司办理了入住手续。但时至今日，我公司仍未取得该房屋的房屋所有权证。经了解，中佰龙公司竞买了国恒基业大厦未经出售的建筑面积及承担了在该开发项目中的全部权利和义务。中佰龙公司有义务为我公司办理该房屋的房屋所有权证，但中佰龙公司未履行其义务。我公司在此期间多次与二被告联系办理房屋所有权证未果。现诉至法院，请求法院判令中佰龙公司立即给我公司办理前述房屋的房屋所有权证，中佰龙公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金60739.46元。中佰龙公司在原审法院辩称：民福公司的诉讼请求没有法律和事实依据。我公司于2008年通过法院拍卖取得国恒基业大厦的项目及相关权益，并办理了国恒基业大厦产权证的相关手续，补交了办理证件的相关费用，总计15528740.77元。我公司为所卖出的业主中的将近50户办理了产权证，他们向我公司缴纳了相关费用和手续。但目前民福公司未向我公司提交任何办理产权证的合法材料和手续。民福公司提交了相关手续和费用后，我公司会配合民福公司办理产权证。民福公司主张的违约金的要求不合理，民福公司依据的是其与国恒中心的合同，根据合同应该在合同签订60日内办理房产证，我公司取得房产的时间是2008年1月，这是国恒中心应该承担的责任，不应向我公司主张。中佰龙公司反诉诉称：我公司在竞买取得国恒基业大厦项目后，因国恒中心未经批准增加建设面积2727.83平方米，导致无法办理产权证，我公司与主管部门沟通协调后，补交了增加的建设面积应缴纳的各种费用共计15528740.77元。因增加的建设面积实际受益者为国恒基业大厦各业主，因此相关费用应由业主分摊，根据民福公司的房屋面积，应分摊费用108150元。现要求民福集团公司承担增加的建设面积应分摊的费用108150元。民福公司针对反诉辩称：中佰龙公诉的反诉请求是基于中佰龙公司与北京市国土资源局签订的补充协议发生的费用，我公司不是当事人，没有付款义务。中佰龙公司应当无条件为我公司办理产权证。中佰龙公司的反诉请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回中佰龙公司的反诉请求。国恒中心未答辩。原审法院经审理查明：2003年8月1日，民福公司（作为买受人）与国恒中心（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号025656），约定民福公司购买国恒中心开发建设的位于北京市朝阳区祁家豁子2号A座11层01号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款3036973元，交房时间为2003年2月15日前。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：1、买受人退房，出卖人同意在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等内容。民福集团提交了盖有国恒中心结算财务专用章的发票，显示民福集团向国恒中心交纳了房款3036973元，开票日期为2003年8月1日。民福集团提交了盖有北京丰润永泰物业管理有限责任公司印章的涉案房屋的入住通知书，内容为通知李学文于2003年8月15日前办理涉案房屋的入住手续。民福公司称李学文为民福集团之法定代表人。涉案房屋于2003年9月24日办理了商品房预售预购登记。另查：2007年12月7日，江苏省高级人民法院作出（2007）苏执字第0035号民事裁定，裁定对国恒中心所开发的坐落于北京市朝阳区祁家豁子2号的国恒基业大厦（建筑面积：31795.58平方米，商品房外销预售许可证号：京房市外证字第390号）的房地产项目进行拍卖。2007年12月25日，中佰龙公司与北京亚奥拍卖公司签订《竞买协议书》，该协议载明：中佰龙公司为竞买人；拍卖标的为“国恒基业大厦（未竣工验收）项目及其资产（该项目占地面积约6040.91平方米，总建筑面积约51218.76平方米（其中已售房及还建房约19423.18平方米除外，剩余房产约23525.39平方米，地下车库约8270.19平方米）”；双方确认“对上述标的进行整体拍卖”、“买受人可依法享有‘富豪国际大厦’和‘国恒基业大厦’项目开发主体资格，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证及所对应的相关权益；享有‘国恒基业大厦’租赁房屋的获益权（自资产交割之日起）以及国恒基业大厦已售房应收尾款等权益。同时须承担富豪国际大厦、国恒基业大厦项目开发主体应承担与该项目有关的全部责任、义务，包括但不限于：履行该标的原项目主体已签房屋预售合同及该项目相关供货合同的未完成部分，负责办理竣工验收以及已预售房屋的各类权证手续，并承担各项税（包括但不限于还建房税金）、费、开支，承担原开发商因迟延办理两证、超规划面积等各种违规、违约的罚金，承接‘国恒基业大厦’现有物业管理合同中原委托方的权利。富豪国际大厦、国恒基业大厦两项目资产涉及已进入执行程序案件及法律规定享有优先权的款项的相关债务（见相关文件清册），由委托人依法在拍卖成交的受让价款中执行处理，与买受人无关”。2008年1月2日，江苏省高级人民法院作出（2007）苏执字第0035-1号民事裁定，确认中佰龙公司以4.92亿元人民币竞得上述拍卖项目资产并于拍卖成交当日将拍卖成交价款全额支付，故裁定坐落于北京市朝阳区祁家豁子2号的国恒基业大厦（建筑面积：31795.58平方米，商品房外销预售许可证号：京房市外证字第390号）的项目资产及相关权益归买受人中佰龙公司所有。2010年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会向中佰龙公司出具京建函（2013）123号函件即《关于办理国恒基业大厦部分房屋登记的复函》，通知中佰龙公司持土地证、建设工程规划许可证等文件到朝阳区房屋登记部门申请办理该公司竞拍取得的国恒基业大厦31795平方米房屋的转移登记。2011年9月20日，在本案审理的另一起案件中，北京市朝阳区房屋管理局向本院出具《关于（2011）朝民初字第21831-1号调查令的回函》，提及“经核实，原告购买的房屋不在中佰龙公司取得的房屋所有权证登记范围内。但鉴于中佰龙公司已经取得该大厦的建设工程规划许可证及原属于国恒基业公司开发的国有土地使用权等合法手续，与原开发企业国恒基业开发签订购房合同的小业主应与中佰龙公司协商，共同申请办理小业主的房屋所有权证”。该案中涉及的房屋与本案涉案房屋均系国恒基业大厦项目中的房屋。2012年5月25日，北京市住房和城市建设委员会房屋登记管理处向朝阳区房屋管理局出具《关于办理国恒基业大厦以预售登记房屋产权登记的函》，内容为“国恒基业大厦位于朝阳区北土城西路7号，由北京国恒基业房地产开发公司开发建设（以下简称国恒基业公司）。目前，该项目仍有22697.61平方米房屋未办理产权登记，包括国恒基业公司已销售的62套房屋、中国科学院大气物理所还建房屋及地下一层自行车库。其中，62套已售房屋为公寓和未确认规划用途的首层房屋，购房合同均办理了预售登记备案。现中佰龙公司申请办理剩余62套已售房屋产权登记，并为已预售登记购房人办理《房屋所有权证》。根据《城市房地产转让管理办法》第五十一条‘预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担’的规定，经研究，同意按照房地权利主体一致原则，为中佰龙公司办理该项目已销售62套房产和地下一层自行车库的初始登记手续。其中，自行车库登记为全体业主共有。完成初始登记后，中佰龙公司与购房人可根据已预售登记备案的购房合同按规定申请办理转移登记手续”。中佰龙公司表示现协助民福公司办理产权证不存在障碍，民福公司补交相关费用之后，可以协助办理。中佰龙公司就其反诉提供了缴款书、发票等证据。原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、商品房买卖合同、发票、民事判决书等。原审法院认为：根据查明的内容，中佰龙公司享有国恒基业大厦项目开发主体资格，基于法院委托拍卖程序承继了国恒基业大厦原项目开发主体就该项目所享有的权利、义务关系，已实际取得并持有办理房产证所需要的相关证件，具备协助民福公司办理房产证的客观条件，中佰龙公司应协助作为购房人的民福公司办理涉案房屋的产权登记手续。办理登记时如果房屋地址信息发生变更，应以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准。中佰龙公司对于涉案房屋产权登记手续的办理仅具有协助义务，民福公司在诉讼请求中表述为要求中佰龙公司给其办理房产证，该表述不当，本院予以纠正。根据合同约定的内容及当事人的举证情况，关于涉案房屋产权证书取得的具体时间约定以及未办理产权证的责任均不明确，在此情况下，民福集团主张中佰龙公司给付违约金依据不足，本院不予支持。关于中佰龙公司的反诉请求，本院认为：民福集团公司作为购房人已经按照合同约定履行了付款义务，中佰龙公司主张民福公司负担费用没有合同依据和法律依据，本院不予支持。国恒中心经本院合法传唤未到庭参加开庭，本院依法缺席审判。2015年2月11日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条判决：本判决生效后三十日内，北京中佰龙置业有限公司协助民福置业集团有限公司办理北京市朝阳区祁家豁子2号国恒基业大厦A座11层01号房屋的房屋所有权登记手续，将该房屋所有权登记至民福置业集团有限公司名下（如办理登记时房屋地址信息发生变更，以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准）。二、驳回民福置业集团有限公司之其他诉讼请求。三、驳回北京中佰龙置业有限公司之反诉请求。中佰龙公司不服判决，上诉请求撤销原审法院判决第三项，改判由民福公司承担增加的建设面积应分摊费用108150元。上诉理由为原审法院认定事实虽清楚，但民福公司没有合法依据，取得不当利益，造成上诉人损失，应当将民福公司取得的利益判决返还受损失的上诉人，原审法院适用法律错误。民福公司认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。国恒中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼。当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据查明的事实，民福公司作为涉案房屋买受人履行了买方义务，国恒中心作为原卖方未依约协助买方办理房屋所有权登记手续，原卖方构成违约。但2007年中佰龙公司自愿与拍卖公司订立《竞买协议书》，自愿竞买国恒基业大厦项目开发主体应承担与该项目有关的全部责任、义务，履行该标的原项目主体已签房屋预售合同的未完成部分，负责已预售房屋的各类权证手续，并承担原开发商因超规划面积等各种违规、违约的罚金。经履行相应的竞拍司法程序，司法机关裁定涉案开发项目资产及相关权益归中佰龙公司所有。中佰龙公司取得涉案房产开发项目的相应权益时亦负有协助民福公司办理已购房屋所有权登记手续，将该房屋所有权登记至民福公司名下的法定义务。一审判决后，上诉人对此判项无异议，本院予以确认。应指出，中佰龙公司请求撤销原审法院判决第三项，改判由民福公司承担增加的建设面积应分摊费用108150元。上诉人此项请求基于其竞拍取得涉案房产开发项目而产生，属其履行合同行为，不属其企业损失，民福公司也未因此获得利益。现上诉人向民福公司主张民事权利，既无事实依据又无法律依据。发生本诉讼纠纷的根本原因皆因上诉人不履行相应协助义务引发。在该民事纠纷中，民福公司或国恒中心均无过错，不应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。国恒中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其民事权利义务缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1318元，由民福置业集团有限公司负担1018元（已交纳），由北京中佰龙置业有限公司负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1231元，由北京中佰龙置业有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费2549元，由北京中佰龙置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 伟审 判 员 付 辉代理审判员 李 丹二〇一五年七月十五日书 记 员 张荣华