江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4443号原告：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路38号。法定代表人：陈在贵，执行董事。委托诉讼代理人：彭进峰、汪平（实习），江苏瀛成律师事务所律师。被告：管邦伟，男，1989年1月23日生，汉族，住江苏省阜宁县。原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司与被告管邦伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，由代理审判员黄伟适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，本院依法组成由审判员周文明担任审判长、代理审判员黄伟主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭进行审理，并以公告方式向被告送达的开庭传票、诉状、证据材料等副本材料。本案于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭进峰到庭参加诉讼。被告管邦伟经本院合法传唤无正当理由未到庭。被告管邦伟于2017年2月7日到庭发表意见。本案现已审理终结。原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年11月3日签订的名人金谷园商铺租赁合同，自该租赁物迁出，并将该租赁物返还原告；2、被告支付欠付租金暂计：150000元（租金已经付至2016年5月4日，要求被告从2016年5月5日至合同解除之日止继续支付租金；2016年5月5日至2016年11月4日按照年租金30万元计算；2016年11月5日至2017年11月4日按照年租金315000元计算）；支付合同解除后的占用使用费暂计25000元（参照年租金315000元的标准，自合同解除之日的第二日起至被告实际迁出租赁物之日止），上述暂合计175000元；3、被告向原告支付欠付的物业费暂计5064元（按照322.12平方米×2.62元/平方米/月，从2016年5月5日至被告实际迁出之日止）；4、被告向原告支付迟延履行滞纳金暂计684686元（按照每日3%，其中租金150000元自2016年4月6日暂计算至2016年8月31日，最终计算至实际清偿之日；其中物业费5064元自2016年5月1日暂计算至2016年8月31日，最终计算至实际清偿之日）；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告签订了一份《名人金谷园商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租商铺。现被告拖欠租金及物业费，原告有权解除合同收回房屋，并收取逾期履行滞纳金。审理中，原告明确其第四项诉讼请求的计算标准为每月2%。被告管邦伟未应诉答辩。庭后，被告管邦伟表示，可以配合解除合同，其他诉讼请求均不合理。其已经搬离租赁房屋，没有遗留物品，原告可以自由处置租赁房屋。本院经审理查明，2014年11月3日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《名人金谷园商铺租赁合同》一份，主要内容为：甲方将拥有经营管理及转租权的相城区黄埭镇名人金谷花园春丰路318号，建筑面积约322.12㎡（房产预测面积）的铺面出租给乙方；租用期限五年，自2014年11月5日至2019年11月4日；第一、二年租金为每年300000元，第三、四、五年的租金每年按前一年租金的5%递增，即第三年租金为315000元，第四年的租金为330750元，第五年租金为347288元；甲方同意给予乙方免租期一个月用于装修；本合同签定之日，乙方一次性支付2014年12月5日至2015年5月4日共5个月的租金125000元，其余租金支付方式为每半年支付一次，并提前一个月支付，支付时间于每年4月5日和10月5日前交至甲方；本合同签订之日，乙方需支付一个月租金即25000元作为押金，租期满后甲方无息退还乙方；物业费按每平方米2.62元/月缴纳，电费按商业用电按表计量缴纳，水费按表计量缴纳；管理费、保洁费、电话费、宽带费等由乙方自行向有关部门交纳；维修费，租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责，但正常磨损除外；甲方同意给予乙方免物业费1个月（即2014年11月5日至2014年12月4日），乙方需先交2014年12月5日至2015年5月4日物业费4220元，今后每年物业费在4月30日和10月30日前交付下一次半年的物业费；乙方必须依约缴纳租金、物业费及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋；乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状；本合同在执行中发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。再查明，原告提供商铺委托经营管理协议书、不动产登记信息，并自述：前述租赁房屋系苏州市泰峰大厦有限公司委托原告经营管理。另查明，双方对以下事实无异议：1、租金已经缴纳至2016年5月4日，之后的租金未缴纳；2、《名人金谷园商铺租赁合同》中约定了免租期和免物业费期限的相应费用已经扣除；3、押金25000元被告已经支付原告，尚未退还，可直接抵扣被告应付款项；4、原、被告未就终止租赁关系达成一致意见，也未办理租赁房屋的交割手续。被告管邦伟确认：其已经自租赁房屋搬离，没有遗留物品，原告可以自由处置。以上事实由原告提供的《名人金谷园商铺租赁合同》、商铺委托经营管理协议书、不动产登记信息以及原告当庭陈述，法院对被告的调查笔录予以证实，本院予以确认。另外，原告自述其向被告发送催款函及函件多份。其中，2016年7月13日，原告向被告发出催款函，主要内容为：管邦伟先生，根据我司2014年11月3日与你签订的《名人金谷园商铺租赁合同》第二条第4点内容，你未按时足额支付房屋租金及物业费；按合同约定，你需于2015年10月5日前支付2015年11月5日-2016年5月4日租金150000元；2016年4月5日前支付2016年5月5日-2016年11月4日租金150000元，物业费5064元；在我司多次向你催收下，你于2015年12月13日缴纳部分房租费75000元，剩余部分你至今尚未缴纳；按照合同第五条第1点内容，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，截止发函日止，你应付滞纳金685634.4元；以上租金、物业费、滞纳金合计915698.4元；现我司郑重通知，请你在10天内缴纳剩余部分金额，否则我司将按合同第十条提请人民法院裁决。2016年7月20日，原告向被告发函，主要内容为：管邦伟先生，你租赁的名人金谷园318商铺，未按租赁合同第五条第3点、第6点的内容，装修时未经我方同意，在不上人屋面安装供水设备系统，造成该房屋渗漏；请你尽快拆除并按合同第3条第3点进行维修；若对该房屋有损坏处，我司将申报相关部门鉴定并按合同追究经济赔偿。2016年8月31日，原告向被告发出催款函，主要内容为：管邦伟先生，根据我司2014年11月3日与你签订的《名人金谷园商铺租赁合同》第二条第4点内容，你未按时足额支付房屋租金及物业费；按合同约定，你需于2015年10月5日前支付2015年11月5日-2016年5月4日租金150000元；2016年4月5日前支付2016年5月5日-2016年11月4日租金150000元，物业费5064元；在我司多次向你催收下，你于2015年12月13日缴纳部分房租费75000元，2016年4月28日缴纳了2015年11月5日-2016年5月4日期间剩余部分房租费75000元；按照合同第五条第1点内容，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，截止发函日止，你应付滞纳金684686元；以上租金、物业费、滞纳金合计839750元；现我司郑重通知，请你在10天内缴纳剩余部分金额，否则我司将按合同第十条提请人民法院裁决。2016年8月31日，原告向被告发函，主要内容为：管邦伟先生，你租赁的名人金谷园318商铺，未按租赁合同第五条第3点、第6点的内容，装修时未经我方同意，在不上人屋面安装供水设备系统，造成该房屋渗漏；请你尽快拆除并按合同第3条第3点进行维修；若对该房屋有损坏处，我司将申报相关部门鉴定并按合同追究经济赔偿。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，系双方真实意思的表示，合法有效。2016年5月5日起的租金被告至今未付，逾期时间超过了15天，根据租赁合同，原告有权解除合同；现原告主张于本案诉讼材料公告送达之日解除合同，符合法律规定，可予支持，故该合同于2016年12月28日解除。按照租赁合同约定，2015年12月5日至2016年12月4日的租金为300000元，2016年12月5日至2017年12月4日的租金为315000元，故被告应支付2016年5月5日至2016年12月4日的租金175000元，应支付2016年12月5日至2016年12月28日的租金20712元，合计195712元；与被告预付的押金25000元相抵扣，被告尚应支付原告租金170712元。被告未向原告办理租赁房屋交割手续，但在本案诉讼中向法院明确已实际搬离，没有遗留物品，原告可以自行处置租赁房屋，故被告已自租赁房屋中迁出的事实可予认定；但被告的处置措施难谓妥当，其行为导致合同关系处于不确定状态，影响了原告的实际利益，故本院酌情认定被告还应按照年租金315000元的标准，自2016年12月29日起至判决之日（2017年3月21日）止支付占有使用费71630元。根据租赁合同，被告应支付物业费，被告虽主张在2016年5月4日之后支付了物业费，实际不欠物业费，但未提供证据证明，不予采信；原告表示，物业费实际缴纳至2016年5月4日，系其自认，其要求被告自2016年5月5日起继续支付物业费，可予支持；根据租赁合同，物业费标准为2.62元/平方米/月×322.12平方米；计算至判决之日（2017年3月21日），物业费为8918元。根据租赁合同，被告应于2016年4月5日支付半年租金150000元，于2016年4月30日支付半年物业费5064元，本案中被告均未予支付，现原告主张分别自逾期的次日起计算迟延履行滞纳金，性质为逾期付款利息，符合合同约定及法律规定，可予支持；原告主张按照每月2%的标准计算，过分高于其实际损失，故计算标准酌情认定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍。被告管邦伟表示，因物业问题导致其无法营业，其存在损失原告没有协调处理；本院认为被告未就其损失问题提出反诉，其可另行主张，本案不予理涉。被告管邦伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司与被告管邦伟关于苏州市相城区黄埭镇名人金谷花园春丰路318号房屋的《名人金谷园商铺租赁合同》于2016年12月28日解除；二、被告管邦伟尚应支付原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司2016年5月5日至2016年12月28日的租金170712元、2016年12月29日至判决之日（2017年3月21日）止的占有使用费71630元、2016年5月5日至判决之日（2017年3月21日）止的物业费8918元，合计251260元；三、被告管邦伟应支付原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司租金及物业费的逾期付款利息（均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍，其中租金150000元自2016年4月6日起，物业费5064元自2016年5月1日起，均计算至实际清偿之日止）。上述第二、三项均应于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币15087元，公告费300元，合计15387元，由原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担11824元，被告管邦伟负担3563元（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院。审 判 长  周文明代理审判员  黄 伟人民陪审员  王佩芬二〇一七年三月二十一日书 记 员  李方园//