广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19270号上诉人（原审被告）：张文华，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张文昭，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张文曦，住广州市越秀区。三上诉人共同委托代理人：杜玉明、张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司，住所地：广州市海珠区。负责人：向国强，职务：项目总经理。被上诉人（原审原告）：广州市德昇物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈武存，职务：执行董事。两被上诉人共同委托代理人：黄春秋，广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司职员，联系地址。两被上诉人共同委托代理人：刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。上诉人张文华、张文昭、张文曦因与被上诉人广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司（以下简称晓港湾分公司）、广州市德昇物业管理有限公司（以下简称德昇公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人张文华、张文昭、张文曦上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判如因晓港湾分公司、德昇公司原因不能按照《物业交接协议》的约定交接涉案物业造成张文华、张文昭、张文曦无法正常经营的，张文华、张文昭、张文曦有权拒交物业管理费至交接为止；2.晓港湾分公司、德昇公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.晓港湾分公司、德昇公司没有为张文华、张文昭、张文曦提供物业管理服务和交接物业。2014年张文华、张文昭、张文曦通过竞拍取得法院拍卖的原广州市英华房地产实业有限公司（以下简称英华公司）的两物业，分别为英华街x号之一之二和x号之二。2014年11月，张文华、张文昭、张文曦与晓港湾分公司、德昇公司签订了《物业交接协议》并交了19万元协议款以及涉案物业2014年11月-2015年4月的物业管理费，约定由晓港湾分公司、德昇公司负责将涉案物业恢复原状工程。2015年4月，晓港湾分公司、德昇公司以《物业交接协议》没有约定交接物业的时间和其与《物业交接协议书》没有关系等为由拒不继续履行商铺电线水管拆迁工程和交接物业。协商无果后张文华、张文昭、张文曦将晓港湾分公司、德昇公司诉至法院要求其按《物业交接协议》内容交接涉案物业，生效判决支持了张文华、张文昭、张文曦关于晓港湾分公司、德昇公司的诉求，但晓港湾分公司、德昇公司拒不履行生效判决导致涉案物业至今无法交接经营和使用。《物业交接协议》已经明确约定如因晓港湾分公司、德昇公司原因不能按照《物业交接协议》的约定交接涉案物业造成张文华、张文昭、张文曦无法正常经营的，张文华、张文昭、张文曦有权拒交物业管理费至交接为止。2.一审案件应当中止审理而未中止，严重违反法定程序。一审庭审中，张文华、张文昭、张文曦向一审法院另案起诉请求确认晓港湾分公司、德昇公司与英华公司签订的《物业管理委托合同》无效（案号为(2016)粤0105民初4806号案，以下简称4806号案），该合同的有效与否直接决定了晓港湾分公司、德昇公司能否据此向张文华、张文昭、张文曦收取物业管理费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，本案应当中止审理，一审法院在4806号案尚未认定《物业管理委托合同》是否有效并作出判决前径行作出本案一审判决属于程序违法。被上诉人晓港湾分公司、德昇公司二审辩称：请求二审法院驳回张文华、张文昭、张文曦的上诉请求，维持原判。2016年5月5日，晓港湾分公司、德昇公司一审法院起诉请求：1.张文华、张文昭、张文曦向晓港湾分公司支付广州市海珠区南洲路英华街x之x号半地下室从2015年5月至2016年4月的物业管理费29652元（按建筑面积1074.33平方米×2.3元/平方米计算），并支付从2015年5月1日起计至实际支付之日止的逾期缴纳物业管理费的滞纳金（按当期应付款每日0.00021计算）；2.张文华、张文昭、张文曦承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，德昇公司是具有二级资质的物业服务公司。2007年2月1日，德昇公司（乙方）与广州英华房地产实业有限公司（甲方，以下简称英华公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将晓港湾商住小区（物业名称）委托乙方实行物业管理，位置广州市海珠区瑞宝街x号，用地面积111728平方米，建筑面积350467平方米，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋、非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按政府指导价向业主或物业使用人收取，停车场由乙方按每车位每月按政府指导价向业主或使用人收取；乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金；等。2011年1月18日，德昇公司与英华公司签订《协议书》，将上述《物业管理委托合同》的三十一条更改为“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政部门进行调解，协商或调解不成的，依法向人民法院起诉”；等。2015年4月30日，张文华、张文昭和张文曦曾向一审法院起诉德昇公司、晓港湾分公司和英华公司，要求判令：1、晓港湾分公司继续履行双方签订的《物业交接协议》，按照附图1将涉案物业内的水管移出，按照附图3将供电管线移出涉案物业，按照附图4、5、6、7将供电箱、网线及电缆移出涉案物业；2、晓港湾分公司返还其支付的19万元管线迁移补偿款、2万元装修保证金、9000元消防阀费用、19万元排水排污人工费以及12万元排污管道费用；3、张文华、张文昭和张文曦不需要向晓港湾分公司支付物业管理费，直至其完全履行《物业交接协议》并保证张文华、张文昭和张文曦可正常经营之时；4、晓港湾分公司返还张文华、张文昭和张文曦已支付的2014年11月20日至2015年4月期间的物业管理费共计24618.7元；5、英华公司赔偿张文华、张文昭和张文曦无法正常经营的损失；6、晓港湾分公司支付在2014年4月至2014年10月持续占有物业期间获得的租金收益；7、三个公司承担连带责任。一审法院于2015年10月29日以（2015）穗海法民三初字第924号民事判决书查明以下事实：一、张文华、张文昭和张文曦为兄弟关系。2014年4月23日，张文华、张文昭和张文曦（买受人）与广东利丰源拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，确认：买受人通过公开竞价成交位于广州市海珠区南洲路英华街x号自行车场（成交价3006940元，佣金130208.2元）及广州市海珠区南洲路英华街72号之2号半地下室（成交价3141888元，佣金134256.64元）；委托法院不负责移交场地；拍卖交易过程中所发生的买受费用、房屋欠交的物业管理费、水电费等费用以及过户应缴纳的税费金（包括应由被执行人承担的一切税费金的费用）均由买受人承担，委托法院不支付任何费用；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果。房屋的实际面积以房管部门测绘为准，拍卖成交款及相关费用不补不退，由买受人承担；等。二、据房管部门核发的房产证记载：位于海珠区南洲路英华街x之x号半地下室的权属人为张文华、张文昭和张文曦，建筑面积为1074.33平方米，登记时间为2014年10月14日，城市规划房屋用途为自行车库；位于海珠区南洲路英华街x号自行车场的权属人为张文华、张文昭和张文曦，登记时间为2014年10月21日。三、2014年11月20日，张文华、张文昭和张文曦（甲方）与晓港湾分公司（乙方）签订《物业交接协议》，约定：甲方通过司法拍卖取得位于广州市海珠区南洲路英华街x号之x号半地下室以及广州市海珠区南洲路英华街x自行车场房产，现与乙方就物业交接及今后物业管理事宜达成如下协议。1、乙方负责将该房产恢复原状，具体包括：（1）内除市政设施外的小区内电力、供水、电话、网络等管线迁出该项房产，具体包括宽带网络设施、进入商铺的自来水管、供电电箱设备等，详见附图1（供商铺内水管从甲方物业内移出）、附图2（甲方物业内其他商铺的排气扇按照该附图标准封闭）、附图3（供电管线按照标准化进行安装在甲方物业内或直接移出甲方物业）、附图4（供电箱直接移出甲方物业）、附图5（供电线缆不直接接入甲方物业内，应移出从外部走线）、附图6和附图7（乙方协助甲方将网络电缆移出甲方物业）；（2）协助清理收回小区内其它商铺占用该房产的部分面积；（4）封闭该房产内所有其它商铺的排气扇出风口。2、乙方应保证甲方顺利进场装修，装修方案甲方应向乙方报备，并办理其它所需的手续。3、乙方应保证甲方接手后提供完善的物业管理服务，包括保障水、电（每个场地5KW，总计10KW）供应及正常合法经营。4、甲方向乙方支付前期物业管理及管线迁移补偿款共计340000.00元，支付方式为（1）本协议签订后，甲方立即向乙方支付150000元；（2）管线迁移、排气扇出风口封闭完成后三日内支付140000元；（3）该房产被其它商铺占用面积收回后支付50000元；6、甲方同意自本协议签订日起按2.3元/平方米向乙方支付物业管理费（三年内保持不变，三年后若甲方改变经营用途，则甲方同意按照乙方当时的合法标准价格支付物业管理费）；如因乙方原因造成甲方无法正常经营的，甲方有权拒交物业管理费；等。同日，张文曦向晓港湾分公司支付了装修保证金20000元及前期管理费150000元。2014年12月17日，张文曦向晓港湾分公司支付2014年11-2015年2月管理费20607.2元。2014年12月18日，张文曦又向晓港湾分公司支付了前期管理费40000元。2015年3月9日，张文曦又向晓港湾分公司支付了2015年3-4月管理费4011.5元。四、2015年3月26日，广州市城市管理综合执法局海珠分局向张文曦发出《责令限期改正通知书》（NO.0846976），内容为：你于2015年3月26日在南洲路英华街x号半地下室，x号自行车场进行室内工程施工，违反了《建筑工程施工管理办法》第二条的规定，责令你立即停止违法行为，请你在2015年3月26日前停止施工。当事人签收为留置送达。法院认为张文华、张文昭和张文曦与晓港湾分公司签订的《物业交接协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。该案判决：一、晓港湾分公司和德昇公司在本判决生效之日起15日内，将商铺内的水管及供电管线移出张文华、张文昭和张文曦所有的广州市海珠区南洲路英华街212-1-2号自行车场；二、驳回张文华、张文昭和张文曦的其它诉讼请求。广州市中级人民法院于2016年3月25日以（2016）粤01民终168号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。该案已生效。晓港湾分公司、德昇公司为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、晓港湾英华街x之x号地下室业主欠缴管理费明细表（2015年5月至2016年4月共欠物管费29652元，滞纳金从2015年7月1日开始计至2016年3月1日共978.7元）、晓港湾住户资费一览表；2、晓港湾分公司于2015年10月20日寄给张文华、张文昭、张文曦的《晓港湾项目住户缴费通知单》，载明涉案房屋应交2015年11月-12月管理费4942元及公用水费，以前欠费2015年4月至2015年8月15032.4元；EMS快递底单记载收件人地址为广州市越秀区麻行街x号地下，该邮件因“迁移新址不明、收件人要求退回”被退回。张文华、张文昭、张文曦质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据2没有送达给张文华、张文昭、张文曦，不能证明晓港湾分公司、德昇公司曾向张文华、张文昭、张文曦主张过债权，这也是晓港湾分公司、德昇公司单方面制作的，制作这些通知单的依据没有张文华、张文昭、张文曦的认可，对其关联性不予认可。张文华、张文昭、张文曦为证明其抗辩意见，还提交了照片。晓港湾分公司、德昇公司认为照片与本案无关。本案庭审中，港湾分公司、德昇公司、张文华、张文昭、张文曦均确认以下事实：张文华、张文昭、张文曦所有涉案物业位于晓港湾分公司、德昇公司管理的晓港湾小区内，该小区尚未成立业主委员会；张文华、张文昭、张文曦从2015年5月起至今未缴纳物业管理费，2015年5月前有向晓港湾分公司、德昇公司缴纳物业管理费。晓港湾分公司、德昇公司表示物业管理费的缴费模式为商铺每两个月收取一次，月中派下两个月的管理费通知单；晓港湾分公司、德昇公司主张本案逾期缴纳物业管理费的滞纳金从2015年7月1日计至张文华、张文昭、张文曦实际缴费之日止，因为合同约定的滞纳金标准过高，所以晓港湾分公司、德昇公司自动调低标准为当期应付款每日0.00021计算。张文华、张文昭、张文曦表示对缴费模式不清楚。晓港湾分公司、德昇公司因张文华、张文昭、张文曦欠缴物管费而于2016年5月5日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”德昇公司与英华公司签订的《物业管理委托合同》约定，英华公司将晓港湾商住小区委托晓港湾分公司、德昇公司实行物业管理，坐落位置广州市海珠区瑞宝街x号，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。该合同对张文华、张文昭、张文曦具有约束力，张文华、张文昭、张文曦关于该合同无效的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。张文华、张文昭、张文曦取得海珠区南洲路英华街x之x号半地下室的产权后，与晓港湾分公司签订了《物业交接协议》，生效的裁判文书已认定该协议有效。该协议约定，张文华、张文昭、张文曦同意自协议签订日起按2.3元/平方米向晓港湾分公司支付物业管理费，如因晓港湾分公司原因造成张文华、张文昭、张文曦无法正常经营的，张文华、张文昭、张文曦有权拒交物业管理费。涉案房屋属于晓港湾分公司、德昇公司物业管理的范围内，晓港湾分公司、德昇公司提供了物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，张文华、张文昭、张文曦应支付物业管理费。张文华、张文昭、张文曦确认其从2015年5月起未支付物业管理费，故对此予以认定。根据广州市城市管理综合执法局海珠分局于2015年3月26日发出的《责令限期改正通知书》载明的内容，张文华、张文昭、张文曦系因未依法施工导致被责令停止违法行为，故张文华、张文昭、张文曦关于晓港湾分公司、德昇公司导致其无法正常经营的意见无理，不予采纳。晓港湾分公司、德昇公司表示物业管理费的缴费模式为商铺每两个月收取一次，月中派下两个月的管理费通知单，并提交了《晓港湾项目住户缴费通知单》予以证明，张文华、张文昭、张文曦虽然表示对缴费模式不清楚，但未予以否认，亦未提交相反的证据证明，故对晓港湾分公司、德昇公司该主张，予以采信。晓港湾分公司、德昇公司要求张文华、张文昭、张文曦支付从2015年5月至2016年4月的物业管理费（每月按1074.33平方米×2.3元/平方米计算）的诉讼请求，合法合理，予以支持。合同约定，张文华、张文昭、张文曦逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金，晓港湾分公司、德昇公司主张从2015年7月1日起至实际支付之日止按每日0.021%的标准计算逾期缴纳物业管理费的滞纳金，没有超出合同的约定，予以支持，但总额应以张文华、张文昭、张文曦所欠该期间的物业管理费本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张文华、张文昭、张文曦在本判决生效之日起十日内，向广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司支付从2015年5月至2016年4月的物业管理费（每月按建筑面积1074.33平方米×2.3元/平方米计），并支付从2015年7月1日起至实际支付之日止的逾期缴纳物业管理费的滞纳金（按当期应付款每日0.021%的标准计算；滞纳金总额以张文华、张文昭、张文曦所欠该期间的物业管理费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、本案受理费566元，由张文华、张文昭、张文曦共同负担。上述受理费已经由晓港湾分公司、德昇公司预交，晓港湾分公司、德昇公司同意由张文华、张文昭、张文曦在履行本判决时将其应承担部分直接支付给晓港湾分公司、德昇公司。本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中张文华、张文昭、张文曦提交一份查询表作为新证据，拟证明晓港湾分公司、德昇公司已经被广州市海珠区人民法院加入失信被执行人名单，依据是晓港湾分公司、德昇公司全部未履行生效判决，并且两份判决的内容是晓港湾分公司、德昇公司应当履行诉争的《物业交接协议》。晓港湾分公司、德昇公司当庭质证称：新证据与本案无关。晓港湾分公司、德昇公司被列入失信名单是张文华、张文昭、张文曦的恶意行为导致的。广州市海珠区人民法院执行局曾组织双方就履行168号生效判决一事进行协商，在法院的主持下双方同意履行未完成的判决义务，但在法院撤场后，晓港湾分公司、德昇公司要进场清理管线时遭到了张文华、张文昭、张文曦恶意阻扰导致无法进场。晓港湾分公司、德昇公司之后也以书面形式及电话向广州市海珠区人民法院执行局反映了相关情况，张文华、张文昭、张文曦知法院会再次组织双方进行协商。张文华、张文昭、张文曦抹黑晓港湾分公司、德昇公司，由此导致所有的责任应当由张文华、张文昭、张文曦承担。此外，失信被执行人名单并不能反映事实的全部，如果张文华、张文昭、张文曦认为失信被执行名单导致不安抗辩权的话，法院应当向执行局就本案的相关情况进行了解。二审中，张文华、张文昭、张文曦明确因晓港湾分公司没有按照《物业交接协议》的约定，将公共管线、水管移出张文华、张文昭、张文曦的物业，以及没有保证供水供电，故属于《物业交接协议》所约定的造成张文华、张文昭、张文曦无法正常经营，故张文华、张文昭、张文曦有权拒交物业管理费。二审另查明，一审法院作出的（2016）粤01民终168号民事判决认为，“关于物业管理费问题。晓港湾分公司与张文华、张文昭、张文曦之间存在物业服务合同关系，晓港湾公司提供了物业管理服务，张文华、张文昭、张文曦作为产权人即负有交纳物业管理费的义务，该义务的履行与管线迁移义务的履行不属于同一法律关系范畴。根据广州市城市管理综合执法局海珠分局2015年3月26日发出的《责令限期改正通知书》载明的内容，张文华、张文昭、张文曦系因未依法施工导致被责令停止违法行为，其以晓港湾分公司未履行协议导致其不能使用涉案物业为由要求返还已收取的物业管理费，亦依据不足”。二审再查明，一审审理期间，张文华、张文昭、张文曦向一审法院提起（2016）粤0105民初4806号案，请求确认晓港湾分公司与英华公司签订的前期《物业管理委托合同》无效，一审法院于2016年11月29日作出如下驳回张文华、张文昭、张文曦的诉讼请求。张文华、张文昭、张文曦不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月21日作出（2017）粤01民终1680号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，关于张文华、张文昭、张文曦主张晓港湾分公司未提供物业管理服务和交接物业的问题。因张文华、张文昭、张文曦系通过司法拍卖取得涉案物业，涉案物业并非由晓港湾分公司交付给张文华、张文昭、张文曦，故张文华、张文昭、张文曦主张晓港湾分公司没有交接物业，缺乏理据。至于张文华、张文昭、张文曦主张晓港湾分公司未提供物业管理服务的问题，从其上诉理由来看，仅是对晓港湾分公司没有履行《物业交接协议》提出了相应依据，并未证实晓港湾分公司没有履行其和英华公司签订的《物业管理委托合同》中的物业管理服务义务，故张文华、张文昭、张文曦以此为由主张其有权拒交物业管理费，缺乏理据，不予支持。关于张文华、张文昭、张文曦主张晓港湾分公司没有履行《物业交接协议》内容，导致其不能正常经营，故其有权拒交物业管理费的问题。虽晓港湾分公司确未履行《物业交接协议》中的部分管线迁移义务，但生效的（2016）粤01民终168号民事判决中已认定管线迁移义务与交纳物业管理费的义务并非同一法律关系范畴，且该判决判令晓港湾分公司和德昇公司所负担的义务为将管线移出所涉及的场地为广州市海珠区南洲路英华街x号自行车场，并不涉及本案所涉及的x号之x号地下室，张文华、张文昭、张文曦上诉主张晓港湾分公司未对管线进行迁移或保障水电供应时，有权拒交物业管理费，并无事实及法律依据，本院对该诉请不予支持。鉴于张文华、张文昭、张文曦未交物业管理费确属晓港湾分公司在履行《物业交接协议》上有拖延，且双方对《物业交接协议》的合同条款理解有分歧，并非无故不支付物业管理费，一审判令张文华、张文昭、张文曦支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，有失妥当，本院对此予以调整。因张文华、张文昭、张文曦主张晓港湾分公司与英华公司签订的《物业管理委托合同》无效的另案已审结，该案生效判决驳回了张文华、张文昭、张文曦的上述诉讼请求，故张文华、张文昭、张文曦以该案尚未审结为由主张中止本案审理，不能成立，不予支持。综上所述，张文华、张文昭、张文曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯判令张文华、张文昭、张文曦支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金欠妥，一审法院对此予以调整，其他予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3502号民事判决主文为：张文华、张文昭、张文曦在本判决生效之日起十日内，向广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司支付从2015年5月至2016年4月的物业管理费（每月按建筑面积1074.33平方米×2.3元/平方米计）；二、驳回广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各566元，均由广州市德昇物业管理有限公司晓港湾分公司负担25元，张文华、张文昭、张文曦负担541元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年三月三十一日书记员  眭 翘林飘云