山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民初字第4766号原告（反诉被告）张万山。委托代理人王瑞燕，山东琴岛律师事务所律师。被告石顺信（反诉原告）。委托代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。委托代理人王荣，山东江河海律师事务所律师。原告（反诉被告）张万山与被告（反诉原告）石顺信房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张万山的委托代理人王瑞燕，被告石顺信及其委托代理人王仕清、王荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张万山诉称，2009年6月5日，石顺信与张万山签订厂房租赁合同，约定石顺信将其位于青岛市城阳区双埠社区双埠工业园内的厂房租给原告使用，租赁期限是2009年6月8日至2014年6月8日。2013年11月13日，因青岛市城阳区双埠社区集体搬迁，故对此涉案厂房进行一系列搬迁补偿费用评估，张万山于2013年11月13日至2014年6月8日期间一直处于停产停业状态，同时因张万山营业项目属于家具行业，因搬迁时间紧迫，厂房内大部分物品搬运困难，迫使张万山将其产品及生产机器以低廉的价格抛售，张万山损失严重，故涉案厂房的各项补偿费用中，停产停业损失补偿金、搬迁补助费共计2746718.28元应为张万山所有，但石顺信却一直无故滋事，迫使该笔款项一直不能发放，故请求判令：1、停产停业损失补偿金2602154.16元、搬迁补助费144564.12元，共计2746718.28元归张万山所有。2、诉讼费、保全费由石顺信承担。石顺信辩称，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，被征收房屋的停产停业损失补偿款及搬迁补助费均应发放给被征收房屋的所有权人，因此张万山主张停产停业损失补偿款及搬迁补助费毫无法律依据；因征收行为导致石顺信房屋无法出租经营，因此停产停业补偿金补偿给石顺信有事实依据；因张万山拖欠房租的违约行为，导致双方的租赁合同实际上于2013年6月根本无法履行，石顺信无法实现合同目的，且张万山一直拖欠石顺信的房租及后期侵占石顺信房屋给石顺信造成损失合计90多万元，对此石顺信提起反诉。石顺信诉称，原、被告双方于2009年6月5日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为2009年6月8日至2014年6月8日，根据合同约定，第三、四、五年的租金根据市场价格调整之后每年递增5%，且付款期限为于上一年度合同到期前10天付清。张万山一直未补齐以前的房屋租金差额，且第五年的租金并未按时、足额支付，其已经构成根本违约，因此，石顺信于2013年6月开始已经多次通知张万山终止合同，但张万山拒绝搬出，故请求判令：1、依法确认双方之间的《厂房租赁合同》因张万山根本违约已经于2013年6月实际解除。2、张万山向石顺信支付第三年及第四年（2011年6月8日至2013年6月8日）房屋租金差额387600元。3、因张万山侵占石顺信房屋，给石顺信造成的租房损失52万元（2013年6月至房屋被征收之日）。4、诉讼费及相关费用由张万山承担。张万山辩称：1、张万山一直按照租赁合同的预定履行自己的义务，该厂房租赁期间为2009年6月8日至2014年6月8日，且租赁期满张万山有优先承租权，并无根本违约的情形，因此双方之间租赁合同一直合法生效并履行至该厂房搬迁评估之时。2、张万山一直足额支付石顺信租金，按照合同的约定第一、二年租金为240000元，第三年开始每年上涨5%，第三年为252000元，第四年为264600元，第五年为277830元，前四年的租金均以现金、银行转账和汇款的形式足额支付，第五年也已支付了半年139000元，以上具有收条及银行凭证为证，石顺信亦认可并收取租金，证明该租金是根据市场价格调整之后每年递增的5%且双方认可并已经实际履行，而第五年的剩余租金，石顺信也已从张万山公司拉走家居抵扣，张万山并无拖欠租金。为支持其诉讼请求，张万山向本院提供下列证据：1，厂房租赁合同一份，证明2009年6月5日原、被告双方签订了以涉案厂房为标的的厂房租赁合同一份，合同约定石顺信将涉案4000平方米厂房出租给张万山使用，租赁期间为2009年6月8日至2014年6月8日，租赁期满后张万山有优先承租权；在第十条中约定甲乙双方愿按合同规定严格执行，张万山有权按本合同索赔；该合同经双方签字生效并已实际履行，租赁期间张万山一直在该厂房内进行生产经营活动。石顺信对该证据的真实性无异议，同时认为该合同也证明了：1、租金的计算方式及支付期限，根据合同第四条约定，第三、四、五年的租金根据市场价格调整之后每年递增5%，且付款期限为于上一年度合同到期前10天付清。2、合同终止责任：根据第九条约定，任何一方未按合同履行的，导致中途终止合同的，由违约方承担全部责任；由于本案张万山不缴纳房租的根本违约行为，导致本合同于2013年6月份就已经事实上不能履行。3、第九条不可抗力条款：厂房因不可抗力导致双方损失的，互不承担责任；政府基于公共利益的需要于2014年4月份拆迁属于政府行为、属于不可抗力。2，补偿费分配协议书一份，证明原、被告于2014年8月26日就拆迁补偿款分配达成初步分配协议，其中属于石顺信的房屋、建筑物及其辅助设施、设备等评估总额为3350508元归石顺信所有；属于乙方的设备评估值为167031元归乙方所有，同时写明因张万山租用石顺信所有的厂房用于企业使用，所涉及到的厂房的停产停业补偿金和搬迁补助费共计2746718.28元，应根据相关法律法规进行分配的事实；石顺信认可双方租赁合同的有效期间为2009年6月8日至该厂房被确定拆迁导致反诉被告张万山搬出之日，该租赁合同为不定期租赁合同，被反诉人并未违约。石顺信认为对该证据的真实性无法确定，因该协议涉及原、被告及第三方双埠社区，但双埠社区未加盖公章，协议中对停产停业补偿金和搬迁补助费只是说存在争议，并没有说归哪一方；单凭时间为2014年8月26日是看不出双方对原合同承租时间进行变更的，且原告也承认租赁期限截止至搬出之日，但实际张万山一直未搬出。3，收条1张及银行转账凭证11张，证明张万山已足额支付历年房租，并无拖欠或少交情况的存在。石顺信对该证据的真实性无异议，张万山最后一次付款时间为2013年6月15日，且仅支付了139000元，该房租并非2014年房租；关于张万山所支付的房租并非按照合同及时足额支付，根据合同约定第三年房租应支付504000元，但张万山仅支付了252000元，第四年房租根据合同约定应支付529200元，但张万山仅支付了264600元。4，固定资产-房屋建筑物评估明细表1份，证明涉案房屋的评估价值是由张万山的设备提供而来，评估时间是2013年11月13日，该时间之后张万山就不能正常生产经营了。石顺信认为该证据系复印件，对于评估时间并不影响涉案房屋的正常承租使用，实际使用到2014年6月份，从该证据形式看，资产申报方是石顺信，该资产所有人为石顺信。为证明其抗辩理由，石顺信向本院提交下列证据：1，厂房租赁合同1份，证明租金的计算方式及支付期限：根据合同四条约定，第三、四、五年的租金根据市场价格调整之后每年递增5%，且付款期限为：于上一年度合同到期前10天付清。2、合同终止责任：根据第九条约定，任何乙方未按合同履行的，导致中途终止合同的，由违约方承担全部责任。由于本案原告（被反诉人）不缴纳房租的根本违约行为，导致本合同于2013年6月份就已经事实上不能履行。3、第九条不可抗力条款：厂房因不可抗力导致双方损失的，互不承担责任。政府基于公共利益的需要于2014年4月份拆迁属于政府行为、属于不可抗力。原告对该证据的真实性无异议，但合同中的市场价系石顺信单方制作，也是单方个人得出的，不予认可。2，与社区的《拆除补偿协议》一份，证明被拆迁主体为石顺信，所得利益应完全归石顺信所有。张万山对该证据的真实性无异议，但认为根据国家法律规定，涉案房屋属于出租的非住宅房屋，应该对承租人的停产停业进行补偿，所以停产停业损失补偿金2602154.16元及搬迁补助费144564.12元，共计2746718.28元均应归张万山所有。3，周围同地段厂房租赁合同一份及房租差额计算表打印件1份，证明2012年同地段厂房租赁市场价格为每平方米116-120元，石顺信2011年6月至2012年6月房租应为120元每平方米＊4000平方米＊（1＋5%）=504000元；2012年6月至2013年6月房租应为504000元＊（1＋5%）=529200元；扣除张万山实缴房租，应该补齐第三、四年的租赁费差额387600元。张万山对该证据的真实性及关联性有异议，认为该证据与本案无关。经审理查明，2009年6月5日，原告张万山与被告石顺信签订《厂房租赁合同》，约定石顺信将其位于青岛市双埠工业园的厂房出租给张万山使用，建筑面积共4000平方米，租赁期限为5年，自2009年6月8日起至2014年6月8日止；租金及支付方式：第一、二年每年租金为24万元整，第三四五年的租金根据市场价调整后每年递增5%，第一年度的厂房租金在双方签订本合同时交付12万元，余款必须2009年12月31日一次付清，以后年度租金须于上一年度合同到期前十天付清。后石顺信将涉案房屋交付张万山使用，张万山支付2009年6月8日至2010年6月7日期间租金24万元，2010年6月8日至2011年6月7日租金24万元，2011年6月8日至2012年6月7日租金25.2万元，2012年6月8日至2013年6月7日租金26.46万元，2013年6月8日至2014年6月8日租金13.9万元。2014年4月3日，石顺信与青岛市城阳区流亭街道双埠社区居民委员会签订《拆迁补偿协议》，载明因城阳区委、区政府按照青岛市委、市政府关于打造青岛北安新城的规划，需对女姑山片区主环路双埠段进行建设，根据有关法律、法规和《女姑山片区主环路双埠段工程集体土地上房屋拆除补偿方案》，双方就拆除补偿腾地达成如下协议：石顺信拆除的房屋及附属物位于双埠社区西，建筑面积4015.67平方米，综合评估机构的评估结果，按照《补偿方案》确定的原则及标准，双埠社区支付石顺信的拆迁补偿金为3517539元，停工停业损失补偿金2602154.16元，搬迁补助费144564.12元，合计6264257.28元。付款时间：石顺信在补偿方案规定的时间内签订协议，双埠社区将在3个工作日内向石顺信支付拆迁补偿金、搬迁补助费和停产停业损失补偿金总额的20%，计1252851.46元，若石顺信在本协议约定时间内拆除房屋及附属物的，经有关部门验收合格后20日内全部付清余款，计5011405.82元，签订协议后，石顺信须在2014年4月30日前拆除全部房屋及附属物，腾出土地。因拆除腾地和补偿与他方产生争议由石顺信自行负责，不得影响腾地时限。2014年8月26日，石顺信与张万山签订《补偿费分配协议书》，载明：张万山租赁位于双埠社区工业园内的所有权属于石顺信的厂房用于企业生产，因城阳区女姑山住环路道路建设，该厂房等已于2014年4月被征收，并已于双埠社区签订了《拆迁补偿协议》，厂房现已拆除，双方就厂房等拆除补偿费达成如下一致意见：1、厂房、构筑物及设备评估结果为：房屋建筑物2879863元，构筑物433925元，设备补偿203751元，停产停业损失补偿金2602154.16元，搬迁补助费144564.12元，合计6264257.28元。2、经双方确认，分配方案如下：属于石顺信的房屋、构筑物及其他辅助设施、设备等评估值总额为3350508元，属于张万山的设备等评估值为167031元。3、石顺信已向社区领取了补偿款的20%，即1252851.456元。4、社区按照《拆迁补偿协议》及上述分配方案将剩余款项分别支付给双方。5、该厂房的停产停业损失补偿金和搬迁补助费共计2746718.28元，双方存在争议，故该款项暂存于社区账户，待双方协商好并签订新协议后，按照双方签订的分配协议或相关的法律文书将暂存于社区账户的款项予以分别支付。本协议自双方签字之日起生效。另查明，石顺信已经领取补偿款3350508元，张万山领取167031元。以上事实，有租赁合同、收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，本案系因拆迁引发的房屋拆迁安置补偿纠纷。原告张万山租用被告石顺信的房屋用于企业生产，在租赁期内该房屋因片区整体改造于2014年4月被拆除，被告石顺信与该房屋所在的城阳区流亭街道双埠社区居民委员会签订《拆除补偿协议》，就拆除补偿金、停产停业损失补偿金、搬迁补助费达成一致意见，其中停产停业损失补偿金2602154.16元，拆迁补助费144564.12元。因房屋拆除时是原告租用该房屋用于企业生产，拆迁给其造成停产停业损失及搬家损失，故对原告主张停产停业损失补偿金2602154.16元，拆迁补助费144564.12元归其所有的意见本院予以采纳，被告应将该款项支付原告。被告主张原告欠付租金，系房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，故对被告要求确认租赁合同解除，并要求原告支付租金、赔偿租金损失的主张本院不予处理。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，并参照《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条、第四十二条之规定，判决如下：被告石顺信在本判决生效后十日内支付原告张万山停产停业损失补偿金2602154.16元，拆迁补助费144564.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28774元，诉讼保全费5000元，由被告石顺信负担；反诉案件受理费6438元，由被告石顺信负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  秦忠基审判员  顾 伟审判员  赵丕杰二〇一五年七月三日书记员  胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第四十二条拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。