安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2015）全民一初字第00729号原告：朱建峰，女，1983年9月13日出生，汉族，务工，住安徽省全椒县。委托代理人：谢平，安徽椒陵律师事务所律师。委托代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。被告：全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省全椒县。组织机构代码55018627-6。法定代表人：崇润，该公司总经理。委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。原告朱建峰诉被告全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理。依法由审判员吴玉才适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告朱建峰的委托代理人谢平、朱俤，被告汉一公司的委托代理人王家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建峰诉称：2013年1月6日，被告和原告签订了一份《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于全椒县襄河镇××路西侧××农贸市场×区×单元××××室商住房一套，建筑面积147.71平方米，单价3300元／平方米，总金额487443元。原告首付147443元，按揭付款340000元。合同约定，被告交房期限为2012年12月31日前，如逾期交房，则被告每日按原告已交付房款的万分之零点五支付违约金；逾期超过120日，则应当自逾期之日（2013年5月1日）起至实际交房之日止每日按已付房款的万分之一支付违约金。由于被告的原因，在约定的期限未能交房。被告分别于2013年3月20日和5月14日向原告支付违约金1430元和1486元，并承诺2013年5月1日交房。2013年5月10日，被告出具一份《汉一售房合同补充说明》给原告，承诺如被告在2013年7月30日前仍未交房的，违约金按日万分之一点五计算；2013年5月31日前，被告提供水电和装修钥匙给原告提前装修。但时至起诉之日，被告仍然没有向原告交付房屋，给原告造成了极大的损失，故起诉要求：1、被告向原告支付违约金48818元（其中2013年1月1日至4月30日违约金为2925-1486=1439元，2013年5月1日至7月30日违约金为4387元，2013年8月1日至2015年3月10日的违约金为42992元），并自2015年3月11日起直至交房之日止每日按487443元的万分之一点五支付违约金，逾期交房其他损失确定后另行诉讼；2、本案诉讼费用由被告承担。汉一公司辩称：原、被告之间的《商品房预售合同》真实有效，我公司有延期交房的事实。2013年9月3日，我公司已经将诉争房屋交给原告装修、使用，逾期交房违约金应计算至交房之日止，计4874元，扣除已付2924元，应给付1950元。房屋交付后，原告没有实际损失，其再主张违约金不应支持。即使原告存在其他损失，其也应一并起诉，否则应视为其放弃要求，不能另行诉讼。另原告欠被告电梯使用费10000元，被告主张用于冲抵逾期交房违约金。经审理查明：2012年12月18日，朱建峰首付147443元，与汉一公司达成购买一套商住楼协议。2013年1月6日，双方签订了《商品房预售合同》，合同约定：朱建峰购买汉一公司开发建设的位于全椒县襄河镇××路西侧××农贸市场×区×单元××××室商住房一套，建筑面积147.71平方米，单价3300元／平方米，总金额487443元；定于2012年12月31日交房；如不能按约定期限交房，汉一公司应向朱建峰支付违约金，不超过120日的，按已交付房款的万分之零点五支付违约金；逾期超过120日，则按1%支付违约金。同时双方还约定交付的房屋系验收合格的房屋，另外合同还对其他事项进行了详细约定。2013年3月29日，朱建峰按揭贷款支付房款340000元。约定的交房时间到期后，汉一公司未能按时交房。2013年1月30日，汉一公司向朱建峰支付2013年1月1日至2013年2月28日的补偿金1437元，并将交房时间定为2013年5月1日；2013年5月14日，汉一公司再次支付了2013年3月1日至4月30日的补偿金1486元，朱建峰均签字给予确认。此后汉一公司未再支付违约金。2013年9月3日，汉一公司将×区×单元××××室的装修钥匙交付给朱建峰，朱建峰也对该房进行了装修、使用。此后，双方因逾期交房违约责任，多次协商未果。上述事实，有当事人陈述、原告提供《商品房预售合同》、发票、补偿金确认单、钥匙收条等在卷佐证。本院认为：朱建峰与汉一公司签订的《商品房预售合同》，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，朱建峰和汉一公司均应按合同的约定履行义务。朱建峰依约履行了支付房款义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《商品房预售合同》第十七条约定，交付的房屋应为验收合格的房屋。虽然汉一公司于2013年9月3日将该房屋装修钥匙交与朱建峰，但该房屋至今未进行验收，不符合法定和约定的交付条件，故对朱建峰要求汉一公司承担逾期交房违约责任，本院予以支持。汉一公司辩称，逾期交付没有给朱建峰造成经济损失，且房屋已经实际交付，汉一公司不应再支付违约金，因其辩称意见与法律规定不符，故本院不予采纳。关于违约金计算标准。双方在商品房预售合同中约定，汉一公司不能在2012年12月31日前将约定的房屋交付给朱建峰，应该向其支付违约金，违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，至实际交房之日止；逾期超过120天的按1%支付违约金。对逾期交房不超过120天的违约金计算标准，双方没有异议，本院予以采信；对逾期交房超过120天的，朱建峰认为应当按日万分之一的标准计算违约金，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》第十二条第二款明确约定，逾期超过120日按1%计算违约金，该约定并无不当，故对朱建峰该诉请，本院不予支持，违约金应当按照合同约定标准计算。朱建峰诉称，汉一公司于2013年5月10日出具的汉一销售合同的补充说明承诺：如2013年7月30日后，仍未办理交房手续，违约金按日万分之一点五计算，因此，自2013年7月31日开始，逾期交房违约金应按日万分之一点五计算。因其提供的证据为复印件，朱建峰不能提供原件进行比对，汉一公司也不认可，故本院对朱建峰的该诉请不予支持。2013年1月30日和2013年5月14日，汉一公司支付补偿金2923元对朱建峰进行了补偿，并对交房时间重新进行了约定，应认定为对合同约定的交房时间进行了变更，违约金支付应从2013年5月2日起计算。补偿金补偿时间为2013年1月1日至4月30日，系汉一公司对变更交房时间给予的补偿。综上，本院确定违约金数额为：2013年5月2日至2013年8月30日逾期120日，按日万分之零点五计算为：120×487443元×0.00005=2924.66元；2013年8月30日以后按百分之一计算为487443元×0.01=4874.43元，合计7799.09元。汉一公司辩称，朱建峰下欠10000元电梯使用费应予抵扣，因该电梯使用费与本案系不同法律关系，且朱建峰不同意抵扣，故本案不予处理，汉一公司可另行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱建峰逾期交房违约金7799.09元；二、驳回原告朱建峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，适用简易程序审理减半收取510元，由原告朱建峰负担360元，被告全椒汉一房地产有限公司负担150元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  吴玉才二〇一五年七月九日书记员  孙梅梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。