江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终609号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈刚，男，1976年9月3日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人:陈建军，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李婷，女，1988年7月30日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人:宋银珠，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:严澎，江苏益邦律师事务所律师。上诉人陈刚因与被上诉人李婷房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈刚上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判李婷给付陈刚违约金20万元，与房屋尾款5万元折抵后，李婷应给付陈刚15万元。2、一、二审诉讼费用由李婷承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误；1、一审判决既然认定“未及时迁出户口构成违约”，却又认定“迁移户口只是买卖合同中的附随义务，非合同主要义务”，属于针对基本法律常识的错误认识，因而该认定显然也是错误的。根据一审庭审已查明的事实可知：上诉人购买被上诉人的房屋，其主要目的既不是为了投资，也不仅仅是为了居住，而是为了两个孩子能够在涉案房屋所在地的施教区就近入学。双方约定的“于2016年4月30日前将房屋交付”，“在房屋交付前，负责户口迁出”是涉案合同的主要义务条款，由于被上诉人没有按照合同约定及时迁出户口，导致上诉人子女不能及时就近入学，上诉人购买涉案房屋的主要目的不能及时实现，因而应当认定迁移户口是涉案合同主要义务，而不是一审判决中认定的“附随义务”。2、一审判决认定被上诉人“在房屋过户后积极办理户口迁出事宜，于2016年6月16日将户口迁出”，与事实不符，如果被上诉人“在房屋过户后积极办理户口迁出事宜”，就应当按照合同约定履行自己的应尽义务，按照合同约定“于2016年4月30日前”、“在房屋交付前”将户口迁出，而不是在构成违约之后，迫于压力迁出户口。被上诉人“于2016年6月16日将户口迁出”，是在上诉人起诉之后，已经构成根本违约，造成上诉人的两个子女无法及时就近入学的严重后果之后所采取的补救措施，而不是所谓的“积极办理”。上诉人在一审庭审中陈述，其在南京没有别的房产、无法申请户口社区托管，并且陈述其在2016年5月10日就已经申请办理户口托管手续，因不符合托管条件，才将户口迁至宿迁。从该陈述可知：其申请办理户口迁出的时候就已经违反合同约定,而且其户口迟延迁出的原因是被上诉人怠于履行义务的主观因素造成的,而不是客观因素形成的必然结果。综上，一审判决认定被上诉人“积极办理户口迁出事宜”与客观事实相违背，是错误的。3、一审判决认定“陈刚亦未能举证因李婷未按约迁出户口给其造成的实际损失”，该认定所表达的意思与其判决结果相互矛盾，让人费解。因被上诉人没有按约迁出户口，即使没有给上诉人造成任何实际损失，根据双方的约定，被上诉人也应当按照约定承担的20万元的违约责任。上诉人陈刚的实际损失远远大于被上诉人李婷应当承担20万元的违约责任。一审庭审中已经查明：上诉人陈刚已经支付440万元的购房款，明确要求被上诉人于2016年4月30日前将房屋交付、迁出户口，目的是为了确保两个子女能够及时就近入学，由于被上诉人违约，不但给上诉人造成直接经济损失，而且造成两个子女不能及时就近入学的巨大损失。两个子女不能及时就近入学的巨大损失根本无法用经济标准加以衡量。4、一审法院“酌定李婷支付陈刚违约金1万元”，无事实依据。二、一审判决适用法律正确，但是作出的判决结论错误；一审判决既然认定涉案《房地产买卖中介合同》及补充协议是双方真实的意思，对双方均具有约束力，被上诉人未及时迁出户口构成违约，那么，一审判决依据《合同法》第八条、第一百一十四条之规定，在被上诉人没有主张违约金过高、请求适当减少的情况下，即使上诉人的实际损失低于20万元，也应当判令被上诉人依据双方的约定承担违约责任，支付20万元的违约金，更何况，上诉人已经举证证明其实际损失远远大于20万元。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律与判决结果存在巨大差异，请求二审法院依法支持上诉人的诉请。李婷辩称，一、被上诉人迁出户口延迟并非其主观造成。1、被上诉人在南京仅一套住房，如将户口迁出，必须先将房屋售出，再开具无房证明才能将户口迁出空挂至社区。合同约定被上诉人于2016年4月30日之前迁出户口，但上诉人不积极履行买卖合同一拖再拖，到4月30日未能完成向南京市房产局送件程序，导致此日期之前，被上诉人不可能完成户口迁出程序。在出售房屋时，上诉人及中介公司清楚被上诉人仅一套房产，户口迁出需要相应条件才能完成。送件后，被上诉人积极办理户口迁出，因被上诉人户口迁入南京市不满五年，不符合空挂相关政策，只能将户口迁回老家宿迁，这期间耗费一段时间，造成被上诉人户口迁出日期延后。因此，被上诉人未能按约迁出户口并非其主观恶意。2、送件程序完成后，根据南京市户籍相关政策，上诉人符合南京市内迁移户口，可以将户口迁入新案涉房，但上诉人并不着急办理，至一审开庭期间，户口也未迁入，因此，上诉人户口未迁入本案涉案房屋，与被上诉人无关。二、对于上诉人称学区问题给其造成损失,要求被上诉人承担全部违约责任的主张不能成立。1、在双方的房屋买卖合同中并未就涉案房屋的学区问题做出约定，因此，学区并非房屋买卖合同中的主要条款和被上诉人人必须履行之义务。2、上诉人主张上诉人孩子因户口原因被学区的响应学校拒收造成损失，但未能提出足够证据证明。仅提交一份复印的户口本插页，既没有户口本主页证明户主是谁，与户主什么关系，也不能证明宿迁籍的两名儿童与南京籍的上诉人存在亲子关系。3根据南京市户籍相关政策，上诉人不符合将两个儿童户口迁至南京市随上诉人落户之条件。综上，上诉人不能提供证据证明学区问题给其带来真实的损失。上诉人是滥用诉权，以学区为由恶意诉讼，欲让上诉人承担高额违约金从而获取非法利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈刚向一审法院起诉请求：李婷将涉案房屋内户口迁出，并赔偿违约金20万元。李婷向一审法院反诉请求：要求陈刚支付购房尾款5万元。一审法院认定事实：2016年3月12日，双方当事人在案外人南京恒创房产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定陈刚以445万元价款购买李婷名下位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城某幢810室房屋。《房地产买卖中介合同》第九条违约责任中约定，如无正当理由不履行合同的，违约方应支付违约金20万元给守约方。在补充协议中，双方约定，李婷应于2016年4月30日产权过户前负责将户口迁出；李婷应于2016年4月30日前将房屋交付陈刚，陈刚于交房当日支付李婷尾款5万元，若交易时李婷户口未迁出，尾款待户口迁出时支付。合同签订后，陈刚向李婷支付了购房款共440万元，涉案房屋权属于2016年4月28日转移登记至陈刚名下。李婷于2016年6月16日将涉案房屋中户口迁出。至庭审辩论终结前，陈刚尚未向李婷支付房屋尾款。庭审中，李婷陈述在南京没有别的房产，在房屋过户之前无法申请户口社区托管。且其在2016年5月10日就已经至派出所申请办理户口托管手续。后因不符户口托管条件，户口托管未申请成功，现李婷已将户口迁至宿迁。一审法院认为,涉案《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方真实意思表示，对买卖双方均有约束力。合同签订后，双方已履行了合同的主要义务，但李婷未将房屋内户口及时迁出，陈刚要求李婷承担违约责任，符合合同约定。李婷虽未及时迁出户口构成违约，但迁移户口只是买卖合同中的附随义务，非合同主要义务，李婷亦在房屋过户后积极办理户口迁出事宜，于2016年6月16日将户口迁出，陈刚亦未能举证因李婷按约迁出户口给其造成的实际损失，故结合本案实际履行情况，本院酌定李婷支付陈刚违约金1万元。李婷已经将涉案房屋内户口迁出，履行了合同义务，故其要求陈刚支付房屋尾款，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条之规定，判决：一、李婷于本判决生效之日起十日内给付陈刚违约金1万元。二、陈刚于本判决生效之日起十日内给付李婷房屋尾款5万元。三、以上一、二两项折抵，陈刚于本判决生效之日起十日内给付李婷4万元。本案本诉受理费4300元，减半收取2150元，反诉受理费525元，合计2675元，由陈刚承担2300元，李婷承担375元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，案涉《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，对买卖双方均有法律约束力。李婷未将案涉房屋内的户口按约定时间及时迁出，应承担相应的违约责任。一审法院认为迁移户口只是买卖合同中的附随义务，非合同主要义务于法无据，本院对此予以纠正。上诉人虽称由于被上诉人未按合同约定及时迁出户口,导致上诉人子女不能及时就近入学,但其提交的证据不足以证明该项主张,本院对此主张不予支持。但一审法院根据本案实际履行情况,鉴于李婷已于2016年6月16日将户口迁出，并在庭审中申请对违约金进行调整，结合陈刚亦未能举证证明因李婷迟延迁出户口给其造成的实际损失，酌定李婷支付陈刚违约金1万元并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，陈刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由陈刚负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年三月十七日书记员  戴 苗