广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18704号上诉人（原审被告、反诉原告）:李高峰，身份证住址江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：温继华，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市福星物业经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈如明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。上诉人李高峰因与被上诉人广州市福星物业经营管理有限公司（以下简称福星公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李高峰的委托代理人温继华与被上诉人福星公司的委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李高峰上诉请求：1、判令李高峰无需向福星公司支付2014年5月份占有使用费及管理费6764元；2、判令李高峰无需返还商铺，无需支付2015年11月份之后的占有使用费及管理费；3、判令福星公司向李高峰返还2012年1月份以庆典费名义收取的不合理费用36000元；4、福星公司向李高峰赔偿损失1776175元；5、本案的诉讼费用由福星公司承担。事实和理由：一、李高峰无需向福星公司支付2014年5月份的占有使用费及管理费6764元。事实上，李高峰在2014年5月12日已通过网银转账的方式向福星公司支付了2015年5月份的租金。双方签订的合同中约定，租金交付时间是每月的月初缴纳当月的租金，火灾发生已经是当月的月尾，李高峰不可能仍未交付当月的租金。二、李高峰无需向福星公司返还商铺，更无需向福星公司支付2014年9月份之后的占有使用费及管理费。1、一审判决认定基于一份福星公司管理处人员毕某的笔录而认定了李高峰于2014年9月对涉案商铺上锁。毕某陈述的原文为“因为之前发生了一场火灾，李高峰几个月都不交水电费和租金，于是我们市场管理处就按照合同的规定，锁李高峰的B区32-33档档口的门，并发律师信给李高峰，所以就和李高峰有了矛盾。”同时，双方所签订《场地租赁合同》第三条第四款约定，租金拖欠超过十五天视为李高峰单方违约，福星公司有权解除合同并收回该场地的使用权，李高峰场内物品及装修视为李高峰放弃物，由福星公司处置。毕某依据该条约定，可见，当2014年9月福星公司对涉案商铺锁门时，福星公司的真实意思表示是以锁门的方式向李高峰宣告解除租赁合同，并没收李高峰铺内物品。另，从福星公司于2016年12月9日阻拦李高峰搬离货物的行为上也可以判断出来。2、一审认定事实错误，即李高峰于2015年11月之后因为李高峰的锁挂在商铺门上便实际控制了商铺，并判决李高峰支付2015年11月至实际返还商铺之日止的租金。因此，李高峰基于前述错误认定，于2016年12月4日向福星公司发知函，阐明自己的观点，并告知福星公司想将涉案商铺内的物品及货架搬出并暂时放置其他场所保管以便于福星公司将商铺出租他人，但福星公司于2016年12月9日将全部货品装车并准备搬离时，该司却对李高峰一再阻拦，并声称涉案物品的所有权属于福星公司，李高峰无权处理。由此可判断，福星公司于2014年9月对涉案商铺锁门时的真实意思表示显然是解除租赁合同并依照合同约定条款将商铺物品当作李高峰遗弃物占有的意思表示。3、从福星公司对涉案商铺的占有控制的事实来看，也可以看出福星公司对涉案商铺上锁后一直实际控制占有商铺至今，根本不存在李高峰于2015年11月之后重新控制商铺的事实。一审时，福星公司提交证据证明涉案商铺宣传墙下有“永远文具”字样，其取得的时间与方式是所谓李高峰重新控制商铺后的2016年月日，是福星公司公然进入涉案商铺揭开墙纸拍照取得。该司并未经李高峰的同意亦未知会李高峰，由此可见，涉案商铺于2015年11月之后并非李高峰控制占有，而是福星公司实际控制占有，否则其不能自由进入。4、不存在李高峰重新控制商铺的可能。如李高峰重新控制商铺不可能不对商铺进行利用，而需支付每月几千元的租金。退一步来说，即使双方存在继续租赁关系，那么福星公司因未能提供适租的商铺而构成违约，承租人有权解除合同并无需支付租金。三、一审判决对李高峰遭受损失的认定存在严重错误。本案中，因火灾发生的原因是福星公司管理不善导致，故该司应对李高峰的所有损失承担赔偿责任。首先，一审认定双方签订的合同为无效合同，就认定装修价值的赔偿为装修现值的损失，这个认定没有依据。火灾发生于2014年5月25日，故评估的基准日应以该日为准，一审以评估公司到现场勘察的时间为评估基准日从而认定装修价值为37372元，显失公平。其次，李高峰对火灾的发生没有任何过错。一审仅酌定福星公司按50%承担责任没有法律依据。因为装饰装修的损失完全是因福星公司的场地中发生火灾导致李高峰的商铺被水浸产生的。一审认定货品损失是酌定的2万元，其理由是认为没有证据显示商品在水浸之前的实际状况，但李高峰在一审时已经提交涉案商铺内配件商品的价格清单及物品的清单，且也可以对比水浸之前同时期的商品价格，明显超出2万元。第三、因火灾导致李高峰存放在商铺内的货物全部无法继续销售，故福星公司应赔偿全部损失。第四、因火灾原因及福星公司锁门导致李高峰无法经营，确确实实给李高峰造成了巨额的经营损失。综上，福星公司应赔偿李高峰损失1776175元。四、关于对2012年1月被福星公司收取的36000元收费性质问题，该笔费用明显不是合是收费，应当予以返还李高峰。因然该费用收据上写明是庆典费，福星公司一审时辩称该费用用于市场开张时宣传所用，但该市场早在2009年就已开张经营，李高峰早在2009年就已租用了商铺经营档口，福星公司在时隔两三年后才收取开张时的费用，不符合常理。而且，福星公司对案件证据的举证和质证时没有诚信，其在一审时为证实其他租户有正常交租而提交了租金收据，收款人名为陈某甲，足以证实陈某甲的收款行为即是代表福星公司收款，但李高峰提交同样陈某甲签名的租金收据时，该司却以收款收据没有公司盖章予以确认，可见，该司缺乏诚信。因此，福星公司辩称开张时宣传所用的36000元的说法也是完全违背诚信的无理狡辩。故，该笔36000元的收款无论其表面载明是庆典费还是进场费或是其实际作为租赁押金的性质，该笔费用的收取都不合理，更因双方合同无效而应予返还。福星公司二审答辩称：1、关于占用费及管理费是否应当交纳的问题，福星公司认为涉案商铺至今仍被李高峰占用，因此李高峰应当支付占用费及管理费。发为火灾时，涉案商铺并不在火灾区域，只是救火时有点水喷溅到涉案商铺，当时只是打湿了一袋米。此后，在双方协商过程中，李高峰漫天要价，因此双方未达成和解。一审法院到现场勘查时见到涉案场地一楼地面上的纸箱也是完整的，而且现仍可以看得出来。关于商铺上锁的问题，到了2014年9月份，福星公司发函催收租金后李高峰是一直拖欠租金的。对此，李高峰一审时抗辩其在外地未交租，但福星公司认为这个理由是不成立的，且李高峰未交租的时间也很长了，因此福星公司在10月份将涉案商铺上锁，但其实10月份后福星公司就开锁了。一审因福星公司没有证据提交开锁时间而认定是2015年10月才开锁，对此，福星公司也表示认可，但2015年10月份之后一直由李高峰控制，涉案商铺上的锁也是李高峰锁上的，故，商铺内的物品也是由李高峰控制。李高峰于2016年12月4日发出《告知函》要求将涉案场地的物品拉走，福星公司是明确表示同意的，并安排相关工作人员配合。当时福星公司的要求是李高峰拿走东西时要在清单上签字，但李高峰表示不同意，其认为物品是自己的，其想拿走就拿走。福星公司当时的意见是自己买的房子，小区管理要搬离东西也得有放行条才能搬走。当时双方发生冲突，也惊动了当地派出所，在派出所时，民警也是要求李高峰签清单的，但李高峰不同意。福星公司递交给法庭的光盘中有记载该情况。福星公司认为一审法院认定2014年5月份按25天计租是合理的，因为25号晚上发生的火灾。2014年6-7月，福星公司对整个市场的全部租户减免了2个月租金，但2014年5月份李高峰并未支付租金。2015年11月之后李高峰一直占用商铺，因此李高峰应当支付占用费及管理费。2、关于庆典费问题，该费是市场开张及庆典时所用于广告宣传方面的费用，包括宣传画册、广告礼品及相关的广告费。这些费用已全用于所有商户身上，因此这根本不是李高峰所称的押金。真正的押金就是一审法院认定的2万元。福星公司认为一审法院判决福星公司不需返还2万元正确。3、关于损失问题，李高峰并未有证据证明其所受到的损失。现在所有货品物品都在涉案商铺内，且其曾经想将物品拿走，只是因为李高峰没签清单才未拿走。至于物品生锈的问题，福星公司一审时已经陈述了这是因为李高峰长期不经营才生锈，但一审酌定2万元损失，福星公司也就予以认可了。4、关于装修问题，这是经过评估公司评估的，但福星公司对于涉案商铺内是由谁装修的问题提出异议，现在涉案商铺内仍可以看出前一手装修的痕迹。福星公司一审递交的照片证据是福星公司的人爬梯子进去拍的照，涉案商铺并非由福星公司控制。5、对一审判决赔偿比例按各占50%，福星公司认为合理，因为双方所签订的合同是无效的，涉案场地并未取得相关报建手续。在签订合同时，李高峰也明确知道该点，福星公司已经将相关情况告知租户，且涉案商铺的租金是比有产权的租金低得多的，因此合同无效双方责任相当。福星公司的市场发生火灾后，导致一系列纠纷，白云区法院也对这些纠纷作出过20多份判决，其中有一件案子也是按50%确定责任，第一件福星公司提起上诉，中院也维持了一审判决。另一件原告方提起上诉，中院也是维持了一审判决，对该承担比例已经有生效判决认定。福星公司向一审法院起诉请求：1、李高峰将广州市白云区松洲街罗涌新围地段福星机动车配件市场B区32、33号铺交还给我司；2、李高峰向我司支付拖欠的2014年5月至实际交还上述场地之日的场地使用费和管理费（场地使用费按7947元/月计算，管理费按760元/月计算）；3、李高峰向我司支付逾期支付场地使用费和管理费的滞纳金（以每月欠缴费用为本金，按每日1‰的标准从每月6日开始计至实际支付之日止）；4、本案诉讼费由李高峰承担。李高峰向一审法院反诉请求：1、福星公司向我赔偿损失1776175元；2、福星公司向我返还押金2万元和进场费36000元；3、本案诉讼费由福星公司承担。一审法院认定事实：2012年1月6日，福星公司（出租方，甲方）与李高峰（承租方，乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方租用甲方位于广州市白云区松洲街螺涌新围地段福星机动车配件市场B区32、33号铺（以下代称涉案商铺）作经营摩托车配件使用。首、二层共计建筑面积152平方米。租赁期限从2012年2月1日起至2016年1月31日止，为期4年；乙方租用上述场地，每月租金共计6308元，第二年起租金每年按8%递增；租赁期内甲方按760元/月计收管理费；在本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳保证金共计2万元；场地租赁和管理费于每月5日前交纳，乙方不得拖欠甲方租金、管理费等费用，逾期向甲方支付相关费用，每逾期一天按应付款总额的1%向甲方支付滞纳金等。上述合同签订后，李高峰向福星公司支付保证金2万元，福星公司向李高峰交付了涉案商铺。一审庭审中，福星公司表示李高峰自2014年5月开始未支付租金，因涉案商铺所在市场于2014年5月曾发生火灾，因此对市场内的所有商铺免除了2014年6、7月的租金和管理费，但李高峰此后亦未支付租金和管理费，其因此还于2014年9月24日向李高峰发出告知书限期李高峰缴纳欠缴费用，但李高峰置之不理，并一直拒不缴纳租金和管理费。李高峰表示因2014年5月25日涉案商铺所在建筑三楼仓库发生火灾，涉案商铺在救火过程中因二楼玻璃破裂导致水进入商铺，商铺内物品受到水浸，其曾与福星公司协商赔偿损失事宜，但福星公司不愿意协商，且于2014年8月将涉案商铺上锁，导致其无法经营，后双方因此发生冲突，福星公司的工作人员将其打伤，相关人员被追究了刑事责任，直至该刑事案件审结后大概2015年10月左右才将涉案商铺门锁打开。因福星公司擅自对涉案商铺上锁导致其无法经营，该行为也意味着福星公司已经收回了涉案商铺，故李高峰认为其无需再向福星公司支付租金和管理费，亦不再负有返还涉案商铺的义务。李高峰为证明福星公司曾擅自对涉案商铺上锁，提交2014年11月至2015年3月期间，涉案商铺所在市场管理处工作人员毕某因与李高峰打架之事在广州市公安局白云区分局松洲街派出所做的询问笔录予以证实，在上述询问笔录中，毕某多次提及双方发生纠纷的起因为“因为之前发生了一场火灾，李高峰几个月都不交水电费和租金，于是我们市场管理处就按照合约规定，锁李高峰的B区32-33档档口的门，并发律师信给李高峰，所以就与李高峰有矛盾了。”福星公司认为上述证据属于刑事案件的笔录，且属于国家机密，故对三性不予确认。即使其有过锁门的行为，也不能免除在没锁门期间缴纳租金的义务。另李高峰提交收据一份，拟证明其向福星公司支付进场费36000元，该收据显示“今收到李高峰庆典费36000元。”福星公司表示该费用是李高峰缴纳的庆典费，而非进场费，该费用是在商铺所在商场开业时为了给商户做宣传而支出的费用。李高峰明确其反诉请求中的损失包括涉案商铺内放置的出售商品、货架因被水浸泡受损导致的损失121175元和涉案商铺的装修损失155000元以及因福星公司锁门无法经营导致的经营损失150万元。针对李高峰提出涉案商铺被水浸泡的问题，一审法院组织李高峰与福星公司于2016年1月20日到涉案商铺进行了现场勘查。经现场勘查发现，商铺内遍布灰尘，二楼一扇玻璃窗破损，一楼地板部分区域有明显的水浸痕迹，摩托车配件商品均摆放在一楼，其中大部分摆放在货架上，少部分挂在墙上，个别散置在地面，放置在货架最底层位置和地面及挂在墙上的部分配件有锈迹。一审法院根据李高峰申请委托广州市华某价格事务所有限公司（以下简称华某公司）对涉案商铺的装饰装修现值进行评估，华某公司出具的评估报告书显示，评估基准日为2016年5月11日，该商铺装修完成并投入使用时间分别为2010年3月和2014年4月，到评估基准日共6.2年和2.11年。该商铺装修价值在评估时点总价为人民币37372元。福星公司对上述报告书的真实性予以确认，但认为报告中投入使用时间为2010年3月的装修项目是李高峰承租涉案商铺前由市场统一装修的，李高峰承租涉案商铺前该商铺由他人承租。李高峰对上述报告书的真实性予以确认，但认为评估的基准日应以火灾发生之日，即2014年5月25日为准。另李高峰表示其于2010年开始承租涉案商铺，本案的租赁合同是2012年重新签订的租赁合同，2010年承租涉案商铺时商铺为毛坯状态，故商铺的装修均由其出资装修。为证明其于2010年已承租涉案商铺的事实，李高峰提交2010年2月的租金收据和李高峰成立的公司以涉案商铺作为住所地的营业执照予以证实。福星公司对上述证据认为收据无公司盖章，营业执照为复印件，故不予确认。李高峰表示租金收据有福星公司法定代表人妻子的签名，但不知道为何未盖章，因2015年8月已变更了营业地址，故营业执照更换，原来的营业执照已无原件。另福星公司提交照片拟证明2010年的装修为他人装修，照片显示李高峰宣传墙后有模糊的“永远文具”字样，李高峰对照片真实性予以确认，并坚持表示2010的装修由其完成，该标记可能是装修师傅用料问题。另一审法院受理的（2015）穗云法民四初字第1426号案曾针对涉案商铺所在的福星摩配城市场向广州市白云区国土资源和规划局发函查询该市场建筑物的产权登记及规划报建情况，该局复函结果显示暂查无相关产权登记及规划报建情况。一审法院依法向李高峰与福星公司出示复函，双方均表示无异议。以上事实，有场地租赁合同、告知书、照片、刑事判决书、收据、询问笔录、现场勘查笔录、现场照片、评估报告书、复函及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，李高峰与福星公司就无产权登记及未取得合法报建手续的涉案商铺签订《场地租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。虽上述租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，李高峰仍应向福生物业公司支付使用涉案商铺期间的占有使用费，李高峰在使用涉案商铺期间亦享受了福星公司的物业服务，亦仍应向福星公司支付相应的管理费。占用费和管理费的计算标准参照双方签订的租赁合同中关于租金和管理费的约定。但因上述租赁合同无效，福星公司要求李高峰依约支付欠缴费用的滞纳金没有依据，一审法院不予支持。（一）对于李高峰应支付租金和管理费的期间问题，涉及双方争议的李高峰是否有对涉案商铺进行上锁的问题。对此，福星公司虽否认其对涉案商铺有过上锁行为，但从李高峰提交的福星公司的管理处工作人员毕某在广州市公安局白云区分局松洲派出所做的询问笔录中，曾反复提及其与李高峰打架的起因是“因为之前发生了一场火灾，李高峰几个月都不交水电费和租金，于是我们市场管理处就按照合约规定，锁李高峰的B区32-33档档口的门，并发律师信给李高峰，所以就与李高峰有矛盾了。”毕某在上述笔录中的陈述、李高峰与福星公司提交的证据、李高峰在一审庭审中对事实经过的陈述，能够形成火灾发生后，福星公司因李高峰拖欠租金问题而对涉案商铺上锁，之后李高峰因此与福星公司发生矛盾，并导致李高峰与福星公司的工作人员发生打架事件的完整证据链。故一审法院对于李高峰抗辩福星公司曾对涉案商铺进行上锁的意见予以采信。对于福星公司对涉案商铺上锁的时间，李高峰表示福星公司在2014年8月对商铺上锁，但李高峰没有提供证据予以证实，一审法院不予采信。从涉案商铺所在市场发生火灾的时间，结合福星公司关于市场曾对所有商铺免除2014年6月、7月租金的陈述和福星公司举证于2014年9月24日向李高峰发出告知书限期缴纳欠缴租金的情况，一审法院认定福星公司对涉案商铺上锁的时间为2014年9月底。李高峰确认福星公司上锁后，其于2015年10月到涉案商铺拍照，发现涉案商铺已经开锁。因福星公司始终否认其上锁行为，亦未提供反证证据证明涉案商铺开锁的时间，故一审法院采纳李高峰对于开锁时间的陈述。（二）因一审法院认定福星公司对涉案商铺上锁的时间为2014年9月底，开锁的时间为2015年10月，福星公司上锁期间无法对涉案商铺进行使用，故福星公司无权要求李高峰支付2014年10月至2015年10月期间的占有使用费和管理费。福星公司主张上述期间的占有使用费和管理费无据，一审法院予以驳回。因福星公司确认已免除市场内包括李高峰在内的所有商户2014年6月、7月的租金和管理费，故福星公司要求李高峰支付2014年6月、7月的占有使用和管理费欠理，一审法院不予支持。因李高峰无证据证实其已向福星公司支付2014年5月和8月、9月的相关费用，故福星公司要求李高峰支付上述月份的费用有据，一审法院予以支持。参照双方签订的租赁合同约定，2014年的租金为7357.7元/月、管理费为760元/月。故2014年8月、9月的占有使用费按7357.7元/月计算、管理费按760元/月计算。经核算，2014年8月和9月的占有使用费和管理费共计为16235.4元。对于5月的费用，因涉案商铺所在市场于2015年5月25日晚发生火灾，并致使李高峰无法在短期内进入涉案商铺经营，故该月占用费和管理费应按25日计算。经核算，李高峰应向福星公司支付2015年5月占有使用费和管理费分别为6131元和633元，共计6764元。（三）对于福星公司开锁后的占有使用费和管理费问题。李高峰抗辩福星公司对涉案商铺上锁的行为应视为福星公司收回涉案商铺的行为。对此，福星公司虽对涉案商铺进行了上锁，但李高峰在涉案商铺内的货品和货架等物品仍放置在涉案商铺，且在之后福星公司开门锁后，李高峰重新自行对涉案商铺上锁，实际重新控制了涉案商铺，故福星公司对涉案商铺上锁的行为并不能视为福星公司已收回涉案商铺，李高峰的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。虽李高峰重新控制涉案商铺后，未在涉案商铺进行经营，但是否经营的状态并不影响李高峰实际占用涉案商铺的事实，李高峰应向福星公司支付其重新占用涉案商铺后的占有使用费和管理费，故福星公司要求李高峰支付2015年11月至实际返还涉案商铺之日的上述费用有据，一审法院予以支持。占有使用费和管理费参照双方签订的租赁合同关于2014年的租金和管理费约定，即租金为7357.7元/月、管理费为760元/月计算。因上述租赁合同无效合同中关于违约责任的规定亦为无效约定，故福星公司要求李高峰支付滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。根据无效合同财产相互返还的原则，李高峰向福星公司支付的2万元保证金应当予以返还，故李高峰要求福星公司退还2万元保证金的诉请有据，一审法院予以支持。同理，福星公司已向李高峰交付涉案商铺，如前所述，李高峰关于福星公司已收回涉案商铺的意见不能成立，李高峰至今仍占用涉案商铺，故福星公司要求李高峰返还涉案商铺有据，一审法院予以支持。关于李高峰要求福星公司返还36000元进场费问题。因根据李高峰提交的收据显示，该费用为庆典费，并非进场费，且根据福星公司的解释该费用已用于市场开张时宣传所用，故李高峰要求福星公司返还进场费36000元无据，一审法院不予支持。关于李高峰主张福星公司赔偿涉案商铺的装修损失和涉案商铺内放置的出售商品、货架因被水浸泡受损导致的损失以及因福星公司锁门无法经营导致的经营损失的问题。（一）关于涉案商铺装修损失。福星公司抗辩涉案商铺2010年的装修由其装修，但其并未举证明，且福星公司提交李高峰宣传墙后有他人装修痕迹的照片拟证明涉案商铺在李高峰承租前由他人装修的事实与福星公司表述涉案商铺的现装修由其装修的意见显然存在矛盾，故一审法院对福星公司的上述抗辩意见不予采信。即使如福星公司所述涉案商铺原装修由李高峰承租商铺的前手租户装修，但福星公司提供的照片并无法证明涉案商铺的整体装修均由前手租户装修，而从李高峰提交的支付2010年涉案商铺租金和其于2010年在涉案商铺成立公司的情况表明看，李高峰确实在2010年就已承租涉案商铺。根据常理，涉案商铺的前手租户应在2010年之前就已承租使用涉案商铺，装修时间亦应在2010年之前，该时间与评估报告书中确定的部分项目装修时间为2010年的情况不相符。此外，虽然李高峰对其实施装修亦未举证，但从常理看，每个承租户对于装修风格和要求是有所不同的，与其经营的内容也相关，故一般而言由承租方自行装修更符合常理，另外，在涉案商铺已有装修的情况下，依常理亦会在租赁合同中明确相关事宜，但本案中的租赁合同并未有明确由出租方提供装修的约定，故一审法院对福星公司主张涉案商铺现装修由福星公司装修或李高峰的前手承租户装修的意见均不予采信。现涉案商铺因合同无效需要返还福星公司，对于已形成附合的装饰装修，因福星公司未明确同意利用该装修，故福星公司依法应向李高峰赔偿装饰装修的现值损失，考虑到对于本案租赁合同的无效，双方均有过错，一审法院酌定福星公司按50%的过错责任向李高峰赔偿装修装修损失。根据华某公司出具的评估报告书显示，涉案商铺装修在2016年5月11日的现值为37372元，据此，福星公司应向李高峰赔偿装修损失18686元。李高峰认为装修现值应以火灾发生时间2014年5月25日作为评估基准日，因本案双方签订的合同为无效合同，装修价值的赔偿亦为装修现值的损失，在李高峰至今未返还涉案商铺的情况下，以评估公司到现场勘查时间为评估基准日更为公平合理，故一审法院对李高峰的上述意见不予采纳。（二）关于涉案商铺内商品、货架损失。根据现场勘查发现，李高峰的商品摩托车配件尚放置在涉案商铺内，货架亦属于可移动的物品，故李高峰可在向福星公司返还涉案商铺时自行搬离上述物品和货架。李高峰表示因火灾发生当天救火时导致二楼玻璃破裂而浸水，因现有证据无法表明涉案商铺二楼窗户的玻璃是因救火而破裂，故一审法院对李高峰的上述陈述不予采信，但根据一审法院现场勘查的情况也表明，涉案商铺确实有被水浸过的痕迹，且涉案商铺处于建筑物最靠外的位置，商铺的门亦为玻璃门，故涉案商铺因火灾救火导致被水浸的可能性较大，在福星公司没有证据涉案商铺曾因其他原因被水浸的情况下，一审法院对涉案商铺曾因火灾救火导致被水浸予以采信。从现场勘查的情况分析，涉案商铺被水浸泡的位置应该是一楼地面，水位大约至货架底部位置。根据该情况，从常理分析，涉案商铺被水浸是导致放置在货架底层和地面的配件商品产生锈迹的主要原因。因福星公司原因导致配件商品因生锈而造成了价值贬损，李高峰有权要求福星公司予以赔偿。另福星公司对涉案商铺上锁，货品长时间无法出售，亦造成了货品价值一定贬损，福星公司对此亦应承担责任。现有证据无法显示涉案商铺内配件商品在李高峰水浸之前的实际状况，结合一审法院现场勘查中发现存在锈迹物品的判断，一审法院酌定福星公司向李高峰赔偿货品损失2万元。（三）关于李高峰主张涉案商铺因福星公司锁门导致的经营损失。李高峰主张的经营收入属于未实际发生的利益，该经营收入并不单纯取决于涉案商铺是否能够使用，还取决于李高峰客观是否实际经营商铺，及受市场、经营方式、管理体制等各方面因素的影响，且根据现有证据，无法证明涉案商铺在福星公司锁门期间存在150万元的经营损失，故李高峰主张福星公司锁门期间存在150万元的经营损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年9月14日作出如下判决:一、本判决生效之日起十日内，被告李高峰向原告广州市福星物业经营管理有限公司返还位于广州市白云区松洲街螺涌新围地段福星机动车配件市场B区32、33号铺；二、本判决生效之日起五日内，被告李高峰向原告广州市福星物业经营管理有限公司支付2014年5月的占有使用费及管理费共计6764元、2014年8月和9月的占用使用费及管理费共计16235.4元及2015年11月至实际返还涉案商铺之日止的占有使用费和管理费（占有使用费按7357.7元/月、管理费按760元/月计算）；三、本判决生效之日起五日内，原告广州市福星物业经营管理有限公司向被告李高峰退还保证金2万元；四、本判决生效之日起五日内，原告广州市福星物业经营管理有限公司向被告李高峰赔偿装修损失18686元；五、本判决生效之日起五日内，原告广州市福星物业经营管理有限公司向被告李高峰赔偿货品损失2万元；六、驳回原告广州市福星物业经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告李高峰的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4495元，由原告广州市福星物业经营管理有限公司负担2013元，被告李高峰负担2482元；反诉受理费10664.8元，由原告广州市福星物业经营管理有限公司负担817元，被告李高峰负担9847.8元；评估费5000元，由原告广州市福星物业经营管理有限公司和被告李高峰各负担2500元，原告广州市福星物业经营管理有限公司承担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付被告李高峰。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，李高峰向本院提交以下证据：证据一，照片五张，拟证明涉案商铺门口自2014年9月份后就被福星公司堆放大量杂物，涉案商铺无法正常使用。证据二，《民生银行对账单》九张，有2014年5月12日的转账记录，拟证明李高峰有将2014年5月份的租金转账给福星公司法定代表人的妻子陈某乙，转账金额是20214.7元。陈某乙的收款行为视为福星公司的收款，因福星公司在一审所提交的证据中，其为了证明其他商户有正常交租而提交的收据中，也是陈某乙签名收款的。证据三，《告知函》两份，拟证明李高峰在收到一审判决后，基于一审的错误判决，为了防止损失扩大，以发函的形式告知福星公司，希望将涉案商铺内的商品暂时搬离商铺。同时也阐明了仅是暂时保管，并没有说将这些物品占为己有，但福星公司仍在搬离当日强行阻拦，且阻拦的理由并不是说福星公司所称的要求李高峰签署物品清单，福星公司的理由是认为物品是他们的，因此李高峰不可以搬离。另，从事实上看，要搬离的物品数量是相当大的，李高峰装车就耗费了2天，福星公司要求李高峰每件物品列清单，本就不合理，是无法完成的，且福星公司在李高峰搬离之前也并没有提出该要求，因此李高峰认为福星公司是在不合适的时间提出这样无理的要求以阻拦李高峰搬离。证据四，U盘存储的现场录音录像。福星公司质证意见为：1、福星公司要求核对李高峰提交照片原件。如李高峰没有原件交给福星公司比对，福星公司无法判断照片的真实性。福星公司也曾经提交过照片，但商铺外面的情况与李高峰提交的照片外面的情况不相符。福星公司没有必要占用商铺外面的场地，即使照片中显示有车辆停放在门口，应当也是李高峰的。李高峰提交的第一张照片显示有一把U形锁，该锁就是由李高峰锁上，因此福星公司认为商铺一直由李高峰控制，之后的照片中锁都没有，应当由李高峰打开了。涉案商铺上的锁应当是由李高峰控制的另一方面理由是第一张照片最左边的柜子上有展示品的，但现在照片上没有了，在一审期间就被李高峰取走了，且李高峰一审中也已经承认了是其中间拿走的，这也能证明商铺是由李高峰控制的，物品是李高峰所有的。2、对于《对账单》，因李高峰在福星公司的场地中并非仅承租了涉案商铺，还有其他商铺。从其提交的清单中可以看出，其提交的是2014年1-10月连续的缴租对账，因此即使其5月份有交租，也不是涉案商铺的租金，而是其他商铺的租金。3、对于李高峰提交的第一份告知函，福星公司承认收到，且福星公司明确表示同意其将商铺内的物品拿走，但要求李高峰列清单，由于李高峰拒绝在清单上签字，所以才有双方2016年12月9日再次产生的小冲突。对于第二份告知函，福星公司也确认收到，但不认可其里面的内容。因为物品的所有权属于李高峰，如果物品是福星公司已经没收的话，为什么李高峰能自行在商铺内取走物品，为何其能自行出入商铺，拍摄照片作为一审证据？为何还要12月4日发函还要求将物品取走？况且一审进行评估时也是由李高峰打开门锁的，而开庭前几天也是由李高峰打开门锁搬运东西的。4、对于李高峰提交的U盘存储的现场录音录像，二审期间，福星公司也向本院提交录音录像光碟一份，证明双方在李高峰搬走高铺内货品时发生冲突的完整过程。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李高峰的上诉请求与福星公司的答辩意见，分析如下：本案双方争议的焦点为：1、李高峰是否需向福星公司支付2014年5月的占有使用费及管理费6764元；2、李高峰是否需向福星公司支付2015年11月之后的占有使用费及管理费；3、福星公司收取的36000元是否应返还李高峰；4、福星公司是否应赔偿李高峰损失1776175元。一、关于2014年5月的占有使用费及管理费6764元的问题。李高峰二审提交了《民生银行对账单》，拟证明李高峰将2014年5月份其应付的费用已转账给福星公司法定代表人的妻子陈某乙，转账金额是20214.7元，涉案商铺该月占有使用费及管理费包含在其中，但从本案双方陈述来看，李高峰在福星公司市场中另承租有其他租赁物，福星公司则抗辩李高峰转账支付的是另一租赁物的租金。因李高峰并未向本院提交其所承租的另一租赁物的租赁合同、应付租金的标准及交纳水电费的单据以佐证上述费用包含了涉案商铺的占有使用费及管理费，故，李高峰提交的证据及向本院作出的书面付款说明不足以证明其向福星公司支付了涉案商铺2014年5月的占有使用费及管理费。为此，李高峰应向福星公司支付2015年5月的占有使用费和管理费6764元。对李高峰上诉另主张租金交付时间是每月的月初缴纳当月的租金，火灾发生已经是当月的月尾，李高峰不可能仍未交付当月的租金，本院不予采纳。二、关于2015年11月之后的占有使用费及管理费问题。从本案证据及当事人的陈述可知，李高峰至今未交还涉案商铺给福星公司，双方并未办理交接手续，李高峰的货品和货架等物品仍放置在涉案商铺内。从一审查明的事实来看，双方对涉案商铺应交纳的费用发生争议后，福星公司虽曾对涉案商铺采取过锁铺措施，但时间并不长，而在福星公司开锁之后，由李高峰又自行对涉案商铺上了锁，故李高峰实际仍控制占有涉案商铺，一审法院对李高峰抗辩福星公司上锁行为视为福星公司已收回商铺的意见不予采纳并无不妥。一审法院另认为李高峰重新控制涉案商铺后，未在涉案商铺进行经营，但其是否经营的状态并不影响其实际占用涉案商铺的事实亦无不妥。至于李高峰二审提交的照片并不足以证明是福星公司阻碍其正常使用涉案商铺，本院不予采信。李高峰另以福星公司提交的证据中显示有“永远文具”为由主张涉案商铺的控制人为福星公司，但此与涉案商铺双方未办理交接手续及李高峰的货品和货架等物品仍放置在涉案商铺内的事实并不相符，故本院不予采纳。综上，一审法院对福星公司要求李高峰支付2015年11月至实际返还涉案商铺之日止的占有使得费及管理费予以支持并无不当。三、关于福星公司收取的36000元问题。本案双方对于福星公司已收到36000元的事实并无争议。李高峰二审仅质疑福星公司收取该费用的合理性，福星公司则主张该费用是为整个市场广告宣传方面的费用，已用于所有商户身上，符合一般市场整体宣传的惯常作法，故本院予以采信。对李高峰二审要求福星公司退还该费用的请求，本院不予支持。四、关于赔偿损失问题。李高峰二审明确其请求福星公司赔偿损失包括：1、材料人工装修费共计155000元；2、福星摩配城B区32-33档物品清单物品的损失；3、2014年5月27日至今未营业损失150万元。（一）、关于材料装修费。首先，涉案合同无效，本案双方均有过错，一审法院酌定双方各按50%的比例承担责任并无不妥。其次，装修价值的赔偿应为装修现值损失。再次，由于李高峰至今未返还涉案商铺，在评估公司到场之前其仍控制租赁物，故，在租赁物控制期间，李高峰亦应利用了租赁物的装修价值的，为此，一审法院认为对涉案商铺装修的评估基准日应以评估公司到场勘查的时间更为公平合理于法无悖。根据一审法院委托华某公司出具的评估报告书显示，涉案商铺装修在2016年5月11日的现值为37372元，据此，福星公司应向李高峰赔偿装修损失为18686元。（二）、关于物品损失。如上所述，本案双方尚未办理交接手续，李高峰的货品和货架等物品仍放置在涉案商铺内，李高峰可在向福星公司返还商铺时自行搬离上述物品和货架。根据一审现场勘查的情况，涉案商铺由于火灾救火导致商铺被水浸泡的位置应为一楼，从常理分析，涉案商铺被水浸是导致放置在货架底层和地面的配件商品产生锈迹的主要原因，因福星公司的原因导致了配件商品生锈而造成了价值的贬损，而由于福星公司对涉案商铺上锁导致了货品长时间无法销售，该行为亦造成了货品价值一定贬损，故，李高峰有权要求福星公司予以赔偿。由于现有证据无法显示涉案商铺内配件商品在水浸之前的实际情况，另结合现场勘查的情况，一审法院酌定福星公司向李高峰赔偿货品损失为2万元并无不当，本院予以维持。（三）、关于营业损失。李高峰所主张的涉案商铺因福星公司锁门导致的经营损失，但本案现有证据无法证明涉案商铺在福星公司锁门期间存在150万元的经营损失，李高峰要求福星公司赔偿其该部分损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李高峰上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4495元，由李高峰负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月二日书记员  杨仁义王心怡