安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阜民一终字第00630号上诉人（一审被告）：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。法定代表：曾庆平，该公司董事长。委托代理人：高凤立，安徽众豪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：耿传印，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：嵇德武，安徽弘大律师事务所律师。委托代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。上诉人安徽国鼎置业发展有限公司因与被上诉人耿传印房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院2015年2月13日作出的（2014）州民一初字第03048号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人安徽国鼎置业发展有限公司的委托代理人高凤立，被上诉人耿传印的委托代理人嵇德武、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2012年8月8日，耿传印与阜阳国祯置业发展有限公司签订商品房买卖合同，约定：耿传印以总价款333770元购买安徽国鼎置业发展有限公司国祯家园的房屋，出卖人应于2013年10月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人，如果逾期交付房屋应承担违约责任，违约金的计算方法为自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，安徽国鼎置业发展有限公司按日向耿传印支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同签订后，耿传印按约定支付了购房款。根据阜阳市金正房地产测绘有限公司对涉案房屋实地测量作出的测绘报告，安徽国鼎置业发展有限公司要求耿传印缴纳房屋面积补差款858元，耿传印支付了房屋面积差价款。房屋建成后经涉案工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，备案机关至今没有给予涉案房屋备案，无法办理房产证。2014年9月15日，阜阳国祯置业发展有限公司变更公司名称为安徽国鼎置业发展有限公司。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。安徽国鼎置业发展有限公司虽提供五大主体验收合格的工程竣工验收报告，但备案机关没有对该验收报告出具认可性意见，视为该验收报告不完整，不应认定房屋已经验收合格，不具备交房条件，即使交接也不合法，耿传印仍有权主张安徽国鼎置业发展有限公司承担逾期交房的违约责任。计算到2014年10月31日，安徽国鼎置业发展有限公司应承担逾期交房违约金24365元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：安徽国鼎置业发展有限公司支付耿传印计算到2014年10月31日逾期交房违约金24365元，于判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费506元，由安徽国鼎置业发展有限公司负担。安徽国鼎置业发展有限公司上诉称：安徽国鼎置业发展有限公司与耿传印签订的商品房买卖合同为合法有效的合同，安徽国鼎置业发展有限公司已按合同约定将验收合格的商品房交付耿传印，并办理了房屋交接手续。一审判决认定安徽国鼎置业发展有限公司所交付的商品房不具备交房条件，即使交接也不合法，并判决安徽国鼎置业发展有限公司承担逾期交房的违约责任，系认定事实和适用法律错误。要求撤销一审判决改判驳回耿传印的诉讼请求。耿传印辩称：依法建筑工程实行验收备案制度，建筑工程竣工后，由建设单位组织施工、设计、勘察、监理单位对工程进行验收合格后，报主管单位备案，如主管机关不予备案，视为建设工程未验收合格。涉案房屋至今未能备案，一审判决认定安徽国鼎置业发展有限公司交付的房屋不符合交付条件正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案的商品房买卖合同约定商品房经验收合格，而涉案房屋至今未验收合格。一审判决依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定作出判决，并没有直接适用《安徽省高给人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》，不存在适用法律错误的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审耿传印未提交新的证据。二审安徽国鼎置业发展有限公司向本院提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一）、（二）。证明2015年6月5日，涉案工程竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，阜阳市住房和城乡建设委员会给予工程竣工验收备案。耿传印对该证据的真实性不持异议，对证明目的有异议，认为该证据证明房屋交付前未经国家主管机关验收，安徽国鼎置业发展有限公司存在明显的违约行为。本院认为，双方签订商品房买卖合同约定房屋交付条件是房屋经开发、建设、施工、监理、设计单位验收合格，主管机关的备案验收表证明涉案房屋质量合格，双方的约定不违反法律的强制性、禁止性规定，耿传印主张安徽国鼎置业发展有限公司违约不符合合同约定，无法律依据。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表具有合法性、客观性、关联性，对该证据的证明效力，本院予以认定。双方当事人所举其他证据同与一审，相对方的质证意见与一审一致。二审查明：2012年12月7日，耿传印与安徽国鼎置业发展有限公司订立的商品房买卖合同第八条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.无。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出买人在发生之日起十五日内告知买受人的；2、政府及有关部门对该项目有关内容进行调整，影响项目实施。2015年6月5日，阜阳市住房和城乡建设委员会给予涉案工程竣工验收备案。二审双方当事人的争议焦点如下：1、双方签订的商品房买卖合同是否有效；2、安徽国鼎置业发展有限公司交付的房屋是否符合合同约定；3、一审判决适用法律是否正确。本院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方当事应按该合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方订立的商品房买卖合同房屋交付条件为房屋经开发、建设、施工、监理、设计单位验收合格，且该房屋已经主管机关备案，一审判决认定安徽国鼎置业发展有限公司逾期交付房屋，无法律依据。安徽国鼎置业发展有限公司上诉称一审判决认定双方签订的商品房买卖合同有效的同时，认定安徽国鼎置业发展有限公司按合同约定交付房屋违约自相矛盾的理由成立。耿传印主张安徽国鼎置业发展有限公司违约不符合合同约定，无法律依据。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一初字第03048号民事判决；二、驳回耿传印的诉讼请求。一审案件受理费506元，由耿传印负担；二审案件受理费506元，由安徽国鼎置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 开 多代理审判员 吕 越 峰代理审判员 马  林二〇一五年七月二十八日书 记 员 刘威威代附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。