苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2017号原告：马龙江，男，1993年7月6日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张宗峦，甘肃昶泰（北京）律师事务所律师。被告：周建武，男，1969年10月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人:王利群，江苏双泽律师事务所律师。原告马龙江与被告周建武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，适用简易程序于2016年6月17日、2016年11月10日、2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告马龙江及其委托诉讼代理人张宗峦，被告周建武的委托诉讼代理人王利群均到庭参加诉讼。被告周建武第一、三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马龙江向本院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行编号为NO.1800870的《房屋买卖居间合同》；2、被告向原告支付违约金9.2万元；3、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告返还定金5万元；3、被告赔偿房屋差价经济损失42.25万元;4、被告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费。事实与理由：原告与被告于2016年1月20日签订了编号为No.1800870的《房屋买卖居间合同》，合同中约定原告购买被告位于苏州市相城区××室房屋，2016年2月底之前办理完成房屋的过户手续。2016年2月下旬，原告多次要求被告办理网签和过户手续，但被告未履行义务。2016年3月，经原告催告仍未履行，被告违约的行为给原告带来了损失。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告周建武辩称，1、同意解除双方之间的《房屋买卖居间合同》；2、同意返还原告定金5万元；3、因为涉案房屋权利人之一未在买卖合同上签字，所以该买卖合同并未成立，被告不存在违约情形，故无需承担违约责任。4、诉讼费、鉴定费、保全费用由法院依法判决。经审理查明，2015年12月25日，原告马龙江（作为甲方、买受方）与苏州市相城区元和未来城房产信息服务部（以下简称未来城服务部，作为乙方、中介方）签订《购房意向金协议》，约定：“甲方向乙方缴纳购买苏州市相城区元和镇国际服装城B2-304房屋的意向金15000元，甲方明确表明愿意以900000元的价格购买该房屋；2016年1月15日前如卖出方认可该价格并接受甲方的条件愿意出售该房屋，则该笔意向金自动转为房屋定金，由乙方转交给卖出方”。双方还作了其他约定，并均在落款处签名、盖章。同日，原告马龙江向中介支付了意向金15000元2016年1月20日，被告周建武（作为乙方、售房人）、原告马龙江（作为甲方、购房人）与未来城服务部（作为丙方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城区元和镇B2#304室的房屋出售给乙方（以产权证或原始购房合同上登记的房屋地址为准）；房屋所有权人：周建武，建筑面积118平方米，房屋设施毛坯；实际成交价格玖拾贰万元整（大写），税费由乙方承担；乙方于2016年1月20日交付定金50000元，首付加银行贷款，定金转为房款；甲乙双方须在2016年2月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方需对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本合同违约责任部分约定的违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；本合同经三方签字盖章后生效”。三方还作了其他约定，并均在落款处签名、盖章。原告表示合同中约定的“2016年2月30日”为笔误，应理解为2016年2月29日。庭审中，原、被告均确认上述合同实际由原告及中介方签字、盖章后寄给被告，再由被告签字后寄回的方式签订。合同中约定的房屋即为坐落于苏州市相城区××春××路××室房屋。双方签约时，涉案房屋权属登记簿（苏房权证相城字第××号）显示的所有权人为周建武，该房屋于2016年5月3日办出不动产权证，登记权利人为周建武、林绿云。被告周建武另确认收到原告马龙江支付的购房定金合计50000元。审理中，原告马龙江于2016年6月17日申请对涉案房屋的价值进行评估。经本院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2016年12月30日出具苏信房地产估字[2016]苏州第010165号房地产估价报告，确定估价对象苏州市相城区××春××路××室房屋在2016年6月17日的市场总价为1342500元。原告马龙江为此支出评估费12500元。原告对上述报告无异议，被告则对评估时点有异议，且认为评估价值过高，应在1342500元的基础上做相应减少，但对此无依据提供。以上事实，有原、被告身份信息、《购房意向金协议》、《房屋买卖（居间）合同》、收据、转账记录、不动产权证、房地产估价报告、发票及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告马龙江述称，其在签约时知道涉案房屋的产证尚未办理，双方确认待被告办证后再办理网签及过户手续。到了2016年2月下旬，原告多次要求中介督促被告提交证件办理过户，但被告一直拖延，为此另外举证1、催告函复印件2份、快递底单4份，证明原告分别向被告及中介发函催促被告办理网签手续。2、未来城服务部工作人员出具的证言3份，证明原告始终按约履行，而被告不予配合的情况。原告另述称，其在签订合同前未与被告见过面；被告直至2016年3月19日才向原告表示其妻子不同意卖房，无法继续履行合同，但原告认为因合同中已明确约定卖方已取得其他共有人同意并有权代表签字，故其有理由相信这是被告不愿继续履行合同而找寻的借口。被告周建武质证后认为，其未收到过催告函，对其真实性、关联性不认可。证人未出庭作证，对书面证言不认可。被告另述称，1、其平时不在苏州，涉案房屋的出租和买卖由中介处理，当时中介说房屋市场比较热可以考虑出售，被告也同意卖房，但其未与妻子商量过。2、被告收到合同后即与妻子商量，但妻子不同意。被告于2016年1月20日就明确告知原告由于妻子不同意卖房，合同无法继续履行，但原告坚持要购买并要求被告做通妻子的工作，还在未收到房屋买卖合同的时候就将剩余定金35000元转给被告，被告无奈下便将只有其一人签字的合同寄回。3、虽然合同中约定卖方已取得其他共有权人同意，但仍以书面授权委托书为准，否则被告不能代表其他共有人签订合同。4、合同寄出后，被告又多次联系原告明确表示愿意双倍返还定金，但原告迟迟不予表态。综上，原告对于合同无法继续履行存在明显过错，而由于涉案房屋的其他共有人未签字，故应认为该份合同并未成立，被告仅承担缔约过失责任。被告另明确对以上陈述无其他证据提供。本院认为，被告周建武与原告马龙江等自愿签订《房屋买卖（居间）合同》，合同内容符合法律规定，依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被告辩称涉案房屋的另一权利人林绿云未签字，合同未成立。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》系被告与原告签订，房屋共有权人未签字并不影响该合同本身的效力，而仅对物权是否因该合同而发生转移有影响，故被告的辩解无事实及法律依据，不予采信。本案中，原告主张解除《房屋买卖（居间）合同》、被告返还定金50000元，于法不悖，且被告均予认可，本院予以支持，故认定解除上述《房屋买卖（居间）合同》，被告返还原告购房定金50000元。关于原告的损失，本院认为，原、被告签订合同后，被告以其妻子不同意卖房为由拒绝履行合同，已构成违约，其应对原告的损失承担赔偿责任。被告辩称其在签订合同当日即告知原告其妻子不同意卖房，对此未提供任何证据，原告亦不认可，且被告签名并寄回合同之行为与该辩解意见明显矛盾，本院不予采信。双方在2016年1月20日的合同中约定的房屋总价为920000元，而根据房地产估价报告，涉案房屋在2016年6月17日的市场总价为1342500元，故本院认定原告对涉案房屋的差价损失为422500元。被告辩称评估时点有误，评估价值过高，本院认为，关于评估时间，原告于本案第一次庭审即2016年6月17日当庭提出评估申请，应当确定该日为评估时点；关于评估价值，本案委托评估程序合法，评估机构所作估价报告并无证据证明存在不当之处，应予采信，被告认为价值过高，既未作合理解释，又未予举证证明，故对上述辩解均不采信。本院认为，通常意义下，购房乃普通百姓日常生活中之重大事项，原告作为购房者亦应对房屋选定、卖房人基本情况、房屋权属信息、合同的签订及履行方式尽到一定审慎义务，并尽量规避可预见之风险。本案中，由于双方签订房屋买卖合同时涉案房屋尚未办理产权证书，其产权归属尚处不完全明确之状态，原告在对此明知的情况下仍与被告签订合同，甚至采取未见面即签约、邮寄合同等可能存在一定风险的合同订立方式；此外，被告有配偶，房屋属夫妻共同财产为一般情形，在被告并未取得书面授权的情况下，仅凭合同中的格式承诺条款尚无法使原告形成充分信赖。因此，本院认定原告在签订合同时确有不慎之处，其对因合同解除所致的自身损失存在一定过错，本院酌情认定原告对房屋差价损失自负20%的责任，余下80%的责任应由被告作为违约方承担，为338000元。因此，本院认定被告应赔偿原告房屋差价损失338000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、解除原告马龙江与被告周建武签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告周建武返还原告马龙江购房定金50000元。三、被告周建武赔偿原告马龙江损失338000元。上述二、三项，均于本判决生效之日十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为8666元，保全费3020元，评估费12500元，合计24186元，由原告马龙江负担4837元，被告周建武负担19349元（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年三月三十日书 记 员  陆锦枫