广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19027号上诉人（原审被告）：广州蓝莲临床营养食品科技有限公司（原广州蓝莲食品科技有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：何劲文，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈嘉颖，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中美国际教育文化传播有限公司（原广东新日升文化传播有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：吴志森，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈哲红，广东大同律师事务所律师。上诉人广州蓝莲临床营养食品科技有限公司（以下简称蓝莲公司）因与被上诉人广东中美国际教育文化传播有限公司（以下简称中美公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蓝莲公司的委托诉讼代理人陈嘉颖、被上诉人中美公司的委托诉讼代理人陈哲红到庭参加诉讼。现已审理终结。蓝莲公司上诉请求：1、撤销一审判决，重新查明事实，依法作出判决；2、本案一二审诉讼费用由中美公司承担。事实和理由：一、一审法院认为因为蓝莲公司与中美公司签订的《广州市房屋租赁合同》中并未明确约定中美公司有提供租赁场地的《消防验收合格证明》和业主同意转租证明的义务，所以中美公司没有责任承担义务，这一认定严重违背事实和情理。1、在蓝莲公司办理公司登记的过程中，工商登记部门认为双方签订的《广州市房屋租赁合同》不符合相关要求，要求蓝莲公司必须提交业主与其签订的租赁合同或者由业主直接授权指定人与蓝莲公司签订的租赁合同。在蓝莲公司与中美公司协商的时候，中美公司口头承诺其会想办法解决蓝莲公司办理工商登记的事宜，可是却一直没有下文。蓝莲公司为了能尽快开始经营，办理了临时商业登记。时至今日，中美公司仍没有提交符合工商部门要求的资料给蓝莲公司，所以，是中美公司的过错导致蓝莲公司至今不能领取正常经营所需的营业执照。2、依据双方《广州市房屋租赁合同》第八条的约定“甲方要配合乙方进行相关法律、法规的工商及税务登记”，因此中美公司有义务提供符合工商部门要求的租赁资料给蓝莲公司办理工商登记手续。3、因为中美公司一直不能向蓝莲公司提供相关材料，导致蓝莲公司不能办理正常的、长期的工商登记，给蓝莲公司带来了损失。二、一审法院刻意回避中美公司一直未能提供涉案场地通过消防验收合格证明这一事实，从而做出了错误的判决。蓝莲公司在公司经营之初，开始申办成为广州市民办职业培训学校，根据学校注册登记的要求，必须提供办学场地的消防验收合格证书，因此蓝莲公司不断催促中美公司提供原建筑的消防验收合格证书或房产证，但是中美公司却一再以正在找或正在重新办理消防合格证书、房产证不能取到等各种借口拖延，直至一审开庭当日才将涉案《建筑工程消防验收意见书》复印件作为证据提交。然而首先，中美公司仅能提供该证据的复印件，没有原件予以核对，不符合办理注册登记手续的要求；其次，其提供的复印件显示，获得消防合格证书的单位为另一单位，并非原业主单位，也非原大楼的合格证书而是租户租用地方的内部装修工程，只针对该租户有效；再者，可证明中美公司是知道需要提供原大楼的消防验收合格证书给蓝莲公司办理租赁场地的消防合格证书的；可证明中美公司没办法提供上述资料一直拖延，直到开庭当天才乱提供一份；如不能提供原大楼的消防验收合格证书，中美公司又没有其他文件证明该大楼消防已验收合格，应认定未通过消防验收的，根据消防法的规定不得使用。三、一审法院的判决显失公平。一审法院在没有判令中美公司向蓝莲公司退回保证金的前提下，直接判决蓝莲公司向中美公司支付违约金，则产生了“双重罚金”。中美公司应当将蓝莲公司此前支付的保证金予以抵扣，而并非直接没收保证金。四、中美公司自2016年3月30日起便实际控制了涉案场地，没有正常交付给蓝莲公司使用，所以蓝莲公司应当自2016年4月份起不必再向中美公司支付租金和管理费。中美公司辩称：一审判决正确，请求驳回蓝莲公司的上诉请求。中美公司向一审法院起诉请求判令：1、蓝莲公司向中美公司支付房屋租金61920元及逾期交付租金利息（从2015年12月计至2016年4月，共5个月，2015年12月至2016年2月每月租金12000元，2016年3、4月每月租金12960元；按当月租金额的银行贷款利率的双倍计算，计至蓝莲公司实际偿清日止）；2、蓝莲公司向中美公司支付水电费、管理费及停车费7954.93元；3、蓝莲公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2014年2月7日，中美公司（甲方、出租方）与蓝莲公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在广州市xx区xx路xx号三楼中间第1卡房屋出租给乙方作办公、职业培训、教学使用，建筑面积约100平方米；租赁期限：从2014年2月1日起至2022年2月28日止；……2014年3月1日至2016年2月29日每月租金为12000元，2016年3月1日至2018年2月28日每月租金为12960元；租金按半年结算，由乙方在每年的2月25日支付上半年租金及7月30日支付下半年租金，按现金或转账的付款方式缴付租金给甲方；租赁期内卫生联防费等一切有关行政性收费为每月每平方米按人民币壹元进行现金支付给甲方，甲方需开具有效收据进行收取；（第六条、甲方的权利和义务）4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失；（第七条、乙方的权利和义务）1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的银行贷款利率的双倍向甲方支付逾期付款的利息；等。2015年11月1日，中美公司出具了两份收据，内容分别为：收到蓝莲公司2015年11月租金2064元；收到蓝莲公司2015年11月管理费516元。中美公司于2016年4月13日提起本案诉讼。一审诉讼中，双方确认：涉案房屋的产权人是广东省xx联合会；租赁合同约束的双方和实际履行的双方仅是中美公司、蓝莲公司，不需要追加其他人参加本案诉讼。蓝莲公司表示：2014年4月份左右发现消防有问题，蓝莲公司一直与中美公司进行协商，也多次说明办理相关证照要消防通过验收，但由于中美公司一直拖延时间，所以蓝莲公司才采取不交租金的方式，希望中美公司认真对待该问题；2015年12月之前有支付租金。中美公司表示：诉讼请求中“利息”均从2016年2月26日起计算；因为蓝莲公司不仅拖欠中美公司租金，还拖欠工人工资，所以街道就告知中美公司如果蓝莲公司搬出的话，中美公司作为出租方，对于蓝莲公司拖欠工人工资有相应的责任，因为涉案房屋是中美公司出租给蓝莲公司的，街道要中美公司留意蓝莲公司的动向，所以中美公司在2016年3月30日在涉案房屋门上加上锁，蓝莲公司如果需要进入场地需要双方开锁才能进去；2016年5月7日蓝莲公司强行把中美公司加的锁去掉强行进去把东西搬走，当时中美公司有报警；3月30日中美公司控制场地是不属实的，3月30日之后进入涉案场地需要双方解锁才能进去。中美公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市公安局于2009年4月9日向中美公司出具的xx路xx号首至三层的《建筑工程消防验的收意见书》（复印件）。2、①广东省xx联合会于2014年1月20日出具的《授权书》：经研究，同意xx所属广州市xx区xx路xx号1至3楼物业全权委托广东xx学院从事自主办学、联合办学、出租或转租等经营业务；②广东省xx学院于2014年4月22日出具的《授权书》：经研究，同意xx所属广州市xx区xx路xx号1至3楼物业全权委托广东中美国际教育文化传播有限公司从事自主办学、联合办学、出租或转租等经营业务。3、①蓝莲公司于2014年9月1日向中美公司出具的《函》；②2014年10月21日向中美公司出具的《致广东中美国际教育文化传播有限公司的函》，该函印有蓝莲公司财务专用章。4、广州xx医疗用品有限公司、广州xx咨询有限公司、广州xx有限公司的登记资料。5、①广州xx医学研究所的《民办非企业单位登记证书》；②广州xx教育中心及广州市xx教育辅导中心的《民办学校办学许可证》。上述证件登记的地址分别为：广州市xx区xx路xx号3楼304房、广州市xx区xx路xx号。6、《蓝莲公司拖欠的水电费、管理费、停车费汇总表》，该表记载：2015年12月至2016年4月的水某、公摊水某、电费、公摊电费、管理费、停车费（其中水电费分别是2015年11月至2016年3月份使用）的总金额为7954.93元。蓝莲公司表示：对证据1真实性、合法性、关联性不予认可，因为没有原件，该份意见是在09年4月9日出具的，但是其实消防是需要每年做检查，所以并不能证明2014年至今消防通过验收；对证据2真实性予以认可，合法性、关联性不予认可；对证据3真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，与本案无关，且（其中一份）致中美公司的函的公章是财务专用章，而不是公司的公章，不符合生活的常理；对证据4真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，其临时营业场所后面显示是18年6月4日，证明涉案房屋是作为临时场地使用，因为中美公司不能提供场地证明和消防证明，导致蓝莲公司不能办理长期限的工商登记，而是临时的工商登记，恰好证明是中美公司的违约导致双方的租赁合同不能继续履行；对证据5真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，因为该许可证显示的是中美公司能够办理办学许可证，而并非蓝莲公司，要办理该办学许可证的话是要求物业所有者与蓝莲公司直接签订物业租赁合同或物业的所有者直接授权中美公司与蓝莲公司签订租赁合同，但中美公司并不是涉案房屋的房东，所以相关部门是不认可中美公司与蓝莲公司签订的租赁合同，导致蓝莲公司无法办理办学许可证；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议。蓝莲公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、中美公司于2016年4月6日向某公司发出的通知及时间为2016年4月13日的报警回执。2、民办职业培训机构申办指南。中美公司表示：对证据1的真实性、合法性、关联性无法确认；对证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议。一审法院认为：双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方应按照合同约定履行各自的义务。蓝莲公司主张“中美公司一直没有依约提供租赁场地有效的《消防验收合格证》和业主同意转租证明，以致蓝莲公司无法开展经营”。一审法院的意见是：首先，合同中并未明确约定中美公司的上述义务，蓝莲公司的主张缺乏合同依据。其次，蓝莲公司作为承租人将涉案房屋作何用途使用由其自行决定，就此而言，办理承租后的第二次消防验收是蓝莲公司的主要义务，中美公司仅负附随义务。本案中中美公司已提交涉案房屋产权人同意其处理涉案房屋的授权书，故在蓝莲公司无直接证据证明中美公司拒绝履行附随义务的情况下，蓝莲公司的上述主张，不宜采纳。再次，蓝莲公司从签订合同到最后支付租金的三年多的时间里，并未停止经营，即使其2014年4月份左右发现消防有问题后也依然继续支付租金、使用涉案房屋，而且根据中美公司提交的证据，蓝莲公司还以涉案房屋为登记地址办理其他公司，可见蓝莲公司“无法开展经营”的主张，也缺乏事实依据。综上，蓝莲公司的上述主张，缺乏依据，不予采纳。蓝莲公司使用涉案房屋则应按照合同约定及时支付租金。合同约定2014年3月1日至2016年2月29日每月租金为4000元，2016年3月1日至2018年2月28日每月租金为4320元；租金按半年结算，蓝莲公司在每年的2月25日支付上半年租金及7月30日支付下半年租金；逾期交付租金的，每逾期一日，蓝莲公司须按当月租金额的银行贷款利率的双倍向中美公司支付逾期付款的利息。蓝莲公司至今未支付2015年12月及之后的租金和管理费，已是迟延支付，构成违约，应当承担违约责任，故中美公司要求蓝莲公司支付租金及违约金的诉讼请求，合法有理，予以支持。关于租金的具体数额，根据上述约定，2015年12月、2016年1月、2016年2月的租金应为12000×3=36000元；2016年3月的租金为12960元。至于2016年4月的租金，中美公司表示其在2016年3月30日在涉案房屋门上加上锁，蓝莲公司如果需要进入场地需要双方开锁才能进去，可见蓝莲公司不能正常使用涉案房屋。虽然蓝莲公司未及时支付租金存在过错，但房屋租金是以正常使用为对价，故中美公司也应为自行上锁致使蓝莲公司不能正常使用涉案房屋的行为承担不利后果，则2016年4月的租金应由双方各负担二分之一即6480元。因此，蓝莲公司应支付给中美公司的上述期间的租金为36000元+12960元+6480元=55440元。关于违约金的计算。根据合同约定，2015年12月租金本应于2015年7月30日支付；2016年上半年的租金，蓝莲公司应在2016年的2月25日支付，故中美公司主张2015年12月及2016年1至3月的租金对应的违约金从2016年2月26日起算，并无不当，予以采纳。但，如前所述，中美公司对2016年4月的租金存在履行不当的行为，故该月租金的违约金，不予支持。按照合同约定，上述给付的违约金，每日的计算标准为银行贷款利率的双倍，应计至实际付清之日止。蓝莲公司对于中美公司提交的《蓝莲公司拖欠的水电费、管理费、停车费汇总表》没有异议，故中美公司要求蓝莲公司支付上述费用共计7954.93元的诉讼请求，合法有理，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、蓝莲公司于本判决生效之日起10日内向中美公司支付2015年12月至2016年4月的租金55440元；二、蓝莲公司于本判决生效之日起10日内向中美公司支付迟延支付2015年12月以及2016年1月、2月、3月租金的违约金（以48960元为本金，每日按中国人民银行规定的金融机构的同期贷款利率的双倍计算，从2016年2月26日起计至上述租金实际付清之日，且违约金不得超过本金）；三、蓝莲公司于本判决生效之日起10日内向中美公司支付2015年12月至2016年4月的水电费、管理费及停车费7954.93元；四、驳回中美公司的其他诉讼请求。本案受理费1547元由蓝莲公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院另查明，涉案《广州市房屋租赁合同》第八条约定，经甲方书面同意后乙方才有向第三人转租的权利，甲方要配合乙方进行相关法律、法规的工商及税务登记。另根据查册时间为2016年7月21日的《广州市不动产登记查册表》反映，广州市xx区xx路xx号1-3楼的产权人为广东省xx联合会。本院认为：涉案《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，中美公司已将涉案租赁房屋交付蓝莲公司使用，故蓝莲公司应依约向中美公司支付相应租金及管理费。对于蓝莲公司主张中美公司未能向其提供相关消防验收合格证明及业主同意转租证明等资料，造成蓝莲公司无法正常经营的问题，本院认为，首先，涉案房屋已领取房产证，在实践中，若使用人使用建筑物依法需要消防验收，应由使用人申报二次消防验收，此时建设单位或产权人虽有协助义务，但没有消防验收义务，故蓝莲公司在二审提出涉案房屋未经消防验收不得出租的意见缺乏依据。其次，虽合同约定中美公司要配合蓝莲公司进行相关工商及税务登记，但蓝莲公司未能举证证明其曾经要求中美公司提供相关消防验收合格证明及业主同意转租证明等资料，故不能认定中美公司拒绝履行协助配合办理证照的义务。再次，合同签订后蓝莲公司从并未停止经营使用涉案房屋，且根据中美公司提交的证据，蓝莲公司还以涉案房屋为登记地址开办其他公司，故蓝莲公司关于中美公司未提供相关资料影响其正常经营的主张，缺乏事实依据。综上，蓝莲公司上述抗辩主张理据不充分，本院不予采纳。由于蓝莲公司没有支付2015年12月及之后的租金和水电费、管理费等费用，已构成违约，中美公司要求蓝莲公司支付相应租金、违约金及水电费、管理费等费用，合法有理，本院予以支持。至于2016年4月份租金的计算问题，中美公司于2016年3月30日在涉案房屋门上加锁，影响蓝莲公司正常使用，故中美公司也应为其行为承担不利后果，结合双方过错情况考虑，一审认定2016年4月的租金应由双方各负担二分之一，并无不当。至于蓝莲公司上诉提出要求将其此前支付的保证金予以抵扣的问题，本案一审中双方并未提出解除或终止涉案租赁合同，蓝莲公司在一审答辩中亦表示保留另案追诉保证金的权利，故对此二审不予调处，当事人可另案提出处理。综上所述，蓝莲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1547元，由广州蓝莲临床营养食品科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月十日书记员  陈婷婷