广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2541号上诉人（原审被告）：江树荣，住广东省广州市花都区。委托代理人：朱建成、龚艳琼，分别系广东正善律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：胡新军，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：朱云升，男，1972年8月14日出生，汉族，住浙江省永嘉县沙头镇罗川村3队中心路***号。被上诉人（原审原告）：广州市凯利登大酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：陈景云，职务：总经理。上述三被上诉人共同委托代理人：李建辉，李达强，分别系广东金科律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：广州名爵娱乐有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：刘增，职务：总经理。上诉人江树荣因与被上诉人胡新军、朱云升、广州市凯利登大酒店有限公司（下简称凯利登公司）、广州名爵娱乐有限公司（下简称名爵公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1700号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案楼房所在土地的使用者为广州市花都富华房地产开发有限公司（下简称富华公司），富华公司于1996年12月24日取得涉案房屋所占土地的《建设用地规划许可证》，于2003年5月13日取得《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》上记载的“建设项目名称”为“雅乐酒店（十四层半）”。2002年5月10日，邓某甲与富华公司签订《挂靠资质开发协议》，约定邓某甲挂靠第三人资质对涉案房屋所占土地进行开发。2005年3月10日，邓家满与广州市花都区新华镇田美村西村经济合作社签订《雅乐酒店楼房租赁合同》，约定广州市花都区新华镇田美村西村经济合作社将涉案的整栋大楼及室外配套停车场租赁给邓某甲。2005年8月20日，广州市花都区新华镇田美村西村经济合作社出具《确认书》，同意邓某甲将涉案的整栋大楼及室外配套停车场转租给第三方使用。2005年8月23日，邓某甲与危某修签订《雅乐酒店楼房租赁合同》，将涉案的整栋大楼及室外配套停车场租赁给危某修。2007年11月29日，朱云升与危某修签订楼房租赁合同，向危某修承租了包括涉案房屋在内的建筑物。事后，胡新军也作为承租人，与朱云升、危某修在原合同上重新签名确认。2008年9月13日，胡新军、朱云升（以上二人作为甲方、出租方）与江树荣（乙方、承租方）签订《楼房租赁合同》约定：甲方将位于广州市花都区新华街天贵路与龙珠路交汇处92号，现物业名称为“凯利登大酒店”的地上四层至五层楼房转租给乙方经营夜总会，建筑面积共2431平方米。停车场的使用由双方另行协商。租赁期限为10年，自2008年9月20日至2018年8月20日。租金标准及缴交期限：1.租赁物业的租金（不含税）：以月租按平方米为计算单位，从计租之日起，租赁物业第1-3年的租金为每平方米22元，第4-6年的租金为每平方米26元，第7-9年为每平方米28元，第10年的租金在28.6元的基础上递增10%，房屋租赁税由甲方负责。2.租金的缴交按先交租后使用的原则。乙方必须在每月的5号之前交清当月的租金（如果任何一付款日为星期六、星期日或国家的法定节假日，则该付款日应某至节假日结束后的第一个工作日），如乙方逾期缴交租金，每逾期一天按拖欠租金总额的千分之二支付滞纳金。自本合同签订之日起，甲方给予乙方3个月的免租装修期，从2009年1月1日起计租。签订合同第二日，乙方应向甲方支付合同履行保证金400000元，在合同履行期间乙方不得以合同履行保证金抵扣租金及水电等费用，期满后三天内由甲方无息退回给乙方。合同第八条约定：乙方承租本物业仅用于经营夜总会，其可以单独或与他人合伙注册公司或其他形式的企业类型进行合法经营。乙方或乙方注册的企业在本合同有效期内可以将租赁范围内的部分场所出租或承包给他人经营夜总会，乙方上述转租行为须取得甲方的书面同意方可进行。第十二条：乙方所租赁楼房范围内，在经营期间内发生的水、电费、通讯等因乙方经营发生的有关费用及有关部门收取的治安费、垃圾费、室外环卫费，均由乙方负责。第十四条：在合同期内甲、乙双方对电梯、中央空调设备、供变电、排水、排污管道等公用设施、设备等均拥有共同使用权，乙方无需为此再向甲方支付使用费，但对于维修、维护所花费的费用，甲、乙双方按面积分担。第二十三条：甲、乙双方在本合同中注明的联系地址及电话如有变更的，应将变更后的地址、电话七日内书面通知对方，否则，一方依本合同注明的地址向对方发出的所有通知将被视为该通知已经送达对方，对方已清楚该通知的内容。除此之外，合同还对双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订了一份《楼房租赁补充协议》，约定:一、楼房租赁合同的标的物变更为地上4、5、6层，即在原合同基础上增加第6层。二、新增加的第6层的租赁所涉及的双方的权利义务除以下条款（即本协议的第三、四、五条）外完全按照原租赁合同。三、第6层的免租期为4个月。六、第6层的空调维护费按第6层与其他共用该空调的楼层的实际面积分摊。凯利登公司成立于2008年12月29日，胡新军、朱云升是该公司的股东。2009年2月11日，凯利登公司作为甲方、出租方，名爵公司作为乙方、承租方签订《确认书》一份，内容为：甲乙双方就2008年9月13日签订的凯利登大酒店六楼租赁合同《楼房租赁补充协议》进行面积确认，现经双方一致确认的面积为1202平方米。本确认书连同上述合同一并执行。甲方落款处有凯利登公司的盖章及胡新军的签名，乙方落款处有名爵公司的盖章及江树荣的签名。合同签订后，胡新军、朱云升按照合同约定将涉案房屋交付给了江树荣使用，江树荣分三次向凯利登公司支付了三层楼的押金共计600000元。江树荣承租涉案房屋后于2009年9月24日成立了名爵公司，并任该公司的法定代表人，公司注册地址为广州市花都区新华街天贵路与龙珠路交界处，公司性质为自然人独资。被告江树荣提交的娱乐经营许可证显示谭某乙为该公司的主要负责人。2013年10月31日，江树荣向刘增签订一份确认书，内容为：“本人江树荣同意将名爵公司转让给刘增，所有转让费已全部收齐某，签订前所有债权债务归本人，与刘增及名爵公司无关。同意法人代表变更为刘增。”2014年1月10日，名爵公司的组织机构进行了变更登记，法定代表人由江树荣变更为刘增，经理由梁某甲变更为江某，监事由刘某变更为邓某乙。2013年9月2日，凯利登公司向江树荣、名爵公司发出催收函，称“最近你方在租金、水电费、房租、停车场管理费等费用交纳的时间没有按合同规定的时间向我司缴纳，截止至2013年9月30日止你方尚欠我司费用已经超过人民币461899元未付。……我公司财务人员已经把以下收据编号、款项的单据送达你方，希望贵司严格执行合同的有关规定，尽快落实好以下应缴纳的款项，具体明细如下：……”同日，名爵公司的负责人谭某乙在该函上签名确认。2014年7月31日，凯利登公司委托的律师向名爵公司及江树荣发函，要求名爵公司及江树荣在2014年7月30日前支付拖欠的租金、停车费、水电费、分摊费用、灭鼠费及挂账房费，扣除2014年2月28日已收的7710元及2014年5月18日已收的10095元，名爵公司及江树荣尚欠341151元。2014年9月18日，胡新军、朱云升、凯利登公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付2013年7、8月的租金171111元；2.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付2013年1月至2013年8月的停车费80000元；3.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付2013年4月至2013年7月的水电费46721元；4.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付2013年6月至2013年8月的灭鼠费1800元；5.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付2013年6月至2013年9月的分摊费用24719元；6.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付2013年3月的挂账房费16800元；7.江树荣、名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付滞纳金（按照上述第一至六项的费用总额的每日千分之二从2014年7月30日起计算至还清之日止，暂计到起诉之日为20496.06元）；8.案件受理费用由江树荣、名爵公司承担。原审诉讼中，凯利登公司表示放弃主张上述请求的权利。江树荣在原审中答辩称：胡新军、朱云升、凯利登公司的诉讼请求、事实和理由缺乏法律事实支持，请求法院驳回其全部诉讼请求。名爵公司在原审中答辩称：不同意胡新军、朱云升、凯利登公司的诉讼请求。其一，本案的原、被告诉讼主体错误。根据合同的相对性，本案的诉讼主体应该是租赁合同签订的双方。其二，胡新军、朱云升、凯利登公司诉请支付的费用，除了租金，其他没有任何法律依据，且租金的诉请已经全部过了诉讼时效。其三，本案涉及个人之间的租赁关系，江树荣确认其实际控制名爵公司期间的债权债务由其自行承担。因此，在江树荣实际控制名爵公司期间的债权债务与名爵公司无关。原审庭审中，胡新军、朱云升、凯利登公司称租金、公摊水、电费、灭鼠费、停车费等费用均是由名爵公司支付，支付习惯是由凯利登公司先将名爵公司每个月应缴的费用开出收据交名爵公司人员核对，该公司工作人员收到收据后便在核算清单上签名确认，然后再转账给凯利登公司，凯利登公司收到租金等费用后，再将核算清单里的相应项目删除及备注结清的时间。其中租金、停车费、电梯年检费每月是固定的，停车费是每月10000元，水电费、灭鼠费、分摊费由胡新军、朱云升、凯利登公司先垫付再按面积分摊。胡新军、朱云升、凯利登公司还称江树荣及名爵公司开始能按时缴纳租金及其他相关费用，但是从2013年1月份开始拖欠上述费用，具体拖欠的项目及数额见2014年7月24日的律师函。对此，胡新军、朱云升、凯利登公司提交了核算清单4张及名爵公司欠费的收款收据22张、催收函、律师函予以证明。核算清单上记载了胡新军、朱云升、凯利登公司在2012年10月至2013年9月10日期间向名爵公司开具收据的情况，其中有些项目用笔划掉并备注“已结”及相应的日期且有名爵公司职工岑某或者刘某的签名。在该核算清单上除了2013年9月份的分摊费用2115元没有记载，胡新军、朱云升、凯利登公司主张的其他费用均有记载。除了2013年5、6月份的停车费、2013年4、5月份水电费、2013年6月份的灭鼠费及2012年12月9日至2013年12月18日的电梯保养费没有名爵公司职工签名外，其他均有岑某或者刘某的签名，但没有备注已结。收款收据的出票方是凯利登公司，收款人是名爵公司，内容为收到租金、停车费、水电费等。江树荣及名爵公司对核算清单及收款收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于租金的缴纳情况及缴纳方式，江树荣、名爵公司均称不清楚；但名爵公司提交了2009年1月份以来的租金收据及水电费收据，该收据上的收款单位是凯利登公司，付款单位是“名爵俱乐部”或者“名爵”，并加盖有“名爵俱乐部”的财务印章，该印章上还有谭某乙及梁某乙等人的签名。原审庭审中，双方均确认名爵俱乐部即是现在的名爵公司。原审庭审中，胡新军、朱云升、凯利登公司确认2014年2月28日已收的7710元及2014年5月18日已收的10095元两笔已收款项是名爵公司及江树荣支付的2013年7月份、8月份的部分租金，名爵公司及江树荣尚欠胡新军、朱云升2013年7月份、8月份租金171111元。原审法院认为：胡新军、朱云升与江树荣签订的楼房租赁合同及楼房租赁补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。江树荣抗辩称其签订合同的行为是职务行为，无须向某军、朱云升支付租金及相关费用，原审法院认为，江树荣签订合同时名爵公司尚未成立，该行为并非职务行为，根据合同相对性的原则，江树荣作为楼房租赁合同及楼房租赁补充协议的签订人、承租人，理应承担合同义务，向某军、朱云升支付租金、分摊费用、水电费等。况且，即便江树荣的行为是职务行为，在名爵公司成立后，江树荣将上述合同的权利义务概括转让给名爵公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”江树荣也应对其担任名爵公司法定代表人期间的公司债务承担连带责任。故江树荣的上述抗辩意见无理，不予采纳。而名爵公司虽然没有签订上述合同，但其作为涉案房屋的实际使用人、受益人，根据公平原则也应对江树荣的应付款项承担责任。因此，名爵公司抗辩称其主体不适格，无需承担责任的意见依据不足，不予采纳。名爵公司还抗辩称江树荣已经向名爵公司现在的法定代表人刘增签署确认书，明确表示2013年10月31日的所有债权债务归江树荣，与刘增及名爵公司无关，原审法院认为，该确认书属于江树荣与名爵公司、刘增之间的内部约定，不能对抗案外的胡新军、朱云升，因此名爵公司的该抗辩意见亦无理，不予采纳。关于胡新军、朱云升请求的2013年7、8月份尚欠的租金171111元，名爵公司辩称已经经过了诉讼时效，胡新军、朱云升丧失了胜诉权。原审法院认为，2013年9月2日，凯利登公司向江树荣、名爵公司发函，名爵公司负责人谭某乙的确认行为已导致诉讼时效中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，从当天起，诉讼时效期间重新计算。而2014年7月31日凯利登公司委托律师发函，再次向江树荣、名爵公司主张该期间租金的行为，再次导致诉讼时效中断，因此，胡新军、朱云升主张的该笔租金并未超过诉讼时效，江树荣、名爵公司应将该笔租金支付给胡新军、朱云升，故对胡新军、朱云升的该项诉讼请求，予以支持。至于滞纳金，由于楼房租赁合同仅约定“如乙方逾期缴交租金，每逾期一天按拖欠租金总额的千分之二支付滞纳金”，而对逾期缴纳其他费用并没有约定滞纳金，故胡新军、朱云升要求江树荣、名爵公司支付停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费的滞纳金没有依据，不予支持；要求江树荣、名爵公司支付逾期交租滞纳金理据充足，予以支持，胡新军、朱云升仅要求江树荣、名爵公司支付2014年7月30日之后的滞纳金，是其对自身权利的处分，予以准许。关于停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费，合同第十二条、第十四条约定了江树荣应支付由其使用的水电费及电梯等公用设施的维修、维护费用，所以胡新军、朱云升向江树荣、名爵公司主张上述费用有合同依据，至于停车费、灭鼠费、挂账房费虽没有在合同中约定，但是核算清单上的已结项目中包括上述费用，说明江树荣、名爵公司对支付上述费用从未提出异议，因此，可视为江树荣、名爵公司与胡新军、朱云升对上述费用的分摊及收取达成合意，且核算清单中名爵公司的工作人员对上述欠款均签名确认，在2013年9月2日的催收函中，名爵公司的负责人谭某乙也对欠费的项目和数额进行了签名确认，并明确收到凯利登公司开具的收据。因此，上述证据能够证明江树荣及名爵公司拖欠胡新军、朱云升2013年1月至同年8月的停车费80000元、2013年4月至同年7月的水电费46721元、2013年6月至同年8月的灭鼠费1800元、2013年6月至同年9月的分摊费用24719元、2013年3月的挂账房费16800元，江树荣、名爵公司应将上述款项支付给胡新军、朱云升。因此，对胡新军、朱云升的上述请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，于2015年2月5日作出判决:一、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付2013年7、8月份的剩余租金171111元；二、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付2013年1月至2013年8月的停车费80000元；三、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付2013年4月至2013年7月的水电费46721元；四、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付2013年6月至2013年8月的灭鼠费1800元；五、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付2013年6月至2013年9月的分摊费用24719元；六、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付2013年3月的挂账房费16800元；七、江树荣、名爵公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某军、朱云升支付滞纳金，滞纳金的计算方法为：以171111元为本金，从2014年7月30日起按照每日千分之二的标准计至付清款日止，以不超过171111元为限；八、驳回胡新军、朱云升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3362元，由胡新军、朱云升负担190元，江树荣、名爵公司负担3172元。判后，江树荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决无事实依据。其一，胡新军、朱云升、凯利登公司的诉讼请求是要求江树荣、名爵公司支付拖欠的租金及相关费用，即本案是给付之诉，而不是确认江树荣、名爵公司欠款的确认之诉。但胡新军、朱云升、凯利登公司所提供的要证明江树荣、名爵公司欠费的证据是核算清单及收款收据，而不是确认欠款事实的欠条等证据，胡新军、朱云升、凯利登公司提供的证据根本不能证明江树荣有欠款的事实，故不能要求江树荣、名爵公司给付欠款。其二，胡新军、朱云升、凯利登公司要求江树荣、名爵公司支付的所谓的相关费用没有收取的依据或标准。胡新军、朱云升、凯利登公司所列的费用包括了租金、停车费、水电费、灭鼠费、分摊费、挂账房费，在这六项费用中，除了租金的收取标准双方在租赁合同中有明确约定外，其他费用都是胡新军、朱云升、凯利登公司单方要求支付的，胡新军、朱云升、凯利登公司也没有出具相关证据证明要求上述相关费用合理合法或符合双方约定。即使在租赁合同中双方有约定公用设施、设备维修、维护费用按面积分担，但胡新军、朱云升、凯利登公司也没有向江树荣、名爵公司出示维护、维修公共设施、设备所花费总额的单据。对于没有明确计算依据或标准的费用，江树荣、名爵公司有权拒绝支付。原审法院在证据存在瑕疵的情况下依然判决江树荣向某军、朱云升、凯利登公司支付租金、停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费等费用，明显错误；二、江树荣与胡新军、朱云升签订租赁合同的行为是职务行为，是代名爵公司签订的，江树荣无须承担支付租金及相关费用的责任。江树荣在2008年9月13日与胡新军、朱云升签订了《楼房租赁合同》和《楼房租赁补充协议》，租赁了涉案凯利登大酒店的第四至六层物业。虽上述合同和补充协议是江树荣以个人名义签订，但实际上江树荣是名爵公司的工作人员，在其成立后一段时间内江树荣也担任了其法定代表人一职。因在租赁合同签订时名爵公司尚未正式成立，处于筹备阶段，不具备签订租赁合同的资格，名爵公司如要开业必须租赁经营场所对外营业，故为顺利推进名爵公司的开业经营，江树荣代表名爵公司以个人名义与胡新军、朱云升签订了租赁合同。在租赁合同签订后，所租赁物业的实际占有使用人为名爵公司，租金及相关费用也一直是由名爵公司支付，胡新军、朱云升、凯利登公司也是自始知晓承租人是名爵公司，所以胡新军、朱云升、凯利登公司自收取第一期租金以来，收款收据一直是出具给名爵公司而非江树荣。而且，2009年2月11日，胡新军、凯利登公司与名爵公司也签订了一份《确认书》，确认了胡新军、朱云升、凯利登公司与名爵公司之间的租赁关系。在整个租赁过程出租方与承租方的所有往来文书中，江树荣的名字只出现过三次：第一次是2008年9月13日签订的《楼房租赁合同》及补充协议，第二次是胡新军、朱云升、凯利登公司开具的租赁押金收据，第三次是2009年2月11日胡新军、凯利登公司与名爵公司确认租赁关系的确认书。其他所有的文书、收款收据都是在胡新军、朱云升、凯利登公司与名爵公司之间发生。由此可以看出，与胡新军、朱云升、凯利登公司真正有租赁关系的是名爵公司非江树荣，胡新军、朱云升、凯利登公司也是认可该事实的。江树荣与胡新军、朱云升签订租赁合同的行为是职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，江树荣无须承担向某军、朱云升、凯利登公司支付租金及相关费用的责任；三、胡新军、朱云升非本案的适格原告。朱云升、胡新军于2007年11月29日与案外人危某修即出租方签订《楼房租赁合同》，根据该合同第十条约定，朱云升、胡新军有权将涉案租赁物转租给他人经营旅业、娱乐、写字楼等，但根据合同第二十三条第四点的约定，朱云升、胡新军应于每月15号之前交清当月租金，逾期交付租金超过三个月的，出租方即危某修有权单方终止合同，收回楼房，没收押金及设备设施。朱云升、胡新军在提起本次诉讼时并没有提交相关证据证明该租赁合同处于正常的履行状态，是合法有效的。该租赁合同是朱云升、胡新军享有转租权的依据，但朱云升、胡新军现提交的证据不能证明其享有转租权，故其不是本案的适格主体。综上，江树荣上诉请求撤销原审判决第一至八项，改判驳回胡新军、朱云升、凯利登公司对江树荣的诉讼请求，并判决本案一审、二审诉讼费由胡新军、朱云升、凯利登公司承担。被上诉人胡新军、朱云升、凯利登公司共同答辩称：首先，胡新军、朱云升、凯利登公司已经向法庭提供了足够的证据证明江树荣和名爵公司拖欠租金、停车费等有关费用的事实。按照双方所签订的租赁合同，江树荣有支付租金等费用的义务，江树荣认为其已经支付了租金等费用，应当向法院提供相应的证据。其次，江树荣主张其与胡新军、朱云升、凯利登公司签订的租赁合同是职务行为，没有任何的证据证明。胡新军、朱云升、凯利登公司提供的相关租赁合同、补充协议及名爵公司的有关证照，足以证明江树荣是代表其个人签订租赁合同及协议，胡新军、朱云升、凯利登公司没有承认江树荣不是承租方，而是认为江树荣及名爵公司都是承租方。最后，租赁合同及协议在原审期间均处于履行状态，胡新军、朱云升、凯利登公司已经将涉案楼房交付给江树荣，江树荣也接收了涉案楼房，所以不存在江树荣在上诉状中提及的租赁合同是否处于正常履行状态的问题。综上，不同意江树荣的请求，请求二审法院予以驳回，维持原审判决。被上诉人名爵公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：江树荣在一审中提交了48份收据（其中：编号为0001554号，日期为2013年的收据载明“名爵11月份电费2692元、水费5945元，合计8637元”；编号为0001578号，日期为2013年2月8日的收据载明“名爵2012年12月份电费2347元、水费5648元，合计7995元”；编号为0001569号，日期为2013年的收据载明“名爵1月份电费2427元、水费6005元，合计8432元”；编号为0000768号，日期为2013年的收据载明“名爵2月份电费2175元、水费5855元，合计8030元”；编号为0000791号，日期为2013年的收据载明“名爵3月份分摊电费3515元、水费8895元，合计12410元”）证明涉案物业的承租人为名爵公司而非江树荣，该48份收据中部分收据有载明“分摊电费”、“分摊水费”、“电费”、“水费”等内容。胡新军、朱云升、凯利登公司在一审中提交《核算清单》（其中载明：2012.12.7名爵11月份水电分摊费收据8637元某甲2013.1.31已结13/12；2013.1.11名爵俱乐部水电分摊明细收据各1份7995元2013.2.24已结岑某19/1;2013.2.25名爵1月份水电分摊费收据、明细各1份8432元某乙1/32013年7月22日已结；2013.3.25名爵2月份水电分摊费收据1份8030元2013.7.23已结刘某25/3；2013.4.22名爵3月份分摊水电费收据1份12140元2013.7.27已结；）证明双方财务人员曾对涉案租金及相关费用多次核算。江树荣对此发表如下意见：对其三性均不予确认；《核算清单》并非江树荣签订，江树荣也未授权刘某和岑某代表江树荣核算费用。名爵公司对此发表如下意见：对其三性均不予确认；该证据并非结算单，且意思表达不清；对刘某和岑某的身份不予确认。胡新军、朱云升、凯利登公司另提交《催收函》（签收人处有“谭某乙”签名）证明其向江树荣及名爵公司催收租金及相关费用，江树荣对此发表如下意见：对其三性均不予确认，签名人为谭某乙，江树荣并未授权谭某乙签名。名爵公司对此发表如下意见：对其三性均不予确认；对谭某乙签名的真实性无法确认。胡新军、朱云升、凯利登公司还提交《租房协议》（落款处均盖有凯利登公司与名爵公司公章）证明凯利登公司与名爵公司签订合同约定名爵公司在凯利登公司处租赁客房。江树荣表示该证据与本案无关，名爵公司则表示对其三性均不予确认。本院认为：关于本案的承责主体问题。依据已查明的事实，江树荣与胡新军、朱云升在2008年9月13日分别签订《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》，约定江树荣向某军、朱云升承租涉案物业用于经营夜总会，江树荣事实上亦于2009年9月24日之前在涉案物业上开办个人独资的名爵公司，而江树荣并未举证证明在此之后双方曾约定江树荣退出租赁合同关系，由名爵公司承接江树荣的承租人身份，即使名爵公司于2009年2月11日与胡新军、朱云升、凯利登公司签订《确认书》，该《确认书》亦未载明江树荣退出租赁合同关系的内容。另江树荣作为涉案物业的承租人，有权自行决定使用租赁物业的具体方式，其是否实际使用租赁物业与江树荣是否享有承租人身份之间并不存在必然关联。因此，江树荣以其与胡新军、朱云升签订租赁合同是代表名爵公司履行职务行为为由，上诉主张其无需向某军、朱云升、凯利登公司承责，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于胡新军、朱云升、凯利登公司提起本案诉讼的主体资格问题。依据已查明的事实，江树荣与胡新军、朱云升已签订合同确定租赁合同关系，该合同亦已进入实际履行状态。在江树荣未依照合同约定全面履行义务的情况下，胡新军、朱云升、凯利登公司基于双方签订的租赁合同向江树荣主张合同权利于法有据，至于胡新军、朱云升、凯利登公司对涉案物业所享有的承租权是否存续，不影响胡新军、朱云升、凯利登公司基于租赁合同关系以原告身份向江树荣提起诉讼的权利行使。因此，江树荣以胡新军、朱云升、凯利登公司未提交证据证明其对涉案物业享有转租权为由，上诉认为胡新军、朱云升、凯利登公司并非本案适格主体，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于江树荣应承担的责任范围问题。江树荣上诉认为胡新军、朱云升、凯利登公司诉请其支付租金、停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费等各项费用缺乏相应的依据和标准。对此，本院认为：其一，《楼房租赁合同》第四条、第十二条、第十四条明确约定江树荣应当支付租金、经营期间所发生的水电费及维修公用设施设备所花费的费用，江树荣在一审中提交的收据也证明胡新军、朱云升、凯利登公司曾收取租金、水电费及分摊费。其二，胡新军、朱云升、凯利登公司提交的《核算清单》中已包括租金、停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费等各项费用，且该《核算清单》所部分标注“已结”的分摊费及水电费的金额及交纳时间与江树荣所提交的收据所载明的部分内容相对应。“刘某”或“岑某”在该《核算清单》所列部分费用项目后签名，胡新军、朱云升、凯利登公司称“刘某”或“岑某”为名爵公司员工，江树荣虽对此予以否认，但名爵公司提交的《准予变更登记（备案）通知书》显示“刘某”曾担任名爵公司的监事。其三，在凯利登公司向江树荣及名爵公司发出的《催收函》中明确列明了江树荣与名爵公司拖欠的费用包括租金、停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费，名爵公司主要负责人谭某乙在该《催收函》上签名确认，江树荣与名爵公司虽对《核算清单》及《催收函》提出异议，但未提供相反证据予以反驳。其四，胡新军、朱云升、凯利登公司提交了《租房协议》证明双方约定凯利登公司向名爵公司收取房费的事实，该《租房协议》盖有名爵公司的公章，江树荣与名爵公司虽对《租房协议》的真实性提出异议，但未提供相反证据推翻该《租房协议》上名爵公司的真实性。综上，可认定胡新军、朱云升、凯利登公司曾就涉案物业向江树荣及名爵公司收取租金、停车费、水电费、灭鼠费、分摊费用、挂账房费等各项费用的事实。江树荣及名爵公司虽对胡新军、朱云升、凯利登公司所主张的金额提出异议，但未举证证明其曾向江树荣交纳上述费用的具体金额。在此情况下，原审判决合理采信胡新军、朱云升、凯利登公司的陈述确定江树荣及名爵公司向某军、朱云升、凯利登公司支付欠付的租金、停车费等各项费用并无明显不妥，可予维持。综上，江树荣的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6417元，由上诉人江树荣负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年七月十七日书记员  王 健