四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第1366号上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。法定代表人杜其星。委托代理人沈昌霞。被上诉人（原审原告）南充市友合物业服务有限公司。法定代表人刘志荣。委托代理人魏顺福。委托代理人王武江。上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇房产公司）因与被上诉人南充市友合物业服务有限公司（以下简称友合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1812号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人星宇房���公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人友合物业公司的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，友合物业公司系有资质的从事物业管理服务的企业，2012年9月5日，友合物业公司（乙方）与南充市嘉陵区星宇城南家园小区业主委员会（甲方）订立《物业管理服务合同》，合同约定甲方将星宇·城南家园小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为1年，即自2012年9月6日起至2013年9月6日止。物业管理费按下列标准由业主按建筑面积交纳：多层住宅：0.4元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米。物业服务费每半年交纳（以现金方式）一次，第一次交费从物业公司进场的第四个月1号-10号，但物业管理服务费用以乙方进场提供管理服务之日起计算。第二次交纳费用时间为物业公司进场后第三个季度的第一个月1号-10号。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用每日3‰加收滞纳金，未提前通知的除外。车库车位的车辆秩序维护费按建筑面积每月每平方米0.4元向车位使用人收取。合同还约定了其他事项。友合物业公司作为该小区物业管理服务单位，依约履行合同约定义务。2013年9月6日，物业管理服务合同到期后，星宇城南家园小区业主委员会已续聘友合物业公司为星宇·城南家园物业新一轮的物业管理服务单位，委托管理期限为3年，即自2013年9月7日起至2016年9月6日止。物业管理费按下列标准由业主按建筑面积交纳：多层住宅0.45元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米。物业管理服务费每半年／一年交纳（以现金方式）一次，交纳费用时间为上期交费时间到期前一个月之内。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之��按应缴费用每日3‰加收滞纳金，未提前通知的除外。车库车位的车辆秩序维护费按建筑面积每月每平方米0.45元向车位使用人收取。合同还约定了其他事项。另查明，星宇房产公司系星宇·城南家园小区的开发商，截至2014年9月10日，星宇房产公司尚有未销售车库2086.50㎡，未销售住房288.32㎡，未销售维康路门面258㎡，南荣路三段门面211.64㎡。星宇房产公司自2012年9月至2014年9月一直未向友合物业公司交纳物业管理服务费26，359.72元［（2086.50㎡×12个月×0.40元／㎡／月＋288.32㎡×12个月×0.40元／㎡／月）＋（2086.50㎡×12个月×0.45元／㎡／月＋288.32㎡×12个月×0.45元／㎡／月）＋（258㎡×5个月×1.00元／㎡／月＋211.64㎡×4个月×1.00元／㎡／月）］。友合物业公司催收无果，遂诉至法院。原审法院认为：一、本案系物业服务合同纠纷，业主大会及其执行机构业��委员会代表全体业主，其与物业服务单位签订的《物业管理服务合同》主体适格，内容不违反法律规定，合同合法有效，对星宇城南家园小区全体业主和物业使用人均有约束力。友合物业公司对小区进行了实际管理。星宇房产公司作为小区业主，接受友合物业公司提供的物业服务，应当履行缴纳物业管理费的义务。现星宇房产公司拖欠未付，已侵害了友合物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故友合物业公司要求星宇房产公司支付物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。星宇房产公司答辩中提及的车库大门、周边环境等问题，尚不能成为其拒付物业管理费的理由，星宇房产公司亦无有效证据证明友合物业公司在物业服务过程中存在根本违约，故对其抗辩主张，不予支持；二、关于物业管理费滞纳金，滞纳金是行政机关对不及时履行其所不能代替履行的义务时采取的课以财产上新的给付义务的办法，以促使其履行，友合物业公司是一个物业服务企业，不是行政机关，不具有收取滞纳金的主体资格，故对友合物业公司要求星宇房产公司给付滞纳金的主张不予支持；三、星宇房产公司主张本案部分债权诉讼时效已过的问题，因本案属于物业服务合同纠纷，双方当事人在物业管理服务合同履行过程中，物业管理费不断发生，一直持续并未间断，友合物业公司可随时向星宇房产公司主张物业管理费，故星宇房产公司主张理由不成立，不予支持；四、对于星宇房产公司辩称“没有任何人告知有这个机构在小区服务，我们也没有委托和选择友合物业公司“，星宇房产公司并未提供证据足以证明《物业管理服务合同》违反程序，其抗辩理由，不予认可。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条��一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决：一、被告四川星宇房地产开发有限公司向原告南充市友合物业服务有限公司支付从2012年9月至2014年9月的物业管理费26，359.7元；二、驳回原告南充市友合物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、以上第一项判决限被告四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取433元，由被告四川星宇房地产开发有限公司承担。宣判后，星宇房产公司不服，向本院提出上诉，请��撤销一审判决，改判驳回被上诉人友合物业公司的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、上诉人星宇房产公司与被上诉人友合物业公司没有任何物业管理关系，友合物业公司从来没有通知过上诉人他是物业服务单位，也没有任何人告知上诉人有这个机构在小区进行物业服务，上诉人亦未委托和选择友合物业公司；2、友合物业公司对星宇房产公司没有进行任何服务；3、星宇的物业、车库门口以及周边环境长期脏乱差，车库门口长期停满了各种车，拥挤堵塞了车库大门，公司无法开门，丧失了车库的实用价值；4、上诉人物业多次被盗被占用，被撬门后出租，没有任何物业公司过问；5、星宇房产公司多年来至今没有收到过任何物业公司的缴费催告函，友合物业公司的起诉已超过诉讼时效。被上诉人友合物业公司答辩称，友合物业公司系依法取得营��执照的合法物业服务企业，与星宇城南家园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，对全体业主都有约束力。上诉人星宇房产公司作为单个业主无权单独决定物业服务企业的选聘和解聘。上诉人应当通过合理途径反映物业服务质量问题，而本案中上诉人星宇房产公司并未因其所称的被上诉人服务质量问题有所损失，其拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据，上诉人所称的物业被盗、被撬门后出租的事情，被上诉人从未听说，也不应承担责任。上诉人星宇房产公司拖欠被上诉人的物业服务管理费事实清楚，证据充分，该公司应当依法支付物业费并承担相应违约责任。二审审理查明，因星宇房产公司欠缴物管费，2013年11月8日，友合物业公司的工作人员及星宇城南家园小区业主委员会的工作人员向星宇房产公司送达《催款通知》，在该催款通知的业委会存根上备注有“2013年11月8物业公司、业主委员会一并送星宇公司，星宇当时人拒签”和“星宇公司蒙翔拒签”等内容。友合物业公司于2014年4月和2014年8月以快递的方式，就星宇房产公司欠缴物管费一事，向该公司发出了律师函。同时查明，友合物业公司在本案中主张要求星宇房产公司支付未销售的门面、车库及住房的物业费的起止时间分别是：支付未销售的住房及车库的物业费的起止时间是从2012年9月6日起到2014年9月5日止；支付未销售的维康路门面的物业费的起止时间是从2012年9月6日起到2013年2月5日止。支付未销售的南荣路三段门面的物业费的起止时间是从2012年9月6日起到2013年1月5日止。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，上诉人星宇房产公司对星宇城南家园小区第一届业主委员会成立的合法性虽提出异议，但未举证证明其异议成立，故本院对上诉人提出的星宇城南家园小区第一届业委会的选举无效的理由不予支持。星宇城南家园小区业主委员会有资格代表全体业主与物业服务单位签订《物业管理服务合同》，在本案中星宇城南家园小区业主大会及业主委员会与友合物业公司先后签订了两份《物业管理服务合同》，该两份合同符合法律规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，星宇房产公司作为小区业主，本案涉及到的两份《���业管理服务合同》对该公司均具有约束力。上诉人星宇房产公司以自己与被上诉人友合物业公司没有任何物业管理关系，友合物业公司从来没有通知过上诉人他是物业服务单位，也没有任何人告知上诉人有这个机构在小区进行物业服务，上诉人亦未委托和选择友合物业公司为由，作为拒绝支付物业管理费的上诉理由不成立，本院不予支持。因星宇房产公司欠缴物管费，2013年11月8日友合物业公司及星宇城南家园小区业主委员会的工作人员，一并向星宇房产公司送达了《催款通知》，虽然星宇房产公司人员拒绝签收，但其拒收的行为并不能否定友合物业公司进行了催缴一事。在随后的2014年4月和2014年8月，友合物业公司又通过快递的方式向星宇房产公司邮寄送达了律师函，以催收该公司欠缴的物管费，星宇房产公司的代理人虽然不认可该公司收到过律师函，���从快递单据看，快递邮寄的地址就是星宇房产公司的住所地。友合物业公司在2014年8月寄出律师函后，遂在同年的10月10日向人民法院提起了本案之诉，因此该公司的起诉并未超过诉讼时效。上诉人星宇房产公司提出的多年来至今没有收到过任何物业公司的缴费催告函，友合物业公司的起诉已超过诉讼时效的上诉理由亦不成立，本院不予支持。上诉人星宇房产公司提出其物业多次被盗被占用，被撬门后出租，没有任何物业公司过问及星宇的物业、车库门口以及周边环境长期脏乱差，车库门口长期停满了各种车等问题，在一、二审诉讼中均未向人民法院提供确实充分的证据予以证明，故星宇房产公司以上述理由作为拒绝缴纳物管费的上诉理由不成立，本院不予支持。按照友合物业公司的诉讼请求其要求星宇房产公司支付未销售的住房及车库的物业���的起止时间是从2012年9月6日起到2014年9月5日止，支付未销售的维康路门面的物业费的起止时间是从2012年9月6日起到2013年2月5日止及支付未销售的南荣路三段门面的物业费的起止时间是从2012年9月6日起到2013年1月5日止，结合案涉两份《物业管理服务合同》中约定的物管费缴纳标准，星宇房产公司在本案中应支付的未销售的住房及车库的物管费是24，223.17元［（2086.50㎡×12个月×0.40元／㎡／月＋288.32㎡×12个月×0.40元／㎡／月）＋（2086.50㎡×12个月×0.45元／㎡／月＋288.32㎡×12个月×0.45元／㎡／月）=24，223.17元］，未销售的维康路门面的物管费是1，290元（258㎡×5个月×1.00元／㎡／月=1，290元），未销售的南荣路三段门面的物管费是846.56元（211.64㎡×4个月×1.00元／㎡／月=846.56元），以上三部分即为星宇房产公司在本案中应支付的物业管理费，共计26，359.7元。故原审判决星宇���产公司在本案中向友合物业公司支付26，359.7元的物业管理费是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨辉审判员  田娟审判员  郭锐二〇一五年七月二十三日书记员  何薇