福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终881号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建弘源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建弘源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋育奎，男，1987年5月3日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：傅婉清，福建麒顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丽香，女，1987年4月12日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：傅婉清，福建麒顺律师事务所律师。 上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）因与被上诉人蒋育奎、黄丽香商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中超公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回蒋育奎、黄丽香一审的诉讼请求，支持中超公司一审的反诉请求。事实和理由：《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条第2款中关于买受人应承担逾期办证的违约责任的条款系买卖双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，一审法院认定该条款加重买受人责任应认定为无效并驳回中超公司的反诉请求是错误的。在买受人按揭支付购房款的情况下，中超公司对买受人与银行签订的贷款合同项下的全部债务承担阶段性连带保证责任。只有买受人借款购置的房屋办理了产权登记，银行取得了该房屋的抵押权，中超公司才能免除保证责任。买受人不按时配合办理产权登记将导致中超公司延长保证期间，损害了中超公司的合法权益。中超公司与银行签订保证合同时在银行存有保证金，若蒋育奎、黄丽香未能如期办理房产证，则该笔保证金不能及时回收，将导致中超公司无法享有该笔保证金的收益及处分权利。中超公司为协助买受人办理产权登记需付出相应的成本，如租赁办公场所，聘请工作人员等。蒋育奎、黄丽香逾期办证的行为将严重损害中超公司的合法权益。双方在合同中约定买受人应当承担逾期办证的违约责任是公平合理的，未加重买受人的责任，且该条款未违反法律的强制性规定，买受人在签订合同时亦知悉该条款，签订合同系其真实意思表示。因此，该条款合法有效。中超公司未能如期办理房屋初始登记部分是由政府部门造成的，不应由中超公司承担全部违约责任。中超公司于2016年11月2日取得涉诉楼盘的开发项目首次登记证明后，分别于2016年11月4日、11月5日以邮政快递的方式按照蒋育奎、黄丽香在《商品房买卖合同》上列明的地址向其送达《办理商品房登记和抵押登记通知书》，寄送通知时，该地址是有人居住状态，邮件上列明的电话非本人电话的瑕疵不影响邮件的送达。一审以该邮件上的联系电话非本人电话认定该送达无效是不合理的。因此，即使中超公司应当承担违约责任，违约金也不应计付至2017年5月16日。 蒋育奎、黄丽香辩称，中超公司从未通知蒋育奎、黄丽香办理房屋权属登记，其在逾期近二年后交房并逾期办证的情况下，要求守约的蒋育奎、黄丽香支付逾期办证违约金没有任何依据。一审驳回中超公司的反诉请求是正确的。只有买受人没有及时还贷时，银行才会从中超公司账户内扣款。是否办证，何时办证并不是银行扣款的原因。延迟办证并不会对中超公司产生直接的损失。中超公司反诉要求每日按已付购房款的千分之一支付违约金没有任何事实依据。本案不存在政府行为导致工程延期。且协助办证是中超公司应履行的责任而非权利。将自己应尽的义务转化为权利，无疑加重了蒋育奎、黄丽香的义务，属于霸王条款，属无效条款。本案延迟办证是由于中超公司在寄快递时填错蒋育奎、黄丽香的电话号码，导致快递以电话不是本人退回。送达错误的原因在于中超公司而非蒋育奎、黄丽香。中超公司没有尽到送达通知的义务，蒋育奎、黄丽香自然也无从知晓涉案房屋具体可办证的日期。故本案延迟办证的原因在于中超公司。其因为自身错误要求守约方支付违约金没有任何依据。一审认定的逾期办证违约金的计算天数也是正确的。 蒋育奎、黄丽香向一审法院起诉请求：1.判令中超公司按蒋育奎、黄丽香已付房款838478元的日万分之一的标准支付从2014年6月30日至2016年2月20日的逾期交房违约金50308.68元（838478×0.01%×600天=50308.68元）；2.判令中超公司按蒋育奎、黄丽香已付房款838478元的日万分之一的标准支付自2014年9月30日至2017年6月15日的逾期办证违约金82925.47元（838478×0.01%×989天=82925.47元）。 中超公司向一审法院反诉请求：判令蒋育奎、黄丽香赔偿不按时办证给中超公司造成的损失150926元（最后一天公告的次日，加上免责10日，2016年11月17日至2017年5月16日共计180日，每日按购房款的千分之一计收）。 一审法院认定事实：蒋育奎、黄丽香与中超公司于2013年9月23日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定蒋育奎、黄丽香向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为838478元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达……；出卖人无法以前述方式送达的，方可采取报纸公告送达的方式，出卖人可在《泉州晚报》或泉州市市级以上媒体刊登公告……”合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”该《商品房买卖合同》于2013年10月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，蒋育奎、黄丽香依约支付了全部购房款，诉争商品房于2016年2月20日实际交付。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月4、5、6日，中超公司在《泉州晚报》上刊登公告，内容为通知中超·水木春天业主相关房屋已经具备办理房屋产权证的条件，并载明“具体安排详见所属物业公告”。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日、11月25日，中超公司向上述合同载明的联系地址给蒋育奎、黄丽香先后邮寄两份邮件，一份载明内容为“通知函”，另一份载明内容为“办理产权证通知函”，该两份邮件均未妥投，退回原因为“电话不是本人”。上述中超公司投递的邮件均依照蒋育奎、黄丽香在合同中列示的地址进行邮寄，但两份邮件所载收件人电话均与蒋育奎、黄丽香在合同中列示的电话不一致。2017年5月16日，蒋育奎、黄丽香向中超公司履行完毕提供办理不动产权证书的相关材料的义务。2017年6月26日，蒋育奎、黄丽香提起本案诉讼，中超公司则提起反诉。 一审法院认为，双方的争议焦点在于：1.蒋育奎、黄丽香就逾期交房违约金的起诉是否超过诉讼时效，若未超过，该逾期交房违约金应当如何计算；2.中超公司是否应当向蒋育奎、黄丽香支付逾期协助办证违约金，若应当，该违约金计算的起止日期应如何认定；3.蒋育奎、黄丽香是否应当赔偿不按时办证给中超公司造成的损失，若应当，该损失应当如何计算。关于焦点一，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间为2014年6月30日，但中超公司并未如期交房，向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为二年，蒋育奎、黄丽香于2017年6月26日起诉主张中超公司支付逾期交房违约金，其中2015年6月25日（含该日）之前的部分已经超过诉讼时效。诉争房屋于2016年2月20日由中超公司交付给蒋育奎、黄丽香，故对蒋育奎、黄丽香主张中超公司支付自2015年6月26日至2016年2月20日的逾期交房违约金的部分，予以支持。关于焦点二，一审法院认为，第一，诉争商品房于2016年2月20日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给蒋育奎、黄丽香。如因中超公司原因，蒋育奎、黄丽香不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向蒋育奎、黄丽香支付违约金，故中超公司应自2016年5月21日起支付违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间，合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即蒋育奎、黄丽香将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知蒋育奎、黄丽香办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。但中超公司向蒋育奎、黄丽香邮寄的通知办证的邮件并未依照蒋育奎、黄丽香在合同中所列明的电话投递，且邮件因“电话不是本人”的原因未能妥投；另中超公司辩称其已经依约于《泉州晚报》刊登公告，但其刊登公告的时间系邮寄上述邮件之前，根据双方的约定，仅在邮寄无法送达的情况下，中超公司方可采用公告送达的方式，而在中超公司未成功以邮寄送达方式通知蒋育奎、黄丽香之后，其未另行通知蒋育奎、黄丽香，故认定中超公司未向蒋育奎、黄丽香发送办理产权登记手续的通知。蒋育奎、黄丽香于2017年5月16日自行前往办理相关手续，故中超公司所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年5月21日至2017年5月16日。关于焦点三，一审法院认为，合同附件六合同补充协议对产权登记变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即蒋育奎、黄丽香将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，但根据合同第二十二条的约定不能含有加重买受人责任的内容，而合同附件六合同补充协议第七条第2款中约定“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，系加重买受人责任的内容，应认定为无效，经法院向中超公司释明后，其不变更诉讼请求，则中超公司根据该条约定反诉请求蒋育奎、黄丽香承担逾期办证的违约金，依法无据。且中超公司未及时通知蒋育奎、黄丽香前往办理不动产权证书相关手续，蒋育奎、黄丽香于2017年5月16日自行前往办理相关手续，并未存在不及时办证的情形，故中超公司请求蒋育奎、黄丽香赔偿相关损失的主张，没有事实和法律的依据，应予驳回。综上，蒋育奎、黄丽香与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付蒋育奎、黄丽香使用，但中超公司于2016年2月20日完成交付义务，故中超公司存在逾期交房，但由于蒋育奎、黄丽香的起诉部分超过诉讼时效，故对其请求中未超过诉讼时效的部分即自2015年6月26日至2016年2月20日共计240天的逾期交房违约金838478×0.0001×240＝20123.47元，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助蒋育奎、黄丽香办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使蒋育奎、黄丽香未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向蒋育奎、黄丽香支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年5月21日至2017年5月16日，故中超公司实际逾期办证的天数为361天，故中超公司应该支付给蒋育奎、黄丽香的逾期办证违约金为838478×0.0001×361＝30269.06元，对蒋育奎、黄丽香主张中超公司支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。合同附件六合同补充协议第七条第2款中“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”的约定系加重买受人责任，认定为无效，且蒋育奎、黄丽香在未接到中超公司通知的情形下自行前往办理相关手续，并不存在中超公司诉称的不按时办证的情况，故中超公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蒋育奎、黄丽香逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金20123.47元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蒋育奎、黄丽香逾期办理址于丰泽区××街道××号楼××号商品房房屋权属证书违约金30269.06元；三、驳回蒋育奎、黄丽香的其他诉讼请求；四、驳回福建中超实业有限公司的反诉请求。 本院二审期间，中超公司提交了（2017）闽民再82号民事判决书，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：中超公司二审提供的（2017）闽民再82号民事判决书系法院对其他案件所作判决，与本案不具有关联性，不予采信。中超公司向蒋育奎、黄丽香邮寄的通知办证的邮件并未依照蒋育奎、黄丽香在合同中所列明的电话投递，导致邮件因“电话不是本人”的原因未能妥投，故不能认定中超公司已通过邮寄通知蒋育奎、黄丽香办证。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年6月30日，中超公司未能及时交房，于2016年2月20日才交付诉争商品房，已构成逾期交房，应当承担违约责任。蒋育奎、黄丽香于2017年6月26日起诉主张中超公司支付逾期交房违约金，其中2015年6月25日（含该日）之前的部分已经超过诉讼时效。蒋育奎、黄丽香主张中超公司支付2015年6月26日至2016年2月20日的逾期交房违约金，应予支持。根据合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助蒋育奎、黄丽香办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使蒋育奎、黄丽香未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向蒋育奎、黄丽香支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司虽有向蒋育奎、黄丽香邮寄办证通知，但中超公司向蒋育奎、黄丽香邮寄的通知办证的邮件并未依照蒋育奎、黄丽香在合同中所列明的电话投递，导致邮件因“电话不是本人”的原因未能妥投。中超公司于《泉州晚报》刊登公告的时间系邮寄上述邮件之前，根据双方的约定，仅在邮寄无法送达的情况下，中超公司方可采用公告送达的方式，而在中超公司未成功以邮寄送达方式通知蒋育奎、黄丽香之后，其未另行通知蒋育奎、黄丽香，故认定中超公司未向蒋育奎、黄丽香发送办理产权登记手续的通知。蒋育奎、黄丽香于2017年5月16日自行前往办理相关手续，故中超公司应当承担自2016年5月21日起至2017年5月16日止的逾期办证违约金。由于蒋育奎、黄丽香是在未接到中超公司通知的情形下自行前往办理相关手续，其不存在中超公司所称的不按时办证违反《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条第2款约定的情形，故中超公司上诉请求蒋育奎、黄丽香赔偿不按时办证的损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2780元，由福建中超实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  戴 强 审判员  傅嘉钦 二〇一八年五月二日 书记员  陈文能