湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长中民三终字第06232号上诉人（原审被告、反诉原告）曾勇华，住长沙市岳麓区。委托代理人李攀，北京赵湘宁（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）丁建军，住长沙市芙蓉区。委托代理人黄勇，湖南麓和律师事务所律师。上诉人曾勇华因与被上诉人丁建军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第1428号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年3月20日，曾勇华（甲方）与丁建军（乙方）及丁桂花（丁建军的姐姐，担保方）签订《房产买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于湖南省农科院茶叶所的新建经济实用房3栋603房，建筑面积103平方米，其附属楼房杂屋19平方米一并转让（上述住房和楼底杂屋面积以有关部门办理房产证时实测面积为准）；乙方向甲方购买上述房产的总价款为116800元整；付款方式为：乙方在2004年3月28日前付给甲方10万元整，甲方向乙方开具收据并交给房屋钥匙归乙方使用所有，余款16800元整在乙方办理房产过户手续后5天内支付给甲方；甲方保证向湖南开源置业有限公司支付本合同所指房购房款82617.2元，为保证甲方利益，如若以后农科院及相关部门还要求甲方补交超过本合同所指房产的购房款（以现金或以甲方住房补贴等形式补交），超过部分则全额由乙方承担，且在甲方被要求补交的一个月内由乙方向甲方付清；担保方为乙方提供担保，对乙方的违约责任承担连带责任；乙方承担本次房产交易中国家征收的一切税费和公证费用；甲方获得房产证时十五日内通知乙方办理房产过户手续，并向乙方出具房产过户委托书，且提供必要的协助，以保证乙方顺利办理房产过户手续；本合同一经签订，甲乙双方应严格遵守，如有违约，违约方应向非违约方支付违约金1万元整，并承担由此造成的一切损失，且由甲方全额退还此次购房时乙方所支付的款项，乙方将本次合同标的房产权返还给甲方。合同上有三方签名。同日，曾勇华收到丁建军购房款10万元，并将房屋钥匙交付给丁建军。2005年11月，曾勇华取得芙蓉区马坡岭省农科院内丰收花园3栋603号的房屋所有权证（建筑面积103.65平方米，系私产（经适），权证号码：长房权证芙蓉字第××号）。因当时不符合过户条件，双方未办理过户，房屋一直由丁建军使用。2013年，丁建军得知政策允许过户，遂向曾勇华提出过户要求，但曾勇华拒绝，因此酿成纠纷。曾勇华提交了合同签订前已交购房款82617.2元及2007年1月12日补交房款4927.97元的票据。丁建军一审诉讼请求为：请求法院判决曾勇华履行义务，立即将芙蓉区马坡岭省农科院内丰收花园3栋603号房屋产权过户至丁建军名下。曾勇华反诉请求判决：确认曾勇华与丁建军签订的房屋买卖合同无效；丁建军将芙蓉区马坡岭省农科院内丰收花园3栋603号房屋腾退给曾勇华。原审法院认为，合同法若干问题解释（一）中第4条规定，确认合同效力应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《经济适用住房管理办法》属于行政规章，故其并不属于违反法律、法规强制性规定的范围。按照2013年经济适用房政策解释，取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，不得超过原购买价格转让。取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，可以按市场价出售。曾勇华与丁建军于2004年签订《房产买卖合同》，曾勇华于2005年取得本案讼争房屋的产权证，目前已不存在合同履行障碍。故双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，内容合法有效，双方应按照诚实信用的原则全面履行合同义务。双方已完成合同约定的购房款的支付和房屋的交付，此后该房屋的利益应归丁建军享有。不动产的转让还应办理过户登记手续，曾勇华应当按照合同约定协助丁建军办理房屋产权过户手续。丁建军要求办理过户登记的诉讼请求合法，该院予以支持。曾勇华的反诉请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条的规定，判决如下：一、曾勇华在本判决生效之日起五日内协助丁建军办理长沙市芙蓉区马坡岭省农科院内丰收花园3栋603号房屋的房屋所有权变更登记手续；二、驳回曾勇华的反诉请求。本案本诉受理费80元，反诉受理费1040元，其他诉讼费（财产保全费）1550元，共计2670元，由曾勇华负担。上诉人曾勇华不服一审判决上诉称，一、一审法院未查明案件事实。在本案中，被上诉人丁建军不是房产合同的权利人，只是丁建军的姐姐、姐夫借用了丁建军的名义购买了上诉人的经济适用房。2004年3月20日，曾勇华在未与丁建军见面的情况下在买卖合同上签字，当时丁建军未在合同上签字，事后查明房产买卖合同上的签名也不是丁建军本人签名。合同签订后，丁建军未向曾勇华支付购房款，而是由丁建军的姐夫支付的。2004年丁建军无法支付10万元的房款，曾勇华的房屋钥匙也未交付给丁建军，而是交给了丁建军的姐夫。一审法院没有查明房产合同签订情况和房价款支付情况，合同应双方当事人签字后才发生效力。该份买卖合同丁建军没有签字，且未实际履行，该合同不发生法律效力。二、一审法院适用法律错误。1、《经济适用住房管理办法》由建设部会同国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行制定。该四部委是根据1998年7月3日国务院制定的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》制定的。该通知第13条的规定，已购公有住房和经济适用房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定，所以四部委制定的《经济适用住房管理办法》系由国务院委托立法，属于行政法规的范畴。2、本案争议的房屋性质是经济适用房，属于典型的社会福利房，由于其福利房的性质，土地使用权的性质为国家划拨，与房屋买卖涉及土地使用权的流转一样，经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。故本案可以适用最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释。三、双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同。《经济适用住房管理办法》第26条规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。根据《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第四条的规定，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款取得完全产权，政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。双方在签订合同时已经违反了行政法规的强制性规定，且在办理经济适用住房手续时，违反了行政规章规定的程序，合同应为无效合同。另外，《城市房地产管理办法》第38条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”，经济适用房的土地使用权性质为划拨用地，其本身就是受法律限制交易的土地。四、《房屋买卖合同》目前存在合同履行障碍。根据《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第四条的规定，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款取得完全产权，政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。本案诉争房屋必须先交纳土地价款取得完全产权，经市住房保障部门出具书面意见后，才能上市交易。本案诉争的房屋在没有履行上述手续前就上市交易，违反了《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》的规定，长沙市住房保障部门不会按照合同约定办理产权过户手续。五、即使如一审法院认定买卖合同成立并有效，曾勇华、丁建军在履行合同中也存在重大违约，丁建军应按合同第七条的规定将房屋返还给曾勇华。本案存在双方当事人均违约的情况。合同签订后，2007年1月12日，曾勇华替丁建军垫付了本应由曾勇华承担的补交的房款4927.97元。由于丁建军无法联系，曾勇华多次来到涉案房屋寻找丁建军，发现丁建军未实际住在此房。曾勇华认为丁建军在明知房产不能过户、合同不能执行的情况下，即不进行协商处理，也不交纳购房款，已经构成了违约，也违反了签订合同的本意。丁建军应当承担违约责任。按照合同违约责任的约定，如果存在违约，双方应当支付违约金，丁建军应当将争议房屋返还给曾勇华。造成损失的，赔偿损失。六、一审法院未按当事人的诉讼请求予以判决。一审中丁建军的诉讼请求是：请求人民法院判决曾勇华履行义务，立即将争议的房屋过户至丁建军名下。而一审法院判决的结果是：曾勇华在判决生效之日起五日内协助丁建军办理长沙市芙蓉区马坡岭省农科院内丰收花园3栋603号房屋的房屋所有权变更登记手续。判决结果与诉讼请求不一致，该判决应当撤销，反而曾勇华的反诉请求一审法院不予审理，属于遗漏了反诉事实部分的审理，尤其是一审法院未对合同的履行情况进行处理，属于程序违法。综上上诉请求：1、请求撤销芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第1428号民事判决书。驳回丁建军的本诉诉讼请求，支持曾勇华的反诉请求：即请求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，请求法院判决丁建军将位于芙蓉区马坡岭省农科院内丰收花园3栋603号房屋腾退给曾勇华；2、一、二审诉讼费用由丁建军承担。丁建军针对曾勇华的上诉答辩称，一、本案丁建军与曾勇华签订的合同系双方真实意思表示，不违反双方意思表示。二、本案丁建军不存在违约行为。三、曾勇华应当依约履行房产过户手续。故请求二审法院驳回曾勇华的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：一、关于丁建军是否为合同主体的问题，曾勇华与丁建军是合同签订方，丁建军的姐姐丁桂花作为担保方也签了名，但并没有对合同主张权利，丁建军对合同约定的权利义务也予以了认可，故曾勇华的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。二、曾勇华与丁建军签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。曾勇华主张《房屋买卖合同》违反《经济适用住房管理办法》、《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》的规定，应为无效合同。本院认为，《经济适用住房管理办法》由建设部会同国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行根据1998年7月3日国务院制定的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》制定的，属于国务院各部制定的行政规章。根据合同法若干问题解释（一）中第四条规定，确认合同效力应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《经济适用住房管理办法》属于行政规章，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》属于地方政府规章，故并不属于违反法律、法规强制性规定的范围。《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第五条规定，购买经济适用房满五年（从取得全额购房发票之日起计算）并取得经济适用房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，2005年11月，曾勇华取得涉案房屋的房屋所有权证，至本案诉讼时涉案房屋已经符合上市交易的条件，故双方签订的《房屋买卖合同》应视为有效，双方应当严格遵守合同约定履行义务。双方对补交土地价款没有明确约定，本院认为，丁建军作为受益方应履行补交土地价款的义务，曾勇华应当按照合同约定协助丁建军办理房产过户，本案房屋买卖合同不具有履行障碍，曾勇军的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。三、关于曾勇华主张一审法院未按当事人的诉讼请求予以判决的问题。丁建军的诉讼请求为请求人民法院判决将争议的房屋过户至丁建军名下，但房屋过户手续需双方提交资料交由房产管理部门办理，一审法院判决曾勇华协助丁建军办理房屋所有权变更登记手续属于对丁建军的诉请的明确，原审程序并无不当，曾勇华主张判决应当撤销的请求本院不予支持。因本案合同确认有效，曾勇华的反诉请求不能成立，原审判决予以驳回并无不当，关于余欠购房款及费用承担的争议曾勇华可以另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。曾勇华的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1120元，由上诉人曾勇华负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年二月十五日书 记 员  夏欢附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。