江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终1348号 上诉人（原审被告）：龚海军，男，1976年5月14日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 被上诉人（原审原告）：黄重炎，男，1987年2月5日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 委托诉讼代理人：朱生全，赣州市南康区东山法律服务所律师。代理权限：特别授权。 原审第三人：朱忠会，男，1986年11月5日生，汉族，赣州市南康区人。 上诉人龚海军与被上诉人黄重炎、原审第三人朱忠会租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龚海军的上诉请求：撤销南康法院判决主文第一条，判决被上诉人违约，并赔偿上诉人损失，要求从2016年12月18日锁厂门开始至赣州中院判决之日止，按厂房租金价格行情赔偿上诉人的损失。理由：一、一审法院认定事实有部分错误，程序上也存在错误。上诉人不付所欠租金，是因被上诉人2015年5月开始就因界限墙问题发生严重纠纷，我还租了另一房东的，被上诉人要求我砌30多米界限墙，把我租的厂一分为二，不砌墙就不租给我，经常来厂里闹事，而合同没有这一要求，我坚决不同意，关于建厂损坏我的东西则是次要问题；因为上诉人为被上诉人修理房屋漏水等支出的费用是被上诉人必须承担的，可以抵扣租金，被上诉人拒绝承担没有道理，一审法院对此没能认定和作出处理，只简单认定上诉人欠租金；由于双主对租金支付产生纠纷，被上诉人在2016年12月18日强行封锁了租赁物的门，使上诉人一年无法使用租赁物，造成上诉人拒付租金，是被上诉人的过错造成，上诉人拒付租金是正当的；一审法院追加朱忠会为本案第三人，并没有送达追加当事人通知书，违反了程序法；二、一审法院判决解除合同是错误的。基于上述理由上诉人拒付租金，且被上诉人已把厂房租给别人在搞建设中，因而引发本案纠纷，被上诉人应承担主要责任，上诉人不是恶意拖欠租金，而是被上诉人违约在先，使上诉人不能正常使用租赁物。 被上诉人黄重炎答辩称：一、一审判决认定事实和适用程序均没有错误。合同约定答辩人如需对楼房加层，上诉人方不得干涉阻拦施工，需配合提供存放砂石、水泥等建筑材料。答辩人加层建房时与上诉人进行了协商，答辩人砌了临时矮墙防止砂石外流，没有妨碍上诉人正常出入使用租赁物。答辩人这么做有合同依据。在上诉人恶意拖欠租金时才对厂门进行加锁，加锁后也拿了钥匙给使用人朱忠会，没有限制其生产，也没有多次到厂里闹事；楼房加层后会产生漏水是正常现象，上诉人用沥青塞缝堵漏的开支也很小，一审判决也释明是另外一种法律关系，上诉人完全可以另行主张；一审追加朱忠会为第三人是为更好查明案件事实，朱忠会经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法作出民事判决符合民事诉讼法的规定。二、一审判决解除合同和判决上诉人支付拖欠的租金4100元有合同依据。合同约定化粪池处余坪不得搭建建筑和厂棚，上诉人擅自搭建首先违约；上诉人未经同意转租租赁物二次违约；上诉人实收第三人租金每年66000元，从中收租金差价40000余元，仍然多次恶意拖欠租金，无奈下锁厂门迫使其交租，上诉人立下保证书后仍不按承诺支付租金，致答辩人向法院起诉；第三人朱忠会见上诉人不讲信用，早就自动搬出来了，租赁合同等同于虚设，故一审判决解除合同有合同依据和事实依据，符合法律规定。 被上诉人黄重炎向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年8月30日签订的《土地租赁合同》；2、判令被告向原告支付2016年10月至2017年4月拖欠的租金14100元，被告已交的押金10000元不予退还。 一审法院认定事实：2012年8月30日，原告黄重炎与被告龚海军签订了《土地租赁合同》，约定“……一、本宗土地面积，余坪约1000平方米，楼房约460平方米第一层。二、租赁期十年：从2012年10月1日至2022年9月31日。三、租赁价格：楼房、余坪第一年至第五年：人民币贰万肆仟贰佰圆整每年……四、付款方式及时间：租金按年付现金。乙方（即被告）每年应在租金到期三个月前预付下一年的租金，即每年7月1日前交付下一年租金。……延期达到三个月未缴齐租金和滞纳金，属乙方违约，甲方（即原告）有权按违约处理终止合同。……乙方不得擅自转租本宗土地使用权，如确需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，解除合同，剩余租金概不退还。……乙方毁约，甲方将不退还乙方所付租金……”。合同签订后，被告已支付租金至2015年9月30日。2014年，原告收取了被告支付的10000元。 2015年10月7日，被告出具《保证书》一份，载明“龚海军保证欠黄重炎房租贰万肆仟贰佰元整及利息，今付一万租金，拾日内付清。2015年10月17号未付清就把地方退回黄重炎。房租同利息一起贰万陆仟元整。”但《保证书》所载租金及利息，被告至今仍余1800元未付。2016年10月1日至2017年4月的租金被告至今未付。 2016年3月，被告与第三人朱忠会签订《厂房租赁协议》一份，其中约定由第三人承租案涉租赁房屋及余坪，租期自2016年4月15日至2019年4月14日，第一年租金66000元。 一审法院认为，原、被告于2012年8月30日签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案中，根据第三人所作的询问笔录可知，原告黄重炎于2016年6月知道被告龚海军将案涉租赁房屋转租给第三人朱忠会，但在六个月内未提出异议，故原告以被告未经同意为由请求解除《土地租赁合同》，不符合法律规定；但是，合同中对被告应支付租金的时间、解除合同的情形作出了明确约定，现被告龚海军未按照合同约定时间支付租金，经原告催收、被告本人出具《保证书》作出承诺后，仍未按期支付租金，故原告要求被告支付2016年10月至2017年4月应付的租金14100元，并主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，符合双方约定，本院予以支持。原告主张其于2014年收取的10000元为押金，但未提供证据予以证明，被告认可该10000元为预付租金，本院予以确认，该10000元可抵扣被告尚欠的租金，抵扣后，被告尚应支付原告租金4100元。被告辩称其为原告支付了修路、建房等费用，但提供的证据不足证明其抗辩意见，且与本案系不同法律关系，宜另案处理。第三人朱忠会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关的诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告黄重炎与被告龚海军于2012年8月30日签订的《土地租赁合同》；二、由被告龚海军支付原告黄重炎2016年10月至2017年4月租金4100元；三、履行期限：上述款项，被告应于本判决生效后五日内履行完毕；四、驳回原告黄重炎的其他诉讼请求。案件受理费453元，由被告负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审认定事实和一审法院认定一致。 本院认为，双方当事人对欠付2016年10月1日以后的租金均无异议，按合同约定该年度租金应在2016年7月1日前预付，延期达到三个月未缴齐租金和滞纳金，被上诉人有权按违约处理终止合同，上诉人延期缴纳租金已超过三个月，如上诉人拒付租金的理由不能成立，则被上诉人可按合同约定解除合同。 上诉人称2015年5月开始就因界限墙问题发生严重纠纷的拒付理由，上诉人未提交证据予以证明其主张，在合同实际履行中，上诉人已经将2015年10月1日至2016年9月30日的大部分租金支付完毕，在欠付该年度租金时，上诉人还出具了《保证书》，也就是说即使存在界限墙问题的纠纷，也应已经处理好该纠纷或不影响合同的履行，则不存在上诉人缴交2016年10月1日至2017年9月30日年度租金时以该理由拒付租金，该拒付理由不能成立，本院不予采纳。 上诉人称修理房屋漏水等支出的费用可抵扣租金，在上诉人未提交证据证实该费用的数额，无法确认能否抵扣全年租金的情况下，正如上诉人所说，如该费用实际产生，仅为可抵扣租金，并非拒付租金的理由，该拒付理由不能成立，本院不予采纳。 上诉人称被上诉人在2016年12月18日强行封锁了租赁物的门，使上诉人一年无法使用租赁物的拒付理由，双方当事人虽然对何时锁了租赁物的门有争议，但即使按上诉人所说是2016年12月18日锁的门，此时上诉人已延期5个月时间未缴付租金，按合同约定被上诉人已可终止合同，也就是说锁门时，上诉人已违约在先。因此，该拒付理由不能成立，本院不予采纳。 综上，在上诉人的拒付理由均不能成立的情况下，上诉人延期缴纳租金的行为符合合同约定的解除条件，一审判决予以解除合同符合法律规定，本院予以维持。 至于上诉人称没有送达追加当事人通知书给朱忠会导致程序错误问题，经查阅案件材料，一审法院向朱忠会送达了参加诉讼通知书、应诉通知书、民事诉状副本、开庭传票等材料，只是朱忠会表示不愿介入原、被告双方的诉讼，拒绝签字，但一审法院在向朱忠会送达材料的当天向朱忠会做了询问笔录，并将该笔录在一审庭审中予以质证。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人龚海军的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费453元，二审案件受理费453元，共计906元，由上诉人龚海军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾文俊 审 判 员  赖国东 审 判 员  王阿婷 二０一八年五月三十日 书 记 员  张 可 代理书记员  管燕梅