江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）宜商初字第0610号原告宜兴市佳园物业管理有限公司，住所地宜兴市新街街道绿洲南路，组织机构代码证代码78906616-1。法定代表人顾勤彬，该公司总经理。委托代理人徐博，该公司职员。被告蒋武平。委托代理人陈小虎，宜兴市周铁法律服务所法律工作者。原告宜兴市佳园物业管理有限公司（以下简称佳园公司）与被告蒋武平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由审判员严勤芬独任审判，于2015年5月25日、同年7月6日两次公开开庭进行了审理。原告佳园公司的委托代理人徐博、被告蒋武平的委托代理人陈小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳园公司诉称：其受宜兴市新绿洲房地产开发有限公司的委托对百合山庄小区进行前期物业管理，蒋武平系该小区15号别墅的业主。2009年12月28日，其与蒋武平签订前期物业管理服务协议，约定百合山庄住宅小区物业管理费按1.6元/㎡·月交纳，蒋武平房屋的建筑面积为262.65㎡。自2013年6月1日起至2015年1月，蒋武平共拖欠其物业管理费7563元。蒋武平违反协议约定，并应承担违约金。其经多次催要未着，为此诉至法院，请求判令蒋武平支付拖欠的物业管理费7563元，并承担违约金1134元；本案诉讼费由蒋武平承担。被告蒋武平辩称：其对迟延交纳剩余物业费的事实无异议，迟延交纳时间是2013年7月至2015年1月，但原因是在其按时交纳物业费的情况下，佳园公司首先没有履行或者不完全履行物业服务合同的约定，其多次提出交涉，但佳园公司未有改正。根据法律规定，其有权拒绝支付剩余物业费；佳园公司先违约，其对佳园公司主张的违约金不予认可。请求法院依法驳回佳园公司的诉讼请求。经审理查明：2006年11月2日，宜兴市新绿洲房地产开发有限公司（以下简称新绿洲公司）与佳园公司签订前期物业管理服务合同一份，约定新绿洲公司将其开发建设的百合山庄住宅小区委托佳园公司实行前期物业管理，该小区为别墅小区；佳园公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限暂定为3年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。合同期满或业主委员会成立后与业主委员会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方1.6元交纳，每半年交纳一次（也可全年一次性交纳），每次交费时间为6月、12月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金等内容。佳园公司自2007年1月1日起为百合山庄住宅小区提供物业管理服务至今。另查明：蒋武平居住在新街街道百合山庄15号，该房屋的建筑面积为262.64㎡。2009年12月28日，佳园公司与蒋武平签订前期物业管理服务协议一份，约定佳园公司对百合山庄住宅小区进行前期物业管理服务，业主蒋武平所购该小区房屋建筑面积为262.65平方米；佳园公司物业管理服务事项包括对房屋的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，绿化管理；物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方1.6元交纳，交纳时间可每半年缴一次，也可全年一次缴清；蒋武平违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，佳园公司有权要求蒋武平补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。协议并对其他权利义务等内容进行了约定。蒋武平向佳园公司支付了2013年7月之前的物业管理费，之后未再交纳。又查明：2013年9月3日，宜兴市物价局宜价备字[2013]第32号备案回复表载明：同意佳园公司对百合山庄前期物业公共服务收费备案标准，即别墅1.6元/㎡·月；本备案内容从备案回复之日起有效期两年，期间如成立业主委员会，可按业主委员会成立后确定的服务内容和服务标准重新明确物业公共服务收费标准。百合山庄小区至今未成立业主委员会。审理中，佳园公司明确其诉请要求蒋武平支付的物业管理费为2013年7月至2014年12月的物业管理费计7563元，并申请撤回要求蒋武平支付违约金的诉讼请求。本案双方的争议焦点为佳园公司是否按约履行物业管理服务。蒋武平认为，佳园公司没有按照物业管理合同约定履行修缮维护服务和管理义务，小区内存在公共围墙水泥脱落、隔栅生锈，公共健身设施生锈、破损存在安全隐患，不能使用，景观河道未注水使用，公共绿化带部分杂草丛生等情况。为此蒋武平提供了其拍摄的照片一组予以证明。对此佳园公司认为，其履行了物业管理职责，对小区内公共区域保安巡查、环境卫生管理、设施设备维护和环境绿化等进行了管理。对蒋武平提供的照片的真实性无异议，但认为从照片上无法区分拍摄的是公共区域还是私人区域，且不存在照片中所反映的问题；其每年申请维修基金，但因物管办的维修基金无法及时发放，导致小区内一些需要维修的情况不能及时整改，这不属于其物业服务不到位。为此佳园公司提供其拍摄的照片一组及2014年12月20日制作的百合山庄年度维修计划表予以证明。蒋武平对照片中反映的佳园公司提供垃圾保洁工作没有异议，但对其他照片的真实性及形成时间有异议；维修计划表未提供审批单位意见，也未向业主进行公示告知，对真实性无法考证。据业主反映，维修基金去年批下过一次。蒋武平并申请对其提供照片中所反映的内容进行现场勘查。本院于2015年7月3日组织双方进行现场勘查，经勘查，双方确认针对蒋武平反映的问题，佳园公司在诉讼中基本上进行了整改。同时蒋武平认为，对于整改的事实可以证明整改前，佳园公司提供的物业服务不符合合同约定，请求法院对物业管理费的收费进行减免。上述事实，有前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、宜兴市物价局备案回复表、照片、百合山庄年度维修计划表、宜兴市房屋权属证明及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：建设单位新绿洲公司与物业服务企业佳园公司签订的前期物业管理服务合同，佳园公司与业主蒋武平签订的前期物业管理服务协议，对佳园公司和蒋武平均具有约束力，佳园公司应当根据合同载明的内容为业主提供物业管理服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。蒋武平提出佳园公司没有按照物业管理合同约定履行修缮维护服务和管理义务，服务中存在诸多问题，经本院组织双方现场勘查，双方确认针对蒋武平反映的问题，佳园公司在诉讼中基本上进行了整改，但同时证明佳园公司在履行物业服务上存在瑕疵，故本院酌情减少蒋武平应支付的物业管理费数额。蒋武平房屋的建筑面积为262.64平方米，其应交纳2013年7月至2014年12月的物业管理费为6051元。佳园公司在诉讼中申请撤回要求蒋武平支付违约金的诉讼请求，是其对自身民事权利的处分，本院予以准许。同时应指出，佳园公司在提供物业服务过程中，应加强与业主间的沟通，接受业主的监督，针对工作中存在的问题及时处理并加以改进，努力提高服务质量，尽可能获得绝大多数业主的认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、蒋武平于本判决发生法律效力之日起10日内支付宜兴市佳园物业管理有限公司物业管理费6051元。二、驳回宜兴市佳园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由蒋武平负担20元，由佳园公司负担5元。蒋武平应负担的案件受理费已由佳园公司预交，本院不再退还，由蒋武平于本判决发生法律效力之日起10日内向佳园公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05。）审判员  严勤芬二〇一五年七月十三日书记员  朱良军