四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终5762号 上诉人（原审原告）：肖敏，女，汉族，1989年7月6日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张伟进，四川泰常律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟，四川泰常律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区聚龙路168号。 法定代表人：李思齐，董事长。 委托诉讼代理人：张显林，男，汉族，1988年6月17日出生，住四川省成都市青羊区，系润利鑫公司员工。 上诉人肖敏因与被上诉人成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖敏上诉请求：一、依法撤销（2017）川0107民初11940号民事判决书；二、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定房屋违约金每日按照已付购房款的万分之一的20%计算，认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院在“有法可依”的情况下不“有法必依”，适用法律严重错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，在上诉人与被上诉人之间合同明确约定违约金并且被上诉人就违约行为出具《承诺函》明确承诺承担违约金的情况下，应当按照《承诺函》的承诺计算违约金。上诉人与被上诉人之间房屋及车位《补充协议》第十一条明确约定，违约金每日按已付购房款和车位款的万分之一计算，该约定没有违反法律的强制性规定，是当事人之间自由意思表示，合法有效。并且被上诉人在违约后，基于自身的违约事实，于2016年6月13日自愿向包括上诉人在内的所有业主作出了《承诺书》，这是其对自己没有按照约定办理房屋产权证应承担的责任所做的一种承诺，也是在衡量自身承受能力基础上做出的承诺，虽然承诺书是被上诉人单方出具的，但在上诉人没有表示反对并予以认可的情况下，承诺书对被上诉人具有约束力，被上诉人应当按照承诺承担违约责任。一审法院在合同明确约定了违约金且被上诉人以《承诺书》明确表示了承担违约金的情况下，仍作出不当裁判，认定事实不清，适用法律严重错误。其次，上诉人按照《承诺书》诉求违约金，并没有超过法律法规及司法解释规定的标准，没有过高，不应予以降低。如上所述，《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，在合同没有约定违约金的情况下，都应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，通常为贷款利率加收30％-50％的标准，更何况被上诉人《承诺书》承诺的违约金计算标准要远远低于司法解释规定的贷款利率加收30％-50％的标准。因此，上诉人按照《承诺书》诉求违约金并没有超过司法解释规定的标准，并没有过高，不应当予以降低。一审法院予以调整，认定事实和适用法律错误。再次，《商品房买卖合同司法解释》是最高人民法院结合实践针对商品房买卖合同领域制定的规定，相对于《合同法》而言，属于特殊的规定，在商品房买卖合同纠纷领域应优先适用。虽然《合同法》第一百一十四条规定了当事人可以“以约定的违约金过高为由请求减少”，但一方面，上诉人按照《承诺书》诉求违约金并没有超过司法解释规定的标准，并没有过高；另一方面，《合同法》第一百一十四条的规定相对于《商品房买卖合同司法解释》的规定而言属于一般规定，并且《商品房买卖合同司法解释》第十八条更是针对“逾期办理产权证”做的特殊规定、直接规定、具体规定，在有该具体规定时应当直接适用该第十八条的规定，而不应适用更为原则、更为抽象的《合同法》的规定。因此，一审法院根据《合同法》的规定降低标准，适用法律错误。最后，退一步讲，即便认为《承诺书》承诺的违约金过高应当降低，那么根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，也应以“造成的损失30％”为标准，而不应更低，这也是在成都市范围内大部分法院裁判的标准。鉴于“造成的损失”难以确定，结合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，也应以已付购房款为基数，按中国人民银行贷款利率上浮30％-50％的标准计算出损失，再在此基数上以30％为限确定赔付比例，而不应低于30％。因此，被上诉人逾期办理房屋产权证，应当按照合同约定及《承诺书》的承诺承担支付违约金的责任，上诉人按被上诉人承诺的标准诉求违约金，是双方当事人真实意思表示，也并没有超过法律规定的标准，应当予以支持。一审法院认定违约金每日按照已付购房款和车位款的万分之一的20％计算，认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院没有根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定认定房屋交付时间，而仅仅根据被上诉人单方制作的《满园春房屋交付流程表》及《业主物品签收登记表》认定房屋交付时间，认定事实不清。首先，上诉人及被上诉人对“办理产权证的时限从交付房屋之日起计算720日”这一事实都是认可没有异议的，双方只是对交付房屋的时间有不同意见。上诉人认为，根据双方之间《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定，房屋视为交付之日，也即物业服务费开始收取之日（2014年6月10日）应作为房屋交付之日。其次，根据《商品房买卖合同》第十条第（一）项的规定“出卖人应当在2014年6月16日前向买受人交付该商品房”，被上诉人应在2014年6月16日前交付房屋。《补充协议》第七条第2款约定“出卖人未于合同约定的交房期限届满前向买受人交房房屋的……从合同约定的交房期限届满次日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”，第4款约定“由于买受人原因致使双方未能按期办理房屋交付手续的……，则合同或其他补充协议约定的交付期限届满日或出卖人另行通知的交付日，视为房屋的交付日，房屋的保修期开始计算，房屋毁、灭失等风险以及物业服务费、税费等自该交付日起由买受人自行承担”，第5款还约定“如出卖人于合同约定的交房期限届满前通知买受人验房及办理房屋交付手续的，买受人应在出卖人通知的时间内与出卖人办理验房及房屋交付手续；买受人未在出卖人通知的时限内与出卖人办理验房及房屋交付手续的，该房屋从出卖人通知的交付期限届满次日起视为已交付”。从这些约定看，若是被上诉人原因导致逾期交房的，应按日万分之二标准支付违约金，若是上诉人原因导致逾期交房的，则从被上近人通知的交付期限届满次日也即物业服务费计算之日视为房屋交付之日。根据一审判决，一审法院认定是上诉人原因导致逾期交房的，那么根据《补充协议》第七条第4款、第5款的约定，被上诉人通知的交付期限届满次日也即物业服务费计算之日应视为房屋交付之日，既然物业服务费开始收取之日即2014年6月10日已经视为房屋交付，当然应从此日起开始计算办理产权证的时限。最后，国务院《物业管理条例》第41条第2款也规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，既然上诉人已经从2014年6月10日开始缴纳物业服务费，而不是由作为建设单位的被上诉人缴纳物业服务费，那么也证明从上诉人开始缴纳物业服务费之日即2014年6月10日起，房屋就已经交付或视为交付，也应该从此日起计算办理产权证的时间。因此，一审法院没有根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定认定房屋交付时间，而选择性地适用合同的约定，对上诉人不公，认定事实严重错误。房屋视为交付之日即物业服务费开始收取之日（2014年6月10日）应作为房屋交付之日。三、实行不动产权登记制度不应作为被上诉人逾期办理房屋产权证减轻责任的事由，一审法院以此调低违约金，认定事实不清，适用法律有误。首先，成都市开始实施不动产权登记制度并不影响被上诉人在约定期限内履行办理房屋产权证的义务。任何具体政策都不是在出台后马上就能在全国实施，而需要当地政府（及政府部门）根据当地的实际情况制定并确定实施时间，不动产权登记制度在不同的地方也是不同时间开始实施的。比如成都市是从2016年11月23日开始实施不动产权登记制度的，而南充市开始实施不动产权登记制度是2016年9月30日（《南充市人民政府关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》）；再如遂宁市是从2016年3月1日开始实施不动产权登记制度的（《遂宁市人民政府关于市城市规划区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》），而达州市则是从2016年9月28日起开始实施的（《达州市人民政府关于达州市城市规划区内（达川区除外）实施不动产统一登记制度有关事项的通告》）。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记的时间是从2016年11月23日开始的，而根据上诉人与被上诉人之间合同的约定，此时被上诉人办理房屋与车位产权证的截止期限（2016年5月30日）早已届满。因此，成都市开始实施不动产权登记制度并不影响被上诉人在约定期限内办理房屋产权证，被上诉人逾期办理房屋产权证存在违约，应当按照合同及《承诺书》的承诺承担违约责任，而不应调低违约金。其次，在实施不动产权登记制度下被上诉人一并履行了办理国土证的义务，并不能作为其逾期办理房屋产权证的减轻责任的事由。合同对被上诉人办理房屋产权证和国土证的期限分别做了约定，被上诉人没有在约定期限内办理好房屋产权证就属于违约，虽然被上诉人基于现行制度一并办理好了国土证，但只能说明被上诉人办理国土证没有逾期，而不能作为其逾期办理房屋产权证的减轻责任的理由，本案诉求之一是逾期办理房屋所有权证的违约责任，而不是逾期办理国土证的责任。一审法院因被上诉人在不动产统一登记制度下一并办理了国土证而调低违约金，认定事实不清。最后，实施不动产权登记制度并没有加重被上诉人的负担，反而减轻了被上诉人的负担。先不论在成都施行实施不动产权登记制度时被上诉人办理房屋产权证早已经逾期的事实，一方面，根据不动产权登记制度的相关规定看，申请办理不动产权证所需提供的资料并没有多大变化，并没有为被上诉人造成阻碍，并且在不动产权登记制度下，按照“一窗式受理、服务”的工作模式，实现了“进一个门，领一张证”，免除被上诉人到两个不同部门奔波劳碌的负担。另一方面，办证时间短了，根据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，不动产登记的法定办理时限为30个工作日，既远远低于合同约定的720日，更远远低于原来房产证、国土证分开办理的时间。因此，成都实行不动产权登记制度并没有对被上诉人在约定期限内履行办理房屋产权证的义务造成影响，不应据此调低违约金，一审法院认定事实不清，适用法律有误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益及法律的严肃性及权威。 润利鑫公司答辩称：1、润利鑫公司实际上存在延期领取产权证的事实，但最主要的原因是受国家相关政策的影响；2、根据双方的合同约定，如是受国家相关政策的影响，润利鑫公司不承担相应的违约责任；3、即使润利鑫公司要承担违约责任，根据合同法的相关规定，也是以补偿为主，惩罚为辅。在实际情况中，上诉人不存在任何损失，反而因为润利鑫公司一方引进了武侯万达广场，间接促使了上诉人的物业出现大额增值的情况。综上，我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持原判。 肖敏向一审法院起诉请求：1、判令润利鑫公司向小敏支付逾期办理房屋不动产权证的违约金18258.35元；2、本案诉讼费用由润利鑫公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月24日，肖敏与润利鑫公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定肖敏购买润利鑫公司位于武侯区房屋，房屋总价款为800805元，润利鑫公司应当于2014年6月16日前向肖敏交付房屋，依照合同第十九条第（二）项约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的房屋产权转移登记；如买受人未付清房屋全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在房屋交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理房屋权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理房屋权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，但自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至出卖人为买受人办理完毕房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。润利鑫公司于2016年11月22日向肖敏出具了《四川增值税普通发票》，载明收到肖敏购房款800805元。润利鑫公司提供的《满园春房屋交付流程表》显示，房号为1幢1单元15层1号，交付流程最后办理的其中一项为钥匙及礼品发放完成时间为2014年6月18日，润利鑫公司主张该日期为房屋交付时间。《业主物品签收登记表》载明，肖敏于2014年6月18日领取了《管理规约》、《前期物业管理协议》、房屋使用说明书、房屋质量保证卡、门禁卡、钥匙、水电卡等物品。同日，肖敏向四川永祥物业服务有限公司支付了房屋自2014年6月10日起至2014年12月31日的物业管理费1367元，物管公司出具了收据，肖敏主张按照交纳物业费的起算时间2014年6月10日为房屋交付时间。肖敏依据润利鑫公司的通知，于2016年3月30日补交了《个人及家庭房屋登记记录》。2016年6月13日，润利鑫公司向“满园春”全体业主发出《承诺书》，承诺自2016年10月1日起为各位业主办理分户产权证，自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，润利鑫公司每日按照购房款总款基数的万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，每日按照购房款总款为基数万分之二计算逾期办证违约金，并于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。根据肖敏取得的《不动产权证》，成都市国土资源局就案涉位于成都市武侯区房屋于2017年1月11日颁发了川（2017）成都市不动产权第××号不动产权证书，载明案涉房屋为肖敏单独所有。另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税【2016】23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。一审法院认定以上事实，有肖敏、润利鑫公司主体资格证明、《商品房买卖合同》及补充协议、四川增值税普通发票、收款收据、满园春房屋交付流程表、业主物品签收登记表、产权资料交接表、承诺书、不动产权证以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。 一审法院认为，肖敏与润利鑫公司签订的关于购买案涉房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，系合同双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。出卖人协助买受人取得所购房屋的所有权登记是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准。按照房屋交付流程表显示，肖敏房屋物业费交付时间、领取钥匙等物品的交房手续最终是在2014年6月18日完成，应当认定肖敏、润利鑫公司在该日完成了房屋交接手续，是实际交房时间。依照合同约定，肖敏委托润利鑫公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720日内，《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内，因此，润利鑫公司至迟应当于2016年6月7日协助肖敏取得案涉房屋的所有权证书，办理房屋的国有土地使用权证的时间为2018年6月7日之前。案涉房屋的不动产权证实际登记到肖敏名下时间为2017年1月11日。肖敏主张办理房屋产权证逾期，主要理由是超过了合同约定的交房起算时间2014年6月10日后的720日，润利鑫公司认为受政策影响和肖敏迟延提供办证材料导致逾期办证的责任不在于润利鑫公司。一审法院认为，肖敏主张的是逾期取得房屋产权证的违约金，润利鑫公司虽然抗辩肖敏在2016年3月30日向润利鑫公司补交个人及家庭房屋登记记录，存在逾期提供办证资料的情况，但是肖敏补交材料也是经润利鑫公司通知后补交的，依据润利鑫公司于2016年6月13日向“满园春”全体业主发出《承诺书》，润利鑫公司已经认可其办理分户所有权证的行为逾期的事实，润利鑫公司存在违约行为，应当承担违约责任。同时，合同约定的房产证和国土证是分四年两次办理，但是在实行不动产权登记的情况下，润利鑫公司直接为肖敏办理了不动产权证，即同时完成了房屋所有权和国有土地使用权的登记，实际节省了两证最终的办证时间，要求润利鑫公司依照合同办理房产证的时间内直接为肖敏办理不动产权证，实际加重了润利鑫公司的义务。虽然润利鑫公司存在违约，但是润利鑫公司同时提早为肖敏办理了国有土地使用权登记，润利鑫公司请求调低违约金，故一审法院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房屋房产证之日的次日即2016年6月8日计算至实际取得不动产权登记的2017年1月11日共计218天，每日按照已付购房款800805元的万分之一的20％，逾期办理案涉房屋所有权证的违约金共计3492元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向肖敏支付逾期办理房屋产权证违约金3492元；二、驳回肖敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取128元，由成都润利鑫置业有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据肖敏与润利鑫公司签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证，双方同意按照补充协议第十一条的方式处理……”的约定，确定逾期办证违约金的起算时间应该为商品房交付之日起720日次日。肖敏上诉提出商品房交付之日应该确定为物业服务费开始收取之日。对此本院审查认为，办理权属证书期间的起算时间点应该为实际交房之日。在本案中，根据房屋交付流程表的记载，肖敏领取钥匙等物品的交房手续在物业服务费开始收取之后，故应当认定肖敏实际领取钥匙、接收房屋的时间为实际交房之日。故其上诉提出从物业服务费开始收取之日作为房屋交付之日的上诉理由，本院不予支持。 关于肖敏提出违约金金额的调整不当的问题。本院经审查认为，在原审中润利鑫公司提出了调整违约金的抗辩意见，肖敏也未举证证明润利鑫公司逾期办证对其造成的实质性影响，且合同约定的办理国有土地使用权证的期限在办理分户产权证书之后，现润利鑫公司已为肖敏办理了不动产权证书，实际亦有利于肖敏。原审法院根据违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，酌情对违约金的数额进行调整并无不当，本院予以确认。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费256元，由上诉人肖敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年五月二十九日 书记员 龙春光