贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔民终394号上诉人（原审原告、申请执行人）：遵义通达建设工程有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道万方商住楼****。法定代表人：雷开兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）:徐凤鸣，女，1976年5月28日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告、被执行人）：遵义市仁达房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路中段（瑞港****）。法定代表人：王道庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江耘，该公司员工。上诉人遵义通达建设工程有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人徐凤鸣、遵义市仁达房地产开发有限公司（以下简称仁达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院(2017)黔03民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通达公司上诉请求：1.依法判决撤销原判决；2.依法判决许可对被上诉人遵义市仁达房地产开发有限公司开发的位于遵义市红花岗区房屋的执行；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：遵义市红花岗区房屋属于被上诉人遵义市仁达房地产开发有限公司开发建设，该房产的国有土地使用权证、建设工程规划许可、施工许可证等均记载属于被上诉人遵义市仁达房地产开发有限公司所有。且以上房产现已办理房屋所有权初始登记，登记所有权人也为被上诉人遵义市仁达房地产开发有限公司。因此，以上房产属于被上诉人遵义市仁达房地产开发有限公司所有。且根据登记，以上房产均属于商业用房，不属于住宅，上诉人作为施工单位对该房产依法享有建设工程价款优先受偿权，且该优先受偿权已得到生效仲裁文书的确认，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，被上诉人徐凤鸣的异议依法不能成立。被上诉人徐凤鸣也未实际占有使用以上房产，其举证的购房补充协议仅仅是对交房条件的约定，并不能证明已交付房屋。综上，以上房产属于被上诉人遵义市仁达房地产开发有限公司所有，被上诉人徐凤鸣对以上房产不享有能够排除执行的权利，依法应许可执行。原判决认定不予执行适用法律错误，认定事实错误。为此，上诉人特提出前列请求，依法上诉至贵院，恳请贵院依法立案受理并判允上诉人请求。被上诉人徐凤鸣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房屋是其购买所得，并且已经实际占有，提供给了遵义益天生物医疗设备有限公司和遵义凤鸣贸易有限公司使用，房屋装修费、物业管理费和电费，均缴纳。被上诉人仁达公司未提交答辩意见。通达建设公司一审法院起诉请求：1.依法判决许可对被告仁达房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月31日，被告徐凤鸣与仁达房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：徐凤鸣购买被告仁达房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋，房屋用途为商住，建筑面积共252.98平方米，总房价为860132元，付款方式为：合同签订之日支付481324元，2013年3月6日支付378808元，交房时间为2011年6月30日。合同签订后，徐凤鸣按约支付了全部房款。2013年3月18日，仁达房开公司（甲方）与徐凤鸣（乙方）签订购房补充协议，该协议约定：“绅达广场”商品房开发项目在施工期间，由于金融风暴各类矛盾交织，致使工程进度延迟，导致“问题楼盘”。现在遵义市红花岗区人民政府卡萨国际项目协调服务工作组的协调帮助下，现工程已竣工，水、电、电梯已通，已达交房装修条件。为维护甲乙双方利益，经卡萨国际项目协调工作组的协调和努力，甲乙双方达成共识相互谅解，双方放弃追究购房合同中约定的违约责任。甲方将商品房交付给乙方购房人所有。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，工作组一份。徐凤鸣已对涉案房屋装修入住。2014年9月，一审法院依据遵义仲裁委员会作出的（2013）遵仲裁经字第16号裁决书，依法受理了通达建设公司申请执行仁达房开公司建筑工程施工合同纠纷一案。在执行过程中，一审法院作出（2014）遵市法执字第79号执行裁定，于2014年11月13日、2015年12月16日查封了包括本案争议房屋在内的，由被执行人仁达房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋及车位。在执行过程中，徐凤鸣以其购买涉案房屋，其对涉案房屋享有所有权为由向一审法院提出执行异议。一审法院以（2016）黔03执异104号执行裁定书中止了对仁达房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋的执行。原告通达建设公司遂提起本案诉讼。另查明，仁达房开公司在开发遵义市红花岗区海尔大道绅达广场项目的过程中，因资金链断裂，造成不能按期交房、按期办证、按期支付工程款等系列问题。对此，红花岗区人民政府成立了“遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组”，统一解决前述问题。仁达房开公司与徐凤鸣于2013年3月18日签订的购房补充协议，系在“遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组”的组织下签订。一审法院认为，本案的争议焦点是被告徐凤鸣是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告徐凤鸣与仁达房开公司在诉争房屋被查封前签订了《商品房买卖合同》，徐凤鸣按约付清了全部购房款，并在红花岗区卡萨国际项目协调服务工作组”的见证下接收了诉争房屋，后对房屋进行了装修并入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，徐凤鸣在诉争房屋被一审法院查封前，与仁达房开公司签订了买卖合同，支付了全部价款并已合法占有，且该诉争房屋未办理过户登记并非徐凤鸣自身原因所致，故其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封。对通达建设公司关于许可对红花岗区房屋的执行的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,一审法院判决如下：驳回原告遵义通达建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由遵义通达建设工程有限公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案应当属于申请执行人执行异议之诉。一方面，因仁达公司属于问题房地产开发公司由遵义市红花岗区人民政府协调服务工作组介入了本案合同的交付与履行，徐凤鸣购买案涉小区房屋的合同合法有效，本院认定徐凤鸣已经交纳全部合同价款，其占有房屋的时间在本案查封之前。另一方面，因仁达公司属于问题房地产开发公司其运营客观上存在问题。故案涉房屋未办理过户登记，不能归责于徐凤鸣的原因。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贵州省遵义市中级人民法院不得执行案涉房屋。徐凤鸣的执行异议依法成立。综上，上诉人通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人遵义通达建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  罗 二审判员  刘珊涌二〇一八年五月二十三日法官助理李露书记员徐阳