上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1343号上诉人(原审被告、反诉原告)上海仁丰房地产经纪有限公司。法定代表人高杰。委托代理人莫晓明。被上诉人(原审原告、反诉被告)徐优。被上诉人(原审原告、反诉被告)陈红梅。上列两被上诉人之共同委托代理人徐克俭。上列两被上诉人之共同委托代理人胡豪杰，上海市申泰和律师事务所律师。上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称“仁丰公司”)因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年5月，徐优、陈红梅(乙方)与仁丰公司(丙方)及案外人叶某某等人(甲方)签署《房屋买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)2,445,000元。乙方同意在签订本协议的同时支付意向金30,000元，作为丙方进行洽谈之用，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金。甲乙双方应于房屋买卖协议签订当日支付丙方佣金，佣金总额度为上述房屋总价的2%。之后，徐优、陈红梅(乙方)与案外人叶某某等人(甲方)签署《房屋买卖协议》，其中对系争房屋的交易价格、房款支付方式、正式签约期限、交房、过户及尾款支付等条款作出约定。该合同还约定，根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费、手续费等费用全部由乙方承担，居间服务费也全部由乙方承担。两份协议落款处未写明签署日期。2014年5月25日，徐优向案外人支付定金30,000元，案外人出具了收条。徐优、陈红梅表示，上述协议的签署日期记不清了。仁丰公司表示，上述协议是在2014年5月25日签署。后当事人因故发生纠纷，徐优、陈红梅提起诉讼，要求：1、解除双方签订的《房屋买卖居间协议》；2、仁丰公司返还居间服务费30,000元，并以30,000元为本金，按照银行同期存款利率计算，支付该款自2014年5月30日至实际支付日止的利息；3、仁丰公司以600,000元为本金，按照银行同期存款利率支付该款在2014年5月30日至9月7日的利息7,680元；4、仁丰公司赔偿诉讼费损失2,000元。仁丰公司则提起反诉，要求要求徐优、陈红梅支付佣金18,900元。原审法院另查明，2014年5月30日，徐优、陈红梅(乙方)与案外人叶某某等人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，徐优、陈红梅向案外人购买系争房屋，转让价款为1,990,000元。合同补充条款约定，该房屋售价为1,990,000元，乙方必须另支付搬迁补偿等费用为445,000元。甲方出售该房屋总收入为2,435,000元。合同签订后，徐优又向案外人支付房款570,000元，案外人出具了收条。当日，徐优、陈红梅(乙方)与案外人叶某某等人(甲方)签订《协议》，主要约定，甲方卖出系争房屋，此房甲方净到手价为2,435,000元，地契税5元每平方米由乙方承担。原先居间服务费10,000元由乙方承担。如未能以普通住宅(即无营业税、个人所得税)进行交易，双方则解除《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》。甲乙双方协商并一致同意不作违约处理。如以普通住宅进行交易的情况下，乙方承担该房屋交易过程中的全部税收及费用。甲乙双方任何一方不愿交易，则由违约方承担一切费用及违约责任。仁丰公司的业务员董玉麒作为见证方在该协议上签字。当日，徐优向仁丰公司支付居间服务费30,000元，董玉麒出具收条予以确认。原审法院再查明，因系争房屋不能以普通住宅进行交易，徐优、陈红梅于2014年7月28日提起诉讼，要求与案外人叶某某等人解除《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》，案外人返还购房款600,000元等。经原审法院调解，解除了徐优、陈红梅与案外人叶某某等人就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，案外人叶某某等人于2014年9月7日前返还徐优、陈红梅购房款600,000元等。徐优、陈红梅负担了诉讼费、保全费合计2,000元。案外人叶某某等人于2014年9月6日将600,000元房款退还给了徐优、陈红梅。原审中，徐优、陈红梅提供董玉麒的名片、徐优父亲与董玉麒于2014年5月29日的短信往来、5月30日与董玉麒在仁丰公司门店的谈话录音、科东公司出具的情况调查说明、宝山区二手房询价所需资料等证据材料，证明董玉麒系仁丰公司的业务员。2014年12月29日，徐优父亲询问董玉麒关于房屋评估是否已经通过为普通住宅，董玉麒回复称已经搞定，5月30日上午十点半准时签合同。录音主要证明董玉麒在5月30日签约当日，已经明确说明如果买卖没有成功，一旦自动解除，居间也解除了，居间不存在，中介还凭什么收取中介费？房屋买卖协议撤销、居间协议撤销，居间服务费必须要退还。科东公司出具的情况调查说明显示，在2014年5月28日，曾有人到该公司查询过系争房屋的房价，根据查询房价所需提供的材料来看，要查询房价，要提供房产证原件、房屋买卖合同原件等，而产证原件在仁丰公司处，应该是仁丰公司去询过价，仁丰公司明知系争房屋不可能以普通住宅成交，还要买卖双方签订正式的买卖合同。仁丰公司对上述证据的质证意见为，董玉麒确实是仁丰公司的工作人员，但现在已经离职，对于短信和录音的真实性无法确认，但从短信内容来看，至少在2014年5月29日买卖双方尚未签订正式的买卖合同，根据徐优、陈红梅提供的询价需要提供的材料来看，因为正式的合同没有签订，2014年5月28日，仁丰公司根本不可能去询价，事实上仁丰公司也没有去询过价。对于录音，前后内容相互矛盾，并且录音也没有得到当事人的同意，现在仁丰公司无法核实该证据的真实性。另外，仁丰公司表示，徐优、陈红梅在购买系争房屋时，明知道系争房屋是非普通住宅，在签约以后，双方协商以1,990,000元的价格签订合同，其他房款作为装修补偿。仁丰公司应当事人的要求这样操作了，但仁丰公司告知双方房价不是中介公司确定的，要以评估机构的评估结果为准。法律没有规定中介公司一定要告知当事人房屋是普通住宅还是非普通住宅，本案系争房屋肯定是非普通住宅。仁丰公司从未承诺过系争房屋可以按照普通住宅交易。徐优、陈红梅表示，仁丰公司作为专业的中介机构，应如实向买卖双方告知与交易相关的信息，包括是否是普通住宅。当时购房时，徐优、陈红梅已经告知仁丰公司可以接受的房屋价格范围，仁丰公司提供了几套房源，并表示这些房源都是可以以普通住宅进行交易，所以两人才会签订房屋买卖合同。原审法院认为，虽然经仁丰公司居间，徐优、陈红梅与案外人就某某系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但买卖双方已经另行签署协议，明确如果系争房屋不能以普通住宅成交，则买卖双方可以解除居间协议、买卖协议及《上海市房地产买卖合同》，并不作违约处理。仁丰公司的工作人员董玉麒也作为见证方在该协议上签名。由此可见，徐优、陈红梅向案外人购买系争房屋的前提是系争房屋可以以普通住宅成交，仁丰公司提供居间服务的前提也是该房屋可以以普通住宅成交，仁丰公司对此也明知。之后，因系争房屋无法以普通住宅交易，买卖双方已通过法院调解，解除了双方签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》。因系争房屋交易的前提条件无法成就，不能认定仁丰公司已经居间成功，故对徐优、陈红梅要求解除居间协议的请求，可予准许。根据徐优、陈红梅提供的证据材料，董玉麒系仁丰公司的工作人员，是该笔交易的经办人，其在谈话录音中已经明确，如果买卖双方因无法以普通住宅成交，买卖关系解除，仁丰公司无权收取中介费，收取的中介费退还，由此可以认定，当时董玉麒已经承诺在买卖双方无法以普通住宅成交的情况下，不收取中介费。董玉麒作为仁丰公司的工作人员，其行为代表仁丰公司，故仁丰公司应将收取的中介费返还给徐优、陈红梅。徐优、陈红梅要求仁丰公司支付中介费利息的请求，并无不当，可予支持。仁丰公司反诉要求徐优、陈红梅支付剩余中介费18,900元的请求，缺乏依据，法院不予准许。关于徐优、陈红梅要求仁丰公司支付600,000元房款的利息及赔偿诉讼费损失2,000元的请求，因该两笔费用系徐优、陈红梅与案外人因房屋买卖关系所产生，与仁丰公司无关，对徐优、陈红梅的该请求，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、徐优、陈红梅与上海仁丰房地产经纪有限公司就上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖居间协议》解除；二、上海仁丰房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内，返还徐优、陈红梅居间服务费30,000元，并支付该款自2014年5月30日起至实际还款日止的利息，按照中国人民银行同期存款利率计算；三、徐优、陈红梅的其余本诉请求，不予支持；四、上海仁丰房地产经纪有限公司要求徐优、陈红梅支付佣金18,900元的反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计396元，由徐优、陈红梅负担121元，上海仁丰房地产经纪有限公司负担275元；反诉案件受理费减半收取计186元，由上海仁丰房地产经纪有限公司负担。仁丰公司不服原判，向本院提起上诉称，2014年5月25日，仁丰公司就系争房屋促成双方签订了《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》。当天三方订立的《房屋买卖居间协议》上无任何可解除居间协议的约定，而后徐优、陈红梅与出卖方达成《补充协议》，董玉麒作为见证方签字，该《补充协议》内容不涉及居间方，并无居间方的盖章，系买卖双方之间的约定。仁丰公司从未对系争房屋的性质作过承诺，且相关协议上面的房价系真实成交价格，而后其他评估公司的结果仁丰公司无法预先知晓。仁丰公司为买卖双方均提供了相关的居间服务，并已促成买卖双方签约，且无任何过错或违反法律的行为，按照《合同法》的相关规定应当获得相关的劳动报酬，原审法院的判决不但让仁丰公司未获报酬，还要承担损失，显失公平，故上诉要求撤销原判，依法改判驳回徐优、陈红梅的原审诉请，诉讼费用由徐优、陈红梅负担。被上诉人徐优、陈红梅辩称，签订居间协议前，徐优、陈红梅即口头告知仁丰公司业务员欲购买的须是普通住宅，并在签约前一天(5月29日)询问该问题是否已经落实，仁丰业务员回短信告知已经搞定，可以签约。徐优、陈红梅遂于次日与仁丰公司签订了《房屋买卖居间协议》等。但最终系争房屋却不能按普通住宅交易，由此导致的责任应由仁丰公司承担。原审法院查明清楚，适用法律正确，故不同意仁丰公司的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然经仁丰公司居间，徐优、陈红梅与案外人就系争房屋的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，但同时买卖双方又另行签约，言明如果系争房屋不能以普通住宅成交，则买卖双方可以解除居间协议、买卖协议及《上海市房地产买卖合同》，并不作违约处理。仁丰公司的工作人员董玉麒也作为见证方在该协议上签名。因此，原审法院确认徐优、陈红梅购买系争房屋是设置该房可以普通住宅成交为前提，仁丰公司居间服务成就与否受该前置条件是否实现的约束，仁丰公司对此也明知。之后，因系争房屋无法以普通住宅交易，买卖双方已通过法院调解，解除了双方签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》。因系争房屋交易的前置条件最终未能成就，原审法院确认仁丰公司居间未成功是适当的；结合徐优、陈红梅提供的证据材料，原审法院根据该宗交易的经办人仁丰公司业务员董玉麒在谈话录音中明确如果买卖双方因无法以普通住宅成交，买卖关系解除，仁丰公司无权收取中介费，收取的中介费退还的意思表示，确认当时董玉麒已经承诺在买卖双方无法以普通住宅成交的情况下不收取中介费，而董玉麒作为仁丰公司的工作人员，其行为代表仁丰公司，原审法院对徐优、陈红梅要求仁丰公司返还已收取的中介费及利息的请求予以支持，所作的处理并无不当。仁丰公司上诉坚持不同意返还中介费及利息，缺乏依据和理由，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币396元，由上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾慧忠审 判 员  周刘金代理审判员  陈家旭二〇一五年七月二十八日书 记 员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……