山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)青民一终字第2553号上诉人（原审被告）于洋。委托代理人董献军，山东瑞帆律师事务所律师。委托代理人石臻，山东瑞帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛智诚风彩物业管理有限公司。法定代表人武丽莎，董事长。委托代理人焦彤，系青岛智诚风彩物业管理有限公司职工。上诉人于洋因与被上诉人青岛智诚风彩物业管理有限公司（以下简称智诚风彩公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长并担任本案主审，代理审判员甘玉军、王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人于洋的委托代理人董献军、石臻，被上诉人智诚风彩公司的委托代理人焦彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智诚风彩公司在一审中诉称，2012年9月15日，智诚风彩公司与青岛市李沧区李村街道办事处长岭路社区居民委员会签订了《元顺和苑小区物业管理服务合同》，合同约定由智诚风彩公司向该社区“元顺和苑”小区业主提供物业管理服务，服务期限自2012年9月15日始至该小区业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时止。合同依法约定，于洋应于合同生效之日起，根据房屋建筑面积按季向智诚风彩公司支付物业服务费用；逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应缴费用的千分之五缴纳滞纳金。截止到2014年3月31日，智诚风彩公司严格按照国家相关法律规定及合同约定，依法依约为于洋所在小区提供了物有所值的物业管理服务，改变了小区原有的脏、乱、差局面，并以此赢得了绝大多数业主的广泛赞誉和热情支持。于洋于本小区拥有建筑面积248.75平方米的网点一处，但于洋从2012年9月15日至2014年3月31日期间的物业服务费4604.90元至今未缴纳，由此产生滞纳金5323.8元。智诚风彩公司现诉至法院，请求依法判令于洋支付物业服务费4604.9元、滞纳金5323.8元，共计9928.7元，诉讼费由于洋承担。于洋在一审中答辩称，第一，请求依法确认元顺和苑物业管理合同中对非住宅物业收费条款及违约金的约定无效。第二，智诚风彩公司未尽物业管理职能，要求我方支付物业服务费，不公平、不对等。请求依法驳回智诚风彩公司诉讼请求。一审法院查明，于洋有坐落于青岛市李沧区重庆中路369号元顺和苑小区2户网点房一处，建筑面积255.05平方米。2012年9月15日，智诚风彩公司与青岛李村街道办事处长岭路居民委员会签订《元顺和苑小区物业管理服务合同》1份，约定由智诚风彩公司为李沧区重庆中路369号李沧区元顺和苑小区提供物业服务。小区四至为李沧区重庆中路绿化带以东本小区占地区域内。合同第十六条规定，委托管理期限自2012年9月15日起，至业主委员会成立后与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效日止。合同第二十条规定，住宅类由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.49-0.50元向乙方（智诚风彩公司）交纳；非住宅类由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元向乙方（智诚风彩公司）交纳。本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为当季第一个月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。于洋对上述合同有异议，称居民委员会无权作为合同当事人签订物业合同，根据青岛市物价局物业服务收费管理办法第八条规定，各类非住宅物业服务收费施行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定，居民委员会无权与智诚风彩公司约定非住宅物业收费，此物业合同是无效的，对于洋无约束力。智诚风彩公司称，其是2012年9月通过全体业主选择的物业公司，智诚风彩公司提供了优质的物业服务，该小区涉案网点卫生状况优质，保安一直对包括网点在内的小区巡逻，小区业主绝大多数人感到满意，远远超出了收费标准。智诚风彩公司提交如下证据证实其主张。①小区网点照片1宗，以证实小区涉案网点的卫生状况优质。②智诚风彩公司工作人员疏通污水管的照片1组。③工作记录1宗，以证实智诚风彩公司工作的时间段和周期，网点和小区业主一样享受服务。④保安巡逻记录1本。以证明保安一直在进行巡逻，没有忘记网点房。⑤网点业主满意率调查表1宗、小区收费率完成情况统计表1张、社区居民委员会出具的证明1份、锦旗照片1组、2013年9月2日报纸1张。以证明小区业主对智诚风彩公司的服务，绝大多数人感到满意，并按时交纳物业费，物业服务处于合法有效状态，于洋的行为是对所有已缴费业主及物业公司利益的侵犯。⑥小区选聘物业公司的现场照片4张。⑦公函3份、损害明细1张，以证明开发商没有经过消防验收，就此没有与物业交接，现在消防的责任主体不在物业公司，责任在开发商。⑧前期物业服务合同复印件1份，以证明该涉案小区前期物业对非住宅类房屋也是按照每平方米每月1元的标准缴纳的。于洋对上述证据质证意见如下：对第①项证据中照片的真实性有异议，对照片上人员的身份有异议，智诚风彩公司提供的照片没有拍摄时间，无法证明其所诉时间段的卫生状况。此相片是智诚风彩公司这两天才拍的，其中的保洁人员是为了照相而现摆的。对第②项证据中照片的真实性有异议，无法确定照片中的工作人员系智诚风彩公司的工作人员，且没有拍摄时间。对第③项证据的真实性无法确定，上面没有记载与小区网点有关的事宜，系智诚风彩公司自己书写的，不能证明实际清扫的事实。对第④项证据的真实性有异议，称此记录本记录的是2014年4月15日的，且此证据是小区内的记录，与于洋所在房屋无关联。对第⑤项证据中报纸的真实性没有异议，但对报道的内容有异议，不一定是真实的报道。居委会的证明与小区收费率完成情况统计表无证明力，对锦旗照片的真实性有异议，与本案无关。对网点满意率调查表有异议，不知道签字是否是业主本人所签。对第⑥项证据的真实性有异议，无法知晓拍摄时间，所要证明的事项与本案无关。对第⑦项证据的证明内容有异议，称不清楚内容是否属实，这组证据与智诚风彩公司的诉求没有直接关联，且证明了智诚风彩公司对消防系统、下水系统及相关设施没有履行维护、维修、保养等管理义务，没有提供工作服务。对第⑧项证据的真实性有异议，称复印件不予质证。于洋称，智诚风彩公司未对小区提供服务，故不同意缴纳物业费。于洋提交如下证据证实其主张：①照片2组，其中一组证明智诚风彩公司未尽物业服务职能，另一组照片证明2013年8月至2014年4月于洋门铺所在的李沧区重庆中路段修路，行人等无法通行。物业公司在此期间更不能提供物业服务。②李沧区建管局环境卫生作业管理扣分标准照片1组，以证明重庆中路369号商铺门口是青岛市李沧区环境卫生有限公司保洁范围。③于洋对其他网点业户所做的调查问卷15份，证明涉案网点门前卫生由各网点自行清扫。智诚风彩公司对于洋提交证据的质证意见如下：对第①项证据中第一组照片的真实性有异议，对第二组关于修路的照片的真实性无异议，称这是政府工程，在这期间我们从来没有停止过服务，一直在履行职责，一样的巡逻、倒垃圾，特别是对修路期间古力的监管，都是为了业主的利益。对第②项证据的真实性有异议，称无法确认真实性，而且该证据说明不了与重庆中路369号有关，不足以推翻国家法律对于物业服务范围的划分。对第③项证据的真实性有异议，不予认可，称应当由第三方权威部门对真实性予以认可。于洋方证人王某某出庭证实，其是涉案一处网点的业主，其称与于洋是邻居，该元顺和苑小区没有业主委员会或业主大会，该在领取网点钥匙时交了物业费，以后一直没有交物业费。智诚风彩公司在涉案网点处没有做过工作，所以该没有交物业费。智诚风彩公司对证人证言有异议，不予认可。于洋对证人证言无异议。于洋方证人刘某出庭证实，该于2011年在重庆中路369号租赁一处网点经营网络会所，智诚风彩公司没有对涉案网点区域进行任何服务，物业公司没有在369号商铺公示收费或合同，商铺外的卫生都是商户自己打扫。2013年8月至2014年4月，商铺外因为修路，外面全部挖开，无法通行。从智诚风彩公司接管涉案小区后，该没有交过物业费。智诚风彩公司代理人询问证人是否因其排烟的问题遭到投诉，召集双方进行过协调？证人称有这个事儿，但是不知道智诚风彩公司代理人黑蕾是物业公司的，到哪里协调的记不清了，是楼上住户找其调解的，黑蕾确实在现场。智诚风彩公司代理人询问证人，因其网点前后贯通，刚开始保安巡逻时证人让保安从其网点走，后来不让保安从其网点走了？证人称：对，只有晚上不让走，后来不让走了是因为其网点前的摩托车丢了。见过穿保安服的人在那儿走过。证人称其早上看见穿李沧环卫工作服的人在网点门口打扫卫生，他说这块地方归他们负责，并提交视频资料1份以证实其主张。经当庭播放，智诚风彩公司对视频资料及证人证言均有异议，称小区网点外面是以马路牙子为界，马路牙子到网点间的区域由小区物业负责，马路牙子到绿化带加马路都是环卫负责，青岛市都是这样的。于洋对证人证言及视频资料无异议。于洋方证人王某出庭证实，其于2013年10月在元顺和苑租赁了一处网点做生意，物业公司没有对网点的卫生提供过服务，这边的卫生都是环卫局的工人打扫，垃圾也是环卫工人倒的。物业公司收费不合理。2014年第一季度该按照每平方米一元的标准交过一次物业费，后来因为物业没有提供服务，所以就不再缴纳物业费了。智诚风彩公司代理人询问证人，有一天中午证人单位的会计到物业说管道堵了，物业第一时间到现场去勘查，联系了投下水道的，证人是否在现场？证人答在现场，但是找物业的原因是网点上面是住户，住户的污水淌到了该的办公室，该联系物业是让物业通知上面的住户赶紧停止倒污水。后来物业公司找的投下水的，修路的人出钱投的管道。堵了管道后，不光物业公司的人找了修路的，该也找过修路的。证人提交录像1份主张其网点前的卫生是环卫局的人打扫的。智诚风彩公司对证人证言及其提交的录像均有异议，称即使环卫的工人到绿化带之内捡了一些垃圾，物业也不能对小区的卫生置之不理，照样履行打扫职责。于洋方证人范某出庭证实，该于2011年租赁了李沧区重庆中路元顺和苑的一处网点，该与物业公司没有签过合同，该在租赁期间没有缴纳过物业费。2014年4、5月份重庆路修完后，该网点门口不时的有个小孩过来打扫卫生，问他，他说是物业的。在此之前没有见过物业打扫卫生的人，该也见过环卫的人过来打扫。智诚风彩公司代理人询问证人是否因其卫生间漏水找过证人并为此多次沟通？还有一次因为停水的问题证人那里一位男士找过物业？证人对此予以认可。证人提交拍摄的视频资料1份，以证实其门前的卫生是环卫工人打扫的。但视频中还出现了一个身穿迷彩服的男子也在打扫卫生，证人称这个穿迷彩服的人就是自己说的物业的小孩。智诚风彩公司对证人证言有异议不予认可，称视频中穿迷彩服的男子是其物业公司的工作人员，其他人员不认识。于洋对证人证言及其提交的视频无异议。于洋方证人魏某出庭证实，该于2010年8月左右在涉案小区租赁一处网点，该给上一家物业公司交过物业费，自从智诚风彩公司来了之后，就从来没有交过物业费。该网点前的卫生是自己打扫的，有时候也有环卫工人打扫。网点前的秩序也无人维护。智诚风彩公司代理人询问证人，是否因为上一家物业起诉了证人，后经调解，证人才缴纳的物业费？证人予以认可。智诚风彩公司代理人又询问证人，2014年7月25日，证人打过两个电话说后门的雨水井堵了，物业的人是否去过？证人称该没有给物业打电话，雨水井在25号确实堵了，后来有人去干活疏通了。智诚风彩公司称去年证人门前污水管道堵了，是智诚风彩公司的工作人员去疏通的，并提交照片4张以证实其主张。证人称照片上显示的确实是该的门头，但是不清楚堵了的事儿，也不知道是谁在干活。智诚风彩公司对证人证言有异议，不予认可。于洋对证人证言无异议。于洋丈夫齐某某证实，该涉案小区消防设施是摆设，成了杂物间，上述证人王某提交的视频资料是其拍摄的。智诚风彩公司没有对其商铺提供过物业服务。在重庆中路施工期间也没有提供过服务。智诚风彩公司对证人证言有异议，不予认可。于洋对证人证言无异议。智诚风彩公司针对于洋方证人提交诉讼费收据4张及传票4张，以证明于洋方申请出庭作证的上述证人中有4位曾经就是智诚风彩公司起诉过的当事人，因为智诚风彩公司想先解决与本案于洋的纠纷，故暂时将其他4人撤诉，故该4位证人与本案有利害关系。于洋代理人对该组证据的真实性无异议，称其代理过其中2人，后来撤诉了，其他人没有代理过。一审法院依法于2014年7月15日到涉案的元顺和苑小区进行了现场勘查，并拍摄照片1组、取勘查笔录1份，经现场查看，小区内道路上卫生状况较好，未见明显垃圾，车辆排放较为整齐，草皮完整率较高，消防通道未有堵塞状况。但有乱停车及圈占绿地种植现象。小区外西侧网点处卫生状况良好，车辆摆放有序。智诚风彩公司对该勘查笔录及照片无异议。于洋称对上述笔录及照片的真实性无法确认，该调查取证不是法院取证范围内的，与本案所涉时间也不符，现场勘查是否真实与本案无关，不能证明2014年3月份之后的状况，没有证明力。智诚风彩公司称，于洋的房屋面积248.75平方米，自2012年9月15日计算至2014年3月31日，按照每月每平方米1元的标准计算为4604.90元，同时按照合同约定，逾期按日千分之五缴纳滞纳金，故由此产生滞纳金5323.8元。于洋称上述收费标准及滞纳金的规定都是其单方约定的，是无效的。不予认可，但于洋认可其在2012年9月15日至2014年3月31日期间没有缴纳过物业费。一审法院认为，《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定；第十二条第一款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分所占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十五条第（二）项规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责；2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案所涉元顺和苑小区在原物业公司撤出后、新的业主委员会没有成立前，由青岛长岭路居民委员会在当地街道办事处指导下选聘的物业公司并签订物业管理服务合同的行为符合法律规定，一审法院确认该物业服务合同合法有效，智诚风彩公司与于洋均应依合同的约定履行自己的义务。于洋方部分证人与智诚风彩公司也存在物业费纠纷，且各证人均存在不按合同约定及时缴纳物业费的情形，故于洋方证人与本案有利害关系，其证人证言不足以证实智诚风彩公司未履行物业服务行为，且部分证人也证实物业公司的工作人员对涉案小区的网点提供了相应的物业服务，故一审法院确认智诚风彩公司依照合同约定为涉案小区（包括网点）提供了物业服务。物业公司与业主合则两利，分则两伤。现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。因智诚风彩公司要求按照248.75平方米计算物业费,未超出于洋所有的网点的实际建筑面积,因此,对智诚风彩公司要求于洋支付自2012年9月15日至2014年3月31日共4604.90元物业服务费的诉讼请求，一审予以支持。智诚风彩公司在服务过程中确实存在服务质量不达到标准或服务不完整的现象，智诚风彩公司应当及时与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持。因此，对于智诚风彩公司主张滞纳金的诉讼请求，一审不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院做出如下判决：一、于洋给付智诚风彩公司物业服务费4604.90元，于判决书生效之日起10日内付清；二、驳回智诚风彩公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由于洋负担。宣判后，于洋不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人于洋上诉称，一、于洋所属商铺门外的卫生由环卫公司负责清扫，2013年8月至2014年4月期间，因重庆路扩修门前无法通行，更不存在清扫卫生问题，即智诚风彩公司没有提供物业服务；二、李沧区街道办事处长岭路居民委员会无权为非住宅商户设定义务，其与智诚风彩公司签订的物业服务合同和收费条款无效；三、智诚风彩公司没有物业服务企业资质证书，属于非法经营。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回智诚风彩公司的诉讼请求。被上诉人智诚风彩公司答辩称，一、其现有的财务凭证、业主满意率调查统计凭证、新闻媒体报道、一审法院现场勘察记录与照片等可以证实，智诚风彩公司自2012年9月15日至今，一直根据物业服务合同的约定为于洋所在小区提供合格达标的服务。重庆路修路期间，面对因施工造成的通道、管道堵塞和卫生环境破坏严重等现象，智诚风彩公司积极协调施工各方，及时清理疏通，尽力保障相关业户正常的经营与经营秩序。二、涉案小区业主委员会未成立之前，在当地街道办指导下，由物业所在地的居民委员会与全体业主投票选聘的物业公司签订物业服务合同，这是法律所赋予的权利，该合同的合法性、权威性毋庸置疑，收费标准也符合相关规定。三、智诚风彩公司注册资金300万，物业服务等级为三级，现有等级证书和营业执照原件、复印件供查验。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，智诚风彩公司二审中提交资质等级证书和营业执照，证明其具备相应的物业服务资质。于洋对资质等级证书和营业执照没有异议，但认为物业收费标准过高。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：于洋是否应当支付智诚风彩公司物业服务费。本院认为，涉案小区业主委员会成立之前，依据相关规定，李沧区街道办事处长岭路居民委员会代行业主委员会职责与智诚风彩公司签订的物业服务合同合法有效，智诚风彩公司与于洋均应按合同约定履行各自的义务。智诚风彩公司提交证据证明了其履行了自己的义务，提供了物业服务，于洋则应当按合同约定支付物业费。对于于洋主张物业收费标准过高的问题，本院认为，物业服务合同约定的每平方米1元的收费标准并不明显过高，于洋主张收费标准过高的理由不能成立。关于于洋主张智诚风彩公司没有资质的问题，二审中，智诚风彩公司已提交相应的资质等级证书，于洋对真实性亦无异议，故对于洋的该项主张，本院不予采信。综上，上诉人于洋的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于洋负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 勇代理审判员  甘玉军代理审判员  王 蕾二〇一五年二月二日书 记 员  徐雪峰书 记 员  魏 威