河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀06民终2354号 上诉人（原审被告）：赵增桥，男，1970年3月10日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 上诉人（原审被告）：苟小平，女，1978年8月8日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：罗永生、范虹霞，广东凯永律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田立丰，男，1979年9月15日出生，汉族，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：王永军，河北华夏晨阳律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：保定邻家房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市白沟镇富民路东侧。 法定代表人：徐鹏。 上诉人赵增桥、苟小平因与被上诉人田立丰，原审第三人保定邻家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2017）冀0684民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵增桥、苟小平上诉请求：1.撤销河北省高碑店市人民法院（2017）冀0684民初1974号民事判决，改判驳回田立丰诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定田立丰交付赵增桥的142000元为首付款错误。双方房屋买卖居间合同约定付款方式为全款一次性付清，未约定首付款。此笔款为借贷性质；2.一审法院认定上诉人不配合办理公证、过户等事宜错误。赵增桥向银行履行还款义务后，房管局和公证处都已暂停办理业务。2017年4月12日双方约定田立丰先支付房款，待可以办理过户后再办理过户手续，但2017年4月13日田立丰未支付房款。2017年4月19日，赵增桥拿到房产证后，田立丰一直未通知赵增桥办理公证和过户手续，亦未支付房款，导致合同一直未履行；3.关于违约金，根据合同约定，上诉人的义务是办理房屋抵押注销和接到田立丰通知后，配合办理公证及过户手续。上诉人已经办理房屋抵押注销，但未接到田立丰配合办理公证及过户手续的通知，亦未接到田立丰支付房款的意思表示。上诉人不存在违约。一审法院应根据情势变更条款，根据公平原则确定损失。且本案所涉房屋买卖合同因政府禁购政策导致无法继续履行，一审法院判决继续履行，属于适用法律错误。 被上诉人田立丰辩称，原审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人表述的上诉事实虚假，其上诉理由不具有法律依据，应驳回上诉，维持原判。 田立丰向一审法院起诉请求：1.判令赵增桥、苟小平继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合田立丰办理房屋过户更名手续；2.判令赵增桥、苟小平赔偿田立丰违约金327600元；3.判令赵增桥、苟小平承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：赵增桥与苟小平系夫妻关系，田立丰与赵增桥经第三人保定邻家房地产经纪有限公司介绍，于2017年3月15日签订房屋买卖居间合同及补充协议，双方约定：“甲方赵增桥所售房屋坐落于保定市，建筑面积126平方米，该房屋已经设定抵押，甲方应在签署本协议后3个工作日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知的具体还款日期后7个工作日将贷款一次性还清且办理抵押注销手续。该房屋的成交价格为819000元，乙方田立丰在签订本合同的同时向甲方支付定金30000元，房屋价款支付方式为全款，甲方配合乙方在当地公证处做完该房屋的相关公证当日一次性付清。甲方应当在乙方办理完该房屋公证当天将该房屋交付给乙方。甲乙双方同意在甲方收到乙方通知后三日内共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续。”房屋买卖居间合同及补充协议部分由田立丰与赵增桥及第三人保定邻家房地产经纪有限公司确认签字、盖章，苟小平在共有权人处签名。房屋买卖居间合同及补充协议签订后，田立丰交付定金30000元，赵增桥为田立丰出具收到房屋定金30000元的收条一张。2017年4月1日赵增桥收到田立丰支付的首付款142000元，赵增桥为田立丰出具借条一份，写明“今借到田立丰人民币拾肆万贰仟元整（142000元）从购买（白沟新城东方帝景小区6-1-803）房款中扣除。借款人赵增桥2017年4月1日”。赵增桥收到上述142000元后已用此款偿还了该套房屋拖欠的银行贷款并将该房屋房产本赎回，房产证号为10××14号。2017年4月12日当事人双方及中介见面协商过户事宜，后赵增桥、苟小平不予配合办理公证、过户等事宜，故田立丰诉至一审法院。一审法院认为，赵增桥、苟小平与田立丰签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示、未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同内容履行各自义务。苟小平主张“未在房屋买卖合同尾页签字，合同应无效或解除并认为合同约定付款方式为甲方配合乙方在公证处做完该房屋的相关公证当日一次性付清，现当地公证处已不对房产进行公证，当地交易房产部门已经停止办理房产交易，合同已无法达到双方签订的目的，现不同意对房屋进行买卖。”经一审法院审查，签订房屋买卖合同时苟小平在场并在该合同中共有权人一栏签名印手印予以确认，可认定签订合同时苟小平系同意出售涉案房屋。田立丰主张没有办成公证的原因系赵增桥、苟小平不予配合，鉴于办理公证并非合同成立的必备条件，现田立丰能够支付剩余房款，具备合同继续履行的可能性，田立丰诉请赵增桥、苟小平应继续履行合同，配合田立丰办理涉案房屋过户更名手续，一审法院予以支持。另赵增桥、苟小平主张田立丰违约，因未向一审法院提供足以证实其主张的有效证据，故一审法院不予采信。赵增桥、苟小平虽认可收到田立丰142000元，但称系借款与本案无关，因赵增桥、苟小平无法证实与田立丰存在债权、债务关系及此款项亦用于偿还银行贷款解除房产抵押，故赵增桥、苟小平的主张一审法院不予支持。依据双方签订的房屋买卖合同的约定，赵增桥、苟小平逾期履行本合同中约定的义务超过30日的，构成根本违约，应以相当于该房屋总价款的40%向田立丰支付违约金，田立丰现主张赵增桥、苟小平支付违约金327600元，但考虑双方约定的违约金数额过高，一审法院酌情减少至该房屋总价款的20%即163800元。赵增桥、苟小平应向田立丰支付违约金163800元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：“一、田立丰于本判决生效后十五日内支付赵增桥、苟小平剩余购房款647000元。二、赵增桥、苟小平于本判决生效后十五日内配合田立丰办理白沟新城东方帝景6号楼1单元803室房屋的过户手续。三、赵增桥、苟小平于本判决生效后十五日内赔偿田立丰违约金163800元。四、第三人保定邻家房地产经纪有限公司对田立丰不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6214元、财产保全费5000元，由赵增桥、苟小平承担7638元，由田立丰承担3576元。” 本院二审期间，田立丰提交了三段录音。第一段和第二段时间是2017年5月10日，地点为赵增桥、苟小平家，当事人为田立丰、中介陈光和田立丰的朋友王秋香，欲证明在田立丰和中介到赵增桥、苟小平家中请求继续履行合同时，赵增桥、苟小平毁约，拒不出售房屋，同时证明田立丰没有履约过错。第三段录音时间是2017年4月12日17:04-17:13,地点为白沟新城房管局，当事人为赵增桥、中介李飞虎及田立丰和王秋香，欲证明上诉人故意说谎，其多次声称4月6日就拿到了解押之后的房产本，与上诉状中列明的4月19日拿到房产本的日期相差巨大，也证明各方重新达成协议，不再进行公证，赵增桥、苟小平二人交付房产本给田立丰，田立丰给付尾款，且约定在4月13日三方交付房产本、付款这一环节，明确由上诉人自己在确定了时间点后打电话给中介，通知田立丰前来交易，上诉人具有提前通知义务，但其并未履行。赵增桥质证认为，被上诉人并未在庭前将证据交给赵增桥，不符合证据规则。对三段录音的真实性、关联性、合法性均不认可。4月6日上诉人拿回了解押证明，并告知了田立丰。4月10日赵增桥去房管局拿房产证没有拿回，4月19日拿回了房产证，赵增桥并未说谎。另外，被上诉人称双方已经达成新的协议，赵增桥不认可，只是双方就如何解决问题进行了协商，有先交房款过5年再过户的提法。且不动产交易应以合法为前提，要到房管局办理过户手续，不能私下进行买卖，故双方没有签署新的协议，被上诉人所述不成立。苟小平未发表质证意见。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，关于田立丰向赵增桥给付的142000元，虽形式上是借款，但该笔款项的给付是基于本案所涉房屋买卖关系，款项的用途亦为赵增桥偿还本案所涉房屋的贷款以解除房屋抵押，且借条载明该笔款项从田立丰应给付的购房款中扣除，故该142000元实际上是田立丰向赵增桥支付的首付款，故一审法院将其认定为首付款并无不当。赵增桥、苟小平主张双方约定于2017年4月13日交付房款，待可以办理过户后再办理过户手续，而田立丰未依约交付房款，但其未提供相关证据予以证实，田立丰亦不认可双方有此约定，故对其该主张本院不予支持。赵增桥、苟小平主张涉案房屋因政策原因无法交易，但未提交相关证据予以证实，故对其该主张本院不予支持。田立丰已根据合同约定履行了支付定金等义务，并给付了首付款，赵增桥、苟小平则应配合办理公证、过户等事宜。现田立丰能够支付剩余房款，但赵增桥、苟小平拒绝配合办理过户手续，违反了合同的约定。关于违约金，虽一审法院已酌定减少至该房屋总价款的20%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，因田立丰未举证证明其损失程度，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定为60000元。 综上所述，赵增桥、苟小平的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省高碑店市人民法院（2017）冀0684民初1974号民事判决第一项（即田立丰于本判决生效后十五日内支付赵增桥、苟小平剩余购房款647000元）、第二项（即赵增桥、苟小平于本判决生效后十五日内配合田立丰办理白沟新城东方帝景6号楼1单元803室房屋的过户手续）、第四项（即第三人保定邻家房地产经纪有限公司对田立丰不承担民事责任）； 二、变更河北省高碑店市人民法院（2017）冀0684民初1974号民事判决第三项为：赵增桥、苟小平于本判决生效后十五日内赔偿田立丰违约金60000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6214元、财产保全费5000元，由赵增桥、苟小平承担9160元，由田立丰承担2054元；二审案件受理费6214元，由赵增桥、苟小平负担5076元，田立丰承担1138元。 本判决为终审判决。 审判长  郭菡 审判员  祁峰 审判员  曲刚 二〇一八年五月十六日 书记员  刘慧