广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛霞法民二初字第142号原告（反诉被告）彭国庆，男，汉族，1978年10月1日出生，住湛江市麻章区，委托代理人于洋，广东金唐律师事务所律师。原告（反诉被告）黄超红，女，汉族，1979年3月16日出生，住湛江市，文职干部证：广文字第032589。委托代理人于洋，广东金唐律师事务所律师。被告（反诉原告）湛江市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：湛江市椹川大道中屋山村委会**。法定代表人陈观武，总经理。委托代理人方富杰，广东如临律师事务所律师。原告（反诉被告）彭国庆、黄超红诉被告（反诉原告）湛江市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭国庆、黄超红及其的委托代理人于洋，以及被告（反诉原告）的委托代理人方富杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭国庆、黄超红诉称，原告于2012年11月5日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告预售的位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房，总房款为904264元，其中首付款为504264元，银行（公积金）贷款为400000元。《商品房买卖合同》第八条约定：被告应于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定：如被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起（即2013年12月31日）至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。《补充协议》17条约定所称“日”系指工作日。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、银行（公积金中心）签订了《借款合同》,银行（公积金中心）向被告支付了剩余房款。2013年12月，被告通知部分业主收楼，但涉案房屋并不具备交付条件，根本没有满足基本的安全条件及基本的居住要求。主要问题为：被告未提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、永久用电用水证明、燃气安装验收文件，房屋未通水通电，未安装燃气管道及燃气表，入户大门及部分窗户的玻璃未安装，厨房漏水严重。原告要求被告对水电、燃气、门窗的问题予以解决直至达到交付使用条件的标准，同时要求被告出具《竣工验收备案表》，希望查阅建设工程竣工规划验收合格凭证、人防验收合格凭证、分户验收实测及合格凭证、房产测绘报告表等相关文件。被告当时承认未取得《竣工验收备案表》，对其他要求态度蛮横，置之不理。至起诉当日，被告一直未向原告出示并提供符合法律规定与合同约定的房屋验收合格的相关文件，也未实际交付房屋给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告给付原告逾期交房违约金44489.79元（暂计至2014年6月30日，以每个工作日万分之四的标准，判决至实际交付房屋之日止）。3、撤销《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条的①②③点。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称，1、关于原告的第一项诉讼请求。涉案楼盘已有28户业主装修使用了其购买的房屋，该28户已不存在交付问题。另外的8户业主由于对售楼标准有争议，但涉案房屋已经符合《商品房买卖合同》第八条第一项约定的“该商品房经验收合格”的交付标准，只是原告不同意接收。2、关于交房时间。买卖合同第八条约定的交房时间是2013年12月30日，而在原告提交的《申请书》中的第3条约定在竣工验收完毕后进行拓展工程，具体什么时间交房没有约定，只要在拓展工程完毕后的一个合理时间内交房则是合情合理的。因此，被告不存在逾期交房的违约情形，不应承担逾期交房的违约责任。3、根据我国《合同法》第五十四条的规定，合同的当事人行使撤销权的对象应是整份合同，而非合同的部分条款，原告请求撤销附件四合同补充协议第一条的①②③点没有法律依据。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）诉称，2012年11月5日，原告向被告提交《申请书》，申请对其认购的商品房进行空间拓展，并明确知悉涉案房屋在空间拓展后可使使用面积增加，且房屋状态在交付时与被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付内容不一致，原告同时承诺对所购商品房交付时不以该房屋可使用面积的增加以及房屋状态与合同约定不一致为由，向被告提出拒绝收房、退房、换房、索赔等权利主张。2013年12月，在涉案房屋竣工验收合格后，被告根据原告的要求，委托广东省八建集团有限公司（以下简称省八建公司）对其所购房屋进行空间拓展工程施工建设，为此，我公司已向省八建公司支付了该项工程款。根据谁受益谁承担的公平原则，被告有权要求原告支付空间拓展土建工程成本费。为维护被告的合法权益，依法提出反诉。请求：1、判令被反诉人向反诉人支付空间拓展土建工程费53392.45元。2、本案的诉讼及相关费用由原告承担。原告（反诉被告）辩称，1、原告起诉是基于逾期交房提出的权利主张，并没有违背《申请书》中所约定的“本人承诺交付时不以该房屋可使用面积的增加以及房屋状态与合同约定不一致向贵司提出拒绝收房、退房、换房、索赔等权利主张”，因此，原告不构成违约。2、《申请书》是被告鼎盛房产公司提供的格式文本，且原告不签字就无法签订买卖合同及完毕其他的购房手续。原告在该《申请书》上签名后，原、被告双方则达成合意。即使《申请书》是要约性质，在被告收到《申请书》及省八建公司完成拓展的土建工程后，应视被告以实际行动作出承诺。如果被告不同意《申请书》中的条款，依法应向业主发出新的邀约。3、该《申请书》发生的空间拓展是有法律瑕疵的。4、被告在售楼时，将中空的部分描述为可以使用部分，在其提供的户型图及样板房中将中空部分补足并展示，同时将补好的中空部分作为涉案房屋的一部分出售，并计入房价，被告要求原告签订《申请书》完全是要逃避监管。5、《申请书》中已明确拓展部分双方互不找补，被告要求原告支付空间拓展土建工程费是没有依据的。且提交的报价汇总表是其单方制作，不具有证明力。请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2012年11月5日，原告彭国庆、黄超红（买受人）与被告鼎盛房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条：买受人购买的商品房位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房（以下简称2501号房），建筑面积共86.36平方米，其中，套内建筑面积68.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米。第四条：计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米13535.71元，总金额904264元。第八条：交付期限。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、政府政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十条：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2、买受人不按出卖人指定期限办理收楼交接手续的，视作交楼手续已于《收楼通知书》指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房已符合合同约定交楼条件、并同意按出卖人《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业管理费及滞纳金；3、出卖人郑重提醒买受人须及时办理收楼交接手续，该房的风险责任及相应经济损失自交楼时间（包括视作交楼手续完成的时间）起自动转移由买受人承担，出卖人自交楼或视作交楼时起不再为该商品房的风险或相关纠纷负任何责任。附件四《合同补充协议》与本案诉争的相关条款的主要内容为：1、交接补充。①买受人必须付清总房款及合同约定的其他费和税后才具备办理收楼手续的资格，如因买受人原因造成出卖人不能按时交接的，不属于出卖人逾期交接的违约责任。②买受人在商品房交接过程中提出的除主体安全质量之外的异议，均不构成商品房交接的障碍，买受人不得以此由拒绝交接；非主体安全质量异议均属出卖人履行保修责任范畴。③出卖人在履行保修、补修责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并不得为配合和协助提出任何要求，若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果均由买受人承担。17、本合同内所约定的日期天数是除法定节假日、休息日外、以实际工作日计算。同日，原告在被告鼎盛房产公司提供的《申请书》上签名。《申请书》的主要内容为：1、本人拟对该房屋户型图中标注的空间部位进行制定拓展封装，由此引起的实测房屋套内面积的变化，本人与贵司互不找补，以上安装处理所产生的费用双方互不计收。2、本人对自己或其他业主同类空间拓展引起的楼栋外立面的变化不提出异议，也不向对方与贵司提出与此相关的任何权利主张。3、本人申请由省八建公司承担所购房屋土建工程，土建工程进场时间应在该房屋经竣工验收合格之后，具体进场时间由贵司决定。经空间拓展后，本人知悉该房屋可使用面积增加，且房屋状态在交付时与《商品房买卖合同》约定交付内容不一致，本人承诺交付时不以该房屋可使用面积的增加以及房屋状态与合同约定不一致为由向贵司提出拒绝收房、退房、换房、索赔等权利主张。《商品房买卖合同》签订后，原告彭国庆、黄超红依约向被告支付首期购房款504264元，以及办理房屋产权证应由原告缴纳的其他税费。2012年12月4日，原告彭国庆（借款人）与中国建设银行股份有限公司湛江分行（贷款人，以下简称建行湛江分行）及被告鼎盛房产公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），由原告彭国庆、黄超红将2501号房作为抵押，向建行湛江分行贷款400000元，被告作为保证人并在《借款合同》中签章。《借款合同》签订后，建行湛江分行依约将400000元划入被告鼎盛房产公司的账户，作为原告彭国庆、黄超红付给被告的购房款。同年12月16日，被告递交《建筑工程竣工验收报告》，以及工程验收组（即建设单位：湛江市鼎盛房地产开发有限公司、监理单位：茂名市建筑工程监理有限公司、总承包施工单位：广东省八建集团有限公司、勘察单位：广东省湛江地质工程勘察院、设计单位：深圳市清华苑建筑设计有限公司）作出工程竣工验收结论，一致同意涉案楼房的工程评定为合格工程。翌日，鼎盛房产公司向购房业主发出《收楼通知书》，通知业主于2013年12月30日前来办理收楼手续。2014年3月28日被告取得《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》载明涉案楼房的竣工验收日期为2014年1月15日。根据原告彭国庆、黄超红的申请，省八建公司对其购买房屋的空间部位进行了拓展土建工程施工。在鼎盛房产公司编制的《单位工程投标报价汇总表》中，2501房的拓展面积共计23.47平方米，拓展工程造价为53392.45元。2501房的空间拓展工程完工后，涉案房屋的拓展土建工程费用已由鼎盛房产公司结算付清给省八建公司。同年6月29日，原告彭国庆、黄超红在收到被告鼎盛房产公司发出的《业主钥匙交接通知书》后办理了涉案房屋的钥匙领取手续。案经调解，因原、被告双方各持己见，调解未果。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案中，被告鼎盛房产公司是将正在建设中的房屋依法预先出售给原告彭国庆、黄超红，由原告向被告支付房价款，原、被告双方的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故应将原定案由“房屋买卖合同纠纷”改为“商品房预售合同纠纷”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。关于原告彭国庆、黄超红主张被告鼎盛房产公司给付逾期交房违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格。对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，原告主张应理解为该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，即办理竣工验收备案手续为竣工验收合格的标准。对于双方当事人约定的商品房交付使用条件，应依据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房经“验收合格”条款的内涵予以准确认定。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收的制度；而2000年以后逐步过渡为商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织竣工验收，由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程质量实施监督管理，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。即2000年以后，工程竣工验收制度由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等五方主体进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条中约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方主体竣工验收合格。对于原告认为广东省建设厅在粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续的问题。根据前述行政法规及规章的规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，应以行政法规和规章规定为准。按照湛江市建设工程竣工验收备案办公室于2014年3月28日出具的《竣工验收备案表》所载明涉案房屋建筑工程的竣工验收时间为2014年1月15日，被告于2013年12月17日通知原告收楼时，涉案商品房尚未具备合同约定的交付条件。故涉案商品房符合交付使用条件的时间应认定为《竣工验收备案表》载明验收时间的2014年1月15日。由于被告未能依合同约定在2013年12月30日前将符合交付条件的房屋交给原告，被告的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任。《申请书》约定涉案房屋拓展土建工程的施工是在该房屋经验收合格之后。被告于2013年12月17日通知业主收楼时，涉案房屋虽未经验收合格，但拓展工程开始施工后，应视为原告知道所购房屋已经验收合格。拒绝接收未经验收合格的商品房，是买受人在《商品房买卖合同》中享有的权利。但买受人在商品房经验收合格后不及时办理收楼手续，相应的民事责任应由买受人承担。本案中，涉案商品房经验收合格后，原告未及时办理收楼手续，故对原告主张被告支付2014年1月16日之后的逾期交房违约金不予支持。由被告给原告支付自2013年12月31日起至2014年1月15日止（共11个工作日）的逾期交房违约金2984.07元（904264元×0.0003×11天），对原告主张的逾期交房违约金超出2984.07元部分的则不予支持。关于原告彭国庆、黄超红主张撤销附件四《合同补充协议》第一条①②③点的问题。《合同补充协议》也是原、被告双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《合同补充协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”2012年11月5日，原告在签订《合同补充协议》时，已经知悉《合同补充协议》的内容，应当知道撤销事由。若原告要行使撤销权，依法应于自知道撤销事由之日起的一年内行使。由于原告于2014年7月1日向本院提起诉讼要求行使撤销权时，已经超过法律规定行使撤销权的期限。故对原告主张撤销《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条的①②③点，本院不予支持。关于原告彭国庆、黄超红请求判令被告鼎盛房产公司继续履行合同约定的交房义务问题。在《商品房买卖合同》中，对经验收合格、并符合合同约定的商品房办理交接手续，是房屋出卖人与买受人依约应当履行的义务。基于涉案房屋已具备交付条件，且原告也与被告鼎盛房产公司办理了涉案房屋的钥匙领取手续，原告仍主张判令被告继续履行合同约定的交房义务，其理由不能成立。关于被告鼎盛房产公司反诉主张原告彭国庆、黄超红支付空间拓展土建工程费的问题。原告向被告申请对涉案房屋的中空部分进行拓展封装工程而提出的《申请书》，是被告制作并提供的格式文本，虽只有原告签名，但《申请书》的内容具体确定，应视为由原告向被告发出的要约。被告收到《申请书》后没有提出异议，并依原告的申请委托省八建公司完成了涉案房屋的拓展封装工程，应视被告以实际行为作出承诺。基于《申请书》是原、被告双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，故合法有效，双方当事人应受该意思表示的约束。《申请书》明确约定，涉案房屋中空部位进行的拓展封装，所引起实测房屋套内面积的变化，原、被告双方互不找补，安装处理所产生的费用互不计收。现被告以未对安装工程费用作出明确的意思表示为由，要求原告支付房屋空间拓展土建工程成本费，不符合《申请书》的约定，本院不予支持。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十五条第一款第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告彭国庆、黄超红支付逾期交房违约金2984.07元。如果被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告彭国庆、黄超红的其他诉讼请求。三、驳回被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司的反诉请求。案件本诉受理费912元（原告彭国庆、黄超红已预付），由原告彭国庆、黄超红共同负担862元，被告鼎盛房产公司负担50元（在履行本判决义务时径付给原告）；反诉受理费567.4元（被告鼎盛房产公司已预付），由被告鼎盛房产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  黄王金审判员  黄 毅审判员  蔡 华二〇一五年二月十二日书记员  陈奎逢附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十五条第一款第一项有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。