上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1005号上诉人(原审被告)上海远香湖商务大酒店。投资人梅山嵩。委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海卓伟置业投资顾问有限公司。法定代表人陈爱云。委托代理人袁吉栋。委托代理人贺建文。上诉人上海远香湖商务大酒店(以下简称“远香湖大酒店”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月18日，上海卓伟置业投资顾问有限公(以下简称“卓伟公司”)与远香湖大酒店签订一份《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》，约定卓伟公司将位于上海市嘉定区阿克苏路XXX-XXX号(单号)房屋(以下简称“系争房屋”)出租给远香湖大酒店使用，房屋建筑面积为2387.19平方米，用途为商业。租赁期限为12年，自2011年11月18日至2023年11月17日。前三年日租金为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.50元，第四年起的日租金在原租金基础上每年递增10%(除第七年外)。第一次全年的租金(其中含10个月的免租期)217831.09元应于签订合同当日一次性付清，以后的租金每六个月支付一次，均应提前15天支付下期租金。如远香湖大酒店逾期支付租金，每逾期一日，应支付日租金的10%的滞纳金(逾期在30天内)，逾期超过30天的，应支付日租金的25%的滞纳金。保证金为300,000元，远香湖大酒店应于签订合同当日支付。租赁关系终止时，该保证金除用以抵充远香湖大酒店经营活动所产生的水、电、通讯、宽带、有线电视、物业、应交税金等费用外，剩余部分三日内无息返还远香湖大酒店。未经卓伟公司书面同意，远香湖大酒店不得将该商铺整体转租或转让，但允许远香湖大酒店将该商铺分割成不同的功能区域进行转租。有下列情形之一的，守约方有权单方解除合同，违约方应支付违约金500,000元，如有其他损失的，应赔偿损失：1、远香湖大酒店未征得卓伟公司同意改变房屋的用途的；2、因远香湖大酒店原因造成房屋主体结构损坏且无法修复的；3、未经卓伟公司同意，远香湖大酒店擅自将房屋整体转租或转让的；4、未经卓伟公司同意，远香湖大酒店擅自进行外部装修装饰或擅自进行影响外立面整体效果的装修装饰或占用公共部位的；5、卓伟公司故意拖延交付房屋的；6、远香湖大酒店逾期支付租金超过30天或逾期返还房屋超过30天的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，卓伟公司即将房屋交付予远香湖大酒店使用。远香湖大酒店支付了保证金300,000元。远香湖大酒店承租后将大部分房屋予以转租。2013年4月25日，卓伟公司向远香湖大酒店发出一份《要求鉴定并修复受损房屋的函》，载明2013年4月18日，经检查发现，远香湖大酒店在装修施工过程中擅自将房屋中间南北方向的承重大梁北段受力支座旁打通了一个直径约11公分的圆形孔径，直接破坏了该房屋的承重结构并导致建筑结构受损，要求远香湖大酒店对受损房屋进行评估鉴定并修复。2014年2月17日，卓伟公司向远香湖大酒店发出一份《再次要求鉴定并修复受损房屋的函》，再次要求远香湖大酒店对受损房屋进行评估鉴定并修复。2014年3月28日，上海市建筑科学院房屋质量检测站向双方出具一份《检测报告》，载明通过对阿克苏路XXX号二层B7-8轴间大梁开洞检测，得出以下结论：1、现场检测结果表明，大梁截面尺寸和配筋满足设计要求，大梁本身及邻近楼板未见有开裂现象；2、大梁底部凿洞后截面削弱，凿断了大梁底部上排纵筋和一根箍筋，削弱了大梁的正截面和斜截面承载力，影响大梁受力性能，应进行加固修复处理。该报告同时提出了相关修复建议。远香湖大酒店收到检测报告后，至今未予修复。2014年8月5日，卓伟公司向远香湖大酒店发出一份《关于违规装饰装修的告知函》，要求远香湖大酒店对卓伟公司在现场巡查中发现的诸如违章搭建、随意改变公共配电箱等问题进行整改，但未果。租赁期间，卓伟公司多次发函要求远香湖大酒店支付租金，远香湖大酒店陆续付清了截止2014年5月17日的租金，但均存在不同程度的拖延，且均超过30天支付。远香湖大酒店于2014年6月23日支付了自2014年5月18日至2014年11月17日间的部分租金350,000元，之后未再支付租金。因卓伟公司认为远香湖大酒店的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故提起诉讼要求：一、解除双方签订的《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》，远香湖大酒店将承租房屋返还予卓伟公司；二、远香湖大酒店支付违约金500,000元；三、远香湖大酒店赔偿受损房屋的修复费用30,000元(最终费用以实际产生的费用为准)；四、远香湖大酒店支付自2014年5月18日至2014年11月17日的租金暂计为653,493.26元(实际计算至远香湖大酒店返还房屋之日)；五、远香湖大酒店支付滞纳金313,452.41元(该滞纳金暂计至2014年6月30日，实际计算至远香湖大酒店返还房屋之日)。庭审中，卓伟公司撤回了第三项诉讼请求。原审中，卓伟公司表示，如解除合同，其与次承租人间的相关租赁事宜由其自行解决，不需要在本案中一并处理。原审法院认为，卓伟公司与远香湖大酒店签订的《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。远香湖大酒店虽付清了截止2014年5月17日的租金，但均存在不同程度的拖延，而2014年5月18日至2014年11月17日间的租金尚未全部付清，之后便不再付款，且远香湖大酒店对房屋受损问题至今也未予修复，影响了房屋的受力性能。远香湖大酒店的上述行为显然已违反了合同的约定，构成违约，卓伟公司据此要求解除合同的诉讼请求，合法有据，应予支持。解除合同的时间以远香湖大酒店收到起诉书的时间(即2014年7月15日)为准。合同解除后，远香湖大酒店理应搬离承租房屋并将该房屋返还予卓伟公司并支付至搬离之日的房屋使用费，房屋使用费的标准参照租金的标准计算。卓伟公司应将保证金300,000元予以返还。关于违约金500,000元，根据合同约定，该违约金实际为解除合同违约金，根据远香湖大酒店的违约情况，该违约金数额显属过高，远香湖大酒店也提出予以调整的要求，故法院酌情调整为50,000元。关于滞纳金，根据合同的约定，该滞纳金实际为逾期付款违约金，而该违约金的计算标准亦显属过高，远香湖大酒店也提出予以调整的要求，根据远香湖大酒店实际付款情况，法院酌情调整为100,000元。至于远香湖大酒店提出的除违约金外的其他抗辩意见，因其提供的证据尚不足以证明其抗辩成立，且其在合同履行过程中存在违约行为，即使存在相关损失，也应由其自行承担，故对此不予采纳。关于时效问题，从查明的事实看，在远香湖大酒店拖欠租金的行为发生后，卓伟公司曾多次发函要求付款，故卓伟公司的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效，对远香湖大酒店提出的时效抗辩，亦不予采纳。据此，原审法院作出判决：一、上海卓伟置业投资顾问有限公司与上海远香湖商务大酒店于2011年11月18日签订的《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》于2014年7月15日解除；二、上海远香湖商务大酒店应于判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区阿克苏路XXX-XXX号(单号)房屋，将上述房屋返还予上海卓伟置业投资顾问有限公司；三、上海远香湖商务大酒店应于判决生效之日起十日内支付上海卓伟置业投资顾问有限公司租金和房屋使用费(按每天3,580.79元为标准，自2014年5月18日起计算至实际搬离之日，具体计算时应扣除上海远香湖商务大酒店已支付的租金350,000元)；四、上海远香湖商务大酒店应于判决生效之日起十日内支付上海卓伟置业投资顾问有限公司解除合同违约金50,000元和逾期付款违约金100,000元；五、上海卓伟置业投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海远香湖商务大酒店保证金300,000元；六、上海卓伟置业投资顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,272元，减半收取9,136元，由上海卓伟置业投资顾问有限公司负担3,654元，上海远香湖商务大酒店负担5,482元。远香湖大酒店不服原判，向本院提起上诉称，签约时，租赁场地高低不平，设施欠缺，系争房屋不能正常使用，远香湖大酒店为此出资对场地进行了平整建设，增添了相关设施和设备。解约后，卓伟公司应当对远香湖大酒店实施的附属设施改增建费用给予补偿。原审法院以证据不足为由对远香湖大酒店的补偿请求不予支持属于查明事实不清，适用法律不当。承租系争房屋后，远香湖大酒店陆续将房屋转租给他人使用，卓伟公司在原审中也表示就次承租人租赁事宜由其自行解决，在此情况下，原审法院仍判决由远香湖大酒店返还承租的系争房屋，既缺乏基础也不尽合理。故上诉要求撤销原判第二项，依法改判对卓伟公司要求远香湖大酒店返还系争房屋的诉求不予支持，并判决卓伟公司补偿远香湖大酒店设备改增建费用300,000元，诉讼费用由卓伟公司承担。被上诉人卓伟公司辩称，原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，故不同意远香湖大酒店的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，卓伟公司与远香湖大酒店签订的《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》系双方的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。合同履行过程中，因远香湖大酒店存在逾期付租及欠租不付的违约情况，卓伟公司根据双方合同约定主张提前解约，合法有据，原审法院予以支持是正确的。合同解除后，远香湖大酒店负有搬离并返还系争房屋的义务，原审法院对其余问题所作的处理亦无不当。在提前解约后，作为违约方的远香湖大酒店要求卓伟公司补偿其设备改增建费用，缺乏依据和理由，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人上海远香湖商务大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  顾慧忠审判员  周刘金审判员  高 胤二〇一五年七月二十四日书记员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……