四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0182民初4472号 原告:宋光奎，男，1955年3月14日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：廖朴，四川中则律师事务所律师。 被告：周国良，男，1949年5月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：严辉，四川运逵律师事务所律师。 原告宋光奎与被告周国良租赁合同纠纷本反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告宋光奎及其委托代理人廖朴，被告周国良的委托代理人严辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋光奎向本院提出诉讼请求：一、判令周国良赔偿宋光奎损失2181266元（转让费800000元、定金及租金400000元、设施设备购置及装修场地平整费830826元、赎回铺面支出16440元、违约金75000元、申办公寓费用60000元）。事实和理由：被告系与四川省彭州市三昧禅林签订租期50年，对案涉租赁标的享有经营与转租权的承租人，梁建勤、江小兰系通过受让吴建与被告所签订的租赁合同项下的合同权利与义务，而与被告就案涉租赁标的建立租赁合同法律关系的次承租人。原告为开办养老服务机构，选定案涉租赁标的所在地出资开设养老机构。为解决颐养公寓经营场所问题，原告在被告在场亲自承诺案涉租赁标的权属清晰、手续齐全的前提下，先是于2012年9月1日通过与梁建勤、江小兰签订转让协议的方式，受让了梁建勤、江小兰对案涉租赁标的的使用权及其前期已投入的全部财产。其后，为明确各方的权利义务与责任，原告就承租使用案涉租赁标的，于2012年9月2日与被告及梁建勤、江小兰再次签订了补充协议，三方一致确认，通过变更合同主体的方式，将梁建勤、江小兰享有的合同权利义务概括转让给原告，并由原告直接与被告履行租赁合同，从而与被告建立租赁合同法律关系。为进一步厘清原告与被告之间就承租使用案涉租赁标的而建立的直接的租赁合同法律关系，原告与被告经协商一致，于2013年3月27日就案涉租赁标的的承租使用事宜重新签订了租赁合同，并就租赁标的年限范围、租金标准及支付期限等事项进行了明确的约定。按照新签订的合同约定，原告本应于2013年7月1日开始向被告支付租金，在被告的强行要求下，原告于2013年3月27日通过银行汇兑方式向被告支付了该100000元租房定金。然而，在合同履行过程中，因租赁标的范围内多数铺面已由四川省彭州市三昧禅林出租给其他承租人，其他承租人租赁合同均未到期的情况下，被告又将同一租赁标的再次出租给原告，致使原告不能完整、及时取得租赁标的的使用权。经原告多次催促无果，被告在未完整、及时履行租赁标的交付义务的情况下，于2013年9月向彭州市人民法院提起诉讼，诉请原告支付租金。经调解，原告向被告支付了2013年7月1日起到2016年6月30日止的租金400000元，被告亦再次承诺并保证案涉租赁标的无权属争议，否则将按照原合同约定赔偿原告包括房屋现时增值转让金、装修费及合同期满的效益收入（预期收益的损失）等一切损失。后因租赁合同纠纷，原告将被告诉至彭州市人民法院，该案经彭州市人民法院一审、四川省成都市中级人民法院二审，认定原、被告签订的租赁合同无效。原告认为，合同无效系被告隐瞒转租土地房屋缺乏法定条件的事实，故对于原告在租赁使用过程中支出的费用，应当由被告赔偿原告。 周国良辩称，对合同无效的事实予以认可。对于原告提出的转让费、违约赔偿75000元、定金及租金400000元、场地平整和装修费用、赎回铺面费用、申办公寓费用并非原告租赁期间产生的损失。本案中损失的范围应当以原告租赁房屋进行装修及相应添附设备所产生的费用，且应当根据使用年限进行折旧。对于该损失，应当根据造成无效合同的过错大小由原、被告双方分担。 周国良提出反诉请求：1、判令宋光奎立即返还周国良租赁房屋及场地；2、判令宋光奎按165000元/年的标准支付2016年7月1日至2018年1月18日的房屋占用费。事实与理由：2017年9月20日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终5978号民事判决书，确认宋光奎与周国良签订的合同无效，因此该合同自始无效，且宋光奎自2016年7月1日起即未支付房屋租金且继续占有使用租赁房屋和土地，造成了周国良巨大损失。 宋光奎针对反诉答辩称，周国良及四川省彭州市三昧禅林采取断水断电等过激行为将宋光奎驱除出相关场地，且周国良采取躲避的方式不与宋光奎就租赁纠纷进行处理，宋光奎也无法正常使用租赁的房屋和土地，故不应承担租赁房屋土地的占用费。 本院经审理，查明以下案件事实：2010年7月27日周国良与四川省彭州市三昧禅林签订《租赁合同》，约定四川省彭州市三昧禅林将座落于三昧禅林自养区圣水阁的营业房（门面后1-4层共计37间）和门面12间及破障池租给周国良作营业房使用，同时租用房屋前面的公共停车场交由周国良管理、经营，租期50年，租金每年48000元，租赁期间周国良可根据自身的经营情况对承租标的进行转租等内容。2010年8月4日周国良与吴建签订《租赁合同》，约定了周国良将停车场、圣水阁、12间铺面转租给吴建，租期自2010年11月1日至2020年10月31日止等内容。2011年3月12日周国良与吴建、江小兰签订《补充协议》，约定了从2011年3月12日起，吴建将与周国良签订的《租赁合同》的权利义务全部转让与江小兰等内容。2012年8月23日宋光奎与江小兰签订《转让协议》，约定了江小兰将其承租自周国良承租的三昧禅林圣水阁的场地转租权及从事的餐饮、住宿、停车场经营投入的相关财产全部转租给宋光奎（场地范围以吴建与周国良签订的租赁合同为准，转让资产以双方确认的资产清单为准或原告认可并确认的江小兰在该场地内投入的现有全部财产）；周国良同意将江小兰作为承租方的权利义务全部转让给宋光奎，转让价款600000元，原告于2012年8月26日前向江小兰一次性付清，该转让款包括江小兰向周国良支付的前三年租金；江小兰应于2012年9月1日前将场地及相关资产正式移交原告等内容。2012年8月24日，宋光奎支付江小兰转让金500000元。2012年9月1日，宋光奎向江小兰支付隐形资金款200000元，向江小兰、梁建勤支付定金100000元。2012年9月2日周国良、宋光奎、江小兰、梁建勤签订的《补充协议》，载明了从2012年9月3日起，周国良同意将江小兰作为承租方的权利义务全部转让与原告等内容。因三昧水圣水阁餐厅由甘老二占有使用，为使用该餐厅，宋光奎于2012年10月2日向甘老二支付餐厅赎回款15000元。2012年11月12日至同年11月28日期间，宋光奎对租赁房屋进行防潮处理、室内装修、管线安装、地面处理、厨房设备空调修理、购置机麻、茶座彩钢房屋，共分四次支出453016元（具体：2012年11月12日294000元、2012年11月18日65016元、2012年11月25日32000元、2012年12月1日62000元）。 2013年3月27日宋光奎与周国良签订的《租赁合同》，合同约定：周国良租给宋光奎圣水阁内所有的房屋设施设备、12间铺面、寺庙山门前的整个大坝用于商业经营，宋光奎在不损害房屋主体结构安全的情况下对房屋进行装修；租赁期限20年（其中江小兰转下的7年，另在周国良名下续租13年，租赁时间从2013年7月1日起至2033年7月1日止；履行前江小兰转下的7年时间，如7年一次性交清租金，按每年租金143000元，如每三年交纳按150000元计算，以后每交一次，在150000元的基础上递增10%租金计算，如一次性缴10年或20年，按每年150000元租金计算；支付方式原则上每三年支付一次，合同签订后宋光奎先补付原12间门市的租金（按原定合同租金，从2013年4月1日到2013年7月1日），从2013年7月1日开始缴纳所签订的20年合同租金，限当日必须缴纳三年或三年以上的租金，以后各次租金支付期限为所缴租金年租期满前三个月提前一次性支付下三年或三年以上的年租金；在经营过程中，若周国良违反合同中任一条款或合同租赁宋光奎经营设备设施及房屋场地的真实性和单方终止合同，视为周国良违约，由周国良全额赔偿宋光奎租赁期满的一切损失（包括房屋现时增值的转让费、装修费、效益收入等），若周国良违约给宋光奎造成经济损失，宋光奎有权向周国良追究经济赔偿，并承担赔偿五年所缴纳年租金作为违约金，宋光奎继续经营至合同期满等内容。在宋光奎承租的租赁期间，江小兰将租赁财产交与宋光奎时未向宋光奎办理移交清单。2013年3月27日，宋光奎通过银行转账，向周国良支付合同定金100000元。2013年4月11日，宋光奎为收回案外人李华军占用的铺面，支付李华军2013年4月和5月的租金1440元，并注明从2013年6月1日起，原合同终止，由宋光奎继续履行合同。2013年5月彭州市民政局制发《彭州市民政局关于同意筹建彭州三昧水颐养公寓的批复》（彭民发[2013]73号）文件，同意开办三昧水颐养公寓。2013年4月10日，宋光奎为在三昧水圣水阁门前栽树六棵，支出9600元；2013年5月3日，宋光奎为修盖门市前水沟支出6000元，为改造该门市餐厅、建门卫室支出17000元；2013年5月25日，宋光奎为安装广告牌和门市电视屏支出18000元；2013年6月8日，宋光奎为三昧水圣水阁安装监控设备支出38000元；2013年8月18日，宋光奎为建客房厕所15间，支出27000元，为建左三楼和顶楼客房共4间支出48000元，为建左二楼会议厅支出22750元；2013年9月19日，宋光奎购买机麻设备15台支出27000元；2013年10月8日，宋光奎更换空调、电视，支出26400元；2014年1月6日，宋光奎增设床上用品60套支出19200元。2013年9月23日，周国良以宋光奎未于2013年7月1日前支付后三年租金为由，向本院提起诉讼。经本院调解，双方达成调解协议：1、宋光奎于2013年11月30日前支付周国良2013年7月1日至2016年6月30日的房屋租金300000元，2016年6月30日后的租金按合同约定支付；2、若宋光奎于2013年11月30日前未支付租金则双方签订的房屋租赁合同解除，宋光奎返还房屋，宋光奎已支付的定金100000元不予退还，解除合同造成的损失由宋光奎承担；3、在宋光奎经营期间，宋光奎的转租行为周国良应予认可且应予配合。本院于2013年1月13日出具（2013）彭州民初字第2549号民事调解书。调解后，宋光奎向周国良支付了300000元，周国良于2013年11月30日出具收条。2015年7月25日宋光奎与案外人王静波签订《三昧水圣水阁转让意向协议》，2015年8月2日，宋光奎与案外人王静波签订《三昧水圣水阁转让协议》，约定将宋光奎自周国良处租赁的房屋、设备和停车场一并转租给王静波，王静波支付定金50000元。后因双方就停车场场地与当地村民宅基地存在纠纷，宋光奎与王静波就协议履行发生纠纷。该纠纷经彭州市公安局关口派出所调解，宋光奎与王静波于2015年8月6日达成调解，宋光奎赔偿王静波保证金及违约金共计75000元，宋光奎于当日向王静波支付该款。2016年1月7日，宋光奎向本院提出起诉，诉请:一、请求判令解除原告与被告于2013年3月27日签订的《租赁合同》；二、判令被告向原告按合同约定和原法庭调解支付违约金750000元（按每年租金150000元计算五年）赔偿原告损失1630000元(其中包括：1、原告与王静波签订的转让协议约定的转让费1300000元（未收到1300000元，仅收到50000定金）、一年的房租165000元及因转让失败经派出所调解，赔偿王静波75000元赔偿金，共1490000元；2、装修费453016元；3、预期收益损失，剩余租期16年，每月15000元收益（预估），共计2880000元；4、其它损失150000元，其中向简华杰支付的未到期租金1400元、向甘老二回收餐厅费用15000元)、向刘长顺、王明东、李杰支付的转运、平整停车场的费用共18060元、向江小兰支付的转让费800000元，酌定请求115540元)。本院以租赁的房屋未取得相关权属凭证，租赁合同属无效合同为由，驳回宋光奎的诉讼请求。宋光奎上诉后，四川省成都市中级人民法院于2017年9月20日作出终审判决，维持原判。另查明：2016年12月15日，周国良与四川省彭州市三昧禅林签订《解除的协议》，解除双方于2010年11月1日签订的《租赁合同》，四川省彭州市三昧禅林已向周国良返还租金1000000元。 本院认定的上述案件事实，有原告提交的周国良身份证复印件、宋光奎身份证、《租赁合同》（三昧禅林与周国良2010年7月27日签订）、《转让协议》（江小兰、宋光奎于2012年8月23日签订）、《转让协议》（江小兰、梁建勤与宋光奎2012年9月1日签订）、江小兰出具的收条3份、《补充协议》（周国良、江小兰、梁建勤和宋光奎于2012年9月2日签订）、《租赁合同》（周国良与宋光奎于2013年3月27日签订）、中国银行汇兑支付往账凭证（交易流水号：295138247467）、甘老二签字的三昧水圣水阁收款收据1份（2012年10月2日）、李华军出具的收条1份(2013年4月11日)、三昧水圣水阁收款收据3份（编号：0001418、0001420、0001421）、领款单4份、2013年4月20日收款收据1份、2013年5月3日收款收据1份、2013年5月25日收款收据1份、2013年6月8日收款收据1份、2013年8月18日收款收据1份、2013年9月19日收款收据1份、2013年10月8日收款收据1份、2014年1月6日收款收据1份、四川省彭州市人民法院（2013）彭州民初字第2549号民事调解书、周国良出具的收条1份（2013年11月30日）、《彭州市民政局关于同意筹建彭州三昧水颐养公寓的批复》（彭民发[2013]73号）、《三昧水圣水阁转让意向协议》（宋光奎、王静波于2015年7月25日签订）、《三昧水圣水阁转让协议》（宋光奎、王静波于2015年8月2日签订）、中国民生银行业务受理单（ISP：154659989）、三昧水圣水阁收款收据（编号：0001550）、《协议》（宋光奎、王静波于2015年8月6日在彭州市关口派出所达成）、王静波出具的收条、王静波身份证复印件、《解除的协议》（三昧禅林与周国良于2016年12月15日签订）、四川省彭州市人民法院（2016）川0182民初96号民事判决书、（2017）川01民终5978号民事判决书予以证明。另查明，案涉租赁房屋土地现由宋光奎占有。上述证据，因具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采纳。对原、被告当庭陈述，本庭记录在卷。 本院认为，本案中周国良与宋光奎之间建立的房屋租赁合同关系，已被发生法律效率的裁判文书确认为无效，故对于原告主张的各项损失将根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规则进行处理。本案中，首先应当对应当返还和其他无法返还，但已实际投入的财产进行清理。对于宋光奎支出的款项组成如下：支付江小兰的转让费600000元和隐形资金200000元，赎回餐厅和铺面费用16440元、租赁场地修整添附支出711966元、支付周国良定金100000元、支付周国良租金300000元、支付王静波保证金和违约金75000元。对于宋光奎主张开办养老机构支出60000元，因宋光奎未提交证据证明该款项的支出，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，本院不予认定。对于上述宋光奎支出的款项，本院认为其向江小兰支出的隐形资金，宋光奎不能说明该隐形资金的性质及与宋光奎和周国良租赁关系的关联性，因此对该款不宜在本案中处理，宋光奎可以依据其与江小兰之间的约定，另行主张权利。对于宋光奎支付给江小兰的转让费，宋光奎与江小兰分别于2012年8月23日和2012年9月2日签订了承租范围相同的两份《转让协议》，转让费差距为250000元。本院认为，2012年9月2日签订《转让协议》及《补充协议》，周国良系明知宋光奎与江小兰的转租行为，并同意江小兰将原合同的权利义务全部转让给宋光奎，从而周国良与宋光奎之间于2012年9月2日直接建立了租赁合同关系，350000元为江小兰从吴建处通过转让取得的2010年至2013年期间的租赁费用，对于差额250000元，根据宋光奎的当庭陈述，因为江小兰在租赁过程中投入了资产用于添附，故对于250000万元，应认定为对租赁物的添附价值。对于宋光奎支出的餐厅和铺面的赎回费用，根据宋光奎和周国良的陈述，应当属于双方租赁的房屋范围。虽宋光奎未经过周国良即单方与甘老二和李华军达成赎回合意，并支付赎回费用，但该费用系因周国良交付租赁物存在瑕疵所致，故对该费用，本院予以支持。对于租赁场地修整添附支出711966元，宋光奎提供票据予以证明，本院亦对现场进行了确认，故对该损失，本院予以确认。对于宋光奎支付周国良的定金和租金，双方均予以认可，但周国良主张，定金系租金的构成部分。但根据本院（2013）彭州民初字第2549号民事调解书主文，系将租金和定金分开表述，且明确了租金为300000元，并未包括定金。因此，对周国良主张定金行为应当认定为租金的意见，本院不予采纳。对于支付王静波保证金和违约金75000元，宋光奎主张在该款中不包含王静波已支付的50000元。本院认为，根据《协议》内容，75000元的构成为保证金和违约金，因此宋光奎赔偿的违约金为25000元，对宋光奎主张超出的50000元，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，宋光奎要求返还已支付的租金350000元和300000元已于其在对应时段内应当支付的房屋占有使用费相冲抵，对于宋光奎要求返还上述租金的意见，本院不予支持。本案中，应当返还的范围为已支付江小兰的转让费250000元、赎回餐厅和铺面费用16440元、租赁场地修整添附支出711966元、支付周国良定金100000元、支付王静波保证金和违约金25000元，合计1103406元。对于周国良主张，宋光奎所添置的电视、空调、麻将桌、床上用品、监控系统、广告牌、电视屏应当由宋光奎进行拆除，不应由周国良承担费用的意见，本院认为宋光奎于2013年5月就取得了彭州市民政局《彭州市民政局关于同意筹建彭州三昧水颐养公寓的批复》（彭民发[2013]73号），周国良对宋光奎租用三昧水圣水阁门面、营业房的用途应知情。宋光奎大量购买麻将桌、床上用品、电视、空调并安装电视屏、广告牌、监控设备均系基于该目的，上述物品虽不属于与租赁房屋、土地添附，但已明显超出了一般情况下正常人的使用范围，在合同无效的情况下，周国良要求宋光奎将上述财产搬离，超出了合理请求的范围，因此本院认为不应将上述财产进行分离。且上述财产置于租赁物中亦提高租赁物的租赁价格。对于本院查明的上述损失的分担，本院认为应当根据双方导致合同无效的过错分担。对于该过错，本院认为，周国良作出转租人，应当负担保证转租的标的符合法律、行政法规的强制性规定之义务，此为出租人所需负担之法定义务，而承租人亦应在合理范围内对所租赁之标的尽到审慎之义务，本案中周国良未履行上述义务，应承担85%的责任，宋光奎在承租前未对租赁物的情况进行审查，主观上存在过失，亦应承担15%的责任。上述损失，扣除定金100000元外，其余损失应按上述过错比例进行分担。对于宋光奎支付给周国良的定金100000元，因案涉合同无效，故该定金应予退还。综上，周国良应当承担的损失为（1103406元-100000元）×85%+100000元=952895.1元。 对于周国良要求宋光奎支付2016年7月1日至实际腾退房屋之日止的反诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，计算标准应按照165000元标准计算。对于计算时间，虽租赁房屋现由宋光奎持续占有，但因周国良与四川省彭州市三昧禅林已于2016年12月15日解除了租赁合同关系，故周国良已丧失案涉租赁房屋场地的收益权利，故周国良所主张占有费之权利应至2016年12月15日止，占用费应为165000元/年÷12月×5.5月=75625元。此款应与周国良应支付给宋光奎的赔偿款相品迭。 对于周国良要求宋光奎返还租赁房屋土地的反诉请求，因周国良与四川省彭州市三昧禅林的租赁合同关系业已解除，周国良对于案涉租赁房屋土地已无占有之权利。宋光奎与周国良间租赁合同关系在已被确认无效之情形下，宋光奎应将案涉租赁房屋土地返还四川省彭州市三昧禅林。故对周国良的该项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、周国良于本判决生效之日起十日内支付宋光奎赔偿款877270.1元； 二、驳回宋光奎其他诉讼请求； 三、驳回周国良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24250元，由原告宋光奎负担10000元，由被告周国良负担14250元；反诉案件受理费2569元，由原告宋光奎负担800元，由被告周国良负担1769元（反诉案件受理费中应由原告负担部分，被告已先行垫付，此款自被告应当支付的赔偿款中予以扣除）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张振宇 审 判 员  姜 波 人民陪审员  罗宗艳 二〇一八年五月二十三日 书 记 员  张生容 -1-