安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初5988号 原告（反诉被告）：合肥市滨湖新区建设投资有限公司，住安徽省合肥市徽州大道与紫云路交口，统一社会信用代码：9134010079981045X9。 法定代表人：高同国，该公司董事长。 原告（反诉被告）：合肥丛杨商业运营管理有限公司，住合肥市滨湖新区合肥要素大市场，统一社会信用代码：91340100395930578U。 法定代表人：丛治勃，该公司董事长。 两原告（反诉被告）共同委托代理人：毕文剑，该公司员工。 两原告（反诉被告）共同委托代理人：朱广志，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥市惠博房屋租赁有限责任公司，住合肥市包河区青年小区西区24幢101室（位于宁国南路），统一社会信用代码：913401000875823721。 法定代表人：郭斌，该公司总经理。 委托代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。 第三人：安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司，住所地合肥市包河区滨湖世纪城林滨苑C幢3509室。 法定代表人：周德耐，该公司总经理。 第三人：安徽要素餐饮管理有限公司，住所地合肥市包河区安徽要素大市场负一层。 法定代表人：胡娟，该公司总经理。 第三人：合肥边城餐饮管理有限公司，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一楼D区，统一社会信用代码91340100328058687M（1—1）。 法定代表人：黄开春，该公司总经理。 第三人：合肥市包河区风记黄焖鸡米饭店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层16—A＃。 实际经营者：郭风，男，1987年4月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 第三人：合肥市包河区臻客饮品商店，住所合肥市包河区要素大市场负一楼30号。 实际经营者：江璇，男，1985年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：合肥市包河区高记牛肉汤店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场13—B。 实际经营者：高先勇，男，1982年12月4日，汉族，户籍所在地河南省商城县。 第三人：合肥市包河区地狱面馆，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层12—C＃号商铺。 实际经营者：魏先琴，女，汉族，1964年11月8日出生，户籍所在地安徽省巢湖市庐江县。 第三人：合肥市包河区世民馄饨店，住所地合肥市包河区滨湖新区要素大市场负一楼17—A＃商铺。 实际经营者：张恩明，男，1972年7月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县。 第三人：合肥市包河区赵征擀面皮要素大市场店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层。 实际经营者：杨贤军，男，1974年11月6日出生，汉族，安徽省凤台县。 第三人：合肥市包河区雅琳食品店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层35号-A。 实际经营者：钱勇，男，1987年12月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市庐江县。 第三人：合肥市包河区真一味餐厅，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层12A号商铺。 实际经营者：蔡建敏，男，1989年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 第三人：合肥市包河区杨宗美石记餐厅，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层13-A。 实际经营者：杨国兵，男，1974年10月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县。 第三人：合肥市包河区映州快餐店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层17-B。 实际经营者：刘映州，男，1991年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 第三人：合肥市包河区风味坊麻辣烫店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层23-B商铺。 实际经营者：封永，女，1977年4月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市固镇县。 第三人：合肥市包河区小城堡汉堡店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层27号商铺。 实际经营者：赵劲，男，1991年8月4号出生，汉族，公民身份号码安徽省巢湖市居巢区烔炀镇岐阳行政村古流涧自然，342601199108043695。 第三人：合肥市包河区心怡的滋味甜品店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场西边16-B号铺位。 实际经营者：黄婷婷，女，1989年5月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市居巢区。 第三人：合肥市包河区豪杰天下功夫煲仔饭要素大市场店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层12-B。 实际经营者：宋新丽，女，1977年6月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 第三人：合肥市包河区松记茶餐厅，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层。 实际经营者：薛松，男，1987年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 第三人：合肥市包河区茹华酸菜鱼小吃店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层东门扶手电梯南边A-7-1号。 实际经营者：吴春华，女，1989年2月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市庐江县。 第三人：合肥市包河区饮度熟食店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层36号商铺。 实际经营者：范玉芹，女，1991年6月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区。 第三人：合肥市包河区美食美味小吃店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层28号-A。 实际经营者：张小明，男，1983年3月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮北市杜集区。 第三人：合肥市包河区龙升庆语甜品店，住所地合肥市包河区滨湖新区要素大市场负一层A—20。 实际经营者：葛庆龙，男，1988年8月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县。 第三人：合肥市包河区东寻西找餐馆，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一楼17—C。 实际经营者：李娜，女，1983年10月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县。 第三人：合肥市包河区冒来冒趣菜馆，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场西南边19＃商铺。 实际经营者：冯勇，男，1992年8月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市包河区。 第三人：合肥市包河区美味鲜快餐店，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一楼北边4＃商铺。 实际经营者：孟凡生，男，1969年12月28日出生，汉族，住合肥市包河区。 第三人：合肥市包河区嘿小面面馆，住所地合肥市包河区徽州大道与南京路交口要素大市场负一层东边45＃。 实际经营者：张远旭，男，1979年8月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省寿县。 第三人共同代表人：薛松，男，系合肥市包河区松记茶餐厅实际经营者。 原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司（以下简称滨投公司）、合肥丛杨商业运营管理有限公司（以下简称丛杨公司）诉被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司（以下简称惠博公司）、第三人安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滨投公司、丛杨公司的委托代理人毕文剑、朱广志，被告（反诉原告）惠博公司委托代理人李应华，第三人安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司等部分实际经营者及代表薛松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）滨湖公司、丛杨公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间签订的《合肥要素市场租赁合同》于起诉之日（即2017年7月5日）解除，并判令被告和第三人于合同解除之日立即腾空并返还原告位于合肥市滨湖新区房屋；2、请求法院判令被告立即向原告支付租金3193700.14元（自2016年10月1日起按照合同约定的租金标准11488.13元／日计算至合同解除之日即2017年7月5日）；3、请求法院判令被告立即向原告支付上述租金逾期付款违约金215140.48元（违约金暂计算至2017年7月5日，以后以3193700.14元为基数，按照日万分之三的标准，计算至实际清偿之日止）；4、请求法院判令被告于合同解除之日起向原告支付房屋占有使用费用22976.26元（暂计算至2017年7月5日，以后按照22976.26元／天标准，计算至被告实际退还房屋之日止）；5、请求法院判令被告向原告支付解除合同违约金1033931.5元；6、请求法院判令原告有权没收被告履约保证金261094元；7、请求法院判令被告向原告支付拖欠的水费17770.58元（电费暂计算至2017年3月5日，以后算至实际返还房屋之日）、电费398992元（电费暂计算至2017年3月31日，以后算至实际返还房屋之日）、物业费716024元（物业费暂计算至2017年5月24日，以后算至实际返还房屋之日）；8、请求法院判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2015年5月12日，原、被告及丛杨公司签订了《合肥要素市场租赁合同》，合同约定：原告为合肥要素市场物业所有人，被告为承租方，丛杨公司为原告委托的经营管理单位。原告向被告出租合肥要素市场负一层场地，建筑面积10443.75平方米，租赁期限为十年，自2015年4月1日起至2025年3月31日止，租金支付方式为半年度。其中合同4.2条约定“租金按季度提前支付，即在每季度的最后一个月届满10日前支付下一应缴时间的租金。如惠博公司逾期未付，则每逾期一天，向滨投公司支付拖欠总额万分之三的违约金，直至付清日止；经丛杨公司代表滨投公司书面催告后30日内，惠博公司仍未支付的，滨投公司有权解除合同。因此解除租赁合同的，惠博公司除应向滨投公司交清租金及前述拖欠期间的违约金外，还应向滨投公司支付相当于同时期三个月租金作为解除合同的违约金。”合同签订后，原告按约履行了合同，但被告自2016年9月20日起开始拖欠原告房屋租金至今。经丛杨公司多次向被告书面催告其付款，但被告仍未按合同约定支付。根据合同约定，原告有权解除合同，同时要求被告支付相应的违约金。原告为了维护自身合法权益，特依据相关法律法规提起诉讼，望判所请。附：1、租金3193700.14元计算明细：2016年10月1日—2017年7月5日：11488.13元×278天＝3193700.14元；2、租金逾期付款违约金215140.48元，第一笔租金（2016年10月1日至2017年3月31日期间）2067863元，应当于2016年9月20日支付，自2016年9月20日至2017年7月5日违约金：2067863×288天×0.003%＝178663.36元；第二笔租金（2017年4月1日至2017年7月5日期间）1125837.14元，应当于2016年9月20日支付，自2017年3月20日至2017年7月5日违约金：1125837.14×108天×0.003%＝36477.12元。 被告（反诉原告）惠博公司辩称：原告从2016年9月20日起未缴纳租金，是行使合同的先后履行抗辩权，没有违约。因为原告出租的房屋，没有取得土建工程的消防验收合格证，同时房屋用途原设计用途为汽车库、设备用房、餐厅、厨房，不符合合同约定的餐饮和超市的用途，不具备餐饮和超市的经营条件，存在有些房间是无人区设计；有些房间是储藏室（堆放不能燃烧的金属产品）；有些区域是消防中庭，不能经营使用；负一层原设计只有两家餐饮企业配备2个厨房，现将负一层整体规划设计为47家餐饮体的美食广场和1家超市，水、电、气不符合标准和规范；超市的消防通道过窄等问题，从而导致被告及第三人无法通过装修的消防验收，且环保也无法通过，无法正常使用。虽然合同约定装修消防由被告及第三人负责向消防部门申报，但被告及第三人向消防部门申报后，是因为租赁房屋的根本性缺陷导致装修消防无法验收通过，其责任在原告。被告多次向原告提出整改要求，要求变更房屋用途、完善相关设施，以达到符合餐饮和超市的经营要求，但原告拒绝整改，因此，被告有权拒绝支付房租。原告交付的房屋不符合合同约定和法律规定，构成违约，被告已经依法提起反诉，要求被告赔偿经济损失。原告的诉讼请求，不能成立：第一项诉请，由于原告违约，原告无权要求解除合同；第二项诉请，原告出租的房屋不符合合同约定和法律规定，被告无法使用，原告无权要求支付房租；而且出租的房屋中有大量房屋面积无法使用和不能出租，房租计算也是错误的；第三项诉请，被告没有违约，原告无权要求支付违约金；第四项诉请，原告出租的房屋不符合合同约定和法律规定，被告无法使用，原告无权要求支付房屋占有使用费。被告已经于2017年10月17日发函通知原告返还没有转租的房屋，但原告拒绝接收；第五项诉请，原告无权要求解除合同，因此要求支付解除合同违约金的诉请不能成立；第六项诉请，原告没有任何依据要求没收履约保证金；第七项诉请，水费、电费、物业费的收费主体不是原告，原告无权主张。原告丛杨公司只是原告滨投公司的代理人，不具有原告主体资格。2018年1月9日，原告滨投资公司向被告发函告知，滨投公司与被告签订的《合肥要素市场租赁合同》所承担的权利和义务，全部由合肥滨湖资产管理有限公司向所有和承担。根据合同法的规定，权利转移通知义务人即可，因此，本案原告滨投公司也不具有原告主体资格。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求或者驳回原告的起诉。 第三人安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司等参诉称：2015年，第三人等入住后都无法正常经营，因为排烟无法正常使用，当时允许我方使用煤气，后来强制我方气改电，我方不是不想交付房租，且希望继续承租房屋经营。 反诉原告惠博公司向本院提出诉讼请求：1、判令因两反诉被告违约而解除双方之间签订的《合肥要素市场租赁合同》；2、判令两反诉被告返还反诉原告租金1566563元及履约保证金261094元，并自2015年4月30日起，按照同期银行贷款年利率4.35%承担资金占用利息185507元（该利息暂计算至2017年8月29日，最终利息计算至两反诉原告实际返还资金之日止）。3、判令两反诉被告支付反诉原告违约金人民币1033931.5元；4、判令两反诉被告赔偿反诉原告水电改造费用545291元、反诉原告自营部分的装修损失（不含27户次承租人的装修损失）800000元；（该两项损失最终以司法鉴定的金额为准）；5、判令两反诉被告赔偿反诉原告利润损失2120365元（暂按照实际转租的4052.18平方米房屋面积，自2016年4月1日起算至2017年8月31日，共17个月，反诉原告出租房屋应得的租金收入减去应支付给反诉被告的租金的差额计算，最终损失计算至房屋实际解除之日止。具体计算公式如下：合同约定反诉原告应付租金4052.18×25×17＝1722176元；反诉原告应收租金1582223／7×17＝3842541元；3842541-1722176＝2120365元）；6、保留因次承租人向反诉原告要求赔偿损失后，向反诉被告再行主张赔偿的权利；7、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：由于反诉被告向人民法院对反诉原告提起诉讼，现反诉原告特提起反诉。反诉被告滨投公司委托反诉被告丛杨公司对合肥市要素大市场进行招商。在招商过程中，两反诉被告夸大宣传，虚报该市场的人流量，隐瞒房屋用途，导致反诉原告及其他租赁户进场租赁房屋进行经营。2015年5月12日，反诉原告与两反诉被告签订《合肥要素市场租赁合同》，合同约定：两反诉被告将合肥市滨湖新区10443.75平方米房屋出租给反诉原告，仅作为餐饮、超市用途；租赁期限为10年，自2015年4月1日至2025年3月31日；第一年租金单价25元／平方米／月，第二年租金单价33元／平方米／月，自第三年起租金单价在上一年度租金单价基础上上浮5.62%；租金按半年提前支付，即在每半年的最后一个月届满10日前支付下一应缴时间的租金；本合同签署当日，反诉原告向反诉被告滨投公司支付租金1566563元，还应在合同签署后三个工作日内支付滨投公司履约保证金261094元。合同第7.5款约定：滨投公司保证出租房屋的合法性及本房屋产权没有纠纷，如因此造成惠博公司不能继续使用本房屋，滨投公司须承担所有责任，本合同予以解除，滨投公司支付惠博公司相当于同时期三个月租金的违约金。合同第9.12款约定：在租赁物整体已经取得消防部门验收合格的前提下，惠博公司负责就租赁物的装修改造向消防部门报审报验，并同步报告丛杨公司。在惠博公司未取得消防验收手续前，不得使用该房屋。合同第10.2款约定：惠博公司同意，虽然丛杨公司代表滨投公司完成的上述交付标准存在一定的瑕疵，但并不影响惠博公司进场施工开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而滨投公司及丛杨公司应当在惠博公司进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。合同第13.2款约定：任何一方违约的，均应向守约方支付相当于同时期三个月租金的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约金应赔偿守约方的全部损失。合同签订后，反诉原告严格按照约定向滨投公司支付了第一期租金1566563元和履约保证金261094元。反诉原告对自营部分花费了80万元进行装修，其余部分对外进行招商，正式签订房屋租赁合同的商家有27家，总计出租面积为4052.18平方米（其他房屋因房屋自身原因，无法使用，反诉原告停止对外出租）。承租人也随即进场进行装修。但是，反诉原告和次承租人在进行消防报审报验时，却都不能验收合格，导致无法使用房屋进行经营。经反诉原告多次与两反诉被告反映和沟通，方得知该出租房屋存在以下严重问题：1、该房屋的土建工程没有通过消防部门的验收，至今尚未取得消防验收合格证，依法不能交付使用；2、该房屋的规划用途为汽车库、设备用房、餐厅、厨房，其通风等设备设施根本不能满足超市、餐饮经营的消防要求，油烟和污水根本无法对外排出。反诉原告多次书面和口头要求两反诉被告履行合同约定，尽快办理变更房屋用途审批及完善租赁房屋所在区域共同设施、设备，以满足经营需要，尽快完成土建消防验收，以满足装饰消防验收需要。次承租人也多次向两反诉被告提出要求，并不惜采取上访和上街集会的方式进行要求，反诉被告丛杨公司也多次向反诉被告滨投公司反映上述情况，但是，反诉被告滨投公司均不予处理，只是承诺由反诉原告对整个负一层的水电进行改造，费用由反诉被告承担，为此，反诉原告对负一层的水电进行了改造，共花费545291元，但反诉被告也未按照其承诺向反诉原告付款。反诉被告只是一味的向反诉原告催要房租，次承租人也因为出租房屋不能使用，也不向反诉原告缴纳房租和相关费用，导致反诉原告无法向反诉被告支付房租。另该租赁房屋范围内，即使土建消防验收合格或用途符合，也有部分仓储房屋、消防中庭、北面扶梯后部分经营面积，总计1568平方米不能使用，应从总租赁面积中扣除。综上所述，反诉原告认为，反诉被告滨投公司作为国有企业，理应模范遵守法律和合同约定，在考虑经营盈利的情况下，必须兼顾社会大众的利益。但是，反诉被告交付的租赁房屋不符合法律规定和合同约定的使用条件，导致反诉原告和次承租人根本不能使用，且至今不予解决，造成反诉原告和27个次承租人的投资没有任何回报，并由此引起了社会不稳定事件的发生，反诉原告不缴纳房租，是因为反诉被告交付的房屋不符合合同约定，是行使先后履行抗辩权的合法行为。反诉被告只考虑自身经济利益的情况下，罔顾事实，置反诉原告和大量次承租人的合法权益于不顾，置自己作为经营滨湖新区国有资产的国有企业应负的社会责任和企业责任于不顾，在其无权行使合法单方合同解除权情况下，强行提起诉讼，欲置反诉原告和大量次承租人破产或者倾家荡产。事实上，本案合同三方中，只有反诉原告才可以合法行使单方合同解除权，并要求反诉被告返还租金和履约保证金，并要求其赔偿损失和支付违约金。鉴于此，反诉原告为维护自身的合法权益，提起反诉，请求法院依法准前所请。 反诉被告滨投公司、丛杨公司辩称：根据双方签订的合同9.1.2条规定,消防的一次验收应由我方承担,在我方已经取得整体租赁物消防验收合格的前提下,对房屋的二次改造应当由对方进行消防验收申报,二次消防验收遇到的问题与我方无关;根据对方的证据可以证明涉案房屋范围内没有汽车库和设备用房等规划用途,我方出租的房屋是完全符合合同约定的标准,不存在违约行为。 经审理查明：2014年12月16日，案涉合肥市滨湖新区房屋，计10443.75平方米,作为餐饮超市之用途，通过了租赁物整体消防合格验收。2015年5月12日，原告滨投公司与被告惠博公司及丛杨公司签订《合肥要素市场租赁合同》，合同约定：滨投公司系合肥要素市场物业所有人，丛杨公司系滨投公司委托的经营管理单位，在授权范围内代表滨投公司行使本合同项下出租人权利，包括招商、承租洽谈、催缴租金及相关费用、发出纠正违约行为通知函或解约通知函、提前收回房屋等相关事务，惠博公司同意并支持上述经营管理架构。租赁标的位于合肥市滨湖新区房屋，计10443.75平方米,作为餐饮超市之用途。租赁期限为10年，自2015年4月1日起至2025年3月31日。租赁期满，丛杨公司有权代表滨投公司收回全部出租房屋。第一年租金25元／平方米／月，第二年租金33元／平方米／月，自第三年起租金在上年度基础上上浮5.62%。如因测绘面积发生变化，租金相应调整。租金按半年提前支付，即在每半年的最后一个月届满10日前支付下一应缴时间的租金。如惠博公司逾期未付，则每逾期一天，向滨投公司支付拖欠租金总额万分之三的违约金，直至付清日止；经丛杨公司催告后30日内，惠博公司仍未支付的，滨投公司有权解除合同。因此解除租赁合同的，惠博公司除应向滨投公司交清租金及前述拖欠期间的违约金外，还应向滨投公司支付相当于同时期三个月租金作为解除合同的违约金。本合同签署当日，惠博公司应向滨投公司支付租金共计1566563元作为第一笔租金。惠博公司拖欠支付上述费用及本合同约定履约保证金的，丛杨公司有权代表滨投公司延迟交付物业，且滨投公司有权自约定交付之日起收取租金以及物业管理费等费用，租期不顺延。惠博公司应在签署本租赁合同后三个工作日内支付给滨投公司履约保证金261094元。惠博公司如在租赁期限内单方面提前终止租约的，履约保证金不予退还，惠博公司于租赁期内违反合同约定，致使滨投公司未能如期收取租金或发生其他费用或损失，滨投公司有权扣除部分或全部履约保证金予以抵付。如果惠博公司有违反或不履行合同的其他行为，给滨投公司造成损失的，在丛杨公司代表滨投公司发出要求乙方纠正该行为并赔偿损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知后7天内，如惠博公司拒不纠正该行为且不赔偿损失或支付违约金，滨投公司有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或者损害，履约保证金不足以支付上述数额的，丛杨公司有权代表滨投公司对惠博公司继续行使追索权。惠博公司应在收到前款所述书面抵扣通知的七个工作日内向滨投公司补足被扣除部分的履约保证金。否则，滨投公司有权解除合同，并由丛杨公司代表滨投公司收回该物业，并无需向惠博公司补偿任何损失。租赁期满或合同解除后，惠博公司完全履行了本合同所约定的义务，并已经按照本合同约定将场所恢复原状后归还给滨投公司后，履约保证金将不计利息退还给惠博公司。惠博公司在租赁期内承担本房屋所产生的费用（如物业管理费用、电话费、电费、空调超时费等），该费用均由惠博公司按缴费通知单直接向物业管理公司或有关公司支付，物业管理费用标准及缴纳等，由惠博公司同滨投公司、丛杨公司方经招标确定的物业管理公司另行签订物业管理协议予以约定。在惠博公司完全履行本合同的前提下，滨投公司作为出租人应保证在租期内惠博公司对本房屋拥有占有和使用权，同时在租期内不再将本房屋另行租赁给任何第三方，并应定期对公共设施进行维修保养，并承担费用。惠博公司应按本合同约定交付租金、履约保证金和各项费用，如有拖欠，则视作违约并按照本合同约定承担违约责任。租赁期内未经滨投公司书面同意，惠博公司不得将本房屋转租、分租。除本房屋内已有的装饰和设施外，惠博公司如需增加其他设施或进行装修须书面提交申请，经丛杨公司审核后报滨投公司批准。租赁期满，惠博公司必须负责将本房屋恢复原状（除经滨投公司同意留下部分），并承担相关费用，经丛杨公司代表滨投公司验收认可后视为惠博公司交还行为完成。如惠博公司经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等。惠博公司在该房屋内安装的有关厨房，烹饪设备及排水设施书面报丛杨公司审核，经审核符合有关卫生、环保、消防等方面法律法规以及政府和滨投公司相关规定后报滨投公司批准，由此产生的费用由惠博公司承担。惠博公司自行办理经营、设计、装修涉及的工商、规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防、房产等部门国家规定的申请、报批、备案等手续，所产生的费用由惠博公司承担。如果惠博公司需要改动消防设备，必须报丛杨公司并取得滨投公司书面同意以及消防管理机关的许可，所发生的费用由惠博公司承担。惠博公司需增设附属设施和设备的不能损害租赁物及公共区域，且必须符合环保（包括但不限于噪音、油烟等）、卫生、文化、消防、建筑装修施工等有关方面的规定。按规定须向有关部门报批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。在租赁物整体己经取得消防部门验收合格的前提下，惠博公司负责就租赁物的装修改造向消防部门报审报验，并同步报告丛杨公司。在惠博公司未取得消防验收手续前，不得使用该房屋。若惠博公司未经消防部门报审报验进行装修、改动或使用未经报验的房屋，由此产生的一切责任均由惠博公司承担。惠博公司应于交付手续办理完毕后方可进行装修，在装修过程中，应接受丛杨公司及本物业聘请的物业管理公司的监督，如惠博公司的装修行为违反国家法律、行业规范及本合同的约定，丛杨公司或物业管理公司均有权要求进行整改，因此而造成的相关损失由惠博公司自行承担，且不能据此而向滨投公司主张相应的合同责任豁免。若非原告原因，惠博公司未按照约定的交付日与丛杨公司办理该物业的验收、交接手续，丛杨公司有权代表滨投公司要求惠博公司支付逾期接收物业的违约金，如惠博公司逾期超过30日的，滨投公司有权解除本合同，且惠博公司缴纳的全部履约保证金不予退还。本合同提前解除或终止的，则惠博公司应当在合同提前解除或终止之日起两日内交还该物业。惠博公司逾期交还该物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准2倍支付逾期期间的房屋占用使用费、物业管理费等各项费用外，滨投公司还有权没收惠博公司的履约保证金，同时惠博公司每逾期一天还应按照合同最后一个月以日租金的2倍向滨投公司支付违约金，直至惠博公司交还该物业或丛杨公司代表滨投公司自行收回该物业。在租赁期内，有下列情形之一的，惠博公司有权解除本合同：（1）滨投公司未按时交付该房屋，经惠博公司催告后十日内仍未交付的；（2）滨投公司交付的房屋存在质量缺陷，危及惠博公司安全，致使不能实现租赁目的的；（3）惠博公司连续亏损三年以上，致使无法实现合同订立的目的；如上滨投公司交付的房屋存在质量缺陷，危及惠博公司安全，致使不能实现租赁目的导致合同解除的，滨投公司应对惠博公司投入的装修等给予适当补偿。在租赁期内，有下列情形之一的，滨投公司有权解除本合同：（1）惠博公司未征得滨投公司书面同意，擅自改变房屋用途的；……（3）惠博公司未征得滨投公司书面同意，将该房屋的部分或全部擅自转租的（包括租赁经营或承包经营、托管经营等）（4）惠博公司使用承租房屋进行违法活动的；以及逾期未交纳按约定应当由惠博公司交纳的各项税费，或者未完成门前三包等辖区文明办、街道、社区组织等部门要求，被给予行政处罚或其他处理的；（5）惠博公司拖欠租金总额累计超过两个月以上租金的。因惠博公司违约导致合同解除的，惠博公司投入的装修及其设施、设备等添置物均立即归滨投公司所有和使用、而不给予任何补偿。本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。任何一方违约的，均应向守约方支付相当于同时期三个月租金的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应赔偿守约方的全部损失。且滨投公司得知惠博公司违反了本合同约定或未尽到本合同约定的全部或部分义务时，仍接收惠博公司交纳的租金或其他付款的，不能视为滨投公司已放弃追究惠博公司违约责任的权利。如在履行本合同中各方发生争议，应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同履行地人民法院起诉。丛杨公司有权根据《委托经营管理合同》的授权，代表滨投公司追究惠博公司的相关责任。 合同签订后，滨投公司按约向惠博公司移交了案涉租赁的合肥市滨湖新区房屋，惠博公司也于合同签署当日向滨投公司支付了至2016年9月30日的第一笔租金1566563元、在合同签署后三个工作日内向滨投公司支付了履约保证金261094元。惠博公司在获取案涉租赁房屋后，对房屋进行部分装修和水电改选造。并与第三人等签订转租协议，将案涉租赁房屋向第三人等转租经营。期间，被告及第三人将负一层整体规划设计为47家餐饮体的美食广场和1家超市，因消防通道过窄等问题，未能通过装修的消防验收。但被告及第三人一直占用并经营餐饮至今。自2016年10月1日起至今，被告惠博公司及第三人均未向原告交纳租金。 另查明，2016年9月29日，丛杨公司向惠博公司发出《合肥要素市场租赁合同履约催款通知函》，要求其交纳2016年9月20日前应支付的2016年10月1日至2017年3月31日租金。另2016年10月31日，丛杨公司向惠博公司发出《租赁合同解除》通知，2016年11月7日，惠博公司回复丛杨公司，认为其并非拖欠房屋租金，而是因合同履行过程中存在消防、水电、燃气、排烟、通风等基础设施不能适等客观原因，导致暂不能支付房屋租金。同日，丛杨公司还向被告惠博公司发出电费催款通知函，并于2016年11月11日回复被告称，合同履行过程中存在消防、水电、燃气、排烟、通风等基础设施不能适等客观原因责任应由被告承担，不能作为不支付租金依据。2016年12月20日，丛杨公司再次向被告发出《告知函》，告知被告应在2016年9月20日前交纳的2016年10月1日至2017年3月31日租金，在三日内支付，逾期不付，将单方解除合同。其后，双方因此发生争议协商未成，原告滨投公司、丛杨公司于2017年7月5日向本院提起诉讼，被告惠博公司于2017年9月25日向本院提起反诉。 上述事实，有原告（反诉被告）滨投公司、丛杨公司提供的原告、被告、第三人营业执照、身份证复印件、《合肥要素市场租赁合同》、《合肥要素市场租赁合同履约催款通知函》、《租赁合同解除通知》和《快递单》、《告知函》、《关于租赁合同解除通知的回复函》、《关于关于租赁合同解除通知的回复函的回复函》、《合肥要素市场电费催缴通知函》、欠费明细、履约保证金收据，被告（反诉原告）惠博公司提供的《关于将合肥要素市场等经营性资产无偿划转的函》、《返还房屋通知书》及邮寄凭证、函、《合肥要素市场租赁合同》、徽商银行网上银行企业转账电子回单、反诉原告与27户次承租人签订的《房屋租赁合同》及统计表、丛杨公司《关于合肥要素市场一层、负一层的若干问题的请示》及合肥市滨湖新区建设管理委员会公文处理标签、联系函、《关于合肥要素市场负一层滨湖美食广场水、电、排烟改造的申请》及合肥市滨湖新区建设管理委员会公文处理标签、丛杨公司给合肥市消防支队的《证明》、滨投公司安全生产管理委员会《通知、《情况说明》、《关于要素市场负一层存在问题的情况反映》、《关于租赁合同解除通知的回复函》、《关于要求解决要素市场负一层问题的诉求》、《水电安装改造施工合同》及《水电安装改造施工决算书》、《水电安装合同》、《合同书》、《项目企划合同》、《监控系统安装工程合同》、《展示柜购买合同》、《华联超市（要素店）货架采购合同》、《建筑装饰施工合同》及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：2015年5月12日，滨投公司与惠博公司及丛杨公司签订《合肥要素市场租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方应按合同约定履行各自的义务。在本案合同履行中，自2016年10月1日起至今，惠博公司及第三人均未向原告交纳租金。惠博公司以其并非拖欠贵公司房屋租金，而是因合同履行过程中存在消防、水电、燃气、排烟、通风等基础设施不能适等客观原因导致暂不能支付房屋租金。因为本案合同约定：在租赁物整体己经取得消防部门验收合格的前提下，惠博公司负责就租赁物的装修改造向消防部门报审报验，并同步报告丛杨公司。在惠博公司未取得消防验收手续前，不得使用该房屋，若惠博公司未经消防部门报审报验进行装修、改动或使用未经报验的房屋，由此产生的一切责任均由惠博公司承担。惠博公司的以此抗辩理由有违合同约定，且其一直占用和使用案涉房屋，本院确认惠博公司逾期且未交付租金构成违约。原告在2016年9月29日向惠博公司发出《合肥要素市场租赁合同履约催款通知函》、2016年10月31日发出《租赁合同解除》通知，2016年12月20日又向被告发出《告知函》，告知被告要求其三日内支付应交纳2016年10月1日至2017年3月31日租金，逾期不付，将单方解除合同。原告履行了告知义务，且其要求解除合同，也符合双方约定的“在租赁期内，有下列情形之一的，滨投公司有权解除本合同：（1）……（5）惠博公司拖欠租金总额累计超过两个月以上租金的”之规定，并第三人安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司等也因未能在被告逾期交纳租金的租赁期内向原告支付其应付的租金，不构成对原被告之间合同解除的阻断。本院对本诉原告诉请的要求依法确认原、被告之间签订的《合肥要素市场租赁合同》于起诉之日即2017年7月5日解除，并判令被告和第三人于合同解除之日立即腾空并返还原告位于合肥市滨湖新区房屋的诉讼请求予以支持。对反诉原告要求判令因两反诉被告违约而解除《合肥要素市场租赁合同》的诉请不予以支持。在因惠博公司违约且解除合同的情况下，对于滨投公司请求判令被告惠博公司立即向其支付租金3193700.14元（自2016年10月1日起按照合同约定的租金标准11488.13元／日计算至合同解除之日即2017年7月5日）及请求被告惠博公司向其支付上述租金逾期付款违约金215140.48元（违约金暂计算至2017年7月5日，以后以3193700.14元为基数按照日万分之三的标准计算至实际清偿之日止），因双方在合同中有约定，即：如惠博公司逾期未付，则每逾期一天，向滨投公司支付拖欠租金总额万分之三的违约金，直至付清日止。该约定并不违反法律规定，本院予以支持。对于滨投公司请求的判令被告于合同解除之日起因占用房屋继续向原告支付房屋占有使用费用，符合法律及合同规定，本院予以支持。对于原告请求判令原告有权没收被告履约保证金261094元及判令被告向原告支付拖欠水费17770.58元（电费暂计算至2017年3月5日，以后算至实际返还房屋之日）、电费398992元（电费暂计算至2017年3月31日，以后算至实际返还房屋之日）、物业费716024元（物业费暂计算至2017年5月24日，以后算至实际返还房屋之日），也因双方在合同中有约定，本院对原告的该请求予以支持。因反诉原告惠博公司违约，对其请求判令滨投公司、丛杨公司返还其租金1566563元及履约保证金261094元及承担资金占用利息、支付其违约金，本院不予支持。对于惠博公司请求判令滨投公司、丛杨公司赔偿其水电改造费用及装修损失，因双方在合同中有约定，即：惠博公司在该房屋内安装的有关厨房，烹饪设备及排水设施书面报丛杨公司审核，经审核符合有关卫生、环保、消防等方面法律法规以及政府和滨投公司相关规定后报滨投公司批准，由此产生的费用由惠博公司承担。惠博公司自行办理经营、设计、装修涉及的工商、规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防、房产等部门国家规定的申请、报批、备案等手续，所产生的费用由惠博公司承担。本院对惠博公司的该反诉请求不予以支持。对于惠博公司反诉要求滨投公司、丛杨公司赔偿其利润损失，因案涉合同的解除是因惠博公司未按照合同约定交纳租金违约所致，惠博公司的该项反诉请求，本院不予支持，且对于惠博公司反诉称滨投公司、丛杨公司计有1568平方米租赁面积不能使用，应从总租赁面积中扣除，因滨投公司、丛杨公司对惠博公司的该称未能认可，且惠博公司也未能举出充分证据予以证明，本院对惠博公司的此称不予以采信；对于惠博公司反诉称的保留因次承租人向其要求赔偿损失后，向滨投公司、丛杨公司再行主张赔偿的权利，该称不为本院本案审理范围，本院对此不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零二十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司、合肥丛杨商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司签订的《合肥要素市场租赁合同》于2017年7月5日解除。 二、判令被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司和第三人安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司等于本判决书生效之日起十日立即腾空并返还原告位于合肥市滨湖新区房屋； 三、被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付自2016年10月1日起至2017年7月5日租金3193700.14元；并继续自2017年7月6起日向原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付房屋占有使用费用（按合同约定分段计租金标准，自2017年7月6日起计至被告合肥市惠博房屋租赁有限责任公司和第三人安徽伊兰堡清真餐饮管理有限公司等实际退还房屋之日止）； 四、被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付解除合同违约金1033931.5元； 五、原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司、合肥丛杨商业运营管理有限公司对被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司交付的履约保证金261094元，可不予退还； 六、被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付拖欠水费17770.58元、电费398992元、物业费716024元，计1132786.58元；并水费自2017年3月5日起、电费自2017年3月31日起、物业费自2017年5月24日起，继续以实际发生费用计算至被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司实际返还房屋之日止； 七、驳回原告（反诉被告）合肥市滨湖新区建设投资有限公司、合肥丛杨商业运营管理有限公司其他诉讼请求及被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司的反诉请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费49318元，反诉案件受理费57390元,合计106708元,由被告（反诉原告）合肥市惠博房屋租赁有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪友柱 人民陪审员  昌茂林 人民陪审员  许淑萍 二〇一八年五月三十日 书 记 员  罗晓洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。