广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初4588号原告：邓云，女，1978年3月1日出生，汉族。被告：佛山市喜福汇房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路6号二座1713房，统一社会信用代码91440604582981776B。法定代表人：兰大友。委托诉讼代理人：罗莉，女，汉族，1987年6月14日出生，，系公司股东。原告邓云诉被告佛山市喜福汇房地产顾问有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年2月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告的法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付水电费、物业管理费、公摊费、垃圾清运费共760元、车位租金349元、2016年之前所欠款项1005元、2016年4月21日-2017年4月20日期间所欠租金1450元，共计3564元，并予以道歉；2、被告向原告支付赔偿丢失物品：2米超宽落地大镜子780元、白色实木小茶几230元、白色实木田园风大床1980元、床垫1580元、搬运费300元、安装费400元、亚克力灶台清洁台面1280元、墙面贴胶重新磨面粉刷3800元、沙发清洗300元、柜门垮掉重新安装150元、房间射灯损坏6个共330元（55元每个）、推拉柜门毛边撕毁80元、胶水30元，共计5970元；3、被告向原告支付租金违约金14.5元*10个月*30天=4350元、延误房屋出租2个月2900元；4、被告向原告支付因此产生的交通费、汽油费400元，因此产生的复印件、光盘复印费100元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告陈述：原告不请求被告支付车位租金349元，租客已经实际支付该笔费用。事实和理由：原告于2013年2月，购买佛山市禅城区绿景二路11号保利天玺2栋2座1310号房屋。于2014年3月30日将该房屋，签约给喜福汇公司，当时由业务员许丽萍经手。2015年4月16日到期。当时核对房屋内物品无误。2015年4月22日，喜福汇公司继续接管该房屋。业务员张泽康（具体姓名因涤草难以辨认）接管该房屋，后公司将房屋出租，合约到期后清点物品，发现房间内物品有丢失。当时向公司要求偿还。公司表示愿意继续接管该房屋，到期后一并归还。于2016年4月21日签约由客福汇公司继续接管该房屋，由该公司业务员张鱼轩（字迹涂草）经手。当时于物品单上签要求将落地镜，床，垫子，茶几等物品归还，并摆回原处。并要求2016年5月6日前补交欠费租金等费用1005元。但自从2016年4月21日该公司继续接管后，并没有补齐款项，也没有将拿走的物品归还，还在2016年5月6日托管期间，将车位租金349元记在本人账户上。2017年4月22日收房时，该公司不仅未完成以往欠费，还拖欠2017年1个月租金1450元。本人于2016年4月托管期间支付水电费，物业管理等支出4266.99元，公司实际支付3507元现仍拖欠760元。该公司不仅拖欠款项，拿走物品，并对房屋造成损坏。2017年4月收回房屋时检查发现亚力克灶台磨损严重，彩色墙面贴胶后影响美观，沙发上有血渍，柜门垮掉，墙上射灯损坏。推拉门的毛边被撕毁，桌子被磨花。洗衣机损坏不能使用。马桶赌塞。卫生间镜子破损，卫生间排风管，排风扇发黄并存有大量油污。当时原告拒收房屋，要求修理，后该公司派人修理了马桶，卫生间镜子；但其余事项均未作处理。后多次与公司负责人交涉均表示调查后给予答复。后来均未答复，多次电话沟通，均无结果，后来干脆显示为空号，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称：一、针对于起诉书中第一条原告提出的被告未支付给原告4笔费用共计3654元，被告认为原告所诉不合理，应予以驳回。1、原告提到的4笔费用中第一笔水电费、物业管理费、公摊、垃圾清运费：760元，按照被告与原告于2016年4月21日签订的合同中第八条中有详细约定，房屋免租期内未出租的情况下的物业管理费、水费、电费燃气费、数字电视费、电话费、网络费等费用由甲方负责，原告与被告已约定被告不必承担该笔免租期间产生的费用。在合同约定中扣除免租期外的其余时段，被告已支付相关费用给予物业管理处及水电部门，完成了被告支付承担费用的义务。所以原告提出的760元费用不应由被告承担。2、关于原告提出被告欠缴车位费349元，被告与原告于2016年4月21日签订的合同中，并未约定委托被告出租车位的条款或说明车位费用由被告负责，实际该车位的使用权及收费权仍然由原告自行支配，被告也从未代原告收取过车位租金，所以该笔费用不应由被告关于原告提到的租金1005元、1450元未收到。被告有完整的银行支付记录作为证据，可以证明被告已支付给原告1005元并多支付（于5月4日支付775元，2017年6月13日支付307元，实际多支付费用77元给原告）。被告也同样可以证明2016年4月21日至2017年租金（扣除45天免租期外共计10个半月租金），都按时支付租金给原告不存在遗漏1450元。并且原告在提交的证据：银行收款流水中其实已经显示该2笔费用都已到账，被告也将原告银行流水作为证据一并提交，以证明被告并未欠原告任何费用。原告的认为没收到费用为自身粗心大意不察实真实情况所导致。二、对于起诉书中第二条原告请求法院判令被告赔偿房屋装修维修物件的事由，被告认为被告没有原告所说各项过失，原告没有证据证明被告存在过失，该请求属于不合理要求应予以驳回。1、原告在2017年4月22日合同结束时已收回房屋。在收回房屋时原告如有疑问，应与被告就物品装修事宜达成一致后再予以收房，或对于双方无法达成一致的损失，可请权威第三方（如物业管理方、租赁办、派出所等）在场见证情况下，进行记录及认定是否属于被告应赔偿的责任范围。但原告在2017年4月22日收房后并无疑议，并快速将房屋于2017年5月初出租，事实上已证明被告已完成对房产应进行的维修工作及与原告的交接工作。2、原告所提交证据资料中的房屋室内照片，希望证明被告对房屋存在损坏及物品丢失的责任。被告认为该组照片拍摄画面，首先不足以证明房屋内情况，是人为损坏还是房屋装修自然老化、清洁不足。而且该组照片系原告单方面拍摄，拍摄时间不明确，不能证明是在原告收房时拍摄，因原告与被告结束合同完成收房，至起诉时已过去10个多月时间，原告如何证明照片系4月22日收房时拍摄而不是在此后时间内所拍摄？被告还质疑原告提交照片不符合客观事实，没有在被告及第三方见证下拍摄，没有三方共同确认照片中存在的情况，也就无法证明被告对房屋造成过损坏并产生损失。基于上述理由被告认为原告的照片证据与事实不符，应不予采信。3、原告提到的房间墙面粉刷、沙发清洗、柜门垮掉、射灯损坏、柜门毛边撕毁等现象并产生费用损失要求被告承担责任并赔偿，被告认为是无理要求。原告不能提出证据证明上述事由系被告在合同存续期间造成，也没有在原告收房时，联系第三方权威机构见证记录证明这些损失系被告责任。被告认为原告是在不分辨房屋有自然老化折旧现象下希望转嫁经济责任给被告，且完全不能证明合同存续期间被告对上述现象负有责任，所以被告无责。三、原告所提出的物品丢失，被告认为与原告在收房时已经完成交割，没有证据证明被告将物品搬走，被告无需承担物品丢失的责任。1、原告声称2016年4月21日签约时要求被告将已遗失的床、垫子、茶几归还，被告认为与事实不符。我们可以通过签署时间为2016年4月21日的物业状况使用表证明，被告已与业主（原告）确认物品的完整性，不存在丢失的现象。该物业状况使用表的作用就是双方共同确认房屋室内状况及物品家私，以避免合同双方日后有纠纷。我们可以看到表格上目录部分详细列明室内各项家私物品完好（家私物品完好状态下会注明正常，如房屋内没有该家私物品则不会填写进表格中，该栏划掉，所以像原告所述如床、垫子、茶几不在室内则该目录不会填写进去及注明正常）。备注中显示存在镜子、茶几移位的现象（单面镜子、茶几没摆放在原位），业主要求摆回原位置，并且床及床垫的已更换也得到业主确认无疑义。物业状况使用表的作用，是在签约双方签订合同时候，共同确认室内物品的实际情况，所以通过该表恰恰可以证明物品是完整的，不存在丢失。表格末尾由被告与原告双方签名盖章确认，足以证明家私物品不存在丢失双方已共同确认的事实。2、被告提出证据，内容为2018年3月16日被告工作人员以租客名义与房产物业管理方保利物业的管理人员电话录音，以证明被告在合同期间无法将房屋内家私物品搬离房屋。保利天玺物业管理公司系国内优质物业管理公司，通过证据中通话内容可以听到，物业管理对保利天玺楼盘有严格的管理措施，在没有经得业主（即原告）同意并向物业开具放行条的情况下，被告无法将房间内大件物品移出房屋搬走。且房产所处整个楼盘保安系统监控严密，保安24小时值守巡逻，被告无法做到私自搬运家私而不被察觉。且原告在合同2017年4月21日结束时并没有因存疑义而拒绝收房，于2017年4月22日正常收回房屋。原告也没有因收房时存疑，进而联系第三方单位人员见证房屋内缺少物品，以留存被告在合同期间存在保管不力的证明。被告认为如原告坚持认为被告在合同期间丢失房屋内物品，需提供合同期限内的监控资料，或其他有力证据以证明确被告造成了物品丢失。四、对于原告要求被告承担租金违约金4350元及延误房屋出租的费用2900元，被告认为与被告无责且无违约行为，无需承担。1、根据被告与原告签署的合同，合同时间为2016年4月22日至2017年4月21日，该合同被告与原告已经履行完毕，并在合同期满时完成交接（原告在起诉书中也提到在2017年4月22日已收房），并不存在欠租金以及其他违约责任情况发生。被告按照于原告的合同约定支付完租金及相关费用，都有完整的付租记录作为证据，何来租金违约金一说，原告的违约金要求完全没有合同条款及约定的支持，也没有事实依据，属于不合理要求。2、关于原告所提到被告延误房屋出租的说法也完全不成立，2017年4月22日原告已收房，并在5月初已自行寻找租客并将房屋出租，现租客依然租住在房屋中。被告已实地了解清楚房屋在原告收回房屋后出租的情况，如需要证明此事实，被告可协助法院前往房屋及物业管理处调取租客信息及证明其租住的真实性，以证明原告提出的被告造成延误房屋出租一说完全不成立。原告不顾正常完成收房自己紧跟将房出租的事实，提出要求被告赔偿拖延出租损失的说法完全不合理。五、原告提交的电话拨号记录截图，只能说明曾经有拨打过被告同事号码，没有通话的记录及详细内容证据证明被告存在过失或违约。所以被告认为该证据对本案原告所述没有实质意义，不能证明任何事由，应不予以采信。六、原告要求被告支付交通费、汽油费及相关杂费，与被告无关，系无理要求，不应由被告承担。七、原告在不尊重事实的前提下，对被告提出多项不实指控，耗费被告人力进行大量查证应对工作，已对被告日常工作造成影响。被告请求法院对原告的诉讼请求全数予以驳回，要求原告对被告造成的不良影响予以道歉。诉讼中,原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业法人营业执照复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、委托代理存房业务合同、房屋租赁代理合同2份，证明2014年-2016年三年期间原告的房子都是由被告管理。3、2015、2016年物业状况使用表（NO.8122153NO.8124301），证明2015年原告将房屋交付给被告时房屋的物品是齐全的，2016年时房屋的有些物品已经丢失及有些物品进行更换。4、物业公司出具的案涉房屋2016年4月15日-2017年4月30日产生的水电费、物业费的明细表，证明被告尚欠原告760元未支付。5、复印、光盘费用收据，证明原告为本案诉讼支出复印及光盘费用100元。6、BANCS存款历史交易明细清单10张，证明被告尚欠原告租金1005元、及一个月的租金1450元未支付。7、光盘（2014年3月30日、2017年4月21日拍摄房屋的现状、中介电话截图、网上报价截图），证明原告发现物品丢失后，原告与被告的业务员联系，但对方不予处理；网上报价证明原告物品的价值及原告的损失的价值。诉讼中，被告举证如下：1、委托代理存房业务合同（2016年4月21日）、业主授权委托书，证明合同期是从2016年4月1日-2017年4月21日。2、被告公司银行转账记录（2016年5月4日-2017年4月20日），证明被告在2016年5月4日已经向原告支付租金775元，被告向原告支付费用307元，被告已向原告支付10.5个月的租金。再加上一个半月的免租期，证明被告已经向原告支付一年的租金，结合原告提交的交易明细清单也可以得出被告不欠原告的租金。3、电话录音（被告与物业管理处的录音）、通话记录截图，证明大件物品无经过业主的情况下是无法搬出小区的。4、业主物业状况使用表（2016年4月21日），证明该时间段物品正常，只是镜子没有摆放到指定的位置。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原告举证的证据1-6，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告举证的证据7，因证据本身未显示拍摄的地点、时间，又无其他证据佐证，其真实性、关联性无法确认；被告举证的证据，原告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：2014年3月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋租赁代理合同》，约定：被告为原告名下佛山市禅城区绿景二路11号二座二幢1310号商务公寓的独家代理人，全权代理甲方该物业的租赁及管理事宜；出租代理期限自2014年4月15日至2015年4月14日，共计12个月；甲方提供给乙方自代理期起45天作为空置期，空置期间乙方不须向甲方支付任何费用，从第46天起，乙方向甲方支付每月租金为1700元；房屋未出租期间的物业管理费等基本费用由甲方支付，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，房屋出租期间产生的上述费用（电话及网络费用除外）由乙方负责结清，甲方不承担责任。合同备注手写内容为：合同所述溢价，租高部分按80%归甲方，20%归乙方。2015年4月，双方就上述房屋的出租代理事宜再次签订《房屋租赁代理合同》，约定的出租代理期为2015年4月22日至2016年4月21日，共计12个月，空置期后每月租金为1550元。其余约定基本一致。备注部分：甲方每月6号收取租金，乙方逾期支付会产生1%的滞纳金；2015年4月22日晚上支付最后半个月租金850元，漏打补款水电费300元。2016年4月21日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《委托代理存房业务合同》，约定甲方将上述房屋委托乙方独家代理出租，甲方授权乙方与承租方签订房屋租赁合同，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利（另见委托书），代理租赁期限为一年，自2016年4月22日至2017年4月21日，委托出租期内每12个月的前45天为房屋免租期，12个月后重新计算免租期；乙方每月6日（如遇节假日顺延）通过银行转账方式向甲方支付租金；房屋每月租金为1450元，由于乙方原因延长付款时间的，不得超过5个工作日，否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算，乙方书面通知甲方协商解除合同的除外。物业管理费等费用的约定同上。备注:如租赁合同出现溢价，则全部返还给甲方。2015年4月22日、2016年4月21日，原、被告分别签署《物业状况使用表》，对案涉房屋情况予以确认。根据2016年4月21日《物业状况使用表》的记载，上述房屋内空调、沙发、茶几（白色餐桌）、鞋柜、冰箱、洗衣机、抽油烟机、电磁炉、热水器、床、床垫、床头柜（白色木质）、梳妆台加凳、门卡、遥控器、镜子（单面大镜子），均备注为“正常”，另外还备注：1、单面大镜子摆回原处，床与垫子与原来有更换（非原来配套床与床垫），白色木质茶几摆回原处；2、2016年5月6日前补打去年欠费1005元（含最后半个月租金）。另查明一：根据原告提供的房产证显示，佛山市禅城区绿景二路11号二座二幢1310号房屋权属人为原告邓云，于2013年4月购买。另查明二：根据原告举证的水电费、物业费的明细表，案涉房屋从2016年1月26日至2017年4月30日，共产生水电费、物业费等费用4226.99元。另查明三：根据被告提供的银行交易记录，被告通过银行转账于2016年5月4日向原告支付775元，于2016年6月13日支付清算水电费307元，并于2016年6月8日、7月5日、8月4日、9月5日、10月5日、11月5日、12月5日、2017年1月5日、2月5日、3月5日各向原告支付1450元，于2017年4月20日支付725元，另于2016年6月22日、7月28日、8月30日、9月27日、10月29日、11月24日各支付水电费400元，于2017年2月28日支付水电费800元。庭审中，原告陈述：（法庭询问合同有无约定房屋延误出租被告需承担责任）没有，因房屋物品损坏及物品丢失，导致房屋不能及时出租，因此应由被告承担；（法庭询问有无向被告发出书面异议）没有，都是通过电话联系，但是都无结果；（法庭询问原告认为物品丢失有无报警）无，原告以为被告将物品搬到其他房间去了，因此原告无进行追查。且合同结束后，原告发现物品丢失后，原告向被告反映，但被告没有说不进行赔偿。庭审中，被告陈述：2016年5月4日支付的775元就是上一个合同期内半个月的租金，6月13日支付的307元是2016年5月6日前清算的水电费、物业费的差额；对原告举证的水电费、物业费的明细表（证明被告尚欠原告760元未支付），被告质证认为：760元包括未出租、已出租产生的费用，被告每月都会定期预存400元，2016年5月出租九天产生费用57.24元、2016年6月1日-2017年4月21日共产生费用3814.18元，被告实际转账3507元，因此被告实际尚欠原告363.42元。庭审后，原告向本院提交变更诉讼请求申请书及其他材料，因已超出法定期限，本院不予审查。本院认为，涉案《房屋租赁代理合同》、《委托代理存房业务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,合同双方应依约履行。另，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告各项诉讼请求能否得到支持，应结合合同约定及当事人举证情况加以评判。关于水电费、物业费等费用。根据原告举证的证据，案涉房屋从2016年1月26日至2017年4月30日，共产生水电费、物业费等费用4226.99元。但上述期间包含合同约定的空置期间，而双方约定空置期内被告不须向原告支付任何费用，故原告所举证据不足以证明被告拖欠费用的金额。同时，被告在庭审中表示尚欠水电费、物业费等费用363.42元，系其对于己不利的事实明确表示承认，原告对此无需举证证明，因此被告须向原告支付尚欠水电费、物业费等费用363.42元。关于拖欠租金及延误出租损失。原告主张被告拖欠2016年之前所欠款项1005元、2016年4月21日-2017年4月20日期间所欠租金1450元，对此被告提供银行流水，证明已支付上述款项，故原告对被告拖欠租金仍需举证，但其未能进一步举证证明，应承担举证不能的不利后果。另外，原告并未举证证明因被告违约导致延误房屋出租。因此，对原告该项主张，本院不予支持。关于赔礼道歉。赔礼道歉是责任人向权利人承认其行为构成侵权并表示歉意的一种民事责任承担方式，旨在对被侵权人的精神伤害予以抚慰，通常适用于故意侵害他人人格权益的侵权行为。本案为房屋租赁纠纷，既未涉及人格侵害，也无证据证明有精神伤害发生，原、被告要求对方予以道歉的主张，均缺乏依据，本院不予支持。关于物品丢失。原告主张在委托被告租赁期间内其有物品丢失，并提交了2015、2016年的两张物业状况使用表加以证明，但从该两张使用表尤其是后者记载的内容看，物品状况均记载为正常，并不能证明物品丢失的事实。同时，原告既未举证证明已就物品丢失问题向被告提出异议，也无证据证明已向公安机关报警。因此，原告该项主张，缺乏证据证明，也与常理不符，本院不予支持。关于房屋损毁。原告未提供充足证据证明案涉房屋受损情况，也无证据证明房屋受损发生在委托被告租赁期间，而且案涉合同并未约定因承租人使用房屋不当导致房屋受损的责任由被告承担，其要求被告对房屋损坏予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。关于交通费、汽油费、复印费等。双方在合同中对上述费用的负担并无明确约定，以上费用作为诉讼成本，原告应自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市喜福汇房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓云支付拖欠的水电费、物业管理费、公摊费、垃圾清运费363.42元；二、驳回原告邓云的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费182元，由原告邓云负担179元，由被告佛山市喜福汇房地产顾问有限公司负担3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年五月二日书记员  吴章斐