沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第1259号原告沈阳市皇姑区三台子百花小区业主管理委员会。负责人张海斌。委托代理人牛玉璞。被告沈阳沈飞天翔房产物业经营有限公司。法定代表人李伟光。委托代理人蔡鹏。委托代理人张启武。被告沈阳市国安汽车驾驶员培训学校。负责人段凤香。委托代理人徐冉。被告沈阳四通汽车客运有限公司。法定代表人王兆栋。委托代理人沙保伟。原���沈阳市皇姑区三台子百花小区业主管理委员会（以下简称“业主委员会”）与被告沈阳沈飞天翔房产物业经营有限公司（以下简称“天翔物业公司”）、沈阳市国安汽车驾驶员培训学校（以下简称“国安驾校”）、沈阳四通汽车客运有限公司（以下简称“四通客运”）返还原物纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法由审判员年芳芳担任审判长，与审判员张岩、人民陪审员栾新组成合议庭审理此案，并公开开庭进行了审理。原告业主委员会的负责人张海斌及其委托代理人牛玉璞，被告天翔物业公司代理人蔡鹏、张启武，国安驾校的委托代理人徐冉，四通客运的委托代理人沙保伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告业主委员会诉称，物业公司在未经我方同意及授权下，将属于全体业主共有的百花小区锅炉房北侧665平方米场地出租给国安驾校和四通客运，并收取租金，侵犯了全体业主的权利，故请求法院确认天翔物业公司与被告国安驾校、四通客运签订合同的行为构成侵权；确认被告国安驾校、四通客运占用诉争土地侵权；要求被告国安驾校、四通客运撤出园区锅炉房东北侧665平方米场地。被告天翔物业公司辩称，该土地是沈飞集团以国有土地划拨方式取得，其土地所有权人为沈飞集团，沈飞集团在该自己的土地上建设简易房、大门和围墙供自己使用，小区的住户并没有取得使用权，也并非像原告所述由全体业主共有，原告不具有主体资格，请法院驳回原告诉请。被告国安驾校辩称，同天翔物业公司答辩意见。被告四通客运辩称，同天翔物业公司答辩意见。审理查明，位于沈阳市皇姑区百花山路16号的“百花小区”，系沈阳飞机工业（集团）有限公司开发建设。该园区锅炉房东北侧665平方米的场地（以下简称“诉争场地”）属百花小区规划范围内场地。天翔物业公司自2001年成立起为百花小区提供物业服务。2011年3月26日，百花小区第三届业主委员会成立。2013年9月1日，天翔物业公司（甲方）与国安驾校（乙方）签订《百花小区与沈阳市国安汽车驾驶员培训学校共建合同》，主要内容为甲方经小区业主同意后，代表本小区内业主与乙方签订合同，并约定乙方对诉争场地进行清理并铺设硬质地面，乙方对诉争场地享有五年使用权。现国安驾校占有、使用部分诉争场地。2014年3月25日，天翔物业公司（甲方）与四通客运（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将诉争场地租给乙方作为停车场综合使用，租期5年，自2014年3月25日起至2019年3月24日止，2014年3月25日至2017年3月24日为免租期，2017年3月25日至2019年3月24日年租金10000元。现四通客运占有、使用部分诉争场地。天翔物业公司因物业管理费近几年亏损扩大，无力承担，2014年5月27日，向皇姑区三台子街道办事处递交情况说明，决定自2014年7月1日起放弃对百花小区的物业管理。同年，星林物业公司通过投标程序中标，开始为百花小区提供物业服务。2014年6月28日，百花小区第四届业主委员会成立。2014年7月10日，沈阳市皇姑区三台子街道百花社区下发业主委员会备案通知书，通知该届业主委员会任期三年；业主委员会成员中由张海斌担任主任一职。因原告认为被告未经全体业主同意，将诉争场地租给国安驾校、四通客运使用侵犯了其权利，遂于2015年3月2日诉至法院。在本案审理过程中，本院致函沈阳飞机工业（集团）有限公司（以下简称“沈飞公司”）调查相关事实，2015年5���7日，沈飞公司向本院递交书面回复，主要内容为被告天翔公司为独立法人；从未要求被告天翔公司对外出租诉争场地；诉争场地在出租前为空地，建设前性质为划拨住宅用地，没有上交土地出让金；沈飞公司按经济适用房政策出售百花小区。上述事实，有当事人陈述及照片、图纸、备案通知书、情况说明等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，通过双方当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点有以下几方面内容：1、原告小区的业主对于被告方占有、使用的土地是否具有使用权；2、被告天翔物业公司擅自与被告国安驾校、四通客运签订合同及所产生的后果是否侵犯原告业主权益；3、被告国安驾校、四通客运是否应腾退诉争土地的问题。1、关于原告小区的业主对于被告方占有、使用的土地是否具有使用权问题。经庭上证据所示，该小区住宅房屋的土地使用权系属沈飞公司通过划拨方式所取得，用途为住宅用地。且该小区的住宅房屋系属沈飞集团系统开发并出卖，并为原告小区业主们所购买。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”。结合本案事实，现被告方所使用的土地均系属在百花小区住宅规划区域内。因该土地用途系住宅建设用地，作为百花小区业主们对于该小区规划内的土地依法享有使用权，此谓法律俗称房地一体原则，目的系实现小区业主生活便利、居住安逸等完整的小区所具有的功能，最终实现住宅建设用地的目的。故原告小区业主对于被告方占有、使用的土地，在购买房屋时即具有使用权。其使用权的性���，系属物权项下的内容，具有物权属性。故对于被告天翔物业公司所述原告主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。2、关于被告天翔物业公司擅自与被告国安驾校、四通客运签订合同及产生的后果是否侵犯原告业主权益问题。被告天翔物业公司系属完成百花小区业主委员会托交物业服务活动的服务者。其履行的权利及义务均应依照与物业服务有关的内容行使，理应尊重业主意愿、维护业主利益。现其自认未经该小区业主委员会同意，冒用业主委员会同意的名义，擅自与被告国安驾校、四通客运签订商业合同，客观上对于该小区的生活环境造成了不同程度的影响，主观上违背该小区业主的意愿，其后果实质侵犯了原告小区业主对诉争土地的使用权。3、关于被告国安驾校、四通客运是否应腾退诉争土地的问题。虽然被告国安驾校、四通客运通过签订合同方式占有诉争土地，但该类合同的签订人被告天翔物业公司系属无权签订人，故被告国安驾校、四通客运因合同所占有诉争土地具有瑕疵，目前原告并未追认被告方签订合同行为，因原告对于诉争土地具有物权性质的使用权，而根据物权具有追及力返还原物的特点，故原告主张被告国安驾校、四通客运腾退诉争土地的请求，本院予以支持。因前述已判令被告国安驾校、四通客运腾退诉争土地，根据举重以明轻原则，对于原告主张确认被告国安驾校、四通客运占用诉争土地侵权，勿需重复确认。关于本案诉讼费承担问题。因被告天翔公司未经原告同意，自行与被告国安驾校、四通客运签订合同，存在过错，故本案诉讼费应由其承担。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、第一百四十七条之规定，判决如下：一、确认被告沈阳沈飞天翔房产物业经营有限公司与被告沈阳市国安汽车驾驶员培训学校签订《百花小区与沈阳市国安汽车驾驶员培训学校共建合同》的行为对原告的使用权构成侵权；二、确认被告沈阳沈飞天翔房产物业经营有限公司与被告沈阳四通汽车客运有限公司签订《场地租赁合同》的行为对原告的使用权构成侵权；三、被告沈阳市国安汽车驾驶员培训学校自本判决生效之日起三十日内腾退其全部占用位于沈阳市皇姑区百花山路16号的“百花小区”锅炉房东北侧665平方米的场地；四、被告沈阳四通汽车客运有限公司自本判决生效之日起三十日内腾退其全部占用位于沈阳市皇姑区百花山路16号的“百花小区”锅炉房东北侧665平方米的场地；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告沈阳沈��天翔房产物业经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 年  芳  芳审判员 张岩审判员栾新二〇一五年七月十六日书记员 张     泽