成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初605号 原告：成都保鑫投资有限公司。住所地：成都市金牛区蜀跃路9号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：曾若男，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师(成都)事务所律师。 被告：余某某，男，汉族，1982年8月15日出生，住四川省通江县。 被告：马某某，女，汉族，1988年1月3日出生，住山东省德州市德城区。 原告成都保鑫投资有限公司与被告余某某、马某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都保鑫投资有限公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加了诉讼。被告余某某、马某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，且原告有权单方面向房管部门办理注销备案登记手续;2.请求被告配合原告办理合同网上签约和备案登记注销手续；3.请求判令被告向原告支付总房款的20%的违约金154420.2元;4.判令被告腾退并返还房屋；5.判令被告承担本案诉讼费用、公告费用。事实和理由：原、被告双方于2014年7月27日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定被告购买由原告开发建设的位于成都市金牛区地块保利梧桐语房屋，被告选择贷款方式付款，原告为其提供连带责任担保。但因被告未履行支付按揭款的义务，导致按揭银行终止按揭贷款合同并要求原告承担连带清偿责任。因此，根据原、被告双方签订的合同及补充协议的约定，原告享有解除购房合同以及要求其承担违约责任的权利。原告为维护其合法权益，故诉至法院。 被告余某某、马某某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年7月27日，保鑫公司（出卖人）与余某某、马立文（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人购买由出卖人开发建设的位于成都市金牛区保利梧桐语房屋，房屋总价款772101元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的61%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行银行(以下简称工行盐市口支行)或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行，期限：30年；买受人未按照约定时间付款，逾期在90日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。另,《商品房买卖合同补充协议》约定：选择银行办理按揭贷款/公积金贷款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》时向出卖人付清全部首付款，其余房款由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付，并保证在签订合同后50日内付至出卖人帐户；如非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款(以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款)，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期的利息以及代垫金10%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。买卖双方中任何一方行使合同解除权后，买受人应于合同解除后的10个工作日内协助出卖人到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续。 2018年5月2日，工行盐市口支行向保鑫公司送达《个人贷款履行担保责任通知书》，通知保鑫公司就余某某与工行盐市口支行签订的《个人购房借款/担保合同》，按合同(第十条保证担保-10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金，利息，罚息，复利，违约金，补偿金，贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任)约定，保鑫公司为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保，工行盐市口支行已依约向借款人发放了贷款，借款人截至2018年5月2日，已连续34期未按约定还款，共拖欠贷款本息88237.85元。通知保鑫公司于收到通知日起5个工作日之内到工行盐市口支行办理本息清偿手续，总计359235.05元。2018年5月7日，工行盐市口支行出具《个人贷款结清证明》，证明余某某在工行盐市口支行申请的住房购置贷款，该笔贷款已于2018年5月7日由保鑫公司结清全部贷款本息358976.32元(本金：295120.59元；利息：63855.73元)。 另，讼争房屋保鑫公司于2015年4月3日向余某某、马某某交付。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人贷款履行担保责任通知书》、《个人贷款结清证明》等证据及当事人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，本案所涉的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。本案争议焦点是保鑫公司履行担保责任后是否享有房屋买卖合同的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”规定，当购房人迟延付款导致的开发商商品房买卖合同目的不能实现时，开发商享有法定解除权。结合到本案中，首先，从本案所涉的法律关系来看，保鑫公司基于与余某某、马某某以及工行盐市口支行之间签订的两份合同，具有两个法律身份，形成了两个法律关系，即保鑫公司与余某某、马某某之间基于《商品房买卖合同》形成的房屋买卖合同关系；保鑫公司与余某某、马某某以及工行盐市口支行之间基于《个人购房借款/担保合同》形成的担保合同关系。其次，由于余某某、马某某未按照《个人购房借款/担保合同》约定偿付讼争房屋按揭款，导致保鑫公司承担了对买房人未能及时归还按揭贷款的阶段性保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人在向债权人履行了担保责任后，享有向债务人追偿的权利”规定，保鑫公司在履行保证责任之后享有的是追偿权。再次，本案中，保鑫公司主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的依据是《商品房买卖合同补充协议》第四条第六款“如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同。”，对此，本院认为，在余某某、马某某支付了房屋的首付款，工行盐市口支行将余某某、马某某购房所需的全部贷款支付给保鑫公司后，余某某、马某某即已履行了支付购房款的合同义务，保鑫公司亦交付了讼争房屋，《商品房买卖合同》即已履行完毕。余某某、马某某怠于支付按揭款，仅是违反了《个人购房借款/担保合同》的约定，对工行盐市口支行构成违约。 综上，由于保鑫公司与余某某、马某某之间的房屋买卖合同主合同义务已经实际履行，保鑫公司亦已收齐讼争房屋的全部购房款，保鑫公司不能以余某某、马某某没有履行《个人购房借款/担保合同》中的还款义务的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同。至于违约金的问题，由于保鑫公司已经依约收取了讼争房屋的全部购房款，故其主张余某某、马某某承担违约责任无事实和法律依据，本院不予采信。被告余某某、马某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回成都保鑫投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费12600元、诉讼保全费4920元，共计17520元，由成都保鑫投资有限公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  伍鸿飞 人民陪审员  唐直权 人民陪审员  何世芳 二〇一八年五月三十一日 书 记 员  任 莉