浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第1512号上诉人（原审原告）任志刚。委托代理人张振中，浙江众信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆新龙湖物业服务有限公司。法定代表人周洪斌。委托代理人曲笑飞、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。上诉人任志刚因与被上诉人重庆新龙湖物业服务有限公司（以下简称新龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：新龙湖物业公司系开发商龙湖房地产公司经委托杭州经济技术开发区房地产管理局进行招投标而选聘的、为龙湖滟澜园澜轩提供前期物业管理服务的、具有一级物业服务企业资质的物业服务公司。任志刚系杭州经济技术开发区龙湖滟澜园澜轩15栋某室的业主，房屋建筑面积59.97平方米。开发商杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖房地产公司）与新龙湖物业公司于2011年4月26日签订《前期物业服务协议》，约定龙湖房地产公司选聘新龙湖物业公司对龙湖滟澜园澜轩提供前期物业管理服务事宜，并对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了全面约定。任志刚与开发商龙湖房地产公司于2012年6月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》对前期物业服务合同的主要内容作了约定。同时，任志刚与新龙湖物业公司签订《龙湖滟澜园前期物业服务协议》，明确约定由新龙湖物业公司对龙湖滟澜园澜轩实施物业服务，并对物业服务企业的权利义务和责任、业主的权利义务和责任、业主承担的费用及交纳方法等有关事项作了详细约定。上述三份合同关于住宅物业服务费、共用设施设备运行能耗费的收费标准的约定是一致的。关于住宅物业服务费，双方约定：第14、15栋高层精装住宅的物业服务费为4.30元/月/平方米，按每户建筑面积计收；首次物业服务费收取以交房通知书确定的交房日期为准，业主自交房通知书确定的交房日期次月开始承担物业服务费，业主办理入住手续时预付一年物业服务费，此后按半年预交。关于共用设施设备运行能耗费，双方约定：共用设施设备（如电梯、水泵、二次供水、景观水系、空调）运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊。摊销核算实行从简为原则，从交房通知书确定的交房日期至次年12月31日，住宅按建筑面积0.60元/月/平方米计收，以后每年度的收费标准按上一年度实际发生额计算下一年度收费标准，按年进行公告。当年实际发生平均数与上年之间的差额部分以及产权面积核定前后收取的公摊水电费差额不作退补。任志刚于2013年11月中旬入住龙湖滟澜园澜轩小区。2013年11月12日，任志刚向新龙湖物业公司交纳了2013年12月1日至2014年11月30日的商务公寓物管费3094.47元、公摊水电费431.76元。根据新龙湖物业公司提供的证据显示，案涉澜轩小区地上房屋建筑总面积为175330.40平方米，其中第14、15栋高层精装住宅建筑面积为40494.94平方米。新龙湖物业公司一审主张，其为第14、15栋高层精装住宅交纳2013年12月12日至2014年11月6日共用设施设备运行能耗费合计166997.24元，其中电费2203.10元为全小区业主公用。2015年1月7日，新龙湖物业公司发出缴费通知单，要求14栋业主周敏、杨英按照公摊水电费0.40元/月/平方米的收费标准预交2014年12月至2015年5月的共用设施设备运行能耗费，但未对上一年度收取的共用设施设备运行能耗费进行结算。一审庭审中，双方当事人一致确认：首次预收的共用设施设备运行能耗费应当据实分摊、多退少补。2014年11月，任志刚以案涉物业服务合同违反法律规定，侵犯其利益，且新龙湖公司提供的物业服务质量较差未达合同约定和法律规定等为由，诉至原审法院，请求判令：1、将15栋高层精装住宅物业服务费4.3元/月/平方米变更为1.75元/月/平方米；二、新龙湖物业公司返还多收物业服务费1835元[（4.3-1.75）×59.97×12]及利息131元（1835×2.1/10000×340）（自2013年11月16日计算至2014年11月16日）；三、新龙湖物业公司返还多收共用设施设备运行能耗费115元（暂按住宅建筑面积0.44元/月/平方米计算，具体以新龙湖物业公司提供有效单据计算）；四、新龙湖公司双倍赔偿损失3900元[（1835+115）×2]；五、新龙湖公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：任志刚系案涉澜轩小区15栋某室的业主，新龙湖物业公司系案涉澜轩小区的物业服务企业，双方当事人签订的《龙湖滟澜园前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。任志刚诉称其迫不得已与新龙湖物业公司签订前期物业服务合同，没有事实依据，原审法院不予采信。新龙湖物业公司依约提供物业服务，任志刚虽对服务内容与质量提出异议，但无有效证据予以证明，故原审法院对其异议不予采信。任志刚的房屋属于高层精装住宅，应当按照合同约定的收费标准交纳住宅物业服务费。任志刚关于合同约定的物业服务费收费标准过高，应当调整为1.75元/月/平方米的主张，依据不足，原审法院不予支持。对于任志刚首次预交的共用设施设备运行能耗费，新龙湖物业公司应当据实分摊，实行多退少补。根据在案证据显示，任志刚预交第一年度共用设施设备运行能耗费0.60元/月/平方米，应当分摊0.37元/月/平方米，故新龙湖物业公司应当将多收的165.52元退还给任志刚。任志刚要求新龙湖物业公司双倍赔偿其损失的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、新龙湖物业公司于判决生效之日起十日内退还任志刚多收取的共用设施设备运行能耗费165.52元；二、驳回任志刚的其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由任志刚负担。宣判后，任志刚不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定“双方签定合同意思表示真实”，没有事实依据。1、被上诉人对业主构成欺诈。一审法院已查明”4.3元/月/平方米（以下简称“4.3元”）”是“酒店式公寓物业服务内容和标准”,但被上诉人在前期物业服务合同中隐瞒了“4.3元是酒店式公寓物业服务内容和标准”这一事实真相，只规定了4.3元的价格，没有规定酒店式物业服务内容和水平，也没有证据证明被上诉人履行相应服务内容和标准，对业主构成欺诈；被上诉人在合同中约定的及其履行的是常规服务内容和水平，收取4.3元，又未经物价局确认，违反《杭州市物业服务收费管理实施办法（杭价服[2009]68号）》的相关规定，被上诉人这种履行低标准服务，按高标准价格收费的行为，对业主构成价格欺诈。2、前期物业服务合同是格式合同，业主没有参与制订和协商，不是业主真实意思表示。前期物业服务合同是开发商与物业公司单方面签订的，业主没有参与制订和协商，本案开发商为龙湖房地产公司，物业管理为新龙湖物业公司，“龙湖”与“龙湖”签订的物业合同不可能是业主真实意思表示，开发商龙湖房地产公司与业主签订的商品房买卖合同附件八第十八条第3项明确规定“本小区实行统一管理，买受人应当在签订合同的同时签订《业主临时公约》、《前期物业服务合同》，买受人须于办理该商品房交付手续时缴纳有关的物业服务费及其他费用”，这充分证明：买房时，业主不签订前期物业服务协议，开发商不签订购房合同；交房时，业主不交物业费，开发商不交钥匙，上诉人所在小区现仍有因不交物业费，开发商不交房情形，有些业主至今未拿到房。上诉人买房系自愿，但签订物业服务合同及交物业费完全是迫不得已，并不是业主真实意思表示。3、一审法院混淆了前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别。前期物业服务合同都是格式合同，除了双方签字外，还须执行政府指导价，合同中规定的收费价格必须与物业服务等级内容一致，4.3元是酒店式物业服务内容和标准，一审法院没有认定“合同中规定的服务内容是酒店式公寓物业服务内容和标准”，就认定“双方签定合同意思表示真实”，显然没有事实和法律依据。4、被上诉人收4.3元酒店式物业服务的价格，提供的却是普通住宅常规服务，违反了诚实信用，权利义务一致性的法律原则以及“质价相符、同质同价、优质优价”收费原则。物价局确认的是酒店式物业服务内容和水平收费4.3元，酒店式物业服务内容和水平至少包括四大类19项专项服务及管家式服务，而被上诉人只管收钱，却在服务合同中不约定这些内容，也不提供这些服务，被上诉人不付出任何成本，每年就多收120多万元。显然，被上诉人不劳而获，违背诚实信用、权利义务一致性基本法律原则。（二）一审认定“原告任志刚的房屋属于高层精装，应当按照合同约定的收费标准交纳住宅物业服务费”，没有事实和法律依据。1、“精装”不等于“酒店式公寓物业服务内容和水平”。物业服务收费，是指物业服务企业按照住宅物业服务等级包含的内容向业主提供服务所收取的费用，一审法院既然在判决书第9页认定“被告如按该确认单确认的标准收费，理应受基础材料内容的约束”，基础材料非常明确具体规定了“酒店式公寓物业服务的内容和水平”，那么一审法院就应该认定“被上诉人提供酒店式公寓物业服务的内容和水平才是业主应当按照合同约定的收费标准交纳住宅物业服务费”,而一审认定“房屋是精装，应当按照合同约定的收费标准交纳物业服务费”，与认定的证据自相矛盾。精装只是对房屋装修程度地表述，与开发商售房价格有很大关系，与物业服务价格不是对应的权利义务关系，“物业服务等级内容”才与“物业服务价格”是对应的权利义务关系，精装不是“酒店式公寓物业服务内容和水平”的代名词。“酒店式公寓物业服务内容和水平”有特定具体的服务内容和标准，且明显高于物业服务甲级标准要求。即使住宅称谓“皇宫”，物业公司没有提供“相应等级物业服务内容和水平”，也无权按“相应等级物业服务价格”收费。一审法院用“精装”偷换“酒店式物业公寓服务内容和水平”概念，纯属玩弄文字游戏，违反了“权利义务一致性”法律原则，没有任何法律依据。2、上诉人按4.3元标准交费没有事实依据。被上诉没有提供“酒店式公寓物业服务的内容和标准”，也没有证据证明被上诉提供“酒店式公寓物业服务的内容和标准”，一审法院认定“原告任志刚应当按照合同约定的收费标准交纳住宅物业服务费”，没有事实依据。3、住宅精装不会增加物业管理成本，不能成为多交物业服务费借口。精装住宅在前期物业服务期间都处于保修期，出现问题均由开发商负责，与物业公司无关，相反，精装修还大大降低因业主交房后进行的装修管理阶段成本，物业收费应该更低才合理。小区其他毛坯房业主收房后都会装修，均会由毛坯房变成精装，按照一审观点，毛坯房经精装修后物业费都要涨价，都要同时变更收费，明显不当，且与一审法院引用的《中华人民共和国合同法》第八条规定”背道而驰。（三）一审法院认定“原告任志刚关于房屋合同约定的物业服务费收费标准过高，应当调整为1.75元/月/平方米（以下简称“1.75元”）的主张，依据不足”，罔顾事实和法律。1、被上诉人构成欺诈，根据《合同法》相关规定应变更合同条款。一审法院查明：4.3元是“酒店式公寓物业服务内容和水平”的收费价格，酒店式公寓物业服务内容至少应包括四大类19项专项服务以及管家式服务内容。被上诉人在前期物业服务合同中仅规定“4.3元价格”，没有规定“酒店式物业服务内容和标准”，未提供与“4.3元”价格相适应“物业服务内容和标准”。被上诉人没有实际履行“酒店式公寓物业服务内容和标准”，也没有证据证明被上诉人提供了“酒店式公寓物业服务内容和水平”。被上诉人故意在物业服务合同中不明确约定服务内容标准和水平，通过提供低标准服务，按高标准收费，完全是在忽悠业主，对业主构成欺诈。根据《合同法》第五十四条第二款规定，应当变更合同条款。2、上诉人是在迫不得已情况下签订合同，根据《合同法》相关规定也应变更。开发商与上诉人签订的商品房买卖合同附件八第十八条第3项规定说明，买房时，业主不签订前期物业服务协议，开发商不签订购房合同；交房时，业主不交物业费，开发商不交钥匙，上诉人所在小区现仍有因不交物业费，开发商不交房情形，有些业主至今未拿到房。上诉人买房系自愿，但签订物业服务合同及交物业费完全是迫不得已，根据《合同法》第五十四条第二款规定，上诉人有权要求法院变更物业协议收费内容。3、前期物业服务合同中约定的服务内容和标准，收4.3元，属违法，依法最高收取1.75元。前期物业服务合同中规定的及被上诉人提供物业服务的内容和标准是常规物业服内容和标准，收4.3元价格，已经超出了《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费等级评分标准》中甲级收费要求，根据《杭州市物业服务收费管理实施办法（杭价服[2009]68号）》第九条、第十条规定，需经物价局确认和备案，被上诉人收4.3元未经物价局重新确认和备案，其收费违法。按2011年普通住宅物业收费等级标准甲级要求最高收费1.75元。因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人依法应退还上诉人多收费用并变更物业收费标准。（四）一审法院认定“被告新龙湖物业公司依约提供物业服务，原告任志刚虽对服务内容与质量提出异议，但无有效证据予以证明”，是转移举证责任。1、本案非“违约请求之诉”，一审法院认定“新龙湖物业公司依约提供物业服务”不当。双方没有就“是否依约提供服务”发生争议，也没有就该争议进行举证、质证和法庭辩论，在案证据也无法证明“新龙湖物业公司依约提供物业服务”，一审法院对此认定没有事实和法律依据，完全是超越审理范围，违反了“不告不理”的法律原则。2、一审法院混淆了前期物业服务合同与普通物业服务合同区别。前期物业服务合同除了依约履行，还应执行政府指导价，即提供的服务必须与其服务等级内容相适应，一审法院并没有认定被上诉人履行了与4.3元相适应的物业服务内容和标准，仅认定依约提供物业服务，显然是没有事实依据。3、本案系“4.3元具体收费标准”之争，举证责任在被上诉人。上诉人不是对“服务内容与质量是否符合合同”提出异议，而是对“服务内容具体收费标准”提出异议，即“对被上诉人提供的服务内容和水平是否与4.3元价格相符，是否违反了法律规定”。根据《民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被上诉人须证明其提供物业服务等级内容，及收4.3元的合法性，举证责任在被上诉人。从在案证据可以看出，被上诉人没有证据证明其履行了酒店式物业服务内容和水平，没有证据证明其提供现有服务内容和标准收取4.3元是合法的，因此没有有效证据证明其事实主张的是被上诉人。（五）一审法院认定“原告任志刚要求新龙湖物业公司双倍赔偿诉讼请求，没有事实和法律依据”，明显不当。一审法院已经查明：“4.3元”是“酒店式公寓物业服务内容和水平”的价格。被上诉人在其单方制订的前期物业服务合同中只见4.3元的价格，不见“酒店式公寓物业服务内容和标准”，被上诉人也没有履行“酒店式公寓物业服务内容和水平”，却按4.3元价格收费，对业主构成欺诈。根据《消费者权益保护法》的第五十五条规定，被告应双倍赔偿原告多收取的费用。（六）一审认定“原告任志刚应当分摊0.37元/月/平方米”，系常识性错误，上诉人实际应分摊0.23元。1、地下室喷淋泵、生活水泵、消防水泵及防火区十一等设施是整个小区共用设施、设备，共产生能耗费71637.5元，应由整个小区分摊，单方能耗为0.03元(71637.5/175330.4/12=”0.03)。稍微具有生活常识的人都知道：首先，喷淋泵、生活水泵、消防水泵及防火区十一等设施只是地理位置在14幢，并不是第14、15幢单体住宅的设施，而是整个小区共用系统设施，上述设施设备费用应该由整个小区业主分摊费用。其次，地下室喷淋泵、生活水泵、消防水泵及防火区十一等设施，整个小区共用一个电表，一张收费发票，因此上述设施电费应由整个小区分摊。最后，被上诉人没有证据证明第1-13幢住宅单独设置上述设施的电表，已经分摊了喷淋泵、生活水泵、消防水泵等设施的能耗费，因此上述设施电费应由整个小区分摊。2、第14、15幢住宅单元用电量：95359.76，单方能耗0.2元（95359.76/40494.94/12=0.20）。因此，第14、15幢业主，即上诉人分摊能耗费总计为0.23元，而不是0.37元。二、一审法院适用法律错误。本案系“4.3元具体收费标准”之争，是“变更之诉”，一审法院虽然查明了“4.3元”是“酒店式服务内容和水平”的价格，但在判决书中始终逃避认定二个基本事实：一是被上诉人在前期物业服务合同中“没有约定”酒店式物业服务内容和水平；一是被上诉人“没有履行”酒店式物业服务内容和水平义务。而是擅自将其当作“违约请求之诉”来审理，罔顾事实，擅自扩大审理范围，致使一审法院适用法律错误。1、审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条规定与上诉人诉讼请求、双方争议的事实缺乏关联性。该条是禁止擅自变更合同情形。本案系上诉人提供充分事实和法律依据请求法院确认被告收费4.3元违法性和欺诈性，要求退还多收费用，对今后物业收费予以变更，不存在擅自变更情形；被上诉人也没提出相应的请求。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条第1款规定与本案事实无关。该条款规定适用于“合同违约请求”之诉，本案并非“违约请求”之诉，双方当事人都没请求对方履行合同义务。3、一审适用《物业管理条例》第七条第（五）项规定与本案不相干。被上诉人没有起诉也没有反诉要求上诉人交纳物业费。三、一审法院部分证据认定违法。1.认定“上诉人证据3-1与本案无关”是错误的。一审法院在判决书第15页认定了《浙江商品房买卖合同》约定的物业服务内容，前期的物业服务协议也是开发商与物业公司签订的，《业主临时公约》也是开发商制订的，开发商承诺的服务亮点与上诉文件本质是一致，而且与《浙江商品房买卖合同》附件七第一条中约定物业服务内容，以及经物价局核定酒店式物业服务内容和水平（上诉人证据3-2）一致，一审法院认定该证据与本案无关不当。2、对“原告证据4不予采纳”是错误的。（1）照片是客观事物记载，单一照片是选取特定时间、特定地点拍摄，但多张照片组合，相互印证物业服务整体水平，涉及物业侵权的照片，侵权事实现在依然持续存在，一审法院简单认定上诉人证据不能证明物业服务内容不合格不当。（2)作为业主，不是专门为了诉讼取证，只是随机取证，这些证据具有代表性，足以证明整个物业管理和服务都不合格。（3)新闻具有客观性、真实性，新闻中的视频，与普通人制作视频性质不一样，是客观事实记载和报道，与上诉人其他证据相互印证，可以证明被上诉人物业服务内容不达标。3、一审法院对“上诉人证据5不予认定”，是错误的。调查是随机独立进行的，调查对象全都是相关业主真实意思表示，难道低于50%就不是业主真实意思表示？4、对被上诉人“资质证书（被上诉人证据1）复印件”认定是错误的。资质证书仅是复印件，缺乏真实性，一审法院未经核实，简单认定系明显违法。四、一审法院对做假证、作伪证视而不见，不尊重客观事实。1、对被上诉人做假证、做伪证，一审法院不但不闻不问，还驳回上诉人诉讼请求，让做假证、做伪证一方取得法律支持。被上诉人为证明其提供了优质物业服务，假冒小区业主制作假锦旗（被上诉人证据7）。2015”年1月13日开庭时，上诉人明确指出被上诉人做假证，并要求法院追究被上诉人伪造证据的法律责任。一审法院为查清事实，于2015年1月23日进行开庭调查，被上诉人为证明“假证”真实性，又进一步指使证人赵贤祥做伪证，上诉人提供充分证据并经一审法院查实被上诉人做假证，做伪证，上诉人于2005年1月23日再次书面提交一审法院要求追究被上诉人做假证、赵贤祥做伪证的法律责任，一审法院至今没有回应，一审法院不但不追究被上诉人做假证、做伪证的法律责任，还驳回上诉人诉讼请求，让做假证、作伪证一方当事人赢得了法律支持。2、一审法院不尊重客观事实。一审判决书第二页记载“于2015年1月13日，3月31日再次公开开庭进行审理”不符合事实，本案实际于2015年1月13日，1月23日、1月30日，3月31日四次开庭审理，历时5个月12天。五、一审法院违法判决开了一个极坏先例，将对物业服务行业及社会产生巨大不良影响的示范作用。本案事实非常简单:经物价局确认的“4.3元”是“酒店式公寓物业服务内容和水平”的价格。被上诉人在前期物业服务合同中没有规定“酒店式公寓物业服务内容和水平”，也没有履行“酒店式公寓物业服务内容和水平”，却按4.3元价格收费，明显对业主构成欺诈。根据《合同法》第54条第二款规定应当予以变更，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第5条规定，被上诉人应还多收物业费，并调整今后收取的物业费，但一审法院驳回上诉人诉讼请求。若一审违法判决生效，那么只要物业服务合同中规定了价格，不需要在物业服务合同中约定“相应等级的服务内容和标准”，更不需要“履行相应等级的服务内容和标准”，无论收多高的物业费，法律都会支持。一审判决实际上是鼓励物业公司违法，授予不履行义务的特权，极易引发业主群体性事件，激化社会矛盾。综上所述，一审法院混淆前期物业服务合同与普通物业服务合同区别，没有认定“被上诉人在前期物业服务合同中应约定的物业服务等级内容”，以及“被上诉人应履行物业服务等级内容”二个基本事实，致使一审判决事实不清，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判：1、被上诉人将物业服务费由4.3元/月/平方米变更为每月1.75元/月/平方米；2、被上诉人返还多收物业服务费：1835元[（4.3-1.75）×59.97×12]及利息：131元(1835×340×2.1/10000)，自2013年11月16日计算至2014年11月16日；3、被上诉人返还多收公共设施设备运行能耗费：266.27元（暂按住宅建筑面积0.23元/月/平方米计，具体以被告提供有效单据计算）；4被上诉人双倍赔偿损失：4202.5元[（1835+266.27）×2]；5、被上诉人承担本案诉讼全部费用。二审庭审后，上诉人任志刚明确上述第1项诉讼请求为：要求将其所有的澜轩小区15栋某室的物业服务费由4.3元/月/平方米变更为1.75元/月/平方米。被上诉人新龙湖物业公司辩称：一、《前期物业服务协议》经双方签字确认，合法有效，被上诉人不存在欺诈行为。1、案涉房屋物业收费标准由建设单位报主管行政部门确认，经公开的招投标程序由被上诉人中标后与建设单位签订《前期物业服务协议》，并依法进行备案，该协议合法、有效。根据《杭州市物业服务收费管理实施办法》（杭价服【2009】68号）第八条、第十条之规定，案涉房屋物业服务收费标准系由案涉小区建设单位杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称”开发商”）依法向杭州市物价局申请并经其确认，即：上诉人所涉14幢精装修住宅收费标准不得突破每月每平方米4.40元，公共能耗费用按实另行向业主分摊。而被上诉人对上诉人实际收取的每月每平方米4.30元物业服务费也在该批准标准以下，不仅符合相关法律、法规的规定，亦与双方签订的《前期物业服务协议》约定一致。案涉小区开发商委托杭州经济技术开发区房地产管理局进行物业管理招投标，被上诉人参加招投标经公开、公平竞争后中标，最终被选聘为案涉小区前期物业服务单位。而被上诉人在中标与开发商签订《前期物业服务协议》，开发商也依法至杭州经济技术开发区房管局进行备案，该协议第六条约定案涉14、15栋楼房的”物业服务费为4.3元/月/平方米”，即被上诉人向上诉人收取的物业费在物价部门确认标准之下。对公共能耗费用约定为”物业管理费中未计入的公用设施设备运行能耗费用，按物价局部门规定，另行据实向业主分摊”。2、被上诉人与案涉小区建设单位依法签订的《前期物业服务协议》对业主有约束力。根据最高院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人认为前期物业服务合同是开发商与物业公司单方面签订的，业主没有参与指定和协商，不是业主真实意思表示而不愿履行，于法无据。另根据《物业管理条例》第二十三条之规定物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应该对遵守临时管理规约予以书面承诺。上诉人在购买商品房买卖合同时与被上诉人签订《前期物业服务协议》及《业主临时公约》不仅完全符合法律规定，同时，也表明上诉人在购房时已明确知晓并认可被上诉人被选聘为前期物业管理单位、物业服务收费标准为每月每平方米4.30元的事实并签字确认，不存在上诉人所称因开发商”不交房”导致其”迫不得已与被上诉人签订《前期物业服务协议》”的情况。因此，案涉房屋的物业服务收费标准及公共能耗费不仅经价格主管部门确认，且在双方签订的合同中作出了明确约定，约定未超过核准的价格，被上诉人收费标准与协议约定一致，上诉人亦未提供证据证明被上诉人强迫其签订合同，一审法院认定”双方签订合同意思表示真是”准确无误。二、《前期物业服务协议》真实、合法、有效，一审法院认定”原告关于房屋合同约定的物业服务费收费标准过高，应当调整为1.75元/月/平方米的主张，依据不足”事实、法律依据充分。1、酒店式公寓与高层住宅不存在冲突，上诉人理解错误。根据《民用建筑设计术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T50504-2009）3.1.1对”住宅”专用术语的定义为：供家庭居住使用的建筑。3.1.2对”酒店式公寓”专业术语定义为：提供酒店式管理服务的住宅。故酒店式公寓完全可以是住宅的一种，与住宅本身并不冲突。2、被上诉人人已完全履行了《前期物业服务协议》中约定的全部服务内容，上诉人亦实际接受了物业管理服务，应按合同约定缴纳物业服务费。被上诉人一直按照双方约定对案涉精装修住宅提供物业管理服务，履行维修、养护、管理和维护义务，如进行公共秩序维护、公共区域清洁、保洁、公用设施设备日常运行、维护等等，上诉人自2013年底交付房屋后一直在接受该物业服务。3、被上诉人所提供物业管理服务在实际成本支出上远高于同一小区内的其他房屋。上诉人的精装修住宅不仅拥有酒店式公寓位于路边进出便利的地理位置，而为了确保业主的居住安全，被上诉人需在每个入口及大堂（14、15幢共4个大堂）安排保安24小时值班，每个保安的工资均在3000元/月。其次，不同于其他普通高层住宅一单元一个垃圾桶，上诉人所在的共24层的精装住宅是每个单元每层均有一个垃圾桶，保洁人员一天清运2次，每天的垃圾清运费及保洁人员的人工费均远远高于其他普通高层。再次，上诉人所在的住宅每100户配备一名客服人员提供”贴心管家”服务，而其他普通高层为230户一名客服的配比。另外，案涉两幢住宅的业主不仅单独享有进出便捷的公寓大堂，还能通过在底层专门设置的小门进入小区，共享整个园区内的绿化、公共设施等。三、一审认定“上诉人要求被上诉人双倍赔偿的诉讼请求，没有事实和法律依据”正确。被上诉人的收费秉承等价有偿、诚实信用及公平公正原则，上诉人的降低月平方米物业费标准以及返还多收物业服务费的诉请根本无法成立，而基于前两项诉请成立才可能成立的双倍赔偿损失自然失去其存在基础。四、一审法院据实调整公共能耗费，支持上诉人部分诉请，要求被上诉人多退少补，退还上诉人多收费用，被上诉人愿意返还并已主动履行。一审法院认定第一年度的公用设施设备能耗费已经扣除了为全小区业主公用的电费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人新龙湖物业公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人任志刚与被上诉人新龙湖物业公司在二审举证期限内均未向本院提交新证据。经双方当事人对一审查明事实的一致确认，本院经审理查明的事实与原审判决认定的其他事实一致。本院认为，关于物业费的变更问题，因新龙湖物业公司系经招投标而成为案涉龙湖滟澜园小区的物业服务企业，并与开发商龙湖房地产公司签订《前期物业服务协议》，任志刚在与开发商签订《浙江省商品房买卖合同》时也对前期物业服务合同的主要内容作了约定，且同时与新龙湖物业公司签订了《龙湖滟澜园前期物业服务协议》，故应认定任志刚在向开发商购房时即知晓并认可案涉小区的前期物业服务协议，并知晓其购买的15栋某室房屋为高层精装住宅并认可按照合同约定的相应物业费标准计收物业费，意思表示真实，不存在其所谓的“迫不得已”的情形，且上述前期物业服务协议主体适格、内容不违反法律法规的强制性规定，故一审法院认定有效正确，新龙湖物业公司有权根据上述协议约定的4.3元/月/平方米的标准向任志刚主张物业费。并且，物业服务具有涉众性，任志刚的个人意见不能代表小区全体业主或所有14、15幢高层精装住宅业主的意见，故对任志刚作为个别业主要求变更其物业费标准以及认为新龙湖物业公司构成欺诈应双倍赔偿的主张本院均不予支持。关于能耗费的问题，根据协议约定应据实分摊，故任志刚有权要求新龙湖物业公司对其首次预交的共用设施设备运行能耗费的多余部分返还。任志刚上诉主张应对地下室喷淋泵、生活水泵、消防水泵、地下室防火分区十一产生的能耗费由全小区分摊，而不应仅由14、15幢小区业主分摊，对此，新龙湖物业公司二审解释称：之所以将这些公共用电分摊给14、15幢业主，是因相应的公共设备在小区内还有很多，14、15幢的交付时间和其他房子的交付时间也不一致，其他的公共设备没有由14、15幢业主分摊，故新龙湖物业对2013年12月12日至2014年11月6日的共用设施设备运行能耗费采用了从简的核算方式，且在该计算方式下，新龙湖物业公司明确表示对同时期小区其他的共用设施设备运行能耗费将不再向任志刚主张。本院认为，新龙湖物业公司对共用设施设备运行能耗费的该种计算方式虽然不尽精准，但符合案涉小区新交付以及小区电表分布、使用的客观情况，且新龙湖物业公司已明确表示对于小区同时期的其他能耗费不再向任志刚主张，故本院对新龙湖物业公司对2013年12月12日至2014年11月16日的共用设施设备运行能耗费的计算予以认可，确定应由任志刚分摊的共用设施设备运行能耗费为0.37元/月/平方米。此外，一审法院先后两次公开开庭审理本案，其余均系法庭调查，不存在程序不当之处，对证据的认定也并无不妥。综上，上诉人任志刚的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由任志刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  王亮审 判 员  韩昱代理审判员  韦薇二〇一五年七月三日书 记 员  周佳