惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初1138号原告：石艳丽，女，汉族，1988年1月21日出生，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，广东恒港律师事务所律师助理。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：李宁，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告石艳丽诉被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法使用普通程序，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人游珊珊，被告的委托诉讼代理人李宁、蓝洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年4月1日至2016年2月10日（共计315天）逾期交付合格房产的违约金8302元；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金17753元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年2月11日起算，现暂计至2017年10月9日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计26055元。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区，房款总价为450000元。原告己依约交清了房款，被告应于2015年3月31日前交付合格房产。合同约定违约金计算方式：逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日向原告支付违约金；逾期超过120天，被告应按已交房款的万分之一点五按日向原告支付违约金。被告至今尚未交付房屋。至2016年2月10日，被告应支付原告违约金8302元。另外被告未按合同约定为原告办理房产证，构成违约，被告应支付原告逾期办证违约金17753元。被告惠州市太东实业投资有限公司辩称，1.涉案房产在2015年4月28日已具备合同约定的交付条件，且原告于2016年2月10日已实际收房，已经完成房屋交付义务，违约金最多算至该日；2.违约金的计算，在约定交房日之前缴纳的房款，日期应从约定交房日期的次日起算，在约定交房之后缴纳的房款，应从实际缴纳日的次日起算，到被告完成交付义务之日止；3.原告请求支付的逾期交付违约金，其中2015年1月1日至2015年9月30日期间的违约金诉讼时效已届满，原告丧失请求支付该期间逾期交房违约金的胜诉权，因此，即便要计算违约金也只能支持2015年10月1日以后的部分；4.原告请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区，建筑面积93.15㎡。总金额450000元，被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日向原告支付违约金；超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金至实际交付之日止。关于产权登记，双方约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告自愿委托被告办理房屋产权手续。2015年3月31日前原告支付首付款150000元，2016年1月14日支付按揭款300000元。2016年2月10日原告办理收楼手续，并在收楼意见书上反映房屋部分问题。原告以被告逾期交房、延期办理房产证构成违约为由，向本院起诉。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，但未取得竣工备案。本院认为，结合原、被告的诉辩意见，被告未在2015年3月31日前将符合交付条件的房屋交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点归纳如下：1.2015年10月1日前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题；2.违约金计算时间及基数如何确定；3.关于是否存在逾期办证问题。对此本院分析评判如下：关于2015年10月1日以前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题，逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据新法优于旧法、从旧兼从长的原则，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据上述原则，原告在2018年4月20日向本院起诉主张权利，从合同约定的履行期限2015年3月31日的次日即2015年4月1日至2015年9月30日逾期交房违约金已超过二年的诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳，原告主张2015年9月30日前的逾期交房违约金，不予支持。原告主张自2015年10月1日起至2016年2月10日止（共133天）的逾期交房违约金未超过诉讼时效期间，应受法律保护。关于违约金计算时间及基数如何确定的问题，本案中，涉案商品房购房总房款为450000元，首付款150000元于2015年3月31日前支付，按揭款300000元于2016年1月14日支付，原告于2016年2月10日办理收楼手续,逾期交房违约金应计至此日。按合同约定，逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以150000元为基数，从2015年10月1日起至2016年2月10日止，按日万分之一点五计算，具体数额为2992.5元（150000元×0.00015×133天）；第二部分以300000元为基数，从2016年1月15日起至2016年2月10日止，按日万分之一计算，具体数额为810元（300000元×0.0001×27天），两笔违约金共3082.5元，原告请求超过部分不予支持。关于是否存在逾期办证问题，被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年2月10日交付，被告未在2017年2月10日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，2017年2月11日起应支付逾期办证的违约金。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。双方无约定违约责任的计算方法，本院参照有关规定，以原告已付购房款450000元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。办证程序中应进行权籍调查，此项工作非被告所能控制，属行政职能部门的原因，此段时间应予以扣除。被告于2017年12月26日申请，行政机关当日受理了不动产权籍调查（大权籍），于2018年1月23日取得首次登记告知书，扣除大权籍调查时间29天，逾期办证违约金的计算时间从2017年3月12日起，按年利率6%的标准，计算至被告提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。被告主张扣除40天的小权籍调查时间，未提供有效证据证明小权籍调查时间的相关证据，该意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告石艳丽支付逾期交房违约金3082.5元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告石艳丽支付逾期办证违约金（违约金以450000元为基数，从2017年3月12日起，按年利率6%的标准计算至被告提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）;三、驳回原告石艳丽其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，由原告石艳丽负担67元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担384元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 吴湘元审 判 员 薛银标审 判 员 刘丽强二〇一八年五月二十五日法官助理 庞杏迪书 记 员 宋煜珍