重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0156民初8号 原告：冯晓波，男，1974年12月13日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：汪代刚，重庆千金律师事务所律师。 被告：重庆市银盾房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水县汉葭镇北门乌江商贸中央豪庭二楼，统一社会信用代码91500243691219641W。 法定代表人：刘邦银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师(重庆)律师事务所律师。 原告冯晓波与被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司（以下简称银盾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理。被告银盾公司在答辩期间向本院提出管辖权异议申请，请求将本案移送至重庆市彭水县人民法院审理。2018年1月24日，本院作出一审裁定，裁定驳回被告银盾公司对本案管辖权提出的异议。被告银盾公司不服本院裁定，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。2018年3月21日，重庆市第三中级人民法院作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案由审判员吴晓林适用简易程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告冯晓波的委托诉讼代理人汪代刚，被告银盾公司的委托诉讼代理人谢志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯晓波向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付违约金18623.52元（从2015年8月19日起至2018年3月31日止），若到期仍不能办理产权证，则被告需从2018年3月31日起，每日另行按照房屋成交价的万分之一向原告支付违约金。事实和理由：2014年8月14日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于武隆区XX镇XX居XX街房屋一套，成交价191649元。原告的购买方式为按揭付款，即原告于合同签订当日向被告支付首付款59649元，贷款金额为132000元。被告应于2014年10月18日前向原告交付所购房屋。当日，双方另行签订了补充协议，该协议第六条明确约定，被告应当在签订商品房买卖合同和银行借款合同之日起365个工作日内办理完毕房地产权证。之后，原告按约向被告支付了购房款，被告虽然也按约向原告交付了房屋，但截止原告起诉之日，被告仍未向原告交付房屋产权证。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告银盾公司辩称，武隆区XX镇XX居项目是由重庆市政府主导的市、县、乡三级政府与企业共同打造中心城镇建设的项目。被告按期完成该项目开发建设后，政府未按约定将被告缴纳的土地出让金及时返还，导致被告无足够资金进行建设工程竣工验收，而未能按时给原告办理房屋产权证。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，被告未能办理房屋产权证属于政策变动所致，不可归责于被告，故原告主张的违约金，应不予支持。原告主张的违约金过高，大修基金、税费等不应计算违约金。如法院认定被告违约，违约金的起算日期应按照补充协议第六条双方约定的时间计算。 经审理查明，2011年5月26日，银盾公司与武隆区XX镇人民政府签订《武隆区XX镇XX湾XX居XX街综合开发项目协议》。2014年8月14日，冯晓波（乙方）与银盾公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，冯晓波购买银盾公司开发的位于武隆区XX镇住房一套，建筑面积97.78平方米，建面单价1960元/平方米，成交金额191649元。第七条约定，属于预售商品房的，甲方应当在2014年10月18日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付乙方使用。第十三条约定，预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构登记受理单。如因甲方的原因未提交申请，取得登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方又签订了《合同补充协议》。该协议第一条约定，本合同所指“该商品房总成交金额”不含交易税费及房屋大修基金，因履行商品房买卖合同而产生的有关税、费由双方按规定各自承担，乙方在签订购房合同时付清，甲方代收。第六条约定，关于房地产权证的办理，甲方承诺在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》和银行借款合同之日起365个工作日内办理完毕。 2012年1月21日，冯晓波向银盾公司支付购房定金30000元。2012年5月6日，冯晓波向银盾公司支付购房款27414元。2014年8月14日，冯晓波向银盾公司支付购房款2235元、税费以及大修基金11398元。2014年9月18日，冯晓波与重庆农村商业银行股份有限公司武隆支行签订《个人贷款合同》，冯晓波贷款132000元。银盾公司于2014年10月18日前将房屋交付冯晓波使用。截至法庭辩论终结之日（2018年4月11日），银盾公司仍未取得土地房屋登记机构登记受理单。 上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人贷款合同》、付款收据，被告举示的《武隆区XX镇XX湾XX居XX街综合开发项目协议》等证据在案为凭，以上证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，双方建立商品房预售合同关系。该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。冯晓波已按约定向银盾公司付清了购房款等费用，银盾公司虽然按约定向冯晓波交付房屋，但逾期未取得土地房屋登记机构登记受理单，构成违约，应当按合同的约定承担相应的违约责任。银盾公司辩称未能按约办理房地产权证系政策变动所致，政府是否返还银盾公司土地出让金不属于情势变更，并不必然导致银盾公司逾期办理房屋产权证，故对银盾公司的辩称理由，本院不予支持。 《合同补充协议》系对《重庆市商品房买卖合同》部分条款的变更，应当以变更后的协议内容为准。根据《合同补充协议》的约定，银盾公司请求其代收的税费及大修基金不计入房价款，不应计算违约金的理由成立，本院予以采纳。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条、《合同补充协议》第六条的约定，银盾公司给冯晓波办理《房地产权证》期限为商品房买卖合同和银行借款合同签订之日起365个工作日内。银行借款合同的签订时间（2014年9月18日）晚于商品房买卖合同的签订时间（2014年8月14日），故银盾公司办理房产证的期限应当从2014年9月19日起计算365个工作日，即2016年3月9日前。银盾公司逾期办理房产证，其应当按照已付房价款191649元每日万分之一即每日19.16元为计算标准，从2016年3月10日起计算至2018年4月11日止，共763天，违约金为14619.08元。银盾公司请求对违约金进行调减。本院认为，结合银盾公司已将房屋交付给冯晓波使用以及冯晓波的实际损失等因素，本院酌定将上述违约金依法调整为7309.54元。之后的违约金，由冯晓波另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告冯晓波支付违约金7309.54元； 二、驳回原告冯晓波的其他诉讼请求。 如果被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费减半收取132元（原告已预交），由被告重庆市银盾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  吴晓林 二〇一八年五月十日 书记员  邢二超