襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄州民三初字第00024号原告雷新全。委托代理人叶红辉，湖北凌枫律师事务所律师。被告湖北花样年置业有限公司。法定代表人刘新泉，花样年公司董事长。委托代理人黄鹏，湖北百龙律师所律师。原告雷新全与被告花样年公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶红辉，被告花样年公司的委托代理人黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷新全诉称，2012年7月7日，原告与被告花样年公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同就房屋面积、价款、交付时间、产权证办理、违约责任等方面进行了约定。合同生效后，原告履行了自己的义务，而被告在合同约定的2013年12月31日交房日，不能按时交付经验收合格的房屋，构成了违约。直到2014年8月11日被告才取得《竣工验收备案表》，具备交房条件。故请求依法判令被告支付：1、自2013年12月31日至起诉之日止按日万分之三计算至2014年8月11日止的违约金39455元；2、承担本案的诉讼费用。被告花样年公司辩称，原告诉称被告逾期交房无事实和法律依据，被告房屋已于2013年12月26日竣工，次日在报纸上公告交房，被告交付的房屋已达到交房条件，消防没有验收不是被告自身原因，故被告没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求；双方约定违约金过高，应予以下调。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：一、原告雷新全为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、原、被告双方签订的合同一份、不动产发票两张。用以证明双方之间存在商品房买卖合同关系及双方约定的权利义务，原告已履行了付款义务。经质证，被告代理人对上述证据的真实性均无异议，提出不能证明被告违约的质证意见。本院对上述证据的真实性予以采信。证据二、入伙通知书。用以证明被告花样年公司在合同约定的房屋交付期之前向各业主发出入住通知，但此时房屋尚未取得竣工验收备案证，发出的入住通知是无效的。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，提出恰恰证明被告已向原告发出过收房通知。本院对该证据的真实性予以采信。二、被告花样年公司为支持其抗辩主张，向法庭举出如下证据：证据一、原、被告双方签订的合同、附件一份。用以证明被告没有违约，按照双方签订的补充协议约定，登报方式交房属交房的一种，且在合同履行中出现合同第八条约定的内容，不属于被告违约。经质证，原告对真实性不持异议，提出被告的主张不能成立，不符合交房条件的通知交房无效。本院对该证据的真实性予以采信。证据二、交房公告两份。用以证明被告已采用登报交房的方式通知交房。经质证，原告对报纸的真实性不持异议，提出不具备交房条件的公告通知是不合法的，且交付的房屋未达到交房条件。本院对该上述证据的真实性予以采信。证据三、建设工程竣工验收报告、建筑工程质量监督报告、建筑工程竣工规划验收合格证、新建建筑物防雷装置检测报告、市政排水质量验收报告、襄州区环保局关于本案讼争工程项目竣工环境保护验收意见书、防雷装置验收意见书、襄阳市公安消防支队建设工程消防验收申请受理凭证及验收意见书、建筑节能质量验收报告、建筑工程档案合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程竣工验收备案证明书、情况说明各一份。用以证明本案讼争房屋按照双方合同第八条约定，系验收合格的房屋，且系因政府职能部门原因导致消防复验无法进行，而非因被告原因，在2014年1月10日消防部门已受理消防验收申请，被告交房时间符合合同约定，没有违约行为，不应承担违约责任。经质证，原告除对上述证据中的情况说明的真实性有异议外，对其他证据的真实性不持异议，提出备案证明是在2014年8月11日才办理的，已经超过了合同约定的交房时间，被告有违约行为，应承担违约责任，被告不能以上述情况说明作为免责事由。本院对上述证据的真实性予以采信根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：被告花样年公司以出让方式取得位于襄阳市襄州区航空路、编号为B’383-1的地块的土地使用权，在该宗土地上经有关部门批准建设商品房，定名为温哥华1792，并在房管部门取得（2012）襄房售字（2012）015号商品房预售许可证。2012年7月7日，原告雷新全与被告花样年公司签订商品房买卖合同一份，合同主要约定：原告购买上述温哥华1792项目中第3幢2单元3-2-8-1号房屋，建筑面积为125.57平方米，单价每平方米4696.73元，总金额为589768元；合同第六条付款方式及期限：买受人应于2012年7月7日前向出卖人付清首付房款（人民币）壹拾柒万柒仟柒佰陆拾捌元整，剩余房款人民412000元整于2012年7月7日前办理完银行按揭贷款手续。双方在合同的第八条约定了房屋的交付期限：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30（含）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、由于买受人原因未能按时交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同签订前后，原告将首付款及按揭贷款的房款全部交付给被告，被告给原告开具发票两张，总金额为589768元。2013年12月2日，被告花样年公司向各业主发出入伙通知，通知各业主携带相关证件验收讼争房屋并交纳相关费用。2013年12月10日，建筑节能主管部门出具（建筑节能）质量验收报告，评定上述工程分部、分项质量验收记录齐全，质量控制资料齐全、合格、有效。同年12月20日，襄阳市防雷中心出具新建建筑物防雷装置检测报告书，结论为上述工程防雷装置符合要求。同年12月25日，市政管理部门出具市政排水质量验收报告，结论为合格。2013年12月23日，被告在报纸上刊登公告，载明：温哥华1792业主：温哥华1792住宅小区商品房已具备交房条件，现定于2013年12月30日正式交房，请您前来办理收房相关手续。2013年12月26日，被告单位连同设计单位、建筑公司、监理公司对温哥华.1972.1#楼工程进行验收，并出具建筑工程竣工验收报告。合同约定的交房日，原告以被告提供的房屋不合格为由拒绝接收房屋。2014年1月1日，原告接收房屋。2014年1月10日，襄州区建筑工程质量监督站对上述工程出具建筑工程质量监督报告，确认被告组织的竣工人员组成的、组织形式、验收程序等符合要求。当日，襄阳市公安消防支队受理了被告关于本案讼争工程的消防验收申请，并出具消防验收申请受理凭证。2014年3月13日，襄州区襄州区园林绿化管理所出具襄州区城市绿地验收核准证书，结论为该工程符合绿化要求。2014年7月22日，襄阳市公安消防支队出具襄公消验字（2014）第0081号建设工程消防验收意见书，结论为上述建设工程消防验收复验合格。随后，襄阳市房地产业协会襄州区联络站出具襄州区商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；2014年8月8日，襄阳市襄州区城市建设档案馆就上述工程向被告颁发建设工程档案合格证；2014年8月11日，被告单位就上述工程在襄州区建筑工程质量监督站办理了工程竣工验收备案证明书。2014年10月14日，襄州区水泥制品厂企业改制与配合火车东站建设协调工作指挥部及国网湖北省电力公司襄阳市襄州区供电公司出具关于湖北花样年置业有限公司温哥华1792项目1、2、3号楼消防验收有关问题的说明，该情况说明载明被告花样年公司温哥华1792项目1、2、3号楼于2010年8月通过市规划局规划、湖北天一建筑设计公司设计、严格按照规划、建设、消防、电力等部门进行开工建设，在建设过程中，消防和电力设施都是由消防部门和电力部门按照行业标准和要求进行施工，后因2014年4月14日襄阳市前进路一景酒店发生重大火灾事故，市消防部门对高层建筑消防标准进行了提高，影响了已经建设、安装完毕的温哥华1792项目，故此延迟了本案讼争工程的消防验收。后经双方协商未果，引起诉讼。本院认为，原告雷新全与被告花样年公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人花样年公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合同”条件的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述条文明确规定，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。本案《商品房买卖合同》约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，应以出卖人是否取得《竣工验收备案证》为标准，因被告花样年公司在2014年8月11日才取得《竣工验收备案证明书》，原告雷新全以此不同意接受房屋符合合同约定，被告花样年公司应当依照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：“……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”依照双方合同约定，若出卖人花样年公司构成违约，应当自双方合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人雷新全支付违约金。因原告雷新全于2014年1月1日已接受本案诉争房屋，视为对双方合同约定交付条件的变更，故应认定2014年1月1日花样年公司向雷新全实际交付了房屋，根据《商品房买卖合同》约定，被告花样年公司应向原告雷新全支付违约金计算至2014年1月1日止。原告要求被告承担自合同约定的交房日即2013年12月31日计算至2014年8月11日止的违约金的诉讼请求，本院不予全部支持；原告还要求被告承担按合同约定的计算标准计算的违约金，对此，本院认为，因被告提出违约金约定标准过高，且因被告花样年公司逾期取得《竣工验收备案证明》是由于消防部门验收规定调整，对高层房屋建筑消防标准进行了提高，并非由于花样年公司的过错所导致，加之花样年公司经过整改后随后通过了消防验收。综合考虑上诉人花样年公司的过错程度以及未对原告雷新全造成实际损失，本院酌定判由被告按原告的购房款总额，按银行同期同类一年期存款利率标准由被告向原告支付违约金，从合同约定的2013年12月31日交付房屋之日计算至原告接收房屋之日2014年1月1日止。被告辩称在约定的交房期限之日交房条件已成就的理由，于法及本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告湖北花样年置业有限公司于本判决生效后十日内向原告雷新全支付以购房款589768为基数，按中国人民银行发布的一年期存款利率标准，自2013年12月31日起计算至2014年1月1日止的违约金。二、驳回原告雷新全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由原告负担490元，被告湖北花样年置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  黄 燕审 判 员  姚成昌人民陪审员  徐 冉二〇一五年二月五日书 记 员  方小翠