广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初557号 原告：龚健，男，1976年7月12日出生，汉族，住南宁市。 被告：许壮，男，1969年11月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼。 负责人：吴长路，行长。 委托诉讼代理人：冯雪萍，女，1983年10月2日出生，汉族，该公司员工，住南宁市良庆区。 第三人：李春霖，女，1975年1月13日出生，汉族，住南宁市。 原告龚健与被告许壮及第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称：浦东银行南宁分行）、李春霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告龚健、第三人浦东银行南宁分行的委托诉讼代理人冯雪萍到庭参加了诉讼。被告许壮、第三人李春霖经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向第三人浦东银行南宁分行、李春霖清偿南宁市青秀区抵押登记对应的债务并办理该房屋的抵押登记注销手续；二、判令被告协助将南宁市青秀区过户给原告；三、判令被告支付违约金暂计24112.8元（计算方式：以669800元为基数，按每日千分之一的标准，从2017年12月8日暂计至2018年1月12日，此后另计，直至被告协助完成房屋过户事项之日止）；四、判令被告赔偿房屋家具、家电款项共计20000元；五、判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告申请撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2017年9月28日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告以669800元的价格将位于南宁市青秀区出售给原告。原告已按约定支付了购房款553840元。根据合同第七条第五项约定，被告应在接到原告通知后10日内配合原告办理房屋过户手续，原告从2017年11月27日起，多次催促被告履行合同义务，但被告均拒绝履行，已构成违约。根据合同第八条的约定，被告违约的，每日应按总成交价千分之一的标准向原告支付违约金。另，根据合同七条第一项约定，被告应保证房屋绝无其他权利设定，故被告有义务清偿债务并注销房屋上的抵押以保证房屋顺利过户。同时，被告还承诺将房屋内的沙发、床等家具家电交付给原告，但被告并未交付，应当赔偿给原告。 被告未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 第三人浦东银行南宁分行述称：被告为第三人浦东银行南宁分行长期二手房购房贷款客户，贷款金额为180000元，贷款期限为18年，抵押物为涉案房屋，被告已经办理抵押手续，因此，第三人浦东银行南宁分行对涉案房屋享有优先受偿权。截止2018年4月26日，被告还欠贷款本金109420.88元、利息697.62元、罚息12.69元，具体欠款数额以实际还款日的计算为准。第三人浦东银行南宁分行的贷款得到全部清偿的情况下，可以注销抵押登记。 第三人李春霖未作书面陈述，亦未出庭参加诉讼。 经审理查明：2017年9月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方以669800元的总价格将位于南宁市青秀区（以下简称：涉案房屋）出售给买方；第一部分房款为定金20000元，买方应于签订本合同时支付给卖方；第二部分房款为首期款（不含定金）410000元，买方应于2017年10月1日前支付给卖方；第三部分房款为房屋余款239800元，买方应于2017年12月5日前支付给卖方；买卖双方交纳税费的时间为2017年11月30日，买卖双方过户手续时间在对方通知后五天内全力配合；买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易缴税、按揭贷款、还款、抵押（注销）手续、过户等任何相关手续或逾期交付物业或者逾期支付房款或违反合同其他约定的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。 合同签订当日，原告向被告支付定金20000元。2017年9月30日，原告向被告支付首期房款410000元。2017年10月3日，被告向原告出具一张《借条》，主要内容有：被告因急需还钱给银行，特向原告借款34863元，被告同意该借款可抵扣原告应付的房屋余款，扣除借款后，最终原告应付购房余款为204937元。2017年11月6日，被告又向原告出具一张《借条》，主要内容有：被告因急需用钱，特向原告借款88977元，被告同意该借款可抵扣原告应付的房屋余款，扣除借款后，最终原告应付购房余款为115960元，待双方一起去房产局办理房产过户手续且原告得到房产证后，原告向被告付清剩余房款。 之后，因被告一直未协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，原告分别于2017年11月27日、2018年1月10日、1月11日多次催促被告履行义务，但被告均未予以配合，原告遂于2018年1月12日起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：涉案房屋登记的产权人为被告。被告于2008年12月25日将涉案房屋抵押给了第三人浦东银行南宁分行并办理了抵押权登记，还于2016年1月6日、10月24日两次将涉案房屋抵押给了第三人李春霖并办理了抵押权登记。截止2018年5月8日，登记在李春霖名下的抵押权已经注销，但登记在第三人浦东银行南宁分行名下的抵押权仍未注销。在诉讼过程中，经本院询问，原告愿意先代替被告还清所欠第三人浦东银行南宁分行的债务以解除抵押权，再由被告协助办理涉案房屋的产权变更登记手续。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告于2017年9月28日签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。原告依约向被告支付了定金20000元和首期房款410000元，且原告两次借款给被告合计123840元，该借款双方同意抵充原告应付房款。据此，原告已向被告支付房款共计553840元。根据双方约定，被告应于原告提出过户要求后的五日内配合原告办理房屋产权变更登记手续，余下房款待过户完成后再由原告付清给被告。原告于2017年11月27日催促被告协助其办理房屋产权变更登记手续，故被告应于2017年12月2日前协助原告办理，但直至今日，被告仍未履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案房屋已由被告于2008年12月25日抵押给了第三人浦东银行南宁分行并办理了抵押权登记，且至今仍未解押。 但抵押权不消灭，将影响涉案房屋产权变更登记手续的办理，对此，被告作为义务方，理应及时与第三人浦东银行南宁分行结清贷款，并注销设定于涉案房屋上的抵押权，配合原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。在诉讼过程中，原告同意先代替被告清偿所欠银行的债务，再由被告协助其注销涉案房屋上的抵押权，并协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续，并无不妥，本院予以支持。至于违约金的支付问题。根据《房地产买卖合同》约定，如卖方逾期办理过户等手续，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。如前所述，鉴于违约方为被告，故原告依据上述约定要求被告从2017年12月8日起按总成交价的1‰支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。另，原告撤回要求被告赔偿房屋家具、家电款20000元的诉讼请求，系对其权利的自行处分，未损害他人的合法权益和社会公共利益，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告龚健代替被告许壮向第三人上海浦东发展银行股 份有限公司南宁分行偿清位于南宁市青秀区上的抵押贷款，被告许壮在抵押贷款偿清后五日内协助原告龚健办理该房屋的抵押登记注销手续； 二、被告许壮于抵押权注销之日起十日内协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续； 三、被告许壮向原告龚健支付违约金（计算方式：以总成交价669800元为基数，按每日1‰，从2017年12月8日计算至房管部门受理双方的过户申请之日止）。 本案受理费903元，保全费3869元，合计4772元，由原告龚健负担2163元，由被告许壮负担2609元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谢 倩 人民陪审员 岑 莲 人民陪审员 陈明贤 二〇一八年五月二十三日 书 记 员 丘 珏