广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4370号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：冯嘉超。委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尤艳英，女，1967年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所实习律师。原审被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾伟强。委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）因与被上诉人尤艳英、原审被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人登图公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回尤艳英的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由尤艳英负担。事实和理由：一、一审适用法律不当，本案应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定，尤艳英的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院以“权利侵害状态一直持续至今”为由驳回登图公司的诉讼时效抗辩，属于适用法律错误。二、涉案物业已经交付尤艳英使用超过三年，相关证据没有合法固定，尤艳英提出赔偿装修折价补偿款，没有相应证据证明，一审判决显失公平。被上诉人尤艳英答辩认为，尤艳英在收楼时，涉案房屋的装修装饰及家电、家具配置均不符合合同约定，登图公司、澳德公司侵害了尤艳英的权利一直延续至今。恢复原状请求权属于物权请求权的一部分，不适用诉讼时效的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告述称，登图公司的上诉有理，请求二审法院依法予以改判。尤艳英向一审法院起诉请求：一、澳德公司、登图公司向尤艳英分别支付***商品房2014年9月至2014年10月31日未支付的回报（租金收益）为10200元（3400*3）以及逾期支付的利息18027元（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止，暂计至2017年9月13日为6009元*3）及***商品房2014年9月至2014年10月25日未支付的回报（租金收益）3117元以及逾期支付的利息5970元，4套商品房的未支付回报共13317元、利息23997元，合计为37314元；二、澳德公司、登图公司因违法终止公寓委托经营管理协议应赔偿给尤艳英***的商品房的经济损失均为5100元，4套商品房的经济损失合计为20400元（酌定3个月的租金损失为1700元*3个月*4）；三、判决澳德公司、登图公司按照交楼标准将房屋恢复原状交付尤艳英或赔偿尤艳英***的商品房自行恢复的装修、设施设备、家电家具等费用均为50936元，4套商品房的经济损失合计为203744元；四、澳德公司为案涉商品房安装独立的用水用电表；五、本案诉讼费由澳德公司、登图公司承担。一审法院认定事实：2009年7月31日，尤艳英与澳德公司签订《商品房买卖合同》四份，约定尤艳英向澳德公司购买座落于佛山市顺德区，套内建筑面积分别为31.2平方米、31.2平方米、31.2平方米、31.21平方米，商品房为精装房，合同约定了《装饰、设备标准》，各个商品房价款均为255000元，共为1020000元。签订《商品房买卖合同》的同时，尤艳英与澳德公司、登图公司还签订了《公寓委托经营管理协议书》，约定尤艳英将上述商品房（包含附表一注明酒店单位：装修、设备标准）委托登图公司统一经营管理，澳德公司提供担保。委托期限自尤艳英付清全额房款次日至2015年10月31日，委托期限内，登图公司在每月的10日前向尤艳英支付上月的租金，租金标准均为1700元／月，案涉4处房产的租金共计6800元／月，澳德公司对前述租金的支付承担连带责任。同时由登图公司支付委托物业所产生的物业管理费、水、电、电话、天线费。合同终止时，登图公司应返还给尤艳英合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品，协议约定若登图公司中途终止协议的，需提前三个月通知尤艳英，且需赔偿尤艳英的经济损失。合同签订后，澳德公司后来将房屋直接交付给登图公司进行经营管理，尤艳英只是每月收取约定的租金，登图公司于2014年7月15日向尤艳英发出《终止合同通知书》，表示不能继续履行《公寓委托经营管理协议书》，并自2014年9月开始停止支付租金。尤艳英已于2014年10月25日收回***的房屋、于2014年10月31日收回剩余3处房屋。收楼时，尤艳英已就案涉四间房屋没有贴墙纸、安装电热水器、铺设高级地毯等用品，家具及卫浴产品也与合同约定的交付及装修标准不符并提出异议，上述情况已在《物业移交签收表》中进行注明。涉案房屋没有独立的、住宅性质的水表和电表，只有创富酒店一个总表，水电费均按照商业标准进行收取。另查明，（2015）佛顺法容民初字第2077号案所涉澳德房产***房与本案所涉房产均为平层结构房屋，尤艳英主张参照***房的评估结论确定本案尤艳英的损失，一审法院予以准许。广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具的《司法鉴定评估报告书》关于***房工程造价的评估结论为：1.前期拆除工程造价7932.96元（单方造价257.9元）；2.室内装饰装修工程造价40112.12元（单方造价1304.04元）；3.电器及家具部品造价30361.9元（单方造价987.06元）；合计78406.98元；房产建筑面积30.76平方米。一审法院认为，尤艳英将涉案房产交付给登图公司使用、收益，登图公司按月支付回报给尤艳英，回报的性质实为租金收益，尤艳英与登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。尤艳英与登图公司在《收楼确认书》中确认协议因登图公司单方提出解除而终止，案涉物业交付的时间为2014年10月25日及2014年10月31日，尤艳英在诉讼请求第一项主张的未付租金，诉讼请求第二项主张的经济损失的性质应为违约补偿，对于澳德公司、登图公司提出的诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，尤艳英于2017年9月29日向一审法院提起诉讼，已超出上述诉讼时效期间，因此对于尤艳英诉讼请求第一项主张的租金及诉讼请求第二项主张的经济损失，一审法院不予支持。关于尤艳英诉请的恢复原状和折价补偿的问题，一审法院分析如下：澳德公司与尤艳英签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋在交付时应当具备相应的装饰装修标准，且登图公司与尤艳英在协议中亦约定尤艳英购买的案涉房屋带装修及酒店式公寓配置，委托物业内的配置作为委托物业的附属部分，须一并交给登图公司，双方在合同中还以附表形式列明了装修、设备标准，并明确约定合同终止时，登图公司应向尤艳英返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品。澳德公司、登图公司应按照双方约定的标准装饰装修房屋，登图公司应在合同终止时向尤艳英返还房屋内合理磨损和折旧后的设施设备及物品。尤艳英收楼时，案涉房屋在房屋装饰装修及家电、家具配备方面均存在不符合双方合同约定的情况，故登图公司应当依约恢复相关装修装饰或赔偿尤艳英自行恢复的相关费用。尤艳英诉请登图公司向其支付自行恢复的相关费用合法有据，一审法院予以支持。由于澳德公司、登图公司向尤艳英交付的案涉房屋不符合合同约定的装修标准，侵害了尤艳英对案涉房屋的权利，且权利侵害的状态一直延续至今，澳德公司、登图公司以尤艳英的主张超出诉讼时效期间为由提出抗辩，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院参照广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对套内建筑面积30.76平方米的澳德房产***房出具的《工程造价鉴定意见书》来综合认定上述费用的具体金额。商品房买卖合同与房地产权证记载的套内建筑面积有差异，一审法院确定应以房地产权证记载的面积为准，尤艳英在诉状中自愿将案涉四间房屋的套内建筑面积均按照31.2平方米计算，一审法院予以确认。前期拆除工程应补偿32185.92元（257.9元/平方米×31.2平方米×4）。室内装饰装修工程考虑装修成新率折旧50%，应赔偿81372.1元（1304.04元/平方米×31.2平方米×4×50%）。电器及家具部品考虑装修成新率折旧50%，应赔偿61592.54元（987.06元/平方米×31.2平方米×4×50%）。综上，登图公司应向尤艳英支付自行恢复装修、设备的折价补偿款175150.56元，对于尤艳英主张的超出部分，一审法院不予支持。尤艳英主张澳德公司应对登图公司的上述债务承担共同清偿责任，经审查，依据协议约定，登图公司应按照附表（一）的规定返还合理磨损及合理折旧后的委托物业设施设备及物品，但双方并未约定被告澳德公司有此项义务，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，澳德公司与尤艳英签订的是《商品房买卖合同》而非租赁合同，依据租赁合同，澳德公司对登图公司应向尤艳英支付的装修、设备折价补偿款并不承担共同清偿责任，故尤艳英诉请澳德公司对装修、设备折价补偿款承担共同清偿责任理据不足，一审法院不予支持。关于尤艳英诉请的恢复民用独立用水和用电的问题，一审法院分析如下：尤艳英主张此项诉讼请求的依据是尤艳英与澳德公司签订的《商品房买卖合同》，本案处理的是尤艳英与登图公司、澳德公司之间的房屋租赁合同纠纷而非尤艳英与澳德房产之间的房屋买卖合同纠纷，两者分属不同案由，故对尤艳英的该项诉请，一审法院在本案中不作处理。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、登图公司于判决发生法律效力之日起十五日内向尤艳英支付自行恢复装修、设备的折价补偿款175150.56元；二、驳回尤艳英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2610.94元，由登图公司负担。各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为尤艳英要求澳德公司、登图公司将案涉租赁物恢复原状或折价补偿的主张是否超过诉讼时效。因尤艳英提起该主张是基于澳德公司、登图公司未按照《商品房买卖合同》及《公寓委托经营管理协议书》的约定装修案涉租赁物而产生的违约责任，属于债权请求权，仍适用诉讼时效的规定。根据一审查明的事实，案涉4处物业交付时间分别为2014年10月25日及2014年10月31日，即尤艳英之权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定，违约责任请求权的诉讼时效于2016年10月25日及2016年10月31日届满。尤艳英提起本案诉讼已超过诉讼时效，义务人澳德公司和登图公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。尤艳英自知道权利被侵害之日起至时效届满，怠于行使自己的权利，亦未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长之情形，已丧失请求人民法院依法保护其权利的胜诉权。故尤艳英要求澳德公司、登图公司将案涉租赁物恢复原状或折价补偿的主张，本院不予支持。综上，登图公司上诉所提，理据充分，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15928号民事判决；二、驳回尤艳英的全部诉讼请求。一审案件受理费2610.94元，二审案件受理费5221.88元（佛山市顺德区登图物业管理有限公司已预交），均由尤艳英负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年五月二十二日法官助理王续媚书记员陈慧乔