湖北省恩施市人民法院行 政 判 决 书（2015）鄂恩施行初字第00015号原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司。住所地：恩施市市府路**号。法定代表人熊才胜，该公司董事长。委托代理人（特别授权）沈代辉，湖北沈代辉律师事务所律师。委托代理人（特别授权）聂铭，湖北沈代辉律师事务所律师。被告恩施市工商行政管理局。住所地：恩施市施州大道***号。法定代表人潘超，该局局长。委托代理人（一般代理）李清安，湖北正典律师事务所律师。委托代理人（一般代理）黄红恩，该局法规股股长。原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司不服被告恩施市工商行政管理局作出的“（恩市工商处字（2014）507号）”《行政处罚决定书》一案，于2015年4月8日向本院提起行政诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司法定代表人熊才胜、委托代理人沈代辉、聂铭及被告恩施市工商行政管理局法定代表人潘超、委托代理人李清安、黄红恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告恩施市工商行政管理局于2014年9月19日对原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司作出了“（恩市工商处字（2014）507号）”《行政处罚决定书》。被告在法定期限内向本院提供了作出行政行为的证据：第一组（正卷一）1、立案审批表；2、授权委托书；3、特别授权委托书；4、原告营业执照、资质证书和商品房预售许可证；5、煌庭国际广场一期工程相关文书；6、煌庭国际广场一期房屋售楼部照片及平面图。该组证据证明原告经营范围、资质、预售房屋许可及相关人员身份权利。第二组（正卷一）7、水、电、气报装和可视门禁费用明细表；8、煌庭国际广场一期销售明细表；9、煌庭国际广场一期安装水、电、气合同；10、各购房人收取水电气和可视门禁费用的收据；11、按五种户型应收取购房人费用明细；12、13份《商品房买卖合同》。该组证据证明原告按合同约定向购房人收取了水电气安装费用和门禁系统安装费。第三组（正卷二）13、门禁系统费用清单；14、自来水安装清单；15、天然气入户费单据；16、供电公司费用单据。该组证据证明原告支付水、电、气、立户费和门禁系统费用的支付情况。第四组（正卷二）17、煌庭国际销售价格控制表；18、水电气等费用汇总表和明细表；19、物业管理委托书和资产移交管理责任书；20、原告委托物业公司向购房人收取费用委托书；21、门禁系统工程承包合同；22、原告支付水电气报装和可视门禁费用的帐页。该组证据证明原告委托家安物业公司对煌庭国际一期进行物业管理，并委托对购房人收取水电气和门禁安装费以及支付水电气和门禁系统工程费用的具体情况。第五组（正卷二）23、物业公司证照、身份证和委托书；24、25、物业公司向购房人王兰、蔡贻交房流转表及相关文书；26、家安物业煌庭国际广场一期收费汇总和明细表；27、物业公司向六名购房人收取费用收据；28、煌庭国际收费一览表和明细表。该组证据证明物业公司法人资质及收费项目。第六组（正卷二）29、湖北中天时代网络工程有限公司营业执照、身份证明；30、煌庭国际广场一期户表安装情况说明、施工合同、发票；31、煌庭国际广场一期天然气安装情况说明、施工合同、发票；32、有线电视安装费收费标准。该组证据证明恩施市自来水公司、民生天然气公司未委托原告向煌庭国际广场一期业主收取报装费、立户费和安装费。第七组（正卷二）33、34、35、36购房人身份证、商品房买卖合同，交费清单、装修管理协议。该组证据证明原告收取购房人水、电、气、门禁费等计入房屋价格以外。第八组（正卷三）37、询问通知单；38、询问原告工作人员笔录（4次）；39、询问原告会计笔录；40、询问黄洁梅笔录；41、询问购房人笔录；42、询问家安物业公司法定代表人熊学金笔录；43、询问家安物业公司出纳向阳辉笔录。该组证据证明家安物业公司为原告代收了水、电、气、门禁等费用，购房人在签订合同时不知晓“一价清”政策的事实。证据副卷第一组：1、投诉举报信；2、税控发票；3、收据。该组证据证明购房人投诉原告在房价之外收取水、电、气、立户费和门禁安装费。证据副卷第二组：4、案件来源登记表；5、立案审批表；6、现场检查笔录；7、调查终结报告；8、案件集体讨论笔录（2份）；9、案件审核表；10、行政处罚有关事项审批表；11、行政处罚决定书；12、行政处罚告知书；13、送达回证；14、听证通知书；15、陈述与申辩；16、关于缓交部分罚款的申请；17、撤销工商行政听证申请；18、询问通知书；19、湖北省罚没收入票据；20、恩施市工商局行政处罚决定书；21、行政复议申请书；22、行政复议决定书。该组证据证明被告对原告行政处罚程序合法。原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司诉称，原告2010年开发位于恩施市市府路24号煌庭国际广场一期商住楼，商品房共计338套，并于同年11月10日取得《湖北省商品房预售许可证书》，在2011年5月20日前已售住房近200套。2014年7月24日，被告称接到举报而对原告进行立案调查。2014年9月19日，被告以原告在销售商品房过程中向消费者隐瞒“一价清”政策有关内容，“欺诈消费者”，“故意使消费者产生误解而购买商品”，“侵犯消费者知情权、自主选择权”为由，对原告作出恩市工商处字（2014）507号行政处罚决定，责令当事人改正违法行为，依法退还向买受人收取的费用，承担相应的民事赔偿责任，处罚款500000.00元。原告不服该处罚决定，向恩施州工商局提起复议申请，恩施州工商局维持了被告作出的处罚决定。原告对此不服，认为被告作出的处罚决定超越法定职权，认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请依法撤销被告作出的“恩市工商处字（2014）507号”《行政处罚决定》。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：一、被告超越法定职权方面第一组：《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条、三十五条、五十六条。说明保护消费者合法权益的部门和其他行政部门只有在其他法律、法规对处罚机关和处罚方式未作规定的前提下，工商部门才能依据《消法》行使管理职能。第二组：《中华人民共和国合同法》第五十四条、一百二十七条。说明人民法院可直接适用《消法》第五十六条认定经营者承担相应的民事责任，无须由行政部门以处罚决定的形式责令当事人“退还收取的费用”，只有经营者在“危害国家利益，社会公共利益”的情况下，工商部门才能在职权范围内负责监督处理。第三组：民事判决书（2010）恩民初字第1598号、（2011）恩中民终字第181号、（2010）恩民初字第1604号、（2011）恩中民终字第180号、（2010）恩民初字第1596号、（2011）恩中民终字第179号。该组证据证明同一事实法院判决驳回原告（购房人）诉讼请求，而被告责令本案原告退还向购房人收取的费用超越司法权。第四组、五组：《中华人民共和国价格法》第五条、十四条、三十三条、四十条，《中华人民共和国房地产管理法》第六条，《商品房销售管理办法》第四十二条，说明对未明示相关制度和合同文本的违法行为，应由房管部门行使处罚权。二、被告认定事实不清，证据不足方面：第一组：1、鄂价房服（2005）165号文件第二条；2、恩施州价（2006）50号文件第二条；3、鄂价检规（2014）69号文件第十一条、十四条。该上述文件是省州物价部门制订的规范性文件，只能由物价部门作为认定行为性质的依据。第二组：1、《商品房买卖合同》第四条及补充协议第二条；2、恩施市自来水公司、天然气公司和供电公司分别出具的《情况说明》及开具的发票。该组证据证明原告是按合同向购买人收取的，不是在合同外收取，没有违背文件规定。第三组：1、签订商品房买卖合同是2010年；2、恩施市自来水公司、天然气公司、供电公司和中天公司与原告签订的施工合同是2012年；3、《工程质量竣工验收记录》是2012年8月30日；4、江苏省徐州市中级人民法院（2009）徐行终字第167号行政判决书。该组证据证明水、电、气和门禁系统等配套设施是在《商品房买卖合同》签订两年后才签订施工合同，当时不可能预知工程价款和标准，也不可能实行“一价清”制度。第四组：1、恩施市商品房预（销）售合同案备案系统的界面截屏图；2、恩施市房地产市场信息发布平台的界面截屏图；3、《商品房买卖合同交接表》；4、《商品房预售许可证》；5、江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中行终字第0060号《行政判决书》。该组证据证明《商品房买卖合同》中的部分格式条款，已经通过房地产管理部门审查备案，相关生效判决也认定配套费的特别约定是“清楚、明晰”的，买受人签署的承诺行为本身就证明出卖人已经明示，结算也没有超过备案系统的单价。第五组：1、原告与邓光元、廖基梅的《房屋拆迁安置补偿协议》；2、邓光元、廖基梅与鄂州福泰实业有限公司恩施百货广场的《商业用房租赁协议书》；3、出租方和承租方关于现售楼部的《说明》。该组证据证明被告《现场笔录》及其所示位置，与签订合同时的位置是不同的，不能证明原告没有明示和告知相关文件。三、被告适用法律错误方面：第一组：1、国家发展和改革委员会18号令；2、国家财政部第48号令；3、2013年10月25日十二届人大常委会第五次会议新闻发布会，就新《消法》答记者问（节录）。该组证据证明被告用已“废止”的文件认定原告的行为性质是错误的，也不适用《消法》第五十六条第十款规定的“其他情形”。原告的行为不在《消法》第56条的调整范围。四、被告违背法定程序方面：第一组：《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》第四条、十七条，说明被告受理投诉后，没按照规定程序进行调解，径行行政处罚责令当事人退还费用承担民事赔偿责任，超越了司法权，而且违背了法定程序。被告恩施市工商行政管理局辩称，被告对原告作出的《行政处罚决定书》是履行的法定行政职责，并未超越职权或滥用职权。且该处罚决定经过了严格的法定程序，维护了原告的陈述和申辩权。原告在售房过程中，隐瞒事实，在购房人不知情的情况下，将本应计入房价成本的水、电、气、立户费和门禁系统的安装费，在《商品房买卖合同》中以格式条款的形式约定买受人在房价之外另行承担，这是一种侵犯消费者（购房人）合法权益的违法行为。被告对原告的上述违法行为进行行政处罚于法有据，于事实有据。并经过了严格的法定程序，原告欺诈消费者违法事实清楚，请依法驳回原告的诉讼请求。经庭审质证，本院对原、被告所举证据确认如下：原告对被告提供的证据第一组证据6照片是立案查处时拍的，不是售房时拍的，其他均无异议。第二组真实性无异议，达不到被告证明目的。第三组、第四组、第五组、第六组均无异议，第七组真实性无异议，证明目的有异议。收取的费用未在房价以外，而是在房价以内。第八组真实性无异议，证明目的部分有异议。证据副卷第一组、第二组真实性无异议，证明目的只能证明部分程序合法。被告对原告提供的证据（超越职权）第一组、第二组真实性无异议，不是证据，是法律法规，是个理解问题。第三组真实性无异议，证明目的有异议。本案是行政纠纷，而原告提交的判决书是民事纠纷。合同效力不由被告认定。同一事实，原告虽有欺诈行为，但未损害国家利益。所以原告提交的该证据不能作为行政案件认定的依据。第四组、五组真实性无异议，是法律适用的问题，不是证据。（证据不足方面）第一组、二组、三组、四组、五组、三份文件真实性无异议，证明目的有异议。（适用法律错误方面）第一组、二组、三组真实性无异议，但不是证据，不予质证。（违反法定程序方面）第一组真实性无异议，购房人的投诉不是民事争议，在本案中，当事人不同意调解就不组织调解。本院认为，原、被告提供的证据材料均真实合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司于2010年开发位于恩施市市府路24号煌庭国际广场一期商住楼338套。同年11月10日取得《湖北省商品房预售许可证书》，至2011年5月20日原告预售住房222套。售房时，原告按照湖北省工商行政管理局湖北省建设厅监制的《商品房买卖合同》格式文本与房屋买受人按下列计价方式签订了《商品房买卖合同》，合同第四条载明：“计价方式与价款”。出卖人与买受人约定按下述1、4种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米---元，总金额（人民币）----元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米---元，总金额（人民币）----元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）---元整。4、本条第一项总金额为已享受优惠之后的成交价款；未含应缴纳的契税、公共维修基金、水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费等税费，前述税费按合同补充协议执行。同时，双方签订补充协议第5条载明：“买受人对鄂价房服（2005）165号文件和恩施州价（2006）50号文件已了解，双方为此特别约定，主合同商品房建筑面积计价未含契税、印花税、专项维修基金交易费、登记费等；未含水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费等前述税费由买受人在主合同商品房建筑面积，计价之外另行承担在房屋交接时，一次性付清。按具体标准据实结算。在履行合同期间，原告委托恩施市家安物业服务有限公司向购房人交房并收取水、电、天然气及门禁系统的立户费或安装费（水立户费1150元、电立户费660元户、天然气立户费2300元、可视门禁950元户）共计1121420.00元。2014年7月24日，被告接到举报对原告进行立案调查后，认定原告在销售煌庭国际广场一期商品住房时，隐瞒有关的重要事实，在买受人不知情的情况下，将本应计入房价成本的配套设施、安装费用在《商品房买卖合同》中以格式条款的形式约定买受人在房价外另行承担。使买受人误认为水、电、气立户费、门禁系统和有线电视的安装费由自己在房价外承担。致使买受人未能依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条的规定享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，享有自主选择商品或者服务的权利和享有公平交易的权利。按照湖北省工商局《关于房地产开发企业在房价之外收取购房户配套费法律适用的答复》，原告的行为属于《湖北省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十条第一款第七项所指的“其他故意使消费者产生误解而购买商品或接受服务的行为。遂依据《湖北省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十二条和《中华人民共和国消费者权益保护》第五十六条第一款、第十项以及《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条之规定，决定责令当事人改正违法行为，依法退还不应向买受人收取的费用，承担相应的民事赔偿责任；处罚款500000.00元。原告不服，提起行政复议，恩施自治州工商行政管理局于2015年2月25日作出了维持恩施市工商行政管理局（恩市工商处字（2014）507号）《行政复议决定书》（恩施州工商复字（2015）1号）。原告不服向本院提起行政诉讼，请求撤销“恩市工商处字（2014）507号《行政处罚决定》。”本院认为，被告恩施市工商行政管理局依法保护消费者的合法权益，查处经营违法行为是其法定职责。原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司在预售房屋中，采取格式合同与房屋买受人签订售房合同。在合同中虽然明确载明该房价未含水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费等费用，但原告也未提供出房价内不含水、电、天然气等费用的证据。原告在房价外收取房屋买受人的水、电、天然气和门禁系统的立户费等，违背了“鄂价房服（2005）165号《湖北省物价局、湖北省建设厅文件》”关于规范商品房合同签订中的价格行为，实行“一价清”制度。开发企业应将已经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确。合同外不得再加收任何费用的规定。被告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条相关规定对原告违法经营行为进行处罚是正确的，原告在房价外收取的水、电、天然气和门禁系统立户费或安装费是否退还给房屋买受人，是房屋开发商与房屋买卖人的民事法律关系问题，不是行政处罚范围。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第四项之规定，判决如下：一、维持恩施市工商行政管理局2014年9月19日作出的（恩市工商处字（2014）507号）《行政处罚决定书》即责令当事人改正违法行为，处罚款500000.00元；二、撤销恩施市工商行政管理局2014年9月19日作出的（恩市工商处字（2014）507号）《行政处罚决定书》即依法退还不应向买受人收取的费用，承担相应的民事赔偿责任。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  粟敦燕审判员  袁桥成审判员  刘少生二〇一五年七月七日书记员  刘 丹