上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第17941号原告陈冠宇。原告袁晓航。上述两原告共同委托代理人吴翟，上海公誉律师事务所律师。被告郭志敏。被告李晓欣。被告李张立。委托代理人郭志敏。上述三被告共同代理人程毓，上海华尊律师事务所律师。(特别)原告陈冠宇、袁晓航诉被告郭志敏、李晓欣、李张立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告陈冠宇、袁晓航及两原告共同委托代理人吴翟，被告郭志敏、李晓欣、李张立的共同委托代理人程毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冠宇、袁晓航诉称，2014年12月5日，原、被告签订关于龙东大道1号(北2区A1)202室房屋及56号车位的《上海市房地产买卖合同》，房屋价格为人民币(币种下同)650万元，车位价格10万元。双方另行签订协议书，约定交易所需一切税费、中介费均由原告承担，被告同意减少房款105万元，即被告净到手555万元(含车位10万元)。上述合同及协议书签订后，原告按约支付首付款170万元，同时双方前往交易中心办理了税费缴纳手续，原告共计缴纳税金499,987元。2015年1月，原告得知，因被告债务原因，系争房屋被法院查封，无法交易。为此，原告起诉要求：1、解除原、被告于2014年12月5日就龙东大道1号(北2区A1)202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及56号车位的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款170万元；3、被告支付原告违约金132万元及滞纳金8,500元；4、被告协助原告办理购房退税手续，并将退税款直接支付至原告账户。被告郭志敏、李晓欣、李张立辩称，根据协议书约定，原告应该在协议签订后五天内支付首付款110万元，但原告未按时付款，直至2015年1月12日才付款，因此原告违约在先。正是由于原告逾期付款，才导致还贷、贷款、过户等时间延后，最终在可以过户的前一天房屋被法院查封，因此被告没有恶意或过失。因此，被告同意解除合同、返还购房款、协助办理退税的诉讼请求，但不同意承担违约金和滞纳金。如法院认定被告违约，则请求将违约金调整至170万元的利息损失。经审理查明，2014年11月13日，三被告委托案外人吴贵州出售上海市浦东新区龙东大道1号(北2区A1)202室房屋(以下简称系争房屋)及A地下车库56车位(以下简称系争车位)。2014年12月5日，吴贵州代理三被告(甲方)与两原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房地产转让价款为650万元。双方确认，在2015年2月28日之前，共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日须向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价万分之五每日计)外，还需要向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日须向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价万分之五每日计)外，还需要向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可以从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还乙方……附件三付款协议约定，一、乙方应支付甲方首期房价款195万元：乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金50万元；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后5日内通过居间方转付甲方部分首期房价款110万元，该笔款项暂由居间方代为保管，专项用于偿还抵押权人的借款余额……待甲方预约还款当日，通知居间方提取该笔房款并陪同甲方至抵押权人处办理偿还手续；乙方应于双方办理产权过户手续前通过居间方转付或直接支付部分首期房价款35万元。二、乙方通过贷款支付第二期房款455万元。同日，吴贵州代理三被告(甲方)与两原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)，约定乙方购买甲方所有的系争车位，房地产转让价款为10万元。双方确认，在2015年2月28日之前，共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)与XXXXXXX号合同基本一致。附件三付款协议约定乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后5日内通过居间方转付或直接支付甲方首期房价款10万元，甲方应将该笔款项专项用于偿还抵押权人的借款余额。当日，吴贵州又代理被告与原告签订《协议书》1份，1、双方约定的车位价款为10万元，现乙方所需支付的车位价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2、双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》约定的价款为650万元，该价款为名义成交价且只配合乙方贷款及审税、过户使用，不作为乙方付款之义务；3、双方协商一致系争房屋的实际成交价格为545万元，乙方应履行的付款总额以本条为准且最终付款方式如下：(1)乙方已于双方签订居间协议时支付给甲方定金50万元，(2)乙方应于签订买卖合同后5日支付给甲方首期房价款110万元，(3)乙方通过贷款形式支付甲方第二期房价款385万元，该笔房价款的支付期限以银行为准，如乙方贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足，则乙方应于双方买卖合同约定在办理产权过户当日将不足部分补足并支付给甲方，(4)乙方实际申请的贷款额度为455万元，甲方承诺在收到贷款金额后将贷款金额与实际成交价的差额部分无息退还乙方，(5)房地产交易过程中产生的所有税款、交易手续费等相关费用全部由乙方承担、支付，本协议第1、3条所述价格合计555万元为甲方净到手价。2014年12月13日，双方至房地产交易中心办理缴税事宜。原告支付了税款499,987元，其中被告应缴的营业税等为304,987元，原告应缴的契税为195,000元。庭审中，原告称2014年12月5日前，原告已向中介公司支付定金50万元。合同签订后，中介人员及吴贵州要求先缴税费，再支付首付款，故原告在2014年12月13日缴付了税费，此后在2014年12月17日至2015年1月5日期间又支付了首付款120万元。因上述首付款均转账至中介公司法定代表人的个人账户，贷款银行认为不合规，故中介公司将170万元退还原告，原告于2015年1月12日再将170万元转至中介公司账户，2015年1月21日中介公司将170万元转入吴贵州账户，用于归还原房屋上的贷款。被告认可原告已支付上述170万元，且该款已专项用于归还系争房屋原贷款，但不认可原告所述付款过程，认为2015年1月12日原告才足额支付了170万元。另查，系争房屋上原存在抵押贷款，被告全额归还贷款本息后，贷款银行于2015年1月27日出具注销抵押申请书等资料。2015年1月27日，系争房屋被上海市普陀区人民法院因(2015)普民一民初字第702号等案件查封。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)约定的转让价款650万元，系双方为达到原告向银行多贷款的目的而做高的房价，故双方该约定无效，但该条款无效并不影响双方买卖合同及协议书其他条款的效力，本院按照双方的实际成交价格认定房地产转让价款，即系争房屋转让价款为545万元，系争车位的转让价款为10万元。本案的争议焦点在于系争房屋不能过户导致合同解除的责任应由哪一方承担。本院认为，目前无法办理过户的原因是系争房屋被法院查封。根据法律规定及双方合同约定，被告有义务确保在办理过户手续时房屋上不存在权利限制。现房屋被查封，直至双方约定的最后过户期限，查封仍未被解除，被告构成违约。根据双方合同补充条款(一)约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告辩称原告未按约定的期限支付首期房款，导致过户时间延后，最终导致不能过户。原告称因将首期房款支付至中介公法定代表人账户不合规，故曾经退款后重新支付,该节事实虽遭被告否认，但原告陈述基本合理，亦与双方约定吻合。但即便如此，按原告陈述其系在2015年1月5日足额支付了首期购房款170万元，已经超过了双方约定的签订合同5日内足额支付首期房款的期限。原告称系根据中介人员和吴贵州的要求先付税款再付首期房款，没有证据可以证明。因此，原告在付款时间上确实存在履行瑕疵。但是，根据查明的事实，被告从未就原告逾期付款提出异议，且双方此后仍在积极继续履行合同，至2015年1月27日被告取得注销抵押手续时离双方约定的最后过户日期2015年2月28日尚有一个月，最终导致不能继续履行合同的原因仍是房屋被查封。因此，原告付款时间的瑕疵并不是合同解除的真正原因，被告的抗辩不能成立。综上，原告要求解除系争房屋《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)的请求，本院予以支持，同时系争房屋买卖合同的解除导致系争车位的《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)亦无法履行，应同时予以解除。上述买卖合同解除后，被告应将首期购房款170万元返还原告。原告已支付了相关税费，双方应配合办理退税手续，所退税费归原告所有。双方明确约定在解除合同时，违约方应承担按总房价款每日万分之五计算十个工作日的赔偿金和相当于总房价款20%的违约金，上述两部分均是解除合同是应承担的违约责任。鉴于上述约定的两部分合计数额确实过分高于所造成的实际损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行中原告已付房款的数额、原告亦有履行瑕疵的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金(包括两部分)的数额。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告之间就上海市浦东新区龙东大道1号(北2区A1)202室签订的《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)及同址56号车位签订的《上海市房地产买卖合同》(XXXXXXX)；二、被告郭志敏、李晓欣、李张立应于本判决生效之日起十日内返还原告陈冠宇、袁晓航购房款170万元；三、被告郭志敏、李晓欣、李张立应于本判决生效之日起十日内给付原告陈冠宇、袁晓航违约金40万元；四、原、被告应于本判决生效之日起十日内共同前往税务机关办理退税手续，所退款项归原告郭志敏、李晓欣、李张立所有。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,028元，减半收取15,514元，由被告郭志敏、李晓欣、李张立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一五年七月二十二日书记员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》?第二十九条??当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。????当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。