内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书(2015)阿民一终字第117号上诉人（原审原告）李桂花，女，1946年2月13日出生，汉族。上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司阿拉善盟分行，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特东路转盘东侧。负责人郑建华，系该分行行长。委托代理人王多梅，系内蒙古安民律师事务所律师。上诉人李桂花因与上诉人中国工商银行股份有限公司阿拉善盟分行（以下简称工商银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2014）阿左民一初字第2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人李桂花、上诉人工商银行委托代理人王多梅到庭参加了诉讼。原审查明，原告系阿左旗巴彦浩特镇额鲁特西路三中西巷28号商住两用房房主，原告欲将房屋出租遂张贴出租广告。被告因需设立离行式银行，故需要租赁适宜房屋，经被告工作人员考察得知原告房屋出租且房屋所处位置较为理想，后双方进行了协商，初步就房租、转让费等相关事宜进行磋商，但因被告需将租房相关事宜汇报于内蒙古自治区分行批复，双方并未签订合同。2014年6月25日中国工商银行内蒙古自治区分行下发批复同意新建五家离行式自助银行，其中包括原告房屋。2014年7月29、8月8日、9月5日、10月28日被告分别与其余四家签订房屋租赁合同。原告与被告在签订租房合同中因双方就租房条件未达成一致，双方未签订房屋租赁合同。现原告诉至本院请求本院依法判令：1、被告向原告支付2014年全年房租25000元及取暖费1225元；2、本案诉讼费用有被告承担。上述事实有原告提交的租房合同一份、录音三份，被告提交的批复一份、房屋租赁合同四份及原、被告陈述在案资证。原审法院认为，被告对于欲租赁原告房屋事实没有争议，但就曾要求原告将房屋预留的事实及初次洽谈房屋租赁的时间、最终决定不租赁原告房屋的时间双方有争议，原告诉称，2014年2月22日被告初次找到原告洽谈房屋租赁相关事宜，2014年6月25日之后又找原告就房屋租赁事宜又谈过两次，但因双方就租赁条件无法达成一致，故未签订租房合同，直至2014年10月被告告知原告其不租赁原告房屋。对于被告工作人员要求预留房屋的事实在原告提供的录音资料中均可反映。被告辩称，2014年2月22日只是去看看房子，并未要原告预留房屋，4月份去考察的，但并没有说租房子签合同的事，在2014年9月4日明确告知原告不租赁其房屋。本院查明在原告向本院提交的录音中可以反映出被告工作人员让原告预留房屋的事实，对于初次洽谈的时间及最终不租赁房屋的时间，因被告未提出相反证据证明其主张的时间，对于被告的辩称，本院不予采信。原告自2014年2月至2014年10月基于被告的要求一直为原告预留房屋，该时间段因被告向原告承诺租用其房屋，原告基于信任未将房屋再行出租，致使其丧失了与他人签订合同的机会，因此，原告基于信赖保护利益可以要求被告就上述时间段造成的损失进行补偿。但就要求赔偿一年的租赁费25000元，没有事实及法律依据。原、被告最终未签订合同是双方就房屋租赁条件未达成一致，而非被告单方原因所致合同未签订。因此，双方对于合同未签订均存在过错。原告提供一份租房合同载明其在相同位置的其它房屋的租赁价格25000元/年，用于涉案房屋租金的参照，以该价格作为参照具有合理性，故本院予以采纳。因此，原告的租赁费损失按照房屋租赁费8个月（自2014年2月-2014年10月）×2083元（25000÷12）=16664元计算，被告按过错以50%承担赔偿责任为16664元×50%=8332元。原告诉求由被告支付2014年全年取暖费1225元，而该费用原告在庭审中认可其每年均需交纳，不以房屋是否出租有所变化，故本院就该项诉求不予支持。据此，判决由被告中国工商银行股份有限公司阿拉善盟分行于本判决生效后五日内向原告李桂花支付房租损失补偿费8332元；驳回原告的其他诉讼请求。上诉人李桂花上诉称，一审判决认定事实不清、判决错误。根据本案的事实，上诉人李桂花与被上诉人工商银行虽然未能在最后签订正式书面合同，但导致合同未签订的直接原因在于被上诉人擅自变更了最初双方口头约定的租房条件，在此基础上，上诉人要求被上诉人按照最初的条件来签订正式合同，并希望通过协商的方式来促成合同的成立，但被上诉人态度强硬，协商未果后也未明确告知上诉人不打算再签合同一事。因此被上诉人不仅对其让上诉人预留房屋的行为存在缔约过失责任，对最终合同的未正式签订也有直接的责任，上诉人并没有任何过错，一审法院却认定上诉人也有过错，从而判决被上诉人只承担一半的责任，判决明显错误。虽然被上诉人让上诉人从预留房屋到决定不订立正式合同的时间为8个月，但由于房屋租赁的实际市场状况，这8个月一旦租不出去事实上直接导致的是会让上诉人错过一年的租房机会，从而遭受的是一年的房租损失。根据缔约过失责任的赔偿原则，其赔偿额应以给对方造成的实际损失为标准，即不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。因此上诉人所主张一年的房租及暖气费合法合理，而该数额也未超过有过错的一方在签订合同时可预见的范围，而一审法院却只确认了8个月的实际损失，未对上诉人丧失与第三人订约机会而遭受的其他四个月的信赖损失予以认定，其判决错误。据此，上诉人请求二审法院查明事实，公正裁决，以维护上诉人的合法权益。一审判决事实不清、证据不足。上诉人工商银行上诉称，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，上诉人及被上诉人在一审庭审过程中均明确说明，双方最终并没有就租房事宜达成一致意见；被上诉人自己在庭审过程中也认可，双方未签订租赁合同的原因是因为被上诉人坚持租赁合同一年一签，租赁费每年增长10-15%，而上诉人租房是要设立离行式自助银行，合同一年一签、每年增长房租，显然违背了上诉人租赁的意图，最终双方因不能达成一致意见，没有签订租赁合同。上诉人在洽谈租赁事宜过程中，不存在违约，也不存在缔约过失，而且被上诉人对上诉人单位统一签订合同的时间及后果均是明知的，被上诉人在一审庭审过程中没有出示任何可以证明双方已经达成了书面或者口头的租赁合同的证据，也没有可以证明上诉人对达不成租赁协议就应当承担洽谈期间的租赁费的证据。综上，上诉人恳请二审人民法院在查清本案事实的基础上，撤销一审判决，并依法改判。上诉人李桂花辩称，工商银行不仅构成缔约过失，而且对合同最终未正式订立存在过错。虽然答辩人与工商银行最终并未达成正式租赁合同，但导致这样的结果都是工商银行造成的，如果不是工商银行于2014年2月22日起要租答辩人房子并与答辩人谈好租房条件达成口头协议，还提出让答辩人留房子，答辩人不可能为其预留房子，而且如果工商银行不知道答辩人留房子的事实，也不会告知答辩人去和他们签合同。签正式合同的时候，是因为工商银行擅自单方变更了原来口头约定的租房条件，才导致合同没签成。经本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，房屋租赁合同是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。双方当事人对于工商银行欲租赁李桂花房屋事实予以认可，但就曾要求上诉人李桂花将房屋预留的事实有争议，对此录音资料可以证明工商银行工作人员曾要求预留房屋的事实存在。上诉人李桂花基于信任未将房屋再行出租，致使其丧失了与他人签订合同的机会。对于未能签订房屋租赁合同，双方均存在过错，原审法院判决由工商银行承担部分房租费适当。综上，二上诉人的上诉理由因缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人李桂花负担228元，上诉人工商银行负担228元。退李桂花多预交案件受理费228元。本判决为终审判决。审判长  范海峰审判员  道日娜审判员  伊丽娜二〇一五年七月十七日书记员  孙 静