浙江省上虞市人民法院民 事 判 决 书（2009）绍虞商初字第2638号原告上虞市××场，5，住所地上虞市××。负责人林甲。委托代理人（特别授权）陈××。被告上××市舜××茶业××司，组织机构代码：××717-3，住所地上虞市××村。法定代表人吕××。委托代理人（特别授权）厉××。原告上虞市××场为与上虞市舜泰茶业有限公事租赁合同纠纷一案，于2009年7月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员李森独任审理，后因案情复杂，本院于2009年10月9日转入普通程序，并组成合议庭，于2009年11月3日及12月10日对该案公开开庭进行了审理。原告上虞市××场之委托代理人陈××、被告上××市舜××茶业××司之委托代理人厉××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上虞市××场诉称，原、被告于2008年1月22日签订上虞茶场租赁合同一份，合同约定：原告将上虞茶场内的1090.546亩茶园租赁给被告；租赁期限从2008年2月1日起至2017年1月31日止；租金每年为485000元，第一年租金在合同签订时一次性缴清，第二年起必须在上年的10月31日前缴清；租赁期间所发生的水、电费及其他国家规定的定缴规费、税费由承租方承担。合同另约定，若未在规定期限内支付租金，出租人有权解除合同。合同订立后，原告依约将茶场交付，被告也将第一年租金付清。按约定第二年租金，被告应在2008年10月31日前一次性付清，但虽经原告多次通知，被告始终未能将第二年租金支付。另至2009年7月5日，被告累计拖欠电费2720元。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：解除原、被告双方于2008年1月22日签订的上虞市××场租赁经营合同；被告于合同解除日将上虞茶场交还原告；被告支付2009年2月1日起至判决确定上虞茶场交还日止的租金（暂算至2009年6月30日为202083元，租金每年按485000元计算），现在我们追加至10月31日，计是363748.7元，租金仍按每年485000元计算；被告支付茶场租赁期间内的水电费等各种费用，截至2009年7月5日为2720元；被告赔偿原告损失（10个月租金：）404166元；本案诉讼费由被告承担。被告在法定期限内未提交答辩状，但其在庭审中辩称原告起诉主体不适格，被告承租上虞市××场，是经过上虞市农某某牧某和上虞市招标办公开招标的，所缴的租金和定金也是由上虞市农某某牧某收取的，所以起诉的主体不应该是上虞市××场；2、解除租赁合同的条件不成立，合同约定到当年12月前，乙方未交租金的，甲方有权解除合同，“当年”应是2009年的12月31日，故解除合同的条件还没有成立；3、诉讼请求中的支付水电费与事实不符，赔偿损失不符合合同约定和相关的证据支持；4、被告在2008年承租上虞市××场以后，已经投入大量资金，即500多亩茶地的改造，如果解除合同将对被告造成重大经济损失，请求法庭考虑被告的实际情况。原告为证明其主张事实，在规定期限内向本院提交的证据材料如下：1、茶场租赁合同一份，主要证明双方签订的茶场合同，双方对违约责任的约定及一方违约解除合同的相关约定。2、回执一份，主要证明原告催收第二年租金的事实以及被告再次承诺的事实。3、往来款票据二份，主要证明被告已经交付了第一年的租赁费及合同约定的定金的事实。被告为证明其主张事实，在规定期限内向本院提交的证据材料如下：4、汇票申请书一份，主要证明被告是向绍兴市拍卖有限责任公司贷款的，该茶园是通过招投标的方式建立合同的，往来款票据收款单位是上虞市农某某牧某，所以本案诉讼主体不应该是原告。5、上××市舜××茶业××司2009年3-6月的工资单，证明截至2009年6月，被告已经发放了工资，其中工资单上面的钟甲是林甲的老婆，是代林甲领工资的，其他钟乙、林乙都是林甲的妻舅及兄弟，林甲是为被告工作的。上述证据经原、被告质证，本院认证如下：证据1、被告质证称对合同的真实性没有异议，但是出租方上虞市××场是代表上虞市农某某牧某来签订合同的，合同的主体应是上虞市农某某牧某。并且根据该合同第三条及第八条的约定，支付租金的“当年”应是到“2009年12月31日”。本院经审查认为，该证据真实客观，内容与本案有关联，故本院依法予以认定。证据2，被告质证称对回执本身真实性没有异议，但证明目的有异议，其认为回执上面的主体上虞市××场有异议，第一年的租金我们是交给上虞市农某某牧某；其次，我们承租茶场以后，投入很大，所以客观上存在延迟交款的事实是存在的，但是我们认为第二年的租金在上年的10月31日之前交清，等于提前半年交清，对被告来说显失公平。本院经审查认为，该回执上有被告的印某及被告法定代表人的签名，所载内容系被告承诺于2009年1月7日将租金缴清的事实，与本案亦有关联，本院依法予以认定。证据3、被告质证称对发票的真实性没有异议，但这二份发票是上虞市农某某牧某出具的。证据4，原告质证称对该证据的真实性、关联性和合法性均不持异议。被告曾向绍兴市拍卖有限责任公司上虞市分公司支某某金某租赁费共计585000元，往来票据是收到585000元的收据，是上虞市农某某牧某代上虞市××场收款，上虞市农某某牧某是上虞市××场的上级主管单位。本院经审查认为，证据3、4所记载的编号为0005033251、0005033253的往来款票据主要内容相同，只是证据4的两份往来款票据有上虞市农某某牧某厂圃专户的印某，原、被告对其真实性、关联性和合法性均无异议，本院依法予以认定；对于证据3的银行汇（本）票申请书，被告质证无异议，本院亦予以认定。证据5，原告质证称该证据与本案无关联，并且其对真实性亦有异议，该证据并不能证明林甲是为被告工作的事实。本院经审查认为，被告提交的工资单所列的职工姓名一栏没有林甲的名字，签名一栏亦没有林甲的签名，至于被告主张钟甲、钟乙和林乙是林甲的亲戚，因其未能提供相关身份关系的证明，亦无法证实该三人系林甲的亲戚，故该证据关联性较弱，本院不予认定。综上，本院认定本案事实如下：原告上虞市××场（甲方）与被告上××市舜××茶业××司（乙方）于2008年1月22日签订上虞市××场茶园租赁经营合同一份，内容有十四项，主要内容是上虞市××场采取增价拍卖的方式将上虞茶场内的1090.546亩茶园租赁给上××市舜××茶业××司生产经营，租赁期限自2008年2月1日至2017年1月31日，租金为每年人民币485000元。其中，该合同第四项规定“为确保合同的正常履行，在签订本合同时，乙方需向甲方缴纳合同定金人民币壹拾万元整，该合同定金在合同履行期间由甲方保管，待本合同按约正常履行完毕后由甲方退还给乙方（不计息）”；第八项规定“乙方在租赁期内不得以气候、病虫灾害、市场价格波动等因素作为理由，拒缴租金或要求甲方减免租金。逾期不缴纳租金的，从逾期之日起乙方对未交部分租金按日万分之五计息向甲方支付违约金。到当年12月底前乙方仍未交租金和违约金的，甲方有权终止合同并可视为乙方完全违约追究乙方相应的违约责任”；第十二项规定“乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同并没收履约保证金：1、未按要求如期完成860亩大众茶地的改造任务的；2、未按照约定的用途使用场地，经甲方书面通知未改正的；3、利用场地进行各种违法活动造成恶劣影响的；4、逾期2个月未支付租金、违约金或拖欠水电费及其他规费的”。被告上××市舜××茶业××司于签订合同当日，将2008年的租金485000元及合同定金100000元通过转账支付给上虞市××场，该款由上虞市××场的主管单位上虞市农某某牧某收取，上虞市农某某牧某出具加盖有“上虞市农某某牧某厂圃专户”印某的往来款发票给被告。被告按约支付了2008年的租金及合同定金，但未支付2009年的租金，由此酿成了本案纷争。本院认为，当事人双方签订合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告上虞市××场与被告上××市舜××茶业××司于2008年1月22日签订的合同上面加盖有双方当事人的印某，并有双方法定代表人的亲笔签名，系双方真实意思表示，且不违法法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。原、被告双方均应严格依照合同约定履行双方的义务，故本院对被告质证称原告起诉主体不适格的答辩意见不予采纳。对于原告起诉请求解除原、被告双方于2008年1月22日签订的上虞市××场租赁经营合同，被告质证称解除租赁合同的条件不成立，根据双方签订的合同第八项的规定“到当年12月前，乙方（上××市舜××茶业××司）未交租金的，甲方（上虞市××场）有权解除合同”，“当年”应是2009年的12月31日，故解除合同的时间还没有成立，本院经审查认为，原、被告双方所签订的合同第八项规定的“当年”应结合第三项规定的租金缴纳时间来理解，第三项规定“乙方（上××市舜××茶业××司）第一年租金必须在合同签订时一次性缴清，第二年起租金必须在上年的10月31日前缴清”，故2009年的租金根据租赁经营合同的规定应予2008年10月31日前支付，根据租赁合同第八项及第十二项的规定，原告起诉解除合同的条件已经成立，故本院对该诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付2009年2月1日起至2009年10月31日（租金仍按每年485000元计算）的租金363748.7元，本院经审查，因现上虞市××场1090.546亩的茶园仍由被告租赁经营，故对原告的该诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付茶场租赁期间内的水电费等各种费用2720元（截至2009年7月5日），因原告未能提供任何证据予以支持其诉讼请求，而被告又予以否认，故本院对原告该诉讼请求不予支持。对于原告要求被告赔偿原告损失404166元（按10个月租金计算），本院经审查认为，原告主张计算损失的依据并不充分，而根据原、被告双方订立的租赁经营合同的第四项、第八项及第十二项的约定，双方对于违约责任已经有约定，本院参照其订立合同的时的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条之规定，确定被告上××市舜××茶业××司因迟延缴清租赁经营合同的违约责任为定金100000元归原告上虞市××场所有。对于被告主张其在2008年承租上虞市××场以后，已经投入大量资金，即500多亩茶地的改造，如果解除合同将对被告造成重大经济损失，请求法庭考虑被告的实际情况，本院在确定违约责任时，已经酌情考虑了被告履行合同的实际情况，在选择违约金及定金时，从减轻被告负担的角度，选择适用定金条款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告上虞市××场与被告上××市舜××茶业××司签订的《上虞市××场茶园租赁经营合同》。二、被告上××市舜××茶业××司应于本判决生效之日起十日内将其承租的上虞茶场内的1090.546亩茶园返还给原告。三、被告上××市舜××茶业××司应于本判决生效之日起十日内支付给原告上虞市××场自2009年1月1日至2009年10月31日的茶园的租金人民币363748.7元，并按租金基数每年485000元支付自2009年11月1日至被告实际返还茶园之日止的租金。四、被告上××市舜××茶业××司已支付给原告上虞市××场的定金人民币100000元归原告上虞市××场所有。五、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费7403元，财产保全费2770元，合计人民币10173元，由原告上虞市××场负担917元，被告上××市舜××茶业××司负担9256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费7403元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，开户行：绍兴市商业银行业务部，帐号：09×××27，逾期不交以自动撤回上诉处理）。审 判 长  蔡军民审 判 员  龚苗忠代理审判员  李 森二〇〇九年十二月十四日书 记 员  王圆圆