山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第2537号原告：焦自峰，居民。委托代理人：郑加友，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。被告：日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司，住所地日照市岚山区圣岚路北泉祥金海岸小区北侧。法定代表人：宋有元，董事长。委托代理人：孟玲，山东德与法律师事务所律师。委托代理人：陈枵雯，公司员工。原告焦自峰与被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“泉祥公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦自峰及其委托代理人郑加友、被告泉祥公司的委托代理人孟玲、陈枵雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦自峰诉称：2009年12月18日，原、被告签订了《河东花园优先认购意向书》，约定由原告焦自峰购买被告泉祥公司开发的河东花园沿街商铺1#号楼一套。该房建筑面积为174平方米，单价4600元／㎡。认购意向书签订当日原告焦自峰支付了诚意金50000元，2010年3月26日交房款264392元。之后，被告泉祥公司对开发的项目一拖再拖，5年来一直哄骗原告焦自峰并声称马上交房，但未对原告焦自峰购买的商铺进行开发建设。2014年5月7日，被告泉祥公司张贴公示，取消了原告焦自峰购买的沿街商铺，致使原告焦自峰不能实现购房目的。故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《优先认购意向书》；2、判令被告泉祥公司退还原告焦自峰已交诚意金及购房款314392元；3、判令被告泉祥公司赔偿原告焦自峰房屋差价损失629358元；4、要求被告泉祥公司承担本案案件受理费。被告泉祥公司辩称：同意原告焦自峰的第一、二项诉讼请求，但原、被告之间签订的是优先认购意向书，不具有正常商品房买卖合同中约定的楼号、面积、位置等内容，故不是商品房买卖合同。原、被告不能签订预售合同是因为政府主管部门要求对涉案项目的设计进行变更，致使意向书中的本案标的物不存在。被告泉祥公司也在之后的报纸上公告，但原告焦自峰拒不到被告泉祥公司处办理解除和领款事宜。请求法院驳回原告焦自峰的第三项诉讼请求。经审理查明：2009年12月18日，原、被告签订了《河东花园优先认购意向书》，约定由原告焦自峰购买被告泉祥公司开发的河东花园沿街商铺1#号楼一套。该房建筑面积为174平方米，单价4600元／㎡。同时，该意向书第二条第四款还约定：“乙方拟认购房号的位置、面积、装修标准和价格等资料还未最终确定，应以成功认购后所签订的《商品房买卖合同》为准”。认购意向书签订当日原告焦自峰支付了诚意金50000元，2010年3月26日，原告焦自峰向被告泉祥公司交房款264392元。原、被告签订合同时的楼盘为17层，后因故变更了设计并报政府主管部门备案，由17层变更为15层，原告焦自峰所签约的涉案商铺在新变更的设计中不复存在，致使原告焦自峰无法达到购房目的。2011年10月9日，日照市住房和城乡规划建设委员会在《日照日报》上对河东花园小区规划调整方案还进行了公示。经原告焦自峰申请，本院依法委托山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司对涉案房屋的现市场价值进行了评估，2015年2月10日，该咨询公司作出了鲁三鑫房估字（2015）第R007号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果：涉案地段商铺市场价值每平方米为8217元，原告焦自峰为此支付评估费8000元。庭审中，被告泉祥公司对估价报告提出异议，认为该评估公司的资质证书为山东三鑫房地产评估咨询有限公司，与营业执照中的山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司不一致，无鉴定资质。后该公司进行了补充说明，材���证实该评估公司曾进行过名称变更。同时被告泉祥公司还对该评估公司的有效期等提出异议。上述事实，有当事人当庭陈述、《河东花园优先认购意向书》、收据、《房地产司法鉴定估价报告》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告泉祥公司与原告焦自峰在自愿平等的基础上签订了《河东花园优先认购意向书》，系双方真实意思表示，该认购意向书有效，对双方都具有法律约束力。该认购意向书上已经明确了双方当事人的姓名或名称，商品房的房号、面积、单价，但因双方在签订认购意向书时尚处于规划之中而没有进行施工，双方对于付款时间、交付楼房时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购意向书中没有明确约定，属于未决条款，需要在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在认购意向书第二条第四款亦约���“应以成功认购后所签订的《商品房买卖合同》为准”，说明双方在签订该认购意向书对该行为的性质定性为预约合同而不是商品房买卖合同，且此后被告泉祥公司又收取了原告焦自峰部分房款，故本案应定性为预约合同。认购意向书签订后，原、被告均应按照该认购书的约定严格履行。但因后期被告泉祥公司变更了设计方案，楼层减少，致使原告焦自峰所签约的涉案商铺在新变更的设计中不复存在，原告焦自峰已不能实现按照预约合同签订商品房买卖合同之目的，现原告焦自峰要求解除合同，被告泉祥公司已同意解除合同，本院予以采纳，双方的合同自2015年5月29日即庭审之日起解除，被告泉祥公司收取的诚意金、房款应返还原告焦自峰。原告焦自峰与被告泉祥公司签订认购意向书后，有理由相信被告泉祥公司会按约定履行订立本约的义务，从而丧失了按照认购意向书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，被告泉祥公司因违约给原告焦自峰造成的损失应根据订立认购意向书时的市场行情和现行价格予以确认。因被告泉祥公司不是出于主观故意违约，原告焦自峰又未交纳房屋全款，原告焦自峰要求按照现行沿街商铺价格赔偿其全部损失，显然显失公平，本院不予采纳。本院认为被告泉祥公司应按照其所交款比例赔偿原告焦自峰损失更为公平，对于被告泉祥公司庭审中对《房地产司法鉴定估价报告》中的鉴定机构的资质等提出异议，经鉴定结构对名称变更进行解释说明，并提供了名称为变更后公司名称的资质证书，证明该机构具备鉴定资质，且评估依据较为科学合理，本院予以采纳，即按照该报告确认市场价为8217元／㎡。依据该报告及原交款时的价格、面积，原告焦自峰的损失应为：247207.8元【（8217元／㎡-4600���㎡元）×174㎡×314392元（原告已交房款）÷800400元（总房款）=247207.8元】。而由于原告焦自峰在2011年10月9日报纸告示后未能及时主张权利，存在扩大的损失，对于该扩大的损失，原告焦自峰亦应承担相应责任，本院酌情被告泉祥公司赔偿原告焦自峰80%的损失，即：247207.8元×80%=197766.24元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告焦自峰与被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司于2009年12月18日签订的《河东花园优先认购意向书》自2015年5月29日起解除；二、被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内退还原告焦自峰预交的诚意金、房款314392元；三、被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告焦自峰损失197766.24元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13238元，原告焦自峰负担6054元，被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司负担7184元；评估费8000元由被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  王邱信人民陪审员  孟祥芳人民陪审员  王万春二〇一五年七月十三日书 记 员  隋秀芹