广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初6990号原告：佛山市侨宇物业管理有限公司,住所地广东省佛山市禅城区普君南路3号二楼,统一社会信用代码：91440604708179341T。法定代表人：关道耀，总经理。委托诉讼代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹嘉燕，广东禅都律师事务所律师。被告：陈锡隆，男，1956年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市侨宇物业管理有限公司诉被告陈锡隆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，本案依法适用简易程序由审判员侯德独任审理，于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹嘉燕及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付管理费、公共用电分摊费19859.54元及管理费、公共用电分摊滞纳金39985.04元，合计59844.58元（详见计算表）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区普君北路8号“侨晶花园”小区的管理公司，被告是佛山市禅城区普君北路8号“侨晶花园”二座1903房的业主。1999年8月10日，被告与佛山市禅城区华侨房屋建设经营有限公司（下简称“华侨公司”）签订《佛山市侨晶花园管理公共契约》，约定华侨公司为被告提供管理服务，被告应自交付使用日起如期如数向华侨公司交纳一切有关物业管理支出费用。对于被告迟交或拒交有关物业管理的一切费用的，华侨公司有权向被告收取滞纳金。上述协议签订后，华侨公司委托原告为“侨晶花园”小区内的各个业主提供物业管理服务，被告作为接受管理服务的业主，应向原告交纳物业管理支出费用，迟交或拒交的，应向原告支付滞纳金。根据佛山市禅城区物价部门的批复，被告应于2011年9月26日前按照每月人民币0.8元/㎡的标准向原告支付物业管理费。自2011年9月26日，被告应按照每月1.1元/㎡的标准向原告支付物业管理费。自2006年6月起，被告无故拒绝向原告支付物业管理费及公共用电分摊费，截至2018年3月，被告欠缴的管理费、公共用电分摊费及滞纳金合计59844.58元，原告多次追讨，被告均以各种理由推诿。原告认为，被告拖欠物业管理费及公共用电分摊费的行为已构成违约，根据上述协议约定，原告有权要求被告支付管理费、公共用电分摊费及滞纳金。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告诉讼主体不适格，原告与被告未签订任何协议，双方没有合同关系。二、原告主张被告支付管理费及公共用电分摊费无事实依据，被告没有及时交纳管理费及公共用电分摊费并非故意为之，而是由于开发商的违约原因造成的。开发商回迁给被告的单车房长期漏水，至今未修补好。另，开发商当时拆迁应分配给被告的商铺面积为110.06平方米，但事实回迁时给的铺位面积仅有100平方米，少了10.06平方米，开发商承诺每月返还租金500元，但未履行，至今共欠6万元。此外，原告为涉案楼盘换锁后一直未给被告钥匙，且电闸经常跳闸。综上，原告未履行物业管理应尽义务，被告也实际上未使用到公共用电，被告拒付是合理合法的。三、原告主张被告交纳滞纳金无事实依据。原告与被告之间未签订物业管理合同，原告主张滞纳金，缺乏合同依据，不予支持。四、原告主张的物业管理费及公共用电分摊费，部分已超过诉讼时效了。原告于2018年4月30日起诉，其主张的物业管理费起止时间是2006年6月起至2018年3月。依据民法通则的规定，对原告所主张的2015年3月前的物业服务费应予以驳回。综上，被告认为原告未履行物业应尽的管理义务，其要求被告支付物业管理费、公共用电分摊费及相应的滞纳金，没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告公安人口信息查询资料及身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《佛山市侨晶花园管理公共契约》，证明1998年8月10日，被告与佛山市禅城区华侨房屋建设经营有限公司签订《佛山市侨晶花园管理公共契约》，前言约定“本契约视为购房合同不可分割的部份”；第二条4约定“对于业主及其充许使用人因迟交或拒交有关物业管理的一切费用，管理公司有权向业主当事人收取滞纳金”。依据上述约定，业主与开发商之前签订了房屋买卖合同，应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。3、《物业管理委托合同》（2004年9月1日-2018年12月31日），证明佛山市禅城区华侨房屋建设经营有限公司委托原告为“侨晶花园”小区内的各个业主提供物业管理服务，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权要求业主和物业使用人按照从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。4、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告为佛山市禅城区普君北路8号“侨晶花园”二座1903房的所有权人，原告一直为被告提供物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费。5、《佛山市禅城区物价局文件（佛禅价【2003】152号）》、《服务（收费）备案回执》、《服务（收费）备案存根》，证明经佛山市禅城区物价部门的批复，2006年6月至2011年9月期间，原告向被告收取物业管理费用的收费标准为高层住宅（有电梯）每月0.8元/㎡。自2011年10月至今，原告向被告收取物业管理费用的收费标准为每月1.1元/㎡。6、《2座1903房收费通知单》，证明原告每两个月制作一次收费通知书，载明截止当月该住户累计欠费总金额及交费期限，收费通知书由原告每隔两个月派人张贴至欠费住户所属房产门口。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院对以上证据予以采信。证据3，原告提供了原件予以质证，本院予以采信。证据6，仅为原告单方制作，未有证据显示被告收到，对该证据不予采信。诉讼中，被告举证的证据如下：照片，证明被告的单车房漏水，原告没有尽到维修义务，所以被告有理由拒交物业费。经质证，本院认证如下：仅凭照片不能证明漏水原因，且依被告辩称，漏水是因开发商造成的，缺乏与本案的关联性，故对照片的关联性不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：被告系佛山市禅城区普君北路8号侨晶花园二座1903房的业主，1903房的建筑面积为100.03平方米，此外，被告还有一面积为6.68平方米的单车房。1999年8月10日，被告（合同业主）与侨晶花园的开发商佛山市城区华侨房屋建设经营公司（合同管理公司）签订《佛山市侨晶花园管理公共契约》，合同约定：为使侨晶花园小区（简称“本小区”）之管理达至完善、规范，保障本小区的公众利益和业主的合法权益，保证物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良的环境，凡购买本小区物业的业主均须签订本公约，并将本公约视为与购房合同不可分割的部份，自觉遵守。一、业主的权利、义务。……7、自交付使用日起，依期如数缴交本小区的保安、保洁、绿化养护、代运生活垃圾等服务的物业管理费，和各类公共用水、用电分摊与电梯电费的分摊费用及分担本小区供电、供水、电梯、消防、防盗及其他设备更换维修、保养费用等的一切有关物业管理支出的费用……二、管理一般事项：1、管理公司向本小区业主提供清洁卫生、环境绿化、美化、设施、设备维护、保安、安全、车辆停放，代运生活垃圾等诸多方面的管理服务……。2004年10月25日，佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定：佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司委托被告对侨晶花园实行物业管理，物业管理服务费每月每平方米按物价部门审定标准向业主收取，公共用水、照明用电费按实结算，由原告向全体业主收取，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；委托管理期限为两年。此后合同到期后，佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司均重新与被告签订《物业管理委托合同》，合同内容与前述合同一致，最后一份委托合同约定的委托管理期限至2018年12月31日。2003年9月10日，佛山市禅城区物价局作出《关于侨晶花园物业管理服务费收费标准的批复》，载明：同意佛山市侨宇物业管理有限公司对侨晶花园进行物业管理时收取物业管理服务费，具体收费标准如下：一、高层住宅（有电梯）每月每平方米0.80元（按建筑面积计）……上述物业管理服务费收费标准除按省物价局粤价[1997]24号文规定提供的公共性服务外，还包括上门收运垃圾服务、代收代交水、电费服务、维修公共防盗门服务的费用……物业管理服务费收费标准不包括小区（楼宇）内的公共水电费，其公共水电费的分摊办法按省物价局粤价[1997]173号文有关规定执行……以上收费标准从2003年9月20日起执行。2011年9月26日，佛山市禅城区物价局向原告出具《服务（收费）备案回执》，载明：佛山市侨宇物业管理有限公司座落在禅××××（街道）8号（侨晶花园）的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中：1.收费标准（调价）：有电梯住宅1.10元/月/平方米……另查明，原告提交的《管理费、公摊欠费滞纳金计算表》显示：自2015年10月至2018年3月，被告欠物业管理费3521.4元，公共用电分摊1193元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。从庭审查明可知，虽被告与原告之间并未订立物业服务合同，但原告至今一直为被告物业所在的侨晶花园小区提供了物业管理服务，被告实际享受了原告提供的服务，双方形成事实的合同关系，被告应向原告缴纳物业管理费及公共用电分摊。至于被告辩称因开发商交付的单车房存在漏水未修复、回迁的商铺面积缩水可拒交物业费的问题，本院认为，以上问题是被告与开发商之间的问题，被告可向开发商主张责任，不能因此拒交物业费。关于物业服务费及公摊电费的问题。原告诉请了2006年6月至2018年3月的物业管理费及公摊电费，被告对此提出了诉讼时效的抗辩，本院应对诉讼时效的问题予以审查。《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行之后，合同纠纷案件的诉讼时效期间为三年，民法总则实施之前诉讼时效期间已满两年的仍然适用《中华人民共和国民法通则》合同纠纷案件诉讼时效期间为两年的规定。据此认定原告主张2015年10月之后的物业服务费及公摊电费未超过诉讼时效，应予以保护，2015年10月之前的费用已过诉讼时效，本院不予以支持。综上，本院对原告诉请的2015年10月至2018年3月的物业管理费3521.4元、公共用电分摊1193元予以支持，诉请超出部分不予支持。关于滞纳金的问题。原告与被告之间并未订立物业服务合同，即双方对滞纳金的问题未达成合意，原告主张的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈锡隆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市侨宇物业管理有限公司支付物业管理费3521.4元、公共用电分摊1193元；二、驳回原告佛山市侨宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取647元，由原告佛山市侨宇物业管理有限公司负担607元，被告陈锡隆负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年五月二十八日书记员 方紫盈