嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸案号：（2015）嘉南民初第1084号案件缓急：拟稿部门：民一庭拟稿人：标题：民事判决书校对人：印刷份数：审核人：签发人：浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南民初字第1084号原告：施海琳。原告：金社珠。两原告委托代理人：郑雷、赵晓兰，浙江众信达律师事务所律师。被告：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司。法定代表人：林剑民。委托代理人：郭ＸＸ，浙江泰豪律师事务所律师。原告施海琳、金社珠因与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年4月23日受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2015年5月26日公开开庭审理了本案，原告施海琳、金社珠及委托代理人郑雷，被告委托代理人郭ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施海琳、金社珠起诉称，2010年4月18日，原告向浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）购买了嘉兴市中港商贸城四楼41043号商铺一套，建筑面积26.77平方米，购房总价432222元。同时按照中成公司的要求，原告又与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司签订《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议》，约定：为实现原告商业房屋的价值等，原告将其购买的上述商铺委托被告经营，被告支付经营收益，租期为六年，从2013年1月1日起计算经营收益。具体为：2013年1月1日至2013年12月31日收益金额为40207元；2014年1月1日至2014年12月31日收益金额为40207元；2015年1月1日至2015年12月31日收益金额为45233元；2016年1月1日至2016年12月31日收益金额为45233元。经营收益每六个月支付一次，被告应于每个半年计算时间段前十天向原告支付。2010年12月31日被告接收了上述商铺并开始统一经营管理。然而在委托经营过程中，被告严重违反合同约定，未经原告允许擅自违法将上述商铺改建成了商场的公共厕所，使得商铺已完全丧失其商业价值，给原告造成巨大损失。虽经原告多次交涉，被告均拒绝恢复，甚至不予理睬，且对于协议中约定应当向原告支付的经营收益，也分文未付。故诉请判令：1、被告立即支付收益款103030.5元（从2013年1月1日计算至2015年6月1日）；2、被告立即支付逾期付款违约金18264.8元（暂按协议约定计算至2015年2月10日，以后继续以应付收益款为本金，按万分之四标准继续主张，直至款项实际付清为止）；3、被告赔偿损失432390元，庭审中被告要求增加2142元，合计赔偿434532元；4、本案诉讼费由被告承担。被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司答辩称，对第一、二项诉讼请求中金额部分及违约金主张均无异议，但协议中约定违约金标准应当是分段计算的；第三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。针对自己的主张，原告施海琳、金社珠提供了下列证据：1.嘉兴中港城商铺委托经营管理协议一份，证明原、被告存在委托经营关系。2．交房情况说明一份（该份证据原件保存在仲裁机构），证明被告于2010年12月31日已经接受涉案房屋商铺。3．客户投诉处理表、交涉函、EMS邮寄单、业主办证意见处理表各一份，证明被告擅自将商铺改成厕所一事，原告曾多次向被告口头或书面提出意见和要求。4．照片一组，证明被告将涉案商铺擅自改建成商场公用厕所。5．商品房买卖合同、购房发票、购房款收据各一份，证明原告购买商铺并交付了全部购房款以及按要求补交了购房款。6．（2014）嘉仲字第124号裁决书一份，证明原告与开发商中成公司就逾期办理商品房权属证书、商铺改建等问题已经过仲裁，仲裁机构裁决由中成公司支付逾期办证的违约金7912.14元，驳回了其他仲裁请求，另查明了嘉斯茂公司受两申请人（即原告）委托验收接受商品房的事实。7．函一份，证明原告于2011年1月18日就商铺经营和改建等问题发函给被告要求予以解决。经质证，被告对证据1真实性无异议，说明被告是受开发商委托与原告签订；对证据2、证据5、证据6真实性无异议；对证据3形式上的真实性无异议，但认为不能证明待证事实，涉及的投诉事项和原因是原告的单方面表述；对证据4真实性无异议，证据7的函件未收到，认为均无法证明待证事实。被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据1、证据2、证据5以及证据6经质证真实性均无异议，能够证明本案相关事实，本院依法予以认定；证据3和证据7仅能证明原告曾多次向被告反映商铺改建和收益问题，无法证明证据所载内容的真实性；证据4系原告方拍摄的照片，经质证真实性无异议，但无法证明与本案的关联性，故本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2010年4月18日，原告施海琳、金社珠向浙江中成实业有限公司购买了嘉兴市中港商贸城四楼41043号商铺一套，建筑面积26.77平方米，购房总价432222元，并与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司签订《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议》，约定将上述商铺交由被告统一经营管理，管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日止，被告须向原告返还经营收益，2011、2012年度为培育市场，被告无须支付费用，2013、2014年度为40207元／年，2015、2016年度为45233元／年，该费用每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内，另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定。2010年12月下旬被告受两原告委托验收接收了中成公司交付的上述商铺。2011年1月8日，原、被告签署了商铺交付单，由被告进行统一经营管理，但被告未能按时支付相关经营收益。2011年9月3日，两原告向中成公司交纳了实际多出面积的168元房款和2142元维修金。庭审中，原告陈述涉案商铺和相邻产权地已改建在一起，所以不清楚具体位置，只能知道大概位置，并认为被告在经营管理期间擅自将商铺改建成公共厕所，导致商铺丧失了商业价值，应承担违约责任；被告陈述案涉商铺所处位置部分是厕所，部分可能是过道，如有改建也是委托经营管理期间对商铺进行了功能上的临时变更，属于装修改动，而非规划变更。2011年至今原告就商铺收益和改建等问题多次向被告交涉，但双方未能达成一致意见，遂纠纷成诉。另查明，两原告于2013年9月11日取得了嘉兴市中港商贸中心（商贸城）41043号商铺的房屋所有权，产权登记为共同共有。本院认为，本案系原、被告因房屋委托经营管理形成的民事纠纷，根据双方当事人的诉辩主张，双方对于支付经营收益及承担逾期付款违约金并无争议。本案的争议焦点在于原告主张的损失赔偿应否支持。本院认为，首先，原、被告双方签订的《嘉兴中港城商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，根据协议第四条第1款“为确保甲方（被告）对商铺的统一独立经营管理，保障乙方（原告）的经营收益，在本协议第二条约定的经营管理期限内，无须事先通知乙方，甲方即享有对商铺进行独立统一租赁等经营管理的权利，该权利包括但不限于下列内容：…（3）决定并实施将项目经营设施设备进行更换、添置的权利，决定并实施对项目进行装饰装修，再次装饰装修的权利，决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；（4）有权实施任何有利于国际中港城商贸城经营管理或商业利益的行为”的规定，被告在统一经营管理期间有权决定符合经营管理需要的商铺使用方式，该条款是由委托经营管理模式下产生的市场现状决定的，正是基于此考虑，原告既然自愿购买房产、委托经理管理以便在一定时期内取得固定收益回报，也就应一并接受上述合同条款约束，而不能简单地认为条款排除了原告的权利而无效；其次，涉案商铺虽有理论界址点但不以独立形式存在，实际的商铺产权四至尚不明确，原告也无法向本院指明其产权的具体界址，故关于原告所述涉案商铺已被完全改建成公共厕所这一点，原告无法充分举证证明，被告也只认可部分产权地存在功能变更，具体涉及面积双方均无法确定；再次，关于原告主张的损失赔偿，主要依据是原告认为商铺改建成厕所造成商业价值灭失以及将来恢复原状可能产生的花费等，本院认为在双方约定的委托经营管理期间内，原告的固定收益回报并未受到影响，实际损失尚未产生，对商铺商业价值造成的影响也尚无法预期，故本案中原告要求被告赔偿损失434532元，本院暂不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告施海琳、金社珠2013年1月1日至2015年6月1日期间的经营收益103030.50元及相应逾期付款违约金（其中第一笔本金20103.5元从2013年1月11日起算，第二笔20103.5元从2013年7月11日起算，第三笔20103.5元从2014年1月11日起算，第四笔20103.5元从2014年7月11日起算，第五笔22616.5元从2015年1月11日起算，上述违约金计算标准均按照60天内按每日万分之一计算，60天至90天按每日万分之二计算，超过90天按每日万分之四计算；均计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回原告施海琳、金社珠其他诉讼请求。案件受理费减半收取4668元，由原告施海琳、金社珠负担3645元，被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司负担1023元，于本判决生效之日起七日内交纳。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一五年七月九日书 记 员  姚李燕