江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0291民初6028号 原告：无锡铭鼎青城房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码913202025781944703，住所地无锡市广益路291-1305。 法定代表人：王林青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛华舟，江苏屹杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万育绪，江苏屹杰律师事务所律师。 被告：无锡利华置业有限公司，组织机构代码08824014-7，住所地无锡市金城东路333-1-113。 法定代表人：华殿君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴颖婷，江苏瑞莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鹏飞，江苏瑞莱律师事务所律师。 原告无锡铭鼎青城房地产营销策划有限公司（以下简称铭鼎公司）与被告无锡利华置业有限公司（以下简称利华公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告铭鼎公司的委托代理人葛华舟、杨嘉妮、万育绪到庭参加诉讼。被告利华公司的委托代理人陈瑞华、吴颖婷、彭鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭鼎公司诉称：2016年3月20日，其和利华公司签订“利华广场分销协议”1份，约定利华公司委托其分销代理销售利华广场的商铺，其按约履行了代理销售房产项目的约定，但利华公司未按约足额支付佣金等费用。因多次协商不果，其请求：利华公司支付其佣金395063.28元及违约金（以395063.28元为基数，自2016年8月11日起至实际给付之日止，按每日千分之一标准计算）。诉讼中，铭鼎公司将诉讼请求调整为：利华公司支付其佣金494680.92元，并支付违约金（以494680.92元为基数，自2016年8月11日起至实际给付之日止，按每日千分之一标准计算）。 被告利华公司辩称：其已向铭鼎公司支付了佣金349097.68元，经核算仅欠铭鼎公司佣金24378.72元；符合条件的商铺结佣比例应当是10%，其仅认可2016年5月31日认购的客户朱红、聂天兵、汪蕙、徐亚林、秦林丽、王子柱、李婕、杨士鑫等八人，认购金额合计4488164元，因认购总业绩低于500万元，结佣比例按约故为10%；其和铭鼎公司签署协议明确约定的是代理销售商铺，不包含写字楼，客户赵斌于2016年5月23日所购为写字楼并非商铺，不在《分销协议》约定范围，其向铭鼎公司下发通知，即是考虑销售商铺过程中出现销售写字楼情况，故对分销协议部分内容进行补充及变更，因写字楼销售价格大大高于商铺，故结佣比例为3%。综上，其请求法院依法驳回铭鼎公司的诉讼请求。 经审理查明，2016年3月21日，利华公司和铭鼎公司签订《无锡利华广场分销协议》，约定铭鼎公司代理销售利华公司利华广场中的商铺项目，项目地址在“无锡新区金城东路与前卫路交叉口西侧”，范围为该项目中所有可售独立成套商业单元，期限自2016年3月20日起至2016年6月30日止或在期限内利华公司指定可售房源销售完毕。协议同时约定合作方式为：铭鼎公司将其自有客户带至本案销售现场，经利华公司书面确认为铭鼎公司推荐客户后，由利华公司工作人员负责后续销售工作，该客户与利华公司就本案房屋签署《无锡市商品房预售合同》并向利华公司付清全部房款（成交）后，利华公司向铭鼎公司支付推介佣金；在协议有效代理期间，铭鼎公司分销代理销售渠道不限于江苏区域，可自行跨区域发展，铭鼎公司所开拓的销售渠道（分销公司等）须与利华公司、铭鼎公司签订该项目的三方销售代理合同，利华公司不得单独与铭鼎公司所开拓的公司签订该项目的合作合同。 该协议另对佣金比例、支付等约定：1、铭鼎公司推介的客户与利华公司成交后，利华公司依照铭鼎公司实际付款进度达到50%时同比例支付佣金。贷款客户，银行贷款部分到帐后5个工作日内，利华公司结算佣金；佣金按首付3个工作日内结算方式支付，成交客户将首付款（达到50%）汇入铭鼎公司账户后第2天，铭鼎公司提交该套房屋佣金表给利华公司，利华公司1个工作日内审核完毕通知铭鼎公司开具正规税务发票，利华公司收到铭鼎公司提供的正规税务发票后2个工作日内，将佣金汇入铭鼎公司指定账户。2、铭鼎公司及铭鼎公司开拓的渠道公司代理期间客户所成交的商铺佣金比例：铭鼎公司及铭鼎公司开拓的渠道销售公司在2016年5月31日前认购总业绩低于500万元，按实际成交合同金额的10%结算销售代理费；铭鼎公司及铭鼎公司开拓的渠道销售公司在2016年5月31日前认购总业绩高于或等于500万元，利华公司按实际成交合同金额的13%结算销售代理费，并一次性补足之前销售代理费差额；铭鼎公司销售代理费应提供合法有效的代理服务费发票，利华公司3个工作日内直接将销售代理费打款至铭鼎公司账户，铭鼎公司及铭鼎公司开拓的渠道销售公司与利华公司根据上述条款约定的销售代理费的差额部分由铭鼎公司提供合法有效的代理服务费发票，利华公司3个工作日内直接将此销售代理费汇至铭鼎公司账户。 协议另约定了违约责任：在铭鼎公司按约履行下，若利华公司无正当理由逾期10个工作日未支付佣金的，则利华公司按应付佣金的千分之一向铭鼎公司支付违约金。 协议明确约定了客户报备流程：一、报备流程。1、正常报备（以邮箱方式为主280×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）,即铭鼎公司将意向客户至少提前1天报备至利华公司指定邮箱，作为参考依据。利华公司报备人金杰（电话139××××2071、QQ15×××54、微信×××）、周骏杰（电话×××、QQ65×××39、微信×××）。2、紧急报备，即客户到现场15分钟前的报备，可微信报备、QQ报备、短信报备，报备电话至李晓宇137××××8777。3、客户报备有效期3天，但超过3天未带客户前往项目地考察，则视为客户报备无效，客户转为自然客。4、客户带看有效期7天，带看后超过3天未与客户保持有效通话记录，则视为带看无效，客户转为自然客。5、在老客户转介绍情况下，老客户与新客户必须一同到场，利华公司给予确认（注：老客户指已经成交签约的客户）。 二、带客流程。1、铭鼎公司带客户至售楼处，至现场案场置业顾问处领取《客户确认单》，并填写相应内容；2、现场轮接置业顾问接待完毕后，核对《客户确认单》内容，无异议则确认签字；3、案场经理核查《客户确认单》内容，无异议则签字确认，并将确认单交销售总监助理，复印件存档；4、为便于事后客户分析以指导后续动作，客户至现场除留取《客户确认单》外，均须填写《客户登记表》（考虑到客户归属的问题，可以隐号形式，如159XXXXXXXX0630）,另《客户确认单》上须客户签字确认。 协议签订后，铭鼎公司开展代理销售业务，后因佣金支付问题和利华公司发生纠葛，于2016年10月20日诉至本院。 以上事实，有协议书1份及当事人陈述等证据在卷佐证。 本案争议焦点在于，铭鼎公司完成利华公司项目销售代理费的具体金额及佣金结算比例标准。 铭鼎公司认为：其于2016年5月31日已完成销售金额500万以上，应按13%的佣金比例结算；客户赵斌购买的房产单位系协议约定的“商铺”，故应纳入销售总额中。 利华公司则认为：铭鼎公司并未在2016年5月31日前完成销售金额500万元，应按10%的佣金比例结算；客户赵斌购买的房产单位是写字楼，并非合同约定的“商铺”，其亦明确告知铭鼎公司不得视为“商铺”；客户张建光经核实，系其本人至售楼处购买商铺，并非铭鼎公司或其分销商延揽的客户，购房金额不应纳入佣金计算基数。 一、为证明其主张，铭鼎公司举证：1、铭鼎公司和无锡康盛房地产经纪有限公司（以下简称康盛公司）、泰州天业房地产营销策划有限公司（以下简称天业公司）的分销协议各1份，证实上述公司系其代销商，业绩应计算至其名下结算。2、商铺订购单、客户确认单复印件9份，证实其佣金计算依据，销售金额已于2016年5月1日前超过500万，应按13%佣金比例结算。3、发票原件13份、复印件4份，证实其和分销商均按约开具发票。4、康盛公司、天业公司出具的证明、营业执照复印件各1份及微信截图1份，证实康盛公司开发的客户有李婕、张小英、倪娜；天业公司开发的客户有汪惠、王健、徐亚林，其中利华公司因开发汪惠、王健两位客户支付现金奖2000元。微信截图系利华公司王政华在微信销售联络群中发布，称无锡利华广场项目成交当场奖励现金2000元，佣金比例为10%（暂无法在手机上出示聊天记录）。5、铭鼎公司法定代表人王林青银行卡交易明细1份，证实利华公司仅支付佣金及现金奖金额336303元。利华公司另向其公司账户打款13795.4元。6、金杰（身份证号）的证人证言，其当庭陈述：其担任利华公司案场经理，负责利华广场销售，张建光是铭鼎公司所开拓客户，其和利华公司有劳动合同争议纠纷，计算和利华公司佣金时并未将张建光客户业绩列在内，而是在铭鼎公司名下；铭鼎公司代理销售时，利华公司名下写字楼实际已经放盘销售）；客户张建光、王子柱、聂天兵、朱红、杨士鑫、周娴、秦林丽、张小英的客户确认单均由其代表利华公司签字确认。刘青（身份证号）的证人证言，其当庭陈述：铭鼎公司代理销售利华公司项目时，其在铭鼎公司开拓，客户张建光由其联系。华智峰（身份证号码）的证人证言，其当庭陈述：其曾在利华公司担任置业顾问，张建光系铭鼎公司开拓的客户，其回访张建光是通过铭鼎公司给的手机号回访的，其没有张建光的号码，写字楼和商铺是同时销售的，佣金比例一致，只是商铺是作为主推的。其和利华公司存在劳动合同争议，主张客户张建光的佣金时也是按代销客户向利华公司主张佣金。7、微信聊天记录、情况说明及附属照片各1份，上述照片系其公司法定代表人在2015年5月11日利华广场项目案场所拍，利华公司将写字楼和商铺并未区分一并进行宣传。8、佣金计算明细。客户朱红、聂天兵、秦林丽、王子柱、赵斌、杨士鑫、周娴、张建光的认购款总额分别为：535908元、57万元、52万元、463856元、280万元、455000元、35万元、32万元，合计6014764元，应提佣金按13%算为781919.32元；客户汪蕙、徐亚林、张小英系其外销公司开拓客户，应计入其业绩，认购款总额分别为646000元、722000元、575400元，合计1943400元，应提佣金比例按3%算为58302元，故佣金合计840221.32元。现金奖11组客户，每组2000元奖励，合计22000元，已支付。除去利华公司已结算部分，即862221.32元-336302.68元-13795.4元-17442.32元=494680.92元。9、其员工刘青手机和手机号“150××××1259”的通话记录及邮箱报备记录，显示在2016年7月17日、2017年7月22日、2017年7月30日等，两个手机号存在多次短信、通话记录。张建光客户确认单日期为2017年7月17日，备注“铭鼎青城”；张建光客户订购单日期为2017年7月30日。其从邮箱505×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送至对方合同约定的报备邮箱280×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。 利华公司质证认为：1、无法确认铭鼎公司和其分销公司协议的真实性，即使真实也可证实佣金约定比例为10%。2、客户赵斌购买的是写字楼，并非商铺，不应计算至代销总额中。3、发票其并未抵扣，铭鼎公司单方开具的发票金额并不代表其应付金额，真实性由法院认定。4、认可张小英系康盛公司的客户。5、庭后核实（至今未核实）。6、金杰、华智峰和其有纠纷，真实性存疑，且两人并不知悉其和铭鼎公司协议及洽谈过程，并不参与佣金结算，反而可证实张建光系金杰接待，系“自然客户”。7、聊天记录真实性认可，但王政华并非其员工，也无法代表其公司，其和铭鼎公司结算应以书面合同为准。8、不予认可明细。9、真实性无异议，但仅能证明销售人员与客户交谈，并未证明双方就商铺订购达成一致。 二、为证明其主张，利华公司举证：1、2016年7月1日通知1份，内容为：“鉴于我司利华广场项目商铺自持部分增加，可售房源锐减，为此，我司为了激励无锡铭鼎青城（我司分销代理公司），也本着多劳多得的宗旨，在原销售代理合同主体内容不变的情况下，延长无锡铭鼎青城与我司分销合作合同至2016年8月31日，并对于2016年7月份及8月份业绩指标及销售代理佣金提取方法做了相关调整，调整内容如下：1、自2016年7月1日至7月31日，基础业绩指标为人民币200万元整，销售指标未达到200万元的，代理佣金点数按照合同总价的10%予以结算，基础销售指标完成的情况下，每多完成100万销售额，代理佣金点数上浮1%，上不封顶。2、办公写字楼的销售不做硬性指标，且写字楼的销售业绩50%计入该月销售基础指标。写字楼代理佣金按照合同总价的3%计提。3、暂定：2016年8月份销售指标同上。4、两个月指标不累积叠加。本通知作为原分销合同的附件，成为与分销合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。希望无锡铭鼎青城作为我司分销合作公司，在接下来的两个月内再创佳绩”。签字方利华公司为“王政华”，铭鼎公司予以签字确认。 2、峰度公司情况说明1份、房价表1份，证明其仅委托包括铭鼎公司、峰度公司在内的代销商销售商铺，并未委托销售写字楼。3、张建光（身份证号）的证人证言：其通过邻居知道利华公司活动，由金杰接待，当天签约并付了定金，金杰带领其办理贷款。手机号150××××1259是其手机号。其接到过销售人员的电话，不是金杰打的，其后过了六、七个月才又去利华公司销售部，购买利华广场项目并非他人推荐。4、王政华社保缴纳记录及情况说明各1份，证实客户张建光系自己到场购买项目，王政华于2017年1月才加入其公司。5、铭鼎公司结佣情况。证实2016年5月30日前铭鼎公司商铺代理销售签约总价为4488164元，客户赵斌购买写字楼交易金额280万佣金应按3%结算，故未放入商铺金额计算。周娴、张静捷于2016年6月5日签约商铺价为35万元，张建光于2016年7月30日签约商铺价为32万元，且不应计算入签约总额内。 铭鼎公司质证认为：1、认可真实性，但仅表明对2016年7月份后的结算进行变动。2、与其无关。3、不认可张建光所陈述的内容，我方人员多次电话联系，张建光多次接通反称其并未沟通不符合常理。4、对于情况说明真实性不予认可；王政华原系融昭公司员工，利华公司与融昭公司签订合同共同对外管理项目销售，故王政华有代表利华公司的权限。5、对于客户签约金额及日期确认，但对结佣方式、比例不予认可。 庭审中，经本庭核对，客户赵斌客户确认单、签约单样式和其他客户一致。 本院认为，铭鼎公司和利华公司分销协议真实、合法、有效，双方应按约履行。 对于铭鼎公司在案涉分销协议项下2016年5月30日前代销金额，争议点在于客户赵斌所购买写字楼单位是否应纳入销售总额。结合双方现有举证情况，本院予以确认，理由如下：1、客户赵斌购买流程、方式、签约单和其他客户并无不同，且利华公司在协议中及在2016年7月1日通知前并无对于写字楼和商铺进行区别；2、利华公司虽称当时其利华广场项目写字楼并未外推销售，但与赵斌于2016年5月30日前即行签约并支付部分购房款的事实不符，若利华公司并未外推销售，铭鼎公司如何获知该房产单位的具体报价、单价、面积、位置等详情而对外代理销售？3、2016年7月1日通知明确系对于2016年7月后利华公司和铭鼎公司分销权利义务的部分变更，并未显示利华公司于2016年7月方才委托铭鼎公司代理销售写字楼单位，亦未显示对于铭鼎公司代理销售给客户赵斌的写字楼有任何异议。因此，作为委托方的利华公司，应对于所交付委托他人代理完成的事项负有明确说明的义务，在其并未提供证据表明客户赵斌所购买写字楼系铭鼎公司单方知悉该产权单位详情后自行外推销售的情形下，结合该产权单位销售的具体流程，可认定铭鼎公司依据分销协议代理销售利华公司同一项目下写字楼单位时应适用案涉分销协议条款确认双方权利义务。 对于客户张建光签约是否系铭鼎公司代理销售完成，根据双方举证情况，铭鼎公司员工刘青手机通讯记录显示在签约前及签约当日与客户张建光进行频繁联络，在利华公司并未提供其应存档的客户确认单复印件上存有相反记载的情形下，结合金杰、华智峰的证人证言、铭鼎公司邮箱发送的客户报备情况，可认定张建光系铭鼎公司分销代理客户。 对于现金奖励，结合王政华在利华公司销售联络微信群中所发布通告以及王政华于2017年1月份后入职利华公司情形，可认可王政华代表利华公司承诺分销代理销售成功1组客户现金奖励2000元。 对于2016年7月1日后佣金结算，因2016年7月1日利华公司通知已为铭鼎公司所确认，故对双方有约束力，视为对分销协议的补充，因铭鼎公司并未提供证据表明其2016年7月份月度代理销售金额超过200万元，故客户张建光佣金应按10%计算。 因分销协议明确约定了销售佣金全部结算的条件，而铭鼎公司和利华公司并未提供客户购房款具体全额缴纳完毕明细，故佣金结算起算日期无法确认，根据案情及违约金约定情况，本院酌定铭鼎公司可自起诉之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍主张。 综上，对于铭鼎公司的诉讼请求，本院依法部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、利华公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付铭鼎公司佣金485080.92元，并支付违约金（以485080.92元为基数，自2016年10月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍的标准计算）。 二、驳回铭鼎公司的其他诉讼请求。 案件受理费8720元、财产保全费2770元，合计11490元（此款已由铭鼎公司预交），由铭鼎公司负担490元，利华公司负担11000元（铭鼎公司同意其预交的诉讼费用11000元由利华公司向其直接支付，本院不再退还，由利华公司在本判决发生法律效力之日起5日内向铭鼎公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨 帆 代理审判员  徐良俊 人民陪审员  唐振白 二〇一八年五月三日 书 记 员  童天蓉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。