江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)连民终字第00962号上诉人（原审原告）刘凤娟。委托代理人吕洲，东海县牛山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）谌士军。原审被告东海县秀水商务管理有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇牛山北路179号。法定代表人盛海松。原审被告连云港晶意置业有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇钱塘玉景园36-12号。法定代表人刘松，该公司总经理。委托代理人蒋步帅，江苏连政律师事务所律师。上诉人刘凤娟因与被上诉人谌士军、原审被告东海县秀水商务管理有限公司（以下简称秀水公司）、原审被告连云港晶意置业有限公司（以下简称晶意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）东民初字第0483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人刘凤娟的委托代理人吕洲、原审被告晶意公司的委托代理人蒋步帅到庭参加诉讼。被上诉人谌士军、原审被告秀水公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘凤娟一审诉称：2011年8月30日，刘凤娟与秀水公司签订房屋租赁合同。该合同约定，刘凤娟将其位于东海县秀水商业街28栋1-1099号房产出租给秀水公司使用，租赁期限自2011年8月30日起至2021年8月30日止，年租金为132002.7元，每年8月30日前支付当年租金。合同签订后，刘凤娟如约将房屋交给秀水公司使用，但是秀水公司至今仅给付了第一年租金。2012年8月30日至2013年8月30日租金至今未付。合同第五条第三项约定，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，对该房视为违约，违约方应当按当年租金的三倍支付违约金。秀水公司应当承担违约责任。另查，2012年6月19日，谌士军签署了书面声明并在报纸刊登，承诺秀水公司成立后产生的全部债权债务和经营过程中产生的法律责任由秀水公司和谌士军共同承担。因此谌士军应当共同承担履行支付租金的义务。请求判令秀水公司、谌士军、晶意公司给付自2012年8月30日至2013年8月30日期间的租金132002.7元，诉讼费用由秀水公司、谌士军、晶意公司承担。秀水公司、谌士军一审共同辩称：秀水公司与晶意公司正在诉讼中，没有资产进行返还业主的租金，谌士军和业主没有关系。租房属实，刘凤娟是和秀水公司签订的合同，和谌士军没有关系。秀水公司拖欠刘凤娟的租金属实，数额差不多。晶意公司一审辩称：刘凤娟起诉我方没有事实和法律依据，依法请求驳回。原审法院经审理查明：2010年，刘凤娟购买了晶意公司开发的位于东海县牛山镇玉带河路88号水上威尼斯秀水商业街28栋1－1099室房产，并支付了相应的购房价款，后晶意公司向刘凤娟交付了房屋。2011年8月30日，刘凤娟与秀水公司签订涉案《房屋租赁合同》，合同内容如下：“房屋租赁合同出租方（甲方）刘凤娟……承租方（乙方）秀水公司……根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一直，甲方同意将其合法拥有的秀水商业街铺位出租给乙方作为商业经营场地使用，具体事项约定如下；第一条：出租场地商铺坐落位置：东海县秀水商业街28栋1-1099号（房产备案号：SSWNS28-1-1099）。第二条：租赁期限自2011年8月30日起至2021年8月29日止，为期10年。第三条：租金及支付方式每年按每平方米1570.9元计算，商铺建筑面积为84.03平方米，年租金为132002.7元。每年8月30日前支付当年租金。租赁期间，租金不涨价。第四条：双方权利义务1、甲方在租赁期间有权按照本合同约定向乙方收取租金……甲方签章：刘凤娟（签名并捺印）2011年8月30日乙方签章：秀水公司（盖章）谌士军（签名）2011年10月12日。”原审法院另查明，上述合同签订后，刘凤娟涉案房屋交由秀水公司使用，后秀水公司给付刘凤娟2011年8月30日至2012年8月29日年度部分房屋租金132002.7元。此后的租金没有给付。原审法院还查明，2012年6月19日，秀水公司及谌士军签署书面声明并在报刊上刊登，内容如下：“秀水公司原股东晶意公司、吕伟峰、阮金宝、郭瑰琦各占公司20%的股权全部转让给原股东谌士军先生及其指定的第三人，转让后晶意公司及吕伟峰、阮金宝、郭瑰琦不再参与公司的经营管理，秀水公司成立后所产生的全部债权债务和经营过程中所产生的法律责任由秀水公司和谌士军先生共同承担。股权转让后秀水公司所产生的债权债务以及在经营过程中涉及的法律责任等一切事务均与原股东无关。”原审法院认为：刘凤娟与秀水公司签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘凤娟将涉案商铺交付与秀水公司后，已履行了合同约定的义务，秀水公司应当按照合同约定于每年8月30日前支付当年租金，但其没有按照合同约定全面履行支付租金的义务，仅支付2011年8月30日至2012年8月29日年度的租金。秀水公司对于2012年8月30日至2013年8月29日期间的租金132002.7元，没有按照约定履行给付义务，系违约行为，应当承担继续履行的合同义务。故刘凤娟请求秀水公司给付刘凤娟房屋租金132002.7元的主张，符合法律规定，原审法院予以支持。谌士军及秀水公司在报纸上刊登的公告声明系公司股份转让过程中行为，且因股权转让问题，正在诉讼过程中。刘凤娟以此要求谌士军承担责任无事实和法律依据。租赁与买卖系两种不同的法律关系，晶意公司作为房屋买卖合同的出卖人早已履行了房屋的交付义务，刘凤娟请求既非租赁合同主体又没有占有使用租赁标的物的晶意公司支付租金，显然无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、秀水公司于判决生效后十日内给付刘凤娟2012年8月30日至2013年8月29日期间的租金132002.7元；二、驳回刘凤娟的其他诉讼请求。一审案件受理费2940元，由秀水公司负担。上诉人刘凤娟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决驳回上诉人要求谌士军给付租金义务的请求错误。被上诉人与原审被告秀水公司共同签署书面声明并在报纸上刊登，谌士军明确声明“秀水公司成立后所产生的全部债权债务和经营过程中所产生的法律责任由秀水公司和谌士军共同承担。”谌士军出具声明共同承担责任是债务加入，原审判决认定谌士军是职务行为错误。2、秀水公司的资产在股权转让时被谌士军个人占有，秀水公司已成为空壳，谌士军应当承担责任。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判被上诉人与原审被告秀水公司共同承担给付租金的义务。原审被告晶意公司答辩称：原审判决针对答辩人的判决符合法律规定，依法应予维持。被上诉人谌士军、原审被告秀水公司二审未答辩。二审期间，上诉人刘凤娟向本院提交2012年6月19日晶意公司、秀水公司和谌士军签订的补充协议和原审法院（2014）东民初字第3405、3407民事判决书，证明谌士军应当与秀水公司一起承担支付租金的义务。经质证，原审被告晶意公司对上述证据无异议。本院审查后认为，上述证据真实，且与本案具有关联性，本院对其依法予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：谌士军在本案中应否承担给付租金的责任。本院认为：债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方或第三人向债务人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。债权人请求第三人与债务人承担连带责任的，人民法院应当支持。本案中，被上诉人谌士军在2012年6月19日的公告声明中签字确认并在报刊上刊登，其中明确约定:“秀水公司成立后所产生的全部债权债务和经营过程中所产生的法律责任由秀水公司和谌士军先生共同承担”，故应当认定被上诉人谌士军的该行为系债务加入。因该声明中未对责任形式有明确约定，故上诉人刘凤娟请求被上诉人谌士军与原审被告秀水公司承担连带责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更江苏省东海县人民法院(2014)东民初字第0483号民事判决第一项为：东海县秀水商务管理有限公司、谌士军于判决生效后十日内连带给付刘凤娟2012年8月30日至2013年8月29日期间的租金132002.7元;二、维持江苏省东海县人民法院(2014)东民初字第0483号民事判决第二项。一审案件受理费2940元，由东海县秀水商务管理有限公司、谌士军连带负担；二审案件受理费2940元，由被上诉人谌士军负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一五年七月三十日书 记 员  孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。