沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第01190号原告王静睿，男，住沈阳市沈河区。委托代理人于岩，女，住沈阳市沈河区。委托代理人张辰，男，住沈阳市铁西区。被告辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南中路8号。法定代表人白光凯，系该公司总经理。委托代理人鞠冬，女，住沈阳市大东区。原告王静睿与被告辽宁慧缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由本院代理审判员朱婉姝独任审判，公开开庭进行了审理。原告王静睿、原告委托代理人于岩、张辰，被告委托代理人鞠冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2013年6月30日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区房屋一处，被告应于2014年6月30日前将符合单体验收合格的商品房交付原告使用，并按照合同约定通水、电，煤气、采暖、室内外管线安装完成。被告虽按约定在6月30日交付房屋，但至今未取得国家规定的市政规划验收合格材料，不符合入住条件，未接入正式的居民用水用电，煤气管线也未安装完成。原告认为被告所交房屋未达到合同约定的标准，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。原告与被告协商未果，故来院诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付违约金暂计至起诉之日止25420元，实际支付到被告正式通水、通电、通气之日止；二、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告已于2013年11月28日取得了诉争房屋单体验收合格证明，2014年6月30日小区已经达到通水、通电，煤气及采暖室内外设施安装完成。并且被告为原告办理了入住手续，被告已经按照合同履行了义务，不存在违约行为；二、原告在办理入住的时候明确知道小区的情况，既然办理了入住，就视同于被告已经达到入住标准，否则原告不会办理入住。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告与被告存在买卖关系，且该合同为格式条款。被告符合该合同第九条逾期交房的情形，应当承担违约责任；被告应于2014年6月30日交付房屋。被告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议。被告认为合同中交付标准为单体验收合格，被告已经取得该房屋单体验收合格证明，故被告没有违约。2、收款收据2张，证明被告交付的房屋没有正式通水、通电、通气。被告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明原告所要证明的问题，恰恰能证明原告于2014年7月2日办理了该房屋入住。3、光盘一份，包括通话记录的视频文件、关键通话内容剪辑视频文件，通话视频录制时间图片截图，辽宁移动通话记录截图，关于格林馨港湾录音录像；辽宁移动通话记录详单一份、视频拍摄录像时间截图一份、关于格林馨港湾录音录像说明文字版一份、供电电力工业部供电营业规则一份，关于生活用电的相关条款一份。证明：一、被告提供临时用电的行为不合规，根据供电营业规则，从法规上未说明临时用电可以用于生活用电，所以被告交房时不提供双入供电的市政电，而只提供临时电是不合法的；二、通过物业及业主的通话录像说明正式通电和正式煤气截止2015年年底都不能完成，困扰业主基本生活的用电、用气问题将在短时间内得不到妥善解决，存在无期限延后的可能性；物业承认物业公司属于开发商下属单位，临时用电、没通煤气是开发遗留问题，物业反复跟被告包括被告领导白光凯，多次反映过，均无法解决。被告认为，物业公司与被告是两个独立的法律主体，不存在被告下属单位之说，物业公司的回答不能代表被告，音像证据中原告反复所说的公司和领导不能证明是被告，被告于2014年6月30日开始为小区业主办理入住手续，不存在逾期交房的事实；关于用电条例可以说明临时用电不超过6个月，逾期不办理延期，供电企业停止供电，说明了被告为该小区办理了临时用电的延续手续，保证了该小区正常生活供电，否则供电企业将停止供电。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、房屋建筑工程竣工验收报告，证明诉争房屋已经于2013年11月28日取得了单体验收合格的证明。原告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为竣工验收报告不能证明该房屋是与原告签订的合同房屋标准一致，不能证明房屋达到通水、通电、通气的标准。2、建设工程施工合同、情况说明、营业执照、准予变更通知单各一份，证明2014年3月27日该小区煤气管线施工完毕。原告对该份证据的真实性无异议，对情况说明的关联性有异议，该情况说明仅仅说明了2014年3月27日将该小区室内外煤气管线施工完毕，但并没有能够证明在2013年6月30日之前能够达到正常通气，所以该证据无证明效力。3、商品房买卖合同，证明合同补充协议中第26条证明了被告已经在合同时间范围内完成了室内外安装管线的完成，开栓的具体时间由政府部门执行时间为准。原告认为该合同为被告所提供的格式条款，且第26条仅仅说明了煤气的线路施工完毕，但并没有正式说明何时通气。开栓的具体时间由政府部门执行时间为准，不符合标准，不具有参考效力，在签署补充合同时，被告并没有尽到应尽的释明义务，原告作为合同格式条款的弱势一方，不具有对专业术语的理解能力，且补充协议下方并没有标明日期，是被告责任的预先免除。4、2014年6月23日辽沈晚报一份，证明被告于2014年6月23日在辽沈晚报上发布了格林馨港湾入住公告，公告内容明确说明被告开发的格林馨港湾小区将于2014年6月30日开始为业主办理入住手续。原告认为，该公告登报版面在广告版面内，且登报文字极小，其行为不足以证明其履行了被告的合同通知义务，且不能证明被告在约定时间内履行了合同义务及交付符合使用条件的房屋，被告是否履行双方合同义务，按期交付合格房屋，应当以实际情况为准。时至今日，被告所交付的房屋仍没有通正式用水、正式用电，且煤气今日无法使用，严重影响了原告的生活及根本利益，其房屋根本无法满足正常使用和交付条件。经审理查明，原、被告于2013年6月30日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区，建筑面积为108.14平方米的房屋一处，房屋总价款820000元。合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，将单体验收合格的商品房交付原告使用。合同第十四条约定，被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，包括2014年6月30日通水、电；煤气、采暖、室内外管线安装完成。合同补充协议第26条约定，社区建设竣工后，煤气的园区内外线以及室内线路，被告保证施工完毕，具体的开栓时间则以政府有关部门执行时间为准。合同附件四第九条约定，原告应该按本合同规定的交房日期（或自被告发出媒体公告后）到被告处办理房屋交付使用手续并领取钥匙，领取钥匙即视为房屋已交付，若原告在公告或规定的时间三个月内未办理交付手续，自规定的交房日期的次日起视为已交付，原告承担从该日起计算的物业管理费等相关费用。被告于2013年11月28日取得格林馨港湾7#楼房屋建筑工程竣工验收报告。被告于2014年6月23日在辽沈晚报发布涉案房屋的入住公告，公告载明被告格林馨港湾小区将于2014年6月30日开始为业主办理入住手续。原、被告于2014年7月2日办理了房屋交接手续。房屋交付后至今，房屋通临时电，通水，但没有通煤气。被告至今没有取得竣工验收备案证明。原告认为，被告虽然按照合同约定的日期2014年6月30日交付房屋，但是房屋不符合入住标准，没有正式通电、没有正式通水，没通煤气。原告多次找到被告协商未果，故来院诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条已经明确约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付单体验收合格的房屋。合同附件四第九条约定，原告应该按本合同规定的交房日期（或自被告发出媒体公告后）到被告处办理房屋交付使用手续并领取钥匙。被告已于2014年6月23日在媒体发布从2014年6月30日起开始为业主办理入住的公告，原告未举证证明原被告于2014年7月2日办理房屋交接手续系被告原因所致，即不能证明被告有过错，因此被告不应承担逾期交房的违约责任。原告在收房时，明知房屋水、电、煤气等基础设施和公共配套建筑运行有不完备之处，不符合房屋交付条件，仍然接收房屋，说明原告对交付条件是认可的，原告接收房屋的行为变更了合同约定的交付条件，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告称在接收房屋时，被告要求原告先交款再拿钥匙最后验房的抗辩事由，因原告没有证据加以证明，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告王静睿的诉讼请求。案件受理费436元，由原告王静睿承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费436元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  朱婉姝二〇一五年七月三十日书 记 员  韩袁园本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。