广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4224号原告：林成富，男，1962年1月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：袁国辉，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。被告：应天周，男，1963年4月出生，汉族，住浙江省缙云县。原告林成富与被告应天周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林成富委托诉讼代理人袁国辉，被告应天周到庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林成富向本院提出诉讼请求：1.被告迅速退还厂房；2.被告向原告支付2017年1月至2018年3月的租金371136元；3.被告向原告支付水电费33773元、房产税39000元；4.被告按照每月13000元的标准支付自2018年4月1日起至退还厂房之日止的占用费。事实与理由：原告向古二村委会租赁土地兴建了厂房，厂房位于古二村××号。被告应天周于2014年5月28日与原告签订租赁合同（原告委托苏艳芳为代表与对方签订合同），约定由应天周租赁原告上述厂房的3、4、5层厂房的东面以及楼顶房间（宿舍）合共约3730平方米。每月租金44333元。租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同期满之后，应天周并未搬离，也没有重新与原告签订书面合同，双方以口头的形式对租金及面积作了重新的调整。双方协商自2017年1月起每月租金减至42000元；自2017年5月起，由于应天周将5楼面积退租，每月租金确定为28000元；自2017年10月15日起，应天周又将四楼面积退租，每月租金确定为13000元。应天周自2017年1月起开始拖欠租金，具体欠租情况如下：2017年1月至4月欠租金168000元，2017年5月至6月欠租金56000元，2017年7月欠租金23470元（当月宿舍减少房间，协商减免），2017年8月至9月欠租金50333元（协商减免），2017年10月欠租金18333元（因为4楼退租），2017年11月欠租金3000元（因4楼退租后，每月租金调整为13000元，当月支付了1万元），2017年12月至2018年3月欠租金52000元。应天周拖欠2017年5月至12月的水电费32273元、2018年1月至3月的水电费1500元。应天周拖欠房产税39000元。被告应天周辩称：1.关于2017年1月至6月的租金224000元，被告已于2017年5月4日汇款2万元，于2017年5月5日汇款1万元，于2017年5月26日汇款5万元，于2017年5月26日又汇款2.2万元，于2017年6月15日汇款5万元，于2017年6月30日汇款5万元，共计汇款202000元，收款人均为苏艳芳，未付租金应为22000元。因双方口头约定再续租一段时间，且有超过三个月租金的14万元押金在原告处，所以没有清算。2.关于2017年7月至11月租金95136元，被告已于2017年7月28日汇款5万元，未付租金应为45136元。3.房东之一苏艳芳于2018年1月16日通知电梯维护工将电梯调至不停靠三楼，并将电表关闭停电，致使原告的工厂无法生产，且人为阻止货物搬出。2018年3月16日，原告将进出楼梯门换锁，被告的人员也无法进入。此事件在2018年3月19日古镇维稳中心有调解存档。所以，2018年1月16日后的房租不应由被告负担。4.2011年6月8日原、被告签订初期租赁合同时，原告收取的押金14万元应在结算时抵扣。经审理查明：2014年5月28日，林成富与应天周签订租赁合同，约定林成富将其所建的位于中山市××号厂房的第三、四、五层东面及楼顶全部可用房间，以及第一层电梯口45平方米，共约3730平方米出租给应天周使用，押金14万元，每月租金44333元。租期从2014年7月1日至2017年6月30日。应天周每三个月结付一次租金，下期应付的租金须在当月到期15天前付款。如超过一个月不付清租金的，林成富有权没收押金，收回租赁物使用权，并要求应天周限期付清所欠租金和水电费。押金14万元由应天周在签订合同时付给林成富，林成富在合同期满后10天内不计息退回押金，不能把押金作为租金从中扣除。如应天周提前终止合同，应天周已付的押金归林成富所有作为补偿；如林成富在租赁期内非因不可抗拒原因而提前收回厂房，则林成富须支付双倍押金给应天周。涉及经营牌税、租赁税的一切税项（如：房屋租赁税、营业税、房产税等）和一切治安、卫生等费用均由应天周负担。上述合同签订后，应天周向林成富支付了14万元押金，林成富将上述租赁物交给应天周使用。2017年5月，应天周将租赁的五层面积退租。2017年7月，应天周减少使用楼顶的部分宿舍房间。2017年10月，应天周将租赁的四层面积退租。2018年1月15日，应天周出具欠据，确认欠林成富2015年1月1日至2017年12月31日期间的房产税39000元和2017年5月至12月的水电费32273元。2018年1月，应天周还出具欠据，确认欠林成富2017年1月1日至2017年12月31日的租金332136元（其中，2017年1月至4月租金168000元，2017年5月至6月租金56000元，2017年7月租金23470元，2017年8月至9月租金50333元，2017年10月租金18333元，2017年11月租金3000元，2017年12月租金13000元），扣减押金14万元后为192136元。林成富在该欠据上注明“应天周春节前能支付192136元的，不没收押金，押金可抵租金。如果不能支付，则依合同追究违约没收押金，租金全额支付。”上述欠据出具后，应天周未向林成富付过款。诉讼过程中，应天周提供网上银行电子回单的打印件，证明其于2017年5月4日汇款2万元，于2017年5月5日汇款1万元，于2017年5月26日汇款5万元，于2017年5月26日又汇款2.2万元，于2017年6月15日汇款5万元，于2017年6月30日汇款5万元，于2017年7月28日汇款5万元，用于支付2017年1月至2017年11月的租金。林成富对该电子回单打印件的真实性不确认，并认为假设其收取了应天周的上述款项，这些款项也不包含在林成富在本案主张的租金内，因为应天周2018年1月出具的租金欠据明确承认未支付2017年1月至2017年12月的租金332136元。应天周称林成富在2018年1月16日停止其使用电梯并停电，在2018年3月16日将进出楼梯门换锁，但未提供证据证明，林成富否认存在应天周所说的上述行为，称涉案租赁物还在应天周使用中，租赁物中还有应天周的财物。另查明，涉案租赁物有进行报建，于2010年4月15日取得《建设工程规划许可证》。本院认为，林成富与应天周的房屋租赁合同关系合法有效。应天周称林成富此前存在停电、锁门的行为，但未提供证据证明，应天周应当承担举证不能的不利后果。双方在原本约定的租期到期后，口头约定再续租一段时间，而未明确约定续租期限，视为不定期租赁。林成富有权解除合同，要求应天周交回涉案租赁物，并支付截止交还租赁物前的租金、房产税39000元、水电费32273元。林成富要求应天周支付2018年1月至3月的水电费1500元，但未提供证据证明水电费金额，本院不予支持。应天周于2018年1月出具的租金欠据明确承认其未支付2017年1月至2017年12月的租金332136元，故对应天周提供的网上银行电子回单的关联性，本院不予采纳。双方均确认2017年11月后，每月租金调整为13000元。故应天周应向林成富支付2017年1月至2018年3月的租金371136元，并按每月13000元的标准支付自2018年4月1日至退还厂房之日的租金。关于应天周交纳的14万元押金能否抵扣租金的问题。首先，双方签订的租赁合同明确约定如应天周超过一个月不付清租金的，林成富有权没收押金，而应天周逾期交租已远远超过一个月。其次，在应天周2018年1月的租金欠据上，林成富要求应天周在2018年春节前支付192136元，才能用押金抵扣租金，而应天周在出具该欠据后，未支付任何款项。所以，应天周交纳的14万元押金不能抵扣租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告应天周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林成富交还位于中山市古镇镇古二泰源西路4号厂房的第三层东面、楼顶房间以及第一层电梯口45平方米的租赁物；二、被告应天周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林成富支付2017年1月至2018年3月的租金371136元；三、被告应天周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林成富支付水电费32273元、房产税39000元；四、被告应天周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林成富支付从2018年4月1日起，按每月13000元的标准计至交还厂房之日的租金；五、驳回原告林成富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3979元（原告林成富已预交），由被告应天周负担，被告应天周于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一八年五月二十五日书记员  朱杰军