北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第07782号原告世茂物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东地明街**。法定代表人李俊杰，总裁。委托代理人季媛，北京市道成律师事务所律师。委托代理人闻学成，北京市道成律师事务所律师。被告北京华实海隆石油投资有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路**院**楼****。法定代表人张军，董事长。委托代理人刘昊天，北京市金格律师事务所律师。委托代理人王健，男，1960年1月6日出生。原告世茂物业管理有限公司（下称原告）与被告北京华实海隆石油投资有限公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡焕刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人季媛、闻学成，被告的委托代理人刘昊天、王健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系北京市朝阳区工人体育场北路13号院4号楼（原二号楼酒店南楼）7至8层XX房屋（下称XX房屋）的业主，该房屋建筑面积为812.51平方米。2010年4月9日，被告与北京财富时代置业有限公司（该公司为涉案物业的开发商，下称财富公司）签订《商品房预售合同》，合同约定由开发商依法选聘的物业服务企业为业主提供前期物业服务；2011年6月，财富公司按照《商品房预售合同》的规定，选聘原告为物业服务企业，双方签订了《世茂国际中心前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积24元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应根据欠款金额按每日万分之二的标准向物业服务企业支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳XX房屋2014年1月1日至2014年7月31日的物业管理费，现诉至法院请求：判令被告支付欠缴的物业管理费136501.68元、滞纳金15015.18元、律师费18182.02元。被告辩称：XX房屋登记在我公司名下，认可原告主张的欠费期间，但不同意原告的诉讼请求。一、我公司与原告之间没有签订过任何关于物业服务的合同，不存在物业合同法律关系，原告的诉讼请求没有任何合同依据。2010年4月9日，我公司与财富公司签订的《商品房预售合同》中约定的物业服务公司为北京中原华夏物业管理有限公司，而非原告。财富公司变更物业管理公司的行为违反了我公司与财富公司签订的《商品房预售合同》关于变更物业公司的约定，对我公司不具有约束力。我公司对原告的主体资格、从业人员的资格、合同价款、服务内容存在严重不满，原告也一直未向我公司提供服务项目单价，所以双方没有就服务合同达成一致。自我公司入住涉案物业以来，分别有黑龙江世茂物业管理有限公司北京分公司、世茂物业管理有限公司北京分公司、世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司、世茂中心物业管理处发来工作联系函，不仅主体混乱，而且至今未能提供物业管理资格证明，我公司对原告的合法性不予认可。二、原告的物业服务不达标，物业服务处总经理资质不符合合同约定、未按合同约定公示账册、擅自将公共部分（一楼大堂、所有电梯间）租给广告公司发布广告收取广告费、擅自将地下车库转包致停车秩序混乱、保洁服务进行了转包致卫生状况差、电梯经常出现故障、部分房间有漏水现象、空调效果不好。经审理查明：2010年4月9日，被告（买受人）与财富公司（出售人）签订了《商品房预售合同》购买了XX房屋，2012年办理入住，并办理了产权证（房产证号：X京房权证朝字第1142128），建筑面积812.51平方米。合同第二十四条约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为北京中原华夏物业管理有限公司；物业服务收费价格为24元／月／平方米（建筑面积），构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、物业服务企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业服务企业办公行政费用、物业服务企业的服务酬金、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等其他用于本项目的相关费用；物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和7月1日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约”。《商品房预售合同》附件十《补充协议》第十三条第3款约定：“买受人同意在业主大会成立前，出卖人保证不改变《临时管理规约》和《前期物业委托管理合同》主要条款的前提下，出卖人有权变更物业管理公司，但应选择与原物业管理公司具有同等或以上资质的其他物业管理公司，且应在与新的物业管理公司签署物业服务合同之日起15日内公示物业管理公司变更的情况”。2011年6月，黑龙江世茂物业管理有限公司（乙方）与财富公司（甲方）签订了《世茂国际中心前期物业服务委托合同》约定原告为涉案房屋的物业公司，服务期限3年。合同第五章第二项第4条约定：“物业服务处的总经理须经甲方同意，由具有十年以上五星级酒店及物业服务经验的人员担任并不得随意更换”。第五章第二项第17条约定：“乙方有权经甲方批准后选聘专营公司承担本物业维修保养、清洁及保安等专项管理业务，并负责其后行政管理及监督，所需费用从物业服务账户支付，但不得将服务责任及利益转让给其他个人或单位”。第五章第二项第18条约定：“乙方应保存与该物业服务有关的所有账册、收据，并保证账册收据的准确性和真实性，至少每半年向全体业主公示一次，并听取业主对现行收支状况的意见和建议”。第七章第1条约定：“业主应于物业交付使用之日或视为交付之日（以较早者为准）起承担其物业的物业服务费。物业服务费按下列标准计收：一号楼办公5-18层及二号楼酒店南楼5-10层，物业服务费单价24元／月／平方米（按建筑面积计算）；一号楼商业1-4层、二号楼商业南楼1-2层，物业服务费单价32元／月／平方米……”。第七章第6条约定：“物业服务费采取预付制，业主一次性预付6个月的物业服务费，每年1月1日及7月1日前交纳完毕下半年的全部物业服务费”。第11条约定：“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由乙方负责催缴，可以从逾期之日起每日按应交费的万分之二的标准计收滞纳金，如须产生诉讼费用由物业服务账户支付”。2014年6月25日，双方签订了《世茂国际中心前期物业委托服务合同》的续展协议，将合同期限延至业主大会选聘其他物业公司之日止。审理中，原告提供了排班表、电梯安全检验合格证、电梯日常维护保养记录、垃圾清运单、工作联系函等证据材料，用以证明其履行合同义务的事实。被告表示证据的真实性无法确认，不认可原告提供了符合收费标准的物业服务。被告提供了工作联系函30余张，用以证明原告的物业服务中电梯运营、车库管理、公用设施维护、空调服务、小区及楼内卫生等方面存在问题。原告认可工作联系函的真实性，不认可证明目的，表示其提供了符合合同约定的物业服务。另查，被告原名称为黑龙江世茂物业管理有限公司，2013年3月19日变更为现名称，于2013年8月21日取得一级物业管理资质。以上事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、《世茂国际中心前期物业服务委托合同》及《续展协议》、排班表、电梯安全检验合格证、电梯日常维护保养记录、垃圾清运单、催款函、律师函、产权证、工作函、照片等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与XX房屋的开发商财富公司签订的《商品房预售合同》中对前期物业服务进行了约定，原告虽不是该合同中约定的前期物业服务公司，但《商品房预售合同》约定财富公司有权变更前期物业服务公司。后，财富公司与原告签订了《世茂国际中心前期物业服务委托合同》及《续展协议》，委托原告为包括XX房屋在内的小区物业提供物业服务，该协议对被告具有约束力，因此，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方应当按照财富公司与原告签订的《世茂国际中心前期物业服务委托合同》的约定履行各自义务。原告按照其与财富公司签订的《世茂国际中心前期物业服务委托合同》为被告所有的XX房屋提供了2014年1月1日至2014年7月31日之间的物业管理服务，被告应当按照约定向原告支付相应的物业费。根据原、被告之间往来的工作函及庭审查明的事实显示原告提供的在诉争期间的物业服务在公示告知、电梯运营、公用设施维护、空调服务、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故本院酌情减少被告应向原告支付的物业费数额，并对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。原告未就其主张律师费的请求提供合同和法律依据，且该费用未实际发生，故本院不予支持。应当指出的是，物业服务与业主的生活息息相关，尽管完全满意的物业服务很难实现，但只要物业服务提供者本着诚信经营的态度、保证服务质量、不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。希望双方以后能以诚相待、互谅互让，共同努力营造和谐的物业服务关系和温馨的社区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告北京华实海隆石油投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告世茂物业管理有限公司二○一四年一月一日至二○一四年七月三十一日期间物业服务费十二万二千八百五十一元五角一分。二、驳回原告世茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1847元，由原告世茂物业管理有限公司负担510元（已交纳），被告北京华实海隆石油投资有限公司负担1337元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  胡焕刚二〇一五年二月十三日书 记 员  孙媛媛