广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初617号原告：张奕琳，女，1982年5月5日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：侯双龙、吕启进，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：王广华、刘敏，分别为广东三环汇华律师事务所律师和实习律师。原告张奕琳诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯双龙、被告的委托代理人王广华、刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办证违约金（以2506246元为本金，按照每日万分之0.3的标准计算，从2017年4月25日起至办妥房产证之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场的房屋，房价总额为2506246元。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同附件七《补充协议》第十三条约定，若因被告原因未能在上述时间协助原告办妥房地产权证，被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三向原告支付迟延办证违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了全部房款。但被告至今仍未按约定为原告办理房地产产权证。合同附件七《补充协议》第十二条对合同第二十一条约定变更为“（一）被告只协助原告办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料。（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证。（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证……”，现原告已经付清房款，故该补充协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房产证的情况下，原告经被告通知后提交相关资料之日开始计算”。而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，相当于免除了被告迟延办证的责任，排除了原告的权利。故该约定属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应属于无效条款。据此，被告逾期办证违约金的起算时间应为被告实际交付房屋之日起210个工作日后。综合所述事实及法律，原告认为被告的行为已经构成违约，故提起本案诉讼，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告辩称：一、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况做出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。而且，每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析。我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。二、富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。被告考虑到富基广场项目从规划到建设直到竣工验收都需要与地铁工程互相配合，工程项目的整体进度直接受到地铁工程的影响，故在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时约定，如因地铁工程导致延期交楼的，交楼时间可以顺延，双方互不追究责任。事实上，富基B1、B2栋工程在建设过程中确实受到地铁工程的影响，因地铁二号线市二宫站北端风亭设计安装变更问题导致该工程直到2014年9月18日才竣工验收合格。2017年9月26日，富基广场才取得《建设工程规划验收合格证》，完成整体验收。三、《补充协议》第十二条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。（一）补充协议第十二条是在特殊的客观背景下，针对《商品房买卖合同预售》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。1、补充协议签订在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实、最终意思表示，其约定合法有效。2、补充协议的第十二条不是格式条款，不构成格式条款无效的情形。（四）《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产证时间并不明确的情况。四、即使再退一步讲，即使被告的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以原告实际提前收楼的时间开始起算。（一）根据合同第二十一条约定，被告协助原告办理房产证的时间是在被告取得楼宇的规划验收和原告向被告提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。所以，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，不能简单笼统地按原告实际收楼的日期开始计算210个工作日。（二）即使再退一步讲，不应按照提前收楼的交付时间起算，且原告也已经放弃追究该“延迟办证”的责任。1、原告主动提出提前收房，而涉案房屋虽不具备交房条件确已经具备居住使用的条件，双方才达成提前收房的协议。2、由于本案双方“提前收房”属于特殊情况。特殊情况不能按房屋实际、提前交付之日起210个工作日计算房产证办理的时间。3、原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至被告完成规划验收期间，享受被告提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿。若同时还要求被告承担延期办证的违约责任，原告获得三方利益，这种结果明显违背公平公正原则。4、更为重要的一点是，原告承诺“不再追索本协议之前及之后的延迟交楼和不具备交房条件的违约金、赔偿金以及其他责任”。本案房产证拖到现在未办理，显然就是由于规划验收合格证因地铁原因导致无法按期验收合格，延迟办证显然属于“其他责任”。五、涉案房屋的房产证已经在办理中，己交清房款、税费并资料提供齐全的业主将有望在近期办妥房地产权证。综上所述，被告不构成迟延办理产权登记的违约，请求驳回原告的无理诉求。经审理查明：2014年5月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告以2470855元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北×××地块富基广场（自编B×、B×栋）第自编B×幢××层××××号房；（第十二条）被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）被告应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；（第二十二条）2．原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：四、原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告逾期付款超过15日的，被告有权单方解除合同，原告应按累计应付款的30%的标准向被告支付违约金并承担解除合同的所有费用；六、双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；十二、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；十三、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，原告向被告付清全部购房款2470855元，并于2016年6月23日接收了涉案房屋。原告在收楼当天，向被告提交了一份《申请书》，载明因其需对涉案房屋提前进行装修，向被告申请先行收楼，收楼后的权利义务按照其签署的《收楼及其权利义务确认书》执行。在2017年11月3日，原告向被告支付了补面积差房价款35391元，结算后原告实际支付房款为2506246元。另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证［201×］1××号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B×、B×栋；建设规模：商业、住宅楼工程×幢（自编B×、B×栋），地上×层至××层住宅及×层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：8×××0平方米；等。诉讼中，原、被告均确认原告实际收楼之日起210个工作日的截止时间为2017年4月25日。据广州市不动产登记中心出具的《受理回执》记载：登记种类为单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，申请人为被告，不动产坐落海珠区×××路6××至6××号（单），富基南三街×-××号（双）；预约领证日期为2018年5月25日。本院认为：诉讼中，双方当事人对原告收楼的日期及按该收楼日期计算的210个工作日的截止时间陈述一致，故本院予以确认。被告辩称原告在被告未具备交楼条件时提前收楼进行装修的日期不能作为实际收楼日期，认为该日期也不能作为计算办证期限的依据，该抗辩意见无理，本院不予采纳。对于涉案合同和补充协议关于办证期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故被告应从2017年4月26日起向原告支付迟延办理产权登记的违约金。关于违约金的计算。由于原告在实际收楼后有补面积差款给被告，故违约金的本金应以原告实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，原告要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的截止时间，由于被告何时办妥产权登记的时间尚不确定，故违约金应暂计至本案判决作出之日止为宜。此后，如被告仍有违约行为，原告可再循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张奕琳支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；从2017年4月26日起至2017年11月2日止以2470855元为本金，从2017年11月3日起至本判决作出之日止以2506246元为本金）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费291元，由原告负担50元，被告负担241元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊丹丹人民陪审员  黄志权人民陪审员  李霞飞二〇一八年五月二十四日书 记 员  邝炜荧沙柳聪