湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第06679号原告长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站。法定代表人肖伟宏。委托代理人何亿民。被告湖南协盛医院投资管理有限公司。法定代表人董波。被告长沙协盛医院。法定代表人董波。两被告共同委托代理人邹鹏。原告长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站（以下简称“观沙岭离退站”）诉被告湖南协盛医院投资管理有限公司（以下简称“协盛公司”）、长沙协盛医院（以下简称“协盛医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法组成由审判员黄婧为审判长，人民陪审员曾清娟、周绍南参加的合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，书记员刘彬担任法庭记录。原告委托代理人何亿民、被告协盛公司、协盛医院委托代理人邹鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站诉称：2009年9月30日，原告将案外人授权其使用、管理、收益的银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号（除公共面积外的有效使用面积）的房屋出租给被告协盛公司开办医院，双方签定了《房屋租赁合同》，合同中承诺租期为5年，首签3年，自2009年9月30日起至2012年9月29日止；合同签定后被告协盛公司将租赁房屋交付给了被告协盛医院用于经营医院。2013年9月26日，原告与被告协盛公司又续签了《房屋租赁合同》，合同中约定租期为2年，自2012年9月30日起至2014年9月29日止，并约定合同期满不再续签。时至今日，合同期满已将近2个月，原告��次要求收回租赁房屋均未果，被告方仅支付至2014年6月30日止的房屋租金。故原告诉至法院请求依法判令：1、二被告立即将租赁的银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号（除公共面积外的有效使用面积）房屋腾退交还给原告；2、二被告向原告支付房屋租金125125元、使用费68561.5元，合计193686.5元（租金从2014年7月1日起至2014年9月29日止，使用费按每日1371.23元从2014年9月30日起算至2014年11月18日止，后段顺延计算至实际腾退交还之日止），并支付原告方违约金20万元；3、二被告结清从使用房屋开始至实际腾退交还之日止所应承担的费用（水、电费等）；4、二被告承担本案的诉讼费用。被告协盛公司、协盛医院共同辩称：根据双方合同约定，被告享有优先租赁权，原、被告原签订的草签稿中双方约定租赁时间是9年，自2009年7月31日起至2018年7月30日止，被告对租赁���屋建设医院已投入大量资金，现原告要求被告搬离房屋，被告保留向原告追偿的权利。为支持其诉讼请求，原告在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：证据一，房屋租赁合同及网上银行电子支付回单，拟证明原、被告之间的租赁关系，合同在2014年9月29日租赁期限届满。被告在2014年8月6日已交付房屋租金至2014年6月30日。证据二，土地及房屋管理使用授权书、房产证、证明，拟证明原告对租赁房屋行驶房屋产权所有人的相关权利，具有房屋出租人的资格。证据三，长编委发（2012）61号文件及湘编办（2012）108号文件，拟证明长沙市军队离休退休干部服务总站于2012年9月14日更名为长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站。被告协盛公司、协盛医院对上述证据发表如下质证意见：对证据一，真实性���合法性无异议，关联性有异议，合同中表明合同到期后，被告是享有优先租赁权。对网上电子回单真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告尚欠原告的房屋租金。对证据二，真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案中应是房屋所有权人主张物权，不能由其他人行使该权利。对证据三，三性均无异议。为支持其答辩理由，被告协盛公司、协盛医院在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据：房屋租赁合同（草签稿）一份，拟证明原、被告之前签订的合同租赁期限为9年（自2009年7月31日起至2018年7月30日）。原告观沙岭离退站对上述证据发表如下质证意见：对房屋租赁合同（草签稿）的三性均有异议，该合同没有原告法定代表人的签字也没有原告单位的盖章，合同上“张爱兰”的签属不知道是谁。根据原、被告的质证意见，本院对双方提交的证据分别认证如下：原告所提供的三份证据，二被告对其真实性、合法性均无异议，经审查，原告的上述三份证据能够相互佐证，形成完整、有效的证据链予以证实相关的案件事实，可以作为本案的定案依据，故本院予以采信。被告所提交的证据，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，经审查，该证据系复印件，既无原告单位的签章，又无其法定代表人肖伟宏的签名确认，故该证据不具有证明能力，不能实现被告的证明目的，本院不予采纳。根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年9月26日，原告与被告协盛公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号（除公共面积外的有效使用面积），租��为2012年9月30日起至2014年9月29日止，租金分段计算，2012年9月30日起至2013年9月29日止，每年租金为48.62万元，2013年9月30日至2014年9月29日止，每年租金为50.05万元；合同订立后，被告协盛公司向原告支付保证金20万元，并约定合同期满，若大楼继续经营租赁使用，被告享有优先租赁权；若大楼不再继续经营租赁使用不再续签，被告应提前做好搬迁准备，被告应在合同期满日搬迁出本出租场地，原告不负责被告搬迁费、员工遣散费等任何损失费用。合同签定后，被告协盛公司将租赁房屋交付给了被告协盛医院用于经营医院。现二被告自合同约定的租赁期限届满至今，仅交付了房屋租金至2014年6月30日，且拒绝向原告交还涉案房屋。另查明，涉案房屋的产权所有人系长沙市军队离退休干部管理办公室，其于2009年1月15日授权原告对涉案房屋进行经营、管理、使用和��益，并准许原告有权以其名义对银杉雅园大楼行使所有人的相关权利。庭审中，二被告明确表明对原告的第2项诉请即房屋租金及使用费的计算标准及计算金额无异议。2014年12月30日，被告自愿撤回要求二被告向其支付20万元违约金及结清从使用房屋开始至实际腾退交还之日止所应承担的费用（水费、电费等）的诉请。本院认为，原、被告之间签定的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性禁止性规定，为有效合同，双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自身义务。在合同约定的租赁期满后，双方未就续租事宜达成协议，被告协盛公司不但未依约足额交纳房屋租金，而且未按时向原告腾交租赁物，仍占用该房屋至今，属违约行为，而被告协盛医院作为租赁房屋的实际占有和使用人，应履行实际交付义务，现原告要求二被告腾交租赁房屋，理据充分，本院予以支持。庭审中，二被告对涉案房屋主张优先承租权，而优先承租权是指在房屋租赁合同中，期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。经审查，本案被告未能提供有效证据支持其具备享有优先承租权的法定条件，故本院对该主张不予采纳。对于二被告提出的其依据《房屋租赁合同（草签稿）》享有续租权的抗辩理由，经审查，被告所提交的《房屋租赁合同（草签稿）》不足以支撑被告上述抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。另，对原告要求二被告共同支付拖延的房屋租金及逾期腾房占有使用费的诉请，鉴于考虑到原告与被告协盛公司之间存在直接的房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，在合同存续期间所拖欠的房屋租金应由被告协盛公司向原告���纳；且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定（房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。），被告协盛医院在租赁合同关系归于消灭的前提下继续占据租赁房屋就构成了侵权，故其应当支付相当于租金的房屋使用费。本院注意到，二被告对原告所主张的房屋租金125125元及按每日1371.23元从2014年9月30日起算至实际腾退交还房屋之日止的房屋使用费表示无异议，故本院对上述数额及计算标准予以认定。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告被告湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院在判决生效后十日内将银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号房屋（除公共面积外的有效使用面积）腾空，并将该房屋交付给原告长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站；二、限被告湖南协盛医院投资管理有限公司在判决生效后十日内向原告支付房屋租金计125125元；三、限被告长沙协盛医院在判决生效后十日内按每日1371.23元的标准从2014年9月30日起至实际腾空交付房屋给原告之日止向原告长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站支付逾期腾房占有使用费；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》���二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7205元，由被告湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院负担，该受理费已由原告垫付，被告湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院在给付原告上述款项时一并给付原告长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 婧人民陪审员  曾清娟人民陪审员  周绍楠二〇一五年二月十五日书 记 员  刘 彬附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定��行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或则约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，��利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。