广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初3598号原告：深圳市玉湖物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区东滨路南海花园海威阁303，统一社会信用代码91440300192281627W。法定代表人：林榕新,董事长。委托诉讼代理人：周创建，男，1989年10月29日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：杨泽涛，男，1984年8月16日出生，汉族，系公司员工。被告：孙洪如，女，1972年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：张银华，广东深鹏律师事务所律师。原告深圳市玉湖物业管理有限公司诉被告孙洪如物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周创建、杨泽涛，被告的委托诉讼代理人张银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告所拖欠的京光海景C栋16G号房自2017年1月至2017年10月期间的包括物业管理费、专项维修基金、水费、垃圾处理费及污水费在内的费用共计3792.67元；2、被告向原告支付逾期缴费违约金共计668元（计算方法：按一年期银行贷款基准利率上浮30%后的5.66%计）；3、被告承担本案的全部诉讼费用及与本案有关的法律文书送达被告而产生的相关费用。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，是京光海景花园的物业服务公司，原告与京光海景花园业主委员会于2012年1月1日签订了《深圳市物业服务合同》，服务期限至2014年12月31日，在合同关系存续期间，原告一直认真负责履行合同义务，为京光海景花园提供专业的物业管理服务。被告系京光海景花园C栋16G号房的业主，被告于2003年10月15日取得该房产的所有权。被告自2017年1月1日起至2017年10月31日止已拖欠物业费（含违约金）计4853.82元。被告欠费期间，原告多次以寄送《催款函》的方式向被告催缴其所拖欠的物业费，被告一直拒不缴交。被告拖欠物业费的行为，不但直接影响了原告的合法经营收入，还造成了原告包括资金利息损失在内的其它损失。鉴于双方未共同约定违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第114条，原告请求法院支持原告要求被告支付违约金的诉求，并参照银行关于逾期贷款罚息利率的计算方法来确定违约金幅度。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30-50%。原告要求被告以年利率5.66%（即短期贷款利率4.35%上浮30%）支付违约金668元的诉求是适当的，合法有据的。综上所述，被告无正当理由拖欠物业费的行为，已经严重损害了原告的经济利益，同时也损害了小区内其他正常缴费业主的合法权益。为保护原告的合法权益，维护小区正常物业管理秩序，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：一、被告与原告没有签订合法有效的物业服务合同。京光海景花园小区第一届业主委员会于2017年4月正式成立，业委会至今未获得小区业主合法有效的授权并按照法定程序与原告签订合法有效的物业服务合同，被告也并未授权任何个人或组织与原告签订物业服务合同，双方的权利义务并无明确约定。二、原告没有依法履行物业服务义务。1、原告服务不尽责，服务质量低下。原告在进驻被告小区服务期间管理混乱，车辆乱停乱放，多数业主的车辆经常被人为划伤而得不到改善，小区的消防通道经常因车辆堵死而无法通行，小区公共场所、公共设施长期得不到维修和保养，广大业主怨声载道。尤其严重的是，原告服务期间，公然容留犯罪分子利用小区的空闲场所从事违法犯罪行为，导致小区曾经沦为走私窝点，每天有数百名水客利用小区作为掩护如蚂蚁搬家一样走私物品，直至被海关缉私部门查处，并在深圳市政府官网公告，极大地影响了小区的物业品质，导致业主物业价值的巨大损失。直至今天，小区地下室仍垃圾遍地，污水横流，存在严重的消防隐患。2、原告长期差别收费，有失公平。小区的物业管理费、停车费等收取标准不一，长期不透明、不公开，对业主实行差别收费。尤其不公的是，长期赋予部分业主特权，免收他们的物业管理费、停车费等，明显违法违规，对小区业主严重不公平。3、原告违法管理使用维修基金，拒不整改。原告进驻以来，长期不按规定将维修基金缴入住建部门的监管账户，并且违规管理使用。直到2017年7月，经新成立的业委会及广大业主的不断投诉，在政府监管部门的督促下，原告方按规定将后续收取的维修基金缴入监管账户，而此前高达数百万元的维修基金至今仍不知所向。原告拒不接受审计及依法公开，拒不接受业主监督管理使用。三、原告收取的小区公共收益未按规定分配使用。原告提交的《物业服务合同》第十五条规定，经营收益纳入物业服务费。根据此规定，该部分收益应当归属全体业主，用于小区物业服务。根据此规定，该部分收益应当归属全体业主，用于小区物业服务，但直到今天，原告从未向业主公开公共收益的金额及使用情况。四、原告违约金的请求没有依据。被告与原告没有签订合法有效的物业服务合同，因此双方并未发生有关违约金的约定，被告依法不必支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《物业服务收费管理办法》等法律、规章的相关规定，以及《广东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》[粤高法(2012)240号]第35条的规定：“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”。被告请求判决：一、原告按照统一的收费标准收费；二、对原告进驻小区以来的物业费收支状况进行司法审计，查明公共收益收支状况以及维修资金管理使用状况；三、被告按照统一的缴费标准计算得出应缴金额扣除公共收益应当分配给被告的金额后的余额缴费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××路东、××北××光海景花园××房（以下简称涉案房屋）于2003年10月15日登记在被告名下，登记建筑面积为126.69平方米。京光海景花园业主委员会(委托方,甲方,代表人为京光社区工作站)与原告（物业服务企业,乙方）签订《深圳市物业服务合同》，合同甲方落款处签名为陶宇梅等,授权代表处签名为彭超，另盖有深圳市南山区粤海街道京光社区居民委员会印章。合同约定：甲方委托乙方对京光海景花园进行物业管理,期限为三年,自2012年1月1日起至2014年12月31日止；本物业区域物业服务费收费方式为包干;物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳,高层住宅为每月每平方米2.6元；业主应在12日按月交纳物业服务费；及其他内容。原告主张，上述合同是在社区居委会的主导下签订，其中甲方签名是小区临时业委会成员的签名，原告对此提交了《关于同意京光海景（临时）业主委员会备案的批复》（以下简称《批复》）及盖有深圳市南山区粤海街道京光社区居民委员会印章的《关于续聘深圳市玉湖物业服务管理单位的公告》（以下简称《公告》）用于证明上述合同合法有效。被告对《深圳市物业服务合同》的真实性、合法性不予认可，表示该合同对被告没有约束力；对《批复》的真实性予以认可，关联性、合法性不予认可，是否续聘物业管理企业应由业主大会或业主大会授权的业委会决定；对《公告》的真实性、合法性认可，关联性不予认可，临时业委会最迟在2012年已经不具备合法效力，京光海景花园第一届业主委员会已于2017年4月成立。原告提交了《欠款明细》、水费发票、污水及垃圾处理费收据等用于证明被告欠费时间和欠缴金额，以及原告为小区业主垫付了水费、污水及垃圾处理费等费用。被告对上述证据的真实性表示无法确认。庭审中，被告确认涉案小区由原告进行物业管理至今，原告主张欠缴期间之前的物业管理费、本体维修金等费用,被告系按照《欠费明细》载明的标准交纳，被告未交纳《欠费明细》中载明期间的各项费用，被告曾主动要求向原告缴纳水费、污水处理费等，但原告拒收。被告提交了京光海景花园第一届业主委员会向原告发出的《关于改造小区地下室隔间的函》、《关于要求改进小区清洁卫生的函》、《关于整顿小区消防通道停车问题的函》等文件、新闻报道、《收费通知单》等证据用于证明原告未尽物业管理职责和义务，导致小区存在严重的卫生、消防等安全隐患，且原告对小区业主在物业管理费上存在差别收费。原告对业委会向其发出的函等文件的真实性予以认可，对文件内容的真实性、关联性均不予认可，对新闻报道、《收费通知单》的真实性不予认可，表示上述证据与本案无关，原告不存在差别收费的情形。本院认为，原告为京光海景花园小区提供物业服务，被告作为小区业主实际已接受了原告提供的物业服务，并已向原告支付了部分物业管理费，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。被告辩称原告在实施服务过程中严重失职，但被告所提交的证据并不足以证明，且即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，业主如对物业服务质量不满意应通过其他合法途径解决，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳，被告应向原告支付其作为涉案房屋业主期间的物业管理费、本体维修金等各项费用。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括被告在内的全体小区业主的合法权利。原告要求被告参照《深圳市物业服务合同》约定按每月每平方米2.6元的标准支付物业管理费未违反法律规定，被告亦未举证证明原告主张的水费、污水处理费、垃圾处理费与实际产生的费用不符，原告据此要求被告向其支付2017年1月至2017年10月期间的包括物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费及污水费在内的费用共计3792.67元,本院予以支持。原告主张滞纳金，并无合同依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孙洪如应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市玉湖物业管理有限公司支付2017年1月至2017年10月期间的物业管理费、本体维修基金、水费、污水处理费、垃圾处理费共计3792.67元；二、驳回原告深圳市玉湖物业管理有限公司其他的诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担10.93元，被告负担39.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘秀红二〇一八年五月八日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。