广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第1006号原告：唐湛军，男，1964年11月29日出生，汉族，住址湖南省衡山县，现住广东省中山市。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：郑丽红，女，1969年8月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：梁泽元，系郑丽红的丈夫。被告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市。负责人：张真理。委托代理人：郑祝远、丁金石，系该行职员。原告唐湛军诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、郑丽红、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐湛军、被告郑丽红、建行中山市分行委托代理人丁金石到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月21日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》约定，原告认购被告吉雅公司位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房。认购书签订后，原告向吉雅公司支付了首期购房款100250元及其他办证契税费用，被告同时将涉案房屋交付给原告使用。由于原告所购房屋已备案登记在郑丽红名下，后原告向法院起诉，请求判令三被告签订的涉案商品房买卖合同及抵押贷款合同无效［案号（2013）中一法三民一初字第325号］。法院经审理后判决被告郑丽红与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，法院同时认定三被告的借款抵押行为无效，该判决经二审判决后已经发生法律效力。被告郑丽红、吉雅公司应协助办理注销涉案商铺的销售合同备案登记手续，被告建行中山市分行应协助办理注销涉案商铺的抵押登记手续。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告吉雅公司、郑丽红协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的销售合同备案登记手续；2.确认被告郑丽红与建行中山市分行签订的《个人住房借款合同》、《抵押合同》无效，被告建行中山市分行与被告吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第325号民事判决书、（2014）中一法执字第4019-1协助执行通知书，中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第1038号民事判决书各一份。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告郑丽红辩称：原告及郑丽红分别与吉雅公司签订的商品房买卖合同是二份完全独立的合同，原告只能向与其签订合同的相对方进行主张和要求。中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第1038号民事判决书已判决郑丽红与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，郑丽红没有可提供证据材料协助原告办理相关事宜。被告郑丽红未提供证据。被告建行中山市分行辩称：建行中山市分行与郑丽红签订的抵押贷款合同合法有效，建行中山市分行属善意取得，不同意协助原告办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的抵押登记手续。被告建行中山市分行未提供证据。经审理查明：2007年12月21日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告认购被告位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房，该物业建筑面积115.5平方米，认购楼价173250元，付款方式首期定金100250元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款在双方签订正式买卖合同时办理按揭支付。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期款100250元及其他办证契税、印花税、备案费、律师费等杂费4030元，吉雅公司于同年12月28日将涉案房屋交付给原告，后原告对房屋进行装修并入住至今。原告认为，其已依约向被告付清了购房款，且房屋已实际交付使用多年，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2013年4月22日另案向本院起诉［案号（2013）中一法三民一初字第325号］，请求判令：1.确认被告郑丽红与建行中山市分行签订的商品房买卖合同无效；2.确认被告吉雅公司与郑丽红签订的个人住房抵押借款合同无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的广东省商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的房地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房及P17号车房，建筑面积为131.5平方米，购房总价为248470元，于2006年7月5日登记备案在郑丽红名下；涉案房地产于2006年7月14日抵押登记在建设银行股份有限公司三乡支行名下，贷款金额为198000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述（2013）中一法三民一初字第325号案本院经审理后认为，原告与被告吉雅公司签订的白石吉雅花园认购书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了大部分购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理居住使用多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系。吉雅公司明知在与原告签订认购书之前已将涉案房屋登记备案在郑丽红名下，并抵押登记给建行中山市分行，仍与原告签订买卖协议，其行为已构成违约。根据本案及关联案件（2012）中一法三民二初字第201号案已经查明的事实，认定郑丽红与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。因此郑丽红与被告吉雅公司之间签订的商品房买卖合同无效。同理，郑丽红与建行中山市分行及吉雅公司之间签订的个人住房借款合同无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行的条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年8月13日作出广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第325号民事判决书判决：1.确认郑丽红与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；2.确认郑丽红、被告吉雅公司与建行中山市分行签订的个人住房借款合同无效；3.被告吉雅公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告唐湛军办理位于中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的房地产权属证书。建行中山市分行不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2013年12月17日作出（2013）中中法民一终字第1308号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告于2014年5月9日向本院申请执行。后原告于2014年11月18日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告唐湛军与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认郑丽红与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，郑丽红及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的商品房销售合同备案登记手续；郑丽红与建行中山市分行、吉雅公司三方之间签订的个人住房借款合同亦被确认无效，故三方签订的抵押合同亦为无效，故建行中山市分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑丽红、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告郑丽红与中国建设银行股份有限公司中山市分行签订的抵押合同无效；被告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园＊号楼＊＊幢101房的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告郑丽红、中国建设银行股份有限公司中山市分行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一五年二月三日书 记 员  余 伟