山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初5937号 原告：陈大庆，男，1969年1月19日生，汉族，户籍地青岛市市北区，现住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。 被告：青岛中信汇丰物业服务有限公司，住所地青岛市平度市经济开发区香江路8号。 法定代表人：王春艳，总经理。 委托诉讼代理人：陆健，青岛市南陛邦法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王鹏，青岛市南陛邦法律服务所法律工作者。 原告陈大庆与被告青岛中信汇丰物业服务有限公司（简称中信物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理。原告陈大庆及委托诉讼代理人朱坚，被告委托诉讼代理人陆健、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金4000元，返还房屋租金58000元；2、判令被告返还房屋装修押金5000元；3、判令被告偿付原告为其缴纳的电费800元；4、判令被告赔偿因装修房屋支付的材料及人工费用93790元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2015年12月22日采取隐瞒欺诈手段，将青岛市中山路10号发达大厦租赁给原告，并签订《租房定金协议》，原告依约支付定金、租赁费等费用。2016年3月25日，原告装修工作近尾声时，案涉房屋产权人强行制止并驱离原告，经公安机关处理，原告方知晓被告无权处分，故具状起诉，请求判如所请。 被告中信物业辩称，1、被告与案涉房屋原产权人宫超签订《房屋租赁合同》，承租诉争房屋20年，至2027年5月31日届满。合同约定被告享有转租、出借权利。青岛市仲裁委青仲裁字（2017）第240号裁决书证明被告行使租赁权利合法，即便该房屋因债权债务关系发生所有权变更，亦不影响被告行使租赁权利；2、原被告约定年租金178000元，原告仅支付60000元后不再支付余款，租赁物亦未恢复原状，导致巨大经济损失，且原告拒不支付租金，故装修押金不应退还，原告仍需支付租金及物业费；3、电费收取主体为电业部门，无返还义务，原告诉求返还电费请求应予驳回；4、原告与案外人签订装修合同与被告无关，案涉装修合同盖章日期在广东德丽居装饰工程有限公司青岛分公司成立之前，法定代表人为刘吕生，无刘军其人，该证据系伪造；5、原告占有涉案房屋一年有余，未主张退租亦未实际返还，其他租户均正常经营，请求驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 被告前身为青岛易高达物业管理有限公司，成立于2007年10月17日，2016年5月16日变更名称为被告，法定代表人王春艳，与案外人关志斌系夫妻关系，案外人关志斌为公司监事。案涉房屋位于青岛市市南区，原房地产权利人为案外人宫超。 2015年12月22日，原被告签订《租房定金协议》，载明“今收到发达大厦23层、24层租房定金贰仟元整。房租双方约定共计壹拾柒万捌仟元整，租房押金壹万伍仟元整。付款方式：2016年1月10日签订合同，并支付壹拾万元（房租的余款计柒万捌仟元整及租房押金、物业费，共计壹拾壹万叁仟贰佰玖拾贰元整），于2016年4月10日前支付。收款人李宜静2015.12.22日”。协议签订后，原告于2016年3月1日交纳部分房租58000元，2016年3月17日交纳装修押金5000元。 另查明，案外人宫超因与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行、青岛正通机电设备有限公司金融借款纠纷一案，青岛市中级人民法院2010年2月23日作出（2009）青民四商初字第67号民事判决书，判令对青岛正通机电设备有限公司借款承担抵押担保责任。因青岛正通机电设备有限公司未履行判决义务，中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行遂申请强制执行，2012年9月，山东省高级人民法院裁定指定烟台市福山区人民法院强制执行。2013年11月12日，烟台嘉利达拍卖行对涉案41套房产进行拍卖，案外人刘东明竞拍成交。2013年11月22日，烟台市福山区人民法院作出（2012）福执字第1052-3号执行裁定书，裁定涉案41套房产归案外人刘东明所有。2013年12月4日，该院向青岛市房产管理部门送达了法律文书。 后案外人关志斌对执行行为不服，以维护其合法租赁权益为由，向烟台市福山区人民法院提起执行异议之诉【案号：（2015）福民初字第435号】，该院审理后判决驳回案外人关志斌的诉讼请求。案外人关志斌不服并提起上诉，烟台市中级人民法院作出（2017）鲁06民终371号民事判决书，判决维持该判决。后关志斌仍不服，向山东省高级人民法院申请再审，2018年3月20日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民申2042号民事裁定书，裁定“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。” 对有异议的事实和证据，本院认定如下：1、被告提交案外人关志斌与宫超签订的《房屋租赁合同》及青岛仲裁委员会青仲裁字（2017）第240号裁决书，证明被告享有转租权，非无权处分；原告认为物权已经发生变更，裁决书不具有效力，且依据协议，被告无转租权。对该主张本院认为，因该协议相对人非本案当事人，且合同效力认定问题尚处诉讼过程中，不属于本案审查范围，对被告主张本院不予采纳。 2、原告申请调取公安机关出警记录，2018年5月12日，青岛市公安局市南公安分局中山路派出所出具《情况说明》，说明2016年3月25日20时，原告发现租赁物内有3名陌生男青年后报警，经公安机关调查认为属于租房纠纷，遂告知原告为民事解决范畴。对该证据，原告认为系案外人刘东明派员阻挠施工，导致合同无法履行，导致原告损失；被告辩称该证据不能证明系房屋所有权人所为，且案涉房屋仍在空置中，不影响原告使用。对该主张本院认为，租赁合同出租人负有交付租赁物义务，亦应承担瑕疵担保责任。本案中，被告作为出租人，应当妥善处置转租与现房地产权利人之间关系，维护全面审慎的双务合同关系，依据《情况说明》载明内容，结合原告陈述，综合案情本院认为原告主张优于被告抗辩意见，予以采纳。 3、原告提交收条及装修明细，证明委托案外人刘军负责装修及损失；被告认为装修明细中公章所列公司广州市德丽居装饰工程有限公司青岛分公司成立于收款后，负责人为刘吕生，无刘军其人，证据系伪造。对该主张本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告虽对该证据提出异议，但并未提交证据加以证明，且该证据与原告自述相互吻合，其效力高于被告抗辩主张，被告所述是否属于公司装修抑或个人装修，不影响原告装饰装修事实，本院予以采纳。但因装修明细罗列费用总额为93790元，而原告仅支付款项为60000元，原告自述差额部分尚未支付，即损失尚未实际发生，故本院确认装修损失总额为60000元，其他损失可待证据充分后另行主张。 本院认为，《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告作为出租人，未能妥善处理好与房地产权利人之间关系，违反瑕疵担保义务，导致原告未能实际占有使用案涉房屋，应当承担相应法律责任。 《担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因被告未能履行协议约定债务，导致合同不能履行，应当双倍返还定金，原告要求被告支付4000元之主张，于法有据，本院予以采信。同理，因协议不能履行，被告收取租金的法定事由也已消失，故应返还已收租金58000元。 关于装饰装修损失问题，原告要求被告返还装修押金50000元及损失93790元。首先，装修押金是以租赁关系为前提，基于装饰装修行为向被告交纳的款项，该费用所有权非被告，故应予以返还；其次，原告主张装修损失93790元，前已论述，本院确认被告应予支付60000元。 另，原告还要求被告赔偿代缴电费800元，被告辩称电费由用电方交纳。从原告提交的发票看，付款日期为2016年3月18日，付款人为原告，但该证据还不足以确认系缴纳所列日期前拖欠电费，故对原告主张本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告青岛中信汇丰物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告陈大庆双倍返还定金4000元； 二、被告青岛中信汇丰物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告陈大庆返还房租58000元； 三、被告青岛中信汇丰物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告陈大庆返还装修押金5000元； 四、被告青岛中信汇丰物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告陈大庆支付装饰装修损失60000元； 五、驳回原告陈大庆的其他诉讼请求。 上述款项共计127000元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3532元，由原告负担1059元，被告负担2473元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  程 凯 人民陪审员  胡娟娟 人民陪审员  余 珍 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  姜泰一