河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初3782号原告河南连捷置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区普惠路68号1-3层附16号。法定代表人林挺，总经理。委托诉讼代理人史婧，河南迅迪律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告韩丽敏，女，汉族，1974年1月6日出生，住河南省濮阳市华龙区。原告河南连捷置业有限公司与被告韩丽敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史婧到庭参加诉讼，被告韩丽敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年5月30日签订编号为D12001021875的《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市郑东新区××东、广场南××楼××单元××号房屋。合同签订后，被告多次未按期偿还银行贷款，致使银行扣划原告的保证金123013.15元，原告根据合同约定向被告邮寄送达《关于催交代偿款项的告知函》，要求被告立即偿还相应款项，但被告拒绝履行偿还义务,且已超过合同约定的30日履行期，构成严重违约。为维护原告权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的编号为D12001021875的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房屋并配合原告办理编号为D12001021875的《商品房买卖合同》在房管部门的所有合同信息备案注销手续；3、被告向原告支付代偿的银行保证金，暂计算至2017年6月5日金额为123013.15元，以银行实际扣划金额为准；4、被告向原告支付违约金182804元；5、被告向原告支付律师费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告韩丽敏未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》原件一份，证明内容：1、原、被告双方为商品房买卖合同关系以及双方的合同权利与合同义务；2、附件四合同补充协议第三条第6项明确约定，若被告在收到原告催交代偿款告知函后30日内未向原告付清代偿款项，则原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、附件四合同补充协议第九条第4项明确约定，因被告原因导致合同解除的，被告应向原告支付总房款5%的违约金，并承担原告为实现解除合同支付的诉讼费、公告费、邮寄费、律师费等相关费用；4、证明被告的有效送达地址。证据二：原告为被告代偿银行按揭贷款的银行证明原件一份，证明内容：原告为被告代偿按揭贷款的事实。证据三：原告向被告发出的《关于催交代偿款项的告知函》原件、寄单复印件和邮局送达回执原件各一份，证明内容：原告按照《商品房买卖合同》约定的送达地址向被告邮寄送达代偿通知，但被告至今未付清原告的代偿款项，逾期超过30日，附件四合同补充协议第三条第6项约定的解除合同的条件成就。证据四：《民事委托合理合同》及发票原件各一份，证明内容：原告为实现解除合同支付律师费5000元。经本院审查，原告提交的上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信。被告韩丽敏未质证亦未向法庭提交证据。经审理查明：原、被告于2012年5月30日签订编号为D120010218758的《商品房买卖合同》一份，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市郑东新区××东、广场南××楼××单元××号房屋，建筑面积为249.79平方米，总价款为3656082元整，其中商业贷款182万元，原告为被告银行贷款提供了担保。合同附件四补充协议第三条第6项第（1）小项约定，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人；买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。合同附件四补充协议第九条第4项约定，合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。庭审时原告称，涉案房屋已交付被告，因被告未及时偿还银行贷款，致使原告公司保证金被银行扣划（截至2017年6月5日，扣划金额为123013.15元整）。庭后原告向本院递交了情况说明一份，载明D12001021875号《商品房买卖合同》已在房管局办理了预告登记，预告登记号为郑房预字第1209029742号。原告于2018年4月27日上午向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局查询得知，因被告与案外人存在另案债务纠纷，涉案房屋被另案管辖法院采取了预查封措施，原告坚持诉请且自愿承担陈述不实的法律后果。本院认为，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。涉案合同附件四补充协议第三条第6项明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告多次未按期偿还银行贷款，致使银行扣划原告保证金，原告向被告邮寄送达还款催告函后被告至今仍未偿还原告代偿款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告本案起诉主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告诉请解除原、被告之间签订的编号为D12001021875《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。原、被告间《商品房买卖合同》解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务，被告韩丽敏有义务返还原告房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续，故对于原告请求被告返还房屋并配合其办理《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续的诉请，本院予以支持。对于房产存在查封是否影响合同解除的问题，涉案房屋虽进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封作为一项强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除，解除条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料的风险,并没有因合同解除额外增加减损的可能，故认定解除权可以行使，当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象，故执行阶段案外人可以向法院递交查封申请，要求查封案件中需返还给买受人的购房款，来维护自身权利。至于本案执行中存在的另案查封问题由原告自行通过合法途径解决。被告韩丽敏未按约定按时向银行还款，原告公司作为担保人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，故对其要求被告韩丽敏偿还垫款123013.15元（暂计算至2017年6月5日，实际金额以银行扣划为准）的诉讼请求，本院予以支持；被告韩丽敏的上述行为已构成违约，依照《商品房买卖合同》附件四第九条第四款之约定，被告韩丽敏应向原告支付商品房总房款5%的违约金，结合合同实际履行情况，原告公司垫付的金额等因素，本院认为原告主张的违约金过高，故酌定支持4万元。关于原告主张的律师费5000元，有委托代理合同和相关票据予以证明，符合合同约定，本院予以支持。被告韩丽敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告河南连捷置业有限公司与被告韩丽敏之间签订的编号为D12001021875的《商品房买卖合同》；二、被告韩丽敏于本判决生效后十日内返还原告河南连捷置业有限公司涉案房屋，并配合原告河南连捷置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：D12001021875）的备案登记信息注销手续；三、被告韩丽敏于本判决生效后十日内支付原告河南连捷置业有限公司代偿款123013.15元（暂计算至2017年6月5日，实际金额以银行扣划为准）；四、被告韩丽敏于本判决生效后十日内支付原告河南连捷置业有限公司违约金40000元；五、被告韩丽敏于本判决生效后十日内支付原告河南连捷置业有限公司律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国国事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5962元，减半收取2981元，由被告韩丽敏负担。如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年五月二日书记员  蔡 佳