海口市琼山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼0107执异151号 案外人：符XX，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住海口市XX房。身份证号码：XX。 案外人：蔡XX，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住海口市XX房。身份证号码：XX。 委托诉讼代理人：卓XX，海南XX律师事务所律师。 申请人：符XX，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住海口市琼山区XX号。身份证号码：XX。 被申请人：梁XX，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住海口市琼山区XX。身份证号码：XX。 被申请人：符XX，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住海口市琼山区XX。身份证号码：XX。 本院于XX年XX月XX日作出（2018）琼0107财保XX号民事裁定书，裁定：冻结被申请人梁XX、符XX名下的银行存款人民币XX万元或查封、扣押其他等值财产。在执行过程中，本院查封被申请人梁XX名下位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）。案外人符XX、蔡XX对本院查封被申请人梁XX名下位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）不服，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人符XX、蔡XX称，2017年8月27日，案外人与被申请人梁XX签订《房屋买卖定金协议书》约定，琼山区XX房（不动产权证号：XX）总房款为XX万元，案外人向被申请人交付XX万元购房定金后，被申请人同意将其位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）转让给案外人，并约定于2017年9月1日签订正式购房合同。案外人于签订《协议》的当天向被申请人交付购房定金XX万元后，案外人与被申请人梁XX、符XX于2017年9月1日签订《房地产买卖合同》，约定案外人付清全部购房款XX万元后，房屋所有权归案外人所有，被申请人将房屋钥匙交给案外人。案外人于签订《房地产买卖合同》当日向被申请人交付XX万元的购房首付款（定金4万已转为首付款），于2017年9月17日案外人按约定向被申请人交付剩余购房款XX万元，被申请人确认收到全部的购房款后，于当天向案外人交付了该房的房钥匙。案外人在购买该房时并没有产权争议，因琼山法院对该房进行查封，致使该房产无法办理权属变更登记，过错不在案外人。琼山法院查封行为违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，请求法院解除对位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）的查封。 本院查明，根据申请人符XX的申请，本院于2018年2月27日作出（2018）琼0107财保XX号民事裁定书，裁定：冻结被申请人梁XX、符XX名下的银行存款人民币XX万元或查封、扣押其他等值财产。2018年3月7日，本院作出（2018）琼0107执保XX号协助执行通知书，内容为：海口市国土资源局：关于申请人符XX与被申请人梁XX、符XX申请诉前财产保全一案，我院（2018）琼0107财保XX号民事裁定书已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，请协助执行以下事项：一、查封被申请人梁XX名下位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）。二、查封期限为三年。2018年3月7日，本院将该民事裁定书及协助执行通知书送达海口市国土资源局。2018年3月13日，本院将该民事裁定书送达申请人符XX；2018年3月15日，本院将该民事裁定书送达被申请人梁XX、符XX。2018年3月13日，申请人符XX向本院提起诉讼。同日本院予以立案。 另查，2017年8月27日，案外人符XX与被申请人梁XX签订《房屋买卖定金协议书》。《协议》约定，案外人符XX向被申请人梁XX交付XX万元购房定金后，被申请人梁XX同意将其位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）转让给案外人符XX，并约定2017年9月1日签订正式购房合同。《协议》还约定其他事项。签订《协议》当天，案外人向被申请人支付购房定金XX万元。2017年9月1日，案外人符XX、蔡XX与被申请人梁XX、符XX签订《房地产买卖合同》。《合同》约定，被执行人符XX、符XX同意以XX万元的价格将位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）转让给案外人符XX、蔡XX。《合同》还约定其他事项。签订《合同》当日，案外人蔡XX向被申请人梁XX支付XX万元；2017年9月14日，案外人符XX向被执行人梁XX支付XX万元；2017年9月17日，案外人蔡XX向被申请人梁XX支付XX万元。被申请人收到全部购房款后，将该房钥匙交给案外人。案外人至今没有对该房进行装修也没有入住。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 本案中，2017年9月1日，案外人符XX、蔡XX与被申请人梁XX、符XX签订《房地产买卖合同》。《合同》约定，被执行人符XX、符XX同意以价格XX万元将位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）转让给案外人符XX、蔡XX。《合同》签订后，截止2017年9月17日，案外人符XX、蔡XX向被申请人梁XX支付全部购房款XX万元。被申请人收到全部购房款后，将该房钥匙交给案外人。案外人符绩强、蔡亚娜至今没有对该房进行装修也没有入住。该房尚未办理产权变更，该房仍登记在被申请人梁XX名下，不动产权证号为：XX。2018年2月27日，本院作出（2018）琼0107财保XX号民事裁定书裁定：冻结被申请人梁XX、符XX名下的银行存款人民币XX万元或查封、扣押其他等值财产。2018年3月7日，本院作出（2018）琼0107执保XX号协助执行通知书，内容为：海口市国土资源局：关于申请人符海与被申请人梁XX、符XX申请诉前财产保全一案，我院（2018）琼0107财保XX号民事裁定书已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，请协助执行以下事项：一、查封被申请人梁XX名下位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）。二、查封期限为三年。2018年3月7日，本院将该民事裁定书及协助执行通知书送达海口市国土资源局。案外人符XX、蔡XX虽然已支付全部价款给被申请人梁XX但没有实际占有该房，且该房仍登记在被申请人梁XX名下。根据申请人符XX的申请，本院查封被申请人梁XX的上述房产并无不当。案外人符XX、蔡XX的情形并不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。案外人符XX、蔡XX请求解除对位于海口市琼山区XX房（不动产权证号：XX）的查封，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人符XX、蔡XX的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 唐波 审判员 黄张圣 审判员 李一坚 二〇一八年五月七日 书记员李素素   附：相关的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审核：唐波撰稿：唐波校对：李素素印刷：张林萍 海口市琼山区人民法院2018年5月7日印刷 （共印10份）