广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法良民初字第1009号原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐花园客户服务中心。法定代表人刘永基。委托代理人曾燕华，女，1993年5月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，公司员工。委托代理人朱烟霞，女，1991年2月25日出生，汉族，住广东省佛冈县，公司员工。被告黄乾坤，男，1980年3月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司（下简称雅居乐公司）诉被告黄乾坤因物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由代理审判员辜原适用小额诉讼程序独任审理，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托代理人朱烟霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司起诉认为，原告接受委托为顺德雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区23A-XXX的业主，于2012年11月4日办理入住手续。根据小区前期物业管理委托合同约定，被告应按每月235元的标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之五的滞纳金。据此，被告应向原告支付自2013年9月起的物业服务费及滞纳金，暂计至2015年3月为4465元、滞纳金暂计至2015年3月25日为5951.375元，特诉至法院，请求判令：1.被告按每月235元的标准向原告支付自2013年9月起的物业服务费以及每日欠费金额235元千分之五的滞纳金，物业服务费暂计至2015年3月、滞纳金暂计至2015年3月25日，共10416.375元；2.由被告承担本案诉讼费。被告黄乾坤庭后提交书面答辩状辩称，一、关于原告提及的入住登记手续完成事宜,本人尚未完成全部登记手续:本人按照约定于2012年11月4日到顺德雅居乐办理售楼手续,但在尚未对业务现场进行验收的情况下,在原告工作人员的要求下签署了业主文件/钥匙签收表、业务IC卡申请表(本人只是提交申请,由于没有提交照片,尚未办理IC卡)及业务授权印鉴书,由于所有文件为格式文件,原告现场工作人员没有相关文件的法律性质进行提示;当本人被要求签署售楼手续书时被本人拒绝,因为尚未对雅居乐23AXXX房物业进行现场查验。被原告提供的收楼手续书上,没有本人的签名及手印。本人认为,收楼手续尚未办结,而且在对雅居乐23AXXX房物业进行现场查验时,发现了诸多问题,所有问题也被物业公司工作人员确认并签名,鉴于此我们认为没有达到收楼要求,有关文件及问题见附件所示的业务收楼验收表(签署日期为2012年11月4日)。根据原告公开的政策性文件中约定,在业务收楼验收表所列问题提交后,原告会对相关问题进行解决,且在一周内通知业主再次进行验收,但是该承诺没有被兑现,且一直也没有任何原告的工作人员联系本人沟通雅居乐23AXXX房任何修结及办理后续手续问题,鉴于该物业存在的问题及本人尚未签署售楼手续书,而且原告一直没有通知本人再次23AXXX房进行验收,本人认为原告提出的本人于2012年11月4日办理了入住登记手续的说法不成立,需要交纳物业管理费用依据也不成立。二、关于原告尚未提及到的事宜:在本人尚未完成雅居乐23AXXX房办理收楼手续时,23AXXX房在2013年初发现被人破坏,本人曾经多次与原告沟通、协商,但截至2015年3月9日,23AXXX房尚未完成修缮工作。在原告尚未完成23AXXX房业务收楼验收表列示的问题及尚未通知本人进行再次现场查验时,在2013年1月份,本人委托雅居乐业主丁四而先生(电话180××××9925)去23AXXX房帮忙查看房屋修缮情况，结果发现23AXXX房被人破坏，破坏情况如附件照片所示。由于本人尚未办理完入住手续,尚未完成收楼工作,且第一次进行房屋验收时存在诸多问题尚未解决的情况下,由于原告管理不善,导致23AXXX房被人入侵并造成严重破坏,使得23AXXX房更加不具备交楼的条件。本人也曾于2013年3月3日前往现场对23AXXX房破坏状况进行确认,原告有关工作人员让原告管理人员胡先生(联系电话189××××0598)与本人沟通,胡先生许诺一周内对23AXXX房进行修缮并完成复原工作。但之后,本人并没有收到原告任何相关人员关于23AXXX房修缮及后续收楼手续的任何沟通信息。2013年7月19日,本人与郑晓云先生(联系电话137××××9816)一起再次去原告现在沟通23AXXX房进行修结及后续收楼手续事宜,经过现场确认23AXXX房仍处于当初破坏状态,原告尚未采取任何修缮措施。经与原告沟通,以书面的形式提出了限期复原并赔偿推迟交楼的相关损失要求,见附件所示的客户投诉处理单。2013年7月19日之后,本人多次与原告沟通,了解23AXXX房修缮工作及后续事宜,但一直没有得到相关答复。本人于2013年12月11日再次来到原告工作现场沟通。经过对23AXXX房现场检查，发现被破坏部分只砌了砖,尚未采取其他任何措施,而且工程垃圾散落一地,23AXXX房不具备收楼的条件。本人与原告工作人员梁小姐(物业主管,联系电话135××××0333)进行沟通,要求继续完成复原工作,并承担由于问题尚未修缮以及在收楼前房屋被破坏导致收楼延迟所造成的损失,梁小姐承诺2013年12月15日前回复完成时间,相关书面材料见附件所示的客户投诉处理单。在尚未办理完入住手续,尚未完成收楼工作情况下,本人按照约定预交了前期物业费用;但鉴于原告在提供服务过程存在及其严重的延迟情况和及其严重的不作为,给本人造成了极大的不便和经济损失,本人认为原告没有权利收取与之提供服务不匹配的业务管理费用。2014年4月21日,本人再一次来到原告处,经过现场确认23AXXX房仍未完成修结复原工作,如附件所示的照片;2014年12月20日,本人再一次来到原告处,经过现场确认23AXXX房仍未完成修结复原级垃圾清理工作;且从2013年12月15日之后,原告未主动向本人提供任何23AXXX房修缮复原工作及收楼相关手续事宜的信息和处理建议,即使期间本人层多次电话催促。2015年3月9日,本人与陈进学先生(联系电话:138××××2506)一起来到原告与其沟通23AXXX房收楼事宜,经过现场确认23AXXX房仍未完成修结复原工作,且在检查过程发现了更多的问题(见附件所示的业主收楼验收表),原告同意免除截止到2015年3月的物业管理费用,但考虑到与延迟交楼所造成的损失相差较大,本人拒绝同意,并提出了新的客户诉求处理单,如附件所示。在本人尚未办理完入住手续,尚未完成收楼工作的情况,在第一次进行房屋验收时存在诸多问题尚未解决的情况下,由于原告过错,导致23AXXX房被人入侵并被破坏,在本人多次沟通催促下,迟迟没有按照要求和承诺完成23AXXX房相关维修和修缮复原工作,导致收楼工作迟迟不能完成,鉴于原告存在服务严重延迟和极大的不作为,并给本人造成了较重的经济损失。本人认为原告提出的诉讼请求缴纳物业管理以及收取物业管理费用滞纳金不成立。三、关于原告尚未提及滞纳金收取事宜原告在其格式协议书中约定了物业管理费延迟交纳的违约金及其计算标准,但没有提及所提供物业服务违约金,造成了合同双方赔偿额度不平等,违反了合同法的基本原则,因此滞纳金收取依据不成立。综上所述,由于原告原因,导致本人不能按时完成收楼工作,且由于原告服务严重延迟和极大的不作为,导致23AXXX房迟迟没有达到收楼要求,也给本人造成了严重经济损失。鉴于此,本人认为原告提出的事实与理由与实际情况严重不符,原告的诉求纯属无理要求,请求人民法院查明事实,秉公处理,以维护本人的合法权益。原告雅居乐公司在诉讼中提供的证据如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、业主信息登记表、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同复印件、房产证复印件各1分，证明被告是涉案房屋的业主，产权属于被告。3.前期物业管理服务协议原件1份，证明相关约定的物业管理服务费收费标准及收取时间的情况。4.律师函复印件2份、邮寄底单复印件2份，证明原告向被告发出律师函催收物业管理费。被告黄乾坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证权利。被告黄乾坤于庭后2015年6月10日提交书面答辩状，本院将参考其答辩意见综合予以裁判。经审查，原告提交的证据，客观真实，能相互印证，本院对原告提交的证据均予以采信。案经开庭审理，结合本院对证据的认证，本院对本案事实作如下认定：黄乾坤购买位于佛山市顺德区大良街道延年路顺德雅居乐花园23A-XXX号房产并收楼。黄乾坤与负责该小区物业管理的雅居乐公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》（下简称协议书），约定物业管理费的缴纳标准等双方的权利义务。其中协议书约定黄乾坤每月应交纳的物业管理费合计为233.22元（按照总建筑面积每平方每月2元计收，其中23A-XXX号房总建筑面积为116.61平方米），按月支付。如黄乾坤不按约定标准和时间交纳物业管理费的，需从逾期之日按日千分之五向雅居乐公司支付逾期付款滞纳金，雅居乐公司主张从欠款次月1日起开始计算滞纳金。黄乾坤自2013年9月起拖欠物业管理费，雅居乐公司遂于2015年4月24日诉至本院引发本案诉讼。另查，雅居乐公司与黄乾坤均确认有人将黄乾坤所有的23A-XXX号房屋内部分墙体被破坏，因此黄乾坤拒缴物业管理费，并且雅居乐公司当庭同意帮黄乾坤砌墙。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，协议书约定每月物业管理费233.22元，原告在本案中主张每月235元，由于原被告双方没有重新核算面积，物业管理费标准应以合同约定标准为准，经核算被告尚欠2013年9月至2015年3月（之后的物业管理费原告未起诉）物业管理费4431元。对于被告抗辩称未收楼，根据《业主文件/钥匙签收表》显示，被告黄乾坤已收取钥匙并新办IC卡，视为已收楼，由于物业管理服务的公共性，被告黄乾坤仍应支付相应的物业管理费。至于被告黄乾坤房屋墙体被破坏的事实，一方面该侵权行为并非由原告所实施，被告应找实际侵权人索赔，另一方面原告作为收取管理费的物业管理方，不可能只享受收取管理费的权利而不承担管理责任，未及时制止侵权行为的发生应承担部分被告房屋内墙体遭人破坏的管理失职的责任，本院酌定减少一半物业管理费，被告黄乾坤仍应向原告支付物业管理费2215.5元。在被告房屋墙体被人破坏近两年的情形下，原告作为物业管理人未及时妥当地与被告处理本案事宜亦存在一定过错，原告诉请滞纳金没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实与法律依据的部分，本院予以支持，依照《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄乾坤应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司支付2013年9月至2015年3月的物业管理费2215.5元；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。本案受理费30.2元（已减半收取），由原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司负担15.1元，由被告黄乾坤负担15.1元并直接支付给原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司。本判决为终审判决。代理审判员  辜原二〇一五年七月十日书 记 员  洪勉