广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1521民初1548号原告：许冬冬，男，汉族，1986年12月3日出生，住址：安徽省安庆市望江县。委托代理人：雷学兵，广东商达律师事务所律师。被告：海丰县农村信用合作联社，住所地：广东省海丰县海城镇广富路127号，统一社会信用代码：914415216886460443。法定代表人：肖武军，职位：理事长。委托代理人：孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。被告：万立宇，男，汉族，1975年5月1日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。原告许冬冬诉被告海丰县农村信用合作联社、万立宇案外人执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷学兵，被告海丰县农村信用合作联社委托代理人孙泽平到庭参加诉讼，被告万立宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许冬冬诉称：（一）深圳市龙岗区龙岗路19号东森商业大厦10楼1021、1022、1023为原告许冬冬承租，享有租赁权，依法受法律保护。2014年9月4日，原告许冬冬与被告万立宇、郑年良签订《商铺租赁合司》，约定：万立宇、郑年良两人将名下位于深圳市龙岗区出租给原告使用，租赁房屋建筑面积共计438.77平方米，月租金为5833元，原告向万立宇、郑年良支付5年租金350000元。租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日止。2014年10月1日前万立宇、郑年良将上述房产交付给原告。原告分别委托妻子乔义梅和妹妹许燕向租赁合同相对方万立宇、郑年良指定共同收款人郑年良银行转账租金332745元，鉴于万立宇、郑年良先行收取入驻租客的17255元押金，现转由原告负责退还此押金17255元给已有承租客，承接了该笔债务。万立宇、郑年良收取到350000元的租金。万立宇、郑年良签订租赁合同后将上述房产交付给原告，原告予以装修使用以及转租。万立宇、郑年良先已收取押金的租客重新与原告签订租赁合同。因此，原告作为案外人与万立宇、郑年良签订的《商铺租赁合同》真实、合法、有效，未违反国家法律法规强制性规定，对双方产生拘束力，原告已经实际获得承租权，并且享有转租权。原告早已经实际占有、使用、管理上述房产，案外人享有的相关权利依法受到法律保护。被告万立宇并没有告知涉案三处房屋有抵押权人，原告也没有收到任何人的异议和对涉案房屋享有任何权属的通知，法律也并未禁止被告万立宇不能出租涉案房屋，仍旧享有使用权及出租权。至于被告万立宇对他人是否违约和是否存在共同的其他意思约定，是其他的法律关系，原告完全并不知情，为善意第三人，不存在恶意串通损害他人利益，所以原告租赁期应受法律保护。（二）法院责令被告万立字名下的深圳市龙岗区龙岗路19号东森商业大厦10楼1021、1022、1023三处房产居住者迁出不符合法律依据。原告已获得承租权，且转租于现居住者。依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此原告在2019年12月31日前继续占有、使用深圳市龙岗区龙岗街道东森商业大厦1021、1022、1023三处房产符合法律规定。根据“买卖不破租赁”原则，应保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权，原告的租赁权不因人民法院对租赁物所有权的处置，所有权人的变动而受影响，对涉案三处房屋的强制执行措施应依法遵守并明确存在租约的情况下实施执行措施。结合上述事实与法律依据，涉案房屋居住者作为承租者可不予迁出。（三）2013年3月21日，涉案东森商业大厦10楼1022号房已经由承租人陈碧珍工商登记注册了深圳市嘉源钰化妆品商行，其承租权受法律保护。2013年3月21日，涉案东森商业大厦10楼1022号房早已经出租，有工商登记信息为证，万立宇将出租权转交给原告，原告享有对陈碧珍收取租金的权利，且已经实际履行，原告及原告的承租客户陈碧珍的承租权皆受法律保护。（四）2017年9月13日，原告作为案外人在得知海丰县人民法院张贴了(2017)粤1521执145-2号公告，责令上述三处房产居住者迁出的决定。原告依法提起执行异议申请，法院驳回了原告的异议申请，并明确告知在收到裁定之日起15日另行提起诉讼。（五）海丰县人民法院查明事实不清，适用法律错误，应予以纠正(2017)粤1521执异6号执行裁定书。2014年9月4日，原告许冬冬与被告万立宇、郑年良签订《商铺租赁合同》，符合合同法第四条，合同当事人自愿签订，被告并不否认与反对，该合同自签订之日起生效，具有有效性，更不违反强制性法律法规，不具有违法性，其合法性应予以确认。租金缴纳人实际为原告许冬冬，其妻子和妹妹受迕冬冬委托交纳租金，该委托行为不违反法律法规，具有合法性，不属于阻却《商铺租赁合同》合法性的情形。出租人为被告万立宇、郑年良，为自然人，原告也为自然人，不属于企事业或其他组织单位，双方是否要求对方提供租金税收凭证是双方真实自愿意思表示，更不违反税法，且税收问题属于税务部门管辖的行政问题，不属于法院处理范围，也不能作为法院认定《商铺租赁合同》不具有合法性的依据。因此，海丰县人民法院对原告在2019年12月31日前继续占有、使用深圳市龙岗区龙岗街道东森商业大厦1021、1022、1023三处房产，可以不予迁出上述三处房产的异议请求应予支持，现其不予支持原告的理由并不符合法律规定，没有法律依据，现本案中应予以纠正。综上，为维护原告作为承租人的合法权益，请求法院判令：1、请求立即中止对原告租赁的深圳市龙岗区龙岗街道东森商业大厦1021、1022、1023三处房产的强制执行，撤回（2017）粤1521执145-2号公告责令上述三处房产居住者迁出的决定。2、请求判决确认原告与被告万立宇签订的《商铺租赁合同》合法、有效，并确认原告在2019年12月31日前继续占有、使用深圳市龙岗区龙岗街道东森商业大厦1021、1022、1023三处房产，可以不予迁出上述三处房产。被告海丰县农村信用合作联社辩称：万立宇与信用社是在2013年12月26日签订担保合同，并于2013年12月30日到深圳的房产部门办理了抵押登记，原告诉请的租赁合同显示是签订于2014年的9月4日，也就是说租赁发生在抵押之后，根据《物权法》一百九十条以及《担保法解释》六十六条的规定，涉案的租赁关系不能对抗已经登记的抵押权；至于原告与万立宇之间是否存在毁约或者其他赔偿的关系，应当由其另行主张，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，继续执行相应的抵押物。被告万立宇没有答辩。经审理查明：2013年12月26日，被告海丰县农村信用合作联社与被告万立宇签订《个人购房借款、担保合同》。合同约定：被告万立宇向被告海丰县农村信用合作联社借款500万元用于购买商业用房，贷款期限10年。被告万立宇同意将其名下位于深圳市龙岗区处房产（证号：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号）为上述贷款作抵押，并于2013年12月30日在深圳市房地产权登记中心办理房地产他项权登记手续。同年12月31日被告海丰县农村信用合作联社向被告万立宇支付人民币500万元。2016年10月28日，我院作出（2016）粤1521民初397号民事判决书，判决：万立宇应于本判决生效之日起三十日内向海丰县农村信用合作联社偿还借款本金4339777.74元，利息和罚息89285.80元及自2016年3月10起至还清款项之日止按年利率8.1875%计算的利息。海丰县农村信用合作联社对万立宇名下位于深圳市龙岗区处房产（证号：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号）的房产拍卖价款享有优先受偿权。2017年3月22日，海丰县农村信用合作联社向本院申请执行万立宇、黄梅芬金融借款合同纠纷一案，依据本院作出的已发生法律效力的（2016）粤1521民初397号民事判决书。在执行过程中，本院于2017年5月5日依法对被执行人万立字上述三处房产予以查封，被执行人去向不明，至今没有履行上述生效法律文书所确定的义务。申请执行人向本院申请拍卖上述房产，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，于2017年7月20日发出（2017）粤1521执145-2号公告，责令被执行人万立宇及其上述三处房产居住者，于本公告张贴之日起三十日内迁出位于深圳市龙岗区处房产。逾期不履行又不书面向本院提出异议者，本院将依法强制执行。异议人于2017年9月13日书面向本院提出执行异议，请求1、支持异议人在2019年12月31日前继续占有、使用上述房产，可以不予迁出；2、在评估、拍卖上述房产过程中对异议人与万立宇的租赁关系予以披露；3、保障异议人在公开处置上述三处房产过程中的租赁权、知情权、优先购买权和参与竞价权；4中止对上述房产的执行。我院于2017年10月18日作出（2017）粤1521执异6号执行裁定书，裁定驳回异议人许冬冬的异议。另查明：2014年9月4日，原告许冬冬与被告万立宇、郑年良签订《商铺租赁合同》，约定：万立宇、郑年良两人将名下位于深圳市龙岗区出租给原告使用，租赁房屋建筑面积共计438.77平方米，月租金为5833元，五年租金合计350000元。租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。原告向本院提交了其妻子乔义梅及妹妹许燕向郑年良银行账户转账人民币合计332745元。2014年10月1日前万立宇、郑年良将上述房产交付给原告。2015年2月25日，原告许冬冬与刘小玲签订一份《租赁合同》，约定：原告将深圳市龙岗区东森大厦写字楼1021、1020两套租给刘小玲出租办公使用；租金每月3400元，租期从2015年2月25日起至2016年2月24日止（2月25日至3月25日为免租期），以后每年每月递增10%。原告提供了刘小玲在上述租期内向乔义梅账户支付租金的银行转账记录。2014年10月1日，原告许冬冬与陈碧珍签订一份《租赁合同》，约定：原告将深圳市龙岗区龙岗路19号东嘉国际广场10楼1022号租给陈碧珍出租办公使用；租金每月3460元，租期从2014年10月1日起至2016年3月31日止。原告提供了陈碧珍在上述租期内向乔义梅账户支付租金的银行转账记录。该地址为深圳市嘉源鲸化状品商行的经营地址。2015年5月19日，原告许冬冬与万启兵签订一份《租赁合同》，约定：原告将深圳市龙岗区东森大厦写字楼1023号租给陈碧珍出租办公使用；租金每月3500元，租期从2015年6月4日起至2017年6月3日止。原告提供了万启兵在2015年6月至2016年4月向乔义梅账户支付租金的银行转账记录。本院认为，综合原告诉讼请求、被告答辩意见，并结合相关证据和事实，本案的争议焦点为：原告许冬冬能否以对案涉抵押物具有租赁权为由排除强制执行。依据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产才出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告许冬冬于2014年9月4日与被告万立宇签订了《商铺租赁合同》，承租上述三处房产，该租赁关系设立在抵押登记之后，且没有征得抵押权人的同意，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。说明案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用、即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果，如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。原告许冬冬向本院提交了关于其与被执行人万立宇于2014年9月4日签订的《商铺租赁合同》，但仍需证明其于2017年5月5日人民法院查封之前已对房屋持续占有、使用。原告提供的其与刘小玲、万启兵签订的〈租赁合同〉，只能证明许冬冬将涉案房产1021、1023号转租给他人，并无提供相关证据证明上述房产在查封前刘小玲、万启兵以明显方式占有、使用，且租赁期已届满，故不能排除人民法院强制执行。原告提供的其与陈碧珍签订的〈租赁合同〉，租赁地点为深圳市龙岗区龙岗路19号东嘉国际广场10楼1022号，许冬冬未提供证据证明东嘉国际广场与东森大厦系同一地点，该租赁合同与本案无关联性，本院不予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、〈中华人民共和国物权法〉第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第（一）款的规定，判决如下：驳回原告许冬冬的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告许冬冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  余海明审 判 员  林乃流人民陪审员  张海权二〇一八年五月二十八日书 记 员  胡江海