福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2543号 上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄飞飞，福建泓源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖迎锋，男，1974年1月14日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 被上诉人（原审原告）：温长秀，女，1973年11月14日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。 上诉人福建中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）因与被上诉人廖迎锋、温长秀商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回廖迎锋、温长秀一审的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审判决没有事实和法律依据。1.诉争商品房没有办理不动产权属证书的原因是中润嘉园小区部分业主没有缴交公共维修基金及相关部门不合理收取地下空间土地出让金的问题，致使其无法取得涉案商品房项目初始登记，中润公司不存在违约，无需承担违约责任；2.一审认定双方签订的《补充协议》第八条无效是错误的。《补充协议》第八条是对产权登记的补充约定，该约定变更了中润公司办理产权证书的期限及违约金计算约定，是双方签订合同时的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不存在合同无效的情形，一审认定该条款无效没有依据。《补充协议》第十条规定，补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准，因此应以补充协议的约定为准。涉案《商品房买卖合同》及其附件均是由中润公司自相关部门网站上下载填写，不是中润公司拟定的文本，因此中润公司不是提供格式条款的一方，一审判决认定该条款无效适用法律错误。3.廖迎锋已于2017年12月9日向中润公司领取办理产权证书需由出卖人提供的全部材料，一审以2017年12月23日作为完成协助办证义务的截止日期，明显与事实不符。 廖迎锋、温长秀辩称，要求依法判决。 廖迎锋、温长秀向一审法院起诉请求：1.判令中润公司立即协助廖迎锋、温长秀办理中润嘉园第3号楼503房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理中润嘉园第3号楼503房的不动产权证书登记的相关材料，并将办理中润嘉园第3号楼503房的不动产权证书需由中润公司提供的材料交付给廖迎锋、温长秀；2.中润公司立即支付廖迎锋、温长秀自2015年6月10日起至中润公司履行完协助办理中润嘉园第3号楼503房的不动产权证书之日止，每月按廖迎锋、温长秀已付购房款595077元的0.005%计算逾期协助办理不动产证书的违约金（暂计至起诉时违约金约25022元）。庭审过程中，廖迎锋、温长秀明确第一项诉求为：判令中润公司立即协助廖迎锋、温长秀办理中润嘉园第3号楼503房的不动产权证书。 一审法院认定事实：2013年4月8日，廖迎锋、温长秀与中润公司签订一份编号为201304080013的《商品房买卖合同》，约定廖迎锋、温长秀向中润公司购买址于泉州市丰泽区××街道××号楼××房屋，总价款为595077元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金；第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条第2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任；第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。前述合同及合同附件于2013年4月26日登记备案。 合同签订后，廖迎锋、温长秀缴交了全部购房款共计595077元，中润公司开具销售不动产统一发票，并将发票联原件交付给廖迎锋、温长秀。2015年3月11日，中润公司将诉争商品房交付给廖迎锋、温长秀。2017年10月18日，中润公司办结址于泉州市丰泽区北峰街道招联社区（项目名称：丰泽区中润嘉园1-3、5-8号楼及地下室）开发项目首次登记。2017年10月30日，中润公司于东南早报A08版刊登公告，告知诉争楼盘业主携带相关手续前往泉州市房地产交易与权属登记发证处办理产权分户，另中润公司向廖迎锋、温长秀邮寄《办理不动产登记通知书》，该份通知于2017年10月31日送达廖迎锋、温长秀；2017年12月23日，中润公司于东南早报A09版刊登公告，告知诉争楼盘业主前往中润公司处领取办理不动产权证书的相关材料，并前往泉州市不动产登记中心办理。 另查，2016年11月23日，中润公司向泉州市丰泽区人民政府提出《关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》，其在《请示》中提到“由于我司开发中润嘉园项目时，遇到房地产业商业项目的冰冻时期，该项目前两年基本没有销售……企业陷入前所未有的困境，现金非常缺乏，我公司资金问题未能及时分期缴交住宅专项维修基金”，后泉州市丰泽区人民政府、泉州市国土资源局、泉州市住房和城乡建设局对中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修基金分别出具了处理意见，并予以协调解决。2017年8月24日，泉州市国土资源局丰泽分局受理中润公司提出的“要求缴纳土地出让金不合理”信访事项，并于2017年9月26日出具《国土资源信访事项答复意见书》，对中润公司信访提及的址于泉州市丰泽区××街道××室商业部分的土地出让金的处理意见。 一审法院认为，关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任。廖迎锋、温长秀与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应在诉争商品房于2015年3月11日交付使用后60日内履行协助廖迎锋、温长秀办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使廖迎锋、温长秀未能在交房后90日内，即2015年6月10日前取得房屋权属证书的，中润公司应按日向廖迎锋、温长秀支付已付购房款0.005%的违约金。中润公司直至2017年10月18日方才办结诉争房屋所在楼盘的开发项目首次登记，理应承担相应的违约责任，其辩称因部分业主未缴纳公共维修基金及相关部门不合理收取地下室的土地出让金等原因，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。但中润公司向丰泽区人民政府请示无法缴交公共维修基金的原因在于其公司出现资金周转问题，而非归咎于包括廖迎锋、温长秀在内的业主的原因所致，中润公司依约应于2015年6月10日前协助廖迎锋、温长秀取得房屋权属证书，其提供的证据可证实其向相关部门信访地下室土地出让金不合理问题发生于2017年期间，但非合同约定的办证期间，亦无法证明地下室土地出让金的缴纳问题与办理诉争楼盘住宅的开发项目首次登记之间的关联性，中润公司的辩解缺乏依据，不能成立。关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准如何认定。合同附件六合同补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，从而实际免除中润公司在交房后91日起至365日止应承担的违约责任，排除买受人在交房后91日起至365日止请求中润公司承担违约赔偿的权利，同时排除买受人请求中润公司逾期协助办证违约金以买受人已付购房款日0.005%中0.004%的权利，并使得该违约责任的约定形同虚设，其内容也违背了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，合同补充协议第八条第2款应认定为无效的格式条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。关于争议焦点三逾期办证违约金计算的起止时点如何认定。诉争商品房的实际交房时间为2015年3月11日，中润公司依约应于商品房交付后90天内协助廖迎锋、温长秀取得房屋权属证书，其逾期协助办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2015年6月10日。中润公司于2017年10月18日取得诉争楼盘开发项目首次登记，并于2017年10月31日通知廖迎锋、温长秀前往办理诉争商品房的不动产权证书，但一审本案审理过程中，其自认应由其提供的办证相关资料尚不齐全，直至2017年12月23日，中润公司再次公告通知业主前往领取办证资料并办证后，办证相关资料方才齐全，根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，中润公司协助办证义务包括向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，故，至2017年12月23日止，中润公司方履行完毕合同约定的协助办证义务。 综上所述，中润公司未按合同约定于商品房交付后90天内协助廖迎锋、温长秀取得房屋权属证书，构成违约，其据以抗辩逾期办证不可归咎于其原因的理由无法成立，不予采信。中润公司于2017年10月18日办结诉争楼盘开发项目首次登记，但于2017年12月23日备齐应由其提供的办证相关资料，至此，中润公司方才履行完毕协助办证义务，现廖迎锋、温长秀请求中润公司协助办理诉争商品房的不动产权证书缺乏事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第2款应认定为无效的格式条款，中润公司应按《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，中润公司逾期办证期间自诉争商品房交付后第91天即2015年6月10日起至履行完毕办证之日止，即2017年12月23日止，共计928天，其应每日按廖迎锋、温长秀已付购房款595077元的0.005%支付逾期协助办证违约金27611.57元（595077元×0.005%×928＝27611.57元），廖迎锋、温长秀要求中润公司支付的逾期办证违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付廖迎锋、温长秀逾期协助办理址于泉州市丰泽区××街道××号楼××商品房的不动产权证书的违约金27611.57元；二、驳回廖迎锋、温长秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费426元，减半收取计213元，由福建中润置业有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：经本院依职权向泉州市不动产登记中心调取的《泉州市不动产登记受理回执单》、《泉州市不动产登记申请表》、《建设用地、工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》、《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》、宗地图、房产分户图、房屋调查表，可以证实中润公司于2017年10月13日取得上述办理开发项目首次登记所需要的全部资料。虽中润公司因专项维修资金问题、地下商业部分的土地出让金等问题于2017年9月26日经相关部门批准予以解决，且相关部门于2017年9月26日同意中润公司重新递交材料申请办理开发项目初始登记，但因中润公司自身原因，中润公司在2017年10月13日才全部取得上述办理开发项目首次登记所需要全部资料，并于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，故中润公司上诉主张逾期办理不动产权属证书非中润公司原因，应予顺延逾期办证的日期不能成立。根据中润公司二审提供分户图领取表，以及结合本案业主廖迎锋、温长秀的陈述，廖迎锋、温长秀在2017年12月9日已向中润公司领取需由中润公司提供的完整办证资料，故应认定中润公司于2017年12月9日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。除上述事实外，对一审查明的其余事实予以认定。 本院认为，合同附件六补充协议第八条第2款系双方的真实意思表示，应认定合法有效。一审对此认定有误，应予纠正。根据合同附件六补充协议第八条第2款“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金”，诉争房屋的实际交房时间为2015年3月11日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后365日内即2016年3月10日之前取得房屋权属登记，中润公司于2017年12月9日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。故中润公司应承担2016年3月11日至2017年12月8日止的逾期协助办证违约金，共计3797元（595077元×0.001%×638天）。 综上所述，中润公司的上诉请求部分成立；因二审出现新的证据及事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8391号民事判决； 二、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给廖迎锋、温长秀逾期办证违约金3797元； 三、驳回廖迎锋、温长秀一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费426元，减半收取计213元，由廖迎锋、温长秀负担181元，由福建中润置业有限公司负担32元；二审案件受理费426元，由廖迎锋、温长秀负担362元，由福建中润置业有限公司负担64元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年五月二十九日 书记员  刘永坤 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。