浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第634号上诉人（原审原告）：邱昌法。委托代理人：陈燕青、潘琼华。被上诉人（原审被告）：浙江现代商贸物流发展有限公司。法定代表人：章鹏飞。委托代理人：何杭生。原审第三人：现代联合控股集团有限公司。法定代表人：章鹏飞。委托代理人：钱永波。上诉人邱昌法因与被上诉人浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）、原审第三人现代联合控股集团有限公司（以下简称现代集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2011年8月13日，邱昌法与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》一份，约定：邱昌法承租现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城（三期）第三层3037号商铺，面积约24.34平方米；签订协议当日一次性交付订金50000元可在签订正式租赁合同时抵扣租金150000元。邱昌法在签订该订金协议时当即交付订金50000元。2011年8月27日，现代商贸公司就3037号商铺与邱昌法签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（三期）》一份，主要约定：现代商贸公司将其开发的浙江现代国际食品城（暂定名）三楼3037号约24.34平方米的商铺物业出租给邱昌法，租期20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止，期满后，现代商贸公司将该商铺提供给邱昌法免费使用16.5年；商铺交付时间以经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年8月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为邱昌法认可，但最迟不超过2011年11月30日；如果现代商贸公司超过合同约定最后期限仍未交付，应按租金总额的每日万分之二的标准支付违约金，超过约定期限90天仍未交付的，按租金总额的日万分之五的标准支付违约金；该商铺租金总计686859元。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》的同一日，邱昌法作为委托方，杭州恒瑞企业营销策划有限公司（以下简称恒瑞公司）作为受托方，现代集团公司作为保证人，三方又签订了《委托转租合同》一份，该合同中约定：邱昌法将前述商铺委托恒瑞公司再行招租即转租，转租期限为8年，自2011年5月1日起到2019年4月30日止，其中第4-8年恒瑞公司支付邱昌法的转租租金收益为不低于586859元的8%；转租期内，《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》中约定由邱昌法支付的款项，邱昌法委托恒瑞公司在转租租金中扣除。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》、《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》以及《委托转租合同》之后，邱昌法在支付租金总额686859元时，扣除已交付定金50000元可享受的100000元优惠，再扣除每年按总租金586859元8%金额的委托转租合同中的前3年转租租金收益后，实际应支付租金总额为446013元，邱昌法首付260848元（含50000元订金），其余金额申请银行按揭。此后，邱昌法承租的商铺所在的浙江现代国际食品城三期因工程建设延误，现代商贸公司于2013年12月31日出具承诺书，承诺浙江现代国际食品城三期整个市场的商铺于2014年9月30日之前试营业，如未能如期开业，租户有权选择退铺或自第四年起至商铺开业时止的委托经营收益从每年总租金的8%调高至12%。但届期，浙江现代国际食品城三期未能如期开业。另查，恒瑞公司与现代商贸公司均系现代集团公司子公司。恒瑞公司在签订《委托转租合同》之后，于2012年12月被现代集团公司吸收合并，并于2013年4月11日被注销工商登记，其权利义务由现代集团公司承继，受托转租的商铺包括邱昌法承租的商铺均由现代集团公司在统一招租和商铺装修后，以酒类、副食品类市场专业经营方式准备在近期试营业。现邱昌法以现代商贸公司未能依约向其交付合同约定的出租商铺为由诉至原审法院，请求判令：1.与现代商贸公司解除长期租赁合同，2.现代商贸公司退还租金260848元并支付利息44079元（以租金260848元按年利率6%自2011年12月1日起暂计算至2014年9月24日，此后仍按该标准另行计算至租金付清之日止）、违约金134075元（以租金260848元的日万分之五自2011年12月1日起暂计算至2014年9月24日，此后仍按该标准另行计算至合同解除之日止），3.本案诉讼费由现代商贸公司负担。案经开庭审理，且多次调解无效。原审法院认为：邱昌法与现代商贸公司签订的长期租赁合同，虽然约定现代商贸公司最晚应于2011年11月30日交付商铺，并以经营户进场装修即视为交付，但是，邱昌法随后又与恒瑞公司签订委托转租合同，明确约定邱昌法将承租的前述商铺授权恒瑞公司转租8年，并且接受了转租前3年每年转租租金收益在与现代商贸公司进行租金总额结算中进行冲抵，因而委托转租合同的签订和3年转租收益的收取，变更了长期租赁合同约定的商铺交付方式和对象；与此同时，恒瑞公司以及承继恒瑞公司委托转租合同权利义务的现代集团公司，在受托转租合同签订后对包括邱昌法承租的商铺在内的商铺进行了统一招租，且商铺经装修后现已进入以专业市场经营的开业准备阶段，这证明现代商贸公司已向恒瑞公司移交案涉商铺，委托转租合同在实际履行之中。此外，虽然现代商贸公司与邱昌法在委托转租合同之后，因工程建设延误于2013年12月31日又出具承诺书，承诺市场试营业而未兑现，但是这对邱昌法亦不构成根本性利益损害。因此，现邱昌法主张现代商贸公司未交付商铺构成违约，缺乏充分的合同依据，其诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回邱昌法的诉讼请求。本案案件受理费7885元，减半收取3942.5元，由邱昌法负担。宣判后，邱昌法不服，向本院提起上诉称：一、一审法院违背了合同具有相对性的法理，混淆了邱昌法与现代商贸公司签订的《长期租赁合同书（三期）》和邱昌法与恒瑞公司（恒瑞公司之权利、义务现已由现代集团公司承继）签订的《委托转租合同三期》，导致事实认定错误。《长期租赁合同书（三期）》系邱昌法与现代商贸公司签订，而《委托转租合同（三期）》系邱昌法与恒瑞公司签订。尽管本案现代商贸公司、恒瑞公司、现代集团公司系紧密关联的企业，系有关企业控制人运营本案所涉之项目的安排，但是，前述两份合同在法律关系上完全独立。而一审法院却混淆了两份独立的合同，违背了合同具有相对性的原理，错误地认定了邱昌法与恒瑞公司签订的《委托转租合同（三期）》变更了邱昌法与现代商贸公司签订的《长期租赁合同书（三期）》约定的商铺交付方式和对象，因此，导致了事实认定错误。二、一审法院错误地运用了合同的解释方法，是导致本案事实认定错误的另一原因。在邱昌法与现代商贸公司签订的《长期租赁合同书（三期）》中未提及有关长期租赁的租金优惠和邱昌法与恒瑞公司签订的《委托转租合同（三期）》前三年租金减免之间的任何关联。故对租金的减免是否在给邱昌法的租金中已经予以减免问题的争议上，从格式合同解释方法的角度上，应当作出不利于格式合同提供方的解释，即在现代商贸公司无法通过进一步举证的方式证明两者存在关联的情形下，法院应当认定两者不存在关联。而在本案中，对该问题认定，一审法院明显地作出了有利于现代商贸公司的合同解释，此为合同解释方法的严重错误运用。三、更为关键的是，在本案中，现代商贸公司向邱昌法出具的承诺书系合同法规定的约定解除权范畴，而约定解除权的行使与解除权人是否损失无关。在此问题上，一审法院适用法律错误。合同约定解除权是合同法赋予合同当事各方的合同自由的权利，明确属合同当事人各方意思自治的范畴，与享有合同解除权的一方当事人是否有损失毫无关联，即只要行使合同解除权约定的条件成就，享有合同解除权的一方当事人就享有合同解除的权利。在本案中，即便是邱昌法没有损失，也享有依承诺书解除合同的权利。一审法院在确认了邱昌法与现代商贸公司在《委托转租合同（三期）》之后，因工程建设延误于2013年12月31日向邱昌法出具承诺书，该承诺书明确载明：如果商铺未于2014年9月30日之前试营业，租户有选择退铺的权利，且现代商贸公司承诺的市场试营业未兑现的事实。但一审法院却以对邱昌法不构成根本性利益损害为由，而否认了邱昌法依承诺书解除合同的选择权利。一审判决干涉了当事人意思自治，同事对合同解除权的法律适用也存在错误。综上，一审法院在事实认定和法律适用上均存在明显错误，请求：一、依法撤销原判，改判支持邱昌法一审诉讼请求；二、本案诉讼费由现代商贸公司承担。现代商贸公司答辩称：一、邱昌法上诉的理由缺乏事实依据，邱昌法称现代商贸公司做的承诺是合同的补充，对双方有约束力，根据一审当庭质证的承诺书，该承诺书是现代商贸公司的单方行为，不是合同的附本，因此就法律概念上的合同效力与该合同的效力是不同的；二、现代商贸公司称的可以退铺作为选择条件之一，现代商贸公司作出这样的承诺的前提是邱昌法应具有权利主张的主体资格，通过一审的调查，双方签订合同的同时邱昌法又将商铺委托现代集团公司经营八年，并收取收益，因此邱昌法在委托经营的八年之内在未收回委托经营权的前提下已经丧失了对这八年主张权利的权利；本案的长期租赁合同和委托转租合同以及订金协议等具有紧密的关联，虽然是不同的法律关系，但对事实的认定和合同的行为、效果直接有关，因此邱昌法主张认定是两个完全不同的法律关系是不成立的；本案的主要焦点是一审判决中认定的焦点，邱昌法罗列的两个合同关系之间分割来看是不符合事实的，只有将两个不同的法律关系之间的关联性和证明事实的证据链予以确实，本案的事实就清楚了。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，请求驳回邱昌法的上诉请求。现代集团公司的意见与现代商贸公司的答辩意见一致。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：现代商贸公司与邱昌法签订的《长期租赁合同》系双方真实意思表示，合同约定进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年8月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为邱昌法认可，最晚不超过2011年11月30日。同日邱昌法与恒瑞公司签订了委托转租合同，2013年12月31日现代商贸公司出具了一份《承诺书》，承诺：一、现代国际食品城三期于2014年9月30日前试营业。二、如果开发商未能按第一条所述如期试营业，租户有权选择退铺或者第四年委托经营收益从每年总租金的8%调整为12%……合同解除有约定解除和法定解除。本案双方签订的《长期租赁合同》虽未约定未按期试营业系解除条件，但是现代商贸公司出具的《承诺书》单方承诺承租人在案涉现代国际食品城三期不能在2014年9月30日之前试营业的，承租人有选择解除合同的权利。二审中现代商贸公司陈述现代国际食品城三期于2015年元旦才开始营业，据此，本案符合约定解除的情形，邱昌法解除合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现代商贸公司与邱昌法解除签订的《长期租赁合同》后，现代商贸公司应返还相应的租金，案涉《长期租赁合同》约定租期为20年，租金总额686859元，扣除交付定金时优惠的100000元后为586859元，按20年租期计算，年租金为29342.95元。邱昌法首付260848元，2011年5月1日至2014年4月30日三年的租金也已扣除，故现代商贸公司应退还邱昌法的租金数额为邱昌法已支付的260848元扣除2014年5月1日至合同解除之日止的租金。邱昌法上诉请求中的合理部分本院予以支持。关于邱昌法主张解除合同前租金的利息及未交付商铺违约金的请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第352号民事判决及案件受理费负担部分；二、解除浙江现代商贸物流发展有限公司与邱昌法于2011年8月27日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（三期）》；三、浙江现代商贸物流发展有限公司返还邱昌法租金（260848元扣除2014年5月1日至合同解除之日止的租金，租金标准为每年29342.95元），于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回邱昌法的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7885元，减半收取为3942.5元，由邱昌法负担1593元，浙江现代商贸物流发展有限公司负担2349.5元。二审案件受理费7885元，由邱昌法负担3186元，浙江现代商贸物流发展有限公司负担4699元。邱昌法已预交二审案件受理费7885元，应退4699元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费；浙江现代商贸物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审判长 瞿 静审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一五年七月二十三日书记员 王 颖