上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第90号原告谢东，男，1971年10月17日生，汉族，住上海市金山区。原告何咏梅，女，1974年4月25日生，汉族，住上海市金山区。原告谢思辉，男，1997年12月18日生，汉族，住上海市金山区。三原告共同委托代理人蒋旭东。被告刘记，男，1962年10月18日，汉族，住浙江省杭州市江干区东都公寓*幢*单元***室。第三人上海吕众房地产经纪事务所，住所地上海市金山区。法定代表人王连明，总经理。原告谢东、何咏梅、谢思辉诉被告刘记、第三人上海吕众房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋旭东、第三人法定代表人王连明到庭参加诉讼，被告刘记经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告何咏梅与被告经第三人的介绍，于2014年3月21日签订《房屋买卖中介协议》，协议规定三原告将属其所有的坐落于上海市金山区吕巷镇建新大街XXX号商品住宅房出售给被告，原告何咏梅代表涉案房产权利人签字，被告在合同上签字，并要求将案外人贾海荣、刘思博、刘欢立为共同购买人。协议约定了付款方式、交房时间、中介费、违约金等条款，被告当即支付定金2000元，协议即刻生效。根据协议约定，被告应于2014年4月10日之前支付首付款45万元，但被告未能履行，原告多次经第三人向被告催促，但被告称因办理户籍受阻，不能履约。2014年7月25日，第三人向原告出具《房屋买卖情况说明》，证明第三人多次催促被告，但被告拖延付款的事实。2014年7月29日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告履行协议。7月31日，被告作出书面回复，称因金山区房地产交易中心要求其提供刘思博、刘欢与其父子关系证明，而其无法提供，故目前无法履行协议。原告认为，原、被告间的协议合法有效，被告不能提供房产登记资料的行为并不影响双方所签协议的效力，被告理应承担不履行协议所产生的法律后果。故，原告涉讼，请求判令：1、确认原、被告及第三人于2013年3月21日签订的《房屋买卖中介协议》解除；2、被告向原告支付违约金人民币50000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告支付违约金48000元(扣除2000元定金)。被告未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利和质证权利。第三人未作书面答辩，庭审中称，2013年3月，原、被告及第三人签订《房屋买卖中介协议》，约定2013年4月过户，被告要求将其儿子名字写进房产证内，但由于被告系集体户口，被告与其儿子户口是分开的，房产交易中心要求被告证明父子关系，嗣后，被告前往户籍所在地派出所开具证明，但截至2013年7月，被告仍无回音。经第三人联系，2013年7月23日，三方协商，要求被告补偿原告涉案房屋5个月的租金，但被告未同意。嗣后接洽过程中，原、被告未能达成合意。对于原告要求解除合同的诉请没有异议。经审理查明，何咏梅、谢东、谢思辉系上海市金山区吕巷镇建新大街XXX号房屋(店铺)的所有权人，建筑面积49.51平方米。2014年3月21日，何咏梅与刘记经上海吕众房地产经纪事务所周炳根(XXXXXXX)介绍签订《房屋买卖中介协议》，约定刘记、贾海荣、刘思博、刘欢共同购买谢东、何咏梅、谢思辉所有有位于上海市金山区吕巷镇建新大街XXX号[房地产权证号：沪房地金字(2004)第0127**号］房屋；房屋(含附属设施)总价款470000元；第一期于2014年3月21日支付贰仟元定金，第二期于2014年4月10日前支付肆拾伍万元首付款，第三期于2014年5月15日交割产权时支付壹万捌千元尾款。协议还约定，无正当理由不履行合同的，需承担违约责任，违约金为人民币伍万元；合同也对房屋中介费用作出了约定。合同落款处由何咏梅、刘记及第三人签字盖章。2014年3月21日，刘记向何咏梅支付定金款人民币贰仟元。嗣后，被告并未如协议约定支付第二期、第三期购房款。2014年7月29日，谢东向刘记、贾海荣、刘思博、刘欢发出《催款通知书》，要求刘记等四人履行《房屋买卖中介协议》，于收到通知之日起十日内支付第二期购房款45万元。2014年7月31日，刘记向谢东、何咏梅、谢思辉发出《关于的回复》，表示收到《催款通知书》，但由于无法提供证明刘记与刘思博间父子关系的材料，无法办理房屋过户手续，故无法签订涉案房屋的买卖契约，需待公安机关出具刘记与刘思博父子关系后，方能签订房屋买卖契约；若何咏梅等三人要求解除中介协议，刘记愿意解除，且放弃索回预先交付的2000元定金作为补偿。庭审中，原告谢东、何咏梅、谢思辉对于何咏梅代表三原告与被告订立《房屋买卖中介协议》未持异议。原告放弃对定金的主张，对于被告已经支付的2000元定金，愿意在违约金中予以抵扣。另查明，三原告曾于2014年8月14日向本院提起诉讼，要求解除合同，嗣后，三原告又撤回起诉。诉讼中，原告主张合同于2014年8月14日作为解除之日。以上事实，由原告、第三人提供的原告身份证复印件、被告户籍资料、第三人工商信息、上海市房地产权证上海市原告身份证复印件、被告户籍资料、第三人工商信息、房产证、《房屋买卖中介协议》、收条、《催款通知书》、《关于的回复》及本院庭审记录等予以证明。本院认为，《房屋买卖中介协议》系原、被告及第三人三方当事人真实意思表示，与法不悖，当属有效，当事人应该根据合同约定及法律规定行使权利、履行义务。谢东、何咏梅、谢思辉系涉案房屋的所有权人，应当作为共同原告参加诉讼；《房屋买卖中介协议》中的购买方系刘记、贾海荣、刘思博、刘欢四人，但该协议仅有刘记签名，现原告以刘记作为被告提起诉讼，符合法律规定。根据协议约定，被告应于2014年4月10日前支付首付款肆拾伍万元，并于2014年5月15日交割产权时支付壹万捌千元尾款，但被告至今未支付；且经原告催讨后，被告明确表示因无法提供证明刘记与刘思博间父子关系的材料，无法履行《房屋买卖中介协议》。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行的，合同相对人可以解除合同，现原告请求解除原、被告及第三人于2013年3月21日签订的《房屋买卖中介协议》，第三人未持异议，应予支持。解除之日为原告第一次起诉之日即2014年8月14日。至于违约金，本院认为，被告无法提供证明刘记与刘思博间父子关系的材料，并不能构成不履行合同的正当理由，被告的行为属违约，根据协议约定，无正当理由不履行合同的，应当承担违约责任。根据法律规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。现原告自愿放弃定金，请求被告支付违约金人民币50000元，本院予以支持。至于被告已经支付的2000元定金，原告主张在违约金中予以抵扣，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢东、何咏梅、谢思辉与被告刘记及第三人上海吕众房地产经纪事务所于2013年3月21日签订的《房屋买卖中介协议》于2014年8月14日解除；二、被告刘记于本判决生效之日起十日内支付原告谢东、何咏梅、谢思辉违约金48000元(已扣除支付的定金2000元)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元、公告费560元，共计1610元，由被告承担,自本判决生效之日七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  陈 谦二〇一五年七月二日书 记 员  朱 飞附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。