.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   甘肃省张掖市中级人民法院   民事判决书   （2018）甘07民终393号   上诉人（一审被告）：王某，汉族，甘肃省张掖市人，住甘肃省甘州。   委托诉讼代理人：高某，甘肃金彤律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：范某，汉族，甘肃省张掖市人，住甘肃省甘州。   委托诉讼代理人：黄某，甘肃振泽律师事务所律师。   上诉人王某因与被上诉人范某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2017）甘0702民初10804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王某委托诉讼代理人高某，被上诉人范某委托诉讼代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   王某上诉请求：请求撤销甘州区人民法院（2017）甘0702民初10804号民事判决，将本案改判。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。在认定上诉人与被上诉人房屋转租有效后，又否定上诉人与杨某转租协议无效，判决上诉人承担租金错误。被上诉人租赁张掖市金安房地产公司房屋后，经营期间将房屋转租给上诉人，上诉人经营至2014年11月9日，将KTV转让给案外人杨某经营。协议约定杨某仍然执行上诉人与被上诉人之间的原合同权利和义务，且在转让时王某与杨某共同在金安公司的核算下，交清了上诉人经营期间所有房租及各项费用。在杨某经营期间，金安公司于2015年2月15日向杨某收取房租109560元，2016年2月4日收取房租11万元。金安公司向杨某多次收取费用，应视为同意转租。2、一审中，上诉人追加杨某为被告参加诉讼，法庭不准许，调取杨某的笔录作为证人证言，但未予以采信，一审采信证据错误，程序违法，适用法律错误。   范某辩称，被上诉人与上诉人之间的转租行为是真实意思表示，符合法律规定，上诉人应当按照合同约定支付各项费用，一审判决正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉。   范某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金及各项费用合计299886.74元；2、请求法院判令被告支付原告逾期缴纳租金的违约金50000元，以上合计349886.74元；3、要求被告承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实:2010年10月9日，原告范某作为乙方（承租方），张掖市金安房地产开发有限责任公司作为甲方（出租方），双方签订《房屋租赁协议》一份，约定张掖市金安房地产开发有限责任公司将位于××苑，面积共计926.42平方米，整体出租给原告经营KTV。租赁期限为6年，自2011年1月1日至2016年12月31日止，租金第一年到第二年每平方米为10元，每年99600元，从第三年开始租金每年递增1元/㎡。第一年租金在签订本合同时一次性付清，以后租金每半年缴纳一次，乙方从第二年开始必须在每年6月30日及12月30日前交清房租，否则按每日万分之二点一承担违约金。乙方承担该房屋的物业费、采暖费等因该房屋产生的所有费用，物业费按每月1元/㎡缴纳，合计9960元，采暖费按相关收费标准缴纳。合同第八条还约定"按政策本出租房在税务部门的房产税由乙方承担，按租金的17.7%交甲方，每年按房租递增。合同签订后，原告范某经营至2014年3月份。2014年11月1日，张掖市金安房地产开发有限责任公司将该楼整体转租给案外人邵某承包经营，由其管理并以张掖市金安宾馆有限责任公司名义收取房屋租赁费及暖气费等。   2014年3月14日，原告范某将其经营的KTV转让给被告王某经营，当日，范某作为甲方，王某作为乙方，双方签订了一份KTV转让协议书，协议约定："一、甲方将位于金安宾馆三楼零点导航KTV所有财产及经营权整体转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，甲方并保证转让行为已经取得出租人的同意；二、零点导航KTV所有财产设施、装修、经营权等作价380000元，于本合同签订后一次性付清......"。经营期间，被告于2015年1月19日分两次向张掖市金安房地产开发公司缴费178508元；2015年2月6日缴费20000元；2015年2月15日缴纳2014年11月1日至2015年10月31日房租109560元；2016年2月4日，通过中国农业银行股份有限公司张掖仁和广场支行向张掖市金安宾馆有限责任公司支付房租110000元；以上共向张掖市金安房地产开发有限责任公司缴纳房租及其它费用共计418068元。之后被告未能按时缴纳剩余房屋租金及其它费用。   另查明：2017年2月21日，张掖市金安房地产开发有限责任公司作为原告，将范某起诉至一审法院，要求范某支付房屋租金及其他费用290964.28元、逾期交纳租金的违约金16205元，合计307169.28元。在审理过程中，经双方核算，截止2017年7月15日，范某共拖欠张掖市金安房地产开发有限责任公司房屋租赁费287425.83元、房租物业费73928.27元、暖气费77464.72元、房屋水电费8319元，以上共计447137.82元。后在一审法院主持下，双方达成（2017）甘0702民初1617号民事调解书，调解确定由范某支付张掖市金安房地产开发有限责任公司租金447137.82元，于2017年10月30日前一次性付清。之后，范某将被告王某诉至一审法院，要求被告支付2014年3月14日至2017年7月15日期间拖欠的各项费用。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。   再查明：2014年至2017年，被告经营KTV商业门店暖气费收费标准为每平方米为29元，被告租赁场所面积为926.42平方米，2014年至2015年暖气费为26866.18元，被告欠缴11866.18元；2015年至2016年暖气费为26866.18元；2016年至2017年暖气费为26866.18元；以上合计拖欠暖气费65598.54元。2016年1月1日至2017年7月15日，被告欠缴水电费8319元。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2014年3月14日签订的KTV转让协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。双方在合同中明确约定乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，双方房屋租金、暖气费等各项费用均是按原告范某与张掖市金安房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同履行。庭审中，原、被告双方对各项费用按原合同标准主张没有异议，但被告王某认为，其在2014年年底就将KTV转让给杨某经营了，自己经营期间的各种费用均已交清，故原告的各项损失应向杨某主张。对此，原告不予认可。根据合同相对性原则，合同项下的权利义务只能赋予给当事人，合同只能对合同双方的当事人产生拘束力。被告从原告手中转租房屋时，虽未经房屋所有权人书面同意，但被告在经营期间已向张掖市金安房地产开发有限责任公司缴纳了部分房租及其它费用，张掖市金安房地产开发公司收取费用并给被告出具了票据，该行为应视为张掖市金安房地产开发有限责任公司对原告转租行为的认可，故原、被告双方签订的KTV转让协议书合法有效，被告应积极履行向原告交纳租赁费及其他费用的义务。被告在经营期间虽将KTV再次转租给了杨某，但被告并未提交其与杨某之间的转让协议，双方对房屋租赁费、暖气费等相关费用是如何约定的并不清楚，且原告范某并未直接与杨某发生租赁关系，被告作为合同的相对方，有义务履行相应的义务，故原告主张要求被告承担各项费用的主张于法有据，应该予以支持。关于原告主张的房屋租赁费，根据合同约定，租金第一年到第二年每平方米为10元，每年99600元，从第三年开始租金每年递增1元/㎡。经审查，原告提交费用清单中计算方法及标准符合法律规定，故对原告主张的房屋租赁费的请求应予以支持。   关于原告主张的房产税，因双方在合同中约定，房产税按租金的17.7%交甲方，每年按房租递增。经审查，原告主张该费用符合规定，计算金额适当应予以支持。关于原告主张的物业费，原告主张2014年11月1日至2017年7月15日期间的费用，根据合同约定，每平方米物业费1元，原告主张标准适当，但计算有误，对其合理部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告王某支付原告范某房屋租赁费509994.21元、房产税90268.97元、暖气费65598.54元、物业费30108.65元、水电费8319元，以上合计704289.37元，扣除被告已付418068元外，剩余286221.37元，于本判决生效后三十日内一次性付清。案件受理费6548元，减半收取3274元，由被告王某负担。原告已交纳，由被告直接给付原告，多收取的案件受理费3274元退还原告。   本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁协议》上诉人与被上诉人签订的，是在出租人同意的情况下签订，上诉人在经营期间又将KTV转租给案外人杨某，并未征得出租人的同意，杨某与被上诉人之间没有直接产生租赁关系，且上诉人未提交其与杨某之间的转让协议及双方对房屋租赁费、暖气费约定的证据。根据合同相对性原则，上诉人应承担所欠租金的偿还责任。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6548元，由上诉人王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖鹰   审判员 宋睿   审判员 李荣     二〇一八年五月八日   书记员 赵薇