襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂樊城民三初字第00308号原告张复恩，男，1938年12月4日出生，汉族，住湖北省襄阳市。委托代理人张传东，男，1968年8月5日出生，汉族，住湖北省襄阳市。被告徐春花，女，1977年4月6日出生，汉族，住湖北省团风县。第三人中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行（以下简称工行兴业支行）。负责人王明灯，该行行长。委托代理人邱波，该行风险部经理。原告张复恩与被告徐春花、第三人工行兴业支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员柳华梅独任审判，审理过程中，因案情需要，本院依法追加工行兴业支行作为第三人参加诉讼，于2015年6月8日、7月14日公开开庭进行了审理，原告张复恩的委托代理人张传东、被告徐春花、第三人工行兴业支行的委托代理人邱波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张复恩诉称，2014年3月15日原、被告签订《二手房买卖委托代理合同》一份，约定被告将襄阳市樊城区朝阳路10号泰跃朝阳1幢2单元10层左室（房产证号700673**）的房屋出售给原告，定金及首付款付清三十日内办理房产证、土地证过户手续，但被告未按约定办理房屋过户手续。为此特诉至法院请求1、判令被告徐春花确认出售的房屋（房产证号700673**）买卖合同有效；2、判令被告徐春花协助办理房产证、土地证的过户手续。被告徐春花辩称，我没有与原告签订合同，也不可能卖房，而且该房屋已被法院查封，不能出售。第三人工行兴业支行辩称，原、被告双方的合同与我无关，但被告欠我的贷款是事实，现要求解除与被告的贷款合同，若原告替被告偿还剩余贷款，我们可以向原告提供相应过户手续。经审理查明，2007年8月15日徐春花作为借款人、抵押人与工行兴业支行作为贷款人签订《个人购房借款、担保合同》，合同主要约定：一、徐春花向工行兴业支行贷款35万元，用于购买泰跃朝阳的房屋，房屋建筑面积186.95平方米，贷款期限为10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，按月偿还贷款本息；二、借款人连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款或宣布贷款提前到期并要求借款人提前清偿贷款，直至解除合同；三、徐春花及房屋共有人方建华自愿将泰跃朝阳1幢2单元10层左室的房屋抵押给工行兴业支行，抵押担保的范围为全部贷款本金、利息、违约金等。合同签订后，工行兴业支行向徐春花发放了贷款。2010年9月27日徐春花取得涉案房屋的所有权证，所有权证号为樊城区字第70067348号，共有情况登记为单独所有，登记的建筑面积为186.17平方米。2011年7月19日，取得国有土地使用权证，证号为襄阳市国用（2011）第320907008-22-184号。截止2015年6月21日徐春花共逾期偿还贷款本息6个月，尚欠贷款本金110482.39元，利息2496.98元。2013年5月10日徐春花、方建华与李杰（男，1970年11月19日出生，住樊城区解放路75号，公民身份号码420606197011193014）签订《借款合同》一份，合同主要约定，徐春花、方建华向李杰借款50万元，借款期限为3个月，借款月利率为2.4%，徐春花、方建华用房产作为抵押。因徐春花、方建华未按约定偿还借款，2014年4月14日，李杰向本院起诉，本院于2014年6月3日作出（2014）鄂樊城定民初字第00126号民事判决书，判决徐春花、方建华共同偿还李杰借款50万元，并从2014年3月10日起，按中国人民银行发布的半年期贷款利率的四倍支付利息。该判决双方当事人未上诉，已发生法律效力。李杰未申请强制执行。2013年5月10日徐春花出具《委托书》一份，主要内容为：徐春花个人单独拥有住宅房屋一套，座落于樊城区朝阳路10号泰跃朝阳1幢2单元10层左室、建筑面积为186.17平方米、房产证号为700673**，因我较忙，现委托张玲（女，1967年1月20日出生，住樊城区清河路155号，公民身份号码412826196701200324）作为我的代理人代为出售上述房屋，签订房屋买卖合同、收取售房款、代为办理房屋房产证、土地证的过户手续，张玲在上述委托权限范围内所签署的文件及办理相关的一切事宜，我均承认，所产生的权利义务均由我享受和承担。委托期限自委托之日起至委托事项办理完毕止。当天，徐春花就该委托事项在襄阳市襄阳公证处办理公证。2014年3月15日张玲代徐春花与原告张复恩签订《二手房买卖委托代理合同》一份，主要内容为：徐春花将座落于樊城区朝阳路10号泰跃朝阳1幢2单元10层左室、建筑面积为186.17平方米、房产证号为70067348的房屋一套转让给张复恩，转让价为100万元，合同签订之日张复恩付定金5万元，4月15日前付50万元，剩余房款45万元在房产证办好后一次性付清，徐春花在工行兴业支行贷款35万元，该房屋银行贷款余额由张复恩负责偿还，该款计入购房款中。该合同签订的当日张复恩将5万元购房定金支付给张玲，2014年4月12日张复恩将50万元购房款支付给了张玲。剩余45万元购房款尚未支付。张玲将收取的房款55万元支付给李杰。2014年7月张复恩入住该房屋至今。另查明，徐春花与方建华于2007年7月9日办理了结婚登记。2014年4月10日、4月15日、2015年3月16日我院和襄阳市高新区人民法院分别对争议房屋进行了四次查封。本院认为，被告徐春花作为完全民事行为能力人，书面委托张玲出售其房屋，且将该委托行为办理了公证，该委托行为是徐春花的真实意思表示，应为有效的民事法律行为。根据徐春花的委托，张玲以徐春花的名义与原告张复恩签订的《二手房买卖委托代理合同》是在其代理权限内实施的民事法律行为，故张玲的民事代理行为应为有效行为，被告徐春花作为委托人应对代理人张玲的代理行为承担民事责任。故原告请求确认张玲以徐春花的名义与原告签订的《二手房买卖委托代理合同》有效的诉讼请求，符合委托合同约定和法律规定，本院予以支持。原告请求徐春花协助办理诉争房屋的过户手续，因第三人工行兴业支行对诉争房屋享有抵押权，在该抵押权消灭之前，诉争房屋依法不得办理产权转移登记。张玲以徐春花的名义与原告张复恩签订的《二手房买卖委托代理合同》约定，徐春花在工行兴业支行的贷款余额由张复恩负责偿还，该款计入购房款中。诉讼过程中原告也表示愿意代为清偿被告所欠第三人债务以消灭第三人的抵押权。故在原告代为清偿被告所欠第三人的债务并消灭抵押权后，被告应协助原告办理诉争房屋的产权转移登记手续。原告代为清偿被告所欠第三人的债务，可从其尚应支付的购房款中抵扣。对此因被告在本案中未提出此项主张，原、被告可自行协商处理或另行主张权利。被告辩称其没与原告签订合同、也不想卖房，因其委托张玲卖房，该买卖行为的法律后果应由其承受，故被告这一辩称理由不能成立，本院不予采纳。第三人工行兴业支行表示如原告愿意代偿被告所欠债务，其愿意协助办理相关手续，该请求符合法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、2014年3月15日张玲作为被告徐春花的代理人与原告张复恩签订的《二手房买卖委托代理合同》为有效合同。二、原告张复恩代为偿还被告徐春花所欠第三人中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行截止到2015年6月21日的贷款本金110482.39元，利息2496.98元（此后产生的利息以实际还款日为准）。之后十日内，第三人中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行办理本案诉争房屋（房屋所有权证号为樊城区字第70067348号，国有土地使用权证证号为襄阳市国用（2011）第320907008-22-184号，下同）的抵押权注销手续。三、本案诉争房屋的抵押权注销后十五日内，被告徐春花协助原告将本案诉争房屋的所有权证和土地使用权证变更登记至原告张复恩名下。案件受理费依法减半收取500元，由被告徐春花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员柳华梅二〇一五年七月二十日书记员唐静