重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第03673号上诉人（原审原告）郑君。上诉人（原审原告）李恩洲。二上诉人共同委托代理人高传亮、王兴元，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)重庆天福地产（集团）有限公司,住所地渝中区华福巷30号。法定代表人任德文，董事长。委托代理人邹先勇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人郑君、李恩洲与被上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（下称天福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第08652号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：原、被告于2013年12月19日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区××号××房8-7（办公）房屋，房屋建筑面积58.27平方米，套内建筑面积39.1平方米，建筑面积单价为11725.93元/平方米，套内建筑面积单价17474.94元/平方米，房屋总价款683270元。买受人于2013年12月19日付房款343270元，余款340000元办理银行按揭贷款。合同对办理按揭贷款违约责任的约定为：1、因出卖人原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；买受人也可单方解除本合同，出卖人应于买受人解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并按照买受人已付房价款0.1%赔偿买受人；2、因买受人原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如买受人未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；3、因不可归责于双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。出卖人或买受人也可单方解除合同，出卖人应于买受人解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。出卖人应于2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如买受人无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费由买受人承担。合同补充协议第二条关于付款方式的条款补充约定…3、买受人同意向出卖人指定的银行申请10年34万元的按揭贷款，并于2013年12月19日前一次性支付总房款减去贷款金额后的剩余房款即343270元；买受人承诺在交清上述款项后7日内，到出卖人指定地点办理有关按揭手续。否则出卖人有权解除本合同且可对该房源另行销售。合同补充协议第三条对银行按揭贷款付款的专项约定：1、买受人应在签订本协议的同时与贷款银行签订贷款合同和抵押合同，办理全套银行借款手续。买受人未与贷款银行签订贷款合同和抵押合同，办理全套银行借款手续的，从本协议签订之日起，每逾期一天，按申请贷款总额每日万分之八向出卖人支付违约金，违约金累计计算。逾期超过30日，买受人按房屋总价的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除合同；2、买受人已知晓银行发放按揭贷款的条件。非出卖人原因导致不能办理按揭贷款或不能足额办理按揭贷款的，买受人在收到出卖人书面通知之日起30日内向出卖人付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，买受人须承担房屋总价10%的违约金，且出卖人有权解除合同；3、因银行的贷款政策变化导致买受人不能办理按揭或银行批准的贷款额度不足本合同约定的贷款额度的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起15日内与出卖人协商改变支付方式，另行签订房款支付补充协议。买受人在15日内不与出卖人协商或双方在15日内不能达成补充协议的，出卖人有权解除合同，在30日内扣除已发生的相关税费后退回买受人已支付的购房款（不计利息）。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款353270元及相关契税和大修基金等费用。2014年4月16日，被告向原告发出书面通知，将交房时间延期至2014年7月20日，并同意按照合同约定承担延期交房的违约责任。2014年4月28日，原告向被告发出《关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同书的通知》：…2014年2月25日我们向贵公司提交了关于购买该商铺的意见书，在长达两个月的时间内，我们多次向公司了解事情解决的进程，但公司一直采取拖延的手段，时至今日，仍未有一个明确的答复…根据合同第五条第（三）款的规定，我们向贵公司提出解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同，并要求公司退还已缴纳的全部费用共计387382元…。原告在庭审中举示了2014年2月25日《关于购买该商铺的意见书》，主要内容为，贵司应当在签订买卖合同后一周内，通知我们去银行办理按揭贷款合同，但一周后，我们仍未接到贵司任何通知，于是我们在2014年元月20日，曾给公司置业顾问打电话咨询过此事，得到的答复是贵司正在和兴业银行谈按揭问题，要我们等候通知。2014年2月24日，我们接到贵司置业顾问通知，可以办理按揭手续，但到销售中心后，置业顾问通知我们到工行南坪支行办理，银行工作人员告知我们利率要上浮20%，此与公司在合同中对我们的承诺严重不符，贵司的行为已严重违约，为此，我们决定：1、如果商铺购买合同要继续履行，则上浮利率部分及银行贷款保险费及其他费用，由公司承担；2、如商铺购买合同不能继续履行，我们要求退房，且公司应退还我们已付房款及税费等。审理中，原告称该意见书已直接交付被告公司副总尹健全，但被告否认尹健全系公司员工。2014年6月12日，被告向原告发出《关于郑君、李恩洲“关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同书的通知”的回复》：我司于2014年4月18日收到你们“关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同书的通知”…现正式给予回复：我公司不同意你们在解除合同通知中提出的要求，并希望你们继续履行合同约定的义务，办理银行按揭贷款或补足剩余房款，理由如下：一、根据《商品房买卖合同》第五条第（三）款第一项及第三项约定，我司不存在“导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”及“因不可归责甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额”的情形，银行可以贷款，且公司将继续协助你们办理银行按揭贷款。二、银行贷款利率的上浮，属国家金融政策的正常调整变动，不可归责于甲方，且不影响银行按揭贷款的办理。同时，我司为你们申请了办理银行按揭贷款事宜，已经按约履行了相应的义务，并无违约行为…。审理中，原告认为该份《回复》中提到的在2014年4月18日收到的“关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同书的通知”就是其在2014年4月28日向被告发出的同一份通知。被告对其予以否认，认为是两份不同的通知，但在本院指定的举证期限内，被告未向本院举示原告在2014年4月18日向其发出的《关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同书的通知》。根据原告提供的重庆建设工程信息网站查询的信息显示，天福广场x栋塔楼及裙房子单位工程于2014年7月4日工程竣工验收备案。2014年7月17日，原告向被告发出《接房通知书》（落款时间为2014年6月29日），通知原告办理涉诉房屋接房手续，但通知中未注明办理接房手续的具体时间。原告于次日收到该通知。2014年7月20日，原告作出《不接房通知》…由于贵司未在合同约定时间一周内向我们指定办理按揭贷款的银行，同时由于2014年初各大银行贷款利率大幅度上浮，贵我双方未就利率上浮部分由谁承担达成一致意见，导致今日我们仍未能顺利办理银行按揭手续。2014年7月18日，我们收到贵司一封奇怪的“接房通知书”，其一，该通知书上未写明具体的接房时间；其二，该通知的落款时间居然是2014年6月29日，我们对贵司的这种不负责任的行为极度不满。鉴于以上原因，我们正式通知贵司不接该商铺，并再次向贵司提出解除该商铺的买卖合同…。该通知上有尹健全的签名。另查明，兴业银行重庆分行和工商银行南坪支行均为与被告合作的银行。两家银行商铺贷款利率在2013年是在基准利率基础上上浮10%，2014年是在基准利率基础上上浮20%，其中工商银行南坪支行是从2014年2月28日开始执行上浮20%的政策。此外，兴业银行的利率标准从2015年开始又恢复为在基准利率基础上上浮10%。就按揭所需的资料，工商银行要求提供身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行卡、商品房买卖合同及首付款发票，在资料齐备的情况下一般两周左右审批通过，贷款利率以审批通过的时间节点为准。兴业银行在资料齐备的情况下一般在一周左右审批通过，贷款利率以审批通过的时间节点为准。本案双方争议焦点为：原告在贷款利率上浮之前未办理按揭是否因被告未能及时通知导致？原告称合同签订时是指定到兴业银行办理按揭手续，但合同签订后公司一直未通知原告办理按揭，直到2014年2月24日才通知原告办理按揭手续，但那时又通知原告到工商银行办理按揭，彼时利率已上浮到20%，原告认为是因被告迟迟不通知原告办理按揭手续才导致利率上浮。为此原告举示了签约须知（2013年10月13日，要求按揭付款需提供身份证原件、认购书、收据原件、银行卡、户口薄、收入证明）、工商银行交易明细（2014年2月25日）、收入证明、《关于购买该商铺的意见书》（2014年2月25日）、《关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同书的通知》（2014年4月28日）、《不接房通知》（2014年7月20日）等予以证明。被告辩称在合同签订后即口头通知原告到兴业银行办理按揭手续，系因原告自身原因迟迟不提交贷款资料。银行贷款利率的上浮，属国家金融政策的正常调整变动，不可归责于被告，亦不影响原告银行按揭贷款的办理。原审原告郑君、李恩洲诉称，2013年12月19日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市南岸区南坪西路xx号裙楼8-7办公用房出卖给原告，约定2014年4月30日之前交房。原告向被告支付了首付款及各项税费共计387382元。被告未按合同约定配合原告办理按揭贷款手续；其后，经原告多次催促，被告仍未就办理银行按揭贷款事宜履行合同义务。原告遂于2014年4月28日向被告送达《关于解除天福克拉广场A栋8-7商铺买卖合同的通知》，依据上述合同第五条第（三）款第1项之约定（即因被告原因未能获得银行贷款），解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。原告多次到被告公司协商，要求解除合同，退还已付款项，支付利息及违约金，被告以种种理由推脱。为此，原告诉至法院，请求：1、解除原被告双方于2013年12月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号xx）；2、被告立即返还购房款及代收的各项税费、诚意金共计387382元，并按人民银行同期贷款利率支付利息（本金377382元计算期间从2013年12月19日起至支付完毕之日止；本金10000元计算期间从2013年9月26日起至支付完毕之日止）；3、被告支付原告违约金343.27元（343270元×0.1%）；4、被告支付原告因本案诉讼支付的律师代理费10000元；5、被告按照3300元/月的标准向原告支付租金损失（自2014年5月1日起至实际支付购房款、代收款、诚意金及利息和违约金之日止）；六、诉讼费由被告承担。原审被告天福公司辩称，原告认为银行利率过高，拒不提供资料，故原告要求解除合同的理由不能成立，不应返还原告购房款；购房契税等为原告代缴，不应由原告退还；被告未违约，不应支付违约金；原告要求支付律师费缺乏依据；原告要求支付租金损失的诉讼请求不能成立，因合同约定有违约金标准。原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告在合同签订后，按约支付了首付款和税费，但之后的按揭贷款手续却迟迟未能办理，直到政策变化利率上浮，双方发生争议。法院认为，根据原告举示的签约须知和工商银行要求提供的办理按揭所需资料可知，理论上原告可以在较短的时间内准备齐全按揭贷款所需全部资料，结合两家银行的审批时间和贷款利率上浮时间，如原告在签订合同后立即申请按揭贷款，应当可以在利率上浮之前成功申请按揭贷款。原告认为，正是因为被告在签订合同后迟迟未通知原告办理按揭手续，才导致了原告未能在利率上浮之前办理完毕按揭手续。从原告举示的证据看，《关于购买该商铺的意见书》（2014年2月25日）对事情经过有一个比较详细的说明：“贵司应当在签订买卖合同后一周内，通知我们去银行办理按揭贷款合同，但一周后，我们仍未接到贵司任何通知，于是我们在2014年元月20日，曾给公司置业顾问打电话咨询过此事，得到的答复是贵司正在和兴业银行谈按揭问题，要我们等候通知。2014年2月24日，我们接到贵司置业顾问通知，可以办理按揭手续，但到销售中心后，置业顾问通知我们到工行南坪支行办理，银行工作人员告知我们利率要上浮20%”，结合原告举示的工商银行交易明细中显示的时间（2014年2月25日）及2014年4月28日《关于解除天福克拉广场xx栋8-7商铺买卖合同书的通知》中再次提及“2014年2月25日我们向贵公司提交了关于购买该商铺的意见书，在长达两个月的时间内，我们多次向公司了解事情解决的进程，但公司一直采取拖延的手段，时至今日，仍未有一个明确的答复”，据此，法院认为原告举示的意见书中陈述的事实存在高度可能性，应当认定被告在原告签订合同后一段时间内未及时通知原告办理按揭手续这一事实成立。《商品房买卖合同》第五条第（三）款第1项约定：因出卖人原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可单方解除本合同。原告认为正是因为被告未能及时通知其办理按揭手续，致使银行贷款利率出现上浮，从而导致其未能获得银行贷款。法院认为，银行利率的调整是一种正常的商业风险，应系双方可以预见。银行利率的上浮并不会导致原告不能获得银行按揭贷款，仅仅只会额外增加原告的贷款成本，但通过庭审查明情况，原告在银行利率上浮后，一直未向银行提交办理按揭所需资料，而现在兴业银行贷款利率又恢复至原来的标准，即2014年银行利率的上浮并未给原告造成实质影响。综上，原告依据合同第五条第（三）款第1项之约定而行使合同约定解除权的条件未能成就，合同具备继续履行之基础，法院对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。合同既未解除，原告要求被告返还购房款及违约金，支付违约金、律师费、租金损失等诉讼请求，自不能成立，法院对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，遂判决：驳回原告郑君、李恩洲诉讼请求。案件受理费7670元，由郑君、李恩洲负担。宣判后，郑君、李恩洲不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费用由天福公司承担。其理由是：由于天福公司未按约定时间通知郑君、李恩洲办理按揭手续，造成二人不能如期支付房屋尾款、至今不能接房，延误时间远超90日，根据合同约定，郑君、李恩洲有权解除合同。同时，郑君、李恩洲因天福公司原因未能获得银行贷款，也有权解除合同。一审判决作出贷款利率上浮未给郑君、李恩洲造成实质影响的认定是错误的，正是由于利率上浮导致双方出现争议，天福公司不积极解决争议的违约行为造成争议不断扩大并最终致使郑君、李恩洲不得不解除合同，给二人的基本合同权利造成了实质性不利影响。另外，郑君、李恩洲解除合同的通知送达给天福公司之后，天福公司并未在三个月的法定异议期内向法院起诉，应当认定产生了解除合同的效力。郑君、李恩洲要求天福公司返还已付款、支付利息、违约金及赔偿相应损失符合合同约定，理应得到支持。被上诉人天福公司答辩称，签订合同后，公司及时口头告知了郑君、李恩洲到相关银行办理按揭，履行了通知义务。付款、办理按揭手续均是郑君、李恩洲的义务，天福公司只要告知其在哪个银行办理按揭手续即可。根据合同约定，天福公司向郑君、李恩洲发出接房通知的时间并未超过90日，而郑君、李恩洲未完成付款义务，天福公司有权不交房，郑君、李恩洲才是违约方，不享有解除权。银行利率上浮对郑君、李恩洲办理按揭并没有影响，只是增加了贷款成本，其可以要求公司赔偿相应损失，并不能以此解除合同，且目前贷款利率已经下浮，对其也没有影响。郑君、李恩洲要求主张的违约金等缺乏事实及法律依据，不应主张。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为：对于涉案合同郑君、李恩洲发出解除合同的通知后，是否产生合同解除效力的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”郑君、李恩洲认为在其发出解除合同的通知并送达天福公司之后，天福公司并未在三个月内向法院起诉，已产生解除合同的效力。但从双方签订的合同来看，郑君、李恩洲在因天福公司原因或不可归责于双方的事由，导致郑君、李恩洲不能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额，天福公司逾期交房超过90日等情况下，郑君、李恩洲才有单方解除权，而本案中，郑君、李恩洲系因天福公司未及时通知其办理贷款手续导致贷款利率上浮、又与天福公司未就此项损失达成一致而未再办理贷款手续，并非其无法获得贷款或获得的贷款数额减少，该情况不符合合同约定的单方解除条件；同时，双方合同约定交房时间为2014年4月30日，而天福公司通知郑君、李恩洲于2014年7月17日接房，即使天福公司存在迟延交房的违约行为，其迟延时间并未达到90日，郑君、李恩洲也不享有单方解除的权利。因此，天福公司在收到郑君、李恩洲解除合同的通知后作出不同意解除合同的回复，表示双方未就合同解除协商一致，其未提起诉讼的行为并不导致合同解除生效的后果。故对于郑君、李恩洲认为涉案合同已经解除的观点，本院不予支持。郑君、李恩洲要求解除合同并返还房款、支付违约金、利息等，虽然因天福公司未及时通知办理按揭贷款而造成二人在办理贷款时利率提高，但郑君、李恩洲可以支付较高利率从而获得贷款之后，再向天福公司主张相应损失，郑君、李恩洲签订涉案合同购买商品房的合同目的仍可得到实现，故其要求解除合同、返还房款等诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7670元，由郑君、李恩洲负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年七月二十八日书 记 员  肖 姗