河北省深泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0128民初465号 原告(被反诉人)：河北名邦房地产开发有限公司,住所地深泽县御湖国际小区（深泽县北封庄村）。 法定代表人：何国庄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田京杰，该公司副总经理。 被告（反诉人）：马成华，女，1970年6月17日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：霍俊峰，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。 原告河北名邦房地产开发有限公司与被告马成华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月20日受理后，被告马成华于2018年4月7日提出反诉，后又于庭审中变更反诉请求，本案依法适用简易程序，将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李银河、田京杰、被告马成华及其委托诉讼代理人霍俊峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年1月18日签订的三份《房屋订购协议》无效，标的600690元（陆拾万零陆佰玖拾元整）。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月18日，原、被告双方同时签订了三份《房屋订购协议》，分别约定由被告购买原告开发建设的位于深泽县府前东路北侧、育才学校东侧的御湖国际小区9号楼2单元201号、302号、501号单元房。由于种种原因至今未能办理商品房销售手续。根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。现向人民法院起诉，请求依法裁决。 被告辩称，一、被告认为双方2016年1月18日签定的三份购房定购协议有效。1、该协议是双方的真实意思表示。2、该协议不属于合同法关于合同无效的法定情形，也不属于该协议违反法律行政法规等强制性违规，至于原告在诉讼中所称根据相关法律规定，原告未取得商品房认证许可证明，被告认为原告所引用的最高院关于商品房买卖司法解释的该项条款属于程序性、管理性的规范文件，它不属于效率性的规范性文件。3、原告至今未取得商品房预售许可证，是由于原告单方面的原因，迟迟未能办理。4、诉争房产所在的御湖国际小区大部分房屋已经由原告予以出卖，如果将被告所买卖的房屋依法判定为无效，或者将御湖国际整个小区所出卖的房屋认定为无效的话，一方面显示公平，另一方面严重扰乱了社会经济秩序，尤其是国家关于房地产管理的秩序。从而最终损害了社会公众利益，可能造成社会不稳定的影响，因此被告认为法院不应当一概的认定该协议无效。二、该房屋定购协议即使被法院依法认定为无效协议，那么原告应当承担因无效协议其过错程度承担相关的法律后果。1、原告应当依法返还被告已经交付的购房款以及利息，利息应当从2016年1月18日计算至还清款项为止。2、原告应当承担过错（1、在签定购房协议时故意隐瞒原告未取得商品预售许可证；2、故意隐瞒所诉称房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给多人的事实），因此根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第九条，因原告的原因导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此被告认为原告应该承担合同无效而导致上述不利的法律后果。三、本案属于民事案件，原告尚未取得国家认可批准文件以及任何准备证件就将所开发的御湖国际小区的房屋大部分予以出售，并且存在一房多卖的情形，已经涉嫌非法经营罪，被告对原告的行为已经向深泽县公安局报案，并且该局已经向被告出具了涉案回执，该案正在进一步侦查中。被告认为本案正在审理的诉争案件及无证买卖以及诉争的法律关系为房屋买卖合同法律关系，与公安机关正在侦查的非法经营罪的犯罪事实既属于同一法律事实，又属于同一法律关系。根据刑民交叉的审判原则以及民事诉讼法的相关法律规定，本案应当以刑事案件的审理结果为依据，应当遵循先刑后民的审判原则，因此被告建议贵院依法中止审理或者将案件移送公安机关，因为被告认为中止审理以及案件移送的先刑后民的法定原则不仅仅适用于非法集资案件，还适用于整个刑民交叉的案件。 被告（反诉人）当庭变更反诉状，反诉称，1、判令被反诉人返还购房款600690元及利息（自2016年1月18日起至还清之日止）。2、判令被反诉人支付因购房协议无效给反诉人造成的损失600690元。3、反诉费等费用由被反诉人承担。反诉理由：2016年1月18日反诉人与被反诉人签订了《房屋定购协议》，购买了被反诉人开发的深泽县御湖国际小区9号楼2单元501号、201号、302号三套房屋。根据协议第三条约定，被反诉人于2016年6月30日前将房屋交付于反诉人使用。第四条约定，反诉人交清所有房款后对所购房屋享有所有权。第六条约定，被反诉人逾期交房的违约责任，逾期90个工作日以上，每逾期一天，被反诉人应向反诉人支付房屋已交付款万分之一的违约金。合同签订当天反诉人将被反诉人所借反诉人款项换做购房款全部入账，由被反诉人出具的收据为证。2017年下半年，被反诉人具备交房条件，将所开发的房屋交付业主使用。反诉人实际占有9号楼2单元501号、201号、302号三套房屋后要进行装修，被物业阻止，已经装修部分被物业故意损坏，反诉人报警。现由于房价上涨，被反诉人故意拖延办理各项审批手续，想方设法阻止合同的继续履行，给反诉人造成了巨大的经济损失。为维护反诉人的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》的规定，提起反诉，请求将本诉与反诉合并审理，查明事实，判如所请。 原告（被反诉人）辩称，反诉应当在举证期间内提起，被告方在超过举证期限后才提起反诉，人民法院不应当受理。 根据双方的诉辩内容并征得其同意，归纳法庭调查焦点为：双方签定的房屋定购协议的效力。 围绕调查焦点，原、被告进行了陈述、举证和质证。 一、关于本诉部分。 原告称，涉案房产至今未取得预售许可证，根据相关的司法解释该合同是无效的，被告在答辩中的第二项和第三项也确定了该合同是无效的事实，原、被告双方对于涉案合同无效意见是一致的，也符合法律规定，人民法院应当依法予以确认。 原告提交证据：房屋定购协议复印件三份。 被告质证称，对房屋的坐落位置认可，庭后核实一下原件。我们认为该协议是有效的，如果法院认为是无效的话，我们签合同时是不知道原告有没有预售许可证的，原告也没有向我们说明，这个证据应该原告提交。 二、关于反诉部分。 被告（反诉人）称，1、名邦公司应当返还我们购房款以及相应利息。名邦公司于2016年1月18日向反诉人出具了收据，证明反诉人已经支付了购房款，由于名邦公司的原因而导致的合同无效，因此名邦公司应当承担从签定合同之日2016年1月18日起至付清款项之间的利息，利息按年息24%计算，根据相关法律规定，合同无效自始无效，由于该案购房款系借款转的，根据双方已签定的借款合同约定的利息，以及根据最高院关于民间借贷司法解释的相关规定，相当于从借款之日延续至对方付清款项为止，因此我们请求对方依法支付年息24%。2、要求名邦公司赔偿我们已付购房款一倍的损失，依据最高院关于商品房买卖司法解释第九条，事实依据为名邦公司隐瞒未取得预售许可证，隐瞒将所售房屋抵押给他人，隐瞒将所售房屋出卖给多人。 被告（反诉人）提交证据：已付房款收据复印件。（证明已付房款），庭下核实了原件。 原告（被反诉人）称，我们收到了一部分房款，回去核实一下是不是这个数额，被告主张的一倍购房款我们认为是不成立的。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因原告至今未取得商品房预售许可证明，故原告与被告签订的三份《房屋定购协议》应认定为无效。因合同无效，被告应当返还原告房屋三套。被告反诉要求原告返还购房款600690元依法应予支持，被告反诉状中称要求返还一倍的购房款，但没有举证原告故意隐瞒没有预售许可证或者将房屋转卖他人及抵押的证据（且庭后放弃该项请求也未按该项请求缴纳反诉费用），故对该项请求不予支持。被告主张购房款系借款转来，应按年利率24%计算利息，没有提交相关证据，对该项请求不予支持。但因原告未取得预售许可证导致合同无效，对于购房款占用期间的利息，可参照同期人民银行贷款利率计算利息。故依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 原告河北名邦房地产开发有限公司与被告马成华2016年1月18日签订的三份房屋订购协议无效，被告于本判决书生效后五日内返还原告三套房屋（御湖国际小区9号楼2单元201号、302号、501号单元房），原告于本判决书生效后五日内返还被告购房款600690元及利息（利息自2016年1月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4903元，由被告负担，反诉费减半收取4903元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  冯丽娜 二〇一八年五月二十二日 书记员  宋姗姗