山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁06民初431号 原告：栾绍峰，男，1989年8月28日出生，汉族，无业，住招远市。 委托诉讼代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘增伟，山东西政律师事务所律师。 被告：恩泽股份有限公司，住所地烟台市莱山区凤凰山科技公园。 法定代表人：张丽华，董事长。 委托诉讼代理人：邱磊，山东广耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武林，山东齐鲁律师事务所律师。 原告栾绍峰与被告恩泽股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾绍峰的委托诉讼代理人于英春、刘增伟，被告恩泽股份有限公司的法定代表人张丽华及其委托诉讼代理人邱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栾绍峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》（以下简称《认购协议》）及《房屋认购补充协议》（以下简称《补充协议》）无效；2.判令被告返还原告的购房款1600万元并支付利息6031000元（自2010年7月6日起至2016年7月5日止，并自2016年7月6日起至判决确定的履行之日仍按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告损失1600万元（按照原告已向被告支付购房款的一倍计算）；4.本案的诉讼费用及保全费用等由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除双方签署的《认购协议》和《补充协议》；2.被告向原告支付违约金1600万元；3.被告返还原告购房款1600万元并支付利息6031000元（暂计算自2010年7月6日起至2016年7月5日止，并自2016年7月6日起至判决确定的履行之日止仍按中国人民银行公布的同期贷款利率计算），以上共计38031000元；4.本案的诉讼费用及保全费用等由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年7月3日签署《认购协议》，协议约定原告购买被告开发的位于烟台市莱山区的“瑞士露施抗衰老度假圣地·房屋”第二期19号房屋（房屋建筑面积约960平方米、地下建筑面积约500平方米），并约定原告在协议签署之日起7日内付清房款，被告应在原告全额付清房款二年半内（即2013年1月5日前）交付房屋。协议签署后，原告如约付清全部1600万元购房款，完全履行了合同义务。后因被告项目规划变更导致约定的第19号楼不再建设，双方遂于2013年3月3日签署《补充协议》，约定将原告购买第二期19号楼调整为已经开发的第一期14号楼，同时将交房日期确定为2013年7月3日，但该房产至今仍未交付。为此，原告多次就房屋交付等相关事宜同被告进行协商，期间原告发现被告调换后的上述第一期14号楼早在2012年8月31日已经被烟台市中级人民法院（2012）烟民一初字第108-1号《民事裁定书》及《公告》进行司法查封，查封的法律文书被告已经签收，同时，现被告资金短缺，项目停工多年。综合上述两点，标的房产的交付已无可能。故原告请求解除《认购协议》和《补充协议》，返还原告已交付的1600万元购房款及利息，并按《认购协议》第四条第2款约定的标准支付违约金（该条规定如被告不能如期交房，将向原告支付购房款等额的违约金）。综上，由于被告项目长达多年停工，合同履行已经成为不可能，且由此给原告造成巨额的经济损失，根据合同约定和法律规定，请求依法判如所请。 被告恩泽股份有限公司辩称，一、关于原告预订房屋不能按时交房是由于烟台市政府占用被告土地的行为而无法实现，实属不可抗力。原本市政府承诺2013年6月30日前给补偿土地，但市政府一直在办理中，历任领导都曾给予批示，但补偿土地全部手续一直未办好，原定的交房时间为2013年7月3日，但政府却未实现承诺。二、同意返还原告的购房款及合理的利息，利率的计算，应当按照预订协议约定的交房日期2013年7月3日以后起算，那么在合同约定的交房期内，被告是不用支付利息的。只有被告逾期交房产生了违约行为，才应当自违约之日起支付房款利息。所以被告认为，即使归责于被告有违约行为，利息也应当自违约之日起算。三、被告认为自身虽然存在逾期交房的行为，但并不是主观意愿的违约。1、原告所预购的房屋存在查封情况，但查封并不是抵押，其不是原告主观原因造成的。任何人，不论对错只要提起对被告的诉讼都可以查封被告的财产，但是没有经过法院的最后裁决，这种查封也并不一定正确。且查封也不影响房屋的交付，没有哪一条法律规定被查封需要承担无法交付的法律后果。2、原告所购房屋不能交付的实际原因是政府占地行为，以及政府答应原来应在2013年6月30日之前办好相关手续。被告认为，政府占地所导致出现的一系列问题属于不可抗力的因素，不可抗力导致损失不能归责于任何一方。故由于不可抗力的逾期交房不能认定为被告的违约行为，利息的起算点最多可以从2013年7月4日起算，甚至应当从不可抗力消失的时间起算（即政府切实落实了占地置换的地块，并依约办理相关的手续之日）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2010年7月3日，被告作为出卖人（甲方），原告作为买受人（乙方），双方共同签署《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》，该协议载明：“一、买受人所认购该栋房屋基本情况：1.该栋房屋所属项目名称：瑞士露施抗衰老度假圣地·房屋。编号：19号。2.该栋房屋建筑面积约960㎡（地上）、地下建筑面积约500㎡为赠送，赠送以实际面积为准。3.该栋房屋的建筑风格、项目名称、楼号及位置最终以政府审批通过的规划文件为准。二、计价、付款方式及期限：1.计价方式：实行按栋计价原则，每栋为人民币壹仟陆佰万元（包括地上、地下面积总价）。房屋最终面积以实际测量为准，实测地上面积大于或小于本协议第一条第2款约定面积5%以内不另行收费或退款；实测地上面积超过5%部分按比例收费或退款。2.买受人于本协议签订之日起7日内一次性付清房款。三、交房时间、标准及各自承担的税费：1.甲方应在乙方全额付清房款之日起二年半内交付房屋；该交付房屋为毛坯房。品质与本项目其他商品房相同，并通过有关部门验收。2.甲方交房后应积极为乙方办理房产证、土地证等有关产权手续，甲、乙双方各自承担法定交易税、费。乙方不承担甲方因本项目变更土地、房屋性质、用途而向政府有关部门补缴的费用。四、双方的违约责任：1.买受人未在本协议约定的付款期限之内支付房款，出卖人有权解除本协议。2.出卖人收到买受人全额房款后，不得再另行出售给第三方，如因甲方原因三年内不能交房给乙方，须赔付对方本协议标的金额之等额违约金。五、本项目取得《商品房预售许可证》后，双方另行签订《商品房买卖合同》，本协议自动作废，由出卖人收回，但本协议所商定之房屋位置（楼号）、面积（含地上、地下）、价格及交房时间、标准、违约责任争议解决方法不变。六、本协议一式贰份，其中出卖人壹份，买受人壹份，经双方签字盖章后生效。本协议履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成由项目所在地人民法院依法裁决。” 双方上述《认购协议》签署后，原告于2010年7月6日向被告支付1600万元购房款。 因瑞士露施抗衰老度假圣地第19号楼所在的二期工程规划被调整后无法进行建设，被告作为甲方，原告作为乙方，双方2013年3月3日签署《房屋认购补充协议》，该补充协议载明：“2010年7月3日甲方双方签订了乙方购买甲方开发的瑞士露施抗衰老度假圣地项目19号楼的认购协议。按协议规定时间乙方已将购房款全部付清。但因甲方原因乙方所购房屋在原协议第三条第一款规定的时限内未能交付。现因甲方建设原协议标的房屋的土地尚未取得已无法保证原协议最终期限内交房。经甲乙双方协商达成以下补充协议：一、因甲方资金困难无法按照原协议第四条第二款的规定对乙方予以现金赔付。二、乙方同意按甲方要求在甲方已建设完工的第一期工程内选定14号楼以抵顶原协议标的房屋。三、乙方选定甲方一期工程的14号楼的地上面积约为1083.97平米（最终以房管局实测面积为准），地下面积为赠送。超出原协议19号楼面积部分作为甲方对乙方的违约补偿乙方不需向甲方支付费用。本协议标的附赠地下车位六个，乙方不需付费。四、乙方选定上述房屋后，甲方不得将乙方已选定房屋质押、抵押或出售，如乙方选房前甲方已将上述房屋抵押，须在正式交房前办理解除抵押手续。若违约乙方有权要求甲方按乙方原协议交款数额的一倍予以现金赔偿。五、本协议于烟台签订，签字后与原协议具有同等法律效力。六、如甲方在2013年4月15日以前能取得建设原协议标的房屋的土地并办好有关开工手续则本协议废止，原协议在重新协商增加补偿条款后继续履行。如2013年4月15日前甲方不能取得建设原协议标的房屋的土地并办好有关开工手续则本协议立即履行。甲方应在2013年7月3日将乙方新选定房屋交付乙方并协助为乙方办理有关房产手续。七、本补充协议一式两份，甲方双方各执一份，效力相同。整个合同内容均不得向第三方泄漏，如有泄漏，视同违约。”2013年4月15日，被告未取得19号楼房项目的土地。2013年7月3日，被告未将14号楼房交付给原告。至今被告仍未将14号楼交付原告。 三、2011年7月，被告取得位于烟台市莱山区桐林路西、凤凰山北侧土地国有土地使用权。2011年8月，被告取得瑞士露施抗衰老度假圣地一期工程建设用地规划许可证。2012年11月，被告取得瑞士露施抗衰老度假圣地一期10-18、20-22号楼的建设工程规划许可证。2011年9月，被告取得瑞士露施抗衰老度假圣地一期10-18、20-22号楼建筑工程施工许可证。 被告至今未取得上述项目预售许可证。被告主张预售许可证正在办理中，因涉案项目属于政府招商引资的项目，当时有要求抗衰老中心必须开业，但是因为政府突然占用部分土地，致使规划都发生了变化，目前烟台市委市政府正在解决该问题，2017年2月9日重新批示了，因政府占地引起的问题被告申请了法律保护，市政府将占地置换到了松岚东地块及凤凰山剩余原来批完的项目继续建设，由市政府帮助被告完善手续及建设前期的未完善的手续，包括预售许可证等，均由市政府协调解决。原告认可上述项目预售许可证被告至今仍未取得，对其他事实均不清楚。 关于烟台华安集团有限公司（以下简称华安公司）诉被告项目转让合同纠纷一案，依华安公司的保全申请，本院于2012年8月31日作出（2012）烟民一初字第108-1号民事裁定书，冻结被告银行存款人民币3856万元或查封、扣押、冻结相应价值的其他财产。据此，本院保全查封被告所有的位于莱山区凤凰山公园瑞士露施抗衰老度假圣地一期11号、12号、13号、14号、17号楼。其中14号楼面积1404.74平方米，查封时尚未设定他项权利。因被告未履行判决确定义务，华安公司申请强制执行，2013年11月19日，本院以（2013）烟执字第354号立案执行，执行标的额1700万元及利息，负担案件受理费114027元。在执行过程中，被告已履行750万元，尚欠950万元及利息。2014年8月25日，本院作出（2013）烟执字第364-1号执行裁定书，继续查封被告所有的上述11号、12号、13号、14号、17号楼。被告向本院执行局提出异议，请求解除对11号、12号、17号楼的查封，继续查封13号、14号楼。本院执行局于2014年10月9日作出（2014）烟执异字第42号执行裁定书，裁定驳回被告的异议。被告不服，向山东省高级人民法院提出复议申请。山东省高级人民法院于2015年1月6日立案受理后，于2015年1月27日作出（2015）鲁执复议字第5号执行裁定书，裁定撤销（2014）烟执异字第42号执行裁定书，由烟台市中级人民法院重新审查。本院在重新审查过程中，被告于2015年11月17日申请撤回异议。2015年11月18日本院作出（2015）烟执异字第19号执行裁定书，裁定准予被告撤回异议。涉案的该宗土地使用权的性质为商住、商服、科研，对于该宗土地使用权的司法处分问题，经调查烟台市国土资源局，该局工作人员称，该宗土地使用权的性质为商住、商服、科研，但是属于限制用地，即限制土地使用权的流转，原因是当时被告在受让土地使用权时，是基于其特殊用途，国家收取的土地转让款很低（大约2000多万元），支付的土地价款不是市场价。如果法院要处分该宗土地，应当先将土地差价款交到国土资源局，才能变现转让。被告法定代表人张丽华称涉案的土地使用权中性质分别为商住、科研和住宅，项目完工后，三个项目分别办理土地使用权证。商服和科研用地不得流转，住宅办出房产证后可以进入市场流转，但办理住宅用地时少交一项税种，将来如果流转，要将该税种补齐；并称被告大约交纳了3000万元的土地出让金。 被告主张在双方签订《补充协议》时曾告知原告14号楼被法院查封，原告对此不予认可，被告亦未能提交充分的证据予以证实。 五、庭审中，原告主张其要求按《认购协议》第四条第2款约定的违约金标准不高于其实际损失，提交烟台市鸿辉房地产评估咨询有限公司于2017年4月19日出具的《房地产评估报告书》一份，拟证明至评估时点2017年4月19日，标的房产价值39332720元，被告七年多未交房，自原告签订合同至今未取得房产，根据房产的自然增值情况，至评估时点房产增值23332720元，该增值部分为原告实际损失，原告主张的违约金并未高出实际损失，而是低于正常的损失，同时违约金数额不超过合同法关于违约金的规定以及双方签订的协议的约定。被告则认为，上述《房地产评估报告书》不应当作为证据采信，系原告单方委托评估机构作出的，且周边楼盘并未出售，没有可参考的价格，本案涉案房产是在建工程，应以建安成本评估，而原告以建成商品房为基准评估涉案房产，评估基准适用不当，评估价格明显过高，该评估价值不予认可，以此无法计算原告的实际损失，根据相关法律规定，违约金不能超过实际损失的20%，被告不认可原告的实际损失是房屋的增值部分价值，原告的损失应是利息损失，利息的计算方式由于双方没有约定，应按照一年期同期银行贷款利率计算，至高不能超过司法解释规定的年利率6%，被告认为原告提出的违约金过高，请求法院予以调整，但是没有提交证据证实违约金过高。 上述事实，有原告提交的《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》、收据、转账支票、证明、《房屋认购补充协议》、（2012）烟民一初字第108-1号《民事裁定书》、《房地产评估报告书》，被告提交的《国有土地使用权证》、《建筑施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《烟台市规划局规划条件通知书》，以及双方当事人的当庭陈述和各自提供的其他证据等在案为证，足以认定。 本院认为，根据原建设部发布的第88号文《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。本案中，原告栾绍峰与被告2010年7月3日签订的《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》、2013年3月3日签订的《房屋认购补充协议》，虽然对双方当事人姓名、房屋基本情况、价款等进行了约定，但是对其他诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有进行明确约定，而且在协议中明确约定双方在取得《商品房预售许可证》后另行签订《商品房买卖合同》，因此原告与被告签订的上述协议是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。上述《认购协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应严格按照协议履行各自的义务。原告依约向被告履行交付全部房款的义务，但是因被告项目规划变更致使原定的瑞士露施抗衰老度假圣地第二期19号楼工程不再建设，经双方协商将第二期19号楼调整为第一期14号楼，但是该14号楼被法院依法查封，并且被告至今未取得上述项目预售许可证，被告未能在双方约定的时间2013年7月3日向原告交付拟认购的房屋，原告与被告不能签订本约《商品房买卖合同》，致使预约合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》及《房屋认购补充协议》，符合法律规定，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，《认购协议》和《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，双方约定的违约金条款并不违反法律规定，被告未能在双方约定的时间向原告交付拟认购的房屋，被告的行为构成违约的事实清楚。原告要求被告返还购房款1600万元并按照《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》第四条的规定主张支付违约金1600万元，符合法律规定，应予支持。被告主张其不能按时向原告交房是由于烟台市政府占用被告土地，属于不可抗力，其不构成违约，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调整，但是没有提交证据证实约定的违约金过分高于实际造成的损失。本院认为，被告至今不能向原告交付房屋行为构成违约的事实清楚，被告依法应当承担相应的违约责任。违约方对于违约金约定过高的主张应承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。原告主张按《认购协议》第四条第2款约定要求被告承担的违约金不高于原告的实际损失，提交烟台市鸿辉房地产评估咨询有限公司出具的《房地产评估报告书》予以参照，被告虽然不予认可，但是没有提交反驳的证据，亦不申请鉴定。被告因多年未能向原告交房，原告购买房屋的合同目的不能实现，对该房产不能行使抵押、转让、出租、使用以及其他合法权益等所有权人依法享有的法定权利，也导致原告失去交易机会，房产增值部分原告不能依法享有，原告确实损失巨大，被告亦不能提交证据证实双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，故被告主张违约金过高，请求予以调低，没有事实依据，本院不予支持。本案中原告主张被告除了应该按约定承担违约金外，还应支付购房款自交款之日2010年7月6日起至今按同期银行贷款利率计算的利息，原告实质上是主张约定的违约金低于造成的损失，请求予以增加。本院认为，被告按照双方协议中约定的违约金条款承担相应的违约责任后，对原告的损失已经进行了适当弥补，根据本案的具体情况，原告再要求增加赔偿银行利息等实际损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告栾绍峰与被告恩泽股份有限公司2010年7月3日签订的《瑞士露施抗衰老度假圣地房屋认购协议》、2013年3月3日签订的《房屋认购补充协议》。 二、被告恩泽股份有限公司返还原告栾绍峰购房款1600万元。 三、被告恩泽股份有限公司支付原告栾绍峰违约金1600万元。 上述第二、三项合计3200万元，限被告恩泽股份有限公司于本判决生效之日起十日内履行。 四、驳回原告栾绍峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231955元，由原告栾绍峰负担36785元，由被告恩泽股份有限公司负担195170元。诉讼保全费5000元，由被告恩泽股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  杨卫东 审 判 员  陈晓彦 人民陪审员  赵翠娥 二〇一八年五月二十五日 书 记 员  林重霄