徐州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2018）苏8601行初152号 原告施学云，男，1960年5月4日生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托代理人张东辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托代理人吴肇彦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告徐州市不动产登记局，住所地徐州市泉山区建国西路80号。 出庭应诉负责人安守林，该局副局长。 委托代理人郭光，该局工作人员。 委托代理人裴建平，江苏智临律师事务所律师。 第三人徐州博顿置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区龙湖西路16号。 法定代表人钟水旺，该公司经理。 委托代理人贡嫣，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。 委托代理人张望秋，北京泽盈（徐州）律师事务所实习律师。 第三人王峰，男，1982年11月11日生，汉族，住徐州市经济开发区。 第三人王爱娣，女，1984年1月22日生，汉族，住徐州市经济开发区。 第三人王峰、王爱娣的共同委托代理人王永伟，男，1955年1月6日生，汉族，住徐州市云龙区。 第三人王峰、王爱娣的共同委托代理人刘玉萍，女，1957年11月20日，汉族，住徐州市云龙区。 第三人徐州市住房置业担保有限公司，住所地徐州市坝子街9号中和大厦九层。 法定代表人王成锋，该公司总经理。 委托代理人刘荣荣，江苏敏言律师事务所律师。 原告施学云不服被告徐州市不动产登记局（以下简称市不动产登记局）为第三人徐州博顿置业有限公司（以下简称博顿公司）、王爱娣、王峰办理的房屋行政登记，于2018年1月30日向本院提起行政诉讼。本院当日立案受理后，于2018年1月31号向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书。因博顿公司、王爱娣、王峰、第三人徐州市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并向其送达了起诉状副本、参加诉讼通知书等相关诉讼文书。本院依法组成合议庭于2018年4月20日公开开庭审理了本案。原告施学云的委托代理人张东辉，被告市不动产登记局的出庭应诉负责人安守林，委托代理人郭光、裴建平，第三人博顿公司的委托代理人贡嫣、张望秋，第三人王爱娣、王峰的共同委托代理人王永伟、刘玉萍，第三人担保公司的委托代理人刘荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告市不动产登记局于2016年10月31日将坐落于徐州经济技术开发区XX湖畔小区XX号楼X-XX03室房屋不动产权由第三人博顿公司转移登记至第三人王爱娣、王峰名下，并于2016年11月1日向第三人王爱娣、王峰颁发不动产权证书。 原告施学云诉称：原告施学云与第三人博顿公司建设工程施工合同纠纷一案，经福州市中级人民法院（以下简称福州中院）一审、福建省高级人民法院二审、最高人民法院再审，现该案民事判决已生效。原告向福州中院申请强制执行，福州中院依法受理后，于2013年11月27日向徐州市房管局下属单位房产登记交易中心送达协助执行通知书，查封博顿公司所有的位于徐州经济技术开发区××小区××楼××室房屋，查封期限为2013年11月27日至2015年11月26日。后福州中院将该执行案件移送徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院），徐州中院立案受理后，于2014年1月7日作出(2014)徐执字第8号民事裁定书，继续查封博顿公司包括涉案房屋在内价值6600万元的财产。 在查封期限内，涉案房屋被博顿公司擅自销售，被告市不动产登记局为其办理了商品房转移登记，导致被查封房产的权属发生转移。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利；……”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”第二十一条规定，“己被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”因此，被告市不动产登记局在涉案房屋己被查封的情况下仍予以办理房屋所有权转移登记，并因此导致该被查封房产的权属因发生转移而无法执行，被告作出的行政登记行为违反了上述法律法规的规定，应予以撤销。为维护原告作为申请执行人的合法权益，以及人民法院生效判决及查封裁定的法律权威，请求法院依法判决1、确认被告市不动产登记局为第三人博顿公司、王爱娣、王峰办理徐州经济技术开发区××小区××楼××室商品房转移登记的行为违法并予以撤销；2、被告立即将上述房产的不动产所有权恢复到第三人博顿公司名下；3、本案诉讼费用由被告承担。 原告施学云为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.（2013）榕执行字第740号协助执行通知书及送达回证，拟证明2013年11月27日，福州市中级人民法院受理原告强制执行申请后，向徐州市房产登记交易中心发出协助执行通知书，查封第三人博顿公司位于徐州经济技术开发区××小区××楼××房产。 2.（2014）徐执字第8号民事裁定书，拟证明2014年1月7日，徐州市中级人民法院对原告强制执行申请立案受理，并继续查封第三人博顿公司名下包括上述房产在内的价值6600万元财产。 3.徐州市国土资源局网站网页截图，拟证明被告市不动产登记局负责徐州市不动产登记行政管理工作，其负责人是郝敬良。 被告市不动产登记局辩称：一、原告诉讼主体不适格。本案原告作为民事案件的申请执行人，执行法院对涉案房产的查封仅是担保原告债权实现的执行措施，涉案房产虽由第三人博顿公司于查封期间售出，但该公司另行提供了其他房产置换了被查封的涉案房产，并作为原告执行案件的查封标的物已被执行法院予以查封。涉案房产物权转移登记与否，不影响原告民事案件的执行，对其权益未造成任何影响。此外，涉案房产的转移登记，依据的基础法律关系是购房人与博顿公司之间商品房买卖合同这一民事法律行为，该民事行为的成立、生效及履行，与被告无关，被告也无权干涉。涉案房产的商品房买卖合同仅在买卖双方当事人之间发生法律效力，而原告并非合同当事人，更非涉案房产的物权人，与涉案商品房转移登记不具有法律上的利害关系。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告同被诉行为之间不具有利害关系，故其无权提起本案诉讼。二、如前所述，涉案房产已不属于原告执行案件的被查封财产，与原告无法律上的利害关系，在购房人已善意、合法取得涉案房产物权的前提下，原告要求撤销涉案房产相应转移登记并将该房产恢复登记至第三人博顿公司名下的诉请，无事实依据。三、原告起诉不符合起诉条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项的规定，提起行政诉讼应当有具体的诉讼请求和事实依据。本案中，原告同时针对数个行政行为提起诉讼，不符合法定的起诉条件。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告市不动产登记局在法定期限内向本院提交了以下作出被诉行政行为的证据、依据： 1.XX湖畔XX号楼X-XX01、X-XX01、XX号楼X-XX03、X-XX01、X-XX03、商业X号楼X-XX2、商业X号楼X-XX2商品房买卖合同，拟证明博顿公司置换的22处房产价值远高于涉案房产市场价，原告查封16处房产的债权已得到充分保障，不影响原告民事案件的执行，对原告权益未造成影响，原告与涉案房产无法律上的利害关系。 2.（2014）徐执字第8号协助执行通知书（落款日期为2017年1月3日）及（2014）徐执字第8号民事裁定书。 3.第三人博顿公司于2016年1月28日向徐州市住房保障和房产管理局提交的申请、君廷湖畔房屋置换住宅明细。 4.（2014）徐执第8号协助执行通知书（落款日期为2015年11月24日）及民事裁定书（内容同证据2），拟证明徐州中院继续执行原告施学云与第三人博顿公司的建设工程施工合同案件，并续封了房产，原告合法权益得到保障。 证据1-4拟综合证明涉案房屋产权转移登记符合法律规定，不应被撤销或确认违法。 5.2016年12月8日徐州中院执行法官与第三人博顿公司实际控制人王培的谈话笔录，拟证明原告代理律师张东辉在2016年12月份已知道涉案房产被销售并办理转移登记的事实，其于2018年1月30日提起诉讼已经超过六个月的起诉期限。 6.江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司徐州分公司出具的致委托估价方函，拟证明涉案房产的评估价值。 7.不动产转移登记档案材料，具体包括徐州市不动产登记审批表、徐州市不动产登记审批表（抵押权）、徐州市不动产登记申请书、商品房预（销售）合同网上登记备案证明、房屋所有权初始登记证明、国有土地使用权分割转让证变更登记申请书、商品房买卖合同、房屋买受人身份证复印件及户口本常住人口登记卡、结婚证、询问笔录、徐州市政府非税收入收款收据、税收缴款书（契税专用）、江苏增值税普通发票、销售不动产统一发票（电子）办证联、徐州市物业维修基金缴款凭证、不动产登记收件收据（领证凭据），拟证明涉案房屋不动产权转移登记符合法律规定，不应被撤销或确认违法。 第三人博顿公司述称：一、本案中查封涉案房产的执行案件为原告连同案外人余乃勇等人在福州中院提起的建设工程合同纠纷一案，原告将诈骗犯罪合法化，利用错误的生效裁判文书恶意诉讼执行答辩人合法财产，该案应移送公安机关处理。二、涉案的十余套房产产权为第三人博顿公司所有，第三人博顿公司与购房人签订的房屋买卖合同依法成立并生效，办理登记符合法定程序。第三人博顿公司在售出涉案房产后，已用等值房产予以替代查封。因此，第三人博顿公司已经履行法院的查封裁定，原告无权要求法院撤销对涉案的十余套房产的登记。三、原告的起诉已经超过法定的起诉时效，依法应当驳回起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之曰起六个月内提出。本案的行政行为发生的2015年11月之前，至今已有两年半时间，原告在六个月之前就已经知道涉案房产过户的情况，故原告的起诉已经超过法定的起诉时效，依法应当予以驳回。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人博顿公司未向本院提交证据。 第三人王爱娣、王峰述称，第三人王爱娣、王峰买房子的行为是合法的，且已实际居住。 第三人王爱娣、王峰未向本院提交证据。 第三人担保公司述称，涉案房屋的贷款和担保手续都是合法的。 第三人担保公司未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，结合当事人的质证意见，本院对原被告及第三人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2能够证明第三人博顿公司名下包括涉案房屋在内的6600万元财产曾被人民法院依法查封或者冻结的情况，且与被告提交的证据内容一致，本院予以采信；证据3能够证明被告具有不动产登记的法定职权，本院予以采信。 被告提交的证据1能够证明同时期涉案房产邻近商品房的成交价格，本院予以确认；证据2、4能够证明第三人博顿公司名下包括涉案房屋在内的6600万元财产曾被人民法院依法查封、冻结及续封的情况，本院予以采信；证据3能够证明第三人博顿公司申请对（2013）榕执行字第740号协助执行通知书决定查封的房产予以置换的情况，本院予以确认；证据5系徐州中院在执行过程中形成的谈话笔录，本院予以采信，但该谈话笔录不能直接反映原告在谈话时已知晓转涉案房屋移登记的事实；证据6能够证明涉案房产的评估价值，本院予以采信；证据7系其在作出涉案房屋产权变更登记的过程中，依照法定程序制作或取得，能够反映被告作出被诉房屋登记的过程和依据，证据符合法定形式，来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。 经审理查明：2013年11月27日，福州中院应施学云申请，就施学云与博顿公司建设工程施工合同纠纷一案[（2013）闵民终字第687号]的执行作出（2013）榕执行字第740号协助执行通知书，并向被告内设机关徐州市房产登记交易中心送达，要求其协助查封博顿公司位于徐州经济技术开发区徐海××××湖畔小区××楼××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室，X单元XX03、XX02、XX03、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX02、XX01、XX02、XX02、XX03、XX02、XX01室，共计42套房屋，查封期限为2013年11月27日至2015年11月26日。后福州中院将该执行案件移送徐州中院，徐州中院立案受理。2014年1月7日，徐州中院作出（2014）徐执字第8号民事裁定书，裁定冻结、扣划第三人博顿公司银行存款6600万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2015年11月24日，徐州中院向被告送达（2014）徐执字第8号协助执行通知书及民事裁定书，要求其继续查封前述42套房屋，查封期限为2015年11月24日至2018年11月23日。 2014年10月23日，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司徐州分公司受徐州中院委托，对上述42套房屋价值作出评估报告，其中XX号楼X-XX03房屋价格为115.86万元。 第三人博顿公司将位于徐州经济技术开发区××小区××楼2-2603的房屋以918465元的价格出售予第三人王爱娣、王峰，并在被告处登记备案。后第三人博顿公司、王爱娣、王峰向被告市不动产登记局申请办理房屋所有权转移登记，并提交了徐州市不动产登记申请书、商品房预（销售）合同网上登记备案证明、房屋所有权初始登记证明、国有土地使用权分割转让证变更登记申请书等材料。2016年11月1日，被告向第三人王爱娣、王峰颁发不动产权证书，将坐落于徐海路南XX湖畔XX号楼X-XX03房屋的不动产所有权由第三人博顿公司转移登记至第三人王爱娣、王峰名下。原告施学云对上述不动产所有权转移登记行为不服，提起本案诉讼，诉请如前。 另查明：第三人博顿公司将前述16套房屋出售后，另行提供XX湖畔小区商业X幢X单元XX1、XX1室等13套商业办公用房及君廷湖畔小区XX幢X单元XX01、XX01室等9套住宅作为查封标的置换前述16套房屋。徐州中院于2017年1月3日作出（2014）徐执字第8号协助执行通知书及民事裁定书并向被告及市不动产登记局送达，将第三人博顿公司提供的22套房屋查封。 再查明：第三人王爱娣、王峰曾与第三人担保公司就涉案房屋签订房屋抵押合同，被担保主债权为400000元,债务履行期间为2015年11月13日至2035年11月13日。后被告市不动产登记局向第三人担保公司颁发苏（2015）徐州市不动产证明第0029XXX号抵押权证。 本院认为：根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。被告市不动产登记局作为市级不动产登记机构，具有对辖区内不动产登记的法定职权和职责。 一、关于原告是否具有提起本案诉讼的主体资格问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，人民法院依债权人申请对房屋采取强制措施并已通知房屋登记机构的，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，人民法院应当依法受理。故本案原告施学云有权提起本案诉讼。 二、关于原告施学云提起本案诉讼是否超过起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，原告述称其在2017年11月立案的（2017）苏8601行初1259-1261、1265-1270号行政案件审理过程中首次得知涉案房屋已被被告办理转移登记的事实，被告提交的证据不足以证明原告的起诉已超过法定期限，故对被告的该项主张，本院不予支持，原告提起本案诉讼未超过法定的起诉期限。 三、关于被诉不动产权转移登记是否合法的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。本案中，涉案房屋已被福州中院裁定查封，并由徐州中院续封，被告已收到相应的协助执行通知书、民事裁定书等查封材料，被告应依法履行其协助执行义务，不得为涉案房产办理转移登记，但被告依据第三人博顿公司、王爱娣、王峰提交的申请材料，为其办理涉案不动产所有权转移登记行为，违反了法律规定。 四、关于涉案不动产转移登记行为应否撤销的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。同时，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，首先，涉案房屋原不动产所有权证登记在第三人博顿公司名下，且第三人博顿公司在不动产权转移登记的过程中提供了房屋所有权初始登记证明等相关证件，第三人王爱娣、王峰据此认为第三人博顿公司对涉案房屋有处分权，不存在过错。其次，涉案房屋的评估价为115.86万元，第三人博顿公司与第三人王爱娣、王峰约定的涉案商品房单价为每平方5110.53元，总价款为918465元，该数额处于合理的市场价格波动范围之内，故涉案房屋系以合理的价格转让。最后，涉案房屋已办理不动产权转移登记。同时，原告亦未提供证据证明第三人王爱娣、王峰存在其他恶意交易的情形，故第三人王爱娣、王峰已善意取得涉案房屋所有权。根据上述法律规定，应确认被告市不动产登记局于2016年10月31日将坐落于XX湖畔小区XX号楼X-XX03房屋的不动产所有权由第三人博顿公司转移登记至第三人王爱娣、王峰名下的行为违法。原告要求撤销该转移登记行为并将房产恢复登记至第三人博顿公司名下的诉讼请求不符合法律规定，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下： 一、确认被告徐州市不动产登记局于2016年10月31日将坐落于XX湖畔小区XX号楼X-XX03房屋[苏（2015）徐州市不动产权第0060XXX号]的不动产所有权由第三人博顿公司转移登记至第三人王爱娣、王峰名下的行为违法； 二、驳回原告施学云其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告徐州市不动产登记局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  杜月秋 审 判 员  焦琰茹 代理审判员  魏 博 法官 助理  王 静 二〇一八年五月十八日 书 记 员  闫 琪 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。 因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 《最高人民法院关于执行若干问题的解释》 第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。 复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《不动产登记暂行条例》 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理： （一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的； （二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的； （三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的； （四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。