上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1122号原告时广运。原告王晶。委托代理人时广运。被告肖强。被告杨颖。委托代理人肖强。原告时广运、王晶与被告肖强、杨颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告时广运同时作为原告王晶的委托代理人、被告肖强同时作为被告杨颖的委托代理人到庭参加诉讼。审理中，原、被告均申请本案简易程序审理期限延长一个月，本院院长审批予以同意。本案现已审理终结。原告时广运、王晶诉称：原、被告双方曾签署《上海市房地产买卖合同》，由被告购买原告名下本市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室及地下车库2地下1层车位27室。后被告因其自身原因未能获得银行贷款审批，将过户时间拖延至2015年2月28日，已经逾期21日，进而导致银行贷款133万元延期发放给原告，故被告应当承担违约责任。原告系于2015年1月22日将房屋交付给被告。约定过户的时间为2015年2月7日，实际过户时间为2015年2月28日，期间的21日房屋所有权仍应当属于原告，故被告应当承担房屋占用费。原、被告在签订合同时，口头约定被告同意将车位继续提供给原告免费试用，使用期为一年，一年内如果被告购车或者原告搬离该小区的，则车位继续归被告使用。故原告对房屋附属的车位继续享有使用权。但被告于2015年4月11日凭借其产权证，单方面通过物业公司将车位予以收回。而原告于当日将自己车辆转移至地面停车位进行月租，为此缴纳了停车费235元。原告为配合被告办理过户，于2015年2月27日请假一日，但实际该日因被告原因未能办理过户。之后，原告为起诉本案、出庭，各请假一天。现原告起诉要求判令：1、被告支付原告违约金13,965元(以133万元为本金，按日万分之五，从2015年2月8日计算至2015年2月28日，共21日)；2、被告支付房屋占用费2,457元(按每月租金3,500元，从2015年2月8日计算至2015年2月28日，共21日)；3、判令确认原告继续对系争房屋附属车位享有继续使用权。审理中，原告表示原先所提出的误工费、车位损失费、证人出庭费用的诉讼请求，不再予以主张。被告肖强、杨颖辩称：合同并未对银行贷款的支付约定具体支付时间。被告同时申请了两家贷款银行，分别为建设银行和友利银行，建设银行审批通过时间为2015年2月18日(除夕)，友利银行审批通过时间为2015年2月28日，中间有7日法定假，两家银行审批通过时间实际相差3天，因建设银行评估房价为174万元，与约定的付款条件相差较大，为不影响交易，最后选择了后一家银行即友利银行放贷。原告在过户前或过户后并未口头或书面要求赔偿或解除合同，可见其认可整个交易时间节点。双方提交过户资料时间为2015年2月7日，按照一般办出产证期限为21日，在此期间为7日法定假日，故预计过户时间应当为2015年3月7日，但实际过户时间与预计过户时间差了2日。合同约定的交付房屋时间为2015年1月22日，故原告交付房屋系按约在履行合同，其无权主张房屋占用费。根据合同约定，房屋及车位应当由原告一并予以移交，但在房屋过户后，原告并未及时与被告办理车位交接。后被告自行去物业公司办理了车位的更名。而且，原告并未曾告知车位还需支付物业公司每月支付50元的管理费，按照常理被告不可能一方面缴纳管理费，一方面又同意原告免费使用。故被告有权处置车位。被告未曾通知原告2015年2月27日可以办理房屋过户手续。原告起诉误工费，均无法律和合同依据。综上，不同意原告的诉讼请求。如果法院认为被告应当承担违约金，则认为原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。经审理查明：2014年12月29日，原告时广运、王晶作为卖售人、甲方，被告肖强、杨颖作为买受人、乙方，签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向原告购买本市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室及地下车库2地下1层车位27室，总价为1,915,000元；原告应于2015年1月22日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；双方应于2015年2月7日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；被告向贷款银行申请的贷款用于支付部分房价款，被告应于在不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续，若因被告原因造成贷款不足，则任何不足部分均由被告在前述期限内补足，否则视为被告逾期付款。合同附件三“付款协议”约定，被告应于2014年12月23日支付原告购房定金30,000元，应于2014年12月24日支付房价款70,000元，应于2015年1月15日支付房价款330,000元；被告向贷款银行申请贷款1,330,000元，由贷款银行直接支付至原告指定账户；剩余尾款155,000元，应于2015年3月1日支付给原告。合同对其他事宜进行了约定。被告分别于2014年12月23日支付原告房款30,000元，于2014年12月24日支付原告房款70,000元，于2015年1月10日支付100,000元，于2015年1月11日支付100,000元，于2015年1月12日支付100,000万元，于2015年1月13日支付30,000元，于2015年1月27日支付了100,000元，于2015年2月27日支付了45,000元，于2015年3月7日支付了10,000元。2015年2月28日，原、被告双方共同向房地产登记部门申请办理系争房屋(包括上述车位27室)的产权过户手续。2015年3月9日，被告取得了系争房屋(包括上述车位27室)的产权证。之后，被告申请的贷款银行向原告支付了133万元房款。原、被告确认133万元到账时间为2015年3月11日。审理中，被告陈述：在签订《上海市房地产买卖合同》之前双方基于友好前提确曾谈起被告将车位给原告使用一年，如果原告在一年内搬离小区或被告购车的，则车位由被告使用；但当时，原告未曾告知车位还需另行支付物业公司管理费；而且在之后双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中第一条约定转让的房地产包括了车位，第三条约定原告将房地产转让被告后，出让合同载明的权利、义务一并转让给了被告。以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市个人住房房产税认定通知书、银行卡客户交易查询、牡丹灵通卡账户历史明细清单、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案争议的焦点是：一、2015年2月8日至2015年2月28日期间，被告对于其申请的银行贷款133万元是否应当承担逾期付款违约金以及原告主张的违约金是否过高；二、被告是否应当向原告支付2015年2月8日至2015年2月28日期间的房屋占用费；三、本案所涉的车位是否应由原告继续使用。关于争议焦点一：合同约定双方申请办理系争房屋(包括车位)过户的最后期限为2015年2月7日，被告应在此期限届满前完成银行贷款审批手续，如果因被告原因造成贷款不足，则应当在前述期限内补足，否则视为被告逾期付款。现根据被告自述，银行贷款审批手续的完成系在2015年2月28日，但被告并未曾另行现金补足，故被告应当承担逾期付款违约责任。被告认为原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整，对此本院结合被告的过错程度、原告的实际损失等情况，酌情予以调低，具体标准为按银行同期贷款利率的1.3倍计算。违约金金额为4,344.70元(133万元×5.6%÷360×21天)。关于争议焦点二：本院认为，原告向被告交付系争房屋，系在履行其合同义务，现本案并不存在合同解除的情形，原告要求被告支付房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三：首先，虽然被告陈述双方曾谈起过关于车位由原告继续使用，但被告坚持认为系发生在签订合同之前，而双方签订的《上海市房地产买卖合同》中未有过此方面的约定。双方合同权利义务应当以《上海市房地产买卖合同》中的约定为准。其次，即使如原告所述双方存在“被告同意将车位继续提供给原告免费试用，使用期为一年，一年内如果被告购车或者原告搬离该小区的，则车位继续归被告使用”的约定，但车位实际需另行向物业公司支付管理费，但双方也未有过管理费应当如何承担的约定，事实上，被告也向物业公司交付了管理费。所谓的“一年”，起算时间也是不明确的。一年内也存在着原告搬离小区或被告自行购车的可能性。故本院认为，原告主张确认其有权继续使用车位的请求，依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告肖强、杨颖于本判决生效之日起十日内支付原告时广运、王晶违约金4,344.70元；二、驳回原告时广运、王晶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元、减半收取计145元，由原告时广运、王晶负担120(已付),被告肖强、杨颖负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张利二〇一五年七月六日书记员  沈韵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。