福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8421号 原告：福建实达物业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥东路善化新村2座2层。 法定代表人：刘胜昔，该公司董事长。 委托代理人：欧阳力，本公司职员。 被告：薛宗光，男，汉族，1961年8月12日出生，住福州市鼓楼区。 委托代理人：孟祥，福建智君律师事务所律师。 原告福建实达物业有限公司诉被告薛宗光物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳力、被告薛宗光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费6606.10元，水电公摊1178.2元。并承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告受中城都市花园第二届业委会的委托，从2014年12月16日开始为“中城都市花园”小区（中城名仕汇）提供物业管理服务并代收各项费用，2015年2月13日与中城都市花园第二届业委会正式签订物业服务合同，约定了双方的权利和义务。但是被告从2015年2月起至2017年8月31日止累计拖欠原告物业管理费6606.10元，水电公摊1178.20元，共计7784.30元。经原告多次催讨，被告拒不支付。原告认为：原告已经依据约定履行了物业管理的义务，物业管理服务被大多数业主认可。被告的拖欠行为违反了合同，依法应履行交纳物业管理费、滞纳金等费用的义务。 为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告薛宗光发表答辩意见如下：一、原告福建实达物业有限公司存在怠于履行《物业服务合同》约定的，原告负有物业管理区域内的安全防范和安全保卫义务的违约行为。 1、原告福建实达物业有限公司未尽安全保卫义务，对物业管理区域内的监控设备损坏没有及时进行维护和修理，导致被告及小区内其他四户业主家被盗，财产受到严重侵害。 2015年3月23日，福州中城名仕汇多户业主家被盗。9号楼刘女士家被盗2万多元财物；5号楼的两位业主家也被盗手机和现金3000多元；被告的家被盗人民币现金3万多元、美元5万元，以及金银首饰等，损失价值达人民币40多万元。 2、福州市公安局刑侦大队在办案过程中，要求原告提交案发当天的小区监控录像时，原告才发现小区内的监控设施设备一直是坏的。由于该原因造成本起重大入室盗窃案件的线索中断，在使用高科技手段用于刑事案件侦查破案已经成为公安刑侦目前破案的重要手段之时，本起案件至今未能破案与小区监控设施设备一直是坏的，监控室无人值守，原告的保安人员对外来人员未执行登记制度，保安人员未24小时巡逻执勤是盗窃案件未能侦破的主要原因。 3、原告的行为已经构成严重违反物业管理合同的违约行为。 二、按照原告与小区业委会签订的《物业服务合同》的约定，原告负有24小时巡逻执勤；外来人员、车辆登记；大件物品进出和异常情况处置记录；监控设施24小时开通，并有人驻守等安全防范义务。 而原告物业服务的区域内监控设施全部是损坏的，原告知情不予维修、维护。原告提供的物业服务存在重大瑕疵。 1、《物业服务合同》第十九条第一款乙方相关的权利义务，第八项约定，“维护本物业管理区域内公共秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供价资相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。” 2、《物业服务合同》附件八，“公共区域的安全防范和秩序维护”中规定： 门岗：各出入口设专人24小时执勤。门岗值守有详细交接班记录和外来人员、车辆登记、大件物品进出和异常情况处置记录。 巡逻岗：秩序维护员按照指定路线和时间进行24小时巡逻。 技防设施和救助监控岗：1、小区应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警等3项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。2、监控影像资料、报警记录应当至少留存30日备查，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 3、《物业服务合同》附件五，“物业共有部位及设施设备的管理和维护”规定：电子防盗、监控、报警系统等，技术人员严格执行设施设备操作规范及保养规范。 原告未按照合同约定执行，存在严重违约行为。 三、原告作为负责小区安全保障的一级资质的物业管理公司未尽到合理的安全保卫义务，导致小区居民财产遭到侵害，即使刑事案件没有侦破，物业公司也应当承担相应的民事赔偿责任。原告应当赔偿被告一半的经济损失。 《物业服务合同》第二十二条约定，乙方未按照合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任。 《物业服务合同》附件十二规定，物业服务企业不按照法律法规规定和物业服务合同约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，根据本案被告向法院提交的证据，可以证明原告在小区物业管理服务方面存在重大瑕疵，原告应当赔偿被告一半的经济损失。 四、被告因为被盗财产损失问题一直与原告协商赔偿损失的数额，但是，原告以种种借口推脱被告的赔偿请求，致使被告无法履行缴交物业费和公摊水电费的义务。现在，被告按照财产损失的最低数额（被盗金银首饰省略不计、被盗现金人民币零头省略不计）计算，5万元美金按照2015年3月23日的中国银行当日外汇牌价1美元兑人民币6.2284元计算，计人民币31.1420万元；现金人民币3万元。以上合计人民币34.1420万元。原告按照承担50%的损失赔偿责任计算：34.1420元÷2=17.071万元。扣除物业费和公摊水电费计人民币7784.30元，原告应当赔偿被告损失计人民币16.2926元。 综上所述，被告请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法支持被告以原告的物业服务不符合物业管理合同的约定，物业服务存在瑕疵提出抗辩的，应当合并审理；并依据本案的事实和法律对本案作出公平、公正的裁决。 原告向法庭提交如下证据： 证据A1、《催款通知单》； 证据A2、《员工劳动合同》； 证据A3、《物业服务合同》。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据A1里面物业费的金额的真实性、证明对象都有异议。对证据A2的真实性无异议，证明对象无异议。对证据A3真实性没有异议，证明对象有异议。在物业服务合同第十九条、第二十二条、附件五、附件八等约定。 被告向法庭提交如下证据： 证据B1、海峡都市报《案情报道》，证明：1）2015年3月23日，福州中城名仕汇多户业主家被盗。9号楼刘女士家被盗2万多元财物；5号楼的两位业主家也被盗手机和现金3000多元；被告家被盗人民币现金3万多元、美元5万元，以及金银首饰等，损失价值达人民币40多万元。 2）原告作为物业管理资质一级的物业管理专业机构没有尽职履行一级物业管理服务企业的物业服务合同约定，疏于小区安全管理是造成物业服务小区内一天连续发生四起盗窃案件，造成被告及其他三家业主重大经济损失的责任人。 3）按照《福州市物业服务合同》的约定，物业服务企业不按照法律法规规定和物业服务合同约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。 原告对被告提供的证据质证如下：案件报道没有确切证据。都是被告单方陈述，没有确切信息。根据当地片警陈述被告家里亲戚，拿着被告钥匙去被告家中窃取的财物，属于家庭纠纷。且被告未向法院提供案件向公安的报案材料。原告有履行安全服务义务，可以提供近一个月的巡逻记录。 本院在审理过程中，向福州市公安局鼓楼分局刑事侦查大队调取了李翔芳（薛宗光的妻子）被盗窃案的卷宗材料，该案尚在侦查中。被告对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据三性均无异议。原告物业管理区域内的监控系统损坏，没有及时修复是造成福州中城名仕汇多户业主家被盗案件无法破案的主要原因。原告作为物业管理资质一级的物业管理专业机构没有尽职履行一级物业管理服务企业的物业服务合同约定，疏于小区安全管理是造成物业服务小区内一天连续发生四起盗窃案件，造成被告及其他三家业主重大经济损失的责任人。按照《福州市物业服务合同》的约定，物业服务企业不按照法律法规规定和物业服务约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。原告应当赔偿被告在本起被入室盗窃案中遭受的经济损失。原告对该份证据质证认为，对证据的三性没有异议。物业接盘小区是在2015年2月份，是商品房都有监控，不是没有监控。保安是全小区的安防，不是个别业主的私人保镖。 本院经审理认定事实如下：2015年2月13日原告与福州市中城都市花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定中城都市花园业主委员会委托原告为中城都市花园提供物业管理服务，期限自2015年2月13日起至2020年1月12日止，并约定高层电梯住宅物业管理费为1.5元/月.平方米。被告系中城都市花园单元的业主，中城都市花园单元的建筑面积为142.07平方米。 原告认为被告尚未缴纳2015年2月起至2017年8月31日止累计拖欠物业费共计6606.10元以及水电公摊费用计1178.20元。 另查明，2015年3月23日16时许，被告薛宗光之妻李翔芳发现其位于鼓楼区的家中被盗，福州市公安局鼓楼分局刑事侦查大队对上述入室盗窃予以立案侦查，该案尚在侦查中。因原被告就上述被盗赔偿事宜无法协商一致，故被告于2015年2月起开始未缴纳物业服务费、水电公摊费。 本院认为，薛宗光和福建实达物业有限公司之间存在物业服务合同关系，物业公司提供了物业服务，业主应该按照合同的约定缴纳物业费。业主拒绝缴纳物业费须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，被告提供的证据能够证明原告的服务中有一定瑕疵，但并不存在违法或严重违约的情形，不足以证明原告不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵。另，物业公司只承担一般意义上的保安责任，而非消灭一般违法犯罪活动，被告拒绝缴纳物业费没有正当理由。 业主若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为没有合法依据。被告应当缴纳其拖欠的物业费，而原告也应多听取业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 物业服务是一项公共服务，服务对象系整个小区全体业主，服务的内容含安保、卫生、消防、维修等各个领域，作为单个业主支付的物业费实际系整个小区物业服务费不可分割的一部分，被告拖欠物业费，可能导致物业服务水平的下降，实际上是损害了其他正常缴纳物业费的业主的权益。被告享受了原告提供的物业服务，就应当依约及时向原告支付物业服务费，其以个人财产被盗为由而拒付物业费依据不足，故原告诉请被告缴纳物业费，本院予以支持。关于原告诉请被告缴纳2015年2月至2017年8月31日止的公共水电分摊费，原告在举证期限内未提交其已代为缴纳该费用的证据及计算方法，故原告诉请被告缴纳该费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告薛宗光于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付2015年2月1日至2017年8月31日止的物业管理费用6606.10元（213.1元/月×31个月）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  王平 二〇一八年五月三十一日 法官助理李榕 书记员刘林 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。