江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0791民初423号原告曹飞，男，汉族，1977年10月3日生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：谢军，江西钨都律师事务所律师。被告鑫业地产集团有限公司，住所地：赣州经济技术开发区迎宾大道**。法定代表人：林业霖，系该公司执行董事兼总经理。第三人江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：赣州市章贡区张家围路**。负责人：雷红云，系该分行行长。委托诉讼代理人：黄先兴，江西凯莱律师事务所律师。原告曹飞诉被告鑫业地产集团有限公司（以下简称鑫业地产公司）、第三人江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢军，被告江西银行委托诉讼代理人黄先兴均到庭参加诉讼，被告鑫业地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告鑫业地产集团有限公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块鑫业中心的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年9月24日，原告曹飞与被告鑫业地产公司签订八份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告鑫业地产公司鑫业中心第4层3A10号公寓115.45㎡、第4层3A11号公寓70.8㎡、第4层3A12号公寓59.55㎡、第4层3A13号公寓70.83㎡、第4层3A14号公寓74.33㎡、第4层3A15号公寓74.33㎡、第4层3A16号公寓70.83㎡、第4层3A17号公寓63.78㎡，总价款7198800元，首付款3638800元，银行按揭款3560000元。鑫业地产公司应当在2015年9月30日前将房屋交付给原告，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同签订后，曹飞于2014年10月11日一次性转账支付给鑫业地产公司购房首付款计人民币3638800元。2014年10月31日作为借款人与江银赣州分行、鑫业地产公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定贷款金额3560000元，贷款期限120个月，自2014年10月31日起至2024年10月31日止。贷款人将贷款资金划入鑫业地产公司名下账户，贷款以每月还本付息的方式偿还。借款人以上述所购房屋办理产权证后作为抵押财产提供抵押担保。鑫业地产公司对本合同项下曹飞的全部债务提供阶段性连带保证担保。2014年10月31日，江银赣州分行发放贷款3560000元。曹飞自2014年11月1日起逐月向江银赣州分行归还贷款本息至2018年1月1日止（共39期，每月本息合计40524.78元），本息合计1580466.42元。因鑫业地产公司至今未能交付房屋（房屋至今未竣工验收），为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、解除原告曹飞与被告鑫业地产公司于2014年9月24日签订的八份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为20140901475,20140901476,20140901477,20140901478,20140901479,20140901480,20140901481,20140901482）；2、解除原告曹飞与第三人江西银行赣州分行于2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》；3、被告鑫业地产公司退还原告曹飞已支付购房款3638800元及原告曹飞已支付江西银行赣州分行贷款本金及利息合计1580466.42元；4、被告鑫业地产公司赔偿原告曹飞以首付款3638800元为本金的相应利息（截止2017年12月31日，按银行同期存款年利率3%计算利息为345686元）利随本清；5、被告鑫业地产公司归还第三人江西银行赣州分行剩余尚欠的贷款本息；6、本案诉讼费用由被告承担。被告鑫业地产公司未作答辩。第三人江西银行述称，原告起诉要求解除个人房产借款及抵押合同条件未成就，在本案中不应当对借款合同进行审理，在借款过程中，银行没有任何违约，有权要求借款人还款。经审理查明，被告鑫业地产公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块鑫业中心的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年9月24日，原告曹飞与被告鑫业地产公司签订八份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为20140901475,20140901476,20140901477,20140901478,20140901479,20140901480,20140901481,20140901482），约定原告购买被告鑫业地产公司鑫业中心第4层3A10号公寓115.45㎡、第4层3A11号公寓70.8㎡、第4层3A12号公寓59.55㎡、第4层3A13号公寓70.83㎡、第4层3A14号公寓74.33㎡、第4层3A15号公寓74.33㎡、第4层3A16号公寓70.83㎡、第4层3A17号公寓63.78㎡，上述房屋总价款7198800元，首付款3638800元，银行按揭款3560000元；上述合同第七条约定买受人逾期付款违约责任：逾期不超过30日内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，按万分之五计算违约金…；合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部分出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的装饰、设施项目、配置的物业配套设施项目及标准符合合同附件约定的房屋交付给买受人；合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金…。合同签订后，原告曹飞于2014年10月11日向被告鑫业地产公司账户内转账人民币3638800元，用于支付上述房屋的首付款。2014年10月31日，原告曹飞与第三人江西银行（贷款人）、被告鑫业地产公司（担保人）签订了《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：197140347650100），约定借款金额为3560000元，借款用途为购买商品房，借款期限120个月，自2014年10月31日起至2024年10月31日止；执行利率为百分比浮动定价，贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为8.515%，贷款利率根据合同约定的调整方式随国家法定利率调整而相应调整；借款人委托贷款人将借款资金支付给交易对象指定账户即鑫业地产公司名下南昌银行赣州分行账户内（79×××88），贷款以每月等额本息还款的方式偿还；借款人以上述所购的鑫业中心上述房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告鑫业地产公司对上述债务提供阶段性连带责任保证担保；合同还约定了违约责任事项等。原告曹飞在合同借款人（共同借款人）处签字按印，原告在抵押人处签字按印，被告鑫业地产公司在保证人处盖章。合同签订后，被告江西银行按约定将3560000元贷款转账至收款人即被告鑫业地产公司指定账户内。自2014年11月1日起至2018年1月1日止，原告曹飞共向第三人江西银行偿还贷款本息1580466.42元，尚欠贷款本金2662301.92元未还。截止起诉之日，被告鑫业地产公司仍未向原告交付上述房屋，故原告诉至本院要求处理。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款及抵押合同》、还款计划表及明细表等证据，被告江西银行提交的个人借款借据、贷款发放凭证、委托划款授权书证据，上述证据经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，原告曹飞与被告鑫业地产公司之间签订的八份《赣州市商品房买卖合同》、原告曹飞与第三人江西银行之间签订的《个人房产借款及抵押合同》系各方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，上述合同均已发生法律效力，各方当事人均应遵守。被告鑫业地产公司作为涉案房产的开发商，未能按照合同约定的交房期限履行交付房产的义务，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方于2014年9月24日签订的八份《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的八份《赣州市商品房买卖合同》和原告、被告及第三人签订的《个人房产借款及抵押合同》两者之间虽非主合同与从合同的关系，但二份合同之间却具有紧密的关系，第三人江西银行在与原告签订贷款合同时要求原告将所购涉案商品房作为抵押物为提供担保，原告按揭贷款目的就是为了购买涉案房屋。当原告与被告鑫业地产公司的商品房买卖合同解除后，已确定无法再取得涉案房屋，本案借款抵押合同的目的已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告要求解除与第三人江西银行于2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告鑫业地产公司依据上述合同所取得的财产，应当予以返还，并应赔偿原告因此所受到的损失。故对原告要求被告鑫业地产公司退还已付购房款3638800元并按银行同期存款年利率3%计算利息及退还已付第三人江西银行按揭贷款本金及利息1580466.42元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告鑫业地产公司偿还第三人江西银行剩余贷款本息的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本息分别返还担保权人和买受人，故对该诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告曹飞与被告鑫业地产集团有限公司于2014年9月24日签订的八份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为20140901475,20140901476,20140901477,20140901478,20140901479,20140901480,20140901481,20140901482）。二、解除原告曹飞与第三人江西银行股份有限公司赣州分行于2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》。三、被告鑫业地产集团有限公司应当向原告曹飞返还首付款3638800元及支付利息（利息按首付款金额，从2014年10月11日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期存款年利率3%计算）。四、被告鑫业地产集团有限公司应当向原告曹飞返还已支付第三人江西银行股份有限公司赣州分行贷款本息1580466.42元。五、原告曹飞所欠第三人江西银行股份有限公司赣州分行剩余贷款本息，由被告鑫业地产集团有限公司偿还。六、上述判决第三、四、五项，限本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62192元，由被告鑫业地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈瑜青人民陪审员  邬元沛人民陪审员  廖优萍二〇一八年五月十六日代理书记员  赖海珠