浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终276号上诉人（原审原告、申请执行人）：淳安县农信融资担保有限公司（原淳安县农信担保有限公司）。住所地：浙江省淳安县千岛湖镇新安东路****。法定代表人：诸葛樟良，董事。委托诉讼代理人：刘智慧，浙江苏堤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：徐晓琴，女，1975年10月28日出生，汉族，住浙江省淳安县，现住浙江省淳安县。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈勇军，男，1972年11月8日出生，汉族，住浙江省淳安县，现住浙江省淳安县（租赁）。上诉人淳安县农信融资担保有限公司（以下简称农信公司）因与被上诉人徐晓琴、陈陈勇军申请执行人执行异议之诉一案，不服淳安县人民法院作出的（2017）浙0127民初5686号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。农信公司上诉请求：1、撤销淳安县人民法院（2017）浙0127民初5686号民事判决，改判支持农信公司的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由徐晓琴、陈勇军承担。事实和理由：徐晓琴与陈勇军于2010年签订的房屋买卖合同应属无效合同，因为诉争房屋系经济适用房，根据经济适用房的相关政策，在初次购买的5年内不得上市交易，如法院认定该合同有效，就变相规避了5年内不得上市交易的规定，经济适用房在5年内不得上市交易这一条款将成一纸空文。该合同侵害了第三人的利益，涉嫌损害社会公共利益，经济适用房相关政策系因国家为了保障低收入人群推出的住房保障政策，如允许经济适用房自由买卖，势必破坏了相关政策的实施，从而损害社会公共利益。而且一审法院认定至徐晓琴提起执行异议之诉之日已满5年，系原审法院执行局不作为造成的，农信公司早在2014年就已经申请执行陈勇军，而且业已查封其名下的诉争房产，从2014年到2017年下半年徐晓琴提出执行异议，已经过了三年多时间，最终致使诉争经济适用房满足了5年上市交易的条件。综上，请求二审法院支持农信公司的上诉请求。徐晓琴答辩称：一，徐晓琴与陈勇军于2010年8月签订的《协议书》为附期限的买卖合同，应当认定有效。二，徐晓琴于2010年7月31日向陈勇军支付定金3000元，签订《协议书》，约定陈勇军将诉争房屋转让给徐晓琴，房屋价款及相关税费全由徐晓琴承担，并另行补偿陈勇军35000元（含已支付3000元定金），徐晓琴于2011年1月23日将补偿款支付完毕。2011年12月1日，徐晓琴以陈勇军名义支付了诉争房屋中住宅部分首付款58318元及非住宅部分全款9932元，之后缴纳了维修基金、垃圾清运费、契税、印花税。2012年4月24日陈勇军向中国建设银行股份有限公司淳安支行贷款85000元，缴清了全部房款，该笔贷款的按揭款均由徐晓琴支付。2012年5月，陈勇军向徐晓琴交付房屋，徐晓琴又缴纳了物业费366元，并对诉争房屋进行了装修。此后，诉争房屋一直由徐晓琴居住至今，物业费、水电费均由徐晓琴缴纳。三，淳安县人民法院在街道徐晓琴在执行阶段的执行异议后，已作出中止执行的裁定，系对徐晓琴附期限的买卖合同以及生存权的认可。四，淳安县银蚕担保有限公司享有的债权虽未生效判决确认，但债权的内容为清偿欠款及承担诉讼费用，为普通债权，且并未明确指向诉争房屋。徐晓琴与陈勇军约定的期限已届至，办理过户条件已成就，徐晓琴有权依据约定，要求陈勇军协助办理过户登记以取得房屋所有权，该权利也为普通债权，但该权利成立在先。徐晓琴已合法实际占有、使用房屋，并于2017年11月27日按照执行庭要求将按揭尾款交至法院指定账户中，且对于未办理过户登记没有过错。综上，本案纠纷的产生，系徐晓琴的生存权同农信公司的普通债权之间的冲突，基于保护交易安全，维护正常经济秩序和稳定法律关系考量，请求二审法院对农信公司要求对诉争房屋继续执行的诉讼请求不予支持。陈勇军答辩称：2010年陈勇军确实和徐晓琴达成经济适用房买卖协议，房款也都是徐晓琴支付的，陈勇军是贷款名义上的借款人，实际是徐晓琴借的，也是她还款的。合同是否合法有效由法院认定，是否对房屋进行继续执行也听法院的裁决。农信公司向原审法院起诉请求：撤销淳安县人民法院（2017）浙0127执异17号执行裁定书；继续查封并执行淳安县××镇××村63号2单元504室房屋及非住宅63号09室房屋。原审法院认定事实：原淳安县银蚕担保有限公司与陈勇军、童飙保证合同纠纷一案，该院作出（2013）杭淳商初字第538号民事判决。因陈勇军未履行该判决确定的义务，原淳安县银蚕担保有限公司向该院申请强制执行［（2014）杭淳执民字第231号］。该院裁定查封陈勇军名下坐落于淳安县××镇××村××号××单元××室××号××室两处房屋。徐晓琴以其系房屋所有人为由向该院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行。2017年12月4日，该院作出（2017）浙0127执异17号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原淳安县银蚕担保有限公司不服，向该院提出执行异议之诉。2010年7月31日，徐晓琴支付陈勇军“购房订金”3000元。同年8月3日，双方签订一份《协议书》，约定：陈勇军将《淳安县经济适用住房轮候顺序号确认通知单》载明的坐落于淳安县××镇××村的一套经济适用房转让给徐晓琴；房屋的价款和相关税费由徐晓琴承担；在确定的房价和相关税费的基础上，徐晓琴补偿陈勇军额外转让价款35000元，签订本协议时，徐晓琴支付定金3000元，在淳安县××房××室向陈勇军交付房屋时，徐晓琴一次性付清剩余补偿款32000元。2011年12月1日，陈勇军与淳安县房地产管理处签订了一份《商品房买卖合同》，陈勇军购买坐落于淳安县××镇××村××号××单元××室××号××室，房款共计153250元，付款方式为分期付款，于2011年12月1日前支付70473元，余款于2012年3月1日前贷款付清。同日，徐晓琴以陈勇军的名义向淳安县房地产管理处支付涉案房屋首付款58318元，之后又缴纳了契税、印花税。2012年4月24日陈勇军向中国建设银行股份有限公司淳安支行贷款85000元，并向淳安县房地产管理处缴清了全部房款，该住房贷款每月按揭款均由徐晓琴归还。2012年5月份，陈勇军将涉案房屋交付徐晓琴后，徐晓琴居住使用至今，期间的物业费均由徐晓琴缴纳。因涉案房屋的按揭贷款未按时还款，2017年6月16日，中国建设银行股份有限公司淳安支行向该院提起诉讼。2017年7月20日，该院以（2017）浙0127民初2674号民事判决书判决陈勇军还款。因陈勇军未履行还款责任，中国建设银行股份有限公司淳安支行于2017年8月29日向该院申请执行，该院于同日受理，立执行案号为（2017）浙0127执2233号。2017年11月27日，徐晓琴向该院缴纳［（2017）浙0127执2233号执行案件］暂存款73000元。原淳安县银蚕担保有限公司因政策原因并入淳安县农信担保有限公司，并于2017年12月30日经工商部门核准注销。原审法院认为，本案争议焦点系陈勇军和徐晓琴就诉争房屋签订买卖合同的效力问题。原告主张徐晓琴现有的证据不足以证明其与陈勇军之间存在涉案房屋买卖协议，不排除在执行程序开始之后陈勇军与徐晓琴签订买卖协议的可能性。同时原告主张即使二被告签订涉案房屋买卖协议属实，但因涉案房屋为经济适用房，违反《经济适用住房管理办法》关于经济适用房在初次购买的5年内不得上市交易的规定，扰乱了经济适用房的正常购买秩序，损害社会公共利益，应属无效合同。该院经审查后认为，原告主张涉案房屋买卖协议存在虚假的可能，但未提供相应的反证，故该院对其主张不予采纳。对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让需报经有批准权的主管机构批准的规定，属于法律、行政法规的管理性规范，非效力性规范，影响的是该类相关合同的履行，不涉及对合同效力的评判。原告以此为由主张涉案房屋买卖协议无效，依据不足。徐晓琴和陈勇军就涉案房屋签订的协议系双方真实意思表示，且无证据显示违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效情形，故涉案房屋买卖协议应认定有效。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案二被告于诉争房屋被查封之前2010年即签订诉争房屋的买卖协议；2012年5月徐晓琴接受诉争房屋后居住使用至今；徐晓琴向陈勇军支付了大部分房款，代陈勇军支付了部分按揭款，并按该院的要求将剩余的住房按揭款73000元交至该院；诉争房屋之所以未办理所有权变更登记手续系由于《经济适用住房管理办法》的相关销售限制政策所致，徐晓琴是善意的并无过错。若仅仅因诉争房屋尚登记在陈勇军名下，未办理所有权变更登记而准许对诉争房屋强制执行，则对被告徐晓琴而言显失公平，也不利于交易的稳定。自诉争房屋所有权证的登记日2011年12月29日至被告徐晓琴向该院提出执行异议日2017年11月13日，已满5年。在交纳土地收益等相关价款后，诉争房屋已具备上市转让的条件。综上所述，被告徐晓琴对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。原告要求继续执行诉争房屋的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告淳安县农信担保有限公司的诉讼请求。案件受理费4065元，由原告淳安县农信担保有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明，原淳安县农信担保有限公司名称于2018年3月6日变更为淳安县农信融资担保有限公司。本院认为，《经济适用住房管理办法》中关于购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易的规定，属于行政法规的管理性规范，非效力性规范，影响的是房屋所有权过户登记的履行，并不影响合同的效力。徐晓琴与陈勇军签订的《协议书》系双方真实意思表示，应属有效，农信公司主张《协议书》无效，本院不予采信。而徐晓琴在诉争房屋被查封前即与陈勇军签订了《协议书》并居住使用至今，且徐晓琴已向陈勇军支付了约定的补偿款35000元，代陈勇军支付了首付款58318元和按揭款。虽然案涉房屋查封时未办理过户登记，但这是因《经济适用住房管理办法》的相关限制政策所致。至徐晓琴提出执行异议时，陈勇军购买诉争房屋已满5年，诉争房屋已不受上市交易的限制。现徐晓琴主张其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定。原审法院认定徐晓琴对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，驳回农信公司要求继续执行诉争房屋的诉讼请求，适用法律并无不当。综上，农信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判，一审案件受理费4065元，二审案件受理费4065元，由淳安县农信融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楼继文审判员  张喜妹审判员  陈洁雅二〇一八年五月十八日书记员  章 烨