江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏05执复130号复议申请人（异议人，被执行人）：常熟市海城置业有限责任公司,住所地江苏省常熟市经济开发区海城花苑3幢。法定代表人:胡惠文。委托诉讼代理人：袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。申请执行人：长融金诺（北京）投资有限公司,住所地北京市西城区丰盛胡同20号楼8层801,统一社会信用代码91110102MA001CEC24。法定代表人：刘洪新。被执行人：常熟市外运物流有限公司,住所地江苏省常熟市经济开发区汪湾北路常熟出口加工区B3幢，组织机构代码69132288-4。法定代表人：陆根元。被执行人：胡惠文,男,1955年5月14日生,汉族，住江苏省常熟市。被执行人：王瑾,女,1957年12月1日生,汉族，住江苏省常熟市。被执行人：陆恒,男,1982年3月5日生,汉族，住江苏省常熟市。复议申请人常熟市海城置业有限责任公司（以下简称常熟海城公司）因长融金诺（北京）投资有限公司（以下简称北京投资公司）与常熟市外运物流有限公司（以下简称常熟外运公司）、常熟市海城置业有限责任公司（以下简称常熟海城公司）胡惠文、王瑾、陆恒执行异议一案，不服常熟市人民法院（以下简称常熟法院）(2017)苏0581执异52号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。常熟法院在执行北京投资公司与常熟外运公司、常熟海城公司、胡惠文、王瑾、陆恒金融借款合同纠纷一案中，异议人常熟海城公司认为评估过程程序违法，向该院提出书面异议称，因（2017）苏0581执3527号执行案件存在评估过程中程序违法，根据民诉法第225条之规定，请求对（苏）永联行（2017）地估字第L07056号评估报告书所涉的申请人所属位于常熟沿江经济开发区沿江工业区住宅用地国有出让土地使用权市场价值重新评估并立即撤回依据该评估报告所作的网上拍卖。该院查明：北京投资公司与常熟外运公司、常熟海城公司、胡惠文、王瑾、陆恒金融借款合同纠纷一案，该院于2016年12月7日作出（2016）苏0581民初7458号民事判决，判决：1、常熟外运公司支付北京投资公司借款本金1990万元及利息、罚息、复利（至2015年9月21日的利息、复利、罚息1914181.88元，自2015年9月22日至实际付款之日止的罚息、复利按《人民币流动资金贷款合同》约定计算）；2、常熟外运公司偿付北京投资公司律师费10万元；上述第1、2项款项于本判决生效之日起十日内履行。3、北京投资公司有权以拍卖、变卖或折价常熟海城公司抵押的位于常熟市××经济开发区土地使用权（权证号：常国用2006字第000691号）所得价款在最高额2592万元的范围内优先受偿本案债务；4、王瑾、陆恒在继承陆根元的遗产实际价值范围内与胡惠文共同对常熟外运公司在前述第1、2款的债务在最高额1990万元范围内承担连带清偿责任。案件受理费151371元，公告费607.1元,合计诉讼费151978.1元，由常熟外运公司负担，常熟海城公司、胡惠文、王瑾、陆恒负连带清偿责任。苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）在执行江西银行股份有限公司苏州分行与常熟市瀛环惠仑纺织原料有限公司、常熟海城公司、江苏瀛环国际集团有限公司、常熟市恒隆置业有限公司、胡惠文金融借款合同纠纷一案执行中，对常熟海城公司在常熟经济开发区海城花苑的部分房屋及位于常熟经济开发区沿江工业园3205810200170031000（土地证号为常国用2006字第000691号）、3205810200170005000号（土地证号为常新国用2007字第238号）宗地（部分）国有土地使用权市场价值委托苏州永联行土地房地产评估有限公司进行估计，2016年11月9日，该公司出具了估价报告。2017年6月26日，苏州中院给常熟法院出具移送执行函，明确：“鉴于你院执行案件整体处置更为便利，为节约司法资源，现参照《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责。”当日，常熟法院委托苏州永联行土地房地产评估有限公司对常熟海城公司位于常熟沿江经济开发区沿江工业区的136069平方米土地使用权（土地证证号为常国用〈2006〉字第00691号）的现有市场价值进行评估。同时，该院向常熟海城公司发出《机构选择结果告知书》，告知：“本院拟将委托苏州永联行土地房地产评估有限公司进行评估。”2017年8月10日，苏州永联行土地房地产评估有限公司出具了评估报告。后常熟海城公司就评估报告提出了异议，认为市场价值应远高于现在的评估价值。8月31日，苏州永联行土地房地产评估有限公司针对其异议内容进行了回复，并认为本次评估是严格按照估价规程进行估价。2017年9月7日，该院作出（2017）苏0581执3527号之二执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人常熟海城公司抵押的位于常熟市××经济开发区土地使用权（权证号：常国用2006字第000691号）{详见苏永联行（2017）地估字第L07056号土地估价报告及苏永联行（2016）房估字第L09155号房地产估价报告}以清偿债务。当天，该院作出《网拍告知书》，告知当事人：将在淘宝网常熟市人民法院拍卖平台对上述财产进行公开拍卖、变卖。该院认为，按照规定，选择确定鉴定机构应当公开进行。人民法院决定补充鉴定或要求鉴定机构对鉴定意见进行补正的，应当由原鉴定机构进行。常国用（2006）字第00691号土地证所属土地总面积为159436平方米，其范围之内的20706平方米（常新国用2007字第238号）土地使用权价值已由苏州中院委托苏州永联行土地房地产评估有限公司进行了评估，苏州中院已将其执行的该案件移送整体处理，其已委托评估的23367平方米土地统一拍卖，一审法院基于以上案件的整体评估、拍卖的统一性，将要评估的136069平方米土地仍委托到苏州永联行土地房地产评估有限公司进行补充评估，符合法律规定，程序上并无不当。苏州永联行土地房地产评估有限公司在接受苏州中院委托评估后，即于2016年8月11日对常熟经济开发区沿江工业园3205810200170031000（土地证号为常国用2006字第000691号）、3205810200170005000号（土地证号为常新国用2007字第238号）宗地进行了现场查勘，其中3205810200170031000（土地证号为常国用2006字第000691号）宗地尚未开发建设。后该公司在接受委托评估后，于2017年7月4日再次进行了现场查勘，该地块实物状况清晰，仍未进行开发建设，认为无需进行现场勘验。故苏州永联行土地房地产评估有限公司的评估程序合法，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回常熟市海城置业有限责任公司的异议请求。常熟海城公司不服该裁定向本院提出复议称：1、本案所涉土地与苏州中院评估的土地分属不同案件和不同地块，国有土地使用权证也是独立的，所以应当另行选择评估公司。常熟法院在执行本案中选定苏州永联行土地房地产评估有限公司并未通知常熟海城公司参与，而重新选择评估公司并不会影响“整体评估、拍卖的统一性”。2、苏州永联行土地房地产评估有限公司的评估勘查应当提前通知常熟海城公司，常熟海城公司怀疑苏州永联行土地房地产评估有限公司并未实际踏勘，估价师签字也并非本人所签。3、常熟海城公司曾自行委托过评估公司，其所作出的结论与本案评估报告结论差距较大，但该公司未出具评估报告。4、原审未进行听证，程序违反相关规定。苏州永联行土地房地产评估有限公司称：我公司接到常熟法院委托后后，即与承办法官联系，后于2017年7月4日进行了现场查勘，整个块地没有进行动工。整个估价过程是严格按照国家规范的要求进行，评估方法采用的市场比较市场法及剩余法。本院在复议审查中查明的事实与常熟法院查明的一致。本院认为：首先，关于评估机构的选定问题，常国用（2006）字第00691号土地证所属土地总面积为159436平方米，其范围之内的20706平方米（常新国用2007字第238号）土地使用权价值已由苏州中院委托苏州永联行土地房地产评估有限公司进行了评估，苏州中院已将其执行的该案件移送整体处理，常熟法院基于此，为了保障整体评估、拍卖的统一性，将剩余要评估的136069平方米土地仍委托到苏州永联行土地房地产评估有限公司进行补充评估，符合法律规定，并无不当。其次，关于评估程序问题，苏州永联行土地房地产评估有限公司在接受苏州中院委托评估后，即于2016年8月11日对常熟经济开发区沿江工业园3205810200170031000（土地证号为常国用2006字第000691号）、3205810200170005000号（土地证号为常新国用2007字第238号）宗地进行了现场查勘，其中3205810200170031000（土地证号为常国用2006字第000691号）宗地尚未开发建设。后该公司在接受常熟法院的委托评估后，于2017年7月4日再次进行了现场查勘，该地块实物状况清晰，仍未进行开发建设，认为无需进行现场勘验。至于常熟海城公司提出估价师签字也并非本人所签的主张，其并未提出证据证明。因此，苏州永联行土地房地产评估有限公司的评估程序合法。再次，关于评估结果问题，评估方法采用的市场比较市场法及剩余法对本案国有土地使用权进行了依法评估，其价值客观有效，虽然常熟海城公司称曾自行委托过评估公司，所作出的结论与本案评估报告结论差距较大，但并未提出合法有效的评估报告予以佐证，且评估价只是法院司法拍卖时起拍价的参考，决定标的物价值最终是通过竞买人竞买的成交价来体现。拍卖成交价的高低，最终是由市场的供需所决定的。综上，常熟法院的裁定适用法律正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回常熟市海城置业有限责任公司提出的执行复议请求，维持常熟市人民法院(2017)苏0581执异52号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审判长  祁锋审判员  谢坚审判员  丁兵二〇一八年五月十一日法官助理刘钰书记员荣莉