苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00274号原告谢迪。被告申屠向强。原告谢迪与被告申屠向强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理，依法由代理审判员舒馨适用简易程序独任审判。因被告申屠向强下落不明，本院依法裁定适用普通程序组成合议庭进行审理，本案合议庭由审判员乔宁宁担任审判长、代理审判员舒馨主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，本院向被告申屠向强公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告谢迪到庭参加诉讼。被告申屠向强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢迪诉称，原告于2014年3月18日与被告申屠向强签订了《租赁合同》一份，租用其所有的位于相城区元和街道采莲路822号商业铺面，租赁期为十年，租金250万元，一次性付清。原告依约付清全部租金，后于2014年5月16日将该铺面转租给苏州台家房地产开发有限公司（以下简称台家公司），租赁期限为1.5年，作为该公司的售楼处。该售楼处已装修完毕，投入的装修费约100万元左右。后因被告拖欠银行贷款，房屋被查封并清场，迫使原告无法行使该房屋的使用权，也无法履行与台家公司的租赁合同。根据原告与台家公司的租赁合同约定，原告已向台家公司进行赔偿后解除租赁合同。按合同规定，在解除合同后该房屋的装修及一切物品归原告所有。据此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同关系，被告退回原告租金250万元；2、被告赔偿原告装修费100万元；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为被告赔偿原告装修损失51万元。被告申屠向强未应诉答辩。经审理查明，原告谢迪作为承租方乙方、被告申屠向强作为出租方甲方，于2014年3月18日共同签订《商铺租赁合同（一）》一份，约定由被告将位于苏州市相城区元和街道采莲路822号的商业用房租赁给原告，建筑面积为417.99平方米，租赁期限10年，自2014年3月18日起至2024年3月17日，租金总计250万元，自第一年至第十年按序每年租金分别为0元、10万元、15万元、20万元、25万元、30万元、33万元、36万元、39万元、42万元；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；约定了出租方与承租方的变更情况，其中载明“租赁期间，乙方有权将房屋转租、转让或转借，无需征得甲方同意。”；若甲方在乙方没有违反该合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金50万元，另需赔偿乙方的装修费用，并退还乙方交纳的租金；若乙方在甲方没有违反该合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金50万元，扣除应交纳的租金外，甲方应将多余租金退还乙方；合同于双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金50万元；合同另约定其他费用的承担、免责及争议解决等其他事项。2014年3月20日，原告通过银行转账向被告尾号为5150的银行账户支付250万元。嗣后，被告向原告交付了涉案房屋。2014年5月16日，原告作为出租方甲方、台家公司作为承租方乙方、苏州新浪不动产经纪有限公司作为中介方丙方，共同签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将座落在苏州市相城区元和街道采莲路822号的房屋出租给乙方，建筑面积为417.99平方米、实用面积为700平方米，租赁期限为一年半，租金共计45万元，免租期为一个月，自2014年6月1日至2014年6月30日止，自2014年7月1日起至2015年12月31日止，房租一次性付清，先付后用；合同另约定了税费、其他费用、转租、转让、免责条件、违约责任、保证条款等其他事项，其中保证条款9-1明确“甲方保证拥有完全的资格和权利将该房屋按本合同之约定租赁给乙方使用，该房屋不属于违章建筑，没有被法院采取查封、扣押等强制措施。若发生与该房屋有关的任何纠纷，概由甲方负责处理并承担相应责任，若由此给乙方造成经济损失的甲方应负责赔偿”。台家公司依约支付租金45万元，并对涉案房屋进行了装修、使用。2014年12月5日，台家公司接到本院公告，被告知因被告申屠向强未按已生效法律文书履行支付义务，本院裁定对被告名下的涉案房屋进行评估拍卖，故限期责令台家公司腾空房屋。台家公司遂于数日后搬走，同时起诉至法院，要求解除与本案原告之间的租赁合同关系，由本案原告及中介方赔偿台家公司租金及各种损失200万元。2015年1月12日，本案原告、台家公司及中介方达成和解协议，约定原告及中介方于2015年1月13日中午12时之前向台家公司指定账户支付51万元（含诉讼费）补偿款，台家公司收到该款后即向法院申请撤诉，且三方共同签订的租赁合同在台家公司收到款项之日起解除；如谢迪未按时支付，则谢迪及中介方同意按台家公司起诉的200万元作为赔偿款支付给台家公司。原告于2015年1月13日通过其朋友陆敏华的账户向台家公司指定的账户中转账支付51万元赔偿款。又查，涉案房屋的所有权人为被告申屠向强，共有权人为孙婷婷，房屋建筑面积为417.99平方米。以上事实，由原告提供的身份证复印件、商铺租赁合同、和解协议书、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、民事起诉状复印件、照片、和解协议书原件、转账凭条复印件、本院调取的（2014）相民初字第02440号案卷材料以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告明确，51万元系原告对台家公司装修损失的赔偿，实际均由原告负担，台家公司交纳的租金已另外退还给台家公司。原告主张，被告一直未告知原告涉案房屋存在被查封的情况，由于被告的原因导致租赁合同无法履行，要求解除合同、退还原告租金250万元、根据原告对台家公司的赔偿金额，由被告赔偿原告装修损失51万元。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿真实意思的表示，并不违反相关法律规定，该合同合法有效。双方理应信守履行。现因被告申屠向强存在其他债务，导致涉案房屋被本院裁定查封并进行评估拍卖，最终致使原、被告双方的租赁合同无法继续履行，原告租赁涉案房屋的目的无法实现，现原告主张判决解除与被告之间的租赁合同关系，合法有据，应予支持。根据合同的违约条款，被告申屠向强应将自本院公告通知承租人腾空房屋之日起的房屋租金退还给原告，因第一年租金约定为0元，原告使用涉案房屋的时间未超出一年，故原告主张被告退还250万元租金的请求，合法有据，本院予以支持。关于房屋装修损失，原告虽举证证明与案外人台家公司达成和解协议，并实际支付51万元补偿款，但该金额的确定未经鉴定、评估，系原告与案外人协商的金额，故不应及于本案被告。本案房屋租赁合同解除的原因系被告违约，原告主张的损失实际上即因被告违约造成的损失，根据原、被告之间的约定，如一方违约，另一方须承担赔偿违约金50万元的责任，由此，被告应向原告赔偿违约金50万元，该金额未超出法律允许的范围，本院予以认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：一、解除原告谢迪与被告申屠向强于2014年3月18日签订的《商铺租赁合同》。二、被告申屠向强于本判决生效之日起十日内返还原告谢迪租金人民币250万元，并赔偿原告谢迪违约损失人民币50万元，合计人民币300万元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币30880元，公告费690元，合计31570元，由原告谢迪负担80元，被告申屠向强负担31490元（被告申屠向强负担之款，原告谢迪已自愿垫付，不再退还，被告申屠向强于本判决生效之日起十日内直接给付原告谢迪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁代理审判员  舒 馨人民陪审员  邱玉芳二〇一五年七月二十日书 记 员  沈 琳