报张院长审批。同意庞爱民7.15河北省沧州市中级人民法院行政裁定书（2015）沧行初字第61号原告邢亚男。原告谢兆青。原告李永艳。原告王锡德。原告周丽娟。原告孙庆立。原告尹恩德。诉讼代表人邢亚男、谢兆青、李永艳。七原告委托代理人皮德智，河北沧狮律师事务所律师。被告青县人民政府。法定代表人车军，县长。委托代理人常龙安，河北通胜律师事务所律师。法定代表人的委托代理人祝相寇，国土资源局副局长。第三人沧州佳诚房地产开发有限公司。法定代表人张彦田，总经理。委托代理人段作如，河北精忠致远律师事务所律师。第三人青县海子城市花园小区业主委员会。负责人王锡伯，主任。委托代理人李玉强，河北精忠致远律师事务所律师。原告邢亚男、谢兆青、李永艳、王锡德、周丽娟、孙庆立、尹恩德诉被告青县人民政府（下称县政府）为第三人沧州佳诚房地产开发有限公司（下称佳诚公司）进行土地行政登记一案，本院受理后，因青县海子城市花园小区业主委员会（下称业委会）与本案被诉行政行为有利害关系，本院根据第三人佳诚公司的申请，依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告邢亚男等人诉称，海子城市花园小区加入热力公司供热之后，便有人觊觎原锅炉房用地，意图搞非法房产开发。为捍卫合法权利，部分业主多次到县政府、土地局、房产局、住建局反映问题，希望有关部门能维护业主合法权利。然2015年4月原告到土地局查询，方知被告已于2014年10月30日非法为海子城市花园小区土地做了分割转让手续，将小区西南角原锅炉房用地分割出去，转让给了第三方。原告认为锅炉房及其占地属于小区业主共有，任何个人和组织均无权处分，被告办理土地分割转让手续的行为于法无据，侵害了业主的合法权益，请求法院判令撤销分割后的土地证，将原海子城市花园小区土地证恢复原状。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，其他重大事项需由业主共同决定，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《河北省土地登记办法》第二十九条规定：在国有土地上依法开发销售的住宅或者其他建筑物投入使用后，房地产开发企业或者其他有关单位应当统一向国土资源行政主管部门申请办理业主的土地权利分割变更登记。因房地产开发企业或者有关单位破产、解散等原因不能统一办理或者业主选择自行办理土地权利分割变更登记的，业主可以持房屋所有权证书和身份证明材料直接向国土资源行政主管部门申请办理土地权利分割变更登记。对沧州美好家园房地产开发有限公司通过出让方式取得的国有土地使用权，原告具备办理土地权利分割变更登记的主体资格，而不是第三人业委会，根据《行政诉讼法》第二十五条的规定，我们是与行政行为有利害关系的公民，具有当然的诉讼主体资格。被告县政府辩称，七原告不具备原告的主体资格，业委会代表绝大多数业主的意志和利益，其转让土地合法，业委会是业主大会的执行机构，其根据业主大会的授权代表业主进行民事活动，所产生的后果由全体业主承担。县政府提交了下列证据：1、业委会张贴的公告，内容：为了响应上级号召，治理污染，加之锅炉老化，每年维修用去太多的维修资金，业主呼声高、意见大，业主委员会经过几次会议讨论，为了长久之计把锅炉供暖改为集中供热。把原来锅炉房所占地块，东西长52米，南北宽26.7米：共计1388.4平方米出让给开发商，在这块上建七层住宅楼，由开发商给广大业主缴纳集中供暖入网费。现在入户调查，争取广大业主的意见。从该公告的内容上看，证明征求的意见是取消锅炉，改为集中供热，将土地出让给开发商，由开发商负担集中供热费用。2、入户调查表，经入户调查，海子城市花园小区914户居民，同意837户，不同意41户，联系不上36户，确定同意进行土地出让的住户比例为91.57%。3、2013年10月业委会与佳诚公司签订的青县海子城市花园小区锅炉房用地合作开发协议书（下称协议书），证明业委会在大多数业主同意的情况下，将锅炉房用地转让给佳诚公司，佳诚公司负担海子城市花园小区业主的集中供暖入网费260万元及相关费用，佳诚公司负责销售所建楼房，并享有收益权。4、2013年10月7日业委会的公告，证明土地转让协议签订后，业委会将此情况公告通知业主。第三人佳诚公司述称，本案原告所诉与事实不符，本案涉及的土地在海子城市花园小区加入热力公司集中供热之前就按照程序征求了全体业主意见。在我公司与业委会达成开发协议前，业委会向业主征求了利用土地缴纳热力费的意见，业主对土地转让知晓，因此原告称2015年4月才知道被告为第三人办理土地证与事实不符，原告的起诉超过法定起诉期限。原告为业主中的极少部分，不能代表海子城市花园的全体业主，更不能代表全体业主的利益和主张，本案变更土地使用者双方是业委会和我公司，原告不是适格的主体，其不能代表全体业主的利益。被告的行政行为未侵害任何一原告的利益，还为七原告、全小区的业主谋取了福利。七原告所述海子城市花园小区先加入热力公司供热，后有人意图用锅炉房用地搞开发不是事实，事实是先达成的原锅炉房用地协议，后由我公司出资让整个小区加入热力公司供热。第三人业委会述称，本案原告起诉已经超过诉讼时效，原告所诉的小区锅炉房用地的处置活动未损害七原告的权利，原告主体不适格，七原告是海子城市花园小区业主中的极少数，不能代表全体业主，在进行集中供热改造之前，业委会书面征求了业主的意见，绝大多数业主均予以支持，同意的业主超过《中华人民共和国物权法》［和《物业管理条例》所规定的双三分之二，集中供热改造公共部分所需资金均由锅炉房占地处置资金支付，未向业主要一分钱，七原告也没有额外支付一分钱，这是有利于全体业主的好事，七原告持反对意见，不能代表业主的主流，如果按七原告的意见处理，会损害小区大多数业主的利益。业委会提供了小区的物业公司沧州泰合嘉业物业服务有限公司出具的证明，证明海子城市花园小区共912户，东区240户，面积27896.75平方米，西区499户，55445.66平方米，北区173户，面积21607.39平方米，西区门市23个，面积3005.78平方米，东区门市18个，面积2062.61平方米，北区门市15个，面积2626.72平方米，证明仅就小区西区来说，同意锅炉房用地处置的业主人数和所占面积均超过全体业主人数和建筑面积的80%。经审理查明，七原告为青县海子城市花园小区业主。2013年业委会为了改善小区环境，减少污染，在小区内张贴了公告，内容为：为了响应上级号召，治理污染，加之锅炉老化，每年维修用去太多的维修资金，业主呼声高、意见大，业主委员会经过几次会议讨论，为了长久之计把锅炉供暖改为集中供热。把原来锅炉房所占地块，东西长52米，南北宽26.7米：共计1388.4平方米出让给开发商，在这块上建七层住宅楼，由开发商给广大业主缴纳集中供暖入网费。现在入户调查，争取广大业主的意见。公告张贴后，业委会组织人员对整个小区所属的三个区域进行了入户调查，结果为海子小区914户居民，同意837户，不同意41户，联系不上36户，确定同意进行土地出让的住户比例91.57%。原锅炉房在海子城市花小区西区，原锅炉房占地与小区西区占地为同一个土地使用证，共有业主499户，建筑面积55445.66平方米，超过专有部分占建筑物总面积80%的业主且占总人数80%以上的业主同意出让锅炉房用地以将锅炉供暖改为集中供热。2013年10月业委会在大多数业主同意的情况下与佳诚公司签订了协议书，将锅炉房用地转让给佳诚公司，佳诚公司负担海子城市花园小区业主的集中供暖入网费260万元及相关费用，佳诚公司负责销售所建楼房，并享有收益权。2013年10月7日业委会将以上情况公告通知了全体业主。本院认为，2005年8月15日最高人民法院给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。根据以上复函的规定，业委会可以代表业主对外进行民事活动，所产生的后果及于全体业主。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，就小区西区原锅炉房所占地块转让给开发商，建七层住宅楼，由开发商给广大业主缴纳集中供暖入网费事项，海子城市花园小区的业主大会采用了书面征求意见的形式，小区西区专有部分占建筑物总面积超80%的业主且占总人数超过80%的业主已经同意，因此业委会与佳诚公司签订了协议书，该协议书符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，也符合《物业管理条例》第十二条第一款、第二款的规定，根据《物业管理条例》第四款的规定，该协议书对包括七原告在内的业主具有约束力。七原告如果认为该协议书侵害了其合法权益，其可以根据第五款的规定，请求人民法院予以撤销。因七原告并未请求人民法院撤销协议书，因此七原告受到该协议的约束，其不能成为县政府为佳诚公司进行土地行政登记行为的利害关系人，其无权请求人民法院撤销县政府根据协议书为佳诚公司进行的土地行政登记行为，即七原告不具备本案的原告主体资格。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告邢亚男、谢兆青、李永艳、王锡德、周丽娟、孙庆立、尹恩德的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长孙树国审判员李艳华代理审判员魏伟二〇一五年七月十五日书记员兰明慧