上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1342号上诉人(原审原告)王鸿彪。上诉人(原审原告)肖水琴。上列两上诉人共同委托代理人ＸＸ杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)姜志平。委托代理人姜仁龙。委托代理人李惠琴。上诉人王鸿彪、肖水琴及上诉人姜志平因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：姜志平原为上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。2013年10月17日，王鸿彪(乙方)与姜志平(甲方)签订《上海房地产买卖居间协议》，约定：乙方购买系争房屋，总房款人民币(以下所涉币种均为人民币)1,435,000元；甲方承诺于所购房屋产证出来后当天办理该房屋内户口的迁出手续。2013年11月3日，姜志平(卖售人、甲方)与王鸿彪、肖水琴(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为970,000元；在2014年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担。同日，姜志平(甲方)与王鸿彪、肖水琴(乙方)还签订补充条款一份，约定：该房屋出售总价为1,435,000元，买卖双方协商合同交易价为970,000元，差额部分465,000元作为搬迁及装修补偿费，房屋实际成交价为1,435,000元；甲、乙双方于2014年1月31日前共同前往上海市闸北区房地产交易中心办理产权过户手续；交房前的水、电、煤、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用均由甲方承担；该房屋内现有户口(若有)，则甲方承诺于所购房屋产证出来后当天，向该房屋所在地的公安派出机构办理完结原有户口迁出手续；迁出完毕乙方向甲方支付尾款30,000元；逾期办理的，每天甲方按总房价0.05%的违约金支付给乙方。嗣后，王鸿彪、肖水琴共计支付房款1,405,000元。2014年1月31日，姜志平及姜仁龙、田水珍的户籍迁出系争房屋。2014年2月13日，系争房屋登记至王鸿彪、肖水琴名下。2014年8月27日，因系争房屋燃气设施存在问题，上海燃气市北销售有限公司闸北办事处要求王鸿彪、肖水琴补交燃气费5,000元。嗣后，王鸿彪、肖水琴支付了上述费用。2014年12月，王鸿彪、肖水琴向原审法院提起诉讼，主张：姜志平在卖房时隐瞒了系争房屋内案外人田甲、徐某某、田乙、田丙、田丁的户口情况，上述五人的户口至今未能迁出；且煤气公司发现姜志平存在擅自改动煤气装置的行为，王鸿彪、肖水琴因此补缴了5,000元燃气费。据此，王鸿彪、肖水琴请求原审法院判令：1、姜志平支付王鸿彪、肖水琴逾期迁移户籍违约金(以1,435,000元为本金，从2014年2月14日起算至田甲、徐某某、田乙、田丙、田丁的户籍迁出系争房屋之日止，按日万分之五的标准计算)；2、姜志平支付王鸿彪、肖水琴垫付的燃气费5,000元。原审审理中，姜志平辩称：田甲等人是姜志平的亲戚，他们的户口在系争房屋内的情况确实没有告知王鸿彪、肖水琴；交易时姜志平和王鸿彪说过需等姜志平另行购房后迁出户口，双方签订的补充条款约定的户口迁移违约金是从姜志平所购房屋的产证办出之日的次日起计算，而姜志平至今未购房，因此不存在违约金，而且约定的违约金也过高，故不同意王鸿彪、肖水琴的第一项诉讼请求，但同意支付燃气费。原审法院另查明：截至2015年1月28日，系争房屋内尚有案外人田甲、徐某某、田乙、田丙、田丁的户籍。原审审理中，王鸿彪、肖水琴表示：双方约定2014年1月31日前办理过户手续，姜志平本人的户籍也在上述日期迁出系争房屋，证明约定的是系争房屋产证办出之日，姜志平购房情况与本案无关，约定姜志平购房后迁出户籍不符合常理和交易惯例。姜志平则称其迁出户籍是为了提前履行约定，并不代表双方约定的期限是系争房屋产证办出之日；系争房屋原有两本户口簿，姜志平出示了包括其户籍信息的户口簿，但上面也注明了存在第二本户口簿，王鸿彪、肖水琴应该看到了。原审法院审理后认为：本案的争议焦点是补充条款中的“所购房屋”如何理解。上述条款中，“所购房屋”未载明是哪一方购买房屋，也没有进行解释，确实存在歧义。但姜志平实际并未另行购房，且将来是否购房仍是未知数，如将“所购房屋”理解为姜志平购房，合同的履行存在很大的不确定性，亦不符合常理和交易惯例。因此，在未特别注明姜志平所购房屋的情况下，按照通常理解，应是以买受方即王鸿彪、肖水琴产证办出之日作为系争房屋内原有户籍迁出之截止期限。此外，姜志平在交易中未告知王鸿彪、肖水琴田甲等人的户籍情况，而仅告知了姜志平等人户籍在册。实际上，姜志平等人的户籍迁出是在2014年1月31日即办理产权过户手续的截止之日，可以印证双方约定的应为王鸿彪、肖水琴所购系争房屋产证办出之日。姜志平的主张并不合理，法院不予采纳。现姜志平未按约全部迁出系争房屋内原有户籍，故应承担相应的违约责任。补充条款中约定的违约金标准为每日万分之五，但考虑到系争房屋内田甲等人的户籍并未对王鸿彪、肖水琴的居住使用造成实际影响，双方约定的违约金标准过高，法院酌情调整为每日万分之一。同时，违约金总数亦应设定上限，避免姜志平实际承担的违约金过分高于王鸿彪、肖水琴的实际损失，法院酌情确定违约金上限不超过120,000元。但本案诉讼费用考虑到系姜志平违约，仍应由其承担。同时，姜志平认可王鸿彪、肖水琴主张的燃气费，故王鸿彪、肖水琴的该项诉请，应予支持。据此，原审法院判决如下：一、姜志平应于判决生效之日起十日内支付王鸿彪、肖水琴违约金(以1,435,000元为基数，自2014年2月14日起算至田甲、徐某某、田乙、田丙、田丁的户籍迁出上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋之日止，按每日万分之一的标准计算，违约金上限不超过120,000元);二、姜志平应于判决生效之日起十日内支付王鸿彪、肖水琴燃气费5,000元。原审判决后，王鸿彪、肖水琴不服，向本院提起上诉称：王鸿彪、肖水琴与姜志平签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示并且已生效，该合同中明确约定了违约金的计算方式，姜志平未按约定迁出户口，理应依照合同约定的标准支付违约金。原审法院降低违约金标准并设置了违约金上限，对于姜志平缺乏约束力，不足以督促其尽快将户口迁出。同时，由于田甲等五人的户口还在系争房屋内，导致系争房屋再次交易的交易价格及交易机会均受到影响，以120,000元为上限的违约金根本无法弥补王鸿彪、肖水琴无法再次卖出该房屋的损失。综上，上诉人王鸿彪、肖水琴请求本院撤销原审判决第一项，依法改判支持其原审全部诉请。姜志平辩称：不同意王鸿彪、肖水琴的上诉请求。姜志平并没有违反合同约定，故不应支付违约金，请求驳回王鸿彪、肖水琴的上诉请求。上诉人姜志平亦不服原审判决，向本院提起上诉称：本案争议的“所购房屋”指的是姜志平购买的房屋，因姜志平只有一套房屋且与父母同住，故卖出后必须另购房屋才能将户口迁出，签订合同的过程中姜志平曾就这一情况多次与王鸿彪沟通，双方才约定在姜志平所购买的房屋产证出来当天将户口迁出。合同签订后，姜志平一直在积极的寻找合适的房屋，但因为王鸿彪拖延支付房款，导致姜志平因为没钱而失去了购房机会。后姜志平为了早日拿回30,000元尾款，将其与父母三人的户口迁入其岳母的房屋，因岳母不同意，田甲等五人的户口依然留在系争房屋内。姜志平将户口迁出的行为是其自愿提前履行合同，并不能印证王鸿彪、肖水琴关于合同约定的“所购房屋”就是系争房屋的主张。买卖合同中约定户口迁出后王鸿彪再支付30,000元尾款，又约定了户口逾期迁出的违约金，不够合理，且违约金标准过高，有失公平。综上，上诉人姜志平认为原审法院认定事实有误，请求本院撤销原审判决第一项，依法改判驳回王鸿彪、肖水琴要求姜志平支付违约金的诉讼请求。王鸿彪、肖水琴发表答辩意见称：不同意姜志平的上诉请求。签订合同的过程中没有提及姜志平购房的情况，其是否购房与本案无关。王鸿彪、肖水琴按照合同约定履行了付款义务，姜志平所述与事实不符。尾款不等于违约金，违约金是针对户口问题不可诉所设定的约束，姜志平应当按照合同约定的标准支付违约金。综上，王鸿彪、肖水琴请求本院依法驳回姜志平的上诉请求。本院审理中，姜志平表示：签订买卖合同过程中，双方口头约定等姜志平买好房屋再迁户口，但对于姜志平何时购房没有约定。王鸿彪、肖水琴则表示：当时根本未提及姜志平购房一事；王鸿彪、肖水琴购买系争房屋是为了自住，但因年龄大了今后可能会将房屋出售，根据目前的市场行情，房屋内有一个无法迁出的户口就会折价100,000元，但无法提供书面依据。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点在于补充条款中的“所购房屋”应当如何理解。根据查明的事实，签订该合同时姜志平并未有明确的购房指向，双方亦未对姜志平何时购房、房屋产证何时办出有过约定，如将“所购房屋”理解为姜志平购买的房屋，则户口的迁出时间具有极大的不确定性，不符合房屋交易的惯例，亦不利于房屋交易目的的实现，故“所购房屋”应当理解为王鸿彪、肖水琴购买的房屋即系争房屋。姜志平在合同签订后并未实际购房，并于双方约定的办理系争房屋过户手续的截止之日将其与父母三人的户籍迁出，也印证了双方签订合同时约定的户口迁出之日应当是系争房屋产证办出之日。现姜志平未按约将系争房屋内的户籍全部迁出，应当承担合同约定的违约责任。原审法院考虑到户口的逾期迁出并未对王鸿彪、肖水琴的居住使用造成实际影响，将合同约定的违约金标准酌情调低，并酌情确定了违约金上限，于理有据，应予维持。上诉人王鸿彪、肖水琴关于违约金标准及上限过低、不足以弥补其损失的上诉理由，缺乏依据，故本院对其要求按合同约定的标准计算违约金的上诉请求不予支持。上诉人姜志平关于其没有违约不应支付违约金的主张亦不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,400元，由上诉人王鸿彪、肖水琴负担人民币2,700元，由上诉人姜志平负担人民币2,700元。本判决为终审判决。审 判 长  周刘金审 判 员  高 胤代理审判员  陈家旭二〇一五年七月二十四日书 记 员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……