吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第128号上诉人（原审原告）：韩志新，住吉林市。委托代理人：高洪生，住吉林市。被上诉人（原审被告）：费国文，住永吉县。被上诉人（原审第三人）：郭金香，住永吉县。委托代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人韩志新因与被上诉人费国文、郭金香房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2015）永民二初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩志新及其委托代理人高洪生，被上诉人费国文，被上诉人郭金香及其委托代理人肖建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：费国文与郭金香在夫妻关系存续期间拥有位于口前镇吉桦街县医院旧楼1-2-18-46-1-12号，建筑面积59平方米，产权证号为永吉县房权证口前镇字第1-17385楼房一处。2013年1月11日，费国文与郭金香离婚。2013年10月11日，因县医院旧楼改造，永吉东盛房地产开发有限公司作为甲方，费国文作为乙方，双方签订《产权调换协议》一份，约定：“甲方将坐落在县医院旧楼原址回迁楼房屋（期房）作为产权调换房屋，安置乙方。房屋设计建筑面积约80平方米，实际建筑面积以房地产测绘为准，多退少补。”协议尾部乙方签字栏处署名人为费国文、郭金香二人。2014年3月7日，费国文与韩志新签订《房屋买卖协议》，将永吉县医院旧楼改造的回迁房屋以10万元的价格卖给韩志新。当日韩志新支付了全额购房款，费国文出具了收条。2014年10月1日，该回迁安置楼竣工，因未交纳扩大面积费，该房屋未实际交付，亦未办理产权登记。2015年2月2日，韩志新向原审法院提起诉讼，要求确认其与费国文签订的房屋买卖协议有效，并要求费国文、郭金香协助其办理房屋安置及产权过户手续。原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”费国文将其名下拆迁安置的房屋卖给韩志新时，双方签订的房屋买卖协议中明确约定了房屋的坐落、面积、价格等合同必备的要件，韩志新支付了全部购房款，该协议是双方真实的意思表示，符合合同成立、生效的要件。虽然郭金香提出其与费国文离婚时该房产已协议归其所有，但未提供相应的证据证明其主张，故应认定韩志新与费国文签订的房屋买卖协议有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”2013年10月11日，费国文与永吉县东盛房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》乙方是费国文、郭金香签名，该调换的房屋权利应认定为费国文、郭金香共有。费国文与韩志新签订《房屋买卖协议》时，费国文提供了《产权调换协议》以及其与郭金香的结婚证复印件等材料，韩志新应该知道其与费国文的买卖行为涉及第三人郭金香的权利，应当征得郭金香的同意。因郭金香作为共有权人未对费国文、韩志新签订的合同进行追认，该合同对郭金香没有约束力。费国文未取得房屋的全部处分权，致使标的物不能转移，对于韩志新要求费国文、郭金香协助办理房屋安置及过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1.原告韩志新与被告费国文于2014年3月7日签订的《房屋买卖协议》有效；2.驳回原告韩志新的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告费国文负担。上诉人韩志新不服吉林省永吉县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2015）永民二初字第26号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审请求。2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。上诉的事实和理由：1.一审程序违法。首先，费国文、郭金香已委托吕奎洲办理本案诉争房屋的房屋买卖以及拆迁产生的权利转让等全部事宜，并约定委托期限为委托事项办理完毕为止。该委托协议已经吉林市江城公证处公证，至今未撤销。该公证书是费国文、吕奎洲于买房时交给韩志新的，以证明郭金香同意卖房及转移权利。吕奎洲作为被委托人是本案的第三人，一审应追加其参加诉讼而未追加。其次，根据公证书，费国文是旧房登记所有人，与离婚协议旧房归郭金香所有相矛盾，对于旧房权利确认，应另行处理，一审不应直接判决。2.一审判决认定证据及判决错误。一审在认定费国文、郭金香委托吕奎洲办理本案诉争房屋的房屋买卖等事宜的（2012）吉江城字第23554号公证书时，认为公证书中的房屋并非本案争议房屋，从而认为公证虽合法有效但与本案无关联性，不予采信。一审法院对该证据的认定错误。首先，该公证书明确写明了费国文、郭金香委托吕奎洲办理费国文名下的房屋出售，买卖更名等房屋登记事宜，办理动迁手续和领取动迁补偿的全部事宜。费国文、郭金香与永吉东盛房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》是动迁中的一部分，该行为应当受到公证书的制约。其次，费国文与韩志新签订的《房屋买卖协议》记有安置面积80平方米以及原59平方米，费国文名下的拆迁房，说明费国文的意思表示是将由产权调换而派生出的预期新房权进行转让，该行为也应受到公证书的制约。再次，郭金香如果有改变公证内容的意思应当撤销公证，而且在知道权利已转让的事实后也没有进行主张，应当认定其同意费国文的转让行为。最后，根据房照，费国文是旧房的权利人，其对派生的预期新房的权利应当有独立的处理权。被上诉人费国文辩称：一审判决正确。我是拿房屋在韩志新处抵押借款，与郭金香离婚时协议约定财产和房屋都归郭金香所有，《产权调换协议》是在郭金香处存放的，我偷拿出来的。被上诉人郭金香辩称：本案诉争的旧房是我与费国文的夫妻共同财产，离婚时明确约定了归我所有，旧房拆迁经产权调换是对原有房屋物权的转化，即费国文已不享有调换后房屋的所有权，他的处分是无权处分，对我不发生法律效力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案在本院审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点是吉林市江城公证处（2012）吉江城字第23554号公证书是否予以采信。费国文与韩志新签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故费国文与韩志新之间的房屋买卖合同依法成立并生效。关于韩志新主张吉林市江城公证处（2012）吉江城字第23554号公证书能够证明郭金香同意出售本案诉争房屋。第一，2012年10月15日，费国文、郭金香委托吕奎洲，为费国文名下的坐落在永吉县口前镇吉桦街县医院旧楼1-2-18-46-1-12，建筑面积59平方米的房屋办理出售、买卖更名、二手房贷款和代收房款及协助买方办理房屋所有权证和土地使用权证、查档、测绘、有限电视、供热费、天然气、电费的更名手续，办理涉及上述委托事项的房屋登记事宜，办理动迁手续和领取动迁补偿款的全部事宜。委托期限为委托事项办理完毕止。吉林市江城公证处于当日出具了（2012）吉江城字第23554号公证书。该公证书为公证机关依法作出，具有真实性、合法性，能够证明郭金香具有委托卖房的意思表示，而且该意思表示及于公证书中记载房屋的动迁事宜，费国文与吕奎洲持此公证书出售动迁后的房屋在其委托范围内。第二，2013年10月11日，费国文、郭金香与永吉东盛房地产开发有限公司签订《产权调换协议》，就公证书中记载房屋的拆迁补偿安置达成协议。约定永吉东盛房地产开发有限公司将坐落在县医院旧楼原址回迁楼房屋作为产权调换房屋，安置费国文。期房壹套，设计建筑面积约80平方米，实际建筑面积以房地产测绘为准，多退少补。2014年3月7日，费国文与韩志新签订《房屋买卖协议》，将该产权调换房卖给韩志新。费国文对建筑面积约80平方米的产权调换房享有的所有权，正是由公证书记载的59平方米房屋的所有权衍生的。《产权调换协议》即为拆迁房屋的房照衍生而来的权利凭证。韩志新所购买的产权调换房就是公证书中记载房屋因动迁而转化的。因此，原审法院认为公证书中授权出卖的房屋已经拆迁，本案争议房屋不是公证书中指定的房屋，该公证书与本案不具有关联性，对该公证书不予采信的认定是错误的。关于费国文主张其与韩志新签订的房屋买卖协议实际上是以房抵押的借贷行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因费国文没有提出证据证明，本院不予认定。关于郭金香提出的其与费国文离婚时该房产已协议归其所有，因未提供相应的证据证明，本院不予认定。综上，上诉人韩志新的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持吉林省永吉县人民法院（2015）永民二初字第26号民事判决第一项，即韩志新与费国文于2014年3月7日签订的《房屋买卖协议》有效。撤销吉林省永吉县人民法院（2015）永民二初字第26号民事判决第二项，即驳回韩志新的其他诉讼请求。费国文、郭金香协助韩志新办理房屋安置及过户有关手续。一审案件受理费2300元，由费国文负担。二审案件受理费2300元，由费国文、郭金香共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福柱代理审判员  王 浩代理审判员  佟 宁二〇一五年七月二十日书 记 员  卫 如