安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初1476号 原告:华如群，男，1972年6月出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 原告：鲁月梅，女，1976年11月出生，汉族，住江苏省睢宁县。 原告：华宁，男，1998年11月出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 上述三原告共同的委托诉讼代理人：魏昊智，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 原告华如群、鲁月梅、华宁与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孟秀芳独任审判，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告华如群、鲁月梅、华宁共同的委托诉讼代理人魏昊智，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华如群、鲁月梅、华宁向本院提出诉讼请求：1、判决鼎盛公司按原合同约定支付房屋租金45723元（自2016年9月30日至2018年3月30日），剩余租金以原合同为标准计算至房屋返还之日；2、判令鼎盛公司与华如群、鲁月梅、华宁签订书面租赁合同（租金按原合同约定），如鼎盛公司不愿签订书面租赁合同，依法判决鼎盛公司返还房屋；3、诉讼费由鼎盛公司承担。事实与理由：华如群、鲁月梅、华宁购买天象集团有限责任公司（简称天象集团）开发的位于淮北市相山区商铺。在购买商铺的同时，华如群、鲁月梅、华宁与鼎盛公司签订了租赁合同，约定华如群、鲁月梅、华宁将所购买的商铺委托给鼎盛公司对外统一招商、统一经营、统一管理，租赁期自2008年10月1日至2013年9月30日，租金为每月4257.33元。2011年6月15日，鼎盛公司取得该商铺的房地产权证，载明房屋坐落位置，规划用途为商业。2014年1月4日，华如群、鲁月梅、华宁与鼎盛公司又签订了租赁合同，约定鼎盛公司承租华如群、鲁月梅、华宁的商铺，租期自2013年10月1日至2016年9月30日，年最低租金为30482元。由于鼎盛公司未能按约定支付租金，华如群、鲁月梅、华宁曾经向法院提起诉讼，法院判决鼎盛公司支付截至2016年9月30日的租金。合同期满后，鼎盛公司仍然继续租赁商铺，但未与华如群、鲁月梅、华宁签订合同。华如群、鲁月梅、华宁要求鼎盛公司按原合同继续支付租金，鼎盛公司以公司效益差，连年亏损，降低租金续签合同才能支付等为由一直拖欠租金。 鼎盛公司辩称，一、华如群、鲁月梅、华宁无权单独请求返还商铺。涉案商铺与传统商铺不同，其显著特点是不能独立使用，强行独立使用必然侵犯其他业主的相邻权，必将极大损害其他业主的整体权益，不符合权利正当行使原则。涉案商铺必须与其他商铺统一使用，华如群、鲁月梅、华宁在购买时即应明知。安徽省淮北市相山区人民法院（2016）皖0603民初3232号民事判决，认为讼争商铺不具备返还的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对华如群、鲁月梅、华宁要求鼎盛公司返还商铺的诉讼请求不予支持。二、租金标准的确定应实事求是，随行就市。原租金标准较高，除当时市场因素外，还有开发商促销让利等因素。开发商不可能永远让利，又加商铺租赁市场发生巨大变化，租金标准的确定必须回归实事求是、随行就市原则。何况，原租赁合同约定，重新签订合同时租金按照原合同期内平均税后利润确定。经具有资质的审计机构审计，原合同期内三年平均利润率为1.42%，鼎盛公司按照购房付款的2%计付租金仍有让利成分。当前已签合同180户，占总户数的58.25%，建筑面积占商场总面积的78.86%。三、相关判决应予参照。安徽省淮北市相山区人民法院（2016）皖0603民初3232号、（2017）皖0603民初1408号、1409号、1740号、2928号、3002号判决，以及安徽省淮北市中级人民法院（2017）皖06民终885号、1182号、（2018）皖06民终92号、93号、95号、96号、97号判决等案件与本案案情基本相同，本案应当参照上述判决。 经审理查明：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦的一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（简称鼎盛国际），建筑面积共16429.82平方米，包括309户商铺，购买商铺的总金额为167586584元，商铺之间无分割墙体，华如群、鲁月梅、华宁系1#305号商铺的业主。 2014年3月6日，华如群、鲁月梅、华宁与鼎盛公司签订租赁合同，主要内容如下：华如群、鲁月梅、华宁将涉案商铺出租给鼎盛公司，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，租金采取保底加浮动的方式，每年最低支付的租金为商铺购房合同中售价的5%即30482元；如合同期限届满后，华如群、鲁月梅、华宁无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；合同期满后，如双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。 租赁合同到期后，华如群、鲁月梅、华宁与鼎盛公司就租金标准未能达成一致意见，双方至今未续签租赁合同，鼎盛公司亦未返还商铺，继续占有使用至今。截至2018年5月14日，鼎盛公司与包括天象集团在内的一百多位业主签订了租赁合同，建筑面积计12956.62平方米。合同分别约定租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日，鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金，如后签订的合同租金比例高于之前签订的合同，鼎盛公司就高支付租金。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。 上述事实，有华如群、鲁月梅、华宁提交的房地产权证、租赁合同，鼎盛公司提交的租赁合同、2014年财务审计报告、2015年财务审计报告、2016年财务审计报告、鼎盛国际商铺业主已签约情况（2018.5.14）、2018年5月已付租金清单、天象集团的说明、恒正事务所的证明及双方当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：一、2016年9月30日之后的房租应当按照什么标准支付；二、鼎盛公司是否应当按照原合同约定的租金标准与华如群、鲁月梅、华宁签订租赁合同；三、如双方不能签订租赁合同，鼎盛公司是否应当返还房屋。 关于第一个争议焦点。华如群、鲁月梅、华宁与鼎盛公司于2014年3月6日签订租赁合同，约定了双方自2013年10月1日至2016年9月30日的权利义务，双方对此期间的租金标准无争议，本案审理的应为自2016年10月1日起的租金。租赁合同于2016年9月30日到期后，双方未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故华如群、鲁月梅、华宁主张的2016年9月30日之后至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司与一百多位业主续签了租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润，与309户商铺的售价相比均不足2%。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同中售价的2%支付华如群、鲁月梅、华宁商铺的占有使用费，但不超过2019年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。 关于第二个争议焦点。合同是一种双方的法律行为，并以当事人意思表示一致为条件。租金数额是租赁合同的重要内容，华如群、鲁月梅、华宁与鼎盛公司对此不能协商一致，人民法院亦不应强行判令双方签订租赁合同。 关于第三个争议焦点。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。华如群、鲁月梅、华宁在购买涉案商铺时即应知道，其对涉案商铺享有所有权，无独立经营权，涉案商铺必须通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2018年5月14日，一百多位业主与鼎盛公司续签了租赁合同，签约商铺占鼎盛国际建筑面积的78.86%，可见多数业主同意继续由鼎盛公司经营管理。在目前的情况下，鼎盛公司返还华如群、鲁月梅、华宁的商铺，会损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的浪费。因此，目前不具备将商铺返还给华如群、鲁月梅、华宁的条件，本院对其三人请求判令鼎盛公司返还涉案商铺的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告华如群、鲁月梅、华宁自2016年10月1日至2018年5月31日的商铺占有使用费20320元，之后的占有使用费继续按照每月1016元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日； 二、驳回原告华如群、鲁月梅、华宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费943元，因本案适用简易程序审理，减半收取471.5元，由原告华如群、鲁月梅、华宁负担200元，被告淮北市鼎盛商业管理有限公司负担271.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇一八年五月二十九日 书记员  赵 坤 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证民，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证民其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。