广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初13432号原告：中国工商银行股份有限公司广州环城支行，住所地广州市三元里大道23号。负责人：黄咏文，行长。委托诉讼代理人：戴海婷，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯燕娣，广东广信君达律师事务所律师。被告：胡建华，男，1974年2月22日出生，汉族，身份证住址宁夏中宁县，现下落不明。原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行（以下简称工行环城支行）与被告胡建华借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行环城支行的委托诉讼代理人戴海婷到庭参加诉讼。被告胡建华下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行环城支行诉称：原告与被告于2008年1月7日签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告发放贷款30万元，期限20年，年利率6.6555%，用于购房，被告愿以广州市花都区荔红南路阅河一街5号2002房向原告提供抵押担保。合同还约定了还款期限及违约责任等等。签约后，原告依约发放贷款并办理了上述房屋抵押登记。但被告至今已逾期供款多次，遂成本诉，原告为此需向广东广信君达律师事务所支付律师费。被告的行为构成违约，原告有权解除合同并追讨欠费及对处分抵押房产的价款享有优先受偿权。综上，请求判决：1、解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》（15支行2008年25197号）；2、被告立即向原告偿还贷款本金余额201284.66元，从应付日至全部贷款本息清还日之利息及逾期利息（暂计至2017年6月21日所欠利息及罚息共计人民币4779.49元）；3、被告立即偿还原告因实现债权而支出的律师费6000元；4、确认原告对处分抵押房产广州市花都区荔红南路阅河一街5号2002房的价款享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费。被告胡建华无答辩。经审理查明：2008年1月7日，原告（贷款人）与被告（借款人、抵押人）、案外人广州市万科房地产有限公司（保证人）三方共同签订编号A:152支行2008年25197号的《个人购房借款/担保合同》,约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币300000元，用于购买广州市花都区新华镇天马河以西工业大道以北万科天景花园第E3幢20层2002房，……；第三条贷款期限：本合同项下贷款期限为贰拾年，实际放款日以借款借据上的银行业务清讫章上显示的划账日为准。贷款到期日按照实际放款日加上贷款期限计算。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。该合同第四条约定利率：“4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，据此确定年利率为6.6555%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放前遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。”第五条约定放款：“5.2借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户（户名：广州市万科房地产有限公司，账号：36×××19，开户行：中国工商银行广州花都支行），贷款利息自实际放款日起计算。”第六条约定还款：“6.1经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）；6.2每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；如无对应日的，还款人为该期最后一日。最后一期还款日为贷款到期日；6.3、借款人指定下列个人结算账户作为其还款账户（户名：胡建华，账号：36×××74，开户行：中国工商银行）。6.4在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人有未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收。如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收。”第九条约定罚息：“9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按基准利率基础上加收50%确定。”第十条约定违约及违约责任：“10.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；G、借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布本贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。”第十三条约定费用：“订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日计收活期存款利息。”第十四条约定抵押物：“14.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。14.2《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为贷款人处分该抵押物时的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制。”第十五条约定担保范围，抵押担保范围包括：“本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用。”第十六条约定抵押登记：“本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续。……”第十七条约定抵押物的处分：“17.1发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖,以所得价款优先受偿或按第14.8条约定的其他方式处理；或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务：A、借款人在本合同项下的债务履行期满（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿。”第二十二条保证方式：“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。”合同的《抵押物清单》载明抵押物为广州市花都区新华镇天马河以西工业大道以北万科天景花园第E3幢20层2002房，抵押物价值515055元。上述合同已办理公证手续。2008年1月10日，原告向被告指定的账户发放贷款300000元，并于2008年2月10日从被告在中国工商银行36×××74账户按月扣收贷款本息。被告自2010年5月20日起出现逾期还款行为，自2016年12月10日起逾期清偿贷款本息持续至今。截止2017年6月21日，被告尚欠原告贷款本金201284.66元、利息及逾期利息（即罚息）4779.49元。2010年8月6日，原告和被告办理了抵押登记[粤房地他项权证穗花字第0300074470号]，登记权属人为被告，他项权利人为原告，房产地址为广州市花都区荔红南路阅河一街5号2002房。另查：由于被告下落不明，本院于2017年12月5日在广州日报大洋网上向被告公告送达本案民事起诉状副本及开庭传票，自公告发出之日起经过60日即视为送达。原告委托广东广信君达律师事务所就本案提供法律服务并支付律师费6000元。广东广信君达律师事务所律师戴海婷出庭参加诉讼并提供相应的法律服务。上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、粤房地他项权证、借款凭证、借据历史处理明细本地查询表、律师费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人购房借款/担保合同》签订后，已经依约向被告发放了贷款300000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告尚欠贷款本金201284.66元未予归还并提供还款记录予以佐证。被告未到庭就借款金额、还款情况进行答辩，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。现原告要求被告清偿上述借款本金于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人购房借款/担保合同》第九条约定计收罚息符合上述规定，本院予以确认。被告自2010年5月开始逾期清偿贷款本息，属于连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息等情形，故《个人购房借款/担保合同》第十条约定的合同解除条件已经成就，然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院于2018年2月3日向被告公告送达本案民事起诉状，故依照上述规定，原告的解除合同通知实际上于2018年2月3日送达被告，被告未就此提出异议，故涉案合同实际已经于2018年2月3日解除，本院予以确认。原告再主张要求解除合同，本院不予支持。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以201284.66元为本金，自2018年2月4日起，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。对于律师费的问题，根据《个人购房借款/担保合同》第十三条约定：“贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。”现因被告违反合同约定，导致合同解除的条件成就，原告遵循诉讼途径解除双方的《个人购房借款/担保合同》，并为此支付律师费6000元。本院按照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》附件《广东省律师服务政府指导价》核算，以诉讼标的212064.15元计算，原告主张的律师费6000元未超过上述政府指导价的最高限额，其要求被告清偿上述律师费用具有合同及法律依据，本院亦予以支持。对于优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告就涉案债务向原告提供其名下位于广州市花都区荔红南路阅河一街5号2002房[粤房地他项权证穗花字第0300074470号]作为抵押物，被告未能清偿涉案债务，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行与被告胡建华于2008年1月7日签订的编号A:152支行2008年25197号的《个人购房借款/担保合同》于2018年2月3日解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告胡建华向原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行清偿借款本金201284.66元并支付利息、罚息[2018年2月3日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人购房借款/担保合同》约定计付；2018年2月4日起以尚欠借款201284.66元为本金，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不再计收复利）；三、于本判决生效之日起五日内，被告胡建华向原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行支付律师费6000元；四、原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行就本判决第二、三项所涉债权对处分被告胡建华名下位于广州市花都区荔红南路阅河一街5号2002房[粤房地他项权证穗花字第0300074470号]后所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州环城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4481元，由被告胡建华负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  元惠珍人民陪审员  卢绮婷二〇一八年五月二十二日书 记 员  黄静雯