苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01745号原告苏州市春申湖置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇潘阳工业园咏春工业坊一楼。法定代表人田强，董事长。委托代理人朱海龙、许戬磊，系公司员工。被告顾根林。原告苏州市春申湖置业有限公司（以下简称春申湖置业公司）与被告顾根林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理，依法由代理审判员舒馨适用简易程序独任审判。因被告顾根林下落不明，本院依法裁定适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员乔宁宁担任审判长、代理审判员舒馨主审、人民陪审员邱玉芳参加评议。本院向被告顾根林公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告苏州市春申湖置业有限公司的委托代理人朱海龙到庭参加诉讼。被告顾根林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告春申湖置业公司诉称，原告与被告顾根林于2012年5月7日就买卖苏州市相城区黄埭镇春秋路5号舒景花园96幢101室房屋签订了《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积446.09平方米，房屋价款7300000元，被告于签订当日支付首付款2190000元，其余房款5110000元办理了商业贷款。原告对该笔贷款向银行承担阶段性担保责任。自2013年7月起，被告开始逾期归还贷款，银行提起诉讼，要求被告提前归还贷款全部本金、利息、罚息、逾期还款利息以及实现债权的律师费等，并要求原告承担连带担保责任。经法院判决，银行于2014年5月22日从原告保证金账户中划拨5275960.15元以实现债权，原告已承担连带保证责任，但被告并未向原告偿还上述款项，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的编号为苏相合同201205040251号《商品房买卖合同》，被告配合原告办理该《商品房买卖合同》网上备案注销手续；2、被告向原告支付代还款项人民币5275960.15元以及该笔款项代垫付期间的利息（以日千分之二为标准，自2014年6月2日起计算至被告实际归还之日）；3、被告向原告支付违约金人民币730000元；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告明确自愿放弃第三项诉讼请求。被告顾根林未作答辩。经审理查明，2012年5月7日，原告春申湖置业公司与被告顾根林签订了《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201205040251），合同约定：被告购买原告春申湖置业公司开发的位于苏州市相城区黄埭镇春秋路5号舒景花园96幢101室房屋，春申湖置业公司的商品房预售许可证号为：苏房预相2011049号；房屋总价款为人民币7300000元，被告作为买受方于合同签订当日支付房款2190000元，剩余房款5110000元应由买受人于签订合同当天办理商业贷款；出卖方于2012年6月30日前交付商品房，在该商品房交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记等。该合同中附件五：合同补充协议第二条第一部分对买卖合同第六条补充约定（仅适用于按揭贷款客户）第5项约定：“若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人代买受人依据抵押贷款合同清偿全部款项后，则出卖人有权选择以下任一方式向买受人追偿：（1）要求买受人在10个工作日内一次性支付出卖人代买受人向银行支付的全部款项（含本金、利息、复息、罚息及相关费用），同时买受人向出卖人支付总房款的2%作为违约金，买卖合同继续履行。逾期10个工作日未归还的，还应按照日千分之二的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的利息。（2）出卖人有权自行或指定第三方以原价收购的方式或解除商品房买卖合同的方式收回并处置买受人所购商品房，并要求买受人承担总房款的10%作为违约金。逾期10个工作日未归还的，还应按照日千分之二的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的利息。出卖人处置该商品房时，待扣除出卖人代买受人向银行支付的全部款项（含本金、利息、复息、罚息及相关费用）及买受人应承担的违约金后，在买受人配合出卖人办理完毕合同备案登记注销、产权恢复登记至出卖人或出卖人指定人的名下后10个工作日内出卖人将余款无息退还买受人，如有不敷，出卖人有权继续向买受人追偿。买受人因此受到的损失（包括但不限于装修损失、契税损失、利息损失等）由买受人自行承担。”。双方随即办理了该合同的网上备案手续。2012年5月24日，原告春申湖置业公司、被告顾根林与案外人阮美媛、中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行相城支行）签订个人购房担保借款合同一份，贷款人即抵押权人为农行相城支行，借款人为顾根林，抵押人为顾根林、阮美媛，保证人为春申湖置业公司，该合同约定：借款人向农行相城支行借款用于购买苏州市相城区春秋路5号舒景花园小区96号楼101室的房屋，借款本金为5110000元，借款期限自2012年5月24日至2035年5月23日，共计276个月；借款利率采取浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上下浮10%后确定；还款方式为采取等额本息还款法，借款以每一个月为还款周期，以每期末月的借款发放日为还款日；该合同项下的借款采取阶段性保证担保+抵押，由阶段性保证人苏州市春申湖置业有限公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续情况完成之日止，为借款人的债务提供连带保证责任。在该合同通用条款第十条借款担保约定，保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；通用条款违约责任第十二条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。该合同由贷款人农行相城支行及借款人（抵押人）顾根林、抵押人阮美媛、保证人春申湖置业公司分别签字盖章予以确认。另查，2012年5月24日，农行相城支行按约发放贷款5110000元，被告顾根林出具借款借据一份，载明借款人、借款金额、借款用途、借款期限、还款方式，以每月24日为一个还款周期，借款执行年利率6.345%，逾期年利率为9.5175%，该笔贷款由农行相城支行直接支付至原告账户。至此，被告共支付原告购房款合计人民币7300000元。又查，自2013年7月起，被告顾根林开始逾期归还贷款本息，截止至2013年9月24日，被告顾根林连续三期未归还贷款本息，故农行相城支行诉至本院，要求顾根林归还借款本金、支付银行利息，阮美媛、春申湖置业公司对顾根林的债务承担连带责任。本院于2014年3月21日作出（2013）相商初字第1412号民事判决，判决内容如下：“一、被告顾根林、阮美媛应偿还原告中国农业银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金4996455.89元、利息73497.43元、罚息282.80元、复利740.86元（截止至2013年9月24日），上述款项合计人民币5070976.98元，于本判决生效之日起十日内履行。同时，被告顾根林、阮美媛还应偿付以本金4996455.89元及利息73497.43元之和即5069953.32元为基数自2013年9月25日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮40%计算至实际清偿之日止的逾期还款利息。二、被告顾根林、阮美媛应赔偿原告中国农业银行股份有限公司苏州相城支行为实现债权而支出的律师代理费人民币109600元，于本判决生效之日起十日内履行。三、被告苏州市春申湖置业有限公司对被告顾根林、阮美媛的上述债务承担连带清偿责任（含诉讼费）。案件受理费48144元，公告费600元，合计诉讼费人民币48744元，由被告顾根林、阮美媛共同负担。”该民事判决生效后，原告春申湖置业公司于2014年5月22日代被告顾根林向农行相城支行归还贷款本金、利息、罚息、复利等全部款项共计5275960.15元。因被告顾根林未向原告归还代付款项，故原告诉讼至本院。审理中，原告春申湖置业公司陈述，2012年6月30日，原告以挂号信的方式通知被告顾根林交付房屋，被告顾根林未接收房屋，之后原告又数次通过挂号信方式通知被告，但一直未能与被告取得联系，涉案房屋至今未交付。原告已经按照约定对涉案房屋的权属进行预告登记，提供房屋权属登记簿一份。原告春申湖置业公司明确，根据附件五补充协议中对买卖合同第六条补充约定的第5项，原告现主张解除合同并要求被告返还由原告代偿银行的款项及利息；原告在本案中不再要求被告配合原告办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续；合同解除后，原告同意返还被告购房款7300000元，但应与原告为被告代偿支付给银行的款项及相应利息相互抵扣；利息以5275960.15元按日千分之二为标准，自原告代偿之日十日后即2014年6月2日起计算至被告实际履行之日止。以上事实，有原告春申湖置业公司提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、销售不动产统一发票网上打印件、中国农业银行进账单及业务凭证、商品房交接通知书复印件、挂号信邮寄凭证、民事判决书等材料及当事人陈述附卷佐证。本院认为，原告春申湖置业公司与被告顾根林签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现被告顾根林因购买苏州市相城区黄埭镇春秋路5号舒景花园96幢101室房屋向农行相城支行借款，但未按照个人购房担保借款合同的约定按时足额归还贷款，原告作为保证人已经根据生效判决向银行清偿5275960.15元。按《商品房买卖合同》的约定，被告逾期归还银行贷款的行为已经构成违约，原告据此依约定要求解除合同合法有据，应予支持。被告的违约行为导致合同的解除，不仅应支付原告垫付的5275960.15元，还应承担相应的违约责任。原告主张的日息千分之二利息标准过高，现调整为以5275960.15元自2014年6月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，至本判决生效之日与原告应向被告返还的购房款7300000元相抵扣。如被告承担的本金及利息超出购房款，则按照先利息后本金的计算方式计算结欠的本金，并自本判决生效之日次日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至被告实际履行之日止；如被告承担的本金及利息未超出购房款，则由原告将结余的购房款返还给被告。原告自愿放弃被告配合原告办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续以及其它违约金的请求，系原告对其自身权利的处分，于法不悖，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏州市春申湖置业有限公司与被告顾根林于2012年5月7日签订的《商品房买卖合同》。二、被告顾根林应支付原告苏州市春申湖置业有限公司垫付款5275960.15元及该款的利息（自2014年6月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）。三、原告苏州市春申湖置业有限公司应返还被告顾根林购房款人民币7300000元。四、截止至本判决生效之日，上述第二、第三项相抵扣，如第二项给付金额超出第三项给付金额，则按照先利息后本金的原则确定被告顾根林结欠的本金，并以该结欠金额自本判决生效之日次日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算利息至被告实际履行之日止；如第二项给付金额未超出第三项给付金额，则由原告苏州市春申湖置业有限公司将抵扣后的购房款返还给被告顾根林；于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币62900元、公告费690元，合计人民币63590元，由被告顾根林负担（被告顾根林负担之款，原告苏州市春申湖置业有限公司自愿垫付，不再退回，被告顾根林于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市春申湖置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁代理审判员  舒 馨人民陪审员  邱玉芳二〇一五年七月十四日书 记 员  沈 琳