贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初2942号原告：胡仕春，女，1990年2月4日生，汉族，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：李廷祥，贵州同根律师事务所律师。被告：郭静华，女，1949年10月22日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：郭素华，女，1947年7月3日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：郭韵华，女，1959年3月16日生，汉族，住贵州省盘县。共同委托诉讼代理人：卢秀珩，女，1978年11月16日生，布依族，住贵州省兴义市（系郭素华之女）。原告胡仕春与被告郭素华、郭静华、郭韵华租赁合同纠纷一案，本院2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡仕春，被告郭静华、郭素华、郭韵华及其共同委托诉讼代理人卢秀珩到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告胡仕春向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告与原告解除房屋租赁合同；2、请求依法判令三被告连带承担返还原告剩余租金60000元（2017年8月28日-2019年5月28日）及租房保证金2600元，共计62600元；3、请求依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告胡仕春与胡仕美系姐妹关系，二人于2016年5月12日向被告郭素华、郭俊华、郭韵华承租兴义市老城东路一巷43号房屋的4,5,6层，开办午托园并签订《房屋租赁合同》，合同内容载明：1、租房期限为三年，从2016年5月27日至2019年5月28日止，签订合同后付三年租金，共计108000元；2、乙方交租房保证金2600元，租期满后退还；3、属于政策性的变故（双方在不违约为前提），退还未租满的房租费。于2018年2月16日胡仕美退出合伙，并胡仕春签订退伙协议。后来原告因为家里母亲生病需照顾而无法继续租住该房屋，于是经过被告方同意原告方将该房屋转租给一个网名叫“琳琳”的老师继续开办午托园，原告方应被告方要求重新买新门将已损坏的门更换，全面清理好卫生。不料2017年6月19日兴义市人民政府下发《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》兴市房征决字[2017]7号决定征收兴义市黄草街道老城街片区棚户区改造建设项目红线范围内的房屋。原告所承租的房屋在此次征收范围。兴义市人民政府征收该处房屋属于合同中约定的政策性变故，被告方应当将原告未住房租金退还给原告，原告方多次打电话找被告方协商，但被告方均拒接原告电话。综上所述，为维护原告合法利益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。被告郭静华、郭韵华、郭素华共同辩称，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应驳回其的全部诉讼请求。被答辩人依据双方合同约定“政策性变故（双方在不违约为前提）退还未租满的房租费”，以及《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》要求答辩人解除合同并退还租金60000元及租房保证金2600元，按照《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》第四条的规定，房屋征收部门应当与被征收人签订征收协议，如达不成协议则应由兴义市人民政府作出征收补偿决定，然后再依据补偿协议或补偿决定实施补偿后，被征收人才应在补偿协议约订或补偿决定规定的期限内完成搬迁，即只有在签订征收协议或下达征收决定并规定征收期限后房屋征收决定才正式开始实施，双方合同约定的“政策性变故”也才会实际产生。但从2017年6月19日兴义市人民政府下达征收决定至今，答辩人从未收到过任何签订征收补偿协议的通知，也没有收到过任何征收补偿决定书，兴义市人民政府当然也不可能要求答辩人或是被答辩人限期搬迁，所谓征收红外线范围内的所有房屋至今都仍然在正常居住、使用，故《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》并未正式开始实施，双方合同约定的“政策性变故”并未实际产生，被答辩人至今仍然能够正常使用租赁房屋。并且，租赁房屋的钥匙至今仍由被答辩人持有，被答辩人也从未将租赁房屋交还答辩人，租赁房屋的使用权至今仍然由被答辩人享有，至于被答辩人是否使用、如何使用则属被答辩人对自身权利的处分，答辩人无权也无需干涉。综上所述，被答辩人依据双方合同约定的“政策性变故”及《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》要求答辩人解除合同并退还租金及租房保证金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2016年5月12日，胡仕春、胡仕美（乙方）合伙向郭静华、郭韵华、郭素华（甲方）承租兴义市老城东路一巷43号房屋的第四层（4-1、4-2）、第五层（5-1、5-2）、第六层（6-1）共五套房屋租给乙方用于经营慧星午托园；租期三年（2016年5月27日至2019年5月28日）；三年租金108000元；乙方交房租保证金2600元，待租期满后退还；属于政策性变故（双方在不违约为前提），退还未租满的房租费。《房屋租赁合同》签订后，被告方将该房屋交付给原告进行使用，原告向被告交付三年的租金108000元。2017年6月19日，兴义市人民政府下发《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》，涉案房屋在棚户区改造范围内，原告以政策性变故要求被告方退还未租住房屋的租金为由诉至本院，要求按照上述诉求处理。另查明，胡仕美于2018年2月16日推出与胡仕春的合伙。截至2018年4月24日，征收补偿尚未正式开始，未签订补偿协议，也未要求涉案房屋限期搬迁。以上事实有原告向本院提交的起诉状、其《身份证》、《房屋租赁合同》、《退伙协议》、兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定；被告方提交的郭静华、郭韵华《身份证》、兴义市老城棚户区改造建设工作领导小组办公室出具的《证明》以及庭审笔录等在卷作证，故作认定。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，胡仕春与郭素华、郭静华、郭韵华签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。第一、关于解除合同的问题。因涉案房屋属于棚户区改造范围内，2017年6月19日兴义市人民政府下发《兴义市人民政府关于黄草街道老城区片区棚户区改造项目房屋征收决定》，决定征收涉案房屋，且从征收确定之日起不得租赁涉案房屋。该决定属于政府的政策性命令，属于不可抗力，具有强制性。相对于个人属于弱势的情形下，断然不会对抗政府命令继续经营，故导致胡仕春签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”之规定，在胡仕美退出慧星午托园后，胡仕春作为涉案《房屋租赁合同》的唯一合同相对人向本院申请解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。第二、关于退还租金及保证金的问题。因直到庭审之日（2018年5月17日）胡仕春仍然未将其所有物品（还有床和一些凳子，但是胡仕春表示放弃）搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给出租人，但其表示未能退房的原因系出租人拒绝接收钥匙，郭素华、郭静华、郭韵华在庭审中表示之前双方确实就解除合同及退还房屋进行过电话协商，故本院酌定胡仕春的退房时间为庭审之日（2018年5月17日）。涉案合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，胡仕春使用房屋的时间是从2016年5月27日至2018年5月17日，未使用时间为377天（2018年5月18日至2019年5月28日），每天房租为98.63元（108000元÷1095天），故郭素华、郭静华、郭韵华应退还胡仕春未使用涉案房屋的租金为37183.51元。至于胡仕春要求退还保证金2600元的问题，因其未能提供证据证明其已经向郭素华、郭静华、郭韵华交付保证金2600元，故本院对于其该项请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除胡仕春与郭素华、郭静华、郭韵华于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》；二、郭素华、郭静华、郭韵华于本判决生效之日起十日内共同退还胡仕春房屋租金37183.51元；三、驳回胡仕春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，减半收取683元，由郭素华、郭静华、郭韵华共同承担405元，胡仕春承担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘宽生二〇一八年五月二十日书记员  王蓉蓉