浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二二终字第325号上诉人（原审被告）：宁波市远上房地产投资咨询有限公司。法定代表人：李伟。委托代理人：徐超。被上诉人（原审原告）：方飘丽。被上诉人（原审原告）：方祖江。俩被上诉人共同委托代理人：叶建荣。俩被上诉人共同委托代理人：林鑫。上诉人宁波市远上房地产投资咨询有限公司（以下简称远上公司）因与被上诉人方飘丽、方祖江房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年3月27日作出的（2015）甬慈浒民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2××3年8月7日，原告方飘丽、方祖江与被告远上公司签订《租房合同》一份，合同约定：将俩原告位于慈溪浒山街道慈园浒山路264号、266号的房屋出租给被告使用，被告将出租的房屋做商业用途，俩原告保证出租房屋能够作上述用途使用；租赁期限60月，即2××3年11月8日至2018年11月7日止；五年租金分别为300000元、315000元、330000元、347300元、364700元，租金每六个月付一次，先付后租，每次需提前一个月支付，第一次付款日期为2××3年10月8日，其他具体日期为每年的10月8日、4月8日；租赁期间，被告未按约支付租金并超出15天的（俩原告有按时提醒义务），俩原告有权解除合同，没收履约保证金并收回房屋；在租赁期间，因俩原告、被告违反“合同变更、解除、终止”相关约定的，应向对方支付50000元作为违约金；合同另就其他费用的支付、房屋的修缮与使用、房屋的转让与转租、房屋的交付及收回、违约责任、免责条件、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，俩原告向被告交付了房屋，被告依约支付了第一年的租金300000元。2014年11月4日，被告给付俩原告租金107260元。2014年11月25日，俩原告发律师函给被告，要求被告自收函日起三日内立即支付剩余租金，否则将解除租赁合同，并追究被告违约责任。该函于2014年11月27日送达被告。被告至今未支付其余租金，并使用讼争房屋至2015年4月12日，并与同日向原告腾让了讼争房屋。另查明，俩原告于2××3年8月20日、同年9月2日取得讼争房屋的房屋所有权证、国有土地使用证（房屋所有权证号：慈房权证2013字第××号、慈房权证2013字第××号，土地使用证号：慈国用2××3第0112072号），载明规划用途住宅，地类（用途）城镇住宅用途。被告经营范围为房地产投资咨询，房产销售代理，房产中介，房产营销策划，物业服务，家政服务。原审原告方飘丽、方祖江于2015年1月15日诉至原审法院，请求判令：一、确认俩原告、被告于2××3年8月17日签订的《租房合同》已于2014年12月1日解除，并判令被告立即腾空房屋；二、判令被告支付违约金5万元；三、判令被告支付自2014年12月1日起至交还房屋日止、按《租房合同》约定的年租金计算的房屋占有使用费；四、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更其第一、三项诉讼请求为：一、确认原、被告于2××3年8月17日签订的《租房合同》已于2014年12月1日解除；三、依法判决被告支付自2015年3月12日起至2015年4月11日的房屋占有使用费26250元。原审法院经审理认为：俩原告与被告之间签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。被告称，原告承诺房屋产权性质为商业，但房屋实际规划用途为住宅，故原告存在隐瞒事实的行为，系欺诈，要求撤销该《租房合同》。该院认为，原、被告在《租房合同》中并未就房屋的规划用途作出明确约定，仅约定将出租房屋作商业用途，根据讼争房屋的位置及周边房屋使用等实际情况，讼争房屋亦存在用于商业用途的可能。被告作为房地产投资咨询公司，就房屋租赁具有专业知识、能力，其承租房屋后亦将讼争房屋转租给他人，直至本案纠纷发生被告并未就房屋产权性质向原告主张过异议，被告称其对房屋规划用途不明确的主张显与常理不符，被告主张原告以欺诈手段使被告在违背真实意思的情况签订合同的主张，不予采纳。原、被告约定，未依约支付租金并超出15天的，原告可解除合同。现原告据此主张合同解除，被告称其于2014年11月4日给付了租金107260元，故原告解除合同的主张不成立。该院认为，原、被告约定租金每六个月支付一次，意为2014年的租金315000元分两期支付，于2014年10月8日、2015年4月8日各支付157500元，并非被告理解的在合理期限内支付随意金额的房租，故被告显然未依约按时、足额支付房租，原告解除合同的条件成就。原告律师函的确于2014年11月27日到达被告，催讨租金并明确解除合同的后果，故对原告关于《租房合同》于2014年12月1日解除的主张，予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告已向原告腾让房屋，对原告要求支付至房屋腾退日止的房屋占有使用费26250元的诉讼请求，予以支持。原、被告约定违约金50000元，原告要求被告依约支付该费用，而被告认为违约金偏高，对被告的该主张应由被告举证证明约定的违约金已过分高于原告的损失，现被告未提供任何证据证明该事实，对其该项主张亦不予采纳，故被告应依约承担该违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告方飘丽、方祖江与被告宁波市远上房地产投资咨询有限公司于2××3年8月17日签订的《租房合同》于2014年12月1日解除；二、被告宁波市远上房地产投资咨询有限公司应于判决生效后七日内支付原告方飘丽、方祖江房屋占有使用费26250元、违约金50000元，合计76250元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1”710元，减半收取计855元，由被告宁波市远上房地产投资咨询有限公司负担。宣判后，原审被告远上公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人隐瞒出租房屋产权性质，系欺诈；上诉人已支付租金，并没有违约；上诉人无需支付违约金。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人方飘丽、方祖江答辩称：原判正确，请求维持原判。上诉人远上公司在二审中提交如下证据：1.解除《租赁合同》通知函一份，欲证明被上诉人隐瞒出租房屋产权性质，导致次承租人向上诉人提出解除租赁合同；2.浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈浒民初字第194号民事案件调解笔录，欲证明次承租人与上诉人因房屋产权问题而解除租赁合同。被上诉人方飘丽、方祖江对上诉人提交的证据质证认为，与本案无关联性。本院经审查认为，上诉人提交的证据与本案无关联性。被上诉人方飘丽、方祖江在二审中无证据提交。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人称，被上诉人承诺的房屋产权性质与实际不同，存在隐瞒行为，系欺诈，要求撤销该《租房合同》。本院认为，根据原审法院（2015）甬慈浒民初字第194号民事案件中上诉人与次承租人所签订的《绿城慈园商业街租赁合同》，上诉人对房屋产权性质是清楚的；且双方在《租房合同》中并未就房屋的规划用途作出明确约定，仅约定将出租房屋作商业用途；而讼争房屋的位置及周边房屋，亦存在用于商业用途的情形。况且上诉人作为房地产投资咨询公司，对房屋租赁具有专业知识、能力，其承租房屋后直至本案纠纷发生前亦未就房屋产权性质向被上诉人主张过异议。因此，上诉人提出被上诉人以欺诈手段使上诉人在违背真实意思的情况下签订合同的主张，与事实不符，本院不予采纳。对于租金，双方约定租金每六个月支付一次，应理解为每六个月支付年租金的一半，并非上诉人辩解的在期限内支付随意金额的房租即可，而上诉人对于第二年的租金仅支付了107260元，不到年租金315000元的一半，故上诉人存在未依约按时、足额支付房租的情形，双方约定的解除合同的条件成就；且上诉人应依约承担违约金。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由上诉人宁波市远上房地产投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  张梦霞二〇一五年七月十三日代书 记员  李春燕