浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第1284号上诉人（原审原告）：胡群英。委托代理人：文绪武，浙江浙杭律师事务所律师��上诉人（原审被告）：杭州宝龙房地产开发有限公司。法定代表人：许健康。委托代理人：张爱国、周伊莎，上海建纬（杭州）律师事务所律师。上诉人胡群英因与上诉人杭州宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月15日公开开庭进行了审理，胡群英及其委托代理人文绪武、宝龙公司的委托代理人张爱国、周伊莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2012年3月26日，胡群英与宝龙公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定胡群英向宝龙公司购买杭州经济技术开发区云滨湾10幢1单元1801室。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，建筑层数地上21层，地下19层，该商品房位于第18层。合同第九条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。收到交房通知后，胡群英前往收房时发现其所购房屋所在建筑实际只有18层，该房屋在顶楼。为购买上述房屋，胡群英于2012年3月31日付清首付款315700元，于2012年8月22日与杭州住房公积金管理中心签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》，办理了按揭贷款手续，并于2012年9月18日向宝龙公司付清了剩余购房款300000元。截至2015年2月26日，胡群英已向杭州住房公积金管理中心支付了按揭贷款利息31211.15元。胡群英于2014年12月11日向原审法院起诉，请求判令：一、解除胡群英、宝龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、宝龙公司退还胡群英购房款615700元；三、由宝龙公司赔偿胡群英截止2014年12月1日的贷款利息55000.24元及首付款利息51774.80元，之后计算至���决确定的履行期限届满之日止；四、宝龙公司按照消费者权益保护法增加赔偿胡群英损失106775.04元；五、由宝龙公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：胡群英、宝龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。胡群英、宝龙公司均应当按照合同约定履行自己的义务。该合同对建筑总层数及房屋所在楼层的约定，系商品房销售合同的基础性内容，对购房人作出购房选择具有实质性影响，宝龙公司拟交付给胡群英的房屋建筑总层数及房屋所在楼层与合同约定严重不符，构成根本性违约。故胡群英要求解除合同及退还购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。关于胡群英要求宝龙公司赔偿按揭贷款利息的诉讼请求，胡群英为履行其与宝龙公司的买卖合同，而与杭州住房公积金管理中心订立借款合同，并因此而支出的贷款利息属于胡群英在本案中的合理损失，应当由宝龙公司承担，故原审法院予以支持。关于胡群英要求宝龙公司支付首付款按照年利率5.6%计算的利息损失的诉讼请求，胡群英并未举证证明该损失实际存在，原审法院不予支持。关于胡群英以宝龙公司存在欺诈行为为由要求宝龙公司依照消费者权益保护法增加赔偿胡群英损失106775.04元的诉讼请求，因胡群英并未提供充分证据证明宝龙公司存在欺诈行为，原审法院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年3月17日判决：一、胡群英与宝龙公司于2012年3月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、宝龙公司于判决生效之日起十日内返���胡群英购房款615700元；三、宝龙公司于判决生效之日起十日内支付胡群英偿还的按揭贷款利息31211.15元（暂计算至2015年2月26日，此后按实际偿还的利息金额计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回胡群英的其他诉讼请求。本案案件受理费12093元，减半收取6046.50元，由胡群英负担1329.50元，由宝龙公司负担4717元。宣判后，双方当事人均不服，分别向本院提起上诉。胡群英上诉称：一、一审法院适用法律有错误之处。一审法院认为胡群英要求宝龙公司支付首付款利息损失时未举证证明该损失实际存在。胡群英认为，把大笔金额现金不存放在银行或作为其他用途是不理智的，也不符合常理。况且胡群英作为外来务工人员，首付款花去了其本人多年积蓄，且有相当大一部分是从亲戚和朋友借来，支付了高于银行同期贷款的利息。一审法院驳回胡群英全部首���款利息的诉讼请求有违常理和《合同法》规定。二、宝龙公司存在欺诈行为。宝龙公司拟交付的房屋既与合同约定严重不符，也与开庭时宝龙公司临时提交的多份证据矛盾。宝龙公司庭审时临时提交了多份证据，显示其违反经备案的示范文本等，存在欺诈作为消费者的购房人。三、宝龙公司强制买受人于工作日进行收房，且宝龙公司要求买受人在房屋交接时按照其单方制作的交房流程图来履行手续，一审中已经作为证据提交，要求胡群英先缴纳各项费用，签署物业管理协议等手续等，发放入伙钥匙后现场领取房屋，其单方要求的程序与合同中约定的程序相反，双方合同约定的是先验房再进行交接，而宝龙公司的强制要求是先交接、缴费、签订其他合同后再进行验房，也是不诚信的行为。另外，宝龙公司因为其广告不实等欺诈行为先后受到过行政处罚，引发群体性��访事件和大量民事诉讼，佐证了宝龙公司的不诚信行为。至于宝龙公司称的笔误，胡群英认为不可信。四、顶楼价格应是最低的；开发商存在不诚信行为；广告宣传不实。综上，请求：1、撤销一审判决第四项，改判由宝龙公司支付首付款利息51774.8元；之后利息支付至法院判决履行期限届满之日止；2、由宝龙公司依照消费者权益保护法增加赔偿胡群英损失106775.04元；3、由宝龙公司承担全部诉讼费用；4、宝龙公司承担证人出庭作证费用200元。针对胡群英的上诉，宝龙公司答辩认为：一、一审法院适用法律确有错误之处，其错误在于认定宝龙公司交付的房屋建筑总层数及房屋所在楼层与合同约定严重不符，构成根本性违约，故而判决解除合同。实际上宝龙公司交付的房屋所在楼层与合同约定是相符的，总层数上发生的差错纯属笔误，宝龙公司交付的房屋并没有损害胡群英购买房屋居住或投资的目的，不构成根本性违约。一审判决认为胡群英要求宝龙公司支付首付款利息时未举证证明该损失实际存在，是正确的，不存在适用法律的错误。二、宝龙公司不存在欺诈行为。之所以出现合同约定与实际不符的情况，纯属笔误，而且这种笔误只要稍具常识的人就能够识别，怎么可能有地下19层的房屋。其他房屋的销售合同及备案的示范文本均证明与胡群英的合同就是一种笔误而且宝龙公司销售的房屋价格是合理的，而且当时房屋销售情况比较好，不存在欺诈的主观故意也没有欺诈的必要。三、针对胡群英上诉理由的补充，其上诉状未提及，也未提交证据予以证明。针对胡群英新增加的事实和理由，胡群英认为顶楼房屋价格是最低的，不是事实也不符合常识，宝龙公司同楼盘的其他房屋，顶楼价格是最高的，宝龙公司可以提交其他楼层��合同供法庭参考。综上，请求法院驳回胡群英的上诉请求。宝龙公司向本院上诉称：一、合同上对楼层的约定为明显笔误，并非宝龙公司的真实意思表示。胡群英与宝龙公司所签的《浙江省商品房买卖合同》中第三条买受人所购商品房的基本情况中对该房屋的描述为“杭州经济技术开发区云滨湾10幢1单元1801室。建筑层数地上21层，地下19层，该商品房位于第18层。”依目前客观情况不能也不可能建造出具有地下19层的住房楼。然该条款中却出现了这样的描述，常人均可知晓此条明显属于笔误，整条内容的数字都可能是错位的。因此合同中关于楼层的描述并非宝龙公司真实意思表示，该条文理应变更。二、宝龙公司交付的房屋是符合住建部门的审批许可备案等程序的，建设过程中房屋楼层从未发生过变更，宝龙公司根本没有违约。一审中提交的云滨湾10幢1号户型所有���户签订的《商品房买卖合同》、杭州市工商行政管理局经开分局官方网站在2013年3月26日公示的案涉合同示范文本以及杭州透明售房网公示的云滨湾房屋基本信息等均可知案涉房屋楼层自通过审批许可手续至交付，整个过程从未发生过变更。宝龙公司是严格按照具有真实意思表示的合同约定交付地上19层的房屋的，此行为并不构成违约。而销售人员在订立合同时未对合同中填写的楼层数予以核实，存在一定过失，但也尚不足以据此来解除双方之间签订的合同，宝龙公司也不应承担胡群英的首付款贷款利息。三、笔误的问题没有影响胡群英合同目的的实现。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回胡群英的全部诉讼请求；2、由胡群英承担本案全部诉讼费用。针对宝龙公司的上诉，胡群英答辩称：一、宝龙公司认为合同对楼层的约定是笔误，胡群英不认可，因为合同���双方的真实意思表示；二、宝龙公司在上诉状中使用了推测性的语言来描述对合同的理解，胡群英不认可，宝龙公司是基于主观的事后判断来认定的，且单方否认整个内容复制都是错位的，涉案合同是宝龙公司提交的格式合同，现在宝龙公司自己予以否认，从常理上说难以接受且没有法律依据，又推测出对消费者不利的结果，胡群英不能接受；三、宝龙公司认为其在建设过程中楼层没有发生过变更，胡群英不认可，胡群英在签订合同时不知晓，宝龙公司也不应该在本案中混淆审批许可备案的行政法律关系和本案的民事法律关系，宝龙公司在提交行政备案的过程中也有欺诈行为，在另外的三个行诉诉讼中有涉及，最终向行政诉讼原告作出补偿；四、对合同本身的理解，双方签订的合同第2页第3项明确说明，合同有空白行给双方补充约定或自行约定，而本案争议的焦点空白处均是由双方的真实意思表示作出的结果，同时在对格式合同的解释上，根据合同法的规定，应作出有利于购房者的解释，而不是宝龙公司称的单方的错误。也就是说，宝龙公司没有具体说明和证明是否真实发生的错误以及错误的具体过程、原因和其他情况，合同的签署、大额的买卖不仅有一线销售人员的签订，还有内部的审查程序，出错的概率很小，所以胡群英不认可出现错误的说法，是双方的真实意思；五、宝龙公司称的不影响胡群英的购房或投资目的，胡群英也不认可，涉案房屋根本违反了合同，不符合合同目的，从宝龙公司提交的1—17层的证据，胡群英确实支付了最高的价格，但到目前，顶楼仍然没有销售出去，因此为了卖出不好的房子，宝龙公司称涉案房屋不是顶楼，也是违背诚实信用原则的；六、吕某的证人证言，说明了胡群英作为普通员工，支���了巨额的首付款和利息，包括银行贷款利息和借贷利息，是真实的，损失是客观存在的。二审举证期限内，宝龙公司未提交属于二审程序的新的证据。胡群英向本院提交如下证据材料：1、胡群英于2012年3月20日出具的欠条，拟证明：胡群英因为购房需要支付首付款向其朋友借款；2、胡群英的存折及吕某的存折和签购单，拟证明：2012年3月25日胡群英取款127400元用于支付首付款，签购单显示的245700元金额与上述127400元加上胡群英向吕某的借款是吻合的。对上述证据材料，宝龙公司质证认为：对证据1胡群英于2012年3月20日出具的欠条，经核对原件与复印件一致，但对内容真实性有异议，欠条是胡群英书写的，无法确认是否是当时形成的，也无法确认借款是否真实存在，必须有相应的银行凭证予以作证；对关联性也有异议，无法确认所借款项是否用于支付涉案房款；对证明内容也有异议，无法达到胡群英证明目的；对证据2胡群英的存折及吕某的存折和签购单真实性无异议，但存折2012年3月25日款项是从胡群英帐户取出来存入了吕某的帐户，如果是借款也是胡群英借给了吕某，从时间上说，吕某付款的时间是在2012年3月26日，但胡群英出具欠条的时间是在2012年3月20日，出具欠条时借款还没有发生。从款项金额看，按照胡群英的说法，也与欠条上的金额不相符，所以无法达到胡群英的证明目的。本院认为，胡群英在原审中明确其关于首付款利息的计算标准为5.6%的年利率银行基本利率，故其二审中提交上述证据拟证明的事实即使属实，亦与本案处理没有关联，故对上述证据本院不予确认。二审举证期限内，胡群英申请证人吕某出庭作证，拟证明胡群英为了支付首付款向吕某借款以及需要支付首付款利息的事实。对证人吕某的证��证言，宝龙公司质证认为吕某的证人证言真实性有异议，原因是：第一，从欠条出具的时间和实际借款发生的时间不符，欠条出具在前，不符合常理；第二，实际购房人是胡群英，吕某借款给胡群英，按常理应由吕某将钱打给胡群英由胡群英支付购房款，所以宝龙公司有理由怀疑双方是共同购房人，不是一般的借款关系。本院认为，上述证人证言待证事实与本案没有关联性，本院不予确认，理由同上。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，案涉合同系由双方当事人自愿签订，合同中对商品房基本情况的约定为“建筑层数地上21层，地下19层，该商品房位于第18层。”现宝龙公司拟交付的房屋地上建筑层数与约定不符，故原审法院认为胡群英有权解除合同并无不当，本院予以维持。案涉合同因宝龙公司违约而解除，宝龙公司应当赔偿胡群英的按揭贷款利息损失以及按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的首付款利息损失（自2012年3月31日起至实际返还购房款之日止，以315700元为基数），原审法院认定宝龙公司应承担胡群英因购买案涉房屋而支付给杭州住房公积金管理中心的贷款利息正确，但其驳回胡群英关于支付首付款利息损失的请求处理错误，本院予以纠正。本案原审庭审中，胡群英主张按照年利率5.6%计算首付款的利息损失支付至判决确定的履行期限届满之日止，经查，截止2015年3月1日，中国人民银行同期同类贷款年利率均高于5.6%，胡群英主张以年利率5.6%计算，本院予以照准。此后至本判决确定的履行期限届满日止，宝龙公司应支付胡群英的首付款利息损失，以315700元为基数，如中国人民银行同期同类贷款年利率高于5.6%，则按照5.6%计算；如果中国人民银行同期同类贷款年利率低于5.6%，则按照中国人民银行同期同类贷款年利率计算。至于胡群英以宝龙公司存在欺诈行为为由要求宝龙公司依照《中华人民共和国消费者权益保护法》赔偿其相应损失的请求，事实依据不足，本院不予支持。胡群英要求宝龙公司承担证人出庭费用200元，因该证人证言并未被本院采纳，故不予支持。综上，胡群英的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。宝龙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1640号民事判决第一、二、三项。二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1640号民事判决第四项及诉讼费用负担部分。三、杭州宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿胡群英首付款利息52300.97元（以315700元为基数，按照年利率5.6%自2012年3月31日起至2015年3月1日止。此后至本判决确定的履行期限届满日止，以315700元为基数，如中国人民银行同期同类贷款年利率高于5.6%，则按照5.6%计算；如果中国人民银行同期同类贷款年利率低于5.6%，则按照中国人民银行同期同类贷款年利率计算）。四、驳回胡群英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为6046.5元，由胡群英负担948.5元，由杭州宝龙房地产开发有限公司负担5098元。二审案件受理费12093元，由胡群英负担1604元，由杭州宝龙房地产开发有限公司负担10489元。本判决为终审判决。审 判 长  许 米���判员赵为民代理审判员  睢晓鹏二〇一五年七月十七日书 记 员  王 颖