广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初4322号原告：李军俞，男，1987年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：黄庆中，男，1966年12月10日出生，汉族，身份证住址高要市。原告：周宇俊，男，1980年6月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：李果，女，1991年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：梁宇翔，男，1985年9月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：司徒博文，男，1992年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：潘志雄，男，1965年7月11日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。原告：周英杰，男，1972年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：关丽珍，女，1958年3月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：梁秀珊，女，1984年8月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：李宏斌，男，1980年5月25日出生，香港居民。上述十一位原告的共同委托代理人：廖红楼、李旭，广东正觉律师事务所律师。被告：广州市海珠区人民政府素社街道办事处，住所地广州市海珠区前进路基立北街18号，组织机构代码G3409724-9。负责人：庄婷婷，职务：主任。委托代理人：李胜、潘杰咚，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：广州市海珠区明珠花园一期业主委员会，住所地广州市海珠区东晓路193号。负责人：朱建东，职务：主任。委托代理人：程磊、周滨，广东博厚律师事务所律师。第三人：广州大明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层，统一社会信用代码91440101618410001F。法定代表人：蔡宏江，职务：董事长。委托代理人：曾泽华，广东埔穗律师事务所律师。原告李军俞、黄庆中等十一人不服被告广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称素社街），第三人广州市海珠区明珠花园一期业主委员会（以下简称明珠一期业委会）、广州大明房地产开发有限公司（以下简称大明公司）行政备案一案，本院于2017年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月30日公开开庭进行审理，原告黄庆中、司徒博文、李宏斌及原告李军俞、黄庆中等十一人的共同委托代理人廖红楼、李旭，被告素社街的负责人戴琼及委托代理人李胜、潘杰咚，第三人明珠业委会的委托代理人程磊、周滨，第三人大明公司的委托代理人曾泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军俞、黄庆中等十一人共同诉称，原告系广州市海珠区明珠花园小区业主，原告李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔居住于海棠阁，原告司徒博文、潘志雄居住于芙蓉阁,原告周英杰居住于牡丹阁，原告关丽珍、梁秀珊、李宏斌居住于金兰阁。明珠花园地块属广州市海珠区人民政府素社街道办事处辖区范围。明珠花园小区始建于1993年，规划建设六座高层住宅，目前建设完成并有居民入住的有四座，分别为牡丹阁，金兰阁，海棠阁，芙蓉阁四座，已销售房屋超过900户，居民超过3000人。目前刚恢复建设并进入销售的为紫荆阁和百合阁2座。其中牡丹阁、金兰阁2座与海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁和百合阁4座中间间隔一条道路，宽度约20米。自该小区建成牡丹阁，金兰阁，海棠阁，芙蓉阁四座后，便有居民入住，四座住宅均委托一个物业管理公司进行管理，物业管理费统筹使用。2017年1月1日，牡丹阁与金兰阁部分业主向被告申请设立第三人明珠一期业委会，该业委会的范围仅包括牡丹阁与金兰阁，不包括海棠阁与芙蓉阁，意欲将明珠花园小区一分为二。然而经原告等人查询明珠一期业委会的申请材料以及向第三人大明公司要求出具规划图，原告发现明珠花园小区并未按照法律规定划定物业管理区域，不具备设立业主委员会的先决条件；大量公共设施属于小区共用，不应进行分割。且自本小区建成以来，海棠阁与芙蓉阁属于较晚入住的物业，其的物业管理费标准一直高于较早期的牡丹阁与金兰阁，而许多公共设施如消防控制室、地下车库、游泳池、花园绿地、健身器材设施等等都建在牡丹阁与金兰阁一侧，而明珠花园小区的地下人防工程、地下车库、及商业设施等等都建在海棠阁与芙蓉阁及目前在销售的紫荆阁和百合阁共4座一侧。牡丹阁与金兰阁单独成立业主委员会显然侵害所有业主合法权益，导致业主无法享受所有物业设施。原告曾多次据此向被告提出异议，但被告均不予理睬，至2017年9月26日被告作出涉案备案的具体行政行为。原告得悉后，亦向被告提起反对意见，但被告明确表示坚持本涉案备案，侵犯了原告等人合法权益。一、牡丹阁与金兰阁不能独立成立业主委员会。首先，明珠花园小区至今并未划定物业管理区域，不具有设立业主委员会的先决条件。根据《广东省物业管理条例》第九条的规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，“物业管理区域”的划分依据是“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的公用设施设备，社区建设等因素划定”。根据上述规定，设立业主委员会的前提是先进行物业管理区域划分。根据被告提供的业主委员会申请成立的相关证据显示，牡丹阁与金兰阁2座住宅并未划分为独立的物业管理区域，因此不具备单独设立业主委员会的法定先决条件。其次，明珠花园小区今后划定物业管理区域，也应当将现有六座住宅楼划定为同一物业管理区域。明珠花园小区建设用地规划许可证红线图范围将整个小区划为同一地块，在此基础上，小区规划配备的停车场，消防控制室，游泳池，花园公共绿地等公用设施均设立在牡丹阁与金兰阁2座区域；按规定建设的人防工程、小区规划中的商场餐饮等商业设施设立在海棠阁和芙蓉阁等4座的地下以及地上商业区域内。两个片区之间仅仅相隔一条20米宽的公共道路，来往方便，业主卡互通，不属于《广东省物业管理条例》第七条中规定的“设施设备能够分割独立使用，可以划定为不同的物业管理区域”的情况。因此，无论何时划定物业管理区域，均应将明珠花园小区现有的四座或六座住宅楼划为同一个物业管理区域。二、明珠一期业委会的成立过程完全排斥了海棠阁与芙蓉阁的全体业主参与。原告曾多次就该业委会的成立向筹备组织提出过异议，但筹备组织均以其拟成立的业委会范围不包括原告所在的海棠阁与芙蓉阁为由，拒绝接受原告的异议。在该业委会成立过程中，所有公告活动均未向海棠阁和芙蓉阁业主公开，也未征求过全体业主的意见，更未邀请原告等业主参与，牡丹阁与金兰阁单独成立业主委员会显然侵害了海棠阁与芙蓉阁2座业主的合法权益。三、被告明知上述情形的存在而予以备案，属具体行政行为违法。原告曾多次就该业主委员会的设立向被告提出过异议，但被告在明知上述情形存在的情况下仍然进行了备案。根据《广东省物业管理条例》规定，街道办事处对业主委员会的成立有指导筹备的职权，但街道办事处在明知该地块未划定物业管理区域的情况下仍继续指导筹办，其指导行为显然违反了《广东省物业管理条例》的规定，其备案行为自然显属违法的具体行政行为，明显侵犯了原告等人的合法权益。为维护自身的合法权益，特此起诉，请求：1.撤销被告于2017年9月26日作出的素社物业备[2017]第1号业主委员会备案；2.本案诉讼费由被告承担。被告素社街辩称，一、“物业管理区域是否完成备案”不是业主委员会备案的法定条件，明珠花园一期业委会备案申请符合外观要件，应当依法予以备案。根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”，《广东省物业管理条例》第七条“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”，又根据《广州市物业管理条例暂行办法》第十七条第二款“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会”以及该暂行办法第二章的规定，由物业管理公司等按照《广东省物业管理条例》第七条的规定划定物业管理区域。由此可见，“物业管理区域是否完成备案”，不是认定物业管理区域是否划分的法定依据，也不是进行业主委员会备案的法定前提条件。根据《物业管理条例》第十条和第十六条、《广东省物业管理条例》第二十七条及《广州市物业管理条例暂行办法》规定的备案程序和文件要求，对资料齐全、符合法定条件的，应当给予备案。二、明珠花园一期物业管理区域的划分符合法定条件。本案中，将海联路以北将明珠花园一期作为独立的物业管理区域划分是符合法律规定的。首先，明珠花园一期可以作为独立物业管理区域。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，明珠花园一期包括牡丹阁、金兰阁两栋楼，独立成院，与明珠花园二期楼宇中间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期设施与二期设施能够分割、独立使用，符合划定为独立物业管理区域的条件。其次，对区域划分有争议，且无人承担区域划定的工作和责任是本案中的现实情况。对明珠花园一期是否可以划分为独立物业管理区域，业主与物业服务企业及建设单位等不同利益各方有不同意见，存在争议。物业服务企业因此拖延办理区域划分等的工作。根据《广州市物业管理条例暂行办法》第十一条的规定，物业服务企业负有按《广东省物业管理条例》第七条划定管理区域的责任，但也没有规定在物业服务企业不正确履行该责任时如何进行划定。本案中，明珠花园小区的物业服务企业为开发商指定，与明珠花园一期业主大会有潜在的利益冲突（部分业主不满物业服务，已经表示了更换物业服务企业的意愿）。在业主大会筹备、成立等的长达近一年的时间，一直未配合办理物业管理区域划分和备案的手续。第三，在出现“是否可以划分为独立区域”的争议后，我办经多次调研和组织各方协商，并依法请示海珠区房地产行政管理部门，获得了确定的答复。广州市海珠区住房和建设水务局于2017年9月11日出具《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》中，明确表示“明珠花园一期…独立使用，符合划定为独立物业管理区域的基本条件”，并认为“鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件，且贵街已指导成立一期业主委员会，综合社区建设和管理等因素，我局认为贵街提出对一期进行物业区域备案的建议是合理的”，并发函敦促物业服务企业及时办理区域备案手续。由上述，明珠花园一期有关“海联路以北牡丹阁、金兰阁两栋楼划为独立物业管理区域”的意见，已经得到了房地产行政主管部门的认可。没有完成区域备案，取得备案回执等不能归咎于业主，也不能因此禁止该区域业主设立业主大会的筹备、成立和选举业主委员会。三、“物业管理区域”法律上是仅属于业主才可行使的权利。海珠区住房和建设水务局的复函是对划分事实的认定，属于《广东省物业管理条例》第七条有关确定争议的行为。《中华人民共和国物权法》第七十条规定了“业主的建筑物区分所有权”，即业主对物业专有部分享有的所有权，和对共有部分享有的共有和共同管理权力。区域划分的权利是附属于“业主的建筑物区分所有权”的一项权利，仅有业主才有权通过共同协商、投票等的方式对权利做出处置决定，当然也就包括有权做出划分为独立区域的决定。在区域划分协商出现争议时，行政主管部门根据法律规定的划分原则予以解释和确定，而无权为业主做出划分的决定。这既可以起到定纷止争的效果，又尊重和保护“业主的建筑物区分所有权”，提高社会效率。此外，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定，仅明确了划分物业管理区域的一般原则，没有规定出现争议后，行政机关进行“确定”争议行为的形式和程序。且《中华人民共和国物权法》所称“建筑区划”和《物业管理条例》所列明“划定或确定物业管理区域”，均是对物业所在区域的一种按功能、权属分类，是对客观事实的认定，并不因此产生设定权利或赋予法律资格的法律效力。由此足以认定，广州市海珠区住房和建设水务局的9月11日的复函，是对明珠花园一期符合独立区域的事实认定，属于《广东省物业管理条例》第七条规定的“确定”行为。明珠花园一期业主基于保护所有权的自发处分共同管理权之目的，成立业主大会，并不违反法律的规定，依法应当予以保护。四、本案原告不具有原告资格，起诉不符合起诉条件。对明珠一期业委会的备案，是行政机关的事实认定行为，对原告个人并不产生影响，也不影响明珠花园二期及其他楼宇住户另行成立新的业主大会。原告所列举的各种权利受损的情形与业主委员会备案没有关联，故本案被诉行政与业主个人不具有利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，本案原告不具有原告资格，不符合起诉条件。五、我办对于明珠一期业委会的备案申请只需按照法律规定履行审查义务，即可作出行政备案。依据《广州市物业管理暂行办法》第五十三条第一款、二款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。”2017年8月8日，明珠一期业委会向我办申请进行行政备案，并提交了（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员名单及基本情况。我办对提交的资料进行审慎审查，于2017年9月26日作出素社物业备[2017]第1号行政备案。从提交资料显示，明珠花园一期确定总建筑面积为58606㎡，业主总人数为479人，同意《管理规约》的业主人数为324人，占总人数的67.64%，占业主专有部分面积为34511㎡，占总面积58.89%；同意《业主大会议事规则》的业主人数为326人，占总人数的68.06%，占业主专有部分面积为34722㎡，占总面积59.25%；同意朱建东、伍蔚民等人当选业委会委员的人数占比及和占总面积均符合《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》规定的双过半，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。原告提出明珠一期业委会的备案应以划分物业管理区域作为行政备案的前提，是强加要求设置居民自治障碍，并不是我办审查业委会成立合法性的前提。《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定的行政备案中，并无“物业管理区域划分”资料的递送与审查，我办不能再无任何法律依据下强行设置障碍，阻扰原本属于业主自治权利的实施。综上所述，在现行法律框架下，只要报送的资料齐全、符合法定条件（双过半）的情况下，我办作出的行政备案，是依法履行职责，不属于具体行政行为违法。六、对于业委会的备案不会导致全体业主的分裂与矛盾。明珠花园一期业主从1995年竣工并投入使用至今超过20年，小区内的陈旧设施、电梯、排水管网等都急需修复与更新，同时前期的物业管理机构存在管理费用收入与支出不公开，房屋维修基金去向不明，花园市政拆迁补偿款去向不明，会所出租收入、游泳池收入及水费分摊不透明。物业管理费随意提升、隐瞒小区内广告收入等，均迫切的需要及时解决，为此明珠花园一期的大部分业主已经进行了多次上访，强烈要求成立业委会，如若继续维持现状，对于整个小区和社会都将处于动荡不安的现状，不利于和谐社会的有序进行，及时成立业委会关系到业主自治与住宅小区的秩序，从情理上说，成立明珠花园一期业主委员会，符合绝大多部分业主的共同利益。从法理上说，经过法律规定双过半而成立的业主委员会是真正解决固有顽疾的一剂良药。第三人明珠一期业委会述称，不同意原告的诉讼请求。一、关于明珠花园一期包括牡丹和金兰的物业管理区域问题，广州市海珠区住房和建设水务局已明确复函明珠花园一期划定的独立的物业管理区域的基本条件。《广东省物业管理条例》第七条规定，若对划分物业管理区域有争议的，由物业管理房地产行政主管部门确定，原告提出划分区域争议问题，素社街征求了广州市海珠区住房和建设水务局的意见，该局于2017年9月11日明确复函明珠花园一期牡丹、金兰有道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期的设施和二期设施设备独立分割使用，符合规定划定的独立条件，根据物业管理区域成立物业管理规定的条例，明珠花园一期成立业委会符合法律规定。二、明珠一期业委会向素社街提交法律规定的资料，形式要件齐备，素社街收到后，尽到审查义务，给明珠一期业委会颁发备案回执符合法律规定，根据《广东省物业管理条例》第二十七条，业委会成立备案需提交三份材料，管理规约、业主大会议事规则、业主大会记录和会议决定、业委会委员及候补委员名单和基本情况。明珠一期业委会已按照该规定提交所有的材料，符合法律规定的形式要件，业委会的成立完全按照业主大会指导规则和广东省物业管理规定进行。管理规约和议事规则经公示后经首次业主大会表决，获得人数和面积双过半的同意，所有当选的业委会委员均获得双过半的同意依法选举产生，素社街对业委会的成立尽到审查义务，依法颁发备案回执，符合法律规定。三、本案是撤销备案的行政诉讼，审查要点是因审查业委会的备案申请是否符合形式要件，原告提出管理区域中的划分争议问题，不属于本案审查范围，若原告对物业管理区域划分存在疑问，应另寻法律途径解决。综上，素社街颁发的素社物业备[2017]第1号备案回执，符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人大明公司述称，一、同意原告的诉讼请求。二、明珠花园小区的物业管理仍属于前期物业管理性质。我司对明珠花园的开发建设仍未完成，还有两栋楼宇（紫荆阁、百合阁）仍在建设中，未向社会公开发售。在早期建成的楼宇（牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁）投入使用过程中，我司委托了物业管理服务企业进行前期物业管理服务，此委托在剩余两栋楼宇投入使用前仍然有效，所以明珠花园的物业管理仍属于前期物业管理，不具备成立业主委员会的条件。涉案备案的行政行为客观忽略了前期物业管理的性质。三、明珠花园不具备分割物业管理区域的条件。我司为明珠花园建设的消防控制中心、地下车库、人防工程等均为明珠花园整体而建，不可分割，其中消防控制中心位于金兰阁首层，人防工程位于海棠阁地下一层，车库位于各楼宇地下一层，均提供给明珠花园全体业主使用，不可分割，此现状决定了小区只能归为一个物业管理区域。四、分割物业管理区域不利于小区物业保值升值。分割物业管理区域对外会造成小区管理秩序混乱，业主间矛盾重重的印象，影响小区的安定团结，势必导致社会公众对小区产权负面评价，而导致小区物业转让困难或贬值转让。被告给予案涉备案的具体行政行为会导致前述不良结果。经审理查明，广州市海珠区明珠花园小区位于广州市海珠区东晓路，分为牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁，其中牡丹阁、金兰阁两座位于广州市海珠区，与海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁四座中间隔着一条约20米宽的市政道路；牡丹阁、金兰阁两座同为一封闭围墙与外界相隔，海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁没有围墙与外界相隔；另，紫荆阁、百合阁因曾经因违章暂停建设，2015年续建，目前尚未销售。涉案明珠一期业委会系由牡丹阁、金兰阁业主成立的业委会，成立业委会过程中相关文件指称的“海珠区明珠花园一期小区”亦指的是牡丹阁、金兰阁。原告周英杰为牡丹阁相关物业的业主，关丽珍、梁秀珊、李宏斌为金兰阁相关物业的业主，李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔为海棠阁相关物业的业主，司徒博文、潘志雄为芙蓉阁相关物业的业主，大明公司系明珠花园开发商。2016年8月26日，海珠区明珠花园一期小区朱建东、陶玉枝等15名业主向素社街发出《关于给予指导和协助成立业主大会的函》，请求素社街会同业主组建首次业主大会筹备组，指导协助成立业主大会和选举业主委员会。2016年9月10日，素社街对明珠花园一期小区全体业主发出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》，公告业主代表条件、报名方法和时间等事宜。2016年12月6日，素社街对明珠花园一期小区全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，公示了首次业主大会会议筹备组成员名单。2017年1月16日，素社街向广州市海珠区住建和水务局作出《关于查询明珠花园一期物业小区业主姓名和房屋面积清册的函》，请求提供明珠花园一期东晓路193号、195号业主姓名和房屋面积清册。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2017年1月23日作出《广州市不动产登记信息列表（明珠花园一期小区）共61页478条信息》。2017年2月14日，明珠花园一期业主大会筹备组（以下简称筹备组）向明珠花园一期全体业主发出《关于公示和的通知》，公示管理规约和议事规则，公示期为15天，从2017年2月14日至2017年2月28日，公示期满业主无异议或异议不成立的，将于2017年3月6日至2017年4月10日采用书面形式组织召开首次业主大会会议进行投票。2017年3月1日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知》，通知将于2017年3月6日至4月10日召开首次业主大会会议，并公示据海珠区住宅和水务管理局（原房屋管理局）二所提供的资料，该小区具有投票权的业主总人数为467人，拥有的专有面积为48727平方米。2017年3月7日，筹备组发出《明珠花园一期小区业主大会投票时间调整的通知》，通知因部分房屋业主不明确，需要公示后再进行投票，故投票时间调整为2017年3月27日至4月30日，会议日期筹备组成员以小组形式佩戴胸牌上门让业主投票。另，明珠花园相关业主于2017年2、3月向素社街等相关部门反映不认同牡丹阁、金兰阁单独成立业主委员会并质疑筹备组行为的合法性。素社街于2017年5月11日作出海素信[2017]27号《信访事项处理意见书》，主要内容为：一、关于对业主大会筹备组成立过程产生质疑的问题，根据相关规定应当于公示期间以书面形式向属地街道办事处提出，但素社街于2016年11月3日至18日在小区公示筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况，并未收到业主的异议；二、关于筹备事项中没有监督主体等的问题，暂没有发现筹备组有违反规定的行为；三、关于业主委员会委员、专职工作人员补贴的问题，根据《广东省物业管理暂行条例》第三十五条第一款规定、《广州市物业管理暂行办法》第十八条第四款规定处理，由业主大会决定后由全体业主承担；四、关于要求公示筹备组成员名单简历信息、推荐人信息、召开业主见面大会，重新推荐筹备组人员问题，相关事项已于2016年11月3日至18日在小区公示，未收到业主提出的异议，公示期满后素社街于2016年12月6日向全体业主发布成立筹备组的公告。2017年5月13日，筹备组发出《公示和表决结果的通知》《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，公示了《管理规约》《业主大会议事规则》表决结果汇总统计表和明细统计表、业主委员会委员选举结果汇总统计表、明细统计表等，公示期从2017年5月13日起至2017年6月12日止，并告知异议业主查验意见的途径。根据《表决结果汇总统计表》《表决结果汇总统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》记载，业主总人数479人，小区建筑物总面积58606，参加投票业主人数332人，参加投票业主专有部分面积之和为35252，同意《管理规约》325人，人数比例67.85%，面积之和34611，面积比例59.06%；同意《业主大会议事规则》327人，人数比例68.27%，面积之和34822，面积比例59.42%；同意朱建东、伍蔚民、黄达炳、蔡海亮、陶玉枝、胡新宇、陈耀德、江明山、陈建跃的人数分别为323、318、324、323、322、310、317、308、322，人数比例分别为67.43%、66.39%、67.64%、67.43%、67.22%、64.72%、66.18%、64.30%、67.22%，面积之和分别为34529、33977、34629、34492、34425、33165、33862、32953、34408，面积比例分别为58.92%、57.98%、59.09%、58.85%、58.74%、56.59%、57.78%、56.23%、58.71%。2017年6月15日，筹备组发出《关于重新公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，通知因在2017年5月13日至2017年6月12日公示的有效期内收到书面异议（异议内容是关于金兰阁304房投票权的，提出人为大明公司），于2017年6月12日16:30分在桥东居民委员会办公室进行开箱验票，并邀请素社街、桥东居民委员会工作人对统计、查验表决票过程进行了监督，筹备组成员、大明公司派员参加了开箱验票，现重新公示表决汇总统计结果和表决明细情况。根据《表决结果汇总重新统计表》《表决结果汇总重新统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总重新统计表》记载，业主总人数479人，小区建筑物总面积58606，参加投票业主人数331人，参加投票业主专有部分面积之和为35152，同意《管理规约》324人，人数比例67.64%，面积之和34511，面积比例58.89%；同意《业主大会议事规则》326人，人数比例68.06%，面积之和34722，面积比例59.25%；同意朱建东、伍蔚民、黄达炳、蔡海亮、陶玉枝、胡新宇、陈耀德、江明山、陈建跃的人数分别为322、317、323、322、321、309、316、307、321，人数比例分别为67.22%、66.18%、67.43%、67.22%、67.01%、64.51%、65.97%、64.09%、67.01%，面积之和分别为34429、33877、34529、34392、34325、33065、33762、32853、34308，面积比例分别为58.75%、57.80%、58.92%、58.68%、58.57%、56.42%、57.61%、56.06%、58.54%。2017年7月18日，筹备组发出《关于首次业主大会会议决定的公告》，公告自2017年6月15日将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区重新公示后截止2017年7月15日筹备组未收到业主的异议，现将首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了《管理规约》；二、依法表决通过了《业主大会议事规则》。2017年7月23日，筹备组发出《关于选举产生首届业主委员会的公告》，公告截止2017年7月15日筹备组未收到业主对首届业主委员会委员选举结果的异议，现公告如下：选举产生明珠花园一期首届业主委员会，委员名单如下：黄达炳、蔡海亮、朱建东、陈建跃、陶玉枝、伍蔚民、陈耀德、胡新宇、江明山。2017年8月8日，明珠一期业委会向素社街发出《业主委员会备案申请报告》。2017年9月26日，素社街作出素社物业备[2017]第1号《业主委员会备案回执》，备案内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期：2017年7月16日起至2022年7月15日止；5、业主委员会委员名单：朱建东（主任）、伍蔚民（副主任）、陶玉枝（副主任）、蔡海亮（副主任）、陈建跃（副主任）、陈耀德、江明山、黄达炳、胡新宇。另查明，原告和大明公司主张明珠花园6栋楼属同一物业管理区域，由同一物业公司管理，且消防控制中心位于金兰阁首层，人防工程位于海棠阁地下一层，系为明珠花园整体而建设，不可分割。原告并提交了以下证据：1、1994年12月30日，原广州市国土局作出穗国土建用字[1994]第900号《建设用地批准书》，记载：“用地单位广州大明房地产开发有限公司、广州市东建实业公司、澳门丽明投资有限公司”，“用地批准文号穗国土建用字（94）第411号及（91）房地字61号”，“用地地点海珠区东晓路地段”，“本批准书有效期自一九九四年十二月—一九九六年十二月”，“批准用地面积贰万叁仟伍佰肆拾贰平方米”，等等。2、2008年7月25日，广州大华物业管理有限公司填写《广州市物业服务项目备案申请表》。2008年11月11日，原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局作出《广州市物业服务项目备案回执》，记载：“广州大华物业管理有限公司：你单位提交物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：一、资质等级：三级；二、承接项目名称：明珠花园；三、选聘单位：广州大明房地产开发有限公司；四、项目负责人及联系方式：张伟国34270233；五、物业服务合同期限：期限为长期永久性管理”。3、根据原广州市城乡建设委员会2013年9月30日的穗建开纪[2013]584号《会议纪要》记载：“……会议议定事项如下：一、关于房屋的销售。鉴于明珠花园一期（包括牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁共4幢）已建成，并已办理初始登记，除芙蓉阁整幢未销售外，其余3栋均有部分房屋已预售，会议议定明珠花园一期房屋原则上采用现楼销售的方式，在解除抵押、查封情况下进行销售。……对于明珠花园二期（紫荆阁、百合阁），待盘活复工后依法按预售的方式进行销售。……”4、2016年11月2日，广州市民防办公室作出穗民防验[2016]43号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，记载：项目名称第三组团A（2幢33层住宅楼）、第一组团B（4幢23层住宅楼）（自编明珠花园），建设地点海珠区东晓新村、明珠花园地段，防空地下室建设意见书穗人防建[1992]122号、穗人防建[1993]7号，总建筑面积77000平方米，建设位置第一组团B工程地下室负一层、负二层，应建面积8292平方米，实建面积9464平方米，平时功能汽车库，战时功能二等人员掩蔽所、物资库，掩蔽人数800人，备案意见同意竣工验收备案，等等。诉讼中，原告称第三组团A（2幢33层住宅楼）指的是金兰阁和牡丹阁，第一组团B（4幢23层住宅楼）指的是其他四栋楼，而人防工程建设在第一组团B地下，属于不可销售的车位，只可以出租，可销售车位均位于金兰阁和牡丹阁地下；小区目前车位大部分尚未销售。素社街主张涉案牡丹阁、金兰阁应为独立物业管理区域，素社街已履行职责，并提交了以下证据：1、2017年8月15日，广州市海珠区房屋安全和物业二所对广州大华物业管理有限公司作出的《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》，主要内容为：广州大华物业管理有限公司已对明珠花园一期（东晓路193、195号）、二期（东晓路201、203、205、207号）实施了物业管理行为，但至今仍未办理物业管理区域备案手续，请该司根据《广州市物业管理暂行办法》第十三条规定于2017年8月18日前向该所提交上述资料并办理明珠花园一期、二期的物业管理区域备案手续。2、2017年9月11日，广州市海珠区住房和建设水务局向素社街作出的海建局函[2017]990号《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》，记载：“……《广东省物业管理条例》第七条规定：‘物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。’明珠花园一期（以下简称一期）包括牡丹阁、金兰阁2栋楼，该2栋楼独立成院，与明珠花园二期（以下简称二期）楼栋中间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期设施设备与二期的设施设备能够分割、独立使用，符合划定为独立物业管理区域的基本条件。据了解，贵街接受一期业主申请，综合考虑明珠花园属烂尾楼小区的事实及社区民情、社区建设等因素，目前已指导召开一期首次业主大会，经“双过半”业主同意通过了明珠花园一期业主大会议事规则和管理规约，并选举了明珠花园一期业主委员会。《广州市物业管理暂行办法》第十七条规定：‘一个物业管理区域成立一个业主大会。’鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件，且贵街已指导成立一期业主委员会，综合社区建设和管理等因素，我局认为贵街提出对一期进行物业管理区域备案的建议是合理的。我局工作人员已多次督促广州大华物业管理有限公司（以下简称大华物业公司）尽快办理明珠花园小区物业管理区域备案手续。我局属下事业单位广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称区房管二所）于2017年8月15日向大华物业公司发出《关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》（海建二所物字[2017]16号），督促大华物业公司尽快申办物业管理区域备案手续。由于大华物业公司对物业管理区域备案相关政策法规仍不够理解，其于8月25日提交的资料不符合相关规定，区房管二所已要求大华物业公司补正。我局将继续督促大华物业公司按规定申办明珠花园的物业管理区域备案手续。”明珠一期业委会主张明珠花园牡丹阁、金兰阁有独立的预售许可证，电房、泳池及地下室等相关设施设备均由该两栋业主分摊，地下车库、水电使用等亦完全独立，因此符合划定为独立物业管理区域的条件，明珠一期业委会提交了以下证据:1、因明珠一期业委会申请公开“东晓路193、195号（明珠花园一期）商品楼预售证等相关资料（含地下车库近三年预售证等情况）”，广州市住房和城乡建设委员会于2017年11月7日作出穗建审批［2017］2344号《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会申请公开政府信息答复书》，公开了穗房预字第××号、第××号《广州市商品房预售许可证》复印件。根据穗房预字第××号《广州市商品房预售许可证》记载：预售单位大明公司，座落地址海珠区海印大桥南端，东晓路东侧，楼宇名称（编号）明珠花园Ａ1、Ａ2栋（自编：牡丹阁、金兰阁），层数三十三层，销售总建筑面积49230平方米、共512套，日期为1997年10月24日。根据穗房预字第××号《广州市商品房预售许可证》，预售单位大明公司，座落地点海珠区东晓路地段，楼宇名称（编号）明珠花园（第一期预售：一组Ｂ自编：海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁）层数：二十三层，销售总建筑面积84549平方米，共1243套，日期为1997年10月24日。2、2017年12月5日，广州市房地产测绘院作出《测绘地理信息技术服务报告》，记载：“……广州市海珠区东晓路193号、195号分摊面积共计9404.6892平方米由以下公设按面积比例计算组成：（1）位于地下室：发电机房，面积为55.6243平方米；专变低压配电房，面积为26.6986平方米；泵房，面积为126.3028平方米；水池，面积为90.6000平方米；游泳池，面积为220.5390平方米；泳池循环水水泵房，面积为33.3655平方米；电话机交换箱房，面积为14.5544平方米；以上分摊项总面积为567.6846平方米，由193、195号整栋大楼各单元分摊；公变低压配电房，面积为38.3984平方米，由193、195号2-33层各单元分摊；193号化粪池，面积为56.4940平方米，由193号所有单元分摊；195号化粪池，面积为56.4940平方米，由195号所有单元分摊；梯间、电梯大堂、管井、面积为137.4912平方米，由地下室分摊。（2）位于首层“193号大堂及通向住宅的梯间、电梯大堂、门廊，面积为268.4746平方米，由193号2-33层各单元分摊；195号大堂及通向住宅的梯间、电梯大堂、门廊，面积为248.9955平方米，由195号2-33层各单元分摊；193号住宅管理中心，面积为39.2419平方米，公变配电高压房，面积为47.6115平方米，由193号所有单元分摊；195号住宅管理中心，面积为39.2694平方米，公变综合房，面积为62.3836平方米，专变高压配电房，面积为47.4152平方米，由195号所有单元分摊；193号通向地下室的梯间，面积为16.5196平方米，195号通向地下室的梯间，面积为16.5880平方米，由地下室分摊；193号管井、消防栓、门廊，面积为28.8793平方米，由193号首层分摊；195号管井、消防栓，面积为8.0620平方米，由195号首层分摊。……”3、2018年1月9日，广州市自来水公司南区供水分公司出具说明一份，记载：“我司编号为0003916373的水表为东晓路193-195号区域独立供水的计费水表，用水性质为居民用水。另外用水编号为0003916706的水表为东晓路193-195号区域独立供水的计费水表，用水性质为经营服务用水。”以上事实，有房地产权证、《关于给予指导和协助成立业主大会的函》《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》《关于公示和的通知》《关于召开首次业主大会会议的通知》《明珠花园一期小区业主大会投票时间调整的通知》《信访事项处理意见书》《公示和表决结果的通知》《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》《表决结果汇总统计表》《表决结果汇总统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》《关于重新公示首届业主委员会委员选举结果的通知》《关于首次业主大会会议决定的公告》《关于选举产生首届业主委员会的公告》《业主委员会备案申请报告》《业主委员会备案回执》《建设用地批准书》《广州市物业服务项目备案申请表》《广州市物业服务项目备案回执》《会议纪要》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会申请公开政府信息答复书》《测绘地理信息技术服务报告》、书面说明等证据及各方当事人陈述予以证实。本院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。……”因此素社街有进行业主委员备案相关职权。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”据此，一个物业管理区域成立一个业主大会，因此确定物业管理区域是成立业主大会的前提条件。本案中明珠花园牡丹阁、金兰阁召开业主大会成立明珠一期业委会，而原告提出的异议主要在于其认为明珠花园的牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁同属于一个物业管理区域，应成立一个业主大会，并由此选举产生一个业主委员会。因此，本案争议焦点在于广州市海珠区明珠花园的牡丹阁、金兰阁是否属于一个物业管理区域。《广东省物业管理条例》第七条规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定：“建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。”第十三条规定：“已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业资质证书；（四）《建设用地规划许可证》及附图；（五）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；（七）地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第（四）项至第（七）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。”本案中，明珠花园小区已由广州大华物业管理有限公司实施物业管理，因此，根据上述规定，应当由广州大华物业管理有限公司提交资料向广州市海珠区住房和建设水务局办理物业管理区域备案手续，广州市海珠区住房和建设水务局认为划定或确定的物业管理区域不合理的，应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见，对物业管理区域划定有争议的广州市海珠区住房和建设水务局应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。广州市海珠区房屋安全和物业二所曾于2017年8月15日对广州大华物业管理有限公司作出《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》，通知办理明珠花园一期、二期的物业管理区域备案手续。在广州市海珠区住房和建设水务局2017年9月11日向素社街作出的海建局函［2017］990号《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》中记载：“……明珠花园一期（以下简称一期）包括牡丹阁、金兰阁2栋楼，该2栋楼独立成院，与明珠花园二期（以下简称二期）楼栋中间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期设施设备与二期的设施设备能够分割、独立使用，符合划定为独立物业管理区域的基本条件……鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件，且贵街已指导成立一期业主委员会，综合社区建设和管理等因素，我局认为贵街提出对一期进行物业管理区域备案的建议是合理的。我局工作人员已多次督促广州大华物业管理有限公司（以下简称大华物业公司）尽快办理明珠花园小区物业管理区域备案手续……”因此明珠花园牡丹阁、金兰阁虽未进行物业管理区域备案，但广州市海珠区住房和建设水务局在对××复函中已××花园牡丹××、××“××物业管理区域的基本条件”。原告及大明公司虽主张消防中心、人防工程等配套设施设备分别位于明珠花园不同的位置，但并未提交相关依据证明上述设施设备的位置是否对确定物业管理区域造成影响，因此不能对抗广州市海珠区地产行政主管部门出具的意见；同时，相关法律法规并未规定业主委员会备案以物业管理区域备案为前提。因此，原告及大明公司主张牡丹阁、金兰阁不能单独成立业主委员会的意见本院不予采纳。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《广州市物业管理暂行办法》第四十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。”本案素社街收到明珠一期业委会提交的备案申请及相关材料后，经审查符合上述有关规定作出的备案回执并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌的诉讼请求。案件受理费50元由原告李军俞、黄庆中、周宇俊、李果、梁宇翔、司徒博文、潘志雄、周英杰、关丽珍、梁秀珊、李宏斌共同负担。如不服本判决，原告李宏斌可在判决书送达之日起三十日内，其他原告及被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  钱秀娟人民陪审员  李月桂人民陪审员  蔡伟新二〇一八年五月二十九日书 记 员  陈秋容