山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终2013号 上诉人（原审被告）：山东金江置业有限公司，住所地：潍坊高新区清池街办泊子村。 被上诉人（原审原告）：史翠霞，女，1979年4月3日生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人山东金江置业有限公司因与被上诉人史翠霞商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东金江置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，约定交付时间为2012年7月1日，被上诉人在金泊家园小区交房流转表签字确认实际交房时间为2013年5月19日，一审法院认定逾期交房的期限有误。且被上诉人要求逾期交房违约金的诉讼时效期间，应为2013年5月19日至2015年5月19日，被上诉人于2016年诉前调解以及起诉时均已超诉讼时效。在之前的判决及本案诉前调解均能送达上诉人，均有上诉人联系地址、联系方式的情况下，被上诉人却采取公告送达的方式，使得上诉人未能参加本案的庭审，严重侵害了上诉人参加诉讼的权利。 被上诉人史翠霞未提供答辩意见。 史翠霞向一审法院起诉请求：1、请求判令山东金江置业有限公司继续履行合同并为史翠霞办理房屋产权登记；2、判令山东金江置业有限公司支付史翠霞逾期交房违约金84552.3元（计算至2016年4月20日，之后违约金按合同约定计算）和逾期办理房屋产权登记的违约金60.87元，共计84613.17元；3、诉讼费用由山东金江置业有限公司承担。 一审法院认定事实：史翠霞与山东金江置业有限公司签订编号为YS00162445的《商品房预售合同》一份，约定史翠霞向山东金江置业有限公司购买其开发的金泊家园A区5号楼1单元402室的房屋，预测建筑面积128.05平方米，含地下室总价款为608735.5元，付款方式为合同签订之日缴纳首付款及储藏室款238735.5元，剩余房款37万元办理按揭，出卖人应在2012年7月1日前交付经验收合格的该房屋，逾期交房的，超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人亦应于商品房交付使用后360日内办理产权登记，若延期办理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；史翠霞在买受人处签字，山东金江置业有限公司在出卖人处盖章确认；2、2012年4月16日，山东金江置业有限公司向史翠霞出具收款收据一份，载明收到5-1-402购房定金2万元；2012年5月5日，山东金江置业有限公司向史翠霞出具收款收据二份，载明收到购房款218735.5元及维修基金8963.5元；2012年7月6日，山东金江置业有限公司向史翠霞出具收款收据一份，载明收到房款（交行下贷款）37万元；2013年5月14日，山东金江置业有限公司向史翠霞出具收款收据二份，载明收到房差7847.5元及代收契税9248.75元；3、史翠霞自认涉案房屋所在小区已竣工，涉案房屋已交钥匙，但无法提供具体时间，且认为不符合交付条件，并曾提出鉴定申请，要求鉴定涉案房屋是否符合交付条件；经法院向潍坊高新区质监站查证，并未查到本案中涉案房屋所在小区的竣工验收备案材料，涉案房屋也至今未能办理房屋产权登记手续；4、一审法院曾受理(2016)鲁0791民初298号、(2016)鲁0791民初299号、(2016)鲁0791民初337号、(2016)鲁0791民初352号、(2016)鲁0791民初353号、(2016)鲁0791民初382号、(2016)鲁0791民初395号等民事案件，原告均为金泊家园小区业主，被告均为山东金江置业有限公司，诉讼请求均为要求支付逾期交房违约金，前述民事案件中确认的交房时间自2013年12月28日至2014年3月21日不等，上述案件所作判决均已生效；5、本案曾经过诉前调解，在诉前调解期间山东金江置业有限公司曾向法院出具情况说明一份，辩称史翠霞起诉已超二年诉讼时效，应当驳回史翠霞的诉讼请求；以上事实均予以确认。 一审法院认为，史翠霞与山东金江置业有限公司之间签订的《商品房预售合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法认定为有效合同，双方均应依约履行，对于史翠霞主张继续履行合同的主张予以支持。史翠霞主张被告办理产权登记，虽然依据合同约定协助办理产权登记系山东金江置业有限公司应承担的义务，但据法院查证并无涉案小区的竣工验收资料，史翠霞亦自认涉案小区未经验收，经竣工验收合格系办理产权登记的先决条件，而该条件至今未成就，故对史翠霞的该项主张不予支持。史翠霞按约向山东金江置业有限公司交付了所有房款，山东金江置业有限公司本应依约向原告交付验收合格的商品房，虽然本案不能确定山东金江置业有限公司向史翠霞交付的具体时间，但在一审法院审理的其他相关案件中山东金江置业有限公司均延迟交付，在确认房屋具体交付时间且交付时间延迟的基础上，山东金江置业有限公司应承担相应的违约责任。本案史翠霞自认山东金江置业有限公司向其交付房屋钥匙，该交付行为实际转移了房屋的占有，其实质就是房屋的交付，因史翠霞未能提供交付钥匙时间，山东金江置业有限公司又未能到庭，故以前述法院审理的关联案件中确定的最晚交付时间即2014年3月21日为交付日。关于史翠霞所称的不符合交房条件的问题，亦即涉案商品房是否验收合格，应先确定验收合格与否是否影响实际交付的效力，《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，因此如开发商将未经竣工验收合格的房屋交付使用，其行为违反法律的禁止性规定，但禁止性规范又分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效，其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为，因此本案应确认我国法律、法规中关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是效力性的禁止性规范还是管理性的禁止性规范；《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经验管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从该类规范设立的目的上看，其禁止的并非房屋交付使用行为本身，而是将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而且从行为后果上看，房产开发商如果违反了相关规定，则其应承担相应的行政责任，所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范应为管理性的禁止性规范；在本案中，即便山东金江置业有限公司将未将竣工验收合格的商品房转移给史翠霞占有，其也是违反了管理性的禁止性规范，对该转移占有行为应视为有效的交付使用。现山东金江置业有限公司延期交付，按照合同约定应自约定交房日次日即2012年7月2日起至交付日即2014年3月21日承担违约金，该约定不违反法律、法规的强制性规定，予以确认，据此计算违约金数额为38228.59元（608735.5元*0.1‰*628）。史翠霞主张逾期办理房屋产权登记的违约金，符合法律规定及合同约定，予以支持。山东金江置业有限公司在诉前调解过程中提出诉讼时效问题，虽然诉前调解时并未进入诉讼程序，但诉前调解亦须向山东金江置业有限公司送达起诉状，山东金江置业有限公司在收到起诉状后向法院提交的相关书面意见应当视为答辩意见，应当予以审查，经询问，史翠霞主张从交付钥匙至今曾多次向山东金江置业有限公司主张交付验收合格的房屋及办理房屋产权登记，并曾到潍坊高新区管委会反映相关问题，经查证属实，故史翠霞每次主张权利的行为都导致诉讼时效中断，史翠霞起诉并未超过二年诉讼时效期间，对山东金江置业有限公司的相关意见不予采信。山东金江置业有限公司未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、山东金江置业有限公司继续履行与史翠霞签订的《商品房预售合同》；二、山东金江置业有限公司于判决生效之日起十日内支付史翠霞逾期交房违约金38228.59元及逾期办理房屋产权登记的违约金60.87元；三、驳回史翠霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1915元，保全费866元，合计2781元，由史翠霞负担1523元，由山东金江置业有限公司负担1258元。 二审中，山东金江置业有限公司提供金泊家园小区交房流转表复印件一份，其中载明业主已经收房，落款为“史翠霞”，落款时间为2013年5月19日。被上诉人称该证据系复印件，对真实性不予认可。 本院认为，关于逾期交房期限的问题。上诉人主张其向被上诉人交房的时间为2013年5月19日，并提供了交房流转表复印件予以证明，被上诉人对该流转表复印件的真实性不予认可，因该流转表缺乏其他证据予以佐证，故仅凭该证据不足以证明上诉人的交房时间为2013年5月19日，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，经一审法院查证，被上诉人曾多次向潍坊高新区管委会反映上诉人逾期交房及逾期办证的问题，故一审法院据此认定诉讼时效发生中断，被上诉人的起诉并未超出诉讼时效期间，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。上诉人曾参与到本案诉前调解程序中，并留下了联系方式，一审法院按照上诉人留下的联系方式无法直接送达相关诉讼材料，相关不利后果应由上诉人承担，原审法院按照法律规定采取公告送达的方式，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1915元，由上诉人山东金江置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈志宇 二〇一八年五月二十五日 书记员 张瑞丰