上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第762号???原告胡立贡。委托代理人康骏卿，上海鼎力律师事务所律师。委托代理人孙小芳，上海鼎力律师事务所律师。被告张国富。被告俞进美。上列两被告的共同委托代��人陈丽萍，上海市联诚律师事务所律师。原告胡立贡与被告张国富、俞进美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡立贡的委托代理人康骏卿、孙小芳，被告张国富及其委托代理人陈丽萍暨被告俞进美的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡立贡诉称，原、被告于2014年4月13日签订房屋买卖合同，约定由被告受让原告所有的位于上海市四平路XXX号XXX室房产(以下简称系争房屋)，转让价款共计1,600万元，合同附件三第一条约定：“首期房价款：2014年5月10日之前，乙方应将首期房价款计人民币800万元支付至甲方指定账户。”两日后，被告将20万元定金交付中介方，后由中介方转交给了原告。然而自此之后，虽经原告多次催促，被告却迟迟不按合同约定支付购房款。2015年3月12日，原告根据合同第九条第三款的约定向被告发出律师函，要求解除合同。原告认为，被告未履行合同义务构成根本性违约，故要求判令：1、确认双方合同及补充协议于2015年3月13日解除；2、被告协助原告办理合同网上备案注销登记的相关手续；3、被告支付违约金118,500元、赔偿金320万元。审理中，原告称，即便存在双方做低房价的情况，也只涉及价格条款无效，其他条款包括定金罚则和违约金均有效，在被告违约的情况下，原告有追究其违约责任的权利；系争房屋是对外出租的，承租人对自己的承租部位进行装修，如系争房屋转让给被告，承租户亦转给被告继续租赁；原告在系争房屋内有十几台空调等电器设备。被告张国富、俞进美辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告所称房屋转让价1,600万元不是真实的转让价，实际转让价是2,300万元。原告和中介方上海志远房地产经纪有���公司(以下简称志远公司)为逃避税收要求做低房价，被告同意，故与原告签订了转让价为1,600万元的房屋买卖合同以及补偿价为700万元的补充协议。之后，被告考虑到避税违法，损害国家利益且会损害到被告的潜在利益，存在风险，故被告要求以实际转让价2,300万元重新签订房屋买卖合同，但原告不同意，故被告未支付后续购房款。现被告愿意按照真实的房屋转让价2,300万元继续履行合同。审理中，被告表示，如法院认为除避税条款无效外，房屋买卖合同及补充协议的其他部分有效，鉴于合同约定的付款期限已过，对付款期限双方需重新协商签订合同，现在原告不同意继续交易的情况下，被告同意解除合同及补充协议，同意协助原告办理合同网上备案注销登记的相关手续，但解除日期应为被告表示同意解除之日即2015年6月8日。被告张国富、俞进美反诉称，反诉意见同本诉辩称意见，要求判令：1、确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议无效；2、原告返还保证金20万元；3、原告赔偿保证金利息损失，按照银行同期贷款利率，自2014年4月21日起计算至保证金返还之日止。原告胡立贡对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方签订的房屋买卖合同和补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，基于契约精神，双方应共同遵守。合同法第44条规定，依法成立的合同自成立时生效。补偿款700万元系对系争房屋附属设施设备的折价，并非虚构价款。原告向中介方要求到手价2,000万元，被告提出按照1,600万元价格进行避税，被告是做房地产开发的，对避税会产生的风险应该早就有明确的认识，在签订合同时就应该考量清楚。被告逾期不支付购房款是因其支付能力有问题，而非被告所称原因，被告从未提出过避税违法有风险的问题���现其以此理由主张合同无效是为了逃避违约责任，违反了诚实信用原则。再者，根据中介方对市场行情的了解，合同价1,600万元属于正常价格，系争房屋有附属设施设备，双方另行约定补偿价也符合惯常做法，故双方签订的合同及补充协议有效，即便存在无效情形，也只可能是避税条款无效，其他条款仍然有效。被告支付的20万元是定金，被告违约，根据定金罚则，原告有权没收该笔定金。经审理查明，系争房屋系原告名下房产。2014年4月13日，原、被告网签了《上海市房地产买卖合同》，约定：原告以1,600万元转让价将系争房屋(建筑面积512.86平方米)出售给被告(合同第二条)；双方确认在2014年6月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按未付房屋价款的日万分之五计算，违约��自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付15日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告可从被告应付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起7日内向原告支付。合同补充条款(一)约定：……双方确认该房地产之附属设施、设备(详见附件二)及现有装潢已包含在本合同第二条所述房地产转让价款内……；双方确认被告可以向银行申请贷款计人民币800万元用于支付部分房价款……；原、被告双方同意涉及本交易的各项税费由原、被告双方按国家政策、法规的规定各自承担……。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”载明：设备为固定设备，装饰为固定装饰。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，被告不需另外支付费用，原告不得拆除并应随房屋交付被告。合同附件三“付款协议”约定：1、被告应于2014年5月10日前将首期房价款800万元支付至原告指定账户；2、被告应于签订本合同后30个工作日内完成贷款审批，并将办理抵押登记所需材料交至中介方处……。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、双方确认本次交易该房地产转让实际各付价格计人民币2,300万元，双方同意合同价格为人民币1,600万元，实际以核价机关实际出具的估价单为准，补偿标的作价计人民币700万元；2、被告应于办理产权转移登记手续(过户时间2014年6月10日前)前1个工作日内将补偿款计人民币700万元直接支付予原告。被告特此承诺，待原告收到该款项后，无���原告出具正式发票，仅需原告出具相应的收款收据即可；3、双方确认，该房地产目前部分存在租赁关系，原告承诺该租赁关系不存在任何纠纷，被告承诺本次交易完成后，原租赁关系继续有效……。2014年4月18日，被告和中介方志远公司签订《房地产经纪佣金确认书》，确认成交金额为2,300万元，佣金金额为20万元。2014年4月21日，被告通过志远公司支付了原告20万元，根据付款凭证记载，该款用途为购房款。之后，被告未再支付购房款，双方未办理产权过户，原告也未交房。2015年3月12日，原告委托律师致函被告，告知：……因被告未按合同约定支付原告首期房价款，已构成根本违约，现通知被告，自本函到达之日起，解除双方签订的房屋买卖合同；自本函到达之日起15日内，配合办理合同备案注销登记相关手续。被告于次日收到该函。庭审中，原��提供志远公司的工作人员李某某出庭作证。证人称，其是此次房屋买卖的经办人员；此次买卖做低房价是中介方提出的建议，原、被告双方均同意；税款按照1,600万元计算，由原、被告双方各自承担，佣金也由原、被告双方各自承担；交易未进行下去是因为被告贷不出800万元，只能贷出500万元，且被告须付清首付款才能办理贷款；其未听被告说过要按照交易价2,300万元重新签订合同。原、被告双方对证人证言没有异议。2015年6月8日庭审中，被告表示，如法院认为合同及补充协议除避税条款外其他部分有效的，现原告要求解除合同及补充协议，被告也同意解除。上述事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、律师函及邮寄凭证和查询单、证人证言，被告提供的补充协议、房地产经纪佣金确认书、汇款申请书和同城转账客户回执以及双方当事人的陈述等证据��证。本院认为，原、被告以总价2,300万元买卖系争房屋，但将该价款拆分成两笔，以房价款1,600万元为名签订房屋买卖合同，按1,600万元缴纳税款；以补偿款700万元为名签订补充协议，不缴纳税款。根据买卖合同补充条款(一)及附件二的记载，附属设施、设备和现有装修费用已包含在本合同约定的房地产转让价款内，被告无需另外支付费用。系争房屋由原告对外出租，审理中，原告亦承认承租户对自己的承租部位进行装修，如系争房屋转让给被告，承租户亦转给被告继续租赁。故在此情况下，原告是不需要向承租户补偿装修费用的。即便系争房屋有附属空调等电器设备，但其价值也远不足700万元。由此可见，双方约定的700万元补偿款实际并非房屋附属设备和装修费用的补偿款，而是房价款。庭审中，原告的证人也证明该次交易存在做低房价的情况。原告认为没有���低房价，显然与事实不符。原、被告为避税故意做低房价，以达到少缴税的非法目的，侵害了国家的税收利益，拆分房价款做低房价的避税条款应属无效条款，故不发生法律效力，但合同其他部分不存在无效情形，故仍然有效。被告主张合同及补充协议全部无效，无法律依据，本院不予支持。无论是因避税条款问题还是支付能力问题，被告未按约支付购房款，现被告不认可按避税条款来履行合同，并无不当。原告要求解除合同及补充协议，被告表示如买卖合同及补充协议除避税条款外其他部分有效的，其同意解除，故买卖合同及补充协议应予解除。本案买卖合同及补充协议的解除，属双方协议解除，原告以行使合同解除权为由要求确认解除函送达之日为解除日期，缺乏依据，本院不予支持，解除日期应以被告同意解除之日为准。合同解除后，被告应协助原告办理合同网上备案注销登记的相关手续。双方合同及补充协议存在部分无效的情形，所涉无效条款系合同的主要条款，在此情况下，被告未履行合同及补充协议，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任支付违约金和赔偿金，依据并不充分，且合同解除并未对原告造成实际损失，故本院不予支持。根据付款凭证，被告支付的20万元用途是购房款，并非定金或保证金，现双方合同解除，故原告应将该款返还被告。买卖合同及补充协议系经诉讼确认解除，购房款由法院一并处理，被告主张购房款利息，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告胡立贡与被告张国富、俞进美签订的《上海市房地产买卖合同》第二条及《补充协议》第1条、第2条无效；二、原告胡立贡与被告张国富、俞进美签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2015年6月8日解除；三、被告张国富、俞进美应于本判决生效之日起15日内协助原告胡立贡办理上述合同网上备案注销登记的相关手续；四、原告胡立贡应于本判决生效之日起15日内返还被告张国富、俞进美购房款20万元；五、驳回原告胡立贡的其余诉讼请求；六、驳回被告张国富、俞进美的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费33,428元，减半收取16,724元，由原告胡立贡负担16,684元，被告张国富、俞进美负担40元；本案反诉受理费2,150元，由原告胡立贡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上���状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑煌二〇一五年七月七日书记员  吴燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。