浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1332号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐继权，男，1952年1月24日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：胡白桦，系唐继权的妻子。上诉人（原审原告、反诉被告）：胡白桦，女，1957年5月7日出生，汉族，住杭州市江干区。被上诉人（原审原告、反诉原告）：王振，男，1986年10月27日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：唐惠琴，女，1956年10月7日出生，汉族，住杭州市上城区。原审第三人：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市下城区朝晖******。法定代表人：左晖。上诉人唐继权、胡白桦为与被上诉人王振、原审第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，杭州市江干区××村××幢××号××室房屋为唐继权、胡白桦所有。2015年8月26日，唐继权、胡白桦（甲方、出卖人）与王振（乙方、买受人）就上述案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号2015转让0344385号），约定，甲方房屋坐落于杭州市江干区××村××幢××号××室，建筑面积57.67平方米；房屋转让价格为总价129万元；双方约定按分期付款方式支付房款，方式为本合同签订之日起六日内，乙方支付房款首期人民币80万元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，乙方须于2015年10月18日前支付余款人民币49万元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；在2015年8月31日前乙方将80万元整存入代理方保证金账户，待首付款到达保证金账户后三个工作日内转付甲方，余款49万元在2015年10月18日前存入保证金账户，待房产证、契证过户到乙方名下后三个工作日内转付甲方47万元整，剩余2万元整，待甲乙双方物业交割完毕后甲方凭物业交割单来代理机构领取；甲乙双方在2015年11月15日前将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方；查验内容为房屋腾空情况，房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证，房屋钥匙，查验后双方签订《房屋交接单》，甲方将房屋交付给乙方；乙方未按合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算；甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款项甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算；物业管理费用由甲方向物业管理企业结算至交房之日止，之后的物业管理服务费用由乙方承担；该房屋附属转让设施包括：水一户一表，电一户一表，等等。同日，唐继权、胡白桦与王振签订补充协议一份，就税费、中介费承担问题予以约定，同时明确房屋附属地面自行车库为单位资产。经双方确认，案涉房屋于2015年11月19日过户至王振名下；2015年11月23日，因唐继权、胡白桦未结清案涉房屋水电费，王振未在房屋交接单上签字；2015年11月28日，王振以自行车库未腾空为由拒绝在房屋交接单上签字。2016年1月14日，王振实际占有案涉房屋。2016年4月11日，唐继权、胡白桦诉至法院，请求判令：1、王振继续履行2015年8月26日签的房屋买卖合同（2015转让0344385）在房屋交接单上签字；2、王振支付剩余房款20000元，以及给唐继权、胡白桦造成损失20000元；3、承担本案诉讼费用。后王振提出反诉，请求判令：1．唐继权、胡白桦承担《房屋转让合同》违约金8000元。2．判令唐继权、胡白桦承担全部诉讼费用。原审法院认为，唐继权、胡白桦与王振签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。就唐继权、胡白桦主张王振继续履行2015年8月26日签的房屋买卖合同、在房屋交接单上签字，并支付剩余房款20000元，该院认为，根据案涉《房屋买卖合同》约定，唐继权、胡白桦系在双方物业交割完毕后凭物业交割单来代理机构领取剩余2万元房款，而物业交割单的签订须检验房屋腾空情况，房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证，房屋钥匙，考虑到唐继权、胡白桦已结清案涉房屋所欠水电费，王振已于2016年1月14日实际占有案涉房屋，案涉房屋在事实上业已交付，结合链家公司愿意配合唐继权、胡白桦领取剩余房屋的陈述，故唐继权、胡白桦主张在王振房屋交接单上签字已无必要，对于其主张王振支付剩余房款人民币20000元，于法有据，该院予以支持。因上述款项存于链家公司银行账户、由链家公司代为监管，故该院确定剩余房款人民币20000元的付款履行义务方为链家公司。对于王振主张唐继权、胡白桦未按约交付自行车库，物业尚未完全交接的辩称，该院认为，根据案涉《房屋买卖合同》约定，房屋交接的内容并未明确约定须以交付自行车库为前提，而双方在补充协议中亦明确房屋附属地面自行车库为单位资产，故王振以自行车库未交付为由认定物业尚未完全交接，于法无据，该院不予支持。对于唐继权、胡白桦主张王振支付名誉精神损失人民币20000元，缺少事实与法律依据，该院不予支持。对于王振反诉要求唐继权、胡白桦支付逾期交房违约金8000元，该院认为，双方约定房屋交付时间为2015年11月15日，因唐继权、胡白桦未结清案涉房屋水电费，王振根据双方约定未于2015年11月23日在房屋交接单上签字尚属合理，但直至11月28日，案涉房屋已符合交付条件，王振再以自行车库未腾空为由拒绝在在房屋交接单上签字，于法无据，综上，就逾期交房违约金，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期交房违约金酌情确定为160元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、第三人浙江链家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付唐继权、胡白桦房款人民币20000元；二、唐继权、胡白桦于判决生效之日起十日内支付王振逾期交房违约金人民币160元。三、驳回唐继权、胡白桦其他的诉讼请求。四、驳回王振其他的诉讼请求。本诉按规定减半收取案件受理费人民币175元，由唐继权、胡白桦负担人民币87.5元，由王振负担人民币87.5元，唐继权、胡白桦于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，王振于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费；反诉案件减半收取的受理费人民币25元，由王振负担人民币23元，由唐继权、胡白桦负担人民币2元。王振于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；唐继权、胡白桦于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，唐继权、胡白桦不服上述判决，向本院提起上诉称：所谓“经双方确认。。。。。2016年1月14日王振实际占有涉案房屋。”这个日期是唐继权、胡白桦在起诉状写到的，2016年1月14日在同事的提醒下，那天下午跑回到没有交接涉案房屋，发现有两个民工已将房屋砸的面目全非，承重墙都砸掉了。在后面的三次开庭中唐继权、胡白桦多次申辩，反复强调，王振居然把唐继权、胡白桦的发现日期写入了反诉状，“他是在2016年1月14日才得以进入涉案房屋的。”先看王振自己说，2015年11月28日找社区，找110要求社区给其作证搬东西。在遭到社区110拒绝，让王振自己找链家公司。链家公司无奈也给其搬了，链家公司告诉过唐继权、胡白桦再向法庭也都说了，同时王振到燃气公司申请安装燃气管道。燃气公司查看时社区工作人员也是一起进入涉案房屋，全程都参与了。再安装多次和旁边楼的居民都提起纠纷，这些都是有目共睹的。在来看中介开出领款单，同时结算了一个多月的利息现金交于唐继权、胡白桦。事实证明王振绝对不是2016年1月14日进入的涉案房屋。王振为了做实这一日期，还提供一张加盖公章签名的吃饭证明。经过查实，证明是王振盗用了别人淘汰的公章伪造证据法庭已揭示。对于说唐继权、胡白桦逾期交房，事实是王振拒绝按合同第七条过户。合同有第三条，还有第七条关于产权登记的约定甲乙双方同意乙方房款打入代理方的保证金账户后的第三个工作日前，双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。链家公司告知王振在2015年10月18日前将房款打入保证金账户，17、18日是双休日。20号经纪人王光晨又打电话约唐继权、胡白桦明天上午10点到市民中心去过户，唐继权、胡白桦说可以的，没一会儿王光晨打来电话告知“王振说因为管道煤气的事情，现在不想过户明天就去不了市民中心。”就这样拖了下来，这期间唐继权、胡白桦多次找链家公司客服和经纪人要求按期履行合同无果，直到临近要交房了，王振又让链家公司打电话给唐继权、胡白桦，说王振要唐继权、胡白桦在王振拟好一个是叫协议还是合同上签字，什么内容客服说不知道，王振接过电话，胡白桦问为什么不按合同规定过户，王振电话里说“你知不知道我要交税才能过户”胡白桦说“交税是你的义务合同中没有写我不知道。”后来链家公司调解“双方同意口头约定11月19号下午去市民中心过户办理手续，3天后再交房”。按照约定3天后，唐继权、胡白桦交钥匙交房，所以事实是王振拖延时间不过户，而唐继权、胡白桦一直积极主动要求履行合同，链家公司客服是有记录的。王振现在却来主张按照交房是没有理由和道理，没有任何的诚信可言。请求二审法院撤销原审判决第2-4项，改判被上诉人赔偿上诉人损失2000元，上诉人无需支付被上诉人逾期交房违约金160元。本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王振答辩称：一、上诉人认为被上诉人提前进房，伪造公章没有依据。1、被上诉人8月26日晚签订合同时询问唐继权、胡白桦为什么没用管道煤气。唐继权、胡白桦回答没有装。然而第二天被上诉人去管道煤气询问被告知是根本无法安装。唐继权、胡白桦在卖房时存在欺瞒行为欺骗被上诉人签下买卖合同。被上诉人将这事向链家公司反应，链家公司也不知道这个情况，答应去了解。了解后的情况向被上诉人反馈是不能装，并答应与社区去协商安装事宜。后期事项都是链家公司、社区和煤气公司在协调。2、唐继权、胡白桦捏造事实，满口胡说。2017年1月14日请了上海铁路局杭州建筑段下属车间做装修前准备。而下属车间不代表法人，他们的公章是对内的。请法院可以去调查。根本不存在唐继权、胡白桦所说的盗用别人淘汰的公章伪造的证据。二、唐继权、胡白桦诉王振没按时去过户没有依据。l、在10月21日(星期三)，中介王光晨来电说，对方要明天去办证，而不是唐继权、胡白桦所说的20日。因王振不能确定其明天是否抽得出时间，只能回答知道这事。王光晨然后又说，税款交了没，王振说在等链家公司通知。因为根据链家公司《居间服务合同》第二条第(3)项：甲乙双方在办理过户手续三个工作日前，按照丙方通知将交易税款存入丙方指定账户。并在10月23日去双菱店找店长翁敏利，①告知税款己交。②告知王振下周25至月底外出，11月第一个星期办证。王振自始至终都是按合同履行。接到了通知后去交了税款，并不存在唐继权、胡白桦所说的拖延时间不过户。接下来的日子就是胡白桦以各种借口不去办证导致中介发催告函。而催告函也没起作用。对于唐继权、胡白桦的这种拖延，使得被上诉人在11月18日(周三)去链家公司总部找洪美娟，对链家公司未履行第三方的责任，按合同提出退房，让其去告知对方。然后对洪美娟讲11月19日去办证，21日交房。由于从这半个多月来看，胡白桦的行为，这人无可信而言，必须要求签一张补充协议，让其确定所说的事项及日期，违者按合同执行，追究违约责任，这是给其一次机会，也是保障双方的利益，洪美娟也告知了唐继权、胡白桦及双菱店长。然后向洪美娟请教怎样写比较合适，洪美娟并建议把补充协议内容给翁店长看看，毕竟他知道格式与抬头怎样写比较规范。11月19日(周四)中午，去双菱店找了店长，给他看了补充协议，他打印了3份出来，让店长办证前交给原告确认签字，店长说在办证的地方也可以签，反正与唐继权、胡白桦说过，并再向店长确认，如果唐继权、胡白桦不签怎么样?回答按原合同来。结果办证时拿出来，唐继权、胡白桦拒签。因此被上诉人只是配合中介完成合同中早应履行的义务，因此并未同意唐继权、胡白桦原合同以外的约定。综上所述，希望二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，唐继权、胡白桦与王振签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应按合同的约定履行。唐继权、胡白桦对链家公司履行支付剩余房款人民币20000元没有异议，本院予以确认。唐继权、胡白桦上诉主张无需支付王振逾期交房违约金160元，唐继权、胡白桦在约定的交付房屋的时间2015年11月15日前未结清案涉房屋水电费，王振根据双方约定未在2015年11月23日的房屋交接单上签字尚属合理，2015年11月28日，案涉房屋已符合交付条件，王振再以自行车库未腾空为由拒绝在在房屋交接单上签字，于法无据，唐继权、胡白桦确存在逾期交付房屋，故原审法院综合考虑本案的实际情况，酌情确定逾期交房违约金为160元并无不当。唐继权、胡白桦上诉主张王振支付赔偿损失2000元，唐继权、胡白桦主张按合同约定支付10%的违约金，而合同中约定的条款指一方违反合同或者代理合同约定，违约方应向对方支付违约金为房屋成交价的10%，唐继权、胡白桦的主张与该条款的约定并不一致，故唐继权、胡白桦应承担举证不能的责任。综上，上诉人唐继权、胡白桦的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐继权、胡白桦负担。本判决为终审判决。审判长  张一文审判员  金瑞芳审判员  睢晓鹏二〇一八年五月十四日书记员  何英杰