四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0903民初217号 原告（反诉被告）：代唯材，男，1978年12月20日出生，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：冯小芹，四川弘维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川中胜实业集团有限公司，住所地遂宁市创新工业园区南环路16号。 法定代表人：谢荣芳，公司董事长。 委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告代唯材与被告四川中胜实业集团有限公司（以下简称中胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日作出（2016）川0903民初2526号民事判决。中胜公司不服该判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉。四川省遂宁市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）川09民终562号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年2月27日、4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代唯材的委托诉讼代理人冯小芹，被告中胜公司（反诉原告）的委托诉讼代理人肖勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 代唯材向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告已支付的利息保证金400000元、过桥费1148340元、贷款利息10015200元，共计11563540元；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，代唯材将案由由不当得利纠纷变更为房屋买卖合同纠纷，将其第1项诉讼请求变更为：确认解除《房屋买卖合同书》（签订日期：2011年9月26日、2011年10月11日）及《房屋买卖补充协议书》（签订时间：2012年6月25日）有效，判令被告返还原告的购房款11563540元，并增加一项诉讼请求：被告按原告支付购房款总额36780608元的10%向原告给付违约金。事实和理由：2011年9月26日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》（以下简称房屋买卖合同）。约定被告将遂宁市船山区的整层商业门面房全部出售给原告，购房款总额为36780608元。双方约定的付款方式为：合同签订之日，原告付购房定金人民币500000元，其余购房款原告在2012年6月30日前分次累计存入被告指定账户。合同签订后，原告向被告支付了购房定金500000元。2012年6月25日，原告与被告又签订《房屋买卖补充协议书》（以下简称补充协议），双方将付款方式变更为：原告承担被告的房屋贷款本金和月息1.2%的利息，剩余购房款6480608元由原告自2012年7月1日起至2012年12月1日止按月分期支付。补充协议签订后，原告向被告支付了利息保证金400000元，原告向被告支付了购房款30744148元。2016年5月25日，原告与被告签订了《四川中胜实业集团有限公司与代唯材解除新市场房屋买卖合同后购房款的退款协议》（以下简称退款协议），双方协商一致解除了上述买卖合同以及补充协议。合同解除后，对于原告以利息保证金为名目支付的400000元，以贷款利息为名目支付的10015200元，以过桥费为名目支付的1148340元，合计11563540元购房款被告不予退还。原告认为：1.过桥费虽是支付给周胜国，但周胜国系中胜公司的副总经理，其向原告收取贷款过桥费的行为实为代中胜公司收取过桥费的履行职务行为，因此，对于原告以利息保证金、贷款利息、过桥费名目支付的款项，实均为购房款，房屋买卖合同及协议解除后，被告均应当退还；2.被告将出售的房屋用于抵押贷款，系房屋产权权属不明晰，违反了房屋买卖合同第五条规定，与此同时，原告按2011年10月11日签订的房屋买卖合同的约定给付了全部购房款，但被告未按合同约定向原告交付房屋并办理产权证，双方签订退款协议后，被告也未按照退款协议的约定向原告退还购房款，均违反了合同约定，应当按照合同约定给付违约金。 中胜公司对原告主张的双方签订了两份房屋买卖合同及一份补充协议并达成退款协议，以及被告收到原告给付的利息保证金400000元、贷款利息10015200元（贷款利息按月利率12‰的标准给付）的事实无异议，并承认原告要求确认解除房屋买卖合同及补充协议的行为有效的诉讼请求。但认为：原告代唯材支付利息保证金及贷款利息均是履行补充协议的约定，贷款利息的实际使用人是原告，费用应由原告自行承担，原告未按照补充协议的约定承担后续贷款利息，违反了补充协议约定，利息保证金不应退还；2.过桥费系原告为了倒贷而支付的费用，属于代唯材的个人行为，与被告无关，被告也未收到上述费用；3.原告要求支付违约金的主张系根据第一份房屋买卖合同及补充协议所主张，与其他房屋买卖合同或退款协议是否按照约定履行无关，而关于第一份房屋买卖合同的履行问题，被告告知了原告出售诉争房屋用于了向银行抵押贷款，该行为仅是银行对此享有优先受偿权的行为，不导致诉争房屋的产权不明晰，若原告按照房屋买卖合同约定或补充协议约定给付房款或偿还贷款本息，涤除了抵押权，诉争房屋的产权完全可以过户给原告，因此，被告不存在违约行为；4.若法院认定被告违约，请求对违约金予以调低。 中胜公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付2014年11月至2016年5月25日的欠息3912800元（计息本金为17600000元）；2.反诉被告向反诉原告支付违约金11034182.4元（计算方式为：36780608元×30%）；3.反诉被告赔偿因反诉被告未及时归还贷款给反诉原告造成的征信损失1000000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年9月26日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，约定反诉原告将位于遂宁市船山区新市场商贸综合楼负一楼、四楼、五楼整层营业房合计10960.98平方米以36780608元的价格出售给反诉被告。后因反诉被告不能按照合同约定履行付款义务，双方于2012年6月25日签订了补充协议，就付款方式进行了变更，由反诉被告自愿承担反诉原告用出售房屋在金融部门的29800000元贷款的归还义务及利息支付义务，即从2012年7月1日起29800000元的贷款本息就由反诉被告承担，剩余购房款6480608元由反诉被告自2012年7月1日至2012年12月1日按月分期付清。2011年11月10日，反诉原告与反诉被告再次签订了一份《房屋买卖合同书》，约定反诉原告将反诉被告在新市场商贸综合楼一楼33个门面以5209344元的价格出售给反诉被告。上述两份买卖合同签订后，出售房屋总面积为11646.42平方米，合同总价为41989952元。合同签订后，反诉被告屡次违约延迟付款，至2015年11月23日经核算，反诉被告已付款为24389952元。因反诉被告未按照补充协议约定归还贷款，反诉被告欠付反诉原告房款17600000元，2014年11月至2016年5月25日期间的利息3912800元。双方签订房屋买卖合同后，反诉原告于2012年7月5日、2012年8月17日分两次将本案所涉房屋和房产证交付给反诉被告并要求反诉被告进行过户，用以消除原告名下的委托贷款29800000元，但反诉被告既不过户也不还贷，并在得到上述房产后对外出售、招租，并涉嫌犯罪，后反诉原告被迫解除了双方签订的房屋买卖合同。在政府的强压下，反诉原告与反诉被告签订了退款协议，协议中约定双方同意解除房屋买卖合同，双方确认两年内分批退还被告购房款24389522元，及退还租金2000000元。同时双方约定了争议资金以及处理方法。2014年11月至2016年5月25日签订退款协议前，反诉被告尚欠反诉原告剩余购房款17600000元的贷款利息3912800元。同时，因反诉被告没有及时归还贷款，导致反诉原告的征信受到了影响，无法向银行贷款，给反诉原告造成了商誉经济损失1000000元。反诉原告认为：1.根据补充协议约定，截止双方签订退款协议解除房屋买卖合同时为止的贷款利息应由反诉被告承担；2.反诉被告未按照补充协议约定履行承担贷款的义务，违反了房屋买卖合同约定，应按照房屋买卖合同约定给付违约金，且由于反诉被告给反诉原告造成的经济损失远高于约定的违约金，请求将违约金调高为退款协议中所主张的合同总价36780608元的30%，并还应赔偿给反诉原告造成的商誉损失1000000元。 代唯材对反诉原告所主张的双方签订了两份房屋买卖合同及一份补充协议并达成退款协议，及贷款利息给付至2014年10月的事实无异议，但认为：1.贷款利息本应由反诉原告自行承担，反诉原告无权向反诉被告主张截至退款协议签订时止的贷款利息；2.双方签订房屋买卖合同及补充协议后，反诉原告并没有将房屋交付给反诉被告，其行为构成违约，且反诉被告向反诉原告支付了购房款后，反诉原告也没有用于偿还银行贷款，反诉被告若继续偿还贷款，将给反诉被告造成巨大损失，反诉被告在此情况下有权行使不安抗辩权，中止合同履行，反诉被告的行为不构成违约，不应当给付违约金，且反诉原告并未证据证明因反诉被告违约给反诉原告造成了远高于合同约定违约金金额的损失，反诉原告要求违约金并主张对违约金按照退款协议约定进行调高无法律依据；3.反诉原告无证据证明反诉被告违约给反诉原告造成了征信损失及损失的金额；4.若法院认定反诉被告违约，请求对违约金进行调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的双方签订了两份房屋买卖合同及一份补充协议并达成退款协议，以及被告收到原告给付的利息保证金400000元、贷款利息10015200元（贷款利息按月利率12‰的标准给付至2014年10月）的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2011年9月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于遂宁市船山区的整层商业门面房全部出售给原告，购房款总额为36780608元，同时约定：“……二、上述商品房的成交价格为：负一楼按建筑面积每平方米3300元计算，即购房款16061892.00元，四、五楼按建筑面积每平方米3400元计算，即20718716.00元，总计房款总额为36780608.00元……四、交房及过户：甲方（被告）在乙方（原告）付清每层楼购房款95%后，十个工作日内向乙方交付房产证及国有土地使用证。在办理产权过户前乙方需付齐剩余5%购房款……五、甲方上述商业门面房产权权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责协调清理，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……七、违约责任：违反上述任何条款，均视为违约。任何一方违约，违约方应向守约方支付售房总价款10%的违约金，同时还应赔偿由此所造成的全部损失，并且本合同所订各项条款自动失效。……”2012年6月25日，原、被告又签订补充协议，约定：“甲方同意乙方将未付的购房余款29800000元转抵甲方用出售资产抵押在金融部门取得贷款29800000元，乙方自愿承担甲方用出售资产抵押在金融部门取得29800000元贷款的义务和还款责任并承担上述贷款的利息及法律责任。从二零一七年七月一日起29800000元的贷款就由乙方承担（甲方卖给乙方的资产未过户之前，贷款到期后，乙方如需贷款，经乙方书面委托，甲方承诺给乙方以甲方的名义贷款，乙方承担全部贷款实际成本、费用及法律责任）。二、乙方承担从二零一七年七月一日起至付清购房欠款之日止的资金利息，按月利率12‰支付银行利息（此利率略低于融资实际成本），同时，乙方需预付1个月资金利息计40万元至甲方账户做利息支出保证金（乙方须在2012年7月10日前把40万元保证金打入甲方指定账户），以后，按月结清利息以便甲方及时向贷款银行结算支付。待乙方还清银行全部贷款并结清利息后，甲方无息退还乙方利息保证金40万元。……六、甲方用拟出售给乙方的资产在银行贷款情况是：新市场四楼，在蓬溪信用社抵押贷款980万，2012年12月22日到期……每一笔贷款到期后，乙方需出具书面委托书给甲方，委托甲方代理贷款事宜……”上述贷款到期时，原告未向被告出具书面委托用以委托被告继续贷款，但从2012年12月18日至2014年6月6日，原告分六次向案外人王谢、陈凤章、周胜国共计转款1148340元，此后原到期的贷款仍以被告名义继续贷款或在其他金融机构继续进行贷款。周胜国称上述1148340元系原告委托其贷款所产生的过桥费，收费系周胜国个人行为，且该费用已用于作为过桥资金帮助原告倒贷使用。原告从2013年5月10日至2014年10月29日陆续归还了29800000贷款中的本金12200000元（其中2013年5月10日归还1000000元，2014年5月13日归还2000000元，2014年10月28日归还4200000元，2014年10月29日归还5000000元），加上此前已给付的购房款6480608元和购房定金500000元，共计支付购房款19180608元。从2012年7月1日至2015年1月21日，原告支付了贷款利息10015200元（其中2012年7月1日至2014年9月22日系连续支付，2015年1月21日单独支付100000元），连续支付的利息均按照未归还本金为基数，月利率12‰为标准支付，原告偿还部分本金后则相应予以扣减。2012年至2014年被告分别用本案所涉房屋在蓬溪信用社、中国农业银行遂州分行等金融机构抵押贷款（每笔贷款到期后，均在不同的金融机构再次贷款，贷款金额不一致），2015年至2016年被告用本案所涉房屋在广元金坤公司抵押贷款。诉争房屋从双方签订房屋买卖合同后至今一直登记在被告名下，从未变更至原告名下。 本院认为，原告代唯材与被告中胜公司签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，2016年5月25日，经双方协商一致，签订了退款协议，约定解除房屋买卖合同及其补充协议，该解除行为符合法律规定，解除行为有效。故对原告要求确认解除房屋买卖合同及其补充协议的行为有效的诉讼请求，本院予以支持。 根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行”的规定，根据补充协议约定应由原告从2014年11月至2016年5月25日向被告支付的利息，因原告尚未履行，应中止履行，故被告要求原告支付2014年11月至2016年5月25日的利息3912800元的诉讼请求，与法律规定相悖，本院不予支持。 对于原告支付的贷款利息10015200元，双方约定原告以承担被告在金融部门的贷款并按约定利率承担利息的方式支付。换言之，原告在购房时无力全额支付购房款，双方遂在合同中作出如上约定，故原告系29800000元的实际使用人，其将贷款用于支付房款以完成房屋买卖合同中的支付义务，其应当承担使用该笔贷款而产生的资金利息。双方虽然约定了12‰的月利息，但原、被告双方的合意系由原告承担银行贷款的偿本付息责任，双方对月息的另行约定使被告在合同履行中有与合同目的无关的获利行为，与合同目的相背，原告应当按照实际的银行贷款利率支付利息，被告收取的利息差额部分应予退还。原告为履行合同而实际占用银行借款应当支付的利息为1289263.02元（2012年利息）+647508.48元（2013年1月至4月）+1249841.95元（2013年5月至12月）+560554元（2014年1月至4月）+779520.36元（2014年5月至10月）+172253.56（2014年11月至12月）+69805.97元（2015年1月）=4768747.34元，原告同期多支付的10015200-4768747.34元=5246452.66元应由被告予以退还。 根据合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，虽房屋买卖合同及补充协议已解除，合同权利义务终止，但房屋买卖合同及补充协议中关于结算和清理条款继续有效，即房屋买卖合同第七条关于违约责任的条款及补充协议中关于利息保证金的条款继续有效。根据房屋买卖合同约定，负一楼购房款16061892元，被告应在原告付清每层楼房款的95%后十个工作日内向原告交付房屋产权证和国有土地使用证，在办理产权过户前付清剩余5%购房款，但房屋买卖合同及其补充协议履行期间，原告已向被告给付购房款19180608元，即负一楼的房款已全部付清，但被告并未将房屋产权变更至原告名下。被告辩称系其向原告交付了房屋权属证书并要求原告办理产权变更登记，但未向本院提供任何证据予以证明，辩解理由不能成立。因此，被告未按照房屋买卖合同约定办理产权变更登记的行为，违反了房屋买卖合同约定，应按约定承担给付违约金的违约责任，故对原告要求被告给付违约金3678060.8元的诉讼请求，本院予以支持。按照补充协议的约定，原告应按照协议约定向被告给付利息，并偿还银行贷款本金，但从2014年11月起，原告未再按照补充协议约定向被告给付利息，原告主张其系行使不安抗辩权。根据合同法第六十七条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，原告未向本院提供确切证据证明被告存在丧失或者可能丧失债务履行能力的情形，且其在中止履行后，也未及时通知对方，不符合不安抗辩权的行使要求，故原告亦应当承担违约责任。被告主张因原告的违约行为给其造成的损失远高于约定的违约金金额，要求将违约金调高至合同总价款的30%，但未向本院提供任何证据予以证明，故对其要求调高违约金的诉讼请求，本院不予支持，违约金额应按房屋买卖合同约定为 3678060.8元。根据补充协议约定，原告应按月给付利息，并因此向被告给付了400000元利息保证金，若原告按月给付利息，则利息保证金应予退还，故此，该保证金性质应为履约保证金。因原告未按照补充协议约定给付利息，保证金应作为原告应承担的违约责任不予退还，但由于原告未按照约定给付利息的违约行为已按房屋买卖合同约定承担了违约金，基于原告的同一违约行为不应进行两次评价的原则，对保证金不再适用违约不得退还的原则，应由被告予以退还，故对原告要求被告退还保证金400000元的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张周胜国收取过桥费的行为系周胜国代表被告履行房屋买卖合同，但未向本院提供充分证据证明被告有义务在原告未出具书面委托书的情况下帮助原告办理倒贷，加之周胜国自认上述款项系原告与周胜国之间的个人委托行为，故此，对原告要求被告退还过桥费的诉讼请求，本院不予支持。 被告主张因原告未及时归还贷款，致被告征信受损，但未向本院提供充分证据证明其征信实际受损及损失金额，故对其要求原告赔偿征信损失1000000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告代唯材与四川中胜实业集团有限公司解除《房屋买卖合同书》（签订日期：2011年9月26日、2011年10月11日）及《房屋买卖补充协议书》（签订时间：2012年6月25日）的行为有效； 二、被告四川中胜实业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告代唯材返还款项5246452.66元； 三、被告四川中胜实业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告代唯材给付违约金3678060.8元； 四、反诉被告代唯材于本判决生效后十日内向反诉原告四川中胜实业集团有限公司给付违约金3678060.8元； 五、驳回原告代唯材的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告四川中胜实业集团有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费91180元，反诉案件受理费117482元，合计208662元，由代唯材负担51180元，由四川中胜实业集团有限公司负担157482元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 娟 人民陪审员  王国阶 人民陪审员  邓小华 二〇一八年五月十四日 书 记 员  范 韬