江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8309号 原告（反诉被告)：彭潇，女，1981年6月10日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人：褚尤俊，江苏高的律师事务所律师。 被告（反诉原告)：周黄健，男，1980年12月5日生，汉族，住江苏省启东市海复镇桃洪村二十二组96号，现住浦口区。 第三人（反诉第三人）：南京链家房地产经纪有限公司，住所地在南京市鼓楼区华侨路56号大地建设17楼。 法定代表人：黄月平，总经理。 委托代理人：魏学燕，女，1989年5月30日生，该公司职员，住南京市鼓楼区。 委托代理人:成天鸿，男，1994年3月14日生，汉族，该公司职员，住南京市鼓楼区。 原告（反诉被告)彭潇与被告（反诉原告)周黄健、第三人（反诉第三人）南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告)彭潇、被告（反诉原告)周黄健、第三人（反诉第三人）链家公司委托代理人魏学燕、成天鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭潇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告搬出涉案房屋；2、判令被告按1000元/月支付应付租金（自2017年10月1日起计算至搬出房屋时止）、按190元/月支付物业费（从2017年7月1日起至搬离涉案止），并支付违约金1000元。事实和理由：原告于2017年6月30日与被告签订为期三年的房屋租赁合同，将位于南京市浦口区房屋出租给被告作为仓库使用，房屋面积119.02平方米，租金1000元/月。合同签订结束时，被告提出偶尔住人，原告答应但提出要签订补充协议，以约定“因被告住人导致的一切后果，由被告承担”。被告不同意签订补充协议，并擅自在涉案房屋内住人，此后原告通过物业停掉涉案房屋供水，被告强行打开。此外被告未按期支付2017年第四季度房租超过10天，根据合同约定原告有权单方面解除合同，收回房屋。综上，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告周黄健辩称，1、不同意解除合同，被告没有违约，目前涉案房屋仍是作为仓库使用，没有住人；2、合同约定租金支付至原告银行账户，但原告一直未提供银行账户，且被告迟延支付租金未超过十日。 第三人链家公司辩称，1、双方合同上约定涉案房屋为仓库用途，如双方对仓库用途做更改，需提供合同的变更单，经双方同意才可更改；2、关于支付租金的方式，合同约定是银行汇款，但实际三种支付方式可以任意选择，且合同首付款支付方式是微信付款。 反诉原告周黄健诉称，反诉原告在第三人网站看到涉案房屋出租信息，后通过第三人到涉案房屋实地查看，确认是毛坯房，可以自己简单安装基本设施，包括自来水水盆、马桶等，也可以放放货偶尔住人，在三方在场的情况下，确定上述基本信息后，反诉原告承租涉案房屋。现反诉被告以各种理由为难反诉原告，拒绝继续出租涉案房屋。故反诉原告请求判令：1、三方签订的《房屋租赁合同》继续有效；2、免除反诉原告2017年10月23日起涉案房屋停水期间的租金，并判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失3000元；3.三方签订的《房屋租赁合同》租赁用途为仓库住人；4、反诉费用由反诉被告及第三人承担。 反诉被告彭潇辩称，不同意反诉原告的诉讼请求：1、反诉原告在反诉状中说了仓库住人，前后矛盾，不同意继续出租，对反诉原告提出的经济损失不同意。 反诉第三人链家公司辩称，代理人不是涉案合同的经纪人，反诉第三人曾应反诉被告的要求对双方出现的矛盾进行协调，陪同反诉被告到反诉原告处找其协商，但未找到反诉原告。再次与反诉被告一起去找反诉原告看到了张贴的通知。其后因水表的事情反诉原告报警，派出所找到反诉被告。 经审理查明，2017年6月30日，彭潇（甲方）、周黄健（乙方）和第三人链家公司签订《房屋租赁合同》，约定彭潇将其位于南京市浦口区出租给周黄健，房屋面积119.02平方米，租金1000元/月。合同第二条约定，租赁用途仓库，居住人数为0。如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地办理房屋出租登记手续。合同第四条约定，租金标准为1000元/月，支付方式为（[×]现金[×]转账支票[√]银行汇款），押一付三，各期租金支付日期为2017年7月1日、2017年9月1日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年6月1日、2018年12月1日、2019年6月1日以及2019年12月1日。合同第五条约定，租赁期内水电费、物业费以及卫生费由乙方承担。合同第九条约定第四项约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金超过十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的……”合同第十二条约定，租赁第一年付款方式为季付，第二年及第三年为半年付租金。 2017年6月30日，周黄健通过微信转账向彭潇支付押金及2017年7月至9月份租金共4000元。 2017年7月3日，周黄健通过微信向第三人提出开通涉案房屋天燃气，住人洗澡要用，彭潇拒绝。 2017年7月5日，周黄健在微信中向彭潇提出“（房子）就是仓库，主要放东西，带着住人……”，彭潇答复“房子里偶尔住住可以，但是住几个人、洗澡做饭之类的是不同意的”，并提出签订补充协议，周黄健未答复。 2017年9月13日，彭潇通过手机短信告知周黄健，因周黄健未在规定日期前交纳房租，已构成违约，要求周黄健于2017年10月1日前搬离涉案房屋。周黄健回复“才两个月怎么又交房租？”。9月29日，周黄健短信要求彭潇提供银行卡号，以转入租金。 2017年9月30日，周黄健在涉案房屋门上张贴并通过微信向彭潇发送友情提醒，提出因彭潇拒不提供有效银行卡号，导致周黄健无法按时正常交纳房租。如彭潇强行闯入涉案房屋导致证据及周黄健存放在屋内高价货物丢失，彭潇需负全部赔偿责任。 2017年10月13日，周黄健通过微信转账向彭潇支付2017年10月-12月份房租3000元，彭潇以已向法院立案起诉为由，拒收。 2017年10月15日，彭潇通过物业报停涉案房屋水电，被周黄健自行恢复使用。2017年10月23日，彭潇通过水务公司拆除水表，周黄健报警，人民调解委员会出面调解无果。 另查明，周黄健承租涉案房屋后，在屋内自行安装马桶及水池。涉案房屋租金已由周黄健付至2017年9月30日。涉案房屋物业费190.1元/月，2017年7月1日至2017年10月31日物业费已由彭潇缴纳。 庭后彭潇陈述2017年11月1日至2018年4月30日物业费已由周黄健缴纳。 上述事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、微信及短信聊天记录截图打印件、江苏省增值税普通发票以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 关于原告的诉求：1、要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告搬出涉案房屋。原告认为，被告违反合同约定，在未签订补充协议情况下住人，更改合同约定房屋用途，违反合同约定，且逾期支付租金超过10日，原告有权解除合同。被告认为，涉案房屋仍作为仓库使用没有住人。原告未提供证据证明被告在涉案房屋内住人，故本院对原告认为被告改变房屋用途的主张不予采纳。 被告以原告未提供银行卡号无法支付租金，作为逾期支付租金的抗辩理由。本院认为，双方合同已在现金、转账支票、银行汇款三种方式中选择银行汇款，首次租金被告以微信转账支付，原告也收款认可，微信转账并不属于现金或转账支票，且合同双方已实际使用，表明双方均认可微信转账可以作为支付方式，故被告的抗辩没有合同依据，本院不予采信。根据双方合同约定，乙方逾期支付租金超过10天，甲方有权解除合同，因此原告要求解除租赁合同，被告搬出涉案房屋的诉求符合合同约定，且不违反法律法规，本院依法予以支持。 2、请求判令被告按1000元/月支付租金（自2017年10月1日起计算至搬出时止）、按190元/月支付物业费（从2017年7月1日起至搬出时止），并支付违约金1000元。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，原告要求被告支付租金的诉求符合法律规定，本院依法予以支持。因租赁合同中约定租赁期内物业费由乙方承担，原告认可2017年11月1日至2018年4月30日物业费已由被告缴纳，故被告应当在扣除其已缴纳物业费金额后向原告支付承租期内剩余应缴物业费（即按190元/月标准，自2017年7月1日计算至实际搬出时止，扣除2017年11月1日至2018年4月30日被告自行缴纳部分）。因被告逾期支付租金，根据合同第十条第（一）项约定，被告应当按月租金的100%向原告支付违约金1000元。 关于反诉原告的诉求：1、请求判决签订的《房屋租赁合同》继续有效；2、请求判令免除2017年10月23日起涉案房屋停水期间的租金，并判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失3000元。反诉原告未提供证据证明其主张，且其主张没有事实及法律依据，故其该项诉求，本院不予支持。 3、请求判令三方签订的《房屋租赁合同》租赁用途为仓库住人。双方当事人应当在自愿平等的情况下签订合同，原、被告曾就涉案房屋住人一事经过协商，但未能达成一致意见，故反诉原告的该项诉求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）彭潇与被告（反诉原告)周黄健签订的《房屋租赁合同》； 被告（反诉原告)周黄健于本判决生效之日起十日内迁出涉案房屋，并向原告（反诉被告)彭潇支付应付租金（以1000元/月为计算标准，自2017年10月1日起计算至搬出时止）、违约金1000元以及按190元/月标准支付物业费（自2017年7月1日至实际搬出时止，扣除2017年11月1日至2018年4月30日被告（反诉原告)周黄健自行缴纳部分）； 三、驳回被告（反诉原告）周黄健的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费350元，由被告（反诉原告)周黄健承担；反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告)周黄健承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费350元，反诉受理费175元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 员 谢 明 人民陪审员 王 甄 人民陪审员 申荣生 二〇一八年五月二十五日 书 记 员 胡 颖