湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民初字第01858号原告彭丽娜，女。委托代理人周静芬，湖南联合创业律师事务所律师。被告湖南华铁房地产有限责任公司，住所地长沙市天心区木莲西路187号天天向上家园6栋109。法定代表人沈海锋，该公司董事长。委托代理人曾俊，湖南云天律师事务所律师。委托代理人刘迎春，湖南云天律师事务所律师。原告彭丽娜诉被告湖南华铁房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法由审判员陈韶鹰适用简易程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告彭丽娜的委托代理人周静芬，被告湖南华铁房地产有限责任公司的委托代理人曾俊、刘迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年12月22日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201106891203），约定原告购买被告开发的“天天向上家园”第2栋1203号房屋，建筑面积95.79ｍ²，该商品房单价6694.1元/ｍ²，总房价641228元。合同第十条约定，出卖人应当在2013年6月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中所约定装饰、设备标准。第十一条约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款每日万分之一的违约金。原告依合同履行付款义务后，被告通知原告2013年6月1日收房。原告收房时发现房内墙面并非合同约定的水泥砂浆抹面或混合砂浆抹面即毛坯，而是水泥胶刮面即刮了888，当时原告即提出了质疑，并表示不接受，被告并未加以铲除。收房后，原告发现该商品房竣工验收备案的日期是2013年8月28日，根据合同约定及我国相关法律法规，该商品房最早符合交付条件的日期应为2013年8月28日，因此被告应按合同约定承担延期交房的违约责任，违约金为641228元×88天×0.01%=5642.80元。原告装修该商品房时发现墙面开裂，而被告刮上888应是为遮挡裂痕，造成原告需额外铲除被告刮上的888，直接损失为95.79ｍ²×2.5×20元/ｍ²=4789.5元。请求法院：1、判令被告支付原告逾期交房违约金5643.33元；2、判令被告赔偿原告直接损失4789.5元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、被告没有逾期交房。被告于2013年5月20日通知原告交房，原告未及时办理交房手续,且原告逾期交付房款，截止2013年6月1日原告仅付购房款201228元，余款440000元于2013年6月20日才付清，被告在原告未付清购房款前可以拒绝交房，因此逾期交房的责任不在被告。2、竣工验收备案不是商品房交付的法定条件，逾期备案并不构成被告逾期交房违约，被告不应承担逾期交房违约责任。3、原告称内墙墙面888是为了遮挡裂痕，与事实不符。本案所涉房屋所在天天向上家园项目，系中铁十二局七公司安置项目，安置房交房标准墙面一层888，原告是外来购房户，安置户未选定安置房前，被告在做内墙墙面888时无法区分哪套该做哪套不该做。合同附件三“具体装饰、设备标准的约定”明确约定“对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠与给买受人。但买受人明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除，并赔偿买受人因此遭受的直接损失”。而对被告增加的内墙墙面888，被告已与原告达成了补偿协议并支付了补偿款。综上，原告的诉请违背事实，证据不足，其主张不能成立，被告无逾期交房违约行为，更不应承担888饰面损失赔偿责任。经审理查明：2012年12月22日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201106891203），约定原告购买位于长沙市天心区木莲西路187号天天向上家园2栋1203号房屋，单价为每平方米6694.10元，总金额为641228元，约定原告于本合同签订之日即2012年12月22日向被告交付首期房款（含定金）201228元，剩余房款440000元向市公积金中心申请贷款。合同第十条约定被告应当在2013年6月1日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中所约定的装饰、设备标准；3、供水、供电、燃气达到接通条件、电话、有线、宽带线路敷设到户。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；第二款约定，由于被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三约定，交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，原告有权要求被告就未达标准部分进行重新装修。对被告未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给原告。但原告明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，被告有义务对其加以拆除，并赔偿原告因此而遭受的直接损失。内墙为混合砂浆抹面。合同的《补充协议》附件四第8条约定，如原告申请贷款，则原告应在签订合同后7日内向被告或银行（或公积金中心）提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料，并积极配合，按照被告指定贷款银行的要求和通知的时间、地点统一办理各项手续，否则视为原告逾期付款，按照合同有关规定承担违约责任。第10条约定如该商品房逾期交房，则被告需通知原告更改交房的具体时间，并承担逾期交房违约责任。上述合同签订后，原告按约于2012年12月18日向被告支付首期房款（含定金）201228元，剩余房款390000元向市公积金中心申请贷款，贷款于2013年6月20日全部支付给被告。被告于2013年5月20日电话通知原告收房，原告于2013年7月28日与被告办理了验房交房手续。2013年8月15日被告开发的“天天向上家园”的该商品房的建设工程进行了竣工验收，并于2013年8月28日办理了工程竣工验收备案登记手续。2014年7月28日原告与被告就888装饰铲除问题达成补偿协议，原告于2014年8月22日收到被告支付的补偿款5800元。现原告要求被告承担逾期交房违约责任，酿成纠纷。以上事实，有长沙市商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案表、交房业主签到表、验楼情况一览表、补偿协议书及收条、钥匙/物品签收单、收房流程单、发票、庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：当事人依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。被告没有按约在交付期限（2013年6月1日）将有关商品房进行工程竣工验收备案登记并交付给原告，已构成违约，应承担按约支付违约金的民事责任。在订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，其应当预见到房屋经过竣工验收备案之前的各种因素，开发商相较于购房者而言，处于优势地位，商品房出卖人在明知标的物不符合合同约定的情形下，仍通知买受人交房，不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任，即使购房者接收该商品房后仍可以向开发商主张延期交付的违约责任。本案中，被告于2013年8月28日完成工程竣工验收备案，方才符合约定交房条件，原告要求2013年6月1日至2013年8月28日期间按日支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持，原告申请市公积金中心的440000元贷款，虽于2013年6月20日才支付到帐，但因合同并未约定此种情况为逾期付款，对原告已付房价款金额应以全额购房款为计算基数，故被告应承担违约金5642.80元（641228元×88天×0.01%每天）。对被告辩称原告逾期付款，被告可以拒绝交房的意见因原告按原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定于2012年12月22日前向被告支付首期房款（含定金）201228元，剩余房款440000元向市公积金中心申请贷款，未违反合同约定，不构成逾期付款，故本院不予采纳；对于被告辩称被告已于2013年5月20日通知原告交房，履行了通知义务，且已于2013年7月28日实际向原告交付房屋并由原告占有使用，竣工验收备案不是商品房交付的法定条件，逾期备案并不构成被告逾期交房违约，被告不应承担逾期交房违约责任的意见，其理由不能成立，本院不予采纳。因被告赠送的888装饰并不必然影响原告对房屋的使用且被告已与原告就888装饰铲除问题达成补偿协议，故本院对原告要求被告赔偿赠送888装饰直接损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：一、限被告湖南华铁房地产有限责任公司于本判决生效后10日内向原告彭丽娜支付自2013年6月1日至2013年8月28日期间的逾期交房违约金5642.80元；二、驳回原告彭丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告彭丽娜承担10元，被告湖南华铁房地产有限责任公司承担15元。（此15元已由原告预交，由被告在履行判决内容确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈韶鹰二〇一五年七月十四日书记员  王金辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。