海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2018）琼9022民初136号   原告：贾某，男，1975年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区。现住山东省济宁市。   委托诉讼代理人：孙某，山东德衡（济宁）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏某，海南外经律师事务所律师。   原告贾某与被告海南美丰不动产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾某的委托诉讼代理人孙某，被告海南美丰不动产有限公司的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告贾某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款138567元，利息51349.51元（自2011年1月1日起至2017年11月6日按银行同期贷款利率计算）及2017年11月7日止起至实际付清之日的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2010年12月25日，原告通过候帝同、颜晓军购买了海南美丰不动产有限公司开发的位于海南省××屯房屋一套。原告已将首付款138567元汇入被告指定的海南坤城置业投资有限公司账户（以下简称“坤城公司”）。2012年1月原告也收到被告海南美丰不动产有限公司邮寄来的“美林湖国际社区业主收楼通知书”通知原告收楼。但直到2017年被告仍未交付房屋。无奈之下，原告于2017年5月去被告处询问房屋交付事宜，却被告知涉案房屋已售给了第三人，并将款退回了海南坤城置业投资有限公司。被告在原告不知情的情况下，将房子私自处分且购房款不知去向，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告海南美丰不动产有限公司辩称，应驳回原告全部诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费。理由：1、原告自述将购房款首付汇入被告指定坤城公司账户，但原告无任何证据证明被告指定坤城公司收取该购房款，原告提供证据也能证明其将购房款首付支付给坤城公司而不是被告美丰公司，因此被告美丰公司未收到涉案购房款。２、从原告证据材料看，原告没有提供原告与被告之间的商品买卖合同，说明原、被告之间尚未缔结商品房买卖合同，就商品房买卖的主要合同内容均未约定，因此不存在一房两卖的问题和重复卖房之嫌，原告所谓保留双倍赔偿的要求没有法律依据。3、原告提供的收款收据上注明，收款人为张彦欣，但美丰公司没有该员工，该收据不能证明美丰公司收到涉诉购房款，此外美丰公司与坤城公司结束分销关系后，双方分销房产购房客户支付款项金额结算表，在双方盖章的表内没有反映坤城公司把该购房款交给美丰公司。故（1）美丰公司与本案原告无合同关系；（2）美丰公司与原告无资金关系，原告向美丰公司要求返还购房款本息无事实法律依据，请求法庭予以驳回；（3）原告所要求的返还购房款本息的诉求已过诉讼时效。   原告为了支持自己的主张，向法院提供的证据有：证据1.《收据》两张，证明本案被告于2010年12月25日收到原告贾某购房款首付人民币138567元，收据上明确注明原告购买被告开发的美林湖7B－405房，并加盖有被告公司公章；证据2.打款账户、账号、开户行，证明被告要求原告将购房款打入坤城公司的账户；证据3.中国农业银行股份有限公司长春硅谷大街支行的《中国农业银行个人结算业务申请书》，证明原告于2010年12月24日，通过中国农业银行股份有限公司长春硅谷大街支行汇款给海南坤城置业投资有限公司，坤城公司已收到原告购房款138567元。以上三组证据证明原告已履行付款义务，与被告之间有商品房买卖关系；证据4.《美林湖国际社区业主收楼通知书》、《温馨提示》，与前三组证据相互印证，证明原、被告已订立了商品房买卖合同的事实，也证明被告收到原告购房款；证据5.对话录音资料和光盘，证明原告与坤城公司，及中间人侯帝同、颜晓军交涉购房事宜的内容，证明原告已将购房款打给坤城公司。   被告海南美丰不动产有限公司向法庭提供证据材料有：《美林湖项目销售结算表》，证明坤城公司没有向被告报备原告购买的房屋，及坤城公司也没有向被告缴纳原告缴交的购房首付款人民币138567元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据1.《收据》上经办人签名是张彦欣，认为美丰公司无此员工，同时《收据》盖的印章模糊，对该证据的真实性、合法性、关联性不予以认可；被告对原告提供的证据2.打款账户的指令上，并没有美丰公司的指令原告将购房款打入坤城公司账户；被告对原告提供的证据3.《中国农业银行个人结算业务申请书》，结算书注明款项是付给坤城公司的，反而能够证明与原告发生资金关系的是坤城公司而非美丰公司，所以美丰公司并没有指令坤城公司收取该款；被告对原告提供的证据4.原告方称2010年1月份收到美丰公司寄交的收楼通知书印章不清，其真实性存疑，且原告也没有提交收楼通知是美丰公司寄出的相关证据，所以收楼通知是否是美丰公司寄出的无法证明，且坤城公司一直未把涉案的金额交给美丰公司；被告对原告提供的证据5.原告提供的对话资料及光盘，由于对话人不是我公司员工，录音真实性不予认可。   本院认为，原告提供的证据1.《收据》能证明原告购房首付已由被告公司的张彦欣收取，并盖有被告海南美丰不动产有限公司的财务专用章，能够证明美丰不动产公司已收到原告交付的购房首付款人民币138567元的事实，所以对于该证据与案件的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。至于被告认为张彦欣不是美丰公司职员，盖章模糊不清无法辨别真伪，但被告不能提供相关证据加以证明，所以被告的主张，本院不予以采信；原告向法院提供的证据2、3、5的打款账户指令、《中国农业银行个人结算业务申请书》和光盘影像资料三个证据，能够证明原告于2010年12月24日将首付款打给坤城公司及被告海南美丰不动产有限公司已收到坤城公司转付的原告的首付款。因为被告海南美丰不动产有限公司已出具《收据》给原告，并明确注明交款单位为原告“贾某”，交款事由为“订购美林湖7B-405房房款”，同时原告人与介绍人候帝同、颜晓军的电话录音，均所以可以证明原告与被告存在购房关系，对于该三个证据与案件的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。至于被告辩解认为该三个证据不能证明原告的首付款已支付给被告，而是打入坤城公司账户，原、被告不存在购房的合同关系，但被告不能提供相关证据加以证实，所以对于被告的主张，本院不予以采信。原告提供的证据4.《美林湖国际社区业主收楼通知书》、《温馨提示》，该收楼通知能够证明美丰不动产有限公司已收到原告首付款，并要求原告带相关手续，在规定期限内办理收房。《温馨提示》也能够证明原告已向被告购房，美林物业管理有限公司通知原告在规定的期限内收楼和办理相关手续，该证据与案件存在真实性、合法性、关联性，本院予以确认。至于被告对于原告的证据4，认为《美林湖国际社区业主收楼通知书》、《温馨提示》印章模糊不清，真伪无法辨认，但被告未能提供相关证据加以证，所以被告的主张，本院不予以采信。   原告对被告提供的证据《美林湖项目销售结算表》，认为因该组证据为复印件，不是原件，无法确定其真实性，被告也陈述该证据已被司法机关封存，那么该证据就不具备完整性，不能说明被告与坤城公司的全部业务往来，但恰恰印证了坤城公司与被告有代销商品房的合同关系，即使2012年被告与坤城公司解除合同关系，但涉案房屋是2010年购买的，恰好是双方合作期间，该组证据也能到找涉案房屋7B-405号房，进一步验证了原告将涉案房屋款打给被告委托的公司也是符合交易习惯的，现坤城公司已注销，追加坤城公司已没有任何意义，且被告与坤城公司的代理关系与本案无关。本院认为，被告提供的《美林湖项目销售结算表》的真实性、合法性本院予以确认，但对证明的内容，本院不予以采信，因为被告的账户资料因涉嫌犯罪被司法部门查封，其提供的证据是否完整无法核实，同时坤城公司是否将原告的购房款移交被告，属被告与坤城公司的内部管理问题，与本案无关，所以被告提供的该证据，证明的内容，本院不予以确认。   依据上述证据，本院认定事实如下：原告贾某通过朋友候帝同、颜晓军介绍，联系购买了被告海南美丰不动产有限公司开发的位于海南省××屯房屋一套。同时原告也将首付款人民币138567元，于2010年12月24日从中国农业银行股份有限公司长春硅谷大街支行汇入被告指定的海南坤城置业投资有限公司账户。2010年12月25日，被告海南美丰不动产有限公司开出了《收据》给原告，《收据》注明交款单位“贾某”，大写金额“壹拾三万捌千伍百陆拾柒元零角零分”，同时被告海南美丰不动产有限公司也在《收据》上注明收款事由“定购美林湖7B-405房房款”。后原告又收到被告于2012年1月1日向原告发出的《美林湖国际社区业主收楼通知书》和《温馨提示》。《美林湖国际社区业主收楼通知书》首部写明要求原告“于2012年1月15日来美林湖国际社区接收原告所购的7B-405号房屋，并办理相关手续……”。《美林湖国际社区业主收楼通知书》第一条约定“1、业主带齐办理入伙手续相关资料，到美林物业管理中心办理入伙手续，……”第二条约定“1、开发商发出的《收楼通知书》。2、（1）携带《商品房买卖合同》原件，业主身份证原件，及所有购房票据。……”。第三条约定“……收楼入伙期限自2012年1月15日起至2012年2月29日止……”。美林物业管理有限公司也向原告发给《温馨提示》，提示原告“美林湖国际社区一期收楼时间为：2012年1月15日至2012年2月29日，敬请业主提前与客服人员预约收楼时间，以便合理安排交房时间。……”。由于原告是通过朋友候帝同、颜晓军购买房屋并办理相关手续的，但直到2017年原告都未收到被告应交的房屋。原告便于2017年5月去被告处询问房屋交付事宜，被告告知原告，7B-405号房屋已售他人,同时由于海南坤城置业投资有限公司已停业，原告追款无门，原告便于2018年２月1日向法院起诉，要求被告返还原告购房款138567元，利息51349.51元（自2011年1月1日起至2017年11月6日按银行同期贷款利率计算）及2017年11月7日起至实际付清之日的利息。   另查，由于被告不能提供与海南坤城置业投资有限公司签订的委托代理销售房屋合同，所以被告海南美丰不动产有限公司与海南坤城置业投资有限公司的代理关系是仅代为收款还是代销或包销房屋情况不明。但根据被告提供的《美林湖项目销售结算表》可以证实，海南坤城置业投资有限公司与被告海南美丰不动产有限公司确实存在房屋销售的代理关系，海南坤城置业投资有限公司代为收取购房款，后移交被告海南美丰不动产有限公司,在被告提供的《美林湖项目销售结算表》中可以得到证实。   本院认为，本案双方争议的焦点问题是：被告是否应返还原告购房款人民币138567元，利息人民币51349.51元（自2011年1月1日起至2017年11月6日按银行同期贷款利率计算）及2017年11月７日起至实际付清之日的利息的问题。   关于被告是否应返还原告购房款人民币138567元，利息人民币51349.51元（自2011年1月1日起至2017年11月6日按银行同期贷款利率计算）及2017年11月７日起至实际付清之日的利息的问题。本院认为，首先,原告通过朋友候帝同、颜小军购买被告海南美丰不动产有限公司房产7B-405号房屋，原告也于2010年12月24日从中国农业银行股份有限公司长春硅谷大街支行将首付人民币138567元汇到被告指定的海南坤城置业投资有限公司账户，且2010年12月25日，海南美丰不动产有限公司收到原告首付款后也开据出了《收据》给原告，《收据》上明确注明收款事由为“定购美林湖7B-405号房房款”。同时在2012年1月1日被告海南美丰不动产有限公司也向原告发出了《美林湖国际社区业主收楼通知书》，要求原告在2012年1月15日－2月29日，带相关手续来被告公司办理相关收楼事宜，并缴纳相关的物业管理等费用。其次美林物业管理公司也向原告发出了《温馨提示》，要求原告在2012年1月15日－2月29日为一期的收楼时间内收楼，由此可见，可以证明被告已收到原告首付的事实，并要求原告在规定的时间内收楼。但根据原告提供的与候帝同、颜晓军通话录音，可以证实原告已在合同上签字后，再转交被告公司签字盖章，但被告公司一直未将已完善的合同交回给原告，在被告未移交房屋给原告的五年多时间里，原告虽然收到被告的收楼通知，但也未按被告通知要求，在规定的期限内及时与被告办理收楼的相关事宜。由于原告怠于向被告公司咨询、查询未移交房屋办理收楼的相关事由,至使该房屋一直无法移交。同时被告在收到原告首付款后，虽然已通知原告在规定的期限内收楼，但在原告没有在规定的期限内来收楼后，也没有穷尽履行应通知、告知、催促等法定义务，并且将原告已定购7B-405号房屋出售他人，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。所以原、被告在该房屋的销售问题上,均存在过错，但双方未能完善合同,可认定为属“双方因不可归责于当事人双方的事由”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应返还原告的购房定金人民币138567元。其次，原告辩解未按期收楼，是由于中间人候帝同、颜晓军为其办理延误的辩解事实不清，证据不足，本院不予以采信。最后，被告辩解认为，原告贾某将房屋首付款人民币138567元，打入代收人海南坤城置业投资有限公司账户，被告没有收到海南坤城置业投资有限公司移交的原告首付款的事实不清，证据不足，本院不予以采信。同时被告海南美丰不动产有限公司委托海南坤城置业投资有限公司代收购房款，而海南坤城置业投资有限公司是否将原告购房款打入被告海南美丰不动产有限公司账户，属公司间的内部管理问题，与本案无关。再者，最后关于被告辩称原告的起诉已过诉讼时效问题，本院认为，原告交首付款人民币138567元后，由于种种原因的延误，到2017年5月原告才知该的房屋已由被告出售他人，同时被告出售原告定购的房屋时并没有告知原告，2017年5月，原告来被告公司来咨询时才知道自己定购的房屋已被出卖，所以根据相关法律规定，当事人诉讼时效的起止时间，应从当事人知道或应当知道其权益被侵害时起算，即原告于2017年5月才知道其订购的房屋已被出卖，其买房权利不可实现，诉讼时效计算时间应从2017年5月起算。另外，本案双方均未告知对方要解除合同，解除合同的事由尚未发生，也就是说对方尚不知道其权益被侵害，所以原告的起诉并未超过诉讼时效，被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，本院不予采信。   综上所述，原告与被告订购房的行为，属合法有效的合同，应当受到法律保护，被告在收到原告的首付款后，虽然已通知原告收房，但在原告未按时来收房的情况下，未穷尽履行通知、催促、告知的法定义务，且在不告知原告的情况下，将原告定购的房屋出售他人，所以被告的行为有违约过错行为，应承担违约过错的法律责任。所以原告要求法院判决被告返还原告购房款人民币138567元，符合法律规定，本院予以支持，被告应返还原告购房款人民币138567元。但原告交首付款后，未按被告通知规定的时间内办理收房等相关手续，所以原告有违约过错行为，应承担相应的违约过错责任。故原告要求被告支付利息人民币51349.51元（自2011年1月1日起至2017年11月6日按银行同期贷款利率计算）及２０１７年１１月７日起至实际付清之日的利息，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项的规定判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司应在本判决书发生法律效力后十五日内，返还原告贾某的首付购房款人民币138567元；   二、驳回原告贾某的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费人民币3498.33元，由原告贾某负担人民币945.88元，被告海南美丰不动产有限公司负担人民币2552.45元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 王 宁   人民陪审员 王 娟   人民陪审员 王小剑     二〇一八年五月三十日   法官助理 王 进   书记员 张熙锋   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。   本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同   纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。