广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终1994号 上诉人（原审原告）：刘锦春，男，汉族，1964年11月28日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：秦志远，广东深兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市金银威实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦17楼04号，统一社会信用代码：914403001924145494。 法定代表人：罗书伟。 被上诉人（原审被告）：罗伟华，男，汉族，1970年4月8日出生，住所地：广东省丰顺县。 被上诉人（原审被告）：王飞华，女，汉族，1968年11月16日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：郑建丰，广东润鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马世峰，广东润鹏律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：董立东，男，汉族，1973年10月24日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：陈维文，广东德盈律师事务所律师。 上诉人刘锦春因与被上诉人深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）、罗伟华、王飞华、董立东房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初13606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘锦春的上诉请求：撤销一审判决第四项，支持刘锦春对王飞华、董立东、罗伟华提出的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，驳回刘锦春对王飞华、董立东、罗伟华提出的诉讼请求的事实与理由不成立。一、金银威公司没有向刘锦春售卖涉案房产和收取购房款，也没有授权叶某盛或罗伟华向刘锦春售卖涉案房产和收取购房款。金银威公司和刘锦春对于叶某盛以金银威公司的名义向刘锦春虚假售卖涉案房产均不知情，金银威公司与刘锦春不存在房屋买卖法律关系，一审判决认为本案是金银威公司与刘锦春之间的房屋买卖合同纠纷是错误的。金银威公司的法定代表人罗书伟在一审开庭时确认其只认识叶某盛，但不认识刘锦春、王飞华和董立东，确认罗伟华未在金银威公司任职。对于叶某盛向刘锦春售卖涉案房产、叶某盛指示刘锦春向王飞华和董立东支付购房款、叶某盛向刘锦春交付涉案房产、是谁在叶某盛向刘锦春提供的《公司内部认购协议》和《收款收据》上加盖了金银威公司印章、罗伟华按照叶某盛等人的要求书写的《授权委托书》等，罗书伟确认金银威公司及其本人均不知情。罗书伟只是认为在《公司内部认购协议》和《收款收据》上所加盖的金银威公司印章可能是真实的，但罗书伟并未确认《公司内部认购协议》和《收款收据》的内容是真实的。罗伟华在一审开庭时确认其未在金银威公司任职，确认《授权委托书》是其按照叶某盛等人的要求书写的，但其并不清楚是谁收取了购房款，确认其与王飞华和深圳市诚上信投资有限公司（以下简称诚上信公司）有债务关系，与董立东无债务关系并且不认识董立东，确认其书写《授权委托书》的目的是为了抵债。二、叶某盛、罗伟华明知涉案房产正在被深圳市中级人民法院依法拍卖不可以售卖，明知罗书伟因金银威公司擅自处置被法院查封的涉案房产已被深圳市中级人民法院依法拘留，仍以金银威公司的名义向刘锦春虚假售卖涉案房产骗取刘锦春的购房款用于偿还自己的债务，然后向刘锦春提供内容虚假的《公司内部认购协议》、《收款收据》和《授权委托书》予以掩盖。叶某盛、罗伟华的以上行为是欺诈行为，依法无效。三、王飞华、董立东不能证明向刘锦春收取购房款具有法律根据，王飞华、董立东应把所收取的购房款返还刘锦春并赔偿刘锦春的损失，金银威公司、罗伟华应承担连带责任。综上所述，一审判决认定事实错误，驳回刘锦春对王飞华、董立东、罗伟华提出的诉讼请求的事实与理由不成立，请求二审支持刘锦春的上诉请求。 被上诉人王飞华答辩称，答辩意见与一审答辩意见一致。另补充如下：对于刘锦春提起上诉的理由，王飞华认为没有事实和法律依据。首先，本案是房产买卖合同纠纷，王飞华并非该合同的当事人，因该合同所产生的争议应由合同双方解决，与王飞华无关。其次，刘锦春所称的事实和理由没有相关证据予以证明。刘锦春与金银威公司签订的房产买卖合同符合法定的形式要件，具有法律效力，该合同经订立，双方应依约履行，非协商一致作出变更，不得单方违反，同时也不能因一方违约而否定该协议的法律效力。根据合同相对性原则，相关权利义务及法律责任在合同双方当事人之间产生，王飞华与金银威公司存在的民间借贷关系已由（2015）深宝法民一初字第4602号判决书确认，王飞华收取的50万元款项是刘锦春代金银威公司和罗伟华偿还王飞华的款项，王飞华收取款项的行为是合法的。刘锦春提交的授权委托书也予以确认，刘锦春代为偿债的行为合法有效，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 被上诉人董立东答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。刘锦春在上诉状中称金银威公司对本案房屋纠纷不知情，这种说法与事实不符，也与证据相悖。从刘锦春所提供的公司内部认购协议可以看出，这份协议是由刘锦春与金银威公司签订的，而且还有其法定代表人罗书伟的签字，刘锦春称与金银威公司之间没有法律关系明显与事实不符。一审查明案外人叶某盛与罗伟华是受金银威公司的委托负责处理涉案房屋，是委托代理关系，其权利义务应当由委托人金银威公司承受。根据合同相对性原则，如果合同被认定无效，刘锦春理应向合同相对人金银威公司主张权利，而董立东所收取的款项是基于罗伟华、金银威公司与诚上信公司之间的借贷关系，董立东作为诚上信公司的员工受法定代表人的委托收取款项，该款项属于金银威公司偿还诚上信公司的借款，刘锦春所提供的收款收据清楚写明“刘锦春楼款抵扣借款”，也可以证明这点。刘锦春称董立东收款没有法律依据，不能成立。综上所述，请求法院驳回刘锦春的上诉请求。 被上诉人罗伟华未到庭亦未提交书面答辩状。 被上诉人金银威公司未到庭亦未提交书面答辩状。 刘锦春向一审法院起诉请求：1.王飞华返还刘锦春支付的购房款人民币50万元；2.董立东返还刘锦春支付的购房款人民币339,800元；3.王飞华向刘锦春支付购房款人民币50万元的利息（以人民币50万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年11月7日计算至实际返还之日）；4.董立东向刘锦春支付购房款人民币339,800元的利息（以人民币339,800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年12月26日计算至实际返还之日）；5.金银威公司、罗伟华对王飞华、董立东应向刘锦春承担的以上债务承担连带清偿责任；6.金银威公司、罗伟华赔偿刘锦春损失人民币93,000元。 一审法院认定事实：2013年11月7日，董立东向刘锦春出具《收条》，该收条中载明“收到XX豪庭XX层X房面积98.8平方米，XX层X房面积50.3平方米，每平方米8,500元，首付50万元，办完所有手续后余额付清（767,350）”。叶某盛作为见证人在该份《收条》中签字。 2013年11月7日，刘锦春以转账方式向王飞华支付款项人民币50万元。刘锦春主张该款项为其向王飞华支付的购房款；王飞华主张该款项为刘锦春代罗伟华和金银威公司清偿的债务，王飞华提交了（2015）深宝法民一初字第4602号《民事判决书》证明其该主张。 2013年11月28日，罗伟华在金银威公司的《法定代表人身份证明书》下方空白处书写了《授权委托书》，刘锦春持有该材料原件。上述《授权委托书》载明委托刘锦春代金银威公司偿还诚上信公司利息人民币739,800元，上述金额付款至诚上信公司董立东账户，王飞华利息人民币10万元。 2013年12月26日，刘锦春以转账方式向董立东支付款项人民币339,800元。刘锦春主张该款项为其向董立东支付的购房款；董立东主张其为诚上信公司的员工，该款项为刘锦春代罗伟华和金银威公司向诚上信公司清偿的债务，董立东提交了罗伟华（借款人）和诚上信公司法定代表人廖冬雨（贷款人）签订的《人民币资金借款合同》、借款担保协议、收据、电子回单证明其该主张。 金银威公司作为甲方，刘锦春作为乙方，双方签订了《公司内部认购协议》，约定：乙方自愿向甲方一次性付款人民币839,800元，同意内部认购甲方拥有之“XX豪庭”塔楼XX层住宅X房，面积约98.8平方米，双方约定按8,500元/平方米计算楼款，房屋总价款为人民币839,800元，余款部分办房产证时付清。双方同意按国土局办房产证时，国土部门丈量套房单位实际面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证。上述《公司内部认购协议》载明的签订日期为2011年12月25日，但刘锦春主张实际签订日期为2013年12月26日之后，金银威公司、罗伟华、王飞华、董立东均未对实际签订日期提出明确主张。 金银威公司向刘锦春出具《收款收据》，刘锦春持有《收款收据》原件，该收款收据中载明“今收到刘锦春借款抵购房款交来XX豪庭XX楼X房捌拾叁万玖仟捌佰元”。上述《收款收据》载明的出具时间为2012年12月25日，刘锦春主张该份《收款收据》是叶某盛于2013年12月底交付给刘锦春的。罗伟华、王飞华、董立东均确认上述收款收据中“借款抵购房款”的意思是以刘锦春代为偿还给王飞华和董立东的款项抵扣购房款，金银威公司主张上述事宜是委托罗伟华负责的。 另查，1.刘锦春主张涉案房产的卖方主体为叶某盛、董立东和王飞华；金银威公司主张涉案房产的转让为内部债务处理方式；罗伟华和董立东主张卖方主体为金银威公司；王飞华主张卖方主体为金银威公司和罗伟华。 2.刘锦春主张金银威公司于2013年12月20日将涉案房产交付给刘锦春，但刘锦春于2015年12月25日被强制赶出；罗伟华确认已经交付，但未对交付日期提出明确主张。 3.刘锦春主张其于2014年8月6日对涉案房产进行了装修，装修费用共计人民币93,000元，上述款项大部分是以现金方式支付的，刘锦春提交了深圳城市建筑装饰工程有限公司于2014年8月6日出具的《收款收据》证明其该主张；金银威公司、罗伟华、王飞华、董立东主张不清楚刘锦春是否进行了装修。 4.金银威公司和罗伟华在庭审中确认：金银威公司委托罗伟华对涉案房产的相关事宜进行处理。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记。因此，刘锦春和金银威公司就涉案房产签订的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。 关于卖方主体。即使按照刘锦春的主张，涉案《公司内部认购协议》为2013年12月26日之后签订，但刘锦春作为有完全民事行为能力的主体，其在《公司内部认购协议》上签字确认，并持有《公司内部认购协议》、金银威公司出具的《收款收据》、以及罗伟华出具的《授权委托书》原件的行为，应当视为刘锦春知悉并同意涉案房屋的卖方主体为金银威公司，且知悉并同意其是以向王飞华和董立东支付款项的方式向金银威公司支付购房款。本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，在买卖双方已经签订合同且确认已支付款项转化为购房款的情况下，合同无效后，金银威公司作为卖方主体应当向刘锦春返还购房款和利息，并赔偿损失。刘锦春主张罗伟华、王飞华、董立东返还购房款和利息，赔偿损失，缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。 关于购房款和利息。结合一审法院查明的事实，金银威公司作为卖方主体应当向刘锦春返还购房款人民币839,800元以及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，分为如下两部分：第一部分以人民币50万元为基数，从2013年11月7日计算至该部分款项实际偿还之日；第一部分以人民币339,800元为基数，从2013年12月26日计算至该部分款项实际偿还之日）。 关于损失。刘锦春主张其于2014年8月6日对涉案房产进行了装修，装修费用共计人民币93,000元，刘锦春提交了深圳城市建筑装饰工程有限公司于2014年8月6日出具的《收款收据》证明其该主张，在金银威公司对此既未提出明确主张又未提交证据予以反证的情况下，一审法院对刘锦春的上述主张予以支持。根据刘锦春的主张，其2015年12月25日搬离涉案房产，即在涉案房产装修好后，刘锦春管理使用涉案房屋一年多，结合刘锦春的使用时间和装修价值的正常损耗情况，一审法院酌情判令金银威公司应当向刘锦春赔偿装修损失人民币8万元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘锦春和金银威公司签订的《公司内部认购协议》无效；二、金银威公司于判决生效之日起三日向刘锦春返还购房款人民币839,800元以及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，分为如下两部分：第一部分以人民币50万元为基数，从2013年11月7日计算至该部分款项实际偿还之日；第一部分以人民币339,800元为基数，从2013年12月26日计算至该部分款项实际偿还之日）；三、金银威公司于判决生效之日起三日向刘锦春赔偿装修损失人民币8万元；四、驳回刘锦春其他诉讼请求。本案受理费人民币14,473元，由刘锦春负担人民币175元，由金银威公司负担人民币14,298元，受理费刘锦春已预交。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因涉案房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记。因此，刘锦春和金银威公司就涉案房产签订的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。对于合同无效，卖方应返还刘锦春购房款和利息、赔偿装修损失的认定和数额，各方均未对此上诉异议，本院予以确认，不再赘述。根据刘锦春的上诉请求，二审争议的焦点在于：王飞华、董立东、罗伟华是否需对前述款项的支付承担连带责任。 根据刘锦春提供的《公司内部认购协议》和《收款收据》内容，其对涉案房屋的卖方为金银威公司是知悉并同意的，对向王飞华和董立东支付的款项实质是其向金银威公司支付的购房款亦是清楚和认可的。金银威公司法定代表人虽表示不认识刘锦春，但其承认为清偿债务而委托他人处理涉案房产，对本案购房协议及收款收据的真实性亦未提出异议，一审认定其与刘锦春之间构成房屋买卖关系并判令其承担相应合同责任，其亦未提出上诉，故本院认定涉案房屋买卖合同是金银威公司与刘锦春双方真实意思表示，双方之间成立房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，在买卖双方已经签订合同且确认已支付款项转化为购房款的情况下，合同无效后，金银威公司作为卖方主体应当向刘锦春返还购房款和利息，并赔偿损失。罗伟华、王飞华、董立东均非合同当事人，刘锦春向王飞华和董立东支付款项系履行其与金银威公司之间买卖合同的行为，该收受购房款的后果由合同相对方金银威公司承受，刘锦春主张罗伟华、王飞华、董立东返还购房款和利息，赔偿损失，缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘锦春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14473元，由刘锦春负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年五月十六日 书记员 姚玉瓶（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。