江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民终字第2738号上诉人（原审原告、反诉被告）南京龙之翔工贸实业有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路333号2幢506室。法定代表人沈国良，总经理。委托代理人吴致麟，江苏苏源律师事务所律师。委托代理人来云龙，江苏苏源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）南京中央商场（集团）股份有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路79号。法定代表人祝义财，董事长。委托代理人刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人杨群，江苏致邦律师事务所律师。上诉人南京龙之翔工贸实业有限公司（以下简称龙之翔公司）因与上诉人南京中央商场（集团）股份有限公司（以下简称中央商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙之翔公司原审诉称，2008年3月13日，龙之翔公司与中央商场签订了《中央美食城房屋租赁合同书》，约定：龙之翔公司承租中央约2000平方米场地，期限自2008年5月20日至2018年5月19日，租金为4.5元/平方米/天，由龙之翔公司自主招商转租，合同第五条第三款明确约定：中央商场同意龙之翔公司在商场东外立墙面制作广告牌，龙之翔公司负责提供招牌设计方案和实际效果图，经中央商场审核同意由龙之翔公司自行申报市、区市容部门批准后施工，施工费用由龙之翔公司自行负责。龙之翔公司于2008年5月27日向新街口商业步行区管理办公室提出了户外广告申请，得到了批准，并按审批表要求设立了广告牌。合同履行过程中，中央商场先后因更换电梯、五期工程改建等原因进行大面积施工影响了店铺正常经营，并于2010年5月拆除了龙之翔公司在商场东外立墙面的广告牌，双方多次通过函件协商恢复、补偿等问题，最终未能达成一致，中央商场也始终没有将拆除的广告牌恢复。2014年1月，龙之翔公司诉至原审法院，要求判令中央商场恢复广告牌并赔偿损失，还于2月20日发律师函告知中央商场暂停支付2014年3-5月的房租与物业费，中央商场却以此为由，于2014年5月5日发函通知龙之翔公司解除合同。2014年7月原审法院作出（2014）秦民初字第273号判决书，确认了中央商场于2010年5月4日拆除龙之翔公司广告牌的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但驳回了龙之翔公司的诉讼请求。为防范违约风险，保证合同继续履行，龙之翔公司立刻缴纳了2014年3-5月的房租，此前物业费龙之翔公司也一直正常缴纳，但中央商场在收取了房租及物业费之后于2014年8月25日再次发函通知龙之翔公司解除合同。中央商场拆除龙之翔广告牌，违约在先，根据合同法第六十七条，龙之翔公司有权停止支付租金并要求中央商场先履行合同约定的义务。龙之翔公司按照法律，通过诉讼途径解决双方的争议，暂停支付房租等待诉讼结束的行为合理合法。中央商场5月5日发给龙之翔公司的解除合同通知，不符合法定解除权和约定解除权的要件，应属无效。且，中央商场在5月5日发出解除通知后，又收取了龙之翔公司交纳的3-5月的房租和6-8月的物业费，该行为否定了中央商场之前解除合同的意思表示，也充分说明了双方的租赁合同仍在正常履行之中。2014年8月25日，中央商场再次发函通知龙之翔公司解除不定期租赁关系，龙之翔公司按照中央商场开具的发票，支付3-5月的房租，双方合同明确约定租期至2018年5月27日，龙之翔公司支付房租、物业费和中央商场仍收取房租、物业费的行为都是在履行原租赁合同，均没有不定期租赁合同的合意。因此，中央商场于8月25日发出的解除通知也是无效的，故龙之翔公司诉至法院，要求确认解除合同的行为无效，双方继续履行合同。但龙之翔公司起诉至法院后，中央商场于2014年9月18日对出租商铺进行断水断电；9月24日中央商场强行拆除部分店铺装潢、收回部分房屋；10月23日，中央商场强行拆除全部出租店铺并收回全部房屋，致使原合同已经无法履行。故龙之翔公司变更继续履行合同的诉讼请求为解除《中央美食城房屋租赁合同书》并赔偿损失4274252.3元。中央商场对出租商铺进行断水、断电、强拆装潢、收回房屋的违约行为可能造成龙之翔公司对次承租人的违约，如次承租人追究龙之翔公司的违约责任，龙之翔公司保留进一步追诉的权利。综上，请求判令：1、确认中央商场于2014年5月5日、8月25日发给龙之翔公司的解除合同通知无效；2、解除龙之翔公司与中央商场签订的《中央美食城房屋租赁合同书》；3、中央商场赔偿龙之翔公司损失4274252.3元；4、本案诉讼费用由中央商场承担。中央商场原审辩诉称，根据房屋租赁合同的规定，中央商场的主合同义务是交付租赁场地，而中央商场已经完全履行了该合同义务，合同中约定同意龙之翔公司在商场的外立面制作广告牌是该房屋租赁合同的附随义务，即便该附随义务不履行也不影响房屋租赁合同目的的实现，龙之翔公司不能以附随义务不履行而主张先履行抗辩权，也不符合先履行抗辩权的行使要件，更何况中央商场拆除广告牌是依据城管的规定，且发生在2010年，龙之翔公司是在该行为发生后4年的时间才来以这个理由拒交租金，不符合客观事实，是其恶意违约的借口。龙之翔公司在未履行支付租金义务后，中央商场三次发函催告其支付租金，但是龙之翔公司以各种理由拒绝支付，在不得已的情况下中央商场在2014年5月5日向龙之翔公司发出解除通知，该通知在5月6日送达对方手中时已经生效，双方合同在2014年5月6日就已经解除，龙之翔公司在收到解除通知后，并没有在3个月内向法院提出异议，所以龙之翔公司已经无权要求法院确认解除无效。因为龙之翔公司迟延支付租金而导致合同解除，龙之翔公司没有权利要求损害赔偿。根据合同约定，龙之翔公司承租中央商场1326平方米场地，租赁期限为2008年5月30日至2018年5月29日，租金为4.5元/平方米/天，租金每两年在上一年的基础上增长5%，物管费为5元/平方米/月，随租金支付。付款时间为每季度的第一个月8-10号支付本季度租金，付款方式为转账支票。如龙之翔逾期支付房租，每延误一天，须向中央商场支付未付季租金的千分之六的滞纳金。合同履行期间，龙之翔公司频繁出现逾期支付租金和管理费的情形。双方的租赁合同解除后，龙之翔公司一直拒绝腾空房屋，直到2014年10月23日中央商场才收回全部租赁房屋。故龙之翔公司应当根据合同约定向中央商场支付逾期支付房租的违约金，并支付实际占用期间的使用费、管理费及水电费。此外，龙之翔公司违约导致合同解除，应承担因此给中央商场造成的租金损失。综上，请求法院判令：1、确认2014年5月5日解除合同《通知》合法有效；2、龙之翔公司承担租赁期间逾期付款滞纳金362121元；3、龙之翔公司承担2014年6月1日至2014年10月23日的房屋使用费947273元（1326平方米×148.83元/平方米/月÷30天×144天）；4、龙之翔公司承担2014年9月1日至2014年10月23日的物管费11492元（1326平方米×5元/平方米/月÷30天×52天）；5、龙之翔公司承担2014年7月1日至2014年10月23日期间的水、电、煤气费139505.4元；6、龙之翔公司承担因合同解除给中央商场造成的租金损失1184091元（1326平方米×148.83元/平方米/月×6月）；7、本案案件受理费由龙之翔公司承担。龙之翔公司原审辩称，解除合同应具备法定或者约定解除权的实质条件，以上条件中央商场都不具备，故2014年5月5日的解除通知无效。龙之翔公司也没有迟延支付租金，且中央商场所主张的迟延支付违约金已经有部分超过诉讼时效；按照合同约定，租金的支付方式是先开票后付款，在中央商场开出发票之前，龙之翔公司有权不履行付款义务，租赁期间中央商场实施了断水断电致使租赁场地无法实际使用，中央商场拆除广告牌的违约行为致使房屋的使用价值远远低于合同约定的租赁标准，所以中央商场要求龙之翔公司支付房屋使用费的诉讼请求不能成立，物管费不应由龙之翔公司承担的理由同房屋使用费。关于水、电、煤气费的问题，中央商场在9月18日已经停水停电，不可能产生9月18日至10月23日的水、电、煤气费，且按照双方原来水电费的缴费情况，双方应该到场读表确认度数，但是由于中央商场强行拆除致使双方到现在对水电的发生数没有双方确认，该原因是由中央商场造成的，其后果也应当由中央商场承担。关于租金损失，中央商场收回房屋后，便将租赁场地改造出租开设了大卖场，且中央商场赶走龙之翔公司的行为本身就是违法的，所以其既没有租金损失，即使有也不应该由龙之翔公司承担。综上，请求法院驳回中央商场的反诉请求。原审法院经审理查明，2008年3月13日，中央商场（甲方）与龙之翔公司（乙方）签订《中央美食城房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将位于本市中山南路79号中央商场股份有限公司七楼共计使用面积约2000平方米，租给乙方经营中央美食城使用；租期为十年，自2008年5月20日至2018年5月19日；租金为4.5元/平方米/天,每两年在上一年的基础上增长5%，直至租赁期满；物管费为5元/平方米/月，按实测面积随租金支付；付款时间每季度的第一个月8-10号支付本季度租金，付款方式为转账支票；乙方支付租金之前，甲方须提供房屋租赁发票；甲方同意乙方统一经营管理，自主招商、租赁，引进品牌商家入驻美食城，所引进的品牌商家需经甲方同意，否则视为违约；甲方同意乙方在商场东外立墙面制作广告牌，乙方负责提供招牌设计方案和实际效果图，经甲方审核同意由乙方自行申报市、区市容部门批准后施工，施工费用由乙方自行负责；乙方根据单独列表计量水、电、气读数，按照国家标准支付费用，其中电力收费按甲方二次供电费用收取，计算方式为供电部门收费标准加5%的线损支付；乙方负责提供各品牌的名称及地点、面积、效果图，经甲方同意后定位施工；乙方应于合同规定的期限内支付房租，如逾期支付，每延误一天，乙方须向甲方支付未付季租金的千分之六的滞纳金；若甲方签约后中途单方终止合同，须征得乙方同意并提前一年通知乙方，以便双方协商赔偿乙方损失事宜；若乙方中途单方终止合同，须征得甲方同意并提前一年通知，以便双方协商赔偿甲方的损失事宜。2008年3月18日，中央商场（甲方）与龙之翔公司（乙方）签订《房屋租赁补充条款》，约定：一期实际使用面积为1400平方米，房屋租赁期确认从2008年5月30日开始计租；因市政府要求和企业发展需要，甲方将适时进行工程建设，由于甲方工程与乙方租赁紧连，届时必然要对乙方租赁范围内的经营布局进行调整，如因五期工程建设需要，甲方因在调整前3个月提前以书面形式通知乙方，乙方需无条件服从甲方建设需要，并在工程要求的时间内积极配合甲方进行必要的调整。2009年5月10日，中央商场（甲方）与龙之翔公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议（二）》，确定最终租赁面积为1326平方米。2008年5月27日，龙之翔公司向南京新街口商业步行区管理办公室以“店招”名义申请户外广告，南京新街口商业步行区管理办公室的审批通过后，龙之翔公司在中央商场东外立墙面设置了内容为“银爵美食城、渔人码头、巴贝拉、一茶一坐、电梯直达7F”的广告牌。2010年5月4日，中央商场将该广告牌拆除。因该广告牌拆除之后一直未恢复，龙之翔公司于2014年1月2日诉至原审法院，要求中央商场立即恢复龙之翔公司在商场东外立墙面的广告招牌、恢复商场停车场内的引导指示并赔偿损失330万元（包括龙之翔公司没有收回的租金1181492元，龙之翔公司向银行贷款的利息101400元及龙之翔公司转租的商户向龙之翔公司主张的赔偿约210万元）。原审法院经审理后作出（2014）秦民初字第273号民事判决书，认为双方之间的租赁合同中中央商场明确同意龙之翔公司在商场东外立面制作广告牌，且确实经龙之翔公司向南京新街口商业步行区管理办公室的申请，获得批准后设置过广告牌，但却在2010年将其拆除，违反了双方合同的约定，应承担相应的违约责任。设立户外广告招牌必须经过有关城管、市容部门的审批，故在恢复该广告牌的方案未经有关审批部门审批同意的情况下，对于龙之翔公司直接要求中央商场恢复该户外广告的诉请，不予支持。双方的合同中并没有约定中央商场需要在地下车库对美食广场设置指引标识。双方的合同对于违反广告牌设置没有约定赔偿的方法，龙之翔公司据此提出的赔偿请求，应以其实际受到的损失为依据。但龙之翔公司所提出的转租的各个商铺欠付的租金若其向这些商铺主张权利，是可能获得清偿的，故该租金损失目前尚不属于必然发生的损失。各商铺向龙之翔公司主张的赔偿金额，龙之翔公司尚未赔付，目前还没有实际发生，也并非必然会发生，龙之翔公司向银行贷款应支付的利息，与中央商场的违约责任之间没有因果关系。但考虑到本次纠纷系因中央商场拆除广告牌的行为所引起，故诉讼费的一半应由中央商场负担。因此驳回了龙之翔公司的诉讼请求。该案判决后，龙之翔公司于2014年7月25日收到判决书，双方当事人均未上诉。对于广告牌拆除的原因，中央商场陈述是因为中央商场外立面改造，根据规划设计要求依法拆除龙之翔公司设置的广告牌，并提供《南京中央商场（集团）股份有限公司改造新街口中心店外立面项目备案通知书》、南京规划委员会办公室《南京中央商场外立面改造项目设计方案咨询会会议纪要》及建设工程规划许可证，南京市发展和改革委员会同意中央商场对新街口中心店外立面进行改造，并提供照片证明在外立面改造期间为龙之翔公司在商场内部设置了美食城广告和指示牌。对此，龙之翔公司指出，指示牌在2011年拆除后，直到2013年10月才恢复，这可以从中央商场提供的照片可以看出来。中央商场还陈述根据龙之翔公司的工商登记资料，龙之翔公司从2008年设立以来一直是亏损直到2013年才开始盈利，说明广告牌的拆除和其盈利是没有关联性的。以上事实，有《中央美食城房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充条款》、《房屋租赁补充协议（二）》、户外广告审批表、（2014）秦民初字第273号民事判决书、《南京中央商场（集团）股份有限公司改造新街口中心店外立面项目备案通知书》、《南京中央商场外立面改造项目设计方案咨询会会议纪要》、建设工程规划许可证、照片、工商登记资料及当事人陈述予以证实。原审另查明，2011年9月23日，中央商场向龙之翔公司发出《关于撤场通知函》，称因中央商场将要进行5期工程建设，请龙之翔公司准备撤场事宜，中央商场物业部将于2011年10月15日早晨收房。10月19日，中央商场发函称，为了更准确核算相关赔偿金额，请龙之翔公司提供龙之翔公司与渔人码头、巴贝拉、一茶一坐所签订的合同以及渔人码头、巴贝拉、一茶一坐赔偿金额的依据。2013年6月4日，龙之翔公司向中央商场发《关于七楼美食城广告事宜的函》，称中央商场自2011年对外立面整体装潢开始至今，整体装潢结束后，在没有与龙之翔公司协调的情况下，中央商场将巴贝拉餐厅所属的墙体广告写真拆除，导致巴贝拉向龙之翔公司提出不满，要求中央商场尽快恢复其广告写真，中央商场还在装潢过程中拆除了龙之翔公司“中央美食城”霓虹灯广告招牌灯箱，要求中央商场予以恢复。但中央商场称未收到此函件。2014年2月20日，龙之翔公司向中央商场发出律师函，称因中央商场拆除广告牌导致7楼的餐饮企业营业下降，因双方就龙之翔公司损失协商未果，龙之翔公司已诉至法院，为保障龙之翔公司的权利，在双方纠纷未解决之前，龙之翔公司从2014年3月起暂停向中央商场支付各项费用。中央商场于3月12日发出《通知》要求龙之翔公司在接通知后三日内，按约支付各项费用，否则中央商场将依法解除合同并追究违约责任。3月21日，龙之翔公司回函称其在诉讼期间暂停支付租金属于正当履行抗辩权和抵销权的行为，如中央商场恢复广告牌并赔偿损失，龙之翔公司会恢复租金的支付；4月8日，中央商场发出《通知》，因龙之翔公司未按照3月12日《通知》确定的期限支付租金，再次催告龙之翔公司支付租金，否则将解除合同；5月5日，中央商场再次发出《通知》，因龙之翔公司未按约支付各项费用，中央商场根据法律规定和合同约定，双方之间的租赁合同于龙之翔公司收到该通知时解除，并在七日内腾空租赁房屋；5月7日，龙之翔公司回函称已经收到5月5日的解除通知，并表示其暂停支付租金的期限以6个月为限，中央商场提出合同已单方面解除，并直接通知龙之翔公司交还房屋于法无据；5月18日，龙之翔公司发出《关于7楼美食城装修改造影响经营的函》，称因7楼家电区域于2014年5月初开始装修改造，但龙之翔公司未收到任何正式通知，装修导致餐饮经营不畅，3家商户向龙之翔公司索偿，故龙之翔公司要求中央商场尽力减少施工的不利影响，减免装修期间3家经营户的租金；6月3日，龙之翔公司就5月18日的事项再次发函；8月7日，中央商场向龙之翔公司发出《通知》，再次要求龙之翔公司结清费用腾空房屋；8月12日，龙之翔公司回函，称其并未拖欠物业费，龙之翔公司已于7月26日支付3-5月的房租，6-8月的房租待中央商场开具发票后即可支付；8月25日，中央商场再次发出《通知》，称双方合同于2014年5月6日解除，合同解除后，龙之翔公司支付了物业费并补交了至2014年5月的房屋使用费，现中央商场根据不定期租赁的规定，双方之间的不定期租赁合同自龙之翔公司收到该通知第15日解除，并于合同解除后7日内腾空房屋；9月1日，龙之翔公司回函，称其享有先履行抗辩权，故5月5日的通知不具有解除合同的效力，中央商场接受了3-5月的租金系履行原合同的行为，双方不存在不定期租赁关系。对于龙之翔公司主张的4274252.3元的损失，龙之翔公司提供了其与次承租人的租赁合同：2008年4月25日，龙之翔公司（甲方）与上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司（乙方）（以下简称巴贝拉）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方总面积约492平方米，租期十年，自2008年5月28日至2018年5月27日，2014年5月1日至2015年4月30日的租金为105054元/月，物业费8856元/月。2008年4月10日，龙之翔公司（甲方）与南京渔人码头餐饮有限公司(乙方)（以下简称渔人码头）签订《房屋租赁合同》，租期自2008年5月28日至2018年5月27日，2013年8月16日，双方签订《房屋租赁终止协议》，该店铺为黄金荣接手，将渔人码头改为膳臣金香火锅店经营，龙之翔公司（甲方）与黄金荣（乙方）于2013年8月19日签订《南京中央商场七楼美食城商铺租赁合同》，租期自2013年8月16日至2018年5月29日，租赁面积381平方米，2014年5月30日至2014年11月29日的租金为77645元/月，2014年11月30日至2015年11月29日的租金为81585元/月，物业费为6858元/月。对该份合同，中央商场指出根据龙之翔公司的工商资料，黄金荣是龙之翔公司的员工，有利害关系，龙之翔公司表示黄金荣原来确是其员工，但在签订合同时为了经营这个店已经辞职了，并提供《南京市终止、解除劳动合同备案申报表》，双方于2012年8月30日解除劳动合同。2008年3月9日，龙之翔公司（甲方）与上海一茶一坐餐饮有限公司（以下简称一茶一坐）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将部分场地出租给乙方使用，租期自2008年5月1日至2018年4月30日，后龙之翔公司陈述因中央商场反复无常，一茶一坐提出将店铺转租，2013年12月26日，龙之翔公司（甲方）与南京市秦淮区福成顺餐饮店（以下简称福成顺）（乙方）签订《南京中央商场七楼美食城商铺租赁合同》，约定乙方继续经营品牌为一茶一坐餐厅，租期自2014年1月1日至2018年5月29日，承租面积为470平方米，租金自2014年1月1日至2016年5月29日为87205元/月，物业费8000元/月。龙之翔公司还陈述，黄金荣与福成顺接手了渔人码头和一茶一坐的店铺后，相应的租金标准与原来相比降低了，现龙之翔主张的损失实际上就是2014年9月18日中央商场对租赁商铺断水断电后到与各自合同期满之日龙之翔未收取到的租金和物管费，扣除2014年9月19日到2018年5月29日期间龙之翔公司应该交给中央商场的租金和物管费。2014年9月12日，中央商场分别向膳臣金香火锅店、巴贝拉、福成顺发出《通知》，并将通知贴至各方的经营场所，称：因龙之翔公司拒付租金等费用，中央商场已经通知龙之翔解除合同，要求实际使用人在9月18日前腾空租赁房屋。2014年9月22日，巴贝拉函告中央商场，称巴贝拉按中央商场要求，于9月18日停止经营，并将需要搬离的设施搬离。10月14日，福成顺函告中央商场，称其于9月18日停止经营，将于10月14日至25日期间将物品搬离。龙之翔质证认为，两份函件措辞相同，明显为中央商场提供，且9月18日中央商场即断水断电，两份函件不是在平等协商的情况下产生的。2014年9月22日，巴贝拉向龙之翔发出《关于赔偿损失的函》，称因龙之翔公司拖欠租金而被中央商场解除合同，导致巴贝拉自9月19日起被中央商场停水停电无法经营，故要求龙之翔公司退还租赁保证金并赔偿损失。关于中央商场主张的水、电、气费139505.4元，中央商场提供2014年7月至9月的中央商场通用机打发票3张，其中7月份的水电气费共计53811.53元、8月共计56913.43元、9月共计28780.44元，共计139505.4元。龙之翔公司质证认为，水电气费原由龙之翔公司、次承租人、中央商场共同读表确认后，由中央商场开出发票交给龙之翔公司，龙之翔公司向次承租人收取后转交中央商场，但这3个月的读数均未经龙之翔公司确认，且自2014年6月份之后，中央商场拒收任何费用。原审再查明，2014年9月18日，中央商场对租赁商铺断水断电，9月24日，中央商场收回巴贝拉经营场地，10月23日，中央商场收回全部租赁场地，并陈述为止损，已将场地租给一些散户使用。龙之翔公司交纳的2014年3月至5月的租金、3月至5月的物管费、6月至8月的物管费，中央商场分别于2014年7月28日、2月27日和6月4日入账。2014年7月26日，龙之翔公司支付2014年6月份水电气费50455.69元。以上事实有，律师函、通知5份、回函4份、《关于7楼美食城装修改造影响经营的函》2份、《关于撤场通知函》、接处警工作登记表2份、《关于损失赔偿的函》、《房屋租赁合同》2份、《南京中央商场美食城商铺租赁合同》2份、《关于七楼美食城广告事宜的函》、《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》、《补偿协议（二）》、《房屋租赁终止协议》、《南京市终止、解除劳动合同备案申报表》、南京中央商场（集团）股份有限公司通用机打发票、照片、工商资料、龙之翔支付租金及管理费逾期违约金明细及当事人陈述等予以证实。原审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除。本案中，龙之翔公司在2014年1月2日因中央商场拆除外立面广告牌而诉至原审法院，要求中央商场恢复广告牌并赔偿损失330万元，随后，龙之翔公司于2014年2月20日函告中央商场因诉讼而暂停支付租金。原审法院认为，龙之翔公司未支付2014年3-5月租金数额为59万余元，其主张的损失为330万元，在该案诉讼期间，龙之翔公司暂停支付租金系合理地维护自身权益，并承诺其暂停支付租金的期限以6个月为限，且中央商场在2014年2月27日接受了龙之翔公司支付的2014年3月至5月的物管费，在诉讼过程中又于2014年6月4日接受了龙之翔公司2014年6月至8月的物管费，龙之翔公司在2014年7月25日收到该案判决书后，龙之翔公司也按照其承诺随即恢复支付2014年3月至5月的租金，是原合同的延续，故原审法院认定中央商场在2014年5月5日不享有法定的合同解除权，即发出的解除通知不发生解除合同的效力，鉴于中央商场不享有法定解除权，龙之翔公司要求确认解除通知无效的时间不受3个月异议期的约束。因2014年5月5日的通知不发生解除合同的效力，双方之间即不存在不定期租赁关系，中央商场于2014年8月25日发出的要求解除不定期租赁合同的通知亦不发生解除合同的效力。2014年9月18日，中央商场对租赁场地断水断电，系以自己的行为明确表示不愿继续履行合同，故原审法院认定龙之翔公司与中央商场签订的房屋租赁合同及补充协议于2014年9月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，且租赁房屋用于商业用途的，承租人可以要求出租人赔偿合理期间内的经营损失。本案中，龙之翔公司将房屋转租给他人收取租金及物管费，其经营损失即为租金及物管费差价收益，但龙之翔公司主张的损失期间为转租合同未履行完毕的期间，超出了合理的期间范围，原审法院酌定中央商场赔偿龙之翔公司6个月的经营损失。龙之翔公司与巴贝拉6个月的租金及物管费收益为683460元（105054元/月×6月+8856元/月×6月）、龙之翔公司与黄金荣6个月的租金及物管费收益为522778元（77645元/月×2月+81585元/月×4月+6858元/月×6月）、龙之翔公司与福成顺6个月的租金及物管费收益为573990元（87205元/月×6月+8460元/月×6月），共计1780228元。中央商场主张黄金荣原系龙之翔公司员工，与龙之翔公司有利害关系，但根据龙之翔公司后续提供的社会保险关系变动表，黄金荣在与龙之翔公司签订合同已与龙之翔公司解除劳动合同关系，双方之间约定的租金标准也与其他次承租人相当，故原审法院对于中央商场的抗辩意见不予采信。龙之翔公司应支付中央商场6个月的租金及物业费为1300408元（4.5元/平方米/天×1326平方米×1.05×1.05×1.05×365天÷2+1326平方米×5元/平方米/月×6月），故龙之翔公司6个月的经营损失为479820元。中央商场于2014年9月18日解除合同，但龙之翔公司的租金仅支付至2014年5月，故龙之翔公司仍应支付2014年6月至9月18日的租金759830.32元（4.5元/平方米/天×1326平方米×1.05×1.05×1.05×110天）。关于2014年9月1日至10月23日的物管费，原审法院认为，中央商场在9月18日即对次承租人断水断电，不应再收取9月18日之后的物管费，故龙之翔公司应支付中央商场2014年9月1日至18日的物管费3978元（5元/平方米/月÷30天×18天×1326平方米）。关于中央商场主张的龙之翔公司在租赁期间逾期支付租金和物管费的违约金362121元，原审法院认为，根据双方合同约定，逾期支付房租的，每延误一天，支付季租金千分之六的滞纳金，故物管费不应适用逾期付款违约金的约定。中央商场于2014年11月28日提起反诉，龙之翔公司对2012年12月之前逾期违约金主张提出已过诉讼时效抗辩，原审法院予以采信，即存在逾期支付租金情形的为2012年12月至2013年2月、2013年3月至5月、2014年3月至5月的租金。对于上述第一笔租金，龙翔公司陈述在2012年12月6日即已经支付，但中央商场在12月24日才开出发票，对于第二笔租金的付款时间未提出异议。原审法院认为，逾期付款的起算时间应以龙之翔公司实际起算为准，而非以中央商场的进账时间为准，且一方当事人违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，中央商场明知龙之翔公司几笔款项存在逾期付款，但自龙之翔公司第一笔逾期费用出现时，中央商场都未提出异议或催告龙之翔公司及时交费，且根据双方合同约定，龙之翔公司支付租金时，中央商场应先行开出发票，中央商场主张的逾期起算点均为龙之翔公司应付款时间也不符合合同约定，故原审法院对前两笔的逾期付款违约金不予支持。2014年3月至5月的租金，中央商场多次催缴，根据前述内容，属于龙之翔公司合理维护自身权益，故原审法院对于中央商场要求龙之翔公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。关于中央商场主张的2014年7月1日至10月23日的水、电、气费139505.4元，因中央商场于9月18日已对次承租人断水断电，9月18日之后的水电费不应主张。另，现中央商场提供的水、电、气费证据为中央商场自行开出的发票，其8月和9月相关费用的开票日期为2014年12月9日，未经龙之翔公司与次承租人确认实际使用量。但在9月18日之前，次承租人均在实际使用租赁场地，必然产生相关的费用，结合龙之翔公司支付的6月份的水、电、气费，中央商场主张的7月至9月的水电气费也较为合理，且龙之翔承担该项费用后，仍可向次承租人追偿，故原审法院对于中央商场要求龙之翔公司支付2014年7月至9月的水电气费139505.4元的诉讼请求予以支持。对于中央商场所主张的六个月的租金损失1184091元的诉讼请求，原审法院认为，因承租人违约导致合同解除的，出租人可以要求承租人承担租赁房屋的闲置损失，本案系中央商场以自己的行为不再继续履行合同导致合同解除，且10月23日中央商场收回场地后，已及时将租赁场地另作他用，故原审法院对于该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，判决如下：一、南京中央商场（集团）股份有限公司于2014年5月5日、8月25日发出的解除通知无效。二、南京龙之翔工贸实业有限公司与南京中央商场（集团）股份有限公司签订的《中央美食城租赁合同书》及其补充协议于2014年9月18日解除。三、南京中央商场（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿南京龙之翔工贸实业有限公司6个月的经营损失479820元。四、南京龙之翔工贸实业有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉龙之翔公司南京中央商场（集团）股份有限公司2014年6月1日至9月18日的租金759830.32元。六、南京龙之翔工贸实业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京中央商场（集团）股份有限公司2014年9月1日至9月18日的物管费3978元。七、南京龙之翔工贸实业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京中央商场（集团）股份有限公司2014年7月至2014年9月的水、电、气费139505.4元。八、驳回南京中央商场（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费108774元，由南京龙之翔工贸实业有限公司负担32497元，南京中央商场（集团）股份有限公司负担76277元；反诉案件受理费30063元，由南京中央商场（集团）股份有限公司负担26647元，由南京龙之翔工贸实业有限公司负担6416元。上诉人龙之翔公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、中央商场在2014年9月18日对租赁场地断水断电，并于9月23日开始对租赁场地上的店铺进行强拆，中央商场的违约行为致使龙之翔公司继续履行合同的诉请无法实现，故变更诉讼请求要求解除合同，原审法院应以判决生效日作为合同解除日，而不是以中央商场的违约行为发生日为合同解除日。2、中央商场的违约行为致使龙之翔公司无法继续按以上合同收取租金差价，而该租金差价是可以预见的，中央商场应当赔偿龙之翔公司损失共计4274252.3元。龙之翔公司的经营行为系招商中介管理的经营行为，其已无法在新街口商圈内找到同价位场地提供给次承租人，中央商场应当赔偿转租合同未履行完毕期间的所有经营收入，原审判决第三项酌定赔偿6个月的经营损失错误。3、中央商场于2010年5月4日拆除了龙之翔公司的店招，该事实已经由（2014）秦民初字第273号判决书予以确认，该违约行为致使租赁场地的使用价值大幅降低，故租金应当调低。龙之翔公司从2010年5月至2014年5月仍按合同约定支付租金，是本着善意履行原则，就多支付的租金，龙之翔公司保留另行起诉的权利。4、原审判决第七项判令龙之翔公司支付中央商场水、电、气费139505.4元，该项判决依据不足，中央商场未提供租赁场地内水、电、气表，强拆时也未对租赁场地内的水、电、气表进行证据保全，理应承担举证不利的后果。5、中央商场拆除龙之翔公司店招的行为构成违约，龙之翔公司根据先履行抗辩权暂停支付租金，原审法院援引同时履行抗辩权，系适用法律错误。综上，原审法院认定事实不清、证据不清，请求判令《中央美食城租赁合同书》及补充协议于判决生效日解除；中央商场赔偿龙之翔公司经济损失4274252.3元；撤销原审判决第四、七项判决；由龙之翔公司承担所有的诉讼费用。上诉人中央商场上诉并答辩称，1、双方合同约定龙之翔公司应于2014年3月10日前支付2014年3-5月的租金，但龙之翔公司一直以各种理由拒付，中央商场于2014年3月12日、3月19日、4月8日三次发书面通知进行催告，但龙之翔公司仍拒绝支付。中央商场不得已于2014年5月5日向龙之翔公司发出解除租赁合同的通知，该解除通知合法有效，且中央商场未在3个月内对解除提出异议，此后，为终止龙之翔公司实际占用场地发出的8月25日的通知亦合法有效。2、龙之翔公司与其支付租金的违约事实清楚，应当承担违约责任，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，双方合同解除之前，最后一期租金的履行期限为2014年3月10日，中央商场于2014年11月28日向龙之翔公司主张租赁合同履行期间逾期支付租金的违约金，并未超过2年的诉讼时效。3、原审法院驳回龙之翔公司逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实基础，且法律适用错误。4、原审法院未按照比例分配双方当事人应当负担的诉讼费用。综上，请求撤销原审法院判决一、二、三项，改判中央商场于2014年5月5日、8月25日发出的解除通知有效，双方之间的《中央美食城租赁合同书》及其补充协议于2014年5月6日解除；驳回龙之翔公司原审全部诉讼请求；改判龙之翔公司向中央商场支付租赁期间逾期付款滞纳金362121元；改判龙之翔公司向中央商场赔偿因解除合同给中央商场造成的租金损失1184091元；并由龙之翔公司负担本案全部诉讼费用。被上诉人龙之翔公司答辩称，中央商场关于违约金支付的诉讼时效问题，按天数计算的违约金，每天均为独立的债务，诉讼时效系往前推两年，这与分期付款的诉讼时效系两个概念；关于诉讼费用的分摊系人民法院依职权作出，不是其上诉的范围，且合同的解除与履行也是诉讼费用分摊的要素。二审中，双方当事人对原审查明的事实无异议且无新证据提交，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中央商场因拆除外立面广告牌使得龙之翔公司与其发生纠纷，并诉至法院，龙之翔公司暂停支付租金系合理维护自身权益，故中央商场发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力。中央商场于2014年9月18日对租赁场地断水断电，致使双方合同无法履行，原审法院认定双方当事人之间的房屋租赁合同及补充协议于当日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，龙之翔公司可以要求中央商场进行赔偿。因双方签订的租赁合同租期为十年，并至2018年5月19日租赁期限结束，合同解除时，尚有近四年租赁合同尚未履行，而中央商场采取断水断电的方式，强行解除合同，致使龙之翔公司无法经营，而龙之翔公司此时仍有履行合同的意愿，且起诉时其亦请求要求继续履行合同，故对中央商场强行断水断电后，至原审法院判决认定合同解除时的该段时间经营损失，为龙之翔公司实际已经发生的经营损失，中央商场仍应赔偿。龙之翔公司实际领取民事判决书的时间为2014年3月10日，该段期间为5个月20天，经营损失为453163.33元，本院予以支持。关于预期利益损失，原审法院判决合同解除后，双方的合同已经确定不再继续履行，此后中央商场应当赔偿龙之翔公司的经营损失，原审法院酌定该损失的赔偿范围为6个月，本院予以维持。关于龙之翔公司上诉所称水电费用，原审法院结合承租户的实际使用情况，以及龙之翔公司支付6月份水电费用的情况，对中央商场要求支付2014年7月至9月的水电费用予以支持，并无不当，本院予以维持。关于中央商场上诉所称逾期支付租金和物管费的违约金，因双方当事人之间另有其他纠纷，中央商场亦未及时提出异议，原审法院对中央商场要求龙之翔公司支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院亦予以维持。因本案系中央商场违约，故对中央商场要求支付房屋空置损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，上诉人龙之翔公司的上诉请求与理由部分成立，本院予以部分支持，上诉人中央商场的上诉请求与理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4568号民事判决第一、二、四、六、七、八项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4568号民事判决第三项为南京中央商场（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿南京龙之翔工贸实业有限公司损失932983.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费108774元，由南京龙之翔工贸实业有限公司负担32497元，南京中央商场（集团）股份有限公司负担76277元；反诉案件受理费30063元，由南京中央商场（集团）股份有限公司负担26647元，反南京龙之翔工贸实业有限公司负担6416元。二审案件受理费48015元，由上诉人南京龙之翔工贸实业有限公司负担24007.5元，由被上诉人南京中央商场（集团）股份有限公司负担24007.5元。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  付 双二〇一五年七月二十四日书 记 员  张 毅