北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第14924号原告北京东环望京房地产有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园522号。法定代表人郑志刚，董事长。委托代理人邹功富，北京市建诚律师事务所律师。委托代理人靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告李克明，男，1978年9月14日出生。原告北京东环望京房地产有限公司（以下简称为原告）与被告李克明（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈扬独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人靳丽娜，李克明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月11日，原告与被告签订了合同编号为YXXXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《补充协议》，双方约定被告购买原告开发建设的位于北京市朝阳区望京新城X区办公楼X层X号房屋（以下简称为诉争房屋），《预售合同》第五条约定诉争房屋的总价为人民币13682007元，《预售合同》附件五约定被告应于2013年5月11日向原告支付首付款人民币6842007元，其余款项6840000元以银行按揭贷款形式支付，被告应当在该商品房所在楼宇取得竣工验收备案表之日起45日内将贷款款项划拨至原告账上。《预售合同》第十一条约定逾期付款在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人应当向出卖人支付合同约定的总房价的10%的违约金。《预售合同》及《补充协议》签订后，被告却严重违反合同约定，没有按时向原告支付房价款，应于2014年10月5日支付的房价款6840000元至今未付，虽经多次催要，但被告拒不支付，现逾期超过60日，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，故起诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的合同编号为YXXXX的《预售合同》及《补充协议》；二、被告与原告共同到房地产管理机关办理诉争房屋的网签及预售登记的注销手续；三、被告向原告支付违约金1368200.7元。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我的本意还是想继续履行《预售合同》和《补充协议》的，但我存在资金困难，在原告的配合协助下，我也曾经在北京的浦发银行申请过贷款，但最终没能获批，导致我没有能力支付剩余房款。经审理查明：2013年5月11日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了合同编号为YXXXX的《北京市商品房预售合同》，双方约定，被告购买原告开发建设的位于北京市朝阳区望京新城X区办公楼X层X号房屋（即诉争房屋），预测建筑面积共317.35平方米。该商品房单价为每平方米人民币69367.3元，总价款人民币13682007元。双方还约定“买受人应于本合同签署之日即2013年5月11日向出卖人支付首付款人民币（大写）陆佰捌拾肆万贰仟零柒元，（小写6842007元）；其余款项6840000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付……买受人应当自该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起45天内，将贷款款项划拨至出卖人账上”；“逾期付款责任……逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照本合同约定的总房价款的10%向出卖人支付违约金。”双方于同日签订的《补充协议》约定“……不能按买受人申请的按揭贷款金额和按揭贷款年限发放按揭贷款或拒绝向买受人提供按揭贷款的，买受人应选择如下任何一种方式，并应在收到出卖人书面通知后十日内办理完毕：（1）按照贷款银行能够批准的按揭贷款金额和年限办理按揭贷款手续，并向出卖人补交该房屋首付款的差额，将贷款款项划至出卖人账上。（2）将购房款一次性向出卖人支付。买受人不选择或选择后未能按约定时间办理完毕，买受人除应按预售合同的约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权解除预售合同；出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金”。《预售合同》及《补充协议》签订后，被告于2013年5月11日支付原告首付款6842007元，剩余房款6840000以银行按揭贷款形式支付，被告因银行贷款未获批，出现资金困难，至今未能支付剩余房款。原告为被告办理了诉争房屋的预售登记和网签，因被告未能按照合同约定支付剩余房价款，原告因此未将诉争房屋交付给被告，也未为被告办理诉争房屋的过户手续。2014年8月14日，原告就朝阳区望京新城工程报送竣工验收备案，北京市住房和城市建设委员会之后就办公楼地上部分等4项出具《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，内容为：本工程已经按照相关规定进行了竣工验收，并且验收合格，依据相关规定，所需文件已齐备，现报送备案。该工程的竣工验收备案文件已于2014年8月18日收。2014年9月5日，原告向被告发出《通知函》，内容为：2014年8月20日，我公司已完成竣工备案，取得了商品房所在楼栋取得竣工验收备案表，此前我公司已经将此情况通知过您，现在此再次通知您，请您尽快办理完毕银行按揭贷款手续，并将贷款款项划至我公司账上。特此函告。2015年1月5日，原告向被告发出《催款函》，要求被告尽快办理有关贷款手续，并于2015年1月15日前将所欠房价款支付给原告。2015年2月9日，原告向被告发出《催款函》，要求被告尽快办理有关贷款手续，并于2015年2月17日前将所欠房价款支付给原告。被告认可上述《通知函》、《催款函》均已收到。被告主张违约金约定过高，原告认为《预售合同》约定违约金为总房款的10%，《补充协议》调整为总房款的20%，现其已经以较低的标准主张违约金，本就降低了一半的违约金主张，故认为违约金约定并非过高。另，原告表示同意在被告支付首付款6842007元中，扣除违约金后的剩余款项退还给被告。上述事实，有当事人陈述、合同编号为YXXXX的《预售合同》及《补充协议》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《通知函》、《催款函》等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原、被告签订的合同编号为YXXXX的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应依约履行自己的合同义务。根据当事人陈述及现有证据可以认定，原告履行了为被告办理诉争房屋预售登记及网签的义务，但被告却未能按照《预售合同》约定支付剩余购房款，且在银行贷款未获批的情况下，未能按照《补充协议》约定将购房款一次性支付给原告，现被告逾期支付剩余房款已超过60日，构成违约，原告依据合同约定有权要求解除合同，注销网签及预售登记，故对于原告要求解除《预售合同》及《补充协议》、要求被告协助办理诉争房屋网签及预售登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，于法有据，关于被告主张违约金数额约定过高，本院认为，被告未能支付剩余房款系因银行贷款未能获批，资金困难导致的，并非主观上存在恶意，故本院采信被告关于违约金数额约定过高的主张，酌情予以降低，综合考虑原告的意见，判决被告向原告支付违约金30万元。另，原告同意在扣除违约金的基础上退还被告已经支付的首付款，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京东环望京房地产有限公司与被告李克明于二〇一三年五月十一日签订的合同编号为YXXXX的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》；二、被告李克明于本判决生效后十日内配合协助原告北京东环望京房地产有限公司共同到房地产管理机关办理北京市朝阳区望京新城X区办公楼X层X号房屋的网上签约及预售登记的注销手续；三、被告李克明于本判决生效后十日内支付原告北京东环望京房地产有限公司违约金三十万元；四、原告北京东环望京房地产有限公司于本判决生效后十日内退还被告李克明房屋首付款六百八十四万二千零七元（与被告李克明应支付的三十万元违约金抵扣，原告北京东环望京房地产有限公司应退还被告李克明六百五十四万二千零七元）；五、驳回原告北京东环望京房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51946元，由被告李克明负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告李克明负担（原告北京东环望京房地产有限公司已垫付，被告李克明于本判决生效后七日内直接支付给原告北京东环望京房地产有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  陈扬二〇一五年七月十三日书 记 员  刘月