云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初8314号原告：任翠远，女，汉族，1951年7月15日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：邓群，男，1977年2月16日出生，住址同原告，系原告的儿子，特别授权代理。被告：云南长水航城开发建设有限公司。住所：云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工厂有限公司1、2号楼。法定代表人：朱青，总经理。委托代理人：倪涛、付承基，该公司员工。特别授权代理。原告任翠远诉被告云南长水航城开发建设有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年11月14日公开开庭对本案进行了审理，原告任翠远的委托代理人邓群、被告的委托代理人倪涛、付承基到庭参加诉讼，本院在庭审结束后给予原、被告时间进行庭外调解，但双方未能达成调解意见，本案经报延审限后，现已审理终结。原告任翠远起诉称：原告与被告系商品房购销合同关系。原告于2014年3月4日与被告签订了《商品房购销合同》，被告向原告出售位于官渡区大板桥街道办事处、编号为：530111201-549-002-10114的地块的土地建设商品房，项目名称：长水航城50号地块，第8幢第3层304号商品房一套，金额为397678元。由原告方于2014年3月11日一次性付清全部款项，并取得被告方开具的收据。按照原被告双方签订的《商品房购销合同》第七条规定：甲方应于2015-5-30（年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；第九条第一款规定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。按照原被告双方签订的《商品房购销合同》第十条规定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。时至今日，原告方未在媒体上见到被告方发布的交房通知。第十二条关于产权登记的约定：甲方于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续。现原告起诉到法院请求：1、判令被告立即将经过国家相关单位认定验收合格的8幢304号房交付给原告，并不得收取合同约定之外的其他费用。如果无法立即交房，判令被告作出承诺给出最终的交房日期，并按合同约定进行赔偿；2、判令被告向原告支付自2015年5月31日起至2017年9月30日853天（暂计日期，以实际交房为准）的逾期交房违约金34535.87元，计算方式：①2015年5月31日至2015年7月30日，60天×50元/天=3000元；②2015年7月30日至2017年9月30日（暂计日期，以实际交房为准）793天×购房款397678×0.01%=31535.87元，①3000元＋②31535.87元=34535.87元；3、判令被告立即开具全额发票给原告；4、判令被告于90个工作日内协助原告方向房产登记机关申请办理产权登记手续，按规定被告方（房地产开发商）去昆明市不动产登记中心申请办理首次登记。提供文件资料，并且按照国家规定缴纳被告方所需缴纳的相关费用；5、判令本案包括诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。被告答辩称：被告的发票已经办理好，需要原告来接房，被告不存在逾期行为，原告的诉请不能成立。针对本案，原告任翠远向本院提交《商品房购销合同》，欲证明被告没有按照约定交房的事实，应当承担违约责任。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性认可，对证明内容不认可。本院对当事人无异议的该份《商品房购销合同》予以采信。针对本案，被告向本院提交以下证据：1、营业执照，欲证明被告诉讼主体资格；2、云南省政府会议纪要（2010年98期）、《昆明新机场建设指挥部关于民航系统职工购房相关事宜》及《复函》、《昆明新机场建设指挥部关于解决云南民航生产生活配套服务区建设相关问题的请示》、《云南民航生活区管委会关于解决云南民航生产生活配套服务区建设相关问题的请示》，欲证明被告开发的长水航城项目系由政府牵头下“限定价格、限定购买人员、统一建设标准、统一购买的原则”结合市场模式开发运作的地产项目，该项目的开发运营，并非完全市场化，受政策影响大，该项目开发进度一直以来受限于政府土地一级开发及交付的影响；3、住宅及车位《商品房购销合同》及补充协议，欲证明原、被告之间就住宅和车位一并购买事宜签订了《商品房购销合同》及补充协议，明确了双方的权利义务；4、谅解备忘录，欲证明被告与1-5业主所在工会达成一致，1-5地块物业交房时间由2015年5月31日调整为2015年11月30日前。同时，被告将以对1-5的每户业主减免4500元配套费方式给予业主相应补偿的事实；5、解除合同通知，欲证明长水航城项目的物业自2014年12月31日起开始分批次交房，被告已在春城晚报上登报通知长水航城全体业主；6、《主体结构工程验收记录》，欲证明原告所购房屋已符合合同约定的交房条件；7、关于针对长水航城1-5地块进行退换房的函、客户诉求登记表等，欲证明2015年11月30日，被告组织了交房，但1-5地块业主以房屋质量存在问题为由拒绝接房并爆发了群体性维权事件；8、房屋质量安全及报告，欲证明被告对1-5地块物业质量安全进行了鉴定，鉴定结论为合格，也证明自2015年11月30日至2016年11月30日为争议处理期间，在质量合格的情况下，不应该由被告承担逾期交房的违约责任；9、交房通知及短信发送证明，欲证明在房屋质量安全报告出具鉴定结论合格后，被告再次组织了1-5地块物业的交房工作并进行了短信通知；10、贷款利息计算表，欲证明原告主张的违约金于法无据，且计算标准过高，即便法院裁定应予支付，也应调整降低。经质证，原告任翠远对证据1的真实性、合法性及关联性无异议；对证据2的真实性无异议，不认可关联性；对证据3的真实性、合法性及关联性无异议；对证据4、5、6、7的真实性、合法性及关联性不认可；对证据8的关联性无异议；对证据9认可收到该短信；对证据10的真实性、合法性及关联性不认可。本院对当事人无异议的证据1-9的真实性予以确认，证据6的《主体结构工程验收记录》由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位共同验收，结论为“根据《云南省建筑工程质量优良等级评定标准》主体工程质量优良评定内容表，自评为优良”，证据8的《鉴定报告》，结论为“依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）第8.1.2条规定，评定该项目各房屋鉴定单元安全性鉴定等级为Bsu级”，该两份证据能够证实被告所开发的长水航城1-5-1地块及长水航城KCK2011-50地块及KCK2011-50地块2-11栋项目工程经验收合格，并鉴定后符合安全性等级，鉴定机构具有鉴定资质，本院对该两份结论予以采信；证据10系被告单方出具，本院不予确认。经本院审理查明如下法律事实：原告任翠远与被告于2014年3月4日签订合同编号为“KCK2011-50-8-304”的《商品房购销合同》及补充协议，（原告为乙方，被告为甲方）合同约定：由乙方购买甲方开发的长水航城50号地块8幢3层304号房，总金额为397678元，甲方应于2015年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方。如果甲方逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按照每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；……合同还对其他事项进行了约定。在《商品房购销合同》补充合同第七条约定：“……《商品房购销合同》中“验收合格的商品房”为勘察、设计、施工、监理及甲方共同验收合格的房屋。即单位验收合格，该房屋即视为符合双方约定的交房条件的房屋。”。合同签订后，原告任翠远于2014年3月11日交付了购房款397678元，该房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014031108786。2015年1月8日，经勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位、施工单位共同对被告开发的长水航城KCK2011-50地块、KCK2011-50地块2栋、KCK2011-50地块3栋、KCK2011-50地块4栋、KCK2011-50地块5栋、KCK2011-50地块6栋、KCK2011-50地块7栋、KCK2011-50地块8栋、KCK2011-50地块9栋、KCK2011-50地块10栋、KCK2011-50地块11栋进行验收，验收单位认为，根据《云南省建筑工程质量优良等级评定标准》主体工程质量优良评定内容表，自评为优良，验收意见为“同意验收”。被告于2015年3月27日在《春城晚报》上刊登“合同解除通知”，告知了“云南长水航城”项目已于2014年12月31日开始逐步交房，经多次电话、邮件等方式通知仍然未按约履行付款义务的业主，应于本公告发布之日起60个工作日内到被告处办理合同解除手续。因长水航城业主对房屋质量是否合格存在争议，经被告委托云南省建设工程质量检测中心有限公司对“长水航城1-5-1地块”的“房屋安全性”进行鉴定，经鉴定，结论为“依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）第8.1.2条规定，评定该项目各房屋鉴定单元安全性鉴定等级为Bsu级”，云南省建设工程质量检测中心有限公司具有国家颁发的建设工程质量检测资质。被告曾以短信方式通知原告任翠远接收车位及房屋的手续，原告任翠远一直未进行办理。被告在约定的期限内未为原告任翠远办理房屋的不动产所有权登记证手续。现原告任翠远诉至本院主张相应诉请。本院归纳本案的争议焦点为1、被告是否应当向原告交付房屋？2、被告是否应当协助办理不动产所有权登记证及开具发票？3、被告是否应当承担逾期交房的违约金？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”的规定，针对焦点1，关于交付房屋的问题，原、被告双方约定的交付期限为2015年5月30日前，该期限已经届满，被告未履行交付房屋的义务，被告开发的长水航城KCK2011-50地块及KCK2011-50地块2-11栋项目工程经主体结构工程验收，已经验收合格，并且经鉴定后，该项目各房屋鉴定单元安全性鉴定等级为Bsu级，该房屋已经符合交付条件，故被告应当按照《商品房购销合同》的约定事项向原告任翠远交付其购买第8幢3层304号房屋；关于开具发票的问题，开具发票是出场方即本案被告的义务，且被告已在答辩中认可发票已经开好，只是因原告任翠远一直未接房故未进行交付，故被告在向原告任翠远履行交付房屋时，应当一并将有关购买房屋的发票一并交付给原告任翠远；针对焦点2，关于协助办理产权登记问题，本案原告任翠远购买了被告开发的房屋，并交纳了约定的购房款及相关费用，且该套房屋已经符合交付条件，根据《商品房购销合同》的书面约定，被告具有协助为原告任翠远办理房屋产权登记手续的义务，故被告应当履行协助办证的义务；针对焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案被告未在合同约定时间向原告任翠远交付房屋，存在违约行为，应承担未按期交付房屋的违约责任，原告任翠远根据《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”的约定来主张违约金，该《商品房购销合同》系双方真实、合法的意思表示，且违约金的计算标准系双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院对该计算标准予以采信，但根据本案审理查明的事实，2015年1月8日，经勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位、施工单位共同对被告开发的长水航城KCK2011-50地块及KCK2011-50地块2-11栋项目工程进行了验收，认为已经符合验收条件并“同意验收”，因原告认为该房屋存在质量安全问题，未在被告通知的期限内接收车位及房屋，且自2015年11月30日起部分业主对退房的诉求进行了登记，双方没有再进行房屋的交付工作，针对有争议的房屋安全质量问题，被告再次委托云南省建设工程质量检测中心有限公司对“长水航城1-5-1地块”的“房屋安全性”进行鉴定，经鉴定后结论为“依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）第8.1.2条规定，评定该项目各房屋鉴定单元安全性鉴定等级为Bsu级”，对于房屋争议鉴定期间，属于处理争议的期间，且房屋经鉴定后结论符合安全性标准，长水航城1-5-1地块的业主与被告发生退房争议并进行登记的时间为2015年11月30日，在这个时间之后原、被告双方就鉴定事项进行了协商，故自2015年11月31日起至鉴定的期间内不应当认定为违约期间，应当予以扣除，根据云南省建设工程质量检测中心有限公司出具的《鉴定报告》，长水航城1-5-1地块的房屋鉴定单元安全性鉴定等级为Bsu级，对于鉴定后因原告任翠远未接收房屋而产生的损失应当由其自行承担，故本院对于逾期交房的违约金主张支持7931.2元【自约定的交房日即2015年5月31日起至2015年11月30日止共计184天，60天×50元/天+397678元×0.01%×（184-60）计】。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南长水航城开发建设有限公司自本判决生效之日起十日内根据与原告任翠远所签订的《商品房购销合同》约定事项向原告任翠远交付昆明市官渡区大板桥街道办事处长水航城（50号地块）8幢3层304号房屋及购买该套房屋的相关发票；二、由被告云南长水航城开发建设有限公司自本判决生效之日起十日内向原告任翠远支付逾期交房违约金7931.2元；三、由被告云南长水航城开发建设有限公司自本判决生效之日起协助原告任翠远办理长水航城50号地块8幢3层304号房屋的不动产所有权证登记手续。案件受理费663元，由被告云南长水航城开发建设有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  田慧琼人民陪审员  杨 凡二〇一八年五月二十五日书 记 员  杨玉池