上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第15996号原告鲁晓。原告李宁。上列二原告共同委托代理人周智军，上海市中伦文德律师事务所律师。被告陆心婷。委托代理人赵斌，上海曾鑑清律师事务所律师。原告鲁晓、李宁与被告陆心婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，本院于2015年6月4日、6月30日公开开庭进行了审理。原告鲁晓、李宁的共同委托代理人周智军，被告陆心婷的委托代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁晓、李宁诉称，原告与被告于2015年1月10日签订《房屋买卖合同》(以及下简称买卖合同)，双方约定由被告购买原告名下的浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，买卖合同约定了总价款、付款方式、交易过户、风险转移、税费负担等内容，同时还约定，双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。依据买卖合同约定，双方最迟应于2015年1月18日前签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》并由被告履行付款等其他义务。但是签署买卖合同后不久，被告明确告知原告，拒绝于约定日期签署示范合同。出于善意提醒，原告曾于2015年1月19日致函被告，敦促其遵守合同约定，诚实履行合同义务，然而被告置若罔闻。2015年2月10日，原告委托律师致函被告，告知自即日起解除合同，并要求被告自接函之日起三日内依据合同支付违约金，但至今未见被告承担合同责任，被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，要求：1、被告支付原告2015年1月19日起至2015年2月7日逾期履行合同违约金人民币(以下币种相同)38,500元；2、被告支付解除合同违约金77万元。审理中，原告撤回上述诉请1，变更诉请2为要求被告支付解除合同违约金15万元。被告陆心婷辩称，1月10日晚上双方在中介处签订买卖合同，合同约定总房价款是385万元，税费(原、被告)26万元由被告承担，这样被告需要支付的总价为411万元。当天晚上，被告回到家后发现26万元的税费有问题，次日被告即去中介处，中介告知26万元的税费是以做低房价250万元计算的，被告当即就提出异议并表示做低房价避税的行为是违法的，要求以385万元交易，但这样会使税费多出10多万元，而这多出的10多万元税费是被告在签订合同时无法预见的，故被告要求就多出的税费承担与原告协商，但原告不同意，坚持要求按250万元进行交易。被告认为，被告对合同中的税费计算及按做低房价进行交易存在重大误解，按照合同法的相关规定，双方签订的买卖合同可以撤销，被告已向法院提起撤销买卖合同之诉。另外，如按385万元履行会超出原来的约定范畴，而超出部分如何承担双方并无约定，因此买卖合同无法继续履行也不能归责于被告。综上，不同意原告的诉讼请求。如果法院认定被告违约，被告认为违约金应当按照合同实际履行情况，对方是否存在实际损失确定，原告调整后的违约金仍然过高，要求调整。经审理查明，2015年1月10日，由原告作为甲方(卖方)、被告作为乙方(买方)、上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)作为丙方(居间方)，三方签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定，房屋坐落于浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室，总房价款385万元。当天，由原告作为甲方(卖方)、被告作为乙方(买方)，双方签订买卖合同，合同第二条中约定：总房价款385万元。合同第三条中约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后七天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同第四条约定：首期房价款：乙方应于签订示范合同并办理公证(若有)后当日通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款210万元(含尾款2万元由居间方代为保管)。第二期房价款40万元，其他房价款：乙方应于2015年2月28日前支付甲方房价款135万元。合同第六条约定，甲、乙双方应于(乙方银行贷款划入甲方收款账户后三天内，于2015年3月30日前)对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款2万元。合同第七条约定，甲、乙双方应于2015年2月28日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同第九条约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。在该条款旁边，有手写标注“约26万元”。合同第十二条约定，甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第十七条，补充约定：甲乙双方在过户之后，甲方将该房屋交付乙方，同时乙方将剩余差额部分交付于甲方(135万元整)。2015年1月17日上午，原告鲁晓发短信通知被告到中原物业签订示范合同。当天上午10点多，被告短信回复鲁晓称，上次见面时我们就对中原房产中介丁崇崇提出故意做低交易价格来降低国家税费的事提出过异议，这给你我双方会带来很大的不确定性，你先生说靠装修补贴款来补足差价的方案，也可能会给你我带来很大的风险，在这些不确定性和风险无法得到有效防范之前，暂停交易是保护你我的唯一方式。当天，被告未至中原物业签订合同。1月19日，原告向被告送达履约通知函，要求被告按照买卖合同的约定履行义务。2月10日，原告委托律师致函被告称，根据合同约定，双方最迟应于2015年1月18日前签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》并由你履行付款等义务，但签署合同后不久你明确告知原告拒绝于约定日期签署示范合同，出于善意提醒，原告曾于2015年1月19日致函被告，敦促被告遵守合同约定，诚实履行合同义务，时至今日，被告都未主动联系原告商量签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》事宜，因被告未按合同约定履行义务已逾期二十日，原告即日起解除合同，并要求被告自接函之日起三日内承担合同约定的支付违约金等违约责任。被告于2月22日收到上述律师函。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、买卖合同、原告致被告的履约通知函和律师函及原、被告的陈述在案佐证。审理中，被告称，当天晚上，中介为促成买卖，简单的计算了税费，并告知被告税费约26万元，但并未告知是如何计算的，被告认为是按385万元计算的。回去后被告对26万元的税费产生怀疑，第二天去了中介，要求中介写明26万元是如何计算的，中介丁崇崇经理给被告写一份税费计算单，被告这才知道26万元的税费是按照250万元的房价计算的，当即提出异议，表示做低房价是违约行为，会产生无法预知的法律风险，要求终止交易，与原告另行协商，但原告不同意，坚持要求按做低房价250万元签订示范合同。被告为此提供了税费计算单，同时表示该单据上的落款日期“2014.1.11”是笔误，应该是“2015.1.11”。原告对于税费计算单出具人的身份无法确认，并表示该计算单不能证明签订买卖合同时被告对税费的计算不知情。原告另表示，买卖合同约定的385万元是原告的净到手价，原告没有理由要求做低房价，做低房价是被告提出的。从买卖合同补充条款中写明交房之后被告将剩余差额部分135万元交付给原告也可以看出被告是知道做低房价的。本院认为，民事活动应当遵守法律。根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。所谓重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失。本案中，被告称其对买卖合同约定的26万元税费的计算方式及按照做低房价250万元进行交易有重大误解，对此，本院认为，首先，被告对其所称的中介没有告知其26万元的税费是按照做低房价250万元来计算未提供证据佐证，其次，作为购房者，购房总价是决定被告是否购房的主要因素，而购房总价则包含了被告应当承担的税费，根据买卖合同的约定，本次交易中上下家的税费均由被告承担，因此，税费的多少直接决定了被告购房的总价，被告必定会与中介进行测算。而房屋买卖交易的税费标准是公开的，被告应当知道，中介也会告知，按照总价385万元及国家规定的税费标准计算，上下家的交易税费合计远超过26万元，但买卖合同中注明的税费只是约26万元，且该26万元正是以250万元房价计算的，另外，买卖合同补充条款约定过户后原告将房屋交付被告，同时被告将剩余差额135万元支付给原告，该差额也正是总价与做低房价之间的差额。综上分析，被告对于26万元的税费是按照做低房价250万元计算的及之后交易按做低房价250万元进行是明知的，也无异议，为此，被告主张其对买卖合同有重大误解，依据不足，本院不予支持。买卖合同系双方自愿签订，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。买卖合同签订后，被告未履行合同义务，且超过合同约定的宽限期，已构成违约，原告于2015年2月19日致函被告，告知解除合同，符合买卖合同的约定，根据法律规定，买卖合同于解除函到达被告之日即2015年2月22日解除。现原告诉请要求被告支付解除合同违约金15万元，被告认为过高，要求调整，对此本院认为，虽然原告已将合同约定的违约金调整至15万元，但是，根据被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素综合考虑，该15万元的违约金仍属过高，被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为6万元。原告自愿撤回要求被告支付2015年1月19日起至2015年2月7日逾期履行合同违约金38,500元，系处分其民事权利，不损害他人利益，应予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告陆心婷应于本判决生效之日起十五日内支付原告鲁晓、李宁违约金6万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由原告鲁晓、李宁负担1,000元，被告陆心婷负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一五年七月二十七日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。