广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初975号 原告：钟瑛，女，1976年5月3日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆哲，广西桂盟律师事务所律师。 被告：广西润兴房地产有限责任公司，住所地：南宁市民族大道199号第一大道•尚城街区R5号楼商铺。 法定代表人：郭建民，职务：董事长。 委托诉讼代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁善，广西邦泰律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2018年1月22日 开庭时间：2018年4月25日 当事人到庭情况： 原告方：原告钟瑛的委托诉讼代理人玉涵到庭。 被告方：被告广西润兴房地产有限责任公司（下称润兴公司）的委托诉讼代理人唐谦祥、王洁善到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、判令被告按照合同约定为原告向房屋登记机构申请位于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R7号楼3单元XXXX号房屋所有权登记，并将以原告为产权人位于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R7号楼3单元XXXX号房屋所有权证交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理上述房屋所有权证书违约金至交付房屋所有权证之日止（计算方式：以购房款332016元为基数，按每日2?），暂计违约金117414元（从2013年4月19日起计算至2017年11月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告润兴公司辩称：一、因原告及政府原因造成未能办理房屋所有权证书，被告不应当承担逾期办证的违约责任。首先，办理房屋所有权证书的义务主体是原告，被告仅是负有协助义务；原告未出具办理房屋所有权证书的授权给被告，也是未能办理房屋所有权证书的原因之一；原告擅自改变涉案房屋外立面，变相改变了房屋的面积，导致无法办理不动产权证书。其二，因政府及相关行政部门的原因，涉案房屋所在项目配套市政道路至今未完成，无法取得办理房产证所需《城市排污许可证》和《环保验收合格证》，导致无法办理房屋所有权证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告不应当承担逾期办证的违约责任； 二、根据法律规定及公平原则，被告也不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任； 三、被告对原告主张的办理房屋所有权证书的起算时间不予认可，按照合同第十七条约定，应从商品房交付使用后起算，而非通知办理交房手续之日； 四、即便被告需承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，南宁市中级人民法院已就同一批次的系列案作出终审判决，判决被告自涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件之日起为原告办理，逾期办理房屋所有权证书的违约金则根据《南宁市商品房买卖合同》的约定按照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算；而原告要求以购房款为基数，按每日2?支付逾期办证违约金的数额过高，应适当调低； 五、被告承担逾期办理房屋所有权证书的违约金应至房屋登记机构依法受理被告为原告办理房屋所有权证书申请之日止。原告诉请违约金计至被告交付原告房屋所有权证书之日止不应当得到支持。 事实认定 2007年1月27日，原告钟瑛（买受人）与被告润兴公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：X050019），约定原告向被告购买位于民族大道199号第一大道·尚城街区R7号楼3单元XXXX号房，总价款为332016元。合同第八条约定，出卖人应当在2007年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经施工、设计、勘探、监理、建设五方验收合格并签署《工程竣工意见书》，并取得质监机构出具工程质量报告的商品房交付买受人使用。根据《附件四：合同补充协议》第三条关于产权登记的约定，出卖人承诺在商品房交付使用后720日内为买受人办好产权证（以政府部门接到资料的日期为准），如因出卖人原因未能办理的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。双方同意不再按合同第十五条“关于产权登记的约定”履行。上述合同签订后，原告向被告付清了房款。2018年1月22日，原告以被告未在合同约定期限内交付房屋所有权证构成违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明，涉案房屋所在的第一大道·尚城街区R7号楼已取得了南房预字（2006）第174号《商品房预售许可证》。 再查明，2008年12月30日，南宁市建设委员会下发南建报[2008]613号《南宁市建设委员会关于“第一大道·尚城街区”项目建设有关问题处理情况及建议的报告》，内容为：高坡岭路工程项目起于仙葫大道，沿途下穿柳南高速公路，经百花岭路、云景路，终点至凤岭北路，该项目于2007年起列入我市年度城建计划，目前仍处于项目前期工作阶段。 判决理由 本院认为，原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》，是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方对合同效力均无异议，本院对合同的效力予以确认。上述合同生效后，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。 对于原告主张的被告逾期办证问题。本案中，双方约定涉案房屋的交房日期为2007年10月18日，被告应于交房后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付给原告。现原告据此主张被告逾期办证，被告虽辩称其逾期办证系因涉案房屋所在项目配套市政道路至今未能完工、路网不完善导致项目的供电、供水、排水、排污、管道燃气及通讯等相关基础设施无法完成，但因涉案房屋所在地的高坡岭路工程项目早在2007年起便列入我市年度城建计划，而市政设施完善与否及市政设施欠完善有可能对商品房建设项目的施工、竣工、验收、备案、买卖造成影响，本身就是被告作为房地产开发企业在其项目立项、规划、审批、建设的过程中应当充分了解、充足准备、有效应对的，系其自身应承担的商业风险。故在被告明知涉案房屋所在地道路建设现状，仍与原告签订合同约定办证时间的情况下，本案因新道路建设所产生的风险理应由被告自行承担，被告除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。本案中，原告主张从约定交房日期之后的2011年4月29日起计算被告的办证时间，系其自行处分己方权利，未悖相关法律规定，本院依法予以确认。至于合同约定的违约金是否过高的问题，因双方在《南宁市商品房买卖合同》附件四的补充协议中约定违约金是以每日万分之二计算，换算成按年计算为7.3%，该标准与当时的中国人民银行所规定的同期流动资金贷款利率极为接近，不存在过高的问题。故本案违约金的计算方式应为：以原告已付购房款332016元为基数，自2013年4月19日起，按每日2?计算至被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西润兴房地产有限责任公司应于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R7号楼3单元XXXX号的房屋具备办理不动产权登记条件之日起十五日内为原告钟瑛申请该房屋所有权登记，并在房屋登记机构颁发以原告钟瑛为产权人的房屋所有权证书后的三日内将房屋所有权证书交付给原告钟瑛； 二、被告广西润兴房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向原告钟瑛支付逾期办证违约金（计算方式：以332016元为基数，按每日2?计算，从2013年4月19日起计算至被告广西润兴房地产有限责任公司完成上述第一项义务之日止）。 案件受理费1324元，由被告广西润兴房地产有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一天起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄婵娟 二〇一八年五月二十四日 书记员  黄舒侃