广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第688号原告罗贤会，女，汉族，1983年7月6日出生，住址湖北省应城市，委托代理人曾娜，广东诚公律师事务所律师。委托代理人戴璇，广东诚公律师事务所实习律师。被告深圳市金亨利实业集团有限公司，地址广东省深圳市龙华新区民治办事处白松一路金亨利首府一楼7号，组织机构代码71524604-7。法定代表人黄国金。被告深圳市民治水尾股份合作公司，地址广东省深圳市宝安区民治街道水尾村办公楼，组织机构代码19248781-X。法定代表人张燕兵。两被告共同委托代理人马燚龙，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原告罗贤会诉被告深圳市金亨利实业集团有限公司（以下简称金亨利公司）、深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称水尾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾娜、戴璇，两被告共同委托代理人马燚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗贤会诉称，原告与两被告于2013年3月22日签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），原告以总价款人民币1,816,376元向两被告购买位于深圳市宝安区××办事处民治街道××路西侧××首府××单元××号房屋。原告已按照合同约定支付购房款，履行了相关义务。2014年6月22日，被告金亨利公司向原告发出《金亨利首府入伙兼房地产证办证通知书》，通知原告可以于2014年6月28日办理入伙及房产证等相关手续。在两被告向原告交房后，原告发现所处楼层存在的户外景观墙由于设计不合理，对原告房屋产生影响如下：一、玻璃、砖块等杂物可通过向外突出的景观墙飞溅入屋，而且相邻两户和其他外人可以通过该景观墙的平台轻松进入原告屋内，对原告家庭的人身及财产安全产生严重的威胁；二、影响该房屋视线和房屋采光；三、雨水直接滴落于景观平台，导致阳台严重积水和积水倒灌入屋。被告在销售时却没有告知原告该房屋存在区别于其他楼层的这一重大瑕疵，隐瞒了重要事实，使得原告在不知情的情形下购买了该房屋。被告隐瞒的这一重要事实不仅在使用功能上严重影响原告房屋的使用，且必然导致原告房屋价值发生减损，而原告多次要求被告解决上述存在的问题，但被告均不予解决。原告和其他业主与被告协商无果，原告准备自行改造该户外景观墙，但由于对该户外景观墙进行改造需要向规划国土主管部门办理建筑外观规划变更审批，而规划国土主管部门要求申报主体必须是发展商（即两被告），使得原告及其他业主想自行改造的目的无法实现。原告认为，两被告在签订《深圳市房地产买卖合同》（预售）过程中存在欺诈，所交付的房屋也存在诸多问题。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告按房屋价值的15%（即人民币272,456.4元）向原告赔偿因户外景观墙平台影响所造成的房屋价值减损；2、两被告向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局申请办理涉案房屋拆除户外景观墙的建筑外观规划变更；3、两被告承担本案诉讼费。两被告辩称，一、在房屋销售时已在合同附件中及现场展示的楼栋沙盘模型上均已体现该外观墙的存在，原告对这一事实知悉，原告不应就此双方合同约定的内容另行提出价值减损的赔偿请求。二、由于原告要求被告申请建筑外观规划变更的诉讼主张缺乏合法性、合理性，且不具备可操作性，建议法庭驳回。三、基于以上两点事实，应当由原告自行承担诉讼费。经审理查明，深圳市民治街道梅龙路西侧金亨利首府楼宇由被告金亨利公司、被告水尾公司共同投资开发，水尾公司委托金亨利公司代理楼宇销售事项。2013年1月16日，两被告作为出卖人，原告罗贤会作为买受人，签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买金亨利首府第1栋B单元5层502号房，房屋建筑面积87.72平方米，合同总价款1,816,376元；出卖人应当于2014年6月30日前将本房地产交付给买受人；交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同附件五第十六条约定，被告在本房地产项目中展示、陈列的样板房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本买卖合同项下房屋的交付标准。合同楼层附图显示四楼、五楼之间设计有景观装饰墙，对涉案房屋阳台形成部分遮挡。原告于合同签订后支付了全部购房款，被告金亨利公司于2014年6月27日向原告开具了发票。2014年4月24日，深圳市宝安区建设局就金亨利首府一期、二期项目向被告出具《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年6月22日，金亨利公司向原告发出《入伙兼房地产证办证通知》，通知原告于2014年6月30日前往办理入伙及房产证等相关手续。2014年6月29日，原告前往收楼并填写了《收楼意见书》，提出“阳台整改，阳台石墙太高太宽，有安全隐患，房间里阳台石墙阻挡窗户打开”等收楼意见。涉案小区业主向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局递交《关于反映金亨利首府5楼外墙安全隐患公开信》，该局于2014年8月19日复函称：目前金亨利首府项目已完成报建及规划验收工作，所报施工图纸经审查合格。依据测绘大队出具的测量报告，业主所关注的位置现场为按图施工。深圳市规划和国土资源委员会对上述复函进行复查后复函称：涉案小区业主反映的问题主要涉及阳台的使用安全，按照《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第13号）的规定，施工图审查机构负责审查施工图设计是否符合工程建设强制性标准以及主体结构的安全性。我委规划行政审批主要核查建设项目落实规划控制要求的情况，施工图审查机构出具的审查合格证是规划行政许可的前置条件。因此，龙华管理局的复函内容无误。该户型阳台栏杆与外挂装饰板平齐的设计，并不涉及建筑设计规范的问题，从心理感受来讲，我们也理解你们对使用过程中可能存在一定安全隐患的担心，但这些都可以通过类似二次装修的方法（例如在栏杆上加装一定高度的透明玻璃等）来解决。原告主张被告故意隐瞒涉案房产的真实情况，看房时因安全网遮挡无法看清楼房外观，且交付的房屋与样板房严重不符，应属违约，被告对此不予认可，并主张在收楼现场已公示设计图纸和沙盘模型。原告主张其在购房时重点是看样板房，样板房的阳台没有任何遮挡，其虽有经过沙盘模型，但无售楼人员提示涉案房产存在遮挡的情形。另查，涉案楼盘展示模型显示涉案房屋客厅、阳台等部分外部有外挂装饰墙（环绕于该栋房屋四楼、五楼之间）。被告向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局备案存档的施工图显示，涉案房屋四楼、五楼之间外部设计有外挂装饰墙，对涉案房屋阳台形成部分遮挡。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提交的深圳市房地产买卖合同（预售）、房地产专用发票、入伙兼办理房地产证通知书、收楼意见书、金亨利首府房屋质量及安全隐患现场图、金亨利首府户外景观墙安全隐患平面示意图、金亨利首府户外景观墙安全隐患剖面示意图、致深圳市金亨利实业集团有限公司公开信、金亨利首府业主沟通会议纪要、市规划国土委龙华管理局关于金亨利首府五楼外墙安全隐患的信访复函、市规划国土委关于对深规土龙华函[2014]829号复查的复函，被告提交的涉案房屋备案建筑主体施工图纸、施工许可证2份、深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执、涉案房屋建筑沙盘模型照片、收楼意见书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告罗贤会与被告金亨利公司、水尾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现被告已向原告交付了涉案房产，原告在接收房屋之后，主张涉案房产与样板房存在明显差异，被告隐瞒了涉案房产存在遮挡的真实情况，应承担相应的违约责任。经查，涉案楼盘展示的沙盘模型、合同附图以及被告向行政主管部门审查备案的建筑施工图纸均显示，涉案房屋所在楼层存在外挂装饰墙，对涉案房屋阳台形成部分遮挡。而被告对于涉案房屋的设计施工并未违反合同约定，亦与经备案的施工图纸一致。同时，上述合同附件中亦约定涉案楼盘展示的样板房不作为房屋交付标准。原告提交的现有证据不足以认定被告存在故意隐瞒涉案房产真实状况或有其他违约行为的情形。因此原告要求被告赔偿因户外景观墙平台影响所造成的房屋价值减损并要求被告申请办理涉案房屋拆除户外景观墙的建筑外观规划变更的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗贤会的诉讼请求。本案案件受理费人民币2,693元，由原告罗贤会负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  陈蕾仰二〇一五年七月十三日书 记 员  林斯瑜书 记 员  陈锐强附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。