广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民一初字第1765号原告：张靓。委托代理人：苏小丽。被告：张秋媛。委托代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师。委托代理人：宁晓霞，广西启迪律师事务所实习人员。原告张靓与被告张秋媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由代理审判员韦圆圆适用简易程序，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。书记员莫雪芳担任记录。原告张靓及委托代理人苏小丽、被告的委托代理人梁树权、宁晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张靓诉称，2014年1月20日，原告与被告在北海市世华房地产代理有限公司签订房屋买卖合同，约定北海市北海大道176号东峰锦绣城6幢一单元1003号房买卖相关事宜，原、被告双方按约定支付了首付款和办理了过户手续。但被告有如下违约行为：一、隐瞒2012年12月1日至2014年7月30日期间拖欠物业公司的物业费等费用2722元，违反合同第七条规定：“卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费。”经物业公司催交，原告替被告垫付，但被告均以种种理由拒不返还。二、合同约定原告向银行申请按揭贷款21.2万元作为支付给卖方的尾期房款，最终在办理按揭时向银行贷款26万元并由银行在2014年6月30日直接转入被告银行账户，在原告追讨下，被告仅返还18320元，为此原告向法院起诉，请求判令：1、被告返还原告29680元及利息445元（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年7月19日起计算至2014年10月19日，以后另计）；2、被告返还原告垫付的物业费合计2722元及利息40元（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年7月7日起计算至2014年10月7日，以后另计）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告张秋媛辩称，1、对于原告要求被告支付垫付物业费2722元没有依据，因为这笔费用已将煤气管道初装费和数字电视的开户费和装修押金一共3536元是互相冲抵的，这三项费用都不属于合同里面购房款的范围。2、对于29680元是因为根据合同，原告逾期不付款有违约行为，被告有权进行扣除。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年1月20日，原、被告与经纪方北海市世华房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于北海市北海大道176号东峰锦绣城6幢一单元1003号房出售给原告，房屋成交价为28万元，如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买卖双方签订本合同当日买方支付定金20000元给卖方，双方共同到房地产交易中心办理交易过户递件手续，并取得房地产交易中心收缴证件收据当天买方支付首付款68000元（含已付定金20000元），剩余房款212000元由买方向银行申请贷款支付给卖方；买方向银行申请借款人民币260000元，贷款额度以银行最终审批为准，银行贷款审批高于人民币212000元部分，卖方返还给买方（银行贷款当日）；该合同还约定了其他相关内容。同日，原、被告双方签订另一份《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为28万元，买方的付款方式为分期付款，买方于该房产过户当天支付首付款68000元，剩余房款由买方向银行贷款支付；贷款办理期为90天，贷款办理完毕后卖方交付买方房屋使用，如提交办理贷款可提前支付，否则不予交付房屋使用给买方。该合同在北海市房地产交易中心办理了备案登记。2014年1月26日，原告办理了涉案房屋的权属证书。被告于2014年7月初将涉案房屋交付给原告使用。2014年1月20日，原告向被告支付了房款共68000元。2014年6月19日，原告与中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为26万元用于购买涉案房屋。2014年6月30日，银行向被告账户转入26万元。2014年7月18日，被告向原告返还了18320元。另查明，2014年7月7日，原告向涉案房屋的物业公司支付了2012年12月1日至2014年7月30日的物业费、专项维修基金、电梯维保年检费、水电公摊共计2722元。原告认为被告应返还物业费2722元及银行贷款29680元，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有《房屋买卖合同》、房产证、收款收据、《个人购房借款／担保合同》、工商银行个人借款凭证及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的两份《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定的条款严格履行义务。原告向被告支付了购房款，被告也已于2014年7月初将涉案房屋交付给被告使用，原告向物业公司支付了2012年12月1日至2014年7月30日的物业费、专项维修基金、电梯维保年检费、水电公摊费，该费用是在房屋交付之前产生的，根据第一份合同第四条约定：“卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）”，上述费用应由被告承担。被告辩称该费用与煤气管道初装费和数字电视的开户费、装修押金等是互相冲抵的，根据上述合同第四条约定：“如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用”，因此煤气管道初装费和数字电视的开户费已包含在该房屋成交价中，不应由原告承担，装修押金没有依据，对被告的辩解本院不予采纳，被告没有按照合同约定结清交付房屋前的物业费用，其行为已构成违约。原告要求被告返还代垫的物业费，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告构成违约，给原告造成了损失，应承担赔偿责任，原告主张利息按中国人民银行同期贷款利率计算，没有违反法律规定，本院亦予支持。关于原告逾期付款是否构成违约的问题，双方约定房屋成交价为280000元，原告于签订合同当日向被告支付了房款68000元，尚欠212000元未支付，现银行向被告账户转入260000元，根据双方签订的第一份《房屋买卖合同》第十八条约定：“买方向银行申请借款人民币260000元，贷款额度以银行最终审批为准，银行贷款审批高于人民币212000元部分，卖方返还给买方”，被告应返还原告48000元，被告已返还18320元，尚欠29680元。被告辩称原告逾期不付款有违约行为，被告有权扣除违约金，根据第二份合同约定：“贷款办理期为90天，贷款办理完毕后卖方交付买方房屋使用，如提交办理贷款可提前支付，否则不予交付房屋使用给买方”，原告于2014年6月19日与银行签订《个人购房借款／担保合同》，已超过贷款办理期60天，根据双方签订的第一份合同约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金”，原告应支付逾期违约金，但被告主张的违约金过高，该计算方式远高于银行同期贷款利率，依照《最高人民法院关于修改<；最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>；的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%”，本院依法将违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平加收30%计算。参照2014年中国人民银行半年期借款利率5.6%上浮30%计算，则原告逾期付款的违约金为2537元（212000元×7.28%÷365天×60天=2537元），扣除该违约金后，被告应返还原告27143元。综上所述：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张秋媛返还银行贷款27143元给原告张靓；二、被告张秋媛返还物业费、专项维修基金、电梯维保年检费、水电公摊共计2722元及利息（利息计算：以2722元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月8日计至本案发生法律效力的判决确定的还款之日止）给原告张靓；三、驳回原告张靓的其他诉讼请求。案件受理费622元，减半收取311元，由原告承担30元，被告承担281元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费622元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  韦圆圆二〇一五年二月五日书 记 员  莫雪芳附：本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。