福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0521民初8773号 原告：张婉红，女，1990年1月17日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：许志君、官维晨，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州华亿房地产开发有限公司，住所地惠安县螺城镇建设南街物资大楼六楼，统一社会信用代码91350521753135196F。 法定代表人：魏传瑞，执行董事。 被告：福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100731855010X。 法定代表人：魏传银，执行董事。 上列两被告共同委托诉讼代理人：陈能武、王伟勤，福建大中律师事务所律师。 第三人：福建省闽南建筑工程有限公司，住所地惠安县净峰镇湖街，统一社会信用代码91350521156220333G。 法定代表人：邱仅生，董事长。 原告张婉红与被告泉州华亿房地产开发有限公司（简称华亿房地产公司）、福州华辰房地产有限公司（简称华辰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，被告华辰房地产公司在提交答辩状期间内提出管辖权异议，本院于2017年11月13日裁定驳回被告华辰房地产公司对本案管辖权提出的异议。被告华辰房地产公司不服裁定，提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年12月25日裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，本院通知福建省闽南建筑工程有限公司（简称闽南建筑公司）作为第三人参加本案诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张婉红的委托诉讼代理人官维晨，被告华亿房地产公司、华辰房地产公司的共同委托诉讼代理人陈能武到庭参加诉讼。第三人闽南建筑公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张婉红向本院提出诉讼请求：1、判令被告华亿房地产公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》并向原告交付经验收合格的案涉商品房；2、被告华亿房地产公司向原告支付自2017年1月1日起至实际交付经验收合格的商品房之日止按总购房款日万分之一点五的标准计算的逾期交房违约金（总购房款309168元，违约金每日为46元，暂计至起诉之日止为12926元）；3、被告华亿房地产公司向原告返还惠安县财政局补贴给原告（发至被告华亿房地产公司）的补贴款15458.4元；4、被告华辰房地产公司对华亿房地产公司的上述继续履行合同、支付违约金等承担连带责任。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告华亿房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201607210022），约定原告向被告华亿房地产公司购买址在惠安县“君临世纪”3＃1203号商品房（简称案涉商品房），总价309168元。合同第八条约定，出卖人应于2016年12月31日之前将符合法定及约定条件的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，逾期交房超过90日，买受人有权选择解除合同或者要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。合同签订当日，双方办理了备案登记，后原告依约支付了全部购房款309168元。但被告华亿房地产公司至今未能将符合法律规定及合同约定的商品房交付给原告，其逾期交房的行为已经违约，应当向原告支付违约金。另根据《惠安县人民政府关于化解房地产库存的实施意见》，原告所购商品房可获得惠安县财政局总购房款5%的财政补贴，该补贴系发放至被告华亿公司账号，用于抵扣购房款。鉴于原告已足额支付购房款，被告华亿房地产公司应当将该款项返还给原告。经查，被告华亿房地产公司为法人独资的一人有限责任公司，其股东为被告华辰房地产公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因此，被告华辰房地产公司应当对被告华亿房地产公司的债务承担连带责任。 被告华亿房地产公司辩称，一、案涉商品房的实际权利人系闽南建筑公司，而非本案原告，原告仅是案涉商品房名义上的签约人。因此，本案原告并非适格的主体，原告无权提起本案诉讼。被告华亿房地产公司开发建设的惠安县“君临世纪”房地产项目3＃楼、5＃楼工程发包给第三人闽南建筑公司施工。被告华亿房地产公司于2016年1月23日开始以“君临世纪”房地产开发项目中的3＃楼部分住宅房产抵付给闽南建筑公司作为工程款。就“以房抵债”事宜，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司于2016年10月20日签订了《工程施工补充合同》以及其他有关文件进行了确认，其中的抵债房产中就包括了案涉商品房。二、为了实现“以房抵债”目的，闽南建筑公司指定（借用）原告的名义与被告华亿房地产公司签订《商品房买卖合同》并进行备案。因此，案涉《商品房买卖合同》仅是闽南建筑公司为了实现“以房抵债”目的的一种协议安排，并非是原告与被告华亿房地产公司之间就买卖商品房的真实意思表示，原告并非是真实的购房人。本案《商品房买卖合同》的签订并进行备案与普通市场上正常的商品房交易有着本质区别，本案《商品房买卖合同》中相关条款并非是合同双方权利与义务的真实意思表示及约定。有鉴于此，本案中关于交房以及逾期交房的违约责任等约定并不适用。三、案涉商品房逾期交房的责任应由闽南建筑公司承担。导致案涉商品房逾期交房的原因系闽南建筑公司施工延期所致，另外根据被告华亿房地产公司与闽南建筑公司所签订的《工程施工补充合同》、《“以房抵款”具体操作流程协议》、《补充协议》、《“君临世纪”3＃、5＃工程问题监督与管控协议》等有关协议约定，本案的逾期交房责任应由闽南建筑公司承担。四、鉴于闽南建筑公司是案涉商品房所属房地产项目的施工方，逾期交房的原因系闽南建筑公司施工延期所致，因此基于“以房抵债”之精神，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司所指定的原告之间签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约条款对被告华亿房地产公司、闽南建筑公司以及原告并无法律约束力。退一步讲，即便原告有权主张逾期交房违约金，那么责任也应当由闽南建筑公司承担。被告华亿公司至今未收到惠安县财政局根据《惠安县人民政府关于化解房地产库存的实施意见》对案涉商品房发放的任何财政补贴。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。 被告华辰房地产公司辩称，华亿房地产公司有完整独立的财务制度，并经过审计相关报表亦符合会计准则，财务支付明晰且具有独立的办公经营场所，华亿房地产公司与华辰房地产公司之间并没有财产混同的迹象，可以证明华亿房地产公司与华辰房地产公司财产相分离的事实。因此，华辰房地产公司不应对华亿房地产公司的债务承担连带责任。 第三人闽南建筑公司未作陈述。 经审理查明，被告华亿房地产公司系以在惠安县城规划范围内对螺城镇旧城进行改造、开发、建设、出租、出售商住房等为经营范围的一人有限责任公司（法人独资），系被告华辰房地产公司的全资子公司。案涉惠安县“君临世纪”3＃楼系由被告华亿房地产公司开发建设，由第三人闽南建筑公司承建。2016年10月28日，原告与被告华亿房地产公司签订合同编号为201607210022的《商品房买卖合同》一份（含附件1-6），约定原告向被告华亿房地产公司购买其开发的位于惠安县商品房，建筑面积40.68平方米，房屋总价款309168元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因法律法规规章变更和当地行政部门政策性因素引起开发商自身无法控制的因高考、高温、台风暴雨等其他客观因素限制施工的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告已付清购房款，案涉商品房至今未交付原告使用，被告并确认案涉“君临世纪”项目尚未经过竣工验收。 以上事实，有原告提供的企业信用公示信息、《商品房买卖合同》、福建增值税普通发票、个人贷款支付凭证，被告提供的营业执照副本，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为：1、本案合同责任应由谁承担？2、原告要求返还购房补贴是否应予支持？ 被告华亿房地产公司、华辰房地产公司认为，案涉房产是被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司约定“以房抵债”项下的财产，根据双方的约定，案涉房产的实际权利人是闽南建筑公司，至于闽南建筑公司借用第三方名义代持该房产或者由闽南建筑公司真实出售该房产，相关的出卖人权利、义务应由闽南建筑公司承担。被告华亿房地产公司与原告签订案涉《商品房买卖合同》以及配合原告办理相关合同的备案手续等一系列行为均是为了配合实现“以房抵债”的目的。被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司协议约定中就交房问题进行了约定，故逾期交房责任应由第三人闽南建筑公司承担。两被告均是独立的法人，都有独立的办公场所以及独立的财务制度，原告无证据证明两被告存在财产混同的行为，其要求被告华辰房地产公司对华亿房地产公司承担连带责任不能成立。退一步讲，如被告华亿房地产公司需承担逾期交房违约责任，原告请求的每日万分之一点五的违约金标准过高，应予以调整。被告华亿房地产公司并未收到原告所主张的购房补贴，因此原告要求被告华亿房地产公司返还财政补贴条件不成就。被告华亿房地产公司相应提供证据1即验资报告，以此证明华亿房地产公司的股东即被告华辰房地产公司已全部出资到位。证据2即审计报告，以此证明被告华亿房地产公司有完整独立的财务制度并经过审计，相关报表亦符合会计准则，且未见被告华亿房地产公司与股东个人财产混同的迹象，证实被告华亿房地产公司与被告华辰房地产公司财产相分离。证据3即建筑安装工程施工补充合同、建筑安装工程施工补充协议，以此证明2013年1月11日及2014年被告华亿房地产公司与第三人签订补充合同、补充协议，以及补充合同、补充协议约定的内容。证据4即工程施工补充合同及附件《销售清单》，以此证明2016年10月20日，被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司签订《工程施工补充合同》及约定内容，案涉房产系被告华亿房地产公司抵债给第三人闽南建筑公司的房产。证据5即“以房抵款”具体操作流程协议，以此证明2016年10月20日，被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司签订《以房抵债具体操作流程协议》及协议约定内容，根据该协议第二条特别约定，本案逾期交房的违约责任应由第三人闽南建筑公司承担。证据6即补充协议，以此证明2017年1月，被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司签订补充协议及约定内容，根据该协议约定逾期交房责任在于第三人闽南建筑公司。证据7即“君临世纪”3#、5#工程问题监督与管控协议及收条，以此证明2017年4月5日，被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司签订《“君临世纪”3#、5#工程问题监督与管控协议》，根据协议约定内容，逾期交房责任在于第三人闽南建筑公司。证据8即《紧急通知函》，以此证明本案逾期交房责任在于第三人闽南建筑公司。原告质证称：对被告华亿房地产公司提供的证据1真实性、合法性、关联性均无异议。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告华亿房地产公司提供的审计报告是静态的财务数据，无法证明及反映在实际经营中两被告财产是否混同。同时，该审计报告不完整，缺少2013年、2015年、2016年、2017年的审计报告。对证据3-8真实性、合法性由法院认定，关联性有异议。根据合同相对性原则，被告华亿房地产公司提供的其与第三人闽南建筑公司之间的协议、合同等资料仅在其二者之间发生法律效力，对案外人（即原告）并无约束力。案涉商品房买卖合同的主体是原告与被告华亿房地产公司，逾期交房的责任应由被告华亿房地产公司承担。至于被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司之间约定的责任承担方式与本案无关，被告华亿房地产公司应另案主张。案涉商品房购买时间是2016年10月28日，相应的购房款直接汇款到被告华亿房地产公司的账户，并不存在购房款由第三人闽南建筑公司收取的情况。 原告张婉红认为，被告华亿房地产公司作为案涉商品房的开发商与出售方，案涉《商品房买卖合同》是原告与被告华亿房地产公司的真实意思表示，双方均应按合同约定履行。《商品房买卖合同》第八条、第九条明确约定被告华亿房地产公司交付房屋的日期及逾期交房的违约责任，但被告华亿房地产公司至今未向原告交付案涉商品房，且案涉“君临世纪”项目尚未经过竣工验收，故被告华亿房地产公司应承担逾期交房的违约责任。被告华亿房地产公司辩称其与第三人闽南建筑公司签订建筑案涉工程施工补充合同、补充协议、“以房抵款”具体操作流程等，相应的逾期交房责任应由第三人闽南建筑公司承担，但根据合同相对性原则，被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司之间的约定对原告不产生约束力。被告华亿房地产公司主张的“以房抵债”协议性质是案涉商品房权利的转移，但案涉商品房的销售主体并未经过变更登记，“以房抵款”协议应为无效。且“以房抵款”时间亦是在本案商品房买卖时间之后，被告并无告知原告以房抵债的情况，对原告并不产生约束力。被告华亿房地产公司系被告华辰房地产公司的全资子公司，被告华辰房地产公司无提供证据证明案涉商品房买卖发生时被告华亿房地产公司的财产独立于被告华辰房地产公司，根据《公司法》的相关规定，被告华辰房地产公司应对被告华亿房地产公司的继续履行合同、支付违约金等债务承担连带责任。《惠安县人民政府关于化解房地产库存的实施意见》规定：“2016年8月1日起至2017年2月28日止，在惠安县区域内购买新建商品房住房的单位和个人，可享受购房总额的5%财政补贴……由所在楼盘的房地产企业汇总，定期报县财政局审核……该部分款项发放至相关房地产企业在银行开设的预售资金监管账户，用于抵扣购房款”，原告所购案涉商品房符合上述财政补贴范畴，原告已全额支付309168元购房款，不存在抵扣购房款的情形，故被告华亿房地产公司应将惠安县财政局发放至其银行账户的财政补贴15458.4元返还给原告。原告相应提供证据9即《惠安县人民政府关于化解房地产库存的实施意见》[惠政文（2016）106号]，以此证明原告所购商品房可以获得惠安县财政局总房款5%的财政补贴，该补贴发放至被告华亿房地产公司账号，用于抵扣购房款。两被告质证称：对原告提供的证据9真实性由法院核实，证明对象有异议。被告华亿房地产公司未收到政府部门发放的案涉商品房的财政补贴。 本院经审查认为，被告华亿房地产公司提供的证据1-2，经原告质证真实性无异议，本院予以确认。但被告华亿房地产公司并未提供公司完整的审计报告，特别是案涉商品房买卖期间即2016年度的审计报告。被告华辰房地产公司不能证明被告华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司的财产，故其应对被告华亿房地产公司债务承担连带责任。证据3，系被告华亿房地产公司作为发包方、第三人闽南建筑公司作为承包方就惠安“君临世纪”3、5号楼工程施工签订的补充合同、补充协议，与本案无关。证据4-8，因第三人闽南建筑公司并非案涉《商品房买卖合同》的合同当事人，即便被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司之间确有“以房抵款”之约定，该约定也仅对被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司具有约束力，并不能以此认定闽南建筑公司应对案涉商品房逾期交房承担违约责任。且被告华亿房地产公司与第三人闽南建筑公司之间的“以房抵款”系在案涉商品房买卖之后，被告华亿房地产公司亦确认其并未告知原告“以房抵款”等相关事宜。被告华亿房地产公司主张逾期交房违约责任应由第三人闽南建筑公司承担，依据不足，不予采纳。被告华亿房地产公司并无提供证据证明其存在《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期交付的特殊原因，故应自2017年1月1日即合同约定最后交付期限的第二天起支付原告逾期交房违约金。原告提供的证据9，原告现无提供证据证明该购房补贴已实际发放至被告华亿房地产公司账户，故其要求被告华亿房地产公司返还购房补贴15458.4元，理由不足，不予采纳。 综上所述，本院认为，原告与被告华亿房地产公司于2016年10月28日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。原告已按合同约定付清购房款309168元，但被告华亿房地产公司至今尚未将案涉商品房交付原告使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告请求被告华亿房地产公司继续履行商品房买卖合同并向原告交付经验收合格的案涉商品房，依据和理由充分，予以支持。原告请求被告华亿房地产公司按已付购房款309168元的日万分之一点五支付原告自2017年1月1日起至实际交付案涉商品房之日止的逾期交房违约金，依据充分，予以采纳。被告华辰房地产公司不能证明被告华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司自己的财产，故应对被告华亿房地产公司的债务即逾期交房违约金承担连带责任。但原告请求被告华辰房地产公司对被告华亿房地产公司交付案涉商品房的合同义务承担连带责任，依据不足，不予支持。原告无提供证据证明案涉商品房的购房补贴已实际发放至被告华亿房地产公司账户，其请求被告华亿房地产公司返还补贴款15458.4元，依据不足，不予支持。被告华亿房地产公司主张本案逾期交房违约责任应由第三人闽南建筑公司承担，因第三人闽南建筑公司不是案涉商品房买卖合同的出卖人，对外的合同责任应由出卖人即被告华亿房地产公司承担，故对被告华亿房地产公司的该主张不予采纳。第三人闽南建筑公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告泉州华亿房地产开发有限公司应继续履行其与原告张婉红于2016年10月28日签订的合同编号为201607210022《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起三十日内将经验收合格的位于惠安县“君临世纪”3＃1203室商品房交付给原告。 二、被告泉州华亿房地产开发有限公司应按总购房款309168元的日万分之一点五支付原告张婉红自2017年1月1日起至实际交付上述商品房之日止的逾期交房违约金。 三、被告福州华辰房地产有限公司对被告泉州华亿房地产开发有限公司上述应支付原告张婉红的逾期交房违约金承担连带责任。 四、驳回原告张婉红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费510元，由被告泉州华亿房地产开发有限公司负担232元，原告张婉红负担278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 审 判 员  许一鸣 代理审判员  陈细鹏 二〇一八年五月二十三日 书 记 员  张云潇 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。