广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法塘民初字第134号原告黄立志，男，汉族，1964年11月27日出生，住广东省佛山市三水区。委托代理人符强，广东金舵律师事务所律师。委托代理人区倩彦，广东金舵律师事务所律师。被告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组，住所地广东省佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村。负责人李华章，村民小组组长。委托代理人颜国牛，广东务正律师事务所律师。原告黄立志诉被告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组（以下简称美西村民小组）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案分别于2015年4月20日、2015年5月11日开庭时，原告黄立志及其委托代理人符强以及被告美西村民小组的负责人李华章、被告的委托代理人颜国牛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄立志诉称，2007年7月1日，黄立志与美西村民小组就该村民小组内20亩土地（西至大南路边绿化带，北至美西村中大道，东至长塘，南至硬底化冲）签订一份《租赁合同书》，双方明确约定土地性质为综合、工业用地，租期从2007年7月1日至2037年6月30日。黄立志在签订上述合同书后向美西村民小组支付押金100000元，并支付两年租金共计494000元。黄立志其后发现，该土地性质为农村集体所有土地，并不能出租用于非农业建设，双方签订的《租赁合同书》实际上违反了法律强制性规定，合同应认定无效，美西村民小组因该合同取得的财产应当返还给黄立志。黄立志虽交纳两年租金，但从未对该土地进行实际使用，也从未阻止美西村民小组对该土地作其他使用。综上，原告黄立志请求法院判决：1.判令被告美西村民小组向原告黄立志归还已支付租金494000元及自起诉之日起至实际清偿之日止按银行同期利率计算的利息；2.判令被告美西村民小组向原告黄立志归还押金100000元及自起诉之日起至实际清偿之日止按银行同期利率计算的利息；3.本案诉讼费由被告美西村民小组承担。被告美西村民小组辩称，黄立志于（2015）佛三法塘民初字第61号一案庭审时对《租赁合同书》的真实性、合法性、关联性无异议。双方签订《租赁合同书》之前，黄立志持美西村民小组所在村委会开具证明到芦苞镇政府请示建设市场、商业、生活用地，并得到批复，黄立志在持有该批复文件后近三个月才签订上述合同。黄立志在签订合同并接收承租的土地后，向芦苞镇规划建设部门申请建设工厂而未获批准，与黄立志在本案中诉称美西村民小组至今未交付土地，黄立志从未取得租赁土地使用权不符。根据黄立志交纳押金及首年租金的时间可见，美西村民小组将土地交付黄立志的时间最迟为2007年7月17日。况且，黄立志于2008年7月4日第二次交纳租金，如果黄立志不是已使用土地，则不可能交纳第二年租金。黄立志持有镇政府批复文件后才签订合同，《租赁合同书》第五条约定，黄立志投资项目须符合芦苞镇的有关工业产业政策，黄立志事前已充分了解，美西村民小组没有确保黄立志按自己使用目的要求使用土地的义务，仅须按土地现状交付黄立志即可。到美西村民小组的村委会开具证明和到芦苞镇政府申请批复的工作，是黄立志自己完成的，证明以及批复文件原件至今由黄立志持有。美西村民小组的大部分土地被征用后，将自留用地出租并无过错。在黄立志持有村委会证明和镇政府批复的情况下，美西村民小组按照黄立志拟定的合同签订《租赁合同书》亦无过错。同时，不排除黄立志向四联村委会索取证明及取得镇政府批复过程中存在不正当、不合法的行为，有故意隐瞒、提供虚假情况，诱使美西村民小组与其签订合同的行为，故签订合同的过错在于黄立志。双方签订租赁合同后至今，涉讼20亩土地一直由黄立志占用，黄立志除了交纳押金100000元及第一年、第二年的土地占用费外，占用土地的行为致使美西村民小组的村民遭受重大经济损失。综上，签订合同的过错方是黄立志，因黄立志长期占用土地而不支付相关土地费用的过错，已经造成美西村民小组的重大经济损失。故被告美西村民小组请求驳回原告黄立志的全部诉讼请求，诉讼费用由黄立志负担。原告黄立志在诉讼中向本院提供了以下证据：1.原告身份证复印件一份，用以证明原告黄立志的诉讼主体资格；2.《租赁合同书》原件一份，用以证明原、被告签订合同，约定租赁土地面积约20亩，土地性质为综合工业用地，用途为非农用建设；3.关于三水区芦苞镇四联村民委员会美西村民小组自留用地的批复原件一份，用以证明芦苞镇政府同意涉案土地用于非农用建设；4.佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会证明原件一份，用以证明涉案土地是向社会进行商业、市场用地招商的，美西村民小组出租土地的目的不是用于农业建设，而是用于市场、商业招商的；5.三水区农村收款统一收据原件三份，用以证明黄立志于2007年7月17日向美西村民小组交付押金100000元，以及支付2007年7月1日至2009年6月30日共两年的费用494000元；6.照片打印件四份，用以证明涉案土地现在已搭建一个棚，但非黄立志搭建，说明美西村民小组已在使用涉案土地；7.美西村民小组的民事起诉状复印件一份，用以证明美西村民小组明确承认，2005年至2006年间，芦苞镇政府征收了美西村民小组的集体土地，位于美西村民小组前、大南路边约20亩土地由芦苞镇政府硬底化后，作为集体经济留用地归还美西村民小组使用，涉案土地填土硬底化并非黄立志所为，而是由芦苞镇政府在涉案土地租赁前已进行填土硬底化。针对原告黄立志提供的证据，被告美西村民小组发表意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，证明原、被告签订合同书合法有效；对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但美西村民小组是经镇政府批复同意才租赁涉案土地的；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据6的真实性无异议，美西村民小组不清楚该棚由谁搭建，以为是黄立志搭建的，该棚不能证明系美西村民小组使用涉案土地；证据7中美西村民小组没有说涉案土地已硬底化，而是说镇政府之前填过土，土地南边有一条硬底化的冲，冲与土地是两回事情，美西村民小组未为涉案土地进行过硬底化。被告美西村民小组在诉讼中向本院提供了以下证据：1.《租赁合同书》复印件一份，用以证明合同合法真实、双方权利义务明确；2.佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会证明复印件一份，用以证明美西村民小组按规定程序请求批准村集体自留用地招商；3.关于三水区芦苞镇四联村民委员会美西村民小组自留用地的批复复印件一份，证明镇政府批复同意，规划设计另行办理审批，应由黄立志办理；4.三水区农村收款统一收据复印件三份，用以证明黄立志在履行合同中违约；5.照片两张，用以证明黄立志接收涉案土地后，黄立志曾运送大批石料，打算将涉案土地垫高。针对被告美西村民小组提供的证据，原告黄立志发表意见为：对于证据1、2、3、4的真实性无异议，但对证明内容不认可；证据5中照片显示现场的石料是废料，不是黄立志运来用于建设的石料，可能是建设公路时产生的废料，具体不清楚由谁运送过去。本院依据被告美西村民小组的申请，当庭出示了（2015）佛三法塘民初字第61号一案于2015年3月4日的开庭笔录。针对上述开庭笔录，原告黄立志发表意见为：对真实性无异议，但不代表黄立志签订合同就一定合法，因该合同违反土地管理法第六十三条的强制性规定，另该开庭笔录第七页载明涉案土地出租前是空置。针对上述开庭笔录，被告美西村民小组发表意见为：开庭笔录第六页明确黄立志对《租赁合同书》的真实性、合法性、关联性无异议。经质证，原告黄立志、被告美西村民小组提供证据的真实性均由对方予以确认，其中原告黄立志提供的证据2、3、4、5系原件，故本院对于上述证据的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。另外，本案中当庭出示的（2015）佛三法塘民初字第61号一案的开庭笔录系本院庭审时对双方当事人陈述的客观真实记录。本院审理查明，2007年3月29日，佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会出具一份《证明》,其上记载：“兹三水区芦苞镇四联美西村民小组现有土地一块（位于南大路边），面积约15亩，今向社会各界人士进行市场商业生活用地招商，希政府有关部门批准。”2007年4月3日，佛山市三水区芦苞镇人民政府向美西村民小组作出一份《关于三水区芦苞镇四联村民委员会美西村民小组自留用地的批复》，其上记载：“为鼓励发展村级集体经济，经2007年3月30日镇人民政府招商会议讨论决定，批复如下：1.同意该自留用地采取公开招投标的形式招租，签定合约前须经镇人民政府批准。2.该自留用地的建设项目，须符合区、镇有关产业政策，立项前须经镇人民政府批准。3.该自留用地的规划设计建设须经镇人民政府审批，并办理报建等手续。”2007年7月1日，美西村民小组（甲方）与黄立志（乙方）签订一份《租赁合同书》，双方约定：乙方租赁甲方位于佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组内，面积约20亩的一块土地；土地性质为综合、工业用地；租期30年即从2007年7月1日至2037年6月30日；土地租金为247000元/年，租金按年度收取，乙方在签订合同5日内向甲方支付首年度租金（即247000元），从2008年起乙方须在每年7月1日前向甲方支付下一年度租金；签订合同5日内，乙方向甲方支付土地押金100000元，租期满后，甲方将向乙方全额无息退回该押金。该合同书还约定了甲、乙双方的权利、责任以及见证、生效条件等事项。该合同书上由美西村民小组李荣章、叶仲南、李明章等村民代表甲方签字，由黄立志在乙方落款处签字，并由佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会加盖公章予以见证。2007年7月17日，黄立志交纳了美西村土地押金100000元。2007年7月18日，黄立志交纳了租用美西村土地款（2007年7月1日至2008年6月30日）247000元。2008年7月14日，黄立志交纳了租用美西村土地款（2008年7月1日至2009年6月30日）247000元。另查明，佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组位于南丰大路东侧约20亩的土地权属类别为集体土地，所有权权属为美西村民小组集体所有，该土地的地类为未利用地。本院认为,本案是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中涉诉土地是被告美西村民小组的集体所有土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，被告美西村民小组将该土地有偿出租给原告黄立志作工业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告黄立志与被告美西村民小组于2007年7月1日所签订的《租赁合同书》应认定为无效合同。原告黄立志未举证证明涉案土地上存在阻碍接收的情况，且从原告黄立志自2007年起连续两年向被告美西村民小组交纳土地使用费的行为来看，以及结合原告黄立志在诉讼中陈述由其在签订《租赁合同书》后向芦苞镇政府进行报建的行为，本院对被告美西村民小组主张已将涉案土地交付给原告黄立志的意见予以采信，原告黄立志诉称未接收占用涉案土地依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告黄立志与被告美西村民小组明知涉案土地不具备建设用地功能，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，仍签订涉案合同，双方对导致合同无效均负有过错，应当对由此产生的损失各自承担相应的责任。在综合考虑被告美西村民小组的土地面积及闲置损失、原告黄立志对土地的投入及利用状况、双方的过错程度，本院酌定原告黄立志参照合同约定土地使用费标准的一半即123500元/年向被告美西村民小组支付土地使用费。有鉴于此，原告黄立志须向被告美西村民小组支付2007年7月1日至2009年6月30日期间的土地使用费247000元。因原告黄立志已向被告美西村民小组支付了2007年7月1日至2009年6月30日期间的土地使用费494000元、押金100000元，故被告美西村民小组应向原告黄立志返还土地使用费247000元及押金100000元。至于原告黄立志诉请被告美西村民小组支付返还土地使用费及押金自起诉之日（即2015年3月9日）起至实际清偿之日止的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄立志返还土地使用费247000元及支付利息（以247000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2015年3月9日起计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄立志返还押金100000元及支付利息（以100000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2015年3月9日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告黄立志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9740元，由原告黄立志负担4050元，由被告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组负担5690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾朝阳代理审判员  陆志珊人民陪审员  蔡镜华二〇一五年七月六日书 记 员  蔡斯恩