.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初2799号原告：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，辽宁恒敬律师事务所律师。委托代理人：肖太新，女，1968年4月4日出生，系该单位员工，住沈阳市皇姑区。被告：辽宁国泰民安科技有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈大庆，系该公司经理。委托代理人：张娇，系辽宁蓝田律师事务所律师。原告沈阳市和兴房地产开发有限公司诉被告辽宁国泰民安科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月6日立案受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序于2018年3月20日、2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱海维、肖太新，被告委托代理人张娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市和兴房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2014年2月26日签订沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议，原告以位于沈阳市和平区的时代广场办公楼（建筑面积845.31平方米）提供给被告研发科技项目和办公使用，时间为2014年2月26日至2019年2月25日，截至到2017年6月30日，被告共拖欠房屋租赁费601979.81元，截至到2016年12月31日，被告共拖欠供暖费用57221.44元、电费35496.63元。综上，请求依法裁判，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求被告支付欠缴的房屋租赁费588872.97元、供暖费57221.44元、电费35496.63元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告辽宁国泰民安科技有限公司辩称，一、原告主体不适格。原告没有向被告出示涉案房屋产权为原告所有。被告是在沈阳市委宣传部网信办的主持下与沈阳市和平区政府达成共建沈阳文化网络基地的协议，将被告迁至沈阳网络文化大厦，并承诺免费使用。协议第四条约定甲方应协调乙方与大厦产权人的关系，确保乙方正常经营。从该条内容能够看出本案原告不是协议的适格主体，不能与被告履行该协议。二、退一步讲，如原告依据该份协议有权收取租金，那么租金由273元/平方米增至423/平方米，再增至523元/平方米系重大不公，结合市场租金价格以及我国近几年的经济状况，房屋租金在2014年到2018年之间不能达到成倍增长的水平。三、原告诉求金额过高。根据被告所交纳的税收，基本已满足协议要求，应免收租金。针对电费，原告的计算方法被告不予认可，采暖费计算过高。经审理查明，原告沈阳市和兴房地产开发有限公司（甲方）与沈阳瑞拓电子科技有限公司（乙方）签订《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》一份，约定甲方以位于沈阳市和平区的时代广场办公楼房间（建筑面积389.15平方米）提供给乙方研发科技项目和办公使用。原则上为期五年，自2013年12月31日至2018年12月31日止。其后原告沈阳市和兴房地产开发有限公司（甲方）与沈阳瑞拓电子科技有限公司（乙方）又签订《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》一份，约定甲方以位于沈阳市和平区长白西路51号的时代广场办公楼（蓝海大厦）B座1204-1215房间（建筑面积845.31平方米）提供给乙方研发科技项目和办公使用。原则上为期五年，自2014年2月26日至2019年2月25日止。房屋租金第1、2年为年人民币273元/平方米；第3年为年人民币423元/平方米；第4、5年为年人民币523元/平方米。乙方如达到第三条第（二）项要求，甲方免于收取房租，如未能达到当年要求，则按照第三条第（三）项要求补交房租。第二条政策支持约定（一）乙方注册于和平区的母公司或分支机构可享受区政府科技三项费用的支持（标准为企业当年上缴税收区级可支配部分的30%），作为地方政策奖励扶持资金。第三条产业规划约定（二）乙方承诺：1、入住第一年业务类型初步成形，实现年纳税额1200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273/平方米）。2、第二年实现年纳税额1500元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273/平方米）。3、第三年实现年纳税额1800元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于423/平方米）。4、第四年实现年纳税额2200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523/平方米）。5、第五年实现年纳税额2600元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523/平方米）。（三）乙方如不能实现以上发展目标，首先用入区库税收的70%弥补企业房租，不足部分由第二条第（一）项奖励资金予以补足，若仍不足，则乙方按照本协议约定的租金标准于当年年满后1个月内向甲方缴纳不足部分的房屋租金，直至乙方可兑现承诺。第四条特别约定（四）乙方自行承担电费、物业费及采暖费等乙方为使用标的房屋产生的所有费用。乙方须向物业公司每月交纳电费、每年10月15日前交纳采暖费；按时向甲方预交全年度物业费。原告使用诉争房屋期间未交纳租金、采暖费及电费。沈阳市和平区税源建设工作领导小组办公室出具数据显示，被告在2014年度形成区级可支配税收173.04元，2015年度形成区级可支配税收1577.57元，2016年度形成区级可支配税收5402.94元，2017年度形成区级可支配税收5953.30元。庭审中，原告表示同意将上述区级可支配税收总额13106.85元在租金中予以扣除。另查明，B座1204-1209房间面积均为80.39平方米、1210面积为49.75平方米、1211面积为63.55平方米、1212面积为62.23平方米、1213面积为64.39平方米、1214面积为61.52平方米、1215面积均为61.73平方米。2015年4月3日，沈阳瑞拓电子科技有限公司名称变更为被告辽宁国泰民安科技有限公司。2014年10月31日，沈阳瑞拓电子科技有限公司出具情况说明一份，载明"我公司于2014年10月29日退回1214、1215两个房间，由于其他房间内尚有东西未搬完，故1209、1210、1211、1212于2014年10月31日退回"。原告收到上述情况说明，并自愿从2014年10月29日开始不再收取上述房间费用。再查明，原告系诉争房屋的开发建设单位。2017年6月25日，辽宁英多纳清洁服务有限公司（甲方）与沈阳市和兴房地产开发有限公司（乙方）、沈阳市和平区机关事务管理局（丙方）签订债权转让合同一份，约定鉴于乙方是时代广场的开发方，丙方是时代广场的管理方。甲方与乙方于2014年11月20日签署了政府采购服务合同，甲方与丙方于2016年3月22日签署了政府采购服务合同。由甲方对时代广场大厦提供物业管理服务。现三方经友好协商达成如下协议，以共同遵守：一、在甲方时代广场大厦提供物业管理服务期间，出现各驻厦租户大量拖欠物业费、电费等情况。在甲方撤离时代广场大厦时，乙方和丙方将驻厦租户所欠的物业费等费用共1657345.58元向甲方进行了支付，甲方已收到该款项。二、因乙、丙双方替欠费的租户向甲方交纳了物业费等费用，故甲方同意将在其为时代广场大厦提供物业管理服务期间，因各驻厦租户拖欠物业费等费用产生的债权全部转让给乙方，由乙方统一向各欠费租户进行催缴，催缴方式包括但不限于诉讼，丙方表示同意。2014年11月1日原告与沈阳祥运热力供暖有限公司签订供热合同，约定热费标准为非住宅32元/平方米。原告提供了供暖费发票及电费票据证明其垫付了被告使用期间的采暖费及电费。上述事实，有当事人向法庭提交的《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》、情况说明、债权转让合同、沈阳市和平区税源建设工作领导小组办公室出具数据说明、沈阳市房产局出具的商品房销售面积分层分户表、建设工程施工许可证、规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证、供热合同等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于第一份协议（自2013年12月31日至2018年12月31日止）是否实际履行。原告主张该协议实际履行，而被告抗辩该协议未实际履行，随后双方签署了第二份协议（自2014年2月26日至2019年2月25日止）并实际履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现原告未能提供证据证明第一份协议实际履行，即原告未举证证明自2013年12月31日起将房屋交付被告使用，故本院认定双方并未实际履行第一份协议，原告将房屋交付被告使用的时间为2014年2月26日。被告使用了房屋，应依约交纳使用期间的租金及电费、采暖费。关于原告主张的租金，2014年2月26日至2014年10月28日，被告使用房屋面积为845.31平方米，租金应为154900.16元（年273元/平方米÷365天×245天×845.31平方米），2014年10月29日至2017年6月30日被告使用房屋面积为466.34平方米，租金应为449954.21元（年273元/平方米÷365天×485天×466.34平方米+年423元/平方米×466.34平方米+年523元/平方米÷365天×125天×466.34平方米）。故该期间被告应交纳租金总额扣除合同中约定并且原告同意减免的区级可支配税收总额，原告所主张的588872.97元租金未超过该数额，本院予以支持。关于原告主张的电费，双方在合同中没有明确约定电量的计算方式，被告所使用房屋没有单独的电表，对于用电量无法核实，对于原告提出的计费方式被告不予认可，且原告未能举证其就诉争房屋实际交纳电费的数额，故该项诉请本案暂不予支持。关于原告主张的采暖费，被告应支付2014年度一个月的采暖费，2015年度至2017年度三个年度的采暖费共计47022.80元（32元×845.31平方米÷12+466.34平方米×32元×3年）。关于被告提出的原告主体问题，原告作为诉争房屋的开发建设单位，同时作为合同的相对方，向被告主张权利并无不当。关于被告提出的合同约定租金标准过高，合同是双方自愿平等的基础上签订的，被告并未提供证据证明该合同存在显失公平的证据，故关于被告的抗辩意见不予采纳。被告的其他抗辩意见亦未提交证据予以证明，故不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁国泰民安科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司房屋租金588872.97元；二、被告辽宁国泰民安科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司房屋采暖费47022.80元；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5373元（已减半收取），由原告承担293元，由被告承担5080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 郝志杰 二〇一八年五月七日书记员 黄 蕊本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。