四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初351号 原告：陈红，男，汉族，1976年4月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈鸿，四川汇韬律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李晨，四川汇韬律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：张伟，男，1967年4月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 原告陈红诉被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由于工作变动，本案审判员由吴翔变更为李冯、由李冯变更为徐佳，由审判员徐佳独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈红及其委托诉讼代理人李晨，被告张伟的委托诉讼代理人肖霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，被告张伟在判决生效后十日内将涉案房屋恢复原状并腾退案涉房屋；2.判令被告张伟支付所欠原告陈红房屋租金40545元及违约金300000元，共计340545元，诉讼期间的房屋占用费按照原合同租金标准支付至房屋腾退之日止；3.判令本案的全部诉讼费用均由被告张伟承担。事实与理由：原告是成都市高新区房屋的业主，原告与被告于2016年4月14日签订了《房屋租赁合同》，将该房屋出租给被告使用，就房屋情况、租赁期限、租金、违约赔偿等进行了相应的约定。合同签订并履行一段时间后，2017年9月，被告未按合同约定期限支付租金，至今仍欠付原告租金40545元，且被告已无故失联并将租赁现场物品完全搬空。上述情况表明，被告已经明显违约，并不打算再履行双方签订的五年租约。根据合同第八条约定“在合同租赁期限内任意一方违约则需支付违约金300000元；租赁期到期后乙方不续租则恢复隔墙。”原告多次与被告电话沟通，希望协商解决，被告均置之不理。综上，原告陈红为了维护自身的合法权益，提起诉讼。 被告张伟辩称，被告张伟早已退出成都国华眼镜有限责任公司，实际承租并使用、缴纳房租的人为成都国华眼镜有限责任公司法定代表人张仁明；案涉房屋是用于成都国华眼镜有限责任公司的设立与经营活动的，而张伟已经退出了成都国华眼镜有限责任公司。因此在庭前被告张伟申请追加成都国华眼镜有限责任公司、张仁明为本案共同被告；张仁明租金实际交付至2017年9月底，并于2017年9月28日腾退了房屋，因此原告的第一项诉讼请求不能成立，原告第二项诉讼请求中的支付租金及占用费的请求不能成立；原告已将案涉房屋出租且原告无任何证据证明其损失，其主张违约金的请求不予认可。 本院经审理查明以下事实：原告陈红（合同甲方）与被告张伟（合同乙方）于2016年4月14日签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将其拥有的位于成都市高新区房屋租给乙方使用，房屋用途为商用，房屋建筑面积合计为62.38㎡。二、租金及支付方式：1.该租赁期限为5年，从2016年4月28日起至2021年6月27日；2.该房租金第一年租金为130元/㎡/月，每月租金为8109元，租金从第三年起逐年递增8%；3.该房屋乙方的租金支付方式为：签订合同之日一次性支付第一季度的房租，后四年每半年支付房屋租金，即签订合同当日乙方应向甲方支付第一季度租金24329元及履约保证金8109元，共32438元；4.经甲乙双方协商，该房屋的装修期为2个月，自2016年4月26日至2016年6月28日止，甲方不收取乙方的租金。三、违约的处理：1.乙方在租赁期限内享有转租、转让权，但必须提前2个月告知甲方。2.合同期内若乙方中途擅自退租，甲方已收租金和保证金不予退还，乙方还应向甲方支付合同约定的两个月的租金作为违约金。四、补充条款：在合同租赁期限内任意一方违约则需支付守约方违约金300000元，租赁期到期后乙方如不续租，则恢复隔墙。 原告陈红、被告张伟均当庭认可案涉房屋租金实际交付至2017年9月，被告张伟陈述案外人张仁明已于2017年9月28日腾退了房屋。 另查明：1.2016年8月17日，成都国华眼镜有限责任公司股东会决议，一致同意聘任张仁明为公司执行董事（法定代表人）、公司经理，张伟为公司监事，案外人张仁明及被告张伟系成都国华眼镜有限责任公司股东；2016年8月22日成都国华眼镜有限责任公司在成都市工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）；成都国华眼镜有限责任公司股东会（2016年11月29日）决议及被告张伟与张仁明签订的《股权转让协议》显示：张伟将其所持有的成都国华眼镜有限责任公司的24.5万元股权（占公司注册资本的49%）转让给张仁明，股权转让后张仁明持公司50万元股权（占公司注册资本的100%），公司类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为：有限责任公司（自然人独资）。 2.原告已于2017年11月24日将案涉房屋出租给案外人，并订立了租赁合同。 3.原告收取了被告履约保证金8109元，未退还被告。 本院认为，原告陈红与被告张伟于2016年4月14日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律的效力性、强制性规定，合同成立并生效，对双方当事人具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于被告张伟认为案涉租赁合同系被告代筹备阶段的成都国华眼镜有限责任公司订立，且应当由该公司承担合同权利义务的答辩意见，案涉合同系原、被告之间订立，根据合同相对性原则，被告要求案外人承担责任的法律依据不足，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，在公司筹备阶段发起人以自己名义代公司订立合同的情形中，向订立合同的发起人主张权利还是向设立后的公司承担责任系法律给予合同相对人的选择权，本案原告陈红选择向代成都国华眼镜有限责任公司订立合同的发起人张伟主张权利，符合法律规定，故本院对被告张伟该项答辩意见不予采纳，对被告张伟要求追加第三人的申请不予准予。现对本案诉讼请求评判如下： 对于原告陈红请求判令原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》解除以及涉案房屋恢复原状并腾退案涉房屋的诉讼请求。原告陈红主张因被告陈伟未支付租金解除合同，经审查，被告张伟未交纳2016年10月以后的租金且实际搬离了租赁房屋，且原告陈红已于2016年11月24日将案涉房屋租赁给案外人，视为双方均以其行为表明其不再履行租赁合同，故本院对原告要求解除双方之间《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除时间为原告陈红另行订立租赁合同前一日即2017年11月23日。 被告张伟已于2017年9月底搬离租赁房屋，原告陈红已实际收回房屋并于2017年11月24日将案涉房屋出租给案外人，故被告张伟无需腾退案涉房屋，本院对原告陈红主张被告张伟腾退房屋的诉讼请求不予支持。 对于原告陈红要求被告张伟恢复房屋原状的诉讼请求。该房屋的隔墙已经由原告自行恢复，但原告坚持该项诉讼请求，故本院对原告要求被告恢复原状的诉讼请求不予支持。 对于原告陈红要求被告张伟支付欠付的房屋租金的诉讼请求。被告张伟缴纳租金至2017年9月28日，原告陈红于2017年11月24日将案涉房屋出租给案外人，在此期间原、被告之间的租赁合同尚未解除，故被告张伟仍应当向原告陈红支付2017年9月28日至2017年11月23日期间的租金，数额为15407.1元(计算方式：8109+8109÷30×27)。原告陈红已将案涉房屋重新出租，对于案涉房屋重新出租之后的租金原告陈红再向被告张伟主张于法无据，故本院对2017年11月23日之后的租金及诉讼过程中的租金的诉讼请求不予支持。 对于原告陈红要求被告张伟支付违约金的诉讼请求。根据合同中对违约金存在两种约定，一是合同第四条第11款约定：“合同期内若乙方（即被告）中途擅自退租，甲方（即原告）已收租金和保证金不予退还，乙方还应向甲方支付合同两个月租金作为违约金。”二是合同第八条补充条款中约定：“在合同租赁期限内任意一方违约则需支付守约方违约金300000元。”合同补充条款系原、被告的特别约定，若该约定与格式合同的条款不一致，应以合同补充条款的内容为准，故案涉合同的违约责任条款为补充条款。被告张伟未支付租金、提前退租的行为构成违约，应当支付原告陈红违约金。 被告张伟主张《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，案涉房屋空置期间的租金如前所述本院已予以支持，原告陈红主张其经济损失包含实际产生的恢复隔墙的费用，与其实际损失相比，《房屋租赁合同》补充条款中约定的违约金明显过高，本院酌情予以适当减少，确定被告张伟的违约金数额为40000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 原、被告之间订立的《房屋租赁合同》于2017年11月23日解除； 被告张伟于本判决生效之日起十日内向原告陈红支付租金15407.1元及违约金40000元； 驳回原告陈红的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3204元，由被告张伟承担（此款原告陈红已预交）。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐佳 二〇一八年五月三十日 书记员  刘烨