河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第291号上诉人（原审原告）：霍永兵，无业。上诉人（原审原告）：霍某。法定代理人：霍永兵，无业。委托代理人：李子旺，农民。上诉人（原审被告）：贾涛，出租车司机。上诉人（原审被告）：刘静，无业。上诉人霍永兵、霍某与上诉人贾涛、刘静因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：二原告系父子关系，原告霍永兵与被告贾涛系继父子关系，二被告系夫妻关系，原告霍某与被告贾涛系同母异父的兄弟关系。坐落于唐山市路北区卫国路机场路南楼6楼4门101室房屋原由贾文华承租，并与妻子孟小英（曾用名孟德来）、其二人婚生子贾涛共同居住。1995年，贾文华因病去世，孟德来作为承租人继续承租该房屋。1996年6月，孟小英与原告霍永兵登记结婚，1999年8月31日婚生一子霍某。婚后，二人和贾涛、霍某共同居住在机场路南楼6楼4门101室。2008年10月18日，被告贾涛与被告刘静结婚。2010年2月7日，孟小英因交通肇事去世。被告贾涛在未告知二原告的情况下，于2010年11月5日以母亲去世为由，申请机场路南楼6楼4门101室房屋公有住房承租人更名、分户审批。其中，拟立承租人为贾涛，共同承租人为霍某。同年11月29日，二被告作为乙方与甲方唐山市住房保障和房产管理局签订旧公房买卖契约，以20853元的价款购买了机场路南楼6楼4门101室房屋的所有权。2012年8月13日，二被告将机场路南楼6楼4门101室房屋以35.7万元的价格出售给张秀敏、黄国良，并签订房地产转让合同，将该房屋过户到张秀敏、黄国良名下。2012年9月20日，二原告来院起诉被告贾涛、刘静、张秀敏、黄国良房屋买卖合同纠纷，要求返还该房屋，后二原告对该案撤诉。2014年4月29日，二原告再次起诉被告贾涛、刘静，要求二被告赔偿经济损失336137元。庭审中，被告贾涛称其于2010年11月5日和2010年12月1日，补交了机场路南楼6楼4门101室房屋租金2309.12元和自1995年至2011年热力费4871.01元。证明二原告一直没有交租金。另，本案二原告曾将张秀敏、黄国良作为被告起诉，后又撤回了对上述二人的起诉。一审法院认为：坐落于唐山市路北区卫国路机场路南楼6楼4门101室房屋的原承租人为孟德来，孟德来去世后，因该房屋未取得所有权，故不能作为遗产继承，但按政策可由孟德来其他有本市常住户口的直系亲属继续承租该房屋。因原告霍永兵系农村户口，因此原告霍某、被告贾涛作为孟德来的直系亲属，有权作为承租人继续承租该房并购买所有权。被告贾涛在未征得二原告同意的情况下擅自将承租人变更为其本人，单独购买该房屋并出售，侵害了原告霍某合法权益，故二被告应将该房中属于霍某的部分给付霍某。考虑到被告贾涛对购买该房屋所有权贡献较大，故本院酌情确定被告贾涛占有该房屋60%的份额，原告霍某占有40%的份额。扣除被告贾涛已支付的购房款20853元，二被告应给付原告霍某房屋折价款为：（357000-20853）×40%=134458.8元。遂判决：一、被告贾涛、刘静于本判决生效后十日内给付原告霍某房屋折价款134458.8元；二、驳回原告霍永兵的诉讼请求。案件受理费6342元，由二原告负担4059元，由二被告负担2283元。判后，霍永兵、霍某和贾涛、刘静不服上述判决，向本院提出上诉，其中霍永兵、霍某的主要上诉理由为：1.上诉人早在2012年9月即起诉至原审法院（2012）北民初字03039号，请求法院确认二被上诉人贾涛、刘静于2012年8月13日与案外人张秀敏、黄国良签订房屋买卖合同无效或依法予以解除，最终于2014年4月上诉人撤诉后另行起诉，遂成本案。原审法院仍然拖延至今才作出判决，对上诉人显系不公。2.二被上诉人不具有承租涉案房屋的资格，其偷偷办理承租手续属于非法行为。3.贾涛、刘静在非法取得涉案房屋续租手续后又将该房屋出卖给他人是对二上诉人的严重侵权，原审法院判决是严重适用法律错误。4.上诉人霍永兵作为原承租人孟小英的合法丈夫、上诉人霍某作为孟小英的婚生子，对涉案房屋有全部的占有权、居住权和处分权，二被上诉人与唐山市房屋管理局人员恶意串通，偷偷办理了旧公房买卖手续将二上诉人居住的房屋恶意买断并在二上诉人不知情的情况下以35.7万元出售了房屋给他人。原审法院却以贾涛对购房贡献大为由酌定给其大部分收益，是对法律的亵渎，未考虑二被上诉人的侵权性。综上，请二审法院撤销原判，依法改判二被上诉人赔偿二上诉人经济损失人民币329137元并承担全部诉讼费用。贾涛、刘静的主要上诉理由为：原审法院判决理由错误，属适用法律不当。1.在户口和承租人变更时上诉人曾告知被上诉人，被上诉人是完全知情的。2.上诉人作为房屋所有人有权处置该房屋，根据法律规定，该房屋的收益权也由上诉人所有。3.上诉人作为承租人有权购买该房屋，根据法律规定，被上诉人霍某是没有权利购买该房屋的。4.在上诉人小时候，霍永兵没有尽一点责任，故上诉人对原审法院认定系继父子关系不能接受。5.霍永兵没有交纳关于该房子的任何费用。6.房屋不能做为遗产分配，那么贾涛、刘静赔偿赔偿霍某13万没有法律依据。7.原民字第03039案审完后近两年没有宣判。霍永兵、霍某针对贾涛、刘静的上诉理由答辩称：1.涉案房屋的老房本原件至今仍在霍永兵手中，证实贾涛与房管局的人员恶意串通，将本应属于霍永兵、霍某唯一居住的房屋私自非法变更贾涛、刘静为承租人，非法买断后将房屋出售给他人。2.按照唐山市公有房屋租赁管理暂行办法的规定，贾涛、刘静并非涉案房屋的同住人，市直公房不能继承，贾涛在孟小英去世前已经结婚另过，贾涛没有涉案房屋的承租权，孟小英去世后同住人只有霍永兵、霍某二人。霍永兵无论户口是否在房屋所在地，因与孟小英的婚姻关系而取得房屋居住权，霍某作孟小英的亲生儿子，是享有继续承租并可以买断涉案房屋的自然人。3.霍永兵是否交纳过涉案房屋房租费用，不是承租涉案公房的前提条件。贾涛由霍永兵抚养长大，涉案房屋的所有费用均是答辩人霍永兵交纳。霍某虽然在孟小英去世时尚未成年，但有监护人霍某，其居住权、承租权应受保护。综上，请求二审法院驳回上诉，改判支持上诉人的所有诉讼请求。贾涛、刘静针对霍永兵、霍某的上诉意见答辩称：房屋是我从房管局合法买卖的，因霍某未满18岁，不能购买，我弟弟是我的旁系亲属，即便我不买，霍某也没有权利购买。上诉人霍永兵从小就对我打骂，并且也不管我母亲，我妈的养老保险都是我交的。霍永兵从2005年就迁回老家居住。房屋所有的承租费都是我交的，房管局早已经不承认我母亲是承租人，而是认定我是承租人。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，按照《唐山市公有房屋租赁管理暂行办法》、《唐山市直管旧公房出售办法》的相关规定，涉案争议房产在孟小英去世后，其子贾涛、霍某作为同住的家庭成员均对该房屋有承租权和购买权。上诉人贾涛、刘静以自己的名义购买该房屋并出售给他人的行为，侵犯了上诉人霍某的合法权益，故贾涛、刘静应赔偿对霍某造成的经济损失。一审法院在贾涛、刘静收取的35.7万元购房款中扣除贾涛已交付旧公房购房款20853元后，酌定由上诉人贾涛、刘静按照40%的比例向上诉人霍某进行赔偿并无明显不妥，本院予以认定。上诉人霍永兵系农村户口，不符合承租及购买旧公房的条件，故上诉人霍永兵称其对涉案旧公房有完全的处分权的主张没有依据。上诉人贾涛、刘静称霍某没有购买房屋权利的主张亦理据不足。综上，双方上诉人的上诉主张均理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6342元，由上诉人霍永兵、霍某负担3805元，由上诉人贾涛、刘静负担2537元；二审案件受理费6342元，由上诉人霍永兵、霍某负担3805元，由上诉人贾涛、刘静负担2537元。本判决为终审判决。审 判 长  董媛媛代理审判员  苗会新代理审判员  高贺莉二〇一五年七月二十五日书 记 员  房善忠