成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0107民初2358号 原告：成都中新成资产管理有限公司。住所地：成都市武侯区一环路西一段********。 法定代表人：肖戈岚，经理。 委托诉讼代理人：秦蓉清，四川典章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭乔乔，四川典章律师事务所律师。 被告：四川乐贝斯教育咨询有限公司。住所地。住所地：成都市武侯区万兴路**中铁骑士公馆****iv> 法定代表人：李香碧，执行董事。 委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告成都中新成资产管理有限公司与被告四川乐贝斯教育咨询有限公司一案，本院于2018年2月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都中新成资产管理有限公司的委托诉讼代理人秦蓉清，被告四川乐贝斯教育咨询有限公司的委托诉讼代理人张乃博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都中新成资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2.被告向原告腾退交还承租的成都市武侯区万兴路522号、524号、526号中铁骑士公馆8栋1-8号、8栋1-9号、8栋1-10号物业及设施并保持租赁物业符合租赁合同第17.1条的交还状态；3.判令被告支付拖欠原告自2017年7月1日至2017年9月30日共计3个月的租金184200元、商业管理费202620元；2017年10月1日至2017年12月31日的租金184200元、商业管理费202620元；共计773640元，违约金665330.4元（此款自2017年6月5日暂时计算至2017年11月29日，其后继续发生的违约金计算到全部款项支付完毕时止）；4.判令被告支付自2018年1月1日起计算至全部腾退交还之日止的房屋占有使用费（比照租赁合同租金及商业管理费执行）。事实与理由：2016年5月18日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市武侯区的物业（后通过2016年5月25日签订的《补充协议》变更为8栋1－8号、8栋1－9号、8栋1－10号的物业约1500㎡），租赁期限自2016年5月18日至2025年5月31日止，租金支付自2016年12月1日起交付，并于本合同签订至日日内先行支付2016年12月1日至2017年3月31日计4个月的租金，除首期租金外，其余租金应按每季为一期提前支付，支付日为上季到期日的25个日历天前支付。另商业服务费每半年交付一次，首付商业服务费应在装修进场前支付，其余商业服务费在每半年到期日前25日支付下期商业服务费。履约保证金为164320元，水电押金为80000元应当在本合同签订后3日支付。同时还约定若被告未按约定支付租金、商业服务费、履约保证金、水电押金、水、电等公用事业费迟延达30天，视为被告违约，原告有权单方面解除合同且无须赔偿或补偿被告。原告于2016年4月25日将房屋交付给被告完成了合同约定的交付义务，但被告违反合同约定，没有按约交付应付租金及商业管理费，在免租期届满后虽然经原告多次催收，被告仍拒付租金（含商业服务费）及违约金。原告多次追讨无果后，原告将被告起诉至成都市武侯区人民法院，武侯法院与成都中院分别作出两份判决书均支持了原告要求被告支付租金、商业服务费、违约金的诉讼请求，但被告仍不支付，迄今，被告仅支付了30万元却长期违法占用原告的物业，构成根本违约，原告早已具备了合同解除权。且成都市武侯区行政管理局于2017年6月4日书面停止了被告的办学资格，成都市武侯区消防局也对被告装修的房屋部分进行了查封。被告在接收租赁物业后，对租赁物业进行破坏性装修，损坏房屋主体结构，已危及房屋安全，武侯区城管局已立案调查。2017年7月12日，涉案房屋所在地成都市武侯区簇锦街道铁佛社区居民委员会向辖区广大居民发出《告知书》，宣布经过群众举报、社区调查核实，被告不具备办学资质，请居民不要将孩子送往就读。进一步证明被告无办学资格，违法利用涉案租赁物业开办幼儿园。原告认为被告长期拖欠租金及相关费用，严重违反了诚实信用原则和双方合同约定，违法破坏房屋主体结构，危机房屋安全，在不具备办学资格的情形下，非法经营。 被告四川乐贝斯教育咨询有限公司答辩称，1.原告单方解除原被告之间的房屋租赁合同属于违约行为，给被告造成的损失应当予以赔偿；2.被告承租涉案房屋后，进行了大量的装饰装修，花了大量人力、物力、财力，如法院判定解除合同，将会造成巨大的损失以及资源的浪费，且被告承租该房屋是用于幼儿园的办学，若解除合同势必会危机公共利益；3.因原告并非该房屋的所有权人，其是否享有对外出租以及在诉讼过程中是否可以解除合同或享受该租赁房屋的收益问题，请求法院进行查明，据被告了解，原告与房屋所有权人的纠纷尚在诉讼程序中，因此，被告也请求法院中止本案的审理，因原告与该房屋所有权人的纠纷最终的处理结果会导致本案的最终事实的认定。 经审理查明，原告系受成都立方房地产开发有限公司委托的招商运营管理公司，接受本案所涉房屋所有权人的委托对外出租涉案房产。 一、合同约定内容情况 2016年5月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于成都市武侯区，租赁期限为2016年5月18日起至2025年5月31日止；合同第五、六条关于租金支付方式的约定为：免租期至2016年11月30日止；2016年12月1日至2018年11月30日期间月租金为82160元。合同约定的租金支付方式为：1.首期租金为2016年12月1日至2017年3月31日共计4个月租金，共328640元，被告应于合同签订后3日内支付；2.2017年4月1日至2019年6月30日期间租金应按季支付，每季租金应于上季租金到期日的25个日历天前支付；3.租金指定支付至肖戈岚在成都银行青羊支行开立的账户；4.商业服务费另行约定，应半年一付。另合同约定：被告应于合同签署后的3日内支付履约保证金164320元、水电押金80000元。合同约定违约责任为：被告未按约定向原告支付租金、商业服务费、履约保证金、水电押金、水电等公用事业费或其他应付款项，每延迟一日，被告应支付应付而未付金额的千分之五作为逾期付款违约金，迟延达30日仍不予支付或补缴前述款项的，视为被告违约，原告有权书面通知被告，单方解除合同且无需赔偿或补偿；如因合同终止时，如在交还期届满后被告仍未交还租赁场所，被告应当按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向原告支付占用费。 2016年5月25日，原、被告签订《补充协议》约定：2016年4月25日至2016年11月30日，被告每月交纳商业管理费8216元；2016年12月1日至2018年11月30日，被告每月交纳商业管理费90376元；2018年12月1日后，每月的商业管理费为6140元。 同日，双方签订《补充协议二》约定将租赁房屋变更为中铁骑士公馆8栋1-8号、1-9号、1-10号；租赁房屋建筑面积变更为1534.93平米，计租面积变更为1535平米。双方约定租金标准及商业管理费标准按照计租面积的调整而调整。据此，本院计算2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金标准调整为61400元/月（40元/平方米×1535平方米）；2016年4月25日至11月30日期间商业管理费调整为6140元/月（4元/平方米×1535平方米），2016年12月1日之后至2018年11月30日期间商业管理费调整为67540元/月（44元/平方米×1535平方米）。 二、与本案相关的其他民事案件审理情况 1.原告于2017年7月向本院起诉四川乐贝斯教育咨询有限公司，以被告欠付2016年12月1日至2017年3月31日期间的租金为由，请求法院判令解除双方的《房屋租赁合同》。本院作出（2017）川0107民初5421号民事判决，后经成都市中级人民法院二审【（2017）川01民终11819号】，判令被告四川乐贝斯教育咨询有限公司公司支付的费用包括：2016年12月1日至2017年3月31日期间租金245600元，以及2017年4月1日起应当预付的一个季度至2017年7月1日租金184200元、履约保证金164320元、水电押金80000元、2016年4月25日至2016年11月30日期间商业管理费42980元（6140元×7个月），及2016年12月1日至2017年3月31日商业管理费270160元（67540元×4个月），及2017年4月1日应当按季预付下一季度至2017年7月1日的商业管理费202620元（67540×3个月）。共计1189880元；扣除被告已经通过苏兵交付的30万元，尚余889880元。 另，关于原告在该案中要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，成都市中级人民法院（2017）川01民终11819号民事判决书认为：“本院认为，苏兵系在网上发布案涉房屋招租信息的要约邀请人，乐贝斯公司系对案涉房屋具有租赁意向的要约人，两者利益不具有同向性，苏兵是乐贝斯公司的委托代理人的可能性较小，乐贝斯公司的解释具有一定可信度，本院予以采信。由此可见，乐贝斯公司未向中新成公司按约付款并非恶意欠租或者经营状况造成无法继续履行该合同所致，其主要原因系因对苏兵身份的轻信而造成履约对象错误，且乐贝斯公司在签订《房屋租赁合同》后为筹建幼儿园已进行了装修，其部分装修已与租赁房屋形成附和，如解除合同而拆除将导致较大损失，解除合同对因认识原因而导致履行对象错误的乐贝斯公司而言过于严厉，在综合考虑违约程度、违约原因、解除后果等诸多因素基础上，一审判决驳回中新成公司确认解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持”。 2.涉案房产的所有权人成都立方房地产开发有限公司于2017年9月向本院起诉成都中新成资产管理有限公司【（2017）川0107民初8458号】，请求判令解除与成都中新成资产管理有限公司之间的《房屋销售代理及租赁合同》，本院经审理后判令解除《房屋销售代理及租赁合同》，并判令成都中新成资产管理有限公司向成都立方房地产开发有限公司返还成都市武侯区福锦路一段622号“中铁.骑士公馆”8-1-10、9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404共计9125.46平方米商铺。该案经成都市中级人民法院二审作出（2018）川01民终5609号民事判决，维持原判，该判决已于2018年5月31日生效。 另查明，除（2017）川0107民初5421号民事判决、（2017）川01民终11819号民事判决确定的被告四川乐贝斯教育咨询有限公司应向原告成都中新成资产管理有限公司支付的租金、管理费义务外，被告四川乐贝斯教育咨询有限公司自2017年7月1日起未向原告成都中新成资产管理有限公司支付租金及管理费。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议一》《补充协议二》、（2017）川0107民初5421号民事判决书、（2017）川01民终11819号民事判决书、（2017）川0107民初8458号民事判决书、（2018）川01民终5609号民事判决书及庭审笔录附卷为据。 本院认为，《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。 关于原告成都中新成资产管理有限公司以被告四川乐贝斯教育咨询有限公司欠租为由要求解除与被告四川乐贝斯教育咨询有限公司之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，其理由与（2017）川0107民初5421号、（2017）川01民终11819号民事案件中的理由相同，故在以上生效判决书已作出判决的情况下，本院对原告该项诉讼请求不予支持。 另关于被告是否应当支付租金及管理费的争议，已由（2017）川0107民初5421号民事判决书、（2017）川01民终11819号民事判决书对四川乐贝斯教育咨询有限公司于2016年12月1日至2017年7月1日期间的租金、管理费的支付义务予以认定，故本院认为，被告四川乐贝斯教育咨询有限公司应按照《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》的约定继续向原告成都中新成资产管理有限公司继续履行支付义务予以确认。 原告成都中新成资产管理有限公司主张租金及管理费的支付义务包括：2017年7月1日至2017年12月31日；2017年12月2日至房屋腾退返还之日。现本院已对房屋腾退的诉讼请求不予支持，但基于（2018）川01民终5609号生效民事判决书的判决，成都中新成资产管理有限公司据以对外出租并收取租金的权利来源《房屋销售代理及租赁合同》已解除，该解除时间为（2018）川01民终5609号民事判决书生效时间即2018年5月31日，故成都中新成资产管理有限公司向四川乐贝斯教育咨询有限公司收取租金及管理费的截止时间应为2018年5月31日。 综上，被告应向原告支付2017年7月1日至2018年5月31日期间11个月的租金675400元（61400元/月×11个月）、管理费742940元（67540元×11个月）。 依据《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》的约定，租金应按季度支付，在上一季度租期到期日的25个日历天前支付；管理费的支付时间与租金支付时间相同。由于被告四川乐贝斯教育咨询有限公司逾期支付租金及管理费，应承担相应的违约金，违约金按年利率24%的方式按以下方式分段计算：以386820元为基数，自2017年6月6日起计算至实际支付之日止；以386820元为基数，自2017年9月5日起计算至实际支付之日止；以386820元为基数，自2017年12月6日起计算至实际支付之日止；以257880元为基数，自2018年3月6日起计算至实际支付之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四案条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川乐贝斯教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都中新成资产管理有限公司支付2017年7月1日至2018年5月31日期间的租金675400元、管理费742940元； 二、被告四川乐贝斯教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都中新成资产管理有限公司支付违约金，违约金按年利率24%的方式按以下方式分段计算：以386820元为基数，自2017年6月6日起计算至实际支付之日止；以386820元为基数，自2017年9月5日起计算至实际支付之日止；以386820元为基数，自2017年12月6日起计算至实际支付之日止；以257880元为基数，自2018年3月6日起计算至实际支付之日止； 三、驳回原告成都中新成资产管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17751元，减半收取计8875.5元，由被告四川乐贝斯教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨奕 二〇一八年五月二十六日 书记员潘姗姗