新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2015)奇民二初字第00568号原告：新疆远方汽车运输有限责任公司住所地：新疆昌吉州奇台县城东关街45号法定代表人：高承琦，系该公司董事长委托代理人：胡文清，女，汉族，生于1976年12月27日，现住乌鲁木齐市，系新疆远方汽车运输有限责任公司职员。被告：陈永春，男，汉族，生于1971年3月10日，现住奇台县。委托代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。原告新疆远方汽车运输有限责任公司（以下简称：远方运输公司）与被告陈永春房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年5月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员胥维独任审理。于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告远方运输公司及委托代理人胡文清到庭参加诉讼。被告陈永春及委托代理人申延鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远方运输公司诉称：2012年7月16日原、被告签订《租赁经营合同》，由被告租赁原告房产经营酒店，并约定芸创花园酒店所有经营手续由被告办理，被告按照合同约定交纳租赁费。合同履行期间，由于被告违反合同约定未交租赁费并无力经营，双方于2014年10月21日实际解除合同，被告将承租的芸创花园酒店餐厅、客房、大厅、后堂退还原告。但欠付的租赁费（另诉）及合同约定的违约金被告尚未支付。现原告远方运输公司将被陈永春诉至法院。要求：1、被告支付违约金100万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陈永春辩称：原告起诉违约金的诉讼请求不能成立。根据2009年5月1日实施的消防法第11、12、13条规定。2012年7月16日，原、被告签订的芸创花园酒店租赁合同本身就是无效合同，违反了国家强制性法律规定。签订租赁合同的时候芸创花园并没有竣工验收，没有经过初次消防验收合格，国家消防法的规定没有经过消防验收是不能租赁的，所以签订的合同是无效合同。原、被告之间现在是双方对账目往来进行结算的问题，所以原告的诉讼请求不能成立。原告提供了以下证据：1、2012年7月16日租赁合同一份。拟证实原、被告在合同中明确约定了租期、租金的交付，及合同第四条第2款、第六条明确约定了消防方面问题的事实。被告对真实性无异议。合同从2012年到现在被告都没有原件，被告与原告方是亲戚关系，这个合同不是2012年7月16日签的，被告从2012年7月5日开始给原告通过银行支付租金，这个合同是2012年8月份与原告公司经理高承琦签订的，这个合同原来是与王小明签订的，之后原、被告把这个合同拿出来直接在上面更改的，上面用铅笔加了所有手续由被告办，但是原告方要提供所有的材料。必须合同签订后1个月内提供这些手续。原告所有的资料提供完到2012年年底了。期间因消防查封了很多次。当时用铅笔填完就直接把字签掉了。这个合同上被告用铅笔附加的字都没有了。被告记得好像是加到第11条的下面了，当时写的是出租方必须在1个月内提供酒店所有的施工和竣工验收资料。2、2014年10月21日、2015年1月10日的通知三份。拟证实双方签订合同后，被告未按约定缴纳租金，原告书面通知被告缴纳租金并收回酒店，从2014年10月21日通知发出之日原告已接手实际经营酒店的事实。被告认为是原告自己提供的通知，被告不认可，被告没有收到。3、陈永春出具的欠条四份、承诺书三份、共七份。拟证实被告陈永春在合同履行期间严重违约，未按合同约定缴纳租赁费用，现该酒店由原告自行经营，已事实上解除了租赁合同的事实。被告对真实性无异议。对证明的问题不认可。认为被告是给原告承诺了，但是原告也给被告口头承诺了。2014年1月份手续被告自己已经办全了，被告说要重新签订合同，原告公司的董事长也给被告口头承诺了，说先经营之后再签订合同。本院对原告提供的三组证据的真实性予以确认。被告向本院提供以下证据：2、通知书一份、封条一份。拟证实原告于2014年10月25日给被告书面通知搬离办公室，并在三间办公室上面贴封条的事实。原告对真实性、有效性、关联性均不认可。对解除合同原告认可。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2012年7月16日原告与被告陈永春签订《芸创花园酒店整体租赁经营合同》，租赁的范围为芸创花园酒店整体含所有房间、大厅、餐厅、后堂及设施，但不包含负一楼。合同约定租期为60个月，自2012年7月19日至2017年7月19日，租金每年3800000元，租金支付方式为第一年度于2012年7月19日前付清，被告陈永春按期向原告支付了第一年度的租金。从第二年开始每年租金仍为3800000元，并于每年5月20日之前付清下一年度租金。合同约定的其它事项还有：“第四条租赁经营标的物的支付…2、乙方同意以双方交接之日租赁经营酒店的现状，包括建筑物、房屋、装修、装饰、工程、消防设备、二楼宴会厅、后堂、厨具及家俬等的实物现状…第六条：酒店按现状租赁给乙方，合同生效后乙方要对酒店未完工项目尽快进行施工、维修。特别是消防工程，乙方要守信承诺：材料送检、资料收集、整理、半年内保证验收合格。…第十一条：本合同项下的标的物乙方只能用与酒店经营，不得用于其他用途。租赁经营期间，乙方负责自行办理酒店的一切合法经营手续并承担费用，乙方必须保证合法经营，甲方不得干涉乙方的合法经营，若发生安全责任事故由乙方自行承担，甲方不承担连带责任…第十八条：甲乙双方应恪守信誉，严格履行合同约定内容，任何一方违约，都应当承担违约责任。…因乙方违约导致本合同解除的，承担违约金￥1000000元（大写：人民币壹佰万元整），且乙方的合同保证金不予退还，乙方经营期间的所有投入不予作价赔偿…”。2014年5月20日、2014年5月21日、2014年5月22日被告向原告分别出具欠条三张，欠条显示被告共欠原告租赁费本息合计419万元。2014年6月10日被告又向原告出具承诺书。主要内容为：“因本人暂时资金紧张不能按时交清贵公司酒店租赁费，为了不给贵公司造成经济损失和其他负面影响，本人保证做到如下几条：1、要严格履行酒店承包合同。2、保证于2014年7月5日前还清酒店租赁费、本息。（欠条三张）分别为：2014年5月21日欠壹佰伍拾万元、2014年5月20日欠壹佰伍拾万元、2014年5月22日欠壹佰壹拾万元整。若不能按时还清，本人无条件将酒店完损无毫的交给远方公司。3、本人无论是交酒店还是还欠款，均承担欠款期间利息。特此承诺.承诺人:陈永春.见证人:×××.王福斌.承诺地点:液化气站.2014年6月10日”。2014年7月29日被告向原告出具承诺书，主要内容为：“本人陈永春承诺从2014年7月30日开始，一周内办理完毕去创酒店承包费之事，如不能按时办理，远方公司可采取任何措施（可以用车堵门）.陈永春.2014.7.29”。2014年8月29日被告向原告出具承诺书,主要内容为：“本人郑重承诺，酒店2014年7月—2015年租金事谊，由远方公司委托杜清与我协调解决，我完全服从杜表的安排，积极配合完成，具体事宜如下：2014年8月12日付50万元.8月25日前付50万元.9月15日付70万元.9月30日前付清,具体数额以原欠条为基础核算本息后为准,如不能按时支付,愿接受远方公司及杜青的任何措施.承诺人:陈永春.2014.8.10本人坚决落实以上承诺.否则可以上吧台收钱.陈永春.2014.8.29.见证人:杜青”。原告在庭审中认可上述欠款中本金为2013年7月19日至2014年7月19日租金380万元，其余为利息。本院认为：被告辩解原、被告于2012年7月16日签订的芸创花园酒店整体租赁经营合同因未办理消防验收手续而无效。故本案争议的第一个焦点问题是：原、被告签订的芸创花园酒店整体租赁经营合同是否合法有效。租赁合同的效力与出租房屋是否经消防安全验收合格本身没有必然的联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效的要件。《中华人民共和国消防法》第40条规定的开设宾馆等公众聚集的场所在使用和开业前，应当向当地公安消防机构申报，并经消防安全机构检查合格后才能开业使用的要求，是针对公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是对开设、经营者之外的房屋出租人的要求。公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不合格，进行处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者，而不是房屋的出租人。且原、被告在房屋租赁合同第六条约定“特别是消防工程，乙方（即本案被告）要守信承诺：材料送检、资料收集、整理，半年内保证验收合格”。同时，被告已于2014年1月30日办理了消防安全检查合格证。故本院对被告的辩解理由不予采信。原、被告于2012年7月16日签订的《芸创花园酒店整体租赁经营合同》合法有效。原告主张要求被告支付违约金100万元。故本案争议的第二个焦点问题是：被告是否违约。原、被告在租赁经营合同中约定2013年7月19日至2014年7月19日期间的租金被告于2013年5月20日之前付清。原告提供被告四次向原告出具欠交租赁费的欠条及三次关于支付租赁费的承诺，被告均未能按承诺的时间向原告支付租赁费。故根据原、被告租赁合同第十八条的约定，被告构成违约。被告应当承担违约损失。原告主张按合同约定支付违约金100万元，被告辩解违约金过高。故本案争议的第三个焦点问题是：违约金应如何支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告于2014年期间数次对租赁费的给付时间进行了变更，并约定了利息的计算方式。故应视为原、被告对违约金计算方式及计算起始时间的变更。其中，最后一次承诺书约定的给付时间为：2014年8月12日付50万元，8月25日前付50万元，8月15日付70万元，9月30日前付清。本案中，原告的实际损失应为380万元本金的利息损失，违约金应为弥补原告的实际利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，进行调整后的违约金不超过按中国人民银行同期同类贷款基准利率真4倍计算的损失。计算的起始时间应为被告最后一次向原告出具承诺书约定的给付日期。计算的截止日期为2015年5月22日即原告主张权利之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率为6.15%。计算原告的最高损失为636162.73元。其中：500000元的违约损失的起止日期为：2014年8月13日至2015年5月22日，共计9个月零9天，500000×6.15%÷12×4×9+500000×6.15%÷365×4×9=95282.88元；500000元的违约损失的起止日期为2014年8月26日至2015年5月22日，共计8个月零26天，500000×6.15%÷12×4×8+500000×6.15%÷365×4×26=90761.64元；700000元的违约损失的起止日期为2014年9月16日至2015年5月22日，共计8个月零6天，700000×6.15%÷12×4×8+700000×6.15%÷365×4×6=117630.68元；2100000元的违约损失的起止日期为：2014年10月1日至2015年5月22日，共计7个月22天，2100000×6.15%÷12×4×7+2100000×6.15%÷365×4×22=332487.53元。以上合计636162.73元。本院对原告主张的违约损失636162.73元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈永春于本判决生效后十日内向原告新疆远方汽车运输有限责任公司支付违约金636162.73元。二、驳回原告新疆远方汽车运输有限责任公司的其它诉讼请求。本案诉讼费减半收为6900元，由原告新疆远方运输有限责任公司承担2550元；由被告陈永春承担4350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 胥 维二〇一五年七月十七日书记员 唐晓芳