海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终650号 上诉人（原审原告）：冯宏智，男，1981年1月6日出生，汉族，显住海南省澄迈县。 上诉人（原审被告）：林志利，男，1944年3月5日出生，汉族，海口市演丰镇人，现住澄迈县。 委托诉讼代理人：黄美兰，女，1947年10月7日出生，汉族，海口市演丰镇人，现住澄迈县。系林志利妻子。 委托诉讼代理人：赖忠建，海南顺翔律师事务所律师。 上诉人冯宏智与上诉人林志利租赁合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2017）琼9023民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 冯宏智上诉请求:1.对法院一审审理判决补偿我方租房损失计价2450元过低，按每月700元为标准过低，计算赔偿时间与实际不相符，请求二审法院依法改判；2.对法院审理过程中对《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》标的物认定范围不准确；对于涨租金、加锁限制部分使用，违约行为事实偏袒庇护，不客观、不公正对我方按法律及合同条款明确约定的违约事实进行判决，并未按明确的赔偿标准（3倍年租金）给予赔偿，请求二审法院依法改判；3.对法院未按过失方损害补偿原则公正审理判决，对于合同履行期间内一审被告违约起因、经过、及造成我方损失的个人原因（规避政府建筑施工报建及缴费制度）合同期内拆建房屋造成的经济损失自愿书面承诺的补偿《房屋租赁合同补充协议书》第三条条款履行违约行为的判决不服；4.对法院审理判决对我方事实发生的装修部分及装修费用不认可，不给予支持，我方不服该判决；5.案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、根据中华人民共和国住房和城乡建设部2011年2月1日起实施的《商品房屋租赁管理办法》第九条“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”因合同租期内对方为想赶在政府建筑报建规定制度书面申请及缴纳报政策强制实施前拆建、加建施工。而不是对方辩称“拆建房屋是按福山镇人民政府规划才拆除自己的涉案铁皮简易房重盖房屋”。因为无证据显示本案涉及拆建房屋是按政府规划要求施工，且涉案房屋铁皮简易房仅为二层楼梯上方约16平方米（如相片所示），其余结构为混凝土钢筋结构（钢筋混凝土结构屋顶及柱子、砖结构墙体）。二、两方于2015年1月23日签定的《房屋租赁合同》标的物“一格两层”即是位于福山镇福桥北路48号的所属一格地块（土地地块规格长17米×宽4米，面积约68平方米）土地及地上附着物二层房屋（当时仅为两层）及所有配套的使用权，包含了所有地上地下房屋建筑物及楼梯、水井、电表、屋顶屋面等附着物。租用区域包含了一层营业区域、生活区、二层卫生间、洗衣区（结构为混凝土钢筋结构地面及混凝土钢筋结构屋顶及柱子、砖结构墙体），一直使用的建筑面积约124平方米[其中一层建筑面积约为62平方米(约长15.5米×宽4米）用于经营及厨房、贮物；二层建筑面积约62平方米（约长15.5×宽4米，含其中简易铁皮屋约16平方米）即为卫生间、洗衣间、掠衣及休息卧室]，屋顶平屋面约46平方米（用于安装了原告出资不锈钢水池、空调室外主机及晾被子，原生活水池为露天无盖的敞开式混凝土）。三、2016年6月份，对方在拆建、加建房屋施工前先有意模糊与歧解“一格两层”，刻意否定原双方已明确“一格两层”的事实。要求退租且拒绝按合同条款赔偿被拒。对方是一位有完全自主能力的人，是经过衡量拆建加建房屋施工的利益并己在提示应知会家属情况下，在房屋拆建项目合作伙伴蔡仁标、王显政、唐选清协同参谋下自愿签署的《房屋租赁合同补充协议书》，《房屋租赁合同补充协议书》将承诺拆建加盖施工只需四个月时间内就能建好，建好后整房屋及附属物全由原租者使用做为赔偿施工对我方的经济损失，意思表达以书面形式写入《房屋租赁合同补充协议书》条款中，并非后来所辨称“纲要性约定”；并非后来对方却辩称“《房屋租赁合同补充协议书》第三条的内容不清、意思不明，没有可操作性，且显失公平，为无效条款”，且称三个证人蔡仁标、王显政、唐选清证言证明我方所租房屋不包含改建部分、及合同出于不良动机蓄意损害老年的合法利益。四、在2017年6月份房屋拆建加建基本完成后（我方后来安装的一层后段电线），二楼中庭重建后已变为暗房，在对方尚未主张入住加建的三层房间面积前，对方告知要出租房屋第三层、第四层给他人，且出入从原居住的第一层厨房、工具存放间、第二层生活区进出，共同使用原已含租赁范围的水井、水泵、和我方自购安装的不锈水池，我方表示不接受。对方又以加租金为要挟，才同意我方使用属于租赁范围的楼道和屋面的使用，否则以铁门上锁方式阻止我方使用楼面（掠晒衣物、清洗检修屋面不锈钢水池、检修户外空调主机）。2017年7月25日起为达到单方面提出提高租金目的，在我方房屋租赁范围内的二层上楼道（通屋面）用铁门上锁方式阻止我方使用楼面（阻止我方掠晒衣物、清洗检修屋面不锈钢水池、检修户外空调主机）和合同明确约定用于补偿我方因对方原因拆建、加建房屋过程的补偿使用面积（三楼、四楼）。对于以无理阻止屋面的使用以达到要挟加租金和要求退租的目的违约行为。以上明显违约行为，法院审理认为“被告方在二层与三层之间的楼道通道上安铁门加锁未对原告使用租赁物构成妨碍，是行使自己的物权权利。”判决认定“是不对原告利益的严重侵害”未按法律及合同条款给予处罚及补偿对方经济损失显失正，毕竟楼道自始自终是作为房屋租赁标的物。合同期间，承租方享有使用权，楼道加铁门上锁不交出钥匙必定使得部分租赁面积不能正常使用（屋面面积46平方米，及约定补偿的加建面积），对使用及居住安全造成不良影响。以此以达到要挟加租金或要求退租的目的，明显违约，按合同约定缴纳违约金（年租金三倍）是有依有据的。五、对方有意模糊与歧解“一格两层”，刻意否定原双方己明确“一格两层”的事实。错误缩小租赁面积“仅62.5平方米”。六、《房屋租赁合同补充协议书》签署后我方便搬至位于福美路蒙先生出租屋做饭及存放工具，我方一家四口人自此借宿位于福椰路亲属家（冯宏茂家）。包括一家多口人一日三餐生活起居地点变化，大量缩短了店铺开门营业时间对客户的流失、减少营业收入额损失。拆建、重建、加盖房屋实际施工至2016年11月1日尚未完成第三层房屋主体封顶，初期按时预先交纳的四个月(2016年7月1至2016年10月底)蒙先生房屋的租金逾期，但2016年11月份、12月份两个月份，对方未能按时间向蒙先生继续缴纳代租屋租金，蒙先生多次向使用者我方催促交租金，令我方生活受很大干扰。直至2017年12月底，多次催促之后对方才向蒙先生交清2016年11月份、12月份两个月份房屋租金。2017年1月1日至2017年1月31日期间加建房屋主体养护期，是我方以个人名义借用蒙先生房屋用于存放工具材料。房屋拆除、重建、加建装修期间每月2800元租金照交，实际使用面积仅经营区约28平方米，且营时间大量减少，营业额减少造成我方大量经济损失；另始止的时间算法不符（起始时间应自对方2016年7月1日起至2017年6月份完成装修施工止，持续时间为11个月，施工时间11个月仍未完成一楼后部分电线安装）。2017年7月25日在租赁房屋二层至楼面的楼道铁门（区域范围属于二楼界范围）上锁至今（2017年12月3日，仍在继续），使得部分租赁面积不能正常使用（屋面面积46平方米，及约定补偿的加建面积）的时间内的损失得到合理补偿，对方违约加锁，阻止我方正常使用，至于现在及将来一些租赁合同履行期内无法正常使用房屋及附属设施。理应按违约条款赔偿营业损失、前期装修费用（2015年1月13日2015年3月7日，共计84天装修时间）未能正常合同期（五年）余下年限的经济损失。按合同签定前，房屋租赁同期同地段相类似房屋平均年租金的高出的价格差价(合同期的前三年租金现比同期同地段相类似房屋高出每个月300元租金X36个月=10800元；当时三年若合约期为每月租金为2500元，若合约期为每月2800元)。 林志利上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、改判由冯宏智继续履行《铺面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》，直至2020年1月13日合同期满时止；2.依法撤销一审判决第二项，改判我方不承担补偿冯宏智租房租金损失2450元；3.依法判令冯宏智承担一、二审全部案件受理费。事实和理由：我方认为，一审判决推定对方租金损失事实，判决我方补偿2450元、判令我方与对方同等承担案件受理费于法无据，应予纠正。同时，在我方无任何过错情形下，对方应当继续履行合同，我方不同意解除合同，具体理由如下：一、认定事实、采信证据、裁判理由、处理结果错误。推定对方租金损失事实，判决我方补偿2450元事实不清，证据不足。判决书述称：2017年9月16日，蔡丽娜出具一张《证明书》，写明安装好林志利重建后的一层后门后，将钥匙交到冯宏智手中，却书写其“2016年12月20日给林志利安装后门，与原告提供的一张照片所显示“2017年4月12日通外的门未安装”内容是矛盾的。综合分析，本院推定林志利叫蔡丽娜安装一楼后门时间是2017年4月20日之后……（见判决书第7页第7行至第16行内容）。上述内容存在明显错误：1.我方提交由蔡丽娜于2017年9月16日亲笔出具的《证明书》除了明确记载“在2016年12月20日与户主林志利安装粮所后面新建一楼铁门……”之内容外，尚有同日林志利通过银行转账付款5000元给蔡丽娜的《海口农商银行存款回单》，以及收款人蔡丽娜收到该5000元后于同日向林志利出具的《收条》，我方提交、为对方过渡性居住在外租房而支出的2016年7月-12月共6个月的房租《收条》等证据相互佐证，可充分证实蔡丽娜为林志利安装一楼后铁门的真正时间为2016年12月20日。况且，庭审中对方的明确陈述：“我春节前搬回时后面地板砖还未搞好……”足可推定对方搬回案涉房屋居住的时间与我方安装铁门的时间相接近。即2016年12月底，而不是原判推定的“2017年4月20日之后……”。2.对方提交的几张照片不能作为认定案件事实的证据采信，因为对方以海南日报的日期为证明拍照时间，这种移花接木、弄虚作假的技巧对专业从事广告行业生意的对方而言，易如反掌，有何难事，毫无真实性、合法性可言，判决书采信该照片推定案件事实不符合证据采信规则，是错误的。3.对方除了上述照片外，未能提供任何证据证明其在2017年1月至4月期间在何处租房、租了谁的房子，每月租金多少钱等证据予以证实，完全系无理主张。《民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”可见，对方所谓租金损失不存在，其无理主张不应支持。原判决置基本事实于不顾，违背事实、证据采信规则“推定”交房时间“2017年4月20日之后”，并且认为：“对于被告2017年4月20曰建好后门并交付重建部分给原告使用，应给原告补偿过渡性在外租房的租金（自2017年1月1日至2017年4月20日），每月700元为标准，酌情计算为3个半月共2450元”（见判决书第9页第9-12行内容）之裁判理由和判决结果，于法无据，理由不成立。二、案件受理费1426元，判令对方承担713元，我方同为713元，完全错误。对方滥用诉权，毫无根据地提出127600元的高额赔偿，由此发生的案件受理费，于法于理应由对方自己承担，一审案件受理费1426元，判决我方承担713元，对方承担713元，让我方同等承担，违反了“案件受理费由败诉一方承担”之原则，假设判我方承担“补偿原告冯宏智租房租金损失2450元”责任合法有据，让我方对等分担诉讼费的做法，也是错误的，应当纠正。三、原判判决解除双方的租赁关系不正确，既然认定合同合法成立，那么对双方均有约束力，任何一方不能无故要求解除合同。本案查明的事实证明，我方在履行合同的过程中并无不当，那么对方要求解除合同的请求不应支持，况且我方并不同意提前解除合同。《铺面租赁合同》约定租赁时间至2020年1月13日，距今尚有2年多时间，提前解除合同，显然损害了守约方即我方的利益，因为一旦解除，需要闲置铺面等待再行出租，期间无租金收入且等待时间长短无法确定，损失在所难免。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。判决提前解除合同必将损害上诉人利益，应当判令对方继续履行合同。综上，一审判决解除双方合同、补偿对方租金损失、承担诉讼费用均是错误的，应依法予以纠正。 冯宏智向一审法院起诉请求：1、判决解除原告冯宏智与被告林志利于2015年1月13日签订的《铺面租赁合同》及2016年6月30日签订的《房屋租赁合同补充协议书》；2、判决被告林志利退还原告冯宏智已交的2017年下半年租金16800元；3、判决被告林志利向原告冯宏智支付违约金100800元；4、判决被告林志利向原告冯宏智支付租赁房屋的装修费10000元；5、本案诉讼费由被告林志利承担。 一审法院认定事实：原告冯宏智与被告林志利于2015年1月13日签订《房屋租赁合同》1份，合同主要约定：“一、房屋概括；二、租赁期限；三、租金及付款方式；四、双方责任；五、其他约定事项”五个条款。第一条约定：出租人林志利将坐落于澄迈县福山镇福桥路商住安置楼一格两层出租给承租人冯宏智使用；第二条约定：租期五年，从2015年1月13日起至2020年1月12日止；第三条约定：租金为每月2800元，签约之日承租人支付1年租金，剩余房租于次年起按年缴纳。第四条约定：租赁期限内出租人不得另租给第三方和不得要求承租人退租，如出现上述情况，被告需扣相应的违约金，违约金为原告缴纳年租金的三倍。被告在合同签订期内不得擅自要求原告涨房租，原告有理由拒绝并且享有继续使用权。上述合同生效后，被告于当天将铺面交付给原告使用等。第五条约定：期满后，如承租人需继续租赁或退租，需提前半个月向出租方告知等。在合同履行过程中，被告对“后部分房屋区域”进行拆除、重建、装修施工，原告与被告双方在2016年6月30日又签订《房屋租赁合同补充协议书》1份，共有三个条款。第一条约定：后部分房屋区域，拆除、重建、装修施工完成前，施工装修的三个月内每月租金2800元（租金不减免，出租人即林志利代承租人在周边代租住处，费用由出租人支付），施工期为四个月，2016年11月1日恢复正常使用，逾期未完工，对于超期期间减免房租（未约定）等。第二条约定：合同期限相应顺延（房屋拆除重建施工期限长）。相应顺延租赁时间的租金为2800元/月。第三条约定：合同期限内被告拆除重建部分（或有加建部分）房屋及附属物自动成为合同的标的，不得擅自要求涨房租，否则，应赔偿承租人租房初期所进行的装修费用及出租人改建、扩建装修施工时期所造成的一切损失，且宜按原租赁合同约定赔偿相应违约金。原告与被告签订补充协议后，原告就将“后部分房屋区域”（实际为简易铁皮屋）拆除重建，但未按约定“至2016年11月1日恢复正常使用”，拖至2017年4月13日日通外面的后门未安装及地板、涂料被告没有完成。2017年7月19日被告在其重建的三楼楼梯口安装铁门，不让原告正常通往三楼。 一审另查明，在拆除重建房屋期间，林志利及案外人蔡仁标、王显政、唐选清等五户共同出资为冯宏智租房（每月支付700元），出租人蒙伟出具3张收据，收到自2016年7月1日至2017年1月1日共6个月的房租款共4200元。2、2017年9月16日蔡丽娜出具的一张《证明书》，写明安装好林志利重建的一层后门后，将钥匙交到冯宏智手中，却书写其“2016年12月20日”给林志利安装后门，与原告提供的一张照片所显示“2017年4月12日通外的门未安装”内容是矛盾的，综合分析，一审法院推定林志利叫蔡丽娜安装一楼后门时间是：2017年4月20日之后。3、原告提供的另一张照片所显示“2017年7月19日安装上楼梯通道铁门”，证明被告从2017年7月19日起不让原告上三楼及四楼。原告认为被告的行为违反了合同的约定，阻碍原告正常使用租赁的房屋，无法实现合同目的。遂于2017年8月7日起诉至一审法院，一审法院在审理时，经主持调解，双方无法达成调解协议。 一审法院认为：本案的争议焦点如下：一、双方签订的租赁合同及补充协议是否有效？应否解除？二、被告是否违约？是否造成对原告的妨碍？被告应否退还2017年下半年租金16800元给原告？被告应否向原告支付违约金100800元？被告应否向原告支付租赁房屋的装修费10000元？关于焦点一，原告与被告于2015年1月13日签订《房屋租赁合同》及2016年6月30日又签订的《房屋租赁合同补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同履行中，合同没有达到约定解除的条件。但根据本案实际，原告与被告对合同的文义理解不一致，诉讼中都有意解除合同，法院可以判决解除租赁合同及其补充协议，对双方均有利。关于焦点二，被告在签订合同当天即将坐落于“澄迈县福山镇福桥路商住安置楼一格两层”出租给承租人冯宏智。补充协议第三条中约定被告“重建加建部分自动成为合同标的”、“擅涨租金应赔偿承租方损失”等，只是纲要性约定。在法庭上原告未能举证证明原告装修部分是什么，装修费据亦举证不能，故不认可原告已对租赁物进行了装修，对其主张装修费不予支持。对于原告向被告索求无偿使用被告的三层、四层楼（台），不符合原合同“一格两层”的延伸本义，不予支持，只能支持由被告将重建房屋中的“一格二层”交付原告无偿使用。因此，2017年7月19日被告安装上楼梯通道铁门，不让原告上三楼及四楼，应认为被告未对原告使用租赁物构成妨碍，而是行使自己的物权权利。对于被告2017年4月20日建好后门并交付重建部分给原告使用，应给原告补偿过渡性在外租房的租金（自2017年1月1日至2017年4月20日），每月700元为标准，酌情计算为3个半月共2450元。对于原告冯宏智主张判令被告林志利向原告支付违约金100800元，被告没有发生《铺面租赁合同》中约定的另租他人及要求承租方退租的情形，故不予支持。至于原告主张判令被告林志利退还原告已交的2017年下半年租金16800元无合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决：一、原告冯宏智与被告林志利于2015年1月13日签订的《铺面租赁合同》及于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同补充协议书》履行至2018年1月13日全部解除；届期原告冯宏智应将坐落于澄迈县福山镇福桥路商住安置楼一格两层及后面相连的重建两层房屋返还给被告林志利使用；二、被告林志利在本判决生效之日起5日内补偿原告冯宏智租房租金损失2450元；三、驳回原告冯宏智的其他诉讼请求。一审案件受理费2852元减半收取1426元，由原告冯宏智承担713元，由被告林志利负担713元。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的租赁合同是否可以继续履行，还是应该解除；上诉人林志利是否违约，是否应向上诉人冯宏智支付违约金和装修费。双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，应受法律保护。双方在履行合同中，虽对合同的理解产生不同，但合同没有达到约定解除的条件，现上诉人林志利的装修已完成，上诉人林志利要求对增建部分按每月加收300元计算租金交给承租人冯宏智使用，合情合理，根据公平原则，不属于违约行为，但上诉人冯宏智拒绝对增建部分加付每月300元的租金，双方不能就增建部分的房屋租赁问题达成协议，为此，双方应按现状继续履行2015年1月13日双方签订的《房屋租赁合同》，即按上诉人冯宏智现在实际使用的房屋面积和原规定的租金双方继续履行租赁合同，双方不再按《房屋租赁合同补充协议书》中有关增建部分房屋租赁规定履行。上诉人冯宏智认为出租人林志利对增建部分房屋加收租金属于违约行为，并以此为由要求解除合同，并要求上诉人林志利支付违约金和装修费，没有事实根据和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据本案的具体情况，决定上诉人林志利补偿上诉人冯宏智租房租金损失2450元，并无不妥之处，上诉人林志利要求不补偿上诉人冯宏智租房租金损失，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律处理有部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持澄迈县人民法院（2017）琼9023民初1481号民事判决第二项； 二、撤销澄迈县人民法院（2017）琼9023民初1481号民事判决第一项和第三项； 三、上诉人冯宏智和上诉人林志利继续履行双方于2015年1月13日双方签订的《房屋租赁合同》，直至合同期满； 四、驳回上诉人冯宏智的其他上诉请求； 五、驳回上诉人林志利的其他上诉请求。 一审案件受理费1426元，由上诉人冯宏智负担1326元，由上诉人林志利负担100元；二审案件受理费5704元，由上诉人冯宏智负担4852元，由上诉人林志利负担852元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 白玉琳 审 判 员 林 珍 二〇一八年五月九日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。