济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初6261号原告:山东金羚置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨金峰，董事长。委托诉讼代理人：栾涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王进，国浩律师（济南）事务所实习律师。被告：李乔，女，1975年10月1日出生，汉族，住济南市。第三人：兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：俞裕辉，行长。委托诉讼代理人：孙珂，山东舜达律师事务所律师。原告山东金羚置业有限公司（以下简称金羚置业公司）与被告李乔及第三人兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，于2018年1月16日、2018年5月7日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。金羚置业公司的委托诉讼代理人栾涛、王进，第三人兴业银行济南分行的委托诉讼代理人孙珂到庭参加了诉讼，被告李乔经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金羚置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签署的《商品房买卖合同》，被告立即返还原告开元府花园6号楼1-301号房屋及负一层1-113号储藏室；2、判令被告返还原告代偿的全部费用156048.9元；3、判令被告支付原告违约金1231233元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定将原告开发的开元府花园6号楼1-301号房屋出售给被告，房屋价款6156165元，付款方式为按揭贷款，首付款为1236165元。双方另行签署储藏室《商品房买卖合同》，约定将负一层1-113号储藏室出卖给被告。同日，原、被告签订《合同补充协议》明确约定了合同解除、退房的具体条件。2016年9月28日,原、被告及兴业银行股份有限公司济南分行(以下简称兴业银行)签署个人购房抵押(保证)借款合同》，由被告向兴业银行借款492万元用于支付剩余购房款，原告作为保证人为被告按揭借款提供阶段性担保。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告。但被告自2017年7月份起拒绝向兴业银行偿还按揭贷款。兴业银行依据《个人购房抵押(保证)借款合同》分别于2017年7月31日、8月31日、9月29日、10月31日、12月26日分六笔扣取原告保证金账户上156048.9元，用于支付被告向兴业银行应付的按揭贷款本息。根据原、被告签订的《合同补充协议》第二条的约定，被告未能在约定时间偿还代偿费用，逾期达30日以上，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付房屋总价款20%的违约金。被告违约行为至今已经持续长达80日以上，经多次催告仍拒绝履约，已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，判决支持原告的诉讼请求。李乔未作任何答辩，亦未向本院提交任何证据。兴业银行济南分行述称，原告陈述内容与第三人了解的情况基本一致；2、关于《个人购房抵押(保证)借款合同》，2016年9月28日原被告、第三人签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，借款用途为支付按揭贷款，另外约定具体借款数额、期限、用途等事项，李乔需在发放贷款次月起每月10日进行还贷，原告为还贷提供保证，后借款合同签订生效，第三人以李乔授权转入原告账户；3、合同项下到期按期贷款已经全部清偿，合同成立生效后，李乔按期还款至2017年6月，另外第三人确于2017年7月31日、8月31日、9月29日收到共计76945.57元，具体还款人不清，自原告起诉后，第三人又于2017年10月31日，12月26日和2018年1月10日又收到多笔按揭还款，具体还款人不清；截止2018年1月10日第三人共计收到《个人购房抵押(保证)借款合同》项下按揭还款408969.23元，剩余按揭贷款余额本金为4802352.66元，利息为3725.83元（以按揭贷款余额本金为基数，按借款合同约定计算至2018年1月16日所得）关于保证人责任履行说明，《个人购房抵押(保证)借款合同》依法成立生效，若借款人李乔怠于履行还款义务，依照合同第十一条第二项第五款、第六款，第十一条第三项等条款的约定，原告作为借款合同保证人对该保证合同期间内产生的债务需代李乔进行还款（即使保证所担保主债务无效、被解除、被撤销，保证人对因返还财产或赔偿损失而形成的债务仍承担连带保证责任）若保证人未主动代李乔进行还款，第三人也可依照合同约定及相应法律规定直接相应扣收保证人账户保证金。兴业银行济南分行向本院提出诉讼请求:1、请求依法解除兴业银行股份有限公司济南分行与原、被告签订的个人购房抵押（保证）借款合同；2、请求依法判令山东金羚置业有限公司将收取的购房贷款本金4779470.87元返还给兴业银行股份有限公司济南分行；3、请求依法判令山东金羚置业有限公司将购房贷款利息14214.28元返还给兴业银行股份有限公司济南分行（暂计至2018年5月3日，此后利息以余额本金4779470.87元为基数，依照个人购房抵押保证借款合同约定标准计至贷款本息全部返还）；4、请求依法判令被告李乔承担第三人因本案支出的律师代理费19.45万元，山东金羚置业有限公司对该费用承担连带清偿责任；5、请求依法判令被告李乔承担本案诉讼费用。事实与理由：原告山东金羚置业有限公司与李乔商品房销售合同纠纷已由贵院受理，经原告申请，兴业银行股份有限公司济南分行作为商品房销售合同纠纷第三人参加诉讼。鉴于原告山东金羚置业有限公司诉请解除与李乔之间的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条“因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同，应予支持”之规定，若山东金羚置业有限公司与李乔之间的商品房买卖合同被依法解除，则商品房担保贷款合同目的无法实现，因此兴业银行股份有限公司济南分行作为商品房担保贷款合同当事人，有权请求解除商品房担保贷款合同。如商品房担保贷款合同随同商品房买卖合同解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款“商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和买卖人”之规定，应当由山东金羚置业有限公司将收取的购房贷款本息返还给兴业银行股份有限公司济南分行。因债务人逾期偿还代垫款造成金羚置业有限公司诉请解除商品房买卖合同，导致贷款合同陷入履行不能，根据合同第16条“因债务人、担保人未履行本合同项下义务而引起诉讼等法律纠纷，则债权人所支付实现债权费用由债务人、担保人承担”之约定，应由债务人依照《委托代理合同》载明费用数额承担第三人因本案而支出的律师费；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第10条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”、贷款合同第11条“保证范围包括…本合同项下实现债权的费用…本合同中保证条款所设立的担保具有独立性”等内容，山东金羚置业有限公司作为贷款合同保证人对该费用承担连带清偿责任。综上，兴业银行特此提请解除个人购房抵押（保证）借款合同及其他相关诉求，望判如所请。金羚置业公司辩称，对本金和利息请求人民法院依照被告与第三人签署的借款合同依法判决；对律师代理费19.45万元，原告认为涉案的商品房买卖合同以及借款合同的解除均不是原告的过错、原告的违约行为所造成，完全是本案被告的过错造成，因此原告不应当承担第三人涉及本案所支出的律师代理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，金羚置业公司与李乔签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201627064162），合同约定：李乔以6156165元价款购买金羚置业公司开发的开元府花园6号楼1-301号房屋。李乔应于合同签署同时支付首付款1236165元；剩余购房款4920000元通过金融机构贷款或住房公积金管理中心贷款的方式予以支付。合同附件六为《合同补充协议》，第二条约定：李乔未能按期向银行偿还到期借款本息，导致金羚置业公司向银行承担担保责任的，李乔应在金羚置业公司代偿之日起7日内，将金羚置业公司代偿的全部费用（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、违约金等）及金羚置业公司因此遭受的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼仲裁费用、律师费、公证费、差旅费等损失）支付给金羚置业公司，同时承担以上款项为基数，每日千分之一的违约金，至全部款项还清之日止。如李乔未按上述约定时间付清上述款项（包括代偿费用、全部损失、违约金等），逾期达30日的，金羚置业公司有权解除商品房买卖合同。金羚置业公司选择解除合同的，买受人应按房屋总价款的20%支付违约金，且金羚置业公司有权从李乔购房款中直接扣除上述款项及全部违约金，不足部分有权继续追偿。李乔应在接到金羚置业公司解除通知书之日起15日内腾空房屋并返还金羚置业公司，所发生的费用及损失由李乔自行承担。逾期腾房的，按照每日5000元支付金羚置业公司违约金。同日，双方签订了储藏室的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201627064247），约定李乔以63727元价款购买负一层1-113号储藏室，于2016年9月23日前一次性付清总价款。另查明，李乔已支付房款1299892元，2016年10月18日李乔签收《入住声明》、《房屋交接表》等，确认已完成对该房屋验收交接手续。2016年9月28日，兴业银行济南分行（贷款人）与李乔（借款人）、金羚置业公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：371643658401000），借款人李乔为支付涉案房屋的购房款向兴业银行济南分行申请贷款492万元。借款利率按照贷款基准利率五年以上期限档次执行，同时约定，若连续发生两期违约后，本合同项下执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮30%。采用等额本金还款的还款方式，贷款期限是自2016年9月28日至2044年9月28日止。李乔以贷款合同项下所购房屋向兴业银行济南分行提供抵押物,作为担保。担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押人实现债权的费用等。同时，金羚置业公司作为担保人，承担连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及债权人实现债权的费用等。若李乔未依约履行本合同项下债务时，无论兴业银行济南分行对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），兴业银行济南分行均有权直接要求金羚置业公司承担全部保证责任，而无须先行行使其他担保权利。截至2018年5月，李乔向兴业银行济南分行偿还贷款本息487649.87元，其中李乔偿还的贷款本息331600.97元,156048.9元系由金羚置业公司代为偿还;剩余4779470.87元尚未偿还。本院认为，李乔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，对此应承担相应的法律后果。金羚置业公司与李乔签订的《济南市商品房买卖合同》，兴业银行济南分行与李乔、金羚置业公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均系各方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的相关规定，合同真实有效，各方有义务依约履行合同。李乔未按照合同约定如期偿还兴业银行济南分行贷款本息导致金羚置业公司承担保证责任，金羚置业公司以诉讼方式通知李乔后，李乔亦未偿还金羚置业公司代为支付的借款本息，金羚置业公司根据商品房买卖合同及补充协议的约定，有权要求解除商品房买卖合同，故金羚置业公司要求解除与李乔签订的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据金羚置业公司与李乔签订的商品房买卖合同，双方所约定的合同解除条件已经成就，双方签订的商品房买卖合同解除后，李乔应向金羚置业公司返还所购房屋，故金羚置业公司要求李乔将位于济南市历下区开元府花园6号楼1-301号房屋及负一层1-113号储藏室返还的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。同时，根据金羚置业公司与李乔签订的《济南市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》的约定，李乔应向金羚置业公司赔偿造成的全部损失，并且解除合同后向金羚置业公司支付违约金。故金羚置业公司要求李乔返还代偿的贷款本息156048.9元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，金羚置业公司主张依照约定，按照总房款的20%计算违约金即1231233元，本院认为该标准过高，违约金的给付应当以补偿性为主、惩罚性为辅，本着公平的原则，本院依法酌情调整为以总房款6156165为基数，自2017年7月10日（逾期之日）起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.7倍标准计算。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案商品房买卖合同解除后，导致李乔、金羚置业公司、兴业银行济南分行三方签订的借款合同的目的无法实现，故对于兴业银行济南分行要求解除与李乔、金羚置业公司签订的借款合同的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，金羚置业公司应当将收受的购房贷款扣除李乔已偿还的贷款本金后的余款本金4779470.87元返还给兴业银行济南分行。同时，金羚置业公司应当还给兴业银行济南分行相应的利息。关于利息的计算方式，兴业银行济南分行主张截止到2018年5月3日为14214.28元，系其个贷系统自动计算得出；此后利息以余额本金4779470.87元为基数，自2018年5月4日起至实际给付之日止，依照个人购房抵押保证借款合同约定标准计算，即按照中国人民银行同期银行贷款利率（五年以上期限）的1.3倍标准计算。本院认为，其计算依据有合同及法律依据，本院予以认定。同时，金羚置业公司应当返还李乔购买涉案房屋的首付款1236165元及负一层1-113号储藏室购房款63727元，并将李乔已偿还的贷款本息331590.97元返还给李乔。关于律师费，虽然兴业银行济南分行提交《诉讼（仲裁）业务委托代理合同》一份，拟证明其因本案委托律师代理诉讼支出律师费19.45万元，但并无律师费实际支出的财务凭证予以佐证，故本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东金羚置业有限公司与被告李乔于2016年9月23日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201627064162）、《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201627064247）；被告李乔于本判决生效之日起十日内返还原告山东金羚置业有限公司开元府花园6号楼1-301号房屋及负一层1-113号储藏室；二、解除第三人兴业银行股份有限公司济南分行与被告李乔、原告山东金羚置业有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：371643658401000）；三、原告山东金羚置业有限公司返还被告李乔涉案房屋的首付款1236165元、储藏室购房款63727元及被告李乔已偿还的贷款本息331600.97元，共计1631492.97元；四、原告山东金羚置业有限公司代被告李乔返还第三人兴业银行股份有限公司济南分行所欠贷款本金4779470.87元；五、原告山东金羚置业有限公司代被告李乔返还第三人兴业银行股份有限公司济南分行所欠贷款利息（截止到2018年5月3日为14214.28元；此后利息以4779470.87元为基数，自2018年5月4日起至实际给付之日止，依照中国人民银行同期银行贷款利率（五年以上期限）的1.3倍标准计算）；原告山东金羚置业有限公司代偿后，可在返还被告李乔的款项中扣除；六、被告李乔于本判决生效之日起十日内支付原告山东金羚置业有限公司违约金（以总房款6156165为基数，自2017年7月10日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.7倍计算）；原告山东金羚置业有限公司可在返还被告李乔的款项中扣除；七、驳回原告山东金羚置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回第三人兴业银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54890元，财产保全费5000元,均由被告李乔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  郭小云二〇一八年五月十六日书 记 员  郭 帅