新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)乌中民一终字第417号上诉人（原审原告）：董某某江。上诉人（原审原告）：徐某某春。二上诉人共同委托代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊明江·吐尔地。委托代理人：艾比布拉·瓦哈甫，新疆达纳律师事务所律师。委托代理人：库图比娅·卡德尔，新疆达纳律师事务所律师。原审第三人：克然木·赛甫。原审第三人：李某某莉，上诉人董元江、徐艳春因与被上诉人伊明江·吐尔地，原审第三人克然木·赛甫、李莉确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民一初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董元江及其委托代理人杨斌，上诉人徐艳春委托代理人杨斌，被上诉人伊明江·吐尔地及其委托代理人艾比布拉·瓦哈甫、库图比娅·卡德尔，原审第三人克然木·赛甫到庭参加了诉讼，原审第三人李莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年3月13日，王吉玉、董元河、董元玲、第三人李莉与伊明江·吐尔地签订了《售房协议》，并由双方签字，阿布都热西提·阿布都热合曼、艾乃吐拉·买买提作为证人在《售房协议》书上签字，并由第三人李莉在协议书上载明“收到房款陆万元整”。2006年3月19日，董元江在《售房协议》上签字。协议约定，王吉玉自愿将位于安宁渠镇北大路村五队自建房共计8间出售给伊明江·吐尔地，其中董元江名下的房屋两间48平米，董志成名下的房屋四间107.8平米及两间库房，购买价格为陆万元整，房屋款项一次性付清，付清后王吉玉把房产证、土地证交给伊明江·吐尔地，有关房屋过户的一切费用由伊明江·吐尔地本人承担，并由其本人办理相关手续。协议签订后，伊明江·吐尔地向王吉玉支付陆万元整。王吉玉将房产证及土地证交给伊明江·吐尔地。2012年12月3日，伊明江·吐尔地与第三人克然木·赛甫签订房屋买卖合同一份，合同约定，伊明江·吐尔地将位于安宁渠镇北大路村五队自建房共计8间出售给第三人克然木·赛甫，购买价格为60万元。合同签订后第三人克然木·赛甫向伊明江·吐尔地给付房款30万元，并约定剩余30万元于2015年6月1日之前给付伊明江·吐尔地。第三人克然木·赛甫在上述房屋居住至今。第三人克然木·赛甫系安宁渠镇北大路村5队的村民。另查明，董元江于1987年9月10日办理编号为020065号房地产使用证，房屋总占地面积为354.96平米，建筑面积为48平米，土木结构，两间房屋，1976年建造，土地性质为集体土地。董元江与许艳春系夫妻关系，于1985年12月12日登记结婚。原审法院认为，本案中，王吉玉、董元河、董元玲、董元江、第三人李莉与伊明江·吐尔地签订一份《售房协议》，王王吉玉将位于安宁渠镇北大路村五队自建房共计8间房屋以陆万元的价格卖给伊明江·吐尔地。伊明江·吐尔地于2012年12月3日又将该房屋以60万的价格转让给了安宁渠镇北大路村5队的村民，即本案第三人克然木·赛甫。第三人自2012年购买此房屋后一直居住在该房屋并使用至今。虽然国家相关政策禁止城镇居民在农村购买宅基地，但该政策的目的在于防止农村集体所有制土地外流，从而防止农村集体利益受损。本案中，涉案房屋经过两次交易后，该房屋的实际购买人及使用人为该村村民克然木·赛甫，第三人克然木·赛甫自2012年购买该房屋后一直居住在该房屋并使用至今，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，要求确认《售房协议》无效的诉讼请求，本院不予支持；虽然董元江将房屋出售给伊明江·吐尔地，但伊明江·吐尔地又将该房屋出售给第三人克然木·赛甫，现该房屋由第三人克然木·赛甫居住并使用，而且其中两间房屋登记在董元江的名下，伊明江·吐尔地属于善意购买，支付了合理的价格，故其依照该售房协议侵犯了徐艳春的财产权力为由，要求确认售房协议无效，双方各自返还原物的诉讼请求，没有事实和法律依据，本案不予支持。遂判决：驳回原告董元江、徐艳春的诉讼请求。上诉人董元江、徐艳春不服判决上诉称：一、原审适用法律错误。1、根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办法1999年39号文件、2004年《国务院关于深化改革严格管理的决定》国发2004年28号文件、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》国土资发2004年234号文件、《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款等法律、法规政策规定：严禁城镇居民在农村购买宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，严禁炒卖土地。本案《售房协议》涉案土地和房屋性质为农村宅基地房屋，被上诉人属于城镇居民身份，依法不得购买涉案房屋，其购买涉案房屋的行为违背了法律法规的强制性规定，应当是无效合同。2、第三人克然木·赛甫对涉案房屋的购买行为不具有真实性和合法性。第三人克然木·赛甫与被上诉人伊明江·吐尔地签订的《房屋买卖合同》是双方恶意伪造的合同。第三人克然木·赛甫作为本村村民对该事实明知的，因而，其购买涉案房屋的行为不属于善意取得。二、涉案房屋的所有人为董元江、徐艳春夫妻二人共有，2006年3月王吉玉、董元河、董元玲、董元江与伊明江·吐尔地签订一份《售房协议》时，并未征得涉案房屋共有人徐艳春的同意。转让房屋的行为侵犯了徐艳春的合法财权权益。一审判决认定懂元江，徐艳春夫妻是涉案房屋的合法共有人，同时也认定徐艳春不是《售房协议》的签订人。但判决却认定《售房协议》合法有效，侵害了徐艳春的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，使用法律错误，导致判决结果错误。请求二审法院，依法支持上诉人的原审诉求。被上诉人伊明江·吐尔地答辩称：本案中，该案件中双方当事人依法签订合同的，五上诉人都在现场并在合同上签字。该案已经过了八年，在八年期间上诉人从没有主张权利，按照法律规定，本案已经过了诉讼时效。本人将涉案房屋已经转让给第三人克然木·赛甫，第三人克然木·赛甫是乌鲁木齐市新市区安宁渠镇北大路村5队的村民。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人克然木·赛甫答辩称：本人合法购买涉案房屋并居住至今。我也是安宁渠镇北大路村5队的村民，与上诉人是一个队的。我已经支付了30万元，剩余的30万元在2015年6月份之前支付完毕，但现在打了官司所以还没有交清房款。故请求驳回上诉请求，维持一审判决。原审第三人李莉未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相符。以上查明的事实有售房协议、房地产使用证、房屋档案、房屋买卖合同、收据、身份证及一审、二审庭审笔录等在卷为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，诉争房屋系董元江与徐艳春夫妻共有财产。最高人民法院《婚姻法解释（一）》第十七条第（一）规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”本案中，2006年3月13日及3月19日，上诉人王吉玉、董元江、董源河、董元玲与被上诉人伊明江·吐尔地签订了《售房协议》，在协议中双方对协议的具体事项达成一致，从合同履行来看，双方已履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款。2012年，被上诉人伊明江·吐尔地又将涉案房屋转让给了本村村民克然木·赛甫。之后，克然木·赛甫一直居住在该房屋并使用至今。虽然我国法律禁止城镇居民在农村购买宅基地，但该法律政策的目的在于防止农村集体所有制土地外流，从而防止农村集体利益受损。另外本案中，董元江与伊明江·吐尔地存在合同关系，双方签订房屋转让合同时，其行为善意无过错，双方均应按照约定履行自己的义务。如未征得上诉人徐艳春的同意擅自处理属没有处分权的行为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人董元江、徐艳春上诉主张涉案买卖协议无效的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人提出改判的上诉请求，事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70元（董元江、徐艳春预交），由董元江、徐艳春负担。本判决为终审判决。审 判 长 再 比 布 拉审 判 员 居  来  提代理审判员 庞    艳二〇一五年七月十二日书 记 员 阿布都沙拉木