天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第4号上诉人（原审被告）天津市佳田房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区万春花园16-2805。法定代表人李广明，该公司总经理。委托代理人谢玲，该公司经理。委托代理人田学义，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王鸿达。委托代理人王辉（被上诉人之子）。上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司与被上诉人王鸿达房屋买卖合同纠纷一案，天津市东丽区人民法院于2014年11月7日作出（2014）丽民初字第5462号民事判决，一审宣判后，天津市佳田房地产经纪有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司的委托代理人谢玲、田学义，被上诉人王鸿达及其委托代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年6月18日，以王鸿达为乙方与以天津市佳田房地产经纪有限公司（以下简称佳田公司）为甲方，双方签订房屋买卖（置换）合同。合同主要内容：甲方自愿将坐落于东丽区盛东家园18号楼204号房屋出售给乙方；房屋性质：私产，房型：两室，建筑面积：78.81平方米，楼层：2层，总层数：13层，附属设施：电、水、暖气、煤气。房屋价款：695000元。乙方于2014年6月18日交付甲方意向金2万元，办理过程中有任何异议可退还意向金。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付合同确定成交价的10％的违约金。另约定：定于2014年6月30日前到拆迁办办理手续，办理过程中佳田公司负责，一切办理事宜负全部责任，如对此房不满意可选其他户型，钥匙于2014年6月30日前下来，此695000元包括所有费用（契税2％）全部办齐。合同签订当日，王鸿达交付佳田公司意向金2万元。另查，杨雅静系佳田公司店经理，合同文本为佳田公司提供，合同内容由杨雅静填写。现因佳田公司拒绝履行合同，王鸿达提起诉讼，请求：一、判令佳田公司返还意向金20000元；二、判令佳田公司支付违约金69500元；三、本案诉讼费用由佳田公司承担。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨雅静作为佳田公司的员工，以佳田公司的名义与王鸿达签订合同，履行的是职务行为，法律后果应由佳田公司承担。房屋中介人的职责应是向房屋买卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。而本案中，合同订立的主体为原、被告双方，并无第三方；从合同的内容看，佳田公司也是以出售方的名义与王鸿达签订的房屋买卖合同，故佳田公司提出其只是提供中介服务的理由，原审法院不予采信。无论佳田公司在与王鸿达订立合同时提供的是没有处分权的房屋，还是在合同履行过程中不能继续履行合同，相对于王鸿达来讲，均是违反了合同义务，构成违约，故佳田公司应退还王鸿达交付的意向金并按合同约定承担违约责任。关于王鸿达已收取杨雅静4000元的补偿款，属于双方对于另一事宜的合意，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：“被告天津市佳田房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告王鸿达意向金20000元、支付违约金69500元，共计89500元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1143.5元，由被告负担”。原审法院宣判后，佳田公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是：1、在房屋买卖（置换）合同的最后签字中，售房人是杨雅静，佳田公司的公章是加盖在中介方；2、作为出售人签订合同时对出售的房屋无权处分，因此，合同是无效合同；3、双方合同约定违约金过高，原审法院应当释明并调整。被上诉人王鸿达答辩，上诉人是完全行为能力人，双方签订合同是自愿、平等的，所以合同应当有效；杨雅静作为公司工作人员，是代表公司签订的合同，合同没有履行是上诉人违约，上诉人应当承担违约责任；4000元是杨雅静让被上诉人提取全部房款以个人名义赔偿被上诉人的利息损失与本案无关。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，2014年6月18日，以佳田公司为售房人（甲方），以王鸿达为购房人（乙方），以天津市佳田房地产经纪有限公司为中介方（丙方），三方签订房屋买卖（置换）合同。该合同在最后签章处在甲方签章经手人处是杨雅静签字并加盖了手印，丙方处加盖了佳田公司的公章。该合同在信息服务费及支付一栏没有约定。2014年6月18日，佳田公司收取了王鸿达20000元意向金并为王鸿达开据统一收据，加盖了该公司的财务专用章。在本院庭审中，上诉人主张，杨雅静支付给被上诉人4000元是其个人行为。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张《房屋买卖（置换）合同》是该单位职工杨雅静自行签订的合同，出售人应是杨雅静个人，佳田公司是中介方。但从该合同约定的具体内容来看，合同并未约定收取中介服务费，只约定了乙方向甲方交付意向金20000元。从意向金相对应的收款收据分析，收据上盖有上诉人财务印章，上述事实可以证实，该款项已经进入上诉人公司账下，上诉人主张是案外人杨雅静自行签订的合同，其是中介方的上诉理由不能成立。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。按照上述司法解释的规定，上诉人以出售人在签订合同时对出售房屋无权处分而主张合同无效的上诉请求，本院不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。2014年6月18日，各方当事人签订了房屋买卖（置换）合同，被上诉人按照约定，向上诉人交付了意向金20000元，2014年9月24日，被上诉人在原审法院提起诉讼，请求上诉人返还意向金，此时，上诉人占用被上诉人意向金时间不足三个月，而双方在合同中约定的违约金为房屋实际成交价的10%即69500元，与被上诉人实际发生意向金的利息损失相比显然过高，且原审法院审理期间上诉人已进行免责抗辩，二审审理期间，上诉人又就此主张要求对违约金予以调整，根据前述解释第二十七条之规定，本院对上诉人的该项主张予以支持。本院酌定违约金为，以20000元为基数，按照占用期间中国人民银行公布的同期贷款逾期利率的1.3倍为标准，由上诉人向被上诉人支付违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第5462号民事判决；二、上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人王鸿达意向金20000元；三、上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内，向被上诉人王鸿达支付自2014年6月18日至实际返还意向金之日止的违约金，（以20000元为基数，以同期贷款逾期利率的1.3倍为标准计算）；四、驳回被上诉人王鸿达其他诉讼请求；五、驳回上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1143.5元，由上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司负担255.5元，由被上诉人王鸿达负担888元；二审案件受理费2038元，由上诉人天津市佳田房地产经纪有限公司负担455元，由被上诉人王鸿达负担1583元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 健审 判 员  王 新代理审判员  张晓彤二〇一五年二月二十七日书 记 员  武 伟速 录 员  李晓旭