江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟虞民初字第01586号原告常熟凯兰针织有限公司，住所地常熟市高新技术产业开发区澎湖路8号。法定代表人司来锡。委托代理人汪珉。被告贺利平。委托代理人瞿国平、薛祥民，江苏华元民信律师事务所律师。被告常熟市铭港海鲜大酒楼，住所地常熟市海虞南路**号。投资人贺利平。委托代理人瞿国平、薛祥民，江苏华元民信律师事务所律师。原告常熟凯兰针织有限公司诉被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员崔劲松适用简易程序，分别于2015年1月7日、2月10日两次公开开庭进行了审理。原告常熟凯兰针织有限公司的委托代理人汪珉，被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼的共同委托代理人薛祥民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟凯兰针织有限公司诉称：请求判令原告与被告贺利平解除双方签订的《房屋租赁合同》，由原告收回出租房屋及相关设施；判令被告向原告支付2014年1月17日至诉讼日结欠的房租金546301.37元；判令被告支付自2014年11月17日起至房屋实际迁让之日按年租金203万元计算的房屋使用费；判令被告向原告支付违约金40.6万元；诉讼费由被告承担。原告于第二次庭审中表示，因租赁合同已到期，不再主张解除原告与被告贺利平签订的《房屋租赁合同》，但增加要求被告支付水电费，其余诉讼请求不变。被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼辩称：对于双方2014年付费年度之前，原、被告均已履行合同完毕无异议；认为原、被告之间还有其他经济往来，对原告所称被告至今拖欠房屋租金的事实不予认可；认为合同约定的违约金过高，不同意支付违约金。经审理查明：常熟凯兰针织有限公司系常熟市海虞南路49号房屋所有权人。2009年11月30日，常熟凯兰针织有限公司（甲方）与贺利平（乙方）订立《租赁合同》，约定甲方将位于常熟市海虞南路49号建筑面积约3270平方米的房屋及辅房一间建筑面积约30平方米租赁给乙方作酒店使用；租赁期限从2009年10月3日起至2015年1月17日止（2009年10月3日到2010年1月17日为装修免租金期）；房屋年租金为60万元（不含水、电、通讯等额外费用），场地租金8万元，合计房屋及场地租金68万元，付款时间第一年为2009年12月30日前，第二年起至第五年为每年的9月30日前；租赁房屋的用电、用水由甲方提供。乙方单独装表对用水、用电进行计量，并按计量支付水电费用；租赁期满，若双方不再续租房屋的，由甲方收回房屋及相关设施。承租期内乙方出资新增的设备，其中可移动物品，归乙方所有。乙方在承租期内添置的电梯和灯具，在租赁期满后不再续租或因乙方违约而提前解除本合同时，无偿归甲方所有；乙方保证所承租的房屋、原附属设施、设备在甲方收回时均处于正常使用状态。租赁期限满或终止、解除本合同5日内，乙方应将乙方的可移动物品搬迁出租赁房屋，但乙方不得在承租房屋内留置任何可移动物品，不得拆除装潢和其他固定设施。逾期搬迁仍滞留在租赁房屋的物品均视为乙方的废弃物；租赁期满后乙方不需续租的，或因乙方违约提前解除本合同的，乙方须在本合同终止或本合同解除之日起5日内将承租房屋及电梯、灯具、附房等设施和约定属甲方的物品交还甲方；租赁期间，乙方拖欠租金、水电及其费用一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按协议租金的20%向甲方支付违约金；双方还约定了其他事项。2009年12月1日，常熟凯兰针织有限公司（甲方）与贺利平（乙方）又签订备忘录一份，约定乙方向甲方租赁房屋及场地的租金及其他各项费用，每年总额为203万元。明确双方2009年11月30日达成的租赁合同中关于约定的租金金额不是双方真实意思表示，其余事项均严格按双方的租赁合同执行。又查明：常熟市铭港海鲜大酒楼系贺利平以个人财产出资于2004年10月29日设立。贺利平租赁的房屋实际用于其投资设立的常熟市铭港海鲜大酒楼的餐饮经营。庭审中，常熟市铭港海鲜大酒楼同意作为被告参加本案诉讼，行使和承担被告的诉讼权利和义务，愿意与贺利平共同向原告承担责任。因双方租赁期限已届满，双方一致确认被告贺利平截止至租赁期限届满（2015年1月17日止）结欠原告租金85.8万元，电费11000元，2014年9-10月份水费4805元，合计水电费15805元（该15805元已被本院冻结被告常熟市铭港海鲜大酒楼农商行账户内）。原告表示愿意将其在被告酒楼发生的餐饮消费5万元在被告所欠租金中抵扣，实际主张租金80.8万元；被告则认为，原告在其酒楼发生了约10万元的餐饮消费，因暂时无法提供相关证据，同意先从租金中抵扣5万元的消费，其余待今后有证据后再向原告主张，对原告向其主张租金80.8万元表示认可。上述事实，由原告提供的房屋所有权证，租赁合同，备忘录，水、电费收据，水电费转账支票，租金支付的银行往来明细，原、被告陈述及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：被告常熟市铭港海鲜大酒楼系个人独资企业，依法为投资人贺利平个人所有。原告常熟凯兰针织有限公司与被告贺利平之间签订的租赁合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。在租赁合同约定的租赁期限届满前，被告贺利平未能按照合同约定的期限支付房屋租金已属违约，原告起诉要求解除租赁合同，收回房屋及约定属于原告的物品，于法有据。鉴于本案在审理过程中，租赁合同期限已于2015年1月17日到期，合同即告终止，原告要求解除租赁合同已无实际意义，本院对原告要求收回出租房屋及相关设施的主张予以支持。因原、被告在庭审中已确认具体的所欠租金金额及水电费，故本院依法支持原告要求被告支付余欠租金80.8万元（截止2015年1月17日止）及水电费15805元。根据《租赁合同》约定，被告方在承租期内添置的电梯和灯具，在租赁期满后不再续租或因被告方违约而提前解除本合同时，无偿归甲方所有，可移动物品归乙方所有并搬迁出租赁房屋，不得拆除装潢及固定设施，故被告应将租赁房屋腾空后交还原告。由于被告目前仍继续占用租赁房屋，还应支付原告从2015年1月18日起的使用费（按每年203万元标准计算）至房屋腾空迁让之日止。合同还约定，被告违反协议逾期支付租金，按协议租金的20%向原告支付违约金。因被告认为该违约金约定标准过高，本院根据目前市场形势及被告履行能力，同时根据公平原则进行衡平，酌情调整为被告向原告支付相当于二个月租金总和的逾期付款违约金338000元，对于其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼于本判决生效之日起三十日内将位于常熟市海虞南路49号房屋及辅房腾空后交还给原告常熟凯兰针织有限公司。二、被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼支付原告常熟凯兰针织有限公司租金808000元、水电费15805元，于本判决生效之日起三十日内履行。三、被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼支付原告常熟凯兰针织有限公司违约金338000元，于本判决生效之日起三十日内履行。四、被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼支付原告常熟凯兰针织有限公司自2014年1月1日起至腾空迁让之日止的房屋使用费（参照年租金203万元的标准计算）如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告常熟凯兰针织有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6702元，保全费5000元，合计11702元，原告负担1702元，被告贺利平、常熟市铭港海鲜大酒楼负担10000元（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审判员  崔劲松二〇一五年二月二十六日书记员  丁昱晨