内蒙古准格尔旗人民法院 民 事 判 决 书 （2014）准民初字第149号 原审原告（反诉被告）：准格尔旗国立房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古准格尔旗薛家湾镇准格尔西路就业市场三楼。 法定代表人任建国，该公司总经理。 委托代理人张建忠，内蒙古誉昊律师事务所律师。 委托代理人张浒军，该公司副总经理。 原审被告（反诉原告）：唐晓君，男，汉族，出生于1971年6月23日，个体工商户，身份号码×××。 委托代理人段艳霞，内蒙古易非律师事务所律师。 委托代理人唐美文，系原审被告（反诉原告）唐晓君妹妹。 原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司诉原审被告（反诉原告）唐晓君商品房预约纠纷一案，本院于2012年9月10日作出（2012）准民初字第739号民事判决，原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司不服此判决，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，该院于2013年12月25日作出（2012）鄂中法民四终字第321号民事裁定:一、撤销内蒙古准格尔旗人民法院（2012）准民初字第739号民事判决；二、发回准格尔旗人民法院重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司委托代理人张建忠、张浒军，原审被告（反诉原告）唐晓君及其委托代理人段艳霞、唐美文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司诉称2007年11月13日原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司为原审被告（反诉原告）唐晓君开具收据一支，收据载明：“今收到唐晓君XXX房认购金20万元整”，之后双方当事人之间因在房屋位置、户型、面积、价款、交款期限等合同主要方面无法达成一致，双方至今没有签定《商品房买卖合同》，因此原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司请求解除双方之间的房屋认购关系。于2014年2月26日向本院递交了撤诉申请，请求撤回2012年7月8日原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司向本院提起的针对原审被告（反诉原告）唐晓君的商品房预约合同纠纷一案，原案号为（2012）准民初字第739号。原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司称原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司从未同意与原审被告（反诉原告）唐晓君调换房屋，原审被告（反诉原告）唐晓君认购的是准格尔旗银钻广场XXX号房屋，而不是准格尔旗银钻广场XXX号房屋。认为与原审被告（反诉原告）唐晓君解除准格尔旗银钻广场XXX号房屋的认购关系合理合法。 原审被告（反诉原告）唐晓君反诉称，由于原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司已撤诉，基于本诉辩称的事实与理由，请求：1、判令原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司继续为原审被告（反诉原告）唐晓君办理准格尔旗银钻广场XXX号房屋产权登记证书，并要求原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付已付房款1100346元的利息；2、请求确认原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司2014年2月26日向原审被告（反诉原告）唐晓君送达的关于解除合同及退款的通知无效；3、案件受理费由原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司负担。认为争议的是准格尔旗银钻广场XXX号房屋，不是准格尔旗银钻广场XXX号房屋，认为2010年缴款而在2014年解除合同并退款，对原审被告（反诉原告）唐晓君显失公平，要求支持其诉请。 经审理查明，2007年11月13日原审被告（反诉原告）唐晓君认购了原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司开发的准格尔旗银钻广场XXX号房屋，当日交纳了200000元认购款。2010年10月21日，原审被告（反诉原告）唐晓君在未与原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司在购房争议协商达成一致意见的情况下，且未经原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司允许，原审被告（反诉原告）唐晓君通过中国农业银行准格尔旗支行向原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司汇入人民币900346元。2012年6月，原审被告（反诉原告）唐晓君未经原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司允许，强行占入了原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司位于准格尔旗银钻广场XXX房屋并擅自锁门。2014年2月26日，原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司通过内蒙古自治区准格尔旗公证处向原审被告（反诉原告）唐晓君公证送达了《关于解除合同及退款的通知》，通知原审被告（反诉原告）唐晓君：“1、原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司决定解除与原审被告（反诉原告）唐晓君形成的准格尔旗银钻广场XXX房的认购关系，请原审被告（反诉原告）唐晓君在5日内持原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司为原审被告（反诉原告）唐晓君出具的200000元收款收据来原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司办理合同解除后的退款手续。2、原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司从未同意将准格尔旗银钻广场XXX号房（即原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司用作租售中心的房屋）出售于原审被告（反诉原告）唐晓君，请你在5日内来原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司办理原审被告（反诉原告）唐晓君擅自以现金形式存入原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司账户内的900346元的退款手续。3、因原审被告（反诉原告）唐晓君所支付的两笔款项均以现金形式，原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司没有原审被告（反诉原告）唐晓君的收款账号，因此无法直接退款。如果原审被告（反诉原告）唐晓君收到原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司通知后拒不办理退款手续，由此造成的损失原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司概不承担。4、原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司保留追究原审被告（反诉原告）唐晓君侵占原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司房屋的法律责任之权利”。以上事实有双方当事人陈述，原审被告（反诉原告）唐晓君向法庭提交的认购金收据1支、银行汇款凭证1支，原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司向法庭提交的内蒙古准格尔旗公证处出具的公证书予以证实。 本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原审被告（反诉原告）唐晓君认购的原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司开发的准格尔旗银钻广场XXX号房屋，虽在原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司为原审被告（反诉原告）唐晓君出具的200000元收款收据约定了具体座落位置，但原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司为原审被告（反诉原告）唐晓君出具的200000元收款收据中对构成商品房买卖合同应当明确的其它主要内容如商品房的销售方式；总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等内容没有进行约定，故双方不符合商品房买卖合同构成要件，不是《商品房买卖合同》。且双方当事人认购的是原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司开发的准格尔旗银钻广场XXX号房屋，故对原审被告（反诉原告）唐晓君提出的原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司继续为原审被告（反诉原告）唐晓君办理准格尔旗银钻广场XXX号房屋产权登记证书的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案原审被告（反诉原告）唐晓君认购的原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司开发的准格尔旗银钻广场XXX号房屋的认购金收据，本院认为应视为认购协议，原审被告（反诉原告）唐晓君截止2014年2月26日未办理关于准格尔旗银钻广场XXX号房屋的商品房买卖合同，2014年2月26日原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司决定解除与原审被告（反诉原告）唐晓君形成的准格尔旗银钻广场XXX房的认购关系，本院予以支持。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原审被告（反诉原告）唐晓君在认购准格尔旗银钻广场XXX号房屋并交纳认购金后，原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司未及时通知原审被告（反诉原告）唐晓君办理签订《商品房买卖合同》，也未及时向原审被告（反诉原告）唐晓君退还认购金，存在过错。对原审被告（反诉原告）唐晓君要求原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司给付已付房款1100346元的利息的请求，本院予以支持。但利息应以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司与原审被告（反诉原告）唐晓君关于准格尔旗银钻广场XXX房屋的认购关系； 二、原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原审被告（反诉原告）唐晓君交纳的人民币1100346元及其利息（其中200000元从2007年11月13日起计算至给付之日止、900346元从2010年10月21日起计算至给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 三、驳回原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司和原审被告（反诉原告）唐晓君的其他诉讼请求。 案件受理费100元，原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司已交，反诉费10800元原审被告（反诉原告）唐晓君已交，均由原审原告（反诉被告）准格尔旗国立房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长  郝辰熹 审 判 员  奇明生 人民陪审员  郝海英 二〇一八年五月二十六日 书 记 员 刘 方 本判决援引法律条文： 《中国人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。