江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）通中民终字第2801号 上诉人（原审被告、反诉原告）黄云芳。 委托代理人周一鸣，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）孙锋。 委托代理人袁绍明，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。 委托代理人顾能能。 上诉人黄云芳因与被上诉人孙锋确认合同无效纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审查明，2012年9月21日，黄云芳（出租方、甲方）与孙锋（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方出租房屋坐落于南通市五一路1号楼北起第9间第一层，朝向西南，房屋结构框架，建筑面积90平方米，房屋性质乡企改建非产权房.租赁期限自2012年9月28日起至2016年9月27日止,年租金为人民币15万元。租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金。租金按年结算，乙方在每年的8月15日以现金或转账方式交付给甲方。合同还对其他问题进行了约定。同日，双方还签订转让协议一份,约定黄云芳将上述出租房内设备转让给孙锋，转让费9万元,转让设备包括：所有硬装潢、一台5匹美的吸顶式空调、一套环形沙发、一套双人沙发、一套电脑、一台功放、一部打印机、一部刷卡机、一套收银台。 合同签订后，黄云芳向孙锋交付了两份合同的标的物。孙锋于2012年9月21日支付定金2万元，2012年9月24日支付转让费7万元，2012年9月29日支付房租8万元。 其后，黄云芳（甲方）与孙锋（乙方）就2012年9月21日签订的房屋租赁合同中的未尽事宜签订一份补充协议。补充协议约定：1、该出租房屋为原乡办企业元件十五厂非产权附属用房。该合同签订后，乙方不得擅自转让，其营业执照、消防、卫生、环保等与经营相关的证照，均由乙方自行办理；如未能办理影响经营造成的一切损失，均由乙方负责，甲方不承担任何责任。2、乙方于2012年10月1日支付首年部分租金壹拾壹万伍仟元，其余叁万伍仟元于2013年3月15日支付。次年房租每半年交一次，先缴后用。3、乙方签订合同及补充协议后需缴纳壹万元信誉保证金，合同履行期间如无违约，终止时不计息退还。4、乙方如对甲方房屋进行装潢、改造，不得破坏主体结构，同时根据情况自行办理相关手续，并承担装潢、改造中的一切安全责任，合同到期如乙方不再续租，期间装潢、改造的不动产不得拆除，不予补偿。 补充协议签订后，孙锋于2012年10月7日支付房租2万元，2012年10月12日支付房租15000元、保证金1万元。2013年3月14日支付房租35000元。 2013年5月16日，黄云芳与孙锋再次签订补充合同一份。补充合同约定：甲方同意乙方将店面二楼隔出使用，并将二楼挑空部分分隔，乙方支付甲方保证金贰万元整。乙方承诺：1、不破坏房屋主体结构。2、施工与使用过程中产生的安全问题由乙方承担全部责任及相应损失，甲方不承担任何连带责任。3、合同终止时，乙方必须将二楼恢复原样。4、乙方自行申领增加项目的营业证照，若申领失败，甲方不承担任何责任。5、乙方违反以上任何一项，甲方有权终止合同，保证金不予退还。6、合同终止，若双方无歧义，甲方全额退还保证金。补充合同签订的同日，孙锋支付了2万元保证金。 2013年8月15日，孙锋支付了75000元房租，黄云芳出具收条：“今收到孙锋房租柒万伍仟元正，租期为2013年9月28日至2014年3月27日。其间若政府拆迁，多余租金予以退还。” 2014年3月27日，孙锋将出租房屋内除吸顶空调外的其余设施、器材搬出，黄云芳的弟弟黄军将门上锁，收回店铺。黄云芳退还了孙锋3810元。其后，黄云芳曾将案涉房屋对外寻租，但未能租出。2014年4月2日孙锋诉于原审法院，请求判决确认房屋租赁合同无效，黄云芳退还信誉保证金1万元、项目保证金2万元以及转让费9万元。黄云芳提起反诉，请求继续履行租赁合同及补充协议并支付租金75000元，经法院对合同效力释明后，黄云芳变更反诉请求为孙锋赔偿租金损失75000元。 原审另查明，黄云芳出租给孙锋的案涉房屋系2011年8月22日从南通市崇川区文峰街道办事处承租而来。黄云芳承租的房屋为南通市五一路1号楼北起第9间1－2层，建筑面积180平方米，年租金为133920元。黄云芳将其中1层90平方米转租给孙锋。出租房屋为原乡办企业用房翻建。诉讼过程中，孙锋向南通市规划局申请查询，南通市规划局答复：“五一路1号楼北起第9间第一层的建设项目工程规划许可证”信息本机关没有制作。孙锋向南通市城乡建设局申请查询，南通市城乡建设局答复：“根据您提供的五一路1号楼具体信息，我们从江苏省建筑工程施工许可办理系统中未查询到该项目的施工许可信息。”黄云芳也未能提供出租房屋的相关产权证及规划许可证。 原审还查明，一审诉讼过程中，五一路拓宽改造，出租房屋在改造范围内。2014年9月17日，法院组织双方到现场勘查，出租房屋临街面的玻璃门窗已被拆除，空调外机被移走，室内装修被敲除。 原审认为，案涉出租房屋位于城市规划区内，出租方黄云芳未能提供该房屋的房屋产权证与建设工程规划许可证，而承租方孙锋从南通市规划局也未查询到出租房屋的建设工程规划许可证，因此黄云芳与孙锋签订的房屋租赁合同及相应的补充协议、补充合同均无效。双方签订的租赁合同中对出租房屋的性质明确为乡企改建非产权房，补充协议中再次明确房屋性质并对办理相关证照的风险进行了约定。由此可见，双方在签订合同时对于出租房屋的性质是明知的，双方对于合同无效均有过错。孙锋因实际占有使用了出租房屋，其应支付占有使用期间的使用费。该使用费参照双方租赁合同中的约定计算。黄云芳向孙锋出租房屋系违法转租，该违法转租行为损害了国家管理秩序，黄云芳不应因该违法行为获利，其因转租而取得的收益应予收缴。黄云芳因租赁合同而收取孙锋的信誉保证金1万元及项目保证金2万元，扣除已返还的3810元，剩余26190元应予返还。黄云芳与孙锋签订的转让协议，其标的物为装饰与设备、设施，该转让协议有效，转让标的物归孙锋所有。现租赁房屋在拆迁范围内，装饰部分相应的拆迁补偿利益应归孙锋所有。孙锋要求返还转让费9万元的请求，法院不予支持。黄云芳提出的租金损失为可得利益损失，因租赁合同无效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第五十八条的规定，原审判决：一、孙锋与黄云芳签订的房屋租赁合同无效。二、黄云芳于判决生效之日起十日内一次性返还孙锋信誉保证金、项目保证金人民币26190元。三、驳回孙锋的其他诉讼请求。四、驳回黄云芳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，由孙锋负担2245元、黄云芳负担455元（此款孙锋已预交，黄云芳在履行上述给付义务时一并与孙锋结清）；反诉案件受理费837.5元由黄云芳负担。 宣判后，黄云芳不服原审判决，向本院提起上诉称，一审中，其已提交南通市崇川区文峰街道办事处、南通市崇川区政府国有资产监督管理办公室出具的出租房屋产权证明书等材料，足以证明案涉房屋为教育路19号即合同约定的五一路1号楼北起第9间房屋为产权房，房屋产权归文峰街道办事处所有。孙锋提供的南通市城乡建设局及规划局的政府信息公开申请答复书中仅说明未查询到五一路1号楼的具体信息，并未涉及教育路19号的信息，因此，原审认定房屋租赁合同无效错误，应予纠正。孙锋擅自解除合同严重违约，无权要求返还信誉保证金及项目保证金。此外，原审认定已退还3810元亦属错误，事实上已经返还给孙锋5000元，原审庭审中孙锋对此予以确认，该5000元应退还黄云芳。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回孙锋的全部诉讼请求并支持黄云芳的反诉请求。 被上诉人孙锋答辩称，双方签订的合同是无效合同，黄云芳应当返还所有保证金。请求二审法院驳回上诉。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 根据二审中当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、房屋租赁合同的效力；2、已返还的保证金数额。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，黄云芳就涉案房屋未能提供建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同中明确涉案房屋系乡企改建非产权房，故涉案房屋租赁合同依法无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同尚未履行部分，不再继续履行，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案房屋租赁合同无效，孙锋应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，黄云芳因合同取得的信誉保证金1万元及项目保证金2万元应予返还给孙锋。关于已退还的数额，一审庭审中，黄云芳认为除返还的3180元现金外，还应包括扣除的设施损害补偿费用1190元，实际返还了5000元，孙锋则承认收到3180元，对黄云芳自行扣除的设施损害补偿费用未予确认。根据“谁主张、谁举证”的原则，因黄云芳未能提供证据证明孙锋损害设施应当赔偿的事实，也无证据证明双方已就1190元补偿费从保证金中扣除达成合意，故对黄云芳称已退还5000元的上诉主张，本院难以采信。综上所述，黄云芳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3537.5元，由上诉人黄云芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陶新琴 代理审判员  张 勇 代理审判员  陆炜炜 二〇一五年二月二十五日 书 记 员  周 敏