河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初7203号原告张战国,男，1968年5月21日出生，汉族，住河南省济源市。委托代理人张小明、张路羽，河南优泽律师事务所律师。被告郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新区冬青街7号A区160××号。法定代表人林亿,总经理。委托代理人程鹏，河南银基律师事务所律师。原告张战国与被告郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员汪涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张战国委托代理人张小明、张路羽、被告郑州泽龙置业有限公司委托代理人程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月28日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于玉兰街75号3号楼1层附××号的房屋，价款为1434391元。合同附件四第六条约定：“出卖人应当在2016年3月2日前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金”。合同第十四条约定：“出卖人承诺在2015年12月31日前基础设施达到使用条件，如果未达到使用条件，出卖人在6个月内予以完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿给买受人造成的损失”。被告向原告交付了涉案房屋，原告已装修入住，但截至起诉时，被告未按合同约定向房地产行政主管部门报送办理房屋权属初始登记的资料，也未被房地产行政主管部门受理，导致原告至今未取得房地产权属证书。截至起诉时，被告交付的房屋仍未达到使用条件，供暖和配电设施未达到合同约定条件，已构成违约。故请求判令：1、被告立即办理郑州高新技术产业开发区玉兰街75号3号楼1层附××号房屋产权登记手续，赔偿原告逾期办理首次登记的违约金6453元（自2016年3月2日暂计算至立案之日，并继续计算至被告办理首次登记并取得相应受理凭证之日）；2、被告赔偿原告未达到供配电设施的损失3000元。被告辩称：1、被告已按照合同约定向原告支付违约金至实际交房之日，在原告已接受该违约金的情况下，应当视为双方将交房时间变更为违约金期满之日（即实际交房之前），故办理初始登记违约金应当自实际交房2个月后开始计算。2、被告在使用临电期间，每月向每户业主免费提供100度用电至2017年2月。原告在接受每月100度电补偿的情况下，应视为已接受了合同约定的替代条件，故在2017年2月前不应支付原告临电损失。双方签订的合同并约定原告就该部分直接经济损失应提供法定有效的证据，如果没有该方面证据，不应得到支持。经审理查明：2014年2月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定本合同项下的房屋位于高新技术产业开发区玉兰街75号3号楼1层附××号，总金额为1434391元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。供配电设施2015年12月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到使用条件，买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件四第六条约定内容执行。就产权初始登记部分，该合同附件四第六条约定，出卖人应当在2016年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。另查明，1、庭审中原被告均认可升龙又一城A、B区合同约定的交付房屋时间为2015年6月30日，F区合同约定的交付房屋时间为2015年12月31日，A区实际交付房屋时间为2015年8月28日，B区1、2、3、6、7、9幢楼实际交付房屋时间为2016年1月29日，B区5幢楼实际交付房屋时间为2016年7月16日，B区8幢楼实际交付房屋时间为2016年9月30日，F区实际交付房屋时间为2016年8月31日。本案所涉房屋位于F区3幢，实际交付房屋时间为2016年8月31日。2、庭审中被告称其已按总购房款日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之前，该期间不应再重复计算办理初始登记的违约金。原告认可被告按该标准支付违约金至实际交付房屋之前，但称该违约金与本案主张的违约金并不冲突，本案违约金仍应自2016年3月2日开始计算。3、庭审中被告认可截至法庭辩论终结之时，其尚未取得本案房屋的首次登记受理凭证。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》一份、被告提交的交房情况汇总表一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据该《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年12月31日前交付F区的房屋，并“应当在2016年3月2日（房屋交付使用后60日内）前”，将由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款日万分之0.1的违约金。本案中，被告至今未履行上述约定义务，未取得相关受理凭证，导致原告至今未取得不动产权属证书，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。就该逾期办理首次登记违约金的起算时间问题。庭审中被告称双方合同约定有办理初始登记（即首次登记）的时间为2016年3月2日前以及房屋交付使用后60日，被告已向原告支付了逾期交付房屋的违约金，故应以实际交付房屋后60日作为计算该违约金的起算点。原告称逾期交付房屋违约金与本案主张的违约金并不冲突，应自合同约定的交付房屋后的60日即2016年3月2日起计算逾期办理首次登记违约金。本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记部分约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，该合同附件四第六条约定为：“出卖人应当在2016年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局”。根据上述合同约定，可知被告提交办理权属登记所需资料的时间应为“房屋交付使用后60日内”，合同中所记载的“2016年3月2日”是按合同约定的交付房屋时间向后计算60日的日期。根据该合同的总体理解，以及被告已向原告支付了逾期交付房屋期间违约金的事实，本院认定该逾期办理首次登记违约金应从实际交付房屋后（即2016年8月31日）满60日起计算较为适宜。故被告应以本案争议房屋总价款1434391元为标准计算，自2016年10月31日（即实际交付房屋后满60日的次日）起，按总房款的日万分之0.1的标准向原告支付违约金至本案争议房产取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止。原告请求被告赔偿未达到供配电设施的损失3000元。双方签订的合同中约定有“如果在规定日期内未达到使用条件，买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。配电设施及燃气供应设施如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人在6个月完善，届满后仍未达到使用条件则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据”。本案中，被告为原告提供有替代条件，并给予过相应补偿，庭审中原告并未提交证据证明该临时用电给其造成有直接经济损失及具体数额，故其该部分赔偿请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告张战国办理位于郑州高新技术产业开发区玉兰街75号3号楼1层附××号的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告张战国违约金[自2016年10月31日起，以1434391元为基数，按照日万分之0.1的标准计算至本判决第一项确认房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止]。三、驳回原告张战国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一八年五月二十三日书记员 谢玉龙