河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0322民初193号 原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区太阳城长丰大厦****,统一社会信用代码91130300561993604J。 法定代表人王伟，该公司总经理。 委托代理人张继龙，河北秦海律师事务所律师。 委托代理人曹秀梅，该公司员工。 被告昌黎县永安房地产开发有限责任公司，住，住所地秦皇岛市昌黎县吉祥尚府小区售楼中心**一社会信用代码91130322771327589G。 法定代表人张利，该公司经理。 委托代理人陈敬龙，河北港城律师事务所律师。 原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司（以下简称八方公司）与被告昌黎县永安房地产开发有限责任公司（以下简称永安公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日作出（2017）冀0322民初1532号民事判决书，被告永安公司不服，向秦皇岛市中级人民法院提起上诉。秦皇岛市中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）冀03民终2684号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）冀0322民初1532号民事判决，将案件发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告八方公司委托代理人张继龙、曹秀梅及被告永安公司委托代理人陈敬龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 八方公司向本院提出诉讼请求：依法判决被告永安公司立即给付原告拖欠的售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资、小区外围公园绿化维护费等各项费用2231857.53元，诉讼费由被告承担。 事实和理由，2012年5月12日，被告永安公司与原告签订《前期物业服务管理协议》一份，被告将昌黎县吉祥尚府小区总建筑面积468169.09平方米的多层、高层和别墅的住宅楼、办公用房、地、地下车库和下房等物业公共部分设施备等维护、维修、保养和管理，总共计八项物业服务和管理事务交由原告有偿服务和管理。服务管理的期限：自2012年5月12日起至2017年5月11日止。原告按照《前期物业服务管理协议》的约定全面履行了义务，业主对原告服务和管理的满意度达到90%。原告投入大量财力、人力和物力购置设备、安装、维修；在园林绿化整体交接后，我公司按照绿化服务标准对吉祥尚府小区的绿化进行定期的修剪、浇水、施肥等维护工作，当年10月吉祥尚府小区荣获“秦皇岛市园林式小区”称号。我公司服务期间多次获得县物业办及相关领导部门的视察及好评。可是被告没有按照合同履行义务，拖欠原告售楼处员工工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资、小区外围公园绿化维护费用等各项费用2231857.53元。经原告多次催要，被告迟迟不给付原告，而且被告在合同有效期内单方违约将原告管理的物业擅自发包给昌黎县兴华物业公司，给原告造成了较大经济损失，被告应依法承担违约责任。2016年1月5日，昌黎县政府物业管理办公室召集原、被告调解，被告承诺按照合同的约定给付原告拖欠的各项费用，可是事后原告又多次催要至今没给。原告再次找昌黎县政府物业管理办公室领导，昌黎县政府物业管理办公室口头告知可以起诉。 永安公司辩称，2012年5月12日与原告签订《前期物业服务管理协议》是事实，同时又签订了《补充协议》，约定了各项内容。原告于2015年12月31日退出“吉祥尚府”小区的物业管理，并通过律师事务所发律师函、小区张贴公告等方式通知我方及小区业主，我方同意其退出物业管理，并要求原告及时办理物业交接手续。但时至今日，原告也没有向我方或新的物业公司办理交接手续。截止到2017年6月13日，原告预收小区业主的各项费用4158226元仍没有交还，这种行为已经违法，我方及小区业主将会进一步采取法律手段，通过公安机关、人民法院来保护我们的合法权益。原告诉请要求给付售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资、小区外围公园绿化维护费等各项费用2231857.53元，我方没有看到相关证据，我方不认可原告主张的费用总额，经我方核对所欠原告物业费数额为361121.54元。 原告八方公司为支持其主张，向本院提交了如下证据： 1、2012年5月12日《前期物业服务合同》一份，委托方（甲方）永安房地产公司，受托方（乙方）八方凯信公司，明确了物业名称、坐落位置、建筑面积、物业管理区域四至，同时约定了前期物业管理服务内容包括物业共用部分的维修、养护和管理、物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理，约定服务费用实行包干制及违约责任等。 2、2012年5月12日《吉祥尚府项目前期物业服务合同补充协议》一份，记载委托方（甲方）永安房地产公司，受托方（乙方）八方凯信公司，一、空置房：1、空置房按本项目总套数的20%预留，自甲方交房之日起，2年内甲方不予支付物业管理费；2、如超过2年仍未出售，甲方自超出之日开始全额支付物业费；3、如在2年内出售，售出房源交付之日起由乙方全额向业主收取物业费。二、乙方承诺在《吉祥尚府项目前期物业服务合同》中约定的标的物内100套房源永久免收物业费。五、乙方按照秦皇岛市物业服务管理三星级标准，多层、高层、商业提供三星级物业服务，别墅提供五星级物业服务；物业收费标准结合当地实际情况，甲乙双方协商制定。八、乙方保安、保洁及其他工作人员应统一着装，服装款式须报甲方协商确认。双方加盖公章，法定代表人签字。 3、《2016年1月5日县物业办、地、地产公司与物业公司协调会议纪要》一份要内容：会议议题：关于吉祥尚府小区物业公司变更及地产未结转款项的协商，会议时间：2016年1月5日上午10:30-12:30，会议地点：昌黎县物业办公室，会议参加人员：物业办杨光主任、杨志华副主任、永安公司张利总经理、孙**副总经理、八方公司李海军总经理、王伟总经理、曹秀梅助理，会议内容：2016年1月5日经县物业办领导召集，地，地产公司与物业公司三方针对吉祥尚府物业公司的变更及地产未结转款项问题进行了会议协商议过程中物业办领导、八方凯信物业物业公司及永安地产分别对吉祥尚府的物业管理工作及永安地产自2012年起未结转给八方凯信物业公司的费用问题进行了协商，会议讨论结果纪要如下：一、会议中地产公司领导与物业公司领导一致同意按2015年11月24日八方凯信物业公司委托九略律师事务所向永安地产发出的律师函告知的内容执行，并按律师函中告知的八方凯信物业公司服务及费用收支截止日期为2015年12月31日；二、自2015年12月2日起至12月31日黄某、徐晓萍两人私存的约23万元相关物业费应归属八方凯信物业公司，两日内二人至八方凯信物业总公司财务部进行对账交钱；三、双方约定自2016年1月1日起，由永安地产另选其他物业公司为吉祥尚府提供物业服务工作；四、对于永安地产未结转八方凯信物业公司的前期物业费、售楼处及样板间形象岗、保安、保洁人员工资、由永安地产为业主减免的电梯费及物业费等费用共计110余万元（不包括《前期物业服务合同》中约定的地产应缴纳物业公司的空置房物业费及2015年地产委托物业公司代管的小区外部公园及道路两旁的绿化维护费用），地，地产公司同意以吉祥尚府小区**最大面积的房产一处及**地下车库两个抵充上述未结转的费用录单位八方凯信公司，2016年1月6日，盖有八方公司印章。 4、2018年3月20日，八方公司副总经理曹秀梅与物业办杨光主任电话录音一份，证明2016年1月5日会议协调永安地产会议欠款110万元是人工费，不包括空置房物业费及外转绿化费。 5、2016年1月20日《关于撤出吉祥尚府小区物业管理的公告》一份，记载八方公司决定于2016年1月1日起撤出吉祥尚府小区的物业管理工作，并以2015年12月31日为节点开展清算工作。落款加盖八方公司公章。 6、2016年2月3日《永安地产回复函》一份。 7、2016年1月18日永安公司致八方公司的《联络函》微信截图打印件及照片各一份。 8、2016年1月21日永安公司致八方公司《联络函》微信截图打印件及照片各一份。 9、2015年7月31日《吉祥尚府2013年至2015年费用结转汇总》一份，金额合计1125397元，落款加盖八方公司公章。 10、2015年7月31日《2013年度未结转费用明细》一份，金额合计475415.99元，落款加盖八方公司公章。 11、2013年12月30日《关于吉祥尚府商业物业费结转的函》（附商业面积明细），落款加盖八方公司公章。 12、2013年12月30日《关于已减免的小高层电梯费的函》（附吉祥尚府小区电梯费减免明细），落款加盖八方公司公章。 13、2013年12月30日《关于售楼处保洁及形象岗费用结转的函》（附工资发放明细、制作服装收据），落款加盖八方公司公章。 14、2015年1月6日《2014年度地产未结转费用明细》一份（附工资及补助表），金额合计344789.67元，落款加盖八方公司公章。 15、2014年7月20日《关于已减免的小高层电梯费及物业费结转的函》（附免电梯费业主名单及吉祥尚府小区电梯费减免明细），落款加盖八方公司公章。 16、2014年7月24日《关于吉祥尚府2014年商业物业费结转的函》（附2014年商业面积明细），落款加盖八方公司公章。 17、2015年7月31日《2015年度地产未结转费用明细》一份（附工资及补助表），金额合计344789.67元，落款加盖八方公司公章。 18、2015年7月31日《关于已减免的小高层电梯费及物业费结转的函》（附吉祥尚府小区电梯费减免明细、免电梯费业主名单及2015年商业面积明细），落款加盖八方公司公章。 19、2015年12月31日《2015年度8—12月地产未结转费用明细》（附工资表）一份，落款加盖八方公司公章。 20、2015年5月15日《绿化承包合同》一份，甲方八方公司，乙方为朱爱静。 21、（给朱爱静的）转账凭条及请示批复单。 22、《永安房地产吉祥尚府项目未售空置房欠缴物业费汇总表》（附北区地产空置房欠物业费明细表、南区地产空置房欠物业费明细表）一份，其中南区欠费54户，欠费金额总计36649.78元；北区欠费702户，欠费金额总计923880.75元。以上合计欠费756户，欠费金额合计960530.53元。 23、《吉祥尚府小区物业服务合同》规定免100户业主物业费明细一份。证明双方签订的吉祥尚府项目前期物业服务合同补充协议第二条中的约定100套房源永久免收物业费，且不包含在本案诉讼的标的额2231857.53元内。 24、吉祥尚府部分未出售空置房照片共28张，证明未售的空置房位置，且我方主张的被告未缴纳的物业费用960530.53元，至今未支付。 25、2015年8月20日录音资料和书面整理材料各1份，证明被告法定代表人张利同意给付原告绿化的费用。 26、吉祥尚府外围公园绿化照片及规划图共四张，证明外围绿化工园在吉祥尚府小区的外围，且位于昌黄公路××××路边一侧，不属于原告承包的小区绿化养护范围内，且被告承诺单独支付费用，至今未支付。 原告八方公司用证据1—19证明被告永安公司应当给付售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资等1125397元，用证据20、21、25、26证明被告永安公司应当给付小区外围公园绿化维护费145930元，用证据22、23、24证明被告永安公司应当给付空置房物业费960530.53元。 被告永安公司对原告八方公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，请法庭对合同中约定的项目及补充协议约定的第一、二项给予关注。对证据3的真实性有异议，该会议纪要是原告单方形成，至于当时是什么样的情况、是否与会议相吻合我方不清楚，对会议纪要的证明目的有异议。对证据4证据真实性、合法性、关联性均不认可，录音通话相对方杨光并不是我公司的人员，其身份应当是证人，该份通话录音也就属于证人证言范围，依照法律规定，提供证言的证人，在一方不认可的情况下应出庭接受法律质询，所以该份通话录音不具有合法性。对记载内容的真实性我方不认可，建议法庭不予认可。对证据5无异议，能够证实原告2015年12月31日退出吉祥尚府小区的物业管理。证据6-7需要跟公司核实，从微信上显示是黄某发给他们的，黄某之前是原告公司的员工，双方协商过我方无异议，但原告主张的具体拖欠款项的数额我方不认可。证据9—22不认可，均是原告方单方形成的证据，并且里面所主张的各项费用与双方之间签订的物业合同及补充协议不相符，费用明细不符合双方合同约定，对各项费用不予以认可。对证据23不认可，该证据是原告单方形成，没有我方签字，依据双方物业合同及补充协议，约定100套免收物业费，但是没有具体约定房源明细，该证据不能实现原告的证明目的。对证据24照片真实性无异议，但该组照片不能实现原告的证明目的，原告主张空置房的费用，照片不能显示空置房的位置，与本案无关联性；对证据25不认可，文字上显示张利说的话不能证明原告主张的由地产公司给付绿化费用及相应的数额，仅就其表面内容不能证明原告的证明目的，建议法庭不予以采纳。对证据26照片真实性无异议，但该组照片不能实现原告的证明目的，原告主张小区绿化的相关费用，结合原证据并不能证明具体实施绿化的相关费用，我方不认可。 被告永安公司为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据： 1、《前期物业服务合同》一份，内容同原告证据1，其中合同中第八章违约责任第3条（业主违反合同条款未能按时足额交纳物业服务费等相关费用的，乙方按日加收3‰的滞纳金）并不是约束我方的，该条并不适用于原、被告双方之间违约责任如何承担的问题。 2、2012年5月12日《吉祥尚府项目前期物业服务合同补充协议》一份，内容同原告证据2，其中双方关于空置房的约定，约定了100套房屋永久免费，但没有约定100套房源的具体项目，是别墅、高层还是其他的普通房屋，这100套房源应作综合性认定。 3、河北九略律师事务所2015年11月24日出具的律师函一份，主要内容：致永安房地产公司，河北九略律师事务所与八方凯信公司为委托合作关系，经内部董事会决议决定，应甲方要求退出吉祥尚府小区的物业管理工作，并全权委托河北九略律师事务所负责解除合同事宜，现就相关事宜知会如下：一、退出时间：以2015年12月31日为结止点；二、交接双方：永安房地产公司与八方凯信公司；三、原永安房地产的欠款约110万元，甲乙双方以协议形式确定偿还方式，并实现完结手续……。 4、证人黄某出庭证言一份，证明其于2013的7月25日入职原告单位，担任小区物业项目经理，至2015年12月31日撤出为止，原告未对空置房进行过管理。 原告八方公司对被告永安公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性无异议，该两份证据证明双方约定了收费标准，应该按照收费标准给付物业费。补充协议也说明了空置房预留20%,从甲方交房2年内，2年后全部交付清楚，空置房我们给免费了100套物业费，我公司的主张把免费的部分扣除了，被告应该按照我们的诉求给付。对证据3认可，但是这项费用不包括被告至今没有给付的空置房的费用。对证据4不认可，认为证人与被告有利害关系，证人与被告法人张利私下商定借用兴华物业的执照，另起门户，强行与我公司终止合同，实际管理物业的管理人就是黄某，特别是黄某积极的站在被告方和我们协调被告方赔偿我们的物业费和损失，我方保存着证人的录音，证人说跟张利谈完了，跟杨光、杨志华也说过，张利说1月份在物业办说的那些话我承认，都给，我肯定给。内容不真实，我公司委托证人任职项目经理期间，没有授权其对外对内签署有效的证明和手续。根据《物业管理条例》第42条的规定，我方已经按照合同对空置房进行巡护，公共卫生的清扫，设备维护、安全维护一直没有间断，合同有约定应按照合同约定执行。 经审核，原、被告提交的证据1、2内容一致，对方均无异议，本院对该四份证据予以采纳；原告八方公司提供的证据1—19能够相互印证，可以证明被告永安公司拖欠售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资等款项的事实，本院予以采纳；原告八方公司提供的证据22、23、24均系单方形成，且无其他证据予以相互佐证，本院在本案中不予以采纳；原告八方公司提供的证据20、21、25、26能够相互印证，证明被告永安公司应当给付小区外围公园绿化维护费的事实，本院予以采纳；对被告永安公司提交的证据3，原告八方公司无异议，本院予以采纳；被告永安公司提交的证据4，因该证人与被告永安公司存在利害关联且所作证言与本案不具有关联性，本院不予采纳。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 昌黎县吉祥尚府小区系被告永安公司开发的房地产项目。2012年5月12日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，被告永安公司委托原告八方公司为该小区提供物业服务。根据合同约定，前期物业管理服务内容包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理。服务管理的期限为自2012年5月12日起至2017年5月11日止。当日，双方同时签订《吉祥尚府项目前期物业服务合同补充协议》，约定空置房按本项目总套数的20%预留，自被告交房之日起，2年内被告不予支付物业管理费；如超过2年仍未出售，被告自超出之日开始全额支付物业费；在2年内出售，售出房源交付之日起由原告全额向业主收取物业费。原告八方公司承诺在《吉祥尚府项目前期物业服务合同》中约定的标的物内100套房源永久免收物业费。 合同签订后，原告八方公司依约对吉祥尚府小区进行物业服务管理。期间，原告八方公司多次致函被告永安公司，要求被告永安公司结转各年度前期物业费、售楼处及样板间形象岗、保安、保洁人员工资、由被告永安公司为业主减免的电梯费及物业费等费用未果。 2016年1月5日，昌黎县物业管理办公室针对吉祥尚府物业公司的变更及地产未结转款项问题组织进行协调，商议自2016年1月1日起，由被告永安公司另选其他物业公司为吉祥尚府提供物业服务工作，对于被告永安公司未结转原告八方公司的前期物业费、售楼处及样板间形象岗、保安、保洁人员工资、由被告永安公司为业主减免的电梯费及物业费等费用共计110余万元，被告永安公司同意以吉祥尚府小区南区最大面积的房产一处及北区地下车库两个抵顶上述未结转费用。与会人员未在该会议纪要上签字确认。 2016年1月20日，原告八方公司张贴《关于撤出吉祥尚府小区物业管理的公告》，向全体业主声明八方公司决定于2016年1月1日起撤出吉祥尚府小区的物业管理工作，并以2015年12月31日为节点开展清算工作。 另查明，2015年5月15日，原告八方公司与案外人朱爱静签订《绿化承包合同》，约定内容包括由案外人朱爱静对外围规划公园的绿化及植物实施整体养护，后原告八方公司多次给付案外人朱爱静绿化费约15万元。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》和《吉祥尚府项目前期物业服务合同补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定。依据该两份有效合同，自2012年5月12日起至2015年12月31日止，原告八方公司接受被告永安公司委托，从事吉祥尚府小区前期物业管理服务的事实清楚，双方当事人不存在异议，主要争议为被告永安公司应当给付原告八方公司款项的具体明目和数额。 关于售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资问题。为证明己方主张，原告八方公司向本院提交的主要证据为已方向被告永安公司出具的函件，被告永安公司在函件上并未签字确认，相关函件并不具有客观性，但综合考虑原告八方公司在前期物业服务合同履行中所处地位，其始终积极主张权利，昌黎县物业管理办公室组织双方进行协调、被告永安公司承诺以物抵债，昌黎县物业管理办公室主任杨光电话录音所述等其他证据，可以证明被告永安公司欠付原告八方公司售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资的事实存在，且相关证据能够形成证据链条证实原告八方公司所主张相关数额。被告永安公司抗辩认为所欠物业费数额为361121.54元，但其未提交证据予以证实，本院不予采信。故本院综合认定被告永安公司应当给付原告八方公司售楼处工资、样板间形象岗工资、保洁人员工资等1125397元。 关于小区外围公园绿化维护费及后续人员工资问题。根据《前期物业服务合同》第二章服务内容和质量第4项约定，原告八方公司应当提供公共绿化的养护和管理，第三章约定，物业管理区域绿化养护费用应当由原告八方公司从所收取的物业服务费中列支。本案中，原告八方公司所主张小区外围公园绿化维护费并非物业管理区域绿化养护费，该费用已实际发生，被告永安公司有义务另行给付。在相关证据可以证明原告八方公司委托案外人朱爱静进行绿化，并已给付绿化费总额约15万元的情况下，本院酌情对原告八方公司主张被告永安公司应当给付74430元的请求予以支持。原告八方公司主张被告永安公司应当给付2015年8月至2015年12月31日期间的后续人员工资，但未向本院提交相关证据，本院不予支持。 关于空置房物业费问题。原、被告签订的《吉祥尚府项目前期物业服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，双方均有义务依约履行。根据该补充协议，除100套房源永久免收物业费外，原告八方公司有权就其物业管理范围内的被告永安公司超过2年仍未出售的商品房向被告永安公司全额主张物业费。综合本案证据，可以证实截止2015年12月31日原告八方公司退出吉祥尚府小区前期物业管理，吉祥尚府小区仍存有空置房的事实。原告八方公司主张被告永安公司应当给付空置房物业费960530.53元，但其所提交证据均系单方形成，不能客观证实其接手管理空置房的时间是否已满2年、空置房的具体单元、面积、应收取空置房物业费时段等，导致本院无法核实被告永安公司应当给付空置房物业费的具体数额，故原告八方公司应承担举证不能的责任。如其确有其他证据证实，可另案主张此项权利。 庭审中，被告永安公司抗辩原告八方公司预收小区业主各项费用4158226元未交还，与本案并非同一法律关系，本院对其抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下： 被告昌黎县永安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告秦皇岛八方凯信物业服务有限公司各项服务费用共计1198277元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24655元，由被告负担13255元，原告负担11400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李文杰 审 判 员  张树伟 人民陪审员  邵景敏 二〇一八年五月二日 书 记 员  田顺玲