重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第07028号原告：重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。法定代表人：蓝立超，总经理。被告：重庆金瑜盛实业有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街3号，组织机构代码62198393-5。法定代表人：肖枫，总经理。委托代理人：孙少瑜、张薇，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告重庆蓝峰物业管理有限公司（下称蓝峰公司）与被告重庆金瑜盛实业有限公司（下称金瑜盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝峰公司的法定代表人蓝立超、被告金瑜盛公司的委托代理人张薇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝峰公司诉称：原告于2011年12月31日起按照《物业服务合同》约定内容，向被告提供了物业服务至2014年3月31日，被告至今不缴纳物业服务费及违约金。被告是重庆市江北区石马河街道盘溪二支路X号南桥丽景小区X幢负X层负X号门面的业主，房屋建筑面积75.07平方米，物业费标准为2.5元／月·平方米。现起诉请求：被告补交自2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费和公摊费5229.2元、违约金919元；诉讼费由被告承担。被告金瑜盛公司辩称：本案涉讼房屋虽产权登记在被告名下，但物业费的承担主体不应是被告，因为被告将该房屋出租给了案外人重庆市江北区石马河街道办事处（下称石马河街道办），且租赁合同中约定由房屋实际使用人石马河街道办支付租赁期间的物业费。被告没有接受过原告的物业服务，不应承担相应费用。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系叁级资质的物业管理企业。2011年12月28日，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告提供的物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，收费标准（按建筑面积计算）为：商业用房（含门面、车库、幼儿园、商场、农贸市场、写字楼、社区办公楼、经营用房等）按建筑面积每月每平方米2.5元，水电公摊费6元／月·户。业主应于原告进场提供物业服务之日起交纳物业服务费用；每月15-20日由业主向原告按统一标准收取当月的物管（含电梯费）、公摊费和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室交纳给原告。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水电公摊费及代收代缴等费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同期限为3年，自2011年12月31日起至2014年12月30日止。合同还约定，有以下情形之一的，可以提前解除本合同：物业项目因拆迁等原因灭失的；因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；原告严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；业主委员会致使物业管理活动无法正常开展，原告应提前三个月告知业主委员会协商解除合同。需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，原告应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。此合同于2012年2月22日报重庆市江北区房屋管理局备案。合同签订后，原告进入南桥丽景小区开展物业服务。2014年3月31日，重庆江北区南桥丽景业主委员会向原告发出《关于重庆蓝峰物业管理有限公司撤离南桥丽景物业小区的通知》，以原告“严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同”为由，要求原告于2014年3月31日撤离南桥丽景物业小区。原告遂于当天撤场。另查，位于重庆市江北区石马河街道盘溪二支路X号南桥丽景小区X幢商业用房（门面）的现所有权人为被告。根据原被告双方质证确认的房屋测绘资料（房屋面积分割汇总表）记载，X幢负X层负X号门面的产权面积为75.07平方米；该商业门面尚未办理独立的产权登记。原告主张的欠费期间内，被告未向原告交纳过前述房屋的物业服务费用。本案庭审中，原告举示了物业服务合同及备案证明、进行费用催收和提供物业服务的照片等证据，拟证明原告与小区业委会签订的物业服务合同真实合法有效，原告提供了相应物业服务；且原告在2013年12月和2014年4月进行过费用催收。被告质证认为，物业服务合同主体不是被告，其真实性无法确认，该合同是否在小区公示，原告未举证证明；无法判断合同备案证明是否针对的涉讼物业服务合同；被告未看到过原告张贴的催费公告，原告无法证明履行过催告义务；其他照片证据无法核实取景是否是涉案房屋所在小区内，更无法证明原告是按照合同约定履行了服务义务。庭审中，被告举示如下证据：1.《门面租赁合同》二份，均为被告与案外人石马河街道办签订的，约定由石马河街道办租赁使用涉讼X幢负X层负X-X号X间商业门面，二份合同的租赁期限首尾衔接，时间跨度为2010年8月27日至2016年8月26日；上述合同第五条均约定“石马河街道办应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费、水电费、物业管理费等”。被告据此拟证明本案涉讼房屋的物业服务费用应由房屋使用人石马河街道办交纳。2.《南桥丽景菜市场经营权转让合同》及《补充合同》、《南桥丽景农贸市场经营权转让合同》、《关于南桥丽景菜市场物管是否提供服务的情况说明》、《证明》、《南桥丽景菜市场职工工资表》、发票、领条及收条，拟证明涉讼房屋由石马河街道办转让给重庆奉天商业管理有限公司（下称奉天公司）经营使用，其转让合同约定物业费由奉天公司承担，而奉天公司系自行聘请员工对房屋进行管理，原告未按约提供物业服务，无权收取相应物业服务费用。原告对以上证据均不认可。另，被告认为案外人石马河街道办是涉讼房屋的实际使用人，故向本院申请追加其作为本案共同被告参加诉讼。经本院询问原告，其明确表示仅要求房屋业主即被告承担支付物业服务费用的责任；故本院依法裁定驳回了被告的追加申请。此外，原告因涉讼房屋尚未分户办证，故每栋楼的商业门面仅主张1户公摊费，本案诉讼请求的公摊费部分予以放弃；本院对此已予准许。以上事实，有物业服务合同及备案证明、通知、照片、房屋面积分割汇总表、门面租赁合同、经营权转让合同、情况说明、证明、工资表、发票、收条、领条及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告质证时认为原告未证明该合同是否进行过公示，故无法确认其真实性；对此，本院认为，对于原告举示的该《物业服务合同》原件，被告并未举示证据以否定该证据的真实性或效力性，故被告的前述观点不能成立。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。关于原告主张物业服务费的请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。涉讼X幢负X层负X号门面的登记权利人为被告，故被告应为该房屋的业主，负有交纳物业服务费用的义务。被告抗辩认为该房屋的物业服务费用应由房屋的实际使用人承担；对此，本院认为，根据《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，业主是交纳物业服务费用的当然主体。因此，原告向被告主张由其承担涉讼房屋的物业服务费用符合法律规定，如果被告与物业使用人之间存在关于交纳物业服务费用的约定，则被告可在履行相应义务后依约向物业使用人予以追偿；况且，在本案中原告亦表示仅选择向业主主张合同权利。另，被告认为涉讼房屋由奉天公司自行聘用人员管理，原告未提供物业服务，故不应收取费用。本院认为，物业服务企业主要针对小区物业公共部分提供约定的服务内容，并不负责业主专有部分内部的管理和维护，其收取的费用也主要为公共性物业服务费；况且，被告仅凭其举示的转让合同、工资表及收条等证据并不足以充分证明原告完全未提供相应物业服务；故对被告前述抗辩，本院不予采纳。鉴于涉讼房屋均尚未办理独立的产权登记，原被告双方确认以房屋面积分割汇总表所载产权面积作为确定前述房屋建筑面积的依据，符合事实与法律，本院亦予确认。故被告应向原告支付的物业服务费用的具体金额为：75.07平方米×2.5元／平方米·月×27个月=5067.23元。对于原告诉讼请求中超出此金额的部分，本院不予支持。关于原告主张违约金的请求能否成立的问题。虽然《物业服务合同》约定了业主逾期不交纳物业服务费的，应承担违约金，但是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业服务义务，原告没有提供充分证据予以证实，且从南桥丽景业主委员会向原告发送的撤场通知以及原告的实际撤场行为来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告重庆金瑜盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司物业服务费5067.23元；二、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆金瑜盛实业有限公司负担。前述费用已由原告重庆蓝峰物业管理有限公司向本院预缴，被告重庆金瑜盛实业有限公司履行上述判决义务时一并支付给原告重庆蓝峰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一五年七月三十一日书 记 员  杨凌燕