成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2014)青羊民初字第6525号原告胡双。委托代理人谢国成，四川英济律师事务所律师。特别授权。委托代理人张林，四川英济律师事务所律师。一般授权。原告肖崟。委托代理人谢国成，四川英济律师事务所律师。特别授权。委托代理人张林，四川英济律师事务所律师。一般授权。被告成都青羊和骏置业有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人程耀贵，总经理。委托代理人李茹。系该公司员工。一般授权。原告胡双、肖崟诉被告成都青羊和骏置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员隋婧独任审判，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告胡双、肖崟的共同委托代理人谢国成、张林，被告成都青羊和骏置业有限公司的委托代理人李茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡双、肖崟诉称，2014年9月21日，原告与被告签订了《“蓝光·COCO金沙3期”项目商品房订购书》（以下简称《定购书》）。定购书约定，原告购买被告开发的位于成都市青羊区苏坡街道办事处清波村3、4、5组的蓝光·COCO金沙3期的商品房；付款方式及相应优惠为首付分期，其他优惠：团购10000元，封窗费2800元，优惠后总价为480430元。定购书签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具收据一张。2014年9月24日下午，原告携带定购书、收据、身份证原件及其他相关资料到被告售楼部签订《商品房买卖合同》，但被告销售代表称必须先要向伊诚地产交10000元团购费及2800元封窗费，否则不能签订《商品房买卖合同》，原告认为被告要求支付团购费及封窗费无合同依据，也无法律依据，相反定购书明确约定的上述费用为优惠项目，被告只能要求原告按约定的优惠后房屋总价签订合同，最终导致未能签订《商品房买卖合同》。原告认为，被告利用房地产市场优势地位，随意增加费用，变相更改房屋总价，导致不能签订《商品房买卖合同》，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1.解除原、被告双方于2014年9月21日签订的《“蓝光·COCO金沙3期”项目商品房订购书》；2.被告双倍返还原告定金40000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告成都青羊和骏置业有限公司辩称，1.团购费是向伊诚地产支付，封窗费是向四川大地阳光门窗工程有限责任公司支付，不是直接向被告支付；2.被告承诺若原告最后不向被告支付团购费和封窗费也会与原告签订正式的《商品房买卖合同》；3.房屋总价530297元进行返点后优惠后的房价是480430元；4.原告主张被告根本违约，但被告没有违约行为；5.被告愿意继续履行合同。故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年9月21日，胡双、肖崟（买受人）与成都青羊和骏置业有限公司（出卖人）签订《定购书》（NO.0001596），约定：买受人定购出卖人位于青羊区苏坡街道办事处清波村的房屋，房屋总价为530297元，采用按揭付款方式付款，其他优惠为团购10000元、封窗费2800元，优惠后总价为480430元；《定购书》在经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳定金后生效，有效期为三日（不含定购当日）；买受人应于2014年9月24日18：00前携带本《定购书》、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将房屋另行出售，买受人所付定金不予返还；在有效期内，出卖人不得将房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求双倍返还买受人已付定金。2014年9月21日，原告向被告支付了COCO金沙3期房屋的定金20000元。另查明，原告在伊诚地产处留下了自己的身份信息和联系方式，伊诚地产中介的工作人员主动联系原告，将原告带到被告处看房。审理中，1.原告当庭认可与被告签订《定购书》时，系原告的真实意思表示；2.原告提交了录音材料1份，其中有6段录音内容为被告提出团购费和封窗费属于房屋价款之外要另交的费用，因被告提出另交有关费用，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，被告对录音材料的真实性不予认可；3.原告申请证人陈燕出庭作证，拟证明，若原告不缴纳团购费和封窗费就不能与被告签订《商品房买卖合同》，被告认为证人陈燕与原告系朋友关系，与案件有利害关系，故对陈燕的证言不予认可；4.被告提交被告于2014年9月29日出具的《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》1份，主要载明：原告于2014年9月21日与被告签订了《定购书》，定购了被告开发的位于成都市青羊区苏坡乡清波村6组的“蓝光·COCO金沙3期”项目的房屋；根据《定购书》第3条，原告应于2014年9月28日18:00前到被告售楼处签署《商品房买卖合同》及其附件并支付相应房款，但原告至今未履行签约及付款义务，请原告于2014年10月10日前到被告售楼处办理完毕签约及付款手续，否则被告将按《定购书》约定内容追究原告的违约责任，即原告所订购的房屋将另行出售，所付定金不予退还。被告于2014年10月6日通过EMS向原告邮寄该函件，原告于2014年10月7日收悉；5.被告于2015年2月12日向本院提交“同意解除双方签订的《蓝光·COCO金沙3期”项目商品房订购书》的函”，载明：同意解除双方于2014年9月21日签订的《蓝光·COCO金沙3期”项目商品房订购书》。以上事实有原告胡双、肖崟的身份证复印件、被告成都青羊和骏置业有限公司的工商信息查询单及组织机构代码证、《定购书》、收据、工作笔录及庭审笔录在案为证，具有证明力，本院予以采信。本院认为，原被告双方签订的《定购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方均应按照上述合同的约定享有权利及履行义务。原告主张被告利用房地产卖方市场的优势地位，随意增加费用，变相更改房屋总价，导致不能签订《商品房买卖合同》属于根本违约，但原告未能举证证明被告有《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项规定的法定解除合同的违约情形即“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，故原告以被告存在变相更改房屋总价款致使合同目的不能实现为由，主张其有法定解除权的理由不能成立，本院不予支持。原告主张《定购书》约定团购费和封窗费已作为优惠不计入总价款被告另提出团购费和封窗费属于房屋价款之外要另交的费用，被告认为团购费和封窗费均是向第三方缴纳，2014年9月24日18：00前不向被告缴纳这两笔费用，被告也会与原告签订《商品房买卖合同》，且被告也于2014年10月6日向原告邮寄了《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》明确表示要求原告于2014年10月10日前到被告售楼处办理完毕签约及付款手续。本院认为，《定购书》是关于“其他优惠为团购10000元、封窗费2800元，优惠后总价为480430元”的约定，原被告双方理解不同，即团购费与封窗费均为优惠可不交，优惠后房屋总价为480430元，另一种解释为团购费、封窗费优惠的价格分别为10000元与2800元，房屋优惠后总价为493230元，致使双方对正式合同关于房屋价款的主要约定存在分歧，故无法对房屋价款达成一致，不能订立正式合同，属于不可归责于当事人一方的事由。因被告也明确表示同意解除双方签订的《定购书》，本院对原告主张的解除双方于2014年9月21日签订的《蓝光·COCO金沙3期”项目商品房定购书》的诉请，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，被告应当将收取原告的20000元定金返还，故原告主张的要求被告双倍返还定金的诉请，本院予以部分支持。综上，胡双、肖崟的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原告胡双、肖崟与被告成都青羊和骏置业有限公司于2014年9月21日签订的《蓝光·COCO金沙3期”项目商品房定购书》；二、被告成都青羊和骏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡双、肖崟退还定金20000元；三、驳回原告胡双、肖崟的其余诉讼请求。如被告成都青羊和骏置业有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告胡双、肖崟承担200元，由被告成都青羊和骏置业有限公司承担200元（此款已由原告胡双、肖崟预交，由被告成都青羊和骏置业有限公司承担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告胡双、肖崟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 隋 婧二〇一五年二月十一日书 记 员 邓象月