浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2208号 上诉人（原审原告、反诉被告）：洪霞，女，1984年12月4日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：于立群，徐钟威，浙江新湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许益波，男，1981年7月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人洪霞因与被上诉人许益波房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：许益波系位于杭州市江干区房屋的产权人。2015年10月12日，许益波（出租方、甲方）与洪霞（承租方、乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市江干区房屋出租给乙方使用；自2015年10月13日起至2016年10月12日止，租金每月为3400元；甲方收取乙方租房保证金3400元，待租赁期满结清费用后，甲方全额退还；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，乙方应立即负责维修或予以经济赔偿，等等。同日，双方签订《房屋交接书》，确认案涉出租房屋内存有空调三台、热水器一台、电视机一台、洗衣机一台、冰箱一台、燃气灶一台、抽油烟机一台、防盗门一扇、机顶盒一台、抽水马桶一台、浴霸一台、床两张、橱柜两台、电视柜一台、桌子一张、椅子四把、沙发一张、钥匙两副、遥控器四副。此后洪霞将租期内租金付清并支付保证金3400元。 2016年7月22日20时25分许，该租赁房屋内发生火灾，过火面积约20平方米，造成部分生活用品及家具损失。2016年7月26日，杭州市公安消防支队江干区大队进行现场勘探，记录为：案涉房屋为两室一厅一厨一卫结构，厨房、卫生间及中线南侧2个房间内无明显烧损痕迹，有部分烟熏痕迹；餐厅有轻微烧损及大量烟熏痕迹；厨房南侧户门玄关处有轻微烧损及大量烟熏痕迹；客厅烧损严重。2016年9月30日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《火灾事故认定书》一份，认定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅东北角；起火原因：可以排除人为纵火、雷击、生活用火不慎引发火灾的可能性，不能排除电器故障引发火灾的可能性。2016年11月24日，杭州市公安消防局出具《火灾事故认定复核决定书》，决定：杭州市公安消防支队江干区大队作出的案涉房屋火灾事故认定，火灾事故起火部位认定不准确，决定撤销杭州市公安消防支队江干区大队的该火灾事故认定，责令杭州市公安消防支队江干区大队重新做出火灾事故认定。2016年12月23日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《火灾事故重新认定书》一份，认定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅西侧沙发的北侧位置；起火原因：可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性。2017年2月3日，杭州市公安消防局出具《火灾事故认定复核决定书》，决定，杭州市公安消防支队江干区大队作出的案涉房屋火灾事故认定（2016年12月23日出具），主要事实清楚、证据充分、程序合法，起火原因认定正确，维持杭州市公安消防支队江干区大队的火灾事故重新认定。 2016年11月10日，许益波与案外人杭州国标装饰工程有限公司就案涉房屋的重新装修签订《住宅装饰装修施工合同》一份，约定工程总价款为145926元（包括拆除原烧毁部分5000元及公共区域维修2000元），工期自2016年11月20日至2017年2月18日。 在审理过程中，洪霞申请对因案涉火灾造成的财产损失进行评估，许益波申请对因案涉火灾造成的房屋建筑损失、财产损失、装修损失及公共区域修复费用进行评估，后双方均撤回评估申请。洪霞的诉讼请求为：1、解除洪霞与许益波双方于2015年10月12日签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、许益波立即归还洪霞自7月22日起的剩余房屋租金9293元，退还洪霞房屋押金3400元，并赔偿洪霞损失166065元；3、本案全部诉讼费、鉴定费等由许益波承担。 许益波的反诉请求为：1、洪霞向许益波赔偿损失204320.3元。2、洪霞向许益波支付拖欠房租和煤气费共计2092.7元。3、洪霞向许益波先行赔偿垫付双菱新村39幢3单元502室房主郑望云的损失费10000元、原租客张君琳、朱鑫越、汤昊璇的损失费1500元和先行赔付双菱新村居民章永德的损失费600元。4、本案反诉费、诉讼费、鉴定费等由洪霞支付。 原审法院认为：洪霞与许益波于2015年10月12日签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于洪霞主张解除双方于2015年10月12日签订的《杭州市房屋租赁合同》。在洪霞腾空房屋后，许益波也已实际收回房屋，双方之间的租赁合同已终止履行，故洪霞要求判决解除《杭州市房屋租赁合同》，已无重复处理之必要。 关于案涉房屋发生火灾责任的认定。现消防部门确定起火部位为该房屋的客厅位置；起火点为客厅西侧沙发的北侧位置；起火原因：可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性，就电器故障问题系电器本身线路故障还是住户使用电器不当引发，无法查明。原审法院认为，洪霞作为房屋的承租方，对房屋具有合理使用和妥善保管的义务，考虑到案涉事故原因无法排除电器故障及遗留火源，作为房屋实际控制使用人，其对火灾的发生存有较大过错。因案涉事故发生亦无法排除线路老化、电器本身的原因，许益波作为案涉房屋的出租方负有消除消防安全隐患、保障房屋安全的职责，综合双方过错程度，结合本案事实，确定洪霞应承担70%的责任，许益波应承担30%的责任。 关于洪霞主张许益波返还自2016年7月22日起至10月12日期间的房屋租金及保证金问题。双方对于洪霞实际腾退房屋的时间陈述不一，而洪霞作为房屋承租人对于案涉房屋交还负有更高的举证责任，故原审法院参照许益波的陈述，确认案涉房屋腾空时间为2016年11月1日。案涉房屋在火灾发生后实际无法居住使用，但在房屋交接之前，洪霞仍负有支付租金的义务，原审法院根据本案事实酌情确定许益波返还洪霞房屋租金2783元。同时，就许益波主张洪霞支付2016年10月13日至11月1日期间的房租，原审法院确定洪霞支付许益波房屋租金1565元。 关于保证金，案涉合同事实上已经不能履行，而根据合同的约定及现有证据，尚未存在许益波扣减保证金的情形，故许益波应当予以返还。 关于洪霞主张许益波赔偿财产损失166065元。洪霞在诉讼过程中撤回了对相应损失的鉴定申请，考虑到其财物因火灾受损属实，但确切的经济损失已经难以核实，原审法院结合洪霞在火灾发生后自行填报的《火灾直接财产损失申报统计表》以及根据日常生活经验法则需要考虑的其他日常生活起居物品等因素，酌情确定其损失为20000元。 关于许益波主张洪霞赔偿损失204320.3元。因许益波在诉讼过程中撤回了对案涉房屋建筑损失、装修损失、其他财产损失及公共区域修复的鉴定申请，故原审法院根据具体损失情况酌情处理。1、就房屋建筑损失104333元，许益波参照中华人民共和国公安部发布的《火灾损失统计方法》（GA185-2014），按照重置价值法（损失额=重置价值*成新率*烧损率）得出其主张金额，原审法院认为，根据上述统计方法，重置价值为受灾时建筑在当地重新建造的每平方米工程造价与受灾面积的乘积，而许益波按照受灾时房屋购买价格26000元/平方米作为工程造价、房屋建筑面积52.8平方米作为受灾面积明显不当，原审法院结合实际受损情况酌情确定为10000元。2、就装修损失。许益波同样按照上述规定中的相同计算方法，参照房屋重新装修所需支出费用138626元得出主张金额，原审法院认为，根据案涉房屋受灾情况，许益波以完全损坏的标准确认损坏等级为100%明显不当，原审法院参照上述计算标准及实际受损情况确认房屋装修损失为40000元。3、就家电财产损失。许益波主张相应财产除“小厨宝”外均在《房屋交接书》中予以体现，故原审法院予以确认，许益波虽撤回了该部分财产损失的鉴定申请，但是根据杭州市公安消防支队江干区大队火灾后拍摄的照片来看，许益波存放的电器、家具等确因本次火灾事故造成损失是不争的事实，因现场烧毁严重，要求许益波举证证明其实际损失的价值显然过于苛求，结合其提供了电冰箱、洗衣机、油烟机、燃气灶、空调的购买凭据及房屋交接书，原审法院根据本案实际情况酌定许益波的财产合理损失为13000元。4、就火灾清理费、公共区域修复损失，原审法院依据案涉房屋重新装修工程预算书中显示金额酌情确认为5000元。5、就租金损失。案涉火灾的发生势必致使许益波产生空置期的租金损失，许益波主张三个月租期损失尚属合理，原审法院结合房屋租金确定租金损失为10200元。 关于许益波主张洪霞支付拖欠煤气费52.7元，因其所提交证据无法证实系洪霞在租用房屋期间所欠费用，对于该节主张，原审法院不予支持。 关于许益波主张洪霞赔偿其先行赔付双菱新村39幢3单元502室业主郑望云、原租客张君琳、朱鑫越、汤昊璇损失费11500元，双菱新村居民章永德的损失费600元，结合许益波陈述，考虑到上述款项其尚未完全赔付，许益波可在足额赔偿后另案予以追偿。 综上所述，洪霞因案涉火灾事故造成的损失数额共计20000元，其中30%由许益波承担为6000元；许益波因案涉火灾事故造成的损失数额共计78200元，其中70%的赔偿责任由洪霞承担为54740元，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条；《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第（六）项，判决：一、许益波返还洪霞2016年7月22日起至2016年10月12日期间房屋租金人民币2783元、保证金人民币3400元，于判决生效后十日内付清。二、许益波赔付洪霞财产损人民币6000元，于判决生效后十日内付清。三、洪霞支付许益波2016年10月13日至2016年11月1日期间房屋租金人民币1565元，于判决生效后十日内付清。四、洪霞赔付许益波财产损失人民币54740元，于判决生效后十日内付清。五、驳回洪霞的其他诉讼请求。六、驳回许益波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取案件受理费1937.5元，由洪霞负担1805.5元，由许益波负担132元；反诉案件减半收取的受理费2289元，由许益波负担1699元，由洪霞负担590元。 宣判后，洪霞不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定洪霞承担涉案火灾的70%责任、许益波30%责任证据不足，也没有法律依据。本案中，杭州市公安消防支队江干区大队第一次作出《火灾事故认定书》时，就认定了本次火灾存在电器故障引发的可能，虽然其在《火灾事故认定书》时，就认定了本次火灾存在电器故障引发的可能，虽然其在《火灾事故重新认定书》中增加了遗留火源的可能性，但两份认定书均未排除电器故障引发火灾的可能性。本案中洪霞与许益波签订的房屋租赁合同中明确许益波应当保障出租房屋的使用安全，而本次火灾很有可能就是因出租屋内电器、线路老化引发的。一审法院仅仅一句“作为房屋实际控制人，其对火灾的发生存在较大过错”，就判决洪霞承担70%的责任，没有法律支撑，对洪霞来说，也是极其不公平的。二、关于本案的损失认定错误、不公。首先，一审法院认为，洪霞作为承租人，对于案涉房屋交还负有更高的举证责任，故采纳许益波主张的腾退时间，完全是不合理的。火灾发生后，案涉房屋已不可能居住，应当认定洪霞已腾退，退一万步来说，火灾发生后的房屋租金损失也可以按照双方责任比例各自承担损失，完全由洪霞承担所有租金损失，对洪霞是何其不公。其次，对洪霞提交的火灾直接财产损失申报统计表亦不予认定，166065元损失仅仅认定了20000元，而对于许益波主张的204320.3元损失认定了78200元，明显是偏袒许益波。洪霞在火灾发生后依照程序向消防部门申报了火灾损失，是本次火灾洪霞的所有损失，是真实存在的，消防部门的火灾现场勘验照片可以佐证，应当予以认定。许益波在主张损失时，仅仅提供了装修合同，而没有付款凭证、发票等，该证据的真实性、合法性存疑。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求：1、撤销原审判决，改判许益波归还洪霞剩余房屋租金9293元，房屋押金3400元并赔偿损失166065元；二、本案一、二审全部诉讼费用由许益波承担。 针对洪霞的上诉，许益波发表答辩意见称：一、关于涉案房屋发生火灾责任全部由洪霞承担的事实及理由。消防部门最终认定起火部位为房屋的客厅位置，起火点为客厅西侧沙发的北侧位置，可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性，洪霞的母亲及儿子在当天接受街道火灾调查人员的调查起火原因时，明确回答说是点香引起。消防部门也在现场勘验过程中发现客厅遗留香盘，消防部门的最终调查结果也认定遗留火源的可能。所以基本上可以认定遗留火源是导致火灾原因。同时，作为房屋实际使用人的洪霞存在大量电器的事实，其中一些电器不但位于起火点而且处于使用状态，都极有可能导致火灾。另外，本人提供的证据已充分证明所租赁的电器中只有空调位于客厅东墙，该空调当时处于关闭状态，与起火点位置截然相反，不存相对应关系，而且经过公安部消防局上海火灾物证鉴定中心与火灾无关。同时，消防的认定结果不但已经排除电器线路的原因，也排除了空调的原因。所以，本人出租的房屋不存在消防安全隐患，无需承担任何责任，而应当由洪霞承担火灾的全部责任。二、关于本案的损失认定。众所周知且根据日常生活经验法则，房屋被火烧过必然存在贬值的情况，房屋价值必然要明显低于同类房屋价格，乃至存在无法脱手出售的情况，最保守价值损失23万元以上。根据涉案房屋火灾情况，房屋装修已无任何使用价值，据装修公司估算，修复费用要远远大于受损前的价值及装修费用，所以无法修复。第三方公司装修工程预算14万左右，后房屋实际装修费用共计143808元。鉴于一审期间房屋正处于装修状态，现补充提供相关装修费用的付款凭证、发票等材料。火灾清理费和公共区域修复费实际支出为7000元，一审法院认定只有5000元明显不当。杭州天然气有限公司出具《煤气抄表单》表明抄表日期为2016年12月16日，而且经向煤气公司咨询该费用为7月22日之前费用。另外该房屋至2017年10月方完成装修，所以该煤气费确系洪霞在租用房屋期间所欠费用，理应由洪霞承担。三、本人已与双菱新村39幢3单元502室业主郑望云、原租客张君琳、汤昊璇，双菱新村居民章永德达成赔偿协议，并履行相关赔偿义务。现补充提供双菱社区人民调解委员会出具的证明材料，证明这一事实。恳请法院一并予以审理。请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误，改判洪霞向许益波赔偿损失204320.3元，支付拖欠房租和煤气费共计2092.7元，许益波先行赔付郑望云等人共计12100元由洪霞承担，一、二审全部诉讼费用由洪霞承担。 二审举证期限内，洪霞未向本院提交属于二审程序的新的证据。许益波向本院提交如下证据材料： 1、与郑望云签订的赔偿协议，拟证明双菱社区人民调解委员会盖章证明协议真实性，许益波与双菱新村39-3-502业主郑望云达成赔偿协议；2、郑望云收据，拟证明双菱社区人民调解委员会盖章收据真实性，许益波赔付郑望云100**元，已履行赔偿义务；3、与张君琳等三人签订的赔偿协议，拟证明双菱社区人民调解委员会盖章证明协议真实性，许益波与双菱新村39-3-502租客张君琳等三人达成赔偿协议；4、张君琳等三人收据，拟证明双菱社区人民调解委员会盖章收据真实性，许益波赔付张君琳等三人800元，履行赔付义务；5、7月22日现场录音及文字整理稿，拟证明事发当晚洪霞母亲在接受社区调查时，明确承认点香导致火灾的事实；6、7月26日与洪霞谈话录音及文字整理稿，拟证明洪霞在离开房屋时已关闭空调事实；7、装修费用相关材料，拟证明房屋修复（装修）费用共计143808元。 上述证据材料经出示，洪霞发表意见称：许益波未在判决书送达之日起十五日内提出上诉，可以视为其对一审判决的内容无异议，其在二审中提交的全部证据，均无证明力，许益波提交的证据也不属于二审新证据。1、对证据一至证据四，真实性无异议，对于证据的关联性有异议，许益波在一审提起反诉中将“证据一至证据四的费用作为其第三项诉请”，根据证据一至证据四内容显示，费用已经在庭审结束之前支付，许益波在一审诉讼中并未提交证据，视为其放弃举证权利，因案涉火灾事故原因无法查明，洪霞对于一审法院认定的责任分担有异议，因此，许益波是否赔偿以及赔偿的对象和赔偿的内容与洪霞无关。这四份证据没有证明力；2、对证据五的三性均有异议，录音均系截取，不能反映录音中各方进行交流的语言环境，证据内容不客观，不能证明遗留火源以及因遗留火源引发火灾事故的事实，证据没有证明力；3、对证据六的三性均有异议，录音均系截取，不能反映录音中各方进行交流的语音环境，证据内容不客观，关闭空调后空调处于待机状态，部分元器件仍旧处于工作中，因此即使关闭空调也不能排除电器故障引发火灾的可能性，同时也不能证明洪霞有遗留火源的事实，证据没有证明力；4、对证据七三性均有异议。在一审中，许益波提交的住宅装饰装修施工合同约定工程总价款为145926元，付款方式为支付至赵月嘉银行卡内，但是二审中提交的证据显示，其仅支付了63610元，且未汇入约定账户内，因此，许益波是否与国标公司签署了合同，支付的款项是否是装修工程款，真实性无法核实，且案涉火灾非由遗留火源产生，即使产生了相关装修费用亦与洪霞无关。费用清单中11至33均为收据，无发票，因此无法证明是真实发生的交易且与洪霞相关。且在淘宝上的购买记录中，大部分没有交易时间和收货地址，有的交易标明收货地址的是金色黎明31-1-504，因此从侧面反映了许益波提交的证据不真实，与本案无关。费用清单中第34、35、36项仅有数字没有证据，证据没有证明力。 本院经审核认为：对证据一至证据四，洪霞对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于与本案是否具有关联性，将在本院认为中具体说明；对证据五和证据六，许益波未提供原件，洪霞对该两组证据的真实性亦不予认可，故本院对该两组证据的三性均不予确认；对证据七，洪霞对真实性有异议，本院对该证据的真实性亦不予认可，且该证据与本案没有关联性。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点如下：1、火灾损失责任如何分担；2、洪霞腾退案涉房屋的时间如何确定；3、火灾造成洪霞和许益波的实际损失分别为多少。 首先，争议焦点一：火灾损失责任如何分担。洪霞作为案涉房屋的承租人，其对房屋具有合理使用和妥善保管之义务；许益波作为案涉房屋的出租人，负有消除消防安全隐患、保障房屋安全之职责。火灾事故认定结果为起火原因可以排除人为纵火、雷击引发火种的可能性，不能排除电器故障和遗留火源引发火灾的可能性，根据该认定结果，均不能排除洪霞或许益波任何一方造成火灾事故的责任。原审法院认为洪霞是案涉房屋的实际控制人，其对火灾的发生存有较大过错，并综合双方过错程度和案件实际情况，确定洪霞承担70%的责任；许益波承担30%的责任。本院认为原审法院对事故责任的分配具有合理性，故对此予以维持。 其次，争议焦点二：洪霞腾退案涉房屋的时间如何确定。当事人对其主张具有举证的义务，举证不能的应承担不利的法律后果。原审中，洪霞主张其搬离案涉房屋的时间为2016年10月12日，但未就此提供证据予以证明，原审法院对此不予认可正确。原审中，许益波自认洪霞已经腾退案涉房屋，并主张腾退时间为2016年11月1日，该时间在一审起诉之前，原审法院对此予以确认具有合理性，本院予以维持。在二审中，洪霞上诉认为火灾发生后案涉房屋已无居住可能，应当认定洪霞当时已经腾退，且即使计算火灾事故后的租金，其也应按照双方责任比例各自承担。本院认为，案涉房屋即使因火灾事故导致无法使用，在实际交接之前，洪霞仍有义务支付租金，至于其认为的该期间租金应依照双方责任比例承担问题，原审法院在确定许益波需返还的租金数额及洪霞需支付的租金数额时，已经予以考虑，故洪霞的该上诉理由无法成立，本院不予支持。 最后，争议焦点三：火灾造成洪霞和许益波的实际损失分别为多少。洪霞主张其实际损失为166065元，但既未申请损失鉴定，其依据的《火灾直接财产损失申报统计表》也系其单方填写，未得到消防部门的确认。原审法院结合《火灾直接财产损失申报统计表》并根据日常生活经验法则需要考虑的其他日常生活起居物品等因素，酌情确定损失为20000元，尚在合理范围之内，本院予以维持。关于许益波的损失数额，原审法院依据房屋实际受损情况、《房屋交接书》、火灾导致的房屋空置期等因素，酌情确定许益波的损失数额合计为78200元，亦在合理范围之内，本院亦予以维持。另对许益波二审提供的证据一至证据四，因许益波未提起上诉，该四组证据所拟证明的对象均不属于本案审查的范围，故本院均不予确认。 综上，洪霞的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4643元，由上诉人洪霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  金瑞芳 二〇一八年五月十五日 书记员  徐森燕