广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终3308号 上诉人（原审原告）：深圳市华侨城物业服务有限公司。 法定代表人：刘丹林，执行董事。 委托诉讼代理人：艾海伦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告一）：蒋晓媛，女，汉族，1968年9月19日出生。 上诉人（原审被告二）：吴江浩，男，1995年6月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：蒋晓媛，身份信息同上，系其母亲。 上诉人（原审被告三）：吴立民，男，1961年12月1日出生，汉族。 上诉人蒋晓媛、吴江浩、吴立民因与上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司（以下简称华侨城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2017)粤0305民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋晓媛、吴江浩、吴立民上诉请求：1.撤销（2017)粤0305民初814号民事判决第一项，改判：减免50%物业管理服务费19013.49元作为华侨城物业公司的违约赔偿金，蒋晓媛、吴江浩、吴立民向华侨城物业公司支付物业管理服务费19013.49元，支付专项维修基金2716.05元。2.判决华侨城物业公司消除房屋外墙裂缝痕迹，外墙裂缝痕迹消除本应属于专项维修基金支出，这也是物业公司本身就应尽的职责。3.一、二审案件诉讼费用由华侨城物业公司负担。事实和理由：一、蒋晓媛、吴江浩、吴立民的物业受损是不可否认的事实。蒋晓媛、吴江浩、吴立民提交了八项证据证明了物业受损的事实以及华侨城物业公司没有按照物业合同的约定履行物业管理服务职责。一审判决书以“事出有因”判定蒋晓媛、吴江浩、吴立民并非故意拖欠。这也说明一审判决已经认定该事实。 二、一审判决不采信蒋晓媛、吴江浩、吴立民提交的证据不公。一审判决中，一方面以“事出有因”判决不是故意拖欠承认物业受损事实，另一面又不采信蒋晓媛、吴江浩、吴立民提交的证据与抗辩，判定华侨城物业公司无任何过错，不承担任何责任,这是不公的判决。 三、一审判决“被告的损失并非原告造成”是一种不公的判决。1、华侨城物业公司并没有证据证明不是其行为，法官凭主观臆断判定。2、蒋晓媛、吴江浩、吴立民的物业管理服务费是缴纳给华侨城物业公司，华侨城物业公司就有责任负责合约约定物业的安全，使其不遭受任何第三方侵害并遭受损失。华侨城波托菲诺纯水岸一期早在2002年就已经入伙，任何第三方都是无任何权利与理由拆除公共部分设施，任何人进入小区拆除任何公共部分设施，华侨城物业公司都应该有责任依法制止，而不是随意张贴通知就拆，也不征求业主意见。3、华侨城物业公司没有依法制止拆除门楼并同意施工方进入小区施工，也没有征求业主意见，并使蒋晓媛、吴江浩、吴立民物业受损，已构成严重违约。4、在一审答辩中华侨城物业公司已承认“知情并同意拆除X栋门楼”事实，且在一审判决书只字未提，这是不公的判决。 四、一审判决加深了业主与华侨城物业公司的纠纷。-审判决华侨城物业公司无需承担任何过错责任，不仅没有依法判决，反而加深了业主与华侨城物业公司的纠纷，使业主们更加愤慨，导致更多的欠费纠纷。 五、依据《物业管理条例》第二十七条，拆除与蒋晓媛、吴江浩、吴立民物业紧密相连的E栋门楼，是违反了该条例，这是一种违法行为。一审判决“华侨城物业公司不违反法律规定”与物业管理条例第二十七条不符，即使华侨城物业公司不是直接拆除者，也得到物业同意才能进入小区施工。 六、依据《物业管理条例》第三十五条，华侨城物业公司违法在先，并导致物业严重受损，应当承担违约补偿。 七、依据《合同法》第一百零七条，合约是需要双方共同遵守，物业公司收取物业管理服务费，就应履行职责，华侨城物业公司没有履行合同义务就应该依法承担补救措施，消除裂缝痕迹。 八、依据《合同法》第一百一十一条，华侨城物业公司没有完全履行合约职责，服务质量不符合约定，要求减免一定额度的物业管理服务费是合法合理的请求。 九、一审法官在整个庭审中明显偏袒华侨城物业公司。蒋晓媛提交的反诉状遭法官多次拒绝受理，第一次提交的反诉状拒绝受理，2017年3月10日出具的裁定书到2017年8月28日才寄给蒋晓媛。增加被告后第二次提交的反诉状一直找不到，直到开庭当日才找到，法官还在开庭当日训责蒋晓媛、吴江浩、吴立民，不应该反诉，被当场要求撤诉。在答辩过程中，还训责蒋晓媛、吴江浩、吴立民无权要求华侨城物业公司简要回答问题。综上所述，一审判决认定事实错误，违约责任认定不清，法官公正性受到质疑，请求二审法院依法查明上述事实与理由，纠正一审错误且不公正的判决，以维护法律的尊严，维护蒋晓媛、吴江浩、吴立民的合法权益。 华侨城物业公司辩称：一、蒋晓媛、吴立民、吴江浩主张的事实与本案无关，其系侵权纠纷，且侵权主体明确系开发商所为。二、蒋晓媛、吴立民、吴江浩与华侨城物业公司签订的缴费协议，是双方的真实意思表示，合法有效，其应当按约定履行相应的支付义务，其一直拒绝缴纳服务费系根本违约，应承担相应的违约责任。三、蒋晓媛、吴立民、吴江浩主张车库等共有部分属于涉案物业业主共同所有，华侨城物业公司仅有管理的义务。四、一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，一审判决中以另案作为本案的定案依据，该判例不属于法定的渊源，故法律适用错误。综上所述，蒋晓媛、吴立民、吴江浩主张的事实没有法律依据，一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，请求法院依法撤销一审判决第二项。 华侨城物业公司上诉请求：1.撤销（2017)粤0305民初814号民事判决第二项，查清本案事实，支持华侨城物业公司的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费由蒋晓媛、吴江浩、吴立民承担。事实和理由：一、双方应严格依据签订的《华侨城物业管理服务收费协议》履行合同义务。一审中，蒋晓媛、吴江浩、吴立民未提交任何证据证明其拖欠管理费的并非故意拖欠，其主张的华侨城物业公司未经业主同意擅自允许开发商打通地下车库，也无任何事实依据。一审法院亦对其抗辩不予支持，在蒋晓媛、吴江浩、吴立民未提供证据证明其合理拒绝支付管理费的情况下，一审法院以“被告未缴纳管理费用事出有因，并非故意拖欠，且原告起诉该小区同栋住户的物业服务纠纷本院亦未支持违约金”为由，不支持华侨城物业公司请求违约金的请求，属适用法律错误。以另案的判决结果适用于本案，混淆法律适用，违反法律规定，应予撤销。 二、《华侨城物业管理服务收费协议》系双方意思表示，真实有效，各方应严格履行协议。蒋晓媛、吴江浩、吴立民的主张与本案无关，对涉案物业的损害系由开发商造成，属侵权纠纷的范围。蒋晓媛、吴江浩、吴立民据此拒缴管理费，没有事实和法律依据，已构成违约，应当承担违约责任。如上所述，蒋晓媛、吴江浩、吴立民主张其拒繳管理费系因开发商改造造成物业损害，并将该等责任归责于华侨城物业公司无任何事实和法律依据。蒋晓媛、吴江浩、吴立民的主张系侵权纠纷，与华侨城物业公司无关，一审法院亦未支持其抗辩。事实是，华侨城物业公司一直按照合同约定履行合同义务。此外，事发是在2004年，与其拖欠管理费的期间相差久远，根本不构成合理抗辩。故，蒋晓媛、吴江浩、吴立民拒不支付管理费的行为，属于根本违约，应当承担相应的法律责任。 蒋晓媛、吴江浩、吴立民辩称：一、华侨城物业公司与房地产开发公司共同实施拆除公共设施门楼，导致物业严重受损，在长期多次交涉下拒不解决问题。根据物业管理条例第三十五条，要保护业主的人身安全与财产的安全，物业公司管理的物业遭到严重受损，应当依法承担相应的法律责任。二、打通地下车库与拆除X栋门楼是两间不同性质的实践，不可混淆。三、一审参照另案判决并不属于法律错误，另案与本案属同案。四、蒋晓媛、吴江浩、吴立民完全不认可华侨城物业公司主张的“蒋晓媛、吴江浩、吴立民的主张与本案无关，对涉案物业的损害系开发商造成，属侵权纠纷的范围”。蒋晓媛、吴江浩、吴立民认为侵权与违约并不矛盾，产生侵权的根源也是由于华侨城物业公司的管理不作为，物业公司也是侵权参与者，最终导致本案物业受侵害，同样构成严重违约。五、华侨城物业公司管理的物业被他人侵害，又把责任完全推给他人，是严重管理失职。 华侨城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、蒋晓媛、吴江浩、吴立民向华侨城物业公司支付2012年4月至2016年12月的物业服务费38026.98元（人民币，下同）；2、蒋晓媛、吴江浩、吴立民向华侨城物业公司支付2012年4月至2016年12月的专项维修资金2716.05元；3、蒋晓媛、吴江浩、吴立民向华侨城物业公司支付逾期付款违约金16565.29元（按应付金额每天0.5‰计取，直至蒋晓媛、吴江浩、吴立民付清上述费用完毕之日止，暂计至2016年12月14日）。 一审法院认定事实：华侨城物业公司为1995年12月25日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为一级。 位于深圳市南山区华侨城香山街纯水岸X栋XX房产（涉案房产）于2003年7月10日核准登记至蒋晓媛、吴江浩、吴立民名下，建筑面积190.61平方米。 2002年6月25日，华侨城物业公司（乙方）与深圳华侨城房地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对波托菲诺一期提供前期物业服务；合同期限自2002年7月1日起至2005年6月30日止；物业服务费标准按天鹅堡每月每平方米2.8元、纯水岸每月每平方米3.5元标准收取；住宅维修基金按每月每平方米0.25元收取；及其他内容。蒋晓媛、吴江浩、吴立民认为该合同有效期已过，合同已终止，故对该合同不予认可。 2003年6月10日，吴立民（乙方）与华侨城物业公司（甲方）签订《服务费收费协议》，约定：乙方现阶段应交纳管理服务费标准为3.5元/月/平方米，每月应交管理服务费667.14元；本体维修基金标准为0.25元/月/平方米，每月应交本体维修基金47.65元;乙方委托建行每月21日前代理乙方交纳当月上述费用；如当月乙方账户存款不足以交纳上述费用,则由乙方直接带转账支票或现金在办公时间内向甲方交纳,如延期至下月1日后交纳,甲方按规定从当月1日起每天加收应付金额万分之五的滞纳金；及其他内容。蒋晓媛、吴江浩、吴立民表示该协议只有吴立民签字，蒋晓媛、吴江浩并未签字，故协议不完整。 2016年12月19日，深圳市南山区沙河街道文昌街社区工作站出具《证明》，证明载明华侨城物业公司自2002年12月31日至今为深圳市华侨城纯水岸一期提供物业服务。蒋晓媛、吴江浩、吴立民表示其确认华侨城物业公司是在管理涉案小区，但不能证明是合法管理。 华侨城物业公司提交《律师函》及欠费催缴通知单，以证明蒋晓媛于2016年4月27日签收华侨城物业公司的律师函，且华侨城物业公司向涉案房产张贴催缴通知单，催促蒋晓媛、吴江浩、吴立民缴纳相关费用。华侨城物业公司提交的邮政详情单显示2016年4月27日妥投。蒋晓媛、吴江浩、吴立民表示并未收到律师函和通知单。 蒋晓媛、吴江浩、吴立民提交《拆除门楼的通知》及《恢复门楼施工通知》的复印件、《关于要求停止侵犯纯水岸全体业主合法性权益的紧急通知》与业主签名、《要求解决处理纠纷的报告》、《拆除门楼对房屋结构应向的监测鉴定报告》（复印件）、房屋照片等，以证明拆除门楼是华侨城物业公司的行为，华侨城物业公司严重侵犯了业主的权利，给蒋晓媛、吴江浩、吴立民造成了损失。华侨城物业公司对前述证据均不予认可。 一审法院认为，华侨城物业公司与深圳华侨城房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》为前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同到期后，华侨城物业公司继续为涉案小区提供物业管理服务，故华侨城物业公司与小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系，即华侨城物业公司、蒋晓媛、吴江浩、吴立民之间存在物业服务合同关系。本案中，吴立民与华侨城物业公司签订的《华侨城物业管理服务收费协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效协议；蒋晓媛、吴江浩虽未签署该收费协议，但吴立民作为涉案房产的产权人之一，有权代表其家属暨其他产权人办理涉案房产的入住手续并签署相关物业协议，且华侨城物业公司与蒋晓媛、吴江浩、吴立民之间已形成事实上的物业合同关系，故蒋晓媛、吴江浩、吴立民应按照收费协议的约定向华侨城物业公司支付物业管理费等相关费用。 蒋晓媛、吴江浩、吴立民主张华侨城物业公司未经业主同意擅自同意开发商打通天鹅堡与纯水岸的地下车库工程，导致其房屋破裂，故其可以拒绝交纳管理费。对此一审法院认为，华侨城物业公司对蒋晓媛、吴江浩、吴立民提交的证据不予认可，相关证据亦不能证明华侨城物业公司存在违反法律规定以及物业合同约定的违约行为从而给蒋晓媛、吴江浩、吴立民造成了损失，且蒋晓媛、吴江浩、吴立民所述的损失亦并非华侨城物业公司造成，故对于蒋晓媛、吴江浩、吴立民的上述抗辩理由一审法院不予采信。物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业管理费的业主的合法权利，不利于涉案小区物业管理工作的继续开展，故蒋晓媛、吴江浩、吴立民没有合法依据不得拒绝向华侨城物业公司交纳物业管理费等费用。同时，华侨城物业公司作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。 华侨城物业公司主张蒋晓媛、吴江浩、吴立民自2012年4月起至2016年12月未缴纳物业服务管理费和专项维修资金，蒋晓媛、吴江浩、吴立民予以认可，故对于华侨城物业公司要求蒋晓媛、吴江浩、吴立民支付上述期间的物业管理费38026.98元（667.14元/月×57个月）和本体维修基金2716.05元（47.65元/月×57个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于华侨城物业公司要求的违约金，由于蒋晓媛、吴江浩、吴立民未缴纳管理费用事出有因，并非故意拖欠，且华侨城物业公司起诉该小区同栋住户的物业服务纠纷案件一审法院亦未支持违约金，故对于华侨城物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蒋晓媛、吴江浩、吴立民于本判决生效之日起十日内向华侨城物业公司支付2012年4月起至2016年12月期间的物业管理服务费38026.98元和专项维修资金2716.05元；二、驳回华侨城物业公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1232.7元，由华侨城物业公司负担356.3元，由蒋晓媛、吴江浩、吴立民负担876.4元。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，蒋晓媛、吴江浩、吴立民与华侨城物业公司均确认涉案工程已恢复原状。 本院认为，本案争议的焦点为蒋晓媛、吴江浩、吴立民拖欠的物业管理费应否交纳以及蒋晓媛、吴江浩、吴立民应否赔偿迟延支付物业管理费的违约金。 对于第一个焦点问题，蒋晓媛、吴江浩、吴立民认可其拒绝交纳物业管理费。《物业管理条例》第六十五条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。据此，蒋晓媛、吴江浩、吴立民依法应向华侨城物业公司交纳涉案小区物业管理费。蒋晓媛、吴江浩、吴立民上诉称因为华侨城物业公司擅自同意开发商打通地下车库和拆除门楼导致其房屋破裂，给其造成财产损害，故其拒绝交纳，并且请求判决华侨城物业公司消除房屋外墙裂缝痕迹。对此，本院认为，因蒋晓媛、吴江浩、吴立民在一审并未提出反诉请求华侨城物业公司消除房屋外墙裂缝痕迹，故二审不予审理。如果蒋晓媛、吴江浩、吴立民认为华侨城物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致其财产安全受到了损害，可另循法律途径解决。 关于第二个焦点问题，蒋晓媛、吴江浩、吴立民与华侨城物业公司均确认涉案工程已恢复原状。之前蒋晓媛、吴江浩、吴立民未缴纳管理费用事出有因，并非故意拖欠，且华侨城物业公司起诉该小区同栋住户的物业服务纠纷案件法院亦未支持违约金，故华侨城物业公司上诉请求蒋晓媛、吴江浩、吴立民赔偿违约金，本院不予支持。 综上，华侨城物业公司上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1032.71元，由深圳市华侨城物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年五月三日 书记员 李开宇（兼）