山东省淄博市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）淄民一终字第700号上诉人（原审被告）：沂源县房屋建设综合开发有限公司。住所地：山东省沂源县。法定代表人：冯肖峰，董事长。委托代理人：赵学军，山东多博仕律师事务所律师。委托代理人：杜春涛，男，沂源县房屋建设综合开发有限公司副总经理。被上诉人（原审原告）：郑述海，男，汉族，现住山东省沂源县。委托代理人：唐守峰，山东民意律师事务所律师。上诉人沂源县房屋建设综合开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2013）源民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沂源县房屋建设综合开发有限公司的委托代理人赵学军、杜春涛，被上诉人郑树海及其委托代理人唐守峰到庭参加诉讼。原审判决认定：2007年3月21日，被告沂源县房屋建设综合开发有限公司及山东沂源恒信经贸有限公司与原告郑述海签订商品房买卖合同，被告沂源县房屋建设综合开发有限公司将其所有的位于沂源县城泰薛路北侧恒信汽配综合楼1号楼东单元6楼东户的楼房一套（建筑面积100.35平方），出卖给原告郑述海，该合同经过沂源县房屋产权交易监理所备案登记。该商品房总价款为人民币17万元，合同约定：首付51000.00元，余款按揭支付。交付期限为2007年5月1日。2007年3月21日原告交付被告首付51000.00元。2007年4月3日，原告与中国工商银行股份有限公司沂源支行签订借款合同一份，根据合同约定，原告以所购被告的恒信汽配综合楼1号楼东单元6楼东户的楼房作为抵押从中国工商银行股份有限公司沂源支行借款90000.00元，借款期限自2007年4月3日至2017年4月3日，借款利率实际执行6.0435‰，此借款用于购买恒信汽配综合楼1号楼东单元6楼东户的楼房，合同约定借款人未按合同约定日偿还借款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。罚息利率按约定利率基础上加收30%确定。被告对以上90000.00元借款提供担保。同时查明：2003年10月24日，沂源县恒信汽配有限公司（现变更为山东沂源恒信经贸有限公司）与程志福、张仲贵签订的建筑工程施工协议书中，沂源县恒信汽配有限公司将被告所有并开发的位于沂源县城泰薛路北侧恒信汽配合楼三层以上16套宿舍楼，按均价每平方米900.00元的价格抵顶所欠程志福、张仲贵的部分工程款，程志福、张仲贵又将该16套楼房对外出售并与购房户签订了购房协议，被告为其中11户办理了按揭贷款。原告交付被告的首付款51000.00元系由吕太英垫付。沂源县城泰薛路北侧恒信汽配综合楼1号楼东单元6楼东户现鉴定价值347035.00元。原告为证实其租房的经济损失，提供2005年至2013年间签订的房屋租赁合同六份。租赁金额分别为：2005年4月16日至2007年4月16日每年4000.00元；2007年4月16日至2008年4月16日4800.00元；2008年4月2日至2009年4月2日5000.00元；2009年4月2日至2011年4月2日每年6000.00元；2012年3月22日至2013年3月22日5000.00元；2013年3月9日至2014年3元9日5800.00元。另查明：在原、被告双方签订买卖合同前，涉案房屋已由沂源县恒信汽配有限公司抵顶所欠程志福、张仲贵的工程款，程志福、张仲贵又将该楼房出售给邵彦太，邵彦太已实际占有使用至今。原审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。但被告在与原告签订商品房买卖合同前已经将出卖给原告的房屋以抵顶工程款的形式出售给施工人，该施工人又将该房屋出卖给第三人，第三人已实际占有并使用，该事实在山东省沂源县人民法院（2007）源民初字第1292号判决书中予以确认，并认定其买卖行为是合法有效的。由于被告的上述行为导致原告不能实现合同目的，现原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，符合法律规定，应予以准许。根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，因被告故意隐瞒所售给原告的房屋已经卖给第三人，以致导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失、承担惩罚性赔偿责任支付赔偿款的请求，理由正当，应予以支持。已付购房款的利息应从交款之日至本判决所确定的履行期限届满之日。赔偿损失的数额应为房屋现有价值与原购房款的差价206035.00元（现价值347035.00元-原价值141000.00元）。对原告要求被告赔偿其租房损失的请求，因损失不属于直接经济损失，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、解除原告郑述海与被告沂源县房屋建设综合开发有限公司于2007年3月21日签订的房屋买卖合同。二、被告沂源县房屋建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑述海购房款141000.00元及利息（以51000.00元为基数，自2013年12月26日起至本判决所确定的履行期限届满之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以90000.00元为基数，自2013年12月26日起至本判决所确定的履行期限届满之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、被告沂源县房屋建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑述海房屋差价损失206035.00元。四、被告沂源县房屋建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑述海赔偿款141000.00元。五、驳回原告郑述海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9020.00元，由原告负担399.00元，被告负担8621.00元；鉴定费2000.00元，由被告负担。沂源县房屋建设综合开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或是依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，理由如下：一、原审遗漏了山东沂源恒信经贸有限公司作为当事人参加诉讼。上诉人不是涉案房屋的真正出卖人，真正出卖人为山东沂源恒信经贸有限公司，合同亦有上诉人、被上诉人、山东沂源恒信经贸有限公司三方签订。二、原审法院判令上诉人返还被上诉人购房款141000.00元及利息没有事实及法律依据。上诉人没有收到被上诉人的任何购房款。被上诉人的涉案房贷已经由上诉人转给了恒信公司的账户，且一直由上诉人代为偿还，被上诉人交付的首付款上诉人亦未收到，吕太英出具的证明仅证明首付款收款收据是为了银行贷款使用，而非是将首付款交给了上诉人。三、原审法院判令上诉人赔偿被上诉人房屋差价款206035.00元，没有事实及法律依据。被上诉人并未向上诉人支付任何购房款，被上诉人没有履行付款义务，系被上诉人违约，不应判令上诉人向其支付房屋的差价。四、原审法院判令上诉人支付给被上诉人赔偿款141000.00元，没有事实及法律依据。因本案中上诉人没有收到被上诉人任何购房款，且涉案房屋系恒信公司卖于案外人，与上诉人无关，上诉人没有任何违约行为，不应承担赔偿责任。被上诉人郑树海答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，应当按照合同约定履行各自的权利义务。至于上诉人与恒信公司之间的协议，不能对抗第三人。被上诉人已经按照合同的约定履行了付款义务。本院认为，原审判决认定事实不清，审判程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销山东省沂源县人民法院（2013）源民初字第812号民事判决；二、发回山东省沂源县人民法院重审。审 判 长  胡 静代理审判员  庞风华代理审判员  张婷娟二〇一五年二月二日书 记 员  王敬波