江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第978号上诉人（原审原告）胡文联。委托代理人林杰、朱寒峰，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）镇江市招商市场管理处，住所地镇江市中山东路51号招商市场*层。法定代表人韦山华，该管理处处长。委托代理人吕健，江苏汇泉律师事务所律师。上诉人胡文联与上诉人镇江市招商市场管理处（以下简称招商市场管理处）因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第2069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人胡文联及其委托代理人林杰、朱寒峰，上诉人招商市场管理处的法定代表人韦山华及其委托代理人吕健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，胡文联与招商市场管理处于1999年11月签订招商市场租赁合同约定，招商市场管理处将招商市场一楼两节柜台租赁给胡文联用于经营，每节柜台月租金为280元。双方合同还约定，胡文联对经营的柜台有长期使用权、可按招商市场规定办理手续后予以转让。合同签订后，胡文联进入招商市场从事经营。2014年5月26日，招商市场管理处向招商市场内的经营户发出公告。该公告的主要内容为：招商市场管理处为确保市场消防安全改造如期完成，对租赁合同尚未到期、自愿提前退场的经营户给予货币补偿，补偿标准为：1、一楼摊位补偿，4000元×柜台节数×剩余经营权期限；在2014年6月6日前自愿退场的补偿标准按5000元计算。2、一楼实用面积超过18平方米且经营期限在9年以上的经营户，补偿费按照6000元×实用面积计算，经营户在2014年6月6日前自愿退场的补偿标准按6200元计算。3、剩余经营权期限计算方式为，从1999年10月1日开始，用20年减去已经营时间。2014年6月25日，招商市场管理处向一楼市场经营户发出一楼市场铺位调整公告。该公告的主要内容为：1、经营规定范围内商品的经营户继续在一楼经营，消防改造后每节柜台实用面积按2平方米计算，铺位选择以原地或就近安排为主。2、目前一楼经营户经营规定范围外商品的，通过面积置换方式调整到二楼经营。该公告还对报名时间、铺位选择、租金、管理费标准、增加面积等问题作出了明确，同时对违约责任作出了说明：经营权未到期的承租人，不服从市场布局调整、影响市场消防改造的，提前终止协议。赔偿标准为：一楼摊位，4000元×柜台节数×剩余经营权期限；一楼实用面积超过18平方米且经营期限在9年以上的经营户，6000元×实用面积。2014年7月2日，招商市场管理处发出通知明确：市场消防改造前因铺位调整双方仍未达成共识的，先停业改造，再进行商谈。2014年8月13日，招商市场管理处发出关于对一楼市场停业进行消防整改的公告。该公告明确：1、2014年8月14日18时起，一楼市场（含门面房）停业，搬货期限截至2014年8月20日止；2、对逾期不搬的经营户，视为提前终止协议，存放在市场的货物按无主处理，招商市场管理处有权强制将货物搬到其他地方临时存放；3、退场补偿标准按5月26日公告执行；继续经营的安置标准按照6月25日公告执行。2014年8月19日，招商市场管理处发出通知，要求一楼经营户在2014年8月20日前自行搬清货物，8月21日仍未搬清，将组织人员协助搬清。后胡文联未主动搬清货物，招商市场管理处组织人员将货物搬清并对招商市场一楼进行改造。2014年9月，胡文联向原审法院提起诉讼，请求法院判令招商市场管理处赔偿损失243385元。原审审理过程中，胡文联明确：其所主张损失的计算方式为：2012年度江苏省批发行业职工年平均工资48622元×租赁合同剩余年限。其装潢损失、货物损失将另案予以主张。招商市场管理处辩称，其于2014年8月对招商市场进行消防改造是因政府要求进行；其并未与胡文联终止合同，仅是要求胡文联临时搬出，改造结束后双方可继续履行合同；胡文联要求赔偿的损失无任何证据证明。请求法院驳回胡文联的诉讼请求。原审法院认为，胡文联与招商市场管理处之间的租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。招商市场管理处于2014年6月25日、8月13日发出的公告中，均明确经营户如不服从市场布局调整、逾期不搬清货物的，视为提前终止协议。相关公告实质是对胡文联与招商市场管理处之间租赁合同的提前解除。招商市场管理处无法定或约定事由，单方提前解除双方间的租赁合同，应当对胡文联由此造成的损失进行赔偿。由于胡文联未向法院提交其损失发生的相关证据，对于其损失（不包括装潢损失、货物损失）酌情予以裁量。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、租金数额、租赁合同剩余年限、商铺经营状况、未来经营不确定的风险、双方对违约造成损失的合理预见等综合因素，根据公平原则和诚信原则，就胡文联的损失，酌情认定为54000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：镇江市招商市场管理处于判决生效之日起十日内赔偿胡文联损失54000元。案件受理费4950元，由胡文联负担1950元、由招商市场管理处负担3000元。胡文联不服原审判决，向本院提起上诉称，招商市场管理处借消防改造之机，同时进行市场升级改造。招商市场管理处与己方间的纠纷是市场铺位租赁纠纷，而非房屋租赁纠纷。己方主张的损失赔偿标准合理；原审法院确定赔偿数额未明示计算方式、与招商市场管理处认可赔偿数额相似，不足以弥补其因暴力毁约而遭受的实际损失。请求二审法院：撤销原判，依法改判招商市场管理处赔偿其损失243110元。招商市场管理处亦不服原审判决，向本院提起上诉称，其据政府要求对招商市场进行消防改造和划行归市调整，并未提前单方解除合同。其确定的补偿标准符合实际，原审法院酌情调整于法无据。另外，原审法院确定的诉讼费用分担不当。请求二审法院：撤销原判，依法改判招商市场管理处赔偿38148元。本案二审期间，招商市场经营户向本院提供视频资料一份用以证明：招商市场管理处发出相关通知后，经营户与其进行了交涉并递交两份经营户联名信，表示支持消防改造，但对市场改造方案持有异议。招商市场管理处表示确与经营户进行过交涉，但视频资料不能清晰显示经营户所递交材料的具体内容。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，招商市场管理处与招商市场经营户签订的租赁合同合法有效。招商市场管理处在2014年期间就招商市场实施的消防改造、划行归市调整和为此采取的相关系列行为，造成涉案租赁合同无法继续履行。招商市场管理处对此应予赔偿。胡文联租赁的两节柜台每年租金为6720元，剩余经营期限为5年。原审法院综合考虑各类合同履行因素后，酌情认定招商市场管理处赔偿胡文联54000元，基本符合经营户因经营场所这一生产资料要素本身可得净收益的损失。胡文联认为原审法院裁量过低，主张增加赔偿；招商市场管理处认为原审法院裁量过高，主张减少赔偿；因均未能提出足以推翻原审法院裁量的事实与法律依据，故本院不予支持。胡文联认为，其与招商市场管理处形成的是铺位租赁关系，而非房屋租赁关系。原审法院依据合同方面的法律进行裁判，适用法律正确。招商市场管理处认为，原审法院确定其负担的诉讼费用过高。因诉讼费用负担是原审法院的决定事项，故本院在本案中不作变更。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无明显不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。招商市场管理处上诉需交纳的二审案件受理费196元，由招商市场管理处负担；胡文联上诉需交纳的二审案件受理费4083元，由胡文联负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安代理审判员  孙 毅代理审判员  严晓璞二〇一五年七月三十日书 记 员  王思倩