广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终596号上诉人（原审原告）：李双权，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫文财，广东翔宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘健彤，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：罗慧燕，女，1965年2月1日出生，汉族，住广东省中山市。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。上诉人李双权因与被上诉人潘健彤、罗慧燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初6249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李双权上诉请求：请求撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初6249号民事判决，改判：1.判决上诉人、被上诉人双方于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决上诉人终止向被上诉人支付租金;3.判令两被上诉人向上诉人返还保证金80000元；4.判令两被上诉人返还上诉人已支付租金等款项726547元；5.判令两被上诉人赔偿上诉人装修费损失2750000元；6.判令两被上诉人从上诉人起诉之日起以3556547元为本金支付2%月利息直至清偿之日止；7.判令两被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清。1.中山市第二人民法院作出的(2015)中二法黄民一初字第113号民事判决书和中山市中级人民法院作出的(2016)粤20民终1582号民事判决书均未对涉案物业的出租合法性问题进行审查。也未就是否满足物权法第七十七条的强制性规定进行调查。2.一审证据不足以证明涉案物业满足物权法七十七条的强制性规定。根据被上诉人提交的中山市某居委会出具的证明足以推翻：1.证明中未有任何利害关系人签宇同意；2.该证据中称“该楼房自建成投入使用后约有十一年”，而根据涉案物业的房地产权证，登记日期是2004年5月，可推定，该证明出具时间是2014年底或2015年，而《房屋租赁合同》是在2013年11月28日签订，即双方签订合同时涉案物业并不符合法律对住宅改变为经营性用房的强制性规定。被上诉人提供的该份证据恰恰证明了在双方合同签订时，涉案物业根本不满足物权法七十七条的规定。上述证据可推翻上述判决中关于合同有效的认定。3.一审法院应当对中山市国土资源局和中山市公安消防局发出司法询函。一审程序中，上诉人曾向一审法院提交对中山市国土资源局和中山市公安消防局就登记为住宅的房屋在中山市范围内能否出租用于经营足浴作出明确的书面答复的司法询函申请，但一审法院却认为无必要性而驳回，针对涉案物业的出租合法性问题，该司法询函的答复显得尤为必要。二、一审法院适用法律错误。1.涉案物业的出租违反物权法第七十七条的强制性规定。该条明确业主将住宅改变为经营性用房的强制性条件，即遵守法律、法规以及管理规约以及应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条也有规定。根据上述规定，被上诉人应征得涉案物业邻里的同意，即应负有征得有利害关系业主同意的义务。结合上诉人对被上诉人一审提交的中山市黄圃镇文明社区居委会出具的证明推定得出的涉案物业未经利害关系人业主同意后出租的结论，即双方签订合同时涉案物业并不符合法律对住宅改变为经营性用房的强制性规定。2.《房屋租赁合同》违反《娱乐场所管理条例》第七条的强制性规定。在上诉人承租涉案物业时己经明确表示用于足浴经营，合同中双方也确定。但根据《娱乐场所管理条例》第七条规定“娱乐场所不得设在下列地点:……(二)居民住宅区和学校、医院、机关周围；”该内容已违反法律法规的强制性规定，属无效合同。3.根据《中华人民共和国合同法》五十二条，《房屋租赁合同》属无效合同。三、上诉人的诉讼请求应当得到支持。《房屋租赁合同》属无效合同，一审法院应当判决《房屋租赁合同》无效、上诉人终止向被上诉支付租金；另，依据合同法五十八条，被上诉人应当返还上诉人因合同所支付的租赁保证金80000元、已支付的租金等款项726547元;再因被上诉人在签订合同前未尽征得有利害关系业主同意的义务，且明知上诉人租赁涉案物业是经营足浴行业之用，仍继续出租给上诉人，导致合同内容违反法律法规强制性规定，故其应具有过错，其应当赔偿上诉人因此而产生的装修费损失2750000元，以及对上诉人的资金占用损失，被上诉人应当自上诉人起诉之日起以3556547元为本金支付2%月利息直至清偿之日止。潘健彤、罗慧燕辩称，一、涉案的建筑物能否用于合同约定的用途，不影响合同的效力，合同是否有效只受两个因素影响：1.出租方是否有权出租；2.该建筑物是否是合法建筑物。本案中被上诉人潘健彤、罗慧燕是涉案建筑物的产权人，且涉案建筑物也取得了房产证，系合法建筑物，不存在会导致合同无效的情形；二、一审中，被上诉人已经提交了由中山某居委会出具的证明，证明涉案的建筑物经居委会认可，可以从住宅用房转变为经营性用途，符合物权法的有关规定，故不存在违反事由。在(2016)粤20民终1582号判决中，已经确认了涉案的合同是有效的，该判决是生效的判决，上诉人也未提出再审，未推翻该判决的内容。因此上诉人提出的合同无效，无事实和法律依据，其基于合同无效而提出的诉讼请求，不应得到法律的支持。李双权向一审法院起诉请求：1.判决李双权与潘健彤、罗慧燕于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决终止支付租金；3.判令潘健彤、罗慧燕向李双权返还保证金80000元；4.判令潘健彤、罗慧燕返还李双权已支付租金等款项726547元（已付租金161000元；二次租金款350047元；最近支付租金215500元）；5.判令潘健彤、罗慧燕返还李双权装修费2750000元；6.判令潘健彤、罗慧燕从起诉之日起以3556547元为本金支付2%月利息直至清偿之日止；7.判令潘健彤、罗慧燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月28日，潘健彤、罗慧燕作为出租方（甲方）与李双权作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方自愿将其位于中山市XX号商住楼二、三、四层出租给乙方作经营用途（足浴、洗浴健康服务中心）使用，其中楼房面积约2300平方米与首层商铺租户共同使用土地面积约为200平方米；租赁期自2013年12月1日起至2020年11月30日共7年。此外，双方还对租金支付、保证金支付、租赁房屋的现状及设备、消防安全的安装及费用、租赁税的缴纳、房产装修、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，李双权于202013年12月4日向潘健彤、罗慧燕支付保证金80000元。李双权提交的中山市某公司报价明细（加盖该公司的合同专用章字样的印章）显示工程总价为2729470.8元。2017年2月27日，李双权向一审法院账户汇入355198元用于支付（2017）粤2072执579号的执行款。李双权认为潘健彤、罗慧燕擅自将涉案房产的规划用途改变为经营性用房，租赁给李双权用于足浴经营，违反了法律不得将住宅改变为经营性用房之强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同归于无效，潘健彤、罗慧燕应依法返还已收款项并赔偿损失。为此，李双权遂于2017年5月31日诉至一审法院，请求判如所请，并于2017年7月27日向一审法院提交司法询函申请书一份，认为本案涉及法律焦点为登记住宅的房屋能否在中山市范围内出租用于足浴经营，申请一审法院向中山市国土资源局提出司法询函就登记为住宅的房屋在中山市范围内能否出租用于经营足浴作出明确的书面答复，并向中山市公安局消防局提出司法询函就登记为住宅的房屋在中山市范围内能否出租用于经营足浴并办理许可作出明确的书面答复。另查，位于中山市XX号[土地证号：国（XX）易XX、房产证号：XXXX]的房地产的登记权利人为潘健彤、罗慧燕，规划用途为住宅。中山市XX桑拿休闲有限公司登记成立于2014年1月17日，住所地为中山市××、××层，投资者为杨XX、李双权。再查，2014年12月26日，李双权以潘健彤、罗慧燕违约为由诉至一审法院，一审法院经审理后作出（2015）中二法黄民一初字第113号民事判决书，认定李双权与潘健彤、罗慧燕在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同内容合法有效，并判决驳回李双权的全部诉讼请求。李双权不服该判决向中山市中级人民法院提出上诉，中山市中级人民法院经审理后作出（2016）粤20民终1582号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于涉案房屋租赁合同是否有效。李双权曾以潘健彤、罗慧燕违约为由诉至一审法院，一审法院及中山市中级人民法院经审理后依法作出的生效判决均已认定涉案房屋租赁合同有效，因此，李双权诉请要求判决李双权、潘健彤、罗慧燕在2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效，于法无据，一审法院予以驳回。故李双权基于涉案《房屋租赁合同》无效而提出的要求判决终止支付租金、潘健彤、罗慧燕向李双权返还保证金80000元、潘健彤、罗慧燕返还李双权已支付的租金等款项726547元、潘健彤、罗慧燕返还李双权装修费2750000元及潘健彤、罗慧燕从起诉之日起以3556547元为本金支付2%月利息直至清偿本息之日止的其余诉讼请求，于法无据，一审法院亦予以驳回。另，因李双权之诉请已被驳回，故李双权于2017年2月27日所提出的查询申请及2017年8月8日提出的鉴定申请、潘健彤、罗慧燕当庭提出的鉴定申请已无必要性，一审法院依法予以驳回。综上，李双权之诉请，于法无据，一审法院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李双权的全部诉讼请求。案件受理费35252元，财产保全费5000元，合计40252元，由李双权负担。本院二审期间，上诉人李双权向本院提交了：证据一、中山市XX桑拿休闲有限公司的企业信用信息公示报告。上诉人以此主张其于租赁物中经营的为中山市XX桑拿休闲有限公司。证据二、建设工程消防设计审核申请不予受理凭证。记载中山市公安消防支队黄圃大队于2018年2月2日出具山公消审凭字[2018]第0001号建设工程消防设计审核申请不予受理凭证，内容是中山市XX桑拿休闲有限公司2018年2月2日申请建设工程（地址：中山市××××号）消防设计审核，提供了下列材料：……√8.法律、行政法规规定的其他材料：原建筑物功能不符合申报条件。经审查，存在以下情形，不予受理：……√4.申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正上列第()项材料。上诉人以此主张被上诉人提供的租赁物不符合消防安全要求。被上诉人潘健彤、罗慧燕确认上述证据一的真实性、合法性、关联性。认为上诉人在2014年取得了营业执照，如涉案租赁物不具备商业经营，工商部门不可能发放营业执照。不确认证据2的真实性、合法性、关联性。认为因凭证所盖的公章无法确定是消防部门的印章，从该凭证的内容也无法明确上诉人申请的消防工程是什么工程，也不清楚上诉人当时提交了什么资料去申报消防审核。而且该凭证的第四项也列明申请材料不全等，不排除上诉人没有提交完整的申报材料，特别是被上诉人在一审中提交的居委会证明。二审期间被上诉人潘健彤、罗慧燕没有提交新证据。一审期间，潘健彤、罗慧燕向一审法院提交了：一、中山市某居委会出具落款时间为2013年1月5日的证明，该证明的内容为：“兹有潘健彤、罗慧燕的申请位于中山市××××路（现新编地址为：中山市××××号）的房屋作为经营性用房（经营场所）。该房屋用途为住宅，共四层，建筑面积共2954.34平方米，该楼房自建成投入使用后约有十一年，一直经营酒吧、卡拉OK至今。现一至四层拟作商业用途。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经有利害关系的业主同意将此住宅改变为经营性用房。特此证明”，证明落款处加盖有中山市某居委会字样的印章。二、落款时间为2013年11月20日由潘健彤、罗慧燕向中山市公安消防支队黄圃大队提交的《关于潘健彤、罗慧燕消防备案申请书》，内容是称“兹有潘健彤、罗慧燕，位于中山市××××号……此土地证用地性质为商业住宅，并兼容商业性质用地”。由黄铺镇经信局、黄圃镇发展规划服务中心、黄圃镇政府在证明上盖章注明“情况属实”。李双权不确认上述证据的证明效力，认为出具证明的单位无权决定不动产的规划功能及用途性质，且申请书中三个单位仅仅签署“情况属实”，并未改变规划用途的意思表示。另二审期间，被上诉人潘健彤、罗慧燕确认涉案建筑房屋共四层，产权均属两被上诉人所有；而上诉人李双权确认涉案租赁的房屋所处是居民区，并非独立小区，但称由于建筑物落座在居民区，故应当需要得到附近居民同意。本院确认一审查明的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案一、二审的争议焦点均在于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。一、经查在另案李双权与潘健彤、罗慧燕的房屋租赁合同纠纷中，一审法院作出的（2015）中二法黄民一初字第113号民事判决，以及本院二审维持原判的已经生效的（2016）粤20民终1582号民事判决，均已查明并认定2013年11月28日潘健彤、罗慧燕与李双权签订的涉案房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李双权并未有相反和充分的证据足以推翻上述生效判决对该事实的查证及确认。二、对于李双权认为潘健彤、罗慧燕违反法律规定将住宅改变为经营性用途，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，租赁合同无效的主张。首先，经查本案租赁房屋已经进行了相关的不动产登记，李双权并无证据证明涉案租赁物是未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋。其主张改变房屋的使用性质不同于改变涉案房屋的建设规划，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的认定租赁合同无效的情形。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、李双权在开业前也应当进行消防验收，但上述并非是导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。其次，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院三、至于李双权在本案诉讼中又称因租赁物是住宅用途，无法改变用于商业，也不能通过相关消防验收而投入使用。李双权的该陈述事项，实质是其认为租赁的房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用之情形，李双权就此可另循法律途径解决，但其据此事由主张导致房屋租赁合同无效，理据亦不成立，本院不予采纳。综上事实和理由,一审法院不支持李双权请求确认其与潘健彤、罗慧燕签订的房屋租赁合同无效的主张,以及不支持李双权基于合同无效主张而提出的要求终止支付租金、潘健彤、罗慧燕向李双权返还保证金、返还李双权已支付的租金、赔偿李双权装修费及支付利息的其余诉讼请求，上述认定和处理并无不妥，本院应予维持。综上所述，李双权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35252元，由上诉人李双权负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年五月二日书记员  廖建锋