山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）鲁09执复56号 复议申请人（异议人）：肥城市房产管理局，住所地：肥城市泰西大街24号。 法定代表人：王利，局长。 委托诉讼代理人：郑波，该局工作人员。 委托诉讼代理人：耿勇，山东桃都律师事务所律师。 申请保全人：肥城市众泰人防物业管理有限公司，住所地：肥城市泰临路北、汽车站北对面（上海世纪城）。 法定代表人：冯辉，经理。 被保全人：泰安旺地置业有限公司，住所地：肥城市高新技术开发区（亿丰汽贸城）。 法定代表人:曾志强，董事长。 复议申请人肥城市房产管理局不服肥城市人民法院（2017）鲁0983执异46号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于申请保全人肥城市众泰人防物业管理有限公司与被保全人泰安旺地置业有限公司（以下简称旺地置业）物业服务合同纠纷一案，肥城市房产管理局向肥城市人民法院提出异议，称：物业质保金的性质是履约保证金，是有特定的履约保证对象的，在保证期间内，该资金是不能用于向其他债权人偿债的。按照相关规定，泰安旺地置业有限公司肥城分公司已被工商行政管理部门吊销营业执照，其交存保证金本息余额期满5年后，应转存入同一物业专项维修资金账户。我单位是肥城市人民政府授权，对该物业质保金行使监管职权，你院的该查封行为是不正确的，请解除对该项资金的查封。 肥城市人民法院查明，肥城市人民法院在审理申请保全人肥城市众泰人防物业管理有限公司与被保全人泰安旺地置业有限公司物业服务合同纠纷一案中，经申请保全人肥城市众泰人防物业管理有限公司提出申请，于2017年8月25日依据肥城市人民法院（2017）鲁0983执保754号执行裁定书保全冻结了被保全人泰安旺地置业有限公司在异议人肥城市房产管理局处代管的质量保修金62万元。2017年10月13日，异议人肥城市房产管理局不服，向肥城市人民法院提出书面异议。 肥城市人民法院认为，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。财产保全可以采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。本案中，肥城市人民法院依法保全被保全人泰安旺地置业有限公司在异议人肥城市房产管理局处的质量保修金的行为，是对被保全人所有财产的保全行为，未有相关法律禁止性规定，且非对涉案财产的处置行为。异议人肥城市房产管理局系本案的协助执行义务人，肥城市人民法院要求其协助执行的事项未超出其协助范围，故对异议人肥城市房产管理局的异议请求，肥城市人民法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回异议人肥城市房产管理局的异议请求。 异议人肥城市房产管理局向本院申请复议称，申请撤销肥城市人民法院（2017）鲁0983执异46号执行裁定书及（2017）鲁0983执保754号民事裁定书，裁定解除对物业质量保修金的查封。事实与理由：（2017）鲁0983执异46号执行裁定书认为“本院依法保全被保全人泰安旺地置业有限公司在异议人肥城市房产管理局处的质量保修金的行为，是对被保全人所有财产的保全行为，未有相关法律禁止性规定，且非对涉案财产的处置行为”，“异议人肥城市房产管理局系本案的协助执行义务人，本院要求其协助执行的事项未超出其协助范围”，属认定事实错误。一、复议申请人是涉案资金的有权管理机构，并非单纯的协助执行义务人。根据2016年颁行的《山东省新建物业质量保修金管理办法》（以下简称管理办法）第五、六、七条，肥城市房产管理局作为主管机关，有权收取、管理物业质量保修金的使用。二、查封的物业质量保修金已不属于泰安旺地置业有限公司自有资金。根据《肥城市人民政府关于印发肥城市物业质量保修金管理办法的通知》第二条、第二十九条，现泰安旺地置业有限公司肥城分公司已被吊销，其交存保修金本息余额应转存入同一物业住宅专项维修资金账户，物业住宅专项维修资金亦属于我局监管使用，已经不属于泰安旺地置业有限公司自有资金。三、（2017）鲁0983执保754号民事裁定书查封物业质量保修金实质是处置行为。1、根据《管理办法》第二十条、二十四条、二十六条、二十八条、二十九条、三十一条，物业质量保修金缴存后五年内不得退还给开发企业，即使退还时，也是退还未使用部分。如果予以冻结，将造成保修金处于不能使用状态。2、泰安旺地置业有限公司交存保修金应转存入同一物业住宅专项维修资金账户，此资金是为保证广大购房业主房屋保修期内房屋质量的资金，冻结此资金实则损害了广大购房业主的利益。3、查封导致质量保修金不能使用，而物业质量保修金随时出现使用情形时不能提取，现已经有业主申请使用该物业质量保修金，而我局只能答复被法院查封不得动用。 肥城市众泰人防物业管理有限公司答辩称，一、肥城市众泰人防物业管理有限公司为维护自己的合法权益依法申请人民法院保全泰安旺地置业有限公司存在肥城市房产管理局的物业质量保修金行为是对被保全人所有财产的保全行为，未有相关法律禁止性规定，且非对涉案财产的处置行为。根据泰安市房产管理局网站发布的泰安市实施《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》细则第五条、泰安市物业质量保修金交存、管理、使用和退还16问第五条，涉案物业质量保修金所有权归房地产开发建设单位泰安旺地置业有限公司所有。二、根据泰安市实施《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》细则第二十六条，保全人肥城市众泰人防物业管理有限公司在为泰安旺地置业有限公司提供物业服务期间未发现商品房出现质量问题，业主也从未向我物业公司提起过房屋质量问题，显然2年及2年内到期的40%实际上已经归泰安旺地置业有限公司所有。泰安旺地置业有限公司亿丰汽贸城项目通过综合验收后，肥城市房产管理局未按规定将物业质量保修金退回泰安旺地置业有限公司，但是不影响此项资金的所有权已经归泰安旺地置业有限公司所有。三、保全人保全的并非泰安旺地置业肥城分公司的物业质量保修金，肥城分公司吊销对泰安旺地置业有限公司不构成任何影响。经工商注册查询泰安旺地置业有限公司现经营正常。 本院查明，物业质量保修金由肥城市物业管理办公室负责收取，肥城市物业管理办公室隶属于肥城市房产管理局。 经本院查明的其他事实与肥城市人民法院查明的事实相一致。 本院认为，肥城市众泰人防物业管理有限公司诉旺地置业建设工程施工合同纠纷一案中，为促使当事人依法履行义务，肥城市众泰人防物业管理有限公司有权申请法院保全被告旺地置业名下的财产。涉案物业质量保修金是旺地置业交存给复议申请人肥城市房产管理局的，肥城市房产管理局是涉案物业质量保修金的管理机构，但也是本案的协助执行义务人，应当按照人民法院发出的协助执行通知书办理协助执行事项。复议申请人称旺地置业肥城分公司已被吊销营业执照，该物业质量保修金已不属于旺地置业自有资金，对此本院认为，涉案物业质量保修金系旺地置业交存，属于旺地置业所有，与旺地置业肥城分公司无关，复议申请人上述主张于法无据，本院不予支持。肥城市人民法院采取的对涉案物业质量保修金的冻结措施是限制处分措施，并非实质的处置行为，肥城市人民法院在实施保全裁定过程中的执行行为没有违反法律及司法解释的禁止性规定，复议申请人主张肥城市人民法院冻结物业质量保修金实质是处置行为，本院不予支持。复议申请人主张的已有业主因房屋质量问题申请使用涉案物业质量保修金的问题，可另行主张权利。综上，复议申请人肥城市房产管理局的复议理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回肥城市房产管理局的复议申请，维持肥城市人民法院（2017）鲁0983执异46号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 于 刚 审判员 张 林 审判员 张宗强 二〇一八年五月二十一日 书记员 陈珠慧