北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第00257号原告北京富瑞物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里2号院11号楼商业01-06。法定代表人张鸿鑫，总经理。委托代理人乔胜利，男，1970年6月24日出生。委托代理人董守松，男，1985年10月25日出生。被告北京万杰亨通科贸有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街6号2号楼357室。法定代表人张金高，总经理，男，北京万杰亨通科贸有限公司总经理。第三人孙×，男，1973年4月21日出生。委托代理人栾桂军，北京市荣博律师事务所律师。原告北京富瑞物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京万杰亨通科贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加孙×（以下简称姓名）为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人乔胜利、董守松、被告法定代表人张金高、孙×及其委托代理人栾桂军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月23日，我公司与被告签署了《房屋租赁合同》，约定被告承租我公司位于北京市朝阳区青年路西里×号院某小区×号楼商业01一层消防通道至（17）轴，二层消防通道至（18）轴，三层（9）轴至（18）轴，建筑面积5358.33平方米，租金以每三个月为一个支付期，被告应提前10个工作日支付下一租期的租金。签署租赁合同后，我公司依约履行了合同义务，但被告违反合同约定迟付租金，自2014年10月26日起共计欠付租金977895.24元。为此，我公司于2014年11月2日向被告发出了《催缴通知单》，但被告仍拒不支付。直至2014年11月27日，我公司依据合同约定决定解约，并委托律师向被告发出《关于终止﹤房屋租赁合同﹥的律师函》，解除了与被告的租赁关系，要求其偿还欠款，并依据租赁合同的预定办理腾退手续。但时至今日，被告既不支付欠款，也拒不腾退房屋。据我公司了解，被告租赁的房屋现实际被第三人孙×占用。我公司认为我方与被告的租赁关系已经终止，被告超出租赁合同约定的腾退期限仍占用我公司的房屋没有任何法律依据，严重侵害了我公司的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认解除我公司与被告签署的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的2014年11月6日至11月26日期间的租金225049.86元，滞纳金205258元；3、被告腾退所租房屋；4、被告按照日租金标准支付自2014年12月8日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。被告辩称：2014年11月27日原告已经给我方寄过律师函，所以合同已经终止了。我方也接到过原告的电话，我方告知原告可以来收房，原告为什么没有收房我不知道。2014年10月21日我和孙×签订了内部转让合同之后，房屋内就没有我方的物品了。我方的租金支付到2014年11月26日，我就交过一次租金，带物业费等一共交了200多万元。我从原告处承租房屋的时候是和车×一起合伙的，我占51%的股份。孙×是车×的朋友，我公司租完之后就转给孙×了。房屋现在是孙×在实际使用。我公司已授权孙×，我公司对孙×的授权是有效的，其有权处理房屋租赁的事宜，原告为什么不与孙×协商。原告也有一定的过失，孙×去交了几次钱，不知道什么原因原告没有收。我公司和孙×之间签订的内部承包经营合同和授权委托书都给原告看了，我公司没有收到原告的书面反对意见。孙×述称：被告公司法定代表人张金高和车×是朋友关系，张金高说从国资委能租下房子，自己没有经济能力，联系车×租下了涉诉的房屋，经营宾馆业务。我和车×系朋友关系，被告公司签订租赁合同以后，租金都是我支付的，包括水、电费用等，房屋从2014年10月21日后由车×和我占有使用，被告公司和张金高没有参与实际经营，我不同意腾退房屋。我和车×曾经带现金多次向原告支付租金，由于被告公司一直不予配合，原告因我方并非合同相对方拒绝收取，在我方向原告交纳租金原告不收取以后，我方协调张金高以其名义交纳租金但是张金高不配合。我从签订合同至今无任何过失，我认为应当由我和原告履行合同，欠付的租金愿意和原告协商解决。现在房屋由车×和我实际占有，不同意腾退。经审理查明：2014年5月23日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定：甲方出租房屋坐落于北京市朝阳区青年路西里×号院某小区×号楼商业01一层消防通道至（17）轴，二层消防通道至（18）轴，三层（9）轴至（18）轴（以下简称涉案房屋），建筑面积5358.33平方米。乙方租赁房屋作为商业使用，租赁期限10年，自2014年5月23日起至2024年5月22日止；装修免租期75天，自2014年5月23日起至2014年8月5日止，日租金标准为：2014年5月23日至2016年5月22日期间2元／平米／天……上述房屋租金为净租金，不包含物业费、供暖费、制冷费等其他任何费用，乙方每3个月为一个支付期，即自2014年5月23日起乙方按合同约定缴纳租金，累计支付39次，每次提前10个工作日支付下个租赁期的租金，第一个支付期的款项须在本合同签订的同时缴付，起止日期为自2014年8月6日起至2014年11月5日；租赁期内，房屋内配套的附属物品（详见：物品租赁清单），甲方出租给乙方使用，乙方需向甲方支付使用租金共计335433元，此款项乙方应于本合同签署当日一次性支付给甲方，如本合同提前终止，物品租赁年限不变，乙方已缴纳的物品使用租金不予退还，待租赁期满后，由乙方自行处理。租赁期间，使用房屋所产生的水、电、燃气、物业费、供暖费、制冷费、电话、宽带、电视收视等费用由乙方承担，由乙方根据实际发生的费用向相关主管部门缴纳。履约保证金相当于2个月的租金，共计660000元，应在本合同签署时一次性支付。如乙方拖欠租金或其他甲方应收费用，乙方应在接到催缴通知书后10日内缴清，否则，甲方有权扣除保证金充抵欠款，同时乙方应在甲方指定期间补足保证金或支付欠缴租金、费用。合同第6条关于“送达和通知”约定：“除非双方另有书面约定，否则任何一方按下述联系方式发出书面通知或传真即视为通知已送达对方：……乙方联系人为：张金高，联系电话：132XX****XX，通讯地址：北京市朝阳区××××。”合同第9条“乙方义务”约定：“……不得以任何方式转让、转租、转借房屋（全部或部分）或其他其他任何权益；如乙方以承包经营或股权投资等方式转由第三方实际租赁使用房屋的，应经过甲方书面同意，否则，视为乙方转租房屋。”合同第10条“房屋返还”约定：“10.1……本合同因第11、12、13条规定等原因终止时，乙方应合同终止日后10日内将房屋腾空并返还甲方。……乙方若逾期腾空并返还房屋的，乙方应于逾期之日起，按照合同终止前一个月租金标准的150%向甲方支付房屋占用费，直至返还房屋日止。”合同第11条“违约责任”约定：“11.1乙方逾期交纳租金或其他应付费用的，自向乙方送达催缴通知书后3日内乙方应予补缴，否则每逾期一日，按应付未付金额的1%支付滞纳金，甲方有权扣除保证金冲抵欠款及滞纳金，并可采取包括但不限于停水、停电、停止其他物业服务等措施，乙方应在甲方指定期间内补足保证金或支付欠款。……11.3乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付租金、保证金不予退还，甲方对乙方的装修损失无需补偿，同时，乙方还应对甲方的实际损失进行赔偿，甲方实际损失应包括直接损失和间接损失：11.3.1逾期支付房租或其他应付费用达一个月的；11.3.2未经甲方同意，乙方擅自将房屋转租、转让、转借或作本合同第2条以外用途的，经甲方通知后一个月内未改正的；……”。上述租赁合同的附件3为《房屋附属设施、设备清单》。上述租赁合同签订后，原、被告于同日签订“商业房屋交割清单”，原告将涉案房屋及水卡9张、电卡5张、客房通卡2张、一层餐厅钥匙25套（3把／套）、一层餐厅后厨钥匙1把交付被告。2014年5月26日，被告向原告交纳了履约保证金66万元。2014年5月27日，被告向原告交纳了涉案房屋的首期（2014年8月6日至2014年11月5日期间）租金977895.24元、配套物品使用租金335433元、装修管理费100193.43元以及电卡押金250元、水卡押金450元、物业费93234.94元。被告此后未再向原告交纳租金。原告于2014年11月2日向被告发出“催缴通知单”一份，内容为通知被告应于2014年10月26日前缴纳2014年11月6日至2015年2月5日期间的房屋租金，现已逾期，要求被告在收到此通知后3个工作日内交齐所欠租金。被告认可已收到该“催缴通知单”。2014年11月27日，北京中灏律师事务所受原告委托向被告发出“关于解除《房屋租赁合同》的律师函”，内容为因被告迟延支付租金，已属重大实质性违反租赁合同，原告决定行使单方解除租赁合同的权利，该合同于2014年11月27日解除，要求被告及时偿还欠款，并在10日内办理完毕腾退房屋及相关一切手续，被告认可在2014年11月28日收到该“律师函”。2014年11月28日，原告又通过中国邮政特快专递向被告发出“告知函”，内容为原告已委托北京中灏律师事务所向被告送达“关于解除《房屋租赁合同》的律师函”，租赁合同已于2014年11月27日解除，根据律师函所述，被告应在合同解除后10日内即2014年12月7日前腾退并交还原告房屋，根据合同约定，原告将继续追缴欠缴租金、物业费、违约金及其他欠费。被告认可于2014年11月30日收到该“告知函”。审理中，被告称其系和案外人车×合伙租赁的涉案房屋，孙×是车×的朋友，其承租涉案房屋之后就转给孙×经营，其和原告说过转租的事情。被告提交其公司与车×签订的《合作经营协议》和其公司与孙×签订的《内部承包经营合同》各一份，欲佐证其陈述。经查，《内部承包经营合同》的内容为孙×承包被告承租的涉案房屋的10年承租经营权，因被告之前向孙×借款254万元，全额充抵需交被告10年的承包经营费，由孙×代为向出租方原告全面履行租赁合同义务，并享有合同规定的全部权利。同时被告另提交其在航空总医院的病历和“申诉书”一份，欲证明上述内部承包经营合同是在车×和孙×的胁迫下签订的，该申诉书系其给公安机关写的。原告认为车×不是双方签订合同的主体，原告认可被告曾向其出示过《内部承包经营合同》，但其对此是不认可的，被告并没有取得其书面同意，且被告陈述称《内部承包经营合同》是受胁迫签订的，所以不具有合法性。孙×称被告与原告签订租赁合同后，租金包括水、电费等费用实际系由其支付，房屋从2014年10月21日起由其和车×占有使用。孙×提交涉案房屋的租金、装修管理费、物业费、代收水电费的发票、房屋保证金、电卡押金、水卡押金的收据以及其与被告之间签订的《授权委托书》等证据对其陈述予以证明。原告认为所有的发票和收据的缴款单位都是被告，认为这是被告在依照合同履行义务，并称对孙×所称车驰名使用房屋的情况不了解，其只知道是孙×在实际使用涉案房屋。孙×称2014年5月26日其向被告法定代表人张金高的账户内转账231万元，上述发票和收据中的款项均是张金高用这231万元交的，孙×同时提交其与张金高之间在中国工商银行的转账业务凭证对此予以佐证，张金高认可孙×曾向其转账231万元，但称是车×让孙×将钱打到其账户用于缴纳房租等。审理中，孙×称其和车驰名曾多次向原告支付租金，但由于被告不配合，原告以其非合同相对方为由拒绝收取。原告认可孙×确实找其支付过租金，但不是以被告的名义，因孙×不是合同相对人，故其未收取。原告认可孙×和车×曾在2014年10月28日向其提交过被告与孙×之间的《内部承包经营合同》，但其在2014年11月2日通过中国邮政特快专递向被告发出“催款通知单”的同时已向被告发出“告知函”，明确告知被告其不同意被告的内部承包行为，不接受孙×作为被告履行租赁合同的受托人。经查，被告承租涉案房屋后并未对房屋进行装修。庭审中，被告称涉案房屋内没有其公司的物品，孙×称涉案房屋内放置有其自己的装修工具、2台麻将机和一些零碎物品。以上事实，有《房屋租赁合同》及其附件、商业房屋交割清单、催款通知单、告知函、律师函、《内部承包经营合同》《合作经营协议》、授权委托书、发票、收据等书证及当事人庭审陈述在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的租赁合同系双方方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。按照双方租赁合同的约定，被告应于2014年10月26日支付2014年11月5日之后的租金，在其逾期未支付的情况下，原告于2014年11月27日委托北京中灏律师事务所向被告发出解除租赁合同的律师函，被告亦认可其在2014年11月28日收到该律师函，且其在收到该律师函后未对其效力提出异议，故本院依法确认双方之间的房屋租赁合同于2014年11月28日依法解除。被告未按时支付租金，其构成违约，在双方合同解除后，被告应当将涉案房屋腾空交还原告，同时按照合同约定继续支付尚欠的合同解除前的租金并承担相应的违约责任。被告未按照合同约定交还房屋，应当按照租赁合同的约定向原告支付房屋实际返还之日前的房屋占用费。综上，原告关于支付拖欠租金和支付房屋占用费的主张有合同及法律依据，本院支持，但考虑双方合同约定的逾期支付租金的滞纳金明显高于原告可能受到的实际损失，本院根据双方的过错程度以及原告的预期利益等对此酌情降低。根据本案当事人的陈述以及各自举证，可以认定被告与孙×之间名为内部承包经营关系，实为转租关系，且被告的转租并未取得原告的同意，故不影响原告依法行使其合同解除权。根据当事人的陈述，可以确认涉案房屋现实际由孙×占有使用，在原、被告之间的租赁合同解除后，孙×无权再继续占有使用涉案房屋，其应当与被告共同将涉案房屋腾空交还原告。现其拒绝交还房屋，应当与被告共同承担逾期腾退期间的房屋占用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京富瑞物业管理有限公司与被告北京万杰亨通科贸有限公司二〇一四年五月二十三日签订的《房屋租赁合同》于二〇一四年十一月二十八日解除；二、被告北京万杰亨通科贸有限公司、第三人孙×于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区青年路西里×号院某小区×号楼商业01一层消防通道至（17）轴，二层消防通道至（18）轴，三层（9）轴至（18）轴的房屋腾退并交付原告北京富瑞物业管理有限公司；三、被告北京万杰亨通科贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京富瑞物业管理有限公司二〇一四年十一月六日至二〇一四年十一月二十六日的租金二十二万五千零四十九元八角六分、滞纳金一万元；四、被告北京万杰亨通科贸有限公司、第三人孙×于本判决生效后七日内支付原告北京富瑞物业管理有限公司自二〇一四年十二月八日起至实际腾退房屋之日止按每日一万零七百一十七元计算的房屋占用费；五、驳回原告北京富瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千零四十七元，由原告北京富瑞物业管理有限公司负担二千一百六十七元，由被告北京万杰亨通科贸有限公司、第三人孙×负担二万一千八百八十元（原告北京富瑞物业管理有限公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告北京富瑞物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张帅宾人民陪审员  王艳芬人民陪审员  赵雅筠二〇一五年七月二十八日书 记 员  唐 琪