江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)洪民三终字第28号上诉人（原审被告）：熊冬冬，男，汉族，1975年1月24日出生，身份证住址：江西省南昌县。委托代理人：刘勇，江西华兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会。组织机构代码：B3718278-4。住所地：南昌县银三角105国道旁。法定代表人：陈建平，万湖村民委员会主任。委托代理人：戴火水，万湖村村民委员会工作人员。上诉人熊冬冬诉被上诉人南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会(以下简称万湖村村民委员会)房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊冬冬及委托代理人刘勇，被上诉人万湖村村民委员会的法定代表人陈建平、委托代理人戴火水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月25日，原告万湖村委会与被告熊冬冬签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，该合同约定：甲方（原告）同意将甲方万坊还建房店面租给乙方（被告）经营使用（共45间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，地址位于南昌县银三角××桥头××以南，贵都国际花城、大润发对面，南昌县莲塘城南路）。该房屋租赁期为5年，自2011年8月30日起至2016年11月30日止（甲方送乙方三个月装修期免租金，租金自2011年11月30日起计付）。租赁用途为商业经营。该房屋每月每平方米租金为24元整，每月租金为人民币51510元整，每年租金为人民币618122元。第四年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任的承担等。另查明：被告熊冬冬的租金交至2012年11月29日。原告万湖村村民委员会租给被告熊冬冬的涉诉房屋面积除去2#楼东面一间、5#楼西面三间店面的面积，为2146.26平方米。上述事实，有原、被告的陈述、《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房是店面租赁合同》、核算结果报告等证据予以证实。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告万湖村村民委员会与被告熊冬冬签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应按约履行各自义务。现原告诉请解除原、被告双方签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》，因原、被告签订的《还建房店面租赁合同》第八条第3项约定，拖欠房租累计三个月以上，甲方（原告）有权解除合同，被告熊冬冬拖欠房租累计已经超过三个月，故原告的该诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。原告诉请被告支付拖欠的店面租金1236245.76元（2012年8月26日-2014年8月25日）及至被告归还涉诉房屋之日止的租金，因被告熊冬冬的租金交至2012年11月29日，故被告熊冬冬应支付原告万湖村村民委员会自2012年11月30日至2014年8月29日的租金人民币1081715.04元（2146.26平方米X24元X21个月）及至被告归还涉诉房屋之日止的租金。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告签订的《还建房店面租赁合同》有约定，应从约定。原告要求被告归还非法侵占合同之外的店面6间及全部租金收入799200元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,一审法院判决：一、解除原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与被告熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》；二、被告熊冬冬于本判决生效后十五日内将涉诉房屋（含紧邻二号楼的三号楼从东往西数1至6间）归还原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会使用；三、被告熊冬冬于本判决书生效后十五日内，支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币1081715.04元（2146.26平方米X24元X21个月，自2012年11月30日至2014年8月29日）及2014年8月30日至被告熊冬冬归还涉诉房屋之日止的租金（按照熊冬冬与南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会签订的租赁合同约定的租金标准计算）；四、被告熊冬冬于本判决生效后十五日内，支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会违约金（按合同约定的违约金计算标准计算）；五、驳回原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其余的诉讼请求。案件受理费23184元，由原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会承担14184元，被告熊冬冬承担9000元。宣判后，熊冬冬不服，向本院提出上诉。熊冬冬上诉称:上诉人与被上诉人于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会还建房店面租赁合同》。在该合同中明确注明了被上诉人的店面面积为2146.26㎡，每平方米24元，合同第十条（5）项中规定被上诉人（合同中甲方）的店面，因甲方的债权债务被占用，所占用的面积要三倍扣除。双方从未丈量实际出租的面积。一审判决书送达后，被上诉人出具书面证明,认可未将全部店面交付上诉人租用。由此，上诉人在一审中就不存在违约，不存在违约金。根据被上诉人出具证明和计算方法应以实际出租的面积减去条约中约定扣除的面积计算租金。故请求撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号判决第（三）、（四）项，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人万湖村村民委员会辩称：一审判决认定的事实清楚，程序合法,适用法律正确。2011年8月25日上诉人与我村委会签订的《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》约定：上诉人租用万坊还建房店面2146.26平方米。2011年11月4日上诉人在征得我村委会同意，又将全部店面转租给万洪文。三方的合同都已生效，上诉人就应该按约向我村委会缴交租金和违约金。故请求驳回上诉，维持原判。本院二审经审理查明：2011年8月25日，上诉人熊冬冬与被上诉人万湖村委会签订的《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》第十项关于承担违约责任的约定：乙方（上诉人）拖欠房租累计三个月以上，甲方（被上诉人）有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。甲方在双方签订合同之日起15日内，应将出租店面清空并交由乙方经营。如因甲方的原因造成店面被他人占用，其占用的面积按乙方交纳的租金的3倍，按占用天数计算，乙方在交纳甲方的租金中扣除。如因此造成乙方不能正常经营使用，甲方按乙方所交纳出租金的3倍承担违约金。审理期间，法院组织上诉人与被上诉人双方到涉诉店面现场核实，5#楼至今有万湖村委会留用以及承建商和万湖村村民占用的店面十余间未交付。另查明:2011年11月4日，熊冬冬与万洪文签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，约定：甲方（熊冬冬）同意将甲方万坊还建房店面租给乙方（万洪文）经营使用（约60间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，按实际面积丈量，地址位于南昌县银三角××桥头××以南，贵都国际花城、大润发对面，南昌县莲塘城南路。紧临二号楼的三号楼从东往西数1至6间为甲方免费使用。该房屋租赁期为5年，自2011年11月30日起至2016年11月29日止。租赁用途为商业经营。该房屋每月每平方米租金为24元整，每月租金为人民币51510元整，每年租金为人民币618122元。第四年及以后的租金在原租金的基础上每两年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，租金由乙方直接交给万湖村委会。乙方须在签订此合同后三个日内将第一年的租金一次性付给万湖村委会，第二年租金须提前一个月交付给万湖村委会，承租期内交纳租金以此类推。万湖村委会在熊冬冬与万洪文签订的《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》加盖了公章。第一年万洪文按约定将涉诉房屋的租金（2011年11月30日至2012年11月29日）人民币618122元、押金人民币150000元及其他费用共计人民币869331.81元支付给了万湖村委会，2012年11月30日后的租金万洪文未支付。上述事实，有庭审笔录、调查笔录、《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》等证据予以证实。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人熊冬冬与被上诉人万湖村村民委员会签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》合法有效，双方均应按约履行各自义务。现被上诉人万湖村村民委员会诉请解除双方签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》，上诉人予以同意，双方就合同的解除达成一致，本院予以支持。根据被上诉人万湖村村民委员会二审期间提供的万湖村委会万坊自然村还建房店面图纸以及现场情况核实，被上诉人万湖村村民委员会并未按约交付涉诉店面。虽经法院多次组织调解，上诉人熊冬冬与被上诉人万湖村村民委员会无法达成一致的调解意见。而因未按约交付的涉诉店面面积需要委托有资质的机构进行核算，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，本院将另行裁定将该部分发回原审法院重审。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23184元退回上诉人熊冬冬。本判决为终审判决。审 判 长  曹成云审 判 员  吴建平代理审判员  曹 渊二〇一五年七月十六日书 记 员  王 倩