上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1356号上诉人(原审原告)蔡淑云。委托代理人侯健，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海保利建璀房地产有限公司。法定代表人陈冬桔。委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。上诉人蔡淑云因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月24日，蔡淑云(乙方，买方)与上海保利建璀房地产有限公司(甲方，卖方，以下简称“保利房产”)签订《上海市商品房预售合同》，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，购买房屋的总房价款人民币(以下币种均为人民币)3,294,936元。合同第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。该合同附件二为房屋建筑设计及平面图，并列明了房屋建筑面积计算表。该合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准约定，阳、露台：现浇混凝土屋面，铁艺栏杆；其他：宣传资料中有与本附件中不同处，以本附件为准。该合同附件五《临时管理规约》部分第7.2条约定，各单元均预留了空调外机安装位置，故业主的空调外机只允许安装在指定的预留位置，空调冷凝排水管不得悬于外墙或阳台外，应置于预留的排水管内。其中第四条(物业的装饰装修)第1.6条约定，楼宇外墙立面属整幢楼宇的公共部位，任何业主或住户不可私用。合同补充条款一第四条约定，双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样本区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。合同补充条款一第八条约定，关于本合同正文第八条“建筑设计变更”的补充约定：1、“建筑设计变更”单指合同生效后，甲方对本合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”明示的内容因改动而产生的变化。2、甲方变更建筑设计的，应向乙方发出书面通知，乙方不同意该变更的，则乙方应在甲方的书面通知发出后15天内以书面形式向甲方书面表明不同意建筑设计变更，否则，视为乙方同意接受设计变更，届时双方均应按规划设计变更后的现状继续履行合同。3、有下列情形之一的，甲方可直接变更建筑设计无须书面通知征得乙方同意，并不承担违约责任：(1)甲方配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力因素而对乙方所购房屋作出的设计变更或变化的。(2)本建筑区划为分期开发建设，各期规划设计方案以政府最终审定方案为准。甲方有权对该商品房所属开发期(即本期)外的其他开发区域的规划设计方案进行优化及调整。(3)无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更和其他设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、朝向等方面的，即视为未影响到乙方所购商品房的质量或使用功能，甲方无需通知乙方。甲方若认为有必要的，可告知乙方，但无须征得乙方同意。……第十条约定，本合同正文第八条、第十七条中所指“该房屋”范围仅限于附件二中约定的红线以内部分。上述合同签订后，蔡淑云向保利房产付款，保利房产已向蔡淑云交房。2014年11月，蔡淑云向原审法院提起诉讼，称交房后，蔡淑云发现如下问题：1、系争房屋没有露台；南阳台、厨房外面的阳台(疏散阳台)、北阳台为实心砖墙，而非铁艺栏杆。北阳台缝隙原未填补，后用预制板填补，而非用混凝土浇筑；2、保利房产仅为系争房屋的南次卧预留空调外机安装位置，没有为客厅、餐厅和其他房间预留空调外机安装位置；3、根据合同附件二约定，房屋建筑设计及平面图未显示南次卧窗外有横梁，而保利房产提供的二楼样板房及所在楼栋也没有横梁。实际上，从南次卧窗户向外望去，有一堵上下宽约1.59米、左右长约5米的横梁挡住视线，影响采光和眺望；4、保利房产提供的样板房为二层，不存在腰线，而系争房屋则有腰线堵住主卧、南次卧、北次卧三个窗户(堵住面积超过四分之一)并且封闭东外墙设备平台等。对于上述问题和缺陷，保利房产在预售房屋时并未提示或告知，蔡淑云发现问题与保利房产交涉未果。鉴于保利房产未能全面、正确履行双方签订的预售合同，故要求判令：1、保利房产提供露台；2、判令保利房产拆除南阳台、厨房外面的阳台、北阳台的实心砖墙，按照合同要求将阳台建造成铁艺栏杆的样式；3、保利房产拆除北阳台的预制板，采取浇筑的方式来填补北阳台的缝隙；4、保利房产给客厅、主卧、北次卧提供空调外机机位；5、保利房产拆除连接系争房屋与上海市华秋路XXX弄XXX号XXX室房屋阳台立柱的横梁；6、保利房产拆除围绕房屋一圈、遮挡窗户的腰线；7、保利房产赔偿蔡淑云不能正常使用房屋的使用费损失，从2014年8月2日交房之日开始计算，按照每月4,000元计算至判决生效之日止。原审审理中，为证明设计规划等情况，保利房产还提供如下证据：1、系争房屋所在楼栋立面图，证明系争房屋所在楼层即三楼在设计上有腰线，有腰线的位置本来就没有窗户；2、设计平面图，证明系争房屋房型在设计上北面为设备平台，并不是蔡淑云所谓的北阳台，而是蔡淑云将该处改造成阳台使用。东外墙也有设备平台。上述设备平台是用来安装空调的。另外客厅南面的阳台也有一部分是作为空调机位的。图纸中连接系争房屋与302室房屋立柱的两根线就是横梁。3、确认书、付款凭证，证明保利房产与小区其他三楼业主、十三楼业主就线条、结构梁引起的采光问题等达成解决方案，由保利房产补偿3万元；4、关于对拆除部分物业联梁征求意见情况的公告、送达公告的邮寄凭证，证明公告后只有4户业主要求拆除联梁，其他业主都反对拆除或未发表意见，最终意见为不予拆除。经质证，蔡淑云认为，对上述证据真实性无异议，认为图纸中连接系争房屋与302室房屋的两根线只是表明距离，并不是横梁所在。图纸中有关南阳台、疏散平台的标线为细线条，可见是铁艺栏杆，而粗线条用来标注实心砖墙的。蔡淑云另认为，不认同保利房产与其他业主达成的方案，也不认同保利房产就征求意见事项所作出的结果，证据3、4与本案无关。原审法院经审理后认为，本案主要争议在于保利房产所交付房屋是否违反合同约定等，以此确定如何承担违约责任。首先，关于阳、露台。根据合同约定，阳、露台：现浇混凝土屋面，铁艺栏杆。以此约定，蔡淑云主张保利房产应提供露台。从合同附件二房屋建筑设计及平面图看，并无露台，即房屋在规划设计时并无露台，而双方在交易房屋时亦未将露台作为买卖标的。现蔡淑云主张保利房产应交付露台，缺乏依据，法院不予支持。同时，目前南阳台、厨房外疏散阳台确系为实心墙，而非铁艺栏杆，实际交付标准与合同约定不符。另外，根据设计平面图，北阳台部位设计的功能为设备平台，并无证据表明保利房产擅自改变该设计功能或双方约定该部位以阳台功能进行交付。现蔡淑云主张北设备平台按照阳台标准交付，即按照浇混凝土填补缝隙，缺乏依据，法院不予支持。其次，关于横梁、腰线。保利房产提供立面图、平面图对腰线、横梁设计上的情况进行了说明，蔡淑云对规划设计上存在横梁提出异议，然未提出确切证据予以佐证，对其异议，法院难以采信。腰线、横梁作为外立面等公共部位，其处理亦涉及其他业主利益。现蔡淑云以双方合同为依据要求拆除腰线、横梁，依据不足，法院难以支持。又次，关于空调机位。依照合同约定，各单元均预留了空调外机安装位置，该条款难以解释为房屋的各个房间均需提供空调外机安装位置。除双方认可的南次卧的空调机位外，从保利房产提供的规划平面图看，在南阳台有预留位置，另有东设备平台、北设备平台的相应空间。保利房产指出，上述规划设计足以解决空调外机的放置问题。蔡淑云则表示，南阳台的空调机位及东设备平台因被实心砖墙所封闭，不利于空调外机排、吸气。法院认为，从目前现状看，现场存在南阳台预留的位置及东设备平台、北设备平台，可认定保利房产所交付房屋符合规划图纸要求。在符合规划设计情形下，可认定空调机位的设置已基本满足使用的要求。蔡淑云主张另行提供空调机位，则需改变原有设计规划，对房屋局部部位的结构、功能再行调整，实际上亦难以可行，故对其提供空调机位等相应主张，法院难以支持。综上评析，法院难以认定露台、北设备平台(北阳台)、横梁、腰线、空调机位的交付违反合同约定或不符合规划设计要求。对于阳台，双方虽在合同中约定为铁艺栏杆，然因腰线的存在，实际上改造成铁艺栏杆，不仅徒增费用，而且影响整栋楼房的腰线外观设计，由保利房产以其他方式承担违约责任为宜。因此，从上述违约范围、程度看，保利房产所交付的房屋尚不足以影响蔡淑云对房屋的正常居住使用，蔡淑云要求保利房产承担使用费损失，依据不足，法院不予支持。本案中，保利房产同意补偿3万元，该补偿就其承担本案所涉违约责任而言，尚属合理，法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、上海保利建璀房地产有限公司于判决生效之日起十日内，向蔡淑云支付3万元；二、蔡淑云的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人蔡淑云不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。合同附件三中对露台有明确约定，即使从合同法关于格式条款的规定出发亦应作出对保利房产不利的解释。北平台已经以阳台样式交付，蔡淑云对此予以认可，故要求按照约定的阳台标准改为铁艺栏杆并用混凝土填补。横梁、腰线违反合同约定，蔡淑云要求按合同拆除，应予准许。此外，系争房屋目前并未按照相应规范提供空调机位及排水管道。综上，保利房产应对蔡淑云无法正常使用系争房屋进行赔偿。故请求撤销原判，改判支持蔡淑云原审全部诉讼请求。被上诉人保利房产辩称：系争房屋交付符合合同约定，蔡淑云所述系其个人主观感受，无合同依据。保利房产出于案件实际情况自愿补偿3万元。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理期间，保利房产就空调机位问题述称：合同约定每户预留空调位置，但没有明确约定数量。从系争房屋而言，南次卧有机位，南阳台可以放置主卧和客厅的外机，东墙外平台可以放置北次卧外机，北设备平台亦可放置外机。退一步说，现在也可将外机外挂在外墙上。蔡淑云表示北设备平台等已被砖墙封闭，空调外机无法散热，如挂外墙则违反物业规定。保利房产所称的几个位置均不符合国家及上海市关于空调安置的规范标准。保利房产表示蔡淑云所主张的规范均为推荐标准而非强制标准。本院认为，现蔡淑云要求支持其原审全部诉讼请求，但未提供新的事实及证据，故本院对相关问题分析如下：首先，就蔡淑云所主张的露台问题，其所依据的是合同中“阳、露台：现浇混凝土屋面，铁艺栏杆。”的表述，从附件三的总体表述及该条款的文字内容看，系对阳台、露台交付的标准的约定，并不涉及系争房屋应交付的阳台、露台数量及位置等的约定。除上述合同条款外，蔡淑云并未提供双方明确约定系争房屋应配有露台的相应依据，也未能明确露台应位于系争房屋内的确切位置，故原审法院以依据不足为由，对蔡淑云要求保利房产提供露台的诉讼请求不予支持，并无不妥。其次，关于北设备平台一节，如原审法院所述，并无证据可以证明保利房产将该平台功能变更为阳台，故蔡淑云请求按照阳台标准交付北设备平台的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。再次，关于空调机位的问题，按照保利房产的陈述已经有相应位置可供各房间安放空调外机，蔡淑云认为相应位置存在不利于空调排、吸气等问题，但如原审法院所述，由于系争房屋所在建筑已建成交付，再改变原有规划及布局在实际操作的层面上确实存在困难。从另外的角度而言，系争房屋目前的现状也基本可以满足空调机位的安放，故原审法院判决对蔡淑云要求保利房产提供相应空调机位的主张不予支持，并无不妥，本院予以认同。最后，关于腰线、横梁的问题，双方在合同中未有明确约定，现并无证据证明保利房产在上述两项的施工中擅自改变了原有的设计规划，但由于腰线的存在，致使系争房屋交付的阳台标准与合同约定不符。原审法院综合考虑实际情况，对蔡淑云请求拆除腰线、横梁，并改成铁艺栏杆的请求，不予支持，亦无不妥，相应理由已作充分阐述，本院予以认同，不再重复。综上所述，蔡淑云的上述诉讼请求中除因依据不足不应支持的情况外，其他事项并不影响系争房屋的使用功能，故本院对蔡淑云要求保利房产支付使用费损失的请求，不予支持。同理，鉴于相应状况并未影响系争房屋的使用功能，故原审法院基于费用成本及涉及其他相邻业主利益的角度出发，对蔡淑云要求保利房产按照合同约定履行的请求不予支持，具有合理性，本院予以认同。鉴此，蔡淑云可以采取其他方式要求保利房产承担相应违约责任。本案中，保利房产自愿补偿3万元，符合法律规定，原审法院予以准许，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人蔡淑云负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇一五年七月二十七日书记员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……