成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初3530号 原告：何元国，男，1971年6月15日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：何家林，四川合泰律师事务所律师。 原告：张霞，女，1979年11月17日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：何家林，四川合泰律师事务所律师。 被告：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区赖家店街5号。 法定代表人：孙志文，董事长。 委托诉讼代理人：陈旭光，四川遂宜律师事务所律师。 第三人：中国民生银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区天府大道北段966号6号楼。 负责人：龚志坚，行长。 委托诉讼代理人：王昊，男，1983年1月21日出生，汉族，住成都市金牛区，系该公司员工。 原告何元国、张霞与被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）、第三人中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，原告何元国、张霞向本院提起诉讼后，本院于2017年12月14日作出民事裁定驳回其起诉。何元国不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年2月14日作出民事裁定，指令成都市金牛区人民法院对本案进行审理。本院于2018年4月4日重新立案后，依法适用简易程序于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告何元国、原告何元国和张霞共同的委托诉讼代理人何家林、被告绿地公司的委托诉讼代理人陈旭光、第三人民生银行的委托诉讼代理人王昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何元国、张霞向本院提出诉讼请求：1.解除何元国、张霞与绿地公司于2012年10月28日签订的商品房买卖合同；2.解除何元国、张霞与民生银行于2012年11月29日签订的个人购房借款合同，由绿地公司向民生银行支付按揭贷款余款；3.由绿地公司返还何元国、张霞购房首付款702,259元及利息251,181元（按年利率7.53%计，自2012年11月21日起计至付清之日止，暂计至2017年8月17日）、已付按揭款467,224.46元及利息164,182元（按年利率7.53%计，自2013年1月17日起计至付清之日止，暂计至2017年8月17日）；赔偿何元国、张霞公证费、抵押登记费4,600元；赔偿房价上涨的可期待利益损失125,460元，合计1,714,906.46元；4.由绿地公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年10月28日，张元国、张霞夫妇同绿地公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：何元国、张霞购买绿地公司开发的位于成都市金牛区的绿地·世纪城×栋×楼×号的商业用房一套（以下简称案涉房屋），建筑面积为123.46㎡，套内建筑面积为75.89㎡，公摊面积为45.57㎡，价格按建筑面积计算，每平方米11,358元，总价款1,402,259元，付款方式为首付款702,259元，其余700,000元向民生银行按揭借款支付，交房时间为2014年6月30日前。合同生效后，何元国、张霞于2012年11月21日向绿地公司支付首付款702,259元，同年11月29日在成都市房管局进行合同备案。2012年11月29日，何元国、张霞、绿地公司、民生银行三方签订《个人购房借款合同》一份，约定何元国、张霞向民生银行借款700,000元，用于购买绿地公司开发的涉案房屋。借款期限10年，自2012年12月17日起至2022年12月17日止，利率为年利率7.53%。民生银行将借款一次性支付给绿地公司，绿地公司承担连带保证责任。同日，何元国、张霞为办理按揭贷款支付公证费和抵押登记费各2,300元。2013年1月17日至2017年8月17日，何元国、张霞已分56期偿还民生银行贷款本息467,224.46元。2015年10月21日，绿地公司开发的楼盘取得《建设工程规划合格证》，同年12月24日，取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，具备交房条件。2016年年初，何元国、张霞到现场验收房屋时才发现，绿地公司在房屋中轴线东边加装两根电缆桥架，长12.5米，桥架底面距底面高度为3.95米；东边大桥架宽0.5米，厚0.2米，西边小桥架宽0.2米，厚0.1米，桥架之间的间距为0.5米，小桥架西侧边缘与房屋中轴线重合。为此，何元国、张霞拒绝收房。2016年3月22日、5月8日，绿地公司两次函告何元国、张霞要求其接收房屋。何元国、张霞要求绿地公司拆除桥架，双方协商未果。何元国、张霞于2017年5月向成都市金牛区人民法院提起排除妨害之诉，诉请判令绿地公司拆除桥架。绿地公司辩称整栋楼宇强弱电的电缆及消防设施均从桥架这中穿过，桥架所起的作用是包裹电缆及消防设施，该桥架并非私自加装，是经设计单位设计，规划部门验收必须加装，如不加装，就不能达到合格的验收标准。2017年7月26日，成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106民初6114号民事判决，以证据不足为由驳回何元国、张霞拆除桥架的诉讼请求。判决后，何元国、张霞查阅了该项目的电气设计施工图和竣工图。设计的电缆均为沿墙、棚、吊顶内和电气井铺设，没有在室内搭设桥架的设计，何元国、张霞所购房屋内桥架确系绿地公司加装。根据合同第8条设计变更的约定，绿地公司加装桥架导致房屋空间尺寸的改变，影响其使用功能，绿地公司应在设计审查单位批准及变更之日起10日内，书面通知何元国、张霞，但何元国、张霞至今未收到绿地公司的变更通知。何元国、张霞认为：自己购买涉案房屋，看中的是层高5米，加一层隔楼便可以分成上下两层，每层层高不低于2.4米。现绿地公司加装桥架后层高变成3.95米，根本无法加层，何元国、张霞的交易目的不能实现。根据合同第8条第1款“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”的约定，何元国、张霞请求解除合同，由绿地公司返还首付款和已付按揭款及利息，赔偿按同地段房价上涨幅度标准计算造成的损失。 被告绿地公司辩称：1.绿地公司在施工过程中时严格按照施工图进行的施工，桥架为原设计就存在的项目，绿地公司并未变更设计，案涉工程已取得了《建设工程规划验收合格证》，证明所交付房屋已验收合格，不存在任何质量瑕疵，何元国、张霞要求解除合同并不具备合同约定的解除权；2.案涉合同不具备法定解除条件。何元国、张霞认为因案涉房屋顶部区域存在桥架，部分区域层高不足5米，导致其加层使用的合同目的无法实现。但首先，加层使用案涉房屋并非双方签订合同的合同目的，案涉合同中并无可加层使用的约定或绿地公司的相关承诺；其次，即便何元国、张霞认为加层使用系其合同目的，桥架所占用的区域仅为房屋的极少面积，亦不影响妨碍进行加层；最后，加层使用的合同目的不具有合法性，增加了房屋的承重，对房屋结构具有一定的不利影响，应对该违法加层使用的行为做出否定的法律评价；3.假设何元国、张霞具备行使解除权的条件，其行使权利已超过了约定及法定期限。何元国、张霞在2016年初即发现房屋内存在桥架，根据绿地公司与何元国、张霞签订的补充协议附件八第八条的约定，何元国、张霞应在具备行使解除权之日起15日内行使解除权，但何元国、张霞2017年10月10日才向法院起诉要求解除合同，已经超过了其解除权的行使期限，甚至超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年的解除权行使期限；4.案涉桥架系建筑物不可或缺的公用配套设施，何元国、张霞以桥架的设置致使其无法实现加层使用的合同目的没有事实及法律依据，请求法院驳回二人全部诉讼请求。 第三人民生银行陈述称：1.何元国、张霞与民生银行建立的是借贷合同关系，而本案系二人与绿地公司之间的房屋买卖合同纠纷，属于两个不同的法律关系；2.何元国、张霞与民生银行之间的额借款合同是合法有效的，并且一直在正常履行，应当继续履行；3.从保护民生银行合法债权的角度来看，民生银行原借贷合同，原有何元国、张霞作为借款人应当归还借款，绿地公司作为担保人承担担保责任，但若解除借款合同，改由绿地公司偿还借款，则不利于保障民生银行的债权，如不解除借款合同，只解除购房合同，由绿地公司将全部的购房款包括按揭贷款退还给何元国、张霞，二人再向民生银行提前偿还贷款，对二人的实际利益也没有损害。综上，请求法院驳回何元国、张霞解除借款合同的诉讼请求。 原告何元国、张霞围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《个人房屋信息记录》、《个人购房借款合同》、《上海绿地集团成都金牛房地产开发有限公司票据》、《四川省政府非税收入通用票据》、《收据》、《中国民生银行个人账户对账单》、（2017）川0106民初6114号《民事判决书》、《电气设计与施工总说明》、《电气竣工总说明》、《建设工程规划合格证》、《桥架示意图》、《现场照片》、《媒体报道》等证据经绿地公司、民生银行质证，对前述证据的真实性、合法性均无异议。本院认为，上述证据经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 被告绿地公司为证明其抗辩理由依法提交了《商品房买卖合同》、《绿地·世纪城商品房买卖合同附件与补充协议》、（2017）川0106民初6114号《民事判决书》等证据经何元国、张霞、民生银行质证，对前述证据的真实性、合法性均无异议。本院认为，上述证据经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 第三人民生银行为证明其陈述依法提交了《个人购房借款合同》、《个人借款凭证》等证据经何元国、张霞、绿地公司质证，对前述证据的真实性、合法性均无异议。本院认为，上述证据经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 关于各方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.何元国、张霞提交的《竣工图》（图号19-2），经民生银行质证对证据的真实性、合法性均无异议；经绿地公司质证认为看不清楚与案涉工程有关；绿地公司提交的《绿地·世纪城A#楼二层配电平面图》（图号19-2）、《绿地·世纪城A#楼二层配电平面图竣工图》（图号19-2）、《绿地·世纪城A#楼负二层至五层配电平面图中BCD栋范围说明》，经民生银行质证对证据的真实性、合法性均无异议；经何元国、张霞质证，认为前述两份图纸均系A#楼，而案涉房屋属于D#楼，D#楼共计19层涉及商业和照明两种用电，而A#楼仅5层仅涉及动力电，两栋楼不可能同用一张图纸，因此对前述两份图纸的真实性、合法性、关联性均不予认可，同时认为《绿地·世纪城A#楼负二层至五层配电平面图中BCD栋范围说明》系伪证。本院认为，前述三份图纸的图号均为19-2，除加盖的“重庆市建设工程勘察设计图说专用章”、“竣工图”章位置不一致以及编制日期不一致外，其余部分均一致，能够认定三份图纸均系绿地·世纪城工程A#楼二层配电平面图，三份图纸的真实性能够得到相互印证，本院予以采信。《绿地·世纪城A#楼负二层至五层配电平面图中BCD栋范围说明》加盖有图纸设计单位中煤科工集团重庆设计研究院有限公司第四建筑设计院的公章，能够确认其真实性，何元国、张霞认为该份证据系伪证，但并未举证予以证明，本院对其质证意见不予采纳。综上，上述证据经审查均符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 2.何元国、张霞提交的《绿地·世纪城D#楼二层平面图》（图号06），经民生银行质证对其真实性、合法性无异议；经绿地公司质证，对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为系建筑竣工图，与本案无关。本院认为，该图纸系二层平面图而非案涉争议的桥架所涉电气图，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据何元国、张霞、绿地公司和民生银行的庭审陈述及经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2012年10月28日，何元国、张霞（买受人）与绿地公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》,主要约定：一、何元国、张霞购买绿地公司绿地·世纪城4幢2层13号房屋，房屋总价1,402,259元，付款方式为首付款702,259元，剩余700,000元向民生银行按揭贷款支付；二、房屋层高为5米，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离；三、设计变更的约定（该合同第八条）：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面的答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。同日，双方还签订一份《绿地·世纪城商品房买卖合同附件与补充协议》，该补充协议第八条对行使合同解除权约定：如出现合同约定的解除合同事由的，双方应在知道或应当知道该事由出现之日起15日行使解除权，逾期未行使解除权的，则视为权利方放弃行使该解除权，并同意继续履行合同。 2012年11月29日，何元国、张霞与民生银行及绿地公司签订《个人购房借款合同》，主要约定：一、何元国、张霞向民生银行贷款700,000元用于购买绿地公司绿地·世纪城4幢2层13号房屋；二、贷款利率为年利率7.53%；三、何元国、张霞以绿地·世纪城4幢2层13号房屋作为抵押；四、绿地公司为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及何元国、张霞应付的其他款项承担连带保证责任。何元国、张霞为办理按揭贷款支付公证费和抵押登记费各2,300元。当日，民生银行按照约定发放贷款700,000元。自此，何元国、张霞已支付案涉房屋全部购房款共计1,402,259元。2013年1月17日至2017年8月17日，何元国、张霞每月按约向民生银行偿还了当月借款本息。 2015年10月21日，绿地·世纪城工地取得《建设工程规划合格证》。2016年年初，何元国、张霞到现场验收案涉房屋时发现，案涉房屋中轴线东边装有两根电缆桥架，长12.5米，桥架底面距底面高度为3.95米，东边大桥架宽0.5米，厚0.2米，西边小桥架宽0.2米，厚0.1米，桥架之间的间距为0.5米，小桥架西侧边缘与房屋中轴线重合。何元国、张霞因此拒绝收房，并有媒体对房屋存在桥架引发的纠纷情况进行了报道。 2017年5月，何元国、张霞以绿地公司在未向其告知的情况下即自行加装两根巨大的横梁，使其所购房屋使用性能受影响为由，向成都市金牛区人民法院提起诉讼，诉请：1.绿地公司排除对何元国、张霞所有的诉争房屋的妨害；2.绿地公司向何元国、张霞赔偿延迟履行交付房屋的违约金；3.绿地公司承担瑕疵履行的损害赔偿责任。绿地公司辩称何元国、张霞所称的两根巨大的横梁，实际是桥架，整栋楼宇强、弱电的电缆及消防设施均从桥架中穿过，桥架的作用是包裹电缆及消防设施，该桥架并非私自加装，是经设计单位设计，规划部门验收必须加装，如不加装就不能达到合格的验收标准。成都市金牛区人民法院于2017年7月26日作出（2017）川0106民初6114号判决，认定：2016年3月25日视为何元国、张霞接受了案涉房屋；没有证据证明何元国、张霞诉称的“横梁”系违法存在，也无证据证明房屋存在约定或法定瑕疵，何元国、张霞要求排除“横梁”的妨害及承担瑕疵履行的损害赔偿的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应不予支持。判决：一、绿地公司于本判决生效之日起十日内向何元国、张霞支付违约金88,903元；二、驳回何元国、张霞其他诉讼请求。双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。何元国、张霞于2017年9月14日向本院提起本案诉讼。 另查明，《绿地·世纪城A#楼负二层至五层配电平面图中BCD栋范围说明》载明“D栋范围为20～23轴交N～W轴”。《绿地·世纪城A#楼二层配电平面图》（设计图）与《绿地·世纪城A#楼二层配电平面图竣工图》均在案涉房屋内标注有桥架及“W*H=400mm×150mm（带隔板），耐火阻燃金属桥架，梁下200mm敷设”。绿地公司在签订案涉《商品房买卖合同》及《绿地·世纪城商品房买卖合同附件与补充协议》前，未将案涉房屋存在上述桥架的情况向何元国、张霞告知。 本院认为，何元国、张霞与绿地公司签订的《商品房买卖合同》及《绿地·世纪城商品房买卖合同附件与补充协议》，何元国、张霞与民生银行及绿地公司签订的《个人购房借款合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点在于案涉房屋与合同约定不符是否符合解除合同的条件和何元国、张霞是否享有解除权。 本院认为，首先,就何元国、张霞主张的解除事由即案涉房屋不能实现其加层使用的合同目的而言，由于该案涉房屋已取得验收合格证，案涉桥架经生效判决确认不属于违法搭建，何元国、张霞所购房屋不存在影响其使用的根本性质量问题，实际上何元国、张霞在2017年5月第一次就案涉所购房屋向本院提起诉讼的诉讼请求第3项关于要求绿地公司承担瑕疵履行的损害赔偿责任也证明了这一点。何元国、张霞主张可以加层使用的合同目的仅系何元国、张霞基于层高5米作出的房屋使用方式的特别考量，案涉房屋能否加层使用不仅需考虑房屋层高，还取决于加层方式是否符合房屋使用要求等，而层高5米并不意味着必然可以加层使用，房屋是否可以加层不属于一般购房者购买房屋的根本目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项中规定的“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”中的“合同目的”应理解为购房的根本目的即获得质量合格的房屋的所有权并实现该房屋通常的使用价值，而并非实现未经买卖双方共同确认的特定的具体使用方式。因此，何元国、张霞因认为案涉房屋不能实现加层使用的合同目的即达到符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项中规定的解除合同的条件的理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。其次,关于何元国、张霞解除权行使是否超过约定期限的问题。绿地公司在与何元国、张霞签订《商品房买卖合同》时约定房屋层高5米，但绿地公司实际交付的房屋内存在桥架及桥架通过部分层高不足5米的情况，且无证据证明其在签订合同前告知了二人该情况,实际上应系所交付房屋空间尺寸发生了变更，根据《商品房买卖合同》第八条关于约定设计变更的相关约定，何元国、张霞本可据此提出解除合同的要求，但《绿地·世纪城商品房买卖合同附件与补充协议》对该解除权的行使约定了行使期限，即“若合同约定解除事由出现时，双方应在知道或应当知道该事由出现之日起15日内行使解除权，逾期不行使，视为放弃行使解除权并同意继续履行合同。”何元国、张霞在2016年年初准备收房时即已知晓案涉房屋内桥架存在的情况，但二人并未按照约定期限主张解除权，而且于2017年5月通过诉讼方式向绿地公司主张逾期交房违约金和瑕疵交付的损失赔偿，也并未主张解除案涉合同，表明其本意实为接受房屋，继续履行合同。故依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，因何元国、张霞未在约定期限内行使解除权，何元国、张霞就案涉合同所享有的解除权已经消灭。综上，何元国、张霞主张解除其与绿地公司签订的房屋买卖合同，缺乏事实依据和法律依据，理由不能成立，本院不予支持；二人与民生银行、绿地公司签订的相关《个人购房借款合同》亦无理由主张解除，本院也不予支持；何元国、张霞基于解除合同后要求返还购房首付款及利息、已付按揭款及利息、赔偿公证费、抵押费和房价上涨的可期待利益损失的主张，亦缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何元国、张霞的全部诉讼请求。 本案案件受理费20,234元，减半收取计10,117元，由原告何元国、张霞负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾祥海 二〇一八年五月三十日 法官助理熊寒 书记员徐艺菲