广东省江门市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2015）江中法行终字第1号 上诉人（原审原告）：张瑞香，女，住鹤山市云乡镇。 委托代理人：陈小芳，男，住鹤山市沙坪镇。 被上诉人（原审被告）：鹤山市住房和城乡建设局，住所地：鹤山市沙坪街道。 法定代表人：李国坚，该局局长。 委托代理人：索茂军、郑少媛，分别系广东东方大卫律师事务所律师、实习律师。 原审第三人：鹤山市沙坪街中东西村民委员会，住所地：鹤山市沙坪街。 法定代表人：任燕平。 上诉人张瑞香因与被上诉人鹤山市住房和城乡建设局（以下简称“鹤山市住建局”）、原审第三人鹤山市沙坪街中东西村民委员会（以下简称“中东西村委会”）房屋行政登记纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法行初字第27号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 当事人原审的意见 张瑞香向原审法院提起诉讼，请求判决：1、确认鹤山市住建局给张瑞香颁发房产证（房产证号：粤房地权证鹤山字第X **）的具体行政行为违法；2、判令鹤山市住建局就其违法行政行为给张瑞香造成的损失行政赔偿500000元；3、本案的诉讼费用由鹤山市住建局承担。主要事实和理由：2010年5月26日，中东西村委会与张瑞香签订《房地产买卖契约》，将属于集体所有的位于广东省鹤山市沙坪镇东升邨357号房地产出售给张瑞香，房地产成交价格为120000元，另装修20000元。在张瑞香按照合同约定支付了房款后，2010年7月2日，鹤山市住建局确认该买卖合同的合法性，并在合同上盖公章确认“经查验，交易双方提交的交易资料和证明文件及其签名符合交易要求”。张瑞香基于对鹤山市住建局作为国家机关具有公信力的确信，依照指引依法办理了房地产登记，并且领取了由鹤山市住建局颁发的房产证（房产证号：粤房地权证鹤山：粤房地权证鹤山字第**2月14日，（2012）江中法民一终字第374号终审判决以中东西村委会处分村民集体所有的财产没有经本集体成员集体决定，违反法律强制性规定为由，判决确认张瑞香与中东西村委会的《房地产买卖契约》无效，现涉案房屋已经被鹤山市人民法院强制执行返还给中东西村委会。综上，鹤山市住建局行政行为违法并且给张瑞香造成巨大损失，依法应当承担行政赔偿责任。 鹤山市住建局答辩称：（一）鹤山市住建局依据建设部《房屋登记办法》对涉案房屋进行所有权转移登记，不存在行政违法。1、涉案房屋是在国有出让土地上建设的商品房。《房屋登记办法》对于国有出让土地商品房登记与集体土地上的房屋登记是完全不同的。2、根据《房屋登记办法》第三十二条的规定，张瑞香与中东西村委会之间因涉案房屋申请的登记属于国有土地范围内房屋所有权转移登记。根据《房屋登记办法》第七条的规定，张瑞香申请涉案房屋所有权转移登记符合规定，不存在行政违法问题。3、根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，涉案房屋所有权转移登记，应当受理并予以登记。（二）张瑞香购买的涉案房屋后来被法院生效判决判令返还给中东西村委会，是因张瑞香与中东西村委会双方签订的买卖合同被法院认定为违法无效。显然，导致张瑞香与中东西村委会签订买卖合同违法无效的责任，依法完全属于签订该合同的双方当事人，也就是张瑞香与中东西村委会。1、《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。张瑞香作为涉案房屋转移登记的申请人，其与中东西村委会应当对提供的材料的真实性、合法性、有效性负责。2、根据《合同法》的相关规定，合同是否有效的审查只能由法院和仲裁机关行使，房屋登记部门不具有确认买卖合同是否有效的职责。张瑞香诉称买卖合同上签署的“经审验，交易双方提交的资料、证明文件，及签名符合交易要求”的意见，仅仅表明张瑞香及中东西村委会申请提交的申请材料符合《房屋登记办法》的要求，而非是对合同合法性或效力的审定。（三）张瑞香与中东西村委会是在申请登记前签订房屋买卖合同的，导致合同后来被法院判定无效的事实在登记前已经形成，其过错责任是属于张瑞香及中东西村委会，与鹤山市住建局无关，张瑞香诉称的损失依法应当由张瑞香及中东西村委会进行解决。（四）张瑞香的起诉已经超过法定起诉期限。综上所述，请求法院依法驳回张瑞香的全部诉讼请求。 中东西村委会没有陈述意见，也没有证据提交。 原审法院查明的事实 原审法院经审理查明：涉案房屋座落在鹤山市沙坪镇东升邨357号。中东西村委会于2009年12月16日取得粤房地证字第CXXXXX**《房地产权证》，该证显示房屋座落鹤山市沙坪镇XXX，所有权性质为集体，土地使用权性质为国有。2010年5月26日，张瑞香与中东西村委会签订《房地产买卖契约》，约定中东西村委会将涉案房屋出售给张瑞香，成交价格为62123元。张瑞香与中东西村委会办理涉案房屋的转移登记提交了上述《房地产买卖契约》、中东西村委会拥有的《房地产权证》、《关于要求处置房地产物业的请示》、《测绘报告》、《销售不动产统一发票》等材料。鹤山市房地产交易所在上述《房地产买卖契约》上加具“经审验，交易双方提交的交易资料和证明文件及其签名符合交易要求”的意见，并加盖鹤山市房地产交易所公章。2010年6月10日，鹤山市住建局将涉案房屋登记在张瑞香名下并核发粤房地权权证鹤山字第XXXXXXXX**房地产权证》给张瑞香。 2012年1月19日，中东西村委会2170名村民向鹤山市人民法院提起诉讼，请求确认张瑞香与中东西村委会签订的《房地产买卖契约》无效。该案经过一、二审审理，（2012）江中法民一终字第374号民事判决确认张瑞香与中东西村委会签订的《房地产买卖契约》无效，判令张瑞香将涉案房屋返还中东西村委会以及中东西村委会返还购房款给张瑞香。 原审法院判决理由和结果 原审法院认为，本案系房屋行政登记纠纷。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，鹤山市住建局作为鹤山行政区域范围内的房屋登记机构，负有管理辖区内房屋的法定职责。张瑞香虽在2010年领取了涉案《房地产权证》，但其是在收到（2012）江中法民一终字第374号《民事判决书》后，才知道其依据涉案《房地产权证》所拥有的房屋权利受到侵害，因此，其提起本案诉讼的期限没有超过法定起诉期限。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是鹤山市住建局向张瑞香核发涉案房屋《房地产权证》的具体行政行为是否合法。 《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。” 第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”可见，因买卖发生房屋所有权转移的，应当持登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的买卖合同等材料申请房屋所有权转移登记。房屋登记部门经审验，对符合上述法律规定条件的予以登记。 本案现有证据显示，张瑞香与中东西村委会签订了《房地产买卖契约》，约定由张瑞香买受涉案房屋，并向房屋登记部门提交了上述《房地产买卖契约》、身份证明材料、中东西村委会的《房地产权证》等申请材料申请房屋所有权转移登记。鹤山市房地产交易所在上述《房地产买卖契约》上出具的“经审验，交易双方提交的交易材料和证明文件及其签名符合交易要求”的意见，是对交易材料是否符合法律规定的形式要件的确认，并未对上述《房地产买卖契约》的合法性作出确定。且根据《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”的规定，张瑞香和中东西村委会应对其提交的包括《房地产买卖契约》在内的申请材料的真实性、合法性、有效性负责，其在申请涉案房屋转移登记当时也无否定上述《房地产买卖契约》等申请材料的真实性、合法性和有效性。经鹤山市住建局审查，申请人提交的包括上述《房地产买卖契约》等申请材料符合上述法律规定的要件，申请转移登记的主体、内容与《房地产买卖契约》的记载一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，也不存在其他不予登记的情况。鹤山市住建局对张瑞香拥有涉案房屋所有权予以登记发证并不违反上述法律法规的规定。因此，对张瑞香提出的鹤山市住建局行政行为违法应当承担行政赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。 综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回张瑞香的诉讼请求。一审案件受理费50元，由张瑞香负担。 当事人二审的意见 上诉人张瑞香不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令鹤山市住建局因其具体行政行为违法造成张瑞香的损失共500000元承担赔偿责任；3、本案一、二审诉讼费用全部由鹤山市住建局承担。主要事实和理由：（一）一审判决对中东西村委会是否拥有涉案房屋所有权、是否有权向张瑞香出售涉案房屋并向鹤山市住建局申请涉案房屋所有权转移登记的基本事实没有作出认定。 （二）一审判决对张瑞香依法取得的涉案房屋《房地产权证》是否合法有效，张瑞香是否拥有涉案房屋所有权的事实没有作出认定。 （三）一审判决对鹤山市住建局是否应根据《房屋登记办法》第八十六条第三款规定要求中东西村委会提交“经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”这一关键案件事实没有作出认定。 （四）一审判决遗漏认定关键案件事实：涉案房屋原属中东西村委会所有。2007年8月10日，中东西村委会向上级政府鹤山市沙坪街道办事处请示要求处置包括涉案房屋在内的33处房产一批并获得同意。同年12月8日，中东西村委会召开村民小组长会议。会议决定同意拍卖上述33处房产一批。31名到会代表在《拍卖同意书》上签名确认。2008年1月2日，中东西村委会将上述33处房产一批委托江门市晓业拍卖有限公司公开拍卖。经竞价，竞买人张某某以总价款6435万元竞得拍卖标的。之后，鹤山市俊鸿房地产有限公司张贴售房告示。据此，张瑞香以3600元／㎡的价格购买涉案房屋，并向该公司交购房订金共60000元。随后，张瑞香向该公司付清购房款。2010年5月26日，根据鹤山市俊鸿房地产有限公司通知，张瑞香到鹤山市住建局与中东西村委会共同申请涉案房屋所有权转移登记。上述事实，有张瑞香在一审举证期限内向法庭提交的证据证实。一审判决对该事实没有作出认定。 （五）鹤山市住建局的具体行政行为违法给张瑞香造成巨大经济损失，应承担法律责任。1、鹤山市住建局对中东西村委会是否拥有涉案房屋所有权、中东西村委会是否有权出售涉案房屋和申请涉案房屋所有权转移登记没有审核清楚。2、鹤山市住建局在办理涉案房屋所有权转移登记时，知道中东西村委会没有提交“经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”，仍为中东西村委会办理涉案房产转移登记的行为违反了《房屋登记办法》第八十六条第三款的规定。鹤山市住建局知道或者应当知道中东西村委会处分的涉案房屋如果属村民集体财产时，应当依照《物权法》和《村民委员会组织法》规定的程序经中东西村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意决定。如果鹤山市住建局在中东西村委会没有经过全部原产权人同意的情况下出售涉案房屋，还为中东西村委会办理涉案房屋所有权转移登记，鹤山市住建局的具体行政行为即违反法律强制性规定。综上所述，鹤山市住建局因具体行政行为违法而造成张瑞香无辜失去合法财产并遭受巨大经济损失和精神折磨，应依法承担相应的法律责任。一审判决错误，恳请二审法院依法判决。 被上诉人鹤山市住建局答辩称：（一）鹤山市住建局就涉案房屋的登记行为符合法律规定。l、张瑞香与中东西村委会是以房屋买卖向鹤山市住建局申请所有权转移登记的。依据国家建设部《房屋登记办法》，经鹤山市住建局审查，申请人提交的包括《房地产买卖契约》等申请资料符合上述《房屋登记办法》第三十三条的要求，且按照该《房屋登记办法》第二十条规定，申请转移登记的主体、内容与《房地产买卖契约》的记载一致，申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突，也不存在其他不予登记的情况，显然，鹤山市住建局就申请人对涉案房屋的所有权转移登记给张瑞香并不违反上述《房屋登记办法》专项法规的规定。2、本案是房屋行政登记纠纷，一审判决已对张瑞香与中东西村委会申请房屋登记及鹤山市住建局进行房屋所有权转移登记的事实作出了认定，张瑞香在上诉状中称一审判决对案件基本事实没有作出认定没有事实依据。另外，张瑞香在上诉状中称：涉案房屋是经拍卖由张某某竞得并由鹤山市俊鸿房地产有限公司销售给张瑞香的，但张瑞香在申请登记时所提供的登记资料清楚表明，张瑞香与中东西村委会在2010年5月26日是按照中东西村委会与张瑞香之间因买卖涉案房屋向鹤山市住建局申请房屋所有权转移登记的，鹤山市住建局按张瑞香与中东西村委会的申请进行登记符合申请人的申请，并无错误。3、《房屋登记办法》第十一条规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”显然，对向鹤山市住建局提交的申请房屋所有权转移登记资料的真实性、合法性、有效性依法应由张瑞香承担法律责任及相应的法律后果。 （二）就涉案房屋，鹤山市住建局在受理张瑞香与中东西村委会申请所有权转移登记时，依法不需要张瑞香与中东西村委会提供经村民会议同意的证明材料。l、根据中东西村委会原登记的粤房地证字第C XXXXXXX号房地产权证记载，涉案房屋系中东西村委会2000年11月7日在“国有出让土地”上的房屋，即涉案房屋转移登记应依据《房屋登记办法》第三章规定的“国有土地范围内房屋登记”，就“国有土地范围内房屋登记”第三十三条规定的“申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料”中对村集体所有的房屋并没有要求当事人提交经村民会议同意的证明材料。而相对应的“集体土地范围内房屋登记”第八十六条集体土地上的“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交的材料”中则要求提交经村民会议同意的证明材料。这恰恰说明了，涉案房屋作为国有土地上的房屋在申请所有权转移登记时不需要提交经村民会议同意的证明材料。显然，本案张瑞香所诉的涉案房屋登记并不适用《房屋登记办法》第八十六条第三款的规定。2、张瑞香与中东西村委会就涉案房屋的所有权转移登记申请符合《房屋登记办法》的规定，鹤山市住建局依法应当受理并予以登记。所以，一审判决适用法律正确，应予维持。张瑞香上诉所称的理由与鹤山市住建局就涉案房屋的登记行为无关，应依法予以驳回。 （三）由于买卖合同当事人的过错导致合同无效，这与其后鹤山市住建局的登记行为无关，鹤山市住建局无需承担赔偿责任。1、张瑞香购买的涉案房屋是因张瑞香与中东西村委会双方申请登记前签订的买卖合同后来被法院生效判决判定无效而返还给中东西村委会的。根据上述《房屋登记办法》第十一条“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责”的规定，涉案房屋因法院判决和执行返还给本案中东西村委会，完全与鹤山市住建局的登记行为无关。2、根据我国相关法律规定，只有人民法院和仲裁机构有权确认合同无效，鹤山市住建局作为房屋登记部门依法无权审查和确定房屋买卖合同的法律效力。我国《国家赔偿法》第五条第（二）项亦明确规定：“因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的”，“国家不承担赔偿责任”。显然，鹤山市住建局对张瑞香诉称的所谓损失无需承担任何赔偿责任。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。张瑞香的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回张瑞香的全部上诉请求。 原审第三人中东西村委会没有陈述意见。 本院查明的事实、判决理由和结果 本院经对各方当事人提供的证据的合法性、真实性、相关性进行认证后，除原审判决查明的“中东西村委会于2009年12月16日取得粤房地房地证字第CXXXXX**地产权证》，该证显示房屋座落鹤山市沙坪镇XXX”以外，所认定的事实与原审认定的其他事实一致。 本院另查明，中东西村委会于2009年12月16日取得粤房地证房地证字第CXXXXX**产权证》，该证显示房屋座落鹤山市沙坪镇XXX。 本院认为，本案系房屋行政登记纠纷。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，鹤山市政府作为县级人民政府，对鹤山市行政区域范围内的房地产工作负有管理的法定职责，其执法主体适格，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是鹤山市住建局向张瑞香核发涉案房屋《房地产权证》的具体行政行为是否合法。 《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。” 本案现有证据显示，涉案房屋转移登记中，张瑞香与中东西村委会共同提交了其双方签订的《房地产买卖契约》、身份证明材料、中东西村委会的《房地产权证》等申请材料。鹤山市房地产交易所在确认交易材料符合法律规定要件后，在上述《房地产买卖契约》上出具了“经审验，交易双方提交的交易材料和证明文件及其签名符合交易要求”的意见，但该意见并不代表房屋登记部门对上述《房地产买卖契约》的合法性的认定。鹤山市住建局审查后确认涉案房屋转移登记的申请材料符合上述法律规定的要件，且不存在法律规定的不予登记的情况，遂对张瑞香拥有涉案房屋所有权予以登记发证并不违反上述法律法规的规定。张瑞香关于生效判决已确认其与中东西村委会签订的《房地产买卖契约》无效、鹤山市住建局未尽审查义务存在行政违法的主张，缺乏事实和法律依据，其关于确认涉案房屋登记行为违法以及行政赔偿的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张瑞香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 宁 代理审判员  陈敏婷 代理审判员  周 奇 二〇一五年二月十三日 书 记 员  陈秀霞