河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民二终字第00035号上诉人（原审原告）杨新玲，无业。委托代理人张宁波，河北正晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）樊淑兰，人民商场退休职工。委托代理人曹树伟，河北恩为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）石家庄市桥西区东良厢村民委员会。地址：石家庄市桥西区东良厢村。法定代表人卢凤国，该村委会主任。委托代理人董志明，河北汉法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河北华骏房地产开发有限公司。地址：石家庄市槐安西路卓达中苑商务楼**楼。法定代表人宋彦斌，该公司总经理。委托代理人田春燕、齐凯欣，河北宏策律师事务所律师。上诉人杨新玲因与樊淑兰、石家庄市桥西区东良厢村民委员会、河北华骏房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2013）西民一初字第00532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告杨新玲与其夫樊三妮婚生六个子女，被告樊淑兰是其三女儿，对此事实，原、被告均认可。1993年村委会按照该村级规划并上报上级主管部门批准将兴东路春光东巷3号发放给樊三妮、杨新玲长19米宽11米空宅基地一处，登记在樊三妮名下。1994年1月22日杨新玲、樊三妮与被告樊淑兰及其丈夫刘道雄签订了一份“地契约”，其他家庭成员樊淑珍、樊淑凤、樊桂杰、樊贵海、樊桂英、樊东升作为中人均在场，一致同意将此宅基地使用权赠与给三女儿樊淑兰和其丈夫刘道雄，契约约定：“樊三妮、杨新玲在石家庄市郊区东良厢村有宅基地一块，南北长19米、东西宽11米。经和女儿樊淑珍、樊淑凤、樊桂杰、樊桂英，儿子樊贵海商议，一致同意将此宅基地赠给三女儿樊淑兰、女婿刘道雄，并由樊淑兰、刘道雄出资建房，产权归樊淑兰、刘道雄所有。樊三妮、杨新玲将宅基地的证件交给樊淑兰、刘道雄。日后如樊三妮、杨新玲二位老人需居住此房时，产权所有者不得提出异议。上述契约自立约之日起生效。空口无凭，立契约为证。（本契约壹式两份，双方各持壹份）立契约人樊三妮、杨新玲、樊淑兰、刘道雄。中人：樊淑珍、樊淑凤、樊桂杰、樊贵海、樊桂英、樊东升。证人：高保禄、贾瑞兴、李建文”。对以上事实原、被告均认可。“地契约”签订后，被告樊淑兰、刘道雄1994年底在该宅基地上建房使用至2011年9月7日与村委会、开发公司签订了“拆迁安置协议书”，约定：“村委会负责补偿安置樊淑兰住宅不低于385平方米，无偿配备车位一个、地下室一间，樊淑兰在选择户型中，应按贴近安置建筑面积的户型进行搭配选择。村委会、开发公司负责补偿安置樊淑兰住宅面积不低于385平方米，按4000元平方米补偿款，村委会、开发产公司补偿樊淑兰人民币合计1540000元。村委会、开发公司每月支付樊淑兰过渡费2500元，自村委会、开发公司、樊淑兰签订本协议樊淑兰将旧址房屋交付之日起，村委会、华骏房地产首付樊淑兰一年过渡费30000元，以后每半年发放15000元，由于不可预见因素，使过渡期延长的，超期后按每月3000元的标准支付等内容。对此事实，被告樊淑兰提交了“拆迁补偿安置协议书”。经质证，原告对协议书的真实性没有异议。本案经调解未达成协议。原审认为，1993年原告与其丈夫樊三妮将村委会按照规定发放的宅基地使用权以赠与的形式赠与给其三女儿被告樊淑兰和女婿刘道雄使用，并约定由樊淑兰、刘道雄在该宅基地上建房，所建房屋归樊淑兰、刘道雄所有，允许原告和其丈夫使用所建房屋，其他家庭成员均认可并签字按手印。被告樊淑兰及其丈夫按照约定在该宅基地上盖房并使用多年。2011年被告村委会和被告开发公司与被告樊淑兰签订拆迁安置协议，是针对双方所诉争的登记在原告之夫樊三妮名下的在1993年赠与给被告樊淑兰使用的宅基地，对此原告是认可的。拆迁安置虽然是按照宅基地的使用面积给予补偿的，但实质上是对该宅基地上的房屋所有人的一种安置。三被告所签订的《拆迁补偿安置协议》没有违反法律、法规的禁止性规定，也未损害其他人的合法权益，原告要求确认该协议无效于法无据，故不予支持。基此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第四款之规定，判决如下：驳回原告杨新玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨新玲承担。判后，杨新玲不服上诉，理由：一、一审判决根据无效的地契约导致判决错误。一审判决在判决中认可”迁拆安置协议针对双方所诉争的登记在原告之夫樊三妮名下的宅基地”（判决书第4页），既然宅基地登记在上诉人丈夫樊三妮名下，为何针对被上诉人樊淑兰进行拆迁安置补偿？一审法院认为1993年樊二妮将宅基地赠与给被上诉人樊淑兰，但樊淑兰并非东良厢村的村民，那么这赠与是否成立与有效？根据《中华人民共和国物权法》第-百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。以及《河北省农村宅基地管理办法》第二条规定：本办法所称的农村宅基地，是指农村民用于建造住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。第十四条规定：农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。第十七条规定：由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县（巿）土地行政主管部门申请集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》。由上述法律法规规定可知，宅基地使用权系物权，物权经过变更才能生效，宅基地使用权登记的名字一直为上诉人丈夫樊三妮，并没有进行更名，不产生宅基地使用权变更的效力，地契约系无效赠与，况且上诉人与其丈夫仅有此-块诉争的宅基地，不符合转让的条件。且被上诉人村委会也承认宅基地是发放给樊三妮的并登记在樊三妮名下。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。可见，上诉人、樊三妮与被上诉人樊淑兰之间的地契约因为违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《河北省农村宅基地管理办法》等相关法律法规的强制性规定及物权变动公示原则，应属无效协议。一审法院未查明地契约的法律效力并依据此无效协议作出了不公的判决，是对上诉人合法权益的极大损害。二、一审法院适用法律错误，被上诉人樊淑兰无权亦无代理权签订《拆迁补偿安置协议》，三被上诉人恶意串通的行为损害了上诉人的利益，从这两方面看，三被上诉人签订的《拆迁补偿安置协议》属于无效协议。在证据”拆迁改造房屋分户估价报告”中显示，宅基地使用权人为樊三妮即上诉人丈夫，在宅基地使用权人签字一栏中为被上诉人樊淑兰代书签字，在樊淑兰签字上方写有一个”代”字。说明被上诉人樊淑兰当时系代为签字，其并非宅基地使用权人。被上诉人樊淑兰根本无权亦无代理权在宅基地使用权人签字栏处签字，其也未提供有代理权的证据。《中华人民共和合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十二条规定：有下列情形之的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人东良厢村委会辩称的被上诉人樊淑兰作为家庭代表与村委会签约，实际上樊淑兰并无其他家庭成员的委托，其也没有出具有委托的证据。被上诉人河北华骏房地产开发有限公司辩称与樊淑兰签订补偿协议吋，村委会出具了被告确认无异议的证明，但在一审中其并未提交此证明，纯属子虚乌有的，一审法院对三被上诉人自相矛盾的说法均未作出査明。被上诉人樊淑兰根据无效的地契约不能取得签订《拆迁补偿安置协议》的权利和代理权，被上诉人樊淑兰也没有获得相应的授权代为签订《拆迁补偿安置协议》，加之三被上诉人恶意串通的行为损害上诉人的利益，被上诉人的签约行为亦未得到上诉人的确认，应属无效协议。三、一审法院认定的拆迁安置的对象错误。一审法院在判决第4页第1段第7行写到”拆迁安置虽热按照宅基地的使用面积给予补偿的，但实质上是对该宅基地上的房屋所有人的一种安置”完全系对相关法律法规及《东良厢村”城中村”改造搬迁补偿安置实施方案》的严重误读。被上诉人村委会在一审庭审中提到，即使没有盖房子的空闲宅基地也会按照安置实施方案进行安置补偿，《东良厢村”城中村”改造搬迁补偿安置实施方案》第四条规定：拥有合法宅基地村民的安置补偿1、宅基地使用权依1998年原郊区土地局颁发宅基地使用证或村委会建房手续为依据（1988年后旧宅基地调放过的户，依调档案为依据）。2、宅基地使用权发生变更的，宅基地使用权人必须提供合法的使用权变更手续及证明。3、按照市政府城中村改造村民回迁楼认定及产权登记程序意见，一户一宅一证的原则（即：一块宅基地一个宅基地证，认定为一个确权户）。且《河北省农村宅基地管理办法》第二条规定：本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。可见，宅基地使用权针对的是土地，并非土地之上所附着的房屋，按照安置方案樊淑兰即不能提供合法的使用权变更手续及证明，也没有宅基地证，被上诉人樊淑兰并没有取得诉争宅基地使用权。宅基地使用权登记的名字为上诉人丈夫樊三妮，很显然被上诉人樊淑兰根本不是此方案拆迁补偿安置的对象，被上诉人没有任何权限与另外二被上诉人签署《拆迁补偿安置协议》，此协议属无效协议。综上所述，一审法院置宅基地赠与协议即地契约系无效协议、被上诉人樊淑兰无权限签订《拆迁补偿安置协议》的事实于不顾、三被上诉人恶意串通的行为损害了上诉人的利益，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致，诉争双方均未提交新的证据。本院认为，一、关于1994年1月22日杨新玲、樊三妮与被告樊淑兰及其丈夫刘道雄签订的“地契约”的效力问题；宅基地的所有权属于村集体所有，使用权应当属于本集体的成员，1988年11月30日本案诉争的宅基地的使用权登记在杨新玲的丈夫樊三妮的名下，1994年1月22日杨新玲、樊三妮与被告樊淑兰及其丈夫刘道雄签订的“地契约”，时隔近20年，宅基地使用证也没有变更到樊淑兰名下，因为，樊淑兰不是东良厢村民，不符合取得宅基地的条件，而且，二审庭审时查明，1994年1月22日杨新玲、樊三妮与被告樊淑兰及其丈夫刘道雄签订的“地契约”，诉争的宅基地是空宅基地，空宅基地是不允许转让和赠与的。故1994年1月22日杨新玲、樊三妮与被告樊淑兰及其丈夫刘道雄签订的“地契约”因为违反了国家的强制性规定而自始无效。原审判决关于本部分的论述错误。二、关于樊淑兰与村委会和河北华骏房地产开发有限公司签署《拆迁补偿协议》行为的法律效力问题。1994年1月22日杨新玲、樊三妮与被告樊淑兰及其丈夫刘道雄签订的“地契约”关于赠与空宅基地的约定无效，宅基地仍然登记在樊三妮名下，之后，樊淑兰及其丈夫刘道雄宅基地上建盖了房屋，房屋的所有权属于樊淑兰夫妻共有，但依约定，樊三妮夫妇有使用居住权。至此，樊三妮名下的宅基地的共同使用权人有樊三妮、杨新玲夫妻和樊淑兰、刘道雄夫妻共四人。宅基地虽然登记在樊三妮名下，但不是归其一人使用，而是归以上四人共同使用。樊三妮去世后，该宅基地的共同使用权人变更为樊淑兰、刘道雄夫妻和杨新玲三人共同使用。杨新玲是樊淑兰的母亲，樊淑兰夫妻建盖的房屋，杨新玲拥有居住权，樊淑兰夫妻因为建盖房屋拥有了宅基地的共同使用权，故樊淑兰代表家庭与村委会、房地产开发商签订的《拆迁补偿协议》构成表见代理，合法有效。对于房屋拆迁的补偿款、安置费及宅基地使用权换来的房屋的分割问题，杨新玲由于在本案中没有提出诉求可另行起诉，本案不予处理。原审判决对杨新玲要求确认樊淑兰与石家庄桥西区东良厢村委会、河北华骏房地产公司签订的《拆迁补偿协议》无效的诉讼请求予以驳回并无不当。综上原审判决的判决结果正确，但论理错误，本院对原审判决的论理部分予以改正，对判决结果予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由杨新玲负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  孟志刚审判员  颜景山二〇一五年二月五日书记员  郭志芳