云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二终字第3号上诉人（原审原告）王清锋，男，1971年6月22日生，湖北省枣阳市人，现住云南省瑞丽市。委托代理人严宏，云南智诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）王朝买，男，1991年4月22日生，云南省保山市人，现住云南省瑞丽市。委托代理人宋鹍，云南虹源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人张莉，云南虹源律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。上诉人王清锋因与被上诉人王朝买租赁合同纠纷一案不服瑞丽市人民法院（2014）瑞民二初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人王清锋及委托代理人严宏、被上诉人王朝买及委托代理人宋鹍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：原告王清锋与被告王朝买于2013年11月27日签订《租房合同》约定：原告王清锋将位于瑞丽市的场地面积为285平方米的场地租给被告王朝买使用，同时约定使用面积除285平方米外，被告的使用面积还包括从瑞宏路47号正大门进入通道左侧的所有空闲面积（但不包括公共通道）。该块租赁物由被告作为洗车美容装饰经营场地使用，被告有权按该用途来设计装修使用。租期为2013年5月20日—2018年5月19日。租金按每平方米18元计算，月租金为5130元，以后每年租金按10%递增。2014年5月，原告以被告超过租赁物的使用面积为由多次与被告协商无果，遂于2014年8月7日起诉至法院请求解决。另查明，该块租赁场地的实际使用权人为云南内燃机厂，原告王清锋于2012年9月1日与云南内燃机厂签订《租赁合同》，租期为2012年9月1日—2018年8月31日。原审法院认为，原、被告之间签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规，对双方当事人均具有法律约束力。双方已依约履行合同义务，原告已将租赁场地交予被告使用，被告也按照合同约定的使用面积及使用用途来使用租赁场地。并经现场勘察后确认，不存在被告超过合同约定的面积使用租赁场地的情形，因此原告主张被告超过合同约定的使用面积请求解除《租房合同》并赔偿损失7200元的诉讼请求，无有效证据予以证明，不予支持。原告主张被告播放音响严重干扰附近居民的正常生活，因无有效证据证明，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无有效证据予以证明，不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王清锋对被告王朝买的诉讼请求。案件受理费6994元，由原告王清锋承担。原审判决宣判后，王清锋不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判解除租赁合同，赔偿损失7200元人民币，并承担一、二审全部诉讼费用。主要事实及理由是：2013年11月27日，上诉人与被上诉人签订瑞丽市场地租赁合同，上诉人将拥有使用权的场地285㎡出租给被上诉人。双方约定租金每月18元人民币/㎡，每月5130元（每年上涨10%递增），租期从2013年5月20日至2018年5月19日。被上诉人接收场地后，除了使用应得面积285㎡，还占用上诉人使用的场地及通道面积40多平方米，给上诉人造成每月约720元损失，至今已经损失7200元。另外更过分的是被上诉人每天从早到晚都放音响严重干扰了上诉人及周边住户的工作及休息，周边住户多次报警求助，并到信访局申诉。一审法院没有查清上诉人租赁给被上诉人的场地位置、四至界线及实际面积。虽然一审法院到现场进行了勘验，但是没有对双方争议的租赁场地面积进行实际测量，没有对租赁场地的四至界线进行确认。上诉人陈述被上诉人清洗好几十张车子随时停放在上诉人的场地上，占用上诉人场地，请法院查实，一审法院完全不理。一审法院没有围绕双方争议的焦点去查明事实。一审判决认定，被上诉人租赁上诉人场地用于洗车，被上诉人按照双方合同约定的使用面积及使用用途来使用租赁场地，不存在超占情形，因此判决驳回上诉人诉求。上诉人主张被上诉人播放音像严重干扰上诉人与周边居民的生活，一审法院苛责行动不便的老人没有到庭作证，没有有效证据证明，因此不支持上诉人的诉求。一审法院到了现场进行勘验，上诉人提议法院了解一下周边住户对被上诉人播放音像严重干扰上诉人与周边居民的生活的事，一审法院不予理睬。综上所述，一审法院没有查清案件事实，作出错误判决，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人王朝买答辩称，首先，在租赁合同履行过程中，被上诉人王朝买没有任何违约行为。2013年11月25日，王朝买从案外人王某处转来位于瑞丽市场地内的洗车场，并且支付了98000元的转让费给原来的承租人，在经王清锋的知晓并同意后，双方签订了《租赁合同》。合同签订后，王朝买按照案外人王某原来的经营活动范围正常经营洗车场，也按照合同的约定使用285㎡的场地面积，且一审过程中，一审法院也到本案争议的现场进行了勘验后确认，不存在王朝买超过合同约定的使用面积使用租赁场地的情况。其次，王朝买经营洗车场的场所即瑞丽市内有好几家商户，在开展正常的生产、经营活动过程中，都会产生正常的声音排放，但王朝买根本没有排放噪音干扰王清锋及周边住户，且王清锋也未提出任何有效证据证明其主张。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，望二审法院予以维持。二审庭审中，双方当事人对原审法院认定的法律事实均无异议。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人在履行租赁合同的过程中是否存在违约行为？如果存在，违约责任如何承担？租赁合同应否解除？针对争议焦点，上诉人向法庭提交如下新证据：第一组：照片60张，欲证明：被上诉人超占面积。第二组：U盘1个，欲证明：被上诉人违约，超占租赁使用面积。第三组：证人杨某出庭作证的证人证言，欲证明：被上诉人超占上诉人场地，他的工人放低音炮，严重干扰周边居民生活。经质证，被上诉人对上诉人提交第一组证据的真实性认可，不认可关联性和合法性，因为照片的时间、动态无法确定；对第二组证据的真实性认可，不认可关联性和合法性，视频和照片的时间、动态无法确定，我方并未占用对方场地；对第三组证据只认可证人杨某关于有其他单位在里面的证言，不认可证明内容。针对争议焦点，被上诉人向法庭提交如下新证据：照片7张，欲证明：洗车场的空地上有其他商户也在使用，噪音的来源也不确定。经质证，上诉人对被上诉人提交证据的真实性认可，但与本案无关，不认可证明内容。根据以上举证、质证，本院认为，上诉人提交的第一、二组证据和被上诉人提交的证据，因对方认可真实性，故对以上证据的真实性予以采信；对上诉人提交的第三组证据，因被上诉人部分持异议，本院将结合其他证据予以综合考虑。经审理，本院查明事实与原审法院确认的法律事实基本一致。本院认为，从双方提交的证据以及庭审情况看，上诉人并无充分证据证明被上诉人在履行租赁合同过程中存在占用场地、通道面积40多平方米以及从早到晚放音响严重干扰周边住户工作、休息的行为，并且双方签订的2013年11月27日《租房合同》也未对以上行为所须承担的违约责任进行约定，故被上诉人在履行租赁合同的过程中不存在违约行为，也不应承担违约责任。上诉人提出应当解除合同的主张，因合同中并未约定解除的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定，故对该主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法予以维持。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二款、第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6994元，由上诉人王清锋负担。本判决为终审判决。审判长  高玉荣审判员  乔 菁审判员  毛松清二〇一五年二月十三日书记员  王 云附：相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二款“第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”