广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初827号原告：李少萍，女，1972年6月30日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被告：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地清远市狮子湖大道**行政大楼**。负责人：刘乃娥，总经理。委托诉讼代理人：朱志军，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗贤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李少萍与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司（以下简称狮子湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少萍的委托诉讼代理人余荣伟，被告狮子湖公司的委托诉讼代理人朱志军、李宗贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李少萍向本院提出诉讼请求：1、要求被告狮子湖公司支付逾期交楼违约金137936元；2、要求被告支付逾期办证违约金（以房款总计148万元为本金，自2014年4月1日起按年利率6%的标准计算违约金至办理房地产权之日止）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月2日，原被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告将位于清远市房屋出售给原告，总房款为1480000元整，合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案后把房屋交付买受人使用；第九条对逾期交房约定为，出卖人如未按本合同规定的时间将商品房交付使用，在逾期120日之后，买受人要求继续履行合同的，在合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在法定的办理期限界满后超过一年，买受人有权解除合同，当买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告按约定支付了148万元购房款，按约完成了买受人的付款义务。但是被告直至2016年7月14日才向原告发出收楼通知书，告知原告于2016年7月20日前办理收楼手续，故此被告延期交付房屋给原告使用的行为已违反了双方所签合同第八条的约定，违约期间为2014年1月1日至2016年7月20日（932天），应根据合同第九条约定支付违约金给原告。根据合同第十五条，被告因未能按时办理房屋所有权证给原告，致使原告失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，存在违约行为，而原告虽然有权解除合同，但在选择不解除的情况下，合同条款没有约定此情形的违约处罚，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。截至原告起诉日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，被告应以房款总计148万元为本金，自2014年4月1日起按年利率6%标准计算逾期办证违约金至办理房地产权证之日止。由于被告违反了双方所签合同的约定，出现了逾期交楼、逾期办证的违约行为，故原告特向法院起诉要求被告支付违约金。原被告不能就本案纠纷协商一致，请法院依法判准原告的诉求。被告狮子湖公司辩称，1、超过诉讼时效，被告应当与2013年12月31日交付涉案房屋，但截至本案起诉之日，原告未就交楼违约金向其进行主张，应当驳回诉讼请求；2、逾期交楼的起算时间按合同附件四约定第一条、第二条约定，实际情况是原告迟延付款七个月，2012年10月2日是原告应当付款时间，而实际付款时间是2013年4月25日，应该从2014年7月31日开始计算逾期时间；3、关于迟延办证的违约金根据合同约定，本案办证时间是房屋交付使用，但截至目前原告都未办理房屋交楼手续，本案办证的条件尚未成就，原因在于原告拒绝收楼，截至目前原告仍未履行作为买房人应当履行的义务，而被告已经根据合同约定向原告发出了收楼通知，办理收楼手续时签订的相关文件是本次办证的必经阶段；4、原告主张的违约金畸高，根据合同约定逾期办证行为和逾期交楼行为属同一行为，不应该分别主张违约金，同时原告主张的按照年利率6%计算违约金没有法律标准，应按合同第十五条第一款第三项约定去推定；5、本案中原告并不存在实际损失，原告房屋根据市场价已溢价两倍多。综上，请人民法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以保护答辩人的合法权益。本院经审理查明：2012年8月2日，以被告狮子湖公司为出卖人，以原告李少萍为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（编号为2012080237329991）及补充协议，被告向原告购买位于清远市房屋，商品房总价款为1480000元。合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条关于房屋交接的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按本合同第八条规定期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”附件四合同补充协议约定，1、按揭方式付款的，买受人须确保该部分款项于签署合同后的两个月内到账，如公积金贷款在约定的日期内未能到账，则买受人须在次日转做并办理银行按揭手续。否则如导致买受人未能按本合同第六条选定的付款方式及期限付齐房款的，出卖人有权将买受人需申请的按揭贷款金额视为买受人逾期付款金额，由买受人按本合同第七条约定承担违约责任。2、如买受人违反本合同的第六条约定或本附件四第1项约定的，出卖人有权相应延迟商品房交付时间而无须承担任何违约责任。……等。合同签订后，原告于2012年8月2日支付购房款480000元、于2012年12月18日支付购房款600000元给被告，并于2013年1月7日与银行签订《个人住房公积金房屋担保借款合同》，2013年4月23日，银行把400000元贷款转账给被告。2016年7月8日，涉案房屋获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案表。2016年7月14日，被告向原告发出收楼通知书，要求原告于2016年7月20日前办理收楼手续，但原告未按通知时间去办理收楼手续。上述事实，有身份证、企业机读资料、商品房买卖合同、发票、竣工验收备案表、关于工程名称及工程栋号的情况说明、收楼通知书金融结算回单及庭审笔录，足以认定。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《广东省房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金问题，原告已付清购房款1480000元，被告应依合同约定按时在2013年12月31日前将涉案房屋交付给原告，但被告在取得竣工验收备案表后于2016年7月14日才发出收楼通知书，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。原告未按收楼通知要求的时间进行收楼，在原告无证据证明房屋有严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，原告的收楼时间应在2016年7月20日前，逾期应视为收楼，即被告逾期交楼的违约时间为2014年1月1日至2016年7月20日，原告认为房屋质量问题可另行依法解决。因原告在视为收楼后无证据表明有行使过相关权利，被告提出部分超过诉讼时效，由于逾期收楼按日万分之一计算违约金，故被告的此辩解成立，2015年9月30日前的违约损失已超过诉讼时效，但被告2015年9月30日前的违约行为可抵扣原告逾期近7个月的按揭付款的违约行为，因此被告的逾期交楼违约金应是43364元(1480000*0.0001*293)。关于逾期办证违约金问题，由于2016年7月20日视为房屋交付时间，按照合同约定，办理不动产权属登记的期限为商品房交付使用后90日内，即被告为原告办理涉案房屋的房地产权属证书登记期限为2016年10月18日前，被告直至庭审时既未要求原告提供相关的办证材料，更未向产权登记机关递交资料办理涉案房屋的房地产权属证书，显然已违约，应承担逾期办证的违约责任。因合同约定逾期办证违约金为固定万分之一，明显有失公平，故本院对原告要求以所付房款的年6%的请求予以支持，对被告的辩解不予采纳，具体时间从2016年10月19日起计付至向产权登记机关递交办理涉案房屋的房地产权属证书资料之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李少萍支付交楼违约金43364元；二、限被告清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李少萍支付逾期办证违约金（以所付房款1480000元的年6%，从2016年10月19日起计付至向产权登记机关递交办理涉案房屋的房地产权属证书资料之日止）；三、驳回原告李少萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，减半收取计1529元，由原告李少萍负担529元，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇一八年五月二日书记员  莫曼意附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。