四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终3680号等四案（详见附表一） 上诉人（原审原告）：文茂英、覃鸿东等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：周映池，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖直清，四川法锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都宝泰实业集团有限公司。住所地：四川省成都市成华区杉板桥路52号。 法定代表人：罗文斌。 委托诉讼代理人：钟谦益，四川琴台律师事务所律师。 上诉人文茂英、覃鸿东等人因与被上诉人成都宝泰实业集团有限公司（以下简称宝泰公司）商品房预售合同纠纷四案，不服成都市成华区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文茂英、覃鸿东等人上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、本案事实清楚、法律关系明确、证据确实充分，一审法院适用法律有误，驳回了原审原告的诉讼请求。（一）被上诉人有违约情形，应当承担违约责任。一审法院认定了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据我国现行的《合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当全面履行自己的义务。被上诉人应当按照双方签订的该合同履行约定的办证义务，逾期应当承担逾期的违约责任。（二）本案中最重要的《商品房买卖合同》是被上诉人向上诉人提供的格式合同。根据《合同法》第三十九条的规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。再根据《合同法》第四十一条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。二、本案一审法院片面引用了上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》中对被上诉人有利的合同内容，未引用对上诉人有利的合同内容，有失公正之嫌。（一）本案焦点之一，《商品房买卖合同》对逾期办理国土证是否有约定。一审判决认定：违约金条款所指向的对象为所在楼栋初始登记和房屋转移登记的逾期办理情形，并没有包括国土证逾期办理情形。同时在条文中括号内表述内容仅约定办理国土证的期限，但并未约定逾期办理国土证的违约责任。是有错误的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十九条第（二）项第（2）目：合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。也就是说《商品房买卖合同》上述内容明确约定了房产权属包括国土证，也对国土证的逾期与违约责任有明确的约定。（二）2016年11月23日起，成都市国土资源局施行《关于实施不动产统一登记的通告》对本案的影响。地方的部门通告不能影响上诉人与被上诉人合法生效的《商品房买卖合同》中的约定，也就是说从即日起产权人要么有房产证与国土证，要么有不动产权证。但上诉人目前仅有房产证无国土证，也无不动产权证。不能进行正常交易，逾期办证的违约责任，不受影响。如该通告对本案有影响，也只能是从2016年11月24日以后不得计算违约金，该通告实施之前，依然应当计算违约金。综上，本案事实清楚，法律关系明确，一审法院适用法律确有错误，请二审法院依法改判或发回重审。 宝泰公司发表答辩意见认为：1、之前的房屋的权属证明应当包含双证，但新政策的情况下，应当区别对待两证。因格式条款应当作出有利于解除的情形，合同条款未明确指向国土证逾期办理的违约金，在两证统一的情况下，再要求因国土证的办理的违约责任显失公平。2、在上诉人提交《买卖合同》中已经明确约定了国土证办理的时间为2013年12月30日，根据商品房司法解释的规定，至今已过诉讼时效。3、上诉人未就其主张的违约金的损失进行举证，国土证的逾期办理未给上诉人造成任何损失。4、现上诉人可以自行凭房产证进行更换。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。 文茂英、覃鸿东等人向一审法院起诉请求：1、宝泰公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金（详见附表二）；2、本案诉讼费用由宝泰公司承担。诉讼中，文茂英、覃鸿东等人主张违约金计算标准为每日万分之一点五，从2013年12月30日计算至2016年11月30日止。 一审法院经审理认定事实如下：文茂英、覃鸿东等人与宝泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，文茂英、覃鸿东等人购买宝泰公司开发的位于成都市成华区文德路宝泰家园小区住房一套。合同第十九条产权登记约定，（一）初始登记：出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。宝泰公司于2014年3月14日取得其所开发的宝泰家园小区1栋所在楼栋权属证明。宝泰公司于2014年3月18日取得其所开发的宝泰家园小区2栋所在楼栋权属证明。另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记。不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 一审法院认定上述事实，有以下证据在案证实：1、当事人身份信息；2、商品房买卖合同；3、销售不动产统一发票；4、房屋所有权证及不动产权证；5、关于实施不动产统一登记的通告等。 一审法院认为，文茂英、覃鸿东等人与宝泰公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均有约束力。根据文茂英、覃鸿东等人与宝泰公司签订的房屋买卖合同第十九条约定内容显示，违约金条款所指向的对象为所在楼栋初始登记和房屋转移登记的逾期办理情形，并没有包括国土证逾期办理情形。同时在条文中括号内表述内容仅约定办理国土证的期限，但并未约定逾期办理国土证的违约责任。故文茂英、覃鸿东等人起诉请求宝泰公司支付逾期办理分户国土证违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回文茂英、覃鸿东等人的全部诉讼请求。案件受理费负担详见附表二。 二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据文茂英、覃鸿东等人的上诉请求与宝泰公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：宝泰公司是否应向文茂英、覃鸿东等人支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 文茂英、覃鸿东等人在原审及二审中提出诉讼请求所依据的系《商品房买卖合同》第十九条之约定。本院认为：上诉人在本案中的诉讼请求为宝泰公司向文茂英、覃鸿东支付逾期办理案涉商品房的国有土地使用权证权属转移登记，在案涉《商品房买卖合同》第十九条第一项约定的内容是关于“初始登记”，与本案上诉人主张的逾期办理案涉商品房的国有土地使用权证权属转移登记无关。案涉《商品房买卖合同》第十九条第二项关于“转移登记”约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。该条款是关于逾期办理房屋所有权证书的约定，并未对逾期办理国土证的违约责任进行约定。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人文茂英、覃鸿东等人负担（详见附表二）。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员田笛 审判员龚耘 二〇一八年五月二日 书记员龙春光                            附表一                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       一审案号             （2017）川0108民初                       上诉人身份信息                               1                       3014号                       4197号                       文茂英，女，汉族，1981年7月7日出生，住四川省成都市成华区。             覃鸿东，男，壮族，1982年4月9日出生，住四川省成都市青羊区。                               2                       3690号                       4810号                       沈铃山，男，汉族，1987年4月10日出生，住四川省成都市成华区。                               3                       3680号                       4722号                       陈中钰，男，汉族，1984年12月15日出生，住四川省成都市成华区。                               4                       5137号                       4483号                       黄勇，男，汉族，1970年1月5日出生，住四川省成都市成华区。             黄玉芬，女，汉族，1968年7月30日出生，住四川省成都市成华区。                                           附件二                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       上诉人                       违约金金额                                   一审诉讼费                       二审诉讼费                               金额                       负担方                       金额                       负担方                               1                       3014号                       文茂英             覃鸿东                       107464元                       1225元                       文茂英             覃鸿东                       2450元                       文茂英             覃鸿东                               2                       3690号                       沈铃山                       90440元                       1031元                       沈铃山                       2062元                       沈铃山                               3                       3680号                       陈中钰                       102144元                       1171元                       陈中钰                       2342元                       陈中钰                               4                       5137号                       黄勇             黄玉芬                       147896元                       1629元                       黄勇             黄玉芬                       3258元                       黄勇             黄玉芬