常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2015)武民初字第1159号原告常州茂业百货有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘广电中路19号5楼。法定代表人张静，该公司总经理。委托代理人陈义，常州茂业百货有限公司员工。委托代理人王滢，常州茂业百货有限公司员工。被告武进区湖塘粤品轩餐厅，住所地江苏省常州市武进区湖塘广电中路19号（茂业百货三楼）。经营者朱小燕，又名朱姿燕。原告常州茂业百货有限公司（以下简称茂业百货公司）诉被告武进区湖塘粤品轩餐厅（以下简称粤品轩餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年6月29日进行公开开庭审理，原告的委托代理人陈义、王滢到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与原告于2010年签署了《配套项目租赁合同》及相关补充协议，约定原告将位于常州市武进区湖塘广电中路19号（茂业百货）第3层301A号商铺（建筑面积520平方米）出租给被告经营粤品轩餐厅，合同期限自2010年9月24日至2015年9月23日。约定租金第一年21840元/月，第二年23400元/月，第三年26520元/月，第四年28080元/月，第五年31200元/月。设施服务费5元/月/平方米，水电费及通讯费按实际用量由原告代收代缴。缴费方式为每月25-31日或之前缴清下月费用。2013年6月至2015年3月被告未能按约定及时缴纳，截止立案时止已拖欠各种费用357079元。被告的行为已构成根本违约，应当按合同13.2条的约定，每逾期一日，应按所拖欠的金额的5‰支付违约金454891.69元。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告向原告支付拖欠的各项费用：租金201132元、设施服务费33750元、电费116045元、水费6152元，合计总金额357079元。2、判令被告按照水电每逾期一日2‰的标准及租金、设施服务费每逾期一日5‰的标准向原告支付逾期租金、设施费、水电费等费用部分的违约金直至上述欠款全部清偿完毕之日止，上述违约金暂计至2015年3月31日，违约金金额为454891.69元。3、请求判令解除合同并被告对场地恢复原状。4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告于2015年3月19日擅自强行停水、停电、锁门，导致被告被迫停业，七万余元库存物品腐烂受损，设备未能搬离，最终餐厅无法经营而倒闭，原告应当赔偿巨大损失。2、被告欠费是由于原告配套服务不到位而造成。原告在招商时宣称，茂业泰富城集商业零售、餐饮娱乐、休闲观光功能于一体，囊括现代商业的各种业态，全方体、一站式满足客户的消费需求。由于原告推广、营销不当，整个商圈缺乏人气，商家都处于亏损状态，被告亏损严重，原告仍然要求如期足额缴纳租赁费用，显然没有道理。3、在被告经营期间，承租的房屋有质量问题，多次发生漏水情况，导致餐厅装饰大面积受损，配套电梯多次发生故障，物业管理问题多多，整个茂业百货综合体处于瘫痪状态，严重影响餐厅正常经营，原告应当承担重大责任。4、原告要求被告承担的违约金非常不合理，明显过高，合同中这一条规定属于霸王条款，要求免除违约金。5、要求退还缴纳的保证金25000元。6、餐厅内的物品要求归还，不能归还的按市场价处理。经审理查明，2010年5月10日，常州泰富房地产开发有限公司授权原告茂业百货公司，将位于常州市武进区湖塘广电中路19号的房屋由原告茂业百货公司经营使用及对外出租。2010年9月24日，原、被告签订《配套项目租赁合同》一份，约定原告将位于常州市武进区湖塘广电中路19号（茂业百货）第3层301A号商铺（建筑面积520平方米）出租给被告经营餐饮项目，租金计算自2010年10月24日至2015年9月23日。租金每两个月缴纳一次，在下一次第一月提前15个工作日缴纳。逾期缴纳应支付1‰/日的违约金。设施服务费5元/月/平方米，即2600元/月，与租金一并缴纳。水、电、气费按实际用量由原告代收代缴。逾期缴纳应支付1‰/日的违约金。如被告拖欠租金、水、电、气费用达20日以上的，原告有权单方解除合同。同日双方还签订补充协议一份，约定租赁面积变更为450平方米，第一年至第五年的月租金分别变更为18900元、20250元、22950元、24300元、27000元，设施服务费变更为2250元/月。协议签订后，原告将出租场地交付被告，被告对承租场地装璜后对外营业。由于原告的茂业百货综合体周边同类市场纷纷开业，原告经营的商圈内商家不断撤离，被告的经营状况不佳。从2014年1月起，被告因故未能及时缴清租赁费用，因原告仍然坚持原收费标准，双方多次协商未果，原告于2015年3月19日发函，要求被告于当日18点前缴清欠费441910元，如逾期，将于翌日9点停止提供一切设施服务，由此产生的后果均因被告拖欠租赁费用所导致，由被告承担全部责任。被告签收该函件后，仍未能如期付款，原告于同月20日强行停水、停电，被告因无法正常经营而歇业。截止2015年3月，被告结欠租金201132元、物业管理费33750元、电费116045元、水费6152元，合计总金额357079元。双方协商不成，原告起诉来院，要求判如所请。上述事实，由配套项目租赁合同、补充协议、欠款明细表及当事人的陈述等予以证实。本院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人有法律约束力，违反约定合同的约定拒不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。本案原告主张的设施服务费，在原告提供的欠费清单中无此项内容，实为物业服务费。原告在租赁合同期内，虽然经营困难，但在未协商一致变更合同的情况下，仍应按合同约定支付租金、物业服务费、水电费，故原告要求被告支付该项费用的请求，本院对此依法予以支持。原告要求被告按合同约定的承担违约金454891.69元，该违约金显属过高，被告申请免除，实际上包括了要求调低的意思，本院考虑到原告提供的服务条件和商业经营状况以及强行停水、停电的实际，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法调整为50000元。鉴于原告强行实施了停水、停电、锁门的行为，被告也即日停止经营，即双方均以实际行为表明了解除租赁关系的意思，原告要求解除租赁合同关系的请求，实际是要求确认双方的租赁合同于2015年3月20日已经解除。原告2015年3月后的租赁费用未予主张的事实也能予以印证。鉴于租赁合同已经解除，被告应当将承租的房屋恢复原状后返还，由于原告强行锁门，导致被告在承租房屋的设备、物品未能及时搬离，原告应当提供便利条件，让被告将承租房屋内不属于装修附合物的设备、物品搬离，以便被告将房屋腾空、恢复原状后返还。鉴于租赁合同已经解除，原告收取的押金25000元，应当及时退还被告或冲抵所欠的租赁费用。被告辩称的各项损失，由于未能提供确实有效的证据予以证明，本院对此不予采信。本案经调解无效，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告常州茂业百货有限公司与被告武进区湖塘粤品轩餐厅签订的《配套项目租赁合同》及补充协议于2015年3月20日已经解除。二、被告武进区湖塘粤品轩餐厅于本判决生效之日起六十日内支付原告常州茂业百货有限公司租金、物业管理费、水电费等计332079元（已扣除保证金25000元）及违约金50000元。三、被告武进区湖塘粤品轩餐厅于本判决生效之日起三十日内将所承租的上述房屋的设备、物品搬清、腾空并恢复原状后返还原告常州茂业百货有限公司。四、驳回原告常州茂业百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5960元，由被告武进区湖塘粤品轩餐厅负担2950元（该款于本判决生效之日起六十日内支付给原告常州茂业百货有限公司），由原常州茂业百货有限公司负担3010元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（凭本院书面缴费通知缴纳）。审判员  何纪华二〇一五年七月十六日书记员  殷丽花附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中民人和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。