安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第01205号原告：王建，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。被告：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：郭莲妹，该公司董事长。委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。原告王建与被告合肥华顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员汤本刚担任审判长，人民陪审员陈蕾、徐晖参加的合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告王建的委托代理人谭丛林，被告合肥华顺房地产开发有限公司的委托代理人周渲清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建诉称：2008年5月25日，被告通过印发《华邦名流会》等宣传材料的方式销售其华邦•光明世家小区期房。该《华邦名流会》声称：2009年6月合肥五十中分校入驻签约。2009年11月份，原告根据该宣传材料及被告售楼部工作人员介绍和确认，决定购买该小区房屋。同年12月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告按5528.30元／㎡的价格购买该小区＊幢＊＊＊＊室房屋，该房屋建筑面积75.43㎡（房产证面积为76.06㎡），总房款为417000元，交房时间为2010年9月30日前。2010年4月7日，被告发出《对业主提出问题的再次答复》，明确表示力争将光明世家划入合肥五十中学区，并承诺如不能解决愿意承担相应赔偿责任。2012年9月份，原告得知被告最终未能将合肥五十中分校入驻该小区，并于���年10月份对先期提起诉讼的业主予以每平方米102元的赔偿。现起诉要求：判令被告赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而导致原告的经济损失人民币7758.12元（暂按102元／㎡计算，具体以鉴定报告为准）。原告王建为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、《华邦名流会》宣传单页，证明被告明确向业主宣传承诺合肥五十中学分校于2009年6月入驻签约；2、《商品房买卖合同》、《房产证》，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，原告购买的房屋建筑面积为76.06㎡；3、《对业主提出问题的再次答复》，证明被告明确表示力争将光明世家划入合肥五十中学区，并承诺不能解决愿意承担相应赔偿责任；4、合肥市中级人民法院（2012）合民一终字第02338号民事调解书、付款记录、房地产估价报告，证明截至2012年9月份，被告无法兑现合肥五十中分校入驻该小区，并实际按照102元／㎡向其他业主赔偿经济损失的事实。被告合肥华顺房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求超过了诉讼时效，依法不应当支持。原告的入住时间是2010年9月30日，早在2010年4月7日被告已向提出异议的业主答复说明了无法签约五十中分校。因此，从2010年9月30日到本案起诉已超过诉讼时效，且超过时效的事实在同一类案件中已被合肥市中级人民法院作出的生效判决中予以确认；2、原告提交的《华邦名流会》材料为被告的内部材料，不是原被告之间签署的合同，只是被告对未来工作的一种计划，仅供内部知悉，不能认定为被告对原告的承诺。对此，合肥市中级人民法院在同一系列案件中也已予以认定。况且学区的调整是政府行为，就算当时是某一学区，也不能保证以后就一直维持。同时，原被告商品房买卖合同补充协议第十条，明确约定双��之间超过合同约定的列明事项需有书面材料及双方签字才具有法律的约束力，原告提供的《华邦名流会》材料没有被告的签字盖章，对被告没有约束力；3、原告没有证据证明自己有适龄的儿童需要入学，并存在相应的损失。综上，原告的起诉既超过了诉讼时效，也没有事实和法律依据，请求予以驳回。被告合肥华顺房地产开发有限公司为支持其辩解，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，依法应当不予支持。被告从未与原告约定过房屋系“五十中分校学区”事项，且双方签订的《合同补充协议》第十条明确约定“超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才具有法律约束效力”，故被告不存在违约事宜；2、合肥市蜀山区人民法院（2013）蜀民一初字第00522号民事判决书及合肥市中级人民法院（2013）合民一终字第02837号民事判决书，证明对于该小区其他业主以相同事由提起的诉讼，两级人民法院（合肥市蜀山区人民法院及合肥市中级人民法院）已经作出过生效判决，且合肥市蜀山区人民法院的判决是经过审委会讨论决定的。生效判决明确认定的事实为：（1）本案“明显超过诉讼时效”；（2）“虽然被告曾在销售宣传资料中有过合肥五十中分校入驻签约的表述，但在签订的商品房买卖合同中并无明确约定，此仅是一种表述，并不是承诺”。经庭审举证、质证，本院对原、被告所举证据审核认定如下：原告所举证据1、2、3，被告所举证据1、2，能够相互印证，且各方对其真实性不持异议，对原被告所举上述证据的证明效力，本院予以确认；原告所举证据4，与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认。诉讼中，原告申请本院对被告因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而使涉诉的房产减损价值进行鉴定，本院不予准许。依据本院审核认定的证据，查明事实如下：2009年12月3日，王建（买受人）与合肥华顺房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定：王建购买合肥华顺房地产开发有限公司开发的华邦•光明世家＊幢＊＊＊＊号商品房，该商品房建筑面积共75.43㎡，单价5528.3元／㎡，总金额417000元；出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（合同第八条）；超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才具有法律约束效力（合同补充协议第十条）等内容。2010年4月7日，合肥华顺房地产开发有限公司发出一份《对业主提出问题的再次答复》，载明：一、业主问：延期交房是否确定，损失如何确定？答：我公司已经决定延期交房，通过整改、完善，将符合政府相关部门验收标准的房屋及配套设施交给广大业主。在此期间，我公司承担逾期交房的违约责任，按照合同约定赔偿相应的违约金。二、业主问：50中学区问题如何解决？答：1、我们将继续积极地与政府主管部门联系协商，力争将光明世家学区划入50中。2、如实在协商未能如愿，我们承诺将承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额以仲裁机关或法院裁决为准。3、业主也可以按照合同约定，选择退房。五、业主问：对已经收房的业主如何对待？答：我们已通知收房的业主前来办理退房手续。收房业主和未收房的业主享受同等待遇。2010年9月30日，合肥华顺房地产开发有限公司向本案商品房买卖合同项下买受人王建实际交付华邦•光明世家＊幢＊＊＊＊号商品房。另查，合肥华顺房地产开发有限公司散发的《华邦名流会》中［华邦•光明世家-大事件］载明：“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”。再查，2013年10月24日，合肥市中级人民法院对华邦•光明世家＊幢＊＊＊＊号商品房买受人戴某（另案原告）因合肥华顺房地产开发有限公司无法兑现合肥五十中学区入驻华邦•光明世家签约而引发的商品房预售合同纠纷案作出（2013）合民一终字第02837号终审判决，判决驳回了戴某要求合肥华顺房地产开发有限公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻华邦•光明世家签约所致经济损失的全部诉请。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。本案双方争议焦点一为被告散发的宣传资料（《华邦名流会》）中载明的“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”是否构成要约，及原告据此主张被告承担违约责任是否符合法律规定。本院认为，被告虽曾在其销售宣传资料中有过“合肥五十中分校入驻签约”的表述，但在原被告签订的商品房买卖合同等书面材料中对此并无明确约定。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。被告宣传资料中的“合肥五十中分校入驻签约”仅为一种表述，并不是承诺，且学区问题是政府根据行政区域内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域所作的行政划分，并会根据实际情况不定期的作出调整，并不是原、被告双方之间合同所能确定的事宜。况且，双方在签订的补充协议中已就超出合同约定外的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可方具有约束力，作出明确约定。故原告关于被告宣传资料中关于学区问题的表述内容属于要约，被告未能兑现学区问题应承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。本案双方争议焦点二为被告于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题向业主作出的答复是否构成对原告的承诺及原告主张权利是否超过诉讼时效期间。本院认为，被告于2010年4月7日对房屋学区问题向业主作出的答复，系针对2010年4月7日前与被告签订《商品房买卖合同》，并约定于2010年4月7日之前交房的业主。原告与被告签订的商品房买卖合同虽形成于2009年12月3日，但约定的交房时间为2010年9月30日，故该“再次答复”并不构成对原告的���诺。此外，通过该承诺，被告已向案涉房屋的全体业主公开了小区房屋的学区问题，原告在收房后两年内未对该答复提出异议，也未向被告依法及时主张权利，现其提出本案诉请显已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，原告要求被告赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约所导致的经济损失，依据不足，且其主张权利明显超过诉讼时效，其相关诉请，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王建的诉讼请求。案件受理费50元，由王建承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安��省合肥市中级人民法院。审 判 长  汤本刚人民陪审员  陈 蕾人民陪审员  徐 晖二〇一五年七月十三日书 记 员  彭丹丹附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为���同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。