海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初2428号 原告：鲁某，女，汉族，1981年11月30日出生，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：杨某，河南天基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦某，河南天基律师事务所律师。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道1号。 法定代表人：刘某，董事长。 委托诉讼代理人：罗某，海南瑞来律师事务所律师。 原告鲁某与被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌投资控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁某的委托诉讼代理人杨某、秦某，被告博鳌投资控股公司的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁某向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因土地使用权减少28年所造成的损失1051988元；2、被告向原告支付逾期办理土地使用权证书违约金175947元；3、被告向原告支付上述款项自起诉之日起至被告实际支付之日的利息（以1227935元为标准，按照中国人民银行同期贷款利率计息）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月30日，原、被告双方签订编号QHL000031311的《琼海市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的中信博鳌千舟湾商品房一套，合同详细约定了所购商品房的基本情况、付款方式、交付期限、产权登记、双方的违约责任等内容。2013年7月16日双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，就涉案房屋的使用期限以及办理相关权属证明的期限进行了明确约定。之后原告依约向被告支付全部房价款共计263万元，双方于2013年办理了房屋交接手续。2014年12月19日，原告取得涉案房屋的权属证明，并于2017年10月4日取得涉案房屋使用权证书，证书上的土地使用权年限比被告为原告承诺的70年使用期限减少了28年。同时根据合同第十五条的约定，被告应在原告取得涉案房屋权属证书后360日内为原告办理土地使用权证，但被告却在2017年10月4日才为原告办理了土地使用权证，逾期长达600多天。综上，被告存在违约行为,给原告造成了经济损失，为此，特诉至法院，望判如所请。 被告博鳌投资控股公司辩称，一、原告所支付房价款与被告所收取的房价款不符，被告没有超出合同金额之外向原告收取房价款。原告称共向被告支付房价款263万元，但双方所签署合同约定房款总金额1528100元。房屋买卖的支付存在代付行为，但是关于具体的支付金额并没有证据能够证明，更不能证明被告收取了超过合同金额之外的所谓“房价款”。原告超出合同金额之外的付款行为与被告无关。二、原告要求被告承担土地使用权年限减少所造成的损失没有事实及法律依据。（一）涉案房屋地块对应土地使用权的用途经过被告向政府申请、补缴出让金等手续后，变更为城镇住宅用地，原告纯属受益，没有事实损害。原告按照旅游用地上的房屋的对应价格支付了房屋价款，在签订《琼海市商品房买卖合同》时，其对所购房屋状况、房屋价款进行了充分了解和考虑，包括房屋所在地块的土地使用权用途。一般情况下，商品房的价格构成包括成本、利润、税金和地段差价四个项目组成，其中成本包含地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间无关，而地价则涵盖土地使用权用途及年限。房屋所在地块的土地使用权用途及期限直接影响到房屋的市场价值，而本案中涉案房屋地块对应土地使用权的用途由旅游用地改变为城镇住宅用地，被告是依照法律规定向政府部门补缴了土地出让金的，而原告却未因此多支付价款。关于房屋所在地块的土地使用权用途及期限，原告在涉案房屋地块对应土地使用权的用途由旅游用地改变为城镇住宅用地之后，不但没有支付额外的土地用途变更费用，其所购买的涉案房屋对应土地反而因此具备了城镇住宅用地的特殊土地政策，纯属受益。（二）土地使用权年限减少的损失主张，既无合同约定又无法律依据。虽然双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定承诺办理土地使用权70年产权证相关事宜，但在本案中，双方所签订的合同对土地使用权年限比约定减少时出卖方应承担的违约责任未进行明确。关于原告请求赔偿因土地使用权年限减少28年所造成的损失，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”之规定，不存在到期后需要办理续期手续及产生相关费用的问题。三、逾期办理土地使用权证书系因政府职能原因且逾期办理土地使用权证书未对买受人造成损失。原告在被告的协助下已于2014年12月19日取得了《房屋所有权证书》，虽然合同约定应于取得商品房权属证书后360日内向土地登记机关申请办理土地使用权证。但该约定并未明确是分割土地使用权证还是取得使用权证（大证），然而根据琼海市当时的房地产登记政策，并不具备办理向土地登记机关单独分割申请土地权证的条件。故被告不应承担逾期办理土地使用权证书的违约责任。且关于违约责任的承担，双方在《琼海市商品房买卖合同》附件七合同补充协议第十五条中已约定了最高额度不超过合同总价款的1%。目前，被告根据琼海市有关不动产登记的相关政策为原告办理了房屋国有土地使用权分割，已经全面履行了合同约定的义务。原告取得了《房屋所有权证书》后，房屋买卖合同的目的及价值均已实现且能够得到法律的保障，逾期办理土地使用权证并未给原告造成实际的损失。四、有关利息请求没有法律依据及合同依据，被告未对原告造成损失，不应承担赔偿金及违约金，有关利息主张于法无据。被告已经依照合同约定完成了房屋交付及房屋产权证书办理的各项义务，并对涉案房屋地块对应土地使用权的用途由旅游用地改变为城镇住宅用地，该行为直接导致原告作为房屋买受人受益，且未对房屋买受人形成实际的损害。因此，根据法律规定，原告诉讼请求有违公平原则且于法无据，请求法院依法判决，以维护市场交易秩序。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、情况说明一份、银行转款回单一份、银行交易流水一份、王幸出具的收条三份，证明原告实际向被告支付房价款263万元。并缴纳了房屋契税及物业维修资金。2、银行流水一份、王幸个人身份证复印件，证明2013年6月，原、被告签订商品房买卖合同时，王幸系被告公司的工作人员，具体职位是销售主管。原告向王幸账户支付款项，王幸收取原告款项是代表公司履行的职务行为。原告申请王幸出庭作证，证明原告购买房屋时，王幸就职于被告的销售部，王幸清楚签署的合同及补充协议，购买房屋的所有程序流程的及收取房价款的情况。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法证明原告所主张的证明内容。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，该银行流水没有银行盖章，原告想要证明被告公司向王幸的转账，但并未体现为工资。对证人证言，认为证人的身份需要法庭进一步查明，对证人所陈述房屋存在转卖的情况结合现有证据予以认可。本院审查认为，对证据1、2及证人证言，被告虽有异议，但结合本院所调取双方均无异议的王幸的企业基本养老保险缴费明细单，王幸原系被告的员工，且证人证言与证据1、2能相互印证，故对证据1、2及证人证言的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据：1、海国用（2014）第1189号土地登记档案材料，证明涉案房屋的土地依法进行了分割及变更，在变更过程中被告依法补缴了土地出让金107637667元，涉案房屋的用地性质由旅游用地变更为了城镇住宅用地，原告因此受益。2、琼海市实施不动产统一登记公告，证明2016年4月28日起，琼海市开始实施不动产统一登记。之前，对于销售商品房仅办理土地使用权证，不办理分割土地证。3、公告公示，证明商品房业主持有房屋所有权证和商品房分割证明书后，不必换发不动产权证书。证明依据新的不动产统一登记制度，原告已经履行完毕合同约定的义务，不应承担违约责任。原告质证认为，对证据1的真实性无异议，关联性、证明目的有异议，该证据与双方之间的民事合同行为无关，不影响合同的成立及效力，以及被告存在违约行为的客观事实，更不影响被告依法所应承担的违约责任。对证据2、3的真实性无异议，关联性有异议，该二份证据与涉案合同的成立及效力并不存在关系，不影响被告逾期办理土地使用权证及所办使用权年限短缺的违约行为的认定。本院审查认为，对被告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年6月30日，原、被告双方签订《琼海市商品房买卖合同》（编号QHL000031311），约定原告购买被告开发的位于琼海市××园桥南边中信博鳌千舟湾J#（幢）1（层）J-5-E12-B（房号），该商品房的用途为住宅-别墅，建筑面积107.98平方米，按套计价为每平方米14152元，总金额1528100元，定于一次性付款。其中合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于××园桥南边地号为（海）国用（2010）第0073号地块的土地使用权，面积418917.4平方米，土地用途为旅游用地，土地使用权年限自2010年1月8日至2055年10月31日。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。附件七合同补充协议第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定甲方（被告）承诺办理土地使用权70年的产权证相关事宜。甲方承诺2014年底前为乙方（原告）办理房产证。合同签订前后，原告通过闫留喜共向被告的销售部主管王幸支付了263万元，其中2013年5月25日、7月17日通过银行转账方式分别支付100万元、400万元，并于10月7日支付了20万元（上述款额含另案其他相关费用55000元及另案款额2515000元），王幸均向原告出具了收条。合同签订后，原、被告双方办理了房屋交接手续，原告并付清了涉案房屋的物业维修基金、契税等费用。2013年9月23日，被告为原告开具了涉案房屋的销售不动产统一发票，记载房价款金额为1528100元。在被告缴交了382507.7平方米土地从旅游用地改变用途为住宅用地的土地出让金，并与琼海市国土资源局于2014年1月29日签订《国有土地使用权出让合同》后，2014年6月30日被告取得了土地证号为海国用（2014）第1189号国有土地使用权证，该证书上记载土地用途为城镇住宅用地，终止日期为2055年10月31日，由海国用（2010）第0073号国有土地使用证使用权分割并改变用途变更登记。2014年12月19日，被告为原告办理出了涉案房屋的房产证。2017年6月13日，被告办理出了涉案房屋的房屋国有土地使用权分割转让证明书，该证书上记载土地用途及终止日期与海国用（2014）第1189号国有土地使用权证上的一致，原、被告并于2017年12月6日办理了变更登记手续。原告称其向被告支付涉案房屋的实际价款为263万元，是按被告的要求支付到王幸的个人账户中；对于合同及销售不动产发票上记载的价款1528100元，是因为涉案房屋进行过内部认购，需要内部更名的房产，只能按之前内部认购时的售价签订合同，多付的款项不在合同上显示；认为被告存在逾期为其办理土地使用权证，以及涉案房屋的房屋国有土地使用权分割转让证明书上的土地使用权年限比被告承诺的70年使用期限减少28年，存在违约行为,应按合同第十五条约定向原告支付逾期办理土地使用权证书违约金175947元，并按房屋土地平均每年的使用价值37571元（263万元÷70年）向其赔偿28年的损失共计1051988元及利息。并表示附件七合同补充协议是被告提供的格式条款，第十五条约定限制了其权利，应为无效条款。被告表示不清楚原告如何支付的房款，认为支付的房款金额应以发票记载的1528100元为准，涉案房屋存在更名的情况，逾期办证是由于政策原因造成的，并认为原告主张的赔偿无依据，请求法院依法判决。 另查明，被告与琼海市国土资源局于2014年1月29日签订的《国有土地使用权出让合同》第二十五条约定，本合同决定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下的宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、原告向被告支付的实际房价款金额是多少；二、原告主张被告支付因土地使用权年限减少所造成的损失、逾期办证违约金及支付相关利息是否具有事实根据和法律依据。 一、关于原告向被告支付的实际房价款是多少的问题。原告主张其向被告支付的实际房价款为263万元，而非合同约定的房价款。被告抗辩涉案房屋房价款应为1528100元。本案中，原、被告双方签订《琼海市商品房买卖合同》约定房价款和销售不动产统一发票显示房价款为1528100元。但根据查明事实，原告通过闫留喜共向被告的销售部主管王幸支付了263万元，王幸对此出具了收据，并认可涉案房屋的实际房价款为263万元。虽然原、被告均认可涉案房屋存在更名的事实，但263万元系原告出于被告与王幸之间存在内部关系而向王幸支付。在被告未能提供证据证明已通过其他途径向原告收取了房价款的情况下，王幸的收款行为应视为被告收款，该行为后果应由被告承担。故原告主张涉案房屋实际房价款为263万元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告关于房价款应为1528100元的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。 二、关于原告主张被告支付因土地使用权年限减少所造成的损失、逾期办证违约金及支付相关利息是否具有事实根据和法律依据的问题。 1、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》约定土地使用权年限自2010年1月8日至2055年10月31日，随后双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告承诺办理土地使用权70年的产权证相关事宜。本案中，被告虽然缴交了土地出让金将涉案土地从旅游用地改变用途为住宅用地，但未向国土管理部门申请延长土地使用权年限。2017年6月13日，被告办理出了涉案房屋的房屋国有土地使用权分割转让证明书记载的终止日期依然为2055年10月31日，与被告为原告办理土地使用权70年的产权证的承诺的不符，构成违约。但双方签订的《琼海市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未对土地使用年限比约定减少时被告应承担的责任进行明确约定。根据被告与琼海市国土资源局于2014年1月29日签订的《国有土地使用权出让合同》第二十五条的约定，延长土地使用权年限的，应支付土地有偿使用费。但对于按何种标准收费，双方并未约定，故具体的损失金额为多少，尚不能确定。原告未能举证证明被告违约给其所造成的实际损失,而简单以按照实际已付购房款263万元，除于70年，计算出每年的使用价值为37571元，并以此标准向被告主张因土地使用权年限减少所造成的损失1051988元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 2、原、被告双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，原告在取得涉案商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。附件七合同补充协议第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。2014年12月19日，原告取得了涉案商品房的房产证，被告应在2015年12月14日前向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。但直至2017年6月13日，被告才办理出了涉案房屋的房屋国有土地使用权分割转让证明书，共逾期546天。被告逾期为原告办理土地使用权证，应承担违约责任。如每日按已付房价款的万分之一支付违约金，违约金的金额为137319元，已远超房价款的1%。故被告应按合同附件七合同补充协议第十五条约定，向原告支付逾期办证违约金26300元（263万元×1%）。对原告主张逾期办证违约金超出26300元的部分，本院不予支持。被告抗辩逾期办证是政策原因造成的，不应承担违约责任的意见，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。原告主张附件七合同补充协议第十五条为无效条款，本院认为，因该条款本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，故该条款应为有效。原告关于《琼海市商品房买卖合同》附件七合同补充协议第十五条为无效条款的主张，本院不予支持。对于被告逾期为原告办理房地产权属证书，原告已主张被告承担逾期办证违约金，且违约金已具有补偿性质，故对原告关于违约金利息的主张，本院不予支持。 综上所述，原告向被告实际支付的购房款为263万元，被告应按该购房款的1%向原告支付逾期办证违约金26300元。对其主张超出26300元的部分，本院不予支持。原告主张因土地使用权年限减少所造成的损失1051988元及违约金利息，缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁某支付逾期办证违约金26300元。 二、驳回原告鲁某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15851元，由原告鲁某承担15692元，被告承担159元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王国锋 二〇一八年五月三日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。