辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00817号上诉人（原审被告）：那振伟，农民。上诉人（原审被告）：那洪日，农民。被上诉人（原审原告）：那振帮，农民。原审被告：那振超，农民。原审被告：那振满，农民。原审被告：那春凤，农民。原审被告：那春荣，无职业。原审被告：那洪军，无职业。原审原告那振帮与原审被告那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军、那洪日买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年3月10日作出（2015）普民初字第9号民事判决，那振伟、那洪日不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人那振伟、那洪日，被上诉人那振帮，原审被告那振超、那振满、那春凤到庭参加诉讼。原审被告那春荣、那洪军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告那振帮一审诉称：原、被告双方于1999年12月31日签订了买卖房屋协议，将案外人那永胜的六间瓦房卖给原告。原告买受房屋后，于2009年3月对该房屋进行了翻新改建，现原告要求被告配合办理过户手续遭到拒绝。故原告诉至法院，要求确认原、被告之间的买卖协议有效，被告协助原告办理房屋过户手续。被告那振超一审辩称：该案买卖房屋协议无效，该买卖协议是父母的遗产，该遗产在我父母死亡后没有办理继承，房屋产权未变更，各继承人未取得继承权，因此，各继承人无权对继承的房屋进行处分。本案的房屋应先行办理继承，确定各继承人的继承份额后，继承人才有权对其继承的份额行使权利。故请依法驳回原告的诉讼请求。被告那振伟一审辩称：父母去世后，是原告单方起草了一份房屋买卖协议，那振伟并未在协议书中签字，那振伟始终不认可原告单方起草的协议。本案涉案房屋是父母生前的合法财产，在其二人去世后，应由其继承人继承，那振伟并未将自己继承的份额出售给原告，该协议应为无效协议。故原告的诉请没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉请。被告那振满一审辩称：涉案房屋是父母生前留下的遗产，应当由兄弟姐妹继承。被告那春凤一审辩称：该案买卖房屋协议无效，该买卖协议是父母的遗产，该遗产在父母死亡后没有办理继承，房屋产权未变更，各继承人未取得继承权，因此，各继承人无权对继承的房屋进行处分，那春凤也没有在协议书上签字确认。本案的房屋应先行办理继承，确定各继承人的继承份额后，继承人才有权对其继承的份额行使权利。故请依法驳回原告的诉讼请求。被告那洪军、那洪日一审辩称：涉案房屋是那洪军、那洪日的爷爷、奶奶生前留下的遗产，在他们去世后，没有依法办理继承手续，房屋产权未变更，各继承人未取得继承权，因此，各继承人无权对继承的房屋进行处分。那洪军、那洪日的母亲有病多年，没有劳动能力，其去世后那洪军、那洪日还有外债，至今也没有房屋居住，那洪军、那洪日要求继承该房屋，在确定各继承人的继承份额后，各继承人才有权对其继承的份额行使权利。被告那春荣未具答辩。一审法院审理查明：案外人那永胜与案外人吴连枝系夫妻关系，二人共生育七个子女，即本案的原告那振帮及被告那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣以及被告那洪军、那洪日的父亲那振安。其中那永胜于1999年12月17日去世，吴连枝于1997年8月14日去世。被告那洪军与那洪日的父亲那振安于1996年11月死亡。案外人那永胜与吴连枝生前拥有位于普兰店市炮台街道红星村的瓦房一处（房产执照号为瓦农房执字第2401637号）。1999年12月31日，原告那振帮与被告那振超、那振伟、那振满签订了一份《买卖房字据》，其四人均同意将案涉房屋以8000元的价格出售给原告那振帮，并且由被告那洪军作为见证人在该字据上签字。字据签订后，原告那振帮分别将购房款2000元交付给被告那振超和那振满。原告那振帮接管案涉房屋后，于2009年3月对其进行了翻建，并安装了自来水及电表。另查明：2014年2月13日，被告那春凤、那振满、那春荣为原告出具《买卖房过户字据》，被告那春凤同意将涉案房屋出售给原告那振帮，被告那春凤签字后，原告那振帮给付被告那春凤购房款2000元。被告那春凤、那振满在该字据上签字后，原告那振帮将该字据邮寄给被告那春荣，被告那春荣签字后，将该字据再邮寄给原告那振帮。2014年11月，被告那春荣再次为原告那振帮出具证明一份，同意将涉案房屋出售给原告那振帮。一审法院认为：涉案房屋所有权原系案外人那永胜和吴连枝所有，在其二人去世后，原告那振帮及被告那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军、那洪日作为继承人依法对该房屋的产权共同共有。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且该《买卖合同解释》第四十六条第一款亦规定，本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。根据该《买卖合同解释》规定，部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有财产的行为，并不导致买卖合同无效。《民法通则意见》第89条虽未被明确废止，但由于其与上述《买卖合同解释》第三条第一款的规定相抵触，故自《买卖合同解释》施行之日起关于“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定不再适用。据此，被告那振超、那振伟、那振满签订了《买卖房字据》，被告那春凤、那春荣已对出售涉案房屋的行为进行追认，即便被告那洪军、那洪日既未在《买卖房字据》上签字，亦未对出售涉案房屋的行为进行追认，涉案房屋其他共有人与原告那振帮签订的《买卖房字据》亦应认定有效。另外，在我国的农村，在家长去世后，一般都是由家中的男性长辈对其留下的财产进行处分，被告那洪军在《买卖房字据》上作为见证人签字，其对出售涉案房屋是知情的，被告那洪日与被告那洪军系兄弟，且常年在一起照顾其母亲，被告那洪日称其不知道涉案房屋被出售明显有悖于生活常理。依据一般民众认知，房屋属公民较为关注的重大财产，七被告在长达14年之久的时间里，对该房产不闻不问，直至原告起诉后才对涉案房屋的买卖字据不予认可，拒不配合原告办理涉案房屋的过户登记手续，违背了民法中的诚实信用原则，如果在土地市场价格持续上升、房屋拆迁补偿等利益驱动下，出售者拒不协助买受人办理过户得到支持，无疑会在无形中助长了故意毁约行为的发生。因此，原告那振帮的合法权益应当受到法律的保护，七被告理当协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。据此，普兰店市人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、原告那振帮与被告那振超、那振满、那振伟于1999年12月31日签订的《买卖房字据》成立并生效；二、被告那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军、那洪日于判决生效之日起10日内协助原告那振帮办理房产执照号为瓦农房执字第2401637号房屋的过户登记手续。一审案件受理费减半收取150元，由被告那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军、那洪日共同承担。那振伟上诉的理由及请求是：1999年12月31日，那振帮在各当事人父母去世时，擅自做主将案涉房屋以8000元卖给自己，但一直未给付那振伟约定的2000元房款，故那振伟请求法院撤销一审判决，判令那振帮立即给付那振伟2000元房款及银行利息（利息从2000年开始计算-2015年5月11日，按照银行利率4倍给付），否则拒绝协助其办理过户手续。那洪日上诉的理由及请求是：案涉房屋是那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣的父母和那洪军、那洪日的祖父母生前的遗产，在未办理继承的情况下，房屋产权未变更，那振帮他们签订的协议应属无效。那洪日没有房子、没有地，属于特殊困难，故在分配遗产的时候应该多分。故那洪日诉请撤销一审判决，依法驳回那振帮的一审诉讼请求，要求将案涉房屋作为遗产继承。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为：本案系家庭成员内部间的纠纷。结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为两个：一是案涉1999年12月31日签订的《买卖房字据》是否有效的问题；二是那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军和那洪日应否协助那振帮办理案涉房屋过户手续的问题。针对第一个焦点问题，本院认为，在1999年12月31日那振帮与那振超、那振伟、那振满签订《买卖房字据》时，案涉房屋系案外人那永胜与吴连枝的遗产，依据《中华人民共和国继承法》的规定，那振帮、那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军和那洪日均为该遗产的合法继承人。在继承未开始以前，该遗产应归上述继承人共同共有，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有财产应经全体共同共有人同意。现那振超、那振伟、那振满在未经其他共有人同意的情况下将案涉房屋以8000元的价格出售给那振帮，应属无权处分行为。又根据《买卖合同解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，1999年12月31日那振帮与那振超、那振伟、那振满签订的《买卖房字据》应为有效。针对第二个焦点问题，即应否协助过户的问题，本院认为，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中，那春凤和那春荣分别于2014年为那振帮出具《买卖房过户字据》和证明，表示同意将案涉房屋出售给那振帮。但那洪日在一审和二审的庭审过程中均明确表示不同意将案涉房屋出售给那振帮，并坚持要求继承案涉房屋的份额，故出卖人那振超、那振伟、那振满在现有情况下无法取得案涉房屋的所有权或处分权不能将案涉房屋的所有权转移给那振帮。此外，那振帮受让案涉房屋时明知该房屋系遗产，其兄弟姊妹均享有继承权，但仍与部分继承人签订买卖合同，处分案涉房屋，主观上并非善意，且其未能办理案涉房屋的所有权登记手续，故那振帮亦不符合善意取得的适用条件，不能基于此而取得案涉房屋的所有权。据此，案涉房屋买卖合同虽有效，但是不能产生所有权转移的物权变动效果，一审法院判决那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军和那洪日协助那振帮办理案涉房屋过户手续没有充分的事实和法律依据，本院依法予以纠正。若那振帮有充分的证据证明因所有权不能转移而给其造成了实际损失，其可以依据《买卖合同解释》第三条第二款的相关规定向买卖合同的相对方主张。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、维持普兰店市人民法院（2015）普民初字第9号民事判决第一项；二、撤销普兰店市人民法院（2015）普民初字第9号民事判决第二项；三、驳回那振帮的其他诉讼请求。一审案件受理费150元（那振帮已预交），由那振帮负担75元，那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军和那洪日共同负担75元；二审案件受理费600元（那洪日已预交300元，那振伟已预交300元），由那振帮负担300元，那振超、那振伟、那振满、那春凤、那春荣、那洪军和那洪日共同负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  霍 宏审 判 员  吕 瑛代理审判员  刘小南二〇一五年七月八日书 记 员  夏丽娜