广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初361号 原告:北海市区农村信用合作联社，统一社会信用代码：914505001993046095，住所地广西北海市北部湾中路20号。 法定代表人：朱捷，理事长 委托诉讼代理人：王仪华，北海市区农村信用社法律合规部员工。 委托诉讼代理人：朱彦霖，北海市区农村信用社法律合规部副经理。 被告:张晓泽，男，1983年1月27日出生，汉族，现住辽宁省营口市西市区。 被告：北海凯昇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500662144898P，住址：北海市广东路130号海城苑A区16幢一单元201号。 法定代表人：陈旭，总经理 委托诉讼代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明达，广西众言律师事务所实习人员。 原告北海市区农村信用合作联社（以下简称北海信用社）诉被告张晓泽、北海凯昇房地产开发有限公司（以下简称凯昇公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告北海信用社的委托诉讼代理人朱彦霖、王仪华，被告凯昇公司的委托诉讼代理人梁武诚、张明达到庭参加诉讼，被告张晓泽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告签订的《个人购（建）房担保借款合同》，并依法判令被告张晓泽偿还原告贷款本金人民币255575.79元和利息33260.69元（利息暂计至2018年1月8日，以后另计）；2、判令被告北海凯昇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、请求依法判决确认原告对被告用以抵押的房产享有优先受偿权（抵押房产坐落于北海市，金海岸大道北凯昇银滩假日公寓1单元0505号和0××5号）。事实及理由：2010年1月7日，被告张晓泽与原告签订合同编号为农信按揭字2010第11号、第12号的《个人购房担保借款合同》两份，向原告分别借款171000元、144000元，用于购买房屋，期限20年，从2010年1月7日其至2030年1月7日止，执行年基准利率为5.94%，利率调整方式为次年1月1日起生效，还款方式为等额本息还款法，结息日为每月的11日。如借款人连续三期（含三期）未按时足额偿还借款本息，贷款人有权解除合同，提前收回贷款并按约定处分抵押物。逾期贷款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息。被告张晓泽以其购买的位于北海市、金海岸大道北凯昇银滩假日公寓一单元0505号和0××5号房产作抵押担保，并且依法向北海市房地产交易中心依法办理抵押权预告登记。同时，被告北海凯昇房地产开发有限公司对该合同项下债务提供连带责任保证担保。合同签订以后，预告依约向被告拨付全部贷款款项。履行了全部贷款义务。被告张晓泽得到该贷款并使用后，却没有按合同约定归还贷款本息。经原告多次催收，但被告以资金紧张为由，进行拖欠清偿贷款本息。被告的行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。故为了维护原告的合法利益诉至法院。 被告凯昇公司辩称：1、被告凯昇公司与原告、被告张晓泽于2010年1月7日签订的《个人购房担保借款合同》中，约定被告凯昇公司为被告张晓泽在本合同项下所有购房屋抵押提供阶段性保证担保。阶段性保证自本合同签订之日起，至被告张晓泽取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交抵押文件交原告收执之日止。而2010年1月9日《北海市房地产抵押登记证明书》（北房地交押字【2010】第00313号）证明：借款人张晓泽已将贷款所购买房屋办理了抵押登记并将有关抵押文件交原告收执，至此，被告凯昇公司的阶段性保证担保责任情形终止，原告要求被告凯昇公司继续履行阶段性保证担保没有依据；2、原告要求被告凯昇公司继续履行阶段性保证担保责任违反《担保法》第二十八条规定，原告行使抵押权后，被告凯昇公司对不足以清偿债务的部分履行担保义务。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张晓泽未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。 本院经过庭审确认以下法律事实： 2010年1月7日，原告与被告张晓泽、凯昇公司签订合同编号为农信按揭字2010第11号、第12号的《个人购房担保借款合同》。合同约定借款金额分别为171000元、144000元，借款期限均是从2010年1月7日起至2030年1月7日，共计240个月，借款用途：用于购买北海市金海岸大道北凯昇银滩假日公寓单元605号、505号房屋，贷款利率按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准率5.94%，执行年利率5.94%，利率调整方式为次年1月1日起生效，还款方式为等额本息还款法，结息日为每月的10日。如借款人连续三期（含三期）未按时足额偿还借款本息，贷款人有权解除合同，提前收回贷款并按约定处分抵押物。逾期贷款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息。被告张晓泽以其购买的位于北海市、金海岸大道北凯昇银滩假日公寓一单元0505号和0××5号房产作抵押担保，并且依法向北海市房地产交易中心依法办理抵押权预告登记。抵押担保范围：本合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。同时，被告北海凯昇房地产开发有限公司对该合同项下所购房屋作抵押的债务，由保证人凯昇公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥证实的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现之前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年。被告张晓泽于2010年1月9日做了《北海市房地产抵押登记证明书》北房地交押字（2010）第00313、00315号预购商品房抵押登记。被告张晓泽已于2013年取得涉案房屋北海市金海岸大道14号凯昇银滩假日公寓0505号、0××5号的房产证书，房产证号分别为：北房权证（2013）字第049028号、北房权证（2013）字第049037号。 另查明，2010年1月18日原告按照合同的约定的方式分别将贷款171000元、144000元转到被告张晓泽的账户。 截至2017年3月6日，被告张晓泽一共向原告偿还了本息182123.5元，尚欠借款本金255575.79元及利息33260.69元未有偿还。原告曾于2017年11月9日向被告张晓泽《贷款催收通知书》，被告张晓泽签收确认，但一直没有向原告偿还所欠借款及相应利息。故原告于2018年3月6日诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有原告提供的《个人购（建）房担保借款合同两份》、《商品房买卖合同》、《抵押承诺书、抵押登记他项证书》、《借款借据》、《还本付息清单》、《欠本息明细表、欠本欠息清单》、《逾期催收通知书》、被告凯昇公司提交的《不动产登记资料查询结果证明（编号：2018300622）》以及庭审笔录等证据证明。 本院认为，原告与被告张晓泽、凯昇公司签订的上述《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，且双方已实际履行，应受法律保护。被告张晓泽借款后，未按约定还款付息，已构成违约，应承担违约责任。原告有权按合同约定要求被告张晓泽偿还借款本息，故原告请求被告张晓泽归还借款255575.79元及相应利息的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。原告与被告张晓泽、凯昇公司签订《个人购房担保借款合同》，合同借款担保方式既约定抵押担保，也约定有保证人担保。被告凯昇公司为被告张晓泽在合同项下的贷款承担阶段性担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥证实的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现之前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年。2010年1月9日被告张晓泽已经做了《北海市房地产抵押登记证明书》北房地交押字（2010）第00313、00315号预告抵押登记，且被告张晓泽已于2013年取得涉案房屋北海市金海岸大道14号凯昇银滩假日公寓0505号、0××5号的房产证书，房产证号分别为：北房权证（2013）字第049028号、北房权证（2013）字第049037号。至此，被告张晓泽已经办理了预购商品房抵押登记，取得房产证，被告凯昇公司的阶段性担保结束，不需要承担连带担保责任。故原告主张被告凯昇公司对涉案的债务承担连带责任的请求，不符合法律规定，本院不予支持；被告张晓泽以位于北海市、金海岸大道北凯昇银滩假日公寓一单元0505号和0××5号房产作抵押担保，并到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记，抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不能履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，故原告主张对被告张晓泽用以抵押的房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张晓泽向原告北海市区农村信用合作联社偿还借款本金255575.79元及利息33260.69元（暂计至2018年1月8日止，2018年1月9日至实际清偿借款本息之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定另行计算）； 二、原告北海市区农村信用合作联社对被告张晓泽用以抵押的位于北海市、金海岸大道以北凯昇银滩假日公寓一单元0505号和0××5号房产享有优先受偿权； 三、驳回原告北海市区农村信用合作联社的其他诉讼请求。 本案受理费2724元（原告已预交），由被告张晓泽负担。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 蒙兆宽 二〇一八年五月十三日 法官助理 庞 玉 书 记 员 李奕东 附：本判决所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。