广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终169号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中又置业有限公司，住所地广东省深圳市南山区桂庙路南山阳光文体活动中心一层185。法定代表人：古志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敏洪，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：蔡秋颜，女，1982年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：翁健龙，广东凯成律师事务所律师。原审被告：古志荣，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人深圳市中又置业有限公司（以下简称中又公司）因与被上诉人蔡秋颜、原审被告古志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤20民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中又公司上诉请求：撤销一审判决第三、七项，依法改判：1.被上诉人拆除“星河雅苑”住宅楼1001号房室内装修，恢复原状；2.被上诉人按1500元/月的标准，自2013年11月4日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼1001号房之日止向上诉人支付房屋占用费。事实和理由：一、被上诉人自2013年11月4日日起即占有使用涉案房屋，至今已实际占有使用将近四年，被上诉人已基于涉案合同取得实际利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被上诉人依法应支付占用房屋期间的使用费。二、一审认定被上诉人的装修事实不清。被上诉人基于自身生活需要对涉案房屋进行装修，被上诉人提供的证据无法核实真实性，被上诉人也没有对涉案装修工程造价提出鉴定，涉案装修工程也未依法发包给有资质的承建单位建设，更无任何验收合格的证明，依法应承担举证不能的不利后果。一审法院没有查清被上诉人是否实际支付装修费用，如何支付，实际工程量等具体项目，且对于装修所作的折旧没有任何依据，仅凭案外人的一张收据，判令上诉人接受不确定性的工程显失公平。三、一审判决遗漏了诉讼当事人，应该发回重审。被上诉人提起确认合同无效之诉，根据《中华人民共和国律师法》第五十四条及《律师见证业务工作细则》的规定，如果因为律师违法职业或过错给当事人造成损失的，其所在的律师事务所应当承担赔偿责任。本案的合作建房协议书经广东万政律师事务所见证并出具见证书，本案与广东万政律师事务所存在法律上的利害关系。一审法院如认为涉案合同无效，依法应追加广东万政律师事务所参加诉讼。一审法院确认合同无效，没有追加该律师事务所作为诉讼参与人，剥夺了该律师事务所的权利。被上诉人蔡秋颜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人主张房屋占用费没有事实及法律依据。上诉人对合同无效具有重大过错，应承担更大的责任。二、上诉人向被上诉人交付的房屋为毛坯状态，被上诉人委托第三人对涉案房屋进行装修，一审法院对装修款的认定及折价符合实际。三、见证律师不是本案的必要诉讼参与人。本案是房屋买卖合同纠纷，即使见证律师应该承担过错赔偿责任，也是基于法律服务合同而产生。上诉人在一审中未申请见证律师事务所作为诉讼参与人，在二审中提出是为了逃避责任。原审被告古志荣二审期间未出庭，亦未提交书面意见。蔡秋颜于2017年3月2日向一审法院起诉请求：1.撤销与中又公司、古志荣所签订的《合作建房协议书》；2.中又公司、古志荣退还蔡秋颜所付房款173000元，并支付利息28681.76元（利息按中国人民银行公布的同期一年期的贷款利率计算，不够一年的按日计算，日利率=年利率/365），房屋装修费65000元，及律师见证费800元，各项合计267481.76元。一审诉讼过程中，蔡秋颜变更诉讼请求为：1.请求确认蔡秋颜与中又公司签订的《合作建房协议书》无效；2.中又公司、古志荣连带返还房款（含装修费46900元）173000元及利息28175.27元（利息计算自每笔款项支付之日起至实际清偿之日止，暂计算至2017年5月15日，按中国人民银行一年期同期贷款利率计付）、房屋装修费65000元及律师见证费800元，合计266975.27元。中又公司在一审诉讼过程中提出反诉请求：1.解除蔡秋颜与中又公司签订的《合作建房协议书》；2.蔡秋颜腾空、返还“星河雅苑”住宅楼1001号房房产；3.蔡秋颜拆除“星河雅苑”住宅楼1001号房室内装修，恢复原状；4.蔡秋颜按1500元/月的标准，自2013年11月4日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼1001号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，占用费直接从蔡秋颜已支付的建房款中抵扣。房屋占用费暂计至2017年5月为64350元；5.蔡秋颜支付拖欠的物管费及滞纳金4421.31元、水电费及滞纳金656.45元。一审诉讼过程中，中又公司变更第4项反诉请求为：蔡秋颜按1500元/月的标准，自2013年11月4日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼1001号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，房屋占用费暂计至2017年5月为64350元。一审法院认定事实：2013年11月4日，中又公司与蔡秋颜签订《合作建房协议书》，约定中又公司在中山市横栏镇三沙村有住宅建设用地一块，由蔡秋颜提供合作建房资金，双方合作建设“星河雅苑”，蔡秋颜分得适当房屋。蔡秋颜向中又公司提供合作建房款21万元，中又公司向蔡秋颜提供“星河雅苑”1001号房，建筑面积约112平方米，使用期限为70年（以办证时间和国家相关规定为准）。合同签订之日付定金5000元，2013年11月4日前付首期款105000元（含定金），余款105000元分期一年分月付款。中又公司承诺在蔡秋颜交清所有合作建房款时，房屋所有权归蔡秋颜所有。交楼时间约为2013年11月4日，交楼标准室内为毛坯。该楼宇为框架结构，建筑层楼13层。分给蔡秋颜的房屋产权归蔡秋颜，在法律法规及政府政策允许的情况下，中又公司协助蔡秋颜办理产权手续，相关费用由蔡秋颜承担。中又公司在入伙前发给蔡秋颜集资房所有权证明。蔡秋颜须接受小区有关《物业管理规定》，前期物业管理费按1.5元/平方米计算。同日，中又公司与蔡秋颜签订《补充协议书》，约定2013年11月4日前蔡秋颜支付首期合作建房款105000元，尚欠的余款105000元由蔡秋颜从2014年1月至2014年12月，每月15日前付8750元月供款。上述协议后附有“中山市横栏镇三沙村古志荣、古志武用地图”、“古志荣、古志武建筑红线图”。广东万政律师事务所姚朝阳律师制作了上述协议的见证书，蔡秋颜支付了律师见证费800元。上述协议签订后，蔡秋颜向中又公司支付了首期款及月供款共173000元。2013年11月20日，蔡秋颜将上述房屋交给何明山装修，双方约定装修费为65000元。蔡秋颜分别于2013年11月20日、2014年2月19日向何明山支付了装修费30000元、35000元。诉讼过程中，蔡秋颜与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，涉案房屋所在土地为农村集体土地。蔡秋颜称其从2014年2月开始在涉案房屋居住，于2017年3月20日左右因中又公司断水断电而搬离涉案房屋。中又公司主张蔡秋颜支付房屋占用费，并向一审法院申请委托评估机构按市场价格评估涉案房屋的占用费标准。蔡秋颜提供的收款收据证明其已支付了截至2016年12月的水电费和物管费。另查，中又公司为一人有限责任公司，股东是古志荣。一审法院认为,蔡秋颜与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，双方之间名为合作建房，实际为房屋买卖合同关系。双方均确认涉案房屋所在土地为农村集体土地，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”故，蔡秋颜与中又公司签订的《合作建房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”请求确认合同无效，不适用诉讼时效；而合同无效后的返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院确认无效之日起计算。故，中又公司关于诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。合同无效后，中又公司应当向蔡秋颜返还购房款173000元，蔡秋颜应当向中又公司返还“星河雅苑”1001号房。蔡秋颜与中又公司在签订《合作建房协议书》时均明知涉案房屋所在土地为农村集体土地，故双方对于该《合作建房协议书》的无效均有过错。蔡秋颜已付购房款的利息损失、律师见证费和中又公司在蔡秋颜占有使用涉案房屋期间的房屋占用费损失应由其各自自行承担。涉案房屋装修完毕后，蔡秋颜一直使用至今年，反映该装修具有使用价值，中又公司也未提供证据证明该装修不适于使用，从发挥物的最大效用角度出发，一审法院不同意中又公司拆除“星河雅苑”1001号房室内装修的诉讼请求。考虑双方的过错程度及1001号房室内装修的折旧，一审法院核定中又公司应当补偿蔡秋颜装修费39000元。中又公司主张蔡秋颜支付物管费及滞纳金，但未提供证据证明其与蔡秋颜有合法的物业服务合同关系，也未提供证据证明其向蔡秋颜提供了物业服务，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。中又公司还主张蔡秋颜支付水电费及滞纳金，但未提供证据证明双方对此的约定，故一审法院不予支持。中又公司为古志荣投资的一人有限责任公司，古志荣未举证证明其财产独立于中又公司的财产，应当对中又公司的上述金钱债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、蔡秋颜与中又公司签订的《合作建房协议书》无效；二、中又公司于一审判决发生法律效力之日起十日内返还蔡秋颜购房款173000元；三、中又公司于一审判决发生法律效力之日起十日内补偿蔡秋颜装修费39000元；四、古志荣对中又公司所负的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、蔡秋颜于一审判决发生法律效力之日起十五日内将“星河雅苑”1001号房腾空、返还给中又公司；六、驳回蔡秋颜的其他诉讼请求；七、驳回中又公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2656元，由蔡秋颜负担547元，中又公司、古志荣负担2109元。反诉费767元，由中又公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，蔡秋颜与“星河雅苑物业管理处”签订一份装修管理规定。中又公司称“星河雅苑物业管理处”是中又公司设置的为“星河雅苑”提供前期物业管理服务的机构，没有办理独立的工商登记，在共建人对房屋进行装修时有收取装修押金2000元。本院认为，中又公司与蔡秋颜签订的合作建房协议书名为合作建房，实际为中又公司采取与房地产企业出售商品房相同的销售模式向蔡秋颜出售涉案房屋，故本案为房屋买卖合同纠纷。中又公司向蔡秋颜出售的涉案房屋所在土地为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，中又公司与蔡秋颜签订的合作建房协议书违反了法律的强制性规定，依法无效。在合作建房协议无效的情况下，针对中又公司的上诉理由及双方分歧，本案二审争议的主要焦点有二：一是一审法院未通知广东万政律师事务所参加诉讼是否程序不当；二是蔡秋颜是否应向中又公司支付涉案房屋占有使用费，中又公司是否应向蔡秋颜支付装修损失。关于焦点一，中又公司与蔡秋颜签订的合作建房协议书经过了广东万政律师事务所姚朝阳律师的见证，广东万政律师事务所与中又公司、蔡秋颜之间为法律服务合同关系，与中又公司、蔡秋颜之间的房屋买卖合同关系为不同的法律关系。若因广东万政律师事务所的见证服务存在不当导致中又公司、蔡秋颜的相应损失，中又公司、蔡秋颜可另循合法途径予以解决。一审法院未追加广东万政律师事务所参加本案诉讼并不属遗漏必要共同诉讼当事人，审理程序并无不当。关于焦点二，中又公司明知涉案房屋并非商品房，房屋建设所占用土地为农村集体土地，却将涉案房屋出售给蔡秋颜，中又公司对于合作建房协议书的无效存在过错。蔡秋颜以较低的价格购买涉案房屋，在购买房屋的大宗财产时未要求中又公司出示出售涉案房屋的合法文件，蔡秋颜对签订本案无效的合作建房协议书亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，蔡秋颜与中又公司均应对其各自过错承担相应的责任。蔡秋颜向中又公司支付了购房款173000元，中又公司将涉案房屋交付蔡秋颜使用，依法中又公司应向蔡秋颜返还购房款173000元，蔡秋颜应将涉案房屋返还给中又公司。而中又公司占有了蔡秋颜支付的购房款，享有了购房款的利息收益，蔡秋颜占有使用了涉案房屋，享有了涉案房屋的使用收益，蔡秋颜的利息损失一方面可与中又公司对涉案房屋的使用收益损失相冲抵，另一方面双方对合同无效均有过错，故蔡秋颜的利息损失和中又公司的房屋使用收益损失应由其各自自行承担，一审法院对蔡秋颜主张的已付购房款利息和中又公司主张的房屋占有使用费均不予支持并无不当，本院对此予以维持。对于蔡秋颜主张的装修款损失问题。依生活常理，房屋需在进行相应的固定装修后才能居住使用，中又公司与蔡秋颜约定交付涉案房屋的标准为毛坯，而蔡秋颜实际已入住涉案房屋，因此，蔡秋颜必然支出了一定的装修费用用于固定装修。蔡秋颜对涉案房屋进行的固定装修已形成涉案房屋的附合物，虽然中又公司在本案中主张不同意利用蔡秋颜已投入的固定装修，要求蔡秋颜予以拆除，但是因双方签订的合作建房协议书依法无效，中又公司和蔡秋颜对该协议书的无效均存在过错，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，中又公司应当对蔡秋颜已投入的固定装修予以相应补偿。蔡秋颜主张其装修费为65000元，对此提供了由何明山出具的收取装修费用的两份收据，中又公司虽对此不予认可，然而蔡秋颜对涉案房屋进行了装修的客观事实存在，蔡秋颜主张的装修费用亦未明显不合理，故一审法院结合双方的过错程度，认定中又公司补偿蔡秋颜39000元并无明显不妥，本院对此予以维持。对于双方当事人未上诉的其他事宜，本院二审期间依法不予审理。综上所述，上诉人中又公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1409元（上诉人深圳市中又置业有限公司已预交），由上诉人深圳市中又置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年五月二十三日书记员  隋 越