浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终1153号 上诉人（原审原告）：富尔达集团有限公司，住所地台州市市府大道289号。 法定代表人：孙仁富，董事长。 委托诉讼代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘海林，男，1970年3月13日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人富尔达集团有限公司因与被上诉人潘海林合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 富尔达集团有限公司上诉请求：撤销原审判决，以程序违法将本案发回重审或改判支持上诉人原审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间并无直接的法律关系。上诉人向被上诉人收取房款，并产生结算纠纷，中间重要的环节在于上诉人与案外人椒江区葭芷街道东京村村民委员会（以下简称“东京村委会”）之间存在合作开发房地产合同关系，而被上诉人是东京村拆建户，并且其选择了地基换套房的安置方式。上诉人在依约向案外人东京村委会履行返还房屋义务后，案外人东京村委会经过内部分房，将涉案房屋分配并交给了被上诉人占有使用。上诉人认为，既然上诉人与被上诉人之间是通过案外人东京村委会在内部分房后间接发生了法律上的关系，故原审法院应依法追加案外人东京村委会作为本案第三人参加诉讼。二、原审法院认定上诉人主张债权超过诉讼时效系认定事实错误。1、上诉人与案外人东京村委会之间签订有《联合开发东京新村项目协议书》、《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》等协议，上诉人有义务向案外人东京村委会交付269套套房和39套老人公寓，而案外人东京村委会相应有向上诉人履行超面积付款及交纳物业维修基金的义务（具体表现是案外人东京村委会向拆建户收取，或指示、通知拆建户向上诉人交付）。具体履行过程中，案外人东京村委会分三批向上诉人发出交房指示和办理产权过户登记通知，即2007年230套套房。2008年24套套房和36套老人公寓，2016年4月29日确定最后15套套房和3间老人公寓。即截止2016年4月29日，上诉人与案外人东京村委会才符合整体结算的条件，且案外人东京村委会亦确有指示或通知其拆建户到上诉人处办理房款结算、付款、开票、过户等交房手续。从被上诉人潘海林作为东京村拆建户的实际返还安置房的情况看，案外人东京村委会对其拆迁安置也是分二期进行的，即第一期在2007年，第二期在2016年4月29日之后。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，既然原审判决认定案外人东京村委会与上诉人之间合同整体的效力及于被上诉人，则该合同履行过程中相应诉讼时效开始起算的时间当然及于被上诉人。故本案上诉人主张权利未超过三年诉讼时效。2、到目前为止，由被上诉人占有并使用的东京湾小区康筑苑3号楼1单元2202室房屋仍登记在上诉人公司名下，房屋物权所有人为上诉人公司。即使按照合同的约定，被上诉人应享受返还123平方米的面积，但被上诉人在未向上诉人结算付款之前也只能在123平方米范围内与上诉人共有该房屋。更何况，拆建户未结清房款及物业维修基金前不办理房屋转户手续是案外人东京村委会与上诉人之间的共同约定，被上诉人怠于履行义务，也必然无法享受相应不动产物权。即使被上诉人有权不付款，但并不影响上诉人依法对涉案房屋超出123平方米面积的部分主张物权。利益最终受到损害的必然是被上诉人。3、涉案房屋的交付使用是在为及时解决东京村拆迁居民居住的背景下发生的，政府及有关主管部门从维护社会稳定的前提出发，协调上诉人与案外人东京村委会先将其中230套房屋交付使用，以后再陆续办理结算、开票、转户等交房手续。原审法院认为将房屋交付使用即为不动产法律意义的交付，显然违背《物权法》的有关规定。 潘海林答辩称，一、被上诉人与上诉人之间没有合同关系，被上诉人是与开发区管委会和村里签的合同，合同约定一间宅基地调换一套套房，面积123平方，外加10平方米车库，而上诉人实际交付给被上诉人的房屋面积也不够。二、原来约定的公摊面积是10几平方，而实际公摊面积是20几平方，远远超过约定的公摊面积。三、本案的合同签订至今已超过10年，故诉讼时效已经超过。四、房屋的质量存在严重问题，开发商却说房子已经超过十年，过了保修期。综上，请求驳回上诉，维持原判。 富尔达集团有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付宅基地置换套房超面积部分房款439541元；2.被告向原告支付代扣代缴的物业专项维修资金12488元；3.被告按同期银行贷款利率计算赔偿原告利息损失。审理过程中，原告将第3项诉讼请求明确为：被告对上述两项金额452029元自2007年10月29日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算赔偿原告利息损失。 一审法院认定事实：2005年3月29日，浙江万达房地产实业有限公司变更为富尔达实业有限公司。2005年9月28日，富尔达实业有限公司变更为富尔达集团有限公司。2002年1月30日，被告潘海林签署《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》，确认书载明，确定按照一间宅基地置换一套小高层或高层建筑面积120平方米，加自行车房10平方米的公寓式住房；如所需的住房面积少于应返还的面积，少于部分按1846.15元/平方米计算价款，在交房时返回，如所需的面积大于应返还的面积，大于部分要求按本项目对外销售的市场价格和付款的规则收取，在交房前付清。2002年2月9日，浙江万达房地产实业有限公司（以下简称万达公司）、台州市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）与东京村委会签订《联合开发东京新村项目协议书》，约定东京村委会用村民的宅基地置换新村新建房屋的产权，共计360间，置换360套，每套120平方米，加自行车库10平方米左右；返还给村民的住房面积小于应返还的面积，少于部分按1846.15元/平方米计算价款，在交房时同时返还给村民；如村民需要的住房面积大于应返还的面积，大于部分按本项目对外销售的市场价格和付款规则收取房款，但由于设计误差大于需要面积3平方米以内，则可按1846.15元/平方米计算房款。2004年7月28日，东京村委会与万达公司签订《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》，约定拆建户一间宅基地置换合作开发公司套房一套，每套建筑面积123平方米（其中套房面积104.3平方米，楼电梯公摊面积15.7平方米，门厅公摊面积3.1平方米），再加自行车房10平方米，拆建户不再承担其他公摊面积；拆建户置换房屋及老人公寓的物业维修基金由开发公司承担50%。根据东京村委会出具的东京湾·康筑苑3号楼房号分布示意图，被告潘海林确定的房号为3号楼1单元2202号。被告于2007年10月29日领取该房屋钥匙、门禁卡，及业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房产初始证复印件、自行车房平面图、自行车房钥匙等资料。编号为台建房测实测字2006第040号《东京湾康筑苑1～5号楼及2号地下室成果报告》记载，涉诉的东京湾康筑苑3幢1单元2202号房屋，建筑面积为215.67平方米，其中分摊面积为37.77平方米。2016年4月19日，原告向被告发送《办理房款开票结算的通知》，通知被告于2016年4月25日前到原告销售部及时办理结算开票办证手续等。另查明，被告潘海林在东京湾康筑苑另有拆建置换套房一套，房号为4号楼1单元1702号，已按照上述《联合开发东京新村项目协议书》、《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》约定的内容，及超出123平方米的面积部分按照4840元/平方米的标准向原告缴纳房款差价，及按照81元/平方米的标准向原告缴纳物业专项维修资金，并办理了房屋权属登记。还查明，宏业公司于2003年6月5日退出与原告的合作开发东京湾项目。一审法院认为，万达公司、宏业公司与东京村委会签订的《联合开发东京新村项目协议书》、《拆建户宅基地与开发公司调换套房的补充协议》意思表示真实，未发现存在无效的法定情形，应为有效，效力应当及于东京村全体拆建村民。被告潘海林签署的《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》载明，房屋面积差价款应当在交房前付清，且被告于2007年10月29日收取东京湾·康筑苑3号楼1单元2202号房屋的钥匙及相关资料，取得了对该房屋的控制，应当视为房屋交付完成。虽然原告于2016年4月29日向被告发送《办理房款开票结算的通知》，但该催缴行为发生在诉讼时效届满之后，不发生诉讼时效中断效力。故被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，该院予以采纳。同时，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主应当在办理房屋入住手续前，缴纳首期住宅专项维修资金，故原告要求被告支付代扣代缴的物业专项维修资金及赔偿逾期支付物业维修基金的利息损失的诉讼请求亦超过诉讼时效，该院不予支持。综上，原告的诉讼请求于法无据，该院予以驳回。判决：驳回原告富尔达集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8080元，减半收取4040元，由原告富尔达集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人富尔达集团有限公司向本院提交了以下新证据：1、2016年4月22日东京村委会《关于开票办证的回复》；2、2016年4月29日东京村委会《东京湾15套房屋及3套老人公寓分房名单》；3、《房屋建筑面积测绘成果报告书》（涉及上述15套房屋及3套老人公寓部分）。上述3份证据与富尔达集团有限公司原一审提供的《办理房款开票结算的通知》构成一组证据，佐证证明富尔达集团有限公司与东京村委会之间在履行合作开发房地产合同过程中，实际是分三期履行，即2007年10月25日230套为第一期，2008年1月29日24套为第二期，2016年4月29日最后15套房和3间老人公寓为第三期，证明本案的诉讼时效没有超过。 被上诉人潘海林质证认为，被上诉人向上诉人主张房屋面积不够时，上诉人回复说诉讼时效已经过期了，今天在庭上又说诉讼时效没有超过。2007年上诉人是一次性将房屋返还给东京村了，至于村里怎么分配、什么时候分配与上诉人无关。 本院认证认为，上诉人在二审提供的证据不属于新证据，而且也不能证明待证事实，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人富尔达集团有限公司与东京村委会联合开发东京湾小区，对东京村进行旧房改造，双方订立的相关合同对所有东京村拆迁户具有约束力。被上诉人潘海林系东京村拆迁户，其选择以宅基地置换套房的拆迁方式，并以抽签方式取得东京湾康筑苑3号楼1单元2202室。现上诉人以被上诉人置换的套房超面积，要求被上诉人支付超面积部分房款及物业专项维修资金，主体恰当。上诉人认为原审法院应依法追加案外人东京村委会为第三人参加诉讼，理由不能成立。按照被上诉人签订的《椒江东京村拆迁安置方式选择确认书》中的约定，超面积部分房款应于交房前付清。同时，根据《住宅专项维修基金管理办法》的规定，业主应当在办理房屋入住手续前缴纳首期住宅专项维修资金。被上诉人于2007年10月29日领取3号楼1单元2202室房屋钥匙、门禁卡及相关资料，并管业使用，应视为房屋已实际交付。故上诉人现在主张房屋面积差价款及物业维修资金，均已超过了诉讼时效。上诉人以共分三批交房，最后一批交房时间为2016年4月29日为由，认为截止2016年4月29日才符合整体结算的条件，其主张权利未超过诉讼时效，显然于法无据。被上诉人的房屋差价在交房时即已明确，其结算无须以整体交房为前提条件。 综上所述，富尔达集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8080元，由上诉人富尔达集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  胡精华 审判员  王安安 二〇一八年五月二十八日 书记员  郭巧燕 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?