湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第235号上诉人（原审原告）尹明，男。委托代理人刘伟涛，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）衡阳鸿业房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区湘江东路84号湘江名苑。法定代表人叶凌，该公司董事长。委托代理人刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。上诉人尹明因与被上诉人衡阳鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠民一初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人尹明的委托代理人刘伟涛、被上诉人鸿业公司的委托代理人刘湘骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，鸿业公司系衡阳市珠晖区湘江东路84号“湘江名苑”开发建设单位。2011年9月13日，尹明（买受人）与鸿业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人以3909元／平方米，总金额337425元的价格购买出卖人建设的位于珠晖区湘江东路湘江名苑2栋2401室房屋，建筑面积共86.32平方米；出卖人应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，尹明付清了了全部购房款，但在合同约定的交房期限届满时，鸿业公司未能交付房屋。鸿业公司虽曾通知尹明于2013年8月初收房，但因房屋尚未通过综合验收，尹明拒绝收房，遂纠纷成讼。另查明，因鸿业公司申请并征得双方当事人同意，该院委托湖南志成房地产评估有限公司对与尹明所购房屋同地段同类型的湘江名苑1栋309室、面积为130.25平方米、购买价为4118.4元／平方米，总金额536422元的房屋租金价格进行评估。该公司于2014年8月14日出具的《评估报告书》确定：评价对象在估价时点2014年8月1日的房地产租金市场价格为15元／平方米／月。湘江名苑1栋309室房屋评估时已进行装修，双方当事人确认该房屋装修价值为200000元。原审认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对双方具有约束力。在合同约定的交房期限届满后，鸿业公司未能交付合同约定的经综合验收合格的房屋，构成违约，尹明要求鸿业公司承担违约责任于法有据，该院予以支持。诉讼中，鸿业公司提出合同约定的违约金过分高于尹明的实际损失，请求适当减少。原审认为，尹明因鸿业公司迟延交房产生的实际损失可以参照逾期交房期间同地段同类房屋的租金标准确定，参照湖南志成房地产评估有限公司出具的《评估报告书》，按比例作出相应核减后，被评估房屋作为毛坯房的租金为1423.14元（1953.75元×536422元／736422元），即10.93元／平方米／月（1423.14元／月÷130.25平方米），而合同约定的违约金标准明显高于尹明实际损失的一倍，故对鸿业公司请求适当核减违约金的理由予以采纳，酌情确定鸿业公司应承担的违约金为每月1038元（10.93元／平方米／月×86.32平方米×110%）。综上，尹明请求支付2013年7月1日起至同年9月30日止的违约金为3114元，尹明请求过高部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：被告衡阳鸿业房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告尹明自2013年7月1日起至2013年9月30日止的逾期交房违约金3114元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费100元，由被告衡阳鸿业房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人尹明不服，向本院提起上诉称：一、原审法院在认定鸿业公司延期交房构成违约的基础上，以房屋买卖合同约定的违约金过分高于实际损失为由，按月租金10.93元／平方米及造成损失10%的比例计算违约金不当。合同中约定了违约金的计算标准，该约定是合法有效的，原审不按合同约定的标准计算违约金损失，只按实际损失上浮10%也于法无据；二、原审法院判决赔偿3个月违约金损失与上诉人的诉讼请求不符。上诉人起诉时，由于被上诉人延期交房的违约行为在延续，无法确定具体的违约时间，因此上诉人请求时明确注明了违约金应计算至实际交房之日时止，而原审法院仅判决鸿业公司赔偿3个月的违约金损失，缺乏事实与法律依据。综上，原审法院在违约金的计算标准、计算方式和违约时间上存在错误，故请求撤销原判，依法改判，并由鸿业公司负担本案一、二审案件受理费。被上诉人鸿业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人鸿业公司当庭提交了一组证据：证据1－1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证据1－2、由衡阳市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，拟共同证明涉案房屋的验收情况。经庭审质证，尹明的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该组证据应在原审法院提交。上诉人尹明在二审期间未提交新的证据。对以上证据，本院经审查认为，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可作为认定案件事实的依据。经审理查明，涉案房屋于2013年7月26日通过由施工单位、设计单位、监理单位、建设单位组织的工程质量竣工验收（以下简称四方验收），后于2014年1月28日通过由衡阳市公安消防支队组织的消防验收（复验）。另查明，国务院于2004年5月19日颁布国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了房地产开发主管部门对住宅小区等群体房地产开发项目进行综合验收的行政审批。除以上事实外，原判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：涉案的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应全面履行。按合同约定，鸿业公司应在2013年6月30日之前将经综合验收合格、并取得商品住宅使用批准文件的房屋交付给尹明，但国务院已于2004年5月颁布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了对住宅小区等群体房地产开发项目进行综合验收的行政审批。《建设部办公厅关于对深圳市建设局﹤关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示﹥的复函》也明确指出：“商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用”。涉案房屋在2013年7月26日已由鸿业公司组织竣工验收合格，符合上述复函所称的交付使用条件。鸿业公司未在合同约定的交房时间2013年6月30日前交房，已经构成违约。鸿业公司通知买受人交房的时间可确定为2013年8月3日（买受人向鸿业公司发出公开信之日），其迟延交房的天数为34天。综合考虑鸿业公司迟延交房的天数、迟延交房造成买受人的实际损失、造成买受人拒收房屋的原因、合同中有关违约责任的约定、法律规定等因素，原判决认定的违约金数额并无不当，再行调整没有必要。综上，原判决虽在认定事实上存在瑕疵，但裁判结果并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人尹明负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一五年七月十日书记员  谢倩茜校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。