广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初1342号原告：李益棠，男，1956年10月25日出生,香港居民，现住江门市蓬江区，原告：黎健春，男，1952年12月14日出生，香港居民，现住江门市蓬江区，原告：容德权，男，1973年6月20日出生，汉族，住江门市蓬江区，以上三原告共同委托诉讼代理人：李健雄，广东焯群律师事务所律师。被告：李庆泉，男，1969年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：容志恩，男，1983年12月17日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告：高亦枝，男，1973年3月19日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告：高坤洋，男，1991年1月21日出生，汉族，住江门市蓬江区，以上四被告共同委托诉讼代理人：方先涛、郑丽明，均系广东森德律师事务所律师。原告李益棠、黎健春、容德权诉被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行审理。原告李益棠及李益棠、黎健春、容德权的共同委托诉讼代理人李健雄，被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋的共同委托诉讼代理人方先涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李益棠、黎健春、容德权共同起诉称：2015年9月12日，原、被告双方签订《土地转租协议》一份，内容约定原告将位于蓬江区荷塘镇篁湾村打水围浪（土名）的19.8亩土地转租给被告，租期从2016年1月1日起至2060年1月31日止，每年每亩租金为25000元；每年租金需在当年1月1日起至1月15日前交付，实现先交租后使用的原则，如逾期交租，则原告有权取消本协议，没收押金，收回土地使用权。签订协议后，被告应先付一年的租金即495000元给原告作为押金，押金将在期满最后一年以不计利息抵作租金。协议签订后，原告将土地移交给被告使用。而被告未依约履行交付押金，后来被告经原告追讨才认为已交付给案外人李连盛代收，但租金已连续三年未付，累计拖欠三年租金1485000元。被告拒付租金的理由认为其建造的厂房被政府部门拆除受到损失要求原告赔偿，被告的要求本应是无理的，但经其提起诉讼，法院以（2017）粤0703民初4835号判决书判决原告赔偿520000元给被告，并认定双方签订的《土地转租协议》无效。原告本着尊重法院裁判服从判决，那么，执行法院判决，被告欠交2016年至2018年三年租金1485000元减除赔偿款520000元，被告应支付965000元。经原告多次催讨无果，现诉请法院判令：1.四被告支付土地占用费965000元；2.本案诉讼费用由四被告承担。原告李益棠、黎健春、容德权在举证期限内共同提供的证据有：1.《出租土地协议》（原件）1份；2.《土地转租协议》（原件）1份；3.（2017）粤0703民初4835号民事判决书（复印件）1份。被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋共同答辩称：四被告认为原告提出的全部请求不应得到支持。首先，原告主张的占用费请求来源于被告占用涉案土地使用权的事实。但涉案土地使用权是属于蓬江区荷塘镇篁湾村濯泉村民小组集体所有，原告并非该土地使用权的所有权人，原告无权依据物权之债向被告追索。其次，原告与蓬江区荷塘镇篁湾村濯泉小组之间的土地出租协议的前言、1、5、6、10条的内容均可认定该土地出租协议的原意，就是将农业用地出租用作非农业用途，且已经生效的（2017）粤0703民初4835号已经查明原告承租该土地使用权，也正是将农业用地用作非农业用地。根据相关法律规定，该土地出租协议当然应当认定无效，既然原告与土地使用权所有权人之间的协议应当认定无效，那么原告当然不能依据该协议主张自身有权凭借涉案土地使用权向他人主张任何权利。在此，四被告占用的约19亩土地使用权在2016年5月已经被公权机关依法拆除约10亩，并在拆除后产生空地上种植树木。也就是说被告在2016年5月起并未实际使用全部地块。最后，四被告一直与原告就各方损失进行协商，但未能达成一致，如果原告有证据证明其就涉案地块的投资损失，四被告原意进一步进行协商。被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋在举证期限内未举证。经审理查明：2008年2月5日，江门市蓬江区荷塘镇篁湾村委会濯泉村民小组（以下简称篁湾村民小组）作为甲方，李益棠、黎健春、容德权作为乙方，签订《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》，将位于该村打水围浪的土地（面积为43.43亩）的使用权出租给李益棠、黎健春、容德权。协议约定：1.将上述土地使用权由甲方出租给乙方作为工业用途，面积约43.43亩；2.土地租赁期二十五年，由2010年2月1日起至2035年1月31日止。期满后自动续期二十五年，到2060年1月30日止；3.该土地的出租金起步价每年每亩5000元人民币，以后每5年每亩递增5%租金；4.乙方获得该地使用权后，甲方应同时无条件协助乙方办理水电、填土及行政手续，但所需费用由乙方负责，乙方可自行建设厂房或转租，但不得开办对环境造成污染的项目，项目必须符合政策和地方政府要求等内容。上述土地的性质为农业用地。2015年9月12日，李益棠、黎健春、容德权作为甲方,李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋作为乙方，签订了《土地转租协议》。该协议约定：1.李益棠、黎健春、容德权将于2008年与篁湾村民小组所租赁的土名为打水围浪的19.8亩土地（下统称涉案土地）转租给李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋使用。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋必须按照甲方于2008年与篁湾村民小组所签订的土地租赁合同为准则。但实际发生土地租赁金由2016年1月1日起计算。租赁期限截止到2060年1月31日止；2.李益棠、黎健春、容德权转租给李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋的土地按每年每亩人民币25000元的价格计算，不递增直至期满。实行先交租后使用，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋要按测量亩数计算金额交给李益棠、黎健春、容德权，作为每年的土地租金；3.土地租金人民币495000元整，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋需在每年的1月1日至1月15日前交到李益棠、黎健春、容德权指定的银行账户。如逾期不交租金的，李益棠、黎健春、容德权即视为李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋违约，李益棠、黎健春、容德权可单方取消本协议。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋所付的押金和租金，李益棠、黎健春、容德权将不予退还，土地使用权将归李益棠、黎健春、容德权所有；4.该地块划定为在安可红、陈瑞坤所建厂房旁边再过1米开始测量，直至西面十米村路上，但此十米道路甲乙双方各负责五米，南边与村民民宅交界处留十米作为通道计算在李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋所租面积里面，北面入口十五米大路（与高亦添厂房交界）李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋负责7.5米。村小组所规划的总下水道李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋负责自己地块所占长度的安装费用；5.本协议签订后，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应先付一年的租金给李益棠、黎健春、容德权作为押金，即人民币495000元，押金将在租赁期满的最后一年以不计利息的形式当租金扣除；6.协议签订后，如李益棠、黎健春、容德权擅自违约，将赔偿李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋押金、租金、以及一切费用（按届时的评估价格）等所有投入资金的3倍作为赔偿。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋违约，李益棠、黎健春、容德权可立刻终止协议，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋在该土地上所有的一切投资（机械部分除外）将归属李益棠、黎健春、容德权所有，所缴交的租金和押金甲方也不予退还；7.本协议签订经双方审视签字，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋付款后生效（附有篁湾村民小组土地租赁协议复印件）。李益棠、黎健春、容德权于2015年9月13日将涉案土地交付给李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋使用，且交付时涉案土地为空地。现李益棠、黎健春、容德权以李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋未支付土地占用费965000元为由向本院起诉，并提出上述诉求。另查明，本院于2017年12月18日作出（2017）粤0703民初4835号民事判决书（下统称2017民初4835号判决书），认定李益棠、黎健春、容德权于2015年9月13日向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋交付涉案土地，且李益棠、黎健春、容德权已向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋交付涉案土地押金495000元的事实，双方于2015年9月12日签订的《土地转租协议》为无效合同，合同自始无效。而涉案合同相对人即李益棠、黎健春、容德权及李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋均已实际履行合同，并判决李益棠、黎健春、容德权向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋赔偿经济损失520000元。该判决书已于2018年1月22日发生法律效力。本院认为，本案属租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.李益棠、黎健春、容德权作为原告是否适格；2.李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权支付土地占用费及金额。（一）关于李益棠、黎健春、容德权作为原告是否适格的问题。庭审中，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋抗辩称李益棠、黎健春、容德权不是涉案土地使用权的所有人，其三人无权依据物权之债主张涉案土地占用费，且李益棠、黎健春、容德权与篁湾村民小组之间出租协议依法无效，其主张土地占用费的诉求不应支持。本院经查认为，一方面，如前查明事实，篁湾村民小组通过与李益棠、黎健春、容德权签订《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》，将涉案土地出租给李益棠、黎健春、容德权，并同意李益棠、黎健春、容德权将涉案土地转租给第三方，上述事实有《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》予以印证，即李益棠、黎健春、容德权取得涉案土地使用权有事实的依据。另一方面，如前查明事实，《土地转租协议》记载“附有篁湾濯泉小组土地租赁协议原复印件”的内容，说明李益棠、黎健春、容德权与李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋签订《土地转租协议》时，李益棠、黎健春、容德权有向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋出示《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》的行为，即李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋对涉案土地由李益棠、黎健春、容德权承租篁湾村民小组的事实是知情的，且李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋事实上与李益棠、黎健春、容德权签订《土地转租协议》并交付相应押金，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋已实际部分履行该合同义务。另关于李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋抗辩称李益棠、黎健春、容德权与篁湾村民小组之间《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》无效的问题。本院认为，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋并非《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》的合同相对人，且李益棠、黎健春、容德权与篁湾村民小组之间的租赁合同关系，与本案不属同一法律关系，李益棠、黎健春、容德权与篁湾村民小组之间租赁合同是否无效，不予在本案处理。综上，对李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。李益棠、黎健春、容德权可主张李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋支付涉案土地占用费，李益棠、黎健春、容德权作为本案原告适格。（二）关于李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权支付土地占用费及金额的问题。李益棠、黎健春、容德权陈述称涉案土地2016年、2017年、2018年三年占用费合计1485000元，在扣除2017民初4835号判决书判决赔偿经济损失520000元后，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应支付涉案土地占用费965000元。本院经查认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，如前查明事实，《土地转租协议》约定李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋从2016年1月1日起每年支付涉案土地租金495000元，现《土地转租协议》虽为无效合同，李益棠、黎健春、容德权依法可主张李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋按《土地转租协议》的约定，支付涉案土地2016年1月1日起每年495000元的占用费。其次，李益棠、黎健春、容德权已于2015年9月13日向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋交付涉案土地。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋亦已向李益棠、黎健春、容德权交付涉案土地押金495000元且从2015年9月13日起至今已在涉案土地上起建厂房和经营生产等。李益棠、黎健春、容德权与李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋双方均已实际部分履行《土地转租协议》。由此可见，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋已实际使用涉案土地和从中获取涉案土地的使用利益。再者，《土地转租协议》已依法经2017民初4835号判决书认定为无效合同，该判决书于2018年1月22日发生法律效力。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋在《土地转租协议》认定为无效合同前已实际使用涉案土地，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋不能因合同无效而将合同项下所有事项都理所当然归于无效。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋使用涉案土地的行为具有不可消灭性，且李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋也因涉案合同的履行获得土地占有的收益。根据公平合理原则，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应向李益棠、黎健春、容德权支付该期间，即2016年1月1日至2018年1月22日期间的占用费。《土地转租协议》已于2018年1月22日认定为无效合同，认定无效合同的目的是为了防止合同相对人因无效合同的继续履行而给国家、社会以及第三人的利益带来损失，李益棠、黎健春、容德权与李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋对该无效合同理应承担相应不利的法律后果，不应再基于无效合同认定之后继续从中获取不当利益。因此，李益棠、黎健春、容德权主张涉案土地无效合同认定之日起即2018年1月22日之后的占用费，理据不足，本院不予支持。综上，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋依法应向李益棠、黎健春、容德权支付涉案土地2016年1月1日起至2018年1月22日期间占用费。如前述，李益棠、黎健春、容德权可按《土地转租协议》约定的涉案土地每年租金为495000元标准收取土地占用费，即2016年1月1日起至2018年1月22日期间土地占用费应为1019835.62元（495000元+495000元+495000元÷365天×22天），扣除2017民初4835号判决书判决李益棠、黎健春、容德权应向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋赔偿经济损失520000元，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应向李益棠、黎健春、容德权支付涉案土地占用费499835.62元（1019835.62元-520000元）。故对李益棠、黎健春、容德权主张李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋支付涉案土地占用费的诉求，应以本院调整为准，即李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋支付涉案土地占用费499835.62元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李益棠、黎健春、容德权支付土地占用费499835.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13450元，保全费5000元，两项合计18450元，由原告李益棠、黎健春、容德权共同负担8894元，被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋共同负担9556元。如不服本判决，原告李益棠、黎健春可在判决书送达之日起三十日内，原告容德权和被告李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨文彬人民陪审员  李惠兰人民陪审员  容巧静二〇一八年五月二十四日法官助理余韵欣书记员周戊喜