广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0191民初195号原告：中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行，住所地广州市南沙区港前大道南143、145、147号，统一社会信用代码91440101729926975R。负责人:张祖鸣，该分行行长。委托代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。被告：谢欢娣，女，1980年6月7日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人：马沛珊、陈星桦，广东天地正（广州）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行诉被告谢欢娣金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁子铭、被告的委托代理人陈星桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告向原告申请个人住房购置贷款。双方于2011年9月7日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告将其所有的位于广州市番禺区桥南街南华路168号18座2梯402（粤房地他项权证穗字第××号）作抵押向原告申请个人房屋抵押贷款，贷款金额为78万元，期限为120个月，贷款放款时的基准年利率为6.6%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如被告连续三次或累计六次未足额按时偿还贷款本息，应视为被告违约，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。原告依约于2011年9月16日发放贷款78万元，但被告仅归还了部分贷款，截至2017年8月21日被告累计已有20次无按期履行供款义务，尚欠贷款本金424366.75元，暂计至2017年8月21日积欠利息为11371.35元。故原告起诉，请求判令：1、解除原、被告于2011年9月7日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告向原告偿还借款本金余额424366.75元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息（暂计至2017年8月21日积欠利息11371.35元，本息合计435738.1元）；3、被告向原告支付律师代理费8000元；4、原告对被告位于广州市番禺区桥南街南华路168号18座2梯402房（粤房地他项权证穗字第××号）的抵押房产处置所得价款在上述第2、3项诉请金额内享有优先受偿权。诉讼中，原告以被告在本案起诉后归还了部分本金为由，将第2项诉讼请求变更为：被告向原告偿还借款本金余额412772.61元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息，暂计至2018年4月21日积欠利息26253.28元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、个人贷款申请表；2、《个人购房借款/担保合同》；3、贷款凭证；4、借据历史明细本地查询；5、房地产他项权证；6、个人不良贷款委托清收协议书；7、法律服务委托代理合同；8、律师费发票；9、中国银行对公客户收款通知单；10、自营历史明细表。被告辩称：一、对原告诉称的借款事实，被告没有异议。二、案涉借款合同应当在具备履行条件下继续履行。目前被告因涉嫌刑事犯罪被拘留，导致合同暂时无法履行，而非故意拖欠借款。被告认为，应当在相关不可控的客观原因消失后，继续履行合同。经审理查明：2011年9月7日，原告（贷款人，原名中国工商银行股份有限公司广州南沙支行）与被告谢欢娣（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告向原告借款78万元用于购买广州市番禺区桥南街南华路168号18座2梯402。贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定执行新的利率。贷款利息自实际放款日起计算。双方还约定，被告按月等额本息还款方式进行还款，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。借款人从贷款发放的次月开始还款。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，本笔贷款的担保方式为抵押，被告以其名下位于广州市番禺区桥南街南华路168号18座2梯402房为原告的案涉债权设定抵押担保。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。双方还约定，被告未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，构成违约，原告有权解除本合同，采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人在处分抵押物过程中所产生的实现债权的费用，应当从拍卖或变卖价款中优先扣除。2011年10月13日，双方就上述房屋抵押办理了登记。合同签订后，原告于2011年9月16日向被告发放贷款78万元。借款凭证载明：贷款期限120个月，到期还款日为每月16日；当期执行利率为7.05%。上述贷款发放后，被告自2014年4月16日开始出现逾期未还款的情况。据原告提供的《自营历史明细列表》显示，截止2018年4月21日，被告贷款余额412772.61元（其中到期未还本金92755.23元），积欠利息合计26253.28元。另查明，原告委托广东金本色律师事务所对案涉不良贷款进行清收和维权，双方签订有《法律服务委托代理合同》，原告支付了律师费8000元。再查明：中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行原名中国工商银行股份有限公司广州南沙支行，后于2015年6月24日变更为现名。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告放款后，被告应依约还本付息，逾期还本付息的，应承担相应的违约责任。被告现有多期未按期归还本付息，已构成违约。根据借款合同的约定，原告有权解除合同，并要求被告还本付息。因此原告诉请要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告还清本金并支付利息、罚息、复利，有合同依据，本院予以支持。对于原告主张的利息、罚息、复利的计算标准以及金额，被告没有提出异议或提出相反证据予以推翻，本院对原告的主张予以采信。被告自愿以其名下所有的房屋为原告的债权设定抵押担保，案涉抵押已经依法进行登记，抵押权成立生效，原告对抵押物处置后所得价款享有优先受偿权。对于律师费的主张，原告向本院提供了其与广东金本色律师事务所签订的《法律服务委托代理合同》，也提交证据证实该律师费用已经实际发生，故原告的该项诉讼请求有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行与被告谢欢娣于2011年9月7日签订的《个人购房借款/担保合同》解除。二、被告谢欢娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行偿还借款本金412772.61元，并支付利息、罚息、复利合计26253.28元（利息、罚息、复利暂计至2018年4月21日，自2018年4月22日起至贷款清偿之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算，对罚息不计收复利）。三、被告谢欢娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行支付律师费8000元。四、当被告谢欢娣未履行本判决第二、三项确定的付款义务时，原告中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行有权对被告谢欢娣名下位于广州市番禺区桥南街南华路168号18座2梯402（粤房地他项权证穗字第××号）申请法院拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7956元、财产保全费2739元，由被告谢欢娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔 剑人民陪审员  梁金志人民陪审员  陈润彰二〇一八年五月三十日法官 助理  刘慧娟书 记 员  张 平