河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初349号原告：李洪强，男，汉族，1978年11月9日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：麻伟波，河南诚然律师事务所律师，特别授权。被告：河南省智杰置业集团有限公司，住所地：洛阳市西工区人民东路3幢401-412。统一社会信用代码：91410303171197717N。法定代表人：于俊义，系该公司董事长。委托代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师，特别授权。原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称“智杰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪强及其委托代理人麻伟波、被告河南省智杰置业集团有限公司的委托代理人尤佳迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪强向本院提出诉讼请求：1、依法确认2015年4月10日签订的《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效。2、依法判令被告继续履行合同义务，根据双方签订的协议约定签订《商品房买卖合同》，将洛阳市洛龙区智杰﹒丽都名邸的1号楼3单元403室与3号楼1单元301室、5号楼1单元的301室、203室与303室交付于原告并协助原告办理房屋产权证书。3、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：原告李洪强于2015年4月10日与被告河南省智杰置业集团有限公司签订编号为ZJ001-ZJ005号5份《丽都名邸项目内部定购协议》，购买由被告开发的位于洛阳市洛龙区智杰﹒丽都名邸的1号楼3单元403室与3号楼1单元301室、5号楼1单元的301室、203室与303室，共计5套房屋，面积共计约622.33平方米，总房款为3485048元整，总房款原告已一次性付款完毕。原告认为，原告、被告之间签订的房屋定购协议系双方真实意思表示，不违反法律法规之强制性规定，合法有效。原告已经依约履行了自己交付房款的义务，被告未按约定履行在“取得房屋预售许可证之后的通知义务”。现在，据原告所知，该房屋项目已完工，并已开始对外销售，原告多次要求被告交付房屋，被告却以各种理由拒绝。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南省智杰置业集团有限公司辩称：智杰公司与案外人朱超奇签订的《智杰丽都名邸项目团购协议》以下简称“团购协议”，是李洪强与智杰公司订立《丽都名邸项目内部定购协议》（以下简称“定购协议”）的前提和基础，但智杰公司至今未收到任何购房款项，依约应视为李洪强已经放弃定购的房屋，智杰公司不应当向李洪强履行房屋的交付及协助办证义务。一、2015年4月9日，案外人朱超奇与智杰公司签订《团购协议》，由其组织实施并收取房款，团购期为协议签订之日起45日，团购结束后10天内结清所有房款，否则视为放弃团购房源，协议作废，智杰公司可对房源另行处理。2015年4月10日，智杰公司与朱超奇的选定客户---李洪强签订了五份《定购协议》，因《团购协议》约定由朱超奇收取房款后一并向智杰公司交付，所以智杰公司虽然没有实际收到购房款，但基于约定向李洪强开具了《收据》。2016年12月1日，因迟迟没有收到房款，经催促，朱超奇在其选定客户的名单上，书写了情况说明和承诺，“客户的房款系我本人所欠他们的款项，我本人和客户也没有把购房款交清，本人承诺在2017年12月底之前付清。在此期间以上客户不可办理购房手续。如2017年年底不能付款不再购买，客户事情有本人自行解决，与智杰公司无关。”2018年1月8日，智杰公司与朱超奇签订《关于解决《团购协议》问题的补充协议》，约定：因购房款没有交付，团购协议于2017年12月31日作废，智杰公司对团购涉及房屋享有处分权利。二、李洪强及朱超奇均没有向智杰公司支付购房款项，不应当享有对房屋的权利义务，而李洪强与智杰公司签订的《定购协议》，也因此作废。智杰公司相对于朱超奇和李洪强，是作为买卖合同关系当中的卖方，而作为买方的朱超奇和李洪强均没有履行付款义务，所以房屋的所有权依然属于智杰公司，李洪强要求交付和协助办证，显然，于法无据，于理不合。综上所述，请求驳回原告李洪强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下：2015年4月10日，原告李洪强（乙方）与被告河南省智杰置业集团有限公司（甲方）签订5份《丽都名邸项目内部定购协议》，编号分别为ZJ001、ZJ002、ZJ003、ZJ004、ZJ005，协议约定：“原告李洪强定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：1号楼3单元403室、3号楼1单元301室、5号楼1单元203室、5号楼1单元301室、5号楼1单元303室，分别暂定面积约90.96平方米、125.14平方米、135.41平方米、135.41平方米、135.41平方米（最终面积房管有关部门实际测量为准），单价5600元／平方米，暂定总金额分别为509376元、700784元、758296元、758296元、758296元，原告自愿选择一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款。所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准。乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，并提供相关有效资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止。所定购房源不退不换。上述均为乙方真实意思的表达。协议签订后甲方应保证乙方的房源，并按商品房买卖合同的约定向乙方交房。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章有效。”当天，被告河南省智杰置业集团有限公司向原告李洪强出具收据五份（编号为：3333841、3333842、3333843、3333844、3333845），均加盖有河南省智杰置业集团有限公司财务专用章，收据上显示“交来丽都名邸诚定金（顶帐）注朱超奇客户”，金额与上述房源暂定总金额一一对应。庭审中被告河南省智杰置业集团有限公司承认已取得涉案房屋预售许可证，但没有在7日内通知原告签订《商品房预售合同》。本案经调解无效。本院认为：原告、被告双方于2015年4月10日签订的《丽都名邸项目内部定购协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，对各方当事人均有法律约束力，原告、被告之间买卖合同关系依法成立。被告河南省智杰置业集团有限公司辩称上述定购协议的前提和基础是被告与案外人朱超奇签订的《智杰丽都名邸项目团购协议》，但被告与案外人朱超奇之间签订的团购协议内容，被告没有证据证明原告知情，故对原告不具有约束力，被告的辩称，本院不予采信。被告称至今未收到任何购房款项，不应当向原告履行房屋的交付及协助办证义务，但原告向法庭提交的5份收据显示，被告于2015年4月10日向原告已经出具加盖被告河南省智杰置业集团有限公司财务专用章的收据，依据《丽都名邸项目内部定购协议》约定内容，原告李洪强定房付款日期为2015年4月10日，故被告该辩称本院不予采信。原告购买被告房屋，并按约定支付全部房款，被告已取得涉案房屋预售许可证明，现原告要求双方签订《商品房买卖合同》，符合双方签订的《丽都名邸项目内部定购协议》约定，本院予以支持。原告诉求被告交付所购房屋并协助办理房屋产权证书事宜，属于《商品房买卖合同》约定内容，本案不作处理。至于被告与案外人朱超奇所签订的一系列协议，属于与本案无直接关联的新的债权债务关系。综上所述，原告李洪强要求被告与之签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司2015年4月10日签订的5份《丽都名邸项目内部定购协议》有效；二、原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司依据5份《丽都名邸项目内部定购协议》分别签订《商品房买卖合同》，包括洛阳市洛龙区智杰﹒丽都名邸的1号楼3单元403室、3号楼1单元301室及5号楼1单元的203室、301室、303室，限于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告李洪强的其他诉讼请求。本案诉讼费34680元减半收取17340元，保全费5000元，共计22340元，由被告河南省智杰置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姚光辉二〇一八年五月三十日书记员  郭佳瑶