广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第842号上诉人（原审被告）：申晚英，女，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人：曾海萍，男，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：广东和富物业服务有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：孔宝华，该公司总经理。委托代理人：甘凯云，女，汉族，住广东省中山市。委托代理人：张永军，男，汉族，住四川省剑阁县。上诉人申晚英因与被上诉人广东和富物业有限公司（以下简称和富公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：中山市嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）是中山市某镇某路六号明日豪庭商住区（以下简称明日豪庭）的开发商，于2004年10月15日与和富公司签订《明日豪庭前期物业服务合同》，约定：嘉和公司委托和富公司对明日豪庭进行物业管理；占地面积为37486.8平方米，其中绿地面积为10832平方米，建筑面积为74378.58平方米，其中住宅66665.8平方米；住宅建筑面积每月每平方米物业服务费为0.5元；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月5日；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三十交纳滞纳金；服务期限自2004年11月1日至该物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止等。2005年，中山市物价局根据和富公司的申请复函和富公司，同意和富公司对明日豪庭建筑面积每月每平方米收取物业服务费0.5元，并出具广东省经营服务性收费许可证给和富公司。原审法院又查明：申晚英为明日豪庭某幢某房业主，该房产于2011年9月28日办理产权证明，土地证号：国（2011）易02××17，房产证号：02××38，建筑面积为126.18平方米。2011年7月3日，明日豪庭业主委员会与和富公司联合向小区全体业主张贴明日豪庭业主大会意见调查表汇总公示，告知：通过全体业主意见调查，多层住宅物业服务费从每平方0.5元提升至0.8元，高层住宅物业服务费从每平方1元提升至1.5元。同时该公示载明同意提升物业服务费的业主有332户，不同意提升物业服务费的业主有74户，中立业主有21户，联系不上的业主有78户，业主投票通过率为66%。该公示上显示盖有和富公司公章和明日豪庭业主委员会专用章。和富公司提供的业主委员会备案表显示冯志来、王硕勋、张勇等为明日豪庭业主委员会委员，其中张勇为业主委员会主任。2012年1月7日，明日豪庭业主委员会与和富公司签订《明日豪庭物业服务合同》一份，约定：由和富公司向业主或非业主使用人提供物业服务，和富公司向业主或非业主使用人对多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元的标准收取物业服务费，对高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费；和富公司从该合同生效后的2011年7月1日开始实施物业服务工作，每次收取物业服务费的时间为每月10日前；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金；服务期限为2012年1月7日至2015年1月7日。2012年1月17日中山市物价局根据和富公司的申请复函和富公司，称“明日豪庭住宅小区已经成立业主大会，根据市物价局、市住房和城乡建设局《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价（2010）141号）精神，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自由产权车位、车库）及其它非住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与你公司通过合同约定……”申晚英拒绝交纳2013年8月至2014年8月期间的物业服务费，和富公司多次追讨均未果，于2014年10月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.申晚英立即支付和富公司2013年8月至2014年8月期间物业服务费2457元及违约金884.52元；2.申晚英承担本案全部诉讼费用。原审法院另查明：申晚英于2011年9月收楼，同年年底入住该小区。申晚英从入住起至2013年7月一直按和富公司的要求缴纳物业服务费。自2013年8月起，申晚英以不同意和富公司调价以及和富公司服务质量不符合约定为由，拒交物业服务费。2013年9月11日，申晚英向中山市公安局南头分局将军派出所报案，报警回执上并未注明报警的相关内容，申晚英称被入屋盗窃。原审庭审中，申晚英称曾多次口头向和富公司反映和富公司物业服务质量不符合约定，并提供一系列照片予以证明。和富公司对上述照片均不予确认，并认为对于物业服务存在的问题已经整改。和富公司确认袁秋芳是其公司经理，未在明日豪庭业主委员会中任职，《明日豪庭物业服务合同》第一页甲方明日豪庭业主委员会代表人袁秋芳是打印错误。原审法院认为：和富公司依据《明日豪庭前期物业服务合同》的约定，从2004年10月起接受嘉和公司委托对明日豪庭提供了物业管理服务。其后，和富公司与明日豪庭业主委员会签订《明日豪庭物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以认定。根据合同的约定，和富公司接受明日豪庭业主委员会的委托对位于中山市某镇某路六号明日豪庭提供了物业管理服务，其对明日豪庭业主享有收取物业服务费的权利。申晚英作为明日豪庭的业主，享受了和富公司提供的物业管理服务，应履行交纳物业服务费的义务。申晚英没有按时交纳2013年8月至2014年8月间的物业服务费给和富公司，其该行为已构成违约，和富公司请求申晚英支付物业服务费，符合法律规定，原审法院依法予以支持。申晚英的C2幢704房的建筑面积为126.18平方米，按高层住宅建筑面积每月每平方米1.5元计算，每月物业服务费为189元，申晚英应交纳2013年8月至2014年8月期间的物业服务费共计2457元（189元／月×13个月）。关于违约金问题，根据《明日豪庭物业服务合同》关于业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费按每日千分之二收取违约金的约定，申晚英应于每月10日交纳当月物业服务费给和富公司，其逾期未交纳物业服务费，应从逾期之日起按约定支付违约金给和富公司，现和富公司主张按每日千分之二收取违约金，该标准过高，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。关于申晚英主张《明日豪庭物业服务合同》违法的问题，原审法院认为，案外人袁秋芳系在该合同上和富公司代表人处签名，该行为与和富公司确认袁秋芳是和富公司经理这一职务相符，同时申晚英未提供任何证据证明袁秋芳同时在明日豪庭业主委员会任职，故和富公司主张《明日豪庭物业服务合同》第一页甲方明日豪庭业主委员会代表人写成袁秋芳系打印错误，较符合常理，原审法院予以采信，申晚英据此称合同无效，无事实依据，原审法院不予采信。关于申晚英称调整物业服务费未经过业主同意故不同意按调整后的数额缴纳的答辩意见，原审法院认为，申晚英并未提供任何证据证明业主委员会的成立违反法律规定，且中山市物价局明确同意明日豪庭的物业服务费由物业公司与业主委员会商定，因此和富公司与明日豪庭业主委员会均盖章确认的《明日豪庭业主大会意见调查表汇总公示》具有法律效力，对全体业主均具有法律约束力；申晚英亦从入住起按调价后的价格每平方1.5元缴交物业服务费至2013年7月，即申晚英已以其行为表示同意调价。关于申晚英称和富公司在提供物业服务时存在违约行为，原审法院认为，和富公司称已对存在问题进行整改，表明双方仍在履行服务合同，申晚英据此拒交物业服务费理由不充分，原审法院不予支持。综上，和富公司诉求合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、申晚英于原审判决生效之日起十日内向和富公司支付2013年8月至2014年8月期间的物业服务费2457元及违约金（2013年8月至2014年8月的违约金从每月11日起以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至2014年8月31日止）；二、驳回和富公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（和富公司已预交），由申晚英负担。宣判后，上诉人申晚英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1.物业服务合同的签订无法体现半数以上业主的共同决定，和富公司无法出具半数以上的业主同意原始证明，也没有提供七名在合同上签名的业主代表真实身份，物价局等部门对涨价的批复不能作为合同主体合格的证据。同意涨价的调查表明显造假，原审法院不应采纳。2.和富公司没有尽到成立业主大会和业主委员会的告知义务，应承担相应的违约责任和法律后果，也没有证据证明其已通知了所有业主，只是出示了一份通知后的结果，不足为据。3.申晚英没有接到成立业主大会和参加业主大会成立的通知。4.严肃的物业服务合同不应当出现打印错误，和富公司没有证据证明其错误时，原审法院不应采信其说法，合同应当认定为无效。5.和富公司没有尽到安保义务，管理松懈，按照合同约定履行管理义务，导致申晚英家中被盗，造成经济损失，系严重违约行为，和富公司应当承担违约责任，申晚英享有同时履行抗辩权，可拒绝履行自己的债务。6.和富公司称已对所有的不规范管理、安全隐患全部整改，但没有任何证据证明，不应采信。7.和富公司以达到二级物业资质为由要求提升物业服务费没有合法依据，且挪用维修基金，拖欠小区业委会停车管理费。二、原审法院违反法定程序。1.申晚英对业主代表签名真实性提出反对意见时，原审法院未对是否需要申请鉴定问题进行释明，未尽到相应的法律义务。2.在未经鉴定的情况下，原审法院直接对签名的真实性予以认定，严重违反法定程序，侵犯了申晚英的合法权益。综上，请求撤销原审判决，驳回和富公司的诉讼请求或将本案发回重审。二审调查期间，申晚英明确其上诉请求为：物业服务费应当从其入住时起算，按1元／平方米的标准计收。被上诉人和富公司未在法定答辩期间提交书面答辩意见，其在二审调查时书面答辩称：一、关于业主大会的召开等工作，相关法律并没有规定物业公司必须承担告知申晚英的义务，且和富公司已经获得政府相关部门的正式文件《业主委员会备案表》，证明小区的业主委员会已是合法组织。而且申晚英从收楼时起至2013年7月均按合同约定以及物价局在2012年的批复履行缴交物业服务费的义务，其后又以和富公司的收费行为不合法为由拒不缴纳物业服务费，不合常理，前后矛盾。二、合同内容因打印的疏忽并不影响合同主体内容的执行，亦不是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形之一，和富公司提交的物业服务合同是合法有效的证据。三、申晚英先是主张合同无效，后又主张和富公司没有按合同履行安全管理义务的说法自相矛盾，其提供的报警回执没有相关被盗物品等详细信息，被盗物品收据没有日期、开票人等信息，且开具地显示为湖北省，不能证明该收据与其所称的被盗物品有关联，均不能证明其主张。四、即使被盗事实成立，也是盗窃人对申晚英构成侵权，应当由盗窃人作为赔偿责任主体，不应当由和富公司承担侵权责任。1.根据《物业管理条例》第二条、第四十七条可知，和富公司对小区的物业管理职责是其主合同义务，对小区的安全防范系附随义务，安全防范责任应当小于主合同义务的责任，否则有失合同公平原则。2.和富公司所承担的小区安全防范义务只是维护小区内一般公共秩序的义务。物业公司应采取一定的管理措施防范违法犯罪分子，但由于刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样性，物业公司不可能杜绝一切犯罪活动的发生。和富公司有合理的安全防范工作制度，秩序维护员也履行了自己的职责，即使申晚英财产被盗属实，也是和富公司能力范围内不可预见的事件，其在履行物业管理的过程中，对损害结果的发生没有主观上的故意或过失行为，不应当承担违约责任。3.和富公司已履行安全防范措施，并无过错。和富公司在日常安全管理工作中已制定相关规章制度，并按相关规章进行巡查工作，秩序维护员有巡逻签到记录等证明其履行职责，有当月巡查记录表可以证实。五、根据物业服务合同第23条约定，申晚英应当每月5日前履行缴交物业服务费义务，而其至今未履行该义务，严重影响和富公司的正常服务工作。六、针对多轮整改工作，围墙、水管等均增加了防爬刺等多项措施，项目现场可作为核实。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，申晚英向本院提交以下证据：1.催缴车位管理费通知和再次催缴函，拟证明和富公司没有履行车位管理费缴纳义务；2.照片6份，拟证明和富公司没有按合同约定提供物业服务。和富公司的质证意见为：1.证据1无签收凭证，真实性不予确认，和富公司与函件所载的业主委员会成员从未签订过缴纳车位管理费的协议，催缴通知上签名的业主均欠缴物业服务费，再次催缴函所附的账号为个人账号，不予确认；2.确认第6张照片“温馨提示”的真实性，对其它5张照片不予确认，没有显示拍摄时间及地点。二审期间，和富公司向本院提交以下证据：1.嘉和公司与和富公司于2005年4月22日签订的补充协议一份，拟证明和富公司与嘉和公司签订前期服务合同时，已约定小区高层每平方米按1.5元的标准收取管理费；2.业主委员会备案表，拟证明和富公司与业主委员会成员的签名没有造假。申晚英的质证意见为：证据1补充协议已过期，且与本案无关，不予确认；原审期间，申晚英已要求和富公司提交证据2，但其未在规定期限内提交，现对其真实性、合法性均不予确认，也没有2／3的业主签名确认。本院经审理查明：一、原审查明基本事实清楚，本院予以确认。二、二审调查期间，申晚英明确其拒绝缴纳物业服务费的理由为：1.2013年8月才通过其他邻居得知和富公司提高物业服务费是非法的；2.和富公司没有按合同约定提供物业服务；3.申晚英家在2013年8月、9月连续被盗；4.和富公司挪用维修基金的行为违法；5.对和富公司的管理人员资质存在怀疑。申晚英明确其除了原审期间提交的证据以外，没有其它证据证明上述主张。三、二审期间，申晚英以涉案物业服务合同签订时间存在改动为由，口头申请对合同签订时间进行鉴定。和富公司回应称：确认合同落款时间倒签了一个多月，但不影响合同的内容及效力，业主委员会和报呈建设局、物价局备案的服务合同上的时间均经过了修改。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。上诉人申晚英所居住的明日豪庭业主委员会经选举成立，并于2009年9月25日在中山市房地产行业协会备案登记。该业主委员会全体成员于2012年1月份左右与和富公司的代表袁秋芳签订了物业服务合同。和富公司作为具备物业管理二级资质、从事物业管理活动的企业，从2004年起开始对明日豪庭小区提供物业管理服务。其以合同签订人不合格为由主张该合同无效，和富公司辩称系打印错误，该解释具有合理性，可以采信。申晚英未能提交充分证明上述物业服务合同具有无效或可撤销情形，应受该物业服务合同约束。首先，申晚英以其于2013年8月、9月家中连续被盗，和富公司未履行小区管理安保义务为由拒交物业服务费，但申晚英截至二审期间仅提交报警回执及收据一份，无其它证据予以佐证，尚不足以证明其上述主张的被盗事实，其以此为由主张拒交、减交管理费的理由不能成立，本院不予支持。其次，申晚英以和富公司提供的物业服务存在严重瑕疵为由拒交物业服务费，其提交的照片等证据和富公司不予确认，申晚英亦未能提交其它证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。另，申晚英确认其已缴纳2011年9月至2013年7月的物业服务费，在无相反证据予以证明的情况下，根据诚信原则，应视为其已接受并认可和富公司提供的物业服务。在和富公司已提供物业管理服务的情况下，申晚英应支付相应的物业服务费。再次，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，而申晚英原审期间虽对物业服务合同的签名提出异议，但其未申请鉴定，系其自身怠于履行举证义务，原审法院在无相反证据予以推翻的情况下，对物业服务合同的真实性予以认定，程序并无不当。最后，至于物业服务费的支付标准，应按照物业服务合同的约定并考虑和富公司提供的服务质量来确定。如前所述，申晚英现无证据证明和富公司提供的物业服务存在重大瑕疵，或存在其它可以减免物业服务费的情形，应根据和富公司与明日豪庭业主委员会签订的物业服务合同继续履行缴纳物业服务费的义务。原审法院根据该合同约定的物业服务费以及违约金计算标准，认定申晚英应支付2013年8月至2014年8月间的物业服务费2457元（189元／月×13个月）以及违约金，不违反公平合理原则，处理并无不当，本院予以维持。综上，原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，程序正当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（申晚英已预交），由上诉人申晚英负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴碧英代理审判员  吴合波二〇一五年七月二十四日书 记 员  龙战江