重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05489号上诉人（原审被告）重庆全兴物业有限公司，住所地重庆市巴南区一品南路2号威尼斯印象B区37幢。法定代表人白火煅，董事长。委托代理人刘建宇，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹昌伦。委托代理人黄兵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆全兴物业有限公司（以下简称全兴公司）与被上诉人尹昌伦商品房预售合同纠纷一案，全兴物业公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）巴法民初字第04374号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年10月8日，尹昌伦与全兴公司就已取得建设用地规划许可证和建设工程施工许可证的222-2号别墅签订自建购房合同，约定：一、房屋建筑面积约600平方米，办证面积约400平方米，以房管部门实测面积为准，房屋由尹昌伦委托全兴公司修建主体结构，尹昌伦自行安装门、窗和外阳台栏杆；二、房屋系全兴公司按套出售，总房款50万元，若有面积误差双方均不补差价；三、房屋建安及环境配套费等共计150万元，由尹昌伦交给全兴公司代为支付；四、尹昌伦签订合同时一次性付清房款和建筑费，由全兴公司代尹昌伦修建；五、全兴公司于2011年1月30日前将房屋交付给尹昌伦，于2011年8月30日前到巴南区房屋交易所办理房屋产权登记；六、全兴公司交房及办证时间最长不超过60天，若全兴公司超过60天按尹昌伦所交款项加倍赔偿，若遇国家政策规定及自然灾害时间顺延。同日，全兴公司向尹昌伦出具收据两张，一张载明为222-2房款50万元，另一张载明为代收222-2房环境、配套费及建房款等150万元。2011年12月6日，222-2号别墅所在的威尼斯印象一期222栋取得渝规巴南核（2011）0065号《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》（以下简称“65号确认书”）。2013年5月30日，222-2号别墅所在的222栋取得建竣备字［巴南2013）26号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称“26号备案登记证”）。因全兴公司迟迟未正式通知尹昌伦接收222-2号别墅并办理该房屋房地产权转移登记，尹昌伦遂向一审法院提出如上所请。尹昌伦在一审中诉称，尹昌伦、全兴公司双方于2010年10月8日签订购房合同，约定由尹昌伦购买全兴公司开发的自编号为威尼斯印象222幢附2号（现为D区13幢1-2号）双拼别墅一套（以下简称“222-2号别墅”），购房总价200万元；全兴公司交房时间为2011年1月30日，并在2011年8月30日前为尹昌伦办理房屋产权证；房屋外立面、门窗及室内装饰由尹昌伦自行负责。合同签署后，尹昌伦于2010年10月8日一次性支付200万元价款，并于2011年7月前自行花费107250元用于铝合金门窗的安装。目前该别墅虽然已取得建设工程竣工验收备案登记证，但全兴公司已远远超过约定办理产权过户手续的时间，故尹昌伦特诉请：1、解除尹昌伦、全兴公司于2010年8月签订的自建购房合同；2、判令全兴公司按照合同约定向尹昌伦双倍返还购房款400万元；3、判令全兴公司赔偿尹昌伦门窗安装款107250元。全兴公司在一审中辩称，催告并提供3个月的合理期限是解除合同的前提条件，尹昌伦未经催告而要求解除合同应不予支持。尹昌伦、全兴公司约定的交房时间是2011年1月30日前，尹昌伦迟至2013年8月才起诉，其解除合同的诉求已超过诉讼时效。全兴公司已于2013年5月30日完成房屋的竣工验收，符合交付条件，合同应继续履行。尹昌伦签订合同后未履行付款义务，合同也未约定双倍返还购房款，尹昌伦诉请双倍返还购房款没有法律及事实依据。尹昌伦举示的证据不足以证实其支付门窗安装款的事实，且因其解除合同的请求不应得到支持，相应地其要求赔偿门窗安装款的请求也不应得到支持。综上，请求驳回尹昌伦的全部诉讼请求。一审法院认为：尹昌伦、全兴公司双方签订自建购房合同时222-2号别墅尚未建成，自建购房合同基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且全兴公司已经按照约定收受尹昌伦的购房款，故该自建购房合同应当认定为商品房预售合同。因直至尹昌伦起诉之时，222-2号别墅已取得26号备案登记证，具备销售和交付条件，自建购房合同应认定为有效合同，尹昌伦、全兴公司应按照合同约定严格履行各自的义务。因全兴公司未在约定的2011年8月30日前为222-2号别墅办理房屋产权登记，且逾期超过一年仍未办理，据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定，尹昌伦享有法定单方解除自建购房合同及赔偿损失请求权，本案系尹昌伦行使解除合同之形成权，不适用诉讼时效的规定，故尹昌伦的第一项诉求，法院予以支持。全兴公司提出的诉讼时效抗辩，法院不予支持。因尹昌伦、全兴公司自愿约定若全兴公司交房及办证时间超过60天则按尹昌伦所交购房款加倍赔偿，尹昌伦的第二项诉求亦是依据此约定而提出，其本意应是由全兴公司返还购房款并按购房款金额的1倍赔偿其损失。鉴于全兴公司在解除自建购房合同的前提下，因逾期交房及办证给尹昌伦造成的损失主要为资金占用利息损失，该损失远远达不到200万元之巨，据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，全兴公司提出减少赔偿金的请求法院予以采纳，其应返还尹昌伦200万元购房款并以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向尹昌伦计付自2010年10月8日起至购房款返还之日止的资金占用利息。故尹昌伦的第二项诉求，法院予以部分支持。因尹昌伦所举示证据不足以证实其就222-2号别墅进行铝合金门窗施工实际产生的费用，故对于尹昌伦有关全兴公司赔偿其门窗安装款的诉求，法院不予支持。尹昌伦支付购房款后，全兴公司出具了相应的收据，且全兴公司并无证据证实该公司未收到相应款项，故全兴公司有关尹昌伦未实际支付购房款的抗辩，法院不予采信。尹昌伦所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，法院未予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、尹昌伦与重庆全兴物业有限公司于2010年10月8日签订的《222-2自建房购房合同》自本判决生效之日起解除；二、重庆全兴物业有限公司返还尹昌伦购房款200万元，并以200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%向尹昌伦计付自2010年10月8日起至本判决确定履行期届满之日止的资金占用利息；三、驳回尹昌伦的其他诉讼请求。本案案件受理费23660元，由重庆全兴物业有限公司承担。此款已由尹昌伦自愿垫付，重庆全兴物业有限公司于本判决生效之日起15日内径付尹昌伦，法院预收的案件受理费不作清退。一审宣判后，重庆全兴物业有限公司不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1、一审判决不应将被上诉人缴纳的200万元全部认定为房款；2、一审仅凭两张收条即认定被上诉人支付了200万元的款项证据不足；3、一审认定由被上诉人行使解除合同的形成权，故合同解除，该认定有误。被上诉人尹昌伦辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的购房合同是否已经解除，上诉人是否应当退还被上诉人购房款并支付资金占用损失。本案中，因全兴公司未在约定的时间内为被上诉人所购的房屋办理房屋产权登记，且逾期超过一年仍未办理，据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》之规定，尹昌伦享有法定单方解除自建购房合同及赔偿损失请求权，本案系尹昌伦行使解除合同之形成权，不适用诉讼时效的规定，故尹昌伦的第一项诉求，法院予以支持。全兴公司的该项上诉请求于法无据，本院不予采信。关于上诉人是否应当退还被上诉人购房款本金及资金占用损失的问题。由于合同解除，上诉人应退还被上诉人购房款本金。关于资金占用损失，被上诉人在一审中提出了按购房款金额的1倍赔偿其损失。全兴公司认为约定的违约金过分高于造成的损失的，因此请求人民法院予以适当减少。全兴公司在一审中提出减少赔偿金的请求法院予以采纳，一审法院判令其返还尹昌伦200万元购房款并以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向尹昌伦计付自2010年10月8日起至购房款返还之日止的资金占用利息并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23660元，由上诉人重庆全兴物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓方彬代理审判员  何 流代理审判员  刘恋砚二〇一五年二月九日书 记 员  曾 燕