成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初9623号 原告：成都农村商业银行股份有限公司郫都郫筒支行。 负责人：陈莉。 委托诉讼代理人：罗宁。 被告：韩湘君。 委托诉讼代理人：罗洪。 委托诉讼代理人：袁炜尭。 第三人：卿己英。 原告成都农村商业银行股份有限公司郫都郫筒支行（以下简称农商行郫筒支行）与被告韩湘君、第三人卿己英物权保护纠纷一案，本院于2017年8月30日受理后，被告韩湘君向本院提出管辖权异议，本院作出 (2017)川0107民初9623号 民事裁定，裁定驳回被告韩湘君对本案管辖权提出的异议。因被告韩湘君对该裁定不服，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民辖终2033号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后被告韩湘君向本院提起反诉，本院作出 (2017)川0107民初9623号 之一民事裁定，裁定对被告韩湘君的反诉不予受理。本院依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告农商行郫筒支行的委托诉讼代理人罗宁、被告韩湘君的委托诉讼代理人罗洪、袁炜尭到庭参加诉讼，第三人卿己英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告农商行郫筒支行向本院提出诉讼请求：请求判决被告腾退所占用的位于成都市武侯区房屋。事实与理由：2013年10月18日，原告农商行郫筒支行与第三人卿己英签订了《最高额抵押合同》，约定第三人将自有的位于成都市武侯区房屋为其在原告的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。主债权到期后，第三人无力偿还，后原告与第三人在法院的主持下达成调解，成都市郫都区人民法院作出（2015）成郫民初字第929号《民事调解书》。2015年2月，原告以该民事调解书为依据向成都市郫都区人民法院申请强制执行，法院依法对第三人的上述房屋进行了公开拍卖，经三次公开拍卖、一次变卖后，均无人竞买，成都市郫都区人民法院遂于2016年6月17日裁定上述房屋归原告所有，用于抵偿第三人的债务。在原告已经向成都市郫都区人民法院申请拍卖上述房屋的强制执行过程中，第三人与被告签订了《商铺租赁合同》，并约定租期为2016年7月18日至2022年7月17日。虽然第三人与被告签订了《商铺租赁合同》，但上述房屋所有权已经归原告所有，被告占用该房屋并没有合法依据。综上，原告认为，被告长期非法占用原告方资产已经构成严重侵权，原告为维护其合法权益，遂诉至法院。 被告韩湘君辩称,1、本案原告的诉讼程序有误。原告是以物权保护为由起诉，被告与第三人签订的《商铺租赁合同》合法有效，即便当时原告与第三人签订了《最高额抵押合同》，但被告不知情，对该租赁合同的效力不产生影响。被告签订《商铺租赁合同》的时候也尽了审查义务，核实了原告的身份信息、房产信息等。故，被告不是适格的被告，第三人应当是本案被告。2、原告和被告之间无侵权法律关系，本案实质应当是确认《商铺租赁合同》是否有效的确认之诉。被告与第三人签订《商铺租赁合同》后，原告通过成都市郫都区人民法院找到被告，要求被告将租金支付原告，被告也按照要求做了，这个时候被告正在装修店铺，原告在收取被告的租金的时候，并没有提到要涨租金的事情，说明当时原告是认可被告的租金的，但现在原告却以物权保护为由起诉要求涨租金，原告违背了诚实信用的原则，对被告造成了严重的侵害。3、被告曾提起反诉，根据相关法律，第三人以物向原告抵债的时候，并没有合法的通知被告，使得被告丧失了优先购买权。被告与第三人于2016年5月4号签订《商铺租赁合同》，成都市郫都区人民法院于2016年5月27日要求被告方将房租支付给原告，2016年6月17日被告提交了案外人执行异议书，2016年6月18日，成都市郫都区人民法院下达了执行裁定。但法院不宜做出以物抵债裁定，这侵犯了其他债权人的权利，且并没有通知过被告。 第三人卿己英未到庭，未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 一、原成都农村商业银行股份有限公司郫县郫筒分理处（以下简称农商行郫筒分理处）（抵押权人，主合同债权人）与卿己英（抵押人，债务人）于2013年10月18日签订《最高额抵押合同》，约定卿己英以位于成都市武侯区的商业用房作为向农商行郫筒分理处借款的担保。同日，农商行郫筒分理处与卿己英向成都市城乡房产管理局申请对该房屋进行最高额抵押权登记。 二、因借款合同纠纷，农商行郫筒分理处诉至成都市郫都区人民法院，后在法院的主持下与卿己英达成调解协议：卿己英于2015年2月9日前一次性向农商行郫筒分理处归还借款本金300000元；剩余本金3000000元，由卿己英按照合同约定到期归还农商行郫筒分理处并结清相应利息；农商行郫筒分理处自愿放弃其他诉讼请求。成都市郫都区人民法院对上述协议予以确认，并作出（2015）成郫民初字第929号《民事调解书》。 三、2016年5月11日，卿己英（出租人，甲方）与韩湘君（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定卿己英将位于成都市武侯区的房屋，建筑面积83.34平方米，楼层1层，出租给韩湘君使用。租赁期共6年，自2016年7月18日起至2022年7月17日止。 四、因卿己英未履行（2015）成郫民初字第929号《民事调解书》所确认的义务，农商行郫筒分理处向成都市郫都区人民法院申请执行，成都市郫都区人民法院于2015年2月11日受理该案，后委托四川公信拍卖有限责任公司将卿己英所有的位于成都市武侯区房屋进行了公开拍卖，经三次公开拍卖、一次变卖后，均无人竞买。后农商行郫筒分理处申请以第三次拍卖的流拍价2565200元承受该房屋。 2016年6月17日，成都市郫都区人民法院作出（2015）成郫执字第287号之一执行裁定，裁定：“一、将被执行人卿己英位于成都市武侯区房屋作价2565200元人民币，交付申请执行人农商行郫筒分理处用于清偿其债务。该房屋的所有权自本裁定送达时起转移给申请执行人农商行郫筒分理处。……” 另查明，1、2016年8月2日，成都农村商业银行股份有限公司郫县郫筒分理处更名为成都农村商业银行股份有限公司郫县郫筒支行；2017年7月4日，成都农村商业银行股份有限公司郫县郫筒支行变更为成都农村商业银行股份有限公司郫都郫筒支行。 2、位于成都市武侯区房屋自2017年1月5日登记在原告名下。 上述事实有原、被告的身份信息、最高额抵押合同、（2015）成郫民初字第929号《民事调解书》、商铺租赁合同、（2015）成郫执字第287号之一《执行裁定书》、成都农村商业银行股份有限公司郫都郫筒支行基础版信用报告、不动产登记证书、房地产抵押登记申请书、询问笔录及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，本案中第三人卿己英将案涉房屋抵押与原告进行贷款，后与原告因该借款合同纠纷经成都市郫都区人民法院调解后，第三人未及时履行该民事调解书所确认的支付义务，原告向成都市郫都区人民法院申请执行，成都市郫都区人民法院委托拍卖公司将案涉房屋进行公开拍卖，经拍卖、变卖后，无人竞买，原告申请以第三次拍卖的流拍价格承受房屋，成都市郫都区人民法院作出执行裁定将案涉房屋作价抵偿债务，交付于原告用于清偿其债务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条“被执行人的财产无法拍卖或者变卖，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人”和第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，原告系合法取得的案涉房屋，且案涉房屋所有权已发生转移。被告韩湘君因与第三人卿己英签订《商铺租赁合同》而成为案涉房屋的承租人，故，本案的争议焦点为被告是否因与第三人之间的租赁关系而有权占有原告享有所有权的案涉房屋。 原告农商行郫筒支行与第三人卿己英于2013年10月18日签订《最高额抵押合同》，而被告与第三人的《商铺租赁合同》签订于2016年5月11日，租赁关系建立在原告和第三人的抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，被告与第三人建立的租赁关系不得对抗案涉房屋已登记的抵押权人，亦不对抵押权实现后的受让人产生约束力。又根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，现原告作为案涉房屋的合法所有权人，在其物权受到妨害后，有权要求被告腾退案涉房屋，故本院对原告的诉讼请求予以支持。 关于被告认为其在与第三人签订《商铺租赁合同》时并未知晓案涉房屋已设立抵押权，故该抵押权不能对抗其租赁权的辩称，本院认为，租赁关系是否能对抗已登记的抵押权，并非以承租人是否知晓为前提条件，且案涉房屋已进行抵押登记，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于被告主张其向原告支付租金是原告认可继续履行租赁合同的辩称，本院认为，被告向原告支付房屋租金系基于其对房屋的占有，被告提交的证据不足以证明原、被告之间对继续履行合同形成合意，故对被告的该项辩称，本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条、第四百九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 被告韩湘君于本判决生效之日起十五日内腾退位于成都市武侯区房屋（权2453543）给原告成都农村商业银行股份有限公司郫都郫筒支行。 案件受理费27322元，由被告韩湘君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈    曦 人民陪审员    雷文慧 人民陪审员    蒋裔鸣 二〇一八年五月十七日 书记员郭瑶