西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第01021号原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司,住所地西安市碑林区草场坡路8号荣城1幢1单元11303室。法定代表人汤海云，该公司总经理。委托代理人王丽萍，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人陈军涛，陕西尚文律师事务所律师。被告陕西九邦房地产开发有限公司,住所地西安市莲湖区友谊村社区84号508室。法定代表人曾瑞芬，该公司总经理。委托代理人常小俊，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人吴逸凡，陕西仁和万国律师事务所律师。原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司（以下简称众心捧月公司）与被告陕西九邦房地产开发有限公司（以下简称九邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是一家主要以经营家政服务、母婴护理及月子餐等业务的公司，为开展经营活动需要租赁被告房屋。原告明确告知被告租赁房屋的目的并要求所租赁的房屋应属于商业用房，需符合经营目的的需要，还应当符合相关法律法规对经营场所的具体要求。被告在得知原告对租赁房屋的要求后，为骗取原告信任，谎称其房屋符合原告的要求，并称随后向原告提供相关文件，原告于2014年9月5日与被告签订了编号为20140901的《房屋租赁合同》。合同签订后，原告即向被告交纳房屋押金4850.32元，房屋租金29102元，同时对所租赁的房屋进行了设计，并将设计方案及装修图纸交给被告。原告在对房屋装修过程中多次要求被告提供其承诺的相关文件，但被告一直推诿拖延，且以相关文件属商业秘密为由拒绝提供，导致原告无法办理工商登记变更等手续，无法实现经营目的。现原告诉至法院请求依法判令被告立即返还原告交纳的房屋租金29102元、押金4850.32元及利息（利息计算自2014年10月9日起至被告实际返还之日止，利率按照同期中国银行贷款利率计算）；被告赔偿原告直接经济损失15148.8元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述与事实不符。首先，在签订《房屋租赁合同》前原告已全部考察并了解承租房屋的全部状况，后双方于2014年9月5日自愿签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效。双方均应按照合同约定条款履行各自的义务。被告已按约定将房屋交付原告，原告由于自身原因要求解除合同属于违约行为，原告无权要求被告返还租金、支付利息并赔偿损失。其次，原告无正当理由解除合同，应按照合同约定支付被告一年的房租作为违约金。经审理查明，2014年9月5日原告向被告递交申请，要求租赁被告西九形道楼盘项目2号楼7、8层房屋共计建筑面积1340.72平方米，用于开办月子中心，被告对此表示同意，双方均在该申请上进行了盖章。当日，原、被告签订编号为20140901的《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市莲湖区团结南路与大寨路十字向北100米路西九形道项目1-20701室面积为127.64平方米房屋出租给原告使用，租期为八年，自2014年10月7日起至2022年10月6日止。第一年房屋租金为每平方米38元，第二年起每年租金在上一年租金基础上按每平方米3元递增，递增总额不高于每平方米55元，租金每6个月支付一次，合同签订三个工作日内原告一次性支付被告第一年6个月租金29102元并支付4850.32元作为押金，以后每次提前一个月向被告支付下期6个月租金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了六个月租金及押金。被告亦将房屋交付给原告使用。2014年9月26日原告向被告发函称其公司需要办理工商变更、食品流通许可、卫生许可等相关法律手续，根据相关部门的要求需要被告提供租赁房屋的《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产开发项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程竣工验收合格证》、《房屋产权证书》、《建设工程消防意见书》等材料，故希望被告在收到函件2日内提供上述材料的复印件并加盖公章。2014年10月9日被告公司向原告复函称原告公司要求被告提供《国有土地使用权证书》等相关证书已超出了双方签订的《房屋租赁合同》条款约定的范围，且上述证书属于被告公司的商业秘密，不能向原告公司提供，原告公司办理工商登记变更等手续的风险由原告公司自行承担，与被告无关。被告复函当日原告向被告发出关于解除《房屋租赁合同》的函表示由于被告公司的行为导致原告公司无法办理工商变更、卫生许可等相关手续，致使原告无法开业并营业，故原告从即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告于2014年10月11日前办理房屋接收手续并退还原告所交付的房屋租金及押金。原告向被告发出的上述解除函的邮件在2014年10月11日已被签收。2014年10月16日原告再次向被告发函称要求被告在收函后1日内办理房屋交接手续、接收房屋钥匙96把及可视门禁12部，同时退还原告所交付的房屋租金及押金，否则由此造成的相关法律责任及后果由被告公司全部承担。庭审中，原告向法庭提交了陕西大唐律师事务所于2014年11月4日出具的律师见证书一份，该见证书载明2014年11月3日原告公司委托陕西集思得律师事务所律师吴红军在被告公司九形道项目售楼部及本部六楼办公室向被告公司送达《关于办理退房交接手续的函》，由于被告公司工作人员拒收，故将上述函件分别留置在柜台及置业顾问办公桌上，2014年11月4日原告公司法人及工作人员与吴红军律师共六人在被告西九形道项目对2号楼7-8层共十一间房屋进行交房，被告公司拒绝收房和收钥匙，原告公司工作人员对上述共96把房门钥匙及12部可视门禁以被告公司为收货人当场办理了邮寄。庭审中，原告向法庭提交了其与陕西航天建筑开发有限公司的《房屋施工协议书》、《合同书》、结算单及收款收据，用于证明其对租赁包括本案房屋在内的所有房屋装修已花费68000元及对租赁的所有房屋恢复原状需花费160000元，其已向装修公司支付了128000元，上述经济损失均因被告的行为所导致，故被告应向原告承担相应的损失，对此被告表示不予认可。本案审理过程中，被告向法庭提交了《西安市商品房预售许可证》、《西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证》及《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，根据该《西安市商品房预售许可证》即市房预售字第2012135号显示售房单位为被告公司，项目名称为宝力豪公馆（九形道），幢号为1幢32层，建筑面积为88778平方米；《建设工程竣工规划验收合格证》显示该项目的建设规模为框剪结构，地下二层，地上八至三所有层（局部裙房一至四层）商住楼壹幢，包括A、B、C、D座，总建筑面积为88778.04平方米；同时在被告提交的消防验收意见书亦载明该工程总建筑面积为88778.04平方米，包括A、B、C、D座，其中A座地上1层为商业网点，B座地上1至3层和C、D座地上1至4层及裙房为商业用房。对于被告提交的上述证据原告表示该商品房预售许可证为第1幢楼的预售许可证，但原告租赁的是2号楼，对于被告提交的《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明无论A、B、C、D座，只有四层以下的房屋为商业用房，但原告承租的七、八层应为住宅用途，不能作为商业用房，对建设工程规划验收合格证无异议。另查明被告公司将房屋交付原告后，原告公司便开始装修，双方发生纠纷后原告将装修房屋恢复原状。上述事实，有房屋租赁合同、申请、函、见证书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据被告向法庭提交的《西安市商品房预售许可证》、《西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证》及《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》表明该宝力豪公馆（九形道）项目为壹幢商住楼，包括A、B、C、D四座房屋，其中A座地上1层为商业网点，B座地上1至3层和C、D座地上1至4层及裙房为商业用房，被告为该幢房屋的开发商，亦是售房单位。原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》显示原告承租的房屋为1-20701，建筑面积为127.64平方米。原告向法庭提交的具有双方盖章的申请上载明租赁房屋位于西安市莲湖区团结南路与大寨路十字向北100米路西九形道楼盘项目2号楼7、8层，租赁该房屋的用途为开办月子中心。根据被告向法庭提交的上述材料表明无论A、B、C、D座房屋7、8层应为住宅不能作为商业用房。被告作为该房屋的开发商，同时在该房屋未出售前亦是该房屋的业主，在未征求涉案房屋所在楼宇其余业主同意擅自将住宅用房出租改为商用，且其亦未向法庭该房屋7、8层由住宅改为商业用房的审批手续，故被告在明知该房屋为住宅的前提下仍将房屋出租给原告开办月子中心，导致原告无法办理相关证件，不能进行正常的经营活动，致使双方租赁合同的目的无法实现。2014年10月9日原告向被告发出合同解除函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，经查该解除函的邮件在2014年10月11日已被签收。庭审中被告表示不同意解除合同，认为该合同合法有效应继续履行。但被告在收到原告发出的解除函后未在法律规定的时间内向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故该租赁合同自原告的解除函送达被告时已解除。现原告要求被告返还房屋租金及押金的请求，本院依法予以准许，关于返还租金的数额，因原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2014年10月7日起至2022年10月6日止，但在2014年11月4日原告已通过律师见证的方式向被告交房并通过邮寄的方式将房屋钥匙及门禁向被告进行送达，故原告占用房屋的时间为2014年10月7日至2014年11月4日，对此期间的租金及占用费应予以扣除，结合庭审中原告向法庭提交向被告公司支付的租金及押金收据，被告应返还原告房屋租金24413.3元、押金4850.32元；关于原告要求被告支付上述租金及押金的利息一节，于法无据，故本院依法不予支持；关于原告要求被告赔偿直接经济损失15148.8元的请求，因原告查看了涉案房屋后，在并未取得工商登记变更及相关审批手续的情况下擅自对房屋进行装修，其应该预知到装修房屋的风险，但在此情况下原告仍然坚持对房屋进行装修，故原告对该损失亦应承担相应的责任，本院酌情认定由原告承担该损失20%的责任，结合原告在庭审中向法庭提交了包括本案房屋在内的所有租赁房屋的装修合同及装修款收据68000元和恢复房屋原状的装修合同及已支付的费用收据128000元，故被告应赔偿原告经济损失12119元。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决如下：一、被告陕西九邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司房屋租金24413.3元、押金4850.32元，共计29263.62元。二、被告陕西九邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司经济损失12119元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司其余诉讼请求。本案案件受理费757元，由原告承担57元，被告承担700元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 王 力人民陪审员 尹顺安二〇一五年七月七日书 记 员 张焕焕