河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初6919号原告赵金凤，女，1987年3月5日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人邱静静、姜松梅，河南文中律师事务所律师。被告郑州健达房地产有限公司，住所地河南省郑州市洁云路8号。法定代表人吝保风，总经理。委托代理人张喜峰、周晓萌，河南创力律师事务所律师。本院于2018年4月17日立案受理了原告赵金凤诉被告郑州健达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵金凤委托代理人邱静静、被告郑州健达房地产有限公司委托代理人张喜峰、周晓萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月17日，原、被告签订编号为GX16002445520的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告建于郑州高新技术开发区化工路59号1幢3单元10层239号的房屋，被告应在2017年5月31日按约定的标准向原告交付房屋，逾期交房超过90天的，自合同约定的最后交付期限届满的第二天至实际交付之日，应按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。当时，双方另行签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：逾期交房的违约金为已付款的日万分之一，《商品房买卖合同》与本协议有冲突的条款，以本协议为准。该合同及补充协议签订后，原告按约定交付了全部房款，被告因未能按照合同约定向原告交付房屋，原告和其家人不得不租房居住，造成不菲的房租损失。故请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金15265元（违约金以636058元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年1月31日，以后继续按此标准计算至实际交房之日）。被告辩称：1、原告主张逾期交房违约金计算标准过高。根据双方签订并备案的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.1的违约金，”原告主张按照万分之一的标准计算过高。2、原告主张违约金起算日有误。本案因原告付款违约，按照双方签订并能够备案的《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款约定：“按照合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。”根据该约定涉案房屋交房日期应顺延到2017年8月23日，原告主张逾期违约从2017年6月1日起算有误。3、原告逾期付款亦存在违约。按照双方签订并备案的《商品房买卖合同》第六条、附件四《合同补充协议》第三条3项的约定，因买受人的原因导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额，造成延迟付款应参照合同第七条承担违约责任。本案中原告因延迟付款共违约84天，此逾期违约金应从原告主张的逾期交房违约金中进行扣减。经审理查明：2016年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同在房产管理部门进行了备案登记，合同编号为GX16002445520（即网签合同）。合同主要内容包括：1、原告购买的商品房位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号。2、房屋总价款636058元。3、付款方式：2016年5月17日付款259058元，2016年6月17日付款377000元。4、第七条逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。5、第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。6、第九条逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人，应按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。该网签合同附件四《合同补充协议》约定：1、关于按揭贷款付款的补充约定：（1）买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年5月17日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。（2）因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。（3）因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方另行协商变更付款方式或解除合同。（4）因非双方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，提起诉讼。在签订网签合同的同时，原、被告双方签订一份补充协议，补充协议内容包括：1、双方于2014年4月12日签订《商品房买卖合同》（简称“原合同”），约定被告应于2016年5月31日交付房屋。2、根据工程进度，被告预计在2017年5月31日交房。3、双方于2016年5月17日签订正式《商品房买卖合同》，用于向房管部门提交网签备案。为解决原合同与《商品房买卖合同》约定存在不一致等问题，现双方协商作如下补充：1、出卖人逾期交房的违约责任：（1）双方原合同约定的交房日期至《商品房买卖合同》约定的交房日期之间的逾期交房违约金计算标准为已付款（即首付款）的日万分之一，此项违约金为9299元用于抵充房款。《商品房买卖合同》约定的交房日（即2017年5月31日）之后的逾期交房违约金计算标准为已付款（即总房款）的日万分之一，此项违约金支付方式为现金或者转账支付，支付日期为交房后一个月内。（2）《商品房买卖合同》约定的交房逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。3、地暖入户铺设完毕，交房时打压试验。如有问题，两个月内修复。4、本协议生效后原合同作废，本协议即成为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。本协议与《商品房买卖合同》有冲突的条款，以本协议为准。原告交付房款后，被告于向原告开具了两张发票，发票显示西湖颐城（预收款）259058元，西湖颐城（余额）377000元。被告提供的银行业务回单显示，原告的按揭贷款实际到账日为2016年9月9日。原告对按揭款到账日不持异议，但认为原告已按约定及时提交了贷款资料，交付了按揭费用，银行放款时间迟延非原告原因所致，原告目前正常还贷，被告也不存在实际损失，故原告并不存在违约行为。庭审中，被告称原告购买的房屋目前仍未完全符合网签合同第八条约定的标准，配套设施和公共设施已经完成，前期物业已经落实，但未进行竣工验收及向主管部门备案。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录、证据交换笔录在案佐证：1、网签《商品房买卖合同》一份（及补充协议）；2、购房发票两张；3、银行业务回单一份。被告提交会议纪要、工程竣工验收备案表、天气预报记录、情况证明、增值税（保洁费）发票、致全体业主的一封信（2018年3月1日）等材料，用以证明逾期交房的原因，被告不是故意逾期，不应承担违约责任。经审查，上述证据材料显示涉案房屋仍未能取得竣工验收备案，被告逾期交房事实清楚，但不能证明被告存在免责事由。原告提交的房屋租赁合同、租金收据、水电费收据等证据材料，能够佐证因被告逾期交房造成原告不得不租房居住的事实，也能够佐证原告因此所造成的损失，对于该组证据，本院予以采纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（网签合同）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。且根据合同条款，网签合同与补充协议不一致时，以补充协议为准。关于原告付款问题，根据网签合同的约定，“买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年5月17日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。”原告已按要求提交贷款资料，并获得了贷款审批，原告的贷款额未能按网签合同约定的付款时间到达被告账户中，并没有证据证明系原告方的原因导致逾期付款，故被告辩称的“原告构成逾期付款，应承担相应的违约金并顺延交房”，理由不成立，本院不予采纳。关于被告逾期交房问题，庭审中被告也认可涉案房屋至今未取得竣工验收备案，尚不具备网签合同第八条约定的交房条件，被告至今未能交房，逾期事实清楚，应当向原告承担逾期交房违约金。根据补充协议的约定，“《商品房买卖合同》约定的交房日（即2017年5月31日）之后的逾期交房违约金计算标准为已付款（即总房款）的日万分之一”，故原告要求被告按照总房款的日万分之一支付2017年6月1日起至实际交房之日止的违约金，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告赵金凤发区化工路59号1幢3单元10层239号房屋之日止的逾期交房违约金（以总房款636058元为基数，按日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，减半收取91元，由被告郑州健达房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇一八年五月八日书记员  马梦醒