河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民初11号 原告：王文奎，男，汉族，1972年4月10日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：孙鹏飞、王胜利，河北三和时代律师事务所律师，代理权限，特别授权。 被告：河北迎尚房地产开发有限公司，住石家庄市裕华区东二环与槐安路交叉口东1000米路南弘达明尚售楼部，法定代表人. 法定代表人：苏晓昆，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师，代理权限，一般代理。 原告王文奎与被告河北迎尚房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王文奎的委托代理人孙鹏飞、王胜利到庭参加诉讼，被告河北迎尚房地产开发有限公司的委托代理人王秀荣到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 原告王文奎诉称，被告迎尚公司与原告分别于2014年10月30日、2014年11月25日、2014年12月12日签订了《购房补充承诺》，被告以出售房屋的名义分别向原告借款2000万元、1000万元、350万元，具体借款金额以实际到账为准，约定借款利率为2%/月，借款期限分别于2014年11月30日、2014年12月25日、2015年1月12日届满。上述协议签订后，原告分别以银行转账的方式向被告及被告指定的银行账户交付借款1350万元、1030万元、340万元，总计2720万元。上述借款到期后，被告迎尚公司在2017年9月30日支付部分借款利息(详见利息计算说明)后拒不支付剩余部分利息，亦不清偿借款本金。被告以出售房屋的形式向原告借款，根据相关司法解释的规定，应以民间借贷确认双方的法律关系。被告应当按双方的约定支付利息，返还借款本金。被告既不支付利息，亦不返还借款本金的行为违反了合同及法律规定。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，要求：1、请求人民法院依法判令被告迎尚公司返还原告王文奎借款本金2720万元；2、请求人民法院依法判令被告迎尚公司按月2%的标准向原告王文奎支付截至2017年12月22日的部分借款利息300万元；3、请求人民法院依法判令被告迎尚公司按月2%的标准向原告王文奎支付自2017年12月23日至实际清偿期间的利息；4、诉讼费用由被告迎尚公司承担。后，原告向法院申请将第2项诉讼请求变更为“请求人民法院依法判令被告迎尚公司按月2%的标准向原告王文奎支付截至2018年1月4日的借款利息16766958.67元。”本院予以准许。 被告辩称，对原、被告双方借款事实没有异议，但对原告主张的被告欠付的借款本金及利息有异议，2014年11月14日还款607525元，2014年11月26日还款463500元，被告分两笔归还原告借款共计1071025元，该两笔款项支付在被告借原告1350万元的利息归还日之内，到期日为2014年11月30日，这两笔款项的支付在利息到期日之前支付，1350万元的月利息为27万元，1071025减去27万元为801025元，该笔款项应充抵本金，因此1350万元本金应剩余12698975元，2014年12月12日，被告偿还423000元，一笔是27万元，一笔是153000元，这笔钱是用于归还1030万元的利息等，1030万元月利息为206000元，423000元减去206000元为217000元，该笔款项应充抵本金，因此1030万元本金应剩余10083000元。2015年1月9日，被告分别偿还270000元和206000元，合计是476000元，该笔偿还对应的是340万元的本金对应的利息等，340万元月利息为68000元，476000元减去68000元为408000元，该笔款项充抵本金，因此340万元的本金应剩余2992000元，以上三笔借款合计本金应为25773975元，因此被告尚欠原告本金为25773975元。2017年8月28日，原、被告曾对该三笔借款进行过对账，被告于2017年8月28日之后又曾归还原告两笔借款，分别是2017年9月30日，归还50万元，2018年2月13日归还3万元。2017年8月28日对账显示的是被告归还原告9031722元，根据上述被告欠付原告的三笔借款本金所对应产生的利息，截止到原告起诉之日2018年1月14日，分别是第一笔对应利息为9566561.2元，第二笔对应利息为7326059.2元，第三笔对应利息为2138501.3元，三笔利息合计19031121.7元，扣除被告偿还的利息7591722元（1071025、423000、476000），被告尚欠原告利息为11439399.7元。被告总共偿还原告本息9561722元。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一，购房补充承诺，三份。 证据二，付款凭证，三份，分别是1350万元，1030万元，340万元。 证据三，支付业务回单，三份，是被告支付部分利息的凭证。 证据四，车位合同，七份，收据七份，被告以每个车位6万元价格抵偿应付利息共计60万元。 被告对原告提交的证据没有异议，对原、被告双方借款事实没有异议。 被告为反驳原告的诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一，被告偿还原告借款凭证，七份。证明被告向原告偿还过本息。 证据二，两份特殊情况申请单，证明被告向原告及原告指定方用房源抵扣了部分借款。 证据三，两个抵款申请单，证明同证据二。 证据四，10个车位，被告向原告以每个6万元抵款原告。 证据五，证明，原告自己出具的自己曾收到被告偿还借款391108元。 证据六，2017年8月28日原告出具的对账单。对这份对账单明细认可，但是认为原告在金额上少算了。 庭审中，原告对以上证据均表示认可，对银行转账凭证没有异议，但认为其抵顶的借款用途是利息而不是本金。关于被告主张用房源抵顶借款利息的事实，如果这些房源已办理不动产登记的话我方予以认可。鉴于原告本人核实，其与被告的法定代表人曾经协商，已还部分现金均为利息。包括被告向法庭提交的王文奎写的对账单明细上均标明偿还的都是利息，对此被告也是认可的。第二份特殊情况申请单，弘达明尚小区2号楼2单元101-104，原告认可充抵房产，其余的如果没有办理不动产登记，原告均不予认可。后经与原告本人核实，原告对被告以房源、车位抵债的事实均予以认可。 本院审理查明，2014年10月30日，原告王文奎与被告河北迎尚房地产开发有限公司签订编号为2014（迎尚）001号《购房补充承诺》，约定原告购买被告开发的“弘达明尚”房产，共计人民币两千万元（以实际到账为准），被告承诺交房期限为2014年11月30日，如被告延期交房，原告有权选择随时退房，被告无条件退款并承担原告损失，按照购房款的2%/月支付延期交房损失补偿金，每满一个月支付一次，不满月的部分按实际天数计算。在退款全部退还甲方前，未退还部分仍然执行原补偿率，如超过年仍未交房也未退清房款，补偿率翻番。合同签订后，王文奎向迎尚公司转款1350万元。 2014年11月25日，原告王文奎与被告河北迎尚房地产开发有限公司签订编号为2014（迎尚）002号《购房补充承诺》，约定原告购买被告开发的“弘达明尚”房产，共计人民币一千万元（以实际到账为准），被告承诺交房期限为2014年12月25日，如被告延期交房，原告有权选择随时退房，被告无条件退款并承担原告损失，按照购房款的2%/月支付延期交房损失补偿金，每满一个月支付一次，不满月的部分按实际天数计算。在退款全部退还甲方前，未退还部分仍然执行原补偿率，如超过年仍未交房也未退清房款，补偿率翻番。合同签订后，王文奎向迎尚公司转款1030万元。 2014年12月12日，原告王文奎与被告河北迎尚房地产开发有限公司签订编号为2014（迎尚）003号《购房补充承诺》，约定原告购买被告开发的“弘达明尚”房产，共计人民币三百五十万元（以实际到账为准），被告承诺交房期限为2015年1月12日，如被告延期交房，原告有权选择随时退房，被告无条件退款并承担原告损失，按照购房款的2%/月支付延期交房损失补偿金，每满一个月支付一次，不满月的部分按实际天数计算。在退款全部退还甲方前，未退还部分仍然执行原补偿率，如超过年仍未交房也未退清房款，补偿率翻番。合同签订后，王文奎向迎尚公司转款340万元。 2014年11月14日，闫素彦向王文奎转款60.75万元。2014年11月26日，闫素彦向王文奎转款46.35万元。2014年12月12日，闫素彦向王文奎转款27万元。2014年12月12日，闫素彦向王文奎转款15.3万元。2015年1月9日，被告偿还王文奎借款27万元，2015年1月9日，被告偿还王文奎借款20.6万元。2017年4月20日，苏运涛向王文奎转款36万元。2017年6月5日，史秀山向王文奎转款39.1108万元。2017年6月20日，苏运涛向王文奎转款20万元。2017年9月30日，苏运涛向王文奎转款50万元。2018年2月13日，苏运涛向王文奎转款3万元。 被告除向原告偿还上述款项外，经与原告协商，被告将其所有的弘达商务502室折价207.8273万元抵给原告王文奎冲抵借款利息。另外，被告将其名下位于石家庄市高新技术产业开发区，不动登记号为20170003604号项下2-2-101、2-2-102、2-2-103、2-2-104号四套房屋及-240、-246两个地下室共折价217.9832万元抵给原告王文奎冲抵借款利息。将弘达明尚小区4-3-1208号房屋折价36.3035万元抵给原告王文奎冲抵借款利息。将弘达明尚小区4-3-1402、4-3-1403、4-3-1404三套房屋共折价90.9474万元抵给原告王文奎冲抵借款利息。将弘达明尚小区的87号、88号、89号、90号、91号、92号、96号、97号、98号、74号共计10个车位抵给原告王文奎作为借款利息，每个车位冲抵6万元，车位共计冲抵60万元。 以上事实有购房补充承诺、付款凭证、支付业务回单、车位合同、利息结算对账单、特殊情况申请单、证明、抵款申请单等证据予以证实。 本院认为，法律关系的界定，不受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应当由当事人的真实意思表示与合同的真实权利义务关系来决定，本案中，原、被告均认可双方真实的意思表示是建立借款关系，从双方对合同的履行来看，原告将借款转给被告，被告又向原告偿还借款。以上事实足以证明原、被告之间签订的《购房补充承诺》的法律关系的性质名为房屋买卖，实为借款关系。被告实际向原告借款2720万元，借款利率为2%/月。以上事实系原、被告双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告共向被告转款2720万元，但被告并未按照合同约定履行还款义务，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。 关于被告偿还原告借款本金及利息数额的问题，被告2014年11月26日共偿还的107.1万元在第一笔借款的借款期限内，故扣除借期内利息27万元，剩余80.1万元可冲抵本金。2014年12月12日，被告共偿还原告42.3万元，扣除借期内利息20.6万元，剩余21.7万元可冲抵本金。2015年1月9日，被告共偿还原告借款47.6万元，扣除借期内利息6.8万元，剩余40.8万元可冲抵借款本金。截至2015年1月12日，被告尚欠原告借款本金2577.4万元，利息46.9846万元。因原、被告双方对以房抵债及以车位抵债均表示认可，且以房、车位抵债的行为是原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。故截至2018年1月4日，扣除被告已经的偿还借款及房产、车位等冲抵的金额，被告仍欠原告借款本金2577.4万元，利息11535682.67元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，判决如下： 被告河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告王文奎借款本金2577.4万元及截至2018年1月4日的利息11535682.67元。（2018年1月4日之后的利息，按照年24%计算至本判决履行完毕之日止）。 案件受理费192800元，由被告河北迎尚房地产开发有限公司负担163607元，原告王文奎负担29193元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  孟维山 审判员  张国顺 审判员  易卫军 二〇一八年五月二十三日 书记员  侯轶凡