广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1424民初290号原告甘小源，男，汉族，现住广东省五华县。诉讼委托代理人杨红斌，男，汉族，现住五华县。被告刘旭青（曾用名刘淑青），男，汉族，现住五华县。诉讼委托代理人刘守城，男，汉族，现住址同上。被告刘旭青之子。诉讼委托代理人彭干森，男，汉族，现住五华县。第三人五华县地方税务局法定代表人：梁伟强地址：广东省五华县。诉讼委托代理人詹春秀，系广东法信律师事务所律师。诉讼委托代理人曾耀文，系广东法信律师事务所实习律师。原告甘小源诉被告刘旭青、第三人五华县地方税务局买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甘小源及诉讼委托代理人杨红斌、被告刘旭青及其诉讼委托代理人彭干森、刘守城、第三人五华县地方税务局的诉讼委托代理人詹春秀、曾耀文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告甘小源诉称，2005年10月26日被告向第三人五华县地方税务局购得原五华县地税分局办公楼一幢，该办公室为四卡五层独立一幢。被告购得该房产后于当月28日将该房产座向右侧2卡五层转让给原告，并签订了《房屋转让合同》，原告按《房屋转让合同》约定的义务和权利付清了全部购房款，并占有使用至今。但被告一直未将房屋产权办理给原告。原告多次要求被告办理，均无果。为维护自己的合法权益，原告故诉至法院要求：1、依法判决被告立即将原第三人双头分局办公楼右侧房屋办理过户登记手续，将该房屋过户到原告名下；2、判令第三人协助提供相关转户办证所需材料将上述房屋产权人过户至原告名下。原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、原告甘小源身份证复印件，证明原告身份；2、国有土地使用证复印件、房地产权证复印件，证明原告所购买的房产原属于第三人的；3、2005年10月28日原、被告签订《房地产转让合同》，证明被告将其于2005年10月26日购买第三人的房产座向右边的2卡五层转让给原告；4、2005年10月26日被告与第三人签订《房地产转让合同》，证明被告于2005年10月26日购买了第三人的房产；5、岐岭镇双头居委的证明，证明原告从2005年购买房产后开始在那里经营至今，在经营过程中没有违法行为；6、甘小源、李贵云（甘小源之妻）在广东农村信用合作社双头信用社的帐号的存取款记录，证明甘小源、李贵云于2005年10月26期间的存取款情况；7、录音材料，拟证明发生纠纷争吵时被告是默认原告付清房款的。被告刘旭青辩称，原告转让房屋款分文未付。按合同约定在签订合同后一次性将房屋款付清给被告，但原告未能提供被告收取14万元的收据，原告提交的各项证据也不能反映原告已交付房屋转让款，因此原告须承担举证不能的法律责任，应该驳回原告的诉请。所以其不同意办理过户登记手续，将该房屋过户到原告名下。其次房屋买卖合同是无效的，因为第三人与被告签订的房屋转让合同，双方并未向政府机关进行登记，根据法律规定，不发生法律效力，被告在未取得房产所有权时，就对房屋没有转让权。第三人五华县地方税务局辩称,只同意协助过户给被告，因为第三人同原告没任何法律关系，所以要求协助过户给原告缺乏依据。第三人与被告刘旭青于2005年10月26日签订《房地产转让合同》，刘旭青已经按合同规定向第三人支付了全部转让金28万元。第三人也按合同约定将转让房地产的有关权属证明材料：房地产权证、国有土地使用证原件交给被告刘旭青。第三人为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、第三人法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、统一社会信用代码证书，证明第三人身份；2、2005年10月26日第三人与被告刘淑青签订《房地产转让合同》，证明被告于2005年10月26日购买了第三人的房产；3、三张发票、一张交款单，证明第三人于2005年10月25日开出三张发票，刘旭青向第三人的中国建设银行五华县支行帐号交了转让款28万，该行于2005年10月27日收到此款。经审理查明，2005年10月26日被告刘旭青向第三人五华县地方税务局购得位于岐岭镇原五华县地税分局办公楼一幢，该办公室为四卡五层独立一幢，用地面积为242.5平方米，建筑面积1047.3平方米。双方签订了《房地产转让合同》，被告于2005年10月27日向第三人支付了转让款28万元，第三人已将转让房地产的有关权属证明材料原件：房地产权证、国有土地使用证交给被告刘旭青。合同同时约定，第三人应协助刘旭青办理转户手续。被告刘旭青购得该房产后将该房产座向右侧2卡五层作价14万元转让给原告，原、被告于10月28日签订了《房地产转让合同》，合同约定：甘小源应在合同签订后一次性将房地产转让金额付清给刘旭青，刘旭青应协助甘小源办理转户手续。原告购买房产装修后一直开店经营至今。后双方于2017年开始产生矛盾，多次闹到双头派出所。因此原告要求被告将房屋产权过户给原告，但被告拒不同意办理。原告故诉至法院。庭审中，被告表示合同约定，甘小源应在合同签订后一次性将房地产转让金额付清给刘旭青，但原告一直未支付转让款14万元，原告没有被告写的收条证明。原告则表示被告购买第三人的房产时，并不够钱，于是约原告一起出钱购买，原告于2005年10月27日取出钱凑够现金14万交给被告，再由原、被告一起下到水寨的建设银行，将钱转入第三人的中国建设银行五华县支行帐号。与第三人签合同时则由被告出面签名。为了筹够原告份额的14万元，原告自筹了10万元，当时不够钱，原告夫妇还去广东农村信用合作社双头信用社分别贷了19000元，并由被告夫妇担保借的钱。取出38000元后与10万元方凑成14万元，交给了被告。后双方于2005年10月28日才签订合同，实际签订合同时已经付清款项了，只是当时按第一份合同写的内容，没想到现在被告不承认已付款。同时原告认为原、被告多次发生纠纷，但被告均无提到要原告付房款。有派出所材料证明。另外还有录音材料证明。2017年10月3日，因被告不准原告的外家阿哥李某岳来阿甘商店买东西。被告将客人赶走，被告的儿子刘某城将车停在阿甘商店门口。原告报警，派出所同志对双方进行了询问。依原告申请，本院依法到双头派出所调取材料。双头派出所干警于2017年10月4日对刘某城作了询问笔录，刘某城承认店铺是由被告手中转让过去的。未提出有原告未付房款的情况。2017年10月8日，原告到被告家协商，原告录制了录音材料，录音材料中原告谈到双方共同买店，当时原告不够买房钱，还以被告两公婆的身份证去信用社担保贷款贷够钱。被告当时对此事实未予否认。被告对录音材料的真实性无异议。依原告申请，本院到双头信用社调取原告夫妇贷款材料，广东农村信用合作社借款借据证明甘小源、李贵云于2005年10月26日分别向信用社贷款19000元，由被告夫妇分别提供担保。甘小源的贷款用途为买房，李贵云的贷款用途为进货。信用社发放了贷款。广东农村信用合作社的存款帐号查明，原告甘小源于2005年10月26日在广东农村信用合作社开设帐号，存入10万元，2005年10月26日向广东农村信用合作社借款，信用社转入19000元，甘小源于2005年10月27日将10万元及19000元全部取出。原告甘小源妻子李贵云于2005年10月26日在广东农村信用合作社开设帐号，2005年10月26日向广东农村信用合作社借款，信用社转入19000元，李贵云于2005年10月26日取现860元，于2005年10月27日取现18140元，合计取出19000元。案经调解未果。本院认为，本案的焦点是购房款14万元是否已经支付；买卖合同是否成立。对原告是否已经支付14万元购房款，应结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况。根据合同约定，甘小源应在合同签订后一次性将房地产转让金额付清给刘旭青。如果原告甘小源未支付一分转让费，按情理被告不可能将房产交付给原告开店至今，也必然多次催收，但从派出所的材料及录音材料均可看出，被告从未对原告甘小源有无支付转让金提出过异议。甚至录音材料中，被告刘旭青默认共同买店、帮原告夫妇担保贷款的事实。虽然原告甘小源没有直接将钱通过银行转帐给被告刘旭青。但从原告甘小源、李贵云的2005年10月26日至10月27日的广东农村信用合作社帐号的存取款情况，可以看出，原告甘小源为支付14万元购买款作了充足的准备，原告甘小源、李贵云先是于2005年10月26日在广东农村信用合作社开设账号。原告甘小源自筹了10万元，转入其广东农村信用合作社帐号。同时于2005年10月26日与李贵云分别向广东农村信用合作社五华县双头农村信用合作社贷了19000元，由被告夫妇分别作担保。合计贷款38000元。原告甘小源、李贵云于2005年10月26日至27日共取出138000元，凑成14万元。这与被告于2005年10月27日将28万元转到第三人的建设银行帐号的时间节点相吻合。综合以上证据，原告甘小源、李贵云的广东农村信用合作社的帐号存取款情况、被告刘旭青夫妇对甘小源夫妇贷款提供担保、第三人的建设银行帐号收到28万购房款的时间、合同约定签订合同后一次性付清、原告甘小源在阿甘商店正常经营10多年，及原告甘小源与被告刘旭青的纠纷情况及录音材料可以形成完整的证据链，足以证明原告甘小源已经支付了14万元购房款给被告刘旭青。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房地产转让合同》及被告与第三人签订的《房地产转让合同》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同即成立；依法成立的合同，自成立时生效并受法律保护。原、被告、第三人均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告协助办理将涉案原第三人双头分局办公楼右侧房屋过户到原告名下的诉请。根据2005年10月28日的《房地产转让合同》的约定，被告负有依约协助原告办理产权变更登记手续的合同义务。被告无故未予协助，被告提交的未支付转让款14万的理由不能成立，亦未提交其他有效证据予以反驳，其行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请被告协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张第三人协助提供相关转户办证所需材料将涉案房屋产权人过户至原告名下的诉请。根据2005年10月26日第三人与被告刘旭青的《房地产转让合同》的约定，第三人负有依约协助被告办理产权变更登记手续的合同义务。现被告刘旭青已将部分房产转让给原告甘小源，虽然第三人与原告甘小源无直接合同关系，但第三人与被告刘旭青的《房地产转让合同》是合法有效的，被告刘旭青将房屋的部分转让给原告甘小源，原、被告的《房地产转让合同》也是合法有效的。变更登记手续系房屋买卖合同的出卖人的义务，则第三人有协助办理过户手续的义务。原告要求第三人协助将涉案房屋产权人过户至原告名下的诉请，于法有据，应予支持。由于第三人已经将涉案的房地产权证、国有土地使用证原件交给被告刘旭青，故原告要求第三人协助提供相关转户办证所需材料，除提供房地产权证、国有土地使用证原件外，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘旭青于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告甘小源将五华县岐岭镇双头工业大道50号原五华县地税分局办公楼一幢的座向右侧2卡（中间共墙，中间楼梯共用）五层，（整幢楼4卡的房地产权证为：粤房地证字第××号，国有土地使用证为华府国用（1998）字第0008900、14240800364号）权属变更过户登记在原告名下；二、第三人五华县地方税务局于本判决发生法律效力之日起十日内，协助提供相关转户办证所需材料（房地产权证、国有土地使用证原件除外），协助原告甘小源将上述房产权属变更过户登记在原告甘小源名下；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘旭青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  黄远辉审 判 员  范 斌人民陪审员  陈尚明二〇一八年五月三十日书 记 员  李浩宁