河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终1096号上诉人（原审原告）：楚燕丽，女，1983年2月3日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：史正杰，汝阳县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河南汝阳农村商业银行股份有限公司。住所地河南省汝阳县城人民路**。法定代表人：单秋焕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。原审第三人：汝阳县富力房地产开发有限公司。。住所地河南省汝阳县文化路**原毛巾厂）。法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住河南省汝阳县。原审第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司。。住所地河南省汝阳县城杜鹃大道东段路北第******法定代表人：陈刚强，该公司董事长。原审第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司。住所地。住所地河南省汝阳县城刘伶路北段凤祥小区**楼****西iv>法定代表人:翟天须，该公司董事长。原审第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住河南省汝阳县。原审第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住河南省汝阳县城关镇文化路**。委托诉讼代理人：翟天须，基本情况同上。系翟冬冬之父。原审第三人：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，，住河南省汝阳县上店镇西街村**原审第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，，住河南省汝阳县原审第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，，住河南省汝阳县上诉人楚燕丽因与被上诉人河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行），原审第三人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。楚燕丽向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判停止对争议房产车库的执行。确认上诉人与汝阳县富力房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同合法有效，争议房产归上诉人所有。本案一、二审诉讼费由汝阳农商行负担。事实与理由：上诉人楚燕丽2015年7月31日与汝阳县富力房地产开发有限公司签订《房屋认购书》一份，购买富力城小区8号楼1单元502室房屋一套和车库一个是属实的。买卖合同应该依法有效。一审法院凭审计报告中一句没弄清全面事实及因果关系的话，就不顾事实驳回上诉人的诉讼请求，是不尊重事实的，有失客观公平公正的。1、上诉人与富力公司签订《房屋认购书》当天，富力公司就向楚燕丽出具了购房收据和购买车库收据各一份，认可收到上述房屋价款264285元和车库价款95500元，说明富力公司对一审原告于2015年7月31日和8月1日支付所购标的物的价款是认可的。豫凯会审字（2016)第1678号《专项审计报告》中的说法是片面的。2、汝阳县富力房地产开发有限公司既然于2013年11月7日就取得预售许可，显然表明其有出售所开发房屋的资质和权利，同时买卖房屋是买卖双方的事，一方要约，一方承诺，就符合法律的相关规定。廖军作为上诉人的丈夫向富力公司投资50万元，是不争的事实，上诉人楚燕丽用自己丈夫投资的款项为自己家抵偿买一套房屋、一个车库，尚且还是与富力公司协商达成一致的手续，签订有《房屋认购书》，且有收据、款项数额等，不能以审计报告中所述所顶款项为鑫能公司和史黎辉投资利息、亦未注明富力公司应付利息金额及顶账后利息余额为由否定买卖双方的真实意思表示。至于怎样顶抵，是买卖双方的事，只要双方协商一致，都应予以认可。即使所顶款项不规范也是富力公司内部的事，与上诉方无关。3、双方签订的《房屋认购书》及富力公司给上诉人开具的收款票据均表明是双方的真实意思表示，上诉人完全享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该标的。一审法院在判决书中说上诉人楚燕丽未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，这些责任也不在上诉人一方，而是富力公司从2015年后半年就因与汝阳县农商银行及第三人因借款合同纠纷陷于瘫痪，无法办理。4、上诉人楚燕丽所买房屋和车库共计306849.9元，无论是自己掏钱，还是顶款都不是个小数目，既有《房屋认购书》，又有收据，庭审中，到庭的第三人都认可房子确实是上诉人买的。一审法院的判决是片面的，不公正的，与事实不符，适用法律也是不适当的。汝阳农商行辩称，一审判决结果正确，答辩人认为应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，驳回上诉人的诉讼请求。汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓述称，从富力公司与楚燕丽双方签订房屋认购书到富力公司为其出具的收到购房款收据及营业部出具的交易明细单等均符合合同法规定的一方要约，一方承诺的规定，买卖双方的行为都是自已真实意思的表示，不存在一方将自己的意志强加于对方的情况，完全是平等主体间的协商一致。至于存在款项及利息顶替的情况，也是富力公司为资金周转方便而采取的一项措施，不存在合同法第五十二条规定的情形。就是有不妥之处，也是公司内部依据公司当时实际经营情况进行的合理调整，与楚燕丽无关。故富力公司和其他第三人一致认为上诉人的诉讼请求应该支持。楚燕丽向一审法院起诉请求：1.立即停止对楚燕丽购买的富力公司开发的富力城8号楼1单元502室和8号楼南2号车库的强制执行，并解除对上述房屋和车库的查封；2.确认富力公司与楚燕丽的买卖合同有效，并确认上述房屋和车库归原告楚燕丽所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告楚燕丽办理上述房产的产权过户登记。一审法院认定事实：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路××小区××、××、××、××、××、××、××、××楼预售许可。2015年6月2日，楚燕丽之夫廖军向富力公司投资50万元。2015年7月31日，富力公司与楚燕丽签订《房屋认购书》，约定楚燕丽购买8号楼1单元502室，价款264285元，富力公司向楚燕丽出具收据，认可收到上述房款。2015年8月1日，富力公司与楚燕丽签订《房屋认购书》和《商品房订单》，约定楚燕丽购买8号楼南单元一层2号车库，价款95500元，富力公司向楚燕丽出具收据，认可收到上述房款。经审计，上述房屋和车库并未抵顶其夫廖军投资款，所顶款项为鑫能公司和史黎辉投资利息，但未注明富力公司应付利息金额及顶账后余额，楚燕丽实际支付房款1000元。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，于2015年8月10日依法对上述房产和车库予以查封。楚燕丽提出执行异议，审查后认为，根据物权法的规定，楚燕丽未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不当，遂裁定驳回其异议请求。楚燕丽不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归楚燕丽所有。原告楚燕丽的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，在本案中不予处理。本案的争议焦点在于楚燕丽与富力公司之间是否存在真实且合法有效的商品房买卖合同关系。从审计报告看，楚燕丽实际仅支付购房款1000元，其余绝大部分购房款系以抵账方式支付，且其并非冲抵其夫廖军的投资款，而是冲抵了鑫能公司和史黎辉的投资利息。从审计报告投资款的列举股东信息看，鑫能公司和史黎辉均非富力公司股东，因此该投资款实际应为借款。楚燕丽以他人对富力公司的应收借款利息冲抵房款，能否形成合法有效的商品房买卖合同关系，应结合最高法院第72号指导性案例提炼的裁判规则予以认定。该指导性案例明确，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。从本案事实看，审计报告并未显示富力公司应付利息金额及顶账后余额，无法认定在以房抵债时对本金和利息进行了对账清算，也无法认定转化为购房款的利息是否超出法律规定保护限额。因此，不能认定楚燕丽与富力公司签订的《房屋认购书》具有商品房买卖合同的效力，原告楚燕丽的诉讼请求应予驳回。综上所述，经合议庭评议并报请院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告楚燕丽的诉讼请求。案件受理费1500元，由原告楚燕丽负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。另查明一审法院调取了豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》，相关内容为：报告第48页《其他应付款审计明细表》显示，廖军在富力公司有50万元投资款；第61页《已确认销售收取部分款项房屋销售（预估）收入明细表》显示，楚燕丽购买8号楼1单元502室，总价款306849.9元，已支付1000元，余款未付；第80页《房屋顶账明细表》显示，楚燕丽8号楼1单元502室顶账金额264285元，8号楼南2号车库顶账金额95500元，上述房屋和车库所顶款项为鑫能公司和史黎辉投资利息，但未注明富力公司应付利息金额及顶账后利息余额；第82页《房屋顶账明细表》显示，廖军的50万投资款抵顶有其他商品房。本院认为，根据豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》显示，楚燕丽实际仅支付购房款1000元，其余绝大部分购房款系以抵账方式支付，且其并非冲抵其夫廖军的投资款，而是冲抵了鑫能公司和史黎辉的投资利息，而审计报告并未显示富力公司应付鑫能公司及史黎辉的利息金额及顶账后余额，上诉人楚燕丽亦无证据证明在以房抵债时富力公司与鑫能公司及史黎辉对富力公司拖欠的借款本金和利息进行了对账清算，故无法认定转化为购房款的利息是否超出法律规定保护限额。因此，一审认为不能认定楚燕丽与富力公司签订的《房屋认购书》具有商品房买卖合同的效力，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1500元，由上诉人楚燕丽负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年五月十八日书记员  苏 航