呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2018）内01民终970号上诉人（原审原告）：李慧婷，幼师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹翠云，住呼和浩特市，与李慧婷系母女关系。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市新城区毫沁营镇一家村村民委员会法定代表人：卢俊魁，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古鲁桥置业有限公司。法定代表人：杨婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李然然，住呼和浩特市。上诉人李慧婷因与被上诉人呼和浩特市新城区毫沁营镇一家村村民委员会（以下简称一家村委会）、原审第三人内蒙古鲁桥置业有限公司（以下简称鲁桥置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初3750号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李慧婷的委托诉讼代理人曹翠云，被上诉人一家村委会的委托诉讼代理人焦培东，原审第三人鲁桥置业的委托诉讼代理人李然然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李慧婷的上诉请求：请求撤销一审裁定，依法改判支持李慧婷的全部诉讼请求，诉讼费用由一家村委会承担。事实与理由：一审法院认定错误。一、《一家村二期房回迁安置合同》是李慧婷与一家村委会签订的房屋买卖合同，而非内部决议。决议是指多个主体根据表决原则做出的决定，适用于会议讨论通过的重大决策事项，是党的领导机关就重要事项，经会议讨论通过其决策，并要求进行贯彻执行的重要指导性公文。决议具有如下特点：1、权威性。决议是经过党的会议讨论通过才能生效并由党的领导机关发布的，是党的领导机关意志的反映。决议的内容事关重要决策事项，一经公布，全党、全国上下都必须坚决执行。2、指导性。决议表述的观点和对事项的评价都具有指导意义。结合本案的实际情况可知《一家村二期房回迁安置合同》并非李慧婷与一家村委会及其他被征收人集体讨论的结果，该合同由一家村委会起草，系格式合同。合同涉及的房屋出卖价格由一家村委会确定，李慧婷只具有选择房屋楼层及房号的权利。综上可知，李慧婷与一家村委会签订的《一家村二期房回迁安置合同》不符合决议的特点，并非内部决议。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李慧婷与一家村委会基于双方的真实意思表示而签订《一家村二期房回迁安置合同》，符合《中华人民共和国合同法》的规定，依法应予认可支持，现一家村委会违约，理应按照合同的约定承担违约责任。该回迁房由第三方建设并交付，《一家村二期房回迁安置合同》是一个由鲁桥置业履行的合同，现由于第三人的原因导致逾期交房，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，一家村委会理应向李慧婷承担违约责任。至于一家村委会与鲁桥置业之间的违约纠纷，依照法律规定及相关约定解决。二、《一家村二期房回迁安置合同》是由李慧婷与一家村委会签订，基于合同的相对性，对该合同内容的认定不应考虑一家村委会与鲁桥置业之间的关系。不管一家村委会与鲁桥置业之间是否存在开发建设协议，一家村委会是否是房屋的建设主体，在收取购房款中是否盈利，在这个过程中承担何种角色，都与李慧婷及其他征收人无关。一审法院用一家村委会与鲁桥置业之间的权利义务来认定李慧婷与一家村委会之间的合同性质错误。一家村委会在与李慧婷签订《一家村二期房回迁安置合同》后，一次性收取了李慧婷的足额房款，却未曾一次性交予承建方鲁桥置业。先首付一少部分，等到合同履行至第二年年底才交付了余下的大部分房款。期间，一家村委会把大部分房款挪作他用两年之久，请法院调查交款日期为凭，一家村委会的行为是造成合同违约所产生的滞纳金的主要原因之一。所有购买回迁安置房人均需签订《一家村二期房回迁安置合同》。该合同中关于违约责任约定，如开发商逾期交房，每日加收万分之六滞纳金，该合同并未涉及第三人。"如开发商逾期交房"的表述，只是作为承担违约责任的前提条件，并非是为第三人设定义务。现由于各种原因，李慧婷并未与鲁桥置业签订任何合同，《一家村二期房回迁安置合同》仍依法生效，是李慧婷与一家村委会之间的权利义务证明，现李慧婷依该合同主张违约责任在事实及法律上均应得到支持。三、本案不同于普通的房屋买卖合同，其有特殊的社会政治原因，应作为个案考虑认定。在政府推进"一流首府城市"建设、加快城中村和棚户区改造、改善人居环境大背景下，为了贯彻实施呼和浩特市政府发布《关于推进城中村和棚户区改造工作有关事宜的通知》（呼政发［2011］28号文件），新城区政府组织建设安置房，用于城中村和棚户区改造区域内被征收人的安置，随后组织人员对一家村进行改造。因为安置房属于普通商品房，市、区政府不具备开发建设主体资格，故委托鲁桥置业作为建设开发主体具体实施安置房开发建设工作。一家村委会作为一家村的管理者负责与被征收人直接对接。本案中，不管是鲁桥置业还是一家村委会，在整个政策的落实中都起到独立的作用，每个环节的落实者均需切实履行自己的义务。一家村的义务就是通过合同的形式具体落实回迁房的安置工作，其中就包括与每位被征收人签订售房合同，收取购房款，并确定楼层房号。事实上，一家村的二期回迁房只有一部分用于安置被征收人，剩余部分均对外出售。若一审法院认定李慧婷与一家村委会之间的《一家村二期房回迁安置合同》是村民与村集体之间的内部决议，那么所有购买该回迁房的人均需签订该合同，非被征收人签订的合同又如何认定？其中取利的行为如何认定？政府在相关文件及合同中多次明确表示回迁安置房屋属于保障房建设项目，建成后仅用于城中村和棚户区域内被征收人安置，不得改变用途，不得对外销售。房屋建成后，要无条件交付被征收人。而现实中，一家村委会不仅逾期交房，待实际交房时又以各种理由、各种借口为难被征收人，甚至有部分被征收人至今未拿到房子。本是政策的受益者，现在却因为一家村委会的任性行为，使得广大被征收人成为受害者，此现象于法于理都不可容忍。综上可知，明明是合法有效的合同，却被一审法院认定为内部决议，要求李慧婷与一家村委会内部解决。本案属于人民法院受理范围，一审法院事实认定有误。一家村委会辩称，涉案房屋没有五证，李慧婷起诉不当。鲁桥置业述称，本案与鲁桥置业无关，应驳回李慧婷的上诉请求，维持一审裁定。李慧婷向一审法院起诉请求：1、判令一家村委会支付违约金为84552元；2、判令一家村委会向李慧婷出示各种有关住宅的主体验收、质量、安全、质检等手续；3、诉讼费由一家村委会承担。一审法院认定的事实：2012年10月12日，双方签订了《二期回迁房安置住房合同》，约定：李慧婷购买位于一家村二期回迁安置住房，建筑面积101.30平方米；付款方式为一次性预交每套房款26万元；交房期限暂定从交款日起30个月，如开发商逾期交房，每日加收万分之六滞纳金；待交房后，村民与开发商签订正式文本合同后，本合同自动终止。同日，一家村委会向李慧婷出具《收据》一张，书写：今收到李慧婷二期回迁房购房款26万元。2011年9月1日，一家村委会与鲁桥置业签订《一家村改造村民回迁安置用房、产业用房及配套公建实施建设框架协议书》，约定：一家村委会委托鲁桥置业建设村民回迁安置房，鲁桥置业代建的54万平方米房屋，一家村委会按照每平方米2600元支付给鲁桥置业。2011年12月15日，鲁桥置业（丙方）与呼和浩特市土地收购储备拍卖中心（甲方）、呼和浩特市新城区人民政府（乙方）签订了《城中村和棚户区安置房委托开发建设协议书》，约定：一、根据市政府《关于推进城中村和棚户区改造工作有关事宜的通知》（呼政发[2011]28号），由政府组织建设安置房，用于城中村和棚户区改造区域内被征收人安置，因安置房属普通商品房，市、区政府不具备开发建设主体资格，故委托具备相应开发建设资质的房地产开发企业，作为开发建设主体具体实施安置房开发建设工作；二、开发模式：甲方作为投资主体，负责安置房建设项目土地成交地价款和开发建设资金的筹集、拨付、监管，并向丙方支付一定比例的委托开发管理费，乙方作为城中村和棚户区改造实施主体，负责按照有关规定选定开发建设企业，组织指导开发建设企业办理土地竞买、行政许可，组织监督建设工程质量、建筑施工安全和建设工程进度等工作，丙方作为开发建设主体，负责办理土地竞买、开发建设安置房，并在乙方指导监督下通过公开投标确定勘察、设计、施工、监理单位，办理相关行政许可，安置房建成经市政府组织的联合验收合格后，丙方根据甲方要求无条件将房屋所有权交付被征收人，并组织办理房屋产权登记相关手续；第一条项目名称为呼和浩特市新城区毫沁营乡一家村棚户区改造安置房项目，项目性质为保障房建设项目，建成后仅用于城中村和棚户区改造区域内被征收人安置，不得改变用途，不得对外销售。庭审中，一家村委会与鲁桥置业认可，一家村委会按照每平米2600元的价格向鲁桥置业支付建房款；涉案房屋小区鲁桥置业于2016年8月1日交付给一家村委会；李慧婷认可涉案房屋已实际交付使用。一审法院认为，涉案房屋系根据鲁桥置业与呼和浩特市新城区人民政府、呼和浩特市土地收购储备拍卖中心签订的《城中村和棚户区安置房委托开发建设协议书》，以确定由鲁桥置业建设的用于城中村和棚户区改造区域内被征收人安置的房屋；一家村委会仅起到收取李慧婷等村民的购房款，并交付鲁桥置业的职能，一家村委会在收取房款过程中并未盈利；一家村委会既未与鲁桥置业签订开发建设协议，也非涉案房屋的建设主体，故该院认定双方签订的《一家村二期出租房安置合同》，属于村民与村集体之间就涉案房屋确定位置及价款的内部决议，合同中对于开发商逾期交房的滞纳金的约定，应以一家村委会或村民与鲁桥置业签订房屋买卖合同之后予以确定，现涉案房屋因土地、房屋手续等因素，未签订相关的房屋买卖合同，李慧婷作为一家村村民，如对于其内部决议存在异议，应通过村集体讨论决定，不属于人民法院的受理范围，依法应驳回李慧婷的起诉。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一九条、第一百二十四条的规定，裁定：驳回李慧婷的起诉。案件受理费予以退还。二审中，李慧婷新出示五份证据为：一、《城中村和棚户区改造安置房委托开发建设协议书》摘要。拟证明涉案房屋建成后，征收安置房不得改变用途，不得对外销售，然而一家村委会现将村民房屋出卖，该行为违反了协议约定；二、《一家村改造村民回迁房安置用房、产业用房及配套公建实施建设框架协议书》摘要。拟证明一家村的房屋每平方米按照2600元建造，按约定应一次性付清建造款，但一家村委会于开工后两年才将房款付清；三、协议书附图二。拟证明一家村308亩土地中的100亩土地已经划给恒大公司，一家村委会该行为违反了合同约定，造成涉案房屋无法交付村民；四、《支付鲁桥置业房款明细》。拟证明一家村委会并非一次性向鲁桥置业支付价款；五、《一家村二期出租房安置合同》。拟证明一家村委会违反合同约定，至今未交房。一家村委会的质证意见为：对于证据一摘要不认可，但对《城中村和棚户区改造安置房委托开发建设协议书》本身的真实性认可，对于证据二、三、四、五的真实性均予以认可，对五份证据的证明问题均不予认可。鲁桥置业的质证意见为：对五份证据的真实性均予以认可，对证明问题不发表意见。一家村委会与鲁桥置业均没有新证据出示。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人提供的《城中村和棚户区安置房委托开发建设协议书》、《一家村改造村民回迁安置用房、产业用房及配套公建实施建设框架协议书》及《一家村二期房回迁安置合同》等证据来看，一家村委会并非涉案房屋的开发主体或建设主体，其所实施的行为仅为代收购房款及统筹村民房屋安置等事宜。因此，在本案中，一家村委会并不具备房屋买卖关系中的售房主体身份条件，故李慧婷的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，李慧婷的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年五月二十一日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗