广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）粤高法民二终字第968号上诉人（原审原告）：汕头超声电子（集团）公司。住所地：广东省汕头市。法定代表人：李大淳，董事长。委托代理人：谢昭龙，广东国源岭东律师事务所律师。委托代理人：丁云鹏。被上诉人（原审被告）：汕头市鼎和投资有限公司。住所地：广东省汕头市龙湖区。法定代表人：吴惠泽，总经理。委托代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。委托代理人：林达祺，广东泛尔律师事务所律师。原审第三人：汕头市佑强制衣有限公司。住所地：广东省汕头高新区。法定代表人：蓝林幸子川，总经理。原审第三人：汕头经济特区春源实业（集团）有限公司。住所地：广东省汕头市。法定代表人：林显利，董事长。上诉人汕头超声电子（集团）公司（以下简称超声公司）因与被上诉人汕头市鼎和投资有限公司（以下简称鼎和公司）、原审第三人汕头市佑强制衣有限公司（以下简称佑强公司）、汕头经济特区春源实业（集团）有限公司（以下简称春源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省汕头市中级人民法院（以下简称原审法院）作出的（2013）汕中法民二初字第2号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由张磊担任审判长，郑兆麟、郑华平参加的合议庭对本案进行了审理，书记员黎嘉玲担任记录。本案现已审理终结。超声公司向原审法院起诉称：超声公司在1980年与广州市住宅建设指挥部等单位合建取得位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层391.49平方米房产（以下简称涉案房产），房地产权证号穗房地证字第××号。1996年7月29日，超声公司与春源公司签订《房地产买卖合同书》，约定：超声公司以50万元转让涉案房产给春源公司，房产转让应纳税费除土地增值费由超声公司承担外，其余税费均由春源公司负责；合同经双方签章并经当地房地产买卖主管机关审查批准后生效。合同签订后，春源公司依约付还超声公司房产转让款48万元，尚结欠2万元。1998年1月19日，经汕头市国有资产管理办公室批准同意后，超声公司与春源公司就涉案房产转让于1998年3月17日签订（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》，并经广州市房地产交易所监证。但涉案房产交易监证后，春源公司一直没有按照交易所的通知、交易管理办法规定以及交易双方的约定缴纳相关税费，导致交易失效，双方于2006年11月1日向广州市房地产交易所办理退件手续，（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》正式解除。契约解除后，为妥善处理涉案房产事宜，超声公司同意再给予春源公司一次机会办理房产转让确权手续，双方在2006年12月重新签订《广州市房地产买卖合同》并提交广州市海珠区房地产交易登记所。2007年3月广州市海珠区房地产交易登记所审核完毕并出具相关纳税单据，通知缴交相关税费，但春源公司再一次没有依约定和规定缴款，并表示已经没有能力支付，导致房产交易一直没能办理交易确认。按照2007年的规定，涉案房产转让应缴纳的税费高达100多万元，与1996年转让房产时应纳税费已产生巨大差别，税费金额已远远超过涉案房产转让金额50万元。鉴此，在春源公司已无力交纳相关税费和付还结欠超声公司余款，合同已无法继续履行，也已失去原签约目的和意义，且2006年12月重新签订的《广州市房地产买卖合同》也未经登记机关的批准办理交易监证的情况下，2009年4月6日，超声公司与春源公司协议解除涉案房产的买卖合同和相关协议，超声公司收回涉案房产，春源公司已交纳的房屋转让款抵作场地占用费不予退还，双方共同向广州市海珠区房地产交易登记所办理退件。2009年8月5日，超声公司接到原审法院送达的（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三民事裁定书得知：因春源公司结欠他人债务，原审法院依据（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》，在2008年3月裁定查封涉案房产。由于超声公司与鼎和公司之间不存在任何债权债务关系，涉案房产已由超声公司依约收回，超声公司是涉案房产的产权人，春源公司对涉案房产不存在任何权益；且原审法院裁定查封涉案房产的依据（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》早在2006年11月办理退件手续而解除、涉案房产也根本未经广州市房地产交易所交易监证，法院对涉案房产的查封措施错误，故超声公司在接到原审法院通知后立即提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。2012年12月20日，在距离原审法院召开执行异议听证会3年多后，原审法院作出（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书，裁定驳回超声公司的异议请求。超声公司认为：一、鼎和公司申请对涉案房产采取查封措施没有事实和法律依据。根据（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三民事裁定书内容，鼎和公司申请对涉案房产查封的依据是（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》，原审法院也据此认定涉案房产“买卖行为经由广州市房地产交易所交易监证”。然而，原审法院异议裁定中认定的事实和超声公司提交的证据证明，1998年3月17日超声公司与春源公司针对涉案房产的交易行为不仅仅“没有办妥房产交易确认手续”，而且早在2006年11月1日由买卖双方向广州市房地产交易所办理退件手续，（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》已正式解除，故鼎和公司申请对涉案房产采取查封措施没有事实和法律依据，原审法院对涉案房产的查封错误。二、异议裁定依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《执行规定》）第十九条规定，作出对涉案房产采取查封措施“并无不当”的认定是错误的。根据该条规定，可以对涉案房产采取查封措施的必备条件是“申请执行人（在本案中即鼎和公司）已向第三人（在本案中即超声公司）支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付”。然而，时至现在，不仅鼎和公司没有向超声公司支付春源公司结欠的剩余价款，而且超声公司也从来没有表示同意剩余价款从涉案房产变价款中优先支付。必须强调的是，由于合同约定春源公司必须承担除土地增值费外的其余税费，故春源公司结欠的剩余价款并非2万元，而应当包括涉案房产转让过程中依法应缴纳的一切税费（高达100多万元）。因此，异议裁定适用该条款缺乏前提和基础，是错误的。三、异议裁定依据《执行规定》第二十六条规定，作出超声公司的异议请求不得对抗鼎和公司的认定也是错误的。首先，由于鼎和公司申请对涉案房产作出查封措施没有事实和法律依据，故鼎和公司无权以错误的查封申请来否定超声公司合法有效的行为。其次，根据《执行规定》第九条第二款、第三十一条第一款第（一）项的规定，原审法院对涉案房产作出的查封裁定，必须依法送达超声公司，且必须通知广州市海珠区房地产交易登记所。然而，原审法院在2008年3月作出的查封裁定，直至2009年8月5日才送给超声公司，而超声公司与春源公司针对涉案房产解除买卖合同的协议在2009年4月份就已签订完成。事实也证明该查封措施没有通知广州市海珠区房地产交易登记所，因为如果有通知该交易所，交易所就不可能批准超声公司与春源公司办理买卖合同退件手续。因此，超声公司与春源公司解除涉案房产买卖合同的行为，是在不知道涉案房产已被原审法院查封的情况下所为，不属于妨碍执行的行为，依法应当得到确认保护。综上，为避免国有资产流失，依据民事诉讼法第二百零四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，请求判令：一、撤销（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书。二、终止对超声公司所有的位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层391.49平方米房产的执行，解除查封措施。三、本案诉讼费用由鼎和公司承担。鼎和公司开庭时答辩称，一、超声公司与春源公司就涉案房产的交易真实有效，应予认定。超声公司与春源公司在1996年已就涉案房产达成《房地产买卖合同》，房屋使用权在签订该合同的第二天就移交给春源公司使用，且该合同在1998年经汕头市国资委批准同意。合同生效后，春源公司依双方约定支付了二期的购房款，并共同向广州市海珠区房产部门办理相关交易监证等手续。虽未办妥变更登记手续，2006年双方办理退件手续，解除了双方买卖关系，但双方随后在2006年12月又就该房地产签订《广州市房地产买卖合同》，再次共同向广州市海珠区房产部门办理交易手续，在执行异议听证程序中，广州市海珠区房地产交易登记所的复函中明确已对双方的交易审核完毕，并出具相关纳税单据。超声公司与春源公司双方就该房地产的交易意图是非常明显和强烈的，双方已就购房款的支付、房地产使用权的移交以及变更产权登记做了大量、充分的实质性工作，可认定涉案房产现在的实际权属人为春源公司，故原审法院（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号民事裁定书认定的事实和适用法律是准确的，应于维护。二、超声公司与春源公司在原审法院对涉案房产采取查封措施后签订解除涉案房产的买卖合同协议的缔约行为系无效的。超声公司以其在2009年（即原审法院查封该房地产后一年之久）与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》为由，对原审法院在2008年的查封措施提出异议是没有事实和法律依据的。原审法院应鼎和公司的申请于2008年3月作出了对涉案房产预查封的裁定，该裁定作出后即向海珠区房管部门发出协助执行，海珠区房管部门也早在2008年2月20日就予以协助，鼎和公司和春源公司也以不同方式受送达该裁定，相信超声公司也已经收到了查封裁定。即便超声公司称其是在2009年8月才收到查封裁定，也不能认定其与春源公司签订解除买卖涉案房产的相关协议是善意、有效的，因为作为该协议书的另一方春源公司在明知涉案房产已被原审法院查封的情况下，仍与超声公司签订这样的协议，目的是为逃废债务，春源公司的行为系妨害执行的行为，即便超声公司是不知情的，也应认定为无效。执行异议程序认定事实清楚，适用法律准确，应予以确认。佑强公司开庭时口头答辩称，一、（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书的事实认定清楚、法律适用正确，该裁定应予维持。二、佑强公司已将相关债权依法转让给鼎和公司，鼎和公司申请执行该债权所产生的后果及责任均与佑强公司无关。春源公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。原审法院经审理查明：涉案房产位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层（面积391.49平方米），系1980年超声公司与广州住宅建设指挥部等单位合建取得的。1997年1月30日，广州市国土局房管局核准颁发穗房地证字第××号《广州市房地产证》，权属人为超声公司。1996年7月29日，超声公司与春源公司签订《房地产买卖合同书》，约定：超声公司以50万元转让涉案房产给春源公司，房产转让手续由双方派员共同向当地房产管理部门申办，申办所涉及房产转让应纳有关税费除土地增值费由超声公司承担外，其余税费均由春源公司负责；合同经双方签章并经当地房地产买卖主管机关审查批准后生效。合同签订后，春源公司依约分别付还了超声公司第一、二期房屋转让款30万元、18万元，尚结欠第三期转让款2万元，超声公司也将涉案房产交给春源公司使用。1998年1月12日，超声公司就涉案房产转让给春源公司向汕头市国有资产管理办公室作了请示。同年1月19日，汕头市国有资产管理办公室同意超声公司将该房产以50万元转让给春源公司。1998年3月17日，超声公司与春源公司就上述房产转让签订了（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》，并经广州市房地产交易所监证，但没有办妥房产交易确认手续。2006年12月，超声公司与春源公司再次签订了《房地产买卖合同书》，约定：超声公司以50万元将涉案房产出售给春源公司，房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由双方各自缴交。2006年12月26日，超声公司与春源公司提供房产证（统字1306**）、买卖申请书、买卖合同、营业执照、法人代表证明书、委托书、测绘图等资料向广州市海珠区房地产交易登记所申请办理涉案房产的交易转移登记。该所立案受理（06交登08014808号）后于2007年3月19日审核完毕，并于3月22日出具相关的纳税单据。由于申请双方一直没有缴交相应税款，致该交易未办结。2009年4月6日，超声公司与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》约定，超声公司收回涉案房产，春源公司已交纳的房屋转让款48万元抵作场地占用费不予退还，双方共同向广州市海珠区房地产交易登记所办理退件。2009年7月20日，超声公司与春源公司共同到广州市海珠区房地产交易登记所办理退件手续，7月30日，该所同意并给予办理退件。另查，原告中国工商银行汕头市分行（以下简称工行汕头分行）诉被告汕头颂尼克实业有限公司（以下简称颂XX公司）、被告汕头经济特区春源工业村发展有限公司（以下简称春源工业村公司）、被告春源公司借款、抵押、保证合同纠纷一案，原审法院于2002年8月21日作出（2002）汕中法经一初字第33号民事判决，判决：一、颂XX公司应付还工行汕头分行借款本金4500万元及利、罚、复息。二、工行汕头分行对颂XX公司所有并提供抵押的生产设备等享有优先受偿权。三、工行汕头分行对春源工业村公司所有并提供抵押的厂房及相应土地使用权享有优先受偿权。四、春源工业村公司在其提供抵押的房产价值范围内对颂XX公司未能清偿工行汕头分行的上述债务承担二分之一的赔偿责任。五、春源公司在上述第二、三项的物的担保以外对颂XX公司上述第一项债务承担连带清偿责任。判决生效后，颂XX公司、春源公司、春源工业村公司没有履行还款担保义务，工行汕头分行于2003年1月20日向原审法院申请执行，同年10月17日，原审法院裁定案件中止执行。2005年7月20日，工行汕头分行将该案债权转移给中国信X资产管理公司广州办事处（以下简称信X公司广州办事处）。同年9月5日，中国信X资产管理公司将信X公司广州办事处享有的本案债权交由中国信达资产管理公司福州办事处接收（以下简称信X公司福州办事处）。2006年12月31日，信X公司福州办事处向原审法院申请变更其为申请执行人并恢复案件的执行，2007年1月12日，原审法院裁定变更执行人并恢复执行。同年3月28日，原审法院根据信X公司福州办事处的申请，裁定变更汕头市华XX商贸有限公司（以下简称华XX公司）为该案申请执行人。2008年1月15日，原审法院根据华XX公司申请，裁定变更佑强公司为该案申请执行人。2008年3月17日，根据佑强公司的申请，原审法院认定春源公司向超声公司购买本案涉案房产的买卖行为已经广州市房地产交易所交易监证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条、《执行规定》第一条、第十九条、第二十九条的规定，作出（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三民事裁定，裁定预查封春源公司向案外人超声公司购买的涉案房产。2008年7月1日，原审法院根据佑强公司申请，裁定变更鼎和公司为该案申请执行人。2009年8月5日，超声公司接到原审法院协助执行（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三民事裁定及协助执行通知书后，于2009年8月17日向原审法院提出执行异议，2012年12月20日，原审法院依据《执行规定》第十九条、第二十六条的规定，做出（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书，裁定驳回案外人超声公司的执行异议。2013年1月15日，超声公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书。二、终止对超声公司所有的位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层391.49平方米房产的执行，解除查封措施。三、本案诉讼费用由鼎和公司承担。再查，1996年7月29日超声公司与春源公司签订《房地产买卖合同书》后，超声公司将涉案房产交给春源公司使用。2003年11月22日，春源公司委托姚某对涉案房产进行管理，2008年3月17日，原审法院裁定预查封春源公司涉案房产，也委托姚某进行管理。现涉案房产权属人虽然是超声公司，但涉案房产由姚某管理、出租，姚某每年向鼎和公司缴交五万元。诉讼期间，鼎和公司同意代春源公司向超声公司支付尚欠的二万元，并依照超声公司与春源公司签订的《房地产买卖合同书》，承担春源公司依合同约定应承担的责任。另外，2010年7月26日，原审法院去函广州市海珠区房地产交易登记所就涉案房产是否办理退件手续及办理退件的理由、依据进行征询，2010年7月30日，该所函复原审法院：“2009年7月20日，超声公司与春源公司共同到该所办理完退件手续，该所认为由于申请双方未缴交相应税款，购买方仍未完全取得该房屋所有权，买卖合同解除后，当事人要求恢复原状，不属于转让的情形，故该所同意并给予办理退件手续”。2013年6月19日，原审法院去函广州市海珠区房地产交易登记所就涉案房产是否办理了房屋权属初始登记或交易登记手续进行征询，2013年6月28日，该所函复该院：“经查明，海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层的房产以超声公司名义办理了产权登记，登记案号为统字130683号。2009年9月，上述房产的交易案件（06交登08014808号）已退案。目前该房产权属人仍为超声公司”。2013年10月29日，原审法院去函汕头市人民政府国有资产监督管理委员会就本案涉及国有资产处置的意见和建议进行征询，2013年12月4日，该委函复原审法院：“一、国资委是2005年4月成立的。二、涉案房产仍应属超声公司所有。其理由是：1996年7月29日超声公司与春源公司签订的《房地产买卖合同书》以及双方于2009年4月6日签订的《解除房地产买卖合同协议书》均为有效合同，双方应以最后签订的《解除房地产买卖合同协议书》作为履行依据；且双方已向广州市海珠区房地产交易登记所办理完毕退件手续。三、超声公司并非贵院（2003）汕中法执字第31号案件被执行人，贵院不应执行超声公司名下房产。恳请贵院从保护国有资产不受侵犯出发，根据本案的事实，正确适用法律，依法保护超声公司的合法权益。”原审法院认为：超声公司因不服（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号关于驳回其对涉案房产提出的执行异议的裁定，而起诉请求确认其对涉案房产享有权益并申请停止对该涉案房产的执行行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本案为执行异议之诉纠纷。本案双方当事人争议的焦点是超声公司是否对涉案房产拥有权利，是否能对抗执行行为的问题。一、位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层房产（391.49平方米）登记的权属人虽为超声公司，但超声公司与春源公司于1996年7月29日签订了《房地产买卖合同书》，约定超声公司以50万元将涉案房产转让给春源公司，1998年1月19日，汕头市国有资产管理办公室也同意超声公司的转让行为。该合同签订后，春源公司依约付给超声公司48万元，超声公司也将涉案房产交付春源公司使用。后双方就涉案房产转让又先后签订了《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》，并经房地产交易部门监证、受理。上述合同系双方自愿签订，并无违法行为，合法有效。二、根据《执行规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本案中春源公司已支付绝大部分房款并已实际占有该房产，鼎和公司也明确表示愿意向超声公司支付剩余价款并承担相关税费，故原审法院对涉案房产的查封合法有效。三、2009年4月6日，超声公司与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，约定超声公司收回涉案房产，春源公司已交纳的房屋转让款48万元抵作场地占用费不予退还。虽然涉案房产因未缴交相应税款而没有办理转让登记手续，但自合同签订后超声公司已将涉案房产移交春源公司，实际由春源公司占有、使用、收益和处分，春源公司已取得涉案房产的财产权利，且超声公司与春源公司签订的上述协议书是在原审法院对房产采取查封措施之后，春源公司与超声公司解除合同的行为，属无权擅自处分被查封房产。原审法院查封裁定已送达房管部门公示，且根据本案事实，春源公司与超声公司的行为不符合《执行规定》第二十六条的规定，该协议书有妨碍执行的行为，不得对抗鼎和公司。综上所述，本案鼎和公司是通过转让形式受让春源公司债权的，受让债权之后，鼎和公司享有向春源公司主张债权的权利。春源公司没有依法履行生效的法律裁判文书，鼎和公司申请对春源公司拥有权利的本案涉案房产采取强制执行合法，应予支持。超声公司所诉理由依据不足，其请求不足以对抗执行行为，原审法院不予采纳。经原审法院审判委员会讨论决定，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《执行规定》第十九条、第二十六条的规定，于2014年9月9日作出（2013）汕中法民二初字第2号民事判决，判决驳回超声公司的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由超声公司负担。超声公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定超声公司与春源公司就涉案房产签订的《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》经房地产交易部门监证、受理，合同合法有效，是错误的。1998年3月17日签订的《广州市房地产买卖契约》因双方重新签订《房地产买卖合同书》而解除，不存在合法有效的问题。2006年12月重新签订的《房地产买卖合同书》虽提交给广州市海珠区房地产交易登记所，但由于春源公司再一次没有缴纳相关税款，并表示已无能力支付相关税款，该合同书未经交易所交易监证，也未登记于不动产登记簿，并因超声公司与春源公司于2009年4月6日签订《解除房地产买卖合同协议书》后解除。在合同已依法解除的情况下，原审判决认定其合法有效并作为查封措施的依据，认定事实错误。2.原审法院向案外人姚某、姚光城所作的调查笔录，证明春源公司并没有委托姚某对涉案房产进行管理，涉案房产自2003年起一直被姚某占有和使用，收益也被其据为己有，在此期间春源公司、超声公司多次要求姚某交还涉案房产，遭到其无理拒绝，原审判决认定涉案房产实际由春源公司占有、使用、收益和处分违背事实，在2008年3月17日后委托姚某对涉案房产进行管理更是侵害、剥夺了产权人的合法财产权益，导致国有资产的严重流失，是错误的。3.原审法院于2008年3月就涉案房产作出查封裁定后，没有送达给超声公司和春源公司，其中超声公司直到2009年8月5日才收到查封裁定，因此，根据《执行规定》第一条的规定，超声公司与春源公司于2009年4月签订《解除房地产买卖合同协议书》并向广州市海珠区房地产交易登记所办理交易退件手续，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，合法有效，原审判决认定超声公司的行为妨碍执行，不得对抗鼎和公司，是错误的。二、原审判决适用法律错误。原审法院对涉案房产采取查封措施前，不仅当时的申请执行人佑强公司没有向超声公司支付春源公司剩余价款，超声公司也从未表示同意剩余价款从涉案房产变卖价款中优先支付，原审法院以《执行规定》第十九条的规定查封涉案房产缺乏前提和基础，其以鼎和公司在诉讼过程中表示愿意向超声公司支付剩余价款并承担相关税费而适用该规定，属于本末倒置，鼎和公司的“表示行为”也完全不符合上述规定的精神。三、原审判决对涉案房产的权属认定，是越权作出的无效认定。房地产确权等管理工作的主管部门是房地产行政管理部门，广州市海珠区房地产交易登记所在2013年6月28日给原审法院的复函中已明确指出目前该房产权属人仍为超声公司，因此，原审法院在房产管理部门已对涉案房产产权作出认定的情况下，以该房产属春源公司所有而予以查封，显然是越权作出的无效认定。即使以春源公司原来与超声公司就涉案房产签订过买卖协议而认定春源公司对涉案房产拥有权利，涉案房产的产权尚未办理变更登记，春源公司对涉案房产拥有的权利也仅是一种债权债务关系，尚不拥有物权上的效力，鼎和公司依据其与春源公司之间的债权债务关系，申请查封与其不存在法律关系的超声公司名下财产，没有法律依据。请求：一、撤销原审判决，改判撤销（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书，终止对超声公司所有的涉案房产的执行，解除查封措施；二、诉讼费用由鼎和公司负担。针对超声公司的上诉，鼎和公司的答辩意见与原审答辩意见一致。佑强公司、春源公司未参加诉讼，亦未作答辩。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。超声公司主张原审判决有关《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》合法有效、涉案房产属春源公司所有的认定以及依据《执行规定》第十九条的规定对涉案房产采取预查封措施错误。对此，首先，关于《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》的法律效力问题。超声公司与春源公司就涉案房产转让事宜于1996年7月29日签订《房地产买卖合同书》后，春源公司支付50万元转让款中的48万元给超声公司，超声公司亦将涉案房产交给春源公司使用，此后经汕头市国有资产管理办公室审批同意，双方于1998年3月17日签订《广州市房地产买卖契约》并办理监证、过户等手续，但由于春源公司未能缴交涉案房产转让过程中产生的税款，导致交易失效，涉案房产未能过户登记至春源公司名下。为此，双方又于2006年12月重新签订《房地产买卖合同书》，经审查，上述《广州市房地产买卖契约》及《房地产买卖合同书》均在国有资产管理部门审批同意后签订，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且经房地产交易部门监证，应认定为合法有效。其次，关于《广州市房地产买卖契约》、《房地产买卖合同书》是否应基于《解除房地产买卖合同协议书》而解除的问题。虽然春源公司与超声公司在2009年4月6日签订了《解除房地产买卖合同协议书》，但在该协议书签订之前，一方面，春源公司已支付绝大部分转让款，并实际占有涉案房产，且自双方第一次签订买卖合同至今将近二十年，涉案房产除其价值随着房地产市场的发展而提升外，还有经营性收入，在此情况下，春源公司却与超声公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，约定涉案房产由超声公司无偿收回，其已支付的转让款作为场地占用费而不予退还，与常理不符。另一方面，在双方签订《解除房地产买卖合同协议书》之前，原审法院根据原债权人佑强公司的申请裁定预查封涉案房产，相关民事裁定书已依法送达房地产交易管理部门。同时，原审法院亦告知了涉案房产的实际管理人姚某，而姚某是依据春源公司的委托管理涉案房产，由此应认定春源公司已知悉涉案房产被原审法院预查封，但其仍与超声公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，显属不当。因此，原审判决依据《执行规定》第二十六条的规定，认定春源公司与超声公司签订《解除房地产买卖合同协议书》解除涉案房产交易的行为，属无权擅自处分被查封房产，妨碍执行，由此不得对抗鼎和公司，并无不当。再次，关于应否解除涉案房产的预查封措施的问题。超声公司主张原审法院依据《执行规定》第十九条的规定对涉案房产采取保全措施适用法律错误，春源公司未向其支付剩余的转让款，鼎和公司直至本案诉讼期间才同意代春源公司向其支付剩余转让款并承担相关税款，且超声公司未表示同意剩余价款从涉案房产变卖价款中优先支付，故本案不符合《执行规定》第十九条规定的情形，不应依据该规定对涉案房产采取保全措施，对此，从《执行规定》第十九条的具体规定及立法本意看，有关剩余价款支付的规定主要是基于保护第三人合法权益的考虑，避免第三人因人民法院的执行措施而无法足额收取转让价款，利益受损。本案中，超声公司收取绝大部分转让价款后，春源公司没有能力支付剩余价款及相关税费。虽然鼎和公司确未向春源公司支付剩余价款及相关税费，但本案所涉执行案件的申请执行人历经数次变更，鼎和公司成为申请执行人后，在本案诉讼过程中明确表示同意代为支付剩余转让价款并承担春源公司依合同约定应承担的责任，由此超声公司的权利有相应的保障，在此情况下，其不予接受或不同意从执行涉案房产变价款中优先支付上述款项，既不利于超声公司（第三人）权利的保障，亦不利于鼎和公司（申请执行人）权利的保障，与上述司法解释的初衷背道而驰。鉴于鼎和公司同意代为支付剩余转让价款并承担春源公司依合同约定应承担的责任，原审法院对涉案房产采取的预查封措施不需要解除。最后，关于超声公司主张的原审法院越权对涉案房产作出无效认定的问题。原审法院根据《房地产买卖合同书》的约定及涉案房产的实际状况，认定春源公司取得涉案房产占有、使用、收益和处分的财产权利，据此依据《执行规定》第十九条的规定对涉案房产采取预查封措施，并未直接认定涉案房产归鼎和公司所有，超声公司的上述主张理据不足，不应支持。综上所述，超声公司的上诉请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由汕头超声电子（集团）公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  郑兆麟代理审判员  郑华平二〇一五年七月二十九日书 记 员  黎嘉玲