河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终942号上诉人（原审原告）：杨书民，男，1962年1月15日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：王峰，宜阳县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李青献，男，1969年9月12日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市洛龙区，现住河南省宜阳县。上诉人杨书民因与被上诉人李青献房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2017）豫0327民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨书民上诉请求：1.依法撤销宜阳县人民法院（2017）豫0327民初2977号民事判决；2.判令被上诉人返还所住的房屋，依法拆除在上诉人三楼楼顶私建的房屋，恢复原状；并依法解除上诉人与被上诉人签订的《售房协议》；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审遗漏了上诉人请求责令被上诉人拆除私建房屋及恢复原状的审理，遗漏了被上诉人在上诉人房上私建建筑的侵权事实的审理。涉案房屋的产权一直属于上诉人所有，有上诉人提供的房产证为据。上诉人提供的《售房协议》并没有约定允许被上诉人在上诉人三楼楼顶加盖建筑，而是规定没有征得上诉人同意，被上诉人不能私搭乱建。而被上诉人没有征得上诉人同意，私盖10平方米的卫生间，显然改变了房屋结构，超出了协议约定，构成了侵权，根据《民法总则》、《物权法》、《侵权责任法》的规定，应依法拆除，恢复原状。而原审却回避了该事实的审查与认定，回避了该请求的审理，显然违反了《民事诉讼法》规定的“应依据当事人的诉求范围审理案件的原则。”二、原审错误认定事实。1.一审判决认定上诉人的房屋“属非成套住宅”错误。上诉人建房时，是按套建设的（一层一套），被上诉人购买的是上诉人的第四层，是独立的一套，原审法官没有到现场调查，就做出“非成套住宅”的认定，显然是错误的。2.一审判决认定“同年2月5日被告付款5万，原告交付房产”是错误的。上诉人交付的仅是房屋的使用权，并非房产（财产权或所有权），根据《物权法》的规定：不动产产权的转移是以登记为界的。被上诉人没有交清房款，上诉人仅让其使用，并没有将自己的产权转移给对方的，事实也是如此。原审认定事实错误。3.一审判决依据协议上“被告自建面积，如政府补偿，归被告所有”就认为被上诉人私建的部分就是被上诉人的，显然错误。《售房协议书》第四条明确约定“其它建筑需双方协商，不得单方自行改造。”事实是被上诉人未经规划部门同意，未经上诉人同意私搭乱建了。三、原审以未经质证的材料违法定案。一审判决认定被告提供的付款收据5张，共计10.2万元。开庭时，被上诉人没有提供任何证据，包括所谓的5张收据。庭审15天后原审法院仅通知过上诉人一次，让上诉人辩认仅是复印件的5张收据，上诉人一直没有见到过“收据”的原件，也没有再组织开庭质证，一审却以这些没有质证的材料定案，显然违反了《民事诉讼法》规定：未经质证的证据不能作为定案依据的规定。四、原审适用法律错误。1、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”由此可知，涉案房产的产权（物权）仍属上诉人，并不属于被上诉人。上诉人收回自己的房屋是对自己物权的处分，是法律赋予的权利。原审判决不支持“被告返还房屋”是错误的。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条规定：“当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害的，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；……（三）将标的物出卖、出质或作出其它不当处分的。”本案中：被上诉人长期不支付拖欠房款，致使上诉人不能按约给付施工方工程款，导致利息及违约金不断增加；被上诉人入住涉案房屋后，私自改建房屋，加建卫生间，导致房屋原有结构改变，承重增加，风险增大，寿命减损，故依据上述法条，根据上述二方面可知，法院是应当支持上诉人收回房屋的。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“买受人迟延支付购房款，经崔告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”原审庭审中，上诉人提供的证据证言可以直接证明：在立案时，上诉人告知被上诉人至少有四个月，完全符合解除协议“提前三个月通知”的法定要件。原审不用专门法和特别法审理，却用普通法审理，显然违反了《民事诉讼法》规定的：有专门法和特别法不用普通法审案的原则。即使按照原审适用的《合同法》第九十四条第（三）项和第九十六条第二款的规定，也得不出原审的判决结果，只能得出支持上诉人诉求的法定结论，显然原审适用法律错误。李青献辩称，一审判决正确，要求维持原判。因为上诉人房屋已经卖给答辩人了，答辩人有权利装修、加盖，而且当时也跟上诉人协商过，上诉人也同意了。另外，上诉人的房屋一二三层有卫生间、有厨房，四层没有卫生间、没有厨房，楼顶也没做隔热、没做防水，房屋结构每层都不一样，一审认定的“非成套住宅”是正确的。杨书民向一审法院起诉请求：1.依法解除杨书民、李青献签定的《售房协议》；2.判令李青献返还房屋；3.判令李青献拆除在原告三楼楼顶私建的建筑，并恢复原状；4.本案的诉讼费由李青献承担。一审法院认定事实：杨书民有坐落在宜阳县××号自建房屋一座，共四层，属非成套住宅，杨书民2010年8月7日取得房屋所有权证书。2010年杨书民、李青献口头协议，约定：杨书民第四层房产146.58平方米，每平方780元，合计114332元卖给李青献。同年2月5日李青献付款5万元，杨书民交付房产。同年7月9日，李青献付款1.5万元，2011年10月14日李青献付款1万元，2011年12月21日李青献付款2000元。2012年李青献在该房屋的第四层平台处建筑10平米卫生间。2013年8月12日杨书民与李青献补签《售房协议》后，李青献付款2.5万元，售房协议约定：房屋面积146.58平方米，其中住房面积124.312平方米，公摊面积13.13平方米，平台面积8.9平方米房屋售价780元，总计114332元；四楼楼顶隔热防水设施由被告建造；杨书民提供办理房产过户手续的证件协助李青献办理房产证费用由李青献承担，如过户的房产证面积不符，应以证为准，房款多退少补；李青献自建面积，如政府补偿，归李青献所有，杨书民、李青献均在协议书上签名。李青献共计付房款10.2万元，剩余12332元，李青献以房顶漏水及未办过户手续理由拖欠房款至，酿成纠纷。另查明，杨书民至今没有将第四层房产过户给李青献。一审法院认为：杨书民、李青献之间的《售房协议》意思表示真实，内容不违背法律规定，没有办理房产变更登记，不影响《售房协议》效力，《售房协议》有效，对双方当事人有法律约束力。李青献已支付房款10.2万元，占标的款的89.2%，杨书民以李青献违反《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的”主张解除《售房协议》，返还房屋，理由不足，不予支持。2012年李青献在四层的平台建造卫生间，《售房协议》约定：李青献自建面积，如政府补偿，归李青献所有。现杨书民要求拆除并恢复原状的理由不充足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，判决：驳回原告杨书民的诉讼请求。案件受理费减半收取1130元，由原告承担。本院经审理查明，1.李青献提交杨书民书写的收条原件5张，杨书民质证认为：对这5张收条的真实性均无异议。2.宜阳县房产管理局2010年8月7日颁发的宜阳城关镇字第Ｓ0××58号房权证中规划用途为：非成套住宅。3.2013年8月12日的《售房协议》第四项约定：四楼楼顶隔热防水设施由李青献建造，其他建筑需双方协商，不得单方自行改造。4.李青献在询问笔录中称：“因为漏水问题一直无法解决，并且在2013年前双方一直没有签订书面协议，所以我钱就没给完。在2013年8月12日补签协议之后，我就要求上诉人给我办理房产过户手续，但是上诉人一直没有给我过户。”5.杨书民在询问笔录中称：“房屋能过户，但是被上诉人一直没要求过户，也未把该交的款项交完，所以上诉人要求解除合同，被上诉人是2017年上诉人起诉前才住进去的。”其他事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人杨书民与被上诉人李青献签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当依约履行。本案中，李青献按协议约定已支付大部分购房款，杨书民亦将涉案房屋交付李青献，且杨书民至今未将涉案房屋过户给李青献，现杨书民以李青献违反“当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的”主张解除《售房协议》，返还房屋，理由不足，不予支持。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。杨书民认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”之规定，其有权解除《售房协议》，但适用本条规定既应符合《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形之一，又要提供证据证实其已提前三个月进行催告。根据审理查明事实，杨书民未能提供充足证据证实其要求解除《售房协议》符合上述规定。故对杨书民的该项上诉理由，本院不予采纳。关于杨书民要求拆除私建房屋及恢复原状的诉求。《售房协议》虽约定其他建筑需双方协商，不得单方自行改造，但该协议又明确约定李青献自建面积，如政府补偿，归李青献所有，且在该协议签订之前，李青献已建筑10平米卫生间，一审法院据此驳回杨书民要求拆除并恢复原状的诉求，并无不当。杨书民认为一审法院遗漏该项诉求的上诉理由，本院不予采信。一审法院根据杨书民提交的房权证认定其房屋属非成套住宅并无不当。综上所述，杨书民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2587元，由上诉人杨书民负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年五月三十日书记员  苏 航