浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙嘉民终字第509号上诉人（本诉被告、反诉原告）：沈郁红。委托代理人：沈中华、陈雷。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：江苏时代超市有限公司。法定代表人：方铿。委托代理人：吕慧、吴彬彬。上诉人沈郁红因与被上诉人江苏时代超市有限公司（以下简称时代公司）租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2009）桐民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2009年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人沈郁红及其委托代理人沈中华、陈雷，被上诉人时代公司委托代理人吕慧、吴彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2004年5月31日桐乡市时代广场商业发展有限公司与时代公司签订《合作协议书》，由桐乡市时代广场商业发展有限公司将其合法拥有的位于桐乡市时代广场1-2层房屋出租给时代公司从事商业经营，租赁期限为2004年11月1日至2019年10月30日。2007年8月22日时代公司与沈郁红签订专柜租赁合同一份，由时代公司出租给沈郁红“时代超级购物中心”一楼专柜一间（87.5平方米），双方约定：租赁期间为2007年9月3日至2008年9月10日；专柜每月租金、设备使用分摊费、物业管理费共计11444元，一月一付，沈郁红应提前五天支付；由沈郁红支付时代公司履约保证金22888元；双方同时对其他的违约行为作了约定。合同签订后，双方依约履行了各自的义务，2008年7月因商场进行区域性调整，客观上影响了沈郁红的专柜生意，且时代公司表示合同期满后，不再与沈郁红续签租赁合同。沈郁红自2008年7月开始拒付租金、设备使用分摊费、物业管理费，双方由此产生纠纷。沈郁红在合同期满后未搬出，继续经营至今。时代公司遂起诉，请求判令：沈郁红腾退位于桐乡市梧桐街道庆丰中路“时代超级购物中心一楼”专柜使用场地；沈郁红支付租赁费用26650元、逾期付款违约金6653.90元及水电费1726元；沈郁红按每天每平方米50元支付逾期退还专柜使用场地造成的损失至沈郁红腾退专柜场地为止。沈郁红提起反诉，请求判令时代公司赔偿其损失共计307340元。一审法院审理认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务，合同期满后，双方应就续租事宜另行协商。根据查明的事实，合同期满后，双方未重新签订租赁合同，而沈郁红在原租赁专柜继续经营，故合同期满后的这一期间，双方存在着不定期的租赁合同关系，沈郁红应该按照合同约定的租金支付给时代公司。沈郁红拒付租金，违反合同约定，已侵犯时代公司的合法权益，故沈郁红应支付合同期内拖欠的租金，并赔偿合同期满后继续经营期间造成时代公司的租金损失及其他相应损失。至于沈郁红提出的租赁主体问题，时代公司与本案诉争房屋的所有权人桐乡市时代广场商业发展有限公司签订的合同期限至2019年止，且双方合同中约定，时代公司有权予以转租。时代公司于2009年4月提起诉讼，明确要求沈郁红立即腾退专柜经营场地，表明时代公司不愿与沈郁红继续不定期的租赁关系，沈郁红应在合理期限内予以腾退。时代公司要求沈郁红支付租赁期间为其垫付的水、电费，因未能提供充分证据，不予支持。对于时代公司要求沈郁红支付逾期退还场地造成的损失的诉请，沈郁红逾期付款及未及时搬出租赁专柜已造成时代公司实际损失，但时代公司诉请依据的租赁合同第十四条第（二）项的条款不符合公平、合理的原则，应酌情予以调整，应由沈郁红赔偿时代公司逾期付款利息及逾期退还专柜使用场地造成的损失29541.90元为宜。对于沈郁红的诉请，时代公司应在合同履行期间为其提供合适的经营环境，但在合同期内时代公司进行装修及区域性调整，客观上影响了沈郁红的经营活动，存在一定的违约事实，时代公司应按照合同约定赔偿沈郁红违约金22888元。时代公司收取沈郁红履约保证金22888元，但沈郁红存在拖欠租赁费用的事实，根据双方的合同约定，其所欠租赁费用应在履约保证金中抵扣，不存在返还的问题。沈郁红的其他诉请，因其未能提供充分证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百三十二条的规定，判决：一、沈郁红于判决生效之日起十五日内腾退坐落于桐乡市梧桐街道庆丰中路“时代超级购物中心”一楼的租赁专柜。二、沈郁红应支付时代公司2008年9月10日前所欠租金、设备使用分摊费、物业管理费共计26650元。其已交给时代公司的履约保证金22888元予以抵扣后，尚应支付3762元。三、沈郁红赔偿时代公司损失29541.90元。四、沈郁红应赔偿时代公司租金、设备使用分摊费、物业管理费损失（按每月11144元计算自2008年9月11日起至实际腾空之日止）。五、驳回时代公司其他诉讼请求。六、时代公司支付沈郁红违约金22888元。七、驳回沈郁红的其他诉讼请求。上述第二、三、六项判决的给付内容于判决生效之日起十五日内履行，第四项判决的给付内容于沈郁红腾退之日起十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11457元，由时代公司负担9166元、沈郁红负担2291元。反诉案件受理费2955元，由沈郁红负担2758元、时代公司负担197元。一审判决宣告后，沈郁红不服，提起上诉称，时代公司对争议房屋没有转租权，时代公司与桐乡市时代广场商业发展有限公司签订的租赁合同约定桐乡市时代广场商业发展有限公司同意时代公司可以将不超过承租房屋建筑面积50%的场地转租或者分租给其他商户经营，超过上述比例转租或者分租应当取得桐乡市时代广场商业发展有限公司的书面同意。现房屋已由桐乡市时代广场商业发展有限公司收回，表明时代公司并不拥有转租权，故其不能合法有效的交付房屋。根据租赁合同约定，租金均是提前支付下一个月的租金，沈郁红于2008年6月交纳的租金自然是2008年7月份的租金，一审认定租金只交纳到2008年6月，与事实不符。沈郁红已支付租金至2008年7月份，尚欠租金15206元，用履约保证金抵扣，时代公司还应退还部分履约保证金。商场收归桐乡市时代广场商业发展有限公司后，商场按照营业额计算租金。时代公司已不是出租方，无权要求按原来的租赁合同支付相应的租金、设备使用分摊费、物业管理费。时代公司与沈郁红签订的租赁合同约定按每天每平方米50元计算逾期退还场地的租金、设备使用分摊费、物业管理费损失。该条款为格式条款，明显不合理，应认定为无效，沈郁红无须另行承担赔偿责任。综上，请求撤销一审判决第二、三项，驳回时代公司要求沈郁红支付租金以及要求沈郁红赔偿损失的诉讼请求，变更一审判决第四项，改判按照商场营业额的13％计算2008年9月11日起至实际腾空之日止的租金、设备使用分摊费、物业管理费损失。时代公司答辩称，时代公司与桐乡市时代广场商业发展有限公司签订的租赁合同与沈郁红无关。时代公司要求沈郁红腾退的依据是时代公司与沈郁红签订的租赁合同，合同已经到期，沈郁红应当腾退。沈郁红认为租金已交至2008年7月份，其应当提交证据证明。合同是双方当事人真实意思表示，公平合理。沈郁红在二审中提交证据如下：一、桐乡市时代广场商业发展有限公司与案外人签订的租赁合同，证明桐乡市时代广场商业发展有限公司将房屋收回后开始了下一轮的出租，时代公司已无权出租，合同约定的租金是按照营业额计点计算，不是按照11444元一月计算。二、2008年6月21日时代公司出具给沈郁红的租金收据一份，证明租金已经交至2008年7月份。时代公司质证后认为，对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联。证据二载明了该期租金为2008年6月份的租金，不能证明沈郁红所主张的事实。本院认证意见：证据一，时代公司对真实性无异议，予以认定。证据二注明了该期交纳的租金为2008年6月份的租金，不能证明沈郁红所要主张的事实，故不予采信。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，时代公司向桐乡市时代广场商业发展有限公司承租房屋后将争议柜台转租给沈郁红，租赁期限为2007年9月3日至2008年9月10日，在此租赁期限内桐乡市时代广场商业发展有限公司从未向沈郁红提出过异议，沈郁红在二审庭审时亦认可在此期限内桐乡市时代广场商业发展有限公司从未以时代公司无权转租为由向沈郁红主张过权利，故沈郁红以时代公司无权转租为由进行抗辩，没有依据。合同虽然约定提前一月支付租金，但实际履行过程中亦有迟延履行的可能。沈郁红提供的2008年6月份收据明确载明了该期交纳的租金为2008年6月份租金，沈郁红不能进一步提供之前每期缴纳租金的收据，用以证明其已连续缴纳租金至2008年7月份，故沈郁红主张租金已交至2008年7月份，没有证据支持，不予采信。沈郁红未付合同期内的租金、设备使用分摊费、物业管理费为26650元，以履约保证金22888元抵扣，尚应支付租金3762元。时代公司在2008年7月份开始对商场装修，沈郁红无法正常经营，双方争议产生。因时代公司未能为沈郁红提供正常的经营环境，违约在先，导致沈郁红开始拒付2008年7月份租金，故时代公司主张逾期付款违约金，不予支持。关于沈郁红逾期退还专柜使用场地造成的损失，时代公司请求按照合同约定的每天每平方米50元支付2008年9月11日起至腾退之日止的逾期退还专柜使用场地损失。一审针对时代公司该项诉讼请求，酌定沈郁红赔偿时代公司逾期退还专柜使用场地造成的损失以及逾期付款利息共计29541.90元，同时又判令沈郁红按照租赁合同约定的每月11144元赔偿合同到期后的租金、设备使用分摊费、物业管理费损失，既超越一审诉讼请求，又无合同依据，故一审所作判决第三、四项应予以撤销。时代公司诉请的逾期退还专柜使用场地造成的损失，显然过分高于沈郁红的违约行为给时代公司造成的损失，沈郁红对此提出异议，认为应当按照商场营业额的13％计算损失，沈郁红虽未明确主张减少违约金，但其主张实际上是要求减少赔偿数额，故本院根据本案实情予以调整。根据查明的事实，租赁合同期内商场装修长达两个多月，客观上影响了沈郁红的经营。沈郁红可以请求减少相应的租金或者要求顺延租期。因时代公司主张了该期间的租金，故租期应予以相应顺延。另外，基于时代公司与桐乡市时代广场商业发展有限公司签订的合作协议书所约定的15年租赁期限，沈郁红在一定程度上有理由相信合同到期后时代公司能够与其续租。沈郁红基于对时代公司的信赖，对其承租的场地进行了与商场规模相适应的装修，并投入资金购进货物。合同到期后，时代公司未能续租，并要求沈郁红立即予以腾退，对沈郁红明显不公平。故合同到期后，应给予沈郁红一定的合理腾退期间。鉴于上述因素，本院酌定给予沈郁红合理顺延和腾退期间，时间为六个月。沈郁红超过此合理期间不予腾退，应赔偿时代公司相应的损失。租赁合同于2008年9月10日到期，扣除六个月的合理期间，从2009年3月11日起，沈郁红应赔偿时代公司逾期退还专柜使用场地损失。因商场装修，沈郁红在占有、使用期间客观上没有进行正常经营，商场装修完毕后，因商场布局调整，客观上也影响了沈郁红的经营。另外，根据沈郁红二审提供的专柜租赁合同，商场装修完毕后，商场按照营业额的13％收取租金，不再实行固定的租金收取方式。基于以上考虑，根据双方的过错，本着公平合理的原则，本院酌定由沈郁红从2009年3月11日起按照每月5722元（双方租赁合同约定的每月租金、设备使用分摊费、物业管理费11444元的50％）赔偿时代公司逾期退还专柜使用场地损失。综上，沈郁红部分上诉请求成立，予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省桐乡市人民法院（2009）桐民一初字第126号民事判决第一、二、五、六、七项。即沈郁红于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于桐乡市梧桐街道庆丰中路“时代超级购物中心”一楼的租赁专柜；沈郁红应支付江苏时代超市有限公司2008年9月10日前所欠租金、设备使用分摊费、物业管理费共计26650元。其已交给江苏时代超市有限公司的履约保证金22888元予以抵扣后，尚应支付3762元，于本判决生效之日起十五日内履行；驳回江苏时代超市有限公司其他诉讼请求；江苏时代超市有限公司于本判决生效之日起十五日内支付沈郁红违约金22888元；驳回沈郁红的其他诉讼请求。二、撤销浙江省桐乡市人民法院（2009）桐民一初字第126号民事判决第三、四项。即沈郁红赔偿江苏时代超市有限公司损失29541.90元；沈郁红应赔偿江苏时代超市有限公司租金、设备使用分摊费、物业管理费损失（按每月11144元计算自2008年9月11日起至实际腾空之日止）。三、沈郁红按照每月5722元赔偿江苏时代超市有限公司逾期退还专柜使用场地的损失（从2009年3月11日起至实际腾退之日止），于腾退之日起十五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11457元，由江苏时代超市有限公司负担10649元，沈郁红负担808元。反诉案件受理费2955元，由沈郁红负担2758元、江苏时代超市有限公司负担197元。二审案件受理费632元由江苏时代超市有限公司负担587元，沈郁红负担45元。本判决为终审判决。审判长  杨迪虎审判员  黄 嵩审判员  谭 灿二〇〇九年十二月三十日书记员  苏 轶