云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)玉红民一初字第1207号原告玉溪市中天房地产开发有限公司。住所地：玉溪市元江县澧江镇凤凰路5号。法定代表人何跃有，总经理。委托代理人沈鸿翔，云南滇玉律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人罗权旭，云南滇玉律师事务所律师。特别授权代理。被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组。负责人聂自明，组长。原告玉溪市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）诉被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组（以下简称康井六组）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院2015年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月13日公开开庭进行审理，原告委托代理人沈鸿翔到庭参加了诉讼，被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组负责人聂自明经本院合法传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天房地产公司诉称，原被告双方分别于2011年9月29日签订《康井六组综合用房合作开发协议》，2012年2月16日签订了《关于2011年9月29日签订的增项补充协议》。由于国家审批的建筑层数五层与双方约定的六层出入太大，双方无法就此再达成新的补充协议。原告按照合同约定向被告康井六组支付了投资保证金400万元。原告在办理土地转换及项目报建等手续中，支付相关费用合计663812.6元，其中支付招标资料费1200元、招标代理费50000元，垫付耕地开垦费100598.4元、耕地占用税119760元，地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元，勘察费96254.2元、规划设计费93000元，规划、土地等报批手续123000元。因双方签订的合同无法继续履行，原告于2014年12月向红塔区法院提起诉讼，要求解除合同，并由本案被告返还原告保证金，支付办理土地转换及项目报建等手续中支出的费用。红塔区法院审理作出（2015）玉红民一初字第121号民事判决书（下称121号案），判决：“一、解除双方签订的合同及补充协议；二、由康井六组返还原告剩余保证金152万元，并支付利息21574.55元；三、由康井六组赔偿原告支付云南通力工程造价咨询有限公司的招标资料费和招标代理费30000元；四、由康井六组返还原告支付玉溪市国土资源局的耕地开垦费100598.40元，支付红塔地税一分局的耕地占用税119760元。五、驳回原告的其他诉讼请求”。为了办理土地转换及项目报建等手续，原告分别委托下列单位办理相关事宜：1、原告与云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院签订《地质灾害危险性评估及矿产压覆调查合同》，委托昆阳分院完成康井六组公房新建项目地质灾害及压覆矿产资源评估任务，评估费为80000元；2、原告与玉溪建筑设计院签订《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》，委托玉溪建筑设计院承担康井六组公房建筑场地建设项目岩土工程详细勘察任务、规划方案设计，玉溪建筑设计院结算勘察费为96254.2元，规划设计费为93000元；3、原告与云南融呈不动产咨询有限责任公司签订《委托代理合同》，委托融呈公司办理康井六组公房项目的规划、土地等报批手续，合同约定价为123000。因原告资金紧张，在121号案起诉时尚未将上述款项付清，故法院并未处理。现原告已付清全部款项，也为被告公房建设项目办理了全套土地转换及报批手续。原告所垫付的上述费用均是必要的合理费用，应由被告返还给原告。为此，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告垫付的地质灾害评估费80000元、勘察费96254.2元、规划设计费93000元，委托办理规划、土地等报批手续款123000元，合计392254.2元；二、本案诉讼费由被告承担。被告康井六组未作答辩。本案审理过程中，原告为证明自己的诉讼主张提供了以下证据：一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；二、红塔区法院（2015）玉红民一初字第121号民事判决书，证明原告与被告合资合作开发房地产合同纠纷一案，经红塔区法院审理作出的判决。因原告未付清地质评估费、勘察费、规划设计费、委托办理公房项目的规划、土地等报批手续费用，红塔区法院在上述案件中未对上述款项做处理；三、康井六组综合用房合作开发协议、关于2011年9月29日签订的《康井六组综合用房合作开发协议》增项补充协议，证明根据《增项补充协议》约定：“4、乙方在积极的垫付土地审批手续的相关费用，若再因相关国家政策变动、报建审批面积未实现原合同面积（11074.69m2），双方达不成公示或村民阻挠及其它不可疑因素造成该项目无法实施，甲方必须支付给乙方所垫付的费用”。被告应支付原告为办理土地转换及报批支出的相关费用；四、地质灾害危险性评估矿产压覆调查合同、云南增值税普通发票（00075886号），证明原告与云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院签订该合同，原告委托昆阳分院完成康井六组公房新建项目地质灾害及压覆矿产资源评估任务。80000元评估费已支付昆阳分院；五、建设工程勘察合同、康井六组公房岩土工程勘察收费结算；建设工程设计合同；云南增值税发票（00482150号、01625638号）；证明原告与玉溪建筑设计院签订《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》，委托玉溪建筑设计院承担康井六组公房建筑场地建设项目岩土工程详细勘察任务、规划方案设计，玉溪建筑设计院结算勘察费为96254.2元，规划设计费为93000元，该两笔款原告已付清；六、委托代理合同、玉红政复（2014）59号文件、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书各一份、云南增值税发票二份（01612627号、01612628号），证明原告委托云南融呈不动产咨询有限责任公司办理康井六组公房项目的规划、土地等报批手续，合同约定价为123000元，原告已将该款项付清给融呈公司。被告康井六组经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃举证质证的权利，对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。为查清本案事实，法庭调取了本院（2015）玉红民一初字第121号案件卷宗中本院2015年2月5日到玉溪市规划局对该局工程科工作人员李蓓蓓所作的询问笔录。李蓓蓓说明地质灾害、勘察等已经形成资料重新招标也可使用，而设计方案如果重新招标需要重新设计则要另外收费。经质证，原告对此证据的真实性无异议。但认为土地许可证有效期间为两年，还没有超过这个期限。实际建筑设计手续是打包的，一整套的，如果以后要重新设计，是不可以的，将来接手的可以继续使用。被告康井六组经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃举证质证的权利，对本院调取的的上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。本院认为，该询问笔录能证实地质灾害、勘察等已经形成资料即使重新招标也可以继续使用，而规划设计方案如果有新的中标人中标，对原设计方案不满意需要重新进行规划的，则需要另行收取相关费用。根据上述证据及原告的陈述，本院认定本案事实如下：原被告双方分别于2011年9月29日签订《康井六组综合用房合作开发协议》，协议约定：项目名称为李棋街道办事处康井社区居民委员会六组综合用房开发建设项目。资金来源为投资方自筹。签订合同后原告必须交纳400万元投资保证金，由甲乙双方共同管理，用于办理土地转换及项目报建手续，待项目进入施工阶段后，转入施工费和交纳项目收益补偿费。项目正式开工建设后（以规划等相关部门审批后建筑层数不低于六层，总建筑面积不低于11074.69㎡），乙方支付甲方项目收益补偿费102万元；如规划审批的建筑层数少于六层，双方具体协商处理。合同还对房屋的装修标准，违约责任等作了约定。合同签订后，因国家耕地质量补偿费标准变动，被告于2012年2月15日召开党员和居民代表会，讨论通过了补充协议的基本内容，原被告又与2012年2月16日签订了《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》，对相关问题进行了约定。《补充协议》第4条还规定：“乙方（原告）在积极的垫付土地审批手续的相关费用，若再因相关国家政策变动，报建审批面积未实现原合同面积（11074.69㎡），双方达不成共识或村民阻挠及其他不可疑因素造成该项目无法实施，甲方（被告）必须支付给乙方所垫付的费用，含投标时垫付的招标费（以实缴单据为据）。属违约的则依照原合同第五项相关条款执行。”由于玉溪市规划局确定的项目建设规划条件与双方协议约定的建设指标发生了较大变化，特别是双方协议约定用地面积4067.17平方米，建筑不低于六层，而规划批准的用地面积为3992平方米，建筑层数不高于五层，且临街面建筑应在预留通道处断开，按两幢设计，导致建筑面积减少了约2750平方米。双方无法再达成新的补充协议。原告按照合同约定向红塔区李棋街道康井六组支付了投资保证金400万元。原告在办理土地转换及项目报建等手续中，支付相关费用合计663812.6元，其中支付招标资料费1200元、招标代理费50000元，垫付耕地开垦费100598.4元、耕地占用税119760元，地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元，勘察费96254.2元、规划设计费93000元，规划、土地等报批手续123000元。因双方签订的合同无法继续履行，原告于2014年12月向本院提起诉讼，要求解除合同，并由被告返还原告保证金，支付办理土地转换及项目报建等手续中支出的费用。本院经审理作出（2015）玉红民一初字第121号民事判决书，判决：“一、解除双方签订的合同及补充协议；二、由康井六组返还原告剩余保证金152万元，并支付利息21574.55元；三、由康井六组赔偿原告支付云南通力工程造价咨询有限公司的招标资料费和招标代理费30000元；四、由康井六组返还原告支付玉溪市国土资源局的耕地开垦费100598.40元，支付红塔地税一分局的耕地占用税119760元。五、驳回原告的其他诉讼请求”。本院上述判决生效后，原告对以下实际产生的费用进行了垫付：1、云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院的地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元；2、玉溪市建筑设计院的勘察费96254.20元和规划设计费93000元；3、云南融呈不动产咨询有限责任公司的规划、土地等报批手续费123000元。上述费用，因原告第一次起诉时未付清，现已经付清各款项，这些款项均是办理土地转换及报批手续的合理费用，理应由被告承担，故起诉到本院。本院认为，原告中天房地产公司与被告康井六组签订的《康井六组综合用房合作开发协议》和《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》已经本院生效的（2015）玉红民一初字第121号民事判决书确认解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原装、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已支付云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院的地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元，支付玉溪市建筑设计院的勘察费96254.20元，支付云南融呈不动产咨询有限责任公司的规划、土地等报批手续费123000元，均是由农业用地转换为建设用地，进行项目开发必须支付的必要费用，合同解除后，原告要求被告返还上述费用的诉讼请求本院予以支持。被告作为土地的所有人和受益人，应当将上述费用返还原告。原告要求被告支付垫付的玉溪市建筑设计院规划设计费93000元，因双方对合同不能履行都不具有过错，且如果该综合用房重新招标时，新的招标人重新进行规划时，可能需产生新的费用，故该损失全部由被告承担显失公平，本院酌情确定由被告赔偿原告50000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条，判决如下：一、由被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组于本判决生效之日起十日内返还原告玉溪市中天房地产开发有限公司支付云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院的地质灾害评估费80000元，支付玉溪建筑设计院的勘察费为96254.2元，规划设计费为50000元，支付云南融呈不动产咨询有限责任公司办理规划、土地等报批手续的费用123000元。被告履行上述付款义务后十日内，由原告玉溪市中天房地产开发有限公司将办理上述手续的相关资料返还被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组；二、案件受理费7182元，减半征收3591元，由原告玉溪市中天房地产开发有限公司承担591，由被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院审判员 严斌二○一五年七月二十一日书记员 李           香