广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法学民初字第25号原告：广州大学城投资经营管理有限公司，地址：广州市番禺区。法定代表人：申海，职务：董事长。委托代理人：周建森，系广东经纶律师事务所律师。委托代理人：苏祖耀，系广东经纶律师事务所律师。被告：廖秀英，身份证住址：广西桂林市象山区。原告广州大学城投资经营管理有限公司诉被告廖秀英房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广州大学城投资经营管理有限公司的委托代理人周建森到庭参加诉讼，被告廖秀英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州大学城投资经营管理有限公司诉称：2012年3月19日被告与原告签订《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》，被告向原告承租坐落于广州市番禺区小谷围镇（街）商业（南/北区）N2-108号铺作经营使用，建筑面积为190平方米，租赁期限由2012年4月1日至2013年3月31日止，租金单价为22元/㎡.月，每月租金为人民币肆仟壹佰元整（￥4100元/月）。租赁合同期限至2013年3月31日已届满，原告已多次表明不再续租，但被告并没有按租赁合同的约定在租赁期届满后腾空所承租的租赁单位交还原告，而是继续使用商铺进行经营直到2015年3月29日才将商铺交还原告管业。并且自2012年10月份起，被告也没有按合同约定支付租金，被告拖欠至2015年1月10日（解除合同日）的租金合计95622.58元、2015年1月11日至2015年3月29日的占有使用费10712元未清付给原告。被告长期拖欠租金已构成严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同并没收被告的履约保证金不退还。被告逾期支付租金，根据租赁合同的约定，被告应向原告支付违约金，暂计至2014年12月15日，违约金合计为31971.8元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、判令被告与原告的租赁关系自2015年1月10日解除；2、判令被告向原告支付至租赁关系解除日欠付的租金（暂计至2015年1月10日欠付的租金为95622.58元）；3、判令被告向与原告支付逾期支付租金的违约金至付清租金时止（暂计至2014年12月15日违约金为31971.8元）；4、判令被告向原告支付自2015年1月11日至被告实际交还商铺之日止的占有使用费，占有使用费的标准按租金标准支付（每月4100元），由于被告2015年3月29日已经交还商铺，所以占有使用费计算到2015年3月29日之日止共计金额为10712元。5、确认原告有权没收被告的履约保证金8200元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告廖秀英无答辩。经审理查明：2012年3月19日被告作为乙方与原告作为甲方签订《商铺租赁合同》（以下称“租赁合同”），被告向原告承租坐落于广州市番禺区小谷围镇（街）商业（南/北区）N2-108号铺作经营使用，建筑面积为190平方米，租赁期限由2012年4月1日至2013年3月31日止，租金单价为22元/㎡.月，每月租金为人民币肆仟壹佰元整（￥4100元/月）。租赁合同第一条第三款第2项约定：“租金采用预付形式，前三个月的租金应于签署本租赁合同当天支付，自第四个月起，每次须交纳一个月租金，租金于当月5日前交纳。若乙方逾期缴交租金，甲方有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金，若乙方逾期交纳租金超过五个工作日，则甲方有权参照下文第六条第二款规定解除租赁合同，收回租赁单位，没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔”。租赁合同第五条约定：“乙方有下列情形之一的属严重违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁单位及没收履约保证金，另造成甲方其他损失的，乙方仍须承担赔偿责任和法律责任。……；3、未经甲方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日或以上的；……。”租赁合同第二条第1项约定：“乙方在签署本租赁合同的当日须缴纳相等于二个月租金合计人民币8200元作为履约保证金，……。”租赁合同第六条第7项约定：“除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计付租金和管理费，……”。双方签订合同后，原告将商铺交被告使用，被告向原告缴纳了8200元的履约保证金。租赁合同期限至2013年3月31日日届满，被告未腾空所承租的租赁单位交还原告，继续使用商铺进行经营到2015年3月29日将商铺腾空交还原告管业。期间，被告拖欠原告2012年10月至2015年3月29日的租金和占有使用费合计102363元【2012年10月至2015年3月29日共29个月29天，扣除5个月免租期，（24+29/30）X4100=102363】。另查明，原告所出租的广州市番禺区小谷围街广州大学城综合商业服务区（北区N1-N4栋）商铺没有取得产权证，只有一份2005年7月15日核发的建设工程规划许可证，该项目为临时建筑，使用期为两年，使用期限至2007年7月15日届满，使用期限届满后，没有办理延期使用手续。以上事实，有《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》一份、《建设工程规划许可证》一份及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原告广州大学城投资经营管理有限公司出租给被告廖秀英的广州市番禺区小谷围镇（街）商业（南/北区）N2-108号商铺为2007年7月15日到期的临时公共服务设施，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，原告与廖秀英的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》、原告与被告签订的《关于的合同转让协议》及《广州大学城综合商业服务区N4A号铺租赁合同之续约协议》为无效合同，原告依无效合同收取的承租保证金8200元应当返还给被告。另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此被告应当向原告支付租赁合同期内及合同到期后至被告实际交还商铺之日的占有使用费102363元。因上述租赁合同为无效合同，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告廖秀英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告广州大学城投资经营管理有限公司与廖秀英的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》为无效合同；二、原告广州大学城投资经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告廖秀英返还承租保证金人民币8200元；三、被告廖秀英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大学城投资经营管理有限公司支付商铺占有使用费人民币102363元；四、驳回原告广州大学城投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3116元，由原告广州大学城投资经营管理有限公司负担912元，被告廖秀英负担2204元；本判决书如需公告送达的公告费300元由被告廖秀英负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  吕荐宗人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  苏晓俭二〇一五年七月七日书 记 员  吴惠玲