浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0104民初5944号 原告朱爱萍，女，1968年2月2日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人（特别授权）朱民强、钱晓蔚，浙江援手律师事务所律师。 被告杭州圣唐投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥路******。 法定代表人陈宗勇，该公司总经理。 被告陈宗勇，男，1970年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告陈宗红，男，1968年7月17日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。 被告陈小勇，男，1972年12月25日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。 以上四被告共同委托代理人（特别授权）史莉佳、方文军，浙江凯麦律师事务所律师。 被告吴雪莱，男，1971年3月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人（特别授权）郑礼辉、胡灵飞，浙江铁诚律师事务所律师。 被告杭州泰尚达文化创意有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路********/div> 法定代表人陈宗勇，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）史莉佳、方文军，浙江凯麦律师事务所律师。 原告朱爱萍诉被告杭州圣唐投资管理有限公司（以下简称圣唐公司）、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、杭州泰尚达文化创意有限公司（以下简称泰尚达公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭。后圣唐公司、泰尚达公司向朱爱萍提起反诉，并于2018年1月31日撤回反诉。本院于2017年11月1日、2018年1月31日两次公开开庭进行审理。原告朱爱萍的委托代理人朱民强、钱晓蔚，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司的共同委托代理人方文军两次开庭均到庭参加诉讼，被吴雪莱的委托代理人胡灵飞第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱爱萍诉称，原告朱爱萍与被告圣唐公司于2011年10月25日签订《杭州市整体租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：由圣唐公司承租原告位于杭州市范围内的土地以及地面建筑。租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止（免租期为2011年10月25日至2012年2月15日）；租金为税后租金，包括各年度租金标准：支付方式为承租人于每年的1月15日、7月15日向出租人转账支付后6个月的租金；滞纳金金额为欠费天数*欠缴租金总额的万分之六；合同还对物业管理、装修等其他内容作出了约定。同时被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱在租赁合同上作为保证人签字，承诺对合同履行承担连带保证责任，保证范围为租金、违约金、赔偿金及其他合理开支。2012年4月30日，被告泰尚达公司出具担保函，承诺为被告圣唐公司对租赁合同的履行承担连带责任，保证范围为租金、违约金、赔偿金、律师费及其他合理开支。2014年9月29日，针对租赁房屋中的3号楼的改、扩建问题，原告与被告圣唐公司、泰尚达公司又签订了《机场路72号3号楼扩建协议》（以下简称扩建协议），明确被告圣唐公司承租原告房屋后转租被告泰尚达公司，被告泰尚达公司与被告圣唐公司的投资方、实际控制人及经营人混同，双方应对同原告签订的任何协议互相承担连带担保责任，并对3号楼的改扩建及租赁事项作了补充约定。合同履行期间，原告曾因被告圣唐公司拖欠租金而形成诉讼【（2013）杭江笕民初字第298号民事调解书】，并通过法院执行解决。此后，被告圣唐公司再次出现拖欠租金的情况，且其一方面收取第三方的租金，一方面却拒不向原告支付租金，行为极其恶劣。鉴于被告圣唐公司长期拖欠租金，且经反复催讨仍不支付，原告于2016年6月8日向圣唐公司发出《解除合同通知书》，明确从即日起与被告圣唐公司解除租赁合同。该解除合同的函件已于2016年6月12日以邮寄方式送达至被告圣唐公司。之后，原告亦发函给被告泰尚达公司，要求其腾退房屋。原告认为，一、双方在签订租赁合同后，由于被告圣唐公司未按合同约定支付租金，已构成违约，故原告根据第13.1款约定的合同解除条件于2016年6月12日向被告圣唐公司送达了解除合同的通知，现双方签定的租赁合同已在该通知送达当日解除。因此，原告请求“确认原告与被告圣唐公司签订的租赁合同已于2016年6月12日解除”的诉讼请求，应当予以支持。二、扩建协议第三条第1款约定，该协议“于该3号楼加层扩建项目经政府部门正式立项审批后生效。如因政府主管部门最终不能审批该项目，则视为不可抗力，本合同自然终止。乙方必须在取得政府部门批准后方可开工建设”，但该协议从成立后至朱爱萍提出本案诉讼，圣唐公司、泰尚达公司虽向政府提出了相关的申请，政府部门也有初步的意见，但该加层扩建项目最终并未获得政府部门正式的立项审批同意文件，因此该协议一直未能生效，导致扩建协议的合同目的已不能实现。同时该扩建协议系租赁合同的附属协议，该协议履行是建立在主合同正常履行的前提下，现由于被告圣唐公司的违约行为已导致主合同被解除，故扩建协议已不具备履行的前提条件，故原告请求解除该扩建协议的诉讼请求，应当予以支持。三、鉴于租赁合同及扩建协议已解除，故原告要求被告圣唐公司支付拖欠的租金、延期滞纳金、第一年免租期的租金、从2016年6月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费及律师费的请求，符合合同及法律规定，应当予以支持。四、鉴于被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱已在租赁合同上作为被告圣唐公司的保证人签字确认，被告泰尚达公司则出具担保函，因此被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司应对被告圣唐公司应向原告支付的拖欠租金、延期滞纳金、第一年免租期租金、从2016年6月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费及律师费承担连带责任。诉讼请求：1、依法确认原告与被告圣唐公司签订的租赁合同已于2016年6月12日解除；2、依法解除原告与被告圣唐公司、被告泰尚达公司签订的《机场路72号3号楼扩建协议》；3、判令被告圣唐公司、被告泰尚达公司立即腾退并向原告归还租赁房屋（包括机场路72号所有房屋和3号楼加层扩建部分）；4、判令被告圣唐公司向原告支付租金9416230元（计算至2016年的6月12日止）；5、判令被告圣唐公司向原告支付逾期滞纳金1899178元（暂计算至2016年7月30日，分段按每日万分之六标准计算为2749178元，扣除保证金85万元为1899178元），并支付从2016年7月31日起至实际付款之日止的逾期滞纳金（按9416230元及每日万分之六标准计算）；6、判令被告圣唐公司向原告支付免租期租金1561644元（按500万/365日*114天）；7、判令被告圣唐公司向原告支付房屋使用费738805.50元（从2016年6月13日暂计至2016年7月30日），并判令被告圣唐公司支付从2016年7月31日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费(从2016年7月31日起至2017年2月15日按年租金5618000元/365日计算，2017年2月16日起按租赁合同约定的各年日租金标准计算房屋使用费)；8、判令被告圣唐公司向原告支付律师费157500元；9、判令被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司对被告圣唐公司在诉讼请求第4至第8项中应向原告支付的租金、逾期滞纳金、免租期租金、房屋使用费及律师费承担连带责任；10、判令被告圣唐公司承担本案全部的诉讼费用及保全费，并由被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司承担连带责任。 被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司共同辩称：对于租赁合同是否于2016年6月份解除，五被告认为，双方合同的解除应当依据法院的最终裁判认定及最终判决书生效的日期作为合同的解除日期，不是原告主张的解除日期，同时在本案中原告也不具备直接解除合同的权利。本案发生的纠纷，其实存在着原告违约在先的客观事实，因为原告提供的租赁物本身存在着比较严重的质量问题。在交付后，被告从2011年开始到2016年将近5年的过程中都在进行加固改造及扩建的工程，严重影响租赁物的正常使用，实际上多年来都没有正常地使用。在这种条件下，被告开始还是按照合同约定支付租金，但由于被告在整个加固过程中已经支付的建设工程成本高达3000多万元，远远超过了合同项下能够预计到的加固改造费用。所以被告当时向原告提出要求对租金进行减免以及抵扣租金，对建设工程款如何抵扣租金进行协商，但因多次协商未成，导致后期存在租金迟延支付的事实，但这是建筑物无法正常使用造成的。对于原告的?第2项诉请，当时双方约定的是由被告进行加层扩建，原告租给被告使用的合作模式，双方约定了7年的免租期，7年内是不用缴纳租金的，原告根本没有权利要求解除该份合同以及要求被告腾退，且扩建协议与本案诉请不是同一法律关系，认为不在本案受理范围内，请求驳回原告诉讼请求。对于原告诉请主张被告支付免租期114天的租金，没有合理的法律依据补交免租期租金。根据双方合同约定属于违约条款，但双方已经约定了滞纳金条款，明显超过了违约责任，况且本案中原告存在违约在先，更不能适用要求补交免租期的租金。对于原告要求的律师费用，被告认为律师费用首先基于一方存在违约，而本案中是因为原告违约在先，所以原告无权要求被告承担其支付的律师费用。认为案涉房产有50多户经营户，随意解除合同会对承租户造成冲击，不利于园区的稳定，也不利原、被告对预期利益的收取。关于腾退问题，认为房屋承租人众多，比较难腾退。另外存在被告加盖、改建、扩建的面积、改建费用问题，不能轻易进行腾退。认为原告主张的租金完全依据合同内容进行计算，但没有考虑到租赁物当时是否是适格的租赁物，租赁面积合同约定是11000平方米，但是实际上有产权证的面积是7400多平方米，其余的是临时建筑、历史遗留建筑，这部分建筑物是否具备租赁及收取租金的权益，希望法庭按比例核减。对于滞纳金，认为年化20%的滞纳金过高的，认为被告没有支付租金存在客观情况，请求法院对违约金进行调整。认为免租期的租金不应当支付，约定6个月的免租期，本身就不够改造完成。关于保证人的担保责任，认为原告同意将租赁物转租给被告泰尚达公司，实际上租赁合同主体发生了变更，在保证人没有对新成立的转租合同签字确认承担保证责任的情况下，认为担保人不应当承担担保责任。 被告吴雪莱辩称：首先，原告所称吴雪莱书面承诺为圣唐公司就履行租赁合同提供连带保证责任并非事实。吴雪莱仅在2013年10月25日的合同上签名，原告及其他被告都清楚，当时吴雪莱只是朱爱萍和陈宗勇之间的介绍人，根本不存在承担担保责任的说法，所以合同中也没有任何关于担保范围的约定；其次，吴雪莱认为案涉租赁合同是无效合同，吴雪莱的担保也是无效的。租赁合同签订的时间是2011年10月25日，而合同签订的主体圣唐公司2011年11月11日才注册成立，合同签订时合同的主体根本就不存在。根据《中华人民共和国公司法》第七条的规定，依法设立的公司，应该由公司登记机关发给公司营业执照，公司营业执照签发日期为公司成立日期，也就说在2011年10月25日，合同的签约主体根本就不存在。租赁合同第22条约定“本合同经双方签字盖章，并最迟于2011年10月31日前收到乙方支付的租赁保证金及首期6个月税后租金款项后生效，否则本合同无效。”从原告提交的证据支付款项来看，早在2011年的9月20号，陈宗勇已经向原告支付了合同约定的335万元款项，合同双方的行为对吴雪莱存在欺骗，吴雪莱认为该行为对担保人无效。再次，对于原告诉请第5、6项，吴雪莱认为原告诉请的逾期滞纳金有一部分已经超过了两年的诉讼时效，要求支付免租期的租金没有依据。对于原告要求支付免租期的租金，认为该租金发生于2011年到2012年期间，原告2013年向法院提起诉讼时根本就没有主张该部分款项，所以认为原告现在要求支付免租期的租金没有事实和法律依据。第四，吴雪莱认为原告对被告吴雪莱的起诉已经超过了法定的诉讼时效，原告在2013年已经就本案当中欠付租金的事实提起过诉讼并且在2013年10月14号，由杭州市江干区人民法院制作形成了（2013）杭江民初字第298号民事调解书，原告在该案件的审理以及起诉过程当中，并没有将本案被告吴雪莱列为被告，一方面说明原告在事实上很清楚被告吴雪莱的身份只是介绍人，而非担保人。另一方面原告起诉的行为已经构成了对吴雪莱保证期间时效的中断。而本案原告再次起诉是在2016年的8月，时隔近3年，吴雪莱认为已经超过了两年的诉讼时效。第五，吴雪莱认为主合同已经发生了根本性的变更，吴雪莱根据法律的规定无需再承担任何的担保责任。2013年11月12日，原告与圣唐公司自行达成协议，将案涉房屋转租给被告泰尚达公司，并未通知答辩人也没有取得答辩人的书面同意。根据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定，吴雪莱不再承担保证责任。而本案在履行过程中，结合被告泰尚达公司提供的证据材料，也可以证实被告泰尚达公司承租案涉房屋后，经过审批已经改变原工业厂房的使用功能，用于发展文化创意产业。本案租赁合同的承租目的已经发生根本性的变更。在其他被告提交的证据中，也可以看出原告积极配合泰尚达公司的改造和对用途的变更，但并没有通知被告吴雪莱也没有经过被告吴雪莱的书面同意。根据法律规定，对于原告所诉请的关于吴雪莱承担连带责任的部分，没有事实和法律依据的要求，请求依法驳回对被告吴雪莱的诉讼请求。 原告朱爱萍为支持其诉称，向本院提交下了如下证据： 1、杭州市整体租赁合同1份，拟证明原告将位于杭州市产整体租赁给被告圣唐公司并约定租金、租期、违约责任等事宜，被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱书面承诺为被告圣唐公司就该合同履行承担连带保证责任。 2、担保函1份； 3、股东会决议1份； 4、工商公示信息2份（打印件）； 上述证据拟共同证明经股东会决议同意被告泰尚达公司为被告圣唐公司就租赁合同履行承担连带保证责任。 5、民事裁定书1份； 6、国有土地使用××组； 7、房屋所有权××组； 8、契××组； 上述证据拟共同证明原告对租赁合同所涉租赁物享有所有权。 9、个人活期明细信息1组，拟证明支付租金情况，被告圣唐公司未按合同约定付清各租期租金；被告泰尚达公司也多次支付租金。 10、民事调解书1份，拟证明原告曾因被告圣唐公司欠付租金向法院起诉，经法院主持达成调解。 11、解除合同通知书1份； 12、EMS邮寄单2份； 13、EMS查询单2份（打印件）； 以上证据拟共同证明原告已书面通知被告圣唐公司解除合同，被告圣唐公司于2016年6月12日签收该通知。 14、解除合同通知书1份； 15、EMS邮寄单2份； 16、EMS查询单2份（打印件）； 以上证据拟共同证明原告已书面通知被告圣唐公司于2016年7月30日前付清全部租金，未按期支付仍要求解除合同，被告圣唐公司已签收该通知。 17、证明1份，拟证明被告圣唐公司要求转租给泰尚达公司。 18、通知书1份； 19、EMS邮寄单1份； 20、EMS查询单1份（打印件）； 以上证据拟共同证明已通知泰尚达公司，原告与圣唐公司解除合同事宜及要求腾退等事宜。 21、短信截图2份（打印件），拟证明已向商户发出通知，告知与被告圣唐公司解除租赁关系事宜。 22、委托代理合同1份； 23、代理费发票1份； 24、电子回单1份（打印件）； 以上证据拟共同证明原告为向各被告主张权利聘请律师，已支付律师费。 25、门牌××份（复印件），拟证明机场路72号、72号3-5、7、11、15-18幢于2013年9月变更为杭州市江干区笕桥镇××。 26、机场路72号3号楼扩建协议1份，拟证明原被告双方对原租赁物业的改建扩建签订补充协议，该协议与原租赁合同是一个整体。 27、庭审笔录、调解笔录1组，拟证明原告2013年第一次起诉被告拖欠租金的案件中，被告明确承认是因其资金紧张而无法按时支付租金，并未提及房屋质量问题，但在原告第二次起诉被告拖欠租金的案件中，原告却提出在2011年接收房屋时即发现诸多质量问题，明显是在为赖付租金找借口。 28、申明1份，拟证明浙江大学土木工程测试中心无危房鉴定资质；该鉴定报告仅是按照委托方的要求，针对其后期装修所作的常规性加固建议，不能证明房屋存在质量问题。 29、交接单1份（复印件），拟证明签订租赁合同之前，在被告圣唐公司负责人查看租赁场地后对相应水电进行交接，签订正式租赁合同的时候，被告已经对租赁物进行查看，知道租赁物的情况并未提出异议，因此被告提出的加固费用不应由原告承担。 30、情况说明1份（复印件）。 以上证据经庭审质证，被告吴雪莱对原告提供的证据2、3、4、5、6、7、8没有异议。被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对原告提供的证据1的三性无异议，但认为根据合同第三条的3.2约定，交付的是现状的情况，合同第一条约定了土地性质，土地分成划拨土地和出让土地，涉及到部分是工业土地，当时是工业厂房交付，在后期实际使用过程中满足不了正常的经营行为；合同里约定的免租期不够改造跟装修的时间。被告吴雪莱对其真实性和合法性有异议，认为被告吴雪莱仅在租赁合同中“乙方担保人”处签字，其他几页没有签字确认，认为存在换页或者合同更改的可能，当时朱爱萍夫妇叫吴雪莱去做见证，朱爱萍夫妇也说不会要求吴雪莱承担责任；对租赁合同的合法性有异议，认为签订合同时被告圣唐公司主体不存在，根据原告提供的证据29，2011年9月20日所有款项已经全部支付并且交接，租赁合同约定的生效条款没有意义。本院认为，该份证据系原件，能够证明原告与被告圣唐公司签订租赁合同、双方对于权利、义务的约定及被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱同意承担连带担保责任的事实，被告吴雪莱虽对租赁合同真实性有异议，但未提供证据证明合同存在换页或更改的情形，而吴雪莱在合同末尾“乙方担保人签署”处签名，吴雪莱也未提供证据证明其仅为见证人，且，虽然租赁合同签订时被告圣唐公司尚未成立，但圣唐公司已于租赁合同签订后成立，被告圣唐公司承担合同责任符合法律规定，综上，对于被告吴雪莱的质证异议本院不予采信，对原告提供的证据1予以确认。被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对原告提供的证据2、3、4的三性均无异议，但认为租赁合同涉及的租赁房屋肯定要满足正常的租赁使用用途，不存在着质量瑕疵的情况下做担保。对原告提供的证据第5、6、7、8，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对原告对租赁物具有所有权无异议，但从民事裁定书中可以得知房屋为厂房，在被告使用过程中必须要进行改造加固。本院认为，原告提供的证据2、3、4均系原件，能够证明被告泰尚达公司同意为租赁合同的履行承担连带担保责任的事实，对于该3组证据均予以确认；原告提供的证据5、6、7、8均系原件，能够证明原告对案涉租赁物具有所有权的事实，对于该4组证据均予以确认。对原告提供的证据9，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司认为被告圣唐公司和陈宗红都支付过租金，是在和原告进行协商确认后才支付的。被告吴雪莱对该组证据的真实性无异议，但认为该证据恰恰说明主合同生效的条件在2011年9月20号就已实现，存在骗取保证的情况，另外可以说明承租人已经发生了变更，保证人不再承担相应的保证责任。对于原告提供的证据9，本院认为，该组证据系原件，能够反映被告圣唐公司、泰尚达公司支付租金的情况，对于该组证据予以确认。对原告提供的证据10，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为调解书所涉及的欠付租金已履行完毕，与本案无关联性。被告吴雪莱对该组证据的真实性无异议，认为对保证人已经超过了法定的诉讼时效。本院认为，原告提供的证据10系原件，能够证明原告曾因被告拖欠案涉租赁合同租金而向本院起诉并最终调解的事实，对于该份证据予以确认。对原告提供的证据11、12、13，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对三性均无异议，但认为原告以解除通知书的日期作为诉讼请求的结束日期没有法律依据，双方合同解除必须经过法院审判予以解除，且合同书所涉的内容也与客观事实不符。对原告提供的证据14、15、16，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对其三性均无异议，认为这是被告加固成本过高的情况下与原告进行协商产生的结果，并不是被告拖欠租金的客观证据以及原告有权解除租赁合同的证据。对原告提供的证据11、12、13、14、15、16，被告吴雪莱表示不清楚，对关联性有异议。本院认为，原告提供的证据11、12、13能够证明原告曾于2016年6月8日向被告圣唐公司邮寄解除合同通知书，被告圣唐公司于2016年6月12日签收的事实，对于该3组证据均予以确认；原告提供的证据14、15、16能够证明原告于2016年7月22日向被告圣唐公司邮寄通知书，告知被告圣唐公司若未能按期付清租金仍坚持解除合同，被告圣唐公司于2016年7月23日签收的事实，对于该3组证据本院均予以确认。对原告提供的证据17，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司认为证明出具人是原告自己，从证据内容来看，只能证明原告同意将案涉厂房由被告圣唐公司转租给被告泰尚达公司。被告吴雪莱认为该份证据说明主合同已发生了根本性的变更和改变，吴雪来根本就不知晓，故依法无需承担保证责任。对于原告提供的证据17，本院认为，该份材料系原告自行出具，不符合证据的形式要件，对于该份证据不予确认，但对于原告朱爱萍于2013年11月12日同意圣唐公司将机场路72号房屋转租泰尚达公司的事实予以确认。对原告提供的证据18、19、20，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对通知书书面的三性无异议，但认为通知书内容与客观事实不符，所有的装修改造都是经过原告授权以及区政府、区住建局、区规划局等各个部门协商开会确认后才进行改建扩建的，因为被告改建的整个工程支付的工程造价高达3000多万，这么大的工程显然要经过原告同意以及各部门的批准才予以改建，合同的解除也不是被告单方可以直接解除的。被告吴雪莱表示不清楚，对关联性有异议。本院认为，原告提供的该3份证据能够证明原告朱爱萍于2016年7月27日向被告泰尚达公司邮寄通知书，告知泰尚达公司，原告与圣唐公司的租赁合同解除，并已通知圣唐公司即时付清租金、腾退房屋，要求泰尚达公司腾退房屋并归还，被告泰尚达公司于2016年7月28日签收该通知的事实，对于该3组证据本院予以确认。对原告提供的证据21，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对其三性均予以认可，原告是通知要求商户解除，但所有商户的名单都是被告在经营的过程中按照原告的要求向原告提交所有转租的租赁合同，且向原告进行备案，证明被告在履行合同过程中是尊重合同的约定，原告单方擅自向所有承租人发送造成了市场经营混乱，自原告发送了短信后，市场没有正常经营过，实际上被告没能收取很多的租金，也没法正常的收取，被告有权就原告的行为向原告主张赔偿。被告吴雪莱表示不清楚，对关联性有异议。本院认为，该组证据能够证明原告方向商户发出通知告知与被告圣唐公司解除租赁合同的事实，对于该份证据的真实性予以确认。对原告提供的证据22、23、24，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对三性均予以认可，但根据合同约定，在被告没有违约的情况下，原告无权要求被告承担律师费用。被告吴雪莱对该3组证据的关联性有异议，认为并非本案的必要开支。本院认为，该3组证据能够证明原告因本次诉讼产生律师费的事实，对于该3组证据均予以确认。对原告提供的证据25，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对其三性无异议。对原告提供的证据26，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为该份证据涉及到3号楼三、四层进行加层加盖部分的租赁，同时根据协议内容，可以看出双方不是租赁合同，明显是合作模式，合同明确了加盖后至2022年12月31日，被告使用是免租金的；还认为该份协议是一份扩建协议，不是租赁合同的补充协议，议与本案没有直接关系，同时因为被告是免费使用的，也不存在着违约的情况，原告无权在诉请中要求解除该份协议。被告吴雪莱对原告提供的证据25、26的关联性不清楚，要求法庭核实。对于原告提供的证据25，本院认为，该份证据能够证明案涉房产门牌号码进行变更的事实，对于该份证据予以确认；对于原告提供的证据26，本院认为，该份证据系原件，能够证明原告与被告圣唐公司、泰尚达公司就机场路72号3号楼扩建达成协议的事实，对于该份证据的真实性予以确认。对原告提供的证据27，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为该份调解协议未提出来要求原告承担因质量问题造成的加固改造费用，是因为当时加固改造费用是在被告能够接受的范围内，而在此后的加固中，因为成本的增加，整个加固费用已经达到了3000多万，远远超过了双方签订租赁合同后能够预计到的费用。且被告没有提出房屋质量问题，不代表房屋就没有质量问题。被告吴雪莱认为该份证据存在时效中断的情况。本院认为，原告提供的证据27，证据真实、来源合法，能够反映（2013）杭江笕民初字第298号案件庭审及调解情况，对于该组证据的真实性、合法性均予以确认。对原告提供的证据28，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对其真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，认为被告申请的是可靠性评估报告鉴定。被告吴雪莱对该份证据的关联性有异议，认为与被告吴雪莱没有关系。本院认为，该份证据系原件，对于该份证据的真实性予以确认，但该份证据仅能证明浙江大学土木工程测试中心否认对杭州龙德医用器械有限公司旧厂房进行危房鉴定。对原告提供的证据29，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为该证据系签订租赁合同之前陈宗红与案外人签订，从证据内容看仅能证明就水电度数、水电结算、电缆断开及交付测绘图纸、钥匙的事实，但不能证明交接的事宜即案涉额租赁房屋以及与本案审理事实有直接关联的内容。被告吴雪莱认为交接单可以证明原被告之间存在串通，骗取保证人的保证。本院认为，该份证据能够证明被告陈宗红与案外人姚彤于2011年9月20日就图纸、钥匙、水电等进行交接的情况，仅对于该份证据的真实性予以确认。对于原告提供的证据30，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司认为该证据系2010年9月25日由杭州市中级人民法院出具的非正式法律文书，无法确认真实性和合法性，要求由法院核查确认，对于该证据的关联性及证明对象，认为该证据内容与本案诉争内容没有直接的关联性，房屋的实际面积应当以房屋交付时的房屋产权证登记面积或双方测量确认的面积为准。被告吴雪莱对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案中吴雪莱的保证责任因发生债务转让，且变更了原合同的土地使用功能和用途，吴雪莱已经可以不再承担相应的保证责任，故该证据的证明对象与吴雪莱无关联性。本院认为，该份证据能够反映案涉房产拍卖面积等相关情况，对于该份证据予以确认。 被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司为支持其主张，共同向本院提交下了如下证据： 1、房屋可靠性评定报告的鉴定结论、现场平面图及现场房屋照片1组，拟证明案涉租赁厂房主体结构均存在不同程度渗水、开裂等受损，局部受损严重，形成危险点，案涉租赁厂房主体结构构建材料强度普遍较低，局部构件不能满足结构承载能力要求，案涉租赁厂房目前状况不能满足房屋正常安全使用要求，属于危房。 2、案涉厂房改造工程平面图1份（复印件），拟证明原告于2011年12月8日签字同意被告圣唐公司按该图所示方案进行改造的事实。 3、专题会议纪要1份（复印件），拟证明江干区发改委、江干区建设局、江干区国土分局、江干区城管局、江干区工商分局、江干区消防大队、江干区规划分局等参会各单位同意将案涉厂区设立为“泰尚达文化创意中心”项目。 4、复函1份（复印件），拟证明案涉厂房改造为文创产业，符合《关于利用工业厂房发展文化创意产业的实施意见》精神及全市文创产业发展总体规划。 5、通知1份（复印件），拟证明泰尚达文化创意中心二期项目被政府列为“退二进三”项目。 6、通知书1份（复印件），拟证明2014年及2015年，江干区政府部门确认案涉厂房建新项目予以延期。 7、技术服务合同1份，拟证明案涉厂房1-8号楼进行房屋检测、分析及可靠性评定等价款15万元。 8、建设工程设计合同1份，拟证明泰尚达文化创意中心改建设计费用80万元。 9、电气施工安装合同书1份，拟证明案涉厂房高低压设备、电缆设备款100万。 10、特种工程施工承包合同1份，拟证明案涉房产1号楼室内、外挂、梁、板的加固费55万元。 11、特种工程施工承包合同1份，拟证明案涉房产8号楼局部结构加固改造，相毗邻的原配电房钢结构改造费用60万元。 12、杭州泰尚达文化创意中心改建工程施工合同1份，拟证明案涉房产6号楼、7号楼、8号楼、1号楼（造价另定）室内、外挂、梁、板的加固及局部新增钢结构平板的改造费用220万元。 13、外墙装修施工协议1份，拟证明案涉房产6、7、8幢楼外墙装修费用92万元。 14、配电房工程施工合同1份，拟证明案涉房产配电房建设费用58万元。 15、外墙装修补充施工协议1份，拟证明案涉房产6、7、8幢楼外墙装修费用48万元。 16、施工协议1份，拟证明案涉房产1、2、3幢楼土建及装修费用700万元。 17、商业房、围墙工程施工合同1份，拟证明案涉房产商业房、围墙费用3154247元。 18、工程承包协议书1份，拟证明泰尚达创意生活广场排水工程费用122865元。 19、建设工程设计合同（一）1份，拟证明泰尚达创意产业园二期外立面及内部使用功能改造设计费用28万元。 20、消防系统工程安装施工承包合同书1份，拟证明案涉房产4号楼消防施工图范围内的水喷淋系统、火灾自动报警系统、室内消火栓系统费用70万元。 21、消防安装工程承包合同1份，拟证明案涉厂房室外管网、一层和二层排烟系统、消防水箱及屋顶水箱安装费用370900元。 22、施工安装合同1份，拟证明案涉房产综合布线系统、数字电视系统、机房系统、背景音乐系统等费用26万元。 23、建设工程监理合同1份，拟证明政府指导的亮灯工程项目，泰尚达创意生活广场（一期）夜景照明工程监理费用57024元。 24、建设工程施工合同1份，拟证明政府指导的亮灯工程项目，泰尚达创意生活广场（一期）夜景照明工程建设费用1728000元。 25、设计合同1份，拟证明杭州泰尚达文化创意中心改建项目亮灯工程设计总说明、效果图、施工图等费用15万元。 26、工程施工协议书1份，拟证明消防管及水泵安装及附属工程费用26万元。 27、空调设备采购安装合同1份（复印件），拟证明杭州泰尚达文化创意中心一期7号楼中央空调安装工程安装及技术支持费用287000元。 28、空调设备采购安装合同1份（复印件），拟证明杭州泰尚达文化创意中心一期1号2号3号楼中央空调安装工程安装及技术支持费用110万元。 29、机场路72号3号楼扩建协议1份，拟证明原告同意对案涉房产3号楼进行加层扩建。 30、建设工程施工合同1份（复印件），拟证明案涉房产3号楼改造工程费用1100万元。 31、泰尚达生活广场1、2、3幢楼施工补充协议1组，拟证明2014年10月4日，泰尚达公司将泰尚达文化创意园3幢3层、4层加层扩建工程承包给浙江自力建设集团有限公司施工，约定合同价款是1448万。 32、（2017）浙0104民初700号民事判决书1份（复印件），拟证明判决文书确定泰尚达公司与浙江自力建设集团有限公司的施工合同关系，包括泰尚达文化创意园3幢3层、4层加层扩建工程。 33、建设工程消防验收意见书1份（复印件），拟证明2016年9月27日，泰尚达文化创意园3幢3层（经营KTV和餐饮）通过了杭州市公安局消防支队江干区大队的消防验收，具备经营使用的条件。 34、房屋租赁备案××份，拟证明2016年7月1日，杭州市江干区住房和城乡建设局对泰尚达文化创意园3幢4层（经营电影院）进行了房屋租赁备案并办理了《房屋租赁备案证》，该房屋具备经营使用条件。 以上证据经庭审质证，原告对被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据1的真实性无异议，对合法性、关联性、证明对象有异议，认为从报告上没看到该鉴定机构有关资质的相关材料，认为评估报告是对杭州龙德医用器械有限公司房屋进行评估，和案涉厂房无关。对被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据2的三性无异议，但要申明原告仅同意如图所示方案须报相关部门审批通过后施工建设。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据3、4、5、6、33、34三性均无异议，但不能证明本案的争议焦点。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据7-30，原告对真实性不清楚，认为上述证据均系被告与案外人签订的协议，原告没有参与，无法确定真实性，对关联性有异议。对被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据31，原告认为扩建施工合同的约定应合法，但不合法，故予认可。对被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据32三性无异议，但认为证明对象不够明确，对于加层扩建的工程是否合法，认为该判决没有进行充分的考量。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的所有证据，被告吴雪莱认为被告提供的证据可以证明被告泰尚达公司在被告圣唐公司将案涉的房屋转租给泰尚达公司以后，对于房屋的承租目的以及使用目的、使用功能发生了根本性的变更，并且因为变更直接导致了被告对案涉的房屋进行更改，扩建等行为，并且由于资金链的问题，最终导致无法支付房租造成违约的行为，该一系列的变更对于主合同已经发生了根本性的变更，而这些行为都没有书面通知过被告吴雪莱，根据法律规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人的书面同意，故被告吴雪莱对于变更后的法律后果无需再承担任何法律责任。本院认为，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据1系原件，根据该份证据第一页工程概况部分表述“本次检测的杭州龙德医药器械有限公司旧厂房1至8号楼位于杭州市”，与案涉房产位置一致，而该份报告系对房屋可靠性进行评定，与原告提供的证据28并无矛盾，对于该组证据的三性予以确认。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据2，该份证据虽系复印件，但原告与被告吴雪莱对其均无异议，故对于该份证据的三性予以确认。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据3-6虽系复印件，但被告对其均无异议，故对于该4组证据的三性均予以确认。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据7-28、30、31，均系被告圣唐公司、泰尚达公司与案外人签订的合同，对原告朱爱萍无约束力，故仅对真实性予以确认。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据29，本院认为，该份证据与原告提供的证据26一致，对其认证意见亦与原告提供的证据26相同。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据32，本院认为，该份证据真实、来源合法，对其三性均予以确认。对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司提供的证据33、34，被告均无异议，对其真实性本院予以确认。 被告吴雪莱未向本院提供相关证据。 综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认： 一、案涉房产取得情况。 2003年1月17日，杭州市中级人民法院作出（2001）杭法执字第420-1号民事裁定，准予将杭州金松空调有限公司位于杭州市的土地使用权面积12582平方米（其中7773平方米为工业用地、4809平方米为规划绿地）和房产建筑面积8775.07平方米（房产证号11××30）以拍卖成交价人民币6000000元归买受人朱爱萍所有。朱爱萍于2003年2月11日取得【杭江国用（2003）字第00041号】国有土地使用证（使用权面积7773平方米）和【杭江国用（2003）字第00042号】国有土地使用证（使用权面积4809平方米）。朱爱萍还取得了：机场路72号3幢（杭房权证江更字第××号，面积199.95平方米）、机场路72号4幢（杭房权证江更字第××号，面积798.61平方米）、机场路72号5幢（杭房权证江更字第××号，面积253.36平方米）、机场路72号（杭房权证江更字第××号，面积932.42平方米）、机场路72号7幢（杭房权证江更字第××号，面积999.80平方米）、机场路72号8幢（杭房权证江更字第××号，面积1462.56平方米）、机场路72号11幢（杭房权证江更字第××号，面积1361.95平方米）、机场路72号15幢（杭房权证江更字第××号，面积841.38平方米）、机场路72号16幢（杭房权证江更字第××号，面积206.39平方米）、机场路72号17幢（杭房权证江移字第××号，面积134.55平方米）、机场路72号18幢（杭房权证江更字第××号，面积285.84平方米）的房屋所有权证，总面积7476.81平方米。 另，2010年9月25日，杭州市中级人民法院出具情况说明，称：因1994年机场路道路整治时，拍卖的房产建筑面积8775.07平方米中的1048.15平方米房屋已拆除，规划部门于1994年同意杭州塑料管件厂拼接二层拌和车间284平方米和新建单层伞架车间704平方米（建22630、证（94）0100613），规划部门1994批建的该二处房产属拍卖给朱爱萍范围内。之后，因原房屋使用人长期占用房屋不予腾退，导致朱爱萍未能及时取得房屋使用权，经法院判决执行后，直至2010年6月才实际取得房屋。由于原房屋使用人的侵权行为，并拒绝朱爱萍一方进入房屋现场，导致未能及时测量、领证。 二、双方权利义务约定情况。 2011年10月25日，原告朱爱萍与被告圣唐公司签订了租赁合同一份，合同约定：甲方朱爱萍将位于杭州市范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给乙方圣唐公司使用，租赁物地号为4-8-（12）-106面积4809平方米、4-8-（12）-出372面积7773平方米，地面建筑物，地面建筑物约11000平方米包括运行完好的配电设施；租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止，免租期为2011年10月25日至2012年2月15日，免租期届满次日为计租日；乙方同意按租赁物及设施的现状承租；租金为税后租金，第1年至第2年为500万元/年，第3年至第4年为530万元/年，第5年至第6年为5618000元/年，第7年至第8年为5955100元/年，第9年至第10年为6312400元/年，第11年至第12年为6691100元/年；保证金为85万元。支付方式：乙方应于合同签订3日内支付保证金85万元，同时支付6个月的租金250万元；乙方应于每年的1月15日、7月15日或该日以前向甲方支付后6个月的租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为欠费天数*欠缴租金总额的万分之六；租赁期内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如乙方的装修、改建方案可能对租赁物结构造成影响的，则应经甲方书面同意后方能进行；经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；在租赁期内，如遇乙方欠交租金或水电费超过30天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未全额支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，若遇乙方欠交租金或水电费超过50天，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止。租赁保证金归甲方用于赔偿损失，不足部分由乙方负责全部赔偿；如乙方单方或因其他违约行为提前终止合同，免租期按第一年的租金标准补交租金，租赁保证金归甲方用于赔偿损失，并按甲方实际损失赔偿甲方；违约方应承担守约方为追究违约方违约责任而支付的律师费和其他合理支持；其它无论何种原因终止合同，双方约定乙方对该租赁物所作的装修及改造的设施均无偿归甲方所有，同时乙方应保持租赁物的装修及设施完好；合同最迟于2011年10月31日前收到乙方支付的保证金及首期6个月税后租金款项后生效；等等。被告吴雪莱在租赁合同落款“乙方担保人签署”处签字。2012年4月30日，被告泰尚达公司出具担保函，承诺为被告圣唐公司对租赁合同的履行承担连带责任，保证范围为租金、违约金、赔偿金、律师费及其他合理开支。2013年10月14日，被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇同意作为圣唐公司保证人，同意为租赁合同履行提供连带保证责任，保证范围为租金、违约金、赔偿金及其他合理开支。 2011年9月20日，被告陈宗勇通过银行转账支付原告朱爱萍款项335万元，包含租金250万元及保证金85万元。 2013年11月12日，原告朱爱萍同意被告圣唐公司将案涉房产转租被告泰尚达公司。 2014年9月29日，原告与被告圣唐公司、泰尚达公司又签订了《机场路72号3号楼扩建协议》（以下简称扩建协议），协议约定：因乙方泰尚达公司与丙方圣唐公司的投资方、实际控制人及经营人混同，双方应对同甲方朱爱萍签订的任何协议互相承担连带担保责任；甲方、乙方、丙方就泰尚达文化创意中心3号楼租赁、改扩建、拆迁和租金分配等事宜达成协议，协议如下：机场路72号产权人甲方同意乙方对泰尚达文化创意中心3号楼进行加层扩建，面积约为7500平方米，主要用于影院建设和相关配套使用；甲乙双方采取投资建设、使用、移交、租赁的合作模式，相关的审批手续和建设及直到竣工使用前的所有费用由乙方负责，甲方权利支持赔偿，如乙方建设未取得政府职能部门批准所造成的损失以及给甲方造成的损失由乙方承担；乙方的建设方案须经甲方同意，并保证房屋安全符合国家规定；协议终止后，甲方有权要求乙方恢复原状；协议终止后，如甲方对已建成房屋或设施进行利用的，乙方无权要求甲方给予任何补偿；自2015年7月1日至2022年12月31日止该扩建的建筑归乙方免租金使用；自2023年1月1日起该扩建部分的建筑使用权交还甲方；乙方向甲方租赁该扩建的建筑，租赁期自2023年1月1日至2027年6月30日止；租金为税后租金，税后租金自2023年1月1日至2024年12月30日止为200万元/年……本合同双方签字后成立，于该3号楼加层扩建项目经政府部门正式立项审批后生效，如因政府主管部门最终不能审批该项目，则视为不可抗力，自然终止，乙方须在取得政府部门批准后方可开工建设；等等。同时被告陈宗红、陈小勇在扩建协议上作为保证人签字，承诺对合同履行提供担保。 三、案涉房产改建过程。 2011年12月8日，原告朱爱萍在被告提供的案涉厂房改造工程平面图上注明“本人同意杭州圣唐投资管理有限公司如图所示方案，需报相关部门审批通过后施工建设。” 之后，被告圣唐公司委托浙江大学土木工程测试中心对案涉房产的可靠性进行评估。2011年12月31日，浙江大学土木工程测试中心出具编号为0511JGC186的房屋可靠性评定报告，结论为：各厂房主体结构均存在不同程度渗水、开裂等受损，局部受损严重，形成危险点；现场抽检结构表明，各房屋主体结构构件材料强度（混凝土梁柱、砖及砂浆抗压强度等）普遍较低，局部构件不能满足结构承载能力要求；现场查勘中未见房屋上部结构因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形异常，各房屋整体倾斜度较小，地基稳定性，地基稳定性良好勘结合综合分析，本次查勘检测，该厂房目前状况不能满足房屋正常安全使用要求，建议结合房屋改造方案，采取相应的加固维修措施。 2012年1月10日，杭州市江干区文化创意产业办公室作出《关于“泰尚达文化创意中心”有关问题的专题会议纪要》（江文创办纪要【2012】1号）。 2014年1月3日，杭州市“三改一拆”行动领导小组办公室发布《关于征求“三改一拆”行动2014年拟新改造三改项目计划意见的通知》。其中泰尚达文化创意中心二期项目面积为20000平方米。 2014年，杭州市江干区发展改革和经济局发布《关于印发〈杭州市江干区2014年投资项目延期汇总表〉的通知》（江发改【2014】56号），其中项目名称为“杭州圣唐投资管理有限公司厂房新建”，建设内容为“江发改备（2017）7号中建设内容新建厂房2幢变更为新建厂房1幢，总建筑面积由5735平方米调整为13760平方米（3号楼），其中，新建厂房左侧部分为2层，建筑面积2640平方米，右侧部分为4层，建筑面积11020平方米，连廊100平方米”。 2014年11月1日，被告泰尚达公司与案外人浙江自力建设集团有限公司就案涉房产中3号楼改建签订建设工程施工合同。 2015年9月8日，杭州市江干区发展改革和经济将发布《杭州市江干区投资项目延期通知书》（编号：XMZJ201509001），项目名称为“杭州圣唐投资管理有限公司厂房新建”，项目延期“原批复文号的有效期延期至2016年9月8日，若项目到期未开工需继续接转的，在有效期满30日前向投资主管部门重新申请延期。” 本案诉讼过程中，原告朱爱萍与被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对租赁合同中约定的建筑物11000平方米由已办有房产证的建筑物7476.81平方米、钢棚、临时建筑物构成均无异议。原告朱爱萍陈述，案涉房产中3号楼在改建前所包括的房产包含机场路72号11幢（2层）、15幢（1层）、16幢（1层）、17幢（1层）、18幢（2层）共计2830.11平方米，以及包含自编30幢（即编号为22630、证（94）0100613的988平方米的建筑，2层）、自编31幢（面积20.19平方米）、历史遗留建筑约1500平方米。被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司陈述系按照杭州市江干区发展改革和经济局发布的《关于印发〈杭州市江干区2014年投资项目延期汇总表〉的通知》中的面积进行改建、扩建。 四、被告拖欠租金情况及解除通知书发送情况。 因被告拖欠租金，2013年7月9日，原告起诉至本院，要求解除双方间的租赁合同，并要求圣唐公司支付自2013年2月16日至起诉日止的租金175万元，自2011年10月25日至2012年2月15日止的租金155.56万元及滞纳金、律师费等。后双方达成调解，本院于2013年10月14日作出（2013）杭江笕民初字第298号民事调解书，约定圣唐公司支付朱爱萍截止至2014年2月15日止的租金。后履行完毕。 后被告圣唐公司再次拖欠租金。原告于2016年6月8日向被告圣唐公司邮寄解除合同通知书，告知：因圣唐公司欠交租金超过50日以上，即日起与圣唐公司解除租赁合同。被告圣唐公司于2016年6月12日签收上述通知书。 2016年7月22日，原告再次邮寄通知书给被告圣唐公司，告知：圣唐公司前来协商，原告认为任何有效协商的前提是建立在圣唐公司即时付清已拖欠的租金，若圣唐公司在2016年7月30日前依租赁合同约定付清全部欠付租金的，可以考虑协商其他相关事宜；若未能按期全额付清的，仍坚持解除租赁合同的决定。被告圣唐公司于2016年7月23日签收上述通知书。 2016年7月27日，原告邮寄通知书给被告泰尚达公司，告知：原告已通知圣唐公司解除与其的租赁合同，要求泰尚达公司配合腾退房屋归还出租人。被告泰尚达公司于2016年7月28日签收上述通知书。 庭审中，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司对于欠付自2014年8月16日起的租金并无异议。庭后，被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司称被告泰尚达公司曾于2017年6月23日支付原告方电费186742.02元，原告用于抵扣房租。原告对此予以认可。 五、本案查明的其他情况。 2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为××。 原告因本次诉讼产生律师费157500元。 本案诉讼中，被告圣唐公司、泰尚达公司曾就反诉部分的诉争内容申请对××房屋涉及加固、改造支出的各类建设费用（除3号楼三、四层外）进行造价评估。本院依法委托评估机构进行评估。后因申请人未在规定期限内缴纳鉴定费用且补充相关资料，评估机构将该项评估退回。 本院认为，朱爱萍与圣唐公司签订的租赁合同，朱爱萍与圣唐公司均无异议，本院予以确认。 圣唐公司未依约支付租金超过50天，朱爱萍单方解除租赁合同符合合同约定；圣唐公司于2016年6月12日签收的朱爱萍邮寄的解除合同通知书中虽告知“即日起与你公司解除租赁合同”，但朱爱萍于2016年7月22日邮寄的通知书中亦告知“若圣唐公司在2016年7月30日前依租赁合同约定付清全部欠付租金的，可以考虑协商其他相关事宜”，应视为朱爱萍将合同解除时间约定为2016年7月30日，故本院认为，合同解除日为2016年7月30日。圣唐公司应支付朱爱萍自2014年8月16日至2016年7月30日期间的租金，因合同约定“由计租日开始计收租金”，故对于租金标准，2014年8月16日至2016年2月15日期间按照530万/年标准计算为7950000元，2016年2月16日至2016年7月30日期间按照5618000元/年标准计算为2539643.84元，合计10489643.84元，原告主张9416230元系其对自身权利的处分，本院予以认可。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称系因建筑物无法正常使用造成后期存在租金迟延支付的意见，本院认为，被告陈宗勇于2011年9月20日即租赁合同签订前35天即已支付租金和保证金，且租赁合同中圣唐公司同意按租赁物及设施的现状承租，被告对案涉房屋的状态理应有所了解，即使存在建筑物无法正常使用的情况，根据被告圣唐公司与案外人签订的加固改造合同显示，最长的工期也不超过130天，而租赁合同中也约定了相应的免租期113天，故对于该项辩称意见不予采信。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称朱爱萍主张的租金没有考虑到租赁物是否是适格的租赁物，租赁合同约定面积是11000方，但是实际上有产权证的面积是7400多平方米，其余的是临时建筑、历史遗留建筑，该部分建筑物是否具备租赁及收取租金的权益的意见，本院认为，租赁合同约定系将位于杭州市范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用，租赁物包含了土地、地面建筑物、地面建筑物电设施，而并非对具体某幢建筑物单独进行租赁；圣唐公司、泰尚达公司亦实际使用了上述租赁物，并在杭州市范围内对建筑物进行了改建、扩建、使用，故本院认为，圣唐公司理应按照租赁合同约定支付上述租赁物的租金，对于被告圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司的该项辩称意见不予采信。 对于朱爱萍主张圣唐公司按照欠付租金金额，以每日万分之六标准支付逾期支付租金滞纳金的诉请，不违反法律规定和合同约定，本院予以认可；朱爱萍主张暂计算至2016年7月30日的逾期滞纳金为2749178元，系其对自身权利的处分，本院予以认可。因租赁合同约定，违约造成合同提前终止，保证金85万元用于赔偿损失，朱爱萍主张保证金85万元用于抵扣滞纳金，不违反法律规定和合同约定，故本院予以认可；再减支泰尚达公司于2017年6月23日支付的款项186742.02元，圣唐公司尚应支付朱爱萍暂计算至2016年7月30日的滞纳金1712435.98元。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称滞纳金过高，被告未支付租金存在客观情况的意见，本院认为，租赁合同约定的滞纳金标准不违反法律规定，且被告所称未支付租金的客观情况不是可以延期支付租金的理由，故对于该项辩称意见不予采信。对于吴雪莱辩称原告诉请的逾期滞纳金有一部分已超过两年的诉讼时效的意见，本院认为，滞纳金系法定之息，应附属于主债权，现朱爱萍主张的租金均在诉讼时效内，对于该项辩称意见不予采信。 对于朱爱萍主张的免租期租金，根据合同约定，因圣唐公司违约造成合同解除，圣唐公司应按照第一年的租金标准支付租金，故圣唐公司应支付朱爱萍2011年10月25日至2012年2月15日期间的租金1547945.21元。对于吴雪莱辩称免租期租金发生期间为2011年到2012年期间，朱爱萍于2013年向法院提起诉讼时并未主张该部分款项，在本案中，朱爱萍要求支付免租期租金没有事实和法律依据的意见，本院认为，租赁合同于2016年7月30日解除，朱爱萍基于租赁合同已解除而主张圣唐公司支付免租期租金的诉请符合合同约定，对于该项辩称意见不予采信。 因租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，本案中圣唐公司在合同解除后未及时返还租赁物，应当承担返还租赁物及支付未能返还期间的占有使用费的民事责任。因圣唐公司除自己使用租赁合同项下房产外，还将上述房产转租给泰尚达公司实际使用，故圣唐公司、泰尚达公司应当腾退返还租赁合同项下房产。朱爱萍按照租赁合同约定的租金标准计算占有使用费未违反法律规定和合同约定，本院予以准许，故圣唐公司应按租赁合同约定的各年租金标准支付朱爱萍自2017年7月31日起至实际腾退之日止的占有使用费。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称存在被告加盖、改建、扩建的面积而产生改建费用的问题，不能轻易进行腾退的意见，本院认为，上述费用与圣唐公司、泰尚达公司腾退案涉房产并无关联性，对于该项辩称意见不予采信；对于被告因加盖、改建、扩建所涉及的费用，被告可另案主张。 对于朱爱萍主张解除其与圣唐公司、泰尚达公司签订的扩建协议的诉讼请求，本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，房屋扩建协议与房屋租赁分属于不同的法律关系，本院亦向朱爱萍行使释明权，要求其明确在本案中处理何种法律关系。朱爱萍未在相应期间内明确，故本院按照本案起诉时的法律关系进行处理，对于朱爱萍的该项诉讼请求，在本案中不作处理，朱爱萍可另案主张。 对于朱爱萍主张圣唐公司、泰尚达公司腾退并归还机场路72号3号楼加层扩建部分的诉讼请求，本院认为，3号楼加层部分（即三层、四层部分）由圣唐公司、泰尚达公司出资加盖，虽然根据朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司的约定，加层部分自2015年7月1日至2022年12月31日止归圣唐公司、泰尚达公司免租金使用，2023年1月1日至2027年6月30日止支付租金使用，现尚在圣唐公司、泰尚达公司免租金使用期间内，但因3号楼加层部分系在3号楼原有建筑物上加盖，与原3号楼具有整体性、同一性，两者间不可拆分，综合考虑租赁物使用的特殊性，故解除朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司对机场路72号3号楼加层部分的租赁关系，对于朱爱萍要求腾退并归还加层部分的诉讼请求，本院予以支持。对于圣唐公司、泰尚达公司因租赁关系解除而可能产生的损失，圣唐公司、泰尚达公司可另案主张。 对于律师费损失157500元，根据合同约定，圣唐公司应予承担。 陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、泰尚达公司对圣唐公司的租金、违约金、赔偿金及其他合理的费用支付义务提供连带责任保证，理应对上述款项承担连带清偿责任。对于圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、泰尚达公司辩称朱爱萍同意将租赁物转租给泰尚达公司，实际上租赁合同主体发生了变更，在保证人没有对新成立的转租合同签字确认承担保证责任的情况下，担保人不应当承担担保责任的意见，对于吴雪莱辩称主合同已经发生了根本性的变更，朱爱萍与圣唐公司自行达成协议，将案涉房屋转租给泰尚达公司且改变用途，并未通知答辩人也没有取得答辩人的书面同意的意见，本院认为，租赁合同中已约定“经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租”，故六被告均明知案涉房产可以转租，不存在租赁合同发生根本性变化的情形，租赁合同对于租赁物用途约定为“本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理”，不存在改变用途的情形，故对于六被告的辩称意见均不予采信。对于吴雪莱辩称签订租赁合同存在欺骗行为的意见，因吴雪莱未提供证据证明存在朱爱萍与其他被告存在欺骗行为及欺骗行为导致合同无效或者可变更可撤销的情形，故对于该项辩称意见不予采信。对于吴雪莱辩称（2013）杭江民初字第298号案件中朱爱萍未主张吴雪莱承担保证责任，已构成对吴雪莱保证期间时效中断，本案中朱爱萍对吴雪莱的起诉已经超过了法定的诉讼时效的意见，本院认为，案涉租赁合同的租赁期限从2011年10月15起至2024年2月15日止，（2013）杭江民初字第298号案件仅处理了截止至2014年2月15日止的租金，而本案中朱爱萍主张了自2016年7月30日起的租金，（2013）杭江民初字第298号案件中朱爱萍未主张吴雪莱承担责任并未形成对吴雪莱对本案中应付租金保证期间时效的中断，故对于该项辩称意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱爱萍与被告杭州圣唐投资管理有限公司于2011年10月25日签订的《杭州市整体租赁合同》于2016年7月30日解除； 二、被告杭州圣唐投资管理有限公司、被告杭州泰尚达文化创意有限公司将杭州市江干区机场路250号（即原机场路72号）建筑物（包含加层扩建部分）腾退归还给原告朱爱萍，于本判决生效后三十日内履行完毕； 三、被告杭州圣唐投资管理有限公司支付原告朱爱萍租金人民币9416230元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州圣唐投资管理有限公司支付原告朱爱萍滞纳金人民币1712435.98元（暂计算至2016年7月30日，此后以实际欠付租金为基数，按每日万分之六标准计算至实际付清租金之日止），于本判决生效后十日内付清； 五、被告杭州圣唐投资管理有限公司支付原告朱爱萍免租期租金人民币1547945.21元，于本判决生效后十日内付清； 六、被告杭州圣唐投资管理有限公司自2016年7月31日起按《杭州市整体租赁合同》约定的每年租金标准支付原告朱爱萍房屋占有使用费至实际腾退之日止，于本判决生效后十日内付清； 七、被告杭州圣唐投资管理有限公司支付原告朱爱萍律师费损失人民币157500元，于本判决生效后十日内付清； 八、被告陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、杭州泰尚达文化创意有限公司对被告杭州圣唐投资管理有限公司上述三、四、五、六、七项付款义务承担连带清偿责任； 九、驳回原告朱爱萍的其他诉讼请求。 案件受理费人民币104440元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币109440元，由原告朱爱萍负担人民币5635元，由被告杭州圣唐投资管理有限公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、杭州泰尚达文化创意有限公司负担人民币98805元。原告朱爱萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告杭州圣唐投资管理有限公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、杭州泰尚达文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应承担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郁 莺 人民陪审员  陶宇玉 人民陪审员  谢舒萍 二〇一八年五月二十八日 代书 记员  董颖子