江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0214执异14号案外人：杨峰，男，1978年2月5日生，汉族，住无锡市新吴区。申请执行人：无锡杰嘉钢结构件有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区友谊路春星工业园北区283号。法定代表人：徐建忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄敏杰，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被执行人：新区梅村洪宜钢构件厂，住所地无锡市新吴区梅村街道锡甘路207号。经营者：邹洪良，男，1959年7月21日生，汉族，户籍在无锡市新吴区。在本院执行无锡杰嘉钢结构件有限公司（以下简称杰嘉公司）与新区梅村洪宜钢构件厂（以下简称洪宜厂）承揽合同纠纷一案中，案外人杨峰对执行个体工商户洪宜厂的经营者邹洪良名下位于无锡市新吴区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杰嘉公司与洪宜厂承揽合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2017）苏0214民初132号民事判决：洪宜厂应于判决发生法律效力之日起三日内支付杰嘉公司定作款470000元及利息（其中150000元自2014年1月4日起至实际给付之日止，其中150000元自2014年4月4日起至实际给付之日止，其中170000元自2014年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；案件受理费8350元，保全费3620，公告费565.60元，合计12535.60元，由洪宜厂负担。在该案审理过程中，依据杰嘉公司的财产保全申请及其提供的相应担保，本院依法作出（2017）苏0214民初132号民事裁定书，裁定冻结洪宜厂、邹洪良的银行存款62万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并依据上述民事裁定书于2017年1月12日以向房屋登记机关登记的方式查封邹洪良名下位于春潮花园216号102室的房屋。该判决发生法律效力后，根据杰嘉公司申请，本院于2017年10月13日立案执行，案号为（2017）苏0214执2180号。案外人杨峰针对查封、执行春潮花园216号102室房屋提出异议称，请求对属于杨峰的财产即春潮花园216号102室房屋立即中止执行并解除查封。相应的事实和理由：2013年12月3日，杨峰与邹洪良签订《房屋买卖合同》，邹洪良将其位于春潮花园216号102室的房屋出售给杨峰，转让价格35万元。合同签订后，杨峰按约支付了全部房款，基于该房屋因彼时政策限制尚不能办理产权过户手续，但杨峰于2013年年底已实际占有该房屋并装修后使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，杨峰就春潮花园216号102室房屋已支付全部购房款并实际入住转租，且不存在过错，属于善意取得，应适用上述规定。现法院对春潮花园216号102室房屋的查封行为，严重侵害了案外人杨峰的合法财产权利，故提出上述异议请求。申请执行人杰嘉公司称，杨峰与邹洪良之间是债权债务关系，双方之间签订的房屋买卖合同真实性无法确认。即便是真实的，该合同签订时春潮花园216号102室房屋也不具备转让条件，该买卖合同无效，双方之间仍是债权关系，杨峰对涉案房屋不享有物权，至于杨峰后将上述房屋出租给第三人，相应事实杰嘉公司无法确认。另外，上述房屋买卖合同中约定的购房款金额也低于当时的市场价。杨峰的上述执行异议请法院依法审查。被执行人洪宜厂及个体工商户洪宜厂的经营者邹洪良在审查过程中均未对上述执行异议发表意见。本院查明，2012年12月2日，借款人邹洪良向杨峰出具借条，载明：邹洪良借杨峰267000元及利息；因春潮花园216号102室的安置产权房未曾上市，等该房上市作价卖出后，邹洪良应向杨峰支付本金267000元加上利息；该房由杨峰委托邹洪良的儿子邹宜全权处理至归还债务等。2013年12月3日，杨峰与邹洪良签订《房屋买卖合同》，约定：邹洪良经家人商议一致同意将春潮花园216号102室安置产权房转让给杨峰；房屋结算总金额为35万元，杨峰已于2013年12月3日一次性付清；该房屋按政策可以上市的半年之内，邹洪良必须无条件配合杨峰做好过户及一切手续，逾期不过户将赔偿杨峰房价总金额及一切损失，包括房款按同期银行四倍计算的利息等。同日，邹洪良向杨峰出具收条，载明收到杨峰购房款335000元。根据无锡市房屋登记簿证明载明，春潮花园216号102室房屋所有权人为邹洪良，共有人为倪惠娟，发证时间在该证明上无记录。以上事实，有案外人的陈述及其提供的收条、房屋买卖合同，本院调取的无锡市房屋登记簿证明等证据予以证明。在审查过程中，杨峰陈述35万元的购房款的支付是以邹洪良结欠的借款本金抵付267000元（其中180000元本金系本院作出的（2012）新民调初字第00257号民事调解书确认），支付50000元现金，尚未支付的18000元提前确认收取，扣除此前一年杨峰对春潮花园216号102室房屋控制一年获得的租金收益15000元，共计35万元，但邹洪良出具了335000元的收条；尚未支付的部分杨峰同意按照法院的要求交付执行。在审查过程中，杨峰另提供房屋租赁合同、水电煤缴费凭证，证明其2013年12月3日签订《房屋买卖合同》取得春潮花园216号102室房屋后，自2013年12月25日开始对外出租的事实，自2017年10月19日自住使用。本院认为：在（2017）苏0214民初132号案件审理过程中，杰嘉公司作为原告当事人提出财产保全申请，要求冻结洪宜厂、邹洪良的银行存款62万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并提供担保，本院据此作出（2017）苏0214民初132号民事裁定书并对邹洪良名下位于春潮花园216号102室的房屋实施查封措施，符合法律规定，并无不当。后该案进入执行程序后，自动转为（2017）苏0214执2180号执行案件中的查封。上述案件中，虽然被执行人为洪宜厂，但洪宜厂系个体工商户，邹洪良系该个体工商户的经营者，法院就洪宜厂作为被执行人所负债务查封、执行邹洪良财产，即春潮花园216号102室房屋，并无不当。根据杨峰所提执行异议的内容，杨峰所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张其系春潮花园216号102室房屋的买受人、所有权人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的查封、执行。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。春潮花园216号102室房屋现登记于邹洪良、倪惠娟名下，故杨峰并非该房的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨峰与邹洪良就春潮花园216号102室房屋提供了双方之间的《房屋买卖合同》以证明双方之间形成过书面买卖合同，购买总价35万元；提供2013年12月25日至2018年5月24日的《房屋租赁合同》以证明查封前杨峰已占有使用上述涉案房屋。但根据杨峰提供收条及其对购房款支付情况的相关解释，并不能证明其已按照合同约定支付全部价款或者按照合同约定可有部分价款未付。另外，从《房屋买卖合同》的内容看，杨峰在2013年12月3日购买上述涉案房屋时知晓该房屋系拆迁安置房、尚不能上市交易以及何时可以过户给杨峰并不确定；知晓邹洪良出卖春潮花园216号102室房屋系经家人商议一致，但春潮花园216号102室房屋从登记情况看该房屋系邹洪良与倪惠娟共有，并非邹洪良个人所有，杨峰既未提供证据证明邹洪良的出卖行为有共有人的确认或授权，也未提供证据证明签订《房屋买卖合同》时该房系邹洪良个人财产，故杨峰对于上述涉案房屋在查封前未办理过户登记并非完全因为杨峰意志以外的客观障碍，杨峰对此有忽略该房屋上存在限制过户的权利障碍等过错和自身原因，现案外人杨峰对春潮花园216号102室房屋并不享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回杨峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  沈 伟人民陪审员  顾秋英二〇一八年五月二十一日书 记 员  孙春凤