海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第390号上诉人（原审被告）王复芳被上诉人（原审原告）文昌惠祥达物业服务有限公司法定代表人兰建华，总经理。委托代理人兰佳、马立昂，均系该公司职员。上诉人王复芳与被上诉人文昌惠祥达物业服务有限公司（以下简称惠祥达公司）因物业服务合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日经审查并立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：王复芳系文昌市文城镇清澜开发区“清澜别院”某某房屋的所有权人，该房屋建筑面积为97.69平方米。王复芳与惠祥达公司于2012年1月14日签订《清澜别院临时管理规约》（以下简称临时管理规约），约定由惠祥达公司向王复芳所在小区提供物业管理服务。双方约定，王复芳每月按房屋建筑面积1元/平方米交纳物业管理服务费给惠祥达公司；物业服务管理费每六个月收取一次，首期交纳自开发商开出的入住通知单日期起支付，当月15日前计收全月费用，15日以后从下一月开始计收，以后每六个月在首月全额交纳；超过交纳期限，每天加收未交款项总额千分之三的滞纳金，累计加收。惠祥达公司依约向王复芳所在小区提供物业服务，但王复芳仅向惠祥达公司交纳2012年2月1日至同年12月31日止的物业管理费人民币1122元，2013年1月1日至2014年12月31日期间未向惠祥达公司交纳物业管理费人民币2344.55元。庭审时，王复芳确认截至庭审时止，其未向惠祥达公司交纳涉案商品房2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费及该物业费所产生的滞纳金，且该小区未解除与惠祥达公司的物业服务合同，也未重新聘请新的物业服务公司。王复芳对惠祥达公司的企业资质证书有异议，但未提交相关证据予以证明。惠祥达公司因物业管理费及滞纳金问题与王复芳协商未果，诉至该院。原审法院认为：本案的争议焦点是惠祥达公司要求王复芳支付拖欠的物业管理费及滞纳金的主张是否应予支持。惠祥达公司与王复芳签订的临时管理规约，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按该规约履行。惠祥达公司依约向王复芳所在小区提供物业服务，王复芳应依约向惠祥达公司交纳物业管理费。双方管理规约明确约定，物业服务管理费每六个月收取一次，首期交纳自开发商开出的入住通知单日期起支付，当月15日前计收全月费用，15日以后从下一月开始计收，以后每六个月在首月全额交纳。超过交纳期限，每天加收未交款项总额千分之三的滞纳金，累计加收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。……”的规定，惠祥达公司向王复芳所有的涉案商品房提供物业服务，王复芳作为业主应依照管理规约按期向惠祥达公司交纳物业费。王复芳辩称，惠祥达公司没有物业服务资质并对惠祥达公司取得物业服务资质证书的合法性有异议，但未提交相关证据予以证明。因此，王复芳辩称因惠祥达公司没有服务资质其不应交纳物业管理服务费的辩解，没有事实依据，该院不予采纳。庭审时，王复芳确认其未向惠祥达公司交付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费人民币2344.55元。惠祥达公司虽未书面向王复芳催收物业费，但双方所签订的管理规约已明确约定物业费的交付时间即每六个月的首月全额交纳，且惠祥达公司通过诉讼的形式向王复芳主张权利，故，惠祥达公司要求王复芳支付涉案商品房2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币2344.55元，于法有据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，王复芳逾期未向惠祥达公司交付物业费，应依照双方所签订的管理规约，自逾期之日起，每天加收未交款项总额千分之三的滞纳金，累计加收。王复芳所有的涉案商品房的建筑面积为97.69平方米，每月的物业管理费为人民币97.69元。依照双方所签订的管理规约，王复芳应于2013年1月31日前向惠祥达公司交付同年1月-6月份的物业费人民币586.14元，该物业费自2013年2月1日起至2014年12月31日止产生滞纳金人民币1229元（97.69元×6×0.003×699天=1229元）；王复芳应于2013年7月31日前交纳同年7月-12月份的物业费人民币586.14元，该物业费自2013年8月1日起至2014年12月31日止产生滞纳金人民币910元（97.69元×6×0.003×518天=910元）；王复芳应于2014年1月31日前交纳同年1月-6月份的物业费人民币586.14元，该物业费自同年2月1日起至12月31日止产生滞纳金人民币587元（97.69元×6×0.003×334天=587元）；王复芳应于2014年7月31日前交纳同年7月-12月份的物业费人民币586.14元，该物业费自同年8月1日起至12月31日止产生滞纳金人民币269元（97.69元×6×0.003×153天=269元），以上滞纳金共计人民币2995元。王复芳应向惠祥达公司交纳2013年1月1日至2014年12月31日止的滞纳金人民币2995元，滞纳金计算至该笔物业费全部付清之日止。惠祥达公司仅主张2013年1月1日至2014年12月31日止的滞纳金为人民币2668.7元，该院照准。故，王复芳应向惠祥达公司交纳滞纳金人民币2668.7元，并按管理规约计付滞纳金至该物业费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院判决：一、王复芳应自本判决生效之日起五日内一次性向惠祥达公司支付自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业费人民币2344.55元及滞纳金人民币2668.7元，共计人民币5013.25元。二、王复芳应按约定向惠祥达公司计付自2015年1月1日起至上述物业费付清之日止的滞纳金（每天按未交款项总额千分之三累计计付滞纳金）。如果王复芳未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由王复芳负担。该款项惠祥达公司已预交，该院不予退回，由王复芳支付以上款项时一并支付给惠祥达公司。宣判后，王复芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2014）文民初字第1625号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担诉讼费。事实和理由是：原审对“被上诉人具备合法物业企业资质证书，上诉人未按月缴纳物业费应承担滞纳金”的认定是错误的。（1）被上诉人不具备合法物业企业资质证书。被上诉人向法庭提交2014年12月9日取得的资质证书，而被上诉人要求的是2013年1月1日起的物业费。上诉人已明确提出物业企业资质的问题，原审对此没有要求被上诉人出示2014年12月9日之前的资质证书，就认为2014年12月9日之前就取得物业资质证书，是没有证据的。实际是被上诉人2012年因弄虚作假被吊销资质证书，2014年12月9日之前是没有资质证的。被上诉人向文昌市住房和城乡建设局申报的材料中称有职称管理人员达到10人，其中中级职称管理人员5人（工程师3人、会计师1人、经济师1人），实际上物业公司的法人自2012年后都不在公司上班，所有的管理人员都是农民工，更不要说是中级职称管理人员。所申报的中级职称管理人员的材料证书5人都是虚假的。故2014年12月9日取得的资质证书是伪造材料取得的，全体业主已向主管部门举报该违法行为，正在处理中。（2）原审认定上诉人承担滞纳金与事实不符。2012年12月因被上诉人提供虚假资料被吊销资质证书，2013年上诉人到物业公司缴纳物业费，因物价局告知物业公司没有资质证不得收费，否则要罚款。被上诉人不敢收费，而不是上诉人不交。并且物业公司已于2013年退场（有上诉人提交的“关于物业公司退场的公开告知书”证明）。因为物业问题小区业主上访，被上诉人在文昌郝副市长召开的现场办公会上，答应业主一个月办下资质证给业主交代。上诉人2013年、2014年多次到小区、物业、开发商询问，均未答复资质证办下来了。直到开庭，被上诉人才出示二次取得的资质证书。作为上诉人对此并不知情，故不存在拖欠不交物业费承担滞纳金的情形。作为全体业主一直要求物业公司取得合法经营手续，但其至今仍在弄虚作假。综上，原审认定事实错误，请求二审法院查明事实后依法驳回被上诉人的诉请。被上诉人惠祥达公司答辩称：一、被答辩人(上诉人)上诉的事实与理由不成立。1.答辩人(被上诉人)自公司成立自今，一直持证经营，所有证照都按规定办理了年检手续，被答辩人为拒缴物业管理费谎称答辩人沒有资质证书、资质证书被吊销、弄虚作假骗取资格证书都不是事实、且没有证据，其目的是为了不缴物业管理费。2.被答辩人在上诉状中混淆了法定代表人与法人的常识概念，法人是公司主体，任何一个企业法人都不存在是否在公司上不上班的问题。法律也没规定一个企业的法定代表人一定要在某一个工作点上班，才具备收取物业管理费条件，法律更没有限制农民工不得从事管理人员工作。被答辩人以此理由推断答辩人资质证书伪造是不成立的和荒唐的。二、被答辩人以答辩人没有取得物业资质证书拒不缴纳物业管理费事实清楚。取得资质证书和收取物业管理费所涉及的是两种不同法律关系。未取得资质证书，按工商管理相关法规，就没有资格从事相应的经营活动，如果已经从事了该经营活动，工商管理机关有权对其以无照经营或超范围经营进行处罚。本案答辩人证照齐全，不存在前述问题。然而，作为已经接受了物业公司服务的被答辩人，不能找借口、编故事故意拖欠、拒不缴纳物业管理费用。正如你不能因为卖东西的人没有营业执照就可以白拿人家的东西一样。如果真是这样，公安机关照样以抢劫罪论处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。二审期间，双方均无新证据向法庭提交。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人在二审中的争议焦点依然是：惠祥达公司主张王复芳缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金是否有事实和法律依据。本案是物业服务合同纠纷，上诉人王复芳与被上诉人惠祥达公司于2012年1月14日签订《清澜别院临时管理规约》，约定由惠祥达公司向王复芳所在小区提供物业管理服务，双方之间的权利义务由合同约定并予以约束，应当依约履行合同之义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。作为接受物业服务的业主，其履行合同的主要义务是依约按时缴纳物业费。从审理查明的事实可以确认：上诉人王复芳未向被上诉人惠祥达公司交付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费。原审法院据此认定上诉人王复芳在履行物业服务合同过程中存在违约，判令其依双方之约定缴交相应的物业管理费并支付滞纳金，有事实和法律依据，亦符合双方的合同约定，本院予以支持。上诉人王复芳在诉讼过程中认为被上诉人惠祥达公司提供的物业服务不到位，物业管理及资质存在诸多问题，其可依据双方所签的物业服务合同或者物业管理法律法规来主张相应的权利，而不能以此为由拒不履行依约缴纳物业费的义务。综上所述，上诉人王复芳的上诉据理不充分，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王复芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年七月二十二日书 记 员  王天石附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：陈杰校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年7月22日印制（共印20份）