福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2542号 上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄飞飞，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：霍雄侠，男，1965年11月28日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高淑敏，女，1968年7月9日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。 上诉人福建中润置业有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人霍雄侠、高淑敏商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回霍雄侠、高淑敏一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决第一项没有事实和法律依据。诉争商品房没有办理不动产权属证书的原因是中润嘉园小区部分业主没有缴交公共维修基金及不动产登记管理单位错误地认为案涉项目需收取地下空间出让金。二、一审认定双方签订的《补充协议》第八条为无效条款是错误的。《商品房买卖合同》及附件均是双方真实意思表示，且相关条款并不属于格式条款，不存在无效情形。 霍雄侠、高淑敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 霍雄侠、高淑敏向一审法院起诉请求：一、判令中润公司立即协助霍雄侠、高淑敏办理中润嘉园第7号楼706房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理中润嘉园第7号楼706房的不动产权证书登记的相关材料，并将办理中润嘉园第7号楼706房的不动产权证书需由中润公司提供的材料交付给霍雄侠、高淑敏；二、判令中润公司立即支付霍雄侠、高淑敏自2016年7月31日起至中润公司履行完协助办理中润嘉园第7号楼706房的不动产权证书之日止，每月按霍雄侠、高淑敏已付购房款709353元的0.005%计算逾期协助办理不动产证书的违约金（暂计至起诉时违约金约15109元）。一审法庭辩论结束前，霍雄侠、高淑敏明确第一项诉求为：判令中润公司立即协助霍雄侠、高淑敏办理中润嘉园第7号楼706房的不动产权证书。 一审法院认定事实：2013年9月27日，霍雄侠、高淑敏与中润公司签订一份编号为201309270051的《商品房买卖合同》，约定霍雄侠、高淑敏向中润公司购买址于泉州市丰泽区××街道××号楼××房屋，总价款为709353元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金；第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条第2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任；第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。前述合同及合同附件于2013年10月21日登记备案。合同签订后，霍雄侠、高淑敏缴交了全部购房款共计709353元，中润公司仅就其中219353元金额开具销售不动产统一发票，并将发票联原件交付给霍雄侠、高淑敏，剩余金额的发票至今尚未开具。2016年5月9日，中润公司将诉争商品房交付给霍雄侠、高淑敏。2017年10月18日，中润公司办结址于泉州市丰泽区北峰街道招联社区（项目名称：丰泽区中润嘉园1-3、5-8号楼及地下室）开发项目首次登记。2017年10月30日，中润公司于东南早报Ａ08版刊登公告，告知诉争楼盘业主携带相关手续前往泉州市房地产交易与权属登记发证处办理产权分户，并向霍雄侠、高淑敏邮寄《办理不动产登记通知书》，该份通知于2017年10月30日送达霍雄侠、高淑敏。2017年12月23日，中润公司于东南早报Ａ09版刊登公告，告知诉争楼盘业主前往中润公司处领取办理不动产权证书的相关材料，并前往泉州市不动产登记中心办理。2016年11月23日，中润公司向泉州市丰泽区人民政府提出《关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》，其在《请示》中提到“由于我司开发中润嘉园项目时，遇到房地产业商业项目的冰冻时期，该项目前两年基本没有销售……企业陷入前所未有的困境，现金非常缺乏，我公司资金问题未能及时分期缴交住宅专项维修基金”，后泉州市丰泽区人民政府、泉州市国土资源局、泉州市住房和城乡建设局对中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修基金分别出具了处理意见，并予以协调解决。2017年8月24日，泉州市国土资源局丰泽分局受理中润公司提出的“要求缴纳土地出让金不合理”信访事项，并于2017年9月26日出具《国土资源信访事项答复意见书》，对中润公司信访提及的址于泉州市丰泽区××街道××室商业部分的土地出让金的处理意见。 一审法院认为，关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任。霍雄侠、高淑敏与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房于2016年5月9日交付使用后60日内履行协助霍雄侠、高淑敏办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使霍雄侠、高淑敏未能在交房后90日内，即2016年8月8日前取得房屋权属证书的，中润公司应按日向霍雄侠、高淑敏支付已付购房款0.005%的违约金。中润公司直至2017年10月18日方才办结诉争房屋所在楼盘的开发项目首次登记且至今尚未为霍雄侠、高淑敏所支付的购房款足额开具发票，理应承担相应的违约责任，其辩称因部分业主未缴纳公共维修基金及相关部门不合理收取地下室的土地出让金等原因，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。但中润公司向丰泽区人民政府请示无法缴交公共维修基金的原因在于其公司出现资金周转问题，而非归咎于包括霍雄侠、高淑敏在内的业主的原因所致，中润公司依约应于2016年8月8日前协助霍雄侠、高淑敏取得房屋权属证书，其提供的证据可证实其向相关部门信访地下室土地出让金不合理问题发生于2017年期间，但非合同约定的办证期间，亦无法证明地下室土地出让金的缴纳问题与办理诉争楼盘住宅的开发项目首次登记之间的关联性，中润公司的辩解缺乏依据，不能成立。关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准如何认定。合同附件六合同补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件的格式条款，其在提供格式条款时未尽到合理的提示义务。该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，从而实际免除中润公司在交房后91日起至365日止应承担的违约责任，排除买受人在交房后91日起至365日止请求中润公司承担违约赔偿的权利，同时排除买受人请求中润公司逾期协助办证违约金以买受人已付购房款日0.005%中0.004%的权利，并使得该违约责任的约定形同虚设，其内容也违背了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，合同补充协议第八条第2款应认定为无效的格式条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。关于争议焦点三逾期办证违约金计算的起止时点如何认定。诉争商品房的实际交房时间为2016年5月9日，中润公司依约应于商品房交付后90天内协助霍雄侠、高淑敏取得房屋权属证书，其逾期协助办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2016年8月8日。中润公司于2017年10月18日取得诉争楼盘开发项目首次登记，并于2017年11月1日通知霍雄侠、高淑敏前往办理诉争商品房的不动产权证书，但至今仍未就霍雄侠、高淑敏所缴纳的全部购房款足额开具发票，根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，中润公司协助办证义务包括向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，故中润公司至今尚未履行完毕合同约定的协助办证义务。综上所述，中润公司未按合同约定于商品房交付后90天内协助霍雄侠、高淑敏取得房屋权属证书，构成违约，其据以抗辩逾期办证不可归咎于其原因的理由无法成立，不予采信。中润公司至今尚未履行完毕协助办证义务，现霍雄侠、高淑敏请求中润公司协助办理诉争商品房的不动产权证书缺乏事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第2款应认定为无效的格式条款，中润公司应按《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，中润公司逾期办证期间自诉争商品房交付后第91天即2016年8月8日起至实际完成协助办证义务之日止，其应每日按霍雄侠、高淑敏已付购房款709353元的0.005%支付逾期协助办证违约金，霍雄侠、高淑敏要求中润公司支付的逾期办证违约金的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中润置业有限公司应于判决生效之日起三十日内协助霍雄侠、高淑敏办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼706号商品房的不动产权证书；二、福建中润置业有限公司应支付给霍雄侠、高淑敏自2016年8月8日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金（每日应支付的金额按709353元的0.005%标准计算，其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至福建中润置业有限公司实际完成协助办证义务之日止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回霍雄侠、高淑敏的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：本院依职权向泉州市不动产登记中心调取案涉楼盘的《泉州市不动产登记受理回执单》《泉州市不动产登记申请表》《建设用地、工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》《宗地图》《房产分户图》《房屋调查表》，可以证明中润公司于2017年10月13日取得上述办理开发项目首次登记所需要的全部资料。虽中润公司因专项维修资金问题、地下商业部分的土地出让金等问题于2017年9月26日经相关部门批准予以解决，且相关部门于2017年9月26日同意中润公司重新递交材料申请办理开发项目初始登记，但因中润公司自身原因，中润公司在2017年10月13日才全部取得上述办理开发项目首次登记所需要全部资料，并于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，故中润公司上诉主张逾期办理不动产权属证书非中润公司原因，应予顺延逾期办证日期不能成立。关于中润公司是否已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中润公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由中润公司提供的房屋套内分户图、销售不动产统一发票等办证资料交付业主。中润公司提供1.买受人为陈模玉的销售房产发票开具情况信息表及权属转移涉税证明、2.买受人为曹风平、曹起连的销售房产发票开具情况信息表、3.泉州市不动产登记受理回执单、4.买受人为霍雄侠、高淑敏的销售房产发票开具情况信息表，以此证明相关部门同意以销售房产发票开具情况信息表代替发票开具涉税证明，作为办理不动产权属登记的凭证。霍雄侠、高淑敏质证认为对上述证据的真实性没意见，但认为信息表没有加盖税务部门公章，并非涉税证明，故不能认定中润公司履行完毕协助办证义务。经审查，虽然中润公司于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，并于2017年10月28日、2017年12月23日报纸公告通知业主办理产权分户，但中润公司提供的买受人为霍雄侠、高淑敏的销售房产发票开具情况信息表并没有加盖税务部门公章，该信息表不能等同销售不动产统一发票，故无法认定中润公司在发出办证通知时已具备交付完整办证资料的条件，中润公司并未履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。除上述事实外，对一审查明的其余事实予以认定。 本院认为，中润公司至今未能履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，没有全面履行合同义务，应承担相应的民事责任。一审判决中润公司应继续协助办理不动产权属证书义务，应予维持。合同附件六补充协议第八条第2款系双方的真实意思表示，应认定合法有效。一审判决对此认定有误，应予纠正。根据合同附件六补充协议第八条第2款“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金”的约定，诉争房屋的实际交房时间为2016年5月9日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后的365日内即2017年5月8日之前取得房屋权属登记，故中润公司应自2017年5月9日起至实际完成协助办证义务之日止每日按709353元的0.001%支付逾期协助办证违约金给霍雄侠、高淑敏。 综上所述，中润公司的上诉请求部分成立；因二审出现新的证据及事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8390号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8390号民事判决第二项、第三项； 三、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付霍雄侠、高淑敏自2017年5月9日起至实际完成协助办证义务之日止每日按709353元的0.001%计算的逾期协助办证违约金； 四、驳回霍雄侠、高淑敏一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费178元，减半收取89元，由福建中润置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由福建中润置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年五月二十八日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。