吉林省吉林市丰满区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）吉0211执异27号 案外人：张文举，男，1962年7月2日生，汉族，住吉林省磐石市。 委托代理人：马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。 申请执行人：吉林市利盈小额贷款有限公司。住所地：吉林市丰满区吉林大街103-4号5楼。 法定代表人：尹国，该公司总经理。 委托代理人：冯长友，该公司职员。 被执行人：磐石市佳业房地产开发有限公司。住所地：吉林省磐石市经济开发区。 法定代表人：杨忠武，该公司经理。 委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。 被执行人:吉林市佳业信用担保有限公司。住所地：吉林市船营区翠江锦苑2号楼5号网点。 法定代表人:李妍,该公司经理。 被执行人:磐石市新丰车用空调有限公司。住所地：吉林省磐石市经济开发区。 法定代表人:杨忠武,该公司经理。 委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。 被执行人:杨忠武,住吉林省磐石市。 委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。 被执行人：温卓，住磐石市。 在本院执行申请执行人吉林市利盈小额贷款有限公司（以下简称利盈公司）与被执行人磐石市佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业房地产公司）、吉林市佳业信用担保有限公司、磐石市新丰车用空调有限公司（以下简称新丰空调公司）、杨忠武、温卓借款合同纠纷一案中，案外人张文举对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张文举称，2011年9月，张文举与佳业房地产公司达成口头协议，2013年11月26日补办的书面合同，以每平米2800元的价格向佳业房地产开发公司购买了磐石市开发区佳业翰林苑小区C栋4单元6楼601室、D栋5单元6楼602室房屋，合计交付房款324829元。2012年7月3日，以每平米3700元的价格向佳业房地产开发公司购买了磐石市开发区佳业翰林苑小区B栋6号车库，交付房款109853元及入住费9575元。于当年入住以上房，此后多次交纳供热费、电费、物业费等。案外人入住后多次要求佳业房地产公司办理房照，但其以种种借口拒不办理，为此，案外人及小区其他业主多次向磐石市住建局及磐石市政府上访，但一直没有结果。佳业房地产公司将已出售给案外人的房屋进行抵押是非法行为，利盈公司在未查清佳业公司对抵押物是否享有产权的情况下接受其抵押具有明显过错，是恶意串通侵害他人的行为，故请求撤销对案外人房屋的执行查封。 申请执行人利盈公司称：第一，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的相关规定》第二十九条规定，案外人虽然购买的是商品房，应向法庭提供仅有一处住宅，异议方可成立。案外人与佳业房地产公司签订的是买卖合同并未办理预告登记，不能对抗善意第三人，所以利盈公司享有抵押权。案外人认为佳业房地产公司的行为是诈骗行为，应向房地产开发公司主张债权而不是物权，故查封是符合法律规定。第二，案涉房屋至今尚未办理产权登记手续，利盈公司于2013年就办理了房屋抵押登记，具有公示效力，案外人主张权利所依据的法律规定并不适用本案。第三，利盈公司放款抵押担保行为是有明确的法律依据作支撑。2013年10月利盈公司向佳业房地产公司放款是到产权部门登记备案抵押担保后放款的，该担保抵押行为既是双方真实意思表示也完全符合有关民间借贷相关解释24条规定。利盈公司其他类似的执行异议案件都是驳回异议人的请求。第四、案外人的严重主观过错导致佳业房地产公司一房多卖一房多押的后果。案外人买房七年多，既不去催办产权，也不到产权部门去备案，显然主观过错有多严重。第五、利盈公司依据案外人异议有以下几种观点：一、只有一套住房，既使有严重过错，利盈公司暂时不积极主张；二、案外人购买的车库、商铺，利盈公司肩负起坚决依法维权；三、购买者没交钱的、交钱不足50%的、顶账的，利盈公司将坚决依法维权，尤其是2013年10月24日利盈公司已完成抵押登记备案后形成的买卖关系。 佳业房地产公司、新丰空调公司、杨忠武辩称，第一，温卓只是一百万元的借款被执行人，该批房屋与温卓无关，她不应是本案被申请人；第二，利盈公司执行的依据是（2015）丰民二初字第383、384号判决，在该两份判决中我方与利盈公司形成债务担保关系，担保由吉林市佳业作信用担保公司、新丰空调公司承担担保责任；第三，本案买卖合同有效，应该撤销对其房屋的执行；第四，我方欠利盈公司的钱有新丰空调公司和吉林市佳业信用担保有限公司作为担保，有足够偿还能力；第五，所有购买我方房屋的，有很多原因导致不能及时办理房照，我方正在协调相关部门逐步办理。 本院查明：2015年，申请执行人利盈公司与被执行人佳业房地产公司、新丰空调公司、吉林市佳业信用担保公司、杨忠武、温卓借款合同纠纷一案本院立案受理，案号分别为（2015）丰民二初字第383号及384号。本院经审理，于2016年11月11日作出民事判决书，其中（2015）丰民二初字第383号案件判决如下：一、被告磐石市佳业房地产开发有限公司、温卓于本判决生效后五日内一次性偿还原告吉林市利盈小额贷款有限公司借款本金923498元，并自2015年1月16日起至本金清偿之日止按年利率24%标准支付原告利息；二、被告磐石市新丰车用空调有限公司、吉林市佳业信用担保有限公司对上述借款本息承担连带保证责任，并在承担保责任后，有权向被告磐石市佳业房地产开发有限公司、温卓进行追偿。（2015）丰民二初字第384号案件判决如下：一、被告磐石市佳业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性偿还原告吉林市利盈小额贷款有限公司借款本金4441456元，并自2014年8月11日起至本金清偿之日止按年利率24%标准支付原告利息；二、被告磐石市新丰车用空调有限公司、吉林市佳业信用担保有限公司、杨忠武对上述借款本息承担连带保证责任，并在承担保责任后，有权向被告磐石市佳业房地产开发有限公司进行追偿。判决生效后，因被告未履行还款义务，利盈公司于2017年3月6日向本院申请执行，本院分别立案，案号为（2017）吉0211执273号（执行依据是383号民事判决书）、（2017）吉0211执275号（执行依据是384号民事判决书）。案件在执行过程中，本院于2017年10月31日作出（2017）吉0211执273、275号执行裁定书，裁定查封被执行人佳业房地产公司借款抵押网签在申请执行人利盈公司名下的位于磐石市佳业翰林苑的C栋4单元6楼601室、D栋5单元6楼602室、B栋6号车库（即涉案房屋）。案外人张文举向本院提出执行异议，请求撤销对该房屋的查封。 另查明，2013年11月26日，案外人张文举与佳业房地产公司签订两份预售楼合同书，在合同中约定，楼房位置为佳业翰林苑C号楼4单元6楼601号及D号楼5单元6楼602号，每平方米售价为2800元，付款方式为红砖顶账。同日，张文举与赵献勇之间签订了售楼合同，将上述两套房屋以每平方米2400元的价格卖给了赵献勇。2012年7月3日，张文举与佳业房地产公司签订了预售楼合同书，双方在合同中约定，楼房位置为佳业翰林苑B号楼6号车库，每平方米价格为3700元，总价款为109853元，双方是顶账，同日佳业房地产公司为张文举出具了该车库的房款收据。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于案外人张文举主张的两套楼房，本院认为张文举在与佳业房地产公司顶账当日就将房屋卖于赵献勇，张文举作为提出执行异议的主体不再适格，所以对于张文举主张撤销两套房屋查封的请求不予支持。关于B栋6号车库，案外人张文举于2012年法院查封之前与被执行人佳业房地产开发公司签订了书面楼房预售合同，该合同的签订系双方真实意思表示，案外人与佳业房地产公司虽是顶账，但双方签订了合同且佳业房地产公司给张文举出具了房款收据证明其已交纳了车库款，所以案外人的异议请求应予支持。申请执行人利盈公司提出的案外人未办理预告登记及产权登记，不能对抗善意第三人，利盈公司享有抵押权的主张，本院认为，房屋未办理预告登记或产权登记应是佳业房地产开发公司存在过错，与案外人无关。利盈公司在案件诉讼过程中并未向佳业房地产公司主张抵押权，所以在执行异议审查时无法认定该抵押权有效。申请执行人利盈公司执行的案件系金钱债权执行，对其物权期待权的保护应优先于一般债权，所以对利盈公司的观点不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 一、中止（2017）吉0211执273号、（2017）吉2011执275号执行案件中对坐落于磐石市开发区佳业翰林苑B栋6号车库的执行； 二、驳回案外人张文举的其他异议请求。 如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。 审判长 冷启超 审判员于大民 人民陪审员刘广山 二〇一八年五月三十日 书记员 郑凯文