中华人民共和国 福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初4448号 原告：林银杰，男，1988年3月25日出生，汉族，住福建省长泰县。 原告：黄待静，女，1988年1月14出生，汉族，住福建省南平市延平区。 上述俩原告共同委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。 被告：周洪斌，女，1988年7月17日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：郑梅，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ），男，1982年2月22日出生，住新加坡;ｓｔｒｅｅｔ11＃04-11。 被告：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****楼****，统一社会信用代码91350100Ｍ000173125。 法定代表人：李巧云，总经理。 委托诉讼代理人：张丽、李玉茹，系公司员工。 原告林银杰、黄待静与被告周洪斌、梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）、福建和家置业有限公司（以下简称“和家置业公司”）房屋买卖合同一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林银杰及俩原告共同委托诉讼代理人邹金狮、被告周洪斌及其委托诉讼代理人郑梅、被告和家置业公司的委托诉讼代理人张丽、李玉茹到庭参加诉讼。被告梁俊杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林银杰、黄待静向本院提出诉讼请求：1、请求判令周洪斌、梁俊杰连带向俩原告支付违约金人民币30万元；2、请求判令周洪斌、梁俊杰连带向俩原告返还已支付的购房款人民币4万元；3请求判令周洪斌、梁俊杰连带向俩原告支付因本案支出的律师代理费人民币1万元；4、请求判令福建和家置业有限公司向俩原告返还其代为监管的履约保证金人民币4万元；5、本案的诉讼费用、财产保全费用由三被告承担。事实和理由：2017年3月16日，黄待静以两原告名义与周洪斌的丈夫梁俊杰、和家置业公司签订了关于福州市台江区产的《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》《附件二补充协议》等。各方约定，上述房屋的成交价为周洪斌、梁俊杰实收人民币143万元。周洪斌、梁俊杰承诺于签订该合同后七个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件提交给和家置业公司代管，否则属于周洪斌、梁俊杰违约。任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币16万元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费，差旅费等。梁俊杰还承诺，若其未得到周洪斌授权或越权处理或因配偶提出异议或是不配合履行，其愿意向原告支付赔偿人民币16万元。各方还约定，因上述合同产生争议，应向该房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约向和家置业公司支付了履约保证金4万元，并向周洪斌、梁俊杰支付了部分购房款人民币4万元，积极履行了自己的义务。但周洪斌、梁俊杰经和家置业公司及原告多次电话、发函催促，仍拒绝向和家置业公司交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，且未办理解除抵押的相关手续。之后，梁俊杰又表示说周洪斌认为房屋可以卖到160万以上，周洪斌不愿意配合继续履行合同。无奈，原告只好于2017年9月21日发函解除了合同。原告认为，其与三被告签订的上述合同合法有效，对各方均具有约束力。周洪斌、梁俊杰不按照合同约定履行义务，原告有权依约解除合同，并有权要求其赔偿全部损失。周洪斌、梁俊杰作为夫妻，应当对原告的损失承担连带赔偿责任。原告因周洪斌、梁俊杰的违约行为损失惨重，一方面福州房价不断上涨，另一方面，当时福州购房贷款还有九折的利率优惠，而如今购房贷款利率已没有优惠政策，且要在基准利率的基础上上浮百分之五到十。被告的拒不履行合同义务行为给原告造成了巨大的损失，且损失的金额远远超过合同上约定的违约金，因此原告恳请贵院依法增加违约金数额。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，恳请判如所请。 周洪斌辩称，一、答辩人与梁俊杰在案发前就已经因感情破裂，长期分居两地，没有联系。二、答辩人不认识本案的原告，与原告没有过任何接触或电话联系。三、答辩人在2017年6月4日之前都在马来西亚，之后有回国也经常在马来西亚，对原告起诉的内容，答辩人完全不知情，答辩人是收到法院材料后，才知道这件事的，答辩人没有也不可能与任何人签订讼争坐落于福州市台江区房产的《居间合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《附件二补充协议》等，也未就讼争房屋对任何人做出过任何承诺或收到过相关材料。更不存在同意或授权他人处分讼争房产。四、本案如果不是原告与梁俊杰恶意串通，损害答辩人的利益，就是梁俊杰隐瞒事实，提供虚假材料，损害原告利益。答辩人系受害者之一，并非本案适格的主体，原告与梁俊杰应自行承担本案法律后果，并承担对答辩人所造成的损失，对该权利，答辩人予以保留。五、原告主张的违约金高于对其所造成的损失，应予以扣减。 和家置业公司辩称，一、2017年3月16日，林银杰、黄待静以其本人名义与周洪斌的丈夫梁俊杰就买卖周洪斌名下房产（即本案讼争房产）在答辩人处签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及补充协议（以下简称“合同”）。补充协议第三条约定，周洪斌、梁俊杰保证于签订合同后七个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》提交给答辩人代管，否则属周洪斌、梁俊杰违约。《房产买卖合同》第二条第三款Ａ项约定，周洪斌、梁俊杰应在2017年4月6日前向抵押权人申请解押。合同签订当日，梁俊杰向林银杰及答辩人出具了一份书面《声明》，承诺若梁俊杰未得到授权或越权处理或因其配偶提出异议或是不配合履行，致使合同无效或是无法履行的，同意向林银杰、黄待静赔偿人民币壹拾陆万元整（¥160000.00），向答辩人赔偿人民币叁万叁仟陆佰元整（¥33600.00）。合同签订后，周洪斌、梁俊杰并未依约提交讼争房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，配合办理解押申请手续，并继续履行合同。经答辩人多次电话催促无果，答辩人于2017年5月31日向周洪斌、梁俊杰提发函催促。2017年6月7日在答辩人的见证下，林银杰、黄待静与梁俊杰再次协商一致就办理解押还款等相关事宜签订了一份《补充协议》。为了预防周洪斌、梁俊杰继续拖延履行合同，答辩人于2017年6月8日再次发函催告周洪斌、梁俊杰继续履行合同。但周洪斌、梁俊杰仍旧未按照合同及2017年6月7日补充协议的约定履行合同。作为讼争交易的居间方及交易服务方，答辩人始终积极协调，买卖双方继续履行房产交易事宜，已经履行了其应尽的义务，也未违约，并且按照《声明》的约定，梁俊杰应赔偿答辩人相当于中介佣金的人民币33600元的赔偿金。二、房产属大宗商品，交易金额较大，梁俊杰作为完全民事行为能力人，本应审慎签订并履行合同。但梁俊杰在未得到周洪斌书面授权的情况下，以周洪斌代理人的名义签订讼争合同及相关附件。为了证明其已取得周洪斌的授权，梁俊杰还向答辩人提供了产权证复印件，并于合同签订当日签署了《声明》，保证若因其未得到授权或越权处理或因周洪斌提出异议或是不配合履行的，梁俊杰愿意向林银杰、黄待静及答辩人承担赔偿责任。现因房价上涨，周洪斌意图涨价或另行出售，梁俊杰无法说服周洪斌配合原告及答辩人继续履行合同，致使作为善意的林银杰、黄待静及答辩人遭受了损失，梁俊杰已明显构成违约。根据《民法总则》第一百七十一条的规定以及《声明》中的相关约定，梁俊杰应对自己的代理行为承担相应的赔偿责任。三、答辩人始终积极沟通、协调林银杰、黄待静与周洪斌、梁俊杰继续履行合同，答辩人已履行了其应尽义务，不存在违约行为。答辩人作为居间方，在合同签订后，居间服务即已结束。基于交易的复杂性买卖双方委托答辩人继续提供房产的后续交易服务。在合同签订完毕后，合同履行过程中，答辩人积极依照合同约定督促、协助交易双方办理交易事宜，在周洪斌、梁俊杰迟延履行合同义务时，积极书面催告、协调。答辩人已履行了其应尽的义务，且未存在违约行为，本案的诉讼费用及财产保全费用如答辩人也需要承担，于理、于法都不符。四、答辩人仅为人民币4万元购房保证金的代管方，不享有处分权，答辩人仅能依据法院的生效判决予以配合执行。综上所述，答辩人认为答辩人始终积极履行合同约定的相关义务，也未存在违约行为，且按照《声明》中的约定有权获取相应的赔偿金。故恳请法院公正、公平、依法判决，以维护答辩人的合法权益。 梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）未作答辩。 当事人围绕本案诉讼请求依法向本院提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。梁俊杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周洪斌与梁俊杰系夫妻关系。林银杰与黄待静系夫妻关系。 2017年3月16日，梁俊杰以被代理人周洪斌为甲方（卖方），黄待静以被代理人林银杰、黄待静为乙方（买方），和家置业公司为丙方（居间方），签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《附件2补充协议》等，约定内容如下：甲方出售的房产坐落于福州市台江区房产，建筑面积72.73㎡【详见权属证书（编号：Ｒ0906321）；土地证书（编号：榕台国用2009第0028360260号）】；甲乙双方确认该套房产按套计价，交易总成交价格为人民币壹佰肆拾叁万元整（¥1430000.00），房款支付方式为商业按揭贷款；合同签订当日，乙方应支付购房保证金人民币80000元作为其履约的担保，暂时将购房保证金中的人民币40000元在交易过程中交交易服务人无息监管，乙方自愿将其余购房保证金直接交与甲方；甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理该房产交易所需的各项手续，并保证其所提供的证件及相关资料，为完整、真实、合法、有效。若因资料原因造成手续办理的延误或无法办理，由资料提供的延误方承担责任；甲方保证该房产产权清晰，若因甲方原因造成产权纠纷或债务纠纷概由甲方自行负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；产权权属过户登记前的违约责任，自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币160000元整，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。上述《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《附件2补充协议》落款处甲方（卖方）一栏上周洪斌姓名由梁俊杰代签，代理人一栏由梁俊杰本人签名。 同日，梁俊杰出具一份《声明》，内容为：“兹本人及配偶周洪斌名下有位于台江区的房产委托居间方福建和家置业有限公司提供居间服务。现上述房产买卖已成交，…1、本人保证出售及签署上述合同前征得配偶同意，本人配偶不会对上述合同提出异议，并保证其能配合履行合同。……3、本人保证于2017年4月6日前将配偶对本人上述行为的追认及授权确认函提交给福建和家置业有限公司。4、若因本人未得到授权或越权处理或因本人配偶提出异议或是不配合履行，致使合同无效或是无法履行的，本人愿意承担一切法律责任，并向买方赔偿人民币壹拾陆万元整（¥160000.00），向居间方赔偿相对于买卖双方在合同有效或是未撤销的情况下应支付的佣金人民币叁万叁仟陆佰元整（¥33600.00）同等数额的赔偿金。……”黄待静亦在该《声明》中注明，“买方林银杰已了解上述声明及责任，并接受和同意在卖方配偶未提出异议前不进行任何撤销合同的行为，否则撤销行为无效”。 2017年3月16日，和家置业公司开具《代收款收据》，内容为：代收到林银杰、黄待静缴纳的购房保证金¥40000.00。 2017年3月24日，梁俊杰出具《收条》一张，内容为：“兹收到林银杰、黄待静……的部分购房保证金人民币肆万元整（¥40000.00）该款项抵做购房款……”。 和家置业公司分别于2017年5月31日、2017年6月7日向梁俊杰寄送《周洪斌梁俊杰的催告函》，要求其及时与和家置业公司工作人员联系并依照合同约定履行并继续履行合同。 2017年6月7日，梁俊杰为甲方（卖方），林银杰以被代理人林银杰、黄待静为乙方（买方），和家置业公司为丙方（见证方），签订了《补充协议》，约定如下：甲方（夫妻）承诺在2017年6月24日前办理上述房产解押还款申请手续，并向丙方提供其夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明等办理公证所需的相关材料，同时将该房产的出售等相关权利公证委托给指定人员魏林伟，委托公证费由甲方承担。待指定受托人员魏林伟收取到除解押款外的全额售房款后当日内应将该部分售房款以各百分之五十的金额分别支付给甲方夫妻双方，待甲方夫妻双方各自收到该款项后当日应分别开具收款收据给乙方；目前由于甲方个人原因延期（原规定2017年5月24日前）做上述手续，若导致乙方福州首套银行贷款利率无优惠(原2017年5月24日前部分银行基准利率可打9折），甲方同意补偿乙方银行利率差额损失。 2017年9月21日，林银杰、黄待静向周洪斌、梁俊杰寄送《合同解除通知》，内容为“……受本人委托，福建和家置业有限公司曾于2017年5月31日、2017年6月7日两次发函催告你们于发函之日起三日内与福建和家置业有限公司工作人员联系，并依照合同约定履行并继续履行合同。但经福建和家置业有限公司与本人多次催促，贵方仍未给予配合。现依据合同违约条款及法律规定，本人特通知贵方解除所签订的上述合同，并要求贵方按照合同约定支付违约金，同时保留对贵方诉讼的权利。同时，贵方应立即退回2017年3月24日收取的本人已支付的购房款即部分购房保证金人民币肆万元整（¥40000.00)。” 上述合同签订至今，周洪斌、梁俊杰未依约定履行合同，林银杰、黄待静遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，讼争屋即坐落于福州市台江区房产登记为周洪斌所有（榕房权证Ｒ字第××号）。 本院认为，梁俊杰以被代理人周洪斌的名义与林银杰、黄待静签订的讼争合同（包括《居间合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《附件二补充协议》、《补充协议》）的内容没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。林银杰、黄待静已经按照讼争合同的约定将购房保证金中的40000元交至和家置业公司保管，另40000元交付梁俊杰。现梁俊杰未按合同履行项下义务，违约在先，林银杰、黄待静有权依据《房屋买卖合同》之约定向周洪斌、梁俊杰发函解除讼争合同。林银杰、黄待静诉请周洪斌、梁俊杰共同承担违约责任，对此周洪斌提出其从未委托梁俊杰签订任何的房屋买卖合同，对于讼争合同不予追认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，梁俊杰以被代理人周洪斌名义与原告签订的上述讼争合同，未经被代理人周洪斌追认，对被代理人周洪斌不发生效力，因此林银杰、黄待静要求周洪斌共同承担违约责任的诉请于法无据，本院不予支持。梁俊杰因未得到授权致使合同无法履行，应承担一切法律责任，现根据《房屋买卖合同》的约定以及梁俊杰出具的《声明》，应向林银杰、黄待静赔偿违约金人民币160000元，林银杰、黄待静诉请超过上述金额的部分，本院不予支持。因讼争合同已解除，故林银杰、黄待静要求梁俊杰返还已支付的购房款40000元，和家置业公司返还其代为监管的履约保证金40000元的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于于林银杰、黄待静提出梁俊杰承担律师费10000元的诉请，符合合同约定和相关法律规定，本院亦予以支持。梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）应于本判决生效之日起十日内向林银杰、黄待静支付违约金人民币160000元； 二、梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）应于本判决生效之日起十日内向林银杰、黄待静返还购房款人民币40000元； 三、梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）应于本判决生效之日起十日内向林银杰、黄待静支付律师代理费人民币10000元； 四、福建和家置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林银杰、黄待静返还其代为监管的履约保证金人民币40000元； 五、驳回林银杰、黄待静其他诉讼请求。 被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元，由梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）负担。 如不服本判决，林银杰、黄待静、周洪斌、福建和家置业有限公司可在判决书送达之日起的十五日内，梁俊杰（ＮＥＯＣＨＯＯＮＫＩＡＴ）可在判决书送达之日起的三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  林洁敏 人民陪审员  唐爱华 二〇一八年五月二十一日 法官 助理  李洁淼 书 记 员  陈 慜 附：本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 14 13