广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3726号上诉人（原审原告）：广州市依纯服装有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：周志荣。委托代理人：邱枫、朱俊凯，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州华忆场地租赁有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：高建广。被上诉人（原审第三人）：广州市华忆百货有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：余湛峰。上诉人广州市依纯服装有限公司（以下简称依纯公司）因与被上诉人广州华忆场地租赁有限公司（以下简称华忆租赁公司）、广州市华忆百货有限公司（以下简称华忆百货公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年12月27日，依纯公司（乙方、承租方）、华某甲租赁公司（甲方、出租方）双方签订《华某甲百货商铺租赁合同》。合同约定：甲方将广州市天河区中山大道西6号、8号首层天河商贸大厦的商铺（建筑面积124平方米，简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，租期为三年，自2013年1月1日起到2015年12月31日。首年租金为275元/平方米/月，第二年起每年租金在上一年的基础上递增5%。依纯公司须向某忆租赁公司交纳相当于首年度3个月租金共102300元作为租赁保证金，其中68200元在签订合同3天内缴纳，另外34100元于2014年1月3日前缴纳。进场费100000元在签订合同3天内缴纳（缴纳后不予退还）。物业管理公司为甲方，每月管理费3100元。乙方应于签约时支付甲方相当于首年度3个月管理费9300元作为管理费保证金。合同期满终止时，在乙方无任何违约行为并缴清一切租金、管理费等费用及按照约定退场经营结束后1个月内上述租赁保证金、管理保证金无息退还乙方。乙方负责对商铺进行装修，须缴纳10000元作为装修保证金。乙方必须自行购买工程保险，并按规定向甲方或物业管理公司申请办理装修手续，签收装修手册，经甲方或者物业管理公司书面同意后方能开始进场装修。乙方在装修前应向甲方提交商铺装修效果图、电路图及施工图，经甲方或者物业管理公司审核并书面同意后方可施工，设计费用及装修费用由乙方负责。乙方装修必须按消防规定用料，装修完工必须报甲方检查合格后方可营业，如发现未按消防规定用料或未经甲方验收自行开业的，甲方有权要求乙方马上整改、停业营业或终止合同、所有保证金不予退还；如乙方的装修须向消防部门办理二次消防报建的，由乙方负责报建和承担费用，乙方必须取得消防部门验收合格证后，方可营业。甲方拥有完全的资格和权利将商铺按本合同的约定租赁给乙方；若甲方并非商铺的业主，则应在签订本合同时向乙方提供符合法律规定的业主授权委托书原件或业主同意甲方转租的相关文件。甲方或者甲方代表向乙方作出非其权利范围内的承诺，最后以国家有关部门批文为准，若有关部门不予批准，则甲方之该等承诺自动失效，乙方不得据此向甲方追索任何法律责任；但非乙方原因，商铺应能符合乙方在本合同约定经营范围内的营业活动的正常开展，否则乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还保证金，若保证金不足乙方损失的（包括但不限于装修损失等），乙方仍可向甲方追偿。租赁期间乙方不违约，甲方无法定或约定理由提前终止本合同的，甲方除应立即退回乙方租赁保证金和管理费保证金外，还应向乙方支付相当于当月租金两倍的违约金，违约金数额不足乙方损失的（包括但不限于装修损失等），乙方有权继续追偿。等等。合同签订后，依纯公司支付华某甲租赁公司租赁保证金68200元、进场费100000元、管理费保证金9300元、装修保证金2000元。华某甲租赁公司交付涉案房屋给依纯公司，依纯公司装修后对外营业。2013年7月31日，华某甲百货公司向依纯公司发出《沟通函》，函称：我司于2013年4月10日收到广州市公安局天河区分局关于贵司在我司经营商铺的建设工程验收退案意见（具体内容详见附件）。经我司多方努力，最终未能通过工程消防验收，为此我司唯有提前终止与贵司的合作关系，贵司须于2013年8月15日前撤出经营场地。鉴于贵司自开业以来一直与我司保持良好的合作关系，根据有关约定，现我司某甲司提出的支付补偿方案如下：1、支付违约金68200元；2、支付商铺装修补偿100000元。请贵司在接函后3个工作日内以书面形式答复我司，逾期2日视为贵司同意以上方案。2014年1月7日，依纯公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华某甲租赁公司向依纯公司双倍退还租赁保证金、管理费保证金共159000元；2、华某甲租赁公司向依纯公司退回进场费100000元；3、华某甲租赁公司向依纯公司支付违约金68200元；4、华某甲租赁公司向依纯公司支付装修损失174614.2元；5、华某甲租赁公司向依纯公司支付经营利润损失442195.78元；6、华某甲租赁公司向依纯公司支付审计费损失18000元；7、华某甲租赁公司支付本案诉讼费。依纯公司为证实其在起诉前向某忆租赁公司及华某甲百货公司交涉的相关情况，提供如下证据：1、2013年8月7日依纯公司向某忆百货公司作出《回复函》（华某甲租赁公司及华某甲百货公司对该证据均不确认）。主要内容：我司已收到你方2013年7月31日的《沟通函》。根据双方合同第三条约定，合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日。合同签订后，我司一直秉承尊重合同的态度向贵司支付合同约定的全部费用，同时为该商铺的顺利开张和运营，投入了大量的人力、物力。现仅仅因为贵司的过错从而单方面解除合同，我方认为完全不合理且根本不能接受。现我司要求贵司严格按照合同约定履行合同，否则由此给我司造成的全部损失，包括但不限于违约金、装修赔偿金、诉讼费、律师费、营业收入损失等，均将由贵司全额承担。2、2013年8月26日依纯公司向某忆百货公司邮寄发出《通知函》（华某甲租赁公司及华某甲百货公司对该证据均不确认）。主要内容：2013年8月26日，你司通知我司将于2013年8月27日0时0分0秒起对我司商铺进行停电，且将于2013年9月1日前对我司商铺采取所谓“恢复原状“的措施。鉴于你司恶意撕毁合同的违约行径，我司将保留追究你司相关法律责任的权利，并郑重通知你司：收到本函后即刻以书面形式回复本司，商议对我司商铺装修价值的保存及评估事宜，以便维护我司的合法权益。若因你方的原因导致我司商铺装修价值的评估无法进行和完成，一切法律责任将均由你司承担。依纯公司对其装修损失、经营利润损失、审计费损失等提供如下证据证实：1、2013年11月22日广州其远会计师事务所出具的《广州市依纯服装有限公司专项审计报告》及审计费发票（金额18000元）。报告载明：涉案房屋装修共投入资金174614.2元（包括：支付刘某乙亮装修工程款112300元；支付广州帅阳照明科技有限公司灯具款12145.2元；支付中山市金石铭牌有限公司流水台地柜等款项合计45120元；支付杨某LOGO标识款项5349元）；涉案店铺2013年1至8月累计营业收入834871元，累计营业成本203962.53元，累计利润总额126341.65元等。2、落款时间2013年1月11日依纯公司与广州市青青装饰有限公司（签约代表为刘某乙亮）签订的《工程承包协议书》（工程名称华某甲百货店，工程地点广州市天河区中山大道西6号8号首层天河商贸大厦，工程总造价126320元）及附件《华某甲百货项目表》。3、依纯公司与中山市金石铭牌有限公司签订的《采购订单》（载明订购物品包括橱窗地台等，金额15523元，送货地址广州市天河区中山大道西6号、8号首层天河商贸大厦）。4、依纯公司与广州帅阳照明科技有限公司签订的《物、辅料采购合同》及附件《采购订单》（载明采购物品包括LED大功率COB光源轨道灯等，合计11863.9元，送货地址广州市天河区中山大道西6号、8号首层天河商贸大厦）。5、装修好的涉案房屋照片多张（显示经营37°LOVE成衣）。上述证据经质证，华某甲租赁公司认为：证据1是依纯公司自行委托会计师事务所作出的报告，无法确认其真实性，也无法确认是否与涉案房屋有关；证据2-5是依纯公司与他人签订的合同，无法确认其真实性。华某甲百货公司认为：无法确认上述证据的真实性。本案中依纯公司认为，华某甲百货公司为租赁合同的出租方，华某甲租赁公司、华某甲百货公司为“两个牌子、一套人马”，两者应属同一公司，华某甲租赁公司、华某甲百货公司应共同对本案承责。依纯公司对此提供以下证据证实：1、网页截图（显示华忆租赁公司住址为广州市天河区中山大道西6-8号第五层自编508房）；2、2013年1月1日依纯公司与华忆百货公司就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》（2013年1月22日经房管部门登记备案）；3、依纯公司（乙方）、华某甲百货公司（甲方）签订的《华某甲百货商铺租赁合同之补充协议》（主要内容为甲乙双方签订《华某甲百货商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，同时双方又签订《广州市房屋租赁合同》，现双方约定两份合同具有同等法律效力，若两份合同内容不一致，以《华某甲百货商铺租赁合同》的条款规定为准），等等。上述证据经质证，华某甲租赁公司认为：上述证据1、2、3的真实性无异议，确实是华某甲百货公司与依纯公司签订的，但证据2没有反映《华某甲百货商铺租赁合同》的具体内容，无法证明该份合同就是我方与依纯公司签订的合同。华某甲百货公司认为：证据1无法确认；关于证据2、3，我方需要回去核实，庭后15天内提交书面质证意见，逾期不提交视为我方对上述证据无异议。原审庭后某忆百货公司未在15天内提交其对上述证据的书面质证意见。关于华某甲租赁公司、华某甲百货公司两者之间的关系，华某甲租赁公司称：我方与华某甲百货公司之间为转租合同关系，但由于出租方不同意将承租人变更为我方，导致我方无法进场经营，无法取代华某甲百货公司成为场地的出租方。华某甲租赁公司对其以上陈述提供如下证据证实：1、华某甲租赁公司《企业注册基本资料》（显示吴某、许某为华某甲租赁公司的股东）；2、2012年6月8日华忆百货公司（甲方）与许韶安、庞远环（乙方）签订的《商场租赁权转让协议》（主要内容为甲方将其与广州市天河购物中心签订的天河区中山大道西8号天河商贸大厦一至五层的承租人的权利义务转让给乙方）；3、2012年8月23日广州市天河购物中心向某忆百货公司出具的《复函》（主要内容：其不同意接受华某甲百货公司要求变更承租人的申请；如华某甲百货公司须变更承租人为华某甲租赁公司，请华某甲百货公司先清缴变更前的全部欠款，并与其签署相关变更合同文件）。上述证据经质证，依纯公司认为：对上述证据真实性无异议，但合法性、关联性有异议，上述证据属于以合法形式，掩盖非法目的；华某甲租赁公司至今未从华某甲百货公司取得承租权，即华某甲租赁公司与华某甲百货公司是恶意串通，华某甲租赁公司与我方签订租赁合同并实际收取费用，没有合法依据；而华某甲百货公司在华某甲租赁公司没有实际取得承租权的情况下，却授意华某甲租赁公司与依纯公司签订租赁合同，华某甲租赁公司与华某甲百货公司恶意串通，共同非法出租涉案场地，导致依纯公司损失，所以华某甲租赁公司与华某甲百货公司应共同承责。华某甲百货公司对上述证据无异议。原审庭审中依纯公司与华某甲租赁公司双方确认：依纯公司于2013年1月收铺，装修后于2013年1月底对外营业；涉案房屋的装修现已拆除；依纯公司已于2013年8月31日撤场。原审另查明，2013年1月1日，广州市天河购物中心、广州市天河区商业总公司分别出具《转租证明》，内容均为：同意租户华某甲百货公司将本中心第一层109房62平方米转租给依纯公司，使用年限14个月，即自2013年1月1日至2014年2月28日。原审法院认为：关于涉案房屋的出租人。根据查明的事实，首先，依纯公司与华某甲租赁公司签订《华某甲百货商铺租赁合同》，华某甲租赁公司将涉案房屋出租给依纯公司，实际收取依纯公司的租赁保证金等相关费用，华某甲租赁公司为涉案房屋的出租方。其次，华忆百货公司与依纯公司签订《广州市房屋租赁合同》、《华某甲百货商铺租赁合同之补充协议》，且上述补充协议明确双方曾签订了《华某甲百货商铺租赁合同》，如两份协议内容不一致的，双方权利义务以《华某甲百货商铺租赁合同》为准。华某甲百货公司在履约过程中向依纯公司发函，称因消防问题须提前解除合同，同意退还依纯公司租赁保证金及赔偿装修损失等，可见华某甲百货公司也确认其与依纯公司之间存在租赁合同关系。因此，华某甲百货公司与华某甲租赁公司均是本案租赁合同的出租方。《华某甲百货商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。原审查明，合同签订后依纯公司对涉案房屋装修后投入使用，后某忆百货公司以涉案房屋装修无法通过消防验收为由，向依纯公司发函要求解除合同、收回房屋，华某甲租赁公司、华某甲百货公司收回涉案房屋后双方因合同解除后的结算、赔偿问题协商不成，引发本案诉讼。关于合同解除应归责于何方的问题，首先，华某甲租赁公司、华某甲百货公司作为出租方，其对涉案房屋能否装修对外营业应是清楚的，华某甲租赁公司、华某甲百货公司依约及依法应保证涉案房屋在租赁期间能符合合同约定的使用用途，但事实上华某甲百货公司在依纯公司装修完毕对外营业不久后的2013年7月31日即发函称因涉案房屋因消防验收无法通过而须提前解除合同。在依纯公司已投入人力、物力、财力装修并进场经营的情况下，提前解除合同客观上给依纯公司造成较大损失。其次，合同约定涉案房屋装修由乙方负责，但乙方进场装修及相关施工图须经甲方审核同意后方可进场施工；如发现未按消防规定用料或未经甲方验收自行开业的，甲方有权要求乙方马上整改、停业营业或终止合同、所有保证金不予退还。但事实上没有证据反映华某甲租赁公司、华某甲百货公司在租赁过程中对上述问题提出过异议。华某甲百货公司在其上述函件中也未提出系依纯公司装修不当导致无法通过消验验收，华某甲百货公司在该函件中并表示同意支付依纯公司违约金、赔偿其装修损失，说明华某甲百货公司本身认为其为违约方。因此，合同解除应归责于某租赁公司、华某甲百货公司，华某甲租赁公司、华某甲百货公司为违约方，依约应承担违约责任。合同约定：“非乙方原因，商铺应能符合乙方在本合同约定经营范围内的营业活动的正常开展，否则乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还保证金，若保证金不足乙方损失的（包括但不限于装修损失等），乙方仍可向甲方追偿。租赁期间乙方不违约，甲方无法定或约定理由提前终止本合同的，甲方除应立即退回乙方租赁保证金和管理费保证金外，还应向乙方支付相当于当月租金两倍的违约金，违约金数额不足乙方损失的（包括但不限于装修损失等），乙方有权继续追偿。”本案系因华某甲租赁公司、华某甲百货公司提前解除合同导致本案纠纷，并非依纯公司主动行使合同解除权解除合同，故根据上述约定华某甲租赁公司、华某甲百货公司应退还依纯公司租赁保证金68200元、管理费保证金9300元，合计77500元。依纯公司要求华某甲租赁公司双倍返还上述款项，缺乏理据。依纯公司要求华某甲租赁公司支付相当于两个月租金的违约金68200元（34100元/月×2个月），亦符合上述约定，原审法院予以支持。关于依纯公司要求华某甲租赁公司退回进场费100000元的诉请。合同未约定如提前解除合同出租方须退还上述款项，但本案中合同提前解除归责于出租方，且依纯公司装修后进场经营不久华某甲百货公司即发函要求解除合同，依纯公司于2013年8月31日撤场，在此情况下，遵循公平合理原则，上述进场费应分摊至租赁期间，合同未实际履行期间2013年9月1日至2015年12月31日对应的进场费华某甲租赁公司、华某甲百货公司应退回给依纯公司。按此，华某甲租赁公司、华某甲百货公司应退回给依纯公司77778元（100000元÷36个月×28个月）。关于依纯公司要求华某甲租赁公司支付其装修损失174614.2元的诉请。按查明的事实，依纯公司进场后装修，华某甲租赁公司、华某甲百货公司提前解除合同后已拆除该装修，故本案不存在委托中介机构评估装修造价的可能性。综合依纯公司提供2013年11月22日广州其远会计师事务所出具的《广州市依纯服装有限公司专项审计报告》、2013年1月11日依纯公司与广州市青青装饰有限公司签订的《工程承包协议书》、依纯公司与中山市金石铭牌有限公司签订的《采购订单》、依纯公司与广州帅阳照明科技有限公司签订的《物、辅料采购合同》及附件《采购订单》以及涉案房屋现场照片，依纯公司主张其装修支出174614.2元应是基本符合实际情况的，华某甲租赁公司、华某甲百货公司对此予以否认但未提出相反证据予以反驳。但考虑到依纯公司已实际使用了涉案房屋，该装修存在一定程度的折旧，且依纯公司提供的证据反映有部分物品属可移动的，遵循公平合理原则，原审法院酌情判令华某甲租赁公司、华某甲百货公司赔偿依纯公司装修损失120000元。关于依纯公司要求华某甲租赁公司、华某甲百货公司赔偿其经营利润损失442195.78元及审计费用18000元的诉请。鉴于合同对此并未明确约定，上述损失非签约时双方可合理预见的范围，且在合同正常履行的情况下依纯公司的经营收益受到市场环境等多种因素影响，审计费也并非本案诉讼所必然发生的费用，故依纯公司上述诉请理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年5月8日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华某甲场地租赁有限公司、广州市华某甲百货有限公司返还广州市依纯服装有限公司租赁保证金68200元、管理费保证金9300元，合计77500元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华某甲场地租赁有限公司、广州市华某甲百货有限公司支付广州市依纯服装有限公司违约金68200元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华某甲场地租赁有限公司、广州市华某甲百货有限公司返还广州市依纯服装有限公司进场费77778元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华某甲场地租赁有限公司、广州市华某甲百货有限公司赔偿广州市依纯服装有限公司装修损失120000元。五、驳回广州市依纯服装有限公司的其它诉讼请求。案件受理费13420元，由广州市依纯服装有限公司负担6970元，广州华某甲场地租赁有限公司、广州市华某甲百货有限公司负担6450元。判后，依纯公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华某甲租赁公司及华某甲百货公司应当双倍返还保证金。本案讼争产生的原因，在于华某甲租赁公司违法解除合同，而我司不认可其非法行使合同解除权的行为。之后我司依约起诉要求华某甲租赁公司、华某乙百货公司承担违约责任的行为表明了我司的态度，即要求解除合同并要求违约方承担违约责任。原审认为应由我司提出解除合同才能要求双倍返还保证金，但因解除合同是华某甲租赁公司提出，故我司不能要求双倍返还保证金，上述认定不符合公平原则。二、关于经营利润损失及审计费损失。1、虽然我司的经营行为存在商业风险，但我司某乙亿百货经营8个月，除刚开张的一个月盈利为负值外，其余7个月均盈利且销售额波动较小，故我司的收益是稳定的，原审法院不支持我方关于经营利润损失的请求违反了《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定。2、基于华某乙百货公司和华某乙租赁公司的恶意违约行为，以及“谁主张谁举证”的原则，我司为此而支出的审计费应当认定为华某甲租赁公司、华某乙百货公司给我司造成的损失。三、发生本案争议后，我司调查发现华某乙百货公司、华某乙租赁公司在经营活动中多次持续实施非法租赁行为，给租户造成损失，且得到法院认定。根据（2007）穗中法民二终字第756号民事判决显示，华某甲百货公司从2006年开始就将未经消防验收的商铺出租，给承租人造成损失，法院判令华某甲百货公司承担全部法律责任，包括但不限于全额赔偿承租人的经营损失。该案中涉案商铺与本案涉案商铺地理位置几乎一致，故我司的诉请应得到支持。综上，我司上诉请求判令：1撤销原审判决第一项，改判华某甲租赁公司及华某甲百货公司双倍返还租赁保证金136400元及双倍返还管理费保证金18600元；2、撤销原审判决第五项，改判华某甲租赁公司和华某甲百货公司赔偿我司经营利润损失442195.78元及审计费18000元；3、二审诉讼费由华某甲租赁公司、华某乙百货公司负担。被上诉人华某甲租赁公司、华某甲百货公司均没有提出答辩意见和举证。经审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，依纯公司提供（2007）穗中法民二终字第756号民事判决书复印件，并表示该判决书供本院参考，不作为证据使用。本院认为：原审法院对于涉案合同效力及主体的认定正确、论理清晰，各方当事人对此并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对依纯公司的上诉，本院认定如下：关于依纯公司主张的双倍返还保证金问题。根据合同约定：“非乙方原因，商铺应能符合乙方在本合同约定经营范围内的营业活动的正常开展，否则乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还保证金，若保证金不足乙方损失的（包括但不限于装修损失等），乙方仍可向甲方追偿。租赁期间乙方不违约，甲方无法定或约定理由提前终止本合同的，甲方除应立即退回乙方租赁保证金和管理费保证金外，还应向乙方支付相当于当月租金两倍的违约金，违约金数额不足乙方损失的（包括但不限于装修损失等），乙方有权继续追偿。”原审查明涉案合同系因华某乙租赁公司、华某乙百货公司违约提前解除合同所致，并根据上述合同约定判令华某乙租赁公司、华某乙百货公司退还保证金，支付相当于两个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以维持。依纯公司上诉主张应双倍返还保证金缺乏理据，且与该司对原审判令的相当于两个月租金的违约金不持异议相矛盾，本院对依纯公司该项上诉主张不予采纳。关于依纯公司主张的经营利润损失及审计费损失问题。由于涉案合同中对此并未明确约定，且在实际履行过程中，经营利润受到市场环境等多种因素的影响，并不属于签约时双方可合理预见的范围，而审计费用并非本案诉讼必然发生的费用，属于依纯公司自行承担的诉讼成本，故原审判令驳回依纯公司关于经营利润损失及审计费损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于依纯公司提供的另案判决，与本案无关，且我国并非判例法国家，故依纯公司据此上诉依据不足，本院不予支持。依纯公司对原审其余判项并无异议，本院予以维持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人依纯公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9177元，由上诉人广州市依纯服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年七月二十二日书 记 员  党春婷