内蒙古自治区镶黄旗人民法院民 事 判 决 书(2015)镶民初字第54号原告王换新，男，汉族。被告镶黄旗盛华房地产有限责任公司。法定代表人贺生斌，职务经理。被告贺生斌，男，汉族。被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司。法定代表人袁志安，职务经理。委托代理人王晓斌，该公司职员。原告王换新诉被告镶黄旗盛华房地产有限责任公司（以下简称盛华公司）、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司（以下简称综合公司）、被告贺生斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王换新、被告盛华公司法定代表人贺生斌、被告综合公司委托代理人王晓斌、被告贺生斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王换新诉称，2011年10月8日，原告向被告购买了坐落于新宝拉格镇大街路南阳光小区住宅楼一套（2号楼3单元501室），总房款为220286元，并签订了《楼房协议书》。在协议中双方约定被告于2012年7月底将砖混结构房交予原告使用，原告于2011年10月4日支付了10000元定金，于2011年10月8日签合同时一次性支付了剩余房款200000元.因一次性现金支付房款优惠了一万余元,所以实际支付的房款为210000元.但被告至今未向原告交房,水、电、暖、有线电视、宽带、电话未接通，房屋产权证至今未给办理。原告独自找相关部门于2013年９月份才拿到了新房钥匙。被告违约行为给原告造成了极大的经济损失，从2012年８月至2013年9月，租房租金5000元；从2012年8月至2013年9月，房款利息为210000×12.108540‰×13个月=33056元；被告向原告支付的违约金为11417元。故请求法院判令被告承担违约责任，按照《售房协议书》约定的违约金的应该按照15%计算，但是原告只按照210000×1%×13个月=819000元，被告应向原告支付赔偿金和违约金共计49473元，并立即为原告接通水、电、暖、有线电视、宽带、电话，测量实际面积、办理房屋产权证，承担本案诉讼费用。原告为证明诉讼请求提供证据《收房协议书》、支付房款收据，证明已支付全部房款210000元，并证明合同约定2012年7月底交付房屋、对交付期限和违约责任有明确的规定。被告盛华公司、被告贺生斌辩称，原告王换新的总房款为220286元，分别付过1万元及20万元，尚欠10286元，契税14649元，应该在房屋使用前一次性付清，原告没有付清的逾期利息为14435元，未交付的情况入住的租金4万元，以上共计79370元，原告应当承担相应的违约责任。没有原告所说的优惠1万元的事情，对协议及缴费票据没有异议，但是票据上是误盖被告综合公司项目部的公章的，应该是该盛华公司的章。被告盛华公司、被告贺生斌向法庭提交被告公司交费明细表，证明房屋款总额和面积；提交契税发票，证明被告缴纳了不动产税款，实际缴纳的是6634元，应当缴纳11170元。被告综合公司辩称，合同不是我公司签的，是盛华公司签的，而且原告于2013年9月份非法取得了以我公司名义开发的房屋，原告提供的收款收据是由挂靠我公司的贺生斌成立的项目部收取的，考虑实际情况我公司同意贺生斌收取的该部分的款项作为原告房款在阳光小区重新签订购买合同，但不支持原告的其他诉讼请求，具体合同签订由实际收款人贺生斌同原告协商。原告提交的交费明细表是属于项目开发人贺生斌经营过程中的资料，即没有单位公章也没有项目部公章，该表不能确定可以成为房屋的最终交款依据。经审理查明，2010年5月20日起，被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司在镶黄旗设立第三项目部，委托被告贺生斌为合法委托代理人进行房地产开发事宜。2011年5月11日，被告镶黄旗盛华房地产开发有限公司注册成立，法定代表人为贺生斌。2011年10月8日，被告贺生斌以被告盛华公司的名义与原告王换新签订《售房协议书》，并加盖镶黄旗盛华房地产开发有限公司公章，原告王换新购买了被告综合公司开发建设的坐落于新宝拉格镇大街路南阳光小区住宅楼一套（2号楼3单元501室），总房款为220286元，实际支付房款为210000元,分别于2011年10月4日支付1万元,于2011年10月8日支付20万元,均由贺生斌收取加盖锡林郭勒盟房地产综合开发公司第三项目部财务专用公章。另查明，《售房协议书》第三条：“甲方应于2012年7月底经砖混结构房交与乙放使用”。被告综合公司未在约定期限内交付房屋。第四条：费用分担“1、甲方接通水、电、暖、有线电视、宽带、电话。2、乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易费，承担房产交易中国家征收的一切费用”。第五条：违约责任“1、乙方必须按期向甲方付款，如逾期一天，应向甲方偿付违约部分房款1%的违约金。2、甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方违约部分房款1%的违约金”。再查明，原告王换新于2013年9月份领取了房屋钥匙。以上事实，有原被告陈述、《售房协议书》、交款收据等证据在卷为凭，已经庭审质证，足以采信。本院认为，原告与被告双方在平等、自愿原则基础上达成合意并签订《售房协议书》，协议内容真实、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。在原告支付房款后被告未按时交付房屋的行为符合协议中违约责任的情形，构成违约，应当承担继续履行接通水、电、暖、有线电视、宽带、电话义务，协助办理房屋产权证并承担违约责任。但依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失，原告王换新主张的违约金应对其所缴纳房款21万元逾期期间计算利息进行赔偿，利息按中国人民银行同期同贷利率标准计算，即21万元×0.0065元×13个月=17745元。挂靠关系不受法律保护，本案中被告贺生斌借用被告综合公司资质，取得了自身难以取得的信用担保，故应当承担项目部民事行为的责任。被告综合公司违法出借资质，为被告贺生斌的违法挂靠行为提供便利，其应当对项目部的民事行为承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告贺生斌于本判决生效后十日内支付原告王换新赔偿款17745元；二、被告贺生斌于本判决生效后十日内履行接通水、电、暖、有线电视、宽带、电话义务，并协助原告王换新办理房屋产权证；三、被告镶黄旗盛华房地产开发有限公司、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司承担连带责任；四、其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元，由被告贺生斌、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司、被告镶黄旗盛华房地产开发有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审 判 长  建 美审 判 员  张俊琴人民陪审员  乌日汉二〇一五年七月十日书 记 员  萨日盖本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国建筑法》第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。