浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1215号上诉人（原审原告）：章显虎。委托代理人：汤颖异。被上诉人（原审被告）：温州振兴房地产开发有限公司。法定代表人：黄式武。委托代理人：池方景。上诉人章显虎与被上诉人温州振兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，浙江省平阳县人民法院于2009年6月22日作出（2009）温平民初字第131号民事判决，上诉人章显虎对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年10月14日进行了开庭审理，上诉人章显虎的委托代理人汤颖异与被上诉人温州振兴房地产开发有限公司的委托代理人池方景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2006年8月31日，原、被告签订一份商品房买卖合同。合同约定：原告向被告购买被告开发的位于平阳县昆阳镇解放街北段“振兴大厦”2幢3层A室商品房，建筑面积为145.419平方米，总房价款530052元。合同第八条约定：出卖人应当在2007年12月31日前，将该商品房经验收合格交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在该商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款，被告也于约定时间向原告交付商品房。后被告为有利于大厦的消防安全并应全体业主要求增设物业管理值班室，向县规划建设提出申请，要求增加物业值班室和底层上二层的楼梯。县规划建设局同意给予调整，并于2008年5月28日对调整情况向大厦业主进行了公示。2008年8月16日，大厦全体业主向县房产管理局提出申请报告，要求变更大厦物业用房，并提供经县规划建设局同意的变更调整方案。被告在原告等全体业主向产权登记部门提出申请后，于同年8月29日即时与县房产管理局签订了《物业管理用房移交协议书》，在同年的9月16日办理了涉案房屋产权的初始登记，后及时办理了分割登记。原判认为，原、被告在自愿、平等基础上签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，合同内容无违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定履行了交付购房款义务，被告也在合同约定期限即2007年12月31日前向原告交付了商品房。本案双方的争议焦点是被告应否承担逾期办证的违约责任。原、被告订立的商品房买卖合同约定出卖人应当在该商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。本案虽无证据表明被告在商品房交付后90日内已将相关资料报送产权登记机关备案，但在商品房交付之后，振兴大厦众业主与被告之间确存在协商变更物业管理用房的事实，2008年5月28日平阳县规划建设局依据被告的申请和振兴大厦众住房的要求，对振兴大厦物业管理用房调整等事项进行公示。同年8月16日，振兴大厦全体业主向平阳县房产管理局提交了要求变更物业管理用房的报告，获得批准后，被告与平阳县房产管理局于同年8月29日重新签订了住宅小区物业管理用房移交协议书，同年9月16日被告办理了涉案房屋产权的初始登记手续并在事后及时办理了产权分割手续。综观振兴大厦办理产权登记的全过程，振兴大厦物业管理用房变更直接导致了该大厦产权登记迟延，温州振兴房地产开发有限公司不存在其他阻却产权登记的违规行为，而物业管理用房变更是包括原告在内的众体业主提出的，变更的结果优化了物业管理用房的功用和大厦的消防安全，受益者是众业主。原告主张被告在振兴大厦设计时配置的物业管理用房违规而必须整改并无事实依据。综上，若依原告主张判令被告按合同约定承担逾期办证违约责任，显然过于严苛。为有利于平息纷争，根据本案实际情况，本院确定由被告按已付房价款的0.25%的标准补偿原告方的损失。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告温州振兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告章显虎损失人民币1325.13元（以已付房价款的0.25%进行计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告章显虎其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告温州振兴房地产开发有限公司负担。一审宣判后，章显虎不服，向本院提起上诉称，一、原判认定的事实不清，原审程序违法。1、被上诉人持有物业管理用房的设计施工图及被上诉人曾与平阳县管理局签订平房（2005）物协字第13号《平阳县住宅小区物业管理用房配置协议书》等证据，但一审均没有要求被上诉人提供上述证据。2、根据《温州市住宅小区物业管理暂行办法》第五十三条和第三十四条规定，优化设计物业管理用房是被上诉人及其委托的设计单位应有的职责，是业主应享有的权利。物业管理用房变更即使存在优化的事实，对于业主而言根本谈不上“受益”。3、被上诉人迟迟不按平房（2005）物协字第13号协议书约定的时间移交物业管理用房，且于2008年5月份假借全体业主的名义，向平阳县规划局提出申请变更物业管理用房，2008年8月16日以房产管理部门办证程序要求为名，骗取业主出具变更物业管理用房报告。二、原判判令被上诉人以已付房价款的0.25％赔偿上诉人的损失，没有事实和法律依据，且显示公平。1、双方当事人约定的逾期办证的违约金为已付房款的1％。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，人民法院变更违约金，必须以当事人提出为前提，而被上诉人自始至终没有提出变更违约金的请求，而原审判决却径行作出变更，适用法律错误。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，逾期办证给上诉人造成的实际损失为26236.23元，一审判决支持1325.13元，两者相距二十倍，显示公平。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或者在查清事实的基础上，作出支持上诉人一审诉讼请求的判决。被上诉人温州振兴房地产开发有限公司答辩称，1、迟延办理房地产登记的原因，是上诉人要求变更物业管理用房的原因造成的。2、本案应上诉人要求变更物业管理用房增加了被上诉人费用，而使上诉人受益，造成房地产初始登记迟延。3、本案房地产登记迟延，并没有给上诉人造成损失，上诉人主张违约金不应支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，2008年8月16日，以平阳振兴大厦业主委员会名义向平阳县房产管理局出具的《关于要求变更振兴大厦物业用房的报告》，已经该大厦绝大多数业主签字确认，据此可认定该报告的内容系振兴大厦业主的真实意思表示。根据该报告的内容反映，振兴大厦物业管理用房的变更系由业主提出的，在房屋交付之后至2008年8月16日向房管局提交报告期间，业主与被上诉人曾协商过物业管理用房变更事宜。在此情况下，因物业管理用房变更导致延期办证，不应归责于被上诉人，被上诉人不需要承担逾期办证的违约赔偿责任。鉴于被上诉人对原判由其按照已付购房款的0.25％向上诉人补偿损失的结果没有异议，故本院对原判结果不作变动。同时，上述报告中并无反映原物业管理用房存在违规的内容，且在无反驳证据的情况下，上诉人仅以迟延交付为由提出原物业管理用房配置违规的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。在众多具备完全民事行为能力的业主均在上述报告上签字确认的情况下，上诉人主张变更物业管理用房的报告系被上诉人骗取众业主出具，既缺乏证据证实，又不符合情理，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予采纳支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人章显虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  马永利代理审判员  李晓光代理审判员  郑文平二〇〇九年十月二十二日代书 记员  林 英