海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15890号 原告:中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海口市国贸大道建行大厦。 法定代表人：张中科，行长。 委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛，海南法立信律师事务所律师。 被告：吴汝花，女，1959年1月11日出生，汉族，住海口市。 被告：陈顺利，男，1957年9月10日出生，汉族，住海口市。 被告：海南卓越地产有限公司，住所地海口市国贸大道华府路。 法定代表人：谭荣国。 原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称原告）与被告吴汝花、陈顺利、海南卓越地产有限公司（以下简称卓越公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚春枝及吴媛到庭参加诉讼，被告吴汝花、陈顺利、卓越公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告于2013年8月26日签订的编号为中心商用房2013-226-006《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告吴汝花、陈顺利向原告偿还借款本金154910.65元及利息（包括罚息）（利息应计算至实际还清之日止，暂计至2017年10月11日为18463.39元，本息暂合计173374.04元；3.原告对位于海口市××区号银龙电影城××房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告卓越公司对被告吴汝花、陈顺利所负债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、律师费、公告费由三被告承担。事实和理由：2013年8月26日，原告与三被告签订了编号为中心商用房2013-226-006《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告吴汝花、陈顺利以其购买的位于海口市××区号银龙电影城××房作抵押，向原告借款190000元，借款用途为购买前述房屋，借款期限9年，自2013年9月17日至2022年9月17日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%;逾期还款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%;还款日为每月的20日。被告卓越公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日一年后止。合同同时还约定了违约情形、违约救济措施等内容。合同签订后，原告按约发放了全部贷款。被告吴汝花、陈顺利将抵押物即海口市龙华区海秀路24号银龙电影城××房办理期房抵押备案登记至原告名下，但至今没有办妥并将他项权证交付原告。贷款发放后，被告吴汝花、陈顺利仅归还部分本息，自2015年10月开始逾期还款。原告曾通过多种方式对被告进行催收，但被告一直未能按时还款，截至2017年10月11日被告共拖欠借款本息54309.8元，已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告吴汝花、陈顺利、卓越公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据予以证明：证据1中心商用房2013-226-006《个人住房（商业用房）借款合同》；证据2中国建设银行个人贷款支付凭证；证据3期房备案登记表；证据4个人贷款对账单；证据5结婚证；证据6法院公告缴费通知书。 被告吴汝花、陈顺利、卓越公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃庭审中进行抗辩和质证的权利。原告提供的证据1-6均符合有效证据的要件，可以证明其主张的事实，故本院对以上6份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月26日，原告作为贷款人、吴汝花、陈顺利作为借款人、卓越公司作为保证人，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为中心商用房2013-226-006号），合同约定：1.原告向吴汝花、陈顺利提供贷款190000元，付至卓越公司账户，用以购买海口市龙华区海秀路24号银龙电影城二期综合楼X层XXX房，以该房产为该笔贷款提供按揭担保，并办理期房抵押登记。2.借款期限自2013年9月17日至2022年9月17日。3.贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮或下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。4.罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。5.还款方式和期限：本笔贷款采用等额本息还款法，首次还款日为2013年9月20日，最后一期还款日为2022年9月17日。6.关于提前还本违约金的约定为：原告按吴汝花、陈顺利每次提前归还贷款本金的一定比例收取违约金，本合同项下的违约金收取比例规定为贷款发放一年（含）以上的，违约金比例为0.5%，贷款发放一年以内的，违约金比例为0.8%，违约金在提前归还贷款本金时一并收取，违约金的计收方法为：违约金＝提前归还贷款本金×违约金收取比例。7.吴汝花、陈顺利未按合同约定及时归还借款本息，导致保证人的保证金被原告划扣的，视同违约，原告有权采取违约救济措施。8.吴汝花、陈顺利未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告可以停止本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求吴汝花、陈顺利立即清偿借款本息及相关费用，解除与吴汝花、陈顺利的借贷关系，向吴汝花、陈顺利收取违约金。9.担保方式为：抵押加阶段性保证，保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围为包括本金、利息（包括复利及罚息）违约金等。保证期间为：保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。10.原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由吴汝花、陈顺利承担。 上述合同签订当日，吴汝花、陈顺利以涉案房产为上述借款办了期房抵押登记。 2013年9月17日，原告向吴汝花、陈顺利发放贷款190000元，并依约支付至卓越公司账户。 2015年10月起，吴汝花、陈顺利未依约及时履行还本付息义务，已经多次拖欠贷款。截止2018年5月14日，吴汝花、陈顺利拖欠贷款本金48075.77元、利息18199.91元、罚息7110.28元。 另查，原告为实现债权已支出公告费78元。 本院认为，原告与吴汝花、陈顺利、卓越公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应当依约全面履行各自的合同义务。原告已依合同约定向吴汝花、陈顺利发放了全部贷款，吴汝花、陈顺利未按合同约定按期还款，其行为已构成根本违约。依借款合同约定，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。因此，原告主张吴汝花、陈顺利偿还贷款本金、利息、罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告与吴汝花、陈顺利、卓越公司签订的《人住房（商业用房）借款合同》中明确约定卓越公司为该笔贷款承担连带保证责任，保证范围包括本金及利息罚息等，且保证期间为：保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。现涉案房产未办理抵押权登记，故卓越公司应依约承担连带保证责任，其承担保证责任后，可依法向吴汝花、陈顺利进行追偿。 原告与吴汝花、陈顺利于合同中约定将吴汝花、陈顺利购买的海口市××区号银龙电影城××房作为向上述贷款的抵押物，并已办理了期房抵押登记手续。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，期房抵押登记为预期抵押登记，其实质是为不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，并不当然导致抵押权的成立，也不具有优先受偿的效力。因此，原告主张对涉案房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。 根据合同约定，原告为实现债权而实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等所有费用，应由吴汝花、陈顺利承担。原告要求三被告支付律师费，但未能提交证据证明原告因本案产生律师费，应承担举证不能的不利后果。对于原告主张的律师费，本院不予支持。原告要求三被告支付公告费，具有合同依据，且有凭证予以证实，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告吴汝花、陈顺利、海南卓越地产有限公司于2013年8月26日签订的合同编号为中心商用房2013-226-006《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、限被告吴汝花、陈顺利于本判决发生法律效力之日起十内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还贷款本金48075.77元、利息18199.91元、罚息7110.28元（截至2018年5月14日）； 三、限被告吴汝花、陈顺利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行支付自2018年5月15日起至清偿之日止的利息和罚息（利息及罚息以48075.77元为本金，按合同约定计算）； 四、限被告吴汝花、陈顺利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行支付公告费78元； 五、被告海南卓越地产有限公司对第二项、第三项、第四项债务承担连带清偿责任，被告海南卓越地产有限公司承担偿还责任后，可向被告吴汝花、陈顺利进行追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3767元，由被告吴汝花、陈顺利、海南卓越地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长  谢焕珺 审判员  文国琼 审判员  林 婷 二〇一八年五月十七日 书记员  高子婷