成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2015)青羊民初字第1589号原告陈文利，女，汉族，1973年1月24日出生，住成都市金牛区。委托代理人刘铁伟，四川君盛律师事务所律师。特别授权。被告成都金阳华英达置业有限公司。住所地：成都市青羊区苏坡中路*号。法定代表人曾宪佩，总经理。委托代理人汪飞，中豪律师集团（四川）事务所律师。特别授权。委托代理人罗如雪玉，中豪律师集团（四川）事务所律师。一般代理。原告陈文利与被告成都金阳华英达置业有限公司（以下简称金阳华英达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨进独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告陈文利的委托代理人刘铁伟，被告金阳华英达公司的委托代理人汪飞、罗如雪玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈文利诉称，原、被告双方于2010年9月8日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》等，约定原告向被告购买位于成都市青羊区培华路的房屋一套，总价款为544701元，被告应于2011年12月31日前向原告交付符合约定的房屋；被告逾期交房超过30日且原告不退房的，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应向原告按已付房款每日万分之三计付违约金等。合同签订后，原告按约支付了相应款项。但被告直至2012年2月12日才向原告交付房屋，逾期达44日，应支付违约金11983元；被告直至2013年3月14日才取得涉案房屋所在楼栋权属证明，逾期达75日，应向原告支付违约金12256元；被告告直到2013年5月6日才办理涉案房屋的所有权证，被告逾期长达127日，应向原告支付违约金20753元。经协商无果，故请求法院判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金11983元、逾期取得涉案房屋所在楼栋权属证明违约金12256元；逾期交付房屋所有权证违约金20753元；2.所有诉讼费用由被告承担。被告金阳华英达公司辩称，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议属实；但《商品房买卖合同》及其补充协议中对于房屋交付及办理产权证书的期限有明确约定，被告在交房时已于2011年11月11日取得2、3号楼的房屋《实测面积报告书》，于2011年12月12日取得4号楼的房屋《实测面积报告书》，2011年12月29日取得建设工程规划合格证，且被告也已于2011年12月29日按合同补充协议第十条约定在成都商报上进行了公告，在合同约定的交付日期即2011年12月31日前向原告交付所购房屋，原告迟延收房达两个多月，系自身原因所致，故被告不应承担逾期交房的违约责任；被告迟延办理房屋楼栋权属证书系因政府部门系统升级及规划政策变动原因导致长达五个月时间无法办理产权登记手续，并非因被告主观造成，且在相关原因解除后，被告第一时间为原告在2013年5月6日办理了涉案房屋权属证书，因此被告不应当承担迟延办理房屋楼栋权属证书及房屋所有权证书的违约责任；且初始登记违约金与转移登记违约金不能叠加适用，即使由于各方原因导致迟延办证，每日万分之三的违约金过高，超过其损失的30%，请求予以调整；请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年9月8日，陈文利（买受人）与金阳华英达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈文利购买成都市青羊区培华路的房屋一套，总价款为544701元；出卖人应当在2011年12月31日前向买受交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、买受人已付清本合同项下应向出卖人支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；房屋初始登记为出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，其中就交房方式、办理产权证缴纳手续等内容变更约定为：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以报纸形式通知买受人办理商品房交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间。出卖人不再另行通知买受人办理商品房交付手续。买受人应当在前述时间内办理完毕商品房交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付；买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳；出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准等等。2011年12月29日，金阳华英达公司在成都商报上刊登《交房公告》，载明案涉楼房于2011年12月30日起正式办理交付手续。2012年3月21日，金阳华英达公司出具发票，载明收到陈文利就案涉房屋支付的购房款544701元。双方于2012年2月12日签订《收楼书》，载明即日起该房屋交付给陈文利。另查明：金阳华英达公司分别于2011年11月28日、2012年1月12日取得《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》；2013年2月27日，金阳华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》；2013年3月14日，金阳华英达公司正式取得案涉房屋所属2栋的楼栋权属登记；2013年5月6日，涉案房屋取得产权登记，陈文利系该房屋产权登记人。上述事实，有陈文利的身份信息、金阳华英达公司企业法人营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、发票、收据、《收楼书》、《房屋所有权登记申请书》、申请登记审核信息、房屋所有权证、产权证领取登记表、客户名单及庭审笔录等在案佐证。上述证据经审查均具有真实性、合法性、关联性与相应证明力，本院予以采信。审理中，金阳华英达公司辩称因成都市税务局直属第三分局系统升级、从2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报，导致其长达5个月无法办理产权登记税务申报工作。对此，本院工作人员至该局进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；其提交的《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中本院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件审核工作几个月。另，金阳华英达公司提交《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》（复印件），以证明成都市规划管理局验收科对于2011年开发商申报规划核实验收所提交的《房屋测绘实测报告》并未要求必须经房管局测绘科进行审核，仅需提交具有测绘资质的房产测绘公司审核通过即可。但在2011年底易诚国际交房后，房管局要求必须按申请人已审核通过的《房屋实测报告》重新修改《规划验收合格证》，而规划局则以已核《规划验收合格证》为由不予修改，直至2012年5月31日才出具书面说明，同意更正《建设工程规划合格证》上的面积，而该政策变动原因导致公司长达五个月无法为买房人办理分户产权证书，虽办理产权证书的时间迟于合同约定，但并非因公司自身原因导致，故不应承担违约责任。该函件载明：易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得《建设工程规划合格证》，根据金阳华英达公司申请，依据成都市房屋产权登记中心审核后的成都成房测绘有限责任公司于2011年11月11日、2011年12月12日、2012年1月12日出具的房产测绘成果报告，同意将该项目的《建设工程规划合格证》的总面积及各部分面积进行更正。陈文利质证称均不认可该证据的证明力，且无原件，即使是规划部门或其他部门原因导致，未按合同约定期限办理产权登记也应由金阳华英达公司承担违约责任。本院认为，陈文利与金阳华英达公司于2010年4月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。（一）关于逾期交房违约责任。虽然双方所签《商品房买卖合同》对房屋交付约定为“交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”，但随后双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》，其中对交付方式变更为“以报纸形式通知买受人办理商品房交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间。买受人应当在前述时间内办理完毕商品房交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付”，而金阳华英达公司在2011年12月29日通过成都商报进行了公告，应视为其已按补充协议约定履行了合同约定的交房义务，至于陈文利所提供的《收楼书》等依据，仅能证明其实际收取房屋日期，故其要求金阳华英达公司承担逾期交房违约责任的诉讼主张，不符合双方合同约定，本院不予支持。（二）关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但根据登记审核信息载明，公司实际取得房屋整体权属证明的时间是在2013年3月14日，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然其辩称因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉房屋初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因公司自身原因造成，而其作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成，故本院对其该项抗辩不予认可。关于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，金阳华英达公司应当承担从约定取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年3月14日止，按陈文利已付款项544701元计付违约金即11928元（544701元×0.0003×73天），故对陈文利主张的该项诉讼请求，本院部分予以支持。（三）关于逾期交付房屋所有权证书的违约责任。本院认为，由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在商品房交付之日起365日内取得涉案房屋所有权证书，否则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，支付全部已付款万分之三的违约金。本案中，金阳华英达公司于2011年12月31日向陈文利交付了涉案房屋，故其应于2012年12月31日前取得涉案房屋的所有权证书，而本案所涉房屋于2013年5月6日取得产权登记，已经超过了双方合同约定办证期限，虽金阳华英达公司抗辩称因成都市税务局直属第三分局系统升级、从2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报，导致其长达5个月无法办理产权登记工作，故迟延办理案涉房屋所有权转移登记，但经过本院走访，该局虽有暂停办理集体件的情况，但无书面材料存档，就该段时间是否曾经暂停办理税务申报已无法核实，且即使该局暂停办理申报，公司亦未举证证明其曾于此期间内就案涉房屋申请办理税务申报，且因系统升级问题而延迟办理，故对该项抗辩不予支持。其辩称因陈文利迟延收房导致逾期办理产权证，但由于迟延收房并不必然导致金阳华英达公司迟延办理涉案房屋的所有权证书登记，金阳华英达公司提交的现有证据无法认定是陈文利的原因导致其逾期办证。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，故其辩称理由本院不予支持。因此，应当认定系金阳华英达公司的原因逾期办理房屋所有权证书。就具体违约责任，根据双方所签《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，故金阳华英达公司应从合同约定取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年1月1日起，至涉案房屋实际取得所有权证书之日即2013年5月6日止，向陈文利支付共计126天逾期办理涉案房屋所有权证违约金20590元（544701元×0.0003×126天），故对陈文利的该项诉讼请求，本院部分予以支持。另，金阳华英达公司就初始登记违约金与转移登记违约金提出抗辩，称不应叠加适用。对此，本院认为，由于双方在合同中对办理初始登记和转移登记的时间及违约责任分别进行了具体约定，而该约定系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故其该项抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。（四）逾期办证违约金应否调整事宜。在审理过程中，金阳华英达公司认为陈文利所主张的违约金过高，即使由于各方原因导致迟延办证，每日万分之三的违约金过高，超过其损失的30%，请求予以调整。本院认为，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于陈文利在审理中未提供相关证据证明其实际损失情况，故本院结合合同的实际履行情况以及金阳华英达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就前述确定的逾期取得楼栋权属证违约金11928元和逾期取得房屋所有权证违约金20590元，合计32518元，酌定调整为由金阳华英达公司承担17885元。综上，对原告陈文利的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九十条第二款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都金阳华英达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈文利逾期取得房屋整体权属证明违约金及逾期取得房屋所有权证违约金合计17885元；二、驳回原告陈文利的其他诉讼请求。如果被告成都金阳华英达置业有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取463元（此款已由原告陈文利预交），由原告陈文利承担200元，被告成都金阳华英达置业有限公司负担263元，其应承担部分在履行上述义务时一并支付给原告陈文利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  杨进二〇一五年七月三十一日书记员  张琦