贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初2883号原告：杨敏，女，1980年8月12日出生，土家族，贵州省铜仁市人，无职业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：龙秀光，贵州驰铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州万欢房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市市府路**。法定代表人：卯昌龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨林军，贵州乾锦律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司。。住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道国安处旁）。负责人：卯昌龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：何鑫，贵州乾锦律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司。。住所地：贵州省铜仁市碧江区新华北路**法定代表人：田宏顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙超州，贵州乾锦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨敏与被告贵州万欢房地产开发有限公司（以下简称万欢公司）、贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司（以下简称万欢铜仁公司）及第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏及其委托诉讼代理人龙秀光，被告万欢公司的委托诉讼代理人谢平、杨林军，被告万欢铜仁公司的委托诉讼代理人何鑫及第三人南长城公司的委托诉讼代理人龙超洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金（暂计至2016年9月30日，全部违约金计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求违约金的计算标准为：违约金以原告已付房款人民币47万元（以下币种均为人民币）为基数，按每日万分之二的标准，从2005年1月1日起计算至被告交房之日止。事实和理由：2003年12月26日，原告杨敏与被告万欢铜仁公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买万欢铜仁公司开发建设的位于铜仁市××区清水湾万××户型别墅，购房总价款588178元，原告与银行签订了按揭贷款合同，已按合同约定履行了付款义务。按照合同约定，万欢铜仁公司应于2004年12月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用，逾期超过60日后，买受人（原告杨敏）有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告万欢铜仁公司）按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。原告至今未接到被告的交房通知，被告也未向原告出具书面说明，告知原告万欢铜仁公司不能如期交房的原因。被告迟延交房不存在法定及约定的免责事由，其违约行为严重损害了原告的合法权益。根据我国《合同法》第一百零七条规定及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告万欢公司、万欢铜仁公司辩称：原、被告虽然于2003年12月26日签订了《商品房买卖合同》，但因原告杨敏违反了《补充协议》的约定，该《商品房买卖合同》已于2004年12月15日终止，从该日起，被告便没有向原告履行交付房屋的义务，原告也无权要求被告承担逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》约定购房总价款为588178元，原告应于合同签订之日向被告支付30%的首付房款，余款由原告通过银行按揭贷款的方式支付。双方签订的《补充协议》明确约定原告尚欠被告购房首付款118178元（首付款为178178元，原告仅支付了6万元）。同时明确被告代原告偿还了银行按揭贷款3996.65元（2004年2月13日至2004年5月13日期间产生的按揭贷款本息），两项合计122174.65元；约定原告应于2004年12月15日前全部归还被告，否则被告有权单方终止案涉《商品房买卖合同》，并有权将房屋另行出售，此前原告所交纳的全部款项作为违约金，归被告所有。但实际被告代原告偿还的银行按揭贷款为10905元（2004年2月至2004年5月）。因此，原告尚欠被告购房首付款及代偿的银行按揭贷款合计129083元。此后，被告多次要求原告按照《补充协议》的约定履行给付义务，但其均以各种理由推诿。截止《补充协议》约定的给付期限届满，原告仍未向被告履行给付129083元的义务。至此，双方签订的《商品房买卖合同》因原告违反约定而终止，双方便不再履行该合同约定的权利及义务。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，原告未在三个月的异议期内提出任何异议，在此后至今为止的12年期间，原告也从未通过任何途径向被告主张过权利，其行为足以证明原告早已完全认可了双方签订的《商品房买卖合同》终止的事实。故，该合同终止后，被告没有义务向原告履行交房义务，也不应当退还原告已交纳的房款，更不应当承担原告主张的逾期交房违约金。即使案涉《商品房买卖合同》没有终止，被告也有权拒绝将案涉房屋交付给原告。根据我国《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告至今未按《补充协议》的约定，将尚欠被告的购房首付款及被告代其向银行偿还的按揭贷款给付被告，被告则有权拒绝向原告交付房屋，原告无权要求被告承担逾期交房违约金。原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求超过了两年的诉讼时效，应依法予以驳回。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即使案涉《商品房买卖合同》没有终止，原告要求被告交付房屋的诉讼时效应当是合同约定的交房之日即2014年12月30日起两年内，但原告却在时隔12年后依据双方已经终止了的《商品房买卖合同》诉至人民法院，要求被告履行交房义务，显然已经超过了两年的诉讼时效。对原告主张的逾期交房违约金问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金是按日计算，而按日计算的违约金是一种可分性的债务，即每一天产生的违约金是一个独立的债务，其请求权分别受到两年诉讼时效的限制。即使案涉《商品房买卖合同》没有终止，但从原告起诉之日倒推两年前的逾期交房违约金，也已超过了两年的诉讼时效，其请求应不予支持。综上所述，因原告违反了《补充协议》的约定，双方签订的《商品房买卖合同》已于2004年12月15日终止，被告没有向原告履行交付房屋的义务，也不应退还原告所交房款，更不应当承担逾期交房的违约金，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人南长城公司述称：根据第三人与万欢铜仁公司签订的《资产转让协议书》约定，第三人已经依法取得案涉商品房所在地项目的土地及地上附着物，且第三人对原、被告签订的《商品房买卖合同》并不知情。同时，《资产转让协议书》约定，对案涉房屋所在地项目在2014年1月8日前产生的所有债权债务均由万欢铜仁公司负责，与第三人无关。因此，本案中，第三人不应承担任何责任，案涉房屋应属于第三人南长城公司所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年12月16日，原告杨敏与被告万欢铜仁公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定原告杨敏购买被告万欢铜仁公司开发建设的位于铜仁市××大道××“××”Ｇ2户型号房屋，建筑面积356.04㎡；按建筑面积计价，单价为1652.00元/㎡，房屋总价款588178元；付款方式为合同签订之日，买受人（原告杨敏）支付首期房款30%，余款通过银行按揭贷款方式支付；如买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人（被告万欢铜仁公司）有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当于2004年12月30日前，将符合合同约定交付条件的房屋交付买受人；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还对双方当事人的其他权利和义务进行了约定。合同签订当日，原告杨敏与被告万欢铜仁公司签订《补充协议》，约定乙方（原告杨敏）尚欠甲方（被告万欢铜仁公司）首期房款118178元及甲方为乙方垫付归还的银行按揭贷款3996.65元（2004年2月13日至2004年5月13日），两项合计122174.65元；从2004年6月起，案涉房屋的银行按揭贷款本息由乙方全部承担；2004年12月15日前，乙方必须归还所欠甲方上述款项及相关费用，否则甲方有权单方终止双方于2003年12月16日签订的《商品房买卖合同》，并有权对案涉房屋另行销售，乙方已向甲方支付的款项作为违约金归甲方所有；甲方将房屋交付乙方前，须水、电、小区入口大门、闭路监视系统完工；补充协议自双方签字之日起生效。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告杨敏向被告万欢铜仁公司支付了首期房款6万元，并于2004年1月通过银行按揭贷款的方式，向被告支付了购房款41万元，并办理了房屋他项权抵押登记（他项权证号：铜地房字第**）。2014年1月8日，被告万欢铜仁公司与第三人南长城公司签订《资产转让协议书》，该协议书载明：甲方（被告万欢铜仁公司）开发建设的铜仁市“万欢雅云轩别墅小区”项目停工时间已久，已形成“烂尾楼”，因甲方无力偿还向乙方（第三人南长城公司）的借款，自愿将该项目全部资产转让给乙方，用于抵偿甲方所欠乙方的全部债务，约定：甲方自愿将位于铜仁市东太××道（市城管局旁）的“万欢×××小区”的土地32146.83㎡及房屋建筑面积18197.88㎡（含在建工程）全部转让给乙方，用于抵偿甲方从2004年起至2013年12月30日止向乙方的借款；上述土地及房屋的转让价款为11744688元；自协议签订生效之日起，甲方铜仁市“万欢雅云轩”的所有房屋及土地的产权归乙方所有，甲方所欠乙方债务全部偿清，之后双方均无任何债权债务关系；协议签字生效前，本项目所有债权债务由甲方负责，所有矛盾、纠纷及相关经济和法律责任由甲方承担，与乙方无关。该协议书签订后，包括案涉房屋在内的“万欢雅云轩别墅小区”项目已交付给第三人南长城公司实际占有使用。另查明，案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，案涉房屋至今未办理预告登记及产权登记。原告杨敏尚欠被告万欢铜仁公司购房款118178元，万欢铜仁公司代杨敏偿还了银行按揭贷款10905元，两项合计129083元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为必须是行为人真实意思表示。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告杨敏与被告万欢铜仁公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告杨敏与万欢铜仁公司对房款的支付方式、支付期限及案涉房屋的交付期限作了约定，在约定期限内，原告杨敏未按约向被告万欢铜仁公司履行付款义务，万欢铜仁公司亦未如约向杨敏履行交付房屋的义务。对此，双方均构成违约。庭审中，万欢铜仁公司辩称因杨敏违反了《补充协议》的约定，案涉《商品房买卖合同》已于2004年12月15日自行终止。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”及第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，案涉合同达到双方约定的终止条件，被告万欢铜仁公司则应当向原告杨敏履行通知义务。对此，万欢铜仁公司不能提供证据足以证明其已向原告杨敏履行了终止合同的通知义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，万欢铜仁公司应承担举证不能的不利后果。故，对万欢铜仁公司的观点，本院不予采纳。在案涉《商品房买卖合同》尚未依法终止的情况下，被告万欢铜仁公司与第三人南长城公司在平等自愿的基础上签订了《资产转让协议书》，该协议书系万欢铜仁公司与南长城公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。该协议书签订后，第三人南长城公司已实际占有使用案涉房屋。庭审中，原告代理人认为原告杨敏因购买案涉房屋，已以银行按揭贷款的方式将案涉房屋设定了抵押，并办理了《房屋他项权证》，该《房屋他项权证》具有准物权效力，杨敏对案涉房屋享有对抗第三人的权利。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，案涉房屋至今未办理预告登记及产权登记。房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭房屋产权证管理和使用自己的房屋，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法。而《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人（银行）或者典权人等他项权利人的凭证。房屋他项权证书由他项权利人持有，他项权证是指房屋所有权人以外的公民或法人对房屋拥有的某种特定权利，是作为抵押权人即银行享有该套房屋贷款部分所有权的一种证明，其不具备物权效力。因此，对原告代理人提出物权效力的观点，本院不予采纳。万欢铜仁公司与杨敏及南长城公司分别签订的《商品房买卖合同》、《资产转让协议书》均合法有效，在此种情况下，买受人杨敏要求万欢铜仁公司履行交房义务，对此，本院认为综合全案，应当从案涉房屋是否已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况及买卖合同成立的先后顺序，来予以确定权利保护顺位。受让人杨敏与南长城公司均未办理案涉房屋产权转移登记手续，虽然杨敏与万欢铜仁公司签订的《商品房买卖合同》成立在先，但杨敏尚未付清购房款，且案涉房屋已交付给南长城公司实际占有使用。故，原告杨敏要求万欢铜仁公司交付案涉房屋的合同目的不能实现。就此，庭审中，经本院向原告杨敏释明，告知其交房目的实现不了的情况下，可以从赔偿的角度寻求救济途径，并询问其是否变更诉讼请求，杨敏当庭明确表示不同意变更诉讼请求。故，对原告杨敏要求被告履行交房义务的诉讼请求，本院依法予以驳回。从而对杨敏建立在要求被告履行交房义务诉讼请求的基础上，要求被告支付逾期交房违约金的主张，没有事实和法律基础，本院予以驳回。对被告提出本案超过诉讼时效的问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。案涉房屋至今尚未具备法定交付条件，因此，原告的起诉没有超过诉讼时效。对被告的上述观点，本院不予采纳。综上所述，对原告杨敏要求被告交付房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨敏的诉讼请求。案件受理费人民币8280元，由原告杨敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  饶和秀人民陪审员  文发章人民陪审员  张著贵二〇一八年五月十五日法官助理龙仲夏代理书记员  帅清清