包头市东河区人民法院民 事 判 决 书(2015)包东民初字第562号���告孙振远，现住包头市。委托代理人王新平，系内蒙古铁恒律师事务所律师（特别授权）。被告侯伟，现住包头市。委托代理人郭焰，系内蒙古诺行律师事务所律师（特别授权）。委托代理人崔敏，系内蒙古诺行律师事务所律师（特别授权）。第三人张羽鹏，现住包头市。原告孙振远诉被告侯伟及第三人张羽鹏申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告侯伟的两位委托代理人均到庭参加了诉讼，第三人张羽鹏经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告孙振远与第三人张羽鹏及案外人白帅民间借贷纠纷一案。在诉讼中原告提请贵院申请诉讼保全。贵院以（2013）包东民初字第1307号裁���，查封坐落于包头市东河区胜利路2-3号房产，裁定书送达第三人张羽鹏后，张羽鹏和被告侯伟均未向贵院提出复议。（2013）包东民初字第1307号民事判决书生效后，第三人张羽鹏未按判决书履行义务。2014年2月原告向贵院提出强制执行申请。在执行中，被告侯伟以案外人身份提出执行异议，称被查封的坐落于包头市东河区胜利路2-3号房产，他已于2013年6月14日向第三人张羽鹏购买，并办理了公证，但一直未办理房产过户手续。东河区人民法院审查后，认为被告侯伟所提异议理由成立，遂作出（2014）包东执裁字第29号执行裁定，中止对坐落于包头市东河区胜利路2-3号房屋的执行。综上所述，原告认为，东河区人民法院作出的民事判决书及保全查封裁定书合法、有效。被告的房产交易行为未办理产权过户登记，不能对抗查封的行为。故原告诉至贵院，请求一、贵院继续执行第三人所有的位于包头市东河区胜利路2-3号房产；二、诉讼费由被告承担。被告侯伟辩称，东河区人民法院于2015年2月3日作出的（2014）包东字执裁字第29号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由如下：一、本案是原告与第三人之间的债权债务关系纠纷所引起。被告侯伟并非债务人，没有义务为他人的债务纠纷承担责任。原告当庭陈述第三人没有固定职业和固定的收入，原告在明知第三人没有偿还能力的情况下，仍然为了获得利息，把钱借给第三人，原告应当承担自己实施的民事行为所产生的后果，即借贷行为的风险，不应由无辜的房屋买受人侯伟来承担。二、被告人侯伟与第三人张羽鹏签订的房屋买卖合同合法有效。从物权法第十五条的规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法��关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释》（一）第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，第三人未办理登记手续不影响合同的效力”来看，房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。而且，被告与第三人对该房屋买卖合同到公证处办理了公证手续，领取公证书。侯伟支付了全部房款，张羽鹏交付了产权证及房屋，买卖行为在原告诉讼及法院查封前已经履行完毕。根据诚实信用原则，第三人应当继续履行合同，将房屋产权登记变更到侯伟名下。三、本案被告相对于第三人系基于特定的债权而向其主张物权，而原告系基于借贷关系主张不特定的债权。被告人侯伟在购买房屋时，第三人对该房屋享有所有权，其处置系合法处置。双方以该房屋为标的订立合同并履行完毕，仅仅是作为出售方的第三人张羽鹏，没有履行协助办理过户手续的附随义务，但不能否定主合同的履行完毕的事实。本案原告与张羽鹏建立债权债务关系时，第三人并未拥有该房屋，因此，这种债权债务关系的建立与该房屋没有任何关系。当原告与第三人的债务纠纷审理时，被告与第三人的买卖合同已经实际履行完毕。因此，该房屋与原告的债权债务关系没有任何实质上的法律关系。四、房屋产权虽未转移，法院也不可执行房屋。1、债权具有平等性。被告人侯伟作为买卖房屋合同的债权人，原告人孙振远作为合同的债权人，二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，因此，如果法院为了执行原告诉第三人张羽鹏的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了原告对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。2、被告人作为买方已付清全��价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被告人侯伟在实际接受该房屋后，多次寻找第三人张羽鹏要求过户，因张羽鹏不在等原因没有办成。被告侯伟为了维护自己的权利，在与张羽鹏不停联系过户事宜的同时，主动到房地产管理部门询问该房产的产权情况及办理过户需要的材料和手续，发现该房产被保全之后，多次与办案法官反映其实际购买并占有该房屋的情形，并以邮寄的方式向法院递交相关书面材料。由此可见，被告人侯伟对未及时办理房产证没有任何法律上的过错，法院查封应当解除。3、尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利尚不是物权，但因其已付清全部价款并实际占有不动产，其权利接近于物权。法律并没有强制性规定房屋买卖行为与过户行为必须同时进行，或者有明确的时间限制。在实际操作中，房屋买卖行为与过户行为必然存在一定时间的间隔。因此，被告人在没有及时过户这一状况中不存在法律上的过错。考虑到买方对办理过户手续客观上没有过错，以及民间对事实物权的认可，故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求，只要不动产法律上的权利是被执行人的，就一定要不顾第三人的利益进行执行，这是为保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。4、被告人侯伟基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。被告人从第三人手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权��转移，毫无疑问，第三人仍是法律上的房屋所有权人。但是第三人享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为被告作为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人也就是本案的被告侯伟基于其与出卖人本案第三人之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利稳定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。因此，被告人侯伟可以基于其合法的占有权对抗原告的请求。5、原告方主张的买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行的观点，系对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾被告侯伟与第三人之间��购房合同，强制执行被告人正在占有使用中的房屋，必然会侵害被告人的利益，不仅对被告人侯伟而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律不允许的。综上所述，（2014）包东执裁字第29号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，被告人的执行异议成立。相对于一个与第三人的民间借贷一案，被告人侯伟作为案外人“享有足以排除强制执行的民事权益”，人民法院应当依据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第313条第二款之规定，判决驳回诉讼请求，解除对该房屋的查封。被告张羽鹏在本案中未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，但在常丽娜诉侯伟及张羽鹏执行异议之诉一案中辩称，我与侯伟签订的合同是真实的，并且经过了公证。房款300万元我也收到了，���年也把房子交给了侯伟，现侯伟占有使用。我对该房屋的装修情况不清楚。经审理查明，原告孙振远在东河区人民法院申请强制执行被告张羽鹏民间借贷纠纷一案中，被告侯伟以案外人的身份提出执行异议，经审查，东河区法院于2015年2月2日作出了（2014）包东执字第29号《执行裁定书》，裁定中止对坐落于包头市东河区胜利路2-3号房屋的执行。于是在2015年2月16日，孙振远向东河区法院提起诉讼。另查明，被告侯伟与第三人张羽鹏及董霞（系张羽鹏的妻子）于2013年6月7日签订了《房屋买卖合同》，侯伟以价款300万元购买了张羽鹏名下的坐落于包头市东河区胜利路2-3号房屋（该房屋的产权证号为包房权证东字第80039**号，建筑面积为484.41平米，产权人为张羽鹏）。双方于2013年6月14日对上述买卖合同在内蒙古包头市路诚公证处办理了公证，但一直没���办理房屋产权过户手续。现该房屋被法院查封。以上查明的案件事实，有当事人的陈述和相关的证据材料在案佐证。本院认为，侯伟与张羽鹏之间就坐落于包头市东河区胜利路2-3号签订的房屋买卖合同并办理了公证手续，而且二人均认可房屋价款全部结清，该房屋也由被告侯伟实际占有。在开庭审理中，原告无充分证据表明被告侯伟对该房屋的占有行为发生在法院对该房屋保全查封之后。关于房屋未办理产权过户手续，被告侯伟无明显过错。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费100元上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  贾培录审 判 员  梁子明人民陪审员  薛云霞二〇一五年七月三日书 记 员  周桂芸附:《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判决驳回诉讼请求。