广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21987号原告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪大道6号时代倾成9栋商铺二楼，统一社会信用代码91442000663344437X。法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙会明，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被告：郑航，男，1995年6月8日出生，汉族，住广东省饶平县，委托诉讼代理人：林敏，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秀钗，广东洋三律师事务所律师助理。被告：李园斌，男，1988年6月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，原告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）与被告郑航、李园斌案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万联公司的委托诉讼代理人龙会明，被告郑航的委托诉讼代理人林敏到庭参加诉讼。被告李园斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的商品房产权为原告所有；2.判令（2017）粤2071执2953号案不得执行中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，并解除涉案房产的查封；3.判令两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月18日，原告万联公司与被告李园斌因位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的商品房预售合同纠纷诉至中山市第一人民法院[案号：(2016)粤2071民初9869号]。2016年12月7日，中山市第一人民法院作出一审判决，判令解除原告与被告李园斌于2014年12月2日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTNXXXX1969），被告李园斌需协助原告办理涉案房产的商品房销售登记备案注销手续。一审判决于2017年3月6日发生法律效力。由于被告李园斌拒不履行生效民事判决，原告于2017年5月25日向中山市第一人民法院申请强制执行[案号：(2017)粤2071执6809号]。中山市第一人民法院于2017年6月28日向中山市国土资源局出具协助执行通知书，协助原告办理涉案房产的商品房销售登记备案注销手续。在执行过程中，原告得知被告郑航于2016年7月12日申请中山市第一人民法院查封了涉案房产[案号：(2017)粤2071执2953号]。2017年9月30日，原告依法向中山市第一人民法院提出书面执行异议，并提供相关证据，要求终止对涉案房产的执行，并解除涉案房产的查封。2017年10月26日，法院作出(2017)粤2071执异294号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在15日内向法院提起诉讼。综上，原告认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”涉案房产系由原告开发建设的商品房，根据上述法律规定，自房屋建成之日起（在贵院查封之前）原告就是房屋的物权人，此后原告又取得商品房产权权属证明书，进一步确认了原告是物权人，故依法应确认原告是涉案房屋的物权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。原告在贵院查封之前就是涉案房屋的物权人，该等物权合法真实有效，足以排除执行，这是原告要求停止执行、解封涉案房屋的权利基础和主要依据，该等权利产生于贵院查封之前，该等权利是基于原告在自有土地上建造房屋而依法产生的，该等权利并非来源于贵院作出的解除商品房买卖合同之判决。贵院作出的执行裁定仅以“解除商品房买卖合同、注销预告登记的判决在查封之后”为由，忽略了原告在查封之前直至现在都是房屋物权人的基本事实，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定驳回异议，显属适用法律错误。(2016)粤2071民初9869号民事判决已经判令解除原告与被告李园斌于2014年12月2日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTNXXXX969），被告李园斌需协助原告办理涉案房产的商品房销售登记备案注销手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地部门登记备案。可见，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，因此涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该合同解除后，被告李园斌所依据该合同在中山市房地产交易管理中心对该商品房所办理的合同备案登记也不复存在，且涉案房产尚未办理相关的产权登记手续，所有权并未发生转移。涉案房产仍然属于原告所有，是原告的合法财产，被告郑航申请执行原告之合法财产是对原告合法财产的侵害。为维护自身合法权益，特具诉状，恳请贵院查清事实，依法判如所请。原告万联公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.（2016）粤2071民初9869号民事判决书；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.（2017）粤2071执6810号受理申请执行案件通知书；4.（2017）粤2071执6810号协助执行通知书；5.商品房产权权属证明书复印件；6.（2017）粤2071执异294号执行裁定书、EMS快递单复印件、EMS快递查询情况。被告郑航辩称：根据最高院关于执行的若干意见，买受人已支付款项，且出卖人应当在2015年11月15日前交付，根据合同约定，我方有理由确认涉案房屋已由被告李园斌实际占有，根据若干意见的规定，被告李园斌支付了大部分款项或是支付了所有的购房款，且实际占有商品房，所以原告不应以原先登记的物权来提出异议，请法院予以驳回。另我方享有的债权所形成的时间是先于原告清偿债务且取得追偿权的时间，所以在原告对被告李园斌的债权申请前被告郑航已形成对被告李园斌的债务，所以涉案房产在被告郑航形成后，原告追偿权形成前的期间内房产应为被告李园斌缴纳款项且合法所获得的房产，被告郑航理应对房产享有同样的抵偿权；中山市预售商品房抵押登记表显示涉案房产的权利人为被告李园斌，而被告郑航与被告李园斌间的债权债务关系已得到法院的确认，故我方根据生效的判决文书对被告李园斌的房产进行拍卖有充足的事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权的执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出执行异议的，人民法院不予支持，所以请法院驳回原告的解封请求；对于原告提出由我方承担诉讼费的问题，我方在查封与执行过程中并没有任何过错，不应承担本案的诉讼费。被告郑航对其辩解未向本院提交证据。被告李园斌经本院合法传唤，未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。本院经审理认定事实如下：郑航与李园斌民间借贷纠纷一案，本院经审理作出(2016)粤2071民初11284号民事判决，判决：李园斌于本判决发生法律效力之日起七日内向郑航清偿借款本金130000元……。判决生效后，因李园斌未按判决履行确定的义务，郑航向本院申请执行，执行案号为(2017)粤2071执2953号。诉讼过程中，本院根据郑航的财产保全申请，以（2016）粤2071民初11284号之一民事裁定，于2016年7月12日查封李园斌名下位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房。转入执行程序后，转为执行中查封。执行中，以(2017)粤2071执2953号执行裁定，于2017年5月26日再次查封李园斌名下的涉案房地产。另查：2014年12月2日，李园斌与万联公司签订中山市商品房买卖合同，由李园斌向万联公司购买由其开发的位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产。2014年12月10日，该房地产在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房销售合同登记备案（合同编号：HTNXXXX969），登记的出卖人为万联公司，买受人为李园斌，预售许可证号为中建房（预）字第××号，建筑面积为131.5平方米，购房总价为723250元。2014年12月24日，李园斌、中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行中山沙溪支行）、万联公司签订个人购房借款/担保合同，约定李园斌向工商银行中山沙溪支行贷款500000元用于购买涉案房地产，并以涉案房地产作抵押担保，万联公司对李园斌的上述借款提供阶段性连带责任保证。合同履行过程中，李园斌未依约履行相关义务，故万联公司承担担保责任，代李园斌向工商银行中山沙溪支行清偿贷款本息。2016年5月18日，万联公司诉至本院，本院经审理于2016年12月7日作出（2016）粤2071民初9869号民事判决，判决：“一、解除万联公司与李园斌于2014年12月2日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；二、李园斌于本判决生效之日起十日内协助万联公司办理位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的商品房销售登记备案注销手续；……”该判决于2017年3月6日生效，因李园斌未按判决履行，万联公司于2017年5月25日向本院申请执行涉案房地产的销售登记备案注销手续。因涉案房地产于2016年7月12日被查封，中山市国土资源局未能处理备案登记注销手续，万联公司遂向本院提出执行异议。2017年10月26日，本院作出（2017）粤2071执异294号执行裁定，裁定驳回万联公司的异议请求。万联公司对该裁定不服，诉至本院主张前述实体权利。再查：2016年1月28日，中山市人民政府就房屋座落地址为中山市沙溪镇××大道××时代××花园××幢颁发商品房产权权属证明书（登记字号：2016-01XX68），产权人为万联公司。本院认为：本案系在执行过程中，因案外人万联公司对被查封房地产的所有权提出异议而产生的诉讼，故本案的纠纷性质为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：涉案房地产预查封后的权属归谁所有。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。又根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，万联公司与李园斌就涉案房地产的买卖签订了商品房买卖合同，并办理了涉案商品房买卖合同预售登记备案，该预售商品房合同的备案登记属于房产管理部门对合同的一种行政管理措施，不具有物权的效力。且本院作出的（2016）粤2071民初9869号民事判决已确定解除万联公司与李园斌于2014年12月2日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，该判决已发生法律效力，李园斌享有将来可能取得涉案房地产所有权的期待权业已丧失，即李园斌不享有涉案房地产的所有权。郑航辩称李园斌已支付款项，且合同约定万联公司应当在2015年11月15日前交付，郑航有理由确认涉案房屋已由李园斌实际占有，但郑航并未提交相关证据予以证明，本院对该抗辩不予采纳。涉案房地产虽然未办理初始登记，但该房屋建成时，万联公司即因建造行为原始取得所有权。涉案房地产在尚未办理产权过户登记手续时，其所有权人尚未发生变更，故涉案房地产应归万联公司所有。郑航基于(2016)粤2071民初11284号民事判决取得对李园斌的基础权利为债权，根据物权优于债权原则，对万联公司提出确认其为涉案房地产的权利人及对涉案房地产不予执行的诉讼请求，本院予以支持。至于万联公司请求解除对涉案房地产的查封，应为执行程序的问题，并不属本案案外人执行异议之诉判决之列，故不在主文中作出判决。李园斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，缺席判决如下：一、确认位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产为原告中山市万联房地产开发有限公司所有；二、执行本院(2016)粤2071民初11284号民事判决时不得执行中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产；三、驳回原告中山市万联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11033元（原告中山市万联房地产开发有限公司已预交），由被告郑航、李园斌连带负担（被告郑航、李园斌应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市万联房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇一八年五月四日书 记 员  邹安妮谭银娣