广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初334号原告：林良妹，女，1981年4月25日出生，汉族，户籍地广东省阳江市阳**，现住广东省阳江市阳**。被告：阳江市展业房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳**东城镇东兴商住小区**。法定代表人：谭汝杨，该公司经理。原告林良妹与被告阳江市展业房地产开发有限公司（以下简称阳江展业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林良妹到庭参加诉讼，被告阳江展业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林良妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告阳江展业公司归还预付购房款100000元给原告林良妹；2.判令被告阳江展业公司因无法交房而向原告支付违约金和预付购房款利息（从2014年9月6日起按1.2%月利率标准计算至被告阳江展业公司归还购房定金时止）；3.判令本案诉讼费由被告阳江展业公司承担。诉讼期间原告林良妹增加诉讼请求：判令解除原告林良妹与被告阳江展业公司订立的商品房预约合同。事实和理由：原告林良妹于2014年9月6日与被告阳江展业公司购买楼房，购买被告阳江展业公司所开发的位于阳江市阳东区，预付购房款为100000元。由于被告阳江展业公司原拥有的该土地使用权及地上建筑物已被阳江市江城区人民法院根据（2017）粤1702执恢337号执行裁定书依法成功拍卖。截至起诉日，原告林良妹仍未收到被告阳江展业公司的收房通知书，被告阳江展业公司也未向原告林良妹书面说明无法交房的原因。原告林良妹认为，被告阳江展业公司无法交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告林良妹带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告林良妹的利益。原告林良妹为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告阳江展业公司未作答辩。经审理查明，被告阳江展业公司全称为阳江市展业房地产开发有限公司，公司类型为有限责任公司，于2009年7月28日成立，法定代表人谭汝杨，经营范围为房地产开发与销售，建筑材料销售。2014年9月6日，原告林良妹为购买被告阳江展业公司开发的阳江市阳东区展业雅苑1幢301房，支付了100000元购房款给被告阳江展业公司，并由被告阳江展业公司出具收款收据一份交原告林良妹收执。该《阳江市统一收款收据》载明：“缴款单位或缴款人：林良妹。款项内容：展业雅苑1幢301房款。”该收据在收款单位盖章处盖有被告阳江展业公司的财务专用章。原告林良妹支付上述购房款给被告阳江展业公司后，双方至今未签订有关购房协议或涉案楼房买卖合同。涉案拟购买的房屋所在的展业雅苑房地产一直没有竣工，该楼盘已被阳江市江城区人民法院查封拍卖。因无法实现购房目的，原告林良妹提起本案诉讼如诉请。另查明，阳江市江城区人民法院在执行申请人广东阳江农村商业银行股份有限公司岗列支行与被执行人谭汝明、阳江市展业房地产开发有限公司、谭汝杨、何新红、李泳兰金融借款合同纠纷一案中，于2016年5月15日作出（2015）阳城法执字第1903号之三执行裁定书，裁定查封被执行人阳江市展业房地产开发有限公司所有的位于阳江市阳东县坑仔山［国有土地使用权证：东府国用（2009）第1312316号］土地使用权的地上建筑物。2016年12月30日，阳江市江城区人民法院作出（2015）阳城法执字第1903号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人阳江市展业房地产开发有限公司所有的位于阳江市阳东县坑仔山［国有土地使用权证：东府国用（2009）第1312316号］土地使用权及地上建筑物。2018年2月3日至2018年2月4日，阳江市江城区人民法院依法在司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人阳江市展业房地产开发有限公司所有的位于阳江市阳东县坑仔山［国有土地使用权证：东府国用（2009）第1312316号］土地使用权及地上建筑物。2018年2月4日，买受人阳江市益民经贸有限公司以10183480元最高价竞得阳江市阳东县坑仔山［国有土地使用权证：东府国用（2009）第1312316号］土地使用权及地上建筑物，并足额交清拍卖款。2018年3月1日，阳江市江城区人民法院作出（2017）粤1702执恢337号之一执行裁定书，裁定阳江市阳东县坑仔山［国有土地使用权证：东府国用（2009）第1312316号］土地使用权及地上建筑物所有权及相应的其他权利归阳江市益民经贸有限公司所有，阳江市阳东县坑仔山［国有土地使用权证：东府国用（2009）第1312316号］土地使用权及地上建筑物所有权自交付时起转移给阳江市益民经贸有限公司。以上事实，有原告林良妹当庭陈述及原告林良妹提供的《阳江市统一收款收据》等证据及本院调取的阳江市江城区人民法院执行裁定书在案佐证，本院予以确认。本院认为，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。由此可见，商品房买卖合同属于法定要式合同。本案中，从被告阳江展业公司出具给原告林良妹的收款收据来看，证实了原告林良妹与被告阳江展业公司达成买卖展业雅苑1幢301房的意向，但该收款收据并不具备商品房买卖合同应当具备的主要条款，应认定双方已成立商品房预约合同关系，该预约合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定为合法有效的商品房预约合同。原告林良妹于2014年9月6日向被告阳江展业公司交纳了100000元购房款，但双方并未签订购房合同。经查明，涉案房屋因被告阳江展业公司拒不履行生效民事判决确定的义务被阳江市江城区人民法院依法查封并拍卖,原告林良妹与被告阳江展业公司签订购房合同购买涉案房屋的合同目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告林良妹要求解除与被告阳江展业公司之间的商品房预约合同的主张，应予支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告阳江展业公司应当返还收取的购房款100000元给原告林良妹。考虑到被告阳江展业公司占有购房款期间给原告林良妹造成了利息损失的实际情况，而双方对利息损失的计算未作约定，原告请求利息从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，没有违反法律规定，本院予以支持。被告阳江展业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视被告阳江展业公司放弃答辩、举证及质证的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告林良妹与被告阳江市展业房地产开发有限公司订立的商品房预约合同；二、被告阳江市展业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还认筹金100000元及利息（以100000元为基准，从2018年2月9日起按中国人民银行规定的同期借款利率计付利息至本判决确定给付之日止）给原告林良妹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2950元，减半收取1475元，由被告阳江市展业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一八年五月十四日书记员  姜拔萃