广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第329号上诉人（原审被告）：王某娟，1961年7月20日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：何某强，1962年5月7日出生，住广州市越秀区。委托代理人：冯利娟，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托代理人：张雪苹，住广东省翁源县。被上诉人（原审原告）：黄某明，1950年4月10日出生，香港特别行政区永久居民，现住香港。委托代理人：刘剑仁，住广州市海珠区。委托代理人：罗智仁，住广州市海珠区。上诉人王某娟因与被上诉人何某强、黄某明租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区大新路85、87号房屋（建筑面积875.04平方米）为何某强、黄某明共有的房产（各占1／2产权份额），产权登记时间为2009年6月19日，房屋所有权取得方式为购买。该房屋其中的87号301房由王某娟居住。2013年11月18日，何某强（为甲方、出租方）与王某娟（为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将产权自有的房屋租赁给乙方，该房屋位于广州市大新路87号301房，租赁建筑面积约为：38.1平方米；该房屋租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每月房屋租金为304.80元整，每年租金为3658元，租金在每月的5日前交纳当月租金；租赁期间，甲方负责对主体结构进行维修；房屋租赁期届满后，甲方有权收回房屋或调整租金；任何一方违约，则守约方有权终止本协议，并追究违约方的违约责任等等。上述合同约定的租期届满后，双方没有续签合同，也没有交收租金。据广州市经广房地产代理有限公司于2014年7月7日出具的编号为2014-0069的《危险房屋鉴定报告》记载，广州市越秀区大新路85、87号的鉴定等级为局部危房，主要危险情况有：1、房屋地基基础稍有不均匀沉降现象，室外地台未发现开裂现象。2、房屋个别楼板有钢筋外露锈蚀，局部楼板有开裂观象，局部承重墙体存在开裂破损。3、房屋简易部分房屋承重杉桁尺寸、大小、材料不一，搭接不规范，水平支承体系薄弱，木构件节点缺乏有效固定措施。4、房屋部分承重杉桁普遍存在腐巧、发白现象，局部杉桁有白蚁严重蛀蚀痕迹。5、房屋门、窗木质腐朽，个别已残缺破损不能开闭。水电设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置存在破损。鉴定结论：依照《危险房屋鉴定标准》，房屋整体危险性评定为c级，即为“局部危房”，房屋应作处理使用。处理建议：鉴于房屋建造年久，且该房屋长期缺乏维护、保养，存在危险构件，建议对房屋危破构件迅速采取加固排危措施，以策安全。若条件允许应向相关部门申请报建，宜对房屋作拆除处理。2014年7月9日，何某强向大新路85、87号各租户发出通知，内容为：鉴于大新路85，87号房屋建筑年代久远，现相关部门己将其列为危房，已经不能居住，不符合继续出租的条件；各租户与我方签订租约后，均未按时交纳租金，且签订的租约早已到期。因此，我方特郑重通知：即日起解除我方与各租户不定期的租赁关系，请各租户在收到本通知之日起十日内搬出承租房屋并向我方支付未交的租金（租金计至各租户实际搬出之日止）等等。何某强、黄某明表示将上述通知及危险房屋鉴定报告一并张贴在涉诉房屋。2014年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向越秀区大新路85、87号房屋安全责任人、使用人发出穗越危房通字（2014）第55号《危险房屋限期治理通知书》，内容为：经房屋安全鉴定单位鉴定，该处房屋被确认为“局部危房”（房屋安全鉴定报告编号：经广鉴字（2014）0069），处理意见为处理使用，根据《广州市房屋安全管理规定》（广州市人民政府令83号）第三十三、三十四、三十七、五十九条规定，上址房屋安全责任人应当于2014年8月17日前履行危险房屋治理责任；上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出；若因危险房屋延误治理造成人员伤亡或财产损失的，相关房屋安全责任人依法承担全部法律责任等。何某强、黄某明于2014年9月18日向原审法院提起本案诉讼，以王某娟的行为不仅严重损害了何某强、黄某明的合法权益，而且也存在危及王某娟自身安全的风险为由。请求法院判令：1.王某娟户及同住人员立即搬出广州市越秀区大新路87号301房；2.王某娟向何某强、黄某明支付自2014年1月1日起至实际搬出之日止的房屋租金（按每月304.8元标准计算）；3.王某娟向何某强、黄某明赔偿自2014年1月5日起至实际付清租金之日止的利息损失（以每月租金为基数，按同期银行贷款利率标准计算）。王某娟在原审答辩称：1.《危险房屋鉴定报告》欠缺客观性和权威性，与《危房治理通知书》的处理意见不符；2.王某娟欠何某强、黄某明租金不成立，自2008年开始，何某强与包括王某娟在内的85号87号全体住户约定，何某强在每年9月份一次性上门收取过去一年的租金，故何某强凡到每年8-9月份，会通过打电话通知各住户、或张贴通知，提醒住户准备交租事宜，双方一直按上述约定合同惯例交纳租金，但在2014年，何某强一直没有通知王某娟交纳租金，而是起诉王某娟拖欠租金；3.在维修房屋的问题上，何某强未能妥善处理合法住户的善后工作。原审诉讼中，何某强、黄某明与王某娟确认涉诉房屋租金交纳至2013年12月31日，何某强、黄某明表示其是每年收取一次租金，每年收取租金的时间不固定，一般是年中一次性收取当年租金，因双方的租赁合同已经到期，且房屋破旧，已经是危房，何某强、黄某明为重整房屋故今年没有上门收取租金。此外，王某娟表示其父母原是糖烟酒专卖公司的员工，其从出生之日起就居住在涉讼房屋。父母结婚前，糖烟酒公司将涉诉房屋分配给其母亲的，后来其父亲工作调动至农资公司，农资公司另外分配房屋给其父亲房改，因其也是糖烟酒公司的员工，故涉诉房屋给其作职工宿舍继续使用至今，现涉诉房屋由王某娟一人使用。王某娟在原审庭审中表示其在本市另有住处，地址为白云区政民路65号904房，该房屋现由其女儿及丈夫长期居住使用，其偶尔居住上述房屋，且该房屋应该是其丈夫名下的房产，是在王某娟结婚后购买的。原审法院认为：王某娟与何某强就广州市越秀区大新路87号301房签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，黄某明作为房屋的共有人，对此不持异议，该合同的内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。现有证据反映，涉诉房屋经广州市经广房地产代理有限公司鉴定为局部危房并建议作处理使用，而且广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局亦发出危险房屋治理通知书，表明涉诉房屋出现较严重破损，要求住户立即搬出房屋，因此，涉诉房屋现确实已经不适宜继续居住，为保证王某娟户及同住人员人身及财产安全，王某娟户及同住人员应当尽快迁出涉诉房屋。此外，根据上述《房屋租赁合同书》记载，双方约定的租赁期限至2013年12月31日止，该期限届满后，王某娟继续居住涉诉房屋，何某强、黄某明对此不持异议，故双方的关系应为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，何某强、黄某明可随时解除合同、收回房屋。因此，何某强、黄某明现要求王某娟户及同住人员迁出涉诉房屋及支付租金的诉讼请求合法合理，予以支持。至于何某强、黄某明要求王某娟赔偿租金的利息损失的诉讼请求，因双方已确认此前租金均是每年年中左右收取当年整年租金，而何某强未能提供证据证明其在今年曾上门向王某娟主张过本年租金，故何某强、黄某明在本案中主张租金利息损失依据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2014年11月28日作出如下判决：一、王某娟户及同住人员立即搬出广州市越秀区大新路87号301房（所居住使用的部分），将上述房屋交还何某强、黄某明。二、王某娟应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向何某强、黄某明支付自2014年1月1日起至判决生效之日止的租金（按每月304.80元标准计算）。自判决发生法律效力之次日起，王某娟应按照每月304.80元标准向何某强、黄某明逐月计付房屋使用费至实际交还房屋之止。三、驳回何某强、黄某明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取75元，由何某强、黄某明负担25元，王某娟负担50元。判后，上诉人王某娟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。1.涉诉房屋原是广州市糖烟酒公司分配给王某娟居住的福利房，王某娟与广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司之间存在长期租赁关系，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条中关于买卖不破租赁的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买受人不能以其成为租赁物所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物；2.何某强、黄某明与广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司签订的《协议书》约定其中大新路85、87号物业只能移交首层商铺，楼上居民应由何某强、黄某明安排继续租住并收取租金。王某娟在原审已就此作出书面说明，但原审法院仅凭何某强、黄某明所述不知道该情况，片面定性王某娟与何某强、黄某明为一般租赁关系有违事实，所以，何某强、黄某明应执行上述协议书，维持原来的租赁关系，只需继续收取涉诉房屋租金；3.1994年广州市政府已将涉诉楼宇鉴定为局部危楼，但可继续居住。何某强、黄某明是在明知该房产存在瑕疵的客观事实下交易的，且房管部门出具的《危险房屋限期治理通知书》的鉴定结果为b类（处理使用），说明该楼宇只需局部处理，纵使因局部修缮，需局部住户搬出，根据买卖不破租赁原则，何某强、黄某明也必须作出妥善安排并书面承诺修缮完毕后保证原住户回迁。（二）原审判决适用法律错误。2007年12月何某强、黄某明的代表人与广州市酒类有限公司办公室主任何艳燕、工会主席孔健等人突然告知王某娟等住户称涉诉房屋已转让，新业主要求全体住户签署新租赁合同，同时口头承诺全体住户均可按照原有方案继续租住，而当时全体业主不愿签署新协议，后何某强、黄某明的代表人就开始威胁原住户称如果不签订新合同就马上搬出，由始至终没有向王某娟告知他们之间签订的《协议书》有继续安排王某娟等继续租住并收取租金的约定，因此，王某娟是在不知情及被威逼的情况下签订了《房屋租赁合同书》。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定双方合同无效，原审判决认为有效属适用法律错误。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回何某强、黄某明的诉讼请求；2.诉讼费用由何某强、黄某明承担。被上诉人何某强、黄某明均答辩称：1.王某娟承认与前业主没有签订过租约，根据合同法的规定，他们之间属于不定期租赁，而非永久租赁，且合同法规定租赁期限在六个月以上的，应当签订书面形式合同，因此，何某强、黄某明购买取得涉诉房屋后，依法与王某娟签订的《房屋租赁合同书》合法有效，该合同不存在欺诈或胁迫的情形，现双方租期已满，同时，王某娟与前业主之前的不定期租赁关系也已解除，王某娟应当交还房屋。2.房屋鉴定报告的鉴定结论认为房屋整体危险性属c级，房屋应作处理使用，且建议若条件允许，应做拆除处理，越秀区房管部门出具的《危险房屋限期治理通知书》也要求房屋使用人立即搬出，因此，涉诉房屋属于危房，不宜继续居住使用。此外，根据王某娟所述，广州市政府在1994年已将房屋鉴定为危楼，若情况属实，那么从1994年至今已达20年，危险程度更加严重，为了保障生命财产安全，王某娟应立即搬出。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，王某娟向本院提供一份由广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司与何某强、黄某明于2005年11月28日签订的《协议书》复印件，拟证明其有权继续居住在涉诉房屋。何某强、黄某明认为上述证据为复印件，不是二审新证据，不确认该证据的真实性、合法性和关联性。本院认为：本案双方争议的焦点是：1.双方签订的《房屋租赁合同书》的效力；2.王某娟应否搬出涉诉房屋。关于双方签订的《房屋租赁合同书》的效力问题。王某娟是完全民事行为能人，在本案中，其未能提供充分证据证明何某强在签订《房屋租赁合同书》时存在威逼或欺骗的行为，而何某强、黄某明是否与广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司签订协议书以及有否将他们之间的协议内容告知王某娟，均不影响上述租赁合同的效力，故王某娟上诉认为原判认定双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效错误，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于王某娟应否搬出涉诉房屋的问题。首先，王某娟表示涉诉房屋由其单位分配其入住，但没有提供证据证实其与涉诉房屋原业主曾签订过租赁合同或者租期未满，之后原业主将涉诉房屋出售给何某强、黄某明，王某娟就涉诉房屋居住问题自愿与何某强协商签订了《房屋租赁合同书》，并明确约定了租赁期限，故本案不存在王某娟上诉所称的买卖不破租赁的情形。上述租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，而王某娟仍继续居住涉诉房屋，故原审法院认定双方的关系为不定期租赁关系正确，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，何某强、黄某明依法有权随时主张解除合同，并要求王某娟交还房屋，王某娟抗辩要求继续租住涉案房屋依据不足，本院不予支持。其次，现涉诉房屋经广州市经广房地产代理有限公司鉴定为局部危房并建议作处理使用，相关行政部门也发出危险房屋治理通知书，责令业主履行危险房屋治理责任，并要求王某娟等住户立即自行搬出房屋，证明涉案房屋的确不适用继续居住，因此，原审法院综合上述情况，判决王某娟立即搬出涉案房屋并无不当，本院予以维持。有关涉诉房屋修缮完毕后王某娟是否继续租住问题，双方可自行协商，但王某娟以何某强、黄某明没有承诺修缮完涉案房屋后保证其回迁为由拒绝搬出缺乏理据，本院不予支持。至于王某娟二审出具的《协议书》复印件属逾期提交的证据，且无原件，何某强、黄某明不确认该证据真实性，故本院不予采信。综上所述，上诉人王某娟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人王某娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年二月二十六日书 记 员 肖和念陆洁雯