河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初4261号原告（反诉被告）：洛阳启迪教育科技有限公司，住所地：洛阳经济技术开发区长夏门街2号长夏门湖园53号楼2层004号。法定代表人：吴文君，该公司董事长。委托代理人：魏蔚，河南万基律师事务所律师，特别授权。委托代理人：肖克，河南万基律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：刘杰，女，汉族，1982年4月10日出生，住洛阳市洛龙区。委托代理人：程相峰，河南慕容律师事务所律师，特别授权。委托代理人：姬付波，河南慕容律师事务所律师，一般代理。原告洛阳启迪教育科技有限公司（以下简称启迪教育）诉被告刘杰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年8月11日诉至本院，本院受理后，被告刘杰于2017年9月30日提起反诉，本院依法予以受理，并适用普通程序于2017年11月7日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）启迪教育的委托代理人魏蔚、肖克，被告（反诉原告）刘杰的委托代理人程相峰、姬付波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）启迪教育向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间的《房屋租租赁合同》自2017年7月31日起解除；2、依法判令被告退还租赁押金4万元；3、依法判令被告向原告支付合同违约金20万元；4、依法判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原告为从事教育培训与被告签订了为期5年的《房屋租赁合同》，约定被告将自有的洛龙区政和路22号12-1幢104,105,106室房屋出租给原告使用。原告依照合同约定支付了第一年度租金及租赁押金，并对房屋进行了整体装修。2017年7月20日，在原告正常经营过程中，洛龙区人民法院在原告经营场所张贴了《公告》《查封公告》，拟对原告所租赁的房屋进行拍卖，并要求七日内日腾空房屋。2017年7月27日，洛龙区人民法院再次向原告送达了《协助执行通知书》《执行裁定书》要求原告协助执行。原告认为，被告因个人纠纷致使人民法院强制执行的行为严重影响了原告的正常经营活动，法院限期搬离的通知直接导致了原告经营不能。为保证教学活动不受更大的影响，原告只能紧急另寻租所，并于2017年7月28日，通过电话、短信、特快专递的方式通知被告解除合同，并要求被告共同到场办理搬离房屋交接手续。根据原被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告不能保证原告在租赁期内正常使用房屋已构成根本性违约。现原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）刘杰辩称：2016年7月29日原、被告双方在协商一致的情况下自愿签订的房屋租赁合同，并不存在欺诈、胁迫以及违反法律禁止性规定等情形，应当合法有效，受法律保护，双方都应认真遵照执行。答辩人按照合同约定认真履行，并不存在任何违约情形，原告以法院的执行行为导致其经营不能，认为答辩人违约，单方解除合同并请求支付违约金等，其请求缺乏法律和事实依据，根本不能成立。被告（反诉原告）刘杰向本院提出反诉请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》有效；2、判令被告按约支付房租，继续履行合同；3、判令被告向原告支付违约金20万元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月29日，原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上，签订为期五年的房屋租赁合同。合同主要约定：（1）原告将其所有的位于洛龙区政和路22号12-1栋104、105、106房屋出租给被告培训教育使用，租期五年。（2）租金为月人民币3万元，按年支付，合同签订当日支付一年租金，之后租金为每年的8月1日一次性付清。（3）被告可对房屋进行装饰，费用全部自行承担。五年租赁期满，装修附属设施归甲方所有。（4）原告收取被告的保证金4万元，若被告不违反协议约定，则可租赁期满抵用房租，否则不予退还。（5）若有一方违约，违约方负责赔偿对方违约金20万元。（6）房屋虽被洛龙区人民法院查封，但未限制租赁使用，若因此给对方造成损失负责赔偿。（7）本合同一式三份，双方签字之日生效等诸多条款。协议签订后，原告按照双方约定，履行了自己的全部义务，但被告在合同履行过程中，不仅不按约定交付房租，而且起诉贵院请求解除合同并支付其保证金和违约金。对此原告认为被告明知涉案房屋系贵院查封房屋，尤其是贵院已经在7月28日当日又以书面形式明确告知被告，查封期间可正常经营承租房屋的情形下，被告却于当日仍以该行为使其无法正常经营为由解除合同，其理由根本不能成立，反诉人为维护自身的合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）启迪教育辩称：刘杰的诉讼请求没有法律和事实上的依据，应当依法予以驳回。首先，房屋租赁合同已经不具备继续履行的条件，启迪教育租赁合同的目的是为了从事小学教育培训，由于法院在招生敏感期贴公告要求强制执行搬离并对房屋进行拍卖，刘杰也未在法院给出的期限内妥善解决问题，法院公告一直贴在学校大门口，给学校声誉造成了极大影响，新学年招生无法进行，已缴费的家长纷纷申请退费，严重影响了学校的培训经营，启迪教育的租赁合同目的已不能实现。此外，该房屋至今仍处于被法院查封，随时有可能被拍卖的处境，房屋能否正常使用存在较大的不确定性，刘杰不考虑教育行业的特殊性，不顾启迪教育的实际困境，坚持要求合同继续履行，既不符合法律规定，也不符合人之常情。其次，刘杰未能保障学校对租赁房屋的正常使用，导致学校租赁房屋进行教学培训的合同目的不能实现，构成根本性违约，启迪教育依法有权单方解除合同。启迪教育依法行使合同解除权并及时有效的通知了刘杰，合同解除后启迪教育立即腾空房屋交还刘杰，同时不再负有交付下一年度租金的义务，本案中启迪教育不存在任何违约之处，不应当承担违约金，相反，刘杰应为其违约行为给启迪教育造成的损失承担赔偿责任。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回刘杰的全部诉讼请求。经审理查明，2016年7月29日，启迪教育（承租方、乙方）与刘杰（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在洛龙区政和路22号12-1幢104、105、106的房屋出租给乙方使用；租赁房屋作为教育培训使用；房屋租赁期为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日；月租金为人民币叁万元整，乙方向甲方支付人民币4万元整作为本协议保证金；房屋租金按年支付，合同签订之日乙方向甲方支付第一年房屋租金和协议保证金，以后每年8月1日由乙方向甲方一次性支付全年房租；租用期内，乙方在向甲方交足房租的情况下，甲方应确保乙方对房屋的正常使用，不得将乙方在租用期内的房屋转租给任何第三者，不得妨碍乙方正常经营；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工；装饰物的工料费由乙方全部承担；租赁房屋的日常维修保养责任由甲方承担；5年租赁期满，装修附属设施归甲方所有；甲方收取乙方的保证金，若乙方协议期内按协议履行，则甲乙双方协议到期如数抵用房租，若因乙方原因不能继续履行协议，则甲方不予退还保证金；若甲乙任一方未履行本合同约定的有关义务，违约方负责赔偿对方违约金20万元；另合同还注明“乙方所租赁的房屋已被洛龙区人民法院查封，若租赁期间因此给乙方造成的一切损失均由甲方承担。”2016年7月29日，启迪教育向刘杰支付一年（2016年8月1日至2017年7月31日）的租金共计36万元，另交纳租房保证金4万元，刘杰向启迪教育出具了收条。刘杰依约向启迪教育交付了房屋，启迪教育对涉案商铺进行装修使用。2017年7月20日洛阳市洛龙区人民法院做出《查封公告》，载明：“陈国昌申请执行刘杰借款合同纠纷一案，本院做出的（2016）豫0311民初1465号民事判决书已发生法律效力，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年4月13日查封了被执行人刘杰的位于洛阳市××、××、××商业用房××套。查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分，有关部门不得办理财产转移手续。违者，本院将依法追究法律责任。”另有一份洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311执792号《公告》，载明：“本院执行陈国昌申请执行刘杰借款合同纠纷一案，本院依法查封了被执行人刘杰名下的位于洛阳市××、××、××商业用房××套。因被执行人刘杰至今未按生效的法律文书履行义务，本院拟对被执行人刘杰的上述房产进行拍卖。现依法公告通知被执行人刘杰及占用该房屋者，自本公告之日起7日内自行搬离，逾期本院将强制搬离。”上述两份公告张贴于启迪教育租赁的案涉房屋的门口。2017年7月27日洛龙区人民法院向启迪教育送达（2017）豫0311执792号执行裁定书及协助执行通知书，要求启迪教育协助扣留、提取被执行人刘杰收入738889元及利息、案件受理费19723元、执行费13289元、保全费5000元。2017年7月28日，洛龙区人民法院向启迪教育发出通知：“本院于2016年4月13日查封了刘杰的位于洛阳市××、××、××房产，在查封期间，你公司可正常承租使用该房产，到期租金交付我院”。启迪教育接到通知后表示其已另寻租所并与刘杰解除合同，将于7月31日搬迁腾房。启迪教育于2017年7月28日分别通过短信、邮寄《解除合同通知书》的方式通知刘杰解除租赁合同，并声明因其租金已支付至2017年7月31日，故将于该日前搬离。刘杰通过短信回复称其已向洛龙区人民法院提交执行异议申请，要求继续履行合同。2017年8月3日启迪教育自行搬离，并短信通知刘杰搬离事宜。启迪教育在搬离案涉商铺后又另寻租所，并向学员退还了之前收取的培训费用3万余元。庭审中刘杰称2017年7月27日晚上启迪教育的工作人员才电话告知了法院张贴公告的相关情况，但启迪教育称其在2017年7月20日看到法院公告后就与刘杰电话沟通，但未保存相关证据。本院认为，关于合同的效力是法律问题，是法院依职权审查认定的内容，本案被告刘杰反诉请求确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》有效，后在庭审中放弃该项诉讼请求，不影响本院对该合同效力的审查。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确载明租赁房屋已被洛龙区人民法院查封，但被告刘杰应保障原告启迪教育对房屋的正常使用且不得妨碍其经营。2017年7月20日洛龙区人民法院在租赁房屋处张贴的两份公告，拟对涉案房屋拍卖要求占用房屋者于七日内搬离，该两份公告系被告刘杰未履行生效法律文书确定的到期债务致使案件进入执行程序而产生。司法机关依法张贴公告要求原告启迪教育在规定的期限内搬离租赁房屋，致使原告不能正常经营且对原告的商业信誉产生一定影响均系被告不积极履行法定义务所致，原告启迪教育在法院公告限定的搬离期限内向被告刘杰发出解除合同通知，系在被告刘杰的违约行为致使不能实现合同目的的情形下行使法定解除权。因原告向被告缴纳了截止2017年7月31日之前的租金，且原告在解除合同通知中告知被告将于2017年7月31日前搬离，故双方的合同于2017年7月31日解除。合同解除后，被告刘杰应当退还原告交纳的租房保证金4万元。被告刘杰反诉要求原告支付后续房租继续履行合同并要求原告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约责任的承担，虽然被告刘杰存在违约行为，但在2017年7月28日法院即发出通知告知原告启迪教育可正常承租使用该房产，且原告当时并未搬离，故对于损失扩大方面，原告负有一定责任，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌定为40000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司与被告（反诉原告）刘杰签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；二、被告（反诉原告）刘杰应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司租赁押金40000元；三、被告（反诉原告）刘杰应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司违约金40000元；四、驳回原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘杰的反诉请求。如被告（反诉原告）刘杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5000元，保全费2020元，由原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司承担4703元，被告刘杰（反诉原告）承担2317元；反诉费2250元，由被告（反诉原告）刘杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李 雪代理审判员  曹艳敏代理审判员  李改飞二〇一八年五月二十二日书 记 员  李慧云