山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2014）曲商初字第850号原告中国农业银行股份有限公司曲阜市支行。负责人刘某某，行长。委托代理人刘海清。委托代理人孔凡翠。被告李某某，男。被告杨某某，女。与被告李某某系夫妻关系。二被告委托代理人王明锦。被告曲阜市房地产交易登记中心。法定代表人曹某，书记。委托代理人王茂峰。原告中国农业银行股份有限公司曲阜市支行（简称：曲阜农行）诉被告李某某、杨某某、曲阜市房地产交易登记中心（简称：曲阜房产中心）金融借款合同纠纷一案，于2014年10月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲阜农行的委托代理人刘海清、孔凡翠，被告李某某、杨某某的委托代理人王明锦，被告曲阜房产中心的委托代理人王茂峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲阜农行诉称，我单位和被告存在借贷业务关系，借款人李某某于2003年6月12日在我行申请办理个人住房贷款40万元，于2023年6月11日到期，期限为240个月，执行等额本息还款法。曲阜房产中心为此住房贷款做了担保。截止2014年9月28日，被告李某某尚欠我行贷款本金225734.97元及逾期利息862.73元。后我行多次催收未果，为维护我行的合法权益，特向法院起诉，要求被告偿还贷款本金225734.97元及利息，解除借款合同，被告曲阜房产中心承担连带的保证责任，并由被告负担此案全部诉讼费用。被告李某某辩称，当时贷款是杨某某在筹建办公楼和住宅楼时让我签订的购房合同进行贷款，是在房管局签订的，没有和原告见面，贷款也没有给个人。被告杨某某辩称，对这件事我一直不知道，李某某让我签字我就签了，至于签字的目的我不清楚。被告曲阜房产中心辩称，我单位是办理房产交易、房屋登记等以公益为目的的事业单位，根据担保法的规定，我单位不得为保证人；本案所涉及的借款是基于被告李某某购房所产生的，该借款有担保物，根据担保法的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任，综上，我中心不应承担连带的清偿责任。为证明其诉讼主张，原告曲阜农行提交证据如下：1、被告李某某与曲阜市房地产管理处签订的商品房买卖合同一份，证明李某某向曲阜市房地产管理处申请了购买房屋，双方又签订了买卖合同的事实。2、2003年4月15日首付款收据二张，证明李某某交付了首付款，尽到审查义务的事实。3、购房担保借款合同、委托划款扣款授权书、借款凭证、进账单、取款凭条，证明被告李某某向原告申请贷款40万元，由曲阜市房地产管理处担保，原告按照担保借款合同、委托划款扣款授权书的约定履行了出借义务的事实。4、被告李某某与被告杨某某的结婚证明及购房借款申请表，证明二被告系夫妻关系，并知道借款购房的事实。对于以上证据，被告李某某、杨某某质证意见：对证据1真实性无异议，但认为该合同是无效的，合同约定的房屋不存在，该合同是预售合同，签订合同时没有预售登记。对证据2首付款收据无异议，李某某确实交纳了首付款；对证据3购房担保借款合同真实性无异议，但认为属无效合同，应予解除。购房担保的前提是存在商品房买卖合同，但商品房买卖合同是无效的，因此此合同应予解除。根据相关法律规定，应由开发商将收取的住房贷款金返还给银行，并且由开发商将收取的买售人的购房款返还给买售人。对证据4购房申请表中杨某某的签字并非作为借款人或担保人，而仅是在配偶是否同意所购房屋是否作为抵押物中签字。曲阜房产中心的质证意见：对证据1、证据2真实性无异议；对证据3购房担保借款合同有异议，认为曲阜房产中心为事业单位，不得作为保证人，不应承担连带清偿责任。对原告提供的借款凭证、现金交款单、入账的记账凭证有异议，是原告单方提供，不能证实该款已打入房地产管理处筹建办公室的账户。对证据4无异议。以上证据，经质证对其真实性无异议，且与原告的主张具有关联性，本院予以认定。被告李某某、杨某某为证明自己的主张，提交原告曲阜农行营业部打印的交易明细一份，证明原告发放的贷款并非由被告负责偿还，均是由被告曲阜房产中心进行偿还。对于被告李某某提交的证据，原告质证意见：对其真实性无异议，对其证明内容有异议，认为该还款是通过自动扣收个人账户来偿还的，不涉及第三人偿还的问题。经审理查明，2003年4月2日，曲阜市房地产管理处筹建办公室与被告李某某签订了《商品房买卖合同》，由被告李某某购买其开发的位于某某小区XX号楼X单元五层西户和X单元五层东户的房屋二套，车库一间，总房价为615714.00元，约定合同签订之日预交首付款（定金）215714.00元，余款由曲阜市房地产管理处筹建办公室协助被告李某某办理银行贷款。合同签订当日，被告李某某即支付首付款215714.00元。2003年5月29日，被告李某某、杨某某共同向原告申请购房借款并填写了《购房借款申请表》，2003年6月12日，原告作为贷款人、被告李某某作为借款人、曲阜市房地产管理处作为保证人，三方签订了《购房担保借款合同》一份，合同约定：被告李某某由曲阜市房地产管理处担保在原告处办理房屋贷款400000元，借款期限自2003年6月12日起至2023年6月18日止，共计20年，贷款利率按月利率4.2‰执行。贷款期限一年以内的，按合同利率执行。贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应的期限利率档次执行新的利率规定，还款金额采用计算公式等额本息还款法计算。被告李某某授权原告，在被告李某某办妥本合同抵押登记或预登记，并将抵押登记或预登记证明交原告方后，如未办理抵押预登记的，须办理本合同的公证后，才能将借款金额从其账户内一次性以被告李某某购房的名义划入曲阜市房地产管理处在原告方开立的售房专用账户中。合同还约定：借款人连续三个月未偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息逾期超过三个月，或逾期还款月次累计超过六期，出借人有权提前收回全部贷款本息。2003年6月10日，被告李某某向原告出具了《委托划款扣款授权书》，合同签订的当日，原告曲阜农行即为被告李某某办理了400000元的贷款，并按《委托划款扣款授权书》指定的账户，划入了曲阜市房地产管理处的账户。但该房屋没有办理抵押、预登记和公证。此借款由曲阜市房地产管理处以被告李某某的名义偿还，至2014年8月20日下欠原告贷记本金225734.97元及利息没有偿还。后原告索要未果，故诉至本院，要求被告李某某、杨某某偿还贷款本金225734.97元及利息，解除借款合同，被告曲阜房产中心承担连带的保证责任，并由被告负担此案全部诉讼费用。另查明，曲阜市房地产管理处于2005年4月11日，由曲阜市机构编制委员会文批准改为曲阜市房地产开发建设服务中心，2009年6月2日，曲阜市房地产开发建设服务中心由曲阜市机构编制委员会文批准改为曲阜市房地产交易登记中心。再查明，被告李某某与杨某某系夫妻关系，2003年5月29日，被告李某某、杨某某共同向原告申请购房借款并填写了《购房借款申请表》。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告签订的商品房买卖合同、首付款收据、购房担保借款合同、委托划款扣款授权书、借款凭证、现金交款单、入账的记账凭证等证据相互印证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，并且符合法律规定的形式要件，应为有效合同。合同成立后，原告已按被告李某某《委托划款扣款授权书》指定的账户，履行了合同约定的出借义务，原告发放借款后，被告也按合同的约定向原告履行了部分还款义务，故应认定该借款合同有效。被告李某某在申请借款后，未按时履行还款义务，构成违约，原告依约要求提前解除合同并主张收回借款本息，与法有据，应予支持。被告杨某某与被告李某某在签订借款合同时系夫妻关系，且被告杨某某在购房借款申请表上签名对借款予以确认，亦应当对借款本息承担还款责任。被告李某某辩称借款合同签订后，其既没有得到原告发放的贷款，也没有得到被告销售的房屋，且原告没有按照合同约定，对房屋的房源的真实性进行核查，在没有办理房屋抵押手续的情况下，就将贷款划转给了房地产管理处筹建办公室，不应由其承担还款责任的辩解，本院认为，《购房担保借款合同》第六条虽然约定了李某某授权曲阜农行办理抵押登记后，将借款金额划入曲阜市房地产管理处筹建办公室的售房专用账户，但该约定也明确了办理抵押登记的责任在于被告李某某方面，而被告李某某在没有签订合同的情况下，在明知未办理抵押登记或房屋不存在的情况下，却签订《委托划款扣款授权书》授权原告曲阜农行将贷款发放给了曲阜市房地产管理处筹建办公室，应承担起过错责任，且原告已按照授权履行了发放借款的义务，对于被告李某某的辩解，本院不予采信。曲阜市房地产管理处作为保证人与李某某、曲阜农行签订了《购房担保借款合同》，被告曲阜房产中心作为曲阜市房地产管理处更名后的机构，理应对借款承担连带清偿责任，但被告曲阜房产中心为事业单位，不得为保证人，故被告曲阜房产中心对借款应承担连带赔偿责任。被告曲阜房产中心辩称其作为以公益为目的的事业单位，不得为保证人，不应承担连带责任的辩解，本院认为，被告曲阜房产中心虽为事业单位，但其更名前并非为事业单位，且原告曲阜农行对此并没有过错，故对于被告曲阜房产中心的该辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，最高人民法院《关于适用【中华人民共和国担保法】若干问题的解释》第七条，最高人民法院《关于适用【中华人民共和国婚姻法】若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司曲阜市支行与被告李某某、曲阜市房地产管理处（现变更为曲阜市房地产交易登记中心）签订的购房担保借款合同。二、由被告李某某、杨某某于本判决生效后十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司曲阜市支行225734.97元及逾期利息（利息计算方法：从2014年8月21日起至本判决确定的履行期届满之日止，按双方合同约定的利率计算）。三、被告曲阜市房地产交易登记中心对上述借款及利息承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4686元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  孟祥华审 判 员  张 鑫人民陪审员  王玉宝二〇一五年七月二十四日书 记 员  杨 艳