成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初6551号 原告（反诉被告）：于翔，男，汉族，1974年1月13日出生，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）：陆宁，女，汉族，1984年3月26日出生，住成都市金牛区。 以上二原告委托诉讼代理人王梓入、毕英鸷，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴滨，男，汉族，1972年12月29日出生，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人赵玉国，天津华垠普道律师事务所律师。 第三人：付强，男，汉族，1961年4月30日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人赵玉国，天津华垠普道律师事务所律师。 原告（反诉被告）于翔、陆宁与被告（反诉原告）吴滨，第三人付强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案受理后，因该案房屋的处理涉及（2018）川0124民初432号原告中能融（天津）国际融资租赁有限公司与被告吴滨，第三人于翔、陆宁合同纠纷一案的审理结果为依据，遂于2018年1月26日对该案中止诉讼，而后（2018）川0124民初432号案原告中能融（天津）国际融资租赁有限公司于2018年3月13日撤回诉讼，故本案继续审理，并依法适用简易程序由审判员何红梅公开开庭进行了审理。于翔、陆宁及其委托诉讼代理人王梓入，吴滨与第三人付强的委托诉讼代理人赵玉国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于翔、陆宁向本院提出诉讼请求：被告继续履行《成都市存量房屋买卖合同》，协助完成房屋所有权、土地使用权过户登记；2、被告以203.8万元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年11月8日起支付违约金至过户登记完成之日止（暂计至2017年12月4日为26494元）；3、因本案诉讼产生的费用（含案件受理费、保全费等）由被告承担。事实与理由：原被告于2017年8月29日签订《房屋买卖合同》，约定由原告以203.8万元的价格购买被告所有的位成都市郫都区号的房屋；合同签订时原告应支付定金38000元，过户完成后再支付600000元，余款1400000元由原告申请中国工商银行成都郫都支行于过户完成后30日内代付；银行贷款审批通过后，被告应协助原告完成过户登记；若被告逾期交房，应每日按总价款万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付定金及首付款共638000元，并于2017年11月7日通过银行贷款审批，原告要求被告委托的第三人办理涉案房屋交易的有关手续，但被告及第三人均未能及时协助。2017年11月18日被告称其不再履行合同，现原告诉至本院，请求解决。 被告（反诉原告）吴滨辩称：根据双方实际履行的《存量房房屋买卖合同》第四条第一款约定，原告应在2017年9月28日之前完成贷款审批，否则合同终止，同时承担违约责任。在原告在进行贷款审批期间，被告一直在积极配合，没有拖延。原告未能在2017年9月28日前履行合同义务，其行为构成违约，本合同应终止。至于其在2017年10月18日由第三人协助原告办理的银行贷款手续，是因为第三人没有征得被告的意见，单方进行的，不影响合同终止的发生。另，原告在银行贷款的首付款存在虚假情况，已经被银行否决，所以原告就本合同的履行也无可能，无法继续履行，其合同也应该终止。被告并未向原告交付房屋，原告强行占有该房屋，构成侵权，故应向被告支付强占期间的占用费。 被告（反诉原告）吴滨向本院提出反诉诉讼请求：1、判令《房屋买卖合同》终止；2、反诉被告向反诉原告赔偿违约金101900元；3、反诉被告腾退被占房屋并按5000元/月标准支付强占房屋期间的租金；4、本案诉讼费由反诉人承担。事实及理由：双方于2017年8月29日签订《房屋买卖合同》，由反诉被告以2038000元的价格购买反诉原告房屋。反诉被告未按合同的约定在30日内通过并完成贷款申请征信审查及银行贷款审批，故本合同应终止，反诉被告应承担房价总款5%的违约金及其他赔偿责任。故现被告（反诉原告）特反诉至法院，请求解决。 原告（反诉被告）于翔、陆宁辩称：合同约定的终止实为解除，被告称未在30日内通过银行贷款审批，合同约定的贷款审批期限应从三方面签贷款合同之日（2017年10月18日）起算，故没有超过期限，被告无权行使解除权。并且贷款审批未能在2017年9月28日前完成的主要原因是因为被告怠于履行合同约定的配合原告方向银行及时提交资料、到场签字的义务。关于租金，被告方已于2017年10月1日通过钥匙交付的方式将房交付给原告方，原告方有权使用诉争房屋，不应向被告支付租金，其次，被告方未经通知擅自更换门锁，指使物业保安殴打原告方家属等方式阻挠原告方，原告方至今未能正常使用房屋，不应就此期间承担费用。综上，其反诉的事实和理由均不能成立，主张驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人付强述称：与被告的意见一致。 本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，吴滨、为卖方与于翔、陆宁为买方签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：卖方将其所有的位于成都市郫都区的房屋出卖给买方；房屋总价2038000元。付款方式为签订合同时由买方向卖方支付定金38000元，该房屋过户到买方名下当日内，买方向卖方支付600000元，过户后30日内，买方向中国工商银行成都郫都支行申请贷款，向卖方支付1400000元（注：由贷款银行直接转入卖方收款帐号，如遇贷款银行审批贷款额度不足，差额部分买方应在该房屋过户到买方名下当日内补齐并支付到卖方收款账户）。双方同意，自本合同签订之日起3日内，买方应到中国工商银行成都郫都支行通过贷款申请征信审查。买方通过银行贷款审批后，卖方再行配合买方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如买方在30日内未通过并完成贷款申请征信审查及银行贷款审批。本合同终止。买方应承担房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记的，卖方应支付房总价款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。买方应按照国家及地方相关规定缴纳买卖双方所产生的一切应承担的各项税费，卖方不承担任何税费。除上述外，该合同还对违约责任、争议解决方式等事项进行约定。 2017年8月30日吴滨为甲方，于翔、陆宁为乙方与成都瑞盈添富金融服务外包有限公司为丙方签订《按揭代理合同》。约定：由该公司为涉案房屋的贷款提供服务；甲乙双方应遵守本合同的约定、政府主管机关和贷款机构的相关规定，积极配合丙方办理贷款手续及相关事宜。 2017年8月30日吴滨委托第三人付强代为对涉案房屋进行出售包括协助买方办理银行或公积金（按揭）过程中的一切相关事宜，协助买方办理涉案房屋的抵押登记的相关事宜等。 2017年9月6日于翔向吴滨支付了首付款638000元。 为进行抵押贷款，于翔、陆宁于2017年8月30日对涉案房屋进行评估，2017年10月18日上海申价房地产评估有限公司成都分公司对该房屋评估为2344400元。为进行抵押贷款，吴滨的代理人付强与于翔、陆宁签订《房屋买卖合同》（贷款购房专用），约定涉案房屋总价为2340000元，首付款940000元，贷款1400000元。2017年9月20日于翔向吴滨转账302000元，同日吴滨将302000元退还给于翔。 2017年10月18日于翔、陆宁与成都市住房置业融资担保有限公司签订《个人住房、商业用房反担保（抵押）合同》。同日吴滨的代理人付强、于翔、陆宁与中国工商银行成都郫都支行签订贷款合同，约定由于翔、陆宁向中国工商银行成都郫都支行运用公积金加商贷组合个人贷款方式贷款1400000元。2017年11月7日该贷款审核通过。 2017年11月17日吴滨通过唐苏秀向于翔转达要求终止合同。 另查明，于翔、陆宁已于2017年9月12日缴纳了涉案房屋交易的契税36000元，于2017年11月4日向涉案小区的物业管理公司缴纳了2017年9月1日至2017年12月31日的物业服务费与居民垃圾处理费。 上述事实，有当事人的当庭一致陈述，双方当事人提交的身份信息、《成都市存量房屋买卖合同》、购房资格确认单、房产证、国土证、房屋档案查询结果、个人信用报告、转账凭证、预评估报告书、《反担保（抵押）合同》、《按揭代理合同》、公证书、授权委托书、《房屋买卖合同》（贷款购房专用）、银行转账记录、房屋信息摘要、发票等证据予以证实，予以确认。 本院认为，于翔、陆宁与吴滨签订的《成都市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有拘束力。 一、关于于翔、陆宁与吴滨之间的《成都市存量房屋买卖合同》是否应予继续履行的问题。从本案证据能证实于翔、陆宁按约定向吴滨支付了购房首付款638000元、房屋交易的契税等，吴滨也按约定配合于翔、陆宁办理了贷款手续，但对贷款审批时间的认定的理解双方产生争议。本着诚实信用能实现合同目的的原则，本案中贷款申请的主体虽为于翔、陆宁，存量房买卖中按揭款通常由银行直接支付给吴滨，该贷款的办理需吴滨进行配合到银行办理贷款合同的相关手续，吴滨的代理人第三人付强经吴滨授权于2017年10月18日与于翔、陆宁与贷款银行签订贷款合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，第三人签订贷款合同的行为对吴滨发生效力，该贷款于11月7日通过，此期间并未超过30日，故于翔、陆宁不构成违约，未达到合同终止的条件。综上对本诉继续履行涉案合同，并配合办理房屋权属过户登记的诉讼请求，本院予以支持。对反诉终止合同的请求，本院予以驳回。 二、对于违约金问题，本案中双方对贷款问题的期间理解发生争议，双方的行为均未构成违约，故对本反诉中违约金的请求予以驳回，对于反诉腾退房屋并支付租金的请求，于法无据，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、继续履行原告（反诉被告）于翔、陆宁与被告（反诉原告）吴滨于2017年8月28日所签订的《成都市存量房买卖合同》。 二、被告（反诉原告）吴滨于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）于翔、陆宁办理位于成都市郫都区房屋的过户登记手续。 三、驳回原告（反诉被告）于翔、陆宁的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）吴滨的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费11658元，保全费5000元，共计16658元，由被告（反诉原告）吴滨负担16400元，由原告（反诉被告）于翔、陆宁负担258元；反诉案件受理费11960元，由被告（反诉原告）吴滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何红梅 二〇一八年五月十八日 书记员  阳友亮