浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1902号 上诉人（原审被告）：许卫捷，男，1973年10月29日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：浙江明宇置业有限公司，住所地：浙江省杭州市富阳区鹿山街道依江路**。统一社会信用代码：91330183662321727B。 法定代表人：凌士良，董事长。 委托诉讼代理人：许昶，浙江天和天律师事务所律师。 上诉人许卫捷因与被上诉人浙江明宇置业有限公司（以下简称明宇置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初6051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定事实如下：对于明宇置业公司主张的事实和提供的证据，姚飞龙未予抗辩和质证，视为当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。原审院另认定如下事实：《房屋租赁合同》约定：租金按照“先缴后用”的原则，许卫捷按每季度支付给明宇置业公司；本合同签订后3个工作日内，许卫捷应向明宇置业公司支付第一季度租金；明宇置业公司应在收到许卫捷支付的第一季度租金后，7日内将标的房屋交付给许卫捷；第二季度以及以后每季度租金，许卫捷应于下季度租期开始前的15日内一次性付清；房屋租赁期间，许卫捷有下列行为之一的，明宇置业公司有权解除合同，收回出租房屋：（6）停止经营一个月或拖欠房租累计15天以上；合同还约定其他相关条款。明宇置业公司盖章、签字确认，许卫捷签字确认。2016年10月28日，明宇置业公司向许卫捷发出商铺租赁费催缴通知书，告知许卫捷自2016年1月1日起至2016年12月31日期间商铺租金已交89425元，尚欠268275元，要求在2016年11月15日前，按照合同约定缴清上述拖欠商铺租金。逾期再不支付，根据《房屋租赁合同》约定，明宇置业公司将从2016年11月16日起，断电断水，并按合同约定进行追诉，由此引发的一切后果和损失由许卫捷承担。后许卫捷支付租金100000元。2016年12月30日，许卫捷向明宇置业公司出具承诺书，载明：现许卫捷还欠明宇置业公司租金168275元，承诺2016年12月31日前一次性支付给明宇置业公司，许卫捷逾期支付所欠租金168275元，自愿接受明宇置业公司对上述房屋采取的停电、停水措施，承担由此引起的一切法律、民事、经济等责任。后许卫捷未支付租金。明宇置业公司于2017年7月21日起诉至原审法院，请求：1.判令解除2016年1月1日许扬帆、许卫捷与明宇置业公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令杭州富阳银碟咖啡馆（普通合伙）腾空、返还租赁房屋，并按合同约定的年租金计付自2017年7月1日起至实际腾空日止的房屋占用费；3.判令杭州富阳银碟咖啡馆（普通合伙）支付明宇置业公司自2016年1月1日起至2017年6月30日止的房屋租金356067元；4.判令杭州富阳银碟咖啡馆（普通合伙）支付明宇置业公司2016年-2017年度物业管理费96556元；5.判令杭州富阳银碟咖啡馆（普通合伙）支付明宇置业公司以2016年度所欠租金168275元为基数按年利率24%计付自2016年4月1日起至2016年12月31日止的违约金26555元；以所欠总租金356067元为基数按年利率24%计付自2017年1月1日起至款项付清日止的违约金；6.判令许扬帆、王明慧、许卫捷对上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由杭州富阳银碟咖啡馆（普通合伙）、许扬帆、王明慧、许卫捷承担。2017年8月17日，明宇置业公司撤回对许扬帆、王明慧、银碟咖啡的起诉，变更诉讼请求为：1.判令解除2016年1月1日明宇置业公司与许卫捷签订的《房屋租赁合同》；2.判令许卫捷腾空、返还租赁房屋，并按合同约定的年租金计付自2017年7月1日起至实际腾空日止的房屋占用费；3.判令许卫捷支付明宇置业公司自2016年1月1日起至2017年6月30日止的房屋租金356067元；4.判令许卫捷支付明宇置业公司以2016年度所欠租金168275元为基数按年利率24%计付自2016年4月1日起至2016年12月31日止的违约金26555元；以所欠总租金356067元为基数按年利率24%计付自2017年1月1日起至款项付清日止的违约金；5.本案诉讼费用由许卫捷承担。本案审理过程中，经该院释明，明宇置业公司明确第2项诉讼请求为：判令许卫捷腾空、返还租赁房屋，并按合同约定的年租金计付自2017年7月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及赔偿自《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾空日止的损失（相当于房屋占用费）。 原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》，虽然载明承租方为许扬帆及许卫捷，但仅有明宇置业公司盖章签字及许卫捷签字，在合同履行过程中，明宇置业公司仅向许卫捷主张权利，许卫捷也出具相关承诺，因此，《房屋租赁合同》的当事人为明宇置业公司、许卫捷双方。《房屋租赁合同》系明宇置业公司、许卫捷真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。许卫捷在支付2016年第一季度租金后，直至2016年10月28日，仍欠付2016年度其余三个季度租金，且经催告仍未支付，也不支付2017年度应付租金，其行为构成违约，应当承担《房屋租赁合同》约定的违约责任。《房屋租赁合同》约定许卫捷逾期缴纳租金日违约金按总欠交租金额的1%计付，现明宇置业公司自动调整为按年利率24%计算，尚属合理，该院予以确认。许卫捷应于2016年3月15日支付明宇置业公司2016年第二季度租金，应于2016年12月15日支付明宇置业公司2017年第一季度租金，逾期未支付的违约金应从2016年3月15日及2017年12月15日开始计算，明宇置业公司主张从2016年4月1日及2017年1月1日开始计算违约金，是明宇置业公司对自己财产权益的合法处分，该院予以认定。故明宇置业公司之诉请，理由正当，该院予以支持。许卫捷经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2017年10月10日判决：一、浙江明宇置业有限公司、许卫捷2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、许卫捷于判决生效之日起三十日内腾空并返还浙江明宇置业有限公司位于杭州市富阳区××街道××路××号××层房屋，赔偿自判决生效之日起至实际腾空并返还租赁房屋日止按照《房屋租赁合同》约定的对应期间租金计算标准计算的损失；三、许卫捷于判决生效之日起三十日内支付浙江明宇置业有限公司至2017年6月30日止的租金356067元及2017年7月1日起至判决生效之日止按《房屋租赁合同》约定的对应期间租金计算标准计算的租金；四、许卫捷于判决生效之日起三十日内支付浙江明宇置业有限公司违约金26555元及按本金356067元按照年利率24%自2017年1月1日起计算至判决确定的履行之日止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9013元，减半收取4506.5元，由许卫捷负担。 宣判后，许卫捷不服，向本院提起上诉称：一、许卫捷于2016年1月自原房屋承租人何玉凤处租赁案涉房屋，同时签订了三方转让协议，何玉凤与明宇置业公司故意隐瞒了每年实际需支付的房屋金额和物业管理费用减免政策的真相，及2016年度房租承担的主体责任人。（一）许卫捷于2016年1月签订三方协议之前，实际通过朋友向何玉凤支付了30万元的租金。（二）明宇置业公司收到许卫捷支付的2016年两笔款项后一直未开具正式发票，可以证明何玉凤与明宇置业公司之间已经发生了租金支付关系，故许卫捷不应承担一审认定支付的房租余款。本案中，许卫捷不存在欠付租金的行为。实际系因何玉凤与明宇置业公司故意隐瞒真相和房屋交接事项不明确的重大过错才造成的后果，请求二审法院查明事实真相，依法追究当事人相关责任。二、许卫捷与明宇置业公司之间签订租赁合同后并没有实际使用过该合同约定的房屋，仅是在二楼包厢设立一个办公室，而明宇置业公司也知道许卫捷与何玉凤之间的租赁转让关系，并没有向原真正房屋使用人何玉凤名下的杭州富阳银碟咖啡馆（普通合伙）进行催要房租。也没有根据协议要求签订补充协议，充分说明明宇置业公司与何玉凤之间签订的三方转让协议存在不合法的关系，请求二审法院查明事实真相，依法追究当事人相关责任。三、明宇置业公司诉求违约金主体明显不符，有违相关司法解释的规定，属适用法律不当。违约金制度只是作为违约责任的一种制约形式，前提条件是违约事实清楚。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法撤销（2017）浙0111民初6051号民事判决，发回重审或依法改判驳回明宇置业公司的诉讼请求，本案所有诉讼费用由明宇置业公司承担。 被上诉人明宇置业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，明宇置业公司向本院提交解除房屋租赁合同协议书一份，以证明该合同明确许卫捷与何玉凤之间的法律关系与明宇置业公司无关，故许卫捷上诉主张其向何玉凤支付了30万元租金与本案无关。许卫捷未向提交新的证据，亦未对明宇置业公司提交的证据发表质证意见。本院认为，明宇置业公司提交的证据与本案房屋租赁合同纠纷无关，本院不予确认。 本院经审理查明，原审法院认定的“对于明宇置业公司主张的事实和提供的证据，姚飞龙未予抗辩和质证”，应为“对于明宇置业公司主张的事实和提供的证据，许卫捷未予抗辩和质证”本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：原审法院案涉《房屋租赁合同》的签字主体，以及在合同履行过程中，明宇置业公司仅向许卫捷主张权利，许卫捷也出具相关承诺，认定该《房屋租赁合同》的当事人为许卫捷与明宇置业公司，有充分的事实依据。因许卫捷存在逾期支付租金的违约行为，明宇置业公司要求解除该房屋租赁合同，并要求许卫捷承担相应的违约责任、腾退案涉房屋，亦有充分的合同及法律依据。许卫捷上诉所主张的其与案外人何玉凤之间的法律关系，与本案房屋租赁合同纠纷无关，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9013元，由许卫捷负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  徐 丹 审判员  盛 峰 二〇一八年五月十四日 书记员  姚丽萍