广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终172号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中又置业有限公司，住所地广东省深圳市南山区桂庙路南山阳光文体活动中心一层185。法定代表人：古志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敏洪，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈亮，男，1982年2月16日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：翁健龙，广东凯成律师事务所律师。原审被告：古志荣，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人深圳市中又置业有限公司（以下简称中又公司）因与被上诉人陈亮、原审被告古志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中又公司上诉请求：撤销一审判决第三、七项，依法改判：1.被上诉人拆除“星河雅苑”住宅楼407号房室内装修，恢复原状；2.被上诉人按1200元/月的标准，自2013年12月3日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼407号房之日止向上诉人支付房屋占用费。事实和理由：一、被上诉人自2013年12月3日起即占有使用涉案房屋，至今已实际占有使用将近四年，被上诉人已基于涉案合同取得实际利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被上诉人依法应支付占用房屋期间的使用费。二、一审认定被上诉人的装修事实不清。被上诉人基于自身生活需要对涉案房屋进行装修，被上诉人提供的证据无法核实真实性，被上诉人也没有对涉案装修工程造价提出鉴定，涉案装修工程也未依法发包给有资质的承建单位建设，更无任何验收合格的证明，依法应承担举证不能的不利后果。一审法院没有查清被上诉人是否实际支付装修费用，如何支付，实际工程量等具体项目，且对于装修所作的折旧没有任何依据，仅凭案外人的一张收据，判令上诉人接受不确定性的工程显失公平。三、一审判决遗漏了诉讼当事人，应该发回重审。被上诉人提起确认合同无效之诉，根据《中华人民共和国律师法》第五十四条及《律师见证业务工作细则》的规定，如果因为律师违法职业或过错给当事人造成损失的，其所在的律师事务所应当承担赔偿责任。本案的合作建房协议书经广东万政律师事务所见证并出具见证书，本案与广东万政律师事务所存在法律上的利害关系。一审法院如认为涉案合同无效，依法应追加广东万政律师事务所参加诉讼。一审法院确认合同无效，没有追加该律师事务所作为诉讼参与人，剥夺了该律师事务所的权利。被上诉人陈亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人主张房屋占用费没有事实及法律依据。上诉人对合同无效具有重大过错，应承担更大的责任。二、上诉人向被上诉人交付的房屋为毛坯状态，被上诉人委托第三人对涉案房屋进行装修，一审法院对装修款的认定及折价符合实际。三、见证律师不是本案的必要诉讼参与人。本案是房屋买卖合同纠纷，即使见证律师应该承担过错赔偿责任，也是基于法律服务合同而产生。上诉人在一审中未申请见证律师事务所作为诉讼参与人，在二审中提出是为了逃避责任。原审被告古志荣二审期间未出庭，亦未提交书面意见。陈亮于2017年3月2日向一审法院起诉请求：1.撤销与中又公司、古志荣所签订的《合作建房协议书》；2.中又公司、古志荣退还陈亮所付房款79296元，并支付利息14204.77元（利息按中国人民银行公布的同期一年期的贷款利率计算，不够一年的按日计算，日利率=年利率/365），房屋装修费45000元，及律师见证费800元，各项合计139300.77元。一审诉讼过程中，陈亮变更诉讼请求为：1.请求确认陈亮与中又公司签订的《合作建房协议书》无效；2.中又公司、古志荣连带返还房款77296元、押金2000元及利息13942.24元（利息计算自每笔款项支付之日起至实际清偿之日止，暂计算至2017年5月30日，按中国人民银行一年期同期贷款利率计付）、房屋装修费45000元及律师见证费800元，合计139038.24元。中又公司在一审诉讼过程中提出反诉请求：1.解除陈亮与中又公司签订的《合作建房协议书》；2.陈亮腾空、返还“星河雅苑”住宅楼407号房房产；3.陈亮拆除“星河雅苑”住宅楼407号房室内装修，恢复原状；4.陈亮按1200元/月的标准，自2013年12月3日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼407号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，占用费直接从陈亮已支付的建房款中抵扣。房屋占用费暂计至2017年5月为56613元。一审诉讼过程中，中又公司变更第4项反诉请求为：陈亮按1200元/月的标准，自2013年12月3日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼407号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，房屋占用费暂计至2017年5月为56613元。一审法院认定事实：2013年12月3日，中又公司与陈亮签订《合作建房协议书》，约定中又公司在中山市横栏镇三沙村有住宅建设用地一块，由陈亮提供合作建房资金，双方合作建设“星河雅苑”，陈亮分得适当房屋。陈亮向中又公司提供合作建房款19万元，中又公司向陈亮提供“星河雅苑”407号房，建筑面积约92平方米，使用期限为70年（以办证时间和国家相关规定为准）。合同签订之日付定金1万元，2013年11月22日前付首期款7万元（含定金），余款12万元分三年分月付款。中又公司承诺在陈亮交清所有合作建房款时，房屋所有权归陈亮所有。交楼时间约为2013年12月3日，交楼标准室内为毛坯。该楼宇为框架结构，建筑层楼13层。在法律法规及政府政策允许的情况下，中又公司协助陈亮办理产权手续，相关费用由陈亮承担。中又公司在入伙前发给陈亮集资房所有权证明。同日，中又公司与陈亮签订《补充协议书》，约定对上述合作建房余款12万元，由陈亮分36个月付清，按银行同期贷款利率计算利息，即陈亮从2014年1月至2016年12月，每月15日前支付月供款3648元。上述协议后附有“中山市横栏镇三沙村古志荣、古志武用地图”、“古志荣、古志武建筑红线图”。广东万政律师事务所姚朝阳律师制作了上述协议的见证书，陈亮支付了律师见证费800元。上述协议签订当天，陈亮共向中又公司支付了首期款7万元。2014年2月21日，陈亮向中又公司支付了2014年1月、2月的月供款共7296元。2014年2月21日，陈亮还向中又公司支付了2000元装修押金和500元垃圾清运费，中又公司承诺如陈亮没有损坏楼下大门和电梯门，可以退回2000元押金。陈亮将上述房屋委托彭国平施工队进行装修。2014年2月21日，陈亮支付给彭国平1万元装修费。2014年6月29日，陈亮又支付了4万元装修费给彭国平。陈亮称彭国平装修实际花费了45000元，所以彭国平退回了5000元给陈亮。陈亮称彭国平是中又公司的员工，陈亮购买涉案房屋就是彭国平介绍的，彭国平提出参照“星河雅苑”307、308号样板房为陈亮装修，装修费用在4万到5万元，陈亮就同意了。为证明彭国平的身份，陈亮提供了中又公司出具的装修押金收据，其上有彭国平的签名。诉讼过程中，陈亮与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，涉案房屋所在土地为农村集体土地。陈亮称其从2014年10月开始使用涉案房屋，至今仍在使用。中又公司主张陈亮支付房屋占用费，并向一审法院申请委托评估机构按市场价格评估涉案房屋的占用费标准。另查，中又公司为一人有限责任公司，股东是古志荣。一审法院认为,陈亮与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，双方之间名为合作建房，实际为房屋买卖合同关系。双方均确认涉案房屋所在土地为农村集体土地，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”故，陈亮与中又公司签订的《合作建房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”请求确认合同无效，不适用诉讼时效；而合同无效后的返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院确认无效之日起计算。故，中又公司关于诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。合同无效后，中又公司应当向陈亮返还购房款77296元，陈亮应当向中又公司返还“星河雅苑”407号房。陈亮交付的2000元押金系为了保证其装修“星河雅苑”407号房过程中不损坏住宅楼的公共设施，现中又公司未提出陈亮曾损坏该住宅楼的公共设施，故中又公司应向陈亮返还2000元押金。陈亮与中又公司在签订《合作建房协议书》时均明知涉案房屋所在土地为农村集体土地，故双方对于该《合作建房协议书》的无效均有过错。陈亮已付购房款的利息损失、律师见证费和中又公司在陈亮占有使用涉案房屋期间的房屋占用费损失应由其各自自行承担。陈亮提供的装修押金收据上有中又公司的公章，又有彭国平的签名，结合陈亮的庭审陈述可以证明彭国平是中又公司的员工，从而反映中又公司对陈亮的装修情况是有一定了解的。房屋装修完毕后，陈亮一直使用至今，反映该装修具有使用价值，中又公司也未提供证据证明该装修不适于使用，从发挥物的最大效用角度出发，一审法院不同意中又公司拆除“星河雅苑”407号房室内装修的诉讼请求。考虑双方的过错程度及407号房室内装修的折旧，一审法院核定中又公司应当补偿陈亮装修费27000元。中又公司为古志荣投资的一人有限责任公司，古志荣未举证证明其财产独立于中又公司的财产，应当对中又公司的上述金钱债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、陈亮与中又公司签订的《合作建房协议书》无效；二、中又公司于一审判决发生法律效力之日起十日内返还陈亮购房款77296元、押金2000元；三、中又公司于一审判决发生法律效力之日起十日内补偿陈亮装修费27000元；四、古志荣对中又公司所负的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、陈亮于一审判决发生法律效力之日起十五日内将“星河雅苑”407号房腾空、返还给中又公司；六、驳回陈亮的其他诉讼请求；七、驳回中又公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1543元，由陈亮负担363元，中又公司、古志荣负担1180元。反诉费607元，由中又公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，中又公司称“星河雅苑物业管理处”是中又公司设置的为“星河雅苑”提供前期物业管理服务的机构，没有办理独立的工商登记，在共建人对房屋进行装修时有收取装修押金2000元。本院认为，中又公司与陈亮签订的合作建房协议书名为合作建房，实际为中又公司采取与房地产企业出售商品房相同的销售模式向陈亮出售涉案房屋，故本案为房屋买卖合同纠纷。中又公司向陈亮出售的涉案房屋所在土地为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，中又公司与陈亮签订的合作建房协议书违反了法律的强制性规定，依法无效。在合作建房协议无效的情况下，针对中又公司的上诉理由及双方分歧，本案二审争议的主要焦点有二：一是一审法院未通知广东万政律师事务所参加诉讼是否程序不当；二是陈亮是否应向中又公司支付涉案房屋占有使用费，中又公司是否应向陈亮支付装修损失。关于焦点一，中又公司与陈亮签订的合作建房协议书经过了广东万政律师事务所姚朝阳律师的见证，广东万政律师事务所与中又公司、陈亮之间为法律服务合同关系，与中又公司、陈亮之间的房屋买卖合同关系为不同的法律关系。若因广东万政律师事务所的见证服务存在不当导致中又公司、陈亮的相应损失，中又公司、陈亮可另循合法途径予以解决。一审法院未追加广东万政律师事务所参加本案诉讼并不属遗漏必要共同诉讼当事人，审理程序并无不当。关于焦点二，中又公司明知涉案房屋并非商品房，房屋建设所占用土地为农村集体土地，却将涉案房屋出售给陈亮，中又公司对于合作建房协议书的无效存在过错。陈亮以较低的价格购买涉案房屋，在购买房屋的大宗财产时未要求中又公司出示出售涉案房屋的合法文件，陈亮对签订本案无效的合作建房协议书亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，陈亮与中又公司均应对其各自过错承担相应的责任。陈亮向中又公司支付了购房款77296元，中又公司将涉案房屋交付陈亮使用，依法中又公司应向陈亮返还购房款77296元，陈亮应将涉案房屋返还给中又公司。而中又公司占有了陈亮支付的购房款，享有了购房款的利息收益，陈亮占有使用了涉案房屋，享有了涉案房屋的使用收益，陈亮的利息损失一方面可与中又公司对涉案房屋的使用收益损失相冲抵，另一方面双方对合同无效均有过错，故陈亮的利息损失和中又公司的房屋使用收益损失应由其各自自行承担，一审法院对陈亮主张的已付购房款利息和中又公司主张的房屋占有使用费均不予支持并无不当，本院对此予以维持。对于陈亮主张的装修款损失问题。依生活常理，房屋需在进行相应的固定装修后才能居住使用，中又公司与陈亮约定交付涉案房屋的标准为毛坯，而陈亮实际已入住涉案房屋，因此，陈亮必然支出了一定的装修费用用于固定装修。陈亮对涉案房屋进行的固定装修已形成涉案房屋的附合物，虽然中又公司在本案中主张不同意利用陈亮已投入的固定装修，要求陈亮予以拆除，但是因双方签订的合作建房协议书依法无效，中又公司和陈亮对该协议书的无效均存在过错，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，中又公司应当对陈亮已投入的固定装修予以相应补偿。陈亮主张其装修费为45000元，是由中又公司的员工彭国平进行的装修，中又公司对此虽不予认可，但依陈亮举证的中又公司向陈亮出具的收据可知，中又公司曾收取过陈亮支付装修押金2000元和垃圾清运费500元，经手人处有彭国平的签名，故一审法院认定中又公司对陈亮的装修情况是有一定了解的并无不当。况且，陈亮对涉案房屋进行了装修的客观事实存在，陈亮主张的装修费用亦未明显不合理。结合双方的过错程度，一审法院认定中又公司补偿陈亮装修费27000元并无明显不妥，本院对此予以维持。对于双方当事人未上诉的其他事宜，本院二审期间依法不予审理。综上所述，上诉人中又公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1215元（上诉人深圳市中又置业有限公司已预交），由上诉人深圳市中又置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年五月二十三日书记员  隋 越