安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0422民初1163号 原告：姚士生，男，汉族，1974年10月8日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：沈国庆、汪建波（实习），安徽力澜律师事务所律师。 被告：淮南新天地置业有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇大顺路阳光欧洲城小区4号楼168号商铺，统一社会信用代码91341521578510074W。 法定代表人：刘国敏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金磊、赵宝，安徽天瑞律师事务所律师。 原告姚士生与被告淮南新天地置业有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月28日公开开庭进行了审理。原告姚士生的委托诉讼代理人沈国庆、汪建波，被告新天地公司的委托诉讼代理人金磊、赵宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姚士生向本院提出如下诉讼请求：1、判令新天地公司返还和双倍返还房屋套内建筑面积减少部分的价款合计120381.11元；2、判令新天地公司退还姚士生补缴的建筑面积差价款3696.48元；3、本案诉讼费用由新天地公司承担。事实与理由：新天地公司系寿县“阳光欧洲城”房产项目的开发商，在对外预售该楼盘时，其广为散发的售楼广告中宣称上述房屋公摊面积极小，有92%的超高得房率，且允诺户户赠送价值6000元的壁挂式太阳能热水器，并在售楼广告中明确以虚线和具体的数字标示出每种房型赠送给业主的房屋面积。根据新天地公司的宣传材料，姚士生考虑到公摊比例低，性价比高，决定购买新天地公司宣传册上C1户型的一套房屋。2013年9月24日，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定了姚士生购买的“阳光欧洲城”第1幢2单元1606号商品房（宣传册上C1户型的房屋）；房屋建筑面积93.48㎡，其中套内建筑面积78.53㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.95㎡；房屋单价为4153.35元/㎡，总房价款为388255元；房屋交付期限为2015年2月28日……。合同签订后，姚士生依约向新天地公司支付了购房款，待交付房屋时，其发现新天地公司提供的房屋建筑面积测量报告显示所购房屋套内建筑面积仅为74.39㎡，其交付房屋的套内建筑面积在去除其承诺赠送的面积后，与合同约定相比大幅减少，也与购房合同约定及当初承诺严重不符。同时，新天地公司还在交房前隐瞒真相，强制要求并收取了姚士生补缴建筑面积“溢出”的购房款3696.48元。对于面积差异问题，新天地公司一直未能给出合理处理方案，其行为已经构成严重违约，给姚士生造成巨大的经济损失，现诉至法院，要求判如所请。 新天地公司辩称，姚士生的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，具体理由如下：一、因合同约定的计价方式及面积确认均以“建筑面积”为依据，购房价款多退少补；姚士生此前起诉的案件二审生效裁定书又特别强调上述约定在本案中的适用性，并据此作出了驳回起诉的裁定。安徽省高级人民法院再审裁定也认可原一、二审法院对于案件基本事实的认定，故购房价款结算的依据是“建筑面积”，而非“套内建筑面积”，因此，姚士生要求新天地公司返还“套内建筑面积”减少部分的购房价款，无事实和法律依据；案涉房屋产权登记的建筑面积比合同约定的建筑面积确有增加，据此应当补缴购房价款。因此，姚士生要求返还该笔购房款项，没有事实和法律依据，因此，姚士生的第一项和第二项诉讼请求均不成立。二、本案关于计价方式的约定，明确具体有效，本案《商品房买卖合同》关于面积差异处理方式的约定，内容明确、具体、有效，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定的合同没有约定或者约定不明确的情形。三、姚士生主张赠送面积不足构成违约，不符合事实。销售广告上明确记载“注：本广告内容仅供参考，最终以政府批准之法律文件和最后签订的合同文件为准，开发商拥有最终解释权。”基于此，销售广告只是要约邀请，不是要约，它对新天地公司不具有法律约束力。姚士生认为“赠送面积”属于“套内建筑面积”“套内面积”，没有依据，“赠送面积”是不计价同时又可以为购房者实际利用，体现购房者居住权益的面积。四、姚士生主张套内建筑面积减少，不符合事实。新天地公司组织工程技术人员对于案涉房屋套内建筑面积进行过测绘，案涉房屋测绘确定的套内建筑面积与约定的相比，不但没有减少，反而有所增加。寿县房地产测绘队与新天地公司测绘的套内建筑面积数据存在差异是由于双方适用的计算标准不完全一致造成的，寿县房地产测绘队作出的《房地产测绘成果报告》将空中花园计算为一半面积，没有计算“飘窗”面积，新天地公司测绘套内建筑面积时，将空中花园和“飘窗”计算为全部面积，以上就导致了套内建筑面积测绘结论的差异，对此，新天地置业公司没有过错。五、新天地公司负担的建筑成本没有减少。案涉工程中，新天地公司对于房型进行了优化设计，增加了可利用空间，因此，套内建筑面积减少不会导致其公司获利，即使基于公平原则，姚士生也无权要求新天地置业公司赔偿或者补偿。六、从案涉项目建设之初至今，项目的建筑图纸从未发生过变更，房屋面积客观上也没有变化过，案涉房屋产权面积比约定面积增加，姚士生也取得了不计价的又可以实际使用居住的面积的利益，其没有实际损失，故新天地公司没有任何不诚信及隐瞒行为。综上所述，姚士生的诉讼请求不应成立，请求法院对其请求予以驳回。 本院经审理查明如下事实：一、新天地公司系寿县“阳光欧洲城”房产项目的开发商。2013年9月24日，姚士生（买受人）与新天地公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：……买受人购买的商品房为[预售商品房]。……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为第1幢2单元1606号房。……该商品房建筑面积共93.48平方米，其中，套内建筑面积78.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.95平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4153.35元，总金额388255元整。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）实际面积以房产测绘部门最终竣工测绘数据为准，据实结算，多退少补。……。合同签订后，姚士生依约向新天地置业公司支付了购房款。 二、案涉房屋经寿县房地产测绘队测绘，“产权面积”为94.37平方米，其中“套内（建筑）面积”为74.390平方米，“共摊面积”为19.982平方米。与合同约定相比，“产权面积”比合同约定的“建筑面积”多出0.89平方米，“套内（建筑）面积”比合同约定的“套内建筑面积”减少4.14平方米。房屋交付前，新天地置业公司又要求姚士生补交了“产权面积”比合同约定的“建筑面积”多出0.89平方米的差价款3696.48元。姚士生于2016年7月25日办理了涉案房屋的产权证书，该产权证书载明涉案房屋的建筑面积为94.37平方米，套内建筑面积为0。 三、2015年6月4日，寿县房地产测绘队出具说明一份：寿县阳光欧洲城小区，在商品房建成测绘时，面积计算中飘窗不计算面积，未封闭阳台计算一半面积，空中花园参照阳台计算面积。特此说明。 四、2015年5月8日，姚士生诉新天地公司商品房预售合同纠纷一案，寿县人民法院于2015年7月16日作出（2015）寿民二初字第00353号民事判决，判决驳回姚士生的诉讼请求，后姚士生上诉至六安市中级人民法院，该院以（2015）六民一终字第00849号民事裁定书，驳回姚士生的起诉，该裁定书载明：“双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定的面积是依产权登记的面积作为比对误差的标准。现姚士生购买的房屋未办理房产证，无法确定其产权登记的面积，亦无法确定其权益是否受到损害，因此姚士生在房产证未办理的情况下，起诉六安新天地置业有限公司（现新天地公司），显然条件未成就，故对其起诉应予驳回”。 安徽省高级人民法院于2017年11月1日作出（2017）皖民申608号民事裁定书，对涉案众多购房户中的一户（江涛）再审申请作出裁定，驳回江涛的再审申请。裁定书认为：“江涛于二审后已经办理了房产证，这属于原审庭审结束后形成但可以据此另行提起诉讼的证据，江涛可以依据这一新的事实重新起诉。……”后姚士生等众多购房户又重新诉至本院，认为新天地公司交付的商品房套内建筑面积与合同约定及新天地置业公司散发的售楼广告中的宣传严重不符，要求新天地公司返还房屋套内建筑面积减少部分的价款以及其补缴的建筑面积差价款。 上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》、寿县房地产测绘队作出的《房地产测绘成果报告》、房屋产权证、寿县不动产查档证明、说明以及（2015）寿民二初字第00353号民事判决书、（2015）六民一终字第00849号民事裁定书、（2017）皖民申608号民事裁定书，姚士生的交款发票、收据等证据在卷佐证，足以认定。 双方争议的焦点：1、赠送面积是否属于合同内容以及双方应以何种标准（即应以建筑面积还是以套内建筑面积）作为面积差异处理的依据。 姚士生认为其当初选择涉案房屋就是因为新天地公司宣传承诺的赠送面积大、套内面积大、得房率高等优点才购买的，其承诺的赠送面积应视为合同内容。在《商品房买卖合同》中双方虽约定以建筑面积计价，据实结算，但如果双方的套内面积发生误差时，应依据《商品房销售管理办法》第21条的规定处理；本案中双方没有约定套内面积发生误差时的处理方式，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，即双方合同约定的套内建筑面积为78.53平方米，寿县测绘队实测的套内建筑面积为74.390平方米、此面积包括了新天地公司承诺免费赠送的阳台、空中花园的面积，减去以上赠送面积（宣传册确定11.53平方米），姚士生实际付费所得的套内建筑面积仅为62.86平方米，比合同约定减少15.67平方米，新天地公司的行为构成违约，其应退购房款120381.11元。 姚士生举出新天地公司印制的阳光欧洲城销售宣传册，意在证明新天地公司销售涉案房屋时对外宣传情况，其承诺有92%的超高得房率，并在该宣传资料中承诺姚士生所购买的房屋房型图中标示的虚线部分为赠送面积，并明确了具体的赠送面积，该宣传册中的内容虽未载入商品房买卖合同中，但也应视为合同内容。 新天地公司对销售宣传册质证意见为：该销售广告上明确记载“注：本广告内容仅供参考，最终以政府批准之法律文件和最后签订的合同文件为准，开发商拥有最终解释权”，基于此内容，这些销售广告只是要约邀请，不是要约，它对新天地公司不具有法律约束力；销售广告记载的赠送面积数据，都使用了“约”，这说明销售广告表述的面积只是大概数值；赠送面积指的是购房者取得的不计价面积，包括空中花园和阳台的一半面积以及飘窗和设备平台的全部面积，案涉房屋的赠送面积均超过销售广告中所称的赠送面积，房型图中标示的虚线表达的意思是：“赠送面积涉及的部位”，房产局测绘队在测绘报告中使用虚线表达的意思是：“不完全计算面积涉及的部位”，因此，广告宣传中使用虚线的用法，和房产局测绘队在测绘报告中使用虚线的用法是一致的；对“92%超高得房率”，新天地公司所宣传的得房率，是指购房者房屋的实际使用面积(包括套内建筑面积+赠送面积)，案涉房屋的该数据确实超过了92%。 新天地公司认为本案《商品房买卖合同》关于面积差异处理方式的约定，均以“建筑面积”为依据，购房价款多退少补，内容明确、具体，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定的合同没有约定或者约定不明确的情形。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，宣传册是否构成要约，首先要看宣传册的内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传册的内容约束的意思表示，三是对合同的订立及房屋价格的确定是否产生重大影响。姚士生提供的宣传册中仅载明“92%超高得房率”，户型图中注明“备注：赠送面积约11.53平方米”，虽然载明了赠送面积的数据，但在前面又注明了“约”，表明该数据仅为大概，并不十分确定，可见宣传册的内容并不明确具体，结合广告中对赠送面积所在部位的标注以及赠送面积的广告词，赠送面积可以理解为在建筑面积不变的情况下，不计价又可以被购房者实际利用的空间，赠送面积对房屋价格的确定并未产生重大影响，且户型图上文字注明：“本资料仅供参考，具体户型面积、尺寸以政府最后批准之法律文件和最后签订的合同文件为准”，这些内容均表明，新天地公司并没有受广告等宣传册的内容约束的意思表示，双方的权利义务也不受户型图及宣传资料的约束，双方对权利义务的约定仅受《商品房买卖合同》的约束，综上所述，案涉宣传册为要约邀请而非要约，故该宣传册上的赠送面积不应视为商品房买卖合同内容。 综上，姚士生与新天地公司签订的《商品房买卖合同》内容合法有效。该合同双方选择按建筑面积计算价款。同时约定面积确认及面积差异处理是以产权登记面积为准。姚士生现主张依据房屋套内建筑面积计算房款，退还套内建筑面积“减少”部分价款，无事实和法律根据，本院不予支持。 2、姚士生要求新天地公司退还补缴的建筑面积差价款是否有依据。 本院认为，案涉房屋的买卖双方在《商品房买卖合同》中约定房屋价款按建筑面积计价，以房产测绘部门最终竣工测绘数据为准，据实决算、多退少补，案涉商品房产权登记的建筑面积为94.37平方米，较合同约定多出0.89平方米，因此新天地公司要求姚士生补交“产权面积”比合同约定的“建筑面积”的差价款3696.48元符合约定，姚士生补交该差价款3696.48元后，又要求新天地置业公司予以返还，没有合法依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告姚士生的诉讼请求。 案件受理费2781元，减半收取1391元，由原告姚士生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  花小红 二〇一八年五月三十一日 书记员  杨 雪 附：本案相关的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。