江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终987号上诉人（原审被告）：吉安市万家房地产开发公司。住所地：吉安市吉州区永叔路湖滨花苑B栋。统一社会信用代码：91360800161974084N。法定代表人：顾文礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭棠武，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：罗剑涛，男，1975年5月30日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：康雅洁，女，1982年1月2日出生，汉族，住址同上。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘小云、谭太平，江西奋翼律师事务所律师。上诉人吉安市万家房地产开发公司（以下简称万家公司）因与被上诉人罗剑涛、康雅洁商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人万家公司的委托代理人谭棠武，被上诉人罗剑涛、康雅洁的委托代理人刘小云、谭太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万家公司上诉请求：1、撤销原判，改判万家公司无需承担延期交房的违约责任；2、诉讼费由罗剑涛、康雅洁负担。事实和理由：1、2015-2016年间的降水天数及降水量远高于往年的正常年份，万家公司提交的证据能够充分地证明在项目施工期间天气条件的恶劣性。交房时间是在考虑了正常年份的恶劣天气基础上所确定的，且在签订合同时，万家公司不可能预测到极端天气情况这一重大客观情况的变化。2、新开发项目居民用电配套设施及入户电表安装应当属于市政配套工程的范围。现有法律法规并没有明确的规定哪些项目属于市政配套工程，但依据各地的实践，城市房地产的通水、通电、通气等均属于市政配套工程设施，且工程施工均为具有国资背景的企业垄断，万家公司根本无法自主决定工程进度。综上，延期交房符合合同第八条第二款第二项的约定，故万家公司无需承担延期交房的违约责任。被上诉人罗剑涛、康雅洁辩称：1、万家公司提供的气象局的证明只能说明降雨的天数，并不能证明是否存在严重恶劣天气，也不能证明是因严重恶劣天气导致的工期延误，更不能证明因严重恶劣天气延误的具体工期。对此，万家公司的举证责任没有完成，应承担举证不能的责任。2、市政配套设施属于小区外围设施。小区内部的入户电表安装是由万家公司请江西华海电力工程有限责任公司建造，且本案并无相关政府部门出具文件证明市政配套工程未完成。3、交房的标准应以取得竣工验收备案表为标准，我方未提出上诉，是为了避免诉累。罗剑涛、康雅洁向一审法院起诉请求：1、万家公司赔偿逾期交房违约金10664元（暂计至2017年9月3日，以房款为基数，按日万分之一计算至实际交房之日止）；2、诉讼费由万家公司负担。一审法院认定事实：2015年12月11日，罗剑涛、康雅洁与万家公司签订一份商品房买卖合同，约定罗剑涛、康雅洁购买万家公司开发的江南.凤凰城3幢1-2603房一套。该房建筑面积95.43平方米，单价4542.66元/平方米，房款总计433506元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.①若由于严重恶劣天气等非出卖人主观原因造成工期延长的，（以政府相关职能部门出具的书面证明为准）时间顺延。②出现因买受方的原因造成的逾期事由，诸如：未按期支付房款，或买受方对商品房提出了设计变更或特殊要求的，时间顺延。③出于政府市政配套所导致工期延期，时间顺延。因政府或政策原因引起的规划审批，市政配套设施延误以及验收时间滞后的，时间顺延。④出卖人未收到该商品房的全部房款，时间顺延。第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房达到交付条件后，出卖人以电话或书面及其它形式通知买受人办理入伙交付手续，若因买受人原因不能按入伙通知时间验收交接，则从验收之日的第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。合同签订后，罗剑涛、康雅洁按约付清了房款。2017年3月26日后，万家公司陆续以电话方式通知小区业主收房。2017年6月6日，吉安市建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》，认为江南.凤凰城1#-4#楼、11#、12#楼工程已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量经各方评定为合格。同日，万家公司在售楼部张贴了入伙通知书和房屋交付须知，告知业主在2017年6月底前到售楼部办理收房手续。2017年9月28日，罗剑涛、康雅洁办理了房屋交接手续。庭审过程中，万家公司提交了吉安市气象服务中心于2017年1月12日出具的证明：“2016年全年降雨日170天，其中，出现中雨以上天数59天”，2017年10月31日出具的证明：“吉州区境内2015年全年日降水量≥0.1mm的日数为184天，2016年全年日降水量≥0.1mm的日数为170天”。同时，万家公司还提交了江西华海电力工程有限责任公司出具的《关于施工工期顺延的说明》和受电工程竣工验收结果通知单，用以证明因市政配套延误导致工期延长。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。罗剑涛、康雅洁已履行了交清房款的义务，万家公司理应履行按期交房的义务。关于万家公司延期交房的理由能否成立的问题。首先，万家公司作为有资质的房地产开发企业，对于气候条件可能对工程施工及交付造成的影响应有预见，在施工工期上应有相应安排，确保房屋能按期交付。其次，万家公司提供的气象证明，并不能证明涉案楼盘在施工期间的天气情况达到严重恶劣的程度。因此，下雨天气过多不能作为万家公司延期交房的依据。第三，入户电表的安装属万家公司交付商品房应当履行的义务，不属于政府市政配套工程，因第三方的原因导致不能如期交房，其违约责任仍应由万家公司承担。综上，万家公司辩称因恶劣天气和市政配套延误原因导致不能如期交房的抗辩理由，不予采信。万家公司未按期向罗剑涛、康雅洁交房，应当按照合同约定承担违约责任，结合本案实际情况，合同约定的每日万分之零点五的违约金并不明显偏低，且相互对等，罗剑涛、康雅洁要求调高违约金的请求依据不足，不予支持。万家公司于2017年6月6日取得吉安市建筑工程质量监督站出具的工程质量合格的《工程质量监督报告》，具备合同约定的交房条件。万家公司发出入伙通知书中告知业主在6月底前办理收房手续，对超过该期限未收房的业主，根据合同约定逾期交房时间应计算至验收之日即2017年6月6日，逾期时间共计157天。据此计算，万家公司应支付的违约金为433506元×157天×0.005%=3403元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：万家公司支付罗剑涛、康雅洁逾期交房违约金3403元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取计34元，由罗剑涛、康雅洁负担24元，万家公司负担10元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：双方当事人之间所签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。万家公司作为出卖人，依法应当按合同约定于2016年12月31日前向业主交房。案涉住宅系于2017年6月6日经吉安市建筑工程质量监督站验收合格，万家公司亦于当日张贴公告通知业主收房，故万家公司的逾期交房行为构成违约。上诉人万家公司提出，延期交房系由于施工期间遭遇严重恶劣天气、政府市政配套延误等合同约定免责情形造成，其无需承担延期交房的违约责任。经查，万家公司所提供的气象部门出具的证明只能证明2015-2016年间的总体降雨情况，并不能证明施工期间的降雨已达到合同中所约定的“严重恶劣天气”之程度以及因此而影响施工进度的具体天数。并且，万家公司作为房地产开发企业，对于施工期间可能将遭遇的天气变化及影响理应预见，从而对于施工时间以及交房时间事先作出合理安排，以免造成合同违约。另，居民用电配套设施及入户电表安装工程属万家公司（出卖人）在向业主交房前本应完成的必要附属工程，不属政府市政配套工程。因此，上诉人万家公司以上述情形主张免责，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吉安市万家房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  赖苏平审判员  涂 强二〇一八年五月八日书记员  邹 勇