四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终15590号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗三红，男，汉族，1962年3月15日出生，住四川省峨眉山市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈琳，女，汉族，1964年5月11日出生，住四川省峨眉山市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李云阳，四川普联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王夏冰，女，汉族，1988年7月17日出生，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：高攀恒，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人罗三红、沈琳因与被上诉人王夏冰房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人进行了调解，后未果。于2018年4月18日公开开庭进行了审理，上诉人罗三红、沈琳及其委托诉讼代理人张英，被上诉人王夏冰及其委托诉讼代理人高攀恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人罗三红、沈琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王夏冰的诉讼请求，支持罗三红、沈琳的反诉请求。事实和理由：1.一审法院查明事实错误。2016年12月14日即第一次过户前一天，经纪人告知罗三红、沈琳，因政策发生改变，过户后十天内无法拿到60万房款，因此各方决定2016年12月15日即第一次过户当天先商议，再办理过户手续。但因双方就当初过户后十天拿钱的承诺发生改变，对合同的继续履行无法达成一致，因此发生争议。罗三红、沈琳关于“60万房款在过户后10天内支付”这个请求，并非对“尾款支付方式的变更”而是该约定本就是案涉合同约定条款之一。各方签订的合同并未对60万房款的支付时间作明确书面约定，但口头明确约定过户后10天内支付。此笔款项的支付方式属于买方履行的主给付义务。2.一审法院法律适用错误。王夏冰及证人均表示2016年12月15日大家在商议如何解决罗三红、沈琳无法在约定时间拿到房款的问题，如果在签订合同时王夏冰未对罗三红、沈琳承诺在过户后十日内能够拿到房款，那何必在2016年12月15日当天还与罗三红、沈琳商议；庭审中证人明确承认给罗三红、沈琳说过60万元过户后10天内支付。3.罗三红、沈琳享有解除合同的权利，应当判决解除合同。因银行政策原因，致使罗三红、沈琳在约定的期限无法收到银行支付的房款，双方就继续履行合同无法达成一致，但是继续履行合同对罗三红、沈琳极为不公平，罗三红、沈琳可以要求解除合同；罗三红、沈琳的合同目的在于收取房款，且双方口头约定60万元房款在过户后十日内支付，因银行政策变化导致罗三红、沈琳的合同目的无法实现，罗三红、沈琳要求王夏冰通过提高首付或找垫资公司提前付款的方式，但多次协商均无果。罗三红、沈琳的合同目的无法实现，从而享有法定解除合同的权利；证人出庭作证，第一次过户系王夏冰迟到导致过号，第二次过户王夏冰未到现场，虽然证人陈述王夏冰不到场的原因系罗三红、沈琳不按照原合同执行，但若王夏冰到场，罗三红、沈琳未提供相应资料，或者拒绝签字，那系罗三红、沈琳违约，但王夏冰当天自始至终未出现，应认定为王夏冰违约；王夏冰对罗三红、沈琳明示将延迟履行主给付义务，经罗三红、沈琳多次催促，王夏冰仍未提出解决措施，王夏冰已构成根本违约。 被上诉人王夏冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王夏冰向一审法院起诉请求：1.判令罗三红、沈琳将其所有的位于成都市华阳街道的房屋过户登记至王夏冰名下，并将该房屋交付给王夏冰；2.罗三红、沈琳赔偿王夏冰违约金80000元，逾期违约金4075元（从2016年11月25日起计算，暂计至2016年11月26日，实际计算至罗三红、沈琳将房屋过户登记至王夏冰名下并将该房屋交付给王夏冰之日止），经济损失2400元（从2016年11月25日起计算，暂计至2016年12月19日，实际计至罗三红、沈琳将房屋过户登记至王夏冰名下并将该房屋交付给王夏冰之日止）。 罗三红、沈琳反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖居间合同；2、王夏冰赔偿罗三红、沈琳违约金85100元。 一审法院认定事实：2016年10月8日，王夏冰（买方）与罗三红、沈琳（卖方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：1.房屋情况：成都市华阳街道房屋（现变更为：成都高新区），建筑面积106.46平方米，产权性质为住宅；2.房屋价格：815000元；3.付款方式：合同签订当日交付定金5万元，卖方结按当日内，买方支付首付款10万元，剩余首付款6.5万元于过户日由买方交付给卖方，剩余房款60万由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；4.过户时间：卖方解除抵押4个工作日内办理过户手续；5.房屋是否带租赁：房屋带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约；6.房屋交付：在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方，并结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其它有关使用费；7.买方违约责任：买方不能按合同约定买入该房屋，或因违约而无法买入该房屋的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金；买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的千分之五向卖方支付违约金；买方未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向卖方支付违约金；8.卖方不能按合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金；卖方逾期交房或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金。 合同签订后，王夏冰依约向罗三红、沈琳支付了5万元定金，以及10万元首付款，罗三红、沈琳亦依约解除了案涉房屋之上的抵押。其后，罗三红、沈琳认为双方约定的支付方式发生变更，要求增加首付款或者缩短尾款支付时间，王夏冰认为罗三红、沈琳的请求是对合同约定的变更，双方未能达成一致。至本案2017年9月25日庭审之时，罗三红、沈琳未完成过户递件，王夏冰亦未完成贷款并支付尾款，案涉房屋现由罗三红、沈琳租赁给案外人。现王夏冰当庭表示愿意一次性支付剩余尾款。 另查明，因罗三红、沈琳未将房屋交付给王夏冰，王夏冰需另行在外出租房屋居住，其提供了与案外人的房屋租赁合同一份和居住证明一份，以及房租收条三份，合计22500元。 一审法院认为，王夏冰、罗三红、沈琳签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点在于：1、双方在签订买卖合同之时是否约定办理抵押后十日收到尾款；2、双方在合同履行过程中谁违约。 一、双方在签订买卖合同之时是否约定办理抵押后十日收到尾款。 罗三红、沈琳在庭审中提出，合同签订之时，双方对于60万的尾款支付有过口头约定，即办理抵押后十日内罗三红、沈琳能够收到银行放款，并称这一约定是其签订房屋买卖合同的基础。合同履行过程中，其要求王夏冰提高首付款以及变更支付方式都是因为口头约定的付款时间无法实现才要求进行的变更。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，罗三红、沈琳对于其提出的双方有过十日付款口头约定的事实承担举证责任。现双方书面合同中无相应约定，而其提供的证据亦不能证明其所主张的事实，对此，罗三红、沈琳应承担证明不力的责任。因此一审法院对罗三红、沈琳所称的双方有过十日付款口头约定的陈述不予认可。 二、双方在合同履行过程中谁违约。 罗三红、沈琳认为，王夏冰在履行合同中存在违约，主要体现在第一次过户时，王夏冰迟到未能办理过户登记，第二次过户时，王夏冰未到房产中心。但是法庭调查中罗三红、沈琳申请作证的两名证人都证实两次过户都是因为双方未能就尾款的支付方式变更达成一致而未能成功，王夏冰要求按照双方签订的《房屋买卖居间合同》先过户再由银行支付尾款的方式进行交易，罗三红、沈琳则要求对合同进行变更，提高首付或者提前支付尾款。因罗三红、沈琳未能提供足够证据证明双方有过十日付款的约定，所以，双方合同履行的依据只能是书面签订的《房屋买卖居间合同》，罗三红、沈琳的变更尾款支付方式或者提高首付款的要求实为对合同主要条款的变更，在双方未达成一致的情况下，双方仍然应该按照原合同约定内容履行彼此的义务。现罗三红、沈琳因王夏冰拒绝变更合同尾款支付方式而拒绝履行合同的行为属于违约行为。王夏冰要求按照《房屋买卖居间合同》继续履行合同的行为未违反合同约定。因此，对于罗三红、沈琳要求解除合同并要求王夏冰支付违约金的诉求一审法院不予支持。 对于王夏冰要求继续履行合同将案涉房屋过户登记至王夏冰名下，并将房屋交付给王夏冰的诉求，因王夏冰愿意一次性支付剩余尾款，且案涉房屋除本案保全查封外无其他司法查封，亦无涉及第三人的抵押权，具有继续履行的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审法院对王夏冰的此项诉请予以支持。 关于违约金及经济损失，王夏冰主张违约金有两部分其一为解约违约金，其二为逾期违约金。解约违约金的主张与其继续履行合同的诉求矛盾，一审法院已对其继续履行合同的诉求予以支持，故对其解约违约金的诉求不予支持。至于逾期违约金和经济损失，一审法院认为违约金和王夏冰主张的经济损失都需要以实际损失为基础，虽在庭审中王夏冰提交了其租房协议及收条，证明因罗三红、沈琳未交付房屋而导致其租房居住进而产生损失，对此，一审法院不予支持，首先，双方在《房屋买卖居间合同》中约定了“在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方”，王夏冰未支付完房款，合同约定的交付条件尚未成就；其次，双方在合同中还约定：“房屋带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约。”证明，王夏冰对房屋带租买卖属于明知，并有与租户继续签约的意思表示，因此对于王夏冰提出的因罗三红、沈琳未交付房屋而造成其自住租房产生损失并据此主张经济损失的诉请一审法院不予支持。 对于王夏冰主张的律师费，因其未提供相应的证据予以证明，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、王夏冰在判决生效三十日之内向罗三红、沈琳一次性支付剩余房款665000元;二、罗三红、沈琳在王夏冰履行判决第一项内容的当日协助王夏冰办理成都高新区（原成都市华阳街道）房屋的过户手续；三、罗三红、沈琳在王夏冰履行判决第一项内容的当日将房屋交付给王夏冰；四、驳回王夏冰的其他诉讼请求；五、驳回罗三红、沈琳的全部反诉诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6407元，保全费4595元，合计11002元，由罗三红、沈琳承担。反诉案件受理费减半收取919元，由罗三红、沈琳承担。 二审中，罗三红、沈琳向本院提交以下证据：1.罗三红、沈琳与中介方经办人、一审证人的通话录音，拟证明双方口头约定过户后10日内罗三红、沈琳可以收到60万元的银行按揭款；王夏冰违约在先。2.2016年11月3日成都商报电子版信息《成都二手房交易过户大提速办证时间从30天缩为3天》，拟证明二手房的交易时间缩短了，与王夏冰所说的二手房交易政策改变、时间拉长是不符合的。3.2018年4月16日成都新易居房产经纪有限公司出具的《关于“二手房的按揭贷款过户手续及流程”的情况说明》，拟证明成都市二手房屋的交易习惯应当是先由银行评估贷款审批后，再进行过户递件。4.2018年4月8日罗三红、沈琳委托诉讼代理人张英、李云阳向罗三红、沈琳所做的调查笔录，拟证明签订合同时的真实情况。王夏冰质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明通话人身份，且与证人一审出庭作证的证言不一致；对证据二的真实性、合法性无法确定，与本案没有关联性；对证据三的真实性无法确定，由法院审查，对关联性不认可，该情况说明是2018年4月16日出具，不能证明交易当时的情况；中介方的经办人一审已出庭作证，应以其证言为准；对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可，罗三红、沈琳的陈述与合同约定不一致。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，王夏冰与罗三红、沈琳签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审的主要争议焦点是罗三红、沈琳要求解除案涉合同并由王夏冰支付违约金的请求是否成立。现评述如下： 一、关于双方是否约定过户后10日内罗三红、沈琳收到尾款的问题。案涉合同约定，剩余房款60万元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。案涉合同并未明确约定剩余房款60万元应在过户后10日内支付给出卖人，根据一审证人杨某出庭作证证言，杨某根据自身掌握的情况曾向罗三红、沈琳陈述过案涉房屋过户、抵押后10个工作日银行可以放款。但杨某的该证言并不足以证实王夏冰与罗三红、沈琳就该60万元尾款的支付达成了口头协议，且该60万元系银行按揭贷款，双方可约定何时向银行申请贷款，但银行是否同意以及何时放款则以银行审批放款时间为准，并不受当事人约定的约束。因此，本院认定双方并未就出卖人在过户后10日内收到尾款进行约定。 二、关于罗三红、沈琳是否有权解除案涉合同的问题。1.罗三红、沈琳认为其未能在约定的期限收取尾款60万元，其合同目的不能实现。对此，本院认为，罗三红、沈琳作为卖方，其合同目的即为收取房款，如前所述，双方并未约定过户后10日内收到尾款。即使如罗三红、沈琳所述，双方约定过户后10日内收到尾款，罗三红、沈琳也应先协助王夏冰办理过户手续，再由王夏冰向银行申请贷款，如不能在约定的期限收到尾款，罗三红、沈琳也可根据合同约定主张王夏冰以现金方式支付。若王夏冰不能支付尾款60万元，才有可能认定罗三红、沈琳的合同目的不能实现。因此，在案涉房屋尚未过户的情况下，罗三红、沈琳以未能在过户后10日内收到尾款为由，主张合同目的不能实现的理由不成立。2.罗三红、沈琳认为王夏冰迟延履行主要债务，经催告仍未履行，已构成根本违约。对此，本院认为，王夏冰作为买方，其主要义务是支付购房款，而双方合同约定尾款60万元系银行按揭贷款支付，罗三红、沈琳虽提出变更尾款60万元的支付方式，但未与王夏冰达成变更的一致意见，仍应按照案涉合同约定履行。根据二手房交易流程，按揭银行放款是在房屋过户之后，因此，案涉房屋尚未过户之前，王夏冰未支付尾款60万元并不构成迟延履行主要债务。3.罗三红、沈琳认为继续履行案涉合同对其不公平。对此，本院认为，案涉合同系双方自愿签订，房屋对价也符合当时的市场行情，双方对于支付尾款的分歧本院已于上述两点作出相应评述，且罗三红、沈琳也并无证据证明继续履行案涉合同将对其不公平，故本院对该上诉意见不予采信。4.罗三红、沈琳还认为王夏冰第二次过户时未到房产中心，已构成违约。根据一审到庭证人的证言，两次过户未成功均是因双方就尾款的支付未能达成一致所致，且此后王夏冰即向人民法院起诉要求继续履行案涉合同，也表明王夏冰并非不履行合同，而是因双方产生分歧，王夏冰希望通过诉讼的方式解决纠纷。因此，罗三红、沈琳要求解除案涉合同的理由均不能成立，其要求王夏冰支付违约金的理由亦不能成立，一审判决对罗三红、沈琳的诉讼请求予以驳回正确，本院予以维持。 综上所述，罗三红、沈琳的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11260元，由罗三红、沈琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年五月四日 书记员饶志誉