太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2018）晋0108民初2208号   原告：中国银行股份有限公司太原北城支行，住所地：太原市尖草坪区解放北路259号。   负责人：周鹏，行长。   委托诉讼代理人：安雅毓，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：成维，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。   被告：张滨，男，1977年9月13日出生，汉族，太原市杏花岭区居民，现下落不明，身份号码：×××。   被告：郭海燕（系被告张滨的妻子），女，1982年2月18日出生，汉族，太原市杏花岭区居民，现下落不明，身份号码：×××。   被告：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层。   法定代表人：杨培军，董事长。   委托诉讼代理人：张格，男，1990年9月5日出生，汉族，太原富力城房地产开发有限公司法务专员，住太原市杏花岭区旱西关街北一条机电平房18，身份号码：×××，一般授权。   原告中国银行股份有限公司太原北城支行与被告张滨、郭海燕、太原富力城房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司太原北城支行的委托诉讼代理人安雅毓、成纬，被告太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张格到庭参加诉讼；被告张滨、郭海燕经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国银行股份有限公司太原北城支行向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告张滨、郭海燕归还原告截止2018年8月24日的借款本金550557.44元、利息24332.60元，利息的罚息912.17元，本金的罚息758.52元，共计576560.73元以及从2018年8月24日至全部还清借款时的利息、利息罚息及本金罚息（按合同约定利率计算）；2.依法判令被告张滨、郭海燕按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，履行办理抵押登记义务。3.依法判决被告张滨、郭海燕以其坐落于太原市晋安东街7号富力城第92栋1单元2603号的房产为上述借款本息承担抵押担保责任，原告对其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.如被告张滨、郭海燕不能按期偿还上述第一项借款本息，依法判令由被告太原富力城房地产开发有限公司承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费、律师费及因诉讼支出的必要费用由三被告承担。事实和理由：2014年8月6日，被告张滨向原告申请个人住房借款，2014年12月3日，原告与三被告签订了编号2014年富力贷字498号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告张滨向原告贷款62万元整，购买由被告太原富力城房地产开发有限公司开发的位于太原市晋安东街7号富力城第92栋1单元2603号的房产；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期的月利率为5.125‰，借款期限为300个月；被告太原富力城房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性全额连带责任保证；被告张滨应按约定及时协助原告办理抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告张滨指定的账户发放了贷款。但被告张滨未能按合同约定的期限按期足额向原告归还贷款本息，上述借款本息属夫妻共同债务，三被告的上述行为已构成违约。根据合同约定，现原告有权宣布贷款提前到期，要求被告张滨、郭海燕偿还全部借款本息；其次被告张滨、郭海燕未按约及时履行办理抵押登记的义务，根据合同约定，原告有权要求被告太原富力城房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证；同时要求被告张滨、郭海燕及时协助原告办理抵押登记手续。   被告张滨、郭海燕未作答辩。   太原富力城房地产开发有限公司辩称，1.我方依照《担保法》和《物权法》的规定，截止到2018年8月24日的本金及罚息不应当由我方来承担；2.由于该房屋已经是已售状态，银行应当先去拍卖房屋，不足的部分再要求清偿。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年8月19日，被告张滨（作为买受人）与被告太原富力城房地产开发有限公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告太原富力城房地产开发有限公司将晋安东街7号第92幢1单元2603号房出售给被告张滨，总房款为886606元，余款计620000元买受人以银行按揭贷款的形式支付。2014年12月3日，被告张滨、郭海燕与原告中国银行股份有限公司太原北城支行签订了《个人一手住房贷款合同》，被告太原富力城房地产开发有限公司为保证人。该合同约定被告张滨向原告贷款金额为620000元，贷款期限为300个月，贷款用途购买太原市晋安东街7号第92幢1单元2603号房屋，还款方式为等额本金还款,贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期的月利率为5.125‰；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。该合同第八条担保约定本合同项下的担保方式，具体约定见本合同第十八条，而本合同第十八条为对第八条的说明，具体为本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。……保证人（开发商）提供阶段性全额连带责任保证。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满(包括贷款提前到期的情形)之日起两年;若主债务为分期履行的,则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。上述合同签订后，截止到2018年8月24日，被告张滨、郭海燕共欠原告中国银行股份有限公司太原北城支行本金550557.44元，应收利息24332.60元，拖欠本金的罚息758.52元，应收利息的罚息912.17元。被告张滨、郭海燕系夫妻。   本院认为，个人住房贷款合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。各方均应依合同的约定履行各自义务。原告中国银行股份有限公司太原北城支行依约履行了放款义务，被告张滨、郭海燕应当依约每月向原告中国银行股份有限公司太原北城支行偿还贷款。被告张滨、郭海燕未能按期还款，依照原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》附件一第三条第1款第（2）项与本条第2款第（2）项的约定，如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，原告中国银行股份有限公司太原北城支行要求人民法院依法判决被告张滨、郭海燕归还原告截止2018年8月24日的借款本金550557.44元、利息24332.60元，利息的罚息912.17元，本金的罚息758.52元，共计576560.73元以及从2018年8月24日至全部还清借款时的利息、利息罚息及本金罚息（按合同约定利率计算）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。   依照原告与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。本案中涉案太原市晋安东街7号第92幢1单元2603号房屋尚未取得房屋所有权证书，不符合办理抵押登记的条件，事实上也未按合同约定办理抵押登记，抵押未生效，故本院对原告要求被告张滨、郭海燕履行办理抵押登记义务，并以其坐落于太原市晋安东街7号第92幢1单元2603号房为上述借款本息承担抵押担保责任的诉讼请求不予支持。   本案的焦点之一是原告是否应当先就涉案太原市晋安东街7号第92幢1单元2603号房屋实现自己的债权。《个人一手住房贷款合同》中约定被告太原富力城房地产开发有限公司开发商阶段性全额连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。借款人被告张滨、郭海燕尚未办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，被告张滨、郭海燕未能按期还款，原告中国银行股份有限公司太原北城支行依约宣布贷款本息全部提前到期，被告太原富力城房地产开发有限公司作为保证人，应当就此债务承担连带保证责任。被告太原富力城房地产开发有限公司称原告应当先就涉案太原市晋安东街7号第92幢1单元2603号房屋实现自己的债权，但该房屋尚未办理抵押登记手续，抵押未生效，原告无法先就该房屋实现债权，故本院认为被告太原富力城房地产开发有限公司应当按照合同约定承担保证责任。被告张滨、郭海燕经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，依法自行承担由此带来的一切不利法律后果。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告张滨、郭海燕在判决书生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司太原北城支行借款本金550557.44元，截止到2018年8月24日的应收利息24332.60元、拖欠本金的罚息758.52元、应收利息的罚息912.17元，共计576560.73元。   二、被告张滨、郭海燕在判决书生效后十日内按照《个人一手住房贷款合同》中约定的浮动贷款利率支付原告中国银行股份有限公司太原北城支行利息，并按该合同中约定的逾期贷款罚息利率支付利息罚息及本金罚息，均从2018年8月25日起计算至全部还清借款本金时止。   三、被告太原富力城房地产开发有限公司对本判决书第一、二项确定的相应款项向原告中国银行股份有限公司太原北城支行承担连带保证责任；被告太原富力城房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张滨、郭海燕追偿。   四、驳回原告中国银行股份有限公司太原北城支行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9566元，由被告张滨、郭海燕、太原富力城房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 长 胡建彪   人民陪审员 申润成   人民陪审员 梁秀萍      二〇一九年五月十三日   法官 助理 梁 静   书 记 员 高瑞雪