大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初8804号原告李凤侠，女，1972年4月10日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人陈国芳，男，1957年7月12日生，住大连市甘井子区。被告大连润亿房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区黄河路185号。法定代表人戴玉琦，董事长。被告大连海创投资集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭产业化基地高新街1号，组织机构代码71134728—9。法定代表人陈景辉，董事长。委托代理人付振彤，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人所超，辽宁法大律师事务所律师。原告李凤侠与被告大连润亿房地产开发有限公司（以下简称润亿公司）、大连海创投资集团有限公司（以下简称海创投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李凤侠的委托代理人陈国芳，被告海创投资公司的委托代理人付振彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告大连润亿房地产开发有限公司退还原告已收取的租金人民币18万元，被告海创投资公司承担连带责任；2、被告润亿公司赔偿原告炊具等物资损失人民币405753元，被告海创投资公司承担连带责任。事实与理由：2009年7月17日，大连高新技术产业园区动漫产业管理办公室（以下简称动漫办）受产权人被告海创投资公司的委托，将高新园区黄浦路地下室出租给被告润亿公司开设餐饮。2009年7月26日润亿公司转租给原告开设餐饮，转租行为和相关权利义务得到动漫办的认可，动漫办认可原告的投资，此后动漫办与润亿公司、原告依租赁备案形式直接对动漫办合同第八条进行了变更。海创投资公司在没有兑现消防合格违约、又单方面收回房屋另行出租提前解除合同违约，海创投资公司又要求润亿公司将案涉屋内价值40余万元的物资运出，给原告造成损失。原告认为被告润亿公司将原告的物品运出卖掉应赔偿，海创投资公司要求将原告物资拉走应承担连带责任。原告在案涉房屋内无法经营，润亿公司应将已收的后年度租金18万元退还原告。海创投资公司在合同期内另行出租违约，不兑现消防合格有效手续违约，是造成原告无法经营收益的主要负责人，故海创投资应对18万元承担连带责任。被告海创投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间无任何法律关系，赔偿主体不应是我方，其他主体是否承担责任与我方无关。原告要求我方承担连带责任，缺乏事实及法律依据。被告润亿公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告海创投资公司系坐落于大连市甘井子区房屋的登记所有权人。海创投资公司曾向动漫办出具《授权委托书》，载明：分别坐落于甘井子620、622号，建筑面积7171.36平方米的房屋，系海创公司所有，该房屋现作为动漫办用房，委托动漫办对该房屋进行对外租赁。2009年7月17日，被告润亿公司作为承租人（乙方）与作为出租人的动漫办（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方出租位于大连市（房屋面积为1223.87平方米），房屋租赁期共60个月，自2010年2月1日至2015年1月31日止。甲方应当于2009年7月25日前向乙方交付房屋，第一年免租，第二年租金为89342.51元，第三年以后每年房租为134013.70元。原地下室餐厅厨具折价为10万元交予乙方，乙方于2009年10月5日前缴清。乙方不得对房屋进行转租、转借、合作、联营等。租赁期满或者因乙方责任导致退租的，房屋装修归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。2010年8月23日，原告与动漫办共同出具《房屋租赁登记备案申请书》，载明动漫办将案涉房屋出租给原告，用途为餐厅。该申请书正文部分“5.其它”项后，以人为书写的方式写明：于2009年7月17日动漫办（合同甲方）与大连盛鑫房屋开发有限公司（合同乙方）双方签订“房屋租赁合同第3页第八条不得对房屋进行转租、转借、合作、联营等”更改为“乙方或大连高新园区海韵餐厅或李凤侠可以对房屋进行转租、合作、联营”；甲方向李凤侠及时提供办执照用各种合法手续。申请书落款处有动漫办盖章及原告签字。在本案与（2017）辽0211民初236号案件合并审理的庭审中，动漫办对上述手写内容不予认可，辩称“（申请书）没有留存。……这个材料交给我们的时候没有这个文字，我们盖完章后，他去备案时写的还是起诉时写的我们不清楚。”2010年9月3日，原告（乙方）与被告润亿公司（甲方）签订《授权委托》，载明：“一、大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室与大连盛鑫房屋开发有限公司所签房屋租赁合同和房屋（位于大连市甲方全权授权给乙方并交于乙方，乙方有权经营使用和对外租赁。期限及权利、义务执行原合同不变，由乙方享有和承担合同内的权利和义务。二、租金。第一年乙方免交租金和物业费；甲方认可已实收到乙方并由甲方已交给园区动漫移交的设备款10万元整；甲方认可已实收到乙方的改门头、改楼梯和办公室装修工程款15万元整。乙方需缴交纳取暖费4万元，计29万元。第二年乙方需向甲方交纳取暖费4万元，物业费4万元，利润5万元，计13万元。第三年乙方需向甲方交纳取暖费4万元，物业费4万元，房租8万元，利润5万元，计21万元。第四年、第五年乙方需向甲方交纳取暖费4万元，物业费4万元，房租10万元，利润5万元，计23万元。（注：关于动漫合同中交动漫租金等一切费用都由甲方负责承担。如效益不佳，每年5万元的利润乙方可免交；取暖费由供暖单位收取；园区物业欠乙方餐费可顶扣与动漫合同的租金和物业费，同时顶扣乙方应向甲方交纳的年度费用）。三、甲方借乙方18万元整欠款作为顶扣本授权及协议书乙方应交甲方的租金和费用（欠款甲方再不予偿还）。四、以上授权也作为双方签订协议书内容，双方以本次授权及协议书为准，双方签字或盖章法律有效。对于该份《授权委托》，原告主张打印日期是2010年9月3日，然实际双方系2009年7月26日达成合意。2010年9月8日，动漫办出具一份《情况说明》，该《情况说明》载明：“同意2010年9月3日大连盛鑫开发有限公司对李凤侠的授权委托，大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室同意大连高新园区海韵餐厅或李凤侠对外经营。”2010年7月14日至2011年6月15日期间，原告将案涉房屋转租给案外人李飞翔经营餐厅。案涉餐厅经营期间因经营场所存在消防安全隐患而被大连高新技术产业园区公安消防大队予以两次临时查封（查封期间分别为自2010年8月12日至2010年9月11日、自2010年8月17日至2010年8月23日）。2011年6月14日，原告与案外人刘湘芬签订《店铺租赁协议》，该协议约定甲方（本案原告）同意将大连市高新园区黄浦路美食餐饮项目承租给乙方（刘湘芬），租期为三年半，自2011年6月14日至2015年1月13日。第4.2.1约定签订合同当日乙方向甲方支付合同定金五万元整。合同期满后甲方所收定金如数返还乙方。协议签订当日，原告与刘湘芬进行了案涉餐厅设备设施的交接，双方认可交接物品价值合计405753元。2011年7月11日，第三人动漫办出具《收条》，载明：2011年5月15日收回李飞翔案涉房屋钥匙2把。本案庭审中，第三人称“动漫办仅出于维护房屋的要求收取钥匙并不构成其对物资的看管义务”。2011年11月22日，第三人动漫办向被告润亿公司发出了关于解除《房屋租赁合同》的律师函。原告的配偶陈国芳于2012年3月8日在大连市公安局高新园区分局报案，称原告餐厅内厨具、冰柜、餐桌和椅子、操作工作台、水槽、厨器具等全部物资和有价值天棚装修材料、消防器材、供电器材价值合计405753元，包括电表、电线和仓库内原动漫办以100000元转让给原告的遗留物厨器具全部被清空盗走，店内装修彻底损毁。经大连市公安局高新园区分局调查，案外人郭红系被告润亿公司的总经理，案外人郭红在接到被告海创投资公司要求被告润亿公司腾退案涉房屋的通知后，便于2012年2月28日左右指派于洪建将案涉房屋内的炉灶、桌子等物品搬走后变卖了5000元。郭红称于洪建将其中的4000多元交给了郭红，郭红自己留着，就算入润亿公司的账户。郭红称，其知道案涉房屋转租给原告了，但认为海韵餐厅内的物品柜润亿公司所有。2013年10月28日，原告与刘相芬签订《调解协议书》，约定：由于消防验收问题始终不能解决，并且2012年2月28日该餐厅物资都被动漫办清除和另行租赁，使刘相芬承租该餐厅合同不能履行，故经公安人员调解，由李凤侠向刘相芬赔偿损失5万元，双方租赁合同终结。后原告向刘相芬支付了5万元赔偿款。2014年4月1日，大连市公安局高新园区分局作出了高公（刑）不立字[2014]S002号不予立案通知书，该通知书载明：“陈国芳、李凤侠，你于2012年3月8日提出控告的20120308海韵美食城被盗案，我局经审查认为无犯罪事实发生，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定不予立案。”另，我院于2012年8月2日作出（2012）甘民初字第1104号民事判决，因润亿公司长期拖欠房屋租金，判决如下：“一、原告大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室与被告大连润亿房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》解除。二、自本判决发生法律效力后十日内，被告大连润亿房地产开发有限公司给付大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室房屋租金89,342.51元、违约金20,000元，合计109,342.51元。三、自本判决发生法律效力后三十日内，被告大连润亿房地产开发有限公司将案涉房屋腾退于原告大连高新技术产业园区动漫游产业管理办公室。”该判决书已生效。在（2015）甘民初字第7110号案件审理过程中，案外人刘相芬于2016年2月15日出庭作证，并提供书面证词，证明2011年6月14日原告与刘相芬在案涉房屋交接物品时，交接物品价值为405753元。原告亦提交交接清单作为证据。本案系与（2017）辽0211民初236号、（2017）辽0211民初8803号案件合并审理。上述事实，有《授权委托书》、《店铺租赁合同》、《授权委托》、《房屋租赁登记备案申请书》、《情况说明》、临时查封决定书、《店铺租赁协议》（原告与刘相芬签订）、调解协议书、复议决定书、刑事侦查卷宗、不予立案通知书、交接清单、（2012）甘民初字第1104号民事判决书等证据材料及庭审笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，被告海创投资公司将其所有的案涉房屋委托给动漫办对外出租，动漫办将其出租给被告润亿公司。润亿公司与原告之间的《授权委托》实质系转租性质的租赁合同，该转租行为得到动漫办的认可，即原告与被告润亿公司之间的租赁合同合法有效，原告、润亿公司均应按约享受权利，履行义务。因原告与被告润亿公司约定2011年1月31日之前原告免交租金及物业费，故原告有偿占有使用案涉房屋的期间应为2011年2月1日至2012年2月28日（即郭红将案涉房屋物品清空之日），然因2011年5月15日动漫办从原告处收回2把钥匙用于“维护房屋”，可证明自该日起，原告未能实际使用案涉房屋。因此，原告实际使用案涉房屋期间即2011年2月1日至2011年5月14日，产生租金、物业费仍应按约定标准计算为（89342.15元+40000元）÷360天×103天=37006.23元。鉴于润亿公司未能出庭对原告效益佳否进行举证、取暖费由供暖单位收取、以及园区物业的餐费已在另案中作出处理，故原告仅需向被告润亿公司支付租金、物业费合计37006.23元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，润亿公司应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。然在原告使用案涉房屋经营期间，案涉房屋因存在消防安全隐患而被消防部门两次临时查封，并最终因动漫办与润亿公司租赁合同的解除，导致原告无法继续使用案涉房屋。被告润亿公司构成根本违约，应当向原告承担相应的违约赔偿责任，并返还多收取的费用180000元-37006.23元=142993.77元。对于原告主张被告润亿公司赔偿物资损失人民币405753元一节。本院认为，润亿公司将案涉房屋出租给原告，作为合同相对人，应明知原告对该房屋及屋内用品享有控制权，然润亿公司在接到海创投资公司的通知后，在未告知原告、未与原告确认的情况下，便由总经理郭红指派他人将海韵餐厅的物品搬走和变卖，且变卖物品所得钱款入润亿公司账，归润亿公司所有，显然，润亿公司的行为侵犯了原告的合法权益，对其未经原告允许而处分的原告的物品，应予赔偿。对于被告润亿公司应当赔偿的数额，原告提供案外人刘相芬的证人证言、交接清单作为证据，证明其“丢失”物品价值为405753元。被告润亿公司作为被清空的物品的最后经手人，对其拉走、变卖物品的名称、数量应承担举证责任。然被告润亿公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩，故本院对原告的主张依法予以支持，被告润亿公司应赔偿原告物品损失405753元。对于原告主张被告海创投资公司承担连带责任一节。首先，《房屋租赁登记备案申请书》中“5.其它”项后人为书写的部分，动漫办不予认可，但其未能提供相应证据证明该部分内容系原告伪造；且从书写部分的内容上看，动漫办将案涉房屋出租给润亿公司时约定不准转租，此后却配合原告出具《房屋租赁登记备案申请书》，意味着对转租一事知晓并认可，故在申请书上注明修改是否同意转租的相关条款符合逻辑，本院对动漫办该节陈述不予认可。对于原告认为其与海创投资公司之间存在租赁合同关系。原告与润亿公司签订的《授权委托》、润亿公司与动漫办签订的《店铺租赁合同》对出租方和承租方的权利、义务作出了明确的约定。从租赁关系角度来看，原告承租案涉房屋的相对方仍然是被告润亿公司，原因如下：首先，原告与动漫办共同出具的《房屋租赁登记备案申请书》是在2010年8月23日，在此之前，原告已在润亿公司处取得了案涉房屋的使用权，并将其再次转租给李飞翔；其次，在动漫办出具《房屋租赁登记备案申请书》后，原告与润亿公司于2010年9月3日签订了《授权委托》，其中明确载明原告需把一切相关费用支付给润亿公司，且“关于动漫合同中交动漫租金等一切费用都由甲方负责承担”，即转租合同主体仍然是原告和润亿公司，原告与动漫办之间并未成立直接的租赁合同关系。原告主张动漫办同意原告承接房屋租赁合同后，润亿公司即退出租赁合同，没有事实依据，案涉房屋在法律关系上仍由润亿公司转租给原告。关于动漫办在《房屋租赁登记备案申请书》上承诺“甲方向李凤侠及时提供办执照用各种合法手续”是否可视为动漫办与原告成立合同关系。原告与润亿公司签订的《授权委托》、润亿公司与动漫办签订的《店铺租赁合同》中均未提及办执照所用手续的问题，动漫办此项承诺仅在该申请书中体现。依据《《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。参照上述法条规定，该申请书中动漫办的承诺笼统、模糊，其承诺的“及时提供”并无履行期限，仅依据此一项不明确的承诺即认定动漫办与原告间形成合同关系，有失妥当。退一步讲，即便仅就提供办理执照手续这一项，原告与动漫办之间形成了合同关系，该合同关系与收取租金、物业费等费用无关。因此，原告将18万元费用已欠款抵顶的方式交付给了润亿公司，即应由润亿公司返还，原告主张被告海创投资公司承担连带返还责任，缺乏事实及法律依据。其二，根据《授权委托书》，海创投资公司委托动漫办将案涉房屋出租，承租人为润亿公司。基于海创投资公司与润亿公司之间的法律关系，海创投资公司可以向润亿公司提出腾退的主张，但并不意味着海创投资公司有侵害原告权益的意思表示。原告的损失仅与润亿公司“搬走、变卖物品”的行为有关。另，动漫办陈述其收钥匙系为了维护房屋，且在动漫办2011年5月15日收回2把钥匙后，原告与刘相芬仍能在2011年6月14日进入案涉房屋清点交接物品，可知原告并非将案涉房屋完全交接给动漫办，动漫办并无为原告看管物品之义务。因此，原告主张被告海创投资公司对原告的物品损失承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连润亿房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李凤侠人民币142993.77元。二、被告大连润亿房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李凤侠损失人民币405753元。三、驳回原告李凤侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9660元，公告费300元，由被告大连润亿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  孙香凤人民陪审员  王传伟二〇一八年五月二十一日书 记 员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。