湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00749号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉红鹰经贸发展有限公司，住所地武汉市江岸区铭新街13号。法定代表人：王沛霖，总经理。委托代理人：周炜、周自长，湖北省求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市农家一碗饮食服务有限公司，住所地武汉市武昌区东一路150号。法定代表人：周德春，董事长。委托代理人：李林，湖北谦顺律师事务所律师。原审被告：王沛霖，男，1951年12月29日出生，汉族。委托代理人：周炜、周自长，湖北省求实法律服务所法律工作者。上诉人武汉红鹰经贸发展有限公司（以下简称红鹰公司）因与被上诉人武汉市农家一碗饮食服务有限公司（以下简称农家一碗公司）、原审被告王沛霖房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第03374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2014年6月23日，农家一碗公司诉至一审法院，请求判令：红鹰公司返还承包费（房屋租金）31.6万元及利息，返还合同保证金2.5万元，赔偿经济损失113万元及利息，王沛霖承担连带民事责任，本案案件受理费由红鹰公司与王沛霖共同承担。后于2014年8月12日变更诉讼请求为：确认农家一碗公司与红鹰公司承包合同即房屋租赁合同从2011年9月29日至农家一碗公司主张赔偿之日止无效；红鹰公司返还承包费（房屋租金）30万元及利息（以每笔租金支付之日起至实际返还之日，按银行同期贷款利率计算）；红鹰公司返还合同保证金2.5万元，红鹰公司赔偿经济损失110.1万元整（即支付四海公司房屋使用费55.20万元／年÷12个月×31个月－农家一碗公司按合同支付给红鹰公司的租金1.2万元×31个月＝105.4万元，只主张101.1万元）及利息（从2014年4月29日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算），王沛霖承担连带民事责任，本案案件受理费由红鹰公司与王沛霖共同承担。2014年7月10日，红鹰公司提出反诉，请求判令：农家一碗公司支付承包费175788元（暂从2011年9月29日起至2014年9月28日，直至偿清之日止）；本案诉讼费用由农家一碗公司承担。一审法院查明，坐落于武汉市洪山区（现武昌区）秦园路46号房产原系武汉市洪山区和平乡三角路村村民委员会（以下简称三角路村委会）所有。1999年1月4日，三角路村委会与武汉港都大酒店（以下简称港都大酒店）签订《乾成大厦转让协议》一份。协议主要内容为：产权转让范围为乾成大厦（即武昌区秦园路46号原龙腾大厦）所有建筑物，以及所有使用面积；乾成大厦停车场所有建筑物，以及所有使用面积；产权有偿转让办法为由港都大酒店报经信合银行方同意，将原三角路村委会在信合王家湾分社贷款中划出贷款本金1814万元和利息186万元，转由港都大酒店承担。1999年11月10日，港都大酒店、武汉市和平农村信用合作社（以下简称和平信用社）、三角路村委会签订《抵押担保借款合同》，约定港都大酒店向和平信用社借款1814万元，贷款期限为2000年2月22日起至2000年11月10日止等。三角路村委会用其所有的龙腾大厦进行抵押担保。1999年12月9日，武汉市洪山区房地产管理局颁发武房洪他第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》两份，证载：房屋他项权人为和平信用社，房屋所有权人为三角路村委会，房屋坐落为洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元。2002年5月10日三角路村委会出具《证明》一份，内容为：原武昌徐家棚秦园路46号，龙腾大厦现已被港都大酒店全款买断，转户手续正在办理之中。2002年9月5日，港都大酒店与湖北楚星信息服务中心（以下简称楚星服务中心）签订《承包合同》，将港都大酒店整体承包给楚星服务中心，承包期限30年，到2032年12月5日止。2005年8月31日，港都大酒店、楚星服务中心与红鹰公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号港都大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给红鹰公司。租赁期限从2005年9月1日至2024年8月31日止。2006年7月31日，红鹰公司（甲方）与农家一碗公司（乙方）签订《承包经营合同》。合同约定：承包经营的餐厅坐落于武汉市武昌区秦园路46号得月楼饭店餐饮部所属面积。承包经营用途为餐饮；承包经营期限从2006年8月7日至2011年8月6日；承包费第一年为10万元，第二、三年每年12万元，第四、五年每年为13万元；付款方式乙方交纳第一季度承包费后，甲方正式移交餐厅，以后按季交纳，先交纳后使用，即在每季前5天内交付后三个月的承包金；签约当日乙方应向甲方交纳合同保证金（含设备押金）2.5万元，合同即生效，合同执行完毕后，全额退还给乙方；同意乙方以公司分店的名义从事经营活动；有关设备移交事宜，根据乙方需要另外议定等。同日，双方又签订《餐厅承包合同补充协议》。协议约定：在甲方向乙方交接餐厅同时，甲方也应将餐饮设施设备同时向乙方交接，交接清单双方签字生效，合同执行完毕退予甲方；乙方根据自己的经营需要，决定设施及设备的当用和去舍，凡不用的设施设备均交与甲方处置等。合同签订后，农家一碗公司向红鹰公司支付合同保证金2.5万元。合同履行中，农家一碗公司下属徐家棚分公司（无法人资格）在实际经营。2005年12月15日，武汉市中级人民法院为和平信用社诉港都大酒店、三角路村委会抵押担保借款合同纠纷一案作出（2005）武民商初字第151号民事判决，判决：港都大酒店向和平信用社偿还借款本金1800万元及利息；和平信用社对折价或者拍卖、变卖武昌区秦园路46号房产所得的价款享有优先受偿权等。2011年8月3日因武汉四海宏瑞置业有限公司（以下简称四海公司）受让上述债权，武汉市中级人民法院作出（2011）武执裁字第00149号执行裁定，将申请执行人变更为四海公司。2011年9月13日四海公司与港都大酒店签订《执行和解协议》。武汉市中级人民法院根据此和解协议，于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将三角路村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给四海公司所有，用于抵偿港都大酒店所欠本案债务，下欠债务由四海公司与港都大酒店另行协商解决等。该裁定于2011年9月29日生效。2011年9月28日，农家一碗公司向红鹰公司提交房屋合同续签申请，认为在合同约定的五年经营中该公司投入资金大，酒店一直亏损，从不拖欠房屋租金，要求续签房屋合同一年。红鹰公司同意按月承包费12000元续签四个月，即从2011年10月8日至2012年2月8日。2011年11月2日，红鹰公司向农家一碗公司发出通知，载明：鉴于双方签订的承包合同2012年2月8日已到期，请农家一碗公司直接与港都大酒店签订新的房屋租赁合同。2011年11月15日，港都大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与四海公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托四海公司全权经营管理。即日起以上资产的使用、收益及所有权归属四海公司管理、支配。2011年12月5日，红鹰公司向港都大酒店发出通知，载明：因港都大酒店至今未向我公司付款，已严重违约，我公司决定解除双方2011年7月21日签订的《合同终止协议》，明确：双方及楚星服务中心2005年8月30日所签二十年的租赁合同仍然有效。同日，红鹰公司向农家一碗公司发出通知，载明：鉴于红鹰公司与港都大酒店的交接协议未完成，农家一碗公司与红鹰公司签署的租赁合同仍然有效等。2012年2月7日，农家一碗再次向红鹰公司提交申请，要求续签合同二年，红鹰公司表示同意承包延期至2013年12月31日。农家一碗公司从2011年9月29日起至2014年2月28日向红鹰公司支付房屋租金（承包费）共计30万元。2012年5月7日，四海公司要求农家一碗公司、农家一碗徐家棚分公司立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中餐厅及商店（面积850平方米）并支付房屋使用费（从2011年9月26日起至腾退时为止）诉至一审法院。该院于2013年8月30日作出（2012）鄂武昌民初字第02567号民事判决，判决：农家一碗公司、农家一碗徐家棚分公司将位于武汉市武昌区秦园路46号房产中的餐厅及商店（面积850平方米）返还给四海公司；农家一碗公司、农家一碗徐家棚分公司支付四海公司房屋使用费（从2011年9月29日起至房屋返还之日止，按每年55.20万元标准计算）；驳回四海公司的其他诉讼请求。农家一碗公司不服上诉至武汉市中级人民法院。该院于2013年12月17日作出（2013）鄂武汉中民终字第01028号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。四海公司遂向一审本院申请强制执行。2014年4月29日，四海公司提交其与农家一碗公司、农家一碗徐家棚分公司、轨道交通7号线（武昌段）工程房屋征收指挥部签订的《房屋交接单》，并出具证明：“我公司依据（2012）鄂武昌民初字第02567号及（2013）鄂武汉中民终字第01028号生效判决，我司以（已）全款收到执行款。即日起我司与农家一碗关于秦园路46号房装修等房屋的事宜，相互执行完毕，互不相欠。特此证明”。农家一碗公司在本案审理中提交2014年3月20日从农家一碗公司法定代表人女儿周霓账户取款120万的凭证及2014年4月29日从农家一碗公司法定代表人外孙女邵冬雪账户转款30万元给四海公司法定代表人ＸＸＸ的转款凭证及申请法院对ＸＸＸ的调查笔录，来证明农家一碗公司已支付给四海公司150万元，四海公司向一审法院认可执行完毕。一审法院认为，2006年7月31日，红鹰公司与农家一碗公司签订《承包经营合同》及《餐厅承包合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议从合同的内容来看名为承包经营，实际是农家一碗公司租用诉争房屋及内部设备，以自己的名义对外经营，且在合同履行中，红鹰公司向农家一碗公司出具的收据绝大部分载明系收取的房屋租金，故上述承包经营合同实为房屋租赁合同。一审法院生效的（2012）鄂武昌民初字第02567号及武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第01028号民事判决书，确认红鹰公司与港都大酒店、楚星服务中心签订的《租赁合同》及与农家一碗公司签订的《承包经营合同》（实为租赁合同）对该房产的受让人四海公司不具有约束力，故判决农家一碗公司等腾退该房屋及支付从2011年9月29日起的房屋使用费，则从2011年9月29日起红鹰公司无权承租诉争房屋给农家一碗公司，农家一碗公司与红鹰公司的承包合同即房屋租赁合同从2011年9月29日至该公司主张赔偿之日止应为无效。红鹰公司从2011年9月29日后收取农家一碗公司的房屋租金30万元房屋租金应予返还。红鹰公司收取农家一碗公司的合同保证金2.5万元也应当返还。农家一碗公司要求红鹰公司赔偿重复收取的30万元租金利息的主张及该公司经济损失110.1万元整及利息的诉讼主张，在四海公司依法院生效的裁判文书取得本案诉争房屋的所有权后，红鹰公司及该房屋的原权利人港都大酒店均于2011年11月及时通知了农家一碗公司及该房屋中的其他承租户（包括红鹰公司）。此时红鹰公司、农家一碗公司均已知四海公司系该房屋所有人，而继续保持租赁关系。且2011年12月5日红鹰公司通知农家一碗公司，双方的租赁合同仍然有效后，农家一碗公司于2012年2月9日向红鹰公司提出续签合同申请，红鹰公司也同意续租至2013年12月31日，而未与房屋所有人四海公司建立租赁关系，导致四海公司起诉到一审法院，该院作出判决并执行，对此农家一碗公司产生的损失即重复支付30万元房租造成的利息损失及支付该房屋使用费造成的损失，农家一碗公司及红鹰公司均有过错，根据过错大小，酌情由农家一碗公司承担40%，红鹰公司承担60%。故对农家一碗公司的此项诉讼请求，部分予以支持。农家一碗公司认为红鹰公司的法定代表人王沛霖的个人资产与公司资财混同，故要求王沛霖承担连带民事责任的诉讼主张，未能提交证据来证明，不予支持。红鹰公司反诉要求农家一碗公司向其支付承包费175788元（暂从2011年9月29日起至2014年9月28日，直至偿清之日止）的诉讼请求，因双方签订的《承包经营合同》名为承包经营实为房屋租赁，每月支付的均为房屋租金，合同中并未分别约定房屋使用费及餐厅设施、设备、餐厅装饰使用费，且法院已判决农家一碗公司等从2011年9月29日起向四海公司支付房屋使用费，而非向红鹰公司支付，红鹰公司反诉主张的承包费无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、农家一碗公司与红鹰公司之间的承包合同即房屋租赁合同从2011年9月29日起无效；二、红鹰公司于本判决生效之日起十五日内向农家一碗公司返还收取的承包费（即房屋租金）30万元及支付该30万元的利息（从此30万元每笔房屋租金支付之日起至本判决确定的返还之日止，按中国人民银行规定的同期人民币贷款利率计算）的60%；三、红鹰公司于本判决生效之日起十五日内向农家一碗公司返还合同保证金2.5万元；四、红鹰公司于本判决生效之日起十五日内赔偿农家一碗公司经济损失60.66万元（101.10万元×60%）及利息（以60.66万元为基数，从2014年4月29日起至本判决确定的给付之日，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；五、驳回农家一碗公司的其他诉讼请求；六、驳回红鹰公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18039元减半收取9019.50元，由农家一碗公司与红鹰公司各负担4509.75元。反诉案件受理费1907元，由红鹰公司负担。红鹰公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决第二、三、四、六项判决，并驳回农家一碗公司的诉讼请求；二、改判农家一碗公司向红鹰公司支付餐厅设施、餐具物品等使用费17.5万元，按交接清单返还餐厅设施、餐具物品；三、本案一、二审诉讼费用由农家一碗公司承担。理由：1、一审认定红鹰公司与农家一碗公司签订的《承包经营合同》及《餐厅经营合同补充协议》实为房屋租赁合同错误。2、四海公司取得房屋所有权后一直对红鹰公司隐瞒，一审无证据证明红鹰公司已知四海公司为房屋所有权人。3、农家一碗公司提交其向四海公司支付150万元的证据，没有一份能证明支付给四海公司，一审仅凭2名案外人的个人取款凭证认定农家一碗公司向四海支付150万元错误。4、一审将110.1万元认定为损失，并判令红鹰公司赔偿60.66万元，适用法律错误。5、红鹰公司与农家一碗公司约定承包第4、5年每年应交承包费13万元，平均每月承包费为10833元，其中5950元为房屋使用费、余下4883元为餐厅设施、设备、餐厅装饰使用费，红鹰公司的反诉请求应予以支持。被上诉人农家一碗公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，农家一碗公司与红鹰公司签订《承包经营合同》及《餐厅承包合同补充协议》后，在合同约定的武汉市武昌区秦园路46号得月楼饭店餐饮部所属面积中，并未对得月楼饭店餐饮部承包经营，而是以自己的名义经营餐饮企业，故一审认定上述合同名为承包经营合同，实为房屋租赁合同正确。农家一碗公司从2011年9月29日起至2014年2月28日已向红鹰公司支付房屋租金（承包费）共计30万元，后该公司依据生效判决向四海公司支付了从2011年9月29日起至腾退之日止的房屋使用费150万元，该款已经四海公司于2014年4月29日确认执行完毕，该款扣除已向红鹰公司支付的30万元后的120万元应为农家一碗公司的实际损失，因农家一碗公司起诉只主张损失110.1万元，故一审确定农家一碗公司的租赁损失为110.1万元正确。双方在四海公司取得房屋所有权后仍继续使用房屋，导致上述损失的产生，双方均有过错，一审酌定由红鹰公司承担60%的过错责任并无不当。关于红鹰公司上诉要求农家一碗公司返还餐厅设施、餐具物品的请求，因该请求系在上诉期间增加的，本案不宜一并审理。综上，上诉人红鹰公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19946元由红鹰公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 斌审 判 员  张文霞代理审判员  丰 伟二〇一五年七月二日书 记 员  汪丽玲