上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3432号上诉人（原审原告、反诉被告）夏成双。上诉人（原审原告、反诉被告）邓多丽。上列两上诉人的共同委托代理人张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）李斌。上诉人（原审被告、反诉原告）刘洁。上列两上诉人的共同委托代理人王永奎，上海申邦律师事务所律师。上诉人夏成双、邓多丽、李斌、刘洁因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2014年1月12日，夏成双、邓多丽与李斌、刘洁经上海甲房地产经纪事务所居间，签订了《房屋转让居间协议》，协议约定，李斌、刘洁向夏成双、邓多丽出售位于某区某路某弄136号302室房屋，房屋转让总价为1，500，000元（人民币，下同），于2014年1月12日支付定金50，000元，1月13日支付首付款400，000元，于2014年3月30日支付房款1，050，000元（银行放贷给李斌、刘洁），李斌、刘洁收取定金后，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还定金；若夏成双、邓多丽原因不能如期签订售房合同或付清所有售房余款，则支付李斌、刘洁的定金不予退还。同日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“第二版合同”），该合同与《房屋转让居间协议》约定的房款金额和期限相同，并约定在2014年5月31日之前双方向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订后，夏成双、邓多丽按约支付了定金50，000元和首付款400，000元。其后，夏成双、邓多丽向银行申请贷款，2014年3月20日，某银行金山支行与夏成双、邓多丽签订了《个人房屋抵押借款合同》，同日夏成双、邓多丽至某区担保中心办理借款担保手续，但后因故未能办理。当天，上海甲房地产经纪事务所又拉了1份网上备案的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“第三版合同”），由双方当事人签字，该第三版合同将1，050，000元的付款日期改为2014年6月30日，其余与第二版合同相同。2014年4月3日，李斌、刘洁发出《催告函》，要求夏成双、邓多丽在收到函后三日内支付到期的1，050，000元，逾期不作回应的买受人需承担合同解除的后果。4月14日，夏成双、邓多丽向李斌、刘洁发出《律师函》，认为李斌、刘洁在合同履行中多次要求额外支付房款的行为违约，第三版合同对双方具有法律约束力，夏成双、邓多丽依约也支付了450，000元，并已获得余款1，050，000元的银行贷款，要求按约全面履行。另查明，系争房屋原有700，000元抵押债权，2014年4月10日，李斌、刘洁又向外借款200，000元，办理了200，000元的抵押债权。有抵押权房屋贷款需办理担保，担保中心的贷款流程中，要求需要在银行账号中存入一定款项钱款作为贷款担保。原审审理中，夏成双、邓多丽请求法院判令：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、判令李斌、刘洁返还购房款450，000元及利息；3、赔偿因房屋涨价造成的损失100，000元；4、李斌、刘洁承担已付款一倍即450，000元的赔偿责任；5、支付违约金90，000元。李斌、刘洁则不同意夏成双、邓多丽的上述诉讼请求，并提起反诉，要求判令夏成双、邓多丽给付逾期付款违约金210，000元。夏成双、邓多丽亦不同意李斌、刘洁的上述反诉请求。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，夏成双、邓多丽与李斌、刘洁就房屋买卖事宜于2014年1月12日达成了协议，为此双方签订了《房屋转让居间协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示。当日，双方也基于上述协议内容，签订了第二版合同，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，合法有效。对于双方争议的第三版合同，夏成双、邓多丽认为第二版合同履行中，存在先支付贷款后过户的情况是无法履行的，故第三版合同是双方合意的结果；李斌、刘洁认为，由于办理贷款、担保的事宜，原合同文本不够，仅是对第二版合同的补签。原审认为，在第三版合同出现前，双方是按照居间协议要求和第二版合同内容进行的履行，夏成双、邓多丽也在第二版合同期限内办理银行贷款的手续，并根据流程要求，曾向担保中心了解担保贷款的手续，只需办理好担保事宜，贷款是可以发放，故原审认为，夏成双、邓多丽的说法并不客观，且第三版合同确存在就付款期限约定的第十页有重新装订的痕迹，原审认为李斌、刘洁的说法较符合实际。现双方对于合同解除均无异议，原审法院予以支持。合同解除后，李斌、刘洁基于合同收取的房款400，000元应予返还。对于定金，应当根据定金罚则进行处理，原审认为，造成本案合同解除的原因是夏成双、邓多丽未能按时支付房款，故其支付的定金不予退还。对于双方主张的赔偿请求，均无事实与法律依据，原审法院均不予支持。原审法院审理后于二○一四年十月二十二日作出判决：一、解除夏成双、邓多丽与李斌、刘洁于2014年1月12日签订的《房屋转让居间协议》和《上海市房地产买卖合同》；二、李斌、刘洁于判决生效后十日内返还夏成双、邓多丽房款400，000元；三、驳回夏成双、邓多丽和李斌、刘洁的其余诉讼请求。本诉案件受理费19，110元，减半收取计9，555元，保全费5，000元，反诉案件受理费2，225元，均由夏成双、邓多丽负担。原审判决后，夏成双、邓多丽与李斌、刘洁均不服，上诉于本院。夏成双、邓多丽上诉称：1、李斌、刘洁在双方买卖合同没有解除的情况下将系争房屋抵押给第三人，原审法院却将该抵押行为认定为合法行为，从而将合同未能履行的责任归于夏成双、邓多丽，显属错误。2、原审法院没有查清借款担保手续未能办理的原因。事实上，双方及中介一同至担保中心办理借款担保手续，因李斌、刘洁认为通常的“转按揭”方式拿到房款的时间太长，担保中心工作人员又介绍了“资金监管”方式，但这种方式需要李斌、刘洁从已收取的首付款中取出7.5万元放入监管账户，待交易完成后再返还李斌、刘洁，而其不同意支付，故导致相应手续未能办理。上述事实足以证明系李斌、刘洁的原因导致双方买卖合同未能履行。3、原审法院在审理过程中，对于担保中心经办人员的谈话笔录等关键证据不予质证，回避本案关键问题，有失公平。综上，夏成双、邓多丽要求撤销原审判决第二、三项，改判李斌、刘洁返还购房款45万元及利息，并支付违约金及房价上涨损失共计19万元。李斌、刘洁上诉称：1、依据双方签订的买卖合同的约定，夏成双、邓多丽应按未付款项105万元的20%支付违约金。2、双方特别约定定金在支付尾款时抵作房价款，故该定金性质并非解约定金。3、按照最高人民法院的司法观点，定金和违约金是可以并用的。4、依据合同法的规定，当事人可以选择适用违约金或者定金条款。据此，李斌、刘洁要求撤销原审判决第二、三项，改判支持其原审诉讼请求。夏成双、邓多丽与李斌、刘洁针对对方的上诉请求互不认可，均要求驳回对方的上诉请求。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，夏成双、邓多丽向本院提交了其代理人与上海乙担保中心工作人员丙之间的谈话笔录一份以及“转按揭”、“带抵押资金监管”操作流程表格两份，欲证明担保中心工作人员介绍“转按揭”流程后李斌、刘洁认为拿到房款时间太长而不同意办理，工作人员随后又介绍了“资金监管”方式，该方式需李斌、刘洁从已收取的首付款45万元中拿出7.5万元交到担保中心账户，但李斌、刘洁也不同意，故担保不成的责任不在夏成双、邓多丽；按照“转按揭”及“资金监管”流程，双方第二版合同约定的过户时间不切实际，故双方又签订了合同对先前合同进行了修改。李斌、刘洁对于上述证据的真实性、证明内容均不予认可。本院经审查认为，上述证据并不足以证明夏成双、邓多丽要证明的内容，故对其证明力不予认可。本院认为，本案的争议焦点在于夏成双、邓多丽与李斌、刘洁就系争房屋签订的买卖合同解除的责任归属。夏成双、邓多丽主张合同解除的过错责任在于李斌、刘洁，其理由主要有二：一是按照第三版合同的约定夏成双、邓多丽并不存在逾期付款的违约行为；二是即便按照第二版合同履行，剩余房款无法支付的原因亦在于李斌、刘洁不配合办理“转按揭”等贷款担保手续。对此，本院分析如下：一、关于第三版合同中付款期限约定的真实性问题。夏成双、邓多丽主张因原有买卖合同中关于付款时间和过户时间的约定存在矛盾而重新签订第三版合同，该合同经双方签字确认应为有效。李斌、刘洁则认为因办理贷款、担保的事宜导致原合同文本不够，第三版合同仅是对第二版合同的补签。对此，本院认为，首先，第三版合同中载明付款期限条款的第十页有重新装订的痕迹，在合同形式上存在缺陷。其次，根据本案查明的事实，夏成双、邓多丽在第二版合同约定的期限内办理了银行贷款手续，并与李斌、刘洁至担保中心办理担保手续，虽双方因担保费用承担问题未能办理，但根据担保流程，在担保事宜完成的情况下，夏成双、邓多丽办理的上述银行贷款是可以在房屋产权过户前发放的。因此，第二版合同约定的付款和过户期限客观上存在履行的可行性。再者，付款时间及过户时间条款系买卖合同的主要条款，交易双方对于上述条款的拟定必定更加慎重，况且双方还是通过有专业资质的中介居间交易，同时双方居间协议及第二版合同对于付款时间及过户时间的约定亦相同，故夏成双、邓多丽关于签订第三版合同原因的主张亦与常理不符。据此，原审法院对于第三版合同中付款期限约定的真实性不予认可，并无不当，本院予以支持。二、关于贷款担保手续办理不成的责任问题。夏成双、邓多丽虽主张李斌、刘洁不配合办理借款担保手续导致贷款发放不成，但根据本案查明的事实，双方曾至担保中心办理担保手续，后因费用支付问题未果。夏成双、邓多丽虽认为该费用不属于担保的手续费，且担保中心最终会返还李斌、刘洁，故应由对方承担，但本院认为，即便夏成双、邓多丽所述属实，其要求李斌、刘洁预支该费用亦缺乏合同依据，故李斌、刘洁拒绝支付该费用难谓不配合行为，同时本案亦无证据证明其后夏成双、邓多丽在担保中心免去该费用的情况下曾要求李斌、刘洁再次办理担保手续，故夏成双、邓多丽关于贷款不成的过错在于李斌、刘洁的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。基于上述理由，原审认定夏成双、邓多丽的行为构成违约而应承担合同解除的赔偿责任，并无不当，本院予以支持。但需指出的是，本案当事人并未主张适用定金罚则，故原审法院径行适用定金罚则裁判，存在不当，但考虑到李斌、刘洁主张的赔偿过高，而双方合同约定的定金数额足以弥补李斌、刘洁的损失，且其亦同意在其已收取的款项中扣除夏成双、邓多丽应承担的赔偿金后剩余部分予以返还，故本院对于原审判决予以维持。综上所述，夏成双、邓多丽与李斌、刘洁的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，200元，由上诉人夏成双、邓多丽负担人民币7，100元，上诉人李斌、刘洁负担人民币3，100元。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年二月二十六日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……