福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初6769号 原告（反诉被告）：福建仁文建设有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区梅亭路。 法定代表人：李雄虎，董事长。 委托诉讼代理人：肖炳祥，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏敏，女，汉族，1984年12月16日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：赵滨，系苏敏配偶。 原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）与被告（反诉原告）苏敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仁文公司的委托诉讼代理人肖炳祥和熊益彬、被告（反诉原告）苏敏的委托诉讼代理人赵滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告仁文公司向本院提出本诉诉讼请求：1．确认原、被告签订的合同编号为201134290041的《商品房买卖合同》已于2017年7月2日解除；2．判令被告向原告支付违约金人民币5001.92元（按累计应付款的1%计算，计至合同解除之日即2017年7月2日）；3．本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年3月23日，被告苏敏与原告福建仁文建设有限公司（以下称“仁文公司”）签订编号为201134290041的《商品房买卖合同》（以下称“合同”），苏敏购买仁文公司开发的位于福州市鼓楼区，总金额为人民币637674元，其中440000元由苏敏向银行申请公积金贷款支付。合同签订后，苏敏仅支付首付款197674元，购房余款440000元迟迟未办理公积金贷款手续，亦未采取其他方式支付。无奈之下，仁文公司于2017年6月23日委托北京德恒（福州）律师事务所依照合同约定的联系地址向苏敏寄发《律师函》，通知其在收到函件后7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，否则该《律师函》自动转成解除合同通知。苏敏已于2017年6月24日签收《律师函》，但至今未履行支付购房余款及逾期付款违约金义务，故合同已于2017年7月2日解除。截至2017年7月2日，苏敏应支付仁文公司购房余款440000元及违约金60192元，累计应付款为500192元。按照合同第七条的约定，解除合同后，苏敏应当按累计应付款的1%向仁文公司支付违约金，共计5001.92元。综上所述，苏敏的行为已经构成根本违约，导致合同的根本目的无法实现，严重侵犯了仁文公司的合法权益，仁文公司根据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，望判如所请。 被告苏敏辩称，一、苏敏不构成违约。2013年3月23日，苏敏与福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）签订《商品房买卖合同》及其相关附件壹份。合同正文约定如下：仁文公司应在2014年6月30日前向苏敏交付仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房一套，并在房屋交付使用后60日内，向房屋所在的权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给苏敏。附件六约定：苏敏应在2013年4月23日前支付首付款197674元后，购房余款440000元以公积金贷款方式支付；苏敏的公积金付款时间为：仁文公司发出公积金贷款签约通知书之日起40天内办妥公积金贷款，否则视为苏敏逾期交款，每逾期一天，按申请贷款总额支付日万分之一的违约金。商品房买卖合同及其附件签订后，苏敏当日就及时付清首付款。苏敏资信良好，按时缴纳住房公积金，并享受有住房补贴，履行合同付款义务没有问题。但在申请公积金贷款时，由于仁文公司的资金链、楼盘施工进度、业主产权证办理、发票等问题，住房公积金中心拒绝给予贷款。仁文公司长期烂尾、停工，无法交房，无法开发票，无法办理产权证。2017年5月，苏敏所购买的房屋已经可以交房，但仁文公司拒绝交房，其工作人员声称不知道其内部应由何人负责此事。2017年6月末7月初，在与仁文公司再次沟通的现场，还有多名客户上门催讨发票，仁文公司对多名上门催讨的客户表示无法开具发票。庭前原告代理人也承认了仁文公司无法开具发票、无法办理产权证。自始至终，仁文公司从未向苏敏发出公积金贷款签约通知书。 二、苏敏行使了抗辩权。苏敏资信良好，按时缴纳住房公积金，并享受有住房补贴，履行合同付款义务没有问题。但仁文公司案件缠身，根据中国裁判文书公开网、中国执行信息公开网、全国法院被执行人信息查询等公开权威的信息，至2017年6月27日，仁文公司共有18条失信被执行人记录、116条被执行人记录。苏敏认为，苏敏所购买的仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房已经于2017年5月通过政府部门的各项验收/备案，已经符合交房条件，仁文公司应向苏敏交付房屋。仁文公司从未向苏敏发出公积金贷款签约通知书，而仁文公司自2014年7月1日就构成合同违约，因此苏敏享有《合同法》第67条的先履行抗辩权。仁文公司已经丧失商业信誉、且仁文公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。因此苏敏享有《合同法》第68条的不安抗辩权。2017年6月29日，苏敏向仁文公司发出了《关于限期交房、移交办理产权证相关材料并支付逾期交房违约金的通知》。在6月末7月初与仁文公司沟通中，该公司工作人员已经确认收到上述通知。 三、律所超过委托权限，行使权利。根据仁文公司提交的证据，仁文公司当时仅委托律所因购房余款及所谓的违约金事宜寄送《律师函》，并未授权律所行使合同解除权。律所却擅自在律师函当中加入“将视同你方拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，本函将自动转为解除合同的通知，仁文公司不再另行向你方发达解除合同通知函”。比照最高人民法院关于全权委托、一般委托、特别授权之规定，合同解除权是不言自明的特别授权，律所在未取得合同解除权的特别授权时，擅自发出相关的律师函，严重违反了律师的职业规范与职业操守。本案中，仁文公司违约在先，且仁文公司已经丧失商业信誉、且仁文公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，作为律所不做审查就进行所谓的催讨也是不妥当的。 四、大儒世家四区标准单身公寓月租金为1850元（发布于百姓网）、大儒世家公馆45平方米月租2400元（发布于赶集网）、大儒世家公馆单身公寓月租2200元（发布于58同城），苏敏所购买的仁文•大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房比上述三套房产的房龄更新且有江景，租金回报不应低于（1850元＋2300元＋2200元）的平均值2150元（即每日租金71.67元）。仁文公司逾期交房给苏敏造成的租金损失应予赔偿。 综上所述，为了维护苏敏的合法权益，请求法院驳回仁文公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）苏敏向本院提出反诉诉讼请求：1．福建仁文建设有限公司向苏敏赔偿因逾期交付仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房而造成的租金损失85717.32元（按日71.67元计算，自2014年7月1日暂计至2017年10月9日，之后继续计算至实际交房日止），并在判决生效之日起7日内向苏敏交付仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房；2．福建仁文建设有限公司在房屋交付使用后60日内，向房屋所在的权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给苏敏；3．确认苏敏有权在福建仁文建设有限公司履行完上述第一项、第二项反诉请求确定的义务后7日内支付购房余款；4．本案的所有诉讼费用（包含本诉、反诉）均由福建仁文建设有限公司承担。 事实与理由：2013年3月23日，苏敏与福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）签订《商品房买卖合同》及其相关附件壹份。合同正文约定如下：仁文公司应在2014年6月30日前向苏敏交付仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房一套，并在房屋交付使用后60日内，向房屋所在的权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给苏敏。附件六约定：苏敏应在2013年4月23日前支付首付款197674元后，购房余款440000元以公积金贷款方式支付；苏敏的公积金付款时间为仁文公司发出公积金贷款签约通知书之日起40天内办妥公积金贷款，否则视为苏敏逾期交款，每逾期一天，按申请贷款总额支付日万一的违约金。合同签订后，苏敏当日就及时付清首付款。但在申请公积金贷款时，由于仁文公司的资金链、楼盘施工进度、业主产权证办理、发票等问题，住房公积金中心拒绝给予贷款。仁文公司长期烂尾、停工，无法交房，无法开发票，无法办理产权证。2017年5月，苏敏所购买的房屋已经可以交房，但仁文公司拒绝交房，其工作人员声称不知道其内部应由何人负责此事。2017年6月末7月初，在与仁文公司再次沟通的现场，还有多名客户上门催讨发票，仁文公司对多名上门催讨的客户表示无法开具发票。自始至终，仁文公司从未向苏敏发出公积金贷款签约通知书。 苏敏资信良好，按时缴纳住房公积金，并享受有住房补贴，履行合同付款义务没有问题。但仁文公司案件缠身，根据中国裁判文书公开网、中国执行信息公开网、全国法院被执行人信息查询等公开权威的信息，至2017年6月27日，仁文公司共有18条失信被执行人记录、116条被执行人记录。苏敏认为，苏敏所购买的仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房已经于2017年5月通过政府部门的各项验收/备案，已经符合交房条件，仁文公司应向苏敏交付房屋。大儒世家四区标准单身公寓月租金为1850元（发布于百姓网）、大儒世家公馆45平方米月租2400元（发布于赶集网）、大儒世家公馆单身公寓月租2200元（发布于58同城），苏敏所购买的仁文．大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房比上述三套房产的房龄更新且有江景，租金回报不应低于（1850元＋2300元＋2200元）的平均值2150元（暨每日租金71.67元）。仁文公司逾期交房给苏敏造成的租金损失应予赔偿。仁文公司从未向苏敏发出公积金贷款签约通知书，而仁文公司自2014年7月1日就构成合同违约，因此苏敏享有《合同法》第67条的先履行抗辩权。仁文公司已经丧失商业信誉、且仁文公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形（至2017年6月27日，仁文公司共有18条失信被执行人记录、116条被执行人记录）。因此苏敏享有《合同法》第68条的不安抗辩权。2017年6月29日，苏敏向仁文公司发出了《关于限期交房、移交办理产权证相关材料并支付逾期交房违约金的通知》。在6月末7月初与仁文公司沟通中，该公司工作人员已经确认收到上述通知。 综上所述，为了维护苏敏的合法权益，请求法院驳回仁文公司的全部诉讼请求，支持苏敏的全部反诉请求。 原告（反诉被告）仁文公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》的约定及交易习惯，仁文公司交付房屋的前提是苏敏付清合同约定的购房款。截至今日，苏敏尚未支付购房余款44万元，故仁文公司有权拒绝交付房屋。因苏敏违约在先，对其产生的租金损失，仁文公司不负有赔偿责任。2、因苏敏违约在先，导致案涉房屋尚未交付，其主张的仁文公司在房屋交付后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付给苏敏的诉求不符合法律规定及合同约定，应当予以驳回。3、仁文公司存在失信被执行人记录，不能证明仁文公司存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，苏敏就此行使不安抗辩权没有法律依据。实际情况是仁文公司已具备交付案涉商品房的能力，但苏敏仍然拒绝履行支付购房余款的义务，其明显无意履行商品房买卖合同。请求驳回苏敏的反诉请求。 在庭审过程中，仁文公司向本院提交了下列证据： A1．《商品房买卖合同》，证明：2013年3月23日，被告苏敏与原告仁文公司签订《商品房买卖合同》，合同就苏敏所购商品房的基本情况、付款方式、买受人逾期付款的违约责任、通知联络的解决等做了详细约定。 A2．《律师函》，证明：2017年6月23日，仁文公司委托北京德恒（福州）律师事务所按照《商品房买卖合同》约定的地址以邮寄方式向苏敏寄送《律师函》，通知苏敏在收到函件后7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金义务，否则该律师函自动转为解除合同通知。 A3．EMS单号查询截图，证明：证据2所述《律师函》于2017年6月24日被签收。 A4．《公证书》，证明：仁文公司委托北京（德恒）福州律师事务所向苏敏寄送的编号为1002316849424的快递系证据2所述律师函。 A5．商品房买卖合同（陈家法、林芸）； A6．中国建设银行联网业务入账通知书； A5、A6共同证明：2013年3月24日，陈家法、林芸与仁文公司签订商品房买卖合同，并采取公积金贷款方式付款。2013年6月7日，仁文公司已收到其公积金贷款47万元。不存在因仁文公司原因，而无法办理公积金贷款的情形。 A7．商品房买卖合同（邱瑜）； A8．中国建设银行联网业务入账通知书； A7、A8共同证明：2013年7月18日，邱瑜与仁文公司签订商品房买卖合同，并采取公积金贷款方式付款。2014年1月15日，仁文公司已收到其公积金贷款35万元。不存在因仁文公司原因，而无法办理公积金贷款的情形。 苏敏对仁文公司提交的上述证据材料质证认为，对证据A1真实性无异议，对完整性有异议，附件1-5没有提交，对证明对象无异议，需要补充，附件6约定的时间是仁文公司发出公积金贷款签约通知书后40天内。对证据A2真实性无异议，对证明对象无异议。被告有收到律师函，这是原告单方面主张。对证据A3真实性无异议，对证明对象有异议，被告实际是2017年6月25日收到，按照合同约定，我们收件时间是邮戳日48小时之内。对证据A4真实性无异议，对证明对象有异议，我们认为律所超越了授权。对证据A5-A8真实性无异议，与本案无关联性，对证明对象有异议：1、陈家法、林芸购买的是3号楼，邱瑜是1号楼，本案被告是4号楼，公积金中心及承办行是按每栋楼准入的，3号楼和1号楼可以贷款不代表4号楼可以公积金贷款。2、陈家法、林芸是在建行办理公积金贷款的，邱瑜也是在建行办理公积金贷款的，而被告公积金银行是工行，根据规定，被告也是在工行办理。3、仁文公司给予多名建行工作人员予以8折购房优惠，换取建行工作人员在仁文公司的贷款准入、贷款审批进度、贷款发放进度方便的优惠。4、是由于仁文公司的资金链、楼盘施工进度、业主产权办理发票等问题，住房公积金拒绝给予贷款，有福州市行政服务中心、住房公积金中心相应回复为证。 苏敏向本院提交了下列证据： B1．《商品房买卖合同》及其相关附件，证明：仁文公司应在2014年6月30日前向苏敏交付仁文•大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房一套，并在房屋交付使用后60日内，向房屋所在的权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给苏敏。附件六约定：苏敏应在2013年4月23日前支付首付款197674元后，购房余款440000元以公积金贷款方式支付；苏敏的公积金付款时间为：仁文公司发出公积金贷款签约通知书之日起40天内办妥公积金贷款，否则视为苏敏逾期交款，每逾期一天，按申请贷款总额支付日万一的违约金。 B2．首付款发票，证明：苏敏积极履行合同义务，比合同约定的付清首付时间快了一个月。 B3．住房公积金存折； B4．住房补贴存折； B3、B4共同证明：苏敏资信良好，按时缴纳住房公积金，并享受有住房补贴，履行合同付款义务没有问题。 B5．福州市行政服务中心、住房公积金中心对诉求编号：FZ16051600709的问题回复，证明：至2016年5月31日，由于仁文公司的资金链、楼盘施工进度、业主产权证办理、发票等问题，住房公积金中心拒绝给予贷款。 B6．福州市行政服务中心、住房公积金中心对诉求编号：FZ16060100902的问题回复，证明：2016年6月3日，仁文公司才通过公积金中心的资格审核。 B7．福州市行政服务中心、住房公积金中心对诉求编号：FZ17042900008的问题回复，证明：至2017年4月29日，仁文公司仍然不能开具发票，导致公积金中心及其承办银行拒绝放款。 B8．仁文公司失信被执行人记录； B9．仁文公司被执行人记录； B8、B9共同证明：根据中国裁判文书公开网、中国执行信息公开网、全国法院被执行人信息查询等公开权威的信息，至2017年6月27日，仁文公司共有18条失信被执行人记录、116条被执行人记录。 B10．大儒世家四区标准单身公寓月租金为1850元（发布于百姓网）； B11．大儒世家公馆45平方米月租2400元（发布于赶集网）； B12．大儒世家公馆单身公寓月租2200元（发布于58同城）； B10-B12共同证明：苏敏所购买的仁文•大儒世家D与洪光小学置换地第4#楼单元商品房比上述三套房产的房龄更新且有江景，租金回报不应低于（1850元＋2400元＋2200元）的平均值2150元（暨每日租金71.67元）。 B13．《关于限期交房、移交办理产权证相关材料并支付逾期交房违约金的通知》； B14．EMS快递单； B15．EMS投递情况查询； B13-B15共同证明：苏敏行使了抗辩权。 仁文公司对苏敏提交的上述证据材料质证认为，对证据B1、B2真实性及证明对象均无异议。对证据B3、B4真实性无异议，对证明对象有异议：首先，两份证据载明的签发日期均为2014年之后，即在2013年3月23日签订商品房买卖合同时，苏敏并不具备公积金付款的条件，但其仍要求以公积金贷款的方式支付购房余款，而最终导致其无法按合同约定支付购房余款44万元；其次，两份证据载明2017年3月10日，苏敏支取住房公积金及补贴共计65400元，但其却未用以支付购房余款，其明显无意继续履行商品房买卖合同。对证据B5、B6、B7真实性没有异议，但与本案不具有关联性。该证据体现因仁文公司无法办理公积金的时间段是在2016年5月份，而苏敏应支付公积金贷款的时间是在2013年，该证据与本案不具有关联性，且根据仁文公司提供的证据，2013年-2014年期间仁文公司客户均可正常办理公积金贷款。需要明确的是，公积金中心已明确回复仁文公司重新资格审核已于2016年6月3日完结，客户可正常办理公积金贷款业务，但苏敏至今仍未办理公积金贷款手续也未以其他方式支付购房余款，其明显无意继续履行商品房买卖合同。对证据B8、B9真实性无异议，但该证据不能成为苏敏拒绝履行合同、拒绝支付购房余款的理由。需要说明的是，截至2017年12月4日，仁文公司仅有38条被执行人记录。反诉原告所说不符。被执行人记录不能作为原告经济状况恶化的证明，另外，作为被告来说，关心的是是否交房，被执行人记录与其合同目的无关。对证据B10、B11、B12真实性有异议，且该证据与本案不具有关联性。该证据系原告自行从网上截图，因网上租金系发布者主观确定，对其真实性无法确认。其次，因苏敏未履行合同约定付款义务，仁文公司无义务交付房屋，对其租金损失仁文公司不予赔偿。对证据B13、B14、B15真实性没有异议，但对证明对象有异议。根据《合同法》第96条的规定，苏敏对仁文公司解除合同的通知有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而非以回复函的形式行使抗辩权。此外，根据苏敏该回复内容，其仍拒绝履行支付购房余款的义务。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 仁文公司提交的证据A1-A2、A4-A8均有原件佐证，苏敏对证据A1-A8的真实性无异议，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。苏敏提交的证据B1-B4、B13、B14均有原件佐证，仁文公司对B1-B9、B13-B15的真实性无异议，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2013年3月23日，仁文公司与苏敏签订《商品房买卖合同》一份（编号为201134290041）（以下简称合同），双方约定：一、苏敏向仁文公司购买位于福州市鼓楼区，总金额为人民币637674元；二、合同第八条约定，仁文公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付给苏敏使用。三、合同第九条约定，仁文公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起起至实际交付之日止，仁文公司按日向苏敏支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。四、合同附件六第二条约定，苏敏采用公积金贷款付款方式支付购房款，于2013年3月23日付房款计人民币5万元整，于2013年4月23日前付房款计人民币147674元整，其余购房款计人民币44万元由苏敏在约定时间内向银行申请办理公积金贷款。 2013年3月23日，苏敏向仁文公司支付人民币197674元购房款，剩余房款未付。 2016年5月16日，苏敏询问住房公积金贷款办理事宜，福州市行政服务中心回复称：鉴于“仁文大儒世家”楼盘的开发商福建仁文建设有限公司的资金链、楼盘施工进度、业主产权办理发票等问题，住房公积金中心需对该开发商的各项资质进行重新审核，如期满足各项贷款条件，住房公积金中心将为业主办理贷款业务。2016年6月1日，苏敏再次询问住房公积金贷款办理事宜，福州市行政服务中心回复称：住房公积金中心对“仁文大儒世家”的开发商福建仁文建设有限公司重新资格审核已于6月3日完结，可办理贷款业务。 2017年6月23日，仁文公司委托北京德恒（福州）律师事务所向苏敏寄送《律师函》，通知苏敏在收到函件后7日内履行支付购房余款44万元及相应逾期付款违约金，若苏敏逾期仍未缴付，将视同其拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，该律师函自动转为解除合同通知。被告（反诉原告）苏敏确认其已于2017年6月25日收到该函件。 2017年6月29日，苏敏向仁文公司发出《关于限期交房、移交办理产权证相关材料并支付逾期交房违约金的通知》，要求仁文公司应在接到通知之日起7日内向苏敏交房，在交房后60日内办理初始预登记，仁文公司应向苏敏支付逾期交房违约金，在履行前述义务后，苏敏将向仁文公司一次性支付购房款。仁文公司在庭审中确认其已于2017年6月30日收到该通知。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。原、被告于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。 关于本诉诉请，本院认为，本案中，被告（反诉原告）苏敏按约支付了197674元首付款，根据合同第六条及附件六第二条的约定，其余购房款44万元应由苏敏在仁文公司发出公积金贷款签约通知书之日起40天内向银行申请办理公积金贷款，否则视为苏敏逾期交款，但仁文公司未提交其已向苏敏发出公积金贷款签约通知书的证据材料；且根据庭审内容及证据来看，苏敏无法办理公积金贷款、仁文公司逾期交房均系因仁文公司自身原因所致。另，仁文公司于2017年6月23日委托北京德恒（福州）律师事务所向苏敏寄送的《律师函》所述“逾期仍未缴付，将视同其拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，该律师函自动转为解除合同通知”的内容，乃仁文公司单方意思表示，无合同依据，不能发生通知解除的法律效果；且被告苏敏在2017年6月25日收到前述《律师函》后，于2017年6月29日向仁文公司发出《关于限期交房、移交办理产权证相关材料并支付逾期交房违约金的通知》，沟通房款交付及房屋交付事宜，履约意愿一直存在，根本违约情形并不存在，故仁文公司诉请确认合同已经解除并要求苏敏支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉诉请，本院认为，原、被告双方当事人已就逾期交房约定了违约责任，苏敏在本案中主张的租金损失，既无证据佐证，又无事实和法律依据，故苏敏的该项租金损失诉请，本院不予支持。关于房款支付及房屋交付问题，仁文公司在庭审中自认诉争房产已满足交付使用条件，同时确认苏敏须先履行付款义务后，方可交付诉争房屋，苏敏于庭审中亦认可其先交付余款44万元，仁文公司再履行交房义务。为平衡双方的权利义务关系，结合双方庭审陈述及交易习惯，本院认为，苏敏应当先行交付购房余款44万元，之后仁文公司应当在苏敏交付余款44万元后一定期限内向苏敏交付诉争房屋。关于被告的第二项反诉诉请，仁文公司庭后出具说明函确认其办理房屋所有权初始登记并将相关资料交付给苏敏的条件尚未成就，故苏敏的该项反诉诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）苏敏于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司支付购房款人民币44万元整；原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司在被告（反诉原告）苏敏履行完前述付款义务后十五日内向被告（反诉原告）苏敏交付位于福建省福州市鼓楼区； 二、驳回原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司的全部本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）苏敏的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费100元，由原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司负担；反诉受理费5516元，由原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司负担5020元，由被告（反诉原告）苏敏负担496元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  曹 萍 人民陪审员  杨金华 二〇一八年五月二十一日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。