山西省运城市盐湖区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)晋0802执异71号 案外人：运城市金恒房地产开发有限公司。 申请执行人：原振，男。 被执行人：王敏，男。 被执行人：程永琴，女。 本院在执行申请执行人原振与被执行人王敏、程永琴民间借贷纠纷一案中，案外人运城市金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房地产公司）于2018年3月1日向本院提出书面执行异议，要求解除对运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东运城恒大绿洲*幢*单元**层****号房屋的执行措施，并停止对该房屋的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭书面进行了审查，现已审查终结。 案外人金恒房地产公司称：申请执行人原振与被执行人王敏、程永琴民间借贷纠纷一案，运城市盐湖区人民法院于2016年9月6日作出的（2016）晋0802民初4153号民事调解书已发生法律效力。运城市盐湖区人民法院在执行本案过程中，案外人对法院作出的（2016）晋0802执1506号执行裁定书内容，即查封、扣押被执行人名下位于运城市恒大绿洲恒大绿洲*幢*单元**层****室房屋，以及拍卖上述房屋的执行措施均不服，故提出异议。一、被执行人王敏系案外人开发建设的运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东运城恒大绿洲恒大绿洲*幢*单元**层****号房屋（以下称“涉案房屋”）的买受人。涉案房屋所有权登记在案外人名下，运城市盐湖区人民法院执行拍卖涉案房屋是错误的。2012年10月1日，被执行人王敏认购案外人开发建设的运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东运城恒大绿洲*幢*单元**层****号房屋。2012年10月22日，被执行人与案外人签订了《商品房买卖合同》（编号：YC1200****），被执行人采用银行按揭贷款方式支付房款，案外人为被执行人与中国光大银行股份有限公司太原分行（以下简称“光大银行”）签订的《个人贷款合同》提供连带责任担保。目前，涉案房屋仅作了合同备案登记，被执行人王敏尚未办理产权登记手续。而网签合同备案登记的功能在于避免开发商再次将涉案房屋出售而损害购房者的合法权益，备案登记不等于房屋所有权的登记，其仅赋予购房者继续履行合同后依法获得房屋所有权的期待权利，而不产生物权登记效力。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，因此，被执行人王敏非涉案房屋的所有权人，盐湖区人民法院亦无权拍卖涉案房屋。二、被执行人王敏逾期偿还银行贷款，案外人已承担担保责任，案外人根据《商品房买卖合同》约定已解除了该合同，王敏对涉案房屋不再享有权利。由于被执行人王敏连续数期未按约定归还银行贷款，贷款银行提前终止贷款合同，要求案外人替王敏结清贷款本息。最终，案外人替王敏垫付贷款本息共计17909.52元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第（一）款第4项约定，因被执行人未如期还贷导致案外人承担了保证责任的，案外人有权单方解除合同，收回涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”案外人在被执行人银行贷款逾期后已向被执行人王敏发出了《解除合同通知书》，告知其解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，同时向运城市盐湖区人民法院提起了相关诉讼。第三、涉案房屋已经办理了预抵押登记。综上所述，涉案房屋不属于被执行人王敏所有，且被执行人与案外人的商品房买卖合同关系已解除，光大银行已办理预抵押登记，盐湖区人民法院无权拍卖案外人名下涉案房屋。根据《民事诉讼法》第227条规定，现向法院提起执行异议申请，请求法院解除对涉案房屋的执行措施，停止对涉案房屋进行拍卖。 案外人金恒房地产公司就其主张提交以下证据材料： 1、被执行人王敏身份证复印件；2、房屋所有权证；3、商品房买卖合同；4、个人贷款合同；5、抵押预告登记证明。 申请执行人原振称：一、案外人金恒房地产公司以房屋未办理过户登记对抗本案执行，违反了诚实信用的基本原则。本案中被执行人王敏支付首付款，并以按揭方式从光大银行贷款，向案外人金恒房地产公司付清了剩余全部购房款，案外人金恒房地产公司也已就涉案房屋办理了合同备案登记，并向王敏实际交付房屋。至于涉案房屋至今未能完成过户，那与作为开发商的案外人金恒房地产公司自身的原因是分不开的。现在案外人金恒房地产公司不仅未履行办理过户登记的法定义务，反而以此为由来对抗本案的执行，明显违反了《民事诉讼法》第十三条规定的“诚实信用”的基本原则。二、案外人金恒房地产公司关于“王敏对涉案房屋不再享有权利”的主张没有任何事实和法律依据。1、涉案房屋合同备案登记人为王敏是客观事实，王敏支付了首付款并贷款用以支付购房款亦是客观事实，王敏实际入住该房屋同样是事实，就连案外人金恒房地产公司在异议书中都已经自认尚未解除合同，怎么突然王敏对房屋不再享有权利，明显案外人金恒房地产公司的该主张是没有事实和法律依据的。2、案外人金恒房地产公司引用《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十三条第一款之规定明显不适用于本案，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》于二〇一二年五月十日公布，自2012年7月1日起就已开始施行。该解释公布后最高院专门召开了新闻发布会，最高院民二庭负责人还就该解释涉及的问题作了答记者问，其中在谈到所有权保留制度的适用范围时，特别明确了该制度不适用于不动产。因此，案外人金恒房地产公司在本案异议书中援引关于“所有权保留”的规定，纯属适用法律错误。三、预告抵押登记不等于正式的抵押登记，作为权利人光大银行并不当然享有优先受偿的权利。且案外人金恒房地产公司并非预告抵押登记的权利人，其无权以此为由提出异议。综上所述，案外人金恒房地产公司的异议根本不能成立，其利用开发商在办理房屋产权登记中优势和便利对抗其他债权人，明显违反了《民事诉讼法》诚实信用的基本原则，应依法裁定驳回该公司的异议。 本院查明：申请执行人原振与被执行人王敏、程永琴民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）晋0802民初4153号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人王敏、程永琴未能履行生效法律文书确定的义务，申请执行人原振向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年4月10日作出（2016）晋0802执1506号执行裁定书，依法查封了被执行人王敏、程永琴名下的位于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东运城恒大绿洲*幢*单元**层****号房屋。2018年1月9日，本院作出（2018）晋0802执恢2号执行裁定书，裁定对上述涉案房屋进行拍卖。 另外查明，2012年10月1日，被执行人王敏认购案外人金恒房地产公司开发建设的上述涉案房屋。2012年10月22日，双方签订一份《商品房买卖合同》（编号：编号：YC1200****），约定被执行人王敏通过银行按揭贷款支付方式，购买案外人金恒房地产公司开发建设的上述涉案房屋。合同约定：房屋建筑面积为107.85平方米，每平方米4663.32元，总价款为502939元。付款方式：银行按揭，首付款202939元于2012年10月1日前付清；余款300000元办理银行按揭。合同附件四第三条第（一）款第4项还约定，因被执行人未如期还贷导致案外人承担了保证责任的，案外人有权解除合同，收回涉案房屋。合同还约定了其他事项。合同签订后，被执行人王敏、程永琴、案外人金恒房地产公司与光大银行三方于2013年3月28日又签订一份《个人贷款合同》，约定被执行人王敏、程永琴用上述涉案房屋提供抵押担保、案外人金恒房地产公司提供连带责任保证担保，向光大银行贷款200000元。2014年9月28日，被执行人王敏、程永琴与光大银行就涉案房屋在运城市房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记手续，权利人为光大银行，义务人为王敏。还查明，涉案房屋在运城市房地产管理局办理了合同备案登记，预登记在被执行人王敏名下。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被执行人王敏与案外人金恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，案外人金恒房地产公司与被执行人王敏在运城市房地产管理局办理了合同备案登记，将涉案房屋预登记在被执行人王敏名下。后被执行人王敏、程永琴又用涉案房屋提供抵押担保，向光大银行按揭贷款，并在运城市房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记手续，被执行人王敏、程永琴应为涉案房屋的实际所有权人。此后虽然被执行人王敏、程永琴在履行合同过程中，未按期偿还按揭贷款，造成案外人金恒房地产公司承担了保证责任，但因案外人金恒房地产公司未提交相关证据证明已就二被执行人的违约行为，按照合同约定行使合同解除权并已经收回涉案房屋，故涉案房屋还应属于二被执行人所有，本院执行并无不当。案外人金恒房地产公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人运城市金恒房地产开发有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向运城市盐湖区人民法院提起诉讼。 审判长 李民杰 审判员张荣 人民陪审员薛丽琴 二〇一八年五月八日 书记员 谢            晓            英  附：一、送达信息                            法律文书                       （2018）晋0802执异71号执行裁定书                               当事人                                             受送达人                                                     送达人                                             送达时间                                                     送达方式                                      二、本案引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。