广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗云法民四初字第312号原告（反诉被告）：广州二天堂大药房连锁有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张宝清。委托代理人：冉茜，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：肖松，该公司职员。被告（反诉原告）：杨素芬，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：吴谦平，广东海云天律师事务所律师。委托代理人：李波，身份证住址同上，与杨素芬关系。原告（反诉被告）广州二天堂大药房连锁有限公司（以下简称二天堂公司）诉被告（反诉原告）杨素芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）二天堂公司委托代理人冉茜、肖松，被告（反诉原告）杨素芬的委托代理人吴谦平、李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）二天堂公司诉称：我司向杨素芬承租位于广州市白云区云景路祥云街7号首层30号商铺经营多年。2012年11月30日，双方续签《商铺租赁合同书》，约定租赁期限从2013年1月1日起至2016年12月31日止，杨素芬也收取按金108000元。2013年1月，我司对承租商铺重新装修用于经营“一缶快餐店”，并办理了经营快餐店所需的全部经营证照，自营业以来一直正常经营。2013年10月左右，杨素芬突然单方向我司提出要求增加商铺租金，我司表示不同意。2013年12月6日，杨素芬突然将商铺大门上锁，同时关闭商铺电闸，导致我司无法经营该快餐店。对于杨素芬的无理行径，我司本着友好协商态度与杨素芬多次交涉，告知商铺内存放大量货物、食物等财物，如不及时处理会变质损坏等，但杨素芬却不予理睬，也拒不打开门锁。我司不得不向其发函，但杨素芬仍故意拒收，还强行将商铺内的物品擅自予以处理，造成我司的巨大经济损失。因杨素芬的违约行为严重侵犯了我司的合法权益，现请求法院判令：1、杨素芬赔偿我司装修费损失65107.5元，货物损失173450元，店内家具、厨具、物品损失189623元，上述损失共计428180.5元；2、杨素芬向我司返还按金108000元；3、杨素芬向我司支付违约金216000元。本案诉讼费由杨素芬承担。对于杨素芬的反诉，二天堂公司辩称：一、合同第4条关于租金支付方式的约定，如果我方有逾期交纳的情况的话，那么杨素芬应书面通知，才有权向我方收取3%的滞纳金。对于其所主张的2013年1月至11月期间的滞纳金，虽然有的月份迟延几天，但杨素芬收取了租金，也没有对此提出异议，更没有书面异议，按照合同约定，只有书面的催缴形式才有权计收滞纳金。二、我方已缴纳11月份的管理费和水电费，而2013年12月份租金没有缴纳是因为杨素芬在2013年12月12日将涉案商铺大门锁上，此后我方无法进入涉案商铺，也无法正常使用涉案商铺，在此情况下对方已经构成严重违约，其行为已经侵犯了我方使用商铺的租赁权，作为一种履行抗辩，我方未向杨素芬交付12月租金是有理由的，此后杨素芬一直将商铺大门锁上，且强行要求与我方解除合同，我方不同意，在双方对继续履行合同存在争议的情况下，我方暂未支付12月租金，而不是故意拖欠租金和管理费。三、事实上杨素芬在2013年12月3日已经强行去锁了一次门，后经双方协商后，杨素芬才将钥匙和卷闸门遥控器还给我方，在12月3日锁门的行为是有报警的，警察有到现场。我方从2013年初承租涉案商铺进行装修来经营快餐店，装修涉案商铺是要经过管理处同意的，管理处也会要求业主办相关手续，对于我方承租商铺进行快餐经营，杨素芬称在12月3日才发现，显然不合情理，事实上杨素芬早在快餐店经营之初即已知晓，而且快餐店经营将近1年时间，杨素芬均未提出异议，所以其称不知情不符合事实，更何况快餐店的负责人与我方的法定代表人是同一人，我方为了从事快餐店经营专门成立的快餐店，还专门领取了营业执照，事实上仍是我方在经营。四、虽然合同约定如果我方拖延20天支付租金，杨素芬有权解除租赁合同，本案中12月份的租金按约定在12月5日要缴纳，我方在12月5日未缴纳，但杨素芬在12月12日就已将涉案商铺大门强行锁上，这是导致本案纠纷的根本原因。杨素芬行使解除权应通过合法的程序而不是通过将商铺上锁通知我方解除合同，杨素芬在12月12日上锁，在12月27日才发出解除合同的通知，显然是杨素芬违约在先。我方在被强锁门之后于12月24日向杨素芬发出了两次律师函，但其拒收，该事实说明杨素芬明显故意强行解除合同，剥夺我方异议的权利，故其第一项反诉请求没有依据。对于第二项反诉请求，杨素芬在12月12日锁上商铺后，我方从未使用商铺，因此无需支付租金。对于第四项反诉请求，杨素芬提交的单据显然不包含2013年11月份的管理费和水电费，管理费和水电费应当以12月12日作为界定，之后的费用应由杨素芬承担。对于第五项反诉请求，由于杨素芬不仅违反了合同，也侵犯了我方的财产所有权，在双方对合同的解除存在争议的情况下，合同的解除需要由法院来认定，在法院没有认定的情况下是不能够去强行处置我方的物品的，现在杨素芬强行将铺内物品进行处理，实际上是一种严重侵权的行为，其不仅应当承担对财物损坏赔偿的责任，因此产生的所谓费用应当由其自称承担。被告（反诉原告）杨素芬辩称：一、关于案件事实。1.《商铺租赁合同书》签订后，我方一直如约履行合同，并无任何违约行为，并无二天堂公司所称的单方提出增加商铺租金。租赁期内，二天堂公司除2013年3月外，每月均逾期支付租金，虽经我多次提醒，其拒不改正并拒不支付逾期付款滞纳金，更从2013年11月起拒不支付租金、管理费和水电费，在我方多次催促下，其仅在12月4日支付了11月的租金，却一直拖欠12月租金及不缴纳11、12月管理费、水电费。3.二天堂公司提交的证据显示，广州市白云区同和一缶快餐店成立于2013年11月11日，与二天堂公司属于两个独立、不同的主体。我方在2013年12月3日向其催缴租金时才发现，二天堂公司未经我方同意擅自将商铺转租给一缶快餐店。4.二天堂公司逾期交付租金及管理费、水电费已经超过了20天时间，且未经我方同意擅自转租，其行为严重违约，符合约定的解除合同的条件，我方于2013年12月27日发函通知解除合同，要求其缴清欠缴的租金和水电费交还店铺。2014年1月3日，我方再次发函通知二天堂公司，要求其于2014年1月7日前清偿拖欠的租金等，同时将其所有的物品搬走并交还租赁商铺，否则由此产生的损失或增加的额外保管费均由二天堂公司承担。2014年1月7日我方到租赁商铺处准备收回商铺，发现商铺玻璃门及铝合金卷闸门均已被锁上，内部没有营业，也无任何人员在商铺内，我方无奈通知管理处，并与管理处人员一同开锁进入商铺清理，将商铺内的物品记录清单，搬至增槎路妥善保管。二、由于二天堂公司一直逾期支付租金，拖欠2013年12月租金及欠缴11月、12月管理费水电费，更擅自将商铺转租，明显属于重大违约且违约在先，符合双方约定的解除合同的条件，因此我方发函通知解除合同、收回商铺的行为合理合法，无须承担任何违约责任。三、我方已给予二天堂公司充足的搬迁准备时间，但二天堂公司没有在我方通知的交铺时间前清理商铺内的物品，更拒绝到场办理交接手续，我方无奈通知管理处，并与管理处人员一同开锁进入商铺清理、记录清单后搬至增槎路妥善保管，我方就解除合同、收回商铺已履行了合理义务。四、二天堂公司关于“2013年12月6日我方突然将商铺大门上锁，同时关闭商铺电闸，工作人员无法进入，一缶快餐店也无法经营”的说法是歪曲事实。我方只是在2013年12月3日上门催收租金，且在二天堂公司作出12月5日前付清11月、12月租金的承诺后，将商铺的钥匙交还给二天堂公司，二天堂公司此后仍可继续使用商铺，二天堂公司当天及之后仍继续经营，直至2014年1月7日我前往收取商铺时才发现，二天堂公司已经撤走并将卷闸门放下锁上，外面的玻璃门已经上锁。五、二天堂公司拖欠商铺11月、12月水电费、管理费7542元，我方被迫在2014年1月15日代其垫付该等费用。故我方现提起反诉，要求法院判令：一、二天堂公司向我方支付违约金216000元（其中包括二天堂公司已经支付的租金按金108000元归我方所有）；二、二天堂公司向我方支付2013年12月及2014年1月租金共计66193.55元及逾期付款滞纳金19858.07元（滞纳金按本金的30%一次性计付）；三、二天堂公司向我方支付2013年1月至11月期间共136天的逾期缴纳租金滞纳金16200元（滞纳金按本金的30%一次性计付）；四、二天堂公司向我方支付垫付的商铺管理费及水电费7542元及利息（从2014年1月15日起，按照银行逾期贷款利率计付，至付清之日止）；五、二天堂公司向我方支付保管费（从2014年1月8日起，按照每月2500元，至二天堂公司收回保管物品之日止）、拆除费3900元，运费2200元；六、二天堂公司承担本案全部诉讼费用。经审理查明：2012年11月30日，杨素芬（甲方）与二天堂公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：一、甲方将其位于广州市白云区云景路祥云街7号首层30号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商铺经营使用。二、租赁期限自2013年1月1日至2016年12月31日，2013年1月至2013年12月31日为每月租金54000元，2014年1月1日至2014年12月31日为每月租金59400元……。三、在双方签约日，乙方须一次向甲方交纳108000元租赁按金，甲乙双方租赁合约期满，甲方收回商铺后，乙方无拖欠租金和其它有关费用以及无损坏甲方财产（乙方固定在墙内的装饰不拆除，可移动的装饰物可拆除）则甲方将按金无息当日退还乙方等。四、租金缴付方式：乙方按月缴纳商铺承租款及商铺管理费，每月5日前（公历按国家规定节假日顺延），缴纳该月的商铺承租款及管理税费，如书面通知乙方及逾期缴纳的，甲方有权向乙方收取每天3%的租金的滞纳金，如乙方超过20天不付清租金，则甲方有权收回出租的商铺，按金不予退回。合同期满时，乙方将所有的商铺承租款，商场管理费及水电费及其他费用结清后，甲方于当天将保证金如数退还乙方。七、租赁期内乙方不得私自转租或分租他人使用。如需转租分租必须经甲方同意，乙方同时必须承担转租或分租他人后期间违反本合约各项条款中的所有责任。否则作违约论，甲方有权立即收回出租给乙方的商铺并没收按金。八、租赁期内违约责任1.本合同生效后，如乙方违约或中途单方解除合同，乙方所缴纳的商铺承租款和商铺管理费及承租按金某不退还，不得用按金抵扣应缴纳的承租款的其他费用等，乙方应支付相当于乙方缴纳给甲方的按金壹倍作为违约金赔偿给甲方。2.如甲方违约或中途单方解除合同，应退还乙方所缴纳的按金及当月剩余的商铺承租费和商场管理费，并支付相当于乙方缴纳给甲方的按金双倍作为违约金赔偿给乙方及剩余合同期内可得利益的损失。十一、乙方在租赁本铺期间，其管理费水电费，电话费等及其他费用由乙方直接自行支付，与甲方无关。十三、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。上述合同签订后，杨素芬将涉案商铺交付给二天堂公司使用，二天堂公司于2012年11月30日向杨素芬交纳租赁按金108000元。此后，二天堂公司向杨素芬缴交了2013年1月1日至2013年11月30日的租金，其中2013年1月租金交纳时间为1月21日，逾期16天；2013年2月、3月的租金交纳时间为3月4日，2月份租金逾期27天；2013年4月租金交纳时间为4月22日，逾期17天；2013年5月租金交纳时间为5月14日，逾期7天；2013年6月租金交纳时间为6月6日，逾期1天；2013年7月租金交纳时间为7月9日，逾期4天；2013年8月租金交纳时间为8月14日，逾期9天；2013年9月租金交纳时间为9月17日，逾期12天；2013年10月租金交纳时间为10月16日，逾期11天；2013年11月租金交纳时间为12月4日，逾期29天。二天堂公司主张其承租上述商铺后于2013年1月对商铺进行装修改造用于经营“一缶快餐店”，为此其提交了广州市白云区同和一缶快餐店的个体工商户营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证等，其中个体工商户营业执照显示，广州市白云区同和一缶快餐店于2013年11月11日领取营业执照，登记经营者为二天堂公司法定代表人张宝清。2013年12月3日，因二天堂公司拖欠2013年11月的租金，杨素芬到涉案商铺催缴租金，并要求二天堂公司工作人员交出涉案商铺玻璃门钥匙、卷闸门钥匙和遥控器，当日，二天堂公司工作人员潘某出具《保证函》，写明“一缶餐厅的所欠11月租金及12月的租金（5号）及以后所有的事务均由二天堂公司承担”，其后，杨素芬向潘某交还涉案商铺玻璃门钥匙、卷闸门钥匙和遥控器。二天堂公司主张杨素芬于2013年12月12日再次将涉案商铺外面的玻璃门上锁，杨素芬对此予以否认。为证明其主张，二天堂公司提交黎某、王某乙的书面证言，拟证明杨素芬的丈夫于2013年12月12日凌晨将涉案商铺大门锁上。二天堂公司还提交其拍摄的相片，拟证明涉案店铺被锁门前的原状及杨素芬于2013年12月12日锁门的事实，经审查，根据二天堂公司提交存有相片的光盘及相关相片的原始载体（手机），二天堂公司提交的照片中编号为1-4的相片拍摄于2013年12月7日，该相片显示的是涉案商铺工作人员正在工作时的情形。编号为5、7的相片显示拍摄于2013年12月22日，二天堂公司主张该两张相片为12月12日前餐厅原状，杨素芬则认为该相片拍摄于12月22日，可证实二天堂公司在12月22日仍可进入涉案商铺，二天堂公司对此予以否认，认为该两张照片为在门口拍摄的，当时涉案商铺已经被杨素芬锁上。编号为8的相片显示拍摄于2013年12月22日，二天堂公司主张该照片为12月12日杨素芬锁门的证据，杨素芬对此不予确认。编号为10的相片显示拍摄于2013年12月3日，二天堂公司主张该照片为杨素芬的丈夫于2013年12月12日锁门的情形，后又明确该照片是杨素芬的丈夫于2013年12月3日第一次锁门时的情形。2013年12月26日，杨素芬找到二天堂公司的工作人员，认为二天堂公司逾期支付租金超过20天，口头通知二天堂公司要解除合同，收回商铺，并要求二天堂公司归还商铺卷闸门钥匙。2013年12月27日，杨素芬向二天堂公司邮寄了《关于解除〈商铺租赁合同书〉的通知》，该通知的主要内容是：因二天堂公司多次欠缴租金及水电费，经其多次催收后，截止该日，仍拖欠2013年11月至12月租金及水费电费合计60000多元，二天堂公司的行为已构成严重违约，故通知二天堂公司即日起解除双方签订的《商铺租赁合同书》，没收二天堂公司缴交的保证金。要求二天堂公司在7日内缴清所欠租金和水电费，并在缴清所欠租金和水电费后3日内搬离租赁标的物内属于二天堂公司所有的物品等。2014年1月3日，杨素芬再次向二天堂公司寄送《关于收回白云区云景路祥云街7号首层30号商铺的通知》，该通知的主要内容是：鉴于二天堂公司在其多次催缴后仍拖欠2013年12月租金、2013年11月至12月管理费、水电费以及相应滞纳金的严重违约行为，其已于2013年12月27日书面向二天堂公司提出解除《商铺租赁合同》，要求二天堂公司将拖欠的租金、管理费、水电费以及相应的滞纳金于2014年1月7日前向其清偿；其拟于2014年1月7日进场清理，收回商铺，要求二天堂公司将属于其的物品于该日前自行搬离，并将商铺门钥匙及遥控器交回。逾期不搬离或处理，因此而造成损失或增加额外的必要的保管费及相关费用均由二天堂公司承担。二天堂公司确认已收到上述两份通知。2013年12月29日和2014年1月6日，二天堂公司委托律师向杨素芬发出律师函，该律师函的主要内容为：2013年11月，杨素芬单方面提出要求增加商铺租金，二天堂公司表示应当按照合同履行，不同意杨素芬增加租金的要求。2013年12月6日，杨素芬在没有任何通知的情况下突然将商铺大门上锁，并关闭商铺电闸，导致一缶快餐店无法经营。杨素芬在没有任何通知的情况下强行将商铺大门上锁导致合同无法正常履行，已构成严重违约，导致二天堂公司无法经营，且商铺内食物、财物受损、相关工作人员无法上班等损失，杨素芬依法应当承担全部赔偿责任。故告知杨素芬不同意杨素芬单方解除合同的行为；立即解除商铺大门所上的锁，并恢复通电，使商铺恢复正常经营；立即与二天堂公司及一缶快餐店负责人共同清点商铺内财物、食物等损失，并全额予以赔偿。2013年12月29日发出的律师函寄送至杨素芬的身份证地址，但邮局以原写地址不详为由退还，2014年1月6日的律师函寄送至“广州市环市西路133号”，邮件以“地址不详，电联客户不在此址要求退回”为由退回。2013年12月31日,二天堂公司向杨素芬出具一份说明，该说明的主要内容是：二天堂公司于2013年12月30日收到杨素芬单方面解除商铺租赁合同的通知，其不同意杨素芬单方解除合同，要求杨素芬立即解除商铺门锁，恢复通电，与二天堂公司及一缶快餐店负责人清点商铺内财物、食物等并予以全额赔偿，并要求杨素芬赔偿其自2013年12月6日起被迫停业期间的损失。对于上述《律师函》和说明中提到的2013年12月6日锁门的日期，二天堂公司在庭后向本院提交说明称：2013年12月6日锁门的日期，其实应当是2013年12月12日，是当时一缶快餐店员工事后与二天堂公司委托律师在沟通中，把被迫停业时间回忆错了，导致律师函和上述说明中的时间与实际停业时间有出入。2014年1月7日，杨素芬前往涉案商铺处收铺，杨素芬主张当时涉案商铺里面的卷闸门锁上。杨素芬到达涉案商铺处后，管理处的工作人员打电话给二天堂公司的工作人员，二天堂公司的工作人员到来后报警，警察建议双方到司法所解决，但二天堂公司相关负责人以有事为由，拒绝到司法所。此后，杨素芬叫管理处的工作人员帮忙打开卷闸门后，将涉案商铺内的物品清点后将店铺内的物品运至广州市白云区增槎路保管。杨素芬提交其与案外人杨镇古签订的《保管合同》及收据，拟证明上述物品的保管费为每月2500元。杨素芬另提交开具收据4张，拟证明其为拆除涉案商铺内的物品及将拆除的物品运送至增槎路仓库保管支付拆除费3900元，运费2200元。本案审理过程中，二天堂公司申请对上述保管物品进行评估，杨素芬认为，该部分物品不存在评估的必要，因这些物品属于二天堂公司，其是因二天堂公司不搬走而代为保管，该物品仍存在，没有灭失，只要二天堂公司收回即可，不存在评估的必要，因此不同意评估，并要求二天堂公司立即取回上述物品。为减少双方损失，本院于2014年12月2日建议二天堂公司暂先收回杨素芬保管的上述物品，二天堂公司不同意收回上述物品，并坚持对上述物品价值进行评估，因此本院委托评估机构对上述保管的物品进行评估（评估内容是杨素芬搬离的物品参照杨素芬提供的物品清单进行评估）。广州市华盟价格事务所有限公司于2015年5月4日出具穗华价估[2015]0077号《物品价值评估结论书》，该评估结论书以2014年12月4日作为评估基准日，评估结论为广州市白云区云景路祥云路7号首层30号商铺内物品价值为10570元，其中大煤气瓶（评估价格300元）、格力吸顶空调（评估价格4000元）两项没有实物。经查，杨素芬于2014年1月7日收回涉案商铺后已将商铺出租他人使用，涉案商铺已经在2014年1月份进行重新装修。为证明其损失，二天堂公司向本院提交了以下证据：一、装修损失部分为《装修工程施工合同》，该合同系由案外人广州精武门餐饮管理有限公司与广州龙建装饰设计工程有限公司签订的，合同内容是由广州龙建装饰设计工程有限公司对涉案商铺进行装修，工程总价款为86810元。二、货物（食材）损失部分，1.送货单复印件（未提供原件核对）共13张，金额合计92410元（送货单编号从123603—123615），送货时间为2013年12月1日至2013年12月4日期间，收货单位为远景，无送货单位信息。2.药品配送单（原件），金额合计81040元，配送单显示为由二天堂公司配送至客户广州市白云区同和一缶快餐店，送货时间为2013年12月1日和12月3日。3.购货收据复印件，拟证明其于2013年11月底至12月初购买货物，其中部分配送至一缶快餐店。4.入库单19张，拟定证明其将购买的货物办理物料入库登记手续。三、店内家具、厨具、物品损失部分，1.购销合同，该合同为广州精武门餐饮管理有限公司与广州市粤厨不锈钢厨房设备厂签订，合同内容是广州精武门餐饮管理有限公司向广州市粤厨不锈钢厨房设备厂购买厨房设备一批，合同总价为78998元；2.厨具收款收据共27张，金额合计63891元；3.家具、收银软件、电脑收款收据，金额合计46734元。二天堂公司主张上述证据中的广州精武门餐饮管理有限公司为与其一起从事餐饮企业的关联公司。杨素芬认为对上述证据的真实性、关联性不予确认。此外，本案审理过程中，二天堂公司向本院申请对一缶快餐店内的装修价值，及对店内全部家具、厨具、餐具、收银电脑和软件，以及对经营餐饮店所需的其他各种物件物品价值进行评估，由于二天堂公司提出评估申请时，涉案商铺已重新进行装修，一缶快餐店内原装修已经灭失，店内食材亦已经灭失，故本院对上述两项评估申请未予准许，仅就杨素芬搬离的物品参照杨素芬提供的物品清单进行评估。杨素芬提交云某花园管理处于2014年6月20日出具的证明一份，该证明写明：“兹证明白云区云景花园云景路祥云街7号首层30号铺，业主杨素芬（租客二天堂药店），于2013年12月5日已经停业，我处多次书面催缴并电话通知租客缴纳2013年11-12月管理费、水电费无果，后我处工作人员向业主催缴该笔费用，业主于1月15日委托其朋友将所欠费用缴清。我处工作人员于2013年12月3日和2014年1月7日两次见证业主与租客之间的纠纷，并在现场电话通知二天堂相关负责人到场解决。”杨素芬另提交云某花园管理处于2013年12月27日出具的《催款通知书》，该通知书的主要内容是：临街商铺二天堂业主/住户拖欠管理费及电费一个月，管理处曾以书面、电话等形式通知催款，但业主/住户目前仍未配合交款公司，故要求业主/住户尽快缴清欠款。杨素芬还提交了开票日期为2014年1月15日的水电费发票和管理费发票各一张，发票中的开票项目为2013年11月至12月水电费及分摊费共6476.40元；2013年12月-2014年1月管理费及场地管理费共1065.60元。以上事实，有商铺租赁合同、收据、转账汇款对账单和银行电子回单、个体工商户营业执照、保证函、照片、通知、邮寄记录、发票、律师函、退件凭证、装修工程施工合同、送货单、收据、配送单、入库单、购销合同、来访登记表、证明、物品价值评估结论书及当事人陈述等证据证实。本院认为：杨素芬与二天堂公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该恪守履行。二天堂公司主张杨素芬于2013年12月12日未经其同意将涉案商铺上锁，导致其无法使用涉案商铺，杨素芬对此予以否认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。二天堂公司主张杨素芬前后共两次将涉案商铺门锁上，其中第一次为2013年12月3日，对于第一次锁门，杨素芬并无异议；但对于第二次锁门的时间，二天堂公司前后陈述了两个不同的锁门时间，分别为2013年12月6日和2013年12月12日，虽然其在庭后提交说明称记错了锁门时间，实际锁门时间应为2013年12月12日，但其在诉讼前与杨素芬的多次交涉过程中及诉状中均主张锁门时间为2013年12月6日，其关于锁门时间的陈述前后矛盾。此外，二天堂公司称其在2013年12月12日被锁门，按常理来说其应当向管理处核实或者报警，但本案中二天堂公司并未提交相关证据。且对于2013年12月12日锁门的事实，二天堂公司虽提交了黎某、王某乙的书面证言，但两证人未能到庭作证，故本院对两人的书面证言三性不予确认。二天堂公司提交编号为8（显示拍摄时间为2013年12月22日）和编号为10的相片（显示拍摄时间为2013年12月3日），拟证明涉案商铺于2013年12月12日被杨素芬锁上，但编号为8的照片拍摄时间为2013年12月22日，不能证明12月12日锁门的事实；而编号为8的照片，二天堂公司先主张该照片是杨素芬的丈夫于2013年12月12日锁门时的照片，此后又确认该照片系杨素芬的丈夫于2013年12月3日第一次锁门时的照片。因此，二天堂公司提交的证据及陈述前后矛盾，且上述证据均无法证明杨素芬在2013年12月12日将涉案商铺的门锁上的事实，对此，二天堂公司应当承担举证不能的责任，因此本院对二天堂公司主张杨素芬于2013年12月12日再次将涉案商铺上锁不予采信。杨素芬虽于2013年12月3日将涉案商铺大门锁上，但其在二天堂公司负责人作出承诺在2013年12月5日前缴纳11月、12月租金之后，已于当日将钥匙归还给二天堂公司，因此二天堂公司认为杨素芬在2013年12月12日将涉案商铺大门锁上，使其无法使用涉案商铺，构成严重违约的主张缺乏事实依据，本院不予确认。根据双方《商铺租赁合同》的约定，二天堂公司应于每月5日前（公历按国家规定节假日顺延），缴纳该月的商铺承租款及管理税费。根据本案查明的事实，二天堂公司在2013年1月至2013年11月期间仅有2013年3月的租金按期交纳，其他月份均存在逾期缴交租金的情形，其中2013年11月的租金于2013年12月4日才缴纳，逾期超过20天，2013年12月的租金至杨素芬于2013年12月27日向其发出解除合同的通知之日仍未缴纳，逾期亦超过20天，根据双方的合同约定，如二天堂公司超过20天不付清租金，杨素芬有权解除合同。杨素芬于2013年12月27日向二天堂公司发出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的，自解除合同的通知到达对方时解除，因此双方的《商铺租赁合同》已于二天堂公司收到杨素芬解除合同通知的2013年12月30日解除。现杨素芬要求二天堂公司支付2013年12月和1月的租金，鉴于杨素芬已于2014年1月7日自行收回场地，故杨素芬主张的2013年12月30日以后的租金应为场地使用费，场地使用费应当计算至杨素芬自行收回场地前一日即2014年1月6日，该场地使用费可参照双方约定的租金标准计付，即二天堂公司应向杨素芬支付2013年12月1日至2014年1月6日的租金和场地使用费合计65496.77元（54000元+59400元÷31天×6天）。对于上述租金和场地使用费的滞纳金，双方约定，逾期支付租金的，每逾期一日，二天堂公司应按照应付款总额的3%向杨素芬支付违约金，现杨素芬主张按照本金的30%一次性支付未超过双方约定，本院予以支持，经计算，上述租金和场地使用费的滞纳金为19649.03元。由于涉案《商铺买卖合同》系因二天堂公司的违约行为被解除，因此二天堂公司要求杨素芬向其支付违约金及退还按金缺乏法律和合同依据，本院不予支持。对于杨素芬主张的违约金216000元（其中包括二天堂公司已经支付的租金按金108000元归其所有）。根据双方约定，因二天堂公司违约导致合同被解除的，二天堂公司所缴纳的按金108000元不予退还，且二天堂公司还应支付相当于其缴纳给杨素芬按金壹倍的违约金即108000元赔偿给杨素芬。根据本案查明的事实，杨素芬收回涉案商铺后于当月即已另外租赁给他人使用，如按双方约定，二天堂公司应向杨素芬支付的违约金已相当于涉案商铺4个月的租金，该违约金已远高于杨素芬的实际损失，鉴于双方约定的违约金过高，根据公平原则，本院酌情调整为杨素芬有权没收二天堂公司缴交的按金108000元，对于杨素芬主张的超出部分，本院不予支持。对于杨素芬主张的2013年1月至11月逾期交纳租金的滞纳金，由于二天堂公司在2013年1月至11月期间合计逾期交纳租金的天数合计133天。杨素芬虽在二天堂公司逾期交租的情况下仍收取了二天堂公司交付的租金，但该行为不应视为杨素芬已同意二天堂公司逾期交租，亦不能视为其已放弃向二天堂公司主张逾期缴纳租金的滞纳金。根据双方约定，逾期支付租金的，每逾期一日，二天堂公司应按照应付款总额的3%向杨素芬支付违约金，现杨素芬主张按照本金（即月租金54000元）的30%一次性支付16200元未超过双方约定，本院予以支持。对于杨素芬主张的垫付的商铺管理费和水电费7542元及利息。根据双方《商铺租赁合同》的约定，二天堂公司在租赁涉案商铺期间，其管理费、水电费及其他费用均由二天堂公司自行支付。杨素芬于2014年1月15日代二天堂公司缴交了2013年11月至12月的水电费及分摊费共6476.40元，现杨素芬要求二天堂公司向其支付该费用合理合法，本院予以支持。杨素芬另于2014年1月15日代交了2013年12月-2014年1月的管理费和场地管理费1065.60元，由于二天堂公司使用涉案商铺至2014年1月6日，故2014年1月份的管理费和场地管理费亦仅应支付至2014年1月6日，经计算，2013年12月及2014年1月1日至1月6日的管理费和场地管理费为635.92元（1065.60元÷2+1065.60元÷2÷31天×6天）。对于利息，由于二天堂公司未按时缴交上述水电费、分摊费和管理费和场地管理费合计7112.32元，杨素芬现主张的利息系资金占用损失，故对杨素芬的该主张，本院予以支持，但利息应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，从2014年1月15日起计算至实际清偿之日止。对于二天堂公司主张的损失。1.对于装修费损失，涉案《商铺租赁合同》系由于二天堂公司的违约行为被解除。且杨素芬收回涉案商铺后将商铺出租给他人，并于2014年1月份对商铺进行重新装修，即杨素芬并未利用二天堂公司装饰装修的残值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，本院对二天堂公司主张的装修损失不予支持。2.对于二天堂公司主张的货物损失和对于店内家具、厨具及物品损失。虽然杨素芬有权解除合同，但是对于收回场地，杨素芬仍应通过诉讼等合法途径才能收回场地，因此在其自行场地收回的过程中造成二天堂公司物品损失的，杨素芬应当承担赔偿责任。另一方面，杨素芬自行收铺的行为虽然缺乏依据，但其在收铺之日已经通知二天堂公司的人员到场，且双方在报警后警察建议双方到司法所解决，但二天堂公司相关负责人以有事为由，拒绝到司法所协商处理。因此，对于杨素芬收铺后涉案商铺内的物品损失的具体情况无法查清，二天堂公司亦有过错，其亦应承担相应的不利后果。3.对于货物损失，本案中二天堂公司提交了送货单复印件、药品配送单、购货收据、入库单等证据拟证明其货物（食材）损失为173450元。对此本院认为，二天堂公司提交的送货单未提交原件，药品配送单、入库单等均为其自行制作，购货收据无法证明与本案具有关联性，且上述单据载明的购入时间在2013年12月初，亦无法证明杨素芬收回场地时上述货物仍存放在涉案商铺内。故本院对二天堂公司主张的损失金额173450元不予确认。但根据日常生活经验法则，涉案商铺在被收回前用于经营炖品快餐，店内必然存放了部分食材，由于杨素芬自行收铺的行为必然导致其食材的损失，综合涉案商铺的规模及经营内容及双方的过错情况，本院酌情认定二天堂公司食材部分的损失为12000元。4.对于店内家具、厨具及物品损失，二天堂公司提交的购销合同系为案外人之间签订的，收款收据并未记载付款人名称，家具购销合同也系案外人之间签订的，均无法证明与本案的关联性。结合杨素芬提交的其在收铺过程中的录像资料，本院对杨素芬提交的《物品清单》予以采信，根据本院委托评估机构现场进行实物勘查后出具的穗华价估[2015]0077号《物品价值评估结论书》，《物品清单》中的大煤气瓶（评估价格300元）、格力吸顶空调（评估价格4000元）现已无实物，故杨素芬应按照评估价格向杨素芬赔偿。对于《物品清单》中的其他物品，由于实物并未灭失，且杨素芬已要求二天堂公司取回实物，因此二天堂公司要求杨素芬赔偿该部分损失缺乏依据，本院不予支持。二天堂公司应当及时取回上述未灭失的物品，杨素芬对此应予以协助。对于杨素芬主张的拆除费和运费。杨素芬于2014年1月7日自行收回涉案商铺，对此本院认为，虽然杨素芬有权解除合同，但是对于收回场地，其必须通过诉讼等合法途径才能收回场地，因此其在场地收回的过程中发生的拆除费和运费应由其自行承担，杨素芬要求二天堂公司向其支付上述费用，本院不予支持。对于杨素芬主张的保管费，杨素芬于2014年1月7日自行收回涉案商铺，由此产生的保管费应由杨素芬自行承担。但双方诉至法院后，为减少双方的损失，本院在审理过程中，杨素芬曾多次要求二天堂公司拿回保管的物品，本院亦曾于2014年12月2日建议二天堂公司暂先收回杨素芬保管的上述物品，但二天堂公司拒绝收回，故对于2014年12月2日以后的保管费，应当由二天堂公司自行承担，杨素芬要求二天堂公司按照2500元/月的标准支付保管费，本院予以支持，保管费本院暂支持至本院判决之日止。对于此后的保管费，杨素芬可视实际情况再循途径主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，杨素芬向广州二天堂大药房连锁有限公司赔偿食材损失12000元，物品损失4300元；二、在本判决生效之日起五日内，广州二天堂大药房连锁有限公司向杨素芬支付2013年12月1日至2014年1月6日的租金和场地使用费合计65496.77元及滞纳金19649.03元；三、广州二天堂大药房连锁有限公司向杨素芬缴交的租赁按金108000元，杨素芬不予退还广州二天堂大药房连锁有限公司；四、在本判决生效之日起五日内，广州二天堂大药房连锁有限公司向杨素芬支付2013年1月至2013年11月期间逾期缴纳租金的滞纳金16200元；五、在本判决生效之日起五日内，广州二天堂大药房连锁有限公司向杨素芬支付水电费、分摊费和管理费和场地管理费合计7112.32元及利息（利息以7112.32元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2014年1月15日起计算至实际清偿之日止）；六、在本判决生效支付起五日内，广州二天堂大药房连锁有限公司向杨素芬支付从2014年12月3日计至2015年7月18日的保管费18750元。七、驳回广州二天堂大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。八、驳回杨素芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11322元，由广州二天堂大药房连锁有限公司负担11114元，杨素芬负担208元；反诉受理费3216元，由杨素芬负担802元，广州二天堂大药房连锁有限公司负担2414元；评估费2000元，由广州二天堂大药房连锁有限公司负担1187元，杨素芬负担813元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  刘志军人民陪审员  元惠珍二〇一五年七月十八日书 记 员  郑萍军高静