鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2018）内06民终355号   上诉人(原审原告)：王凤梅，女，1964年7月20日出生，汉族，东胜区人，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。   委托诉讼代理人：邵爱平，男，汉族，1962年1月13日出生，工商银行鄂尔多斯分行职工，现住同上，系上诉人王凤梅丈夫。   委托诉讼代理人：陈永胜，内蒙古赫扬律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：乔荣莉，女，1972年11月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。   委托诉讼代理人：张晓凤、贾程轲，系内蒙古京蒙律师事务所律师。   被上诉人(原审第三人)：内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。   法定代表人：尤罗成，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：李飞军，男，1977年8月13日出生，汉族，系内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司职工。   上诉人王凤梅因与被上诉人乔荣莉、内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司（以下简称兴宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王凤梅及其委托诉讼代理人邵爱平、陈永胜，被上诉人乔荣莉的，委托诉讼代理人张晓凤、贾程轲，被上诉人兴宇公司的委托诉讼代理人李飞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王凤梅上诉请求：1、撤销东胜区人民法院（2017）内0602民初4425号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人持有的《阳光名邸认购协议》应当认定为有效的商品房买卖协议，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人享有阻却执行人民事权益；二、一审判决以上诉人为占有使用，且涉案房屋并非上诉人名下唯一一套住房为由驳回上诉人的请求违背法律规定。   乔荣莉辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。   兴宇公司述称，认可上诉人的请求及理由。   王凤梅向一审法院起诉请求：1、依法撤销东胜区人民法院作出的（2016）内0602执3789号执行裁定书，停止对东胜区东环路7号街坊3单元01号的房屋（阳光名邸小区7-3-01）的执行，并解除查封；2、请求依法确认东胜区东环路7号街坊3单元01号的房屋（现价约为240万元）所有权为原告所有；3、被告承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实：2010年1月31日，原告王凤梅与被告兴宇公司签订了《阳光名邸认购协议书》约定，认购方为原告王凤梅，房号为阳光名邸项目别墅7-3-01号。初测面积为573．55平方米，单价12160元每平米，总价6974368元。付款方式为认购当日付总房款的80万元。并约定原告应当按照第三人通知的时间至售楼部签订《商品房买卖合同》，并约定了付款方式细则。签订认购协议后，原告于2010年9月18日通过萨如拉向杜丽账户转账支付160万元，于2010年11月12日通过邵爱平向杜丽账户转账支付24万元，于2010年11月12日通过王凤梅向杜丽账户支付60万元，2010年5月4日通过邵爱平向李飞军账户支付205000元，于2010年4月28日通过王凤梅账户向李飞军账户支付120万元，于2010年4月28日通过萨如拉向李飞军账户支付95万元，于2010年4月28日通过萨如拉向李飞军账户支付125万元，以上共计支付604.5万元。第三人分别向原告出具了收款收据。内蒙古鄂尔多斯市天骄公证处于2017年12月1日下午3时20分到位于东胜区文化街南，团结路东阳光名邸小区7-3-01号房屋内对放置在负一层的物品进行了保全证据公证，并出具了公证书。   本案被告乔荣莉诉被告内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院经审理，于2015年4月13日作出（2015）东民初字第2647号民事判决书，判决：“一、被告内蒙古兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告乔荣莉借款本金800000元及利息848000元，共计1648000元；二、被告内蒙古兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告乔荣莉从2015年4月29日至本判决确定的给付之日的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。……案件受理费9816元、保全费5000元，由被告负担。”。该判决书生效后，未履行上述生效法律文书所确定的义务，本案被告乔荣莉向本院申请强制执行。执行阶段，一审法院于2016年9月21日作出（2016）内0602执3789号执行裁定书，依法继续查封被告内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司所有的位于东胜区东环路7号街坊3单元01号的房屋（产权证号：**）房产一处。查封期限为三年。案件执行过程中，原告王凤梅针对涉案房屋向本院提出执行异议。   本案异议房屋即位于东胜区东环路7号街坊3单元01号的房屋（产权证号：1158：**发商及登记所有权人为被告兴宇公司。   原告王凤梅名下还有分别位于东胜区伊化北路13号街坊（产权证号：133**）；东胜区达拉特南路2号街坊（产权证号：D-005**）两套房产。   原告王凤梅与案外人邵爱平于1987年11月14日登记结婚至今。案外人萨如拉与案外人邵爱晓系夫妻关系。李飞军与杜丽系被告兴宇公司员工。   一审法院认为，执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议指向的标的物系房地产经营者所开发的商品房，但对于商品房销售而言，法律有相对严格的监管制度，根据原告与第三人签订的《阳光名邸认购协议》仅约定了当事人名称、房号、单价、总价款、简单的付款时间及方式，其约定的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条中对商品房买卖合同应当明确的主要内容内的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定的认定商品房认购协议认定为商品房买卖合同的规定，该认购协议不能认定为合法有效的商品房买卖合同。原告虽然举证证明该房屋系其实际占有，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对消费者是否占有房屋并不作审查，故本院亦对房屋是否由原告实际占有不作审查。同时原告王凤梅购买的争议房产未用于居住，现居住在东胜区吉劳庆北路4号烟草小区3号楼3单元602室，且在王凤梅名下在执行标的物的所在地还有其他可用于居住的房屋，亦不符合唯一一套住房的要求。故其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，故对原告请求的阻却执行的诉讼请求不予支持。同时亦对原告请求的确认争议房产物权的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回原告王凤梅的全部诉讼请求。案件受理费26000元，由原告王凤梅负担。   本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提供新的证据。   二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   另查明，2011年9月3日，邵爱平（王凤梅的丈夫）与东莞市凤岗清缘红木家具厂签订订货合同，邵爱平收到家具后家家具置于涉案房屋。   本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，上诉人王凤梅与被上诉人兴宇公司于2010年1月31日签订《阳光名邸认购协议书》，该认购协议书对王凤梅向兴宇公司购买房屋的面积、单价、总价、付款方式等进行了明确的约定，该协议已经具备商品房买卖合同的主要条款，应当依法认定为有效的商品房买卖合同，对买卖双方当事人均具有法律约束力。协议签订后，上诉人王凤梅先后向兴宇公司支付购房款604.5万元，兴宇公司向王凤梅出具了收款收据。上述日期均早于2015年4月23日人民法院对涉案房屋的查封日期。2010年11月15日，兴宇公司出具了《房屋交付使用交接单》，上诉人王凤梅占有使用了涉案房屋，购买了家具，并将家具存放于涉案房屋中，对于占有使用事实，已经形成证据链能够佐证，上诉人王凤梅实际占有使用了涉案房屋。但因兴宇公司的原因，房屋产权管理局停办了兴宇公司的登记等业务，致使上诉人未能办理网签及产权登记，对此上诉人王凤梅并无过错。   关于上诉人王凤梅主张的确认诉争房屋归其所有的请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以协议方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，受让方才取得诉争不动产的所有权，上诉人要求确认涉案房屋归其所有的请求没有法律依据，本院不予支持。   综上，上诉人王凤梅的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其部分上诉请求能够成立，本院予以支持。一审法院判决不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：   一、撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初4425号民事判决；   二、不得执行位于东胜区东环路7号街坊3单元01号的房屋（阳光名邸小区7-3-01）。   三、驳回上诉人王凤梅的其他诉讼请求。   一审案件受理费26000元、二审案件受理费26000元，由被上诉人乔荣莉、内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司负担。   本判决为终审判决。   东胜区人民法院作出的（2017）内0602执异155号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审 判 长 边 晓 燕   审 判 员 哈斯巴雅尔   审 判 员 苗 繁 盛   二〇一八年五月二十日   法官 助理 张   雯   书 记 员 李 羽 琪