浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1677号 上诉人（原审原告）：李秋华，女，1962年5月13日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人（原审原告）：李雪芬，女，1947年10月24日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人（原审原告）：李雪松，男，1958年12月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告）：李雪勇，男，1964年10月11日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告）：李雪凤，女，1954年1月2日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审原告）：李秋月，女，1956年8月28日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人（原审原告）：韩阿二，女，1928年9月21日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告）：颜俏燕，女，1982年2月28日出生，汉族，住杭州市上城区。 法定代理人：刘培培（系颜俏燕之母），女，1952年10月30日出生，汉族，住杭州市上城区。 八位上诉人的共同委托诉讼代理人：叶余，浙江泽鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马进忠，男，1966年9月16日出生，东乡族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：李樱，女，1980年11月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：章晓敏，浙江人地律师事务所律师。 上诉人李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕为与被上诉人马进忠、李樱房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，韩阿二系被继承人李雪群（于2015年10月2日死亡）之母，颜俏燕系被继承人李雪群之妻，李樱系被继承人李雪群之女。案涉位于杭州市房屋（建筑面积100.55平方米）一处，有上下两层，原系韩阿二与丈夫李天兴的夫妻共同财产，李天兴过世后，经各方协商，于1991年4月16日经杭上权证字第××号房屋所有权证确认，变更登记为被继承人李雪群与李秋华、李雪芬、李雪松、李雪凤、李雪勇、李秋月共同共有至今。1995年7月17日，李雪凤与被继承人李雪群签订赠与合同一份，约定李雪凤将案涉杭州市房屋属于其的份额赠送给被继承人李雪群，李雪群表示接受。该赠与合同经杭州市上城区公证处（95）杭上证字第423号赠与合同公证书公证，但至今并未办理变更所有权转移登记手续，也未析产。 （2005）上民一初字第319号民事调解书查明城头巷107号房屋由李雪群、李雪勇及李雪松拥有居住、使用权，后经调解，其三兄弟确认一楼部分房屋（即讼争的由马进忠开拉面店的部分）由李雪群享有使用权。李雪群在世时将该部分房屋进行出租，出租的收益归其一人所有。城头巷107号房屋二楼的使用权归李雪勇所有，其保留一部分自己居住外，将拉面店对应的二楼部分出租给马进忠居住，因此而收取的租金在李雪群去世前归其一人所有。李雪松在拉面店边上经营馄饨店。其他共有权人对城头巷107号房屋的使用情况均知晓且无异议。 马进忠于2004年左右开始租赁讼争部分的房屋用于经营兰州拉面店，在2005年间，因李雪群认为李雪松霸占其房屋故起诉要求腾退（2005上民一初字第319号案件），马进忠当时实际使用该房屋，故其离开另择址经营。2006年，李雪群又找到马进忠，与其就讼争的房屋签订了租赁合同，此后马进忠一直在该房屋内经营拉面店，房租均交由李雪群一人。李雪群去世后，马进忠将2015年度的租金交给了李樱。 2015年10月29日，马进忠与李樱签订了《房屋租赁协议》一份。协议约定：马进忠向李樱承租城头巷107号店面房（现拉面店）用于继续从事拉面店经营活动，租期自2015年10月29日至2025年10月28日，租金第1至5年，每年人民币伍万元，第6至10年，提前另行商量，租金应于每年10月28日前缴纳等事项。目前马进忠已缴纳租金至2018年10月28日。 另查明，2016年6月16日，李雪松、李雪勇、李秋月、颜俏燕、李雪芬、李雪凤、韩阿二将各自享有的共有房屋份额委托给李秋华代为管理。李雪群去世后，本案李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕曾于2016年7月起诉李樱（当时马进忠为第三人）请求判令李樱返还2015年10月29日至2016年10月28日期间的房屋租金收益的共有份额（二十一分之二十），共计47619元，后原审法院于2017年4月18日制作（2016）浙0102民初2740号民事判决书，判决支持了李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕的该项请求，该判决现已生效。 再查明，李雪松成立个体工商户杭州市上城区城头巷小吃店，登记营业场所为杭州市上城区小营街道城头巷107号-1。杭州市上城区民政局出具证明一份，其上载明：“产权人李秋华等于2011年9月6日办理了门牌证地址为城头巷107-1号、107-2号。” 2017年6月26日，李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕起诉法院，请求判令：1、马进忠立即搬离位于杭州市上城区的租赁房屋，并向李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕支付自2016年10月9日至实际搬离之日的租金（按照年租金50500*20/21元的标准，暂计算至2017年6月8日的租金为32063.49元）；2、确认马进忠与李樱于2015年10月29日签署的《房屋租赁协议》无效；3、本案诉讼费用由马进忠与李樱承担。 原审法院认为，本案的争议焦点在于马进忠与李樱签订的《房屋租赁协议》的效力问题。李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕认为，李樱在未经其他共有权人同意擅自与马进忠签订协议，属于无权代理，应认定无效。李樱认为，李樱也是共有权人之一，有权对共有物进行管理，与马进忠签订的协议真实有效，未损害其他共有人利益，李樱也同意将收取的租金按份额分配给其他共有人。马进忠认为，其与李樱签订的协议真实有效，房屋之前一直由李雪群一人出租给马进忠，李雪群死后，与其独生女签订协议也应被认可，且马进忠一直按时支付租金，合理使用房屋。对此，该院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”根据查明的事实，本案讼争的拉面店店铺的管理权之前一直由李雪群行使，并由其一人占有收益。李雪群去世后，各共有权人并未对管理权重新达成一致的约定，故李樱作为共有权人之一享有管理权。李樱以自己的名义与马进忠签订《房屋租赁协议》是行使其对房屋的管理权，不存在无权代理。双方签订的协议延续了之前的租赁事项，并不存在损害其他共有权人利益的情形。且马进忠按时支付租金、合理使用租赁房屋，在其租赁期间，李雪群一人管理并占有租金的事实足以使他相信其女李樱也有相应的管理权。综上，该协议系李樱与马进忠的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。马进忠依据协议可以继续使用讼争房屋，李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕主张马进忠腾退房屋的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。马进忠已按约支付到期租金，并无拖欠，李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕主张马进忠支付租金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕的全部诉讼请求。案件受理费602元，由李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕负担。 宣判后，李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误，房屋租赁行为应当适用《中华人民共和国物权法》第九十七条关于共有物处分的规定。一审法院认为被上诉人李樱作为共有权人之一享有管理权，其以自己的名义与被上诉人马进忠签订《房屋租赁协议》是行使其对房屋的管理权，认为应当是适用《中华人民共和国物权法》九十六条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”，属于适用法律错误。房屋出租是一种基于租赁合同转移房屋使用权的行为。房屋出租虽然并不发生所有权的的转移，但是在房屋出租期间内，出租人已丧失了对房屋的占有和使用权。上诉人认为房屋租赁行为属于《物权法》第九十七条规定的处分，而不是属于《物权法》第九十六条规定的管理。在民法理论上，处分包括法律上的处分和事实上的处分，法律上的处分包括出租。假定房屋出租行为属于《物权法》第九十六条规定的管理，那么任一共有人都有权对房屋进行管理，也就是说任一共有人都有权将房屋出租，其后果是会同时存在多份有效的租赁合同，而可供出租的房屋标的只有一个，会极大的扰乱租赁市场。在本案中，被上诉人李樱仅享有共有房屋份额二十一分之一，其擅自将房屋出租给被上诉人马进忠，租赁期间长达十年。假定涉案租赁合同有效，在十年租赁期间内，上诉人都无法收回房屋，自行行使对房屋的使用权，即使出卖，依然要受这份长达十年的租赁合同的约束，极大的影响房屋价值的认定。甚至被上诉人李樱在涉案房屋租赁合同到期后，又行使《物权法》第九十六条规定的“管理”将房屋继续出租十年，周而复始。上诉人作为享有共有房屋二十一分之二十份额的共有人将永远无法收回房屋，无法自行行使房屋的使用权。《物权法》赋予所有权人的排他性权利受到极大的限制。故上诉人认为一审法院将房屋出租行为认定为《物权法》第九十六条规定的“管理”行为是极其荒谬的，极大的损害了其他共有人的利益，有违《物权法》设立保护物权的初衷，属于适用法律错误。而根据《物权法》第九十七的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，房屋租赁应当经三分之二以上的按份共有人同意。被上诉人李樱仅享有共有房屋二十一分之一份额将房屋擅自租赁属于无权处分。根据《合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。”上诉人对被上诉人李樱的无权处分行为拒绝予以追认。故上诉人认为被上诉人李樱和被上诉人马进忠签署的《房屋租赁协议》无效。二、被上诉人李樱和被上诉人马进忠系恶意串通。损害了其他共有人的利益。被上诉人马进忠与已故共有人李雪群签署的《租房协议书》于2017年10月8日到期。2015年10月29日，在前述《租房协议书》还有近两年才到期的情况下，被上诉人李樱与被上诉人马进忠双方为谋取不正当利益签署《房屋租赁协议》，约定房屋租赁期间为2015年10月29日至2025年10月28日，房屋租金由被上诉人马进忠支付给被上诉人李樱。被上诉人李樱在明知涉案房屋有多个共有人，且自身仅享有共有房屋份额为二十一分之一的情况下，仍然与被上诉人马进忠签署租赁协议，其目的是为了霸占共有房屋的租金。实际上，被上诉人李樱收取租金后，从未主动向其他共有人转交租金。而经杭州市上城区人民法院(2016)浙0102民初2740号民事判决书判决后，被上诉人李樱才通过人民法院向上诉人转交部分租金，租金转交至2016年10月份。此后，被上诉人李樱又向被上诉人马进忠收取了两年的租金，但从未将收取的租金转交给上诉人。被上诉人李樱代理人在一审庭审中表示愿意将租金转交给上诉人，但上诉人至今未收到过任何款项。故被上诉人李樱主观上具有霸占租金的恶意，实际上也实施了霸占租金的行为。上诉人认为上诉人有权收取被告马进忠占有涉案房屋的占有使用费。如果被上诉人李樱主观上不具备霸占租金的恶意，应当将收取的租金转交给上诉人。而被上诉人马进忠明知道涉案房屋系多个共有人所有的情况下。且自述其前租赁协议已经到期。为谋取其店铺继续经营和低价租金，与被上诉人李樱签署了长达十年的租赁协议，且约定的前五年租金为5万元每年，明显低于市场租赁价格。被上诉人马进忠与李樱之父李雪群签署的多个租赁协议，均没有超过三年，签署长达十年的租房协议也不符合被告马进忠的交易习惯。且被上诉人马进忠自述其与被上诉人李樱签署租赁协议前，其签署的前租赁协议均已到期，其应当搬离涉案房屋。上诉人此时有权收回房屋。被上诉人李樱与被上诉人马进忠基于谋取各自利益的目的，恶意串通，阻碍上诉人收回房屋，签署长达十年的租赁协议，严重损害了上诉人的利益。根据《合同法》第五十二条的规定．恶意串通损害第三人利益的，合同无效。故上诉人认为应当认定被上诉人李樱与被上诉人马进忠签署的《房屋租赁协议》无效。综上，上诉人认为被上诉人李樱擅自将房屋出租给被上诉人马进忠系无权处分，且被上诉人李樱与被上诉人马进忠恶意串通损害了上诉人的利益，双方签署《房屋租赁协议》应当无效。请求二审法院撤销(2017)浙0102民初2925号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。 被上诉人马进忠未进行答辩亦未提交新证据。 被上诉人李樱答辩称：本案的事实是涉案房屋至2005年经杭州市上城区人民法院调解确认由李雪群一人使用、收益，2006年起一直是由李雪群将房屋出租给马进忠使用，马进忠也是将租金交由李雪群一人，与上诉人等人并无涉。直至2015年李雪群去世，李樱延续了之前的租赁关系，继续将房屋出租给马进忠。对于法律适用方面，依据物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有使用收益和处分的权利。李樱作为共有人之一将案涉房屋出租，仅是加以利用收益的管理行为，而非处分并未改变共有物的性质，对上诉人权利无决定性的影响，应适用物权法第96条的规定。马进忠自2006年起直至2015年李雪群去世，一直是向李雪群一个人承租涉案房屋并交付租金，这足以使其确信与作为李雪群之女的李樱，签订租赁协议是合法合理，且其一直按时支付租金，合理使用涉案房屋，其行为系善意的。李樱与马进忠签订租赁协议，系延续了之前已经实际长达10年的租赁关系，由马进忠继续承租案涉房屋系对房屋的合理使用。另外李樱一直表明是同意将收取的租金，按份额分配给其他共有人，故该房屋租赁协议是双方的真实意思表示，不存在恶意串通损害其他共有人利益的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕当庭提交，2011年3月31日李雪群与马进忠签署的租房协议一份，证明：1、租房协议都是三年一签，从来没有签订过十年租期的合同，2、被上诉人签订十年期限的租赁合同系恶意串通。 被上诉人李樱未提交新证据。对上诉人提交的证据，被上诉人对证据的真实性有异议，对李雪群签字无法确认，马进忠的签字与现有的李樱与马进忠签订的合同中马进忠的签字明显不一致。租房面积仅仅22平米，马进忠实际租赁已经长达十年，由马进忠租赁才是合理使用。 对上诉人李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕提交的证据，本院认证如下：对该证据的真实性李樱提出异议，且该证据无法证明李樱与马进忠签订的租赁合同系恶意串通的事实，故本院对该证据不予确认。 本院依据有效证据及各方当事人的陈述，经审理查明的事实与对原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕上诉主张李樱在未经其他共有权人同意擅自与马进忠签订协议，属于无权代理，李樱与马进忠签订的《房屋租赁协议》无效的请求。根据生效的民事调解书，本案讼争的拉面店店铺的管理权由李雪群享有使用，出租的收益归其一人所有。李雪群去世后，各共有权人并未对管理权重新达成一致的约定。李樱作为李雪群的女儿以自己的名义与马进忠签订《房屋租赁协议》是行使其对房屋的管理权，不存在无权代理。马进忠在租赁期间，一直由李雪群一人管理。故马进忠也是按时支付租金，其有理由相信李雪群的女儿李樱对案涉房屋有相应的管理权。因此李樱与马进忠签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，上诉人李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕以李樱与马进忠签订《房屋租赁协议》无效而上诉要求马进忠腾空案涉房屋并支付租金的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费602元，由上诉人李秋华、李雪芬、李雪松、李雪勇、李雪凤、李秋月、韩阿二、颜俏燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年四月二十六日 书记员  何英杰