贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔威民初字第377号原告陈大杰，男，汉族，1975年8月21日生，初中文化。委托代理人杨邦焕、苟忠胜，威宁法律援助中心法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：威宁县草海镇威双大道草海商贸城。组织机构代码：69753968—9。法定代表人喻文莲，公司经理。委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告陈大杰诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称厚源房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，由审判员张燕适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理中，因被告提出管辖权异议，本案中止审理。在本院裁定驳回被告管辖权异议后，被告提起上诉，毕节市中级人民法院维持本院裁定。2015年7月16日，本案恢复审理。原告及其委托代理人杨邦焕、苟忠胜、被告的委托代理人陇康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年8月31日签订了商品房买卖合同。被告将位于威宁县滨海路13幢13单元1层4号、13幢13单元2层4号的商品房出售给原告，合同约定：“由原告一次性支付被告购房款343280元，被告于2012年9月30日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告，如有违约按日向原告支付总价款5‰的违约金。”约定到期后，被告拒不履行合同，直到2013年8月5日才将商品房登记转移的有关文书交付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、由被告向原告支付违约金56641.2元（违约金按日支付总价款的万分之五计算，起止时间为：2012年9月30日—2013年8月5日）；2、由被告承担本案的诉讼费。原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1号证据《商品房买卖合同》1份，用以证实一、原、被告之间签订了商品房买卖合同，根据合同约定被告已经违约；二、签订合同时，原告已经提交了办理商品房转移登记所需的相关材料。2号证据《不动产销售发票》1张，用以证实原告一次性支付被告购房款总价343280元。3号证据《房产证》1份，用以证实原告的房产证是2013年8月1日办理登记的，原告收到时间是2013年8月5日，被告共违约了330天。被告辩称：一、办理商品房转移登记手续需买受人的配合，买受人没有及时提供办理转移登记手续所需要的相关材料，故被告不存在违约；二、假定存在部分违约，也未对原告造成直接的经济损失，违约金的约定也与原告主张的不符，如果人民法院认定存在违约，要求下调违约金。被告在举证期限内未向法庭提交任何证据。经质证，被告对原告提交证据的质证意见是：对1号证据的证明目的有异议：签订合同时原告仅提交了身份证，办理转移登记还需婚姻状况证明等其他材料；对2号证据无异议；对3号证据的证明目的有异议：房产证2013年8月1日才登记办理不是被告的责任。经审理查明：2011年8月31日，原告陈大杰与被告厚源房开公司在草海商贸城售房部签订了《商品房买卖合同》合同编号为0000626，合同为被告提供的格式合同。合同中，原告是买受人，被告是出卖人。合同第二、第三章约定由原告购买被告开发的“中国.草海商贸城”第13幢13—1—4、13—2—4号商品房。商品房的规划用途为商业用房，建筑面积81.58平方米、套内建筑面积80平方米。商品房单价每平方米4291元，房屋总价款为343280元。合同签订之日，原告向被告一次性支付购房款343280元，被告于2012年4月23日向原告出具了销售不动产统一发票。合同第二十二条对转移登记进行了约定：“（一）出卖人（本案被告）承诺于2012年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（本案原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第〈1〉、〈2〉项处理：〈1〉买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。〈2〉买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的5‰的违约金。”2013年8月5日，被告将登记为原告产权的房产证交付给原告。本案争议的焦点：被告未按时将商品房转移登记的有关文书交付给原告，是否构成违约；违约金的约定是否符合法律规定；是否应对违约金进行调整。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告陈大杰与被告厚源房开公司签订了《商品房买卖合同》，原、被告实际已构成了商品房买卖关系，原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。关于被告是否违约的认定。双方在《商品房买卖合同》中约定，被告于2012年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。庭审中，原告主张“2013年8月5日被告才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”，被告对该交付时间未持异议，故本院确认交付房产证的时间为2013年8月5日，被告在此时才交付房产证已经违约，应承担相应的违约责任。因被告对“原告没有按时提交办理转移登记所需的婚姻状况等相关材料才导致房产证未按时办理”的辩称没有相应证据加以印证，且原告也不予认可，故对被告“原告没有及时配合办理房屋转移登记”辩解理由，本院不予采信。关于违约时间的认定。被告承诺自2012年9月30日后的60日内以后，被告违约“自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的5‰的违约金。”故被告违约时间应从2012年9月30日起计算至2013年8月5日（交付房屋产权证之日）止，共计309天。关于违约金的计算方式。根据《商品房买卖合同》约定，被告超过约定日期起60日内以后，应该承担违约金，按日向买受人支付房价款的5‰的违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中原、被告双方约定的按日支付房屋总价款5‰的违约金过高，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，对被告请求对违约金进行调整的主张，本院予以支持。根据上述司法解释第十八规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待，其承担违约金的方式按照被告已付购房款总额343280元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行从2012年7月6日起，1年至3年的贷款年利率为6.15%，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第五项规定：“2004年1月1日，逾期贷款利率从日万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。”本案中，贷款利率以6.15%为基数上浮30%为宜。被告应该支付原告违约金为23234.46元（343280元×（6.15%÷365天）×（1＋30%）×309天＝23234.46元］，原告主张违约金为56641.2元，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下，一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司支付原告陈大杰从2012年9月31日起至2013年8月5日止的违约金23234.46元，定于本判决生效之日起10日内一次性履行完毕。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费608元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  张燕二〇一五年七月二十一日书记员  赵伟