西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第06716号原告：韩涛，男，汉族。委托代理人：朱宗祥，陕西博纳新律师事务所律师。委托代理人：徐林春，陕西博纳新律师事务所律师。被告：西安电子科技大学科技园有限责任公司，住所地西安市高新区科创路南侧西安电子科技园区研发中心B座。法定代表人：曹振慨，该公司董事长。被告：西安西电科技园物业管理有限公司，住所地：西安市科创路168号西安电子科技大学科技园区研发中心B座102号房间。法定代表人：赵宜涛，该公司董事长。共同委托代理人：鱼冬，陕西瑞森律师事务所律师。共同委托代理人：孙宇皓，陕西瑞森律师事务所实习律师。本院于2014年11月25日立案受理了原告韩涛与被告西安电子科技大学科技园有限责任公司（以下简称“西电公司”）、西安西电科技园物业管理有限公司（以下简称“西电物业公司”）排除妨害纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告西安电子科技大学科技园有限责任公司、西安西电科技园物业管理有限公司的共同委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是位于西安市高新区科创路138号西安文昌豪生精品茶叶城的商户。自2014年5月起，被告在茶城出入口及停车场挖沟并堆放杂物，以不让客户车辆进入的方式非法干扰和破坏原告的正常经营。且在经营高峰期对原告实施阶段性停电，致使原告无法正常经营。2014年10月23日，被告于半夜雇佣打手100多人，先剪断电源，后非法拘禁商场值班人员，用挖掘机将茶城前广场破坏并挖深沟设置围挡，并将茶城的台阶破坏。同时在茶城的出入口堆放沙石及垃圾，致使原告无法正常经营。故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告停止侵害、排除妨害；2、被告将现场恢复原状；3、被告赔偿原告的经济损失4000元（2014年10月24日当日）。被告西电公司及西电物业公司辩称，1、被告与案外人邱连庆于2008年签订《房屋租赁合同》。因邱连庆拖欠租金，该租赁合同已于2014年8月26日解除。原告作为次承租人对涉案茶城商铺已不具有合法的占有权及使用权，其起诉没有任何依据。2、因原告非涉案商铺的合法占有人，故原告无权向被告请求赔偿。3、被告享有涉案茶城楼体及停车场等附属设施合法完整的物权，被告针对租赁物、停车场及周边具体情况而实施的施工改造行为系合理合法之举，故被告不存在任何妨害行为，本案系案外人邱连庆侵权。经审理查明，原告系西安市高新区科创路138号西安文昌豪生精品茶叶城的个体经营户。被告西电公司系西安市高新区科创路168号第5幢房屋所有权人。2008年6月3日，西电公司与案外人邱连庆签订房屋租赁合同。该合同约定，邱连庆承租西电公司位于西安市高新区科创路138号，共计14165平方米和附属设施等。租赁期限为15年，自2008年6月15日起至2023年6月14日止。并约定于2008年6月14日交房，免租期为六个月。合同还约定，邱连庆在经营中有权以分割的形式对外招租运作经营。2012年12月，邱连庆与西电公司就西安市雁塔区科创路138号展示厅房屋租赁事宜到西安市住房保障和房屋管理局进行了备案证明，该证明载明租赁面积为14165平方米，租赁期限为2008年6月15日至2023年6月14日止。2014年5月26日，西电公司与邱连庆签订补充协议，该协议显示，邱连庆截止2014年4月15日欠西电公司房租累计12750000元；经双方协商，邱连庆同意于2014年8月30日之前向西电公司偿还尚欠西电公司的房租4000000元，2014年11月30日之前偿还4000000元，2015年2月29日之前偿还4750000元。若邱连庆未能按照该协议所约定的时间及金额交纳该协议约定的租金及违约金、或者未按照原房屋租赁合同的约定交纳新发生的房租而形成的欠款，只要出现逾期未足额清偿之情形，邱连庆同意当即自动解除原签订的房屋租赁合同。2014年9月15日，西电公司向邱连庆通过EMS邮寄送达了通知一份，该邮寄行为及邮寄内容经陕西省西安市公证处公证。该通知载明，在租赁期间，邱连庆的公司一直不能积极缴纳租赁相关费用，截止2014年7月已欠租金约12750000元；2014年8月1日至2015年1月31日租赁费共计3198502.41元，至今未付；根据合同的规定：“乙方（邱连庆）逾期支付房屋租金超过三十日时，甲方（西电公司）有权解除合同，收回该房屋并追收乙方所欠费用，且乙方还应承担因提前终止合同而产生的其他违约责任及违约金。”自即日（2014年9月3日）起限十日内搬离产品展示厅。2013年10月9日，西安文昌豪生精品茶叶城有限责任公司（以下简称“文昌公司”）与原告签订了商铺租赁合同，该合同约定，原告租赁文昌公司商铺位于西安市高新区科创路138号西安文昌豪生精品茶城第一层A排第06号商铺。租赁期限为2013年8月1日至2015年7月31日止。后因案外人邱连庆与西电公司之间的纠纷，西电公司及西电物业公司将茶城出入口封闭，在门口进行整修施工，关闭推拉门，还多次停电停水。2014年10月24日，通往文昌茶城的出入口被两被告关闭。另查明，案外人邱连庆系西安文昌豪生精品茶叶城有限责任公司的法定代表人，该公司住所地为西安市科创路138号。上述事实，有个体工商户营业执照、房屋产权登记证、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充合同、商铺租赁合同、西安市房屋租赁登记备案证明、收款收据、营业执照、（2014）西证民字第11549号公证书、通知、EMS快递单、现场照片、现场录像及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无误。本院依法予以认定。本院认为，本案争议的焦点为原告是否具有合法占有涉案商铺的权利及被告封门停电的行为的合法性问题。法定代表人为邱连庆的文昌公司根据邱连庆与西电公司签订的合同将本案的租赁物以分割的形式出租给原告，该租赁合同合法有效，应当予以确认。庭审中，被告辩称因其与案外人邱连庆的合同已经解除，故原告占有租赁商铺已无合法依据。但因被告未提供充分的证据予以证明，故对被告的该项辩称意见，本院依法不予采信。因此，原告根据其与文昌公司签订的商铺租赁合同仍在合同履行期内，原告占有其承租的商铺，必然合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。”所以，被告不得妨害原告合法占有使用其承租商铺的权利。因此原告要求被告停止侵害、排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故原告要求被告承担经济损失的请求于法有据，但原告未提供充分的证据证明其经济损失为4000元。因此，本院根据其租金及其它情况，依法酌情认定为260元。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告西安电子科技大学科技园有限责任公司、西安西电科技园物业管理有限公司于本判决生效之日起立即停止侵害并排除妨害。二、被告西安电子科技大学科技园有限责任公司、西安西电科技园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内恢复西安市雁塔区科创路168号展示厅出入口现场原状。三、被告西安电子科技大学科技园有限责任公司、西安西电科技园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩涛2014年10月24日的相关损失260元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息四、驳回原告韩涛其余的诉讼请求。本案案件受理费250元，由原告承担50元，被告西安电子科技大学科技园有限责任公司、西安西电科技园物业管理有限公司承担200元。因原告已预交案件受理费250元，本判决生效后本院退还原告200元。被告西安电子科技大学科技园有限责任公司、西安西电科技园物业管理有限公司承担的200元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳，如逾期交纳，本院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁代理审判员  赵 妍人民陪审员  王 力二〇一五年二月十日书 记 员  王 璐