苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00944号原告朱翔。委托代理人朱诗华、杨娟，北京市大成（苏州）律师事务所律师。被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼。法定代表人沈孝丰。原告朱翔与被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司（以下简称达丰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理，依法由代理审判员舒馨适用简易程序独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告朱翔的委托代理人朱诗华到庭参加诉讼。被告达丰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱翔诉称，原、被告双方于2010年11月20日签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买房产，总价为1170000元，合同第九条约定交房时间为2012年6月30日，但至2013年4月17日被告才取得《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，2013年9月25日原告才收到被告的交房通知。被告延迟履行合同达15个月之久，已经违反合同约定，给原告造成一定的损失，故原告诉至法院。请求判令：1、被告赔偿原告违约金106177.5元；2、诉讼费用由被告承担。被告达丰房地产公司未作答辩。经审理查明，2010年11月20日，原告朱翔与被告达丰房地产公司签订了编号为苏相合同201011200145的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于苏州市相城区元和街道阳澄湖中路29号百汇商业广场1幢286室商业服务用房，总价为1076400元，原告于签订合同当日支付人民币238000元，于2010年11月28日前支付人民币300400元，于2010年11月28日前办理完毕贷款手续，按揭总额为人民币538000元。合同第八条约定：“出卖方应当在2012年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。…”，合同第九条约定：“出卖方如未按合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第[2]款方式处理：按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）（1）逾期不超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。造成买受方损失的，买受方有权向出卖方追索违约金”。该合同对当事人信息、送达地址、房屋质量、保修等均作了约定。又查，2013年8月13日，原告朱翔以被告达丰房地产公司延期交付涉案房屋为由起诉至本院，要求解除房屋买卖合同，由被告向原告返还购房款并赔偿原告由此造成的各项损失。本院于2013年12月13日作出（2013）相民初字第1831号民事判决，查明“……2010年11月20日，原、被告双方签订《客户签约申请表》一份，约定：房屋楼号：1幢286，建筑面积：40.97㎡，总价1170000元（市场培育金商铺首年培育金抵扣后合同总价：1076400元）。……同日，原告朱翔作为委托人（甲方）与被告委托的苏州市好旺商务管理有限公司作为受托人（乙方）签订《“百汇商业广场”商铺委托培育管理合同（室内商铺版）》，第3.1条约定：‘委托经营期限为六个自然年，第一阶段2012年7月1日，至2015年6月30日。第一阶段具体委托经营起算日由乙方书面通知或乙方在本市公开媒体上公布的开业日期为准。第二阶段为2015年7月1日至2018年6月30日。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系’。第4.1条约定：‘甲方同意，在委托经营期间，本合同第3.1条约定的第一阶段内乙方须每年7月1日前向甲方支付93600元的经营收益……’。合同签订当天，原告支付被告238000元，原告于2010年11月28日过银行汇款支付被告300400元，2010年12月22日与银行办理完毕按揭贷款手续，银行实际放贷日为2011年2月，原告按揭支付被告购房款538000元。……苏州市好旺商务管理有限公司在2013年6月28日以原告名义开具中国银行个人定期存单及完税凭证各一份，金额为88920元(培育金93600元扣除税款4680元),被告经核实明确苏州市好旺商务管理有限公司于2013年6月30日电话通知原告前来领取，但原告至今未取。2013年4月17日，苏州市相城区住房和城乡建设局向被告出具2013年第004号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》。被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司分别于2013年4月23、2013年9月25日发函通知原告办理交房手续，2013年4月23日的信件被退回，原告收到2013年9月15日的通知。审理中，原告明确：1、双方在购房合同中约定的房屋总价为1076400元，实际是1170000元，多出来的是首年的93600元的培育金。被告先行支付原告首年培育金作为合同价款的一部分，原告也按约支付全部购房款。……”。该判决认为“原、被告签订的《商品房买卖合同》（含5个附件）系双方自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律规定，该合同合法有据，本院予以认定。双方均应按约全面履行自己的义务。现原告按合同约定向被告支付折抵培育金后购房款总额人民币1076400元，而被告未在合同约定的期限内（2012年6月30日前）交付房屋及《苏州市商品房交付使用通知书》，可以认定被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司违约，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款并结合附件五《合同补充协议》中第十七条的约定，可以确定双方解除权行使期限为2012年10月1日起至2012年10月15日。原告主张曾于2013年2月与被告交涉过退房事宜，但被告予以否认，庭审中，原告进一步明确自起诉之日即2013年8月13日有解除合同的意向，该时间点亦已超过约定解除的期限。按合同约定视为原告自行放弃解除合同的权利。原告主张被告逾期交房构成根本违约致合同不能履行，符合法定解除的条件，但原告未向本院提供证据证实其在在被告逾期交房后三个月的合理期限内进行催告，且本案所涉房屋在2013年4月已达到交房条件，原告2012年7月1日至2013年6月30日的商铺培育金已在购房款总额中抵扣，2013年7月1日至2014年6月30日的商铺培育金也以原告名字办理了个人定期存单，原告不存在合同目的不能实现的情形，不符合法定解除的条件。经本院释明后，原告坚持诉请，要求解除合同并赔偿相应损失的诉讼请求，原告的诉请依据不足，于法无据，本院不予支持。双方应继续履行《商品房买卖合同》，原告可以依据《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定向被告主张违约金。”，并判决驳回原告的全部诉讼请求。嗣后，原告提起上诉，苏州市中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）苏中民终字第1088号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。再查，被告于2013年4月23日向原告位于苏州市相城区湖沁花园46幢403室的地址寄送挂号信一份，邮件号码为XB16139458732，该邮件于2013年5月25日退回至寄件人处。该邮寄地址与原告在《商品房买卖合同》上确认的合同履行期间的送达地址一致。以上事实，由原告提供的身份证复印件、企业信用信息公示信息、组织机构代码证复印件、商品房买卖合同复印件、民事判决书复印件，本院调取的（2013）相民初字第1831号案件卷宗材料及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。审理中，原告明确其仍未与被告办理涉案房屋的交付手续。原告陈述，对于被告在（2013）相民初字第1831号案件中提供的交房通知书及挂号信查单、邮寄凭证真实性没有异议，但查单上无法反映邮寄材料的内容，也无法反映挂号信退回的原因，原告在外工作不在家，不应视为送达，而应该以原告实际收到交房通知书之日即2013年9月25日作为逾期交付的截止时间。原告另陈述，被告延迟交付涉案房屋，给原告造成了无法出租或自用的经营损失，损失已经超出合同约定的按总房价1170000元以日万分之一计算的金额，故主张违约标准比照原告与案外人苏州市好旺商务管理有限公司达成的委托管理合同约定的年收益8%，相应减至年7.26%，自2012年7月1日计算至2013年9月25日共计16个月为106177.5元。本院认为，根据生效判决的查明和认定，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，房屋买卖价款实际为1170000元，其中93600元作为应支付给原告的2012年7月1日至2013年6月30日的商铺培育金直接在价款中抵扣，原告已经按约支付房屋价款，被告迟延交付房屋，应按照合同第九条的约定承担相应的违约责任。关于延期交付的期间，原告主张自合同约定的交付期限次日即2012年7月1日计算至原告实际收到交房通知书之日即2013年9月25日止，但根据生效判决及在该案中被告提交的苏州市相城区商品房交付使用通知书复印件、2013年4月20日作出的交房通知书及挂号信查单，可以认定被告在2013年4月23日即向原告寄送交房通知书，在2013年5月25日挂号信退回被告处之前，该信件一直处于投递过程中。原告在合同上确认的送达地址对原告具有约束力，相应的送达不能的结果应由原告承担。邮件退回的结果不影响对被告已经作出通知行为的认定，挂号信退回被告处之日即2013年5月25日，被告已经完成通知原告交付涉案房屋的行为，故违约金计算的期间为2012年7月1日至2013年5月25日共计329天。关于违约金的标准，合同约定为日万分之一，原告认为该标准过低，原告实际的违约损失更高，但未能提供相应证据予以证明，且根据生效判决，原告将涉案房屋委托给案外人苏州市好旺商务管理有限公司经营、管理，相应每年获得固定的商铺培育金，2012年7月1日至2013年6月30日的商铺培育金已经在房屋总价款中直接扣除，2013年7月1日至2014年6月30日期间的商铺培育金也已经以原告名字办理了个人定期存单，原告主张的实际违约损失缺乏事实依据，不予支持。综上，本院根据合同约定，将原告主张的违约金调整为以房屋总价款1170000元按日万分之一计算329天，由此认定为38493元。被告达丰房地产公司经本院传唤后未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，法律后果自行承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱翔违约金人民币38493元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币1212元，由原告朱翔负担831元，被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司负担381元（被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司负担之款，原告朱翔已自愿垫付，不再退还，被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告朱翔）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  舒馨二〇一五年七月十六日书 记 员  沈琳