杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0105民初5160号 原告：杭州襄庆物业管理有限公司。住所地：杭州市西湖区西园五路16号1幢212室。 法定代表人：华丹卿，总经理。 委托代理人（特别授权）：方启仲，该公司员工。 被告：冯宇，男，汉族，1978年7月8日出生，住杭州市拱墅区。 委托代理人（特别授权代理）：冯遂虎，严爱萍。 原告杭州襄庆物业管理有限公司（以下简称襄庆物业）诉被告冯宇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方启仲，被告的委托代理人冯遂虎、严爱萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与杭州市美林湾城市公寓第二届业主委员会签订了物业服务合同，服务期限自2014年12月19日至2018年12月31日，该服务合同中约定了小区物业管理服务费、停车泊位费每年预交一次，每年从1月1日开始预收当年的物业管理服务费、停车泊位费。收费标准中约定了2015年1月1日至2015年12月31日物业管理费用为高层住宅每月每平方1元，非住宅为每月每平方2元；公共能耗费预收标准为小高层每月每平方0.2元、高层每月每平方0.3元。2016年1月1日至2016年12月31日物业管理费标准为高层住宅为每月每平方1.2元、非住宅每月平方2.4元；公共能耗费预收标准为小高层每月每平方0.2元、高层每月每平方0.3元。另合同中约定了违约金的支付标准为3‰。请求判令：1.被告支付拖欠两年物业费2731.9元；2.原告催缴物业费期限为2015年1月1日至2015年12月31日的物业费及住房能耗费（房屋面积物业费87.56.27×1×12=1050.7元；住房能耗费87.56×0.2×12=210.1元，合计1260.9元）；3.原告催缴物业费期限为2016年1月1日至2016年12月31日的物业费及住房能耗费（房屋面积物业费87.56.27×1.2×12=1260.9元；住房能耗费87.56×0.2×12=210.1元，合计1471元）；4.由被告承担本案诉讼费用。 被告辩称，1.原告在招投标时资质作假；2.原告未经小区公示，未经业委会同意擅自引河水进小区景观池用水；3.擅自增加地下车位，擅自在3幢楼上安装发射塔；4.未为被告及时修复入户门卡；5.2015年12月30日，原告通过不正当手段，在业主不知情的情况下，签订了长达三年不平等合同，提高物业服务费用却降低了物业服务项目；6.原告野蛮催缴物业服务费，殴打被告父亲，并停了被告家的水电；7.原告未完全履行其物业管理职责，包括未及时修理破损物件设施、未维护小区的应有公共秩序、未及时完成保洁工作、未清理垃圾、未养护小区绿化等；8.原告未公布物业管理费收支情况及能耗费收支情况。综上，原告未提供符合行业标准的服务，被告暂缓缴纳物业费用，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.浙江凯旺律师事务所函一份，证明原告向被告催缴物业费的事实。 2.邮件全程跟踪查询一份，证明被告收到过原告邮寄的律师函。 3.催缴物业费通知名单照片三份； 4.户籍查询信息一份； 5.房屋产权信息查询记录一份； 6.商品房买卖合同一份； 7.物业服务合同二份。 经庭审质证，被告对原告的证据1-2有异议，被告从未收到过该律师函；对证据3，被告从未看到过该催缴物业费的通知；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议；对证据7中2014年的物业服务合同予以认可，2015年的物业服务合同，被告已经解除了该物业服务合同。 被告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.祥符街道社区告知书，证明原告的资质作假的事实。 2.业委会警告，证明原告自2015年起未履行物业服务合同的义务。 3.业主大会表决结果，证明2015年业委会已过半数表决通过解除原告的物业合同。 4.解除物业合同函； 5.物业合同对照表； 6.人民调解协议书，证明原告未经业委会同意擅自安装发射塔，至今未予拆除。 7.杭州市物价局关于美林湾前期物业服务收费标准的批复； 8.杭州市拱墅区法院传票； 9.公证书（13036）； 10.公证书（13037）； 11.公证书（13038）； 证据9-11证明小区的广告收入以及原告在消防、监控等方面违约的事实。 12.杭州市拱墅区人民法院应诉通知书； 13.地下车库非法车位； 14.业委会致全体业主； 15.证据DVD光盘七盘。 经庭审质证，原告对被告的证据1有异议，公章系被告自行单方盖具。对证据2，原告未收到，公章系物业副主任自行盖具，原告不予认可。对证据3，没有“双过半”，不成立。对证据4，原告未收到，公章存放在业委会副主任处，其可随意盖具。对证据5，原告系不定时对小区进行清理。对证据6的关联性有异议，与本案无关。对证据7，2016年物业费微调了2毛，均有文件规定，业委会对此系知晓的。对证据8-12的关联性有异议，与本案无关。对证据13，政府对此系支持的，案涉小区系老小区，1200户仅有700多个车位。对证据14的关联性有异议，与本案无关。对证据15的关联性有异议，与本案无关。 经审查，本院对原告、被告的证据结合全案事实综合认定。 经审理，本院查明的事实如下： 2014年12月19日，原告与拱墅区美林湾城市公寓第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为美林湾城市公寓提供物业管理服务，服务期限自2014年12月19日至2015年12月18日，合同约定高层住宅物业服务费按每月每平方米1元向业主收取；公共能耗费另行按小高层每月每平方米0.2元，高层每月每平方米0.3元收取。被告系美林湾城市公寓翠谷苑3幢3单元901室业主，该房产建筑面积为87.56平方米。原告曾向被告催讨2015年1月1日至2015年12月31日的物业费及能耗费，但被告因对原告的物业服务水平持有异议，暂缓缴纳。2015年12月，原告与拱墅区美林湾城市公寓第二届业主委员会续签了物业服务合同，但美林湾部分业主对该合同持有异议，2016年7月5日，拱墅区美林湾城市公寓第二届业主委员向原告发出了解除该2015年12月物业服务合同的通知书，此后就该合同是否已解除，拱墅区美林湾城市公寓的业主委员会尚与原告进行另案诉讼之中。 本院认为，原告与拱墅区美林湾城市公寓第二届业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告应当根据合同的约定支付相应的物业管理费及能耗费。被告在2015年1月1日至2015年12月31日期间接受了原告提供的物业服务，理应支付相应的物业费及能耗费。关于能耗费的标准，协议约定小高层按照0.2元每平方米每月收取，经审查本院认为该标准属于合理范围，予以确认，原告主张的物业费及能耗费合计1260.9元本院予以支持。对于2016年1月1日至2016年12月31日的物业费及能耗费1471元，因2016年7月4日前，原告为美林湾城市公寓提供了物业服务，拱墅区美林湾城市公寓第二届业主委员向原告发出了解除该2015年12月物业服务合同通知书的时间为2016年7月5日，该2016年7月4日前的物业费被告应当支付。2016年7月5日后的物业费由原告待（2016）浙0105民初5967号案件判决书生效后另行处 理，本案中暂不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯宇于本判决生效之日起十日内支付原告杭州襄庆物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业费、能耗费合计1260.9元。 二、被告冯宇于本判决生效之日起十日内支付原告杭州襄庆物业管理有限公司2016年1月1日至2016年7月4日的物业费、能耗费751.83元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告冯宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  方素平 人民陪审员  陆荣荣 人民陪审员  朱浩卿 二〇一八年五月二十日 书 记 员  游慧玲