河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）焦民三终字第00271号上诉人（原审原告）姬长友，男，1966年4月9日出生，汉族，住沁阳市。上诉人（原审原告）闫红卫，女，1968年10月3日出生，汉族，住址同上，系姬长友之妻。委托代理人姬长友，系闫红卫的丈夫。被上诉人（原审被告）沁阳市电影发行放映公司，住所地沁阳市怀府中路。法定代表人田新华，该公司经理。委托代理人张国胜，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）刘青喜，男，1967年11月15日出生，汉族，住沁阳市。委托代理人张国胜，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。上诉人姬长友、闫红卫与被上诉人沁阳市电影发行放映公司（以下简称沁阳电影公司）、刘青喜房屋买卖合同纠纷一案，姬长友、闫红卫于2010年5月5日向沁阳市人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决二被告立即将原告所购二被告的房进行修补；2、依法判决二被告立即向沁阳市质检站申请原告所购二被告的房进行质量验收；3、依法判决二被告立即配合原告将原告所购二被告的房办理房产手续；4、依法确认判决二被告未取得营业执照和未取得主管部门建设局颁发《验收备案证书》决定，故《竣工验收登记表》不能作为验收合格；5、依法确认判决二被告公开向社会销售给原告商品房，未向原告提供《商品房买卖合同书》和《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》行为违法违规应承担责任及赔偿；6、依法确认判决二被告均无土地证、土地使用权、不能开发沁阳电影公司家属楼资质，公开销售商品房，并且出具了收款收据，沁阳电影公司盖章的证明，请给予办理有关房产手续为盼，违法违规行为理应承担责任及赔偿；7、依法确认判决二被告担供消防合格证是伪证，二被告未向小区建设消防设施其行为违法；8、依法确认判决二被告对小区共有水泵加压设备一直坏不能使用，应予赔偿及归还小区共有物业管理门岗一套房屋，因一直没有物业管理，小区住户未管理，无法正常使用，质量维修应当归还给小区使用；9、依法确认判决二被告销售给原告房是楼中楼，独立小院平台内有一间房，小院式房屋，毛坯房，平台院内铺砌地板砖，装修是对其防水层的保护作用，是正常装修，被告未提供《住宅使用说明书》，应承担修复赔偿责任；10、依法判决二被告对原告房屋土地使用权、所有权、处分权房产证，承担赔偿18万元整；《房屋验收备案证书》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》承担赔偿6万元、房屋质量保修期内不承担保修责任，违约及修复承担赔偿6万元整，共计承担30万元整；11、诉讼费及其他费用由被告承担。沁阳市人民法院本院于2010年10月18日作出（2010）沁民商初字第68号民事判决，姬长友、闫红卫不服，在法定期限内提起上诉。本院经审理于2011年1月14日作出（2011）焦民三终字第31号民事判决，维持原判。判决生效后，本院于2012年5月9日作出（2012）焦民申字第9号民事裁定，对本案进行再审。2012年7月19日，本院作出（2012）焦民再一终字第6号民事裁定，以原审认定事实不清，违反法定程序，可能影响案件的正确判决为由裁定撤销本院（2011）焦民三终字第31号民事判决和沁阳市人民法院（2010）沁民商初字第68号民事判决，发回沁阳市人民法院重审。沁阳市人民法院经审理于2013年3月21日作出（2012）沁民商初字第108号判决，判决后，二原告不服提起上诉，2013年5月23日，本院作出（2013）焦民三终字第121号民事裁定，以原审违反法定程序，可能影响案件的正确判决为由裁定撤销（2012）沁民商初字第108号判决，发回沁阳市人民法院重审。沁阳市人民法院于2014年7月14日作出（2013）沁民重字第00006号民事判决，姬长友、闫红卫不服，在法定期限内提起上诉。本院于2014年8月13受理后，依法组成合议庭于2014年8月25日公开开庭审理了本案，上诉人姬长友、上诉人闫红卫的委托代理人姬长友、被上诉人沁阳电影公司和刘青喜的委托代理人张国胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：为解决沁阳电影公司已成危房的两层职工办公楼、原公司、影院所欠职工集资款、借款及部分老同志的医药费、丧葬费等问题，在广泛征求干部职工意见后，经该公司班子研究，决定对该公司的11间两层职工办公楼（危房）进行拆除后建设职工家属楼，2005年12月28日沁阳市文化局向沁阳市政府请示。2006年3月13日沁阳电影公司（甲方）与刘青喜（乙方）签订一份关于土地转让的协议，甲方将沁阳电影公司东院露天场、旧房11间、露天放映室3间及空地约共计1600平方米转让给乙方开发两幢家属楼，转让费520000元，乙方按甲方的要求进行开发，一切前期手续及费用均由乙方办理支付（不含土地契费），所开发的房屋均由乙方销售收取资金。2006年3月16日、3月19日刘青喜分两次支付沁阳电影公司地皮费200000元。后沁阳市政府发现沁阳电影公司违法转让土地，于2006年5月8日将沁阳电影公司位于北门街西侧、北邻沁阳市人民医院、南邻太行办事处、西邻金好来的面积为1627.77平方米的国有土地使用权收回。已登记发证的，注销其国有土地使用证，并将收回的土地纳入政府国有土地收购储备库。同年4月26日沁阳市土地收购储备中心向沁阳市建委请示，建议该宗土地规划用途为住宅用地，4月27日建委同意为住宅用地。4月29日沁阳市国土资源局公告拍卖此宗代号为2006-5号的国有土地使用权，2006年5月17日沁阳电影公司以该公司原任经理朱红军名义交纳了2006-05号宗地竞买保证金，5月20日8时30分朱红军以920000元出让金的价格取得了该宗土地的使用权。2006年5月22日沁阳电影公司（甲方）与刘青喜（乙方）重新签订了一份关于合作开发土地的协议书，仍以520000元将该宗土地转让给乙方开发成两幢宿舍楼。甲方协助乙方办理有关手续，所产生的费用全部由乙方承担（不含土地契费）。乙方应按市政府批复01号效果图对土地进行开发，所开发的房屋均由乙方自行销售收取资金，并约定签订协议一星期内乙方向甲方付款20万元，剩余款项待乙方进工地后一次性付清。剩余款项付清后，甲方应向乙方提供39套房屋票据，用于购房户办理房产证等。2006年5月25日沁阳市国土资源局与朱红军签订了国有土地使用权出让合同，约定2006年6月20日前向沁阳市国土资源局支付土地出让金。当天沁阳市人民政府土地管理部门通知朱红军按照合同约定使用土地，依法进行土地登记，但时至今日未办理土地登记，未缴纳土地契税。2006年7月19日刘青喜向沁阳电影公司支付了剩余的地皮费320000元，沁阳电影公司向他人借款410000元，7月20日沁阳电影公司以朱红军名义向沁阳市财政局交纳土地出让金920000元，当天沁阳市土地收购储备中心退付了110000元竞买保证金，2006年8月10日沁阳市土地收购储备中心退付给沁阳电影公司800000元土地价款，8月24日沁阳电影公司归还了借他人的410000元，2006年10月10日沁阳市土地收购储备中心又退付给沁阳电影公司88000元土地价款。前述款项的往来支付均在沁阳电影公司的账目上显示。2006年6月27日、7月5日、7月10日沁阳电影公司分别通过了建设家属院的环境影响、文物保护、公安消防的审批，2006年7月24日、8月21日沁阳电影公司分别取得了建设用地规划许可证、建设规划许可证，2006年8月1日沁阳电影公司对外发布施工招标公告，河南新获建设有限公司中标，10月13日沁阳电影公司与河南新获建设有限公司签订建设施工合同，2006年12月1日沁阳市建设委员会给沁阳电影公司发放了建筑工程施工许可证，该证显示：建设单位是沁阳电影发行放映公司，工程名称是沁阳市电影总公司职工家属楼南北楼，设计单位是沁阳市华昊建筑设计有限公司，施工单位是河南新获建设有限公司，项目部经理为李云发，监理单位是焦作市方园建设工程监理有限公司，合同开工日期是2006年6月26日，竣工日期是2007年5月16日。2007年6月22日沁阳电影公司与刘青喜签订了一份关于合作开发土地的补充协议，约定工程竣工后，刘青喜应当向电影公司提供一套具有合法机构出具的竣工报告，刘青喜将所有房屋出售后，物业管理由刘青喜负责，合作所产生的任何纠纷与电影公司无关。该家属楼建成后至今沁阳电影公司、刘青喜未到沁阳市房产管理中心申请办理房屋登记。2007年7月沁阳电影公司原任经理朱红军、经理助理王国涉嫌在转让给刘青喜土地时受贿、挪用公款，会计丁利霞涉嫌挪用公款，分别被逮捕，在押。2007年9月闫红卫给刘青喜交纳了128000元购买电影院家属楼北楼五楼西户已建好的房屋一套，6000元购买地下室一间。刘青喜给原告出具了收款收据，并给原告一张2007年9月1日沁阳电影公司盖章的证明，内容为：“闫红卫购电影公司家属楼一套北楼西单元5楼西户，请给予办理有关房产手续为盼。”二原告在进行房屋装修时出现墙面脱皮现象，后刘青喜曾支付过修理墙面的费用。2008年闫红卫反映电影公司商品楼质量存在问题并信访，2008年4月26日沁阳市建委向信访部门反映该住宅楼未经竣工验收，住户已搬迁进驻，因施工技术资料由检察院封存，建设单位沁阳电影公司又未能组织设计、监理、施工等相关单位进行验收。2008年5月9日沁阳市建筑工程质量监督站（以下简称质检站）对该家属楼进行现场检查，发现存在以下问题：1、北楼二单元五楼墙体、顶棚粉刷层出现大面积空鼓。2、北楼二单元五楼屋面所做防水卷材高度不足，造成室内墙体出现不同程度泛水现象。3、避雷装置未做避雷带。4、楼梯间窗台、墙体出现空鼓。5、楼梯踏步出现空鼓、缺棱掉角。6、南楼室外落水管未按要求设置。该站建议电影公司、施工单位和住房三方进行协商，确定整改修补方案，待其整改完毕、施工技术资料齐全后，由电影公司重新组织验收。2008年7月10日沁阳市文化局反映因沁阳电影公司原主要领导被追究刑事责任，工程资料不能返还，也不能进行工程验收，8月18日沁阳市监察局协调将所有资料移交给开发商，2008年9月9日沁阳电影公司向质检站提出验收申请，2009年5月12日质检站以该工程竣工时建设单位未提出验收申请，亦未经各方责任主体验收认可、擅自投入使用以及质监站技术人员核查工程施工技术资料，发现缺项较多为由，认为不符合竣工验收条件。电影公司向质检站再次提出验收申请，并组织工程相关的勘察、设计、监理、施工单位进行竣工验收，各相关单位提出了验收意见，并填写了《沁阳市建设工程竣工验收登记表》。后在备案过程中发现资料缺失较多，违反《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》而未予备案。沁阳市电影总公司职工家属楼的沁阳市建设工程竣工验收登记表上显示的竣工验收意见是2009年10月16日沁阳市建筑工程质量监督站加盖公章，显示有“李刚”的名字，未签署意见。2010年11月23日沁阳市住房和城乡建设局向沁阳市信访局汇报了上述情况。2012年2月22日沁阳市建筑工程质量监督站出具了一份“关于电影院家属楼竣工验收情况说明”，认为该工程虽未进行备案，但以参建各方签署意见，该工程已符合图纸设计和施工规范要求。2012年4月16日沁阳市住房和城乡建设局在该说明后加盖公章。姬长友对沁阳市住房和城乡建设局作出的“电影院家属楼竣工验收情况说明”提出行政复议申请，2012年5月11日沁阳市人民政府以该说明不是具体行政行为，不属于行政复议范围为由驳回了姬长友的申请。本次讨论中，根据发回意见和原告的申请，焦作市建设工程质量管理协会于2014年5月27日作出了BG2014010工程维修方案载明：“......一、维修方案（一）屋面防水1、清理屋面将平台铺砌地板砖、屋面防水的保护层、防水层起皮脱离部分等剔除并清理干净，确保屋面无浮土、砂粒等污物，屋面凸起处应铲平。2、水落口布置按照设计图纸要求布设水落口并补齐落水管，水落口安装应牢固、略低于屋面防水层以避免水落口处屋面积水。3、涂布底胶用沥青涂料均匀涂刷在干燥、洁净屋面上，要求不漏白，涂刷均匀。干燥4小时以上至不粘胶后方可进行下道工序施工。4、铺贴附加层底胶涂布完成后在屋面所有转角处先铺贴一层SBS防水卷材附加层，泛水高度不小于250mm高、宽度不小于250mm，且水平方向上应无接缝。5、铺贴SBS防水卷材铺贴范围：姬长友、闫红卫屋面全部、泛水高度不小于250mm、屋面东向延伸不小于500mm。新铺贴防水卷材应大于原防水层覆盖范围。铺贴卷材应平整顺直，搭接尺寸应准确，不得扭曲、皱褶。卷材下部空气应排尽，并辊压粘贴牢固。卷材长向应与水流方向垂直，铺设按照标高由低到高的顺序铺设。相邻两幅短边搭接缝应错开，不得小于500mm。上下层长边搭接缝应错开，不得小于幅宽的1／3。卷材搭接长边应不小于100mm，短边应不小于150mm。卷材手头处用密封膏封严。6、施做保护层卷材上铺贴0.05mm厚铝箔保护层。7、注意事项防水卷材选用4mm厚SBS，防水卷材及其配套材料质量应符合《GB18242-2008弹性体改性沥青防水卷材》要求；细部做法参见《12系列建筑标准设计图集平屋面12YJ5-1》（河南省工程建设标准设计管理办公室主编）；屋面工程社工质量应符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012。飘窗顶部应增加防水，施工方法同屋面；水落管应补做，滴水下应增设滴水板；房屋使用中注意维护，定期清理屋面落水口处积物。（二）内墙粉刷1、清除墙底将客厅、主卧室的屋顶、墙面，阁楼小卧室、阁楼走廊的屋顶等装饰层整体清除，打磨干净、平整。2、批腻子对清理后的屋顶、墙体批刮两道腻子分别打磨平整。3、刷墙漆贴壁纸客厅（含窗顶）、主卧（含窗顶）铺贴壁纸，阁楼小卧室、阁楼走廊涂刷两边内墙漆。4、注意事项内墙装饰施工质量应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001。二、造价分析维修工程造价27084.63元。”原审法院认为：一、关于二原告要求二被告对原告所购二被告的房屋房顶脱皮、漏水进行修补的问题。建设工程规划许可证上显示该工程的性质为新建家属楼，显示工程名称是沁阳电影公司职工家属楼南、北楼，因此这两幢房屋应属于单位家属楼，而不属于商品房开发性质。沁阳电影公司和刘青喜均不具有房地产开发企业的资质。闫红卫向刘青喜购买房屋时未了解所要购买房屋的性质是否属于商品房，是否已办理了合法的土地、建筑、竣工验收、销售手续以及销售房屋的沁阳电影公司和刘青喜是否享有该房屋的所有权或是处分权，也未与二被告签订书面购房合同来约定双方的权利、义务关系，仅是刘青喜个人给原告出具了房价款128000元、6000元的收据和沁阳电影公司加章的白条一张，未尽到合理的注意义务。从实际情况来看，原告向二被告购买的不是法律意义上的商品房，而是沁阳电影公司的家属楼。故不能适用商品房买卖的法律法规，应当适用一般的买卖法律法规。二被告均是出卖人。二原告已支付了相应的房价款并已实际使用，双方在房屋买卖过程中意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，二原告要求二被告对房屋房顶脱皮、漏水进行修补符合法律规定，本院予以支持。经鉴定二原告房屋房顶脱皮、漏水的维修费为27084.63元，由二被告支付二原告该修补费用。对于原告要求的房屋房顶脱皮、漏水之外的其他问题，因超出原审诉讼请求，本院不予审理。关于本次诉讼中鉴定的问题，原告提出的七项鉴定内容，鉴定机构在鉴定中，除了第4项避雷装置和第6项楼梯踏步出现空鼓、缺棱掉角等未鉴定外，对其他事项进行了鉴定。另根据发回重审意见，鉴于原告要求的其他鉴定事项已超出了原审诉讼请求范围，对原告超出原审的诉讼请求本案不予审理。二原告申请重新鉴定，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于二原告要求二被告立即向沁阳市质检站申请原告所购二被告的房进行质量验收的问题。因沁阳市质检站已于2009年10月16日在沁阳市电影总公司职工家属楼的沁阳市建设工程竣工验收登记表竣工验收意见一栏中加盖公章，显示有“李刚”的名字，与该家属楼工程相关的勘察、设计、监理、施工单位均提出了验收意见。2012年2月22日沁阳市质检站出具了一份关于电影院家属楼竣工验收情况说明，认为该工程虽未进行备案，但参建各方签署意见，该工程已符合图纸设计和施工规范要求，2012年4月16日沁阳市住房和城乡建设局在该说明后加盖了公章。并且《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此对工程竣工验收由建设单位组织实施、由县级以上地方人民政府建设行政主管部门监督管理，因此二原告应向相关部门反映，对本案中二原告的此项诉讼请求本院不予支持。三、关于二原告要求二被告立即配合原告将原告所购二被告的房屋办理房产手续的问题。综合本案情况，电影总公司职工家属楼所占用的土地是朱红军出面受让的，未办理土地使用证，未交纳土地契税，二被告合作开发是以沁阳市电影公司名义办理的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该宗土地的土地使用权人与各种房屋建设审批手续上的建设单位不一致，现因沁阳市电影院家属楼的工程施工材料缺项较多，沁阳市建筑工程质量监督站亦未就此工程进行竣工备案，该工程未取得备案证书。以上诸多问题客观存在，不是法院能够通过民事诉讼解决的，因此对二原告的此项诉讼请求本院不予支持。四、关于二原告本次审理新增加的第4至第10项诉讼请求，不属于本案重审案件审理范围，本院不予审理。二原告第11项诉讼请求，属于法院依据裁判内容确定的事项。原审法院判决：一、沁阳电影公司、刘青喜应支付姬长友、闫红卫购买的沁阳市电影院家属楼北楼五楼西户的房屋房顶脱皮、漏水问题维修费27084.63元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回姬长友、闫红卫的其他诉讼请求。案件受理费150元，鉴定费3000元，均由沁阳电影公司、刘青喜负担。姬长友、闫红卫上诉称：一、原审法院认为事实不清，使用法律不当。1、一审法院把上诉人2010年起诉状房屋顶层脱皮、漏水及其他问题，改成现在该房屋房顶脱皮、漏水及其他问题。2、一审法院已重新审理，同时是一审从头审理。增加诉讼请求符合法律程序，应当依法审理。3、一审法院对其申请鉴定，理应对其他几项诉讼请求进行审理。二、一审法院对上诉人的申请鉴定意见，加以阻挠，久拖不予鉴定，其行为违反法律程序，应当依法撤销不符合法律的鉴定，重新鉴定。三、一审法院认为不是商品房，是电影公司家属楼，如此错乱审理。应当依法撤销。四、国有土地局沁政土字（2006）21号公证书、（2006）沁政经字第003号公开公布，2006-5号宗地国有土地使用权，用途为居住用地，出让年限为70年开发房地产使用，这不是商品房，是什么。五、上诉人鉴定事项并没有超出原审诉讼请求。六、上诉人要求进行质量验收的问题，是符合法律规定的。七、原告要求二被告立即配合原告将原告所购二被告的房屋办理房产手续的问题。说诸多问题客观存在，不是法院能够通过民事诉讼解决的，不依法律依什么，难到法律不合法。综上所述，请求依法查清事实，撤销原判，依法改判重新鉴定，对上诉人的所有诉讼请求进行审理，予以判决，以维护上诉人的合法权益。沁阳电影公司、刘青喜答辩称：原审查明的事实清楚、采用的证据充分，审理的程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。根据上诉人姬长友、闫红卫和被上诉人沁阳电影公司、刘青喜的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：姬长友的上诉请求是否成立。针对本案争议焦点，姬长友、闫红卫和沁阳电影公司、刘青喜的理由与其上诉意见和答辩意见相同。本院经审理查明，由于一审的鉴定出现漏检，本院要求原审进行了补充鉴定，补充鉴定增加了维修费用4721.6元。其他案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为，一、关于房屋房顶脱皮、漏水进行修补的问题。沁阳电影公司和刘青喜应当对出售的房屋质量负责，姬长友、闫红卫要求沁阳电影公司和刘青喜对房屋房顶脱皮、漏水等问题进行修补符合法律规定，本院予以支持。经鉴定所需维修费为31806.23元，由沁阳电影公司和刘青喜支付该修补费用。由于二审补充鉴定增加了维修费用，本院对一审的维修费用数额予以变更。对于姬长友、闫红卫要求的房屋房顶脱皮、漏水之外的其他问题，因超出原审诉讼请求，不予审理。二、关于对房屋进行质量验收的问题。根据相关规定，工程竣工验收由建设单位组织实施、由县级以上地方人民政府建设行政主管部门监督管理。因此，姬长友、闫红卫应向相关部门反映问题，对该项诉讼请求不予支持。三、关于姬长友、闫红卫要求沁阳电影公司和刘青喜立即配合办理房产手续的问题。综合本案情况，该问题无法通过民事诉讼程序解决，对该项诉讼请求本院不予支持。四、关于姬长友、闫红卫本次审理新增加的第4至第10项诉讼请求，不属于本案重审案件审理范围，不予审理。综上所述，姬长友、闫红卫的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更原审判决为：一、沁阳市电影发行放映公司、刘青喜应支付姬长友、闫红卫购买的沁阳市电影院家属楼北楼五楼西户的房屋房顶脱皮、漏水等问题维修费31806.23元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回姬长友、闫红卫的其他诉讼请求。。二审案件受理费150元，由沁阳市电影发行放映公司和刘青喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  何云霞审 判 员  董亚峰代理审判员  武丽娟二〇一五年二月三日书 记 员  申慧洁