广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初884号 原告：广西崇左市建卓资产经营有限公司，住所地：崇左市江州区德天路**。 法定代表人：吴力强。 委托诉讼代理人：邓丽莉，广西建邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗小清，广西建邦律师事务所律师。 被告：南宁邕广汽车修理有限公司，，住所地：南宁市银沙大道**南宁机电工程学校内 法定代表人：凌崇委。 委托诉讼代理人：凌锋，男，壮族，1978年6月18日出生，住南宁市江**，系该公司职员）。 原告广西崇左市建卓资产经营有限公司（以下简称“建卓公司”）与被告南宁邕广汽车修理有限公司（以下简称“邕广公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建卓公司的委托诉讼代理人邓丽莉，被告邕广公司的委托诉讼代理人凌锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 建卓公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的不定期租赁合同关系于2017年11月29日解除；2、判令被告立即清空租赁场地内物品，将租赁场地及附属设施完好、整洁地交还原告；3、判令被告向原告支付租金189292元（从2017年4月21日算至2017年11月29日）及违约金29817元（按照年24%的标准，从2017年11月30日暂计至2018年2月1日，以后应算至被告付清租金之日止），共计219109元；4、判令被告向原告支付相当于履约保证金数额的违约金76740元；5、判令被告向原告支付房屋场地占用费140690元（从2017年11月30日到2017年12月15日，按照月租金25580元计算占用费；从2017年12月16日起按租金标准的双倍，即每月51160元计算占用费，暂计至2018年3月1日，以后应算至被告搬离之日止）。事实和理由：2011年11月30日，南宁机电工程学校与被告签订了《房屋场地临时租赁合同》，合同约定：南宁市机电工程学校将南教学区建筑面积为274平方米的食堂及食堂前建筑面积为1873平方米的运动场地出租给被告作为停车、办公之用，租赁期限为2011年12月1日至2016年10月1日止，月租金为15348元，租金按季支付，每个季度租金必须提前15日支付；承租方未能按时交纳租赁保证金、租金的，每逾期一天按应付而未付金额的5‰向出租方支付违约金；承租方逾期超过10天仍未交清租赁保证金，拖欠租金累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，出租方有权解除本合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方有权没收承租方的履约保证金；并且，在租赁终止后15日内，承租方应将租赁房屋及附属设施完好、清洁地退还出租方，否则应按租金数额的双倍向出租方支付房屋场地占用费。2013年3月15日，原告根据崇左市市委、市政府的有关文件接管了南宁市机电工程学校的全部资产；《房屋场地临时租赁合同》于2016年10月1日到期后，原告在2017年2月7日向被告发出的催收租金《通知》中明确月租金为25580元；被告公司法定代表人凌崇委在2017年2月27日回复原告《通知》的《承诺书》中表示自愿按照月租金25580元，于2017年3月10日补缴拖欠的2016年11月1日至2017年2月28日所欠租金87320元及履约保证金76740元。至此，原、被告双方协商一致，将房屋及场地的月租金调整为25580元，履约保证金调整为76740元。被告出具《承诺书》后，在2017年3月10日前仅补交了2016年11月部分租金23000元（3笔），并未在承诺时间2017年3月10日前交清2016年11月1日至2017年2月28日租金87320元以及履约保证金76740元；之后，被告在2017年3月11日起至2017年10月7日期间，共向原告补交了2016年11月剩余租金2580元以及2016年12月1日至2017年4月20日期间租金共122500元（16笔）；从2017年4月21日起截止至2017年10月31日，被告累计拖欠租金161460元以及履约保证金76740元；鉴于上述情况，原告于2017年11月27日向被告发出《通知》，通知被告解除双方之间的不定期租赁合同关系，被告公司法定代表人凌崇伟于2017年11月29日签收原告发出的《通知》，至此，双方的不定期租赁合同关系已于2017年11月29日解除。根据原《房屋场地临时租赁合同》第七条违约责任7.4款约定：“乙方有下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同及终止乙方的承租：7.4.1逾期超过10天仍未交清租赁保证金的；7.4.3拖欠租金、水电费累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的”，由于被告长期拖欠租金，严重损害原告合法权益，原告有权依约解除双方之间的不定期租赁合同。根据原《房屋场地临时租赁合同》第七条违约责任7.2款约定：“乙方未能按时交纳租赁保证金、租金的，每逾期一天按应付未付金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金。”，故原告有权要求被告按照约定标准支付违约金；鉴于约定违约金过高，原告主张按照年24%计算违约金。根据原《房屋场地临时租赁合同》第七条违约责任7.5款约定：“乙方无故解除合同或乙方因其违约而被甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金”，原告有权要求被告支付相当于履约保证金数额的违约金。根据原《房屋场地临时租赁合同》第八条租赁终止8.2款约定：“乙方在租赁终止后15日内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁地退还甲方或未与甲方办理交房手续，则视为乙方违约继续使用租赁房屋场地，乙方应按租金额的双倍向甲方支付房屋场地占用费”，不定期租赁合同于2017年11月29日解除后，被告在接到原告通知后并未在租赁合同终止后15日内搬离租赁房屋及场地，因此，原告有权要求被告在租赁终止后15日内按照租金标准支付房屋场地占用费，从租赁终止后第16日起按照租金标准的双倍支付房屋场地占用费，并要求被告立即清空租赁场地内物品，将租赁场地及附属设施完好、整洁地交还原告。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 邕广公司辩称：原告主张和被告协商一致达成月租金25580元不符合事实，没有任何证据及相关合同协议能证明达成了协商。厂房设备都是被告搭建，投入了资金，当时被告签订的租赁合同是与广西八通检测站签订的，是从2015年10月至2018年10月，我方不同意清空厂房。被告没有与原告签过合同，只与机电学校签过合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月30日，南宁机电工程学校与被告签订了《房屋场地临时租赁合同》，合同包括但不限于以下内容：南宁市机电工程学校（甲方）将南教学区建筑面积为274平方米的食堂及食堂前建筑面积为1873平方米的运动场地出租给邕广公司（乙方）作为停车、办公之用，月租金为15348元，租赁期限为2011年12月1日至2016年10月1日止，乙方向甲方支付人民币2万元作为租赁保证金，租金按季支付，每个季度租金必须提前15日支付；承租方未能按时支付租金的，每逾期一天按应付而未付租金的5‰向出租方支付违约金；乙方逾期超过10天仍未交清租赁保证金，拖欠租金累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，甲方有权解除本合同；乙方无故解除合同或乙方因其违约而被甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金；乙方在租赁终止后15日内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁地退还甲方或未与甲方办理交房手续，则视为乙方违约继续使用租赁房屋场地，乙方应按租金额的双倍向甲方支付房屋场地占用费。合同3.1条约定：“乙方应在本合同生效之日起10日内，向甲方支付人民币2万元的租赁保证金”；7.2条约定：“乙方未能按时交纳租赁保证金、租金的，每逾期一天按应付未付金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金”；7.4条约定：“乙方有下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同及终止乙方的承租：拖欠租金、水电费累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的”；7.5条约定：“乙方无故解除合同或乙方因其违约而被甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金”；8.2条约定：“乙方在租赁终止后15日内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁地退还甲方或未与甲方办理交房手续，则视为乙方违约继续使用租赁房屋场地，乙方应按租金额的双倍向甲方支付房屋场地占用费”。 2013年3月15日，原告接收了南宁机电工程学校位于南宁市良庆区土地，其中包括被告租赁南宁机电工程学校的房屋及土地。 2017年2月7日，原告向被告发出的《通知》中明确月租金为25580元；2017年2月27日，被告公司法定代表人凌崇委在《承诺书》中表示按照月租金25580元，于2017年3月10日补缴2016年11月1日至2017年2月28日所欠租金87320元、履约保证金76740元。 2017年11月27日，原告向被告发出通知，载明因被告欠付租金，自2017年11月1日起解除双方的租赁关系，并限被告在2017年11月30日前将房屋场地内属于被告的财物清理搬走。被告的法定代表人凌崇伟在2017年11月29日签收该通知。 另查明，原《房屋场地临时租赁合同》到期之后，被告于2017年2月14日交付租金10000元，2017年2月21日交付租金5000元，2017年3月10日交付租金8000元，2017年5月11日交付租金22000元，2017年5月16日交付租金15000元，2017年5月23日交付租金4000元，2017年5月26日交付租金5000元，2017年5月27日交付租金4000元，2017年7月9日交付租金4000元，2017年7月10日交付租金6000元，2017年7月14日交付租金6000元，2017年7月18日交付租金6000元，2017年7月24日交付租金4500元，2017年7月26日交付租金4000元，2017年8月1日交付租金8000元，2017年8月14日交付租金10000元，2017年9月1日交付租金8000元，2017年9月11日交付租金9000元，2017年10月7日交付租金7000元；共计交付145500元。 本院认为，南宁机电工程学校与被告签订的《房屋场地临时租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应依约履行。因原告已接收南宁机电工程学校涉案的出租物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，故出租方变更为原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，在2016年10月1日原《房屋场地临时租赁合同》到期之后，被告继续使用租赁物，原告也无异议，故原租赁合同到期之后为不定期租赁合同。被告主张其与广西八通检测站签订租赁合同，但未提交证据予以证明，且该租赁关系与本案无关，本院对该主张不予采信。 关于原告诉请确认双方的不定期租赁合同于2017年11月29日解除的问题。根据原《房屋场地临时租赁合同》7.4条的约定：“乙方有下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同及终止乙方的承租：拖欠租金、水电费累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的”，另根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在原《房屋场地临时租赁合同》到期之后，被告长期拖欠原告租金，根据合同约定，原告有权解除双方之间的不定期租赁合同。原告已向被告发出解除合同的通知，被告已于2017年11月29日签收，故双方之间的不定期租赁合同已于2017年11月29日解除。 关于原告诉请被告支付2017年4月21日至2017年11月29日租金189292元的问题。被告主张月租金并未变更为25580元。本院认为，原告2017年2月7日向被告发出《通知》，其上载明月租金为25580元，而被告的法定代表人凌崇伟在2017年2月27日的《承诺书》中承诺按月租金25580元支付2016年11月1日至2017年2月28日欠付的租金，故在原租赁合同到期之后，双方已协商把租金变更为25580元每月。根据被告的租金交付情况，在原《房屋场地临时租赁合同》到期之后，其已交145500元按25580元每月的租金标准抵扣租金，则被告从2017年4月21日起欠付租金。从2017年4月21日至2017年11月29日共222天，则被告欠付租金为25580元/月÷30天×222天=189292元，原告诉请的189292元，本院予以支持。关于原告诉请的房屋占用费的问题，在2017年11月29日租赁合同解除之后，根据原《房屋场地临时租赁合同》8.2条约定：“乙方在租赁终止后15日内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁地退还甲方或未与甲方办理交房手续，则视为乙方违约继续使用租赁房屋场地，乙方应按租金额的双倍向甲方支付房屋场地占用费。”从2017年11月30日到2017年12月15日，该15天内应按月租金25580元计算占用费，则该15天的占用费为25580÷2=12790元。第15日后，应按租金的双倍计算占用费。但从原告2017年2月7日向被告发出的《通知》和被告的法定代表人凌崇伟在2017年2月27日作出的《承诺书》来看，只能表明双方对变更租金达成一致，对于合同的其他条款并未有明确变更，故场地占用费应按原合同约定的15348元的双倍即30696元计付至被告返还租赁物之日止。 关于原告诉请的违约金问题。第一、原告主张被告支付相当于履约保证金数额76740元的违约金的问题。根据原《房屋场地临时租赁合同》3.1条约定：“乙方应在本合同生效之日起10日内，向甲方支付人民币2万元的租赁保证金”，7.5条约定：“乙方无故解除合同或乙方因其违约而被甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金”，因原租赁合同到期之后，原告2017年2月7日向被告发出《通知》并未有说明履约保证金，被告的法定代表人凌崇伟在2017年2月27日作出的《承诺书》中承诺交付的履约保证金也未明确说明是否包含原《房屋场地临时租赁合同》的2万元，原、被告双方对于合同其他条款并未明确作出变更，且原《房屋场地临时租赁合同》约定的是没收乙方已付的租赁保证金，并未约定有支付相当数额的违约金，故原告该诉请无合同依据，本院不予支持。第二、原告诉请的从2017年11月30日起按年利率24%计算违约金的问题。原《房屋场地临时租赁合同》7.2条约定：“乙方未能按时交纳租赁保证金、租金的，每逾期一天按应付未付金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金”，现被告逾期未付租金，按合同约定应支付违约金。原告诉请从2017年11月30日起按年利率24%的标准计付违约金，并未超过合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请被告清空租赁场地内物品，将租赁场地及附属设施完好、整洁地交还原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，在租赁合同终止之后，被告应当搬离其自有物品，并把租赁物返还给原告。关于原告诉请的完好、整洁的问题，该诉请并未明确完好、整洁的程度，且原告也未提交证据证明被告是否有毁损租赁物，故对原告该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、确认广西崇左市建卓资产经营有限公司与南宁邕广汽车修理有限公司的不定期租赁合同于2017年11月29日解除； 二、南宁邕广汽车修理有限公司向广西崇左市建卓资产经营有限公司支付2017年4月21日至2017年11月29日期间的租金189292元； 三、南宁邕广汽车修理有限公司向广西崇左市建卓资产经营有限公司支付2017年11月30日至2017年12月15日的房屋场地占用费12790元； 四、南宁邕广汽车修理有限公司向广西崇左市建卓资产经营有限公司支付2017年12月16日至其返还租赁物之日止的房屋场地占用费（按每月占用费30696元计算）； 五、南宁邕广汽车修理有限公司向广西崇左市建卓资产经营有限公司支付违约金(以拖欠的租金189292元为基数，按照年利率24%,自2017年11月30日计至付清之日止)； 六、南宁邕广汽车修理有限公司清空租赁场地内的自有物品，并返还租赁物给广西崇左市建卓资产经营有限公司； 七、驳回广西崇左市建卓资产经营有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7848元，减半收取3924元，由广西崇左市建卓资产经营有限公司负担1550元，南宁邕广汽车修理有限公司负担2371元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  罗棋升 二〇一八年五月三十一日 书记员  谈懿心