山西省吕梁市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋11民终1001号   上诉人（原审被告）：孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会。   法定代表人：郭某，该村民委员会主任。   委托诉讼代理人：孙某，1973年10月7日生，现住山西省孝义市中阳楼街道办事处楼东村。孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会推荐代理。   委托诉讼代理人：任某，山西远志律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：高某，男，汉族。   委托诉讼代理人：那某，山西前广律师事务所律师。   上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会因与被上诉人高某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2017）晋1181民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问当事人审理了本案。现已审理终结。   孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会上诉请求：撤销山西省孝义市人民法院（2017）晋1181民初1729号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人从未与被上诉人签订过《商品房买卖合同》，原审以被上诉人提供的合同复印件予以认定显属不当；2、上诉人只收到过被上诉人的购房款10000元；3、杨秀勇私刻公章收取他人购房款涉嫌诈骗犯罪，原审认定其行为属职务行为明显不当；4、原审未追加杨秀勇为共同被告参加诉讼，程序严重违法。   高某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。   高某向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还购房款216000元；3、判令被告负担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：山西楼东工贸集团公司系孝义市中阳楼街道楼东村集体所有企业，崇义华府楼盘所在土地为集体土地。2012年8月10日被告以山西楼东工贸集团名义与案外人杨秀勇签订营销雇佣合同。约定被告雇佣杨秀勇销售被告开发建设的位于孝义市××街楼盘，期限从2012年8月10日至2013年12月30日，被告确定固定对接人员及部门协助其开展工作（被告对接人员为财务室武秋萍）。杨秀勇受雇后安排赵艳斌在崇义华府售楼部从事销售活动。2013年5月6日原告高某母亲秦俊明代原告在孝义市××街售楼部与被告签订《楼东集团崇义华府商品房买卖合同》，约定原告购买位于××府房屋一套，建筑面积121.7平方米；附属地下室5号，建筑面积33.58平方米。房屋单价每平方米2550元，地下室单价每平方米980元，总计房款343243元。付款方式为2013年5月6日前支付203243元，剩余140000元予以贷款。被告应于2013年5月10日前交房。合同落款处原告母亲秦俊明代原告签名，被告加盖村委公章及赵云书个人签名。合同签订之日，原告将购房款203243元交付售楼部，售楼部加盖山西楼东集团崇义华府筹备处专用章给原告出具收据一支。之后，售楼部将其中10000元房款转付被告财务处，同年8月12日被告加盖公章给原告出具收据1支。2016年因杨秀勇、赵艳斌涉嫌挪用资金罪，孝义市人民检察院公诉，原审于12月23日作出（2016）晋1181刑初247号刑事判决书，认定杨秀勇、赵艳斌在销售住房过程中，出具盖有私刻的“山西楼东集团崇义华府筹备处专用章”的收据，将收取的包括高某在内的6位购房者房款总计906538元私自挪用（其中高某房款为193243元），判决杨秀勇犯挪用资金罪，判处有期徒刑二年，赵艳斌犯挪用资金罪，判处有期徒刑九个月，并判决继续追缴其挪用的款项。判决书已发生法律效力。一审法院认为，原告高某与被告孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会签订《楼东集团崇义华府商品房买卖合同》，被告将未取得国有土地使用权的房产，出售于非本集体所有制成员的原告，双方签订之合同违反《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国城市房地产管理法》相关法律、行政法规的强制性规定，应为无效。原告诉请确认合同无效，原审予以支持。原告诉请被告返还购房款216000元，原审认为，（2016）晋1181刑初247号刑事判决书认定原告为被挪用购房款906538元中的购房者之一，根据被告方财务人员武秋萍的证言可知，906538元购房款中包括被告高某的193243元在内。加上被告财务收到原告的购房款10000元，原告共计交付购房款203243元。售楼部负责人杨秀勇系被告方雇佣人员，其卖房、收取房款行为属职务行为，故原告现诉请被告返还购房款216000元，原审支持原告203243元之诉请。被告辩称，被告集体所有的山西楼东工贸集团公司虽与杨秀勇签订过《营销雇佣合同》，但杨秀勇骗取原告购房款行为与合同委托权限严重背离，并构成犯罪，因此对其犯罪产生的一切后果被告依法不予承担。原审认为《营销雇佣合同》系被告方工贸公司与杨秀勇签订的，属内部约定，不能对抗第三人。且原审（2016）晋1181刑初247号刑事判决书已认定杨秀勇、赵艳斌挪用楼东工贸集团公司资金，构成挪用资金罪，并判决继续向其追缴挪用款项。对被挪用款项，被告作为受害方可依刑事有关追缴退赔程序获得返还。故对被告此辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：一、原告高某与被告孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会于2013年5月6日签订之《楼东集团崇义华府商品房买卖合同》无效；二、被告孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会返还原告高某购房款203243元，于判决书生效后十五日内付清；三、驳回原告高某的其他诉讼请求。案件受理费4540元，由被告孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会负担4349元，由原告高某负担191元。   二审期间双方均未提交新证据。   二审查明事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会与被上诉人高某之间形成的商品房买卖合同关系因违反法律的强制性规定，应为无效。被上诉人高某提供的《商品房买卖合同》虽然为复印件，但首先，上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会认可已经收到了被上诉人高某交纳的10000元房款；其次，上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会认可被上诉人高某购买的房屋与《商品房买卖合同》载明的房号一致，因此，即使被上诉人高某提交的《商品房买卖合同》为复印件，但双方已就购买案涉房屋达成了一致的意思表示。本案房屋销售业务由上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会委托杨秀勇开展，被上诉人高某也是在上诉人成立的售楼部交纳的房款，因此，杨秀勇收取房款的行为应属于代表上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会的职务行为，相应的法律后果应当由上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会负担。上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会主张杨秀勇无权收取房款，但上诉人并未举证证明其已将杨秀勇的职务权限告知被上诉人高某，且杨秀勇收取房款后，上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会也为被上诉人开具了一支10000元的收款收据，因此被上诉人高某完全有理由相信杨秀勇具有收取房款的职务权限。另外，（2016）晋1181刑初247号刑事判决书认定杨秀勇挪用的资金为楼东工贸集团公司所有的款项，因此，上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会关于其不应承担返还责任的主张于法无据，本院不予支持。关于上诉人收取的款项，首先，（2016）晋1181刑初247号刑事判决书认定杨秀勇挪用的款项中包含被上诉人高某交纳的193243元；其次，上诉人的财务人员在刑事案件中作证称高某交财务10000元，交售楼部203243元，售楼部差193243元；再次，被上诉人在原审中提交的加盖山西楼东集团崇义华府筹备处专用章的收据一支，也载明收到高某交纳的房款203243元。故原审要求上诉人返还被上诉人203243元并无不当。   综上所述，孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4349元，由上诉人孝义市中阳楼街道楼东村村民委员会负担。   本判决为终审判决。   审判长 吕唤梅   审判员 高美平   审判员 穆沛华     二〇一八年五月二十九日   书记员 薛海霞