上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初699号原告：戴陆阳，男，汉族，住上海市浦东新区。原告：戴一平，女，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戴陆阳(系原告父亲)。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。原告戴陆阳、戴一平与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴陆阳暨原告戴一平的委托诉讼代理人、被告上海新明环球置业有限公司的委托诉讼代理人刘领凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以人民币(以下币种同)827,364元为基数，按照日万分之二的标准，自2016年8月31日起计算至房屋实际交付之日止(即取得竣工备案证书并提供实测面积相关资料之日)(可扣除已收到的违约金3,723元)；2、判令被告向原告赔偿因虚假宣传20号线轨交而造成的损失57,600元；3、判令被告按约交房，并根据实测面积计算房价，多退少补。审理中，原告撤回第3项诉请。事实与理由：2016年3月22日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的嘉定区丰翔路XXX号XXX层XXX室房屋，约定总房价款1,637,364元；被告应于2016年8月30日前将房屋交付给原告，被告如未依照约定期限交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。上述合同签订后，原告按约支付了首付款并签订了贷款合同，但被告却未能按约交房。至2016年10月，银行政策变化，原贷款合同失效，在被告的要求下，双方于2016年12月5日重新签订了《上海市商品房预售合同》，原告亦重新签订了贷款合同。被告直至2017年2月左右才将系争房屋的钥匙交付原告。但按照合同约定，构成交房条件不仅要符合合同第十条，也要符合第十三条的约定，被告至今未提供房屋实测面积的有关资料，故原告认为房屋没有完全交付，根据合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。预售合同第12条逾期交房违约金条款系被告单方拟定，违约金计算标准明显偏低，原告的损失远远高于约定的违约金，故原告要求按照日万分之二的标准计算违约金。另，被告在售房时的宣传页、网站等宣传20号线与新明六一广场项目无缝对接，被告所宣传的在建20号线轨交是被告在推介销售该项目时的核心卖点，应视为合同内容。但被告极力宣传的20号线并未在建或者被官方确认存在，被告涉嫌虚假宣传，已对原告的购房利益造成重大损害，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、建设工程竣工验收备案证书已经在2017年8月取得，因交付的是商办，并非住宅，不是一定需要实测面积相关资料。同意支付逾期交房违约金，对原告主张的违约金的计算基数没有异议，计算标准同意按照会议纪要确定的日万分之一的标准，计算期间应自2016年8月31日至2017年9月18日(取得竣工备案验收证书)止；2、被告对20号线不存在虚假宣传，被告宣传的始终是规划中的20号线，且并未写进预售合同，政策原因导致逾期交房，不应由被告负责，但因交房时20号线并没有开通，现同意按照会议纪要，给予原告三年物业费的补偿，物业费标准为4.5元/平方米/月；3、同意承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的嘉定区丰翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定被告应于2016年8月30日前将房屋交付给原告。上述合同签订当日，原告向被告支付了首付款827,364元。后该合同的网上备案合同于2016年12月5日被撤销；2016年12月5日，原告(乙方)和被告(甲方)重新签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积75.96平方米，总房款为1,637,364元，政府批准的规划用途为办公；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2017年2月28日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由乙方承担。另查：1、2017年8月，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，至今尚未取得系争房屋实测面积相关资料；2、被告已向原告支付逾期交房违约金3,724元；3、2018年1月29日，被告将系争房屋交付原告；当日，原告向被告支付了剩余房款81万元。对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。双方的主要争议在于逾期交房违约金的计算标准、计算截止时间及原告是否有权要求被告赔偿虚假宣传轨道交通20号线产生的损失。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、上海市商品房预售合同，证明合同约定的交房条件及违约责任；2、轨交20号线宣传页、售楼处电子屏宣传20号线、开发商务车印“双地铁”、双地铁、20号线无缝对接宣传、公证书，证明开发商宣传20号线是规划或在建；3、户口本，证明虚假宣传产生的交通费损失，按4元/人/天计算两人40年的交通费为57,600元。被告对上述证据发表质证意见如下：对原告所有证据真实性均无异议，预售合同第13条并未表示实测面积资料是交房的必须条件；被告在拿到项目地块时政府出具的控制性详细规划中明确了20号线的存在。被告为证明其主张，向本院提交了上海市嘉定区南翔东部社区控制性详细规划，证明被告是2013年9月份拿下项目地块，当时的控制性详细规划中明确了20号线的存在。被告该对证据真实性不予认可，即便是真实的，地铁规划2012年更改后，被告于2015年预售时仍然公开以地铁20号线为卖点宣传买房，隐瞒了地铁规划更改的真实情况，提供了与宣传不符的房产，构成虚假宣传。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。被告于2017年8月取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》后，通知原告办理交接房屋的手续，原告于2018年1月29日接受了系争房屋的钥匙，至此房屋已实际交付原告。至于原告认为因被告未提供实测面积的有关资料，故房屋至今未交付，然根据合同第十三条第三款的约定，被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担，但现原告已经实际接收了钥匙，应当认定已经完成实物交房，故对原告该意见，本院不予采纳。因被告未能按照约定期限交房，显属违约，按照合同约定应承担自2016年8月31日起至2017年1月29日止的逾期交房违约金；至于违约金的计算标准，被告同意按照日万分之一的标准偿付原告违约金，该违约金已足以弥补原告损失，故本院认定被告按照原告已付首付款的日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，经核算为42,775元，扣除被告已支付的3,724元，被告尚应支付原告违约金39,051元。关于原告主张因被告虚假宣传20号线轨交而要求被告赔偿总房价10%损失的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“……出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”然，首先，轨道交通属于市政设施设备，不属于被告可承诺范围，被告宣传的规划中的20号线属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；其次，被告宣传20号线系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；再次，原告亦无充分证据证明被告的说明和允诺对商品房的价格确定产生重大影响。故被告对20号线的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，原告亦可通过相关渠道获取该信息，且政府相关部门并未就被告存在虚假宣传行为作出认定与处罚。故原告以被告虚假宣传轨道交通20号线而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告自愿补偿原告三年的物业管理费，经核算为12,305.52元，于法无悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告戴陆阳、戴一平逾期交房违约金人民币39,051元；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戴陆阳、戴一平补偿款人民币12,305.52元；三、驳回原告戴陆阳、戴一平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,208元，减半收取1,604元，由被告上海新明环球置业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年五月二十八日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。