四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2014)苍溪民初字第2372号原告（反诉被告）张树元，男，生于1945年7月15日，汉族，四川省苍溪县人，退休干部。委托代理人谢继平，苍溪县法律援助中心律师。原告（反诉被告）邓仕芬，女，生于1945年1月13日，汉族，四川省苍溪县人，退休干部。委托代理人张菊芳，女，生于1969年9月18日，汉族，四川省苍溪县人，系原告张树元、邓仕芬之女。被告（反诉原告）刘锦屏，男，生于1972年12月13日，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民。被告（反诉原告）范锦先，男，生于1965年5月2日，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民。被告（反诉原告）赵举强，男，生于1965年7月28日，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民。委托代理人刘明祥，四川致中吉律师事务所律师。原告张树元、邓仕芬诉被告刘锦屏、范锦先、赵举强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2014年10月28日向本院提起诉讼。本院受理后,依法由审判员何鲁军独任审判，于2014年12月5日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告张树元、邓仕芬及委托代理人谢继平、张菊芳，被告刘锦屏、范锦先、赵举强及委托代理人刘明祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张树元、邓仕芬诉称：原、被告签订了拆迁安置合同后，一、被告欠原告装修损失费20000元，安置和搬迁费17000元，合计欠37000元，双方约定自2012年10月23日交钥匙时一次性付还原告，逾期不付从2011年5月31日起承担此款滞纳金每月3%计入该款中一并付还，至今41个月未支付该款，现下欠滞纳金45510元，合计82510元。二、被告欠原告过渡安置房租费10个月，共计6669元。三、因被告交付原告房屋不平有瑕疵，原告垫支了维修费2660元，其中有立壁墙材料及工时费1070元，闭路电视立户费240元，热水器移位材料及工时费1350元。四、被告拆迁时将原告以前价值2100元的防盗门和室内价值1850的其它物品被盗，造成损失3950元。以上被告共计欠原告总额为95789元，经原告多次找被告协商，并经相关部门调解，至今被告未支付原告欠款，现起诉请求被告支付原告各种费用95789元，诉讼费由被告承担。被告反诉原告占用被告车库用于抵扣原告的各种费用，原告只认多余的13个平方米面积按双方协议的1600元一平方米计付，不能以被告的评估价值计算，且原、被告之间不是买卖关系，是还房关系，否则，原告只要被告15平方米面积的车库，多余原告不要。被告刘锦屏、范锦先、赵举强辩称：被告与原告签订了拆迁安置合同属实。下欠原告37000元也是事实，但原告多占用被告车库15个平方米的面积未结算，当时品迭后，原告还应支付被告款，被告意见是两不找补算了，现原告主张欠款本金及利息，现被告提出反诉，请求原告支付多占用被告车库15个平方米的面积的费用60000元。并从占用时间起支付利息。被告的费用可与原告的欠款进行品迭。原告张树元、邓仕芬针对诉讼请求提供了下列证据：证据1：欠据，旨在证明被告刘锦屏、范锦先、赵举强下欠原告张树元、邓仕芬款37000元的事实成立。证据2：催款电话记录及函告，旨在证明原告张树元、邓仕芬向被告刘锦屏、范锦先、赵举强收款的事实及应付款和交房的时间。证据3：调解协议书，旨在证明原告张树元、邓仕芬与被告刘锦屏、范锦先、赵举强对拆迁安置达成的协议。证据4：条据，旨在证明原告张树元、邓仕芬房屋的防盗门及热水器安装不合理。证据5：费用支出收据，旨在证明原告张树元、邓仕芬因被告刘锦屏、范锦先、赵举强交付的房屋不合格，及应由被告刘锦屏、范锦先、赵举强应承担的费用。证据6：危房改建合同、危房改建（补充）合同，旨在证明原告张树元、邓仕芬与被告刘锦屏、范锦先、赵举强签订了安置合同。证据7：还房再次补充协议及自己测绘的车库面积图，旨在证明被告刘锦屏、范锦先、赵举强还原告张树元、邓仕芬车库30平方米。证据8：反映被告还房不公平、公正的维权主张。证据9：物管费收据，旨在证明原告张树元、邓仕芬入住房屋的时间。被告刘锦屏、范锦先、赵举强对原告张树元、邓仕芬提供的证据发表质证意见如下：证据1的真实性无异议，但双方约定滞纳金不符合法律规定，就是算利息也不能超过银行利率的四倍。证据2系原告张树元、邓仕芬自己书写，不能证明原告张树元、邓仕芬主张的事实。证据3系苍溪县公安局东城派出所主持达成调解协议，协议本身是属实的，其中按1600一平方米补差价是指房屋价款，车库应按市场价格计算，水电气被告刘锦屏、范锦先、赵举强只负责安装到进户门，户内安装系原告张树元、邓仕芬自己负责。证据4系原告张树元、邓仕芬自己增加的费用，不能证明该费用由被告承担，且被告修建房屋全部统一安装的防盗门，只有原告张树元、邓仕芬提出不是防盗门，其原告张树元、邓仕芬换门系原告张树元、邓仕芬自己想换一更好的门而支出的费用，不应由被告刘锦屏、范锦先、赵举强应承担。证据5系原告张树元、邓仕芬支出的费用，没有其它证据该费用由被告承担。证据6、7无异议，车库超出部份由原告张树元、邓仕芬给被告补差价。证据8告系原告张树元、邓仕芬的行为，仅系原告张树元、邓仕芬的单方意思表示，无任何部门答复，事实不成立。证据9证明了原告张树元、邓仕芬入住房屋的时间系2012年10月，该证据属实。被告刘锦屏、范锦先、赵举强向法庭提供了下列证据：四川恒正房地产估价事务所的房地产估价报告书，旨在证明被告刘锦屏、范锦先、赵举强还原告张树元、邓仕芬的车库面积系45㎡，每平方米4000元。原告张树元、邓仕芬对被告刘锦屏、范锦先、赵举强提供的证据发表质证认为：被告刘锦屏、范锦先、赵举强提供的证据系被告单方行为，是否公平、公正原告持怀疑态度，该报告书是谁委托的都未显示，苍溪县城车库在30－40㎡才卖8万元左右，因此，原告对被告提供的该证据不予认可，也不要求重新估价，只能按1600㎡计价。上述证据已经当庭举证、质证，本院对原、被告的证据作如下分析认定：原告张树元、邓仕芬提供的证据1、3、6、7、9被告对真实性无异议，本院予以确认。证据2、4、5中原告支付了部份费用属实，但无其它证据佐证证明该费用由被告承担。本院不予全部采信。证据8系原告向相关部门反映情况，与本案无实质性的关联，本院不予采信。被告提供的证据系单方第三方进行的评估，原告也不申请重新评估，其真实性本院予以确认。本院依据法庭调查及认证结果，认定本案事实如下：2009年6月8日，原告张树元、邓仕芬与刘锦屏、范锦先、赵举强签订了危房改建合同协议，协议约定：由甲（以下为原告张树元、邓仕芬）、乙（以下为被告刘锦屏、范锦先、赵举强）双方协商同意，在公平、公正、互利的基础上自愿将位于陵江镇人民东路原城郊站住宅楼壹单元三楼建筑面积为102.6㎡（房产证［产权证苍权字第07332号］）及划拨土地使用证［苍国建（2003）字第125号］交给乙方改建，根据国家合同法规定，甲、乙双方特签订如下合同。一、甲方自愿将自己的私房及住宅使用权交给乙方改建，双方本着平等互利的原则，经过协商后同意：1、乙方所改建后的房屋，交给甲方贰单元3－4楼住房一套，所超面积按每平方米＿元补给乙方，2、乙方负责办理危房房屋证书……。3、乙方所还甲方超余部份面积补款……。4、甲方在自行装修过程中不得随意折改房屋的承重结构……。二、乙方所建房屋质量标准及建筑特征：1、房屋建筑质量，按照设计图纸由监理公司进行监督施工。2、乙方必须按照……。3、改建房屋的建筑特征……。三、乙方所建房屋设施标准：1、住房内外墙均为水泥砂浆抹面。2、门窗洞口按设计尺寸预留……。3、住房水、电、气由乙方负责安装到进户门口，进户门为防盗门。4、供排水系统通畅，……。四、房屋改建工期……。五、本合同生效后，甲乙双方不得任意变更协议约定的内容和终止合同。所签订协议中约定的补偿条件不再另行补偿。六、……。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从合同签订之日起生效，房屋交付后失效。合同执行期间，若因单方面违约而造成的经济损失，由违约方赔偿给守约方，如不服者申请经济庭裁决。甲方张树元、邓仕芬、被告方刘锦屏、范锦先、赵举强在合同上签字并加盖手印。同日，原、被告签订了危房改建（补充）合同，合同约定：1、甲方现有住宅位址及室内装饰情况：住宅位于苍溪县陵江镇人民东路25号（原城郊食品站）……。2、乙方付赔甲方：……，乙方付甲方室内装饰押金肆万元……。3、乙方从拆除甲方住宅之日起，限18个月内竣工交房。乙方交付甲方，房改期间，过渡住房费5400元（18个月×300元），乙方交房超出18个月，乙方按实际延误交房时间以每月300元再次补付给甲方。乙方拆除甲方住宅，由乙方付给甲方家用俱往返搬运费1000元，家用俱由甲方自行保管。4、乙方撤出甲方住宅归还位置和事项：靠九曲溪边二单元三至四楼，原有面积102.6㎡，室内高层3m，三室二厅一厨一厕，水、电、气、闭路、电话五通，到室内各部位，若乙方还甲方住宅一套面积如超出原住房面积，甲方不补给乙方超建筑面积工程款（其原因双方面议有三条：略……）。乙方还赔甲方住房面积最低不少于100㎡。5、甲方房屋及房产证、土地证……。6、在房改期间，甲方水、电、气、闭路、电话各项费用由甲方自行付清并报停，……。在改建期间凡其它任何合同、协议条款内容与本补充合同有异之处，一律以本补充合同为准。生效。并负法律责任。……。上述补充协议合同，从甲乙双方各签字之日起生效，共同遵守，并负法律效力，绝不反悔。……。此合同一式六份,建筑公司法人和重建负责人，经办人各持一份，甲方一份，报县公证处一份。原告张树元、邓世芬，被告刘锦平，范锦先、赵举强在补充合同上签字并按手印。被告刘锦屏、范锦先、赵举强将原告张树元、邓仕芬等户房屋处（苍溪县陵江镇人民东路25号）的房屋修建取名为“锦绣阳光”，随后被告刘锦屏、范锦先、赵举强开始修建“锦绣阳光”，修建时，原、被告发生矛盾。2011年5月30日，原、被告双方在苍溪县公安局东城派出所主持下达成调解协议，协议约定：一、甲方原房屋产权面积102.6㎡，现还房面积118㎡，经甲乙双方协商，互不补差；现楼层确定为所修新房“锦绣阳光”车库（原地平面）数起c5—6楼。还房面积最终确定以房管部门颁发的房屋产权证面积为准，大于或小于一个平方米互不补差，超出的或小于的按每平方米1600元相互补钱。二、甲方的临时安置补助费（2009年8月至2012年3月）、搬迁补助费（搬出、搬入）共计23440元，乙方先行支付给甲方的6400元=17000元由乙方给付甲方；新房水、电、气、闭路的立户费（安装、材料、工时费）由乙方承担，并安装到甲方进户门。三、乙方已支付给甲方原旧房的装修费40000元视为有效。四、2009年6月8日甲乙双方在《危房改建补充合同》签订时，甲方收到乙方办理新住宅房房产证、土地使用证押金10000元，在今后甲方收到乙方所办的新住宅的房产证、土地使用证时，该押金10000元应由甲方退还给乙方。五、乙方给甲方办理房产证、土地使用证的税费全由乙方承担，在两证的办理中，甲方要积极配合、乙方应按国家规定的办理到位。六、乙方在建设施工中要严格按照设计图纸和国家建设标准建好房屋，并安好进户防盗门。七、2009年6月8日甲方与乙方签订的《危房改建合同》、《危房改建补充合同》作废；2010年4月14日甲乙双方所签订的《还房确认书》中的还房楼层和面积作废，其余内容继续有效。八、此调解协议书双方签字生效，具有法律效力。九、此调解协议书一式三份，甲乙双方各执一份，东城派出所一份。原告张树元、邓仕芬诉刘锦屏、范锦先、赵举强在协议上签字并加盖手印，主持民警刘开平、张中华在协议上签字。同日，原告张树元、邓仕芬与刘锦屏、范锦先、赵举强又签订了再次补充协议，双方约定：因甲方住宅楼灾后重建，原前后有阳台两个，建筑面积共计13平方米被乙方拆除重建。现经甲、乙双方协商确认，同意将甲方原有两个阳台面积13平方米兑换成乙方灾后重建“锦绣阳光工程”，现地平成形车库30平方米左右（大于或小于不超出2平方米）属甲方所有。车库位置：（C幢，地下车库，东边，九曲溪边，与陵江兽医站车库相连接），乙方负责在房屋竣工验收后，按国家规定的时间内给甲方办好车库30平方米左右产权使用证，交给甲方时，甲方退还乙方与2008年8月已交住房产证和车库产权共计押金壹万元整。在这次有关部门再次调整后。如单方违约上述两项，负责赔偿给另一方违约损失费人民币壹拾万元整。甲乙双方要相互配合，否则后果自负，并负法律责任。此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。经甲乙双方签字后生效，绝不反悔，并具有同等的法律效力。特签此补充协议。原告张树元、邓仕芬与刘锦屏、范锦先、赵举强在该协议上签字并加盖手印。2011年5月31日，被告刘锦屏、范锦先、赵举强给原告张树元、邓仕芬出具了借（欠条），载明：“今借到张树元、邓仕芬（甲方）名下现金叁万柒仟元整（其中乙方负赔甲方装修损失费贰万元，安置费和搬迁费壹万柒仟元）。经甲、乙双方协商，定于“锦绣阳光工程”竣工，乙方已交给甲方进户门钥匙，一次性付还张树元。邓仕芬名下借（欠）款叁万柒仟元整。如乙方一次性不如数付还借（欠）款，乙方从签字之日起承担此借（欠）款，滞纳金每月3%计入借（欠）款中一并付还，特立此据。注：张树元（甲方）于2009年8月给张举强、范锦先、刘锦平（乙方）出据伍万陆千肆百元的收据，同时作废。但是收据中有壹万元属乙方给甲方办房产证和土地证，继续有效，作为押金，乙方按国家规定期内给甲方办好“锦绣阳光住宅C幢6—5#”产权两证时，甲方一次性退还乙方押金壹万元整。如乙方在国家规定期内，不给甲方办好产权证（含一楼车库30平方米左右产权证），由乙方承负甲方损失费伍佰元整，其损失费在乙方押金中扣减，甲方在这次阻工后，要积极配合，没有任何理由和其它方式追究乙方的一切责任。否则后果自负，并负法律责任。此据签字生效。原告张树元、邓仕芬与刘锦屏、范锦先、赵举强在该条据上签字并加盖手印。2012年10月23日，被告刘锦屏、范锦先、赵举强将房屋“锦绣阳光住宅C幢6楼5号”房交与原告张树元、邓仕芬。2012年5月3日，原告张树元、邓仕芬将“锦绣阳光住宅C幢6楼5号”进户门（工程门）更换为防盗门，补差价2100元。2012年10月25日，原告张树元、邓仕芬装修房屋购买立邦防水1桶，花去160元。2013年1月8日，原告张树元、邓仕芬向四川省有线广播电视网络股份有限公司苍溪分公司交纳了移户材料费240元。2012年10月26日，原告张树元、邓仕芬交纳20112年12月至2013年12月物管费1321.60元，2014年9月30日交2014年1月至12月物管费1132.80元。2013年1月原告张树元、邓仕芬入住“锦绣阳光住宅C幢6楼5号”。2013年3月，被告刘锦屏、范锦先、赵举强将车库交与原告张树元、邓仕芬，并由原告张树元、邓仕芬使用，车库面积为45㎡。原告张树元、邓仕芬因被告刘锦屏、范锦先、赵举强未支付欠款及其它损失，多次向被告刘锦屏、范锦先、赵举强及相关部门反映并提出调解，后无果，原告张树元、邓仕芬起诉请求处理。审理中，被告刘锦屏、范锦先、赵举强提出反诉，请求原告张树元、邓仕芬起支付超占车库面积的费用60000元及利息。另查明:原告张树元、邓仕芬房屋拆迁时有一防盗门，后被被告拆迁人员折走，被告刘锦屏、范锦先、赵举强同意给原告张树元、邓仕芬兑换房安装一防盗门，但房屋修建完毕后，原告张树元、邓仕芬从被告刘锦屏、范锦先、赵举强接手的房屋门为工程门，不是防盗门，原告张树元、邓仕芬于2012年5月3日在为被告刘锦屏、范锦先、赵举强修建的“锦绣阳光”商住楼安装门的“步阳防盗安全门”苍溪专卖店更换了防盗门，补差价2100元。审理中，原告变更借（欠）条中的滞纳金为按银行借款利息4倍支付利息。本院认为：原、被告签订了危房改建合同协议后，在合同履行过程中，双方发生纠纷。在公安派出所主持下双方自愿达成协议和双方自行达成补充协议，系双方真实意思表示，双方无异议且不违反法律法规规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。后双方据此进行结算，被告下欠原告37000元，给原告出具了借（欠）条，并重新约定在交房时一并付清，如一次性不如数付还借（欠）款，从签字之日按借（欠）款支付滞纳金，每月以3%计入借（欠）款中一并付还。本案在审理过程中，原告将逾期付款违约金每月以3%变更为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息的4倍，不违反法律规定，本院予以支持。被告反诉请求，原告占用车库多出15平方米，按评估价4000元计算，要求原告支付60000元且按原告请求计算相同利息。该车库系还建房屋，双方在签订还建车库的合同时，对超面积部分的单价未作明确约定，根据合同法的相关规定，应以签订合同时的价款计算，原、被告在签订还建住房的协议时，约定房屋超出部份按1600元一平方米，依据本地相同地段房屋单价超过车库单价的客观实际，加之原告现愿意按每平米按1600元计算，为保护还建户的合法财产权利，本院采信原告的意见车库按1600元一平方米计算价值。原告主张临时安置补助费、搬迁补助费（搬出、搬入），双方约定该费用计算从2009年8月至2012年3月，但被告交给原告房屋时间系2013年10月，另有7个月未付，该费用按双方约定由被告支付。原告主张更换防盗门，因被告给原告安装的门为工程门，该门同样具有防盗性质，且合同未作明确约定，因此，原告的该项请求本院不予以支持。原告的其它主张，因原告未提供充分有效的证据证明，本院不予以支持。被告要求原告承担逾期支付超面积车库的违约金，因车库是一个整体，被告向原告交付车库是被告的义务，因双方在合同中未明确约定超面积的单价引发纠纷，被告主张的计算车库借款的单价明显过高，因此，被告﹙反诉原告﹚的主张缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四第一款“条依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,判决如下:一、被告刘锦屏、范锦先、赵举强支付下欠原告张树元、邓仕芬临时安置补助费搬迁补助费（搬出、搬入）、装修损失共计37000元，并承担从2011年6月1日起至还清款之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率4倍计算的逾期付款违约金。二、被告刘锦屏、范锦先、赵举强支付原告张树元、邓仕芬安置补助费搬迁补助费4668.30元（102.60㎡×6.5㎡×7个月2012年3月至2012年10月）。三、原告张树元、邓仕芬支付被告刘锦屏、范锦先、赵举强因超占用车库面积15个平方米的价款，计款24000元。四、驳回原、被告告的其它诉讼请求。以上一、二、三项在本判决发生法律效力后30日内付清。案件受理费2194元，反诉费1225元，由原告张树元、邓仕芬负担1709.50元，被告刘锦屏、范锦先、赵举强负担1709.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广元市中级人民法院。审 判 长  何鲁军人民陪审员  徐培珍人民陪审员  肖星富二〇一五年七月七日书 记 员  杨 颖