海南省琼中黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)琼中民初字第144号原告琼中营根振兴工艺厂。地址：海南省琼中黎族苗族自治县（下称琼中县）。经营业主梁庆明，男，1959年11月8日出生，汉族，现住海南省琼中县。委托代理人邓力玮，男，1984年5月23日出生，黎族，现住海南省琼中县。被告陈国光，男，1953年12月25日出生，汉族，现住海南省琼中县。委托代理人吕桂莲，女，系被告陈国光的妻子，1958年10月1日出生，汉族，现住海南省琼中县。第三人梁雄明，又叫梁宏明，男，1963年7月11日出生，系琼中营根振兴工艺厂的共同经营业主，汉族，现住海南省琼中县。原告琼中营根振兴工艺厂诉被告陈国光、第三人梁雄明返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月14日、6月12日两次公开开庭进行了审理。原告业主梁庆明及其委托代理人邓力玮、被告陈国光及其委托人吕桂莲、第三人梁雄明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告琼中营根振兴工艺厂诉称，1987年原告申请办理厂房建设用地，经琼中县国土局批准依法给原告办理了土地使用权证书，批准原告在该地上建设厂房及职工宿舍，建设面积为1972平方米。1987年，被告找原告厂长想在琼中地区居住。为此，被告被安排在原告职工宿舍居住。1990年原告工厂面临亏损，不再生产经营，厂区无人管理，被告就一直居住在原告的宿舍里面直至今天。此期间，被告没有向我们交纳过任何的房租。2009年，被告在厂房空地上及宿舍后面加盖了几间简易房屋及围墙，原告发现后，多次劝阻被告，被告均不予理会。原告也多次要求被告搬出厂宿舍，被告也不予理会。为此，现特向人民法院提起诉讼，请求:1、判令被告向原告返还营根振兴工艺厂职工宿舍；2、判令被告自行清除地上附着物瓦房恢复原状；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告陈国光辩称，原告起诉我霸占振兴工艺厂职工宿舍及没有交付房租不实。本案实际情况是：1、1989年原告梁庆明的弟弟梁雄明，也即本案第三人，向我借款17000元，并还骗我按月息5%计算利息给我，但以上欠款至今未还给我。2、梁雄明在1990年中旬确实无资金再开厂了，连材料款及工人工资都发不出，工人就把机械拿走，从此，梁雄明的工艺厂就倒闭了。因梁雄明欠我的借款，梁雄明就主张将振兴工艺厂的宿舍约70平方米的平房一栋，也即本案争议的工艺厂职工宿舍，以6000元的价款抵偿给我。因此，以上房屋已属我所有。因70平方米的小房不够我们一家居住，我就在梁雄明抵偿给我的70平方米的厂房的后面加盖了一间约80平方米的泥砖瓦房居住至今。2015年3月5日，以上砖瓦房烂了，我就在原址上建造了一栋两层的楼房。就在我们建造以上楼房时，梁庆明就搞破坏，起诉我返还原振兴工艺厂宿舍，这是原告无理取闹，我们坚决不同意。3、原告这样做事是否合理。我们一家在143号房屋都居住了26年之久，至今原告才起诉我，他是想搞得我们家破人亡。143号房屋永远是我们的房屋。请法院还我们一个公道。第三人梁雄明述称，营根振兴工艺厂属我与梁庆明共同开设。我确实欠被告的钱，但被告应将房屋返还给原告。经审理查明，琼中营根振兴工艺厂的共同开办人是原告梁庆明及本案第三人梁雄明。1987年7月7日，原告琼中营根振兴工艺厂（属个体工商户，登记业主为梁庆明）获得琼中县国土局的批准，在琼中县营根镇水潮巷143号处征用一块面积为1972平方米的土地用于建造厂房、职工宿舍。原告琼中营根振兴工艺厂虽然获准在以上地块上征用土地，但至今为止，原告一直没有取得以上相应土地的《土地使用权证》。1987年8月，原告琼中营根振兴工艺厂在以上地块上建起了一间长8.28米，宽7.18米，分隔成2间房的办公室，也即本案争议平房。自1989年起，因生产不景气，梁庆明、梁雄明共同开办的琼中营根振兴工艺厂停止生产。1989年1月26日及同年的8月2日，本案第三人梁雄明分两次向被告陈国光借入共计12000元的借款。因第三人梁雄明一直未偿还以上借款给被告陈国光，1990年11月25日，由第三人梁雄明向被告陈国光执笔拟写出具了一份《还款协议书》。以上《还款协议书》约定：“一、梁宏明（即第三人梁雄明）于1989年1月26日、89年8月2日向陈国光借到人民币两笔款，共壹万贰仟元整，原定月息5%全部取消，陈国光借梁宏明的房屋（也即振兴工艺厂的两间办公室）全部不收租金；二、此笔借款（壹万贰仟元整）梁宏明定于1990年12月30日前还清。在未还清借款时，梁宏明用办公室（平房，约70平方米）一幢抵押给陈国光住。还清借款后陈国光即将房屋退还给梁宏明。如超期不能还款陈国光有权将抵押的房屋按人民币陆仟元处理或自用，以扣除还款，剩余部分梁宏明从借款之日起按月息5%付给陈国光”。此前，自1989年起，经梁庆明、梁雄明同意，被告陈国光就开始在以上营根振兴工艺厂的办公室（也即本案争议的房屋）居住。因第三人梁雄明一直没有向被告陈国光还款，陈国光也就一直在以上振兴工艺厂的两间办公室居住至今。1991年，被告陈国光在振兴工艺厂办公室后面建造了一间约80平方米的简易瓦房（2015年3月5日，被告陈国光将这间简易瓦房拆除，在原址上建起了一栋2层的楼房）。2002年，在第三人梁雄明的帮助下，被告陈国光在其居住的振兴工艺厂办公室的东侧紧靠着办公室外墙边加盖了一间长9米，宽3.23米的简易瓦房（伙房，也即本案原告请求清除的瓦房）。2015年3月31日，原告琼中营根振兴工艺厂向本院提起诉讼，请求：1、判令被告陈国光返还原物琼中营根振兴工艺厂职工宿舍（实为办公室）及时归还给原告；2、判令被告陈国光自行清除地上附着物简易瓦房恢复原状；3、判令被告承担本案的诉讼费用。另查明以下事实，因琼中营根振兴工艺厂的共同开办人梁雄明与本案的处理结果有利害关系，本院于2015年5月14日依法追加梁雄明为本案第三人参加本案的诉讼。梁雄明将本案争议的振兴工艺厂的办公室抵押给被告陈国光时，没有告知梁庆明，也没有进行抵押登记。以上事实，有以下证据予以证明属实：1、原告梁庆明、第三人梁雄明的陈述、被告的陈述、原告提交的《个体工商户营业执照》、居民身份证复印件、《琼中县国土局征用土地批准书》等证据，证明了琼中营根振兴工艺厂的共同开办人是原告梁庆明及本案第三人梁雄明。1987年7月7日，原告琼中营根振兴工艺厂（属个体工商户，登记业主为梁庆明）获得琼中县国土局的批准，在琼中县营根镇水潮巷143号处征用一块面积为1972平方米的土地用于建造厂房、职工宿舍。原告琼中营根振兴工艺厂虽然获准在以上地块上征用土地，但至今为止，原告一直没有取得以上相应土地的《土地使用权证》。1987年8月，原告琼中营根振兴工艺厂在以上地块上建起了一间长8.28米，宽7.18米，分隔成2间房的办公室，也即本案争议平房。自1989年起，因生产不景气，梁庆明、梁雄明共同开办的琼中营根振兴工艺厂停止生产等事实，以上证据，各方当事人陈述一致，无异议，本院予以采信。2、第三人梁雄明的陈述、被告陈国光的陈述、被告陈国光提交的《还款协议书》等证据，证明了1989年1月26日及同年的8月2日，本案第三人梁雄明分两次向被告陈国光借入共计12000元的借款。因第三人梁雄明一直未偿还以上借款给被告陈国光，1990年11月25日，由第三人梁雄明向被告陈国光执笔拟写出具了一份《还款协议书》。以上《还款协议书》约定：“一、梁宏明（即第三人梁雄明）于1989年1月26日、89年8月2日向陈国光借到人民币两笔款，共壹万贰仟元整，原定月息5%全部取消，陈国光借梁宏明的房屋（也即振兴工艺厂的两间办公室）全部不收租金；二、此笔借款（壹万贰仟元整）梁宏明定于1990年12月30日前还清。在未还清借款时，梁宏明用办公室（平房，约70平方米）一幢抵押给陈国光住。还清借款后陈国光即将房屋退还给梁宏明。如超期不能还款陈国光有权将抵押的房屋按人民币陆仟元处理或自用，以扣除还款，剩余部分梁宏明从借款之日起按月息5%付给陈国光”。此前，自1989年起，经梁庆明、梁雄明同意，被告陈国光就开始在以上营根振兴工艺厂的办公室（也即本案争议的房屋）居住。因第三人梁雄明一直没有向被告陈国光还款，陈国光也就一直在以上振兴工艺厂的两间办公室居住至今。1991年，被告陈国光在振兴工艺厂办公室后面建造了一间约80平方米的简易瓦房（2015年3月5日，被告陈国光将这间简易瓦房拆除，在原址上建起了一栋2层的楼房）。2002年，在第三人梁雄明的帮助下，被告陈国光在其居住的振兴工艺厂办公室的东侧紧靠着办公室墙边加盖了一间长9米，宽3.23米的简易伙房（瓦房）。以上证据，各方当事人陈述一致、无异议，本院予以采信。3、梁庆明、梁雄明、陈国光的陈述、本院制作的《询问笔录》，证明了梁雄明将本案争议的振兴工艺厂的办公室抵押给被告陈国光时，没有告知梁庆明，也没有进行抵押登记的事实。以上当事人陈述相互一致、共同印证，本院予以采信。被告陈国光主张梁雄明将振兴工艺厂办公室以6000元的价格抵押给陈国光已得到梁庆明的同意，但梁庆明、梁雄明不予承认，陈国光又未能提供其他的证据予以证明其主张成立，因此，陈国光的以上诉讼主张、辩驳理由不能成立。为证明对本案争议房屋使用土地具有合法使用权，原告提交了一份红线图（宗地图），对以上证据，被告认为原告趁其不在家时私自叫琼中县环境资源局划定，没有经过被告指界，因无法确认其真实性、合法性，对以上红线图（宗地图）不予采信。为证明其原告是企业法人，原告提交了一份《组织机构代码证》，因以上证据的“机构名称”一栏填写的是海南省国营加钗农场，无法确认其与本案有关联，对以上证据本院不予采信。为证明其现在居住地属于合法使用土地，被告向本院提交了《收据》一份、《证明》一份，因本案案由是返还原物纠纷，而非土地使用权侵权纠纷，以上证据与本案无关联，且无法确认其合法性，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点问题是原告请求被告返还的两间振兴工艺厂的办公室的物权所有权人是谁？被告陈国光是否应予返还给原告相应的房屋？因原告的登记业主梁庆明、第三人梁雄明是振兴工艺厂的共同开办人，其共同建造的振兴工艺厂办公室（也即本案争议房屋）构成了梁庆明与第三人梁雄明的共有财产。虽然对建造以上房屋所占用的土地，梁庆明、梁雄明至今尚未取得相应的《土地使用权证》，但并不影响其对地上附着物，也即本案争议房屋所拥有的所有权。1990年11月25日，琼中营根振兴工艺厂的共同开办人，也即本案第三人梁宏明（梁雄明）与被告陈国光因借款问题达成了一份《还款协议书》，约定：“此笔借款（壹万贰仟元整）梁宏明定于1990年12月30日前还清。在未还清借款时，梁宏明用办公室（平房约70平方米）一幢抵押给陈国光住。还清借款后陈国光即将房屋退还给梁宏明。如超期不能还款陈国光有权将抵押的房屋按人民币陆仟元处理或自用，以扣除还款，剩余部分梁宏明从借款之日起按月息5%付给陈国光”。因对以上协议的签订，原告的开办、登记业主梁庆明没有参与，被告也没有举出证据证实第三人与被告签订以上协议时已征得原告的登记业主梁庆明的同意，因以上协议涉及到对梁庆明与第三人梁雄明共有财产，也即本案争议房屋（振兴工艺厂办公室）的抵押、以物抵债等所有权处分问题，因此，以上协议损害了作为共有权人的梁庆明的合法权益，协议中涉及的房屋抵押、以物抵债等内容无效。另外，因被告与第三人的抵押权也没有到职能部门办理抵押登记手续，违反了《担保法》、《物权法》规定的以房屋设定担保必须登记才能设立、有效的规定，因此，被告陈国光对本案争议的房屋也不享有担保物权。再次，被告陈国光与第三人订立的《还款协议书》所约定的“如超期不能还款陈国光有权将抵押的房屋按人民币陆仟元处理或自用”等内容，违反了《担保法》规定的“订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的相应规定，即违反了《担保法》规定的“禁止流质”的规定。因此，被告与第三人关于“如超期不能还款陈国光有权将抵押的房屋按人民币陆仟元处理或自用”的约定，因违反了《担保法》强行性规定，以上约定同样无效。因此，被告陈国光不能凭以上《还款协议书》的约定，就主张其对本案争议的房屋拥有所有权，其主张第三人梁雄明已将本案争议的房屋以6000元的价款抵押给被告的辩驳理由不能成立。被告陈国光与第三人梁雄明之间的债务问题，被告可另行起诉主张。因此，原告请求将营根振兴工艺厂两间职工宿舍（实为办公室，即本案争议房屋）返还给原告的诉讼请求，符合法律的规定，应予支持。虽原告是本案争议房屋的所有权人，但对争议房屋四至范围内及其周边的土地，原告同样至今尚未取得土地使用权，也即对被告陈国光在其居住的振兴工艺厂办公室的东侧紧靠着办公室外墙边加盖的一间简易伙房（长9米，宽3.23米）所占用的土地，虽然被告是非法用地，但原告同样不是合法的土地使用权人，因此，原告请求被告自行清除以上简易瓦房（伙房），恢复原状的诉讼请求，并不符合法律的规定，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十三条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、第一百八十六条、第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起30日内，被告陈国光将其占用原告琼中营根振兴工艺厂的两间办公室返还给原告琼中营根振兴工艺厂。二、驳回原告琼中营根振兴工艺厂的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预缴）由被告陈国光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  谭礼宪审 判 员  王 林人民陪审员  甘晓敏二〇一五年七月十五日书 记 员  王泽剑