嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉秀民初字第143号原告：苏州易亚物业管理有限公司嘉兴分公司。法定代表人：张明霞。委托代理人：高阳。被告：赵彩。被告：李森娟。原告苏州易亚物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称易亚公司）诉被告赵彩物业服务合同纠纷一案，于2015年1月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，原告易亚公司于2015年2月11日向本院申请追加李森娟作为共同被告参加诉讼，本院于2015年2月13日依法追加李森娟作为共同被告参加诉讼。后本案依法由代理审判员封景适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理；因案情复杂，本案于2015年4月29日裁定转为普通程序，由审判员诸葛剑虹担任审判长，与代理审判员封景、人民陪审员沈忠贤组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告易亚公司的委托代理人高阳，被告赵彩均到庭参加诉讼；被告李森娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易亚公司起诉称：两被告是夫妻关系，是嘉兴花园小区287号别墅的业主，该房屋建筑面积272.84平方米。原告为嘉兴花园小区的前期物业服务公司。前期物业服务合同期满后，原告被继续选聘，为该小区物业服务。根据双方签订的物业服务合同，被告在2013年4月前应按照房屋建筑面积0.6元/月/平方米向原告缴纳物业费，2013年4月以后按照调整后的价格1元/月/平方米向原告缴纳物业费。原告多次以电话、发函等方式向被告进行催缴，但被告一直未支付物业费。截至2015年3月，被告共欠原告2012年7月至2015年3月期间的物业费8026元。现原告起诉，要求两被告连带支付原告物业费8026元及违约金518.87元（违约金按照银行同期贷款利率的4倍，自2012年8月1日计算至2014年12月31日）。被告赵彩答辩称：两被告确是夫妻，是涉案别墅的共有人，原告对被告的欠付物业费期间也无异议，但被告对原告2013年4月1日后调整物业费至1元/月/平方米有异议，被告只同意按照0.6元/月/平方米价格支付物业费。滞纳金是由于原告的原因造成的，所以被告不应当支付。涉案小区的业主委员会主任是浙江三利律师事务所律师，现原告代理人又是该律所的，这对业主权利是不利的，应该回避。原告的服务有很多不到位，未达到物业合同约定的服务水平，小区的安保、绿化、停车管理都很欠缺。被告李森娟未作答辩。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1.嘉兴花园物业管理委托合同2份、嘉兴花园业主/租户情况登记表1份，证明原、被告之间存在物业服务关系，被告已实际入住该房屋。经质证，被告赵彩对证据的真实性无异议，但2014年5月1日的合同不完整，未见合同附件。原告也并未提供2014年5月1日的合同第4页第6条对应的管理分项标准。按照合同第九条第一款规定，原告并未达到管理目标，故不构成提高收费的标准。2.嘉兴花园业主大会公告、嘉兴花园小区物业服务收费标准1份，证明嘉兴花园物业费调整及实施时间。经质证，被告赵彩称并未见过此公告，对公告的真实性有异议，新的物业合同是2014年5月1日签订的，但是新的物业费确是从2013年4月1日开始执行的。3.物业服务费征询意见表1份，证明嘉兴花园物业费用调整手续合法齐全。经质证，被告赵彩对证据的真实性无异议，被告当时也是不同意的，物业公司的服务并未达到标准。4.物业费催收函2份、邮寄凭证2份，照片打印件1张，证明原告向被告催收物业费的事实。经质证，被告赵彩对该证据真实性无异议，但并未收到过、见过以上催收函。5.房屋所有权登记证明及婚姻登记证明书各1份，证明两被告是夫妻关系，两被告是涉案房屋业主。经质证，被告赵彩对该组证据无异议。6.2012年至2014年废弃物清运处理委托协议书3份，2015年建筑垃圾清运承包合同、绿化垃圾清运承包合同各1份及2014年1月1日至2015年6月22日期间的绿化垃圾及建筑清运交接单1份，证明物业及时清理了垃圾，小区卫生合格。经质证，被告赵彩对证据的真实性无异议，但认为原告虽然签订了合同，但不能证明原告尽到了及时清理垃圾的义务。7.2015年的客户服务记录表，证明原告收到报修后及时进行处理，工作到位，被告并未就房屋漏雨向物业报修。经质证，被告赵彩对证据的真实性无异议，但认为其是2013年报修的，这个记录是2015年的。8.《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》文件一份，证明原告服务标准及收费标准相符合，并且有专门的文件规定，服务细节很明确，没有必要另行制定管理分项目标作为合同的附件。经质证，被告赵彩对证据的真实性无异议，但认为这个是总的规定，不是实施的细则，原告应该按照合同约定制定管理分项目标细则。针对自己的抗辩理由，被告赵彩提供了下列证据：9.照片7张，证明物业公司的服务达不到标准。经质证，原告认为照片不能显示制作的时间和地点，不是有效的证据。被告李森娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院认证意见：原告提供的证据1-7均系原件，且与本案相关联，本院予以认定。原告提供的证据8为地方规章制度，内容真实，且与本案相关联，本院予以认定。被告赵彩要求原告提供两份物业管理委托合同的附件，但原告称并不存在合同附件，不能提供，主要是根据普通住宅小区物业服务4级标准进行物业管理的。被告赵彩虽对嘉兴花园业主大会公告的真实性提出异议，但未提出相反证据推翻该证据。对证据9，因不能显示照片拍摄的时间、地点，本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：原告易亚公司系嘉兴市嘉兴花园物业服务公司。两被告系夫妻关系，是嘉兴花园小区1幢287室房屋的共有人，房屋建筑面积为272.84平方米。被告以原告服务不到位为由，自2012年7月起一直未缴纳物业费。2011年5月1日，嘉兴花园业主委员会（以下简称业委会）与原告签订物业管理委托合同1份，约定业委会将嘉兴花园小区的住宅、商铺委托给原告实行物业管理，委托管理事项为：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；合同期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；管理目标约定为：易亚公司根据业委会的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与易亚公司协商同意后作为本合同的必备附件，易亚公司承诺，在合同生效后一年内达到的管理标准，两年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书；别墅的物业管理服务费按照0.6元/平方米/月计算，在适当时间，物业管理费按双方协定的标准执行，管理费用的收取时间为每季第一月的前20个工作日。逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日（即第二个自然月的第一天）起按每天物管费的千分之三交滞纳金；如因原告原因，造成不能完成管理目标或直接造成业委会经济损失的，原告应给付业委会相应补偿，业委会有权要求原告限期整改，并有权终止合同。2013年3月13日，经嘉兴花园业主大会表决同意，嘉兴花园业委会与易亚公司就调整嘉兴花园小区物业服务费达成协议，别墅物业管理费调整为1元/平方米/月，自2013年4月1日起执行。后物业合同到期，嘉兴花园业委会与原告于2014年5月1日续订了物业管理委托合同，合同约定的物业服务区域、委托管理事项、管理目标、物业费缴纳时间及滞纳金约定较2011年5月1日签订的合同均未做变更；物业费调整则为1元/平方米/月，合同期限则为2014年5月1日起至2017年3月30日止，其中2014年5月1日起一年为履约考察期，易亚公司应根据业委会的要求落实具体事务并经业委会考察合格，合同继续履行。如因原告原因，造成不能完成管理目标或直接造成业委会经济损失的，原告应给付业委会相应补偿，业委会有权要求原告限期整改，并有权终止合同。上述两份合同签订后，原告为包括被告在内的该小区业主提供了物业服务，原告分别于2012年、2013年、2014年与嘉兴市嘉环园林工程有限公司（以下简称嘉环公司）签订了废弃物清运处理委托协议书，由嘉环公司负责清理嘉兴花园的生活垃圾。原告于2015年与钟继坤分别签订了绿化垃圾、建筑垃圾清运承包合同，承包方式均为按年包干制，其中绿化垃圾清运频次为1次，建筑垃圾清运频次为按小区装修频率计算。本案在审理过程中，本院要求原告提供2012年至2013年期间的垃圾清运交接单、2013年的报修记录，但原告表示时间太长，均不能提供。且按两份合同约定，原告应根据委托管理事项制定物业管理分项标准（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），提供政府主管部门颁发的证书，但原告并未制定该标准，故不能提供两份合同附件及证书。本院认为：嘉兴花园业委会与原告易亚公司签订的物业服务委托合同及续签的物业服务合同，合法有效，对双方当事人及该小区全体业主具有法律约束力。物业公司在提供服务过程中，对业主在使用物业过程中产生的问题，如果属于物业服务企业职责范围的，应及时妥善解决；如不属于自己职责范围的，也应认真对待，积极协助业主联系相关责任单位予以解决。本案的争议焦点为原告是否按照物业合同履行了约定的义务，被告是否应该全额支付物业费。根据合同约定，业委会委托原告管理的事项包括公共道路、绿化的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等等。原告称其已尽到及时清理垃圾的义务，小区卫生合格，但原告仅提供了2012年至2013年期间与他人签订的生活垃圾清运处理委托协议书，2015年与他人签订的绿化垃圾、建筑垃圾清运承包合同及2014年到2015年绿化垃圾及建筑垃圾清运交接单，但不能提供清运生活垃圾记录及2012年至2013年期间的绿化垃圾、建筑垃圾清运记录，且原告未按合同约定制定“管理分项标准”，也不能提供合同约定的达到管理标准后，政府主管部门颁发的证书。综上，本院认为，原告虽然为被告提供了物业服务，但是未达到合同约定的标准，被告拒交物业费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。根据本案具体案情，本院酌情确定被告减按90%支付原告2012年7月起至2015年3月止期间的物业费，即7219.35元（0.6元/平方米/月×272.84平方米×9月×90%+1元/平方米/月×272.84平方米×24月×90%）。因被告拒交物业费的理由具有一定正当性，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告赵彩辩称涉案小区的业主委员会主任是浙江三利律师事务所律师，现原告代理人又是该律所，应该回避的意见，无法律依据，本院不予支持。被告赵彩辩称对原告2013年4月1日后调整物业费至1元/月/平方米有异议，但原告调整物业费是经过嘉兴花园业主表决通过的，被告赵彩未提出相反证据推翻该证据，故本院对该辩解意见不予支持。本案在审理过程中，原告主张被告系公职人员，身份特殊，故应无理由的及时交清拖欠物业费的意见，无事实、法律依据，本院不予支持；原告还主张两被告存在私自侵占公共绿地的行为，若被告存在该行为，可由权利人另行主张权利，与本案并无关联；原告另主张其公司虽未制作“管理分项标准”，但是公司一直参照《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》确定服务等级及收费标准的，业主委员会也没有提出质疑与要求，故被告不能以此说明原告服务不到位，本院认为，《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》是对嘉兴市地区物业服务行业的整体要求、指导性要求，但嘉兴市各个小区是独立个体，小区的情况不尽相同，既然原告与嘉兴花园业主委员会已经约定了要制定管理分项标准，原告就应当根据嘉兴花园小区的实际情况制定管理标准，嘉兴花园业主委员会是代表嘉兴花园全体业主与原告签订的合同，两被告作为嘉兴花园的业主有权以合同约定提出抗辩意见，故本院对原告的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵彩、李森娟于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州易亚物业管理有限公司嘉兴分公司物业费7219.35元，被告赵彩、李森娟互负连带给付责任；二、驳回原告苏州易亚物业管理有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告苏州易亚物业管理有限公司嘉兴分公司负担10元，由被告赵彩、李森娟共同负担40元，限于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按堆放当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长 诸葛剑虹代理审判员 封  景人民陪审员 沈 忠 贤二〇一五年七月二十七日书 记 员 吴 雪 青