上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第1504号原告上海鸿盛置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈耀明（TANYEOWBENG），董事总经理。委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人臧捷，总经理。委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。委托代理人韩佳露，中豪律师集团（上海）事务所律师。原告上海鸿盛置业有限公司（以下简称：“鸿盛公司”）与被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司（以下简称：“捷哥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿盛公司的委托代理人季闻理，被告捷哥公司的委托代理人吴英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿盛公司诉称，原、被告双方于2013年5月6日签订《商品房租赁合同》，约定被告向原告租赁上海市四川北路XXX号“壹丰广场”办公楼26层04号房屋，租赁期限为2013年6月21日至2016年6月20日（装修期45天另算）。房屋租金每月39，971.88元，物业管理费每月7，392.06元，被告应于每月1日之前向原告支付租金及物业管理费，若被告逾期不支付租金或其他费用超过30日即构成违约，原告有权以书面通知的形式通知被告解除本合同，违约方应向守约方按月租金及月物业管理费的3倍支付违约金。如因被告责任倒置原告解除本合同，原告有权追索装修期内免去的租金和物业管理费，并有权没收履约保证金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告亦向原告支付履约保证金142，091.82元。2014年6月1日被告迟延支付6月份租金，虽原告发出付款通知、律师函并沟通协商均未果。2014年7月1日，原告向被告发出律师函，将《商品房租赁合同》解除。故起诉要求被告交还房屋并支付拖欠的租金及物业管理费94，727.88元、水电费761.36元、保证金以外的违约金142，091.82元、装修期内租金及物业管理费65，501.87元，被告支付的履约保证金归原告所有。被告捷哥公司辩称，双方之前签约和履约的前述情况予以确认，但2014年6月，原告没有按时向被告发出缴纳租金的通知，6月11日，原告工作人员到被告工作场所告知被告6月尚欠租金和物业费未付，被告查询后发现财务确实没有收到付款通知书延误了缴款期限，被告向原告表示歉意，待负责人出差回来后支付，原告不能谅解并威胁采取断水电，6月23日原告在没有采取任何通知的情况下进行了停电，致使被告无法继续工作和经营。水电费和租金只同意支付到6月23日。被告并没有收到原告律师函。被告2014年6月27日向原告发出律师函要求解除合同，被告所称2014年7月1日的解除函没有收到。2014年7月初，被告回系争房屋查看发现公司的门已经被上了另外的锁，无法进入。不同意支付违约金、免租期内租金和物业费及没收履约保证金，履约保证金与违约金不能叠加，违约金应当根据实际原告承受的损失而定。经审理查明，2013年5月6日，原告鸿盛公司（甲方）与被告捷哥公司（乙方）签订商品房租赁合同，约定原告将上海市虹口区四川北路XXX号“壹丰广场”办公楼26层04号房屋（面积273.78平方米）出租给被告作为办公使用；原告于2013年5月6日将房屋交付被告，装修期为2013年5月6日至2013年6月20日，装修期内原告免收被告租金，但被告必须支付物业管理费以及其他费用；如被告实际租赁期限不满本合同规定的租赁期和（或）违反本合同的条款及规定，原告有权向被告索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费；租赁期限自2013年6月21日起至2016年6月20日止，每月租金39，971.88元，应于每月1日或之前向原告支付；被告逾期支付租金的，每逾期一日，则需按未付租金日千分之一支付违约金；在本合同签署之日起七个工作日内，被告向原告支付履约保证金142，091.82元；如被告违反合同规定，则原告有权但无义务以履约保证金抵扣被告应付款项；每月物业管理费7，392.06元，应于每月1日或之前向原告支付，装修期内物业管理费减半，为每月3，696.03元；被告逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，影响另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，在本合同履行期间，若被告违反本合同项下任何付款责任，原告经事先通知原告后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合同的其它措施、行动，直到被告前述的违反得到改正；双方确认根据本合同与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按合同中确认的地址或传真号码发出；对于任何通知或联络以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为收讫。合同签订后，被告向原告支付履约保证金142，091.82元，被告支付租金及物业管理费至2014年5月31日，2014年6月起租金及物业管理费未向原告支付。2014年6月23日，被告对原告实施停电措施。2014年6月27日，被告委托的律师向原告发出律师函，称2014年6月11日，原告工作人员告知被告公司员工，被告6月租金及物业管理费未付，被告经查询发现由于原告未发该月的《付款通知书》，故被告财务忽略支付日期而未支付当月租金，被告表示歉意后通知原告，由于公司负责人出差深圳，可能要稍晚付租，但原告不能谅解，并威胁要采取停电措施。之后原告每天派工作人员上门催讨并扬言停电，扰乱被告正常办公秩序并导致被告员工陆续提出离职，已预约的客户也只能延期以免造成商誉损害。6月18日，原告再次到被告发出最后通牒，称6月20日将对被告办公室停电，被告管理人员一再表示次周负责人返沪，希望原告予以延期，且表示原告可以先行用保证金抵扣，但遭原告拒绝。6月23日下午两点左右，被告在正常工作中，原告突然停电，之后原告也无任何恢复供电的意思表示，故要求在本函送达原告之日租赁合同即行解除，原告在收函后7日内返还被告履约保证金142，091.82元，并保留向被告赔偿全部损失的权利。该律师函原告于2014年6月28日收讫。2014年7月初，原告对系争房屋上锁。现原告起诉要求判如所请。另查明，被告捷哥公司于2014年8月26日另案起诉原告鸿盛公司【（2014）虹民三（民）初字第1483号】，要求确认双方之间的《商品房租赁合同》已于2014年6月28日解除；鸿盛公司返还捷哥公司履约保证金142，091.82元；鸿盛公司赔偿捷哥公司损失430，524元（包括装修损失、工资损失、业务损失）；鸿盛公司赔偿在其处留置的办公家具及家电折旧损失及无法正常使用的损失2万元。审理中，原告以其于2014年9月30日将系争房屋收回为由，变更第一项诉请：要求被告支付2014年6月1日至2014年9月30日的租金和物业管理费189，455.76元。双方各执己见，无法调解。审理中，原告鸿盛公司提出财产保全申请，本院依法裁定冻结被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司名下的银行存款人民币10万元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。上述事实，有原告鸿盛公司提供的房地产权证、《商品房租赁合同》及附件、律师函及签收记录、照片，被告捷哥公司提供的《商品房租赁合同》、律师函、照片、装修合同及收据、产品供销合同及收条、出货单、发票、收条、费用报销单及收条、收据及收条、劳动合同、劳动合同解除协议书、身份证、工资签收单、收条、上海市自费出国留学中介服务合同、收据、汇款单及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告自2014年6月起未能按照合同约定向原告支付租金及物业管理费，构成违约，原告有权向被告催讨租金并追究其违约责任。合同约定被告逾期付款超过30日的，原告有权以书面通知形式解除合同，但原告在被告拖欠租金未满30日，解除合同的前提尚未成就时，即对租赁部位采取断电措施，致使被告无法正常使用系争房屋。又根据原、被告双方庭审中的自述，2014年7月初原告对系争房屋上锁，致使合同从根本上无法履行。故对合同的无法履行，被告虽有违约行为，但原告也负有一定责任。2014年6月27日，被告向原告发出解除合同的意思表示，而根据原告自述，其于2014年7月1日向被告发函解除合同，结合7月初将系争租赁部位上锁的事实，故认定原、被告双方租赁合同于2014年7月1日解除。因此，被告应向原告支付2014年6月1日起至6月30日止的租金及物业管理费。同理，水电费也应按上述期间由被告向原告按实结算。至于原告主张被告支付装修期内的租金及物业管理费，鉴于被告确有违约行为发生，故原告该节诉讼请求，本院依法予以支持，被告应向原告支付2013年5月6日至2013年6月20日免租期内的租金，物业管理费因在装修期内为减半收取，故被告应支付的物业管理费在上述时间段内按每月3，696.03元计算。至于违约金数额，应以被告拖欠的租金及物业管理费为本金，自2014年6月1日起按日千分之一计算至实际支付日止。原告鸿盛公司主张被告已支付的履约保证金不予返还一节，与被告捷哥公司在（2014）虹民三（民）初字第1483号案中向鸿盛公司主张返还履约保证金系同一标的，故本院在该案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海鸿盛置业有限公司2014年6月1日至2014年6月30日的租金39，971.88元及物业管理费7，392.06元；二、被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于本判决生效之日起7日内，按实向原告上海鸿盛置业有限公司结算2014年6月1日至2014年6月30日的水、电费；三、被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海鸿盛置业有限公司2013年5月6日至2013年6月20日免租期内的租金59，957.82元及物业管理费5，544.05元；四、被告上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海鸿盛置业有限公司违约金（以47，363.94元为本金，自2014年6月1日起按日千分之一计算至实际支付日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，519.82元，财产保全申请费1，020元，均由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程美珍人民陪审员  姚 华人民陪审员  毛济平二〇一五年七月二十四日书 记 员  陆 兆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。