浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终1540号 上诉人（原审被告）：浙江海地房地产开发有限公司，住所地：桐庐县桐君街道体育场路海地临江公寓**。 法定代表人：钟海弟，董事长。 委托代理人：董宇律，浙江凯运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：俞国忠，男，1965年8月12日出生，汉族，住桐庐县。 上诉人浙江海地房地产开发有限公司（以下简称海地公司）因与被上诉人俞国忠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2007年12月6日，俞国忠因购买桐庐县横村镇方埠海地××幢××单元××室房产，与海地公司签订商品房买卖合同【合同编号：桐海（怡）2007字第043号】一份：约定房产单价为1568元／ｍ2，建筑面积为140.68ｍ2，总房款为220500元。2011年10月7日，俞国忠、海地公司协议该购房合同作废。2011年11月6日，俞国忠向海地公司出具《承诺书》一份，载明“俞国忠委托海地房产老板钟海弟将横村方埠怡景嘉苑10幢2单元403号房140.68平方米的房产作每平方米2600元，计人民币为365768元，该房款用以分水海地武盛嘉苑作为支付房款用途，并按俞国忠本人在分水选好的房产进行多退少补，并以字据为准”。2011年11月7日，海地公司向俞国忠出具《接受书》一份，载明：①接受俞国忠承诺书；②横村方埠（海地·怡景嘉苑）10幢2单元403室遗留按揭款归俞国忠付清；③横村方波的实际房款海地房地产未实际付给俞国忠，等分水房产选好后再实际结算为准。后俞国忠按约支付完毕海地·怡景嘉苑的银行按揭款，但双方在分水海地武盛嘉苑购房过程中发生纠纷。2016年6月14日，俞国忠向桐庐县人民法院起诉，要求海地公司继续履行合同，开具发票，协助办理房产过户手续，原审法院作出（2016）浙0122民初2822号民事判决，认为俞国忠、海地公司签订的怡景嘉苑10幢403室商品房买卖合同已于2011年10月7日作废，依法驳回俞国忠的诉讼请求。俞国忠不服并提起上诉，杭州市中级人民法院于2017年1月5日作出（2016）浙01民终6273号终审判决，驳回上诉，维持原判决。现俞国忠以海地公司未返还购房款为由诉至原审法院，请求：1、判令海地公司立即返还俞国忠购房折价款365768元，并按日万分之六支付自2011年11月8日起至款项付清之日止的违约损失；2、本案诉讼费、保全费由海地公司承担。 原审法院认为：俞国忠、海地公司出具的《承诺书》、《接受书》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。《承诺书》系俞国忠向海地公司发出要约，将案涉140.68平方米的怡景嘉苑房产以单价每平方米2600元，共作价房款365768元用以购买海地公司开发的分水海地武盛嘉苑房产。《接受书》系海地公司对俞国忠的要约予以接受并作出承诺，双方达成合意后，对双方均产生约束力，俞国忠已按约定将怡景嘉苑房产的按揭款付清，但最终未能购买分水武盛嘉苑房产，海地公司应当返还俞国忠购房款365768元，并赔偿俞国忠自要求返还房款之日起的损失。综上，对于俞国忠的合理的诉请，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第三十六条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决：一、海地公司于本判决生效之日起十日内归还俞国忠购房款365768元，并支付自2016年7月29日起按日万分之六计算支付起至款项付清之日止的违约损失。二、驳回俞国忠的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第周英花百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6787元，减半收取3393.5元，财产保全费2420元，合计5813.5元，由海地公司负担。 宣判后，海地公司不服，向本院提起上诉称：一、原审由分水法庭审理，管辖程序失当。本案案由为房屋买卖合同纠纷，按确定的案涉房屋所在地横村镇，而原审被告即海地公司所在地在桐庐县桐君街道，本案缺乏由分水法庭审理的充分理由。二、原审认定事实错误。1、原审认定海地公司应退还房款为购买分水房产系认定事实错误。本案中，退房款是解除购买横村房产协议的附随义务，而非退购买分水房产的房款。2、原审认定《承诺书》和《接受书》是双方对俞国忠将怡景嘉苑房款折价365625元用以购买分水武盛嘉苑房产达成一致意见，系认定事实错误，理由如下：（1）俞国忠出具的《承诺书》系俞国忠委托钟海弟个人进行抵扣预购分水房产的行为，而《接受书》系俞国忠书写，大致表达了两个内容，收到《承诺书》和对于委托事项的回应，为钟海弟的个人行为，而非公司行为，尽管按俞国忠的要求盖了公司公章，在《接受书》上是没有公司意思表示的，只有“见证”意义。其一，承诺书是俞国忠单方意思表示，海地公司是否接受未有明显证据。其二，即便作为接受委托的行为，其后委托事宜是否办成作为“受委托人”是不担保完成的，且其后俞国忠未执行购房事宜，相当于终止委托事项的进行，也便终止了委托关系。（2）作为这组证据重要组成的《承诺书》俞国忠提交的是复印件，海地公司对其真实性未予认可。（3）作为这组证据重要组成的剩余组成《接受书》，海地公司在原审中提出以下合理解释：a《接受书》的内容系俞国忠书写；b海地公司签字只表示“收到”的意思，并非对《承诺书》的内容表示为法律意义上的“接受”——对于作为海地公司法定代表人为非法律人士，对其签字的文书简单地加以法律概念的解释是不合适的，且即便咬文嚼字从字面来理解其“接受”的对象是“书”，而非“书”上记载的内容；c当时俞国忠将买哪一套房子是没有确定的，且俞国忠2007年付房款22万元，2011年退房要按36万余元计算，其年利率超过16%，月息超过一分三，从常理判断，海地公司作为房地产开发商也不可能做出同意的非理性行为；d《承诺书》和《接受书》讨论的是购买分水房产的事宜，适用的前提是购买分水房产，而嗣后俞国忠并未购买分水房产，也就没有了适用前提。e拟写《承诺书》和《接受书》时，俞国忠尚未付清银行按揭款，海地公司仍是其担保人。实际上因海地公司与俞国忠洽谈购买分水房产，海地公司才同意退房，而嗣后俞国忠违约，原审却令其从不诚信行为中得利，是十分损害司法公平正义的。3、原审认定因双方协议解除了怡景嘉苑的购房合同，便认为海地公司提交的证据与本案不具有关联性系认定事实错误。海地公司与俞国忠解除了怡景嘉苑购房合同，并不代表所有的相关事务均处理完毕，协议约定购房合同解除，则卖方应退还房款，买方交还票据等解除合同，附随义务的题中之义。且该组证据关于俞国忠的实付房款，既然房屋买卖合同解除，则房款应按实际支付退还。4、原审认定海地公司应于2016年7月29日退还购房款，系认定事实错误。房款应于俞国忠返还购房合同、发票原件等时退还。购房合同与发票原件等俞国忠不返还，海地公司便无法出售案涉房产。俞国忠于2016年7月29日向原审法院要求变更诉讼请求，要求海地公司退房款，但其提出的对象是原审法院，且该要求被原审法院不予同意，而海地公司提出俞国忠应退还发票、合同，按发票金额办理退款，俞国忠不予理睬，因此应视为俞国忠拒绝接受退款，且不尽后合同义务而非海地公司拖延退款。因双方协商横村怡景嘉苑房产时，俞国忠未还清按揭款，海地公司为其按揭债务的担保人，海地公司不清楚俞国忠的还款情况，俞国忠从未通知海地公司其何时还清按揭，从这一点上看，海地公司也未曾需要向俞国忠退房款。5、原审未查明俞国忠实际支付房款的事实。原审中，海地公司提出俞国忠应提交支付房款凭证证明其实际支付款项金额、购房合同、发票原件、与银行按揭结清证明等，原审法院未要求俞国忠提供，未查明事实。三、原审法院适用法律不正确。原审认为海地公司应承担利息且按照日万分之六的标准计算，系法律适用错误。依据《合同法》，双方协商一致解除合同的，卖方应退还房款，买方应退还原物，并不存在赔偿损失的问题，且本案中，俞国忠买房后又退房，存在反悔违约的行为，按照《合同法》应赔偿守约方损失，万不存在守约方赔偿违约方损失的道理。日万分之六的标准高达月息一分八，远远大于人民银行公布的基准贷款利率，双方既无约定，亦没有法律依据。综上，请求：撤销原审判决，改判海地公司支付俞国忠187390元（于俞国忠交付海地公司购房合同、发票原件时支付）；2、本案受理费由俞国忠负担。 针对海地公司的上诉，俞国忠发表答辩意见称：海地公司的上诉理由与事实不符，2007年购买的横村的房产，在2011年经过四年时间，房价上涨，双方协议退掉横村的房子，然后用退掉的钱购买海地公司在分水开发的房子，海地公司的工程于2015年竣工，俞国忠要求按照2011年的市场价格购买分水的房子，但海地公司主张按照2015年的市场价格购买，故双方对分水房子的买卖没有达成一致意见，退掉横村房子的钱，海地公司至今未还给俞国忠。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，享有对其权利义务作出安排和约定的权利。本案中，根据生效判决认定的《承诺书》和《接受书》，可以认定双方当事人约定以俞国忠所购怡景嘉苑房屋作价365768元，用于购买武盛嘉苑的事实。海地公司上诉称该《承诺书》与《接受书》系海地公司法定代表人钟海弟的个人行为，与案涉证据不符，且缺乏法律依据，故本院不予采信。海地公司另上诉称，应以俞国忠实际支付所购怡景嘉苑的房价款作为退款的依据，与上述双方的意思表示不一致，本院亦不予采信。根据以上所述，本院认为，双方当事人之间已经对将来购买武盛嘉苑达成一致意思。现双方无法就最终购买分水武盛嘉苑的房产达成一致意见，故海地公司应当返还上述购房款，并支付自要求返还房款之日的利息损失。二审审理中，俞国忠明确表示要求海地公司按照中国人民银行同期同类贷款利息作为计息的标准，对超过部分的利息损失自愿放弃，该要求不违反法律规定，本院基于当事人二审中提出的新的主张，对原审判决予以变更，原审判决依法不属于错误判决。 综上，海地公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初3010号民事判决。 二、浙江海地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还俞国忠365768元并支付自2016年7月29日其按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止的利息损失。 三、驳回俞国忠的其他诉讼请求。 一审案件受理费6787元，减半收取3393.5元，财产保全费2420元，合计5813.5元，由浙江海地房地产开发有限公司负担。 二审案件受理费3867元，由浙江海地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  金瑞芳 二〇一八年五月二十八日 书记员  徐森燕