湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）桂阳法民初字第00368号原告陈长禹，男。委托代理人罗解忠，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。特别授权。被告湖南君富房地产开发有限公司。法定代表人杜海君，系该公司总经理。委托代理人欧阳伦，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。特别授权。原告陈长禹诉被告湖南君富房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宁建道担任审判长，由审判员曹文斌、人民陪审员廖万习组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗解忠及被告委托代理人欧阳伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长禹诉称，2014年3月29日，原告在被告销售人员的蒙骗下与被告签订《金域中央商品房认购协议书》，协议约定原告拟购买被告项目的第3栋402号，面积120m2，每平方米2998元，总金额359660元，付款方式为签订协议时支付被告8万元定金，余款待签订《商品房买卖合同》时再一次性支付。协议签订后，原告向被告一次性交纳了8万元的定金。签订协议数月后，原告多次要求被告签订正式商品房买卖合同书，但被告以开发的项目尚不具备条件为由，一直拖延，原告也多次到项目地察看，发现该项目既没有任何施工迹象，也没有工作人员在场，后原告向有关部门投诉得知被告至今未取得土地使用证、规划许可证、施工及预售许可证等。原告多次与被告协商退定金一事均遭被告拒绝。原告特向法院提起诉讼，请求法院判令解除原、被告之间于2014年3月29日签订的《金域中央商品房认购协议书》，并判令被告返还原告定金8万元，赔偿原告损失8万元。被告湖南君富房地产开发有限公司辩称，原告与被告签订的《金域中央商品房认购协议书》是双方真实意思表示，并合法有效。该协议不是正式的商品房买卖合同，而是预约认购协议，预约协议不以拥有土地使用证、规划许可证及商品房预售许可证为先决条件。双方签订的认购协议书也未约定具体的签订正式商品房买卖合同的时间。“金域中央”项目已纳入桂阳县政府旧城棚户区改造项目，只是由于受“尤特”、“潭美”台风强降雨影响，导致开发项目工地及周边发生严重的滑坡地质灾害，为保证工程质量，桂阳县人民政府才责令“金域中央”暂停建设。因此，被告并未违约，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。原告陈长禹为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、身份证，拟证明原告的主体资格；2、营业执照，拟证明被告的主体资格；3、商品房购房协议书，拟证明原、被告双方于2014年3月29日签订了认购协议书的事实；4、收据，拟证明被告已收到原告定金8万元的事实。被告湖南君富房地产开发有限公司为支持辩称主张，向本院提供如下证据：5、企业法人营业执照，拟证明被告的主体资格；6、法定代表人证明，拟证明被告的法定代表人是杜君海的事实；7、杜海君的身份证，拟证明被告法定代表人的个人身份情况；8、《土地收购合同》、《收购方案》，拟证明被告初步取得了该项目的开发权；9、桂阳县政府关于保障性安居工程建设任务的通知，拟证明“金域中央”已纳入县政府保障性安居工程项目建设；10、县规划局审查意见用地规划通知，拟证明被告建设的金域中央项目被桂阳县政府纳入旧城改造“棚户区”建设工程，并经批准同意用地规划；11、郴州市政府机修厂棚户改造项目评审意见，拟证明被告开发的机修厂棚户区改造项目经过了县市两级政府研究通过，项目建设必要、可行；12、“金域中央”施工情况汇报县政府常委会议纪要，拟证明“金域中央”项目受“龙特”、“潭美”台风强降雨造成滑坡等地质灾害，被政府责令暂停施工建设的事实；13、“金域中央”项目建设照片，拟证明“金域中央”项目正在建设中。被告湖南君富房地产开发有限公司对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，本院也予确认。原告对被告提供的证据5、6、7也无异议，本院也予确认。原告对证据8质证认为，该证据不能证明被告取得了所涉项目的开发权；原告对证据9质证认为，该证据真实性无异议，但不能证明被告已办好相关手续，完全取得了该项目的开发权；原告对证据10质证认为，该证据仅证明机修厂项目用地已规划，但不能证明规划已获批准；原告对证据11质证认为，该证据仅证明政府确定该项目由被告施工，但不能证明被告是否办齐了施工手续；原告对证据12质证认为，该证据真实性无异议，但天气只能对施工造成影响，并不影响被告办理工程许可手续；原告对证据13质证认为，该证据仅说明，“金域中央”动工建设部份工程，原告所预约认购的第三栋尚未动工。本院对证据8、9、10、11、12、13综合认证如下：经本院核实，以上证据可以证明：“金域中央”是被告湖南君富房地产开发有限公司准备在原桂阳县机修厂地盘上开发的房地产项目。2013年间，“金域中央”被县政府纳入旧城改造项目，除安置补偿拆迁居民外，尚有部分商品房供应市场。被告已做好前期的拆迁安置补偿工作，并已施工建设，至2014年6月其中一栋楼已建至四层，但由于受自然灾害影响及资金困难等原因，该工程已停止施工，相关土地使用权及商品房预售许可证等手续尚未办好，对此事实，本院予以确认。根据以上举证、质证及本院认证，本院确认如下事实：2014年3月29日，原告陈长禹与被告湖南君富房地产开发有限公司签订《商品房购房协议书》。该协议书约定，原告自愿购买被告开发的《金域中央》项目中第3栋1单元住房第4层402号房，面积约为120m2，原告在签订该协议时付购房款8万元；如在约定期间内，被告将该商品房另售他人，被告应双倍返还原告已付定金，如原告在约定时间内未与被告签订《商品房买卖合同》，则被告将原告已交的定金作为违约赔偿金；被告应在2015年9月30日前将该房交付给乙方使用；本认购书经双方签字后生效，本协议仅作为确认该商品房买卖阶段性预约行为，待双方签订《商品房买卖合同》生效后，本协议自行作废。双方未约定具体的签订正式《商品房买卖合同》时间。该协议签订后，原告于当天向被告交纳了购房款8万元。被告向原告出具了收据一份，收据载明“收到陈长禹购房款3栋1单元402号房捌万元整”。之后，被告迟迟未与原告签订正式的商品房买卖合同书。现在，该项目仅施工建设部分工程，已长期处于停工状态，人去楼空。原告遂向本院提起诉讼，请求法院判令解除原、被告于2014年3月29日签订的《商品房购房协议书》，并要求被告返还已交购房款8万元，另赔偿原告损失8万元。另查明，“金域中央”是被告湖南君富房地产开发有限公司准备在原桂阳县机修厂地盘上开发的房地产项目。2013年间，该项目已被桂阳县人民政府纳入旧城改造项目，除安置补偿拆迁居民外，尚有部分商品房供应市场。被告已做好了前期的拆迁安置补偿工作，并已开工建设，至2014年6月其中一栋楼已建至四层，但中途由于受“潭美”台风自然灾害的影响，已停止施工。之后更是由于被告资金困难，该工程现长期处于停工状态，而且该项目的相关国土使用权及商品房预售许可证等手续尚未办好，被告对该项目的开发确实难以继续。本院认为，本案原、被告签订的《商品房购房协议书》约定本认购书仅作为确认该商品房买卖阶段性预约行为，因此，本案应定为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同不同于商品房买卖合同或商品房预售合同，它不以开发商是否取得了土地使用权及商品房预售许可等为生效条件，本案原、被告签订的《商品房认购协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，本案中，原、被告虽然没有约定签订正式商品房买卖合同的具体时间，但被告项目长期处于停工状态，项目的国土地使用权、商品房预售许可证等相关手续长期未能办好，致使原、被告长时间未能签订正式的商品房买卖合同或预售合同，被告以自己的行为表明无法履行预约合同所约定的义务，预约合同的目的无法实现，被告已经违约，故原告要求解除双方签订的商品房预约认购协议，返还已付购房款8万元，应予支持。关于违约损失如何承担问题，本院认为，原告虽然预交了购房款，但并不是作为同意与被告签订正式商品房买卖合同的担保，而是为了约束被告不将402号房卖予他人，这显然是签订正式商品房买卖合同后需要约定的事项，可见，原、被告对因一方原因不能签订正式商品房买卖合同的违约行为并未约定违约金的计算方法或定金条款，故，本案被告对预约合同违约，应承担赔偿原告直接损失即已预交购房款银行利息损失的责任。按2014年银行同期贷款基准年利率6%计算，从交款日至判决之日止，计算如下：80000×11／12×6%=4400元，原告要求被告按罚金法则双倍赔偿的请求，没有依据，本院不予支持。被告拒绝解除预约认购协议也是没有道理，本院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈长禹与被告湖南君富房地产开发有限公司于2014年3月29日签订的《商品房购房协议书》；二、湖南君富房地产开发有限公司返还原告陈长禹已付购房80000元，赔偿原告陈长禹损失4400元，合计84400元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3580元，由原告陈长禹负担1000元，被告湖南君富房地产开发有限公司负担2580元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  宁建道审 判 员  曹文斌人民陪审员  廖万习二〇一五年二月二十八日书 记 员  董礼贺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。