长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2015)绿民二初字第100号原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会，住所地长春市绿园区西环路万盛理想国售楼处北侧四季青村部21号楼。负责人陈峰，书记。委托代理人姜立春，男，1971年5月3日生，汉族，系该村副主任，住长春市绿园区。委托代理人李爱晶，吉林启业律师事务所律师。被告于长海，男，1965年5月19日生，汉族，住长春市绿园区。原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会诉被告于长海租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会的委托代理���姜立春、委托代理人李爱晶、被告于长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年9月17日签署一份《房屋租赁协议》，协议中约定：被告租用原告的1、2号门市房开浴池用，约定年租金340000.00元，2013年全年已履行，2014年违约。《协议》第四条约定：“乙方在第二年1月1日前一次性给付甲方全年租金340000.00元，如超过10天视为违约，乙方所租用的房屋装修均无偿归甲方所有。此协议自动废止，乙方无条件撤出此处，甲方有权重新租赁或处理此处房屋的使用权。甲方对乙方不再承担任何退款或赔偿责任。”2013年经原告多次催要，被告就是以手头没钱为由，拒不给付2013年的340000.00元租金，因被告已经违约。根据协议规定，请求人民法院判令被告立即无条件撤出此处。该房屋由原告重新租赁或处理。并偿还拖欠原告物业费10943.00元。2014年1月24日原���将被告诉至绿园区人民法院，法院于2014年3月31日开庭审理，经法院主持调解，双方达成如下协议：一、被告于长海给付原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会2014年度租金340000.00元、2013年7—12月物业费9380.00元、2014年1—6月份物业费9380.00元，计358760.00元，以上款项于2014年5月31日前付清；二、原告自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费6564.00元减半收取3282.00元由被告承担，于2014年5月31日前执行。6月份，原告申请执行，时至今日，被告未履行调解书所达成的协议，执行局执行多次未果。现2015年1月1日第三年度交款时间已到期，经原告多次催要，被告仍拒绝支付房屋租金，被告已严重违约，为了维护我村的合法权益，故原告诉至本院1、请求人民法院判令依法解除原告、被告双方2012年9月17日签订的《房屋租赁协议》；2、请求人民法院判令被告立即无条件撤出所租用的房屋及场地，房屋内的洗浴装潢无偿归原告所有；3、判令被告偿还拖欠2014年7—12月份物业费9380.00元，2014年4月份以前电费1250.99元；4、判令被告给付从2015年1月1日起至2015年6月15日止的租赁费155830.00元、物业费8598.00元；5、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告陈述的事实均属实，我打算把该浴池兑出去，现在也正在往外兑，如兑不出去，我干到年底就把房屋交出去，所有的租金我也愿意承担。在开庭审理中，原、被告为证明自己的主张当庭进行了陈述、辩论、举证、质证。原告向法庭出示的证据1、房屋租赁协议一份，证明原告与被告于2012年9月17日签订了《房屋租赁协议》，约定被告租用原告的1、2号门市房，建筑面积625.35平方米，用途为洗浴，租赁价格为550.00元每平方米，年租金为340000.00元，租赁期限为8年，即2013年1月1日至2020年12月31日止。根据该《协���》第四条约定：被告应为每年1月1日前一次性给付原告全年租金340000.00元，如超过10天视为违约，原告有权将房屋收回或另行租给他人。原告对被告不再承担任何退款或赔偿责任。协议第十条约定：被告中途停业退出时，其所装修必须无条件归原告所有，被告不得拆除或损坏。现被告拖欠2015年度租金已达6个月，原告有权根据协议第四条约定将房屋收回或另行租给他人，原告对被告不再承担任何退款或赔偿责任。协议第八条约定，物业费、电费由被告自行承担。故原告主张解除《房屋租赁协议》，被告支付2015年1月1日至本案租赁房屋交付原告之日的房屋租赁费、物业费。被告质证认为没有异议，该协议是我签的，内容也属实。证据2、补充协议一份，证明原、被告于2012年9月19日就2012年9月17日签订的《房屋租赁协议》签订了一份《补充协议》，原告同意被告拆除2号门���房内的越层楼梯，在被告租赁期满或中途撤出前应恢复原状。被告质证认为没有异议，是我签的。证据3、长春万盛禹实置业有限责任公司出具的1、2号门市房村委会权属证明一份，证明原告享有万盛理想国小区A12号楼产权，包括本案争议的1、2号门市房所有权。被告质证认为没有异议，该房屋是有产权。证据4、原、被告共同签署的2012年10月27日《关于租赁门市房物业方面的会议纪要》一份，证明门市房物业费标准为2.5元每平方米，由原告统一交，再与各家门市房的租户分别结算。原告现已交纳2012年7-12月1、2号门市房物业费9380.00元，故原告要求被告偿还。另外，原告要求被告给付2015年1月1日至本案租赁房屋交付原告之日的物业费。被告质证认为没有异议。证据5、长春万盛物业服务有限责任公司出具的物业费交纳证明一份，证明原告已交纳2014年7-12月1、2号门市房物��费9380.00元，故原告要求被告偿还。被告质证认为没有异议，半年的金额也属实。证据6、电费发票二份，证明原告已交纳2014年4月前电费1250.99元，根据协议第八条约定，应由被告承担。被告质证认为没有异议。证据7、（2014）绿民一初字第108号民事调解书一份，证明原告曾就2014年度租金及2013年7-12月、2014年1-6月物业费起诉，与本案原告诉请的2015年1月1日至今房屋租赁费，2014年7月-12月2015年1月1日至今物业费，2014年4月前电费不属于重复告诉。并且原审中也确认半年的物业费标准为9380.00元，另外，由于原审案件被告2014年度租金至今未给付，2015年度租金又未给付，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的在履行期限届满之前，当事人以自己的行为表明不履行主要债务，该行为也严重侵害了原告集体经济组织的财产权，原告有权解除合同，协议第四条、第���条同样约定了原告的解除权。被告质证认为没有异议，原告陈述均属实。证据8、1、2号门市房照片二张，证明2014年6月19日贵院就2014年度租金，即2013年7月-12月、2014年1-6月物业费的（2014）绿民一初字第108号案件执行过程中，对1、2号门市房查封时，被告就已停业，故原告主张按协议第十条约定，要求被告立即无条件撤出所租用的房屋及场地，房屋内的洗浴装潢无偿归原告所有。被告质证认为在法院查封前浴池就停业了。被告没有向法庭出示证据。本院对当事人无异议的证据予以确认。经审理查明，原、被告于2012年9月17日签署一份《房屋租赁协议》，协议中约定：被告于长海租用原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会位于绿园区西三环路在迎春路以南与西三坏约300米处的西侧，具体位置在四季青村办公楼南侧、“万盛理想国售楼处北侧的1号、2号门��房。该房屋建筑面积为625.35平方米。1号门市房面积为321.79平方米、2号门市房面积为303.56平方米，开洗浴用。约定年租金340000.00元，被告2013年全年合同已履行，2014年违约，没有交付租金。《协议》第四条约定：“乙方在第二年1月1日前一次性给付甲方全年租金340000.00元，如超过10天视为违约，乙方所租用的房屋装修均无偿归甲方所有。此协议自动废止，乙方无条件撤出此处，甲方有权重新租赁或处理此处房屋的使用权。甲方对乙方不再承担任何退款或赔偿责任。”2014年1月24日因被告违约没有给付2013年的租金，原告将被告诉至本院，本院以（2014）绿民一初字第108号民事调解书结案。调解内容为：一、被告于长海给付原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会2014年度租金340000.00元、2013年7—12月物业费9380.00元、2014年1—6月份物业费9380.00元，计358760.00元，以��款项于2014年5月31日前付清；二、原告自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费6564.00元减半收取3282.00元由被告承担，于2014年5月31日前执行。在2014年6月份，原告申请执行，至今被告未履行调解书的义务。现原告起诉本院1、请求人民法院判令依法解除原告、被告双方2012年9月17日签订的《房屋租赁协议》；2、请求人民法院判令被告立即无条件撤出所租用的房屋及场地，房屋内的洗浴装潢无偿归原告所有；3、判令被告偿还拖欠2014年7—12月份物业费9380.00元，2014年4月份以前电费1250.99元；4、判令被告给付从2015年1月1日起至2015年6月15日止的租赁费155830.00元、物业费8598.00元；5、诉讼费由被告承担。同时原、被告于2012年9月19日就2012年9月17日签订的《房屋租赁协议》又签订了一份《补充协议》，原告同意被告拆除2号门市房内的越层楼梯，在被告租赁期满或中途撤出前应恢复原状。另查，被告接过房屋后进行了装修，经营一段时间，被告自2014年4月28日至2015年5月25日一年多的时间没有经营，2015年5月25日又重新起动。本案争议的焦点是：原告的诉讼请求本院是否应予支持。针对本案争议的焦点，依据审理查明的事实、当事人陈述及举证，本院综合分析评判如下：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，原、被告双方应严格遵守，按约定履行各自的义务。但被告在交了一年的租金后，2014年租金340000.00元不再支付，物业费、电费就一直由原告垫付。虽然原告曾因此诉至本院，被告亦一直没有履行，被告属违约在先。《中华人民共和国合同法》九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因被告迟延履行主要债务租金，经催告后在合同期限内仍未履行，以至于原告向本院起诉、到执行阶段亦未履行，所以原、被告之间的租赁合同目的无法实现，现原告要求解除原告、被告于2012年9月17日签订的《房屋租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的《房屋租赁协议》第四条约定：“如被告（乙方）违约，租赁的房屋收回或另行租给他人。原告（甲方）对被告（乙方）不再承担任何退款或赔偿责任”。《房屋租赁协议》第十条约定“被告（乙方）中途停业退出时，其所有装修必须无条件归原告（甲方）所有，不得拆除或损坏。”因被告庭审中自认从2014年4月28日至2015年5月25日自行停业一年之久，被告此行为属中途停业，是对双方签订协议的又一违约行为。所以关于原告要求被告立即无条件撤出所租用的房屋及场地，房屋内的洗浴装潢无偿归原告所有的请求，是双方的真实意思表示，且符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告偿还为其垫付的2014年7—12月份物业费9380.00元，2014年4月份以前电费1250.99元的请求，因原、被告《房屋租赁协议》中第八条约定：“租赁期间，此租赁房屋发生的采暖费由原告（甲方）承担。其他费用如：物业费、水、电、保洁等一切费用均由被告（乙方）自行承担。”同时庭审中原告向法庭提供了为被告垫付的物业费9380.00元及电费1250.99元的票据和证明，同时被告��以认可。故原告的上述请求符合法律规定，本院予以支持关于原告要求被告给付从2015年1月1日起-2015年6月15日止的租赁费155830.00元、物业费8598.00元的主张，因其主张是在被告经营期间，并且被告当庭予以认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第三款、第四款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会与被告于长海于2012年9月17日签订的《房屋租赁协议》；二、被告于长海于判决生效后立即撤出所租用的原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会位于绿园区西三环路在迎春路以南与西三坏约300米处的西侧，具体位置在四季青村办公楼南侧、“万盛理想国售楼处北侧的1号、2号门市房、建筑面积为625.35平方米的房屋及场地，房屋内的洗浴装潢无偿���原告所有；三、被告于长海于判决生效后立即偿还原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会为其垫付的2014年7—12月份物业费9380.00元，2014年4月份以前电费1250.99元；四、被告于长海于判决生效后立即给付原告长春市绿园区林园街道办事处四季青村民委员会从2015年1月1日起-2015年6月15日止的租赁费155830.00元、物业费8598.00元。如果被告未按本判决指定的期间履行该笔给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6400.00元由被告承担。于前款一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马玉莲人民陪审员  郭 力人民陪审员  刘桂茹二○一五年七月三���书 记 员  ＸＸ恒