安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)宜民一终字第00713号上诉人（原审原告、反诉被告）：张申龙，男，1964年10月4日出生，汉族，农民，现住安徽省太湖县。上诉人（原审被告、反诉原告）：太湖县中创房地产有限责任公司（原为太湖县中创房地产有限公司）。法定代表人：李联友，该公司董事长。委托代理人：李飞，该公司员工。委托代理人：舒彩虹，安徽律信律师事务所律师。上诉人张申龙因与上诉人太湖县中创房地产有限责任公司（以下简称中创公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省太湖县人民法院(2014)太民一初字第01082号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人张申龙、上诉人中创公司的委托代理人李飞、舒彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年11月8日，张申龙与中创公司签订了《商品房买卖合同》，张申龙购买中创公司开发的位于太湖县新城人民东路宏泰小区7号楼2单元5层东室住宅一套，约定该房系砖混结构（实为框架结构），建筑面积115.8平方米，价款123276元，交付房屋时间为2008年9月28日前。合同第七条约定：买受人逾期付款超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条约定：出卖人逾期交房超过10日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方同时约定了装饰、设备标准等其他事项。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定：1、张申龙除在主合同中应付的购房款外，另出人民币16000元交给中创公司，委托其代缴契税、印花税、交易手续费、水电入户费等费用，并由中创公司代办好房屋产权证、土地使用证。该房屋总价款为139276元。2、付款方式为：签订合同时付款69638元；二层完工时付款27855.20元；主体完工时付款27855.20元；余款在张申龙领取房屋钥匙时一次性付清。3、张申龙在领取房屋钥匙时须缴纳维修基金、物业管理费。维修基金按房屋总价的1.5%计算代收，上缴房管部门；物业管理费按物价部门核定的标准执行，房屋竣工时一次性收取两年的物业管理费。4、房屋竣工验收后，买受人必须在一个月内交清全部购房款，并领取房屋钥匙，否则按每天10元收取房屋管理费。《商品房买卖合同》签订当天，张申龙向中创公司交付购房款40000元。后又分别于2008年2月1日交款30000元，2009年1月24日交款4000元，2009年1月25日交款16000元，2009年6月16日交款15000元，2009年10月16日交款7000元，2010年2月7日交款7000元，2010年3月4日交款20276元。宏泰小区7号楼工程于2007年12月25日已经过相关部门验收合格，但中创公司未书面通知张申龙办理交付手续，张申龙已于2012年8月2日领取了该7号楼2单元5层东室房屋的房产证和土地证（房地产权证为房地权证太湖字第××号，登记时间为2011年9月28日；国有土地使用证为太土国用第995号，登记时间为2012年8月1日）。双方因房屋质量和其他问题经太湖县住房和城乡建设局分别于2014年7月8日、7月30日、8月5日、9月12日多次调解未果。原审法院认为：张申龙、中创公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实的意思表示，内容不违反国家法律的相关规定，合法有效，双方均应该按合同及补充协议的约定严格履行自己的义务。本案中，中创公司虽将房屋由约定的砖混结构改为框架结构，但因框架结构的房屋质量明显优于砖混结构房屋质量，交付的房屋条件优于合同约定条件，中创公司没有要求增加房屋价款，没有损害张申龙的利益，且该房屋已经过相关职能部门验收合格，故对张申龙要求将房屋恢复成砖混结构的诉讼请求，应不予支持。张申龙要求中创公司将房屋顶棚做普通水泥砂浆抹面，水通至厨房、卫生间，因双方在合同中已有明确约定，故对张申龙的本项诉讼请求应予支持。对张申龙要求中创公司提供住宅质量保证书和住宅使用说明书、房屋平面图及公共部位与公用房屋分摊面积构成说明的诉讼请求，中创公司在庭审时已提供给张申龙，对此项诉求中创公司已履行，不需再进行裁判。本案争议的焦点为讼争房屋是否交付、若已交付则交付时间如何界定。中创公司辩称已多次电话通知张申龙领取房屋鈅匙，但未按合同约定履行书面通知义务，且未能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果；张申龙在庭审时自认已于2012年8月2日领取房屋两证，张申龙即取得了物权，应视为讼争房屋已于同日进行了交付。中创公司未履行合同义务，迟延交房，应承担相应的违约责任。结合张申龙的诉讼请求，违约金的计算时间可从2010年3月4日张申龙交清全部购房款之日起计算至2012年8月2日张申龙取得房屋两证之日止，共计882天。按合同约定已交房价款每日万分之五计算，即每日61.64元（123276元×0.0005），违约金共计54366.48元（61.64元／天×882天）。关于本案诉讼时效问题，张申龙所主张的系债权请求权，根据法律的有关规定，权利人从知道或者应当知道权利被侵犯之日起两年内可以向法院主张。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时间起，诉讼时效期间重新计算。根据案涉合同约定，中创公司应当在2008年9月28日前交付房屋，因中创公司未依约按时交房，张申龙的权利自2008年9月29日起受到侵害。鉴于中创公司未按期交房，违约行为一直持续，直至2012年8月2日张申龙领取房屋两证，方视为中创公司违约行为终止。张申龙行使权利的诉讼时效起算之日为2012年8月3日，张申龙就该房屋质量及其他问题多次找县有关部门协调处理，太湖县住房和城乡建设局曾于2014年7月8日、7月30日、8月5日、9月12日通知张申龙与中创公司代表调解，诉讼时效应视为中断，张申龙起诉未超过诉讼时效。关于中创公司反诉要求张申龙支付逾期付款违约金的诉讼请求，原审法院认为：张申龙、中创公司在商品房买卖合同中关于逾期交付购房款违约金的约定合法有效，对其合理部分应予支持。本案中，双方于同日签订了《合同补充协议》，约定张申龙应在签订合同时交付购房款69638元，但张申龙当天只付款40000元，余款29638元拖延至2008年2月1日才付清，已逾期85天。违约金应按合同约定逾期应付款的每日万分之五计算，即每日14.82元（29638元×0.0005），违约金共计1259.7元（14.82元／天×85天）；针对《合同补充协议》中约定的剩余房款的付款方式及付款时间，在审理过程中，中创公司未对二层完工及主体完工时间提供相应证据予以佐证，且无证据证明张申龙已知晓该房屋经相关部门验收合格的时间，致使对张申龙就此两笔房款的给付是否逾期无法认定，故中创公司对此应承担举证不能的责任。对中创公司要求张申龙支付代缴的房屋维修基金的诉讼请求，该维修基金是中创公司按交易习惯代房屋管理部门收取的费用，双方在合同中已有约定，且符合法律规定，应予支持。维修基金按房屋总价款的1.5%收取，即1849.14元（123276元×0.015）；对中创公司要求张申龙支付物业管理费1000元的诉讼请求，因中创公司未提供相关证据予以证实，且该费用应由物业管理部门收取，故对中创公司的该项诉求不予支持；关于中创公司要求张申龙支付房屋管理费的诉讼请求，因讼争房屋已经过相关部门验收合格，且符合交付条件，已推定该房屋于2012年8月2日视为交付，张申龙一直不领取房屋钥匙，按照合同补充协议约定，张申龙应按每天10元支付房屋管理费共计8450元[10元／天×845天（自2012年8月3日至2014年11月25日）]。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告太湖县中创房地产有限责任公司于本判决生效后十日内将宏泰花园7号楼2单元5层东室房屋顶棚用普通水泥砂浆抹面，水通至厨房、卫生间；二、被告太湖县中创房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张申龙支付逾期交付房屋违约金54366.48元；三、驳回原告张申龙的其他诉讼请求；四、被反诉人张申龙于本判决生效后十日内向反诉人太湖县中创房地产有限责任公司支付逾期交付购房款违约金1259.7元；五、被反诉人张申龙于本判决生效后十日内向反诉人太湖县中创房地产有限责任公司支付房屋维修基金1849.14元；六、被反诉人张申龙于本判决生效后十日内向反诉人太湖县中创房地产有限责任公司支付房屋管理费8450元；七、驳回反诉人太湖县中创房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2456元，由原告张申龙负担1170元，被告太湖县中创房地产有限责任公司负担1286元。反诉案件受理费768元，由反诉人太湖县中创房地产有限责任公司负担734元，被反诉人张申龙负担34元。宣判后，中创公司不服，向本院提起上诉称：一、针对本诉部分，一审判决认定的事实不清，适用法律错误。1、一审张申龙起诉中创公司的名称错误，主体不适格，法院应裁定依法驳回其起诉；2、一审判决中创公司支付逾期交房违约金54366.48元，中创公司无逾期交房的违约行为且已过诉讼时效，判决的违约金数额远远高于张申龙的实际损失，该判决无事实与法律依据。3、一审判决中创公司按照合同约定履行防务顶棚用普通水泥砂浆抹面，水通至厨房、卫生间。实际根据当地的交房习惯，都只需要在墙壁上水泥砂浆抹面，只需要水通至户就行。张申龙也未举证证实中创公司违反了该约定。如果按照该约定，实际是浪费成本，每一购房户都会按照自己的需要重新设计。即使按照张申龙的当庭陈述是在2012年1月18日通知交房，但张申龙也未举证证实在2014年1月18日前向中创公司提出了该项请求，这样计算也已过两年，张申龙的该项请求不能予以支持。二、针对反诉部分，一审判决认定的逾期支付购房款的违约金、房屋管理费等数额过少，计算的方式均与事实、法律不符。1、一审判决张申龙向中创公司支付购房款违约金1259.7元。一审判决仅认定第一笔款的交付违约，其余款项均未计算违约金。实际上张申龙仅40000元的购房款支付未逾期，其余均是逾期交付。逾期数额应为99276元。一审认定中创公司未对二层完工及主体完工时间提供相应的证据佐证。一审判决已认定房屋验收合格的时间是2007年12月25日。且中创公司与张申龙是在2007年11月8日签订合同，2008年2月1日张申龙到该栋房屋支付过房款，张申龙完全知道房屋进度及完工情况。合同约定主体完工应支付房款的数额为125348元，余款在领取钥匙时付清。合同补充协议亦约定房屋竣工验收合格后，买受人必须在一个月内交清全部购房款。对房款交付的时间约定很清晰。且约定买受人应自付款期限的第二天起至实际全额支付日止支付逾期应付款万分之五的违约金，故张申龙应自2007年11月9日起至2010年3月4日止支付违约金41993.75元（99276×0.0005×846天）。2、该房屋在2007年12月25日就已符合交付条件，已竣工验收合格。且一审法院调取的证据证明中创公司履行了交付义务，张申龙迟延受领，依法应认定上诉人履行了合同的约定。合同补充协议约定房屋竣工经验收合格后，买受人必须在一个月内交清全部购房款，并领取钥匙，否则按每天10元收取房屋管理费。故张申龙必须在2008年1月25日就领取钥匙，张申龙未领，应从2008年1月26日起计算房屋管理费。3、物业费中创公司已代付500元，补充协议书约定由中创公司在房屋竣工时一次性收取，张申龙应将中创公司已交部分支付给中创公司。综上，请求：1、撤销原判，依法改判驳回一审本诉张申龙的全部诉讼请求，并判决支持中创公司反诉的全部诉讼请求，即判决张申龙支付逾期付购房款的违约金41993.75元，支付维修基金物业管理费2589.14元，支付房屋管理费24900元，共计69482.89元；2、一、二审案件受理费由张申龙负担。张申龙针对中创公司的上诉未作答辩。张申龙亦不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定框架结构的房屋比砖混结构的好太片面，中创公司质量违约。本案中房屋买卖合同明确约定房屋为砖混结构，而中创公司在未通知张申龙的情况下，将房屋建设为框架结构。中创公司无任何证据此房屋改成框架结构比砖混结构优越，中创公司应严格按照合同内容履行。一审法院认为中创公司优于合同履行，没有法律和事实依据。二、一审法院认为中创公司违约金计算日为2010年3月4日张申龙交清全部购房款之日到2012年8月2日张申龙取得土地证、房产证之日止，认识错误，正确的期间应为2010年3月4日至中创公司将房屋按合同约定完善好交钥匙之日止。三、一审法院判决张申龙向中创公司支付两年房屋维修基金和房屋管理费事实认定错误。合同补充条款第二条约定，买方在领取钥匙时必须缴纳维修基金、物业管理费。第三条约定，房屋竣工验收合格后，买方必须在一个月内交清全部购房款，并领取钥匙，否则按每天10元收取房屋管理费。但中创公司至今未向张申龙发交房通知书，更没有将房屋钥匙交付给张申龙，根本不存在缴纳这两项费用问题。中创公司却狡辩说是张申龙拒绝受领钥匙，一审法院在中创公司未提供任何证据的情况下，判决张申龙缴纳1849.14元的维修基金和8450元的管理费无任何事实和法律依据。四、一审法院判决张申龙承担逾期交付购房款违约金1259.7元属于认定事实错误。合同补充协议约定，签订合同时付款69638元，二层完工时付款27855元，主体工程完工时付款27855元，余款在买受人领取钥匙时一次性付清购房款。但合同签订以后张申龙与中创公司又形成一个口头协议，约定交付购房款由中创公司通知，张申龙与中创公司签订合同时只需交40000元，是中创公司对履行金额的变更，张申龙同意按中创公司的金额履行，不存在违约行为。另外，中创公司在长达四年多时间内没有请求支付该项违约金，超出诉讼时效。综上，请求:依法撤销原判第二、三、四、五、六项判决，依法改判中创公司向张申龙承担违约金114280.5元（从2010年3月4日交清全部购房款至2015年4月2日上诉止），并承担二审案件受理费。中创公司针对张申龙的上诉辩称：1、张申龙与中创公司合同约定为砖混结构，中创公司不予否认，盖楼规划时因下面是商住楼，故与该小区其他号楼有区别，规划为框架结构，公司工作人员在填写合同时没注意填写为砖混结构。且该栋楼于2007年12月25日已经过相关部门验收合格。房屋交付的条件优于合同约定的条件，且中创公司没有要求对房屋价款予以增加。没有损害张申龙的利益。一审法院没有支持张申龙的该项诉讼请求是符合法律规定的。2、中创公司没有迟延交房，而是张申龙迟延受领房屋，故中创公司不承担违约责任，不应支付违约金。3、房屋的维修基金和房屋管理费，双方在合同中已有约定，房屋管理费一审判决时从2012年8月2日张申龙领取房屋所有权证之日才计算，实际应按照合同补充协议约定的时间，张申龙应在房屋竣工后一个月内付清房款，领取钥匙，这样房屋管理费应从2008年1月25日起计算。房屋2007年12月25日已竣工，通知张申龙受领，是张申龙迟延受领。4、一审法院仅认定第一笔款项中29683元逾期，其他都未认定，实际逾期金额为99276元，逾期的时间按合同约定应从第一笔款项支付第二天算起，算至付清款项之日2010年3月4日为846天，违约金每天万分之五，总数额应为41993.75元。张申龙在二审中提出诉讼时效，一审从未提出过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，张申龙关于诉讼时效的主张应不予支持。中创公司在二审期间无新证据提交。张申龙为支持其上诉主张，在二审期间提交如下证据：证据1、胡汪华购房合同复印件，证明胡汪华与中创公司签订了购房合同；证据2、胡汪华购房收据复印件，证明张申龙与胡汪华在与中创公司签房屋买卖合同时口头约定订合同时一个星期内交4万元房款，以后交房款由出卖方电话通知，由此证明张申龙没有违约；证据3、县市省上访书，证明张申龙就房屋纠纷一事曾多次上访；证据4、太湖县发改委文件，证明张申龙与中创公司签合同时太湖县中创房地产开发有限公司名称是一致的；证据5、中创公司营业执照，证明中创公司为了逃避违反合同法所要承担的法律责任于2014年10月24日将营业执照变更为“太湖县中创房地产有限责任公司”，也就是张申龙起诉中创公司到太湖县人民法院受理后的十天变更营业执照名称的；证据6、太土国用（2008）第355号土地证，证明太湖县中创房地产有限公司取得宏泰花园小区的土地证时间为2008年6月6日；证据7、建筑工程施工许可证，编号082508010002，发证机关太湖县建设局，发证时间2008年1月10日，证明建设局2008年1月10日才允许中创公司工程施工，在此之前中创公司都是违法施工的；证据8、住宅使用说明书，证明7号楼工程于2009年1月16日中创公司同意接收，说明书上第二条：本住宅结构类型一栏填写的是砖混结构，再次证明中创公司关于房屋结构的陈述前后矛盾；证据9、两次庭审笔录，证明中创公司关于房屋结构的陈述前后矛盾。中创公司对张申龙提交的证据质证如下：张申龙所提供的证据均不是二审新证据，不符合民事诉讼法关于二审新证据的规定。对证据1、该证据不是原件，胡汪华与张申龙是亲属关系，胡汪华是张申龙的外甥，另外这份证据达不到证明目的；证据2、该证据不是原件，这份证据达不到证明目的，没有关联性；证据3、这是张申龙单方面提供的，达不到张申龙证明目的；证据4、该证据不能证明张申龙起诉时中创公司的名称是对的；证据5、达不到张申龙的证明目的；证据6、土地证取得时间不影响我们之前使用土地进行开发；证据7、该证据达不到张申龙证明目的；证据8、该证据达不到张申龙证明目的；证据9、该证据达不到张申龙证明目的。对张申龙提交的证据，本院认证如下：证据1、2达不到张申龙证明目的，对该两份证据不予认定；证据3系张申龙单方面材料，无其他证据材料佐证，对该证据不予认定；证据4、5能够共同证明中创公司名称存在变更，对该事实予以认定；证据6能够证明中创公司取得国有土地使用证的时间，对该事实予以认定。证据7能够证明中创公司取得建筑工程施工许可证的时间，对该事实予以认定；证据8住宅使用说明书上接收时间应为住户接收时间，非中创公司接收时间，但该证据住宅结构类型填写为砖混，对该事实予以认定；证据9系当事人陈述，能够确认签订房屋买卖合同时双方约定房屋结构为砖混，实际施工时房屋结构为框架，对该事实予以认定。双方当事人对一审提交的证据均无新的举证、质证意见，本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、原审本诉中中创公司主体是否适格；二、中创公司是否存在逾期交房及房屋改为框架结构的违约行为，原判对中创公司逾期交房的违约金计算是否正确，张申龙的起诉是否超过诉讼时效；三、原判中创公司对涉案房屋顶棚用普通水泥砂浆抹面，水通至厨房、卫生间有无法律依据；四、中创公司要求张申龙支付房屋维修基金、房屋管理费、物业管理费的请求是否应当予以支持；五、原判认定张申龙逾期交付购房款构成违约是否正确，原判对该项违约金的计算是否正确。关于争议焦点一，原审本诉中中创公司主体是否适格。本案中，张申龙与中创公司签订合同时合同的出卖方为“太湖县中创房地产开发有限公司”，出卖人签章部分加盖印章名称为“太湖县中创房地产有限公司”，张申龙提交的太湖县发展和改革委员会文件《关于宏泰花园小区立项的批复》的批复对象为“太湖县中创房地产开发有限公司”，张申龙在一审起诉时诉状中被告名称为“太湖县中创房地产开发有限公司”，该名称与其签订合同时出卖人名称及太湖县发展和改革委员会批复对象名称一致，虽然该名称与中创公司现在使用的名称不一致，但能够明确张申龙起诉的对象，且一审中中创公司针对张申龙的起诉提起反诉，为减少讼累，一审对张申龙起诉中创公司的名称进行更正并无不当。故对中创公司的该项上诉请求，本院依法不予支持。关于争议焦点二，中创公司是否存在逾期交房及房屋改为框架结构的违约行为，原判对中创公司逾期交房的违约金计算是否正确，张申龙的起诉是否超过诉讼时效。（一）中创公司将房屋改为框架结构是否构成违约。张申龙与中创公司签订商品房买卖合同时约定房屋属砖混结构，实际施工时房屋结构虽改为框架结构，但框架结构房屋在性能方面要优于框架结构，中创公司优于合同约定履行合同，并不构成违约，对张申龙的该项上诉请求，本院依法不予支持。（二）中创公司是否存在逾期交房。本案中，张申龙与中创公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2008年9月28日之前，张申龙交清房款时间为2010年3月4日，2012年8月2日张申龙取得房屋两证。根据合同约定，中创公司应在2008年9月28日之前向张申龙交付涉案房屋，中创公司未在期限之前交付房屋，即构成违约。（三）原判对中创公司逾期交房的违约金计算是否正确。如上所述，中创公司自2008年9月28日之后至其交付房屋给张申龙之前，存在逾期交付房屋，需根据双方合同约定支付违约金，本案中，张申龙主张中创公司支付逾期交房违约金的起算时间为2010年3月4日，张申龙于2012年8月2日取得房屋两证，原判据此计算中创公司的逾期交房违约金并无不当。张申龙主张应计算至房屋按合同约定完善好交钥匙之日止，本院认为，张申龙于2012年8月2日取得房屋两证，其已实际成为该房屋的所有权人，中创公司已不存在逾期交付房屋的行为。故对其该项上诉请求，本院依法不予支持。（四）关于张申龙的起诉是否超过诉讼时效。本案中，张申龙一直向有关部门主张其权利，诉讼时效中断，故张申龙的起诉并未超过诉讼时效，对中创公司的该项上诉请求，本院依法不予支持。关于争议焦点三，原判中创公司对涉案房屋顶棚用普通水泥砂浆抹面，水通至厨房、卫生间有无法律依据。本案中，张申龙与中创公司签订的《商品房买卖合同》的附件三部分，对房屋交付时的装饰、设备标准进行了约定，该附件三作为合同的一部分中创公司应按照合同约定履行，中创公司主张根据当地交房习惯，只需要在墙壁水泥砂浆抹面、水通至户，按该约定浪费成本，中创公司该主张无法律依据，对中创公司该项上诉请求，本院依法不予支持。关于争议焦点四，中创公司要求张申龙支付房屋维修基金、房屋管理费、物业管理费的请求是否应当予以支持。（一）关于房屋维修基金。房屋维修基金是中创公司根据双方合同约定及当地房屋买卖交易习惯，代房管部门收取的费用，该约定不违反法律规定，对张申龙的该项上诉请求，本院依法不予支持。（二）关于房屋管理费。本案中，张申龙于2012年8月2日取得房屋两证，其于当日取得房屋所有权，应视为中创公司于当日向其交付房屋。根据合同补充协议约定，张申龙拒绝领取房屋钥匙，应自2012年8月3日起按每天10元收取房屋管理费，原判对该项费用计算正确，对张申龙的该项上诉请求，本院依法不予支持。中创公司主张张申龙自2008年1月25日起计算房屋管理费，中创公司无证据证明其已向张申龙履行了通知交房的义务，故对中创公司的该项上诉请求，本院依法不予支持。（三）关于物业管理费。物业管理费应由物业服务机构收取，本案中，中创公司无证据证明其代张申龙缴纳了该项费用，故对中创公司的该项上诉请求，本院依法不予支持。关于争议焦点五，原判认定张申龙逾期交付购房款构成违约是否正确，原判对该项违约金的计算是否正确。（一）关于原判认定张申龙逾期交付购房款构成违约是否正确。根据张申龙与中创公司签订的合同补充协议，双方对付款时间进行了约定，即签订合同时需付款69638元，但张申龙于签订合同当日只付款40000元，对该笔款项的支付，张申龙构成违约，应按合同约定承担违约责任。张申龙主张其当日仅交付40000元购房款系与中创公司之间的口头约定，因其未提交相关的证据予以证明，对该主张，本院依法不予采信。关于剩余房屋的支付，因中创公司无相应证据证明二层及主体的完工时间且向张申龙告知了二层及主体完工的时间，故该两笔款项付款时间不明，张申龙对该两笔款项的支付是否构成违约无法认定，中创公司应承担举证不能的责任，对中创公司的该项上诉请求，本院依法不予支持。（二）原判对该项违约金的计算是否正确。通过上述分析，可以认定张申龙在支付第一笔房屋款项时构成违约，原判根据合同约定的计算方式计算出该笔违约金，符合双方约定，并无不当，对中创公司的该项上诉请求，本院依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2586元，由上诉人张申龙负担1586元，上诉人太湖县中创房地产有限责任公司负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  章伏虎审 判 员  马 骥代理审判员  严 正二〇一五年七月二十四日书 记 员  吴学军附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。