上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第30134号原告（反诉被告）薛扬扬。委托代理人李仕俊。委托代理人薛明。被告（反诉原告）张全江。委托代理人郁韶荣，上海知诚律师事务所律师。第三人郦琴。原告薛扬扬诉被告张全江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，被告提出了反诉，本院予以受理，依法与本诉合并审理。郦琴申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易程序，于2014年12月4日、2005年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛扬扬的委托代理人李仕俊、薛明、被告（反诉原告）张全江及其委托代理人郁韶荣、第三人郦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛扬扬诉称，2013年10月，原、被告在新世纪房屋服务公司居间介绍下签订了《上海市房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定原告向被告购买位于上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），该房屋产权人系张全江一人，总房价款人民币（以下币种相同）304万元。合同签订后，原告向被告支付了房款262万元。2014年1月15日左右，原、被告准备办理产权过户手续，但此时原告接自称被告妻子的电话，称其不同意出售房屋，正与被告进行离婚诉讼，并申请查封了系争房屋。经原告查实，系争房屋被查封属实。被告在2014年2月已将系争房屋交付原告，在被告一再承诺房屋产权能顺利过户的情况下，原告为做婚房已对系争房屋进行了装修并入住。2014年7月，被告与第三人的离婚诉讼案件审理完毕，法院判决不准离婚，但此后被告妻子始终对房屋买卖持反对态度，并多次威胁及采取破坏手段。8月7日上午，被告妻子纠集亲属至系争房屋外闹事，试图破门而入，后经拨打110报警电话后平息此事。当天下午被告妻子又返回系争房屋外，后原告发现房屋门框被泼上红油漆。原告购房欲作为婚房，被告妻子的恶意破坏行为使得该房屋不再具备婚房的条件。被告恶意隐瞒了房屋为夫妻共同财产的事实，使合同履行受阻。故诉请判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款262万元，被告支付原告总房价款20%的违约金计60万元，被告赔偿原告损失347，351.80元，被告承担本案诉讼费用。被告张全江辩称，原、被告的买卖合同依法成立，涉案合同没有出现法定或约定的解除情形。系争房屋已经交付，大部分房款已给付。合同原约定2013年12月30日办理过户手续，由于原告的公积金贷款迟迟不能办理、原告当时属于限购等原因，产权过户手续延迟办理。2014年1月双方签订补充协议，考虑到被告夫妻有离婚诉讼，房屋被查封，原告同意待被告离婚案件判决后再行办理过户。2014年10月系争房屋已经解封，故被告发函给原告可以办理过户，但原告已提起本案诉讼。系争房屋现已具备过户条件，原告的婚礼也已如期举行，由于房价现下跌，原告才要求解除合同，故不同意原告的诉请。反诉请求反诉被告薛扬扬继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，办理系争房屋的产权过户手续，反诉被告支付剩余房款42万元。针对反诉，反诉被告薛扬扬辩称，合同继续履行存在两大障碍，一是查封，二是房屋共有人即第三人不同意过户。倘若反诉被告同意过户，担心存在过户障碍，且反诉原告夫妻间的矛盾会牵扯到反诉被告，合同很难履行，故不同意反诉原告的反诉请求。第三人郦琴述称，系争房屋系第三人与被告的夫妻共同财产，第三人不同意出卖系争房屋，对被告出卖房屋的行为不知情，同意原告解除合同的诉请。经审理查明，系争房屋产权人登记为张全江。张全江、郦琴系夫妻关系。2013年10月22日，卖售人（甲方）张全江与买受人（乙方）薛扬扬签订买卖合同，约定甲方将系争房屋以160万元转让给乙方，在2013年12月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，按乙方已付款日万分之五计算，直到实际交付日。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定首付款为104万元，第二期房价款40万元乙方通过贷款银行申请贷款的形式支付，乙方应于签订合同并申请办理合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有），且该房地产上设定之抵押登记已注销后二十个工作日内，甲、乙双方申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。送件当日，乙方应向甲方支付第三期房价11万元。待房产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。过户后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。双方确认，房价尾款的支付条件为甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方支付给甲方房价尾款5万元。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订补充协议，约定乙方应于过户前另外支付给甲方装修及搬迁补偿款144万元，在该房屋交易过程中甲方所产生的税、费均由乙方承担等。合同签订后，原告于2013年12月、2014年1月支付被告房价款合计262万元。2014年1月初，被告将系争房屋交付原告，原告装修后入住至今。原告尚有购房尾款42万元未付。2013年12月21日，张全江（甲方）与薛扬扬的委托人李仕俊（乙方）签订补充协议，约定系争房屋过户给薛扬扬后，如果由于甲方及家人引起的纠纷给乙方带来的经济损失由甲方全部承担。2014年1月14日，张全江（甲方）与李仕俊（乙方）签订补充协议，约定由于乙方原因，要求系争房屋过户延期至2014年5月底，甲方同意延期至2014年5月底，并不向乙方收取违约金。如甲方今后在5月底前有突发的事情要求相应的延期时间延后，乙方也同意延后，并不收取违约金。2014年1月24日，张全江（甲方）与李仕俊（乙方）签订补充协议，约定乙方同意等甲方离婚官司法院判决后再过户。如法院判决后不能过户，甲方愿意承担违约金，现把高东光泽路XXX弄XXX号XXX室房屋（夫妻共有财产）做为违约金担保，乙方拥有优先处理该房产的权利，现系争房屋乙方进行装修，由于甲方原因造成乙方装修费损失由甲方全部承担。另查明，2014年1月初，第三人郦琴向浙江省绍兴市上虞区人民法院提起离婚诉讼，案号（2014）绍虞民初字第159号，郦琴申请财产保全，2014年1月13日，系争房屋被司法查封。后该案移送至本院审理，案号（2014）浦民一（民）初字第11972号。2014年5月27日，本院作出一审判决，判决原告郦琴要求与被告张全江离婚的诉讼请求不予支持。判决后，郦琴提出上诉，2014年7月22日，上海市第一中级人民法院作出民事裁定，以上诉人郦琴经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼为由，裁定按撤回上诉处理，按原审判决执行。2014年10月10日，被告委托律师发函给原告，告知被告与第三人的离婚诉讼已结束，系争房屋的权利限制亦依法解除，已具备过户条件，通知于七日内共同办理过户手续并付清购房余款42万元。10月14日，原告向系争房屋所属的房地产登记处查询，原（2014）绍虞民初字第159号的司法查封尚未解除。12月4日，被告向系争房屋所属的房地产登记处查询，系争房屋的权利限制仅为本案涉讼案号。审理中，被告提交了被告与第三人间离婚案件的诉讼资料即（2014）浦民一（民）初字第11972号的起诉书、庭审笔录、证据资料等。以证明第三人在起诉离婚时一并提交了涉案买卖合同的原件，第三人对出售系争房屋的事实一直知晓，在离婚诉讼中也从未提及其不知晓被告出售房屋的情况，被告出售系争房屋是为了家庭另购房产且已在2013年11月签订了预售合同并支付了部分房款，第三人仅为了达到与被告分割财产的目的而在本案中谎称对卖房不知情事实。经庭审质证，原告认为该组证据与原告无关，买卖合同是2013年10月签订，不清楚彼时第三人是否知情。第三人认为，被告在2013年8月份曾提出过离婚诉讼，后撤回起诉，第三人不可能知晓被告的售房行为。审理中，原告另向本院提交了如下证据：1、原告代理人薛明与案外人签订的装修施工合同以及付款收据，以证明原告花费装修费23万元；2、支付佣金收据，证明原告为购房支付居间方中介费55，000元；3、公积金贷款担保费收据，证明原告为购房办理公积金贷款担保发生费用1，188元，手续费400元；4、房地产登记处查阅资料费95元；5、东方有线网络帐单195元、水费282.80元，证明原告为被告垫付房屋交接前产生的有线网络费195元、水费282.80元；6、原告代理人薛明购买电器、订购家具的凭证，证明原告在系争房屋内购入的家具、窗帘等设施；7、2014年2月、9月的手机短信，照片等，以证明第三人采取威胁的方式，要求原告将购房尾款支付给第三人，否则不让购房人平安等内容，系争房屋门外被破坏的照片；8、原告安装防盗门以及监控系统的收据、物业整改通知，以证明系争房屋遭致破坏后，原告在门外安装了监控系统以及防盗系统，发生费用5，300元，物业已发生整改通知，同意保留前述设施至涉案诉讼结束。经庭审质证，被告认为装修合同系原告的代理人与他人签订，真实性无法确认，佣金以及办理贷款手续发生的费用均为原告为履行买卖合同所发生的应付费用，与被告没有关联，查阅费与被告无关，垫付水费282.80元属实，同意支付，房屋交付前的有线网络费为156元，另39元为房屋交付以后发生的费用，应由原告自行承担，原告代理人购买家具的行为与本案无涉，短信、照片以及监控装置均与被告没有关联，被告一直积极配合原告履行合同。第三人认为证据7的内容并非第三人所为，其他证据与其无关。关于有线网络费39元，原告确认系原、被告交付房屋后的费用，但原告要求解除合同，故该费用仍应由被告承担，原告诉请的损失347，351.80元，包括装修费284，911元、中介费55，000元、公积金贷款担保费1，588元、查询费75元、有线网络及水费477.80元、监控设施等费用5，300元。审理中，被告表示自愿承担原告安装监控和防盗门的损失费用5，300元。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收条、产权登记信息、装修合同及收据、佣金收据、照片、手机短信截屏、违规整改通知、民事诉讼案卷资料等证据以及当事人的当庭陈述、本院谈话笔录在案佐证，查证属实。本院认为，系争房屋登记于被告张全江一人名下，基于不动产的公示、公信原则，原告作为买受人，在与被告签订买卖合同时有理由相信张全江对系争房屋享有完整的权利，原告系善意的相对方，原、被告订立的买卖合同符合平等互利、协商一致的原则，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现系争房屋已于2014年初交付原告，原告装修入住并已向被告支付了262万元的购房款。由于原告方的原因，系争房屋的产权过户日期由原定的2013年12月30日协商延期至2014年5月底，此后又因第三人对被告提起的离婚诉讼导致系争房屋遭司法查封，以致截止2014年5月底系争房屋仍不具备过户的条件。然原、被告于2014年1月已另行达成协议，同意房屋的产权过户手续延期至被告的离婚诉讼终结。现系争房屋的原司法查封已解除，已具备过户条件。原告以被告妻子一再采取威胁、破坏手段使得系争房屋存在重大瑕疵以及被告妻子不同意出卖系争房屋为由解除合同。对此，第三人对短信威胁以及破坏内容持否认意见，但表示其不同意出卖系争房屋。考虑到第三人与被告系夫妻关系，第三人曾对被告提起离婚诉讼，不排除第三人为达到分割夫妻共同财产的目的而作出有利于其自身的解释。被告与原告签约之初以及第三人提起离婚诉讼的过程中，第三人均未提及其不知晓被告出卖系争房屋的行为，且被告在出卖系争房屋的同时另行签订了购房合同，不存在有故意隐瞒、转移夫妻共同财产之嫌，也不存在与原告恶意串通，损害第三人利益的情形。因此，第三人的抗辩理由不能作为原告解除合同的依据。原告诉请要求解除合同并由被告承担解除合同的违约金、损失等请求，本院不予支持。被告反诉要求办理系争房屋的过户手续以及支付购房余款的请求，本院予以准许。双方在交接房屋前系争房屋内产生的有线网络费156元、水费282.80元，已由原告垫付，该款应由被告承担。被告另同意承担原告安装监控以及防盗门的损失5，300元，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、反诉被告薛扬扬于本判决生效之日起十日内与反诉原告张全江办理将上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至反诉被告薛扬扬名下的手续；二、反诉被告薛扬扬于上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至反诉被告薛扬扬名下之日支付反诉原告张全江剩余房款42万元；三、被告（反诉原告）张全江于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛扬扬垫付的有线网络费156元、水费282.80元；四、被告（反诉原告）张全江于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛扬扬安装监控、防盗门的损失费5，300元；五、驳回原告（反诉被告）薛扬扬的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36，720元，减半收取计18，360元，财产保全费5，000元，合计23，360元，由原告薛扬扬、被告张全江各半负担11，680元。反诉案件受理费减半收取计15，560元，由反诉被告薛扬扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一五年二月十一日书记员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。