天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民二初字第1544号原告赵玉侠。被告天津福盛房地产投资有限公司（以下简称：福盛公司）。法定代表人赵茂灼，总经理。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭，进行了审理。原告赵玉侠及委托代理人李宝云，被告福盛公司委托代理人李凌宇、刘宝环到庭参加诉讼。此案现已审理终结。原告诉称，2013年5月20日原、被告签订房屋买卖合同，被告将其开发的位于武清区新城武宁路南侧万家商业广场底商1151#至1160#出售给原告，合同总价款为3228900元，交房日期为2013年12月30日；合同签订后，被告找原告协商，如原告一次性交清房款，合同总价款可降到3000000元；原告即按约定期将房款3000000元一次性交付给被告，可被告却擅自违约，至今仍未将房屋交付给原告；现原告依法向法院起诉，请求依法判决被告履行合同，将原告购买的房屋交付原告（价值3000000元）；诉讼费用由被告负担。庭审中原告变更诉讼请求为：判令被告返还借款本金300万元及利息（按银行同期贷款利率的4倍计算至实际给付之日止）。为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：1、天津市商品房买卖合同一份，证明原、被告系房屋买卖合同关系；2、2013年5月21日原告按照被告要求将2760000元汇入被告指定的许言平账户，并交付现金240000元，被告给原告出具了收据。被告辩称，原告所诉与事实不符，涉案的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，该合同是虚假无效的，双方均未实际履行，原告诉求无事实和法律依据。该合同约定建筑面积645.79平方米，每平方米价格为5000元，总价款3228900元。与被告同期所购的渉案的房屋类型的销售平均价为28000元左右，而涉案房屋远低于市场价。故原、被告的房屋买卖合同非双方真实的房屋买卖交易，是虚假的合同；另原告主张已交付房款与事实不符。原告诉称的房屋买卖中，一次性交款合同总价款可降到3000000元，合同中并没有约定；原告提交的汇款记录显示是2013年5月21日，而原告提供的购房收据是2013年5月20日开出的，则说明原告主张的该笔汇款并非本案的购房款；合同第四条明确约定了原告应将全部购房款存入新建商品房预售资金监管账户，而原告提供的汇款单中的房款数额、收款账户均不符合合同约定。综上，原、被告不存在房屋买卖的法律行为，双方只存在借款关系。故请求依法驳回原告的诉请。为支持其抗辩主张，被告提交了如下证据：1、网上银行电子回单（复印件），证明被告曾于2013年7月2日向马山汇款240000元，本案实际是借款关系，实际出借人是马山；2、销售不动产统一发票（复印件），证明涉案房屋在被告处的销售价格为25000元至30000元之间；3、原、被告签订的借款协议，证明原、被告间是借贷关系，约定用涉案门脸房作抵押，且该抵押权不成立。经质证，被告对原告提供的证据1、的证明目的不予认可，合同中的手填部分是合同的重要组成部分，房屋位置、价款、面积没有双方的确认。且合同第三条有原告的改动，原件与原告提交给法院的复印件不一致；对证据2、的证明目的不予认可，对原告陈述交付240000元现金亦不予认可，原告2013年5月21日汇款收款人是许言平，而非本案被告，也不是合同约定的收款人，收款收据不真实，应该是正式的销售不动产统一发票才能证明原告交付房款的行为。原告对被告提交的证据1、认为与本案无关，马山与原告无关；对证据2、亦认为与本案无关，房屋的价格没有统一的规定，双方已经签订了书面合同，且被告并未否认在合同中所盖的章是原告伪造的，虚假的，该合同是被告提供的制式合同，所有内容均是被告填写的。故被告陈述更加证明了被告行为涉嫌经济犯罪，有诈骗嫌疑；对证据3、原告认为与本案无关，该借款协议虽签订了，但未实际履行。经审理查明，原、被告于2013年5月20日签订了借款协议，该协议约定，被告向原告借款人民币3000000元，用福盛盈门房面1151至1160，计10间房面，面积645.79平方米作为抵押担保，借款期一个月还清后，该抵押物归还福盛公司，若未还，该抵押物属赵玉侠所有（绝对没有重复抵押）；并同时签订天津市商品房买卖合同，即原告购买被告开发的坐落于武清区新城武宁路南侧万家商业广场1151#至1160#商业用房，面积645.79平方米，单价5000元／平方米，总房款3228900元；该商品房销许可证2011-748-001（合同中载明）。上述协议、合同签订后，被告给原告开具了收购房款3000000元的收据，原告于次日（即2013年5月21日）通过银行向许言平账户给被告转款2760000元，另240000元，庭审中，原告陈述以现金形式支付给被告。另查明，被告抵押给原告的10套房屋，有3套（1152、1158、1159）分别于2012年8月10日、11月14日出售他人并在房屋管理部门办理了备案手续；另7套已为在建工程作了抵押且被查封。上述事实有原、被告陈述及其所举的经质证的证据证明属实。本院认为，原、被告虽签订了借款协议和商品房买卖合同，但双方的真实意思系民间借贷合同关系，而非商品房买卖合同关系。原、被告签订商品房买卖合同的真实意思是以买卖房屋作为借款协议的抵押担保内容，借款协议是主合同，房屋买卖合同系从合同。且从双方签订商品房买卖合同后并未实际履行的情况看（未办理相关备案手续），该房屋买卖合同，不是以买受人支付房款和出卖人交付房屋为目的，而是将商品房买卖合同作为借款协议的抵押担保内容，是为了保证借款协议履行而采取的一种担保措施。该借款协议约定“天津福盛房地产投资有限公司今向赵玉侠借款人民币三百万元整，用福盛盈门房面1151至1160计10间房面，面积645.79㎡作为抵押担保，借期壹个月，还清后，该抵押物归还福盛公司，若未还该抵押物属赵玉侠所有”。据此证明原、被告的真实意思是被告以其开发建设的福盛盈门房面作为抵押担保向原告借款。借款协议中，借款到期未还该抵押物属赵玉侠所有的约定，违反法律的强制性规定，应属无效。综上，原告要求判决被告退还借款3000000元及利息的诉请应予支持。此案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》六之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起10日内给付原告借款本金3000000元及利息1459726元（自2013年6月19日始至2015年7月15日止按年利率24%计算），计4459728元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费30800元，保全费5000元，计35800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于天津市第一中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  付春海审 判 员  石福新人民陪审员  李连江二〇一五年七月二十四日书 记 员  郭淑华附相关法条《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人为受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》六之规定民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。