云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）丽中民二初字第97号 原告林富红，男，1981年8月18日生，住云南省丽江市古城区。 委托代理人（特别授权）林忠福，男，汉族，1955年11月14日生，住云南省丽江市华坪县，系原告林富红之父。 委托代理人（特别授权）张锡文，云南义合律师事务所律师。 被告昆明懋华房地产开发有限公司。 法定代表人陈矼。 委托代理人（特别授权）唐云尉、钟贤平，国浩（昆明）律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷。 原告林富红因与被告昆明懋华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案起诉至本院，本院依法受理后组成合议庭于2014年12月22日不公开开庭审理了本案。原告林海的委托代理人林忠福、张锡文，被告昆明懋华房地产开发有限公司的委托代理人唐云尉、钟贤平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林富红提起诉讼称，原被告双方于2013年1月29日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同编号为MLS0102121，并作了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为LJ2013013000203；约定原告购买被告“龙潭广场”第2幢第1层121号商铺房；房屋总面积183.25平方米，总价款为7424043.00元；交付日期为2013年12月30日；并约定了合同双方的违约责任。原告于合同签订当日向被告支付商品房总价款，共计人民币7424043.00元。合同约定交房期限届满后，原告曾多次要求被告交付房屋，更于2014年10月10日发出律师函，但被告至今未履行交付义务且从未向原告发出交付房屋的通知。原告特起诉至法院，请求：一、判令被告履行合同，将符合双方所签《商品房购销合同》约定的商品房交付给原告(后原告在本案审理过程中撤回了该项诉讼请求)；二、判令被告向原告支付2014年1月1日起至2014年10月31日止的违约金1805527.26元，2014年11月1日其至实际交房日的违约金另行计算；三、案件受理费由被告承担。 被告昆明懋华房地产开发有限公司答辩称：1、被告同意原告的第一个诉讼请求。被告已经在2014男11月29日的《丽江日报》刊登公告，要求龙潭广场项目购房者自2014年11月30日起到现场办理接房事宜。原告可以在自己方便的时候到项目现场办理接房事宜。2、被告请求驳回原告的第二个诉讼请求，原告主张的违约金金额明显过高而且计算依据不足，被告请求法院依法调整。被告愿意依据逾期交房时间自2014年1月1日起至2014年11月30日共11个月时间，按市场评估租金标准，赔偿原告逾期交房违约金329716.23元。3、本案诉讼费用不应当由被告承担。 为证明其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了以下证据： 证据1、居民身份证复印件，拟证明原告林富红的基本情况、主体资格。 证据2、《商品房购销合同》及《补充协议》一套，拟证明商品房买卖双方的权利义务；合同约定的交房时间是2013年12月30日；逾期30天后交房，甲方应按乙方已付款的0.08%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。 证据3、《律师业务函》，拟证明非诉讼请求被告处理，被告住所无人签收律师业务函。被告委托的律师接函后，无任何回音，也根本无人来处理原告的要求。 经质证，被告对原告提交的上述证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，但证据2中约定的违约金过高，请求法院依法减少。对证据3的证明内容不予认可，不是事实。 本院对上述双方无异议的证据1、2真实性予以确认；证据3系原告向被告发送的函件，本院对其真实性予以确认。 被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据1、营业执照，拟证明被告的诉讼主体资格。 证据2、2014年11月29日《丽江日报》，拟证明被告已在2014年11月29日刊登公告，通知购房者从2014年11月30日起到项目现场办理接房的事实。 证据3、房地产估价报告，拟证明原告所购商铺2幢120号商铺市场评估租金标准为163.57元/月每平方米的事实。 证据4、万科企业股份有限公司2014年第三季度报告、云南城投置业股份有限公司2014年度第三季度报告，拟证明房地产行业最好之一公司万科前三季度扣除非经常性损益后的净资产收益率为7.96%的事实；证明云南同类型房地产公司2014年前三季度加权平均净资产收益率为-0.3463%的事实。 证据5、工作联系单、工程复工报审表、工程临时延期申请表、工程延期申请回复、原设计图纸、变更后设计图纸，拟证明因设计发生变更造成工期延误241天的事实。 证据6、工程临时延期申请表、工程延期申请回复，拟证明因雨季导致工期延误38天的事实。 证据7、与客户签订的《补充协议》，拟证明被告按照市场租金标准，积极承担逾期交房责任的事实；证明多数购房者也认为合同约定的违约金过高，愿意按照市场租金标准方式与开发商解决逾期交房违约责任的事实。 证据8、与原告协商解决逾期交房责任而准备的《补充协议》，拟证明被告愿意按照市场租金标准，积极向原告承担逾期交房责任的事实。 经质证，原告对上述证据1无异议。对证据2只能证明被告刊发过该公告，不能证明被告具备交房的客观要件及法律要件；原告及代理人不在丽江，无法看到公告；并且未接到书面通知；12月19日电话联系，仍告知不能交房。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，被告与丽江实力房地产评估有限公司的委托评估行为是两个法人之间的私下行为，原告不予认可；本案违约责任的承担须充分尊重合同主体间的意思约定，评估报告与本案不具有关联性。对证据4无法确认其真实性、合法性，与本案也无关联。对证据5、6有异议，工程的延期是被告与第三人的协议行为，不能因此损害原告的利益；被告没有在设计发生变更而因此造成工程延期可能时通知原告，而且修改、变更工程设计是工程建设中的常态；雨季下雨是自然规律，被告不能因此免责。对证据7、8不予认可，根据合同相对性原则，被告与其它主体的《补充协议》对原告不产生任何法律效力；被告打印的买受人为林海或林富红的合同是空白合同，应予排除。 本院对上述证据1予以采信；对证据2的真实性予以确认；对证据3系被告单方委托，本院对此不予采纳；证据4系万科企业及云南城投置业股份有限公司的季度报告，与本案无关，本院对此不予采纳；证据5、6的真实性予以认可；对证据7系被告与他人签订的合同，与本案无关，本院对此不予采纳；证据8系被告单方准备的合同，没有原告的签字认可，本院对此不予采信。 经审理，本院查明以下法律事实：原告林富红与被告昆明懋华房地产开发有限公司于2013年1月29日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同编号为MLS0102121，并作了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为LJ2013013000203；约定原告购买被告“龙潭广场”第2幢第1层121号商铺房；房屋总面积183.25平方米，总价款为7424043.00元；交付日期为2013年12月30日；双方协议第九条约定“甲方（被告）未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日其至实际交房之日止30天内，甲方按每天200元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.08%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付商品房总价款共计人民币7424043.00元。交房期限到期后，被告未能按照合同约定的期限交付房屋，原告遂起诉至法院。 本院另查明，2014年11月29日，被告昆明懋华房地产开发有限公司在丽江日报上刊登公告，载明“龙潭广场定于2014年11月30日起开始交房！敬请购房者携带相关资料到项目现场办理接房事宜。”但被告刊登上述公告之时，尚未通过城建等相关部门的综合验收。 2015年1月16日被告通知原告接房，原告已于2015年1月20日接房。原告接房后，向本院申请撤回交房的诉讼请求。 本院认为，原告林富红与被告昆明懋华房地产开发有限公司于2013年1月29日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，上述合同系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行义务。被告昆明懋华房地产开发有限公司未按照合同约定的期限交付房屋，应当承担相应的违约责任，被告昆明懋华房地产开发有限公司亦认可其已构成违约行为，但认为合同约定的违约金过高，请求法院依法减少。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张的违约金为1805527.26元与房价比较已经达到房价的24%；原告未能举证证明其实际损失，被告主张原告的实际损失应当以房租作为依据，虽提供了鉴定报告欲证明原告的租金损失以及本案合同约定的违约金过高，但因该报告系被告单方委托制作，故本院对其未予采信；但对被告提出的合同约定的违约金过高的主张本院予以采纳。本院认为，被告昆明懋华房地产开发有限公司未按照合同约定交付房屋，已经构成违约，应当依法合同约定交付房屋并承担违约责任；现被告提出按照合同约定的计算方式计算违约金过分高于损失，要求本院依法予以减少的主张于法有据，对此本院依照本案的实际情况，酌情认定被告昆明懋华房地产开发有限公司应当承担总购房款10%的款项作为违约金，即742404.30元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、判令被告昆明懋华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林富红支付违约金742404.30元。 二、驳回原告林富红的其它诉讼请求。 案件受理费21150.00元由原告林海承担7000元，由被告昆明懋华房地产开发有限公司承担14150元。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  姚中梁 审判员  马 昕 审判员  洪 琼 二〇一五年二月三日 书记员  和八江