辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第856号上诉人（原审原告）：邹淑玲，无职业。委托代理人：马文龙，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托代理人：马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连广益民生市场有限公司。住所地：辽宁省大连市旅顺口区经济开发区兴港路**号。法定代表人：周静，系该公司经理。上诉人邹淑玲因与被上诉人大连广益民生市场有限公司（简称广益公司）租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邹淑玲的委托代理人马文龙、马兴骅，被上诉人广益公司的法定代表人周静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹淑玲在原审时诉称：2014年10月25日，邹淑玲与广益公司达成口头合同，双方约定广益公司将其名下广益民生市场中E区05-08号摊位出租给邹淑玲，双方没有约定租赁期限，达成合约当天，邹淑玲向广益公司支付了1000元押金，后于2014年11月3日向广益公司支付了租金30000元，并在收据上注明该笔租金是2014年11月1日至2015年10月31日（365天，每天85元）租金，由于广益公司经营管理不善，导致邹淑玲无力履行合同，于是在2014年11月24日以EMS邮寄方式向广益公司发出解除合同通知书（邮件号码104××××0312），告知广益公司解除双方口头租赁合同，中国邮政网上邮件跟踪显示广益公司于2014年11月26日收到解除合同通知书，依据《合同法》第215条、232条的规定，双方的租赁合同为不定期租赁合同，邹淑玲可以随时解除合同，邹淑玲依据《合同法》规定向广益公司发出了解除合同通知，但至今未提出异议，故诉至法院，请求判令解除双方的租赁合同，判令广益公司返还租金28815元（31000元除365天乘339天）并承担本案诉讼费。广益公司辩称：不同意邹淑玲的诉讼请求。依据《合同法》第10条规定，当事人订立的合同有书面形式、口头形式和其他形式，本案中收款收据已明确约定此租金是自2014年11月1日至2015年10月31日止的租金，是依据《合同法》的规定订立的有效定期合同，是双方的真实意思表示。邹淑玲提出广益公司经营管理不善，导致其无力履行合同，此说法没有依据。邹淑玲于2014年11月3日交付租金，11月24日就提出解除合同，还没有经营就说因广益公司经营管理不善导致其无力履行合同这样说法太牵强了。新开业的市场需要培育，不然广益公司也不能以如此低廉的价格租与邹淑玲。邹淑玲是自主经营，广益公司不参与业主经营，只提供服务，且广益公司所提供的服务并没有瑕疵，不存在经营管理不善问题。因广益公司没有同意邹淑玲解除合同的要求，故租与邹淑玲的摊位直到现在还为其保留，等待其来继续经营。因邹淑玲不履行合同，也给市场造成不良的影响，导致广益公司所经营的市场商品项目不全（因双方口头约定邹淑玲经营的商品类别，广益公司允许其独家经营，因此广益公司拒绝了好多想经营此类商品的商户，这些邹淑玲是知道的）。依据合同法第60条的规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务；第103条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故请求依法判令邹淑玲继续履行合同或赔偿广益公司损失。原审查明：广益公司于2014年9月11日注册成立，位于旅顺经济开发区兴港路41号。主要经营范围：市场管理服务；摊位租赁；农副产品销售等。广益公司所有摊位均对外出租给个体工商户，其主要负责向业主提供摊位、水电、卫生间、治安管理等服务，并按摊位的大小收取相应的租金，但不直接参与商户的具体经营。2014年10月25日，邹淑玲与广益公司达成协议，由邹淑玲承租广益公司所有的E区05-08号摊位，并于当日向广益公司交纳押金1000元。2014年11月3日，邹淑玲向广益公司交纳租金30000元，广益公司在为邹淑玲出具的“工商服务业统一收款收据”客户名称为邹树（淑）玲，在项目等栏中标有“广益民生市（场）E区05-08号床位自2014年11月1日至2015年10月31日止房费（租金）”。2014年11月12日，广益民生市场开始试营业，11月1日正式营业。该市场固定商户126个。邹淑玲在交付押金和租金后，对其所承租的摊位并未实际经营。2014年11月24日，邹淑玲向广益公司邮寄了一份《解除合同通知书》，内容为“邹淑玲于2014年11月3日承租贵公司广益民生市场E区05-08号售货床位，租赁期限为2014年11月3日至2015年10月31日，现邹淑玲解除双方租赁合同关系，特此通知贵公司”。广益公司承认收到邹淑玲的解除合同通知书，但认为邹淑玲单方不能随意解除合同，故不同意解除双方的租赁合同，并且仍为邹淑玲保留其所承租的E区05-08号摊位至今。邹淑玲在邮寄上述《解除合同通知书》后，又到广益民生市场并经广益公司同意后张贴了转让摊位的广告，但至今尚未转租出去。故邹淑玲诉至本院。原审认为：原告邹淑玲与被告广益公司租赁合同法律关系依法成立，且合法有效，对双方均具有约束力。双方所提供的“工商服务业统一收款收据”所记载的内容符合合同的有效要件，同时也清楚地表明双方所达成的协议属于定期的租赁合同。邹淑玲寄给广益公司《解除合同通知书》中标有的“租赁期限为2014年11月3日至2015年10月31日”一节，也能印证双方租赁合同的固定期限。现邹淑玲要求解除合同、返还余下租金的诉请，依据不足。事实表明，广益公司只是为业主提供市场摊位及管理服务，并不参与具体经营。没有证据证明广益公司在合同履行过程中存在违约行为和过错，且至今仍为邹淑玲保留其所承租的摊位，而是邹淑玲自始就没有进行实际经营，责任不在广益公司。虽然邹淑玲以书面形式通知广益公司要求解除合同，但根据《合同法》的有关规定，邹淑玲不享有解除权，故其向广益公司发出的解除合同通知书，不能产生合同解除的法律效果。此外，邹淑玲经广益公司同意后，又在广益公司经营的市场中张贴转让摊位的广告，说明双方亦未就解除合同达成合意。综上，本案中既无约定又无法定解除合同的情形，因此，邹淑玲不享有单方解除合同的权利。故邹淑玲的诉请，本院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决驳回邹淑玲的诉讼请求；案件受理费520元，减半后收取后为260元，其他诉讼费50元，合计310元，由邹淑玲负担。宣判后，邹淑玲不服，上诉至本院，其上诉理由是：1、原审认定租赁合同为固定期限没有事实和法律依据；2、被上诉人未尽到管理服务义务，也未履行独家经营的承诺，存在明显的违约行为，因此上诉人有权解除租赁关系；3、被上诉人收到解除合同通知后未在三个月内提出异议，应认定上诉人的解除合同通知已经发生法律效力。原审法院认定事实错误，适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益，应依法改判。广益公司服从原审判决，针对邹淑玲的上诉理由，广益公司辩称：1、双方只是口头约定邹淑玲经营的商品类别为日用百货类，因日用百货类品种太杂，邹淑玲没有实际经营，我公司无法界定邹淑玲的经营范围，邹淑玲也从未投诉有业户与她重复经营，故无事实和证据证明我公司不能保证其独家经营；2、我公司并未将邹淑玲所租赁的摊位租与其他人，只是其他业户见邹淑玲的摊位空着，擅自临时摆放了物品，我公司发现后已责令撤除，并未影响邹淑玲的正常经营；3、我公司确实收到了邹淑玲的解除合同通知书，但其在发出解除通知书后又到市场与我方协商允许其悬挂转让广告，我方也同意其将我方的电话作为通讯方式以帮助其尽快转让出去，邹淑玲此行为使我公司认为解除合同通知已作废，故其不享有合同解除权。邹淑玲、广益公司在本院二审期间均未提交新证据。本院经审理补充查明：广益民生市场开始试营业的时间为2014年10月12日，而非原审认定的2014年11月12日。邹淑玲与广益公司缔结租赁合同时曾口头约定邹淑玲为独家经营，但邹淑玲自签订合同至今从未进入广益民生市场实际进行经营，也未向广益公司提供拟独家经营的货品明细，且未举证证明其就独家经营无法兑现向广益公司提出异议，至本院庭审时仍表述不清其独家经营的具体经营范畴。在邹淑玲提出解除租赁合同之前，确有其他业户曾临时占用其空置的租赁床位，但已被广益公司责令撤除，现无据证明此后邹淑玲所租赁的床位被他人占用或租赁。邹淑玲于2014年11月24日向广益公司发出解除合同通知书之后，立即又与广益公司协商，经广益公司同意后在其租赁床位上张贴了床位转让广告并留存至今。广益公司至今仍不同意解除租赁合同，要求邹淑玲继续履行租赁合同。本院经审理查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：邹淑玲与广益公司之间成立的租赁合同关系虽未以标准的合同书的形式体现双方的权利义务，但从其提交的加盖广益公司财务专用章的收款收据的内容可以看出，该收据上明确体现了双方当事人的名称（邹淑玲对其名字错写为“邹树玲”并未提出异议）、租赁标的及数量、租金价格及租赁期限，具备了《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）所规定的合同的主要条款，属于《合同法》第十一条所规定的“可以有形地表现所载内容的”书面形式，符合《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的法律规定，且明确约定租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日，故邹淑玲关于该租赁合同应视为不定期租赁的上诉理由，本院不予采纳。该租赁合同成立且合法有效，对双方送当事人均有法律约束力，双方均应依约履行。根据《合同法》关于合同解除的相关规定，合同的解除包括约定解除和法定解除，本案中双方当事人并未在合同中约定合同解除的条件，故只能依据合同解除的法定条件是否成就判断邹淑玲是否有权解除合同。邹淑玲称广益公司未尽到管理服务义务，也未履行独家经营的承诺，明显违约，故其有权解除合同。但根据本院所查明的事实，邹淑玲自合同签订后至今未进入市场实际经营，其也未提交证据证明其独家经营的经营范畴、以使广益公司能据此保障其独家经营；也未提交证据证明其租赁的床位因广益公司不履行管理服务义务而被他人占用、导致其无法经营而不能实现合同目的，故其该上诉理由，本院亦无法采纳。邹淑玲称广益公司在收到解除合同通知后未在三个月内提出异议，解除合同通知已发生法律效力。但邹淑玲于于2014年11月24日向广益公司发出解除合同通知书之后，立即又与广益公司协商，经广益公司同意后在其租赁的床位上张贴转让广告，根据《合同法》第二百二十四条第一款之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。邹淑玲在发出解除合同通知之后又拟将租赁床位转租的行为，应视为其愿意继续履行租赁合同，否则其在合同解除后无权将他人的租赁物予以转租，况其依据《合同法》第九十六条行使合同解除权的法定条件并未成就，故其该上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费520元，由上诉人邹淑玲承担。本判决为终审判决。审 判 长  薛 辉审 判 员  陈姝丽代理审判员  任 娲二〇一五年七月二十四日书 记 员  白 玫