黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书(2015)鸡冠民初字第912号原告芦艳红，女。委托代理人李玉香，女。被告杨文革，男。委托代理人蔡林海，男，律师。原告芦艳红与被告杨文革房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告芦艳红及其委托代理人李玉香、被告杨文革及其委托代理人蔡林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦艳红诉称：原告芦艳红将位于鸡西市某小区3号楼1号门市出租给被告杨文革，按合同约定被告应该在每年10月份前交纳供热费，但被告以各种理由迟迟往后推脱，至今也没有交纳2013-2014年冬季供热费，按双方合同中第五项第二条约定，乙方不按合同上约定的时间交纳各项费用，甲方可以解除合同，合同中第六项第一条约定，任何一方不按合同上的约定违反本合同义务，对方可以解除合同，违约方应一次性向非违约方给付违约金100000元。被告至今为止没有交纳2014年冬季供热费，按合同约定被告已经违约，现依法提起诉讼要求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，判决被告赔偿原告100000元违约金并由被告承担本案的诉讼费用。被告杨文革辩称：原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同以及要求被告赔偿100000元违约金的请求及理由不能成立。被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，双方应当继续履行合同。本案争议的焦点问题是：1、被告是否违约。2、双方的合同是否应当解除。3、被告是否应当赔偿原告违约金。4、违约金数额应当是多少。双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证。原告芦艳红向法院提交的证据有：证据一、房屋所有权证照复印件一份，证实该房屋房主系原告芦艳红；证据二、房屋租赁合同复印件一份，证实原告于2013年4月1日至2016年3月31日将房屋租赁给被告杨文革，被告根据合同约定已经违约；证据三、鸡西市热力公司于2015年6月15日出具的通知复印件1份，证实被告没有交纳2014年至2015年供热费。被告对原告证据一无异议。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，提出本案争议的房屋是在原告同意的情况下，2014年5月29日被告从他人处转租而来，2014年5月29日以前被告并未占有和使用该房屋，且被告没有违约，根据双方签订的合同第六项第一条的约定，导致合同无法继续履行的情况下对方才可以解除合同，但是否交纳供热费不必然导致合同无法履行，原告以是否交纳供热费为由行使合同解除权是错误的。对证据三有异议，提出通知单上的时间有涂改迹象，因供热不达标，被告与供热公司就此进行了协商，协商期间被告没有交纳供热费，现被告已经交纳2014年冬季供热费。被告杨文革向法院提交的证据有：证据一、房屋租赁合同复印件1份，证实原告与被告租赁合同合法有效，被告按合同约定履行了义务；证据二、2015年7月1日鸡西市热力公司东风分公司供热费票据复印件1张，证实被告已经向鸡西市热力公司全额交纳了2014年度的供热费，被告不存在违约行为；证据三、2015年7月2日鸡西市热力公司东风分公司出具的证明1份，证实2014年供热期间，由于热力公司供热不达标，被告与热力公司进行协商，协商期间未交纳供热费，现被告已于2015年7月1日交纳了2014年度供热费，被告不存在违约行为。原告对被告证据一真实性无异议，对证明问题有异议，提出双方签订的房屋租赁合同合法有效，按合同约定被告应当每年10月份前交纳供热费，但被告没有按合同上的约定交纳供热费。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，提出被告是在诉讼期间交纳的供热费，已经超过合同上约定的时间，不能证明被告没有违约。对证据三真实性有异议，原告在起诉前去过鸡西市热力总公司及东风分公司，鸡西市热力总公司及东风分公司从未告知原告是因为供热不达标才未交纳供热费，该证据不能证明被告没有违约，原告去鸡西市热力总公司询问被告是否交纳供热费时鸡西市热力总公司给原告出具了一份欠费通知。本院对原、被告提交的证据进行审查核实，认证如下：对原告证据一，被告无异议，本院予以确认。对证据二，被告对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，但合同签订日期为2014年5月29日，故对原告提出的2013年4月1日至2016年3月31日将房屋租赁给被告杨文革的证明目的不予确认，被告因供热未达标与供热公司协商期间未交纳供热费，现已经交纳了供热费，原告收取了被告10000元房屋抵押金用于保证被告交房时不欠水电、供热费等，且被告现在交纳供热费并没有导致合同无法履行，故对原告提出的被告已经违约的证明目的不予确认。对证据三，因为该证据系复印件，且被告已经交纳了供热费，故对该证据本院不予确认。对被告证据一，该合同系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以确认。对证据二，原告对真实性无异议，供热费票据可以证实被告交纳了2014年冬季供热费，本院予以确认。对证据三，虽然原告有异议，但该证据系鸡西市热力公司东风分公司出具，具有真实性，该证据载明了被告因供热不达标与供热公司协商期间未交纳供热费，并已于2015年7月1日交纳了供热费，本院予以确认。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：原告芦艳红系鸡冠区某小区3号楼1号门市的房屋所有权人。2014年5月29日被告杨文革从他人手中转租芦艳红的该门市，并与原告芦艳红签订房屋租赁合同，双方在合同中约定：“甲方：芦艳红。乙方：杨文革……二、租金价格、租赁期限的约定：该房屋租金每年140000元。大写壹拾肆万元整。租赁期共36个月。即从2013年4月1日起至2016年3月31日为止……四、其他约定：……8、乙方向甲方缴纳租房抵押金10000元，大写：壹万元整。乙方交房时保证不欠水电费、房产税、供热费、卫生费等一切应该由乙方结清的费用，如欠各项税费，甲方有权用抵押金结清……六、纠纷解决：1、甲乙双方严格履行合同，任何一方不按合同上约定违反本合同义务，导致合同无法履行，双方可解除合同，违约方应一次性向非违约方支付违约金10万元。”2015年5月29日原告将房屋交给被告使用。被告按合同约定交纳了2014年-2015年、2015-2016年的房屋租金。并按合同约定交纳了10000元租房抵押金。但被告因鸡西市热力公司东风分公司2014年冬季供热未达标，与其协商期间未交纳供热费，后于2015年7月1日交纳了供热费。现原告以被告未按合同约定时间交纳供热费属于违约为由要求解除合同并要求被告赔偿100000元违约金，并由被告承担本案的诉讼费用。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，合法有效。按合同约定，任何一方不按合同上约定违反本合同义务，导致合同无法履行，对方可解除合同，违约方一次性向非违约方支付违约金100000元。现被告因鸡西市热力公司东风分公司供热未达标与其协商期间未交纳2014年供热费，并已于2015年7月1日交纳了供热费，且原告收取了被告10000元租房抵押金以保证被告在交房时不欠水电费、房产税、供热费等，被告于2015年7月1日交纳供热费并没有导致双方房屋租赁合同无法继续履行，故对原告要求解除合同和要求被告赔偿100000元违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告芦艳红要求解除与被告杨文革之间房屋租赁合同及要求被告赔偿100000元违约金的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告芦艳红自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  褚连英代理审判员  赵淑红人民陪审员  孙鹤丹二〇一五年七月十四日书 记 员  吴雅楠