金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺北商初字第206号原告：中国建设银行股份有限公司金华分行。负责人：王井平，职务：委托代理人：裘质余、骆松美，被告：吴卫忠。被告：金华市金宇房地产开发有限公司。法定代表人：张静委托代理人：袁红枫。原告中国建设银行股份有限公司金华分行（以下简称建行金华分行）为与被告吴卫忠、金华市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇房开公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年2月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军适用简易程序独任审理，于2015年4月2日公开开庭进行了���理。原告建行金华分行的委托代理人骆松美、被告金宇房开公司的委托代理人袁红枫到庭参加诉讼，被告吴卫忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告建行金华分行诉称：被告因购房需要向原告申请借款。2007年3月23日，原告与被告吴卫忠签订《个人住房借款合同》，合同约定：原告向被告提供57万元的借款；借款期限为240个月，即从2007年3月23日-2027年3月23日止；借款利率为在贷款基准利率水平上下调15%；逾期贷款利率在本合同所执行贷款利率水平上上浮27.5%；还款方式为等额本息还款法；被告未按期归还借款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部贷款本息；因被告违约造成原告为实现债权所产生的费用由被告方承担；同时合同中还约定由被告金宇房开公司对贷款等相关费用提供连带责任保���，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告吴卫忠将其坐落于金华市上城华府8幢1-101室房地产为贷款设定抵押担保，并办理了房屋抵押预告登记手续。合同签订后，原告根据被告吴卫忠申请将借款57万元划入双方约定的账户。然而被告吴卫忠未能按约定还款付息。经原告多次催收，被告吴卫忠至今未履行还款义务。该欠款发生在保证期间内，被告金宇房开公司应当对债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令解除原告与被告吴卫忠签订的《个人住房借款合同》，由被告吴卫忠归还借款本金426323.44元，并支付利息7876.19元（利息已计算至2015年1月22日止，之后利息按合同约定及人民银行相关规定计算）；2.判令被告承担律师代理费28000元；3.判令被告金宇房开公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告吴卫忠所有的金华市上城华府8幢1-101室房地产享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告方承担。被告吴卫忠未作书面答辩，也未在举证期限内提供证据。被告金宇房开公司辩称：建设银行已取得优先受偿权，金宇房开公司的连带保证责任期间已过，不应承担连带保证责任。根据《个人住房借款合同》第36条的约定：保证期限为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。而在本案中，原告的优先受偿权因预告抵押登记已经取得，金宇房开公司不应再承担保证责任。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据以上法律规定，预告登记的本质是使被登记的请求权是具有物权性质的优先请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。通俗地讲，也就除了预告抵押登记的权利人放弃优先抵押权后，其它权利人才能行使抵押权。根据《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案中，原告针对涉案房屋已取得预告抵押登记，原告已取得了优先受偿权。综上，金宇房开公司的保证期间已过，不应承担保证责任。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据：1.原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证、营业执照复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《个人住房借款合同》1份，证明原告与被告吴卫忠签订《个人住房借款合同》1份，合同对原、被告的权利义务进行了约定的事实；3.预告抵押登记证1份，证明被告将金华市上城华府8幢1-101室房地产为贷款设定抵押，原告对抵押物享有优先受偿权；4.贷款支付凭证1份，证明原告已将借款57万元划入约定的账户；5.贷款账户明细1份，证明截止2015年1月22日被告尚欠本金426323.44元，未支付利息7876.19元的事实；6.律师委托代理合同及发票各一份，证明原告为实现债权支付律师代理费28000元的事实。被告金宇房开公司对以上证据均无异议。本院认为，上述证据形式合法，内容真实可信，与原��主张的事实及诉请具有关联性，故本院对其证明力予以确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2007年3月23日，原告建行金华分行与被告吴卫忠、金宇房开公司签订《个人住房借款合同》，合同约定：由原告向被告吴卫忠发放贷款57万元用于购买金华市上城华府8幢1-101室房产；借款期限为240个月，自2007年3月23日至2027年3月23日止；贷款利率为基准利率下浮15%；还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮27.5%；被告未按期归还单笔借款本息的，原告有权提前收回已发放的全部贷款本息；因被告违约而造成原告为实现债权而产生的费用由被告方承担；被告吴卫忠将其所有的金华市上城华府8幢1-101室房产为贷款设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（YD200612060045号），同时被告金宇房开公司对贷款本息及相关费用等提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；另合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将57万元贷款划入双方约定的账户，其户名：金华市金宇房地产开发有限公司，账号：330678846010023910913。但在合同履行过程中，被告吴卫忠于2014年年底起未按约归还借款本息。截止2015年1月22日，被告吴卫忠尚欠原告借款本金426323.44元，利息7876.19元。另查明，原告为实现该债权，花去律师费28000元。本院认为：原告建行金华分行与被告吴卫忠、金宇房开公司签订的《个人住房借款合同》系三方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定发放贷款57万元，而被告吴卫忠未按约归还借款本息，其行为已构成违约。据此，原告有权在法定诉讼时效内随时主张权利，解除合同关系，要求被告吴卫忠在合理期限内归还借款本息及实现债权费用。被告吴卫忠已将所购房产向原告设定抵押，并办理了抵押权预告登记，虽未取得房屋他项权证，但该预告登记具有排他性，抵押已生效。据此，原告对抵押物享有优先受偿权。被告金宇房开公司虽然提供了连带责任担保，但是双方对保证期间已有明确的约定，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。在本案中，原告收执了房屋预告登记证明，截止起诉之日，双方约定的保证期间已过，故保证人免除保证责任。原告要求被告金宇房开公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。因被告吴卫忠未按约还款���引起本案诉讼，原告因本案诉讼聘请了律师，支出了律师代理费28000元，按约应由被告吴卫忠负担。被告吴卫忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉的行为，是对其自身权利的放弃，由此产生的不利后果，应当由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司金华分行与被告吴卫忠、金华市金宇房地产开发有限公司于2007年3月23日签订的《个人住房借款合同》；二、被告吴卫忠于本判决生效后7日内归还原告中国建设银行股份有限公司金华分行借款本金426323.44元及利息7876.19元（利息��计算至2015年1月22日止，之后的利息仍按合同约定计算至实际付清之日止）；三、被告吴卫忠于本判决生效后7日内支付原告中国建设银行股份有限公司金华分行实现债权费用28000元；四、原告中国建设银行股份有限公司金华分行对被告吴卫忠所有的坐落于金华市上城华府8幢1-101室房屋享有优先受偿权；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4117元（已减半收取，原告已预缴）、保全费2870元由被告吴卫忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 刘爱军二〇���五年七月十日代书记员 季飞云