沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第494号原告王欢，女，汉族，住沈阳市浑南区。被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南区沈营路11-1号。法定代表人康周永，系该单位董事长。委托代理人齐济，男，满族，住沈阳市和平区。被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路11-1号。法定代表人康周永，系该单位董事长。委托代理人陈晖，系辽宁人民律师事务所律师。被告沈阳实华置业发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路100-23-7号。法定代表人陈安军，系该公司总经理。委托代理人张凤华，男，满族，住沈阳市大东区。原告王欢与被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司（以下简称物业公司）、爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司（以下简称房产公司）、沈阳实华置业发展有限公司（以下简称实华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成由本院审判员程世刚担任审判长、代理审判员崔晓辉主审、人民陪审员李洪侠参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王欢、被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司委托代理人齐济，被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司的委托代理人陈晖，被告沈阳实华置业发展有限公司的委托代理人张凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欢诉称，2013年8月5日，原告通过被告实华公司购买爱斯阿尔新城三期地下车位B区XX号车位一处。被告物业公司收取原告当年度车位服务费660元（2014年7月8日到期）。2014年7月9日原告驾车出行，在院门起落杆处被阻，发现门卡过期。原告到被告公司二楼办理续费手续，被告知：本卡不能续费，原因是第二被告、第三被告之间有官司，凡是从第三被告购买的地下车位一律不给办理续费手续。原告作为业主已合法取得房屋所有权和地下车位的使用权，被告也已收取相关服务费用，两被告之间的官司与原告地下车位门卡续交服务费是两个不同的法律关系，被告以此拒收服务费没有事实和法律依据。原告起诉，请求判令：1、被告履行地下车位服务合同义务；2、被告赔礼道歉；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告物业公司辩称，被告提供车位使用服务的前提是被告园区的业主，被告实华公司不能对被告发出指令；原告与被告实华公司签订的《SR车位使用权认购书》虽然成立且有效但未实质生效；原告与被告实华公司之间的关系目前仍然是普通的债权关系，不能发生物权转移的效力，开具车位认购发票是原告取得诉争车位使用权排他权利的法定要件。本案中，原告未能向法院提供该法定要件，因此，不能视为原告取得了诉争车位的使用权，诉争之以被告实华公司名义签订的《SR车位使用权认购书》并未生效。另外，在本案中明确一个内容，被告实华公司与被告没有权利和义务关系。被告与业主签订的服务协议第四章第二款规定，本案的原告没有向被告提供合法有效的购买车位的收据，所以被告有权利也有能力终止对原告的停车服务。被告房产公司辩称，被告提供车位使用服务的前提是被告园区的业主，被告实华公司不能对被告发出指令；原告与被告实华公司签订的《SR车位使用权认购书》虽然成立且有效但未实质生效；原告与被告实华公司之间的关系目前仍然是普通的债权关系，不能发生物权转移的效力，开具车位认购发票是原告取得诉争车位使用权排他权利的法定要件。本案中，原告未能向法院提供该法定要件，因此，不能视为原告取得了诉争车位的使用权，诉争之以被告实华公司名义签订的《SR车位使用权认购书》并未生效。被告实华公司已经说了，原告办理车位手续的时候，就SR公司就已经告诉原告想办理认购书，将车位购买款项向开发公司缴纳，取得正式发票，才能取得车位的使用权，车位所对应的税种是，营业税5%，房产税12%，企业所得税5%（扣掉建筑成本），包括被告所有车位，2013年年末开始强制要求开具发票，该规定是税务局强制要求出具的，购买款项应在我公司账面完成纳税之后，将剩余的款项返还给实华。被告实华公司与原告之间签订的买卖合同不具有物权属性，只是一种债权，这份合同虽然成立也有效，但是没有生效，对外不产生物权的效力。SR物业为原告办理车位使用是临时性的，原因是被告实华公司作为交换履行房产的维修义务。被告实华公司辩称，原告的车位是从被告处购买的，被告向原告出售车位是依据SR国际新城三期合作开发补充协议书一份及SR三期地下车库分配协议书一份，依据SR国际新城三期合作开发补充协议书第五条销售办法，第八条以及其他相关条款，被告销售车位，并提出销售办法中提到的手续给原告，该手续就是确认书和收据，到SR开发办理相关的手续，SR未办理相关的SR认购书手续，但是给原告开具了物业服务费收据，并允许原告使用车位，由于SR开发和实华公司在项目结束结算过程中，相关事宜没有处理完毕，SR开发于2014年5月份以后，陆续停办了实华开发公司办理的原告等29个车位的使用权，被告销售地下车位的权利是双方合同约定的相应权利，SR开发应与配合办理认购书等手续，应故未办理手续，但是允许原告使用车位，并且签订了物业服务协议，构成事实上的物业服务关系。SR开发与实华之间在结算和相关财务对账等事宜的未完事项，不能影响原告等车位使用权，也不应该停止车位的继续使用。被告与SR开发，车位的分配有专门的协议，通常程序是被告销售车位，然后被告出具确认书及投资回收款收据，SR开发予以办理认购书，此前SR开发给我方办理了23个车位，后期因故停办，但允许原告等29人使用车位，我们在双方的合作过程中，这样的程序不仅仅体现在车位，其他的房屋、网点等都是按照此程序办理的，基于上述事实和理由，被告认为原告的诉讼请求，应由其他被告承担，与被告无关。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一，SR三期地下车位使用权认购书一份、SR地下车位物业服务协议、发票联一张、SR地下车位使用通知单一张，证明原告拥有SR三期地下车位的合法使用权以及我已经实际使用SR三期地下车位，被告SR物业公司已经实际为我服务了。被告实华公司质证意见：真实性没有异议，对关联性服务协议可以证明一点，第211条恰恰能够证明我公司签订的认购书得到SR物业的认可。被告房产公司质证意见：同意被告物业公司意见，协议是开发公司拟定，如果没有我公司手续产生不了物权效力。原告提供协议合同期限是没有填写的，如果认可我们会填写相应的对应期限。被告物业公司质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议，这份证据不能证明原告证明的内容，恰恰是原告物业服务协议中的条款，需要原告提供的SR认购书或购买收据，才能准确的认定原告为物权所有人，这份协议授予了物业公司的权利，根据协议的约定，SR三期地下车位使用权认购书实华公司没有向我们单位提交过，我没见过，协议中单方签订的协议，我方不认可，发票是在原告办理房屋入住手续后，跟我公司申请了短期租用的协议，给原告半年时间开具发票，原告没有开来发票。SR物业我只受命令于SR开发有限公司，只有SR开发公司认可的内容，我们才执行，被告实华公司和我方没有任何关系。被告实华公司为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一，SR国际新城三期合作开发补充协议书（二），证明实华销售车位的行为是有合同依据的，沈阳实华置业签订的合同认购书，也是有合同依据的，同样依据合作开发协议书的第八条，SR开发应该予以认可。这份合作合同特别约定了SR开发办理手续的义务。原告对该份证据无异议。被告房产公司质证意见：真实性没有异议，销售办法补充协议二的第五条，这条约定是销售之间均通过共管账户，完成纳税后才可能出具售房手续，SR开发公司没有义务替实华公司垫付开具税务手续的款项和资金流转，第五条最后一句特殊情况是指我替实华纳税，但是就本案而言我方没有义务替实华纳税，出具售房手续是完成诉争车位购买合同的生效要件，SR开发公司从来没有否认过实华公司在其房产和车位范围内的销售权利，对外签订的合同有效，但是不生效，不产生物权效力，如果不能完成纳税过程，只停留在债权行为，而不能产生物权效力，人民法院同样不可能强制房产部门车位和房产的产权登记底档。第七条确定了，物业只对开发公司说话，不对实华说话。必须有开发公司的手续，物业公司才能对该车位提供服务。被告物业公司质证意见：跟我无关，原告和我公司签订的物业服务协议，只是按照惯例先向业主提供服务，并且在当时也明确告知原告如在半年内不能取得合同上约定的第211条、第212条的要件，物业公司将有权终止服务。证据二，SR三期地下车库分配协议书一份，证明原告等车位的销售是实华的自有销售权利范围内，是实华开具的认购书，相当于合同行为，是双方意思真实表达，是合法有效的。原告及房产公司对该份证据无异议。被告物业公司质证意见：该份合同中没有任何物业公司权利义务的约定，实华公司不能指令物业公司。被告房产公司及被告物业公司未向本院提供证据。经审理查明，2013年8月15日，原告与被告沈阳实华置业发展有限公司签订了SR三期车位使用权认购书，约定：原告认购沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位B区XX号一处（原告已购关联物业为SR新城304栋1单元20-3室物业）；售价人民币11万元；原告认购的仅为车位的使用权，车位所有权仍归被告实华公司所有；原告签署认购书认购车位使用权并付清全款或头期款的，被告实华公司对车位使用权不退不换；本认购书一式三份，双方各执一份，签字盖章后生效，具有同等法律效力，未经双方同意，不得任意更改；按照物业管理相关规定，由地下车位物业管理方收取车位使用费。2013年8月15日原告交纳了购买该地下车位使用权的费用。2013年8月9日、2014年2月10日，被告物业公司作为该住宅园区及地下车位提供物业服务的公司，分两次收取原告该地下车位服务费共660元，服务期间自2013年8月9日至2014年7月8日，为原告提供了相应的物业服务。自2014年7月9日起，被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司因被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司、被告沈阳实华置业发展有限公司之间的纠纷，拒绝收取原告地下车位服务费，并拒绝提供相应的物业服务，原告起诉来院。另查明，2007年11月25日，被告房产公司（甲方）与被告实华公司（乙方）签订SR国际新城三期合作开发补充协议书（二），约定：双方以联合开发，风险共担，利润共享的方式合作开发；开发经济技术指标：土地使用面积46062平方米，地上住宅建筑面积161199.5平方米，商业办公建筑面积15781平方米，地下停车场面积22918平方米，以上指标均以最终规划审批图和实际施工图为准；按实际三期可售面积50%分配建成的楼房、商场、库房分配；乙方分配楼号为303楼、304楼、305楼、306楼、307楼及商业面积的50%和地下停车位数量的50%；甲、乙双方各安排二名销售人员，组成联合销售办公室，负责SR三期房屋销售工作，双方各自销售各自房屋，但价格需统一协调，甲方须及时配合乙方出具各种售房手续；物业由甲方负责管理，乙方住宅销售后，物业管理权、车库及公共部位产权归甲方；乙方授权被告实华公司代表其行使在本项目中的权利和义务，甲方予以承认。2013年7月12日，被告房产公司（甲方）与被告实华公司（乙方）签订SR三期地下车库分配协议书，并附SR三期地下车位分配表，原告购买的沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位B区XX号车位分配为乙方所属。本院认为，原告购买了沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位B区XX号，依法取得该地下车位使用权，被告物业公司作为该地下车位提供物业服务的公司，收取原告物业服务费，并提供了相应的物业服务，双方形成物业服务合同关系，在该物业服务合同关系中，原告享有被告物业公司提供的物业服务权利，承担按时交纳物业服务费的义务，被告物业公司享有收取原告交纳的物业服务费的权利，承担提供物业服务的义务。被告物业公司自2014年7月9日拒绝收取原告地下车位物业服务费，并拒绝履行为原告提供地下车位物业服务义务的行为违反了双方当事人的约定，原告要求被告履行地下车位服务合同义务的诉讼请求符合有关法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告赔礼道歉的问题，因没有相对应的事实及法律依据，故本院对原告的该项请求不予支持；被告房产公司、实华公司与原告不存在地下车位物业服务合同关系，在本案中不承担相应的法律责任；被告物业公司系法人单位，有权享有民事权利，并承担相应的民事义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司履行为原告王欢购买的沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位B区XX号提供服务的合同义务。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费100元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程世刚代理审判员  崔晓辉人民陪审员  李洪侠二〇一五年七月十七日书 记 员  赵 勃本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。