洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0304民初209号原告屈解元，男，汉族，1986年8月24日出生，住洛阳市瀍河回族区。委托代理人张耕硕，河南钼都律师事务所律师，特别授权。被告洛阳市钰泰置业有限公司，地址：洛阳市西工区八一路20号城市杰座5楼。法定代表人杨晓甫，该公司总经理。委托代理人叶花锋，河南义同律师事务所律师，特别授权。委托代理人李炜，河南义同律师事务所实习律师，一般代理。原告屈解元诉被告洛阳市钰泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屈解元委托代理人张耕硕，被告洛阳市钰泰置业有限公司委托代理人叶花锋、李炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈解元诉称：2012年9月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告通过公积金贷款方式向被告支付购房款336172元，被告应于2012年12月31日前将经验收合格后的房屋向原告交付使用，被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如果逾期交房，自最后交付期限的第二天至实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一违约金，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，出卖人按照已付房款向买受人支付违约金。同时合同约定，供热方式为城市热力集中供热，室内采暖方式为散热器供暖。合同生效后，原告依约、按时、足额履行了上述义务。2013年4月9日，被告向原告交付房屋钥匙，但未向原告出示验收合格证明，交付的房屋暖气未安装通暖，至今未办理房产证，构成严重违约，故诉至法院请求：1、判令被告支付逾期交房违约金3294元（以总房款金额为基数，按照已付房款日万分之一计算自2013年1月1日至2013年4月9日止）；2、判令被告支付逾期办理产权证的违约金暂计68204元（以总房款金额为基数，按照同期银行贷款年利率4.75%计算，从2013年7月9日暂计至2017年10月15日止；全部违约金按年4.75%计算至将房屋登记在原告名下止）；3、判令被告按照合同约定负责通暖；4、判令被告承担本案诉讼费。被告洛阳钰泰置业有限公司辩称：一、原告起诉要求答辩人支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效。答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第8条约定答辩人应于2012年12月31日向原告交付房屋，虽然答辩人向原告交付房屋的日期为2013年4月19日，但原告主张答辩人交房违约的期限最迟应在2015年4月19日之前。故原告2017年10月26日才提起诉讼早已超过诉讼时效，不具有胜诉权，依法应予驳回原告的该项诉讼请求。二、关于逾期办理不动产权属证书的违约金。1、目前本案所涉房屋所在楼栋，答辩人已经办理房屋产权的初始登记，原告完全可以自行办理不动产登记相关手续，且答辩人已经履行将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的协助义务，原告之所以至今没有取得房屋的不动产证书，系原告自身原因造成的，答辩人不负有将房屋所有权转移给原告的义务。原告的诉讼请求不能成立，答辩人也不应承担相关责任。答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后和商品房综合验收合格经建设主管部门批准备案之日起90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。”原告所购房产所在B6楼工程于2017年1月18日办理完竣工备案手续，答辩人已经在90天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。因此，答辩人并不存在违约的情形，不应向原告支付违约金。2、答辩人开发的九龙台北侧地块项目，系洛阳市旧城改造重点项目。洛阳市人民政府洛政（2010）133号文件第三条第五款规定，允许危旧小区安置用房在符合规划、质量、安全、消防的前提下先期进行建设，后补办手续。答辩人和洛阳市瀍河区人民政府2006年8月4日签订了《旧城改造合同书》。答辩人签订《旧城改造合同书》后，按照政策规定要求，开始了项目建设，但项目拆迁和手续办理工作一直未能顺利推进。该《旧城改造合同书》第六条第一款规定，由洛阳市瀍河区人民政府协助答辩人办理各类手续，但洛阳市瀍河区人民政府未尽到合同约定的义务，并非答辩人的个人原因，属于客观不可抗力因素所致，答辩人不应承担违约责任。3、原告关于起诉逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效。答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后和商品房综合验收合格经建设主管部门批准备案之日起90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。”答辩人向原告交付房屋的日期为2013年4月19日。原告如果主张答辩人办证违约，诉讼时效的起算时间为2013年7月19日，期限届满的时间为2015年7月19日。但原告直至2017年10月26日才提起诉讼。因此原告起诉的违约金早已超过诉讼时效，不具有胜诉权，依法应予驳回原告的诉讼请求。三、原告要求答辩人按照合同约定负责通暖没有事实和法律依据。1、洛阳市发展改革委2014年12月24日在洛阳网百姓呼声栏目中明确答复：根据《洛阳市城市基础设施配套费征收管理办法》、《洛阳市城市基础设施配套费征收细则》文件规定，2009年12月1日以后办理《建设工程规划许可证》的新建、改建和扩建建设项目应按照120元/平方米缴纳城市基础设施配套费，暖气（热力）初装费、燃气初装费停止征收。但城市配套费主要用于建设项目规划红线外公共配套设施建设，不包含小区规划红线至住户的热力、燃气管网建设费用及入户费用。因此，原告应当自行承担从小区规划红线至住户的热力管网建设费用及入户费用。2、冬季供暖属于洛阳市市政公共配套设施管理范畴，并非答辩人的权利义务。答辩人和原告签订的《商品房预售合同》中并无暖气接通的相关约定。答辩人已经按照洛阳市的相关规定缴纳城市基础设施配套费，该费用已经包含热力管网建设费，但因市政供暖企业的原因，热力管网至今尚未铺设至本小区。因此，原告应当自行向市政供热企业主张权利，要求尽快完成热力管网的铺设工作，并开通市政供暖。3、冬季供暖工作属于洛阳市市政公共设施管理范畴，属于政府的行政管理职权范围，对于原告要求答辩人通暖的诉讼请求依法应当予以驳回。四、关于本案诉讼费用的承担。原告主张逾期交房的诉求已过诉讼时效，答辩人也不存在逾期办证的违约情形，不应承担违约责任。因此本案的诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人无争议的事实为：2012年9月26日，原告作为买受人与被告签订了《商品房预售合同》，购买位于洛阳市××区××龙××街北侧钰××号房屋。并约定出卖人应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。协议还约定出卖人应当在商品房交付使用后和商品房综合验收合格经建设主管部门批准之日起90日内将办理权属登记的资料报登记机关备案。被告于2013年4月9日将涉案房屋交付原告使用,原告办理了物业费缴纳手续。2017年1月18日由洛阳市住房和城乡建设委员会向被告洛阳市钰泰置业有限公司下发B6号楼洛阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2017年12月15日，洛阳市房兴房产测绘中心出具情况说明一份，证明2017年1月19日已受理被告公司对钰泰九龙苑项目B2、B3、B5、B6号楼的申请，进行房屋初始登记的测绘项目,并于2017年2月7日出具房屋测绘报告。本院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。被告钰泰公司作为出卖人应当于合同约定2012年12月31日前交房。但被告直至2013年4月9日才将房屋交付原告，存在违约行为，原告可向其主张违约责任。但原告直至2018年1月22日才诉至法院，早已超过法定诉讼时效，故原告诉请被告承担逾期交房违约金，该主张本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，约定了被告有协助办理房屋产权证书的义务，被告应当在合同约定的时间内提交相应资料报产权登记机关备案。被告于2017年1月18日取得竣工验收备案证书，洛阳市房兴房产测绘中心接到被告申请后于2017年2月7日出具房屋测绘报告，原告的证据无法证明被告存在消极履行协助办理不动产权证情形，也无法证明被告存在违反合同约定的行为，故原告主张支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。原告诉请的通暖问题应当向负责社会供暖的相应机构主张，被告作为房屋建设单位，不具备向社会供暖的相应职责，故原告该诉求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下:驳回原告屈解元的诉讼请求。本案受理费1587元，由原告屈解元承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  冀翠红审 判 员  李雅然人民陪审员  贾小丽二〇一八年五月二十五日书 记 员  宋 洁