湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初388号 原告：赵玲，女，1959年1月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、变更、放弃诉讼请求，调解、撤诉、上诉，代收文书等一切诉讼权利。） 委托诉讼代理人：毛明扬，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲中航房地产开发有限公司。 法定代表人：何正武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾铁军，湖南火炬律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等）。 委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市阳光法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 原告赵玲诉被告株洲中航房地产开发有限公司（以下简称“中航房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理，并依法由审判员彭鸿森担任审判长、与人民陪审员曹佩均、彭福寿组成合议庭于2018年4月12日、5月7日、5月22日公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人肖淑蓉、毛明扬，被告的委托诉讼代理人曾铁军、叶翌旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵玲诉称：被告在建设株洲市芦淞区宇航路36号的中航怡园项目的过程中，为筹集建设资金，出售在建房屋。2015年10月17经原、被告双方协商一致，原告全额付款30万元购买中航怡园6栋2604号（约133平方米）房屋；被告取得房屋销售手续后，与原告或原告指定的人签订正式的房屋销售合同，并办理相关不动产权证手续。被告于2016年1月7日取得涉案房屋预售许可证，本案房屋开盘售价4788元/平方米。原告根据双方约定，指定他人作为买方与被告就本案房屋签订商品房预销售合同，该买方并将相应购房款支付给原告。原告至被告处要求办理本案房屋相关购房手续，因被告内部管理人员的变更，被告拖延购房合同的签订，基于本地房价上涨，原告指定的买受人不愿再耽搁买房，遂放弃。2017年7月，原告获知被告已将案房屋另售他人并办理了备案手续。综上所述，被告基于房屋开盘后高价上涨的现状，违背约定将房屋另售他人，导致原告无法取得本案房屋所有，造成原告的损失。为此，原告多次与被告协商未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除双方之间的商品房买卖合同；2、被告对处分原告已购中的中航怡园6栋2604号房屋而导致的原告损失640,490元（4788元/平方米×133.77平方米）承担赔偿责任；3、被告承担本案诉讼费。 被告中航房地产公司辩称：1、张雄的下列行为是职务行为：2015年7月17日出具《收据》，之后收取原告赵玲购房款20万元，2016年3月3日在《收据》上加注“因房主退房，购房款转为借款”。张雄的下列行为是个人行为，未获得公司授权，与公司无关：2015年7月17日出具《委托书》，要求原告赵玲向案外人尹小华汇款10万元，2016年3月3日在《收据》上加注的除“因房主退房，购房款转为借款”之外的其他内容的行为。2、收据上注明的不是“全额房款”，而是“金额房款”，故原告所交纳的房款只是部分房款，而不是全部房款。3、原、被告双方已由房屋买卖关系转化为借贷关系。借款本金为20万元，双方约定的借款利息过高，请求法院依法核减。 经审理查明：2015年10月17日，原、被告双方经协商，决定由原告出资30万元购买被告中航房地公司的中航怡园6栋2604号房屋。当日，被告总经理张雄出具一张编号为7007734的《收据》、一份《委托书》，《收据》加盖株洲中航房地产开发有限公司财务专用章，注明“兹收到赵玲（此款支付到张雄私人卡上，卡号：建行株洲市湘江支行，6217002940000147545）交来中航怡园小区6栋2604号全额房款（不含其它费用、办证费用）叁拾万元，收款人：张雄”；委托书内容为“请赵玲女士将购买的中航怡园6栋2604号全额房款叁拾万元整，代我公司直接支付给永州的尹小华，其余的直接付我个人卡上，详见银行付款小票”，落款为“中航房地产开发有限公司经办人张雄”。2015年10月17日、同年10月19日、同年10月20日，原告方分别向张雄尾数为7545的银行卡存入10万元、9万元、1万元；2015年10月17日，原告方向尹小华汇款10万元。 2016年1月7日，被告中航房地产公司取得中航怡园的商品房预售许可证，开盘售价为4788元/平方米。经原告赵玲与被告中航房地产公司协商，被告公司的总经理张雄于2016年3月3日在编号为7007734的《收据》上加注“因房主退房，所以此叁拾万元购房款转为借款。2016年6月份本息共计陆拾万壹仟肆佰陆拾元，到期本息付清。张雄2016.3.3”。之后，原告张玲认为加注中“因房主退房”的表述不准确，其是卖房给他人，而不是退房，遂将该加注内容划掉，并告知张雄。2017年8月3日，被告中航房地产公司工作人员通知原告赵玲签订合同。之后原、被告双方对原告是否已付清全额房款发生争执，遂未就中航怡园6栋2604号房屋签订合同。2017年8月18日，被告中航房地产公司与案外人李丹、蔡月菁就中航怡园6栋2604号房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，销售总价为667,245元，并将该合同予以备案登记。原告发现案涉房屋已销售给他人后，遂诉至法院。 以上事实，有经庭审质证双方当事人的身份资料，证人张雄的证言，《收据》、委托书、银行转账付款凭证、原告与其配偶的结婚证，案涉房屋的户型平面图、商品房预售许可证、商品房楼栋销售详情及被告与案外人李丹、蔡月菁签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告公司员工通知原告签订购房合同的短信，庭审笔录等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告之间是何种法律关系。2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。具体分析如下： 1、张雄的行为系个人行为还是作为被告中航房地产公司工作人员的职务行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，张雄系被告中航房地产公司的总经理并以该身份对外从事民事活动，被告中航房地产公司亦以公司名义向原告出具了收据，故，原告赵玲作为善意相对人，完全有理由相信张雄的行为代表被告公司，本院认为张雄在本案诉讼前的一系列行为均系职务行为，对被告中航房地产公司发生效力。被告中航房地产公司辩称张雄的部分行为系职务行为，部分行为系个人行为的意见，与法无据，本院不予采纳。 2、原告主张与被告之间形成房屋买卖法律关系。被告辩称已与原告转为借贷法律关系。本院分析如下： 2015年被告向原告出具的《收据》、户型平面图对商品房的基本情况（房屋位置、房号、户型、面积127.1平方米）、总价款及双方当事人都作出了明确约定，同时被告已按照约定收取了原告的全额购房款30万元，故本院认定原、被告双方就中航怡园6栋2604号房屋存在商品房买卖合同关系。被告虽然在收取购房款时未取得商品房预售许可证明，但在起诉前已取得商品房预售许可证明，故原、被告双方的商品房买卖合同有效。原、被告双方对《收据》中手写的“”文字认识存在争议。原告主张是“全”字，被告辩称系“金”字。本院认为：1、从普通人的角度来看，该人工书写的文字系“全”字。2、证人张雄的证言与原告的陈述一致，均指系“全”字。3、如果是“金”字，则“交来中航怡园小区6栋2604号金额房款叁拾万元”的语句不通顺；而“交来中航怡园小区6栋2604号全额房款叁拾万元”的词句通顺。故，本院对被告的该辩称不予采纳。 2016年3月3日原、被告协商后，被告公司总经理张雄在《收据》上注明“因房主退房，所以此叁拾万元购房款转为借款”等文字，原告收回已加注上述字样的收据的行为，视为原、被告双方协商一致变更原商品房买卖合同。故，原、被告双方已由商品房买卖关系变更为借贷关系。 之后，原告张玲将张雄于2016年3月3日加注的内容划掉，系原告单方面提出变更借贷关系；现根据原告的举证，原告陈述其曾通知张雄因不同意按借贷关系处理而已将加注的内容划掉；证人张雄出庭作证时亦予以承认；被告中航公司工作人员于2017年7月还通知原告签订合同；以及结合被告未在2016年6月前按照张雄加注的内容向原告退还房款本息的行为来看，本院认为，原告的举证能够证明被告已同意与原告变更借贷关系，原、被告双方之间的法律关系已恢复为原有的商品房买卖关系。 3、现被告将案涉房屋出售给案外人，不向原告履行卖房义务，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此，对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除的，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告赔偿损失640,490元的诉讼请求，由于根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条规定，被告应当返还原告已购返还已付购房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故本院结合被告将案涉商品房销售给他人的价款情形，酌定支持由被告返还原告已付购房款30万元，同时承担赔偿损失30万元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告赵玲与被告株洲中航房地产开发有限公司关于中航怡园6栋2604号房屋的买卖合同； 二、被告株洲中航房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告赵玲返还中航怡园小区6栋2604号房屋购房款30万元，并赔偿损失30万元； 三、驳回原告赵玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10,205元，由原告赵玲承担645元，被告株洲中航房地产开发有限公司承担9560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  彭鸿森 人民陪审员  曹佩均 人民陪审员  彭福寿 二〇一八年五月二十二日 书 记 员  董 星 附判决书引用的法律条文的原文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。