浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书(2015)湖安民初字第582号原告：安吉宁馨物业管理有限公司。法定代表人：胡红周。委托代理人：陈惠娜，浙江求直律师事务所律师。委托代理人：凌谷佳，浙江求直律师事务所律师。被告：胡晓春。委托代理人：胡积如。委托代理人：唐毅。原告安吉宁馨物业管理有限公司（以下简称宁馨物业公司）与被告胡晓春物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄银霞，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告宁馨物业公司的法定代表人胡红周的委托代理人凌谷佳、陈惠娜，被告胡晓春的委托代理人胡积如、唐毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宁馨物业公司起诉称：被告系���吉县丽景湾小区15幢405室业主，房屋面积131.21㎡。丽景湾自建成至2014年12月31日，均由原告进行物业管理。根据《前期物业管理合同》及安吉县丽景湾小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》之约定，丽景湾小区物业费在2011年12月31日之前，按照住宅0.4元/㎡/月，商业用房0.75元/㎡/月收取，2012年1月1日之后按照住宅0.55元/㎡/月，商业用房0.85元/㎡/月收取，并约定于每年的6月30日前缴纳当期一年的物业管理费。被告至今未全部缴清物业管理费，经原告多次催讨，仍拒不支付。综上，被告之行为已经违约，应按时交纳物业费并应支付相应的滞纳金。故原告诉请本院判令：一、被告支付原告自2010年8月22日至2014年12月31日期间物业管理费共计3438元，并支付滞纳金（按每日千分之三的标准自2010年8月22日起计算至款清之日止）。二、本案诉讼费由被告承担。被告胡��春答辩称：原告并未至被告处催讨过物业费，在今年被告还主动向原告的保安问起收费标准，要求原告提供相应合同，但原告一直未提供。被告直至收到原告的诉讼材料才看到催费通知和合同，故原告所述的多次催款不是事实，原告每年都是仅在小区的黑板上写要开始收物业费了，但并没有告知过被告个人。原告未催讨，故不存在滞纳金，未经催讨就起诉被告，要求法院驳回原告起诉。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、《前期物业管理合同》一份，用以证明原告自2005年2月20日起为丽景湾小区提供物业服务及物业收费标准。被告质证对该证据真实性无异议，但认为就物业收费标准原告应提供相应的物价局备案文件。证据2、《物业管理服务合同》一份，用以证明根据合同约定物业费按照住宅0.55元/㎡/月、商业用房0.85元/㎡/月的标准收取，被���应在每年的6月30日前缴纳当期一年的物业管理费，逾期缴纳的要缴纳滞纳金的事实。被告质证对该证据真实性没有异议，但因业委会未公示，被告对其内容不知晓。该合同关于违约金的约定过高，且双方约定是从第二年的1月1日起计算违约金。该合同没有落款，根据合同约定，合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满60天前向对方提出书面意见。证据3、证明一份，用以证明原告自2005年2月20日至2014年12月31日一直为丽景湾小区提供物业服务的事实。被告质证对该证据无异议。证据4、物业费催讨通知一份及催缴通知照片3张，用以证明2015年1月19日，原告委托律师出具律师函向丽景湾小区拖欠物业费的业主发催讨通知的事实，原告在小区的门口及其他显著地方进行了张贴通知，故原告起诉之前已经履行了催讨的义务。被告质证称原告以张贴通知形��催告物业费不符合相关法律规定，被告住在15幢，原告张贴在16幢，两幢相隔四五百米，被告只到收到法院材料之后才看到该通知。至于原告张贴在丽景湾小区门口的通知，是其在起诉后刚刚张贴的。故原告未经催讨向法院起诉，应驳回原告起诉。被告向本院提供证据如下：证据5、安吉丽景湾小区平面示意图一份，用以证明原告所贴的物业管理费催讨通知与被告住所相距四五百米，不是被告的住处。原告质证对该证据真实性、合法性均无异议，被告在小区的其他显眼位置也进行了张贴。对原被告提供的证据，本院分析认定如下：证据1至5内容真实确定，双方当事人对对方提供的该些证据的真实性并无实质异议，故本院对该些证据的真实性予以认定。至于原告是否已进行了合适的催讨，本院将进一步分析认定。本院查明事实如下：2005年2月20日，安吉杭湾房地产开发有限公司与原告宁馨物业公司签订了《安吉“丽景湾”小区前期物业管理合同》，约定由原告为安吉丽景湾小区提供物业服务，业主应按0.4元/㎡/月支付多层住宅的物业费，该合同期限为2005年2月20日至业主委员会成立止。2011年4月28日，丽景湾小区成立业主委员会，业委会与原告再次签订《丽景湾小区物业管理服务合同》，约定业主应按0.55元/㎡/月支付多层住宅的物业费，于每年的6月30日前缴纳，逾期未缴纳的，原告可自逾期之日起（即第二年的1月1日），加收每日千分之三的滞纳金。该合同期限为2012年1月1日至2012年12月31日。上述两份合同到期后，原告实际仍为该小区提供物业服务。原告就收取物业费事项曾在小区黑板公告要求业主缴纳，并曾在小区16幢及其他位置张贴律师函催交费用。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案所涉的《安吉“丽景湾”小区前期物业管理合同》及《丽景湾小区物业管理服务合同》对全体业主包括被告在内均有拘束力。至于两份合同期限问题，《安吉“丽景湾”小区前期物业管理合同》的合同期限为2005年2月20日至2011年4月28日，《丽景湾小区物业管理服务合同》的期限为2012年1月1日至2012年12月31日，该两份合同到期后虽未续签，但原告实际至2014年12月31日持续在为丽景湾小区提供物业服务，因被告未举证证明全体业主或业主委员会曾明确拒绝接受原告提供服务，故应当认定原被告之间构成事实物业服务合同关系，至于双方的权利义务本院认为参考原物业服务合同确定为宜。综上，被告应按涉案两份合同之约定支付原告物业费。本案涉及以下两个争议焦点：一、原告是否已履行诉前催交义务，本院认为，被告认可原告曾在小区黑板上公告业主要求缴纳当年当期物业费，原告诉前也已在小区的16幢及其他位置张贴过催费通知，虽公告及通知未直接列明被告名称，但被告作为未缴费业主的一员，原告公告行为的效力应及于被告，故本院认为，原告已履行了催交义务。二、原告诉请的2010年8月22日至2014年12月31日的物业费是否已超过诉讼时效。原告主张物业费系分期履行的债务，故不存在诉讼时效的问题，本院认为《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期届满之日起计算”适用的要件是签订合同之时同一笔债务已经发生，且约定了分期履行，而本案所涉的物业费并不是在签订合同之日就发生的，当事人虽约定分期履行，但属于定期给付债权，因此不符合适用该条款的要件。据此，2010年8月22日至2011年12月31日的物业费缴纳方式应按照《安吉“丽景湾”小区前期物业管理合同》来履行，根据该合同约定，物业费按年支付，具体缴费时间未列明，故被告至迟应在当年年底付清当期物业费，原告至2012年12月31日和2013年12月31日前未向被告主张债权则该两笔债权超过诉讼时效。至于2012年1月1日至2014年12月31日的物业费缴纳方式应按照《丽景湾小区物业管理服务合同》来履行，合同约定物业费按年缴纳，于每年的6月30日前缴纳当期一年的费用。故就2012年整年的物业费，原告至迟于2014年6月30日应向被告主张，否则该项债权亦超过诉讼时效。现原告未举证证明其在诉讼时效内就被告逾期未支付的2010年8月22日至2012年12月31日的物业费向被告进行过催讨导致诉讼时效中断，故2010年8月22日至2012年12月31日的物业费已��过诉讼时效。至于2013年1月1日至2014年12月31日的物业费，因原告在诉前已发催讨函通知欠费业主且在2015年5月27日向本院提起诉讼，故尚在诉讼时效内。综上，被告应按物业服务合同约定履行交纳2013年1月1日至2014年12月31日物业费的义务，未履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告自2013年1月1日至2014年12月31日应支付原告的物业费为1732元（0.55元/㎡/月×131.21㎡×24月）。另被告未按约支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按应缴费用的每日3‰累计加收滞纳金标准过高，本院酌情调整为就未支付款项按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算逾期付款利息，其中2013年的物业费866元自2014年1月1日起计算逾期付款利息，2014年的物业费866元自2015年1月1日起计算逾期付款利息。依照《中华人民共和国民法通则》第一百��十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告胡晓春给付原告安吉宁馨物业管理有限公司2013年1月1日至2014年12月31日应支付原告的物业费为1732元及逾期付款利息（其中2013年未交纳的物业费866元自2014年1月1日起，2014年未交纳的物业费866元自2015年1月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算逾期付款利息至款清之日止），限于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告安吉宁馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半），由被告胡晓春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员  黄银霞二〇一五年七月二十一日书 记 员  顾 秀