贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0302民初19号 原告：王彤，男，1977年9月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：遵义鸿苑房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区民主路2号。统一社会信用代码520300000022370。 法定代表人：徐自航，董事长。 委托诉讼代理人：骆开强，贵州唯通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈禄华，男，1965年1月10日出生，汉族，公司员工。 原告王彤与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案本院曾于2016年4月15日做出了（2016）黔0302民初354号民事判决书，判决做出后，被告鸿苑房开公司不服判，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院审理后于2016年12月16日做出了（2016）黔03民终5084号民事裁定书，以原判认定事实不清为由裁定撤销原判，将本案发回本院重审。重审后本院于2016年6月22日做出了（2017）黔0302民初996号民事判决，判决做出后原告王彤不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院审理后于2017年10月30日做出了（2017）黔03民终5689号民事裁定，以本案审判组织的成员不合法，违反法定程序为由裁定撤销原判，将本案发回本院重审。重审中，本院另行组成了合议庭公开开庭进行了审理。原告王彤、被告鸿苑房开公司的委托诉讼代理人骆开强、陈禄华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王彤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年2月4日签订的四份《商品房买卖合同》有效；2、判决被告立即协助原告办理2015年2月4日签订的四份《商品房买卖合同》中房产的产权过户手续。事实和理由：2015年2月4日，我在被告鸿苑房开公司开发的红花岗区玉屏路“鸿苑遵邸”项目处购买住房二套、车库二个，双方依法签订了《商品房买卖合同》，我依法缴纳了房款。《商品房买卖合同》签订后，被告迟迟不给我办理过户手续，我多次找到被告要求办理，被告总以种种理由拖延。我认为被告不及时办理产权过户手续，明显损害我的利益，故诉至法院，请求法院依法确认我于2015年2月4日与被告签订的四份《商品房买卖合同》有效，并判决被告立即协助我办理以上四份合同中房产的产权过户手续。 被告鸿苑房开公司辩称，原被告双方存在真实民间借贷关系，约定借款金额是80万，利息是月息7%，扣除当月利息5.6万，实际支付了借款74.4万元，双方签订了买卖合同作为民间借贷的担保，签订了两套房屋，两个车库的买卖合同，并出具了与合同相等的收据，但是四份合同出具的一份收据，买卖合同的形式是真实的，买卖关系是不真实的；买卖合同及收据只是一种担保形式并没有实际付款，签订买卖合同是为了给民间借贷提供担保。因此，本案应作为民间借贷关系进行审理，如果原告不变更诉讼请求，请求法庭依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 原告王彤与被告鸿苑房开公司于2015年2月4日签订四份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买由被告开发的位于红花岗区××路“鸿苑遵邸”4幢13层13-6号、15层15-3号的住房两套及1幢-1层-1-7号、-1-16号车库两个，购房款总计198万元，被告应在2015年9月30日前交付商品房，交付使用时起90日内申请初始登记，且应于预售备案之日起90日内申请预告登记，合同对房屋面积、质量、违约责任等其他权利义务也作了约定。 2015年2月6日，原告向被告财务人员王虹账户转账72.4万元，同日又支取现金2万元支付给被告，同月12日，原告向农村信用社支取95万元现金。同月16日，被告向原告出具金额为198万元的收款收据。双方签订的四份《商品房买卖合同》为网签，但是未到主管机关进行备案登记，为此，被告于2015年7月24日向原告出具《承诺》，承诺在2015年7月30日前办理预售备案，如有违约将以购房款198万元按每月3%付利息。2015年8月20日，双方签署四份移交协议，对交接前述两套住房及车库的有关事项进行了约定。但协议签订后原告并未按约交纳水、电和闭路电视开户费，而被告将两套住房的钥匙交付给了原告。 2016年1月18日，被告向原告支付10万元，原告向被告出具收条，载明“今收到鸿苑公司还款利息10万元（拾万元整），收款人王彤，2016年1月10日”，2016年2月5日被告公司管理人员陈禄华通过银行转账向原告支付15万元。另，庭审中，被告主张本案是民间借贷，并在借款后接受原告的指示，通过被告财务人员王虹和管理人员陈禄华从2015年3月至8月期间分四次以银行转账方式向案外人周萍支付了共计19.8万元利息。原告在庭中对向案外人周萍的转款不予认可，陈述不清楚情况。本院原一审中通知周萍到庭询问，周萍陈述该笔款项系其老公与被告公司之间的民间借贷的款项，与本案无关。 另查，位于遵义市红花岗区玉屏路鸿苑遵邸4幢13层13-6号房屋现登记权利人为王利（登记时间2016年4月19日）；位于遵义市红花岗区玉屏路鸿苑遵邸4幢15层15-3号房屋现登记权利人为李顺兰、张晓兰（登记时间2016年6月1日）；位于遵义市红花岗区玉屏路鸿苑遵邸1幢-1层-1-7号车库现登记权利人为杨万祥、黄万会（登记时间2015年12月07日）；位于遵义市红花岗区玉屏路鸿苑遵邸1幢-1层-1-16号车库现登记权利人为原告（登记时间2015年2月4日）。 本案原告同时于2017年向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，要求遵义市住房和城乡建设局撤销其作出的商品房买卖撤销签约行为，同时恢复原告的备案登记，并在报纸上公开道歉。遵义市播州区人民法院于2017年12月6日做出了（2017）黔0302行初233号行政裁定书，驳回原告王彤的起诉。本案尚在诉讼中，并未生效。 本院认为，原告与被告签订了四份《商品房买卖合同》，被告向原告出具了收到198万元购房款的收款收据，对该事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。原告主张本案系商品房买卖关系，要求确认四份合同有效，并且要求被告协助办理过户登记，被告抗辩本案系民间借贷关系，双方就此酿成了讼争。 首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》是真实的，且被告向原告出具了等额的《收款收据》，对于购房款198万元的组成，有转账72.4万元，及从银行取款95万元佐证，能够证明原告有购买该房屋资金能力。同时在签订购房合同后的2015年8月，双方还对所购房屋办理了房屋移交手续，被告向原告交付了两套房屋钥匙。原、被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应当认定为真实合法有效。对于被告抗辩本案是民间借贷关系，签订房屋买卖合同系对民间借贷的担保，但从始至终并未见双方之间有任何借条、借款协议类文件，也未见任何书面资料证明双方签订的购房合同系对民间借贷的担保，因此，对被告抗辩双方系民间借贷，没有证据证明，本院不予采纳。被告辩解原告并未缴纳购房维修基金证明双方之间的买卖关系不成立，但是否缴纳购房维修基金不是双方签订的商品房买卖合同是否真实合法有效的必要充分条件，因此，对其该抗辩意见本院同样不予采信。 对于被告支付25万元是否为利息，根据原告提交的《承诺》，可以看出被告支付的该款有双方的约定，虽然《收条》中载明了“还款利息”的字样，但由于原告不承认与被告之间有任何民间借贷关系，而被告也未提供其他任何能够证明双方发生了民间借贷的证据来佐证，因此，对被告的该主张本院亦不予采信。 关于被告财务人员王虹和管理人员陈禄华自2015年3月至8月期间分四次通过银行转账向案外人周萍支付了共计19.8万元，被告辩解向周萍的转款系接受原告的指示向原告支付的借款利息，但原告王彤不认可曾作出过指示，并提出对此部分款项不清楚，由于被告并未提供任何证据证明向周萍的转款系接受原告的指令而向原告支付的利息款项，结合本案原一审对周萍所做笔录周萍关于该部分款项的陈述，对被告辩称该部分款项的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 综上，原告王彤与被告签订的四份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，真实合法有效。协议签订后，原告按约定交付了相应购房款，被告应当依约履行购房备案登记等义务。但由于争议的4幢13层13-6号、4幢15层15-3号、1幢-1层-1-7号该三幢房屋登记在案外人名下，故本院对原告要求改三套房屋办理备案登记的请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应按照约定全面履行自己的义务”的规定，对原告要求将位于遵义市××××路鸿苑遵邸1幢-1层-1-16号车库办理产权备案登记的请求本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、《最高人民法院关于适用》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、原告王彤与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司于2015年2月4日签订的关于位于遵义市××××路鸿苑遵邸4幢13层13-6号、4幢15层15-3号住房两套及1幢-1层-1-7号、1幢-1层-1-16号车库两个的四份《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告遵义鸿苑房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助原告王彤办理位于遵义市××××路鸿苑遵邸1幢-1层-1-16号车库《商品房买卖合同》的产权备案登记手续。 案件受理费22620元，由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司承担。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  王金权 人民陪审员  陈 鸿 人民陪审员  杨武强 二〇一八年五月八日 法官助理向小梅 书记员王雪蕾