福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莆民终字第753号上诉人（原审原告）翁桂元，男，1972年11月7日出生，汉族，居民，住所地莆田市涵江区。上诉人（原审原告）陈贞珠，女，1975年6月15日出生，汉族，居民，住所地同上。上述二上诉人的共同委托代理人黄志兴，福建众益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）莆田高佳房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区西天尾镇后卓村（交战路与荔涵大道交叉口西南侧），组织机构代码证代码77752012-8。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可（系公司员工），男，1987年11月2日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。上诉人翁桂元、陈贞珠因与被上诉人莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称“高佳公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翁桂元、陈贞珠的委托代理人黄志兴、被上诉人高佳公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，高佳公司开发的三迪西天尾花园（云顶枫丹）位于莆田市荔城区西天尾镇后卓村，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第27号，翁桂元、陈贞珠夫妻于2011年9月15日向高佳公司购买第8幢14层1402号房，并签订编号MF-2007-01-NO：0411902《商品房买卖合同》（商品房销售合同备案登记号：201143198），商品房用途为住宅，建筑面积共118.01平方米，购房款总金额人民币806210元。当天，双方又签订《附件六：合同补充协议》，第十条：“出卖人与买受人均同意，本条第（1）约定修改为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始预登记办结后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”翁桂元、陈贞珠于2011年9月23日交纳购房首付款496210元，2011年9月26日交纳购房款人民币66000元，2011年12月27日交纳购房款94000元，共交纳购房款人民币656210元，2012年2月7日通过按揭贷款支付人民币150000元，高佳公司于2013年1月1日将商品房交付翁桂元、陈贞珠，但至今没有为翁桂元、陈贞珠办理房产证。依照《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%支付违约金，因翁桂元、陈贞珠提出因高佳公司的责任，导致翁桂元、陈贞珠不能按约定的期限取得房地产权属证书，高佳公司应承担违约责任，而高佳公司抗辩未能及时取得产权证并非高佳公司的原因。经调解，双方无法达成一致意见，致诉讼。原审法院认为，翁桂元、陈贞珠与高佳公司签订的商品房买卖合同及附件六补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件六补充协议作为对示范合同文本《商品房买卖合同》的修改，在办证期限问题上应当以附件六补充协议约定为准。双方均应按照合同及附件六的约定全面履行自己的义务。高佳公司应当自2013年1月1日交房日起720日内完成房屋所有权初始预登记，高佳公司未能在约定期限内办理完毕，造成翁桂元、陈贞珠无法如期领取房屋权属证书，已构成违约。因双方选择了委托高佳公司代为申请办证，高佳公司仍应承担继续履行办理房屋权属证书并交付给翁桂元、陈贞珠的义务，并继续承担逾期交付证书的违约责任。翁桂元、陈贞珠其他部分违约金的请求缺乏事实和法律依据，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为翁桂元、陈贞珠办理房屋权属证书并交付给翁桂元、陈贞珠，翁桂元、陈贞珠应当予以协助；二、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给翁桂元、陈贞珠自2014年12月20日起至本判决指定交付房屋权属证书之日止每日按翁桂元、陈贞珠的已付购房款人民币806210元的0.005%计算的违约金；三、驳回翁桂元、陈贞珠其他的诉讼请求。如果莆田高佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币300元，减半收取人民币150元，由翁桂元、陈贞珠，莆田高佳房地产开发有限公司各负担一半。一审宣判后，上诉人翁桂元、陈贞珠不服，向本院提起上诉。上诉人翁桂元、陈贞珠上诉称：1、双方签订的《商品房买卖合同》已经约定办证期限为90天，高佳公司利用《补充协议》篡改办证期限为720天。《商品房买卖合同》与《补充协议》系同一天签订，不存在《补充协议》优先的问题，二者之间相冲突的，应当以《商品房买卖合同》为准。2、《商品房买卖合同》第22条特别约定，合同未尽事项可签订补充协议，因此补充协议只能就合同“未尽事项”进行约定，而《商品房买卖合同》已经约定办证期限为90天，所以“办证期限”该事项不属于“未尽事项”。3、本案《补充协议》属于高佳公司逃避建设主管部门监管、规避《商品房买卖合同》文本、私下制定的格式条款，《补充协议》约定720天的办证期限属于免除、减轻高佳公司的办证义务，且高佳公司没有就该约定进行口头或者书面的说明，也没有进行“加黑”突出显示，按照合同法的规定，该约定应当属于无效条款。4、按照商品房买卖合同的约定，违约金应计算至实际交付房屋权属证书之日止，原审判决违约金计算至判决指定的交付房屋权属证书之日止是错误的。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人翁桂元、陈贞珠的原审诉讼请求，并判令一审、二审诉讼费由被上诉人高佳公司承担。被上诉人高佳公司辩称，约定720天的办证期限是双方的真实意思表示，在没有明确证据推翻的情况下，不应该认定补充协议的效力低于合同条款。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人翁桂元、陈贞珠与被上诉人高佳公司均无异议，本院予以确认。本院认为，本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议（商业贷款）》系上诉人翁桂元、陈贞珠与被上诉人高佳公司双方自愿签订的，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同》第十四条约定办证期限为90天，但《合同补充协议（商业贷款）》第十条第一款约定“《商品房买卖合同》第十四条补充约定如下：1、出卖人与买受人均同意，本条第［1］约定修改为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始登记办结后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，结合该补充协议第十八条“本补充协议条款为《商品房买卖合同》之不可分割之组成部分，自签订之日起生效，若本补充协议的内容与《商品房买卖合同》相抵触之处，以本补充协议约定为准”、第十九条“买受人特别声明：买受人已认真阅读了《商品房买卖合同》及相关附件之全部条款，并已清楚理解各条款的含义及相应法律后果，自愿同意接受”的约定，应认定双方就被上诉人高佳公司办理房屋所有权初始预登记的时间变更为商品房交付使用后720天已达成一致意见，因该办证期限的约定并没有免除被上诉人高佳公司办证的责任，故原审判决对双方约定720天办理房屋所有权初始预登记的期限予以认定并作出相应的判决，并无不当。因上诉人翁桂元、陈贞珠在原审中的诉求并没有明确违约金支付的截止日期，故原审判决被上诉人高佳公司支付违约金至判决指定的交付房屋权属证书之日止，并无不当。如果被上诉人高佳公司在判决指定的交付房屋权属证书的期限内仍未办理并交付房屋权属证书的，上诉人翁桂元、陈贞珠可另行主张被上诉人高佳公司的违约责任。综上，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币300元，由上诉人翁桂元、陈贞珠负担。本判决为终审判决。审判长陈建华代理审判员李忠代理审判员彭赵龙二〇一五年七月二十日书记员倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。