安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0504民初591号原告：马鞍山市天安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区纺东新村15栋101室。法定代表人：王华春，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚定金，该公司员工。委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。被告：周永华，男，汉族，1952年6月7日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：成迺琴（被告周永华之妻），女，汉族，1953年1月17日出生，户籍所在地安徽省巢湖市和县，住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山市天安物业管理有限公司（以下简称天安物业）与被告周永华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天安物业的委托诉讼代理人尚定金，徐业富，被告周永华及委托诉讼代理人成迺琴到庭参加诉讼，现已审理终结。天安物业向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令周永华支付天安物业管理费4925元、逾期付款违约金887元（截止2017年12月31日），并自2018年1月1日起以4925元为基数按人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计收逾期付款违约金至生效判决确定的给付之日止）。2、本案诉讼费用由周永华承担。事实和理由：马鞍山市盛族家园住宅小区业主委员会自2002年7月1日起一直聘用天安物业管理盛族家园小区，先后于2002年、2005年、2008年、2011年、2014年、2017年分别与天安物业签订物业服务合同，委托管理期限均为三年。天安物业依据合同约定向全体业主和物业使用人提供物业服务。天安物业有权向业主和物业使用人收取物业管理费。小高层按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用收取。周永华系本市雨山区纺东新村13栋702室业主，应当依约缴纳物业费，但自2013年1月至2017年12月31日期间的物业费均未缴纳。经天安物业多次催缴无果，故诉至法院。周永华辩称：1、物业服务合同没有备案，是无效的合同。业主委员会主任签名是违法的。2、小区业主委员会形同虚设。业主委员会主任于2011年就搬出小区。3、物业公司未经有关部门允许，也未与业主方协商，擅自在小区内毁坏绿化扩建停车位，造成小区绿化受损严重、通道空间本不宽松，被五十多辆私家车占用后，影响业主日常进出安全，严重阻碍了消防车等特种车辆的通行。闲杂人等可随意进出小区，摄像监控只是摆设。周永华2014年被盗踏板摩托车一辆，后新买的电瓶车又被盗。小区门面房违规开设饭馆，其后门又在小区内，员工直接通过小区上下班。周永华所住的13栋下水道也因饭馆经常严重堵塞。污物四处漫溢。4、物业公司曾变相欺骗转走160多户业主的维修资金，计十多万元。工程是维修各户阳台飞檐。实际情况是仅用一块约3.5米×0.7米大小阳毛毡贴一下。每户业主为此支付911.70元。5、物业公司未经业主同意擅自改变收费标准。多年来从未公布过物业费收支情况。小区地下停车场，出租给家具商储存商品。物业办公用房出租给私人用作古筝培训室。门卫处简易平房二间，用作麻将室，对外开放营利。小区二栋小高层共五部电梯箱成为专用广告栏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周永华对天安物业提交的法定代表人身份证明一份、周永华身份信息打印件无异议。本院认为前述证据具有证据三性，予以确认。对有争议的证据材料，本院认定如下：1、天安物业提交的营业执照符合证据三性，本院予以确认。2、天安物业提交的物业服务合同四份，具有证据三性，且周永华未提交任何反驳证据证明物业服务合同签名盖章不具有真实性，合同备案不是合同生效的法律要件，故本院对该四份合同予以确认。3、天安物业提交的催收物业费的照片系打印件，需其他证据佐证其真实性，本院不予以确认。4、照片涉及天安物业提供服务的部分能印证天安物业提供的服务存在瑕疵，予以确认。涉及其他内容需提交其他证据印证，故本院不予以确认。5、收据不能达到天安物业对二次供水等擅自调价的证明目的，故本院不予以确认。6、答复意见书系复印件，且不能达到周永华的证明目的，故本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月28日、2010年12月17日、2013年12月15日、2016年12月25日，盛族家园业主委员会作为甲方与乙方天安物业签订四份委托物业管理合同，约定：甲方将位于雨山区纺东社区的盛族家园委托给乙方实行统一管理，综合服务。管理事项包括：该小区的房屋、建筑物的维护、管理。该物业范围的公用设施、设备及场地（电梯、二次供水设施、路灯、走廊、绿化、道路、人防地下室、停车场所等）的使用和管理。小区公共部位的卫生保洁。公共生活秩序、治安秩序、车辆行驶及停泊等。物业管理费、汽车泊位费等收费标准为多层由乙方按照建筑面积每月每方米0.45元向业主或物业使用人收取；小高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取。房屋的维修：1、向业主推荐专业维修人员，为业主的房屋自修提供良好服务；2、房屋公共部位的维修，需要动用维修基金或专项基金时，应有乙方牵头或配合相关业主办理有关手续，业主或相关业主不积极配合时甲方应主动协调处理。物业管理期限分别为自2008年1月1日起至2010年12月31日止；2011年1月1日起至2013年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止；2017年1月1日起至2019年12月31日止。另查明：周永华系本市雨山区纺东新村13-702室业主。房屋面积为136.82平方米。本院认为，盛族家园业主委员会与天安物业签订的四份《委托物业管理合同》，对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效。合同履行期间，天安物业为小区业主提供了物业管理服务，周永华是案涉小区业主，因此天安物业有权向周永华收取物业服务费。但鉴于天安物业提供的服务质量存在瑕疵如公共场所垃圾未及时清理，草坪有部分被破坏等，故本院综合案情，物业费按原收费标准酌减20%。周永华应交纳2013年1月至2017年12月31日间物业费3940元。（每月每平方米0.6元×60个月×136.82平方米×80%，取整数）。天安物业主张违约金本院不予以支持。因为双方在合同中没有约定违约金。周永华提出如天安物业擅自调高二次供水等费用等其他辩解意见，因未提交确凿证据予以证明，本院不予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、周永华于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市天安物业管理有限公司物业费3940元。二、驳回马鞍山市天安物业管理有限公司其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用减半收取25元，由马鞍山市天安物业管理有限公司负担5元、周永华负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  许华珍二〇一八年五月二日书记员  杨 婷附本案法律条文相关内容《中华人民共和国物权法》第七十八条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中履行下列义务：……按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。