宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初1522号原告：宁夏天源达物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区 。法定代表人：张天雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：董怀章，宁夏宁人律师事务所律师。被告：王秀琴，女，回族，1964年5月18日出生，宁夏回族自治区平罗县人，高中文化，退休人员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：马浩，男，回族，1987年7月10日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大学文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏天源达物业服务有限公司（以下简称天源达物业公司）与被告王秀琴、马浩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天源达物业公司的委托诉讼代理人董怀章、被告王秀琴到庭参加诉讼，被告马浩经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天源达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳欠交2013年1月至2017年12月期间物业费29530.8元(246.09平方米×60月×2.5元)，滞纳金(违约金)12757.31元(26394.02元×48月×30天×0.4‰)，合计:42288.11元（以上述标准计算，主张至实际付清之日产生的数额）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月5日原告与天源达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份。协议约定由原告负责天鹅湖小镇的物业服务工作并收取相关物业服务费用。被告与天源达房地产开发有限公司签订《银川市商品房预售合同》一份，购房合同约定：被告购买天源达房地产开发有限公司建造的位于贺兰县XXX号房屋，建筑面积为246.09平方米。合同就前期物业服务、业主临时公约、物业等级标准、服务费用及调整办法进行了明确约定。物业费收费标准为2.5元每月每平方米。房屋交付之后，原告严格履行了约定的义务，但被告身为涉案房屋业主，其享受了原告提供的物业服务，却自2013年1月至今一直殆于依法按时足额向原告交纳物业服务费用。现原告诉至人民法院，望判如所请。被告王秀琴承认原告在本案中所主张的事实及诉请金额，但认为其未交纳物业费是因小区内所有业主对房屋装修时都加盖了门厅或阳台，物业公司以其搭建的系违章建筑为由拆除，但是小区内其他业主搭建的都未被拆除。被告王秀琴搭建是经原告同意后搭建的，理应给其恢复原状，其不要求金钱赔偿。被告马浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《商品房买卖合同》复印件一份、《前期物业服务合同》复印件二份、前期物业服务合同补充协议原件一份、《贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表》复印件二份、公司变更登记审核表、企业名称变更预先核准登记通知书原件各一份（均质证原件留存复印件），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王秀琴、马浩系XXX号房业主，所居房屋实际建筑面积为246.09平方米，原告系对该小区进行物业管理的公司。2006年7月5日，宁夏中房天源达物业管理有限公司与该小区开发商宁夏中房天源达房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏中房天源达物业管理有限公司为被告王秀琴、马浩所在小区提供前期物业服务。2007年5月9日，宁夏中房天源达物业管理有限公司经审批名称变更为天源达物业公司。2010年5月10日，原告与案外人宁夏天源达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，约定宁夏中房天源达房地产开发有限公司名称变更为宁夏天源达房地产开发有限公司，宁夏中房天源达物业管理有限公司变更为天源达物业公司，双方名称变更不影响双方于2006年7月5日签订的《前期物业服务合同》，同时约定双拼别墅物业费为2.5元/㎡/月，该收费标准经贺兰县物业管理中心于2010年5月28日同意。后原告与案外人宁夏天源达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，合同期限10年，自2014年5月27日起至2024年5月26日止。在本合同期限内，如果成立业主委员会并签订《物业服务合同》，本合同继续有效直至业主委员会成立止。合同同时约定一期双拼别墅的物业费为2.5元/㎡·月。该合同在贺兰县物业管理中心进行了备案，同时对物业费收费标准进行了备案登记。另，原告称其诉请中主张的2013年1月至2017年12月期间60个月的物业费应按计算方式（246.09㎡×60月2.5元）所得金额主张，其诉请主张29530.8元系计算错误。本院认为，首先，原告与被告所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与被告所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告实际对案涉小区提供物业服务后，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，其有权按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准要求被告支付物业服务费。因此，原告要求被告支付自2013年1月至2017年12月期间60个月的物业服务费29530.8元的诉讼请求，本院以涉案房屋建筑面积为基数，按照合同约定2.5元/㎡·月的标准，据实计算2013年1月1日至2017年12月31日期间60个月的物业费为36913.5元（2.5元/㎡·月×246.09㎡×60月≈36913.5元）。原告主张29530.8元，本院认为原告在诉状中列有明确的计算方式，根据其计算方式所得物业费金额与本院计算金额一致，其认可诉请中主张的29530.8元系计算错误，本院予以确认，故本院支持物业费36913.5元；其次，对于原告要求被告支付滞纳金12757.31元并主张至实际付清之日的诉讼请求，因原告未向本院提交充分有效的证据证明已向被告书面催缴过物业服务费，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；最后，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因物业服务内容具有多样性、服务过程具有持续性，以及物业服务标准具有不可计量性等特点，业主不能因为物业公司在服务过程中出现的瑕疵而否定物业公司的服务，亦不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。况且一个和谐有序的小区环境需依赖于物业公司与全体业主的共同努力，业主就面临的问题可以通过向物业公司反映，提出合理化建议及通过其他合法、合理的途径向物业公司主张权利。物业公司对于业主所反映的属于其业务范畴的问题应积极维修、养护和管理，对不属于其责任范畴的问题应积极协助业主向相关部门反映、协调，唯有双方互相体谅，积极配合，才能营造和谐的社区环境。因此，被告王秀琴庭审答辩意见不构成被告拒付物业服务费的理由。被告马浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃相应的诉讼权利。综上，对于原告要求被告支付自2013年1月至2017年12月期间60个月的物业服务费29530.8元、滞纳金12757.31元并主张至实际付清之日的诉讼请求，本院支持自2013年1月1日至2017年12月31日期间60个月的物业费为36913.5元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告王秀琴、马浩支付原告宁夏天源达物业服务有限公司自2013年1月1日至2017年12月31日期间共计60个月的物业服务费36913.5元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏天源达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，减半收取计429元，由被告王秀琴、马浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 高秀荣 二〇一八年五月二十一日法官助理 崔黎明书 记 员 蔡嘉彬附本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。