四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初1268号 原告（反诉被告）：张文明，男，1985年3月7日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：郭涛，四川雷蒙德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘君，男，1988年10月4日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 张文明与潘君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理，诉讼中潘君提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法由审判员赵乐适用简易程序，公开开庭进行了审理。张文明及委托诉讼代理人郭涛、潘君的委托诉讼代理人罗汉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文明向本院提出诉讼请求：请求判令1.潘君继续履行与张文明签订的《房屋买卖合同》，并协助张文明办理过户手续；2.潘君向张文明支付违约金18万元。事实与理由：张文明与潘君于2016年12月7日签订了《房屋买卖合同》，约定张文明购买潘君位于新都区房屋，购房款总价为600000元，张文明于合同签订时支付定金20000元，在潘君将出售房屋的银行抵押解押时再支付80000元，剩余购房款通过办理银行贷款支付。合同中还约定潘君应当在2017年1月30日前办理完银行解押工作，并于解押完成后7日内办理房屋过户手续；同时潘君应当在签订合同后7日内取得出售房屋的房屋登记证书、土地使用权登记证书等。合同签订后，张文明按约将定金支付给潘君，但潘君未能在合同约定的时间内取得房屋所有权登记证书。2017年11月24日潘君无力偿还银行贷款，请求张文明协助再支付260000元用于银行解押，张文明在明知不符合双方合同约定的情况下也给予了积极配合，将260000元及时交付给了潘君，但在银行解押完成后，潘君以房屋增值较大，要求增加巨额购房款为由拒绝办理房屋过户登记手续。张文明与潘君经多次联系沟通后无果，潘君拒绝履行合同的行为给张文明造成了巨大的经济损失，应当给予补偿。在庭审中，张文明放弃了第二项诉讼请求。 潘君本诉辩称，潘君并非未按约定向银行预约还款解押手续，也不是资金短缺，潘君总共有三次预约，在合同签订后都是张文明、潘君与中介方在一起谈论支付银行贷款的事宜，但张文明未按约定向潘君支付80000元房款，合同虽对取得案涉房屋产权的时间有约定，但并未对房款支付有其他约定。潘君认为产权证的办证日期并不影响银行的结按办理及整个合同的履行。中介方员工赵某与证人李某均能证实张文明与潘君就合同解除及补偿款达成了一致，只是未签订书面形式的协议，所以双方合同已经解除，请求驳回张文明的诉讼请求。 潘君向本院提出反诉诉讼请求：请求判令确认张文明与潘君于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》已经解除。事实与理由：2016年12月7日，潘君与成都市亿辉房地产经纪有限公司（以下简称亿辉公司）签订《房屋预定委托合同》，拟通过亿辉公司居间以620000元的总价对外出售案涉房屋。同日，潘君与张文明签订了《房屋买卖合同》，约定案涉房屋总价为600000元，张文明于合同签订当日支付定金20000元，在潘君办理银行提前还款之日支付80000元，尾款由张文明贷款银行直接支付。实际上，潘君以600000元总价转让案涉房屋给张文明的条件为，张文明须在短期内付清全部房款，并从合同签订当日承担案涉房屋的银行月供。张文明与潘君签订《房屋买卖合同》后，张文明仅支付了20000元定金，潘君及时预约了银行办理案涉房屋提前还款，但是张文明并未按约支付前述80000元款项。2017年11月，张文明见案涉房屋价格升至1400000元左右，便单方主动向亿辉公司支付了260000元，要求继续履行合同。2017年12月22日，潘君通过亿辉公司员工赵某在成都市神仙树某茶楼约见张文明，明确提出张文明迟延支付购房款已经构成违约，且房屋市价已经上涨至1400000元，合同继续履行下去对潘君显失公平，要求解除合同。张文明当场同意并要求潘君支付100000元作为补偿，潘君亦当场同意。因张文明违约在先，潘君已经明确提出解除合同，且合同继续履行下去对潘君显失公平，请求法院确认张文明与潘君于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》解除。 张文明反诉辩称，潘君的诉讼请求无事实和法律依据，2017年12月经协商，张文明支付了260000元房款，但该笔房款并不是张文明主动支付，而是因为潘君无力支付按揭贷款，双方协商在中介方居间下向潘君支付的。张文明并未同意潘君支付100000元补偿即解除合同，张文明在本案中无违约行为，请求驳回潘君的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：潘君（甲方）与张文明（乙方）于2016年12月7日经亿辉公司居间签订了《房产买卖合同》，约定潘君以600000元的价格将自己所有的位于新都区博雅新城A7幢1单元20层5号房屋出卖给张文明，房屋建筑面积121.27平方米，案涉房屋上设立有抵押，潘君承诺在2016年12月30日前到新都区工商银行支行办理完成该房屋他项权证的注销；案涉房屋在合同签订时尚未取得产权证，潘君承诺在2016年12月30日前前往博雅新城开发商取得该房屋的房产所有权证。合同还约定张文明应于签订合同当日支付潘君购房定金20000元；在潘君向银行提前还款当日向潘君支付首付款80000元，剩余500000元的房款通过张文明办理按揭贷款，由贷款银行支付给潘君，如果张文明不能申请到贷款或贷款额度不够，则由张文明自行补足。中介方亿辉公司协助双方，于2017年1月30日前，潘君办理提前结按，双方贷款资料通过后7个工作日内前往房管部门办理过户手续。合同第七条违约责任载明：“……4.甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。”合同补充条款载明：“……3.甲方承诺在合同正式生效起7天内取得该房屋产权证、国土证，如超出时间一切经济纠纷由甲方全部承担。4.如该房屋有增值税则房价600000元（陆拾万圆整），如该房屋无增值税则房价为620000元（陆拾贰万圆），而乙方的首付款则由80000元（捌万圆整）增加为100000元（壹拾万圆整），房屋定金与部分款项不变。”合同签订当日，张文明依约向潘君支付购房定金20000元，潘君向张文明出具收条一张。 2017年11月17日，潘君（甲方）与张文明（乙方）及亿辉公司（丙方）签订了《协议书》，载明经三方协商，张文明购买案涉房屋的总价款为600000元，其已经向潘君支付了首付款60000元，并约定：“乙方再支付人民币260000元，大写（贰拾陆万圆整），此款项只能用于甲方偿还银行贷款，乙方将此款项通过银行转账方式转入丙方账户，由丙方陪同甲方前往银行偿还贷款。甲、乙、丙三方约定于2017年11月22日前，前往银行偿还贷款。”同日，张文明妻子龚敏向亿辉公司员工赵某支付260000元，赵某于2017年11月24日将该笔款项转入潘君的账户。潘君于2017年12月7日取得案涉房屋的不动产权证书。 上述事实有张文明提交的《房屋买卖合同》、不动产权证书、收条、协议书及当事人的陈述在卷予以佐证。 潘君为证明其与张文明于2017年12月22日经协商达成解除案涉合同的口头协议，潘君向本院申请案外人李某、亿辉公司员工赵某作为证人出庭作证。赵某陈述：“因为银行结按差260000元，潘君让自己向张文明提出支付260000元房款用于偿还银行贷款，银行结按完毕后已经约定好了办理过户的时间，但张文明表示因资金未到位要求延期办理过户，此后潘君主动提出不再按照协议办理过户，张文明、潘君与亿辉公司三方协商后，张文明与潘君双方同意解除合同，潘君提出支付张文明88000元用以补偿并约定第二天转款，当时还曾询问双方是否要签订一个书面协议，协商后当晚张文明又向我表示不同意上述协议内容。”李某陈述：“自己与潘君父亲系合伙关系。2017年12月，张文明、潘君与亿辉公司员工赵某三方协商时，作为见证人在场，张文明与潘君已经达成了解除案涉合同的一致意见，但对于违约金的金额有争议，最终双方同意潘君支付张文明88000元再加上中介费共计100000元作为补偿，协商一致后中介方提出签订书面协议，但潘君表示与张文明关系好，不用再签书面解除合同协议。”经质证，张文明对证人证言的真实性及证明力提出异议。本院认为，证人赵某、李某与本案并无直接利害关系，赵某作为中介方亿辉公司的员工，主要负责张文明与潘君交易案涉房屋的全部事项，对合同履行及协商过程有较为客观的意见，且两人的证言对于张文明与潘君曾达成口头解除合同的过程叙述基本一致，无明显出入，两人证言相互佐证，故本院对赵某、李某的证言予以采信。 本院认为，潘君与张文明于2016年12月7日签订的关于位于新都区房屋的《房产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同约定，履行各自的义务。现双方争议的焦点为该合同是否解除。张文明认为，其与潘君并未达成解除案涉合同的一致意见，且潘君也并没有履行过当时协商的违约金条款，所以不能认定合同已经解除。根据证人赵某与李某的证言，均证实张文明与潘君在2017年12月协商时，就解除合同已经口头上达成了一致意见。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”根据上述法律规定，合同解除权系形成权，即依照张文明与潘君解除合同的意思表示，就可导致双方之间的房屋买卖合同关系消灭，行使的方式不受限制，可以通过书面或口头形式行使，解除合同的通知达到双方时即产生形成力，发生权利变动的法律效果，张文明与潘君在协商时，彼此在明确接收到对方解除合同的意见时案涉合同即解除，并且约定解除合同的协议并非法律、行政法规规定必须采用书面形式才能成立的合同，不存在未履行主要义务协议就没有生效的问题，故对于张文明抗辩意见本院不予采纳。综上，潘君要求确认与张文明签订的《房屋买卖合同》已经解除，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因而，对张文明要求继续履行与潘君签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 案涉合同签订后，张文明已经按照合同约定向潘君支付了定金以及部分购房款共计326000元，但潘君并未按照合同约定的时间办理案涉房屋的解押结按手续，也并未依约在取得不动产权证后如期将案涉房屋过户给张文明，其行为已经构成违约，应承担违约责任。至于违约金金额，根据证人证言，可以认定双方最终达成“由潘君补偿张文明10万元”这一事实。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿违约责任。”根据该规定，合同解除后，潘君应退还张文明的购房款326000元，并支付违约金100000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、张文明与潘君于2016年12月7日签订的《房产买卖合同》已经解除； 二、潘君于判决生效后十日内退还张文明购房款326000元，支付违约金100000元； 三、驳回张文明本诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2050元（已减半收取），保全费3520元，上述费用共计5570元，由张文明负担；反诉案件受理费100元，由张文明负担（此款潘君已预交，潘君在履行自本判决第二项支付义务时一并扣除）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一八年五月十六日 书记员  马玲