广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3482号上诉人（原审原告）：黄金燕，女，1969年8月19日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾伟强。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：冯嘉超。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。上诉人黄金燕因与被上诉人佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初16552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人黄金燕上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持黄金燕的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由澳德公司、登图公司负担。事实和理由：一、一审适用法律不当，黄金燕已于2017年10月17日提起诉讼，在本案审理时，《中华人民共和国民法总则》已经开始实施，本案应适用新法，黄金燕主张的租金、经济损失的请求并没有超过《中华人民共和国民法总则》中规定的三年诉讼时效，应予以支持。二、一审法院在认定登图公司应支付予黄金燕室内装饰装修工程及家电家具补偿款时，认定涉案合同在2015年10月终止，属于认定事实错误，本案《公寓委托经营管理协议书》已于2014年10月因登图公司单方解除而终止，一审计算的折旧率错误。被上诉人澳德公司、登图公司共同答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄金燕向一审法院起诉请求：一、判令澳德公司、登图公司向黄金燕支付2014年7月至2015年10月31日未支付的回报（租金收益）共27200元及逾期支付的利息3310.43元（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止，暂计至2017年9月13日为3310.43元）；二、判令澳德公司、登图公司因违法终止公寓委托经营管理协议应赔偿给黄金燕的经济损失5100元（酌定3个月的租金损失为1700元*3个月）；三、判令澳德公司、登图公司按照交楼标准将房屋恢复原状交付黄金燕或赔偿黄金燕自行恢复的装修、设施设备、家电家具等费用54103元；四、澳德公司为案涉商品房安装独立的用水用电表；五、本案诉讼费由澳德公司、登图公司承担。一审法院认定事实：2009年7月12日，黄金燕与澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定黄金燕向澳德公司购买位于***的房产，套内建筑面积33.14平方米。2009年7月12日，黄金燕与澳德公司、登图公司签订《公寓委托经营管理协议书》，约定黄金燕将案涉房产委托给登图公司进行统一管理，委托期限自黄金燕付清全额房款次日至2015年10月31日；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归登图公司所有，登图公司有权将涉案房产转租给他方，黄金燕不得自行委托经营管理；在委托经营期间，登图公司每月向黄金燕支付回报1700元，于每月10日前向黄金燕支付上个月应得的回报；在本协议有效期内，如由于登图公司的原因无法按时支付上述回报给黄金燕，由澳德公司负连带责任，澳德公司应无条件代登图公司清偿逾期之款项；协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知黄金燕，且登图公司需赔偿黄金燕由于登图公司违约而造成的经济损失；协议终止时，登图公司应向黄金燕返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。协议签订后，黄金燕依约将涉案房产交付给登图公司使用，登图公司将该房再次转租给他人使用。2011年6月7日，黄金燕出具致登图公司的《收楼确认书》，载明：黄金燕已收到****可以提前交楼的通知并于2011年6月7日办理完相应的收楼手续。根据《商品房买卖合同》及其附件、《公寓委托经营管理协议书》、《前期物业管理服务协议书》、《临时管理规约》等的相关约定，在委托经营期内委托方暂不用参与验楼、钥匙移交等手续，而只须办理其它相应的交楼手续；委托经营期限满后，受托方将参考《商品房买卖合同》的附件内容返还给委托方，并按实际经营折旧及使用功能交付，对此本委托方无异议。黄金燕和登图公司一审庭审时均确认2014年7月前的租金已支付完毕，自2014年7月起，登图公司和澳德公司没有再向黄金燕支付租金。2017年8月9日，黄金燕与登图公司签订《收楼确认书》，载明：本人收到登图公司于2014年7月15日向本人发出的《终止合同通知书》，也收到登图公司发出的《收楼通知书》。现本人确认本人与登图公司就本人名下位于***物业所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，并已由2017年8月9日收楼。2017年8月9日，黄金燕与登图公司在《物业移交签收表》上签章确认，登图公司将案涉房产移交给黄金燕时有入户木门一扇、洗手盆连龙头和镜子一套、坐厕一个、普通水龙头一个、排气扇一个、筒灯一批、光管两支、配电箱一个、开关和插座六个、玻璃门三扇、大门钥匙三把。该物业用作布草工作间。另查明，（2015）佛顺法容民初字第2077号案中，一审法院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具的《司法鉴定评估报告书》关于****工程造价的评估结论为：1.前期拆除工程造价7932.96元（单方造价257.9元）；2.室内装饰装修工程造价40112.12元（单方造价1304.04元）；3.电器及家具部品造价30361.9元（单方造价987.06元）；合计78406.98元；房产建筑面积30.76平方米。一审法院认为，黄金燕将涉案房产交付给登图公司使用、收益，登图公司按月支付回报给黄金燕，回报的性质实为租金收益，黄金燕与登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的；……。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回黄金燕的诉讼请求。”双方在《收楼确认书》中确认协议因登图公司单方提出解除而终止，但因黄金燕一直未收楼，故登图公司应依约支付委托期限内的合同终止后的占用费。合同至2015年10月31日终止，根据《公寓委托经营管理协议书》的约定，最后一期租金应于2015年11月10日前支付。虽然黄金燕于2017年8月9日收楼，但对于登图公司应于2015年11月10日前支付租金但未付的事实，黄金燕一直知情，是否收楼并不影响其向登图公司主张租金的权利，但黄金燕怠于主张权利，没有证据证明期间发生了诉讼时效中止、中断的情形，关于该部分租金的诉讼时效于2016年11月10日届满，故一审法院对黄金燕主张的澳德公司、登图公司延付租金及相关损失的诉讼请求予以驳回。黄金燕主张应适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间为三年的规定，但在该部分租金超过一年诉讼时效之时，《中华人民共和国民法总则》尚未施行，澳德公司、登图公司对于诉讼时效期间的期待也是以《中华人民共和国民法通则》规定的一年为限，因此一审法院认为本案关于租金的诉讼时效期间的规定应适用《中华人民共和国民法通则》。关于黄金燕诉请的恢复原状和折价补偿的问题。澳德公司与黄金燕签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋在交付时应当具备相应的装饰装修标准，且登图公司与黄金燕在协议中亦约定黄金燕购买的案涉房屋带装修及酒店式公寓配置，委托物业内的配置作为委托物业的附属部分，须一并交给登图公司，双方在合同中还以附表形式列明了装修、设备标准，并明确约定合同终止时，登图公司应向黄金燕返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品。澳德公司、登图公司应按照双方约定的标准装饰装修房屋，登图公司应在合同终止时向黄金燕返还房屋内合理磨损和折旧后的设施设备及物品。黄金燕收楼时，案涉房屋在房屋装饰装修及家电、家具配备方面均存在不符合双方合同约定的情况，故登图公司应当依约恢复相关装修装饰或赔偿黄金燕自行恢复的相关费用。黄金燕诉请登图公司向其支付自行恢复的相关费用合法有据，一审法院予以支持。为减少诉累，一审法院参照广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对套内建筑面积30.76平方米的澳德房产****出具的《工程造价鉴定意见书》来综合认定上述费用的具体金额。1.前期拆除工程造价8546.81元（33.14×257.9元/平方米）。案涉房屋现状与约定交付标准不符，需全部拆除恢复，按鉴定评估价格计算；2.室内装饰装修工程造价15989.88元。涉案公寓已经实际使用多年，房屋装修、电器家具亦随着使用年限而不断损耗、折旧。折旧价值在本质上为获取租金收益的成本之一，黄金燕在登图公司经营管理期间收取了租金，亦意味着收取了委托经营管理期间分摊的折旧成本。一审法院按照10年计算装修装饰和家具电器的折旧率，计至合同终止时（2015年10月）的折旧率为0.63（2009年7月至2015年10月，共76个月/10年）。故登图公司应当支付的装修装饰款为15989.88元（1304.04元/平方米×33.14平方米）×折旧率（1-0.63）；3.家电家具造价11409.8元。因案涉房产内有部分物品，一审法院参照司法鉴定评估报告书及相关市场价格将该部分物品的价格扣除。参照司法鉴定评估报告价格及折旧率,并扣除上述物品后的家电家具补偿款为11409.8元［（987.06元/平方米×33.14平方米-446.9元-892.41元-12.89元-207.84元-42元-42.5元×2-13.36元×6-17.78元×6）×（1-0.63）］。登图公司虽认为案涉房屋内有其他物品，但不能举证予以证实，一审法院不予扣减。综上，登图公司应向黄金燕赔偿装修及配置损失合计35946.49元。黄金燕主张澳德公司应对登图公司的上述债务承担共同清偿责任，经审查，依据协议约定，登图公司应按照附表（一）的规定返还合理磨损及合理折旧后的委托物业设施设备及物品，但双方并未约定澳德公司有此项义务，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，澳德公司与黄金燕签订的是《商品房买卖合同》而非租赁合同，依据租赁合同，澳德公司对登图公司应向黄金燕支付的装修、设备折价补偿款并不承担共同清偿责任，故黄金燕诉请澳德公司对装修、设备折价补偿款承担共同清偿责任理据不足，一审法院不予支持。关于为涉案房产设立民用独立水表、电表的问题。一审庭审中双方均确认涉案房产已有独立供水计量表及独立电表，但其收费标准是商用标准。因供水、供电的收费标准由供水、供电部门制定，黄金燕对收费标准有异议，应向供水、供电部门提出并主张权利。且黄金燕在购买案涉房产时，已经明知该房产项目为**商务公寓，即房产性质为商用而非民用，现黄金燕要求澳德公司、登图公司提供民用供水供电设施，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、登图公司于判决发生法律效力之日起十五日内向黄金燕支付自行恢复装修、设备的折价补偿款35946.49元；二、驳回黄金燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1021.42元，由黄金燕负担612.42元，由登图公司负担409元。各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点有二，一是黄金燕要求支付租金和相关损失的主张是否超过诉讼时效，二是折价补偿款计算是否有误。关于争议焦点一，根据一审查明的事实，黄金燕之租金权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定，黄金燕租金请求权的诉讼时效期间为一年，违约责任请求权的诉讼时效期间为两年。黄金燕提起本案诉讼已超过诉讼时效，义务人澳德公司和登图公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。黄金燕自知道权利被侵害之日起至时效届满，怠于行使自己的权利，亦未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长之情形，已丧失请求人民法院依法保护其权利的胜诉权。故黄金燕要求澳德公司、登图公司支付租金和违约金的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，黄金燕与登图公司于2017年8月9日签订的《收楼确认书》反映，案涉《物业委托经营管理协议书》已于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止。一审判决在认定室内装饰装修工程及家电家具补偿款时对相关折旧率的确定存在错误，本院予以纠正。按照10年计算装修装饰和家具电器的折旧率，计至合同终止时（2014年10月）的折旧率为0.53（2009年7月至2014年10月，共64个月/10年）。登图公司应当支付的装修装饰款为20311.47元（1304.04元/平方米×33.14平方米）×折旧率（1-0.53）。扣除案涉房产内的部分物品价值，登图公司应当支付的家电家具造价补偿款为14493.53元［（987.06元/平方米×33.14平方米-446.9元-892.41元-12.89元-207.84元-42元-42.5元×2-13.36元×6-17.78元×6）×（1-0.53）］。故登图公司应向黄金燕赔偿共计43351.81元（前期拆除工程造价8546.81元+装饰装修款20311.47元+家具家电补偿款14493.53元）。黄金燕的该项上诉有理，本院予以支持。综上，黄金燕的上诉所提，部分有理，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理部分欠当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初16552号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初16552号民事判决第一项为：佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄金燕支付自行恢复装修、设备的折价补偿款43351.81元。一审案件受理费1021.42元（黄金燕已预交），由黄金燕负担527.42元，由佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担494元；二审案件受理费1434.52元（黄金燕已预交），由黄金燕负担1236.52元，由佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担198元。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年五月二十二日法官助理王续媚书记员陈慧乔