上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初14786号原告：丛玉波，男，1966年3月10日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。被告：吴小荣，男，1965年6月3日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：赖长平，浙江海泰(宁波经济技术开发区)律师事务所律师。被告：张怀荣，男，1968年12月25日生，汉族，住浙江省。原告丛玉波与被告吴小荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经当事人申请，本院依法追加张怀荣作为被告参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2017年10月17日、2018年1月30日公开开庭进行审理。原告丛玉波的委托诉讼代理人赵亮、肖愈，被告吴小荣及其委托诉讼代理人赖长平，被告张怀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛玉波向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴小荣向原告支付欠款30万元；2.判令被告吴小荣向原告支付逾期付款利息(以30万元为本金，自2017年5月1日起至被告实际支付之日止，按年利率24%的标准计算)。审理中，原告增加诉请：确认原告与被告张怀荣签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年3月28日解除。事实与理由：2014年1月2日，原告与被告张怀荣签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告张怀荣购买位于本区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)。因被告吴小荣系被告张怀荣的债权人，且在涉案房屋内设定有抵押权，故原告与二被告签订《协议》一份，约定原告应付的第一笔房款金额为50万元，其中20万元支付给被告张怀荣，其中30万元支付给被告吴小荣，并约定了后续房款的支付分配比例。同日，原告按约支付了上述50万元。然而，2014年1月8日，涉案房屋被浙江省庆元县人民法院查封，后又被其他法院司法限制，故涉案房屋已不具备过户的可能。2014年3月28日，原告与被告吴小荣签订《退款协议》一份，明确涉案房屋已不具备过户条件，被告吴小荣对涉案房屋的抵押权申请成功且经法院拍卖的，吴小荣无息退还原告50万元。2016年10月20日，原告与被告吴小荣经协商又签订《退款协议(二)》，约定吴小荣于2017年4月30日前无条件向原告支付30万元，若其逾期支付，应按照24%的年利率向原告支付违约金。但是，被告吴小荣未按约退款，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告吴小荣辩称：1.被告吴小荣签订《退款协议(二)》，是因为吴小荣误以为本院对涉案房屋恢复执行后近期可以拍卖。但是，首封法院浙江省庆元县人民法院不同意将处置权交给上海市松江区人民法院，二者产生了执行分歧，故终止了执行程序。被告吴小荣认为涉案房屋拍卖成功是退款的前提，应该变更退款协议为待其实现抵押权后再无息返还30万元。2.对于合同解除没有异议，解除时间由法院确认，在合同尚未解除的情况下，原告无权要求返还30万元。3.目前房屋由吴小荣占有、控制，即便要退还房款，原告也应返还房产证原件。4.逾期付款违约金的标准过高，应调低至同期贷款利率，并且从合同解除之日开始起算。被告张怀荣辩称：对于合同解除的意见与被告吴小荣相同，对吴小荣占有、控制房屋没有异议，张怀荣是委托吴小荣处理房屋的。经审理查明：2014年1月2日，原告与被告张怀荣签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向张怀荣购买涉案房屋，建筑面积283.37平方米，转让价款共计330万元；张怀荣于2014年1月25日前腾出房屋并通知原告验收交接；双方于2014年1月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；原告于签约时支付房款50万元，于办理过户手续当日支付房款280万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告(乙方)、被告张怀荣(甲方)及被告吴小荣、案外人吴某某(丙方)签订《协议》一份，约定乙方支付甲方第一笔房款50万元后，甲方得20万元、丙方得30万元；乙方支付甲方第二笔房款280万元后，甲方得30万元、丙方得250万元；乙方应按本协议约定的分配方式，分别将款项划入甲、丙双方的账户。同日，原告按约向张怀荣支付20万元，向吴小荣支付30万元。2014年3月28日，原告与被告吴小荣签订《退款协议》一份，约定因涉案房屋被浙江省庆元县人民法院司法查封，导致原告的购房目的无法实现，故吴小荣承诺对涉案房屋实现担保物权申请成功并且经法院拍卖成功后，吴小荣无息退还原告50万元。2016年10月20日，原告(甲方)与被告吴小荣(乙方)签订《退款协议(二)》，约定乙方于2017年4月30日前无条件向甲方退还30万元；甲方已支付张怀荣的20万元与乙方无涉，由甲方自行解决；若乙方未能于2017年4月30日前退还甲方30万元，则乙方应自2017年5月1日起按年利率24%的标准向甲方支付违约金，直至乙方履行完毕退款义务止。另查明，2014年1月27日，浙江省景宁畲族自治县人民法院调解并出具(2014)丽景商初字第66号《民事调解书》，吴小荣、吴某某、张怀荣、吴春花经调解达成如下协议：一、张怀荣、吴春花于2014年2月10日之前一次性归还吴小荣、吴某某借款本金及利息共计372万元；二、张怀荣、吴春花在还清上述债务之前，吴小荣、吴某某对张怀荣的涉案房屋的房产抵押继续有效。再查明，涉案房屋于2013年8月24日登记于被告张怀荣名下，于2013年11月7日由被告吴小荣、案外人吴某某作为抵押权人设立债权数额为360万元的抵押权；于2014年1月8日被浙江省庆元县人民法院正式查封，预计结束日期2016年1月7日；于2014年6月23日被庆元县公安局轮候查封，预计结束日期2016年6月22日。目前，涉案房屋又被浙江省景宁畲族自治县人民法院、上海市松江区人民法院、浙江省庆元县人民法院分别轮候查封。审理中，被告吴小荣提交收款收据照片、涉案房屋照片，拟证明原告收取的房屋另租他人的租金收益应予退还。原告对证据的真实性无法确认，并认为与本案无关。被告张怀荣表示对此不清楚。同时，原告表示其愿意将涉案房屋的上海市房地产权证退还被告张怀荣或其指定的代理人，对于支付被告张怀荣的20万元房款，原告不在本案中主张，以上事实，有上海市房地产买卖合同、协议、收据、银行凭证、上海市房地产登记簿、退款协议一、退款协议(二)、民事调解书、收据照片、房屋照片、执行裁定书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因涉案房屋存在抵押、查封，被告张怀荣逾期过户已超15日，原告按约有权解除合同。鉴于原告未发送书面解除通知，本院以诉状副本送达被告张怀荣之日即2017年12月31日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告张怀荣应返还购房款，原告应返还房屋以及上海市房地产权证。对于已付购房款50万元，其中30万元实际经原告与二被告一致同意支付给了被告吴小荣，现被告吴小荣亦签署退款协议(二)同意无条件返还原告，吴小荣应按约履行自己的义务。被告吴小荣辩称返还30万元应以房屋成功拍卖为前提，与退款协议(二)约定的无条件退款不符，本院对此不予采纳。对于返还房屋的问题，现被告吴小荣自认房屋已由其实际占有、控制，且原告对此表示认可并明确委托吴小荣处理房屋事宜，故原告无需再向被告张怀荣返还房屋。原告主张逾期付款违约金，符合退款协议(二)的约定，但被告吴小荣抗辩称违约金标准过高，请求法院予以调低。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告吴小荣应支付原告的违约金标准为每日万分之五，以不超过30万元为限。对于上海市房地产权证，原告自愿同意返还被告张怀荣，本院对此予以准许。对于已付房款50万元中的另外20万元，原告表示不在本案中处理，系原告对于自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告丛玉波与被告张怀荣于2014年1月2日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月31日解除；二、被告吴小荣于本判决生效之日起十日内返还原告丛玉波房款300,000元；三、被告吴小荣于本判决生效之日起十日内支付原告丛玉波逾期付款违约金(以300,000元为本金，自2017年5月1日起至实际返还之日止，按每日万分之五的标准计算，以不超过300,000元为限)；四、原告丛玉波于本判决生效之日起十日内返还被告张怀荣坐落于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号房屋的上海市房地产权证。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由被告吴小荣负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  袁国敬二〇一八年五月二十二日书 记 员  梁峙涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。