浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1674号上诉人（原审被告）：杭州余杭金腾房地产开发有限公司。法定代表人：许峰，委托代理人：王嘉树。被上诉人（原审原告）：林在敏。被上诉人（原审原告）：陈秀峰。上诉人杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称金腾公司）因与被上诉人林在敏、陈秀峰商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年7月14日，金腾公司取得涉案房屋的预售许可证。2014年11月24日，林在敏、陈秀峰与金腾公司签订了《蓝庭花园商品房预售协议》。根据该协议，林在敏、陈秀峰认购金腾公司位于杭州市余杭区临平街道的蓝庭花园品蓝轩6幢1单元1603室商品房一套，林在敏、陈秀峰应于2014年11月24日向金腾公司支付商品房认购定金32000元，双方应于2014年11月29日前签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方还就其他事项进行了约定。2014年11月24日，林在敏、陈秀峰向金腾公司支付了认购定金32000元。2014年11月29日，林在敏、陈秀峰要求与金腾公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，但因涉案房产处于抵押状态，金腾公司要求与林在敏、陈秀峰签订纸质合同，但不能网签。林在敏、陈秀峰要求网签。双方协商无果，未能签订《商品房买卖合同》及补充协议。林在敏、陈秀峰于2014年12月3日起诉至原审法院，请求判令金腾公司双倍返还其支付的购房定金共计64000元。原审法院认为，林在敏、陈秀峰与金腾公司签订的《蓝庭花园商品房预售协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点是，双方未能签订《商品房买卖合同》及补充协议系何方违约，其关键点在于《商品房买卖合同》是指一般的纸质合同，还是指网签。金腾公司抗辩称其土地本有抵押，在《蓝庭花园商品房预售协议》已明确，但林在敏、陈秀峰所称涉案房屋有抵押，此抗辩答非所问。在林在敏、陈秀峰提出明确证据证明涉案房产在2014年11月29日尚处于抵押状态时，金腾公司抗辩称房产无抵押又不能提交相应证据，对该抗辩，该院不予支持。在房屋存在抵押时要求签订商品房买卖合同将不利于购买人利益的保护，故不宜将《商品房买卖合同》及补充协议理解为任何纸质合同而不必进行网签。在2014年11月29日日林在敏、陈秀峰依约定前去与金腾公司签订合同时，涉案房屋尚存在抵押，金腾公司方工作人员也明确告知林在敏、陈秀峰无法网签，无法签订正式合同。综上所述，因金腾公司的原因导致无法网签，双方未能签订签订《商品房买卖合同》及补充协议，根据定金罚则，金腾公司应双倍返还已收取的定金。故对林在敏、陈秀峰的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，于2015年4月20判决：杭州余杭金腾房地产开发有限公司双倍返还林在敏、陈秀峰购房定金共计64000元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1400元，由金腾公司负担。宣判后，金腾公司不服，向本院提起上诉称：金腾公司与林在敏、陈秀峰在2014年11月24日双方签署了《商品房预售协议》，协议约定双方应于2014年11月29日签署《商品房买卖合同》，并且林在敏、陈秀峰向金腾公司支付了定金32000元。后2014年11月29日当天林在敏、陈秀峰二位最终并未与金腾公司签署《商品房买卖合同》。虽然签署合同当日蓝庭花园品蓝轩6幢1单元1603室商品房处于在建工程抵押及房屋土地抵押，并且金腾公司已经在《商品房预售协议》中明确予以告知了林在敏、陈秀峰，同时承诺商品房在办理权属初始登记前解除抵押。金腾公司认为林在敏、陈秀峰在明知所购商品房存在抵押的情况下又以此为由拒绝签署《商品房买卖合同》，应是林在敏、陈秀峰违约，金腾公司有权没收定金。商品房虽然无法办理备案，但是不能办理备案并非导致双方签署的《商品房买卖合同》无效，原审法院在判决中认为无法办理购房合同备案不利于保护林在敏、陈秀峰的权益无法律依据，金腾公司认为购房合同有效对签署双方均有保护力。综上所述，原审判决认定金腾公司返还双倍定金系法律适用错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回林在敏、陈秀峰的一审诉讼请求，二审诉讼费用由林在敏、陈秀峰承担。被上诉人林在敏、陈秀峰共同答辩称：根据双方签署的《商品房预售协议》，林在敏、陈秀峰向金腾公司支付了定金32000元人民币。协议约定双方应于2014年11月29日签署《商品房买卖合同》。后2014年11月29日林在敏、陈秀峰按约定带齐首付款及相关的所有材料。到蓝庭花园售楼部，要求签署《商品房买卖合同》，却被负责接待本案房产销售员张畅以及售楼部销售总监徐林送明确告知：所定房屋蓝庭花园品蓝轩6-1-1603室商品房当天还处于抵押状态，合同无法备案，无法网签。故当天不能与林在敏、陈秀峰签署《商品房买卖合同》。但是为了冲刺公司月底业绩，要求林在敏、陈秀峰14年11月29日当天将首付款付清，否则将视为林在敏、陈秀峰违约，并没收所交定金。此举引起林在敏、陈秀峰强烈不满，引发争持并不欢而散。此为林在敏、陈秀峰所提交的2014年11月29日当时的录音证据可以证实。在金腾公司明显违约的前提下，后林在敏、陈秀峰多次要求与金腾公司解除预售合同并退还定金，均遭到金腾公司拒绝，所交定金亦不予退还，方引发本案诉讼。金腾公司在《商品房预售协议》中只是注明本案房屋存在土地抵押，并承诺在办理权属初始登记签解除抵押。并未注明更未告知林在敏、陈秀峰本案房屋存在在建工程抵押。根据《城市房地产抵押管理办法》和《担保法》第49条，以及余杭区住建局关于在建工程抵押登记办法，均规定开发商在未解除在建工程抵押关系之前，无权也无法销售该房屋。而2014年11月19日当天本案房产仍处于在建工程抵押状态，故金腾公司在在建工程抵押期间根本无法与林在敏、陈秀峰签署《商品房买卖合同》，是金腾公司违约。另外2014年11月29日当天根本不存在金腾公司所陈述的林在敏、陈秀峰拒绝签署《商品房买卖合同》的情况，且金腾公司并无任何证据能够证明他所陈述的内容，相反林在敏、陈秀峰所提交的2014年11月29日当天的录音证据和2015年3月3日与本案房屋销售员张畅的微信通话记录，以及余杭区住建局出具的在建工程抵押清单，三份证据合法有效，相互关联，形成证据链，充分证明了当时金腾公司违约的事实。金腾公司违约，根据《合同法》及相关法律的规定，应当返还双倍定金。逾期不给付的应当支付利息。金腾公司拖延诉讼，导致林在敏、陈秀峰无法另行购买房屋，也无法在2015年1月1日新的落户政策规定开始施行之前购买房屋，并在杭州落户。请求二审法院依法判决金腾公司违约并承担违约责任，立即按约定双倍返还林在敏、陈秀峰定金64000元及同期银行贷款利息（期间从2014年11月30日起至给付之日止），一、二审的诉讼费用由金腾公司承担。二审中，在本院指定的举证期限内，金腾公司与林在敏、陈秀峰均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：林在敏、陈秀峰一审中提交的2014年11月29日的录音材料，金腾公司虽提出异议，但并未提交反驳证据予以反驳，原审法院结合其他证据予以确认并无不当，本院亦予以确认。在该录音材料中，林在敏、陈秀峰明确要求签订网签商品房买卖合同，而金腾公司的工作人员则明确告知二人“合同今天是签不了的”，但要求林在敏、陈秀峰于当日支付购房首付款，林在敏、陈秀峰表示不同意未签订合同之前支付首付款，金腾公司的工作人员又称“可以先签线下的纸质的合同，也具有法律效力，只是正式合同要晚一周再签”。林在敏则要求晚一周再支付首付款。金腾公司的工作人员又称“首付款先付，双方签订一份线下合同，然后再签一份承诺书给林在敏、陈秀峰，是因为金腾公司的原因正式合同签不了。”而林在敏、陈秀峰则要求该承诺在书面合同中言明，金腾公司表示无法写入正式合同的补充协议中。本院认为，首先，从双方的交谈可以看出，商品房预售协议中约定的2014年11月29日至金腾公司销售部签订合同系签订网签合同。但是，林在敏、陈秀峰提交的证据可以证明案涉房屋不仅所在土地存在抵押，案涉房屋也存在抵押，双方之间的商品房预售协议仅向林在敏、陈秀峰告知了所在土地存在抵押，并未告知案涉房屋亦存在抵押，因此导致案涉房屋无法网签商品房买卖合同的原因在于金腾公司。而在前述录音材料中，金腾公司的工作人员也认为不能网签合同的原因在于金腾公司。金腾公司提出的可以与林在敏、陈秀峰可以签订线下的书面合同，则是在林在敏、陈秀峰不同意在网签商品房买卖合同之前支付首付款的情况下，为了达到林在敏、陈秀峰同意支付首付款的目的而提出，且双方亦未就此达成一致。因此，林在敏、陈秀峰要求金腾公司双方返还定金，有相应的法律依据，原审法院予以确认并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，金腾公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一五年七月十三日书 记 员  姚丽萍