广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1235号上诉人（原审原告）：杨艳国，住广东省广州市番禺区。兼路艳锋委托代理人。上诉人（原审原告）：路艳锋，住址同上。被上诉人（原审被告）：广州超顺房地产发展有限公司，住所地广东省增城市（元头丁）即广州市金福星广场办公室内。法定代表人：王子玉，董事长。委托代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。原审第三人：广州市乐悠园装饰有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王彬。上诉人杨艳国、路艳锋因与被上诉人广州超顺房地产发展有限公司（下简称超顺公司）、原审第三人广州市乐悠园装饰有限公司（下简称乐悠园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院(2013)穗增法民一初字第601号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：超顺公司成立于1992年12月8日，企业类型有限责任公司（自然人投资或控股），企业状态已开业，营业期限1992年12月8日至长期。经营范围在增城市新塘镇群星村乌石岗地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商住楼宇及相应的配套设施。2012年12月22日，杨艳国、路艳锋（乙方）与超顺公司（甲方）签订编号为0000198《超顺小区认购书》，认购书第一条“甲、乙双方认购物业”第1点约定：乙方认购物业增城市新塘镇顺华一路11号[标准地名超顺小区]3栋1601房，该物业毛坯出售，预测建筑面积为85.7平方米,预测套内面积为69.92平方米（最终面积以竣工后房管局现场测绘确认之面积为准）。第二条“甲、乙双方约定楼价”第1点约定：乙方认购该物业总价712338元。优惠抵扣1.5万抵4万×0.97（一次性）×0.98（三）×0.98（VIP）－空间改造费103516元,总成交价为522826元,按套内面积成交单价为7477元／平方米……。第2点签署本认购书时交纳定金1.9万元，乙方已交纳定金于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵付首期楼款。第三条“付款方式”约定：一次性付款……。第四条“甲方交付楼房的日期”约定：于2013年12月31日交付使用。第五条“甲、乙双方共同遵守如下约定”，其中第1点约定：乙方确认已详细阅读及理解超顺小区之《认购须知》、《按揭贷款客户须知》、《装修标准》、《付款方式》等销售资料的内容及现场公示的《商品房买卖合同范本》及《前期物业管理协议》，并同意上述资料之约定，按上述资料规定的时间交纳相应的款项，按超顺小区《商品房买卖合同范本》之条款签订《商品房买卖合同》。第9点约定：本认购书所列数值计算及内容如有错误，以双方签订的《商品房买卖合同》所列为准。第12点约定：本认购书一式三份，甲方两份、乙方一份，自双方签字之日起生效，甲、乙双方凭本认购书签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行解除。备注：空间改造费103516元和物业维修基金8998.5元与首期一同支付，已参加1.5万抵4万活动，2013年免管理费，2014年享有8折优惠。杨艳国、路艳锋于签订认购书当日向某公司支付了1.5万元和定金1.9万元。2012年12月31日，杨艳国、路艳锋向某公司支付了空间改造费103516元。2012年12月31日，杨艳国、路艳锋（乙方、买方）与超顺公司（甲方、卖方）签订编号为201212300170《广州市商品房买卖合同》（预售）。其中，第四条“合同标的物基本情况”约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的超顺小区自编号A1、A2、A3、B栋顺华一路11号3幢16层1601房，房屋地址增城市新塘镇群星村顺华一路11号3幢1601房。……该商品房户型结构为2房2厅1厨1卫，非封闭式阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共85.7平方米，其中，套内建筑面积69.92平方米……。第七条“计价方式和价款”约定：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7477.49元，总金额522826元……。第八条“付款方式”约定：分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的16.73%，金额87486元。第二期在2013年4月30日前，支付全部房价款的38.25％，金额200000元。第三期在2013年5月31日前，支付全部房价款的45.01％，金额235340元。第十一条“预售合同备案确认和预购商品房预告登记”约定：双方同意按以下第2种方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记。……2、乙方委托甲方办理，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内(不超过30日)，为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。……若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……。第十九条“规划、设计的变更”约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计、造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。……本合同网上签订日期为：2012年12月31日。合同附件六《装饰、设备标准》户内装修标准为毛坯房。合同附件七《本合同补充协议》第六条约定：原合同第十九条调整如下，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应以公某的方式征求已购房人的的意见，已购房人无异议的，甲方报规划管理部门审核批准后实施变更。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方擅自改变规划、设计、造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。杨艳国、路艳锋除按认购书约定支付了1.5万抵4万中的1.5万元和在网签合同当日支付了空间改造费103516元给超顺公司外，还付清了商品房买卖合同中约定的房价款522826元（含1.9万元定金）给超顺公司。2013年1月28日，超顺公司为杨艳国、路艳锋办妥涉案房屋的《广东省房地产预告登记证明》，编号粤房地预登穗字第1220103694号，证明内容记载预告登记权利人杨艳国、路艳锋，预告登记义务人超顺公司，房屋坐落超顺小区自编号A1、A2、A3、B栋顺华一路11号3幢16层1601房，预告登记业务种类预购商品房预告登记，预告登记依据合同号商品房买卖合同号201212300170，登记时间2013年1月28日等。超顺公司取得该预告登记证明后没有交付给杨艳国、路艳锋。杨艳国、路艳锋于2013年2月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、超顺公司退还多收取的费用l.5万元和支付利息（自2012年12月22日起至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；2、超顺公司退还空间改造费103516元和支付利息（自2013年1月1日起至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；3、超顺公司将预购商品房预告登记证明书交付杨艳国、路艳锋；4、超顺公司向杨艳国、路艳锋支付逾期交付预购商品房预告登记证明书的违约金（以首期款87486元作为计算基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算日期从2013年1月31日起至实际交付之日止）。超顺公司对杨艳国、路艳锋的诉讼请求答辩称：关于空间改造费，双方约定的空间改造已经完成，杨艳国、路艳锋要求将费用退回没有事实和法律依据；杨艳国、路艳锋主张多收了1.5万元也不是事实，l.5万元已经包括在712338元的总价中；请求法院解除《商品房买卖合同》，超顺公司愿意退回杨艳国、路艳锋所支付的所有款项。故反诉请求判令：一、撤销杨艳国、路艳锋因购买新塘镇顺华一路11号超顺小区3幢1601房而与超顺公司签订的《超顺小区认购书》和《广州市商品房买卖合同》，互相返还因该合同而取得的财产；二、本案诉讼费用由杨艳国、路艳锋承担。杨艳国、路艳锋对超顺公司的反诉请求答辩称：请求驳回超顺公司的反诉请求。乐某公司在原审中述称：一、乐某公司与超顺公司签订《超顺小区空间改造及装修统一施工框架协议》，为保证超顺小区装修和空间改造统一协调，超顺公司委托乐某公司负责超顺小区的全部装修和空间改造工作；二、由房地产中介公司的销售人员在与业主签订《认购书》时即与业主协商好装修和空间改造事宜，并由超顺公司代收空间改造（装修）费用。通常情况下，都要求业主、超顺公司与乐某公司再签订装修或空间改造工程委托协议，再次确认装修或空间改造的具体内容，上述协议的签订和收款工作都是由超顺公司和乐某公司共同委托的房地产销售中介公司工作人员具体与业主协商跟进，乐某公司和超顺公司只配合盖章、收款等手续。由于装修或空间改造具有统一的样板，合同金额大同小异，乐某公司是向房地产销售中介公司说明基本价款后，由工作人员与业主协商，可以有一定浮动空间，对销售人员也有一定的提成；三、本案所涉房屋的装修己经完成，已经通过超顺公司的验收，装修费用除质保金外，已经由超顺公司支付给乐某公司，乐某公司不同意退回装修费用；四、装修或空间改造合同纠纷与商品房买卖合同纠纷属于不同性质的纠纷，应当分案处理,不能混在一个案中处理。原审诉讼中，超顺公司提供了2012年12月31日签订的《空间改造工程委托协议》，内容为杨艳国、路艳锋同意委托乐悠园公司对涉案房屋按样板房进行空间改造，将两房改为三房，空间改造工程费用为103516元。委托书甲方签“杨艳国、路艳锋”的姓名，乙方、丙方分别盖乐某公司和超顺公司印章。经庭审质证，杨艳国、路艳锋否认委托书甲方签名是其本人亲笔签名。2013年8月16日第一次庭审时，杨艳国、路艳锋申请要求作笔迹鉴定，经原审法院摇珠选择委托中国广州分析测试中心司法鉴定所作笔迹鉴定。2014年1月21日，该所作出穗司鉴字20140600800019号《鉴定意见书》，鉴定意见检材《空间改造工程委托协议》中落款甲方处的“杨艳国、路艳锋”签名不是杨艳国、路艳锋本人所写。本次鉴定杨艳国、路艳锋支付了鉴定费4240元。原审庭审中，杨艳国、路艳锋陈述：签订认购书时，超顺公司带杨艳国、路艳锋去看了样板房，样板房是二房变三房，精装修，已通水、通电，超顺公司告知空间改造是按样板房的现状予以改造的。超顺公司陈述空间改造只是将二房变三房，是没有装修的。对超顺公司办妥《广东省房地产预告登记证明》未交付给杨艳国、路艳锋的原因，超顺公司陈述：因办理涉案房屋的房地产权证需提供《广东省房地产预告登记证明》，故未将该证明交付给杨艳国、路艳锋。2013年4月16日，杨艳国、路艳锋申请财产保全申请，要求冻结超顺公司在中国工商银行股份有限公司广州茶滘支行，或在广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行或广发银行增城新塘解放路支行的存款118816元。2013年4月18日，原审法院冻结了超顺公司在广发银行增城新塘解放路支行存款118816元。杨艳国、路艳锋交纳了财产保全费1114元。2013年12月19日，超顺公司向杨艳国、路艳锋发出《超顺小区房屋交付通知书》，通知杨艳国、路艳锋于2013年12月30日办理涉案房屋交付手续。杨艳国、路艳锋与超顺公司至今未办理交付手续。2014年4月29日，原审法院召集超顺公司、杨艳国、路艳锋作现场勘查。经现场勘查查明：涉案房屋是毛坯房，已将二房二厅、一厨房、一卫生间、一个非封闭式阳台，改造为三房二厅、一厨房、一卫生间、一个非封闭式阳台。另，杨艳国、路艳锋在诉讼中增加诉讼请求，请求超顺公司支付笔迹鉴定费4240元，超顺公司表示由法院判决。原审法院认为：杨艳国、路艳锋与超顺公司签订的《超顺小区认购书》、《广州市商品房买卖合同》（预售）均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为有效。本案主要有三个争议焦点：一、超顺公司依认购书约定收取杨艳国、路艳锋的优惠抵扣款1.5万元和空间改造费103516元应否退还给杨艳国、路艳锋及支付利息；二、超顺公司在合同约定的期限内办妥《广东省房地产预告登记证明》后未依约定交付给杨艳国、路艳锋应否支付违约金；三、超顺公司是否可以撤销与杨艳国、路艳锋签订的《超顺小区认购书》和《广州市商品房买卖合同》（预售）。至于超顺公司依认购书约定收取杨艳国、路艳锋的优惠抵扣款1.5万元和空间改造费103516元应否退还及支付利息的问题。《超顺小区认购书》符合预约的法律特征，属预约合同，根据认购书第二条约定，超顺公司与杨艳国、路艳锋约定涉案房屋的总价是712338元，经过优惠抵扣1.5万元抵减4万元和两次折扣及减去空间改造费103516元后最终的成交价才为522826元。认购书约定的l.5万元抵减4万元是超顺公司在认购总价712338元中给予杨艳国、路艳锋的销售优惠，而且杨艳国、路艳锋于签订认购书当日即交付了l.5万元，是杨艳国、路艳锋自愿参加销售优惠的行为。空间改造由二房二厅改造成三房二厅，杨艳国、路艳锋在签订认购书时已经观看过样板房，是清楚的，而且，交房标准是毛坯交房在认购书第一条是明确约定的，在签订认购书后，杨艳国、路艳锋按认购书约定于交付首期款即网签合同当日付清了空间改造费103516元给超顺公司，积极履行了认购书约定的义务。由此可见，杨艳国、路艳锋是同意对涉案房屋进行空间改造的。因此，杨艳国、路艳锋支付l.5万元用于抵减4万元优惠抵扣款给超顺公司以及支付空间改造费103516元给超顺公司将涉案房屋由二房二厅改造成三房二厅是双方的真实意思表示。超顺公司与杨艳国、路艳锋签订《广州市商品房买卖合同》（预售）是在杨艳国、路艳锋履行了认购书约定的支付l.5万元抵减4万元优惠抵扣款及空间改造费103516元给超顺公司后而签订的合同，合同约定的价格522826元是在扣减了杨艳国、路艳锋在认购书中约定应支付的上述费用和两次优惠折扣后的价格。由于杨艳国、路艳锋在签订合同之前，已按认购书的约定付清了优惠抵扣款、空间改造费，履行了认购书约定的上述义务，所以，超顺公司与杨艳国、路艳锋在签订《广州市商品房买卖合同》（预售）中无需再对优惠抵扣款及空间改造费作出约定，但双方对优惠抵扣款及装修费达成的合意对双方具有法律约束力，而且，超顺公司完成了改造，已经履行了认购书的约定。虽然超顺公司提供的《空间改造工程委托协议》中落款甲方处的“杨艳国、路艳锋”签名不是杨艳国、路艳锋本人所写，但杨艳国、路艳锋对于与超顺公司就涉案房屋由二房二厅改造成三房二厅的空间改造达成合意是清晰的。杨艳国、路艳锋提出超顺公司未经其同意，擅自变更规划、设计的主张，不予采纳，基于上述理由，杨艳国、路艳锋请求超顺公司返还l.5万元、空间改造费103516元及支付利息，证据不足，理由不充分，不予支持。对超顺公司是否违反政府价格规定或未经规划、设计部门审批将涉案房屋由二房二厅改造成三房二厅，是行政管理部门处理的问题，属于另一个法律关系，本案不作处理。至于超顺公司在合同约定的期限内办妥《广东省房地产预告登记证明》后未依约定交付给杨艳国、路艳锋应否支付违约金的问题。超顺公司于2012年12月31日与杨艳国、路艳锋签订《广州市商品房买卖合同》（预售），该合同第十一条约定，超顺公司应在合同网上签订之日起30日内(不超过30日)为杨艳国、路艳锋办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付杨艳国、路艳锋。……若超顺公司未在规定或者上述约定的期限内与杨艳国、路艳锋申请预告登记或者未依杨艳国、路艳锋委托代为申请预告登记的，杨艳国、路艳锋可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。2013年1月28日，超顺公司为杨艳国、路艳锋办妥涉案房屋的《广东省房地产预告登记证明》，超顺公司已在合同约定的一个月期限内为杨艳国、路艳锋办妥涉案房屋的《广东省房地产预告登记证明》，虽然超顺公司未按合同约定的期间交付给杨艳国、路艳锋，但杨艳国、路艳锋没有证据证明其利益受到损害。况且，合同中没有约定超顺公司逾期交付商品房预告登记证明书应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定，该规定是买受人对出卖人未依约办理权属证书而主张权利的法律依据。房地产预告登记证明仅是房地产预告登记当事人对房屋买卖的事实进行房地产预告登记的证明。杨艳国、路艳锋将房地产预告登记证明与房屋权属证书混同不符合法律的规定，因此，杨艳国、路艳锋请求超顺公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，不符合法律规定，不予支持。但杨艳国、路艳锋请求超顺公司交付该证明，符合合同约定，予以支持。至于超顺公司是否可以撤销与杨艳国、路艳锋签订的《超顺小区认购书》和《广州市商品房买卖合同》（预售）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……。”的规定，超顺公司抗辩签订上述合同存在重大误解，对此，超顺公司没有提供合法有效的证据证明，不予采纳。超顺公司反诉请求撤销与杨艳国、路艳锋签订的《超顺小区认购书》和《广州市商品房买卖合同》（预售），互相返还因合同取得的财产，证据不足，理由不充分，不予支持。对杨艳国、路艳锋请求超顺公司支付鉴定费4240元，由于超顺公司提供的《空间改造工程委托协议》经司法鉴定，协议落款甲方处的“杨艳国、路艳锋”签名不是杨艳国、路艳锋本人所写，杨艳国、路艳锋请求超顺公司支付该费用，合理合法，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，于2014年6月9日作出判决：一、广州超顺房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内交付《广东省房地产预告登记证明》给杨艳国、路艳锋；二、广州超顺房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费4240元给杨艳国、路艳锋；三、驳回杨艳国、路艳锋的其他诉讼请求；四、驳回广州超顺房地产发展有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2830元，由杨艳国、路艳锋负担2680元，广州超顺房地产发展有限公司负担150元。财产保全费1114元由杨艳国、路艳锋负担。反诉案件受理费10213元，由广州超顺房地产发展有限公司负担。判后，杨艳国、路艳锋不服原审判决，共同向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。其一，原审法院认为双方对空间改造达成合意是错误的。根据原审庭审笔录和证据，双方实际上对于空间如何进行改造存在巨大的分歧，中国广州分析测试中心司法鉴定所作出的笔迹鉴定结果充分证明了双方对空间改造没有达成任何的一致意见。根据《商品房买卖合同》第十九条和补充协议第六条的约定，超顺公司将涉案房屋由二房二厅变更为三房二厅，必须取得杨艳国、路艳锋的同意和规划管理部门审核批准。而本案中，超顺公司在进行改造前并未取得杨艳国、路艳锋的同意和规划管理部门的批准，因此，进行改造的前提条件并不存在。根据《商品房买卖合同》的约定，超顺公司并无权进行改造，该项改造行为只能认为是超顺公司的违约行为。而且，认购书为预订合同，仅为双方的初步协商，双方签署的《商品房买卖合同》才是最终成果。双方签署的商品房买卖合同中有明确的价格条款、装修标准、交房条件、规划、设计变更等内容，应当认为《商品房买卖合同》变更了认购书的约定。因此，超顺公司收取超过《商品房买卖合同》约定的房价522826元的部分，应该予以返还。其二，原审法院忽略了双方2012年12月22日签署的《认购书》已经解除不能约束现在法律关系的事实，2012年12月31日起双方应当按《商品房买卖合同》履行双方的权利和义务的事实。《认购书》第十二条明确约定，“甲、乙双方凭本认购书签定《商品房买卖合同》后，本认购书自行解除”，该约定显然赋予了之后签订的《商品房买卖合同》具备取代《认购书》的法律效力。双方于2012年12月31日签订《商品房买卖合同》后，双方签署的《认购书》已经解除，双方应当按照《商品房买卖合同》而不是《认购书》全面履行各自义务。由于《商品房买卖合同》并未对优惠抵扣款、空间改造费及如何进行改造进行约定，因此，超顺公司收取的该项费用应该予以退还；二、原审判决适用法律错误。其一，原审法院确认超顺公司违反了《中华人民共和国价格法》第十三条和相配套的法律文件《商品房销售明码标价规定》[发改价格(2011)548号]和《广东省物价局关于商品房明码标价的规定》及国家、广州市及增城的楼市调控(限价)政策等政府价格规定，但认为违反了价格规定属于行政管理部门处理的问题而不进行处理，属于适用法律错误。超顺公司违反政府价格规定，当然应当受到行政处罚，但是并不能免除超顺公司应该承担的民事责任。根据《中华人民共和国价格法》第四十一条的规定，超顺公司应当退还超过限价522826元的部分。其二，原审法院认为超顺公司未经规划、设计部门审批将涉案房屋由二房二厅改造成三房二厅属于行政管理部门处理的问题而不作处理，属于适用法律错误。超顺公司违规进行设计变更当然应当受到行政处罚，但是并不能免除双方在《商品房买卖合同》就设计变更约定的权利和义务。由于双方在合同中明确约定了取得杨艳国、路艳锋同意和规划管理部门批准是进行设计变更的前提，而超顺公司进行设计变更并没有取得规划部门的审核批准且未取得杨艳国、路艳锋的同意，超顺公司在不符合合同约定的情况下擅自将房屋由二房二厅变更为三房二厅的行为是严重的违约行为，超顺公司以其严重违约行为作为收取额外费用的理由不能成立。其三，原审法院以房屋预告登记证书不属于房屋产权证书而对超顺公司的违约行为不作处罚是错误的。杨艳国、路艳锋逾期交付预购商品房预告登记证明书构成违约，且预告登记证书是房屋产权证书的一种类型，超顺公司应该参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金。即使没有上述规定，超顺公司违约也应该受到相应的处罚，而不是不进行处罚。综上，杨艳国、路艳锋上诉请求撤销原审判决第三项，改判：(1)超顺公司退还多收取的费用人民币15000元和支付利息(自2012年12月22日起至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算，利息暂按人民币100元计算)；(2)超顺公司退还空间改造费人民币103516元和支付利息(自2013年1月1日起至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算，利息暂按人民币100元计算)：(3)超顺公司向杨艳国、路艳锋支付逾期交付预购商品房预告登记证明书的违约金(以人民币87486元作为计算基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算日期从2013年1月31日起至实际交付之日止，利息暂按人民币100元计算)，并判令本案一、二审诉讼费用由超顺公司承担。被上诉人超顺公司答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨艳国、路艳锋的上诉请求，维持原审判决。原审第三人乐某公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方在2012年12月22日签订的《超顺小区认购书》中明确约定杨艳国、路艳锋认购涉案房屋的总价为712338元，该总价经适用1.5万抵4万等优惠并扣减空间改造费103516元后的总成交价为522826元，并备注注明“空间改造费103516元与首期一同支付，已参加1.5万抵4万活动”，该约定条款系双方当事人的真实意思表示，且不存在法定的无效情形，杨艳国、路艳锋应当受其约束。依据已查明的事实，杨艳国、路艳锋已经依照《超顺小区认购书》约定实际履行完毕向某公司交纳空间改造费103516元及用于抵扣4万元的1.5万元的义务，虽然双方曾约定该《超顺小区认购书》在双方签订《商品房买卖合同》之后自行解除，但不影响在《超顺小区认购书》解除之前双方实际履行行为所产生的法律效果。因此，杨艳国、路艳锋以超顺公司违反《中华人民共和国价格法》及国家、广州市及增城的楼市调控政策等规定为由，主张超顺公司退还空间改造费，缺乏充分理据，原审判决驳回杨艳国、路艳锋的该项诉讼请求并无不当，应予维持。另杨艳国、路艳锋否认超顺公司收取其空间改造费是基于将涉案房屋由二房二厅改造为三房二厅的行为，又以超顺公司未征得其同意及规划管理部门批准擅自进行空间改造构成违约为由主张超顺公司退还空间改造费，前后陈述相互矛盾，亦缺乏理据，本院不予采纳。此外，房屋预告登记证明并非房屋权属证书，本案并不存在可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，故杨艳国、路艳锋以超顺公司迟延交付涉案房屋预告登记证明为由，上诉认为原审法院应参照前述规定判令超顺公司向其支付违约金缺乏法律依据，原审判决驳回其该项诉请并无不当，应予维持。综上所述，杨艳国、路艳锋的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2600元，由上诉人杨艳国、路艳锋共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年七月六日书记员  王 健