广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)粤03民终9949号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙静，女，1974年8月15日出生，汉族，住所地：北京市崇文区， 委托诉讼代理人：邓建华，广东瑞霆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市盈新投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道昌平街平湖天虹广场152A，组织机构代码：557155595。 法定代表人：姚其兴，董事长。 委托诉讼代理人：马远志，广东汇森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许建年，广东汇森律师事务所律师。 上诉人孙静因与被上诉人深圳市盈新投资发展有限公司（以下简称盈新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙静上诉请求：1、判决撤销一审判决第二、三判项内容；2、判决盈新公司负担全部上诉费用。 上诉事实与理由：一、事实部分。1、2016年9月8日，孙静在租用的涉案商铺DOORS西餐厅门前贴出公告称，本餐厅合同到期，新店转到蛇口海上世界船前广场(花店左侧)，预计新店开业时间在10月1日，欢迎新老客户到新店就餐。2、2016年9月8日晚，孙静拟搬离西餐厅自有物品按租约腾空商铺，遭到物业阻止搬离。孙静三次致电110请求干预物业这一非法阻止行为。3、2016年9月9日，盈新公司聘用的物业公司HIMART管理处在孙静公告处覆盖张贴《收费通知单》，其收费截至日期为2016年9月8日，也佐证了双方租赁关系到2016年9月9日终止；该通知中虚构了孙静所欠2016年7月9日-9月8日房租还有45983.20元，以支持其超标、不当留置孙静全部自有物品。事实上，2016年7月11日孙静已经支付了49694.3元，2016年8月10日又分两次分别支付了50481.29元、3236.8元。依据一审判决，截至合同终止日，孙静实际只有存在租金差额争议部分的4334.97元、2016年8至9月水电费10872.75元尚未结清，合计为15207.72元。4、2016年9月16日，孙静委托律师向盈新公司致函要求其将剩余款项及留置物品返还孙静。5、2016年9月24日，盈新公司终于将超标、不当留置的孙静自有物品放行，商铺外摆区域腾空。孙静仅欠盈新公司15207.72元，且尚有49503元履约保证金在盈新公司处，扣除孙静所欠款项后还绰绰有余，盈新公司留置孙静自有物品完全没有必要性；就算盈新公司认为孙静所交保证金不能用来充抵租金、管理费、水电费使用，也应当及时同孙静办理结算，留置权的行使不得超过争议标的额，用该商铺166.48平房米来留置孙静所有物品也不恰当。2016年9月10日至9月24日额外产生的商铺租金、违约金客观上完全是由于盈新公司非法、超标不当留置孙静所有物品产生，而非孙静主观故意逾期不迁、非法占用产生。盈新公司应当为其自身造成的、扩大的损失负责。6、盈新公司不与孙静及时办理结算、留置孙静所有物品是胁迫行为。为经营需要，孙静需要临时性外摆区域，盈新公司称同建设主管部门有关系、可以沟通拿到搭建许可证，一再怂恿孙静先行搭建该永久性外摆区域，2012年孙静为此搭建耗资及停止经营损失逾100来万。至合同到期日，盈新公司也未给该搭建的外摆区域争取到建设许可证，孙静认为这一搭建属非法搭建、更不是合同项下约定的可以归属盈新公司的店内装修添附设施，故要求搬离前予以拆除以消除自身潜在的行政违法记录，拆除后的有用物料还可变卖以减少经营损失，或者盈新公司同意在政府将来可能的干预、拆除该违建前给与孙静每月合理使用费以补贴搭建费用。但是，盈新公司拒不同意孙静拆迁，也不同意补贴。盈新公司利用该商铺所有区域超标留置孙静全部自有物品，该行为是胁迫行为，是以貌似“合法”的留置行为达到其非法占有所搭建外摆区域的目的，该额外产生的租金、违约金是其自身原因产生;盈新公司甚至还要吞并孙静所有保证金。如该批被留置物品不及时取回将严重影响孙静海上世界新店2016年10月1日的开业，在盈新公司胁迫下，孙静作出妥协同意将搭建外摆区域留下，物品于2016年9月24日始得搬离。一审诉讼期间，盈新公司的反诉歪曲事实，称孙静非法占有商铺、逾期不迁，得另付租金、违约金，孙静愤慨之情可想而知。 二、理由部分。孙静所张贴的公告、盈新公司覆盖该公告的《收费通知单》反映双方口头约定的合同终止日期；报警电话记录、律师催告函、孙静就所搭建外摆区域的经过陈述，佐证了盈新公司非法留置的真实动因和事实。从日常生活经验法则来看，孙静也无理由在贴出公告、盈新公司明确收费截止日期后还单方面迟延离场，愿意多付租金。综上，孙静认为一审法院就2016年9月10日至9月24日期间租金、管理费产生的事实认定不清，对盈新公司非法、超标不当留置孙静物品产生的责任负担适用法律不当，现孙静特向二审法院提出上诉，请求依法判决支持孙静的上诉请求。 本案二审调查询问期间，上诉人孙静补充其上诉事实与理由中事实部分第5点称，“在不得超过争议标的额”后面加一句“且留置物品是集结在外摆区域的一个角落，用该商铺166.48平方米来计算留置孙静所有物、租金、违约金的基数也不恰当”；补充其上诉事实与理由中理由部分称，盈新公司所留置的物品是集结在外摆区域内，而该搭建为非法搭建区域，产生的留置费用最多只能参照该外摆区域租赁租金支付使用费，因该外摆区域租赁合同条款为无效条款，谈不上支付1.5倍的违约金。 被上诉人盈新公司辩称，一、盈新公司从未扣留孙静的物品，孙静也未提供证据证明盈新公司扣留了孙静的物品。二、外摆区域所添附的设施、搭建物由孙静自行搭建，盈新公司也从未承诺办理任何相关证照。三、孙静于一审判决下达后所提交的两批证据合计八份，并非新证据，盈新公司不予质证，请求法庭不予采纳。四、盈新公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以驳回孙静的所有上诉请求。 孙静向一审法院起诉请求：1、盈新公司立即返还孙静租赁保证金49503元及逾期退款利息（自2016年9月10日合同终止时起计至退回款项止）；2、盈新公司承担本案诉讼费用。 盈新公司向一审法院反诉请求：1、孙静向盈新公司支付2016年7月10日至9月9日期间尚未缴清的租金4935.17元及利息（自2016年9月10日起计至履行完毕之日止）；2、孙静向盈新公司支付2016年9月10日至9月24日期间租金、管理费合计21986元及利息（自2016年9月24日计至履行完毕之日止）；3、孙静向盈新公司支付2016年8至9月期间的水电费10872.75元及利息（自2016年9月24日计至履行完毕之日止）；4、孙静向盈新公司支付2016年9月10日至24日期间逾期交还商铺违约金31461元及利息（自2016年9月24日计至履行完毕之日止）；5、由孙静承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年7月1日，孙静（乙方）与案外人深圳市益通洲际实业有限公司（甲方）签订了一份《深圳市益通洲际实业有限公司HTMART•品园商铺租赁合同书》，约定甲方将坐落于深圳市南山区xx路与xx大道交汇处东北角厚德品园裙楼HTMART•xx购物中心L-1-0x1、L-l-0x2、L10x8号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，该商铺实用面积约为139.47平方米，建筑面积约为258.47平方米，租赁期限5年，从2011年7月10日起至2016年7月9日止；第一年每月租金为40167元，自第二年起每年租金递增率为10%，每月租金须于每月第10日前支付；乙方应向甲方交纳金额相等于第一年每月租金标准的2个月租金加2个月管理费数额的款项作为租赁保证金即94802元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同的保证，合同到期如双方不再续约，在乙方无拖欠甲方任何费用的情况下，甲方于30个工作日内无息退还乙方租赁保证金；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费（甲方代收代缴）及其他费用，乙方在每月10日内支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用；乙方应当在合同终止日之次日交还该商铺，逾期交还的，甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺，若乙方尚拖欠甲方费用的，甲方有权对乙方动产行使留置权，乙方逾期交还商铺除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第9.4.1条的规定收回该商铺；经甲、乙双方协商一致，双方可变更本合同；在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金0.3‰支付日违约金；逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期1天，应按上述费用的2‰支付滞纳金。合同签订后，孙静依约向甲方深圳市益通洲际实业有限公司交纳了商铺押金并开始经营。 后本案盈新公司向深圳市益通洲际实业有限公司购买了涉案商铺并继续出租给孙静。2012年10月30日，孙静、盈新公司双方签订了一份《租赁房屋补充协议书》，约定孙静于2012年10月31日之前退出原二楼所租赁商铺并交还盈新公司处置，孙静仅租用原一楼实际面积57.68平方米、建筑面积101.19平方米的商铺，孙静每月10日前应向盈新公司按时缴交当月的租金21918.40元、物业管理费2832元，租金递增按照主合同相应条款执行；孙静原签订《商铺租赁合同书》时缴交的租赁保证金为94802元，现孙静同意将其中的45299元作为违约金支付给盈新公司，盈新公司重新开具49503元租赁保证金收据与孙静；自2012年11月1日起，孙静一楼增加实际面积为65.28平方米（建筑面积为85平方米）作为外摆区域，孙静每月10日前应向盈新公司按时支付当月外摆区域租金6528元；盈新公司免收外摆区域的物业管理费；租赁使用期限自2012年11月1日起至2016年7月9日止，外摆区域租金自第二年起按10%的标准每年递增；本《租赁房屋补充协议书》作为主合同本的有效组成部分，与主合同同俱效力；任何一方违约而导致对方解除本协议或主合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。 2016年7月9日租赁合同到期后，孙静与盈新公司达成口头协议，由孙静继续租用涉案商铺2个月（即自2016年7月10日至2016年9月9日）。双方确认孙静最终搬离涉案商铺时间为2016年9月24日。现孙静主张其已结清各项费用，但盈新公司不予退还保证金，延迟离场的原因系盈新公司扣留孙静物品。盈新公司则主张系孙静拖欠费用，盈新公司并未扣留孙静物品。 根据双方提交的证据，HIMART管理处收费通知单显示2016年7月1日至31日涉案商铺电费、水费、排污费、管理费及租金应交金额合计53780.27元（其中电费9573.48元、水费177.55元、排污费57.24元、管理费2024元、租金32090元、租金9858元），2016年8月1日至31日涉案商铺电费、水费、排污费、管理费及租金应交金额合计54567.29元（其中电费9908.64元、水费519.25元、排污费167.40元、管理费2024元、租金32090元、租金9858元）；2016年7月11日孙静向盈新公司指定账户转账汇款49694.3元，2016年8月10日孙静又分两次分别向盈新公司指定账户汇款50481.29元、3236.8元。 孙静提交转账记录、短信记录用以证明孙静按照双方协商的续租期间租金增加5%的标准足额支付了租金。盈新公司对上述证据的真实性不予认可，对所谓的“品园物业黄军”的身份及权限不予认可，并主张续租期间应按原合同约定的10%递增租金。 盈新公司提交南山品园水电表、水电度数确认单用以证明9月份涉案商铺仍在被使用并继续产生费用，孙静尚未缴清。孙静认为水电表系盈新公司自行制作，不予确认，对2016年9月21日手写水电度数确认单予以认可，该单显示当日抄涉案商铺水、电度数分别为3199、267961。 一审庭审中盈新公司述称，在租赁过程中每月收取费用，租金为当月租金，水电费为上月水电费，孙静最后缴至2016年8月份的租金和7月份水电费，孙静拖欠的水电费计算为2016年9月21日确认度数减去8月份收费通知单度数后乘以收费通知单载明的单价。孙静确认2016年8、9月份的水电费尚未缴纳。盈新公司亦确认保证金49503元未归还孙静。双方主张利息计算标准均为银行同期贷款利率。 一审法院认为，《商铺租赁合同书》、《租赁房屋补充协议书》系当事人真实意思表示，合法、有效。各方当事人均应履行相应义务。关于续租两个月期间的租金标准，孙静主张双方口头达成一致递增5%，但仅提供了与“品园物业黄军”的短信记录，且未能证明黄军的身份，盈新公司亦不予认可，故仅凭该份证据一审法院不予采信。在无其他证据反驳的情况下，一审法院采信盈新公司主张的延续原合同约定标准即每年租金递增率为10%来计算续租两个月租金。根据已查明的事实，孙静应补缴续租两个月期间增加的5%的租金即4335.17元，及自2016年9月10日起按照银行同期贷款利率标准计算的利息。关于2016年9月10日至9月24日期间租金、管理费，依合同约定孙静负有在合同终止后交还涉案商铺的义务，孙静主张系因盈新公司扣留其物品导致迟延离场，但未能提供充分证据证明，其应承担举证不能的不利后果，故孙静应承担2016年9月10日至9月24日期间租金、管理费合计21836元，并按每天合同最后一个月1.5倍的日租金标准向甲方支付违约金31236元，盈新公司主张的此部分利息亦属违约金性质，一审法院不予重复支持。关于2016年8月、9月份的水电费，孙静确认尚未缴纳，依合同约定应向盈新公司予以支付，根据双方确认的度数及已缴月份的单价标准计算，一审法院支持盈新公司主张的此期间水电费10872.75元，及自2016年9月24日起按照银行同期贷款利率标准计算的利息。孙静将上述款项结清，盈新公司仍应退还孙静保证金49503元，因孙静尚未结清各项费用而盈新公司未予退还保证金，故孙静主张保证金的利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、孙静应自判决生效之日起十日内向深圳市盈新投资发展有限公司支付2016年7月10日至9月9日期间尚未缴清的租金人民币4335.17元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月10日起计至款项还清之日止）；二、孙静应自判决生效之日起十日内向深圳市盈新投资发展有限公司支付2016年9月10日至9月24日期间租金、管理费合计人民币21836元；三、孙静应自判决生效之日起十日内向深圳市盈新投资发展有限公司支付2016年9月10日至9月24日期间逾期交还商铺违约金人民币31235.92元；四、孙静应自判决生效之日起十日内向深圳市盈新投资发展有限公司支付2016年8至9月期间的水电费人民币10872.75元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月10日起计至款项还清之日止）；五、深圳市盈新投资发展有限公司应自孙静支付完毕上述所有款项之日起十日内向孙静退还保证金人民币49503元；六、驳回孙静的其他诉讼请求；七、驳回深圳市盈新投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1037.58元、反诉费人民币753.19元，由孙静、深圳市盈新投资发展有限公司各自负担已缴交部分。 本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，一、二审期间，孙静向本院提交由深圳市公安局粤海派出所于2017年5月16日出具的《证明》，载明孙静于2016年9月8日22点52分许向该派出所报警称“房东不让搬东西,引发纠纷”，该派出所经了解是商铺租赁纠纷，告知孙静向有关部门处理（三次致电110报警）。该份《证明》上有加盖深圳市公安局粤海派出所公章。二、涉案双方均确认外摆区域系由盈新公司提供场地，孙静在该场地上自行搭建建筑物。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同及其补充协议均系涉案双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依前述查明事实，盈新公司就外摆区域仅提供场地并就此收取租金。场地上的建筑物系由孙静自行加建，故孙静以该自行建设的建筑物未有合法报建手续，进而主张双方关于外摆区域的租赁条款无效，理据不足，本院不予采纳。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。 涉案合同合法有效，双方均应恪守履行。依合同约定及日常生活经验法则，租赁合同到期，孙静作为承租人应结清租金、水电费并与出租人盈新公司办理交接手续，将涉案房产交还盈新公司。本案中，涉案合同于2016年9月9日到期，未有证据显示孙静在合同到期时有要求与盈新公司结清租金、水电费并办理交接手续，于此情形下孙静并未完成向盈新公司交还涉案房产的合同义务；至2016年9月21日双方始对涉案房产水电度数进行确认，孙静最终于2016年9月24日搬离向盈新公司交还涉案房产，据此，本院认为，一审认定孙静应向盈新公司支付租金及管理费至2016年9月24日并无不当，本院予以维持。至于逾期交还涉案房产的违约金，如前述，孙静在合同到期时未予结清租金、水电费，其对此具有一定过错；另一方面，依前述深圳市公安局粤海派出所出具的《证明》，孙静主张盈新公司存在阻止其搬离涉案房产的行为亦具有高度可能性，故盈新公司对于孙静逾期交还房产亦具一定过错。前述双方均具有过错的情形下，本院酌情调整孙静应向盈新公司支付的违约金标准为合同约定违约金标准的50%，据此，孙静应向盈新公司支付违约金15618元。一审就此处理欠妥，本院予以纠正。 综上，孙静的部分上诉请求成立，就成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实不清，部分处理欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项之规定，判决如下： 一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12467号民事判决第一、二、四、五、六项； 二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12467号民事判决第七项； 三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12467号民事判决第三项为：孙静应自判决生效之日起十日内向深圳市盈新投资发展有限公司支付2016年9月10日至9月24日期间逾期交还商铺违约金人民币15618元； 四、驳回深圳市盈新投资发展有限公司的其他反诉请求。 如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费人民币1037.58元（孙静已预交），由孙静负担137.58元，深圳市盈新投资发展有限公司负担900元；反诉受理费人民币753.19元（深圳市盈新投资发展有限公司已预交），由孙静负担572元，深圳市盈新投资发展有限公司负担181.19元。本案二审受理费1126.8元（孙静已预交），由孙静负担798.8元，深圳市盈新投资发展有限公司负担328元。 本判决为终审判决。 审判长 马   龙 审判员 路 德 虎 审判员 周   敏    二〇一八年五月二十二日 书记员 林翘（兼） 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。