河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）内民初字第17号原告：内乡县灌涨镇杨寨村十组。负责人：时功杰，该组组长。委托代理人：岳秀国、王新华，河南大法律师事务所律师（特别授权）。被告：张占林，男，生于1969年2月2日，汉族。委托代理人：刘志军，内乡县湍东中心法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：张占基，男，生于1974年6月5日，汉族。委托代理人：ＸＸ强，河南菊城律师事务所律师（特别授权）。第三人：时小宇，男，生于1968年1月30日，汉族。委托代理人：杨源，（特别授权）。原告内乡县灌涨镇杨寨村十组与被告张占林及第三人张占基、时小宇为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告内乡县灌涨镇杨寨村十组的委托代理人岳秀国，被告张占林及其委托代理人刘志军，第三人张占基及其委托代理人ＸＸ强，第三人时小宇及其委托代理人杨源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年，第三人时小宇承包我组土地经营，后时小宇在该承包土地上建房。2011年2月19日，第三人时小宇将所建房屋及土地卖给张占基，张占基又将房屋卖给其弟张占林，严重侵害了我组的合法权益，现根据合同法和土地法相关规定，为维护我组的合法权益，故诉至法院，要求确认第三人时小宇与第三人张占基所签订的房屋买卖协议无效，并依法收回土地承包经营权。被告张占林辩称：2009年，时小宇按规划在灌涨镇曾家河处建房，政府给其颁发了房屋所有权证。2011年2月19日，时小宇与张占基签订的房屋买卖协议合法、有效，后分家时张占基又将房屋分给我，并办理了房产过户手续，房屋登记在我名下，我占有房屋并无不当。原告内乡县灌涨镇杨寨村十组不具备诉讼主体资格，应驳回原告的诉讼请求。第三人张占基辩称：我与时小宇签订房屋买卖协议时，时小宇已取得房权证，我与其签订的买卖协议经过灌涨镇司法所见证，该协议合法、有效，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人时小宇辩称：我与张占基签订房屋买卖协议时，不知道农村承包的土地不允许买卖，后我接到法院传票后，经咨询律师，我才知道我卖房违法。原告为支持其诉讼请求成立，向本院提交如下证据：1、灌涨镇杨寨村证明，以证实时小宇所出卖房屋的土地，属杨寨村十组的集体所有土地，不在乡村规划范围内。2、买卖协议一份，以证实时小宇与张占基所签订的协议无效。被告张占林为支持其辩称向本院提交如下证据：1、房权证一份，以证实2012年8月28日，经时小宇同意将内乡县灌涨镇杨寨村十组312国道北曾家河的房屋过户在张占林名下，张占林依法取得房屋所有权；2、照片四张，以证实时小宇现在所建的钢结构房屋与张占林的8米生活区相邻，时小宇想收回8米生活区；3、照片十一张，以证实张占林房屋所在区域已有大片房屋，张占林房屋不是违法建筑；4、光碟一份，以证实原告敲诈被告未遂后立案，属恶意诉讼。第三人张占基为支持其辩称向本院提交如下证据：房屋买卖协议、见证书、收款收据，以证实第三人时小宇与第三人张占基签订买卖协议经司法所见证及张占基支付购房款的事实，合同是以张占基名义签的，事实上是张占基和张占林共同购买的，后弟兄两人在分配房产时分配给张占林。对原、被告及第三人提交的证据，经当庭展示、质证，现作如下认证：对原告提交的证据1，被告及第三人张占基有异议，认为该证明不符合客观事实，时小宇所建房产是否在规划范围内，村委不具备证明的资格，事实上该处土地已有大片的建房，该证明属无效证明，本院认为该证明在灌涨镇杨寨村村委的职权范围内，且加盖有村委印章，应为合法、有效证据，本院作为有效证据使用。对原告提交的证据2，被告及第三人对真实性均无异议，但认为协议第二条中的房后8米土地，实际上指房屋院落，本院将该证据作为有效证据使用。对被告提供的证据2、3，原告及第三人张占基、时小宇对真实性无异议，本院作为有效证据使用，对被告提供的证据1，第三人张占基及时小宇无异议，原告对真实性无异议，但认为有房权证也不能证实集体土地性质改变，本院认为原告及第三人对该证据的真实性无异议，本院作为有效证据使用。对被告提供的证据4，第三人张占基及时小宇无异议，原告有异议，本院认为该证据无其他证据相印证，不能证实原告存在敲诈行为，对该证据本院不作为有效证据使用。对第三人张占基提交的证据，被告及第三人时小宇无异议，原告称不知情不予质证，本院将该证据作为有效证据使用。依据上述有效证据，结合双方当事人陈述及庭审查明情况，本院确认以下案件事实：第三人时小宇系内乡县灌涨镇杨寨村十组村民。2011年1月5日，第三人时小宇经内乡县灌涨镇人民政府批准在曾家河东312国道北建157.5㎡砖混结构房屋一座。2011年2月19日，第三人时小宇将所建房屋及房后8米土地以220000元卖给张占基，并收取了全部购房款，双方签订了《房屋买卖协议》，该协议经灌涨镇司法所朱宏敏、王建峰见证。后张占基又将其购买的房屋分给其弟张占林，并办理了房屋过户手续，现争议房屋登记在张占林名下，张占林占有、使用该房屋。灌涨镇杨寨村村委证实时小宇建房所占的土地为杨寨村十组集体所有的土地，该房屋不在乡村规划区域范围之内。被告张占林及第三人张占基系灌涨镇杨洼村张营组村民，与第三人时小宇非同一村民小组成员。本院依职权调取房管部门档案两份，该档案证实：时小宇于2011年1月6日将其所建房屋在内乡县房地产管理部门进行登记，证号为03××28号，建筑面积为157.50㎡。2012年8月28日，张占林将房屋过户登记在自己名下，房权证号为03××72号。本院认为：本案争议焦点为1、第三人时小宇与第三人张占基签订的房屋买卖协议是否有效；2、原告能否收回时小宇所建房屋及屋后8米的土地承包经营权。本院认为，本院依职权调取的房管局档案显示：第三人时小宇在建房时经内乡县灌涨镇人民政府同意取得建筑许可证，在办理房权证时取得灌涨镇杨寨村村民委员会为其出具集体土地房屋登记确权证明书一份，同意时小宇在312国道建房，取得了内乡县房地产管理局为其颁发的内房字第××号房权证，第三人时小宇合法拥有该房屋，第三人时小宇与第三人张占基在平等、自愿基础上，签订了房屋买卖协议，并经过灌涨镇司法所朱宏敏、王建锋见证，系双方当事人真实意思表示，第三人张占基已支付时小宇购房款220000元，并在房管局办理了房屋登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……。”该房屋所有权已发生转移。第三人在签订买卖协议时具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，为了维护交易的稳定性，本院认为第三人时小宇与第三人张占基签订的关于房屋部分的买卖协议应为有效协议。关于争议焦点2原告能否收回时小宇所建房屋及屋后8米土地承包经营权，本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”第三人时小宇将其屋后8米集体土地随登记的房屋一起出售，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定集体土地不得出让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故第三人时小宇与第三人张占基所签订房屋买卖协议所涉及的8米土地部分买卖无效。但被告可依据双方当时所签协议，另行就其损失主张权利。时小宇建房所占土地，在建房时经过村委会和灌涨镇人民政府审批，该土地已具有宅基地性质，故原告收回时小宇建房所占土地承包经营权，本院不予支持。时小宇所建房屋后8米土地，原告未提交证据证明该土地是承包土地，对原告要求收回土地的该诉请不予支持。关于被告张占林与第三人张占基辩称灌涨镇杨寨村委不具备出具证明资格的问题，本院认为《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”杨寨村委对杨寨村各小组的集体土地有管理职责，其出具证明在职权范围内，故对该辩称本院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、第三人时小宇与第三人张占基于2011年2月19日所签订的房屋买卖协议中涉及房屋后8米土地部分为无效协议。二、驳回原告灌涨镇杨寨村十组要求确认第三人时小宇与第三人张占基签订的关于房屋部分买卖无效及收回第三人时小宇建房所占及屋后8米土地承包经营权的诉讼请求。诉讼费4600元，由原告负担1000元，第三人张占基、时小宇各负担1800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 柳 锐审判员 庞彦粉陪审员 曹振强二〇一五年七月二十日书记员 尹 娜