山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)泰民一终字第588号上诉人（原审被告）新泰市教育培训中心。住所地新泰市杏山路***号。法定代表人张新勇，主任。委托代理人陈国轶，山东森昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张新民。委托代理人彭永玲，新泰华岳法律服务所法律工作者。委托代理人李虎训，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。上诉人新泰市教育培训中心因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第2747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年12月20日，山东省新泰市教师进修学校与原告张新民签订《本校内部出售或租赁10套住房协议书》，将其所有的住房出售给原告（该10套房屋的产权证号为：新字第新GMGX**号），协议约定：经教委同意，我校10套住房实行内部出售。经甲乙（甲方：教师进修学校；乙方：东校10户教职工）双方协商通过，特订立如下条款，以资共同恪守。1、现国税局院内本校10套住房实行内部出售（西五套每套12000元；东五套每套10000元），一次性购买、居住期内不再交房租，交款时间98年12月20日；2、该10户中不购买者，实行收交房租，收费标准根据有关规定可优惠30%；3、购买或租赁上述住房者，学校保证水电供应及房屋维修；4、购买该住房后如要退房，学校退还原交房款（不含利息）；5、此次内部出售、购买或租赁住房，只限于目前居住的10户教职工，……。同日，原告支付购房款总计10000元（内含原告原已交纳的3000元集资建房款），由山东省新泰师范学校收取并出具收费专用票据。原告一直居住在涉案房屋至今。另查明，1998年12月新泰市教师进修学校被撤销，成立被告教育培训中心，成建制并入新泰师范学校，一个机构，两块牌子，2002年10月被告成为独立法人，一级事业单位至今，2003年1月山东省中师布局调整，新泰师范学校撤销。原审法院认为，本案争议的焦点一是原审法院是否应受理此案；二是原被告签订房屋买卖合同是否有效，被告应否协助原告办理涉案房屋产权分户、过户手续。关于第一个争议焦点是否应受理此案，应结合原告的诉讼请求进行分析判断。原告张新民起诉提起的诉讼请求是要求确认房屋买卖协议有效并要求被告协助办理房屋产权分户、过户手续，被告辩称鉴于涉案房屋的国有性质及签订协议时原告是无正式编制的职工，认为协议是无效的，由此看出双方当事人争议的核心焦点是房屋买卖协议是否有效，然后才涉及房改房政策问题，而协议效力争议属典型的民事权益纠纷，故本案应予受理。关于第二个争议焦点，1998年12月新泰市教师进修学校被撤销，成立被告教育培训中心，成建制并入新泰师范学校，一个机构，两块牌子，2002年10月被告成为独立法人，一级事业单位至今，2003年1月山东省中师布局调整，新泰师范学校撤销，即被告教育培训中心承继新泰市教师进修学校的权利义务。1998年12月20日新泰市教师进修学校与原告签订《本校内部出售或租赁10套住房协议书》，约定经教委的同意，包括原告在内的10户教职工可一次性购买由该校所有的10套住房，并明确表明住房仅对当时居住的10户教职工出售,原告亦与当日交齐购房款，并居住至今。该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，应认定为合法有效的协议。从上述协议中可以看出新泰市教师进修学校当时对涉案房屋进行内部出售是经过主管部门教委同意的，且其出售、交付原告房屋并收取购房款的一系列行为表明其当时是认可原告的购房资格的，故被告以原告当时并非被告处正式在编职工为由抗辩原告没有权利购买涉案房屋，违反公平和诚实信用原则，应不予支持，被告应依法协助原告办理涉案房屋的产权分户、过户手续。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告张新民与被告新泰市教育培训中心签订的房屋买卖合同有效。二、被告新泰市教育培训中心于判决生效之日起十日内协助原告张新民办理房屋产权分户、过户手续（房产证号:新字第新GMG0001**号）。案件受理费100元，由被告新泰市教育培训中心负担。上诉人新泰市教育培训中心不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清，忽视了其他九户办理房产证的程序及相关事实。一审中上诉人提交了《新泰市住房和城乡建设局等八部门关于我市房屋登记中部分历史遗留问题的处理意见》、《新泰市教育培训中心房屋登记中历史遗留问题处理申请》及《新房委发2号文件》，说明了上诉人诉称的其他九户办理房屋登记是经过相关部门会审、审批后办理的，上诉人没有权利、没有能力，也没有义务为被上诉人办理相关手续。2号文件中规定的成本价能够证明内部出售房屋的合同属性，不是一般意义的房屋买卖合同，但一审忽视了上述事实，导致适用法律错误。二、涉案合同不是平等主体之间订立的民事协议，也不是转移所有权的房屋买卖合同。涉案房屋系房改前的单位自管公房，属国有资产，上诉人系事业单位，无权擅自处置，更无权订立所谓商品房买卖协议。作为购买方的仅仅只是原居住在该十户住宅中的本校教职工（应为在编），且该十户教职工还可以选择买房或租赁，对象是特定的，是基于双方特定的隶属关系，且合同特别注明了“内部出售或租赁”，与合同法中一般的买卖合同、租赁合同区别开来，不是平等主体的民事协议，实质是单位自管公房的管理方式。三、该内部出售协议如果涉及资产处置则尚未生效。《合同法》第四十四条规定，法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。涉案房屋属国有资产，国务院令1991第91号《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）、资产拍卖转让……《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。从房屋的角度看，国发1994第43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定严格审批手续，严肃房改纪律。根据以上法规，新泰市八部门联合下发《关于我市房屋登记中部分历史遗留问题的处理意见》，规定了对涉案协议等相关问题的审批处理办法，因此，该协议应经审批后方可生效。四、假设认定涉案协议是平等主体之间转移房屋所有权的买卖合同，则该合同是无效的。本协议房屋售价仅仅10000元，远远低于每平方米564元的成本价，使国有资产受到损害，并违反了行政法规的强制性规定，显然是无效的。五、对合同无效或尚未生效，上诉人没有任何过错。首先，在本校在编职工尚未全部分得住房的情况下，被上诉人分得住房，充分体现了对其的照顾，不能认为上诉人有过错。其次，在内部出售或出租过程中，给予被上诉人了充分的选择权，被上诉人可自主选择购买或者租赁，合同无效或者不生效是被上诉人不顾自己临时工的身份自己选择的结果，上诉人也没有过错。再次，上诉人将被上诉人与其他九户一并上报，八部门会审被上诉人未能通过，合同不能生效不是上诉人的原因，上诉人也无过错。六、本案的实质为是否适用房改政策，不属人民法院受理民事案件的范围，应依法驳回被上诉人起诉。本案中，对被上诉人是否享受福利房政策，上诉人业已上报申请办理房产证，因被上诉人是临时工未能通过会审。如果作为民事案件受理，则会以民事审判代替八部门审批，导致司法权侵犯行政权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人张新民辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，被上诉人张新民与原山东省新泰市教师进修学校于1998年12月20日签订的《本校内部出售或租赁10套住房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律和行政法规的强行性规定，且已实际履行，应为有效协议，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。从该协议书的基本内容来看，双方之间系典型的房屋买卖合同法律关系，则交付房屋、协助办理房屋的过户手续均应系出卖方原山东省新泰市教师进修学校的法定义务。截止本案一审法庭辩论终结前，上诉人新泰市教育培训中心已经为同时签订《本校内部出售或租赁10套住房协议书》的其他购买人均办理了产权过户手续，说明诉争房产亦已经具备了办理产权过户的条件，上诉人新泰市教育培训中心又以被上诉人张新民不是该单位正式在编职工、不具有购买涉案房产的权利为由拒绝配合被上诉人张新民办理产权变更登记，与先前签订的售房协议书不符，亦有违诚实信用原则。原审法院判令其协助办理产权过户登记，符合法律规定，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人新泰市教育培训中心的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人新泰市教育培训中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 郄延亮审判员 宋许科二〇一五年七月二十八日书记员 高学茹