苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初8700号原告：苏州市临湖三鑫环保建材有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄东吴村西查工业小区。法定代表人：陆惠良，总经理。委托诉讼代理人：程忠传、江佳俊，江苏锦同律师事务所律师。被告：苏州市吴中区临湖镇东吴村经济合作社，住所地苏州市吴中区临湖镇东吴村。法定代表人：陈金祥，负责人。委托诉讼代理人：陆费红、吕义然，江苏久顺律师事务所律师。原告苏州市临湖三鑫环保建材有限公司（以下简称三鑫公司）与被告苏州市吴中区临湖镇东吴村经济合作社（以下简称东吴合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三鑫公司的法定代表人陆惠良及其委托诉讼代理人程忠传，被告东吴合作社的委托诉讼代理人吕义然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告分别于2011年5月20日及2013年1月1日签订的两份《土地租赁合同》无效。2、请求依法判令被告赔偿原告各项损失8932163.2元，后增加诉请要求被告赔偿后项损失10331404元（损失明细详见损失清单）。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告分别于2011年、2012年、2013年各签订一份土地租赁合同，约定被告将面积合计24.8亩的生产用地出租给原告使用，其中9.8亩土地的租赁期限至2017年6月30日止，另15亩土地的租赁期限至2017年12月31日止，并约定租赁土地主要用于建材的生产堆放。后经被告同意，原告在承租土地上搭建了部分钢结构建筑物和其他附属设施，其中9.8亩土地在其承租前原已建造了简易平房、围墙、场地填倒碴。2017年2月，原告接到被告的停产停业及整改通知。之后，原告收到苏州市国土资源局于2017年4月12日作出的行政处罚决定书，称原告未依法办理用地手续在租赁的集体土地上建设砖厂和堆场违反相关法律规定，责令原告退还非法占用的土地、恢复土地原状并处罚款311638.5元。接到处罚决定书后，原告进行了整改及搬迁工作，现已搬迁完毕并配合拆除了相关建筑物恢复了土地原状。涉案土地租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，被告作为涉案租赁土地的管理者，明知租赁土地的性质并同意原告在租赁土地上搭建建筑物致其财产损失，应承担全部赔偿责任，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告东吴合作社辩称：对原告要求确认双方签订的涉案的土地租赁合同无效没有异议，原告诉请要求赔偿应根据双方各自过错进行承担。对原告依据评估报告主张的房屋建筑物及其附属设施的损失金额，应扣减含在评估对象中但并非原告投资搭建而是签约时就有的平房、围墙及场地填倒碴等的评估价。对原告主张的机器设备损失，认为其中部分机器设备作为可移动的财产经搬迁仍可使用，不属于因合同无效而致的损失，同意接收其中250V配电设备等，对11000吨钢管的搬运费，已由其实际承担约60万元。另外，其为原告搬迁后给原告在新址搭建彩钢棚花费16万元，该款应从其承担的赔偿款项中扣减。本院经审理认定事实如下：三鑫公司是有限责任公司，于2011年6月20日注册成立，住所为苏州市吴中区临湖镇浦庄东吴村西查工业小区，经营范围为生产、加工、销售水泥砖、商品混凝土；销售水泥制品、金属材料、装饰材料。2011年5月20日，原告三鑫公司（乙方）与被告东吴合作社（甲方）签订一份《土地租赁合同》。合同记载甲方现有生产用地一块，位于吴中区××湖镇××村××路西，因乙方生产发展需要租赁甲方土地，双方约定如下：一、乙方租赁甲方生产用地面积9.8亩，面积以实量为准，后附平面图。二、租期为六年，自2011年7月1日至2017年6月30日为止，期限满后乙方在同等条件下，优先享受租赁权。三、房屋租赁费9800元/年，场地每年每亩1万元；自签订合同之日7天内交清当年度租金，今后每年6月中旬交清下一年租金，如乙方租金逾期不交，甲方有权中止合同，收回土地。四、乙方租赁的地块主要用于建材生产堆放，甲方现已建造简易平房约145平方米，围墙200米，场地填倒碴2000立方，乙方需搭建彩钢无墙顶棚车间100平方米，乙方如改变土地用途，必须提前通知甲方，经政府有关部门批准后方可进行，乙方在生产经营上必须遵守国家法律、法规。五、租赁期内遇政府或本村开发征用，属于乙方所有不动附着物，按评估折算，其他设备，甲方一次性补偿乙方搬迁费用共计1.5万元。六、乙方在经营中所有设施不得出现砖块及混凝土，所搭设施及简易看护棚，在合同到期后自行拆除，不作补偿。七、水电设施由乙方自行解决，甲方协助办理，如需上专变，甲乙双方另行协商。八、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2012年6月1日，原告三鑫公司（乙方）与被告东吴合作社（甲方）签订一份《土地租赁合同》。合同记载甲方现有生产用地一块，位于吴中区××湖镇××村××路西，因乙方生产发展需要租赁甲方土地，双方约定如下：一、乙方租赁甲方生产用地面积6.7亩，面积以实量为准，后附平面图。二、租期为半年，自2012年6月1日至2012年12月31日为止，期限满后乙方在同等条件下，优先享受租赁权。三、2012年6月1日至12月31日为每亩6000元；自签订合同之日7天内交清，如乙方租金逾期不交，甲方有权中止合同，收回土地。四、乙方租赁的地块主要用于建材生产堆放，租赁期内遇政府或本村开发征用，属于乙方所有不动附着物按评估折算。五、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2013年1月1日，原告三鑫公司（乙方）与被告东吴合作社（甲方）签订一份《土地租赁合同》。合同记载甲方现有生产用地一块，位于吴中区××湖镇××村××路西，因乙方生产发展需要租赁甲方土地，双方约定如下：一、乙方租赁甲方生产用地面积15亩，面积以实量为准，后附平面图。二、租期为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日为止，期限满后乙方在同等条件下，优先享受租赁权。三、2013年1月1日至2017年12月31日为每亩6000元；自签订合同之日7天内交清，今后每年12月中旬交清下一年租金，如乙方租金逾期不交，甲方有权中止合同，收回土地。四、乙方租赁的地块主要用于建材生产堆放，租赁期内遇政府或本村开发征用，属于乙方所有不动附着物按评估折算。五、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。原、被告一致确认：2013年1月1日土地租赁合同项下15亩土地包含了2012年6月1日土地租赁合同项下6.7亩土地，而该15亩土地有别于2011年5月20日土地租赁合同项下9.8亩土地，两块土地相互毗连，故2013年1月1日后双方存在两块合计24.8亩土地的租赁合同关系。上述合同签订后，东吴合作社已向三鑫公司交付了涉案土地，三鑫公司承租涉案土地后，将涉案土地作为三鑫公司的经营场所使用。另查明：2017年4月12日，苏州市国土资源局向三鑫公司出具行政处罚决定书，称于2017年3月1日对你单位非法占用临湖镇东吴村张庄南路-丹阳路西集体土地建造砖厂和堆场一案进行立案调查，经查，你单位于2011年和2013年与东吴合作社签订了土地租赁合同，在未依法办理用地手续的情况下，在租赁的集体土地上建设砖厂和堆场的行为，违法了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，上述违法事实有下列证据证实：（一）询问笔录，证明你单位在未依法办理用地手续的情况下，于2011年和2013年向东吴合作社承租集体土地，用于建设砖厂和堆场，到目前为止，建筑状态为钢管和砖块堆场。（二）现场勘测笔录、临湖镇土地利用总体规划局部图、土地利用详查图、地类明细表，证明违法项目地块用地面积17340.3平方米（26.01亩），地类为水田14455.3平方米、旱地316.6平方米、农村道路664平方米、沟渠849.2平方米、河流水面13.5平方米、设施农用地560.5平方米、建制镇482.5平方米。根据临湖镇土地利用总体规划为限制建设区，不符合土地利用总体规划。（三）历年影像图，证明2011年承租的土地在2010年有部分建设情况，直至2011年有明显动工迹象；2013年承租的土地，在2013年有明显的动工迹象，建设前为农用地。经听证，你单位陈述是依照租赁合同依法经营，在2011年入场时已建有矮围墙，部分土地填有道渣，已形成工业用地迹象，不构成违法占地，希望能免除或减轻处罚。对此，我机构认为以上申辩理由不能作为对你单位免于违法占地行政处罚的依据，且你单位违法占地行为长期存在，且截至目前尚未达到实质性减轻违法后果，所以不能从轻减轻处理，但考虑到2011年入驻时，承租的7033.5平方米土地上已有建设，对这部分土地按每平方米15元处以罚款。根据《中华人民共和国土地管理法》等（略记）规定，处罚如下：1、责令退还非法占用17340.3平方米（26.01亩）土地；2、限期拆除在非法占用的17340.3平方米（26.01亩）土地上建造的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3、对非法占用7033.5平方米土地处以罚款105502.5元（每平方米15元），对非法占用10306.8平方米土地处以206136元（每平方米20元），合计311638.5元。原、被告一致确认：上述处罚决定书所述26.01亩土地即上述2011年5月20日土地租赁合同、2013年1月1日土地租赁合同项下合计24.8亩的土地，两者面积不一致是因签约时的测量方法与行政处罚时的测量方法不一所致。再查明：2017年1月17日，东吴合作社诉至本院，要求确认其与三鑫公司于2013年1月1日签订的土地租赁合同于2017年1月13日解除；要求三鑫公司返还承租土地，案号为（2017）苏0506民初675号。同日，东吴合作社诉至本院，要求确认其与陆惠良于2011年5月20日签订的土地租赁合同于2017年1月13日解除；要求陆惠良返还承租土地，案号为（2017）苏0506民初673号。以上两案审理过程中，三鑫公司、陆惠良申请对承租土地上建筑物及附着物等进行评估，东吴合作社同意评估，双方签字确认了评估范围和对象（评估明细表），三鑫公司及陆惠良明确表态对评估明细表上所列物品除11000吨钢管外均同意由东吴合作社按评估结果补偿后归东吴合作社所有，至于11000吨钢管只要求评估搬运费损失，而东吴合作社明确同意补偿，且以评估结果确定补偿金额。基于此，该两案审理过程中，本院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（下称中洲公司）对吴中区××湖镇××村××路西房屋建筑物及附属物市场价值、单项资产（机器设备类）市场价值分别进行评估，三鑫公司为此分别花鉴定费43861元、7860元。中洲公司根据本院提供的评估明细表等有关资料，国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》及国家相关法律、法规和政策规定，结合注册房地产估价师的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，采取成本法进行估价，于2017年3月30日出具中洲房地（2017）（吴）鉴字第021号房地产估价报告，认为估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点（2017年3月8日）的估价结果为2551530元，并列明了各建筑物的评估价值，其中房屋建筑物评估明细表所列第3项办公室、食堂、仓库，载明结构为砖木，建成时间2012年10月，建筑面积98.82平方米，评估价值90187元；构筑物及其他辅助设施评估明细表所列第9项场地回填道渣数量16650立方米，评估价值915750元；第10项围墙（办公室后面），结构砖砌，长度77米，宽度0.24米，数量137.06平方米，评估价值14775元等。之后，中洲公司于2017年4月24日出具上述估价报告的补充报告单，认为钢结构厂房（砖机上）、养砖房等两项在满足全部假设及限制条件下于价值时点（2017年3月8日）的估价结果为626231元。中洲公司根据本院提供的评估明细表等有关资料，及国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，采取成本法进行估价，于2017年3月30日出具苏中洲资鉴字（2017）第017号评估报告，认为估价对象在评估基准日（2017年3月8日）的评估值为3800645元，其中机器设备评估明细表所列第5项为250V配电设备，含250V变压器、GGD低压计量柜、GGD低压刀闸柜、GGD馈电柜、GGD无功补偿柜、高压金属封闭环网开关设备等，评估价值合计159543元；第7项装载机，规格型号为W36型，生产厂家为沃得重工，数量2台，评估价值278778元；第8项内燃平衡重试叉车，规格型号为CPCD30H，生产厂家为杭叉集团股份有限公司，数量1台，评估价值38786元；第10项为钢管11000吨搬运费，评估价值896500元；第15项制砖小拖车，规格型号为1.8*0.55，数量200辆，评估价值66850元；第20项内燃平衡重试叉车，规格型号为CPCD35H，生产厂家为杭叉集团股份有限公司，数量3台，评估价值324324元；第21项内燃平衡重试叉车，规格型号为FD35，生产厂家为龙工（上海）叉车有限公司，数量2台，评估价值216216元。以上两案庭审中，双方一致确认三鑫公司已于2017年4月15日前搬离涉案承租土地。2017年7月20日，东吴合作社就以上两案均向本院申请撤诉，本院口头裁定予以准许。原、被告一致确认：（2017）苏0506民初673号项下东吴合作社与陆惠良于2011年5月20日签订的土地租赁合同即为涉案2011年5月20日土地租赁合同，双方签约时陆惠良代表三鑫公司签字，未盖三鑫公司的公章是因当时公司在筹备阶段尚未注册成立，三鑫公司注册成立后仅在自己留存的合同文本中承租人落款处加盖公章，认可该合同的承租人为三鑫公司而非陆惠良。2011年5月20日土地租赁合同约定已由甲方建造的约145平方米简易平房、200米围墙、2000立方场地填倒碴等，分别为中洲房地（2017）（吴）鉴字第021号房地产估价报告项下房屋建筑物评估明细表所列第3项办公室、食堂、仓库中的办公室，构筑物及其他辅助设施评估明细表所列第10项围墙（办公室后面）、第9项场地回填道渣等，但上述平房、围墙、场地填倒碴等实际交付数量与合同约定数量不符，其中平房实际仅交付约40平方米、围墙实际仅交付约10米、场地填倒碴实际仅交付约35立方（长10米、宽5米、深0.7米），三鑫公司接收后对平房进行过翻修、加长加高（加高至约3.2米至3.3米）了围墙，加宽了场地填倒碴等，审理中，经双方协商，一致同意就签约后东吴合作社向三鑫公司交付的平房、围墙、场地填倒碴等参考房地产估价报告确认在2017年3月8日的价值依次按30000元、1900元、1900元确定。2011年5月20日土地租赁合同第四条约定乙方需搭建彩钢无墙顶棚车间100平方米即指签约时东吴合作社同意三鑫公司自行搭建100平方米彩钢无墙顶棚车间，后三鑫公司实际搭建面积超出100平方米，该彩钢无墙顶棚车间即为中洲房地（2017）（吴）鉴字第021号房地产估价报告项下房屋建筑物评估明细表所列彩钢房。2011年5月20日土地租赁合同第五条“租赁期内遇政府或本村开发征用，属于乙方所有不动附着物，按评估折算”及2013年1月1日土地租赁合同第四条“租赁期内遇政府或本村开发征用，属于乙方所有不动附着物按评估折算”是指如遇政府拆迁征用等致承租人无法继续使用承租土地则按评估价值计算补偿承租人的不动产等附着物的损失，涉案土地因改变土地用途致承租人不能继续使用，双方同意类推适用以上约定根据评估价值确定涉案土地上不动产等附着物的损失金额，同时考虑到有关不动产等附着物已经拆除，双方一致同意按（2017）苏0506民初673号、675号案件中形成的评估报告即（2017）（吴）鉴字第021号司法鉴定估价报告、苏中洲资鉴字（2017）第017号评估报告确定的评估价值确定涉案土地上的不动产等附着物及相关机器设备的损失金额。庭审中，三鑫公司陈述，中洲公司的中洲房地（2017）（吴）鉴字第021号房地产估价报告及补充报告项下房屋建筑物评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表所列的不动产及其他附着物部分位于9.8亩土地上，部分位于15亩土地上，但绝大部分位于9.8亩土地上；中洲公司的苏中洲资鉴字（2017）第017号评估报告项下机器设备评估明细表所列各项设备均安置或安放于9.8亩土地上。2011年5月20日土地租赁合同虽约定如租期内遇政府或本村开发征用属于其设备由甲方一次性补偿1.5万元且其在经营中所有设施不得出现砖块及混凝土，所搭设施及简易看护棚在合同到期后自行拆除而不作补偿等，但搭建不动产等附着物均先经与东吴合作社协商并经东吴合作社同意，而因安装设施设备所需出现砖块及混凝土等亦均事先征得东吴合作社同意，故而就相关不动产及设施设备等损失均要求东吴合作社承担。对此，东吴合作社认可以上房地产估价报告及补充报告项下房屋建筑物评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表所列的不动产及其他附着物部分位于9.8亩土地上，部分位于15亩土地上，以上评估报告项下机器设备评估明细表所列各项设备均安置或安放于9.8亩土地上，认为双方签订的三份土地租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，而依据相关规定无效合同自始无效，考虑三鑫公司搭建不动产等附着物前均与其商量并经其同意，而涉案合同无效确给三鑫公司造成巨大损失，故而同意依据以上评估报告确认三鑫公司的不动产等附着物及机器设备的相关损失金额。另，审理中，原、被告一致确认双方在本案起诉前均未主张要求确认合同无效，在（2017）苏0506民初673号、（2017）苏0506民初675号两案于2017年1月17日立案前，三鑫公司未曾向东吴合作社主张解除涉案土地租赁合同，而东吴合作社曾于2017年1月13日以三鑫公司违反法律规定及合同约定私自转租为由要求解除土地租赁合同。东吴合作社陈述，其为三鑫公司搬迁，将有关设施设备搬迁至新址，将该新址作为三鑫公司的生产用地作一些准备工作，同时为恢复涉案承租土地为农业用地等花费较多，本案中，不要求三鑫公司赔偿以上费用，但其中钢管搬运费已由其实际承担，故而相应款项不属于三鑫公司的损失。对此，三鑫公司认可由东吴合作社实际搬迁，相关设施设备由东吴合作社安排堆放他址，表示评估报告所述110000吨钢管已实际搬运完成，其搬运部分，由东吴合作社帮忙搬运部分，其搬运的部分发生搬运费40万元，该款全部现金给付，由东吴合作社实际搬运的部分相应费用由东吴合作社支付。对于苏中洲资鉴字（2017）第017号评估报告项下机器设备评估明细表所列各项机器设备，东吴合作社明确同意接收第5项的250V配电设备，明确不同意赔偿机器设备评估明细表所列第7项装载机、第8项内燃平衡重试叉车、第15项制砖小拖车、第20项内燃平衡重试叉车、第21项内燃平衡重试叉车，认为以上评估价值合计924954元的车辆搬迁后并不影响价值，可由三鑫公司自行取走后处理；对于第10项110000吨钢管搬运费，主张因其代为搬运已实际负担其中500000元，对其余由三鑫公司自行搬运的部分愿意按评估报告评估的金额与其实际支付金额的差额即396500元确认三鑫公司因钢管搬运发生的损失；对于其余设施设备同意接收。对此，三鑫公司表示，对于机器设备评估明细表所列第7项装载机、第8项内燃平衡重试叉车、第15项制砖小拖车、第20项内燃平衡重试叉车、第21项内燃平衡重试叉车等车辆，虽搬迁后并不影响价值但因其不再经营故对其亦没多少价值，但同意以上各项所列明的设备由其取回后自行处理，不再要求东吴合作社赔偿，至于11000吨钢管的搬运费，认可东吴合作社代为搬运部分后已实际承担500000元，对其实际承担的搬运费虽高于评估报告评估金额与东吴合作社实际负担金额的差额亦愿意按该差额即396500元确认损失，对于其余项目的设备只要东吴合作社补偿过就同意全部归东吴合作社所有。审理中，三鑫公司、东吴合作社一致表示由双方自行交接机器设备评估明细表所列第7项装载机、第8项内燃平衡重试叉车、第15项制砖小拖车、第20项内燃平衡重试叉车、第21项内燃平衡重试叉车等。三鑫公司主张因涉案土地租赁合同无效给其造成的损失合计10331404元，具体明细如下：1、建筑物及其他附着物损失3143961元，称根据中洲房地（2017）（吴）鉴字第021号房地产估价报告及补充报告单确认金额合计3177761元，经与东吴合作社协商确认原由东吴合作社搭建的平房、围墙、场地填倒碴的价值依次为30000元、1900元、1900元，扣减上述金额后为3143961元。对此，东吴合作社认可三鑫公司建造物及其他附着物损失计3143961元。2、机器设备损失3300645元，称根据苏中洲资鉴字（2017）第017号评估报告确认金额3800645元，扣减已由东吴合作社实际承担500000元为3300645元。对此，东吴合作社表示评估总额3800645元应扣减评估明细表所列第7、8、15、20、21项的金额合计924954元，第10项11000吨钢管搬运费已由其实际承担500000元，认可其余项目。3、解除劳动合同补偿金582000元，称以现金方式发放员工工资，因搬迁而无法经营故与21名员工解除劳动合同，为此支付21名员工补偿金合计582000元，提供企业解聘职工补偿表、其与21名员工分别签订的劳动合同、解除劳动关系协议书等。对此，东吴合作社表示三鑫公司另应就此提供相应工资单及转账凭证，且对三鑫公司主张上述损失不予认可。4、行政罚款311638.5元，称其被苏州市国土资源局处以罚款311638.5元，该款其虽未缴纳但属于涉案土地租赁合同无效给其造成的损失。对此，东吴合作社不予认可，表示该处罚对象为三鑫公司，其亦因此被有关部门处罚。5、停产停业损失2941438.5元，称公司注册后即在涉案承租土地上经营，相关设施设备由东吴合作社搬迁到新址后公司已停止经营，要求根据苏州市吴中区住房和城乡建设局文件计算其停业损失，其中房屋建筑面积2269.29平方米按300元/平方米计算一次性补偿680787元，经营性场地（堆场）15071.01平方米按150元/平方米计算一次性补偿2260651.5元，并提供吴住建[2011]103号文件复印件及2014年、2015年、2016年利润表复印件各一份。对此，东吴合作社对各份利润表均不予认可，但认可三鑫公司确因搬迁而无法继续经营导致损失，同意按吴住建[2011]103号文件规定的按房屋建筑面积以300元/平方米确认三鑫公司停产停业损失680787元，虽对于按堆场面积15071.01平方米以150元/平方米计算的停产停业损失不予认可，但考虑到三鑫公司停业后与员工解除合同有支付相应补偿款582000元，故其对三鑫公司的停产停业损失酌情认可1262787元。对此，三鑫公司表示愿意按东吴合作社认可金额1262787元确定其停产停业损失。6、评估费用51721元，称在双方之间先前两案诉讼中为确定其损失的金额申请评估而花费总计51721元。对此，东吴合作社予以确认。关于三鑫公司因涉案土地租赁合同无效而致各项损失的赔偿责任，三鑫公司要求东吴合作社承担100%的赔偿责任，称东吴合作社作为集体经济组织，是涉案承租土地等集体资产的管理者，清楚涉案承租土地的性质，却在签约时隐瞒涉案承租土地不可用作生产用地的事实与其签约，后允许其在涉案承租土地上搭建彩钢棚等建筑物及不动产附着物，存在过错，应承担涉案土地租赁合同无效的全部责任。对此，东吴合作社表示，涉案土地租赁合同无效，双方均有过错，同意赔偿三鑫公司各项损失的90%。对于东吴合作社抗辩为三鑫公司搬迁后在新址搭建彩钢棚花费16万元要求在赔偿总额中扣减，称其为三鑫公司拆除彩钢棚的材料能用的均已用于新址搭建的彩钢棚，另又购买部分材料并支付人工总计花费16万元。对此，三鑫公司表示东吴合作社在新址搭建的彩钢棚虽是临时设施，但可用于推放东西，同意该款在东吴合作社应付给其的赔偿款中扣减。以上事实，有原告提供的土地租赁合同、行政处罚决定书、房地产估价报告、补充报告、评估报告、企业解聘职工补偿表、劳动合同、解除劳动关系协议书、评估费发票、（2017）苏0506民初673号及675号的庭审笔录、评估清单，被告提供的解除土地租赁合同通知书复印件、工程测量报告复印件，本院调取的（2017）苏0506民初673号及675号鉴定笔录、庭审笔录及当事人陈述等予以证实。本院认为，关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，东吴合作社与三鑫公司签订土地租赁合同将属于农民集体所有的土地出租给三鑫公司用于非农业建设，至今未获得有关部门的批准，且根据行政处罚决定书可以确定涉案土地用作生产用地也不符合土地利用总体规划，因此，东吴合作社与三鑫公司分别于2011年5月20日、2013年1月1日签订的土地租赁合同均因违反上述法律的强制性规定而无效。关于双方过错。对合同效力的评价，一般来说有赖于对合同内容与合同履行两个因素的考量。涉案土地租赁合同无效的主要原因有二：一是合同中关于土地用途的约定违反了法律的强制性规定；二是东吴合作社在未履行审批手续的情况下，将农业用地当作生产用地出租收益。涉案土地租赁合同均有关于承租人租赁的地块主要用于建材生产堆放、租赁期内如遇政府或本村开发征用则属于承租人所有不动产附着物按评估折算补偿等的相关约定。上述约定表明双方就此达成非常明确的意思表示：出租人同意将土地出租给承租人用于建材的生产堆放，出租人默许承租人在租期内有新增属其所有的不动产附着物的可能。同时，在涉案土地租赁合同履行的近6年期间，三鑫公司在自始至终未履行相关审批手续的情况下将属于村集体所有的农业用地用于非农建设的行为，也存有过错。综合上述各项因素分析，相较而言，东吴合作社就合同无效的过错大于三鑫公司。关于赔偿。首先，苏州市国土资源局已就三鑫公司非法占用土地一事的违法行为作出相应处理，之后东吴合作社着手搬迁腾空涉案土地并负责将涉案土地恢复为农业用地，代三鑫公司履行了行政处罚决定书确定恢复土地原状等相关义务。其次，对于三鑫公司因无效合同所致的损失，三鑫公司主张建筑物等不动产附着物损失3143961元，提供了房地产评估报告及补充报告等，东吴合作社认可该金额，本院予以确认。三鑫公司主张机器设备损失3300645元，提供了评估报告，东吴合作社认可评估报告确认金额3800645元，抗辩其中评估明细表所列第7、8、15、20、21项等金额合计924954元的设备未因搬迁影响价值表示可由三鑫公司取回予以处理，三鑫公司亦同意取回评估明细表所列第7、8、15、20、21项等金额合计924954元的设备，故而有关款项应作相应扣减，据此本院确认三鑫公司机器设备损失金额合计2875691元。同时，东吴合作社抗辩评估明细表所列第10项钢管110000吨搬运费已由其实际承担500000元，三鑫公司不持异议，本院亦予以确认。三鑫公司主张评估费51721元，提供了评估费发票，东吴合作社认可该金额，本院予以确认。三鑫公司主张与员工解除劳动合同的补偿金582000元，提供了企业解聘职工补偿表、劳动合同、解除劳动合同协议书等，东吴合作社对此不予认可。因用工是企业经营所必须，而根据三鑫公司提供的企业解聘职工补偿表可见三鑫公司系按员工在其处的工作年限每满一年算一个月工资的标准支付员工补偿款，而依据劳动合同法相关规定，除维持或提高劳动合同约定条件后员工仍不同意续订合同的以外，用人单位在劳动合同期限期满后仍需以员工在其单位的工作年限每满一年支付一个月经济补偿金，故而本案中三鑫公司并未因提前与员工终止劳动合同关系而负担本可不用承担的经济补偿金，据此，对三鑫公司主张的解除劳动合同补偿金损失582000元，本院不予确认。三鑫公司主张行政罚款311638.5元，提供了行政处罚决定书，对此，东吴合作社不予认可。根据行政处罚决定书，该罚款311638.5元是有关部门对三鑫公司的行政违法行为科以的处罚，被行政处罚的主体为三鑫公司，三鑫公司对于非法占用土地一事亦存在过错，其要求东吴合作社承担该款，依据不足，本院不予支持。三鑫公司主张停产停业损失2941438.5元，提供了文件复印件，该损失是三鑫公司因未能继续履行涉案土地租赁合同即使用涉案土地用于公司经营而产生，属于可得利益损失，必须以合同有效成立为前提，而涉案土地租赁合同无效，但东吴合作社自愿认可1262787元，本院遵其自愿，予以确认。关于160000元是否应在赔偿金额中扣减。东吴合作社表示该160000元是其代三鑫公司搬迁后为三鑫公司在新址搭建彩钢棚用于存放东西，三鑫公司同意该160000元从东吴合作社应承担的赔偿款中扣减，本院遵其自愿。再次，对合同无效导致的损失，东吴合作社虽表示其代三鑫公司搬迁腾空涉案土地、恢复涉案土地原状等花费许多，但未能就此提出明确的请求，经本院释明后仍表示不就此提起反诉要求三鑫公司承担责任，故本案对此不理涉。最后，原、被告双方对于涉案土地租赁合同无效均有过错，且东吴合作社的过错大于三鑫公司，东吴合作社自愿承担三鑫公司上述各项损失的90%，本院予以确认。综上，经核算，东吴合作社共计应赔偿三鑫公司各项损失的90%即6600744元，扣减其已实际支付的钢管搬运费500000元及三鑫公司自愿扣减的160000元，东吴合作社还应支付5940744元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市临湖三鑫环保建材有限公司与被告苏州市吴中区临湖镇东吴村经济合作社于2011年5月20日及2013年1月1日签订的两份《土地租赁合同》均无效。二、被告苏州市吴中区临湖镇东吴村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市临湖三鑫环保建材有限公司人民币5940744元。三、驳回原告苏州市临湖三鑫环保建材有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币83789元，由原告苏州市临湖三鑫环保建材有限公司负担人民币30403元，被告苏州市吴中区临湖镇东吴村经济合作社负担人民币53386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  王松艳人民陪审员  孙 悦二〇一八年五月二十四日法官 助理  陈汉东书 记 员  张 璇