安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0822民初1318号 原告：安庆市旧机动车交易中心有限公司，住所地安徽省怀宁县，统一社会信用代码。 法定代表人：杨爱珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：程友斌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙华，安徽地益律师事务所律师。 被告：怀宁县德宽汽车贸易有限公司，住所地安徽省怀宁县，统一社会信用代码。 法定代表人：江厚德，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪爱民，安徽晨曦律师事务所律师。 原告安庆市旧机动车交易中心有限公司与被告怀宁县德宽汽车贸易有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安庆市旧机动车交易中心有限公司的委托诉讼代理人程友斌、孙华，被告怀宁县德宽汽车贸易有限公司的法定代表人江厚德、委托诉讼代理人汪爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安庆市旧机动车交易中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付土地租金411781.45元；2、依法判令被告支付土地占用费673972.6元（自合同到时期之日至设备撤离之日，按日租金的5倍计算）；3、依法判令被告支付原告违约金325726.21元（按损失的30%计算）；4、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年4月4日，原告与被告签订土地租赁合同，原告将位于怀宁县号安庆亚夏江淮店的土地使用权（土地面积包括江淮店及店东边的停车场，总面积6000平方米）出租给被告从事轿车销售及维修业务。合同约定租赁期限2年，自2014年4月10日起至2016年4月9日止，第一年租金为30万元，第二年租金为33万元，被告按半年期支付租金，先付后用，被告应按合同约定按时支付租金。然被告自合同签订至今仅支付租金218218.55元，并在合同到期后一直将维修设备停放在原告处，不予撤离。现原告为维护己方权益，特提出上述诉求，请法院判如所请。 怀宁县德宽汽车贸易有限公司辩称，原、被告间签订租赁合同是事实，但2014年12月31日，原、被告已终止了安庆亚夏江淮店的租赁关系，2015年4月30日，原被告终止了维修车间及停车场的租赁关系，双方租赁关系经协商提前终止。被告共计支付原告租金43万元，另外交纳了5万元保证金，超出合同约定的实际租期内的租金，被告有权要求原告返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，安庆市旧机动车交易中心有限公司（合同甲方）与怀宁县德宽汽车贸易有限公司（合同乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将坐落于怀宁县的安庆亚夏江淮店土地所占用的面积以及江淮店东边的停车场约3000+3000=6000平方米土地使用权出租给乙方用于轿车销售及维修业务，租赁期间自2014年4月10日起至2016年4月9日止，同时约定租金第一年为人民币30万元、第二年租金为人民币33万元，按半年期支付租金。合同还约定了其他事宜。2014年4月4日安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司（合同甲方）与怀宁县德宽汽车贸易有限公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于怀宁县的安庆亚夏江淮店出租给乙方用于轿车销售及维修业务，租赁期间自2014年4月10日起至2016年4月9日止，同时约定租金第一年为人民币20万元、第二年租金为人民币22万元，按半年期支付租金，合同签订时乙方需向甲方支付5万元作为履约保证金，合同终止时房屋没有损坏、乙方已结清所有应付费用且乙方在租赁期间无其他违约行为有，甲方在合同终止后15个工作日内无息退还履约保证金。合同还约定了其他事宜。签订上述两合同时甲方法定代表人签名均为汪勇。合同签订后，怀宁县德宽汽车贸易有限公司根据该两份合同分别支付了土地租金218218.55元，房屋租金212145.45元。2015年4月怀宁县德宽汽车贸易有限公司向安庆市旧机动车交易中心有限公司的提出书面申请，要求提前中止合同，但没有得到安庆市旧机动车交易中心有限公司的书面答复。2016年6月1日安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司以怀宁县德宽汽车贸易有限公司违约为由向本院提起诉讼，要求怀宁县德宽汽车贸易有限公司承担违约责任。2016年12月16日，本院作出（2016）皖0822民初1182号裁定书，裁定：驳回原告安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司的起诉。2017年5月2日，安庆市旧机动车交易中心有限公司以怀宁县德宽汽车贸易有限公司违约为由提起本次诉讼。 再查明，安徽省怀宁县X号的土地（土地证号怀国用XX号）的使用权人为安庆市旧机动车交易中心有限公司，该宗土地总面积为20984平方米，该宗土地的用途为商业，类型为划拨。安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司与怀宁县德宽汽车贸易有限公司所签订的房屋租赁合同的标的物与安庆市旧机动车交易中心有限公司与怀宁县德宽汽车贸易有限公司所签订的土地租赁合同的范围一致（即合同中的亚夏江淮店实系安庆市旧机动车交易中心有限公司出租给被告的土地的地上附着物），均属安徽省怀宁县X号土地范围内。以安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司名义出租给怀宁县德宽汽车贸易有限公司的安庆亚夏江淮店的销售大厅、维修车间、停车场虽提交了怀宁县发展和改革委员会于2008年5月26日的立项备案，但没有办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，更没能提交不动产产权登记证书。该建筑应属于违法建筑。 本院认为，案涉租赁的土地使用权取得方式系国有土地划拨取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定符合下列条件的，经市。县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第四十六条规定对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。案涉土地上的建筑物不能提交不动产产权登记证书，未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建筑单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者说未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，安庆市旧机动车交易中心有限公司与怀宁县德宽汽车贸易有限公司所签订的土地出让合同违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力。故原告依据该合同要求被告支付土地租金并承担违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。本案中出租人明知出租的国有土地使用权系划拨方式取得，且地上建筑物没有得到合法的审批手续，属于违法建筑而与承租人签订出租合同，存有明显的过错，故对其要求被告支付土地占用费用的诉讼请求，本院不予保护。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告安庆市旧机动车交易中心有限公司的诉讼请求。 案件受理费17503元，由安庆市旧机动车交易中心有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  李劲松 审 判 员  田存明 人民陪审员  张海云 二〇一八年五月三十日 书 记 员  薛舒文