江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00726号上诉人（原审原告）董伟伟。委托代理人汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）扬州界龙名都置业有限公司，住所地在扬州市邗沟路20号。法定代表人高祖华，总经理。委托代理人葛华，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人董伟伟因与被上诉人扬州界龙名都置业有限公司（以下简称界龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2014)扬邗民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理后，于2015年04月07日公开开庭进行审理，上诉人董伟伟之委托代理人汤标、被上诉人界龙公司之委托代理人葛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1、2011年8月11日，界龙公司作为甲方（出卖人）与董伟伟作为乙方（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ylw-12902）一份，其中第三条主要约定：买受人购买的商品房为位于本市邗沟路北的御龙湾花园b2幢（公安幢号12幢）902号房屋，建筑面积为172.87平方米。第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按附件四标准进行完善。”2、董伟伟与界龙公司签订的《商品房买卖合同》共有五个附件。“附件四”是关于商品房装饰、设备标准的约定，其中第10项“其他”中约定为“分户中央空调，屋面集中太阳能及辅助能源补充系统”。“附件五”是双方于《商品房买卖合同》订立当日签订的《合同补充协议》；3、附件五即《合同补充协议》第四条第2项约定：“在本合同约定的商品房交付条件成就后，甲方通知乙方交房时，视为甲方已交付房屋，房屋风险责任转移至乙方……如乙方在收房时，发现甲方已交付的房屋有非主体质量不合格的建筑质量通病问题，甲方应积极做好修复工作。”第九条第1项中约定：“甲方展示的模型、口头表述、广告、楼书、沙盘、效果图、户型平面、房屋外立面、景观绿化、市政设施、样板房等，及其他宣传资料仅作为乙方选择楼盘时的参考，不作为甲方的要约或承诺，最终以竣工的房屋及设施和外景实效以及本合同、本协议确定的具体内容为准。”第九条第19项中约定：“本协议与本合同不一致的地方，以本协议为准”；4、界龙公司为“御龙湾花园”楼盘发布售楼资料及网络宣传时，称该小区房屋配套设备为“户式中央空调、24小时热水系统、户式净水系统”。2013年6月，界龙公司通知董伟伟交房，董伟伟发现界龙公司所交付的房屋未安装户式中央空调，并认为所交付的房屋不符合界龙公司的宣传，故未办理交付手续。界龙公司认为该小区的房屋已经安装了太阳能热水系统及户式净水器，此种热水系统及净水器与宣传资料中“24小时热水系统、户式净水系统”没有本质区别，功能是一致的。目前，董伟伟所购买的房屋尚未安装户式中央空调、热水器、净水器。另查明，“御龙湾花园”部分业主房屋内砼梁上有为安装户式中央空调所钻打的孔洞，董伟伟所购买的房屋砼梁上没有此种孔洞；5、界龙公司在报送“御龙湾花园”建设设计方案时，仅报送了分体式空调设计方案，未报送户式中央空调设计方案，后该公司按分体式空调设计方案建设房屋，没有为安装户式中央空调预留孔洞。房屋建成并交付使用时，该小区业主要求界龙公司安装户式中央空调。2013年7月16日，界龙公司答复各业主，其将委托大金家用空调的专业安装机构为该小区统一安装大金家用vrv系统空调，并承担安装费用。2013年7月18日，界龙公司发布《告客户书》，告之业主安装空调的型号和方案。2013年8月3日，因采取在梁下铺设管道的方法安装空调导致房屋局部层高低于3米（约2.4米），界龙公司承诺给予业主一定的补偿；6、2013年6月28日，扬州市住房保障和房产管理局向界龙公司出具商品房交付使用备案证明，内容为：“你单位开发建设的大上海御龙湾（御龙湾花园）项目一期工程，幢号b1-b11#，建筑面积6.7万平方米，经审核、公示，已经符合交付使用条件，准予备案。”以上事实除当事人当庭陈述外，还有袁海峰提供的《商品房买卖合同》及其附件四、附件五、“大上海御龙湾28平方米国际生活示范区”宣传画、扬州晚报网发布的“大上海御龙湾项目概况”、扬州新楼市发布“御龙湾花园”网页资料、《关于御龙湾户式空调问题解决承诺书》、照片六份、《一期交付相关问题答复》、《告客户书》（不含附件）及被告提供的《商品房交付使用备案证明》在卷佐证，原审法院予以确认。现董伟伟诉至法院，请求判令：1、界龙公司履行安装户式中央空调、24小时热水供应系统和户式净水系统的义务；2、界龙公司将砼梁上已经打的洞眼及破坏的钢筋进行修复；3、界龙公司提供由房产部门出具的修复后房屋的安全鉴定报告；4、界龙公司按合同约定支付逾期交房违约金。原审认为：董伟伟与界龙公司订立的商品房买卖合同及附件、补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照合同约定享受权利和履行义务。董伟伟要求界龙公司继续安装户式中央空调，因合同有约定且界龙公司同意继续安装，故原审予以支持。董伟伟与界龙公司双方对于安装空调的具体方法意见不统一，且双方在合同中未对空调如何安装进行约定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项的规定，由义务人按照有利于实现合同目的的方式履行，但董伟伟应予以配合。董伟伟要求界龙公司继续安装宣传材料中所称的“24小时热水供应系统和户式净水系统”，因双方订立的《合同补偿协议》明确约定界龙公司发布的宣传资料仅作为董伟伟选择楼盘时的参考，不作为要约或承诺，故董伟伟要求界龙公司按照宣传资料内容履行义务的主张，依法不予支持。界龙公司将为董伟伟所购房屋安装太阳能和净水器符合董伟伟与界龙公司签订的《商品房买卖合同》附件四第10项中的约定，因界龙公司现未安装完毕，故应当履行继续安装的义务。董伟伟要求界龙公司将砼梁上已经打的洞眼及破坏的钢筋恢复原状或进行修复，因董伟伟所购买的房屋砼梁上没有孔洞，董伟伟诉求没有事实依据，故依法不予支持。董伟伟要求界龙公司修复董伟伟所购买的房屋所在楼幢其他业主家砼梁上存在的孔洞，因董伟伟所举证未充分证明钻孔行为系界龙公司所为，且董伟伟也不是适格的当事人，故依法不予支持。董伟伟要求界龙公司提供由房产部门出具的修复后房屋的安全鉴定报告，因界龙公司没有提供安全鉴定报告的约定义务，也没有法律依据，故依法不予支持。董伟伟认为房屋砼梁为承重结构，在砼梁上钻孔且破坏钢筋可能影响房屋的安全，因房屋质量是否存在安全隐患问题不属于民事诉讼的主管范围，故本案不予理涉，依据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第二十一条的规定：“任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉”，董伟伟可以向相关行政主管部门投诉。董伟伟要求界龙公司支付逾期交房违约金，因界龙公司在合同约定的期限内已通知董伟伟交房，而董伟伟拒绝，且其所提出的拒绝收房的理由不属于双方合同约定中的逾期交房事由，故董伟伟此主张没有事实依据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、扬州界龙名都置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为董伟伟购买的12幢902室房屋安装户式中央空调，董伟伟予以配合；二、驳回董伟伟的其他诉讼请求。本诉案件受理费320元，由董伟伟承担270元、由扬州界龙名都置业有限公司承担50元。宣判后，董伟伟不服，向本院提起上诉称：1、我方房屋所在楼幢其他业主家砼梁上的孔洞均系界龙公司为勉强履行安装户式中央空调的义务而为，楼幢里已有16户被打洞，每户打洞8-12个。2、界龙公司采取欺诈消费者的手段销售房屋，报送了分体式空调设计方案并以此建设房屋，骗取验收，却在合同中约定户式中央空调，结果因设计未预留孔洞，致使无法交付通过正常方式安装户式中央空调的房屋。3、我方请求界龙公司修复涉案房屋所在楼幢其他业主家砼梁上已打洞眼及破坏的钢筋。承重结构属共有部分，改变共有部位的外形或结构须征得其他所有人的同意。砼梁上打洞必然危害房屋主体结构。其他业主房屋承重梁打洞的行为必然危及整幢房屋安全，作为该楼幢业主，当然有权起诉要求修复。4、涉案房屋是按照分体式空调设计并验收，界龙公司应将现有房屋重新提交验收或进行安全鉴定，且该诉请属于民事诉讼受理范围。5、双方约定涉案房屋应具备分户中央空调、24小时热水系统以及净水系统，上述条件是我方以超出周边数千元价格购买的原因之一，上述义务均应在交付前完成，但至今界龙公司未能履行上述义务。6、我方在收房时发现界龙公司未能按照合同约定安装分户式中央空调，有权要求界龙公司整改，由于界龙公司违约整改造成逾期交房，界龙公司应承担相应违约责任。综上，其请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。其在二审提供了四段视频资料，证明全体业主在多次与界龙公司交涉未果的情况下，多次到市政府和主管部门投诉，视频中参与协调的有业主代表以及界龙公司负责人、市信访局、市房管局的相关工作人员，证明梁上打洞是界龙公司提出的方案，并委托空调安装公司实施。界龙公司质证认为：1、视频中，界龙公司没有确认曾经出具过打洞的中央空调安装方案，以及委托第三方采取梁上打洞的方式安装中央空调。2、视频并不完整，均为协调过程中的部分内容，不能作为本案的证据使用。被上诉人答辩称：1、我方在一审中从未陈述不同意安装分户式中央空调，相反我方明确表示愿意为所有业主安装分户式中央空调，只是上诉人所要求的安装方法既没有合同依据，事实上也无法履行；2、双方在商品房买卖合同的补充协议中明确约定，宣传资料等不作为要约，这一约定不违反法律法规，是合法有效的。商品房买卖合同中仅约定了分户式中央空调、屋面集中太阳能。事实上分户式中央空调的安装必须在交房后由业主确定安装时间、安装方位等才能进行正式安装。屋面太阳能已经安装完毕，该设施的使用最后仅需安装一个储存热水的水箱，在业主确定水箱位置后我方随时可以安装。净水器在业主办理交接手续的时可以取走，根本无需安装；3、没有安装中央空调不构成逾期交房，按照合同的约定，中央空调属于装饰设备，合同第13条明确约定即使装饰设备达不到约定标准，我方承担的责任是按标准进行完善。4、业主在梁上打洞的行为是否发生以及由谁实施，我方并不知情，如果存在梁上打洞的行为，也是业主的个人行为。综上，其请求二审判决驳回上诉，维持原判。其在二审未提供新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。本案争议焦点为：1、界龙公司向业主提供屋面集中太阳能供热系统以及台下式过滤器是否违反合同约定？2、界龙公司是否应当承担逾期交房的违约责任？3、上诉人要求界龙公司对所打洞眼进行修复并出具修复后房屋的安全鉴定报告的诉请是否应予支持？本院认为：关于争议焦点一，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。因宣传册中确有24小时热水系统以及户式净水系统关于24小时热水系统，宣传册载明为“随时热水供应，科技型居住更环保健康”，关于户式净水系统，宣传册载明为“新鲜直饮水，有效保护家人饮水健康，生活从此悠然从容”。上述内容并未表述热水系统与净水系统的具体种类、功能和品牌。而商品房买卖合同附件四第十项则明确约定为屋面集中太阳能，对于净水系统则未作约定。据此，即使将宣传册的相应表述作为要约，现界龙公司提供的屋面集中太阳能供热系统以及台下式过滤器均未违反合同约定，业主可在确认水箱放置位置之后要求界龙公司安装。关于争议焦点二，相应设备的安装并非合同约定的交付条件，界龙公司不应承担逾期交房的违约责任。理由：1、《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。在约定期限内，讼争房屋已满足上述条件，且界龙公司按约向业主发出通知，据此，界龙公司的行为并不构成逾期交房。2、合同附件四中约定，讼争房屋应安装分户中央空调，屋面集中太阳能系统以及净水系统。但上述设备的安装和调试并非合同约定的交付条件，而是可以与业主的装修同步进行，且并不影响业主对房屋主要功能的使用以及装饰装修。据此，业主不应以设备未安装完成拒绝受领房屋。3、《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照附件四标准进行完善。据此，界龙公司未履行或完全履行附件四中设备的安装义务，并不承担逾期交房的违约责任。4、关于房屋设计时未预留孔洞，致使业主与界龙公司间就安装方案发生争议，目前中央空调仍未安装的问题，本院认为，界龙公司确应提供不影响质量和安全同时兼顾美观的安装方案，该方案应当由具有相应资质的单位设计，并与业主积极协商以确定。至于空调安装后可能造成的影响房屋美观或层高达不到合同约定等方面的损失，业主可另行主张。关于争议焦点三，本院认为，界龙公司应对梁上钻孔可能导致的房屋质量安全问题负责，但业主本案中要求界龙公司将孔洞恢复原状并提供房管部门出具的安全鉴定报告的诉请依法不能成立。理由：1、在部分业主房屋内安装分户中央空调的过程中，为布置管道而在砼梁上钻孔，该行为是由界龙公司委托扬州金格瑞环境机电设备有限公司所为还是业主自身所为，双方存在争议。结合视频资料以及业主方提供的《告客户书》附件，应当认定钻孔的方案系界龙公司提出或经界龙公司认可。2、即便钻孔是业主所要求，因矛盾产生的根源，是界龙公司在设计时未考虑中央空调的安装，未在砼梁处预留孔洞所致，因此，界龙公司自始负有按照相关强制性规范标准安装设备的义务，其应确保整幢房屋设备的安装不影响房屋质量和安全；并且，相对于业主，界龙公司作为开发商，应具备更为丰富的专业常识，也应被赋予更高的注意义务。据此，本院认为，界龙公司应当对整幢房屋的钻孔行为承担责任。3、房屋已经通过竣工验收且取得商品房交付使用备案证明，钻孔行为对整幢房屋质量与安全的影响尚无法确定，且董伟伟所购房屋梁上并未钻孔，界龙公司已打孔洞涉及案外人的利益，故董伟伟要求界龙公司对所打洞眼进行修复的请求在本案中依法不予支持。至于梁上钻孔是否影响房屋质量及安全，当事人应向政府相关职能部门反映或经专业机构作出鉴定后另行主张。至于董伟伟请求判令界龙公司向其提供房管部门出具的修复后房屋的安全鉴定报告的诉请，由于房管部门应否出具房屋的安全鉴定报告不属本案处理范畴，故对董伟伟的该项诉请依法不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人董伟伟负担。(已交)本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一五年七月十二日书 记 员  夏 磊附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。