浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初4381号 原告：中国工商银行股份有限公司东阳支行，住所地东阳市吴宁街道人民路88号。 负责人：楼巧云，行长。 委托诉讼代理人：叶朝阳，男，1971年6月30日出生，系原告中国工商银行股份有限公司东阳支行的员工。 被告：马晓平，女，1978年12月4日出生，汉族，住东阳市。 被告：马国兴，男，1977年8月9日出生，汉族，住东阳市。 被告：浙江新光建材装饰城开发有限公司，住所地东阳市白云街道世贸大道16、18号。 法定代表人：虞云新，经理。 原告中国工商银行股份有限公司东阳支行与被告马晓平、马国兴、浙江新光建材装饰城开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司东阳支行的委托诉讼代理人叶朝阳到庭参加诉讼，被告马晓平、马国兴、浙江新光建材装饰城开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司东阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告马晓平、马国兴归还原告中国工商银行股份有限公司东阳支行借款本金290562.05元，支付利息、罚息、复利7436.07元（暂算至2018年2月21日，此后按借款合同约定计算至借款清偿之日止）；2.判令原告中国工商银行股份有限公司东阳支行对被告马晓平、马国兴提供抵押的坐落于东阳市的房地产享有优先受偿权；3.判令被告浙江新光建材装饰城开发有限公司对上述第一项诉请下全部债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2014年3月18日，被告马晓平、马国兴与原告中国工商银行股份有限公司东阳支行签订个人购房借款担保合同，约定：被告马晓平、马国兴向原告借款870000元，借款期限为2014年3月20日至2019年3月20日，借款利率为年利率7.68%，还款方式为按月等额本息还款法，以其自有的位于东阳市的房地产为上述借款提供抵押担保，并办妥了抵押物预告登记，他项权证编号为：东房预吴宁字第14040424号。被告浙江新光建材装饰城开发有限公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，自愿为被告马晓平、马国兴的上述债务在抵押物办妥正式抵押登记前承担连带责任保证。原告中国工商银行股份有限公司东阳支行依约发放了上述借款，但被告马晓平、马国兴还款逾期、欠息，构成违约。截至2018年2月21日，被告马晓平、马国兴已积欠借款本金290562.05元，拖欠利息、罚息、复利7436.07元，被告浙江新光建材装饰城开发有限公司也未承担相应的保证责任。为维护合法权益，特提起诉讼。 被告马晓平、马国兴、浙江新光建材装饰城开发有限公司未作答辩，也未向本院提供证据。 经审理，本院认定事实如下：2014年3月18日，原告中国工商银行股份有限公司东阳支行与被告马晓平、马国兴、浙江新光建材装饰城开发有限公司签订个人购房借款担保合同一份，约定：被告马晓平、马国兴向原告中国工商银行股份有限公司东阳支行借款870000元，借款期限为60个月，借款利率按款项发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，如基准利率调整则在调整之日的次年1月1日起按调整后的基准利率上浮20%确定并执行新的借款利率，借款交付方式为由原告中国工商银行股份有限公司东阳支行将款项一次性划入双方约定的被告浙江新光建材装饰城开发有限公司在中国工商银行股份有限公司东阳支行开户的账号为12×××62的账户内，还款方式为按月等额本息还款（按月计息），未按合同约定日期归还借款则按借款利率加收50%的罚息利率计收罚息，不能按时支付利息则按罚息利率计收复利，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息则原告中国工商银行股份有限公司东阳支行有权宣布未偿还的借款及其他融资款项立即到期；被告马晓平、马国兴以其购买的坐落于东阳市的房地产为上述债务提供抵押；被告浙江新光建材装饰城开发有限公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，但对被告马晓平、马国兴提供抵押的房地产正式抵押登记办理完毕且原告中国工商银行股份有限公司东阳支行收到载有上述房地产抵押登记信息的他项权利证书之日后到期的债务免除保证责任。2014年3月20日，双方就上述房地产办理了抵押权预告登记，登记号为东房预吴宁字第14040424号；同日，原告中国工商银行股份有限公司东阳支行按约交付了借款870000元，并在借款凭证中确定借款利率为7.68%，明确借款期限为2014年3月20日至2019年3月20日。合同履行过程中，被告马晓平、马国兴未按期还款，连续拖欠借款本息已达三个月以上，原告中国工商银行股份有限公司东阳支行得宣布款项提前到期；截至2018年2月21日，被告马晓平、马国兴共计归还借款本金342274.87元，支付利息110385.75元，被告浙江新光建材装饰城开发有限公司代偿借款本金237163.08元，代付利息36453.06元；尚欠借款本金290562.05，拖欠利息、罚息、复利7436.07元。上述事实，有原告中国工商银行股份有限公司东阳支行提供的个人购房借款担保合同、借款凭证、抵押权预告登记证、融资归还清单、融资欠息清单、催收到期融资通知书、宣布融资提前到期通知书在卷佐证，本院予以确认。 另查明，被告马晓平、马国兴已于2016年6月28日办理了上述房地产的权属登记，权证号码为东房权证吴宁字第××、26××72号，土地使用权证号为东阳市国用（2016）第001-06901号，该房地产因其他案件于2016年8月4日被我院依法查封，致使未能办理正式抵押登记。 本院认为，合法的债权应受保护。原告中国工商银行股份有限公司东阳支行与被告马晓平、马国兴、浙江新光建材装饰城开发有限公司签订个人购房借款担保合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应诚信履行合同。被告马晓平、马国兴未依约履行还款义务，属违约行为，依法应承担还本付息的民事责任。本案的焦点问题有两点：1.原告中国工商银行股份有限公司东阳支行得否就上述债务对被告马晓平、马国兴所有的东阳市的房地产享有优先受偿权；2.被告浙江新光建材装饰城开发有限公司应否承担保证责任。对此，本院分析如下。 焦点1.关于抵押权预告登记的效力。本院认为，抵押权预告登记的权利内容系一项请求权，即权利人得请求抵押人协助办理抵押登记的权利，该项请求权经预告登记得对抗物权变动，非经预告登记权利人同意处分物权的，不发生物权效力。抵押权预告登记期间，基于其权利保全的效力，其他债权无法对相应不动产设立抵押权；同时，在抵押登记条件成就后，预告登记权利人即得在三个月内主张抵押登记，由此可知，预告登记权利人可因主张而获得对其他普通债权在受偿顺位上的优先性。故抵押权预告登记虽非抵押登记，不能直接产生抵押权的效力，但其基于公示产生的准物权效力，在预告登记期间内，足以对抗普通债权人。本案中，被告马晓平、马国兴提供抵押的房地产于2016年6月28日取得不动产权属，于同年8月4日即被法院查封，自此无法办理抵押登记，抵押权预告登记并未因超出条件成就后三个月的期限而失效，原告中国工商银行股份有限公司东阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记也不存在无过错，故本院认定原告中国工商银行股份有限公司东阳支行可就上述债务对被告马晓平、马国兴提供抵押的东阳市的房地产享有优先受偿权。 焦点2.对于阶段性连带责任保证的效力。被告浙江新光建材装饰城开发有限公司为被告马晓平、马国兴的债务向原告中国工商银行股份有限公司东阳支行提供阶段性连带责任保证，根据双方签订的个人购房借款担保合同第十条第10.2款，保证人对正式抵押登记办理完毕且贷款人收到载有上述房地产抵押登记信息的他项权利证书之日后到期的债务免除保证责任，即该阶段性保证的截止时间为自被告马晓平、马国兴办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告中国工商银行股份有限公司东阳支行收到他项权证之日止。本院认为，阶段性保证设立的初衷在于降低因抵押登记条件未成就而导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现被告浙江新光建材装饰城开发有限公司已完成涉案房屋的开发建设，已具备办理抵押登记的条件，不存在怠于建设、怠于办理产权登记等情形；并且，本院已认定原告中国工商银行股份有限公司东阳支行可就涉案房地产优先受偿，是否办理抵押登记以及是否取得了他项权证，实质上均没有损害原告中国工商银行股份有限公司东阳支行对抵押物拍卖或变卖所得款项的优先受偿权的利益；故被告浙江新光建材装饰城开发有限公司承担阶段性保证截止时间应解释为原告中国工商银行股份有限公司东阳支行就涉案房地产取得优先受偿权之日止，其阶段性保证责任已因原告中国工商银行股份有限公司东阳支行取得优先受偿权而免除。 综上所述，原告中国工商银行股份有限公司东阳支行的诉请，部分合理，本院予以支持，部分不合理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马晓平、马国兴归还原告中国工商银行股份有限公司东阳支行借款290562.05元，并支付利息、罚息、复利7436.07元（已计算至2018年2月21日，此后罚息、复利按合同约定计算至实际履行之日止）。 二、原告中国工商银行股份有限公司东阳支行就上述债权有权以被告马晓平、马国兴所有的东阳市的房地产[权证号码：东房权证吴宁字第××、26××72号；土地使用权证号：东阳市国用（2016）第001-06901号]折价或以拍卖、变卖上述抵押房地产所得的价款优先受偿。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司东阳支行的其他诉讼请求。 案件受理费5770元，减半收取2885元，保全费2020元，合计4905元，由被告马晓平、马国兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 申屠红权 二〇一八年五月十四日 书记员 许 智 权 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?