四川省郫县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）成郫民初字第759号 原告朱秀兰，女，1971年11月5日出生，身份证号码：，汉族，住四川省崇州市。 委托代理人杨波，四川福瑞斯律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人李文，四川福瑞斯律师事务所律师（一般代理）。 被告成都市海骏达房地产开发有限公司，住所地：四川省郫县。 法定代表人冯少朴，职务：总经理。 委托代理人徐小玉，四川英济律师事务所律师（一般代理）。 委托代理人何润兵，四川英济律师事务所律师（一般代理）。 原告朱秀兰与被告成都市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员文武独任审判，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告朱秀兰的委托代理人李文、杨波，被告海骏达公司的委托代理人徐小玉、何润兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱秀兰诉称，被告于2011年初宣传销售其所开发的位于郫县郫筒镇文信路88号、89号的“海峻达.蜀都1号”商品房项目，原告听信被告宣传，出于信任被告所承诺各项条件，于2011年1月18日双方签订《商品房屋买卖合同》，原告购买原告开发、出售该项目3幢1单元30楼3005号的商品房，购买总价为443000元。双方约定被告应于2012年6月30日前向原告交付上述商品房，并约定了户型、面积等基本内容。合同签订后，原告依约履行了合同义务，交付了购房款项，但被告并未依法按照约定的条件交付房屋，目前该房屋存在众多质量问题，特别是没有按照约定修建飘窗，导致房屋户型与约定严重不符、相应面积缩水。经原告反复与被告交涉，被告曾经书面承诺按照原告的要求进行整改，并约定向原告承担延迟交房的赔偿金，直至原告验收合格。但经原告反复催促，被告现仍未履行其承诺，至今仍不能按照约定交房，也拒不支付约定的赔偿金，综上，为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、被告向原告交付位于郫县文信路88、89号的“海峻达.蜀都1号”3幢1单元30楼3005号的商品住房；2、被告在完成交房前向原告赔偿472681元（从2012年7月1日暂时计算至2013年12月31日为472681元），2014年1月1日起，按每天886元的金额向原告进行赔偿，直到交付房屋为止；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告海骏达公司辩称，1、被告已经履行合同约定的交房义务，是原告自身的原因导致的迟延交房。2、被告不应当承担赔偿责任，理由：双方合同约定图纸以及整栋设计没有变更过，所附图纸也是最终交付的样子，交房面积与合同约定一致，合同中没有特别约定飘窗。3、被告在业主围攻情况下，被迫出具文书，与事实相悖，不是被告真实意思表示，要求变更或撤销。即使原告硬说存在违约行为，其所主张的违约金也过高，请求法院调低。 经审理查明，2011年1月18日，原、被告签订了一份商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于郫县郫筒镇文信路88、89号海骏达.蜀都1号3栋1单元30楼05号房屋一套。合同第十条关于交付条件约定，“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时，应当符合下列第1、2、4、5、6项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅工程质量分户验收表》；6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、法律政策变动的限制”。第十一条关于基础设施的约定为，“1、市政基础实施：（1）上水、下水：2012-06-30达到通水要求；（2）电：2012-06-30达到通电要求；……（4）燃气：2012-06-30达到主管通气……2、其他设施（1）公共绿地：2012-06-30达到施工完成；（2）公共道路：2012-06-30达到施工完成；（3）公共停车场：2012-06-30达到施工完成”。第十五条关于交付设备的标准约定为，“4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：（2）出卖人可以用其他不低于规定标准的同类装饰材料和设备代替”。关于阳台栏杆的约定在附件六中为，“阳台：配钢化夹胶玻璃栏杆”。《补充协议》第五条对合同第十四条的补充约定：“1、在商品房达到交付使用条件后，……；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间……4、房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。” 海骏达公司取得了规划及许可证，对楼盘进行了开发和建设。2011年12月29日，郫县金准测绘有限公司出具对海骏达公司开发项目的房产测绘技术报告书，对海骏达公司开发的海骏达.蜀都1号7栋楼盘各户型作出检测。2012年3月23日，案涉楼盘取得了分户验收表，质量为合格。2012年6月14日，案涉楼盘取得郫县规划管理局颁发的证号为建字第510124201250024号的规划验收合格证。2012年6月19日，海骏达蜀都1号3#楼经建设、施工、监理等单位检测，结论为质量合格。2012年6月20日，燃气工程经验收为合格。2012年6月25日，水工程经验收合格后通水。2012年6月25日，原告收到被告交房通知后，于6月30日原告前往收房，但双方针对房屋质量问题发生分歧，原告以诉状陈述的房屋结构、房屋质量等问题提出异议而拒绝收房。海骏达公司就开发的海骏达.蜀都1号因房屋存在一定瑕疵于2012年6月30日向海骏达.蜀都1号全体业主作出承诺，承诺于一月内整改完毕后交房。 另查明，案涉房屋现尚未交付与原告朱秀兰。 上述事实，有原、被告双方在庭审中一致的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、违约承诺书、收据、鉴定报告、阳台照片等证据，被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、建设工程规划验收许可证、竣工验收报告、测绘报告书、玻璃栏杆的修改证明、快递通知以及本院调取的商品房预售许可证、违约责任赔偿承诺书等证据予以证实。上述证据经庭审质证本院予以采信。被告在庭审中出示的光盘及证人证言，不符合客观性，本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点：关于被告海骏达公司是否存在逾期交房的行为以及如存在逾期交房行为而应当承担的违约金金额的问题。 双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按约履行。海骏达公司按合同约定取得面积实测报告，建设工程规划合格证等手续，商品房交付条件已经具备。根据庭审查明的事实，被告于2012年6月30日交付时因房屋存在瑕疵，被告对海骏达.蜀都1号的全体买受人作出一个月的整改期承诺，对被告自认逾期整改一个月后交房所产生的违约责任本院予以确认。海骏达公司承诺进行整改，应当在整改完毕后及时通知原告朱秀兰收房，因此海骏达公司未能提交证据证明其已在整改完毕后通知朱秀兰收房，因此海骏达公司存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的责任即向朱秀兰支付违约金，同时，朱秀兰作为购房者，应当关注海骏达公司的整改期限届满后积极与骏达公司就整改情况进行确认，并在此基础上办理交房相关事宜，现朱秀兰未能提交证据证明其就整改情况与海骏达公司进行联系，也未提交证据证明其就交房问题向海骏达公司主张过权利。因此，海骏达公司逾期交房而产生的损失，因朱秀兰未积极行使权利而有所扩大，朱秀兰应对损失的扩大部分承担责任。加之，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。现朱秀兰未能提交证据证明其因逾期交房屋而给其造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共合国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体而言，认定逾期交房违约金应参照房屋所在地同类房屋的租金。故结合本案的事实，本院依法确认海骏达公司因逾期交房而应向朱秀兰支付的违约金为3000元。对原告在事实中提出没有按照约定修建飘窗，导致房屋户型与约定严重不符、相应面积缩水，因原告未提出诉求，故本案不予处理。对海骏达公司辩称其作出自认的违约承诺系因业主聚集而被迫出具，不是其真实意思表示，请求法院撤销，本院认为，海骏达公司理应知晓其以公司名义对业主作出承诺应承担的法律后果，其辩解理由缺乏证据支撑，无事实和法律依据，本院不予采纳。 针对原告第1项要求被告按照合同约定履行交房义务的请求，本院认为，被告海骏达公司已举出证据证明其交付房屋符合双方合同第十条第（二）项约定的条件，交付房屋符合合同约定，对原告主张的质量瑕疵，被告海骏达公司另应承担相应保修责任。因此对原告该项请求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市海骏达房地产开发有限公司在本判决生效后向原告朱秀兰支付逾期交房违约金人民币3000元； 二、驳回原告朱秀兰的其他诉讼请求。 本案适用简易程序，减半后收取案件受理费人民币4196元，由原告承担2098元，被告成都市海骏达房地产开发有限公司承担2098元，被告成都市海骏达房地产开发有限公司应承担的费用，已由原告朱秀兰预交，被告成都市海骏达房地产开发有限公司在履行判决给付义务时一并支付给原告朱秀兰。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 文 武  二〇一五年二月四日 书记员 李天岚