北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2013)顺民初字第15116号原告李起明，男，1958年12月12日出生，汉族，北京市西城区人，住北京市西城区，身份号码：×××。委托代理人陆逊，北京市东友律师事务所律师。被告北京龙湖庆华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇，组织机构代码：×××。法定代表人宋海林，总经理。委托代理人黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告李起明与被告北京龙湖庆华置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李起明及其委托代理人陆逊，被告龙湖公司之委托代理人黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李起明诉称：2007年9月16日，李起明与龙湖公司签订《北京市商品房预售合同》，约定龙湖公司将其开发的位于顺义区牛栏山镇×村南×住宅楼×层×号的房屋出售给李起明。该房屋为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层。面积为190.51平方米，单位为人民币16461.08元，房屋总价为人民币3136000元。双方约定龙湖公司应当于2009年3月15日前将房屋交付给李起明，如果逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，李起明按约定履行了全部付款义务，但龙湖公司却未能按合同约定将合格的房屋交付给李起明。2009年8月29日，双方共同对该房屋进行查验时，发现该房屋存在入户门左边下角破损、主卧室地面起鼓等12项质量问题，严重影响入住。龙湖公司对质量问题均予以认可，并承诺尽快维修，将质量问题全部解决后会通知李起明。2009年11月28日李起明接到龙湖公司的通知再次对该房屋进行查验时，发现入户台阶下沉等5项质量问题，达不到正常的居住条件，龙湖公司承诺会尽快修复。2010年4月15日，双方共同检查时，发现入户台阶下沉的问题仍然没有修复，而且又出现了新的问题。2010年6月26日，双方检查时发现房屋又出现极为严重的质量问题，此前下沉的入户台阶已经断裂等10项质量问题。2011年3月20日，双方检查时仍然存在诸多问题，龙湖公司表示会尽快修复。但此后，龙湖公司一直未通知李起明何时房屋可以修复。另，双方的合同中约定该商品房附带可以独立使用的144.41平方米的花园面积及房屋实际面积严重缩水。经测量，花园面积不足90平方米，比约定的面积少了50多平方米。故诉至法院，请求判令：1.被告龙湖公司立即向原告李起明交付坐落于顺义区牛栏山镇×村南×住宅楼×层×号的房屋；2.被告龙湖公司赔偿原告李起明逾期交房违约金627200元；3.被告龙湖公司赔偿原告李起明因房屋及花园面积不足的赔偿金561805元。被告龙湖公司辩称：我方按照合同约定的时间具备了交房条件，并向原告发出了收房通知书，但原告不来收房；原告提出的问题都属于维修范围的事项，不属于其不收房的理由；原告之前从未提到面积不够的问题，今天是第一次提到，并且合同约定交房以实际测量的面积为准。综上，我方不存在逾期交房的行为，不同意原告诉讼请求。经审理查明：2007年9月16日，李起明与龙湖公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定龙湖公司将其开发的位于顺义区牛栏山镇×村南×住宅楼×层×号的房屋出售给李起明。该房屋为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层。预测面积为190.51平方米，单价为人民币16461.08元，房屋总价为人民币3136000元。合同约定龙湖公司应当于2009年3月15日前将房屋交付给李起明，并约定逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同另约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续后，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复完毕。买受人承诺不以工程质量争议为由，而拒绝配合验收房屋。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2007年9月21日，李起明与龙湖公司签订了《北京市商品房预售合同》补充协议（以下简称补充协议），该协议约定买受人所购商品房附带可独立使用的花园面积约为144.41平方米，花园面积包括车位、天井、侧花园（过道）和花园分户墙的一半墙厚，及入户台阶部分。附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。合同签订后，李起明按约定履行了全部付款义务。涉案房屋于2009年2月23日取得《住宅工程质量分户验收表》，次日通过建设工程规划验收；同年3月10日完成了竣工验收备案；同年3月15日取得《房屋土地测绘技术报告》，实测面积为195.27平方米。2009年3月3日，龙湖公司向李起明邮寄《入住通知书》，通知李起明于2009年3月11日至13日办理涉案房屋的入住手续，但邮寄地址与李起明于合同中所留通讯地址不一致。审理过程中，李起明认可邮件中所留的联系电话属实，其于2009年4月份初收到了收房通知并于当月对房屋进行了查验，但由于有质量问题并未收房。2011年9月20日，李起明签署了涉案房屋的商品房交付清单，但其仍未实际办理完毕全部收房手续。龙湖公司称李起明所提出的房屋质量问题均属于维修范围，不应影响房屋的交付。本案审理过程中，李起明提出对花园和房屋面积进行测绘，经本院委托北京市测绘设计研究院进行测绘，涉案房屋地上部分的建筑面积为193.62平方米，花园总面积为141.09平方米。李起明认可房屋建筑面积的测绘结果，对于花园面积其认为依据补充协议前院面积32.07平方米不应计入花园面积，因该部分种有树木及照明设施，不属于花园范围。龙湖公司称前院为业主独立使用部分，故该面积应当计入花园面积，认可对花园面积的测绘结果。李起明预付测绘费用5000元。李起明变更其诉讼请求为：1.被告龙湖公司立即向原告李起明交付坐落于顺义区牛栏山镇×村南×住宅楼×层×号的房屋；2.被告龙湖公司赔偿原告李起明逾期交房违约金283132元；3.被告龙湖公司给付原告李起明因花园面积不足的赔偿金344068元。龙湖公司不同意李起明的全部诉讼请求，坚持原答辩意见并提出李起明关于花园面积减少的诉讼请求已经超过了诉讼时效。李起明称直到2013年才发现花园面积减少。上述事实，有双方当事人陈述、合同及补充协议、规划验收合同通知书、竣工验收报告、实测面积测绘报告书、分户验收表、司法鉴定检验报告书、鉴定费发票等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，涉案房屋虽在合同约定的交房日期前具备了交付条件，龙湖公司按照约定向李起明发送了入住通知，但其在邮寄入住通知时地址有误，故其履约情况存在一定的瑕疵。李起明认可于2009年4月初收到了入住通知，并于当月对房屋进行了查验，但并未能明确具体的时间，故本院认定龙湖公司履行完毕通知义务的时间为2009年4月1日。其次，李起明主张房屋存在多项质量问题，但根据合同的约定可知这些质量问题属于质量保修的范围，并不能以此作为拒绝接收房屋的依据。故，本院认定龙湖公司已经将涉案房屋交付给李起明，但龙湖公司应当给付李起明自2009年3月16日至2009年3月31日的逾期交房违约金交。关于补充协议中约定的花园面积问题，虽协议中写明了花园的具体面积及包含部分，但亦明确约定附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。李起明主张前院（涉案房屋北侧）内种有树木及照明设施，但该部分区域并不属于其他业主专用范围，且龙湖公司在庭审中明确该部分属于涉案房屋的花园范围，李起明可以使用，故本院对龙湖公司的意见予以采信，涉案房屋的花园面积基本符合合同约定，不能以此认定龙湖公司存在违约，李起明的相关诉讼请求本院不予支持。关于龙湖公司提出的诉讼时效的意见，因李起明的该项诉讼请求没有法律和合同依据，并不能得到支持，故本案中对该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京龙湖庆华置业有限公司给付原告李起明一万五千零五十二元八角；二、驳回原告李起明之其他诉讼请求。案件受理费一万零七十二元，由原告李起明负担一万元（已交纳），被告北京龙湖庆华置业有限公司负担七十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费五千元，由原告李起明自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  白玉龙人民陪审员  牛德明人民陪审员  董桂芬二〇一五年二月九日书 记 员  赵丽丽