广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初4304号原告：欧阳小兰，女，汉族，1985年5月23日出生，身份证住址湖南省桂阳县。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：卢绮晴。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：林潮，男，汉族，1970年5月26日出生，身份证住址广州市越秀区。原告欧阳小兰不服被告广州市国土资源和规划委员会房地产权登记纠纷一案，于2017年11月28日向本院提起行政诉讼，本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。原告欧阳小兰诉称，原告于2016年1月4日，与第三人签订了《商铺买卖合同》，购买了第三人的天河区体育东路39-45号2493铺位。但第三人交付标的商铺过程中，原告发现该铺没有固定的界限，也不能独立使用，不符合2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第十条的规定。因此该商铺属于不能进行产权登记并办理产权证的房产。然而，2016年1月12日，被告不仅为第三人办理了产权登记且发放了房产证，为第三人销售此铺产权提供了基础条件，是直接造成原告重大经济损失的主要原因。因此，被告应撤销涉案商铺产权登记并收回已经发放的房产证。原告受骗后，经多方查证发现第三人所售商铺原是一通透的大型商业用房，为聚敛不义之财，第三人纸上虚拟分割出数千小铺，并没有对各铺进行实质性分隔，没有固定的四周围护物，按照法律法规的规定，涉案商铺不符合或者没达到办理产权登记、发放产权证的条件。根据2014年11月1日起施行的广州市人民政府令第106号《广州市房屋交易监督管理办法》第二十条规定，涉案商铺的母体商业用房属于存量商业用房，未办理产权分割登记手续，更没有进行实际必要的分割规划、设计、施工、验收，是法律上不允许销售的房产，也无法办理相关登记手续和产权证。2012年6月1日起实施的编号为ＪＧＪ278-2012的行业标准《房地产登记技术规程》2.1.2、2.1.3、4.4.3、4.5、4.5.1的规定，天河区体育东路39-45号2493铺位与周边相邻铺位，没有固定界限，不能独立使用，没有特定的空间，不具备房屋登记的基本单元。根据2013年12月26日《关于规范商业用房分割登记的意见》第二点第（一）项商业用房办理分割登记的条件的规定，涉案商铺的母体是原规划许可无标示间隔已取得房地产权证的商业用房，但没有固定界限，不能独立使用，没有特定的空间，因为没有围护物，和其他铺位是一个整体，不具备房屋登记的基本单元形态，相邻权已被灭失。涉案商铺的母体是建筑面积大于一万平方米的商业用房，对其分割应当报消防设计审核、消防验收，但消防验收不合格，不应为其办理产权登记和发放产权证。涉案商铺的母体是商业用房，没有进行实际的分割施工，消防验收又不合格，测绘成果报告是无法与房屋现状、消防设计平面示意图等相一致。将一个超大型商业用房分割成数千个小商铺，如果要达到登记的要求，必然要建筑施工，进行密集的墙体维护，增加楼体的重量，改变了原来的建筑结构形式、功能布局。因此，应该取得建筑规划许可，但第三人在被告的庇护下，这些法定手续皆没进行或没按法定的要求办理。根据《关于规范商业用房分割登记的意见》第二点第（二）项商业用房分割登记的办理程序、第（三）项申请商业用房分割登记应提交的材料的规定，涉案商铺的母体，办证机关没有现场实地审查确认测绘平面图与现场权属界线一致。实际上，现场根本就没有权属界线，所以也就谈不上一致或者根本就不一致。被告没有就房屋竣工验收合格证明及图纸、房地产测绘成果报告书、消防验收或备案的证明文件进行审核，就实施办理登记发放产权证的行为明显违法，造成严重后果。如果不进行更改，危害无穷。没有竣工验收，还可能埋下严重的隐患。根据《关于规范商业用房分割登记的意见》第三点、第四点的规定，涉案商铺的母体是商业用房，没有进行实际的分割施工，更没按照规定办理以上如此多的相关手续，被告法外为第三人办理了商铺产权登记，发放产权证，为第三人社会诈骗提供了最基本的条件，严重损害了原告权益。为维护原告合法权益，不让错误的产权证继续流通害人，维护正常的法治的房地产市场经济环境，故起诉，请求：1.撤销天河区体育东路39-45号2493铺位的粤（2016）广州市不动产权第××号房产证；2.本案诉讼费用由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、原告不是本案适格主体，其与被诉行政行为没有法律上的利害关系，应当依法驳回其提起的行政诉讼。第三人是天河区体育东路39-45号2493铺的合法产权人，其依照法律规定办理了涉案商铺的分割登记，并领取了涉案商铺分割后的房地产所有权证。原告仅与第三人签订了商铺买卖合同，并没有向我委申请办理涉案商铺的预告登记或产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告与第三人之间形成的是债权债务的合同关系，并未发生物权变动，因此原告不是涉案商铺的合法产权人。在原告与我委核发给第三人的粤（2016）广州市不动产权第××号《不动产权证》的行政行为没有法律上的利害关系的情况下，其向法院提起的行政诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款关于行政相对人、利害关系人可以提起行政诉讼的规定，因此我委请求法院依法驳回原告提起的行政诉讼，维护法律的尊严。二、我委核发的粤（2016）广州市不动产权第××号《不动产权证》事实清楚、证据充分。2015年12月3日，第三人的委托代理人向我委申请办理涉案商铺的分割登记，向我委提交的材料有不动产登记申请表、广州市不动产登记询问笔录、粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》、公证书、广州市规划局审批咨询服务意见反馈表、建设工程消防设计审核意见书及验收意见书、报建原图、房屋建筑面积测绘成果报告书、申请人身份证明、缴税证明等，我委以15登记1066012号案受理。涉案商铺经广州市规划局明确，调整建筑设计方案可免于申领建设工程规划许可证进行分割，分割后经广州市公安局天河区分局的消防验收合格。我委指派工作人员进行实地查看，经比对，涉案商铺现场、实测图纸与消防平面图基本相符，现场已进行实体间隔，《房屋建筑面积测绘成果报告书审核意见》显示分割前后总面积不变。我委按照《不动产登记暂行条例》等法律法规进行审查，未发现申请人提交的申请材料指向的涉案商铺有法律、行政法规禁止或限制办理分割登记的情形，也没有发现有其他权属纠纷或瑕疵，于是我委依据上述事实和政府相关部门的批准文件，按照法律法规相关规定，于2016年1月19日为第三人办理产权分割登记并核发粤（2016）广州市不动产权第××号《不动产权证》的行为，也符合《关于规范商业用房分割登记的意见》的规定，因此我委核发的粤（2016）广州市不动产权第××号《不动产权证》事实清楚、证据充分。三、我委在整个发证过程中，程序合法，不存在违法情形。在整个收件、受理、审查等环节中，我委始终严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法办理、依法行政，不存在超越、滥用职权等违法的情形。四、我委核发粤（2016）广州市不动产权第××号《不动产权证》的法律依据。《不动产登记暂行条例》第七条、第十四条、第十六条、第十七条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第二十六条、第三十七条。五、原告通过行政诉讼的方式解决其与第三人之间的民事纠纷，属于滥用诉权。原告是具有完全民事行政能力的自然人，其有权根据自己的意愿或意思表示与第三人发生民事法律行为，即签订涉案商铺的买卖合同。原告的签约行为意味着其必须遵守合同的约定，并自觉履行合同的义务，否则其要承担不能履行合同的法律后果。如果原告在与第三人签约后不想履行合同或者想反悔的，其可以通过和第三人协商的方式加以解决。或者原告认为第三人在与其签订的涉案商铺买卖合同中，存在隐瞒事实真相或合同欺诈的，其可以遵循民事法律的规定，通过向法院提起民事诉讼或者提起仲裁的方式予以解决其与第三人之间签署的商铺买卖合同纠纷。现原告通过提起行政诉讼的方式，进而达到解除其与第三人之间签署的商铺买卖合同目的，明显属于滥用诉权。我委请求法院查明事实后依法驳回原告的起诉。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院公正裁判，维护我委的合法权益。第三人林潮没有陈述意见。经审查，2015年10月30日，被告向第三人核准登记了粤房地权证穗字第××号房地产权证，注明房屋坐落广州市天河区体育东路39-45号201；建筑面积3283.16平方米等。2016年1月14日，被告对广州市天河区体育东路39-45号2493进行产权登记，登记字号为2015登记字1066012号，不动产权证书号为粤（2016）广州市不动产权第××号，根据涉案房产的2017年11月27日的查册表显示，涉案房产权属人为第三人，房屋所有权取得方式为分割；购买，建筑面积为3.2969平方米，其中套内建筑面积为1.3566平方米，规划用途为商业等等。原告主张原告（买受人）与第三人（出卖人）于2016年1月4日签订编号为20162493号的《商铺买卖合同》，约定原告向第三人购买广州市天河区，合同第二条买受人所购商铺的基本情况记载，买受人经现场视察及查核，现已知悉是次交易标的商铺的全部现状，并对该现状表示确认并接受……该商铺建筑面积共3.2969平方米，其中，套内建筑面积1.3566平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积1.9403平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准）；第三条计价方式与价款记载，房价款总金额为人民币679467元……；第七条商铺交付记载，1、出卖人应于2016年10月1日，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理该商铺使用权的交接手续……第九条关于该商铺的产权变更登记记载，1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现状，2、出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人取得了按揭银行出具的同贷书后）的210个工作日内办理交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续（以房管部门出具的收件回执为准）……第十一条记载日后在办理交易过户时，出卖人及买受人双方网签的买卖合同仅为办理过户登记所需，如与本合同约定有不一致约定的，以本合同约定为准，等等。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，被告于2015年10月30日已就广州市天河区体育东路39-45号201建筑面积3283.16平方米房屋向第三人核发了房地产权证，而2016年1月14日对涉案广州市天河区体育东路39-45号2493铺进行的产权登记属于分割登记，该登记行为的相对人是第三人而非本案原告。原告主张其与第三人签订《商铺买卖合同》已购买涉案商铺，但该合同并没有进行预告登记或产权登记，而且原告也非与第三人存在权属争议，该买卖行为的基础是第三人取得涉案商铺的产权登记，因此被告对第三人商铺进行分割登记（并非转移登记）的行为，原告并没有主张的权利，其不具备主体资格。此外涉案产权登记行为并未损害原告的合同利益，原告对涉案产权登记行为以交付涉案商铺没有界限无法独立使用造成原告损失为由提出异议，其争议的实质为商铺买卖合同纠纷，该债权债务关系原告应当通过民事途径解决纠纷，而非对被告的产权登记行为提起行政诉讼。综上，原告与涉案产权登记行为不具有法律上的利害关系，其主体不适格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定如下：驳回原告欧阳小兰的起诉。本案受理费50元，退回原告欧阳小兰。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审判长  周健彬审判员  郭 嘉审判员  钱秀娟二〇一八年五月三十一日书记员  陈秋容