广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2684号上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托代理人：吴嘉贝，女，1978年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区恩洲大巷203号1104房，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：李余发，户籍地址：广州天河区，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：肖法嫚，身份证住址：广州市白云区。上诉人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）因与被上诉人李余发、肖法嫚居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2697号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月23日，案外人陈某成、黄某乙（甲方、卖方）与李余发、肖法嫚（乙方、买方）及合富公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》。该合同约定：买卖房屋地址为惠福西路同义新街1号701房，建筑面积60.15平方米，成交价110万元；办理产权转移登记的方式为丙方协助办理，丙方应当于2013年10月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，当事人应当于2013年10月31日前向丙方支付中介服务费，其中详情见服务收费确认书编号为GHG0009526，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；非经甲乙双方当事人书面同意，房地产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等；因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金2万元买方应在签署本合约同时自行交付卖方，卖方同意在收取定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前提取首期楼款40万元转入卖方贷款账号内，剩余楼款70万元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方等。该合同还注明“重要提示4：经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任；如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担”；丙方经纪人郭某甲。同日，李余发、肖法嫚签署了《服务收费确认书》（编号GHG0009526），载明：李余发、肖法嫚经合富公司促成惠福西路同义新街1号701房物业之购买合同成立，现李余发、肖法嫚同意向某公司支付33000元作为合富公司之中介代理费；该费用之缴交日期为2013年6月23日付50%，2013年10月31日前付50%，逾期交付该费用，则按日向某公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止等。此后，李余发、肖法嫚未向卖方支付定金也未向某公司支付中介服务费，三方亦未办理网上签约手续。2013年7月23日，合富公司向李余发、肖法嫚寄出《知会函》，通知李余发、肖法嫚在收到该函后五日内与合富公司中山六分行主管郭某甲（联系电话137××××1188）或经办人郭某乙（联系电话137××××9914）联系，按照合同约定支付定金、继续履行合同及向某公司支付中介服务费33000元等。同年7月30日，李余发、肖法嫚以特快专递（EMS）方式向合富公司工作人员郭小地寄出《告知函》（列明收件人地址单位为广州市越秀区中山六路281-289号首层广东合富房地产置业有限公司中山六分行、电话137××××9914），称合富公司未及时提供合同相关的资料，要求合富公司在收到该函7日内向李余发、肖法嫚提供陈忠成、黄燕娟身份证复印件、涉案房屋所有权证、土地使用权证、学位使用情况、房屋抵押情况的书面说明、抵押权人同意出售房屋的书面文件、合富公司营业执照及组织机构代码证、合富公司中介服务机构资质证书、郭洪英及郭小地的房地产经纪人执业资格证书和注册证、收费许可证、房屋原单位的上市证明书、房地产登记查册表、陈某成、黄某乙的有效地址和电话、服务收费确认书副本等。2013年11月11日，合富公司又向李余发、肖法嫚寄出《通知函》，称合富公司于2013年11月11日收到卖方出具的《声明书》，并再次要求李余发、肖法嫚与郭某甲、郭某乙联系等。同时，合富公司将署名为陈某成、黄某乙的《声明书》复印件（内称李余发、肖法嫚存在未支付定金及未在规定时间内履行合同等违约行为，卖方因此要求李余发、肖法嫚按每日楼价10%赔偿卖方违约金，并声明解除该合同等）作为附件一并寄给李余发、肖法嫚。李余发确认约于2013年11月至12月期间收到肖法嫚向其转交的上述函件。另查明：根据广州市房地产档案馆于2013年6月25日出具的房地产登记簿查册表显示，广州市越秀区惠福西路同义新街1号701房，建筑面积60.1479平方米，使用性质为住宅，产权人为黄某乙、陈某成，登记时间为2011年1月19日；该房屋已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2010年12月31日起；他项权利人为交通银行股份有限公司广州海珠支行。该查册表建筑时间一栏为空白。2013年7月3日，李余发向广州市房地产档案馆查询涉案房屋登记、历史和抵押情况。当日，广州市房地产档案馆向其出具房地产登记簿查册表，内容与2013年6月25日出具的查册表相同。2013年10月16日，合富公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令李余发、肖法嫚向某公司支付中介费33000元。李余发在原审中辩称：不同意合富公司诉讼请求。一、合富公司于提供中介服务之际，恶意进行虚假宣传，在广告中宣称合同标的系回民小学学位房，由于某公司的虚假宣传致使李余发、肖法嫚在签订合同之后才了解到合同标的并非之前约定的回民小学的学位房。合富公司基于欺诈行为促成了买卖合同，致使李余发、肖法嫚本欲购置回民小学学位房的合同目的无法实现。二、合富公司在提供中介服务时称涉案房屋楼龄最高17年，但现有证据显示涉案房屋楼龄为31年，详见广州市规划局穗规函[2013]3268号。合富公司的这一欺诈行为致使李余发、肖法嫚不能依靠按揭贷款完成房屋付费，给李余发、肖法嫚造成了重大损失。同时合富公司的上述行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息”。三、李余发、肖法嫚发现合同中卖方身份信息有造假嫌疑后，多次要求合富公司提供卖方身份信息，但均被拒绝，因此合富公司实属未履行中介的相应义务。四、合富公司提供的居间服务收费标准违反相关法规的强制性规定。《广州市房地产中介服务收费有关问题的通知》（穗价[2011]8号）规定房屋中介服务收费标准为：20万元以下（含20万元）1.5%；20万元-50万元（含50万元）部分1%；50万元-100万元（含100万元）部分0.7%；100万元-500万元（含500万元）部分0.5%，在中介完成了代买方联系卖方、代拟土地使用权转让协议、合同文书，整理相关资料图件，填写有关表格，代办土地使用权登记和变更登记手续等后，按此标准计算，中介代理费仅为1万元（且前提是中介完成买卖双方的产权过户）。而合富公司在没有履行相应义务下的收费标准却是规定的3.3倍，是明显的价格欺诈行为。肖法嫚在原审中未作答辩。原审过程中，合富公司与李余发共同确认：在签订涉案《存量房买卖合同》前合富公司的工作人员郭某乙曾带李余发、肖法嫚看过涉案房屋附近的几个楼盘；2013年6月23日上午，李余发、肖法嫚第一次查看涉案房屋；同日下午，李余发、肖法嫚、卖方陈某成及合富公司工作人员共同在合富公司分行签订涉案《存量房买卖合同》，黄某乙当时不在现场未能签名。李余发称：因当时黄某乙未签名，故李余发、肖法嫚当天未交定金；过了两天，合富公司工作人员郭某乙将黄某乙签名的合同原件交给了李余发。合富公司称，黄某乙是在2013年6月23日晚上到分行签署上述合同的，合富公司工作人员当日致电李余发、肖法嫚通知可以领取合同原件，因李余发、肖法嫚要求合富公司将合同原件送到李余发、肖法嫚处，因此合富公司工作人员隔天亲自前往送达。关于李余发认为合富公司在交易过程中对涉案房屋小学学位和楼龄存在虚假陈述的问题。合富公司称，李余发、肖法嫚在签订合同前确有向某公司方经办人咨询过学位和楼龄；关于楼龄，合富公司答复具体需要看房产证，签约前有出示涉案房屋房产证给李余发、肖法嫚看，房产证分户图显示时间为1992年；关于学位，在合富公司没有明确答复的情况下李余发、肖法嫚就与卖方签订合同，李余发、肖法嫚有足够时间询问卖方关于学位的问题。为此，合富公司提交粤房地权证穗字第××号《广州市房地产权证》复印件作为证据（该证据载明：涉案惠福西路同义新街1号701房权属人为陈某成、黄某乙共同共有，建筑面积60.15平方米，登记时间2011年1月19日，已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2010年12月31日起，附图上日期一栏注明为1992年3月25日）。李余发对该证据真实性无异议，称查看涉案房屋时确有看过陈某成的房产证，但1992年是制图时间，不是建筑时间。此外，李余发还陈述，签订合同前李余发、肖法嫚口头向某公司经办人郭某乙咨询，关于楼龄，郭某乙答复说大概二十年左右，贷款可以贷到十五年；关于学位，郭某乙答复说不是回民小学就是七株榕小学，在签订合同前李余发、肖法嫚没有自己核实过楼龄和学位的问题，郭某乙称可以签完合同再核实。为证明合富公司存在虚假陈述，李余发还提交以下证据：1、互联网网页截图16页；2、李余发自行下载打印的2013年越秀区回民小学和七株榕小学一年级新生登记范围；3、广州市规划局2013年7月12日作出的穗规函[2013]3268号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》（载明李余发申请公开与涉案惠福西路同义新街1号地段有关的《建筑许可证》分别为（84）建第783号《建筑许可证》和（85）建第514号《建筑许可证》）；4、2013年7月29日及同年8月1日电话录音。合富公司对上述证据1真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该截图并非合富公司网站发布，也非涉案房屋，截图中写明学校回民小学是说附近有小学，不代表可以入读回民小学；对上述证据2未提出异议；对上述证据3真实性无异议，但认为该证据中没有明确涉案房屋的建筑时间，签约时买卖双方有直接会面，对于楼龄和学位问题双方有直接交流；对上述证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，录音中的被录音人不是郭某乙。原审法院认为：合富公司、李余发、肖法嫚及案外人陈某成、黄某乙均于2013年6月23日在涉案《存量房买卖合同》上签字及盖章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，上述合同自该日起成立并生效。合富公司作为居间人，为李余发、肖法嫚提供了订立合同的媒介服务，并促成李余发、肖法嫚与卖方签订《存量房买卖合同》，有权收取中介服务报酬。关于李余发辩称合富公司存在虚假宣传致其合同目的不能实现的问题。卖方身份信息方面，房地产登记簿查册表显示的涉案房屋所有权人与《存量房买卖合同》载明的卖方一致，李余发怀疑卖方身份信息造假证据不足。楼龄方面，因涉案房屋房产证及房地产登记簿查册表均未明确注明房屋建筑时间，李余发是根据规划局答复的房屋《建筑许可证》的文号推测房屋楼龄近三十年，但文号一般对应相关行政主管部门发出该许可证的年份，不等同于楼龄，即使合富公司工作人员根据房产证附图的时间答复楼龄为二十年左右亦无明显不当。且李余发、肖法嫚尚未向银行申请按揭贷款，目前无证据证明因楼龄问题导致李余发、肖法嫚无法获得银行贷款。学位方面，合富公司称李余发、肖法嫚在签订合同前确有向其工作人员询问，合富公司未给予明确答复，证明合富公司提供的中介服务存在瑕疵，但三方未在《存量房买卖合同》作出关于学位方面的特别约定，现有证据不足以证明学位问题是决定李余发、肖法嫚是否订立合同的重要条件，李余发、肖法嫚以此为由拒付中介费理据不足。综上，鉴于某公司中介服务存在瑕疵，且涉案《存量房买卖合同》约定合富公司需协助买卖双方办理交易过户手续，而该义务尚未实际履行。因此，综合涉案《存量房买卖合同》的履行程度，根据公平合理的原则，原审法院酌定李余发、肖法嫚应按约定金额的50%（即16500元）支付中介服务费为宜。至于李余发辩称中介服务费超过标准的问题，其援引的累计计费规定并非针对房屋买卖居间服务，对本案并不适用。且原审法院酌定调整后的中介服务费金额并无超过相关规定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于2014年12月1日作出判决：一、李余发、肖法嫚应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向某公司支付中介服务费16500元；二、驳回合富公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费626元、公告费500元，由合富公司负担563元，李余发、肖法嫚负担563元。判后，合富公司不服原审判决，现本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，处理不当。合富公司作为居间方，在接受李余发、肖法嫚及案外人卖方的委托后，已为买卖双方提供了居间服务，并最终促成买卖合同的成立。在整个过程中，合富公司不存在隐瞒或虚报交易信息的情况。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，合富公司有权按照约定收取居间报酬。对于涉案物业交易履行程度如何，是否已实际办理过户手续，不应影响合富公司按照约定主张居间报酬的权利。且，本次交易不成的责任在于李余发、肖法嫚，故李余发、肖法嫚应就其违约行为承担法律责任及不利后果。综上，合富公司上诉请求撤销原审判决，改判支持合富公司的一审诉讼请求，并判令李余发、肖法嫚承担本案的一切诉讼费用。被上诉人经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。二审庭询中，合富公司称，李余发、肖法嫚与案外人仅签署了《存量房买卖合同》，之后双方并无按此合同实际履行。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：合富公司与李余发、肖法嫚及案外人三方在《存量房买卖合同》中明确约定合富公司负有协助买卖双方办理产权转移登记手续的义务，李余发、肖法嫚并承诺在买卖双方办理产权转移登记手续的期限即2013年10月31日前向某公司支付50%的中介代理费。因此，合富公司的义务并不限于促成李余发、肖法嫚与案外人签订买卖合同，同时还包括协助买卖双方办理后续的交易手续，其收取的中介代理费亦对应于某公司对前述义务的实际履行。鉴于李余发、肖法嫚及案外人之间并未实际履行各自义务，即合富公司事实上并未实际履行完毕前述义务。在此情况下，原审法院酌情判决李余发、肖法嫚向某公司支付约定金额50%的中介代理费，符合公平合理原则，合富公司上诉请求改判李余发、肖法嫚依照《服务收费确认书》全额支付中介代理费缺乏充分理据，本院不予支持。综上，合富公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费213元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年七月二十二日书记员  王 健