贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0181民初666号原告：余某，女，1985年7月29日生，汉族，住贵州省。委托代理人陈文元，贵州浩辩律师事务所律师（执业证号：15201200910933762）。代理权限为特别授权代理。委托代理人王道红，贵州浩辩律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路401号（凯福商住楼）8单元，统一社会信用代码91520100798822678T。法定代表人：徐强，公司总经理。委托代理人何朝杰，贵州省清镇市威清法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。被告：清镇市康居物业管理有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处环北路，统一社会信用代码91520181308880307R。法定代表人王心玮，公司执行董事。委托代理人姚文云、马庆峰，贵州省清镇市威清法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。第三人：清镇华润燃气有限公司，住所地：贵州省清镇市金盆路。法定代表人吴永，公司董事长。委托代理人姚某某，男，该公司职员，住贵州省。代理权限为特别授权代理。委托代理人何某，男，该公司职员，住贵州省。代理权限为一般授权代理。第三人：贵州电网有限责任公司贵阳清镇供电局，住所地贵州省清镇市云岭西路169号。负责人曾恒，局长。委托代理人田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师（执业证号：15201201710309635）。代理权限为一般授权代理。原告余某与被告贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称“立祥房开公司”）、清镇市康居物业管理有限公司（以下简称“康居物业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，二被告请求本院通知清镇华润燃气有限公司（以下简称“华润燃气公司”）、贵州电网有限责任公司贵阳清镇供电局（以下简称“清镇供电局”）作为本案第三人参加诉讼、并对该案适用简易程序中的小额诉讼程序进行审理提出书面异议。本院予以采纳，依法适用简易程序的其他规定、由本院审判员刘忠文独任审判，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告余某的委托代理人陈文元、王道红，被告立祥房开公司委托代理人何朝杰，被告康居物业公司委托代理人马庆峰，第三人华润燃气公司委托代理人姚某某、何某，第三人清镇供电局委托代理人田宪鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余某诉称，2015年7月14日，原告与立祥房开公司签订“商品房买卖合同”，立祥房开公司将其开发的清镇市云岭东路S2地块中央公园建设项目商品房一套出卖给原告。其中第七条第二款约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。附件五第1项约定，相关设施的位置及用途，供电：设有配电房，分户电表箱；供气：煤气均独立进户，设煤气计量表。2016年5月8日，康居物业公司强行代立祥房开公司收取原告燃气开户费2400元、电报装费520元，违反了合同约定。请求判令：一、被告退还燃气开户费2400元、电源报装费520元，合计人民币2920元；二、被告自2016年5月8日起按年利率6%支付原告资金占用期间的利息277.4元（暂算至2017年12月8日）；三、本案诉讼费由被告承担。被告立祥房开公司辩称，康居物业公司收取原告所交纳的燃气开户费2400元、电报装费520元，已交给我公司。依据贵州省物价局文件，可以体现和证明该燃气开户费2400元和电报装费520元属于国家规定应当交纳的费用，我公司依据商品房买卖合同第七条约定履行合同义务，提供商品房和提供了商品房买卖合同约定电气等等的设施设备，没有另行收取业主的其他任何费用。该两项费用产生的服务项目不是房地产公司可以履行和实施的服务项目，而是由专业的燃气公司和供电部门的服务项目。商品房买卖合同也没有约定该两项费用的服务内容由房地产公司承担。被告按照合同约定，履行了燃气计量表和主要管道的建设义务，供电设配电房，分户电表箱的建设义务，因此该两项费用是符合法律规定的。根据商品房买卖合同第十二条的约定，委托康居物业公司代华润燃气公司和供电部门收取的开户费和报装费，完全属于履行合同约定义务，由业主履行该使用责任并办理开通的义务，应当交纳开通的费用，符合现实惯例和商品房交易及物业管理原则，不存在违规收取。业主方已经自愿交纳履行合同义务，不存在强行收取的行为。燃气公司清楚的表明了，他们与房地产公司签订施工协议时，都是房地产公司先行垫付业主的燃气报装费。燃气公司根据房地产公司的入住率，统一派专业人员进场施工，房地产公司再通过物业公司收回其为业主垫资的该费用，这是交易管理惯例。这种代收垫付行为没有违反法律和国家的相关规定，也不存在系房地产公司另行增加收取业主的费用，该费用应当由业主自行承担交纳。而房地产公司系基于燃气公司和供电部门在施工合同签订过程中，按照燃气公司和供电部门的规定先行垫付而后收取，该收取行为正当合法，属于方便管理统一施工，也属于方便业主报装开通的行为。与当前的其他房地产公司与业主的行为一致，不存在违法收取。应当依法驳回原告的诉讼请求。被告康居物业公司辩称，所收原告的燃气开户费2400元和电报装费520元已交立祥房开公司，其他答辩意见与立祥房开公司一致。第三人华润燃气公司述称，我公司依据国家文件规定，收取用户燃气开户费2400元，含为业主服务燃气的项目，说明和证明收费主体是燃气公司，收取燃气费也是符合国家规定，房开公司只是代收行为。开通燃气的条件是在入住率达到30%时，由物业公司统计报到燃气公司建卡通气，不需要再交纳其它费用。清镇所有商品房都报装燃气，其收取费用方式除碧翠红枫没有收取（购房户）以外，都同被告立祥房开公司一致。第三人清镇供电局述称，根据与房开公司签订的协议，电报装费由房开公司向供电局支付。购房户入住开通用电时不需要再交纳其他费用。针对电报装费用由谁承担，应根据他们的合同约定，和供电局无关。经审理查明，2015年7月14日，原告与立祥房开公司签订商品房买卖合同（以下简称“商品房买卖合同”），约定立祥房开公司将其开发的清镇市云岭东路S2地块中央公园建设项目商品房一套出卖给原告。该合同第七条第一款载明了该套商品房价款为353162元；第二款：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十二条：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施……2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：2016年5月1日达到入户条件；……以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”附件五约定：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定：1.相关设施的位置及用途/供电：设有配电房，分户电表箱……供气：煤气均独立进户，设煤气计量箱；……。”2016年5月8日，康居物业公司向原告出具收据二张（注明“代收”），收取了原告燃气开户费2400元、电报装费520元。另查明，2015年3月6日，立祥房开公司与华润燃气公司签订中央公园项目“居民用户管道燃气设施配套合同”，约定该合同项下居民用户1161户，收费标准2400元/户计278.64万元，超出包干范围（房开商承担）调压器款项11万元，合计289.64万元（立祥房开公司已向华润燃气公司支付完毕）。2015年9月6日，立祥房开公司与贵阳供电局签订“供配电设施建设维护协议”，合同总额17217810元，其中一期配套费12052467元，二期费用5165343元。庭审中，清镇供电局主张该合同已履行完毕。本案在审理过程中，原告向本院提交了撤回其第二项关于违约金诉讼请求的书面申请。以上事实，有当事人的陈述及原、被告提供的证据在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原告余某与被立祥房开公司订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，已依法成立，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于被告收取原告的燃气开户费、电报装费，是否有约定依据、是否有法律依据、是否属于代收代付的交易习惯，原告的诉讼请求应否获得支持，对此，本院评析如下：商品房买卖合同第七条第二款已明确约定“出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”但该合同文本对燃气开户费、电报装费是否未列入商品房总价款、是否单列另行交费，或该两项费用是否先由出卖人统一垫付、再由买受人予以交纳等内容未作出约定。故二被告收取原告的燃气开户费、电报装费无合同约定依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，立祥房开公司即应按照“出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”的约定履行合同义务，不得擅自变更约定另行向原告收取燃气开户费、电报装费。代收代付是指第三方受收费权利人委托、向交费义务人收费后如实转交给收费权利人，基础是收费权利人与交费义务人之间约定（设定）有明确的权利义务内容。本案中，燃气开户费、电报装费的收费权利人分属第三人，但“居民用户管道燃气设施配套合同”、“供配电设施建设维护协议”已将该两项交费的义务设定给立祥房开公司、且已实际履行。第三人明确表示原告开通燃气、开通供电不需再次交费，则第三人与本案原告之间无权利义务内容。商品房买卖合同未明确约定原告是燃气开户费、电报装费的交费义务人，故代收代付不能成立。本案商品房买卖合同第七条第二款约定内容意思明确，审理中已核实燃气开户费、电报装费具有一次性交费的性质，且2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，对商品房价格应当包括项目也作出了概括规定。故本案不符合合同约定不明确、当事人对合同条款的理解有争议、需将交易习惯作为裁判依据的情形。综上所述，康居物业公司出具收据向原告“代收”燃气开户费、电报装费，立祥房开公司事实上收到该款项，二被告均在无合同依据和法律依据的情况下，向原告收取燃气开户费、电报装费，应共同负担向原告如数退还的义务。对原告请求判令二被告退还燃气开户费、电报装费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求撤回违约金诉讼请求的申请，本院从其自愿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：被告贵州立祥房地产开发有限公司、清镇市康居物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告余某燃气开户费2400元、电报装费520元，合计人民币2920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告余某已预交，由被告贵州立祥房地产开发有限公司、清镇市康居物业管理有限公司负担，直接交付给原告余某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘忠文二〇一八年五月二十五日书记员  肖 婷