山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2018）晋0106民初3596号原告:张惠进，男，1958年6月12日生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：李建伟，山西捷虹律师事务所律师。被告：李慧萍，女，1961年5月1日生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人:张琳，山西晋一律师事务所律师。第三人：焦同芬，女，1963年12月31日生，汉族，住山西省太原市。原告张惠进与被告李慧萍、第三人焦同芬案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张惠进的委托诉讼代理人李建伟、被告李慧萍的委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。第三人焦同芬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠进向本院提出诉讼请求：1、依法撤销迎泽区法院（2017）晋0106执430号执行裁定书和（2018）晋0106执异19号执行裁定书，终止对位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦第2幢1单元1号房屋的强制执行并解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月5日，原告以自己和他人名义购买了第三人焦同芬及其代理出售的位于柳巷南路28号唐槐商厦（盘古一号）公寓房两套，房号为第二幢1单元1号和第二幢1单元7号，当日签订《房屋买卖合同》；1号房全款65万元，7号房首付28万元，其余银行按揭，原告共计向第三人支付93万元。因原告未告知转款人郭某转款事由，郭某以“货款”为由向第三人指定账户转账93万元，后第三人交付了两套涉案房屋，原告合法占有房屋四年有余，因第三人失联及开发商未缴纳相关税费，至今未办理产权变更登记手续。根据《物业法》第十五条规定，贵院（2017）晋0106执430号裁定书是错误的，无事实和法律依据，依法应予撤销。被告李慧萍辩称，1、关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条法律适用的前提是房屋已经依法办理登记并取得证书。2、本案异议财产不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在法院查封前已经合法占有不动产，不符合第二十八条第一款人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的规定。3、本案异议财产交易的真实性存疑，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条已支付全部价款并实际占有的规定，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。第三人焦同芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1、第三人焦同芬与太原市昌通房地产开发有限公司（以下简称昌通房地产）签订的涉案2901号房屋的商品房买卖合同；2、原告张惠进与焦同芬签订的涉案2901号房屋买卖合同；3、焦同芬向原告出具的65万元收据；4、执行异议申请书；5、张惠进出具的委托其亲戚郭某支付65万元购房款的证明；6、2014年3月5日关于93万元的存款交易明细；7、张惠进身份证；8、涉案2901号房屋的2014年6月至今的物业收款收据；9、郭某身份证；10、郭某出具的关于65万元转款的情况说明；11、同日与原告一并付款购买的同楼座2807号房屋的质量保证书、李国华（2807号原房主）与昌通房地产签订的2807号房屋商品房买卖合同及该房前期物业管理服务协议、业主临时公约、个人购房抵押（保证）借款合同、刘晓虹（2807号购房人）与李国华签订的2807号房屋买卖合同、焦同芬代李国华出具的2807号房首付款28万元收据、刘晓虹身份证、兴业银行卡、刘晓虹向李国华存款偿还房贷的凭证、物业公司出具的2807号房屋缴纳物业费凭证；12、昌通房地产出具的关于涉案房屋未办理产权证及物业费缴纳的情况说明。上述证据原告拟证明焦同芬合法购买2901号房屋，原告已经付清房款并实际占有使用房屋，非因焦同芬及原告原因未办理房产过户手续;查封该房屋后，向法院申请执行异议；刘晓红购买焦同芬代卖的其亲属李国华所有的房屋并实际占有。被告李慧萍提交了以下证据：1、证人米某出具的书面证言；2、房管局出具的涉案2901号房屋的房产情况；3、焦同芬的户籍证明。被告拟证明涉案2901号房屋并未办理产权证，仅为网签状态，原告对未办理房产登记具有一定过错。第三人未到庭参加诉讼，未提交证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经原、被告举证质证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2008年5月6日，第三人焦同芬向昌通房地产购买了位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦（盘古一号）公寓２幢１单元2901号房屋，焦同芬一次性付清购房款，该房屋现为网签状态，购买人为焦同芬。2014年3月5日，原告与焦同芬签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买焦同芬位于太原市柳巷南路２８号唐槐商厦（盘古一号）第２幢１单元１号公寓房，建筑面积81.33平方米，套内建筑面积48.08平方米；转让价款65万元，原告应于2014年３月５日一次性将65万元人民币打入焦同芬指定的账户；焦同芬应于2014年10月前协助原告办理过户登记。2008年４月24日，案外人李国华与昌通房地产签订与涉案2901号房屋同一楼座的2807号房屋的《商品房买卖合同》，后其与兴业银行股份有限公司太原分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，办理按揭贷款，未进行抵押登记，共同债务人、抵押物共有人（抵押人）为焦海生（系焦同芬其他亲属）。原告购买涉案2901号房屋同时，案外人刘晓虹同日购买了同一楼座的2807号房屋，出让人为焦同芬亲属李国华，约定：转让价格40万元，刘晓虹向李国华直接支付人民币28万元，剩余12万元以代李国华向银行偿还贷款的方式支付。合同落款处甲方由焦同芬签字确认。2014年３月５日，原告授权其公司财务郭某向焦同芬指定的焦振江工商银行卡（卡号×××）转账93万元，包括其购买的2901号房屋全部购房款65万元和刘晓虹购买的2807号房屋首付款28万元。同日，郭某用其个人华夏银行卡（卡号×××）向焦振江账户支付93万元，用途为货款。焦同芬于当日分别向原告及刘晓虹出具两张收据，一张载明：收到张惠进向我支付的购房款65万元人民币；一张载明收到刘晓虹通过郭某个人账户支付的购房款28万元。刘晓虹购房后，自2014年３月起，每月向李国华贷款账户存款还贷。另查明，本院于2017年６月２日查封了第三人焦同芬已备案的合同编号为20061020384的房屋。本院认为，一、关于被告提出的法律适用前提的意见。经查，位于柳巷南路28号唐槐商厦2901号涉案房屋，由第三人焦同芬于2008年5月6日向昌通房地产购买，购房时焦同芬已一次性付清购房款，昌通房地产亦实际完成交付，焦同芬已通过网签、合同备案手续取得了涉案2901号房屋产权证的期待权，产权证因政策变动正在办理中，故焦同芬具有该房屋的所有权。当事人购买已经网签、合同备案的房屋，不违反法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不应以该房屋因客观原因欠缺产权证书排除法律的适用，故对该意见本院不予采纳。二、关于涉案2901号房屋2014年3月5日购房款是否为原告支付。本案庭审中，原告对提交的93万元的转账凭证及焦同芬本人出具的一张为65万元、一张为28万元的收款收据作出了解释说明；证人郭某出庭作证并说明了93万元的转款经过。同时，结合同日购房的刘晓虹在兴业银行办理2807号房屋自2014年3月17日起，每月向原房主李国华贷款账户存款用于偿还房贷的存款凭证，可以认定：2014年3月5日，焦同芬分别与原告、刘晓虹签订涉案2901号、2807号房屋的买卖合同后，原告通过授权郭某向焦同芬指定账户转账93万元，其中包括2901号房屋全部购房款65万元和2807号房屋首付款28万元。三、关于原告是否实际占有涉案2901号房屋，庭审中，原告称2014年3月6日占有该房屋，并由其亲戚居住至今，并提供自居住时起缴纳该房屋使用的水、电、物业管理等费用凭证及物业公司证明予以证实，本院予以确认。四、关于涉案2901号房屋未过户，原告是否具有过错，根据昌通房地产出具的证明，涉案两套房屋没有产权证书不是个例，柳巷南路28号唐槐商厦（盘古一号）28-41层业主均无产权证书，系政策变动导致的客观原因造成，非因当事人本人的原因；因涉案房屋本身未办理产权证，致使原告无法完成过户，对此原告没有过错。综上，原告于本院查封前签订房屋买卖合同，支付全部购房款并实际占有，非因原告过错致使产权没有过户，对原告的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，缺席判决如下：停止对位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦1单元29层1号，合同编号为20061020384房屋的执行措施，解除查封。案件受理费100元由被告李慧萍负担。（原告已预交）本院（2018）晋0106执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘媛媛人民陪审员 曾文珊人民陪审员 梁慧敏 二〇一九年五月二十七日书 记 员 丁晓瑞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。