河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初5639号原告：张英干。被告：张万照。委托诉讼代理人：张耀武，河南经源律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：洛阳云外楼房地产开发有限公司，住所地：河南省宜阳县寻村镇段村。法定代表人马社子，职务：该公司董事长。原告张英干诉被告张万照、洛阳云外楼房地产开发有限公司为执行异议一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭审理了本案。原告张英干、被告张万照及其委托诉讼代理人张耀武到庭参加了诉讼，被告洛阳云外楼房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张英干向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于xx县xx区xx街坊xx楼xx层xx号房产的强制执行，并解除查封扣押，2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告洛阳云外楼房地产开发有限公司于2014年1月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告洛阳云外楼房地产开发有限公司将其位于xx县xx区xx街坊xx楼xx层xx号房产出售给原告，原告支付了购房款￥431863元，付清全部房款。被告将诉争房产交付给原告占有至今。被告张万照系执行案件的申请人，被告洛阳云外楼房地产开发有限公司系执行案件的被申请人，在执行过程中被告张万照作为申请人向洛阳市涧西区人民法院申请对原告具有所有权××房产（××城区××街坊××楼××房产）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年10月20日作出（2017）豫0305执异140号民事裁定，贵院执行的本案争议房产早在2014年1月起就属于原告所有，并非被告洛阳云外楼房地产开发有限公司财产。贵院在未详细查明案件事实、错误适用法律情况下，于2017年10月20日作出（2017）豫0305执异140号民事裁定，裁定驳回原告的异议请求，并于2017年11月14日送达原告。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清、理解适用法律错误。本案争议房产系原告财产，非被告洛阳云外楼房地产开发有限公司财产，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，作出公正判决。被告张万照辩称：一、答辩人购买了涉案房产并依法到政府部门办理预告登记，取得的房屋合法有效。2013年1月26日，答辩人与云外楼公司签订《商品房买卖合同》，约定由云外楼公司将其开发的xx花园xx幢xx层4500.97平方米房产以每平方米2666.09元总金额1200万元价格出售给答辩人。之后云外楼公司依据约定到xx县房地产管理局依法办理了预售登记，涉案房产登记在答辩人名下。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依据该法律规定，答辩人购买涉案房产并进行了预告登记，所以答辩人依法取得物权的效力。那么，原告没有进行登记的房产显然是无效，就是不发生物权效力。二、云外楼公司在涉案房产已出售给答辩人并办理了预告登记的情况下，恶意将xx花园xx幢xx层xx房产再出售给原告并违法与原告签订《商品房买卖合同》。此行为违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的规定。故所涉房产不发生物权效力。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据该法律规定，涉案房产已进行了预告登记，云外楼公司未经答辩人同意，在答辩人不知情的情况下擅自恶意处分该不动产，一是无效，二是违反法律，依法不发生物权效力。三、原告诉称涉案房产属于其个人财产，没有任何依据。2016年2月，在涉案房产登记答辩人名下近3年时，原告强占涉案房产，答辩人发现后即报警，xx县公安局刑警队队长通知原告强占无效。双方保持原状。四、原告的诉求，不符合法律规定的能够排除执行的情形，不应得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定了同时符合四项情形才能够排除执行，而原告没有证据证明在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产，也不同时符合四项情形，所以其诉求应予驳回。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求贵院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告洛阳云外楼房地产开发有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明，张万照与洛阳云外楼房地产开发有限公司、马社子借款合同纠纷一案，本院于2017年4月15日作出（2017）豫0305民初269号民事判决书，现已生效。该判决认定事实如下：2013年1月26日，被告洛阳云外楼房地产开发有限公司因开发房地产急需资金由该公司法定代表人马社子向原告张万照借款1200万元，2013年4月5日被告洛阳云外楼房地产开发有限公司因开发房地产急需资金由该公司法定代表人马社子向原告张万照借款1800万元，并由洛阳云外楼房地产开发有限公司作为借款人、马社子作为担保人与出借人张万照签订了借款合同，后原告张万照通过银行转账向被告履行了出借义务，原告张万照承认被告共计向其偿还了借款本金300万元。2013年4月4日被告洛阳云外楼房地产开发有限公司和马社子向原告出具了借条，载明：“今借到张万照现金壹仟伍佰万元。￥15000000元。马社子、洛阳云外楼房地产开发有限公司、2014年4月4号”。2013年4月5日，原告张万照与被告洛阳云外楼房地产开发有限公司签订了回购协议和补充协议约定如果被告洛阳云外楼房地产开发有限公司及马社子按期还款，则双方解除已签订的商品房买卖合同，房产仍归二被告所有；如果二被告未按期还款，房产归原告所有。在两份合同的履行当中，二被告将2013年1月26日的借款1200万元偿还。原告张万照在庭审中自述被告偿还利息至2014年9月30日。后在原告的多次催要下被告一直未能履行还款义务，故原告诉至本院，请求判令被告偿还原告借款1500万元及利息；判令由被告承担本案的诉讼费及其他费用。此案在诉讼阶段，本院于2016年9月27日依据（2016）豫0305财保553号民事裁定书做出的（2016）豫0305财保553号协助执行通知书，查封了被执行人洛阳云外楼房地产开发有限公司名下坐落于xx县xx区××路街坊××楼××4500.97平方米商铺，包括本案涉及的xx楼xx层xx号商铺房。本院依据相关法律，判决如下：一、被告洛阳云外楼房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张万照借款本金人民币1500万元，并支付自2014年10月1日起至本判决指定履行期限届满之日止按月利率2%计算的利息；二、被告马社子对上述款项承担连带清偿责任；2017年7月21日，申请执行人张万照向本院申请执行（2017）豫0305民初269号民事判决，执行案号为（2017）豫0305执1105号。在执行过程中，原告张英干作为案外人，向本院提出执行异议，本院于2017年10月20日作出（2017）豫0305执异140号执行裁定：驳回张英干的异议请求。2017年12月5日，原告张英干不服该裁定向本院提起执行异议之诉。本案在庭审过程中，原告张英干向法庭提交了与被告洛阳云外楼房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份，该合同没有签订日期，但合同第六条约定：于2014年7月30日付齐全部房款431863元；同时提交了购房款收据及相关物业费、电费缴纳收据，证明在2016年9月27日法院查封房屋之前，原告已与被告洛阳云外楼房地产开发有限公司签订位于xx县xx区××楼××号商铺房的房屋买卖合同，支付了购房款及已经占有涉案房屋的事实。但未提交房屋交接的相关手续。另查明，被告张万照向法庭提交了于2013年1月26日，与被告洛阳云外楼房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份及购房款收据与相关银行转账凭证，证明了被告张万照购买了洛阳云外楼房地产开发有限公司名下坐落于xx县xx区××路街坊××楼××4500.97平方米商铺的事实，该商铺包括了本案涉及的B1楼1、2层03号商铺房。该购房合同上加盖有宜阳县房地产管理局的预售专用章。上述事实，有本院作出的（2017）豫0305民初269号民事判决书、（2017）豫0305执异140号执行裁定书，相关商品房买卖合同、购房款收据、银行转账凭证、物业费发票、电费收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，案外人主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然原告张英干在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付了全额购房款并占有该不动产，但提交的现有证据不能证明在人民法院查封之前系合法占有；且被告张万照与被告洛阳云外楼房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同在前，而且已在房管部门进行了预售登记备案，故原告要求立即停止对位于xx县xx区xx街坊xx楼xx层03号房产的强制执行，并解除查封扣押的请求，证据不足，不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张英干的诉讼请求。本案受理费100元，由原告张英干负担。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张智峰人民陪审员  赵西安人民陪审员  赵国权二〇一八年五月十日书 记 员  黄佳华