江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第02172号上诉人（原审原告）吕荣进。委托代理人屈指，泗洪县四河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）袁小燕。委托代理人李辉，江苏品维律师事务所律师。第三人钟井华。第三人刘学军（系钟井华丈夫）。上诉人吕荣进因与被上诉人袁小燕、第三人钟井华、刘学军执行异议之诉一案，不服泗洪县人民法院（2014）洪民初字第1300号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吕荣进原审诉称，2012年8月13日，吕荣进与钟井华、刘学军签订房屋买卖合同，购买钟井华所有的位于泗洪县青阳镇尚城世家11幢2单元604室房屋。吕荣进已支付全部价款并占有使用该房屋，故该房屋应属吕荣进所有。现请求法院解除对泗洪县青阳镇尚城世家11幢2单元604室房屋的查封，确认该房屋归吕荣进所有并停止对该房屋的执行。袁小燕原审辩称，1、吕荣进虽然与钟井华、刘学军签订房屋买卖合同，但吕荣进并未向钟井华、刘学军支付购房款，而是支付给案外人吴乐珍，所以吕荣进和钟井华、刘学军之间不是买卖合同，而是以房抵债。2、吕荣进并未支付全部购房款。根据最高人民法院的相关规定，购房人应当支付全部价款后法院才不得查封���冻结。3、吕荣进在钟井华、刘学军买卖该房产时并未得到抵押权人的同意。物权法规定抵押期间，未经抵押权人同意，不得转移抵押财产。综上，该房产的所有权人仍然是钟井华，请求驳回吕荣进的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年3月19日，案外人刘忠（系钟井华、刘学军之子）向袁小燕借款610000元，由钟井华、刘学军提供担保，该款项一直未予偿还。2013年7月17日，袁小燕向泗洪县人民法院起诉要求刘忠及钟井华、刘学军偿还借款。同年8月8日，泗洪县人民法院作出（2013）洪民初字第1746号民事裁定，查封本案诉争房屋。并通过审理，于2013年10月17日作出判决，判决钟井华、刘学军承担借款及利息的连带保证责任。判决生效后，因钟井华、刘学军未在判决书确定的时间内自动履行还款义务，袁小燕于2013年12月12日向泗洪县人民法院申请强制执行。原审法院��查明，2012年8月13日，吕荣进与钟井华、刘学军签订房屋买卖合同一份，购买钟井华所有的位于泗洪县青阳镇尚城世家11幢2单元604室房屋。建筑面积为115.85㎡，约定价格为460000元，储藏室同时转让，约定一次性付现金250000元，按揭贷款由吕荣进负责偿还。吕荣进于2012年8月17日向吴乐珍转款237600元，钟井华向吕荣进出具收条，收到购房款237600元。之后吕荣进占有该房屋至今。截止2014年2月12日，该房屋的按揭贷款余额为206299.21元，中国农业银行股份有限公司泗洪县支行为抵押权人，吕荣进与钟井华、刘学军买卖该房屋未通知抵押权人。在泗洪县人民法院对诉争房屋进行评估拍卖过程中，吕荣进对诉争房屋提出执行异议，主张房屋属其所有，要求解除查封。泗洪县人民法院于2014年2月26日对执行异议案件立案审查，于同年3月19日作出裁定，驳回吕荣进的异议申请。原审���院认为，当事人对财产所有权主张权利时，应提供证据予以证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。本案中吕荣进虽提出诉争房屋已由钟井华、刘学军出售给吕荣进，但吕荣进不能提供充分证据证明已全额付清房款，实际该房仍有设有抵押的按揭贷款没有还清，且第三人将房屋出售给原告时并未取得中国农业银行股份有限公司泗洪县支行的同意，故虽然吕荣进占有此房屋，但并未对该房屋取得所有权。在此情形下，人民法院有权对被执行人钟井华的房屋予以查封。因此吕荣进的异议不能成立，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决：驳回原告吕荣进的诉讼请求。案件受理费6700元���由吕荣进负担。原审判决宣判后，上诉人吕荣进不服，向本院提起上诉称，1、吕荣进与钟井华、刘学军于2012年8月13日签订房屋买卖合同后支付了全部购房款并实际占有该房屋。吕荣进对未办理产权过户不存在任何过错。2、原审认为钟井华、刘学军出售房屋没有得到抵押权人的同意不是事实。2012年8月17日，吕荣进将237600元购房款通过银行转帐支付给钟井华、刘学军之后，吕荣进与钟井华、刘学军到泗洪县支行询问银行工作人员，工作人员称银行贷款没还清的情况下，可以买卖房屋，并告知双方可以将预留在该行接收还贷款通知的手机号变更为吕荣进，双方当即办理了变更手续。3、房屋的买卖与交付早已履行完毕。吕荣进不仅支付了237600元购房款还对涉案房屋进行装修花费了13万元，且在买房时根本不知道钟井华、刘学军欠钱的事情。根据公平公正的原则，吕荣��的权利优先于袁小燕的债权。请求撤销原审判决，依法改判支持吕荣进的诉讼请求。被上诉人袁小燕答辩称，吕荣进并非向钟井华、刘学军支付购房款，而是向案外人吴乐珍支付。更改短信通知也不能视为抵押权人即泗洪县支行认可房屋的买卖行为。实际上银行贷款仍是以钟井华的卡进行扣款还贷，如果贷款没还，泗洪县支行仍会向钟井华主张权利而非吕荣进。请求驳回上诉，维持原判。第三人钟井华、刘学军答辩称，同意上诉人吕荣进的上诉意见。第三人与吕荣进发生房屋买卖关系后，之后房屋的有关事项、手续都是吕荣进自行办理的。本案二审的争议焦点为：涉案房屋的所有权应属谁所有，吕荣进要求停止执行有无事实及法律依据。二审中，吕荣进向本院提交的证据有：1、手机短信及2014年7月至今的短信息内容图片一组。证明泗洪县支行从2012年9月起每年每月向吕荣进号码为138××××2101的手机上发送催缴银行贷款，即泗洪县支行客观上接受了吕荣进近7万元的银行还贷，视为同意涉案房屋由钟井华、刘学军出售给吕荣进。袁小燕质证认为对短信的发送人是否为泗洪县支行不能确认，对证据真实性不予认可。从短信内容上看，只涉及到最近6个月的短信，不能说明吕荣进从2012年9月就开始还款。而且短信中涉及的尾号为0873的银行卡属钟井华所有，说明按揭贷款还是以钟井华的名义在偿还。钟井华、刘学军质证认为对证据的真实性予以认可，也同意吕荣进的证明观点。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人据此条主张排除对房屋强制执行的，应当具备以下四个要件：1、第三人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；2、第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；3、第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；4、第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，吕荣进与钟井华、刘学军签订的房屋买卖合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。关于吕荣进是否付清全部房屋的价款的问题，虽然吕荣进提供了证据证实由其偿还签订买卖协议后的按揭贷款，但其仍是通过钟井华的银行卡，偿还钟井华名下的贷款，未与银行重新签订抵押合同。吕荣进的付款的性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，在贷款尚未清偿完毕前，不能认定吕荣进已经付清了全部购房款。关于吕荣进已经实际占有该房屋的事实原审已查明，且双方均无异议，本院予以确认。关于吕荣进对未办理过户登记是否存在过错的问题，因吕荣进未付清全部购房款，尚不具备办理产权过户手续的前提条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。综上，吕荣进与钟井华、刘学军约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况辖，不能认定吕荣进已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合法律规定的条件，不应得到支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由吕荣进负担。本判决为终审判决。审 判 长  章钧杰代理审判员  吴振环代理审判员  王 晨二〇一五年七月十三日书 记 员  安国玉第1页／共7页