四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终11852号 上诉人（原审原告）：陈卓，女，1970年5月3日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审原告）：赖彬，男，1967年11月6日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：祥宝投资（成都）有限公司。住所地：成都市锦江区东大街18号贰层001-004、024号。 法定代表人：程伟泉，总经理。 委托诉讼代理人：程敏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘相玲，泰和泰律师事务所律师。 上诉人陈卓、赖彬与被上诉人祥宝投资（成都）有限公司（简称祥宝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初7736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈卓、赖彬上诉请求：1.祥宝公司履行《房源确认申请书》及《成都ICC与招行合作公告》约定的购房条件及优惠条件，按照成都市商品房预售网上签约系统公告的《商品房买卖合同》及补充协议等与陈卓、赖彬签订购房合同，办理网签。2.祥宝公司承担本案的诉讼、保全等费用。事实和理由：1.《房源确认申请书》已经对违约责任进行了约定。《房源确认申请书》第（三）项已经载明“甲方承诺于2014年12月31日（含31日）与乙方签订《【环球贸易广场】认购书》确认付款方式签订《商品房买卖合同》及补充协议办理网签。若甲方未能达成承诺，则可向甲方申请全额退还房源确认金；若乙方不予申请退还房源确认金，则在2014年12月31日之前（含）乙方所享之房源确认及优惠权益依然保留”，该条款即为违约条款，同时合同中也对付款方式进行了约定，一审法院却认定《房源确认申请书》中未明确约定违约责任和付款方式，属认定事实不清。2.一审认定《房源确认申请书》不能继续履行的结论错误。第一，一审法院在认定《房源确认申请书》为预约合同的基础上，又认定《房源确认申请书》不具备《商品房买卖合同》的必备条款，一审法院将《房源确认申请书》和《商品房买卖合同》中的必备条款混为一谈。第二，截止上诉之日，成都市商品房预售网上签约系统中案涉房源为“可售”状态，陈卓、赖彬具备成都市规定的购房条件，并能一次性付清房款，双方继续履约不存在障碍，而根据合同法相关规定，陈卓、赖彬可以选择违约方祥宝公司继续履行合同，一审法院仅根据祥宝公司拒绝履行预约合同的主张，即认定不能根据《房源确认申请书》签订《【环球贸易广场】认购书》和《商品房买卖合同》。3.一审法院未对祥宝公司主张的1036029元房屋总价和优惠6%后价格为973867元进行调查、审理，即将其作为裁判的事实依据，不符合相关法律规定。同时祥宝公司提出的补偿方案，符合捆绑销售的特征，违反了《反垄断法》和《反不当竞争法》。4.陈卓、赖彬在一审中提交的户型图、《成都ICC与招行合作公告》、工作证相互关联，系完整的证据链，一审法院错误地割裂了证据间的联系，未采信。 祥宝公司辩称，《房源确认申请书》仅仅是房源确认，是合同要件中的一个价格确认环节，不构成其他合同要件，也不具备本约合同的要件。本案中《房源确认申请书》不能过度到本约合同，系双方对本约合同的支付方式、产权登记、违约责任等条件协商不一致导致，而非祥宝公司单方责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈卓、赖彬向一审法院提出诉讼请求：1.祥宝公司履行《房源确认申请书》及《成都ICC与招行合作公告》约定的购房条件（一审庭审中陈卓、赖彬确认该购房条件为房屋价格905016元、优惠10%，最终房屋价格为814514元），与陈卓、赖彬签订购房合同等文件（一审庭审中陈卓、赖彬确认该文件包括《房源确认申请书》第三款中约定的《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议）；2.祥宝公司向陈卓、赖彬赔偿违约金20000元；3.祥宝公司承担本案的诉讼、保全等费用。 一审法院认定事实：2014年11月9日，祥宝公司（甲方）与陈卓、赖彬（乙方）签订《房源确认申请书》，约定：因2014年9月30日银行政策发生变化，应客户要求，需要时间确认是否具备按揭的资格，且还有部分客户需要时间结束以往房产按揭，故甲乙双方同意将延迟签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签。乙方同意根据甲方公布或通知的时间、地点签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签。乙方已成功选定【环球贸易广场]】物业单位即凯旋门住宅小区某房（房源总价已参见现场公示），据此：（一）乙方向甲方缴纳房源确认金20000元，以确定拥有该房源认购权，且甲方不得将乙方已确认的房源在乙方未违约条件下另行售卖；（二）考虑到大多数客户权益，甲方另行公布或通知的时间、地点，签署《【环球贸易广场】认购书》，乙方知晓以上情况，若未按甲方公布或通知的时间、地点签署《【环球贸易广场】认购书》视为放弃所选物业的相关权益及已缴纳房源确认金的所有权，不再要求甲方返还该费用、或提供物业销售或主张其他权益；（三）甲方承诺于2014年12月31日前（含31日）与乙方签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签；若甲方未能达成承诺，则乙方可向甲方申请全额退还房源确认金，若乙方不予申请退还房源确认金，则在2014年12月31日前（含31日）乙方所享房源确认及优惠权益依然保留。（四）乙方已知悉须于上述甲方指定时间认购和签署商品房买卖合同及附随文件才可享有甲方2014年10月23日公布的房源确认优惠（乙方优惠权益确认：一次性及按揭付款优惠为总房款6%，两年分期的优惠为总房款的5%），且乙方不可更名转优惠权益。 同日，陈卓、赖彬向祥宝公司支付房源确认金20000元，祥宝公司向陈卓、赖彬出具了相应的收据。 上述《房源确认申请书》签订后，双方并未依约在2014年12月31日前签署《【环球贸易广场】认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等。其后，双方因为对房屋签约价格存在争议未能签订商品房买卖合同，故陈卓、赖彬诉至法院。 一审审理中，陈卓、赖彬主张祥宝公司应按照签订《房源确认申请书》时现场公示的价格（房屋总价为905016元、优惠10%后的价格为814514元）与其签订商品房买卖合同；而祥宝公司确认其仅同意按照2016年案涉房屋开盘时的价格（即房屋总价为1036029元、优惠6%后的价格为973867元）与陈卓、赖彬签订商品房买卖合同。 经一审法院向成都市房屋产权交易中心发函核实2014年11月9日即祥宝公司与陈卓、赖彬签订《房源确认申请书》时案涉房屋的公示价格，成都市房屋产权交易中心向一审法院出具调查取证复函称：祥宝公司开发的位于锦江区东大路577号的“成都环球贸易广场”项目5号楼于2014年10月22日取得《商品房预售许可证》（证号10513），截止2014年11月9日该项目5栋6楼7号房屋预售申报价格为905016元。 一审法院认为：陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》约定陈卓、赖彬选定案涉房屋作为预购房源，并交纳20000元房源确认金以确定拥有该房源的认购权。据此约定，该《房源确认申请书》应属预约合同，其与商品房买卖合同之间形成预约与本约的关系，且《房源确认申请书》系基于双方的真实意思表示而达成的合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《房源确认申请书》的约定，房源总价已参见现场公示，祥宝公司承诺于2014年12月31日前与陈卓、赖彬签署认购书、确认付款方式、《商品房买卖合同》及补充协议、办理网签。但一审庭审已查明，双方对房屋的签约价格及优惠幅度均存在争议，截止本案诉讼之日也未能签订商品房买卖合同。根据双方约定，陈卓、赖彬已成功选定案涉房屋作为欲购房源，双方明确“房源总价已参见现场公示”，据此可以认定双方已约定应以现场公示的房源价格作为案涉房屋的总价款。而一审法院向成都市房屋产权交易中心核实案涉房屋在双方签订《房源确认申请书》之日即2014年11月9日的公示价格时，成都市房屋产权交易中心确认案涉房屋的预售申报价格为905016元。《成都市商品房预售方案管理暂行规定》第十条规定：“开发企业应保证现场公示价格与商品房网上签约系统价格一致。确需调整价格的，开发企业应重新申报，并按新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场‘可售房源信息公示栏’的内容进行变更”，本案中，祥宝公司并未提供证据证明其在2014年11月9日或在此之前对上述申报价格已经进行了重新申报或变更，故可以确认双方在签订《房源确认申请书》时案涉房屋的公示价格为905016元。但是，祥宝公司已明确拒绝按此价格及约定的优惠条件与陈卓、赖彬签订《商品房买卖合同》，而我国现行法律并未赋予预约以强制订立本约的效力，也未规定根据预约强制履行本约的义务，且本案《房源确认申请书》并未明确约定付款方式、房屋交付标准、房屋交付时间、产权办理、违约责任等商品房买卖合同中必备的条款，故陈卓、赖彬主张祥宝公司按照《房源确认申请书》的约定与其签订《【环球贸易广场】认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等文件的诉讼请求不予支持。虽然祥宝公司不同意按照《房源确认申请书》约定的内容与陈卓、赖彬签订商品房买卖合同的行为已经构成违约，但双方并无关于违约金的约定，故陈卓、赖彬主张祥宝公司支付20000元违约金的诉讼请求无相应依据，一审法院不予支持，但其可另行主张退还房源确认金以及赔偿因违约而造成的相应损失。 综上，依照《中国人民共和国合同法》第五条、第八条、第十二条、第一百三十一条之规定，一审法院判决：驳回陈卓、赖彬的诉讼请求。一审案件受理费减半收取150元，由陈卓、赖彬负担。 二审中，陈卓、赖彬提交了案涉房屋销售情况，证明房屋尚未销售，合同可以继续履行；限期前述认购书告知函、告知函及顺丰快递单，拟证明对方未能在约定时间订立合同；员工劳动合同证明，证明陈卓符合优惠条件。祥宝公司质证，对房屋销售状况、员工劳动合同真实性不予确认，对认购书告知函、告知函及顺丰快递单不确认是否收到，并认为与本案均缺乏关联性。本院认证认为，上述证据与本案争议焦点缺乏关联性，对其均不予采信。 本院认为，陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》系双方真实意思表示，内容不违反国家禁止性规定，属合法有效。该申请书约定内容陈卓、赖彬预定案涉房屋，并在将来某一时间订立正式商品房买卖合同，故该申请书性质为预约合同。本案争议焦点在于：陈卓、赖彬能否要求祥宝公司订立正式商品房买卖合同。本院认为，预约合同之订立目的在于保障本约的订立，祥宝公司在与陈卓、赖彬签订《房源确认申请书》后，并未依约订立正式的商品房买卖合同，其行为违反预约合同的约定，构成违约。目前，我国现行法律并未赋予预约合同一方当事人可强制要求对方订立本约合同的权利，故本院对陈卓、赖彬要求判决祥宝公司与其订立正式商品房买卖合同的主张不予支持，但陈卓、赖彬可就祥宝公司的违约行为，另行向祥宝公司主张赔偿其因违约而导致的实际损失或退还确认金。 综上所述，上诉人陈卓、赖彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人陈卓、赖彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊 审判员  王果 审判员  赵韬 二〇一八年五月二十三日 书记员  李静