广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初10240号原告：尚建丽，女，1987年12月1日出生，汉族，户籍住址山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：沈嘉伟，广东固法律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鑫雨，广东固法律师事务所实习律师。被告：张玲，女，1964年8月16日出生，汉族，户籍住址珠海市香洲区。被告：珠海市军诚房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲区港二路XX号商铺。法定代表人：胡值奎。委托诉讼代理人：陈聪，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告尚建丽与被告张玲房屋买卖合同同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，原告于法定期限内申请追加珠海市军诚房地产代理有限公司（以下简称军诚公司）作为本案共同被告参加诉讼，本院予以准予，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚建丽及其委托诉讼代理人沈嘉伟、于鑫雨，被告军诚公司的委托诉讼代理人陈聪到庭参加诉讼。被告张玲经本院公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尚建丽向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张玲之间的房屋买卖合同关系；2.被告张玲向原告返还已支付的购房款200000元；⒊被告张玲向原告支付违约金165000元；⒋被告军诚公司在其过错范围内，对2、3项诉讼请求承担连带责任；⒌两被告承担本案诉讼费用和原告律师费39000元。事实和理由：原告与两被告于2017年6月24日自愿共同签订《珠海市二手房买卖合同》，约定张玲向原告转让座落于广东省珠海市香洲区××道××号××栋××单元××房的房屋，转让总价款为165万元，买卖双方应于签订合同之日起120日内，共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续。合同签署后，原告于2017年6月24日通过交通银行转账5万元定金予张玲，并于2017年6月26日通过交通银行汇款15万元定金予张玲。张玲已分别向原告出具收据，确认收到上述款项。后经原告发现，案涉房屋处于抵押状态，且房地产权证并非登记于张玲名下，案涉房屋实为张玲与其他第三方共同共有，张玲无权单独处分。原告认为，张玲隐瞒案涉房屋权属情况和权利状态，且截至起诉之日，张玲仍未采取有效措施取得案涉房屋的完整权属或其他共有人的处分授权，将房屋过户至原告名下，张玲的上述行为已严重违约。案涉房屋过户至原告名下已经履行不能，《珠海市二手房买卖合同》目的已无法实现，原告有权解除合同，要求张玲退还房款并支付违约金，按照原告与张玲于2017年6月24日共同签订的珠海市二手房买卖合同，由于张玲与军诚公司的重大过错，该买卖合同的目的已无法实现，按照合同第十三条、十六条、二十条第二款及第四款约定，原告有权解除合同，要求张玲退还房款，并支付交易总价款10%的违约金，承担因此产生的诉讼费用及律师费，并要求军诚公司承担连带责任。军诚公司作为居间方，在提供中介服务过程中未对案涉房屋及张玲的资格尽到谨慎审查和如实告知的义务，主要体现在：（1）军诚公司自始至终没有向原告提供其指派经纪执业人员的备案证明和经纪资质证书，军诚公司及其指派人员所从事居间行为是否合法存疑；（2）案涉房屋并非登记在张玲名下，军诚公司从未向原告交付张玲离婚时房产分割和确权的生效裁判，张玲是否为案涉房屋真实权利人存疑，军诚公司对此没有尽到严谨核查的义务；（3）军诚公司明知案涉房屋还存在其他房屋共有人，但在签署买卖合同时在其他共有人没有签署合同，也没有授权张玲签署的情况下，贸然促成合同签署和款项支付，存在失职行为；（4）军诚公司未向原告如实披露房屋的抵押状况，后经调查，案涉房屋由登记产权人吴富强为其妻子银行贷款债务进行了抵押担保，在此情况下，张玲是否有资格、有能力偿还贷款予以赎楼，赎楼是否可行，军诚公司并未作出审查，更不可能提示原告相关的风险；（5）案涉房屋实际由案外人居住使用，即使过户至原告名下，张玲也无法交付使用，军诚公司对此也没有进行评估和审查；（6）因案涉房屋登记人及其妻子与银行及其他债权人存在债务纠纷，案涉房屋已经被多次查封，根本无法过户，该信息军诚公司在交易前也没有告知原告。基于以上的事实与理由，军诚公司的失职行为与张玲共同导致原告损害结果的发生，军诚公司对此应当承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告尚建丽提交了以下证据：⒈珠海市二手房买卖合同；⒉转账凭证及收据；⒊保证书；⒋协议书；⒌离婚协议书；⒍（2011）珠中法民一申字第20号民事裁定书；⒎委托代理合同及转款凭证、发票；⒏不动产权登记表、不动产权抵押（按揭）登记表、不动产限制（查封）登记表。被告张玲未作答辩，也未提交证据。被告军诚公司辩称，军诚公司不存在任何过错，已尽到了慎重审查的义务，在原告与张玲签署房屋买卖合同之前，军诚公司已将审核到的案涉房屋真实权属人及抵押状态如实向原告披露，并告知其风险，已经尽到了审查及告知义务，不存在任何过错。根据原被告双方签署的二手房买卖合同第二条，合同中明确该房产产权现状是处于抵押状态，即在原告签署该合同时，完全知悉该房已被抵押，且其在诉状中陈述其是自愿签订该二手房买卖合同，军诚公司作为居间人，只有义务将其所了解案涉房屋真实情况如实告知，无法左右原告的意思表示，在原告知悉该房产的真实权属人及抵押查封情况后，仍然自愿与张玲签署合同，军诚公司不承担任何责任。且原告与军诚公司的微信中，多次提到原告告知军诚公司，要让业主尽快赎楼，并一直要求军诚公司催促张玲进行赎楼，且还明确告知军诚公司不要对其家人谈起原告购买案涉房屋的事情，因为其家人对这套房子反感，且还要求军诚公司发送权属人吴富强的产权证号给原告，所以原告在签署合同之前已经知悉该房产的所有情况，且在原告向张玲交付押金时，明确告知原告该产权现状处于查封抵押状态，且建议原告将定金存放在军诚公司或银行做资金监管，等业主将房屋更名后再转给张玲，但被原告拒绝，因为原告担心军诚公司倒闭，是自己坚持要给张玲。2017年6月25日军诚公司的执行董事胡值奎到交易中心8号窗口咨询值班科长赎楼更名情况，综上军诚公司在本次房屋交易过程中，在未收取任何佣金情况下，仍然尽职尽责的为原告提供审慎审查的义务，并向其如实告知风险，不存在任何过错，不应承担任何责任。被告军诚公司提交了以下证据：⒈离婚协议书；⒉（2011）珠中法民一申字第20号民事裁定书；⒊房地产权证；⒋珠海市二手房买卖合同；⒌产权承诺书；⒍微信聊天记录；⒎保证书；⒏协议书；⒐网页截图；⒑录音及其文本材料。经审理查明，2017年6月24日，原告尚建丽作为买方，被告张玲作为卖方，被告军诚公司作为代理方共同签订了一份《珠海市二手房买卖合同（三方合同）》，就珠海市香洲区（产权证号3××3）的买卖和代理服务事宜进行约定。合同第一部分房地产买卖条款约定案涉交易房屋建筑面积120.8平方米，转让总价款1650000元，房屋产权现状为“该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续”，房屋交易定金为150000元，买方于合同签订时向卖方支付定金50000元，付款方式为银行抵押付款，由买方于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执当日支付400000元，买卖双方须于2017年8月24日之前提交抵押贷款申请资料并配合办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，买方应于支付首期房款时一并补足差额，买卖双方须在签订合同120日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应于收齐全部房款日前将房产交付买方，卖方延迟交房超过30日的，买方有权解除合同，要求卖方退还买方交付房款并按房产总价10%支付违约金；合同第二部分代理服务条款约定代理方提供“…2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）…”等服务，买方代理佣金30000元、卖方代理佣金33000元于合同签订当日收取，合同第二十条第4款约定,”因代理方过错或者违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方应向买卖双方退还已经收取的费用和佣金，并向买卖双方分别支付该房地产总价款10%的违约金“，合同第二十条第2款并有约定,“因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款10%的违约金，卖方并应承担买方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用”。上述合同签订后，尚建丽如约向张玲名下银行账户转账支付了定金50000元，2017年6月26日，尚建丽又向张玲名下银行账户转账支付了购房款150000元，张玲就上述两笔转款向尚建丽分别出具了相应收据。2017年6月29日，张玲作为保证人向原告出具了一份《保证书》，载明“本人张玲保证其女儿吴晓君、儿子吴小辉、女儿吴晓晓约在2017年7月2日14：00在××路××花园××栋××单元××房××事，本人张玲保证如果有任何人未到或不同意出售该房产则当天全额退还已收取的定金200000元整，如果不退则按在军诚地产签订的二手房买卖合同违约责任执行“。2017年8月30日，尚建丽作为买方，张玲作为卖方，军诚公司法定代表人胡值奎作为见证方又签署了一份《协议书》，就2017年6月24日签订的案涉二手房买卖合同”由于卖方张玲在合同履行过程中自己的原因（承诺所有权人出售、现在共有人不签字以及自己处理不了银行欠款）导致合同不能按约定履行“达成补充协议：”1、买方同意给卖方60天时间到2017年10月30日止；卖方张玲在此期间保证一次性或者间接性退回已经收取尚建丽购房定金200000元整…“。之后，张玲未能按照案涉合同及后续补充协议的约定履行，原告遂诉诸本院，要求张玲返还已付购房款并支付违约金，并要求军诚公司就上述债务承担连带责任。庭审时，原告明确系要求军诚公司对张玲应返还已付购房款承担连带责任并依据案涉合同第二十条第4款的约定要求军诚公司支付违约金。军诚公司提交了《离婚协议书》、（2011）珠中法民一申字第20号民事裁定书、案涉房屋房地产权证复印件以及张玲出具的《产权承诺书》和相关微信聊天记录以证明其已在案涉合同签订时向原告如实披露了案涉房屋的情况。《离婚协议书》显示，张玲与案外人吴富强于2006年6月21日达成离婚协议，并约定案涉房屋权属归女方和长女吴晓君、次子吴小辉、小女儿吴晓晓共同拥有。（2011）珠中法民一申字第20号民事裁定书查明事实部分显示，吴富强于2006年6月21日与张玲离婚后，又于2006年8月8日与王湘登记结婚，2007年9月26日，王湘向广发银行三台支行借款38万元，吴富强以案涉房屋作抵押担保，2007年10月8日办理抵押登记。《产权承诺书》则载明，“本人张玲出售本人名下位于珠海市香洲区××道××号××栋××单元××方，本人承诺该房产实际拥有权人张玲、吴晓君、吴小辉、吴晓晓经过商议达成一致决定出售该房产，由于吴晓君、吴小辉、吴晓晓因故不能到场签约所以由张玲代签，如果在交易过程中有产权人不同意出售该房产导致交易不能过户，则所有责任由张玲承担相应的法律责任，跟在军诚地产买卖双方以及代理方签订的珠海市二手房违约责任对等“；微信聊天记录则显示原告于6月27日询问军诚公司工作人员”业主那边的资料全部拿到了吧“，军诚公司工作人员回复称”离婚协议早上给我“，6月29日原告询问军诚公司工作人员”胡总，张玲那边的签字情况如何？儿女同意没？约什么时间签“,军诚公司工作人员回复称”问了，他小孩不同意签，约见面，退钱“。原告否认军诚公司有在合同签订时如实披露案涉房屋的完整情况，称案涉房屋的房产证、张玲的离婚协议书、（2011）珠中法民一申字第20号民事裁定书均是在2017年6月29日原、被告因案涉房屋交易至前山派出所后自行调解由张玲向原告出具《保证书》后原告向军诚公司索取所得，6月27日原告向军诚公司询问离婚协议书则是由于三方于2017年6月26日至不动产登记中心咨询时才从不动产登记中心工作人员处获悉需要离婚协议书。原告提交的《委托代理合同》显示，原告就本案诉讼聘请广东固法律师事务所律师作为委托代理人，约定一审阶段代理费为6000元，后期律师费在案件胜诉且取得执行款超过200000元后五日内支付。原告提交的转账凭证及律师费发票显示，原告已向广东固法律师事务所支付律师费6000元。庭审时，原告与军诚公司确认原告未有就案涉房屋交易向军诚公司支付佣金，军诚公司确认在原告向张玲支付定金50000元后，张玲向军诚公司支付了10000元作为交房保证金，该款军诚公司已于本案审理过程中交还原告。庭审时，原告明确是基于认为张玲和军诚公司的各自过错行为共同导致原告损害结果发生而主张军诚公司对返还原告已支付购房款承担连带责任，基于案涉合同第二十条第4款的约定主张军诚公司承担违约责任，军诚公司表示该违约金标准过高，请求法院调整。另查明，截至本案起诉时，案涉房屋仍登记在案外人吴富强名下，有为案外人王湘所欠债务设定抵押，案涉房屋并于2017年3月23日由张玲作为申请人被限制查封。本院认为，被告张玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。从原告与两被告共同签订的《珠海市二手房买卖合同（三方合同）》来看，原告与张玲之间已成立房屋买卖合同关系，原告与军诚公司之间已成立居间合同关系。《最高人民法院关于印发的通知》（法发[2011]42号）第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，本案中，围绕案涉房屋，分别有原告与张玲之间的房屋买卖合同关系和原告与军诚公司之间的居间合同关系，合同约束标的均与案涉房屋紧密相关，本案案由应确定为房屋买卖合同和居间合同纠纷。上述合同符合各方当事人真实意思表示，具有合同约束力，各方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。案涉合同签订后，原告依约支付了定金并支付了部分购房款，但张玲未能按照合同约定的期限注销案涉房屋的抵押并协助原告办理后续的贷款申请手续，经买卖双方协商将合同履行期限推迟至2017年10月30日后直至本案诉讼，张玲仍未能取得案涉房屋的完整所有权或所有权人的授权，是导致房屋买卖合同不能履行的直接原因，张玲的行为已然构成根本违约，应当承担相应的违约责任，原告请求解除案涉房屋买卖合同关系并要求张玲返还已付购房款190000元及支付违约金165000元和已发生的律师费6000元，理据充分，本院予以支持。军诚公司并非系案涉房屋买卖合同的相对方，原告请求军诚公司对房屋买卖合同解除后张玲应负的责任承担连带责任，于法无据，本院不予支持。军诚公司作为专业的房产交易中介机构，在提供居间服务过程中未能严格审查出卖人张玲对案涉房屋的处置是否享有合法权利，亦无有效证据显示军诚公司有在合同签订时或合同签订前将案涉房屋的完整产权情况披露给买受人原告，其行为有违案涉三方合同的约定，军诚公司应当向原告承担相应的违约责任。原告依据案涉三方合同关于居间服务部分违约责任条款的约定请求军诚公司支付违约金165000元，对此本院认为，违约金应当以实际损失为基础，按合同约定标准计算上述违约金明显过分高于该违约行为造成的损失，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，且原告作为买受人，虽有军诚公司提供居间服务，其对于出卖人是否有权出卖案涉房屋同样疏于审查，抑或过于自信能予避免风险，对于案涉房屋买卖合同的解除，原告亦应承担一定的责任，在考虑当事人的过错程度及责任基础上，结合房屋价值、付款情况、居间报酬等综合因素，本院酌情将军诚公司应付的违约金金额调整为20000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告尚建丽与被告张玲之间的房屋买卖合同；二、被告张玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尚建丽返还购房款项人民币190000元；三、被告张玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尚建丽支付违约金人民币165000元；四、被告张玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尚建丽支付律师费人民币6000元；五、被告珠海市军诚房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尚建丽支付违约金20000元；六、驳回原告尚建丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，由原告尚建丽负担150元，被告张玲负担7000元，被告珠海市军诚房地产代理有限公司负担210元；保全费2540元，由被告张玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  黄建华人民陪审员  徐媛媛二〇一八年五月三十一日书 记 员  张清亮梁慧欣张烔尉