陕西省镇安县人民法院民 事 判 决 书（2015)镇安民初字第00277号原告唐炳元。被告翁志海。原告唐炳元与被告翁志海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孟晓海独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐炳元与被告翁志海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐炳元诉称，2010年8月24日，他与被告翁志海达成口头房屋买卖协议，双方约定被告将其父亲翁笃富（已故）于1985年正月29日购买镇安县原两河乡联丰村现位于镇安县高峰镇两河村四组土木结构瓦房两间（原系集体磨房），作价20000.00元卖给他，房屋四界以原购房契约记载为准。当日他将20000.00元购房款一次性付给了被告，被告之妻高荣连向他出具了收条一份，内容为：“唐炳元交来翁志海将原买联丰村水轮泵、磨房两间，转让费贰万元整（20000元），四界以原契为准，包括石头在内。”同时被告将该房屋原始购房契约及缴纳契税的契纸交给了他。因被告之前将该房租给了同村的唐仁武存放土工布等物，双方约定待唐仁武把土工布搬走后被告即向他交房。2010年年底，他发现唐仁武已将土工布搬走，便要求被告交房，被告一再拖延，因房内被告还存放有水泥、电杆、砂石、柴禾等物，被告一直锁着房门，迟迟不给他腾房、交房。他多次要求交房无果，遂于2014年向法院起诉，请求判令被告退还购房款本金及利息，法院判决驳回了他的诉讼请求。因被告占用该房长达四年之久，造成他重大经济损失。现起诉到法院，请求依法判令：1、由被告将原告所买房屋以及宅基地四界按原协议交清；2、由被告赔偿房屋被其占用期间的房租损失9000.00元；3、由被告支付房屋修复费用3000.00元。原告唐炳元为证明其主张，向法庭提交了下列证据：1、收条一份，证明原告按约定已将全部购房款支付给被告，收条载明四界以原契为准的事实；2、《契约》及《陕西省镇安县铁厂区契纸》各一份，证明原告购买被告房屋的四界情况及购买前被告缴纳契税的事实；3、镇安县人民法院（2014）镇安民初字第00542号民事判决书一份，证明原、被告买卖房屋的事实经过和出现纠纷的事实；4、《协议书》一份，证明原告原有房屋与购买被告的房屋之间存在界址争议的事实；5、证人刘柏晓证言一份，证明被告于2014年农历润9月25日将原告所买房屋内的物品和两棵泡桐树用车拉走的事实。被告翁志海辩称，一、原告所买他的房屋，四界是清晰完整的；二、他已将房屋腾空，是原告不接收房屋，原告买房后在房前屋后放柴、养鸡，使房门都不能打开，该房屋老旧已成危房，无法租用，原告主张租金损失不符合实际；三、原告所买房屋，在其父翁笃富最初购买时，系生产队已使用30多年的磨房，已是老旧房，在卖给原告的这四年中，他不定时的修复、看管，维持了房屋原状，原告没有依据向他要求修复费。综上所述，这四年来的损失是原告自己造成的，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告翁志海未向法庭提交任何证据。本案所有证据，经庭审举证、质证，法庭对上述证据综合分析认证如下：一、对原告提交的收条、《契约》、《陕西省镇安县铁厂区契纸》、本院（2014）镇安民初字第00542号民事判决书等证据，形式及来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告不持异议，予以认定；二、对原告提交的《协议书》，因该协议书即是双方就房屋界址纠纷经过协商达成的书面协议，故对原告主张的证明对象不予认定；三、对原告提交的证人刘柏晓的证言，该证言形式不规范，且被告提出了异议，故不予认定。经审理查明：2010年8月24日，原告唐炳元与被告翁志海达成口头房屋买卖协议，双方约定被告将其父亲翁笃富（已故）于1985年正月29日购买镇安县原两河乡联丰村集体所有，现位于镇安县高峰镇两河村四组土木结构瓦房两间（包括堆放在该房屋旁的一堆石头）作价20000.00元卖给原告唐炳元，房屋四界以原购房契约记载为准，同时约定原告用一棵相同尺寸的泡桐树板木换得该房屋旁生长的一棵泡桐树。当日，原告即支付被告20000.00元购房款，被告之妻高荣连向原告出具收条一份，内容为：“收条，唐炳元交来翁志海将原买联丰村水轮泵、磨房两间，转让费贰万元整（20000元），四界以原契为准，包括石头在内。”被告并将该房屋原始购房契约及办理的《陕西省镇安县铁厂区契纸》交给原告，同时约定待被告让唐仁武将房内存放的土工布搬走后，再将房屋交付原告并协助办理过户手续。2011年1月，唐仁武将该房内土工布搬走，被告自述唐仁武在此存放土工布约三年时间，搬走时支付被告费用1500.00元。后原告向被告催要房屋，被告以原告尚未归还2001年借用被告的石头及未兑现给被告置换一棵相同尺寸的泡桐树板木为由，拒绝向原告交付房屋，原告多次催要未果。2014年11月，原告以该房屋四界不清被告不能交付房屋为由，诉至本院请求判令解除合同，本院于2015年1月9日作出（2014）镇安民初字第00542号民事判决书，驳回了原告唐炳元的诉讼请求。该判决作出后双方均未上诉，该判决已发生法律效力。2014年11月17日（农历润九月二十五日），被告将该房内杂物拉走，将门关上未上锁，并将房屋旁的泡桐树砍伐后拉走，但原告以该房屋界址不清、被告迟延交付致房屋损坏等为由表示拒绝接收房屋。另查明：在原、被告达成口头房屋买卖协议后，至今未办理产权过户登记；原《契约》上载明的房屋界址为：东至油房西山墙端上公路为界，西至里砍十字端出大堰为界，南至公路为界，北至大堰为界；《陕西省镇安县铁厂区契纸》上“四至”一栏载明“以原草契为准”。原告现起诉到法院，请求依法判令：1、由被告将原告所买房屋以及宅基地四界按原协议交清；2、由被告赔偿房屋被其占用期间的房租损失9000.00元；3、由被告支付房屋修复费用3000.00元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告唐炳元与被告翁志海自愿达成的口头房屋买卖协议，经法院生效判决确认为有效合同，双方即应按照约定全面履行各自的合同义务。原告作为买受人，在达成协议后，按照约定支付了全部购房款，被告作为出卖人，即应按照约定期限向原告交付房屋。房屋属于不动产，按照法律规定，房屋的产权转让除了房屋的实际交付外，还应办理产权过户登记，始产生物权变更效力。被告主张已于2014年11月17日向原告交付房屋，原告对此不予认可，而被告未能提供有效证据证明房屋已实际交付，且该房屋至今未办理过户登记，因此被告有义务按照双方关于“四界以原契为准”的约定，向原告交付房屋并协助原告办理产权过户登记，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张由被告赔偿自2010年8月24日起至本案起诉时止期间，房屋被被告占用造成的房租损失9000.00元，按照原、被告达成口头房屋买卖协议时的约定，被告可在他人将土工布搬走后向原告交房，该土工布于2011年1月被搬走，被告应于此时向原告交房，而被告以原告尚未归还2001年借用被告的石头及未兑现给被告置换一棵相同尺寸的泡桐树板木为由，拒绝向原告交房，因被告所主张的借用石头一事与原、被告就房屋买卖协议的履行不属同一法律关系，双方事先又无同时履行的相关约定，因此被告对抗向原告交房的理由，于法无据；同时，就原、被告之间房屋买卖的合同性质而言，原告向被告支付购房款、被告向原告交付房屋为各自的主合同义务，而原告向被告置换一棵相同尺寸的泡桐树板木为从合同义务，被告在原告已向自己履行主合同义务的情况下，以原告未履行从合同义务为由拒不履行自己的主合同义务，违反了《中华人民共和国合同法》中的公平原则，况且当时该房屋旁的泡桐树正常生长，即使原告暂未置换泡桐树板木给被告，对被告利益亦无实质损害。因此，被告对抗履行合同的理由均不成立，其占用房屋逾期交付的行为构成违约，依法应向原告承担赔偿损失的违约责任。原告主张两间房每年房租损失以2000.00元计算，但未提供相应证据证明，考虑到被告迟延履行合同，原告客观上确实遭受经济损失，本院结合被告收取他人存放土工布三年1500.00元的费用标准、被告迟延交付期间、该房屋实际状况以及原告自身责任等因素，酌定由被告支付原告损失2000.00元。原告主张由被告支付房屋修复费用3000.00元，但未能提供相关证据，故依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、由被告翁志海在本判决生效后十日内按原《契约》载明的四界向原告唐炳元交付房屋，并在交付之日起六十日内协助原告唐炳元办理房屋产权过户登记手续；二、由被告翁志海在本判决生效之日起十日内赔偿原告唐炳元经济损失2000.00元；三、驳回原告唐炳元的其他诉讼请求。案件受理费600.00元，简易程序审理的减半收取300.00元，由被告翁志海负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  孟晓海二〇一五年七月二十八日书记员  闫 萌