福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1740号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄春腰，女，1981年5月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）因与被上诉人黄春腰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初5524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新湖公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回黄春腰的全部诉讼请求。事实与理由:1.一审判决对2016年6月30日之后的可顺延天数未从逾期天数中扣除是错误的。黄春腰与新湖公司签订的《商品房买卖合同》第八条除了约定交房时间为2016年6月30日之外，还同时约定了可顺延交房的事由和情况。《补充协议》附件六第三条第5款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误；包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）；（5）非出卖人原因导致或引起工人停工或罢工；（6）政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。因此，2016年6月30日只是一个相对的交房时间，不是绝对化的时间。如上所述，只要出现市政配套、天气等原因，交房时间可以相应顺延和调整，顺延期间又发生可顺延因素的仍应据实顺延。故实际交房前发生可顺延事由的，交房时间应相应往后再延长，即实际交房前发生的可顺延天数应从逾期交房的违约天数中予以扣除，一审判决对于2016年6月30日之后发生的可顺延天数未从逾期天数中扣除是错误的。2.新湖公司存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类型的房产月租金为几百元，但按照一审判决计算的每月违约金为3100元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。即使新湖公司存在逾期交房的情况，但是延期交房给黄春腰造成的损失并不大。从客观上看，逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失。为证明黄春腰的损失数额，新湖公司已委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉商品房的房屋租金标准进行了评估，根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1000元以下，远远低于黄春腰所主张的损失，应当参照租金的1.3倍予以调减，即逾期交房的违约金比例应调减为万分之一。综上所述，一审判决存在事实认定不清、适用法律错误，应当予以纠正。 黄春腰未作答辩。 黄春腰向一审法院起诉请求：判令新湖公司向黄春腰支付自2016年7月1日起以总购房款396019元按日万分之三计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2017年11月13日为501天共计59521.66元，并自2017年11月14日起至新湖公司实际交付符合合同约定及法律规定的房产止按年向黄春腰支付逾期交房违约金。 一审法院认定事实：2014年10月16日，新湖公司作为出卖人与黄春腰作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410120014）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定，黄春腰向新湖公司购买址在安溪县××镇××＃幢××层××室，建筑面积106.6平方米，每平方米3715元，总价款396019元。合同第八条约定，出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定，本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，黄春腰将购房款396019元支付给新湖公司，并由新湖公司出具2016年4月6日、2017年6月13日两张发票给黄春腰收执。期间，新湖公司根据安溪县湖头镇人民政府出台困难住房户补助的相关通知将5万元优惠款支付给黄春腰，但新湖公司至今未按合同约定将涉案房屋交付给黄春腰使用。新湖公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2014年10月16日起中雨以上1日（分别为12月4日）；2015年中雨以上43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年中雨以上67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月-9月中雨以上37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。 一审法院认为，一、根据新湖公司提供的证据，可看出涉案商品房所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月16日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新湖公司可据实予以延期的时间为2014年10月16日起至2015年7月30日，期间为287天，即新湖公司对涉案商品房的交房时间可相应延长287天。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案查明的事实，新湖公司可扣除的中雨以上日数应为市政配套工程完工之日即2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，计56日。新湖公司对涉案商品房的交房时间可延期至2017年6月8日前。新湖公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不能成立，不予采纳。黄春腰主张天气原因不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。由于新湖公司至今尚未将涉案商品房交付给黄春腰，其行为显然已构成逾期交房。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖公司至今尚未将涉案商品房交付给黄春腰，且逾期已超过90日，而黄春腰要求继续履行合同的，故新湖公司理应按合同约定支付逾期交房违约金。三、双方在合同第九条约定若新湖公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给黄春腰，逾期应按日支付给黄春腰已付房款万分之三的违约金，并未违反法律规定，故黄春腰诉求该违约金，予以支持。四、关于总房款的问题，因为新湖公司根据有关规定退回黄春腰优惠5万元，故实际房款应为396019-50000=346019元。综上所述，黄春腰与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，黄春腰依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖公司可延期至2017年6月8日前交房，但新湖公司至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖公司逾期交房已超过90日，黄春腰选择继续履行合同，故新湖公司应支付给黄春腰逾期交房违约金（违约金自2017年6月9日起至实际交房之日止，按日并以黄春腰已付购房款346019元的万分之三计算）。黄春腰请求新湖公司支付违约金中于法有据的部分，予以支持；新湖房地产公司辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给黄春腰逾期交房违约金（违约金自2017年6月9日起按日以购房款346019元的万分之三计算，其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将涉案房屋交付黄春腰之日止，若未满一年按实际天数计算）；二、驳回黄春腰的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：新湖公司提供邮寄证明一份，以此证明新湖公司向黄春腰邮寄交房通知，黄春腰于2017年12月20日签收，即使新湖公司存在逾期交房的情形，逾期交房违约金也应计算至2017年12月20日止。本院经审查认为，一、新湖公司在本案中未提供证据证明诉争商品房业已符合交房条件，故新湖公司发出的交房通知并非有效通知，新湖公司至今尚未履行交房义务。二、黄春腰与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第5款的约定，并结合安溪县湖头镇人民政府出具的《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，新湖公司、黄春腰于2014年10月16日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延287天。2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房343天，顺延至2017年6月8日前交房。在2016年7月1日至2017年6月8日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延54天，顺延至2017年8月1日前交房。在2017年6月9日至2017年8月11日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延13天，顺延至2017年8月14日前交房。新湖公司经过多次合理的顺延可在2017年8月14日前交房。三、新湖公司逾期交房给黄春腰所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖公司亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的已付款日万分之三的标准计算逾期交房违约金。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。 本院认为，新湖公司未能履行合同约定的按期交房义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案交房时间可顺延至2017年8月14日，新湖公司应自2017年8月15日起至其履行完交房义务之日止按日以已付购房款346019元的万分之三计付黄春腰逾期交房违约金。一审认定事实部分有误，应予纠正。 综上所述，新湖公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初5524号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给黄春腰逾期交房违约金（违约金自2017年8月15日起按日以购房款346019元的万分之三计算，其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司履行完交房义务之日止，若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回黄春腰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1288元，减半收取644元，由黄春腰负担441元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担203元。二审案件受理费1288元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年五月三十一日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。