广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第269号上诉人（原审被告）：刘洲，男，汉族，1954年7月4日出生，住云浮市云城区。委托代理人：高奇峰，男，住云浮市云城区。被上诉人（原审原告）：董勇，男，汉族，1955年4月21日出生，住云浮市云城区。被上诉人（原审原告）：邓婉珍，女，汉族，1957年2月5日出生，住云浮市云城区。两被上诉人的共同委托代理人：黄庆强，广东言阳律师事务所律师。两被上诉人的共同委托代理人：冯锦元，广东言阳律师事务所律师助理。上诉人刘洲因与被上诉人董勇、邓婉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1994年3月2日，邓婉珍（乙方）与刘洲（甲方）签订一份《房屋出售协议书》，该协议约定：一、双方在相互信赖自愿的基础上，乙方诚意购买座落在兴云西路第东幢第六层丙号住宅套房共壹套，建筑面积115.85平方米，每平方米800元，总金额92680元。二、在工程竣工，乙方付清款给甲方后，由甲方交给乙方使用，房屋永远为购买者所有，有权出租、转让、变卖。六、自来水的安装由甲方负责装进屋内，电的安装到屋外，用水用电申请及开户等一切费用由乙方负责。办理房屋所有权证的手续费用由房产管理部门按有关文件执行。九、付款方式：由乙方付定金1万元，到1994年3月1日付清，全部付清后办理房屋所有权移交手续，一次交付清者按九五折收费。协议还对双方的其他权利义务作出约定。邓婉珍及刘洲分别在合同上签名捺印确认。合同签订后，邓婉珍已分二次付清购房款给刘洲，刘洲亦已将涉案房屋交付给邓婉珍占有使用。1994年3月18日，双方在房管部门签订一份《房地产买卖契约》，办理涉案房屋的权属变更登记手续。1994年12月28日，涉案房屋所有权证变更登记至邓婉珍名下（证号：粤房字第25522**号）。2014年8月7日，涉案房屋因换发新证，旧证被注销，新证的房屋权属登记在董勇、邓婉珍名下（证号：粤房地权证云字第00000310**号）。双方至今未办理涉案房屋的土地使用权[证号：云府国用（2005）第0004xx号]变更登记手续，双方并因此产生纠纷。董勇、邓婉珍遂向原审法院起诉，请求解决。另查明，董勇与邓婉珍是夫妻关系，双方于八十年代登记结婚。原审法院经审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。邓婉珍与刘洲于1994年3月2日签订的《房屋出售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，予以确认。由于涉案房屋是邓婉珍在夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产，董勇对该房屋享有权利和承担义务。因此，刘洲抗辩认为与董勇没有发生房屋买卖关系，理由不成立，不予采纳。虽然《房屋出售协议书》并未约定办理土地使用权变更登记手续，但由于土地是房屋的基础，土地使用权与房屋产权是相互依附不可分割的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房屋转让后，所在的土地使用权应一并办理权属变更登记，故刘洲应当予以协助。董勇、邓婉珍请求刘洲将涉案房屋的土地使用权变更登记至其名下，理由成立，予以支持。同时，按照《房屋出售协议书》第六条约定，办理房屋所有权证的费用按有关规定执行。因此，董勇、邓婉珍请求土地使用权过户费用按规定由双方各自承担，理由成立，予以支持。刘洲抗辩认为本案已超过诉讼时效，由于本案是物权的请求权纠纷，而物权作为一种支配权，并不适用诉讼时效的规定，也不因时效的届满而消灭，故该抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、刘洲于判决发生法律效力之日起十五日内协助将位于云浮市区兴云西路的国有土地使用权[证号：云府国用（2005）第0004xx号]变更登记至原告董勇、邓婉珍名下。二、办理上述国有土地使用权变更登记的费用由董勇、邓婉珍与刘洲按规定各自负担。本案受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元，由刘洲负担。一审宣判后，上诉人刘洲不服，上诉请求二审法院判令：1、撤销云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第11号民事判决，并改判驳回两被上诉人一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不正确，判决有误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定的是房地产开发企业注册资本与投资总额的比例，且该法自1995年1月1日起施行，而上诉人与两被上诉人的房屋买卖行为发生于1994年3月2日，且双方均已按照房屋买卖合同和房屋买卖契约完全履行了各自的权利义务。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前，房产证分二证，该两证代表是两个不同的权利，一个是所有权，一个是使用权，是两个独立的权利。两被上诉人对双方的房屋买卖行为主张权利，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定，原审法院认定两被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，是错误的。三、1994年3月1日起施行的《广东城镇房地产转让条例》第四条规定，房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应该与建筑物、附着物所占用土地使用权同时转让，不得分割。根据该条规定，房屋产权登记部门在办理房屋产权变更登记时应依法一并办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续，上诉人与被上诉人在当时没有将土地使用权依法办理变更登记，是因为当时双方对地价款没有达成一致意见，故房屋产权登记部门在办理房屋产权变更登记时没有依法一并办理。如果当时双方对地价款达成协议而房屋产权登记部门没有依法办理，则是行政机关违法所致，两被上诉人应依法对房屋产权登记部门提起行政诉讼维护其权益，而不是对上诉人提起民事诉讼。四、上诉人一直以来都表示会协助两被上诉人办理土地使用权分摊划拨过户手续的，只是因被上诉人不支付地价款给上诉人而未办理。上诉人在原审诉讼中亦已提出，只要被上诉人支付地价款，上诉人随时协助被上诉人办理土地使用权分摊划拨过户手续。五、原审判决中判令上诉人将位于云浮市区兴云西路的国有土地使用权[证号：云府国用（2005）第0004xx号]变更登记至董勇、邓婉珍名下，是错误的。因为上诉人所持有上述国有土地使用证所登记的面积多达几百平方米，而要分摊划拨给被上诉人面积只占该土地证中登记面积的小部分比例，故原审判决要求将上诉人的该证全部变更登记至被上诉人名下，是错误的。六、原审法院收取的案件受理费全部由被上诉人负担也不合理。上诉人在本案中并无过错，未办理涉案土地使用权的过错在于被上诉人不愿支付地价款所致。综上，请二审法院撤销原判，驳回两被上诉人的诉讼请求。上诉人刘洲在二审期间没有提交新的证据。被上诉人董勇、邓婉珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人董勇、邓婉珍在二审期间没有提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。另查明，被上诉人董勇、邓婉珍于2014年12月23日向原审法院起诉，要求法院判令：1、刘洲协助董勇、邓婉珍将位于云浮市区兴云西路第六层丙号房屋所属土地使用权登记到董勇、邓婉珍名下。2、土地使用权登记过户的相关费用按规定由双方各自负担。3、本案诉讼费用全部由刘洲负担。。另查明，在二审诉讼中，上诉人刘洲现持有的云府国用（2005）第0004xx号国有土地使用证，其中“记事”一栏记录了1至7项分摊转让面积以及剩余面积的情况，刘洲确认记事上面载明的1至7项分摊转让面积与涉案的房屋所占的土地使用权面积无关，但确认剩余使用权面积418.28平方米包含了涉案房屋所占的土地使用权面积。上诉人刘洲认为其与邓婉珍当初只是协商房屋买卖，而没有协商过房屋所占土地使用权的买卖，且称双方未就土地价款达成共识，故此没有协助董勇、邓婉珍办理涉案房屋的土地使用权分摊过户手续。两被上诉人对刘洲该讲法不予认可，并认为双方签订的《房屋出售协议书》是包含房屋与房屋所占的土地使用权的买卖。还查明，董勇、邓婉珍起诉主张要求刘洲将位于云浮市区兴云西路第六层丙号房屋所属土地使用权登记至其二人名下，该位于云浮市区兴云西路第六层丙号房屋实际上就是董勇与邓婉珍所共有的粤房地权证云字第00000310**号房屋权属证书中所载明的云浮市市区兴云西路x号A幢第六层xx号房。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。上诉人刘洲与被上诉人邓婉珍于1994年3月2日签订的《房屋出售协议书》，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方应按该《房屋出售协议书》全面履行各自的义务。综合上诉人刘洲与被上诉人董勇、邓婉珍的诉辨意见，本案的主要争议焦点为：1、上诉人应否协助两被上诉人办理涉案土地使用权的变更登记。2、两被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。关于上诉人应否协助两被上诉人办理涉案土地使用权的变更登记问题。本案中，被上诉人董勇及邓婉珍起诉，请求法院判令刘洲协助董勇、邓婉珍将位于云浮市区兴云西路第六层丙号房屋（即云浮市市区兴云西路x号A幢第六层xx号房）所属土地使用权登记到董勇、邓婉珍名下。对此，上诉人刘洲在二审中上诉认为其与邓婉珍当初只是协商房屋买卖，而没有协商过房屋所占土地使用权的买卖，且称双方未就土地价款达成共识，故此没有协助董勇、邓婉珍办理涉案房屋的土地使用权分摊过户手续。两被上诉人对刘洲该讲法不予认可，并认为双方签订的《房屋出售协议书》是包含房屋与房屋所占的土地使用权的买卖。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刘洲对其主张的本案买卖的标的物并不包括涉案房屋的土地使用权负有举证责任，但刘洲在本案中并没有提供证据予以证实其该主张，且董勇、邓婉珍也不予认可。故对刘洲的该主张，本院不予采纳。虽然刘洲与邓婉珍签订的《房屋出售协议书》中并未约定办理土地使用权变更登记手续，但由于土地是房屋的载体，土地使用权与房屋产权是相互依附不可分割的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，及《广东省城镇房地产转让条例》第四条“房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让，不得分割”的规定，刘洲向邓婉珍转让的房屋，该房屋所在地土地使用权与房屋应当是同时转让，不得分割。而双方签订《房屋出售协议书》后，双方于1994年12月28日到房管部门人办理涉案房屋的权属变更登记手续时，双方还签订了一份《房地产买卖契约》，且该契约中的第三条也载明了“房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，双方签订的该房地产买卖契约是符合当时已经施行的《广东省城镇房地产转让条例》第四条的规定，亦即表明房屋出卖人是不能单独转让房屋，而将房屋所占的土地使用权分割转让。根据上述法律及有关条例的规定，由于房屋转让后，所在的土地使用权应当同时转让，因此，刘洲在1994年12月28日协助邓婉珍将涉案房屋所有权登记至邓婉珍名下时，理应将属于涉案房屋所占分摊比例的土地使用权变更登记至邓婉珍名下。因涉案房屋是邓婉珍在与董勇夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产，董勇对该房屋享有权利和承担义务，故此，董勇及邓婉珍起诉刘洲将涉案房屋即位于云浮市区兴云西路第六层丙号房屋（亦即云浮市市区兴云西路x号A幢第六层xx号房）所属土地使用权登记到董勇、邓婉珍名下，合法合理，应予以支持。在二审诉讼中，上诉人刘洲现持有的云府国用（2005）第0004xx号国有土地使用证，其中“记事”一栏记录了1至7项分摊转让面积以及剩余面积的情况，刘洲确认记事上面载明的1至7项分摊转让面积与涉案的房屋所占的土地使用权面积无关，但确认剩余使用权面积418.28平方米包含了涉案房屋所占的土地使用权面积。由于涉案房屋所占的土地使用权面积并非为云府国用（2005）第0004xx号国有土地使用证载明的全部面积，因此，原审法院判令刘洲协助将位于云浮市兴云西路的国有土地使用权【证号：云府国用（2005）第0004xx号】变更登记至董勇、邓婉珍名下有误，本院予以纠正，确认刘洲应协助董勇、邓婉珍将位于云浮市云城区兴云西路的国有土地使用权【证号：云府国用（2005）第0004xx号】中属于云浮市市区兴云西路x号A幢第六层xx号房（证号：粤房地权证云字第00000310**号）所占分摊比例部分变更登记至董勇、邓婉珍名下。同时，按照《房屋出售协议书》第六条约定，办理房屋所有权证的费用按有关规定执行。因此，董勇、邓婉珍起诉请求土地使用权过户费用按规定由双方各自承担，理由成立，亦应予以支持。关于两被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。刘洲上诉认为董勇及邓婉珍在本案中的起诉已超过诉讼时效。董勇和邓婉珍在本案中起诉要求刘洲协助将涉案房屋所占的土地使用权变更登记过户至该二人名下，因此，本案属于物权的请求权纠纷，而物权作为一种支配权，并不适用诉讼时效的规定，也不因时效的届满而消灭，因此，刘洲认为董勇和邓婉珍的起诉超过诉讼时效的主张，缺乏理据，本院不予采纳。至于刘洲提出的案件受理费全部由其负担为不合理的问题。原审法院根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。……”的规定，判令刘洲负担本案的案件受理费用，并无不妥，刘洲提出的上述主张，缺乏理据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有误，本院依法予以纠正。上诉人刘洲的上诉请求，理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第11号民事判决。二、刘洲于本判决发生法律效力之日起十五日内协助董勇、邓婉珍将位于云浮市云城区兴云西路的国有土地使用权【证号：云府国用（2005）第0004xx号】中属于云浮市市区兴云西路x号A幢第六层xx号房（证号：粤房地权证云字第00000310**号）所占分摊比例部分变更登记至董勇、邓婉珍名下。三、办理上述国有土地使用权变更登记的费用由董勇、邓婉珍与刘洲按规定各自负担。本案二审案件受理费100元，由上诉人刘洲负担。本判决为终审判决。审 判 长  李开勇审 判 员  邓建勇代理审判员  陈洁涛二〇一五年七月二十四日书 记 员  冯家玲