广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第496号原告姬乃春。委托代理人唐伟杰，广东苏唐律师事务所律师。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人李逢锦。被告广西军通投资有限公司，住防城港市港口区金花茶大道与江山交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠。委托代理人彭广明，该公司经理。被告广西水木从容房地产营销策划有限公司，地址南宁市良庆区金沙大道339号阳光新城二组丽水苑30号楼2单元306号。法定代理人林森。委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。原告姬乃春诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西水木从容房地产营销策划有限公司合资（以下简称水木公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理。依法组成由徐祖英担任审判长，人民陪审员刘敬佳、潘泽耀参加的合议庭，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐伟杰、被告军通公司委托代理人彭广明，被告水木公司委托代理人何祖龙到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤无理当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和军通公司在2013年3月24日签订一份编号：1-2-1517《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场工作建房合同书》，约定了房产、面积、价款等事项，还约定了富乐华公司将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证的办理。合同签订的当天，原告按富乐华公司和军通公司的要求将79952元购房款支付给被告水木公司。被告富乐华公司和军通公司对原告解释该款为避税款，被告水木公司立据交原告存执。原告在2013年3月30日支付定金5万元，2013年4月5日支付购房款余款139657元，广西军通分两次立据交原告存执。时至今日，被告富乐华公司、军通公司还未取得合同约定项目的预售许可证。原告认为军通公司和原告所签订的合同名义上是合作建房，实质上是被告富乐华公司、军通公司违规违法向原告销售商品房，在其未取得商品房预售许可证的前提下，欺骗原告签订合同并分别收取原告的购房款。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原告和被告广西军通公司在2013年3月24日签订编号：1-2-1517的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；2、三被告连带返还已付购房款269609元，并承担不超过已付购房款269609元一倍的赔偿责任（两项合计：539218元）及该款自2013年4月5日起按银行同期贷款利率计付利息；3、三被告连带赔偿原告的交通费8000元，误工费2万元，共计28000元。被告富乐华公司未提出答辩，也未到庭参加诉讼。被告军通公司辩称：军通公司收取的房款可以退回，不是军通公司收取的款项军通公司不负责任。被告水木公司辩称：1、原告与被告水木公司是居间关系并且被告水木公司没有收取房款，所以没有返还的义务；2、原告与军通公司是合作开发房地产合同关系，且原告向开发商支付了房款，水木公司已经完成居间合同，收取相应的居间费有法律上的依据，而且原告在购房时明知该房屋没有预售证，开发商并不存在隐瞒没有取得预售证的事实，原告请求承担一倍的赔偿责任没有法律依据；原告主张的交通费与误工费没有事实和法律依据，因为本案是合同关系不是侵权关系，且原告未能提供相应的证据证明其产生的交通费及误工费。经审理查明，原告作为乙方与军通公司作为甲方签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），原告的签字日期为2013年3月24日。双方约定，原告购买军通公司与开发商合作建房防城港CBD北部湾财经中心2栋15层17号房，建筑面积99.94平方米，每平方米单价为6325.71元，总金额为632191元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续。第七条约定，第一次：签订本合同之日起30当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计136957元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计126438元。军通公司于2013年3月30日出具5万元合作建房款定金收据给原告，2013年4月5日出具139657元合作建房款收据给原告。2013年3月24日，水木公司出具79952元转让费收据给原告。本院认为，原告与军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，该合同书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与军通公司签订的合同书应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，军通公司未取得北部湾财经中心商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房定金为名向原告收取189657元，应当依法由军通公司退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。水木公司辩称水木公司收取的79952元是居间费用。但水木公司并未举证证明其与原告之间存口头或书面居间合同，且水木公司出具给原告的收据为转让费款项，并非居间服务费用，故水木公司无权收取79952元，应予退还并按同期银行贷款利率支付相应利息。因富乐华公司不是本案合同当事人，且原告并未提供证据证明三被告之间存在代理关系，故原告诉请三被告共同返还上述款项，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，出卖人订立商品房买合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告和被告签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》已明知军通公司没有取得北部湾财经中心商品房项目的预售许可证，军通公司不存在隐瞒情形，故原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，本院不予支持。关于交通费和误工费的问题，原告并没有提供证据证明，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、确认原告姬乃春与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》是无效合同二、被告广西军通投资有限公司返还原告姬乃春189657元及利息（利息以189657元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月5日起分段计至付清之日止）；三、被告广西水木从容房地产营销策划有限公司返还原告姬乃春79952元及利息（利息以79952元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月5日起分段计至付清之日止）；四、驳回原告姬乃春其他诉讼请求。案件受理费9472元，由被告广西军通投资有限公司3617元、广西水木从容房地产营销策划有限公司承担1335元，原告姬乃春承担4550元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应负担的诉讼费，由其在履行行债务时一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费9472元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐祖英人民陪审员  刘敬佳人民陪审员  潘泽耀二〇一五年七月二十七日书 记 员  谭 源