河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1046号上诉人（原审被告）甘新生，男，汉族，1989年9月27日生。委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。上诉人（原审第三人）阎钦，男，汉族，1971年4月23日生。上诉人（原审第三人）阎志明，男，汉族，1948年2月24日生，中专文化，农民，系阎钦的父亲。上诉人（原审第三人）孙仕兰，女，汉族，1950年11月15日生，中师文化，退体教师，系阎钦的母亲。被上诉人（原审原告）原告河南万宏房地产开发有限公司。住所地新县叶林大道创业家园，组织机构代码67166201－3。法定代表人胡明朗，男，1965年2月26日出生，该公司经理。委托代理人胡明军，男，汉族，1970年1月24日生，小学文化，农民。委托代理人肖万柏，河南义仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）范波，男，汉族，1966年3月26日生，小学文化，从事建筑业。被上诉人（原审被告）朱辉，男，汉族，1974年9月7日，初中文化，无业。上诉人甘新生、闫志明、孙仕兰、闫钦因与被上诉人河南万宏房产开发有限公司（以下简称河南河南万宏公司）、范波、朱辉确认合同无效纠纷一案，不服新县人民法院（2015）新民初字第126号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年6月8日，原告河南河南万宏公司委托胡明军与被告范波签订《联合建房协议》，协议约定：原告将其位于新县城关某某山庄开发的某号楼两梯四户车库以上六层的商住楼的建设工程承包给范波建设，承包方式为包工包料，工程款的支付方式为：以房抵款，即河南万宏公司用范波承建的商住楼中自东向西第某单元某侧的一楼至六楼的六套房屋作抵范波的工程款，由范波自行处置。但被告范波未能按《联合建房协议》的约定全部完成所有建设工程，后经原告的代理人胡明军与被告范波协商，2013年4月23日，双方变更了《联合建房协议》相关内容，即原告将《联合建房协议》约定的抵款房屋中的一、四、五、六层（不含车库层）共四套房屋抵作范波已完成工程量的工程款；二、三层（不含车库层）房屋由公司收回，用于抵付由被告范波应支付而未支付的相关款项及未完成工程量的工程款。2013年6月14日，被告范波与被告甘新生签订《商品房买卖合同》，将上述第二层（不含车库层）商品房及车库一个出售给甘新生，后因甘新生在外做生意需要周转资金，便委托朱辉将该房屋转卖他人。2014年1月19日被告朱辉便以其个人的名义与第三人阎钦签订（由阎钦的母亲孙仕兰代签）《商品房买卖合同》，将甘新生从范波处所购买的上述商品房及车库转卖给阎钦，现该商品房由第三人住居，车库并未交付给第三人。原审法院认为，河南万宏公司与范波签订的《联合建房协议》是双方当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力，但在范波未能全部履行协议约定的义务时，经双方协商一致同意变更该协议的部分内容，即原告收回协议中约定的第二、三层（不含车库层）两套商品房，其余四套商品房作抵被告范波已完成工程量的工程款项。后范波将河南万宏公司已收回的第二层商品房与甘新生签订《商品房买卖合同》，将该商品房及车库出售给甘新生，已构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该条规定被告范波在出售上述的房屋时没有处分权，并且签订合同后没有取得处分权，后来亦没有得到原告的追认，因此被告范波与被告甘新生签订的《商品房买卖合同》属无效合同。因三被告的无权处分，致使第三人不能依法取得该房屋的所有权，故原告要求确认被告范波与被告甘新生签订的房屋买卖合同无效及要求被告及第三人退出其所占用的房屋的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告赔偿损失，因其未提供任何证据予以证实，故该项诉讼请求，法院不予支持。从被告朱辉、甘新生提供录音的内容来看，主要是朱辉本人在向他人陈述案件事实，不能证明原告河南万宏公司与被告范波变更《联合建房合协议》行为发生在被告范波将房屋出售给被告朱辉及甘新生之后。因此被告朱辉、甘新生认为原告与被告范波解除《联合建房协议》是在范波卖房之后的主张，法院不予支持。被告朱辉、甘新生主张被告范波的卖房行为构成表见代理，但表见代理是指没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为，在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。而本案中被告范波不是原告河南万宏公司的员工，其与原告之间仅仅存在施工合同关系，对于范波对该房屋是否享有处分权，甘新生应负有审查义务。同时，范波是以自己名义与甘新生签订合同，而不是以河南万宏公司的名义出售房屋，不符合表见代理的情形。因此，被告朱辉、甘新生该项主张，法院不予支持。被告甘新生主张其构成善意取得，但是构成善意取得应同时具备的要件是：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或动产依照法律法规应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而本案两被告交易的是房产，该房产并没登记要被告甘新生名下。并且被告范波曾陈述，其与甘新生签订合同出售该商品房的价款是用于抵消双方的债权债务关系，所售房屋的门锁是在原告公司不知情的情况下被强行换锁进入的。因此，本案不符合善意取得的情形，故被告朱辉、甘新生的该项主张法院不予支持。被告甘新生与被告范波签订购房合同后，甘新生委托朱辉将上述房屋转卖给他人，虽然朱辉以自己的名义与第三人签订购房合同，但甘新生对此表示认可和追认，因此，被告朱辉的代理行为所引起法律后果应由被告甘新生承担。同时，本案原告诉求是确认被告范波与甘新生签订购房合同无效的问题，并没有主张要求确认被告朱辉与第三人签订购房合同的效力问题，被告朱辉与第三人签订购房合同不是本案所应裁决的内容，故，被告朱辉不是本案适格的被告。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十一条、第五十八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告范波与被告甘新生签订的《商品房买卖合同》属无效合同；二、被告甘新生及第三人阎钦、阎志明、孙仕兰于本判决生效之日起十日内将其占用的位于某某山庄某号楼第某单元某侧某层（不含车库一层）商品房一套腾退给原告河南万宏房地产开发有限公司；被告范波负连带责任；三、驳回原告河南万宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南万宏房地产开发有限公司负担50元，被告范波负担50元。甘新生不服原审判决，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人范波签订的《商品房买卖合同》应为有效合同，该合同签订时，范波是河南万宏公司诉争房屋的承建人，该诉争房屋是河南万宏公司作为工程款抵给范波的，上诉人有理由相信范波可以出售该房屋，因此，范波售房形为应属表见代理行为，上诉人取得的诉争房屋构成善意取得，原审判决双方房屋买卖行为无效并判决上诉人退出房屋错误，请求二审予以改判。闫钦、闫志明、孙仕兰不服原审判决，向本院提出上诉称：上诉人与朱辉之间的购房合同是双方在平等、自愿的基础上达成的，符合法律程序，我们的房屋取得应属善意取得，且该房屋我们购买后已入住一年多，河南万宏公司、范波与朱辉之间的纠纷与上诉人无关，请求二审依法改判上诉人购房合法。河南万宏公司答辩称：答辩人虽与范波签订了《联合建房协议》，将其承建的房屋自东向西第某单元某侧一至六楼抵给范波作为工程款，但范波在主体工程尚未完成，即于2013年3月停工，答辩人在无奈的情况下，于2013年4月23日将与范波签订的《联合建房协议》收回，作抵的某单元房屋中第二、三层由答辩人收回，而范波随后因欠赌债，被迫与甘新生签订的《商品房买卖合同》将其没有所有权和处分权的房屋用以抵偿赌债，其行为构不成表见代理，该合同应属无效合同。范波答辩称：答辩人与河南万宏公司的《联合建房协议》于2013年4月即被河南万宏公司收回，答辩人因欠赌债被迫与被答辩人甘新生签订《商品房买卖合同》时答辩人是无权处分该房屋的，甘新生及朱辉为索要赌债多次对答辩人进行挟持、威胁，答辩人被迫将不属于自己的房屋抵作赌债，同意原审判决。根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：范波与甘新生2013年6月14日签订的《商品房买卖合同》是否有效。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，范波虽与河南万宏公司签订有《联合建房协议》，但因其未能按双方约定及时将承建的房屋交工，故河南万宏公司于2013年4月经与其结算后，将该协议收回，范波对该协议中约定的某某山庄某号楼某单元第二、三层两套房屋已无处分权，但范波在明知自己没有对该房屋没有处分权的情况下于2013年6月14日将第二层的房屋出售给甘新生，该房屋买卖合同应属无效。甘新生明知其购买的是河南万宏公司开发的的房屋，但未能向河南万宏公司落实房屋产权情况，其上诉称在购买房屋时范波出示有其与河南万宏公司签订的《联合建房协议》原件，但范波不予认可，其亦未能提供相应的证据，故甘新生称其在购买该房屋时是善意取得的上诉理由本院不予支持。闫钦、闫志明、孙仕兰上诉称其与朱辉之间的房屋买卖合同应为有效，与本案不是一个法律关系，本院不予处理，其可另行诉讼解决。原审认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人甘新生、闫志明、孙仕兰、闫钦承担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 余多成审判员 任明乐二〇一五年七月十五日书记员 张 静