江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜益民初字第0078号原告刘元峰，市民。委托代理人张锋、朱晓梅，江苏品维律师事务所律师。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司，住所地阜宁县益林镇凯发大道1号。法定代表人徐鉴，该公司董事长。被告江苏吉祥如意置业有限公司，住所地阜宁县益林镇凯发大道1号。法定代表人马步生，该公司执行董事。上列二被告共同委托代理人孙洁，上海仲悦律师事务所律师。原告刘元峰与被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘元峰的委托代理人朱晓梅，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司的共同委托代理人孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘元峰诉称，2009年7月11日，我和被告江苏吉祥如意置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定我购买该公司开发的位于盐城市益林镇益林新中心市场项目内二层H80的商铺，房款73205元。同时我和两被告签订商铺委托经营及回购合同一份，约定将购买的以上商铺委托被告盐城塞尚企业管理服务有限公司经营，其给付租金，并约定委托合同行满五年后，我有权向被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提出回购申请，以上合同由被告江苏吉祥如意置业有限公司为被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提供全责担保。履行合同中，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司长时间拖欠租金，我于2014年8月1日向两被告提出书面回购申请，但两被告未在规定时间内进行回购，故具状请求判令：1、被告盐城塞尚企业管理服务有限公司对原告所有的位于盐城市益林镇益林新中心市场项目内二层H80的商铺（房产证号：阜房权证益林字第号，土地使用权证号：阜国用（2014）第000422号）予以回购，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司支付回购款106120元并承担回购的相关过户费用；2、被告盐城塞尚企业管理服务有限公司支付逾期给付房租违约金14641元；3、被告江苏吉祥如意置业有限公司对被告盐城塞尚企业管理服务有限公司以上赔偿承担连带担保责任；4、诉讼费用由两被告承担。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司共同辩称：我们认为根据合同第五条规定双方签订本委托经营合同行满五年后即该物业正式交付日起的第六十一个月，原告有权要求被告回购，但原告与被告江苏吉祥如意置业有限公司交房时间为2010年1月31日，现原告要求回购，已经明显过了第六十一个月。退一步讲即使按照合同规定的委托经营期间也应当从2009年12月1日起算，但原告于2014年8月向两被告寄送回购申请书，不在合同约定的回购期限内,2015年1月并未申请回购，应视为原告放弃回购。对于原告要求支付违约金，被告认为已经全额支付不存在违约行为，且原告没有提供被告方违约的依据。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司不存在违约行为，故被告江苏吉祥如意置业有限公司不应当承担担保责任。诉讼费请求法院依法裁决。经审理查明，2009年7月11日，原告刘元峰（甲方）与被告盐城塞尚企业管理服务有限公司（乙方）签订商铺委托经营及回购合同一份，约定：一、甲方将其所拥有的位于江苏省盐城市益林镇益林新中心菜场项目内二层房号为H80，总面积12.07平方米的商铺独家委托交由乙方经营。二、委托经营许可中约定委托经营的期限自公元2009年12月1日起的八年。三、委托经营收益标准中约定在签订本合同时，乙方已一次性支付人民币17172元作为第一、第二年度的租金，甲方确认已收到该笔租金；双方共同约定，第三年度委托经营收益为人民币9941元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第四年度委托经营收益为人民币10845元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第五年度委托经营收益为人民币11749元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第六年度委托经营收益为人民币12653元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第七年度委托经营收益为人民币13557元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第八年度委托经营收益为人民币14460元，由乙方支付甲方；乙方在八年委托经营期内，共计支付甲方委托经营收益人民币90377元。四、委托经营收益的支付方式中约定委托经营收益在当年的7月1日至7月15日由乙方支付给甲方，自甲方签订正式合同起前两年的收益甲方在签订本合同时已确认收到。五、甲方的特别权利中约定甲、乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求乙方无条件收购该物业，乙方不得拒绝，如甲方在该物业正式交付日起的第六十一个月内未提出乙方收购要求，则视为甲方放弃要求乙方收购该物业的特别权利。乙方收购该物业价格按照甲方与该物业开发商签订《买卖契约》时实际成交额的182%计算，即甲方购买该物业的总房款为人民币柒万叁仟贰佰零伍圆整（大写）（￥73205），乙方的收购价格为人民币壹拾叁万叁仟贰佰叁拾叁圆整（大写）（￥133233），因乙方收购所发生的相应税费由甲、乙方各自承担。乙方收购甲方该物业的总房款，需扣除乙方在委托期内所有已支付甲方的租金。甲方若要行使该特别权利，则甲方必须提前书面通知乙方，乙方在收到书面通知之日起，须在60个工作日内办理相关手续。七、违约责任中约定在委托经营期限内，若乙方拖欠房屋租金，则视为乙方违约，乙方应根据总房款额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金。合同还就其他内容进行了约定。该合同尾部注明：“本合同由江苏吉祥如意置业有限公司提供全责担保”，并由被告江苏吉祥如意置业有限公司盖章担保。合同签订时，被告支付了前两年度的租金17172元，2012年8月5日支付原告人民币9941元，2012年8月14日支付原告人民币4945元，合计32058元，后未有再行支付。该商铺于2012年7月29日办理了房屋所有权证（房产证号：阜房权证益林字第号），2014年1月21日办理了国有土地使用证（土地使用权证号：阜国用（2014）第000422号）。2014年8月6日，原告刘元峰向二被告邮寄书面回购申请书，要求二被告对涉案商铺进行回购。现原告以二被告未能按期回购房屋及拖欠租金构成违约为由诉至本院要求处理。本院认为，依法成立的合同自成立时生效,合同当事人各方均应予以遵守。本案所涉商铺委托经营及回购合同为被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提供，合同的主要内容均为固定的打印文本格式，为重复使用而预先拟定，符合格式条款的性质。该合同条款中约定“甲乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求乙方无条件收购该物业，乙方不得拒绝”，该条款中关于“甲乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月”的约定存在矛盾之处，现双方对该条款的理解发生争议，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且被告在诉讼中亦未能提供证据证明其对于该特别约定采取合理的方式提请原告注意，并按照原告的要求，对该条款予以说明。同时，原告于2015年1月诉至本院要求被告按约回购案涉商铺也是依法主张该特别权利，故原告要求被告回购商铺、支付回购房款的诉求符合合同约定和法律规定，依法应予支持。对于原告刘元峰主张的过户费用，因其未能提供证据予以明确，故其可待实际发生后另行主张权益。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司虽已给付部分年度的租金，但并未按照合同约定的支付期间交付，且有部分房屋租金拖欠至今未付，依照回购合同中关于违约责任的条款约定，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司应根据总房款额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金，故对原告关于违约金的诉求将依照合同约定予以适当调整。被告江苏吉祥如意置业有限公司为被告盐城塞尚企业管理服务有限公司与原告所签订的商铺委托经营及回购合同提供全责担保，但未有约定具体担保方式，依法应按照连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告盐城塞尚企业管理服务有限公司对原告刘元峰所有的位于盐城市益林镇益林新中心菜场项目内二层H80的商铺（房产证号：阜房权证益林字第号，土地使用权证号：阜国用（2014）第000422号）予以回购，并支付回购款101175元。限本判决生效后10日内履行完毕。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司支付原告刘元峰违约金，计算方法为：以73205元为基数，自2013年7月16日起按中国人民银行同期固定资产贷款利率算至本判决确定履行之日止。限本判决生效后10日内履行完毕。三、被告江苏吉祥如意置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告刘元峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，由被告盐城塞尚企业管理服务有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院(开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：4021)预交上诉案件受理费2816元。审 判 长  游 伟审 判 员  滕海军人民陪审员  范效菊二〇一五年七月十三日法官 助理  严加力书 记 员  江洪鹏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。2、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。