黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1281民初514号原告：高英，女，1937年11月6日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：吴兴伟，男，1969年1月3日出生，汉族，住安达市，系安达市新兴街道金牛社区推荐。被告：安达市房产管理局，住所地：安达市南三道街。法定代表人：刘晓明，职务：局长。委托诉讼代理人：王玉成，黑龙江玉轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘跃鑫，男，1981年7月10日出生，汉族，住大庆市萨尔图区，系该单位职员。第三人：赵彬，男，1963年10月16日出生，汉族，住安达市。原告高英与被告安达市房产管理局、第三人赵彬共有人优先购买权纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高英的委托诉讼代理人吴兴伟、被告安达市房产管理局的委托诉讼代理人王玉成、刘跃鑫、第三人赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高英向本院提出诉讼请求：依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）高英享有同等条件下优先购买权；判令安达市房产管理局将该共有财产的份额转让给优先购买人高英。事实和理由：高英自1988年起承租安达市房产管理局的房屋（面积34.13平方米），开办“友芳照相馆”。1989年，安达市房地产综合开发公司对高英承租的房屋拆迁。原位置回迁后，高英购买了0.613平方米的房屋，与安达市房产管理局回迁的34.13平方米房屋处于共有状态。高英将购买的0.613平方米的房屋面积借用给儿子马存生开办五金水暖商店至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，高英对该房屋享有同等条件下优先购买权。现安达市房产管理局已将与高英共有房屋中的34.13平方米的份额出卖给第三人，故请依法支持高英的诉讼请求。安达市房产管理局辩称，高英无房屋所有权，更无权主张房屋共有权。1988年，房地产综合开发公司在正阳七至八道街南侧新建综合楼，动迁了安达市房产管理局公有房屋15户，面积502.34平方米；营业3户，面积为99.56平方米。安达市房产管理局接收房屋后，营业房屋全部出租至今。安达市房产管理局的回迁房屋是基于原所有房屋被房地产开发公司动迁而取得的补偿安置房屋。在房屋动迁、回迁过程中，房地产开发公司未向安达市房产管理局声明在34，13平方米房屋产权外，还存在0.613平方米产权的事实，安达市房产管理局也未向房地产开发单位出具过任何形式的放弃部分产权的凭证。因此，基于被动迁房屋所产生的一切权利，均应由安达市房产管理局所有。高英享有0.613平方米的房屋产权与安达市房产管理局的房屋形成了共有关系与事实不符。如果确实存在超出原动迁房屋面积的事实，那么，其权利应由被动迁人即安达市房产管理局所有，而不能再为他人建立0.613平方米的房屋产权。因此，在事实和法律上，高英的交款票据，只能证明其与房地产开发公司之间的交款行为，并未取得回迁房屋的所有权，也未形成共有关系，更无优先购买权。同时，高英提交的交款凭证也无法证明与“友芳照相馆”有直接的利害关系。安达市房产管理局在出售所管理的国有资产前，对全部出售房屋进行了调查，全面掌握了房屋存在的共有关系及承租关系，并多次召集相关权利人开会通知房屋拟出售情况，并且相关出售信息在安达市电视台面向全社会进行了公告，做到社会知悉。同时，在出售过程中，由国有资产管理部门全程参与，委托了资产评估公司进行了资产评估、委托了拍卖公司进行现场拍卖，委托公证处进行全程公证。整个过程不存在任何程序上和事实上的瑕疵，也未侵害任何人的合法权益。高英未取得房屋所有权，无权主张共有，不具备诉讼主体资格。同时，安达市房产管理局在出售国有资产房屋时，履行了必要的程序，并未侵害任何人的合法权益。请求驳回高英的诉讼请求。赵彬述称，赵彬在安达市公共资源交易中心，参加了第41期“国有资产”拍卖交易会，以最高价格竞拍成交，没有人提出异议。同时现场交易经司法公证真实合法有效，已经按规定完成国有资产买卖交易全部程序。高英没有资格行使优先购买权。高英“友芳照像馆”与国有房屋是租赁关系。动迁房屋竣工后，交房时该整体房屋所产生正负误差，误差面积绝对值所有权是国家的。当时“友芳照像馆”和“开发公司”的行为严重侵犯国家财产所有权，依据高英举证收据所述“原营业动迁户超面积0.613平方米”，在整体房屋之内，是符合规定正负误差面积绝对值，超出由国家支付价款，减少由建设单位返回价款给国家，全部利益权利是国家所有。故“友芳照像馆”的收据只是收款记录凭证，不能直接主张对房屋的权利。请求驳回高英的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：高英自1988年起承租安达市房产管理局的房屋（面积34.13平方米），开办“友芳照相馆”。1989年，安达市房地产综合开发公司对高英承租的房屋拆迁。原位置回迁后，高英购买了安达市正阳7至8道街路南万米楼下东起12门0.613平方米房屋，与安达市房产管理局回迁的34.13平方米房屋处于共有状态。高英购买的0.613平方米的房屋面积借用给儿子马存生开办五金水暖商店至今。2017年6月27日安达市房产管理局作出《关于出售公、私共有产权营业房屋的情况汇报》，拟对11家公、私共有产权营业房屋进行公开出售（共409.87平方米），由市国资部门对出售房屋进行评估，可优先出售给共有产权人。2017年6月30日安达市人民政府同意公开出售。2017年12月25日安达国惠资产评估事务所对欲出售的房屋作出评估，案涉34.13平方米房屋评估价值为238,910.00元。2018年1月4日安达市房产管理局委托安达市公共资源交易中心作出拍卖公告。2018年1月25日赵彬以240,000.00元价格竞拍到案涉房屋，并于2018年1月30日交纳240,000.00元房款。另查明，安达市房产管理局未通知房屋共有人高英有关房屋拍卖事宜。高英所购买的0.613平方米与安达市房产管理局的34.13平方米房屋均未办理产权登记手续。本院认为，本案争议的第一个焦点是高英与安达市房产管理局是否是安达市万米楼下东起12门房屋的共有人。高英向法庭举证了房屋开发建设单位安达市房地产综合开发公司的财务帐目及收款凭证，收款凭证上载明“今收到友芳照相馆人民币柒佰叁拾伍元，原营业动迁户超面积0.613㎡×1,200元/㎡”，通过该收款凭证能够证实交款人系“友芳照相馆”；安达市房产管理局向法庭举证了动迁房屋回迁“接交书”，该证据证实房屋动迁前“友芳照相馆”承租安达市房产管理局房屋34.13平方米，动迁后房屋开发建设单位安达市房地产综合开发公司返还安达市房产管理局34.13平方米，通过该证据能够证实安达市房产管理局没有购买原营业动迁户超面积的0.613平方米房屋，根据高英及安达市房产管理局向法庭举证的以上证据能够认定“友芳照相馆”购买了安达市万米楼下东起12门0.613平方米的房屋。高英申请证人青玉贵、闫某出庭作证，两位证人均证实其分别与“友芳照相馆”系动迁前左右两侧相临的邻居，“友芳照相馆”系高英个人开办，高英并向法庭举证了退休证书，证实其系安达市曙光照相馆退休职工，具备开办照相馆的技能，且通过安达市房产管理局向法庭举证的动迁房屋回迁“接交书”，能够证实案涉房屋（34.13平方米）动迁前的承租人系“友芳照相馆”的开办人，亦能证实动迁后“友芳照相馆”的开办人已回迁至安达市万米楼下东起12门房屋，根据高英及安达市房产管理局向法庭举证的以上证据以及高英对该案涉房屋占有使用近三十年的实际状况，可以认定高英是“友芳照相馆”的开办人。安达市房产管理局向法庭举证了《关于对安达市房产管理局公、私共有产权营业房屋11户确定拍卖底价项目资产评估报告书》，该报告书系安达国惠资产评估事务所接受安达市房产管理局的委托，对安达市房产管理局公、私共有产权的11户营业房屋拍卖底价作出的评估结论，该报告书的附件中附有《安达市房产管理局关于出售公、私共有产权营业房屋的情况汇报》、《安达市房产管理局公、私共有营业房屋明细表》、《安达市人民政府办公会议纪要》，以上证据能够证明安达市房产管理局对外出售的是公、私共有产权营业房屋，案涉房屋包括在对外出售的11户公、私共有营业房屋内；能够证明安达市房产管理局对外出售房屋前知道案涉房屋系公、私共有产权营业房屋，且根据安达市房产管理局向法庭提供的在安达广播电视台发布的《拍卖公告》、安达市公证处的《公证书》及对外拍卖《声明》（第三人赵彬在该声明上签名，并注“已阅读”）的内容，亦均能够证明安达市房产管理局对外出售房屋前知道案涉房屋系公、私共有产权营业房屋。综上，通过高英及安达市房产管理局的举证材料，能够形成完整的证据链条，证实高英开办的“友芳照相馆”购买了安达市房地产综合开发公司开发建设的安达市万米楼下东起12门0.613平方米的房屋，高英系该0.613平方米房屋的所有权人。高英（所占份额0.613平方米）与安达市房产管理局（所占份额34.13平方米）是安达市万米楼下东起12门房屋的共有人。本案争议的第二个焦点是高英是否对安达市万米楼下东起12门34.13平方米的房屋享有优先购买权。安达市房产管理局系案涉房屋（34.13平方米）的所有权人，有权利对其自有的房屋份额进行出售，但无论釆取何种出卖形式，包括对外拍卖，均应将出卖后的转让价格、价款履行方式及期限等通知共有人，征询共有人是否行使优先购买权，只有在共有人明确表示放弃购买或在法定期限内未主张权利的情形下，才可以实际出卖给他人。现安达市房产管理局已将案涉房屋出售给第三人赵彬，未将出卖后的转让价格、价款履行方式及期限等通知共有人，高英现向本院提起诉讼，主张优先购买权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买的权利”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十二条第一款“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该份额的，应予支持”的规定，高英作为安达市万米楼下东起12门房屋的共有人，主张优先购买权符合法律规定。高英对安达市万米楼下东起12门34.13平方米的房屋享有优先购买权。综上所述，高英与安达市房产管理局系安达市万米楼下东起12门房屋的按份共有人，高英对安达市万米楼下东起12门34.13平方米的房屋在同等条件下享有优先购买的权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十条、第十二条第一款规定，判决如下：一、高英对安达市万米楼下东起12门34.13平方米的房屋在同等条件下享有优先购买权；二、安达市房产管理局在本判决生效后10日内，将安达市万米楼下东起12门34.13平方米的房屋转让给高英（转让价格240，000.00元）。案件受理费25.00元，由安达市房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  马春梅二〇一八年五月七日书记员  孟艳霞