广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初43号 原告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区****西。 法定代表人：李忠飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董茜，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗平，该公司员工。 被告：张银甫，男，1969年7月3日出生，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：任泺璇，广西海狮律师事务所律师。 原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）与被告张银甫商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾飞龙公司的委托诉讼代理人董茜、罗平，被告张银甫的委托诉讼代理人任泺璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求,请求法院判令：1.被告支付逾期支付购房款违约金43623元（以393000元为基数，按每日万分之五，从2017年3月24日起暂计至2017年10月31日止）；2.被告承担诉讼费及其他费用。事实和理由：2014年4月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定被告向原告购买腾飞广场7号楼1单元1801室，房屋总价为562552元。涉案合同第七条约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，合同约定买受人逾期支付购房款超过60天后，……合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。被告已交付首付款169552元，余款39.3万元通过银行按揭贷款的付款方式。截至原告起诉时，被告未能办理银行按揭贷款，也未按照约定与原告就新的付款方式协商一致。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告辩称，1、被告没有构成逾期付款的违约责任，不存在违约行为；2、被告享有不安抗辩权，可以终止履行；3、即便认为被告存在违约行为，原告主张违约金过高，请求法庭调低违约金的计算方式。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：对原告提供的证据3即《商品房买卖合同》，原告出具该证据的原件且与本案查明的事实有关，予以采信；对原告提供的证据4、证据6的两份催款公告，原告采取报纸公告付款的通知与合同约定的关于送达即向被告预留的通讯地址发出书面通知的约定不符，对该证据不予采信；对原告提供的证据5即EMS快递单及回执，该证据证实原告向被告在《商品房买卖合同》中预留的地址送达了《催款律师函》的事实，予以采信。对被告提供的证据1（2015）防市民三初字第30号民事判决书、证据2（2015）桂民二终字第27号判决书的真实性予以采信；对被告提供的证据3，与本案无关，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（已备案）。该合同约定被告向原告购买位于防城港市港口区，面积为89.54平方米，总价款为562552元。涉案合同附件五关于付款方式及期限约定了买受人同意选择银行按揭付款的方式，具体为：（1）买受人在2014年4月28日签署本《商品房买卖合同》当日交纳首期款，占总房款的30%计169552元，已付定金抵作首付款；（2）余款占全部房价款的70%计39.3万元整，此款由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款。出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定……。如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客服部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款30%的违约金……。同时，合同第七条（2）约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条适用范围为采用各类分期付款的买受人。逾期应付款指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。银行按揭方式或住房公积金贷款方式的违约责任详见附件五。合同第八条约定了出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》并经验收合格及符合合同约定的的商品房交付买受人使用；但买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同附件四对通讯及交楼相关补充条款约定了任何通知、付款要求或各种通讯联系只要按照买受人预留的通讯地址和电话号码发送，应视作在相应日期送达，同时为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送交楼等本项目所有买受人的统一通知时可采取报纸上发布公告的方式，出卖人在防城港市主要报纸上发布公告的，视为已向买受人送达通知。 2017年3月20日，原告通过EMS快递向被告在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址邮寄《催款律师函》，2017年3月23日，该《催款律师函》被他人签收。 另查明，原告自认2014年4月28日，被告向其交纳首付款169552元。 本院认为，一、关于违约金的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。基于被告未能按照涉案合同附件五约定的贷款期限内完成申请贷款以支付剩余购房款，也没有履行支付总房价余款的义务，已属违约。根据《商品房买卖合同》中第七条的有关约定，被告逾期付款超过60日后，原告要求合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。本案中，被告虽于2017年3月23日未收到原告向其发出的《催款律师函》，但该地址是其预留在《商品房买卖合同》中的地址，则本院认定原告向被告送达了告知被告支付房款的事实。原告未提供《催款律师函》的内容，但应为被告预留了十天的合理时间给被告与原告协商付款事宜。该合理时间认定为被告应当收到该《催款律师函》的次日起十日内（2017年3月24日至4月5日）。那么，被告逾期支付款项的时间应从2017年4月3日计算。另因被告对该违约金提出异议，认为违约金过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑被告逾期付款行为给原告造成的损失及被告的过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期付款违约金的计算标准调整为每日应付房款万分之壹向原告支付违约金，即被告应向原告支付从2017年4月3日起暂计至2017年10月31日按逾期应付款每日万分之壹的违约金即8331.6元。 二、关于其他费用的问题。原告未举证证实被告需承担其他费用及费用的具体金额。对该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张银甫在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司支付违约金8331.6元； 二、驳回原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费890.58元，由被告张银甫负担170.1元，原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担720.48元。 上述债务，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后7日内预交上诉费890.58元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  方 爵 人民陪审员  唐毓瑾 人民陪审员  何水清 二〇一八年五月三十一日 书 记 员  覃 艺