福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0583民初8252号 原告：王冬青，女，1982年1月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：黄建新，福建正成功律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：高思华，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 被告：南安市中宇房地产开发有限公司，住所地南安市仑苍镇园头工业区。 法定代表人：洪煌耀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄金枝，福建竞得律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘振忠，福建竞得律师事务所执业律师。 原告王冬青因与被告南安市中宇房地产开发有限公司（以下简称“中宇房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告中宇房地产公司申请委托鉴定，后未按时预交鉴定费用，视为撤回鉴定申请。原告王冬青及其委托诉讼代理人高思华，被告中宇房地产公司的委托诉讼代理人黄金枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王冬青向本院提出诉讼请求：1.中宇房地产公司支付王冬青逾期交房的违约金104284元，违约金以王冬青已交房款578149元的日万分之二计算，自2014年10月10日起计算至2017年3月27日止。2.中宇房地产公司支付王冬青逾期办理房屋权属证书的违约金4872元，违约金以王冬青已交房款578149元的0.01%计算，自交房后九十日即2017年6月26日起计至2017年9月18日止。3.中宇房地产公司支付其占用王冬青所缴契税、印花税等资金19647元的利息4715元，利息自2013年9月24日起计至起诉之日止。4.中宇房地产公司承担本案商品房的测绘费300元。审理中，王冬青自愿撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2013年9月24日，王冬青、中宇房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定王冬青购买中宇房地产公司开发建设的位于南安市定名为中国水暖城三期第x幢x层x号店，总价款为578149元。合同签订后，王冬青依约于2013年9月24日向中宇房地产公司支付了全部购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，交房期限至2013年12月31日，但因中宇房地产公司的原因，实际到2017年才符合交房条件。至2017年3月27日，王冬青与中宇房地产公司才完成交房，因此中宇房地产公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同第九条及第十四条约定，因中宇房地产公司的原因，至2017年9月18日，中宇房地产公司才协助王冬青办理房屋权属证书，故中宇房地产公司应赔偿王冬青逾期办理权属证书的违约金。另，中宇房地产公司在签订合同时要求王冬青支付办理分户产权证时才应交的契税、印花税等费用，合计19647元。但由于中宇房地产公司的原因导致王冬青到2017年9月份才开始办理权属证书，因此，中宇房地产公司长期无理由占用王冬青的该部分资金，依法应支付资金占用期间的利息，以及本应由中宇房地产公司支付的房屋测绘费，因中宇房地产公司未按规定缴纳，导致王冬青先行支付的测绘费，依法应由中宇房地产公司支付给王冬青。 中宇房地产公司答辩称，王冬青的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回王冬青的全部诉讼请求。一、中宇房地产公司认为应当驳回王冬青的第一项诉讼请求。讼争店面于2014年6月10日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收合格，于2015年2月12日经消防验收合格，根据《商品房买卖合同》第八条的规定已符合交房条件。中宇房地产公司于2014年6月8日用EMS快递书面通知王冬青于2015年2月25日交房，2015年间、2016年间又多次电话通知王冬青前往办理交房手续，但是王冬青以各种借口为由拒不前往办理，因此，不能按时交房后果应由王冬青自行承担，与答辩人无关，所以从2015年2月25日起至实际交房之日止，中宇房地产公司不承担逾期交房的违约责任，也不应承担该期间的逾期交房违约金。对于王冬青主张的从2014年10月10日起至2015年2月25日期间的逾期交房违约金，已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才开始施行，该期间的违约金在《中华人民共和国民法总则》实施前，已超过两年的诉讼时效期间。本案的的逾期交房违约金是按日计算的，王冬青于2017年8月21日第一次向法院起诉立案，对于2015年8月20日之前的违约金请求，已超过两年的诉讼时效期间。中宇房地产公司有书面通知王冬青交房，这有EMS快递单及交房通知书为证。在书面交房通知后，中宇房地产公司于2015年间、2016年间多次电话通知王冬青前往办理交房手续，这有电话录音为证。即使中宇房地产公司是在不具备交房条件的情况下发出书面交房通知，在达到交房条件后只是电话通知，没有再以书面形式通知原告交房，也不能认定中宇房地产公司没有通知交房。《商品房买卖合同》虽约定应当书面通知，但是中宇房地产公司多次电话通知，王冬青也是认可接到电话通知，王冬青在接到电话通知时并未对通知形式提出异议，王冬青故意不前往办理交房手续，违背诚实信用原则。若王冬青对于中宇房地产公司的电话通知有异议，也应及时采取适当措施防止损失的扩大，但王冬青却没有采取适当措施，因此对于2015年和2016年电话通知之后的逾期交房违约金，王冬青无权主张，应当驳回。若法院认定中宇房地产公司没有通知交房，那么2015年10月1日前的逾期交房违约金也超过了两年的诉讼时效。 二、讼争店面于2017年3月14日已办理房屋所有权初始登记，中宇房地产公司于2017年3月14日已完成初始登记和协助办证的义务。按王冬青自述，讼争店面于2017年3月27日实际交付，王冬青于2017年9月18日已自行办理相关证件，这也说明中宇房地产公司早已履行了协助办证义务。因此，王冬青要求中宇房地产公司自2017年6月26日起支付逾期办证违约金不能成立。2017年8月29日，中宇房地产公司再次通过报纸的方式书面通知办证，因此，2017年8月29日之后的逾期办证违约责任，中宇房地产公司不再承担。 三、契税、印花税等款项是王冬青委托中宇房地产公司代为向有关政府部分代交相关税费，是属于委托代理关系，与本案商品房销售合同纠纷，是两个不同法律关系，王冬青应另行提起诉讼，王冬青无权一并提起诉讼，应驳回王冬青的该项起诉。即便法院认为本案可以一并审理，但是双方并没有约定委托办理的期限，王冬青在起诉前也没有要求中宇房地产公司向政府有关部门缴交，因此王冬青无权要求中宇房地产公司支付利息。同时，由于王冬青拒不办理相关手续，而导致无法向有关政府部门交纳，所以王冬青要求中宇房地产公司支付契税、印花税等款项的占用利息理由不能成立，应驳回王冬青的第三项诉讼请求。 四、王冬青提供的《收款收据》不具有客观性、合法性，不能作为本案的定案依据。即便存在测绘费，也应由王冬青自行承担，双方合同没有约定商品房内部的测绘费应由中宇房地产公司负担。根据《房产测绘管理办法》第十条规定“房产测绘所需费用由委托人支付”。讼争店面是王冬青个人申请办证和委托测绘公司测绘，因此，应当由王冬青自行承担测绘费。 五、中宇房地产公司确实是2017年3月27日将本案讼争的店面交付王冬青，但是双方没有办理书面的交房手续，王冬青提供的《交房通知书》、《楼房接受证明书》、《三期房产验收确认书》均是王冬青伪造，没有中宇房地产公司的盖章确认，不具有真实性，不能作为本案定案依据，应不予认定。 本院经审理认定事实如下：中宇房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发及销售的有限责任公司，并取得中国水暖城三期项目的商品房预售许可证。2013年9月24日，王冬青与中宇房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，王冬青向中宇房地产公司购买址在南安市中国水暖城三期第x幢x层x号店，建筑面积共76.17平方米，单价为每平方米7590.25元，总金额578149元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事宜在合同附件六中另行约定……合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事宜在合同附件六中另行约定。合同签订后，王冬青支付中宇房地产公司购房款578149元，中宇房地产公司于2013年9月24日收取了王冬青讼争店面的契税17344元、印花税289元。本案工程于2014年6月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2015年2月12日经消防验收合格。2017年3月27日，中宇房地产公司将讼争店面交付给王冬青。中宇房地产公司于2017年3月14日办理本案建筑项目的不动产权初始预登记。2017年8月31日，王冬青缴纳了讼争店面的契税17344.47元，印花税289.1元。王冬青于2017年9月18日向南安市房屋交易管理中心申请办理讼争店面的不动产权证，于2017年10月12日取得讼争店面的不动产权登记。王冬青于2017年8月9日向本院提起诉讼，于2017年9月26日提出撤诉申请，本院于同日作出民事裁定书，准许王冬青撤诉。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王冬青提供的落款时间为2014年6月10日，通知交房时间为2014年6月15日的《交房通知书》，以及中宇房地产公司提供的落款时间为2014年6月8日，通知交房时间为2015年2月25日的《交房通知书》，中宇房地产公司主张其于2014年6月8日邮寄了《交房通知书》一份，通知王冬青于2015年2月25日前来办理交房手续，而王冬青承认其确实于2014年间收到过一份中宇房地产公司邮寄的《交房通知书》，该《交房通知书》通知的交房时间为2014年6月15日。因中宇房地产公司通知交房的《交房通知书》系邮寄给王冬青，该《交房通知书》的原件应在王冬青处，中宇房地产公司处的应为复印件或存根。因此，王冬青与中宇房地产公司各自提供的《交房通知书》中仅可能有一份为真实有效的。中宇房地产公司对王冬青提供的《交房通知书》真实性提出异议，并对《交房通知书》中落款处的公章申请鉴定，本院也依法委托鉴定机构进行鉴定，但是中宇房地产公司未按时缴纳鉴定费用，视为撤回鉴定申请，应承担举证不能的法律后果，因此，本院对于王冬青提提供的《交房通知书》真实性予以认定，对中宇房地产公司《交房通知书》真实性，不予认定。王冬青提供的《交房通知书》可以证明，2014年6月间，中宇房地产公司通知王冬青于2014年6月15日前来办理讼争店面的交房手续。2、中宇房地产公司提供的《录音》，王冬青虽对录音中的声音是否是其本人的未予确认，但其也未申请鉴定。且王冬青表示其确实与中宇房地产公司的工作人员陈福泉发生过上述对话。因此，本院对于该录音的真实性予以认定。上述证据可以证明，中宇房地产公司于2014年曾书面通知王冬青交房，2015年间、2016年间也曾电话通知王冬青前来交房，王冬青在录音中对上述事实也予以承认。3、关于本案通知交房时间认定的问题。本院认为，中宇房地产公司虽于2014年6月间书面通知王冬青于2014年6月15日前来办理讼争店面的交房手续，但本案工程于2015年2月12日才经消防验收合格。因此，中宇房地产公司于2014年6月间的书面通知未完成其通知交房的义务，其应于讼争店面符合交房条件（即2015年2月12日）后，再次通知王冬青办理交房手续。中宇房地产公司主张其虽未再次以书面形式通知王冬青交房，但其于2015年间及2016年间均有电话通知王冬青前来交房，王冬青也予以确认。因此，中宇房地产公司已通过电话通知的方式完成了其通知交房的义务。因中宇房地产公司应承担通知交房时间的举证责任，中宇房地产公司未能举证证明其是于2015年2月12日之后通知王冬青交房，应承担举证不能的法律后果，因此，本院对于其2015年间的通知，不予认定。至于中宇房地产公司于2016年间再次电话通知王冬青交房，因其未能证明电话通知的具体日期，应承担举证不利的法律后果，因此，本院根据双方的举证责任，认定中宇房地产公司于2016年12月31日通知王冬青办理讼争店面的交房手续。4、关于中宇房地产公司是否完成协助办证义务的问题。中宇房地产公司虽主张其于2017年3月14日已完成本案建筑项目的不动产权初始预登记并完成了讼争店面的协助办证义务，但没有提供证据予以证明，故对于该主张，本院不予采信。中宇房地产公司主张其于2017年8月29日再次通过报纸刊登办证通知，也未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认定，中宇房地产公司未通知王冬青办理讼争店面的不动产登记手续，但因王冬青于2017年9月18日向南安市房屋交易管理中心申请办理讼争店面的不动产权证，因此中宇房地产公司的协助办证义务于2017年9月18日完成。 本院认为，中宇房地产公司依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，王冬青向中宇房地产公司购买址在南安市中国水暖三期第x幢x层x号店面，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王冬青与中宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中宇房地产公司应当在2013年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付王冬青使用。本案工程于2014年6月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2015年2月12日经消防验收合格。中宇房地产公司于2016年12月31日才通知王冬青交房，中宇房地产公司已构成逾期交房。因中宇房地产公司逾期交房超过90日，王冬青要求继续履行合同，按照合同约定，中宇房地产公司本应自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每日按王冬青已付购房款578149元的0.02%计算支付逾期交房违约金。但因王冬青于2017年8月9日才向本院起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，故对于2014年1月1日至2015年8月8日期间的逾期交房违约金，因超过诉讼时效，依法不予保护。因此，中宇房地产公司应自2015年8月9日起至2016年12月31日止，每日按王冬青已付购房款578149元的0.02%计算支付逾期交房违约金。王冬青诉讼请求中，符合法律规定的部分即自2015年8月9日起至2016年12月31日止，每日按王冬青已付购房款578149元的0.02%计算的逾期交房违约金59087元，本院依法予以支持；超出的部分，缺乏事实及法律依据，予以驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因中宇房地产公司原因，王冬青不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，王冬青不退房，因中宇房地产公司应自逾期之日起每日按王冬青已付款的0.01%向王冬青支付违约金。中宇房地产公司于2017年3月27日将讼争店面交付给王冬青，至2017年9月18日才完成讼争店面的协助办证义务，其行为已构成逾期协助办理不动产权登记，应承担相应的违约责任。中宇房地产公司协助办证的时间应为实际交付时间2017年3月27日后90日即2017年6月25日内，中宇房地产公司应自逾期之日即2017年6月26日起至2017年9月18日止支付王冬青，每日按578149元的0.01%计算的逾期办证违约金4914元。现王冬青自愿请求中宇房地产公司支付自2017年6月26日起至2017年9月18日止，每日按已付款578149元的0.01%计算的违约金4872元，合理合法，依法予以支持。本案为商品房销售合同纠纷，王冬青请求中宇房地产公司支付其占用契税、印花税等资金19647元的自2013年9月24日起至起诉之日止的利息4715元，没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市中宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付王冬青自2015年8月9日起至2016年12月31日止，每日按王冬青已付购房款578149元的0.02%计算的逾期交房违约金59087元； 二、南安市中宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付王冬青自2017年6月26日起至2017年9月18日止逾期协助办证违约金4872元； 三、驳回王冬青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2578元，减半收取计1289元，由王冬青负担564元，南安市中宇房地产开发有限公司负担725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 代理审判员  倪丽端 二〇一八年五月十五日 书 记 员  杨玲娥 速 录 员  尤海棠 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 --