吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书(2014)白洮民二初字第140号原告郭廷义、赵文玉等23人（祥见名单）委托代理人李晶，系吉林通业律师事务所律师。被告白城市新世纪购物广场业主委员会法定代表人郑元丽，系主任。被告白城市新天地物业管理有限责任公司法定代表人谢表昌，系经理。被告韩明，现住白城市。委托代理人时国峰，系吉林巩固律师事务所律师。委托代理人张伟杰，系吉林巩固律师事务所律师。原告郭廷义、赵文玉等23人诉被告白城市新世纪购物广场业主委员会、被告白城市新天地物业管理有限责任公司、被告韩明租赁合同纠纷一案，本院受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晶，被告白城市新世纪购物广场业主委员会法定代表人郑元丽、被告白城市新天地物业管理有限责任公司法定代表人谢表昌、被告韩明及委托代理人时国峰、张伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭廷义、赵文玉等23人诉称，于2011年1月29日三被告签订公共面积出租及管理协议，履行的时间为2014年5月18日起至2017年5月17日止，因为业主委员会依法改选后，原告发现三被告侵犯了业主的财产利益，理由如下：1、三被告于2011年1月29日签订2014年5月18日起至2017年5���17日履行的协议，此协议从时间年限看超越代理权，违反了《合同法》第49条规定，而且有欺诈行为，应依法撤销。2、二被告无代理权。一是业主委员会委召开业主大会，未征求业主意见，擅自主张违反了《物业管理条例》第15条规定；二是物业公司物业服务委托合同约定，服务委托终止时间为2014年5月17日，而三被告履行时间为2014年5月18日，服务委托已终止，不能代表原告行使出租权。3、二被告出租的公共面积是业主共有财产，收入应归业主所有，业主有知情权，三被告违反了《物业管理条例》第55条规定，而且此收入个人私自占有。4、三被告所签订的合同严重显失公平，租金前三年为1.5万元，而次合同续签时改为1万元，违反合同法第54条规定，应依法撤销。综上所述，三被告的行为违反了法律的规定，侵犯了全体业主的共同利益，并且以欺诈的手段将协议的时间提前三年之久，三年后再履行，而且租金严重显失公平，窃取了全体业主的合法财产，其行为严重违法，故原告请求依法撤销。被告白城市新世纪购物广场业主委员会辩称，2014年1月1日开始接收的，2014年5月17日已经解聘了新天地物业公司。被告白城市新天地物业管理有限责任公司辩称，对合同不知情。被告韩明辩称，诉讼主体存在错误，诉讼请求的依据存在错误，合同不存在显失公平的事由。不同意撤销合同，要求驳回原告诉讼。根据原告的诉讼请求和理由，各被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点是：1、原告是否具备主体资格。2、原告要求撤销合同的理由是否符合法律规定。原、被告对本庭归纳的争议焦点异议和补充。原告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、公告、法人代���证明各一份。证明原告主体资格都适合。被告被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。被告韩明质证有异议，认为不能证明主体资格。2、合同一份。证明物业服务合同到期。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。被告韩明质证有异议，认为是否解除我们不知道，与我们无关，不具备法定效力。3、大会决议一份。证明与新天地物业公司解聘。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。被告韩明质证有异议，认为解除不影响出租的效力。4、2011年1月29日公共面积出租协议一份。证明被告在物业服务委托合同到期后又签订的3年出租事项，被告没有代理权。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。被告韩明质证本身无异议，对证明问题有异议，认为此协议是双方认可签订的，合同对双方有约束力。5、贺成房地产评估报告一份。证明2、4号门的实际租金数额。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。被告韩明质证有异议，认为该评估对象是不客观的，参照的是2号门4.5延长米，与实际差了1米。价格也不符，要求对评估师出庭接受质询，估价的时间是2014年8月15日，签订合同的时间是2011年签订的。被告韩明为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、公共面积出租及管理协议。证明1、期限为3年；2、租金1万元；3、新世纪���司、新天地物业公司都是有权对外签订合同，对三方都有约束力。原告质证认为，对本身无异议，对证明问题有异议，新天地物业公司没有代理权。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。2、收据一份。证明新天地物业公司收取了协议中1万元的管理费及物业费已经收取完了。原告质证有异议，认为根据评估结论相对应的显示了合同显失公平。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。3、与何晓奇管理协议一份。证明经营期限3年，收费4，000.00元，说明收取的费用比我们低。原告质证对本身无异议，对证明问题有异议，认为2010年签订的，时间不对称，此证据是2层，我们是一层没有可比性。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。4、照片5张。证明贺成的评估不符合实际情况。原告质证认为，承租的是屋里的产权，外面的是公摊面积。被告白城市新世纪购物广场业主委员会质证，认为公摊面积是过道，墙也是公摊面积。被告白城市新天地物业管理有限责任公司质证，认为证据本身无异议，对证明问题不知情。5、3份房屋租赁书。证明精品屋的才1.2万元，评估价格不真实。原告质证有异议，对真实性有异议，时间为2012、2011年，时间不对称。被告白城市新世纪购物广场业主委员会质证无异议，不知情。被告白城市新天地物业管理有限责任公司质证对证据本身无异议，对证明问题不知情。6、孙海平等业主委员会的证言一份。证明没有从业主委员会那里分到一分钱的利益。原告质证有异议，与本案无关。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议。被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司未向法庭提供证据。原告向法庭提供的证据1、公告、法人代表证明各一份；2、合同一份；3、大会决议一份；4、2011年1月29日公共面积出租协议一份；5、贺成房地产评估报告一份。上述证据经被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证无异议，经被告韩明质证对证据的真实性无异议，虽对证明的问题有异议，但未提出反驳的证据及事实与理由推翻上述证据，且上述证据均为书证，符合证据规则规定，故，本院予以采信。被告韩明向法庭提供的证据1、公共面积出租及管理协议；2、收据一份；3、与何晓奇管理协议一份；4、照片5张；5、3份房屋租赁书；6、孙海平等业主委员会的证言一份。上述证据经被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司质证对证据的真实性无异议。经原告质证对证据的真实性无异议，虽对证明的问题有异议，但未提出反驳的证据推翻上述证据，上述证据符合证据规则规定，故，本院予以采信。经审理查明，郭廷义、赵文玉等23名原告均系白城市新世纪购物广场业主。被告白城市新世纪购物广场业主委员会是经全体业主选举依法成立的。2012年4月16日白城市新世纪购物广场业主委员会与白城市新天地物业管理有限责任公司签订物业服务委托合同一份。合同约定物业管理期限为三年，于2011年5月18日至2014年5月17日。2011年1月29日被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司与被告韩明签订公共面积出租及管理协议一份。协议约定：“一、甲方将新世纪购物广场一层前座一层2#门内北侧，商业功能为纱巾、小白、十字绣。租赁期限为三年，从2014年5月18日起至2017年5月17日止。二、租金及管理标准：10，000.00元。乙方不得以任何借口拖欠或拒交，否则甲方有权解除合同另行出租。”2014年5月9日被告白城市新世纪购物广场业主委员会召开业主大会，形成了解聘新天地物业管理有限公司业主代表大会决议。决议内容如下：“新世纪购物广场业主委员会与新天地物业管理有限责任公司签订的《物业服务管理合同》于2014年5月18日到期。为了维护业主的根本利益，我们有义务选择服务质量高，业主信得过、满意的物业服务管理公司，为此，现决定与新天地物业管理有限责任公司的物业法务合同。按照《物业管理条例》的规定，选聘新的物业管理服务公。在新的物业服务管理有限公司选聘上任前，由新世纪购物广场业主委员会代行物业管理服务工作。新的物业管理有限责任公司选聘上任后，新世纪购物广场业主委员会及时完成交接工作。”2014年新世纪购物广场业主委员会对业主委员会成员进行改选，原告发现三被告侵犯了业主的财产利益。理由为：“1、三被告于2011年1月29日签订2014年5月18日起至2017年5月17日未在委托合同时间内；2三被告所签订的合同严重显失公平，租金前三年为1.5万元，而次合同续签时改为1万元。”2014年9月3日被告新世纪购物广场业主委员会委托了白城市贺成房地产估价有限责任公司对被告韩明承租的新世纪购物广场一层前座一层2#门内北侧相同阶段柜台进行了评估，结论为：年租金为1.5万元。上述事实有原���被告陈述、书证为凭，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，郭廷义、赵文玉等23名原告均系白城市新世纪购物广场业主，2011年1月29日被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司与被告韩明签订公共面积出租及管理协议一份，将新世纪购物广场一层前座一层2#门内北侧租给被告韩明。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该公共面积与原告有法定的利害关系。原告作为诉讼主体，主张权利，符合法律规定。2012年4月16日白城市新世纪购物广场业主委员会与白城市新天地物业管理有限责任公司签订物业服务委托合同一份。将新世纪购物广场的物业管理由白城市新天地物业管理有限责任公司管理。三被告签订公共面积出租及管理协议是于2011年1月29日，约定租赁的时间是2014年5月18日起至2017年5月17日止。被告白城市新世纪购物广场业主委员会与白城市新天地物业管理有限责任公司虽超出了委托权限，但租赁合同已实际履行，该合同应为有效合同。该合同约定租期为三年，租金为10，000.00元。根据2014年9月3日被告新世纪购物广场业主委员会委托了白城市贺成房地产估价有限责任公司对被告韩明承租的新世纪购物广场一层前座一层2#门内北侧同节柜台进行了评估，年租金为1.5万元，三年租金合计应为4.5万元。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。”从三被告签订合同的租金��数额看，与实际租金差距之大，明显显失公平，故，原告主张撤销三被告于2011年1月29日签订公共面积出租及管理协议，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条和《中华人民共和国物权法》第七十条规定的规定，判决如下：撤销被告白城市新世纪购物广场业主委员会、白城市新天地物业管理有限责任公司、韩明于2011年1月29日签订公共面积出租及管理协议。案件受理费50.00元由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长  姚宏蕴审 判 员  张志远人民陪审员  时濛濛二〇一五年二���十二日书 记 员  贾冬梅