云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0821民初185号 原告：张学荣，男，汉族，1965年4月5日生，个体户，住宁洱哈尼族彝族自治县。 委托诉讼代理人：鲁明，宁洱县茶邑法律服务所法律工作者。 特别授权代理。 被告：中国人民解放军78322部队。 住所地：宁洱县宁洱镇凤鸣路10号。 法定代表人：刘玉伟，78322部队部队长。 委托诉讼代理人：邹德霖，该部队政治处主任，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李康，该部队管理处助理员，特别授权代理。 原告张学荣与被告78322部队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告张学荣及其委托诉讼代理人鲁明，被告委托诉讼代理人邹德霖、李康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张学荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因房屋租赁合同投资给原告造成的损失562500元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月22日，原告与被告在平等自愿的基础上，共同协商后签订房屋租赁合同，被告自愿将位于宁洱县成滇字第5253A号房屋建筑面积400平方米、场地面积800平方米出租给原告使用，租赁期限自2012年1月22日起至2021年1月22日止，具体内容详见合同书。合同签订后，因被告出租给原告的房屋及场地年久失修需要修善，经被告同意后，原告投资1687500元就出租房屋及场地进行了改建，提高了出租房屋及场地的使用价值，原告使用五年后，被告于2018年2月7日向人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，其行为严重侵害了原告人的合法权益，原告人不同意解除租赁合同。因为原告投资1687500元改建出租房屋及场地是按租赁合同计划经营九年，按九年计算平均每年投资比例为187500元，租赁合同还有三年的期限才到期，租赁合同未到期给原告人造成投资损失共计562500元，为维护原告人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的规定特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告赔偿原告三年投资补偿款562500元。 被告中国人民解放军78322部队辩称，一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判文书生效后再行起诉，构成重复起诉。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。根据宁洱县人民法院民事判决书（2018）云0821民初88号之陈述：对于被告（张学荣）要求原告（78322部队）给予至少40万元补偿费的答辩主张，原告不同意补偿，加之被告在本案中未提供证据加以证明，故本院不以支持。在（2018）云0821民初88号案件中法院已明确驳回张学荣要求78322部队补偿至少40万元补偿费的答辩主张，故该案中原告主张不成立。二、部队全面停止有偿服务活动属于国家和军队政策法规重大调整，部队已于2016年3月份开始就多次通知承租方要求其尽快关停腾退。按照合同条款第九条第一、第二、第四条之规定，合同解除，双方均不承担责任，故要求部队赔偿其损失的说法不成立。三、2015年1月22日部队与张学荣在公正、平等的基础上签订了租期一年的合同，新合同双方并未约定相关补偿的问题。新合同取代老合同，新合同早已于2016年1月22日到期。根据以上陈述，答辩人认为：法院应驳回张学荣请求部队赔偿因停止租赁造成的损失共计562500元，且诉讼费应由78322部队承担的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提供三组证据，1、合同编号：成[2012]076225号军队房地产租赁合同1份，欲证明(1)、原、被告在公平自愿的原则下于2012年1月22日签订合同；(2)、原被告租赁合同期限是9年，并不是签订新合同后，前合同就失效；(3)、在签订合同后的附属条款明确规定原告有优先续签权；(4)、房屋为一年一续签；(5)、在合同期限内投资的建筑物，因被告方提前要求解除合同，应当由被告方进行补偿。2、收据12张，欲证明原、被告签订合同后，原告对房屋改建投资的款项，共计1687500元。3、2014年1月22日签订的成滇[2014]076225号军队房地产租赁合同1份，欲证明原、被告双方第一份合同签订后，为按照管理上规定，所以按照第一份合同的附加合同进行一年一续签，该份是2014年签订的，2013年的没带。被告对原告提交的第1组证据的证明内容不予认可。认为该组证据是曾经生效过但已经被替代的合同，就合同第九条规定，因不可抗力的原因造成损失的，双方不承担责任，由于后来又签订了合同该合同就失效。对第2组证据的真实性、合法性不予认可，认为该组证据是违法证据，是违规使用发票收据，不能客观真实的反应其交易行为。对第3组证据的合法性和证明内容不予认可，认为合同要素不全，证据链缺失。被告向本院提交3组证据，1、中国共产党中央军事委员会（通知）1份，欲证明：该份证据反映了军队政策性变化，发生了不可抗力的原因，合同解除条款中在新合同内容中都有，在合同第九条第四项中，因不可抗力的原因以及国家和军队政策、法规重大调整，造成合同无法继续履行的，双方均不承担责任。2、2015年1月22日签订的成滇[2015]076323号军队房地产租赁合同，该合同是双方在平等的原则下签订的正式合同，该份合同签订后，于2012年签订的合同已经失效，并不是补充协议。3、(2018)云2821民初88号民事判决书1份，欲证明原告的主张不能一事二理。原告对被告提交的第1组证据的真实性和证明内容不予认可，认为该组证据是复印件，文件精神不属于军事需要和不可抗力，而是军队内部管理混乱为整改而发的通知，已经到期的合同不能再续签，不能证明是不可抗力的因素。对第二组证据的真实性无异议，但对证明内容不认可，认为2012年签订的合同并没有失效，合同要终止应当签订终止协议。在老合同便于管理的情况下，才一年一续签，租金是在老合同的基础上按10％递增的。对第3组证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容不认可。对判决书的内容仅是被告的答辩，被告因没有提出反诉，所以法院没有支持，不存在一事二理。本院依职权制作的现场堪验笔录及现场建筑物照片，双方均无异议。 本院认为，原告提供的第1、3组证据成〔2012〕076225号《军队房地产租赁合同》(以下称第一份合同)，成滇〔2014〕076225号《军队房地产租赁合同》(以下简称第二份合同)，分别反映2012年1月22日原告与被告签订第一份合同，被告将位于宁洱县的房屋建筑面积400m，土地面积800m，租赁用途是经营汽车配件及修理，租赁时间为2012年1月22日至2021年1月22日止，租金每年6万元。第一份合同中备注合同期满后在在同等条件下原告有优先续签权；合同每年续签一次；房租以三年为周期递增7％；乙方在合同期限内投资的建筑物，合同到期后归甲方所有。2014年1月22日原被告签订了第二份合同，履行期限为2014年1月22日至2015年1月22日，租赁地点、房屋和场地面积与第一份合同一致。该证据来源合法、真实，证明本案的相关事实，本院予以釆信。对原告第2组证据欲证明的改建房屋原告总投资1687500元，因没有相关部门的鉴定报告为依据，本院不予完全釆信。对被告提供的第1组证据《关于军队全面停止有偿服务活动的通知》，在合同第九条第四项中，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。同时在第一、二份合同中备注乙方在合同期限内投资的建筑物，合同到期后归甲方所有。按第一份合同现在尚未到期，但对提前交还建筑物怎样补偿双方未作约定，双方在履行合同过程中均没有过错，2016年后双方未一年一签是因为军队全面停止有偿服务活动，本院对该组证据不予完全釆信。对第2组证据要证明的内容，本院不予完全釆信，因为双方2015年1月22日签订成滇〔2015〕076323号军队房地产租赁合同后，2012年1月22日签订的合同并没有失效，合同要终止双方应签订终止协议。对于第三组证据，本院不予完全釆信；因在另一个案件中张学荣未提出反诉，且对房屋改建投资当时未提供证据，不存在一事两理的问题。本院调取的现场勘验笔录1份，双方无异议，本院对该证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年1月22日原告与被告在平等自原愿的基础上签订了成〔2012〕076225号军队房地产租赁合同，约定：被告自愿将位于宁洱县成滇字第5253A号房屋建筑面积400平方米、场地面积800平方米出租给原告使用，租赁期限为2012年1月22日至2021年2月22日。原告张学荣承租房地产后，因房屋及场地年久失修，于2013年间先后对租赁的房地产进行修缮、改建大门旁靠左边8格门面空心砖复合瓦房，大门旁靠右边建盖6格大玻璃门面的砖墙复合瓦房，大门内延伸18米建盖修车等用途的23格水泥砖彩钢瓦房，保留被告出租原样房3格门面，另对使用场地铺设水泥地板。后被告根据原成都军区文件要求，与原告协商签订成滇〔2014〕076225号、〔2015〕076323号军队房地产租赁合同，合同期限各调整为一年，年租金分别为66000元和72600元，其他合同内容与2012年合同内容一致。之后合同履行中，因国家政策调整，军队停止对外有偿服务，2016年1月22日后被告未再与原告续签租赁合同。2016年3月后，被告多次通知原告，出租的房地产要收回，要求其尽快腾退，原告同意搬迁腾退，但要求被告对其改建房地产投资给予补偿。原告因为与被告未谈妥搬迁补偿问题，于2018年4月3日向本院提起诉讼，请求被告给予经济补偿562500元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案属出租人将房地产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同纠纷。该租赁合同是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。现因国家政策性变化，发生不能避免并不能克服的客观情况，导致该合同不能继续履行，应解除双方2012年1月22日签订的房屋租赁合同。2016年3月因国家政策性变化，军队停止对外有偿服务活动，并通知原告要收回租赁房产，故原告向部队签订的合同（原签订9年的合同改为一年一签）无法再续签，导致原告不能继续履行合同。本院认为，合同解除后，原有的不动产包括改建、增建不动产部分，原告应原样全部退还被告；对于原告主张的补偿损失问题。因原告签订第一份合同后，对租赁房地产改建投资较大，在履行合同过程中并未违约，结合本案的特殊情况，本院酌情部分支持，由被告给予原告经济损失补偿费25万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告张学荣与被告中国人民解放军78322部队于2012年1月22日签订的成〔2012〕076225号《军队房地产租赁合同》。 二、由被告中国人民解放军78322部队于本判决生效后十日内给付原告张学荣经济补偿费25万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费计11300元，由原告张学荣负担6300元(已交)，由被告中国人民解放军78322部队负担5000元(款于收到判决书7日内交纳)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 (此页无正文) 审判长  马文品 审判员  孔广凤 审判员  段锦松 二〇一八年五月七日 书记员  赵浚宇