广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）万民初字第1188号原告莫少梅，退休人员。原告梁瑜霞。两原告委托代理人梁光彦，退休人员。被告广西海川房地产有限公司，住所地梧州市万秀区枣冲路64号☆。法定代表人陈瑜，经理。被告梧州茶城商业管理有限公司，住所地梧州市万秀区枣冲路64号水木蓝山14号楼1层☆。法定代表人覃鸿鹏，经理。原告莫少梅、梁瑜霞诉被告广西海川房地产有限公司（以下简称海川公司）、梧州茶城商业管理有限公司（以下简称茶城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁瑜霞及两原告的委托代理人梁光彦到庭参加诉讼，被告海川公司、茶城公司经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告莫少梅、梁瑜霞诉称，两原告于2008年5月向被告海川公司购买梧州市枣冲路64号水木蓝山7号楼地层11号停车库，同年5月28日原告分别与海川公司、茶城公司签订了《商品房买卖合同》、《委托出租协议书》，约定租赁期限：2008年5月27日至2013年5月27日止，五年租金共55584元，已在购房款里冲减。租赁期满后被告既没有按协议及《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准恢复原状，没有将停车库返还给原告，也没有支付占用停车库租金，损害了原告的合法权益。两被告名义上两个牌子，但两个公司内部人员是同一的。出卖屋是这一班人员，返租租赁亦属于同一班人员，两被告的行为是同一的。原告向法院起诉，请求判令两被告返还原告梧州市枣冲路64号水木蓝山7号楼地层11号停车库；支付2014年3月至2015年租金13808元，今后租金仍按上述标准计算至被告归还原告停车库时止；按《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准在案件判决生效后15天内恢复原状停车原状，即安装独立电表、水表和供水及排污管道设施。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、两原告的身份证复印件1份，证明其身份情况；2、梧房权证蝶山区字第××号、第××号房屋所有权证复印件、梧国用（2015）第00368号国有土地使用权证复印件各1份，证明出租房屋取得权属证书事实；3、《商品房买卖合同》复印件1份，《委托出租协议书》复印件1份，证明双方买卖停车库及返租的事实；4、海川公司支付租金的凭单复印1份，证明被告支付原告停车库租金的事实。被告海川公司未作书面答辩，也没有提供证据和出庭参加诉讼。被告茶城公司未作书面答辩，也没有提供证据和出庭参加诉讼。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下：2008年5月28日，原告莫少梅、梁瑜霞与被告海川公司签订《商品房买卖合同》1份，约定，原告向被告海川公司购买梧州市枣冲路64号水木蓝山7号楼地层11号房屋，该房屋的用途为车库，建筑面积17.37平方米，价款83376元。合同附件三载明商铺（车库）装修标准：地面：水泥砂浆抹面；预留排污口……供电系统：供电到户，每户独立电表；供水系统：预留供水接口，每户独立水表……同日，原告莫少梅与茶城公司签订了《委托出租协议书》，约定：原告购买上述车库，已付清合同总价款83376元，五年租金共55584元，已在购房总价款一次性冲减。租赁期限：2008年5月27日至2013年5月27日止，茶城公司每年支付原告租金11116.80元，五年租金已一次性支付等内容。双方因返还停车库及支付场地占用租金等问题发生纠纷，原告遂向本院提起民事诉讼并提出上述诉认请求，原告认为，两被告名义上两个牌子，但两个公司内部人员是同一的，出卖屋是这一班人员，返租租赁亦属于同一班人员，两被告的行为是同一的。原告认为双方所签订的合同名为委托租赁，实际是两被告租赁原告停车库，现租赁期已届满，被告应返还原告停车库；两原告称被告已付清2014年2月以前的租金，但2014年3月后的租金一直没有支付，至2015年6月为15个月，按每年租金11116.80元计，每月租金926.40元，15个月租金为13808元（926.40元／月×15个月=13896元，原告主张13808元），今后租金仍按上述标准支付至被告归还商铺日止。但对于租赁期满后，被告继续使用停车库的期限、月租金数额，双方没有书面合同，对于租赁关系，原告提供的证据《委托出租协议书》载明其只与茶城公司发生租赁关系，对于原告与海川公司的租赁关系问题，没有提供相应证据证明，原告提供海川公司在2013年8月22日出具的领款单载明：2013年7月28日至2013年8月27日租金668元，领款人莫少梅、梁光彦。原告称，根据《商品房买卖合同》附件三约定，被告交付停车库时应当配置的设施应予恢复，要求被告安装独立电表、水表和供水及排污管道设施。另查明，梧州市枣冲路64号水木蓝山7号楼地层11号停车库于2014年12月16日以莫少梅、梁瑜霞名义办理了产权登记，取得房屋所有权证，证号：梧房权证蝶山区字第××号、第××号，规划用途车库；2015年1月14日取得土地使用权证，证号：梧国用（2015）第00368号。再查明，广西海川房地产有限公司于2005年9月1日经梧州市工商行政管理局批准成立，股东是海南中青控股有限公司、陈瑜，法定代表人陈瑜，注册资本8000000元。梧州市茶城商业管理有限公司于2008年4月8日经梧州市工商行政管理局批准成立，股东是陈瑜、覃鸿鹏，法定代表人覃鸿鹏，注册资本1500000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告莫少梅、梁瑜霞持有梧州市枣冲路64号水木蓝山7号楼地层11号停车库的房屋所有权证及土地使用权证，依法享对该停车库的占有、使用、收益和处分权。两原告与被告茶城公司签订的《委托出租协议书》，实质内是租赁合同。海川公司出卖停车库的当天，茶城公司即与原告签订租赁合同，说明海川公司已依约交付停车库及相应设施给原告，海川公司与原告买卖停车库的合同权利义务已实现，被告茶城公司自租赁停车库至今，没有提出过停车库及其配套设施的欠缺的异议，证明出租人与承租人对租赁物及配套设施交接业已完成，被告茶城公司应合理、安全、完整使用租赁物及其配套设施。被告茶城公司与两原告所订立的租赁合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。两原告与被告茶城公司订立的租赁合同，期限至2013年5月27日止，自2013年5月28日起，被告继续使用原告的停车库，没有书面合同，视为原、被告双方自愿达成口头房屋租赁协议，没有违反法律法规的禁止性规定，应当认定双方订立的口头房屋租赁协议是有效协议，但该口头协议对租金及租赁期限约定不明，视为不定期租赁。在不定期租赁合同中，作为出租人的原告莫少梅、梁瑜霞具有任意解除权。被告不定期租赁原告停车库，不支付租金的行为，显属不当，应承担相应的民事责任。原告称被告已支付完毕2014年2月前的租金，属于对自已权益的处分，本院予以认可。原告主张被告茶城公司返还停车库的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张被告海川公司承担返还停车库、支付租金及恢复停车库设施义务的主张，证据不足，本院不予支持。原告主张按合同约定每年租金11116.80元计算不定期租金，从2014年3月至2015年6月共15个月租金共计13808元的诉讼请求，因出租方与承租方对不定期租金约定不明，原告提供被告在2013年8月22日出具的领款单载明2013年7月28日至2013年8月27日租金668元，原告已在该凭证签字，说明出租方与承租方已认可从2014年3月起不定期租赁月租金额668元，本院对此予以认定，过高部分租金的主张，证据不足，本院不予支持。两原告主张按其与被告茶城公司按《商品房买卖合同》附件三商铺装修标准恢复配置独立电表、水表，供电到商铺及恢复预留排污口、预留供水接口的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但两原告主张安装供水及排污管道，没有事实依据，本院不予支持。两被告经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告梧州市茶城商业管理有限公司应在本案判决生效后30天内返还原告莫少梅、梁瑜霞梧州市枣冲路64号水木蓝山7号楼地层11号停车库；二、被告梧州市茶城商业管理有限公司应在本案判决生效后10天内按每月668元标准支付原告莫少梅、梁瑜霞2014年3月起至2015年6月份租赁停车库租金，以后租金仍按668／月支付至返还原告莫少梅、梁瑜霞停车库之日止；三、被告梧州市茶城商业管理有限公司应在本案判决生效之日起30天内《商品房买卖合同》附件三商铺装修标准恢复配置原告莫少梅、梁瑜霞停车库独立电表、水表，供电到该车库及恢复预留排污口、预留供水接口。四、驳回原告莫少梅、梁瑜霞的其他诉讼请求。本案案件受理费146元减半收取为73元，由被告梧州市茶城商业管理有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。当事人提出上诉的，应在上诉期限届满后七日内交纳上诉案件受理费。逾期不交纳的，按自动撤诉处理。审判员陈刚二〇一五年七月二十日书记员易善坚附：适用法律法规的条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。