吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白民三终字第117号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛永亮，男，1989年9月28日生，汉族，现住白城市。委托代理人：徐雁，系白城市东风乡法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：董玉敏，女，1968年5月8日生，汉族，教师，现住白城市。委托代理人：常升旺，吉林金辉律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：祁凤珍，女，1956年11月11日生，蒙古族，农民，现住白城市。委托代理人：高洪杰，吉林通业律师事务所律师。上诉人薛永亮、董玉敏、祁凤珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服洮北区人民法院(2014)白洮重审初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人薛永亮的委托代理人徐雁，上诉人董玉敏及其委托代理人常升旺，上诉人祁凤珍及其委托代理人高洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院综合评判认定如下事实：被告董玉敏与祁凤民于1997年9月29日登记结婚。第三人祁凤珍与祁凤民系同胞姐弟。祁凤民于1995年开始租赁白城市政府机关房产管理处48㎡平房居住，2000年4月经市政府办公室和机关房产管理处研究决定：对平房住户放弃产权，动迁按原住平房面积补偿新楼，增加面积找差价给动迁户进行补偿。祁凤民回迁房屋位于白城市洮安西路21号楼1单元502室的房产88.04㎡，祁凤民于2005年12月12日交增加面积找差价款63968元。于2006年1月4日办理吉房权证白字第0735**号《房屋所有权证》。祁凤民以该房屋所有权证丢失为由，要求白城市房地产产权市场管理处补办，2011年1月10日白城市房地产产权市场管理处公告声明吉房权证白字第0735**号房屋所有权证丢失；同年2月15日祁凤民向白城市房地产产权市场管理处申请补发房证。同日，祁凤民给白城市房地产产权市场管理处出具了保证书一份。保证书载明：“本人申请将坐落于洮安西路21号楼1单元502室，面积88.04㎡房屋登记在自己名下，产权属于我单独所有，所提供的材料真实，如因登记和登记后处分该房屋产生法律纠纷，本人承担一切法律责任。”同年2月24日祁凤民因第二次脑出血，被第三人祁凤珍及其弟弟送住白城中心医院治疗（5月17日出院）；同年3月16日第三人祁凤珍代替祁凤民到白城市房地产产权市场管理处代取补办的房屋所有权证并出具保证书一份。保证书载明：“我祁凤珍与祁凤民是姐弟关系。因弟弟有病不能前来取房本，由姐姐带取，房本由姐姐取走，房本出现后果由姐姐本人负责。”白城市房地产产权市场管理处为祁凤民补办了位于洮安西路21号楼1单元502室，产籍号为：吉房权证白字第2011019**号房屋所有权证，产权证登记共有情况：单独所有。同年4月1日原告薛永亮经第三人祁凤珍介绍，将该房屋以20万元出售给原告薛永亮，并在白城中心医院祁凤民的病房，双方签订了《房屋买卖合同》一份。原告亲眼见到祁凤民点头表示自己的真实意思同意卖房，第三人代替祁凤民签名，由祁凤民本人按下指纹，中间人牛海泉在购房合同上签字。合同签订后，原告当即向第三人交付购房款5000元，同年4月5日原告又向第三人交付购房款19.5万元。第三人祁凤珍将祁凤民的房本及房屋交付原告。祁凤民于同年5月17日出院，并于同年6月17日由第三人祁凤珍及其弟弟送往北京军区总医院附属八一脑科医院住院治疗25天，因后续治疗费用其兄弟姐妹无力支付，而放弃治疗，出院。后因病情发生恶变，又于同年11月11日再次入住该医院治疗，于2012年1月9日死亡。被告后来知道祁凤民以房屋所有权证丢失补办房屋所有权证，而向白城市房地产产权市场管理处要求撤销补办房屋所有权证，同年8月22日白城市房地产产权市场管理处发布公告。公告载明：“一、祁凤民于2011年3月16日颁发的《中华人民共和国房屋所有权证》（吉房权证白字第2011019**号）由于丢失的房屋所有权证已找回，予以撤销。二、将祁凤民的（吉房权证白字第0735**）恢复。”被告董玉敏与祁凤民婚姻期间，董玉敏以夫妻感情确己破裂为由于2006年、2011年二次提起离婚诉讼，后均撤诉。在祁凤民因病住院期间，第三人祁凤珍曾到白城市公安局洮北分局光明派出所反映董玉敏遗弃丈夫，要求董玉敏对祁凤民尽夫妻的扶助和照料义务。并向本院提起诉讼，要求董玉敏对祁凤民尽夫妻扶助义务。被告董玉敏自认在祁凤民住院前，因夫妻矛盾离家，祁凤民住院是其姐、弟送去的。因与祁凤民姐弟因护理问题产生分岐，经幸福街道办事处司法所及祁凤民工作单位调解无效，一直没去医院护理，祁凤民死亡后，均由其姐弟办理丧葬事宜，自己是8月份知道祁凤民死亡的。原审法院认为，原告与被告讼争的位于洮安西路21号楼1单元502室的房屋，原系祁凤民于2005年12月21日回迁购买的房屋，并于2006年1月4日进行物权登记，该房屋登记在祁凤民名下。被告董玉敏与祁凤民于1997年9月29日登记结婚。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”该楼房是祁凤民和被告董玉敏婚后所得的财产，应归被告董玉敏与祁凤民的夫妻共同所有。2011年2月15日祁凤民向白城市房地产产权市场管理处申请，以其原产权证丢失为由补办了位于洮安西路21号楼1单元502室，产权证共有情况为单独所有房屋所有权证。2011年4月1日经第三人介绍，将该房屋以20万元卖给原告薛永亮。原告亲眼见到祁凤民点头表示同意卖房，并由祁凤民本人按下指纹。合同签订后，原告分两次将购房款20万元交给了第三人祁凤珍，第三人称将该款用于给祁凤民治病。第三人将祁凤民补办的房本交给了原告。但从祁凤民病历记载，2011年4月1日祁凤民处于两次昏迷状态，祁凤民无法表达真实意思，不具有民事行为能力。在重审中，关于祁凤民是否有清醒状态没有证据证实，所以按原告所说祁凤民点头同意卖房没有说服力。据此，不能认定祁凤民当时处于清醒状态，点头就完全同意卖房的意思表示。况且白城市房地产产权市场管理处撤销了颁发给祁凤民该屋所有权证。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告董玉敏作为该房屋的共同共有人，对该房屋买卖提出无效主张，依法应予支持。原告应将位于洮安西路21号楼1单元502室房屋返还给被告董玉敏。购房款20万元是第三人祁凤珍收取的第三人祁凤珍应返还原告薛永亮购房款20万元。反诉原告主张反诉被告赔偿因其侵权行为给反诉原告造成的经济损失，无证据证实，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告腾迁房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院为维护当事人的合法权益。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条和《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，判决如下：一、原告薛永亮与祁凤民签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告薛永亮的诉讼请求。三、原告薛永亮于本判决生效后将位于洮安西路21号楼1单元502室房屋返还给被告董玉敏。四、第三人祁凤珍于本判决生效后返还原告薛永亮购房款20万元。五、驳回反诉原告董玉敏反诉的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告薛永亮负担；反诉案件受理费2150元，由被告董玉敏负担。宣判后，薛永亮不服提起上诉，请求撤销（2013）白洮民二初字第118号民事判决；支持上诉人原审诉求。其主要理由为：一、原审处理案件程序违法。薛永亮起诉的被告是董玉敏，将祁凤珍列为第三人，但没有要求祁凤珍承担义务，董玉敏反诉的主体也只是薛永亮，没有对祁凤珍反诉，原审法院判决第三人返还房款，超出当事人的诉讼请求。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人薛永亮是通过法定程序的“善意取得”本案争议房屋。董玉敏没有尽到夫妻相互扶助的义务，无义务就无权利。本案涉及的房款完全用于祁凤民住院花费。董玉敏针对薛永亮的上诉请求和理由答辩称：1、返还购房价款是合同无效的法律后果，原审判决返还20万购房款不存在程序违法，是否返还及返还多少与答辩人反诉无关；2、薛永亮的善意取得依法不成立，不存在善意，而是乘人之危，试图以明显低于市场价的价格购买本案争议房产。薛永亮称答辩人没有尽到相互扶助义务没有事实和法律依据，答辩人在原审已提交证据证实。3、祁凤民住院治疗期间的花费，有其单位花费证明证实，不存在用房款支付的事实。上诉人薛永亮的上诉请求不成立，请求驳回。祁凤珍针对薛永亮的上诉请求和理由答辩称，对于薛永亮的请求表示接受，应该得到法律保护。对其上诉理由没有异议上诉人董玉敏不服提起上诉，其主要理由为：一、原审判决认定事实错误。原审判决关于本案《房屋买卖合同》订立过程的认定没有根据，没有证据证实。二、原审判决对董玉敏确认物权、赔偿损失的诉讼请求不予支持没有合法根据。薛永亮针对董玉敏的上诉请求和理由答辩称：董玉敏反诉请求不应得到支持，薛永亮购买的房屋是善意取得，支付了合理的对价，而且两次付款，第一次付款5000元当场被祁凤珍交到医院为祁凤民治疗，第二次交款19.5万元也是用于祁凤民的治疗。一审时的证人及房屋买卖介绍人介绍了当时交易的情况，祁凤民处于清醒状态，为了挽救生命，董玉敏对其置之不理，才卖房。薛永亮已进行产权登记，测绘、缴税已完成，只是到过户时祁凤民病故，才导致本案的发生。董玉敏的观点不应受到法律支持和保护，应维护薛永亮合法权益。祁凤珍针对董玉敏的上诉请求和理由答辩称：原审判决认定事实错误，并不是祁凤民出卖房屋昏迷，买房时祁凤民是头脑清醒的，不能写字，按的手押。这个房子不是遗产，祁凤民活着时非常清楚，才把房子卖出去，且房子是其个人财产，产权证上可以看出来，从房屋来源也可以看出来该房屋归祁凤民个人所有。卖房款都用在了祁凤民的治疗上，董玉敏不尽义务才是出卖房屋的根本原因。祁凤珍不服原审判决，上诉请求撤销原审判决，认定合同有效；2、驳回被上诉人董玉敏的反诉请求。其主要理由为：原审判决认定事实不清，房屋的出卖是我弟弟祁凤民真实的意思表示，也是没钱治病被迫采取的办法。原审判决适用法律错误，判决显失公平。薛永亮针对祁凤珍的上诉请求及理由答辩称，对祁凤珍上诉请求没有其他异议，原审判决错误，当时祁凤珍是受祁凤民的委托，因为董玉敏不尽抚养义务，祁凤民才卖房子，房屋产权证表明祁凤民拥有独有产权且祁凤民点头同意薛永亮才买的房子，是为了给祁凤民治病。董玉敏针对祁凤珍的上诉请求和理由答辩称：1、祁凤珍说我没有出面是无稽之谈，我一直在上班，从来没离开过白城。2、祁凤珍所说祁凤民生病后我一直没有出面，也没有出过钱，没有尽到义务与事实不符，在一审中我已提交了充分的证据。3、关于离婚的问题，离婚我是在2010年12月提出的，当时祁凤民并没有发病。上诉人祁凤珍理由不成立，请求驳回。根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见归纳本案的争议焦点为：1、薛永亮和祁凤民签订的房屋买卖协议是否有效。2、薛永亮的诉讼请求应否保护。3、争议房屋应否返还给董玉敏。4、祁凤珍应否返还薛永亮20万购房款。5、董玉敏的反诉请求应否保护。各方当事人对本庭归纳的争议焦点无异议和补充。各方当事人均没有新证据出示。本院认为，（一）薛永亮和祁凤民签订的房屋买卖协议有效。根据祁凤民的特别护理记录上记载，2011年4月1日7:00、15:00、22:00的护理记录标明了昏迷状态，而2：00、11:00、18:00的记录并没有写明昏迷状态，因此无法确认其是否一直处于昏迷状态，无法表达真实意思。并且，祁凤民并非当然的无民事行为能力人，又未经过法律宣告程序。因此，一审法院认定祁凤民处于两次昏迷状态，祁凤民无法表达真实意思，不具有民事行为能力不当，本院不予支持。薛永亮与祁凤民签订了《房屋买卖合同》，薛永亮亲眼见到祁凤民点头表示自己的真实意思同意卖房，祁凤珍代替祁凤民签名，由祁凤民本人按下指纹，并有中间人牛海泉在购房合同上签字。该合同是双方的真实意思表示，并且不违反法律的强制性规定。在祁凤民出院后，亦未对该合同提出异议。因此，薛永亮与祁凤民签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。（二）薛永亮要求董玉敏协助其办理过户手续的请求本院予以支持。本案争议的房屋虽为董玉敏与祁凤民共有，但在薛永亮签订合同时，产权证上标明的是祁凤民单独所有，薛永亮与祁凤民、祁凤珍和董玉敏均不认识，没有利害关系，且支付了合理对价，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定属于善意、有偿取得该财产的，应当维护其的合法权益。因此，祁凤民处分该房屋有效，董玉敏应当协助薛永亮办理产权过户手续。薛永亮无需将该房屋返还给董玉敏。（三）薛永亮将20万元购房款分两次交给了祁凤民的姐姐齐凤珍，祁凤民生病住院期间由其姐姐照顾护理，分别在白城中心医院，北京军区总医院等医院住院治疗，花费大量医疗费用。卖房取得的20万元房款是为了祁凤民的利益，用于祁凤民的治疗。因此，一审法院判决祁凤珍偿还20万元本院不予支持。祁凤民的妻子董玉敏在一审时自认在祁凤民住院前，因夫妻矛盾离家，祁凤民住院是其姐、弟送去的。自己一直没去医院护理，祁凤民死亡后，均由其姐弟办理丧葬事宜，自己是8月份才知道祁凤民死亡的。董玉敏在其丈夫生病期间，曾起诉离婚，并在祁凤珍多次向其要医疗费和要求其到医院照顾祁凤民的情况，始终没有去医院护理，没有尽到夫妻之间相互扶助的义务。综上，董玉敏的上诉请求没有事实和法律依据，没有证据证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销洮北区人民法院(2014)白洮重审初字第46号民事判决；二、董玉敏于本判决生效后立即协助薛永亮办理洮安西路21号楼1单元502室房屋的过户手续。三、驳回反诉原告董玉敏反诉的诉讼请求。一、二审案件受理费19,350.00由董玉敏负担。本判决为终审判决。审判长 王 洁审判员 常宗仁审判员 孙兆斌二〇一五年七月三十日书记员 李春晓