广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终3304号 上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市网恩文化科技有限公司，住所地：广东省深圳市南山区深圳软件产业基地第4栋裙楼304房，统一社会信用代码：9144030031200887X7。 法定代表人：王学文，执行董事。 委托诉讼代理人：曾越，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰董宇，广东华商律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市启明星电子商务有限公司，住所地：广东省深圳市南山区粤海街道海天二路易思博软件大厦19-21F，统一社会信用代码91440300319560237R。 法定代表人：刘凯。 委托诉讼代理人：邓香花，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈佳，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人深圳市网恩文化科技有限公司（以下简称网恩公司）因与上诉人深圳市启明星电子商务有限公司（以下简称启明星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初12596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 网恩公司的上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、四、六项；2.撤销一审判决第五项；3.改判启明星公司向网恩公司支付2017年7月、8月（2017年7月8日至2017年8月31日）的租金共计465112.33元及违约金（按每月欠付租金的日万分之五的标准，自欠付当月4日起分别计至终审判决确定的付款之日止）；4.改判启明星公司向网恩公司支付2017年7月、8月（2017年7月1日至2017年8月31日）期间的物业管理费及本体维修基金共计30338.86元及违约金（按每月欠付物业管理费及本体维修基金的日万分之五的标准自欠付当月4日起分别计至终审判决确定的付款之日止）；5.判令启明星公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但认定系网恩公司未及时收回房屋造成房屋空置损失扩大，因此驳回网恩公司关于2017年7月、8月租金及物业管理费、本体维修基金请求的处理，未充分考虑客观实际情况，应予改判。具体理由如下:一、网恩公司与启明星公司之间的房屋租赁合同关系解除之日为2017年8月31日，在合同关系解除之前，网恩公司享有收取租金及其他费用的权利，启明星公司负有支付租金及相关费用的义务。二、2017年7月、8月的租金及相关费用损失，并非网恩公司采取适当措施所能够避免，该损失应由启明星公司赔偿。招租期间网恩公司需要进行发布招租信息、场地清理、带有意向的新承租人查看场地、谈判协商等大量工作，何时能找到合适的承租人具有不确定性，这不是网恩公司通过主观努力可以控制的。7月、8月涉案房屋的空置是合情合理的，启明星公司的违约行为对网恩公司造成的租金损失是实际存在的，网恩公司对损失没有过错，不应承担责任。综上所述，一审法院对网恩公司关于2017年7月、8月租金及物业管理费、本体维修基金的处理不当，请求二审法院支持网恩公司的上诉请求。 启明星公司答辩称，一、双方之间的《房屋租赁合同》已经于2017年4月19日解除，启明星公司无须支付2017年4月19日之后的租金。二、启明星公司已于2017年6月9日搬离涉案房屋，一审庭审中双方也认可了搬离的事实。故启明星公司无须支付搬离之后的房屋占有使用费和物业管理费及本体维修基金。 启明星公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回网恩公司的全部诉讼请求；3.支持启明星公司的反诉请求；4、网恩公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、网恩公司不是租赁房屋的所有权人，其将租赁房屋出租给启明星公司须经过业主深圳市投资控股有限公司的书面同意，但是网恩公司没有取得深圳市投资控股有限公司的书面同意转租。二、涉案房屋停电系网恩公司非法转租、拖欠租金被原业主强制停电并要求撤场而导致。因网恩公司原因造成停电，给启明星公司造成巨大损失，涉案房屋不能实现租赁目的，启明星公司有权解除合同。三、启明星公司无须向网恩公司支付2017年6月9日后的费用。1.一审法院认定合同解除之日为2017年8月31日系认定错误，合同解除日期为启明星公司函件送达之日2017年4月19日，启明星公司无须支付2017年4月19日后的租金。2.启明星公司于2017年6月9日搬离涉案房屋，无须支付2017年6月9日后的房屋占有使用费。四、启明星公司并无违约行为，系网恩公司违约，启明星公司无须向网恩公司支付违约金，网恩公司应向启明星公司赔偿损失。1.网恩公司违约，启明星公司有权解除合同。2.启明星公司并未拖欠租金、水电费、物业管理费及本体维修基金。3.网恩公司应赔偿启明星公司的经济损失290275元和商誉损失40万元。五、一审法院适用法律错误，网恩公司应当退还保证金640650元。1.合同于2017年4月19日解除后，启明星公司无须支付租金，不存在拖欠租金的情况，网恩公司无权依据已解除的合同不予退还保证金。2、不予退还租赁保证金条款是格式条款，加重了启明星公司的责任，排除了网恩公司的主要权利，应当无效。3、即使不予退还保证金条款有效，不予退还情形也未发生。4、退一步讲，违约金过分高于造成的损失，应当予以适当减少。六、一审法院未查明网恩公司上锁导致启明星公司大量物品无法搬离的事实，也未将所变卖款项在应付费用部分进行抵扣，网恩公司应当返还原物，赔偿损失或在应付费用部分进行抵扣。综上，一审基本事实未查清，法律适用错误，请二审法院发回重审或查清事实后改判支持启明星公司的全部上诉请求。 网恩公司答辩称，一、网恩公司与启明星公司签订的《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》合法有效。该两份协议的签订是当事人真实意思表示，不违反合同法第五十二条的规定，根据该条规定并无法律规定的无效情形。二、根据合同相对性，启明星公司应该履行其合同义务，根据《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》，网恩公司已经履行了合同义务，提供了租赁场地给启明星公司使用，并且从2015年7月8日至2017年8月31日实际履行合同长达25个月，启明星公司应该支付相应的租金及费用，然而，对方从2017年5月起拖欠租金，从2017年3月起拖欠水电费，从2017年4月起拖欠物业管理费及本体维修基金，对其违约行为应承担相应的违约责任。三、启明星公司的上诉理由不能成立。首先，一审并无证据证明网恩公司无权转租。其次，启明星公司已经实际享受了租赁权益，应该履行支付租金等合同义务。再次，租赁合同属于确定债务债权关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权不是租赁合同必须考虑的问题。最后，根据合同的相对性，是否有转租权也是业主与网恩公司的事宜，与启明星公司无关。根据合同法第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或应当知道承租人转租但在6个月内未提出异议，其以承租人同意为由解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。可见，对承租人未经出租人同意转租的，出租人的救济途径是可以解除原租赁合同而非宣告转租合同无效。出租人以默认等方式不作为，期限超过6个月的就失去请求解除权。本案，启明星公司自称多次与业主沟通，要求确认网恩公司是否有转租权，业主对其询问均没有明确回函表示，业主的行为恰恰说明，业主早已知晓网恩公司与启明星公司的租赁关系且业主同意网恩公司转租。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，启明星公司的上诉没有法律依据。 网恩公司向一审法院起诉请求：1.解除2015年7月8日网恩公司与启明星公司签订的《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》；2.启明星公司将深圳市南山区深圳XXXXXX第X栋裙楼XXX房腾空并返还给网恩公司；3.启明星公司向网恩公司支付2017年5月-2017年7月的租金728206.18元；4.启明星公司向网恩公司支付逾期缴纳租金的违约金208830.73元；5.启明星公司向网恩公司支付2017年3至5月的水电费及2017年4至7月的物业管理费和本体基金95689.57元；6.启明星公司向网恩公司支付逾期缴纳水电费、物业管理费、本体维修基金的违约金22651.85元；7.启明星公司按照8613.18元/天(258395.5÷30)的标准向网恩公司支付自2017年8月1日至《房屋租赁合同》和《房地产租赁合同补充协议》解除之日的租金；8.启明星公司按照17226.36元/天(258395.5÷30×2)的标准向网恩公司支付自《房屋租赁合同》和《房地产租赁合同补充协议》解除之日至启明星公司将深圳市南山区深圳XXXXXX第X栋裙楼XXX房腾空并返还给网恩公司之日的房屋占用费；9.启明星公司按照505.65元/天(15169.43÷30)的标准向网恩公司支付自2017年8月1日至启明星公司将深圳市南山区深圳XXXXXX第X栋裙楼XXX房腾空并返还给网恩公司之日的物业管理费；10.由启明星公司承担本案的诉讼费用。庭审中，网恩公司表示，网恩公司已于2017年8月31日向启明星公司发出解除租赁合同通知书并直接送到启明星公司新的办公场地，由启明星公司行政人员签收，故网恩公司认为双方的合同已于2017年8月31日解除，网恩公司现明确租金、物业管理费均结算至2017年8月31日。即网恩公司第7、8项诉讼请求合并变更为要求启明星公司按照258395.5元/月的标准支付从2017年8月1日至8月31日期间的租金，之后的租金不再主张；第9项诉讼请求变更为要求启明星公司支付2017年8月份的物业管理费包含本体维修基金。 启明星公司向一审法院反诉请求：1.启明星公司与网恩公司签署的《房屋租赁合同》以及《房地产租赁合同补充协议》无效；2.网恩公司返还启明星公司已支付的租赁保证金640650元；3.网恩公司支付启明星公司停电直接损失合计290275元；4.网恩公司支付启明星公司因停电造成的商誉损失400000元；5.网恩公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：网恩公司原名为深圳市网恩科技有限公司，于2016年5月19日变更为现名。 2015年7月8日，网恩公司（出租方，甲方）与启明星公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》和《房地产租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《房屋租赁合同》约定：网恩公司将深圳市南山区深圳市XXXXXX第X栋裙楼XXX房（以下简称涉案房产）出租给启明星公司使用，出租房屋建筑面积为1472.76平方米；租赁期限为2015年7月8日至2017年11月3日；租赁用途为办公；租金按房屋建筑面积每平方米每月145元计算，月租金总额为213550元；启明星公司应于2015年7月8日前向网恩公司缴纳首期租金213550元；之后租金，启明星公司应于每月3日前向网恩公司支付；网恩公司向启明星公司交付租赁房屋时，启明星公司向网恩公司缴纳三个月租金数额的保证金640650元的租赁保证金；租赁期间，启明星公司负责按时向网恩公司支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调使用费等因租赁房屋所产生的其他费用；出现下列情形之一时，网恩公司可就因此造成的损失，向启明星公司请求损害赔偿、不予退还租赁保证金、要求启明星公司恢复房屋原状：（一）启明星公司拖欠租金达30天(1个月)以上，（二）启明星公司拖欠可能导致网恩公司损失的各项费用达5000元以上，（三）启明星公司利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的，（四）启明星公司擅自改变租赁房屋结构或者用途的，（五）启明星公司违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的，（六）未经网恩公司书面同意及有关部门批准，启明星公司擅自将租赁房屋进行装修，（七）启明星公司擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究启明星公司损害赔偿责任或违约责任外，网恩公司有权依据上述情形向启明星公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，网恩公司有权单方解除合同；及其他内容。《补充协议》约定：租赁期间，租金标准按每年10%的幅度在上一年度基础上递增，如第一年租金准为145元/平方米/月，第二年租金为159.5元/平方米/月，第三年租金为175.45元/平方米/月，依此类推，递增时间为每年的7月8日；首月租金是指2015年7月8日至2015年8月7日期间的租金；如启明星公司逾期支付租金或本补充协议约定的费用，应向网恩公司交纳逾期违约金，违约金计算方式为：拖欠日数×拖欠金额（租金+费用）×5‰，启明星公司逾期支付租金达30日的，网恩公司有权解除合同并收回租赁房屋；网恩公司返还租赁保证金的条件是：1、原合同租期届满或非因启明星公司原因致使原合同解除，启明星公司已发生的房屋租金、物业管理费、水电费等各项费用已经付清，并无拖欠；2、启明星公司因欠房租、物业管理费、水电费等各项费用产生的违约金、滞纳金已经付清；3、启明星公司因其他原因欠付网恩公司的租金或费用已付清；4、启明星公司在租赁期限届满至少三个月前已告知网恩公司其在租赁期限届满后是否续租；5、租赁房屋符合按租赁用途使用后的状态，以上条件上任一不成就，则网恩公司有权拒绝返还租赁保证金，直到所有条件成就，租赁保证金按启明星公司交付金额不计息返还；租赁期间，启明星公司应将每月物业管理费、水电费按租金支付时间及时支付给网恩公司，由网恩公司支付给原租赁方；网恩公司按本补充协议第五条、第七条、第九条、第二十条前两款、第二十一条第1、2、4l项解除合同的，有权向启明星公司收取相当于当期三个月租金的违约金；除合同约定的情形外，启明星公司有以下情形之一的，网恩公司有权单方解除合同：1、启明星公司在租赁房屋内从事违法犯罪活动的；2、启明星公司拖欠员工工资且员工有可能聚众索要或已聚众索要而影响房屋正常使用的；3、经营状况严重恶化的；4、转移财产、抽逃资金，以逃避债务的；5、丧失商业信誉的；6、有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形；7、启明星公司拖欠租金30日的；因网恩公司解除致合同终止的：任何时候网恩公司拟解除合同的，应书面通知启明星公司，网恩公司人员向启明星公司当面递送文件的，工作人员签收即视为送达，启明星公司入驻租赁房屋之前，网恩公司按原合同记载启明星公司地址发出文件，启明星公司入驻租赁房屋之后，网恩公司按原合同租赁房屋地址向启明星公司发出文件，自交邮之日起第二日即视为送达，自网恩公司书面解除合同的通知送达启明星公司之日起，原合同解除，启明星公司应于收到网恩公司书面解除合同的通知七日内a.全部搬离房屋，将租赁房屋交还网恩公司；b.付清已发生的房屋租金、物业管理费、水电费等各项费用；c.付清因欠付房租、物业管理费、水电费等各项费用产生的违约金、滞纳金；d.付清因其他原因欠付网恩公司的租金和费用;如启明星公司在收到网恩公司书面解除合同的通知七日内未搬离或未全部搬离租赁房屋，租金按当期租金双倍计算，且网恩公司有权采取包括但不限于停水、停电等措施，直到启明星公司完全办理，因停水、停电等措施产生的启明星公司所有损失由启明星公司自行承担，如启明星公司未在七日内搬离，视为启明星公司自愿放弃房屋内的财产（含无形财产），网恩公司有权不通知启明星公司径行进入房屋并处置房屋内的财产，处置财产所得，偿付网恩公司租金及各项费用后，仍有剩余的，网恩公司提存公证机关，不足部分从租赁保证金抵扣，抵扣后仍有不足的，网恩公司有权向启明星公司继续追偿；租赁期间，因特殊情况（包括但不限于发生火灾事故）或对供电、供水设备进行检修而临时性停水、停电的，启明星公司同意无条件予以支持、配合，造成损失的，启明星公司无权向网恩公司或物业管理公司进行索赔；及其他内容。 2017年4月7日，涉案房产所在楼层从上午11时停电至晚上8时。网恩公司提交了由软件产业基地物业服务中心出具的《证明》用于证明该停电与网恩公司无关，《证明》内容写明，上述时段的停电属特殊原因导致的临时性停电；启明星公司对该证据的真实性不予认可，表示据其了解，停电系因网恩公司没有向业主按时交租导致。 启明星公司于2017年4月7日向网恩公司发出《函件》，表示2017年4月7日长时间的持续停电给其造成严重损失，现告知网恩公司提前解除之间的双方的《房屋租赁合同》和《补充协议》，要求网恩公司退还保证金640650元，及赔偿其损失374万元。启明星公司于2017年5月10日向深圳市控股投资有限公司、深圳湾科技发展有限公司发函，要求上述公司确认网恩公司是否有转租权，如该两公司未回复或逾期回复，则视为业主确认网恩公司没有转租权。启明星公司于2017年5月12日向网恩公司发出《关于要求终止房屋租赁合同以及补充协议并办理退场手续的函件》，要求终止租赁合同，网恩公司于2017年5月31日前给启明星公司办理退场手续等。启明星公司于2017年6月9日向网恩公司发出《关于搬离租赁房屋并返还租赁场所的函件》，表示其已于2017年6月9日搬离涉案房产，并不再使用该房产，现函告网恩公司将涉案房产返还网恩公司，因网恩公司拒绝启明星公司将办公桌椅、电脑、文件及个人物品等搬离涉案房产并锁门，启明星公司只能将上述物品留存于涉案房产。启明星公司提交了邮寄单及照片用于证明其已向网恩公司邮寄上述函件但均因网恩公司拒收被退回，后其将相关函件张贴在网恩公司办公的墙上；网恩公司对于上述证据的真实性均不予认可，表示其没有收到也没有看到任何函件，网恩公司没有对涉案房产上过锁，也没有阻挠启明星公司搬离。 网恩公司于2017年8月31日向启明星公司发出《解除租赁合同通知书》，写明启明星公司自2017年5月起没有缴纳租金，拖欠时间已经超过30天，现通知启明星公司解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，启明星公司支付网恩公司拖欠的租金、物业费、水电费以及违约金等。启明星公司对上述通知的合法性、关联性均不予认可，但确认其已收到该通知。 庭审中，网恩公司表示启明星公司未告知其搬离一事，但启明星公司从7月份开始确实没有产生水电费，现网恩公司与业主的租赁合同于2017年8月31日解除，涉案房产已清场，网恩公司当庭申请撤回其第二项诉讼请求。 网恩公司提交了《租金收缴告知书》、《收缴通知书》、《水电收费通知单》用于证明其已书面通知启明星公司缴纳2017年5月至8月期间的租金等费用，启明星公司对上述证据真实性认可，关联性不予认可，表示其已于2017年6月9日搬离涉案房产，之后的租金、水电费、物业费等均不予认可。庭审中，网恩公司与启明星公司均确认启明星公司支付租金至2017年4月（4月8日至5月7日），水电费支付至2017年2月，物业管理费支付至2017年3月；涉案房产每月物业管理费为14727.6元，本体维修基金为441.83元，2017年3月至5月水电费分别为8956.71元、11634.35元、14420.79元。 启明星公司提交了损失统计表、工资发放银行回单等用于证明启明星公司因无故停电不能发货的损失等；网恩公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，表示上述证据均为启明星公司单方制作。庭审中，启明星公司表主张的损失数额系其估算。 一审法院认为，网恩公司当庭申请撤回其第二项诉讼请求，系对其诉权的自由处分，一审法院予以支持。网恩公司已将涉案房产交付启明星公司使用，网恩公司对涉案房产是否有转租权并不必然影响其与启明星公司之间租赁合同的效力，启明星公司反诉要求确认《房屋租赁合同》和《补充协议》无效，没有事实和法律依据，一审法院对启明星公司的此项诉求不予支持。网恩公司、启明星公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当事人均应按照合同约定履行义务。 网恩公司提交的软件产业基地物业服务中心出具的《证明》显示2017年4月7日发生的停电属特殊原因导致的临时性停电，启明星公司主张系因网恩公司原因导致但并未提交证据予以证明；而且停电时间限于当天，并不足以导致启明星公司租赁房屋的目的无法实现，网恩公司并不存在根本违约行为，启明星公司无权以此为由要求解除与网恩公司的租赁合同。按照双方《房屋租赁合同》和《补充协议》约定，启明星公司逾期支付租金达30日的，网恩公司有权解除合同并收回租赁房屋，租赁保证金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，启明星公司确认已收到网恩公司于2017年8月31日发出的《解除租赁合同通知书》，故一审法院确认网恩公司、启明星公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于该日解除。启明星公司反诉要求网恩公司退还已支付的租赁保证金640650元，没有合同依据，一审法院不予支持。 关于网恩公司要求启明星公司支付2017年8月31日之前租金、水电费、物业管理费等费用的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，启明星公司自2017年5月开始未再向网恩公司支付租金，且启明星公司在此前已向网恩公司表示要求解除合同，在此之后亦要求搬离涉案房产，网恩公司在未收到启明星公司租金及明知启明星公司于2017年6月后未正常经营的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故一审法院根据公平原则，酌情判令启明星公司支付网恩公司2017年5月、6月（2017年5月8日至2017年7月7日）的租金共计469810元（234905元×2）。启明星公司同时应向网恩公司支付涉案房产2017年3月至5月期间的水电费共计35011.85元(8956.71元+11634.35元+14420.79元)，以及2017年4月至6月期间的物业管理费及本体维修基金共计45508.29元[（14727.6+441.83）×3]。网恩公司要求启明星公司支付2017年6月之后的租金及物业管理费、本体维修基金，依据不足，一审法院对此不予支持。 关于网恩公司主张的违约金。双方合同约定，启明星公司应于每月3日前支付租金及各项费用，逾期支付的，应按每日千分之五向网恩公司支付违约金；该约定标准过高，一审法院酌情予以调低至按照每日万分之五计算，故一审法院予以支持的上述期间的租金及水电费、物业管理费等各项费用的违约金，应按启明星公司每月欠付租金及费用的日万分之五的标准，自欠付当月4日起分别计算至判决确定的付款之日止。 启明星公司提交的统计表系其自行统计，网恩公司对此不予认可，且网恩公司提交的《证明》显示停电并非因其原因导致，故启明星公司反诉要求网恩公司赔偿其损失290275元及因停电造成的商誉损失40万元，没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认网恩公司与启明星公司于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》于2017年8月31日解除；二、启明星公司应于判决生效之日起十日内向网恩公司支付2017年5月、6月的租金共计469810元及违约金（按每月欠付租金的日万分之五的标准，自欠付当月4日起分别计至判决确定的付款之日止）；三、启明星公司应于判决生效之日起十日内向网恩公司2017年3月至5月期间的水电费共计35011.85元及违约金（按每月欠付水电费的日万分之五的标准，自欠付当月4日起分别计至判决确定的付款之日止）；四、启明星公司应于判决生效之日起十日内向网恩公司2017年4月至6月期间的物业管理费及本体维修基金共计45508.29元及违约金（按每月欠付物业管理费及本体维修基金的日万分之五的标准，自欠付当月4日起分别计至判决确定的付款之日止）；五、驳回网恩公司的其他诉讼请求；六、驳回启明星公司的全部反诉请求。案件本诉受理费14298.4元，由网恩公司负担5447.01元，由启明星公司负担8851.39元；反诉受理费8389.16元，由启明星公司负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，启明星公司在二审提交了网恩公司于2017年6月4日向其发出的《解除租赁合同通知书》，主张网恩公司在2017年6月4日已经向其主张解除合同。网恩公司对其发送过该解除合同通知予以确认，但主张因函件被拒收，故其解除的意思表示并未到达启明星公司。 本院认为，网恩公司、启明星公司因履行双方之间房屋租赁合同发生纠纷，诉至法院，并依据租赁合同提出诉讼请求，故本案为房屋租赁合同纠纷。网恩公司与启明星公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当事人均应按照合同约定履行义务。启明星公司作为承租方，以网恩公司无转租权为由主张本案租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。对于启明星公司已支付费用的性质和数额，双方均予以确认。现争议的焦点在于：一、启明星公司是否有权解除合同并要求网恩公司赔偿损失，二、启明星公司应承担租金（或占有使用费）至何时。 关于焦点一。本院认为，虽涉案房产在2017年4月7日上午11时至晚上8时发生停电，但停电时间仅限于当天，并不足以导致启明星公司租赁房屋的目的无法实现，启明星公司在停电当天即以此为由要求解除与网恩公司的租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。启明星公司主张因停电造成其直接损失和商誉损失，要求网恩公司赔偿。但启明星公司所提交证据既不足以证明其因该半天停电所遭受的实际损失及损失金额，亦不足以证明该停电事件后其商誉价值发生贬损，其要求网恩公司赔偿损失，事实依据不足，本院予以驳回。 关于焦点二。按照双方合同约定，启明星公司逾期支付租金达30日的，网恩公司有权解除合同并收回租赁房屋，租赁保证金不予退还。启明星公司二审主张双方合同最迟至2017年6月4日已由网恩公司通知解除，而其自2017年6月9日已返还涉案房产，故其不应承担此后的占有使用费。对此，本院认为，无论合同系何时解除，在启明星公司未搬离涉案房产之前，网恩公司均有权要求启明星公司按照合同约定标准支付租金或占有使用费。启明星公司承认其并未清空涉案房产后交还网恩公司，其辩称因网恩公司于2017年6月9日锁门而无法搬离，但对此未能举证证明，网恩公司亦不认可，本院不予采信，启明星公司主张不承担此后租金或占有使用费，缺乏事实依据，本院不予采纳。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。网恩公司在启明星公司明确表示不再履行涉案租赁合同的情况下，未采取措施及时收回涉案房产，导致损失扩大，一审据此认定网恩公司不得就2017年6月之后的租金及物业管理费、本体维修基金要求启明星公司赔偿，具有法律依据，并无不当。况且，网恩公司依约没收相当于三个月租金数额的租赁保证金已足够弥补网恩公司空置损失，故本院对网恩公司关于2017年7、8月费用的相关诉请均予以驳回。 综上所述，网恩公司及启明星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，深圳市启明星电子商务有限公司已预缴22687.56元，深圳市网恩文化科技有限公司已预缴14298.40元，各由预缴方负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年五月四日 书记员 姚玉瓶（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。