四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2015）什邡民初字第851号原告：张尚会，女，汉族，住什邡市。委托代理人：廖秀军，四川宏剑律师事务所律师（特别授权代理）被告：乔明菊，女，汉族，住什邡市。委托代理人：陈兴嘉，四川宏剑律师事务所律师（特别授权代理）。原告张尚会诉被告乔明菊买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员张荣强适用简易程序进行审理。于2015年6月17日、同年6月25日及7月13日公开开庭进行了审理。原告张尚会及其委托代理人廖秀军、被告乔明菊及其委托代理人陈兴嘉均到庭参加了诉讼，本案在审理过程中，因原、被告双方的代理人均为同一律师事务所律师，本院依法向双方当事人进行释明，希望更改，但双方当事人均坚持不同意更改其代理人。本案现已审理终结。原告张尚会诉称：2012年9月10日，原被告签订铺面买卖协议一份，约定被告将位于某某镇金都上镇4幢22号铺面出售给原告；协议第三条约定被告承诺两年内两证办理齐全（房产证及土地使用证）；第四条约定铺面价款为236，000元；第五条约定原告第一次付款10，000元，第二次在10月30日前付款210，000元，第三次在拿到两证办完后付清余款16，000元；第六条约定若违反本协议任何各项条款，被告应退还原告所交购铺面款，双方如有一方违约，违约方支付给守约方铺面总金额50％违约金与由此所造成的各种经济损失费。协议签订后，原告按照约定分两期支付了220，000元，被告将铺面钥匙交于原告，并向原告出具了一张收条。被告以该镇政府及开发商尚未为其办理证件为由一直推诿。原告认为，被告此行为违反合同约定，依照双方协议第六条约定，原告可解除合同并要求被告承担违约责任，另被告将并非自己所有（该铺面实际所有人为其公婆）的房屋出售给原告，至今仍未取得权属证书，不能为原告办理过户登记，原告无法取得该房屋的所有权，该违约行为致使原告不能实行合同目的，依照合同法的相关规定，原告也可以解除合同。时至今日，被告仍未取得权属证书。现依法起诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告于2012年9月10日签订的铺面房屋买卖协议；2、依法判令被告退还原告所支付的购房款220，000元，并向原告支付违约金70，800元，共计290，800元；3、本案诉讼费由被告承担。被告乔明菊辩称：我与原告张尚会所签订的《铺面买卖协议书》是经过平等、自愿协商签订的，而且在协议签订后，铺面已交付给原告张尚会使用、收益。被告乔明菊与该镇人民政府所签订的房屋回购协议证明被告乔明菊拥有该铺面的所有权和处分权。根据相关法律“出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”之规定，被告与原告所签订的《铺面买卖协议》是合法有效的。之所以至今未能按协议办理产权过户登记，完全是因为灾后重建的政策原因所致，并非是不能办理产权，只是时间问题。根据《铺面买卖协议》中第三条的规定，被告只是协助原告办理一切手续，承诺两年内两证齐全。但协议签订时，被告的承诺是基于该镇某副镇长的表态三年内两证一定办齐而做出的承诺，也有该副镇长在《铺面买卖协议》中的签字作证。至今未能办理产权是被告不能预料和避免的，是不能克服的客观情况，本案暂时不能办理产权转移登记，被告并无过错，因此既不同意解除该买卖协议也不应该承担违约责任。原告为证明其所陈述的事实成立，并支持其诉讼请求，在法院指定的举证期限内向本院提供了以下证据：1、原、被告身份证复印件以证明原被告主体资格。2、铺面买卖协议原件一份，其上载明“……三、产权变更及过户：甲方协助乙方办理好一切手续，产权人全权归属乙方，其中产生的费用（不含过户费）如产生过户费，由甲方承担，甲方承诺两年内两证齐全（房产证及土地使用证）。四、铺面价格：经甲、乙双方协商同意：贰拾叁万陆仟元整”包括一、二项所列条款设施。五、付款方式：乙方分三次给甲方付清铺面房款。第一次乙方付甲方壹万，第二次在10月30日之前付贰拾壹万，第三次在拿到两证办完以后付清余款壹万陆仟元整。六、违约责任：甲方若在协议签定后，若不出售给乙方或违反本协议各项条款，甲方就应退还乙方所缴购铺面款，甲、乙双方如有一方违约，违约方支付给守约方铺面价总金额50%违约金与由此所造成的各种经济损失费。”证明原被告于2012年9月10日达成的购房协议的事实。3、收条一份证明被告收到原告的购房款220，000元的事实。被告质证后对原告所提交的证据均不持异议。被告为证明其答辩属实，并支持其抗辩事由，在本院限定的举证期限内，向本院提交如下证据：1、铺面买卖协议原件一份证明原被告于2012年9月10日达成的购房协议。（该件与原告提交的协议一致，仅在甲方签字后面多出一签名）2、某某镇人民政府与被告乔明菊签订的铺面回购协议一份，以证明乔明菊对该铺面具有完全的所有权和处分权。3、原拆迁房所有人李某某（系被告的公婆）出具的证明一份，其上载明“本人李某某同意将自己的房产（回购房）由儿子吴某甲（系被告之夫）回购房产权归吴某甲出租、出售均可。此据，证明人李某某，2015年5月28日”证明乔明菊对该铺面具有完全的所有权和处分权。4、某某镇人民政府关于乔明菊同志铺面回购的说明一份，证明该房不能在约定的期限内办证，其过错不在被告。5、农村信用社现金缴款单复印件一份证明被告已经给付了回购房的款项，取得了该房的所有权。6、原拆迁房所有人李某某（系被告的公婆）出具的证明一份，其上载明“本人李某某同意将自己的房产（回购房）由我儿子吴某甲、儿媳乔明菊回购继承，出租、出售均可。此据，证明人李某某，2015年7月6日”证明乔明菊对该铺面具有完全的所有权和处分权。7、被告的公公吴某乙（已亡）及公婆李某某的原拆迁房屋所有权证复印件五份证明原拆迁房系办理了产权证的事实。8、被告乔明菊与吴某甲的结婚证复印件一份证明被告乔明菊与吴某甲系夫妻关系的事实。原告对被告所举的证据，经质证后，发表质证意见如下：铺面买卖协议中易某的签字是后来补的，即便易某是该镇副镇长，但与双方签订的协议无关，对协议内容不持异议；铺面回购协议的真实性不持异议；证据3认可其真实性；证据4是基于本案诉讼形成后，政府与被告之间涉及到税率的协调问题，其说明的真实性有异议，该说明仅系被告与政府之间的关系，与本案是否违约无关；对证据5不持异议；对证据6的真实性不持异议；对证据7真实性不持异议，但不能达到证明双方违约的事实；对证据8真实性无异议。经过庭审举证、质证，本院对原告所举的证据，认证如下：原告所举证据其真实性被告均不持异议，能够作为本案证据使用，本院予以认定。对被告所举证据，本院认证如下：证据1《铺面买卖协议》与原告所举协议系同一协议，系双方真实意义表示，能作为本案证据使用，本院予以认定；证据2、3、4、5、6、7、8均能够证明被告拥有对该铺面的处分权，且相关部门出具的说明真实有效，能够作为本案证据使用，本院予以认定。根据上述本院认定的事实，结合双方当事人的陈述，查明的本案事实为：吴某乙（已亡）与李某某共有一套位于什邡市某某镇政权街一段22号的房屋一套。该房于“5.12”地震中损毁，2012年3月19日，因灾后重建，李某某委托被告乔明菊与什邡市某某镇人民政府签订了《铺面回购协议》，购得由四川金都房地产开发有限公司开发的该镇金都上镇4号楼28号，面积为40.92平方米的铺面房一套，价值为92，620元。次日，被告即按该协议约定向四川金都房地产开发有限公司交纳购房款92，620元。同年9月10日，原、被告经协商一致，签订了《铺面买卖协议书》一份，由被告以236，000元将该铺面转卖给原告。此后，原告按协议约定向被告支付购房款220，000元，被告也向原告交付了房屋钥匙。由于双方约定2年内两证办理齐全，但该房因各种原因至今未能办理两证。原告以此为由，于2015年5月26日诉至本院，要求：1、依法解除原被告于2012年9月10日签订的铺面房屋买卖协议；2、依法判令被告退还原告所支付的购房款220，000元，并向原告支付违约金70，800元（按房款总价30%计），共计290，800元；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理中，李某某向本院出具证明二份，证明其同意自己的房产由儿子吴某甲（系被告之夫）及被告乔明菊回购继承及处分。本院认为：被告乔明菊受李某某委托与什邡市某某镇人民政府签订铺面回购协议后，按协议约定向四川金都房地产开发有限公司支付购房款后，经该镇政府确认及李某某追认，其有权对该回购房进行处置，原被告双方经协商一致，签订的《铺面买卖协议书》系双方真实意思表示，按照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，应依法有效。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房款220，000元，被告也将房屋交付给原告，双方已履行完主要合同义务。未办理相关产权证照，并不影响原告对该房屋行使占有、使用、收益的权利，原告以被告未在约定期限内办理该房两证为由要求解除合同的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方在协议中的违约条款也不能视为双方协商一致同意解除合同的条款，为了维护市场交易安全，原告要求解除双方签订的《铺面买卖协议书》的请求不能支持。由于该房屋的性质比较特殊（由当地镇政府组织撤迁回购，委托开发商修建办证，但由当地镇政府承担办证费用），而原告在与被告签订买卖协议时应当知道该房屋尚未办理两证及该房属回购房的事实，双方尽管约定了违约责任，但客观上该房不能按时办证的结果并非由被告造成，且原告在本案中并没有证据证明因不能办证而给其造成相应的经济损失，原告要求被告按合同总额的30%承担违约责任的请求过高，本院根据本案实际案情调整为按合同总额5%由被告向原告承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告乔明菊于本判决生效后十五日内向原告张尚会支付违约金11，800元（按购房款总金额5%计算）二、驳回原告张尚会的其他诉讼请求。本案受理费2，830元，由原告张尚会承担2，000元，被告乔明菊承担830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人申请执行的期限为判决书确定的给付期限届满后的二年内。审判员  张荣强二〇一五年七月十三日书记员  王彩虹