江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0214执异15号案外人：孙建瑛，女，1964年12月1日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，现住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邵振华，江苏法略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颖，江苏法略律师事务所律师。申请执行人：尤建兴，男，1956年4月14日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：董长珍，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜辉，江苏法舟律师事务所律师。被执行人：**强，男，1967年6月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：殷晓刚，江苏太湖律师事务所律师。被执行人：吴月萍，女，1969年10月28日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：殷晓刚，江苏太湖律师事务所律师。被执行人：张晓东，男，1962年9月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。在本院执行尤建兴与**强、吴月萍、张晓东民间借贷纠纷一案中，案外人孙建瑛对执行登记在张晓东名下位于无锡市（以下简称万博商业广场7-1101）的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。尤建兴与**强、吴月萍、张晓东民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月21日作出（2015）新民初字第0803号民事调解书：一、**强、吴月萍归还尤建兴借款本金2000000元、利息1200000元，合计3200000元，于2015年10月30日前支付500000元，于11月30日前支付500000元，于2015年12月30日前支付1300000元，于2016年12月30日前支付900000元；二、**强、吴月萍于2015年12月30日前支付尤建兴律师费25000元；三、**强、吴月萍如未按上述第一、二条的约定履行付款义务，则须另行支付尤建兴违约金200000元，且尤建兴有权就**强、吴月萍未支付部分的全部款项及违约金200000元一并申请法院执行；四、张晓东对**强、吴月萍上述第一、二、三条约定的付款义务承担连带清偿责任；五、双方当事人就本案无其他纠葛；六、案件受理费减半收取为16891元（此款已由尤建兴预交），由**强、吴月萍负担。**强、吴月萍应于2015年12月30日前将其应负担的案件受理费16891元直接支付给尤建兴。该调解书发生法律效力后，根据尤建兴的申请，本院于2016年1月18日立案执行，案号为（2016）苏0291执135号。在该案执行过程中，本院依法作出（2016）苏0291执135号执行裁定书，于2016年7月8日以向房屋登记机关登记的方式查封登记在被执行人张晓东名下位于万博商业广场7-1101的房屋。后该案于2016年7月18日裁定终结本次执行程序。后申请执行人尤建兴就未执行到位的280万元及延期履行利息申请恢复执行登记在被执行人张晓东名下位于万博商业广场7-1101的房屋，本院于2018年3月7日立案恢复执行，案号为（2018）苏0214执恢35号。案外人孙建瑛在（2018）苏0214执恢35号案件执行过程中针对本院上述查封万博商业广场7-1101房屋的执行措施提出异议称，请求中止执行万博商业广场7-1101房屋并解除对该房屋的查封。相应的事实和理由：孙建瑛与张晓东于2014年10月15日签订《房屋买卖合同》，约定张晓东将上述房屋出卖给孙建瑛。后张晓东于2014年10月17日将上述房屋交付给孙建瑛。孙建瑛于2015年10月29日将全部购房款支付给张晓东。后孙建瑛于2015年1月1日入住该房屋，并在入住后一直催促张晓东办理过户手续，但张晓东一直以该房屋的房产证尚未办理出来为由拖延过户，导致该房屋至查封前仍未过户至孙建瑛名下。现依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提出上述异议请求。申请执行人尤建兴称，对于孙建瑛的上述异议不予认可。对孙建瑛所提供证据中张晓东的签名不予认可，即使签名真实，万博商业广场7-1101房屋仍系张晓东所有；涉及的付款是否真实、是否针对购买行为也存有异议；如果孙建瑛所提供证据属实，孙建瑛也存在怠于行使自身权利导致万博商业广场7-1101房屋未能过户的情形，相应后果应由孙建瑛自行承担。被执行人**强、吴月萍称，对孙建瑛所提交证据的真实性无异议，但对孙建瑛与张晓东之间就万博商业广场7-1101房屋的交易真实性不知情，与**强、吴月萍无关。被执行人张晓东称，万博商业广场7-1101房屋是张晓东2014年10月出售给孙建瑛的，孙建瑛大约在合同签订后一两个月搬进去的。至于未能办理过户的原因，一是签订房屋买卖合同时，张晓东尚未取得万博商业广场7-1101房屋的房产证；二是考虑到万博商业广场7-1101房屋到2016年11月后过户契税可以减少一半，所以一直拖着没办，但是这一考虑张晓东没有告诉孙建瑛。本院查明，2014年10月15日，孙建瑛与张晓东签订《房屋买卖合同》，约定：张晓东将其位于万博商业广场7-1101的房屋以122万元的价格出卖给孙建瑛；双方在办理该房过户时，应积极配合。如果任何一方故意拖延或者不及时提供相应材料，导致未能按约定时间办理过户手续，每逾期一天按已付购房款的万分之五向对方赔偿损失等。2014年10月29日，孙建瑛以其个人银行卡向张晓东转账98万元，银行转账记录备注款项为货款；同日，张晓东向孙建瑛出具收条，载明：收到孙建瑛支付购买万博商业广场7-1101房屋全部房款共计122万元（其中银行转账98万元、现金24万元）。后孙建瑛约自2014年11、12月份实际取得该房屋，并装修入住至今。以上事实，有案外人及当事人陈述，案外人提供的房屋买卖合同、购房款收条、购房款银行转账凭证、数字电视迁移业务申请单、家具及电器购货凭证、万博商业广场7-1101房屋物业费缴纳凭证及水电煤缴纳凭证等证据予以证明。在审查过程中，孙建瑛另提供张晓东初始购房的商品房买卖合同复印件、登记于张晓东名下的房屋所有权证、土地证原件等证据，载明：张晓东是于2010年12月20日与无锡金科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张晓东以1218827元的价格购买万博商业广场7-1101的房屋等；该房屋于2014年11月11日颁发房屋所有权证，相应土地于2014年11月18日颁发国有土地使用权证，相应权利人均为张晓东。另孙建瑛陈述，其于2015年5、6月得知张晓东已经拿到万博商业广场7-1101房屋的房屋所有权证、土地证原件就催促张晓东办理过户手续，张晓东于2015年6月底将上述两证交付孙建瑛，此后孙建瑛以电话或当面口头催促的方式继续催促张晓东办理过户手续，但张晓东以其很忙为由一直未办理过户手续；因为孙建瑛与张晓东及其妻子是朋友，且持有房产证原件，所以也没有采取法律途径要求张晓东协助办理房屋过户手续。本院认为：执行过程中，人民法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。张晓东是本案所涉执行案件的被执行人，万博商业广场7-1101房屋登记所有权人为张晓东，故本院作出（2016）苏0291执135号执行裁定书并对登记在张晓东名下位于万博商业广场7-1101的房屋实施查封措施，符合法律规定，并无不当。根据孙建瑛所提执行异议的内容，孙建瑛所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张其系查封时登记在张晓东名下的万博商业广场7-1101房屋的买受人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的查封、执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现孙建瑛所提供的证据可以证明其与张晓东之间就万博商业广场7-1101房屋签有书面买卖合同，其已支付了全部的购房款，且其在法院2016年7月8日查封该房屋时已经占有并实际居住在该房屋内。孙建瑛在2014年10月向张晓东购买上述房屋时，出卖人张晓东尚未取得该房的权属登记凭证。万博商业广场7-1101房屋自2014年11月11日起登记于张晓东名下至今。后孙建瑛约于2015年6月取得张晓东转交的登记于张晓东名下的万博商业广场7-1101房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，但直至2016年7月8日查封时尚未办理该房屋过户登记。孙建瑛虽称曾多次催促张晓东办理过户而张晓东以很忙为由一直没有实际办理，但并未提供证据证明相应催促事实，更未提供证据证明经孙建瑛催促后存在张晓东不予协助、办理过户手续等客观障碍的事实，故孙建瑛对于上述涉案房屋在查封前未办理过户登记并非完全因为孙建瑛意志以外的客观障碍，孙建瑛对未办理过户登记存在怠于行使过户登记权利的过错和自身原因，现案外人孙建瑛对万博商业广场7-1101房屋并不享有能够排除执行的权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回孙建瑛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  沈 伟人民陪审员  顾秋英二〇一八年五月二十一日书 记 员  孙春凤