沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第01303号原告：李江波，女，汉族。委托代理人：谢枫，辽宁申扬律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司和平分公司。法定代表人：常云安，该公司总经理。委托代理人：吴玲，女，汉族。被告：中海地产（沈阳）有限公司。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：于泽，男，汉族。原告李江波诉被告中海物业管理有限公司和平分公司（以下简称“物业公司”）、被告中海地产（沈阳）有限公司（以下简称“地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员张梅适用简易程序于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告李江波委托代理人谢枫，被告物业公司委托代理人吴玲，被告地产公司委托代理人金兆成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李江波诉称：2011年8月1日，原告入住中海国际社区“御河六栋”，由于被告物业公司处于强势地位，办理入住时没有出示《收费许可证》，并单方按照每月2.2元／平方米、车库每月200元收取物业费。2014年8月，原告向民心网提出质疑时才得知，被告物业公司在2011年并没有获得物价局的收费批复，直到2012年5月25日才取得沈阳市物价局的收费批复（沈价审批［2012］34号），批准被告物业公司的收费标准为每月1.8元／平方米。被告物业公司自原告入住之日起就按照每月2.2元／平方米的标准向原告收取物业费，并且同样一个园区，中海国际社区“御河六栋”物业费为每月2.2元／平方米，高层物业费为每月1.8元／平方米。一个项目两个收费标准，显然也违反合同法公平原则。因此，请求法院判决被告物业公司按照每月1.8元／平方米收取物业费，多收部分予以返还原告。沈价审批［2012］34号批准的被告物业公司的收费标准为每月每个车位100元，而被告物业公司是按照每月200元收取的物业费，这个价格不但高于周围小区的车库物业费，也高于被告物业公司自己制定的住宅部分的物业服务收费标准。因此，请求法院判决被告物业公司按照每月100元收取车库物业费，多收部分予以返还原告。根据《物业管理条例》第24条、《辽宁省物业管理条例》第21条的规定，建设单位选聘前期物业管理服务企业的，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据《辽宁省物业管理条例》第19条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。本案中，被告地产公司选聘被告物业公司作为前期物业服务企业，没有采用招投标的方式，并且没有将物业管理服务协议在房地产行政主管部门备案，违反上述规定。因此，被告地产公司应对原告的损失承担连带责任。故请求人民法院保护原告合法利益，支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判决被告物业公司按照每月1.8元／平方米收取物业费，返还原告自入住之日起至今超过标准缴纳的部分3192元；2、请求人民法院判决被告物业公司按照每月100元收取地下车库物业费，返还原告自入住之日起至今超过标准缴纳的部分；3、请求被告地产公司承担连带责任；4、请求人民法院判决二被告承担本案诉讼费。原告于庭审过程中放弃第二项诉讼请求。被告物业公司辩称：原告的诉讼请求与事实不符，证据不足，请求法院驳回。被告物业公司是依据与原告签订的前期物业服务合同提供服务并且收取约定的相关费用，物业公司已履行了相关的职责，原告应该依约缴纳物业费，不存在返还的问题，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告地产公司辩称：被告物业公司与被告地产公司系两个独立法人实体，连带责任的承担应当有法律的依据或者合同的明确约定，被告地产公司与原告之间不存在任何的合同关系。同时被告地产公司通过正常的招投标程序确定了被告物业公司的物业服务地位，符合法律规定，因此原告主张被告地产公司承担连带责任没有法律依据，请求驳回对被告地产公司的诉讼请求。同时被告物业公司的收费行为系经过相关行政部门的授权许可，符合法律规定，原告的请求没有法律依据，请求予以驳回。经审理查明：原告李江波系沈阳市和平区和祥街91-8号1-1-2室房屋所有权人，建筑面积169.8平方米，为多层住宅（洋房），原告主张已按每月2.2元／平方米的标准交纳了上述房屋2011年8月1日至2015年6月30日期间的物业费，并提供了2011年8月1日至2012年7月31日、2013年2月1日至2015年6月30日期间的交费凭证。现原告以沈阳市物价局沈价审批［2012］34号文件《关于沈阳“中海国际社区（二期）”住宅小区前期物业服务收费指导标准的批复》和沈阳政府网的网上答复为依据，主张被告应按1.80元／㎡·月的标准收取物业费，并退还已经交纳的差额部分。2011年5月19日，被告地产公司向被告物业公司就诉争房屋所在小区前期物业服务项目发出中标通知书，载明“中标的物业服务费标准为每月每平方米建筑面积高层住宅1.80元、洋房2.20元，物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人投标文件及《前期物业服务合同》中的相关条款执行”。后被告地产公司与被告物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由被告物业公司为原告房屋所在的小区业主提供前期物业服务，委托期限为2011年6月30日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止，并对服务事项与服务标准、物业服务费用、双方权利义务、合同的解除、终止及违约责任等内容作出具体约定。其中，住宅的收费标准为高层住宅1.80元／㎡·月，多层住宅2.20元／㎡·月。原告自认其办理房屋入住时被告物业公司提供了沈阳中海国际社区前期物业管理服务协议，该协议载有“协议当事人为被告物业公司和物业所有权人或物业使用权人，物业类型为洋房，物业服务费标准为洋房物业服务费2.2元／㎡·月”。另查明：中海物业管理有限公司沈阳分公司于2013年1月22日经沈阳市工商行政管理局核准，变更为中海物业管理有限公司和平分公司。上述事实，有原告提供的物业费发票、商品房买卖合同、沈阳中海国际社区前期物业管理服务协议、沈阳市物价局文件、沈阳政府网答复，被告物业公司提供的中标通知书、前期物业服务委托合同及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位即被告地产公司通过招投标的方式选聘被告物业公司作为诉争房屋所在小区的物业服务企业，并签订了书面的前期物业服务合同，该合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规规定，故合法有效，被告物业公司为诉争房屋所在小区提供物业服务，故上述前期物业服务合同对原告具有约束力；关于原告主张的物业费收费标准问题，因上述前期物业服务合同中已有明确约定，且国务院颁布的《物业管理条例》中第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”和第四十九条“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉”对此亦有明确规定，故原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十三条、第四十九条之规定，判决如下：驳回原告李江波的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李江波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 梅二〇一五年七月二十七日书记员 黄诗珊本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十九条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。