河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终464号上诉人（原审原告，反诉被告）：洛阳天公金属彩塑护网有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道1号。法定代表人：张军芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：何兴乐、房明明，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市丝钉厂。住所地：河南省洛阳市九都路61号。法定代表人：庆建堂，该厂厂长。委托诉讼代理人：张龙武，该厂副厂长。委托诉讼代理人：李峻玲，河南松盛永进律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：洛阳天府火锅饮食服务有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区纱厂南路中泰新城泰康苑1楼A座。法定代表人：张虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：王森、乔晓敏，河南洛太律师事务所律师。上诉人洛阳天公金属彩塑护网有限公司（以下简称天公公司）因与上诉人洛阳市丝钉厂（以下简称丝钉厂）、被上诉人洛阳天府火锅饮食服务有限公司（以下简称天府公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天公公司的委托诉讼代理人何兴乐、房明明、上诉人丝钉厂的委托诉讼代理人张龙武、李峻玲、原审第三人天府公司的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天公公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判丝钉厂返还上诉人租金163028元，丝钉厂和天府公司共同支付更换变压器费用117000元，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决驳回上诉人要求丝钉厂退还上诉人2001年6月1日至2002年6月1日期间的租金163028元的判决错误。1.双方的《房屋租赁合同》签订于2001年6月1日，根据合同的明确约定，租赁期自2002年6月1日起算。双方的该约定完全是基于合同签订时租赁房屋为毛墙毛地、前面空地尚未平整硬化、临街房屋也未拆除等，需要对房屋进行装修和整修，留出一年时间进行装修和地坪硬化及拆除临街房屋符合事实和双方约定。丝钉厂辩称的属于笔误完全不符合常识性推理，且丝钉厂也未提出相关证据来证明该地方属于笔误。2.目前并没有生效判决对“预留一年的装修期不予采信”作出明确的认定，一审法院据此驳回上诉人要求丝钉厂退还租金的诉求无事实和法律依据。一审法院认可预留一年装修期，但基于此前洛阳市中级人民法院作出的（2009）洛民终字第1058号民事判决（以下简称洛中院1058号判决）“本院认为”部分中“天公公司辩称双方约定留有一年的装修期，这期间不支付房租，因其主张没有证据支持，本院不予采信”而对天公公司的该诉求不予支持，对此，天公公司作如下说明：首先，洛中院1058号判决对约定预留装修期不予以采信的表述是在“本院认为”部分，并非“案件查明”部分，并非客观存在的事实，且由于天公公司不服申请河南省高级人民法院再审，该判决已被河南省高级人民法院（2011）豫法民提字第85号民事判决（以下简称（2011）省高院85号判决）改判，判决中对此没有予以认定。并且，该一系列的审理仅是针对丝钉厂请求天府公司向其支付租金展开的，其过程也是围绕天公公司与天府公司的转租合同的效力以及返还租赁物展开的，并没有涉及租金计算部分，也未涉及对预留一年装修期的认定。其次，根据（2012）洛龙民二初字第248号民事判决（以下简称（2012）洛龙248号判决）的内容“天公公司辩称的租金计算起止时间及涉及的租金应交数额，与本案不属同一法律关系，可另行解决”的表述，天公公司可以为此提起诉讼要求丝钉厂返还租金完全任何障碍。二、根据天公公司与丝钉厂之间的《房屋租赁合同》的约定，由天公公司负责更新变压器，变压器的费用可冲抵五年房屋租金。合同履行过程中，天公公司也确实更换了变压器，现天公公司经多方调取，有新的证据能够充分证明天公公司更换变压器的事实和为此支付的费用，因此，天公公司主张的更换变压器费用117000元应当予以支持。丝钉厂答辩称，1.天公公司的诉讼请求均属有生效判决予以否定性认定的重复诉讼。其上诉请求的两点：一是一年装修免租期的租金163028元，之前双方所涉及的诉讼已明确对装修免租期予以否定；二是变压器更换费用，同样有生效判决确定天公公司转租违约，明确确定该费用由其自行承担。2.免收租金问题是不存在的。2001年6月1日签订的合同第11条约定，合同盖章后生效，天公公司在签订合同时缴纳租金。合同中并没有约定丝钉厂要放弃一年的房租。天公公司违约转租，转租合同也是转租后就生效，也没有留免租期。洛中院1058号判决认为，合同自2001年6月1日盖章之日生效。（2011）省高院85号判决再次确认合同履行期限是从2001年6月1日起算。综上，天公公司所谓装修免租期之说不成立。3.关于变压器费用问题，详见我方上诉意见。天府公司答辩称，无论是丝钉厂合同还是天公公司合同，天府公司作为承租人，都按合同约定履行了租金义务，在缔约和履行过程中没有任何过错，不应对天公公司的任何损失承担责任。天公公司与天府公司之间的纠纷已经生效判决确认，双方不再有其他纠纷。丝钉厂上诉请求：撤销一审判决，驳回天公公司的诉讼请求；判令天公公司赔偿丝钉厂恢复房屋原状损失暂定88万元；本案诉讼费用由天公公司承担。事实与理由：一、一审判决丝钉厂支付天公公司583000元错误。1、一审法院判决属于重复审理，且与生效判决的认定矛盾。该583000元的内容就是天公公司拆迁、清理垃圾、硬化地坪、变压器费用等，均已由生效判决认定应由天公公司自行承担，见洛中院1058号判决第5页“本院认为”中“天公公司转租违约，对其投入的拆迁、清理垃圾、硬化地坪、变压器费用等由自己承担”，（2011）省高院85号判决第12页“本院再审认为”第9行“天公公司房屋转租属违约行为，其转租无效，天公公司应承担房屋转租行为无效所产生的法律后果”。现一审法院又重复审理此项并作出有悖生效判决的认定显然错误。并且，一审法院已经确定变压器费用117000元没有证据证明不予认可，又认定变压器费用系583000元中的一部分，自相矛盾。2.一审判决认为该费用应由丝钉厂返还天公公司错误。首先，天公公司该费用的支出，已由生效判决认定由天公公司自行承担。其次，一审法院认为天公公司对租赁物装修装饰后即转租给天府公司使用，当时丝钉厂与天府公司之间租赁合同并未解除，与事实相悖。事实是：（1）天公公司的支出是履行合同义务，也是为了自己使用，并且已经使用两年有余（2001年6月1日至2003年4月6日）。（2）2003年4月6日之后天公公司才背着丝钉厂擅自转租，天公公司收取了天府公司2003年4月6日到2009年4月6日长达6年的房租，期间涵盖了丝钉厂与天府公司签订的2009年9月1日-2005年9月1日两年期场地租赁协议，导致丝钉厂与天府公司之间租赁合同约定的房屋部分并未履行，而非并未解除。2011年河南省高级人民法院审理此案件时，天公公司和天府公司仍辩称转租协议有效。其三、一审法院认为丝钉厂作为受益人应返还给天公公司，无事实依据和法律依据，有悖生效判决。（1）天公公司是背着丝钉厂以产权人名义擅自转租，6年中是天公公司收取了房租，而丝钉厂既不能收回房屋又无法收到房租，一审认定丝钉厂是受益人与事实不符。（2）（2011）省高院85号判决维持了洛中院1058号判决，第二项判定了丝钉厂应收天府公司房租数额，是法律赋予丝钉厂的权利，而非对天公公司支出的收益。从时间角度看，2011年11月7日高级法院作出判决距离2001年6月1日天公公司装修已过去10年半的时间，已无残值无收益，且由于等待漫长的判决，造成该租金远远低于同地段同类房屋的租金水平。3、天公公司所谓的支出证据不足。《装修预算书》及收据没有装修完成实物照片录像，不能证明实际装修的事实，预算价不等于决算价，实际支付不等于残值价。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释（二）》的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。二、丝钉厂的反诉请求应予以支持，天公公司应赔偿丝钉厂恢复房屋原状损失费用88万元。丝钉厂提供了2003年7月24日要求天公公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失的信函及《房屋修复评估报告》，说明天公公司严重破坏了房屋主体结构，一审法院不视察现场也不安排有资格的鉴定机构鉴定，主观认定丝钉厂没有有效证据，未构成安全隐患，驳回丝钉厂的反诉请求错误。天公公司答辩称，一、一审法院就装饰装修费用583000元并未重复审理，与人民法院已生效判决也不矛盾。丝钉厂作为天公公司装饰装修行为的收益方，依法应当承担该费用。（一）丝钉厂认为已生效的判决是洛中院1058号判决，但该判决第三项已被（2011）省高院85号判决改判。丝钉厂所称（2011）省高院85号判决书第12页第9行，仅仅是对天公公司转租行为性质的表述，并据此认定天公公司和天府公司之间的租赁协议无效及无效协议产生后果的承担问题，该判决并没有对天公公司和丝钉厂之间的法律关系和后续问题处理作出认定。同时，该判决第12页第19行也明确提到天公公司称丝钉厂折价返还房屋装修、装饰等费用之问题，因天公公司在一审中未就此问题提出反诉，其请求不属于本案再审处理范围而未做处理。可见省高院并未对折价返还房屋装修装饰费用作出处理。故一审法院对此费用的判决不属于重复判决，也未与生效判决矛盾。（二）一审法院认定的58.3万元不包括变压器改造费用11.7万元，该费用应由丝钉厂承担。天公公司根据与丝钉厂的《房屋租赁合同》第二条的约定对变压器进行了更换是客观事实，现天公公司由新的证据可以证实更换变压器产生的费用为11.7万元。（三）天公公司租赁房屋时，房屋为毛墙毛地、临街房屋需要拆除、大厦房前的空地未进行平整硬化、大厦前的变压器老旧需要更换。天公公司租赁后，进行了房屋装修装饰、临街房屋拆除、地面硬化、变压器更换等，为此付出大量资金。天公公司将房屋转租给天府公司，丝钉厂在未实际向天公公司收回房屋使用权、双方合同未终止的情况下，就已经于2003年8月30日与天府公司签订协议，将房屋租赁该天府公司，租金比租给天公公司超出近一倍。天府公司一直是实际使用人，丝钉厂从中获取高额租金，该租金差额是因天公公司对租赁物的装修装饰、更换变压器等添附行为产生的。天公公司因此支出大量资金，但由于丝钉厂解除合同，天公公司未实际享有该支出的利益，该费用应由实际受益人承担。省高院认定天公公司转租无效，天公公司无法依据合同收取天府公司的租金，丝钉厂上诉状上所说“天公公司收取天府公司长达六年的房租”不知从何说起。省高院判决丝钉厂与天府公司2003年8月30日协议有效，并判决天府公司向丝钉厂支付自2003年6月1日起的房屋占用费和租金，丝钉厂完全享有了装修装饰及变压器更换的收益，无论依据公平原则还是法律规定，丝钉厂均应承担该部分费用支出。二、一审判决驳回丝钉厂的反诉请求完全正确，对丝钉厂的上诉依法也应予以驳回。首先，天公公司承租该房屋后，完全按照租赁协议约定对房屋进行了装修，并未破坏房屋的主体结构给房屋造成安全隐患，且丝钉厂对当时的装修完全是明知的。在天公公司装修时，及装修装饰后近10年间，包括将房屋另行出租给天府公司的过程中，丝钉厂及天府公司均未对天公公司的装修行为予以制止或要求恢复原状、赔偿损失。如果当时提出，天公公司拆除后尚可获得部分残值，但丝钉厂一面享受天公公司装修的收益，一面在多年后起诉要求“停止损害、恢复原状、赔偿损失”，前后及其矛盾的行为是无理取闹。从天公公司装修至今的近20年中，天府公司都在正常使用房屋，可见房屋装修并未造成任何问题。其次，丝钉厂的反诉已严重超过诉讼时效，其提供的证据也不具有证据效力，不能证明其反诉主张。天府公司述称，丝钉厂反诉请求是针对天公公司实施的装饰、装修、改造，天府公司并没有参加，即使造成损失也与天府公司无关。天公公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令丝钉厂返还天公公司163028元租金；2.判令丝钉厂、天府公司返还更新变压器费用、拆除旧建筑物费用以及天公公司装修、装饰物未使用部分价值共计70万元；3.诉讼费用及其他费用由丝钉厂、天府公司承担。丝钉厂向一审法院提起反诉请求：1.判令天公公司赔偿丝钉厂恢复原状损失108万元；2.本案诉讼费用由天公公司承担。一审法院认定事实：1.2001年6月1日，丝钉厂与天公公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：丝钉厂将座落于九都路嘉碧大厦底层西侧门面房400平方米及二层968.40平方米，合计1368.40平方米租赁给天公公司使用；租赁期为10年，自2002年6月1日起至2013年6月1日止，前五年只收取租金815140元，天公公司在此期间须负责清除大厦前至九都路××建筑物及拆迁后的地面处理工作，所需费用由天公公司承担，天公公司负责更新变压器，变压器费用可充抵后五年房屋租金；丝钉厂允许天公公司在不破坏房屋主体结构的情况下，对房屋进行装修、装饰；天公公司不得擅自将房屋使用权转让，若转让，必须经丝钉厂书面同意；天公公司要根据房屋结构特性，对房屋进行科学合理的装修，因不当使用造成损失负责赔偿；若因特殊原因终止合同，天公公司需提前三个月向丝钉厂提出，承租房屋的不可移动设施不得擅自毁坏或拆除，否则天公公司承担全部责任，赔偿由此引起的一切损失。2.2003年4月6日，天公公司与天府公司签订《租赁合同》一份，约定：天公公司将座落于九都路嘉碧大厦底层西侧门面房400平方米及二层968.40平方米，合计1368.40平方米租赁给天府公司使用；租赁期10年（2003年6月1日起至2013年6月1日止），前三年租金每年25万元，合同签订之日起全额交纳，后三年租金提前三个月交纳，后四年租金根据市场行情再行商订。3.2003年6月10日，丝钉厂与天府公司签订《洛阳市丝钉厂大厦房屋租赁契约》，约定：丝钉厂自愿将九都路61号丝钉厂大厦第一层中厅、通道一间，建筑面积125平方米出租给天府公司使用，租赁期限为2003年8月15日起至2006年8月14日，租金为45000元。4.2003年8月30日，丝钉厂与天府公司签订《协议书》一份，约定：丝钉厂愿将位于南至洛阳市丝钉厂嘉碧大厦门前，北至九都路绿化带，东至嘉碧大厦正门两侧门柱，西至嘉碧大厦西山墙场地租赁给天府公司经营使用，双方租赁期限为2003年9月至2005年9月，每年租金5万元；如果丝钉厂将天公公司的房屋租赁权收回，丝钉厂必须保证从天公公司取得的使用权交给天府公司继续使用，后续未交房租天府公司向丝钉厂交纳，每年租金30万元（该租金含一楼西厅、二楼全部及本合同约定的场地使用权租金），使用期从2003年9月1日起算不得低于10年；该约定不受合同有效期约束，除非天府公司从嘉碧大厦完全退出，否则双方必须遵守。5.2007年，丝钉厂向一审法院提出诉讼，请求判令天府公司向丝钉厂交纳房屋租金100万元及银行同期利息，并解除丝钉厂与天公公司签订的《租赁协议书》。一审法院判决驳回丝钉厂的诉讼请求（2007西民初字第216号民事判决）。丝钉厂不服提起上诉，洛阳市中级人民法院裁定撤销一审判决，发回重审（2008洛民终字424号民事裁定书）。一审法院重审时，丝钉厂增加三项诉讼请求：依法确认天公公司转租违约，天公公司与丝钉厂的租赁关系2003年已依法解除；确认天公公司与天府公司2003年所签的转租合同无效；判令丝钉厂、天府公司归还租赁房屋。一审法院重审后判决（2008西民初字第861号民事判决）：天公公司违反2001年6月1日与丝钉厂签订的合同约定，属违约行为；驳回丝钉厂的其他诉讼请求。丝钉厂不服重审判决，再次提起上诉，洛阳市中级人民法院审理后作出终审判决（即洛中院1058号判决）：一、撤销重审判决；二、丝钉厂与天府公司2003年8月30日签订的租赁合同为有效合同，天府公司应支付丝钉厂2009年9月1日前所欠租金799358元，并对75万元支付利息；三、天公公司与天府公司2003年4月6日的租赁合同为无效合同，天公公司返还天府公司所收房租649358元；四、天府公司向丝钉厂支付2003年6月1日至2003年8月30日实际租用费62500元；五、驳回丝钉厂的其他诉讼请求。天公公司申请再审，河南省高级人民法院受理再审，再审查明的事实与原审认定的事实相同，再审认为天公公司向天府公司返还租金超出诉求范围，并作出判决撤销洛阳市中级人民法院判决中第三项，即“天公公司与天府公司2003年4月6日的租赁合同为无效合同，天公公司返还天府公司所收房租649358元”；维持其他判决内容。以上一、二、再审可确定：2001年6月1日，丝钉厂与天公公司签订的租赁合同为有效合同；2003年4月6日，天公公司与天府公司签订的转租合同为无效合同；天公公司的转租属违约行为，应负担房屋转租行为无效所产生的法律后果；2004年2月25日，丝钉厂给天公公司邮寄解除合同通知书，通知书到达天公公司后双方合同解除；天府公司向天公公司支付的租金有140万元，天公公司向丝钉厂支付的租金有119.67万元。6.2012年，天府公司向洛龙区法院提起诉讼，请求判令：天公公司返还租赁费649358元；天公公司返还合同保证金12万元；天公公司支付上述款项同期银行贷款利息（从2003年4月6日算起至实际履行之日）；天公公司承担诉讼费用。天公公司在该案中提起反诉，请求判令：天府公司及丝钉厂返还更新变压器费用10万元；天府公司及丝钉厂返还天公公司装修、装饰物未使用部分价值暂定45万元；反诉费用由天府公司及丝钉厂承担。洛龙区法院作出判决（2012洛龙民二初字第248号民事判决，简称（2012）洛龙248号判决）：天公公司向天府公司返还租金48.86万元，并从2003年4月6日至2012年1月29日立案之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；丝钉厂向天公公司支付58.3万元。判决后，天府公司、丝钉厂提起上诉，洛阳市中级人民法院审理后，认为丝钉厂在该案中为无独立请求权第三人，天公公司提起反诉无法律依据，天公公司对丝钉厂的诉求可另案另诉，作出终审裁定，裁定驳回天公公司对丝钉厂反诉的起诉；并就天府公司上诉请求作出终审判决，判决：天公公司向天府公司返还租金64.9385万元、保证金6万元，并从2012年1月31日起按中国人民银行同期存款利率支付利息；其余判项撤销（2012）洛民终2509号民事判决及-1号民事裁定书，简称洛中院2509号判决、（2012）洛中院2509-1号裁定）。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.天公公司提交《装修预算书》及收据证明其在与丝钉厂签订租赁合同后进行嘉碧大厦门前砼地坪、花带、配电房施工及西下池门面房拆除、垃圾清运支出费用153000元；装修租赁物支出装修费用43万元，共计583000元。丝钉厂对真实性有异议，认为该支出系天公公司应当的花销，天公公司擅自转租，责任自负。天府公司对真实性有异议，认为与其无关。天公公司提交的证据虽系复印件，但复印件上加盖洛龙区法院公章，并注明与原件核对无异议，且洛龙区法院、洛阳市中级人民法院判决中认定的事实中显示有天公公司支出费用583000元，故对该事实予以认定。天公公司主张的更换变压器费用117000元，无相关证据证明，不予认定。2.丝钉厂提供一页《关于洛阳市丝钉厂残培中心大楼被损房屋结构恢复原样所需修复费的测算评估报告》，证明受损房屋结构加固恢复原样所需修复费为108.88万元。天公公司对此不予认可。天府公司无异议。因该报告系丝钉厂单方委托，且报告形式不正规，未显示出示报告的公司是否具备相应资质，且报告中未显示该公司进行现场勘察的日期等，也未显示报告结论所依据的相关标准，对此不予认定。一审法院认为，针对本诉，天公公司的诉求第一项为要求丝钉厂返还2001年6月1日至2002年6月1日期间租金，理由为合同签订日为2001年6月1日，当时租赁房屋为毛墙毛地、前面空地尚未平整硬化、临街房屋未拆除，留出一年时间进行装修和对地坪硬化及拆除临街房屋符合法律规定，也有益于发挥租赁物的使用功能。根据生效的河南省高级人民法院的判决书，对洛阳市中级人民法院的判决仅就超出诉讼请求范围的判项予以撤销，其余予以维持，而洛阳市中级人民法院的判决书显示对天公公司提出的双方约定预留一年的装修期不予采信，现天公公司对此项主张又未提供新的证据予以证明，对该项诉求不予支持。天公公司的第二项诉求要求丝钉厂、天府公司返还更新变压器费用、拆除旧建筑物费用、硬化地面费用以及天公公司装修、装饰物未使用部分价值共计70万元，该70万元根据其提供的证据认定583000元。该费用的支出根据支出性质可分为两部分，一部分为更新变压器、拆除旧建筑物、硬化地面，共计153000元，该费用的支出对租赁物具有提升作用，使得案涉租赁物具备更加完善的出租条件，对租赁物并无任何损害，丝钉厂为唯一受益人，丝钉厂应向天公公司返还该项费用；另一部分为装修、装饰费用，共计430000元，天公公司对租赁物装修、装饰后即转租给天府公司使用，天府公司使用时丝钉厂与天公公司之间的租赁合同并未解除。之后丝钉厂将租赁物又租赁给天府公司使用，天府公司享受装修、装饰成果至今，而丝钉厂从天府公司处得到的租金超出其与天公公司合同约定的租金。天公公司作为款项的支出方，并未享受到任何因款项支出而带来的利益，虽因违约转租导致合同解除，原租赁合同终止履行，但合同解除并不必然导致该部分损失由其自己承担。而无论丝钉厂将租赁物出租给天公公司使用，还是天府公司使用，目的均为从租赁中收取租金，现其目的已超出预期达成。丝钉厂作为受益方应将天公公司的该部分支出返还给天公公司。天府公司作为租赁物的使用方，向丝钉厂交纳租金，并非受益方，不应承担相应的责任。针对反诉，丝钉厂与天公公司的合同约定，丝钉厂允许天公公司在不破坏房屋主体结构的情况下对房屋进行装修、装饰，即天公公司的装修、装饰是否对房屋主体结构造成破坏是判断天公公司是否承担责任的标准，而对房屋主体结构是否破坏应由具备相应资质的鉴定机构根据法定程序出具专业报告予以证明，而丝钉厂并未提供该类有效证据。而且，天公公司装修、装饰后的租赁物一直由丝钉厂出租给天府公司使用至今，并未有任何存在房屋安全隐患的情况出现，故丝钉厂的反诉请求无证据支持，应承担举证不能的不利后果，对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、洛阳市丝钉厂于判决生效后五日内支付洛阳天公金属彩塑护网有限公司583000元。二、驳回洛阳天公金属彩塑护网有限公司的其它诉讼请求。三、驳回洛阳市丝钉厂的反诉请求。如洛阳市丝钉厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12430元，由洛阳天公金属彩塑护网有限公司负担4034元，洛阳市丝钉厂负担8396元；反诉受理费6300元，由洛阳市丝钉厂负担。本院经审理查明的事实与原审一致。另查明：1、（2009）洛中院1058号判决书“本院认为”表述如下：“丝钉厂与天公公司2001年6月1日签订的租赁合同为有效合同，合同起算时间为2001年6月1日，前五年租金为81.514万元，天公公司辩称双方约定留有一年的装修期，这期间不支付房租，因其主张没有证据，本院不予采信。丝钉厂主张天公公司所交119.67万元为前五年租金的证据不足，本院不予认定。2004年2月25日丝钉厂给天公公司邮寄解除合同通知书，解除合同通知书到达天公公司后，双方合同即解除。丝钉厂实际收取天公公司租金119.67万元，对多收的租金75.0642万元应予退还。2003年4月6日天公公司与天府公司未经丝钉厂同意签订的转租协议，为无效协议；天公公司依据该无效协议收取天府公司的租金应予退还。天公公司转租违约，对其投入的拆迁、清理垃圾、硬化地坪、变压器费用等应由其自己承担。丝钉厂与天府公司2003年8月30日签订的协议为有效协议，天府公司应支付从2003年9月1日起至2009年9月1日起所欠房租并承担相应的违约责任。同时天府公司还应就2003年6月1日起至8月30日实际占用房屋向丝钉厂支付使用费。”（2011）省高院85号判决书的“本院认为”部分，有如下表述：关于天公公司称，“丝钉厂应折价返还房屋装修、装饰等费用”之问题，因天公公司在一审中未就此问题提出反诉，其请求不属于本案再审处理范围，本院再审不予审理。2、（2012）洛龙248号判决，系对天府公司诉被告天公公司、第三人丝钉厂要求返还租赁费及合同保证金一案作出的一审判决，天公公司在该案中提起反诉，要求天府公司及当事人返还拆除建筑物费用15万元、更换变压器费用10万元、装修装饰物未使用部分价值暂定45万元等。该判决中查明：“斯迈尔超市有限公司（又天公公司设立）分别于2002年2月9日、2003年3月29日向洛阳天诚装饰广告工程公司支付装修工程款20万元、23万元，分别于2002年5月18日、2002年6月13日向洛阳昆仑建筑装饰工程公司第四工程处支付房屋拆除款、垃圾清运款9.8万元、5.5万元，以上款项共计58.3万元。”该判决书“本院认为”部分有如下表述：“天公公司在涉案的场地上投资进行拆除处理和装修装饰共花费58.3万元，正是由于天公公司的拆除处理和装修装饰行为使得涉案场地的出租更为顺利，此支出费用的实际收益人是第三人丝钉厂，丝钉厂应向天公公司支付该笔款项。”（2012）洛中院2509-1号民事裁定书认为，丝钉厂作为无独立请求权第三人，天公公司对丝钉厂提出反诉，无法律依据，原审法院受理并进行判决不当。关于天公公司对丝钉厂的相关诉求，可另案另诉。裁定驳回天公公司对丝钉厂反诉的起诉。二审庭审中，丝钉厂提出鉴定申请，申请内容为：天公公司租赁丝钉厂房屋期间未经丝钉厂同意擅自对丝钉厂房屋主体结构破坏的客观事实及损失赔偿、恢复所需费用金额：1、一层西大厅西南角楼梯（一、二层）及楼梯间被拆除；2、大厅西墙被开三个窗；大厅南墙被开有五米宽左右通道；3、二层南面从西数第五间南墙窗户被扒掉，改成与一楼结合楼梯间；4、二层27间房的中间隔墙被扒成由2米左右的门，房间全贯通；北面14间房14个窗户均被扒掉、窗下墙体拆除落地；5、擅自拆除一楼整间楼板另做成步行楼梯间。此外，天府公司称，其接手的时候是超市，天府公司经营的是酒店，2003年接手后重新进行了装修，2014年再次进行了装修，天府公司在开业后通过了消防验收。本院认为，本案基本事实是，丝钉厂将涉案房屋租赁给天公公司，天公公司装修后转租给天府公司，丝钉厂认为天公公司转租违约，遂与天公公司解除租赁合同，与天府公司签订了租赁合同；涉案房屋自天公公司转租给天府公司后，一直由天府公司实际使用；已生效判决确认丝钉厂与天府公司的租赁合同有效，天公公司与天府公司的转租合同无效，天公公司返还收取的天府公司租金64万余元等。天公公司提起本案诉讼，要求退还丝钉厂退还部分租金，要求丝钉厂、天府公司作为受益人承担天公公司对房屋进行装修装饰的费用；丝钉厂提出反诉，要求天公公司赔偿丝钉厂房屋恢复原状损失。本案二审的争议焦点问题：一、丝钉厂是否应退还天公公司2001年6月1日至2002年6月1日期间的租金163028元，天公公司的该项诉求是否涉及重复诉讼；二、天公公司投入的拆迁、硬化、房屋装修装饰费用是否应由丝钉厂承担，天公公司更换变压器费用的金额是否为117000元及该款项是否应由丝钉厂和天府公司承担，天公公司的该项诉求是否涉及重复诉讼；三、天公公司是否应赔偿丝钉厂房屋恢复原状损失88万元。一、关于2001年6月1日至2002年6月1日期间的租金问题。已发生法律效力的（2009）洛中院1058号判决对天公公司主张的存在一年装修期、期间不支付房租的事实不予确认，因天公公司在该案中并未就其该项主张提出诉求，故其在本案中提出诉求并非重复诉讼，但因天公公司在本案中并未提供新证据证明其主张的事实，对其该项上诉请求，本院不予支持。二、关于天公公司投入的拆迁、硬化、房屋装修装饰及更换变压器费用问题。其一，关于更换变压器费用问题。天公公司主张变压器更换花费117000元，但未提供相关合同、财务票据等予以证明，故对其该项主张，本院不予支持。其二，关于拆迁、清理垃圾、硬化地坪、房屋装修装饰费用问题。首先，天公公司的该项诉求是否属于重复诉讼问题。天公公司在（2012）洛龙248号案中以反诉形式提出对房屋装修装饰费用的诉求，但该案在二审中，（2012）洛中院2509-1号民事裁定认为，丝钉厂作为无独立请求权第三人，天公公司对丝钉厂提出反诉，无法律依据，原审法院受理并进行判决不当，天公公司对丝钉厂的相关诉求，可另案另诉；裁定驳回了天公公司对丝钉厂反诉的起诉。故天公公司提起本案诉讼，并不属于重复诉讼。其次，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，天公公司违约转租导致其与丝钉厂的租赁合同解除，天府公司租赁涉案房屋后与天公公司的经营种类不同，且重新进行了装修，故天公公司投入的装修费用43万元应由其自行承担。但天公公司对投入的拆迁、清理垃圾、硬化地坪等费用，并非为其特定用途对租赁房屋进行装修的费用，而是租赁物进行使用必须的投入，鉴于该项15.3万元的投入实际由天府公司使用受益，该15.3万元应由天府公司给付天公公司。三、丝钉厂要求以天公公司破坏房屋主体结构为由，要求天公公司赔偿其恢复房屋原状损失，应首先确定房屋主体结构是否遭到破坏，然后才涉及修复或恢复原状损失问题。“破坏房屋主体结构”属房屋安全范畴，因涉案房屋自2001年天公公司进行装修装饰后至今一直在正常使用中，并无相关部门或有资质的房屋安全鉴定机构对涉案房屋主体结构存在安全隐患作出专业性意见，丝钉厂亦未举证证明房屋存在安全问题，故其该项主张，证据不足，本院不予支持。综上，丝钉厂的上诉请求部分有理，本院予以支持。对丝钉厂的其他上诉请求及天公公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理部分欠妥，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第529号民事判决；二、洛阳天府火锅饮食服务有限公司于本判决生效后十五日内给付洛阳天公金属彩塑护网有限公司15.3万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回洛阳天公金属彩塑护网有限公司的其他诉讼请求；四、驳回洛阳市丝钉厂的反诉请求。本案一审案件受理费12430元，反诉受理费6300元，由洛阳天公金属彩塑护网有限公司负担12430元，由洛阳市丝钉厂负担6300元。二审案件受理费27730元，由洛阳天公金属彩塑护网有限公司负担5500元，由洛阳市丝钉厂负担22230元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年五月十六日书记员  高 源