西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2014)未民初字第07649号原告王某某。委托代理人旷娟，陕西泽界律师事务所律师。被告赵某某。委托代理人池波，陕西睿群律师事务所律师。委托代理人王欣，陕西睿群律师事务所律师。第三人尹某某。委托代理人贺晓龙，男，无业，住西安市新城区万寿中路十四街坊**号楼1门*号。原告王某某与被告赵某某、第三人尹某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人旷娟，被告赵某某委托代理人池波、王欣，第三人尹某某委托代理人贺晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2006年10月8日其与被告签订租赁合同，其承租被告一间商铺用于经营美容、美发及日化产品。后因其与尹某某签订的合伙协议被认定为转租,2014年6月2日未央法院作出的(2014)未民初字第01444号判决判令其与被告之间的租赁合同于2012年3月31日解除。其与合伙人张勇、张荣蓉于2011年11月7日已向被告支付了2011年12月16日至2012年12月16日期间的租金452466元，租赁合同于2012年3月31日解除，被告应向其退还2012年4月1日至12月26日期间的租金320496.75元、押金3万元。因被告拒绝退还上述款项，故诉至法院，请求判令：被告退还租金320496.75元、押金3万元；被告支付迟延退还租金和押金的利息64097.09元（以350496.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年4月1日租赁合同解除之日的次日起计算至2014年12月31日止）；被告承担本案诉讼费。被告赵某某辩称，其收取的房屋租金系尹某某而非原告交纳，故原告与房屋租金无法律上的利害关系，非本案适格原告，退还租金等诉请无事实和法律依据；原告在承租房屋期间，因存在未经许可擅自将房屋转租、迟延返还房屋的违约行为，导致租赁合同解除，故其无权要求退还房屋押金；原告诉请与（2014）未民初字第01444号案件属于重复诉讼，违反了一事不再理原则。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人尹某某述称，其与原告签订合作协议后一直将房屋租金支付于原告、张勇、张荣蓉三个合伙人，并未向被告支付过租金，故其与本案无关，被告应将320496.75元租金、3万元押金和利息退还于原告而非自己。经审理查明，2006年10月8日，原告王某某（乙方）与被告赵某某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所属的位于西安市经济技术开发区迎宾大道雅荷中环大厦A座一层一号商铺；房屋用途为：美容、美发及日化产品；租赁期限：乙方承租房屋租赁期限为十年，租赁期自2006年10月16日至2016年12月16日。租金开始计收时间为2006年12月16日；租金：前两个合同年度月租金为3.42万元，自第三个合同年度起在原始合同年租金基础上每两年递增5%；支付方式：乙方以现金支付租金，一年支付一次；房屋押金：本合同一经签署，乙方应交纳押金3万元，合同终止，乙方交清租金及水电、天然气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租第三人，否则甲方有权解除合同。同日，原告王某某向被告赵某某交纳了3万元合同押金。合同签订后，原告对承租房屋进行了装修并从事美发经营，登记字号为尚美美发生活馆，工商登记业主为原告王某某之妻。2007年7月8日，原告王某某与张勇、张荣蓉三方就已实际投入尚美美发生活馆项目的资金金额和到位情况等事宜签订《投资确认书》，确认三方已投入资金为100万元，其中张荣蓉、张勇、王某某分别为40万元、30万元、30万元，上述资金已用于尚美美发生活馆的筹建、营业房屋租赁及装修、设备购置、营业用原材料购置、职工人员工资、缴纳各项税费等。2010年10月起原告王某某、张勇、张荣蓉与第三人尹某某商定在原告王某某承租房屋合作开设她雅美发店，期间第三人尹某某对房屋进行了重新装修，并开始经营。同年12月张勇申办了字号为西安经济技术开发区她雅美发形象设计工作室的个体工商户营业执照。2011年11月5日，原告王某某（甲方）与第三人尹某某（乙方）补签了合作协议，约定双方合作开设她雅美发店，位于雅荷中环大厦A座一层一号，合作期限为该店房屋租期结束；甲方在该店占40%股份，乙方在该店占60%股份；由于经营需要由甲方签署房屋租赁合同，办理该店营业执照，乙方负责该店的经营管理，为保障甲方权益，乙方保障甲方每年不低于50万元分红，房租由双方按股份比例付给房东等。2012年3月28日，被告赵某某以书面形式向原告王某某发送了解除合同通知书，称原告王某某违反约定将承租房屋私自转租他人构成违约，决定于2012年3月31日解除双方所签订的合同，并要求原告王某某通知房屋使用人立即搬离，其将于近期收回房屋。2012年3月29日，原告王某某收到了该解除合同通知书。物业部门应被告赵某某申请于2012年3月27日停止供给商铺水电，原告王某某无法经营遂陆续撤出房屋。2012年6月16日被告赵某某组织人员拆毁了涉案房屋装修，并于次年5月将房屋出租于樊巍瀚用于经营服装，由樊巍瀚重新装修房屋并投入使用。另查，王某某、张勇、张荣蓉将赵某某诉至法院，请求判令赵某某继续履行与其签订的房屋租赁合同，赵某某反诉请求法院确认其与王某某签订的《房屋租赁合同》于2012年3月31日解除、终止履行。法院认为王某某将涉案房屋交付尹某某使用属于变相转租行为，构成违约，赵某某有权解除租赁合同，遂于2014年6月2日作出（2014）未民初字第01444号民事判决书，判决：一、驳回原告王某某的诉讼请求。二、驳回原告张勇、张荣蓉的起诉。三、原告王某某与被告赵某某签订的房屋租赁合同于2012年3月31日解除。后张勇、王某某、张荣蓉对该判决不服，上诉于陕西省西安市中级人民法院（以下简称市中院），2014年11月11日该三人自愿申请撤回上诉，同日市中院作出（2014）西中民一终字第01039号民事裁定书，裁定：准许上诉人张勇、王某某、张荣蓉撤回上诉，双方均按原审判决执行。又查，2011年11月7日，原告王某某向被告赵某某支付了涉案房屋2011年12月16日至2012年12月16日一年期间的租金452466元。2014年4月1日前涉案房屋产生的水电费、物业管理费原告均已交清。因被告不同意调解，致本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《投资确认书》、银行卡取款业务回单、民事判决书、民事裁定书等证据附卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、王某某是否系本案适格原告；二、3万元押金的性质是什么，被告赵某某是否应该向原告王某某予以退还；三、本案是否系重复诉讼，是否违反了一事不再理原则。《房屋租赁合同》系原告王某某与被告赵某某签订，原告王某某系租赁合同的相对方，且2011年12月16日至2012年12月16日期间的房屋租金亦系原告王某某而非第三人尹某某向被告赵某某所交纳，故王某某有权要求赵某某向其退还房屋租金，王某某系本案适格原告。《房屋租赁合同》已于2012年3月31日解除，且物业部门应被告赵某某申请于2012年3月27日停止向房屋供给水电，导致原告无法实际经营，租赁房屋的合同目的此时已不能实现，故被告赵某某应向原告王某某退还合同解除后即2012年4月1日至2012年12月16日期间共计8.5个月的房屋租金320496.75元（452466元/年÷12个月×8.5个月）。关于争议焦点二，《房屋租赁合同》中关于房屋押金的条款约定：若乙方（原告王某某）提前解除合同，视为违约，押金不予退还，由此可见此处押金具有违约金的性质。《房屋租赁合同》因原告王某某未经被告赵某某同意擅自转租而导致提前解除，原告王某某行为构成违约，无权要求被告赵某某返还3万元押金，故对原告王某某要求被告赵某某返还3万元押金及相应利息损失的诉讼请求，本院依法不予支持。《房屋租赁合同》已于2012年3月31日解除，被告赵某某应及时向原告赵某某退还多支付的320496.75元房屋租金，但被告赵某某至今未予退还，故应向原告支付逾期退还租金的利息损失。原告主张该利息损失以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2012年4月1日租赁合同解除的次日起计算至2014年12月31日止，于法不悖，本院予以支持。关于争议焦点三，原告王某某要求被告赵某某退还租金和支付相应利息损失的诉讼请求并未在（2014）未民初字第01444号案件中予以主张，故不属于被告赵某某辩称的重复诉讼，原告主张并未违反一事不再理原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告赵某某于本判决生效后十日内退还原告王某某租金320496.75元。二、被告赵某某于本判决生效后十日内支付原告王某某利息（以320496.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年4月1日起计算至2014年12月31日止）。三、驳回原告王某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7519元（原告已预交），由原告承担719元，剩余6800元由被告承担，于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张 平代理审判员 韩 霞代理审判员 曹英萍二〇一五年七月二十八日书 记 员 康小艳打印人：周惠荣校对人：康小艳送达时间：2015年月日