浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第665号上诉人（原审原告，反诉被告）：杭州泰地置业有限公司。法定代表人：虞锦贵。委托代理人：裘红伟、葛金杰，浙江西湖律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：杭州联华华商集团有限公司。法定代表人：蔡兰英。委托代理人：林军，浙ＸＸ新律师事务所律师。上诉人杭州泰地置业有限公司（以下简称泰地公司）、杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华华商公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：杭政储出[2005]17号地块（泰地·北上广场）项目系泰地公司开发建设。2008年，杭州市建设委员会对泰地公司开发的泰地·北上广场初步设计进行批复时，明确地下车库建筑面积66400平方米（其中地下商业用房8434.3平方米）。2011年7月6日，泰地公司与联华华商公司签订《房屋租赁合同》，约定泰地公司将位于杭州市华中路北上新城部分地面一层（入口处）和部分1号楼、部分2号楼、部分6号楼、地下层商业部分出租给联华华商公司。房屋建筑面积为11497.61平方米，其中地面1层入口处273平方米、1号楼28平方米、2号楼133平方米，6号楼一层办公用房329.61平方米，地下层10734平方米（具体范围最终以双方红线范围内的测绘面积为准）。双方明确：租金计算按双方确认的租赁范围（红线标明的平面图面积）为准，除此以外联华华商公司不承担其他公用设施、设备及公共通道的面积和费用分摊。联华华商公司租赁房屋将用于开设“世纪联华超市华丰店（公司）”（名称以工商登记为准）。泰地公司保证联华华商公司租用该物业可用于超市、商场及餐饮等营业执照核实内容的经营。合同租期为15年，自合同签订后，泰地公司正式交付之日起至满15个自然年。合同签订后7个工作日内，联华华商公司应向泰地公司支付定金100万元，在联华华商公司向泰地公司支付第一期房屋租金时抵扣该定金。自泰地公司正式交付房屋之日起5个月为联华华商公司的装修期，装修期间免收租金。泰地公司应于2013年4月31日之前，向联华华商公司交付具备如附件二之房屋技术条件的完整房屋，并提供该物业消防和环保的验收合格证明文件。联华华商公司承担的费用和支付方式为：地面1层入口273平方米、1号楼28平方米、2号楼133平方米、地下层10734平方米，第一年租金3913267元（租金按0.96元/平方米/天计算，泰地公司提供租赁专用发票）。6号楼一层329.61平方米（以实际房产证面积为准），第一年租金216553.8元/年（租金按1.80元/平方米/天计算，泰地公司提供租赁专用发票）。租金前三年不变，自第四年起每三年递增一次，增幅为5%。租赁期间，有关涉及土地和房产的土地使用税、房产税等税费全部由泰地公司承担。上述合计第一年总租金为4129820.8元。物业管理费206957元/年（按1.5元/平方米/月计算）。双方确认该物业管理费每三年环比递增5%，具体物业管理协议另签。支付方式为：租金每一年支付一次，先付后用。第一期租金支付时间为免租期满前7个工作日，以后每满12个月相应日向泰地公司支付下一期租金。合同第11条约定，泰地公司承诺对联华华商公司租赁区域内部分车库用途作为超市卖场经营，在今后向联华华商公司房屋交付后确保联华华商公司二次消防验收合格；若因车库原因导致联华华商公司消防验收不能通过，该车库面积不作为租赁。泰地公司提供地下层商业的停车位400辆，其中供联华华商公司使用150辆，其余供联华华商公司优先使用。除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止该合同皆视为违约。任何一方明确以书面形式提出提前终止该合同，对方有权选择要求继续执行该合同或要求赔偿己方一切损失后终止该合同。该合同附件二《泰地北上新城项目房屋及物业交付要求》列明了泰地公司应提供的用电、用水、中央空调、冷冻设备位置、消防系统、自动扶梯等项目。其中主要项目的具体要求为，用电：保证满足超市单独使用不小于2000KVA的电容量，高压双回路供电，并在泰地公司总电柜内安装联华华商公司独立计量电表并过户给联华华商公司，联华华商公司按独立电表度数计。变电房内总柜、出线柜、电容补偿、楼层配电柜及其前段的超市进线电缆按联华华商公司要求设置。中央空调：泰地公司提供独立的中央空调系统供联华华商公司使用（包括中央空调主机系统、末端系统、供回水管道、空调风管、风口、保温以及送排风系统）；中央空调按超市租赁范围单独设置，并达到超市要求的冷量技术指标。消防系统：泰地公司提供符合超市消防要求的消火栓系统、自动烟感报警及联动系统、喷淋灭火系统、防火卷帘门、消防送排风系统、消防疏散楼梯。自动坡梯：泰地公司提供地下一层至一层自动扶梯2台，消防楼梯宽度为13米，电梯为迅达或OTIS电梯。同日，双方签订《补充协议书》，约定泰地公司将前述房屋出租给联华华商公司，租赁房屋建筑面积约为11168平方米（具体范围以双方确认的红线标明的平面图为准），在租赁期内与房屋配套的附属设施、设备全部提供给联华华商公司使用，同时泰地公司向联华华商公司收取设施设备维护费，标准为0.40元/平方米/天，计1630528元/年（最终以双方确认的红线标明的平面图内实测面积为准计算）。设施设备维护管理费前三年不变，自第四年起每三年递增一次，增幅为5%。自泰地公司正式交付房屋之日起，五个月为联华华商公司的装修期，装修期间泰地公司免收设施设备维护管理费，设施设备维护管理费从装修免租期满之日起开始起算。双方盖章确认的地下室平面图中将地下室出租的10734平方米（含超市辅助用房和设备用房）面积用红线框出，其面积包括设计图纸中商业用途的8434平方米，从区域看包括地下车库面积683.9平方米、下沉广场以及辅助用房、设备用房。同年7月7日，联华华商公司向泰地公司支付100万元定金。2012年12月30日编制的租赁房屋所在的地下室平面图（竣工图）显示，租赁区域商业用途面积为8434平方米，租赁区域的下沉广场、辅助用房、设备用房等与此前设计批复的内容相符。2013年1月24日，杭州市环境保护局出具《建设项目环保“三同时”检查意见书》，称其对杭政储出（2005）17号地块A区（除9#、10#楼外）进行现场检查，明确项目主体已基本建成，污水纳入市政污水管网，其他污染防治措施已落实。要求泰地公司对照项目审批意见的要求进一步做好项目的完善工作，待项目全部完成后办理相关验收手续。4月8日，杭州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，对杭政储出（2005）17号地块A区（泰地北上广场）建设工程（包括1#－8#、11#楼，其中4、6、8#楼为连体建筑，地下室建筑面积66400平方米，地下一层，建筑高度为5.9米，使用功能为汽车库及设备用房）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。4月10日，项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、使用单位进行验收，均确认为合格，5月9日，杭州市城乡建设委员会予以竣工验收备案。合同约定的6号楼一层办公用房实际位置为北上新城6号楼1号门101室、102室、103室、104室，建筑面积合计329.15平方米，登记在泰地公司名下。2013年5月30日，泰地公司向联华华商公司出具《承诺书》，称双方签订《房屋租赁合同》，租赁建筑面积11497.61平方米，其中地下部分10734平方米，其余763.61平方米为地产商业。依据《房屋租赁合同》第11条的约定，泰地公司承诺：1.联华华商公司租赁区域内的部分原设计为车库的面积，可以作为超市卖场经营，并保证联华华商公司在房屋交付后确保能达到二次消防验收合格；若今后因该面积原设计用途为车库而造成联华华商公司不能用于超市经营的情况，泰地公司将严格按照《房屋租赁合同》第11条的约定执行，若不执行，泰地公司将承担由此造成的一切损失。2.联华华商公司租赁位于华中路北上新城部分地下室10734平方米面积内已含申报规划的商业区域为8434.3平方米。对21－31轴与W－R轴之间的下沉广场2299.7平方米的区域，可以作为联华华商公司卖场的商业经营用途，由泰地公司负责满足联华华商公司二次消防验收合格，并确保联华华商公司今后的正常经营用途。若今后因此遇到相关职能部门的检查而不能满足联华华商公司正常经营的，由泰地公司承担一切责任及赔偿。5月31日，泰地公司向联华华商公司发函，称地下超市的建筑、结构、水、暖、电及冷冻机房、超市专变等已施工完毕，请安排人员准备接收。6月13日，泰地公司向联华华商公司发函，告知相应租赁物业已经竣工，并通过建委、消防、环保、卫生等各相关职能部门的验收，达到交付条件，竣工图纸已根据联华华商公司建议修改完毕交付联华华商公司，希望联华华商公司尽早指派相关人员前来接收。9月4日，泰地公司向联华华商公司发函，称其根据租赁合同和物业交付条件，于2013年4月8日完成消防验收，于5月9日完成工程竣工验收、规划验收、环保验收、卫生防疫验收等多部门验收，取得建委核发的竣工验收备案表。2013年5月，泰地公司已将竣工图纸、各职能部门竣工验收资料完整交付联华华商公司。应泰地公司的交接请求，2013年6月26日，联华华商公司派员对项目现场进行了实地检查，对项目完成情况大致认可，对局部未达到要求的，提出了详细的书面整改要求，联华华商公司及时进行了书面回复，并立即开展逐项整改工程。至目前除联华华商公司未明确具体要求的个别内容外，其余已基本完成。两个月来泰地公司累计投入300多万元，多工种同时作业，土建、电梯、安装等多数工种已经完工撤场，中央空调、消防等工种10多人因还有联华华商公司未明确要求处理之处未施工，在项目现场等待。恳请联华华商公司考虑实际情况，尽快派员对已完成内容进行确认，对未明确之处和尚需整改之处提出指导意见，以便完成工程内容的交接事宜。12月13日，泰地公司向联华华商公司发《催告函》，告知已完成地下商场工程的建设并经相关部门验收合格。同时根据合同内容及联华华商公司要求，再次投入400多万元进行升级改造，重新改造消防设施、收货平台，购置了扶梯、货梯和客梯等。上述升级改造工程均早已完成，房屋完全符合合同约定移交联华华商公司租赁使用的条件。但数月来，经泰地公司多次催促按照合同约定接收房屋未果，造成房屋空置至今，对泰地公司造成极大经济损失。期间，联华华商公司曾多次以地下有2000多方车库非商业规划而作为推迟接收的理由。但泰地公司认为，双方在签订合同前已明确知晓租赁房屋的规划性质，基于该实际情况订立租赁合同，且在双方合同第11条已明确约定了后续处理方式，即若无法通过二次消防验收不作为租赁，但前提是联华华商公司应及时接收租赁房屋。根据合同约定，联华华商公司推迟接收租赁房屋的理由显然不合法。故要求联华华商公司在接函后15天内与泰地公司办理移交租赁房屋手续，否则将用法律途径解决。12月23日，联华华商公司向泰地公司发《工作联系函》，称已收到泰地公司12月13日来函，联华华商公司进行了认真研究，并于12月19日与泰地公司相关领导进行了当面沟通与协商，就相关意见回复如下：一、对于泰地北上项目，前期由于在项目推进中双方对有关问题存在一些分歧，现双方经协商沟通，已就相关事宜达成了相互谅解；二、根据双方协商确定，双方同意该项目于2014年2月底前完成正式交付，具体时间届时联华华商公司将以电话再与泰地公司确认。完成交付后双方根据合同约定签署正式交付确认书；三、双方明确，自双方正式交付之日起开始计算免租期；四、根据泰地公司2013年5月30日向联华华商公司出具的承诺书，联华华商公司实施推进该项目后，如遇到相关问题，泰地公司应予以大力支持和协助，尽快处理和解决好相关问题，并按照泰地公司承诺书承担相应责任。2014年1月10日，泰地公司向联华华商公司寄送《关于2014年2月交接前工程事宜的函》，介绍了房屋验收及根据联华华商公司意见整改等过程。称双方经友好协商后，商定于2014年2月底前来正式接收房屋，因考虑到春节后施工人员的到位及时间紧迫等具体情况，泰地公司工程部目前也已经对泰地公司负责及承担的所有工程及整改内容一一核对，已具备交房条件。恳请联华华商公司务必派相关工程人员在本月20日前对项目进行验收工作，进行实地检查。若联华华商公司在规定时间内不来进行项目的预验收工作，截止到本月20日止，泰地公司视同联华华商公司的预验收工作已完成，不再另行安排时间。根据联华华商公司2013年12月23日的来函回复，于2014年2月28日前进行房屋正式交接，此日作为双方最终确定的房屋正式交付日将不因房屋提前交付（接）或延期交付（接）而改变，更不因联华华商公司预验收工作未进行及部分未明确之处作为理由而改变。2月26日，联华华商公司向泰地公司发《工作联系函》，告知联华华商公司作为联华超市股份有限公司（H股上市公司）在浙江的一个区域公司，对项目质量要求较高。近期总部经慎重讨论，决定停止该项目的实施。要求提前终止双方签订的房屋租赁合同的履行，希望双方尽快通过协商，合理解决相关善后事宜。3月6日，泰地公司向联华华商公司复函，称联华华商公司以投资风险为由悍然决定停止项目实施，并要求终止合同履行，泰地公司深感震惊。现在周边2－3公里范围内其他超市已经入驻，如联华华商公司中途废止合同，对该物业泰地公司将无法再行出租。因与联华华商公司签订合同之故，泰地公司此前已拒绝了物美超市及其他超市的租赁要求。现联华华商公司突然提出终止合同，将给泰地公司造成巨大损失且无法弥补。要求联华华商公司慎重考虑，继续履行合同。否则将向联华华商公司索赔包括但不限于可得利益在内的全部损失。3月17日，联华华商公司向泰地公司复函，认为其函中所提主要风险，是因为泰地公司拟交付的物业中有部分面积不具备商业用途，虽然泰地公司在此问题上已做了大量工作，仅仅解决了眼下的问题，从长远看，仍然没有从根本上解决该面积商业用途的问题，这个风险是联华华商公司所担心的，也是联华华商公司要求停止实施该项目的原因。希望双方本着客观、理性、友好协商的态度，妥善处理和解决好善后事宜。联华华商公司的意见是，除合同约定的交付条件外，对泰地公司在该项目中可能为联华华商公司特别增加的一些投入，作一些适当补偿。3月30日，泰地公司发《通知书》，告知联华华商公司的理由不成立。关于车库面积问题，泰地公司早在2013年12月13日《催告函》中已作了充分说明，这不过是联华华商公司为毁约而寻找的借口。希望联华华商公司尽快接收物业，否则其将解除合同，向联华华商公司索赔包括可得利益在内的全部损失。4月8日，联华华商公司复函，称对泰地公司的心情联华华商公司理解，但认为问题仍然存在。停车库面积改变用途问题并没有得到根本解决，这不符合双方合同约定的交付条件，联华华商公司决定终止合作。联华华商公司自2014年2月提出提前终止合作事宜以来，一直积极沟通，希望友好协商合理解决善后事宜，但泰地公司始终坚持要求赔偿，联华华商公司难以接受。鉴于以上情况，联华华商公司同意泰地公司依法解除合同的建议。4月11日，泰地公司再次发函沟通：1.关于部分车库改作超市面积。在合同签订前，联华华商公司明知该情况。因从超市经营面积考虑，在符合消防的前提下，联华华商公司希望尽可能多租用一些面积，因此，才有这部分用途的改变和租赁。这种改变有利于提高房屋的使用效益，符合双方的共同利益。在租赁合同相关条款中均有明确规定。如联华华商公司不希望该面积列入租赁范围，在联华华商公司同意继续履行合同的情况下，泰地公司可以修改合同，将上述面积不列为租赁面积。但联华华商公司以此为借口单方终止合同，泰地公司绝不能接受。2.为最大限度地减少因联华华商公司违约带来的经济损失，泰地公司将向有关单位发出招商意向函。如果有单位愿意租赁，泰地公司将进一步协商处理善后事宜。但如果没有单位愿意租赁，泰地公司只能起诉解决纠纷。4月17日，泰地公司分别向沃尔玛（中国）投资有限公司、杭州家乐福超市有限公司、杭州华润万家有限公司、物美集团、杭州永丰大润发超市有限公司、永辉超市股份有限公司发《工作征询函》，主要内容为：杭州华中路北上新城系泰地公司开发房产，现有11497.61平方米商业面积，10734平方米地下面积可供出租，用于超市经营。该物业原出租给联华华商公司，物态已经改造完成，符合超市经营需要。因联华华商公司自身原因要求终止项目实施，现征询对方是否有承租意向。如有承租意向，租金可以优惠。5月7日，泰地公司向联华华商公司寄送《解除合同及索赔函》。称关于2011年7月6日签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》一事，鉴于联华华商公司明确表示拒绝履行上述合同，泰地公司经再三交涉，联华华商公司仍然拒绝履行。泰地公司现根据合同法第九十四条第一款第（二）、（三）项规定，通知联华华商公司解除上述合同和补充协议。由于联华华商公司预期违约行为给泰地公司造成的损失十分巨大，泰地公司将通过法律途径向联华华商公司索赔，其中将包括可得利益损失。为减少损失，泰地公司已向华润万家、物美超市、家乐福、沃尔玛、永丰大润发等大型超市连锁企业发函，征询招商意向，但均未获得肯定回复。联华华商公司接函后，应在一周内拆走泰地公司为联华华商公司增添的全部设备，并可以自己寻找替代承租人，这样有关的损失可以在索赔金额中予以扣除。否则将索赔全部损失。2014年7月21日，泰地公司提起诉讼，请求判令：一、联华华商公司赔偿泰地公司因联华华商公司要求改建添附设施损失8260766元；二、联华华商公司支付从2013年4月31日起至2014年5月7日欠付租金5760348元；三、联华华商公司支付泰地公司因预期违约给泰地公司造成的房屋租金损失11520697元（按两年计）；四、联华华商公司支付泰地公司因预期违约给泰地公司造成的地下车库租金损失1440000元（按两年计）；五、联华华商公司承担本案诉讼费。在审理中，联华华商公司提出反诉，请求判令：一、泰地公司双倍返还定金200万元；二、由泰地公司承担诉讼费。原审法院另查明：2012年7月27日，泰地公司与杭州热诚空调电器工程有限公司签订合同，向该公司订购超市冷冻机组设备及配套件，合同价款1064753元，现已实际付款931195元。2012年8月，泰地公司与杭州丰安电力建设有限公司签订合同，将案涉房屋的10KV专变工程发包给该公司，预算价款2097574元，工程量按实结算，现已实际付款2280160元。2012年11月12日，泰地公司与杭州热诚空调电器工程有限公司签订合同，将“杭州泰地置业有限公司超市冷冻机房管道安装工程”发包给该公司，预算价款为672752元，现已实际付款777930.5元。2013年4月11日，泰地公司与苏州讯达电梯有限公司和苏州讯达电梯有限公司浙江分公司签订合同，向其购买2台自动扶梯并要求安装，价款为641000元，后泰地公司实际付款572000元。2013年7月20日，泰地公司与杭州热诚空调电器工程有限公司签订合同，委托该公司进行地下超市暖通及消防通风改造项目，合同价款为2050000元，现已实际付款1742500元。2013年7月23日，泰地公司与杭州迪威达卷门有限公司签订合同，委托该公司为地下超市安装特级无机卷帘门，合同价款为57000元，现已实际付款57000元。2013年8月12日，泰地公司与宁波万力达工程安装有限公司杭州分公司签订合同，委托该公司对地下超市新增消火栓系统、喷淋系统、报警系统进行施工，合同价款511392元，现已实际付款489683元。原审法院于2014年11月13日对案涉租赁房屋进行现场勘验，查看了租赁房屋的具体位置和结构，并核实了自动扶梯、暖通管道、变电房、冷冻机房、消防管道、卷闸门、卸货平台等设施。勘验时该房屋仍空置。原审法院认为：泰地公司与联华华商公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。本案的争议是，联华华商公司以泰地公司提供的租赁物不符合要求为由，单方终止履行合同并要求泰地公司双倍返还定金有无依据；泰地公司以联华华商公司单方终止履行合同系预期违约为由，要求联华华商公司赔偿相应损失有无依据。一、联华华商公司主张泰地公司交付的租赁物不符合约定的主要理由是：租赁房屋中地下车库、下沉广场部分并非商业用途，且泰地公司没有办理相应的变更审批手续。泰地公司将设计为露天的下沉广场顶部封闭，不符合合同约定。地下商业部分未经消防审批。对此原审法院认为，（一）关于地下车库部分：双方在合同中已约定，对部分地下车库用作超市卖场经营，泰地公司确保房屋交付后联华华商公司二次消防验收合格。如因车库原因导致联华华商公司消防验收不能通过，该车库面积不作为租赁。从该约定来看，联华华商公司对租赁面积中包括部分车库面积是知晓的，且双方对因该部分面积作为超市经营面积而导致不能通过消防验收的后果也作了约定。此后，泰地公司又在2013年5月30日的承诺书中重申该部分面积二次消防验收不合格的处理意见，并在2014年4月11日的函件中明确可以修改合同，将上述面积不列为租赁面积。因此，如联华华商公司认为该部分面积不属于商业用房，可将该部分面积从租赁面积中减除。故联华华商公司以此为由主张终止合同缺乏依据。（二）关于下沉广场：泰地公司否认其在建造时变更设计进行顶部封闭，联华华商公司也未能提交证据证明。地下室的竣工图表明验收时确认下沉广场存在并验收合格，且下沉广场部分也有相应的桩柱，与现在的顶部封闭情况相吻合。另从双方来往函件看，联华华商公司此前从未对下沉广场顶部封闭的现状提出异议。因此，联华华商公司主张泰地公司单方改变设计将下沉广场顶部封闭缺乏依据。关于下沉广场的用途。合同约定的地下租赁面积为10734平方米，对其构成，庭审中双方的陈述均与签订合同时确认的红线框出区块的构成和面积存在出入。从现有证据来看，仅能确认该面积包括8434平方米的商业区域，地下车库增添的683.9平方米，以及相应的设施、设备等配套用房，下沉广场也属于租赁区域。至于下沉广场的范围和面积、规划用途及是否包含在规划的商业区域内，现有证据均不足以证明。另外，双方在签订合同时，泰地公司已将相应的图纸交付联华华商公司，联华华商公司仍同意将该部分面积作为租赁面积，即其对租赁房屋的相应状况是明知的。因此，联华华商公司以下沉广场不符合用途为由要求解除合同也缺乏依据。（三）关于消防验收：杭州市公安消防局已于2013年4月8日出具《建设工程消防验收意见书》，明确杭政储出（2005）17号地块A区（泰地北上广场）建设工程经消防验收合格，意见书中也明确验收范围包括地下室建筑面积66400平方米，故联华华商公司主张租赁房屋未通过消防验收缺乏依据。综上，联华华商公司以泰地公司交付的租赁房屋不符合约定条件为由终止合同缺乏依据，不予采信。在房屋具备交付条件后，联华华商公司经泰地公司多次催促并已明确表示愿意接收后仍不接收房屋，并书面通知泰地公司要求终止合同，系以其行为表明不履行合同，应认定联华华商公司违约。二、联华华商公司以自己的行为表明不履行合同，泰地公司有权单方解除合同。因此，双方合同自泰地公司2014年5月7日发送的解除函到达联华华商公司后解除。关于合同解除前的租金：合同虽约定自房屋正式交付之日开始起租，但案涉房屋系因联华华商公司单方要求终止合同而未能正式交付，故应当以案涉房屋具备交付条件时计算起租日。泰地公司主张自合同约定的交付日期即2013年4月底开始计算租金，但该日期仅系双方的初步约定，且泰地公司在2013年5月31日才发函给联华华商公司告知可以交付房屋，此后又多次发函称根据联华华商公司要求进行了改造施工。因此，泰地公司主张房屋在2013年4月底即已具备交付条件并计算起租时间缺乏依据。联华华商公司在2013年12月23日的函件中明确，经双方协商其同意在2014年2月底之前完成正式交付，泰地公司在此后函件中也认可该交付时间，故应认定双方已就房屋交付时间达成一致。此后联华华商公司不接收房屋，自2014年3月1日起，泰地公司有权主张租金。合同虽约定正式交付之日起5个月为装修免租期，但该优惠期系针对全部15年的租期，故相应的租金计算应按照优惠期所占全部租期比例扣除。因此，对泰地公司主张的2014年3月1日至5月7日的租金予以支持，其余部分不予支持。根据合同约定，年租金标准为5760046.55元[（一）地面1层入口273平方米、1号楼28平方米、2号楼133平方米、地下层10734平方米部分年租金3913267元；（二）6号楼一层329.15平方米（实际的房产证面积）年租金216251.55元；（三）11168平方米设施设备维护费每年1630528元]，结合相应的免租金优惠比例，自2014年3月1日计算至5月7日为1043295.6元。三、联华华商公司违反合同约定，不履行合同义务并单方提出终止合同，应承担相应违约责任。泰地公司要求其赔偿由此造成的损失，有事实和法律依据。（一）关于赔偿改建、增添设施的费用：双方在房屋租赁合同的附件中明确约定了房屋交付时的相应要求，即泰地公司改建、增添相应设施设备是为了满足联华华商公司使用房屋的需要而进行的，现因联华华商公司违约导致合同解除，必然造成泰地公司相应损失。对于这部分设施设备的处理，一方面，这些设施设备均添附于租赁房屋，其中大部分与租赁房屋形成附合，一旦拆除，不但会导致设施设备价值的贬损，并可能对租赁房屋造成损坏。且这些设施设备虽然系根据联华华商公司开设超市而改建或增添，但案涉地下室部分设计时即有8434平方米的商业面积，改建或增添的设施设备也适于大型商业场所使用，因此，这些应联华华商公司要求而改建、增添的设施设备仍可使用。另一方面，因联华华商公司违约导致合同解除，泰地公司只能将该房屋通过另行出租等途径交由他人使用，而新使用人必然会根据其特定需要来确定房屋用途，相应的，这些设施设备也需要作变动或改造，由此必然造成泰地公司相应损失。因此，为物尽其用并平衡双方利益，确定改建、增添的设施设备仍归泰地公司所有，并酌情确定由联华华商公司赔偿泰地公司相当于改建、增添设施费用25%的损失，其余部分不予支持。泰地公司主张的改建、增添费用中，冷冻机组931195元、专变电力2280160元、冷冻机房管道安装777930.5元、自动扶梯572000元、地下超市暖通改造1742500元、防火卷帘57000元、地下超市新增消火栓系统489683元，有相应的合同、付款凭证、发票等证明，予以认定。零星工程部分，仅有联系单，联系单的数额、项目与其主张也不相符；项目设计部分，仅有相应的合同；且该两部分均未能提交相应付款证明，故不予认定。上述认定的费用合计为6850468.5元，联华华商公司应赔偿泰地公司1712617.1元。（二）联华华商公司违约导致合同解除，必然造成泰地公司的租金损失。在2014年11月13日现场勘验时，案涉房屋仍然空置。而案涉租赁房屋面积高达11497.61平方米，其中大部分规划为商业用途，并已经按照联华华商公司的要求进行相应改造，泰地公司再与他人协商将房屋出租需要较长时间。结合租赁房屋的面积、用途、原约定的租赁时间等因素，酌情确定由联华华商公司赔偿合同约定的1年的租金损失即5760046.55元，超出部分不予支持。地下车库150个车位租金损失部分，因根据合同约定，租赁期间，该部分车位系交由联华华商公司免费使用，即联华华商公司只需交付租金即可使用相应车位。因此，在联华华商公司已赔偿租金损失的情况下，泰地公司再主张车位租金损失缺乏依据，不予支持。四、合同系因联华华商公司违约而解除，故其要求对方双倍返还定金缺乏依据。但已酌情确定由联华华商公司赔偿泰地公司相应损失，泰地公司主张再没收定金缺乏依据，故联华华商公司支付的定金应予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年11月21日判决：一、联华华商公司支付泰地公司2014年3月1日至5月7日的租金1043295.6元；二、联华华商公司赔偿泰地公司改建添附设备损失1712617.1元；三、联华华商公司赔偿泰地公司租金损失5760046.55元；四、泰地公司退还联华华商公司定金1000000元；五、驳回泰地公司的其他诉讼请求；六、驳回联华华商公司的其他反诉请求。上述一至四项合并计算后，联华华商公司还应支付泰地公司7515959.25元，于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费176709元，由泰地公司负担118936元，联华华商公司负担57773元；反诉案件受理费11400元，由泰地公司和联华华商公司各负担5700元（泰地公司已预交176709元，剩余部分于判决生效之日起十五日内退还，联华华商公司已预交11400元，不足部分于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。宣判后，泰地公司、联华华商公司均不服，向本院提起上诉。泰地公司上诉称：原判认定联华华商公司违约，却仅让联华华商公司赔偿25%改建添附设备损失，显失公平。泰地公司为满足联华华商公司开设超市的需要，根据联华华商公司的特定要求，改建添附设施设备投入8260766元，联华华商公司违约后，上述添附之设备完全失去用途。涉案房屋若用于健身房、餐饮、娱乐商业用途，这些改建和添附就不可能有用。联华华商公司是国内著名的超市连锁经营商，其拆除设备后可用于其它大型超市之用。涉案合同是一个期限长达15年的合同，联华华商公司违约后，至少3年内无法完成招商，且开设大型超市的可能性不大。泰地公司主张赔偿2年损失是合情合理的，原审仅判1年，难以接受。100万元定金不应予以返还。请求二审法院撤销原判第二至五项；改判联华华商公司赔偿泰地公司改建添附设备损失8260766元；联华华商公司赔偿泰地公司租金损失11520697元；联华华商公司赔偿泰地公司地下车库租金损失1440000元；驳回联华华商公司要求返还100万元定金的反诉请求。上诉人泰地公司在二审中未提交新证据。针对泰地公司的上诉，联华华商公司称其二审答辩意见与一审一致，即一、泰地公司已交付的租赁物不符合租赁合同的约定，违约在先。首先，双方于2011年7月6日签订编号为杭租字2011第010号《房屋租赁合同》，合同对租赁物的用途、面积及区域、租金和交付条件等达成一致意见。在租赁物交付前，联华华商公司得知该租赁区域中有2000平方米的房屋不能作为商业用途使用，要求泰地公司尽快按照合同约定办理合法的手续。但是泰地公司一直没有到国家相关部门办理改变土地使用性质和规划审批手续。违反了我国《城乡规划法》第三十三条及《浙江省城乡规划条例》第四十七条“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金”、第六十一条“房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人和单位处以罚款”等强制性规定。由于联华华商公司是将该场地用于开设大型超市，一次投资均上千万元，而联华公司又是在香港上市的公司，如果违规使用场地开设商场，一旦被政府部门查处，势必在信息披露后造成股民的损失。因此，这是联华华商公司无法接受租赁物的原因之一。其次，根据租赁合同的约定，泰地公司应当交付的商业面积中，有2000多平方米的下沉广场。直至2014年5月30日，也就是合同约定交房日期后的一个月，泰地公司还出具承诺书，对下沉广场进行承诺。在目前的房屋租赁范围内，根本就没有下沉广场，泰地公司早就设计变更将下沉广场加盖房顶作为房屋的一部分了。这样的变更，自始至终没有告知联华华商公司，使得联华华商公司原根据下沉广场设计安排的经营业态无法实现。因此，泰地公司不能交付租赁合同约定的租赁物，也是造成联华华商公司不能接受租赁物的原因。再次，泰地公司直至租赁房屋合同解除，也没有对租赁物进行消防验收。根据证据显示，泰地公司仅对地下层的汽车库和设备用房进行了消防验收，没有对商业用房验收，违反我国《消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定。双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，泰地公司要提供物业消防和环保的验收合格证明文件……因此，泰地公司到目前为止都没有提供合格的消防验收合格文件，该物业根本无法交付，在协商多次无果的情况下，联华华商公司只能解除房屋租赁合同。二、泰地公司的诉讼请求也没有事实依据。由于泰地公司要交付的物业合法面积和交付的物业不符合合同的约定，也没有通过消防验收，根本不符合最起码的交付条件，也不符合联华华商公司的经营业态需求，泰地公司才是首先构成根本性违约。因此，泰地公司诉讼请求中第二至四项中的欠付租金、预期违约造成的租金损失及预期违约的地下车库租金损失联华华商公司均不予认可。至于诉讼请求第一项改建添附设施的损失，事实上也是不存在的。泰地公司所谓的电梯、暖通管道及墙体粉刷工程，在原来的设计中就是有的，本来就是该物业的组成部分。联华华商公司没有向泰地公司提出新的要求，只是在合同附件中要求在交房验收时，这些原有的设施不能减少。联华华商公司也没有提出要求增加添置新项目。因此，泰地公司在自己违约在先，并且没有证据证明这些设施是联华华商公司要求添置的，其要求联华华商公司来承担这些费用是没有任何依据的。泰地公司不能履行合同义务构成根本性违约，请求依法驳回泰地公司的上诉请求。联华华商公司上诉称：原判认定事实和适用法律错误。联华华商公司与泰地公司签订的《房屋租赁合同》确认的红线图纸及泰地公司的承诺书中均认可在租赁的房屋中有下沉广场。泰地公司将1692平方米的下沉广场加顶后，成为地下一层的组成部分，而这1692平方米的面积是没有规划许可的商业用途。在泰地公司没有补缴土地出让金和规划许可的情况下，联华华商公司的使用是违规的。原判认定的在2013年6月26日双方对工程完成情况进行实地检查是不存在的。泰地公司并没有进行过实地检查。杭州市公安局消防局2013年4月8日出具的《建设工程消防验收意见书》很明确验收范围和标准是汽车库及设备用房，没有将8434平方米的商业用房按照商业用房的消防标准进行验收。该消防意见书不能作为商业用房消防验收合格的依据。关于租金计算，原审租金计算是错误的，合同规定前三年的房屋租金为4129820.80元/年，原审将设施设备维护费也作为房租一部分是错误的。即使联华华商公司应赔偿泰地公司租金损失，也应判决6个月，原审判决赔偿一年租金有违常规。地下一层所有的设施均不是为联华华商公司使用而设计的，泰地公司提交的关于设备设施的费用，均为该房屋应当配置的设备设施。正是因为有这些设备设施，才有这么高的租金。请求二审法院撤销原判，依法改判原审要求联华华商公司支付8515959.25元的错误判决，支持联华华商公司的反诉请求。上诉人联华华商公司在二审中未提交新证据。针对联华华商公司的上诉，泰地公司辩称：一、关于下城广场问题，联华华商公司与泰地公司于2011年7月6日签订房屋租赁协议，到2014年7月21日泰地公司向一审法院提起诉讼，在长达3年时间的履行及纠纷形成过程中，联华华商公司从未对此提出过异议。可见这并非是双方实际争议的问题。双方租赁协议“附件5”是一份用红线标出的地下室场地使用位置图，该图用红线标明了租赁房屋位置。该图由双方盖章确认。如图所示，租赁范围包括下城广场。如果不是室内面积，不可能计付租金。至于下城广场什么样子，当时是否有盖，联华华商公司作为一家全国著名的连锁超市，在签订租期长达15年、金额上亿元的合同前，不可能不到现场去看一下。即使签订合同不看现场，装修总会到场，即使装修不到场，装修完了总要去看一眼。故联华华商公司称下沉广场原来没有盖与事实不符。二、关于消防验收，原判认定杭州市公安局2013年4月8日出具的《建设工程消防验收意见书》针对诉争房产所在地块，验收范围包含了地下室建筑面积66400平方米。联华华商公司认为租赁房屋未通过消防验收没有依据。三、关于租金计算，与《房屋租赁协议》同时签订的《补充协议书》，其中所规定的设施设备维护管理费0.4元/平方米/天，其计算方法与租金完全一致，该部分费用实际是租金，泰地置业在诉状中已经明确说明。双方签订补充协议的目的是为了避税，因为租金税率高，其他收入税率低。房屋交付后，设备是联华华商公司自己管理，不存在需要支付设备管理费，且也没有必要另签补充协议。原判按双方真实意思确认该部分费用计入租金，符合民法理论，也是客观公正的。四、关于改建添置费用，泰地公司要求赔偿的改建添置费用并没有包括原设计的费用，泰地公司要求赔偿的费用全部是因房屋租赁合同约定开设大型超市需要而改建添置设备的费用。这部分费用，联华华商公司作为违约方，应当全部赔偿。因为这些设施是为大型超市而改建添置。联华华商公司毁约后，涉案房屋不太可能再用于开设超市。如果用于其他商业用途，这些设施完全没有用。而判归联华华商公司后，联华华商公司可以将设备移到其他地方用。即使联华华商公司不能用，也是其违约应该承担的损失。五、原判法律适用并无不当。请求二审法院驳回联华华商公司的上诉请求。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“2013年6月26日，联华华商公司派员对项目现场进行了实地检查，对项目完成情况大致认可，对局部未达到要求的，提出了详细的书面整改要求，联华华商公司及时进行了书面回复，并立即开展逐项整改工程”，应为2013年6月26日，联华华商公司派员对项目现场进行了实地检查，对项目完成情况大致认可，对局部未达到要求的，提出了详细的书面整改要求，泰地公司及时进行了书面回复，并立即开展逐项整改工程外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，泰地公司与联华华商公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。关于下沉广场，双方在原审庭审中均确认下沉广场包括在地下层10734平方米中，至于下沉广场的具体面积、规划用途等双方均无有效证据证明。联华华商公司认为下沉广场原是不封顶的，泰地公司将其封顶后，作为商业用途出租给联华华商公司，不符合双方合同的约定。但联华华商公司对泰地公司改变下沉广场原状，将原无顶的广场封顶的事实并无证据证实，双方在合同中亦未对下沉广场必须作为商业用途作出约定。且在2013年5月30日泰地公司出具的《承诺书》中对于下沉广场泰地公司作出了承诺并对后续处理亦表明了态度，联华华商公司在签订合同时已经拿到房屋图纸，明确租赁房屋状况，在此情况下，联华华商公司以下沉广场不符合交付条件为由，认为泰地公司构成根本性违约不成立。2013年4月8日杭州市公安局对杭政储出（2005）17号地块A区（泰地、北上广场）建设工程作出《建设工程消防验收意见书》，评定该工程消防验收合格。联华华商公司认为该意见书表明了地下一层不具备商业用途的上诉理由缺乏依据，不予采纳。根据约定，租赁期内，联华华商公司应向泰地公司支付的除租金外，还有补充协议书约定的设施设备维护管理费，原判第一项判决是将上述租金及设施设备维护管理费合并计算，虽将两笔款项均表述为租金不是很恰当，但在数额计算上并无错误。本案中，泰地公司在房屋达到交付条件后，多次通知联华华商公司接收房屋，联华华商公司在2013年12月23日发函同意于2014年2月底前完成正式交付的情况下，仍未接收房屋，却在2014年2月26日发函以其公司项目风险管控较严为由，要求提前解除租赁合同，之后双方多次发函沟通未能达成一致意见，应认为联华华商公司在合同履行过程中明确表示不再履行合同，构成根本性违约，双方租赁合同自泰地公司2014年5月7日发送的解除到达联华华商公司之日即2014年5月8日解除。原审将租金及相关费用算至2014年5月7日，泰地公司对此未提出异议，本院予以确认。考虑到涉案房屋面积较大，且改建装修用于开办超市，在合同解除后，重新招租需要一定的时间，在此期间给泰地公司将造成租金损失，原审法院根据本案实际情况，判决联华华商公司赔偿泰地公司一年的租金损失并无不当。关于改建、增添设施在合同解除后的处置，泰地公司为履行与联华华商公司的租赁合同，投入资金对房屋进行改建、增添设施，用于联华华商公司开设超市，现因联华华商公司违约解除合同，由此造成的损失应由联华华商公司承担。在泰地公司发给联华华商公司的解除函中要求联华华商公司拆走增添的全部设备，在原审庭审中泰地公司也表示其无法利用，要求联华华商公司全部拆除。这些改建、增添设施是为开设超市经营而增添，从泰地公司之前发送其他超市招租的结果看，没有超市愿意承租。若新的承租人承租后用于其他经营，利用这些设施设备可能性较小，需作一些变动，现联华华商公司未表示愿意拆除，故原审从物尽其用，平衡双方利益的角度，将这些改建、增添的设施设备判归泰地公司所有，酌情由联华华商公司赔偿泰地公司改建、增添设施费用无不当，但判决的赔偿比例偏低，本院予以调整至50%，即由联华华商公司赔偿泰地公司改建、增添设施费用3425234.25元。关于定金，双方在租赁合同中约定了100万元定金，本案租赁合同因联华华商公司的违约而解除，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，联华华商公司无权要求返还定金。罚没定金不足以弥补泰地公司的损失，在计算损失赔偿中该定金予以抵扣。联华华商公司的上诉请求不成立，本院不予支持，泰地公司上诉理由合理部分，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1388号民事判决第三项；二、撤销杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1388号民事判决第二、四、五、六项及诉讼费负担部分；三、变更杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1388号民事判决第一项为杭州联华华商集团有限公司支付杭州泰地置业有限公司2014年3月1日至2014年5月7日的租金及设施设备维护费1043295.6元；四、杭州联华华商集团有限公司赔偿杭州泰地置业有限公司改建添附设备损失2425234.25元（已扣除定金1000000元）；上述第一、三、四项合并计算后，杭州联华华商集团有限公司应支付杭州泰地置业有限公司9228576.4元，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回杭州泰地置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杭州联华华商集团有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费176709元，由杭州泰地置业有限公司负担100309元，由杭州联华华商集团有限公司负担76400元；一审反诉案件受理费11400元，由杭州联华华商集团有限公司负担。二审案件受理费187445元，由杭州泰地置业有限公司负担103269元，杭州联华华商集团有限公司负担84176元（杭州泰地置业有限公司已向本院预缴上诉案件受理费188109元，杭州泰地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费84840元；杭州联华华商集团有限公司已向本院预缴上诉案件受理费71412元，杭州联华华商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的差额部分12764元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：120202440900880296812764元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年七月二十四日书 记 员 袁其伟