重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第00190号上诉人（原审原告）陈兴玉。委托代理人蒋道财，重庆华华律师事务所律师。上诉人(原审被告)重庆市钿涌物业发展有限公司，住所地重庆市北碚区粮食路牌坊湾86号10-2号。法定代表人贾理权，总经理。委托代理人张飞，重庆敬友律师事务所律师。上诉人陈兴玉、重庆市钿涌物业发展有限公司（下称钿涌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第01390号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：被告钿涌公司依据荣昌房屋拆迁管理部门核发的荣拆许字（2007）第12号《房屋拆迁许可证》对原告的房屋及附属物进行拆迁。2008年10月28日，原告陈兴玉（乙方）与被告钿涌公司（甲方）签订《拆迁安置协议》，约定原告自愿选择产权调换形式作为安置补偿的方式，产权调换后安置门面的建筑面积为58㎡等主要内容。其中，《拆迁安置协议》第三条约定“乙方被拆迁房屋情况和乙方选择的安置房情况详见附表一（载明原告新建安置房建筑面积为58㎡）。乙方拆迁中的各种收入见附表二（载明原告拆迁补偿费收入共计192812.50元），乙方应交安置房款见附表三（载明原告安置房款支出为232290元）”；第四条约定“乙方收入的各项金额合计192812.50元人民币，现甲方付——元给乙方，其余192812.50元暂不支付。作为乙方预交的安置房款计192812.50元（此款不计息），甲方开预收房款票据”；第九条约定“……安置房建成验收合格后甲方即公告通知。乙方必须在甲方公告通知接房之日起十日内到甲方结算并一次性付清新房款……”；第十九条第二款约定“乙方所选36号门面层高不得低于5米，甲方承诺在不能满足乙方建筑面积时，按6000元/㎡计算给乙方（此款在接房时算清），甲方逾期交房按1500元/月计算给乙方”；第十九条第三款约定“甲方在乙方接房时支付乙方39477.50元的补偿”。协议签订当天，被告通过转账方式向原告中国银行存折账户支付89450元。2011年7月11日，被告出具《接房通知书》，要求原告于同年7月18日前办理接房手续。由于房屋存在面积误差的问题，原告一直未接房。2012年8月6日，被告将安置房屋钥匙交付原告。同年9月8日，原告安置房屋取得产权证，载明建筑面积为43.87㎡。2012年10月20日，原、被告签订《接房协议》，双方对原告安置房屋建筑面积减少14.13㎡的事实进行确认，约定被告于2012年8月1日将安置房屋钥匙交给原告；于2012年8月15日前将门面靠商场入口通道的隔墙1.2米以上至梁下口部分全部改建为钢化玻璃墙；补偿原告经济损失共计57166元等内容。对于面积误差的处理，双方约定:“所差面积14.13㎡的每平方米补偿单价，在乙方接房后甲乙双方另行协商解决，所差14.13㎡面积除补偿单价外无其他费用”。协议签订当天，被告按约支付原告补偿款57166元，原告向被告出具《收条》载明“收到重庆市钿涌物业发展有限公司支付接房协议款伍万柒仟壹佰陆拾陆元正”。2013年5月7日，原告陈兴玉以被告安置房屋实际面积与安置协议约定面积存在差异、双方协商无法达成一致意见为由，向本院提起诉讼，要求被告继续履行协议，交付14.13㎡的安置门面。本院经审理后，认为原、被告签订的《拆迁安置协议》合法有效，又于2012年10月20日签订了《接房协议》，并对面积误差14.13㎡约定了在接房后另行协商补偿单价，原告要求以实物方式安置不符合双方约定，遂以（2013）荣法民初字第01803号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。判决作出后，该案原、被告均未提出上诉。另查明，2012年11月6日，重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司（下称：华康公司）受荣昌国土资源和房屋管理局委托，对原告安置商业用房市场单价进行评估，并作出（重庆）华康（2012）（估）字第811号房地产市场价格咨询报告，咨询报告结论为：荣昌县昌元街道东益当街39号附4号商业用房的市场单价为24780元/㎡。原告以此主张第一项诉讼请求为：被告双倍赔偿原告因安置门面面积减少14.13㎡赔偿款700282.8元。对于双倍赔偿的理由，原告认为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，被告应当双倍进行赔偿。被告钿涌公司对华康公司作出的（重庆）华康（2012）（估）字第811号房地产市场价格咨询报告不予认可，原告陈兴玉于2014年4月25日向本院提出书面鉴定申请，要求对诉争房屋的市场单价进行评估。本院依法委托正隆公司进行评估。正隆公司接受委托后，作出重正司评字[2014]第003号房地产价值鉴定报告，结论为：荣昌县昌元街道东益当街1幢39号附4号商业用房房屋建筑面积市场单价为26219.00元/㎡（取整）。鉴定费用3000元，由原告支付。原告据此变更第一项诉讼请求为：被告双倍赔偿原告因安置门面面积减少14.13㎡赔偿款740948.90元。庭审中，原告陈兴玉陈述，《拆迁安置协议》是根据2008年10月27日达成的《协商意向》所签订，但在签订《拆迁安置协议》时，由于工作人员古卫理解有误，故未将《协商意向》中的意思进行完整、明确的表达。并提出《拆迁安置协议》第十九条第二款约定的“乙方所选36号房屋层高不得低于5米”与《协商意向》第二条“36号门面层高应达到五米”的约定相一致，且被告在2008年10月28日签订《拆迁安置协议》时向其支付的89450元包括了《协商意向》第五条约定的50000元。认为《拆迁安置协议》第十九条第二款约定的6000元/㎡系指《协商意向》第一条约定的安置房屋面积由64㎡变更为58㎡的补偿款，共计36000元。原告为证实上述事实，举示了《协商意向》、中国银行存折、《询问笔录》、何向东、李长刚出具的《证明》加以证实。《协商意向》中有原告签字同意，参加人有陈晓梅、李长刚及原告陈兴玉。其第一条载明“陈兴玉被拆迁的房屋总的面积，安置补偿在36号门面，安置的面积协商为64㎡，因36号门面扩展后影响到37号开间有限问题，安置补偿基数面积58㎡，其差距面积6㎡，按每平方米6000元补差36000元”；第二条载明“36号门面层高应达到五米”；第五条载明“重庆市钿涌物业发展有限公司发出的二份《房屋拆迁纠纷裁决申请书》有误，给予陈兴玉一次性补偿50000元”。2011年9月14日，古卫在荣昌综合调处室人员晏兵对其询问时陈述，《协商意向》属实，该意向是由县人大、商委牵头，与陈兴玉达成的拆迁协商意向，签订该意向时钿涌公司人员未在场，县人大、商委工作人员系受钿涌公司委托与陈兴玉进行的协商，《拆迁安置协议》系根据《协商意向》签订，双方约定钿涌公司必须保证安置陈兴玉58㎡的门面面积，双方未约定未满足58㎡的处理方式。2013年7月15日，何向东、李长刚出具《证明》，载明2008年10月27日陈晓梅副主任、李长刚主任与陈兴玉达成拆迁房屋意向，凭此意向，陈兴玉到中天公司签订房屋拆迁补偿协议。2013年7月30日，古卫在本院审判人员胡兴凤对其询问时陈述，其为《拆迁安置协议》执笔人，知道《协商意向》的事，《拆迁安置协议》中的补充条款是根据《协商意向》拟订。《拆迁安置协议》第十九条第二款所指的6000元/㎡指《协商意向》中由64㎡变为58㎡的差价。对于接房时间，原告陈述，其于2012年8月6日领取了安置商业用房钥匙，但发现该屋内钢化玻璃未安装，被告对上述问题整改后，其实际于2012年10月20日签订《接房协议》时才正式接房，被告在接房时未向其支付补偿款39477.50元。被告特别授权委托代理人认为钿涌公司并未委托李长刚、陈晓梅与原告就拆迁事宜进行协商，不清楚《协商意向》内容，被告未进行确认，与本案无关，且2014荣法民初字第1803号案件对《协商意向》未予采信；《证明》系证人证言，证人未出庭接受询问，不应采信。另陈述，古卫仅为《拆迁安置协议》执笔人，应按《拆迁安置协议》约定的6000元/㎡对面积误差进行补偿。原告中国银行存折账户转账的89450元是被告支付的安置补偿款。对于接房时间，认为原告本应在2011年5月20日接房，但实际接房时间为2012年8月6日。原告主张的补偿款39477.50元已在其接房时予以抵销，不应支付。原审原告陈兴玉诉称，被告因实施旧城改造，需要拆迁原告的房屋及其附属物，双方多次协商未能达成协议。2008年10月27日上午，被告委托政府相关人员在人大副主任陈晓梅办公室与原告达成《工人俱乐部陈兴玉户拆迁协商意向》（下称：《协商意向》），约定陈兴玉被拆的房屋总面积安置补偿在36号门面，安置面积协商为64平米，因36号门面扩展后影响到37号门面开间有限问题，安置补偿的基数面积58平米，其差距面积6平米，按每平米6000元补差36000元等内容。原告同意《协商意向》。次日（即10月28日）在中天公司原告出示了《协商意向》，被告股东胡照强看后认可，并履行了《协商意向》第5条的5万元给付义务，县房管局工作人员古卫根据《协商意向》拟定了《荣昌工人俱乐部片区旧城综合改造拆迁补偿安置协议书》（下称：《拆迁安置协议》），协议书根据《协商意向》拟定，约定被告补偿原告58㎡的安置门面。对《协商意向》中“由64平米变58平米中不足的6平米，按6000元计算给原告共计36000元”的内容，古卫概括描述为被告不能满足原告建筑面积按6000元/平方米计算给原告，被告已履行的5万元未写入协议。在2012年原告获得房产证时，发现安置门面只有43.87㎡，与协议约定相差14.13㎡。原告于2013年5月向荣昌县人民法院起诉，要求被告履行协议，补足58㎡。荣昌县人民法院经审理后，认为原、被告签订的拆迁安置补偿协议合法有效，又于2012年10月20日签订了《棠城国际被拆迁户陈兴玉接房协议》（下称：《接房协议》），并对相差的14.13㎡约定了采用货币形式进行安置，原告要求以实物方式安置不符合约定，故驳回了原告的诉讼请求。事后原、被告还是无法就补偿单价达成一致意见，现原告根据重庆华康资产评估公司于2012年10月对原告门面的评估价24780元作为基数，向被告主张相差14.13㎡的差价及其他损失，要求判令：1、被告双倍赔偿原告因安置门面面积减少14.13㎡赔偿款700282.8元；2、被告支付《拆迁安置协议》第十九条第二款的面积误差6㎡的差价36000元及第三款的补偿款39477.50元，共计75477.50元；3、案件诉讼费由被告承担。原审被告钿涌公司答辩称：一、原告向法庭诉称的事实与本案客观事实不符，原告曾就本案纠纷向荣昌县人民法院提起诉讼，荣昌县人民法院也作出（2013）荣法民初字第01803号民事判决书，遵循一事不再理原则，请求驳回原告的诉讼请求。二、本案诉争房屋面积减少14.13㎡属实，面积误差应按《拆迁安置协议》的约定6000元/平米赔偿，原告要求双倍赔偿无事实依据和法律依据。原审法院认为：原、被告于2008年10月28日签订的《拆迁安置协议》已经生效法律文书认定有效，予以确认。由于被告钿涌公司安置原告陈兴玉的商业用房建筑面积比双方约定的安置房屋建筑面积减少14.13㎡，由此产生本案纠纷。对于被告抗辩本案系重复起诉的意见，原告曾向本院提起诉讼，要求被告按《拆迁安置协议》的约定对面积误差14.13㎡进行实物安置，本院经审理后认为原、被告已对面积误差达成货币补偿协议，故驳回了原告的诉讼请求。现原告起诉要求被告进行货币补偿并不符合一事不再理原则，被告该项抗辩理由不能成立。现就原告主张的诉讼请求分别评析如下。对于原告主张按市场单价26219.00元/㎡双倍赔偿房屋面积误差14.13㎡价款共计740948.90元的诉讼请求。对于房屋存在面积误差的补偿标准，被告钿涌公司认为应以《拆迁安置协议》约定的6000元/㎡为依据。由于原、被告对于《拆迁安置协议》约定的面积误差赔偿标准6000元/㎡存在争议，双方于2012年10月20日自愿签订《接房协议》，就面积误差的补偿另行达成一致。虽然双方未明确约定补偿标准，但《接房协议》系对《拆迁安置协议》中关于面积误差补偿的新约定，《拆迁安置协议》中关于面积误差的约定不再适用，被告抗辩以《拆迁安置协议》约定的标准进行补偿已无事实依据，不能成立。《接房协议》第四条约定，对于面积误差14.13㎡的补偿单价另行协商，由于双方对此至今未达成达一致意见，原告主张按市场单价计算符合《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，本院予以支持。根据重正司评字[2014]第003号房地产价值鉴定报告，诉争房屋建筑面积市场单价为26219.00元/㎡，原告据此主张赔偿标准具有事实依据，本院予以支持。对于原告要求双倍赔偿的主张，原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，被告应当双倍赔偿。根据该解释第七条第二款的规定“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。本案中，原告陈兴玉并未主张解除与被告签订的《拆迁安置协议》，而是要求被告继续履行《拆迁安置协议》及《接房协议》的相关义务，故其主张双倍赔偿不符合上述法律的规定，不予支持。综上，本院确认被告钿涌公司应支付原告陈兴玉拆迁安置房屋面积减少14.13㎡的补偿款为14.13㎡×26219.00元/㎡＝370474.47元。对于原告要求被告按《拆迁安置协议》第十九条第二款的约定支付面积误差6㎡的差价36000元的诉讼请求。原告为支持该项主张，举示了《协商意向》、《询问笔录》、中国银行存折、《证明》等证据，拟证实《拆迁安置协议》第十九条第二款约定的面积误差补偿款特指面积由64㎡变更为58㎡的补偿款，并非面积少于58㎡的补偿款。被告未予认可。对于原告主张的事实及举示的证据，本院认为，首先，原告举示的《证明》、《询问笔录》不能证实陈晓梅、李长刚受钿涌公司委托的事实，《协商意向》不能直接认定为原告与被告达成的意向或邀约；其次，古卫并非《拆迁安置协议》的相对方，在协议双方对协议内容产生分歧的情况下，古卫对协议条款作出的解释不能当然认定为一方当事人的意思表示；最后，综合原告举示的相关证据，仅能证实被告钿涌公司知道或应当知道《协商意向》的事实，不能证明钿涌公司对《协商意向》予以认可。即使被告钿涌公司向原告支付的89450元中确有《协商意向》第五条所约定的50000元，也仅为对该条款的认可，并不能认定钿涌公司对《协商意向》全部予以追认，或钿涌公司认可《拆迁安置协议》第十九条第二款与《协商意向》第一条约定内容一致的事实。综上，原告举示的证据不能证实《拆迁安置协议》第十九条第二款约定的面积误差补偿款系指由64㎡变更为58㎡补偿款36000元的事实，该项诉讼请求缺乏足够的事实依据，不予支持。对于原告要求被告支付补偿款39477.50元的诉讼请求。原、被告对于原告已接房的事实均无异议，根据《拆迁安置协议》第十九条第三款的约定，被告应在接房时支付原告补偿款39477.50元，原告要求被告给上述补偿款的条件已成就。对此，被告抗辩已予抵销。根据《拆迁安置协议》第二条、第三条、第九条的约定，原告应在房屋验收合格且经被告通知后10日内结清新房款，即232290元，扣减被告未支付原告的拆迁安置补偿款192812.50元后，原告应给付被告房款39477.50元，与被告应支付原告的补偿款数额相同，且给付条件成就。由于原、被告双方互负债务，债务标的物均为金钱，履行期限均已届满，被告抗辩已行使抵销权具有事实依据，且符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定。综上，原、被告互负的数额相同的债务均已归于消灭，原告该项主张不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十二条第（二）项、第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告重庆市钿涌物业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈兴玉拆迁安置房屋面积减少14.13㎡补偿款370474.47元；二、驳回原告陈兴玉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5799元，由原告陈兴玉负担2899元，被告重庆市钿涌物业发展有限公司负担2900元。鉴定费3000元，由被告重庆市钿涌物业发展有限公司负担。宣判后，陈兴玉与钿涌公司均不服，向本院提起上诉。陈兴玉上诉请求撤销原判第二项，改判钿涌公司支付拆迁安置协议第十九条补充约定的款项75477.5元，并承担一、二审诉讼费。其理由是：1、古卫的证词能够证明钿涌公司知晓并认可《协商意向》，只是在其执笔书写《拆迁安置协议》时因空间有限，才将《协商意向》的内容概括描述为不足面积按照6000元每平方米计算，其中不足面积就是《协商意向》的64平方米变为58平方米的6平方米，按照6000元/平方米计算则为36000元，钿涌公司应将该款支付给陈兴玉。2、《拆迁安置协议》约定陈兴玉安置58平方米，支付房款232290元，由于陈兴玉实际只安置了43.87平方米，应支付的房款应为43.87平方米×4005元/平方米=175699.35元，而陈兴玉应获得的补偿款为192812.5元，超出了应当支付的房款，故钿涌公司主张抵销无事实依据，应向陈兴玉支付39477.5元。上诉人钿涌公司上诉要求撤销原判第一项，改判钿涌公司向陈兴玉支付拆迁安置面积减少14.13平方米的补偿款84780元，本案上诉费由陈兴玉承担。其理由是：1、《拆迁安置协议》约定不足面积按6000元/平方米补差价，应按此计算14.13平方米的补偿款，而《接房协议》中对面积误差14.13平方米另行协商的约定只是双方对纠纷的处理方式，并非对原先约定的改变。2、既然双方已经约定不足面积的补偿单价，且6000元/平方米的价格从当时的市场行情来说也是非常公允的，法院按照市场价格评估的单价来确定补偿金额违背了公平原则。接房时陈兴玉已知道面积不足，此时房价大概为10000元/平方米，钿涌公司多次要求陈兴玉领取不足面积的补偿款，但陈兴玉拒不领取并长期上访，导致在起诉时房价达到高位，对钿涌公司显失公平。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为：根据双方的上诉理由，本案争议焦点有三：一、钿涌公司是否应当按照《协商意向》向陈兴玉支付安置面积变更减少6平方米的补偿款36000元；二、实际交付面积比《拆迁安置协议》约定面积减少14.13平方米的补偿单价按6000元/平方米计算还是按市场评估价26219元/平方米计算；三、钿涌公司能否对39477.5元行使抵销权。对于争议焦点一，陈兴玉称钿涌公司知晓并认可《协商意向》，应向其支付安置面积从64平方米变更为58平方米的补偿款36000元，但由于陈兴玉提供的证据并不能证明《协商意向》系钿涌公司委托县人大、商委工作人员与陈兴玉签订，也不能证明事后得到钿涌公司追认，即使古卫对《拆迁安置协议》中“不能满足建筑面积时，按6000元/平方米计算”解释为系对安置面积变更后减少6平方米的补偿单价之约定，因其并非协议相对方，其作出的解释也不能代表钿涌公司的意见。故对于陈兴玉要求钿涌公司支付安置面积变更减少6平方米的补偿款36000元的诉讼请求，本院不予支持。对于争议焦点二，虽然《拆迁安置协议》约定“不能满足建筑面积时，按6000元/平方米计算”，但双方在接房时以《接房协议》另行约定所差面积14.13平方米的每平方米补偿单价在陈兴玉接房后由双方另行协商解决，即双方通过《接房协议》变更了面积不足部分的补偿单价，不再按6000元/平方米进行补偿，而陈兴玉接房后双方并未就补偿单价达成一致，故原审判决根据评估的市场价26219元/平方米计算钿涌公司应付陈兴玉的赔偿款并无不当。钿涌公司认为《接房协议》仅是对纠纷处理方式的改变并无事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点三，陈兴玉认为只应按实际安置面积43.87平方米支付房款，其应得的补偿款与应缴房款冲抵后还有剩余，故钿涌公司应按《拆迁安置协议》第十九条第三款的约定向其支付39477.5元。对此本院认为，陈兴玉虽然获得的实际安置面积为43.87平方米，但不足的14.13平方米钿涌公司应根据市场价对其进行补偿，即钿涌公司对陈兴玉安置的58平方米，其中43.87平方米以实物方式安置，14.13平方米以货币方式安置，故陈兴玉仍应按58平方米向钿涌公司支付购房款。根据《拆迁安置协议》约定，陈兴玉补偿款和购房款冲抵后，还应于接房时向钿涌公司支付39477.5元，而钿涌公司也应在陈兴玉接房时向其支付39477.5元，此两笔金钱债务数额相等，均到履行期限，钿涌公司主张抵销符合法律规定。故对于陈兴玉要求钿涌公司支付39477.5元的上诉请求，本院不予主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3607元，由陈兴玉负担1687元(已缴纳)，重庆市钿涌物业发展有限公司负担1920元(已缴纳)。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  苏 渝代理审判员  钱昳心二〇一五年二月十一日书 记 员  肖 姗