山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2014）任民一重字第60号原告：贾某某，女，1985年6月15日出生，汉族，无业，住济宁市任城区。委托代理人：陈福利（贾某某之夫），男，1977年2月11日出生，汉族，中国太平洋人寿保险股份有限公司济宁中心支公司理财规划师，住址同上。委托代理人：王拥华，山东宏易律师事务所律师。被告：济宁宝利实业有限公司。住所地：山东省济宁市任城区三里营街25号。法定代表人：孙丽，该公司董事长。委托代理人：徐长虎，男，1984年9月12日出生，济宁宝利实业有限公司店长，住济宁市任城区。委托代理人：韩秋，山东汇贤律师事务所律师。被告：吴某一，男，1961年4月4日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：吴某二，男，1988年3月10日出生，汉族，住济宁市任城区。原告贾某某诉被告济宁宝利实业有限公司（以下简称宝利公司）、吴某一、吴某二房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日作出（2014）任民初字第283号民事判决，宝利公司不服该判决，向济宁市中级人民法院提起上诉。济宁市中级人民法院于2014年6月26日作出（2014）济民终字第1433号民事裁定，撤销本院（2014）任民初字第283号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理，原告贾某某及委托代理人陈福利、王拥华，被告宝利公司委托代理人徐长虎、韩秋，被告吴某二到庭参加诉讼，被告吴某一经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某某诉称，2013年3月5日，原告与被告宝利公司、吴某一、吴某二协商一致，约定由原告购买被告宝利公司开发的济宁利源广场2801室商品房一套，面积57.1平方米、价格为每平方米5350元。被告宝利公司认可原告所购房源为其抵被告吴某一、吴某二的装修工程款的房屋，并约定2013年6月1日前交房。原告与宝利公司签订了《利源广场意向书》，与被告吴某一、吴某二签订了《房屋转让协议》，并向被告吴某一、吴某二支付了全部房款。原告履行了交付房款的全部义务，被告宝利公司未按约定交房。请求法院判令：1、被告宝利公司交付济宁利源广场2801室房屋一套；2、被告宝利公司支付逾期交房违约金，按每天30.5485元，从2013年6月1日计算至交房之日；3、承担本案诉讼费用。被告宝利公司辩称：1、原告贾某某与我公司签订的《利源广场意向书》是我公司工作人员在没有经过公司授权的情况下，超越职权骗取公司公章与原告签订的，属于无效的意向书；2、即使该意向书有效，原告也应该先支付我公司购房意向金，才能签订正式购房合同或要求我公司交付房屋。因为该意向书的签订双方是原告与我公司，意向书也明确约定了原告应向我公司支付意向金，而非向被告吴某二支付；3、该意向书第9条约定我公司向原告所卖房屋是以此房抵吴某二工程款，在交房时多退少补，而我公司欠吴某二工程款13万元，原告应向我公司补交剩余的175485元，我公司才能按意向书的约定签订合同或交付房屋，否则此买卖行为违反了等价有偿的原则，也显失公平。被告吴某一未作答辩。被告吴某二辩称，本案争议的房屋之间的纠纷与我无关，是原告贾某某与被告宝利公司之间的纠纷，因为我已经让原告与宝利公司签订合同了，并且宝利公司欠我的工程款现在也没有结算清。经审理查明，2013年3月5日，原告贾某某（乙方）与被告宝利公司（甲方）签订《利源广场意向书》一份，就原告购买被告开发的利源广场住宅楼2801号房屋一套达成了意向。该《意向书》第二条意向金约定：“甲乙签署本意向书时，乙方自愿向甲方支付意向金人民币（大写）叁拾万伍仟肆佰捌拾伍元。”第三条工期计划约定：“交房时间暂定2013年6月1日前。具体时间表在《商品房买卖合同》中另行约定；如甲方延迟交房，按已交意向金的日万分之一支付违约金。”第九条约定：“《商品房买卖合同》签定后，本意向书自动终止。此房源为抵吴某二所承包利源广场商业楼装修款，根据实际工程量多退少补。”该《意向书》还就意向物业、建设标准、有关变更、签订《商品房买卖合同》、付款时间等作出了明确约定。同日，原告贾某某与被告吴某一、吴某二签订了《房屋转让协议》一份，约定吴某一、吴某二把利源广场2801室房屋以28万元的价格转让给贾某某。签订上述协议后，贾某某把房款支付给吴某一、吴某二，吴某一、吴某二出具收条，载明：“今收到利源广场住宅楼2801户房款全部现金共计：贰拾捌万元正。”上述事实，由《利源广场意向书》、《房屋转让协议》、收条等证据在卷予以证明。本院认为，本案争议的焦点问题是：《利源广场意向书》的效力；原告是否已向被告宝利公司支付了购房意向金；被告宝利公司是否承担逾期交房的违约责任。（一）《利源广场意向书》的效力原告贾某某认为《利源广场意向书》具备了商品房买卖合同的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。被告宝利公司认为《利源广场意向书》是其公司工作人员在没有经过公司授权的情况下，超越职权骗取公司公章与原告签订的，属于无效的意向书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，代表被告宝利公司参与该《意向书》签订的是其利源广场项目的负责人孙斌，原告有理由相信其有权出售该项目的房屋；且宝利公司在该《意向书》上加盖了单位的公章，应视为对该代理行为的追认。宝利公司称其工作人员骗取公司公章，但没有提供相关证据，即使是工作人员骗取了公司公章，也是其内部管理问题，不能对抗善意购买房屋的原告。因此，原告与被告宝利公司签订的《利源广场意向书》合法有效，宝利公司的上述辩称，不符合法律规定，本院不予支持。（二）原告是否已向被告宝利公司支付了购房意向金原告贾某某认为其购买的涉案房屋是被告宝利公司抵给被告吴某一和吴某二，以折抵吴某一和吴某二的工程款，因此原告和被告吴某一、吴某二协商确定了房屋的价格为28万元，并且签订协议、交纳房款时三被告均在场，均没有提出异议。被告宝利公司认为，《利源广场意向书》是原告与宝利公司签订的，明确约定了原告贾某某应向宝利公司支付意向金305485元，而原告却将房款28万元支付给了被告吴某二，不符合意向书的约定。宝利公司提供了其与吴某二就吴某二工程的结算单，证明其欠吴某二的工程款为134702.46元，原告还应支付宝利公司剩余的房款。被告吴某二认为，被告宝利公司用涉案房屋抵其305485元的工程款，其又将该房屋以28万元的价格卖给了原告，且原告已将28万元的房款付清；对于宝利公司提供的结算单，吴某二认为其与宝利公司并未完全结算清，还有工程款存在争议没有结算。本院认为，《利源广场意向书》第九条明确约定“此房源为抵吴某二所承包利源广场商业楼装修款，根据实际工程量多退少补”，从该约定可以看出，宝利公司对涉案房屋的利益已经在其抵吴某二工程款中得到了实现，如果再由原告交付给其305485元的意向金，则宝利公司会得到双重利益，显失公平，也非当事人签订协议的本意。综合《意向书》和《房屋转让协议》的内容来看，当事人签订协议的真实意思应当是涉案房屋出售给原告、房屋价值与吴某二承包工程款的差额在宝利公司与吴某二结算工程款时根据实际工程量多退少补，被告宝利公司在庭审时也对此予以认可，因此，原告向被告吴某一、吴某二支付房款应视为履行了《意向书》约定的向宝利公司支付意向金的义务。宝利公司如果认为房屋价值大于其欠吴某二工程款的数额，应当在与吴某二结算工程款时一并计算，而原告与宝利公司之间不存在工程承揽关系，也不清楚宝利公司与吴某二工程款的数额，因此，宝利公司要求原告补交房款与工程款的差额，既不具有可行性，也非当事人签订协议时的本意。（三）被告宝利公司是否承担逾期交房的违约责任原告贾某某认为被告宝利公司没有按约定日期交房，应当按《意向书》约定的日万分之一，即每天30.5485元支付违约金。被告宝利公司认为原告未按《意向书》约定先履行交纳意向金的义务，违约在先，宝利公司没有违约行为，不应支付违约金。本院认为，通过前两个焦点问题的分析已认定：原告与被告宝利公司签订的《利源广场意向书》合法有效；原告向被告吴某一、吴某二支付房款应视为履行了《意向书》约定的向宝利公司支付意向金的义务，因此，被告宝利公司未按《意向书》约定日期向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。依据《意向书》第三条约定，逾期交房的违约金为已交意向金的日万分之一，原告实际交付的意向金为28万元，因此违约金数额为每日28元，自双方约定的交房时间2013年6月1日计算至实际交房之日。综上，本院认为，《利源广场意向书》是原告贾某某与被告宝利公司在平等自愿的基础上签订的，是其真实意思表示，合法有效。原告贾某某按约定支付了购房意向金，被告宝利公司未按约定日期交付房屋，原告要求被告宝利公司交付房屋并支付逾期交房违约金，符合当事人约定及法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济宁宝利实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾某某交付位于济宁利源广场住宅楼2801室的房屋一套；二、被告济宁宝利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾某某逾期交房违约金，按每日28元，自2013年6月1日起计算至交房之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告济宁宝利实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 赵 斌审判员 刘 宁审判员 郭克法二〇一五年二月三日书记员 顾 森