江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第0574号上诉人（原审被告，反诉原告）盐城市天和置业有限公司。法定代表人王超，该公司董事长。委托代理人刘红霞，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）杨书涛，居民。被上诉人（原审原告，反诉被告）严红霞（系杨书涛之妻），居民。共同委托代理人吕汉超、董华华，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。上诉人盐城市天和置业有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人杨书涛、严红霞商品房买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第0267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月9日，天和公司取得依云小镇商城的商品房屋预售许可证。2011年8月21日，杨书涛、严红霞与天和公司签订了商品房买卖合同一份，约定：1、天和公司将其开发的依云小镇商城3幢第2层254号商办商品房出售给杨书涛、严红霞，单价为7774.08元／㎡，房屋总价款为490000元，2011年8月21日前支付280000元，剩余房款210000元以银行按揭贷款方式支付，买受人自签订本合同之日起七日内到出卖方指定的银行办理完毕银行按揭手续并缴纳相关费用，否则视为逾期付款处理；2、买受人逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；3、出卖人应当在2012年3月28日前，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期；4、出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款日万分之零点五的违约金；5、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对其他事项作了约定。另合同还载明：出卖人以出让方式取得位于盐都区新都街道办事处民富村四组、编号为022-028-0022000的地块的土地使用权，土地使用权证号为盐都国用2010第022000618号，土地限制状况为“无”。合同签订后，杨书涛、严红霞按约向天和公司交纳房款280000元，剩余房款210000元则在农行办理了按揭贷款，但天和公司因资金链出现问题而未能按约向杨书涛、严红霞交付房屋。2013年10月24日天和公司向杨书涛、严红霞邮寄交房通知书，但两原告拒绝领取房屋。现杨书涛、严红霞诉至法院，要求解除合同，并要求天和公司返还购房款490000元，退还代办的中介费2630元，承担退房造成的损失（银行利息计算至所有赔偿款执行到位为止），支付已付房款的一倍的损失即490000元，天和公司则提起反诉，要求杨书涛、严红霞承担逾期付款违约金9315元。一审另查明：天和公司将其以出让所得（含案涉房屋占用土地在内）的土地证号为20100220006**号的土地使用权（位于盐城市西环路东侧）抵押给上海馥地担保有限公司（现为上海馥地融资性担保有限责任公司），抵押金额为3000万元，抵押期限自2011年5月20日至2012年6月14日，后天和公司偿还了抵押贷款。2012年8月24日，天和公司的上述土地被人民法院查封，查封期限自2012年8月23日至2014年8月23日。2013年1月30日，盐城市国土资源局城南分局在天和公司办理登记审批时建议办理该宗国有土地使用权解封登记。2013年6月8日，天和公司再次将上述土地抵押给中融国际信托有限公司，抵押金额为21112万元，抵押期限自2013年6月8日至2014年6月8日，2014年6月12日已注销抵押。一审还查明：杨书涛为购买案涉商办商品房，于2011年11月11日同农行中汇支行签订抵押贷款合同，约定借款金额为210000元，其款项直接由农行中汇支行汇入天和公司帐户，期限自2011年11月11日起至2021年11月10日止。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，农行中汇支行将210000元贷款汇入天和公司帐户，杨书涛亦依约向农行中汇支行偿还贷款本息。2014年5月28日，杨书涛将上述贷款本息全部还清，计偿还本金210000元、利息29598.12元，农行中汇支行亦于2014年5月28日向杨书涛出具个人贷款结清证明。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，关于杨书涛、严红霞要求解除双方于2011年8月21日签订的商品房买卖合同的请求，因天和公司未在合同约定的交付房屋期限内向杨书涛、严红霞交付符合合同约定的商品房，存在违约行为，现杨书涛、严红霞要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合国家法律规定，予以支持。关于杨书涛、严红霞认为天和公司两次将含案涉房屋占用土地在内的土地使用权进行抵押，均未告知杨书涛和严红霞，故天和公司存在隐瞒抵押事实的行为，构成欺诈要求天和公司承担已付房款一倍的损失的请求，根据相关法律规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物随之抵押，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息。天和公司将案涉房屋占用土地在内的土地使用权进行抵押融资，开发商这种融资行为是目前房地产市场普遍存在的现象，其土地使用权抵押行为本身未对双方买卖合同造成实质性影响，亦未导致原告的合同目的不能实现的情形，且该商品房已经符合交付条件，亦可以办理产权证书。故杨书涛、严红霞现基于天和公司在签订商品买卖合同时隐瞒抵押事实，要求天和公司承担已付购房款490000元的一倍损失的请求，不符合法律规定，不予支持。但天和公司未能按合同约定按期向原告交付房屋，存在违约行为故依法应承担相应的违约责任。关于杨书涛、严红霞要求天和公司承担已付购房款相应损失的请求，对原告杨书涛、严红霞支付的房款280000元及通过银行按揭贷款支付的210000元，天和公司应自交付之日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率的1.3倍承担违约金。杨书涛、严红霞要求天和公司退还指定代办的中介费2630元，该费用系杨书涛、严红霞为购该房屋实际支出的费用，故对该项诉请亦应予以支持。对原告杨书涛、严红霞的其他诉讼请求，依法均不予支持。关于天和公司反诉要求杨书涛、严红霞承担违约金9315元的请求，审理中严红霞提交了2011年8月21日其通过POS机向天和公司转账210000元的明细，证明其已按合同的约定的时间向天和公司交付约定的购房款，故天和公司的该反诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：一、解除杨书涛、严红霞与盐城市天和置业有限公司于2011年8月21日签订的商品房买卖合同。二、盐城市天和置业有限公司向杨书涛、严红霞返还购房款人民币490000元，并承担（其中280000自2011年8月21日起、210000元自2011年11月11日起均至实际履行之日止按同期银行贷款利率的1.3倍计算的）利息。三、盐城市天和置业有限公司返还杨书涛、严红霞中介费2630元。四、驳回杨书涛、严红霞的其他本诉请求。五、驳回盐城市天和置业有限公司的反诉请求。上列，二、三项均于判决生效后十日内付清。本诉案件受理费18519元，保全费5000元，合计人民币23519元，由杨书涛负担519元，盐城市天和置业有限公司负担23000元，反诉案件受理费50元，由被告盐城市天和置业有限公司负担。一审宣判后，天和公司不服并上诉称：1、一审判决对被上诉人的付款时间审查有误，因为双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定，总房款合计490000元；第六条约定，2011年8月21日前支付280000元，剩余房款210000元以银行按揭贷款方式支付；第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任中，对逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。而合同实际履行中，被上诉人分别于2011年6月5日向上诉人付款20000元、2011年7月8日向上诉人付款30000元、2011年11月10日向上诉人付款230000元、2011年11月11日通过银行按揭贷款支付210000元，故被上诉人所付的230000元的付款时间逾期了81天，对此，被上诉人应当承担逾期付款的违约责任。同时，上诉人应承担的违约金应当根据双方合同第九条的约定按1%计算，且230000元的违约金起算的时间应当从实际付款时间即2011年11月10日计算。2、被上诉人向盐城睿智房产经纪有限公司支付的2630元中介费，与上诉人无关，不应由上诉人返还。请求二审查明事实，撤销一审错误判决，并依法改判支持上诉人的合法权益。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人天和公司与被上诉人杨书涛、严红霞签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因天和公司并未在合同约定的交房期限内向杨书涛、严红霞交付符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，故被上诉人杨书涛、严红霞依据合同的约定，要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，一审依据查明的事实，判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同，并无不当。虽然上诉人天和公司认为，被上诉人杨书涛、严红霞在履行交付房款的过程中，有230000元房款未能按合同约定于2011年8月21日前交付而直至2011年11月10日才交付，并依此认为被上诉人在交付房款的期限上已构成违约，但经审查，被上诉人已于合同约定的时间2011年8月21日通过上诉人天和公司指定的其售楼处POS机向天和公司转账付款230000元房款，故上诉人天和公司认为被上诉人有230000元房款未能按合同约定的期限履行交付义务而构成违约，且认为关于该230000元的违约金起算时间应当从实际付款时间即2011年11月10日计算，该理由依据不足。由于上诉人天和公司未能按约交房已构成违约，且双方合同第九条约定的按1%计算的违约金明显低于被上诉人的实际损失，故一审法院判决上诉人天和公司承担按银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约损失，符合有关法律规定。由于被上诉人杨书涛、严红霞要求天和公司退还指定代办的中介费2630元，该费用系杨书涛、严红霞为购房屋实际支出的费用，故一审判决上诉人天和公司予以返还，也并无不当。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229元，由上诉人盐城市天和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  谢超亮代理审判员  胡廷霞二〇一五年二月三日书 记 员  周 洋