云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）文中民二终字第4号上诉人（原审原告）杨广梅，女，1966年9月29日生，汉族，初中文化，重庆市石柱县人，城镇居民，住文山市。委托代理人袁春，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）周加翠，女，1969年8月18日生，汉族，初中文化，文山市人，城镇居民，住文山市。上诉人杨广梅因与被上诉人周加翠合同纠纷一案，不服文山市人民法院作出（2014）文民二初字第414号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月25日受理后依法组成合议庭，并于2015年1月13日组织双方进行法庭调查，上诉人的委托代理人袁春、被上诉人周加翠到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。原审法院经审理后确认的本案事实是：2012年6月6日，原告（反诉被告）杨广梅与被告（反诉原告）周加翠签订了《租房协议》，协议约定：周加翠（甲方）将位于文山市开化北路15号的房屋出租给杨广梅（乙方），出租房屋为一楼门面和二楼住房使用，每年租金为45000元，租期从2012年7月1日至2022年7月1日。该《租房协议》第四条还约定：乙方如有特别情况下须经甲方同意，三方再谈方可转让。合同签订后，原告杨广梅在该房屋内经营美盼橱柜并注册个体工商户营业执照，字号名称为文山市美盼橱柜店，经营者系杨广梅。原告杨广梅向被告周加翠支付租金至2014年7月1日。另查明，原告杨广梅把位于文山市开化北路15号房的文山市美盼橱柜店交由阮大芹及其丈夫曾麟华经营。2014年6月原告杨广梅与李军、李某口头协商，约定将该店面转租给李军、李某，转租费50000元。2014年7月4日李军通过银联POS机支付20000元，收款人账户为文山市美盼橱柜店，向阮大芹支付现金25000元，后曾麟华写下45000元的收条交李某收持，阮大芹也于当日将文山市开化北路15号房屋钥匙交由李军、李某。李军、李某在该房屋内经营租住至今，原告杨广梅转租该房屋未经被告周加翠同意。原审认为，原告（反诉被告）杨广梅与被告（反诉原告）周加翠签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。反诉原告主张反诉被告未经其同意的情况下转租房屋，有事实依据，反诉原告要求解除与反诉被告签订的《租房协议》的反诉请求，本院予以支持。对原告请求继续履行《租房协议》至租赁期限届满的诉求，本院不予支持。原告擅自转租房屋构成违约，原告主张被告赔偿停业损失、装修损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨广梅与被告（反诉原告）周加翠2012年6月6日签订的《租房协议》；二、驳回原告（反诉被告）杨广梅的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费50元，由原告（反诉被告）杨广梅承担。原审判决宣判后，原审原告杨广梅不服，向本院提出上诉称：一、二审法院对部分证据认证错误，并错误认定案件事实。1、上诉人提交的第三组证据一审法院错误不予以采信。上诉人提交的第三组证据美盼装修费用清单复印件，该证据虽系复印件，但该证据客观、真实地反映了上诉人用于房屋店面装修花费70270元的事实，以上可以进行评估验证，一审法院不予以采信明显错误。2、被上诉人在一审申提交了四组证据，其中的第二、四组证据一审法院认证错误：被上诉人提供的第二组证据（1）李军的调查笔录丁份、（2）通话录音、（3）收据及收条复印件各一份、（4）银联POS签购单原件一份，其中李军系木案的利害关系人（被上诉人违约将房屋租给李军），其所作笔录依法不应被采信，通话录音无法证明录制的时间、地点及人物，二组（2）号证据通话内容无法听清，且系非法证据（未经许可进行录制），不能排除有编辑、剪辑的可能，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九务、第六十五条、第六十九条的规定不能予以采信；收条及收据银联POS签购单从内容上看已经证明了系转让，橱柜的收条及李军妻子李某付款（转让橱柜）的银行付款小票，而一审法院却据此认定上诉人未经被上诉人同意擅自转租房屋，并收取了部分租金4.5万元，以上认定显属错误。而被上诉人的第四组证据李某、李军的庭审证言及李某的询问笔录，因李军、李某是本案的利害关系人——租赁房屋是被上诉人违约租给李军、李某，且两人证言明显不客观其实，属伪证，李军、李某两人所作的证言依法不能成立。3、一审判决因认证错误，错误认定了案件事实，错误将本案事实认定为系上诉人未经被上诉人同意擅自转租房屋，并收取了部分租金4.5万元，而本案事实是：被上诉人要求将出租房年租金提高到5万元，上诉人不同意，被上诉人就违约将房屋租给李军、李某夫妇，而被上诉人提交的第二组证据明显写明系上诉人转让橱柜给李军、李某的证据，并非上诉人转租房屋的依据。且上诉人每年房租为4.5万元，装修花费70270元，店内橱柜价值约5万元，怎么可能连装修、橱柜一起转给李军、李某每年租金才5万元，故一审法院错误认定事实，也错误适用法律裁判了案件。二、上诉人的诉讼请求依法成立。上诉人诉被上诉人继续履行合同并赔偿损失，为支持其诉讼请求，上诉人向一审法院提供了租赁协议。协议约定：被上诉人将自有的一楼门面和二楼住房租给上诉人使用，每年租金45000元/租期从2012年7月1日至2022年7月1日，上诉人如要提前终止合同，甲方不用退还当年的房租，如被上诉人违约，需赔偿上诉人装修费及剩余房租，并处罚每年房租总额的45%违约金等约定。合同签订后，上诉人向被上诉人分别支付了2012年至2014年7月1日上的租金。2014年6月26日房租未到期时，被上诉人违反合同约定的租金，向上诉人提出要求将房租提高至5万元，上诉人不同意。2014年6月30日上诉大向被上诉人交纳租金时被上诉人拒收，被上诉人并于2014年7月2日到其出租房内将房屋钥匙拿走，导致上诉人于2014年7月3日向人民法院起诉。所以，上诉人要求被上诉人继续履行合同或赔偿损失的事实清楚、证据充分。上诉请求：1、撤销文山市法院（2014）文民二初字第414号民事判决书，改判由被上诉人继续履行与上诉人于2012年6月6日签订的《租房协议》，并赔偿上诉人停业损失500元；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人答辩称：上诉人说的都不是事实，转让都上诉人擅自做主，钥匙也是上诉人拿给李军家。转租房子的事情是上诉方转租给别人的，钱也是上诉方收的，所以方不存在任何违约行为。希望二审法院公正判决。四、对事实和证据的分析与认定在二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方对一审认定事实的异议。上诉人对原审中“另查明，原告杨广梅把位于文山市开化北路15号房的文山市美盼橱柜店交由阮大芹及其丈夫曾麟华经营。2014年6月原告杨广梅与李军、李某口头协商，约定将该店面转租给李军、李某，转租费50000元。2014年7月4日李军通过银联POS机支付20000元，收款人账户为文山市美盼橱柜店，向阮大芹支付现金25000元，后曾麟华写下45000元的收条交李某收持，阮大芹也于当日将文山市开化北路15号房屋钥匙交由李军、李某。李军、李某在该房屋内经营租住至今，原告杨广梅转租该房屋未经被告周加翠同意”有异议，理由是45000元的收条是转让橱柜的收条不是转让租金的收条，我们并没有转租行为。被上诉人对原审认定事实无异议。本院认定本案法律事实与一审认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：文山市开化镇开化北路15号的房屋是谁转让给证人李某的2、上诉人与被上诉人签订的合同是否应当解除或者继续履行。关于文山市开化北路15号的房屋是谁租给证人李某的问题。本院认为，文山市开化北路15号房屋的所有人曾远芬系被上诉人周加翠的母亲，上诉人与被上诉人于2012年签订的《租房合同》，由被上诉人将该房屋租赁给上诉人使用，租赁期限为10年，但是该房现在实际由李某、李军使用。至于是谁租给李某、李军使用的问题，上诉人杨广梅主张是被上诉人周加翠因双方签订的合同约定年租金为45000元过低，要求增加到50000元租金，上诉人不同意，后由被上诉人租给案外人李某、李军。而被上诉人主张该房屋是上诉人转租给李某、李军使用，被上诉人在一审中提交的证据及李军、李某的证言可以要相互印证，是上诉人的合伙人阮大芹将开化北路15号房屋钥匙交给李军、李某。且由阮大芹2014年6月29日出具收到李军订金2000元的《收据》一份，阮大芹的丈夫曾麒华2014年7月4日出具一份内容为“今收到李某橱柜接手款肆万伍仟元（总计伍万元）”的收条给李军、李某收持。二审中上诉人陈述转给李军的只是橱柜包括一套实木橱柜，一套衣柜，一套烤漆橱柜，一套白色的橱柜，刷卡机，桌子。从以上事实可以认定开化北路15号房屋是上诉人转租案外人李军、李某使用。上诉人认为其转让的只是橱柜而不是转租房屋的辩解理由不能成立，本院不予采信。关于上诉人与被上诉人签订的合同是否应当解除或者继续履行的问题。本院认为，上诉人与被上诉人2012年6月6日签订《租房合同》，由上诉人将文山市开化北路15号房屋租给上诉人使用，合同对双方的权利义务进行了约定，其中第四条约定乙方（上诉人）如有特别情况下须经甲方（被上诉人）同意，三方在谈方可转让。即上诉人的转让行为应当经被上诉人同意。第九条约定，甲乙双方共同遵守合同条款，如乙方不履行合同，甲方有权终止合同……。从以上合同约定的内容可以认定，上诉人如果要转租该租赁房屋，必须经被上诉人的同意。通过对前一个本案焦点问题的评述，文山市开化北路15号房屋的使用权是由上诉人转租案外人李军、李某使用，上诉人不能提供证据或所提供证据不能证实其将该租赁得来的房屋使用权转租给案外人李军、李某的行为，是经过被上诉人的同意或认可的。根据双方签订的合同第九条的约定，被上诉人有权终止双方签订的合同。故对双方于2012年6月6日签订《租房合同》，本院予以解除。综上所述，一审认定事实清楚，实体处理正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨广梅负担；一审案件受费，按一审判决执行。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 熊 祥审判员 秦永兴审判员 陆正义二〇一五年二月十二日书记员 林 川