贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初2124号原告：张世俊，男，汉族，1971年1月2日出生，住贵州省凯里市，委托诉讼代理人（一般代理）：瞿运佳，贵州天合律师事务所执业律师。被告：赵端，女，汉族，1953年1月1日出生，住贵州省凯里市，第三人：贵州凯里农村商业银行股份有限公司，住所地：凯里市广场西路11号。法定代表人：唐永强，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴政洪，男，侗族，1975年12月7日出生，住凯里市，系该公司舟溪支行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：阳梦茹，女，汉族，1991年11月12日出生，住贵州省水城县，系该公司员工。原告张世俊诉被告赵端房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法追加贵州凯里农业商业银行股份有限公司（以下简称：凯里农商行）作为本案第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世俊及其委托诉讼代理人瞿运佳、被告赵端、第三人凯里农商行的委托诉讼代理人吴政洪、阳梦茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张世俊向本院提出的诉讼请求为：1、判决原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》有效；2、判决被告在十日内协助原告过户；3、判决案件受理费由被告承担。事实及理由：2004年4月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告出售其位于凯里市××号赵氏宿舍10号西套间四楼（产权证号：凯房权证私字第××号），面积117.14平方米给原告，总价为97000元。签订当日，原告即按照约定先行支付5万元，并对该房屋进行装修入住，装修花费20余万元。2004年8月27日，原告又支付1万元，并要求按照合同约定将剩余房款37000元一次性支付给被告，并由被告协助办理该交易房屋过户手续，但因被告原因，暂时不能办理过户手续。于是双方于2004年12月30日签订《房屋买卖合同补充协议》，确定了在2004年12月底前不能办理产权过户，其过错原因在于被告，并约定原告付清房款的时间延长到被告将房产证交给原告之日。直至2017年原告要求被告协助办理产权过户时，被告却提出要原告再支付15万元的购房款。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告赵端辩称，我认为我与被告签订的合同无效，我也不同意办理过户手续，2009年的时候我叫原告来办理过户，但是原告当初不愿意，说是没得钱办理，后来我们双方来调解，因物资涨价，我要求原告补我15万，原告只肯补5万，就没有协商下来，况且现在那套房子已经抵押给银行了。第三人凯里农商行述称，我们不认可原被告之间的房屋买卖合同，本案所涉房屋已经在我行抵押，并办理了抵押登记。经审理查明，2004年4月2日，关于本案讼争的房屋张世俊与赵端签订了一份《房屋买卖合同》，载明“赵端作为卖房人（甲方），张世俊作为买房人（乙方），一、甲方将其新建的位凯里市××号号赵氏宿综合楼①-⑥轴单元，即赵氏宿10号西套间四楼，面积117.14㎡出卖给乙方，房屋产权归乙方。二、按甲、乙双方商定的每平方米830元，合计97000元，乙方第一次先支付伍万元整给甲方，余额部分47000元须在2004年12月底付清给甲方，此时甲方再一次性过户房产证给乙方，办理房屋产权所需交易费由乙方负责其费用。三、如乙方在2004年12月底前不按时付给甲方的余额款，甲方有权不过户房产证给乙方。如乙方要求退款时，甲方有按每月租金450元整结算退回，乙方装修的费用，甲方概不作任何赔偿。而乙方在退房时，须按完好的房屋交给甲方，如有损坏，须照价赔偿……四、乙方已取得该房屋的产权，如国家和城市规划建设需要，所补偿的费用按国家征用补偿规定，乙方有权受补和与甲方共享安置。五、合同受法律保护，土地局通知私人（乙方）所买的房屋办理土地证时，甲方协助乙方办理其证件……甲方公证人：黄登相乙方公证人：熊穆林”签订该合同时，被告已向原告出示产权证。原告一直在该争议房屋内居住至今。因原被告意见分歧较大，案经本院调解未果。2004年12月30日，赵端作为甲方，张世俊作为乙方再次签订一份《房屋买卖合同补充协议》，载明“甲乙双方于2004年4月2日签订凯里市××号赵氏宿综合楼=1①-⑥轴单元，即赵氏宿10号西套间四楼，面积117.14㎡的买卖合同，由于甲方原因，甲方在2004年12月底之前不能办理房产证交给乙方，因此原房屋买卖合同第三条作废，延时到甲方将过户房产证交给乙方之日，乙方将余额部分当日付清，如乙方在得过户房产证交给乙方之日不能付清余款，甲方将按房屋买卖合同第三条执行。”再查明，张世俊分别于2004年4月2日向赵端支付50000元、2004年8月27日支付10000元，共计支付60000元购房款。赵氏宿综合楼=1*G①-⑥轴单元，即赵氏宿10号西套间四楼的房屋（凯房权证）已于2016年3月28日抵押给贵州凯里农村商业银行股份有限公司舟溪支行，并签订了《贵州省农村信用社抵押合同》约定抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满为止。同时于2016年4月1日办理了他项权证（凯房他证凯里市字第××号），抵押约定期限为2016年3月28日至2017年3月28日，债权数额为50万元。再次查明，贵州凯里农村再次查明，贵州凯里农村商业银行股份有限公司舟溪支行系本案第三人凯里农商行的分支机构。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案张世俊与赵端签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，并未有合同无效的情形存在，因此原、被告双方之间签订的上述合同有效。不动产物权的转让，经依法登记发生效力，张世俊与赵端签订房屋买卖合同后，至今未办理转让登记手续，故赵端自始未履行其合同义务，并致使双方房屋买卖合同尚未生效。经查，赵端在与张世俊签订房屋买卖合同后已将该房屋抵押给贵州凯里农村商业银行股份有限公司舟溪支行。故赵端已不可能向张世俊继续履行办理转让登记手续的义务，该房屋买卖合同的目的也不能实现。如果张世俊认为赵端隐瞒抵押权的行为对其造成了损失，其可变更诉讼请求，主张解除合同，并要求赵端返还已支付的房款、赔偿合理损失，经本院释明后张世俊未变更其诉讼请求。因此，张世俊关于要求赵端办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。对于其已付房款和因签订合同造成的损失，可另行起诉。张世俊认为该房屋的抵押期限已经到期，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行驶抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”由于抵押登记属于担保物权，而物权法并未规定抵押权可以因当事人的约定期间或者登记时强制登记的期间而消灭，因此当事人的约定或者登记部门要求等级的抵押权的存续期间，对抵押权的存续应当不具有法律约束力。故原告的上述意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、原告张世俊与被告赵端之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》有效。二、驳回原告张世俊的其余诉讼请求。案件受理费30元，由原告张世俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇一八年五月三十一日书记员  谢涓涓