广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(201)穗海法民三初字第128号原告曾敏，住所地广州市海珠区。原告王若菲，住所地广州市海珠区。法定代理人王东杰，住所地广州市海珠区。法定代理人曾敏,本案原告之一，原告王若菲的母亲。被告广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人谢海榆，董事长。委托代理人余世冰、江丽金，均为该公司职员，联系地址同公司。原告曾敏、王若菲诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾敏、原告王若菲的法定代理人王东杰，被告的委托代理人余世冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告在2010年10月9日购买广州市海珠区华怡路104、106号利海假日轩807房（以下简称“涉案房屋”），同日与被告签订商品房预售合同，该商品房总售价135668。在两原告与被告签订的商品房预售合同中合同约定两原告按一次性分期付款的方式支付房款给被告。两原告按合同约定的期限及金额付款给被告，取得了该房产的销售发票。原告在签订合同当天（2010年10月9日）向被告支付了购房税费人民币23107元。两原告委托被告办理房屋产权登记。被告在201年11月6日把利某假日轩807房的房产证交给原告，并向原告收取了房产证工本费用10元。根据合同约定，被告已逾期办理房产证，应承担违约责任。故起诉要求：1、被告向两原告支付迟延交付房产证的违约金122881元（商品房总成交价135668元0.05%184天=122881元，从201年5月4日至201年11月6日，相差184天）；2、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回。理由如下：一、两原告逾期付款，按照合同约定未能按期办理产权登记的责任应当由两原告承担。合同约定在2010年12月31日支付333917元的第三期房款，但两原告在2011年1月1日才支付上述款项，超过合同约定1日。被告应顺延办理房产证1日。二、房屋管理局未按期完成涉案房屋的初始登记，延误被告办理涉案房屋的房产证，其责任不在于被告。房管局未按承诺出具初始登记，其耽误的2012年8月28日至201年5月17日的8个月时间不应当计入办证期间，被告不应当承担相应的责任。在本案中，被告在2012年7月17日向房屋管理局递交完整的材料申请初始登记，房屋管理局立案受理并承诺在2012年8月28日领证。但是，房屋管理局是在201年5月9日完成初始登记，201年5月17日发放大产权证，远远超过双方在合同中约定的办证期限，从而耽误被告办理涉讼房屋的房产证。根据合同约定，2012年8月28日至201年5月17日共179个工作日应当在合同设定的办妥房产证的期间中剔除出去。据第一、二项所述事实，被告仅需在201年1月20日办妥并交付涉案房屋的房产证即可。第三，两原告请求的违约金未以实际损失为基础，明显过高。在本案中，合同处于继续履行。而且，涉案房屋根本不存在转让、租赁、融资等经济交易活动，假设被告存在逾期办证的行为，两原告亦不会因此产生任何损失。即使真的造成损失，按照民事诉讼法的规定，两原告应当负有举证证明其损失的责任。此外，根据合同约定，两原告请求的逾期办证违约金应当以总房价款的1O%为上限。综上而言，在合同继续履行、两原告未举证证明其损失的前提下，其请求的违约金明显过高，违背公平原则和诚信原则，请求法院予以调整。故请求依法驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号8层807号房，房屋地址海珠区华怡路104号、106号（104号106号）807房，总金额135668元；（第八条）被告同意原告按分期付款的方式支付房款：第一期，自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付667834元；第二期，在2010年11月30日前，支付333917元；第三期，在2010年12月31日前，支付333917元；（第十条、逾期付款的违约责任）2、分期付款的如果两原告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求两原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经被告催告，逾期超过5日仍未支付的，被告有权解除合同；(第二十一条)被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；(第二十二条)如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。合同附件七补充协议约定：（第九条）如被告已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，被告不承担责任；（第十条）两原告逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使被告未能按期办理产权登记的，其责任由两原告承担；等。被告于2010年10月9日向两原告出具了667834元的预收购房款的发票；于2010年11月25日向两原告出具了333917元的预收购房款的发票。被告于2011年1月1日向两原告出具了涉案房屋第三期房款333917元的收据，并于201年2月27日向两原告出具了320438元的预收购房款的发票，该发票“附注”注明“退面积差房款￥1479”等。两原告经登记于201年5月9日取得涉案房屋产权。原告于201年9月18日提起诉讼。诉讼中，原被告确认：两原告收楼时间为2012年7月1日；房屋交付之日起210个工作日截止时间为201年5月4日；房产证交付时间为201年11月6日。被告为证明其主张而提供了如下证据：1、初始登记入案表《受理回执》，证明被告在2012年7月17日已经依约申请该商品房项目的房地产权初始登记，房管局也承诺于2012年8月28日可领证，但实际出证时间为201年5月17日。2、房屋面积测量成果报告书，证明被告在2012年5月8日已经完成房屋面积实测，积极为办理产权证作准备。3、关于重申商品房契税缴纳方式的公告，证明契税的缴纳主体为购房者，为其自行申报，并且仅需要凭商品房买卖合同、购房发票以及有效身份证件即可缴纳契税。两原告质证意见如下：证据1、2与本案无关；证据3是网上下载的2008年的文件，真实性由法院认定。本院认为：两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。合同约定，被告应在该商品房交付之日起210个工作日内即到201年5月4日前到房地产登记机构为两原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证交付两原告。合同还约定两原告应在2010年12月31日前支付333917元的第三期房款，但两原告在2011年1月1日才支付上述款项，超过合同约定1日。虽然两原告主张是因限购影响，但两原告并无证据证明其及时通知被告延期付款的原因及延期付款经被告同意，故根据合同中关于逾期付款的违约责任的约定，两原告应为自己的延迟付款行为负责。因此，被告关于“应顺延办理房产证1日”的抗辩有理，本院予以采纳，即被告应于201年5月17日前办理并交付房产证。但，被告于201年11月6日才向两原告交付涉案房屋的房地产权证，违反了双方的约定，已构成违约，应承担违约责任。被告以其是因产权登记机关的原因而未能依约办妥产权登记为由要求免责，其抗辩意见缺乏事实和法律依据，对此本院不予采纳。根据合同约定的“如因被告为履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金”的违约责任，原告要求被告每日按135668元的万分之五的标准支付从201年5月17日起至201年11月6日止的迟办证违约金，并无不当，本院予以支持。原告超出上述范围的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告提出合同第二十二条违约责任的约定过高，要求予以调整的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起10日内向原告曾敏、王若菲支付从201年5月17日起至201年11月6日止的迟办证违约金（每日按135668元的万分之五的标准计算）。二、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2758元，由两原告负担196元，被告负担2562。受理费已由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决时，将其应负担的受理费直接支付给两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  李伟坚人民陪审员  潘新标二〇一五年二月十二日书 记 员  谢晓敏曾思融