福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初6782号 原告：林春，男，1968年1月15日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡友玳、钟华珍，福建闽律律师事务所执业律师。 被告：福清裕荣投资有限公司，住所地福建省福清市音西街道福和大道东侧裕荣汇3层306，统一社会信用代码913501815747197869。 法定代表人：冯为民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨天逸，男，该公司总经理助理。 委托诉讼代理人：项涛，北京市恒达律师事务所执业律师。 原告林春与被告福清裕荣投资有限公司（以下简称“裕荣公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月18日和2018年3月16日公开开庭进行了审理。林春的委托诉讼代理人蔡友玳，裕荣公司的委托诉讼代理人杨天逸、项涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林春向本院提出诉讼请求：1.判令裕荣公司为林春办理“裕荣汇”B3-D-122、B3-D-123、B3-D-124等三个停车位的预告登记；2.判令裕荣公司向林春交付“裕荣汇”B3-D-122、B3-D-123、B3-D-124等三个停车位；3.被告支付原告逾期交房违约金（以39万元为基数，按年利率6%从2016年2月16日起计算至实际交付车位之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，林春将上述诉讼请求变更为:1.解除原被告之间的《“裕荣汇”商品房认购协议》；2.被告返还购房款39万元及利息（利息按月利率1%从2016年2月16日起计算至款项还清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月5日原告林春向被告裕荣公司认购福清裕荣汇B3-D-122、B3-D-123、B3-D-124等三个停车位并支付了车位款，2016年2月16日双方签订了三份《“裕荣汇”商品房认购协议》（以下简称“认购协议”），车位单价均为13万元，总价39万元（一次性付款），被告向原告出具了收据。双方成立商品房预约合同关系后，被告将预约出售给原告的上述车位抵押给案外人恒丰银行股份有限公司苏州分行，拒绝与原告订立商品房买卖合同，已构成违约，致使原告的合同目的不能实现，请支持原告变更后的诉讼请求。 裕荣公司辩称：1.本案诉求属于债的请求权，已超过三年诉讼时效；2.被告从未与原告签订过商品房买卖合同或预约合同；3.被告并未收到原告所称的“购房款”（车位款），被告接到法院传票后清查了公司全部财务账册及资金往来均未发现该笔款项的存在，本案可能涉及刑事犯罪，应中止审理；4.原告要求赔偿利息损失缺乏依据。综上，请求驳回原告诉求。 经审理查明： 裕荣公司开发建设的“裕荣汇”商品房项目（包括1#办公楼、2#住宅、3#住宅、5#A住宅、5#B住宅、裙房、地下室等）坐落于福清市，2013年11月13日取得地下室（车库）《商品房预售许可证》，该《商品房预售许可证》均注明购房款必须存入指定的监管银行账户，并注明预计竣工日期为2015年12月。 2016年2月5日林春通过中国建设银行账户（账号为62×××99）转账78万元到裕荣公司的财务人员游欢欢的中国银行福清分行账户（账号为62×××15），其中39万元为林春购买“裕荣汇”车位，另39万元为林春之妻陈华美购买“裕荣汇”车位。2016年2月16日裕荣公司的财务人员游欢欢向林春出具了三张编号分别为NO9023670、NO9023671、NO9023672金额均为13万元的《收款收据》，内容分别载明“收裕荣汇车位B3-D-122、B3-D-123、B3-D-124车位款”，并分别盖上“福清裕荣投资有限公司裕荣汇售楼部”印章。同日，裕荣公司“裕荣汇”售楼部（甲方）与林春（乙方）双方签订了三份认购协议，分别约定乙方认购甲方开发的“裕荣汇”B3-D-122、B3-D-123、B3-D-124停车位（面积均为26.8平方米，单价均为13万元），同时约定：乙方认购的商品房取得《商品房预售许可证》后，在接到甲方通知后三日内到售楼部签订《商品房买卖合同》。上述三份协议均由裕荣公司“裕荣汇”售楼部经理陈佳丽签名并盖上“福清裕荣投资有限公司裕荣汇售楼部”印章。 另查明，裕荣公司原发起人为翁绳祥、陈爱华，翁绳祥为原法定代表人，该公司自注册成立之后，内部股东、股权及法定代表人曾多次变更，2017年间该公司股权再次变更后，现法定代表人为冯为民，控股股东为中信信诚资产管理有限公司。2016-2017年间裕荣公司先后将包括案涉车位在内的部分住房、商铺和车位设置了抵押权，抵押给案外人恒丰银行股份有限公司苏州分行。 以上事实有林春提交的《“裕荣汇”商品房认购协议》、转账凭证、《收款收据》，裕荣公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《抵押合同》（含补充协议）、《不动产登记证明》、工商登记档案等证据及当事人陈述为证。审理中，裕荣公司申请对案涉《“裕荣汇”商品房认购协议》及《收款收据》上“裕荣汇”售楼部公章的真实性进行司法鉴定。为此，本院要求裕荣公司在限定时间内提交“裕荣汇”售楼部印章样本，但裕荣公司以“售楼部是原股东设立的，现股东没有使用过售楼部印章”为由，一直未提交合适的鉴定样本（仅提交“福清裕荣投资有限公司”公章样式）导致无法对检材进行比对鉴定。 本院认为，本案争议的焦点有：双方是否存在真实有效的商品房预约合同关系，裕荣公司是否收到原告支付的款项；案涉认购协议是否应当解除，裕荣公司是否应当返还案涉款项并支付利息；本案是否超过诉讼时效期间。具体分析如下： 1.关于双方是否存在商品房预约合同关系以及裕荣公司是否收到原告支付的款项问题。本院认为，案涉认购协议及收款收据上有“裕荣汇”售楼部印章，且有“裕荣汇”售楼部经理及财务人员签名，据此，可以认定双方当事人存在商品房预约合同关系以及裕荣公司收取原告车位款39万元的事实。裕荣公司对认购协议及收款收据上的“裕荣汇”售楼部印章的真实性有异议并申请司法鉴定，本院已告知其应当提交“裕荣汇”售楼部印章样本以供司法鉴定时比对之用，但其以“售楼部是原股东设立的，现股东没有使用过售楼部印章”为由未提供合适的鉴定样本，其应当承担举证不能的法律后果。裕荣公司以案涉认购协议无合同专用章、收款收据无财务印章为由对预约合同关系及款项的真实性提出抗辩，对此本院认为，上述抗辩理由说明裕荣公司内部管理存在不规范现象，但其内部管理问题不足以否认其对外实施的签订预约合同以及收取相关价款行为的效力。裕荣公司同时以《商品房预售许可证》注明商品房购房款必须存入指定的监管银行而案涉购房款（车位款）未存入指定的监管银行为由否认收到车位款，本院认为，“裕荣汇”商品房项目是裕荣公司开发建设的，裕荣公司为出售“裕荣汇”项目商品房设立了售楼部是众所周知的事实，裕荣公司亦承认陈佳丽、游欢欢系其公司售楼部职员及财务人员（庭审时依然在职），故陈佳丽、游欢欢签订合同及收取款项的行为属于职权范围内的事项，属于职务代理行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条关于“执行法人或非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”的规定，其法律后果应当由裕荣公司承担。裕荣公司称其接到法院传票后清查了公司全部财务账册及资金往来均未发现案涉款项，本案可能涉及刑事犯罪，应中止审理。对此本院认为，裕荣公司若认为陈佳丽、游欢欢以“裕荣汇”售楼部名义收取的款项未转入公司账户，存在职务侵占的嫌疑，可以自行向有关机关报案，但裕荣公司内部是否存在职务侵占等刑事犯罪并不影响其对外承担民事责任，故无需中止本案的审理；况且在本院审理的同类案件即余颖凌与裕荣公司商品房预售合同纠纷一案[案号为（2017）闽0181民初3306号]中，裕荣公司对其财务人员游欢欢以“裕荣汇”售楼部名义出具的《收款收据》予以认可，并与当事人达成调解协议，同意返还所收取的价款。故本院认为裕荣公司的上述抗辩主张均不足以推翻本案双方存在预约合同关系以及裕荣公司收取相关价款的事实。 2.关于案涉认购协议是否应当解除以及裕荣公司是否应当返还案涉款项并支付利息问题。本院认为，裕荣公司在诉讼过程中从根本上否认案涉预约合同以及收取相关款项的事实，可以推定裕荣公司以自己的行为表明不履行预约合同，原告请求解除预约合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，原告请求被告裕荣公司返还已收取的39万元车位款并赔偿利息损失，本院亦予以支持；但在本案中，预约合同签订之时“裕荣汇”商品房项目已经取得《商品房预售许可证》，具备预约合同约定的签订正式买卖合同的条件，但双方均未要求对方签订买卖合同，据此可知，未能签订买卖合同系双方原因造成，双方均拖延观望、怠于签订正式的买卖合同，故双方均有过错，均应当对所造成的损失承担责任。综合本案具体情况，本院酌定裕荣公司按中国人民银行同期贷款利率支付原告已交款项的利息损失（以39万元为基数，从2016年2月16日起计算至款项还清之日止）。 3.关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”可见，向人民法院请求保护民事权利的普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告的起诉并无超过三年普通诉讼时效期间，裕荣公司的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告林春与被告福清裕荣投资有限公司于2016年2月16日签订的三份《“裕荣汇”商品房认购协议》； 二、被告福清裕荣投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林春购房款（车位款）39万元； 三、被告福清裕荣投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告林春车位款利息损失（以39万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年2月16日起计算至款项还清之日止）； 四、驳回原告林春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元，由被告福清裕荣投资有限公司负担，限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  陈水旺 人民陪审员  陈 琼 二〇一八年五月二十九日 书 记 员  林 星 -10-