呼和浩特市中级人民法院（判决书）拟稿纸发文字号（2015）呼民四终字第00367号缓急密级签发：审核：主送：各方当事人拟稿单位：民四庭拟稿人：张浩份数：15呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民四终字第00367号上诉人（原审被告）王再平，男，1980年12月14日出生，汉族，会计，住呼和浩特市金川开发区。被上诉人（原审原告）内蒙古均豪物业服务有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区如意开发区。法定代表人马建平，该公司总经理。委托代理人王缠缠，女，1982年8月17日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区，该公司员工。上诉人王再平因与被上诉人内蒙古君豪物业服务有限责任公司（以下简称君豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2015）土左民初字第00202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人王再平、被上诉人君豪物业公司的委托代理人王缠缠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，均豪物业公司与内蒙古天竣房地产开发有限责任公司就金川新城物业管理签订《金川新城前期物业服务合同》。该合同中约定物业服务费用按如下标准执行：住宅0.6元／平米／月；商业1.2元／平米／月。合同服务期限：自2009年10月14日起至2014年10月14日止。该合同约定物业费应按年交纳，业主或物业使用人应在次年前30日履行交费义务。王再平居住的金川新城4-4-502房屋面积80.35平米。君豪物业公司的诉讼请求为：1、判令王再平支付拖欠的2012年1月17日至2014年1月16日的物业管理费1157.04元及违约金3167.4元。一审庭审中，君豪物业公司变更诉讼请求为要求王再平支付拖欠2013年1月17日至2014年1月16日的物业管理费578.52元及违约金1000元。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”均豪物业公司主张王再平拖欠2013年的物业费，因王再平未提供该年交费单据，且王再平虽举证证明君豪物业公司服务质量未达到合同约定，是君豪物业公司违约在先，但王再平所举的情况说明日期为2014年10月12日，照片没有日期，光盘日期均为2014年以后，而君豪物业公司主张王再平拖欠的物业费为2013年全年，王再平未提供君豪物业公司该年服务质量未达到合同约定的证据，故对君豪物业公司该主张予以支持。关于违约金的问题，《金川新城前期物业服务合同》第二十八条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金。”王再平应按照该合同所约定的违约金计算方法承担相应的违约责任。因君豪物业公司主动减少王再平的违约金，主张违约金为1000元，故对于均豪物业公司的该项诉讼主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：被告王再平于判决生效之日起十五日内支付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司物业费578.52元，并支付违约金1000元。案件受理费50元减半收取25元，由被告王再平承担。王再平不服一审判决，向本院提起上诉称，1、本案已过诉讼时效。根据物业合同约定，业主或物业使用人应在次年前30日内履行交费义务。王再平2013年度物业费交费区间为2013年1月18日至2014年1月17日，本案的诉讼时效起算日应当为2012年12月17日，君豪物业公司于2015年2月4日向人民法院提起诉讼，已过诉讼时效，应当驳回君豪物业公司的诉讼请求。2、一审判决认定事实不清，证据不足。（1）王再平作为金川新城小区的业主，已经交纳了2012年1月17日至2014年1月16日的全部物业费，不存在欠费事实。王再平向法庭提交了从2010年至2014年全部物业费票据，唯独丢失2013年的交费凭证，按照常理，王再平不可能交纳2014年的物业费而拒交2013年的物业费；（2）一审法院判决王再平承担违约金没有事实和法律依据。君豪物业公司在庭审过程中提交的2014年10月15日之后与内蒙古天竣房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，对王再平没有约束力，金川新城小区在2014年5月已经成立了业主委员会，选聘物业公司及签订物业服务合同的主体应当是业主委员会，君豪物业公司出示的合同因违反法律规定无效。君豪物业公司主张的物业费为2013年度，但其主张违约金的依据为2014年10月15日之后签订的《前期物业服务合同》，时间上没有法律效力。一审法院未查明该事实，判决王再平承担违约责任错误。3、一审法院判决王再平承担违约金过高。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少，君豪物业公司请求的物业费为578.52元，违约金高达1000元，明显不合理。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；判决一、二审的诉讼费用由君豪物业公司承担。君豪物业公司答辩称，1、王再平的欠费区间是2012年1月18日至2013年1月17日，君豪物业公司于2015年2月4日向人民法院提起诉讼。在提起诉讼之前，曾多次向王再平催缴过物业费，王再平不理会，无奈之下才向人民法院起诉，所以没有超过诉讼时效；2、王再平不能提交2012年1月18日至2013年1月17日的交费凭证，丢失不能作为理由，王再平根本就没有交纳2012年1月18日至2013年1月17日期间的物业费，所以拿不出证据证明其交纳了这一期间的物业费。君豪物业公司考虑到有些业主的特殊原因，是允许隔年交纳物业费的；3、君豪物业公司诉请的违约金是根据物业合同约定的标准计算的，君豪物业公司主动将违约金减少为1000元，是合理的。王再平拖欠了物业费，依照物业合同约定就应当承担相应的违约责任。一审法院认定事实、适用法律正确，请求维持原判。二审审理期间，王再平向本院递交了两份新证据：1、土默特左旗物业管理办公室告知书。拟证明王再平在2014年5月8日前只欠2014年的物业费，不欠其他年度的物业费。而王再平已于2014年5月14日交纳了2014年1月18日-2015年1月17日的物业费，王再平没有拖欠均豪物业公司任何年度的物业费。2、临时管理规约示范文本及承诺书。拟证明王再平于2010年1月19日签字承诺遵守的临时管理规约示范文本中规定的违约金的标准为“每日万分之二点一”，而不是“每日千分之五”。对王再平提交的新证据，君豪物业公司发表了以下质证意见：对新证据1，真实性及证明问题均不认可，土默特左旗物业管理办公室并没有向君豪物业公司调查过王再平的缴费情况，而且本案与土默特左旗物业管理办公室无关，该证据与本案没有关联性；对新证据2，不予认可，与本案无关，本案诉请的违约金是按照前期物业服务合同约定计算的。君豪物业公司也向本院递交了两份新证据：1、《金川新城前期物业服务合同》。拟证明君豪物业公司与内蒙古天竣房地产开发有限责任公司在2009年10月14日签订了前期物业服务合同，君豪物业公司依据该合同为小区业主服务，双方之间存在权利义务关系及物业服务费标准和违约金的计算方法；2、金川新城项目部缴费通知单四份，证明君豪物业公司曾多次向王再平催缴过物业费。对君豪物业公司提交的新证据，王再平发表了以下质证意见：对新证据1，真实性认可，证明问题不认可。前期物业合同是建设单位与均豪物业公司所签订的，与临时管理规约示范文本冲突的时候，应该以临时管理规约示范文本中的规约为准；对新证据2，真实性及证明问题不认可，王再平没有收到该通知，通知单上没有王再平的签字，是君豪物业公司内部文字性材料。对王再平提交的土默特左旗物业管理办公室告知书，该证据为复印件，证据来源不符合法律规定，不具有证据的合法性，故不予采信；对王再平提交的临时管理规约示范文本及承诺书，约束的是王再平与建设单位之间的权利义务关系，与本案缺乏关联性，故不予采信；对君豪物业公司提交的金川新城前期物业服务合同》，王再平对合同的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认；对君豪物业公司提交的金川新城项目部缴费通知单，其中2013年5月26日、2014年2月8日、2014年8月16日三份通知单催缴的均是2012年1月18日至2013年1月17日期间王再平欠缴的物业费。在一审庭审中，王再平已经举证证明在2012年5月8日交纳了2012年1月18日至2013年1月17日期间的物业费，君豪物业公司也因此当庭变更了诉讼请求，认可了王再平的交费事实，故该三份缴费通知单缺乏事实依据，不具有证据的客观性，不予采信。剩余一份2014年6月21日的缴费通知单，虽然催缴的是2013年1月18日至2014年1月17日期间王再平欠缴的物业费，但同上述三份通知单一样，均为复印件，通知单上“业主签字”处空白，该证据不具有证据的合法性、客观性的要求，故不予采信。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，《金川新城前期物业服务合同》第十条约定“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费应按年交纳，业主或物业使用人应在次年前30日内履行交费义务”。君豪物业公司于2015年2月4日向土默特左旗人民法院提起本案的诉讼。君豪物业公司在二审审理过程中，将其一审诉请判令王再平交纳物业管理费的期间由2013年1月17日至2014年1月16日变更为2012年1月18日至2013年1月17日。本院认为，王再平在一审庭审中提交了《住宅小区统一收费单》，证实其已经交纳了2012年1月18日至2013年1月17日期间物业费。王再平提交的该份《住宅小区统一收费单》及王再平已交纳该年度物业费的事实，君豪物业公司当庭予以确认。故君豪物业公司二审变更的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于君豪物业公司在一审中提出的诉请判令王再平交纳2013年1月17日至2014年1月16日的物业管理费578.52元及违约金1000元的诉讼请求，《金川新城前期物业服务合同》对物业费的交纳时间作了明确的约定，根据合同约定，王再平应在2013年1月17日前交纳2013年1月17日至2014年1月16日期间的物业费，诉讼时效起算时间应为2013年1月17日，2015年1月16日该物业费诉讼时效届满。君豪物业公司提交的证据不能证明具有诉讼时效中止、中断或延长的事由，故君豪物业公司的诉请已超过了诉讼时效，依法不予保护。王再平的第1项上诉理由具有事实和法律依据，能够成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2015）土左民初字第00202号民事判决；二、驳回内蒙古君豪物业服务有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由内蒙古君豪物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  靳宝维审 判 员  王 晶代理审判员  张 浩二〇一五年七月十三日书 记 员  李元日