吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)吉民申字第679号再审申请人（一审被告）：吉林市涉川工贸有限责任公司。住所地：吉林省吉林市。法定代表人：王庆学，该公司董事长。被申请人(一审原告）：李影，女，1972年2月7日出生，汉族，住吉林省吉林市。被申请人(一审被告）：沈瑶，女，1971年2月23日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托代理人：丁亮，吉林丁凤礼律师事务所律师。被申请人(一审第三人）：刘万国，男，1962年6月6日出生，汉族，住吉林省吉林市。被申请人(一审第三人）：吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司。住所地：吉林省吉林市。法定代表人：赵光勋，经理。被申请人(一审第三人）：交通银行股份有限公司吉林分行。住所地：吉林省吉林市。代表人：刘军，该行行长。委托代理人：刘睿达，该行职员。委托代理人：郭百惠，吉林恒正达律师事务所律师。再审申请人吉林市涉川工贸有限责任公司（简称涉川公司）因与被申请人李影、沈瑶、刘万国、吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司（简称鸿博公司）、交通银行股份有限公司吉林分行案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2014）吉中民一初字第31号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。涉川公司申请再审称：(一)一审判决认定李影在购买沈瑶房屋过程中没有过错没有事实和法律依据。从一审判决的认定事实看，本案存在多个法律关系，李影不知出于何种原因，而盲目或是恶意串通购房，存在严重过错。⒈李影在其购房过程中从始至终没有与沈瑶见过面更没有协商确认过，沈瑶也否认同鸿博公司存在关系；⒉李影在与鸿博公司签订商品房预定协议时，没有核实所购买房屋的实际状况，包括鸿博公司与房屋产权人沈瑶是否有合法的授权委托，委托代理合同及授权书的范围及权限等事项，就与鸿博公司签订合同并付款；⒊李影在购房过程中从未了解和审查本案争议房屋的土地使用权的归属，争议房屋的土地使用权始终登记在涉川公司名下。⒋判决认定沈瑶与刘万国经营的吉林市昌邑区阳光家居商城(简称家居商城)签订的房屋买卖合同存在问题，买方是刘万国还是吉林市昌邑区阳光家居商城主体不清。沈瑶、刘万国、鸿博公司都表示房屋买卖合同无法找到，三方都是本案利害关系人，提供不出房屋买卖合同就应承担对其不利的法律后果，当时土地使用权仍登记在涉川公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，双方买卖合同中对此如何约定，是否合法。沈瑶出具的收条有收到家居商城的，有收到宝丰公司的，有没有付款人的，且上述三笔都没有表明系卖房款，在当时也看不出哪笔款与买卖房屋有关。⒌判决认定刘万国经营的家居商城2007年7月23日出具授权委托书，委托鸿博公司对本案争议房屋进行出售，但是否有偿代理、代理权限的范围、代理中是否超过代理权限不清。判决还认定2007年7月27日沈瑶向肖艳出具委托书且公证，到底谁是真正的代理方不清。⒍鸿博公司作为物业企业不具有销售房屋资质，且没有取得商品房销售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，鸿博公司与李影签订的商品房预定协议无效。⒎本案争议房屋在吉林市中心最好地段，李影以低价购买本案争议房屋，显失公平。因此，一审判决依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决确定停止对座落于吉林市船营区北京路和龙街131号小4楼406、407号网点及车库楼1号网点的执行，适用法律错误。(二)本案争议房屋因没有依法办理相关手续，双方买卖协议归于无效。⒈本案争议房屋从李影购买时到现在没有人到相关部门办理房屋验收手续，没有取得房屋质量合格证，违反了《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院令第248号)第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。⒉房屋拆改人对拆改房屋、改变土地使用用途的，未办理土地审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条关于依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续的强制性规定。(三)从现在本案争议房屋的现状看，土地使用权归涉川公司所有，而房屋所有权因法院错判，登记在沈瑶名下，造成土地使用权与房屋所有权相分离的客观事实，形成了一物多权的现状，从而违反了房地一体原则。应判决驳回李影的所有诉讼请求，李影的损失，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定进行救济。综上，请求撤销一审判决第一项，重新审理，判决驳回李影诉讼请求，诉讼费用由李影承担。本院认为：(一)李影在购买沈瑶房屋过程中没有过错。⒈根据本案查明事实，在李影提交的两份《商品房预定协议》中，协议已载明甲方为沈瑶，虽然协议尾部落款签章处甲方是鸿博分公司盖章，但因沈瑶在2007年7月27日公证授权肖艳对2859、2858、2857号产权证项下“私有房屋买卖、产权处理、更名等相关事宜”、“委托人肖艳在办理上述事项中签署的一切有关文件，我均予以承认，受托人有转委托权”、“委托权限：全权”、“委托期限：办理完上述事宜止”，吉林市昌邑区阳光家居商城也向鸿博分公司出具授权委托书，委托鸿博公司“全权代理”出售2857、2858、2859、2860号产权证项下房屋。在本案诉讼中，肖艳与鸿博公司均认可肖艳为鸿博公司办公室主任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”??第六十三条第一款、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。?代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”从沈瑶的授权、吉林市昌邑区阳光家居商城的授权及肖艳的身份分析，可以认定肖艳经办售房的行为系履行鸿博公司职务的行为，鸿博公司有权代理沈瑶签订与李影的房屋买卖协议，当事人意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定。虽然在两份《商品房预定协议》签订时，房屋占用范围内的土地在涉川公司名下，但在李影购房后，2009年房屋占用范围内的土地经法院裁定给沈瑶。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故案涉《商品房预定协议》有效。⒉沈瑶对与家居商城、宝丰公司签订《补充协议》及出具四张收条的事实未提出异议，故该协议主体并非如涉川公司所称不明确，而是明确的，即该协议买方主体是吉林市昌邑区阳光家居商城。虽然沈瑶质证认为收到宝丰公司房款180万元与补充协议无关，但未举证证明该180万元房款系因与宝丰公司间其他往来收取的款项，沈瑶出具的四张收条仅有一张100万元的没有明确款项用途，其他三张都写明是房款，而沈瑶对100万元收条为收房款未提出异议，故涉川公司称收条不能证明系卖房款，其主张不成立。⒊鸿博公司作为物业企业确实不具有销售商品房资质，但在本案中，其受托销售的是沈瑶私人所有房屋，不是商品房，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。⒋涉川公司主张李影以低价购买本案争议房屋，显失公平，未举证证明。(二)李影对没有办理房屋过户登记手续没有过错。根据李影与沈瑶所签订的两份《商品房预定协议》第四条产权归属约定“乙方将总房款及进户费用交齐后，产权归乙方所有，房产部门测绘出图后，甲方协助乙方办理产权登记手续，相关费用(水费、电费、供热费等)由乙方承担。”涉川公司在本案诉讼中未提供证据证明房产部门已对案涉房屋测绘出图，具备办理产权过户登记手续的条件，而李影没有办理。因该项工作应由卖方负责，李影作为买方并无过错。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，李影购买案涉房屋，已支付全部价款并实际占有房屋，尚未办理过户登记手续，李影对此无过错，生效判决停止对案涉房屋执行并无不当。综上，涉川公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回吉林市涉川工贸有限责任公司的再审申请。审 判 长  李钟华审 判 员  陈大为代理审判员  侯 佳二〇一五年七月二十四日书 记 员  孙佳奇