苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初4236号 原告吴江经济技术开发区发展总公司,住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧。 法定代表人王净。 委托代理人毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 委托代理人平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 被告苏州金球地产有限公司,住所地苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。 法定代表人沈建祥。 委托代理人姚学中，苏州市吴江区震泽法律服务所法律工作者。 原告吴江经济技术开发区发展总公司（以下简称发展公司）与被告苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法由审判员陆菊文适用简易程序于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告发展公司的委托代理人毛春泉、被告金球公司的委托代理人姚学中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告发展公司向本院提出的诉讼请求为：1、被告交付位于吴江东××大道与长安××单元××室的房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金590056.7元（以1024404元为基数，自2016年9月1日起按每日1‰计算至实际交房之日止，暂算至2018年3月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年3月11日，原被告双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于吴江东××大道与长安××单元××室房屋一处。该商品房合同约定住宅建筑面积为149.33平方米，单价每平方米6860元，总价款为1024404元。2016年3月16日，根据开发区管委会关于星宝花园逾期交房处理方案的会议精神及被告拖欠供电、有线电视等配套费的实际情况，原被告双方签订一份《协议书》。协议书约定：被告自愿将其自行开发、未通过竣工验收的并已取得预售许可证还未出售的4套公寓房（含案涉星宝花园42幢1单元301室房屋）出售给原告，合计房屋销售价格为4072645元；约定交房时间为2016年8月30日前；由被告办妥将上述公寓房销售给原告的商品房网签手续并开具正式发票后，原告同意在七个工作日内将全部购房款4072645元支付给被告，专项用于支付被告结欠供电公司、华衍水务公司、有线电视公司等配套费用及开具房屋销售发票的税金；如被告未按本协议约定的时间及时交房，被告应向原告支付违约金（以被告未及时交房所对应的购房款为基数，按每日千分之一计算）。经查，案涉星宝花园42幢1单元301室房屋已于2016年6月3日通过苏州市吴江区商品房交付使用备案前公示，具备交付使用的条件，但被告至今未向原告交付该房屋。 被告金球公司辩称：1、根据原被告签订的协议书，被告将在2018年9月、10月期间以不低于协议约定的价格向原告回购涉案房屋；2、对原告主张的违约金的计算方式不予认可，违背了双方签订的合同约定，根据2016年3月11日签订的商品房买卖合同第九条第二款约定，逾期交房违约金为每日万分之0.04，违约金起算时间应当为2018年1月1日起，原告主张违约金标准过高，请求法院进行调整。 经审理查明：2016年3月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《吴江市商品房买卖合同》1份。合同约定，原告向被告购买位于苏州市××区东××大道与××路××星宝××单元××房，该商品房总价款为1024404元，付款方式为买受人于签约之日一次性向出卖人支付购房款1024404元。合同第八条关于“交付期限”约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.03的违约金，合同继续履行；②逾期超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日至，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.04的违约金，合同继续履行。 2016年3月16日，原告发展公司作为乙方与被告金球公司作为甲方签了《协议书》1份。协议约定，现根据开发区管委会关于星宝花园逾期交房处理方案的会议精神及甲方拖欠吴江供电公司、有线电视等配套费的实际情况，甲乙双方经多次协商，一致同意达成如下协议：一、截止至2016年3月10日甲方尚欠吴江市供电公司1778.86万元、华衍水务235万元、有线电视135万元等费用，合计金额约2148.86万元。二、甲方自愿将其自行开发、未通过竣工验收的并已取得预售证还未出售的4套公寓房出售给乙方，公寓房面积为593.68平方米，每平方米售价6860元，合计房屋销售价格为4072645元，共4套公寓房，具体乙方所购买的楼号及房号见附件一：销售房屋清单。约定交房时间为2016年8月30日前。三、本协议签订之日起三日内，甲乙双方签署本次销售所有公寓房的《商品房销售预售合同》，由甲方办妥上述公寓房办理商品房销售给乙方的商品房网签手续并开出正式发票后，乙方同意在七个工作日内将全部购房款4072645元支付给甲方，同时甲方承诺：甲方收到该购房款项专款专用，专项用于支付上述配套费用及房屋正式发票开票税金。四、上述房屋乙方有权自行对外销售，如本合同签订之日起一年内，上述房屋乙方如仍未出售，甲方可以向乙方申请购买，但购买价格不低于每平方米7551元并由甲方承担所有的税费(包括但不限于应由甲方自行承担的税费和乙方应承担的营业税、土地增值税和所得税等税用)。五、甲方承诺：本协议所销售房屋及甲方开发星宝花园过程中如有对外结欠工程款等任何欠款，均由甲方自行解决，与乙方无关。六、本协议签订后，各方均应信守协议。如因甲方资金原因导致乙方所购公寓房无法按期通过竣工验收的，则甲方应向乙方支付违约金（按乙方支付全部购房款的25%计算）；如甲方未按本协议约定的时间及时交房，甲方应向乙方支付违约金（以甲方未及时交房所对应的购房款为基数，按每日千分之一计算）。七、如有未尽事宜，各方另行进行协调处理。八、本协议经双方签字并盖章后生效。共一式四份，甲乙双方各持二份。 2016年3月15日，被告金球公司委托原告将购房款支付至吴江地税局、江苏省电力公司苏州市吴江供电公司的账户，金额分别为170万元、15209077元。2016年3月15日，被告向原告开具了案涉房屋的增值税发票。审理中，被告确认，案涉合同的购房款原告已全部付清。 2016年6月14日，星宝花园42#通过了商品房交付使用备案，取得了《商品房交付使用通知书》。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、协议书、代付说明、收据、发票、苏州市吴江区商品房交付使用通知书打印件以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付了案涉房屋的购房款，被告理应按照约定的日期交付房屋。双方签订的《吴江市商品房买卖合同》约定的交付日期为2017年12月31日，但双方签订的《协议书》约定的交房日期为2016年8月30日，该协议书系对交付日期进行了变更，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方具有约束力，被告应当按照变更后的约定履行交房义务。现被告未在约定的日期履行交付房屋的义务，且本案商品房已取得《商品房交付使用通知书》，具备了交付条件，故被告应当继续履行交房义务。 关于原告主张的逾期交房违约金的问题（以1024404元为基数，自2016年9月1日起按每日1‰的计算至实际交房之日止），本院认为，原、被告在《吴江市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金的计算方式，但又在《协议书》中约定逾期交房违约金为每日1‰，《协议书》中的约定系对《吴江市商品房买卖合同》中的约定进行变更，该变更不违反法律的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。但该《协议书》中约定的违约金计算标准过高，被告请求进行调整，本案考虑原告的实际损失、本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将本案逾期交房违约金调整为每日万分之三。 关于被告抗辩的回购本案商品房的问题，本院认为，根据双方在《协议书》中的约定，被告需向原告提出回购申请，回购的单价不低于每平方米7551元并由被告承担所有的税费，现双方就回购事宜尚未达成一致意见，故被告仍应履行交付商品房的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州金球地产有限公司向原告吴江经济技术开发区发展总公司交付位于吴江东太湖大道与长安路星宝花园42幢1单元301室的房屋，于本判决生效后十日内履行。 二、被告苏州金球地产有限公司向原告吴江经济技术开发区发展总公司支付逾期交房违约金（以1024404元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之三计算至被告交付符合合同约定的房屋之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告吴江经济技术开发区发展总公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7010元，由被告苏州金球地产有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告吴江经济技术开发区发展总公司。原告吴江经济技术开发区发展总公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员  陆菊文 二〇一八年七月十日   书记员  姚志琪