甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2016）甘0602民初2022号原告：胡雪梅，女，1958年11月20日出生，住武威市。委托诉讼代理人：赵庆年，甘肃纵横律师事务所律师。被告：臧兵德，男，1964年12月26日出生，住武威市。委托诉讼代理人：银万帮，甘肃万帮律师事务所律师。被告：武威金州综合市场有限公司，住所地：武威市凉州区和平镇臧庄村。法定代表人：臧兵德，该公司经理。第三人：武威市土地储备中心，住所地：武威市凉州区南二环路房地产大厦**。法定代表人：杨青林，该中心主任。委托诉讼代理人：杨婵娟，甘肃致为律师事务所律师。原告胡雪梅与被告臧兵德、第三人武威市土地储备中心土地租赁合同纠纷、土地征收补偿费用分配纠纷一案，本院受理后，因原告申请，依法追加武威金州综合市场有限公司为被告，适用普通程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵庆年，被告臧兵德及委托代理人银万帮，被告武威金州综合市场有限公司（以下简称金州公司）法定代表人臧兵德，第三人武威市土地储备中心委托代理人杨婵娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的场地租赁合同；2、判令二被告与第三人共同向原告支付地上附着物补偿款1671685元；3、判令被告承担水泥地坪的测绘鉴定费2万元、诉讼保全费5000元。事实与理由：2013年4月1日，原、被告签订场地租赁合同，合同约定：被告将位于××区的20亩场地出租给原告使用，租期10年，自2013年5月1日至2023年5月1日，在合同期限内该土地若遇政府征收，土地补偿款归被告所有，地面硬化及原告投资建设设施等补偿款归原告所有，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告对该场地进行改造建设，先后投资100多万元将该场地建为驾驶学校。合同履行至2015年10月份，因第三人武威市土地储备中心按照政府决定征收了该场地，原告获知第三人对该场地征收补偿款数额为300多万元，被告从第三人处已领取补偿款100多万元后，向被告提出返还投资建设设施被征收补偿款要求，但被告拒不向原告透露任何信息，也不向原告支付相应的投资建设设施补偿款。原告认为，根据场地租赁合同约定和相关规定，自己对该场地建设投资高达100多万元，是该场地的实际经营人，该场地被征收时的建设设施补偿款应属于原告，现第三人将该场地所有补偿款只向被告支付，被告又拒不向原告返还应得的补偿款，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求依法处理。被告臧兵德辩称：1、同意解除合同，但原告需将2015年至今的租赁费交清；2、地上附着物1671685元与事实不符，涉案地坪中部分是原告修建，部分是被告修建，被告在认可的部分中予以支付，有争议的部分不予认可，动力电中的变压器是被告架设的；3、测绘鉴定费及保全费不予认可。鉴定费用是由于原告证据不足为了弥补自己证据提出申请鉴定的行为，应当由原告承担。原告的诉讼请求的合理部分予以认可，不合理的部分不予认可。被告金州公司辩称：2013年至2015年上半年的租赁费已交清，但2015年下半年至今的租赁费未缴纳，胡雪梅已造成违约，要求交清租赁费和承担违约金，同意解除合同。第三人述称：1、原、被告之间是承租关系，该合同并不约束第三人。第三人没有义务给原告给付涉案场地上附着物的补偿款，不同意原告要求第三人给其支付征地补偿款的诉讼请求，请求驳回原告要求第三人支付地上附着物补偿款的诉讼请求；2、原告要求第三人支付拆迁补偿款的诉讼请求不能成立，因为第三人与原告之间并未签订过任何协议，原告与金州公司法定代表人臧兵德签订的租赁协议的相对方是臧兵德，因此按照合同的相对性原则，如果要求拆迁补偿款的支付义务进行确定则应当由二被告承担，第三人没有支付责任；3、涉案的土地及地上附着物经国家批准予以征收，在征收过程中，就涉案的土地使用权及地上附着物部分是第三人与臧兵德妻子周菊英签订的拆迁补偿协议，虽然标的物没有交付，但是拆迁协议中拆迁补偿款188余万元已经全额支付给了周菊英。如果原告要求被告支付拆迁补偿款的诉求成立，则应由被告将取得拆迁补偿款支付给原告，第三人已经将拆迁补偿款支付，所以在拆迁补偿过程中由于原告未向第三人主张权利，就涉案的土地及地上附着物的拆迁补偿款已支付完毕，第三人无法再予支付；4、涉案的地上附着物迄今被告未交付第三人，如被告有支付原告拆迁补偿款的义务，则第三人请求在原告将涉案的地上附着物交付的情况下协助被告支付剩余宗地的拆迁补偿款。原、被告及第三人围绕诉讼请求和辩解理由分别向法庭提交了证据，法庭组织当事人进行了质证，对原告提交的场地租用合同、租赁费领条，被告臧兵德、金州公司对其真实性和证明目的均无异议三张，第三人认为与其无关；原告提交的修建驾校时的原始照片10张、建成驾校后的照片12张、自制的驾校平面图，被告臧兵德、金州公司对其中2号、11号至22号照片的真实性无异议，对其余照片的真实性和证明目的提出异议，第三人对该证据不发表质证意见；原告提交的拆迁补偿协议复印件1份、建筑物及附着物价值评估表（一）（二）复印件1份，被告臧兵德对真实性无异议，对其中的地坪和动力电补偿款、表2补偿款的领取提出异议，被告金州公司未发表质证意见，第三人对真实性无异议；原告提交的水泥地坪面积测绘鉴定书1份及鉴定费发票1张、保全费发票1张，被告臧兵德、金州公司对鉴定报告不予认可，对鉴定费、保全费的真实性无异议，对证明目的提出异议，第三人认为测绘报告与其无关；对证人蔡某证言，被告臧兵德、金州公司对真实性提出异议，第三人认为与其无关。对被告臧兵德提交的设施农用地审查表1份，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，第三人无异议；被告臧兵德提交的照片，原告对其真实性和证明目的均提出异议，第三人未发表质证意见；证人臧某1、臧某2、杨某、臧某3证言，原告均提出异议，第三人未发表质证意见；对第三人提交的武威市人民政府批复、武威市人民政府征收土地公告、武威市国土资源局公告、评估报告，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议；被告臧兵德、金州公司无异议；第三人提交的拆迁补偿协议2份、附着物登记明细表1份，领条1份，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，被告臧兵德、金州公司无异议。本院依职权调取的（2017）甘06刑初189号刑事判决书1份，（2017）甘06刑终141号刑事裁定书1份，原、被告及第三人均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议证据的采纳与否，在论理中诠释。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告臧兵德系武威市凉州区和平镇臧家庄村**村民，2010年，臧兵德租赁和平镇臧家庄村西沙河一处无人管理的河滩地，将该河滩地平整后以股权形式入股，与蔡英、冯海梅共同成立金州公司，臧兵德担任公司法定代表人。在筹建成立金州公司前，该公司与武威市凉州区和平镇人民政府签订项目协议，准备投资修建老年公寓建设项目，金州公司又在臧兵德入股的河滩地旁又租赁农户的部分土地，并出资完成地面垃圾、坟墓等附着物的清理和补偿，约定该地由金州公司使用。2011年7月，金州公司在租赁的土地上修建砖混结构房屋5间、围墙及大门等附着物。2013年4月1日，臧兵德与原告胡雪梅签订场地租用合同，合同主要内容：租用土地20亩，租赁期限10年，自2013年5月1日至2023年5月1日；租赁费第一年年/亩3000元，从第二年起在第一年基础上年/亩递增100元；臧兵德提供办公用房3间及水源、电源；在合同期限内，如遇国家或政府占用土地，臧兵德得到通知后及时通知胡雪梅，因拆迁给予的赔偿，土地赔偿归臧兵德所有，地面硬化及胡雪梅修建的附着物赔偿归胡雪梅所有。胡雪梅租赁场地后，对该场地进行改造建设，修建了混凝土地坪（面积12090.97平方米）、彩钢车棚（面积740.82平方米）、半坡起步台（面积238.14平方米），栽植了绿化带花，翻修了厕所并架设了动力电电缆，将该场地建为驾驶学校。合同履行期间，胡雪梅按照约定将租赁费交至2015年10月31日。2014年3月，因城市整体规划建设需要，武威市人民政府发布征收土地公告，决定对凉州区和平镇臧庄村的部分集体土地进行征收，金州公司租用土地被列入征收拆迁范围。2014年11月28日，第三人武威市土地储备中心委托武威市弘远房地产评估咨询事务所对金州公司租赁土地上修建的房屋及其附属设施进行评估，其中涉及胡雪梅修建的地上附着物的评估结果：混凝土地坪1485984元、动力电36000元、车棚133347.60元、厕所10427.2元、半坡起步台481**.28元、绿化带花2490元。在征地补偿过程中，臧兵德未与其他股东商议，于2015年7月4日与第三人武威市土地储备中心签订拆迁补偿协议两份，将胡雪梅修建的彩钢车棚、半坡起步台、绿化带花、厕所列入以其个人名义与武威市土地储备中心签订的协议中，补偿金额2885069.08元（该款现由武威市土地储备中心保管），将胡雪梅修建的混凝土地坪、动力电电缆列入臧兵德以其妻周菊英名义与武威市土地储备中心签订的另一份协议中，补偿金额1880076元。2015年9月16日，臧兵德要求武威市土地储备中心将补偿公司的地面附着物补偿款1880076元汇入其妻周菊英帐户，臧兵德收到补偿款后，未将属于胡雪梅的混凝土地坪、动力电电缆补偿款返还胡雪梅，胡雪梅得知情况后，要求臧兵德返还属于自己的补偿款，遭到拒绝，提起诉讼。审理中，臧兵德因领取的补偿款涉嫌职务侵占，被公安机关刑事拘留，本案中止审理。审理期间，因臧兵德抗辩胡雪梅修建的混凝土地坪含中有金州公司的地坪，胡雪梅申请对其修建的混凝土地坪面积进行测量，本院委托甘肃信诺房地产测绘有限公司进行测量，该测绘公司于2018年4月23日作出2018甘信鉴（测）字第047号测绘鉴定书，测绘鉴定结果为12010.97平方米，胡雪梅支付测绘费2万元。期间，胡雪梅申请诉讼保全，本院审查后，作出（2016）甘0602民初2022-2号民事裁定书，对武威市土地储备中心保管的金州公司的补偿款在175万元限额内予以扣留，胡雪梅支付保全费5000元。另查明，臧兵德职务侵占案本院（2017）甘06刑初189号刑事判决书、甘肃省武威市中级人民法院（2017）甘06刑终141号刑事裁定书于2017年12月8日发生法律效力，臧兵德因犯职务侵占罪，被本院判处有期徒刑三年，缓刑五年，侵占的案款606000元依法追缴，发还金州公司。本案争议焦点：1、原告修建的地面附着物补偿费如何计算，混凝土地坪中是否包含被告的地坪；2、如果解除合同，原告应否将未付的场地租赁费交付被告；3原告修建的地面附着物和租赁的房屋如何交付，补偿款如何支付？关于焦点1，本案原告修建的地面附着物为混凝土地坪（面积12090.97平方米）、彩钢车棚（面积740.82平方米）、半坡起步台（面积238.14平方米）、厕所和动力电的电缆，根据武威市弘远房地产评估咨询事务所评估，混凝土地坪面积12383.20平方米，补偿款1485984元、彩钢车棚补偿款133347.60元、半坡起步台补偿款48104.28元、厕所补偿款10427.2元、绿化带花补偿款2490元、动力电补偿款36000元，被告金州公司法定代表人对上述补偿款中混凝土地坪面积，动力电的补偿提出异议，认为原告的地坪中包括金州公司修建的地坪，动力电中的变压器系金州公司所有，根据本院发生法律效力的（2017）甘06刑初189号刑事判决书及甘肃省武威市中级人民法院发生法律效力的（2017）甘06刑终141号刑事裁定书认定的事实及证据，均未证实和认定原告的修建地坪中包括金州公司的地坪，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条一款（五）项规定"已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实"，当事人无须举证。被告提交的照片、证人证言不足以推翻生效法律文书认定的事实，证明目的不予采纳。原告的地坪面积应以甘肃信诺房地产测绘有限公司测绘结果12010.97平方米计算补偿款，为1441200元（12010.97㎡×120元）；动力电的补偿款中第三人未区分变压器和电缆，本院酌定动力电补偿款中变压器和电缆部分各占50％，即原告架设的电缆补偿款为18000元（36000元×50％）。因此，原告修建的地坪补偿款为1441200元（12010.97㎡×120元）、彩钢车棚补偿款133347.60元、半坡起步台补偿款48104.28元、厕所补偿款10427.2元、绿化带花补偿款2490元、动力电缆补偿款18000元，合计1653569.08元。关于焦点2，尽管因政府征收涉案土地，但原告与被告金州公司签订的合同并未解除，涉案场地一直由原告使用，根据双方签订的场地租用合同约定，原告仍应交付租赁费，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定"承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付"，故原告认为被告应另案主张租赁费的理由不符合法律规定，不予支持。截止2018年5月31日，原告尚欠2015年度的场地租赁费为32000元（原告已将租赁费交至2015年10月31日，尚欠6个月租赁费：3200元／亩×20亩÷12月×6月=32000元），2016年度租赁费66000元（3300元／亩×20亩），2017年度租赁费68000元（3400元／亩×20亩），合计166000元。被告金州公司法定代表人要求原告交清租赁费尽管系抗辩理由，但为了减少当事人的诉累，欠交的租赁费可在原告领取的补偿款中予以扣除。关于焦点3，原告与被告金州公司签订的场地租赁合同约定，原告修建的地面附着物的补偿款归原告所有，《中华人民共和国物权法》第四十二条三款规定"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件"，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条一款规定"土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有"，因此原告要求被告、第三人共同向原告支付地上附着物补偿款的诉求符合合同约定和法律规定，予以支持；第三人在征地时未查明涉案土地上附着物的所有者情况，存在过错；被告金州公司法定代表人臧兵德领取属于原告的补偿款后未按合同约定返还原告，存在违约，对领取的补偿款中属于原告的补偿款负有返还义务，因金州公司在第三人处尚有补偿款未领取，故对应支付原告的补偿款可在第三人保管的补偿款中予以支付。由于第三人的过错，导致原告与第三人未签订补偿协议，但原告对臧兵德与第三人签订的协议无异议，因此，第三人应当按照其与臧兵德签订的补偿协议约定，将属于原告的补偿款在其保管的金州公司的补偿款限额内，协助金州公司支付给原告。第三人主张原告将涉案的地上附着物交付的情况下协助被告支付剩余宗地的拆迁补偿款的辩解理由符合本案实际，予以采纳。为使第三人的征地拆迁工作及时顺利进行，在原告与被告金州公司之间的场地租赁合同解除后，原告应将修建的地坪、彩钢车棚、半坡起步台、厕所、动力电缆、绿化带花直接交付第三人。综上，被告臧兵德与原告签订场地租用合同及与第三人签订拆迁补偿协议的行为代表金州公司，原告要求解除场地租用合同，被告同意解除，应予解除。合同解除后，原告应将其修建的混凝土地坪、彩钢车棚、半坡起步台、绿化带花、厕所、动力电缆直接交付给第三人，并将租赁金州公司的3间房屋返还金州公司，同时支付金州公司场地租赁费166000元；被告金州公司对原告修建的设施补偿款负有给付义务，第三人在保管的2885069.08元补偿款范围内，对被告金州公司给付原告的补偿款负有协助支付义务，第三人的协助义务与原告给第三人的交付义务同时进行。原告修建的设施补偿款合计为1653569.08元；测绘鉴定费20000元，系因被告臧兵德抗辩已经领取的地坪补偿款中有金州公司的地坪补偿款，原告为区分自己修建的地坪而支出的评估费，该费用应由原告与被告金州公司各承担50％，即各承担10000元；保全费5000元，《诉讼费用交纳办法》第三十八条三款规定"本办法第十条第（二）项规定的申请费用由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求"，由于臧兵德领取补偿款后未按合同约定支付属于原告的补偿款，导致原告申请诉讼保全，因此，保全费5000元应由被告金州公司承担；违约问题，原告未按合同约定提前30日交清下一年度租赁费，被告领取补偿款后未将属于原告的补偿款交付原告，双方均有违约情形，且租赁合同未约定违约金的支付办法，按互相不支付违约金处理。关于本案案由，原告起诉案由为土地租赁合同纠纷，审理后，本院认为本案的补偿涉及土地征收补偿费用分配，将案由变更为土地租赁合同纠纷、土地征收补偿费用分配纠纷更符合本案的实际。基于以上理由，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条三款，《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第九十九条一款、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条一款（五）项，《诉讼费用交纳办法》第三十八条三款之规定，判决如下：一、解除原告胡雪梅与被告武威金州综合市场有限公司签订的场地租用合同；二、被告武威金州综合市场有限公司给付原告胡雪梅补偿款1487569.08元（补偿款1653569.08元-租赁费166000元），第三人武威市土地储备中心对该款负有协助支付义务；三、原告胡雪梅给第三人武威市土地储备中心交付其修建的混凝土地坪、彩钢车棚、半坡起步台、绿化带花、厕所、动力电缆，并将租赁的房屋3间交付给被告武威金州综合市场有限公司；四、测绘评估费20000元，由胡雪梅和武威金州综合市场有限公司各承担10000元，保全费5000元由武威金州综合市场有限公司承担。以上二、三、四项限本判决书生效后30日内履行完毕。如未按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由原告胡雪梅负担600元，被告武威金州综合市场有限公司负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审?判?长??吕忠永人民陪审员 赵继勇人民陪审员 徐华秀 二〇一八年五月二十四日 书记员窦蓉