辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00047号上诉人（原审被告）：大连伟恒房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区西南路柳河街18-3号。法定代表人：陈裕坚，该公司经理。委托代理人：侯瑾辉，辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：李杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱立莉。委托代理人：郝翠云，女，1959年1月1日出生，汉族。原审原告朱立莉与原审被告大连伟恒房地产开发有限公司（以下简称伟恒公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月3日作出（2014）甘民初字第5735号民事判决，伟��公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人伟恒公司的委托代理人侯瑾辉、被上诉人朱立莉的委托代理人郝翠云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱立莉一审诉称：原、被告双方于2012年5月14日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区海桥园99号2层1号房屋，建筑面积78.58平方米，房款总计707，220元。被告伟恒公司应于2012年10月31日前将房屋交付原告，可是被告在2013年11月2日才把钥匙交给原告。被告伟恒公司迟延交房已构成违约，应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告诉至人民法院，请求判令，被告伟恒公司支付原告违约金25，954元。被告伟恒公司一审辩称：不同意原告的诉讼请���，被告虽延期交房，但不应承担违约责任。第一，按照《商品房买卖合同》第八条第2款的约定，如遇气候原因、被迫临时性停工；市政配套按通知延迟；因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，出卖人可以据实予以延期。被告延期交付房屋是因为排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工，致使案涉房屋验收手续无法办理。被告在市政配套工程竣工通过验收符合交付条件后，立即发函告知原告并为原告办理了交房手续。第二，被告延期交付房屋是由无法预料和控制的因素造成的，并非由被告过错所致。被告积极履行合同义务，在案涉房屋主体完工后，按照施工进度与计划及时与市政配套工程的相关方签订施工合同，并向市财政缴纳了基础设施施工配套费，做好了市政配套施工前期准备与配合工作。但是，由于市政配套设施管网需穿行第三方开发建设的在建道路，该道路存在未建设完工、未移交路权等历史遗留问题，致使无法挖掘道路进行施工。第三，发生影响市政配套工程施工的情况后，被告立即采取措施，尽其所能解决相关问题，积极主动与政府相关部门沟通，恳请政府协调解决，与第三方开发企业沟通，并作出巨大经济让步。在被告坚持不懈的努力下，在政府相关部门的组织协调下，市政配套工程在2013年6月得以开始施工。第四，违约责任应当遵循可预见性原则，当事人应仅就违约行为给对方造成的可预见的损失承担赔偿责任，对于不能预见的损失，因非违约方过错所致的损失，不应承担赔偿责任。市政配套设施建设属于政府的行政职能之一，而不是开发商应承担的商业风险。第五，被告于2012年11月8日已经将房屋钥匙交给原告，原告予以接收也实际占有了房屋，应视为被告已向原告交付���屋。因此，被告不应当承担违约责任。一审法院审理查明：原、被告于2012年5月14日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区海桥园99号2层1号房屋，建筑面积78.58平方米，总房款707，220元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，因气候原因，被迫临时性停工，市政配套按通知延迟，因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，其他非出卖方原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告伟恒公司于2012年5月14日开具《销售不动产统一发票》记载，付款方朱立莉，收款方大连伟恒房地产开发有限公司，不动产项目伟恒理想居，预收款金额247，220.00元。被告伟恒公司于2012年7月9日开具《销售不动产统一发票》记载，付款方朱立莉，收款方大连伟恒房地产开发有限公司，不动产项目伟恒理想居，预收款金额460，000.00元。被告伟恒公司于2013年10月30日向原告朱立莉发出交付房屋通知书。原告朱立莉的母亲郝翠云代原告朱立莉于2012年11月8日签署《保证书》记载：我购买的大连伟恒房地产开发有限公司的伟恒理想居2号楼1单元2楼1号，因部分配套的原因，无法在规定的时间内交房，由于业户特殊情况急需住房装修，经与开发商协商，提前进入装修，由于此房尚未验收，不具备装修条件。因装修问题产生的一切后果由业主本人承担，垃圾一律由业户自行排出，不准在院内排放，如因垃圾产生的一切费用均由业户自行承担，开发商不承担任何责任。被告伟恒公司于2012年11月8日向原告朱立莉的母亲郝翠云发出《通知》记载：应业户2号楼1单元2楼1号要求，将发放一把钥匙到业户手中。业户同意拿钥匙，放弃补偿。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应依据合同约定享有权利、履行义务。在合同履行过程中，被告未按照合同约定于2012年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，应当承担违约责任。因此，原告要求被告按照已付房款万分之一的标准支付自合同规定的交付期限第二天即2012年11月1日起至实际通知交付之日即2013年10月30日止的违约金25，813.53元（房款707，220×0.1‰／天×365天）的��讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告伟恒公司辩称，迟延交付房屋系排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工造成的，不应由被告承担逾期交房的违约责任一节。被告提交的证据材料不足以证明被告迟延交房系因市政配套工程迟延完工导致；而且，市政配套工程施工方是否迟延完工，属于被告与市政配套工程施工方之间的另一法律关系。因此，对被告该节抗辩理由，不予支持。关于被告伟恒公司辩称，被告已于2012年11月8日将房屋钥匙交给原告，应视为被告已向原告履行交付房屋义务一节。被告在庭审中陈述，案涉伟恒理想居小区于2013年10月达到合同约定的交付条件，由此可以推知，被告于2012年11月8日向原告交付房屋钥匙时，该房屋并未达到原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房经验收合格的交付条件，因此，虽然被告将房屋钥匙交给了原告，但被告并未履行完毕合同约定的交付条件和义务。因此，被告该节抗辩理由，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告大连伟恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告朱立莉逾期交房违约金25，813.53元；二、驳回原告朱立莉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，其他诉讼费50元，合计500元（原告朱立莉已预付），由被告大连伟恒房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起十日内给付原告朱立莉。伟恒公司上诉的理由及请求是：1、伟恒公司延期交付房屋的行为，属于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的情形，不应承担违约责任。伟恒公司于2011年即取得了道路施工许可证并与市政配套的相关部门签订了施工合同，交纳了相关费用，由于履行过程中市政配套管网需穿行第三方开发建设的在建工程涉及的相关道路，致使无法挖掘道路，导致上水、排水、燃气、供暖等市政配套设施未能按期完工，无法按期交付房屋，但该情况非伟恒公司所能预见和控制的。在办理道路施工许可证前，伟恒公司曾到政府相关部门核查过该路段，被告知该路段属国家所有，无权属争议，故伟恒公司才顺利办理了上述挖掘道路的相关手续。问题出现后，伟恒公司也多次协调相关部门，以尽快解决上述问题。2、伟恒公司于2012年11月8日已经将房屋钥匙交给原告，朱立莉予以接收也实际占有了房屋，并且进行了装修，应视为伟恒公司已向朱立莉交付房屋。因此，不应当承担违约责任。故请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回朱立莉一审诉讼请求。朱立莉二审答辩认为：不同意伟恒公司的上诉请求。1、道路无法施工的原因在于伟恒公司与鹏生企业协商未果，并非政府原因，不属于合同约定的免责范围。2、伟恒公司于2011年10月已经知道了道路施工受阻，其并未将该情况向购房者告知，应依约承担延期交房违约责任。3、朱立莉于2012年11月8日仅拿到一把钥匙，直到2013年11月2日才接到伟恒公司发放的包括楼下单元门钥匙在内的全部六把钥匙；伟恒公司直到2013年10月30日发出交房通知时才取得工程竣工报告，工程验收合格。2012年交付一把钥匙时水、电、煤气均不通，不符合合同约定的交付条件。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，伟恒公司与朱立莉签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同中约定出卖人应当在2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。伟恒公司主张其于2012年11月8日即将案涉房屋交付给朱立莉，不应承担逾期交房违约责任。本院认为，伟恒公司于2012年11月8日，仅将案涉房屋的一把钥匙交给朱立莉，并未将全部房屋钥匙以及单元门的钥匙交给朱立莉；此后，伟恒公司又于2013年10月30日向朱立莉发放正式的《交付通知书》，通知朱立莉办理入住手续，伟恒公司发放《交付通知书》行为本身也意味着其并不认同此前移交一把钥匙的行为构成交付，故伟恒公司主张其已于2012年11月8日即将案涉房屋交付给朱立莉，无事实依据，本院不予支持。一审法院认定伟恒公司应承担自合同约定的交房期限届满之次日至发出交付通知之日止的逾期交房违约金，具有事实及法律依据，本院予以维持。关于伟恒公司主张逾期交房是因为政府相关部门与第三方的路权纠纷未予解决导致市政配套设施施工受阻，属于合同第八条约定的“市政配套迟延，因执行政府及公共事业部门的法令政策公告要求等造成的迟延，以及其他非卖方的原因造成的特殊原因”，应免除其逾期交房的责任。本院认为，从伟恒公司提交的证据看，其于2011年10月份即接到市政配套设施施工单位通知：因东海街的路权问题，相关方阻止施工方正常施工，望伟恒公司具体协调。2013年3月26日，市建委就案涉小区的大配套事宜召开协调会，形成的会议纪要对问题产生原因的记录为因配套管网需要穿行大连鹏生企业集团开发建设的鹏辉世纪小区，鹏生企业集团与伟恒公司协商未果。伟恒公司提供的证���均不足以证明市政配套设施施工存在着合同第八条约定的可以免责的情况；况且，伟恒公司与朱立莉签订合同时已经知晓市政配套施工受阻，此情况并非伟恒公司在签订合同时无法预知的风险，其作为房地产开发企业，应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任。故伟恒公司主张依据合同第八条免除逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元（上诉人预交），由上诉人大连伟恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 虹审 判 员  刘丽媛代理审判员  陈 伟二〇一五���二月十二日书 记 员  王 亮