广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潮中法民一终字第89号上诉人（原审原告）：厦门豪客来餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：郭跃进，该公司总经理。委托代理人：罗茂桂，该公司员工。委托代理人：李树浩，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谢瑞锦，男，1958年11月11日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被上诉人（原审被告）：潮州市春光大酒店，住所地广东省潮州市湘桥区。法定代表人：谢瑞锦，该酒店经理。上列二被上诉人的委托代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。上列二被上诉人的委托代理人：吴灿生，广东正冉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佃炯煜，男，1962年4月1日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。上诉人厦门豪客来餐饮管理有限公司因与被上诉人谢瑞锦、潮州市春光大酒店、佃炯煜房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2014）潮湘法民一初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2005年4月23日，厦门市豪客来餐饮娱乐有限公司（乙方、2008年5月15日名称变更为厦门豪客来餐饮管理有限公司）与潮州市春光大酒店（甲方）签订《房产租赁合同书》一份，该合同书前部出租方（甲方）处名称记载为佃炯煜、谢瑞锦，并记载地址潮州市湘桥区西河路春光酒店及法定代表人谢瑞锦内容，承租方（乙方）处名称记载为厦门豪客来餐饮娱乐有限公司，并记载地址厦门市湖滨北路16号701-703号及法定代表人郭耀进内容；尾部甲方处由谢瑞锦签名并加盖潮州市春光大酒店公章，乙方处加盖厦门市豪客来餐饮娱乐有限公司公章，在尾部甲、乙方处各自下方，佃炯煜及范瑞忠分别在甲、乙方授权代表人处签名。该份合同约定甲方将位于潮州市湘桥区西河路春光酒店一层（建筑面积430平方米）及附属设施出租给乙方作为餐饮业使用。租赁期限自2005年7月1日至2013年12月30日。年租金240000元，每月一付，另付240000元押金作为最后一年的租金。租赁房产及附属设施甲方应于2005年5月30日前移交给乙方。合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。《房产租赁合同书》签订后，甲方依约将位于潮州市湘桥区西河路春光酒店一层（建筑面积430平方米）及附属设施移交给乙方使用。乙方接收租赁房产后，进行餐饮经营，并依约逐月支付租金。2013年5月14日，潮州市春光大酒店向厦门豪客来餐饮管理有限公司发出通知，通知厦门豪客来餐饮管理有限公司尽快缴交尚未付还的租金。厦门豪客来餐饮管理有限公司接通知后，继续逐月向潮州市春光大酒店支付租金至合同期满。房产租赁合同履行完毕后，双方因对佃炯煜2005年7月5日出具的内容为“收范先生房租按金贰拾肆万元”收条收取的款项产生争议，厦门豪客来餐饮管理有限公司遂于2014年1月3日诉至法院，请求：1、判决三被告返还原告多支付的十二个月房屋租金240000元；2、判决三被告承担逾期返还前款给原告所造成的损失，按同期贷款利率日万分之一点五自2013年2月1日起计算至实际还款日止，暂计至起诉日共325天为人民币11700元；3、三被告承担本案诉讼费用。另查明：本案讼争的位于潮州市湘桥区西河路37号潮州市春光大酒店一层房产，所有权人系潮州市湘桥区春光村经济联合社，潮州市春光大酒店法定代表人系谢瑞锦。庭审时，因双方对讼争房产出租人有异议，厦门豪客来餐饮管理有限公司要求潮州市春光大酒店提供讼争房产原承租人的依据，庭后，潮州市春光大酒店提供了谢瑞锦（同时系潮州市春光大酒店法定代表人）于1995年6月24日向潮州市湘桥区城西街道春光管理区经济联合社承包经营潮州市春光大酒店的《潮州市春光酒店承包经营合同书》，该合同书载明承包经营期限自1996年1月1日至2013年12月31日，承包经营形式属个人承包，经营权属承包方等内容。厦门豪客来餐饮管理有限公司对该份合同书认为超过举证期限提供，表示不予质证。另外，法院要求厦门豪客来餐饮管理有限公司提供佃炯煜之前收取厦门豪客来餐饮管理有限公司租金的依据，厦门豪客来餐饮管理有限公司没有提供。以上查明事实有当事人陈述、《房产租赁合同书》、《通知》、《收条》、《房屋所有权证》、《潮州市春光酒店承包经营合同书》等证据在案佐证。原审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，关于本案租赁合同的主体问题。厦门豪客来餐饮管理有限公司提供2005年4月23日《房产租赁合同书》证明租赁合同的出租人是谢瑞锦、佃炯煜及潮州市春光大酒店，从合同书的形式看，虽然首部出租方记载佃炯煜、谢瑞锦，但尾部甲方处系加盖潮州市春光大酒店公章及谢瑞锦签名，佃炯煜没有在甲方处签名，其仅在尾部授权代表人处签名，从此合同书形式看，尚不足于证明佃炯煜系租赁合同的出租人之一。反而，根据本案查明的情况，本案讼争房产的所有权人系潮州市湘桥区春光村经济联合社，该经联社于1995年6月24日将潮州市春光大酒店（法定代表人登记为谢瑞锦、承包经营期限至2013年12月31日，讼争房产属春光大酒店经营场地）承包给该酒店法定代表人谢瑞锦经营，讼争房产的使用权人为谢瑞锦，因租赁合同甲方处加盖潮州市春光大酒店的公章，谢瑞锦又是该酒店的法定代表人，且法律并不禁止承包人以承包企业的名义对外缔约，故可确认讼争房产的实际出租人为潮州市春光大酒店。综上，厦门豪客来餐饮管理有限公司主张佃炯煜及谢瑞锦系租赁合同的出租人，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。其次，关于佃炯煜在租赁合同签订及履行过程中行为性质的认定问题。从上述《房产租赁合同书》尾部签名情况看，佃炯煜在甲方（出租方）授权代表人处签名，范瑞忠在乙方（承租方）授权代表人处签名，本案各方当事人均没有提供证据证明授权代表人的代理事项、权限等，故仅能推定出佃炯煜及范瑞忠系各自作为出租方及承租方的代表人签订合同，无法推定出潮州市春光大酒店授权佃炯煜在租赁合同履行过程中有收取租金等权限，也即是在租赁合同履行过程中佃炯煜的行为没有得潮州市春光大酒店的明确授权，其收取厦门豪客来餐饮管理有限公司租金等的行为属无权代理行为。再次，关于佃炯煜收取“范先生”房租按金240000元款项性质认定及应由谁返还问题。厦门豪客来餐饮管理有限公司提供内容为佃炯煜2005年7月5日收取“范先生”房租按金240000元的收条，从房产租赁合同约定的“承租方另付240000元押金作为最后一年的租金”内容及范瑞忠作为承租方授权代表人签订合同的情况看，佃炯煜2005年7月5日收取“范先生”房租按金240000元的《收条》可以认定为厦门豪客来餐饮管理有限公司向佃炯煜支付了合同约定的最后一年租金240000元。根据上述所述，佃炯煜在租赁合同履行过程中的行为没有得到潮州市春光大酒店的授权，没有代理权，其行为属无权代理行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”及《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被告代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认……”的规定，本案没有证据证明潮州市春光大酒店知道佃炯煜收取240000元租金而未作否认表示的事实，也没有证据证明潮州市春光大酒店对佃炯煜的收款行为事后予以追认，故佃炯煜收取厦门豪客来餐饮管理有限公司授权代表人范瑞忠交付的款项人民币240000元的法律后果应由行为人佃炯煜自行承担。至于佃炯煜的收款行为是否构成表见代理问题。所谓表见代理，是指行为人虽然没有代理权，但与行为人进行交易的相对人有理由相信行为人拥有代理权而与之交易，行为人的代理行为有效，被代理人应对相对人承担责任。根据上述所述，佃炯煜在租赁合同履行过程中的收取租金行为没有得到潮州市春光大酒店的授权，属无权代理行为，厦门豪客来餐饮管理有限公司作为承租方将数额巨大的240000元租金直接交给佃炯煜并由佃炯煜出具收条存执，没有尽到谨慎注意义务，自身存在过失，且事后也没有及时向潮州市春光大酒店或者其法定代表人进行确认，直至2013年4月方才发现最后一年的租金已交付给佃炯煜而致发生纠纷，根据本案现有证据及查明的事实，佃炯煜的收款行为也不符合表见代理的构成要件。综上，佃炯煜收取租金的行为不能产生有权代理的效力，由此产生的法律后果应由佃炯煜自行承担。综上所述，厦门豪客来餐饮管理有限公司主张谢瑞锦、佃炯煜及潮州市春光大酒店系租赁房产的出租人，要求返还多收取的12个月租金人民币240000元，从本案现有证据及查明情况看，无法认定佃炯煜可作为租赁房产的出租人出租房产，也无法认定佃炯煜收取款项的行为构成表见代理行为，故佃炯煜收取厦门豪客来餐饮管理有限公司款项人民币240000元应由佃炯煜个人偿还，厦门豪客来餐饮管理有限公司请求谢瑞锦及潮州市春光大酒店返还佃炯煜收取的租金款项人民币240000元，缺乏事实及法律依据，法院予以驳回。请求赔偿多支付的租金人民币240000元自2013年2月1日起至实际还款之日止按同期贷款利率日万分之一点五计算的经济损失，请求合理、合法，法院予以照准。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第九十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告佃炯煜应于本判决生效之日起10日内返还原告厦门豪客来餐饮管理有限公司款项人民币240000元及偿付该款自2013年2月1日起至实际还款之日止按日万分之一点五计的经济损失；二、驳回原告厦门豪客来餐饮管理有限公司对被告谢瑞锦、潮州市春光大酒店的诉讼请求。本案受理费人民币5076元，由被告佃炯煜负担。案件诉讼费用已由原告厦门豪客来餐饮管理有限公司预交，法院不另作收退，被告佃炯煜应于本判决生效之日起10日内将应负担诉讼费用付还原告厦门豪客来餐饮管理有限公司。宣判后，原审原告厦门豪客来餐饮管理有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决所认定租赁合同当事人主体与事实不符。租赁合同中出租方清楚地体现为三被上诉人，而三被上诉人亦均有在合同中签字，三被上诉人作为租赁合同的出租方是合同各方的真实意思表示，并不与法相悖，而一审判决却无视基本明确的事实，而仅认定被上诉人春光大酒店为唯一出租方，让上诉人实在难于信服。二、一审判决所认定被上诉人佃炯煜为签订租赁合同的代理人而非合法有效的合同履行代理人亦与事实明显不符。1、被上诉人佃炯煜并非签订租赁合同的出租方代理人。1）被上诉人佃炯煜在租赁合同中明确列为出租方之一，且亦有在租赁合同上签名，其作为出租方，是签订租赁合同时当事人的真实意思表示。2）该房屋虽系由被上诉人谢瑞锦自房屋所有人处承包而来，其亦可通过协议等方式授权包括被上诉人佃炯煜在内的他人取得出租该房屋的权利。事实上，被上诉人谢瑞锦在承包包括本案房屋在内的整幢房屋后，亦有将该整幢房屋分割使用，包括将房屋用于经营春光大酒店及出租给上诉人。故佃炯煜并非无出租该房屋的主体资格。3）房屋租赁合同中，作为出租方的被上诉人谢瑞锦及春光大酒店均有亲自在租赁合同上签字或盖章，并无还须另由代理人来签字的必要。被上诉人佃炯煜在租赁合同中的签字认定为系其他上诉人代理人的签字显然不合常理。2、被上诉人收取上诉人24万元押金的行为是属代表三被上诉人的行为而非无效代理行为。1）被上诉人佃炯煜既是租赁合同的出租人之一，在租赁合同没有明确约定出租方具体收款人及收款方式下，上诉人向作为出租方的任一被上诉人履行其义务均可视为向所有出租人履行了义务。2）依租赁合同约定，上诉人负有支付24万押金并用于抵付最后一年房屋租金的义务，上诉人依约向被上诉人佃炯煜支付该24万元押金后，其他两被上诉人从未提出过异议，也从未向上诉人主张过要将该房屋押金24万元向其支付。表明被上诉人谢瑞锦及被上诉人春光大酒店是知晓并认可上诉人向被上诉人佃炯煜支付24万元押金的。3）从被上诉人春光大酒店于2010年底2011年初要求上诉人将租金不再交给被上诉人佃炯煜而须直接交给被上诉人春光大酒店可知，其他两被上诉人不但知晓而且认可上诉人此前将租金、押金交给被上诉人佃炯煜。三、三被上诉人应共同承担对上诉人的还款义务及其它责任。上诉人依约支付了押金及重复支付了最后一年度的租金的事实是清楚明确，也是得到被上诉人谢瑞锦及春光大酒店一审当庭认可的，两被上诉人以被上诉人佃炯煜收取了24万元押金而其未收到为由认为其无须承担返还多收租金的义务，显然是将出租方内部的争议或纠纷来对抗上诉人，这显然是于情不合，于法无据的。三被上诉人应共负对上诉人的还款义务，而至于其内部纠纷，当自行或另行解决。请求二审法院撤销原审判决，依法支持上诉人原审所请。被上诉人谢瑞锦及潮州市春光大酒店共同答辩称：原审认定除认定佃炯煜是潮州市春光大酒店的代理人错误外，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉的理由和事实均不成立，请二审法庭查明事实，驳回上诉，依法维持原判。被上诉人佃炯煜没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。被上诉人谢瑞锦及潮州市春光大酒店二审中对其辩解提供了现在工商登记部门存档、没有佃炯煜签名的房产租赁合同书一份。上诉人则称佃炯煜原是想向谢瑞锦租店后再转租给上诉人，但由于佃炯煜提供不了房屋的使用凭证，所以后来按上诉人的要求就和佃炯煜、春光大酒店共同签订租赁合同，至于谢瑞锦和佃炯煜内部是什么关系上诉人不管；二份合同书出现最后签名不一致（一份有佃炯煜签名一份没有）的原因是：合同书是由上诉人事先打印后盖上上诉人公司的公章，交到被上诉人谢瑞锦及潮州市春光大酒店处签名盖章，他们两方签名盖章后留下两份，再退还两份给上诉人，退回后上诉人发现上面没有佃炯煜签名，就通知佃炯煜来补签。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：被上诉人潮州市春光大酒店、谢瑞锦与上诉人两方前通过被上诉人佃炯煜就本案讼争房产的租赁事宜进行磋商，双方就租金、租期等事项达成口头协议后，由上诉人拟定房产租赁合同书并加盖公章后交给被上诉人潮州市春光大酒店及谢瑞锦，潮州市春光大酒店及谢瑞锦在合同书的甲方（即出租方）上签名盖章后又将合同书交给上诉人，后上诉人在未告知并经被上诉人潮州市春光大酒店、谢瑞锦同意的情况下，自行通知佃炯煜在退回的一份合同书的甲方授权代表人处签名。在被上诉人持有及上诉人提交至工商登记部门作为其场地经营依据的房产租赁合同书则没有被上诉人佃炯煜的签名。合同签订后至2010年12月，上诉人一直将租金交给佃炯煜并由佃炯煜立下收条交上诉人存执，佃炯煜收款后再将款项转交给潮州市春光大酒店；自2011年1月开始，上诉人通过转账的方式直接向潮州市春光大酒店交付租金。又查明：2013年5月14日，潮州市春光大酒店向上诉人发出通知，内容为：“豪客来总部：代理人佃炯煜之前所欠租金至今无来结清，你部定金也没交给我店，也没留多余款项在我店可抵租金，我方也多次催促无回复。鉴于自2011年1月14日你部发送关于交租方式直接交与我店，于2013年5月1日开始未收到房租，请尽快交租。……”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案租赁合同的出租人主体问题；二、佃炯煜收取24万元的行为应如何定性及处理。关于涉案租赁合同的出租人主体问题。本案讼争房产为潮州市湘桥区春光村经济联合社所有，该经联社将之作为潮州市春光大酒店的经营场所并将潮州市春光大酒店发包给谢瑞锦（该酒店法定代表人）经营，谢瑞锦在经营期间将潮州市春光大酒店一层部分场地出租给上诉人使用，因租赁合同首部出租方（甲方）处打印有谢瑞锦的名字、尾部甲方处既加盖潮州市春光大酒店的公章又有谢瑞锦本人签名，且出租场地的承包经营人为谢瑞锦，故应确认涉案租赁合同的实际出租人为谢瑞锦及潮州市春光大酒店。原审法院认定谢瑞锦不是涉案租赁合同的出租人，该认定依据不足，本院予以纠正。而关于佃炯煜是否为出租人的问题，涉案的房产租赁合同书首部出租方（甲方）处虽打印佃炯煜、谢瑞锦的名字，但合同最后尾部甲方处却只加盖了潮州市春光大酒店公章及谢瑞锦签名，从租赁合同书的内容、形式及签订过程看，上诉人系在明知佃炯煜对讼争房产没有处分权，且未告知并经另二被上诉人同意的情况下要求佃炯煜在合同书尾部甲方授权代表人处补签名的，由此可见，上诉人与佃炯煜均没有确认佃炯煜系涉案房产的共同出租人，潮州市春光大酒店及谢瑞锦也没有明确委托佃炯煜为其代表人，故上诉人主张佃炯煜系涉案房产的共同出租人，依据不足，原审法院不予支持并无不当；但原审认定佃炯煜系作为出租方代表人签订租赁合同，该认定据理不足，本院依法予以纠正。关于佃炯煜收取24万元的行为应如何定性及处理的问题。到庭双方当事人虽均确认合同签订后至2010年12月期间，上诉人系将租金交给佃炯煜（由佃炯煜立下收条交上诉人存执）、佃炯煜收款后再将款项转交给潮州市春光大酒店，但双方对佃炯煜的身份及收转款项的行为存在争议，被上诉人潮州市春光大酒店、谢瑞锦主张佃炯煜系代上诉人交纳租金的，上诉人则主张佃炯煜系代表三被上诉人收取租金的；从潮州市春光大酒店2013年5月14日发出的通知看，其系把佃炯煜作为上诉人的代理人对待并明确告知上诉人“你部定金也没交给我店”，该通知不能证明潮州市春光大酒店及谢瑞锦知晓并认可佃炯煜代另二被上诉人收取涉案的房租按金；而上诉人持有佃炯煜出具给其存执的收条，该收条应当记载佃炯煜收款的缘由及金额，但上诉人经法院释明后仍拒不提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”及第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容，不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，应作出不利于上诉人的推定，无法以此确认被上诉人潮州市春光大酒店、谢瑞锦委托佃炯煜代收取涉案房产的租金及按金。且从佃炯煜收取24万元后出具的收条内容看，佃炯煜系以自己的名义收取“范先生”交付的房租按金24万元，其并没有以潮州市春光大酒店或谢瑞锦的名义收取涉案合同的房租按金，潮州市春光大酒店及谢瑞锦对佃炯煜的收款行为事后也未予以追认，故佃炯煜收取上诉人房租按金24万元的行为产生的法律后果应由佃炯煜自行承担，原审法院判决佃炯煜返还上诉人24万元并偿付该款经济损失，处理正确，本院予以维持。因上诉人提供的证据不能证明潮州市春光大酒店及谢瑞锦授权佃炯煜代收房租按金24万元，也不能证明潮州市春光大酒店及谢瑞锦明知佃炯煜收取24万元房租按金而未作否认表示，故原审法院依法驳回其对潮州市春光大酒店及谢瑞锦的请求并无不当。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律虽部分不当但处理结果尚可维持；上诉人的上诉请求，理由不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币5076元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴  楚  峰审 判 员 吴    芳代理审判员 陈  俊  强二〇一五年七月二十日书 记 员 张晓霞（代）