广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初5136号原告：张玉良,男,1989年12月15日出生,汉族,住陕西省安康市汉滨区。被告：东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇财富新地商住区**商住楼商铺**。法定代表人：张连城，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁碧红，女，1984年11月18日出生，汉族，住广东省东莞市，系被告员工。被告：欧然权，男，1985年4月1日出生，汉族，住广东省。原告张玉良诉被告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司（以下简称嘉丰公司）、欧然权房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张玉良，被告嘉丰公司的委托诉讼代理人梁碧红，被告欧然权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉良向本院提出诉讼请求：一、判决合同无效，退回原告已支付的3600元费用；二、诉讼费由被告承担，被告承担至今50元利息。庭审中，张玉良放弃诉讼请求，不要求利息50元。事实和理由：原告于2018年12月15日通过嘉丰公司签订原居住地址东莞市××大道南××号房屋租房合同，租金1200元/月，并支付二押一租合计3600元，房屋日常管理人员是欧然权，原告于2019年1月22日入住后发现房屋刷墙油漆异味异常严重，房屋阳台正对着化工厂，化学异味刺鼻且化工厂晚上开工到22:30结束，早晨7点已在开工，严重影响休息且影响健康环境，原告于3日后搬离。被告没有案涉房屋的产权证明，因此原告与嘉丰公司签订的租房协议无效，加盖公章为业务专用章，非合同法效力公章，且租房协议出租方填写的有关欧然权的信息、签字、指纹均不是欧然权本人所为，嘉丰公司印制的租赁协议只保障甲方相关权利与保障，未提及原告的保障，实为霸王条款，违反合同法相关条款。欧然权也没有该房产的产权资质，无权作为出租方。嘉丰公司辩称，一、欧然权提供的房屋租赁合同中，欧然权与合租人梁瑞强合作承租刘国强的房产，这两份合同的签署生效及执行均在半年以上，产权人并没有对转租提出任何异议，转租合同合法有效，不存在无效。二、2018年12月15日欧然权签署了一份《个人授权委托书》，委托嘉丰公司员工叶秋娜代签合同、代收租金等，所以2018年12月15日张玉良与嘉丰公司代欧然权签署编号为JF0003028的租赁合同，加盖章为业务专用章是嘉丰公司开展业务所用，嘉丰公司予以确认。该合同上的出租方签字、指纹均为欧然权的合法受托人叶秋娜代为签署，不存在伪造签章字纹、以虚假方式达成业务成交等情况。该租赁合同合法有效，不存在无效。三、嘉丰公司与张玉良签订的租赁合同系张玉良本人到现场看房后双方自愿签订的，合同内容由张玉良本人同意并自愿签署，不存在霸王条款，所以该合同合法有效，不存在无效。请求法院判决合同合法有效，驳回原告所提诉请。本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，案外人刘国强与案外人梁瑞强签订《屋房租赁合同》，刘国强将位于东莞市××大道南××号××至××层的房屋出租给梁瑞强。2018年11月5日，梁瑞强与被告欧然权签订《合作协议》，约定共同经营上述房屋，共负盈亏。2018年12月15日，欧然权出具一份《个人授权委托书》，委托案外人叶秋娜代为办理位于东莞市××大道南××207的房屋（以下简称案涉房屋）的出租事宜，委托叶秋娜代签合同。同日，欧然权作为出租方（甲方）、张玉良作为承租方（乙方）签订了一份《房产租赁合同》，由张玉良承租案涉房屋，租期一年，自2019年1月1日至2020年1月1日止，租金每月1200元，签订合同时张玉良即时向欧然权支付2个月押金和首1个月租金，合计3600元。签订合同当日，张玉良刷卡支付了3600元及手续费26元。两被告确认欧然权已收取2400元，嘉丰公司收取1200元。嘉丰公司主张其收取的1200元为佣金，不同意退回，但嘉丰公司未能提交证据证明原被告双方约定了佣金支付情况，本院不予采信。两被告确认《房产租赁合同》系案外人叶秋娜代为签署，叶秋娜系嘉丰公司员工。2019年1月22日，张玉良搬入案涉房屋。张玉良主张因入住后发现案涉房屋油漆异味严重且位于化工厂对面，于三日后搬离，但张玉良没有提交证据证明其搬离时间，欧然权不确认搬离时间，主张张玉良系2019年1月27日搬离，其于当天向张玉良退回押金1200元，并提交了账单详情予以证明。因此，本院认定张玉良于2019年1月27日搬离案涉房屋。另，截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原、被告之间的房屋租赁合同关系无效。虽合同无效，但根据《最高人民法院》第五条第一款规定“房租租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”，张玉良实际占有使用了案涉房屋，也应当按照合同约定标准向欧然权支付房屋占有使用费。张玉良于2019年1月22日搬入案涉房屋，于2019年1月27日搬离，因此张玉良应支付2019年1月22日至1月27日占有使用费232.26元（1200元/月÷31天×6天）。因原、被告之间的房屋租赁合同关系是无效的，故不存在违约的问题，欧然权收取的押金缺乏依据，本院不予支持，欧然权已退回张玉良押金1200元，因此，欧然权应退回张玉良房屋占有使用费967.74元（2400元-232.26元-1200元）。嘉丰公司不能证明双方约定了佣金，应当承担举证不能的不利后果，因此，嘉丰公司应退回张玉良费用1200元。张玉良诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张玉良与被告欧然权于2018年12月15日签订的《房产租赁合同》无效；二、被告欧然权应于本判决发生法律效力之日起五日内退回原告张玉良房屋占用使用费967.74元；三、被告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退回原告张玉良1200元；四、驳回原告张玉良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告张玉良负担10元，被告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司负担8元，被告欧然权负担7元。本判决为终审判决。审判员  陈倩媚二〇一八年五月十六日书记员  翁 雅邱瑞欣(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。