广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1308号上诉人（原审被告)：赖锦洲，身份证住址广东省从化市。上诉人（原审被告)：郑秀棉，身份证住址广东省从化市。二上诉人的共同委托代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。二上诉人的共同委托代理人：潘光育，广东流溪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告)：廖嘉慰，住广东省从化市。原审第三人：李煜亮，住广东省从化市。上诉人赖锦洲、郑秀棉因物权保护纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月2日，廖嘉慰与李煜亮签订了一份《房地产买卖合同》，《合同》第一条约定李煜亮将坐落于从化市街口街凤仪东路四巷15幢第六层的涉案房屋出售给廖嘉慰。第四条约定廖嘉慰与李煜亮双方议定该房地产交易总金额为90万元。《合同》未约定付款时间及交房时间。涉案房屋于2013年9月22日登记于廖嘉慰名下（证号：第××号），共有情况为廖嘉慰单独共有，房屋建筑面积为254.48平方米。涉案房屋每月需向中国建设银行股份有限公司从化新城广场支行偿还按揭贷款8664.17元。赖锦洲曾于2014年5月6日向廖嘉慰汇款20万元，赖锦洲的侄子赖某曾于2014年5月17日、2014年6月25日共两次向廖嘉慰的账户汇款，金额均为8800元，在2014年3月20日起至2014年2月20日止，共向禤杰锋账户转账4次，金额分别为8800元、9500元、10000元、8800元。廖嘉慰曾通过手机短信向赖某催要涉案房屋的月供房款。廖嘉慰于2014年4月4日向原审法院提起本案诉讼称：廖嘉慰在买房前已发现赖锦洲、郑秀棉居住在上述房屋，当时赖锦洲、郑秀棉及李煜亮均承诺在房管部门出具房产证给廖嘉慰后赖锦洲、郑秀棉自行迁走。廖嘉慰办理了房产证后多次口头要求赖锦洲、郑秀棉迁出，但赖锦洲、郑秀棉却以各种理由拖延，严重损害了廖嘉慰的合法权益，为此，请求法院判令：一、赖锦洲、郑秀棉迁出位于从化市街口街凤某东某四巷15幢第六层，并将房屋交还廖嘉慰；二、诉讼费由赖锦洲、廖嘉慰承担。廖嘉慰为证明其主张，在原审法院指定的举证期限内提交：1、房地产买卖合同，证明房屋买卖交易的真实性、合法性；2、房地产发证档案查询证明，证明廖嘉慰是房屋的权益人；3、报警回执，证明由于赖锦洲、郑秀棉侵权，廖嘉慰因此报警；4、收据及个人贷款支付凭证，证明房屋买卖价格是150万，廖嘉慰已经实际支付，其中110万是通过银行贷款支付的；5、廖嘉慰偿还涉案房产每月月供流水帐单，证明廖嘉慰每月在偿还涉案房屋贷款。赖锦洲、郑秀棉在原审中辩称：引发本案纠纷，是因为赖锦洲、郑秀棉欠了廖嘉慰的40万元没有还，双方确定需要还57万，包括40万本金、9万的过户费。赖锦洲、郑秀棉已于2014年5月6日通过银行转账的方式支付了20万元给廖嘉慰，现赖锦洲、郑秀棉还欠廖嘉慰37万元，之前房屋买卖是不真实的。赖锦洲、郑秀棉在原审中提交工商银行对账单一份，证明赖锦洲、郑秀棉在2014年5月6日向廖嘉慰还款20万。李煜亮在原审中称：涉案房屋一直由赖锦洲居住，2010年赖锦洲由于经济问题，将涉案房屋过户至我名下，然后到银行办理按揭，银行贷款用于偿还赖锦洲欠款，2012年我要求赖锦洲将房屋过户给他人，赖锦洲就想把房子过户给侄子赖某，赖某称其不方便，要求把房房过户给廖嘉慰，当时对廖嘉慰说房屋只是挂其名字，房屋由赖锦洲、郑秀棉供款，赖某在房管局当日支付40万现金给我，又向银行贷款110万，以去年房屋价格，涉案房屋是超过150万元的，房屋虽然过户了，但赖锦洲仍享有房屋居住权。原审法院因审理需要依法调取了2014年3月17日从化市公安局新城派出所对廖嘉慰与赖某所制作的询问笔录，并依法传唤证人赖某、禤杰锋至原审法院进行询问。赖某称：赖锦洲、郑秀棉分别是我的伯父、伯母，2013年1月前我一直与他们一起居住在涉案房屋，赖锦洲、郑秀棉经济一直比较困难，我不知道涉案房屋当时在李煜亮名下，2013年8月底李煜亮资金紧张，就叫赖锦洲、郑秀棉筹钱将房屋过户回自己名下。我当时也没有那么多钱，2013年9月我跟包括廖嘉慰在内的一些朋友说，能不能拿50万元出来帮赖锦洲、郑秀棉，为了让借钱某放心就说把房产也过户到借钱某名下，后来廖嘉慰就拿出钱帮忙，我认为廖嘉慰是基于我与其之间的友情帮助赖锦洲、郑秀棉。涉案房屋的每月供楼款是由我支付给廖嘉慰，一部分是直接转账，另一部分是由证人禤杰锋转交给廖嘉慰。赖某向原审法院提交与廖嘉慰的短信记录照片、向廖嘉慰转账的记录、禤杰锋手写收据等证据。禤杰锋称：当时赖某说家里遇到困难，廖嘉慰表示拿几十万出来帮忙，当时说好要半年左右偿还，后来廖嘉慰过了一两个月就开始急着要回钱，当时我和廖嘉慰一起在广州工作，经常有接触，就知道廖嘉慰因为急需要还别人钱。由于赖某与廖嘉慰关系闹翻，赖某就通过我将每月供楼款给廖嘉慰。廖嘉慰针对赖某的证言、证据及禤杰锋的证言发表质证意见如下：赖某所讲并非事实,廖嘉慰与李煜亮之间是房屋买卖关系。廖嘉慰与赖某之间的短信往来恰好说明赖锦洲想买回涉案房屋。至于廖嘉慰与赖某的账户转账汇款问题是廖嘉慰与赖某之间另外的债权债务关系，与本案无关。对禤杰锋的证言真实性不予确认，廖嘉慰并未收到禤杰锋所述的供楼款。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条的规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。位于从化市街口街凤仪东路四巷15幢第六层的房屋已登记在廖嘉慰名下，并办理了该房屋的所有权证，廖嘉慰已成为该房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。赖锦洲、郑秀棉占用该房屋无合同和法律依据，侵犯了廖嘉慰的合法权益，应由赖锦洲、郑秀棉依法承担腾退的民事责任，并将该房屋返还给廖嘉慰。赖锦洲、郑秀棉辩解廖嘉慰只是挂名房主，并不是真实所有权人，其与廖嘉慰之间只是债权债务关系。原审法院认为赖锦洲、郑秀棉作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知道房屋过户给他人的法律后果，其主张房屋过户不是其真实意思表示的抗辩于法无据，不予采信。如赖锦洲、郑秀棉认为与廖嘉慰之间存在债权债务关系，可另循法律途径解决，在本案中不予审查处理。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十四条、第三十九条的规定，判决:被告赖锦洲、郑秀棉于本判决生效之日起六十日内将从化市街口街凤仪东路四巷15幢第六层的房屋（证号：第××号）腾空返还给原告廖嘉慰。本案受理费376元，原告廖嘉慰负担276元，被告赖锦洲、郑秀棉负担100元。判决后，赖锦洲、郑秀棉均不服，共同向本院提起上诉称：涉案房屋一直由两上诉人占有和使用。赖锦洲因经营生意亏损，担心住所被处理，故将涉案房屋过户到李煜亮名下，目的是规避不良债务，该事实李煜亮亦已确认。之后两上诉人以李煜亮名义将涉案房屋办理抵押手续，向建行贷款150万元，因李煜亮担心两上诉人无法偿还贷款，要求两上诉人将涉案房屋过户给其他人，但首先必须还清银行贷款。当时两上诉人的侄子赖某与廖嘉慰是朋友关系，由廖嘉慰借款40万元给两上诉人解决了部分银行贷款，余款110多万元均向民间财务公司借取，最终将建行贷款偿清。随后两上诉人参照与李煜亮的处理办法，要求李煜亮将涉案房屋过户至廖嘉慰名下，并再次以廖嘉慰名义将涉案房屋办理抵押手续，向建行贷款110万元，该贷款一直以来是由两上诉人偿还，均有赖某及禤杰锋的证言及所提交的转账记录证实，另从廖嘉慰的手机短信内容均可证实该事实。综上，原判认定事实不清、证据不足，请求撤销原判并予以改判，驳回廖嘉慰的诉请，本案一审、二审诉讼费用由廖嘉慰承担。被上诉人廖嘉慰答辩称：不同意上诉人赖锦洲、郑秀棉的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人李煜亮经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。上诉人赖锦洲、郑秀棉及被上诉人廖嘉慰均对一审查明的事实无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案是物权保护纠纷，而物权保护是由权益人行使的权利。现涉案房屋已登记在被上诉人廖嘉慰名下，并办理了所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条的规定，被上诉人廖嘉慰已成为涉案房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人赖锦洲、郑秀棉占用涉案房屋无合同和法律依据，侵犯了被上诉人廖嘉慰的合法权益，原判认为应由上诉人赖锦洲、郑秀棉依法承担腾退的民事责任，并将该房屋返还给被上诉人廖嘉慰并无不当。上诉人赖锦洲、郑秀棉是具有完全民事行为能力的成年人，其应当知道涉案房屋过户给他人的法律后果，原判认定其主张涉案房屋过户不是其真实意思表示的抗辩于法无据而不予采信正确。现上诉人赖锦洲、郑秀棉在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。正如原判所述，若上诉人赖锦洲、郑秀棉认为其与被上诉人廖嘉慰之间存在债权债务关系，可另循法律途径解决。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费376元，由上诉人赖锦洲、郑秀棉负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员  党春婷