四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）资民终字第542号上诉人（原审被告）徐彬，女，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。委托代理人杨汉文，男，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。委托代理人刘勇，男，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省资阳市乐至县。被上诉人（原审原告）乐至县绿城物业有限责任公司（简称绿城物业），住所地乐至县天池镇民乐路。组织机构代码：66275659-5。法定代表人倪祖望，董事长。委托代理人刘杰，男，成都市成华区人，职工，住四川省成都市成华区。系该公司职工。委托代理人吴善成，四川精略律师事务所律师。上诉人徐彬与被上诉人乐至县绿城物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，前由乐至县人民法院于2015年4月1日作出（2015）乐至民初字第370号民事判决。宣判后，徐彬不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后,依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭与其他13件案件合并审理。上诉人徐彬的委托代理人杨汉文、刘勇，被上诉人乐至县绿城物业有限责任公司的委托代理人刘杰、吴善成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。。原审法院查明，被告系乐至县千业骊景花园小区（简称千业小区）业主，住房建筑面积为129.75平米。2012年12月31日原告（乙方）与被告所在千业小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：千业小区业主委员会将千业小区委托原告管理，期限3年即从2012年12月30日起至2015年12月30日止。第二章委托管理服务事项第四条：房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施、建筑防雷设施；第七条共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序管理，大门处人车分离，车辆亮证进出。第五章第二十条规定乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施的急修、小修。上述1-8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。第六章物业管理服务费用第二十一条第2、3、8条约定：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.40元交纳，每半年交纳一次，每次交费时间为每年的1月和7月。逾期从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。第二十四条约定：乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准如下：1、公共路灯电费每户每月按2元收取。绿化地带实行季节修枝管理。第七章违约责任第二十九条规定乙方违反本合同第五章的约定，未达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同。造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。签订合同后，原告入驻该小区，对小区进行物业管理维护：聘请了保安维护秩序，在小区大门设置了门卫，管理车辆、人员进出，聘请了清洁工清洁小区卫生，聘请了电工维护用电设施等。被告以千业小区业主委员会成立不合法，聘请原告对小区进行物业管理未经大多数业主同意，个别业主代表业主委员会与原告所签《物业管理服务合同》无效及原告服务不到位为由拒绝交纳物业管理服务费。经催收未果，原告诉讼来院，要求支持其诉讼请求。另查明，被告住房建筑面积为129.75平米，从2013年1月起至2014年12月止，未交纳物业管理费，依照物业管理服务合同约定，应交纳物业管理服务费1245.6元（129.75平米×0.40元×24月）、公共路灯电费48元（2元×24月），合计1293.60元；审理中，本院组织双方当事人对小区现状查看：草坪、水池中有垃圾，路灯损毁未及时修复，管线裸露未及时采取安全措施等。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告绿城物业与千业小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故原告绿城物业与千业小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力，被告作为该小区业主，亦应受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告应按合同约定对小区进行管理服务，被告应按合同约定向原告给付物业管理费。签订合同后，原告入驻千业小区，聘请了保安、清洁工等对小区安全、卫生等进行管理，对小区提供了基本服务。故原告要求被告给付物业管理费的请求成立，本院予以支持。但原告在物业管理服务中存在一定不足：小区卫生不够清洁，相关设施毁损未及时修缮，被告以此为由拒绝交纳物业管理费，引起本案纠纷，原告有过错，故原告要求被告给付滞纳金的请求，本院不予支持。关于被告的抗辩主张:1、千业小区业主委员会未经小区业主大会选举产生，其成立不合法的抗辩。本院认为，根据《物业管理条例》第十条：“同一物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会…。”之规定，小区业主委员会的成立，由政府或街道办事处指导产生，其指导行为系行政行为，业主对业主委员会成立有争议，不属于民事争议，故被告对千业小区业主委员会成立的异议，不属本案处理范围。2、关于个别业主代表业主委员会与原告签订的物业管理服务合同无效，对业主不产生法律效力的抗辩。原告对千业小区进行物业管理前与该小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同书上加盖了“乐至县千业骊景花园业主委员会”公章，并有代表人陆君的签名，因陆君系该小区业主委员会主任，其行为代表小区业主委员会，亦代表小区全体业主，并非系个别业主代表。依照《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，原告与千业小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对该小区全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”之规定，如被告认为小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》侵害其合法权益，可以行使撤销权。原告2012年12月31日与千业小区业主委员会签订《物业管理服务合同》后即对该小区进行物业管理服务，至今两年余，被告未行使撤销权，视为认同原告对该小区进行物业管理。故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采纳；3、原告物业管理服务不到位，不应交纳物业管理费的抗辩。原告入驻小区后，聘请了保安、清洁工等对小区进行物业管理服务，虽在管理中存在不足，但提供了基本服务，且原告与千业小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》违约责任规定：原告违反合同约定，未达到约定的管理目标，小区业主委员会有权限期原告整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，有权终止合同。造成损失的，应给予经济赔偿。故对原告在物业管理服务中未按约定履行义务的情形，小区业主委员会有权对原告采取限期整改等措施，现被告无证据证实曾对原告采取相应措施。本案在审理中，针对原告物业管理服务不规范情形，要求原告整改，现原告已采取整改措施。故被告以原告物业管理服务不到位拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，原告与千业小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，被告作为小区业主，受合同约束，应按照合同约定给付原告物业管理费，被告从2013年1月起拒绝交纳，故原告要求被告给付物业管理费1293.60元的请求成立，本院予以支持；因原告在物业管理服务中亦存在不足，其要求被告给付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款之规定，判决一、由被告徐彬在判决生效后5日内向原告乐至县绿城物业有限责任公司给付物业管理费1293.6元；二、驳回原告乐至县绿城物业有限责任公司要求被告徐彬给付滞纳金的诉讼请求。宣判后，上诉人徐彬不服，向本院提起上诉称：一、乐至县南街社区居委会、陆君无权代表绿城物业全体业主签订物业合同，并决定选择新物管及物管费的涨价。因陆君并非过半数小区业主同意选出，无召开业主大会的会议记录，上诉人并没有委托陆君代签合同，因此物业合同无效；二、部分业主未交物管费早已违约，被上诉人未依合同约定起诉追收，超过2年才起诉不合法；三、被上诉人并未按物业合同的约定履行好维修、养护、管理等物业管理的职责。综上，被上诉人原审无权起诉上诉人，请求二审法院依法改判。被上诉人绿城物业辩称，一、陆君代表小区业主与被上诉人签订的合同合法有效，因物业合同征得了大多数业主的同意；二、被上诉人入驻小区一年多，聘请了保安、清洁工、门卫，尽到了物业管理服务的义务，上诉人也接受了被上诉人的服务；三、被上诉人主张的是2013年1月至2014年12月止的物管费，被上诉人2015年1月起诉没有超过民法通则，权利保护期为2年的规定；四、上诉人应按合同的约定履行交纳物管费的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人未在二审提供新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据《物业管理条例》第十二条第四款规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”陆君以千业小区业主委员会的名义签订《物业管理服务合同》并加盖该业主委员会公章的行为对外发生法律效力，千业小区业主应受该物业合同的约束。被上诉人为上诉人提供物业管理服务过程中，聘请了保安、清洁工等对小区进行物业管理服务，上诉人也接受了服务，上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系。按照物业合同的约定，被上诉人向上诉人提供了服务，就有权按合同的约定收取物业管理费。上诉人以被上诉人服务不到位，拒绝给付物业管理费的抗辩理由不能成立，原审法院判令上诉人给付物业管理费的判决正确，依法应予维持。上诉人接受了被上诉人的服务，且因双方的服务合同一直在履行过程中，故不存在上诉人主张超过诉讼时效的问题。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 兵审 判 员 张 慧代理审判员 周 杰二〇一五年七月二十三日书 记 员 江先兰