广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初148号 原告:北海富丽华大酒店有限公司，住所地北海市茶亭路31号。 法定代表人：管重钰，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，广西桂三力(北海）律师事务所律师。 被告：杨捍东，男，汉族，1967年1月19日出生，住杭州市下城区东清苑D幢904室。现住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：韩宇龙，广西先导联合律师事务所律师。 原告北海富丽华大酒店有限公司(下简称原告富丽华公司)诉被告杨捍东商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法由审判员廖慧翔适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理，书记员孟伟担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼，被告杨捍东及其委托诉讼代理人韩宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富丽华公司提出如下诉求：1、请求人民法院依法确认原告与被告2012年11月3日签订的备案登记编号为“479-0041”的《商品房买卖合同》已于2017年8月29日解除；2、请求人民法院依法判令被告杨捍东协助原告办理位于北海市茶亭路31号富丽华海御2幢2单元1401号房屋的《商品房买卖合同》的撤销预售备案登记（预售备案登记编号为：479-0041）手续并承担相关费用；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金人民币80000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2012年11月3日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于北海市茶亭路31号“富丽华海御”2幢2单元1401号房。购买价格为68万元，被告以分期付款方式支付：合同签订之日支付总房款的30%即204000元，剩余总房款的70%被告在10个月内分两期付清给原告：其中在2013年3月15日前支付总房款的20%即136000元，在2013年9月30日前支付总房款的50%即340000元。被告逾期付款的，逾期在30日内的，每日按逾期款项的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，被告不得拒绝且承担全部违约责任，并向原告支付违约金人民币八万元整。双方还约定，商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向北海市房地产交易中心申请登记备案。合同签订后，被告于2012年11月3日向原告支付首期购房款204000元，原告已按约将涉案《商品房买卖合同》交北海市房地产交易中心备案。但剩余房款476000元，被告一直拖延不付。经原告多次催收，被告均不支付。为此，原告于2017年8月29日向原告发出《解除通知书》,通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求其前往原告处办理相关手续，但被告既未对合同解除提出异议也未前来办理相关手续。综上，原告认为被告未按约付款且经原告多次催收仍未支付，其行为已构成根本违约，原告解除合同符合法律规定和合同约定，已经发生解除效力。根据合同法的有关规定，被告应予配合办理涉案《商品房买卖合同》的撤销预售备案登记手续，以恢复涉案房屋原始状况。为维护自身合法权益原告诉至法院，提出上述诉求。 被告杨捍东辩称：请求驳回原告的全部诉求。1、原告未按合同约定的交房时间交房且当时交付也未达到交房条件及原告也未按时发出交房通知给被告，实际上在约定的时间内原告也无交付的条件，被告也是考虑原告会无法履行交付义务才延后支付房款；2、原告也表示同意被告事后履行合同，被告也实际支付了房款；3、原告发出的解除合同通知，被告无实际收到，没有和被告核对地址且发出之前被告未收到相关告知，原因也是原告造成且被告也一直同意进行履行合同。综上，本着促进交易的原则，被告请求继续履行合同。如法院认定被告违约，被告主张违约金过高，请求法院做调整。 经审理查明，原告开发的位于北海市茶亭路31号的项目“富丽华海御2幢”于2011年11月3日取得由北海市住房和城乡建设局颁发的北海市商品房预售许可证（编号：北建房预字第2011060号）。2012年11月3日，原告富丽华公司（出卖人）与被告杨捍东（买受人）在北海市签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：富丽华海御[2012]0044号）（附件一至五：……，附件五为合同补充协议），主要约定：被告向原告购买坐落于北海市茶亭路31号富丽华海御2幢2单元1401号房，建筑面积共97.3平方米，单价6988.69元/平方米，总房价为680000元，付款方式及期限为：买受人须在本合同签订之日，支付总房款的30%即204000元，剩余总房款的70%即476000元由买受人在本合同签订之日起分两期（10个月内）按以下期限付清给出卖人（1）于2013年3月15日前支付总房款的20%即136000元；于2013年9月30日前支付总房款的50%即34万元；若买受人未按以上期限按期支付房款，视买受人违约，买受人同意按附件五补充协议第二条处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人根据补充协议第一条1-7款的约定（第2款为：付款方式和期限）而解除合同的，买受人不得拒绝且承担全部违约责任，并向出卖人支付违约金8万元。原告富丽华公司应当于2013年9月30日前向买受人交付符合国家和地方人民政府的有关规定及本合同约定的商品房于买受人，逾期交房的违约责任：逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过120日，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向北海市房地产交易中心申请备案登记。附件五第十四条通知方式及效力：出卖人向买受人邮寄有关通知书的地址以买受人在购房合同中标明的联系地址为准（杨捍东，地址：杭州市下城区东清苑D幢904室），如买受人的联系地址或联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人，……。合同还约定了其他内容。该合同于2012年11月8日办理备案登记，预售备案登记编号：479-0041。 2012年11月3日，原告开具发票确认预收被告交付的“富丽华海御2#楼2-1401”购房款204000元。 2012年11月30日，被告（纳税人）杨捍东就案涉房屋向北海市地方税务局缴纳契税20400元，税务机关开具税收通用完税证予以确认。 2014年10月27日，被告向原告预收款监管账户61×××41转账250000元（被告杨捍东共向原告购买两套房屋，该款项未注明是支付何套房屋的购房款）。 另查明，2017年8月29日，原告向被告发出《解除通知书》，载明：杨捍东先生，我司于2012年11月19日与您签订《商品房买卖合同》，合同约定由您购买我司开发的位于北海市茶亭路31号富丽华海御2幢2单元1401号房。根据该《商品房买卖合同》及附件五的相关约定，您应于2014年12月30日前向我司付清购房款，但经我司多次催告，您至今未支付。为此，我司根据《商品房买卖合同》第七条的规定，从逾期之日起正式解除与您签订的《商品房买卖合同》，并按照合同约定向您收取违约金，及赔偿因您的违约造成我司的损失。该房屋我司将另行处置。请您抽空与我司联系购房款退还事宜。特此通知。2017年9月1日，该邮件快递查询结果为：他人收家人。庭审中，被告主张因办理新身份证其户籍地（即案涉合同中的通讯地址）已于2014年2月13日发生变更，快递无法收到不应由被告承担责任。 本院认为：原告富丽华公司（出卖人）与被告杨捍东（买受人）于2012年11月3日在北海市签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：富丽华海御[2012]0044号）（附件一至五）是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。被告预付购房款后，未按约定按时支付购房款，原告于2017年8月29日向被告发出《解除通知书》，被告于2017年9月1日签收并未提出异议。根据合同附件五“买受人逾期付款……，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”之约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原、被告双方所签订的上述《商品房买卖合同》（销售合同编号：富丽华海御[2012]0044号）已于2017年9月1日解除。上述《商品房买卖合同》解除后，原告要求被告协助办理案涉房屋的《商品房买卖合同》备案撤销登记并承担相关费用，合法有据，本院予以支持。被告主张因其户籍地变更，原告仍按照合同中通讯地址邮寄的通知其未收到亦不应承担责任，本院认为，根据附件五第十四条“如买受人的联系地址或联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人……”之约定，过错在于被告未能依约告知原告其地址发生变更，尚且解除合同通知也由被告家人签收，故对被告的该主张，本院不予采信。因被告违约导致解除，依据合同附件五：“买受人逾期付款……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人根据补充协议第一条1-7款的约定（第2款为：付款方式和期限）而解除合同的，买受人不得拒绝且承担全部违约责任，并向出卖人支付违约金8万元。”之约定和《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告主张违约金过高，本院调整为被告应向原告支付违约金40000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告北海富丽华大酒店有限公司与被告杨捍东于2012年11月3日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：富丽华海御[2012]0044号）已于2017年9月1日解除； 二、被告杨捍东协助原告北海富丽华大酒店有限公司办理撤销北海市茶亭路31号富丽华海御2幢2单元1401号房的备案登记手续并承担相关费用； 三、被告杨捍东支付给原告北海富丽华大酒店有限公司违约金40000元。 案件受理费1800元，减半收取900元，由被告杨捍东负担。（上述款项原告已预交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  廖慧翔 二〇一八年五月二十八日 书记员  孟 伟