云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2014）古民二初字第252号原告：涂锦霞，女，汉族，1978年5月12日出生，系广东省深圳市福田区人，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：田学勇，系云南云勇律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：许铭仁，系云南云勇律师事务所律师。被告：刘江，男，汉族，1977年7月27日出生，江西省萍乡市湘**人，现住丽江市古城区。原告涂锦霞诉被告刘江房屋租赁合同纠纷一案，2014年8月6日，本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2014年11月11日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告涂锦霞及其委托代理人许铭仁，被告刘江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年3月6日，被告刘江承租了案外人范国华位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋，并签订有《房屋租赁合同》，该合同约定被告刘江有权对上述房屋进行转租，后被告刘江将上述房屋改建24-A、24-B、24-C、24-D几个铺面，2013年5月8日，原告与被告签订了《铺面租赁合同》，该合同约定，被告将其承租的位于丽江市古城区五一街振兴巷24-A号铺面出租给原告，租赁期限为一年（自2013年5月25日至2014年5月24日），租金为45000.00元，押金为2000.00元。合同签订后，原告依约将租金及押金支付给被告，被告将铺面交付给原告，原告接手铺面后花费6867.00元对铺面进行装饰、装潢，准备使用上述铺面开设服装店。上述铺面系原告从案外人唐蕊处转让而来，当时原告转让上述铺面共向唐蕊支付了转让费92000.00元。后房东范国华多次到原告经营的服装店以要重建房屋为由，要求原告搬离房屋，原告方才知晓被告与房东因房屋租赁发生争议，被告一直向原告隐瞒了上述情况。由于房东的干涉致使原告于2013年11月17日、2013年12月30日、2014年1月15日至2014年1月19日共计7天的时间里无法正常营业，遭受经济损失共计3500.00元，后房东范国华于2014年1月15日、2014年1月19日两次拆除了原告经营服装店的大部分屋瓦，随后于2014年1月21日直接向原告出具了书面搬离房屋的通知书，要求原告限期搬离，同时还强行将出入原告经营的服装店的通道予以堵塞，原告无奈只好停止经营，至起诉时已逾7个月，在此期间导致原告服装店的服装遭受日晒雨淋，导致原告蒙受经济损失，后原告多次于被告协商解决事宜未果，故诉至法院，请求判令：1.被告返还原告停业期间的租金18000.00元；2.被告返还原告已交付的押金2000.00元；3.被告向原告支付违约金27000.00元；4.被告向原告赔偿经济损失121594.00元；5.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告一直都在积极协商与房东范国华之间的纠纷，对原告提出的要求赔偿的违约金及损失不予认可。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1.身份证，2.身份证，第1、2组证据主要证实原、被告的身份情况；3.房屋租赁合同，拟证实2008年3月6日，被告刘江与案外人范国华签订了《房屋租赁合同》，该合同约定案外人范国华将其位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋出租给被告刘江使用，租赁期限为15年（自2008年4月1日至2023年3月31日），被告刘江有权对房屋进行转租；4.铺面租赁合同，拟证实2013年5月8日，原、被告经协商签订了租赁合同，该合同约定被告将其从案外人处承租而来的房屋中的一间铺面（24-A）转租给原告使用，租赁期限为1年（自2013年5月25日至2014年5月24日），租金为45000.00元，押金为2000.00元；5.转让协议，拟证实本案诉争房屋系原告从案外人唐蕊处转让而来，原告为此支付了转让费92000.00元，6.收据，拟证实案外人唐蕊收到原告支付的转让费；7.房屋装饰、装修费用，拟证实原告为经营铺面，对铺面进行修复及装饰，共花费6867.00元；8.被告服装进货清单，拟证实原告在经营铺面期间，所购买的服装；9.服装销货清单，拟证实原告在2013年6月12日至2014年1月12日期间正常营业的销售情况，每天营业额为631.5元；10.照片，拟证实原告所经营的服装店通道被堵塞及铺面房屋瓦片被拆，致使铺面内部分服装、饰品及沙发受损。被告对原告提交的证据发表质证意见称：对原告提交的第1、2、3、4组证据无异议，对原告提交的第5、6组证据，由于被告未参与原告与案外人之间的转让行为，并不清楚原告与案外人之间的转让，对其真实性不予认可，对原告提交的第7、8、9、10组证据真实性不予认可。经质证，被告对原告提交的第5、6组证据真实性不予认可，经审查，该两份证据系原告与案外人唐蕊之间就本案诉争房屋进行转让所签订的合同及原告支付转让费的情况，由于该份合同并非与被告刘江所订立，收条也并非由被告出具，在案外人未到庭予以证实的情况下，本院对原告提交的第5、6组证据真实性不予认可；原告提交第7组证据拟证实曾装饰本案诉争房屋而支出的费用，被告对其真实性不予认可，该组证据无其他证据予以印证，故本院对原告提交的第7组证据真实性不予采信，对原告提交的第8组证据购货清单，其中淘宝网订单信息中收货人并非本案原告，其他单据中收货人及经手人均为空白，被告对该组证据真实性不予认可，故本院对原告提交的第8组证据真实性不予认可，对原告提交的第9组证据销货清单，被告对其真实性不予认可，经审查，该组证据系原告单方制作，故本院对原告提交的第9组证据真实性不予确认，对原告提交的第10组证据照片，被告对其真实性不予认可，原告未能证实照片的形成时间，故本院对原告提交的第10组证据真实性不予采信，对原告提交的第1、2、3、4组证据，被告对其真实性予以认可，原告当庭已提交证据原件，经审查，本院对原告提交的第1、2、3、4组证据真实性予以认可，对其证明力，本院综合全案予以评判。被告未提交证据。根据庭审及本院认定的证据，本院确认以下法律事实：2008年3月6日，被告刘江与案外人范国华签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告刘江承租原告位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋，租赁期限为15年（自2008年4月1日至2023年3月31日），被告刘江对该房屋享有转租的权利。2013年5月8日，原告涂锦霞与被告刘江签订了《铺面租赁合同》该合同约定，被告将其从案外人范国华处租赁而来的丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋的一间铺面（24-A）转租给原告，租赁期限为1年（自2013年5月25日至2014年5月24日），租金为45000.00元，押金为2000.00元，押金于合同期满后，由被告退还给原告，该铺面产生的一切费用自被告将铺面交付给原告后由原告负担。合同签订后，原告向被告支付了租金及押金，被告依约将铺面交付给原告，原告接收该铺面用于服装经营。后由于被告刘江与本案诉争房屋所有权人范国华因履行合同产生纠纷，致使自2014年1月份起，原告经营的服装店处于停业之中。被告当庭确认，对于上述合同中所约定的租金及押金被告已收取。原告当庭确认，本案诉争合同于2014年5月24日到期后，原、被告未续签合同，双方合同关系已终止，在双方签订的合同中未约定违约金数额。本院认为，原、被告双方于2013年5月8日所签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，根据被告刘江与案外人范国华于2008年3月6日就案外人范国华将其位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋所签订的《房屋租赁合同》中明确约定了被告有权对上述房屋进行转租，故本院认定原、被告双方于2013年5月8日所签订的《铺面租赁合同》合法有效。原、被告双方应当根据合同约定全面履行各自所承担的义务，原告已按照约定将房屋租金及押金足额支付给被告的情况下，被告应当保证原告按照合同目的正常使用房屋。由于被告与案外人范国华因履行双方所签订的合同发生纠纷，致使原告自2014年1月起停业，被告已构成违约，被告应当返还原告停业期间的租金,450000.00元÷12月=3750元/月，即原、被告双方所签订的合同约定的每月租金为3750.00元，自2014年1月至2014年5月，共计5个月，3750.00元/月×5个月=18750.00元，即被告应当返还原告租金18750.00元，故本院对原告诉请被告返还租金18000.00元予以支持。原、被告双方所签订的合同中明确约定了被告支付的押金待租赁期限届满，被告应予以返还，原、被告确认上述合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方未重新订立合同，故本院对原告诉请被告返还押金予以支持。针对原告诉请被告支付违约金及损失，原、被告双方确认，原、被告双方未就本案诉争合同约定违约金，且原告未能提交证据证明其损失，故本院对原告诉请被告支付违约金及损失不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘江于判决生效之日起十日内返还原告涂锦霞租金18000.00元；二、被告刘江于判决生效日起十日内返还原告涂锦霞已支付的押金2000.00元；三、驳回原告涂锦霞其他诉讼请求。案件受理费3672元，由原告涂锦霞承担3000元，被告刘江承担672元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  刘智超审 判 员  顾 银人民陪审员  和茂青二〇一五年二月五日书 记 员  唐耀荣【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】