江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆周民初字第0109号原告王秀英。委托代理人吴保华、胡垠，江苏众谊律师事务所律师。被告钱文明。委托代理人徐健、申冰，江苏海联海律师事务所律师。原告王秀英诉被告钱文明排除妨碍纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2015年3月13日第一次公开开庭进行了审理，原告王秀英及其委托代理人吴保华、胡垠，被告钱文明委托代理人徐健到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2015年7月8日第二次公开开庭进行了审理，原告王秀英及其委托代理人吴保华、胡垠，被告钱文明委托代理人申冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀英诉称：原告与汤建明系夫妻，于XX年XX月XX日离婚，离婚时约定老房屋拆迁后安置的商品房归原告所有，后原告依据拆迁协议依法取得昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室及其阁楼房屋和XX号车库，2014年1月原告取得上述房屋及车库的房产证及土地证，但当原告在2014年12月准备装修时发现被被告非法占用，原告随即报警。现原告系涉案房屋的合法所有权人，被告行为已构成侵权，故起诉要求被告将昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室、XX室阁楼及昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室车库腾退并返还给原告，同时要求被告自2015年1月1日起按照每月2000元赔偿原告房屋租金损失，直至被告将上述房屋返还原告之日止，诉讼费由法院判决被告直接给付原告。被告钱文明辩称：原告诉请中提及的房屋是被告向刘召军购买并支付相应的价格，被告无需支付原告相关的损失，故要求驳回原告诉请。经审理查明：1990年3月9日，刘小弟与徐金荣签订卖房协议书，由徐金荣出资10000元购买刘小弟位于昆山市周市镇珠泾村XX组的七路头瓦房四间、灶间一间。1991年11月，该七路头瓦房四间农村平房（建筑面积121.6平方米）的房产所有人登记在购买人徐金荣的女婿姚品元名下，后姚品元于1996年5月31日屋与汤建明（原告王秀英丈夫）签订买房合同书，汤建明出资12500元购买并取得该房屋。1998年12月31日，该农村房屋的集体土地使用证（即宅基地证）登记在珠泾村村民刘召军名下。2010年初该房屋遇动迁，原告王秀英（乙方）以被拆迁人名义于2010年2月24日与昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司（甲方，下称拆迁公司）签订周市镇房屋拆迁补偿安置协议书一份，明确昆山市周市镇珠泾村XX组房屋所有权人为王秀英，房屋建筑面积441.55平方米（其中主房301.59平方米，辅房139.96平方米），房屋安置地点为黄浦小区新村，甲方应补偿乙方被拆迁房屋补偿金255089元、住宅区位补偿金210000元，合计465089元及动迁奖励、过渡费支付标准和安置房屋以竣工实测结果进行结算等事项，但未明确安置房屋的具体楼号和安置时间。2010年2月24日同日，在昆山市周市镇珠泾村村民委员会见证下，刘召军与王秀英签订协议书一份，双方约定房屋拆迁区位价210000元及房屋基本重置价、装修及动迁奖金归王秀英所得；刘召军可享有100平方米安置房（其中包括自行车车库1只）等拿房时，房款由王秀英支付结算，交房款跟刘召军无关；双方办理房屋权证，相关费用各自负责，王秀英在房产权过户时需配合刘召军办理房屋权证相关手续等事项。该协议书由刘召军与王秀英签名确认，并加盖昆山市周市镇珠泾村村民委员会公章。2010年6月3日，原告王秀英丈夫汤建明代王秀英与拆迁公司签订动迁户（增宅户）安置房订购合同，安置昆山市周市镇黄浦家园XX号楼（施工编号XX号楼，公安编号实际为XX号楼）XX室（建筑面积98.92平方米）、XX室阁楼（建筑面积76.86平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积为17.65平方米）一间，同时由汤建明签字从拆迁公司处领取该安置房屋及车库的交房通知单。之后，汤建明又于2011年10月18日代王秀英签订安置房订购合同，安置黄浦家园XX号楼XX室（建筑面积81.65平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积15.34平方米）一间；王秀英于2012年6月6日签订安置房订购合同，安置黄浦家园XX号楼XX室（建筑面积80.72平方米）、阁楼（建筑面积63.41平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积为14.12平方米）一间；王秀英于2014年12月18日签订安置房订购合同，安置黄浦花园15号楼201室（建筑面积131.38平方米、60.32平方米、30.76平方米）房屋一套及XX号自行车车库（建筑面积为22.22平方米）一间。上述四套动迁房屋均已安置，其中涉案房屋昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室，XX室阁楼及XX室车库的房产权证所有人、土地使用证使用人于2014年1月登记在原告王秀英名下。现原告主张2014年12月底发现涉案房屋被被告占用后报警，并诉至本院要求被告迁让。另查明：王秀英与汤建明于2011年11月22日登记离婚，离婚协议中明确昆山市周市镇商品房归女方所有（房子没拿到），王秀英与汤建明又于2013年12月20日达成书面财产约定，二人协商确认上述四套动迁房归王秀英单独所有。再查明：2010年3月31日，刘召军与被告钱文明签订协议书一份，约定刘召军将拆迁所分得的黄浦家园XX号楼XX室面积98.92平方米加上阁楼76.86平方米连同XX号自行车库以48万元卖给原告；钱文明一次性支付45万元，余款3万元在钱文明拿到房产证再支付；刘召军将集体土地证以及与王秀英房屋拆迁协议书作为法律凭证，今后的一切后果与钱文明无关等内容。该协议由刘召军及其妻子顾婷和原告钱文明签字确认，协议签订当日钱文明一次性支付45万元购房款并由刘召军出具收条。2010年6月，被告钱文明从刘召军处取得涉案房屋钥匙并装修使用至今，该房屋物业登记、有线电视登记业主均为钱文明。刘召军于2012年8月23日死亡。现钱文明认为房屋已符合办理过户条件，为此将王秀英和刘召军的法定继承人母亲龚小妹、妻子顾婷、女儿刘雨蒙另行诉至本院，该案已由本院一并处理。两案审理期间，钱文明提供的2010年2月24日补偿安置协议中乙方签字处另有刘召军签名，王秀英提供的补偿安置协议中无刘召军签名，后钱文明确认王秀英提供的补偿安置协议的真实性。另，拆迁公司于2015年2月28日出具情况说明，证明黄浦家园施工XX号楼XX室、公安编号XX号楼XX室均为珠泾村6组陶根元所有；另王秀英所安置的房屋，以动迁合同的主房面积为标准安置，其共安置四套房屋；未单独安置给刘召军动迁房或增宅房。2015年3月2日昆山市周市镇珠泾村村民委员会出具情况说明，证明在2010年刘召军老宅基地房屋动迁，因汤建明在东方村已申请增宅房，故该房屋的宅基地属刘召军所有及对2010年2月24日刘召军与王秀英签订协议过程进行了说明。本案庭审中，原告王秀英主张2010年至2014年期间均在天津陪儿子读书并打工，昆山有事才回来，包括动迁办要签合同时也会回来，直到2014年12月底回来才发现涉案房屋被人占用后报警，故起诉要求钱文明迁让房屋，同时确认曾到物业公司查询房屋钥匙交接手续，其他房屋均有交接手续，但无涉案房屋钥匙的交付签字明细。被告钱文明陈述原告王秀英一方直至2014年才电话联系过被告，之前王秀英从未向其主张过房屋。上述事实，有离婚协议、财产约定、房屋拆迁补偿安置协议、房产证及土地证、安置房订购合同、报警记录及卖房协议书、买房合同书等房屋买卖相关协议、付款凭证和本案庭审笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护，但当事人对自己提出的主张应提供证据予以证实。本案原告王秀英主张的房屋系王秀英签订拆迁协议后安置，现已登记在其名下，但争议焦点在于该房屋和被告钱文明与刘召军所签订的房屋买卖协议中标的房屋是否系同一房屋。根据双方提供的证据，涉案房屋系原告王秀英向他人买受农村老房因拆迁安置而形成，因当时该农村老房宅基地使用人为刘召军，故在村委会调解下，2010年2月24日王秀英与刘召军签订协议确认刘召军可享有100平方米安置房（包括自行车车库），该协议虽未明确具体房屋指向，但根据拆迁公司书面确认的“未单独安置给刘召军动迁房或增宅房”等证据，并结合协议整体内容，该协议已清晰表达出由王秀英作为被拆迁人出面签订拆迁协议后取得的安置房中刘召军可享有100平方米份额的意思表示。刘召军在房屋未实际安置取得前，便与钱文明签订买卖协议出卖房屋，该缔约行为不当，且引发后续引起众多问题，但据此不能否认钱文明作为善意第三人签订协议、支付房款并在之后主张房屋相关权利的效力，二人协议中黄浦家园XX号楼XX室的房屋实际为他人房屋，但房屋面积及XX号自行车库等相关细节均与涉案房屋一致，且刘召军在协议中已明确“将集体土地证以及与王秀英房屋拆迁协议书作为法律凭证”，故比较原告王秀英拆迁安置四套房屋的楼号、面积及车库等因素，结合现有证据可以认定协议中的黄浦家园XX号楼XX室及XX号自行车库实际为涉案房屋黄浦家园XX号楼XX室及XX号自行车库。至于原告王秀英陈述2010年至2014年期间均在天津陪儿子读书并打工，直至2014年底才主张房屋权利，但现有证据已证实2010年6月3日王秀英丈夫汤建明从拆迁公司领取了交房通知单，事后虽未找到房屋钥匙给付手续，但该交房通知单系动迁安置房交付的直接凭证，可证明当时涉案房屋已实际交付给王秀英，而被告钱文明陈述房屋钥匙系刘召军给付，二者相互印证了刘召军可享有100平方米安置房及车库的事实。原告王秀英虽主张多年在外地未发现房屋被他人占用，但其陈述中也表示昆山有事包括动迁办要签合同时也会回来，而另外三套安置房安置时间分别在2011年、2012年和2014年，涉案房屋也在2014年1月正式办理房产登记手续，但被告直到2014年底才报警开始主张房屋权利，而涉案房屋自2010年6月由钱文明取得钥匙后进行装修并一直使用至今，故原告王秀英陈述多年来未发现房屋被人占用的主张明显与常理不符。现涉案房屋虽已登记在原告名下，具有物权公示效力，但根据本案的实际情况和现有证据，结合动迁安置房需根据拆迁协议登记在被拆迁人名下的情况，本院认定涉案房屋实际权利人并非原告王秀英。至于原告王秀英主张刘召军应另外享有100平方米安置房且与本案涉案房屋无关的事实，现无相关证据予以证实，故不予支持。综上，因当事人及有关单位未严谨、准确行使民事行为，造成在安置及买卖、转让房屋过程中出现问题，由此引起纠纷。根据现有证据及相关事实，涉案房屋昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室、XX室阁楼房屋一套及昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室车库应认定系被告钱文明与刘召军签订的房屋买卖协议中所涉房屋，故原告要求被告钱文明迁出房屋并支付相关损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告王秀英要求被告钱文明将昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室、XX室阁楼及昆山市周市镇黄浦家园XX号楼XX室车库腾退并返还给原告的诉讼请求。二、驳回原告王秀英要求被告钱文明自2015年1月1日起至被告将上述房屋返还原告之日止按照每月2000元赔偿原告房屋租金损失的诉讼请求。案件受理费130元，由原告王秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一五年七月十六日书 记 员 陶玉良〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。