福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终896号 上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄飞飞，福建泓源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘小青，女，1983年1月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：张卫旗，男，1977年6月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴聪迅，福建协力人律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨荫，福建协力人律师事务所律师。 上诉人福建中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）因与被上诉人刘小青、张卫旗商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘小青、张卫旗一审的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审判决第一项没有事实和法律依据。诉争商品房没有办理不动产权属证书的原因是中润嘉园小区部分业主没有缴交公共维修基金及不动产登记管理单位发生变更，产权登记工作处于过渡期。二、一审判决第二项没有事实和法律依据。1.中润公司不存在违约，无需承担违约责任；2.一审认定双方签订的《补充协议》第八条第2款无效是错误的。《商品房买卖合同》及附件均是双方真实意思表示，不存在无效情形；3.本案所有条款系经双方协商而签订，并且商品房买卖合同与补充协议同时签订，不存在未经协商的情形，相关条款并不属于格式条款，仅是对违约期限的阶段进行划分，并不是免除中润公司的责任，也没有排除业主的主要权利；4.如果相关条款被认定为格式条款，且中润公司没有尽到合理提示、注意义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，本案应由业主行使撤销权而非迳行认定条款的效力；5.如果中润公司违约，且补充协议第八条第2款有效，也只能依据该条款规定的商品房交付后365天，每日按已付购房款的0.001%为标准承担违约责任。 刘小青、张卫旗辩称，一、诉争商品房未能办理不动产权属证书的原因系中润公司导致，其应承担全部的违约责任。1.《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行。其已经依约支付完购房款，诉讼房屋已交付使用，但中润公司未能依约履行协助办证义务等，未依约办理房屋所有权初始预登记，也未依约将办理权属登记需要由中润公司提供的资料交给业主，致使其未能在合同约定的期限内取得不动产权属证书，其行为已构成违约，应承担全部违约责任；2.中润公司提出的“部分业主未缴纳公共维修基金及不动产登记中心刚设立，产权登记工作处于过渡期，导致无法办理房屋权属证书”，与事实不符且缺乏合同依据，也没有任何证据予以证明。3.中润公司以“政府不合理收取底下空间土地出让金问题导致其未能取得不动产首次登记证明”与事实不符，且无证据予以证明。二、其要求中润公司支付违约金的计算标准和起算点符合合同约定及法律规定，一审判决正确。1.合同的附件六补充协议系中润公司在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，根本不存在协商，该补充协议属于格式条款；2.根据《商品房买卖合同》第二十二条以及《中华人民共和国合同法》第四十条规定，附件补充协议第八条是对产权登记的补充约定，缩短承担逾期办证违约金的时间及计算标准，明显降低违约成本，减轻中润公司的责任，应为无效条款。三、中润公司至今拒绝向业主交付完整的办理不动产权属证书的办证资料。中润公司虽发出办理不动产权属登记的通知，但其无法提供证据证实已具备办证条件及实际向业主交付资料，事实上，中润公司发出通知后，业主多次要求提供完整的办证资料，至今拒绝交付测绘图、全额购房发票等完整办证资料。四、《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第2款属无效条款，不存在应行使撤销权一说。 刘小青、张卫旗向一审法院起诉请求：1.判令中润公司协助其办理中润嘉园第7号楼502房的不动产权属证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由其供的办理中润嘉园第7号楼502房的不动产权属证书登记的相关材料，并将办理该房屋的不动产权属证书需由中润公司提供的资料交付刘小青、张卫旗；2.中润公司应每日按刘小青、张卫旗已付购房款689135元的0.005%支付自2015年4月1日起至履行完协助办理不动产权属证书之日止的违约金给刘小青、张卫旗；3.本案诉讼费由中润公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月25日，刘小青、张卫旗与中润公司签订一份编号为2013109250030的《商品房买卖合同》，约定刘小青、张卫旗向中润公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号房屋，总价款为689135元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。合同签订后，刘小青、张卫旗分别于2013年11月25日、2013年11月28日、2014年11月24日缴交购房款共计689135元。2015年8月13日，刘小青出具一份确认书交由中润公司收执，确认书载明其确认事宜：对本人向福建中润置业有限公司购买上述物业做如下选择及确认：……②复式安装楼梯和隔墙（3300元）本人同意以上第②项一次性由开发商承担及缴交物业管理费的形式接受该部分的修复费用计3300元补偿，（该修复费用依据第三方具有建筑预算资质造价咨询公司测算为依据），并承诺在本商品房购买合同不再提出任何异议和法律诉求。2015年8月13日，中润公司将诉争房产交付给刘小青、张卫旗。截至一审庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证。 一审法院认为，关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任。刘小青、张卫旗与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助刘小青、张卫旗办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使刘小青、张卫旗未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中润公司应按日向刘小青、张卫旗支付已付购房款0.005%的违约金。截至一审庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证，理应承担相应的违约责任。中润公司辩称，刘小青、张卫旗已出具的确认书承诺不追究中润公司的责任。确认书载明的内容针对的是诉争房产复式安装楼梯和隔墙修复费用的补偿问题，刘小青、张卫旗虽承诺在本商品房购买合同不再提出任何异议和法律诉求，但该承诺针对的也是上述修复费用的负担问题，并非免除中润公司逾期办证的违约责任，且刘小青、张卫旗未明示放弃追究中润公司逾期办证违约责任的主张，故中润公司以此作为免除其违约责任的依据，不能成立。另，中润公司辩称因部分业主未缴纳公共维修基金以及不动产登记中心刚设立，产权登记工作处于过渡期，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。中润公司并未提供相应的证据证明前述主张，且其辩称缺乏合同依据，故对该辩称不予采信。关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准及起算点。合同附件六补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，如此变更，缩短了中润公司承担逾期办证违约金的时间，降低了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了中润公司的责任，排除了刘小青、张卫旗的主要权利，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第八条第2款应认定为无效条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。诉争房产的实际交房时为2015年8月13日，根据合同第十四条第2项的约定，中润公司应于商品房交付后90天内协助原告取得房屋权属证书，逾期办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2015年11月12日。 综上所述，中润公司在履行合同的过程中违约事实清楚，理应承担相应的违约责任。依合同约定，中润公司应每日按已付购房款689135元的0.005%支付自2015年11月12日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金给刘小青、张卫旗，现刘小青、张卫旗要求中润公司每日按其已付购房款的0.005%支付自2015年4月1日起至履行完毕协助办理不动产权证书之日止的违约金，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助刘小青、张卫旗办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼502号商品房的不动产权证书；二、福建中润置业有限公司应自2015年11月12日起每日按689135元的0.005%支付逾期协助办证违约金给刘小青、张卫旗（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至实际完成协助办证义务之日止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回刘小青、张卫旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费444元，减半收取222元，由刘小青、张卫旗负担30元，由福建中润置业有限公司负担192元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：中润公司提交证据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支除建设工程消防验收意见书》、《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》、《泉州市国土资源局中心市区不动产登记若干问题专题会议纪要》、《国土资源局信访事项受理告知单》、《国土资源局信访事项答复意见书》、《情况说明》、《福建中润置业有限公司关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》、《泉州市丰泽区人民政府关于协调中润嘉园商品房暂缓缴交部分公共维修金的请求》、《泉州市国土资源局关于中润嘉园商品房暂缓缴交部分住宅专项维修资金的意见》、《泉州市住房和城乡建设局关于中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修资金的意见》、《开发项目首次登记证明》、《东南早报公告》、《办理不动产登记通知书》、《快递单及物流信息》，拟证实中润嘉园已于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，之前未取得不动产首次登记证明非因中润公司原因，中润公司已于2017年10月28日、30日进行报纸公告，并于2017年10月28日向业主发出办理不动产登记的通知，2017年12月23中润公司进行第二次报纸公告通知业主办理产权登记手续。刘小青、张卫旗对上述证据的真实性不持异议，但关联性均不予认可，认为上述证据不能证实中润公司的主张。经本院依职权向泉州市不动产登记中心调取的《泉州市不动产登记受理回执单》、《泉州市不动产登记申请表》、《建设用地、工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》、《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》、宗地图、房产分户图、房屋调查表，可以证实中润公司于2017年10月13日取得上述办理开发项目首次登记所需要的全部资料。虽中润公司因专项维修资金问题、地下商业部分的土地出让金等问题于2017年9月26日经相关部门批准予以解决，且相关部门于2017年9月26日同意中润公司重新递交材料申请办理开发项目初始登记，但因中润公司自身原因，中润公司在2017年10月13日才全部取得上述办理开发项目首次登记所需要全部资料，并于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，故中润公司上诉主张逾期办理不动产权属证书非中润公司原因，应予顺延逾期办证的日期不能成立。关于中润公司是否已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中润公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由中润公司提供的资料交付业主。中润公司虽于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，并于2017年10月28日进行第一次报纸公告通知业主办理产权分户，但根据中润公司的自认，中润公司于2017年11月初才将需由其提供给业主的房屋套内分户图等办证资料准备完整。结合本案业主刘小青、张卫旗的陈述，刘小青、张卫旗在2017年12月5日已向中润公司领取需由中润公司提供的完整办证资料，故应认定中润公司2017年12月5日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。除上述事实外，对一审查明的其余事实予以认定。 本院认为，中润公司在2017年12月5日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，故原判第一项有关于判令中润公司履行协助办理权属登记义务的内容，应予撤销。合同附件六补充协议第八条第2款系双方的真实意思表示，应认定合法有效。一审对此认定有误，应予纠正。根据合同附件六补充协议第八条第2款“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金”，诉争房屋的实际交房时间为2015年8月13日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后365日内即2016年8月12日之前取得房屋权属登记，故中润公司应承担2016年8月13日至2017年12月4日止的逾期协助办证违约金，共计3300元（689135元×0.001%×479天）。 综上所述，中润公司的上诉请求部分成立；因二审出现新的证据及事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3038号民事判决； 二、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给刘小青、张卫旗逾期办证违约金3300元； 三、驳回刘小青、张卫旗一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费444元，减半收取计222元，由刘小青、张卫旗负担194元，由福建中润置业有限公司负担28元；二审案件受理费444元，由刘小青、张卫旗负担388元，由福建中润置业有限公司负担56元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年五月二十九日 书记员  苏水福 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。