洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0304民初75号原告(执行案外人）李红良，男，汉族，1971年10月10日出生，住河南省栾川县。委托代理人王**，河南品缔晖诚律师事务所律师，特别授权。委托代理人崔帅武，河南品缔晖诚律师事务所实习律师，特别授权。被告（申请执行人）李海涛，男，汉族，1968年8月16日出生，住洛阳市西工区。委托代理人田杰，河南焦点律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）代双云，女，汉族，1966年7月2日出生，住洛阳市西工区。第三人（被执行人）张文，男，汉族，1969年4月26日出生，住洛阳市西工区。第三人共同委托代理人：郭杏娟，河南博同律师事务所律师，特别授权。第三人共同委托代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师，特别授权。原告李红良诉被告李海涛及第三人代双云、张文案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红良之委托代理人王**、崔帅武，被告李海涛之委托代理人田杰，第三人代双云、张文之共同委托代理人赵飞虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红良诉称：2014年4月15日，第三人代双云、张文夫妇以代双云的名义购买了位于洛龙××门街××、××街以东正大国际6幢101室及地下负一层C18、C19、C20号车库，后第三人张文与原告协商，将上述房屋及地下车库以1200万元的价格转卖给原告，双方于2014年12月30日签订《房屋买卖协议》，协议第四条约定：该房屋转让价格为1200万元(包括该房屋的其他全部费用)。协议签订后四个月内乙方应向甲方支付购房款850万元，剩余房款在房屋登记部门办理完过户手续后一周内付清。第七条约定：甲、乙双方任何一方违约，均应向守约方支付总价款20%的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，分别于2015年1月4日、2月9日、4月8日分三次以银行转账方式将首付款850万元转至第三人张文账户，并多次要求第三人代双云、张文夫妇办理房屋变更登记手续，但第三人一直拖延不予协助办理，已经构成违约。2017年，原告得知第三人代双云、张文夫妇因与被告李海涛借款纠纷一案，原告的房屋及地下车库已被贵院查封，原告当即提出案外人执行异议，但贵院以原告所提主张缺乏事实依据为由驳回了原告的异议申请。原告认为，贵院作出的执行裁定有误，没有依据本案客观事实，没有保护善意第三人的利益，应当予以撤销。故原告依法提起异议之诉，要求依法判令：1、依法撤销洛阳市瀍河区人民法院(2017)豫0304执异19号执行裁定书；2、依法确洛龙××门街××、××街以东街以东正大国际6幢101室房屋及地下负一层C18、C19、C20号车库归原告李红良所有，并停止对该房屋及车库的执行（标的1200万）；3、判令第三人代双云、张文协助原告办理正大国际6幢101室房屋及地下负一层C18、C19、C20号车库的产权变更登记手续；4、本案全部诉讼费用由被告及第三人承担。被告李海涛辩称：1、李红良和代双云签订的合同不符合国家相关的法律规定，所以不具有法律效力，不具有人民法院规定的商品房买卖要求；2、原告提供的汇款凭证是给张文、代双云，第一次的400万元是给郭战江，与本案无关，并且在汇款用途上明确是货款，在另外两笔汇款，从主体上和用途上都不明确，因此被告认为该汇款记录单据不符合最高院的相关规定，被告认为该款项没有实际支付；3、李红良对该房屋不具有使用权；4、按照最高人民法院规定，案外异议人应当将剩余购房款项350万元打到法院账户，但是原告从未主动支付该剩余款项。综上，瀍河法院依法驳回了李红良的申请，认定事实清楚，适用法律准确，原告起诉缺乏事实依据，应当驳回。第三人代双云、张文述称：对原告的起诉无异议，但是第三人不存在任何违约行为，第三人确实欠被告款项，且第三人已经在积极协调，尽快偿还被告欠款。经审理查明：第三人张文、代双云系夫妻。2014年4月15日，第三人代双云与洛阳正大置业有限公司签订商品房预售合同一份，约定代双云购买洛阳正大置业有限公司开发洛阳××××大道以南道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块6幢101号房，建筑面积为383.04平方米，该房屋单价为20626.93元，房屋总价款7900940元，洛阳正大置业有限公司应于2014年7月31日前将符合合同约定的商品房交付代双云使用。2014年5月15日，第三人代双云与洛阳正大置业有限公司签订商品房预售合同三份，约定代双云购买洛阳正大置业有限公司开发洛龙××门街××、××街以东街以东正大国际城市广场暨市民中心东地块地下库负1层C018、019、020号房，车库建筑面积均为38.75平方米，每个车库价款为155000元，三个车库总价款为465000元，洛阳正大置业有限公司应于2014年10月1日前将符合合同约定的商品房交付代双云使用。2015年，本院受理李海涛诉张文、代双云等民间借贷纠纷一案。在该案件审理过程中，本院依据李海涛的申请作出（2015）瀍民初字第1423号民事裁定，并于2015年12月4日依法查封了代双云位于洛龙××门街××、××街以东街以东正大国际城市广场暨市民中心东地块地下车库负1层C018、019、020号三个洛阳××××大道以南道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块6幢101号房屋一套，查封期限三年，自2015年12月4日起至2018年12月4日止。后本院作出的（2015）瀍民初字第1423号民事判决书发生法律效力，李海涛就该案申请强制执行。在执行过程中，本院依法委托河南鼎坤房地产评估咨询有限公司对上述房屋及车库的价值进行评估。河南鼎坤房地产评估咨询有限公司于2017年9月19日作出豫洛鼎评字【2017】SF09264B号估价报告，评估结论为：代双云购买的洛阳市洛龙区长兴街123号正大广场6幢101号商业用房及0幢负1层C018、019、020号车库按预测面积在2017年9月1日价值时点的房地产市场价值为人民币9059764元。2017年6月13日，洛阳正大置业有限公司出具说明四份，确认:洛阳正大置业有限公司与代双云签订的商品房预售合同中，代双云购买的洛阳正大国际广场东地块6号楼101号商品房预售预测面积383.04平方米，实测产权面积为395.32平方米，该房屋最终总价为8154239元，且该房屋已于2014年12月26日交付；代双云购买的正大国际广场东地块负1层C018、019、020号车位，预测面积均为38.75平方米，实测面积则均为38.29平方米。2018年1月18日，河南鼎坤房地产评估咨询有限公司出具说明一份，显示：代双云购买的正大国际广场6幢101号商业用房及0幢负1层C018、019、020号车库按照实测面积计算房地产总价值为9334787元。另查明：朱玲玲与原告李红良系夫妻，朱玲玲、李红良原系洛阳永裕商贸有限公司股东，朱玲玲原系该公司法定代表人。2016年11月29日，洛阳永裕商贸有限公司法定代表人由朱玲玲变更为王长，公司股东由李红良、朱玲玲变更为王长、李冬花。原告提交的《房屋买卖协议》显示：协议签订双方为甲方代双云、乙方李红良，双方约定由甲方将涉案房产及车库（即洛龙××门街××、××街以东街以东正大国际6幢101号商业用房及地下负1层C018、019、020号车库）转让给乙方，转让价格为1200万元，乙方于该协议签订后四个月内向甲方支付购房款850万元，剩余房款在房屋登记部门办理完过户手续后一周内付清。该协议的落款日期为2014年12月30日。此外，原告提交的银行账户流水、转账凭证显示：2015年1月4日洛阳永裕商贸有限公司向郭战江账户转款400万元，郭战江的银行卡交易明细清单中该笔交易“摘要/附言”-栏显示为“货款”；同日，郭战江向张文账户转款400万元，原告提供的该笔转账的银行卡取款凭条并未标明用途，但在客户签名一栏显示为“朱玲玲代郭战江”。原告提供的朱玲玲建行账户交易明细显示：2015年2月4日，张文向朱玲玲账户转款64000元。2015年2月9日，朱玲玲向张文账户转款250万元，前述两笔转账均未标明用途。原告提供的朱玲玲工62×××05705账户交易明细显示：2015年4月8日，朱玲玲通过网银转账的方式向张文转款两次共计200万元，该两笔转账也未标明用途。2017年，原告以代双云于2014年12月已将涉案房产及车库以1200万元的价格转让给原告，且原告已支付购房款850万元为由请求终止对涉案房产和车库的执行。本院于2017年12月15日作出（2017)豫0304执异19号执行裁定书，驳回了李红良的执行异议申请。后原告不服前述执行裁定，向本院提起执行异议之诉。在本案庭审中，第三人称开发商洛阳正大置业有限公司并未将涉案房产及车库实际交付给第三人代双云，代双云也尚未取得涉案房产及车库的不动产登记证书。本院认为：原告提供的其与第三人代双云所签订的房屋买卖协议未对付款方式进行约定，原告提交的2015年1月4日洛阳永裕商贸有限公司向郭战江转账400万元已注明用途为货款、同日郭战江向张文转账400万元未注明用途，该证据不能证明该400万元的转账系原告李红良为购买涉案房产及车库所支付的购房款。原告提供的朱玲玲账户交易明细显示2015年2月9日、2015年4月8日共450万元转账发生在朱玲玲银行账户与张文银行账户之间，该二人并非《房屋买卖协议》的签订人，且该450万元转账亦未标明用途，另外，朱玲玲与张文之间除了前述450万元转账以外，张文于2015年2月4日向朱玲玲账户转款64000元，说明朱玲玲与张文之间还有其他的经济往来，故原告提供的朱玲玲账户交易明细不能证明前述450万元转账系李红良向代双云支付的涉案房产及车库的购房款。在李海涛执行张文、代双云等一案中河南鼎坤房地产评估咨询有限公司出具的评估报告显示涉案房产及车库在2017年9月1日时的房产价值为933.4787万元，第三人代双云在2014年4、5月时购买涉案房产时的价格为8619239元（按最终的实测面积计算），而原告李红良提交的其与第三人代双云2014年12月30日所签订的《房屋买卖协议》约定涉案房产及车库的转让价款为1200万元，房屋买卖协议签订时间距离代双云购买涉案房产及车库的时间仅相隔了不到八个月的时间，房屋买卖协议约定的房屋价款明显高于市场价格，且原告并未合法占有涉案房产及车库。综上，原告李红良要求撤销本院（2017）豫0304执异19号执行裁定书、确认涉案房产及车库归其所有并停止对涉案房产及车库的执行等诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：驳回原告李红良的诉讼请求。本案受理费93800元，由原告李红良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审  判  长  冀翠红审  判  员  李雅然审  判  员  司 达二〇一八年五月二十一日（代）书记员  宋 洁