浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初1468号 原告（反诉被告）：方雪云，女，1968年12月16日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：胡建强，浙江天涯法律服务有限公司职员。 委托诉讼代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨国秋，男，1967年3月6日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：杨炽华，广东群豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）杨国秋与原告（反诉被告）方雪云房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）浙0182民初654号民事判决和（2016）浙0182民初654号之二民事裁定，向杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起上诉。杭州中院于2018年2月12日作出（2017）浙01民终8973号、8974号民事裁定，撤销本院（2016）浙0182民初654号民事判决和（2016）浙0182民初654号之二民事裁定，发回本院重审（继续审理）。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。双方当事人及其诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方雪云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付转让款和租金合计167175.44元；2、判令被告承担自2016年2月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息。事实与理由：原告一直在建德市的营业用房经营生意。2015年10月17日，原、被告签订了转让协议一份，原告将其中经营的两间营业用房的使用权、装潢、三相电及设施转让给被告。原告按协议的约定，已将两间营业用房的使用权、装潢、三相电及设施交付给被告使用，被告验收确认后仅支付了部分转让款，余款130000元及后续租金一直未支付。原告多次催讨无果，诉至法院请求依法判决。 原告方雪云在原审中，向本院提交了下列证据： 1.建德市企业改革领导小组文件《关于同意建德市梅城百货商场企业改制方案的批复》、建德市梅城中百商业有限公司报告（加盖建德市经济体制改革领导小组办公室公章）各一份，用于证明案涉营业用房的来源； 2.转让协议一份，用于证明原、被告就案涉营业用房转让（转租）签订协议的事实； 3.浙江省地方税务局通用机打发票一份，用于证明原告交纳了案涉营业房2015年7月至12月的租金42350元； 4.照片一张，用于证明被告的用水量及水费均由原告垫付的事实； 5.申请本院调取的个体工商户登记情况一份，用于证明原告与被告签订转让协议后，被告将“建德市梅城镇好利来面包房”的营业地址变更至案涉房屋地址的事实； 6.建德市人民政府建政函〔2015〕231号《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》复印件、建德市资产经营投资有限公司（以下简称资投公司）说明各一份，用于证明资投公司同意承租人可以将剩余期间的经营权转让给他人实际经营的，经双方当事人申请，同意与实际使用经营人续签租赁合同的事实； 7.本院（2016）浙0182民初5376号和杭州中院（2017）浙01民终4182号民事判决书各一份，用于证明双方签订的协议经法院认定为有效，法院只是将转让协议的转让款由350000元变更为260000元的事实。 原告方雪云在重审中，补充提交了下列证据： 资投公司发给原告的续租通知及房屋转让申请书范本，用以证明资投公司同意原告将房屋的承租经营权转让他人的事实。 录音一份，用以证明资投公司梅城分公司的工作人员通知过被告续签租赁合同，是被告不去签订合同。 现场照片一张，用以证明2018年3月27日，被告仍在案涉的租赁房产内经营面包房。 被告杨国秋答辩称，我与原告于2015年10月17日签订转让协议一份，约定原告将所承租的坐落在建德市的两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施转让给我，转让价为350000元。在转让协议签订前，原告就承诺，她的租赁合同到期后，因她跟相关部门的关系很好，会做好工作将租赁合同签至我名下，否则将收取的款项退还给我。鉴于原告如此有把握的承诺，我于2015年10月15日支付给原告订金20000元，于2015年10月17日与原告签订转让协议后又支付给原告转让款200000元。我接收案涉营业用房后，投入了装潢款123965.50元，花费了161690元购买了烘焙设备、设施，并聘请了面包师、西点师、店长、服务员等5人每月需16000元。然而，在2015年12月30日到了原告承诺的由我与相关部门签订房屋租赁合同的时间，我要求原告一起到相关部门签订房屋租赁合同，被原告告知，暂时不能签订房屋租赁合同，何时可以签也没有明确时间，之后我一直催促原告何时能签订房屋租赁合同，原告均表示没有明确的时间。后经我向涉案营业用房出租单位资投公司咨询，才知案涉的两间营业用房是不允许转租、转让、转借、调换给他人或以与他人合作为名转让给他人使用的，房屋租赁合同是有明确约定的。原告明知案涉的两间营业用房不能转租、转让、转借，却采取欺诈手段告知被告能确保被告与出租单位资投公司签订房屋租赁合同。鉴于原告至今未能协调好被告与资投公司签订房屋租赁合同之事，故原告要求被告支付剩余转让款的条件未成就，而且现在该房屋已列入“棚改”范围，被告已无法继续经营使用，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 同时，被告认为，因案涉房屋政府文件规定不允许转租，资投公司也不同意转租，该房屋现又已列入“棚改”范围在事实上也不可能继续出租使用，故转让协议应予解除；原告在签订转让协议过程中存在欺诈行为，使被告在受让后投入巨资进行装潢并购买了设施设备，该经济损失理应由原告进行赔偿。因此，被告提起反诉，反诉请求为：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2015年10月17日签订的《转让协议》；2.判令反诉被告向反诉原告返还其收取的转让款220000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失285655.50元。 反诉被告方雪云答辩称，双方签订的转让协议已经实际履行，反诉原告向我支付了220000元元转让款，并接收了我的店内财产和承继了案涉房屋，到现在已经二年半多了。2016年7月资投公司通知反诉原告去签订租赁合同，是反诉原告拒绝前往续签合同。反诉原告经营的面包房至现在为止经营都是正常的，其所投资的装潢和设备一直在经营使用，不存在损失的问题。双方在商谈和签订转让合同过程中，反诉被告没有欺骗反诉原告的行为。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 被告（反诉原告）杨国秋为支持其抗辩意见和反诉请求，在原审中向本院提交了下列证据： 1.2015年10月15日的收据复印件一份，用于证明被告已经支付给原告定金20000元，收据中载明原告承诺协助办理过户手续，如办不妥定金如数退还的内容； 2.《转让协议》复印件一份，用于证明双方签订转让协议，约定相关权利义务的事实； 3.2015年10月17日的收据复印件一份，用于证明被告支付给原告转让款200000元的事实； 4.收款收据21张，用于证明被告对案涉房屋进行了装潢，支付相关材料款、装潢工资和工程款合计123965.50元的事实； 5.收款收据8张，用于证明被告支付161690元购买设施、设备的事实； 6.房屋租赁合同复印件一份，用于证明原告与产权单位签订的案涉房屋租赁合同中约定所承租的房屋不允许转让、转租、转借的事实； 7.资投公司于2017年8月24日出具的说明复印件一份，用于证明原告存在隐瞒重要事实，提供虚假情况，致使合同目的不能实现，造成被告损失的事实。 对当事人提交的上述证据，经庭审质证，现本院分析认定如下： 一、原告提供的证据1，被告对其真实性没有异议，但认为与本案无关，也不能够证明原告的证明对象。本院认为，该证据形式、来源合法，与本案有关联，对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定；原告提供的证据2，被告对其合法性有异议，原告提供的证据3、4、5、6，被告对其真实性没有异议，对其证明对象有异议，本院审查后对上述证据的真实性均予以认定；原告提供的证据7，被告对其真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，本院审查后认为，原告证据7系生效法律文书，与本案有关联，故对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。原告提供的证据8，被告对《续租通知》的真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定；对《房屋转让申请书》，其来源不能认定，本院不予认定。原告提供的证据9，实为证人证言，在被告有异议的情况下，证人未出庭作证，本院不予认定。原告提供的证据10，被告无异议，本院予以认定。 二、被告提供的证据1、2、3、6，原告对其真实性、合法性及关联性没有异议，对其证明对象有异议，被告提供的证据4、5，原告对其真实性、关联性均有异议，原告对证据7的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议。本院审查后，对上述证据1、2、3、6、7的真实性、合法性及关联性均予以认定。被告提供的证据4、5，系手写票据，非正规发票，且收款人身份无法核实，对其真实性本院不予认定。 根据双方当事人的当庭陈述及提供的有效证据，本院对本案如下事实予以认定： 方雪云原系建德市梅城百货商场职工，在商场改制后，根据当时的政策和商场实际，部分职工的身份置换金以商场使用的商铺租金抵付，方雪云由此取得了座落于建德市两间商铺的承租权。职工身份置换金在2006年抵付完毕后，该两间商铺仍由方雪云承租使用。该处房产为国有资产，原由梅城房管所管理，后登记至建德市国有资产经营有限公司（简称国资公司）名下。 2013年1月31日，国资公司作为甲方、方雪云作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、甲方将座落于建德市房屋出租给乙方使用。二、租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。三、房屋租金第一年为人民币柒万元，以后租金在上年租金的基础上每年递增10%。租金按半年交，先交后用……十、租赁期间，乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权提前解除合同并收回房屋。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以与他人合伙为名转给他人使用的；……十一、租赁期满，本合同即行终止，甲方收回出租房屋。乙方如需继续租用的，应提前一个月提出书面承租意向，在同等条件下乙方有优先承租权……”。后因国有公司调整优化，建德市政府将国资公司名下的国有公房资产注入资投公司。2015年6月29日，方雪云向资投公司交纳了2015年下半年（7月-12月）的租金合计42350元。 2015年10月，方雪云、杨国秋经协商达成合意，方雪云同意将其承租的建德市房屋转租给杨国秋经营。2015年10月15日，杨国秋交付给方雪云200**元，方雪云向杨国秋出具收据一份，摘要栏中载明：“①转让订金款；②方雪云协助对方房屋过户，办不妥订金如数退还”。2015年10月17日，方雪云作为甲方、杨国秋作为乙方签订《转让协议》一份，约定：一、甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方。二、转让金35万元，乙方分期交付甲方。（1）于2015年10月17日交付20万元（贰拾万元）；（2）剩余15万元（壹拾伍万元）于2015年12月30日前交付（注：如遇房管部门延期签订租房合同，剩余15万元推迟于2016年1月30日前交付）。三、甲方转让之日起于2015年10月17日交付乙方使用。四、甲方提供自来水（水费由甲方代收代付）……同日，杨国秋交付给方雪云转让款200000元，方雪云亦将转让协议项下的标的物交由杨国秋使用。杨国秋受让案涉商铺后，对其进行了装潢，用于经营建德市梅城镇好利来面包房。 2016年1月，方雪云以剩余转让款已到付款时间要求杨国秋付款，而杨国秋以其未能与资投公司签订续租合同为由拒绝支付。双方为此多次发生纠纷，其中2016年2月16日中午，双方当事人及其亲属因案涉商铺转让及下水道排污等问题在杨国秋经营的蛋糕店内发生争执和打架；同年3月4日，方雪云的亲属与杨国秋等人在建德市第二人民医院相遇又产生言语冲突并引发争打。 在本案原审过程中，杨国秋于2016年12月27日以方雪云为被告另案起诉，要求解除2015年10月17日签订的《转让协议》并退还已收取的转让款和赔偿经济损失。审理中，杨国秋又将其诉讼请求变更为判令撤销《转让协议》并退还已收取的转让款220000元和赔偿经济损失285655.50元。本院审理后认为，（双方签订的）转让协议虽然可撤销，但鉴于转让协议的标的包含了剩余租赁期的转租、财产的转让等，现方雪云剩余租赁期已由杨国秋经营使用，相应的财产也已交付给杨国秋，且案涉营业用房亦由杨国秋使用至今，故综合本案实际以适当变更为宜。2017年5月4日本院作出（2016）浙0182民初5376号民事判决：一、杨国秋与方雪云于2015年10月17日签订的《转让协议》中“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方”变更为“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计26万元转让给乙方”。二、驳回杨国秋的其他诉讼请求。宣判后，杨国秋不服提起上诉，杭州中院二审认为“本案中难以认定存在可撤销的事由；鉴于方雪云并未提出上诉，故本院仅针对杨国秋的所提请求予以审查，对原审法院所作的判决予以维持”，故判决驳回上诉，维持原判。 另查明，建德市人民政府于2015年12月17日印发的《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》，其第二十条规定：“承租人在租赁使用房产过程中，应按照合同约定自觉维护管理好承租房产，如在租赁期间发生以下行为的，出租人（国有企业）有权提前解除租赁合同，或者在租赁期满取消承租人优先租赁、协议续租以及参与公开招租、竞价招租的资格，对于造成出租人（国有企业）损失的，承租人应承担相应经济赔偿和相关法律责任：……3.与营业执照主体不一致的，擅自转让承租权的，擅自将房屋转租、转借、调换给他人或以与他人合作、联营等为名转给他人使用收取固定收益的；……”。第二十一条规定：“承租人在租赁期间将剩余期间承租权转让给他人的，必须经出租人（国有企业）同意，并将转让协议报出租人（国有企业）备案”。第二十四条：“本办法施行前未通过公开招租签订的租约，除了显失公允或租金价格明显过低以外，租约继续有效。在原租约履行结束后，如原承租人有意续租，且不存在本办法第二十条所列行为的，国有企业可按不低于经评估的租赁低价和上期租赁合同约定租金的标准，与原承租人签订续租合同，合同各项约定条款按照本办法相关规定执行，且续租期不超过3年，到期一律收回按本办法规定进行重新招租”。 再查明，2016年6月23日，资投公司向方雪云发出《续租通知》，主要内容为：“你户与国资公司签订的《房屋租赁合同》现已到期。根据建德市人民政府建政函〔2015〕231号《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》的文件精神，你户可以与我公司续签三年合同，合同到期后一律按文件规定进行重新公开招租。你户承租房产经国资办批准租金为85000元/年。”本案在审理过程中，资投公司先后向当事人出具两份材料。2016年6月23日出具给方雪云《说明》一份，内容为：“根据建德市人民政府建政函〔2015〕231号文件精神，在我公司经营管理范围内的房屋，原房屋承租人将剩余期间的承租权转让给他人实际使用经营的，经双方当事人申请，我公司允许现在房屋实际使用经营人续签租赁合同。特此说明。”资投公司于2017年8月24日出具给杨国秋的《关于资投公司经营房产出租事项说明》一份，内容为：“1.2015年初至建政函〔2015〕231号文件《关于印发建德市国有企业经营性房产出租管理办法的通知》出台生效之前，资投公司所管理的经营性房产都停止办理租赁，包括转让过户手续，不同意承租方转让。2.目前因纳入棚户区改造范围，梅城镇所有经营性房产停止办理租赁手续，包括转让过户手续”。 方雪云与国资公司于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》在2015年底约定的租赁期限届满后，方雪云、杨国秋均未与资投公司续签或签订新的租赁合同，也未支付过租金。2017年4月13日，资投公司以方雪云为被告向本院提起诉讼，审理中又申请通知杨国秋为第三人参加诉讼，资投公司的诉讼请求为：1.判令依法解除《房屋租赁合同》；2.判令方雪云、杨国秋立即腾退梅城镇府前街2号房屋；3.判令方雪云支付原告租金98816.67元（自2016年1月1日至2017年2月28日止，2017年3月1日至实际腾退之日止按每日232元另行支付，以84700元为基数）及滞纳金10799.25元，没收保证金12000元。本院审理后于2017年11月10日作出（2017）浙0182民初1828号民事判决：一、解除国资公司与方雪云之间订立的《房屋租赁合同》；二、第三人杨国秋于本判决生效后三十日内腾空位于建德市房屋并交还原告资投公司。如第三人杨国秋未按本院指定的上述期限履行，则应从逾期履行之日起至实际腾退并交还资投公司之日止，向资投公司赔偿按232元/日的标准计算的租金损失；三、方雪云于本判决生效后十日内支付资投公司房屋租金98816.67元、承担滞纳金10799.25元，合计109615.92元（其中的房屋租金从2016年1月1日起计算至2017年2月28日止，2017年3月1日起至本判决确定履行腾空义务的最后一日止的租金损失按232元/日的标准另行计算，如提前履行腾空义务的，租金应相应扣除）；四、方雪云向资投公司交纳的履约保证金12000元归资投公司所有。宣判后，方雪云、杨国秋提起上诉，现该案在杭州中院二审中。 至本案法庭辩论终结前，杨国秋仍在案涉商铺中经营好利来面包。 本院认为，本案的主要争议焦点是杨国秋要求解除双方于2015年10月17日签订的《转让协议》的主张能否成立。杨国秋主张双方签订的转让协议因政府文件不允许、资投公司不同意、现实上无可能而无法实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定应予解除。而方雪云认为，案涉转让协议不符合解除条件。对此，本院作如下分析： 一、根据资投公司于2016年6月23日出具的《说明》和给方雪云发出的《续租通知》以及2017年8月24日出具的《关于资投公司经营房产出租事项说明》三份材料可知：1.2015年初至2015年12月建德市人民政府出台《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》文件期间，资投公司所管理的经营性房产均停止办理租赁，包括转让过户手续，不同意承租方转让；2.在建政函〔2015〕231号文件出台后，资投公司在2016年上半年已允许原房屋承租人将剩余期间的承租权转让给他人，经申请由现在的房屋实际使用经营人（与资投公司）续签租赁合同。也就是说，在2015年12月或2016年初，案涉商铺无法续签租赁合同，但在2016年6月资投公司已同意办理续签（或转租）手续。但由于双方已在2016年1月、2月发生了多次的激烈的冲突，且方雪云又于2016年2月24日提起本案诉讼要求杨国秋支付剩余转让款，杨国秋认为方雪云未“协助房屋过户”已违约，故杨国秋未去资投公司续签租赁合同，也未交纳2016年1月1日之后的租金。因此，不能认定资投公司不同意案涉商铺转租。 二、从《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》文件中无法得出不允许案涉商铺转租的结论。其第二十条虽有对“擅自转让承租权的”，规定“出租人有权提前解除租赁合同”。但其第二十四条又规定了例外情形，即“本办法施行前未通过公开招租签订的租约，除了显失公允或租金价格明显过低以外，租约继续有效。在原租约履行结束后，如原承租人有意续租，且不存在本办法第二十条所列行为的，国有企业可按不低于经评估的租赁低价和上期租赁合同约定租金的标准，与原承租人签订续租合同，……”。故根据该文件，只要原承租人有意续租的，可以签订续租合同。 三、本院对（2017）浙0182民初1828号案审理后，于2017年11月10日作出判决，支持资投公司要求解除国资公司与方雪云之间订立的《房屋租赁合同》，并要求杨国秋腾空案涉商铺的诉请。基于的事实是，当事人经资投公司通知后未在其规定的时间内去续签租赁合同，也未交纳2016年1月1日之后的租金。该案现尚在二审中，判决未生效。且杨国秋现仍占用该商铺在经营面包店。故杨国秋主张的“现实无可能”，理由也不能成立。 四、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以秘书的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。杨国秋主张解除合同的理由不符合上述任何一项的规定。 综上，杨国秋要求解除案涉《转让协议》的主张无法成立。 本院认为，方雪云与杨国秋签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 按照双方签订的《转让协议》，杨国秋应向方雪云支付转让款360000元。但是，本院在杨国秋另案起诉撤销《转让协议》一案[（2016）浙0182民初5376号]中，已判决将转让款由350000元变更为260000元。虽然，杭州中院二审认为“本案中难以认定存在可撤销的事由”，但鉴于方雪云并未提出上诉，故杭州中院仅针对杨国秋的所提上诉请求予以审查，最终判决驳回上诉，维持原判。故本案仍应受前案生效裁判的既判力约束，总转让款应按260000元来处理。案已查明，杨国秋已交付订金20000元并另行支付转让款200000元，合计已支付220000元。现杨国秋尚应支付方雪云转让款为40000元。同时，《转让协议》是包括剩余租期经营权的转让，在没有特别约定的情况下，应推定包括2015年10月17日起至2015年12月31日止的租金。方雪云再要求杨国秋支付该期间的租金17175.44元，没有事实依据。根据方雪云提交的《续租通知》，资投公司通知方雪云于2016年7月1日至15日去签订续租合同，结合双方签订的《转让协议》之约定的内容，本院酌情确定，自2016年7月16日起杨国秋应支付逾期付款利息。故本院仅对原告方雪云诉讼请求中的合理部分予以支持。 反诉原告杨国秋要求解除《转让协议》并退还转让款、赔偿经济损失的反诉请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。有必要指出的是，杨国秋在本院（2016）浙0182民初5376号案中，已起诉要求解除《转让协议》、退还转让款并赔偿经济损失，之后又将诉讼请求变更为撤销《转让协议》、退还转让款并赔偿经济损失。在该案审结后，又在本案中提起反诉，要求确认《转让协议》无效，之后又变更为要求解除《转让协议》并退还转让款、赔偿经济损失。有恶意诉讼之嫌。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告杨国秋于本判决生效后十日内支付原告方雪云商铺转让款40000元，并支付自2016年7月16日起至判决确定给付之日止以尚欠的欠款本金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息； 二、驳回原告方雪云的其它诉讼请求。 三、驳回反诉原告杨国秋的诉讼请求。 当事人如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费3644元，由原告方雪云负担2844元，被告杨国秋负担800元；反诉受理费8858元，由反诉原告杨国秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  黄曙光 人民陪审员  沈就来 人民陪审员  吴志成 二〇一八年五月八日 书 记 员  吴晓军