广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终112号上诉人（原审被告）：朱广潮，香港特别行政区居民，男，1955年8月15日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：刘伟明，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林秀文，香港特别行政区居民，女，1972年8月20日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李明华，吉林吉人卓识律师事务所律师。原审第三人：中山市港隆房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路30号汇乔金色名都1层60卡，统一社会信用代码91442000MA4UHRLL31。法定代表人：陈克庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明华，吉林吉人卓识律师事务所律师。原审第三人：东亚银行（中国）有限公司珠海分行，住所地广东省珠海市香洲区海滨南路90号商铺、海滨南路88号202号商铺、1401室、1403室、1501-1504室，统一社会信用代码91440400X17502293K。主要负责人：李昭，该行行长。上诉人朱广潮因与被上诉人林秀文、原审第三人中山市港隆房地产中介有限公司（以下简称港隆公司）、东亚银行（中国）有限公司珠海分行（以下简称东亚银行珠海分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人朱广潮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人林秀文的全部诉讼请求。事实与理由：朱广潮、林秀文与港隆公司于2016年5月28日签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，应属有效。房地产买卖合同第九条约定：“任何一方逾期本合同约定时间15天的，本合同自动终止，并按本合同违约责任执行”，第九条第2点约定：“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方需返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。”因此，房屋买卖合同现已终止，林秀文仅能追究朱广潮双倍返还定金的违约责任，不得要求继续履行合同。另外，一审判决认定朱广潮已收取定金及首期款合计378000元有误，实际上其仅收取348000元。综上，请求二审法院支持朱广潮的上诉请求。被上诉人林秀文二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱广潮认为双方签订的房屋买卖合同现已终止，林秀文仅能追究其双倍返还定金的违约责任，不得要求继续履行合同，没有事实与法律依据，理由如下：1.在合同履约过程中，朱广潮从未以书面或口头形式提出解除或终止合同的意思表示；2.在签订房地产买卖合同后，双方于2016年6月30日签订了房地产买卖补充协议，就买卖双方之间的违约责任条款达成新的一致，既是双方在平等自愿的情况下就原合同条款的修订及更新，也是对原合同的实际履行行为；3.房地产买卖补充协议约定：“如卖方不履行原合同条款以致原合同不能顺利完成的，则卖方需将买方已支付的款项（含定金、部分首期款共叁拾柒万捌仟元）双倍返还买方以弥补买方之损失”，即双方已不再适用原合同“卖方返还买方双倍定金”的违约条款；4.朱广潮收取定金及部分购房款、将涉案房屋交付给林秀文居住及处置、同意林秀文装修、由林秀文代为缴纳物业管理费等事宜，充分证明双方在履行合同。林秀文在朱广潮同意的情况下，用于涉案房屋装修、购买必需用品的费用合计二十多万元；5.2017年4月11日谈话录音可以证明，朱广潮在收取定金及部分购房款后，未全部用于偿还银行贷款，而是用于赌博。赌博欠款后，又向其他人借款后再次到澳门赌博，最后导致负债累累，故其反悔不配合过户，打算将涉案房产卖给他人偿还债务。原审第三人港隆公司二审述称，其意见与被上诉人林秀文的答辩意见一致。原审第三人东亚银行珠海分行二审期间未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。林秀文于2017年4月12日向一审法院起诉请求：1.朱广潮继续履行房地产买卖合同，将位于中山市××××号海悦华庭×幢×梯××房过户至林秀文名下；2.朱广潮向林秀文支付违约金（以348000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日计算至涉案房屋过户至林秀文之日止）。后林秀文于一审庭审中增加诉讼请求如下：同意代朱广潮清偿债务消灭抵押权，由东亚银行珠海分行协助办理涉案房屋的注销抵押登记手续。一审法院认定事实：中山市××××号海悦华庭×幢×梯××房系朱广潮于2014年7月30日签约购买，已于2017年1月13日办理了不动产权属登记，不动产证书号为粤（2017）中山市不动产权第0008357号，并于同日办理了抵押登记，抵押权人为东亚银行珠海分行。2016年5月28日，林秀文、朱广潮与经纪方港隆公司共同签订一份房地产买卖合同，约定林秀文向朱广潮购买中山市××××号海悦华庭×幢×梯××房，该房建筑面积78.68平方米，成交总价648000元，合同双方签字生效后林秀文向朱广潮支付定金30000元并作为第一部分楼款，第二部分楼款中300000元由林秀文申请银行按揭贷款（具体贷款金额以银行出具的同意贷款通知书为准）支付给朱广潮，余款（首期款）318000元（具体实际以贷款金额多退少补）于办理过户递件手续当天支付；房屋过户所产生的税费由林秀文承担；朱广潮须在签约当天将房屋交予林秀文使用；中介服务费20000元由林秀文向经纪方支付；如林秀文未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付之定金由朱广潮没收，而朱广潮有权再将该房地产转让予任何人，唯朱广潮不可再为此向林秀文进一步追究责任或要求赔偿；如朱广潮在收取定金后不依合同条款将该房地产售予林秀文，则朱广潮须返还林秀文双倍定金以弥补林秀文之损失，唯林秀文不可要求进一步赔偿或逼使朱广潮履行此合同；备注（备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：⑴朱广潮承诺如中介方查档发现此物业有其他抵押和查封，便须立刻退回全部定金及赔偿30000元给林秀文⑵朱广潮于签约后需将备案表放于港隆公司保管⑶朱广潮承诺于签约后将此物业给林秀文装修及使用⑷林秀文承诺于朱广潮收到银行通知还款时给予首付款318000元给朱广潮还款⑸林秀文如违约，朱广潮可没收其定金及首付款⑹朱广潮如违约，需退回已收定金及首付款348000元，另赔偿林秀文348000元共696000元，双方不可要求进一步赔偿或逼使对方履行此合同⑺双方需配合中介方申请还款、申请按揭及过户等工作，如一方有意拖延时间便视为违约⑻朱广潮同意林秀文过户时可更名⑼朱广潮会于此物业交税满二年后才过户。合同签订当日，林秀文向朱广潮交纳了定金30000元。2016年6月3日，林秀文向朱广潮支付了首期款348000元。一审法院另查：朱广潮已在收到首期购房款后将涉案房屋交付给林秀文，林秀文收房后进行了装修，并已将房屋出租给案外人。因朱广潮未将林秀文支付的首期款按约用于偿还抵押贷款，并拒绝履行合同，林秀文遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，林秀文表示愿意代朱广潮清偿抵押担保的债务，并一次性支付剩余购房款。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林秀文与朱广潮订立的房地产买卖合同是双方当事人在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其效力予以确认。房地产买卖合同中还包含了林秀文、朱广潮与港隆公司之间的居间合同关系，本案中不作审查，仅审理林秀文、朱广潮之间的房屋买卖合同关系。朱广潮辩称其对房产总价存在重大误解、房产中介工作人员与林秀文存在夫妻关系、怀疑中介方与林秀文串通导致朱广潮签订合同，并要求撤销案涉房地产买卖合同，但朱广潮对其主张的重大误解和恶意串通事由未提供有效证据证实，且其未在法律规定的一年除斥期间内行使撤销权，该项权利已归于消灭，一审法院对其辩解及主张不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定全面履行。本案中，林秀文已依约履行了支付定金和首期款的付款义务，朱广潮未按合同约定履行其注销抵押、协助林秀文过户等义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，朱广潮应承担继续履行、赔偿损失等相应违约责任。由于朱广潮以涉案房屋为抵押向东亚银行珠海分行贷款，其在收取林秀文首期款后未按约定偿还抵押贷款、注销抵押登记，且在庭审中仍明确拒绝履行协助注销抵押登记的义务，给合同继续履行完成房屋过户造成了障碍。现林秀文表示愿意代朱广潮清偿银行贷款及相应费用，保障了抵押权人的合法权益，东亚银行珠海分行亦同意林秀文代朱广潮清偿债务并协助办理注销抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，在抵押权人利益得以保障情况下，林秀文代朱广潮清偿债务以涂销抵押登记符合法律规定，故一审法院对林秀文要求代朱广潮清偿债务、东亚银行珠海分行协助办理注销抵押、朱广潮履行协助过户义务的主张，予以支持。林秀文在诉讼中明确表示愿意一次性付清剩余购房款，并向一审法院提交了具有相应履约能力的证明材料，系其对权利的自由处分，且不损害朱广潮及第三人的合法权益，一审法院予以照准。对于林秀文的违约金主张，朱广潮未及时配合办理注销抵押和房屋产权变更手续，应当承担迟延履行的违约责任，林秀文主张的迟延履行违约金尚未达到过分高于损失的情形，一审法院予以支持，对朱广潮要求调整违约金的请求不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，判决：一、林秀文于一审判决生效之日起七日内代朱广潮向第三人东亚银行珠海分行提前清偿中山市××××号海悦华庭×幢×梯××房的抵押贷款；第三人东亚银行珠海分行在债务清偿后十五日内协助办理该房地产的注销抵押登记手续；二、朱广潮于前述判项履行完毕之日起七日内协助林秀文办理中山市××××号海悦华庭×幢×梯××房[不动产证书号：粤（2017）中山市不动产权第0××7号]的权属变更登记手续，过户所产生的税费由林秀文负担；三、林秀文于双方办理前述房地产过户手续当日向朱广潮支付剩余购房款（以购房余款270000元扣除第一项代偿款后的实际金额为准）；四、朱广潮于一审判决生效后七日内向林秀文支付迟延履行违约金（以348000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年4月12日计至房屋过户完成之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10280元、减半收取计5140元，诉讼保全费2020元，合计7160元（林秀文已预交），由朱广潮负担（朱广潮于一审判决生效之日起七日内迳付林秀文）。本院二审期间，被上诉人林秀文提交以下证据：1.朱广潮签名确认的涉案房屋的装修申请表一份；2.林秀文经朱广潮同意对涉案房屋进行装修支出的款项凭证；3.林秀文购买房屋必备用品支出的款项凭证。证据2与证据3的凭证金额共计208800元。上述证据拟共同证明朱广潮以同意装修的事实行为履行房地产买卖合同，林秀文在征得朱广潮同意的情况下对涉案房屋进行了装修并购置了日用品，同样是履行了房地产买卖合同；4.房地产买卖补充协议，拟证明双方当事人对合同条款进行了补充约定。上诉人朱广潮质证认为，对证据1其允许林秀文装修、使用涉案房屋这一事实没有异议。对证据2、3款项凭证的金额无法确认，也与本案无关。对证据4，朱广潮确认签署过该补充协议以及仅收取了348000元；对补充协议中载明朱广潮已收取款项事宜，不予确认；一审中林秀文应当提交该证据；补充协议约定如一方违约，对方不能强迫履行合同。原审第三人港隆公司质证认为，对上述证据均无异议。上诉人朱广潮、原审第三人港隆公司、东亚银行珠海分行二审期间均未向本院提交新证据。本院查明，房地产买卖合同备注条款内容为手写添加。朱广潮、林秀文与港隆公司签订的房地产买卖补充协议中约定：“1.卖方同意在2016年5月28日将该物业交付买方使用。2.鉴于买方已将原合同约定的定金叁万元整（￥30000元）及首期款叁拾肆万捌仟元整（￥348000元）支付给卖方，买卖双方同意修订原合同违约条款如下：1）如买方未能履行原合同之条款以致原合同不能顺利完成，则买方已支付给卖方的款项（含定金、部分首期款共378000元）由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，卖方不可为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。2）如卖方不履行原合同条款以致原合同不能顺利完成，则卖方须将买方已支付给卖方的款项（含定金、部分首期款共378000元）双倍返还买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行该合同。3.本补充协议条款与原合同内容不一致的，以本补充协议条款为准。”该补充协议中，朱广潮落款日期为2016年6月3日，林秀文及港隆公司的落款日期为2016年6月30日。对此，林秀文及港隆公司解释称：双方是同时签署的，只不过朱广潮是以实际付款时间作为落款时间，但真实签署时间为2016年6月30日。朱广潮承认其确实签署过该补充协议，签名是其本人签署的，但认为真实签署时间为2016年6月3日。本院另查明，朱广潮于2016年5月28日出具收据，确认收取定金30000元。林秀文于2016年6月3日通过银行转账方式向朱广潮支付348000元。朱广潮于同日向林秀文出具收据，确认收取348000元。一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据上诉人朱广潮的上诉请求及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、朱广潮收取款项金额为多少；二、涉案房地产买卖合同应否继续履行。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，朱广潮上诉认为其仅收取348000元，并未实际收取定金30000元。本院认为，朱广潮于2016年5月28日向林秀文出具收据载明其已收取定金30000元，其在此后签署的房地产买卖补充协议中再次明确林秀文已支付定金30000元，且其在一审庭审中对林秀文提供的定金收据予以确认，故本院对该主张不予支持，确认林秀文已向朱广潮支付定金30000元、首期款348000元，合计378000元。关于争议焦点二，本案中，林秀文与朱广潮对违约责任先后进行了三次约定，分别为：1.房地产买卖合同中违约责任条款约定，一方违约时，另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任。如买方违约，卖方不可向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方违约，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同。2.房地产买卖合同手写备注条款约定，卖方如违约，需退回已收定金及首付款348000元，另赔偿买方348000元，共696000元，双方不可要求进一步赔偿或逼使对方履行此合同。备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。3.房地产买卖补充协议约定，如买方未能履行原合同之条款以致原合同不能顺利完成，则买方已支付给卖方的款项（含定金、部分首期款共378000元）由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，卖方不可为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。2）如卖方不履行原合同条款以致原合同不能顺利完成，则卖方须将买方已支付给卖方的款项（含定金、部分首期款共378000元）双倍返还买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行该合同。本补充协议条款与原合同内容不一致的，以本补充协议条款为准。综上，林秀文与朱广潮的违约责任应当以最后签署的房地产买卖补充协议为准。上述约定系买卖双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定，朱广潮、林秀文均为个人，二者系属平等经济地位的合同主体，双方当事人对于合同条款的确定均有平等的协商权，若林秀文对涉案合同条款有异议，其既可与对方协商对合同条款进行修订，也可以放弃签订该合同。本案中，尽管买卖双方当事人先后三次约定的违约责任内容不尽相同，但均约定在卖方违约并履行相应违约责任后，买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行该合同，林秀文对该内容进行了反复确认。同时，上述条款的内容具有对等性，即该约定对于买卖双方当事人均同等适用，该约定并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况。综上，本院认定，林秀文与朱广潮的上述约定系其真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对于双方当事人也无明显不公，属有效的约定。在林秀文依约按时支付上述款项的情况下，朱广潮未还清涉案房屋按揭贷款、办理注销抵押登记手续，并明确表示拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，虽然朱广潮构成违约，但在双方明确约定“如卖方不履行原合同条款以致原合同不能顺利完成，则卖方须将买方已支付给卖方的款项（含定金、部分首期款共378000元）双倍返还买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行该合同”的情况下，林秀文诉请朱广潮继续履行合同、支付继续履行情形下的违约金并无事实与法律依据，本院不予支持。至于朱广潮应承担的违约责任，林秀文可另寻法律途径解决。综上所述，上诉人朱广潮的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6275号民事判决；二、驳回被上诉人林秀文的全部诉讼请求。一审案件受理费10280元，减半收取为5140元，诉讼保全费2020元，合计7160元（被上诉人林秀文已预交），由被上诉人林秀文负担；二审案件受理费10280元（上诉人朱广潮已预交），由被上诉人林秀文负担（该款项由被上诉人林秀文于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人朱广潮）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  刘 通二〇一八年五月三十一日书记员  魏立明