福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽08民初2号 原告：陈丽珍，女，汉族，1975年10月18日生，住浙江省乐清市。 原告：陈景娟，女，汉族，1962年8月11日生，住浙江省乐清市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：王广舒、李东来，福建博益律师事务所执业律师。 被告：黄梦洁，女，汉族，1988年6月8日生，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林天四、廖慧芳，福建同荣仁律师事务所执业律师。 第三人：福建龙岩农村商业银行股份有限公司，住所地龙岩市新罗区西城西安南路295号莲花市场综合楼A栋1层101。 法定代表人：罗建南，董事长。 委托诉讼代理人：林晓华，该行员工。 原告陈丽珍、陈景娟与被告黄梦洁，第三人福建龙岩农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，农商行以本案的处理结果与其有利害关系申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽珍、陈景娟的共同委托诉讼代理人王广舒，被告黄梦洁的委托诉讼代理人廖慧芳，第三人农商行的委托诉讼代理人林晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽珍、陈景娟向本院提出诉讼请求：不得对龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103（龙房权证字第2××6号）中的3、7、9号商铺房产进行查封、扣押、冻结。事实和理由：两原告于2013年3月至2014年9月分多次借款给龙岩市浙商物流商贸发展有限公司，2014年10月30日双方对账确认以租金抵扣借款后龙岩市浙商物流商贸发展有限公司尚欠两原告3122133.54元。2014年12月31日，两原告与龙岩市浙商物流商贸发展有限公司签订了《商铺买卖合同》，合同约定，龙岩市浙商物流商贸发展有限公司将其所有的龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103（龙房权证字第2××6号）中的3、7、9号商铺房产作价325万元卖给两原告所有。因原告实际占用房屋，故不另办理交付手续还约定，因该商铺所在土地证无法分割，无法单独办理过户手续，两原告同意该商铺产权暂寄在龙岩市浙商物流商贸发展有限公司名下，本合同为对商铺享有所有权的凭证。因被告申请执行，涉案房产被法院查封，两原告于2017年11月2日向龙岩市中级人民法院提出执行异议，龙岩中院于2017年12月15日以（2017）闽08执异80号执行裁定书驳回两原告的申请。两原告认为：1.《商铺买卖合同》真实合法有效；2.第三人的抵押权已于2015年10月25日注销，2015年10月25日后设立的抵押权不能优先于原告主张的所有权；3.两原告已付清全部款项，已实际占用，没有办理过户手续并不是两原告的过错。请求判如所请。 黄梦洁辩称，1.讼争房产无法单独转让，《商铺买卖合同》无法实际履行，原告无法取得讼争房产的所有权；2.农商行的抵押权已依法设立并经法院判决确认，《商铺买卖合同》不能对抗农商行的抵押优先权；3.因原告无法提供《商铺买卖合同》原件，对商铺买卖的事实无法确认。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 农商行述称，1.陈丽珍明知本案讼争房产上设立抵押权，且合法有效，抵押权人有优先受偿权；2.讼争房产上设立的房屋土地抵押权已经龙岩市中级法院作出判决；3.《商铺买卖合同》签订时间（2014年12月31日）晚于房屋抵押登记（2014年1月22日）和土地抵押登记日期（2013年9月27日），《商铺买卖合同》的效力仅及于合同当事人，对第三人不发生法律效力。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告提供以下证据： 1、龙房权证字第2××6号房产证（1-3页），证明讼争房产产权登记在龙岩市浙商物流商贸发展有限公司名下及店铺具体位置； 2、《商铺买卖合同》，证明陈丽珍、陈景娟与龙岩市浙商物流商贸发展有限公司于2014年12月31日签订合同，约定龙岩市浙商物流商贸发展有限公司以“浙商物流商贸城”A区一层中兴路北六街3、7、9号商铺折价325万元销售给陈丽珍、陈景娟，抵其借款本息324.7万元，并对交付、办证有关事宜进行约定； 3、对账单（借条），证明抵购房款的借款明细及双方对账结果为至2014年10月30日止龙岩市浙商物流商贸发展有限公司欠陈丽珍、陈景娟借款本息3122133.54元； 4、借记卡账户历史明细清单，证明陈丽珍、陈景娟通过郑建龙、郑陈慧账户向钟雅芳账户转账265万元整。钟雅芳是浙商公司的指定收款人，郑建龙、郑陈慧是原告的直系亲属； 5、个体工商户营业执照及租赁合同书，证明陈丽珍已于2013年4月20日起承租“浙商物流商贸城”A区一层中兴路北六街3、7、9号商铺经营，即已实际占有该店铺； 6、不动产在建工程抵押信息查询结果，证明讼争房产抵押登记于2015年10月22日注销（查询序号第4号），现有效抵押是2015年登记（查询序号第129号）； 7、（2017）闽08执异字80号（第42-47页），证明原告向法院提出执行异议申请，龙岩市中级人民法院驳回申请，因此原告提出执行异议之诉。 经庭审质证，被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，原告主张的房产无法过户；对证据2的真实性有异议；对证据3的真实性、关联性有异议；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据5的真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据6的真实性无异议，查询结果的第129项是重新登记的结果，开始时间也是2014年1月22日；对证据7的真实性合法性关联性无异议。第三人对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，是农商行的抵押物；对证据2的真实性有异议，所谓3、7、9商铺在房产证上是没有的，是浙商公司自己标注的；对证据3的真实性、关联性有异议，无法体现原告与浙商公司的借贷关系；对证据4、5的真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据6的真实性无异议，2015年10月22日注销原因是抵押期限的变更，不是抵押权的注销；对证据7的真实性合法性关联性无异议。 第三人提供以下证据： 1、HT9090230140001684号《流动资金借款合同》、DB9090222140001397号《抵押合同》、房地产抵押物清单、201400577号房屋他项权证、201510169号房屋他项权证、关于申请办理债权数额和抵押登记期限变更的函、HT9090233150000030号借款展期协议、2016闽08民初98号《民事判决书》、2017闽民终786号《民事裁定书》，证明讼争房产上已合法设立房屋抵押权，抵押权人有优先受偿权，房屋抵押权合法有效，并经龙岩市中级人民法院及福建省高级人民法院判决； 2、承租人声明，证明陈丽珍已知前述抵押物（包含本案讼争标的在内）已向农商行龙腾支行提供抵押担保。 3、HT9090230130011367号《固定资产借款合同》、HT9090230130011367-1号《抵押合同》、HT9090230130011367-2号《保证合同》、20130927号房地产抵押物清单、201310077号房屋他项权证、20132034号土地他项权证、2016闽08民初88号《民事判决书》、2017闽民终855号《民事判决书》，证明讼争房产上已合法设立土地抵押权，抵押权人有优先受偿权，并经龙岩市中级人民法院及福建省高级人民法院判决。 经庭审质证，原告对第三人提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议。对于第一份抵押合同于2014年1月22日起登记生效，该抵押权于2015年10月22日注销，第二次抵押行为于2015年10月25日登记并生效，根据担保法相关规定，不动产抵押合同及抵押权至登记之日起生效，第三人第二次的抵押行为不能对抗原告的买受行为。对于借款展期协议是对原合同条款作出实质性的变更，原告对此不知情，该新的合同法律关系附带的抵押权不能对抗原告的买受行为；对证据2的真实性无异议，但该抵押在2015.1.22日注销，原告作出声明的时候，讼争房屋的属于未被抵押的状态。根据地随房走的原则，原告有理由相信此时讼争房屋的土地仍是未被抵押的状态；对证据3的土地他项权证有异议，根据担保法相关规定，土地和房屋因同时设立抵押权，因此该土地抵押权仅对有房屋一并抵押的部分才有效，对没有设立房屋抵押权，仅土地抵押的部分是无效的。对该组中的其他证据无异议。被告对第三人提供的三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院对于双方提供的证据材料认证如下：对于原告提供的证据1、3、4、5、6、7以及第三人提供的证据1、2、3形式上的真实性各均无异议，本院予以确认，但对于上述证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。对于原告方提供的证据2虽其未能提供原件予以质证但该复印件有龙岩市浙商物流商贸发展有限公司予以确认，故本院对该证据的真实性予以确认。 综合上述证据，对本案事实可作如下认定： 两原告于2013年3月至2014年9月多次借款给龙岩市浙商物流商贸发展有限公司，2014年10月30日双方对账确认以租金抵扣借款后龙岩市浙商物流商贸发展有限公司尚欠两原告3122133.54元。2014年12月31日，两原告与龙岩市浙商物流商贸发展有限公司签订了《商铺买卖合同》，合同约定，龙岩市浙商物流商贸发展有限公司将其所有的龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103（龙房权证字第2××6号）中的3、7、9号商铺房产（房产证上并未予以标记，系由龙岩市浙商物流商贸发展有限公司自行标记）作价325万元卖给两原告所有。因原告实际占用房屋，故不另办理交付手续还约定，因该商铺所在土地证无法分割，无法单独办理过户手续，两原告同意该商铺产权暂寄在龙岩市浙商物流商贸发展有限公司名下，本合同为对商铺享有所有权的凭证。 2014年1月22日农商行与龙岩市电力物资有限公司、龙岩市浙商物流商贸发展有限公司签订抵押合同。龙岩市浙商物流商贸发展有限公司将其所有的龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103、105及2层205（房屋所有权证号：××、201210196、201210189号）抵押给农商行。其中本案讼争标的“浙商物流商贸城Ａ区一层中兴路北六街3、7、9号商铺”即为“北城中兴北路8号Ａ区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103”分割后的商铺，借款合同期限为2014年1月22日至2015年1月21日。此前的2013年12月30日，陈丽珍出具书面声明，表示本人已知产权人将讼争房产抵押给农商行，用于贷款，若该贷款无法按期归还，本人同意农商行处理该房产时按抵押合同的有关规定执行。2015年1月20日，农商行与龙岩市电力物资有限公司、龙岩市浙商物流商贸发展有限公司签订借款展期协议，展期至2016年1月5日，并办理了抵押权变更登记，抵押登记期限从“2014年1月22日至2015年1月21日”变更为“2014年1月22日至2016年1月5日”，他项权证号为龙房他证字第2××9号。2013年9月27日，龙岩市浙商物流商贸发展有限公司向农商行申请借款，由龙岩市浙商物流商贸发展有限公司位于新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）土地抵押，办理了龙他项2013第2034号土地使用权抵押登记，登记期限为2013年9月27日至2022年1月21日，其中，本案讼争标的物位于该土地上。 本院在执行以龙岩市浙商物流商贸发展有限公司为被执行人的系列案件中，以（2015）岩执恢字第11号执行裁定及协助执行通知，查封了龙岩市浙商物流商贸发展有限公司将其所有的龙岩市新罗区××路××号××区的房产（房屋所有权证号：2××6号）。本案讼争标的物即龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103（龙房权证字第2××6号）中的3、7、9号商铺房产在查封范围内。 本院认为，陈丽珍、陈景娟虽于2014年12月31日与龙岩市浙商物流商贸发展有限公司签订了《商铺买卖合同》，合同约定：龙岩市浙商物流商贸发展有限公司将其所有的龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103（龙房权证字第2××6号）中的3、7、9号商铺房产（本案讼争房产）作价325万元卖给原告。但讼争的3、7、9号商铺房产并非经有权机关划设，仅是原告与龙岩市浙商物流商贸发展有限公司自行约定，是龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103房产的一部分，无法单独买卖，也无法就3、7、9号商铺进行所有权变更登记。同时，该《商铺买卖合同》签订时间2014年12月31日晚于该房产抵押登记2014年1月22日和土地抵押登记日期2013年9月27日。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押自登记时设立。本案《商铺买卖合同》的双方当事人在合同中约定不动产物权的转让时，讼争房产上在先设立了房屋抵押权和土地抵押权,抵押权的登记设立具有公示效力，且陈丽珍对设立抵押权是明知的，亦同意若该贷款无法按期归还，农商行处理该房产时按抵押合同的有关规定执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告在没有消灭抵押权，而签订的《商铺买卖合同》不得对抗抵押权人。综上，陈丽珍、陈景娟要求本院不得对龙岩市新罗区××路××号××区（浙商物流商贸城）1－5幢一层103（龙房权证字第2××6号）中的3、7、9号商铺房产进行查封、扣押、冻结，于法无据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告陈丽珍、陈景娟的诉讼请求。 本案案件受理费32776元，由原告陈丽珍、陈景娟承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  傅胜荣 审 判 员  张静瑜 审 判 员  陈小曼 人民陪审员  高立英 人民陪审员  郑淑萍 二〇一八年五月三十一日 书 记 员  廖毓斌 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押自登记时设立。 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。