福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初3698号 原告（反诉被告）：肖荣川，男，1980年6月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告（反诉原告）：陈桂林，男，1962年10月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：洪荣强，福建志立律师事务所执业律师。 原告肖荣川与被告陈桂林房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告陈桂林与反诉被告肖荣川房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2017年5月18日、2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖荣川，被告陈桂林的委托诉讼代理人洪荣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖荣川向本院提出诉讼请求：判令陈桂林偿还所欠2016年9月9日至2017年9月9日一年厂房租金193728元及自2016年9月9日起至2017年5月9日止，按月利率3%计算的滞纳金46494.7元。事实和理由：陈桂林于2008年9月10日起至2015年9月9日向肖荣川承租位于丰泽区北峰工业区丰惠西路8号厂房。合同终止后又于2016年9月9日续租该整栋厂房且补签2015年9月9日至2018年9月8日止的租赁合同，但陈桂林却推托迟迟不交给肖荣川2016年一整年房租。2014年6月26日双方有签订买卖合同但是双方有补充协议，如果双方不管任何原因任何情况不能在签订合同一年内办理过户手续则买卖终止，恢复之前的租赁关系。因此，陈桂林现属于续租行为，所以要补足租金。之前低价卖给陈桂林的补充条件是陈桂林要补交2008年到2015年低价出租的租金，每年补交10万，共计70万元。且双方买卖该厂房时陈桂林交付30万元的定金给肖荣川，因肖荣川不退买卖厂房定金给陈桂林，所以70万元的补交租金与买卖厂房的定金共合计100万元，肖荣川可以此抵消双方买卖厂房时陈桂林所支付的100万元购厂房款项，双方还约定在合同期间双方如有借贷关系，应以双方租赁的欠肖荣川的房租可以抵清借贷欠款，并合同注明除双方租赁合同仍然有效，其他字条合同作废或抵清，所以在2016年9月9日之前如果双方有借贷款项也已经全部抵清并作废。双方约定如果陈桂林不缴交房租则肖荣川可以直接向一、二层楼租户林桂恩和三楼张铜墙直接收取房租并恢复他们原来与肖荣川的租赁关系。并在一次款项中双方注明许美珍为买卖和借贷的证人。所以双方只有租赁欠款而没有任何买卖和借贷纠纷，并买卖合同也注明买卖期间内该房地产的一切权益还归肖荣川所有，肖荣川享有该房产的使用和出租拆迁补偿权益等一切收益。 陈桂林辩称：肖荣川的诉讼请求缺乏事实和法律依据，其所诉称的事实和理由不事实。肖荣川与陈桂林于2014年6月25日签署了《买卖合同》并未解除或终止，至今仍合法有效。 陈桂林向本院提出诉讼请求：一、判令陈桂林与肖荣川于2014年6月25日签署的址在丰泽区产《买卖合同》合法有效；二、判令肖荣川继续履行房屋买卖合同义务，即协助陈桂林将址在泉州市丰泽区产的不动产权属变更登记至陈桂林名下。事实与理由：陈桂林于2008年9月起向肖荣川承租址在北峰工业区丰惠西路8号的厂房，约定租期七年；至2014年6月，肖荣川欲出售该厂房，陈桂林与肖荣川协商达成协议并于2014年6月25日签署了《买卖合同》，双方以150万元成交，双方约定买房在合同签订当天支付30万元定金，2014年7月15日之前支付70万元，余款50万元待过户时付清，付清之前按年利息3.6万元付息，利息在过户时与50万元余款一起付清；因肖荣川已收取了至2015年9月止的房屋租金，陈桂林同意该租金归肖荣川所有。合同签署后，陈桂林依照合同约定支付了肖荣川购房款100万元，肖荣川将房屋所有权证原件交付给陈桂林，陈桂林接管了房屋，因该房屋的土地使用权尚未办理，暂时无法办理权属变更过户。2015年10月1日，在原租赁期限届满后，陈桂林与承租人重新签署了租赁合同。因陈桂林向肖荣川提出办理房产过户，肖荣川于2015年8月19日将该房屋的国有土地使用证交付给陈桂林，陈桂林才知道该房屋的国有土地使用权仍然在泉州丰泽北峰木制品模型加工厂名下，肖荣川表示要协助办理土地使用权变更过户，并向陈桂林收取了5000元要作为付给泉州丰泽北峰木制品模型加工厂的过户费用，但肖荣川至今仍未办理该土地使用权变更过户。现因肖荣川主张双方的买卖终止恢复租赁关系，起诉要求陈桂林支付租金，肖荣川在本诉中的诉求缺乏事实和法律依据，陈桂林为维护自己的合法权益，特此具状反诉。 肖荣川辩称：本人与林桂恩是在2015年9月份签订的合同，不可能是在2015年10月1日续租。因为他们是合作伙伴，合同是他们的内部的协议，他们也可以私下自己再签。现在的水电费都是他们自己交的再去找张铜墙收取，为了更好管理，他们很有可能和张铜墙再签署合同。陈桂林在2016年11月1日再与我签署了续租合同，我并没有单方面解除这个合同。5000元不可能就可以办理过户手续，所以5000元只是暂收的款项。合同约定120万元未付清就取消合同且在合同签订一年内如未过户就取消过户行为，恢复租赁关系，双方现在还是租赁关系。 本院经审理认定事实如下： 一、2008年9月10日，陈桂林作为泉州市现代印刷有限公司的代表与肖荣川签订《房屋租赁协议书》一份，协议书对租赁物（即丰泽区北峰工业区丰惠西路8号楼房第一层），租用期间（即2008年9月10日起至2015年9月9日止）等进行了约定； 2011年9月10日，陈桂林作为泉州市现代印刷有限公司的代表与肖荣川签订《房屋租赁协议书》一份，协议书对租赁物（即丰泽区北峰工业区丰惠西路8号楼房第一层），租用期间（即2011年9月10日起至2015年9月9日止）等进行了约定。陈桂林支付上述房屋租金至2015年9月份； 二、2014年6月25日，肖荣川与陈桂林签订《买卖合同》一份，合同主要约定：肖荣川自愿将坐落在泉州丰泽区北峰丰惠西路8号厂房及该厂房的土地使用权（泉房权证丰泽区丰字第××号，建筑面积1528.12平方米）出卖给陈桂林（第一条）；双方议定上述房地产总价款为人民币150万整（第二条）；陈桂林在签订本合同时，立即支付给肖荣川定金人民币30万，待甲方将该房屋产权证原件交付给陈桂林，陈桂林应在2014年7月15日前支付给甲方该房地产款项人民币70万，合同生效后，定金自动转为该房地产款项（第三条）；该房产的租金由肖荣川收取到2015年9月止（第八条）；该房产余款人民币50万元及所产生的收益待房产过户到陈桂林或陈桂林所指定的购房人名下之时付清（第九条）；房产余款人民币50万元按年收益人民币36000元执行（第十条）;合同生效后，该房产的一切权益归陈桂林所有（第十一条）；本合同一式叁份……并自签字之日起生效（第十二条）。 三、2014年6月25日，陈桂林向肖荣川支付购房定金30万元，肖荣川向陈桂林出具收据，收据载明：“兹收到陈桂林购买的丰泽北峰丰惠西路8号厂房及该厂房的土地使用权定金人民币30万元（叁拾万元）整。”2014年7月3日，陈桂林向肖荣川支付购房款30万元，肖荣川向陈桂林出具收据，收据载明：“兹收到陈桂林购买的丰泽区北峰丰惠西路8号厂房及该厂房的土地使用权款项人民币10万元（壹拾万元）整。”2014年7月3日，陈桂林向肖荣川支付购房款40万元，肖荣川向陈桂林出具收据，收据载明：“兹收到陈桂林购买的丰泽区北峰丰惠西路8号厂房及该厂房的土地使用权款项人民币40万元（肆拾万元）整。”2014年7月9日，陈桂林向肖荣川支付购房款20万元，肖荣川向陈桂林出具收据，收据载明：“兹收到陈桂林购买的丰泽区北峰丰惠西路8号厂房及该厂房的土地使用权款项人民币20万元（贰拾万元）整。”2015年8月18日，肖荣川在收到陈桂林支付的5000元后，向陈桂林出具收据一份，收据载明：“兹收到陈桂林人民币5000元（伍仟元）整，此款作为丰泽区北峰工业区丰惠西路8号厂房协助过房费用（此费用由肖荣川代付给土地证产权人“泉州丰泽北峰木制品模型加工厂”）。 四、肖荣川于一份收条复印件上【收条内容为：兹今陈桂林收到肖荣川的房屋（泉州丰泽区北峰丰惠西路号厂房北峰木制品模型加工厂的土地使用权证（泉国用（99）字第200119号）】签署“此件为原件复印件肖荣川2015.8.18”字样。 五、2015年8月19日，肖荣川向陈桂林出具声明一份，声明载明：“土地证泉国用（99）字第200119号土地使用者为泉州丰泽北峰木制品模型加工厂，使用权面积肆佰捌拾肆平方米，此土地的地面建筑物为北峰工业区丰惠西路8号厂房，特此证明。” 六、2016年2月3日，肖荣川与陈桂林签订借款协议一份，协议载明：“肖荣川向陈桂林暂借人民币7万元（柒万元整），借款日为2016年2月3日。出借人可以从陈桂林与肖荣川就泉州丰泽区北峰丰惠西路8号厂房及该厂房的土地使用权（泉房权证丰泽区丰字第××号）买卖协议中余款中直接扣除。”许美珍在见证人处签名。 另查明，址在丰泽区产的房屋所有权登记于肖荣川名下，上述房屋的土地使用权登记在泉州丰泽北峰木制品模型加工厂名下。上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证由肖荣川交付给陈桂林。肖荣川与潘妹妹于2008年6月23日登记离婚，许美珍系肖荣川母亲。 上述事实，有肖荣川提供的日期分别为2008年9月10日、2011年9月10日的《房屋租赁协议书》各一份、泉房权证丰泽区（丰）字第18357号房屋所有权证一份，陈桂林提供的日期为2014年6月25日的《买卖合同》一份、泉房权证丰泽区（丰）字第18357号房屋所有权证一份、肖荣川离婚证复印件一份、收据四份、泉国用（99）字第200119号国有土地使用证一份、收条复印件一份、声明一份、借款协议一份，以及肖荣川、陈桂林的庭审陈述等证据予以证实，本院予以认定。 本案诉讼过程中，根据陈桂林申请，本院依法委托福建历思司法鉴定所泉州分所对肖荣川提供的日期为“2014年6月26日”的《房屋买卖合同》、“2014年9月8日”的《房屋协议书》、“2015年8月18日”的《房屋协议书》、“2016年9月9日”的《房屋租赁合同》的真实性进行鉴定。福建历思司法鉴定所泉州分所出具司法鉴定意见书两份，鉴定意见为：1、送检的落款日期为“2014年6月26日”的《房屋买卖合同》中打印字迹“收件人：陈桂林”上的捺印指纹是陈桂林右手拇指所留；打印字迹“签此合同之前……合同签订之日起生效”与落款部分打印字迹“甲方（卖方）：”、“乙方（卖方）：”“丙方（见证方）：”不符同一机具一次性打印形成的特征；落款处“陈桂林”的签名笔迹为原始书写形成；2、送检的落款日期为“2014年9月8日”的《房屋协议书》待检的内容部分第一行至第二行打印字迹“兹今陈桂林收到肖荣川的房屋……双证都已收到”与其后侧的内容部分打印字迹“而双方约定在……卖方如果和买方有欠款问题也是自动转为房租抵清”不符合同一机具一次性打印形成的特征；3、送检的落款日期为“2015年8月18日”的《房屋协议书》中落款处的手写笔迹“收件买方：陈桂林”中“收件买方”四字符合在“收件人”的基础之上添加笔画形成的特征；待检的内容部分第一行至第三行打印字迹“兹今陈桂林收到……土地使用权证（泉国用（99）字第200119号）”与其下侧的内容部分打印字迹“签此合同之前……三方均确定该协议，合同”不符合同一机具一次性打印形成的特征；落款处“陈桂林”的签名笔迹为原始书写形成；4、送检的落款日期为“2016年9月9日”的《房屋租赁合同》中打印字迹“收件人：陈桂林”上的捺印指纹是陈桂林右手拇指所留；5、送检的落款日期为“2016年9月9日”的《房屋租赁合同》中待检的打印字迹“经双方协商一致……该协议即日起生效。”、“卖方转为出租方买方转为承租方”、落款日期打印字迹“2016年9月9日”与检材中落款部分打印字迹“收件人：陈桂林”、“收益人”及“兹今陈桂林收到肖荣川……房屋产权证……”不符合同一机具一次性打印形成的特征。肖荣川、陈桂林对上述鉴定意见均未持异议。本案鉴定费计22300元由陈桂林预缴。 本院认为，陈桂林自2008年9月10日至2015年9月向肖荣川承租址在泉州市丰泽区北峰镇丰惠西路8号楼房一层，租金付至2015年9月份，有肖荣川提供的日期分别为2008年9月10日、2011年9月10日的房屋租赁协议书两份、肖荣川与陈桂林的庭审陈述为证，事实清楚，证据充分，本院予以认定；肖荣川与陈桂林又于2014年6月25日签订了关于址在泉州市丰泽区产的《买卖合同》，该《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定，充分行使权利履行义务。该《买卖合同》实际上改变了双方在签订买卖合同之前存在的房屋租赁关系，陈桂林已依照《买卖合同》的约定支付购房款100万元，肖荣川应依约协助陈桂林办理诉争房产的过户手续。肖荣川虽主张在2014年6月25日双方签订《买卖合同》后，双方又于2014年6月26日签订《房屋买卖合同》、于2014年9月8日签订《房屋协议书》、于2015年8月18日签订《房屋协议书》、于2016年9月9日签订《房屋租赁合同》，但该四份合同、协议均同时存在两种内容，即陈桂林收到肖荣川交付的房屋所有权证的收件内容与肖荣川与陈桂林对双方在2014年6月25日签订的《买卖合同》的补充内容，主要内容归纳以下几点：1、因肖荣川低价将厂房租赁、出售给陈桂林，陈桂林向肖荣川支付的70万元购房款应用以补足2008年到2015年的租金70万元；2、签订协议后，肖荣川与陈桂林双方之前签订的买卖合同、欠条、借条全部取消作废；3、签订协议后一年内，若无法办理过户，则双方买卖合同自行解除，恢复双方租赁关系；4、无论何种原因导致无法过户，则均视为陈桂林违约，陈桂林支付的30万元购房定金不予退还。 经鉴定机构鉴定，该四份合同、协议上陈桂林收到肖荣川交付的房屋所有权证的收件内容与肖荣川与陈桂林对双方在2014年6月25日签订的《买卖合同》的补充内容不符合同一机具一次性打印形成的特征。且“2015年8月18日”的房屋协议书中落款处的手写笔迹“收件买方：陈桂林”中“收件买方”四字符合在“收件人”的基础之上添加笔画形成的特征。肖荣川虽主张该四份合同、协议关于对双方在2014年6月25日签订的《买卖合同》的补充内容系先打印且经陈桂林同意后，再在补充内容上打印收件内容。该种说法明显不符合客观事实及常理。 第一，合同及收件分开打印无论从确定双方的权利义务方面、避免产生纠纷方面以及操作方面均优于将合同及收件分两次打印在同一张纸上，肖荣川趋害避利的做法明显不符常理；第二，肖荣川提供的“2014年6月26日”的《房屋买卖合同》、“2014年9月8日”的《房屋协议书》、“2015年8月18日”的《房屋协议书》、“2016年9月9日”的《房屋租赁合同》所有条款均有利于肖荣川，不利于陈桂林，明显不符合常理；第三，从肖荣川提供的合同时间来看，但凡肖荣川向陈桂林出具新的书面凭证，在出具凭证时间之后均存在新的合同、协议来重新规定双方关于诉争房屋买卖合同的权利义务，即1、肖荣川于2015年8月18日出具5000元协助过户费的收据之后，存在一份2015年8月18日的房屋协议书，该协议书约定在半个月内未能办理房屋过户手续，则上述5000元转为房租；2、肖荣川于2016年2月3日出具借款协议之后，亦存在一份2016年9月9日的房屋租赁合同，该合同约定签此合同之前所有的买卖合同或欠条、借条等所有字条或协议合同全部取消作废。陈桂林不断的签署新的合同、协议来否决之前所付出的协助过户费、借款的行为，明显不符常理；第四，肖荣川实际仅向陈桂林交付一次房屋所有权、土地使用权证，在收件并未丢失的情况下却让陈桂林不断签署新的收件，亦明显不符常理；第五，根据双方于2016年2月3日签订的借款协议，可以体现双方仍然认可双方于2014年6月25日签订的《买卖合同》，且肖荣川同意陈桂林可于尚未支付的购房余款中直接扣除肖荣川向其所借的款项。若“2014年6月26日”、“2014年9月8日”的房屋买卖合同、房屋协议书系双方真实意思表示，因该两份合同、协议的签订时间距离借款协议的签订时间即2016年2月3日均超一年，依据上述两份合同、协议，双方的房屋买卖关系因诉争房屋无法在一年内完成过户，早已经解除，不该再存在以购房款扣除借款的情况，故该借款协议与上述两份合同、协议存在明显矛盾。肖荣川于2015年8月18日向陈桂林收取5000元作为诉争房屋协助过户费亦与前述合同存在矛盾；第五，对于“2015年8月18日”的房屋协议书中落款处的手写笔迹“收件买方：陈桂林”中“收件买方”四字为何系在“收件人”的基础之上添加笔画形成？肖荣川认可系其添加，其虽主张系为了“同时表明收件和买方的意思，便稍微添加一下”，明显与客观事实不符，肖荣川在未经陈桂林同意的基础上，擅自将“收件人”改成“收件买方”系伪造、变造证据的行为； 第六，肖荣川均未能提供证据证明他的上述主张，依法应承担举证不能的法律责任。 综上，本院对肖荣川提供的“2014年6月26日”的《房屋买卖合同》、“2014年9月8日”的《房屋协议书》、“2015年8月18日”的《房屋协议书》、“2016年9月9日”的《房屋租赁合同》真实性均不予采纳。对肖荣川的诉讼请求，本院不予支持。肖荣川与陈桂林双方的房屋买卖关系依法有效，肖荣川应协助陈桂林办理诉争房屋的过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、肖荣川与陈桂林于2014年6月25日签订的关于址在泉州市丰泽区产的《买卖合同》有效； 二、肖荣川于本判决生效之日起十日内协助陈桂林将址在泉州市丰泽区产的不动产权属登记至陈桂林名下； 三、驳回肖荣川的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4904元、反诉受理费9150元由肖荣川负担，本案鉴定费22300元由肖荣川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢玉婷 审 判 员  郑丹红 代理审判员  吕俊高 二〇一八年五月二十四日 书 记 员  张振兴 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-