浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0402民初1361号 原告（反诉被告）：王燕,女,1978年1月4日出生，汉族,住嘉兴市。 委托代理人：沈菊生，戈振磊，浙江兴嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司,住所地：嘉兴市秀洲区新城街道佳园小区7幢9号店面,统一社会信用代码：91330411562385141Y。 负责人：**。 委托代理人：沈雪芳，公司员工。 原告王燕因与被告浙江兆信行物业服务有限公司、被告浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司（以下简称兆信行公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年3月5日受理后，王燕申请撤回了对浙江兆信行物业服务有限公司的起诉，本院予以准予。诉讼过程中，兆信行公司提出反诉，本院于2018年3月27日受理后,王燕放弃对反诉的举证答辩期，本院决定本诉反诉合并审理，依法由审判员沈晔独任审判，于2018年3月27日公开开庭审理了本案，王燕委托代理人沈菊生，兆信行公司委托代理人沈雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王燕起诉称，经中介介绍，双方于2017年7月5日签订房屋租赁合同，约定租期为2017年7月16日2022年7月15日止，年租金50000元。王燕支付中介费4000元。签订合同时王燕告知兆信行公司租房用于开设公司进行教育培训。合同签订后王燕缴纳了第一期租金，并支付了转让费30000元。后装修花费71000元，门头制作安装和图文设计费用7982元。装修后王燕于2017年10月开始办理公司设立登记，但公司登记部门经审查后，认为租赁合同需要业主委员会盖章确认。王燕要求兆信行公司协调处理在租赁合同上补盖业委会章的事宜。兆信行公司同意协调但一直未能协调成功,王燕委托律师函告兆信行公司合同2018年1月15日终止。之后王燕把相关物品搬离，并交还钥匙。王燕认为兆信行公司未经产权人同意擅自出租涉案房屋，其出租行为是无效的，鉴于租赁合同无效无法履行，给王燕造成的损失主要有装修费71000元、租金25000元、搬迁费1000元、转让费30000元。为维护合法权益，诉请判令：1、兆信行公司返还王燕租金和转让费55000元；2、兆信行公司赔偿王燕装修费用和搬迁费损失72000元。庭审过程中王燕增加诉讼请求要求兆信行公司退还保证金4000元并赔偿中介费损失3000元。 兆信行公司答辩称，物业服务合同中明确约定兆信行公司有权出租涉案商铺，双方就涉案商铺签订的租赁合同合法有效。租赁合同签订后，双方一直合作愉快，后王燕办理营业执照要求兆信行协助，兆信行公司一直在积极协调处理。依据租赁合同约定，兆信行公司无协助王燕办理营业执照的义务。王燕2018年1月21日将钥匙返还兆信行并告知终止租赁合同，未与兆信行公司协商也未依照合同约定提前三个月告知兆信行公司，属违约行为，造成涉案商铺空置，该损失应由王燕承担。兆信行公司认为双方租赁合同终止日期应定为2018年4月15日。王燕缴纳的超过该日期的租金，兆信行公司愿意返还。兆信行公司愿意返还的王燕2018年4月16日至2018年7月15日期间的房租费和保证金共计16500元。王燕承租涉案房屋支付的中介介绍费、转让费是王燕与房产中介之间的沟通问题，与兆信行无关。王燕支付的装修费、搬迁费72000元是王燕自己的经营成本，与兆信行公司无关。 兆信行公司反诉称，王燕自2017年7月5日起使用涉案房屋产生的水费69元、电费1895.6元、物业费3441.97元至今未付，且单方解除合同存在违约行为，导致商铺空置，应按合同约定承担违约责任，故诉请判令：1、王燕立即向兆信行公司支付水费、电费、物业费合计5406.6元；2、王燕承担违约金15000元。 王燕针对反诉答辩称，本案租赁合同的终止是由于兆信行公司的过错行为导致的，不应由王燕承担责任。 针对本诉部分主张及反诉部分的抗辩，王燕提供了下列证据： 1.《房屋租赁合同》一份，证明租赁合同约定。 2.租金收据一份、保证金收据一份，证明王燕支付租金的保证金的事实。 3．中介费收据一份、转让费收据一份、支付宝转账电子回单三份，证明王燕租赁涉案商铺支付中介费和转让费的事实，转让费转给兆信行员工姚燕。 4.《工程施工合同》一份、工程款收款收据四份、《图文制作服务合作协议》一份、证明王燕装修涉案商铺花费的费用。 5.律师函、邮寄面单、送达明细各一份，证明王燕发函通知兆信行公司解除合同。 6.收条一份，证明兆信行公司在2018年1月21日收到王燕交付的钥匙。 兆信行公司对王燕提供的证据1、2无异议；对证据3无异议，兆信行公司将转让费3万元垫付给上家工程公司，故本案房屋转让完成后，转让费由兆信行公司收取。对证据4不清楚，与兆信行无关；对证据5确认收到，但王燕解除合同前未和兆信行公司沟通协商；对证据6无异议。 针对本诉部分抗辩及反诉部分的主张，兆信行公司提供了下列证据： 1．《水榭花都物业服务合同》一份、物业用房移交清单一份。证明物业服务合同明确授权兆信行公司出租涉案房屋。 2.水表照片一份、电表照片一份、证明涉案商铺目前水、电表度数。 3.张卫芳书面证言一份。证明王燕2018年1月22日交钥匙当天未结算水电费及物业费。 4.社区居委会证明一份，证明兆信行公司是涉案商铺所在小区的物业管理服务方。 王燕对兆信行公司提供的证据1不清楚；对证据2庭后核实下；对证据3有异议，该证明不能证明王燕未交物业费；对证据4无异议。 本院认证如下：王燕提供的证据1、2、3、5、6与兆信行公司提供的证据4经对方质证无异议，本院予以认定；王燕提供的证据4能够证明王燕装修涉案房屋的事实；兆信行公司提供的证据1符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。兆信行公司提供的证据2，兆信行在法庭给予的时间内怠于核实，本院予以认定；兆信行公司提供的证据3未有证人出庭，且王燕对证言内容不认可，本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2017年7月5日，兆信行公司（甲方）与王燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容约定如下：兆信行公司将坐落在嘉兴南湖区景宜路931号房屋（面积204.15平方米）出租给王燕使用。租期自2017年7月16日至2022年7月15日，租金5万/年，每半年支付一次，2017年7月16日前支付25000元，以后每次提前一个月支付下一周期费用。租房设施一次性保证金4000元。承租时电表25741度，水表551度。乙方按规定缴纳物业管理费用，标准为1.8元/月/平方米，水、电、网络、数字电视等费用及其他经营活动所产生的费用均由乙方自行承担。合同期内乙方提出退租需提前三个月告之甲方，否则视为违约。如甲方物业管理权变更，则本合同自然终止。任何一方未能履行合同规定条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担年合同金额30%的违约金。 合同签订后，兆信行公司按约将涉案房屋交付王燕，王燕按约向兆信行公司支付了保证金和租金。2017年7月5日当天王燕还支付房产中介4000元中介费，并支付兆信行公司30000元转让费。之后，王燕对涉案商铺进行了装修。2017年12月26日，王燕缴纳了第二期租金即2018年1月16日至2018年7月15日期间租金25000元。2018年1月11日，王燕委托律师发送《律师函》至兆信行公司，表示因兆信行公司对涉案房屋无所有权，属无权出租，且一直未能协调业主委员会在租赁合同上补盖章，涉案租赁合同是无效合同，无法履行，为减少损失，函告兆信行公司租赁合同于2018年1月15日终止。2018年1月21日王燕腾退涉案商铺并交付钥匙给兆信行公司。2018年3月5日，王燕诉至本院，诉讼过程中，兆信行公司提供的水电表照片示：水表566度，电表27744.8度。 本院认为，兆信行公司与王燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。王燕提出退租未按合同约定提前三个月，属于违约。因庭审中双方对合同终止这一事实均无异议，且均确认王燕已于2018年1月21日交还涉案钥匙给兆信行公司，故本院确认涉案租赁合同于2018年1月21日终止。王燕已缴纳的2018年1月22日至2018年7月15日期间的租金24178.08元（25000-50000/365*6）和保证金4000元，兆信行公司应予退还。 合同未约定兆信行公司有配合王燕办理营业执照的义务，王燕要求兆信行公司承担违约责任，无法无据，王燕主张的装修费、中介费、搬迁费等损失，本院均不予支持。事实上，王燕在未办理经营执照的情况下使用涉案租赁房屋长达半年之久，期间也进行过营业。现王燕称营业执照无法办出，且无法办出的原因在于兆信行公司，均未能提供证据予以证明，本院不予采信。 关于转让费，兆信行公司未能提供证据证明其收取该转让费的合理依据，应予退还。 关于反诉部分，依据双方合同，王燕理应承担租赁期间的涉案商铺的水费、电费及物业费，因王燕怠于核实水电表情况且未提供相关证据，兆信行公司主张的水费69元及电费1895.6元，本院均予以支持。2017年7月16日至2018年1月21日期间物业费依据合同约定为2278.31元（204.15*1.8*6+204.15*1.8/30*6），王燕理应支付。 王燕未按合同约定提前三个月提出退租，构成违约，确实会造成兆信行公司招租期间的租金损失，兆信行公司主张年租金30%的违约金即15000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司退还王燕租金24178.08元和保证金4000元； 二、浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司退还王燕转让费30000元； 三、王燕支付浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司水费69元、电费1895.6元、物业费2278.31元； 四、王燕支付浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司违约金15000元； 上述四项相抵扣后，浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司尚应退还王燕38935.17元，于本判决生效后七日内支付; 五、驳回王燕的其他本诉请求和浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司的其他反诉请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1420元，由王燕负担720元，浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司负担700元；反诉案件受理费减半收取155元，由王燕负担150元，由浙江兆信行物业服务有限公司嘉兴分公司负担5元，均于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  沈晔 二〇一八年五月七日 法官助理蒋莉 书记员黄静颖 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-1-?