广西壮族自治区鹿寨县人民法院民 事 判 决 书（2014）鹿民二初字第599号原告高向阳。原告王红顺。被告广西柳州市瑞嘉物业有限公司。被告广西南宁和谐物业服务有限责任公司。被告柳州市鹿寨顺旺物业有限公司。原告高向阳、王红顺与被告广西柳州市瑞嘉物业有限公司（以下简称瑞嘉物业公司）、广西南宁和谐物业服务有限责任公司（以下简称和谐物业公司）、柳州市鹿寨顺旺物业有限公司（以下简称顺旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月28日受理后，依法由审判员潘辉亮适用简易程序，于2015年1月5日、2015年2月11日公开开庭进行了审理。代书记员陈明旎担任法庭记录。原告高向阳及王红顺的委托代理人高向阳、被告瑞嘉物业公司的委托代理人李耀辉、被告和谐物业公司的委托代理人潘向玲、被告顺旺物业公司的法定代表人李小旺及委托代理人廖宝佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高向阳、王红顺诉称，被告和谐物业公司、瑞嘉物业公司、顺旺物业公司先后在原告居住的鑫都花园小区从事物业服务。2007年11月，二原告与柳州宏达房地产开发有限责任公司签订购房合同，购买鹿寨县鹿寨镇民生路5号鑫都花园3栋01号商铺，2008年7月签订房屋交接书。2008年9月正式使用后出现楼面漏水情况，该房开公司维修一次之后仍漏水，原告再找房开维修时，房开称维修基金已交给物业公司，由物业公司接管一切事项。而原告找物业公司维修时，物业公司拒绝原告维修的请求。之后，原告自行维修商铺，共花费维修费4500元，但商铺仍然漏水，并造成原告商铺内的商品损失2000元。2007年10月28日，被告和谐物业公司与柳州宏达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业委托合同》第四条明确委托管理事项是房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等，户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道）。原告屋面是公共部分，属于物业公司负责维修的范围，物业公司应尽维修义务。被告瑞嘉物业公司于2013年7月份按管该小区的物业服务，被告顺旺物业公司于2014年8月份按管该小区的物业服务，按法律规定亦应承担维修义务。特此请求判令：一、三被告维修原告屋面至不漏水为止，维修费由三被告承担；二、三被告赔偿原告维修屋面费用4500元，商品毁坏损失2000元；三、三被告承担本案诉讼费。被告瑞嘉物业公司辩称，原告请求被告瑞嘉物业公司承担维修责任没有依据。1、原告是2008年7月交房，前期物业服务是被告和谐物业公司负责，而且当时售房单位（房开）即柳州宏达房地产开发有限责任公司还存在，并作了维修，该商铺在房屋保修期内出现质量问题与瑞嘉物业公司无关；2、瑞嘉物业公司对原告小区的物业服务不是前期物业管理，也不在原告商铺保修期内，瑞嘉物业公司系在小区物业委员会成立之后与业主委员会签订服务合同，并不是与售房单位签订合同，签订该服务合同时，原告商铺保修期已过，维修责任与瑞嘉物业公司无关；3、和谐物业公司于2013年6月撤出原告小区，其与瑞嘉物业公司移交时并没有移交原告房屋补漏的事宜，而且业主委员会也没有委托瑞嘉物业公司对原告房屋补漏；4、瑞嘉物业公司依法于2014年份8月23日撤出原告小区，结束对原告小区的物业管理，2014年份8月23日至今是顺旺物业公司接管物业服务，与案件相关的资料和事宜，应由顺旺物业公司联系，与瑞嘉物业公司无关；5、原告提出要请求物业公司维修的理由提到了委托管理事项的第一、二条作为维修理由，但保修期内房屋维修责任应由售房单位负责，保修期过后维修费用由业主负担，被告瑞嘉物业公司不应承担维修责任。被告和谐物业公司辩称，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、依据《前期物业委托合同》第十五条、第十八条第五款的约定，被告和谐物业公司为原告提供的是有偿维修服务，而售房单位柳州宏达房地产开发有限责任公司负责的是返修义务；2、原告在收房时收到的《住宅质量保证书》已明确了保修的范围、时间和相关责任，即：房屋在保修期内出现质量问题的，由柳州宏达房地产开发有限公司负责保修；3、被告和谐物业公司在鑫都花园提供物业服务的期间，从未向原告收取过物业专项维修资金，原告也从向相关管理机构缴纳物业专项维修资金。因此，原告诉请的维修漏水楼板支出的维修费，应由原告承担。被告顺旺物业公司辩称，原告要求顺旺物业公司承担维修责任和费用没有理由。1、原告2008年9月发现楼房漏水，已找售房单位柳州宏达房地产开发有限公司进行维修，维修之后仍然漏水，维修责任仍然应该由售房单位负责，原告应及时找房开和当时的物业公司维修。2008年至今已时隔6年时间，原告房屋早已漏水，瑞嘉物业公司最近才接手管理该小区，原告请求瑞嘉物业公司赔偿损失费没有依据；2、瑞嘉物业公司从2014年8月23日开始对原告小区进行物业管理，与瑞嘉物业公司交接时没有收到任何专项维修基金，业主委员会也没有移交专项维修资金给瑞嘉物业公司，并且，瑞嘉物业公司从未向原告收取专项维修资金。对于原告房屋漏水这一问题，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第六章物业维护的第五十三条的规定，房屋在保修期内维修责任和费用，由房开公司承担；对于保修期过后的维修和费用，业主专有部分由业主承担，业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从专项维修资金支付；属于人为损坏的费用由责任人承担。原告房屋漏水，不是物业方面人为造成。原告没有交纳专项维修基金给物业公司，物业公司不承担房屋维修的费用。经审理查明：2008年7月4日，原告与柳州宏达房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，其向柳州宏达房地产开发有限责任公司购买了鹿寨县鹿寨镇民生路5号“鑫都花园”3栋01号商铺，并于2008年7月签订房屋交接书。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋出卖人必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如不提供买受人有权拒绝交接房屋；第十六条约定《住宅质量保证书》系合同附件，在保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；《住宅使用说明书》约定在保修期内发生的非用户原因所造成的质量问题，由柳州宏达房地产开发有限责任公司支付费用，《住宅质量保证书》约定屋面防水层工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏保修期为5年，在保修期内，若住户发现质量问题可向物业公司报修，柳州宏达房地产开发有限责任公司承担保修责任。原告的房屋二楼天面在其收房后出现裂缝并漏水，经报柳州宏达房地产开发有限责任公司后，该公司进行维修，但其楼面仍在漏水，原告为此起诉至本院提出上述诉讼请求。另查明，被告和谐物业公司原名称为广西南宁和谐物业管理有限责任公司，其于2010年9月24日将名称变更登记为广西南宁和谐物业服务有限责任公司（即现在的名称）。被告和谐物业公司与柳州宏达房地产开发有限责任公司于2007年10月28日签订了《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》，合同约定：由和谐物业公司向鹿寨县城南开发区“鑫都花园”小区提供物业服务，柳州宏达房地产开发有限责任公司委托和谐物业公司对房屋共用部位、公用设施、设备进行维修、养护和管理；所委托管理的房屋、设施、设备在保修期内出现质量问题，则由柳州宏达房地产开发有限责任公司负责返修；保修期外则由和谐物业公司负责对小区的共用部位、公用设施等进行养护和维修，费用在物业公共维修基金中列支，由和谐物业公司向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。2013年6月17日，被告和谐物业公司终止前期物业管理合同，退出“鑫都花园”小区，不再对该小区提供物业服务。2013年7月5日至2014年8月22日，业主委员会选聘被告瑞嘉物业公司作为该小区的物业管理、服务单位；2014年8月22日至今，业主委员会选聘被告顺旺物业公司作为该小区的物业管理、服务单位。三被告在为“鑫都花园”小区提供物业服务期间，并未向业主收取专项维修基金。柳州宏达房地产开发有限责任公司于2005年7月22日成立，涉案房屋系由该公司开发承建及销售，后经股东决议解散，该公司于2012年4月20日办理了注销登记。庭审过程中，原告明确放弃追加该公司或相关股东为涉案房屋维修责任的主体。上述事实，有《商品房买卖合同》、《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》、物业发票、瑞嘉物业公司出具的证明、房屋维修的收据、照片1组、撤出公告、原告身份证复印件、产权证复印件及结婚证复印件、《鹿寨县鑫都花园物业服务合同》2份、被告营业执照、组织机构代码证、鑫都花园小区业主委员会出具的证明以及本院依法调取自鹿寨县工商管理局的柳州宏达房地产开发有限责任公司电脑咨询单及该公司成立至决议解散、注销等相关材料、调取自本院（2013）鹿民二初字第436和437号案件的鑫都花园《住宅质量保证书》、本院（2013）鹿民二初字第436号民事判决书等书证以及当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是三被告应否承担原告商铺漏水的维修责任。原告在购房时，买卖双方签订的购房合同及售房单位柳州宏达房地产开发有限责任公司提供的合同附件即《住宅质量保证书》已明确屋面防水层工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏保修期为5年，5年内出现质量问题由售房单位承担保修责任，《住宅质量保证书》中的该条内容与柳州宏达房地产开发有限责任公司同被告和谐物业公司签订的《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》第四章第十八条第5点约定的“保修期内如存在质量问题，由甲方（即柳州宏达房地产开发有限责任公司）负责返修”相一致，因此，在保修期内出现的漏水问题应当按《住宅质量保证书》及《鹿寨县“鑫都花园”住宅小区前期物业管理委托合同》的约定来确定应由谁承担维修责任。2008年7月原告购房后屋面漏水，且从2008年开始维修，至今仍漏水，其商铺开始漏水距原告接收房屋未满5年，尚在5年保修期内，因此应当由售房单位柳州宏达房地产开发有限公司应承担维修责任。被告和谐物业公司于2013年6月17日终止合同，不再对“鑫都花园”小区提供物业服务，因双方之间的权利义务在保修期内已经终止，故原告要求被告和谐物业公司承担维修责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告瑞嘉物业公司在2013年7月5日至2014年8月22日期间对原告小区进行物业管理，所签订的物业服务合同约定瑞嘉物业公司对鑫都花园小区内公共日常事务进行管理，合同未约定由物业公司对小区房屋承担维修责任，且瑞嘉物业公司从未向鑫都花园小区业主收取过专项维修资金，也未接收过专项维修资金移交。因此原告请求被告瑞嘉物业公司承担维修责任没有法律依据，本院不予以支持。被告顺旺物业公司从2014年8月22日开始至今对原告小区提供物业服务，所签订的物业服务合同约定顺旺物业公司对鑫都花园小区内公共日常事务进行管理，合同未约定由物业公司对小区房屋承担维修责任，且顺旺物业公司也未向鑫都花园小区业主收取过专项维修资金，也未接收过专项维修资金移交。因此原告请求被告顺旺物业公司承担维修责任没有法律依据，本院不予以支持。综上所述，原告高向阳、王红顺向柳州宏达房地产开发有限责任公司购买的房屋楼面从2008年交房之后即开始漏水，其尚在5年保修期内，其应属于售房单位的维修责任。三被告虽系该小区的物业管理、服务单位，但原告与被告之间并未就房屋楼面漏水维修问题达成协议，因此原告要求三被告承担屋面维修责任并赔偿维修费及因屋面漏水造成的商品损失没有法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高向阳、王红顺的诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告高向阳、王红顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员潘辉亮二〇一五年二月十五日书记员陈明旎