天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民一初字第1417号原告（反诉被告）陈勇，男，1982年3月17日出生，汉族，住天津市河西区。委托代理人高莉，天津市津南区八里台镇法律服务所法律工作者。委托代理人李茂兰（系原告之母），女，1957年3月23日出生，汉族，住天津市河西区。被告（反诉原告）赵英，男，1961年6月21日出生，汉族，住天津市河西区。委托代理人李靖，天津法政牛津律师事务所律师。原告（反诉被告）陈勇与被告（反诉原告）赵英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈勇及其委托代理人高莉、李茂兰，被告（反诉原告）赵英及其委托代理人李靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈勇诉称，原告欲购买被告位于天津市河西区，意向谈妥后，原、被告于2014年5月25日签订订房协议，该协议约定房屋价款及给付时间，同时亦约定了违约责任。后由于被告种种不诚实表现及不能贷款等原因，致使原告不愿再购买此房，但原告已于2014年5月25日、6月26日分二次给付被告定金10000元及预付款90000元，共计100000元。由于原、被告就返还房款问题多次协商未果，故起诉请求：1、解除原、被告于2014年5月25日签订的订房协议；2、判令被告返还原告购房款60000元。原告（反诉被告）陈勇为支持其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1、订房协议，证明2014年5月25日双方就诉争房屋达成了订房意向，就房屋价款、给付方式做了具体的约定；2、2014年9月1日的录音，是原告母亲和施工方通话记录，证明施工费用是25000元。被告（反诉原告）赵英答辩并反诉称，同意原告第一项诉讼请求，但是因原告违约造成合同不能履行，故导致合同解除。不同意原告第二项诉讼请求，被告的实际损失客观上已经大于收取原告的购房款，原告履行合同中有诸多违约行为，故不同意返还购房款。因原告违约不购买诉争房，原告应赔偿被告支出的拆改费用、租金损失，并应将诉争房屋恢复未拆改前原状。故反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告诉争房拆改费用60000元；2、判令反诉被告将诉争房恢复至未拆改前原状；3、判令反诉被告赔偿反诉原告自2014年8月1日起每月租金损失25000元；4、反诉费用由反诉被告承担。被告（反诉原告）赵英为支持其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1、房屋所有权证，证明反诉原告对诉争房享有所有权；2、订房协议，证明双方权利义务；3、反诉被告母亲的录音，证明反诉被告因自身资金原因不能购买诉争房，合同不能履行的责任在反诉被告，其自认应赔偿我经济损失，并口头承诺如购买不了就将诉争房恢复原状。且反诉被告在购房时就知道并认可1、2楼相通的情况，其当庭陈述不属实；4、诉争房原貌照片一组，证明诉争房未被拆改前的格局、装修装饰情况；5、证人证言，证明目的同证据4；6、收条，证明反诉原告已支付的拆改费用；7、诉争房拆改后照片一组，证明诉争房被拆改后的实际情况，照片可以显示反诉被告装修的部分痕迹；8、郭慧勇调查笔录，证明诉争房未拆改前的格局、装饰装修损失，因楼体拆改减免一楼底商一个月租金20000元，反诉原告造成经济损失20000元；9、诉争房跑水照片一组、视频，证明诉争房因地采暖被砸造成暖气打压跑水的情况；10、诉争房楼下漏水照片一组，证明诉争房暖气跑水造成楼下底商漏水浸泡的事实；11、赔偿协议、收条，证明诉争房拆改导致楼下漏水，反诉原告与承租人郭慧勇达成赔偿协议，支付郭慧勇48000元赔偿款；12、房屋租赁协议，证明诉争房楼下底商年租金250000元，承租人系郭慧勇；13、房屋租赁协议，证明诉争房原来与1楼底商系整体出租用于服装经营，2楼月租金42000元。原告（反诉被告）陈勇就反诉部分辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，反诉原告与我达成的买卖意向系反诉原告出售其独立的诉争房，不存在与1楼相连共同经营的情况，我购买的诉争房应是独立的，这是我购房的前提和基础，诉争房恢复原状与我无关，我没有义务将其恢复原状。被告（反诉原告）赵英针对原告（反诉被告）陈勇提交的证据，本诉、反诉质证意见相同，发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2不认可，我提交的证据证明了拆改费用不止25000元，实际支付的费用为60000元。反诉被告的母亲以房屋所有权人和意向购房人自居，其中的陈述与反诉被告当庭陈述不一致，在该施工人员没有到庭的情况下，要求其出庭接受质询。原告（反诉被告）陈勇针对被告（反诉原告）赵英提交的证据，本诉、反诉质证意见相同，发表如下质证意见：对证据1无异议；认可证据2的真实性，但订房协议中约定乙方违约放弃定金的权利及赔偿拆改费用，并没有约定将诉争房恢复原状；对证据3认可是反诉被告母亲与反诉原告的通话，但反诉被告母亲并非本案当事人，且通话中反诉被告母亲并没有表示如合同不能履行就由反诉被告负责将房屋恢复原状，录音中明确出售的就是诉争房独立单元，不涉及1楼及2楼独单。录音中反诉原告的陈述不清晰，即使有可以听清的部分，也存在引导。该录音不能证明反诉原告的证明目的；对证据4的真实性、关联性均不认可，诉争房之前的状态我不清楚，与我无关；对证据5不予认可，证人应出庭接受质询，证人未能出庭，不能作为证据使用；对证据6的真实性不认可，不是客观事实，我提供的录音显示拆改费用为25000元，如有争议，可以进行鉴定，不能以反诉原告提供的未出庭证人证言和收条作为定案依据；对证据7认可，拆改后的房屋是双方达成购买协议的前提；对证据8不认可，证人应出庭，且该份证据与本案无关联，租金是否减免与本案无关；对证据9的真实性、关联性均不认可，我不清楚是否跑水，原因我也不清楚；对证据10不予认可，与本案无关；对证据11的真实性、关联性均不认可，是否进行赔偿不能以此证实，即使存在损失，也是间接的，不应由我承担；对证据12的关联性不认可，我购买的是诉争房，与其1楼是否出租、租金多少无关；对证据13的真实性无法考证，关联性不予认可，1楼底商出租经营状况与本案无关。结合双方当事人所提供证据与本案的关联程度及双方的质证意见，本院认证意见如下：针对原告（反诉被告）陈勇提交的证据：证据1内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据2本院无法考证其真实性，本院不予采信。针对被告（反诉原告）赵英提交的证据：证据1、2、7内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据3不能证明其证明目的，本院仅对其真实性予以采信；证据4、5、6、8、9、13不能证明其证明目的，本院不予采信；证据10、11、12与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2014年5月25日，原、被告签订《订房协议》，协议约定原告（反诉被告）陈勇以人民币3330000元购买被告（反诉原告）赵英所有的坐落于天津市河西区房屋一套，被告（反诉原告）赵英负责将房屋恢复原貌，如在交房前被告（反诉原告）赵英违约，则双倍返还定金作为赔偿，如原告（反诉被告）陈勇违约，原告（反诉被告）陈勇负责赔偿被告（反诉原告）赵英改造房屋费用，并不退还定金。协议签订后，原告（反诉被告）陈勇给付被告（反诉原告）赵英定金10000元，于2014年6月26日给付被告（反诉原告）赵英购房预付款90000元。2014年6月，被告（反诉原告）赵英聘请施工人员将诉争房屋内装修装饰进行拆除，恢复为毛坯房状态。后因原告（反诉被告）陈勇未通过银行贷款审核，无法购买诉争房屋。因原、被告就解除房屋买卖合同后退还预付款数额无法协议一致，故成诉。原告（反诉被告）陈勇当庭自认因自身违约导致合同不能履行。另查，河西区房屋与同层202室房屋及一楼底商原系被告（反诉原告）赵英整体对外出租作为服装卖场，出租人为被告（反诉原告）赵英。2014年3-4月间，原承租人与被告（反诉原告）赵英协商一致解除租赁合同。诉争房屋与一楼底商以自装楼体相连，诉争房屋与同层202室房屋红线隔断墙已拆除。在拆除诉争房装饰装修期间，应原告（反诉被告）陈勇要求，施工人员将诉争房与同层202室房屋红线隔断墙进行恢复时，在保证202室房屋面积不变的情况下，为增加诉争房屋面积，将隔断墙改为薄墙。并在诉争房屋阳台位置加垒约一米高砖墙。再查，原、被告均认可解除双方于2014年5月25日签订的《订房协议》。本院认为，原、被告签订的《订房协议》系双方真实意思表示，协议明确约定了买卖双方信息、房屋坐落地点、房屋价款、房款交付形式及相应的违约责任，且未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告应就协议约定全面履行合同义务。原、被告双方当庭均认可解除上述协议，本院照准。原告（反诉被告）陈勇关于要求被告（反诉原告）赵英返还60000元的诉讼请求，实际上系认可给付被告（反诉原告）赵英10000元定金及30000元赔偿款，该意思表示符合法律规定，本院予以照准。关于被告（反诉原告）赵英反诉要求原告（反诉被告）陈勇赔偿拆改费用60000元及将房屋恢复至未拆改前状态的诉讼请求，因其未能提供充分证据予以证明具体损失，本院不予支持。关于被告（反诉原告）赵英要求原告（反诉被告）陈勇赔偿自2014年8月1日起至实际恢复诉争房状态止，每月赔偿租金损失25000元的诉讼请求，因原承租人退租发生在双方签订买卖协议之前，在诉争房改造期间租金并未实际发生，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第八十九条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈勇与被告（反诉原告）赵英于2014年5月25日签订的《订房协议》；二、被告赵英于本判决生效之日起十日内，返还原告陈勇购房款人民币60000元；三、驳回反诉原告赵英的全部诉讼请求。本诉案件受理费1300元，反诉费1250元，均由被告（反诉原告）赵英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长 洪 岩代理审判员 余 涛人民陪审员 卢海伦二〇一五年二月十三日书 记 员 韩 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项民事法律行为应当具备下列条件：（二）意思表示真实第八十九条第（三）项当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。