浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0702民初8358号 原告陈勤，女，1968年8月19日出生，汉族，住金华市。 委托代理人梁维筠（系陈勤母亲），女，1947年5月3日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告陈根金，男，1965年4月28日出生，汉族，住金华市。 两原告共同委托代理人叶剑中，浙江迎鸽律师事务所律师。 被告于卫明，男，1973年3月18日出生，汉族，住金华市。 原告陈勤、陈根金与被告于卫明房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月19日向本院起诉，本院当日受理后，依法适用简易程序独任审理，后本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2017年8月1日及2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告陈根金、原告陈勤的委托代理人梁维筠、两原告的共同委托代理人叶剑中、被告于卫明到庭参加诉讼。本案在审理过程中，曾委托金华市大明价格事务所有限公司对本案所涉营业房自2015年10月至2017年12月期间的租金进行价格评估，原、被告曾申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将坐落于金华市婺城区的店面房租给被告，租期2年，并于2014年10月26日续租1年。租赁期限自2012年10月18日至2015年10月26日，前两年租金26000元/年，第三年租金28000元。合同约定房屋先付后用，逾期交付租金的应支付滞纳金等。被告在签订合同时按约支付了第一年租金26000元。租赁期满后，被告尚欠租金14498.61元未予支付，且继续占用房屋。2016年1月21日，被告支付租金10000元，尚欠4498.61元未予支付，原告多次催要，均未果。被告未经原告许可，擅自对房屋进行装修。被告占用房屋期间的水费及滞纳金也应由被告支付。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告立即返还营业房并恢复原状；2、判令被告给付占用店面期间费用共计66666.6元（按40000元一年，暂计算至2017年6月26日，之后按每日109.5元计算至返还房屋日止），并按占用使用费的10%赔偿经济损失6666.6元；3、判令被告给付拖欠租金4498.61元及逾期给付利息719.68元（按欠租额的6%一年暂计算至2017年6月26日，之后按每日0.74元给付至付清日止）；4、判令被告付清占用店面房屋期间的水费及滞纳金合计168.15元（自来水公司2017年4月抄表日数字），最后按付费日的自来水公司缴费通知单金额付清。5、由被告承担本案诉讼费和房屋租金评估费。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即返还房屋；2、判令被告赔偿原告因被告违约造成的租金损失（截止2017年12月31日）88910元，2018年1月1日之后按每日112.4元计算损失至交回房屋日止；3、按租金损失总额的6%/年（每日14.62元）给付利息至付清赔偿款日止；4、判令被告给付拖欠的租金4498.61元及逾期利息922.09元（暂按6%/年计算至2018年3月25日，之后按每日0.74元支付至付清租金日止）；5、判令被告付清占用店面房屋期间的水费及滞纳金合计168.15元（该水费原告已代为缴纳）；6、由被告承担房屋租金评估费3000元和本案诉讼费。 为证明上述主张，原告陈勤、陈根金向本院提供了下列证据材料： 1、原告身份证复印件2份、结婚证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格及两原告系夫妻关系的事实； 2、《房租租赁合同》复印件2份（租赁期限自2012年10月18日至2014年10月18日的租赁合同1份及租赁期限2014年10月26日至2015年10月26日的租赁合同1份），用以证明原、被告之间存在租赁关系的事实； 3、房产证复印件1份，用以证明在2012年时该房屋产权是属于陈勤和陈根金所有的，到2014年6月25日经法院确认房屋产权变更为陈勤、陈根金、陈培炎三人共有，其中陈培炎占产权的六分之一，陈勤、陈根金占产权的六分之五的事实； 4、相邻店面《租赁合同》复印件、相邻店面房产证复印件各2份，用以证明相邻店面面积及租金的事实； 5、催要租金光盘及录音资料各1份，用以证明原告一直在催被告腾房及缴纳租金的事实； 6、水费台账、电费明细各1份，用以证明被告使用店面及欠费情况的事实。 7、证人陈某、赖某的证言，用以证明原告曾向案外人陈培炎讨要房屋钥匙未果，尽到了避免扩大损失的义务这一事实。 被告于卫明辩称：涉案租赁房屋已于2016年12月1日返还给陈培炎了，陈培炎也是产权人，是陈勤的父亲，钥匙也已返还房东陈培炎，房屋返还后的水电费与被告无关，租赁合同中没有约定不能装修，被告装修店面花费11800元，因原告不续租，造成了被告的损失，按现价转让房屋可得转让费20000元，尚欠租金4000余元属实，诉请3与被告无关，评估费也与被告无关。 被告于卫明向本院提供下列证据材料： 1、发票复印件1份，用以证明被告承租了涉案房屋后，花费装修费用11890元； 2、《租赁合同》复印件1份、收条复印件2份，用以证明与陈培炎签订租赁合同及向其缴纳租金的事实； 3、收条复印件4份，用以证明向原告陈根金缴纳租金的事实。 4、《房屋租赁合同》复印件1份，用以证明2016年丹溪路332号营业房租金为20000元/年。 庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述，以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下： 对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院确认其证明力。 对原告提供的证据3，被告有异议，认为陈培炎对涉案房屋有六分之一的产权。本院对案外人陈培炎对涉案房屋有六分之一的产权的事实予以确认。 对原告提供的证据4，被告有异议，认为相邻店面2017年及2018年的租金与被告租赁期间的租赁费无关，被告已于2016年12月1日将房屋返还给陈培炎。本院认为，相邻店面的租金价格与本案无关，涉案房屋的租金价格以原、被告双方合同约定及价格评估结论为准。 对原告提供的证据5，被告有异议，认为录音资料经过了剪辑，被告在2015年10月找原告陈根金要求续租涉案房屋，原告要求涨房租，不与被告签合同，并要求被告于2016年年底搬走，被告已于2016年12月1日搬走并交付了钥匙。本院结合其他证据，确认原告曾要求被告腾空房屋的事实。 对原告提供的证据6，被告认为需要进一步核实，愿意支付2016年12月1日之前的费用。本院对该份证据的真实性予以确认。 对证人陈某、赖某的证言，被告无异议，本院确认其证明力。 对被告提供的证据1，原告有异议，认为被告对房屋进行装修没有事先征得原告的同意，也未在事后告知原告，不予认可。本院认为，原告的异议成立。 对被告提供的证据2，原告有异议，认为2012年涉案房屋的产权人并非是陈培炎，其无权收取租金。本院认为，被告应该向租赁合同的相对方即本案原告支付租金。 对被告提供的证据3，原告无异议，本院确认其证明力。 对被告提供的证据4，原告认为，金华市丹溪路332号营业房是毛坯房，面积也只有原告店面房的三分之二，原告的营业房是精装修，所以332号营业房的租金不具有参考价值。本院认为，相邻店面的租金价格与本案无关，涉案房屋的租金价格以原、被告双方合同约定及价格评估结论为准。 根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。2012年10月18日，原告陈勤将位于金华市婺城区间（建筑面积64.66㎡）出租，并与被告于卫明签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于，建筑面积65㎡；租赁期限自2012年10月18日至2014年10月18日；租金26000元；租金的支付期限与方式：一年一次，先付后用；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费等费用；出租人迟延交付出租房屋2个月以上，承租人有权解除合同；承租人逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付滞纳金等等。合同签订后，被告取得涉案房屋的使用权。2014年10月26日，原告陈根金与被告于卫明再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于，建筑面积65㎡；租赁期限自2014年10月26日至2015年10月26日；租金28000元；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费等费用；承租人逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付滞纳金等等。被告于卫明于2016年12月1日搬离涉案营业房，将营业房钥匙交给案外人陈培炎（系原告陈勤父亲）。 被告于卫明于2012年10月18日合同签订时、2013年12月12日、2015年7月14日、7月28日以及2016年1月21日分别支付原告陈根金房屋租金26000元、20000元、10000元、10000元、10000元。于2015年10月30日及2016年2月1日分别支付陈培炎13300元、4600元。截止2017年2月，涉案营业房尚欠水费149.45元，并在2015年8月及2016年10月分别产生滞纳金12.9元、5.8元，上述三笔费用合计168.15元，原告已向相关部门代为缴纳。 原告陈勤、陈根金向本院申请对涉案营业房在2015年10月至2017年12月期间的市场租金价格水平进行评估，金华市大明价格事务所有限公司作出金大明估字﹝2018﹞34号价格评估结论书，价格评估结论为：评估标的在评估基准日的价格为88910元。原、被告双方对评估结论均无异议。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，被告未按合同约定全额支付租金，应承担相应的民事责任。根据合同约定，2012年10月18日至2014年10月18日租赁期间的租金为26000元/年，2014年10月26日至2015年10月26日租赁期间的租金为28000元，2014年10月19日至2014年10月25日期间的租金，按照租金26000元/年折算，折算后该时间段内的租金为498.61元，故被告应支付原告2012年10月18日至2015年10月26日期间的租金合计为80498.61元，扣除被告已支付给原告陈根金的76000元，被告尚欠4498.61元租金未予支付，原告要求被告支付拖欠的4498.61元租金并支付逾期付款利息的诉讼请求，本院依法予以支持。合同到期后，被告仍占用营业房，故应支付房屋占用期间的租金损失，2015年10月27日至2016年12月1日期间的租金损失，依据评估价格，经折算，该时间段内的租金损失为45708.86元。因被告未及时支付房屋租金，引起本案诉争，由此产生的价格评估费理应由被告承担。根据合同约定，在租赁期内，被告负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费等费用，故原告要求被告支付房屋使用期间的水费以及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告于卫明的其与案外人陈培炎签订了《房屋租赁合同》，并向其支付了17900元租金的抗辩，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中原告与陈培炎未对相关事项进行约定，陈培炎仅享有涉案营业房六分之一的所有权，其出租涉案营业房应取得两原告的同意，故被告与案外人陈培炎签订的《房屋租赁合同》应认定无效。被告已支付给案外人陈培炎的款项可另行主张。被告主张承租房屋后，花费的装修费用应由原告负担，本院认为，原、被告未就是否可以装修涉案营业房，以及由谁承担装修费用的事项进行约定，故被告自行对房屋进行装修产生的费用应由其自己承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告于卫明于本判决生效后十日内，支付原告陈勤、陈根金租金4498.61元及利息（利息按年利率6%自2015年10月26日始计算至实际履行之日止）。 二、被告于卫明于本判决生效后十日内，支付原告陈勤、陈根金房屋占用期间的租金损失45708.86元。 三、被告于卫明于本判决生效后十日内，支付原告陈勤、陈根金已代为缴纳的水费及滞纳金168.15元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2238元（原告已预交），价格评估费3000元，由被告于卫明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  罗 华 人民陪审员  顾明华 人民陪审员  朱惠萍 二〇一八年五月十日 代书 记员  叶晓盼 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-1-?