江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第00284号原告李雯瑾，无锡市惠山区李雯瑾饭店经营者。委托代理人陆丽丹（受李雯瑾的特别授权委托），江苏诚卓律师事务所律师。委托代理人施弘毅（受李雯瑾的特别授权委托），江苏诚卓律师事务所实习人员。被告无锡惠山万达广场有限公司，住所地无锡市惠山区花园街9号。法定代表人丁本锡，无锡惠山万达广场有限公司董事长。委托代理人邵江（受无锡惠山万达广场有限公司的特别授权委托）。原告李雯瑾与被告无锡惠山万达广场有限公司（以下简称惠山万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李雯瑾及其委托代理人陆丽丹、施弘毅、被告惠山万达公司的委托代理人邵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雯瑾诉称：2014年9月10日，李雯瑾与惠山万达公司签订了租赁合同，承租惠山万达广场室外步行街190、191号商铺，连通两间商铺后用于经营“私人定制”美容美发业务。在对商铺进行装修期间，李雯瑾发现商铺与北侧高楼接缝处多处漏水，遂向物业服务公司反映该问题，虽经惠山万达公司维修，但未修复完毕。后该接缝处逐渐开裂，商铺屋顶部分天花板受潮脱落。李雯瑾起诉后，惠山万达公司继续对商铺的漏水部位及受损的装潢进行维修，直至2015年5月11日才修复完毕，导致商铺二楼自2014年10月1日开业起至修复完毕之日都无法使用，给李雯瑾造成了较大损失。故李雯瑾请求法院判令惠山万达公司向其赔偿损失58364元（因商铺二楼自2014年10月1日起至2015年5月11日止无法使用，故以商铺二楼在此期间内的租金计算损失，二楼面积为132.26平方米，租金为60元/月·平方米，在本案中主张损失58364元，放弃其他部分），并承担本案诉讼费。被告惠山万达公司辩称：李雯瑾租赁的商铺确实存在漏水问题，李雯瑾也向物业服务公司反映过该问题，惠山万达公司陆续维修了几次，已于2015年5月11日修复完毕。但是，漏水问题在商铺装修期间就已产生，李雯瑾在没有确定漏水问题已完全修复的情况下就进行了装修，其存在扩大损失的情形。另外，合同约定2014年10月至12月免收租金，所以惠山万达公司只认可商铺二楼自2015年1月1日起至2015年5月11日止的损失。而且，商铺二楼经营所需的设施设备均未配置，一直处于空置状态，故请求法院在确定赔偿金额时酌情考虑该情况。经审理查明：2014年9月10日，李雯瑾与惠山万达公司签订租赁合同2份，承租惠山万达广场室外步行街190、191号商铺，用于经营“私人定制”美容美发业务。租赁期限为60个月，自2014年8月31日起至2019年8月30日止。两间商铺的计租面积均为132.26平方米，连通后上下二层的计租面积也均为132.26平方米，租金为60元/月·平方米，其中2014年至2016年的10月至12月免收租金，自2017年8月31日起至2018年8月30日止的租金递增10%，自2018年8月31日起至2019年8月30日止的租金再递增10%。2014年7月底，李雯瑾即进场装修，在装修期间发现商铺二楼与北侧高楼连接处存在漏水问题，后向物业服务公司（即无锡惠山万达广场商业管理有限公司）反映该问题，惠山万达公司即对该漏水问题进行维修，但未完全修复。2014年10月1日，商铺正式开业，但由于漏水问题未完全修复，商铺二楼部分装潢受损、无法正常使用，也未配置经营所需的设施设备。后李雯瑾多次与物业服务公司及惠山万达公司交涉，但均未彻底解决漏水问题，故于2015年1月28日诉至本院。审理中，惠山万达公司同意继续对商铺的漏水问题及受损的装潢进行维修，并于2015年3月6日开始维修作业，于2015年5月11日完全修复完毕。以上事实有租赁合同、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：租赁合同系李雯瑾与惠山万达公司的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。李雯瑾承租商铺用于经营美容美发业务，但因商铺存在漏水问题，导致商铺二楼部分装潢受损、无法正常使用，故李雯瑾有权要求惠山万达公司对商铺的漏水问题及受损的装潢进行维修。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现惠山万达公司已将商铺的漏水问题及受损的装潢修复完毕，但因漏水及修复而造成李雯瑾无法正常使用商铺二楼的损失，仍应由其承担赔偿责任。李雯瑾主张商铺二楼因漏水及修复自2014年10月1日起至2015年5月11日止无法使用，故以商铺二楼在此期间内的租金计算损失，合法有据，本院予以支持。惠山万达公司抗辩称合同约定2014年10月至12月免收租金，故该期间不应计算损失。本院认为，虽然该期间内惠山万达公司未收取租金，但李雯瑾在该期间内对商铺二楼应享有的使用利益因商铺漏水及修复而遭受了损失，故本院对惠山万达公司的该项主张不予支持。同时，合同约定免收租金的期间是惠山万达公司给予李雯瑾的租金优惠，双方在签订合同时均可预见到租赁期间内实际的月租金标准（含免收租金的期间）低于约定的月租金标准（不含免收租金的期间），故在确定李雯瑾的损失时也应考虑租金优惠的因素，以租赁期间内的月平均租金（应交租金总额÷60个月）作为计算标准更为合理，故本院确定李雯瑾的损失为53229元（取整）。惠山万达公司还抗辩称李雯瑾在没有确定漏水问题已完全修复的情况下就进行了装修，其存在扩大损失的情形。本院认为，李雯瑾在发现漏水问题后已向物业服务公司进行了反映，已采取了适当的措施防止损失扩大，但惠山万达公司并未及时修复完毕，由此造成的损失并非因李雯瑾原因所致，故本院对惠山万达公司的该项主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、惠山万达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李雯瑾赔偿损失53229元。二、驳回李雯瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1259元，由李雯瑾负担111元，惠山万达公司负担1148元。该款已由李雯瑾预交，惠山万达公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给李雯瑾。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 沈 强代理审判员 周 腾人民陪审员 陆惠良二〇一五年七月二十日书 记 员 王 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。