上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第491号原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司，注册地上海市宝山区，住所地上海市宝山区。法定代表人郑惠坤，总经理。委托代理人赵叶妹。被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司，注册地上海市崇明县富民支路XXX号XXX-XXX室（上海横泰经济开发区，住所地上海市宝山区。法定代表人赵志刚，董事长。委托代理人宋栽。被告赵志刚，男，1978年11月25日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人宋栽。原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司（以下简称“港贤公司”）与被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司（以下简称“京凰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，追加赵志刚为本案被告，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）港贤公司的委托代理人赵叶妹、被告（反诉原告）京凰公司的法定代表人暨被告赵志刚及其共同委托代理人宋栽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）港贤公司诉称，2013年12月23日与京凰公司签订《厂房租赁合同》，港贤公司将宝山区月罗路XXX号厂房出租给京凰公司，双方约定租赁期限为10年3个月，租金第一年为人民币260万元，第二年为280万元，第三年至第十年为每年307.5万元；如租赁期间合同以任何方式中止的，京凰公司应按300万元／年的均价补足原欠缴租赁费。租金采取先付后用原则，除第一年的租金外，每一年的租金均应提前6个月支付，逾期不支付的，京凰公司应按所欠租金每日千分之二支付滞纳金给港贤公司。京凰公司按约应于2014年8月15日前支付第二年的租金，但港贤公司至今未收到该款。港贤公司多次联系京凰公司，京凰公司不予理睬，故起诉要求：1、解除港贤公司与京凰公司签订的《厂房租赁合同》；2、京凰公司按所欠租金的日千分之二计算，支付从2014年8月15日起至实际付清之日止的滞纳金，及从合同解除之日起至付清之日止的滞纳金的利息；3、京凰公司补足港贤公司租赁费40万元；4、京凰公司按每年300万元的标准，支付自2015年2月14日起至搬出日止的租金，及从2014年8月15日起至实际支付时止的利息；5、赵志刚承诺结清所欠款项，否则一切后果由其承担，故要求赵志刚对上述款项支付承担连带责任。被告（反诉原告）京凰公司反诉并辩称，与港贤公司签订《厂房租赁合同》后，已支付租金260万元。根据合同约定，港贤公司应提供消防等设施，但实际上没有消防设施；合同约定进行汽配贸易、汽车旅店、汽车展示等，但由于土地、房屋性质、消防设施等导致无法申请营业执照，根本达不到合同目的；京凰公司临时做钢材市场，也无法办理营业执照，造成京凰公司重大经济损失。而且，在租赁给京凰公司的场地、厂房中，有7，874平方米临时业务用房在2011年6月22日就被土地规划部门宣布要求立即拆除，明显存在合同欺诈。京凰公司多次要求港贤公司解决消防设施等问题，港贤公司未予解决。京凰公司拒付租金是有正当理由的，港贤公司要求解除合同是没有道理的；京凰公司已将房屋转租给60多户商户，港贤公司应当继续履行合同，京凰公司不同意解除合同。京凰公司租金已付至2015年2月，即使要算滞纳金，也应从2015年2月以后起算，不应从2014年8月起算。京凰公司也不同意其他诉讼请求。京凰公司原预期收益可达300万元，但由于上述消防等问题，目前只获利100余万元，故反诉要求港贤公司赔偿经营损失100万元，港贤公司给予京凰公司一年免租期以解决消防等问题。审理中，鉴于港贤公司坚持要求解除合同，京凰公司同意解除合同，并变更反诉请求为要求港贤公司返还租金260万元，港贤公司赔偿京凰公司招商和经营损失160万元及防漏、防水、涂料、卷帘门、水电等损失30万元。原告（反诉被告）港贤公司针对反诉辩称，根据合同第五条第1款的约定，港贤公司就现有所具备的消防等设施给京凰公司使用，港贤公司已按约将租赁标的物交给京凰公司，没有违约。京凰公司没有提出过消防设施等存在问题，根据合同约定也应由其自行解决。双方合同的租赁标的就是场地和有产证房屋，其中没有临时建筑，临时建筑与本案争议无关。京凰公司对房屋的性质是清楚的，合同约定港贤公司同意京凰公司某些用途，未约定房屋必备条件，相关条件应由京凰公司自己完成。不同意京凰公司的反诉请求。被告赵志刚辩称，赵志刚确实出具过承诺书，当时承诺愿意承担100万元，该承诺是向案外人郑良聪作某的，与本案无关，赵志刚不应成为本案的被告，不同意承担连带责任。经审理查明，港贤公司于1998年6月25日经登记为本市月罗路XXX号房地产的权利人，房地产权证载明，土地权属性质为集体，用途为制造工业用地，总面积为28，981平方米；房屋所有权性质为集体，建筑面积为4，579.31平方米，计2幢。2013年12月23日，港贤公司（出租方，甲方）与京凰公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，甲方代表为郑良贤。合同约定，租赁物坐落于宝山区月罗路XXX号，占地面积28，981平方米，产证上建筑面积4，579.31平方米，房地产权证登记号为沪房地宝字（1998）第005546号。甲方同意乙方租赁其房地产作为汽配贸易、汽车旅店、汽车展示等合法用房，涉及到行政审批的，应由乙方负责办理行政许可经营权。甲乙双方商定租赁期限为10年3个月，自2014年2月15日至2024年5月14日，如果乙方租满10年，甲方则免收10年租期之后3个月租金。租金及支付方式：1、甲乙双方商定房地产租赁费用为每年300万元，支付比例为：第一年租金为260万元，第二年租金为280万元，第三年至第十年的每年度租金为307.5万元。如租赁期间，合同以任何方式中止的，乙方应按300万元／年的均价补足原欠缴租赁费；2、租金采取先付后用原则。第一年的租金应在本合同签订后三日内支付，之后每一年的租金乙方应提前六个月支付；3、甲方收到乙方租金后开具收据给乙方，如乙方要求开发票，则相应的税收及费用由乙方承担。经甲方同意及主管部门批准，乙方可在空地上新建房屋等建筑物。但是，施工方案和图纸必须书面报备甲方。合同第四条“房屋交付与验收”之第2款约定，自本合同签署之日起3个月内，甲方将供电、供水、通讯等户头过户乙方使用，甲方应在资料方面全力配合，但一切费用及与相关政府部门交涉均由乙方承担。此产权还归甲方所有，待合同期满，乙方须无条件归还甲方。合同第五条“房屋使用及修缮责任”之第1款约定，甲方就已现有所具备的水、电、通讯、消防及排污设施给乙方使用，乙方应爱护合理使用其所承租的房屋及附属设施，如乙方使用不当造成房屋或设施等损坏的，由乙方负责修复。合同第六条“乙方的责任”之第3款约定，乙方应按时支付租金，如逾期不支付，则乙方按所欠租金每日千分之二支付滞纳金给甲方。合同第九条“房屋的交还”之第1款约定，租赁期内任何一方原因导致合同提前终止的，则乙方应在15日内将房地产交还给甲方，并且将自己的设备、资产全部搬走，逾期未搬走的，则由甲方自行处理。合同第十条“解除本合同的条件”之第2款约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可随时单方书面通知乙方解除本合同，并由乙方承担相应的违约责任，如乙方支付的违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿相应的差额部分：3）乙方无正当理由逾期一个月不支付厂房租金的。合同第十一条“违约责任”之第1款约定，乙方无正当理由未按本合同约定向甲方支付厂房租赁费用超过一个的，甲方有权终止本合同，且乙方每逾期一日，须向甲方支付千分之二的日租金作为违约金。合同第十三条“其他”之第1款约定，甲方同意乙方在厂房之间搭建雨棚，并允许乙方在厂区空地上搭建临时棚，但相关手续均由乙方负责办理。合同签订后，港贤公司将场地、房屋交付给京凰公司，京凰公司支付了租金260万元。2014年11月3日，港贤公司向京凰公司发出《通知函》，主要内容为，第二年租金按约应于2014年8月14日前支付，但至今未收到，要求京凰公司在收到通知函后即支付租金280万元，并按约支付滞纳金，否则将依法维权。京凰公司收到通知函后，未按要求支付租金。2015年1月13日，赵志刚出具《承诺书》，内容为：今欠上海港贤建材装潢有限公司所属月罗公路XXX号钢材市场房租280万元，兹定于2015年1月31日前先支付租金100万元，剩余租金180万元于2015年春节后另行协商，承诺最迟不超过正月20结清所欠款项。如不按时付款，一切后果由我承担。京凰公司、赵志刚未支付上述欠款，故涉讼。审理中，港贤公司表示，京凰公司没有向港贤公司反映过有关消防问题，赵志刚在《承诺书》中也没有提出租赁标的存在问题。京凰公司表示，合同签署、付款等均由郑良贤经办，消防设施的问题是向郑良贤口头提出的。赵志刚表示，《承诺书》无法看出赵志刚对租赁标的没有异议。在本案审理过程中，京凰公司为证明临时建筑的问题，提供宝山区规划和土地管理局2011年6月22日的《告知书》，该告知书的对象为港贤公司，主要内容为，港贤公司经该局以沪宝建临（2003）30号建设工程规划许可证批准，在罗店镇月罗公路XXX号建造临时业务用房，建筑面积为7，874平方米，有效期二年。目前该临时建设工程规划许可证有效期已过，港贤公司必须自行拆除上述临时建筑。否则，将对港贤公司予以行政处罚。港贤公司表示，上述临时建筑未作为双方合同租赁标的，与本案无关。京凰公司表示，合同上虽未写明临时建筑，但租金包括了临时建筑。本院组织双方当事人进行了调解，双方未能达成协议。为此，港贤公司表示，合同解除后，租赁物由港贤公司收回，对于京凰公司所称商户，港贤公司将全盘接收，并将成立一个专门的项目组进行管理，次承租人问题由港贤公司解决。京凰公司表示，京凰公司将租赁物用于招租，自己不使用租赁物；港贤公司坚持要求解除合同，京凰公司同意解除合同，但要求港贤公司返还已付租金并赔偿反诉的损失；京凰公司不同意支付滞纳金，即使要支付，由于合同约定标准过高，要求法院予以调整。以上事实，有原告（反诉被告）港贤公司提供的沪房地宝字（2005）第040583号《上海市房地产权证》、《厂房租赁合同》、《通知函》、《承诺书》、被告（反诉原告）京凰公司提供的《告知书》，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，港贤公司与京凰公司就系争租赁物签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。港贤公司要求解除合同，京凰公司表示同意，本院对港贤公司要求解除合同的诉请予以准许。本案的主要争议在于解除合同的责任问题。对此，应根据合同的约定和履行的情况确定。根据合同约定，租金采取先付后用原则，第二年即2015年2月15日至2016年2月14日止的租金280万元应提前六个月支付，故第二年的租金应于2014年8月15日之前支付。京凰公司未按约支付租金，应已构成违约。京凰公司抗辩中提出的消防设施问题，双方合同第五条约定为“甲方就已现有所具备的水、电、通讯、消防及排污设施给乙方使用”，即港贤公司提供给京凰公司的消防设施为双方签订合同时现有的，现并无证据表明京凰公司在接受港贤公司交付的租赁物时对消防设施提出过异议，也无证据表明京凰公司在诉讼前向港贤公司提出过消防设施问题，且京凰公司法定代表人赵志刚在其出具的承诺书中承诺向港贤公司支付所欠租金，并未因消防设施问题对租金支付提出抗辩，故京凰公司以消防设施问题为由拒付租金的抗辩理由本院难以采信。京凰公司抗辩中提出7，874平方米临时业务用房在2011年6月22日就被土地规划部门宣布要求立即拆除，明显存在合同欺诈的问题，双方合同对租赁标的的约定是明确的，即月罗路XXX号，占地面积28，981平方米，产证上建筑面积4，579.31平方米，房地产权证登记号为沪房地宝字（1998）第005546号，上述约定面积与房地产权证的记载是一致的；京凰公司所称7，874平方米临时业务用房，在签订合同时就已存在，京凰公司不可能不知道，该部分建筑物未载入双方租赁标的应是双方有意为之，现京凰公司以该部分建筑问题为由拒付租金的理由显然不能成立。综上，京凰公司未按约支付租金，其对租金支付的抗辩理由不能成立，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，京凰公司无正当理由逾期一个月不支付租金，港贤公司有权单方书面解除合同。京凰公司未支付租金已远超一个月，且经港贤公司催要后仍未支付所欠租金，故港贤公司起诉要求解除合同，符合双方合同约定和法律规定，本院应予准许，合同解除的责任应由京凰公司承担。合同解除后，京凰公司应将租赁物返还给港贤公司。京凰公司将租赁物分租给众多次承租人，港贤公司表示由其解决次承租人问题，故本案对次承租人的问题不作处理。合同约定的逾期付款滞纳金或违约金为按所欠租金每日千分之二计算，该违约金明显过高，京凰公司以此为由要求调整，符合法律规定，故本院根据本案实际酌情确定按每日万分之五计算。合同约定，如租赁期间，合同以任何方式中止的，京凰公司应按300万元／年的均价补足原欠缴租赁费，京凰公司已支付租金为260万元，故港贤公司要求京凰公司补足租赁费40万元的诉请，本院予以准许；港贤公司要求按每年300万元标准支付2015年2月15日起租金的诉请，本院亦予以准许。港贤公司要求支付滞纳金的利息，缺乏法律依据，本院不予准许。港贤公司已主张滞纳金，再要求支付租金利息，本院不予准许。赵志刚于2015年1月13日出具的《承诺书》中，确认欠港贤公司房租280万元，定于2015年1月31日前先支付租金100万元，剩余租金180万元于2015年春节后另行协商，承诺最迟不超过正月20结清所欠款项。如不按时付款，一切后果由其承担。赵志刚辩称该承诺系向案外人作某，且当时仅承诺对100万元承担责任，与该承诺书所载内容不符，本院不予采信。该承诺书的内容表明，赵志刚承诺在京凰公司不能履行债务时由其个人承担保证责任，该保证为一般保证。港贤公司要求赵志刚承担连带保证责任，不符合法律规定，本院不予准许。京凰公司要求返还已付租金、赔偿损失等反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十一条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司与被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区月罗路XXX号房屋、场地返还给原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司；三、被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司于本判决生效之日起十日内，以280万元为本金，按每日万分之五计算，向原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司支付从2014年8月15日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；四、被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司于本判决生效之日起十日内，补足原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司租金40万元；五、被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年300万元计算，向原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司支付从2015年2月15日起至本判决生效之日止的租金；六、被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司不能履行上述支付租金及违约金义务时，由被告赵志刚在280万元及其逾期付款违约金范围内承担支付责任；七、原告（反诉被告）上海港贤建材装潢有限公司的其他诉讼请求，不予支持；八、被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务，应根据上述条款之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取6，954元、反诉案件受理费减半收取21，400元，由被告（反诉原告）上海京凰实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一五年七月二十四日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条??……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条??当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。……第二十一条??保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……