云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初4419号原告李明，男，1942年4月29日出生，无业，住云南省昆明市官渡区。原告楚雄市供销合作社联合社，住所地楚雄市复兴路复兴巷15-17号。两原告共同委托代理人付全胜、李莹，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。法定代表人刘芝源，理事会主任。被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区小板桥中街10号A栋104号。法定代表人王坤鹏，总经理。委托代理人刘莉，女，1987年3月29日出生，汉族，系昆明市海伦堡房地产开发有限公司法务，住云南省昆明市盘龙区。特别授权代理。原告李明、楚雄市供销合作社联合社诉被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称“海伦堡公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由审判员李勇适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转为普通程序，并于2017年11月2日组成合议庭进行了审理。原告李明、楚雄市供销合作社联合社的委托代理人付全胜、李莹，被告海伦堡公司的委托代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明、楚雄市供销合作社联合社共同诉称：1996年5月10日，昆明市中级人民法院（1995）昆执经字第108号裁定书确定，对昆明市关上干果食杂货栈将其建盖在官渡区的房产和官渡区香条前村的住房一幢予以强制执行，折抵申请人楚雄市供销集团总公司（现为楚雄市供销合作社联合社）案款。执行调解协议书明确，坐落于官渡区的房产包括四合院三层综合楼一幢；砖木结构仓库平房一幢；四合院养殖场一院。2006年4月28日，楚雄市供销合作社联合社与李明签订了《承包经营管理协议》，将上述房地产承包给李明经营、管理使用，承包期限为2006年4月28日至2044年9月30日。李明在承包经营期间，将房屋对外出租给他人获取租金收益。但自2010年起，被告在原告上述房屋旁边开发房地产，施工过程中造成原告上述房屋排水系统堵塞，使得原告房屋内常年积水不能使用；临近房屋周围堆放建筑垃圾，土方高度超过原告房屋围墙，结构极不稳定，给原告房屋造成严重安全隐患。被告的上述侵权行为导致原告房屋完全失去功能，租户退租，给原告造成严重经济损失。原告与被告多次协商均无果，为维护原告的合法权益，现诉至法院要求：1、判令被告按703,569元/年的标准赔偿原告自2010年8月9日起计算至房屋使用功能恢复之日止的房屋租金收益损失，暂计算至2017年3月17日为4,640,223.47元；2、判令被告对房屋周边恢复原状、排除妨害，并承担房屋修缮费用；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告自愿放弃要求被告承担房屋修缮费的诉讼请求。被告海伦堡公司辩称：原告所提的诉讼请求被告方不认可。理由是，原告在本案中所提出的房屋早在2010年已经被国家合法征收，而原告一直为获得更多拆迁收益拒绝配合拆迁，其所主张的2010年到2017年的租金损失已因该项土地被征收后不会产生收益，被告只是社会投资人，对周边进行合法的房屋建设并未侵犯两原告的合法权益。请求驳回原告的诉讼请求。本案双方当事人争议焦点：被告对原告所属房屋是否存在侵权行为；原告所主张的租金损失是否有依据。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组：1.（1995）昆执经字第108号民事裁定书、2.楚雄市人民政府会议决定事项、补充协议、3.承包经营管理协议、4.租赁协议，证明原告楚雄市供销合作社联合社依法取得坐落于昆明市小板桥镇云溪办事处云溪二社永金公路以北的养殖场、四合院土地及建筑物的所有权，后与李明签订了《承包经营管理协议》，李明依法取得该房屋的经营管理、使用、收益的权利；第二组：5.房屋现场图片；6.证人李某的证言；7.情况说明；8.证人杨某的证言；9.司法鉴定意见书；证明自2010年起，被告在涉案房屋旁边建盖高楼，房屋周围土台高筑、建筑垃圾堆积，排水系统完全堵塞，且原告无法自行疏通，导致房屋内常年积水，成为危房，丧失使用功能，租户纷纷退租搬离场地，使原告遭受重大经济损失，被告的侵权行为与原告所受的经济损失有直接的因果关系；第三组：10.联营协议（时间1996年5月20日），证明原告与云溪二组存在联营租赁协议，涉案的土地归云溪二组所有房屋归原告所有，因为双方未达成协议，所以被拆迁的房屋一直属于原告所有。第四组：11.2011年至2012年的租金、安全保证金的发票、收据、现金记账单，证明原告与村上的租赁关系一直存在，且一直在正常履行，直到2012年后不收原告方缴纳的租金。原告申请证人李某、杨某出庭作证，证人李某证称：我家的老房子和原告的房子在一处，在云溪二组的田边上。在土地未被拆迁前，双方居住环境都可以的。到2010年被告来拆迁后，排水系统就堵塞了，一下雨就严重淹水了。原告的市场在农贸市场的旁边，一淹水人无法通过车熄火，原告的厂房后北边及南边都有大沟渠，但是因为被告的开发施工堵塞了排水系统后，再大的沟渠都无用，导致成片的淹水。一直到现在，原告的厂房是否被征用我们作为村民是不清楚的。原告厂房的现状到现在也是在淹水，不能居住。原告的厂房与农贸市场相邻，仅隔着一条路。厂房被淹之后租户就搬走了。被告和排水公司都来排过水但是无法排水。这些主要是因为被告堆放的建筑垃圾造成。前不久被告又来填土了，土填到窗户了。具体的淹水时间记不清了。以前也淹过水，但没有现在严重，原告家的房子以前与路一样，但现在在坡下了。证人杨某证称：2008年我与原告李明签了租赁协议租李明的房子办学校，后因房子淹水，我2010年8月份就搬走了，搬走后租期未到，原告退了我租金和押金。我一直是办幼儿园的，找场地的时候原告的房子是适合办校的。我2008年就向原告租房了，本来办校2年才见成效，但是因为房子淹水，租期未到就无奈搬走了。当时，因为学校内淹水，学校外也是大量积水，无奈在2010年8月份陆续送走学生搬走了。我租赁房屋的时候不知道征收的事情，我办校期间也没有政府部门告知该房子是被征收了。2010年淹水的时候，被告的施工进度我不知道。施工范围虽还未到学校旁边，但是已经陆陆续续的延续到这边了。经质证，被告对原告提交的第一组证据第1项和第2项证据及第3项证据的真实性、合法性及关联性认可；对第4项证据租赁协议的合法性和真实性认可，对关联性不认可；对第二组证据第5项房屋现场照片的真实性、合法性及关联性均不认可，其无法显示照片拍摄的具体地点及时间，更无从显示照片显示的影像是如何造成的；因证人出庭作证证人证言现场发表质证意见。对第7项情况说明的真实性、合法性及关联均认可；对第9项司法鉴定意见书的真实性认可、合法性认可，但不认可其关联性，该鉴定意见书鉴定的损失所谓的损失期间是鉴定被合法征收后的时间段，不存在鉴定基础，对关联性不认可。对第三组第10项证据联营协议的真实性、合法性及关联性均认可，但对原告的证明目的不认可，该协议约定双方服从国家的征用，后面的约定仅是针对补偿款的，房屋的所有权以及土地权属都不归原告所有，原告未按其提交的协议的约定服从国家的土地征用。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据与被告没有直接的关系，也不是被告出具，对真实性、合法性、关联性无法做出判断，另该组证据是何种原因下出具的被告方也不知情。被告对证人李某、杨某的证言的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容均不认可。被告海伦堡公司为证实其辩解意见向本院提交如下证据：国有土地征收协议书复印件，证明涉案房屋在2010年被国家合法征收，原告已不属于涉案房屋的所有权人。经质证，两原告对被告提交的证据认为该证据是复印件，其不符合证据形式要件，不认可真实性。假设协议真实，也不能证明涉案房屋权益属于国家所有，不能证明被告的证明目的，按照协议土地归集体所有，房屋归原告所有。本院于2017年11月1日组织双方代理人到现场勘查，并进行拍照，原、被告对本院现场拍摄的照片真实性均无异议。本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的第一组、第二组证据中的7、9及第三组证据的真实性均无异议，本院以采纳。对第二组证据中第5项，原告主张系涉案房屋及其周边情况的照片，鉴于本院已经至涉案房屋进行现场勘查，故对于涉案房屋及其周边状况以本院勘查结果为准；原告提交的第四组证据形式真实，本院确认其真实性。原、被告对证人李某、杨某的证言真实性均无异议，本院予以采纳。被告提交的国有土地征收协议书形式真实，本院予以采纳。经审理，本院确认本案法律事实如下：1996年5月10日，云南省昆明市中级人民法院（1995）昆执经字第108号民事裁定书确定，对昆明市关上干果食杂货栈建盖在官渡区的房产和官渡区香条前村的住房一幢予以强制执行，折抵申请人楚雄市供销集团总公司（1996年9月经楚雄市人民政府（1996）11号会议决定事项决定，撤销了楚雄市供销集团总公司，变更为楚雄市供销合作社联合社）案款。楚雄市供销集团总公司与被执行人昆明市关上干果食杂货栈签订的《执行调解协议书》明确，折抵的财产包括坐落于官渡区的房产包括四合院三层综合楼一幢、砖木结构仓库平房一幢、四合院养殖场一院。1996年5月20日，楚雄市供销集团总公司与案外人昆明市官渡区二社（以下简称“云溪二社”）签订《联营协议》约定云溪二社用坐落在寺门前的土地九亩九分作为联营投资，楚雄市供销集团总公司用已建盖在前述土地上的固定资产（即前述执行调解协议书所涉财产）作为联营投资，联营期为五十年。自1994年10月1日至2044年9月30日止，由楚雄市供销集团总公司每年向云溪二社交纳联营费。2006年10月13日，楚雄市供销合作社联合社与云溪二社签订《补充协议》将双方所签订的《联营协议》中所涉土地变更为6.55亩。2006年4月28日，楚雄市供销合作社联合社与李明签订了《承包经营管理协议》，将上述房地产承包给李明经营、管理使用，承包期限为2006年4月28日至2044年9月30日。李明在承包经营期间，曾于2008年将部分房屋对外出租给他人获取租金收益。自2010年起，云溪片区进行“城中村”改造，包括本案所涉房屋在内的土地被征收，昆明市官渡区国土局与小板桥街道办事处、云溪社区居委会、云溪社区第二居民小组签订了《国有土地征收协议》，但对于该土地上的建筑物，两原告一直未与拆迁方签订拆迁协议。被告海伦堡公司在进行房地产开发过程中，取得了原告李明所承包的房屋背后的土地使用权，并在该房屋后建盖了楼盘，因开发建设后原告李明所承包房屋后的地势加高，被告公司开发过程中的填埋土将原告李明承包房屋后的排水沟及部分后墙掩埋，加之本案所涉房屋周围修路等原因，本案所涉房屋处于该地块的低洼地带。本案审理过程中，经本院组织原、被告于2017年11月1日现场勘查发现本案所涉部分房屋内有积水现象，现本案所涉房屋部分空置、部分房屋内有人居住。2017年3月15日，原告委托云南博司法鉴定中心对本案所涉房屋自2010年8月9日至2017年3月17日的租金损失进行鉴定，云南博司法鉴定中心于2017年3月31日作出云博【2017】鉴字第028号司法鉴定意见书确认本案所涉房屋自2010年8月9日至2017年3月17日的租金损失为4,640,223.47元。综上，本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，根据查证事实可以证实被告在进行房地产开发过程中确实存在填埋土将原告所属房屋的部分后墙及排水沟掩埋的事实，故本院确认被告对原告所述房屋存在一定的侵权行为。对于原告主张的自2010年至今的租金损失问题，首先需考虑被告的侵权行为与原告所主张的租金损失之间是否存在直接因果关系，根据本院现场勘查及双方当事人的自认，本案所涉房屋因修建时间较长，且该房屋在该地块上的位置处于低洼地带，其四周的地势均较高，本身排水即存在较大困难，从现场勘查及原告所提交证据虽可证实被告填埋原告房后排水沟的行为对本案所涉房屋的排水有一定影响，但不能证实被告的侵权行为系本案所涉部分房屋内积水的唯一原因，本案所涉房屋亦并非所有房屋均有积水，现场勘查中可以看出积水的房屋院内的地面明显大大低于房屋四周的地势，而部分房屋地面与周围地势基本持平的房屋则无积水，尚有人居住，故本院确认被告的侵权行为并非本案所涉部分房屋积水的唯一原因。本案所涉部分房屋积水与该房屋四周地势情况、原告对房屋缺乏必要的管理修缮亦存在一定联系。况且本案中原告对其主张的自2010年至今本案所涉房屋即因积水问题而无法对外出租的事实并未提交确凿证据予以证实，现原告以部分房屋积水为由主张自2010年至今所有房屋的租金损失缺乏相应依据，但考虑到被告的侵权行为确实对原告房屋的排水有一定影响，本院对原告要求的租金损失予以酌情支持100,000元。因两原告在庭审中确认本案所涉房屋租金收益由原告李明享有，故对于本院确定的租金损失应由被告向原告李明支付。对于原告要求被告对房屋周边恢复原状、排除妨碍的诉讼请求，本院认为，根据本案查证事实，原告并未举证证实该房屋背后的原始状况，但根据本院现场勘查及双方当事人的自认，被告开发过程中的填埋土确实已将本案所涉房屋背后的排水沟及所涉房屋的部分后墙掩埋，一定程度上影响了本案所涉房屋的正常排水，且填埋土紧靠本案所涉房屋的后墙，存在一定安全隐患，故应由被告将本案所涉房屋后的填埋土清理并与房屋保持必要的安全距离，本院根据本案实际情况酌定由被告将本案所涉房屋后的填埋土清理出一条宽1.5米且深度与本案所涉房屋地面齐平的排水沟。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李明租金损失100,000元；二、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于云南省昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪村二组的本案所涉房屋后的填埋土清理出一条宽1.5米且深度与本案所涉房屋地面齐平的排水沟；三、驳回原告李明、楚雄市供销合作社联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,922元，由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司负担5000元，由原告李明、楚雄市供销合作社联合社负担38,922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 勇人民陪审员  汤丽华人民陪审员  李绍坤二〇一八年五月二十九日书 记 员  胡 鑫