上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民四（商）终字第2182号上诉人（原审原告、反诉被告）上海垚森企业发展有限公司。委托代理人赵岐荣。委托代理人姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海崇和实业有限公司。委托代理人朱承君。委托代理人赵德强，上海市维盈律师事务所律师。上诉人上海垚森企业发展有限公司（以下简称垚森公司）与上诉人上海崇和实业有限公司（以下简称崇和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）初字第1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月26日公开开庭进行审理。上诉人垚森公司的委托代理人赵岐荣、姜慧林，上诉人崇和公司的委托代理人朱承君、赵德强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月29日，崇和公司与A公司（以下简称A公司）签订《租赁合同》，其中约定，A公司在本合同签订前，明确告知崇和公司位于上海市浦东新区金桥镇东陆路1＊＊3号的房产由于历史原因，不具备产权证，张桥机械厂对该楼所在的地块持有使用证，因企业改组、撤销等原因，实际权利人金桥镇集体资产管理委员会已将该楼的经营管理权委托给A公司，A公司承诺其有权按照本合同约定的方式向崇和公司出租该楼；崇和公司向A公司承诺，租赁该楼除可作为开展其营业执照上规定的经营范围内的经营活动使用之外，崇和公司也可将该楼用于其自身及其相关企业的办公，包括但不限于在该楼内设融资租赁公司，将其下属公司迁移至该楼内办公，或引进符合金桥镇要求的规模企业注册于该楼内；在租赁期限内，未事前征得A公司的书面同意，并按规定报经有关部门核准，崇和公司不得擅自改变该楼的使用用途；A公司按现状交付该楼后，崇和公司可以进行改造和装修，或添加附属设施；崇和公司对该楼进行改造装修，或添加附属设施的，应事先征得A公司的书面同意，按规定应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行，相关费用由崇和公司承担；租赁期满，或本合同因崇和公司原因提前解除后的十天内，崇和公司应保持正常使用后的原状，将该楼及设施归还A公司，崇和公司可拆除其添置的设施装修等，但不得损坏该楼结构，附着于该楼的装修物无偿归A公司所有；若本合同因A公司原因提前解除和终止，则A公司根据崇和公司装修残值给予适当补偿；在租赁期内，未经A公司同意，崇和公司不得将其在本合同项下的权利和义务转让给他人；崇和公司如要将该楼与他人交换使用，或将承租权转让他人的，必须事先征得A公司书面同意；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：即崇和公司未按照本合同的约定转租该楼、转让该楼承租权或与他人交换使用该楼的；崇和公司未征得A公司书面同意或超出A公司书面同意的范围和要求装修该楼或增设附属设施的，A公司可以要求崇和公司负责赔偿损失。2012年10月16日，崇和公司（甲方）与垚森公司（乙方）签订《合作经营协议书》，其中约定，一、双方关系：1、甲方于2011年12月29日与A公司签订了上海市浦东新区东陆路1＊＊3号项目租赁协议，并作为公司部分使用的办公用房；2、乙方是有一定的客户资源，可以招商、招租，并可以管理该项目；3、双方同意合作经营东陆路1＊＊3号项目；三、双方确定：1、甲方保留四楼部分办公用房，面积另行商议，其余面积全部由乙方经营管理，初步确定一层商业配套，二层商业展示，三、四层商务办公；2、甲方将项目按人民币1.30元／平方米／天计算管理费，月度管理费为143，598元，向乙方收取管理费，乙方应按季向甲方缴纳管理费；4、由于本项目的外立面要进行装饰并须对原项目进行调整，外立面装饰和内部调整方案由乙方及早编制设计，报给甲方，甲方会同金桥镇政府有关领导审定后，方能实施，甲方给予三个月设计施工期，自2012年10月18日到2013年1月18日，此期间不收取管理费，自2013年1月18日开始计算管理费；5、乙方向甲方预付两个月管理费作为保证金，共计287，196元，并须按季的月前3天，乙方向甲方预缴纳次3个月的管理费，如果乙方晚付管理费，则乙方应向甲方支付滞纳金，金额为晚付天数乘以千分之一，合作终止时，甲方收取的管理费保证金除用以抵充合作经营协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；6、合作经营期限，自即日起到2021年1月17日止，乙方享有优先续租权；7、项目的外立面装饰、内部调整设计、施工所发生的费用均由乙方负责，甲方不负任何费用；8、本项目冠名为崇和商务楼；9、乙方应按规定，做好本项目的消防、治安、工商等管理工作，并负责处理全部物业管理的各项工作，所发生的责任和费用均由乙方负责，甲方只做一定的监督、协调工作，不承担任何法律、经济、管理的责任；五、房屋使用要求和维护责任：1、乙方在合作经营期间享有项目所属设施的全部管理权，负责维护、保养及安全运行，并保证在本协议及相应延续合作经营协议终止时，专用设施以可靠运行状态随同项目物业归还甲方；六、招商招租：1、乙方在合作经营期间，在规定的期限内可以对部分物业进行招商招租；3、乙方应将招商招租的协议复印一份给甲方备案，以便双方合作管理；七、解除协议的条件：2、有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本协议，违反协议一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵偿损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付该物业，经乙方催告后15日内仍未交付的；（2）因乙方原因造成房屋主体结构损害的；（3）乙方擅自转让项目物业管理权的；（4）乙方逾期支付管理费累计超过3个月的；九、其他条款：2、甲方应向乙方提供营业执照以及房屋租赁合同复印件并加盖公章的文件；5、乙方对外以甲方名义进行招租。2012年10月16日，垚森公司按照《合作经营协议书》的约定向崇和公司支付过三个月管理费430，794元、保证金287，196元。2012年10月18日，崇和公司将房屋移交给垚森公司。2012年10月下旬，垚森公司开始进行崇和商务楼室内外装饰工程的设计、施工。2012年12月2日，上海市浦东新区金桥城管队对该施工现场进行检查后，认为装修工程未经申报、审批而要求停止施工，装修工程就此暂停施工。2012年12月3日，垚森公司呈给金桥城管队《关于东陆路1＊＊3号装修情况的报告》，其中内容为：“三、改建项目：1、由于该项目要求外立面与周边相协调，故本公司作了方案给上海崇和实业有限公司。2、本公司收到上海金桥集体资产经营管理有限公司的备案（东陆路1＊＊3号电力大楼平面图4F均标为统一单层），所以结合屋面防水和立面修改，做了轻结构调整。3、原结构的北侧外消防扶梯已锈烂，要重新架室内钢结构消防梯。4、原结构厕所设置不规范，宜集中。6、原结构部分拉裂，要进行结构加固，二、三层原舞厅20cm混凝土厚平台清除。四、1、因预先提出本项目持有的是《集体土地建设用地使用证》，有的手续不能办理，所以我们没有及时上报。2、因我们仅在外扶梯和屋面斜坡和外墙涂料进行改动，没有引起重视。3、经贵队现场检查，提出了要求，所以特向贵队致歉，如有书面不当之处，请予以批评指正。”2012年12月6日，崇和公司呈给上海市浦东新区消防支队《关于上海市东陆路1＊＊3号办理消防工程行政审批的报告》，其中内容为：“由于本公司管理的项目是《集体土地建设用地使用证》，原来使用单位上海张桥电力工程公司，现资产管理单位上海金桥集体资产经营管理有限公司均未能办理消防工程行政审批手续。目前有教育培训企业、健身教学企业前来咨询承租事宜，执行企业均要求办理消防工程前置审批。据现场了解，原已配有消火栓系统，建有消防泵房。能否给予办理相关工程行政审批。”2012年12月6日，崇和公司呈给上海市浦东新区金桥镇人民政府《关于东陆路1＊＊3号企业注册房屋产权证明的请示》，内容为：“本公司承租的东陆路1＊＊3号项目底层部分面积拟办商业项目。由于本项目持有的是《集体土地建设用地使用证》，不是《房地产权证》，且该项目没有办理消防设计、验收的审批，所以在消防、工商登记等行政审批时，提出异议。有的部门提出此项目是上海金桥集体资产经营管理有限公司管理，可以由金桥镇人民政府出具证明，能给予办理。在以后的消防工程和工商注册管理可以纳入规范管理。是否有当，请予指正。呈请，盼复。”2012年12月14日，崇和公司（甲方）与垚森公司签订《装修安全协议》。其中约定乙方在施工期间因各种原因造成的乙方人员伤亡事故和甲方无任何关系。2013年3月31日，崇和公司发给垚森公司一份函，内容为“东陆路1＊＊3号项目的装修情况，经我司实地考查，发现存在巨大问题。贵司已严重违反了《合作经营协议书》中关于装修改建及经营的相关规定，主要有以下两点：1、贵司未经我司允许，将东陆路1＊＊3号项目装修改建成公寓房，严重违反了《合作经营协议书》中的规定，即一层商业配套，二层商业展示，三、四层商业办公的装修要求；2、贵司将东陆路1＊＊3号项目装修改建为公寓房，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》。违规改建的公寓房人群密集，给治安、消防等社会秩序管理带来了巨大安全隐患。由于对外经营是以我司名义进行，我司对此也负有不可推卸的连带责任。3、自贵司装修以来，我司已多次收到周边居民的投诉和镇政府、工商及城管部门关于装修违规、勒令整改的通告。此事不但影响了我司与金桥镇政府的友好合作关系，而且给我司造成了重大的负面影响。为避免镇政府、工商和城管等部门的更多处罚和造成更重大的不可挽回的负面影响，贵司必须立即整改装修经营计划，且必须严格按照已签订的《合作经营协议书》规定进行装修经营。否则，贵司将承担因合同违约而产生的所有法律责任。”2013年4月2日，垚森公司发给崇和公司《关于东陆路1＊＊3号项目现状的报告》，主要内容为，一、垚森公司于2013年4月2日收到崇和公司有关东陆路1＊＊3号项目的函；二、垚森公司于2013年4月2日受到金桥镇安监科科长的质询，他口头提出停止该项目的施工和经营活动；三、垚森公司于2012年12月5日和2013年1月16日二次向崇和公司进行了项目基建改动和经营方向改变的请示，并提出了协调的请求；四、功能完善，目前施工大部分已完成，等待配置设备和配件；五、几点希望，目前项目处于停止施工和经营活动，对项目的经营方向调整或整改是不允许随意变动，待协商后，做出有利于各方持久发展，各负其责的调整方案。2013年4月2日，A公司发给崇和公司《终止租赁合同的函》，内容：“依据我方与你公司于2011年12月29日签订的上海浦东东陆路1＊＊3号房屋租赁合同，该合同第四条明确规定该物业用于其自身及其关联企业办公，未事先征得我方书面同意，不得擅自改变用途。可贵公司在实施装修工程中，擅自改变合同规定的用途，多次张贴和悬挂招租信息。经数次与你公司沟通，你公司口头一再强调自用，然而在实际运转中，依然未有改正，4月1日再次发现在该物业窗户上张贴崇和公寓出租信息。鉴于你公司严重的违约行为，根据合同第十二条中条款规定乙方未征得甲方同意擅自改变该物业用途的，一方可书面通知另一方解除本合同。我方经慎重思考，决定按约终止与你公司的租赁合同，并保留按原合同约定追究你公司违约责任的权利。请你公司接函后于2013年4月15日前向我司交还该物业。”2013年4月7日，崇和公司发给A公司《答复函》，内容：“依据我公司与贵公司于2011年12月29日签订的上海浦东东陆路1＊＊3号房屋租赁合同，在上海和誉融资租赁公司核准成立之日暨2012年5月15日正式起租。我公司接收上海浦东东陆路1＊＊3号物业后，花费大量资金用于该物业的装修设计和装修改造，目前该物业正处于装修改造中，尚未投入经营使用。贵公司提出我公司违反合同第四条的约定，擅自改变用途，是不符合事实的，可能中间存在误解。在该物业的装修改造过程中，我公司欢迎贵公司监督指导。若装修方案中有不符合合同约定之处，必定按合同要求整改，并严格按照合同约定对该物业进行经营使用。”2013年4月11日，崇和公司发给垚森公司《终止合作经营函》，内容：“依据贵公司与我公司于2012年10月16日就上海市浦东新区东陆路1＊＊3号项目签订的《合作经营协议书》，贵公司已严重违反了合同第三条中对该物业‘一层商业配套，二层商业展示，三、四层商务办公’和‘由于本项目的外立面要进行装饰并须对原项目进行调整，外立面装饰和内部调整方案由乙方及早编制设计，报给甲方，甲方会同金桥镇政府有关领导审定后，方能实施’的规定，在未经我公司许可的情况下，擅自将东陆路1＊＊3号项目装修改建成公寓房，且由于贵公司对外招租是以我公司名义进行，对我公司的声誉等方面造成了不良影响。在上海浦东东陆路1＊＊3号房屋装修过程中，贵公司多次张贴和悬挂招租信息，我公司多次提请贵公司改正，但未见任何改正举动。2013年4月1日，我公司再次发现在该物业窗户上张贴崇和商务公寓的出租信息。鉴于贵公司的严重违约行为，我公司经慎重思考，决定提前终止与贵公司的《合作经营协议书》，且我公司保留按《合作经营协议书》的约定追究贵公司违约责任和因贵公司违约连带我公司遭受额外损失的权利。请贵公司接函后于2013年4月15日前向我公司交还该物业。”双方协商未果，垚森公司遂诉至原审法院，请求判令：一、解除垚森公司、崇和公司于2012年10月16日签订的《合作经营协议书》；二、崇和公司赔偿垚森公司经济损失4，346，934.60元（中介费70，000元，设计费128，870元、效果图7，000元，装修费4，063，382元，工人工资77，682.60元）；三、崇和公司退还垚森公司管理费430，794元，保证金287，196元；四、崇和公司支付违约金430，794元；五、崇和公司承担本案的诉讼费。在原审审理过程中，崇和公司提起反诉，请求判令：一、解除崇和公司与垚森公司于2012年10月16日签订的《合作经营协议书》；二、垚森公司恢复上海市东陆路1＊＊3号房屋装修前的原状，并移交房屋给崇和公司；三、垚森公司支付崇和公司占用房屋期间管理费（2013年4月18日至2013年6月9日为240，874元，之后以每月143，598元为基数要求支付至实际移交房屋日止）；四、垚森公司赔偿因其违约给崇和公司造成的经济损失3，450，000元；五、垚森公司支付违约金430，794元；六、垚森公司承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原审法院应崇和公司申请，依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定，内容为：1、上海市浦东新区东陆路1＊＊3号的整幢楼装修后的房屋使用功能；2、该楼是否装修为一层商业配套，二层商业展示，三、四层系商务办公。2013年12月，上海市房屋建筑设计院有限公司出具了上房院司鉴（2013）建鉴字第1079号《浦东新区东陆路1＊＊3号房屋使用功能司法鉴定意见书》，其鉴定意见：“1、浦东新区东陆路1＊＊3号原为张桥电力办公楼，现由垚森公司实施改造、装修，鉴定时装修已停工。2、依据目前装修现状，被检房屋建筑平面布局可用于普通办公楼或酒店式办公，但其内廊宽度、房间面积、门宽均不符合《办公建筑设计规范》相关要求；如作为酒店式办公楼，违反了国家标准《建筑设计防火规范》有关楼梯间应封闭的强制性要求，存在安全隐患。3、依据目前装修现状，一层可用于商业配套，二层装修布局适宜于商业展示；三、四层可用于普通办公或酒店式办公，但均存在缺陷和安全隐患。4、目前加建、扩建和装修工程未经有设计资质专业单位设计，也未向有关部门报建，不符合国家建筑工程有关管理规定；建议委托有资质的专业设计单位进行正规设计，依据相关规定和技术规范要求进行整改。”在本案审理过程中，原审法院应垚森公司、崇和公司申请，依法由上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对上海市浦东新区东陆路1＊＊3号的整楼装潢费用进行审价。2014年6月13日，上海沪港建设咨询有限公司出具了沪港审基（2014）926号《关于座落于浦东新区东陆路1＊＊3号的整楼装潢费用评估的司法审价报告》，其工程造价司法审价意见：“1、该司法审价征求意见稿结论为：3，293，041元。2、关于本次评估工作中装饰争议部分，主要为拆除工作量客观存在发生，但无相应的工作量依据，依据垚森公司主张的工作量评估费用为324，877元。请法院裁决采信哪一方证据和主张，然后数学加减，判决本案的最终费用结果。3、关于本次评估工作中水电安装（争议部分—库存清单）部分，我司仅对已完工工程量进行计量，经现场清点数量，库存部分费用119，702元。请法院裁决采信哪一方证据和主张，然后数学加减，判决本案的最终费用结果。本次司法审价范围内的费用计算情况汇总如下：（1）整楼装潢费用—装饰：2，012，347元；（2）整楼装潢费用—安装：675，221元；（3）整楼装潢费用—钢结构：160，894元；（4）土建装饰（争议部分）：324，877元；（5）水电安装（争议部分—库存清单）：119，702元；小计：3，293，041元。”原审法院认为，一、垚森公司与崇和公司之间名为联营合同关系，实为房屋租赁合同关系。首先，《合作经营协议书》中约定的双方主要权利义务内容，完全符合房屋租赁的特征。1、除崇和公司保留崇和商务楼四楼部分办公用房，其余全部由垚森公司经营管理，用于招商、招租，垚森公司就此取得租赁房屋的使用权、收益权；2、垚森公司向崇和公司预付二个月的管理费作为保证金，并按季向崇和公司缴纳管理费，因崇和公司实质上并无管理职责，所谓的管理费其实就是租金。崇和公司作为承租人在租赁期间以所谓的合作经营名义，将承租房屋交付给垚森公司使用，并获得名为管理费实为租金的保底收益，约定不承担任何法律、经济、管理的责任，属于房屋转租行为。其次，《合作经营协议书》中的部分条款内容及其他证据材料，也能直接证明双方当事人之间为房屋租赁关系。1、《合作经营协议书》第三条第6项约定：“合作经营期限到2021年1月17日止，垚森公司享有优先续租权”，此中约定的优先续租权，已明确表明双方当事人之间是房屋租赁关系。2、《合作经营协议书》第七条第2款约定：“违反协议一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金”，此中的月租金也直接确认了垚森公司所支付的管理费就是房屋租金。二、《合作经营协议书》为无效合同。本案中，崇和公司以合作之名，行转租之实，与垚森公司恶意串通，损害案外人A公司的利益。崇和公司与A公司签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定转租必须事先征得出租人书面同意。崇和公司未经原出租人书面同意而擅自转租，系无权处分行为，且A公司始终没有进行追认并已经解除《房屋租赁合同》。另外，由于有关单位只有该楼的《集体土地建设用地使用证》，没有《房地产权证》，双方当事人协议书约定的装潢事宜未经有设计资质专业单位设计，也未依法向有关部门报建，不符合国家建筑工程有关规定，部分违反了国家标准《建筑设计防火规范》强制性要求，消防等有关职能部门依法不予审批。因此，双方当事人之间的《合作经营协议书》无效。三、双方当事人都有过错，应当各自承担相应的责任。垚森公司自称是通过房屋中介公司与崇和公司发生租赁关系。其知道崇和公司以合作之名，行转租之实，且该楼没有房地产权证，但仍配合串通，正如上述所指出的，其目前加建、扩建和装修工程未经有设计资质专业单位设计，也未依法向有关部门报建，不符合国家建筑工程有关管理规定，部分违反了国家标准《建筑设计防火规范》强制性要求，存在安全隐患，消防等有关职能部门依法不予审批。另外，垚森公司未能充分举证证明其按照《合作经营协议书》的约定将外立面装饰和内部调整方案编制设计，报给崇和公司，崇和公司会同金桥镇政府有关领导审定后，方能实施，以致造成很大损失。以后有关单位需要依据相关规定和技术规范的要求花费相当费用进行整改，垚森公司为此应承担相应的责任。正如上述所指出的，崇和公司以合作之名，行转租之实，未经原出租人书面同意而擅自转租，系无权处分行为，且A公司始终没有进行追认并已经解除《房屋租赁合同》，造成无论垚森公司装潢工程是否合法还没有产生效益就要被A公司收回。明知该楼由于对外经营是以崇和公司的名义进行，崇和公司对此也负有不可推卸的连带责任，却放任垚森公司未经批准自行设计、施工。自垚森公司装修以来，崇和公司已多次收到周边居民的投诉和镇政府、工商及城管部门关于装修违规、勒令整改的通告。但崇和公司怠于要求垚森公司及时出具设计方案，受到有关职能部门查处时，予以掩饰，对损失的扩大也负有不可推卸的责任。四、法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，原审法院均依法认定其证明力。五、对双方当事人诉讼请求的处理。双方当事人的责任相当。本着公平原则，原审法院依法酌情处理本案。垚森公司与崇和公司均请求判决解除双方当事人签订的《合作经营协议书》，原审法院予以支持。垚森公司请求判令崇和公司退还垚森公司管理费430，794元、保证金287，196元可予支持。崇和公司请求判决垚森公司移交房屋，原审法院也予以支持。则涉及到返还的房屋装潢价值的认定及处理即本诉与反诉的索赔部分。关于本次评估工作中装饰争议部分，主要为拆除工作量客观存在发生，但无相应的工作量依据，依据垚森公司主张的工作量评估费用为324，877元。但考虑到垚森公司此部分证据不规范、不充分，还有过错；且崇和公司将要返还给A公司这栋楼，并可能要赔偿部分违章装修部分的拆除费用。故原审法院对本次审价范围内的费用中（4）土建装饰（争议部分）：324，877元不予认可。另外，原审法院判定该楼现场库存的价值119，702元卫浴、电表等材料归垚森公司所有，则从本次审价范围内的费用中剔除（5）水电安装（争议部分—库存清单）：119，702元。则本次审价范围内的费用应确认为合计：2，848，462元。垚森公司请求判令崇和公司赔偿损失部分原审法院按2，848，462元的一半予以支持1，424，231元。因现在尚未有证据和必要全部拆除装修部分，完全恢复该楼装修前的原状，这将造成浪费，但将来必要的部分拆除和依法整改是必然的，原审法院综合考虑了上述因素酌情判决，故对崇和公司请求判令垚森公司恢复该楼装修前原状原审法院不予支持。垚森公司和崇和公司的其余诉讼请求因缺乏充分的事实和法律依据，原审法院不予支持。因双方当事人责任相当，原审法院依法酌定双方各半承担本诉、反诉案件受理费及两项鉴定费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项、第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条的规定，判决如下：一、于判决生效之日解除垚森公司与崇和公司签订的《合作经营协议书》；二、崇和公司应于判决生效之日起十日内支付垚森公司损失费1，424，231元；三、崇和公司应于判决生效之日起十日内返还垚森公司管理费430，794元；四、崇和公司应于判决生效之日起十日内返还垚森公司保证金287，196元；五、上海市浦东新区东陆路1＊＊3号楼内库存的价值119，702元的卫浴、电表等材料归垚森公司所有，垚森公司应于判决生效之日起十日内自行处理，逾期灭失的损失自行承担；六、垚森公司应于判决生效之日起十日内移交崇和公司上海市浦东新区东陆路1＊＊3号房屋；七、驳回垚森公司的本诉其余诉讼请求；八、驳回崇和公司的反诉其余诉讼请求。一审本诉案件受理费50，270元，保全费5，000元，合计55，270元，由垚森公司负担27，635元，崇和公司负担27，635元；反诉案件受理费19，886.50元，由垚森公司负担9，943.25元，崇和公司负担9，943.25元；鉴定费合计95，952元，由垚森公司负担47，976元，崇和公司负担47，976元。原审判决后，垚森公司不服，向本院提起上诉称，一、因崇和公司始终未将《房屋租赁合同》复印件移交，其对崇和公司无转租权完全不知情，其无任何过错，崇和公司有过错，应向其赔偿全部经济损失。二、其提交的证据证明其已根据《合作经营协议书》的约定将装修方案告知并得到崇和公司的同意后方才组织施工，其无过错，本案中的装修损失应全部由崇和公司承担。三、崇和公司应向其赔偿装修费3，551，952.20元、中介费70，000元、设计费128，870元、效果图费用7，000元及工人工资77，682.60元。审计报告中少算社会保障费242，617元，遗漏钢结构的制作费16，294.20元，拆除工作量客观存在，该部分费用324，877元不应扣减。现有库存的卫浴、电表等材料是预先定制、定购的，其在客观上均已无法将此退回出售方，故现场库存价值119，702元的材料不应从审价费用中剔除。综上，垚森公司请求撤销原判第二、第五项及第七项判决，依法改判崇和公司向其赔偿3，835，504.80元并承担一、二审诉讼费用。崇和公司答辩不同意垚森公司的上诉事实及理由，请求驳回垚森公司的上诉诉请。其理由如下：一、签订合同时其已将房屋租赁合同提供给垚森公司，垚森公司对于房屋租赁合同的内容是明知的；二、垚森公司在装修前未向崇和公司提供装修方案，却擅自改变房屋用途和结构，将房屋装修成群租房，造成安全隐患，违反国家强制性规定，导致A公司提出解除合同，所有损失应由垚森公司自行承担。三、在合同履约过程中，其是符合法律及合同约定的，原审判令其向垚森公司支付部分损失费用是不公平的。崇和公司亦不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定双方合同关系名为联营合同关系，实际房屋租赁合同关系，并认定双方签订的《合作经营协议书》无效缺乏事实和法律依据。二、A公司解除《房屋租赁合同》是因为垚森公司装修原因，并不是因为转租，并且《房屋租赁合同》所称的房屋是可以给第三方使用的，崇和公司对垚森公司的损失没有过错。垚森公司严重违约和违法，造成的损失应由其自行承担。原审判决崇和公司向垚森公司支付损失没有法律依据。三、原审判决认定双方是转租关系，根据相关司法解释，垚森公司应向崇和公司支付占用房屋期间的占用使用费，原审判决崇和公司返还垚森公司已收取的管理费及保证金，无法律依据。四、系争房屋至今一直由垚森公司占用经营，在崇和公司要求返还时也拒绝返还。根据相关司法解释的规定，不管《合作经营协议书》的效力如何，垚森公司皆应支付返还房屋前占用房屋期间的管理费。正是由于垚森公司的严重违约和违法行为才导致A公司解除其与崇和公司的租赁合同，给崇和公司造成巨大经济损失。综上，崇和公司请求撤销原审判决第二、三、四及八项，依法改判驳回垚森公司的本诉诉请，并判令垚森公司支付其占用房屋经营期间管理费至实际移交房屋之日止并赔偿经济损失。垚森公司答辩认为，一、以合作经营协议名义签约是崇和公司提出，《合作经营协议书》的实质内容就是转租协议，双方建立的是房屋租赁合同关系，应认定为无效。在双方签订及履行合同过程中，崇和公司从未向垚森公司提供过房屋租赁合同及合同的相关附件。二、《房屋租赁合同》被解除，是因A公司发现房屋并非崇和公司自用造成的，并不是因垚森公司的装修原因。三、垚森公司在装修前已将装修图纸及设计方案交付给崇和公司，崇和公司对其装修情况是清楚的。消防备案审批的相关原始手续应由崇和公司持有，其对此不存在过错。由于房屋装修被叫停，垚森公司根本未使用过房屋，无法达到合同目的，故原审判令崇和公司向其返还管理费和保证金是正确的。综上，垚森公司请求判令驳回崇和公司的上诉请求。垚森公司在二审期间向本院提交浦东市民中心建设工程消防验收备案的告知，以证明工程消防验收需要的资料，但崇和公司未向其提供，客观上崇和公司也没有该些资料。崇和公司对该证据真实性不予认可，且认为不属于证据范畴。崇和公司未在二审审理期间向本院提交新的证据材料。本院认为，垚森公司提交的证据不符合二审新证据要件，本院不予采用。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，垚森公司与崇和公司签订的协议虽名为《合作经营协议书》，但根据双方权利义务的约定及协议约定的相关条款，垚森公司与崇和公司间建立的法律关系实际为租赁合同关系。鉴于双方间的转租合同关系事先未征得A公司同意、事后亦未得到A公司的追认，原审法院综合认定垚森公司与崇和公司的《合作经营协议书》无效，并无不当，本院依法予以维持。根据我国合同法的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，但是原审法院据此判决解除《合作经营协议书》属法律适用错误，本院依法予以纠正。关于合同无效的后果处理问题。我国合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，崇和公司在事先未征得A公司同意的情况下，将涉案房屋转租给垚森公司，明显存在过错。垚森公司在明知崇和公司与垚森公司是转租关系，且未按协议书约定将相关装修方案提交给崇和公司并征得A公司同意的情况下贸然进行装修，造成双方损失扩大，其过错亦是明显的。鉴于本案双方当事人在合同签订及履行过程中均有过错，故原审判令各自承担相应责任，并无不当，本院依法予以维持。关于双方承担损失的范围认定。本院认为，涉案的相关损失应以上海沪港建设咨询有限公司所作的司法审价报告为依据进行划分，垚森公司关于审计报告遗漏钢结构制作费及少算社会保障费的主张，缺乏相应的依据，本院不予采信。对于有争议的324，877元工作量，原审法院结合证据及双方过错，未将此部分列入，并无不当，本院不再进行调整。对于现场库存，本由垚森公司购入且尚未使用，垚森公司可自行处置，本院对此判决予以维持。关于垚森公司主张的中介费、设计费及效果图费用及工人工资，考虑到本案主要以现有的装修工程量作为依据划分的，故垚森公司的此项主张，本院不予采信。关于崇和公司主张的管理费、保证金及经济损失的认定，本院认为，考虑到涉案的房屋在装修阶段就发生争议，垚森公司实际亦未进行营业，且双方在此过程中，均有过错，原审对此判决并无不妥，本院依法予以维持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项及第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）初字第1617号民事判决第二至第八项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）初字第1617号民事判决第一项；三、确认上诉人上海垚森企业发展有限公司与上诉人上海崇和实业有限公司于2012年10月16日签订的《合作经营协议书》无效。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50，270元，财产保全费人民币5，000元，合计人民币55，270元，由上诉人上海垚森企业发展有限公司负担人民币27，635元，上诉人上海崇和实业有限公司负担人民币27，635元；反诉案件受理费人民币19，886.50元，由上诉人上海垚森企业发展有限公司负担人民币9，943.25元，上诉人上海崇和实业有限公司负担人民币9，943.25元；鉴定费合计人民币95，952元，由上诉人上海垚森企业发展有限公司负担人民币47，976元，上诉人上海崇和实业有限公司负担人民币47，976元。二审案件受理费人民币69，913.50元，由上诉人上海垚森企业发展有限公司负担人民币26，090元，上诉人上海崇和实业有限公司负担人民币43，823.50元。本判决为终审判决。审 判 长  周 清代理审判员  庞建新代理审判员  陆文芳二〇一五年二月二日书 记 员  吴娟娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。