上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第14964号原告邱林金。委托代理人夏之威，上海必和律师事务所律师。委托代理人王建波，上海必和律师事务所律师。被告陆国龙。被告彭雪华。被告陆慧。上列三被告共同委托代理人徐丹，上海韩明志律师事务所律师。原告邱林金与被告陆国龙、彭雪华、陆慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，本院于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告邱林金及委托代理人王建波，被告陆国龙、彭雪华、陆慧的共同委托代理人徐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱林金诉称，2013年1月，原告通过房产中介居间介绍看中了三被告位于浦东新区高行镇庭安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并与三被告达成了转让协议，由三被告将系争房屋以人民币(以下币种相同)143万元的总价转让给原告，为此原告妻子于1月12日支付给被告陆国龙定金5,000元。1月23日，原告与三被告签订《动迁房预售欲购合同(房地产买卖合同)》(以下简称买卖合同)，当天，原告支付被告购房款84.50万元，被告则将系争房屋交付给原告。4月21日，原告向被告支付第二期房款50万元，同日，双方签订补充协议，约定留尾款8万元待房屋产权过户给原告后支付。2013年4月，原告请人对系争房屋进行了装修，同年7月，原告全家入住系争房屋至今。2013年12月初，原告听说系争房屋可以办理被告名下小产证了，即打电话给被告，询问办证情况，被告说可以办了，并向原告索回了原本双方签约时已交给原告收存的房屋维修基金收据原件。双方签约时约定，系争房屋是分配给被告陆国龙个人的，产证办在陆国龙名下，但中介从交易中心查询得知系争房屋的产权已于2014年10月登记在三被告名下。2015年4月1日，系争房屋限制交易期限届满，可以办理过户，原告于当日通过中介通知被告办理过户事宜，但被告提出要加价方肯过户。4月18日，原告与被告彭雪华、陆慧在中介处协商过户事宜，被告始终要求加价7万元，否则不配合过户，协商未成，之后，被告既不接原告的电话，也不回原告短信，故原告提起诉讼，要求：1、判令被告立即协助原告办理过户手续，将系争房屋产权转移至原告名下；2、判令被告赔偿原告违约金10万元。被告陆国龙、彭雪华、陆慧辩称，双方确实在中介处协商过，但没有谈拢，谈拢被告还是同意配合过户的，之后原告没有通知被告过户而直接向法院提起了诉讼，被告不存在违约行为，不同意支付赔偿金，同意配合过户。经审理查明，系争房屋是三被告私房动迁分得的配套商品房(动迁安置协议于2007年11月签订)，2012年4月1日，该房屋产权初始登记在案外人上海外高桥保税区开发股份有限公司名下，2014年10月，系争房屋的产权登记至三被告名下。2013年1月12日，原告为购买系争房屋向被告陆国龙支付定金5,000元。同年1月23日，由原告作为乙方、三被告作为甲方，双方签订买卖合同，合同约定：甲方以143万元的价格将系争房屋出售给乙方；乙方于签订买卖合同当天向甲方彭雪华支付85万元，尾款58万元乙方在2013年4月20日前支付给甲方陆慧；乙方付清85万元购房款后，甲方于2013年1月31日前将系争房屋交付给乙方，并结清该房屋的有关费用；系争房屋交易限制期满可以过户时，甲、乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续；甲方确认并保证今后该房屋办理房地产权证时，只报送陆国龙一个人的名字和材料，产权登记至陆国龙一人名下，不得增加其他任何人的名字，也不得变更为其他任何人的名字，如果甲方在申办房产证时加上其他任何人的名字，或者将陆国龙替换为其他任何人，导致该房屋有陆国龙之外的共有权人，或者登记产权人不是陆国龙而是其他任何人，甲方须承担重大违约责任，赔偿该房屋可以过户时市场价的20%给乙方；等等。当天，原告支付给被告彭雪华84.50万元，被告则将系争房屋交付给原告。2013年4月21日，由三被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订补充协议，该协议约定：甲方承诺系争房屋产权证颁发一个月内，甲方将该房屋抵押登记到邱林金名下，房屋产权证过户后此抵押登记自动解除。甲、乙双方友好商定，系争房屋总房价143万元，因暂时不能过户到乙方名下，现留尾款8万元，到过户当天支付给甲方。当天，原告支付给被告陆慧50万元。之后，原告对系争房屋进行装修后入住至今。2015年4月，系争房屋可以办理交易过户，4月18日，原、被告在中介处就过户事宜进行协商，未果，4月23日，原告向本院提起本案诉讼。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、补充协议、定金和房款收据、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、上海市房地产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，根据买卖合同约定，系争房屋的产证应当办理在被告陆国龙一人名下，但实际办理在三被告名下，被告已构成违约，按照合同约定，被告应当承担总房价20%的违约金，原告自愿调整违约金金额，只要求被告赔偿违约金4.50万元(该金额系原告为本次诉讼聘请律师、因诉讼保全而请担保公司提供担保的费用)，另，剩余房款8万元，原告愿意在被告配合过户当天支付给被告。被告则表示，产证办在三被告名下不是被告恶意所为，因为动迁协议是三被告名字，按照相关规定，产证必须办在三被告名下，且产证办在三被告名下并不影响合同履行，也没有给原告造成损失，故不同意支付违约金，如果法院认为被告存在违约行为，合同约定的违约金也过高，要求调整。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。买卖合同签订后，原告已按约向被告支付了大部分的购房款，被告也已将系争房屋交付给原告，由于系争房屋系动迁配套房，当时尚不具备交易过户的条件，故双方未能办理交易过户手续。现系争房屋已具备交易过户的条件，故原告诉请要求被告配合其办理系争房屋产权过户，应予支持。至于原告主张的违约金，本院认为，买卖合同约定被告方确认并保证系争房屋产权登记至被告陆国龙一个名下，现被告将系争房屋的产权登记至三被告名下，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但是，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。虽然系争房屋的产权登记在三被告名下，但这并不影响系争房屋的产权过户，因此，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，买卖合同约定的房屋可以交易过户时市场价20%的违约金，显属过高，现原告自愿将违约金调整为4.50万元，尚属合理，本院予以采纳。原告自愿在被告配合其办理过户手续的当天支付剩余房款8万元，并无不妥，可予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陆国龙、彭雪华、陆慧应于本判决生效之日起十五日内协助原告邱林金办理上海市浦东新区高行镇庭安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记过户至原告邱林金名下的手续，同日，原告邱林金支付被告陆国龙、彭雪华、陆慧剩余房款8万元；二、被告陆国龙、彭雪华、陆慧应于本判决生效之日起十五日内支付原告邱林金违约金4.50万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,075元，减半收取计9,037.50元，财产保全费5,000元，均由被告陆国龙、彭雪华、陆慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一五年七月十三日书记员 潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。