广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初4353号原告（反诉被告）刘学观，男，汉族，1966年2月2日出生，户籍地址湖北省天门市，委托代理人郑维川，广东生龙律师事务所律师。委托代理人杨云飞，广东生龙律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市鑫业安物业管理有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道西丽大勘王京坑工业区22栋308，统一社会信用代码91440300558684165Q。法定代表人杨辉。委托代理人姚植乔，广东卓建律师事务所律师。委托代理人袁张，广东卓建律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘学观与被告（反诉原告）深圳市鑫业安物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告刘学观、代理人郑维川、被告代理人姚植乔、袁张均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月18日，原告与被告签订了《厂房屋租赁合同》约定：被告将位于深圳市平湖鹅公岭天鹅工业区C11号一楼出租给原告使用，每月租金29000元（人民币，下同），租期两年（2015年4月1日至2017年3月31日），签订协议时原告向被告交两押（58000元）一租（29000元）共87000元。2016年12月7日，双方协商：租期延长一年至2018年4月1日，从2017年1月份开始每月租金降至27000元。2017年8月，被告突然通知原告搬迁并承诺退还2个月租金的押金58000元和赔偿2个月租金的58000元，原告搬迁后被告拒绝退还押金58000元和赔偿58000元的2个月租金，构成了根本违约并给原告造成了重大损失。为了自己的合法权益不受侵害，原告依据相关规定，特诉至法院要求判令被告：一、退还原告押金58000元及赔偿原告58000元，共计116000元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告刘学观未按约定及时足额向被告缴纳房屋租金，其要求退还押金无事实和法律依据，应当依法予以驳回。2015年3月18日，被告的授权代表与原告签订的书面《厂房租赁协议》第三条约定，租赁期限2年（从2015年4月1日起至2017年3月31日止）；押金为58000元；原告应于每月5日前支付当月租金和上个月的水电费，如未按时付费的，原告应向被告按欠费总额3%每天支付违约金，超过一个月不交房租费、水电费，被告有权单方解除合同，没收押金并追回所欠房租费、水电费和其他费用。2016年12月7日，被告与原告在双方签订的《厂房租赁协议》基础上作出变更，将每月租金从29000元变更为27000元，租赁期限从2年（2015年4月1日起至2017年3月31日止）变更为3年（2015年4月1日起至2018年3月31日止）。其他条款未作变更。该合同生效后，双方在履行过程中，原告在2017年7月以涉案厂房周边城市更新施工，道路交通即将被封闭，严重影响其生产经营为由，拒绝交付租金，并且至今也未向被告移交涉案厂房。原告拖欠租金的行为已严重违反合同约定，被告按照约定将原告交付的押金予以没收。故原告无权要求退还押金58000元。二、被告从未通知原告搬迁，更未承诺退还押金和赔偿2个月租金，故原告要求被告赔偿58000元无事实和法律依据，应当依法予以驳回。原告主张“2017年8月份被告通知其搬迁并承诺退还押金和赔偿2个月租金。”但原告对其所主张的事实未提供任何证据予以证明，且与事实严重不符，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由原告承担举证不能的不利后果。事实上，2018年7月份，原告在得知交通将会被被封闭的消息后，便以严重影响其正常经营生产为由要求退租，但未得到被告的许可，此后便拒绝向被告交付租金，但原告仍然在继续使用涉案厂房，未将涉案厂房移交给被告，故被告也不知原告是否搬出涉案厂房的。原告在涉案房产继续租用期间，其本身的生产经营并未受到道路施工的影响。故原告要求被告赔偿2个月的租金损失58000元无任何事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，原告借口涉案厂房连接外部公共交通的道路因城市更新施工被封闭，影响其正常经营生产而拒绝缴纳房租，但实际上原告在道路施工期间仍在正常经营，且至今未将厂房移交给被告。被告也从未要求原告搬出，也从未承诺过原告退还押金及对其进行赔偿。原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据。故贵院应当依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，2015年3月18日，被告将其承租业主张伟文名下位于深圳市龙岗区天鹅路天鹅工业区C11号一楼的工业厂房（下称：涉案厂房）以每月租金29000元的价格出租给原告。被告的授权代表与原告签订的书面《厂房租赁协议》第三条约定，租赁期限2年（从2015年4月1日起至2017年3月31日止）；押金为58000元；原告应于每月5日前支付当月租金和上个月的水电费，如未按时付费的，原告应向被告按欠费总额3%每天支付违约金，超过一个月不交房租费、水电费，被告有权单方解除合同，没收押金并追回所欠房租费、水电费和其他费用。第五条约定，原告在使用期间或期满时，不能损坏房屋和公共设备设施，否则，应修复或赔偿至入住时的完好状态，并经双方派员一切验收合格，并签办书面移交手续。2016年12月7日，被告与原告对双方签订的《厂房租赁协议》作出变更，将每月租金从29000元变更为27000元，租赁期限从2年（2015年4月1日起至2017年3月31日止）变更为3年（2015年4月1日起至2018年3月31日止）。其他条款未作变更。2017年7月，因涉案厂房周边城市更新施工，并公告涉案厂房连接至外部公共道路交通将会被封闭。原告得知该情况后便要求退租，但未取得被告的许可。其后，原告便拒绝向被告支付厂房租金，也未向被告移交涉案厂房，原告的行为构成根本违约。约定的租赁期满后，被告要求原告将涉案厂房恢复至出租时的状态并办理书面的移交手续和补交房屋租金，但原告完全不予理会被告的请求。参照《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条“租赁期限届满……逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任”之规定，原告至今未将房屋移交给被告，故请求原告加倍交付租金。因原告已提起诉讼，被告的请求与原告提起的诉讼有牵连关系。鉴此，特根据《民事诉讼法》及其解释之有关规定向法院提起反诉，要求判令：一、原告向被告移交位于深圳市龙岗区天鹅路天鹅工业区C11号一楼厂房，并将厂房修复成入住时完好状态；二、被告没收原告押金58000元；三、原告向被告支付从2017年7月1日起至2018年3月31日止共九个月的房屋租金243000元（27000元×9个月=243000元）；四、原告向被告支付违约金（以243000元为基数，按月利率2%的标准计算，从反诉之日起计至付清之日止）；五、原告向被告支付从2018年4月1日至实际移交厂房之日止的占用费27870元（计算公式为27000元÷31天×2倍×实际占用天数，暂计至反诉之日2018年4月17日）；六、本案的案件受理费、财产保全费、公告费等费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，一、坚持原告起诉状的意见。二、本案租赁合同系因房屋拆迁而终止，并非原告违约而终止。确认交纳租金至2017年6月。因此请求驳回被告的全部反诉请求。按照正常的情况下，如果原告没有及时支付租金的话，被告是早就主张权利的。而本案是因为原告起诉被告退还押金和赔偿损失后，被告才主张所谓的这个租金，是与常理不相符的。经审理查明，2015年3月18日，原告与被告签订一份《厂房租赁协议》，约定被告将位于深圳市平湖鹅公岭天鹅工业区C11号一楼出租给原告使用，租期为3年，从2015年4月1日至2018年3月31日，租赁押金58000元，每月租金29000元，从2017年1月开始租金降为每月27000元。其中协议第三条第3款约定，原告于每月1-5日前预交当月一个月租金，1-5日前支付上月水电费，未按时付费的，原告应向被告缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的每天3%支付，如超过一个月不交房租费、水电费，被告有权收回原告所租物业单方面解除合同，没收押金并追回所欠房租费、水电费和其它费用。第三条第4款约定，如一方中途退租，应提前三个月通知对方，并需经对方同意，但须赔偿对方两个月房租费的损失费和违约金。第五条约定，租赁期满后，原告对不动产不能拆毁，原告在使用房屋期间或期满时，不能损坏房屋和共用设备设施，否则，应修复或赔偿至入住时的完好状态，并经双方派员一起验收合格，并签办书面移交手续。第八条约定，本合同有效期内，发生下列情形之一，允许自动解除本合同：1、不可抗力，使本合同无法履行；2、政府征用，收购，收回。上述租赁协议签订后，原告向被告交纳租赁押金58000元，被告将涉案厂房交付原告使用，原告正常使用及交纳租金至2017年6月。2017年7月，涉案厂房四周因施工被完全封闭，无法进出，原告因无法使用遂搬离涉案厂房。双方对原告搬离后的处理发生纠纷，原告遂于2018年2月24日诉至本院提出上述诉讼请求，被告于2018年4月18日提起反诉。本院认为，根据双方租赁协议第八条约定，发生政府征用、收购、收回、不可抗力等使本合同无法履行，允许自动解除本合同；结合本案实际情况，2017年7月，涉案厂房四周因施工被完全封闭，无法进出，原告因无法使用遂搬离涉案厂房，应视为发生不可抗力导致本合同无法履行，租赁合同因原告搬离而自动解除。对于本案租赁合同的解除，双方均无过错，故双方均无需向对方承担违约责任。合同解除后，被告应当将原告交纳的租赁押金58000元退还原告。原告称被告曾承诺赔偿两个月的租金，但未提交相关证据证明，本院不予采信。因合同已解除，原告未再使用涉案厂房，故被告请求原告支付2017年7月之后租金，本院不予支持。另原告已搬离，被告可自行收回厂房，故被告请求原告移交厂房，本院不予支持。被告未提交证据证明原告搬离时损坏被告房屋，故被告请求原告修复厂房，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市鑫业安物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告刘学观租赁押金人民币58000元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1310元（原告已预交2390元），由原告承担655元，由被告承担655元。反诉费3117元，被告已预交，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年五月二十八日书记员  宋德彪