西安市莲湖区人民法院行 政 判 决 书（2009）莲行初字第94号原告吴梅金，女，1969年9月3日出生，住北京市海淀区。委托代理人韩文慧，陕西金镝律师事务所律师。被告西安市房屋管理局，住所地西安市西大街234号。法定代表人延锡铭，该局局长。委托代理人高西林、高宇，该局房产产权产籍管理中心干部。第三人陕西鹏豪置业有限责任公司，住所地西安市蒋家寨小区11号楼。法定代表人闵建胜，该公司总经理。委托代理人曹会革，该公司职员。第三人陕西鹏豪实业（集团）有限责任公司，住所地西安市含光路南段1号。法定代表人高鹏，该公司总经理。委托代理人曹会革，该公司职员。第三人西安市莲湖区农村信用合作联社西桃园信用社，住所地西安市莲湖区西桃园村口。负责人石整社，该信用社主任。委托代理人岳嵬，该信用社工作人员。委托代理人郭正，陕西再创律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行，住所地本市朱雀大街113号。法定代表人李跃进，该行行长。委托代理人张宏辉、韩健，该行职员。原告吴梅金诉被告西安市房屋管理局、第三人陕西鹏豪置业有限责任公司、陕西鹏豪实业（集团）有限责任公司、西安市莲湖区农村信用合作联社西桃园信用社、中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行房屋登记一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴梅金委托代理人韩文慧，被告西安市房屋管理局（以下简称“市房管局”）委托代理人高西林、高宇，第三人陕西鹏豪置业有限责任公司（以下简称“鹏豪置业公司）、第三人陕西鹏豪实业（集团）有限责任公司（以下简称“鹏豪实业公司”）共同委托代理人曹会革，第三人西安市莲湖区农村信用合作联社西桃园信用社（以下简称“西桃园信用社”）委托代理人岳嵬、郭正，第三人中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行（以下简称“工行朱雀大街支行”）委托代理人张宏辉、韩健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴梅金诉称，2000年12月13日，原告与第三人鹏豪置业公司就其与鹏豪实业公司联合兴建的，位于西安市含光路南段1号“鹏豪苑”商品房，签订了一份《商品房购销合同》，并在西安市房产管理局办理了商品房买卖登记备案手续。合同备案登记号为08757号。该合同中约定：原告以按揭贷款的方式，以662718元的价格，购得鹏豪苑11103室199.23平米的房屋。合同签订后，原告将该房首付款202718元陆续支付于鹏豪置业公司，并于2001年8月14日，就下余46万元购房款与工行朱雀大街支行签订了《个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，并于2001年9月29日，就《个人购房借款合同》办理了公证，并支付了公证费1380元。在此期间，第三人鹏豪置业公司于2001年5月30日，向西安市房地产交易管理中心致函承诺，其向原告出售的11103号房屋，由原告拥有全部产权，在出售前未被抵押、查封或转让，且在抵押期间保证该房产权不转移等事宜。2001年10月15日，西安市房地产交易管理中心为工行朱雀大街支行就其向原告发放的11103号房屋的抵押按揭贷款，办理了房屋抵押登记手续。抵押登记通知单为市房抵登字第00110893号。原告于2002年1月29日，又交纳了评估费3330元，并于2002年3月12日，还向鹏豪实业公司交纳了抵押登记费1380元。随后，工行朱雀大街支行将原告就11103号房屋所贷下余购房款支付于鹏豪置业公司。原告至此即已全额支付了购房款。2001年11月份，鹏豪置业公司、鹏豪实业公司将11103号房屋交付原告。原告自此一直占有、使用、收益该套房屋至今。期间，原告屡次催促鹏豪置业公司、鹏豪实业公司交付房产证，但其总以正在办理过程中为由，一拖再拖。2009年6月中旬，原告从其他业主处意外得知，鹏豪实业公司已将出售于原告的房屋抵押给了西桃园信用社。原告遂前往被告及其相关部门查证，方发现鹏豪置业公司、鹏豪实业公司为套取资金，在其售房过程中，先由鹏豪置业公司将其与鹏豪实业公司联合开发的房屋出售于原告，但在向被告办理房产证过程中，却欺瞒被告，二者改变已出售于原告的房屋编号，即将原来房屋编号由11103号变更为21103号，并将变更房号的已出售于原告的房屋房产证，办于鹏豪实业公司名下，随后又将此套房屋抵押于西桃园信用社，以套取信用社贷款，实属欺诈行为，损害了原告的合法利益。故请求依法撤销被告对原告所购位于西安市含光路南段1号鹏豪苑(原名称为鹏豪园)11103（现为21103）室房屋上，为第三人西桃园信用社设定的抵押登记之具体行政行为。本案诉讼费由被告承担。被告市房管局辩称，依据鹏豪实业公司的抵押登记申请，我局严格按照法律程序审核办理，符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人鹏豪置业公司述称，该项目为联建项目，当时将1号、2号楼改为现在的2号、3号楼。因我公司目前资金困难，未还清贷款，我们将积极筹集资金还上贷款，为原告办理过户手续。第三人鹏豪实业公司述称意见与鹏豪置业公司一致。第三人西桃园信用社述称，我社与借款人张楠签订了《借款合同》，与鹏豪实业公司签订了《抵押担保合同》，鹏豪实业公司愿意以其拥有的房产（房屋所有权证号1100104017-21-1-21103～1）为《借款合同》提供抵押担保。我社按照法律规定，对上述抵押房产依法办理的抵押登记合法有效。西安市莲湖区公证处依法对上述《借款合同》、《抵押担保合同》办理了公证，并赋予具有强制执行效力的《公证书》，如果抵押登记被撤销，将造成贷款无法追回，故请求依法驳回原告诉请。第三人工行朱雀路支行述称，原告吴梅金在我行办理的按揭真实有效，且进行了公证，我们在被告处办理他项权利登记合法有效，如因被告原因造成我行权利得不到保护，我们要求被告承担责任。经审理查明，2000年12月13日原告吴梅金与第三人鹏豪置业公司签订了《商品房购销合同》，由原告购买西安市含光路南段1号“鹏豪园”现为“鹏豪苑”编号为11103号现房号为1100104017-21-1-1-21103～1房屋，房屋价款为662718元整。该《商品房购销合同》签订后，在原西安市房产管理局办理了备案登记。2000年12月13日，吴梅金与第三人工行朱雀大街支行签订了《个人购房借款合同》，并办理了个人借款合同公证，陕西省西安市碑林区公证处出具了公证书。2001年10月15日，西安市房地产交易管理中心给第三人工行朱雀大街支行出具了抵押登记通知单。原告于2001年4月28日起陆续向鹏豪置业公司交纳了部分购房款。同年11月鹏豪置业公司向原告交付了所购的房屋，原告一直占有、使用该房屋至今。2007年6月26日张楠与第三人西桃园信用社签订了《借款合同》，张楠向西桃园信用社借款30万元整。同日，鹏豪实业公司与西桃园信用社签订了《抵押担保合同》，约定鹏豪实业公司将位于本市含光路南段1号“鹏豪苑”部分房产为张楠借款30万元提供抵押担保。同日，鹏豪实业公司与西桃园信用社签订了《西安市房地产抵押合同》，填写了《西安市房地产他项权利登记申请》，向被告申请办理抵押登记手续。被告于2007年6月27日出具了西安市房雁塔区他字第1100104017-21-1-21103-133314号《中华人民共和国房屋他项权证》。该抵押合同明确载明抵押房地产座落于本市含光路南段1号，房屋建筑面积为197.81平方米。房产证号为1100104017-21-1-21103～１号。上述事实，有《商品房购销合同》、《个人购房借款合同》、抵押登记通知单、《借款合同》、《抵押担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、西安市房雁塔区他字第1100104017-21-1-21103-133314号《中华人民共和国房屋他项权证》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明确或者有争议的财产不得抵押。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，权属有争议的房地产不能设定抵押。本案原告在第三人鹏豪实业公司与西桃园信用社签订抵押合同，办理抵押登记手续之前，已与鹏豪置业公司签订了《商品房购销合同》，交付了购房款，并对所购房屋办理了商品房销（预）售合同登记备案，对房号为1100104017-21-1-21103～1号房屋实际占有、使用至今。虽未办理过户，原告并不存在过错。鹏豪实业公司将预售给原告并已交付使用的房产登记在自己名下，与第三人西桃园信用社签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。被告在原告所购房屋上为第三人西桃园信用社设定抵押登记的行为，违反了《西安市商品房销售管理规定》第十三条有关商品房经营者对已预售的商品房不应设定抵押的规定，其设定的抵押登记行为应予撤销。故被告与第三人西桃园信用社辩称抵押登记合法之理由不予支持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：撤销被告西安市房屋管理局作出的《中华人民共和国房屋他项权证》中在原告所购位于西安市含光路南段1号“鹏豪苑”房产证号为1100104017-21-1-21103～1号房屋上为第三人西安市莲湖区农村信用合作联社西桃园信用社设定的抵押登记之具体行政行为。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 张 君审判员 王艳玲审判员 宋宏凯二〇〇九年十二月三十日书记员 张 智