四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民初3852号 原告：成都银行股份有限公司营业部，住所地：成都市西御街16号。 负责人：魏韧，总经理。 委托诉讼代理人：严英，男，该公司员工。 被告：成都广福房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段90号A区601室。 法定代表人：周忠义，执行董事。 委托诉讼代理人：袁山淮，四川世正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈世通，四川世正律师事务所律师。 被告：成都天友发展有限公司，住所地：成都市二环路西一段天友办公楼。 法定代表人：白燕川，总经理。 委托诉讼代理人：罗宏伟，男，该公司员工。 原告成都银行股份有限公司营业部（以下简称成都银行）与被告成都广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）、成都天友发展有限公司（以下简称天友公司）执行异议之诉一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都银行的委托诉讼代理人严英，被告广福公司的委托诉讼代理人袁山淮，被告天友公司的委托诉讼代理人罗宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都银行向本院起诉请求：1、判决广福公司与天友公司之间签订的1504、1505、1506、1507号房屋买卖合同为无效合同；2、请求对位于成都市武侯区房屋使用范围内的土地使用权继续予以执行。事实及理由：2008年6月30日，成都市中级人民法院分别作出（2008）成民初字第574-1号和（2008）成民初字第575-1号民事裁定：对天友公司位于成都市武侯区的国有土地使用权（证号：成国用（2008）字第XX号）予以查封。查封期限从2008年7月2日至2010年7月1日止。争议土地在上述查封范围内。2008年11月30日、2008年12月2日，成都银行与天友公司金融借款合同纠纷两案经成都市中级人民法院审理后作出（2008）成民初字第574号、575号民事判决。上述判决发生效力后，成都银行向法院申请执行，执行案号分别为（2010）成执字第637号、582号。执行过程中，法院以（2010）成执字637-9号裁定及（2010）成执字582-8号和582-11号裁定对上述土地使用权继续予以查封。2017年9月14日，广福公司对案涉执行标的提出书面异议，成都市中级人民法院对此作出（2017）川01执异2154、2155号执行裁定，对前述土地使用权中止执行。由于法院对前述土地使用权的查封从2008年7月2日开始，并于2010年续查封，而广福公司与天友公司是在2009年1月7日签订1504、1505、1506号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，后又签订1507号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，案涉四套房屋签订房屋买卖合同的时间均晚于法院实施查封的时间。由于对土地使用权查封的效力及于地上建筑物，故广福公司与天友公司之间的《商品房买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，应为无效合同。 被告广福公司答辩意见称，1、其与天友公司签订商品房买卖合同时，天友公司已取得对案涉房屋的预售许可证，查封土地上的建筑物要取得预售许可证需经过申请查封人出具同意开发商对外销售商品房的文件方可办理，天友公司既已取得预售许可证，作为对不特定的买受人，广福公司信赖此公示而签订的合同为有效合同，成都银行不得对抗作为买受人的广福公司；2、广福公司作为买受人在2009年1月7日交付了全款，并在1月9日办理了备案登记，天友公司于2010年3月将案涉房屋交付给了广福公司，广福公司取得房屋后对房屋进行了装修并进行经营活动，根据规定广福公司不仅购买了房屋也购买了房屋土地使用权；3、根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复规定，建设工程承包人优先，但买受人支付大部分价款后，承包人的优先权不能对抗买受人，本案成都银行的抵押权就不能对抗买受人广福公司的权利。 被告天友公司答辩意见称：1、天友公司同广福公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；2、根据最高人民法院的规定，土地查封不影响天友公司与广福公司房屋买卖合同的效力；3、广福公司要求解除土地的查封有事实及法律依据，应当对成都银行的异议予以驳回。 为证明各自主张，广福公司、成都银行向本院申请调取证据。在法定举证期内，双方向本院提交了证据，本院组织各方进行了证据交换。 成都银行举证：（2008）成执字第574号民事裁定书、（2008）成民初字第574、575号民事判决书、（2008）成民初字第574-1、575-1号民事裁定书，拟证明成都银行在采取保全的时间在天友公司及广福公司签订购房合同之前。另一份637号裁定还显示，成都银行对前述保全进行了续封。 广福公司质证意见：对成都银行提交证据的真实性、合法性均无异议，但根据续封裁定，对房屋做出的查封时间是2010年11月24日，广福公司向天友公司购买1504号、1505号、1506号房商品房办理备案登记的时间是2014年11月9日，1507号房备案登记是在2017年11月23日。在首封和续封间有断档期，也就是2010年10月23日，因此1504、1505、1506、1507号房备案登记在先，其权利在续封断档区时就处于优先，续封的效力不影响广福公司取得产权证。同时582-1及637-1号裁定是2010年11月24日作出，在该裁定作出前，广福公司购买的4套房屋已经备案。 天友公司质证意见：对成都银行提交证据的真实性、合法性无异议，但575-1号裁定是对土地使用权的查封，并没有对当时的房屋进行查封。在查封期间，天友公司有房屋产权证、商品房预售许可证，且房屋买卖合同并没有违反法律规定，广福公司购买房屋后在房管部门进行了预售登记备案，不影响合同效力。同时天友公司也是在开庭时第一次知晓582-1、637-1号裁定，因查封的房屋是天友公司未备案的房产，前面已经备案的房产不再该裁定之内，因此此前已经备案的房屋就应当被解除查封。 广福公司举证：（一）原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证，拟证明申请人诉讼主体资格；（二）商品房买卖合同摘要、商品房认购协议、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件，拟证明广福公司与天友公司存在商品房买卖合同关系，且天友公司在出卖房屋时取得了国有土地使用证、商品房预售许可证、房屋所有权证，该四套房屋均依法办理了签约备案登记；（三）成都市农村信用社进账单、转账支票存根、购房款收据、业主领房缴费费项表，代收契税、维修基金、国土证工本费、办证费、交易手续费收据，拟证明广福公司已付清全部购房款及全部税费；（四）交房通知书、收房单、《室内装修服务协议》、《物业管理服务协议》、物业管理费，拟证明房屋已于2010年3月交付、装修并一直作为办公使用至今；（五）“成都市房屋产权交易中心关于‘财富双楠’项目预售资料查询的复函”，拟证明在签订房屋买卖合同时天友公司已取得预售许可证，签订的房屋买卖合同有效。 成都银行质证意见：对广福公司提交的第（一）至（四）组证据真实性无异议，但对合法性及关联性有异议；对第（五）组证据真实性、合法性无异议，但该份证据只能证明对标的物土地进行查封之前，天友公司取得了商品房预售许可证，不能直接证明广福公司和天友公司之间的买卖合同有效。 天友公司质证意见：对广福公司提交的第（一）至（五）组证据的合法性、真实性和关联性均无异议。 鉴于各方当事人对于上述证据的真实性、合法性均不持异议，本院对上述证据均予以采信，并根据经各方质证的上述证据，认定以下事实： 2008年6月16日，本院依法受理成都银行与天友公司、四川省对外经济贸易总公司、死海旅游度假有限公司、白燕川、刘天艳以及成都银行与天友公司金融借款合同纠纷两案，案号分别为（2008）成民初字第574号、575号。审理过程中，本院于2008年6月30日，对两案作出（2008）成民初字第574-1号和（2008）成民初字第575-1号民事裁定：对天友公司位于成都市武侯区的国有土地使用权（证号：成国用（2008）字第XX号）予以查封。查封期限从2008年7月2日至2010年7月1日止。当年11月30日、12月2日，上述两案经本院审理后作出（2008）成民初字第574号、575号民事判决。判决发生效力后，成都银行向本院申请执行，执行案号分别为（2010）成执字第637号、582号。2010年6月3日，本院分别向天友公司发出执行通知书，但该公司未履行生效法律文书确定的义务。2010年11月24日，本院在执行过程中（2010）成执字第582-1号、637-1号民事裁定书对天友公司所有的位于成都市武侯区“财富双楠”（预售许可证号：5XX7）未售（未备案）房产予以查封。 2017年9月14日，广福公司对案涉执行标的提出书面异议，本院对此作出（2017）川01执异2154、2155号执行裁定，对案涉四套房屋使用范围内的土地使用权中止执行。 另查明，1.2009年1月7日，广福公司与天友公司签订1504号、1505号、1506号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，购买了争议土地上的房屋，并于当日支付三套房屋全部购房款100万元，其中转账支付80万元；后广福公司与天友公司又签订了1507号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》。2010年5月5日，广福公司向天友公司转账支付372528元购房款。广福公司收房后使用至今。2.成都市商业银行股份有限公司营业部更名为成都银行股份有限公司营业部，成都美居天友房地产有限公司于2010年5月21日更名为成都天友发展有限公司。3.天友公司位于成都市武侯区的国有土地使用权原证号成国用（2008）字第XX号变更成国用（2014）字第X号。4.根据成都市房屋产权交易中心出具的复函，天友公司开发的“财富双楠”项目于2008年4月30日办理了《商品房预售许可证》。 本院认为，本案的争议焦点为广福公司关于案涉房屋是否享有足以阻却执行的合法权益，成都银行关于继续执行案涉房屋的诉讼请求应否得到支持。 根据审理查明的事实，本院在审理成都银行与天友公司的金融借款合同纠纷两案过程中，虽然对包含案涉房屋在内的天友公司位于成都市武侯区的成国用（2008）字第XX号国有土地使用权予以查封，但直至2010年11月24日，才在两案的执行过程中，对天友公司的未售（未备案）房屋予以查封。而案涉房屋系于2009年1月及5月签订商品房买卖合同并支付全款，并已实际交付广福公司占有使用，不属于执行中的查封范围。广福公司与天友公司签订相关合同时，作为房屋买受人只应尽到一般人的谨慎注意义务，有关土地使用权查封时未能办理地上建筑物的关联查封手续，并非由广福公司或天友公司的原因引起，故本院（2017）川01执异字2154、2155号执行裁定书根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定广福公司对案涉四套房屋享有足以阻却执行的合法权益并无不当。成都银行有关合同无效及继续执行的请求均不能成立，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回成都银行股份有限公司营业部的诉讼请求。 本诉案件受理费100元，由成都银行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  谢 芳 人民陪审员  裴幼郡 二〇一八年五月九日 书 记 员  折 月