重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第03037号上诉人(原审被告)重庆南泉旅游社,住所地重庆市巴南区南泉镇皂桷湾**#。法定代表人何舰。委托代理人张显均，重庆原野律师事务所律师。被上诉人(原审原告)重庆市巴南区保障性住房管理中心，主任,住所地重庆市巴南区巴南大道**号青岗湾*号楼。法定代表人邓冬，主任。委托代理人周炜，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆南泉旅游社（以下简称南泉旅游社）因与被上诉人重庆市巴南区保障性住房管理中心（以下简称巴南住房管理中心）租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2014)巴法民初字第04319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的代理人张显均、被上诉人的代理人周炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:重庆市九龙坡区南泉旅游社与重庆市房地产管理局九龙坡分局李家沱房管所于1991年9月21日签订了《房屋租赁合同》，约定重庆市九龙坡区南泉旅游社长期承租重庆市房地产管理局九龙坡分局李家沱房管所管理的位于南泉皂桷湾39号的房屋五套，用途为旅游服务设施，租金为每月每平方米1元，按712平方米计收租金，按月支付。合同签订后，合同主体、租赁房屋的权属、租赁房屋所地在行政区划等发生了若干变化：第一，五套租赁房屋均已经变更登记在案外人重庆天嘉投资有限公司名下，房地产权证号分别为：2××房地证2007字第13341号、2××房地证2007字第13342号、2××房地证2007字第13343号、2××房地证2007字第13780号、2××房地证2007字第13783号；第二，重庆市房地产管理局九龙坡分局李家沱房管所撤销，其相关职责已经由本案原告重庆市巴南区保障性住房管理中心履行；第三，重庆市九龙坡区南泉旅游社已经更名为重庆南泉旅游社；第四，重庆天嘉投资有限公司被重庆市巴南公路建设有限公司合并，重庆市巴南建设有限公司确认租赁房屋现由巴南住房管理中心管理、使用。合同履行过程中，出租人按约定交付了租赁房屋，南泉旅游社在前期按月支付的租金，后来按季度支付租金，巴南住房管理中心未提出异议，南泉旅游社已经支付2014年6月30日之前的全部租金，巴南住房管理中心认为双方已经解除租赁合同，自2014年7月1日起拒收租金。一审另查明，租赁房屋不在2008年征地红线范围内。一审审理中，巴南住房管理中心坚持要求解除合同，南泉旅游社坚持要求继续履行合同，双方各持已见，调解未果。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方分别为《房屋租赁合同》原双方当事人的权利义务的继受人，该合同对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，《房屋租赁合同》未明确约定租赁期限，系不定期租赁合同，巴南住房管理中心有权随时解除合同。故，对于巴南住房管理中心起诉要求解除《房屋租赁合同》，并要求南泉旅游社立即归还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下：一、重庆市九龙坡区南泉旅游社与重庆市房地产管理局九龙坡分局李家沱房管所于1991年9月21日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告重庆市南泉旅游社在本判决生效后三十日内归还原告重庆市巴南区保障性住房管理中心位于南泉镇皂桷湾39号的房屋五栋（房地产证证号分别为：2××房地证2007字第13341号、2××房地证2007字第13342号、2××房地证2007字第13343号、2××房地证2007字第13780号、2××房地证2007字第13783号）。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆南泉旅游社负担（此款己由原告巴南住房管理中心垫付，被告重庆南泉旅游社在支付上述款项时一并给付原告巴南住房管理中心，预收的案件受理费不予退还）。重庆南泉旅游社不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销重庆市巴南区人民法院第（2014）巴法民初字第04319号判决。2、请求法院支持上诉人继续履行原租赁合同的诉求。3、上诉案件诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人不是本案的适格当事人。2、所诉争房屋系公房，具有福利性、保障性，应为长期租赁，长期有效，不是不定期租赁；3、上诉人取得承租公房，系承担和付出了修缮义务和原住户搬迁工作才取得的，现被上诉人以不定期租赁主张解除合同，有违公平原则；4、即使系不定期租赁合同，被上诉人未履行任何合理的通知义务。重庆市巴南区保障性住房管理中心答辩称:1、本案当事人适格。被上诉人（原审原告）主体身份系行政区划变更后经有权机关行政赋权而取得，这一点在一审时已经查明。2、诉争房屋不是保障性住房，保障性房屋针对的是最基本的住房权利，该房屋租赁性质为“旅游服务设施”，属于商业用房，不具有保障性和福利性。3、上诉人于1991年签订租房协议至今已经逾20年，租金始终维持在1元/平方米，即使上诉人当初投入了修缮和搬迁资金，也早就通过获取的低租金利益得到了补偿。4、被上诉人在践行合同解除通知义务时，已经提前进行了通知，相关证据已经在一审认定。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，合同一经订立，缔约人均应依约遵守。本案中双方于1991年订立的公房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容真实、合法，有效。对于租赁协议中租赁期限的认定，应结合租赁协议性质，在当时法律没有规定时，适用《中华人民共和国合同法》的规定。上诉人提出租赁协议中“长期有偿”的表述应当视为已经明确约定了租赁期限的上诉理由，经查，租赁协议中除此表述外，没有其他内容对租赁期限进行约定，结合该公房为“旅游服务设施”用途和性质，上诉人承租该房不具有福利性质，“长期”租赁应当视为“期限约定不明确”。因此，上诉人就租赁期限性质的上诉意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”本案之情况依据《中华人民共和国合同法》第六十一条尚不能确定明确的期限，故应视为不定期租赁。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》规定的解除条件为“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。至于上诉人提出被上诉人没有践行提前通知解约义务的上诉理由，经查与本案已经查明的证据和事实不符，本院不予采纳。据此，对于本案中的不定期租赁协议，被上诉人享有随时解除协议的权利，本院对此予以支持。对于上诉人提出的被上诉人诉讼主体不适格的问题，基于本案的证据认定，双方当事人均系行政区划变更后由行政文件赋权确立主体身份，被上诉人更是由有权行政主体直接赋予诉讼权利，基于历史因素和行政赋权，被上诉人应当具有诉讼主体资格，故上诉人此上诉理由本院不予采纳；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆南泉旅游社负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈洪代理审判员  周舟代理审判员  陈莹二〇一五年七月二十一日书 记 员  赵曦