上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第99号原告上海平安欣仑物业发展有限公司。法定代表人孙建德。委托代理人杨迪。被告上海星公馆商务酒店有限公司。法定代表人陈续华。原告上海平安欣仑物业发展有限公司诉被告上海星公馆商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行审理。原告委托代理人杨迪到庭参加诉讼。被告上海星公馆商务酒店有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海平安欣仑物业发展有限公司诉称，2010年9月，原告与被告签署《上海淮海国际广场租赁合同》（以��简称租赁合同），约定，被告向原告承租上海市淮海中路XXX号淮海国际广场43、45层房屋（以下简称系争房屋），合同同时约定租金、租金支付方式、房屋租赁保证金、违约责任等条款。之后，原、被告签订备忘录，原告对被告应支付的二字经予以优惠，如被告违约，租金按合同约定支付。自2014年6月起，被告开始陆续拖欠原告各项费用，经原告多次催讨，被告仍未支付应付款项，原告于2014年10月16日向被告出具《解约通知书》，被告已签收。被告人去楼空时，未对系争房屋进行恢复原状，为维护原告合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付拖欠2014年7月至2014年10月16日间的房屋租金2，225，762.01元（按7元／平方米／天乘以3226.61平方米乘以365天除以12个月、包含了仓储和员工休息室费用每月12，750元）及2014年7月暂至2014年10月16日间按每日万分之一计算的滞纳金17，580.71元，2014年7月1日至2014年10月16日间的物业管理费为352，690.58元、2014年5月16日至2014年9月15日间的能耗费为319，965.4元、2014年6月至2014年10月16日间物业管理费和能耗费按每日万分之三计算的滞纳金13，241.82元，并补交自2010年10月起至2014年6月30日止承租该房屋的租金差额5，176，409.44元；上述房屋租金及相应滞纳金、物业管理费、能耗费及相应滞纳金均计算至判决生效之日止；2、被告承担恢复原状费用4，373，116.45元（该费用不包括施工期间的能耗费）及恢复原状期间的房屋租金及物业管理费1，574，047.92元（固定为两个月恢复期间），由原告委托装修公司恢复原状；3、被告补缴房屋租赁保证金，并将保证金作为违约金向原告支付2，802，714.12元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确，第一项诉请中仓储和员工休息室费用每月12，750元，暂不主张，故调整���拖欠房屋租金金额为2，174，762.01元；调整第二项诉请中恢复原状费用为4，225，819元。被告上海星公馆商务酒店有限公司未作答辩。经审理查明，2010年9月，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《上海淮海国际广场租赁合同》，约定，1.1款甲方出租给乙方淮海国际广场坐落在上海市淮海中路XXX号，乙方承租该广场43.45层整层（以下简称系争房屋），建筑面积3，226.61平方米；3.1款甲方于2010年10月1日将系争房屋交付乙方；3.7款房屋租赁期为118个月，自2010年10月1日起至2020年7月31日止；4.1款系争房屋租赁期内每日每平方米建筑面积租金为8.5元，月租金总计为834，213.13元，租金不包括物业管理费；4.2款乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方预付该房屋一个月的租金。其后各月应付的租金，应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清；5.1款租赁期内，系争房屋物业管理费按照房屋建筑面积每平方米每月31元计算，即系争房屋每月的物业管理费为100，024.91元；5.2款乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费。其后各月的物业管理费，应由乙方于每月一日或之前向甲方或管理公司提前付清；6.1款乙方应于本合同签署后3个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，但该付款必须在房屋交付日之前完成；保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和，即2，802，714.12元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；乙方根据意向书或原租赁合同已向甲方支付的保证金（如有），可用于抵扣租赁保证金中的同等数额的部分；若乙方经催告后仍未在规定的合理期限内支付全部保证金的，甲方有权解除本合同；6.2款如乙方违反本合同之规定，经提前书面通知，甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方；如甲方持有的保证金由于作该等抵扣和／或赔偿和／或扣收而少于上述6.1条规定之金额，乙方应根据甲方的通知，在10个工作日内向甲方补交该等差额；但乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；6.5款约定租赁期内有关该房屋的电费、通讯费、设备、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件二所列设施和设备的开通和／或使用的费用以及其他各项有关费用均应由乙方承担。本条规定的各项费用支付方式和时间，应以甲方和／或管理公司的书面通知为准；9.2款乙方向甲方交还系争房屋前，应自负费用对系争房屋进行打扫和清理，使系争房屋处于完好和可出租状态；乙方如按甲方同意的范围内和要求下对系争房屋进行了装修、增建��改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将系争房屋恢复原状（原状依照系争房屋在竣工后甲方首次交付客户时之标准，自然损耗不在此限），由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对系争房屋进行了装修、增建或改建，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失；15.1款系争房屋交付后，乙方擅自中途退租的，即构成严重违约；在此情况下，甲方有权没收乙方已支付的保证金作为违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；15.3款租赁期内，乙方逾期支付租金的（支付日期以租金实际到达甲方帐户之日为准），甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照系争房屋月租金的万分之一支付滞纳金，该滞纳金的支付优先于租金。乙方逾期不支付租金超过壹个月的，甲方有权根据16.3的有关规定解除合同；15.4款在租赁期内，乙方逾期支付物业管理费、车位费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备的开通和／或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金的（支付日期以上述款项实际到达甲方帐户之日为准），甲方有权停止有关供应或禁止有关使用（但乙方不得因此要求中止或减免支付有关费用），因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项万分之三支付滞纳金，该滞纳金的支付优先于该等款项。乙方逾期不支付物业管理费超过壹个月的，甲方有权根据16.3款的有关规定解除合同。租赁合同16.3款约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付等同于保证金金额的违约金���给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金或物业管理费超过壹个月的。……。2010年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《备忘录》，内容为，甲乙双方约定，租赁合同期限由原118个月变更为120个月，在有效的租赁期内，第一个2年乙方每月向甲方提供245，356.80元的免费消费额度；第二个2年乙方每月向甲方提供196，285.44元的免费消费额度；第三个2年乙方每月向甲方提供147，214.08元的免费消费额度；……；上述消费额度不受时间限制，可顺延、累积；……在按照上述约定抵扣免费的消费额度后，租赁合同租赁期内，乙方实际支付给甲方该房屋的租金单价为：第一个2年为6元／天／平方米；第二个2年为6.5元／天／平方米／；第三个2年为7元／天／平方米；……。甲方同意，如取得前租户九龙山股份有限公司书面同意文件，同意以该房屋原租赁保证金来担保乙方对租赁合同的履行，乙方可免交租赁合同约定的保证金。如乙方擅自退租或由于乙方违约而导致租赁合同解除，乙方需按7元／天／平方米的价格支付已租赁期间的租金，按本备忘录约定而少付的租金都应在租赁合同解除之日起三日内补足。2010年10月起至2014年6月止，被告均按期支付房租。被告自2010年10月至2011年5月，每月交付租金365，045.63元给原告；被告自2011年6月至2012年9月，每月交付租金588，856.33元给原告；被告自2012年10月至2014年6月，每月交付637，927.69元给原告。2014年7月，被告向原告交付租金241，572.31元，未足额交付租金。2014年7月1日起至2014年10月16日止，被告共计欠付原告房屋租金2，174，762.01元。被告拖欠2014年7月1日至2014年10月16日间的物业管理费352，690.58元，拖欠2014���5月16日至2014年9月15日能耗费（水费、电费）258，795.4元。2012年7月5日，原告向被告发送《关于要求贵司立即支付租赁保证金的函》，主要内容为：要求被告立即支付租赁合同约定之保证金，以保证租赁合同的有效履行。2013年3月5日，原告向被告发送《关于要求贵司立即支付保证金的函》，内容为，我司多次致函贵司，要求贵司支付全部租赁保证金2，802，714.12元，以保证租赁合同的有效履行，但贵司至今仍未支付上述保证金，也未有任何回复，故我司郑重告知：望贵司在2013年3月15日之前付清该款项，……如贵司再不支付全部保证金，我司将解除双方的租赁合同，并由贵司承担由此造成的一切损失。2014年10月16日，原告向被告发送《关于解除上海淮海国际广场房屋租赁合同的通知》，内容为，被告自2014年6月起开始拖欠原告房屋租金、物业管理费及其能耗费等费��，经原告多次发函催告，被告仍未支付欠款，原告正式通知被告：1、原告将依据租赁合同的约定，提前解除与被告签署的《上海淮海国际广场房屋租赁合同》。2、被告在收到本通知后，最迟于2014年10月17日下午三点向原告支付上述应付费用并立即迁出承租房屋，同时被告须承担将房屋恢复原状的责任。3、如被告逾期不交纳上述费用，原告将按照租赁合同的约定要求被告承担相应法律责任。以上事实，除当事人陈述外，有租赁合同、解约通知书、备忘录、拖欠费用明细表、保证金催款函等证据证实，本院予以确认。审理中，原告表示，2010年10月至2011年5月，按照6元／平方米／天计算房租，每月房租应为588，856.33元，但考虑到被告刚起步，故原告给予被告优惠，每月按照365，045.63元支付租金。系争房屋能耗费支付方式为先用后付；并提出，在2014年10月16日之前系争���屋无人，双方未办理系争房屋交接手续，系争房屋是开放式的，可以随时通过电梯进入。庭后，原告提交北京中建瑞工程造价咨询有限公司出具的《上海平安欣仑物业发展有限公司星公馆办公室复原工程（装修及安装工程）结算审核报告》，以证明被告需承担的恢复房屋原状费用。原告同时表示审核报告中审定结算金额4，225，819元，原告已支付224万元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，双方各自履行合同的义务，被告自2014年7月起就未足额交付租金，并拖欠自2014年8月起的租金，被告的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。由于原告于2014年10月16日向被告发出解除合同函，被告也收到，且被告在2014年10月16日前已离开系争房屋，该房屋处于无人使用状态，故本���认定，被告在2014年10月16日原告解除合同时实际已经搬离系争房屋，原告要求被告支付自2014年10月17日起至判决生效之日止租金的诉请，缺乏依据，本院不予支持，原告要求被告支付2014年7月至2014年10月16日的欠付租金及至判决生效之日止滞纳金，理由正当，本院予以支持，但原告计算违约金有误，由本院予以调整。根据租赁合同的约定，被告应向原告或管理公司支付物业管理费，逾期支付应承担滞纳金，故原告要求被告支付2014年7月1日至2014年10月16日物业管理费352，690.58元及滞纳金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。又根据租赁合同“租赁期内有关该房屋的电费、通讯费、设备、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件二所列设施和设备的开通和／或使用的费用以及其他各项有关费用均应由乙方承担”及逾期支付承担滞纳金的约定，原告自认能耗费为先用后付，原告于2014年10月16日向被告主张能耗费，故原告要求被告承担能耗费及支付滞纳金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但原告计算能耗费及滞纳金的起始有误，本院予以调整。根据备忘录的约定，如由于被告违约而导致租赁合同解除，被告需按7元／天／平方米的价格支付已租赁期间的租金，按备忘录约定而少付的租金都应在租赁合同解除之日起三日内补足，故原告要求被告按照7元／天／平方米的价格补交已租赁期间的租金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状费用的诉请，由于原告至今未提供原告交付被告系争房屋时的状况以及2014年10月16日解除合同时系争房屋的状况的充分证据，亦未提供被告曾经进行过装修、增建或改建的相关证据，虽然原告庭后补交了《上海平安欣仑物业发展有限公司星公馆办公室复原工程（装修及安装工程）结算审核报告》，但该报告无法证明原告系因被告原因实施恢复原状工程，且原告亦未提供实际支付过恢复原状费用的证据，故对原告的该项主张，本院不予处理，原告可另行主张。关于原告主张的恢复原状期间房屋租金及物业管理费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。又根据租赁合同“被告逾期不支付租金或物业管理费超过壹个月的，原告可书面通知被告解除合同。被告应向原告支付等同于保证金金额的违约金”的约定，被告逾期交付租金已超壹个月，且原告已向被告发解除合同函，故原告要求被告向原告支付等同于保证金金额的解除合同的违约金，有合同依据，本院予以支持。被告上海星公馆商务酒店有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司自2014年7月1日起至2014年10月16日止欠付房屋租金2，174，762.01元；二、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司自2014年7月1日起至2014年10月16日止的逾期支付房屋租金的违约金13，829.24元以及自2014年10月17日起至判决生效之日止的逾期支付房屋租金违约金（以2，174，762.01元为本金，按照每日万分之一的标准计算）；三、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司自2014年7月1日起至2014年10月16日止欠付的物业管理费352，690.58元；四、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告��海平安欣仑物业发展有限公司自2014年7月1日起至2014年10月16日止逾期支付物业管理费的违约金7，184.28元以及自2014年10月17日起至判决生效之日止的逾期支付物业管理费的违约金（以352，690.58元为本金，按照每日万分之三的标准计算）；五、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司自2014年5月16日起至2014年9月15日止欠付的能耗费258，795.40元；六、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司自2014年10月16日起至判决生效之日止的逾期支付能耗费的违约金（以258，795.40元为本金，按照每日万分之三的标准计算）；七、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司自2010年10月起至2014年6月30日止的房屋租��差额5，176，409.44元；八、被告上海星公馆商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海平安欣仑物业发展有限公司解除合同的违约金2，802，714.12元；九、驳回原告上海平安欣仑物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费95，913.50元，由原告上海平安欣仑物业发展有限公司负担1，509.90元，被告上海星公馆商务酒店有限公司负担94，403.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  黄红梅人民陪审员  朱 莺二〇一五年七月十三日书 记 员  顾 郁���：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条��执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。