广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法茶民二初字第119号原告东莞市宝成膳食管理有限公司，住所地：广东省XXXA1-404号。法定代表人李隆华。委托代理人李达胜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告东莞市慧美实业投资有限公司，住所地：广东省XXX区。法定代表人钟柱江。委托代理人朱玲，女，汉族，1989年9月14日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。委托代理人童秀华，女，汉族，1977年11月26日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。原告东莞市宝成膳食管理有限公司（以下简称“宝成公司”）诉被告东莞市慧美实业投资有限公司（以下简称“慧美公司”）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龙泽云适用简易程序，并于2014年10月21日公开开庭进行了审理。宝成公司的委托代理人李达胜，慧美公司的委托代理人童秀华、朱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝成公司诉称，2012年12月30日，宝成公司与慧美公司签订《饭堂承包合同》，约定由宝成公司承包慧美公司位于慧美工业园职工餐厅，承包期限为五年，宝成公司为此依约投入装修及厨房用具款500000多元。至2014年2月，因慧美公司未履行合同义务，致使合同不能继续履行。经多次协商，双方于2014年5月14日达成《合同解除协议》，双方同意解除《饭堂承包合同》，慧美公司于协议签订之日返还押金82400元（抵扣租金4100元）及于2014年5月21日向宝成公司支付装修及厨房用具款300000元；如有违反，则装修及厨房用具款按388000元支付。协议签订至今，慧美公司仅向宝成公司支付了押金82400元和装修、厨房用具款200000元。宝成公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、慧美公司向宝成公司支付装修及厨房用具款188000元及利息（以188000元为本金，从起诉之日起按银行同期逾期贷款利率计至付清之日止）；2、本案诉讼费用由慧美公司承担。被告慧美公司辩称，对宝成公司要求慧美公司支付188000元没有异议，之前款项是388000元，慧美公司支付了200000元；由于宝成公司一直拖欠租金、管理费等各种费用，慧美公司要求这些费用58419元及滞纳金53166.97元在188000元中进行抵扣。经审理查明，2011年5月11日，慧美公司与宝成公司签订厂房租赁合同，约定：宝成公司将位于东莞市XXXX宝成公司厂房楼面积510平方米租赁给慧美公司使用，月租金6120元；同时宝成公司将自行搭建的简易仓库面积113平方米租赁给慧美公司使用，月租金680元；厂房的保安费每月600元，卫生费每月100元，以上共计每月7500元；慧美公司租用厂房期限为41个月，即自2011年6月1日起至2014年11月30日止；慧美公司应于每月10日前向宝成公司交付当月的租金及保安费、卫生费等各项与租赁相关的款项，如慧美公司在任何一个月出现逾期10天未付租金的，则宝成公司有权提前终止合同，没收慧美公司已交付的保证金，并同时有权要求慧美公司赔偿因此而遭受的全部损失；双方签订合同时，慧美公司向宝成公司支付保证金22500元，保证金是对慧美公司履约行为的担保，合同期满后，如慧美公司按时向宝成公司返还该厂房、付清租金及一切费用且经检查后厂房完好无破损的，则宝成公司全额退还该保证金（不含利息）；合同有效期内，如慧美公司违约，宝成公司有权提出解除合同，并以慧美公司的保证金作为赔偿，如宝成公司违约，退还保证金及额外赔偿10000元作为对慧美公司的赔偿等等。签订厂房租赁合同当日，宝成公司收取了慧美公司的保证金22500元。双方确认，慧美公司向宝成公司交付租金至2013年10月份，案涉厂房属于东莞市茶山镇京山村村民委员会（以下简称“京山村委会”），京山村委会将厂房出租给一制衣企业，制衣企业将部分厂房出租给宝成公司，宝成公司再将部分厂房转租给慧美公司。从慧美公司提供的京山村委会通知显示：京山村委会于2013年11月1日通知慧美公司搬迁后，慧美公司从2013年12月1日至2013年12月31日所使用的电费共4403.52元尚未缴清；慧美公司之前的电费交给宝成公司，再由宝成公司交给灏富制衣厂后统一缴交京山村委会；因京山村委会是将整栋厂房出租给灏富制衣厂，而制衣厂再将部分厂房转租给宝成公司；现由于灏富制衣厂欠租金逃跑，京山村委会要收回厂房，不得不通知宝成公司及慧美公司限期搬迁；慧美公司限期内搬迁后，并及时付清电费，宝成公司也未替慧美公司缴清电费，故通知慧美公司于2014年4月30日前将上述电费缴清；通知落款处加盖京山村委会的印章，落款时间为2013年3月20日。为查实案涉厂房的权属、规划等情况，本院到京山村委会进行调查，京山村委会向本院提供建设用地批准书（颁发日期为2004年7月1日）及建设用地规划许可证（发证日期为2004年4月15日是，编号：2004-29-XXXX），从该材料显示，用地单位为京山村委会，用地项目名称为京山村新丰产场第一厂区厂房、宿舍，用地位置为茶山镇京山村，用地面积为11216.7平方米。以上事实，有厂房租赁合同、保证金收据、租金收据、通知、建设用地批准书、建设用地规划许可证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议的主要焦点是：第一，案涉租赁合同是否有效；第二，宝成公司是否应当向慧美公司退回押金、支付违约金及数额分别是多少。一、对于第一个争议焦点。双方对此存在分歧，慧美公司主张案涉租赁合同无效；而宝成公司则主张为有效合同，但双方对自身主张均未能提供相关证据予以证实。同时，京山村委会也未能向本院提供案涉厂房的建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设的材料，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定案涉租赁合同为无效合同。二、对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，慧美公司主张宝成公司退回押金22500元并无不妥，本院予以采纳；同时，慧美公司主张若认定案涉租赁合同无效，自愿放弃违约金10000元请求，本院予以确认。对于慧美公司是否应向宝成公司支付2013年11月至2014年1月期间的厂房占有使用费问题，双方各执一词。虽然宝成公司对慧美公司提供的京山村委会通知不予确认，但未提供相关证据予以反驳，结合双方确认案涉厂房属于京山村委会及京山村委会要求双方搬离的情况，本院对该通知的真实性予以采信。一方面，双方确认案涉厂房属于京山村委会，京山村委会将厂房出租给一制衣企业，制衣企业将部分厂房转租给宝成公司，宝成公司再将部分厂房转租给慧美公司，从该通知可见京山村委会于2013年11月1日已要求慧美公司搬迁，即京山村委会要收回案涉厂房，宝成公司也失去继续转租的基础；另一方面，宝成公司主张其在2013年12月底搬离，不可能在2014年1月仍能将案涉厂房交由慧美公司占有使用，同时宝成公司也未提供证据证实其有向京山村委会支付2013年11月至2014年1月期间的厂房占有使用费，故本院对宝成公司主张慧美公司需支付2013年11月之后的厂房占有使用费不予采纳。因此，对慧美公司诉请宝成公司支付装修及厨房用具款188000元及利息（以188000元为本金，从起诉之日起按银行同期逾期贷款利率计至付清之日止），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告东莞市慧美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝成膳食管理有限公司支付装修及厨房用具款188000元及利息（以188000元为本金，从起诉之日起按银行同期逾期贷款利率计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4060元（原告已预交），由被告东莞市慧美实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龙泽云代理审判员  陆春明人民陪审员  梁玉银二〇一五年二月十五日书 记 员  肖婵娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第1页共9页