福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终978号 上诉人（原审原告）：马俊，男，1982年1月16日出生，汉族，住陕西省南郑县。 委托诉讼代理人：扬萍，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林进辉，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杜丽芬，女，1981年7月25日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：扬萍，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林进辉，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，该公司员工，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工，住泉州市丰泽区。 上诉人马俊、杜丽芬因与上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初6381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马俊、杜丽芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审以已付款作为支付逾期交房违约金的基数，属认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予纠正。中超公司在签订合同时隐瞒涉诉商品房地块被抵押的事实，导致银行贷款未能如期放款。未能在具备交房条件前付清全款责任在于中超公司，应由中超公司承担全部责任。如非中超公司将地块抵押，马俊、杜丽芬在2013年购房时办妥贷款手续应可放款。所以，应视为马俊、杜丽芬在2013年办妥贷款手续时就已完成按揭贷款部分购房款的支付义务。同地段同类房屋月租金大约在2000－3000元之间，若按249548元为基数计算违约金，每月违约金才747元，显然低于同地段同类房屋的租金标准。一审在未采纳按总购房款为基数计算违约金的情况下，又未释明对租金标准进行评估，就以马俊、杜丽芬未提供证据证明损失为由，对马俊、杜丽芬调整违约金的请求不予支持，违背了程序规则。虽然中超公司在2016年11月19日完成通知办证义务。但双方在同年12月7日签订《商品房产权证代办委托协议》，中超公司直至2017年2月16日才递件，导致马俊、杜丽芬不能及时取得产权证，逾期办证违约金应当计算至2017年2月16日。一审认定计算至通知办证之日是错误的，应予纠正。中超公司多收取专项维修资金2323元，没有法律和合同依据，应当退还。一审不予支持，认定事实和适用法律错误。 中超公司辩称，中超公司对抵押土地没有隐瞒，在签订合同时土地确实处于抵押状态，但不是商品房抵押，不影响商品房的备案和房款支付。马俊、杜丽芬因银行未放款也就没有利息。马俊、杜丽芬要求按租金标准计算违约金没有依据。中超公司通知办证也就履行了义务。至于提交材料给相关部门不是中超公司所能掌控的，不应由中超公司承担责任。公共维修资金合同约定每平方米80元，政府规定是100元。公共维修资金是用于马俊、杜丽芬日后维修使用，马俊、杜丽芬要求中超公司退还没有依据。 中超公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回马俊、杜丽芬一审的诉讼请求。事实和理由：根据福建省泉州建研工程建设监理有限公司出具的《项目工期认定报告书》，涉案项目因地勘单位不配合验收共计延期137天，一审没有采纳，中超公司认为应予考虑。中超公司逾期交房应为395天，只能承担395天逾期交房的赔偿责任。赔偿金额为9083.55元。 马俊、杜丽芬辩称，中超公司的上诉缺乏依据，请求驳回中超公司的上诉请求。 马俊、杜丽芬向一审法院起诉请求：1.判令中超公司支付马俊、杜丽芬自2014年7月1日起至2016年4月7日止按总购房款日万分之一的标准计付的逾期交房违约金51650.8元；2.判令中超公司支付马俊、杜丽芬自2016年7月7日起至实际办妥产权证之日止按总购房款日万分之一的标准计付的逾期办证违约金；3.判令中超公司履行办证义务，将马俊、杜丽芬的办证材料送至泉州市不动产登记中心办理产权登记手续；4.判令中超公司退还多收取的专项维修资金2323元；5.判令中超公司退还测绘费用200元；6.判令中超公司赔偿马俊、杜丽芬入户门改造费用3000元。庭审过程中，马俊、杜丽芬当庭变更第二项诉求：判令中超公司支付马俊、杜丽芬自2016年7月7日起至2017年2月16日止按总购房款日万分之一的标准计算的逾期办证违约金，并撤回第三项诉求。 一审法院认定事实：中超公司于2012年3月31日在中超水木春天Ａ2地块的国有建设用地使用权上设立抵押权，并于2016年3月9日解除上述抵押。马俊、杜丽芬与中超公司于2013年4月29日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定马俊、杜丽芬向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为799548元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1.除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2.专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第六条第3款约定付款方式及期限：“……其他方式：按揭1.2013年4月29日前签约时支付30%房价款，计人民币249548元；2.达到银行按揭条件后支付70%房价款为银行按揭款，计人民币550000元”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3.中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万捌千玖百柒拾肆元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六《合同补充协议》第二条约定：“1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄方式送达的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投递之日起即视为应送达，买受人自行承担不能送达之后果）……”；第三条第（二）项第1点约定：“……（1）买受人按第六条第3种方式付款的，买受人应在该商品房达到按揭条件后（以住房和城乡建设局、银行认定为准）三十个工作日内办妥贷款手续……”；第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”；第六条约定：“……2.在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”；第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”前述《商品房买卖合同》于2013年6月4日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，马俊、杜丽芬依约支付首付款249548元并依约向银行申请按揭贷款，但由于诉争房屋未达到银行按揭条件（诉争房屋所在3号楼由中超公司抵押给他人），故未能成功申请按揭贷款；2016年3月9日，诉争房屋所在3号楼办理国有土地抵押权注销登记，诉争房屋达到银行按揭条件，马俊、杜丽芬在接到中超公司通知后依约重新申请按揭贷款，剩余购房款55万元于2016年3月18日支付。诉争商品房于2016年4月7日实际交付，同日，马俊、杜丽芬依约缴纳专项维修资金11217元。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向上述合同载明的联系地址给马俊、杜丽芬邮寄上述《通知书》，并于次日送达马俊本人。2016年12月7日，马俊、杜丽芬与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》，并支付图纸测绘费用200元给中超公司。一审期间，一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月29日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。 一审法院认为，双方的争议焦点在于：1.本案中超公司是否存在可顺延交房的情形，若存在，天数如何确定；2.逾期办证是否是由于中超公司原因所致，若确系其原因，其所应当承担的逾期办证违约金应当如何确定；3.马俊、杜丽芬要求中超公司退还专项维修资金2323元、测绘费用200元，并赔偿入户改造费用3000元有无事实和法律依据？关于焦点一，一审法院认为，第一，关于天气原因，马俊、杜丽芬主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文意及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月13日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月13日交房。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三，关于购房款的支付，合同约定马俊、杜丽芬应在该商品房达到按揭条件后三十个工作日内办妥贷款手续，中超公司于2016年3月9日解除诉争房屋所在地块的抵押，该商品房方才达到按揭条件，后马俊、杜丽芬于2016年3月18日即合同约定的付款期限内办妥贷款手续，完成付款义务，且马俊、杜丽芬在交房及合同约定的办证期限届满前已履行全部付款义务，中超公司据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延交房时间的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房。前述中超公司于2016年4月7日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2015年1月17日至2016年4月7日，故中超公司实际逾期交房的天数为447天。关于焦点二，一审法院认为，第一，诉争商品房于2016年4月7日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给马俊、杜丽芬。如因中超公司原因，马俊、杜丽芬不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向马俊、杜丽芬支付违约金，故中超公司应自2016年7月7日起支付逾期协助办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2.在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即马俊、杜丽芬将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知马俊、杜丽芬办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向马俊、杜丽芬邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该通知书于2016年11月19日送达，至此中超公司已完成通知办证义务，其应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年7月7日至2016年11月19日，故中超公司实际逾期办证的天数为136天。关于焦点三，关于专项维修资金的缴纳，一审法院认为，中超公司仅是代收公共维修资金，虽然在《商品房买卖合同》中约定，中超公司代收的专项维修资金为8974元。根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条的规定，诉争房屋应缴纳的专项维修资金为112.17㎡×100元／㎡＝11217元。在2016年4月7日，马俊、杜丽芬自愿缴纳专项维修资金11217元，中超公司亦已经收取，即视为双方对于中超公司代收专项维修资金事项另行约定，且已经履行完毕。而马俊、杜丽芬缴纳的专项维修资金11217元，亦未超过其应交专项维修资金的数额。故中超公司无需退还马俊、杜丽芬于2016年4月7日缴纳的专项维修基资金。关于测绘费用200元，根据《福建省物价局关于规范房地产测绘收费的通知》第五条的规定，新建房屋测绘费用由房地产开发企业或建设单位交纳，并计入建房成本，任何单位不得向房屋买受人收取测绘费用，中超公司以代收代付测绘费用为由向马俊、杜丽芬收取图纸测绘费用200元，缺乏法律依据，现马俊、杜丽芬要求中超公司退还收取的图纸测绘费用200元，合法有据，予以支持。关于入户门改造费用3000元，一审法院认为，不动产房屋的作用系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。诉争房屋的入户门与相邻房屋的入户门在开启时存在重叠、碰撞，对业主的通行、生活造成影响，并存在安全隐患，马俊、杜丽芬为了避免安全隐患，也为了相邻业主的生活、通行便利，对入户门进行改造，合理合法。故中超公司应赔偿马俊、杜丽芬因改造入户门而产生的合理费用。综上，马俊、杜丽芬与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。一、关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付马俊、杜丽芬使用，如逾期交房超过180天，则应按日向马俊、杜丽芬支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2016年4月7日将诉争商品房交付给马俊、杜丽芬，已构成违约，应依约向马俊、杜丽芬支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数44天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年8月13日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2016年4月7日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为447天。关于计付逾期交房违约金的基数，合同已经明确约定该违约金系以“已付款万分之一”按日计付，根据马俊、杜丽芬实际支付购房款的情况，在中超公司应当承担逾期交房责任的期间即2015年1月17日至2016年4月7日，其中2015年1月17日至2016年3月17日（426天）以已付购房款249548元为基数，马俊、杜丽芬主张若以其已付购房款作为计付违约金基数则不足以弥补中超公司逾期交房给其造成的租金损失，但其提供的证据不足以证明其实际损失，从而无法证明约定的违约金低于造成的损失，故对马俊、杜丽芬该主张不予采纳，应以其实际已付购房款作为计算违约金的基数，其中2016年3月18日至2016年4月7日（21天）以已付购房款697585元为基数，故中超公司依约应支付给马俊、杜丽芬逾期交房违约金249548×0.0001×426＝10630.74元以及799548×0.0001×21＝1679.05元，合计12309.79元。对马俊、杜丽芬诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。二、关于逾期办证违约金。依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助马俊、杜丽芬办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使马俊、杜丽芬未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向马俊、杜丽芬支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月19日履行完毕办证的义务，依约应支付给马俊、杜丽芬自2016年7月7日至2016年11月19日的逾期办证违约金，故中超公司应该支付给马俊、杜丽芬的逾期办证违约金为799548×0.0001×136＝10873.85元，对马俊、杜丽芬主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。三、关于专项维修资金、测绘费用及入户门改造费用。中超公司与马俊、杜丽芬于实际履约过程中对专项维修资金重新达成一致意见进行变更，专项维修资金按每平方米100元的标准收取，马俊、杜丽芬要求中超公司退还专项维修资金缺乏依据，不予支持，中超公司收取图纸测绘费用200元，缺乏法律依据，现马俊、杜丽芬要求中超公司退还收取的图纸测绘费用200元，予以支持。中超公司应赔偿马俊、杜丽芬因改造入户门而产生的合理费用，现马俊、杜丽芬要求中超公司支付其因改造入户门而产生的费用3000元，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给马俊、杜丽芬逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金12309.79元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给马俊、杜丽芬逾期办理址于丰泽区××街道××号楼××号商品房逾期办理权属登记违约金10873.85元；三、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还图纸测绘费用200元给马俊、杜丽芬；四、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿马俊、杜丽芬因改造入户门而产生的合理费用3000元；五、驳回马俊、杜丽芬的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年6月30日前，双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，可以证明涉诉楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，于2015年1月通水，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过，诉争商品房因天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。中超公司于2016年4月7日才交付诉争商品房，中超公司实际逾期交房的天数为447天，应当承担违约责任，支付逾期交房违约金。合同已经明确约定逾期交房违约金系以“已付款万分之一”按日计付，一审根据马俊、杜丽芬实际支付购房款的情况，对2015年1月17日至2016年3月17日（426天）的逾期交房违约金以已付购房款249548元为基数计算，对2016年3月18日至2016年4月7日（21天）的逾期交房违约金以已付购房款697585元为基数计算符合合同约定。马俊、杜丽芬主张合同约定的逾期交房违约金过低，应按总购房款为基数计算或以租金标准计算，依据不足，不予采纳。中超公司主张因地勘单位不配合验收，应相应顺延交房时间，缺乏合同依据和法律依据，不予采纳。根据合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助马俊、杜丽芬办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使马俊、杜丽芬未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向马俊、杜丽芬支付已付购房款万分之一的违约金。本案因中超公司的原因导致马俊、杜丽芬未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，故中超公司应自2016年7月7日起支付逾期办证违约金。合同附件六合同补充协议约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即马俊、杜丽芬将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知马俊、杜丽芬办理权属登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向马俊、杜丽芬邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该通知书于2016年11月19日送达，至此中超公司已完成通知办证义务，其应当承担的逾期办证违约金应当计付至2016年11月19日。双方于2016年12月7日签订《商品房产权证代办委托协议》，根据协议约定，双方之间系代理关系，协议并未约定中超公司代理办证的期限及其违约责任，故马俊、杜丽芬要求中超公司支付签订协议之日至中超公司向办证部门提交申请办证材料之日止的违约金，依据不足，不予支持。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定，中超公司代收的专项维修资金为8974元，但根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条的规定，诉争房屋应缴纳的专项维修资金为11217元。2016年4月7日，马俊、杜丽芬自愿缴纳专项维修资金11217元，中超公司也已经收取，应视为双方对于中超公司代收专项维修资金事项变更约定，且已经履行完毕。马俊、杜丽芬缴纳专项维修资金11217元，并未超过其应交专项维修资金的数额，故对马俊、杜丽芬要求中超公司退还专项维修资金2323元的上诉请求不予支持。中超公司的其他上诉主张，理据不足，亦不予采纳。 综上所述，马俊、杜丽芬、中超公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1203元，由马俊、杜丽芬负担500元，福建中超实业有限公司负担703元。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  戴 强 审判员  傅嘉钦 二〇一八年五月二日 书记员  陈文能