广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终3371号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西桂华运输集团有限公司，住所地：武鸣县双桥镇伏林村南武城市大道东面：南宁市伊岭工业集中区C-19号。 法定代表人：赵春煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王延安，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈军，男，1976年5月24日出生，汉族，住湖北省浠水县。 委托诉讼代理人：王忠达，广西欣和律师事务所律师。 原审被告：赵春煜，男，1950年6月10日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。 上诉人广西桂华运输集团有限公司（以下简称“桂华公司”）因与被上诉人陈军、原审被告赵春煜租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂华公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判扣除被上诉人超面积建筑物对应价值的60%即48591.84元后，上诉人向被上诉人赔偿建筑物损失为161234.16元；2、撤销一审判决第八项，改判被上诉人向上诉人补足超出范围使用租赁场地的租金341727.59元（自2010年3月29日起至2017年8月30日，按每亩2万元，每一年递增5%计算，超出租赁范围以评估为准，现暂以超过1.32亩计算，最后以实际出租的面积为准）；3、撤销一审判决第九项，改判上诉人与被上诉人互负的债务相抵后，上诉人应向被上诉人支付的款项数额为266672.47元；4、由被上诉人承担本案一、二审相应诉讼费用。事实和理由：一审一方面判决被上诉人不应当支付超出合同面积部分的租金，另一方面又判决上诉人赔偿被上诉人超出合同约定面积的建筑物损失，一审判决适用两个不同的标准，相互矛盾，有违公正。 陈军辩称，1、合同约定面积是预估算的，必然造成合同约定面积和实际使用面积不符的情况，上诉人对面积不符情况的出现是允许并自愿承受的，其无权要求补交超出面积的租金。2、《租赁场地平面图》中的5米宽坡地,即修建后的挡土墙是属于不计收租金的范围。3、上诉人从被上诉人将厂房修建好时开始就已经知道被上诉人存在超面积建设和使用的事实，一直未提出异议，并一直按合同约定收取租金。因此，上诉人在合同终止后才提出超面积的租金没有依据。4、上诉人关于超出的面积计算与事实不符。被上诉人实际使用的面积是由评估报告《固定资产建筑物评估明细表》第1项4030平方米，减去合同约定的5.14亩（3423平方米），超出面积约为609平方米，约为0.91亩，而不是上诉人所称的1.32亩。5、超出部分面积主要是挡土墙的面积，而挡土墙是上诉人基于安全考虑要求被上诉人建的，建筑物损失是被上诉人实际产生的损失，上诉人要求扣除超出合同约定面积部分的建筑物损失的主张没有事实和法律依据。 赵春煜述称，同意上诉人意见。 陈军向一审法院起诉请求：1、确认陈军与桂华公司2010年1月30日签订的租赁合同约定超过2017年12月31日的租期无效；2、陈军、桂华公司于2010年1月30日签订的租赁合同于2017年8月31日解除；3、桂华公司向陈军退还押金30000元；4、桂华公司向陈军赔偿经济损失1022677元（其中建筑物现值损失暂计800000元，可得利益损失226770元）；5、赵春煜对桂华公司上述债务承担连带清偿责任。案件审理过程中，陈军减少第4项诉讼请求，变更为：桂华公司向陈军赔偿经济损失503975元（其中建筑物现值损失暂计349710元，可得利益损失154265元）。 桂华公司提起反诉请求：1、陈军向桂华公司支付2016年9月25日至2017年8月31日租金96815.87元及资金占用利息29432.04元（利息按月2%计算，自2016年9月25日计算至桂华公司实际偿还之日止，现暂计至2017年11月30日为29432.04元）；2、陈军向桂华公司补足超出范围使用租赁场地的租金341727.59元（自2010年3月29日至2017年8月30日，按每亩2万元，每一年递增5%计算，超出租赁范围以评估为准，现以超过1.32亩计算）；3、本案诉讼费用由陈军承担。 一审法院认定事实：2007年7月18日桂华公司与广西军区机关房地产租赁管理办公室（以下简称“军区房地产租赁管理办公室”）签订《军队房地产租赁合同》，约定桂华公司承租南宁市兴宁区长堽路军械库旁原军区农场房屋1600平方米，场地面积103000平方米。租期自2008年1月1日至2012年12月31日，2007年7月18日双方签订《房地产租赁补充协议书》，约定第二期续租至2017年12月31日。2008年9月25日，南宁市兴宁区发展和改革局颁发基本建设投资项目登记备案证，项目名称为广西桂华战备物资储运基地，项目业主为桂华公司，占地面积250亩，总建筑面积14.8万平方米。 2010年1月30日，桂华公司（出租方、甲方）与陈军（承租方、乙方）签订《租赁合同》，桂华公司将承租自军区房地产管理办公室的部分土地转租给陈军，约定：一、甲方同意将位于南宁市长堽路三里二巷军械库旁广西军区农场空地N07(面积5.14亩，详见附图)出租给乙方使用，用作仓储、厂房。二、租赁期限十年，从2010年1月30日起至2020年1月29日止。三、租金20000元/年/亩计算，第一年租金为102800元；从第二年2011年3月25日起租金以上年度为基础逐年按5%递增直至合同期满。从2010年3月25日起计算收取租金。合同签订之日，一次性交付半年租金。以后每一年为一个交纳期，乙方提前十天一次性交清下一个租赁期租金。四、押金，乙方在签订合同之日向甲方一次性交纳租赁押金20000元。租期若乙方违约或损坏所租场地及甲方物品，甲方有权将押金抵做违约金或赔偿金。租期满或解除合同后，若乙方完全履行合同，甲方将押金如数退还乙方。六、5、乙方须按时交纳租金及水电费，逾期每天加收千分之三的滞纳金，并自行承担因欠费被强制停水停电所造成的损失。6、未经甲方同意，乙方原则上不得单方将租赁场地转让、转租给第三方使用。七、租赁期满或解除合同后财产处理。1、乙方在租赁期间投入甲方场地的建筑物及附着物，在租赁期满或乙方违约解除合同时，无偿归属甲方。2、租赁期满，乙方须将租赁场地内甲方配有的设施完好归还甲方。九、违约责任：1、合同经甲乙双方签字生效，具有法律约束力，租赁期内，乙方未违约条件下，甲方不得单方终止合同，否则赔偿乙方在租赁范围内固定资产投资（不动产）按每使用一年扣减折旧10%后残值的合理损失；如遇战争、重大军事调整甲方需要收回乙方承租的地块，本合同无条件终止，甲方不作补偿。3、若乙方拖欠甲方租金及相关费用，经甲方催告一次后逾期20天，甲方除追回欠款外，有权单方终止合同。合同签订当日，陈军向桂华公司支付押金30000元，其中用电押金10000元。此后，陈军投资修建仓库及部分道路，陈军交纳了2010年3月25日至2016年9月24日合同约定的租金。 2013年11月14日，军区房地产租赁管理办公室向桂华公司发出通知，告知桂华公司与第三方签订的转租合同租期必须在2017年12月31日前，如转租合同超出2017年12月31日，必须重新签订租赁合同，与军区签订第二期合同后，如发现转租超过军区主合同期限的，军区有权无条件终止合同。2013年11月15日，桂华公司向陈军转发上述军区房地产租赁管理办公室的通知，并要求协商完善桂华公司与陈军签订的合同，但双方未重新协商签订合同。 2016年5月10日，军区房地产租赁管理办公室向桂华公司发出《严禁装修投资及转租的通知》，告知桂华公司于2017年6月底前，军区所有空余房地产租赁项目全部停止。承租方从即日起不得对所承租的房地产进行新的装修等投资行为。严禁将所承租的房地产转租给第三方。2016年5月31日，桂华公司向各租户告知军区房地产公司的上述通知。2016年10月15日，陈军向桂华公司交纳2016年9月25日至2017年9月24日期间的部分租金35300元。 2017年7月6日，军区房地产租赁管理办公室向桂华公司发出通知，内容为：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神及军委停偿工作安排，2017年8月31日起军区全面停止有偿服务租赁活动，桂华公司租赁军区南宁市长堽路三里二巷房地产经营至2017年8月31日，搬迁期一个月，2017年9月30日我单位将依法收回军队房地产。2017年7月26日，桂华公司将该通知转发并告知陈军，根据军区房地产租赁管理办公室通知及告示，桂华公司与军区房地产管理办公室签订的租赁合同于2017年8月31日提前终止，届时，桂华公司与陈军签订的场地租赁合同自行终止。搬迁期一个月。当日，桂华公司还向陈军发出《租金结算通知书》，告知陈军：根据军区房地产租赁管理办公室通知桂华公司租赁军区南宁市长堽路三里二巷房地产经营至2017年8月31日终止，截止至2017年8月31日止应交纳租金合计为96261.7元，请于2017年7月31日前办理结算手续。桂华公司主张该结算通知书为执行军区通知要求，通知各租户于2017年8月31日解除合同。 2017年8月10日，陈军向一审法院递交诉状，提起诉讼。2017年8月14日，桂华公司委托律师向陈军发送律师函，要求陈军支付租金96815.87元及滞纳金、违约金。 庭审中，陈军表示其自2017年7月底陆续清空租赁场地，至2017年8月底大部分清空，2017年9月底已经清完场地，桂华公司认可陈军2017年9月底清完租赁场地。 另查明，经一审法院于2017年12月1日发函至军区房地产租赁管理办公室调查，该单位是否允许桂华公司将租赁土地进行转租，该单位于当日复函称：桂华公司分租已得到批准。陈军陈述签订合同时询问过桂华公司是否与军区房地产租赁管理办公室签订合同及合同期限，桂华公司口头回复其与部队关系属于保密，保证可以租赁使用至2020年6月份，之后可以继续续约。桂华公司陈述其告知陈军与部队签订合同的租赁期限至2017年12月31日，同时也告知正常情形下桂华公司可以与部队续约。 经陈军申请对租赁场地上建筑物的现值进行评估，一审法院委托广西中天银资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2017年11月30日作出桂中天银评字（2017）第130号资产评估报告书，确定评估基准日2017年9月27日的公允市场价值为349710元。评估结论按照评估成新率25%计算租赁场地建筑物价值。 一审法院认为，一、关于合同效力问题。桂华公司承租军区房地产管理办公室出租的土地，租赁期自2008年1月1日至2017年12月31日，军区房地产管理办公室允许桂华公司转租租赁土地，桂华公司与陈军签订的《租赁合同》约定转租期限为2010年1月30日至2020年1月29日，而2018年1月1日至2020年1月29日的租赁期限超过了桂华公司与军区房地产租赁管理办公室签订租赁合同约定的租赁期限，在此期限内桂华公司对租赁土地无处分权，此后桂华公司也未与军区房地产租赁管理办公室续签合同，取得该期间转租权利，故《租赁合同》约定的2018年1月1日至2020年1月29日租赁期限部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”双方签订的《租赁合同》其他约定未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同。 二、关于合同解除的问题。桂华公司主张其2017年7月13日发出《租金结算通知书》通知各租户于2017年8月31日解除合同，陈军自2017年7月底陆续搬离租赁场地，表明不再继续履行合同，陈军、桂华公司均认可租赁合同于2017年8月31日解除，一审法院对此予以确认。 三、关于押金返还。双方合同解除，陈军未拖欠桂华公司水电费，故陈军主张返还水电押金10000元，予以支持。至于租赁押金20000元。双方约定“乙方违约或损坏租赁场地及物品，甲方有权将押金抵作违约金或赔偿金，但不能将押金抵作租金”。故双方约定押金可抵扣相应费用，可以返还。桂华公司主张陈军违约不予返还，不予支持。现双方租赁合同解除，故陈军主张返还租赁押金，一审法院予以支持。 四、关于建筑物现值损失。陈军主张因解除合同及超期转租无效无法使用建筑物造成损失。军队和武警部队全面停止有偿服务活动，是我国众所周知的军队和武警部队须坚决执行的重大事项。军区房地产租赁管理办公室军队停止有偿服务终止与桂华公司的租赁关系，陈军与桂华公司的租赁合同继而无法继续履行，双方租赁合同因此于2017年8月31日解除，属于不可归责于双方当事人任何一方的事由。而陈军在承租场地上投资兴建了房屋等建筑物，合同解除后，确实造成建筑物无法使用的现值损失，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。故对于因合同解除造成租赁物的损失，应当根据公平原则，由双方均等负担。对于超期转租无效的问题，承租人在签订合同时根据合同的租赁期限长短选择投入资金进行建设，租期较长承租人可能投入较大资金，对于租期较短承租人投入可作相应调整，如不存在无效部分租期约定即无相应建筑物租期使用价值损失存在，也不会因本案租赁合同解除造成损失范围扩大，故超期转租无效与承租人无法在相应租期使用建筑物受到损失存在因果关系。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当各自承担相应责任”。根据上述原则，对于超期转租无效造成的损失应当按照过错责任原则分担。桂华公司陈述其已告知陈军与军区房地产租赁管理办公室签订合同期限至2017年12月31日对超期转租无过错，无证据证实签订合同时桂华公司告知上述情形，陈军已知道桂华公司与军区房地产租赁管理办公室约定的租期而签订合同，故一审法院对桂华公司主张其无过错不予支持。桂华公司明知其与军区房地产租赁管理办公室之间租赁期限至2017年12月31日仍超期转租，其存在主要过错，承担主要责任，陈军签订合同时未尽到审查义务，亦应当承担相应的风险，承担次要责任。综上，本案因有效租期内合同解除及超期转租无效，共同造成了建筑物在相应期限内无法使用的价值损失，一审法院根据上述解除合同责任划分原则及超期无效双方的过错责任，酌定陈军承担损失的40%，桂华公司承担损失60%。至于损失的数额，评估公司按照建筑物成新率25%确定建筑物价值，并未超出双方约定按每使用一年扣减10%残值的合理损失的赔偿的预期，故对评估原告投资建设的建筑物损失价值为349710元，予以认定。桂华公司应承担其中的60%的补偿责任即209826元（349710元×60%）。 至于桂华公司主张按合同约定其不应承担责任。陈军与桂华公司签订的租赁合同中虽约定“租赁期内……如遇战争、重大军事调整甲方需要收回乙方承租的地块，本合同无条件终止，甲方不作补偿”，但对于“重大军事调整”的具体范围、种类、情形并无具体的表述，属于约定不明，故桂华公司以此主张不承担责任，一审法院不予支持。 五、关于可得利益损失问题，陈军主张可得利益损失为2017年7月1日至2017年12月31日期间的转租利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失必须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约赔偿对象。桂华公司承租铺面之后进行转租，转租收益受诸多因素影响，其要获得利益不仅依赖合同继续履行，还需投入人力、物力等成本，同时受承租户租赁稳定性的影响，陈军主张的转租可得利益损失也超出了签订合同时可以预见的损失范围，故对陈军主张的可得利益损失，一审法院不予支持。 六、关于赵春煜是否应对桂华公司债务承担连带清偿责任，桂华公司与赵春煜分别为不同民事主体，本案租赁合同的一方当事人为桂华公司，陈军主张赵春煜对桂华公司债务承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 七、关于桂华公司反诉主张的租金。陈军自2016年9月25日起未交纳租金，桂华公司主张陈军支付2016年9月25日至2017年8月31日的租金，予以支持。合同约定第一年租金为102800元，从第二年2011年3月25日起租金以上年度为基础逐年按5%递增，租金从2010年3月25日起算。因此，2016年3月25日至2017年3月24日租金为137761.83元/年；2017年3月25日至2018年3月24日租金为144649.92元/年。陈军未支付的租金中，2016年9月25日至2017年3月24日按半年计算租金为68880.90元，2017年3月25日至2017年8月31日计算为63408.18元（144649.92元/年÷365天×160天），2016年9月25日起至2017年8月31日陈军尚欠未支付租金为132289.08元，陈军已交该期间租金35300元，尚欠租金96989.08元，桂华公司主张陈军支付拖欠上述期间的租金96815.87元，未超过上述数额，一审法院予以支持。 八、关于桂华公司反诉主张的租金利息损失。桂华公司根据双方签订的《租赁合同》第六条第5项“逾期每天加收千分之三滞纳金”约定要求按年24%计算利息，其主张实质为违约金性质。按合同约定，陈军应当提前十天支付下一年度租金即于2016年9月14日前2016年9月25日至2017年8月31日的租金，但未支付，按桂华公司主张，陈军自2016年9月15日起逾期支付租金96815.87元。陈军抗辩上述期间因桂华公司超期转租，2016年已明确无法续租，故暂缓支付租金不构成违约，上述租期内租金并未超出转租范围，且上述租期期间内租赁物预期可以正常使用，故陈军抗辩逾期交租不违约，一审法院不予支持。陈军抗辩主张违约金过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，桂华公司主张按年24%计算利息至还清之时止，结合陈军逾期付款的期间，按此计算方式计算的滞纳金明显过高，本院根据双方合同履行情况及公平原则，酌情按陈军逾期付款额金额的20%计算利息（滞纳金），对桂华公司主张的利息进行调整，即陈军应当向桂华公司支付的利息损失（滞纳金）为19363.17元（96815.87元×20%），桂华公司主张超过部分，一审法院不予支持。 九、关于桂华公司反诉主张超面积部分租金。双方签订的租赁合同约定租金按面积5.14亩计算，每亩20000元，第一年租金102800元，双方签订合同时对于租赁土地进行现场测量画线并交付使用，确定按照5.14亩作为计算租金的基数。双方合同未约定租金最终按投入建设使用的实际占地面积结算，而陈军实际使用租赁场地后桂华公司也未提出重新测量并要求按实际面积支付租金，双方实际也是按照合同约定主张及支付租金，故桂华公司主张超出约定面积部分租金，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、陈军与桂华公司2010年1月30日签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；二、陈军与桂华公司2010年1月30日签订《租赁合同》约定租期2018年1月1日至2020年1月29日无效。三、桂华公司向陈军返还押金30000元；四、桂华公司向陈军赔偿建筑物损失209826元；五、陈军向桂华公司支付2016年9月25日至2017年8月31日期间尚欠租金96815.87元；六、陈军向桂华公司支付租金利息(滞纳金)19363.17元；七、驳回陈军的其他诉讼请求；八、驳回桂华公司其他反诉请求； 九、以上述第三、第四、第五、第六项款项相抵后确定桂华公司尚应向陈军支付的款项数额123646.96元。本诉案件受理费9140元，由陈军负担4243元，桂华公司负担4897元。反诉案件受理费4160元，由陈军负担1312元，桂华公司负担2848元。评估费8000元，由陈军负担3200元，桂华公司负担4800元。 本院二审期间，当事人均没有提交证据，对一审查明的事实，双方亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为:桂华公司与陈军签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但双方合同约定的租赁期限超过了桂华公司与军区房地产租赁管理办公室所签合同约定的租赁期限，故陈军与桂华公司签订的《租赁合同》中超出桂华公司与军区房地产租赁管理办公室的租赁合同约定的租赁期限部分，即2018年1月1日至2020年1月29日的租赁期限部分无效。合同其他部分并未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，陈军与桂华公司签订的《租赁合同》除2018年1月1日至2020年1月29日的租赁期限约定无效外，其他部分均有效。 一审判决陈军与桂华公司的《租赁合同》已于2017年8月31日解除，并判令桂华公司向陈军返还押金30000元，陈军向桂华公司支付尚欠租金96815.87元及租金利息损失（滞纳金）19363.17元，双方均无异议，本院予以维持。 关于桂华公司应向陈军支付的建筑物损失如何计算的问题。陈军在与桂华公司签订《租赁合同》后，在承租场地上投资兴建了房屋等建筑物，由于合同提前解除，陈军无法按约定期限使用建筑物，确实给陈军造成损失，一审根据双方的过错程度，酌定对陈军投资建设的建筑物损失由桂华公司承担60%的赔偿责任，陈军自己承担40%的责任，双方均无异议，本院予以维持。对广西中天银资产评估有限责任公司作出的评估报告，确定陈军投资建设的建筑物在评估基准日2017年9月27日的市场价值为349710元，双方均无异议，本院予以确认。桂华公司应承担其中的60%的补偿责任，则桂华公司应赔偿陈军建筑物损失209826元（349710元×60%）。桂华公司主张评估机构确定的建筑物损失349710元，是按3800平方米计算，合同约定的面积为5.14亩，故对陈军超面积（1.32亩）的建筑物对应价值80986.4元的60%，即48591.84元，应予扣减，其只应向陈军赔偿建筑物损失161234.16元。对桂华公司该主张，本院认为，合同约定的面积5.14亩，是陈军承租场地的面积，而评估公司评估建筑物损失，是按陈军在租赁场地投资建设的建筑物面积5392平方米及14个卷闸门的重置成本×成新率来计算的，并非按陈军实际占用的租赁场地的面积来计算，故桂华公司以陈军超面积占用租赁场地为由，主张对陈军投资建设的建筑物损失，应扣减超面积部分的建筑物损失没有依据，本院不予支持。 关于陈军应否向桂华公司支付超范围使用租赁场地的租金问题。双方签订的租赁合同约定租金按面积5.14亩计算，双方签订合同时对于租赁土地进行现场测量画线并交付使用，确定按照5.14亩作为计算租金的基数。合同并未约定租金最终按投入建设使用的实际占地面积结算，且陈军实际使用租赁场地后桂华公司也未提出重新测量以确定应付租金，双方实际履行合同过程中也是按照合同约定的面积来计付租金。故对桂华公司在双方合同解除后，主张陈军支付超出范围使用租赁场地的租金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7660元，由上诉人广西桂华运输集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆力宁 二〇一八年五月二十五日 书记员 雷皓麟