上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1877号上诉人(原审原告)姚乙。委托代理人吴翠兰。委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。上诉人(原审原告)姚甲。法定代理人姚乙。被上诉人(原审被告)上海香岛花园置业有限公司。法定代表人王惠蓉。委托代理人刘宇雁，上海蓝白律师事务所律师。委托代理人张斌，上海蓝白律师事务所律师。上诉人姚乙、姚甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年6月30日，姚乙、姚甲(乙方，买方)与上海香岛花园置业有限公司(以下简称“香岛公司”)(甲方，卖方)签订《上海市商品房出售合同》，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款人民币(以下币种均为人民币)387万元。合同第七条第三款约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起45天内，甲方向乙方交付房屋。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为双方办理交接手续。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建房屋质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》。乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十四条约定，自房屋正式交付之时起，甲方对房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。合同第十五条约定，房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。上述合同签订后，2013年8月27日，系争房屋经登记在姚乙、姚甲名下。2013年9月11日，姚乙、姚甲向香岛公司付清全部房款。2014年1月20日，姚乙、姚甲、香岛公司办理系争房屋交接手续。同日，姚乙、姚甲向物业公司缴纳2014年2月至4月的物业费共计990.30元。“2014年1月20日”，承包单位等出具一份《工程整改单》，载明内容如下：“1、三楼楼梯口墙面弱电未安装，三楼卫生间缺花散。2、四楼卫生间淋浴房底部漏水、打胶、玻璃靠墙周边打胶。3、四楼衣柜百叶周边油漆起壳，四楼走道柜内配电箱少盖。4、四楼走道柜底部与地板有缝隙未处理，四楼楼梯口墙面弱电未安装。5、四楼卫生间电视插座少边框，四楼卫生间地面不平，水不能经地漏流出。6、三楼次卧窗台下墙纸脱落，三楼客厅吊顶灯泡坏一只。7、二楼可视对讲未安装，三楼次卧有一块地板发黑。”姚乙、姚甲代理人吴翠兰、承包单位、物业经办人在该整改单上签字。后姚乙、姚甲起诉要求：1、判令香岛公司赔偿迟延交房违约金99,846元；2、判令香岛公司赔偿2014年1月20日至2015年1月20日期间的租金损失60,000元；3、判令香岛公司修复因房屋质量导致的漏水问题；4、判令香岛公司赔偿物业管理费990.3元。原审审理中，关于交房情况，姚乙、姚甲表示，在2013年至2014年1月20日期间姚乙、姚甲直接向香岛公司提出过交房，提出将房屋修复好以后就收房，否则在外多一天就多一天租金损失。香岛公司也要求姚乙、姚甲收房，姚乙、姚甲表示这些问题要修好才会签收，香岛公司说如果姚乙、姚甲不签收，就不会修复房屋。香岛公司则称，2014年1月20日前姚乙、姚甲从未到香岛公司处要求办理交房手续，也未反映任何质量问题，直到2014年1月20日当天才来办理交房并提出相应的整改要求。原审审理中，姚乙、姚甲表示，其在签合同时，便时刻关注房屋，发现诸多问题，尤其是地板发黑问题，多次与香岛公司沟通交涉，最后香岛公司要求姚乙、姚甲先签交房领取单才给修复，姚乙、姚甲无奈只得与香岛公司办理交接。然早在2013年8月姚乙、姚甲就填写《工程整改单》要求香岛公司修复存在的问题，而香岛公司所提交的《工程整改单》抬头所写日期为2014年1月20日，承包单位签署日期为2014年1月21日，与《工程整改单》实际签署日期不符。故姚乙、姚甲申请对《工程整改单》左下角吴翠兰的签名字迹与右下角承包单位确认方框内的手写字迹两处字迹是否形成于同一时间进行鉴定。原审审理中，关于维修情况，姚乙、姚甲表示，2013年8月至2014年1月20日期间，香岛公司对整改单上除地板、卧室玻璃自然爆裂(该问题未列入整改单)以外的问题进行了维修。2014年1月20日姚乙、姚甲开始要求整改地板，但是到2014年2月份香岛公司未予整改。直到2014年9月姚乙、姚甲均要求香岛公司修理，2015年1月21日香岛公司才把地板修好。同时，2015年2月1日，姚乙、姚甲入住三楼浴室用水后发现二楼厨房间漏水，香岛公司派人过来看过后称是弱电箱漏水、排管不畅所致，就在天花板上挖了个洞，堵住了，现在不漏水了，但洞还在那里。姚乙、姚甲认为虽然现不漏水，但是存在漏水隐患，应在天花板上再做一层防水再把洞堵上。当时香岛公司也提出过可以做一层防水。根据上述维修情况，本案中姚乙、姚甲诉请中的修复因房屋质量导致的漏水问题，系指要求香岛公司按照上述要求修复厨房间漏水，地板问题就不再要求修复了。香岛公司则称，整改单所反映的问题包括地板问题在2014年4月至5月期间就修好了。至于厨房间漏水，姚乙、姚甲所提要求不在整改单上，不同意做一层防水及将洞堵上。原审审理中，关于房屋使用情况，姚乙、姚甲表示，因房屋质量问题，姚乙、姚甲在2015年1月20日前，其未使用房屋，居住在其亲戚家。2015年2月1日，姚乙、姚甲将房屋出租给他人。香岛公司则称，2014年1月20日后姚乙、姚甲就已经实际入住房屋。原审法院认为，姚乙、姚甲、香岛公司所签《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，姚乙、姚甲应在房屋交付期限内至香岛公司办理验收交接手续，香岛公司逾期交付则承担违约责任。本案中，据姚乙、姚甲庭审所述，其认可香岛公司曾向其提出交房，其以房屋质量问题提出维修要求，双方对维修、交房手续办理产生争议，可认定系因房屋质量争议最终导致交房延迟。法院认为，根据整改内容，尚不能认定系争房屋存在主体结构问题，在双方合同中已约定香岛公司保修责任情况下，姚乙、姚甲以房屋质量问题不配合接收房屋，应就其延期收房所造成的损失，自担其责。姚乙、姚甲诉请香岛公司承担迟延交房违约金，缺乏依据，法院不予支持。姚乙、姚甲提出对《工程整改单》的笔迹形成时间进行鉴定，欲证明实际提出整改内容时间，该节事实的确定并不影响本案处理，缺乏必要性，对该鉴定申请，法院不予准许。关于维修期间损失，首先，关于维修，双方均认可交房后的维修事实，对具体的维修过程、期间等则存有争议。就争议事实，双方均未提供确切证据佐证己方主张。其次，关于损失，物业费是否缴纳与业主是否入住并不具有必然联系，姚乙、姚甲以房屋未使用为由要求香岛公司赔偿物业费损失，缺乏依据，法院不予支持。至于租金损失，其实质是姚乙、姚甲未使用房屋产生的损失，应结合维修期间、维修所生影响进行判断，也应考虑到香岛公司可预见的损失及姚乙、姚甲有义务采取相应措施避免损失扩大。综上所述，法院综合考虑维修项目、维修对房屋使用造成的影响、姚乙、姚甲的合理损失范围等因素，酌情确定香岛公司向姚乙、姚甲赔偿损失3万元。至于姚乙、姚甲提出的修复漏水问题，鉴于姚乙、姚甲表示香岛公司已对漏水问题进行了维修，另表示不再漏水，现姚乙、姚甲提出按其要求进行处理，缺乏依据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、上海香岛花园置业有限公司于判决生效之日起十日内，向姚乙、姚甲赔偿损失3万元；二、姚乙、姚甲的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人姚乙、姚甲不服，向本院提起上诉称：其早在2013年8月即向被上诉人提出质量问题，在一审中其还向法院提出申请，要求对《工程整改单》作笔迹形成时间的鉴定，但未获准许。上诉人认为该证据系本案关键证据，现再次提出申请，要求鉴定。系争房屋存在诸多质量问题，被上诉人又怠于修理，致上诉人无法及时收房和入住，由此产生的损失应由被上诉人承担。故上诉请求撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。被上诉人香岛公司辩称：根据双方合同约定，上诉人应自行于约定的时间至被上诉人处收房，被上诉人对迟延交付没有过错。上诉人收房后，对其提出的质量问题，被上诉人已经进行修理。请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的买卖合同依法有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，除房屋主体质量问题外，其他房屋质量问题应由被上诉人在保修期内履行保修义务，上诉人迟延受领的后果应由其自行承担，故对上诉人主张被上诉人违约交房的违约责任，本院不予支持。基于同样理由，本院对上诉人在二审中提出的鉴定申请与本案的处理没有关联性，本院不予准许。关于交房后房屋修理期间的损失问题，上诉人主张修理期间的租金损失及物业管理费损失不符合房屋实际修理情况，原审法院酌情确定的金额合理，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,516元，由上诉人姚乙、姚甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 斌审 判 员  卞晓勇代理审判员  邬 梅二〇一五年七月二十四日书 记 员  严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……