呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终534号上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司呼和浩特市分公司.负责人：赵建华，该分公司总经理。委托诉讼代理人:韩冰，内蒙古天晴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王力，住呼和浩特市。上诉人中国邮政集团公司呼和浩特市分公司(以下简称呼市邮政公司)与上诉人王力房屋租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王力及其委托诉讼代理人云龙、上诉人呼市邮政公司的委托诉讼代理人韩冰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王力上诉请求：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6856号民事判决，依法驳回呼市邮政公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由呼市邮政公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。呼市邮政公司于2017年5月3日起将12号商铺上锁,应当视为提前将12号商铺收回,上诉人王力不应承担12号商铺2017年7月1日至2018年6月30日的租金。二、一审法院超出诉讼请求判决,程序违法。呼市邮政公司诉请王力支付2017年7月1日起至2018年6月30日12、16号商铺的租金195560元，一审诉讼过程中呼市邮政亦未变更诉讼请求，一审法院却将前一年度的租金支付情况予以查明并得出王力欠付呼市邮政公司第二年租金的结论，属于超出诉请裁判，程序明显违法。呼市邮政公司辩称：一审认定事实不清，封门是在2017年7月，一审法院扣除第二年的租金无事实依据。呼市邮政公司只收到王力第二年的租金100000元，一审法院采信王力提交的收据进而认定其已支付210042元房租与事实不符。呼市邮政公司的财务部门经反复核查，只收到100000元。王力隐瞒事实，骗取呼市邮政公司财务人员开具面额为210042元的收据，该证据不应采信。呼市邮政公司上诉请求：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6856号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费均由王力承担。事实与理由与答辩意见一致。王力辩称：一审法院混淆事实，没有围绕一审诉讼请求计算租金。呼市邮政公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令王力支付租金人民币195560元；2.判令王力支付违约金2444.5元（计算至2017年8月31日）。事实和理由：2015年6月30日，呼市邮政公司将位于××区北11、12、16、17号商铺出租给王力经营，依照双方签订的协议约定：租期3年，其中第三年租期（2017年7月1日至2018年6月30日）年租金核算标准为2000元/平米，"按年提前一个月交付"，逾期付款达30日的按月租金5%支付违约金。以上事实有双方签订的《房屋租赁合同》为据。合同签订后，王力陆续退租其中的11、17号商铺，剩余承租商铺为12、16号，共计97.98平米。依照合同约定的租金、违约金支付标准和支付时间，王力现欠付呼市邮政公司年租金195560元、违约金2444.5元。法院一审认定如下事实：1.第三人孙帮良支付租金40000元，该租金由房屋管理员交回公司；2.2017年5月3日原告对租赁商铺上锁，12号商铺一直锁到至今。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。租期为2015年7月1日至2018年6月30日。租金标准为：1600㎡/年、1800㎡/年、2000㎡/年。支付时间为按年提前1个月。后双方协商调整原告承租12号商铺（面积62.31平米）、16号商铺（面积35.47平米），王力已付清2015年7月1日至2017年6月30日（第一年）的租金。2016年7月1日至2017年6月30日（第二年）的租金，按合同约定应该在2016年5月30日支付，2017年7月1日至2018年6月30日（第三年）的租金应该在2017年5月30日支付。被告抗辩12号商铺是耿民与原告租赁，租金不应计算在被告名下。因被告未提交耿民与原告租赁的合同。按合同约定乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。被告无法证明耿民与原告存在直接租赁关系，故被告的抗辩理由不能成立。第二年的租金应该（62.31+35.47）×1800=176004元。另外17号商铺第二年未退，租金为81.22×1800元=146196元，共计3222200元。因原告于2017年5月3日将12号商铺上锁，造成租赁方不能正经经营，可以视为提前收房，应该减去2017年5月3日至2017年6月30日的租金，减少租金为176004×57÷365=27485.56元。被告已支付210042元，原告认为是会计写错了，因原告未提供笔误的证据，且该收据盖有原告的财务章，该院对该笔租金认可。另外孙帮良分三次通过原告房屋管理员张瑞强支付租40000元，原告认可该款交回公司，故被告尚欠原告第二年租金322200-2140042-40000-27485.56=44672.44元。第三年租金因原告将12号商铺上锁，被告无法经营，可视为原告收回12号商铺，租金不应由被告支付。16号商铺因原告上锁，后由被告撬开继续使用，故16号商铺租金被告应继续支付，租金为35.47×2000=70940元，被告已支付65028.33元，尚欠5911.67元。被告尚欠原告租金50584.1（44672.44+5911.67）元。原告要求被告支付租金合理部分50584.11元的诉讼请求，该院予以支持。关于违约金，因被告未付清租金，存在违约事实，应承担违约责任，按合同约定按月租金5%支付，第二年每月租金为322200÷12=26850元，违约金为26850×5%=1342.5元。第三年每月租金为70940÷12=5911.67元，违约金为5911.67×5%=295.58元，共计1638.08元。原告要求被告支付违约金合理部分1638.08元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告王力于本判决生效后十日内支付原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司租金50584.11元，违约金1638.08元，共计52222.19元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。呼市邮政公司二审庭审时自认涉案12号商铺已于2018年2月出租给孙帮良使用，二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的租赁合同应受法律保护。本案中王力与呼市邮政公司之间签订的租赁合同不违反法律规定，依法成立并具有法律效力，双方应按约定履行合同义务。本案中，呼市邮政公司只诉请王力支付第三年度2017年7月1日至2018年6月30日12、16号商铺的租金，并未诉请上一年度的租金，一审法院超出诉讼请求裁决，明显不当，本院予以纠正。依查明事实及呼市邮政公司自认，王力在第三年度并未承租12号商铺，故其只应支付16号商铺的租金,呼市邮政公司若对其他年度租金有异议，可另案起诉。关于王力所承租16号商铺第三年度的租金，诉讼双方对于王力已经支付该年度11个月的租金均无异议,本院对此予以确认。关于16号商铺第12个月租金问题，因王力并未提交双方就16号商铺的租期达成一致意见的证据，本院征询呼市邮政公司的意见，该公司亦无变更租期的意思表示，故对于16号商铺2018年6月1日至2018年6月30日的租金，王力仍应按原合同履行给付租金义务，该月租金为5911.67元，王力可使用16号商铺至2018年6月30日。关于违约金问题，王力于2017年11月21日支付16号商铺第三年度租金，未能按合同约定的提前一个月支付该年度的租金，应承担违约金295.58元，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，呼市邮政公司的诉请部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6856号民事判决；二、王力于本判决生效之日起十日内支付中国邮政集团公司呼和浩特市分公司租金5911.67元，违约金295.58元。三、驳回中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2130元，由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担。二审案件受理费中国邮政集团公司呼和浩特市分公司已支付3136元，由其负担3000元，由王力负担136元；二审案件受理费王力已支付1124元，由其负担124元，由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 胡雪莹审判员 李 艳审判员 王海莹二○一八年五月七日书记员 刘亚楠