广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1215号上诉人（原审原告、反诉被告）：余权，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市群力物业管理有限公司(以下简称群力物业公司)，住广东省增城市。法定代表人：王荣林。委托代理人：何丽珊，该公司员工。上诉人余权因物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：群力物业公司成立于2006年6月8日，经营范围物业管理、房屋租赁服务、停车场经营。2011年1月9日，余权（乙方）与华新置业公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（编号201101132362），其中合同第四条“合同标的物基本情况”约定：房屋地址增城市新塘镇府前路29号锦绣新天地花园23座1503房，该商品房合同约定建筑面积80.28平方米。第五条“物业服务”约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的群力物业公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期服务合同。物业服务合同期限自单元出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积住宅1.5元／月／平方米（不含公共分摊），由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2012年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……。第三十一条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七《本合同补充协议》其中第七约条定：《商品房买卖合同》第十三条“房屋交付”修改为：……（二）、乙方在收到甲方发出的书面收楼通知书后，应按时自行到甲方售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；如乙方未办理的视为甲方已按期交付。……（四）自商品房交付之日起，乙方应缴纳相关费用包括物业服务费、水某、电费等。第九条约定：《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”：…。如甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但甲方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，甲方不承担延期交房的违约责任。2011年1月9日，余权（乙方）与群力物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：乙方交纳费用时间，甲方自乙方与发展商《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交付时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按月交纳物业管理服务费，具体时间是每月5日前。住宅按建筑面积每月每平方米1.5元（不含公共分摊）。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水某、电费、燃（煤）气费等代收代缴有偿服务……。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用及其他应缴费用的，甲方有权要求乙方立即补交并从逾期之日起每日按应交费用的千分之三支付违约金。本协议正本连同附件共22页，一式三份，由甲乙双方签订后生效。余权与华新置业公司就涉案商品房买卖合同纠纷一案于2013年8月27日向广州市仲裁委员会申请仲裁，2013年10月18日，广州市仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第2764号《裁决书》，裁决书查明华新置业公司于2012年7月8日向余权邮寄《住房维修资金缴款通知书》、《锦绣新天地花园业主入伙须知》及《入伙流程》等材料，余权于2012年8月1日向华新置业公司发出《拒绝收楼通知书》，通知书载明余权于2012年7月8日收到开发商通知，以涉案商品房不符合交付标准等理由拒绝收楼。裁决书认定华新置业公司逾期交楼2天和擅自改变涉案房屋设计构成违约，裁决（一）、华新置业公司支付逾期交楼违约金621.26元；（二）、华新置业公司向余权支付擅自变更涉案房屋设计违约金31063.15元。2013年11月24日，余权与群力物业公司交接涉案房屋，双方签《物业交接表》，余权收取了涉案房屋，群力物业公司要求余权从2012年8月2日起交纳物业管理服务费，余权不同意，为此双方发生纠纷。余权的涉案房屋为80.28平方米，按每月每平方米1.5元物业管理服务费计算，每月的物业管理服务费为120.42元。对余权涉案房屋的公用电分摊费，2013年1月的梯灯用电分摊费和电梯用电分摊费为19.06元；同年2月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费和水泵用电分摊费为16.78元；3月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费和水泵用电分摊费为19.49元；4月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费和水泵用电分摊费为22.89元；5月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为21.26元；6月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为19.9元；7月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为21.43元；8月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为21.02元；9月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为18.2元；10月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为20.03元；11月的梯灯用电分摊费、电梯用电分摊费、水泵用电分摊费、公共照明分推费为20.15元，上述公用电分摊费合计为220.21元。原审庭审中，余权对涉案房屋从2012年8月2日起至2013年11月31日止的物业管理服务费为1926.72元，公用电分摊费为220.21元的金额没有异议，但不同意交纳。从2013年12月至2014年2月的物业管理服务费，余权已经交纳。余权于2014年03月10日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、确认余权与群力物业公司所签署的《前期物业服务协议》生效时间为2013年1月24日；二、由群力物业公司承担本案的诉讼费用。本案在审理期间，余权与群力物业公司在2014年6月8日向原审法院提出申请，要求给予双方4个月时间进行庭外协商和解。以上事实有《企业注册基本资料》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《裁决书》、《物业交接表》等证据证实，以及余权与群力物业公司的原审庭审陈述在案。原审法院认为：余权与群力物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。依《前期物业服务协议》约定，余权应在与发展商签订《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付时间（若发展商逾期交付的以实际交付时间为准）之次日起交纳物业管理服务费。余权与发展商签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年7月30日前，根据广州市仲裁委员会作出的（2013）穗仲案字第2764号《裁决书》，认定开发商华新置业公司逾期2日符合交楼条件构成违约，对此，华新置业公司实际向余权交房的日期应为2012年8月2日，余权应从2012年8月2日起向某物业公司缴交物业管理服务费。余权不交纳2012年8月2日起至2013年11月31日止的物业管理服务费1926.72元，以及2013年1月至2013年11月期间的公用电分摊费220.21元，违反了余权与群力物业公司签订的《前期物业服务协议》约定构成违约，群力物业公司反诉请求余权交付该费用及支付逾期付款违约金，符合合同约定和法律的规定，原审法院予以支持。对余权请求确认余权与群力物业公司签订的《前期物业服务协议》生效时间为2013年11月24日，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、余权应在本判决发生法律效力之日起10日内缴交从2012年8月2日至2012年11月31日的物业管理服务费1926.72元和从2013年1月至2013年11月期间的公用电分摊费220.21元，两项共计2146.93元，并支付违约金（上述期间每个月的违约金从每月6日起以每月应缴的物业管理费、公用电分摊费为基数，按每日千分之三计算至付清款日止，但每月物业管理费、公用电分摊费的违约金均不得超过每月的应缴纳的物业管理费、公用电分摊费）给广州市群力物业管理有限公司；二、驳回余权的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元和反诉案件受理费25元，由余权负担。判后，余权不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实有误。上诉人与被上诉人在买房时签订的《前期物业服务协议》，约定我交管理费时间为实际交楼时间，而与被上诉人实际进行房屋交接的时间为2013年11月24曰，此有双方签订的《物业交接表》为证。一审判决依据余权和广州华新置业有限公司关于房屋买卖合同纠纷的裁决(对方需支付逾期2天交楼违约金621.26元)认定房屋已于2012年8月1日交付。此2天是余权依据对方提交的《竣工验收备案表》和《建设工程消防验收合格意见书》上相关管理部门盖章落款时间为2012年8月1日推算的，只是余权为了增加胜诉几率提出的最低要求，仲裁机构也只是支持了余权的诉讼请求，并不是对方真正取得这些交楼必须材料的时间；这个时间只是争议物业达到交付条件的时间，而不是实际交付时间。且余权在收楼前与开发商之间的纠纷，与本案的被上诉人没有关系，直到余权2013年11月24日收楼后才与被上诉人产生合同关系，即余权的一审诉讼请求。综上，上诉请求：一、撤销(2014)穗增法民三初字第405号民事判决，依法改判。二、一二审费用全部由被上诉人承担。被上诉人广州市群力物业管理有限公司答辩同意原审判决，不同意余权的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，合法有效，应予履行。本案主要争议在于涉案房屋物业管理费的交付起算时间，争议的焦点又在于涉案房屋交付时间的确认。上诉人认为，双方当事人于2013年11月24日签订《物业交接表》，即是涉案房屋的实际交付时间。但是，被上诉人与涉案房屋的开发商华新置业公司属不同民事主体，上诉人仅以《物业交接表》作为华新置业公司对涉案房屋交付义务履行的认定，证据未尽充分。同时，在上诉人提起申请，由广州市仲裁委员会仲裁并作出的（2013）穗仲案字第2764号《裁决书》中，无论上诉人逾期交楼申请还是仲裁中对逾期时间的确认，均与该表述不相吻合。在相关生效法律文书的认定基础上，结合本案证据，原审认定实际交付房屋日期应为2012年8月2日，并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人余权负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年七月一日书 记 员  党春婷