辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)铁民一终字第00616号上诉人（原审第三人）：王占奎，男，1956年8月24日出生，汉族，住铁岭市银州区柴河街****号楼*单元***室。委托代理人：关晓辉，男，满族，住铁岭市银州区柴河街南段****号2-1-1。委托代理人：宫妍红，女，辽宁国制律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邸斌，男，1974年10月20日出生，汉族，户籍地铁岭县平顶堡镇平顶堡村*组**号，现住址铁岭市银州区金山竣景小区。委托代理人：许利伟，辽宁国制律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁岭市城市建设综合开发有限责任公司，住所地铁岭市银州区铜钟街。法定代表人：黄义峰，该公司总经理。委托代理人：许雪，女，公司的职员。委托代理人：孙维，该公司副总经理。被上诉人：（原审被告）：任军，男，1969年8月4日出生，汉族，住址铁岭市银州区盛峰嘉苑*号楼***室。原审原告邸斌与原审被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司（以下简称铁岭开发公司）、任军，原审第三人王占奎房屋买卖合同纠纷一案，银州区人民法院于2014年9月2日作出（2014）铁银民一初字第256号民事判决，王占奎不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，由副庭长姜军担任审判长，审判员孙爱萍主审、代理审判员徐明泽参加评议，于2014年11月25日、2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人王占奎的委托代理人关晓辉、宫妍红，被上诉人邸斌的委托代理人许利伟，铁岭开发公司的委托代理人许雪、孙维到庭参加诉讼，被上诉人任军经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告邸斌一审诉称：2009年原告为被告任军进行项目工程建设，后被告任军未给付工程款。2010年9月22日被告任军经铁岭市城市建设综合开发有限责任公司同意以铁岭市城市建设综合开发有限责任公司开发建设的房屋一处抵顶部分工程款，并同原告达成《协议书》。2010年9月23日铁岭市城市建设综合开发有限责任公司为原告出具购房《收款收据》（房款为1108156.00元）。该门市房位于被告开发建设的铁岭市银州区文苑雅居，门市编号为文苑雅居8号门市，建筑面积291.62平方米。现原告早已经入户并使用该房屋，但原告入户后多次要求被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司为其出具购房发票、《商品房买卖协议》并办理《房屋所有权证》，被告迟迟没有出具发票导致原告无法办理房屋合法有效产权证件，故诉至贵院请求法院判决被告履行商品房买卖协议为原告办理《房屋所有权证》，由被告承担全部诉讼费用。被告任军一审辩称：不同意办理过户手续，原告陈述不属实。2010年9月份，铁岭市城市建设综合开发有限责任公司给邸斌出具了门市房收据（与原告邸斌所诉门市系同一个），但开收据的时候，邸斌没有给铁岭市城市建设综合开发有限责任公司房款，所以铁岭市城市建设综合开发有限责任公司没有给邸斌出具购房合同，所以不同意给原告办理过户手续。被告铁岭开发公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，当时被告任军让出具收据时，说交现金，但原告邸斌至今未交纳现金，所以为邸斌出具的收据作废。该公司不同意为原告邸斌办理房屋买卖合同及房屋过户手续。第三人王占奎一审述称：2011年8月1日与被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司签订购房合同，同时交纳132余万元房款，并于2012年6月6日，在铁岭市房产局办理了商品房预售登记，本案诉争房屋应归第三人所有，原告的诉求没有事实依据，原告邸斌不存在工程欠款顶账及交纳现金的事实，原告的诉请不成立。一审法院审理查明，被告任军以铁岭市城市建设综合开发有限责任公司的名义开发建设了铁岭市文苑雅居楼盘，于2010年9月23日以铁岭市城市建设综合开发有限责任公司的名义为原告邸斌出具了购房收据，写明，文苑雅居8号门市，291.62平方米，房款1108156元。原告邸斌搬进该房屋居住，但双方没有签订购房合同。后于2013年9月份，原告邸斌与被告任军补签订施工合同，写明被告任军包给原告邸斌铁岭卫校办公楼部分工程，总价款为120万元，至工程主体封顶后结清，如不能结清，用被告开发建设的门市房抵顶，日期签在2009年6月5日。同时，签订一份协议书，写明任军欠原告邸斌的工程款，用文苑雅居8号门市房抵顶1108156元，保证为原告邸斌办理进户手续，日期签在2010年9月22日，出具购楼收据的前一天。2011年8月1日，被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司为第三人王占奎出具购楼款收据，写明文苑雅居2号楼17号门市294.15平方米，价款为1323675元，并与第三人王占奎签订了购房合同。原告邸斌购买的文苑雅居8号门市与第三人王占奎购买的文苑雅居2幢2-17号门市为同一门市，现该门市为文苑雅居2幢1-17号门市。目前，该房由原告邸斌占用。另查明，2009年5月14日，被告任军将文苑雅居的3套商品房的门市及住宅均卖给张铁义，由铁岭市城市建设综合开发有限责任公司为张铁义出具购房收据。一审法院认为：原告邸斌与被告任军签订的施工合同及协议书是双方真实意思表示，不存在无效合同的情形，且能够和铁岭市城市建设综合开发有限责任公司为原告邸斌出具的购房款收据形成证据链条，证明被告任军以诉争房屋抵顶工程欠款的事实成立。而被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司在明知于2010年9月23日为原告邸斌出具了购房收据，又于2011年8月1日为第三人王占奎出具购房收据，签订购房合同，存在一房二卖的事实。在审判实践中，对于均未取得房屋所有权证的购房人，应以交付在先原则，确定房屋买卖事实成立。经庭审调查，被告任军承认原告邸斌于2010年底即入住诉争房屋，且经本院核实原告邸斌现仍占用该房屋。故应认定诉争房屋交付原告邸斌在先，应确认原告邸斌与被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司的房屋买卖事实成立，被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司应与原告邸斌签订购房合同，并协助原告邸斌办理房屋产权证，相关税费应依双方约定，或按相关规定缴纳。关于被告任军及铁岭市城市建设综合开发有限责任公司均以原告邸斌未交付购房款为由，辩称为原告邸斌出具的购房收据无效的答辩意见，本院认为，被告任军与原告邸斌签订的施工合同及协议书能够和购房收据形成证据链条，证明被告任军以工程欠款抵顶购房款的事实成立，故二被告的该节答辩意见，本院不予采信。关于第三人王占奎述称，被告任军在2010年9月23日时，没有处分房屋的权利，当时该房屋已经卖给张铁义的答辩意见，本院认为，被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司在庭审中承认，为原告邸斌出具购房收据时，经被告任军及张铁义同意出具的，说明为原告邸斌出具的收据合法有效。第三人王占奎的该节陈述意见不充分，本院不予采信。被告任军经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审，本院予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、第一百四十四条（被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决）、《中华人民共和国合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第一百三十条（买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）的规定，判决如下：一、被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司于本判决生效之日起20日内，为原告邸斌出具正规的购楼发票，与原告邸斌签订购买铁岭市银州区岭东街文苑雅居2幢1-17号房屋买卖合同，并协助原告邸斌办理该商品房屋的产权登记手续，相关税费依双方约定，或依房产登记部门的规定缴纳。被告任军对上述事项予以协助。二、驳回第三人王占奎要求诉争房屋归其所有的诉讼请求。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费14780元（原告预交一半7390元），由被告铁岭市城市建设综合开发有限责任公司负担。王占奎的上诉理由及请求是：被上诉人邸斌没有承建文苑雅居工程，邸斌与任军签订的施工合同及协议书是虚假的后补签的，不能证明以诉争房屋抵顶工程款的事实，应属无效合同。被上诉人任军承认施工合同及协议书是虚假的后补签的，目的是想为自己留套房屋。上诉人与被上诉人铁岭开发公司签订《商品房买卖合同》且支付1323675元房款，诉争房屋应归上诉人所有。原审已认定，2009年5月14日，被上诉人任军及被上诉人铁岭开发公司已将诉争房屋出售给张铁义，被上诉人任军已无权处分诉争房屋。本案诉争房屋不存在“交付在先”的情况，而且“交付在先”原则应当适用于动产买卖本案是不动产买卖不适用该原则。况且该诉争房屋于2009年5月14日，被上诉人任军及被上诉人铁岭开发公司已将诉争房屋出售给张铁义，由张铁义占有，后该房屋出售给上诉人王占奎，被上诉人邸斌是强行霸占。原审法院不顾客观事实，判决诉争房屋归被上诉人邸斌所有，无法律依据。邸斌二审答辩认为：原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。铁岭开发公司二审答辩认为：公司给邸斌出具的收款收据，将诉争房屋卖给邸斌，但邸斌没有交房款，收据作废。任军未到庭亦未答辩。本院审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，2010年9月23日被上诉人任军以铁岭开发公司的名义为邸斌出具了购房收据，将诉争房屋出售给邸斌，但邸斌并未交付购房款。2013年9月份，被上诉人邸斌与被上诉人任军补签施工合同，该合同约定被上诉人任军发包给被上诉人邸斌铁岭卫校办公楼部分工程，总价款为120万元，至工程主体封顶后结清，如不能结清，用被上诉人任军开发建设的门市房抵顶，日期签署在2009年6月5日。同时，签订一份协议书，该协议约定任军欠邸斌的工程款，用本案诉争房屋抵顶，日期签署在2010年9月22日。任军与邸斌补签的施工合同和以诉争房屋抵顶工程款协议，说明邸斌购买诉争房屋的事实不成立。被上诉人邸斌与被上诉人任军补签施工合同，实际签订日期是2013年9月份，日期签署在2009年6月5日。该合同约定被上诉人任军将铁岭卫校办公楼部分工程发包给被上诉人邸斌。一审庭审中被上诉人邸斌对王希海证实邸斌没有承包铁岭卫校工程的事实没有异议，因此该施工合同不具有真实性。本案诉争房屋于2009年5月4日，被上诉人任军出售给上诉人张铁义，双方签订了《文苑雅居小区商品房预售购协议》，张铁义交付全部购房款取得了该诉争房屋的所有权。被上诉人任军与被上诉人邸斌未征得张铁义的同意,没有对诉争房屋处分的权利，任军与邸斌以诉争房屋抵顶工程款的行为，侵害了张铁义的合法权益，属无效行为，本院不予支持。2011年8月1日，张铁义将其购买的诉争房屋出售给上诉人王占奎，铁岭开发公司为上诉人王占奎出具购楼款收据，并签订了《商品房买卖合同》，王占奎已履行全部交付购房款的义务。铁岭开发公司、任军对该事实予以认可，因此铁岭开发公司与上诉人王占奎签订的《商品房买卖合同》权利义务人的意思表示真实一致，合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销银州区人民法院于2014年9月2日作出（2014）铁银民一初字第256号民事判决。二、铁岭市银州区岭东街文苑雅居2幢1-17号房屋归上诉人王占奎所有，被上诉人铁岭市城市建设综合开发有限责任公司于本判决生效之日起20日内，为上诉人王占奎出具正规的购楼发票，并协助办理该商品房屋的产权登记手续，相关税费依双方约定，或依房产登记部门的规定缴纳，被上诉人任军协助办理。三、驳回被上诉人邸斌的诉讼请求。一审案件受理费14780元，由被上诉人铁岭市城市建设综合开发有限责任公司负担。二审案件受理费14780元，由被上诉人邸斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 军审 判 员  孙爱萍代理审判员  徐铭泽二〇一五年二月十二日书 记 员  高 彤