广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2014）昭民二初字第197号原告袁富相（反诉被告），居民。原告唐妙名（反诉被告），居民。委托代理人唐理贵，居民。被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告），住所地贺州市八步区太白社区星光路32号。法定代表人李清娇，该公司总经理。委托代理人张钢柱，广西众望律师事务所律师。委托代理人廖文娣，广西众望律师事务所实习律师。原告袁富相、唐妙名（反诉被告，以下均表述为原告）与被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告，以下均表述为嘉龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法由审判员雷裕锋适用简易程序于2014年10月27日公开开庭审理了本案。2014年11月25日，依法由简易程序转为普通程序，组成由审判员雷裕锋担任审判长，审判员邓进超、刘有锋参加的合议庭，于2014年12月10日第二次公开开庭审理了本案。书记员刘慕政出庭担任记录。原告袁富相、唐妙名的委托代理人唐理贵，被告嘉龙公司的委托代理人张钢柱、廖文娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁富相、唐妙名诉称，2011年11月27日，原告与嘉龙公司就坐落于昭平县黄姚镇巩桥圩的商品房买卖达成协议并签订《商品房买卖合同》，明确了双方的权利义务。合同约定，原告采取现金和银行按揭贷款的方式支付了房款188000元。可是，被告并未在约定的2012年5月30日前交付房屋，直到2013年8月28日才交付房屋，违约天数达453天。按照合同规定，被告应当按日万分之三向原告支付已交付房款的违约金共25549.2元。为了维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付违约金25549.2元并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至本案案款结清之日止；本案一切诉讼费用均由被告承担。原告袁富相、唐妙名对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1，《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原告与被告签订商品房买卖合同。证据2，发票复印件1份，证明原告已经支付了全部的购房款。证据3，被告嘉龙公司的交房通知复印件1份，用以证明被告于2013年8月28日以通知的形式，告知买受人在2013年8月28日至2013年9月19日办理交房手续。被告嘉龙公司辩称及反诉称，一、原告请求的逾期交房违约金计算错误。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项、第4项的约定，因政府行为造成停水、停电、施工道路阻断而导致延误的，或因买受人未付清房款及相关费用或申请工程变更的等非被告的因素，被告按合同约定可以据实延期。根据被告提供的证据，因政府停电，被告可以据实延期32天。2011年3月至2013年8月期间，日降水量25mm以上的天数为51天，高温天气达35℃以上的天数为96天。根据施工规范及《防暑降温措施管理办法》，被告可以据实延期147天。以上各项，被告可以据实延期179天。二、原告在《商品房买卖合同》履行过程中存在违约行为，应当与被告的违约责任予以抵消。根据《商品房买卖合同》第六条第3款约定，原告应于2012年1月27日前支付剩余房款，然原告于2012年3月28日才支付剩余房款130000元，迟延支付房款41天，根据第七条第（1）项约定，原告应当向被告承担迟延交付房款违约金130000元×0.0003×41天=1599元。原告逾期付款违约金1599元应当与原告主张的逾期交房违约金抵消。此外，造成建设工期延误的原因还有巩桥圩日因交通不便建材无法运输进行施工以及政府在征收土地时未能妥善处理好当地群众的诉求造成开工拖延2个月，应予以扣减，故请法院支持被告的答辩主张与反诉请求。被告嘉龙公司对其主张在举证期限内向法庭提供证据有：证据1，昭平县水利电业有限公司黄姚供电所出具的《停电证明》复印件1份，用以证明2011年3月28日至2013年8月28日期间，被告的施工区域共计停电32天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定，逾期交房应当予以顺延。证据2，昭平县气象服务与防雷中心出具的《气象资料》复印件1份，用以证明2011年3月至2013年8月期间降雨量达25mm以上的大雨天数为51天；气温达35℃以上的高温天气达96天；导致被告不能施工147天，交房时间应当据实顺延。证据3，中国农业银行《个人借款凭证》复印件1份，用以证实原告于2012年3月8日付清剩余房款。根据合同第七条第（1）项之约定，原告应向被告支付逾期付款违约金：130000元×0.0003×41天=1599元。根据原告的申请，本院于2014年11月20日依法向昭平县水利电业有限公司黄姚供电所所长姚富钊作询问笔录1份，主要内容：被告所提交的证据1即《停电证明》是姚富钊加盖的“昭平县水利电业有限公司黄姚供电所”公章，但该证明不能作证据使用。原因是，2014年9月20日下午，被告公司的胡经理找到姚富钊，以该公司之前在巩桥旧市场建设嘉龙小区工期延误，需找理由应付公司领导的过问，自行打印好该份《停电证明》请求供电所盖章。考虑到两单位间的来往交情，姚富钊未加调查即加盖了供电所印章。后来据查证，该供电所并没有相关的停电记录，姚富钊是2014年4月份才调到该所工作的，也不了解之前的停电情况，因此所出具的证明不能作为证据使用。此外，在黄姚片区，因线路原因造成的临时跳闸、停电，一年中会有一点，但不会造成半天或全天停工，该停电也不属于“政府行为”造成的停电。经过开庭质证，原告对被告提供的证据3用以证实原告于2012年3月8日付清剩余房款无异议，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。原告对被告提交的证据1的真实性有异议，并在庭后申请本院进行核实，同时认为停电并不必然造成停工，其作为孤证无监理或鉴定部门的意见，与被告迟延交房并无关联性；原告对被告提交的证据2有异议，认为并不能证实工程需停工，不予认可。对本院依原告申请向昭平县水利电业有限公司黄姚供电所所长姚富钊作询问笔录，原告无异议；被告认为，1.原告申请的程序违法。原告的申请书落款时间是2014年10月24日，即第一次开庭当天，但在2014年10月27日的开庭与2014年11月13日确认笔录的过程中，并没有提起，原告存在造假。同时，原告的申请应当在法庭开庭前提出，其申请超过了法院确定的举证期限，因此被告方不作质证。2.黄姚片区经常停电是事实，在本系列案的三次开庭过程中，已经有两次停电，需用笔作庭审笔录。供电所应当对停电进行记录。3.《停电证明》是单位作出的，该供电所所长的笔录是个人行为，与本案无关联性。4.供电所所长作为证人没有出庭作证，该笔录不具合法性。本院认为，对被告提交的证据1，经出具该《停电证明》的单位负责人确认，该证明出具时事出有因不能作为证据使用，且该供电所确无相关的停电记录，故对该证明不具合法性，本院不作确认；对被告提交的证据2是气象部门依法定职责对天气情况作的真实记录，具备真实性与合法性，但其所记载的天气状况与被告所需证明的因天气导致工程停工延误工期的待证事实，没有其他相关证据佐证，不具关联性，本院不予确认。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2011年11月27日，原告袁富相、唐妙名与被告嘉龙公司签订《商品房买卖合同》，将被告位于昭平县黄姚镇巩桥圩巩桥商业中心1栋3单元2-2号面积为114.77平方米的商品房予以预售。合同约定每平方米1638元；合同第六条、第七条约定，付款采用首付＋银行按揭支付的方式履行。如原告申请银行贷款未获得通过或贷款额度不足房屋价款余额的，原告应在应付款期限（60日）内届满后10日内付清房屋价款余额或贷款不足房屋价款余额的金额。如原告未按合同规定的时间付款，逾期在90日内，原告自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期在90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，原告自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条、第九条约定，被告应当在2012年5月30日前把房屋交付给原告使用。被告交付房屋逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行。被告交付房屋逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的银行同期贷款利息向原告支付违约金。原告要求继续履行的，合同继续履行，从自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价万分之三的违约金。如遇到不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，因政府行为造成停水、停电、施工道路阻挡的，因国家政治、经济政策影响的，原告未付清房款及相关费用或申请工程变更的，因政策、政府临时管束行为导致停工的，被告可据实予以延期。合同附件四的补充条款中的第6条、第7条规定，除交付时间和方式有特别规定外，原告应在房屋交付使用前一次性付清契税、房屋使用权登记费、房产测绘费、绘图费、水电配套费、防盗门、可视对讲、代收有线电视入网及安装费、其他杂费等代政府收取的费用8000元；在合同约定的交房日期前，原告应付清全部房价款、付清或缴清代政府收取的费用，否则，房屋交付日期相应延长到全部支付义务完成之日。签订合同时，原告支付了首期款58000元。2012年3月8日，原告贷款130000元支付了剩余的房价款。2014年8月27日，原告向本院起诉，要求被告给付《商品房买卖合同》违约金25549.2元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至案款结清之日止；诉讼费由被告负担。2014年10月27日，被告向本院提起反诉。综合诉辩各方意见，本案的争议焦点为：1.原、被告是否都存在违约，是否应向对方支付违约金。2.被告迟延交房的起算时间应如何确定。3.被告答辩主张及反诉可据实顺延交房的依据是什么。4.原告申请本院调查取证是否超过举证期限。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，属有效合同，对当事人有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方未按约定履行义务的，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。关于原、被告是否在合同履行过程中都存在违约以及被告迟延交房应如何计算其起算时间的问题：依合同约定，原告应于2011年11月27日签订合同后的60日内即2012年1月27日前支付剩余房款，但原告到2012年3月8日才付清剩余房款130000元，迟延付款41天。根据合同约定在2012年5月30日前交付房屋，但被告到2013年8月28日才交付，被告迟延交房455天。因此，原、被告双方都违约。关于被告答辩及反诉主张因天气、停电等因素可据实顺延交房的依据问题：在合同签订的2011年11月27日起至约定交房的2012年5月30日止，按被告方的记录虽有临时性停电8次，气象部门证明日最高气温高达35℃以上2天、日降雨量大于25MM的1天，但均不符合《商品房买卖合同》第八条关于不可抗力、国家重大政治与经济政策影响、因政策与政府临时管束行为和因政府行为造成停水、停电、施工道路阻断等导致停工的约定，也不符合《防暑降温措施管理办法》关于必需停工的规定。此外，在签订合同至约定交房共6个多月时间里，上述因素及因政府征地所遗留的问题已处理完毕，因巩桥圩日交通不便造成的影响早已存在，但被告仍确定在2012年5月30日前交付房屋，应视为被告在与原告签订合同时已经预见并合理计算了相关有可能造成工期延误的因素。因此，被告本项主张不成立。关于原告申请本院调查取证是否超过举证期限问题：原告的申请，是在被告当庭出示《停电证明》后针对该证明是否具真实性而申请法院予以核实，并不是提出新的证据，因此并不受本院确定的举证期限的限制。被告关于原告的申请超过举证期限的辩解无事实和法律依据。本院根据原、被告违约金额及违约时间，依《商品房买卖合同》的关于违约金的约定，确认双方应支付违约金为：被告迟延交房违约金25549.2元（188000元×0.0003元／天×453天），原告迟延交付房款违约金1599元（130000元×0.0003元／天×41天）。因双方在合同中并没有对违约金是否需支付利息作出约定，依法应视为不需支付利息。对此原告应在向被告主张违约金后开始计付利息，即原告主张的利息应在2014年8月27日向本院起诉之日起按中国人民银行公布的同类同期贷款利率分段计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）支付原告袁富相、唐妙名（反诉被告）迟延交房违约金25549.2元；二、原告袁富相、唐妙名（反诉被告）支付被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）迟延交付房款违约金1599元；三、上述两项经抵销后，被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）应支付原告袁富相、唐妙名（反诉被告）迟延交房违约金23950.2元，并从2014年8月27日起至本案生效判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款利率分段支付利息。本案受理费430元，反诉受理费50元，由原告袁富相、唐妙名（反诉被告）负担50元，被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）负担430元。上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定加倍支付迟延履行的债务利息。权利人可在判决规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区贺州市中级人民法院，帐号：20×××82，开户银行：中国农业银行贺州市支行营业部）。逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长  雷裕锋审判员  邓进超审判员  刘有锋二〇一五年二月二日书记员  刘慕政