山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)长民终字第00447号上诉人（原审被告、反诉原告）马建平，男，回族。委托代理人秦玉，山西维尼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉���告）长治市城区金德利大厦商铺业主委员会。负责人李秉祺，该业主委员会主任。委托代理人刘慧荣、王滨，山西弓平律师事务所律师。上诉人马建平因租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2014）城民二初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马建平及其委托代理人秦玉、被上诉人长治市城区金德利大厦商铺业主委员会主任李秉祺及其委托代理人刘慧荣、王滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2014年6月23日，长治市城区西街街道办事处关于金德利大厦商铺业主委员会换届选举结果的情况说明：会议选出第二届业主委员会主任一人（李秉祺），并选出第一届监事会监事4人。原告长治市城区金德利大厦商铺业主委员会与被告马建平签订《租赁合同》，双方约定：“本合同有效期自2011年2月16日起至2013年12月31日止（免租期截止日为2012年12月31日），租赁的商铺为负一层001﹟等31间商铺。租赁专柜商品经营范围限定于窗帘布艺业种。马建平租金的缴纳标准为35元/㎡/月，租金缴纳方式以12个月为一个周期，在本合同签订时须向甲方缴纳12个月租金，共计人民币228076.80元；《租赁合同》第五条约定：双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。金德利大厦商铺业主委员会由于经营需要变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前30天通知马建平，马建平必须全力配合进行调整；第六条约定：在双方合同终止2日内，乙方（马建平）应无条件将其所有商品及物品运离租赁场地，并保持甲方（长治市城区金德利大厦商铺业主委员会）原有设施及格局完好。第6.3条约定：“乙方（被告���建平）如需与甲方（原告长治市城区金德利大厦商铺业主委员会）继续合作、租赁、须在合同终止前60天以书面的形式告知甲方，经甲方同意。”该合同第3.3条约定：“管理费、公共用水、电、暖、空调费用依据实际支出金额公摊（按使用面积收取），于次月初张贴公示，自张贴之日起5日内到甲方财务部缴纳。”马建平在商铺装修承诺书及消防治安责任书上签字。庭审中，原告称合同租赁期限至2013年12月31日，后原告同意被告租至2014年1月31日。庭审中，原告方承认被告租赁的商铺存在漏水，但辩称只有两三平米。关于要求金德利房地产开发公司划分消防责任的函中显示：“2013年2月22日消防等六部门对其进行消防执法突击大检查。发现严重火灾隐患，3月28日22点发现烟雾，并报告火警。”原告、被告在庭审中称自2013年7月18日至今，该大厦正门中的两扇门仍处于查封���态，在该日期之前也曾在电箱贴过封条，但早已解除。原判认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。原告将租赁物交与被告，而被告马建平应当依约向原告缴纳租金。合同期届满后且被告马建平未提供证据证明双方就继续租赁达成一致，故原、被告双方合同上约定的权利义务即终止，根据双方合同的约定，合同终止2日内，被告应无条件将其所有商品及物品运离租赁场地应及时返还租赁物，故原告要求被告马建平腾出租赁原告的负一层商铺48间的诉请，本院予以支持。由于被告马建平在租期届满后仍继续占用该租赁房屋，故被告马建平应当自合同期限届满次日支付租赁房屋占用费，该占用费参照其租金支付标准35元/平米/月，由于原告庭审中称同意被告租至2014年1月31日，故从2014年2月1日起计���占用费至被告腾出租赁的商铺为止，套内面积为543.05㎡，每月占用费为19006.75元。原告主张被告交纳物业管理费、取暖费，由于双方在合同中约定由被告按实际支出支付，故被告应按合同约定支付取暖费及物业费，参照2010年长治市集中供热价格标准为非居民用户按建筑面积7.20元/每平方米，被告应当支付原告的取暖费为7.20元×923.38㎡×8个月（计算两年）=53186.7元。至于原告主张的物业管理费，由于双方在合同中并未书面约定交费的具体标准，且原告也未提供证据证明物业管理费相关收费情况，证据不足，无法确认实际的收费标准，故该诉请本院不予支持。承租人对租赁房装修费用及所造成的损失负有举证责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告仅提供一组照片用于证明租赁商铺存在漏水现象及其损失情况，该组照片是被告自行拍摄，没有显示拍摄时间、地点，而且无法证明具体的损失情况及金额，由于原告方已将被告的租期延长了一个月作为其经济损失的补偿，综合考虑到消防问题及漏水问题给被告造成经营的影响及被告提供证据的情况，故本院对被告要求赔偿各项损失的诉请，酌情保障其经济损失10000元。被告主张继续履行合同，由于该合同已经终止，且被告未按合同约定终止前60日以书面形式告知原告，故该诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）马建平于本判决生效后五日内从其承租的位于长治市城区金德利大厦商铺内的房屋中搬出并交与原告长治市城区金德利大厦业主委员会。二、被告（反诉原告）马建平于本判决生效后五日内给付原告长治市城区金德利大厦业主委员会取暖费53186.7元及占用费按每月19006.75元计算（从2014年2月1日至被告马建平腾出租赁商铺之日）。三、原告（反诉被告）长治市城区金德利大厦业主委员会于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）马建平经济损失10000元。四、驳回原告（反诉被告）长治市城区金德利大厦业主委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）马建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11244元，由原告承担5300元，由被告承担5944元。判后，上诉人马建平不服向本院提起上诉。其上诉称：上诉人租赁的被��诉人的商铺因消防问题被查封导致无法经营，上诉人实际经营期限未达到合同约定的期限，一审法院判决上诉人搬出商铺侵害了上诉人的租赁期限，判决上诉人支付占用费于法无据；上诉人的经营活动因所租赁的商铺漏雨、存在消防问题无法获得年检等，受到严重影响，且上诉人装修商铺花费了60万元，一审法院判决被上诉人补偿上诉人10000元不足以弥补上诉人的损失；被上诉人不具有向上诉人收取取暖费的资格，且其提供的商铺就不存在供暖设备，一审法院判决支持被上诉人取暖费的主张于法无据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判双方继续履行《租赁合同》直至实际经营期限达到约定租赁期限，并判令被上诉人赔偿上诉人各项经济损失30万元。被上诉人长治市城区金德利大厦商铺业主委员会辩称，上诉人所说的商铺因消防被查封并不影响上诉人���际使用商铺，被上诉人商厦有6个门，只有中间的两个门贴着封条，且上诉人自己占着一个门；被上诉人通过中央空调向商铺供暖，上诉人实际使用了就该付费。据此，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人、被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。被上诉人依约将租赁物交与上诉人，上诉人应当依约向被上诉人缴纳租金及相关费用。关于上诉人第一项上诉理由，本案中合同期届满且上诉人马建平未提供证据证明双方就继续租赁达成一致，上诉人、被上诉人双方合同上约定的权利义务即终止，又根据双方合同的约定，合同终止2日内，上诉人应无条件将其所有商品及物品运离租赁场地并及时返还租赁物，而上诉人在合��期限届满即合同终止的情况下继续占用被上诉人的商铺，故一审法院判决上诉人搬出商铺并支付占用费并无不当。关于第二项上诉理由，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，本案中上诉人和被上诉人未对附和装饰装修费用的承担进行约定，且双方在《租赁合同》第4.3条中约定租赁场地装修改造的一切费用均由乙方（马建平）承担；根据上诉人提供的因漏水受到的损失的证据情况，综合考虑消防问题及漏水问题给上诉人经营造成的影响，并结合被上诉人已经延长一个月租期给上诉人作为对其经济损失的补偿，故一审法院作出酌情保障上诉人各项经济损失10000元并���不当。关于第三项上诉理由，本案中上诉人和被上诉人在《租赁合同》中对取暖费等费用的收取约定由上诉人按实际支出支付，被上诉人依约向上诉人提供了相关服务，故上诉人第三项上诉理由不成立。基此，上诉人马建平的上诉理由均不能成立，一审法院判决正确，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费5800元，由上诉人马建平承担。本判决为终审判决。审 判 长  王成立代理审判员  杨利兵代理审判员  张路伟二〇一五年七月十六日书 记 员  左樱桃