上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民一(民)重字第3号原告上海市静安区四方新城业主委员会，住所地上海市。负责人刘俊，主任。委托代理人王小成，上海沪家律师事务所律师。委托代理人范晓峰，上海沪家律师事务所律师。被告上海四方盛发房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人邓质方，董事长。委托代理人方凌云，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人鲁去难，上海市汇峰律师事务所律师。原告上海市静安区四方新城业主委员会诉被告上海四方盛发房地产开发有限公司其他所有权纠纷一案，于2013年4月15日起诉至本院。2014年4月9日，本院作出(2013)静民一(民)初字第965号民事判决书。判决后被告上海四方盛发房地产开发有限公司提出上诉，上海市第二中级人民法院于2014年8月1日作出(2014)沪二中民二(民)终字第911号民事裁定书，裁定：发回重审。本院于2014年8月27日受理后，重新组成合议庭，于2014年10月10日进行证据交换，于2015年1月20日、2015年1月30日公开开庭进行了审理。2015年2月13日，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本院于2015年3月27日及2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告上海市静安区四方新城业主委员会的委托代理人王小成、被告上海四方盛发房地产开发有限公司的委托代理人方凌云、鲁去难到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市静安区四方新城业主委员会诉称，被告是上海市巨鹿路568弄四方新城小区的开发商，该小区于1998年全部竣工并经核准登记。该小区业主在购买房屋和车位时，均按购房流程及相关规定将应由业主承担的房屋维修基金交给了被告，共计人民币(以下币种均为人民币)1,919,762.82元。根据相关法律规定，维修基金属于全体业主所有，开发商在代为收取后，应依法划转至专门的维修基金专户。但目前开发商仅划入维修基金专户146,744.87元，还有1,773,017.95元未划入。为维护全体业主的合法权益，原告起诉至法院，要求判令：1、被告返还原告四方新城小区400余户业主的房屋维修基金1,773,017.95元；2、被告赔偿原告上述维修基金的利息损失(以1,773,017.95元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2003年1月1日起计算至被告实际付款之日止)。为证明其主张，原告提供了如下证据：1、公证书，证明被告应向四方新城小区维修基金专户交付向业主代收的维修基金共计1,919,762.82元，但目前实际仅到账146,744.87元，尚有1,773,017.95元未到账;2、四方新城小区业主交纳各类管理费用明细表，证明四方新城小区424套商品房均已出售，开发商已将房屋交付给业主，业主已办理入住手续;3、原告致静安区房地局的信函和静安区住房保障及房屋管理局的书面答复，证明为查清四方新城小区维修基金的去向，原告曾向房管部门反映情况，并请求房管部门督促移交维修基金账册，得到的答复为购房人按约定交给开发商的维修基金未存入维修基金专户，建议原告可通过司法途径解决;4、被告发给东亚物业管理(中国)有限公司的《收楼证明书》、《房屋交付通知书》、《四方新城管理处物业管理收费通知》、上海东衍物业管理有限公司开具的《收据》以及黄乾享黄英豪律师事务所发给被告的《收楼证明书》，证明被告在委托上述物业公司及律师事务所办理房屋交付时，已明确收取了业主应缴纳的维修基金;5、中国农业银行上海市卢湾延中支行致原告的《告客户书》、农业银行对账单一组及利息回单一组，证明四方新城小区维修基金专户原开户行农行上海卢湾支行陕西路营业所于2003年5月23日更名为中国农业银行卢湾延中支行，原告维修基金专户账号由原先的033092-XXXXXXXXXXX变更为034253-XXXXXXXXXXX。四方新城小区维修基金专户自开户以来，开发商除将应由其承担的维修基金1,012,266元入账外，未将向小业主收取的维修基金入账;6、《商品住宅维修基金移交协议》、建设银行《商品住宅维修基金业务受理单》及建设银行明细单一组，证明被告将作为开发商应承担的维修基金交到静安区房屋土地管理局账户。2009年4月27日，上述维修基金本息共计2,025,468.89元移交至原告在建设银行的维修基金专户，但未将其代收的由业主承担的维修基金存入；7、上海东衍物业管理有限公司的工商档案机读材料，证明该公司已于2007年3月14日注销，股东为东亚物业管理(广州)有限公司；8、东亚物业管理(广州)有限公司上海分公司的工商档案机读材料，证明该分公司已于2007年3月27日注销,隶属企业为东亚物业管理(广州)有限公司；9、东亚物业管理(广州)有限公司的股东变更登记申请书，证明该公司于1996年6月注册成立，东亚物业管理(中国)有限公司原为其股东之一，并于2003年3月10日成为东亚物业管理(广州)有限公司的全资股东；10、被告与四方新城小区业主顾晓雯签订的《上海市外销商品房出售合同》及被告与四方新城小区第一位签约购置者“彪胜发展有限公司”签署的《上海四方新城管理总公约》，证明小区业主在购房时通过签署由被告提供的承诺书的方式认可并履行《上海四方新城管理总公约》，原告小区所有购房业主均受该公约约束，该公约约定被告作为开发商保留了对四方新城小区全权管理的权利，四方新城小区业主缴纳的维修基金由被告或其委任的管理者进行收取；11、原告与上海德康物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，证明自2005年5月30日起由原告行使四方新城小区的管理权，且原告聘请的物业公司无权收取小区业主维修基金；12、《会议纪要》，证明2008年12月上海德康物业管理有限公司与上海复欣物业管理有限公司办理物业交接事宜时，上海德康物业管理有限公司表示未接受上届业委会委托对维修基金账目进行管理。被告上海四方盛发房地产开发有限公司辩称，其已将作为开发商应该交付的维修基金全部交入维修基金专户，且未向业主收取过维修基金，故不存在返还维修基金及赔偿损失的责任，不同意原告的诉讼请求。被告提供了以下证据：1、中国农业银行贷记凭证和上海市商品住宅维修基金收款凭证(房地产开发企业专用)，证明被告分两次缴付了维修基金1,012,266元和1,819,664.42元，完成了作为开发商应承担的缴付维修基金的义务；2、原告账户(开户行：农行上海市卢湾延中支行，账号：034253XXXXXXXXXXX)余额对账单，证明开发商自2003年3月转入维修基金1,012,266元；3、业主大会和业委会备案证、业委会组织机构代码证、开户许可证、东亚物业管理(广州)有限公司上海办事处和上海东衍物业管理有限公司的工商档案机读材料，证明原告业委会是在2003年成立的，上海东衍物业管理有限公司是由业委会聘用的，维修基金都是由上海东衍物业管理有限公司代为收取的，应由其转交给原告，与被告无关。对于原告提供的证据，被告认为，发给东亚物业管理(中国)有限公司的《收楼证明书》和《房屋交付单》，其中有原件的部分真实性予以确认，但有原件的部分并没有明确记载维修基金数字，未见原件的部分真实性则不予认可；《物业管理费收费通知》并非被告所发，故关联性无法确认；对上海东衍物业管理有限公司开具的《收据》真实性无异议，但只能证明是上海东衍物业管理有限公司而非被告收取了维修基金；对黄乾享黄英豪律师事务所发给被告的《收楼证明书》真实性不予确认；除上述证据外，其余证据的真实性均予以认可。对于被告提供的证据，原告认为，业主大会和业委会备案证、业委会组织机构代码证、开户许可证的真实性无法确认，其余证据的真实性均予确认。本院认为，原告提供的证据中，《收楼证明书》和《房屋交付单》，虽然部分未见原件，但经与已有原件的部分对比，形成时间相互交错，格式一致，因四方新城小区商品房的出售时间跨度较大，且距今时日已久，故要求原告提供全部原件过于苛刻，且该部分证据与本案待证事实具有关联性，故本院认为该部分证据具有证明力；黄乾享黄英豪律师事务所发给被告的《收楼证明书》与被告发给东亚物业管理(中国)有限公司的《收楼证明书》在时间上相吻合，且被告自述曾委托该律师事务所收取售楼款，虽然未见全部原件，但基于与前述相同的原因，本院对其证明力亦予以确认；因被告对其余证据的真实性无异议，故本院亦予确认。被告提供的证据中，业主大会和业委会备案证、业委会组织机构代码证、开户许可证的真实性无法确认，与本案亦无关联，本院对其证明力无法确认；因原告对其余证据真实性均无异议，故本院依法确认上述证据对相应事实的证明力。根据上述经本院确认的证据，以及双方当事人的当庭陈述，本院对案件事实作如下认定：一、坐落于上海市静安区巨鹿路568弄四方新城小区系被告开发建造的外销商品房。被告于1997年起销售该小区商品房，并委托东亚物业管理(中国)有限公司、上海东衍物业管理有限公司和黄乾亨黄英豪律师事务所与购房业主接洽办理收楼手续。据被告发给东亚物业管理(中国)有限公司的《收楼证明书》显示，有“业主已付清楼价款，管理费、管理费按金及维修基金等由业主直接付往东亚物业管理公司，请给予安排验收”、“业主已付清楼价款，已付清首月管理费、管理费按金及维修基金等，请给予安排验收”等几种记载；据《四方新城管理处物业管理收费通知》显示，有“维修基金(具体金额不等)”或“维修基金(具体金额不等)+750(车位)”等记载；据黄乾亨黄英豪律师事务所发给被告的《收楼证明书》显示，有“业主已付清楼价款，已付清月管理费、管理费按金及维修基金(各业主具体金额不等)等，请给予安排验收”的记载。二、根据被告自述，在四方新城小区商品房出售过程中，被告曾委托东亚物业管理(中国)有限公司、上海东衍物业管理有限公司办理出售房屋的交接，并委托黄乾亨黄英豪律师事务所办理过售楼款的收取手续。三、根据上海东衍物业管理有限公司向小业主开具的《收据》显示：2003年10月30日，上海东衍物业管理有限公司收取了2号3层A室业主维修基金6,482.30元和物业代收费2,141元;2003年11月11日，上海东衍物业管理有限公司收取了2号7层D室业主维修基金6,482.30元和物业代收费2,141元;2003年12月17日，上海东衍物业管理有限公司收取了1号20层A室业主维修基金6,482.30元和物业代收费2,141元；2004年2月6日，上海东衍物业管理有限公司收取了3号6层C室业主维修基金6,157.90元和物业代收费2,141元等。四、四方新城小区建成之后，先是由被告委托东亚物业管理(中国)有限公司作为前期物业公司，之后又历经了上海东衍物业管理有限公司、上海德康物业管理有限公司及上海复欣物业管理有限公司作为该小区物业管理单位。其中上海德康物业管理有限公司与原告于2005年5月30日签约，委托管理期限自2005年6月1日至2010年1月31日。东亚物业管理(中国)有限公司系香港法人，其作为股东之一于1996年6月注册成立东亚物业管理(广州)有限公司，2003年起其成为东亚物业管理(广州)有限公司的独资股东。东亚物业管理(广州)有限公司于1997年9月注册成立了东亚物业管理(广州)有限公司上海分公司，负责人为劳慧敏，该分公司于2007年3月注销。上海东衍物业管理有限公司为一人有限责任公司，股东为东亚物业管理(广州)有限公司，法定代表人为劳慧敏，该公司于2007年3月注销登记。五、2003年前，原告在中国农业银行上海卢湾支行陕西路营业所开立账号为033092XXXXXXXXXXX的账户，2003年5月，中国农业银行上海卢湾支行陕西路营业所更名为中国农业银行卢湾延中支行，原告在该行的账户账号变更为034253XXXXXXXXXXX。据被告提供的银行凭证显示，被告于2003年3月13日向原告支付维修基金1,012,266元。上述账户此后再无被告支付记录。六、据被告提供的上海市商品房维修基金收款凭证显示，被告于2007年5月14日向静安区房地局支付了四方新城小区维修基金1,819,664.42元。2009年4月27日，静安区房屋土地管理局将上述维修基金本息全部移交给上海市静安区四方新城业主大会。七、据原告向上海市房屋维修资金管理系统查询，原告维修资金交存明细表显示：房地产开发企业应交款总计2,831,930.42元，实交款总计为1,819,664.42元；购房人(共计424户)应交款总计1,919,762.82元，实交款总计为146,744.87元。八、1998年1月22日，被告(甲方)与顾晓雯(乙方)签订了《上海市外销商品房出售合同》(合同编号95-0080-0161)，约定乙方向甲方购买四方新城小区第3幢7楼D室。该合同附件三“承诺书”中约定，购买方声明确认已详细审阅被告与该屋苑第一位签约购买者“彪胜发展有限公司”于1997年4月18日签署的中国上海市巨鹿路568弄上海四方新城管理总公约。该总公约约定：“管理者”指发展商自任或根据总公约而聘请或委任管理屋苑的人士或公司，“维修基金”指发展商或管理者根据总公约用于保养、美化及维修屋苑而收取的基金。本公司赋予发展商具有债权管理屋苑之权力，管理期限自第一期建筑工程验收合格并由发展商验收之日起至屋苑所有单元全数竣工验收合格后五年；期满后，管理权自动续约五年。期满后，发展商之管理权再自动延续两年，如此类推直至有关土地使用权期满。惟在本总公约生效五年后，业主委员会可依据本公约内有关条款自行行使其管理权。管理者可向各业主收取一定数目的金额或于每月管理费中提取一定之百分比作为维修基金。九、从1997至2005年期间，四方新城小区所有房屋均已由被告售出。十、原告于2009年开始向相关部门反映该小区维修基金账册移交情况。2012年10月17日，原告向本院起诉要求被告返还维修基金1,773,017.95元并赔偿损失，后于2013年4月15日撤回起诉。十一、2013年4月16日，原告再次向本院起诉，要求被告返还四方新城小区业主已缴付的维修基金1,773,017.95元，并按照中国人民银行五年期以上贷款利率支付自2003年1月1日至被告实际付款之日止的利息。审理中，原告认为，被告与东亚物业管理(中国)有限公司、上海东衍物业管理有限公司及黄乾亨黄英豪律师事务所之间存在委托收款关系，即使仅存在业主向上述三家单位缴付了维修基金的事实，被告作为委托人也应承担将业主已缴纳的维修基金返还给原告的责任。本案共涉及房屋420套(不包括已收到维修基金的4套)，从现有证据证明，被告已收取了358套房屋的维修基金，共分为三种情况：一是其中84套房屋有明确维修基金金额记载，表明被告实收维修基金金额为503,586.08元；二是156套房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，原告参照有明确维修基金金额部分的房屋面积计算得出被告收取维修基金金额为754,009.90元；三是118套房屋仅有《收楼证明书》但未记载维修基金金额的，原告参照有明确维修基金金额部分的房屋面积计算出被告收取维修基金金额为623,709.78元。因此，原告认为根据现有证据证明被告已收取业主维修基金1,881,305.76元。另有62套房屋无法取得相关证据，原告根据房屋面积推算出被告收取维修基金的金额为318,785.50元。此外还有100个车位，因每个车位应缴的维修基金金额是确定的，故可计算出被告收取车位维修基金75,000元。综上，原告认为被告实际收取业主维修基金共计2,275,691.26元，而对照公证书显示的数据，业主应缴未缴的维修基金金额为1,773,017.95元，两者相去甚远，现原告仅根据公证书显示的业主应缴未缴金额主张被告返还，理应得到法院支持。此外，第一位向被告缴纳维修基金的业主支付时间在1997年，最后一位向被告缴纳维修基金的业主支付时间在2005年，从公平角度出发，原告认为被告应支付原告自2003年1月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。被告认为，并无规定外销商品房必须缴纳维修基金，在购房合同和公约中，被告亦未与业主约定缴纳维修基金，原告也无证据证明被告授权委托任何单位收取过维修基金，原告提供的证据不能形成有效的证据链以证明被告收取了业主缴纳的维修基金，因此原告要求被告返还业主缴纳的维修基金无事实依据。从相关证据证明，部分业主实际上是向上海东衍物业管理有限公司缴纳了维修基金，而上海东衍物业管理有限公司是在原告业委会成立以后自行聘任的物业公司，其向业主收取维修基金与被告无关，原告应向该公司主张权利。2014年4月9日，本院作出(2013)静民一(民)初字第965号民事判决书，判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内返还原告维修基金1,773,017.95元；二、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告维修基金1,773,017.95元的利息(按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2003年1月1日起计算至本判决生效之日止)。案件受理费20,757元，由被告承担。判决后被告提出上诉。2014年8月1日，上海市第二中级人民法院于作出(2014)沪二中民二(民)终字第911号民事裁定书，裁定：一、撤销本院(2013)静民一(民)初字第965号民事判决；二、发回本院重审。本院重审审理期间，双方确认：四方新城小区有5套房屋已缴纳房屋维修基金，分别为1号18层B室、1号18层C室、1号20层B室、3号3层B室和7号8层A室。重审审理期间原告提出，本案共涉及419套房屋(不包括已将维修基金缴入维修基金专户的5套)，从现有证据证明，被告已收取的355套房屋维修基金共分为三种情况：一是87套房屋有明确维修基金金额记载，这类房屋绝大多数在2003年9月2日之后由开发商出售(仅有一套日期为2002年10月21日)，其中3号6层C室和7号1层C室能提供证据原件，并且注明维修基金的收取标准为房屋成本价的3%(3号6层C室房屋面积68.04平方米,维修基金：46.80元/平方米×68.04平方米＝3,184.30元；7号1层C室房屋面积131.58平方米,维修基金：1,560元/平方米×0.03%×131.58平方米＝6,157.90元)。原告按照此计算标准对留存的证据复印件及证据原件进行了核算,共查实有87套房屋维修基金记载金额与房屋面积存在房屋成本价3%的对应关系。据此，原告主张被告共收取了87套房屋维修基金金额为522,349元(不包括车位的维修基金)；二是156套房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，这类房屋绝大多数在1997年出售，有3套在1998年，有1套在1999年，有2套在2001年，从证据上显示业主已付清首月管理费、管理费按金及维修基金，且大部分均按港币收取。原告认为，根据小区部分业主的回忆，当时小区的管理费标准大约为9元/平方米，交维修基金的标准是2个月的管理费。被告在庭审中并未对此提出异议，因此，原告认为虽然房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，但可以推算出其中的三分之一是房屋维修基金。按照港币1997年的汇率1.08折算，原告参照有明确维修基金金额部分的房屋面积计算得出被告收取156套房屋维修基金金额为324,664元(不包括车位的维修基金)；三是112套房屋仅有《收楼证明书》但未记载维修基金金额的，原告根据出售时间在2003年9月1日之前的，按照前述第二类的标准，即2个月管理费的标准计算维修基金；在2003年9月1日之后出售的，按照前述第一类的标准，即46.80元/平方米的标准计算维修基金。据此，原告主张被告共收取了112套房屋维修基金金额为249,289.90元(不包括车位的维修基金)。同时，原告认为，除了上述三类有证据的之外，还有64套房屋无法取得相关证据，原告仅能查阅到56套房屋的一手房出售日期，原告认为，根据法律规定和公约的规定，业主均应已缴纳了房屋维修基金，才能办理入住。原告将56套房屋的一手房出售日期以2003年9月1日为分界，分为两类，依据前述第一、二类的标准，原告主张被告共收取了56套房屋维修基金金额为154,117元(不包括车位的维修基金)。另有8套房屋未能查阅到一手房出售时间，对此，原告予以保留诉权，在本案中不主张，也可由业主自行提出主张。关于100个车位维修基金，原告认为，原告向有关部门查询到了87个车位的出售合同及1份被告出具的房屋交付通知书(9号2层E室的186号车位)，其中第一类：18个车位在相关证据中明确写明了金额(17个写明金额为每个750元，1个写明金额为1,350元)；第二类：9个车位在相关证据中写了包含车位维修基金，但与其他项目混同在一起，原告剔除了房屋维修基金等其他项目后，将剩余金额计入车位维修基金(9个车位维修基金分别为：2号20层C室的1号、2号车位为1,196元、3号7层B室的6号车位为537元、3号8层A室的12号车位为864元、3号20层B室的32号车位为656元、2号20层B室的33号车位为656元、7号8层C室的77号车位为625元、3号20层C室的98号车位为656元、7号1层B室的204号车位为561.40元)；第三类：仅有出售合同，没有查到收车位维修基金凭证的56个车位，原告认为，根据《收楼证明书》、《房屋交付单》、《物业管理费收费通知》、《收据》等证据的显示，2003年9月1日之前每个车位应缴的维修基金金额是540元，2003年9月1日之后每个车位应缴的维修基金金额是750元；第四类：5个车位(分别为16号、71号、84号、85号及86号车位)的维修基金已缴入农业银行帐户，不再重复主张；第五类：剩余12个车位未能查阅到一手车位出售时间，对此，原告予以保留诉权，在本案中不主张，也可由业主自行提出主张。根据上述第一、二、三类的情况统计，原告认为被告收取了车位维修基金51,981.40元。因被告收取了房屋维修基金及车位维修基金共计1,302,401.30元(522,349元+324,664元+249,289.90元+154,117元+51,981.40元)，原告在重审审理期间变更诉讼请求：一、要求被告返还原告维修基金1,302,401.30元；二、被告支付原告维修基金1,302,401.30元的利息(按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2003年1月1日起计算至本判决生效之日止)。原告在重审审理期间补充提供以下证据：13、变更交接记录，证明5号5层C室发生转让时，四方新城小区物业管理处财务部在2000年8月31日出具的情况说明，系将维修基金转让给新业主的证明；14、3号9层B室各项杂费明细及交付使用事宜，证明1997年4月，黄乾亨黄英豪律师事务所对该房屋业主出具各项杂费明细明确：首月管理费(1997年5月1日至1997年5月31日)1,183元、管理费按金(三个月管理费)3,549元、维修基金(二个月管理费)2,366元，合计代发展商/管理公司收7,098元；15、3号7层D室各项杂费明细，证明1997年4月，黄乾亨黄英豪律师事务所对该房屋业主出具各项杂费明细明确：首月管理费(1997年5月1日至1997年5月31日)1,245元、管理费按金(三个月管理费)3,735元、维修基金(二个月管理费)2,490元，合计代发展商/管理公司收7,470元；16、2号8层A室物业管理收费通知及收据，证明2004年2月16日，上海东衍物业管理有限公司收取了维修资金6,482.30元;17、1号8层A室物业管理收费通知及收据，证明2004年9月2日，上海东衍物业管理有限公司收取了维修资金6,482.30元；18、57套房屋出售合同，证明房屋出售的时间；19、被告与第一位业主签署的上海市外销商品房出售合同，证明1997年4月18日，被告与第一位业主彪胜发展有限公司在香港签署了上海市外销商品房出售合同。根据约定，业主在验收房屋时，均已经按约定缴纳了维修基金。合同还约定管理总公约与本合同具有同等法律效力。该合同附件三包括管理总公约；20、1998年、2001年、2002年、2003年及2004年的出售合同，证明5份合同分别代表了开发商在不同年份与不同业主签署的出售合同，每位业主均签署承诺书，承诺受管理总公约的约束，验收交房时，业主须按管理总公约的约定付清应缴之全部款项；21、三份谈话笔录，证明三位业主均表示签署出售合同后，在正式交房前，业主应缴纳维修基金；22、法庭审理笔录，证明被告在2009年9月9日法庭审理中表示，前期物业是东亚物业管理(中国)有限公司，最后是德康物业管理公司。可以证实收取业主维修基金和管理费用按金等费用的黄乾亨黄英豪律师事务所、东亚物业管理(中国)有限公司、上海东衍物业管理有限公司均是接受被告的指派或委托；23、87份车位的出售合同及1份房屋交付通知书(9号2层E室的地下二层186号车位)，证明原告查询到88个车位的出售情况，还有12个车位未查到相关资料，不在本案中主张维修基金。被告认为，坚持原审期间的意见，同时补充：一、原告不具有本案维护每个业主收受维修基金的诉讼主体资格，应驳回原告诉讼请求，可由业主分别以自己名义起诉。1、维修基金属于业主的个人财产，原告仅有统一筹集和管理的权利，财产性质属于业主个人财产，因此，应以业主个人名义诉讼。2、四方新城小区交房至今，大量存在二手房买卖的情况，小区业主也更换了很多，原告现在以一手房业主的身份起诉，必须要区别哪些房子是一手业主，哪些是二手或者三手业主，如果该套房子已经一次或多次转让，该套房子的原始业主必然丧失了本案的诉讼主体资格，必须剔除。3、如维修基金进入原告账户，原告如何将维修基金分配到业主账户，分配到哪些户业主账户，均存在法律上以及实践操作上的障碍。而且，房屋在转让时，业主与业主之间要过户维修基金账户，如维修基金进入业委会账户，将无法操作。4、如原告的诉讼请求不能得到支持，或只能部分得到支持，必将剥夺全部或部分业主起诉的权利。综上几点，本案原告应是四方新城小区全部420余户业主，上海市静安区四方新城业主委员会不能作为原告，仅能作为代理人身份参与诉讼。二、二审裁定发回重审，把证明业主维修基金实际缴纳户数及实际缴纳数额的举证责任分配给原告，原告应承担举证不能的法律后果。1、经过二审裁定，纠正了一审举证责任分配上的错误，认定原告应举证证明维修基金的业主户数及实际缴纳金额。2、原告对于本案关键的几个问题一直不能举证证明，分别是：(1)、是否420余户业主都缴纳维修基金？(2)、一共缴纳了多少数额的维修基金？(3)业主的维修基金交给谁？发回重审至今，原告不能对该三个问题进行充分举证，根据举证责任分配原则，应承担举证不能的不利后果。三、应区别“实交”和“应收”，原一审将其混为一谈明显错误。1、本案，业主应该根据当时的实际缴纳情况，举证证明其“实交”。2、“应收”仅仅是现有政策要求下，根据现在的标准测算出的应该缴纳维修基金的数额。3、“应收”和“实交”在法律上毫无关联性，且外销商品房并未明文规定必须缴纳维修基金，原一审在查不清“实交”的情况下，用“应收”推定“实交”显然错误。4、重审应查清业主的“实交”数额，不应用推定测算数字，避免犯原一审同样的错误。四、原告应当对物业公司与物业公司间的移交承担责任。原告确认其作为证据提供的全部资料来自物业公司的移交，对此，法院应认定其掌握了全部物业公司移交的材料，包括维修基金账目及款项(如有)，现原告在案件发回重审后，才被迫拿出一些对其不利的证据(《收楼证明书》中附后的明细单)，这不但证明了原告欺骗法庭的故意，也证明了原告掌控了物业公司留下的全部资料，因此，法庭在一再给其举证机会的情况下，原告仍拿不出业主缴纳维修基金的凭证等资料，也说明原告举证不能，应予以驳回，原告应自行承担不利责任和后果。五、被告没有委托上海东衍物业管理有限公司，业主应当向收取维修基金的责任主体追讨。本案中，业委会拿出几张上海东衍物业管理有限公司出具的收据，该收据说明部分业主向上海东衍物业管理有限公司缴纳了维修基金。鉴于此，业主应当向上海东衍物业管理有限公司主张返还维修基金事宜。庭审中，原告补充证据证明上海东衍物业管理有限公司的投资人为东亚物业管理(广州)有限公司，因此要被告继续承担上海东衍物业管理有限公司的责任，这一主张显然错误。一方面，被告并没有聘请上海东衍物业管理有限公司，另一方面，虽然上海东衍物业管理有限公司注销，但其股东东亚物业管理(广州)有限公司仍然合法存续，原告可以向东亚物业管理(广州)有限公司追究法律责任，东亚物业管理(广州)有限公司可以独立承担法律责任。就原告认为被告应承担委托责任的事实，原告应承担举证责任。六、开发商出具的《收楼证明书》与本案没有关联性，应认定为无效证据。1、原告将被告的《收楼证明书》、《缴费通知》及上海东衍物业管理有限公司的《收据》等绑在一起，试图形成证据链，证明被告在收楼前，业主必须缴纳维修基金的事实，经庭审当庭质证，《缴费通知》等记载的时间是在《收楼证明书》后一年左右时间，这一事实证明了开发商收楼前不需要缴纳维修基金，且该《缴费通知》的真实性不能确定，是否交付也不清楚。2、被告认为，在原告证据自相矛盾的情况下，应将被告的《收楼证明书》全部认定为无关联证据，与业主是否缴纳维修基金无关。七、《公证书》证据效力被二审推翻，原告单方的数据未经被告确认不能作为定案依据。原一审中，在原告拿不出维修基金原始缴纳凭证的情况下，一审法院没有采信原告单方面关于维修基金的数据，转而采纳了上海市房屋维修基金管理中心的《公证书》“应收”数据，尽管该判决被二审法院推翻，用“应收”数据定案错误，但该《公证书》的“应收”数据至少是明确和精确的。经过二审裁定，该《公证书》被推翻，现原告只剩下原一审本来就不被采纳的其单方面提供的数据，该数据均是原告单方面推算和猜测，且存在不同的标准，既不明确也不精确，在未得到被告认可的情况下，原告单方面推算的数据应全部不予认可，不能作为定案的依据。八、原告没有诚信，恶意隐匿证据，虚高诉讼请求，欺诈法庭。1、原告前后不一的诉讼请求是丧失诚信的体现。原告直到案件被二审法院裁定发回重审后，才拿出了部分证据(复印件)，证明原告之前提供的证据中，有多计算维修基金的情况，并当庭表示要重新计算并降低诉讼请求，原告的行为明显不诚信，其所作的提供的证据应不予采信。2、原告拿出的部分明细单，均为复印件，且非被告出具，不是维修基金缴纳凭证，同时也大量存在推定和推算的情况，因此，仍然应该认定为没有完成举证责任，应承担不利后果。综上事实，原告在不具备主体资格的情况下，且没有完成业主维修基金实际缴纳户数及数额的举证责任，法院应全部驳回其诉讼请求，可以考虑保留小业主以自己名义起诉维权的权利。被告对原告补充提供证据13－17的真实性、合法性和关联性均不予认可。对原告补充提供证据18－20的真实性没有异议，不能证明签订了出售合同必然缴纳了维修基金。对原告补充提供证据21的真实性不予确认，系三位业主的个人陈述，不能代表全体业主。对原告补充提供证据22的真实性没有异议，不能证明收取业主维修基金和管理费用按金等费用的律师事务所、东亚物业公司、东衍物业管理公司均是接受被告的指派或委托。对原告补充提供证据22的真实性没有异议，但没有记载车位维修基金缴纳的金额，被告也未收取过车位的维修基金。本案的争议焦点在于：一、原告在本案中是否具有诉讼主体资格？被告认为，维修基金属于业主的个人财产，原告仅有统一筹集和管理的权利，财产性质属于业主个人财产，因此，应以业主个人名义诉讼。本院认为，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。本案中，原告根据业主大会议事规则规定在2012年4月28日以书面征求意见的形式向全体业主发出通过诉讼追讨维修基金的意见征询表。原告共向业主送达200份、放入业主信箱215份，另有9户业主电话征询意见。至2012年5月14日截止日，原告共收回209户业主反馈意见，其中208户同意、1户弃权。2012年7月31日及8月1日，原告工作人员电话征询17户业主，均同意诉讼，另有6户业主补交了意见征询表，亦同意诉讼。另外，2003年前，原告已在中国农业银行上海卢湾支行陕西路营业所开立账号，维修基金应归入户名为原告的专户。综上，本院认为，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，本院确认原告的诉讼主体资格，被告关于原告主体资格不适格的辩称意见，本院不予采纳。二、原告小区业主在购房时是否已经支付了维修基金？根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。新建外销商品房住宅出售时设立维修基金的，应当按照住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限将首期维修基金存入规定的开户银行。后来因内、外销商品住房并轨，关于外销商品房维修基金的管理又有规定为：凡在2001年8月1日前出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按照商品住房出售合同的约定或者房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行；凡在2001年8月1日后出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按照内销商品房的相关规定执行。而根据内销商品房维修基金管理的相关规定，内销商品房应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳，首期维修基金购房人应于房地产权属登记前缴纳，房地产开发企业在办理初始登记时缴纳，业委会成立时住宅尚未出售的，房地产开发企业应在业委会成立之日起15日内缴纳业主部分的维修基金。本案中，四方新城小区的商品房出售时间跨越新、老外销商品房维修基金规定交接的时间节点，同时应结合房屋销售的实际情况综合判断维修基金的缴纳情况。从已查明的事实分析，被告于1997年开始销售四方新城小区的房屋，此时对外销房维修基金如何缴纳虽未有强制性规定，但在被告与业主签订的购房合同中有“管理者可向各业主收取一定数目的金额或于每月管理费中提取一定之百分比作为维修基金”之约定，在东亚物业管理(中国)有限公司、上海东衍物业管理有限公司及黄乾亨黄英豪律师事务所与业主办理交房手续的材料中，绝大部分涉及到维修基金内容，因此本院认为被告在出售四方新城小区房屋时，存在与购房者约定缴纳维修基金的事实，且从收楼证明书等材料记载来看，业主缴纳维修基金的金额与所购房屋的面积大小相关。此外，在2001年8月31日以后出售的房屋，根据相关规定，购房人应在办理房地产权变更登记前缴纳维修基金，而四方新城小区所有的房屋均已由被告出售，因此可以推定在2001年8月31日之后购买并取得房屋产证的业主已缴纳了维修基金。综上，本院确认四方新城小区业主在购买房屋时已经缴纳了维修基金的事实。至于原告在本案中对8套房屋和12个车位未能查阅到相关的出售时间，提出保留诉权，在本案中不主张，于法无悖，本院予以准许。三、被告是否应承担返还维修基金并赔偿损失之责任？东亚物业管理(中国)有限公司作为四方新城小区的前期物业公司，被告委托其办理已出售房屋的交接手续，在房屋交接过程中向业主代收包括维修基金在内的相关费用符合常理，且根据《四方新城管理处物业管理收费通知》的记载，物业管理处确实向业主收取了一定金额的维修基金。上海东衍物业管理有限公司与东亚物业管理(中国)有限公司为关联企业，在接替东亚物业管理(中国)有限公司成为四方新城小区物业管理公司之后，继续受被告委托与业主办理房屋交接手续，在此过程中代收包括维修基金在内的相关费用亦符合常理，且根据其向业主开具的《收据》记载，确实存在其向业主收取了一定金额维修基金的事实。至于黄乾亨黄英豪律师事务所，受被告委托收取在香港业主售楼款，再向业主代收包括维修基金在内的相关费用亦符合常理，并且根据《收楼证明书》记载，亦存在业主向其支付了维修基金的事实。因此，在被告无相应证据证明其未委托上述单位收取维修基金的情况下，本院认为原告提供的上述单位向业主收取维修基金、东亚物业管理(中国)有限公司为被告聘任的前期物业、东亚物业管理(中国)有限公司与上海东衍物业管理有限公司为关联企业及被告曾委托黄乾亨黄英豪律师事务所代为收取在香港业主的房款等相关证据，已经形成完整的证据锁链，本院采纳原告的意见，认定存在被告曾委托上述单位向业主收取包括维修基金在内相关费用的事实。在委托关系终止时，被告理应与上述单位结算相关费用，并将属于全体业主共有的维修基金交至专用账户。若被告未与上述单位进行相关费用的结算，被告作为委托人亦有责任将属于业主共有的维修基金返还给原告，并赔偿原告相应的银行利息损失。四、四方新城小区业主在购房时已经支付的维修基金金额如何确定？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，应根据房屋销售的实际情况综合判断维修基金的缴纳情况。关于87套房屋有明确维修基金金额记载，原告主张被告共收取了房屋维修基金金额为522,349元，本院认为，原告与被告对历届业委会留存的资料反复进行核对，虽然被告认为部分证据系复印件，但四方新城小区自1997年交付起至今已近18年之久，现仍能查阅到留存的复印件，已是不易。原告提供的复印件从行文、规制、落款等并无异常，依常理判断，本院对原告的陈述予以采信。关于156套房屋维修基金与管理费等其他费用金额混同，原告认为其中的三分之一是房屋维修基金，得出被告收取的维修基金金额为324,664元，本院认为，本院认为，原告提供的证据能相互印证，与被告在庭审中的陈述一致，本院对原告的陈述亦予以采信。关于仅有《收楼证明书》但未记载维修基金金额的112套房屋，以及原告查阅到一手房出售日期的56套房屋，本院认为，原告根据出售时间在2003年9月1日之前的，按照2个月管理费的标准计算维修基金；在2003年9月1日之后出售的，按照46.80元/平方米的标准计算维修基金，计算方法合理，其主张在合理范围之内，在被告未能提供相佐证据予以否定的情况下，本院对原告的主张予以支持。同理，本院认为原告主张88个车位的维修基金，证据间能相互印证，计算方法合理，本院一并予以支持。原告对未能查阅到一手房出售时间的8套房屋及12个车位保留诉权，于法无悖，本院予以准许。原告可以在取得相关证据后另行处理。综上所述，本院认为，建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。四方新城小区业主在购房时已实际支付了维修基金，而被告作为开发商，曾委托东亚物业管理(中国)有限公司、上海东衍物业管理有限公司及黄乾亨黄英豪律师事务所收取包括维修基金在内相关费用，负有将属于主业共有的维修基金返还给原告、赔偿相应的银行利息损失之责。根据前述认定，原告要求被告返还维修基金1,302,401.30元，合理合法，本院予以支持。此外，原告根据业主缴纳维修基金的时间跨度，折中要求被告赔偿原告自2003年1月1日起的银行利息损失，其主张并无不当，本院予以支持，被告应按照中国人民银行同期存款利息标准支付原告自2003年1月1日起至本判决生效之日止的银行利息损失。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，判决如下：一、被告上海四方盛发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市静安区四方新城业主委员会维修基金人民币1,302,401.30元；二、被告上海四方盛发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区四方新城业主委员会维修基金人民币1,302,401.30元的利息(按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2003年1月1日起计算至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,757元，由原告上海市静安区四方新城业主委员会承担人民币5,510元，被告上海四方盛发房地产开发有限公司承担人民币15,247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴晓祥代理审判员  黄 念人民陪审员  赵向明二〇一五年七月三十一日书 记 员  蔡力仁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。