广东省广州市天河区人民法院行 政 判 决 书(2014)穗天法行初字第723号原告：陈淑贞，女，1950年9月13日，汉族。原告：吴牧星，女，1985年9月28日，汉族。委托代理人：胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律服务工作者。委托代理人：吴建闽，男，1949年9月19日出生，汉族。被告：广州市天河区物价局，住所地广州市天河区。法定代表人：陈志贤，局长。委托代理人：聂玉芳，该局副局长。委托代理人：张华，广东格林律师事务所律师。第三人：广州永正房地产估价咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：何儒杭。原告陈淑贞、吴牧星诉被告广州市天河区物价局（以下简称天河区物价局）物价行政处理一案，于2014年9月11日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。原告陈淑贞，原告吴牧星的委托代理人吴建闽、胡米桃，被告天河区物价局的委托代理人聂玉芳、张华，第三人广州永正房地产估价咨询有限公司（以下简称永正公司）的法定代理人何儒杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑贞、吴牧星共同诉称:由于永正公司在举报审查期间制造伪证，使天河区物价局作出错误认定。我们于2013年9月2日电话向广州市物价局举报永正公司在中介房屋买卖过程中违规收取中介费超过成交价3%（达到4.5625%）。根据计价格[1995]971号《国家计委建设部关于房地产中介服务费的通知》第六条之规定，据此，永正公司中介费收取超过该条规定。2013年9月8日，广州市物价局电话通知我们，已将此案转到天河区物价局物价检查所。10月14日天河区物价检查所电话通知我们已正式立案，两个月内可以结案。在举报案审理过程中，永正公司为了逃避处罚，编造了协议书等伪证。2013年10月28日永正公司通知陈淑贞到其公司，给她打印好一张空白纸，陈淑贞已年纪大，听由永正公司的解释。但永正公司没有说明真实理由，以其他理由说是要补一个协议书，要签一个字，骗取陈淑贞相信后，在协议书上签字，然后，永正公司再补上其他签章，编造了伪证《协议书》。根据《合同法》第五十二条该协议书应属无效。2014年3月6日，天河区物价局不顾事实，仍然给出错误的回复。于是，我们于2014年5月26日向天河区人民政府提出行政复议申请。在案件审查中，同样由于永正公司编造的伪证，蒙骗了天河区人民政府法制办。在2014年8月25日，审查期限最后一天，天河区人民政府给出了错误的行政复议决定书。由于天河区物价局认定错误，回复时又遗漏告知可申请行政复议的权利，导致行政复议延迟，最后只得提起行政诉讼。请求法院判决：1.撤销被告广州市天河区物价局作出的《关于广州永正房地产估价咨询有限公司违规收费的回复》；2.责令被告广州市天河区物价局赔偿我从行政复议到行政诉讼期间的全部费用。本案诉讼费由被告负担。被告天河区物价局辩称：1.我局依法履行价格调查职责，并按规定答复两原告。2013年9月2日，吴牧星向广州市物价局举报永正公司在代理天河区东莞庄路东燕街134号208房房产买卖交易中存在超额收取中介代理费的行为。广州市物价局将案件移交给我局处理。我局将该案件转由天河区物价检查所处理。经相关的调查取证，最后认定永正公司的行为未构成违规收费。2014年3月6日，向吴牧星出具书面答复，将案件举报办理结果书面答复吴牧星。我局处理该起价格举报案件是程序合法的，对当事人的书面答复也是清晰符合规定的。2.我局认定永正公司的行为未构成违规收费是证据充分，适用法律正确。涉案房产为天河区东莞庄路东燕街134号208房。从两原告、永正公司提供的两份《房地产买卖合同》和《协议书》等证据材料及我局对两原告、永正公司的调查可知，陈淑贞先以王某平的名义从唐某、冯某手上购买涉案房产，在没有办理房产过户手续的情况下，又以唐某、冯某的代理人的身份向吴牧星出售涉案房产。在前后两次交易中，陈淑贞先是买方，后是卖方，两次交易均由永正公司代理。其中在第一次涉案房产交易中，陈淑贞代买方王某平向某公司支付房产咨询费、中介代理费一万元及房产评估费一万元，共两万元。永正公司分别向其出具NO.0879637、NO.5038959的两张收据。在第二次涉案房产交易中，陈淑贞作为卖方向吴牧星出售房屋，吴牧星因委托永正公司代理房屋交易事宜，与其约定分两期支付房地产咨询费、中介代理费等费用共1.92万元，首期支付50%，即9600元。由于最终没有完成双方约定的递件事宜，吴牧星没有再向其支付另外50%的中介代理费。在此次交易中，陈淑贞没有支付永正公司服务费。根据计价格〔1995〕971号《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条的规定，“房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。……房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％”。在第一次涉案房产交易中，房产成交的金额为430000元，永正公司收取陈淑贞10000元的房产咨询费、中介代理费用没有超出规定的标准；在第二次交易中，房产成交的金额为640000元，永正公司收取吴牧星房产咨询费、中介代理费用9600元，也没有超出规定的标准。根据计价格〔1995〕971号《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第五条规定“房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。房地产价格总额为100万元以下（含100万元），累进计费率不超过5‰”永正公司先后三次向陈淑贞提供房屋评估服务，评估房产价格分别为62.7万元、68.3万元、69.2万元等。永正公司向陈淑贞收取1万元的房屋评估费，没有超过规定的标准。此外，也没有证据表明永正公司向我局提供虚假证据。3.两原告要求我局承担从行政复议到行政诉讼期间全部相关费用非本案受理范围。综上所述，我局对两原告的价格举报处理符合规定，充分履行了法定职责，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定，请法院驳回陈淑贞、吴牧星的诉讼请求。第三人永正公司未陈述答辩意见。经审理查明：吴牧星于2013年9月2日向广州市物价局书面举报永正公司在其与卖方委托代理人陈淑贞的房屋买卖交易过程中分别向其与陈淑贞收取房屋买卖中介服务费，超过物价部门有关规定，要求退还该公司退还收取的中介费10000元。同时提交了加盖永正公司印章的编号为NO.0879430、NO.0879637的两张收据，分别记载“今收到吴牧星购买天河区东莞庄路东燕街134号208号服务费玖千陆佰元”、“今收到陈淑贞交来成交天河区东莞庄路东燕街134号208号房的剩余的中介服务代理费、咨询费、手续费等费用壹万元整”。广州市物价局将上述举报转交天河区物价局处理。天河区物价局接到上述举报后，对永正公司进行了检查。永正公司法定代表人何儒杭接受了天河区物价局调查询问，称其公司在广州市天河区东莞庄路东燕街134号208房房屋交易中按照成交价格的3%向吴牧星收取中介费19200元，实收9600元；向陈淑贞收取的10000元系该房屋在卖方为唐某、冯某，卖方为王某平的交易过程中，陈淑贞代王某平交纳的中介服务费余款。永正公司向天河区物价局出具了《房地产买卖合同》（卖方为唐某、冯某，买方为王某平，房屋成交价格430000元）、《房地产买卖合同》（卖方为唐某、冯某，委托代理人陈淑贞，买方为吴牧星，成交价格640000元）、《协议书》、《买卖代理费支付承诺书（买方）》三份、估价委托协议书三份、房地产评估答复书三份等证据。在《协议书》中，王某平与陈淑贞约定，由陈淑贞以王海平的名义购买天河区东莞庄路东燕街134号208房房产，并代替王某平履行买卖合同权利义务。天河区物价局认定买方吴牧星和卖方唐丽达、冯明倩（委托代理人陈淑贞）买卖天河区东莞庄路东燕街134号208房，成交价640000元，永正公司在中介服务过程中，以“买卖代理费支付承诺书（买方）”形式向吴牧星收取咨询及买卖代理费、过户代办手续费共19200元，未超过房屋成交价格的3%，未发现其有违规收费情况，并于2014年3月6日将上述情况制作书面答复吴牧星。陈淑贞、吴牧星不服答复，于2014年5月26日向广州市天河区人民政府申请行政复议。广州市天河区人民政府于2014年8月25日作出天河府行复字[2014]15号行政复议决定，维持天河区物价局作出的答复。本院认为：《中华人民共和国价格法》第三十八条规定：“政府价格主管部门应当建立对价格违法行为的举报制度。任何单位和个人均有权对价格违法行为进行举报。政府价格主管部门应当对举报者给予鼓励，并负责为举报者保密。”第三十九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”本案中，吴牧星因认为永正公司在为其购买广州市天河区东莞庄路东燕街134号208房提供居间服务过程中违反规定向其超额收取中介服务费，向物价部门提出举报投诉。天河区物价局在收到上述举报投诉后，向被举报人永正公司进行调查，根据调查情况及所调取的证据作出处理结论，并书面答复吴牧星，已履行价格监管职责。天河区物价局认定举报所涉房屋交易成交价格为640000元，永正公司在交易过程中向吴牧星收取19200元中介费服务费，收费标准未超出不超过成交价格3%的规定，事实清楚、证据充分。所涉收据均对应相应的房地产中介服务，有相应证据支持，庭审过程中，陈淑贞亦承认永正公司曾多次就涉案房屋向其提供居间服务。两原告认为举报时所提交的两份收据均是永正公司在同一交易中向买卖双方收取的中介服务费，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六第（四）项的规定,判决如下:驳回原告陈淑贞、吴牧星的诉讼请求。本案诉讼费50元由原告陈淑贞、吴牧星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  瞿 栋人民陪审员  廖凤如人民陪审员  何玉珊二〇一五年二月十七日书 记 员  曾 妍