北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第13871号原告曲宏斌，男，1983年9月25日出生。委托代理人齐捷，北京市炜衡律师事务所律师。被告张超，男，1980年5月23日出生。委托代理人张丽，北京融一律师事务所律师。委托代理人李玉丹。被告彭瑞业，男，1970年7月24日出生。原告曲宏斌与被��张超、彭瑞业案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲宏斌的委托代理人齐捷，被告张超的委托代理人张丽、李玉丹到庭参加诉讼。被告彭瑞业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曲宏斌诉称：2007年8月8日，彭瑞业从北京天华宏业房地产开发有限公司（以下简称天华宏业公司）购买坐落于北京市丰台区百强大道Ⅹ号房屋（以下简称Ⅹ号房屋）。2009年，彭瑞业以50万元的价格将房屋出售给曲宏斌。双方于2009年6月1日签订北京市存量房屋买卖合同，并于当日支付了50万元的房款。2013年11月，彭瑞业取得了房产证，但拒绝办理过户手续。同时，张超与彭瑞业恶意串通，以借款之后进行公证的方式，以合法形式掩盖非法目的。现原告请求：解除北京市丰台区人民法院对���京市丰台区百强大道Ⅹ号房屋的查封。被告张超辩称，房屋登记在彭瑞业名下，法院查封房屋行为无误。曲宏斌不是适当的执行异议案外人。被告彭瑞业未答辩。经审理查明，2007年8月8日，天华宏业公司与彭瑞业签订《北京市商品房预售合同》，约定彭瑞业购买天华公司开发的北京市丰台区Ⅹ号房屋，该房屋用途为酒店公寓，建筑面积为103.24平方米，总价款为1038594元。2007年9月12日，中国农业银行股份有限公司北京丰台支行（贷款人）与彭瑞业（借款人、抵押人）、天华宏业公司（保证担保人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放购房担保借款72万元，用于借款人购买位于北京市丰台区Ⅹ号的���屋。借款期限240个月，自2007年9月12日起至2027年9月11日止，借款年利率为6.426%。曲宏斌主张其从彭瑞业处以50万元购得Ⅹ号房屋，并提交《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》和收条佐证。该合同记载，彭瑞业以50万元将北京市丰台区Ⅹ号房屋出售给曲宏斌。合同尾部的出卖人（签章）处签有“彭瑞业”，并按有手印。合同签订日期为2009年6月1日。合同附件一中有如下手写内容：“注：双方约定屋内一切设施彭瑞业不得搬走，房产证下来时彭瑞业应及时协助曲宏斌办理变更手续。”收条记载：“今收到曲宏斌交来的购房款50万元。收款人彭瑞业，2009.6.1号。”曲宏斌称，因彭瑞业拖欠巨额债务，上述房屋又未取得所有权，故双方协商以50万元的价格成交。房款已经以现金的形式支付给彭瑞业。同时，双方口头约定60多万元的房屋贷款由曲宏斌偿还。曲宏斌称其还过两期贷款，但后来彭瑞业以办手续为由将还贷所用银行卡取走，导致无法继续还贷。2013年7月16日，彭瑞业取得北京市丰台区Ⅹ号房屋（原址为北京市丰台区科技园Ⅹ号）的房屋产权证书。2013年11月8日，张超与彭瑞业签订《借款合同》，约定彭瑞业向张超借款180万元，并以Ⅹ号房屋作抵押。2013年11月11日，张超取得Ⅹ号房屋的房屋他项权证（编号：京房他证丰字第ⅩⅩ号）。2013年11月14日，北京市方正公证处（以下简称方正公证处）依据《借款合同》作出（2013）京方正内民证字第38590号具有强制执行效力的债权文书公证书。2013年12月5日，张超申请方正公证处出具《借款合同》的执行证书。方���公证处于2013年12月12日作出的（2013）京方正执字480号执行证书确定：申请执行人张超，被申请执行人彭瑞业，执行标的为本金人民币一百八十万元、违约金及利息（截止到执行之日止），实现债权的费用（包括但不限于公证费）。2013年12月，张超向本院申请强制执行，要求彭瑞业履行给付义务。2014年1月16日，本院依法查封了产权登记在彭瑞业名下的Ⅹ号房屋。后曲宏斌向本院提出执行异议，本院认定案外人曲宏斌提供的证据不足以证明法院查封的Ⅹ号房屋归其所有，故裁定驳回曲宏斌提出的异议。在本案审理中，曲宏斌主张其取得房屋后直接租给老乡唐某，并提交唐出具的证明。该证明记载：“我唐，于2010年11月份从曲宏斌手中承租位于丰台区Ⅹ号房屋一套，居住至今。每月房租4000元。���承租本房屋后，即更换了门锁，他人无法开启。承租期间当有人来看房时，我均明示了本房屋为曲宏斌所有，也并未让任何人进入本房屋查看和拍照。”2014年12月9日，本院到Ⅹ号房屋进行勘验。在勘验过程中，唐某陈述，2010年底，其从曲宏斌处承租涉案房屋。双方未签订合同，月租金4000元。租金一般是一年一付，大多数是现金付款。入住时没有更换门锁，直到2013年年底她侄子说有人进入房屋才更换。曲宏斌称，唐某的侄子在家时，张超去过涉案房屋。唐某知道此事后才换的锁。张超称，彭瑞业带他进去过房屋，是用钥匙打开的门，并且当场拍摄了照片。曲宏斌、证人唐均认可张超出示的照片系涉案房屋。在本案审理过程中，本院向北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆经营中心）调取涉案房屋物业费交费记��，宝隆经营中心提供了2013年10月22日的两张交费单据。其中，物业费交费单显示2014年度物业费交款人为彭瑞业。能源费交费单显示交款人为彭瑞业，包括：冷水费1185.8元、分摊电费1082.6元（2008年3月27日至2013年12月31日）、专属电梯电费1366.2元（2008年3月27日至2013年12月31日）、专属电梯维护费2008.3元（2012年1月1日至2013年12月31日）。曲宏斌认可上述交费单据，但表示2014年之前的物业费是曲宏斌的朋友交纳，电费由承租人唐某交纳。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《个人购房担保借款合同》、房屋产权证书、《借款合同》、房屋他项权证、公证书、执行证书、（2014）丰执异字第00141号执行裁定书、物业费交费单、能源费交费单及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和质证的权利，彭瑞业经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，彭瑞业于2007年以1038594元的购得Ⅹ号房屋，但在2009年仅以50万元的价格出售给曲宏斌。双方交易价格严重背离该房屋市场价值，不符合日常交易经验。曲宏斌主张因彭瑞业拖欠巨额债务��该房屋又未取得所有权，且双方口头约定房屋贷款由曲宏斌偿还，故以50万元的价格成交，但未提交相应的证据证明，故本院不予采信。其次，曲宏斌主张房屋已经由其实际占有，并表示取得房屋后直接出租给唐某。曲宏斌向法庭提交的唐某的证明中记载：“自承租本房屋后，即更换了门锁，他人无法开启。承租期间当有人来看房时，我均明示了本房屋为曲宏斌所有，也并未让任何人进入本房屋查看和拍照。”但唐某本人向法庭陈述，入住时并未更换门锁，直到2013年年底发现有人进入房屋后才更换门锁。从上述证据来看，证人唐某对更换门锁一事的陈述存在明显矛盾之处。曲宏斌在购得房屋以及唐某承租房屋后长时间不更换门锁，以至于彭瑞业仍能带张超进入房屋进行拍照，亦不符合日常生活经验。最后，根据宝隆经营中心的交费记录来��，2014年度的物业费以及近几年的能源费均由彭瑞业交纳。如果彭瑞业已将房屋出售并交曲宏斌实际占有使用，则没有理由继续为Ⅹ号房屋交纳物业费和能源费。综上所述，依据现有证据不能证明曲宏斌已经实际占有房屋，故本院查封Ⅹ号房屋并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告曲宏斌的诉讼请求。案件受理费70元、公告费560元，由原告曲宏斌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李冬冬人民陪审员  申燕丰人民陪审员  欧裕法二〇一五年二月二日书 记 员  张颖洁