广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)海民一初字第1458号 原告：陈广平，男，1970年12月10日出生，汉族，住北海市海城区。原告：韩世玲，女，1974年4月15日出生，汉族，住北海市海城区。委托代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托代理人：赵忠芹，广西盛力律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南路明珠花园内。法定代表人：张一明，经理。 原告陈广平、韩世玲诉被告北海实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法组成由审判员陈培荣担任审判长，人民陪审员苏家莲、符发钦参加的合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案，书记员王警芳担任记录。原告陈广平、韩世玲的委托代理人杨锐到庭参加诉讼，被告北海实业开发有限公司经本院公告传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈广平、韩世玲诉称：原、被告签订合同约定，原告向被告购买涉案房屋，总价款138204元，原告支付首付款42204元后，余款由银行按揭贷款支付等。合同签订后，原告依约支付了首付款给被告，并办理了银行按揭贷款。但被告没有依约交付涉案房屋，更不能为原告办理产权证书，致使原告无法实现合同目的。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、解除原、被告于2003年12月24日签订的《商品房买卖合同》（销售同合编号：3B016）；2、被告向原告返还购房款42204元；被告承担本案诉讼费用。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证实原、被告合同权利义务关系；2、借款申请表、借款借据、抵押借款合同，证实原告向银行贷款及银行向被告发放贷款的事实；3、身份证复印件，证实原告的基本情况；4、电脑单，证实被告的基本情况；5、银海法院民事判决书、民事裁定书、执行裁定书，证明涉案房屋已被法院拍卖等事实。 被告北海实业开发有限公司未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩 及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北海实业开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据以及陈述的事实予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 二原告是夫妻关系。2003年12月24日，原告陈广平与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（销售同合编号：3B016）各一份，主要约定：原告向被告购买坐落北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3B016号房，总价款138204元，原告自签署本合同时交纳首付款42204元（后补充协议约定总价款125137元，首付款29137元），余款由原告向银行申请按揭贷款；被告应当在2004年5月1日前交付房屋给原告等。合同签订后，原告依约支付了首付款29137元给被告。2004年1月5日，二原告与中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）签订《楼宇抵押借款合同》一份，主要约定：二原告以上述房屋作抵押，向银行贷款96000元等。2004年1月12日，中行北海分行将贷款96000元转入了被告账户。被告至今没有将房屋交付给原告使用，亦没有为原告办理产权证书。为此，原告向本院提起诉讼。 另查明：2006年7月7日，中行北海分行以原、被告不按约定履行还本付息义务为由向北海市银海区人民法院（以下简称银海法院）提起诉讼，请求判决解除上述《楼宇抵押借款合同》并确认对涉案房屋享有优先受偿权等。同年9月25日，银海法院作出（2006）银民初字227号民事判决书，判决如下：1、解除上述《楼宇抵押借款合同》；2、原告应偿还借款本息给中行北海分行；3、被告对原告的上述债务承担连带保证责任；4、中行北海分行对涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2009年1月9日，中行北海分行向银海法院提出申请，要求执行（2006）银民初字第227号民事判决书。银海法院受理后依法对涉案房屋进行拍卖、变卖，并将所得款扣除执行费、评估费、拍卖费用后，余款已退付给中行北海分行。 本院认为，原告陈广平与被告签订的《商品房买卖合同》是合同双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体及第三人的合法利益，是合法有效的合同。本院予以确认。鉴于本案原告与中行北海分行签订的《楼宇抵押借款合同》已被法院判决解除，且涉案房屋已被法院依法拍卖、变卖，原告已无法实现合同目的。原告要求解除合同合理合法，本院予以支持。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，并未规定商品房买卖合同与商品房担保贷款合同解除的先后顺序，只要该相关合同均已解除，出卖人就应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人。即本案被告应当将原告陈广平已付的购房款返还给原告陈广平。另原告陈广平与被告签订的《商品房买卖合同》及支付首付款给被告的事实发生在二原告婚姻关系存续期间，本案债权属于二原告夫妻共同债权，二原告有权向被告主张权利。本案原告实际支付的购房款是29137元，故二原告要求被告返还购房42204元过高，过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈广平与被告北海实业开发有限公司于2003年12月24日签订的《商品房买卖合同》（销售同合编号：3B016）； 二、被告北海实业开发有限公司应返还购房款29137元给原告陈广平、韩世玲。 案件受理费855元，公告费350元，合计1205元，由被告负担（该费用二原告已向本院预交，被告在本判决发生法律效力之日起七日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费855元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  符发钦 二〇一五年二月二十六日 书 记 员  王警芳 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。