河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0322民初189号原告：赵振新，男，1976年10月5日生，汉族，现住昌黎县。被告：河北昌黎第一中学，住所地昌黎县碣阳大街**，统一社会信用代码12130322E039451247。法定代表人：刘永军，该校校长。委托诉讼代理人：牛跃武，该校主任。委托诉讼代理人：郑顺全，河北黎昌律师事务所律师。原告赵振新与被告河北昌黎第一中学（以下简称昌黎一中）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵振新、被告委托诉讼代理人郑顺全、牛跃武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵振新向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付结欠物业费68095元，2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系昌黎县一中西家属院8号楼商业3＃、7＃、8＃、10＃、11＃门市业主，建筑面积1882.2㎡。由于一中西家属院的原物业企业于2012年撤出该小区，导致小区无物业管理，故2014年1月，经昌黎第一中学研究决定由其职工李某负责一中西家属院的物业。李某有权自行管理，也可委托他人进行管理。2015年2月5日，李某委托原告和邢立红进驻一中西家属院进行物业服务。2014年至2017年2月期间所有物业服务开支均由赵振新垫付。2016年2月18日，一中西家属院业主委员会就物业合同纠纷一案，向昌黎县人民法院对原告等提起诉讼。昌黎县人民法院于2016年3月31日做出（2016）冀0322民初字第490号民事判决书，判令：1、解除被告李某与河北昌黎第一中学间的物业管理服务合同；2、被告李某、赵振新、邢立红于本判决生效之日起10日内向原告一中西家属院业主委员会交付占用和保管的物业用房警卫室和物业费收据、天然气改装收据。该判决于2016年4月中旬发生法律效力后，原告停止了对河北昌黎第一中学西家属院的物业服务。由于没有新的物业服务企业入驻并进行物业服务，导致一中西家属院垃圾无人清理，绿化树木无人修剪，无任何保安措施并发生盗窃事件，一中西家属院的业主纷纷向市长热线等有关部门反映此事。后经市、县有关部门协调和昌黎第一中学研究决定：一中西家属院在新的物业服务企业入驻管理之前，仍由赵振新负责对一中西家属院进行物业服务，直至新的物业服务企业接手。物业费按居住房屋每平方米0.55元、商业门市房每平方米0.85元收取。2016年5月1日，赵振新重新入驻一中西家属院进行物业服务至2017年2月21日。被告作为一中西家属院8号楼商业3＃、7＃、8＃、10＃、11＃门市的业主，自2014年开始接受原告所提供的物业服务，但被告并未向原告支付物业服务费。截止到2017年2月份，被告共计结欠原告物业费68095元。综上所述，被告实际接受了原告所提供的物业服务，故其理应将结欠的物业费交付原告。为保护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望依法公正裁判。被告昌黎一中辩称：原告所诉理据不足，望人民法院依法驳回其诉请。首先，对原告的主体资格不认可，原告没有物业从业资格；其次，被告的房屋不属于一中西家属院物业管理范围。另外，需要注意的是，根据物业管理条例第九条，一个物业管理区域成立一个业主大会。《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》第三条、《秦皇岛市城市物业管理办法》，物业管理区域的划分属于县级物业管理部门的行政职能，作为法院来讲，在原告方未提供物业管理区域的相关证据的情况下，法院不能径行确认物业管理区域范围；再者，原告没有对被告提供过任何的物业服务。因此原告要求被告给付其物业费没有事实依据。原告赵振新为支持其主张向本院提交如下证据：1、物业服务合同复印件一份。原告称该合同系现在业主委员会成立之前的业主委员会签订，李某交给原告。证明物业管理区域。2、房屋所有权证书复印件一份。证明被告确定原告物业服务管辖范围包含门市楼。3、情况说明、证明、声明、执行案件结案通知书复印件各一份。证明被告认可门市及11栋楼是原告物业服务范围。4、权义转让说明复印件一份。是李某出具的，说明在李某2014年物业服务过程中，因被告及其他户未及时缴纳2014年物业费，该费用在我接手后垫付，因此李某将债务转让给我，我有权追缴被告2014年欠缴物业费。5、昌黎一中西院住宅平改楼工程坐标放线图复印件一份。证明门市楼包括被告所在地与小区为一体，不可分割。原告称该证据系李某转交而来，曾与一中赵爱国副主任进行核实，并且原告有电子版。6、照片11张。为一中西家属院门市实际情况，进一步说明门市与小区不可分割。其中有五张为对孔庆升门市后门的照片，显示其后门有违章建筑，因此2016年1月与我们物业产生矛盾，故追骂我方保洁人员；其中有四张是二号楼的照片，安装的提升机占用小区停车场，说明门市与楼不可分割，属于我们的物业服务范围，不能脱离我们的管理；其中一张照片是消防栓的，是所有门市的，包括孔庆升的楼在内，总的消防系统在我们物业办公室，说明其没有脱离我们物业管理；剩余两张照片分别是东西门入口，说明是将门市充当了一堵墙，在此基础上安装了东西门，说明门市与小区不可分割。7、（2017）冀0322民初1299号民事判决书原件、（2017）冀03民终3223号民事判决书复印件及生效证明原件各一份。其中中院判决书为复印件，其余为原件。证明我方具有主体资格，及李某债务的说明、其他应缴物业费钱数的说明。8、证人冷某出庭作证，主要内容为：自2015年3月份至2017年2月份赵振新雇佣冷某为一中西家属院的物业保安，负责巡夜、关楼宇门、推垃圾，在门市楼前边后边巡夜，白天推院里、院外205国道上的垃圾桶。院外边也有属于环卫的垃圾桶。上班过程曾见到门市的业主将车停到门市后边的停车场，并从后门进出。9、证人张某出庭作证，主要内容为：自2015年3月1日至2017年2月21日赵振新雇佣张某为一中西家属院的物业保洁，在此期间为整个小区进行服务，前边的门市每天都打扫一遍。张某的工作的范围是14个楼口，新1号楼到4号楼，5号楼的3、4、5单元，包括门市，楼前除草及楼前楼后打扫。小区外的道路物业不管，但是物业经理赵振新安排清扫门市前到辅路的一段的工作，大概范围不清楚，三个保洁员一起清扫，清扫过程中有家卖电脑的门市不让打扫，曾发生争吵，之后他家门口就不扫了，由他们自己清扫。物业管理处有经理1人，保洁3人，保安4人，办公室会计1人。不清楚门市前打扫的范围属不属于物业范围。原告用证据8、9证明在2015年1月底原告接手后的实际服务范围。10、秦皇岛伟恒物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份。11、2017年7月1日秦皇岛伟恒物业服务有限公司向物价局提交的关于一中西家属院小区物业收费标准申请一份。12、物业服务合同一份(系证据1的原件)。13、李建军身份证复印件一份。14、昌黎一中西院住宅平改楼工程总平面布置图一张。15、从本院（2015）昌民初字第2634号案卷中调取的昌黎一中西家属院2014年业主委员会候选人登记表复印件五张。原告称证据10-15系李某移交而来。经质证，被告对证据1三性不认可，据我方了解在2014年并没有一中西家属院委员会，刘某签字并非其本人所为。另外，庭前就物业合同我们也到秦皇岛伟恒物业服务有限公司时任董事长李建军处进行了解，该证据中出现的李建军的名字非其本人所签，电话也非李建军所有或该公司其他职员所用，同时，李建军表示伟恒物业未对一中西家属院提供过任何形式的物业服务，因此这份物业服务合同不具有真实性，希望法庭不予采信；证据2与原告主张的门市楼的所有权无关；证据3情况说明、证明是一中出具的，但是该证据并没有说涉案门市楼属于一中西家属院，一中西家属院仅限于七栋家属楼，不能证明涉案门市楼属于其物业范围，同时说明赵振新的物业服务范围来自于李某，因此我方提请法院传李某到庭对物业服务范围作证，对邢立红说明的真实性不认可，其不能证明涉案门市楼属于赵振新的物业服务范围，与本案无关，且邢立红属于原告合伙人，即便是其本人所出，但因其与原告有利害关系，真实性不认可，执行案件结案通知书与本案无关联；证据4是否是李某本人所写，尚需核实，暂时对其真实性不认可，且根据法律规定，物业管理应具有相应的资质，李某将物业管理、物业经营转让给赵振新不合法，其上并未反映出涉案门市楼属于李某的物业服务范围，因此该证据与本案无直接关联；证据5为复印件，真实性不认可，且没有任何法律依据规定可以按照坐标放线图确定物业管理区域，因此从法律依据上缺乏支持基础，涉案门市楼与后边的7栋住宅楼土地性质不同，且建设时间也不同，规划批件手续也是两套，因此原告仅凭该图认为住宅楼与门市楼统一不可分割无据；证据6反映出的情景与实地相符，但是对其关联性不认可，首先作为涉案门市楼，均是按照政府的规划及相关单位的批转文件规划设计，在建设之初，这些楼房后边留有一个通道。据牛主任所述，这些门是消防门，这些楼房虽然留有后门，但是不能证明被告接受了原告的任何物业服务，消防栓的照片我们不太清楚。但提请法院注意，据我们了解，该小区所有的消防用水一直是昌黎一中缴纳，并非是物业缴纳；证据7均不能证实涉案门市楼属于赵振新的服务范围，两份判决仅是一中西家属院住宅楼周辉家的物业费进行的判决处理，且未提及本案门市楼的相关任何情况，与本案不具有关联性，中院判决复印件请法院核实后依法确认；对证据8、9，证人所述受雇于原告是否真实，被告不发表意见，但是其认为对门市楼进行物业服务我方不认可，因为门市楼前卫生职责范围属于昌黎县环卫局，且被告方从未主动要求或同意原告对被告提供物业服务。对于冷某的证言，证明晚上到楼前转一圈，转一圈这很难界定提供了相应的保安服务。因为原告物业接管自李某，李某当时的物业管理范围具体应该是多大，应该由李某来进行证实，而不是原告认为他的服务范围、区域是多大就是多大，根据物业管理条例第九条的规定，一个物业服务区域只能有一个业主大会，2016年昌黎一中西家属院依法成立了业主大会，而该业主大会并不包含本案门市楼业主，因此原告将门市楼的业主认为属于一中家属院的业主是原告想当然。两证人仅仅能证实其所从事的工作是受本案原告指派，不能证明本案物业服务区域，也不能证明原告与被告之间是否存在物业服务合同，因此其证言与本案无直接关联。对证据10-12真实性请法院依法核实，因为证据10仍然是复印件，证据11、12虽加盖伟恒物业公章，但对文本真实性不认可，据我方了解，伟恒物业从未与一中西家属院签订物业服务合同，也没有进行物业服务的事实，证据12中有三种手写笔迹，因此我们认为这份服务合同存在严重涂改。证据10-13与本案无关联，本案是原告要求被告向其支付物业服务费用，依据证据10-13，如产生伟恒物业进行物业管理的事实，被告应向伟恒物业缴纳相应的物业服务费用，而非本案原告，更何况，涉案楼房均没有任何单位提供过任何形式的物业服务。证据14的真实性、合法性、关联性均不认可，该图没有标明证据来源，也不能证明原告对被告实施了物业管理行为。证据15真实性、关联性不认可，仅仅是业主委员会候选人登记表，不能证明这些人是拟参选业主委员会的成员，无法显示登记表与本案有关联。被告昌黎一中为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、2018年1月29日李建军出具的说明一份。证明原告提交的物业服务合同上的签名并非其本人所签。2、证人李某出庭作证，主要内容为：2014年左右李某开始监管昌黎一中西家属院物业，干物业不到两年。之后将物业服务业务移交给原告赵振新。在李某进行物业服务期间，首先，昌黎一中没有明确门市楼是否属于物业范围，门市楼的业主也表示不需要物业服务，所以其服务期间没有收取门市楼物业费，移交给原告的物业费债权不包括门市楼。其次，曾借用伟恒物业的资质，但对于原告提交的物业服务合同，李某称没见过，合同上签字不是李建军所签，电话号码也不是李建军的。移交给原告的有消费清单、工资表，没有给物价局的申请表（即原告证据11）。最后，曾经形式上成立过业主委员会，参选的范围包括一中领导、一中老师和非一中老师的住户，不包括门市楼的业主。3、证人刘某出庭作证，主要内容为：原告提交的物业服务合同上的“刘某”不是其本人所签，原告提交的业主委员会候选人登记表是其本人所填，只是交了照片，填了表，没开会选举。经质证，原告发表如下质证意见：证据1没有说明哪份物业合同上的签字系伪造，与本案无关，不予认可；证据2，李某称没有见过物业协议和伟恒物业盖公章的材料，我不认可，没有客观陈述事实，属于作伪证；证据3，对刘某填表格的内容认可，说其没签字的内容不认可。两证人均系一中职工，在一中管辖范围内，和一中有利害关系，请求法院实事求是。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：一、原告证据：证据1、12，合同主文部分的第一页与后六页的字体明显不同，合同日期为空，且证人李某否认系其转交给原告，证人刘某否认合同上的签名并非其本人所签，证据真实性存疑，本院不予采纳；证据2-5、10、13、14均系复印件，形式不具有合法性，且被告不认可，本院不予采纳；证据6仅能显示一中西家属院的现状，但不能证明涉案门市楼系原告的物业服务范围，故本院不予采纳；证据7形式来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院予以采纳；证据8-9仅能证明原告赵振新曾告知保洁和保安门市楼在物业管理范围内，但无证据佐证原、被告之间就涉案门市楼存在物业服务合同关系，故本院不予采纳；证据11，仅为一份申请，不能证明该申请曾提交县物价局并经审批，且证人李某否认曾转交给原告该申请，故本院不予采纳；证据15与本案无关联，本院不予采纳。二、被告证据：证据1，因李建军未到庭，不能确认其真实性，且原告有异议，本院不予采纳；证据2能够证明李某管理物业期间物业服务范围不包括昌黎一中西家属院的门市楼，其转给赵振新的债权不包括门市楼物业费，本院予以采纳；证据3，由于原、被告均未对原告提交的物业服务合同上“刘某”的签字申请鉴定，无法确定刘某证言的真实性，登记表与本案无关，故本院对证据3不予采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案事实认定如下：2008年10月至2011年间昌黎一中分期开发建设了一中西家属院。2013年10月昌黎一中领导办公会研究决定召开一中西家属院业主会，一致同意小区应该有物业。2014年1月昌黎一中研究决定：由昌黎一中后勤职工李某监督管理一中西家属院物业，独立核算，自负盈亏。2014年1月1日至2015年1月31日李某指派刘大海负责一中西家属院物业管理；2015年2月5日李某将一中西家属院物业服务业务移交给赵振新、邢立红，并将一中西家属院业主所欠物业费的债权转给原告赵振新。另查明，李某指派刘大海负责物业管理期间物业服务范围不包括昌黎一中西家属院的门市楼，李某转给赵振新的债权亦不包括门市楼物业费。本院认为，原告赵振新对于昌黎一中西家属院的物业管理服务系李某移交而来，李某出庭证实其从事物业服务期间服务范围不包括门市楼，其转交给原告的债权亦不包括门市楼的物业费；对于2015年2月5日之后赵振新管理期间的物业费，原告亦未能提交有效证据证明其与被告之间存在物业服务合同关系。综上，本院对原告主张被告给付物业费的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告赵振新的诉讼请求。案件受理费减半收取751元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员  郑学英二〇一八年五月三十一日代理书记员  高 颖