上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2243号原告上海中原物业代理有限公司，注册地上海市。法定代表人唐政栋，总经理。委托代理人周洪恩，男，公司员工。委托代理人诸葛凤娟，女，公司员工。被告昆山大唐置业集团有限公司，注册地江苏省。法定代表人ＸＸ明，职务不详。被告昆山汉唐房产营销有限公司，注册地江苏省。法定代表人周海燕，职务不详。原告上海中原物业代理有限公司诉被告昆山大唐置业集团有限公司、被告昆山汉唐房产营销有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日、2月10日两次公开开庭进行了审理。原告上海中原物业代理有限公司的委托代理人周洪恩、诸葛凤娟到庭参加诉讼，被告昆山大唐置业集团有限公司、昆山汉唐房产营销有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）诉称，2010年12月6日，被告昆山汉唐房产营销有限公司（以下简称汉唐公司）委托原告独家代理销售江苏省昆山市千灯镇秦峰南路1790号的“大唐新天地商业广场”项目并签署《大唐新天地商业广场项目独家销售代理合同》，2011年7月8日签署《大唐新天地商业广场项目二期独家销售代理合同》。代理期限内，原告共代理销售成功27套房屋，按代理合同及补充协议的约定，被告应支付原告佣金人民币746，812.32元，但被告只支付了部分佣金590，812.32元，仍余四套房屋佣金156，000元未支付。被告昆山大唐置业集团有限公司（以下简称大唐公司）委托汉唐公司代为销售，其与汉唐公司间系委托关系，应承担共同责任。故中原公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令两被告共同向原告支付佣金156，000元及滞纳金。后审理中，原告自愿撤销对其中一套房屋佣金的诉讼请求，只要求两被告共同向原告支付三套房屋的佣金108，400元及其滞纳金（滞纳金以108，400元为基数，按日万分之二点五，从2014年2月21日计算至实际支付日止）。被告大唐公司、被告汉唐公司均未应诉、答辩。经审理查明，2010年12月6日，汉唐公司（甲方）与中原公司（乙方）签订《大唐新天地商业广场项目独家销售代理合同》，商定由汉唐公司委托中原公司为汉唐公司独家代理销售位于江苏省昆山市千灯镇秦峰南路1790号“大唐新天地商业广场”项目的商品房，履行期限自双方签订该合同之日起至2011年3月31日止，合同第二条第2款约定：“本合同的履行期限届满后，若该物业二期开盘甲方需要继续委托销售，则乙方享有优先代理权，双方可以另行签订代理合同。”合同第八条约定：“……2.按该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同／预售合同确定）的4%。3……当承买方签订预售合同或出售合同无需贷款则按付款比例支付乙方佣金。当承买方签订预售合同或出售合同并将首期房价款支付到甲方指定帐户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权收取佣金的50%，银行贷款手续准备齐送进银行后甲方支付乙方剩余部分佣金50%。佣金结算时间为每月15日或之前，支付到乙方指定帐户时间为每月20日或之前。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分（如有），逾期支付的，则按照逾期支付佣金数额的每日千分之壹点五（1.5‰）向乙方另行支付逾期违约金。”2010年12月8日，授权人大唐公司（甲方）出具《授权书》，被授权人为汉唐公司（乙方），《授权书》载明：“一、甲方同意委托乙方对外出售坐落于昆山市千灯镇秦峰南路1790号的商品房《大唐新天地商业广场》项目，进行相关销售事宜。二、甲方同意乙方与上海中原代理有限公司签订大唐新天地商业广场项目独家销售代理合同……本授权不可撤销。”2011年7月8日，汉唐公司（甲方）与中原公司（乙方）签订《大唐新天地商业广场项目二期独家销售代理合同》，商定仍由汉唐公司委托中原公司为汉唐公司独家代理销售位于江苏省昆山市千灯镇秦峰南路1790号“大唐新天地商业广场二期”项目的商品房，履行期限自双方签订该合同之日起至2012年6月30日止，合同第八条约定：“……2.按该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同／预售合同确定）的4%。3……当承买方签订预售合同或出售合同无需贷款则按付款比例支付乙方佣金。当承买方签订预售合同或出售合同并将首期房价款支付到甲方指定帐户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权收取佣金的50%，银行贷款手续准备齐送进银行后甲方支付乙方剩余部分佣金50%。佣金结算时间为每月15日或之前，支付到乙方指定帐户时间为每月20日或之前。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分（如有），逾期支付的，则按照逾期支付佣金数额的每日千分之壹点五（1.5‰）向乙方另行支付逾期违约金。”2011年11月11日，汉唐公司法定代表人周海燕与中原公司（项目经理）谭超签订《上海中原大唐新天地项目2011年1-10月份签约清单》，确认包括涉讼的江苏省昆山市千灯镇大唐商业广场3-2号（以下房屋地址相同，均予省略，只写明室号）、5-13号、5-14号的签约情况。涉讼3套房屋现已全部完成过户：3-2号产权人为戴玲林、杨呈龙，合同价款为750，000元，于2011年12月21日登记过户；5-13号、5-14号产权人均为叶富春，合同价款分别为1，098，662元及961，336元，其中，5-13号于2013年8月27日登记过户，5-14号则于2013年7月9日登记过户。根据上述三套房屋的合同价款及原被告双方之间关于佣金的约定，该三套房屋的应得佣金为112，399.92元［（750，000元＋1，098，662元＋961，336元）＊0.04=112，399.92元）］。另查明，2014年5月7日，中原公司曾就部分佣金（82，400元）向汉唐公司、大唐公司分别发函要求支付。庭审中，中原公司认为汉唐公司与大唐公司应当承担共同责任，但亦表示若法院有不同认定，则尊重法院的认定。中原公司还表示：3-2号及5-13号房屋佣金以起诉时的650，000元和1，098，661元为计算基础，5-14号佣金则以合同价款961，336元进行计算，现该三套房屋的佣金确定只主张108，400元。另滞纳金起算日期为2014年2月21日，系中原公司根据涉讼三套房屋中最后过户日期再往后延长一段时间所确定的日期。以上事实，有大唐新天地商业广场项目独家销售代理合同、大唐新天地商业广场项目二期独家销售代理合同、授权书、上海中原大唐新天地项目2011年1-10月份签约清单、房屋产权登记信息查询结果证明、商品房购销合同及原告陈述等证据予以证明，经庭审审核无误。本院认为，中原公司与汉唐公司先后所签两份独家销售代理合同均系双方真实意思表示并与法不悖，合法有效，双方当事人各应恪守约定依法履行自己的义务。现涉讼三套房屋由中原公司为汉唐公司成功代理销售，且均完成了登记过户，表明购房款均已全部付清，故汉唐公司理应按照合同向中原公司支付相应佣金。汉唐公司未向中原公司支付佣金，显然违反了双方的合同约定，依约还应当向中原公司支付逾期支付佣金的滞纳金。根据双方约定，汉唐公司应在房屋承买人一次性付款或贷款材料送进银行后的次月20日前将中原公司应得佣金入账，逾期则需按照每1.5‰支付滞纳金，现中原公司只主张该三套房屋佣金108，400元及以108，400元为基数，按照日万分之二点五，从2014年2月21日计算至实际支付日为止的滞纳金，系其自行处分自己的诉讼权利，并无不当，本院予以认可。至于中原公司要求大唐公司共同承担支付佣金及滞纳金的诉讼请求，本院认为，虽然大唐公司与汉唐公司之间存在委托关系，大唐公司也同意了汉唐公司与中原公司之间的独家销售代理合同，但这只成立三方之间的转委托关系，而大唐公司与中原公司之间并无直接合同关系，大唐公司也未与汉唐公司共同委托中原公司开展销售业务，中原公司所签两份独家销售代理合同的相对方均是汉唐公司。因此，根据合同相对性的原则，中原公司只能要求合同的相对方即汉唐公司履行合同义务并承担相应违约责任。综上，中原公司的这一项诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。汉唐公司及大唐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可予缺席审判。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山汉唐房产营销有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业代理有限公司佣金人民币104，000元。二、被告昆山汉唐房产营销有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业代理有限公司上述佣金的滞纳金（以人民币108，400元为本金，按日万分之二点五从2014年2月21日计算至实际支付之日止）。三、驳回原告上海中原物业代理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，468元，由被告昆山汉唐房产营销有限公司负担。公告费人民币560元，由被告昆山汉唐房产营销有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞代理审判员  刘 郡人民陪审员  牟世荣二〇一五年二月二十六日书 记 员  陈 清附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。