内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)巴民提字第2号申请再审人(案外人)内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司,住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇振兴大街信用联社楼。组织机构代码05784238-0.法定代表人李振亮，该农商行董事长。委托代理人郭红卫，该农商行职工。委托代理人于萍，内蒙古扬阳律师事务所律师。被申请人（一审原告）刘德明，男，1950年11月9日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。委托代理人闫军，临河区新华街法律服务所法律工作者。委托代理人李树萍，女,1965年9月28日出生,汉族,无职业,系刘德明之妻。被申请人（一审被告）谢先宝，男，1964年11月2日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。委托代理人高永忠，内蒙古扬阳律师事务所律师。被申请人（一审被告）张喜荣，男，1955年12月20日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。委托代理人高永忠，内蒙古扬阳律师事务所律师。刘德明与谢先宝、张喜荣返还原物纠纷一案，乌拉特前旗人民法院于2014年2月24日作出（2013）乌前民初字第1799号民事判决，已经发生法律效力。案外人内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司(以下简称农商行)于2014年9月15日向本院申请再审，本院于2014年9月16日作出(2014)巴民申字第28号民事裁定,本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人农商行的委托代理人郭红卫、于萍，被申请人刘德明及其委托代理人闫军，被申请人谢先宝及其委托代理人高永忠、被申请人张喜荣及其委托代理人高永忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月29日，一审原告刘德明起诉至乌拉特前旗人民法院称，2006年6月21日，原告与被告谢先宝、张喜荣签订房屋买卖合同，原告将位于乌拉特前旗乌拉山镇某处一栋三层楼的一层除红旗信用社占用的47.74平米以外的426.99平米出售给二被告，但是，由于其中的90.82平米在换证中未予以登记产权，经乌拉特前旗人民法院（2012）乌前民初字第65号民事判决和巴彦淖尔市中级人民法院（2012）巴民一终字第412号民事判决。认定该90.82平米的转让行为无效，并核减了二被告应付原告的该90.82平米的购房款。但该90.82平米的门点房原告已向二被告交付，二被告至今未返还。故原告依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，请求人民法院依法判令二被告返还原告该90.82平米的门点房。一审被告谢先宝辩称，原告请求我返还房屋，但该房屋并不是归我所有，我无权返还，该地片是属乌拉特前旗红旗信用社所有，如果原告把争议地片的房产证给我办下来，我立刻给付原告房款120881元。一审被告张喜荣辩称，签订的房屋买卖合同我认可，法院已经判决了，原告要求返还90.82平米的门点房现在不存在，房屋不在我手里，我没法归还。乌拉特前旗人民法院一审查明,2006年6月21日，原告（甲方）刘德明、刘毅、刘晓红与二被告（乙方）谢先宝、张喜荣签订了房屋买卖合同书，合同书内容为：1、甲方将其坐落于乌拉特前旗乌拉山镇某处的一栋三层楼房及该楼房所占用的土地和原土地证使用范围内的所有建筑物、附属房屋全部卖给乙方。2、该楼房土地使用面积为1250.67平方米，总产权证书产权证号为11XXX属刘德明所有，分证产权号225XX、220XX、220XX分别为刘德明、刘晓红、刘毅所有。建筑面积为1492.84平方米。四至范围为：南靠某大街南路，北至某街，东至袁某某房屋、某汽车站，西至某诊所。3、经双方协商该楼房总价款为850000元。4、签订合同后，乙方付给甲方50000元定金。原甲方在银行用该楼的土地证、房产证抵押贷款480000元，由乙方替甲方在十日内将银行贷款还清，该款抵顶购房款。剩余房款甲方在5天内将土地证、房产证全部过户给乙方后，一次性付清。5、合同签订前的所有债权、债务……费用由甲方承担。合同签订后的办理土地、房产过户手续所发生的费用由乙方承担。6、该房款甲方收到5天内，甲方将房屋全部交给乙方由乙方管理。7、合同签字生效后，如有一方违约，给对方赔偿价款850000元20﹪的违约金。如甲方不给乙方过户或不能及时给乙方交付房屋使用及所造成的损失，由甲方承担一切违约责任，并双倍退还定金。如乙方不按合同协议按时付款，由乙方承担违约责任。如乙方签订合同10日内，提出不买房所交定金不要。2006年7月6日，原告分别与二被告办理了房屋过户手续。其中楼房一层刘德明原房屋产权证书面积为426.99平方米，变更后为336.17平方米，面积缺少90.82平方米。2006年7月8日刘德明与谢先宝、张喜荣再次签订还款协议书，约定乙方谢先宝、张喜荣欠甲方现金400000元，必须在2007年4月1日至10日还清。逾期不能还清，从4月11日起由乙方承担月息2﹪的利息，还款最多不能超过两个月，否则由乙方承担违约责任，给付甲方违约金100000元。另查明，2002年3月31日，刘德明通过公开竞价以373800元竞买了座落于乌拉特前旗乌拉山镇（原西山咀镇）十一区，原乌拉特前旗农机公司抵债给乌拉特前旗农业银行的一座三层办公服务楼和附属建筑物。其中该楼一层中间12.90米×3.7米（计47.73平方米）为红旗信用社。2002年9月18日刘德明持拍卖成交确认书和乌前字第11XXX号产权证在办理变更登记后，乌拉特前旗农村信用合作联社红旗信用社（原城市信用社）提出申请称该楼一层有红旗信用社储蓄所办公场所，要求注销刘德明的房屋产权登记。2002年12月29日乌拉特前旗房产管理局为刘德明换发了房屋产权证，即乌前字第183XX号产权证。在原一层426.99平方米上分割出90.94平方米，此房屋现由二被告谢先宝、张喜荣占有使用，该90.82平方米的建筑物现未办理产权登记。乌拉特前旗人民法院一审认为，原、被告双方在自愿基础上所签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同中的房屋已交付，并已办理房屋产权证变更手续，故该合同符合法律规定的部分合法有效。关于双方未履行90.82平方米的房屋，虽登记在乌前字第11XXX号产权证范围内，但因乌拉特前旗农村信用合作联社红旗信用社提出权属异议，乌拉特前旗房屋管理局为刘德明换发了乌前字第183XX号产权证，该产权证登记建筑面积及附图均明确标明产权范围已不包括该90.82平方米。故双方所签《房屋买卖合同书》中关于已交付的90.82平方米的买卖内容无效。根据国家法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中争议的90.82平米房屋，被告谢先宝、张喜荣因合同取得，该行为属无效民事法律行为，无效行为取得的财产应当予以返还。原告要求二被告返还位于乌拉特前旗乌拉山镇十一区乌前字第220XX号房产证附图中载明的原红旗信用社东侧90.82平方米门点房的请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：被告谢先宝、张喜荣于本判决生效后三日内返还原告刘德明位于乌拉特前旗乌拉山镇某处90.82平方米门点房一处，具体位置为乌前字第220XX号房产证附图中载明的原红旗信用社东侧至室内楼梯西侧。本院再审过程中,农商行（案外人）称,（一）1993年4月15日，申请人（原城市信用社）与乌拉特前旗原农机公司签订协议，约定在原农机公司旧址拟建农机公司服务大楼，并设立城市信用社储蓄所，该储蓄所位于服务大楼一层中间，计划建120平米（以实测为准），由农机公司统一施工，最后按工程决算由城市信用社分批支付工程款，所有权归信用社。房屋交付时实际面积为138.55平米，信用社付清了全部款项共计86000元。1995年2月19日，农机公司办理产权登记时，误将本属于信用社的138.55平方米中的90.82平方米办入其产权证（信用社使用该房屋时曾将其分割为两间使用，分别为47.37平方米、90.82平方米，期间90.82平方米曾出租），只给信用社留下47.73平方米。1999年农机公司将该大楼给农行前旗支行抵顶贷款，交付时将属于信用社的90.82平方米一并交付。2000年4月农行办理了产权证，证号为11XXX。2002年7月农行对该大楼公开拍卖，刘德明购买，在变更产权时农行告知其中一层包括信用社90.82平方米，但在办理产权变更时，仍然按原产权面积办理。信用社得知后，于2002年9月与时任农机公司经理王某某对涉案房屋所在的位置、面积进行了调查，明确后，农商行向政府提出申请变更刘德明产权面积。2002年12月29日，乌拉特前旗为刘德明办理产权变更，换发了新证，证号为183XX，记载一层面积为336.05平方米，将原证一层面积426.99平方米中的90.82平方米分出。2004年6月21日，刘德明为贷款方便，向房管局申请将一层产权分为三个即刘晓红、刘毅、刘德明，分别为141.9平方米、96.49平方米、96.49平方米，共计336.17平方米（应为334.88平方米）。2006年6月21日,刘德明等三人将该楼三层全部卖给了谢先宝、张喜荣，虽然协议时按一层全部面积426.99平方米，但实际交付的是336.17平方米，并办理了产权过户，证号为220XX。事实上，刘德明不可能按协议全部交付，因为该楼从建成交付信用社到2006年，这138.55平方米门店一直由信用社储蓄所经营使用。2006年7月，信用社与谢先宝协商将该储蓄所置换迁至南菜市场，该门店由谢先宝代管使用。2009年信用社将该门店（包括争议的90.82平方米）全部卖给谢先宝，且该90.82平方米的房屋早在2002年房管局给刘德明变更产权证后，已不属于刘德明。刘德明在2004年7月贷款时将一层分割成三个产权时就不包括该90.82平方米，刘德明与谢先宝、张喜荣协商交易时已明知该90.82平方米的房屋不存在，但刘德明没有明确告知，仍以一层426.99平方米协商价格，导致刘德明不能全部交付，谢先宝、张喜荣拒付下欠款项引发纠纷。（二）原审判决认定证据前后矛盾，判决结果错误。（三）申请人有新证据证实，申请人以合同的方式取得了该90.82平方米房屋，在出卖给谢先宝、张喜荣二人前，一直由申请人占有、使用，刘德明一直没有占有、使用过该90.82平方米的房屋。综上，原审判决认定涉案90.82平方米房屋归刘德明所有错误，该房屋的实际交付人不是刘德明，其无权要求返还。请求依法认定涉案的90.82平方米房屋属申请人所有。被申请人刘德明辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,因一审判决未对涉案90.82平方米房屋的权属进行判决,故农商行不应对一审判决申请再审,应当另行提起确权诉讼;本涉案90.82平方米房屋是刘德明交付给谢先宝、张喜荣的，应针对是否应当返还原物进行审理。被申请人谢先宝辩称，农商行申请再审的理由符合客观事实，本案所涉90.82平方米房屋的所有权人及实际交付人都是农商行，不是刘德明。被申请人张喜荣辩称，同意农商行的再审请求。本院再审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。本院再审认为，本案是案外人农商行申请再审的民事案件，根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第四十二条第(二)款的规定：“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议”。根据农商行与农机公司签订的《关于城市信用社在农机公司服务楼设立储蓄所的几项协议》，农商行是以原始取得的方式取得本涉案90.82平方米房屋的所有权，且本院已生效的（2012）巴民一终字第412号民事判决认定，本涉案90.82平方米房屋的所有权不属刘德明所有。另外，根据物权法的规定，不动产以登记为物权取得的法定方式，刘德明虽以竞拍的方式取得包括本涉案90.82平方米房屋，但在2002年12月29日给其办理产权变更登记时，当地房产管理部门将该90.82平方米房屋的产权分割出去，对此，刘德明未提出异议。故刘德明对本案争议的90.82平方米房屋没有取得物权。在农商行、刘德明均未对争议房屋进行登记的情况下，原审判决谢先宝、张喜荣将争议的90.82平方米房屋返还给刘德明证据不足，适用法律不当，应予撤销。本案争议房屋的权属问题，可另案解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销乌拉特前旗人民法院(2013)乌前民初字第1799号民事判决。一审、再审案件受理费4356元，由刘德明负担。本判决为终审判决。审 判 长  温晋泉代理审判员  甄玉红代理审判员  郭军伟二〇一五年二月四日书 记 员  刘瑞臻附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定