成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初2973号 原告（反诉被告）：徐容平，女，1970年11月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李华，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉被告）：杨建华，女，1973年12月22日出生，汉族，住成都市双流区。 被告（反诉原告）：庄开伟，男，1975年9月13日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：邱泽龙，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭强，四川泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐容平与被告（反诉被告）杨建华、被告（反诉原告）庄开伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐容平及其委托诉讼代理人李华、被告（反诉被告）杨建华、被告（反诉原告）庄开伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐容平向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》；2.判令被告共同将位于双流区的住宅（房屋面积85.69平方米；丘（地）号：权0174783；双房权证双权字第××号；业务件号：2018011822Ｆ00053）的不动产权转移登记至原告名下，原告按照合同约定向被告支付购房款、承担买方办理不动产权转移登记所产生的一切税费；3.判令被告将签署房屋及合同约定的房屋设施设备、物品全部交付给原告；4.判令被告向原告支付违约定金10万元。事实和理由：杨建华与庄开伟双方系夫妻，位于双流区的住宅系双方夫妻共同财产。2017年8月28日，徐容平通过房屋中介方与杨建华签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋售价41万元，并对双方的权利义务进行了约定。合同签订当日，徐容平向杨建华支付了现金20000元，向庄开伟的银行转账支付了30000元，杨建华向徐容平出具了收条，合同签订后，因房屋价格上涨，被告拒不办理过户手续，其行为违反了诚实信用原则和合同约定，故徐容平向法院提起诉讼。 庄开伟辩称，我方不是本案适格被告，从未与徐容平签订买卖合同，我是房屋所有权人，杨建华不是所有权人，其无权在未征得我方同意下转让房屋，我从未同意向徐容平转让房屋；我在获知签订合同后，明确表示不追认杨建华的行为；案涉买卖合同是案外人代买方签的，案外人知道杨建华不是产权所有人，我也没有出具授权；诉请请求第二项和第四项矛盾，在我提起反诉后，徐容平的诉讼请求缺乏事实依据，恳请法院驳回。 杨建华辩称，我没有其他意见。 庄开伟向本院提起反诉请求：判令确认杨建华与徐容平于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：徐容平与杨建华于2017年8月28日签订《房屋买卖合同》，约定由杨建华将庄开伟名下位于双流区房屋转让给徐容平。庄开伟对以上交易一直不知情，直到收到双流区应诉通知才知晓。因涉案房屋系庄开伟所购买的房改房，产权人系庄开伟本人，并非夫妻共同财产。徐容平明知杨建华未经庄开伟同意出售夫妻共同共有的房屋，并与之签订合同，严重损害了庄开伟的合法权益，故提起诉讼。 徐容平辩称，庄开伟诉讼请求缺乏法律依据，应当予以驳回，法律并没有明确规定合同交易标的物存在交易障碍，合同无效；庄开伟与杨建华系配偶，案涉房屋于双方婚姻存续期间购买，系夫妻共同财产；杨建华委托中介费挂牌出售过程中，夫妻双方可以平等处理夫妻共同财产，且系大宗交易，徐容平有理由相信杨建华及庄开伟有共同出售案涉房屋的真实意思表示，双方签订的合同合法有效，本案庄开伟通过反诉及答辩方式抗辩不知晓杨建华出售房屋事宜，有违常理，违背诚实信用原则，不利于鼓励市场交易，抗辩理由及反诉请求均不应成立；庄开伟以案涉房屋系福利房，不宜出售、不能出售或者不是夫妻共同财产无法律依据，请求法院综合交易双方对房屋的陈述，判令继续交易。 本院经审理后认定事实如下：2017年8月28日，杨建华（甲方）与徐容平（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定杨建华将位于东升××号住宅出售给徐容平，房屋售价410000元，还约定：“四、付款时间及方式1.乙方首付购房定金计人民币大写：伍万元整，于2017年8月28日交付于甲方。2.第二次：甲乙双方到房管局过完户后，转款叁拾肆万元整……尾款20000元如按揭购房此款在签约银行支付。如果贷款额度不足由买方以现金方式补偿差价……五、在本合同签订后，甲乙双方于2017年12月30日前到地区房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证。中介方应协助甲乙双方办理产权交易过户手续……七、违约责任1.甲方收到定金后，不得返回，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则，甲方按定金双倍赔偿乙方，并足额扣除中介方本次交易中介费后归乙方。2.乙方交付定金后，不得返回，不得以任何理由压低房价或无故不买，以及不按本合同第四款、第五款之规定办理，否则，甲方所收定金不退。该违约金足额扣除中介方的中介费后归甲方……十、其他约定如下1.上述房屋以乙方实地勘察为准，一经交割，甲方不再承担任何维修，交割时甲方须结清全部水、电、气、电话、光纤、宽带、物管、清洁费用。2.交房时间：甲乙双方到房管局过完户后，结清所有费用交房……十四、洗衣机1台、冰箱1台、空调2个挂1个柜、餐桌1＋6、另外6个旧凳子、茶几1个、沙发3座、3付窗帘、2个床、2个衣柜、电视柜1个……此房如果因土地问题造成不能过户，此合同不算违约。” 合同签订当日，徐容平向杨建华支付了现金20000元，向庄开伟银行账户转账支付了30000元，杨建华向徐容平出具收条一张，载明：“今收到徐容平交来购房定金小写50000元，大写伍万元整。注：房屋地址位于棠××路××号，路桥小区10栋2单元6楼12号。房屋权证双权字第号：0072333”。 另查明，涉案房屋登记于庄开伟名下，庄开伟于2018年1月29日取得涉案房屋的不动产权登记证书。庄开伟与杨建华系夫妻关系。 还查明，2017年12月初，徐容平的姐姐徐翠林与杨建华、庄开伟就房屋交易事宜进行协商。 以上事实，有原、被告双方陈述、《房屋买卖合同》、收条、转款凭证、房屋信息摘要、录音、证人证言等证据在卷予以佐证，本院对其真实性、合法性予以采信，对其证明力将在下文综合予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1.徐容平与杨建华签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.杨建华是否有权代理庄开伟处分该房屋，合同是否应当继续履行；3.杨建华、庄开伟是否应当向徐容平支付违约定金50000元。 一.关于徐容平与杨建华签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题，本院认为，该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，庄开伟以其系涉案房屋产权人，杨建华出售房屋未经其同意为由主张确认上述合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。 二.关于在签订合同时杨建华是否有权代理庄开伟处分该房屋，合同是否应当继续履行的问题。杨建华作为庄开伟的配偶，将房屋信息挂于中介出售，在合同签订后，杨建华向徐容平提供了庄开伟的银行卡账号，徐容平向该账号转入了定金30000元，杨建华亦向徐容平出具了收据。徐容平在2017年12月初提供的录音中，庄开伟多次表示“如果不拆、肯定要卖”、“我是真心想卖的啊，现在确实卖了以后，现在这个手续你们不晓得好久下来”、“当时我说、这个啷个只给我5万块钱呢，就把房子卖了”、“一直喊她卖、卖不出去”等，充分证明在杨建华与徐容平签订《房屋买卖合同》时，庄开伟系知情并授权杨建华出售涉案房屋的。同时，庄开伟在其反诉状中称其在接到本院向其送到的应诉通知后才知晓房屋交易事宜，其陈述与事实明显不符，有违诚实信用原则。综上可以认定，杨建华系有权代理庄开伟出售涉案房屋，其与徐容平签订的《房屋买卖合同》对庄开伟产生法律效力，故徐容平主张继续履行合同，由庄开伟协助其将涉案房屋不动产权转移登记至徐容平名下并交付房屋及相应设施设备、物品有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于杨建华、庄开伟是否应当向徐容平支付违约定金100000元的问题。本院认为，结合双方签订的合同内容可以认定，双方约定的定金应当系解约定金，现徐容平在主张继续履行合同的基础上要求对方双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）庄开伟于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告（反诉被告）徐容平办理位于双流区房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）徐容平名下； 二、原告（反诉被告）徐容平在被告（反诉原告）庄开伟向房屋权属登记机关递交过户手续当日向被告（反诉原告）庄开伟支付购房款340000元； 三、被告（反诉原告）庄开伟在收到上述第二项购房款之日起三日内向原告（反诉被告）徐容平交付位于双流区房屋及相应物品（含洗衣机1台、冰箱1台、空调挂机2个、空调柜机1个、餐桌1套即桌子一张配套6把椅子、6个旧凳子、茶几1个、沙发3座、3付窗帘、2张床、2个衣柜、1个电视柜）；原告（反诉被告）徐容平在上述房屋交付当日向被告（反诉原告）庄开伟支付购房尾款20000元； 四、驳回原告（反诉被告）徐容平的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）庄开伟的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，反诉案件受理费50元，共计4500元，由被告（反诉原告）庄开伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  邱 盛 林 二〇一八年五月十日 法官助理   王 静 书记员冯子豪