重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03115号上诉人（原审原告）：何玉华。委托代理人：陈安定，重庆兴潼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司。法定代表人：王小晶，该公司总经理。委托代理人：彭远嘉，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。上诉人何玉华与被上诉人重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司（以下简称龙典公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年12月8日作出（2014）潼法民初字第03537号民事判决。上诉人何玉华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人何玉华的委托代理人陈安定，被上诉人龙典公司的委托代理人彭远嘉参加了询问。本案现已审理终结。何玉华一审诉称，2006年12月20日，何玉华与龙典公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定何玉华向龙典公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县住房一套。合同签订后，何玉华全面履行了合同义务，但龙典公司存在逾期交房及逾期办证的违约行为。故何玉华于2014年5月起诉至潼南县人民法院，请求判令龙典公司立即为何玉华办理《房地产权证》，并向何玉华支付逾期交房的违约金和逾期办理《房地产权证》的违约金。2014年10月15日，潼南县人民法院以何玉华与龙典公司双方在合同中未对交房日期作出明确约定，按照合同有关条款和交易习惯也不能确定为由，驳回了何玉华的诉讼请求。根据相关法律规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行。故请求人民法院判决龙典公司于2014年11月30日前将通过消防验收和竣工验收的房屋（祥和家园1-2-3-1）交付何玉华。龙典公司一审答辩称，与何玉华签订《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同合法有效。龙典公司虽未按照合同约定的时间为何玉华取得登记受理单，但造成龙典公司逾期的原因是涉案项目附近的市政工程影响了该项目的综合验收所致，故该责任不在龙典公司，涉案房屋办理房地产权证事宜已被潼南县人民政府按历史遗留问题处理，龙典公司正积极为何玉华办理《房地产权证》。因此，请求人民法院依法驳回何玉华对龙典公司的诉讼请求。一审法院审理查明：2006年12月20日，何玉华与龙典公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：龙典公司将其开发修建的位于潼南县住房一套以预售的方式出让给何玉华。此外，双方在该合同中还约定：何玉华所购房屋的建筑面积为113.73㎡；总成交金额为89619元；付款方式为按揭付款。该合同第六条“交房期限及交付条件”对交房时间未作约定。合同签订后，何玉华按照合同约定向龙典公司支付了购房款。龙典公司亦将房屋交付给了何玉华，但龙典公司至今未为何玉华所购房屋在国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2014年6月3日，何玉华诉至潼南县人民法院，请求判令龙典公司立即为何玉华办理《房地产权证》，并向何玉华支付逾期交房的违约金和逾期办理《房地产权证》的违约金。2014年10月15日，潼南县人民法院作出（2014）潼法民初字第02023号民事判决书，判决驳回了何玉华的诉讼请求。后何玉华与龙典公司就逾期交房、办证等事宜协商未果，何玉华遂诉至一审法院，请求如诉称。另查明，2006年3月15日，龙典公司依法取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》。2010年6月4日，涉案房屋通过了消防验收。2012年9月12日，潼南县人民政府决定将涉案房屋办理房地产权证事宜按历史遗留问题处理。本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过竣工验收。一审法院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就合同有关条款或者当事人就有关合同内容约定不明确，当事人不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的……。（二）价款或者报酬不明确的……。（三）履行地点不明确……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的……。（六）履行费用的负担不明确的……。本案中，何玉华与龙典公司于2006年12月20日自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。何玉华与龙典公司在双方签订的《商品房买卖合同》第六条“交房期限及交付条件”对交房时间未作约定，双方就交付房屋的具体时间又不能达成补充协议，按照合同的有关条款和交易习惯亦不能确定。因此，何玉华可以随时要求龙典公司交付房屋，但是何玉华应当给予龙典公司必要的准备时间。此外，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格；若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收三个条件。本案中，龙典公司在合同约定的期限内向何玉华交付了房屋钥匙，涉案房屋亦于2010年6月4日通过消防验收；2012年9月12日，潼南县人民政府决定将涉案房屋办理房地产权证事宜按历史遗留问题处理。但该房屋至今未通过竣工验收，即该房屋是否符合规划设计，建筑施工和设备安装质量是否达到居住要求均待建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位验收审查。何玉华主张龙典公司于2014年11月30日前将通过消防验收和竣工验收的房屋交付何玉华，因竣工验收是房屋交付使用的必要条件，故一审法院对何玉华该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和国家相关的民事政策之规定，判决如下：驳回何玉华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由何玉华负担。何玉华不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并改判支持何玉华的诉讼请求；一、二审诉讼费由龙典公司承担。主要事实和理由如下：何玉华给了龙典公司一个月的准备时间，足以达到合同法规定的“必要的”之要求，一审法院以判决时不符合交房条件为由，驳回何玉华要求龙典公司限期履行交房义务的法定权利，属于适用法律错误。被上诉人龙典公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，何玉华向本院提交了本院（2015）渝一中法民终字第00006号民事判决，拟证明龙典公司在另案二审中举示潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》，用以证明涉案工程已经竣工验收合格，但是何玉华未认可龙典公司的证明目的。龙典公司对该证据的真实性无异议，但对该公司在另案二审中的证明目的不清楚。因双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。本院二审查明：潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》载明：“兹证明祥和家园商住楼工程，于2006年9月30日开工到2007年7月30日竣工，经城建档案室对施、竣工资料审签合格后，对该工程又进行了竣工验收，情况属实。”本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：能否确定涉案房屋的交付时间。针对本案争议焦点，本院评判如下：本案中，何玉华与龙典公司在《商品房买卖合同》中并未对涉案房屋的交房日期作出明确的约定，双方就交付房屋的具体时间也未能达成补充协议，按照合同的相关条款和交易习惯亦不能确定，因此龙典公司的交房时间不能明确，且涉案房屋至今未通过竣工验收，因此，何玉华要求龙典公司于2014年11月30日前将通过消防验收和竣工验收的房屋（祥和家园1-2-3-1）交付何玉华的诉讼请求不能成立。综上，何玉华的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一五年七月十五日书 记 员  喻 瑜