云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民初522号原告：云南省房地产开发经营（集团）有限公司。住所地：昆明市经济技术开发区信息产业基地林溪路**。法定代表人王峥。委托诉讼代理人：毕志荣、杨连位，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南名轩餐饮管理有限公司。住。住所地：昆明市经开区经开路科技创新园****/div>法定代表人甘斯芬。委托诉讼代理人：王影、朱海婴，云南海河律师事务所律师，特别授权代理。被告：张晓翔，男，满族，1980年6月13日出生。住址：昆明市五华区。原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司与被告云南名轩餐饮管理有限公司、张晓翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭于2017年12月11日公开开庭审理了本案。原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司的委托诉讼代理人毕志荣、杨连位，被告云南名轩餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人王影、朱海婴到庭参加了诉讼。被告张晓翔经本院公告送达审理传票，其无正当理由拒不到庭参加审理，本院依法予以缺席审理。本案经报请本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司于2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》，同时判令被告将承租的房屋交还给原告。2、判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金，租金金额计算至被告实际将租赁房屋交还给原告之日止，暂计算至2017年2月28日止的租金为15726080元。3、判令被告向原告支付违约金1572608元。4、判令被告按中国人民银行同期贷款利率，向原告支付逾期支付租金造成的损失，损失计算至被告付清所有房租之日，暂计算至2017年2月28日止的损失为1660739.57元。5、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2012年6月19日，原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于昆明市五华区共计建筑面积12286余平方米的商铺出租给被告云南名轩餐饮管理有限公司；合同约定的租赁期限均为6年，自2012年10月1日起至2018年12月31日止；租金为第一年按20元／月／平方米计算，以后每年按上一年的租赁标准基础上每平方米递增5元，以此类推；同时，双方就租金的支付时间、具体金额均在合同中做了明确的约定。合同签订后，被告云南名轩餐饮管理有限公司仅于2013年1月24日、6月17日分两次向原告支付了《房屋租赁合同》项下第一年的租金共计2948640元，其余到期租金均为按照合同的约定向原告支付，截止2017年2月28日共计拖欠原告租金15726080元。期间原告多次以口头、发函等方式向被告云南名轩餐饮管理有限公司催收租金，2016年9月28日，原告向被告云南名轩餐饮管理有限公司发函要求其支付截止2016年9月30日所拖欠的租金（包括依据另一租赁合同出租给被告的房屋）共计13644720元，后被告回函确认截止2016年9月30日合计拖欠原告房屋租金人民币13644720元（包含另一租赁物租金），并承诺尽快向原告支付所拖欠的租金，但均未按照承诺还款。依据双方合同约定，原告享有解除合同、并要求被告承担赔偿损失、支付违约金的权利。另外，《房屋租赁合同》签订时，被告张晓翔系云南名轩餐饮管理有限公司的法定代表人、股东及实际控制人，交付第一年租金的过程中，张晓翔以个人账户向原告支付部分租金，2016年1、2月份，第一被告以经济困难为由，请求就租金进行调整，并承诺在2016年4月份支付部分租金，但到其承诺支付租金的时点，被告不但未支付租金，相反为逃避债务，张晓翔于2016年4月22日，将其在云南名轩餐饮管理有限公司的股权全部转让给甘斯芬，法定代表人变更为甘斯芬，公司则由其在幕后操控，在股权转让后，第二被告多次就租金事宜与原告协商，代表第一被告与原告确认租金的相关事宜。原告认为，被告张晓翔存在个人资产与公司经营资产混淆，在公司拖欠原告巨额债务后，又为逃避责任，滥用股东权利，恶意逃避债务，第二被告的行为损害到原告的合法债权，理应同云南名轩餐饮管理有限公司一起向原告承担连带责任。被告云南名轩餐饮管理有限公司辩称，截止2017年2月28日被告尚欠的租金为10923948元，并非原告主张金额。2012年10月1日至2013年1月31日期间，原告提供的租赁用电不符合使用要求，致使被告无法使用租赁房屋，该期间原告无权收取房租。2016年过后，虽根据合同约定为35元/月/平方米，但由于市场及政策等相关因素影响，实际价格为18元/月/平方米。如果仍案合同约定收取租金，对被告来说显示公平。原告实质上在2016年已经同意调整租金价格，并按照原告自己委托的第三方评估机构的评估价格进行结算。虽然被告至今尚欠租金，但不构成违约，系双方在租金金额存在争议，商户拒绝向我方支付租金，导致我方无法收取相应的租金，从而导致我方无法向原告支付租金的情形。故我方不存在违约情况，对方无权要求解除合同。原告存在重复主张违约金的请求。被告张晓翔未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的第五组证据中的第二份证据，虽然未提交原件，但能与其余证据相互印证，故本院予以采信；2、原告提交的第八组证据，因无原件予以印证，且涉及人员未出庭作证，故本院不予采信；3、被告云南名轩餐饮管理有限公司提交的第二组证据，本院对真实性予以采信，对关联性将在说理部分予以阐述；4、被告云南名轩餐饮管理有限公司提交的第三组证据中的《资产评估报告》，原告予以否认，该报告中并无原告委托评估的委托书，不能证实该报告系原告委托评估，因该《资产评估报告》无法明确委托方，故该评估报告本院不予采信；5、对于被告云南名轩餐饮管理有限公司提交的第四组证据中商户向被告发送的函件，原告对三性均不认可，发送函件所涉及的商户亦未出庭作证，且商户与被告云南名轩餐饮管理有限公司之间的租赁关系并不影响原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司之间的租赁关系，故该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月19日，原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于昆明市五华区共计建筑面积12286余平方米的商铺出租给被告云南名轩餐饮管理有限公司；合同约定的租赁期限均为6年，自2012年10月1日起至2018年12月31日止；租金为第一年按20元／月／平方米计算，以后每年按上一年的租赁标准基础上每平方米递增5元。租金支付时间为：第一年租金分两次支付，2012年7月31日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付第一次租金人民币1474320元，2013年5月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付第二次租金人民币1474320元；第二年租金分两次支付，2013年10月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付第一次租金人民币1842900元，2014年5月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付第二次租金人民币1842900元；第三年租金支付，2014年10月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付租金人民币4422960元；第四年租金支付，2015年10月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付租金人民币5160120元；第五年租金支付，2016年10月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付租金人民币5897280元；第六年租金支付，2017年10月1日前，被告云南名轩餐饮管理有限公司向原告支付租金人民币6634440元。被告云南名轩餐饮管理有限公司于2013年1月24日、6月17日分两次向原告支付第一年租金2948640元。其中2013年6月17日的转款系从被告张晓翔的账户转出。被告云南名轩餐饮管理有限公司于2015年12月29日、2016年1月21日、2016年2月1日、2016年7月4日出具《关于景秀西苑商业广场经营状况的反映与请求》，希望与原告协商调整租金水平及租金涨幅率并延长租赁期限，并对欠付租金的支付期限做出承诺。2016年9月28日，原告出具《关于对景秀西苑小区商铺拖欠租金的催告函》要求被告云南名轩餐饮管理有限公司于2016年10月15日前将所欠租金支付完毕。被告张晓翔代表被告云南名轩餐饮管理有限公司于2016年9月30日签收了该催告函，并出具了《欠款催收回执函》，该《欠款催收回执函》载明:截止2016年9月30日，云南名轩餐饮管理有限公司拖欠云南省房地产开发经营（集团）有限公司景秀西苑小区商铺租金总金额为13644720元。2017年10月19日，原告在公证处的见证下向被告云南名轩餐饮管理有限公司送达《云南省房地产开发经营（集团）有限公司关于解除景秀西苑小区房屋租赁合同通知书》，并在该小区商铺粘贴《云南省房地产开发经营（集团）有限公司关于景秀西苑小区相关租赁房屋的通告》。被告云南名轩餐饮管理有限公司当庭陈述，诉争房屋现在名义上是由被告云南名轩餐饮管理有限公司控制，但无法收取任何租金。另，被告云南名轩餐饮管理有限公司的法定代表人于2016年4月22日由被告张晓翔变更为甘斯芬。被告张晓翔的户籍地址与甘斯芬的户籍地址一致，户主均为张嘉麟。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》是否应当解除？2、尚欠租金应当如何认定？3、被告云南名轩餐饮管理有限公司是否应当承担违约责任？4、被告张晓翔是否应当承担连带赔偿责任？本院认为，针对争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司在《房屋租赁合同》中约定：“如乙方逾期支付房屋租金的，延期支付房屋租赁费用超过30日，本合同自动解除，甲方有权追讨剩余租金”现被告云南名轩餐饮管理有限公司未支付租金已远超30日，故原告有权要求解除《房屋租赁合同》，2017年10月19日，原告在公证处的见证下向被告云南名轩餐饮管理有限公司送达《云南省房地产开发经营（集团）有限公司关于解除景秀西苑小区房屋租赁合同通知书》，故本院认为《房屋租赁合同》已于2017年10月19日解除，原告再行诉请解除合同已无必要，故本院不再支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告云南名轩餐饮管理有限公司应当将承租的房屋返还给原告。针对争议焦点2，原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司签署的《房屋租赁合同》针对租金做了明确约定，双方均应按照该约定履行。2016年9月30日，被告张晓翔代表被告云南名轩餐饮管理有限公司出具的《欠款催收回执函》载明:截止2016年9月30日，云南名轩餐饮管理有限公司拖欠云南省房地产开发经营（集团）有限公司景秀西苑小区商铺租金总金额为13644720元，本院对该《欠款催收回执函》予以确认。原告明确该《欠款催收回执函》确定的金额包含另一租赁物的租金，涉及本案的租金为13268880元，与双方对租金的约定相符，本院予以支持。2016年10月1日以后至合同解除之日的租金，应由被告云南名轩餐饮管理有限公司按约支付给原告。而合同解除之后产生的费用，因被告云南名轩餐饮管理有限公司未将承租房屋交还给原告，故应参照《房屋租赁合同》针对租金做的明确约定予以支付租金。至于被告云南名轩餐饮管理有限公司主张2012年10月1日至2013年1月31日期间因原告交付的房屋用电不符合商业使用规范而应当免除租金的抗辩，根据《房屋租赁合同》第8.4条约定：“甲方应对乙方承租的租赁房屋供电设施进行改造，确保租赁房屋的用电满足甲乙双方的约定。”，在房屋交付时，被告云南名轩餐饮管理有限公司是清楚承租房屋供电设施的情况的，双方对改造的时间、工期均未做约定，从被告云南名轩餐饮管理有限公司提交的第二组证据来看，原告已经按约改造了供电设施。现被告云南名轩餐饮管理有限公司以此为由抗辩与合同约定不符，本院不予支持。被告云南名轩餐饮管理有限公司抗辩2016年以后的租金应当为18元/月/平方米，但从被告云南名轩餐饮管理有限公司提交的证据来看，仅能反应其向原告主张降低租金，但并无证据证实原告同意调整租金。且被告云南名轩餐饮管理有限公司提交的《资产评估报告》并无原告的委托书，无法明确委托方，不足以证实诉争房屋的租赁市场价值与合同约定的租金存在重大差距，导致合同继续履行存在显失公平的情形。被告云南名轩餐饮管理有限公司虽提交了照片与布局图，但该证据无法证实租赁房屋的因道路改造导致经营收益出现超出一般正常风险而明显下降的情形。故被告云南名轩餐饮管理有限公司抗辩2016年以后的租金应当按照18元/月/平方收取无事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案中，原告与被告云南名轩餐饮管理有限公司《房屋租赁合同》第9.2条约定：“甲乙双方任一方违反本合同约定，给对方造成损失的除赔偿损失外，还应当按当年租金10%向守约方支付违约金。”被告云南名轩餐饮管理有限公司为按约支付租金，现在存在违约行为，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告主张的违约金1572608元，实际上仅计算至2017年2月28日，该主张未超出合同约定，本院予以支持。被告云南名轩餐饮管理有限公司主张其拖欠租金行为系原告方造成无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告云南名轩餐饮管理有限公司按同期银行贷款利率支付逾期付款给原告造成的损失，因合同约定的违约金已足以弥补原告的损失，故其此项诉求本院不予支持。针对争议焦点4、被告张晓翔并非本案合同的相对方，其代表被告云南名轩餐饮管理有限公司与原告签订合同系履行职务行为。且被告云南名轩餐饮管理有限公司于2016年4月22日之前存在其他股东，并非自然人独资公司，原告主张被告张晓翔个人资产与被告云南名轩餐饮管理有限公司资产混同无事实依据。至于被告张晓翔是否存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南名轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其依据2012年6月19日签订《房屋租赁合同》所承租的房屋返还给原告，同时判令被告将承租的房屋交还给原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司。二、被告云南名轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司支付租金直至房屋实际交还之日止。（租金计算方法：2016年9月30日之前的租金为13268880元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金为5897280元，2017年10月1日至房屋实际交还之日的租金按6634440元/15月=442296元/月计算）三、被告云南名轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司支付违约金1572608元。四、驳回原告云南省房地产开发经营（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135577元，由被告云南名轩餐饮管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  姚 丹人民陪审员  秦本昆人民陪审员  王凤莲二〇一八年五月二十二日书 记 员  王雨薇