广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终3458号 上诉人（原审原告）:丹冬长城饰品有限公司深圳分公司（原深圳长城饰品有限公司），住所地：深圳深南中路红岭大厦。 负责人：崔利英，总经理。 委托诉讼代理人：**，广东圣天平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:深圳市东部开发（集团）有限公司【原深圳市东部开发（集团）公司】，住所地：深圳市福田区益田路。 法定代表人：杨玉科，董事长。 委托诉讼代理人：王兴权，男，汉族，1975年10月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区新闻路2号东景花园。 原审第三人：郭兆鸿，男，1985年4月18日出生，香港居民。 委托诉讼代理人：张海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹雅伊，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人丹冬长城饰品有限公司深圳分公司（以下简称丹冬公司）因与被上诉人深圳市东部开发（集团）有限公司（以下简称东部公司）、原审第三人郭兆鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 丹冬公司上诉请求：撤销（2017)粤0304民初3464号民事判决书，改判支持丹冬公司的全部诉讼请求。 事实和理由：一审判决对本案核心事实的认定存在严重错误，且下判理由缺乏最基本的事实依据和说理逻辑，判决结果对丹冬公司明显不公，恳请二审法院予以纠正，理由如下： 本案案由为房屋买卖合同纠纷，但根据双方签订的《协议书》，双方间关于“房屋买卖”的实质是“以丹冬公司红岭X房换东部公司东景Y房”的“易房交易”，并且伴随着这个核心内容，双方又约定了“以员工内部价购买东景Z房”的另一层交易关系。 在这之后，双方在履行《协议书》的过程中出现了三次错误：（1）双方错将原本应“易房”的东景Y房以人民币609800元的对价出售于郭兆鸿；（2）在郭兆鸿支付对价、取得东景Y房产所有权后，该房产又被金华中院错当做丹冬公司的财产予以拍卖执行；（3）并未“易房”的红岭X房却又由东部公司错误登记至其自身名下。 上述三次错误正是本案的核心事实，也是原审法院应当重点查明的关键问题。但原审法院在认定上述三项关键事实上均出现严重错误，且有违公平原则，具体如下： 一、针对第一项事实（即郭兆鸿支付对价购买东景Y房），丹冬公司在原审中己经提交了郭兆鸿与东部公司签订的《深圳市房地产买卖合同》、东部公司向郭兆鸿出具的《购房款发票》、东部公司向郭兆鸿出具的足额收到房款的《收条》、东部公司向郭兆鸿开具的付清房款的《证明》等证据。反观东部公司，其仅辩称并未收到郭兆鸿支付的购房款，但却没有提交任何相反证据，并且东部公司提出的“开具发票和证明是为了帮助郭兆鸿办埋房产过户”的说法明显与常理相悖：首先，《发票》、《收条》及《证明》三份证据均有东部公司加盖的财务专用章，东部公司亦认可三份证据的真实性；其次，三份证据形成的时间不同、证明的内容不同，三份证据与《协议书》中“以员工内部价另购一房”的约定以及东部公司与郭兆鸿另行签订，《房地产买卖合同》的事实互相印证，足以证明郭兆鸿支付对价、购买房产的事实；最后，退一步讲，即使为了帮助郭兆鸿办理房产过户，东部公司仅出具一份《证明》或者一份《收条》亦可实现办证目的，其在不同时间多次出具加盖财务章的书面文件，只能说明当时郭兆鸿确已足额支付购房款，东部公司对此问题的抗辩理由没有任何事实依据且有悖常理，根本不应采信。 但纵然如此，原审判决仍然罔顾丹冬公司提交的大量证据，坚持采信了东部公司的上述主张，并以“609800元在1996年并非小额现金”、“不可能存在携带60余万现金购房的情形”、“仅凭收条不足以证明实际已支付该笔费用”等毫无事实根据的理由认定郭兆鸿没有支付购房款，没有购买东景Y房。需要强凋的是，原审判决这一认定是在东部公司没有提交任何相反证据的情况下做出的，这项认定严重违背常理、违背证据的基本规则，随意否定丹冬公司证据的效力，可见原审法院偏袒东部公司已经到了毫无顾忌、不择手段的地步，法律的公平与正义荡然无存。 二、针对第三项事实（即红岭X房由东部公司登记于其自身名下），丹冬公司认为：在双方“易房交易”并未实际履行的情况下，红岭X房仍应归丹冬公司所有，但东部公司却利用丹冬公司负责人崔利英被限制人身自由的机会将红岭X房登记于自身名下。正基于此，丹冬公司才提出了本案诉讼，原审法院理应查明东部公司对红岭X房是否享有合法的所有权，其将该房产登记于自身名下的行为是否合法有效。但原审判决却并未认定上述关键问题，而是直接以“无证据品示崔利英对此提出异议”、“崔利英在……将近20年的时间里并来提出任何异议”为理由采信了东部公司提出的“换房交易已经履行完毕”的主张，认定了东部公司对红岭X房的“所有权”；同吋，为了增加该项认定的理据，原审判决其至将“涉案房产……东部公司进行了抵押……抵押权人的利益应得到保护”都作为了一项认定理由。 丹冬公司认为，首先认定红岭X房所有权的归属问题，应当是在充分查明双方当事人“易房交易”是否实际完成、丹冬公司是否实际取得交易对价（即取得东景Y房所有权）的基础上，结合各方提交的证据、发表的意见作出认定，而原审判决却只以丹冬公司负责人“崔利英没有提出异议”为由就作出前述关键认定，缺乏法院判决应当具备的理据和论证；其次，崔利英虽然是丹冬公司的负责人，但与丹冬公司是完全独立的两个法人主体，崔利英是否提出异议、提出何种异议均不能代表丹冬公司的真实意思表示，原审判决刻意混淆崔利英与丹冬公司的法人主体资格，将崔利英“未提异议”错误的等同于丹冬公司“未提异议”，明显有违正常逻辑；再次，丹冬公司对红岭X房享有的是所有权，丹冬公司要求东部公司返还该房产并不以丹冬公司是否曾提出异议为前提条件，原审判决以崔利英“未提异议”为由作出上述认定，实际上从另一角度认可了东部公司提出的所谓“本案已过诉讼时效”的主张；最后，东部公司将红岭X房抵押，本就是基于其将该房产登记于自身名下的错误行为而产生的另一错误行为，但在原审判决里，新的错误行为却成为了维护原有错误行为的理由。这种认定严重混淆本案基本事实，颠倒黑白，且没有任何法埋依据，甚至缺乏最基本的说理逻辑，令丹冬公司无法接受！ 三、至于第二项关键事实(即金华中院错误的执行行为)，则与本案诉争问题没有太大关联，且不论丹冬公司或者郭兆鸿是否就金华中院的执行行为申清国家赔偿或另寻其他途径救济，都不会影响“易房交易”没有实际履行的客观事实，也都不会妨碍丹冬公司基于对X房享有的所有权而要求东部公司返还该房产。 综上，原审判决对本案关键事实认定严重错误，且判决结果毫无根据，对丹冬公司明显不公。丹冬公司现特向贵院提起上诉，望贵院査明相关事实，支持丹冬公司的上诉请求。 针对丹冬公司上诉，东部公司辩称，一、丹冬公司与东部公司双方1996年8月8日签订的《互换房屋协议书》已经实际履行，红岭大厦X与东景花园Y房已完成互换，丹冬公司上诉状所陈述的内容与事实不符。二、浙江省金华市中院（1997）执字第197号民事裁定书认定东景花园2栋Y房虽然登记在郭兆鸿名下，但实际为丹冬公司所有，随后进行拍卖处分，该裁定书合法有效，对双方《互换房屋协议书》已经实际履行的事实进行了司法确认。三、丹冬公司与东部公司签订互换房屋协议书后，东部公司取得红岭大厦X房物权并且占有至今，丹冬公司如果不确认双方的换房协议已经实际履行，早就应该提出异议，丹冬公司现在提出本案的诉求有悖常理，从诉讼时效上讲，丹冬公司的上诉请求早已超过法定诉讼时效。综上，本案丹冬公司与东部公司之间房屋互换协议已实际履行，一审审查事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 针对丹冬公司上诉，郭兆鸿辩称，同意丹冬公司的上诉理由，《互换房屋协议书》并未得到实际履行，换房协议包含两层内容，红岭大厦X与东景花园Y互换，另外以一个相对优惠的价格购买2065，但在实际履行过程中出现偏差，郭兆鸿取得Y并不是以红岭大厦的X的交换为对价，而是另行支付了Y的购买对价，东部公司也开具了相关的收据、发票等收款凭证，足以证明Y并非换房所得，在此基础上，红岭大厦X实际上是东部公司在没有支付任何对价情况下私自占有，同时由于东部公司是红岭大厦房产的开发商，其可以自行办理相关的初始登记和产权文件，在丹冬公司的负责人崔利英被刑事拘留之后，东部公司利用职务便利和开发商的身份擅自办理了红岭大厦X的产权证书，不能够说明《互换房屋协议书》得到实际的履行。 丹冬公司向一审法院起诉请求：1、东部公司立即向丹冬公司返还深圳市福田区红岭路红岭大厦三号楼X号房产（登记价261718港币，折合人民币232514元）；2、东部公司立即向丹冬公司支付房屋使用费共计684000元（房屋使用费以3000元/月为标准，暂由1997年1月1日计至2016年12月31日，共计19年）；3、东部公司承担本案全部诉讼费用。丹冬公司并当庭明确诉讼请求第一项是要求东部公司返还涉案房产的使用权，并要求将涉案房产变更过户至丹冬公司名下。 一审法院认定事实：1990年5月25日，深圳市上步区人民法院做出（1990）深上步执字第525号《民事决定书》，决定将本案东部公司在深圳市红岭大厦第三座X房（以下简称X房）的所有权，以人民币三十三万元抵偿给深圳合富磁电实业有限公司（以下简称合富公司），予以执行本案部分债务。 1990年11月18日，丹冬公司（乙方）与合富公司（甲方）签订《房屋转让协议》，协议约定甲方同意将X房所有权转让给乙方，并会同乙方在房管及有关部门办理转让手续；由于红岭大厦第三座未办理房地产证，也没有任何该房地产档案资料。故暂时不能办理房产证；甲方将该房产以86万元转让给乙方，此款于1990年10月前分两次收付清结。 1996年8月8日，丹冬公司（乙方）与东部公司（甲方）签订《协议书》，协议书约定乙方将X房与甲方在深圳市福田区景田小区开发建造的东景花园二号楼Y房（以下简称Y房）互换。考虑到房屋互换时的面积差，甲方同意另按内部职工优惠价再卖给乙方一套商品房。乙方应在1996年10月18日前将X房的钥匙交给甲方并在取得Y房房产证后的一周内将原深圳市上步区人民法院（1990）深步执字第501号民事判决书原件等有关文件给甲方；在这次换房后，乙方对X房不再拥有所有权。在该协议书下方手写备注为：“附：另一套商品房的房号为Z。” 1996年8月23日，郭兆鸿监护人崔利英与东部公司代表人王晓勤前往深圳市公证处，签署《深圳市房地产买卖合同》，合同约定卖方、甲方为东部公司，买方、乙方为郭兆鸿，甲方将Y房以677600元的价格出售给郭兆鸿。签订合同时付清全部楼价款，可获售价九折优惠，共计人民币609800元；甲方须于1995年12月1日前将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。 1996年12月2日，东部公司向郭兆鸿开具Y房购房发票，显示郭兆鸿支付Y房购房款609800元。1996年12月17日，东部公司开具证明称：郭兆鸿购买东部公司开发建造的Y房，总价款为609800元。上述房款已全部付清。1996年12月19日，东部公司与郭兆鸿申请将Y号房办理房地产转移登记。1997年1月6日，Y号房房产证经核准登记至郭兆鸿名下。此后，Y房由丹冬公司占有使用。 因丹冬公司拖欠浙江武义经济发展总公司（以下简称武义公司）借款本息，浙江省金华市中级人民法院做出（1997）金中法经初字第111号调解书，调解书确认双方达成调解协议，由丹冬公司返还武义公司借款本金160元及赔偿经济损失、承担案件受理费。 后丹冬公司未能按期足额履行上述调解协议的付款义务，武义公司向金华市中级人民法院提出执行申请。该院分别与1997年6月3日、6月5日对东部公司员工王晓勤做了两份调查笔录。笔录中金华市中级人民法院审判人员询问X房和Y房的产权问题。王晓勤答复称X房已换给了东部公司，并向金华市中级人民法院的审判人员出具了涉案的协议书。Y房已于1997年初办理了房产证，房产证上名字是丹冬公司负责人崔利英儿子即郭兆鸿的名字，当时郭兆鸿只有大约9岁。 1997年11月4日，金华市中级人民法院做出（1997）执字第197号民事裁定书，裁定将登记在郭兆鸿名下，实为丹冬公司所有的Y房作为执行标的物进行拍卖，用于清偿丹冬公司所欠武义公司的债务。 2003年9月1日，X房经核准登记至东部公司名下。2016年2月26日办理了抵押登记，抵押权人为平安信托有限责任公司，贷款金额为4亿元。 另查，丹冬公司提交一份无落款日期的手写收条。上面注明：“兹收到郭兆鸿交来东景花园2楼商品房Y购房款人民币陆拾万零玖仟捌佰元正。（609800）”落款为东部公司计划财务部，并加盖了东部公司财务专用章。对此，丹冬公司主张郭兆鸿为丹冬公司的儿子，购房款系1996年8月23日至1996年12月17日期间现金支付的。因购房时郭兆鸿年纪太小，具体支付房款系由丹冬公司负责人崔利英和郭兆鸿父亲郭贤经办的。房款由郭贤取了部分现金，剩余款项因为港币外汇限制（崔利英、郭贤和郭兆鸿均为香港居民），为郭贤找其弟弟郭慕荣借款58万元现金（郭慕荣做海鲜批发生意，用的都是现金），交给了东部公司的杨玉科，并在财务部清点完毕现金后，由东部公司财务部出具了收据。丹冬公司并提交了郭贤手书的情况说明作为证据。东部公司对此不予确认，认为丹冬公司所述并无证据支持，郭贤为香港居民，其手写的情况说明并未经郭贤出庭作证予以证实，且香港居民出具的证明应经相关公证手续。并主张在东部公司的财务账本内并未留存手写收款收据，即便收款收据系东部公司财务部开具的，也是置换房产时，为配合郭兆鸿办证而由东部公司开具的，并不能证明丹冬公司实际支付609800元现金。且1996年期间，60余万现金并非小额资产，常理上不可能采取现金付款的方式支付。 就本案相关事实，丹冬公司与东部公司分别主张如下：1、是否履行换房协议。丹冬公司认为并未与东部公司实际履行换房协议的约定，郭兆鸿与东部公司之间存在Y房的房屋买卖合同关系，郭兆鸿已向东部公司支付完毕购房款。故丹冬公司与东部公司实际无法履行换房协议。东部公司则主张郭兆鸿并未实际支付对价购买Y房。因为丹冬公司换房之初负债累累，为了转移财产，丹冬公司要求将Y房登记至郭兆鸿名下。X房目前已登记至东部公司名下，Y房也已登记至郭兆鸿名下；2、房产如何交付的问题。丹冬公司称Y房购买后实际由丹冬公司占有使用。但因东部公司未能履行换房协议，丹冬公司拒绝将X房交付给东部公司，东部公司遂采取停水停电的方式要求丹冬公司交房。1997年4月份东部公司与丹冬公司负责人崔利英发生争执，发生争执后第二天崔利英就被公安刑事拘留，羁押了10个月后无罪释放。崔利英被释放后发现X房已被东部公司强行占有。协议书约定的501号民事判决书原件及丹冬公司与合富公司签订的房屋转让协议书原件目前还留存在丹冬公司处。东部公司则称Y房过户至郭兆鸿名下后，丹冬公司便将X房交付给东部公司。至于为何交房时丹冬公司没有向东部公司交付协议书约定的原件，东部公司称不清楚，但丹冬公司实际已向东部公司交付了X房。 再查，2015年9月29日，郭兆鸿以本案东部公司及王晓勤为共同原告，向一审法院提出财产损害赔偿纠纷诉讼。案号为（2015）深福法民一初字第7367号。在该案中，郭兆鸿主张本案东部公司与王晓勤在郭兆鸿母亲崔利英被羁押期间，隐瞒郭兆鸿已足额支付Y房房款的事实，致使金华法院将郭兆鸿名下的Y房查封拍卖，权益受到严重损害。并请求本案东部公司与王晓勤赔偿同等条件的被执行房产。该案经审查认定郭兆鸿主张属于其所有的Y房系由金华法院民事裁定书进行处分并依法拍卖，目的系清偿金华法院执行案件中本案丹冬公司所欠武义公司的债务。因此直接处分郭兆鸿主张的房产的法律主体系金华法院，而非本案东部公司和王晓勤，最终裁定驳回郭兆鸿的起诉。深圳市中级人民法院亦以此为由，在2016年8月18日，裁定驳回郭兆鸿的上诉，维持原审裁定。截止本案庭审之日止，郭兆鸿未向金华法院主张错误执行及提出国家赔偿。 一审法院认为，丹冬公司与东部公司签订《协议书》，双方成立房屋买卖合同关系。丹冬公司主张双方并未履行协议书的换房协议，仅是郭兆鸿以一次性现金付款的方式向东部公司购买了Y房。但首先，崔利英是丹冬公司的负责人，其于1996年8月8日代表丹冬公司在协议书上签字确认。对于X房与Y房的互换，以及以内部职工价购买Z房的情况是知悉并了解的。崔利英也指出在签订协议书之前双方进行了多次的协商与沟通。此后，在不到一个月的时间内，即1996年8月23日，崔利英即以郭兆鸿的监护人名义前往深圳市公证处与东部公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，该合同明确约定购买的房屋是Y房，并非协议约定的内部职工价购买的Z房。无证据显示崔利英对此提出异议。常理上来说，房产互换或者买卖并非小额交易，对于合同约定的房款和房号，崔利英作为郭兆鸿的监护人理应进行详细的阅读，如房号确实错误，应及时提出异议。但崔利英在2015年提出损害赔偿纠纷诉讼前，将近20年的时间内，并未提出任何异议。崔利英又主张其于1997年4月被羁押，丧失人身自由，无法行使自身的权利。但崔利英自认其羁押期限为10个月。恢复人身自由后，崔利英事实上可以得知Y房已被金华法院认定因存在换房协议，Y房实际系丹冬公司的财产，而被强制拍卖。郭兆鸿丧失对Y房的占有权。但截止本案庭审结束之日止，崔利英并未就金华法院的上述拍卖行为提出任何异议；其次，609800元在1996年，并非小额现金。常理上来说，不可能存在携带60余万元现金购房的情形。且丹冬公司仅提交了3万余元的取款记录，剩余款项丹冬公司主张为从崔利英前夫郭贤的弟弟处借款。但仅提供了郭贤的证言，并未申请郭贤出庭作证，也未提交其他证据予以佐证，不足以证明丹冬公司的该项主张。东部公司对此也予以否认；再次，丹冬公司虽主张加盖财务专用章的收条即是东部公司自认的收到丹冬公司购房款现金609800元的证据。但仅凭该收条不足以证明丹冬公司实际已支付该笔费用，结合双方存在签订日期在先的协议书，就X号房产与Y房存在换房协议，不排除东部公司为换房过户出具收条的可能性。且该收条并无落款日期，无法得知丹冬公司具体是何时支付该笔费用；最后，涉案房产目前登记在东部公司名下，东部公司进行了抵押，抵押权所涉债权为4亿元。在抵押权未足额受偿之前，抵押权人的利益应得到保护。丹冬公司应承担举证不能的法律后果，丹冬公司的诉讼请求，原审法院不予支持。 一审法院判决：驳回丹冬长城饰品有限公司深圳分公司的诉讼请求。案件受理费12965元（已由丹冬公司预交），由丹冬公司负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查，一、丹冬公司一审期间主张Y号房产购房款是由郭兆鸿的父亲郭贤取了部分现金，剩余款项为郭贤找其弟弟郭荣（即郭慕荣）借款58万元现金支付。二审期间丹冬公司提交了郭荣出具的书面《事实证明》，称郭荣于1996年12月份借款35万元现金给郭贤用于购房。二、丹冬公司于二审调查询问过程中确认，X号房产自1998年崔利英被释放后一直由东部公司占有，丹冬公司向东部公司主张权利均是通过口头方式，但无相关证据能够证明。 本院认为，丹冬公司主张1996年8月8日丹冬公司与东部公司签订的换房《协议书》未实际履行，Y号房产登记于郭兆鸿名下是履行郭兆鸿与东部公司《深圳市房地产买卖合同》的行为，丹冬公司对上述事实负有举证责任。根据民事诉讼制度中关于证明标准的规定，对于本证应达到高度盖然性证明标准，而对于反证只需针对本证降低待证事实的盖然性即可实现举证目的。本案中，丹冬公司虽然对履行Y号房产买卖合同支付购房款的事实提交了东部公司向郭兆鸿开具购房发票、东部公司开具付清房款的证明、东部公司计划财务部出具的收条、案外人郭贤、郭荣出具的情况说明等证据，但对于609800元购房款现金来源及实际付款的事实，丹冬公司并无确凿证据予以证实，且郭荣向郭贤借款的金额在各自的情况说明中也存在差异。结合丹冬公司亦无证据证明该公司或崔利英在东部公司占有X号房产后的近20年时间曾向东部公司主张过权利，本院认为，丹冬公司的举证未达到高度盖然性证明标准。而东部公司提交的浙江省金华市中级人民法院（1997）金中法经初字第111号调解书、调查笔录、（1997）执字第197号民事裁定书等证据，不排除丹冬公司为履行1996年8月8日换房《协议书》，由郭兆鸿另行与东部公司就Y号房产签订《深圳市房地产买卖合同》，将本应置换给丹冬公司的Y号房产过户至郭兆鸿名下的事实存在一定可能性。根据双方举证情况，本院认为丹冬公司主张换房《协议书》未实际履行证据不足，该公司应承担举证不能的法律后果。综上所述，丹冬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12985元，由上诉人丹冬长城饰品有限公司深圳分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年五月二十一日 本件与原本核对无异 书记员 罗愉婷(兼) 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。