四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0121民初2446号 原告：钟映芳，女，1966年6月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：林俊，男，1961年6月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：金堂县三星镇人民政府，住所地四川省金堂县三星镇。 法定代表人：张丹，镇长。 委托诉讼代理人：李勇，四川中虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄静，四川中虹律师事务所律师。 原告钟映芳与被告金堂县三星镇人民政府（以下简称三星政府）合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟映芳的委托诉讼代理人林俊、何泽礼、被告三星政府的委托诉讼代理人李勇、黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟映芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告违约补偿款318万元；2.判令被告赔偿原告损失2062560元；3.判令被告为原告办理涉案房产的不动产权证；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月18日，原告与被告签订了《新建三星法庭占用钟映芳国有土地的置换协议》，其中约定：1.置换到三星片区旧城改造安置小区，新建房屋面积共约1308.87平方米。共三层楼。3.原告不具有该建筑正负0.00以下地下室的所有权和使用权，只具有该建筑正负0.00以上房屋所有权和土地使用权；建筑一层四周走廊属于公共建筑，业主只具备使用权，不具备所有权。4.该建筑施工正负0.00以上部分由业主自行报建，并严格按施工图纸修建；或与安置房施工单位协商好费用，由施工单位统一修建。5.最终办理产权证商业住宅截止日期按原有产权日期商业：2041年2月21日，住宅：2051年2月21日止办理。6.2014年12月31日前甲方交付正负0.00以下给业主，业主按甲方总体施工三层交工时间交工，如甲、乙双方未按规定时间交工，需缴纳违约金，每天按总造价的千分之五作为违约补偿。协议签字生效后，原告按照协议约定履行，被告并没有按照协议约定在2014年12月31日前将所置换的正负0.00交付给原告。被告实际交付正负0.00的时间在2015年11月1日，导致原告施工日期顺延，不能在协议约定时间竣工并交付使用；而且原告按照被告提供的施工图纸进行施工后，第一层房屋面积与协议约定面积相差79.62平方米，第二层相差163.83平方米，第三层相差14.37平方米。三层共计257.82平方米。经与被告多次交涉，被告无法采用补交房屋的可能。因此，原告参照当地拆迁补偿标准每平方米8000元，请求被告赔偿原告2062560元。综上所述，被告不按照《新建三星法庭占用钟映芳国有土地的置换协议》约定履行的行为，违反了双方协议约定，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》和《合同法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告三星政府辩称，一、被告早依约通知原告接收置换土地之正负零以下，原告的第一项诉讼请求无事实及法律依据。首先，从被告提交的《施工日志》及《情况说明》可以看出，置换土地正负零以下于2014年9月已经施工完毕，原告随时可进场施工。且被告在约定的交付时间内已电话通知原告接收置换土地之正负零以下，并非原告所称的2015年11月1日才向其交付正负零以下。而从原告提交的《建设工程施工劳务分包合同》可知，原告之夫林俊于2015年10月初即委托第三方就置换土地上的房屋进行修建，被告明显在原告所称的2015年11月1日前就交付了置换土地之正负零以下。其次，原告称其总造价之单价为每平方米1600元。且不说该房屋真实造价如何，原告自己提交的《建设工程施工劳务分包合同》第10条明确约定“固定劳务承包单价为：人民币430元每平方米”，该单价也远未达到原告主张的每平方米1600元。综上可知，被告并无任何违约行为，而原告的主张与其提交证据矛盾，无法证明被告于2015年11月1日才向其交付置换土地之正负零以下，原告的此项诉讼请求无任何事实及法律依据。二、依照《置换协议》约定，该建筑最终面积应以规委会最终通过的平面为准，且施工正负零以上部分应由原告自行报建，其要求被告承担损失的诉讼请求无任何事实及法律依据。原告认为因置换土地上房屋最终建筑面积少于《置换协议》预估面积，所以被告应承担面积差额的赔偿责任。但《置换协议》明确载明，新建房屋面积约为1308.87平方米，其仅是一个预估数值。而《置换协议》第2条约定“置换用地内的建筑平面和立面以规委会最终通过三星片区旧城改造安置小区的方案为准”，其是对《置换协议》第1条约定的进一步明确，即双方虽先对房屋面积有大致约定，但最终建筑平面须以规委会通过的方案为准。而据成都花园水城城乡建设投资有限责任公司出具的《情况说明》可知，依据规划方案核实，该置换土地上的房屋建筑面积约为1065.63平方米。并且，《置换协议》第4条明确约定“该建筑施工正负0.00以上部分由业主自行报建，并严格按施工图纸修建”，因此，不论从约定上，还是事实上，置换土地上房屋均由原告自行委托第三方修建，姑且不论是否有修建预算程序，至少施工过程中，原告或其委托施工方完全可以预计新建房屋的最终面积，原告不仅从未与被告协商过可能存在面积差距一事，还已将新建房屋修建完毕。而原告称存在面积差异是因其按照被告提供的施工图纸施工所致，据被告所知，原告在施工过程中对施工图纸进行了变更，并非其所称的按施工图纸施工。因此，不论新建房屋最终面积为何，均是原告的个人行为所致，与被告无关，且双方关于面积的最终约定是以规委会通过的方案为准，而非原告所称的1308.87平方米，故其要求被告承担面积差距损失的诉讼请求明显无事实及法律依据。三、从协议约定看，目前办理产权证的条件未成就。三星片区安置房2018年3月底才能完成综合验收并移交，且最终由国土局统一办证。综上所述，被告无任何违约行为，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，三星政府（甲方）与钟映芳（乙方）签订了《新建三星法庭占用钟映芳国有土地的置换协议》，其中载明：根据金堂县土地管理委员会2010年第3次会议纪要（关于三星政府申请置换三星法庭新建占用钟映芳原使用的国有土地事宜）经新区管委会、县国土局、规划局、三星政府与其业主多次协商，最终达成协议如下：一、置换方案：1.拟定原有三星镇兰家店村土地，地号1/10/2008-768，使用权面积1331.86平方米（详情见附件1）置换到三星片区旧城改造安置小区内（详情见附件2），新建房屋面积共约1308.87平方米。共三层楼：一层面积约为456.93平方米，二层面积约为557.74平方米，三层面积约为294.2平方米。（最终以实际测量面积为准，确保面积在1300平方米以上）；2.置换用地内的建筑平面和立面以规委会最终通过三星片区旧城改造安置小区的方案为准；3.业主钟映芳不具有该建筑正负0.00以下地下室的所有权和使用权，只具有该建筑正负0.00以上房屋所有权和土地使用权；建筑一层四周走廊属于公共建筑，业主只具备使用权，不具备所有权；4.该建筑施工正负0.00以上部分由业主自行报建，并严格按施工图纸修建；或与安置房施工单位协商好费用，由施工单位统一修建；5.最终办理产权证商业住宅截止日期按原有产权日期商业：2041年2月21日，住宅：2051年2月21日止办理；6.2014年12月31日前甲方交付正负0.00以下给业主，业主按甲方总体施工三层交工时间交工，如甲、乙双方未按规定时间交工，需缴纳违约金，每天按总造价的千分之五作为违约补偿。二、本协议经双方签字盖章生效，共计一式三份，甲方执一份，乙方执一份，新区管委会执一份，具同等法律效力。附件1：钟映芳国有土地使用证；附件2：三星片区旧城改造安置小区置换用地示意图，其中载明：图示指代置换用地新建建筑为局部三层，一层建筑面积约为456.93平方米，二层建筑面积约为557.74平方米，三层建筑面积约为294.2平方米，总建筑面积约为1308.87平方米。 三星片区旧城改造一期工程3#A楼工程轴线1-28/1-34交1-A/1-A1位置正负零以下部分于2014年9月完工。2015年10月6日，钟映芳之夫林俊与冉治兴签订《建设工程施工劳务分包合同》，将上述置换用地上的房屋修建工程劳务部分分包给冉治兴。钟映芳自建房屋竣工后，按施工图计算：一层399.56平方米，二层411.74平方米，三层254.33平方米，合计1065.63平方米；经工程造价员黄蓉计算，工程总造价2052829.40元。 另查明，1.本案所涉三星片区安置房定于2018年3月底完成综合验收并移交；涉及安置房总证由平台公司负责办理，分权证由乡镇收集资料，金堂县国土局统一办理；2.位于金堂赵镇棕榈湖路118号3幢1楼26-27号商业房建筑面积98.18平方米，总价1034817元，合同备案时间2012年6月18日。 上述事实，有置换协议、土地使用证、置换用地示意图、建设工程施工劳务分包合同、竣工结算资料、成都花园水城城乡建设投资有限责任公司出具的情况说明、金堂县安置房建设工作领导小组会议纪要、买卖合同摘要等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告钟映芳与被告三星政府签订的《新建三星法庭占用钟映芳国有土地的置换协议》不违反有关法律法规禁止性规定，属有效合同，对双方具有约束力。三星政府未按约定时间向原告交付基础工程，以及新建房屋面积少于约定面积，三星政府应当承担相应的违约责任。理由如下：1、关于迟延交付基础工程认定和违约金的计算问题。按合同约定，三星政府应当在2014年12月31日前向钟映芳交付基础工程（正负0.00以下）。三星政府辩称在约定交付时间内已电话通知原告方钟映芳接收置换土地之正负零以下，但原告钟映芳予以否认。对此主张三星政府负有对交付时间的举证责任，但三星政府未提供相应证据证明，应当承担举证不能的不利后果。本院根据案涉3#A楼的施工情况，以及原告方就案涉工程与冉治兴签订劳务分包合同的时间（2015年10月6日），综合考量后推定三星政府向钟映芳交付基础工程的时间为2015年9月30日，即迟延交付天数为273天。双方约定违约金每天按总造价的千分之五计算，三星政府认为约定计算标准过高，要求参照租金计算。本院认为约定的违约金是否过高，应当根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定进行衡量，即约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。三星政府迟延交付基础工程，会影响钟映芳自建房的开工时间，最终导致钟映芳自建房竣工使用时间的迟延，而钟映芳使用房屋时间迟延必然会产生一定的损失。该损失以出租同类同地段房屋的租金计算较合理。三星政府主张参照租金计算违约金，但未提供租金计算准标的相关证据。双方约定违约金每天按总造价的千分之五计算，相当于以原告投资总额为本金，按每日千分之五计算利息，折合月利率为15％，远高于相关民间借贷规定的月利率上限2％。综上，该约定计算标准明显过高，酌定违约金每天按总造价的万分之五计算，故违约金280211元（工程总造价2052829.40元×0.5‰×273天）。2、关于是否存在房屋面积差的问题。本院认为，从双方签订置换协议的目的和内容分析，其中第一条第一款约定了土地置换位置和新建房屋面积，是解决新建房屋的位置和面积问题，第二款约定了新建房屋的平面和立面以规委会通过的方案为准，是解决新建房屋修建必须符合小区规划问题。三星政府主张新建房屋面积以规委会通过的方案为准，显然与置换协议的目的和内容不符，不予采纳。按合同约定，新建房屋面积不低于1300平方米，而实际面积按施工图计算为1065.63平方米，存在面积差额234.37平方米。由于新建房屋面积未达到合同约定的面积，原告方的合同目的未全部实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告方就房屋面积差额部分有权要求三星政府赔偿损失。原告方主张参照当地拆迁补偿标准8000元/平方米计算损失，并提供了附近商业用房交易价格的相关证据。该补偿标准低于附近商业用房交易价格，本院予以采纳，但计算损失时，应当扣除修建成本，即损失按6074元/平方米（8000元/平方米扣除自建成本2052829.40元/1065.63平方米）计算，合计1423563元（234.37平方米×6074元/平方米）。3、关于办理涉案房产的不动产权证问题。由于涉案房产位于三星片区旧城改造安置小区，且安置小区的房屋定于2018年3月底完成综合验收并移交。而本案所涉工程并未完成验收，不具备办理不动产权证的条件。因此，原告方主张由三星政府办理涉案房产的不动产权证，条件未成就，不予支持。原告方可在条件成就后另案处理。综上所述，钟映芳的诉请，部分成立，本院对成立的部分予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告金堂县三星镇人民政府在本判决发生法律效力之日起7日内支付原告钟映芳迟延交付基础工程违约金280211元； 二、被告金堂县三星镇人民政府在本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告钟映芳损失1423563元； 三、驳回原告钟映芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48498元，由原告钟映芳负担9700元，被告金堂县三星镇人民政府负担38798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  龙吉成 人民陪审员  卿立学 人民陪审员  唐全淑 二〇一八年五月三日 书 记 员  罗 雷