浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2015)温瑞民初字第1325号原告颜万式.委托代理人（特别授权）郑慧。被告温州市中厦房地产开发有限公司。法定代表人倪津荣。委托代理人（特别授权）陈继峰。委托代理人（特别授权）缪克尊。原告颜万式为与被告温州市中厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2015年6月12日公开开庭进行了审理，原告颜万式的委托代理人郑慧、被告温州市中厦房地产开发有限公司的委托代理人陈继峰、缪克尊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜万式诉称：原、被告在2012年9月13日签订一份商品房买卖合同(合同编号20120072013)，约定：原告购买坐落于瑞安市塘下镇中心区官渎村朝阳名苑***室商品房，总房价851949元，商品房在2014年1月15日交付，土地使用权证、房屋所有权证在2015年1月15日交付。此后，原告分别在2012年9月14日、10月11日向被告支付261949元、590000元，合计851949元。被告至今没有向原告交付商品房及其权属证书。请求法院判决：1、被告向原告交付坐落在瑞安市塘下镇中心区官渎村朝阳名苑***室一套商品房，并协助办理土地使用权证、房产所有权证过户手续；2、被告从2014年1月15日起每日按房价851949元的万分之一向原告支付逾期交付商品房违约金至实际交付之日止；3、被告从2015年1月15日起每日按房价851949元的万分之一向原告支付逾期交付商品房土地使用权证、房屋所有权证违约金至实际交付之日止。被告温州市中厦房地产开发有限公司辩称：合同约定的购房款原告至今未付清。原告是朝阳名苑项目隐名投资人，原告与被告的项目公司所签订的协议书约定，首期购房款是按投资款等额抵付，投资款在项目结算以后再进行清算，现项目已经亏损，原告投资额占项目投资百分之一，原告没有弥补这部分亏损，因此购房款还没付清，被告有权不向原告交付相应的房屋。目前涉案商品房还没有经过竣工验收的备案，不符合合同规定的交付条件，也不具备办理土地使用权证、房产所有权证条件。另办理权属证书是房屋交付之后的后续义务。逾期交房违约金中已包含逾期办证违约金，不应再计算逾期办证违约金。原告在本院指定的举证期限内提供了证据：1、原告身份证，拟证明原告主体身份事项；2、被告工商登记信息，拟证明被告主体身份情况；3、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间商品房买卖合同关系；4、不动产销售统一发票，拟证明被告收取购房款事实；5、预登记产权证明书，拟证明原告购买商品房已经进行预登记。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2真实性没有异议；对证据3真实性、关联性没有异议，购房款采取的是按揭贷款形式，但首付款没有实际支付，因此被告没有向原告交付合同原件；对证据4的真实性没有异议，但不能证明被告收取了原告的全部购房款，首付款发票是基于双方协议，将部分投资款暂计为购房款，为了办理相关手续而出具，这部分款项没有实际交付；对证据5的真实性、合法性都没有异议。被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、项目开发合作协议书；2、共同投资房地产开发协议书；证据1-2拟证明朝阳名苑房地产项目系被告与张志忠、颜建余等人合作开发，由张忠胜、颜建余等投资人控制的塘下项目部具体运作；3、协议书，拟证明原告系朝阳名苑项目的隐名投资人，基于其投资人身份获得涉案商品房购置权，其首期购房款系以其同等金额投资款暂时抵扣，待项目结算后进行找补。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：证据1系被告与颜建余签订，证据2记载的投资人中没有原告，证据1、2与原告没有关联性；对证据3真实性、合法性都有异议，该协议是原告在购房时，被告销售部要求原告签订的，原告对其内容不认可，另本案所涉及到的是商品房买卖合同纠纷，该协议是合伙协议，如果涉及到合伙的纠纷，可以通过合伙案件另行处理。本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1、2系证明当事人主体身份情况，已经核实，本院予以采信；证据3、4、5，被告对其真实性没有异议，这些证据可证明原、被告之间的商品房预售合同关系及其相关事实，本院予以采信。被告提供的证据，证据之间可相互印证，证明本案所涉房地产投资开发的相关情况，证据3系原告所签署，其内容中包括了原告所购买的房屋，且其记载的内容明确，可确定原告系朝阳名苑项目投资人的身份及购房等的相关约定，该证据与原、被告之间商品房预售合同存在关联性，原告提出不认可该协议及与本案的关联性的异议理由不能成立，对被告提供的证据，本院予以采信。根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：坐落于瑞安市塘下镇官渎村朝阳名苑房地产开发项目系他人以被告名义合作开发。原告颜万式(乙方)与被告的瑞安塘下项目部(甲方)于2012年9月11日订立一份协议书，约定：乙方向甲方投资额转为股东内部分房，销售价格按申报均价95折，乙方通过摸文认购豪公馆***房，总金额855207元；***房，总金额851949元；分三期缴款，90平方第一、二期不缴款(原先的1110000元投资款也同样抵首期房款)，第三期于签订合同前付清总房款，符合办理按揭贷款的客户，在签订合同时办理银行按揭贷款，三期付款任何一期逾期超过1个月，公司有权没收房源，前期投资款将于项目清算后结算(逾期未缴款一个月内按2分借款利息计算)，抽取到90平方房源客户公司统一补贴16万房款，一个股份赠送一个车位。由此，原、被告在2012年9月13日签订一份商品房买卖合同(合同编号20120072013)，约定：原告购买坐落于瑞安市塘下镇中心区官渎村朝阳名苑***室商品房，总房价851949元，出卖人应在2014年1月15日前将符合经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付买受人，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人于2015年1月15日前取得初始登记的土地、房屋权属证书，交付给买受人，从约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同的附件八补充协议约定：买受人采用银行按揭贷款支付购房款，首付款计261949元，剩余房款590000元由买受人向银行按揭贷款。此后，被告按约办理了按揭贷款，但首付款未实际交付。被告分别于2012年9月14日、10月11日出具261949元、590000元销售不动产发票。上述房地产开发项目至今未办理建设工程竣工验收备案及相关权属登记手续，被告也没有向原告交付房屋。本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同没有违反法律强制性规定，当事人意思表示真实，属有效合同。本案原告是基于其房地产开发项目投资者(股东)的身份按照2012年9月11日订立协议书的约定以优惠条件向被告购买商品房，由此双方订立商品房买卖合同，原告向被告购买商品房也是其作为项目投资人实现其项目投资权益的一种方式，上述协议中虽有投资款抵首期房款的表述，但在原告作为项目投资人身份未变更、项目盈亏尚未清算情况下，原告原支付的投资款的性质尚未发生变化，不能视作已转化为购房款，本案所涉的首付款实际是以其享有的投资收益予以抵扣，而具体的投资收益只有在项目清算后才能予以明确，因此本案原告尚未实际履行交付首期购房款的义务，被告出具购房款发票并不意味着原告已实际支付该购房款，原告主张其已向被告支付首付购房款261949元，未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。本案原告尚未履行付款义务，被告有权拒绝履行相应的交房及协助登记房地产权属的义务。另由于本案所涉房地产至今未办理建设工程竣工验收备案手续，现在事实上也不能履行上述交房及登记房地产权属的义务。综上，原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决如下：驳回原告颜万式的诉讼请求。本案受理费12180元，减半收取6090元，由原告颜万式负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费12180元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19299***50013。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 员  吴 健二〇一五年七月二十三日代书记员  宋一静