南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁开民初字第213号原告南京金域蓝湾置业有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区清水亭东路。法定代表人付凯，董事长。委托代理人贾仲明，李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。被告南京皇京典酒店管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区五台山1号。法定代表人李立新，该公司总经理。被告南京睿妃酒店管理有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区清水亭东路9号万科金域蓝湾68号楼。法定代表人王中芒，该公司董事长。委托代理人田竹，江苏天哲律师事务所律师。原告南京金域蓝湾置业有限公司（以下简称金域蓝湾公司）诉被告南京皇京典酒店管理有限公司（以下简称皇京典公司）、南京睿妃酒店管理有限公司（以下简称睿妃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金域蓝湾公司的委托代理人贾仲明、李伟，被告睿妃公司的委托代理人田竹到庭参加诉讼，被告皇京典公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金域蓝湾公司诉称，2010年10月27日，其与被告皇京典公司签订《房屋租赁合同》，约定由其将金域蓝湾68号商铺一层、二层整栋计2115平方米的房屋出租给皇京典公司使用；合同约定租期为十年，自2011年5月1日至2021年4月30日；免租期三年，皇京典公司自进场装修之日起承担物业费、水电费等费用。合同特别约定，皇京典公司必须持续经营至少48个月，否则应当按照合同约定的免租期后首年租金标准补交原“免租期”内的租金。合同签订后，皇京典公司按约正常开业经营。2014年1月28日，皇京典公司停止了在承租商铺的经营活动，其经过调查发现，2012年3月2日，皇京典公司在未经其同意情况下，将该商铺转租给被告睿妃公司，皇京典公司已于2012年4月16日被工商部门吊销营业执照，不能再从事经营活动。2014年4月4日，其明确通知两被告解除合同，并要求付清有关租金及费用后退场，两被告口头答应但未实际履行。其认为，皇京典公司未经其同意将房屋转租、未能持续经营满48个月并拖欠物业费，已构成根本违约，其有权解除合同，且睿妃公司自2012年3月后一直实际占有并使用涉案房屋，应向其缴纳租金，故起诉要求：1、依法确认其与皇京典公司的房屋租赁合同自2014年4月4日起解除；2、依据代位权判令睿妃公司向其支付2012年6月至2014年1月的租金。被告皇京典公司未应诉。被告睿妃公司辩称：1、原告向皇京典公司实际交付房屋的时间为2011年9月，比合同约定推迟了4个月；2、原告开发的楼盘住宅有5000户，在2000年的时候入住率很低，所以才同意免租，但原告当时承诺该小区今后三四年入住率基本能够满园，但是截至2014年初还是只有700户，严重影响了被告的经营收益；3、原告要求其支付租金无事实及法律依据。经审理查明，2010年3月18日，原告金域蓝湾公司（甲方）与被告皇京典公司（乙方）签订《万科金域蓝湾商业合作意向书》，约定由甲方提供南京市江宁区万科金域蓝湾项目商业68号楼一、二层整栋（以下简称涉案房屋）供乙方承租使用，租赁期限为十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，免租期为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；双方最迟签订租赁合同时间为2010年6月1日。2010年10月27日，金域蓝湾公司（甲方）与皇京典公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；免租期为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止，同时约定乙方须于2011年5月1日前开业并持续经营至少48个月，否则乙方应当按本合同约定的免租期后首年租金标准补交原免租期内的租金；第4.1条约定，因乙方按照约定时间签订正式租赁合同，免租期后首年租金优惠为每自然日1.2元／平方米，4.2条约定支付时间为2014年5月1日至2017年4月30日，按3个月为一个支付期；第4.3条约定乙方须按本合同约定的方式和时间，如期缴纳租金，乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的千分之三支付违约金，逾期支付租金或者逾期不足额支付租金累计超过30天的，甲方有权解除合同；第六条约定，租赁期内，与物业有关的各项费用，包括但不限于物业的物业服务费、各项实际费用、能源使用费和公共事业费用如水费、电费、电话费、有线电视费、供暖费、燃气费等，均由乙方承担。该物业的物业服务费目前为每月每平方米人民币5元（包含公共区域水、电分摊费用），物业管理费每三个月为一期，起算时间为乙方正式开业之日，首期物业管理费于乙方进场装修之日支付，以后各期在距下一支付期10日前支付；合同第十条约定，租赁期内，乙方不得将该物业转租、转包，不得转让该物业的承租权或与他人承租的物业进行交换，否则甲方有权单方面解除合同，乙方应承担违约赔偿责任，违约金为解除合同之免租期后首年月租金的3倍，甲方不解除合同的，有权要求乙方支付前述违约金、纠正违约行为并继续履行合同；第11.2条约定，乙方欠缴应缴费用达5000元或欠费累计达到30天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方按免租期后首年月租金的3倍支付违约金，给甲方造成损失，违约金不足以弥补甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，未经甲方同意，乙方在营业期间连续15天以上或一年内累计30天以上歇业的，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付合同免租期后首年月租金3倍的违约金。2012年3月2日，皇京典公司（甲方）与睿妃公司（乙方）签订《房屋租赁合同协议》，约定：1、甲方将承租的涉案房屋供乙方承租使用；2、甲方给乙方的承租条件及年限完全按照甲方与万科金域蓝湾签订的商业合作意向书；3、乙方承租甲方的租金及支付条件也完全等同于甲方与万科金域蓝湾签订的商业合作意向书；4、乙方承租甲方的房屋后，房屋今后一切的装修及维修由乙方完全负责，所花费用与甲方无关；5、承租期结束后，屋内外所有可移动物产归乙方所有；6、在承租期内，需向万科缴纳的一切费用及租金由乙方负责，与甲方无关；7、在承租期内所出现的一切纠纷（不是甲方的故意破坏行为），均由乙方自行负责。2012年4月16日，皇京典公司被南京市工商行政管理局吊销营业执照，2014年1月28日起，睿妃公司停止在涉案房屋的营业。2015年2月9日，金域蓝湾公司诉至本院。本案在审理过程中，因被告皇京典公司下落不明，本院向其公告送达了开庭传票，但其未按期到庭参加诉讼。上述事实，有商业合作意向书、房屋租赁合同、房屋租赁合同协议及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告金域蓝湾公司与被告皇京典公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同履行，合同中约定了金域蓝湾公司有权解除合同，但根据法律规定，当事人解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，皇京典公司确有违约之处，但金域蓝湾公司没有证据证明其已通知皇京典公司，故对原告金域蓝湾公司确认其与皇京典公司之间的房屋租赁合同自2014年4月4日起解除的诉讼请求，本院不予支持。皇京典公司与睿妃公司之间合同的效力如何，双方有无债权债务关系现均不确定。睿妃公司也未认可其对皇京典公司有债务，即双方的债权债务关系并不确定。按照法律规定，债务人怠于行驶到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行驶债务人的债权。本案中，睿妃公司对皇京典公司有无债务，债务的期限均不确定，故对原告金域蓝湾公司依据代位权要求睿妃公司支付租金的诉讼请求，本院不予支持。被告皇京典公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告南京金域蓝湾置业有限公司的诉讼请求。本案应收案件受理费18585元，公告费560元，合计19145元，由原告南京金域蓝湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长  史俊杰人民陪审员  周明信人民陪审员  董尔成二〇一五年七月二十四日书 记 员  谈桂平