广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初12216号 原告：天宝置业（南宁）有限公司，住所地：南宁市东盟国际商务区内GC2006-20。 法定代表人：罗莜莹，董事长。 委托诉讼代理人：张兆力，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑜，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：陈宇，男，汉族，1970年6月28日出生，住广西梧州市蝶山区。 第三人：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。 负责人：黎栋国，总经理。 委托诉讼代理人：韦纯锐，男，壮族，系该公司员工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2016年10月24日 开庭时间：2017年6月8日 当事人到庭情况：原告的委托诉讼代理人张兆力、陈瑜、被告陈宇、第三人的委托诉讼代理人韦纯锐。 原告诉请要点 一、确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00233128）于2016年8月19日起解除； 二、被告将位于南宁市青秀区桂花路9号香港园区2栋3单元105号房恢复原状、返还原告，并协助原告办理注销合同备案手续和撤销银行预抵押登记手续； 三、被告向原告返还因逾期交房已支付给被告的违约金43035元； 四、被告偿还原告代其偿还的银行贷款本息737129.8元（包括借款本金679534.02元，利息、罚息、复利26360.78元，第三人起诉被告的律师代理费31235元，上述金额以银行扣款日实际划扣为准）； 五、被告向原告支付解除合同违约金203107.8元； 六、被告返还原告履行本合同已经支付的税费共计203425.56元； 七、被告承担本案原告支付的律师代理费58681元； 八、第三人配合原告办理撤销位于南宁市青秀区桂花路9号香港园区2栋3单元105号房预抵押登记手续； 九、本案全部诉讼费用由被告承担。 原告当庭增加诉讼请求：被告协助原告办理撤销位于南宁市青秀区桂花路9号香港园区2栋3单元105号房的预告登记手续。 原告当庭变更第四项诉讼请求：原告有权从被告已支付的全部购房款1015539元中优先直接偿还计算至2017年6月20日止的银行贷款本息合计761437元、银行的诉讼受理费11234元、律师费31235元、公告费350元。 被告答辩要点 被告对第一、二、四、七项诉讼请求予以认可，对第三、五、六项诉讼请求不予认可。被告同意承担本案的诉讼费16008元以及公告费350元。 第三人陈述要点 第三人同意协助原告办理撤销预抵押登记手续。 事实认定 2012年3月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（编号：YS00233128），约定由被告向原告购买其开发的位于青秀区桂花路9号香港园区2栋3单元105号房，房屋总价款为1015539元。其中第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按已付款中扣除总房款的20%向出卖人支付违约金。《附件六：合同补充协议》第一条第3款约定：买受人同意按银行按揭付款方式付款。买受人须在签订本合同当日付清30.09%合同总价款作为首期房款，计305539元，剩余69.91%房款，计710000元，由买受人向银行申请贷款支付给出卖人。（8）如解除合同，买受人应在接到出卖人通知后3日内协助出卖人办理撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续，买受人不协助的，出卖人有权拒退买受人已付房款，且每逾期一日，买受人应按该房总价的万分之四支付违约金给出卖人。合同解除时，若已交房的，买受人应在办理完撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续后7日内腾空该房交还出卖人。若买受人未在约定期限内腾空该房的，出卖人有权拒退买受人已付房款，且每逾期一日，买受人应按该房总价的万分之四支付违约金给出卖人。买受人对房屋的装修除可移动部分外，所附于房屋上的装饰、装修物不得拆除和损坏，且归出卖人无偿所有，如买受人在使用期间给房屋造成损坏的，退房时应先修复或照价赔偿给出卖人。买受人将房屋交还给出卖人5日内，出卖人将应退房款结清给买受人。 2012年1月6日，被告向原告支付涉案商品房的首付款305539元。 2012年4月12日，涉案合同办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201203200650）。 2012年4月23日，涉案商品房办理预购商品房预告登记（他项权证号：邕房预字第1244482号）。 2012年6月18日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款人以其所购买的涉案商品房向贷款人抵押借款710000元，借款期限自2012年6月18日起至2039年6月17日共计324个月；本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由原告提供保证担保，由被告提供抵押担保。2012年6月20日，第三人发放贷款710000元。至此，原告付清全部购房款1015539元。 2012年10月22日，涉案商品房办结预购商品房抵押权预告登记（他项权证号：邕房预字第1262261号），抵押人为被告，抵押权人为第三人。 2014年5月27日，原、被告办理交房手续。 2014年6月18日，被告与南宁市健港物业服务有限公司签订《室内装饰装修管理服务协议》，被告并填写《业主室内装修申请表》，对涉案房屋进行装饰装修。 2015年4月15日，原告向被告送达《关于递交[香港园区]《房屋权属证书》资料的通知》，通知被告办理房屋产权证。 2015年11月25日，涉案房屋所在的香港园区2、3栋住宅部分取得南房商备字（2015）第02687786号《商品房现售备案证明》。 2016年3月25日，因被告未能依约偿还银行按揭贷款，第三人将本案原、被告诉至本院，本院于2016年8月19日作出（2016）桂0103民初2877号民事判决书，判决如下：一、解除本案第三人与本案原告、被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、本案被告向本案第三人偿还借款本金679534.02元；三、本案被告向本案第三人支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2016年2月4日的利息、罚息、复利共计26360.78元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金679534.02元为基数，按中国人民银行规定同期逾期贷款利率分段计付）；四、本案被告向本案第三人赔偿律师代理费31235元；五、本案原告对本案被告的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，本案原告承担保证责任后，有权向本案被告追偿；六、驳回本案第三人的其他诉讼请求。案件受理费11234元，由本案被告负担，本案原告对该费用承担连带清偿责任。 2016年8月19日，原告向被告送达《关于解除的函》，内容为：因被告自2015年7月2日起至今不归还银行按揭贷款，致使原告承担连带责任，给原告造成经济损失，原告决定从本通知发出之日起，解除与被告签订的《商品房买卖合同》。 2016年10月24日，原告将被告诉至本院，请求判如所请。被告则答辩如前。第三人则陈述如前。在诉讼过程中，原告与北京市尚衡（南宁）律师事务所签订《委托代理合同》，聘请北京市尚衡（南宁）律师事务所作为本案委托诉讼代理人，原告因此支付律师代理费58681元。 另查明：2013年8月31日，原、被告就被告逾期交房签订《协议书》，约定：原告向被告支付逾期交房违约金18280元及基本补贴金18280元。被告向原告支付逾期付款违约金1649元。2013年9月27日，被告出具《收款确认书》，确认：原告应向被告支付逾期交房违约金18280元、基本补贴金18280元、额外补贴金8124元，被告应向原告支付逾期付款违约金1649元，综上，原告应向被告支付相关费用合计43035元。上述款项汇入约定账户后，即视为被告收到原告按双方于2013年8月31日签订的《协议书》中约定的全部款项。2014年6月5日，原告向被告转账支付43035元。 再查明：2017年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除协议书》，约定：鉴于：一、甲、乙于2012年3月5日签订了《南宁市商品房买卖合同》，乙方购买位于南宁市青秀区桂花路X号香港园区X栋X单元XXX号，总房款共1015539元，其中首付房款为305539元，剩余房款710000元通过向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部贷款的方式支付。二、乙方未按期偿还农业银行按揭贷款导致农业银行提起诉讼（案号为（2016）桂0103民初2877号），南宁市青秀区人民法院判决解除《个人购房担保借款合同》，并要求乙方支付借款本金679534.02元以及利息、罚息、复利（截至2016年2月4日）共计26360.78元，赔偿律师代理费31235元，案件受理费11234元。上述费用共计748363.8元，甲方对上述费用承担阶段性连带保证责任。三、乙方于2016年8月19日签收甲方寄送的《关于解除的函》。现经友好协商，甲、乙双方就解除《南宁市商品房买卖合同》的事宜达成如下一致协议：一、甲、乙双方于2012年3月5日签订的关于购买南宁市青秀区桂花路x号香港园x栋x单元xxx号房的《南宁市商品房买卖合同》于2016年8月19日已解除。二、甲、乙双方确认，截止2016年2月4日乙方拖欠农业银行未偿款项共计748363.8元，乙方同意，甲方有权将乙方已付房款1015539元中直接优先偿还农业银行贷款[包括但不限于本金、利息、罚息、复利及律师代理费、诉讼费用、公告费等（具体偿还款项以银行最终计算要求偿还金额为准）]。三、因原合同解除，甲、乙双方确认：1、乙方应向甲方支付因乙方导致甲方提起解除商品房买卖合同之诉的律师代理费58681元。2、乙方应向甲方支付因乙方导致甲方提起解除商品房买卖合同之诉的案件受理费16008元（如案件受理费因调解或撤诉减半收取的，依据甲方实际产生费用支付）及案件公告费350元。甲、乙双方确认，上述费用共计为75039元，甲方有权直接从乙方已付房款1015539元中在扣除第二点农业银行未偿款项优先扣除。四、甲、乙双方确认，乙方已付房款1015539元扣除上述第二、三条款项后剩余房款暂计192136元（具体以扣除实际发生款项后在剩余款项为准）。该剩余款项需在乙方配合甲方办理撤销商品房登记备案注销手续、商品房预告登记注销登记等手续（包含不限于解除该房屋存在的司法查封等）并将房屋以甲方认可状态交还甲方后才予返还。五、因合同已解除，乙方应于2017年6月19日前将该房屋以甲方认可的状态交还甲方，如乙方逾期交还的，甲方有权自行聘请第三方将该房屋恢复到甲方认可状态。六、自本协议生效之日起10日内，乙方应协助甲方办理撤销商品房买卖合同登记备案注销登记手续、商品房预告登记注销登记等手续（包含不限于解除该房屋存在的司法查封等），如乙方逾期办理，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期违约金千分之一元，甲方有权在本协议第四条约定的返还剩余房款中直接扣除。七、本协议书一式两份，经双方盖章签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。 又查明：截止2017年7月28日，涉案商品房上有查封，有抵押。其中2015年6月25日因另案被梧州市万秀区人民法院查封。 还查明：原告主张其因履行本合同已支付营业税等各项税费合计203425.56元，并提交《税收转账专用完税证》，载明：税种（税目）、交易流水号、实缴金额。 判决理由 原、被告于2012年3月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）以及双方于2017年6月8日签订的《解除协议书》（以下简称“协议书”），系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。 在诉讼过程中，被告对原告提出的诉讼请求：一、确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00233128）于2016年8月19日起解除；四、原告有权从被告已支付的全部购房款1015539元中优先直接偿还计算至2017年6月20日止的银行贷款本息合计761437元、银行的诉讼受理费11234元、律师费31235元、公告费350元；七、被告承担本案原告支付的律师代理费58681元予以认可，本院对此予以确认。 对于原告要求被告对涉案房屋恢复原状、返还原告并协助原告办理注销合同备案手续、预告登记手续的诉讼请求，因涉案房屋处于查封状态，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告返还已付的逾期交房违约金的诉讼请求，原告因其逾期交房的行为与被告达成一致协议，同意由原告向被告支付逾期交房违约金，系双方当事人的真实意思表示，且原告已实际履行其支付义务。因此，原告要求被告返还逾期交房违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告支付解除合同违约金203107.8元（根据合同第八条约定按总房款的20%计算）的诉讼请求。合同第八条约定的是买受人逾期支付购房款导致合同解除的违约金，原告据此主张解除合同违约金，与合同约定不符。另外，原、被告在合同履行过程中另行签订协议书，确认同意解除合同，并对合同解除后的权利义务及责任承担进行了重新约定，但该协议书对解除合同的违约金亦没有约定，因此，原告要求被告支付解除合同违约金203107.8元，没有合同及法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告返还原告履行本合同已支付的税费203425.56元的诉讼请求。从原告提交的《税收转账专用完税证》中无法计算出原告履行本合同已实际支付的税费金额，双方合同对此亦没有约定，因此，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 对于原告要求被告、第三人协助配合办理撤销预购商品房抵押权预告登记的诉讼请求。第三人在诉讼过程中表示同意予以配合，本院对此予以确认。第三人应在涉案房屋上的银行贷款本息得到清偿后，协助配合原告办理撤销预购商品房抵押权预告登记，被告对此亦负有协助配合的义务。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告天宝置业（南宁）有限公司与被告陈宇2012年3月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00233128）于2016年8月19日起解除； 二、原告天宝置业（南宁）有限公司有权从被告陈宇已支付的1015539元购房款中优先直接向第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还计算至2017年6月20日止的银行贷款本息合计761437元、银行的诉讼受理费11234元、律师费31235元、公告费350元； 三、被告陈宇应于本案判决生效之日起十日内向原告天宝置业（南宁）有限公司支付本案律师代理费58681元； 四、被告陈宇、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部应在被告陈宇因购买位于青秀区桂花路9号香港园区2栋3单元105号房所欠第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的贷款本息清偿完毕后的十日内，协助配合原告天宝置业（南宁）有限公司办理预购商品房抵押权预告登记的撤销手续； 五、驳回原告天宝置业（南宁）有限公司要求被告陈宇将位于青秀区桂花路9号香港园区2栋3单元105号房恢复原状、返还房屋并协助办理注销商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：2012032XXX50）、预购商品房预告登记（邕房预字第12XXX82号）的诉讼请求； 六、驳回原告天宝置业（南宁）有限公司要求被告陈宇返还逾期交房违约金43035元的诉讼请求； 七、驳回原告天宝置业（南宁）有限公司要求被告陈宇支付解除合同违约金203107.8元的诉讼请求； 八、驳回原告天宝置业（南宁）有限公司要求被告陈宇返还已支付的税费203425.56元的诉讼请求。 案件受理费16008元，公告费350元，由被告陈宇负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  韦京晖 人民陪审员  陈明贤 二〇一八年五月十五日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。