河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）商睢民初字第00706号原告李国江，男，汉族，1983年1月16日出生，黑龙江省牡丹市西安区。委托代理人刘继训、刘雯，河南旷奇律师事务所律师。被告商丘市鼎丰置业有限公司。住所地：商丘市睢阳区。法定代表人王云富，董事长。委托代理人刘晓光，河南福聚律师事务所律师。委托代理人刘刚，河南华豫律师事务所律师。原告李国江与被告商丘市鼎丰置业有限公司（以下简称“鼎丰置业”）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2015年2月12日提起诉讼，本院于同日作出受理决定，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书。本院由审判员贾自民、杨晓红、人民陪审员李善峰组成合议庭，于2015年6月12日在本院第十审判庭公开开庭审理了本案。原告李国江及委托代理人刘继训、刘雯，被告委托代理人刘晓光、刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年起，被告将自己建设的“香樟公馆”房产对外预售。其宣传页上称：外墙为全石材干挂、电力双回路系统等。原告与被告签订了《房屋买卖合同》确定购买其房屋，合同中约定：外墙为天然石材外立面，供电为市政供电，双路电源。根据有关规定，宣传页上具体确定的内容，为合同的组成部分。房产建好后，原告发现，被告所承诺的全石材干挂变成了湿挂，双电路电源也没有实现，其行为严重违反了合同的约定，也违反了诚实信用原则，为此，被告必须进行整改，按照合同约定继续履行。被告辩称：被告已经按照合同约定全面适当地履行了义务，不存在违约之处，原告诉请不能成立，请求驳回原告的诉请。根据原、被告诉辩意见，合议庭归纳本案争议的焦点为：原告的诉讼请求有无事实依据和法律依据。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组证据：《商品房买卖合同》一份，《补充协议》一份，证明：1、原、被告之间建立了商品房买卖合同关系。2、《补充协议》为强制签订的格式合同，其第15条约定因排除了被告的合同责任、违反了相关法律而无效。第二组证据：被告的宣传彩页一份、被告网页宣传资料一份。证明：被告在楼书上承诺“外墙大理石干挂、双回路电源供电”对房屋建设标准明确具体，应为要约，是合同的组成部分。被告对此违约，应当承担责任。第三组证据：“合肥绿城玉兰公寓”网页打印件一份及该公寓与香樟公馆外墙对照照片四张，证人宫梅红证言一份。证明：被告组织有购房意向的人去合肥参观绿城玉兰公寓，承诺香樟公馆外墙与合肥参观绿城玉兰公寓外墙的大理石干挂一样。被告以其行为强化楼书的承诺。第四组证据：市委督查室网上答复打印件一份。证明：督查室有关领导确认被告没有在香樟公馆项目上进行外墙大理石干挂和双回路电源施工。被告为反驳原告的诉讼主张，向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明合同系双方自愿签订，在补充合同中特别提示商品房的交付标准以合同约定为准，广告、楼书、宣传、口头介绍等未载入合同的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力。关于外立面石材干挂的宣传内容，未载入合同，不应作为原告主张权利的依据。2、竣工验收备案表一份，说明被告所售商品房是经过验收合格的房屋，不存在质量问题。3、发电机组照片一组，说明被告为该小区提供了双回路电源，一路为市政供电，一路为自备电源。4、市工商局调查意见，证明对双路电源的投诉没有依据，被告已经提供双路电源。原告签订的是第二版合同，并没有关于双路电源的约定。根据原告申请，本院调取了该项目设计单位负责人翟劲松的证言及香樟公馆1-29轴立面图。经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告的证明目的和对条款的解释有异议，认为双方签订的合同是标准的商品房买卖合同，不是被告单方印制的合同，对于双方而言是公正的，不存在限制一方的条款；对于补充协议约定的内容，是经过买卖双方认可的条款，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，因此有效；补充协议上第15条约定的内容与商品房买卖司法解释的规定是一致的，不属于要约，该条款与其他内容字体不一致，说明开发商提示了消费者。被告对原告提供的第二组证据有异议，认为宣传彩页上已明示仅供参考，不能作为合同依据；对于网页打印件，形式上不合法、不固定，网上的内容可以纂改，对于真实性不予认可。被告对原告提供的第三组证据关联性有异议，认为香樟公馆有与业主的协议，不能拿合肥绿城玉兰的宣传来要求香樟公馆，不能拿外观照片否认香樟公馆外立面系天然石材；证人宫梅红的出庭证言部分不属实，说香樟公馆应与绿城玉兰公寓一样，仅是证人自己的猜测，也不是说去合肥的都买了房屋，不能认为有业主去参观了，就对所有业主产生影响。被告对原告提供的第四组证据有异议，市委督查室的答复没有印章不能证明是市委督查室的官方意见。经庭审质证，原告对被告提供的证据1有异议，认为属于格式条款。对证据2真实性无异议，认为有几个时间节点，在2012年6月7月印出来两个版本的宣传单，致使在2013年变更设计后仍然进行欺诈宣传。对证据3有异议，认为照片是临时应急用电的发电机组，不是双回路电源。对证据4有异议，认为没有公章，不具有证明力。对本院调取的该项目设计单位负责人翟劲松的证言及香樟公馆1-29轴立面图。原告对真实性无异议，但认为证明了被告的欺诈行为，既然在合同中约定，就应达到约定标准。被告对法院调取的证据均无异议，认为该证据可视为民事诉讼中的专家证言，外立面的实际变更更美观，给楼体造成的负荷更小，对证言的信服力认可，这份证据是原告申请调取的，一到二层，外立面采取的是干挂，符合设计要求和建筑规范。经庭审质证，本院确认原告的第一组证据形式合法、内容客观、与本案有关联，可以作为定案的依据，应以合同条款作为双方权利义务的内容。对第二组证据的宣传单应当认定为要约邀请，不能作为要约；对原告第二组证据中的网页宣传材料证据形式有欠缺，被告不认可，本院不予采信。对原告的第三组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对第四组证据形式有缺陷没加盖公章，被告不认可，本院不予采信。经庭审质证，本院认为被告提供的证据1、2、3内容真实，形式合法，与本案有关联，本院予以采信。证据4没有加盖工商局印章，本院不予采信。本院确认本院调取的两份证据内容客观真实，与本案有关联，可以作为定案的依据使用。本院根据上述有效证据并结合当事人的陈述，确认以下案件事实：被告系商丘市香樟公馆小区开发商，2013年3月19日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买香樟公馆12号楼1单元15层1-1502号房。合同约定外墙为天然石材外立面，市政供电，双路电源。被告销售的商品房外立面确为天然石材，一至二层为干挂，三层以上为湿贴，小区内除市政供电设施外，配备了发电系统，可以满足应急用电，符合合同约定和设计要求。在交房时原告提出原来广告宣传显示外立面石材干挂，现在采用的是湿贴，广告上显示的双路电源也不具备，为此诉至我院，要求按照合同约定继续履行合同，完成其承诺的外墙干挂和双路电源。本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，应以合同约定的内容作为双方权利义务的依据。原告认为广告宣传显示外墙干挂和双路电源，要求被告按照广告履行义务，本院认为广告宣传内容繁杂不明确、不具体，对于商品房买卖合同的签订和房屋的定价没有产生重大影响，被告在广告宣传上已经明示广告内容仅供参考、以合同为准，在购房合同条款上也已经明示没有载入合同内容的广告宣传楼书等内容不作为合同条款，因此本案中原告提出的广告宣传而商品房买卖合同中没有约定的内容只能认定为要约邀请，不能以此作为合同内容，也不能以此要求被告履行该义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李国江要求被告商丘市鼎丰置业有限公司按照合同约定继续履行合同，完成其承诺的外墙干挂和双路电源的诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告李国江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  贾自民审 判 员  杨晓红人民陪审员  李善峰二〇一五年七月十七日书 记 员  徐 力