广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终3770号 上诉人（原审原告）：黄裕相，男，汉族，1968年11月16日出生，住所地：广西藤县。 委托诉讼代理人：庄展坤，广东国晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李兰州，男，汉族，1963年11月9日出生，住所地：深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：张新茂，广东创律律师事务所律师。 原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603。 法定代表人：包桂兴。 委托诉讼代理人：张铁生，男，汉族，1991年7月11日出生，住所地：深圳市福田区，系该司员工。 上诉人黄裕相因与被上诉人李兰州、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初14582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄裕相的委托诉讼代理人庄展坤，被上诉人李兰州及其委托诉讼代理人张新茂到庭参加诉讼，世华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄裕相上诉请求，1、维持一审判决第一、二项；2、撤销一审判决第三项，改判李兰州向黄裕相支付违约金26.4万元；由李兰州承担本案一、二审全部诉讼费（包括保全费）。 事实和理由：原审判决认定事实部分错误、适用法律错误，偏袒李兰州。一、原审法院主动调整违约金，偏离了客观公正的审判理念，是适用法律错误。（一）黄裕相与李兰州所签订的《二手房买卖合同》约定了违约责任即“可解除合同并选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金”。原审法院查明李兰州构成根本违约，应承担相应的民事责任，却只判决李兰州按涉案房产成交价5%支持违约金，随意更改合同当事人约定的民事责任的承担内容，是适用法律错误。（二）黄裕相按照涉案二手房买卖合同的约定全面履行了义务，包括支付定金、签订资金监管协议并付清了全部监管资金。因李兰州的违约，买卖合同无法继续履行，黄裕相的定金损失、监管资金的利用损失、订立合同期待利益损失、房价上涨等所带来的损失，均应由违约方李兰州承担。（三）李兰州在另案中有过错而构成违约并承担相应的民事责任，但此不能作为免除或减轻承担本案民事责任的理由。原审法院以李兰州在（2017）粤03民终6625号案件中因违约而承担违约责任为由，减轻其在本案中因违约而应当承担的违约责任，不仅认定事实错误，也适用法律错误。二、原审法院偏袒李兰州。（一）黄裕相和李兰州签订的《二手房买卖合同》约定了李兰州违约应当承担“支付转让成交价20%的违约金”的民事责任，该项约定没有违反法律规定，对双方产生法律约束力。（二）涉案房产市价达170万元，原审法院的判决使作为守约方的黄裕相的合法权益得不到法律保障。因自2017年2月21日合同签订之日起，涉案二手房不断涨价，现初估每平方米约5万元，即涉案房产达170万元，与原购买价132万元有巨大差额。黄裕相主张20%并无不妥。黄裕相向法院申请对涉案房产进行价格评估。 李兰州辩称，一、因没有钱交纳上诉费，李兰州未提起上诉。二、涉案房屋被查封，但查封的责任不在李兰州，而是在签订合同以后，被他人查封，类似于不可抗力。三、李兰州提出可以解除对涉案房产的查封，继续履行合同，但黄裕相不同意，要求解除合同。四、若合同不能继续履行，李兰州同意返还定金。事实上，李兰州只收取了部分定金，另一部分在世华公司。五、若判决继续履行合同，李兰州同意继续履行合同；否则，请求法院维持原判。 世华公司未到庭，未答辩。 黄裕相向一审法院起诉请求，1、解除黄裕相与李兰州签订的《二手房买卖合同》；2、李兰州退还收取的定金6万元；3、李兰州支付违约金26.4万元；4、由李兰州承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，一、涉案房产系位于深圳市××梨园路单身住宅楼5栋七层XX6房（以下简称“涉案房产”），为市场商品房，用途为单身公寓，建筑面积36.83平方米，登记的权利人为李兰州。 二、2017年2月21日，案外人全某（买方）与李兰州（卖方）在世华公司居间下签署《二手房买卖合同》（编号：1540XX9）约定：李兰州将涉案房产转让给案外人全某，转让成交价为132万元。房产交易定金为6万元，买方应于签订本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起2日内支付定金余额1万元；双方同意将定金交由居间方托管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。买方以银行抵押贷款方式支付定金以外的楼款，买方须于签署本合同之日起7日内付清首期款约定以银行承诺贷款为准，并于签署期限届满之日起3日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关资料。合同第十五条约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金或或双倍返还买方已支付的定金。合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。 2017年2月21日，案外人全某（原买方）、黄裕相（新买方）与李兰州（卖方）签订《买方主体变更确认书》，就前述《二手房买卖合同》（编号：1540XX9）及有关委托居间的承诺书或协议进行了如下约定：（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回。（三）因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。 前述合同签订后，黄裕相委托案外人全某向李兰州支付了定金5万元。同日，黄裕相委托全某向世华公司支付了定金1万元。现定金中的1万元仍托管在世华公司处。 2017年2月27日，黄裕相、李兰州到中国工商银行深圳红围支行办理首期款的资金监管手续，黄裕相、李兰州与中国工商银行深圳红围支行签订了《二手楼交易资金监管协议》。同日，黄裕相将首期款34万元转入监管账户。 三、2017年2月27日，一审法院因另案查封了涉案房产，查封文号为（2017）粤0303执保277号，查封期限从2017年2月27日至2020年2月26日。截至本案一审庭审之日，该案对涉案房产的查封仍未解除。 一审法院受理本案黄裕相提起的本案诉讼后，根据黄裕相的申请，一审法院于2017年7月25日轮候查封了涉案房产，轮候查封文号为（2017）粤0303执保1386号，轮候查封期限为转为正式查封之日起三年。 四、黄裕相曾催促李兰州继续履行合同，及时解除涉案房产的查封。2017年7月7日，黄裕相向李兰州邮寄了EMS特快专递一封，该特快专递信封是空的，邮单的左下角注明“通知解除二手房买卖合同自通知之日起合同解除，退还定金支付违约金”。该特快专递由他人收取。 四、案外人王某波（买方）于2015年11月9日与李兰州（卖方）签署了《二手房买卖合同》（编号：0703XX8）约定：李兰州将涉案房产转让给王某波，转让成交价为88万元。房产交易定金为4万元，双方同意将定金交由第三方托管。合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，王某波将定金4万元支付至深圳市创某房地产经纪有限公司托管账户。因涉案房产处于查封状态，王某波、李兰州于2015年12月23日签署《补充协议》约定：卖方承诺涉案房产在2016年2月29日之前解除查封，解除后一个月内买方去银行做资金监管，并约定了其他事项。但因涉案房产未如约解封，双方未继续履行合同。王某波向一审法院提起了诉讼，案号为（2016）粤0303民初8069号。一审法院审理后于2016年8月19日作出了（2016）粤0303民初8069号民事判决书，判决：一、解除王某波与李兰州签订的《二手房买卖合同》。二、李兰州应于判决生效之日起十日内向王某波返还购房定金4万元（鉴于该定金托管于深圳市创某房地产经纪有限公司，该4万元应由深圳市创某房地产经纪有限公司迳付王某波）。三、李兰州应于判决生效之日起十日内向王某波支付违约金8.8万元。四、驳回王某波其他诉讼请求。 王某波、李兰州均在法定期限内提起了上诉，案号为（2017）粤03民终6625号。本院审理后于2017年6月1日作出了（2017）粤03民终6625号民事判决书，判决：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8069号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8069号民事判决第四项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8069号民事判决第三项为李兰州应于判决生效之日起十日内向王某波支付违约金17.6万元；四、驳回王某波的其他诉讼请求。 五、一审庭审中，李兰州申请对如下事项进行鉴定：1、对黄裕相提供的证据《二手楼交易资金监管协议》原件中落款处“黄裕相”是否为黄裕相所签以及该处指纹是否为黄裕相所盖印进行鉴定。2、对黄裕相提供的证据《二手房买卖合同》复印件中落款处“黄裕相”是否为黄裕相所签以及该处指纹是否为黄裕相所盖印进行鉴定。3、对世华公司提供的证据《买方主体变更确认书》原件中落款处“黄裕相”是否为黄裕相所签以及该处指纹是否为黄裕相所盖印进行鉴定。一审法院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定。后鉴定机构发来《司法鉴定缴费通知书》，一审法院向李兰州送达了《关于预交鉴定费用的通知书》，限李兰州在收到该通知书后七个工作日内，按附件《司法鉴定缴费通知书》的规定缴纳相关费用。但李兰州未在一审法院指定的期限内缴纳相应的鉴定费用。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案外人全某与李兰州签署的《二手房买卖合同》及案外人全某、黄裕相与李兰州签订的《买方主体变更确认书》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。前述合同签署后，黄裕相根据约定将定金5万元支付给李兰州，并将定金1万元交付给世华公司监管；黄裕相按照约定与李兰州办理了首期款监管手续，如约将首期款34万元转入监管账户。黄裕相已严格履行了买方义务。 涉案合同签订后，涉案房产被查封致使双方无法继续如约办理过户手续，李兰州已构成根本违约。导致房屋买卖合同未能如约继续履行的原因在于涉案房产被查封且未能在合同约定的期限内解封，过错不在黄裕相而在李兰州，黄裕相是守约方，李兰州是违约方，李兰州应承担相应的违约责任。 黄裕相诉请解除涉案《二手房买卖合同》，符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，李兰州应将已收取的定金6万元退还给黄裕相。黄裕相要求李兰州退还定金6万元的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于该定金中的1万元托管于世华公司处，该1万元应由世华公司迳付黄裕相。 房屋买卖合同明确约定“如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，黄裕相作为守约方，选择适用违约金条款要求李兰州支付违约金是其合同权利，一审法院予以支持。考虑到李兰州因涉案房产的另案房屋买卖合同纠纷须向案外人王某波支付17.6万的违约金，一审法院结合本案合同的履行情况、合同的约定及我国合同法的相关规定，对双方约定的违约金的标准予以适当调整。黄裕相未举证证明其因李兰州违约而遭受损失的具体数额，一审法院酌定李兰州按涉案房产成交价的5%向黄裕相支付违约金6.6万元。黄裕相要求李兰州支付违约金26.4万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄裕相与李兰州签订的《二手房买卖合同》（编号：1540XX9）。二、李兰州应于判决生效之日起十日内向黄裕相返还购房定金6万元（鉴于该定金中的1万元托管于深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，该1万元应由深圳市世华房地产投资顾问有限公司迳付黄裕相）。三、李兰州应于判决生效之日起十日内向黄裕相支付违约金6.6万元。四、驳回黄裕相的其他诉讼请求。如果李兰州未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，由黄裕相负担1820元，李兰州负担1260元；保全费2140元，由黄裕相负担1240元，李兰州负担900元。 二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据黄裕相的上诉内容，本案的争议焦点为李兰州应承担的违约金数额。本院认为，合同签订后，黄裕相履行了合同约定的义务，涉案合同由于涉案房产被查封而无法在约定期限内继续履行，且已经达到了约定的根本违约期限，因此，原审认定李兰州构成根本违约正确，本院对此予以确认。合同约定的违约金为交易金额的20%，在李兰州没有提供证据证明约定的违约金需要调整的前提下，原审仅凭李兰州因为另案需要承担违约责任而判决李兰州承担约定违约金数额的25%，违反合同约定和法律规定，本院对此予以纠正。应当指出的是，李兰州在另案因为出售涉案房产违约而被判决承担交易金额20%的违约金，然而，李兰州丝毫没有从中吸取教训，在本案中仍然不能履行自己的合同义务，构成根本违约，李兰州应承担约定的违约责任，即交易金额20%的违约金。 综上，黄裕相的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初14582号民事判决第一、二项； 二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初14582号民事判决第四项； 三、变更深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初14582号民事判决第三项为“李兰州应于判决生效之日起十日内向黄裕相支付违约金26.4万元”。 如果李兰州未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审受理费、保全费共计10480元，由李兰州负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 朱    宽  二〇一八年五月二十三日 书记员 崔艳慧（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。