辽宁省阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民一初字第527号原告阜新北圣房地产开发有限公司，住所地辽宁省阜新市海州区。法定代表人黄照青，系董事长。委托代理人敖凤芹，辽宁乐成律师事务所律师。被告王晓峰。委托代理人孙伟。被告中国建设银行股份有限公司阜新分行，住所地辽宁省阜新市海州区。法定代表人侯良，系该行行长。委托代理人宋歆，系中国建设银行股份有限公司阜新分行工作人员。原告阜新北圣房地产开发有限公司与被告王晓峰、被告中国建设银行股份有限公司阜新分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人敖凤芹、被告王晓峰及其委托代理人孙伟、被告中国建设银行股份有限公司阜新分行委托代理人宋歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月，被告王晓峰购买原告开发的锦绣江南小区69-11-412，面积为113，78平方米的楼房，该房每平方米单价为2497元，全款为284113元。应被告王晓峰的要求，购买该房款需贷款190000元，被告王晓峰于2011年5月17日交首付款94113元后，需到建设银行办理贷款的相关手续。其中就需要原告给被告开具全额房款大票，王晓峰才能办理。建设银行于2011年5月26日也向原告承诺同意给王晓峰发放贷款190000元，并在35天之内将该款划入原告公司账户。而后，原告从未收到建设银行发放的贷款及王晓峰个人应交的剩余房款190000元，因其他原因，该小区尾房的房屋产权证被房产局停办，王晓峰房屋产权证也未办理。2015年上旬，该小区尾房的房屋产权证恢复办理，经查，被告王晓峰已于2015年5月中旬办理了该房的房屋产权证，但在建设银行相关贷款手续并没有办理，原告仍未得到建设银行发放的贷款。原告为维护自身的合法权益，诉至人民法院，请人民法院查明本案事实，依法判令被告王晓峰支付剩余房款190000元，中国建设银行股份有限公司阜新分行负连带给付责任，并承担本案的全部诉讼费用。被告王晓峰辩称：王晓峰于2011年7月11日与北圣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买锦绣江南小区69-11-412号楼房，经双方商定以按揭贷款的方式付款。其首付94113.00元。已于2011年5月17日交付给原告。后被告到建设银行办理贷款手续，2011年5月26日建设银行发放的同意贷款承诺书，并将此承诺书交到北圣公司处，北圣公司出具了后续的相关手续。但被告持相关手续到房产局办理房屋产权证过程中，被告知由于北圣公司出售的房屋存在质量问题没有得到解决，房产局停办了北圣公司所售房屋的房屋产权证办理，因此导致被告未能办理产权登记达四年之久。在此期间本人就此问题联系不到北圣公司的任何人员。没能及时交清尾款完全是因为北圣公司自己的责任。我没有恶意拖欠尾款。此外根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：卖出人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1条省略）2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。根据以上条款，被告要求北圣公司赔偿经济损失。另因四年中被告无法与原告公司取得有效联系，房屋并没有经过验收交接环节，此房出现的质量问题也没能得到及时的解决处理。现在房屋有严重的质量问题，因此被告要求严格按房屋买卖合同第十一条规定进行验房交接。交接后被告按合同规定以银行按揭贷款方式还清尾款。银行按揭手续费用由北圣公司支付办理。被告中国建设银行股份有限公司阜新分行辩称：承诺书情况属实，但是因为按照建行贷款手续未见到房屋权属证，因此未办理该手续，且承诺书是有有效期的，已经超过了有效期，实际上并未办理该业务，因此我方不承担此债务，无任何法律责任。经审理查明：2011年5月17日被告王晓峰与原告阜新北圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方就坐落于辽宁省阜新市海州区创业路69-11-412房屋买卖达成一致，房屋总价款284113元，合同签订当日被告王晓峰缴纳首付款94113元，余款190000元。双方约定以贷款方式偿还，2011年5月26日被告中国建设银行股份有限公司阜新分行现原告出具的同意贷款承诺书，后因原告与其开发楼盘其他业主发生争议，导致该小区房屋所有权登记停办（现已恢复办理），被告王晓峰未能办理房屋产权登记，亦未能完成相应贷款审批。另查，被告王晓峰已于2012年3月实际入住使用辽宁省阜新市海州区创业路69-11-412，并于2015年5月办理该房屋所有权登记。上述事实，由原、被告双方陈述、答辩，房屋买卖合同、不动产销售发票、现金交款单、贷款承诺书、房屋档案复印件、被告王晓峰签字的收条等证据在卷佐证，本院予以认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”原告因与案外人争议，导致原告房屋所有权登记无法办理，原告方应承担相应违约责任，故原告应给付被告王晓峰违约金4805.65元。对于被告所述未按合同约定验房交接及房屋质量存在问题的抗辩理由，本院认为，被告实际已从原物业公司处进行交接，虽该交接存在一定瑕疵，根据本案现有情况，该交接未影响被告合同权利的实现，对于房屋存在质量问题，被告可依合同约定另行主张原告承担保修责任。对于被告王晓峰提出的要求原告承担办理房屋贷款相关费用的主张，本院认为，被告王晓峰虽因房屋所有权登记延迟，导致原房屋贷款审批未能完成，但原告已向被告提供了贷款所需手续，被告王晓峰可自主选择办理，办理贷款产生的相关费用，不属于因房屋所有权登记延迟所造成的损失，故本院对于其该说法，不予认可。综上，原告阜新北圣房地产开发有限公司与被告王晓峰签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依据合同约定履行义务，现被告王晓峰已办理房屋产权登记，原告合同约定义务已履行完毕，被告王晓峰应依据合同履行给付剩余房款义务，对于被告提出的未能按期办理房屋所有权登记，房屋质量存在问题，原告未按合同约定验房交接，并要求原告承担办理房屋贷款的相应费用的事由，属于履行合同过程中的违约或瑕疵履行问题，在本案中不能成为被告完成房屋所有权登记后拒付房屋价款的合法事由，故对于原告主张被告王晓峰支付190000元房屋价款的诉讼请求，本院予以认可。另，对于原告主张中国建设银行股份有限公司阜新分行负连带给付责任的诉讼请求，本院认为，在房屋贷款办理过程中虽被告中国建设银行股份有限公司阜新分行出具贷款承诺书，但因当时房屋所有权登记停办，该贷款相关审批尚未完成，被告中国建设银行股份有限公司阜新分行无给付房款义务，故对于原告该请求，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百五十五条；之规定，判决如下：一、被告王晓峰给付原告阜新北圣房地产开发有限公司剩余房屋价款190000元；二、原告阜新北圣房地产开发有限公司给付被告王晓峰违约金4805.65元；上述两项费用折抵后，应由被告王晓峰给予原告阜新北圣房地产开发有限公司185194.35元。上述款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4100元，由被告王晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员 贺 宁二〇一五年七月十三日书记员 冯诗佳