贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初1316号原告：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区遵义大道100号，统一社会信用代码：915203020570660196。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：霍媛，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢凯，贵州子尹律师事务所实习律师。被告：王德志，男，1975年10月2日出生，汉族，贵州省遵义县人，住贵州省遵义县。原告遵义思达商贸城置业有限公司(以下简称“思达商贸城”)与被告王德志租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思达商贸城的委托诉讼代理人杜秋霖、被告王德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思达商贸城向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》(诉讼中，原告放弃该项请求)，并判令被告向原告腾退租赁商铺；2、被告支付拖欠原告租金19266元，物管费4515元，共计23781元；3、判令被告支付原告损失1070元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告王德志于2015年3月1日签订了《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》,约定被告承租原告××区××层××、××号2间铺面，共计66.90平方米，用于灯饰类别商品的经营，租赁期36个月，自2015年3月1日至2018年2月28日止，物业管理费按每月每平方米2.5元计收，半年一付，协议还对被告未按时缴纳租金、应支付原告不低于6个月的租金损失违约责任。合同签订生效后，原告依约定交付了商铺及履行了合同约定的其他义务，被告在缴纳6424元商铺使用费及1004物业费后，至今再无缴纳合同约定的租金、物业等费用。原告多次通过电话、书面发函等方式催缴，但均无效果，被告拒不支付协议约定费用的行为损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告王德志辩称，我愿意退还商铺，对于租金请求我认为市场管理不好对我们商铺造成损失，我无力支付，并且原告承诺过商场入住率达到75%才开始收租金，我已经预交了半年的租金，未达到75%不应收取租金，原告停电造成我们关门，2017年的8，9月份搬走，不用支付租金，保证金扣除交给原告就行了。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，原告（甲方）与被告王德志（乙方）签订了《遵义国际商贸城商铺有偿使用协议书（二区市场）》，该协议书约定原告将遵义国际商贸城××区××层编号为××、××号2间铺面有期有偿提供给被告王德志使用，约定计费总面积为66.9平方米，用于灯饰类别商品的经营，商铺使用期自2015年3月1日起至2018年2月28日止，使用期内使用费合计为38534元，于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费6424元，后续缴纳方式为每6个月一缴，在本协议签订时一次付清。物业管理费每月按计费面积2.5元/平方米，每半年缴纳一次。约定被告王德志于2015年3月2日前入场装修，并承诺在2015年4月1日之前完成装修开始营业，该协议书约定，履约保证金为确保乙方履行本协议而设定，乙方总计支付履约保证金（含物业保证金）5000元，乙方在使用期内违反法律规定或者本协议约定应承担赔偿等法律责任的，甲方直接以乙方的履约保证金抵付赔偿金或者承担法律责任，待使用期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后该履约保证金予以无息退还。同日，双方签订（二区市场）《补充条款》，第3条载明“市场正式开业起计算租金”。被告王德志于2015年3月1日交纳了商铺使用费6424元及物管费1004元，又于同日支付了履约保证金5000元。原告将商铺交付被告使用。被告在经营过程中，以商户入驻率未达75%，且管理不善为由拒绝再付使用费及物管费，原告多次向被告主张租金以及物管费用无果，酿成讼争。另查明，原告思达商贸城于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，公告一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了开业仪式。2014年11月4日，原告再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。庭审中，原告陈述基于优惠政策，被告承租的商铺计租时间为2016年1月1日，收取物业管理费的时间为签订合同之日。被告于2017年8月将商铺内物品搬离，但未与原告办理房屋移交手续。本院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。原告按约交付房屋，但在被告仅缴纳了部分租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告应当支付拖欠的租金，原告认可被告承租的商铺的正式开始计算租金的时间是2016年1月1日，故被告应当向原告交纳2016年1月1日至原告主张的2017年12月31日的租金共计25689.33元（38534元／36月×24月），因被告已经支付原告商铺使用费6424元及履约保证金5000元，双方在协议中约定履约保证金抵扣赔偿金或者被告在使用期内违反法律规定或者本协议约定应承担的法律责任，被告应当支付租金为14265.33元（25689.33元-6424元-5000元）。对原告要求被告支付物管费的诉讼请求，根据合同约定，被告应当缴纳自2015年3月1日起至2017年12月31日的物管费，共计66.9平方米×2.5元/平方米×33月=5519元，扣减被告被告已支付的的物管费1004元后应缴纳4515元，本院予以支持；被告虽于2017年8月自行搬离，但未与原告办理房屋移交手续，故本院对原告要求被告返还商铺的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张损失费1070元，根据庭审查明的事实，被告拖欠租金系原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于原告该项主张，本院不予支持。思达商贸城于2014年7月31日在遵义晚报上公告，包含了一区和二区的开业时间为2014年8月25日，并且为此举行了开业仪式，此后思达商贸城2014年11月21日在二区张贴了公告，二区市场也包含在向媒体的宣传内容中，市民应当得知二区市场开业的信息。由于民间常用的开业仪式只是有助于扩大宣传效果，但对营业收入的提升也具有不确定性。纵观本案实际情况来看，二区市场是一个开放性市场，原告与被告签订租赁合同以来，被告就对原告交付的营业房进行了使用，被告认为二区市场尚未开业的意见与查明事实不符。被告辩解的原告承诺了商户入驻达到75%才开始计租的主张，未向本院提交相关证据予以证明，且与双方合同约定商铺使用时间从2015年3月至2018年2月28日，被告须在签订合同之日支付前6月的租金，被告亦按约定交纳租金的事实不符，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的后果，本院对被告该项该辩解不予采信；关于被告辩解原告擅自停水停电关门的辩解，因被告未提供相应的证据予以佐证，故本院不予采信；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告王德志于本判决生效后十日内返还原告遵义思达商贸城置业有限公司位于遵义国际商贸城××区××层××、××号2间商铺；二、由被告王德志在本判决生效后十日内支付原告遵义思达商贸城置业有限公司商铺使用费14265.33元，物业管理费4515元，共计18780.33元；三、驳回原告遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，减半收取计210.50元，由原告遵义思达商贸城置业有限公司负担60元，被告王德志负担150.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  刘远贵二〇一八年五月二十四日法官助理沈妍书记员余可