杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初6902号 原告（反诉被告）：杭州田然商贸有限公司。住所地：杭州市西湖区金都新城**商场****。 法定代表人：沈柳君，执行董事。 委托诉讼代理人：夏晓亮，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈磊，该公司员工。 被告（反诉原告）：丁燕华，女，1964年1月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：蒋晓青，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙南梦頔，浙江金道律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）杭州田然商贸有限公司（以下简称田然公司）与被告（反诉原告）丁燕华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，丁燕华提出反诉请求，本院依法予以受理。本案于2017年11月6日、2018年1月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭，田然公司的委托诉讼代理人陈磊、夏晓亮及丁燕华的委托诉讼代理人俞菊明到庭参加诉讼。后丁燕华解除对俞菊明的委托。第二次开庭，田然公司的委托诉讼代理人陈磊及丁燕华的委托诉讼代理人蒋晓青、孙南梦頔到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人均同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。 田然公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年6月30日签署的租房合同；2.被告立即返还原告房租人民币10万元及押金2万元，并赔偿原告因装修商铺等造成的损失暂计为人民币20万元，以上暂共计人民币32万元；3.被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即返还原告房租人民币100000元及押金20000元，并赔偿原告违约金200000元。事实和理由：2017年6月30日，原告与被告签署租房合同，约定被告将位于杭州市下城区商铺出租给原告经营使用，租期自2017年7月25日至2019年6月19日，共计23个月，租金为每年100000元。合同签署之前被告口头承诺该商铺可以办理营业执照，并可以协助办理营业执照。合同签署后，原告支付租金10万元，并对商铺进行装修施工。2017年8月26日，原告装修完毕准备开始试营业，在前往市场监督管理局办理营业执照时被告知案涉商铺地址已经被第三人（隔壁商户）用于办理营业执照，导致案涉商铺无法办理营业执照。为了避免经济损失，原告只能一边请求被告帮忙协助办理营业执照，一边试营业。2017年8月30日，下城区市场监督管理局潮鸣管理所对商铺进行检查，以未办理营业执照为由作出停业整顿的处理决定。鉴于被告在签署合同之前隐瞒案涉商铺不能办理营业执照以及此前已被市场监督管理局多次因此处罚的客观事实，导致原告完全不能实现租房合同之目的，因此应当支付违约金20万元。原告为维护其合法权益，只能诉至法院。 丁燕华辩称，田然公司陈述的事实不存在，理由不成立。租赁合同签约时双方并未谈到营业执照办理的事情，所谓的口头承诺不存在；经过前段时间被告参与的协商调解，被告了解到本案诉讼在于原告本身，因为原告陈述的第三人占用营业执照并导致原告无法办理营业执照是不符合事实的，无法办理是由原告自身原因导致，第三人愿意腾出地址给原告办理营业执照，但因原告经营的是比较敏感的生鲜肉类业务、且以公司名义经营，故无法办理营业执照。原告要求第三方增加一个经营项目生鲜肉类，但第三人不同意，其是经营电器的。被告也不存在隐瞒不能办出营业执照的事实，因为原告是专业营业食品的，在杭州其他地方都有营业场所设立，原告应该知道相关食品营业执照的风险，被告是承租户，经营服装的，服装个体工商户不变更经营地址时也可以营业，故不存在营业执照办理的问题，被告没有能力隐瞒营业执照的问题。综上，被告已经履行了合同义务，不构成违约，原告因自身原因擅自解除合同，应该承担相应违约责任。 丁燕华向本院提出反诉请求：1.双方租赁合同解除；2.田然公司向丁燕华支付违约金200000元人民币；3.本案本诉、反诉的诉讼费用由田然公司依法承担。事实和理由：2017年6月30日，丁燕华与田然公司签订《合同》，约定将位于杭州市下城区房屋出租给田然公司使用，但合同签订后，田然公司违反合同条款单方擅自解除合同，给丁燕华造成严重损失，丁燕华本是按照经营服装进行装修，后被田然公司拆除并重新装修，故应根据《合同》约定向丁燕华支付违约金200000元。 田然公司针对反诉辩称，田然公司已经完全履行合同义务，支付了租金及押金，无任何违约事实。并且基于丁燕华的违约行为，即合同第一条的约定丁燕华确定拥有产权及经营权向第三方转让的权利，故丁燕华在涉案商铺上不能办理营业执照进行了隐瞒，故导致本案纠纷的产生，丁燕华的反诉没有事实及法律依据，应该予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月30日，丁燕华（甲方）与田然公司（乙方）签订《合同》一份，约定：甲方确定拥有杭州市下城区商铺的经营权和使用权，甲方确定拥有产权人同意其经营权和使用权向第三方转让的权利，甲方与产权人租期到2019年6月19日止；乙方承诺在该商铺合法合规经营，不超出营业执照规定的经营范围经营；甲方同意该商铺的经营权和使用权给乙方使用；乙方同意自取得该商铺经营权和使用权之日起三个工作日内交付给甲方该商铺一年租金100000元（上述商铺年租金100000元整，一年一支付，乙方交付给甲方，由甲方代为向产权人支付，租期日期自2017年7月25日起至2019年6月19日止，共计23月）；乙方同意该商铺沿街留出宽度为60厘米的位置给甲方或者甲方指定的经营人使用，甲方指定的经营交纳的房租费归甲方所有和乙方无关，乙方不收取该区域房租费用，只收取固定水、电等费用500元整；甲乙双方任何一方违反上述约定，违约方承担违约金200000元整和由于违约给对方造成的一切相关损失等。合同签订后，田然公司向丁燕华支付租金100000元、押金20000元。 2017年8月28日，因田然公司未办理变更登记擅自变更经营住所，杭州市下城区市场监督管理向田然公司发出《责令改正通知书》，责令田然公司30日内改正登记事项。后田然公司停止营业。 另查明，案涉房屋的所有权人系案外人王素梅，规划用途为住宅；丁燕华于2016年6月20日从案外人程勇军处承租该房屋。2013年6月14日，程勇军在案涉房屋注册经营杭州市下城区锦园家电维修部，经营范围：家电维修服务。 本院认为，田然公司与丁燕华之间签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从本案合同约定“甲方拥有商铺的经营权”、“乙方承诺在该商铺合法合规经营，不超出营业执照规定的经营范围经营”来看，双方当事人明确田然公司承租涉案房屋的目的系用于经营。因涉案房屋已经由案外人程勇军注册个体工商户所使用，故工商机关根据规定，对于他人在承租场所从事商业经营注册的申请无法准许，致使田然公司无法实现承租经营的目的。由于丁燕华出租的房屋不符合双方约定的用途，导致合同目的无法实现，田然公司主张要求解除租赁合同的诉讼请求，并无不当，且丁燕华亦反诉要求解除合同，故本院确认反诉受理之日（即2017年11月6日）合同解除。同时，田然公司在明知丁燕华不是产权人的前提下，其负有审慎核实和签约的义务；故对于合同的解除，结合本案实际情况，本院确定丁燕华应负有主要责任，承担80%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于田然公司诉请返还全部租金，对于合同解除之后的租金，本院予以支持，计算为51726元（100000元/365天×236天×80%）；押金应予以全额退还。丁燕华主张其已经垫付相应水电费的事实，未提交有效证据证实，本院不予确认。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。田然公司主张违约金200000元，金额过高，且未提交证据证明其实际损失情况，故结合双方的违约情况，本院酌情确定丁燕华支付20000元违约金。关于丁燕华主张违约金200000元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、丁燕华于本判决生效后十日内退还杭州田然商贸有限公司租金51726元、押金20000元； 二、丁燕华于本判决生效后十日内支付杭州田然商贸有限公司违约金20000元； 三、驳回杭州田然商贸有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回丁燕华的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元、反诉受理费2150元、保全费2020元，合计10270元，由杭州田然商贸有限公司负担5792.5元，丁燕华负担4477.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 陈丹 二〇一八年五月七日 代书记员 夏璐 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?