昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云0114民初2986号 原告：周乐军，男，1967年1月21日生，汉族，四川省岳池县人，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司，住所地云南省昆明市经开区经开路3号科技创新园2B10-27室。 法定代表人：刘卫高，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李豪、梁尧，系被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司员工，特别授权代理。 原告周乐军与被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称螺蛳湾商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周乐军及其委托诉讼代理人薛贵兴，被告的委托诉讼代理人李豪、梁尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周乐军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同按《交房时间通告》承诺时间向原告交付优活城金山小区二期4幢12层1204号房产及车位，并协助原告办理该房产及车位的《不动产登记证书》。2、判令被告按照合同约定及公告向原告支付自2016年10月1日起至2017年5月31日止，以已支付的所有款项金额（含契税、维修基金、印花税等）为基数按照每日万分之三计算所得逾期交房违约金45401元，自2017年6月1日起直至实际交房之日按每日万分之五计算所得逾期交房违约金，暂计算至2017年10月12日为41416元。3、本案的诉讼费由被告承担。（上述费用合计：86817元）。事实与理由：2014年1月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以602300元的价格向被告购买其开发的优活城金山小区二期4幢12层1204号房屋，尔后原告严格按合同约定以按揭方式履行了购房款支付义务且被告还预先收取了维修基金、契税、印花税、工本费，但却未按合同约定时间交付房屋。根据合同“第七条交付期限甲方应于2015年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。”，但因被告未能按照合同约定期限交房，被告于2015年8月4日出具《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、2015年10月10日出具《致优活城业主通告函》、2016年10月15日出具《关于优活城项目逾期交房的违约公告》与原告就交房期限达成一致，同时就不能按期交房违约责任作了相应约定。根据被告出具的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》“一、何时复工、何时交房我司将尽一切努力筹措资金确保于2016年11月15日前启动该项目工程复工，并于2017年5月31日前将验收合格的房屋交付业主。二、违约责任2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花税等）按每天万分之三赔偿；若2017年5月31日仍无法交房则自2017年6月1日起统一按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花税等）按每日万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主”。然而，时至今日被告也未向原告交付房屋其行为已然构成违约。原告为维护自身合法权益，现根据商品房购销合同、违约公告及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告螺蛳湾商贸公司辩称：针对原告诉请的第一项请求，被告是同意继续按照双方的商品房购销合同履行，但由于目前该项目仍处于停工状态，尚不具备交付的条件。被告也同意按照交房时间通告的时间交房，但短期内无法履行交房义务，但我方会承诺尽力交房。针对原告要求被告按照逾期交房的违约公告记载的每日万分之三以及每日万分之五支付违约金的诉请，被告认为，首先违约公告是被告在原告的围堵等行为被迫下做出的违约公告。其二，根据原被告双方合同约定和补充协议约定，原告主张的违约金和车位只能二选一，就是选择其中一项来进行主张。事实上对于逾期交房的违约责任在原告方选择车位的情况下，那根据双方的补充协议是不能再主张相应的赔偿责任。交付房屋后，被告会以最快的时间办理房屋产权证书。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认；对有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交证据二中的《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、《关于优活城项目逾期交房的违约公告》和《交房时间通告》，被告对其真实性无异议，且系被告针对包括原告在内的业主自愿发出的，来源合法、客观真实，与本案有关，本院予以采信。对于原告提交证据三的录像视频，被告对其真实性无异议，且该份证据来源合法，客观真实，且与本案有关，本案予以采信。 经审理，本院确认以下法律事实：2014年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于呈贡区。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2015年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，1、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”。由于被告未按期交房，2015年8月15日原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《补充协议》，约定：“第一条、双方将原合同第七条约定的交付期限延长至2016年9月30日前。若甲方在2016年9月30日仍不能将验收合格的房屋组织办理交房手续，不再按原合同约定的违约责任条款执行，甲方以乙方实际交款总金额（包括乙方自行交款和银行按揭放款）为基数，按照银行同期贷款利率支付乙方违约金，违约金每半年支付一次。逾期交房超过90天，乙方可向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款，届时其与甲方签订的本补充协议作废，……。”第二条、从2015年9月30日延期至2016年9月30日办理交房手续的赔偿事宜，原告可以选择一个符合国家标准的能办理产权的汽车车位作为赔偿，亦可选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行，两种赔偿方式选择一种执行，不可同时享受；……；第四条、本协议签订后至被告交付房屋前，原告就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向被告提出退房、违约、索赔等要求，否则，被告有权取消前述免费提供给原告作为赔偿的车位，不再将车位免费提供给原告。”2016年10月15日被告向原告在内的所有购房者发出了《关于优活城项目逾期交房的违约公告》：“一、我司将尽一切努力筹集资金确保于2016年11月15日起启动该项目工程复工，并于2017年5月31日前将验收合格的房屋交付给业主；二、2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿，《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交付房屋则自2017年6月1日起新老业主同意按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。……。五、本公告内容与原公告或者通告、协议、合同等内容有部分冲突以本公告为准。”2017年7月26日，被告发出《交房时间通告》，告知业主将验收合格房屋于2017年12月31日交付给业主。原告已向被告支付了房款总额602300元、契税9035元、维修基金11069元、印花税301元、工本费85元共计622790元。另查明，案涉房屋所在小区尚未竣工，亦未组织验收，被告无法确定具体的交房时间。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”原被告双方签订的《商品房销售合同》与《补充协议》系双方自愿达成的，意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，系依法成立的合法有效合同，双方应当根据合同的约定全面履行自己的义务。按照原被告双方约定的交付期限和交接条款的约定，只有经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房才具备交付的条件，而案涉房屋经庭审查明目前尚未建设竣工，亦未组织验收，此外被告承诺的交房时间也已经经过，但截至目前尚未交房，且被告无法确定具体的交房时间。综上，本院对原告要求被告继续履行合同按《交房时间通告》承诺时间向原告交付优活城金山小区二期4幢12层1204号房产及车位的诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告协助其办理该房产及车位《不动产登记证书》的主张，按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条之约定，办理产权登记的时间为甲方在乙方“办理完毕房屋交接手续”等三个条件后的180个工作日内向产权登记机关申请办理，但案涉房屋截止本案判决做出之日仍未实际交房，故原告要求被告协助办理该房产及车位的《不动产登记证书》的条件尚未成就，原告可在满足《商品房购销合同》关于产权登记的约定的条件下再行主张，因此本院对原告的该诉请不予支持。 对于原告主张的第二项诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，民事主体从事民事活动应该重诚信守承诺。同时根据合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，按照被告于逾期交房后单方做出的《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、《关于优活城项目逾期交房的违约公告》及原被告双方签订的《补充协议》的约定，原被告双方对于逾期交房违约金的计算先后多次进行了变更，虽然被告对《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》和《关于优活城项目逾期交房的违约公告》的合法性和关联性有异议，但根据本案查明的事实，上述通告或公告系被告针对广大业主要求按期交房诉请的积极主动回应，系被告在自愿的基础上向广大业主做出的公开承诺，被告虽提出上述公告或通告系受胁迫，但并无有力证据予以证实，故上述通告或违约公告合法有效，对被告依法产生法律约束力。此外，《补充协议》的形成时间（2015年8月15日）虽早于被告单方做出的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》，但该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且双方已经签字认可，按照该补充协议的第二条和第四条之约定，原告的逾期接房损失被告已经通过补偿车位的方式予以赔偿，且原告已经明确作出放弃追究违约责任以及索赔的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，并结合本案的实际情况，本院认为，原告的损失已经得到合理补偿，其继续要求被告支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周乐军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1970元，减半收取计985元，由原告周乐军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员  李世民 二〇一八年五月二十四日 书记员  牟志涛