海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第448号上诉人（原审被告）：海南宝名置业有限公司。法定代表人：吴冠昌，总经理。委托代理人：柯于明，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：龙纯琪。委托代理人：樊羽生，北京中允律师事务所律师。上诉人海南宝名置业有限公司（以下简称宝名公司）因与被上诉人龙纯琪商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院(2014)文民初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，原告龙纯琪与销售代理机构杭州瑞邦房地产咨询有限公司于2010年4月29日签订《内部员工意向认购协议书》(以下简称协议书)，预购被告宝名公司开发建设的位于文昌市文城镇清澜开发区高隆湾白金海岸楼盘第8幢1003号(实际房号为第4幢1003号)商品房。协议书第三条约定:总价为903875元。原告依约向被告的销售代理机构全额支付购房款人民币903875元。原、被告于2011年3月5日签订《商品房买卖合同》，认购被告开发建设的白金海岸第4幢1003号商品房。《商品房买卖合同》第八条约定:出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第5种条件即该商品房交付以出卖人取得建筑工程竣工验收备案表为准。由于被告未依合同约定期限履行交房义务，原、被告双方于2013年4月26日签订《补充协议》，《补充协议》第三条约定:被告作出承诺于2013年10月31日前，将该商品房按约定的标准全部装修到位，交付给原告使用。被告再次未按《补充协议》约定期限履行交房义务，原、被告双方于2013年12月16日再次签订《补充协议(二)》，《补充协议(二)》约定:第一条第2项被告作出承诺于2014年5月31日前将该商品房按约定的标准全部装修并安装摆放赠送的家具到位，交付给原告使用。第一条第4项:若被告不能于2014年5月31日前按约定标准向乙方交付使用，被告必须承担逾期交房的违约责任，原告有权要求退房，被告应自原告退房通知书到达之日起7日内退还原告已付全部房款，并自原告支付房款之日起，被告按20%年利率计算利息对原告进行赔付。被告至今未将验收合格的第4幢1003号商品房交付原告使用。原告向被告邮寄送达《律师函》，通知解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》，并要求退还购房款及自支付房款之日起至退还全部购房款之日止，按20%年利率支付利息。《律师函》被告于2014年6月23日已收悉。被告未退还购房款及支付利息，经原告多次交涉未果，诉至一审法院。另查，一审法院依职权调取中国人民银行公布同期同类贷款(一年期)利率调整如下:2008年12月23日利率为5.31%;2010年10月20日利率为5.56%;2010年12月26日利率为5.81%;2011年2月9日利率为6.06%;2011年4月6日利率为6.31%;2011年7月7日利率为6.56%;2012年6月8日利率为6.31%;2012年7月6日利率为6%;2014年11月22日利率为5.6%。以上事实，有原告陈述、被告答辩，原告提供证据:1、收款收据;2,《内部员工意向认购协议书》;3,《商品房买卖合同》;4,《补充协议》及白金海岸二期装修标准;5,《补充协议(二)》;6,《律师函》及授权委托书;7、邮寄凭证及邮寄查询单;一审法院依职权调取的证据:贷款基准利率贷款利率调整表为凭，以上证据均与原件核对无异，经庭审质证，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，均可作为认定本案事实的有效依据。一审法院认为，本案争议的焦点是:1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》是否予以解除。2、原告主张返还购房款人民币903875元，并支付逾期交房利息是否应予以支持。1、原告龙纯琪与被告宝名公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》，均系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同、协议约定全面履行自己的义务。原告已依约履行全额支付购房款的义务，被告未依约履行交房义务。经双方最后协商，被告应依约于2014年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，原、被告签订的《补充协议(二)》第一条第4项明确约定解除合同的条件，即被告不能于2014年5月31日前交付商品房给原告使用，原告有权解除合同。因此，原告于2014年6月1日起可以行使解除权。被告截止至原告起诉时尚未将验收合格的商品房交付原告使用，即双方约定的解除合同条件已成就。原告向被告邮寄送达《律师函》，2014年6月23日被告均已收悉。被告未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同效力。故，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》于2014年6月23日予以解除。因此，原告主张确认双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》予以解除，于法有据，予以支持。但原告主张解除时间为2014年6月17日不当，应为2014年6月23日。2、原、被告签订的《补充协议(二)》第一条第4项明确约定:原告主张退房，被告应当自收到退房通知书之日起7日内退还原告已付全部房款，并自原告支付房款之日起，被告按20%年利率计算利息对原告进行赔付。被告辩称，双方约定的利息过高，应予相关司法解释规定予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;……。”的规定，本案中，当事人未以实际造成损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准。因此，被告主张以该解释予以调整，不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定，原、被告约定按年利率20%计算利息，参照本院依职权调取中国人民银行公布的同期同类贷款利率对比，未超出银行同类贷款利率的四倍，故，被告主张双方约定的利息过高，不予采纳。被告于2014年6月23日已收悉原告发出的《律师函》即解除通知书，且原告主张确认合同予以解除，予以支持，故，被告应将原告已支付的购房款人民币903875元予以退还，并支付逾期交房(自2010年4月16日起至2014年6月17日止)利息人民币753229元。因此，原告主张被告退还购房款，支付逾期交房利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决:一、原告龙纯琪与被告海南宝名置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》于2014年6月23日解除;二、被告海南宝名置业有限公司应退还原告龙纯琪购房款人民币903875元，并支付逾期交房(自2010年4月16日起至2014年6月17日止)利息人民币753229元，两项合计人民币1657104元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19713.93元，由被告海南宝名置业有限公司负担。原告已预交，不予退回，由被告支付以上款项时一并支付19713.93元给原告。上诉人宝名公司上诉称：2010年4月16日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同约定标的物为文昌市清澜开发区白金海岸二期4栋10层1003号商品房，总金额为903875元。我公司商品房逾期交房是有原因的，理由如下:一、2013年、2014年强降雨强台风自然灾害影响海南省文昌市2013年和2014年连续两年都遭受特大台风对文昌市造成巨大损失，其中，我公司二期的房屋塔吊、脚手架等都被吹塌或吹断，2013年、2014年的台风尤为严重就是灾后恢复就用了3个月和5个月的时间，此种文昌市重大的自然灾害属于不可抗力事件，自然灾害属于《商品房买卖合同》的第八条之规定的特殊原因，上诉人可据实予以延期，我公司也书面告知延期被上诉人未曾提出异议。二、我公司已履行主要合同义务。目前，该商品房已经接近竣工条件，房屋主体结构已经完成，房屋内、外立面已完成，少量整改工程已基本完成，目前正等待文昌市人民政府相关部门下达正式验收报告。三、市政配套不能到位。由于文昌市在高龙湾板块的市政配套不到位，排污、供电等配套迟迟不能到位，也影响我公司的竣工验收，根据《商品房买卖合同》第八条之规定的特殊原因，上诉人可据实予以延期，我公司也书面告知延期被上诉人未曾提出异议。四、被上诉人未按照《商品房买卖合同》第十一条第二项之规定十日之内向我公司书面提出异议则视为接受了合理逾期并免责。五、由于近年国家对房地产行业进行调控，导致公司资金紧张而引起的工期延缓。六、双方补充协议约定的违约金过高，商品房买卖合同不等同于借款合同，违约金比例以银行同期利率计算比较合理，超过30%应认定为过高，原审以年20%计算显然有问题，如果顺利交房，以现有房价，被上诉人还将承担房价下跌的损失，退房后，不仅拿回90万房款，居然还能拿到75万元的违约金，差不多能以现价免费获得同户型的一套房，开发商延期交付2年左右，需要多支付一套房，违约责任过高。假定被上诉人违约未及时交付房款，两年的拖欠款按照合同，只要承担2万左右的违约金，违约责任明显不对等。上诉人原审时多次请求调整，原审未予采纳，违背了合同法的规定。鉴于上述事实，上诉人同意解除《商品房买卖合同》、《补偿协议》、《补偿协议(二)》，退还被上诉人的全部购房款，但是对支付逾期交房利息有异议，上诉人没有及时向被上诉人交房是有部分免责原因的，双方补充协议约定的违约金过高，故上诉请求：1、依法改判一审关于支付逾期交房利息753229元的判决，减少相应的延期交房的违约利息。2、依法改判原审全部诉讼费用由被上诉人负担。3、二审的全部诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人龙纯琪答辩称：一、不同意上诉人的上诉理由，双方对本案事实没有异议。双方于2011年签订的合同中明确约定了双方的权利义务。二、上诉人两次延期交房，并与被上诉人签订了两份补充协议，但是到目前还没有交房，而且补充协议也约定了如不能交房可以退房，被上诉人是在退钱和退房均不能的情况下才向法院起诉的。三、上诉人主张延期交房是因为自然灾害等原因，但双方约定交房是在自然灾害之前，自然灾害后上诉人还与被上诉人签订了补充协议，延期交房是上诉人自身原因导致的。四、上诉人主张违约金过高不符合事实，被上诉人来海南买房主要是用于投资，双方约定的违约金是符合国规定的，违约金也没有超过银行的同期利率。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审对一审证据的认证意见与一审一致，本院予以确认。二审期间上诉人宝名公司提交一份证据《海南省建设工程竣工验收备案证》，证明涉案房屋于2015年4月30日已经竣工，已经具备交房条件。被上诉人对该份证据的质证意见为是否真实不清楚，但竣工验收不等于交房。因上诉人未提交原件核对，本院对该证据不予采纳。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在2011年3月5日签订《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任是：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。在2013年4月26日双方签订的《补充协议》中约定，若宝名公司不能按期按装修标准交付使用，宝名公司必须承担逾期交房的违约责任，龙纯琪有权要求退房，宝名公司应当自龙纯琪退房通知到达之日起7日内退还已付全部房款，并自龙纯琪支付房款之日起，宝名公司按同期银行贷款利率计算利息对龙纯琪进行赔付。2013年12月16日，双方又签订一份《补充协议》（二）约定按样板间房屋标准赠送软包精装修并赠送定内全部家电家具，在2014年5月31日前交房。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、宝名公司逾期交房是否具有法定或合同约定的免责事由；二、双方约定按年利率20%进行赔付是否合理。（一）关于宝名公司逾期交房是否具有法定或合同约定的免责事由的问题。本案中，双方对于逾期交房的违约事实没有争议。宝名公司上诉主张逾期交房的原因是2013年、2014年强降雨、强台风自然灾害影响，以及排污、供电等市政配套设施不到位。但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，宝名公司应在2012年5月31日前将房屋交付使用，宝名公司主张受2013年、2014年强降雨、强台风影响，不符合事实，本院不能支持。对于宝名公司关于排污、供电等市政配套设施不到位的主张，宝名公司没有提供证据予以证明，本院不能支持。（二）关于双方约定按年利率20%进行赔付是否合理的问题。本案中，由于宝名公司未能按双方签订的《商品房买卖合同》约定在2012年5月31日前将房屋交付使用，宝名公司与龙纯琪又先后签订二份《补充协议》，以增加装修、送家电家具，以及宝名公司代为支付8年的物业管理费为条件，二次约定延期交房，交房日期从最初约定的2012年5月31日推迟至2014年5月31日，而宝名公司仍未能交房，宝名公司已经构成违约，应承担违约责任。对于违约金的承担，从双方签订的《商品房买卖合同》中约定按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，到二份《补充协议》先后约定的按同期银行贷款利率计算利息进行赔付，按20%年利率计算利息进行赔付。有关违约金额的承担双方先后进行了两次调整，宝名公司的违约责任逐步加重是为了更好的督促其按时交房，具有相应的惩罚性，宝名公司对此是明知的。鉴于宝名公司严重违约，龙纯琪主张宝名公司按年利率20%计算利息进行赔付，有合同依据，本院予以支持。宝名公司主张赔付标准过高，应按购房款的30%承担违约责任，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11332元，由上诉人海南宝名置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  昌 盛审 判 员  谭永强审 判 员  李雪茹二〇一五年七月二十二日法官助理  周忠胜书 记 员  梁 莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：昌盛撰稿：昌盛校对：梁莹印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年7月22日印制（共印25份）