广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初1998号原告：卢淑棋，女，1991年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄燕玲，广东星英律师事务所律师。被告:佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇锦龙居委会锦绣新村锦绣横路5号之二。法定代表人：陈进元。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。原告卢淑棋与被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。上述当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按样板房、销售宣传单及销售承诺书将本案所涉房屋与张志鹏的xxxx房屋打通、整改成一套房屋；2.被告向原告支付逾期交房违约金35165.88元（以已付房价款的日万分之五计算，自2017年10月1日起暂计至2018年1月31日，此后计至被告将已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年3月12日签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于佛山市顺德区xxx房，建筑面积为66.62平方米，购房款为571803元；被告应在2017年9月30日前将已办理竣工备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准验收合格的商品房交付原告使用，逾期不超过90日，被告按已支付房款的日万分之三支付违约金，逾期超过90天的，原告有权选择继续履行合同或解除合同，如原告选择继续履行合同的，被告自2017年9月30日交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之五支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定支付了购房款，但至今，被告因环保验收不通过，至今仍未将合同约定的商品房交付给原告。被告辩称:一、答辩人延期交楼是由不可抗力及政府因素导致的，答辩人不应承担延期交楼的违约责任。1、答辩人于2017年5月3日向佛山市顺德区环境运输和城市管理局（以下简称“环运局”）申请太平洋国际花园二期的竣工环境保护预验收，环运局于2017年6月6日出具《预验收检查意见》认为项目环评文件及其批复中关于污水处理的措施未得到落实，运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理，不予通过验收。具体理由是：环运局于2017年2月15日出具了《关于房产建设项目预验收有关问题的告知函》（以下称“该告知函”），该告知函明确：根据顺德区人民政府发布的顺府办函【2016】149号文件要求，环运局自2017年1月1日起对不符合环评审批文件要求，未落实所有环境污染治理措施的房产类建设项目（包括未按环评要求接入城镇污水管网将污水送至城镇污水处理厂处理的新建房产项目），将不再出具《预验收意见书》（即不予通过验收）。2、由于项目所在地陈村镇赤花社区居委会辖区内并未设置接驳污水处理厂的管网，答辩人多次沟通政府部门无果，且答辩人于2017年9月15日向所在的陈村镇企业服务中心反应市政排污管道仍未铺设到位，导致案涉的项目无法通过环评验收的问题。经企业服务中心与环运局、规划局、11号线施工方沟通回复，因项目至污水处理厂的主污水管网与地铁11号线交叉重叠，污水管网铺设仍在协调当中，但预计2017年内无法完成铺设。因此，导致答辩人无法通过环评验收的原因在于项目辖区内并未铺设市政污水管网，无法按照政府文件的要求完成污水接驳至污水处理厂，属于不可抗力的影响。3、但自2017年10月1日起，《国务院关于修改〈建设项目环境保护管理条例〉的决定》开始实施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门验收改为建设单位自主验收，顺德区政府关于环评验收的政策文件失效（顺府办函【2016】149号），相关环评审批制变更为备案制。其中该条例第十九条规定：“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。”环保部根据新修订的《建设项目环境保护条例》于2017年11月22日制定了《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》，对验收的程序和内容作出相关规定。在上述《暂行办法》出台之前，建设工程备案验收标准及政府部门的备案流程均未落实，答辩人并未预知相关程序。上述《办法》出台后，答辩人即按照相关要求及区政府指导意见，与专业的环保机构签订承包合同，完成生活污水处理工程的设计、安装、及环境保护自主验收，并于2018年1月9日通过竣工验收，答辩人在政策改变的第一时间已经尽到了一切合理的措施按政策要求完成环评验收。同时，答辩人在与原告签订合同时是不可预见政策因素变化及受污水管网铺设不到位等客观条件限制的，答辩人已依法通知原告方相关事由，并尽到最大的努力减少原告方的损失，没有过错。并且根据合同的约定，在项目遇到不可抗力及政府政策因素影响时，答辩人延迟交楼应当免除相关违约责任。二、答辩人交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的条件，应视为已交付。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”以及第三十一条：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。案涉房屋于2018年1月9日取得竣工验收备案证明，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，并且答辩人已依法通知原告收楼，视为答辩人已依法交付房屋。原告以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接受房屋没有合法依据：1、答辩人交付的房屋已取得政府部门的竣工验收备案证明，房屋质量及规划均符合约定的要求；2、答辩人向原告交付的房屋均是按照合同所附图纸建设并交付的；3、答辩人认为所存在的质量瑕疵不影响其实际居住目的。三、原告主张的违约金过高，根据相关法律法规的规定，违约金的确定应当以当事人的实际损失进行确定，且不应超过当事人实际损失的130%。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，开发商逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金，同地段同类房屋的租金可以作为认定购房者实际损失的依据，人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”3、本案当中答辩人一方已举证证明同地段同类型房屋租金在14-16元/㎡之间，但原告方一直未能证明其所受到的实际损失。从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考，双方在合同中约定的违约金远远超出同地段同类型房屋租金，并且买受人未能举证其实际损失，综合考虑案件情况，违约金可以调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%或按照同地段同类型房屋租金计算。4、答辩人提交的佛山市顺德区人民法院作出的（2016）粤0606民初20736号《民事判决书》中，答辩人也因延迟交楼与业主产生纠纷，属本次审理案件的系列案件之一。但该案的判决书中也充分考虑了答辩人提交的评估报告以及业主的实际损失情况，并按照相关法律规定酌定降低了相应的违约金。综上所述，请求法院依法作出判决并驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，原告卢淑棋与被告佛山市顺德区太保置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的佛山市顺德区xxx房，建筑面积为66.62平方米，总价款为571803元；被告应于2017年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续的商品房交付原告使用，但因遭遇不可抗力的因素，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可根据实际影响时间予以延期；被告逾期交房不超过90日，被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之三支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90天的，原告有权选择继续履行合同或解除合同，如原告选择继续履行合同的，被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之五支付违约金；本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变动或配套工程不到位、法律法规变化、政府主管机关的命令、测量机构原因导致误差等非出卖方可预见、可控制可避免的事件；因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人有权相应顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务；出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、户型图、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能成为买卖合同的组成部分。买受人已亲临现场了解并认可该商品房状况（包括但不限于设计、户型及配套设施等）及其周边环境，对样板间所展示的非交楼标准已经清晰并了解，同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。合同签订后，原告支付约定的购房款项。2017年2月15日，顺德区环境运输和城市管理局向各镇人民政府、街道办事处、区国土城建和水利局发出一份通知，明确相关要求：“在2016年12月底前，对已建成房地产建设项目需接驳市政污水管网尽快申请建设项目竣工环保验收，如房地产项目逾期不申请验收或验收不通过，我局将严格按相关法律法规予以查处。”2017年5月3日，被告向区环境运输和城市管理局提出竣工环境保护预验收申请，区环境运输和城市管理局以项目存在运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理为由，不同意其通过竣工环境保护预验收。2017年6月29日，被告向陈村镇国土城建和水利局反映因项目周边的市政排污水管道仍未铺设到位，导致案涉项目无法通过验收，要求政府部门解决。陈村镇国土城建和水利局回复：“年前我镇对二期截污管网进行规划和报建时，因地铁7号线、11号线规划控制的影响，太鼎公司周边的污水管网没有批复，现正在积极沟通协调，争取早日批复，早日动工建设。”2017年8月14日，被告再次向陈村镇国土城建和水利局反映市政排污水管道仍未铺设到位的问题。陈村镇国土城建和水利局回复：“因该公司至污水处理厂的主污水管网与地铁11号交叉重叠，目前我局正与区规划部门、地铁11号线等单位协调，预计该段污水管网的建设在2017年内难以完成。”2017年9月20日，被告向业主邮寄延迟收楼的通知书，说明因环评未能通过，无法办理竣工验收，不能按合同约定的时间交楼。2017年10月1日，《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门改为建设单位自主验收，相关环评审批制变更为备案制。此时，被告根据区政府的要求，自行建设配套环境保护措施，并于2018年1月9日通过竣工备案验收，被告于当日向业主寄出收楼通知书，原告于2018年1月10日收到收楼通知书。另查明，陈村镇人民政府于2016年12月26日在官方网站发布一份《建设项目环境影响评价文件审批-报告表》，在该份件第三十六条规定：建筑面积十万到二万平方米的房地产开发、宾馆、酒店、办公用房项目，污水不能进入集中污水处理厂统一处理的，必须明确项目要自建污水处理厂对产生的污水进行处理，达标排放。再查明，与案涉小区相邻的另一小区悦星花园通过自建污水处理设施，向顺德环境运输和城市管理局申请环境保护预验收，该局于2017年7月21日对该小区进行了环境保护预验收，并获得了通过。另一同样受地铁建设影响而未有将污水接入市政污水管网的小区-万科水晶花园，也是自建污水处理设施，并于2017年9月22日进行网上公示，进而通过了环境保护预验收。又查明，原告的亲属张志鹏以其自己的名义购买了相邻的603号房屋，被告在两套房屋的中间开了一道门。张志鹏亦向本院提起了诉讼，案号为（2018）粤0606民初1985号，诉讼请求和本案原告一致。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，未损害国家、集体和他人权益，该合同合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。按照合同约定，被告应在2017年9月30日前将竣工验收的房屋交付给原告，但其取得竣工备案手续的时间是2018年1月9日，2018年1月10日才向原告发出收楼通知书，此时距合同约定的应交付的时间已超过三个月之久。被告抗辩称此系因政府未有在辖区内铺设市政污水管网，无法按照政府文件的要求完成污水接驳至污水处理厂，属于不可抗力的影响。但根据双方在合同中的约定，被告在得知存在不可抗力因素且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可根据实际影响时间予以延期。本案中，被告最迟于2017年6月6日已知政策有所变更，但其于2017年9月20日才通知业主无法在约定的时间交楼。即使存在被告所称的不可抗力的因素，其也没有在发生之日起30日内告知原告，故该条款并未依法发生效力。其次，与被告相邻的另一小区悦星花园于2017年7月份通过自建污水处理设施，并通过了环境保护预验收。另一受地铁施工影响而未有将污水接入市政污水管网的万科水晶花园，也是自建污水处理设施于2017年9月底通过了环境保护预验收。证明处理污水的方法并非只有通过接入市政污水管网才能通过环境保护预验收，通过自建污水设施将污水处理达标后才排入河涌也是可以的。被告未有发挥主观能动性，根据情况的变化而采取相应的措施，导致如今迟延交楼的局面。故对于被告称该情况属于不可抗力，其不应承担逾期交楼的违约责任的抗辩，本院不予采纳，其仍需承担向原告支付逾期交楼违约金的责任。根据双方合同的约定，逾期交付的时间超过90天的则从应交付房屋的次日按照日万分之五的标准计算。对此本院认为，违约金在具有补偿性的同时还具有惩罚性，为维护合同的稳定性且更大程度尊重当事人的意思自治。具体到本案，确实是因市政建设的原因，导致被告未能及时通过环境保护预验收而无法获得竣工备案验收手续，将全部过错都归结于被告亦有失公允。故本院从被告的过错方面、政策变化的影响及结合本案中房屋用途等各种因素综合考虑，对违约金进行调整，酌情支持原告违约金为26000元。至于原告认为被告没有按样板房的布局将本案涉案房屋与其配偶购买的相邻的另一套房打通、整改成一套房，所以拒绝收楼，并要求被告将两套房打通整改成一套房。对此，本院认为，双方在合同中约定，出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、户型图、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能成为买卖合同的组成部分。买受人已亲临现场了解并认可该商品房状况（包括但不限于设计、户型及配套设施等）及其周边环境，对样板间所展示的非交楼标准已经清晰并了解，同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。被告提供样板间向购房者开放参观，其用意系向购房者展示购房者在购买了相邻的两套房时其可参考样板房的设计风格进行改建。其次，原告没有证据证明被告有在合同之外有向原告承诺按样板房的样式整改后再交付予原告。再次，根据建设部门的规定，并不允许开发商及业主将相邻的墙面打通而改建成一套房。故原告请求被告将两套房打通成一套房并无事实与法律依据，本院不予准许。而原告据此理由拒绝收楼，本院不予采纳。此外，原告认为该套房没有安装排烟道和废水管，亦不符双方约定的交付标准，被告亦应按国家标准、合同约定的装饰和设备标准整改好才能交楼。对此，本院认为，首先，原告与张志鹏在参观了样板间后，各自购买了相邻的楼房，并向本院起诉要求将两套房打成一套房使用。此可以证明原告与张志鹏认可样板间的装饰及设施，希望购买后参照整改成一套使用，而样板间中有一套房是不存在排烟道及废水管的，该套房中的厨房改建为茶水间。其次，原告在诉讼请求及事实理由中并未提及其中一套房未安装有排烟道及废水管，由此推断出原告并非在意该废水管及排烟道的存在与否。从以上可以推断出，原告实际上并非需要该房间安装排烟道及废水管，而是在其假设其将房屋打通的请求无法得到支持后，退而求其次请求支付违约金的一个策略而已。故本院对于原告以案涉房屋无安装排烟道及废水管而拒绝收楼的理由不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢淑棋支付逾期交付房屋违约金26000元；二、驳回原告卢淑棋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取339.57元（原告已预交），由原告卢淑棋负担89.57元，被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇一八年五月二十四日书记员  冯淑娴郭翰