江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04516号上诉人（原审被告）周勤东。被上诉人（原审原告）苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。负责人吴小霞，经理。委托代理人张洁。委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。上诉人周勤东因与被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第00444号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年，文正学院公寓、食堂、辅房等项目经相关部门批准开工建设。2008年7月起，文正学院将其所有的位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司（以下简称科桥物业公司）进行招租经营和物业管理。后科桥物业公司设立成立苏大教服文正后勤服务中心，以该中心名义开展招租经营。2008年10月，科桥物业公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中分公司负责上述房屋的招租和物业管理。2011年5月23日，科桥物业吴中分公司、周勤东签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》，约定由周勤东承租生活服务区C区C1-26号房屋（建筑面积为45.60平方米），用于开设经营晋丽理发店。使用期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，全年房屋使用费21432元、物业费2736元，于合同签订之日交纳。周勤东还应向科桥物业吴中分公司交纳7250元的违约保证金，且科桥物业吴中分公司有权在保证金中扣减周勤东应付未付的任何费用。水电费按科桥物业吴中分公司所核算成本价收取，每月结算一次。周勤东还应在缴纳房屋使用费的同时按照规定缴纳保洁费（非餐饮行业75元／月，每年按照10个月收取）。合同终止后，周勤东未将服务用房及场所按约归还科桥物业吴中分公司的，周勤东向科桥物业吴中分公司支违约金人民币300-1000元／天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）。合同签订后，周勤东按约向科桥物业吴中分公司支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金7250元。2012年7月31日，合同到期后，双方未再续签合同，周勤东仍一直使用涉案房屋，自2012年8月1日起，周勤东仅支付了部分水、电费，未再支付涉案房屋的使用费、物业管理费、保洁费等。周勤东称，科桥物业吴中分公司曾通过非正式形式通知其搬迁，理由为学生用房，但实际目的为商业拆迁。为此周勤东提供了建设工程规划批前公示照片两张。经质证，科桥物业吴中分公司认为，对照片的真实性不予认可，且该公示内容与本案无关。审理中，双方确认：周勤东应支付的水费按照3.5元／吨，电费按照0.7元／度计算，至2014年6月25日止，周勤东共结欠科桥物业吴中分公司水费1200.50元（水表读数为2266）、电费4767.70元（电表读数为749）。2014年10月13日，周勤东向科桥物业吴中分公司交纳了至2014年6月25日的水、电费共计5968.20元。以上事实，有科桥物业吴中分公司提供的苏州市吴中区发展计划局批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程消防设计审核意见书、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》，周勤东提供的照片、收据及当事人陈述等予以证实。原审原告科桥物业吴中分公司的诉讼请求是：周勤东立即搬迁出苏州吴中经济开发区越溪苏大文正学院学生后勤生活服务区C区C1-26号建筑面积为45.60平方米的房屋并交还给科桥物业吴中分公司；支付自2012年8月1日起至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费（暂计至2014年7月31日，房屋使用费42864元、物业管理费5472元和保洁费1500元），水电费（暂计至抄表日2014年6月25日，水费1200.50元、电费4767.70元），以上费用合计55804.20元，在将周勤东支付的保证金直接抵扣后，周勤东还应支付其共计48554.20元。原审法院认为：科桥物业公司受文正学院委托，并设立科桥物业吴中分公司负责学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂招租经营及物业管理。周勤东、科桥物业吴中分公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。根据文正学院出具的证明及周勤东、科桥物业吴中分公司签订的合同，科桥物业吴中分公司有权作为本合同的出租方向周勤东主张权利，周勤东辩称科桥物业吴中分公司主体不适格依据不足，不予采信。合同履行过程中，科桥物业吴中分公司已依约交付了房屋，周勤东作为承租人理应按约支付租金、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年8月1日届满，期满后双方未再签订租赁合同，周勤东作为承租人理应及时腾退房屋，故对科桥物业吴中分公司要求周勤东搬迁出房屋并将其交还得诉请，予以支持。合同到期后，周勤东至今仍未向科桥物业吴中分公司返还房屋，其理应承担房屋占有使用费及物业管理费。因周勤东占有使用房屋的行为处于持续状态，故科桥物业吴中分公司主张房屋占有使用费及物业管理费未超过诉讼时效。因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的租金标准，科桥物业吴中分公司主张仍按合同约定的使用费及物业管理费标准计算逾期腾房占有使用费及物业管理费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，予以支持。双方对于保洁费在合同中进行了明确约定，现科桥物业吴中分公司据此要求周勤东支付保洁费，合法有据。因双方确认，周勤东在合同签订后交付科桥物业吴中分公司保证金7520元，现科桥物业吴中分公司要求在周勤东应支付的各项费用中直接扣除该保证金，符合法律规定。该保证金可在科桥物业吴中分公司主张的2012年8月1日起至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计49836元中直接扣除，即周勤东还应支付科桥物业吴中分公司上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计42586元。2014年8月1日之后的房屋使用费、物业管理费、保洁费由周勤东按照2076.50元／月的标准支付至周勤东实际交还房屋之日止。根据合同约定，周勤东应根据科桥物业吴中分公司核算的成本价按月向科桥物业吴中分公司支付水电费。现双方对水费按照3.50元／吨，电费按照0.70元／度计算水电费均无异议，并确认截止2014年6月25日，周勤东共结欠科桥物业吴中分公司水费1200.50元（水表读数为2266）、电费4767.70元（电表读数为749），故科桥物业吴中分公司要求周勤东支付截止2014年6月25日的水、电费共计5968.20元及自2014年6月26日起（水表读数为2266、电表读数为749）至周勤东返还房屋之日止按照水费3.50元／吨、电费0.70元／度的标准计算的水电费符合法律规定，予以支持。对周勤东已于2014年10月13日将2014年6月25日之前的水、电费结清的事实，予以确认。综上，依照《》第、第二百三十五条之规定，一审法院判决：周勤东于判决生效之日起三十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区C区C1-26号（建筑面积为45.60平方米）的房屋并交还科桥物业吴中分公司；周勤东于判决生效之日起十日内支付科桥物业吴中分公司自2012年8月1日起至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计42586元，自2014年8月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费按每月2076.50元／月计算；周勤东于判决生效之日起十日内支付科桥物业吴中分公司至2014年6月25日止的水、电费共计5968.20元（已履行），自2014年6月26日起（水表读数为2266、电表读数为749）至返还房屋之日止的水、电费分别按照3.50元／吨、0.70元／度的标准据实结算。案件受理费减半收取为547元，由周勤东负担。上诉人周勤东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人是与苏州大学文正学院签订的合同，被上诉人无权代表苏州大学文正学院行使起诉权，上诉人从未收到苏州大学文正学院腾退房屋的通知；2、上诉人提供的建设工程规划批前公示照片证明公示内容与本案有关。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人科桥物业吴中分公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。本院认为，本案双方当事人订立的合同合法有效，系其真实意思表示，双方均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，周勤东承租房屋自2011年8月1日起至2012年7月31日止。合同到期后，双方未再续签合同，周勤东仍一直使用涉案房屋，故双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁关系。现科桥物业吴中分公司主张要求周勤东腾退涉案房屋并支付房屋使用费，于法有据，应予维持。本案中，科桥物业吴中分公司已提供证据证明其有权作为本案合同的出租方来提起诉讼、主张权利，上诉人周勤东主张被上诉人无权起诉没有依据，本院不予采信。另外，本案系房屋租赁合同纠纷，周勤东提供的建设工程规划批前公示照片里显示的公示内容不影响涉案双方之间的法律关系，与本案无关。综上，上诉人周勤东的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1094元，由上诉人周勤东负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  叶 刚审判员  任小明二〇一五年二月十五日书记员  杨颖颖