湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）桂阳法民初字第00250号原告陈柏玉，女。委托代理人刘鸿，男，湖南永安和律师事务所律师，特别授权。被告郴州市耀华房地产有限公司（以下简称耀华公司）。法定代表人廖瑞长，男，该公司董事长。委托代理人廖烈耀，男，该公司营销总监，特别授权。委托代理人刘井生，男，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。原告陈柏玉诉被告耀华公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈柏玉及其委托代理人刘鸿、被告耀华公司委托代理人廖烈耀、刘井生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈柏玉诉称：原告与被告于2012年11月8日签订《商品房买卖合同》，原告按约定交纳房款258415元。合同第八条约定被告应当于2012年12月30日前将商品房经验收合格后交房。然而至2013年10月11日被告才将房屋交付原告。被告行为严重违约，合同第九条就被告逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同附件四（合同补充协议）第二点是无效条款，不能成为被告免除违约责任的理由。为了维护原告合法权益，特具状起诉，请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金31268元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、被告企业登记资料，拟证明被告的主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订商品房预售合同的事实；3、交纳购房款收据，拟证明原告交纳购房款的事实；4、催促交房通知，拟证明购房户代表于2013年11月28日以书面通知形式通知被告及时交房；5、业主谈话记录表，拟证明购房户代表与被告交涉，房屋质量存在瑕疵，不符合交房条件；6、2014年6月15日《郴州市耀华金都汇房地产有限公司E栋不符合交房标准的事宜》，拟证明2014年6月15日购房户代表形成书面材料通知被告其所售E栋房屋不符合交房事项；7、要求提供验收合格证明函，拟证明购房户代表于2014年6月20日形成书面函件，要求被告提供E栋验收合格证明，并给购房户代表提供复印件；8、公证书及光碟，拟证明被告开发的E栋外墙及外部环境不符交房条件；9、调查笔录，拟证明被告没有及时向供电部门申请安装电源；10、关于金都汇项目供水情况的说明，拟证明被告没有及时向供水部门申请安装生活用水设施；11、湖南桂阳金煌管道燃气有限公司证明，拟证明被告没有及时对用气设施组织施工。被告耀华公司辩称，原、被告签订的合同及附件四（合同补充协议）合法有效，按附件四第三条房屋交付第2小点的约定被告应当免责，不构成违约。同类案件法院已作出判决，判决驳回了起诉方的诉讼请求并已发生法律效力，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告耀华公司为支持其抗辩主张，提供了如下证据：12、商品房预售许可证，拟证明被告2011年10月20日取得商品房预售许可证的事实；13、2009年6月1日招商引资书、2012年12月26日报告、桂旅承（2013）1号、桂旅承（2013）4号、桂旅承（2013）7号会议（或调度会）纪要，拟证明被告开发的金都汇项目水电安装由政府负责，因水电未安装导致被告无法履行交房义务的事实；14、验收申请表，拟证明被告就金都汇E栋工程于2012年8月25日申请验收，但相关部门未组织验收，导致被告无法履行交房义务的事实；15、关于收取高可靠性供电费的通知，拟证明供电公司到2013年9月才为金都汇项目正常供电的事实；16、商品房买卖合同及补充协议，拟证明原、被告双方签订合同及补充协议的事实；17、建设工程竣工验收报告及备案表，拟证明金都汇项目E栋工程已验收合格、具备交房条件的事实；18、公告，拟证明被告已于2013年12月通知原告交房的事实；19、（2013）桂阳法民初字第942号判决书、（2014）郴民一终字第517号判决书，拟证明原、被告双方签订的合同及补充协议合法有效。各方当事人的质证意见：被告对原告提交的证据1－4、6－11的真实性无异议，但认为证据6、8并不能证实被告的房屋不符合交房条件，对证据9、10的证明方向有异议，对证据11的关联性有异议；对证据5认为是购房人谭某某自己书写的，不能作证据使用，不予认可。原告对被告提交的证据12－19的真实性无异议，但认为证据18公告有的购房户知情，有的不知情。根据原、被告双方的举证，质证情况，本院认证如下：证据1－4、6－19具有真实、合法、关联性，可作为本案认定事实的依据，本院予以采信。证据5系购房人谭某某自己所书写，被告亦不认可，本院不予采信。根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合双方的陈述，本院确认以下事实：一、2009年6月1日，桂阳县商务局（甲方）与耀华公司（乙方）即本案被告签订了一份《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》，协议约定：1、由甲方向县政府报请成立项目协调小组，并在甲方机关办公场所设立项目协调小组办公室，负责对本项目的督促、指导、协调和服务工作，确保项目建设顺利进行；2、耀华金都汇项目（在招商引资协议中以“桂阳金桂园”为暂用名）由乙方即本案被告投资开发，甲方给予乙方一定的优惠政策。其中协议中优惠政策第5条规定：甲方负责报请县政府出面协调该重点建设项目施工前达到“三通一平”条件，并负责协调供电（供水）部门为该重点建设项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器（桂阳县商务局证实前述四项被告耀华公司不承担费用）以及该项目建设及营业用电、用水价格优惠政策；3、协议还就其他事项作出约定。该协议有甲乙双方签名盖章，桂阳县人民政府以见证方一并在该协议书上签字盖章。二、2012年11月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以2972元／平方米向被告购买金都汇第E幢2503号商品房，建筑面积86.95平方米，总房款258415元。合同第八条约定了交房时间及免责事由：被告应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定，交付给原告使用。免责事由：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、按附件四（附件四即主合同补充协议）执行。附件四第三条房屋交付第2小点约定：如因非出卖人原因如：遭遇战争、自然灾害等不可抗力、政策法律法规变化、买受人未付清全部购房款、非出卖人不能控制等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。主合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任的处理方式：逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于2012年11月8日首付购房款148415元，其余款项以按揭方式支付。2013年10月11日被告耀华公司将房屋交付原告使用。三、被告耀华公司于2010年6月8日开工建设金都汇一期E栋，2011年10月20日取得商品房预售许可证，2012年8月30日向桂阳县建设局递交了《桂阳县建设工程主体验收申请表》，2012年9月向湖南桂阳金煌管道煤气有限公司申请燃气施工，但因施工繁忙，湖南桂阳金煌管道煤气有限公司直到2013年8月才进行用气设施施工。由于水、电没有安装到位，至2012年12月30日被告耀华公司交房期满日其建设的金都汇一期E栋没有通过验收，直到2013年9月12日才通过验收，并于2013年10月28日到建设主管部门办理好建设工程竣工验收备案。四、2012年12月26日被告因金都汇项目第一期商住楼E栋即将交付业主使用及宾馆要进行装修、安装，但外架电尚未布置到位，向桂阳县人大常委会领导提交报告，要求按《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》第三条第5款的要求给予提供外线电源及变压器并免费办理相关手续。2012年12月27日桂阳县人大常委会领导在报告中批示：金都汇项目系市、县重点工程，请县电力局局长按有关协议要求，给予支持解决。2013年3月18日桂阳县委书记在县演艺中心5号会议室主持召开有县级相关领导及本县有关部门负责人参加的2013年中国（郴州）国际休闲旅游文化节部分项目建设调度会议，会议要求：“电力局尽快解决金都汇高压输变电设备的配备安装、供电管道接口的接入；自来水公司切实解决金都汇供水管道供水不足的问题”。2013年4月16日桂阳县常务副县长在政府办358会议室主持召开相关人员参加的金都汇高星级酒店项目建设调度会议，会议要求由县电力局制定工作方案，在2013年5月10日前完成金都汇的变压器安装，费用另行协商解决。2013年5月22日桂阳县县长率政府办县直有关单位负责人在现场察看金都汇项目建设进展情况后，在金都汇项目部会议室召开项目建设工作调度会议，会议要求：金都汇双电源问题，由电力局尽快解决，经费由县政府按原招商合同条款出150万元，其他部分由县电力局负责解决。至2013年9月16日国网湖南桂阳县供电公司为金都汇项目安装好双电源及变压器，并正常供电。五、桂阳县自来水有限公司于2013年9月初为被告耀华公司开发的金都汇项目安装一个200MM的取水口并安装80MM毫米口径水表二个。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点：一是《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》是否有效；二是被告耀华公司是否违约。关于争议焦点一。本院认为，《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》是被告预先拟定的，在预售商品房过程中重复使用的合同，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该合同条款属于格式条款。附件四《合同补充协议》中第三条第2点中“非出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”，现原、被告双方对该条款的理解存在分歧，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解，被告能控制的原因不能成为被告免责的理由，该条款的真实意思应为：非出卖人所能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。附件是主合同的一部分，原告在主合同上签字就是对附件四的认可。原、被告所签订的主合同及附件四不具备合同法所规定的无效的情形，是有效合同。依法成立的合同受法律保护。合同双方当事人应当全面履行各自的义务。关于争议焦点二。本院认为，被告是否构成违约，应当以本案的事实为依据，对照双方当事人的合同约定，看是否有违约事实的发生。从本案查明的事实可以看出：直到2012年12月30日被告耀华公司交房期满日，供电部门还未为金都汇项目安装好外线电源及变压器（直到2013年9月16日才安装好并正常供电），直到2013年9月初供水部门才为金都汇项目安装好取水口及水表。按照招商引资协议的约定为金都汇项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器是由政府有关部门与供电、供水部门协调，何时能够协调好并安装到位，被告无法控制。由于水、电不能及时安装到位，被告虽然于2012年8月30日向主管部门申请验收，但不能及时通过竣工验收，导致被告在原、被告约定的交付房屋期限2012年12月30前不能向原告交付房屋。2013年9月12日被告耀华公司建设的金都汇一期E栋通过工程验收，并于2013年10月28日到建设主管部门办理好建设工程竣工验收备案，被告抗辩的其所不能控制的事件消除。2013年10月28日前被告不能按时向原告交付房屋是其所不能控制的原因，按照原、被告的合同约定不视为被告违约。被告已于2013年10月11日将房屋交付原告使用，被告不构成违约。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈柏玉的诉讼请求。本案案件受理费582元，由原告陈柏玉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈长征审 判 员  侯五英人民陪审员  唐文峰二〇一五年七月二日书 记 员  张艳芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。