沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2014)大东民二初字第766号原告：沈阳康华医院，住所地：沈阳市大东区小河沿路*号。法定代表人：姜卫，职务：董事长。委托代理人：刘光前，辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：王峰，住址：沈阳市。被告：辽宁省机场管理集团公司，住所地：沈阳市大东区东塔机场院内。法定代表人：张瑗，职务：总经理。委托代理人：卿森泉，北京市万商天勤律师事务所律师。委托代理人：刘天博，住址：沈阳市。原告沈阳康华医院与被告沈阳辽宁省机场管理集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张品担任审判长，与人民陪审员杜玲玲、孙娟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳康华医院委托代理人刘光前、王峰和被告沈阳辽宁省机场管理集团公司委托代理人卿森泉、刘天博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:原告与被告于2011年6月15日签订房屋租赁合同，原告租赁被告民航医院5600平方米房屋，准备开办医院，合同约定年租金188万元，租期10年，从2011年10月17日至2021年10月16日止。合同签订后，被告将房屋交给原告，原告对该房屋进行装修及安装医疗设备，并招聘医护人员，到2011年10月初一切准备工作就绪，定于2011年11月1日正式开业接诊，但在10月7日上午，被告方的供暖站在供暖加压试水时，造成原告所租房屋内的暖气管线，暖气片和阀门等大面积爆裂，喷出大量锈水，大部分医疗设备被水冲，地面积水深达20厘米，现场惨不忍睹，原告见此状立即组织人员关闭总阀门，迅速转移医疗设备，并立即通知被告，第二天被告派专人看了现场，表示向领导汇报后再处理。事故发生后，原告统计有82间房屋不同程度被水冲（原告共租赁200余间房屋），9间房屋完全被水泡，1027片暖气片不同程度爆裂漏水，医疗设备包括CT,DR,生化仪，彩超等120多件套被锈水冲，据专业人员查看，事故原因是暖气管线接头阀门及暖气片年久失修，并已超过使用年限。原告将上述情况多次以口头和书面形式与被告协商，请求抓紧处理，以减少双方损失，但被告一拖再拖，直至2011年11月4日上午（已拖延近一个月），被告才通知原告，先垫付资金，安排修缮和更换采暖设备，原告接到通知后立即组织施工人员夜以继日抢修，并先垫付了修缮费用136428元，于2012年2月5日完成全部修缮工作，并于2012年2月18日正式开业接诊。由于被告的上述原因导致原告延迟开业三个半月，给原告在经济上造成巨大损失，原告曾多次提出赔偿要求，被告除同意修缮费用从2012年11月12日租金中扣除外，其他损失不予赔偿，并告之原告法律解决，原告无奈只好诉讼解决。原告所遭受的损失为五项，一是由于重新修缮延误三个半月开业，即原告在这三个半月并未有效使用该租赁房屋，因此应该免除三个半月的房租金。二是原告招聘的医护人员在房屋修缮期间的工资，按工资表统计为281594元，这笔损失应由被告承担。三是被水冲的医疗设备需要检修，检修费为34500元。四是医疗器械效期损失费，按照2012年2月28日国家财政部、卫生部印发的《医院财务制度规定》，医院的医疗器械使用和折旧效期为5-6年，过期不得再使用。因此，原告所购置的价值10728460元医疗器械应在2011年11月至2017年11月使用有效并提留完折旧费，由于被告的原因造成医疗器械延迟三个半月使用，在此期间的有效期被灭失，造成整体有效期被缩短三个半月，其损失计521522元。五是原告损失了三个半月的营业利润，其利润参照2012年2月18日开业后三个半月的营业收入，计663228元，依据同行业20%平均利润计算，原告损失132645元。综上所述，原告依照双方签订的合同第六条甲方权利和义务中第二款约定，“保证乙方所租房屋水、电、暖气正常供应。”被告没有履行义务，其暖气设备年久失修，致使试水时爆裂，给原告造成重大损失，应承担违约责任，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告免收三个半月的房屋租金548333元；2、判令被告赔偿原告三个半月的员工工资281594元；3、判令被告赔偿原告设备检修费34500元；4、判令被告赔偿原告医疗器械效期损失费521522元；5、判令被告赔偿原告三个半月的营业利润损失共计132645元；6、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、根据原告起诉状所列事实理由本案属于合同之诉，但民事起诉状中所述的2011年6月15日场地租赁合同是与自然人姜卫签订，不是原告。本案中原告并非租赁合同的合同主体，依据合同相对性法律原则，原告无权依租赁合同提起诉讼。2、2011年6月15日我单位与自然人姜卫签订合同时，原告并未成立，依据康华医院登记证书其成立日期为2012年1月10日。本案当中原告不会也不可能与我单位签订租赁合同，所以本案当中其也不可能2011年6月15日与我单位存在租赁关系。3、我单位认为在法院确认原告是否具备诉讼主体资格之前，本案不宜进入实体审理程序，如法院审查认定原告无主体资格，法院应驳回原告的起诉。4、基于原告在事发2011年10月7日并不存在，且原告与我单位也并不存在租赁关系，因此其起诉的全部诉讼请求、事实理由均无相应的事实法律依据，法院应依法全部驳回。依据第六条约定，如果发生跑水，责任应由承租方承担，出水的地方是阀门井以内。综上，请求驳回原告的起诉。根据双方签订的租赁合同约定，以进户阀门井为界限，阀门井以内的部分由承租方来维修，本案发生的位置在阀门井以内的部分，所以该责任应当由原告来承担。从房屋的交付情况看，依据合同第一条约定，原告已经确认对租赁标的有了充分了解后承租的，本案是按照现状来交付的，所以原告对于房屋现状有了一个综合的评估，才签订的合同。所以我单位认为，从本案房屋交付之日起，结合租赁合同第一条约定，阀门井以内的设施应当由原告来承担。从租赁期来看，原告一直混淆租赁期限和租赁期概念，租赁期应当是从房屋交付之日起就应当开始计算，租赁期限是合同约定的缴纳租金的期限。2011年7月4日、2011年9月16日事发之前原告已经发现供暖系统存在隐患，原告没有按照合同约定履行维修义务，根据合同法约定，由此造成的损失和扩大损失应当由原告来承担。从原告成立时间看，原告是在2012年1月16日成立的，所以在此之前主张的损失及损失金额是没有相关法律依据。损失金额均为原告单方出具，没有我单位确认，我单位不予认可与确认。我单位不属于供暖企业，涉案房屋是市政供暖。对于原告所述的暖气爆裂原因我单位不予认可，因为原告所述的技术机构是单方聘请的，我单位不认可。经审理查明:2011年6月15日，案外人姜卫与被告签订了房屋租赁合同，约定被告沈阳市大东区小河沿路3号辽宁省机场管理集团供公司民航医院1-4层，院外一层平房、院内场地及附属设备出租给姜卫，建筑面积5600平方米房屋租给姜卫使用，约定租赁用途：甲方（被告）同意乙方承租租赁标的准备开办医院，合同约定年租金188万元，租期为十年，从2011年10月17日至2021年10月16日止。被告需在本合同生效后七日之内将房屋交付原告使用，原告应在本合同生效后的当日向被告支付第一年上半年的房屋、场地、设备租金及迷航医院物品出对费共计1037769元。合同第六条双方权利义务（一）甲方权利义务3供暖系统约定：供暖系统以进户阀门井为界，阀门井以外部分（包括阀门）由出租方维修，阀门井以内部分由承租方维修。合同签订后，原告于2011年6月24日向被告支付了第一年上半年的租金94万元，被告将如约房屋交给姜卫使用，姜卫对该房屋进行装修、安装医疗设备、招聘医护人员等开始筹备医院的设立工作，于2012年1月16日取得民办非企业单位登记证书，登记名称为使用康华医院，法定代表人系姜卫。原告在取得单位签章后，重新在合同书落款处补盖原告签章并交付被告一份，并以原告的名义向被告支付租金。2011年10月7日，本案争议房屋的暖气管暖管线和阀门等大面积爆裂，房屋地板、墙面多处被冲坏，房屋漏水的部位为阀门井以内。上述事实，有租赁合同、照片、发票及支付凭证、及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:关于原告是否具备诉讼主体的问题。本案订立合同的签名为出租方辽宁省机场管理集团公司与承租方姜卫，姜卫虽以个人的名义与被告签订的租赁合同，但从合同租赁用途是从事法律法规允许的医院经营项目，及房屋的实际使用情况，可以得知姜卫租赁该房屋系为了成立沈阳康华医院，姜卫租赁房屋、购买设备、招聘医务人员、申请设立医院等行为，均系为成立医院而作的相关前期准备工作，待医院正式成立后，原告补盖了盖有原告签章的合同送被告处备案，视为对姜卫民事法律行为的追认，在从原告向被告支付本案诉争的租金的行为，更进一步证明了原告系本案诉争房屋的实际使用人，具备原告的主体资格。关于原告主张被告承担因房屋暖气管爆裂承担损失的问题。本案合同签订时间为2011年6月15日，双方约定被告需在本合同生效后七日之内将房屋交付原告使用，被告如约在合同签订后就将房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修及安装医疗设备，并招聘医护人员，开始筹备医院成立工作。原告在与被告签订租赁合同之前已对房屋及相关设施进行了查验，对于房屋现状有了一个综合的评估。对于本案暖气发生爆裂的原因，因现暖气设施已维修完毕，无法进行鉴定，故双方应按合同的约定承担相应的责任。根据双方合同约定：供暖系统以进户阀门井为界，阀门井以外部分（包括阀门）由出租方维修，阀门井以内部分由承租方维修。可以认定原告对阀门井以内的暖气管线负有维修的义务，而被告早已将房屋交付原告，原告在接受交付后暖气管爆裂前长达四个月的时间，依据约定应对阀门井以内的暖气管线负有检查维修义务，而原告怠于行使维修义务，导致暖气管爆裂，产生损失，该损失原告应当自行承担，不应要求被告赔偿。原告主张被告免收3个月租金及赔偿各项损失的诉请本院不予支持。且原告主张其在2011年7月4日、2011年9月16日事发之前原告已经发现供暖系统存在隐患，原告在没有维修的情况仍然进行装修，由此造成的损失和扩大损失应当由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费18417元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 品人民陪审员  杜玲玲人民陪审员  孙 娟二〇一五年二月五日书 记 员  王 宁