广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初11647号原告：中山市创富置业有限公司，住所地中山市小榄镇新华中路118号向明大厦1层1卡。法定代表人：张开成，该司总经理。委托诉讼代理人：蓝玉玲，女，1990年11月27日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，该司员工。委托诉讼代理人：英敏锐，女，1991年4月12日出生，汉族，住广东省中山市，该司员工。被告：陈晓旋，女，1984年6月15日出生，汉族，住广东省普宁市。原告中山市创富置业有限公司（以下简称创富公司）与被告陈晓旋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创富公司的委托诉讼代理人蓝玉玲到庭参加诉讼，被告陈晓旋因下落不明，经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创富公司向本院提出诉讼请求：1.确认创富公司与陈晓旋签订的房屋租赁合同于2016年5月15日解除；2.陈晓旋立即向创富公司支付拖欠的租金、空调费、推广费及自合同解除之日起至2016年8月31日止商铺占用费合计85825元，及自应付租金、占用费之日起按年利率24%计付违约金及利息至实际支付之日止。事实和理由：陈晓旋与创富公司于2013年12月30日签订了中山市118向明广场商铺租赁合同，约定创富公司将位于中山市小榄镇××广场内××＃单元商铺出租给陈晓旋作经营“DIVA”精品品牌店使用。前述合同签订后，创富公司依约将上述铺位交付给陈晓旋使用，但陈晓旋未依约支付租金管理费。经创富公司多次追讨，陈晓旋仍拒绝支付。创富公司于2016年5月11日致函通知陈晓旋解除前述租赁合同并要求陈晓旋支付前述费用及交还商铺，但陈晓旋仍置之不理。陈晓旋无出庭，亦无提交书面答辩意见。创富公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证，根据创富公司的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：原告提交的不动产权登记资料反映，位于中山市××××号的房地产登记的权利人为中山市小榄镇工业总公司（以下简称工业总公司）【房地产权证号：中府字第××号】。委托出租证明反映，工业总公司将中山市××××号向明广场一至四层（不含农业银行部分；向明大厦一层及夹层；向明广场外一至二层；地下车库租赁给原告使用，租赁期限为2012年8月15日至2032年8月14日，并同意原告对上述物业依约转租，前述上述物业范围内各租户的租赁合同及管理合同，收取上述物业租户的租金、管理费、水电费等费用。原告提交的落款日期为2013年12月30日的中山市118向明广场商铺租赁合同（以下简称租赁合同）反映，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，经营精品品牌“Diva”；租赁期限为三年，自2014年3月28日至2017年3月27日止，租金含物业管理费，2014年3月28日至2016年3月27日，每月6864元；2016年3月28日至2017年3月27日，每月7364元，第三年起每年递增8%。甲方给予乙方共计15天免租装修期，免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但须支付物业管理费、水电费等费用。具体免租装修时间为以营业部通知为准。自免租装修期限届满之日起第二日开始计收租金。宣传推广费为每年333元，每年一次性收取；中央空调费为每月624元。租赁期间的每月5日前乙方应当向甲方支付当月租金、管理费及水电费。乙方逾期支付上述费用，每逾期一天，按应付款项的千分之三向甲方支付违约金。因乙方逾期支付款项超过10天，擅自连续三天停止营业或一个月累计停止营业达7天以上等，甲方可提前终止本合同的，乙方交纳的租赁保证金不予退还。合同还约定了乙方联系地址及收件人：陈晓旋，广东省普宁市占陇镇占陇圩桥。与合同有关的通知可以面交、邮寄、传真或公告送达到合同约定联系地址或联系人。用面交方式送达的额，递交时间为收到时间；用传真方式送达的，发出时间即为收到时间；用邮寄方式送达的，乙方于中山市的，乙方签收或寄出后三天视为送达；乙方于中山市以外地方的，乙方签收或寄出后五天即视为送达等。2014年1月9日，被告在《收铺确认书》上确认收到上述商铺。2016年5月11日，原告向被告发出律师函，称被告自2015年10月起拖欠原告租金、管理费、水电费、空调费、推广费及违约金合计78825元，原告有权根据双方协议及合同法的规定，单方解除租赁合同、收回商铺、不退还押金和物业管理费保证金，停止供应水电。要求被告在收到函件之日起五日内清理并将租赁物交还原告，并清偿欠款43273元。否则，原告将委托第三方清理店内装修装饰、物品等。2017年4月27日，原告再次向被告发出关于解除商铺租赁合同及限期支付租赁费用、场地占用费并交还租赁商铺事宜的函，称自2016年5月11日律师函发出之日即时与被告解除合同，限被告收到本函件之日起3日内，向原告办理商铺交还手续，并支付拖欠租金等费用，以及支付自前述合同解除之日起按租赁费用标准按日计付的场地占用费，直至交还租赁商铺之日。否则，原告将提起诉讼，被告还需支付案件诉讼费及律师费等费用。庭审中，原告称被告于2016年4月5日至6日期间停止营业，并搬空店铺内物品。商铺内物品虽然已搬空，但店内装修并未拆除。原告为此多次联系被告无果，2016年9月，因店铺空置多时，原告自行收回商铺。由于涉案商铺位于公共地区，空调费是摊分计算，故即使被告没有开业仍需支付空调费。现被告拖欠的租金、物业管理费应为：2015年10月至2016年3月，每月6864元，共6个月，合计41184元。2016年4月租金、物业管理费7364元；2015年4月及2015年10月至2016年4月的空调费，每月624元，合计4368元；2016年5月至8月商铺占用期间的占用费及物业管理费，每月7364元，合计29456元；2016年5月至8月商铺占用期间的空调费，每月624元，合计2496元。2016年全年的推广费333元。另原告确认已收到被告缴交的租赁保证金13728元，认为因被告违约，该款应由原告没收。本院认为，本案中，原告与被告签订商铺租赁合同等文件，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。原告起诉认为被告拖欠其租金故而解除双方签订的租赁合同，因被告并未提交证据证明已付清双方约定的租金、物业管理费等费用，现原告根据合同约定起诉要求解除双方于2013年12月30日签订的租赁合同，本院予以支持。关于合同解除时间，因原告于2016年5月11日已按合同约定的被告地址寄出律师函，要求单方解除合同，并要求被告收到函件五天内支付拖欠费用并交还租赁物，现原告要求确认原、被告双方在2016年5月15日解除2013年12月30日签订的租赁合同有理，本院予以支持。关于被告实际拖欠的款项金额。因被告并未举证已足额支付拖欠原告的租金、物业管理费、空调费、推广费等，应自行承担举证不能的责任。现原告起诉要求被告支付上述费用，本院予以支持。另因原告确认被告在2016年4月5-6日停止营业及搬离商铺，并在2016年5月11日向被告发出律师函要求被告清偿拖欠费用及五天内清理商铺内物品，否则将委托第三方清理，应视为原告已就律师函发出后被告仍未履行支付义务，将出租商铺进行了处理。在原告已明确得知被告不履行义务时，原告仍不主张权利收回商铺所造成的损失应由原告自行承担。故被告应支付的租金、物业管理费、空调费、推广费应支付至2016年5月15日为宜，即被告拖欠的租金、物业管理费为51002.7元（6864元×6个月+7364元+7364元÷30天×10天）；空调费为4576元（624元×7个月+624元÷30天×10天）；推广费118.6元（333元÷365天×130天）。以上合计55697.3元。至于原告要求被告支付违约金及利息损失。因双方在合同及函件中的约定，如被告不按时支付租金，原告可单方解除合同、没收被告缴纳的租赁保证金及按欠款金额每日千分之三的标准收取违约金，因上述约定为原、被告自由契约的结果，本院予以确认。现原告将上述违约金及利息的计算方式主动调整为按年利率24%，并未违反法律规定，本院予以准许。即被告应向原告支付的违约金及利息损失为：其中624元从2015年4月5日起，7488元（6864元+624元）从2015年10月5日起，7488元从2015年11月5日起，7488元从2015年12月5日起，7606.6元（6864元+624元+118.6元）从2016年1月5日起，7488元从2016年2月5日起，7488元从2016年3月5日起，7988元（7364元+624元）从2016年4月5日起，2662.7元（2454.7元+208元）从2016年5月5日起按年利率24%计算至被告清偿上述款项之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山市创富置业有限公司与被告陈晓旋2013年12月30日签订的中山市118向明广场商铺租赁合同于2016年5月15日解除；二、被告陈晓旋于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创富置业有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、空调费、推广费合计55697.3元、违约金及利息（其中624元从2015年4月5日起，7488元从2015年10月5日起，7488元从2015年11月5日起，7488元从2015年12月5日起，7606.6元从2016年1月5日起，7488元从2016年2月5日起，7488元从2016年3月5日起，7988元从2016年4月5日起，2662.7元从2016年5月5日起按年利率24%计算至被告陈晓旋清偿上述款项之日止）；三、驳回原告中山市创富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2674元，由原告中山市创富置业有限公司负担1413元，被告陈晓旋负担1261元（该款已由原告中山市创富置业有限公司预交，被告陈晓旋应在判决生效之日起七日内一并迳付给原告中山市创富置业有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年五月二十日书记员  陈嘉欣书记员  侯艺喆