海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第292号 原告：李树平，女，1961年6月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：黄礼明，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。 被告：海南天利达实业有限公司。住所地：海南省海口市美兰区琼山大道一号101房。 法定代表人：陈彩琼，该公司总经理。 被告：海南胜林房地产有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇经济开发区银海路。 法定代表人：曾育大，该公司总经理。 第三人：农业部南海区渔政局。住所地：广东省广州市越秀区中山一路50号。 法定代表人：吴壮。 原告李树平与被告海南天利达实业有限公司（以下简称天利达公司）、海南胜林房地产有限公司（以下简称胜林公司）、第三人农业部南海区渔政局（以下简称南海渔政局）商品房预约合同纠纷一案，本院2014年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。同年9月30日，本院依法追加农业部南海区渔政局作为第三人参加诉讼，并于12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙敬芳到庭参加诉讼，被告天利达公司、胜林公司及第三人南海渔政局缺席。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2011年2月7日与被告天利达公司签订了认购合同，购买天利达公司拟开发的位于琼海市银海路北侧的博海茗苑二期“博海悠度湾”第1栋1501房，暂定销售面积85.24平方米，单价为5848元，总房价498484元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告向天利达公司支付了购房定金150000元，被告天利达公司承诺在2012年6月30日之前动工并取得预售许可证。后来被告胜林公司加入其中共同开发，但由于被告未能按其卖房承诺如期开发，也一直未能取得预售许可证，未能与原告签订《商品房买卖合同》。看到被告违约，原告要求被告退还定金和给付利息。虽经原告不断催要，但至原告起诉之日，被告一直未将原告交付的定金退给原告，也没有给付迟延利息。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告天利达公司签订的房屋认购合同；2、被告天利达公司与胜林公司连带退还原告缴纳的购房定金150000元；3、被告天利达公司与胜林公司连带支付原告逾期退款利息19500元（从2012年7月1日按银行定期贷款年利率6%暂计至2014年8月31日，利息支付至定金及利息付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、认购合同（NO.0071)，证明原告与被告天利达公司就认购商品房达成协议的事实。2、收据及转账凭条，证明原告缴纳房款150000元的事实。 被告天利达公司、胜林公司均没有提交书面答辩，也没有提交证据。 第三人南海渔政局提交书面答辩称：本案纠纷并不涉及第三人利益，与第三人无关。理由如下：一、第三人与胜林公司签订的《合作开发房地产合同书》第四条约定，胜林公司为第三人单独建设共9339平方米带装修的楼房；第六条约定，除了分给第三人的房屋面积外，胜林公司对其余房屋拥有所有权、销售权和收益权，其一切收入盈亏与第三人无关。基于以上合同事实，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条规定，可以认定第三人与胜林公司签订的《合作开发房地产合同书》名为合作开发，实为土地使用权转让。第三人与胜林公司之间为土地使用权转让关系，原告与胜林公司之间属于商品房买卖关系，与第三人无关。二、根据第三人与胜林公司的约定，胜林公司交付第三人的房屋为第4、5栋，第1、2、3栋属于胜林公司拥有所有权、销售权和收益权的楼房，胜林公司有权进行销售处分。原告与胜林公司的诉讼标的为博海茗苑二期“博海悠度湾”第1栋1501房，与第三人无关。如胜林公司将约定交付给第三人的房屋卖于他人，第三人将保留追究其法律责任的权利。综上，原告与被告天利达公司、胜林公司商品房预约合同纠纷一案不涉及第三人利益，与第三人无关。 第三人南海渔政局未提供证据材料。 对原告提供的证据1、2，经核对与原件一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 在审理过程中，本院调取第三人南海渔政局与被告胜林公司于2010年6月10日签订的《合作开发房地产合同书》，以及被告胜林公司与天利达公司于2010年9月24日签订的《琼海博海茗苑二期项目合作开发合同》，并在庭审中予以出示。经质证，原告对上述证据真实性、合法性、关联性均没有异议。本院对上述调取证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明：被告天利达公司为从事旅游项目投资开发、房地产投资等的有限责任公司，被告胜林公司为从事房地产开发经营的有限责任公司。2010年6月10日，第三人南海渔政局与被告胜林公司签订《合作开发房地产合同书》，约定：甲方（南海渔政局）以所属的25亩土地【土地使用权证：海国用（2006）第0070号】作为投入与乙方（胜林公司）合作开发位于琼海市嘉积镇金鼎商住区的博海茗苑二期项目，乙方负责该项目所有资金的投入、项目开发建设及管理，负责项目的一切税费；项目建成后，甲方分得二幢共9339平方米（带装修）的楼房，除分成给甲方的房屋面积外，乙方对其余的房屋拥有所有权、销售权和收益权等。同年9月24日，被告胜林公司与天利达公司签订《琼海博海茗苑二期项目合作开发合同》，约定：乙方（天利达公司）同意并履行甲方（胜林公司）与南海渔政局于2010年6月10日签订的《合作开发房地产合同书》条款与甲方一起合作开发博海茗苑二期项目，乙方享有并承担甲方在与南海渔政局所签订合同中的全部权利与义务，全面负责该项目所有资金的投入、开发建设及销售的管理，承担建设开发项目的一切相关税费，南海渔政局继续履行其在《合作开发房地产合同书》中的全部权利与义务；乙方支付给甲方博海茗苑二期项目合作开发固定回报人民币1500万元，甲方不再参与博海茗苑二期项目的利润或实物等任何形式的分配；乙方并按甲方与南海渔政局签订的合作开发房地产合同要求将二期项目中建筑面积为9339平方米带装修方案预算已交给南海渔政局的房屋在建设完成后分成给南海渔政局。2011年2月7日，被告天利达公司与原告签订《认购合同》，约定原告认购被告天利达公司位于琼海市嘉积镇银海路北侧“博海茗苑二期”博海悠度湾第1栋1501号房产，暂定销售面积85.24平方米，单价为每平方米5848元，总房价498484元；原告同意按一次性付款方式，向天利达公司支付认购房产的房价款，即签署《认购合同》时支付定金150000元，在该房取得预售许可证之日起7日内付清总房款498484元（含已付定金），并签署《商品房买卖合同》。合同签订后，原告于同日向被告天利达公司支付了定金150000元。由于原告与被告天利达公司最终未签订该房屋的《商品房买卖合同》，双方交涉过退款事宜。原告于2014年9月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法向被告天利达公司、胜林公司及第三人南海渔政局送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票等诉讼文书，但被告天利达公司、胜林公司及第三人南海渔政局没有提出正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席进行了审理。在庭审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告天利达公司、胜林公司及第三人南海渔政局承担连带责任。 另查明，被告胜林公司与第三人南海渔政局约定交付给南海渔政局的楼房为第4、5栋。 本院认为：本案为商品房预约合同纠纷，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就将来在一定期限内签订商品房买卖合同并先行约定部分条款的协议。根据第三人南海渔政局与被告胜林公司签订的《合作开发房地产合同书》及被告胜林公司与天利达公司签订的《琼海博海茗苑二期项目合作开发合同》的约定，被告天利达公司有权对外销售除分成给南海渔政局房屋面积外的其他房屋，因此，被告天利达公司与原告签订的《认购合同》合法有效，本院依法确认其效力。该《认购合同》中只约定在该房“商品房预售证”取得之日起7日内付清总房款498484元（含已付定金）并签署《商品房买卖合同》，没有明确约定具体签署《商品房买卖合同》的时间。被告天利达公司收取原告支付的150000元定金后，至今未通知原告签署认购房屋的《商品房买卖合同》，致使原告不能实现合同目的。原告主张解除认购合同、要求天利达公司退还定金，理由正当，依法应予支持。由于本案中过错方在于被告天利达公司，原告主张利息应予支持，原告主张从2012年7月1日起计息符合法律规定，应予照准，故应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2012年7月1日起计至判决确定还款之日止计付利息。根据南海渔政局与胜林公司签订的《合作开发房地产合同书》以及胜林公司与天利达公司签订的《琼海博海茗苑二期项目合作开发合同》约定，南海渔政局提供合作项目用地，项目建成后分得两栋楼房（第4、5栋），其余房屋由天利达公司享有所有权、销售权和收益权，天利达公司支付给胜林公司固定回报1500万元。被告胜林公司作为合作项目的合作者和收益者，不能只享受权利，不承担风险义务，且本案债务系由于销售项目房产所产生的，故其应与被告天利天公司对本案债务共同承担连带清偿责任。本案原告认购的是项目第1栋房屋，与南海渔政局约定取得的第4、5栋房屋没有关联，且原告的定金是支付给天利达公司，南海渔政局并未从中获取利润，故其不应对本案债务承担连带清偿责任。被告天利达公司、胜林公司及第三人南海渔政局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告李树平与被告海南天利达实业有限公司于2011年2月7日签订的《认购合同》。 二、限被告海南天利达实业有限公司、海南胜林房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李树平定金150000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2012年7月1日至本判决确定的还款之日止的利息。二被告对上述债务互付连带责任。 三、驳回原告李树平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3690元，由被告海南天利达实业有限公司、海南胜林房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 代理审判员  余嘉佳 人民陪审员 郑馥瑜 二〇一五年二月二日 书 记 员  邹燕萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。