河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初414号原告毛恒，男，汉族，1993年3月27日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人杨晓利，河南中原法汇律师事务所律师。被告黄新强，男，汉族，1978年2月20日出生，住河南省。被告闫闻天，男，汉族，1986年1月2日出生，住北京市丰台区。二被告委托诉讼代理人杨培，河南晋平律师事务所律师。第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司，住所地河南省新乡市新区辉龙阳光城·怡苑**楼**西数第**。法定代表人马吉光，总经理。委托诉讼代理人胡建，男，汉族，1992年12月18日出生，住河南省光山县，该单位职工。原告毛恒与被告黄新强、闫闻天，第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛恒及其委托诉讼代理人杨晓利，被告黄新强、闫闻天的委托诉讼代理人杨培，第三人的委托诉讼代理人胡建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛恒诉称，经第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司（以下简称中介公司）介绍，原、被告于2017年6月26日签订了《房屋买卖合同》一份，并于当日向被告支付定金30000元，由第三人中介公司代收并出具收据一份。根据被告黄新强及第三人介绍，被告闫闻天本人在北京，不能亲自到场，所以委托被告黄新强全权代理售房的所有事宜，并出具代理人情况担保书一份。合同签订后，原告多次找到中介公司，询问房子的情况，中介公司称和黄新强及闫闻天多次联系，两被告以各种理由为借口拒不履行合同义务。合同签订后30日内，被告迟迟不配合到银行进行面签，后续房屋过户登记相关事宜也无法办理。原告购买房屋是为了结婚用，但从合同签订至今，房屋仍然没有任何着落，原告因此承受了巨大的压力。根据合同第一条、第五条的约定，原告要求解除《房屋买卖合同》，要求被告返还所缴纳的定金30000元并支付房地产成交总价20%的违约金80000元。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》第107、115条及其他相关法律规定，诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告交付的定金30000元；3、判令被告向原告支付违约金80000元；4、判令诉讼费及其他费用由被告承担。被告闫闻天辩称，1、同意解除房屋买卖合同，上述合同虽然已经签订，但答辩人没有房屋的使用权，合同目的无法实现，因此同意解除；2、答辩人和被答辩人签订房屋买卖合同后，被答辩人没有依据合同约定向答辩人支付定金，依据双方合同第一条第三项，约定明确，被答辩人向答辩人支付定金，再由丙方保管，而非丙方代收定金，故被答辩人要求答辩人返还定金的诉请不能成立；3、答辩人不存在违约行为，答辩人在签订合同之前就已经明确告知本案第三人，涉案房屋因继承问题没有解决，答辩人不是房屋的所有权人，但是本案第三人在明知上述情况，为了尽快达成交易，向被答辩人隐瞒真实情况，并催促答辩人先行签订房屋买卖合同，本案第三人作为丙方应严格履行合同第6条约定的中介服务第二项，可是在房屋买卖合同签订之日本案第三人没有履行上述合同义务，其没有要求答辩人出具“所有权人同意出售房屋的授权委托书”，没有对房屋审验代管，更没有向本案被答辩人释明房屋的真实情况，故此，本案的发生均有第三人的缔约过失造成，答辩人不存在违约行为。被告黄新强辩称，答辩意见同被告闫闻天。第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司辩称，对原告的起诉没有意见，对二被告的答辩意见提出意见如下：1、被告所述不属实，签订合同之日我方要求被告提交房屋相关手续，被告给其委托代理人打电话说过两天把手续给我们交过来，我方是进行审查的，最重要的一点是闫闻天隐瞒了房屋的权属。该合同被告没有履行义务，我方也积极催促了。我方可以提供闫闻天和黄新强的通话记录，我们该履行的义务都按照合同约定都履行了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告毛恒欲购买被告出售的位于卫滨区××南街××号隆盛华庭11号楼西3单元6层东户的房屋一套作为婚房，房屋价格为40万元整，房屋建筑面积为115.8平方米。经第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司介绍，原告、被告、第三人于2017年6月26日签订房屋买卖合同一份，原告支付定金30000元整，第三人向其出具收据一份，现定金在第三人处保管。另查明，被告闫闻天委托被告黄新强全权代理出售涉案房屋的所有事宜，并出具代理人情况担保书一份。本院认为，原、被告及第三人于2017年6月26日签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，合法有效，三方应依约履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。本案中，原告毛恒已依约将定金交付第三人代为保管，但被告至今未到银行进行面签，致使后续房屋过户登记无法办理，未能履行合同义务。故原告请求解除原、被告及第三人于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告返还原告交付的定金30000元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该定金30000元，在第三人处代为保管，故应由第三人将定金返还原告。双方签订合同时，被告已将房屋性质充分告知原告，原告在明知该房屋的所有权人不是被告闫闻天还执意和被告签订该合同，致使合同目的无法实现，故此，原告需承担一定的责任。根据相关法律规定，被告在诉讼中提出原告诉求违约金要求过高，应酌情减少，本院予以认可，现因房地产价格上涨较高，原告丧失获得房屋的增值机会，判令被告支付原告违约金，既能弥补原告的损失，也能体现对被告违反诚信原则的惩罚。本院酌定被告应按总房款价格的10%支付违约金40000元（400000元×10%=40000元）。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受委托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受委托和第三人的除外”。故被告黄新强不承担本案的赔偿责任。第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司为了尽快促进合同的签订，对房屋的手续未尽到审查完毕的义务，致使原告遭受一定的损失，对此，第三人应承担返还中介费相应的责任，因第三人未收取中介费，故不再予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、原告毛恒、被告黄新强、被告闫闻天、第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司于2017年6月26日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除。二、被告闫闻天于本判决生效后十日内支付原告毛恒违约金40000元。三、第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司于本判决生效后五日内将订金30000返还于原告。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告闫闻天，第三人新乡市桦世房地产中介服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告毛恒负担750元，被告闫闻天负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘晓俭审 判 员  王国明人民陪审员  王顺平二〇一八年五月八日书 记 员  林承翰