山东省潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0704民初849号原告：刘树文，男，1965年09月18日出生，汉族，个体，住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：栾爱军（原告之妻），住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：刘欣，山东中强律师事务所律师。被告：潍坊科利达投资有限公司，住所地：潍坊市坊子区恒安街南溪花园小区(凤栖墅1号)红莲园2号楼。法定代表人：李海英，该公司董事长。原告刘树文与被告潍坊科利达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人栾爱军、刘欣到庭参加诉讼。被告潍坊科利达投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘树文向本院提出诉讼请求：1.判令被告依合同立即为原告办理所购的白莲园29号别墅的不动产所有权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并按照合同约定支付违约金5100元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年6月10日，原告与被告签订认购书，以510万元购买被告开发的位于坊子区长宁街中段南溪花园小区（凤栖墅1号）别墅1栋，实际付款515万元，约定2013年12月30日交房，并约定交齐房款510万元后签订商品房预售合同，合同第十五条规定360日办理房产证，被告违反合同约定逾期至今未办理，应承担房款510万元的0.1%违约金。涉案房屋至今未达到交付条件，原、被告至今没有按照合同办理接房签字手续及两证两书等书面交接，且违反商品房预售合同附件三约定的标准，但潍坊中院（2017）鲁07民终4681号民事判决书认定被告于2014年6月28日在没有五大主体验收情况下作为交房日。经查，2016年12月26日，涉案房屋的大证已办理在被告名下，且原告于2017年12月4日通过税务局取得发票并缴纳了契税及无房证明，原告多次催被告，被告仍未为原告办理房产证。被告潍坊科利达投资有限公司提交书面答辩状辩称，1.原告的诉讼请求不能成立，被告不具有办理不动产所有权登记的职权；2.原告存在违建行为，原告在涉案房屋后，私自开挖地下室、破坏承重墙、扩建外墙、园内私自打深水井，危及楼房主体结构的安全，影响楼房主体的稳定性，原告至今未予整改，针对原告的违法行为，相关部门正在查处；原告的上述行为，不满足办理不动产所有权登记的条件，被告无法协助其取得登记，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月10日，原、被告签订凤栖墅1号买卖认购协议书1份，约定：原告认购被告开发的坊子区恒安街南溪公园小区凤栖墅1号白莲园组团29号单元别墅1栋，认购价5100000元（此价格包含装修、但不包含灯具和家具）。2012年7月5日，原、被告签订《商品房预售合同》1份，约定：由原告购买被告开发的南溪花园小区白莲园29号房，买受人在签订合同之日一次性付清房款3100000元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（合同附件五约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，产权登记机关出具收件收据后，则视为出卖人已完成产权登记相关义务）；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2012年7月6日，被告作为甲方、案外人潍坊秦风装饰工程有限公司作为乙方、原告作为丙方签订协议书1份（乙方与乙方签字均为乙方法定代表人周宏海），约定：丙方购买房屋位于南溪花园29号楼，面积369.88平方米，并委托乙方精装修，以上总价款5100000元，其中房屋价款3100000元，由丙方向甲方支付，装修款2000000元，由丙方向乙方支付。2013年12月，潍坊秦风装饰工程有限公司从被告处领取了涉案房屋的钥匙，并于2014年6月28日将钥匙交给了原告刘树文。2016年5月11日，涉案房屋所在的建设项目竣工验收。上述合同履行过程中，原告依约付清全部房款，2016年8月25日，被告为原告开具了3100000元的房款发票，并于2017年12月4日将发票交给原告；原告于2017年12月5日缴纳了涉案房屋的契税与印花税。（2017）鲁07民终4681号民事判决书中认定涉案房屋的房款数额为3100000元。本院认为，原、被告签订的买卖认购协议书与商品房预售合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效合同。被告在房屋竣工验收之前就将涉案房屋交付给原告，不符合合同约定，因此，在涉案房屋竣工验收后，被告应当依照合同约定将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告。关于涉案房屋办理不动产所有权登记的问题，根据商品房预售合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并以产权登记机关出具收件收据为准。本案中，涉案房屋于2014年6月28日交付给原告刘树文，但至今，被告未提供证据证明其履行了合同约定的备案义务，已构成违约，应当履行相应的合同义务，并支付违约金。因此，原告要求被告按照合同约定为其办理涉案房屋的不动产所有权证，表述不够明确，但为涉案房屋将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系被告按照上述商品房预售合同的约定应当履行的义务。被告提交答辩状主张系因原告的违规行为导致不能办理不动产所有权登记，但未提供合理证据证明，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金的数额，已生效的（2017）鲁07民终4681号民事判决书中，已认定涉案房屋的房款数额为3100000元；因此，违约金的计算应当以房款3100000元为基数按合同约定计算0.1%，计款3100元。原告主张按5100000元计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告潍坊科利达投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利，应承担相应的法律后果。综上所述，原告的大部分诉讼请求，事实清楚证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告潍坊科利达投资有限公司交付给原告刘树文南溪花园小区白莲园29号房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告潍坊科利达投资有限公司将需由其提供的南溪花园小区白莲园29号房资料报产权登记机关备案，于本判决生效后三十日内履行完毕；三、被告潍坊科利达投资有限公司支付给原告刘树文违约金3100元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告刘树文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告潍坊科利达投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  殷庆伟人民陪审员  杨永新人民陪审员  郭艳霞二〇一八年五月二十三日书 记 员  赵萌萌