江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2805号上诉人（原审被告）余东，男，1971年2月19日生，汉族，无业。委托代理人高敬杰，江苏宁联律师事务所律师。委托代理人孙阿龙，江苏宁联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）苏果超市有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区解放路55号。法定代表人马嘉樑，该公司董事长。委托代理人范歆竹，女，1986年9月22日出生，汉族，该公司员工。委托代理人张巍，男，汉族，该公司员工。上诉人余东因与被上诉人苏果超市有限公司（以下简称苏果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第3472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人余东及其委托代理人高敬杰和孙阿龙、被上诉人苏果公司的委托代理人范歆竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏果公司原审诉称，2011年6月10日，其与丁鹏签订了房屋租赁协议一份，协议约定丁鹏承租其黄金海岸门店222#专柜，用于开设火名堂餐饮。2013年1月，丁鹏将上述专柜转让给余东继续经营火名堂餐饮。2014年7月，其与丁鹏之间的租赁协议即将到期，其要求终止与丁鹏之间的租赁协议，并要求火名堂餐饮立刻搬离，但余东拒绝搬离，并一直非法占据场地，导致其无法重新招租获得租金收益。为维护自身权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、余东于10日内返还位于南京市江宁区金箔路999号黄金海岸广场苏果超市黄金海岸店二层222#专柜；2、余东支付2014年7月8日至2014年9月12日的占有使用费25125元，并按7.5元／平方米／天的标准支付2014年9月13日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；3、余东承担本案诉讼费。余东原审辩称，专柜是其从丁鹏处转租的，丁鹏与其签订的转租协议无效，苏果公司也不认可，在丁鹏和苏果公司同意对其补偿的情况下，其同意返还专柜；苏果公司不认可其与丁鹏之间的转租协议，占有使用费其不应支付，占有使用费的标准其不清楚。原审法院经审理查明，位于南京市江宁区东山街道金箔路999号黄金海岸广场第一街区1幢101、201房屋（以下简称101、201房屋）属华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称华润公司）所有，建筑面积分别为11691.67、13065.20平方米，用途为商业。2006年9月29日，华润公司（甲方）与苏果公司（乙方）就101、201（裙楼地上一层、地上二层）、地下一层部分（以下简称租赁房屋）签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋建筑面积约31400平方米（其中一层约11500平方米、二层约12900平方米、地下一层约7000平方米）；租赁期限为10年，自2006年11月1日起至2016年10月31日止；甲方同意乙方有权将部分租赁面积根据经营的需要转租，但不得超过房屋租赁建筑面积的30%；乙方在租赁期内不得将租赁房屋整体转租、转借（内部经营场地部分转租或转借的除外，但期限不得超过本合同约定的租赁期限）。2011年6月10日，苏果公司与丁鹏就租赁房屋中的二层222#专柜（以下简称涉案专柜）签订租赁协议、单店租赁协议各一份，单店租赁协议约定：涉案专柜面积为50平方米（如附件所示位置）的场地；经营餐饮类商品火名堂品牌，租赁期限为2011年7月8日至2014年7月7日；租金第一年为6.5元／平方米·天、第二年为7元／平方米·天、第三年为7.5元／平方米·天；租金按季度提前支付，在签订协议后两天内缴纳第一季度租金，以后租金应按季度提前10日支付。租赁协议约定：乙方（丁鹏）不得私自转租或分租所承租的区域，不得以任何方式与他人共用承租区域，不得对承租区域设置抵押。2011年7月8日，苏果公司将涉案专柜交付给丁鹏。2012年12月23日，丁鹏（甲方）与余东（乙方）就涉案专柜签订店铺转让协议书一份，约定：甲方于2012年12月23日前将位于南京黄金海岸购物广场华润苏果内餐饮店铺（面积为50平方米）转让给乙方使用；该店铺的产权人为苏果公司，苏果公司与甲方签订了租赁合同，租期到2014年7月7日止，月租为11400元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向苏果公司履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和店面装修等，营业设备全部归乙方；乙方在2012年12月23日向甲方一次性支付转让定金150000元，此款已包括甲方交给华润苏果再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用，剩余60000元于交房日全部支付给甲方；该店铺的营业执照及相关证件已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内乙方可以以甲方名义使用营业执照、税务登记等相关证件，但该店铺引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，转让后如乙方要求，甲方可协助乙方办理过户手续，乙方接手经营前该店铺所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关；乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期三日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金，合同到期后，甲方将协助乙方续签合同，所产生的费用由乙方承担。店铺转让协议书签订后，余东一直在涉案专柜经营火名堂餐饮，并交纳涉案专柜的租金。2013年1月15日，丁鹏（甲方）与余东（乙方）签订附加协议一份，协议约定：2012年12月31日甲方将原合同内的店铺装修与设备全部转入乙方名下，乙方支付转让费用150000元、押金22000元，在以后的经营过程中不论乙方发生任何情况，转让费用及押金不予退还；乙方经营过程中发生的食品安全、消防安全等一系列问题，以及不可预估的事件，均由乙方承担；转让交接后，乙方应自己办理营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关营业证件，乙方没有办理出证件前，甲方允许乙方借用甲方证件使用，出现任何问题由乙方承担；本附加协议为原合同补充部分，与原合同具备同等法律效应。2014年7月1日，苏果公司向火名堂餐饮送达了《关于合同到期后不再续约的事项》，载明：我司与您签署的单店协议，协议期限为2012年7月8日至2014年7月7日，感谢贵司一直以来的友好合作，现协议即将到期，根据我司要求将进行局部调整，优化品类品牌组合，提升商铺形象，且贵店配合度较差，经我司慎重考虑，与贵司的协议到期后不再续约，请贵司按照协议约定将场地恢复至提供给贵司时的状况并做好场地交还等相关工作，配合为感；逾期未归还场地的，视为自愿放弃商铺内物品所有权，我司有权代为处理，由此造成我司的经济损失，贵司承担赔偿责任。2014年9月15日，苏果公司提起本案诉讼。原审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，苏果公司与丁鹏签订的单店租赁协议已约定租赁期限到2014年7月7日终止，2012年12月23日丁鹏将涉案专柜转租给余东，余东认可丁鹏将涉案专柜转租给其并由其占有使用，苏果公司亦于2014年7月1日向在涉案专柜经营的火名堂餐饮送达了《关于合同到期后不再续约的事项》，明确告知协议到期后不再续约并要求返还涉案专柜，现苏果公司要求余东于10日内返还涉案专柜，余东于庭审中陈述10日内可以腾出专柜，苏果公司的该请求，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。余东要求苏果公司对其进行补偿后才腾出专柜，没有依据，原审法院不予采纳。苏果公司与丁鹏签订的单店租赁协议已约定第三年的租金为7.5元／天·平方米，丁鹏与余东就涉案专柜签订的店铺转让协议书亦明确约定“店铺交给乙方（余东）后，乙方（余东）同意代替甲方（丁鹏）向苏果公司履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方（丁鹏）交纳的水电费等各项费用”，现苏果公司主张余东支付2014年7月8日至2014年9月12日（起诉之日）止的房屋占有使用费25125元，并按7.5元／天／平方米的标准支付2014年9月13日至实际返还之日止的房屋占有使用费，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、余东于本判决发生法律效力之日起10日内将涉案专柜返还给苏果公司。二、余东于本判决发生法律效力之日起10日内支付苏果公司2014年7月8日至2014年9月12日止的房屋占有使用费25125元，并按7.5元／天·平方米的标准支付自2014年9月13日起至涉案专柜返还之日止的房屋占有使用费如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费508元，由余东负担。此款已由苏果公司垫付，余东在支付上述款项时应一并加付此垫款。余东不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、丁鹏将涉案店铺转让给上诉人时，苏果公司工作人员承诺合同到期后可以续签合同，并可以经营其他品种，上诉人才与丁鹏签了店铺转让协议书，可是苏果公司在租赁期届满之时，忽然通知余东，店铺不再续租。2、从2014年6月中下旬，苏果公司采取停水停电等非法手法，余东已经无法经营，店铺已经被苏果封存收回，苏果公司已没有任何理由要求支付2014年7月8日以后的店铺租金。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人苏果公司答辩称，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，对于原审法院查明的案件事实，当事人均无异议，本院予以确认。另查明，2014年10月21日一审法院开庭审理中，余东陈述其仍在占有使用涉案店铺，苏果公司要求其在10天内返还店铺，余东表示同意。但一审法院2015年1月26日再次开庭审理时，余东认可其经营设备仍未从店铺中撤走。本院认为，余东上诉提出，丁鹏向其转让涉案店铺时，苏果公司工作人员承诺合同到期后可以续签合同，并可以经营其他品种，对此苏果公司不予认可，上诉人亦未提供证据予以证明，故对上诉人这一抗辩理由本院不予采纳。余东主张苏果公司从2014年6月中下旬起停水停电，使其无法经营，且店铺已经被苏果公司收回，因此不承担2014年7月8日以后的店铺租金，上诉人余东这一主张，与其一审庭审中的陈述不一致，也无证据证明，故其这一主张不能成立。综上，原审法院的判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元，由上诉人余东负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一五年七月十三日书 记 员  朱亚芳