海口市琼山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼0107执异153号 案外人：吴燕武，男，1959年10月5日出生，汉族，住海口市。 申请执行人：柏翠英，女，1970年9月28日出生，汉族，住海口市。 被执行人：何琳，女，1969年4月20日出生，汉族，住海口市。 在本院执行申请执行人柏翠英与被执行人何琳劳务合同纠纷一案中，案外人吴燕武于2018年5月7日对本院查封被执行人何琳名下位于海口市XX镇XX路XX号独幢XX层房产【证号：琼（2017）海口市不动产权第XXX号】的所有权（限价6万元）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴燕武称，2012年12月26日，我与何琳、卢惠蓉（何琳的母亲）、何莹（何琳的姐姐）及何红健（何琳的妹妹）签订《土地房屋转让协议》，以73万元的价格购买何琳、卢惠蓉名下位于海口市XX镇XX路XX号XX层楼及其土地。因何琳以涉案房产作抵押向铁桥信用社借款，合同签订当天，我代何琳还清银行贷款约14万元，并支付现金26万元给何琳，支付现金26万元给何莹和何红健，剩下的转让款陆陆续续支付给何琳，直至2017年12月29日付清转让款，2017年12月29日，何琳把之前的收条收回，向我出具了总的转让款收条。合同签订后，何琳将该房屋及其产权证书交付给我。但由于卢惠蓉因病卧床不起，无法协助办理过户手续。2017年卢惠蓉因病死亡，何莹及何红健放弃继承权，2017年12月19日涉案不动产权变更为何琳单独所有，何琳将不动产权证交给我。2017年12年29日，何琳出具委托书，委托周扬办理将涉案房产过户到我和我妹妹吴瑞和名下的手续。不料，我在补缴土地价款、契税和印花税后发现该房产已被法院查封。涉案房产何琳已转让给我，属于我所有，现提出书面异议，请求法院解除对该房地产的查封。 本院查明，原告柏翠英与被告何琳劳务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日作出（2017）琼0107民初2262号民事判决：限被告何琳于本判决生效之日起七日内向原告柏翠英支付拖欠的看护费45000元。该判决书认定“自2012年，原告柏翠英在海口市中医院替被告何琳看护患病的母亲。2016年9月29日，何琳向柏翠英出具了拖欠柏翠英看护费45000元的欠条。”原告在诉状中称“2017年1月13日被告趁原告不在的时间悄悄从医院将母亲接走”。该判决发生法律效力后，因何琳未履行生效法律文书确定的义务，柏翠英向本院申请强制执行，本院于2018年1月16日立案受理。案在执行过程中，本院于2018年3月14日作出（2018）琼0107执141号之一执行裁定，查封何琳名下位于海口市XX镇XX路XX号独幢XX层房产【证号：琼（2017）海口市不动产权第XXX号】的所有权（限价6万元）。 另查，海口市XX区XX路XX号XX幢XX层楼房[房产证号：海口市房权证海房字第XXX号，建筑面积134.57平方米；土地证号：琼山籍国用（2003）第XXX号，用地面积28.44平方米]系卢惠蓉与何和明夫妻共同财产，卢惠蓉与何和明育有三个女儿：何莹、何琳、何红健。2008年12月4日，何和明死亡。2012年12月26日，案外人吴燕武（乙方）与何琳、卢惠蓉、何莹、何红健（甲方）签订《土地房屋转让协议》，约定：甲方以73万元的价格将位于XX镇XX路XX号XX层楼土地面积30平方米转让给乙方使用，上通天下通地心；本合同签订时乙方先支付50万元（包括银行存款），乙方先交银行款后要回房产证、土地证，由乙方保管，待见承公证过乙方，乙方才把余款23万元交给甲方，乙方交定金后，甲方必须把房屋交给乙方使用出租。协议还签订了其他内容。2012年12月26日，何莹、何红健公证放弃对其父亲何和明名下与妻子共有的海口市XX区XX路XX号房地产的遗产继承权。2012年12月27日，何琳、卢惠蓉公证委托吴燕武办理将何明份额的房屋所有权和土地使用权继承过户至何琳、卢惠蓉名下的相关手续，并代缴相关费用，代领房屋所有权证和国有土地使用证。2013年1月29日，上述房产变更登记至何琳、卢惠蓉名下（不动产证号：XXX号）。2017年8月2日，卢惠蓉死亡。2017年10月27日，何莹、何红健公证放弃对其母亲何琳名下与何琳共有的位于海口市XX区XX路XX号房地产的遗产份额的继承权。2017年10月30日，海南省海口市椰城公证处作出（2017）椰城证字第4899号公证书公证卢惠蓉的上述遗产由何琳一人继承。2017年12月19日，上述房产变更登记至何琳名下【证号：琼（2017）海口市不动产权第XXX号】。2017年12月29日，何琳办理公证委托书，委托周杨全权办理转让忠介路93号房屋的相关事宜。2017年12月29日，何琳向吴燕武出具收条，载明“收到吴燕武购买海口市XX镇XX路XX号土地及房屋共73万元（何莹、何红健支取26万元）建筑面积134.57平方米,土地面积28.44平方米。”吴燕武为办理上述房产过户手续，于2018年4月1替何琳补缴土地价款收入70098.90元，并替何琳缴交国有土地使用权出让契税2102.9元、产权转移书据印花税35.10元。因上述房产被本院查封，无法办理过户手续，吴燕武遂于2018年5月4日向本院提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。 证人陈丹玲证实，其于2011年向何琳承租XX路XX号房屋用于个体经营，租期至2015年。2012年12月26日，何琳、卢惠蓉将房屋转让给吴燕武后，其便向吴燕武支付租金，合同期满后，其于2015年10月15日与吴燕武继签了《租房协议》，租期至2020年3月30日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2012年12月26日，案外人吴燕武与被执行人何琳及其卢惠蓉（何琳的母亲）、何莹（何琳的姐姐）、何红健（何琳的妹妹）签订《土地房屋转让协议》，以73万元的价格购买XX路XX号房屋，并于2017年12月29日付清转让款。根据证人陈丹玲的证言，陈丹玲自2011年向何琳承租该房，2012年12月吴燕武购买该房后不久，其便向吴燕武支付房屋租金。由此可证明上述房产自2012年12月26日签订转让协议后即已交付给吴燕武。吴燕武为办理产权过户手续已向相关部门缴交了补缴土地价款收入70098.90元及国有土地使用权出让契税2102.9元、产权转移书据印花税。由此，房屋买卖合同签订时间、房屋交付时间以及付清房款时间均在本院查封（2018年3月14日查封）之前。根据本院（2017）琼0107民初2262号民事判决认定的事实以及柏翠英的起诉书内容，何琳的母亲卢惠蓉在2012年至2017年1月在海口市中医院住院治疗，何琳请护工即本案的申请执行人柏翠英看护患病的母亲。故对案外人吴燕武所述其购买该房屋后，房产证未能办理过户的原因是由于卢惠蓉卧床不起，无法协助办理过户手续的事实予以采信。房屋未能过户并非案外人吴燕武的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人吴燕武的异议理由成立，应中止对被执行人张琳名下位于海口市XX区XX路XX号房产【证号：琼（2017）海口市不动产权第XXX号】的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人何琳名下位于海口市XX区XX路XX号房屋【证号：琼（2017）海口市不动产权第XXX号】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李一坚 审判员 黄张圣 审判员 唐波 二〇一八年五月二十一日 书记员 冯钰   附：相关的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。