福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2570号 上诉人（原审被告）：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。 法定代表人：庄学金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶秋英，女，1978年2月2日生，汉族，户籍所在地福建省安溪县，现住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 上诉人泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人叶秋英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金盾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。首先，一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该合同系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求了买受人与出卖人要对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款%支付违约金，下划的部分就由金盾公司与叶秋英协商来具体添加的。金盾公司与叶秋英在签订合同时，便约定逾期办证按银行同期活期存款向叶秋英支付违约金，这是双方特别的约定，一审判决将其认定为格式条款显然是不当的。其次，《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，叶秋英故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，误导一审法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释。再次，“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解。最后，叶秋英已经装修入住，合法的占有、使用诉争商品房，金盾公司逾期办证的行为并不会给叶秋英造成损失，因此约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但叶秋英在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持叶秋英的这种行为，必然给金盾公司造成巨大的不必要的损失。 叶秋英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方签订的《商品房买卖合同》系由金盾公司预先拟定的，在整个楼盘重复使用，且下划线部分也已经书面打印进去，并不存在协商的余地，完全符合格式条款的认定。二、《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定很明确，即日利率为万分之零点三五。即使存在争议，根据法律规定，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上述约定已远远低于法定标准。从公平合理角度来讲，叶秋英主张的日万分之零点三五的利率显著低于《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款日利率为万分之一或万分之二，叶秋英的主张完全合理合法。 叶秋英向一审法院起诉请求：1.金盾公司立即向产权登记机关办理金盾豪庭2号楼618室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付叶秋英；2.金盾公司向叶秋英支付因其违约导致逾期办证的违约金，自起诉日前两年起每日按已付款247,934元万分之零点三五的标准支付至办证之日为止。 一审法院认定事实：2011年9月22日，叶秋英（买受人）与金盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：叶秋英向金盾公司购买址在安溪县××幢××层××号房屋，价款为247934元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，叶秋英向金盾公司支付了全部购房款。庭审中，双方确定本案涉案房产的交房时间为2014年8月19日。至今，金盾公司未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付给叶秋英，叶秋英为此未能取得房屋权属证书。 一审法院认为，叶秋英与金盾公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，叶秋英依约支付了全部购房款，而金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给叶秋英，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且叶秋英选择不退房，故金盾公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于双方庭审确认涉案房产的交房时间为2014年8月19日，依合同约定，金盾公司理应在2014年10月18日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付叶秋英的合同义务，但金盾公司未能依约履行上述义务，致叶秋英未能在商品房交付使用后90日内，即2014年11月17日内取得房屋权属证书，且叶秋英选择不退房，故金盾公司应自2014年11月18日起按合同约定支付给叶秋英违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故叶秋英于2018年1月2日提起诉讼要求金盾公司支付自起诉日前两年起，即2016年1月2日起因其违约导致逾期办证的违约金，于法有据，予以保护，但认为应以2014年6月30日起算的意见，于法不符，不予支持；金盾公司辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在答辩人，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾公司与施工单位之间的问题，金盾公司可以另案主张，而不能以此对抗买受人。其次，关于违约金应如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，双方约定的违约金标准为银行同期活期存款%，由于2014年银行活期存款利率为0.35%，故叶秋英认为本案的违约金标准应按日万分之0.35计算，而金盾公司认为本案涉案合同不属于格式合同，叶秋英在签订合同时已认可“银行同期活期存款”这一个时间数量概念，且双方约定按日计算违约金，加上叶秋英已实际装修入住，合法占有使用该商品房，导致逾期办证的行为并不会给叶秋英带来很大的损失，故违约金标准应按照相应的银行同期活期存款的利率，即参照日（0.35%÷365天）的利率计算。虽合同格式是由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，但对违约金标准确是由开发商在空格处以打印字体直接补充，故该合同条款明显系格式条款，且金盾公司未能对此提供证据证明已为此提醒买受人予以充分注意，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由于合同中未有其他非格式条款或补充约定，而2014年银行活期存款利率为0.35%，为此对违约金标准的约定应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾公司的解释，即金盾公司因违约导致叶秋英逾期取得房屋权属证书的违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。叶秋英对此的诉求，于法相符，依法予以保护，金盾公司对此的辩解，于法无据，不予采纳。至于，叶秋英诉求金盾公司应立即向产权登记机关办理金盾豪庭2号楼618室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付叶秋英的问题，结合本案的实际情况，金盾公司应在具备条件时即行予以办理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉州市金盾房地产开发有限公司应在具备条件之日起10日内办理房屋所有权初始预登记并向叶秋英提供办理安溪县××幢××层××号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料；二、泉州市金盾房地产开发有限公司应支付给叶秋英自2016年1月2日起按已付购房款247934元的日万分之零点三五因其违约导致叶秋英未能取得房屋权属证书的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给叶秋英之日止；若未满一年按实际天数计算）；三、驳回叶秋英的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而金盾公司与叶秋英签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商管理局监制的合同示范文本，添加的内容亦是经过合同双方具体商议后的合意结果，并非金盾公司预先拟定的，一审判决认定合同条款系格式条款不当。合同第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。本案双方当事人对该条款的理解有争议，根据日常生活习惯，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，并遵循合同解释原则，该条款应理解为逾期办证的，金盾公司应每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。一审判决对该条款理解有误，应予纠正。 综上所述，金盾公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初37号民事判决第一项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初37号民事判决第二项、第三项； 三、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2016年1月2日起按已付购房款247,934元的银行同期活期存款利率计算的金额向叶秋英支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司履行完协助办证义务之日止；若未满一年按实际天数计算）； 四、驳回叶秋英一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由叶秋英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年五月三十一日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。