海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15139号 原告：黄泽道，男，1964年8月31日出生，汉族，住海南省海口市。 被告：海南呀诺哒餐饮娱乐管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海南省海口市南沙路。 法定代表人：冯和山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈泽浩，男，1982年4月17日出生，住海南省海口市龙华区广场路1号，系该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋磊，男，1984年6月17日出生，住海南省乐东黎族自治县，系该公司员工。 被告：王会明，男，1970年10月29日出生，汉族，住海南省海口市。 原告黄泽道与被告海南呀诺哒餐饮娱乐管理有限公司（以下简称呀诺哒公司）、王会明排除妨害纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄泽道、被告呀诺哒公司的委托诉讼代理陈泽浩、蒋磊到庭参加诉讼。被告王会明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄泽道向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付6个半月（即2015年3月31日至2015年10月18日）的逾期腾房占有使用费共计39000元；2.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2011年10月1日，原告把位于海口市面前坡新村06号（登）17号房屋出租给承租人汤某办公司。承租期10年（即从2011年10月1日至2021年9月30日）。在承租期内汤某擅自转租给两被告王会明、呀诺哒公司做酒吧宿舍，转租期2年（即从2014年1月1日至2015年12月30日），并收取了两被告的押金12000元和2014年1月至3月的租金18000元，共30000元。由于汤某拖欠原告16个月租金，经海南仲裁委员会裁定书裁决：解除原告与汤某于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》。原告与汤某签订的房屋租赁合同解除后，汤某转租给两被告的转租合同自然也被解除。2015年1月29日，两被告与汤某签订的转租合同被解除后，原告要求两被告腾退房屋给原告使用，但两被告以为了酒吧正常营业为由，要求继续占有使用房屋，并承诺会按照转租合同的条款履行义务。转租合同被解除后，两被告继续占有使用原告房屋从2015年3月31日至2015年10月18日共6个半月。共计39000元的逾期腾房占有使用费没有支付给原告。原告催告，两被告却称用交给汤某的30000元来冲抵。原告认为，两被告与汤某签订的转租合同被解除后，两被告继续强占使用原告房屋，原告要求支付逾期腾房占有使用费是合理的。现诉至法院，请求判如所请。 被告呀诺哒公司答辩称：一、告的主张没有事实和法律依据。原告对涉诉的房屋没有处分权，原告没有任何证据证明呀诺哒公司在没有缴纳房租的情况下继续使用房屋。原告与汤某之间因涉诉的房屋有纠纷，双方协商一致，决定用押金冲抵房租，原告的主张没有事实和法律依据。二、原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告请求。 被告王会明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告黄泽道为证明诉讼请求所依据的事实，向本院提交了证据，本院认证如下：一、海南仲裁委员会（2014）海仲字第404号裁决书、海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初3001号民事裁定书、海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2017）琼01民初3131号民事裁定书，经审核以上均是真实有效的法律文书，本院对以上三份证据的真实性、合法性、关联性和证明力予以确认。二、关于房屋出租合同、民事答辩状，呀诺哒公司质证称对该两份证据的真实性没有异议，但只能证实呀诺哒公司曾提到用12000元押金冲抵两个月的租金而不是六个月，本院认为该两份证据来源真实、合法，与本案待证事实有关联，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、关于催缴租金通知书，呀诺哒公司不予认可，且该证据系原告单方制作，无相应的证据予以佐证该份通知书已向两被告送达，故本院对该份证据不予采信。本案庭审后，原告向本院提交海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议，经两被告质证对该份证据的关联性有异议，认为该份证据不能证明涉诉的房屋是原告所有，经审核该份证据真实、来源合法与本案具有关联性，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告呀诺哒公司为证明其抗辩的诉讼主张向本院提交了证据，本院认证如下：收据、证据书、本院（2014）龙民一初字第1313号民事裁定书、收条、民事起诉状，原告对以上证据的真实性均没有异议，且以上证据具有原件核实，来源合法与本案有关联性，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。关于呀诺哒公司提交的房屋租赁合同系其员工与案外人之间的房屋租赁合同，与本案没有关联性，本院不予采信。 被告王会明未提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月1日，原告黄泽道与案外人汤某签订《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：汤某承租黄泽道位于海口市××路号两幢房屋及空地，建筑面积600平方米，月租金5800元，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日。2013年12月26日，在未经黄泽道同意的情况下，汤某与被告呀诺哒公司签订《房屋出租合同》，该合同约定的主要内容为：由呀诺哒公司承租位于海口市龙昆南面前坡06号别墅，月租金6000元，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月30日。该合同签定后，汤某向呀诺哒公司交付了房屋，并收取了呀诺哒公司支付的押金12000元。黄泽道以案外人汤某违约为由，向海南省仲裁委员会申请仲裁请求解除其与汤某签订的租赁合同。海南仲裁委员会于2015年1月29日作出（2014）海仲字第404号裁决书，裁决解除黄泽道与汤某于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》。黄泽道于2014年4月知晓汤某将房屋转租给呀诺哒公司后，经协商由黄泽道收取呀诺哒的房租，黄泽道认可呀诺哒公司向汤某支付的押金12000元及2014年1月至3月的租金18000元共计30000元，并由黄泽道承担这30000元的损失。黄泽道向呀诺哒公司出具收条证明黄泽道已收取呀诺哒公司2014年4月至12月的租金共计54000元。2016年8月1日，黄泽道与龙华区人民政府签订拆迁补偿协议，同意政府拆迁海口市龙昆南面前坡06号房子。该房子已被拆迁。2017年5月11日，黄泽道以王会明、呀喏哒公司为被告，向本院起诉主张黄泽道与王会明、呀喏哒公司房屋租赁合同有效，请求判令王会明、呀喏哒公司偿还拖欠原告从2015年3月31日至2015年10月18日（六个半月）房屋租金39000元。本院认为涉案的海口市面前坡5号私宅没有报建、规划手续，没有取得合法房屋产权证及土地使用权证，黄泽道与王会明、呀喏哒公司房屋租赁合同无效，并向黄泽道释明变更诉讼请求。黄泽道坚持以有效合同主张权利，本院于2017年7月17日作出（2017）琼0106民初7039号民事判决，驳回黄泽道的诉讼请求。该判决同时认定，被告王会明系呀诺哒公司的财务经理。黄泽道不服，向海口中院提起上诉。在该案二审审理中，黄泽道申请撤回上诉，海口中院于2017年10月26日作出（2017）琼01民初3131号民事裁定，裁定准许黄泽道撤回上诉。 另查明，本案出租的两幢房屋分别位于海口市龙昆南面前坡05、06号，该两幢房屋系黄泽道自己建造的私宅，没有报建、规划手续，没有取得合法的房屋产权证。 本院认为，本案的争议焦点为：两名被告是否应当向原告支付房屋占用使用费。 已生效的海南仲裁委员会（2014）海仲字第404号裁决书认定原告黄泽道出租给案外人汤某的房屋位于海口市龙昆南面前坡村06号的两幢房屋。本院作出（2017）琼0106民初7039号民事判决，认定本案涉诉的房屋位于海口市面前坡05号。生效的两份法律文书均认定黄泽道将位于海口市面前坡村的两幢房屋出租给汤某，面积约为600平方米，系黄泽道自建房，房屋租赁期间汤某将该两幢房屋转租给呀诺哒公司。虽然两份法律文书认定的房屋编号相邻，且黄泽道与海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议确认6号房屋建筑面积仅为207.59平方米。因此，海口市面前坡06号房屋仅为其中的一幢，黄泽道与汤某于2011年10月1日签订《房屋租赁合同》出租的两幢房屋，即为海口市面前坡05、06号两幢房屋。该两幢房屋系黄泽道自建房，黄泽道对该两幢房屋具有占有和使用的权益，对房屋具有处分权。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实和仲裁机构生效裁决所确认的事实当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。两被告没有提交证据推翻生效文书认定的事实，故呀诺哒公司辩称黄泽道对涉诉房屋没有处分权，没有事实和法律依据，不予支持。 房屋承租人汤某在承租期间未经出租人黄泽道同意将涉诉的房屋转租给呀诺哒公司使用，约定月租金6000元，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月30日。该行为属于无权处分行为。但黄泽道知晓后经三方协商，同意由呀诺哒公司直接向黄泽道支付费用，应视为黄泽道与呀诺哒公司建立了新的租赁合同法律关系。《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，故黄泽道与汤某签订的房屋租赁合同无效，同时黄泽道与呀诺哒公司之间房屋租赁合同亦为无效合同。《最高人民法院》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”呀诺哒公司自2014年1月1日起使用黄泽道的房屋，应当支付房屋占有使用费。黄泽道诉称呀诺哒公司未向其支付2015年3月31日至2015年10月18日的房屋占有使用费。呀诺哒公司辩称其只占用房屋使用至2015年5月，2015年3月至5月的费用由其已经支付的押金进行冲抵。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条:“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”呀诺哒公司约定房屋的使用期间为2014年1月1日至2015年12月30日，其虽然辩称双方变更了房屋的使用期间至2015年5月，但未能提交证据予以证明，本院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告辩称其已经提前退还了房屋，原告不予认可，其亦未能提交证据予以证明，故本院不予采纳。原告主张被告使用房屋至2015年10月18日，并未超出合同约定的使用期间，故本院予以支持。双方约定的月租金为6000元，同时呀诺哒公司支付了12000元的押金，呀诺哒公司辩称由该押金冲抵部分使用费，本院予以支持。因此，呀诺哒公司应当向黄泽道支付2015年3月31日至2015年10月18日房屋占用使用费27678元（6000元÷31+6000元×6+6000元÷31×18-12000元=27678元）。原告主张超过27678元的部分，缺乏事实依据，本院不予支持。 被告王会明与汤某签订租赁合同时是呀诺哒公司的财务人员，其签订合同的行为属于履行职务的行为，房屋实际为呀诺哒公司租用后作为公司的宿舍使用，且后续由呀诺哒公司向给黄泽道支付费用。因此，房屋租赁合同的当事人系原告与呀喏哒公司，王会明并非合同当事人，故黄泽道诉请王会明支付房屋占有使用费没有事实依据，本院不予支持。 黄泽道与呀诺哒公司的纠纷发生在《中华人民共和国民法总则》实施前，故诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》的规定第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”被告使用房屋至2015年10月18日，原告应从该日知道其权利被侵害。但依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告于2017年5月11日向本院起诉，诉讼时效中断。该案二审中，海口中院准许原告撤回上诉后，原告又于2017年10月24日提起本案诉讼。因此，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效。呀喏哒公司辩称原告起诉超过诉讼时效的理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七、一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《最高人民法院》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、限被告海南呀诺哒餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄泽道支付房屋占用使用费27678元； 二、驳回原告黄泽道的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，由原告黄泽道负担113元，由被告海南呀诺哒餐饮娱乐管理有限公司负担275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  钟垂林 人民陪审员  邢艳虹 人民陪审员  王 映 二〇一八年五月五日 书 记 员  钟显贵