海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第440号上诉人（原审被告）海南椰园房地产开发有限公司。法定代表人黎冬枝，公司经理。委托代理人彭秀华，公司员工。被上诉人（原审原告）周乐民，男。委托代理人王飞雄，四川奥伦济律师事务所律师。原审被告海南龙得置业有限公司。法定代表人杨八斤，公司经理。委托代理人陈升娇，公司员工。原审被告文昌市地震局。法定代表人韩涛，局长。原审第三人杨八斤，男。上诉人海南椰园房地产开发有限公司（以下简称椰园公司）与被上诉人周乐民，原审被告海南龙得置业有限公司（以下简称龙得公司）、文昌市地震局，原审第三人杨八斤买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月23日公开开庭审理。上诉人椰园公司的委托代理人彭秀华，被上诉人周乐民的委托代理人王飞雄，原审被告龙得公司的委托代理人陈升娇到庭参加诉讼，原审被告文昌市地震局、原审第三人杨八斤经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告文昌市地震局1995年利用其拥有使用权的、位于文昌市文城镇市地震局办公室北侧、面积1300平方米的土地与海口银利工贸联合公司合作开发商住楼项目，项目1995年4月10日动工，1996年3月中旬停工，停工时进行阶段性验收。2009年1月9日文昌市地震局与龙得公司签订《房地产项目合作开发合同》，合作开发地震局拥有使用权的上述土地，开发项目名称为文昌椰园山庄（原名称为金昌花园），文昌市地震局以1300平方米用地按720元/平方米作价计93.6万元作为投资额，被告龙得公司投资额按实投建设资金计算。2009年8月28日文昌市地震局又与椰园公司签订《房地产项目合作开发合同》，文昌市地震局同样以该1300平方米土地按720元/平方米作价计93.6万元作为投资额，椰园公司投资额按实投资建设基金计算，该项目最后实际由被告椰园公司开发。2009年3月1日原告周乐民与被告龙得公司、文昌市地震局签订《购房协议书》，该协议书上盖有文昌市地震局公章及当时法定代表人王康华的签名，同时盖有龙得置业有限公司印章及范平岳签名，该合同约定原告周乐民在被告龙得公司与文昌市地震局合作开发的文昌市地震局“金昌花园”项目开工建设期间，借给被告龙得公司项目建设周转金10万元，按照每月四分利率计算利息。每月应付原告4000元利息，并注明利息提留甲方用于支付原告购房款，借款期限自2009年3月1日至2010年1月31日止，借款打入被告龙得公司指定建行账号：6227003525900077872（该账户为范平岳账户）；原告以每平方米1600元的价款购买“金昌花园”项目的期房第9层C户型（该层楼C户型有两间套间，分别为C901和C902，原告确认购买C901房），面积为119平方米，以原告借给被告龙得公司10万元及提留被告龙得公司的利息合并抵冲购房款，尾款在被告龙得公司、文昌市地震局双方按照国家相关购买商品房的规定办理好房产证、土地使用权后一次性付清，相关纳税费按国家规定各负其责承担税费。原告于2009年3月23日以银行转账方式将10万元转入协议指定的范平岳的建行账户，龙得公司给原告出具一张收取10万元购房款的海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证，该凭证项目栏载有购房款字样和盖有龙得公司公章。被告文昌市地震局提供的海南龙得置业有限公司向其提交的《关于“项目转让”的函》，内容：因项目管理原因，我司于2009年1月9日与贵局签订的《房地产项目合作开发合同》，约定由贵局提供建设用地，我方提供建设资金并组织施工，合作开发文昌椰林山庄商住楼项目，已转让给海南椰园房地产开发有限公司，我司自转让之日起终止与贵局的该项目合作，并解除其合作合同，合作方“海南龙得置业有限公司”变更为“海南椰园房地产开发有限公司”，并由海南椰园房地产开发有限公司承担合作合同相关的权利和义务。2012年9月20日文昌市人民法院作出（2012）文民初字第463号民事判决：1、原告周乐民与被告海南龙得置业有限公司、被告文昌市地震局于2009年3月1日签订的《购房协议书》除利息约定超出法律规定部分无效外，其他部分合法有效；2、被告海南椰园房地产开发有限公司继续履行《购房协议书》中有效部分约定的被告海南龙得置业有限公司的权利义务；3、被告海南椰园房地产开发有限公司开发的“椰林山庄”项目第9层C户型01号房产归原告周乐民所有，被告海南椰园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内办理该房产到原告周乐民名下的过户登记手续；4、驳回原告周乐民的其他诉讼请求。被告椰园公司不服向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院2013年6月3日作出（2013）海南一中民二终字第407号民事裁定书，以判决基本事实不清、且严重违反法定程序为由裁定撤销（2012）文民初字第463号民事判决，发回重审。本案重新立案受理后，在审理过程中，因原告的诉求与原审法院根据案件事实作出的认定不一致，经告知原告可以变更诉讼请求，但原告拒绝变更。另查，龙得公司成立于2006年，股东为海南罗牛山控股集团有限公司、范平岳、徐自力，2009年5月20日变更股东为海口泓业投资有限公司、胡昭东、邱胜铭、范平岳、徐自力，2011年7月4日股东变更为杨八斤，2012年7月6日股东变更为杨八斤和马思思，经营范围为房地产项目投资咨询服务、农业高科技综合开发、土石方工程、装饰装修工程；椰园公司成立于2009年，股东为黎冬枝和海南融社贸易有限公司，经营范围为房地产开发销售、土石方工程、装修装饰工程等。被告椰园公司于2011年取得开发建设项目“椰林山庄”预售许可证，证号为2011009。2011年3月份椰园公司将椰园山庄C单元9层C901号房出售给第三人杨八斤，并于2011年3月11日在文昌市住房与城乡建设局办理备案登记，备案号为：A00005088。再查，原告提供2009年3月1日签订的《购房协议书》与被告文昌市地震局提供的海南龙得置业有限公司《关于“项目转让”的函》，2013年5月29日龙得公司委托海南公平司法鉴定中心对上面所盖的公章进行了鉴定，经鉴定《购房协议书》和《关于“项目转让”的函》落款处盖印“龙得置业有限公司”的公章与龙得公司在海南省工商行政管理企业档案备案的公章不是同一个公章，龙得公司对两份文书也不予认可。原审法院认为，本案争议焦点为：1、龙得公司是否将“椰林山庄”项目转让给椰园公司，椰园公司是否应当承担龙得公司开发该项目的权利义务；2、《购房协议书》是否有效，被告是否应当履行。关于龙得公司是否将“椰林山庄”项目转让给椰园公司，椰园公司是否应当承担龙得公司开发该项目的权利义务问题。被告文昌市地震局提供龙得公司《关于“项目转让”的函》中的印章虽然与龙得公司工商备案印章不一致，但作为合作一方的被告文昌市地震局与被告龙得公司在终止合作后，并没有进行结算，而是继续与被告椰园公司合作开发,对此，龙得公司并没有异议，客观上被告龙得公司已将“椰林山庄”项目权利义务转让给被告椰园公司，因此，椰园公司应当承担龙得公司开发该项目的权利义务。关于《购房协议书》是否有效，被告是否应当继续履行的问题。原告周乐民提供的《购房协议书》上的印章虽然与被告龙得公司工商备案印章不一致，但龙得公司依据合同约定收取了原告的100000元借款，可以认定龙得公司事后追认，龙得公司不具有房地产开发资格，但由于该项目已经转让给被告椰园公司，被告椰园公司具有房地产开发资格，且已经获取商品房预售许可证，该合同中关于商品房买卖部分没有违反法律规定，属有效合同，但协议中约定的“利息按照月息人民币四分计算，每月4000元利息”，利率已经超过银行同类贷款利率的四倍，超出部分的利息属于无效，不予保护。对于争议的房产在出售给原告周乐民后又出售给第三人杨八斤的问题，由于原告周乐民签订的合同成立在先，从保护合同成立在先权利的原则考虑，原告周乐民签订的合同应予履行，第三人杨八斤签订的合同不予履行，其可向被告椰园公司主张违约责任。依照协议约定商品房价格每平方米1600元，按面积119平方米计算，房款190400元，依合同约定，以原告周乐民借给被告龙得公司10万元及双方约定借款时间内利息18332.2元（即从2009年3月23日至2010年1月31日止，以贷款一年期，按中国人民银行同期贷款利率四倍计）抵冲，尾款72067.8元（190400元-100000元-18332.2元），原告周乐民应补交给被告椰园公司，被告椰园公司应在原告交付购房余款后与被告文昌市地震局、龙得公司共同办理房产登记。综上，经原审法院审判委员会2014年5月6日第十四次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院》第二条，《最高人民院》第6条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、原告周乐民与被告龙得公司、文昌市地震局于2009年3月1日签订的《购房协议书》除利息约定超出法律规定部分无效外，其他部分合法有效。二、被告文昌市地震局、龙得公司、椰园公司在原告付完购房余款之日起二个月内将“椰林山庄”项目第9层C户型01号房产办理登记在周乐民名下；三、原告周乐民于本判决生效之日起一个月内将购房余款72067.8元支付给被告椰园公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4180元、公告费1200元，共计5380元，原告周乐民负担380元，被告文昌市地震局负担1000元，被告龙得公司负担2000元，被告椰园公司负担2000元。宣判后，椰园公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销文昌市人民法院（2013）文民初字第1233号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审受理费由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院以原审被告文昌市地震局提供的龙得公司《关于“项目转让”的函》来认定上诉人椰园公司应当承担开发龙得公司开发该项目的权利义务是错误的。1、经鉴定，原审被告文昌市地震局提供的龙得公司《关于“项目转让”的函》龙得公司的公章与龙得公司工商备案的公章不一致，因此龙得公司、椰园公司对其真实性不予认可。2、《关于“项目转让”的函》中规定了上诉人的权利义务，而该函没有经过上诉人的同意认可，因此对上诉人无效。3、《关于项目转让函》签订的时间是2009年11月12日，而上诉人与原审被告文昌市地震局签订的《房地产项目合作开发合同》是在2009年8月28日。因此龙得公司并未把椰林山庄项目转让给上诉人椰园公司。4、文昌市地震局什么时候与龙得公司终止合作，是否进行结算与椰园公司没有关系。二、原审判决《购房协议书》除利息约定超出法律规定部分无效外，其他部分合法有效是错误的。1、被上诉人把10万元借款转入范平岳的个人账户而不是龙得公司的账户，因此原审法院认定龙得公司事后追认是错误的。2、《购房协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不应当认定商品房买卖合同。3、被上诉人与原审被告签订《购房协议书》时，二原审被告均不具有房地产项目的开发销售资质，该项目也没有取得商品房预售许可证明。4、被上诉人与原审被告签订的《购房协议书》是范平岳的个人行为，与公司无关。被上诉人周乐民答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告文昌市地震局书面答辩称，《购房协议书》为无效协议，周乐民的购房事宜与文昌市地震局无关；周乐民的购房款10万元应由龙得公司偿本付息；鉴于龙得公司已将涉案项目转让给椰园公司继续开发，则周乐民的借款本金及利息可由椰园公司承担。原审被告龙得公司答辩称，龙得公司并未收到周乐民的借款，且《购房协议书》上龙得公司的公章与龙得公司在公安局备案的公章不一致。原审第三人杨八斤未答辩。二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。以上事实有一审庭审质证的证据及一、二审当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、周乐民与龙得公司、文昌市地震局所签《购房协议书》是否有效，该合同是否属于商品房买卖合同；2、龙得公司是否将椰林山庄项目转让给椰园公司，椰园公司是否承继龙得公司对该项目开发的权利和义务。关于周乐民与龙得公司、文昌市地震局所签《购房协议书》是否有效，该合同是否属于商品房买卖合同的问题。其一，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，签订合同的主体不具备相应资质，并不当然导致合同归于无效。《购房协议书》约定龙得公司向周乐民借款10万元，利息按照月息人民币四分计算，每月4000元利息，该约定的利率已经超过银行同类贷款利率的四倍，超出部分的利息属于无效，不予保护，除该部分无效内容外，合同其他内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。椰园公司以龙得公司、文昌市地震局签订合同时不具备房地产开发资质为由主张《购房协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其二，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，涉案《购房协议书》对所购房屋的项目、户型、楼层、面积、单价均作了约定，还约定了房款支付、房屋交付及产权证办理等事宜，应认为该合同具备了商品房买卖合同的主要内容；《购房协议书》约定周乐民向龙得公司提供借款10万元，自2010年1月31借款期限届满后，本息合计冲抵支付购房款，周乐民依约向合同约定的收款账户支付10万元，龙得公司以公司名义出具《资金往来专用凭证》予以确认，应当认为周乐民已依约将10万元借款提供给龙得公司且龙得公司已予认可，借款期限届满后龙得公司并未向周乐民偿还借款本息，则该借款本息依约转为周乐民向龙得公司支付的涉案房屋的购房款，因此，《购房协议书》应认定为商品房买卖合同。椰园公司主张该合同不应当认定为商品房买卖合同于法无据，不予支持。龙得公司以购房协议书上龙得公司的公章与龙得公司在工商局备案的公章不一致，且周乐民是向范平岳个人账户转款而非向龙得公司账户转款为由主张该借款为范平岳个人行为，龙得公司不应承担责任。关于公章不一致的问题，经查，《购房协议书》于2009年3月1日签订，而龙得公司向海南公平司法鉴定中心提供的样本是该公司于2009年12月19日和2010年12月13日在工商行政管理部门备案的印鉴式样，本院认为，合同成立在先，公章备案在后，以在后的行为否认在先的行为的真实性，证据不足；关于借款是否是龙得公司行为的问题，《购房协议书》约定的收款账号是甲方龙得公司指定的账号也即范平岳的账号，且龙得公司亦向周乐民出具《资金往来专用凭证》确认收到购房款10万元，龙得公司并未对该往来凭证上加盖的公司公章提出异议，应当认为龙得公司对收到周乐民借款（购房款）10万元予以认可，该《资金往来专用凭证》亦从侧面佐证了龙得公司签订《购房协议书》的真实性。因此，龙得公司的上述主张与事实不符，本院不予采信。关于龙得公司是否将椰林山庄项目转让给椰园公司，椰园公司是否承继龙得公司对该项目开发的权利和义务的问题。龙得公司于2009年11月12日向文昌市地震局出具《关于“项目转让”的函》，载明该公司已将涉案项目的开发权转让给椰园公司，并由椰园公司承担合作合同相关的权利和义务。椰园公司以上述函件上加盖的公章与龙得公司在工商部门备案的公章不一致为由对该函件的真实性提出异议，进而主张龙得公司基于该合同的权利义务不应当由椰园公司承担。本院认为，首先，从《关于“项目转让”的函》的出具时间来看，出具的时间是2009年11月12日，如上所述，龙得公司向海南公平司法鉴定中心提供的样本是该公司于2009年12月19日和2010年12月13日在工商行政管理部门备案的印鉴式样，同样是《关于“项目转让”的函》的出具行为在先，公章备案行为在后，即便函件上加盖的公章与龙得公司备案的公章不一致，也不能依据在后的行为否认在先的行为的真实性；其次，从合作合同的签订和履行事实来看，文昌市地震局与2009年1月9日与龙得公司签订《房地产项目合作开发合同》，约定合作开发涉案项目事宜，作为合作一方的文昌市地震局在与龙得公司解除上述合同前就已于2009年8月28日签订《房地产项目合作开发合同》，除了龙得公司于2009年11月12日向文昌市地震局出具的《关于“项目转让”的函》外，文昌市地震局和龙得公司就合作开发涉案项目事宜再无其他终止合作的书面协议，且双方就先前合作开发部分并未进行结算，对此龙得公司也并未提出异议，此与常理不符；再者，从文昌市地震局一审陈述及二审答辩来看，其作为合作开发一方，对龙得公司将项目开发经营权转让给椰园公司的事实亦予以认可，因此其与椰园公司另行签订合作开发合同，继续合作开发涉案项目。综合以上事实可以推定龙得公司已将涉案项目的开发权转让给了椰园公司，事实上涉案项目也是继续由椰园公司和文昌市地震局继续开发建设，且椰园公司并未提供证据证实其与龙得公司之间对项目开发权利和义务的分配，因此，椰园公司应当承继龙得公司关于涉案项目开发的权利和义务。如上所述，周乐民与龙得公司签订《购房协议书》并支付部分购房款，依据《购房协议书》的内容可确定该购房协议书项下标的物为椰林山庄9层C户型901房。后龙得公司将涉案项目的开发权转让给椰林公司后，由椰林公司承继其在开发该项目中享有的权利和承担的义务，则上述《购房协议书》应由椰林公司继续履行。原审认定事实清楚，适用法律正确，原判程序合法，判决结果正确，应予维持。上诉人椰园公司的上诉理由缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4150元，由上诉人海南椰园房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽代理审判员  谢婷婷代理审判员  徐文峥二〇一五年二月十三日书 记 员  洪学雪附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：徐文峥校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年2月13日印制（共印20份）