杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0102民初54号原告（反诉被告）：叶伟，男，1970年12月19日出生，汉族，住浙江省玉环县。委托诉讼代理人：冯妍，浙江浙经律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢叶苹，浙江浙经律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江姚氏健康产业发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区百井坊巷**。法定代表人：姚国新，总经理。被告：姚国新，男，1979年5月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。叶伟为与浙江姚氏健康产业发展有限公司（以下简称姚氏健康公司）、姚国新租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法由审判员宗雄信适用简易程序独任审理。审理中，姚氏健康公司于2018年3月12日向本院提起反诉，本院于同日立案后与本诉合并审理，并于2018年4月9日公开开庭进行了审理，叶伟的委托诉讼代理人卢叶苹、冯妍，姚氏健康公司的法定代表人姚国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶伟起诉称：2016年10月12日，叶伟与姚氏健康公司签订《房屋租赁合同》一份，将店面房屋租赁给叶伟经营服装用，租期自2016年10月20日至2018年10月19日。后叶伟与姚国新于2017年3月29日签订《房屋租赁补充协议书》一份。上述合同签订后，叶伟一直按合同约定缴纳租金。但在2017年9月9日，姚氏健康公司、姚国新无故对叶伟租赁的店面房进行了锁门，导致叶伟一直无法正常装修并使用店面。鉴于叶伟无法正常使用店面，姚氏健康公司、姚国新既不告知叶伟锁门缘由也不愿妥善处理该问题，无奈之下未缴纳下期租金。此外，叶伟本着妥善解决问题的态度也向姚氏健康公司、姚国新发送了律师函。现截至起诉日，该租赁店铺已由他人经营，姚氏健康公司、姚国新的行为对叶伟造成了经济损失。为维护叶伟的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1.姚氏健康公司、姚国新向叶伟返还租金共计15944.45元（自2017年9月9日计算到2017年10月19日）；2.姚氏健康公司、姚国新向叶伟返还已支付的租赁押金共计5000元；3.姚氏健康公司、姚国新向叶伟支付违约金31188.89元；4.姚氏健康公司、姚国新向叶伟赔偿损失共计14108.49元（11028.49元加上装修损失3080元）；5.由姚氏健康公司、姚国新承担本案诉讼费用。姚氏健康公司、姚国新答辩称：1.对主体有异议，把姚国新作为被告不适格。租赁协议和租赁关系都是以公司名义签订，与姚国新个人没有关系。2.叶伟提出的诉讼请求与事实不符，叶伟违约在先，还是多次违约。姚氏健康公司是在无可奈何情况下才解除了房屋租赁关系，另行出租。3.叶伟提交的证据能够说明叶伟在姚氏健康公司终止合同之前已经明确表示要退租，不再履行合同义务。且姚氏健康公司在通话中明确告诉叶伟合同义务以及姚氏健康公司有权追究其违约责任。姚氏健康公司反诉称：2016年10月12日，叶伟与姚氏健康公司签订房屋租赁合同，2017年3月19日，叶伟未按合同约定向姚氏健康公司缴纳租金，姚氏健康公司多次通知叶伟，叶伟都以种种理由推脱，直至姚氏健康公司要求依据合同收回房屋，并要求叶伟承担相关的违约责任时，叶伟才出现与姚氏健康公司进行协商。直至2017年3月29日叶伟才将房租支付给姚氏健康公司。2017年9月8日起，叶伟从房屋内撤出，并将店面招牌拆除，并有工人在敲屋内的墙和屋顶，姚氏健康公司多次沟通无果后，于2017年9月9日再次与叶伟沟通，叶伟明确表示不再租赁该房屋并退出该房屋，姚氏健康公司表示租赁期未到，要求叶伟履行合同义务，否则将追究违约责任，并承担赔偿经济损失的责任。2017年9月19日，叶伟又未按合同约定支付相应的租金，再次违约。2017年9月25日，姚氏健康公司向叶伟发送短信告知其合同违约，将收回房屋，终止合同，另行招租，并要求其承担相应的违约责任，赔偿相应的经济损失。故诉至法院，请求判令：1.确认叶伟租赁合同违约，向姚氏健康公司赔偿违约金28000元；2.叶伟向姚氏健康公司赔偿房屋维修费（4100元）及垃圾清运费（1500元）合计5600元；3.叶伟承担诉讼费用。叶伟答辩称：1.叶伟不存在违约，无需支付违约金。叶伟于2017年3月29日缴纳当期房租，是在与姚氏健康公司沟通一致的情况下，因叶伟出国导致付款迟延。鉴于此，双方于3月29日当天签订补充协议一份，约定租期自2016年10月20日至2018年10月19日，同时约定姚氏健康公司同意叶伟在协议期间寻找新的承租方，至姚氏健康公司与新的承租方签订合同并缴纳租金后，双方的协议自动解除，且合同解除后姚氏健康公司应将剩余房租及押金退回叶伟。补充协议签订后，叶伟一直正常经营，亦未寻找新的承租方。若叶伟违约，姚氏健康公司应及时提出异议，而不会与叶伟进一步签订补充协议。实际情况是，姚氏健康公司在合同履行期间肆意锁门已构成违约，应按补充合同约定，承担违约责任。2.叶伟的装修行为并未违约，姚氏健康公司锁门行为属无理违约。叶伟事实上是为了更好地经营店铺而针对店内墙面以及衣架进行重新安装，根据合同约定，不涉及房屋主体结构的装修，本就可以自行装修，且在短短一天时间内，姚氏健康公司就针对叶伟的合理装修提出问题，属于无理取闹。姚氏健康公司提供的2017年9月9日的通话记录，无法证明叶伟要求退租，姚氏健康公司也未明确表示其相关意图。且叶伟明确表示了因姚氏健康公司不让叶伟进行装修，其行为已经违约，且本期租金缴纳时间并没有到，叶伟不存在任何违约行为。3.关于租赁合同的解除问题。虽然姚氏健康公司于2017年9月25日向叶伟发送关于解除的短信，但是叶伟在短信中明确回复姚氏健康公司在9月9日合约未到期时，擅自锁门并张贴招租广告，属于严重违约，造成叶伟重大损失，姚氏健康公司应进行赔偿。在2017年9月9日姚氏健康公司锁门时，本合同已经无法履行，实际解除，故是基于姚氏健康公司的违约行为，叶伟无法继续履行合同。4.关于姚氏健康公司提出的赔偿问题。姚氏健康公司应进一步举证合同违约金及建筑垃圾清运费的计算依据。姚国新答辩称：同意姚氏健康公司的意见。本院经审理查明的案件事实如下：2016年10月12日，杭州姚氏盲人按摩有限公司（甲方、出租人）与叶伟（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于店面房屋租赁给乙方经营服装使用，租赁期自2016年10月20日至2018年10月19日止；年租金140000元，2016年10月12日，乙方交纳10000元定金给甲方，2016年10月18日前乙方将剩余第一期房屋租金65000元交给甲方，逾期不交的，合同自动解除，定金10000元归甲方所有，租金为半年一付（提前一个月）；租赁期内水、电话费由乙方承担，并交付押金5000元；乙方在不破坏房屋主体结构下可自行装修。同日，叶伟支付押金5000元，定金5000元，2016年10月17日，叶伟支付租金65000元。2017年3月29日，姚国新（甲方）与叶伟（乙方）签订《房屋租赁补充协议书》一份，约定：乙方2017年3月28日续交半年房租（2017年4月20日至2017年10月20日）合计70000元；甲方同意乙方在合同期间找新的承租方，新的承租方合同条件不低于原合同，由第三方直接与甲方签订合同，甲方与新的承租方签订合同并缴纳租金后，双方合同自动解除，解除合同后甲方当天将剩余时间的房租及押金退回乙方，若甲方延时退款，乙方则有权按照房租的三倍追偿；若甲乙双方在合同期内违约，则按原合同剩余租金的20%进行赔偿。同日，叶伟支付租金70000元。2017年9月9日，叶伟委托员工前往案涉店铺进行装修，但发现店铺被上锁，无法进入，同时门口张贴了招租广告，留的是姚国新的个人电话，遂向110报警，报警内容为“装修店铺，二房东上门锁店铺”。同日，叶伟与姚国新进行了电话联系，姚国新电话中陈述“你装修要经过我同意”、“装修的什么情况我都不了解，装修方案我都没有看到”、“你说到没说就叫工人进场施工了”。2017年10月16日，叶伟委托浙江浙经律师事务所向姚氏健康公司、姚国新发送律师函一份，要求返回租赁房屋，并赔偿损失。另查明，杭州姚氏盲人按摩有限公司后名称变更为姚氏健康公司。本案受理前，姚氏健康公司已经将案涉商铺另行出租出去。上述事实，有各方陈述及叶伟提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》、网上银行电子回单、律师函及寄送凭证、照片、转账凭证、接警单、微信记录，姚氏健康公司、姚国新提供的录音等证据证实。本院认为，叶伟与杭州姚氏盲人按摩有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。叶伟与姚国新签订的《房屋租赁补充协议书》系对前述《房屋租赁合同》的补充约定，且姚国新作为杭州姚氏盲人按摩有限公司的法定代表人，其签订合同行为系职务行为，应约束的是杭州姚氏盲人按摩有限公司，故本案租赁关系的主体应为叶伟与杭州姚氏盲人按摩有限公司（姚氏健康公司）。现姚氏健康公司主张叶伟未支付2017年9月20日以后的租金构成违约，而叶伟认为系姚氏健康公司的锁门行为构成违约，导致其无法经营故不再支付租金。对此本院认为，结合叶伟提供的接警单、照片、微信记录及姚氏健康公司、姚国新提供的录音，可以认定2017年9月9日，姚氏健康公司因认为叶伟未经其同意而擅自进行装修，对案涉店铺进行锁门，导致叶伟无法进行装修并履行《房屋租赁合同》，姚氏健康公司的行为构成违约。因自2017年9月9日起叶伟无法占有使用该房屋，故其主张姚氏健康公司返还已付的2017年9月9日至2017年10月19日的租金，具有事实和法律依据，经计算，应退还的租金为15726.03元。因案涉商铺已被姚氏健康公司另行出租，双方之间的租赁关系已实际终止，故叶伟有权要求姚氏健康公司返还收取的押金5000元。根据合同约定，因姚氏健康公司违约，需向叶伟承担违约责任，姚氏健康公司抗辩叶伟主张的违约金过高，本院依法予以采纳，酌情调整姚氏健康公司支付叶伟违约金4145.21元。关于叶伟主张的营业、装修损失，因未提供充分证据证明，本院依法不予支持。关于姚氏健康公司主张叶伟逾期支付租金构成违约而需承担违约金及赔偿损失的反诉请求，本院认为，因姚氏健康公司违约在先，叶伟未支付租金系履行抗辩权，不构成违约，故对姚氏健康公司的反诉请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、浙江姚氏健康产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还叶伟租金15726.03元；二、浙江姚氏健康产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还叶伟押金5000元；三、浙江姚氏健康产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付叶伟违约金4145.21元；四、驳回叶伟的其他诉讼请求；五、驳回浙江姚氏健康产业发展有限公司的全部反诉请求。如浙江姚氏健康产业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1456元，因本案适用简易程序，减半收取728元，由叶伟负担455元，由浙江姚氏健康产业发展有限公司负担273元。反诉案件受理费320元，由浙江姚氏健康产业发展有限公司负担。叶伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，浙江姚氏健康产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  宗雄信二〇一八年五月二十四日书记员  马 菁（以下为空白页）