云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第687号 上诉人（原审被告、反诉原告）云南碧鸡集团房地产开发有限公司。住所地：昆明市西山区碧鸡镇苏家村**。 法定代表人袁平，董事长。 特别授权诉讼代理人陆娟、张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）陆坤，男，1971年3月7日出生，汉族，现住昆明市五华区。 特别授权诉讼代理人石春利，云南万捷律师事务所律师。 上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡地产公司”）因与被上诉人陆坤房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日对本案公开进行了询问，上诉人碧鸡地产公司委托的诉讼代理人陆娟、张谦，被上诉人陆坤委托的诉讼代理人石春利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理确认：2013年1月26日，原告陆坤（乙方）与被告碧鸡公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同主要约定：一、乙方向甲方购买由甲方开发建设的碧鸡名城第5幢第31层3108号房，总房款为1245836.59元，付款方式为一次性付款，付款日期为2013年1月26日；二、若乙方未按合同约定付款，则乙方应自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止7天内，按每天1000元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方应按应付未付款的1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；三、甲方应于2013年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交给乙方，甲方以登报公告的方式通知乙方办理交接手续；四、若甲方未按合同约定时间交房，则在合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天1000元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方应按乙方已付款的1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。陆坤与碧鸡公司还于同日签订了《合同补充协议》，对《商品房购销合同》进行了补充约定，并于同日办理了备案登记，合同登记号为KM2013012607134。2013年1月26日，碧鸡公司出具《收款收据》，记载：“客户：陆坤，住房款5-3108，￥1245836.59。”该收据加盖有碧鸡公司财务专用章。2013年10月21日，碧鸡公司在《昆明日报》上登载《“碧鸡名城”BC地块交房公告》，公告载明，碧鸡名城5幢房屋的业主可于2013年10月30日办理交房手续。《碧鸡名城交房确认书》记载：2014年2月26日，陆坤在接待处完成了业主接房资格初步审查，在验证处完成了《商品房购销合同》、产权人身份证原件、购房款收据交款凭证的验证，尚未在收费处交纳契税、印花税、产权证工本费、房屋配套设施费、专项维修资金、有线电视初装费、可视对讲、物业服务费等费用，未在签约处签订《前期物业服务协议》及《临时业主公约》并领取《住户手册》，也未在钥匙发放处领取钥匙。现原告诉至原审法院，请求判令：一、被告继续履行合同，按照《碧鸡名城交房确认书》流程办理完成交房手续；二、被告向原告支付逾期交房违约金（从2013年10月31日计算至2014年2月26日止，共计人民币1096336元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告碧鸡地产公司提起反诉，请求：一、解除双方于2013年1月26日签订的《商品房购销合同》（编号为：BJZZ2013-0500）及《补充协议》；二、原告按照合同约定向被告支付违约金249167.32元；三、本案本诉及反诉诉讼费均由原告承担。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告抗辩：原告未按合同约定向其支付涉案房屋的购房款。对于原告的付款情况，原、被告陈述不一致，但结合审理确认的事实，被告于2013年1月26日向原告开出了金额为1245836.59元的《收款收据》，上面记载的客户为本案原告，房号与涉案房屋房号一致，金额与双方约定的涉案房屋的价款一致，且加盖有被告公司的财务专用章，该《收款收据》应视为被告认可原告已按照合同约定就涉案房屋支付了相应对价。现被告抗辩《收款收据》系因其工作人员的失误而开出，但该《收款收据》涉及的金额较大，通常来说，被告公司的工作人员不可能在未确认原、被告已结清涉案房屋购房款的情况下便草率开出《收款收据》，被告的这一抗辩理由不符合常理，同时，被告对这一抗辩理由也未能提交证据证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原审法院对被告的该抗辩不予采信。综上，原审法院确认原告已按照合同约定就涉案房屋向被告支付了相应对价，即原告不存在未按合同支付购房款的违约行为，《合同补充协议》第三条第3款约定的可解除合同的情形并未发生，被告依据该条款的约定向原告主张违约金也无事实和法律的依据，故原审法院对被告反诉要求解除其与原告于2013年1月26日签订的《商品房购销合同》（编号为：BJZZ2013-0500）及《商品房购销合同补充协议（住宅）》并由原告向其支付违约金249167.32元的诉讼请求不予支持。现原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》尚未解除，对双方仍有约束力。被告陈述，原告在按照《碧鸡名城交房确认书》完成前两个交房步骤之后未能继续进行之后三个步骤的原因是被告发现原告未支付购房款，便拒绝其继续进行之后的步骤。但根据审理确认的事实，原告已按照合同约定支付了涉案房屋的对价，而被告未履行交付涉案房屋的义务，故原审法院对原告要求被告继续履行合同，按照《碧鸡名城交房确认书》流程办理完成交房手续的诉讼请求予以支持。原告同时主张被告应向其支付自2013年10月31日起至2014年2月26日止的逾期交房违约金1096336元。本案中，被告在2013年10月21日的《昆明日报》刊登了涉案房屋的交房公告，通知碧鸡名城5幢房屋的业主2013年10月30日便可办理接房手续，原告认为其无法准确看到该公告，且被告并未电话通知原告办理接房手续，导致原告2014年2月26日才前往被告处办理接房手续，应由被告承担逾期交房的违约责任。但原、被告在《商品房购销合同》中明确约定了交房时间为2013年10月31日前，同时约定被告以登报公告而非电话通知或其他形式通知原告办理交接手续，则被告应按照合同约定的时间向原告交付涉案房屋，原告也可根据合同约定的时间主动行使要求被告按约交付涉案房屋的权利，现被告已在约定的交房时间届满前按照合同约定完成了登报公告这一行为，被告以电话或其他形式通知原告办理交房手续并非被告的合同义务，也不是原告知晓可以办理接房手续这一情况的唯一途径。综上，原告2014年2月26日才前往被告处办理接房手续系原告怠于行使其权利所致，而非被告的违约行为所致，故原审法院对原告在本案中主张的逾期交房违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）云南碧鸡集团房地产开发有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起十日内按照《碧鸡名城交房确认书》流程为原告（反诉被告）陆坤办理完成碧鸡名城5幢31层3108号房屋的交房手续。二、驳回原告（反诉被告）陆坤的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）云南碧鸡集团房地产开发有限公司的全部反诉请求。”本案案件受理费人民币14667元（原告已预交），由原告陆坤自行负担；反诉费1727元（被告已预交），由被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司自行负担。 原审判决宣判后，上诉人碧鸡地产公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院在被上诉人没有提供转账、付款相关凭证的情况下，仅凭《收款收据》即认定被上诉人已支付了涉案房屋的购房款，属认定事实错误；二、被上诉人在原审中陈述其支付购房款的经过漏洞百出，原审判决在这种情况下仍认定被上诉人已向上诉人付清购房款，属于没有事实根据的错误认定；三、原审法院在审理过程中，未对双方当事人签订《商品房购销合同》的起因、经过等重要事实进行核实，导致事实认定错误，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第2310号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、支持上诉人一审的全部反诉请求。三、一审本诉、反诉及二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人陆坤答辩称：陆坤与上诉人签订了《商品房购销合同》并支付了购房款，上诉人开具《收款收据》认可收到陆坤所付款项，合同约定的付款方式为现金付款，并非必须经过银行转账付款。根据原审法院向王廷梅所做笔录，王廷梅是从上诉人处购房，王廷梅与上诉人有购房合同，也有上诉人对其出具收取购房款的收据，上诉人与王廷梅间购房交易是完整的。陆坤交付50万元购买6-904号房屋时上诉人尚未取得6-904号房屋的预售许可证，故陆坤将该房屋退还给上诉人，陆坤应上诉人的要求委托代理人协助办理房屋的过户手续，但是陆坤不清楚涉案房屋如何过户至王廷梅名下，50万元房款没有退还给陆坤，该50万元的收据原件已经交回给上诉人，在陆坤补足尾款后上诉人已经向陆坤换发新的购房款收据。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决处理正确，应予以维持。 二审中，双方当事人补充对原审法院于2014年8月1日向案外人王廷梅所做的《询问笔录》及调取的中国工商银行《个人业务凭证》进行质证，上诉人碧鸡地产公司对上述两证据的真实性、合法性及关联性予以认可，认为上述证据证实王廷梅向陆坤的代理人周祥支付了6-904号房屋的房款796021元，上诉人从王廷梅实际收款仅为8377.71元而非收据所载的全部购房款，陆坤已支付的500000元是6-904号房屋的房款，应视为王廷梅支付的款项，王廷梅再支付尾款不足部分，王廷梅是全额向陆坤付款购房，陆坤认可委托周祥办理6-904号房屋的更名手续，陆坤知晓将6-904号房屋出售给王廷梅。被上诉人陆坤对上述两证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为其不清楚王廷梅的身份，是上诉人直接售房给王廷梅，不清楚上诉人与王廷梅间的利害关系，对于796021元与500000元购房款间的差额不清楚，不清楚周祥的身份，不清楚上诉人具体如何处理该房。本院对上述《询问笔录》及《个人业务凭证》的真实性予以确认。 二审中，上诉人碧鸡地产公司提交《收款收据》、《收条》各一份，欲证实：陆坤交纳的50万元款项已退还给陆坤，陆坤委托的代理人周祥已代为领取。经质证，陆坤对《收款收据》的真实性予以认可，认为该《收款收据》是陆坤退还的，对《收条》真实性、合法性及关联性不予认可。因陆坤对《收款收据》予以认可，《收条》经核对与原件一致，本院对上诉人提交上述两份证据的真实性予以确认。 二审中，被上诉人陆坤未向本院提交证据。 二审经审理查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。 综合双方的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点为：陆坤是否已经按照《商品房购销合同》的约定支付完毕涉案房屋的购房款？碧鸡地产公司应否向陆坤交付涉案房屋？ 本院认为：陆坤与碧鸡地产公司于2013年1月26日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合同依法成立并已生效，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据本案查明事实，陆坤与碧鸡地产公司于2013年1月26日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，同日，碧鸡地产公司将涉案房屋备案登记至陆坤名下，并向陆坤开具《收款收据》，载明已收取涉案房屋的全部房款。根据上述查明事实，可证实陆坤已结清了涉案房屋的全部购房款，原审判决确认陆坤已按照合同约定结清了涉案房屋的购房款、陆坤不存在未按合同支付购房款的违约行为，并判令碧鸡地产公司为陆坤办理完成涉案房屋的交房手续并无不当，本院予以维持。本案中，碧鸡地产公司主张《收款收据》系其工作人员工作失误所出具，陆坤在签订《商品房购销合同》及《补充协议》后，未向碧鸡地产公司支付任何购房款，陆坤没有提供转账、付款等相关凭证证实其已付清购房款，故碧鸡地产公司有权解除合同并主张违约金。对此本院认为，碧鸡地产公司出具的《收款收据》载明的缴款人、房号及金额与双方签订的《商品房购销合同》约定内容一致，可以证实涉案房屋的房款已缴清，且碧鸡地产公司对其上述主张亦未提供证据予以证实，故碧鸡地产公司的上述主张不成立，本院不予支持。综上，上诉人碧鸡地产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1727元，由上诉人云南碧鸡集团房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长  起 俊 审 判 员  汪 佳 代理审判员  黄金成 二〇一五年二月十三日 书 记 员  仝倩华