河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张商终字第395号上诉人（原审被告）：张家口润鸿房地产开发有限公司。法定代表人：杨其泽。委托代理人：李士德，河北同仁和律师事务所律师。委托代理人：岳昭彤，河北同仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏月芳。被上诉人（原审原告）：郝向阳。上诉人张家口润鸿房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服张家口经济开发区人民法院（2015）张开商初字第72号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人、被上诉人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年1月13日，原审原告郝向阳、魏月芳向原审法院诉称，二原告系夫妻，2012年8月7日，原告魏月芳与被告签订地下停车位租赁协议一份，按合同规定，被告应于2013年元月前将原告承租的位于张家口市高新区朝阳西大街（纬三路）凤凰城一期小区（B地块）地下一层，该车位编号为3-10停车位交付原告，但被告拖延至2014年10月15日才交付。原告与被告多次协商赔偿事宜未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告履行合同约定的义务，给付原告违约金32500元；本案诉讼费等各项费用由被告承担。原审法院经审理查明，二原告系夫妻关系，2012年8月7日，被告润鸿公司（出租人）与原告魏月芳（承租人）签订地下停车位租赁协议，该租赁协议的相关内容载明“第一条本停车位位置及面积。本停车位位于高新区朝阳西大街（纬三路）凤凰城一期小区（B地块）地下一层，该车位编号为3-10停车位（车位号码以开发商排序为准）。第二条租赁期限。乙方租用本停车位期限为，自2013年1月1日至2080年10月20日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于2013年元月前，将本停车位交予乙方使用。第三条租金。出租人与承租人约定该车位租金总额为10万元整。第四条付款方式。承租人以一次性的方式付款。第五条逾期付款责任。承租人如未按照甲方规定的时间一次性付清全部租赁款的，则视为放弃对承租车位的承租权，甲方有权对该承租车位进行处理。第六条交付条件。（一）出租人应当在2013年元月1日前向承租人交付该车位。（二）该车位交付时应当符合下列各项所列条件：1、该车位所在楼栋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收回执；2、该车位位置已按相关标准划线；3、该车位已可使用；4、该车位已提供物业管理服务。第七条逾期交付责任。除不可抗力外，出��人未按照第六条约定的期限和条件将该车位交付承租人的，按照下列方式处理：1、逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出租人按日计算向承租人支付已交付车位价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日，承租人有权退车位。承租人退车位的，出租人应当自退车位通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照承租人全部已付款2%向承租人支付违约金。承租人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付日止，出租人按日计算向承租人支付已付款万分之五的违约金”（其他条款详见该地下停车位租赁协议）。2012年8月8日，原告向被告支付车位款10万元。后被告于2014年10月15日向原告交付该地下停车位。诉讼中，被告欲证明迟延交付属不可抗力，提供了张家口市住房和城乡建设局出具的关于印发《建设工程安全生产文明施工基本要求》的通知、关于进行全市建筑市场全面检查的通知、关于进行下半年全市建筑市场全面检查的通知。原审法院经审理认为，二原告系夫妻关系，原告魏月芳在夫妻关系存续期间与被告签订租赁协议，并以被告违约为由起诉要求被告给付相应违约金，原告郝向阳作为魏月芳配偶在本案中作为共同原告符合法律规定。原告魏月芳与被告润鸿公司于2012年8月签订地下停车位租赁协议，系双方当事人真实意思表示，虽然双方约定的租赁期限超过20年，但不影响合同其他相关条款的效力，被告在收到原告支付的10万元车位款后应依约履行交付该停车位的义务，被告未依约于2013年元月1日前向原告交付该停车位的行为属违约，应承担相应的违约责任，根据双方签订的租赁协议第七条“……逾期超过90日，承租人有权退车位。承租人退车��的，出租人应当自退车位通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照承租人全部已付款2%向承租人支付违约金。承租人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付日止，出租人按日计算向承租人支付已付款万分之五的违约金”之约定，被告应承担的违约金为100000元×万分之五×651天（交付期限届满次日即2013年元月2日至实际交付日2014年10月15日）=32550元，原告要求被告支付违约金32500元，合法有据，本院予以支持。被告辩称该违约金约定过高，但未提供相关证据予以证明，故对被告的该项答辩意见不予采纳。被告辩称施工单位因检查停工多次，迟延交付属不可抗力，并提供张家口市住房和城乡建设局出具的通知三份，因被告所述情况不能成为其延期交付车位的正当理由，且张家口市住房和城乡建设局出具的三份通知亦不属于不可抗力之情形，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决被告张家口润鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏月芳、郝向阳支付违约金人民币32500元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，减半收取306.5元，由被告张家口润鸿房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人张家口润鸿房地产开发有限公司不服，上诉人主要上诉称，上诉人与被上诉人在《地下停车位租赁协议》中约定违约金明显过高。依��最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。按照合同法第214条的规定，租赁合同不超过20年，超过20年的部分应当认定为无效。本案涉及的合同是67年零9个月。二审法院查明的事实与一审法院查明事实一致。另查，2012年中国人民银行同期贷款基准年利率为6.15%。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年8月7日签订的《地下停车位租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，属有效协议，双方应依约履行。但是，租赁协议中违反法律规定的部分无效，即双方约定的租赁期限67年零9个月。按合同法的规定，租赁期限不超过20年，因此本租赁合同应确定租赁期限为20年。故本案20年的租赁费应为29520元。虽然双方约定的租赁期限超过20年，但不影响合同其他相关条款的效力，上诉人在收到被上诉人支付的租金后应依约履行交付该停车位的义务，上诉人未依约于2013年元月1日前向被上诉人交付该停车位的行为属违约，应承担相应的违约责任。虽然双方约定了违约金，但是该约定高于法律规定，因此应按被上诉人的直接损失计算，被上诉人未提供直接损失证据，根据公平原则，应按中国人民银行同期贷款基准利率6.15%计算利息，由上诉人承担违约责任。上诉人应向被上诉人支付违约金为3282.99元（29520元×6.15%×651天，交付期限届满次日即2013年元月2日至实际交付日2014年10月15日）。关于被上诉人多支付的租金，上诉人予以退还即70480元。对于这部分的利息损失，根据双方在所���合同造成部分无效的责任分担看，双方负有同等责任。因此，双方各负担一半利息损失。原审法院认定部分事实错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第二款、第一百二十条、第二百一十四条之规定，判决如下：变更张家口经济开发区人民法院（2015）张开商初字第72号民事判决为，上诉人张家口润鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏月芳、郝向阳支付违约损失人民币3282.99元；退还租金70480元；支付70480元自2012年8月8日至本判决生效之日起十日内的一半利息（按年利率6.15%计算，本判决生效之日起十日后的利息按全息由上诉人给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费613元，减半收取306.5元，二审案件受理费613元，均由上诉人张家口润鸿房地产开发有限公司付担。本判决为终审判决。审 判 长  王艳龙审 判 员  王 悦代理审判员  姜 兵二〇一五年七月二十四日书 记 员  宋 力