福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第689号上诉人（原审原告）龙岩市汇金资产经营发展有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人王兰胜。委托代理人黄琳，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人林斯微，福建天衡联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）卢华斌，1982年7月20日出生，居民，住龙岩市新罗区。上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司因与被上诉人卢华斌房屋租赁合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2015）龙新民初字第1483号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司（以下简称“汇金公司”）的委托代理人黄琳、林斯微到庭参加诉讼。被上诉人卢华斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审判决查明，2014年1月8日，原告汇金公司（甲方）与被告卢华斌（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定被告租赁原告位于龙岩市新罗区九一南路体育场商业城16（2）号店170㎡，租赁期限5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金分段计算，其中从2014年1月1日起至2016年12月31日止的租金按7480元／月计算，每月10日前付清当月租金。若逾期支付租金或本合同项下的其他费用的，被告应向汇金公司支付逾期付款的违约金；只要存在违约的事实，被告即无权要求汇金公司退还履约保证金；被告拖欠汇金公司租金达30日以上的，出租人有权解除合同，收回租赁房屋；合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金22440元等内容。合同签订后，原告依约向被告交付了出租的房屋，但被告未按合同约定按时足额交纳租金，时常出现拖欠租金的情形，经原告催收，被告仅向汇金公司缴纳2014年6月30日前的租金，自2014年7月1日起至2015年1月31日止被告共欠原告七个月的租金52360元。后经催讨未果，原告于2015年1月22日诉至该院，请求判如所诉。原审判决认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》双方均已实际履行，原告汇金公司已将龙岩市新罗区九一南路体育场商业城16（2）号店交付被告卢华斌使用，被告也支付原告大部分租金，该合同合法有效，对双方均有法律拘束力，双方均应按该合同的约定履行各自应承担的义务。按该合同第三条约定，被告不遵守上述合同约定履行给付租金的义务，截至2015年1月31日止，被告已累欠租金52360元，被告拖欠的租金已超过半年。被告的行为违反了双方订立的合同约定，已构成根本违约，应承担违约责任。原告要求解除原、被告双方于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，该院予以支持，被告卢华斌应将位于龙岩市新罗区九一南路体育场商业城16（2）号店返还给原告汇金公司；被告卢华斌拖欠原告租金，应限期偿还；自租赁合同解除之日起至该判决确定的履行期限届满之日止被告继续占用原告原租赁的店面的，每日按1247元计算场地占用费。按原、被告双方的上述合同约定，被告还应支付原告逾期付款的违约金，原告要求被告支付其以每月拖欠的租金数额按日万分之六计算的违约金符合合同的约定，亦符合法律规定，该院予以支持。原、被告约定的履约保证金不符合法律规定，属于无效条款，被告已支付给原告的履约保证金应抵扣租金，对抵后，截止2015年1月31日，被告尚欠原告租金29920元。原告诉请要求履约保证金归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司与被告卢华斌于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》。二、被告卢华斌应于本判决生效之日起十日内将位于龙岩市新罗区九一南路体育场商业城16（2）号店交还给原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司。三、被告卢华斌应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司尚欠的租金29920元，自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止被告继续占用原告原租赁的店面的，每日按1247元计算场地占用费。四、被告卢华斌应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司逾期付款违约金，违约金以拖欠的租金数额为基数自2015年1月23日起至本判决确定的还款之日止，按日万分之六计算。五、驳回原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7900元，减半收取3950元，由原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司负担560元，被告卢华斌负担3390元。宣判后，原审原告汇金公司不服，向本院提出上诉。上诉人汇金公司上诉称：（一）原审判决在归纳诉讼请求时，遗漏：“要求卢华斌支付自拖欠之日起至起诉之日止逾期付款违约金3141.6元”，且未在判决书中作相应的评判。根据双方签订的《房屋租赁协议》中关于违约金的约定，该项诉求符合同约定，未违反相关法律规定，应当得到支持。（二）原审判决在评判履约保证金时，以不符合法律规定为由宣告合同部分无效，属适用法律不当。原审判决认定合同双方约定的履约保证金不符合法律规定，属于无效条款，但上述条款的约定并未违反《合同法》第五十二条的规定。在民事诉讼当中，法无禁止即可为。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以保证合同的履行，故一审法院无权判决将履约保证金予以抵扣租金。（三）一审判决在计算房屋侵占费及逾期违约金的起止期间时认定有误。场地占用费起止时间应为自一审起诉之日起至被告实际搬离租赁场所之日止；逾期付款违约金，应从卢华斌实际欠缴租金时开始计算至其全额付清应付未付租金为止。（四）原审判决书第4页第3行中，表述“被告汇金公司”应更正为“被告卢华斌”。请求依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人卢华斌未作答辩。经庭审，上诉人未提供新的证据。上诉人对原审判决认定的事实无异议，本院对本案的事实亦作一审相同的认定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《房屋租赁协议》约定，被上诉人逾期支付租金应向上诉人支付逾期付款的违约金。因此，上诉人主张被上诉人卢华斌应依约向上诉人支付自租金拖欠之日起至起诉之日止逾期付款违约金3141.6元的上诉理由，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”上诉人与被上诉人双方在就龙岩市新罗区九一南路体育场商业城16（2）号店签订《房屋租赁协议》时，关于履约保证金的约定为双方真实意思的表示，属在法律规定的范围内处分自己的民事权利并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为有效条款。原审判决认定合同双方约定的履约保证金不符合法律规定，属于无效条款，被上诉人已支付给上诉人的履约保证金应抵扣租金不当，本院予以纠正。本案中，被上诉人逾期达六个月未交纳租金，超过合同约定的30日以上，构成违约。根据《房屋租赁协议》第十条第2项约定；“只要乙方存在违约的事实，乙方即无权要求甲方退还履约保证金（该保证金归甲方所有）。”故上诉人汇金公司主张依照合同约定履约保证金归上诉人所有，不应抵扣租金的上诉理由正当，本院予以支持。原审判决第4页第3行中，表述“被告汇金公司”有误，本院予以更正为“被告卢华斌”。上诉人的其他诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持新罗区人民法院（2015）龙新民初字第1483号民事判决第一、二项，即“一、解除原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司与被告卢华斌于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》。”“二、被告卢华斌应于本判决生效之日起十日内将位于龙岩市新罗区九一南路体育场商业城16（2）号店交还给原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司。”二、撤销新罗区人民法院（2015）龙新民初字第1483号民事判决第三、四、五项，即“三、被告卢华斌应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司尚欠的租金29920元，自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止被告继续占用原告原租赁的店面的，每日按1247元计算场地占用费。”“四、被告卢华斌应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司逾期付款违约金，违约金以拖欠的租金数额为基数自2015年1月23日起至本判决确定的还款之日止，按日万分之六计算。”“五、驳回原告龙岩市汇金资产经营发展有限公司的其他诉讼请求。”三、被上诉人卢华斌应于本判决生效之日起十日内支付上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司尚欠的租金人民币52360元，自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止被上诉人继续占用上诉人原租赁的店面的，每日按人民币1247元计算场地占用费。四、被上诉人卢华斌应于本判决生效之日起十日内支付上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司自租金拖欠之日起至起诉之日止逾期付款违约金人民币3141.6元及以拖欠的租金数人民币52360元为基数自2015年1月23日起至本判决确定的还款之日止，按日万分之六计算的逾期付款违约金。五、驳回上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费受理费7900元，减半收取3950元，由上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司负担560元，被上诉人卢华斌负担3390元。二审案件受理费7900元，由上诉人龙岩市汇金资产经营发展有限公司负担900元，被上诉人卢华斌负担7000元。本判决为终审判决。审判长孟繁钦审判员连炎辉代理审判员廖晓红二〇一五年七月三日书记员张毅晖附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；