江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初5784号原告：甘方静，男，汉族，1968年1月17日生。委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。被告：周莉，女，汉族，1971年10月5日生。委托诉讼代理人：张雪君，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。原告甘方静与被告周莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘方静及其委托诉讼代理人王扬芬到庭，被告周莉的委托诉讼代理人张雪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘方静向本院提出诉讼请求：1、被告周莉将位于南京市江宁区房屋（以下简称229号）腾空后交付给其，被告自2018年4月1日起至实际交付房屋之日止按照18万元／年的标准向其支付房屋占有使用费；2、被告自行拆除承租期间在229号南面搭设的临时建筑。事实和理由：2015年3月14日，其与被告就229号续签《房屋出租协议书》一份，约定将229号继续出租给被告用于饭店经营，租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月14日止，被告每年向其支付租金105000元。合同约定，合同期限至2018年3月14日届满，到期后不再续租。合同到期前其多次通知被告，合同期限届满时，其将不再与被告续签合同，即收回房屋。但合同期限届满后，被告继续经营，拒绝返还房屋。2018年3月21日，其通过父亲甘传方向被告送达书面《通知》，要求被告于2018年4月1日停止饭店经营，并于2018年4月10日前将房屋交付给其。但被告拒绝签收。后被告与其协商，其同意被告经营至2018年3月31日，被告支付自2018年3月15日起至2018年3月31日止的租金。可被告于2018年3月31日忽然打款100110元至其妻子江开兰银行账户，意图强行续租，但其并不同意。现其诉至法院，要求判如所请。被告周莉辩称：其认为原告甘方静主体不适格，其与甘传方于2015年3月14日签订《房屋出租协议书》，从水电费缴纳记录来看，229号权利人为甘传方而非原告；双方多次协商并达成口头协议，将229号的租赁期限延长一年，甘传方为此出具收条一份，约定新的租赁合同自2018年3月14日起，其按约支付了后续租金，原告妻子也收取了租金，合同应当继续履行，在合同继续履行的情况下，原告要求其腾空并返还房屋缺乏依据；原告要求其自行拆除229号南面搭设的临时建筑不属于人民法院管辖范围，原告应当找行政部门予以解决。本院经审理认定事实如下：自2005年起，原告甘方静将其建造的229号出租给被告周莉用于饭店经营。2015年3月14日，甘方静（甲方）委托其父亲甘传方与周莉（乙方）续签《房屋出租协议书》一份，约定：甲方将229号一、二楼（面积约360平方米）租赁给乙方用于经营饭店成元土菜馆，租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月14日止，租赁期限3年，协议到期时将不再续租，乙方每年向甲方缴纳房屋租赁费105000元，付款方式为本着先付后租的原则，每年房租一次性支付，甲方提前一个月向乙方收取。合同到期后，甘方静委托甘传方与周莉商谈返还房屋事宜，周莉与甘传方协商于2018年4月1日搬离并支付了2018年3月15日至2018年3月31日止的租金4890元。甘传方于2018年3月15日出具收条一份，载明：收到周莉付给现金4890元，此款用于3月15日至3月31日预付房租用。甘传方在收条下方还注明：双方商谈租房合同在2018年3月31日前结束，所谈新合同日期仍从3月14日起止。后甘方静未与周莉就229号续签房屋租赁合同。2018年3月21日，甘传方向周莉当场送达《通知》一份，载明：我与你于2015年3月15日签订的《房屋出租协议书》约定的合同承租期限已于2018年3月14日届满，之前，我亦曾通知并要求你予以迁让但至今却未履行，为此，我再次决定并声明，我们之间的房屋租赁协议不再续签，对你所承租我的229号予以收回，故特书面通知并限定你务必于2018年4月1日须停业、2018年4月10日前腾空房屋并交付于我，承租期间，你自行搭建的房屋南侧临时房屋、顶（披）棚，应自行拆除，并且，如果至2018年4月1日你仍在营业，考虑到安全需要，我将切断房屋的水、电供应，由此引发的一切后果亦均由你承担。周莉拒绝签收该份《通知》。2018年3月31日，周莉向甘方静妻子江开兰银行账户存入100110元，用途为2018年至2019年229号成元土菜馆房租费用。同日，周莉通过微信告知江开兰“房租已转给你注意查收”，江开兰随即回复“你好！我老公公房子不租了，你打钱给我干嘛？烦请拿回去或把卡号给我，我打给你，谢谢”。庭审中，原告甘方静提交了南京市江宁区淳化街道成山社区居民委员会和南京市江宁区人民政府淳化街道办事处出具的证明一份，载明：1995年，甘方静出资购买了原江宁县方山乡人民政府成山行政村成元路段地皮，后在该地皮上自己新建了三间三层房屋，即现在的229号，原江宁县方山乡人民政府成山行政村已变更为南京市江宁区淳化街道成山社区居民委员会，由于历史原因当时在成元路小区自建的数百户房屋未办理任何房屋产权登记手续，包括甘方静建造的229号在内。被告周莉对该份证据的真实性认可，但对合法性不认可，认为229号系甘传方而非原告甘方静建造。原告甘方静提交了甘传方出具的说明一份，载明：229号系甘传方儿子甘方静于1995年购买地皮建造三间三层房屋，后甘方静委托并授权甘传方将该房屋出租并签订《房屋出租协议书》。被告周莉对该份说明的真实性认可，但不认可关联性，认为授权委托书应当是甘方静出具给甘传方，而不是甘传方自行出具说明。庭审中，原告甘方静同意将被告周莉支付的100110元返还给周莉，周莉拒绝接收，甘方静于2018年5月9日将该笔款项汇至本院账户予以提存。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，229号系原告甘方静建造，但甘方静无法提供229号的建设工程规划许可证，也无法提供229号的产权登记手续，甘方静与被告周莉之间签订的《房屋出租协议书》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。周莉应当将其承租的229号腾空并返还给甘方静。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。甘方静与周莉签订的《房屋出租协议书》约定的房屋租金为8750元/月，周莉向甘方静支付租金至2018年3月31日，甘方静有权自2018年4月1日起要求周莉按照8750元/月的标准支付房屋占有使用费至周莉返还房屋之日止。故对原告甘方静要求被告周莉腾空并返还229号，自2018年4月1日起至实际交房之日止按照18万元/年的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院部分予以支持。甘方静要求被告周莉自行拆除229号南面搭设的临时建筑，该临时建筑系周莉自行搭建，并未通过相关行政部门的审批，甘方静可以要求相关部门予以拆除。原告甘方静此项诉讼请求不属于人民法院处理的范畴，本院不予理涉。被告周莉辩称原告甘方静主体不适格。229号系甘方静建造，甘方静委托其父甘传方与周莉签订《房屋出租协议书》，合同上载明的出租方即为甘方静，周莉也是向甘方静妻子江开兰支付租金，故甘方静系本案适格的原告。被告周莉辩称其与原告甘方静已经达成口头协议，约定继续承租229号一年，其也按约交纳了相应租金，原告无权要求其腾空并返还房屋。根据甘传方于2018年3月21日向周莉发出的《通知》，甘方静明确表示不同意续租且要求周莉于2018年4月停业并返还房屋，周莉向江开兰支付2018年至2019年的租金后，江开兰当即表示不同意续租并要求返还该笔租金，不能认定甘方静和周莉就229号达成新的房屋租赁合同关系。此辩解意见，缺乏事实及法律关系，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告周莉于本判决发生法律效力之日起10日内将南京市江宁区房屋腾空并交付给原告甘方静。二、被告周莉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告甘方静支付自2018年4月1日起至南京市江宁区房屋交付之日止按照8750元／月标准计算的房屋占有使用费。三、驳回原告甘方静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取40元，由被告周莉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 叶 斐二〇一八年五月十七日书记员 谈桂平