广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1231号上诉人（原审被告）：张才忠，男。上诉人（原审被告）：文翠丽，女。委托代理人：张才忠，系文翠丽的丈夫。被上诉人（原审原告）：东莞市泓灏实业投资有限公司。住所地：东莞市万江区共联社区银龙路泓福大厦第*期**号。注册号为441900000770067。法定代表人：李伟平，该公司总经理。委托代理人：谭卫星，广东方中天律师事务所律师。委托代理人：林燕华，广东方中天律师事务所律师。上诉人张才忠、文翠丽因与被上诉人东莞市泓灏实业投资有限公司（以下简称泓灏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月22日，泓灏公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、张才忠、文翠丽支付房屋占有使用费48230元（自2012年10月16日暂计至2014年12月15日，应计至商铺实际归还之日）。2、本案诉讼费由张才忠、文翠丽承担。原审法院审理查明：张才忠、文翠丽诉泓灏公司房屋买卖合同纠纷（2014）东一法南民一初字第1610号案件，原审法院于2014年10月28日作出一审民事判决书。该判决书查明，2012年3月7日，甲方泓灏公司与乙方张才忠、文翠丽签订《共联莲子村莲丰花园合同书》，其中第一条约定，乙方向甲方购买座落在古莲路03号商铺，建筑面积74.2平方米；第二条约定，房屋用途为商住两用，总售价合计758489元，二年内月供付款，折合人民币715000元，首付30%即215800元，于签合同之日付给甲方，余款70%即499200元，按每个月平均上交20800元，二年内付清；第四条约定，甲方于2012年10月1日前按约定标准将房屋交给乙方使用；第五条约定，房屋由共联莲子村经济合作社发放房屋使用权合同书给乙方，使用年限为60年。合同后附共联莲子村莲丰花园配套设施明细表，其中可视监控系统1800元、管道煤气3000元、电话线路材料费100元、网络线路材料费200元，数字电视线路费650元，均为代收。该判决书认定，《共联莲子村莲丰花园合同书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及第六十三条的强制性规定而无效，双方的房屋买卖行为不能受到法律的认可和保护，泓灏公司取得张才忠、文翠丽的合同款项551350元，在抵扣张才忠、文翠丽自认因合同产生的租金收入3000元后予以返还，并应赔偿相应的利息损失。该判决书判令，一、泓灏公司于判决发生法律效力之日起五日内向张才忠、文翠丽返还款项548350元；二、泓灏公司于判决发生法律效力之日起五日内向张才忠、文翠丽赔偿利息损失，以实际付款金额为本金，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准自双方确认付款之日的次日计算至实际付清之日止，利息总额以81700元为上限；三、驳回张才忠、文翠丽的其他诉讼请求。原审法院向双方送达判决书后，双方当事人均不服判决，并上诉于东莞市中级人民法院。（2014）东一法南民一初字第1610号民事判决书尚未生效。本案中，双方一致确认张才忠、文翠丽于2012年10月15日办理了案涉商铺的收楼手续，但至本案开庭之日，双方仍未办理案涉商铺的返还交付手续。泓灏公司认为，双方之间的房屋买卖合同无效，由于张才忠、文翠丽一直占有使用案涉商铺，故其应参照周边同类商铺的租金标准，即每月每平方米25元向泓灏公司支付占有使用费。为此，泓灏公司提供了五份莲丰花园商铺租赁合同、四份租赁人身份证复印件，以及同类商铺缴交租金收据。五份莲丰花园商铺租赁合同分别显示：第一份，租赁物业莲丰花园一期一楼6号铺，建筑面积97平方米，租赁期限60个月，即2014年3月10日至2019年3月10日，租金2014年3月10日至2014年4月10日月租为2231元，2017年3月10日至2017年4月10日月租为2328元，2018年3月10日至2018年4月10日月租为2425元；第二份，租赁物业莲丰花园一期一楼7号铺，建筑面积80.79平方米，租赁期限60个月，即2014年5月15日至2019年5月15日，租金2014年5月15日至2016年5月15日月租为1840元，2016年5月15日至2017年5月15日月租为1920元，2017年5月15日至2019年5月15日月租为2000元；第三份，租赁物业莲丰花园一期一楼14号铺，建筑面积78平方米，租赁期限60个月，即2014年8月20日至2019年8月20日，租金2014年8月20日至2016年8月20日月租为1794元，2016年8月20日至2018年8月20日月租为1973元，2018年8月20日至2019年8月20日月租为2170元；第四份，租赁物业莲丰花园一期一楼19号铺，建筑面积73平方米，租赁期限36个月，即2014年10月26日至2017年10月26日，租金2014年10月26日至2017年10月26日月租为1825元；第五份，租赁物业莲丰花园一期一楼25号铺，建筑面积127.1平方米，租赁期限60个月，即2013年9月1日至2018年9月1日，租金2013年9月1日至2015年9月1日月租为3200元，2015年9月1日至2016年9月1日月租为3520元，2016年9月1日至2017年9月1日月租为3872元，2017年9月1日至2018年9月1日月租为4259.2元。租金收据分别为上述商铺的部分月份的交租情况。张才忠、文翠丽确认泓灏公司提供的五份莲丰花园商铺租赁合同、四份租赁人身份证复印件，以及同类商铺缴交租金收据之真实性，但认为，这仅能证明少部分铺位在2014年的租金情况，而大部分商铺都是闲置的，而案涉商铺也因质量不合格导致无法使用和出租，故泓灏公司请求的占有使用费没有事实和法律依据。以上事实，有泓灏公司提供的民事判决书、莲丰收楼登记表、莲丰花园商铺租赁合同、租赁人身份证复印件、同类商铺缴交租金收据、商铺营业现状图片，张才忠、文翠丽提供的房屋不合格图片，当事人的陈述以及原审法院的庭审笔录附卷为证。原审法院认为，对于双方当事人在本案中没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷，泓灏公司与张才忠、文翠丽签订的《共联莲子村莲丰花园合同书》虽然是双方当事人的真实意思表示，但是张才忠、文翠丽并非共联社区的居民，前述合同因违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的强制性规定而无效，双方的房屋买卖行为不能受到法律的认可和保护。双方在签订合同时都已知悉案涉房屋的性质，故双方对于合同无效都存在过错。无效合同自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应相互返还。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”及第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，由于张才忠、文翠丽自2012年10月15日起至本案开庭之日都仍然占有使用案涉商铺，且其确认泓灏公司提供周边同类商铺的租赁合同及租金收据之真实性，故从公平合理的角度出发，原审法院依据其他同类商铺的租金约定情况，酌定案涉商铺2012年10月15日至2013年10月14日的占有使用费为每月每平方米20元，即2012年10月15日至2013年10月14日的占有使用费为20元/平方米/月×74.2平方米×12个月=17808元，2013年10月15日至2014年10月14日的占有使用费为每月每平方米21元，即2013年10月15日至2014年10月14日的占有使用费为21元/平方米/月×74.2平方米×12个月=18698.4元，2014年10月15日之后每年的占有使用费为上一年的占有使用费每月每平方米递增1元，最高标准不得超过每月每平方米25元，具体再乘以案涉商铺的面积74.2平方米，总额应扣除（2014）东一法南民一初字第1610号案件折抵的3000元，张才忠、文翠丽应当按照上述标准自2014年10月15日起向泓灏公司支付占有使用费至案涉商铺实际返还之日止。对于泓灏公司超出以上认定的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年3月9日作出判决：一、张才忠、文翠丽于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市泓灏实业投资有限公司支付自2012年10月15日起至实际返还商铺之日止的占有使用费（2012年10月15日至2014年10月14日的占有使用费为17808元+18698.4元-3000元=33506.4元；2014年10月15日后的每月占有使用费在每平方米21元的基础上每年递增1元，如2014年10月15日至2015年10月14日为22元，2015年10月15日至2016年10月14日为23元，以此类推，最高标准不得超过每月每平方米25元，再乘以案涉商铺的面积74.2平方米）。二、驳回东莞市泓灏实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费502.88元，由张才忠、文翠丽负担。上诉人张才忠、文翠丽不服原审判决,向本院提起上诉称：原审法院认定的事实缺乏依据，适用法律有误，本案应依法改判。1、泓灏公司依据尚未生效的判决主张房屋使用费，不符合法律规定，也不能作为证据使用。2、张才忠、文翠丽交付的涉案商铺墙体存在开裂，证明房屋不合格，依合同及建筑法规定应不能使用，因此造成的损失应由泓灏公司承担。3、泓灏公司没有证据证明张才忠、文翠丽在实际控制房屋期间取得3000元以外的收益。据此，张才忠、文翠丽请求本院：依法改判，驳回泓灏公司的一审诉求及诉讼费用由泓灏公司承担。被上诉人泓灏公司答辩称：张才忠、文翠丽主张案涉商铺存在严重质量问题，但对此并未举证。泓灏公司已按合同约定将案涉商铺交付给张才忠、文翠丽使用，张才忠、文翠丽也接收了商铺，并将案涉商铺用于出租，可见商铺没有质量问题。综上，泓灏公司请求二审法院驳回张才忠、文翠丽的上诉请求，维持原判。本院补充查明，关于原审法院作出的（2014）东一法南民一初字第1610号民事判决一案，张才忠、文翠丽不服上诉，本院于2015年4月13日作出了（2015）东中法民一终字第222号民事判决，该判决因泓灏公司没有对案涉商铺的使用费提出反诉而没有处理。对于其他事实，原审法院查明清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张才忠、文翠丽与泓灏公司签订的《共联莲子村莲丰花园合同书》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的强制性规定，应认定为无效合同。根据张才忠、文翠丽上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是泓灏公司诉求商铺占有使用费能否支持。对此。本院分析如下：首先，张才忠、文翠丽与泓灏公司在诉讼过程中一致确认双方于2012年10月15日办理了案涉商铺的收楼手续，故从该日后应视为张才忠、文翠丽占用了案涉商铺。其次，本案虽然为买卖合同纠纷，但合同无效，根据合同无效的处理原则，互相返还财产。张才忠、文翠丽占用案涉商铺产生的使用费应属财产性质，因此应向泓灏公司返还。张才忠、文翠丽主张虽然接收了案涉商铺，但由于商铺存在墙体开裂问题，致张才忠、文翠丽不能使用，为此提供照片佐证。本院认为，虽然照片所反映墙体有裂纹，但张才忠、文翠丽无证据证明收楼后就商铺存在的质量问题向泓灏公司提出意见或保修请求，证明该墙体的裂纹没有严重影响张才忠、文翠丽使用，张才忠、文翠丽以此抗辩拒付占有使用费依据不足，本院不予支持。原审法院对泓灏公司诉求的商铺使用费参照同类商铺的租金情况分段酌定计算标准并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005.76元，由张才忠、文翠丽负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一五年七月十五日书 记 员  罗锦婵附相关的法律条文(节选)：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。