江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2015)连东房民初字第00305号原告（反诉被告）郭守白。原告（反诉被告）孟祥如。委托代理人门建武，江苏润国律师事务所律师。被告（反诉原告）戚同剧。委托代理颜廷强、倪善发，江苏顺维律师事务所律师。原告郭守白、孟祥如与被告戚同剧相邻关系纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法由审判员焦一宁独任审判，公开开庭进行了审理。本案审理期间，被告戚同剧提起反诉。本院依法予以合并审理。原告郭守白、孟祥如及其委托代理人门建武、被告戚同剧及其委托代理人倪善发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2013年12月7日，原被告双方为建房事宜，经法律服务所和村委会共同调解，达成建房协议，约定双方对对方建房予以协助，不得阻拦。否则承担违约金5万元。在被告家建房时，原告没有任何影响，给与了最大方便，但在原告建房时，被告却违反协议约定，阻止原告建房，并将原告房屋部分损坏。该协议合法有效，被告不履行协议应承担违约责任。现请判令被告支付违约金50000元，被告承担诉讼费。被告戚同剧答辩并反诉称：被告没有违反该协议的规定。被告在原告遵守该协议的情况下，及与原告楼房西山北面交界处以原有的老界为准。原告执意要建第四层并被依法处罚、拆除，被告没有违反该协议的约定。被告反诉称，该协议约定被反诉人楼房东山按照楼房现有墙体标准向上施工，以戚同剧楼房高度为准，完工之后自行清理建筑垃圾。在2011年2月22日，被反诉人向房北村村委会承诺按照村镇两级规划建设四间三层楼房，如果违反规定造成的损失自行承担。被反诉人执意建设第四层楼房，导致中间过道无法封闭，恶意将建筑垃圾和竹板堆砌到反诉人与被反诉人之间的交界处，导致反诉人的楼房每逢下雨便墙体进水，无法正常生活，镇房管办强行拆除了被反诉人的第四层建筑。被反诉人构成根本违约，严重妨碍反诉人的相邻权，应当承担违约责任，请求法院判令被反诉人支付违约金5万元给反诉人，立刻清理交界处的建筑垃圾，继续履行协议，拆除高于被反诉人的建筑物。所有诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告郭守白、孟祥如针对反诉答辩称：原告没有违反协议的行为。垃圾清除是约定在房屋建好后自行清除，现在是因为被告的原因房屋至今未建好，所以不存在清理垃圾。许多垃圾是被告方行为造成的，被告将原告的楼房砸坏造成垃圾应该由被告承担清理责任。被告反诉说协议要求与被告建房一致，在协议上并没有该约定，因此其反诉不能成立，请法院驳回被告的反诉请求。为证明自己的主张，原告郭守白举证如下：1、2013年12月7日双方签订的协议书。内容为：一、郭守白同意戚同剧二楼、三楼按现有楼房阳台标准建造西边阳台，戚同剧楼房西山待郭守白二楼现浇完工后装修，但不得对郭守白房屋有任何负面影响，完工后自行清除障碍。二、郭守白楼房东山按现有墙体标准向上施工，与戚同剧楼房西山北边交界处以原有老界为准，两家楼房交界处由戚同剧出资封闭。三、戚同剧楼房装修西山装修和郭守白建造楼房及东山装修，双方都同意无条件为对方提供方便，完工后自行清除障碍物。四、协议签字后，任何一方不得以任何理由阻挠对方建房施工，否则承担违约责任。五、甲乙都同意严格履行本协议内容，如有违约，承担违约金五万元。2.东海县公安局东公房行罚决字2015861号行政处罚决定书。证明2015年1月20日，戚同剧因郭守白家建房超高而将郭守白家三楼顶上的东边、北边大砖墙头砸坏，2015年4月1日被行政拘留6日。3.原告的土地使用证、村民建房申请书（2011年2月22日）。意在证明原告是在自己合法用地上进行拆旧建新。4.照片一张。证明原告所建的房屋现在还没有被告方高。被告质证意见：1.该协议中约定“原告楼房东山按现有墙体标准往上施工，与被告的房屋西山北面交界处以原有的老界为准”。前面一句是指墙体位置，后面一句指高度标准。第2条这句话与原告和房北村达成的建房协议相印证。第4条应当在法律法规规定的范围内自由行使，而不能随意行使。2.公安机关对被告进行处罚并不管该财产的合法与否，与该协议没有关联性。3.建房申请仅仅是原告单方面行为，没有得到上级机关的批准。4.原告所拍摄的照片情况看，该房屋的整体高度已经告过了被告房屋。并不能以房屋屋脊来定房屋的高度。被告举证如下：2014年9月份拍摄照片2组。证明原告继续加盖第四层已经违反了协议的约定，导致被告墙体漏水以及造成的屋内进水，建筑垃圾是原告所致。原告质证意见：原被告协议中并没有高度的约定，故原告加盖第四层并未违反协议。被告屋内漏水属自己建房质量问题。9月份时原告房屋尚未建到第四层。本院自东海县房山镇建筑管理服务所调取以下证据：1、2011年2月22日，原、被告的建房申请及原告郭守白、被告戚同剧分别与房北村签订的建房协议各一份，尹芝文家楼房照片一张，约定二人均应按照东侧尹芝文家尺寸、地基、水平标准建设四间三层楼房。如有违反损失自负，并立即停工整顿。2、东海县房山镇建设管理服务所下发给原告郭守白的限期拆除通知书，证实原告因擅自建设第四层被通知限期拆除。原告质证意见：原告与村委会之间以及与建管所的关系可以另案解决。是否违约都与被告无关。被告既不是执法者，也没有得到村委会的授权，无权破坏原告的房屋。被告在其3层基础上也向上建了半层多，原告现在所建没有达到被告的房屋高度。经审理查明：原被告均系东海县房山镇房北村村民。二原告系夫妻，系被告戚同剧西邻。2011年2月22日，东海县房山镇房北村村民委员会与原告郭守白、被告戚同剧就其各自位于下泉路北居民区新建四间三层楼房达成协议，要求郭守白、戚同剧楼房四至方位要办理合法手续，楼房尺寸、地基、水平、和东边尹之文相同。同日，原、被告双方均提交拆旧建新建房申请书，并取得村委会同意盖章。后双方因建房发生纠纷，于2013年12月7日，经村支书史银昌作证，原被告双方达成协议如下：一、郭守白同意戚同剧二楼、三楼按现有楼房阳台标准建造西边阳台，戚同剧楼房西山待郭守白二楼现浇完工后装修，但不得对郭守白房屋有任何负面影响，完工后自行清除障碍。二、郭守白楼房东山按现有墙体标准向上施工，与戚同剧楼房西山北边交界处以原有老界为准，两家楼房交界处由戚同剧出资封闭。三、戚同剧楼房装修西山装修和郭守白建造楼房及东山装修，双方都同意无条件为对方提供方便，完工后自行清除障碍物。四、协议签字后，任何一方不得以任何理由阻挠对方建房施工，否则承担违约责任。五、甲乙都同意严格履行本协议内容，如有违约，承担违约金五万元。现原告以被告违约为由诉至法院。2014年9月4日，东海县房山镇建设管理服务所以郭守白擅自建设第四层楼房为由下发限期拆除通知书。2015年1月20日，戚同剧因郭守白家建房超高而将郭守白家三楼顶上的东边、北边大砖墙头砸坏，于2015年4月1日被行政拘留。上述事实，有原被告陈述及上述证据予以证实，本院予以确认。本院认为，综合相关证据，原、被告之讼争起于建房引起的相邻关系，其所约定的违约责任也来源于此。个体的人均是生活在社会制度约束之下，而不能无视法律法规，随意建房。原、被告均应按照申请和约定进行建房，双方争议在于原、被告所建房屋的局部四层是否符合规划和约定，该局部四层虽不在建房申请之内，但根据建房申请和现场照片所示，原、被告建房均应视为应与与东侧尹芝文家楼顶后侧起脊、前侧空余相一致。原告所建四层是为全部平房，而与东侧尹芝文家楼顶后侧起脊、前侧空余不符，且已经受到相关部门的制止，被告破坏其四楼以上部分，也不在双方约定范围，故二原告认为被告违约理由不能成立，对其诉求不予支持。详查原被告之矛盾，实因郭守白家建房未按照规划和协议建房，因此郭守白与戚同剧发生纠纷，导致未能及时封顶，郭守白实应按照与村委会签订协议及申请建房，否则原被告两墙之间的缝隙无法封闭，也就无法阻止漏水。本案争议解决的途径是郭守白按照建房申请进行建房，及时封顶。但是该第四层亦不在双方约定范围内，故戚同剧的违约金等反诉诉求亦不能成立。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告郭守白的诉讼请求。二、驳回反诉原告戚同剧的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元由原告郭守白负担，已缴纳。反诉案件受理费1050元，减半收取525元由反诉原告戚同剧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时自提交上诉状之日起7日内向本院预交上诉费2100元。本院不再另行催交，逾期不交将报连云港市中级人民法院裁定作放弃上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。审判员  焦一宁二〇一五年七月二十二日书记员  李小溪法律条文及上诉须知附录法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。