济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1079号原告：山东力高房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：杨礼仲，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：王华，男，1980年7月9日出生，汉族，住济南市。第三人:齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。负责人：李兴伟，行长。原告山东力高房地产开发有限公司（以下简称：力高公司）与被告王华、第三人齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称：齐鲁银行济南天桥支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告力高公司及其委托诉讼代理人杨礼仲到庭参加诉讼，被告王华、第三人齐鲁银行济南天桥支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力高公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除力高公司与王华签订的商品房买卖合同；2.判令王华返还力高国际花园7号楼（新6号楼）1-1407号商品房一套；3.判令王华向力高公司支付合同约定的违约金128000元及力高公司代为偿还第三人的本息34320.31元（暂计至2017年10月1日，以力高公司向齐鲁银行济南天桥支行实际代偿金额为准，现本息合计199749.11元）；4.判令解除力高公司与王华、齐鲁银行济南天桥支行签订的个人购房担保借款合同，王华一并将相应的购房贷款返还齐鲁银行济南天桥支行；5.本案诉讼费、律师代理费由王华承担。事实和理由：2015年2月2日，力高公司与王华签订商品房买卖合同，约定王华购买力高公司开发的力高国际花园7号楼（新楼号6号楼）1-1407号商品房一套，房屋总价款总计64万元，付款方式为首付32万元，剩余32万元向齐鲁银行济南天桥支行办理按揭贷款。后王华与齐鲁银行济南天桥支行签订《个人购房担保借款合同》，从齐鲁银行济南天桥支行借款32万元。王华作为借款人与齐鲁银行济南天桥支行签订《个人房屋按揭贷款合同》一份，从齐鲁银行济南天桥支行处借款32万元，担保方式为：阶段性保证+抵押，由委托人提供连带保证担保。2017年4月开始，王华多次出现逾期还款情形，齐鲁银行济南天桥支行多次要求力高公司承担保证责任。截止至2017年4-10月份，力高公司已经为王华向齐鲁银行济南天桥支行代偿贷款本息合计34320.31，齐鲁银行天桥支行分别于2017年7月31日、12月21日向力高公司发出贷款催收通知书，要求力高公司代为偿还贷款本息，截止至2018年1月8日，力高公司分别于2017年7月31日代偿18262.42元，2018年1月8日代偿181486.69元，合计199749.11元。力高公司多次要求王华及时履行合同，但王华怠于履行并拒绝支付，由此力高公司提起诉讼。王华未作答辩。齐鲁银行济南天桥支行未作陈述。经审理本院认定如下：2015年2月2日，力高公司与王华（地址莱芜市莱城区戴花园社区清水湾小区5-1-1801室）签订《商品房买卖合同》，约定王华购买力高公司开发的力高国际花园7号楼（新楼号6号楼）1-1407号商品房一套，房屋总价款总计64万元，付款方式为首付32万元，剩余32万元由王华办理按揭贷款。合同中补充合同第五条约定“（一）以下任何一条件成就时，出卖人可以行使合同解除权，解除本合同，并要求买受人按合同总价款的20%支付违约金：3.买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项导致贷款银行向出卖人追索的，出卖人向有关贷款银行承担相应担保责任后，有权函告买受人，在一定期限内赔偿出卖人各项损失，买受人自函告期限届满之日仍未偿付的；（二）合同解除自出卖人向买受人寄发的《商品房买卖合同解除通知》送达之日即刻生效；（三）合同解除后，对于出卖人的各项损失，买受人同意出卖人从其已付的购房款中直接扣除并优先受偿。包括但不限于以下损失：1.出卖人因承担担保责任代位偿付的贷款本金、利息、罚息等各种款项（以银行出具的相关凭证为准）；2.应当由买受人承担的违约金及赔偿责任；3.出卖人因本次房屋买卖所实际支付的全部税费；4.出卖人因此主张权利或被追索所发生的案件受理费、保全费、公告费、送达费、公证费、律师费等各项费用”。2015年2月27日王华（甲方）与齐鲁银行济南天桥支行（乙方）以及力高公司（丙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》一份，约定王华借款32万元，借款期限5年；约定的担保方式为抵押及力高公司阶段性保证：自贷款发放之日起至本合同项下所抵押的房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付乙方收妥为止提供连带责任保证。《个人房屋按揭贷款合同》第二十六条（五）约定“丙方授权乙方在本合同约定的应由丙方承担保证责任的事件出现后，直接从丙方在乙方或齐鲁银行其他营业机构开立的账户中扣收相应款项，对扣收不足的部分，丙方承担继续清偿。”2017年4月，王华因未按与齐鲁银行济南天桥支行的约定按时归还贷款本息，导致齐鲁银行济南天桥支行向力高公司追偿，要求力高公司承担保证责任并分别于2017年7月31日、2017年12月21日向力高公司发出贷款催收通知书。力高公司分两笔分别于2017年7月31日偿还18262.42元、2018年1月8日偿还181486.69元，合计代偿贷款本息199749.11元。力高公司于2017年9月29日向王华邮寄律师函，邮寄地址力高国际小区6-1-1407室，要求王华见函5日内立即归还力高国际垫付的18262.42元，逾期将依法追究王华的法律责任，包括但不限于解除商品房买卖合同，返还房屋等。力高公司称已不欠齐鲁银行济南天桥支行本息。诉讼期间，本院询问王华，王华不同意解除合同、返还房屋。同意偿还力高公司代偿款，不同意支付违约金，双方约定的违约金过高应该予以调整，不同意支付律师代理费，认为律师代理费过高。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王华及齐鲁银行济南天桥支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、陈述、质证、辩论等诉讼权利。力高公司与王华签订的《商品房买卖合同》，力高公司、王华与齐鲁银行济南天桥支行签订的《个人房屋按揭贷款合同》系当事人的真实意思表示，本院予以认可。王华在与齐鲁银行济南天桥支行履行《个人房屋按揭贷款合同》时，未及时还款导致力高公司向齐鲁银行济南天桥支行支付了代偿款，但是力高公司与王华签订的《商品房买卖合同》与《个人房屋按揭贷款合同》是不同的法律关系，购房人依约定支付首付款，银行依约定支付贷款，开发商也已交房，购房合同履行完毕，借款合同关系的履行不涉及购房合同的解除问题。同时，依据力高公司与王华签订的买卖合同，王华地址为莱芜市莱城区戴花园社区清水湾小区5-1-1801室，力高公司应当依照王华地址邮寄律师函，力高公司未按合同中王华留下的地址邮寄律师函欠妥，也未邮寄解除通知，且王华明确表示同意返还力高公司相应款项，本院对力高公司要求解除《商品房买卖合同》、返还房屋的主张不予支持。对于力高公司主张的违约金及本息，本院支持本息199749.11元，对于违约金，力高公司未能采取合理方式履行通知义务，其依据补充合同第五条约定要求王华支付20%的违约金，于法无据，但鉴于王华未能及时偿还银行贷款致使银行向力高公司追索，给力高公司造成了相应损失，故对于违约金，本院予以调整，违约金以18262.42元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准，自2017年7月31日起计算至王华实际偿还之日止；以181486.69元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准，自2018年1月8日起计算至王华实际偿还之日止。对于力高公司主张的律师代理费26638元，本院认为力高公司与王华的合同中有对律师费的约定，力高公司支出律师费亦因王华违约造成，本院予以支持。对于力高公司主张的解除力高公司、王华、齐鲁银行济南天桥支行签订的个人购房担保借款合同并一并将相应的贷款返还给齐鲁银行济南天桥支行的诉讼请求，本院认为涉案合同中力高公司属于保证人，且已实际履行担保责任，合同已实际履行，力高公司要求解除已无主张必要，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王华于本判决生效之日起十日内向原告山东力高房地产开发有限公司偿还代偿款本息199749.11元;二、被告王华于本判决生效之日起十日内向原告山东力高房地产开发有限公司支付违约金（以18262.42元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准计算，自2017年7月31日起至王华实际偿还之日止；以181486.69元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准计算，自2018年1月8日起至王华实际偿还之日止）；三、被告王华于本判决生效之日起十日内向原告山东力高房地产开发有限公司支付律师费26638元；四、驳回原告山东力高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6516元,减半收取3258元，保全费5000元，均由王华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 董 浩二〇一八年五月二日书记员 孟晓铮