福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初2010号 原告：林春伟，男，1978年12月8日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：漳州市城市改造建设公司，住所地漳州市芗城区胜利路胜利大厦**，统一社会信用代码：913506001565001915。 法定代表人：田明生，总经理。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。 原告林春伟与被告漳州市城市改造建设公司（以下简称：漳州城改公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林春伟，被告漳州城改公司的委托诉讼代理人徐艳微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林春伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金17614元（时间从2012年1月1日至2013年1月25日止，以购房总价150549元为基础，共计逾期390天，按照日万分之三计算）及违约金所产生的利息7398元整（从2013年1月25日至2018年2月11日按照年利率6%计付），以上共计25012元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2010年10月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将惠民花园二期9幢304室住宅房出售给原告；房屋面积为68.65平方米，每平方米为2193元，总价共计150549元。同时双方约定，被告应该在2011年12月31日前向原告交付房屋，如果延迟交房，将按照合同第九条约定，向原告支付违约金。原告按照要求，以一次性方式付清房款。被告一直拖延交房，一直到2013年1月25日才向原告交付房屋，延迟交房天数长达390天。为此，原告需要在外租房居住，花费租金近2万元。经过多次协商交涉，被告口头答应调解，但是却以各种理由推脱，历时1年半未能解决。因此原告认为，被告迟延交付的行为已经违反双方签订的合同，应该赔偿原告的损失。2、被告所主张的扣除天数，我方存有异议。首先，合同并没有约定高温天气可以延期交付的情形；政府管理、法定节假日、漳州地区的台风都是一个有经验的房地产开发商在合同签订时可以预见的，且合同未明确约定；停电的天数，无法体现该停电范围有影响到被告针对本案讼争房屋的建设，且停电时间也是短暂的；根据（2015）芗民初字第9681号判决书所载明的，被告可以据实扣除的延期天数为32天，因为我方同意扣除的天数也为32天。3、被告抗辩其延期交房是因为向荣集团造成的，该免责事由不能成立，根据合同法第一百二十一条的规定，被告还是应该承担逾期交房的违约金。4、原、被告双方签订的合同系双方真实意思体现，根据双方签订的合同体现逾期交房，应该按照日万分之三计算。而且我方购买的是经济适用房，本身的价格就低于市场价格，因此按照日万分之三计算不存在过分高于损失的情形，被告要求调低违约金的主张不能成立。 被告漳州城改公司辩称，一、被告延期交房符合合同约定的延期交房情形，依约可以免除违约责任，原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1、原、被告于2010年10月21日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买惠民花园二期南分区9幢304号廉租房，交房期限为2011年12月31日前，根据合同附件四第五条约定，被告可以据实延期交房的原因包括：遭遇不可抗拒时间影响工程进展；漳州市区出现昼夜降雨量超过40MM或七级以上阵风天气造成无法施工的，以漳州市气象部门的气象报告为依据予以顺延；市政停水、停电或行政部门作出禁止施工、交通管制、噪音管理或者其他限制工程施工的原因等造成不能施工及施工设计发生重大技术调整经相关部门批准同意的；因政策性原因或政府行为及其他非被告原因造成的原因。被告承建的房地产项目于2011年9月21日通过13号楼竣工验收，于2013年1月24日通过13号楼消防验收。2、被告存在非被告原因造成逾期交房事由，依约可以免除违约责任。漳州市区惠民花园（二期）南分区廉租房建设工程项目系政府为解决中低收入居民家庭居住困难的重点民生工程。2008年5月30日，漳州市房地产管理局就含该项目在内的整个惠民花园（二期）进行公开招标，发布《漳州市区惠民花园（二期）经济适用房建设项目法人招标公告》，项目分二个标段（第一标段为北分区，第二标段为南分区，即涉案项目）；同时明确本项目是根据漳州市城市规划设计院设计，经漳州市城市规划局审判的总平面图要求进行规划设计和配套建设，中标人的单体方案设计必须符合漳州市城市规划设计院的设计技术要求。根据漳州市城市规划局编制的惠民花园二期廉租住房修建性详细规划（图名：给水、燃气规划图），“给水规划说明”明确“小区室内消防用水由小区加压供水站消防加压供水设备统一加压供水，消防加压泵组及消防水池设于16栋楼，其中消防加压给水管管线走向由单体设计时确定。”之后称被告和向荣集团共同中得第二标段即“惠民花园（二期）南分区”项目。涉案项目共24幢，其中1-13幢由被告，14-24幢由向荣集团，双方委托设计院对项目进行单体设计，按照要求，设计院于2009年6月出具“给水平面图”、“管线综合图”均显示整个南分区消防控制室规划位于14幢楼、地下室消防泵房水池规划位于**楼，均由向荣集团负责建设的范围内，上述的消费设施于2012年底完工。根据《消防法》的规定，商品房未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。因此虽然被告所承建开发的1-13幢楼早已经竣工验收合格，但是因为向荣集团的原因，消防泵房、水池迟迟不能完工，导致被告承建的消防设施不能加水加压测试，导致工程项目拖至2013年1月24日才通过消防验收。因此我方认为，上述情形符合合同附件第五点的约定，因此交付时间可以顺延到2013年1月24日。3、被告可以据实延期交房的天数为141天。合同签订后到约定交房前即2010年10月15日至2011年12月31日期间，因政府公告、在高考、中考期间禁止施工29天；国家法定节假日29天；停电2天；降水量40MM以上天气10天；柒级大风2天、高温43天、台风26天等恶劣气候影响，工程停工141天。如果141天发生在2013年1月24日以前，可以不重复计算。3、原告主张适用合同法第一百二十一条的规定，属于适用法律错误。该条款立法本意是从合同相对性出发，隐含当事人双方及当事人一方与第三方两者不同的法律关系，当事人一方与第三方应有一定的牵连关系，才可依法或依约向第三方主张权利的情况下适用该条款。本案中原告与第三人没有任何牵连关系，属于适用法律错误。4、原、被告双方签订的合同附件四系双方真实意思表示，依法成立有效。二、退一步讲，即使被告应该承担违约责任，合同约定的违约金过高，应该适当调低。1、原告未举证证明其实际损失，应该认为按照银行同期贷款利息计算损失。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中，约定违约金为日万分之三，即年利率为10.95%，而同期银行贷款为6%的130%，也才7.8%，因此违约金明显过高，应予以调低。加之，涉案项目为民生项目，本案并非因被告过错引起，用高违约金约束被告，显示公平。2、涉案商品房为经济适用房，购房款低，不同于开发生开发地产的收益，而根据合同约定，每月违约金达1300元，明显高于实际损失的月租金额度，同时本案系第三方原因引起，因此违约金应该调低。三、关于逾期交房违约金的利息问题，合同中并没有约定，且逾期交房违约金的性质属于逾期利息，原告在该基础上要求重复主张利息，属于复利，不应该予以支持。退一步讲，在违约成立的条件下，原告于2012年1月25日就清楚逾期交房的事实、依法应采取止损措施，因此扩大损失的部分不能成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月21日，原告林春伟与被告漳州城改造公司签订编号为35060208006501978的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买址于芗城区北仓路以南、厂西二路以东惠民花园二期南分区1-13幢廉租房（经济适用房）9幢304号房屋，房屋建筑面积为68.65平方米，总购房款150549元。合同第八条约定被告应于2011年12月31日前将经验收合格的上述房屋交付原告使用；但如遇特殊原因，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内书面告知原告的。合同附件四合同补充说明的第五条中约定：被告可据实延期交房的原因包括下列情况，以相关部门出具的证明文件或其他有效证据为准，被告不再另行通知：1、遭遇不可抗拒事件影响工程进展；2、漳州市区出现昼夜降雨量超过40㎜或七级以上阵风天气造成无法施工的，以漳州市气象部门的气象报告为依据予以顺延；3、市政停水、停电或行政部门作出禁止施工、交通管制、噪音管理或其他限制工程施工的原因等造成不能施工及施工设计中发生重大技术调整经相关部门批准同意的；4、因政策性原因或政府行为及其他非出卖人原因造成的事由。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告如数付清了总房价款150549元。2013年1月26日，被告在闽南日报刊登交房公告：惠民花园二期南分区1-13幢房屋经竣工验收质量合格，符合合同约定的交房条件，请各买受人于十日内前往办理交房手续。被告于2013年1月25日将涉案房屋惠民花园二期南分区9幢304号房屋交付给原告。 另查明：根据被告所提供的漳州市气象科技服务中心2015年4月15日出具的气象资料分析报告，自2010年10月21日起至2011年12月31日期间，出现24小时降水量超过40㎜的天数为9天；出现七级以上（风速≥13.9米/秒）阵风天气的天数为2天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为22天（共计5个台风，最大风速均为7级以上）。上述三者中同时存在24小时降水量超过40㎜并台风警报所涉及的日期天数为1天，在将同时存在两种情形的天数合并计算为1天的情况下，自2010年10月21日起至2011年12月31日期间，被告可据实予以合理延期的天数为9+2+（22-1）=32天。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。被告未能按照合同约定的日期按期将房屋交付原告，依法应依合同约定承担逾期交房的违约责任。被告于2013年1月25日将涉案房屋惠民花园二期南分区9幢304号房屋交付给原告，故本案逾期交房期间应从2012年1月1日起计算至2013年1月25日止（共计390天）。本案原告买受的是预售商品房，双方在合同中约定出现昼夜降雨量超过40㎜或七级以上阵风天气造成无法施工的，被告可据实予以延期，故本案应扣除2010年10月21日至2011年12月31日期间据实予以合理延期的天数32天。被告主张扣除高温天气的天数，但该高温情况并不属于双方合同约定的可据实合理延期的情形，被告该主张，缺乏依据，本院不予支持。被告主张扣除法定节假日及中考、高考天数，因法定节假日及中考、高考的因素应属于被告在合同签订前就能预计到的，且双方在合同中并未明确约定，故本院不予扣除。本案中，原告购买讼争房屋，并在合同签订后向被告支付合同约定的房价款150549元，本案应以该150549元为基数计算逾期交房违约金。被告提出合同约定的违约责任标准高于原告实际损失额，要求予以调低，以月租金额度承担违约责任，但未能提供证据支持。同时本院认为，违约金是法律确立的合同自由原则或意思自治原则的具体体现，本案原、被告双方在合同中已对被告的逾期交房违约金如何计算进行了约定，即按日依已付款万分之三的标准计付违约金，结合考虑本案双方买卖的是经济适用房，属于政府保障性用房，其价格受政府干预限定，远低于市场价格，本案合同约定依据该价格所产生的总房价款而每日按万分之三计付违约金，并不属于法律所规定的“过分高于造成的损失的”，故对于被告要求调低违约金的主张，本院不予支持。本案应依尊重当事人意思自治的原则，按照合同约定确定被告的违约责任。被告提出其无法在合同约定期限内交房，系因为整体项目的消防设施设备处于案外人另一开发公司的开发建设范围，因该开发公司控制承建的消防设施设备未通过验收，而受《消防法》相关规定的约束，导致被告无法在合同约定的期间向原告交付房屋，属于双方合同附件四第五点中“因政策性原因或政府行为及其他非出卖人原因造成的事由”，被告可以据实延期交房，交房时间可以顺延至2013年1月24日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，原、被告签订附件四《合同补充说明》第五点的约定应属于格式条款。既为格式条款，就必须符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，即采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而被告并未能够采取相应的方式提醒原告注意该免除被告责任的条款。且依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告依法仍应承担违约责任。被告辩称由于向荣集团的原因，造成其无法按时交房，从而要求不承担相关的违约责任，显然与法不符。原告作为房屋买受人，并无义务承担被告所陈述的事实情况所造成的后果，否则显然有违公平原则。综上，本案被告应支付原告逾期交房违约金150549元×0.0003×（390－32）日=16168.96元。原告所主张逾期违约金的利息问题，由于双方签订的《商品房买卖合同》并未约定，被告逾期支付违约金需要支付利息，因此原告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，判决如下： 一、被告漳州市城市改造建设公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林春伟逾期交房违约金16168.96元。 二、驳回原告林春伟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费425元，减半收取213元，由原告林春伟负担89元，被告漳州市城市改造建设公司负担124元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  邱志强    二〇一八年五月十日 书记员  王小玲