山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终4365号上诉人（原审被告、反诉原告）：邢治国，男，1952年10月7日出生，汉族，住龙口市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳，女，1981年10月20日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：梅傲雪，山东岳平律师事务所律师。上诉人邢治国因与被上诉人刘艳房屋租赁合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2017）鲁0681民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。邢治国上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期房租10000元，赔偿房屋损失10000元；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的房屋租赁合同约定房屋租赁期限是10年，租金分七次交付，并且合同中约定的支付房租的时间与具体的租赁时间并不是相互对应关系，合同中明确约定，只有因国家政策或村级改建需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同时，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。因此，法院在未达到合同约定的条件判令上诉人退还被上诉人剩余租金，违反双方特别约定，是错误的。2、合同中明确约定了支付房租的时间，被上诉人没有按约定支付房租，就应当继续履行支付剩余房租的义务。3、被上诉人在租赁房屋期间，在没有征得上诉人同意的情况下，擅自将房屋进行拆建改造，给租赁房屋带来安全隐患，被上诉人应当承担拆建损失赔偿。刘艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：1、上诉人所说的欠10000元租金不是事实，被上诉人已将租金全部支付给上诉人。2、上诉人要求支付租赁房屋损失10000元没有事实及法律依据，因为被上诉人改造房屋不是在双方于2014年12月8日签订的房屋租赁合同期间内改造的，2014年12月8日这份合同是双方第二次签订的合同，改造房屋是在第一次签订合同时所实施的行为。刘艳向一审法院起诉请求：１、依法判令邢治国立即返还2017年房租20000元；２、案件受理费由邢治国承担。邢治国向一审法院提出反诉请求：１、判令刘艳支付所欠房屋租金10000元；２、反诉费由刘艳承担。一审法院认定事实：2012年10月29日，刘艳与邢治国签订一份《房屋租赁合同》，约定刘艳租赁被告北大街58号街面楼一栋，租期自2012年11月20日至2015年11月20日。2014年12月8日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，约定年租金30000元，租期10年，即2015年11月20日至2025年11月19日，租金的支付方式为：2014年12月8日付30000元、2015年12月8日付30000元……2023年12月8日付30000元。同时该合同的第五条约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策或村级改建需要拆除或改造已租赁的房屋，被告应提前一个月告知原告并退还剩余租金。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。该合同签订当天，刘艳给付邢治国30000元，邢治国出具收条一份，载明：“今收到刘艳交北大街58号门房2016年租金叁万元整”。2016年1月10日，邢治国向刘艳出具收条一份，载明：“今收到刘艳交北大街58号街面楼2017年租金贰万元整”。2016年12月18日，邢治国又与牟晓红签订一份《房屋租赁合同》，约定牟晓红租赁被告北大街58号街面楼，租期自2016年12月19日至2019年11月18日。一审法院认为，本案争议焦点为房屋租赁合同的解除时间。双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。该合同明确约定了房屋租期为10年，每年租金为30000元，以及每笔租金的支付方式，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。刘艳作为承租人，其主要义务就是按照约定的方式支付租金，该合同约定刘艳应于2015年12月8日给付邢治国30000元，但刘艳到期未付，后经邢治国催促，刘艳于2016年1月10日给付20000元，尚有10000元未付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，出租人对于迟延支付的租金可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，这是法律赋予出租人的合同解除权。就本案而言，邢治国认可其给刘艳的合理期限至2016年8月底，自2016年9月开始，邢治国就享有了法定的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，如邢治国依据上述情况主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现邢治国主张双方合同的解除时间为2016年12月18日，系其与牟晓红另行签订房屋租赁合同的时间，且称自2016年9月开始就联系不上刘艳，而是通过牟晓红向刘艳表达解除合同的意思表示，予以采信。故双方的房屋租赁合同的解除时间应为2016年12月18日。对于刘艳称双方于2016年8月29日协商解除合同，邢治国不予认可，刘艳未提供证据予以证实，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方的房屋租赁合同于2016年12月18日予以解除，刘艳交纳的租金亦应计算到2016年12月18日，从此之后的租金应当终止履行。刘艳现已交纳了50000元租金，且邢治国收取租金时亦载明为“2016年租金”、“2017年租金”，而双方实际履行的租期为2015年11月20日至2016年12月18日，按一年零一个月计算，根据双方租赁合同中年租金为30000元的约定，即为32500元，剩余的租金17500元邢治国继续占有，无法律依据，应当予以返还。邢治国辩称租赁合同第五条的特别约定，是双方对不可抗力、因家政策或村级改造导致合同终止的情况下对租金的处理，但对其他情形下导致合同终止时租金的处理方式无约定，此时仅能依据法律规定予以返还，故对该辩称不予采信。同理，邢治国要求刘艳继续支付10000元租金，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、邢治国于本判决生效后十日内返还刘艳租金17500元。二、驳回刘艳其他诉讼请求。三、驳回邢治国的反诉请求。案件受理费300元，由刘艳负担37元，邢治国负担263元。反诉费25元，由邢治国负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为双方计算租金的方法问题。一审法院已查明双方房屋租赁合同的解除时间为2016年12月18日，在此基础上按照双方实际履行的租期（自2015年11月20日至2016年12月18日，按一年零一个月计算）认定刘艳的应付租金为32500元，邢治国应返还剩余租金17500元，并且刘艳无需支付欠交的10000元租金，一审法院依据承租人实际使用租赁房屋的时间来计算租金，事实清楚，本院予以确认。双方签订的房屋租赁合同第一条约定支付租金的方式为：2014年12月8号叁万元、2015年12月8号叁万元、2016年12月8号叁万元……邢治国虽主张上述约定的支付房租的时间与具体的租赁时间并不是对应关系，但其分别于2014年12月8日、2016年1月10日出具给刘艳的收据载明“今收到刘艳交北大街58号门房2016年租金叁万元整”、今收到刘艳交北大街58号街面楼2017年租金贰万元整”，结合两份收据及合同约定，可以看出租金的支付方式实际上是提前支付下一年租金，因此，邢治国要求支付欠交的10000元房租为2017年的租金，而合同解除的时间为2016年12月18日，刘艳2017年并未实际使用涉案房屋，故一审法院驳回邢治国主张刘艳支付欠房屋租金10000元的反诉请求，并无不当，本院予以支持。对于邢治国主张的赔偿房屋损失10000元，因其在一审庭审中撤回该项请求，本院不予审理。综上，邢治国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由邢治国负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  衣振国审判员  王云龙二〇一八年五月十七日书记员  孙玉婷