广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第730号上诉人（原审被告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人:彭庆邦，任该司董事长。委托代理人：梁彬，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：陈斌，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟慕贞，住广州市。被上诉人（原审原告）：连利，香港居民，住广州市。上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）因与被上诉人钟慕贞、连利房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年7月21日，钟慕贞、连利（乙方）与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方）签订合同编号200807048434的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：乙方向甲方购买广州市荔湾区黄沙大道12号逸翠湾第A1幢17层1708号房，建筑面积88.43平方米，其中套内建筑面积72.3平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积16.13平方米，总金额1301850元，甲方应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方等。另补充协议第十一条约定：如因甲方的责任导致未能在约定的期限内取得该商品房的《房地产权证》的，双方同意按以下方式处理：即自该商品房交付使用之日的第721天起计算，每逾期一日，由甲方向乙方按乙方已付房价款的万分之一支付违约金直至房地产权属登记机关核发《房地产权证》之日止；“甲方的责任”是指：（1）甲方的权属证件不齐全；（2）甲方未缴齐应缴配套费。上述合同及补充协议签订后，钟慕贞、连利依约向和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司支付了全部购房款，并于2010年4月25日接收了涉案房屋。涉案房屋所在楼盘于2012年4月20日经核准办理初始登记。2014年3月6日，涉案房屋的产权登记至钟慕贞、连利的名下。原审另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司。2014年8月5日，钟慕贞、连利以牵晴汇公司迟延为其办理房地产权证的行为违反了合同约定为由向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、牵晴汇公司向钟慕贞、连利支付逾期办理房产证的违约金94384.13元（按房屋总价1301850元每日万分之一标准自2012年3月12日计至2014年3月6日，共725日）2、本案诉讼费由牵晴汇公司承担。原审庭审中，牵晴汇公司对钟慕贞、连利主张违约金的计算时间有异议，并认为违约金约定标准过高应予调低，且认为2012年8月5日前已过两年诉讼时效的违约金不应支付。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同的约定，牵晴汇公司应自收楼之日即2010年4月25日起的720日内为钟慕贞、连利办理产权登记，但直到2014年3月6日，涉案房屋产权才登记至钟慕贞、连利名下，牵晴汇公司对迟延办证应承担违约责任。虽然牵晴汇公司抗辩称由于政府迟延接收公建设施导致迟延办理房地产初始登记及房地产权证，并认为政府行为不属于补充协议约定的“甲方的责任”，但是没能提供充分证据予以证明。且原审法院认为，办理房地产初始登记是办妥房地产权证的必要前提，牵晴汇公司迟延办理房地产初始登记亦属于“甲方的责任”中的“权属证件不齐全”，直接影响了房地产权证的办理。至于是否政府的原因导致迟延办理房地产初始登记，并不影响牵晴汇公司对钟慕贞、连利承担迟延办理产权证的违约责任。因此，牵晴汇公司的上述抗辩理据不足，原审法院不予支持。牵晴汇公司主张钟慕贞、连利于2014年2月27日才交齐办证资料，但牵晴汇公司未能提供证据证实钟慕贞、连利迟交资料的责任在钟慕贞、连利。另外，牵晴汇公司主张合同约定的违约金标准过高应予调整亦缺乏依据，原审法院不予采纳。钟慕贞、连利主张违约金计至牵晴汇公司将房地产权证交给钟慕贞、连利之日止，不符合补充协议第十一条的约定，原审法院不予采纳。钟慕贞、连利于2014年8月5日才向原审法院起诉主张权利，钟慕贞、连利诉请2012年8月5日前的违约金确已过二年的诉讼时效，钟慕贞、连利诉请该部分的违约金，原审法院不予支持。牵晴汇公司应按合同约定的标准向钟慕贞、连利支付未过诉讼时效部分的违约金，即从2012年8月6日至2014年3月6日的违约金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年9月26日作出如下判决：一、广州牵晴汇房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向钟慕贞、连利支付逾期办理房地产权证的违约金(按房屋总价1301850元每日万分之一标准，自2012年8月6日计至2014年3月6日）；二、驳回钟慕贞、连利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2160元，由钟慕贞、连利共同负担479元，由广州牵晴汇房地产有限公司负担1681元。上诉人广州牵晴汇房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“上诉人作为出卖人只有在因其自身的原因导致被上诉人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”的规定，上诉人承担逾期办证违约责任的归责原则为过错原则，本案中，上诉人对于办证的迟延结果并不存在自身的过错原因。首先，上诉人已经提供了相关证据证明房地产初始登记的迟延是由于政府迟延接收公建配套设施导致，上诉人并不存在迟延办理房地产初始登记的过错。其次，在上诉人完成房地产初始登记后，涉案房屋产权证办理的最终迟延是由于被上诉人逾期提交办证资料等非上诉人原因导致。上诉人在一审中已提供了充分的证据证明，按照上诉人完成房地产初始登记时间及房产登记部门的正常工作流程、时限，涉案房屋产权证完全可以在约定的办证期限内办理，本案中，正是由于被上诉人逾期提交办证资料等非上诉人原因才导致涉案房屋产权证办理迟延。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；并判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人钟慕贞、连利共同答辩称：一、在收楼的当天我方已经交了合同复印件、身份证等办证资料，并在2013年10月提交完税证明。二、根据中华人民共和国合同法第一百零七条规定，只要当事人有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的事实存在，则该方当事人就得承担违约责任，不论其主观上是否有过错。三、双方签订的商品房买卖合同第十八条约定：“甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。”补充协议第十一条约定：“如因甲方的责任导致未能在约定限期内……”上诉人须于商品房交付使用后720天内为一审被上诉人办妥《房地产权证》，否则从第721天起，每逾期一日，由上诉人向被上诉人按被上诉人已付房价款的万分之一支付违约金直至房地产权属登记机关核发《房地产权证》之日止；该房屋实际交付日期为2010年3月22日，《房地产权证》发证日期为2014年3月6日，按照约定，上诉人为被上诉人办妥《房地产权证》的期限应为2012年3月12日前，逾期办证的日期达到725天。依据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)……综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人提交了两份证据材料，一是催告被上诉人提交办证资料的相关快递函件，二是律师事务所出具的《客户办证核对信息表》，均拟证明被上诉人对逾期办证结果存在严重过错。被上诉人认为，上述材料均在一审已经提交过，不属于二审新证据。本院认为，本案争议焦点是上诉人对于涉案房屋房地产权证办理迟延是否有过错？上诉人提出初始登记时间迟延的原因在于政府拖延接收公建配套设施，但是政府接收公建配套设施的时间超出上诉人的预期不等于政府在接收问题上违反有关规定不合理迟延，而办理移交相关公建配套设施的手续耗时较长也是上诉人应当预见到的风险，不能成为上诉人迟延办证的免责事由。上诉人主张因被上诉人迟延交齐办证所需资料而导致其迟延办证。被上诉人提出其于收楼当日提交了合同复印件及身份证，对于提交的资料是否齐全、仍需为办理产权登记提交何种资料，上诉人并没有进行明确的告知。涉案商品房买卖合同第十八条关于产权登记的约定“甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，只是乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任”，上诉人二审提交的材料不能证明其已经履行合同约定的通知义务，及时完备、准确地告知为办理产权登记需要由被上诉人提供的证件资料。而且没有证据显示被上诉人收到被上诉人发出的提交资料告知函后故意迟延提交资料，上诉人迟延办证的违约责任不能据此免除。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1681元，由上诉人广州牵晴汇房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年七月十四日书 记 员  阮志雄陈迪