瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2015)瓦民初字第2922号原告：王平，女。原告：刘长林，男。原告：刘殿富，男。原告：郑兰金，女。四原告的共同委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：葛树凯，该公司总经理。委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路14号。负责人：李连成，该银行行长。委托代理人：翟志亮，系建行大连分行法律顾问。委托代理人：孙东祚，系建行瓦房店支行客户经理。原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王平及四原告的共同委托代理人王伟，被告益凯房地产公司的委托代理人张明日，第三人建行瓦房店支行的委托代理人翟志亮、孙东祚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金诉称，2012年9月6日，刘玉春与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定刘玉春购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，总房款为322565元，并对房屋交付时间和违约责任进行的明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告再无法继续空等下去。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同，并要求被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款102565元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计54759.36元；判令被告支付原告违约金25230.99元；判令解除原告与第三人之间的《借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，按照商品房买卖合同约定的违约金标准对比，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。第三人建行瓦房店支行陈述称，原告欲解除与我行的贷款合同，原告需一次性偿还所有贷款本金及违约金，第三人对案涉房屋享有优先受偿权，被告应对原告所欠我行的债务承担保证责任。经审理查明，原告刘殿富、郑兰金系刘玉春父母，原告王平与刘玉春系夫妻，育有原告刘长林。刘玉春于2013年6月8日因事故去世。原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金作为刘玉春的法定继承人于2015年4月16日提起本案诉讼。2011年9月6日，刘玉春与被告签订合同编号为WHTXXXXXXXX号《商品房买卖合同》，由刘玉春（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，建筑面积60.18平方米，房屋总价款322565元。首付款102565元于合同签订当日支付，贷款22万元，买受人商业贷款方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。刘玉春按照合同约定向被告支付首付款102565元，被告至今未交付案涉房屋。2012年6月6日，刘玉春与第三人建行瓦房店支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人贷款22万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人建行瓦房店支行将22万元案涉房屋贷款通过刘玉春账户支付给被告。截至2015年6月21日，刘玉春及原告已向第三人偿还贷款本金16536.59元，利息41058.02元，本息合计57594.61元，尚欠贷款本金203463.41元。原告存在逾期还款。另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人建行瓦房店支行，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。上述事实，有原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金提供的商品房买卖合同、收款收据和个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同，第三人建行瓦房店支行提供的个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押申请审批书、贷款对帐单、楼宇按揭合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。本院认为，刘玉春与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，刘玉春已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金作为刘玉春的法定继承人有权参加诉讼。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，刘玉春及原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。双方约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。自交房日期2012年9月30日的次日，即2012年10月1日起至2015年4月15日，原告未提出解除合同，故被告应按照双方约定的标准（已交付房款的日万分之二）承担的逾期交房违约金。2015年4月16日，原告立案起诉，要求解除商品房买卖合同。自2015年4月16日起，原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（累计已付款的1%）过低，本院予以调整，违约金调整为已付购房款的贷款利息损失。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除刘玉春与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼。刘玉春为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将刘玉春与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将刘玉春与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除刘玉春与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年9月6日签订合同编号为WHTXXXXXXXX号《商品房买卖合同》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金购房首付款102565元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金2012年10月1日至2015年4月15日的逾期交房违约金，按购房款322565元的日万分之二计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金损失，自2015年4月16日起至本判决确定的给付之日止，按322565元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；五、解除刘玉春与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年6月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金截至2015年6月20日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还的贷款本金及利息57594.61元；七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行返还原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金贷款本金203463.41元，并按照刘玉春与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；八、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行对案涉房屋享有优先受偿权；九、待第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金，被告益凯房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；十、驳回原告王平、刘长林、刘殿富、郑兰金的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3951元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 敏人民陪审员 周 艳人民陪审员 韩卫斌二〇一五年七月八日书 记 员 化凌弘第6页共9页第1页共8页