上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1172号上诉人(原审被告)汪正中。被上诉人(原审原告)上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司。法定代表人郭宇。委托代理人汪军建，上海市方正律师事务所律师。上诉人汪正中因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第2476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年10月9日，上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司(以下简称“青浦烟草糖酒公司”)(作为甲方)与案外人青浦正中茶楼(作为乙方)签订《商业房租赁合同》。双方约定：甲方同意将坐落在上海市青浦区公园路XXX号底楼商业用房(以下简称该商铺)租赁给乙方使用；租赁期限从2006年1月1日至2012年12月31日止；该商铺2006年1月1日至2012年12月31日租金为每年人民币(以下币种均为人民币)550,000元；甲乙双方商定，乙方支付该商铺租金按年结算，先付后用，分二次支付；乙方首期租金支付时间为2005年11月30日之前，以后每年租金分二次支付(6月、12月)，通过银行汇款或直接交款付清。甲方须在收到乙方租金后的7天内出具所收到租金额的发票；乙方如逾期交付租期一天，甲方将按拖欠租金额每日千分之一的标准加收滞纳金。逾期交付期限最长不超过15天。如乙方超过15天未付租金，作为自动中途退租，甲方即可收回该商铺。乙方在租用该商铺期间，因经营需要自行添置(包括有偿受让)的设备归乙方所有。在租赁关系终止时，乙方有权处置自行增添(包括有偿受让)的设备，甲方不作任何补偿。但拆除这些设备装置后，乙方应负责恢复该商铺原状，确保其处于原有状态交还甲方(房屋自然损坏除外)。本合同终止后，乙方将该商铺交还甲方时，除本合同另有约定的外，甲方对乙方因该商铺装修以及有自行添置(包括有偿受让)的设备等费用不作任何补偿等。2002年8月29日，青浦烟草糖酒公司(作为甲方)与案外人上海避风塘茶楼有限公司(作为乙方，汪正中作为授权代表)签订《商业房租赁合同》，租赁物为上海市青浦区公园路XXX号2楼商业用房，租赁期限为5年，商铺计租面积为670平方米，年租金为120,000元，自2003年1月1日(乙方交付首期租金日期为起始日期)至2007年12月31日等。2007年11月12日，青浦烟草糖酒公司(作为甲方)与案外人青浦正中茶楼(作为乙方)签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将坐落在本市青浦区青浦镇公园路XXX号二楼出租给乙方，房屋建筑面积为670平方米，房屋用途为店铺。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开设茶楼，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲乙双方约定，甲方于2008年1月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2008年1月1日起至2012年12月31日止。甲、乙双方约定，该房屋年租金总计为310,000元(租赁期内不满一年时间，按实际天数计)；房屋租赁费每半年支付，于1月和7月支付。逾期支付的，甲方将拖欠租金额每日千分之一的标准加收滞纳金；乙方通过银行转账或支票交款付清。甲方在收到乙方租金款项后须出具所收到租金款的税务发票等。2003年5月15日，青浦烟草糖酒公司(作为甲方)与案外人上海避风塘茶楼有限公司(作为乙方)签订《商业房租赁合同》，租赁物为上海市青浦区公园路XXX号3楼商业用房，商铺计租面积为430平方米，年租金为160,000元，租赁期限为5年，租赁期限自2003年7月1日(乙方交付首期租金日期为起始日期)至2007年6月30日止。2008年6月30日，青浦烟草糖酒公司(作为甲方)与案外人青浦正中茶楼(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落在本市青浦区青浦镇庙前街XXX号房屋(租赁物为系争房屋三楼)租赁给乙方，面积为430平方米，年租金为150,000元，租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日止。2011年11月14日，青浦烟草糖酒公司(作为甲方)与案外人青浦正中茶楼(作为乙方)签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将坐落在本市青浦区青浦镇庙前街XXX号房屋(租赁物为系争房屋三楼)租赁给乙方，面积为430平方米，年租金为188,340元，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日止。青浦烟草糖酒公司不在本案中主张系争房屋三楼的租金。原审另查明：2012年12月25日，青浦烟草糖酒公司(作为甲方)与案外人青浦正中茶楼(作为乙方)签订《房屋租赁补充协议》：甲方出租给乙方的食品世界(青浦区公园路XXX号一楼)商业用房合同于2012年12月31日到期，鉴于房屋年限较长，存在安全隐患，甲方2013年将对该处房屋进行改造，改造时间需等甲方董事会讨论通过后方可确定，乙方由于经营需要，提出在原合同结束日至甲方改造时间开始日，仍能按原合同条款执行，本着友好协商的目的，甲方同意乙方继续租赁该处房屋至改造日，租金按原合同金额折算为月租金，支付方式更改为：2013年4月初支付1到3月房租，以后每月月初支付上月房租，待甲方通知乙方停租后，根据实际使用天数折算支付租金，其余租赁条款不变。双方在系争房屋二楼租赁期限到期后，没有签订新的书面补充协议，比照上述房屋租赁补充协议来履行。原审再查明：因系争房屋外墙装修，青浦烟草糖酒公司已经将系争房屋一、二、三楼2013年7、8月份的租金免除。自2013年9月1日起，汪正中停止支付系争房屋一楼、二楼租金。系争房屋一楼、二楼钥匙已经交还给青浦烟草糖酒公司。2013年12月4日，青浦烟草糖酒公司就系争房屋一楼曾向汪正中发送告知书要求汪正中于2013年12月5日之前腾退房屋。原审又查明：系争房屋坐落与上海市青浦镇庙前街XXX号属同一地址，层数为四层，登记权利人为青浦烟草糖酒公司。青浦正中茶楼为个体工商户，经营者为汪正中，已经于2013年12月25日注销登记。2014年7月，青浦烟草糖酒公司诉至原审法院，请求判令汪正中支付青浦烟草糖酒公司房屋租赁费240,328.76元，上述诉请金额计算方式为根据双方所签补充协议，系争房屋一楼、二楼年租金总和为860,000元，自2013年9月1日计算至2013年12月12日共计102天，按天计算租金所得。原审审理中，青浦烟草糖酒公司认为2013年12月12日系汪正中交还钥匙的时间。汪正中认为青浦烟草糖酒公司因系争房屋整修于2013年9月10日才拆掉脚手架，在此之前影响汪正中对系争房屋的使用。汪正中交还钥匙的时间为2013年12月5日，故租金应自2013年9月10日起计算至2013年12月5日。原审法院经审理后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，而承租人支付租金的合同。青浦烟草糖酒公司和青浦正中茶楼就系争房屋一楼、二楼签订的租赁合同及补充协议属于双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。青浦正中茶楼为个体工商户，于2013年12月25日注销，故其债务应由汪正中承担。系争房屋一楼、二楼的租赁合同约定的租期已届满，而补充协议约定的租赁期限为不定期，青浦烟草糖酒公司已向承租人提出了解约之意思表示，汪正中也确认张贴的告知书，因此，法院确认租赁关系已经解除。承租人占用系争房屋期间应支付租金或使用费。青浦烟草糖酒公司主张的标准，汪正中未提出异议，法院予以确认。汪正中认可自2013年9月1日开始未支付租金，但提出因青浦烟草糖酒公司外墙装修影响经营故而认为租金应从2013年9月10日开始负担，但汪正中未就此主张提供依据，法院不予确认。双方提出的汪正中钥匙交还时间不一致，青浦烟草糖酒公司确认的交还时间晚于汪正中提出的时间，汪正中作为房屋使用人应对自己提出的交还时间进一步举证，但汪正中未就此提供充分依据予以证实，故法院确认钥匙交还时间为2013年12月12日。因此，汪正中应负担从2013年9月1日到2013年12月12日的租金或房屋使用费。汪正中提出的三楼的损失，鉴于双方就一楼、二楼及三楼分别签订了合同且三层房屋的使用情况各自独立，青浦烟草糖酒公司在本案中亦未主张汪正中未支付的三楼的租金，因此，汪正中就三楼提出的各项损失的请求，可以另案处理。原审法院据此作出判决：汪正中应于本=判决生效之日起十日内支付上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司房屋租赁费240,328.76元。原审判决后，上诉人汪正中不服，向本院提起上诉称：其曾递交民事反诉状提出反诉，要求青浦烟草糖酒公司赔偿违约金18.834万元及经济损失，但原审法院既未合并审理，也未裁定不予受理，违反法律程序。由于青浦烟草糖酒公司对房屋外墙装修在2013年9月1日时并未完全结束，于9月10日才拆除脚手架，故原审认定汪正中应自2013年9月1日起支付房屋使用费属于事实错误。另外，交还钥匙时间为2013年12月5日。由于系争房屋外墙装修，严重影响正常经营，仅免除7、8月份的租金不足以弥补损失。故请求本院撤销原判，发回重审或改判驳回青浦烟草糖酒公司的原审诉请。被上诉人青浦烟草糖酒公司答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，青浦烟草糖酒公司本诉主张的是系争房屋一、二楼的房屋使用费，而汪正中提出的反诉请求是要求青浦烟草糖酒公司支付系争房屋三楼的违约金，系争房屋的一、二、三楼均分别签订租赁合同，两者之间不具有牵连关系，原审经审查后认为不构成反诉，并无不当。汪正中上诉认为应自脚手架拆除之日起计算房屋使用费，依据不足。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汪正中提出2013年12月5日交还钥匙，但却无充分证据证明此点，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。汪正中的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,904.9元，由上诉人汪正中负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一五年七月十四日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……