广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第215号上诉人（原审原告）：廖坤明，男，1984年2月9日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上诉人（原审原告）：李银华，女，1985年6月7日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上列两上诉人的共同委托代理人：东方晓，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定市长江置业发展有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：杜新许，董事长。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：罗捷，罗定市长江置业发展有限公司职员。上诉人廖坤明、李银华因与被上诉人罗定市长江置业发展有限公司（下称长江置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：长江置业公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，就涉案商品房已于2010年10月15日取得《商品房预售许可证》，有效期经批准延期至2015年6月30日。2010年11月13日，廖坤明、李银华作为买受人与长江置业公司作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：“廖坤明、李银华购买长江置业公司开发建设的位于罗城街道人民中路130、132号与园前路6号的罗定市商业中心（北区）xx座x层xx号房，建筑面积112.38平方米，每平方米3983.56元，总金额367483元。第八条约定交付时间为2012年1月31日前，交付条件为“该商品房经验收合格”。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过0日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0（该比例应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接书。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知之日起30天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。”合同还约定了其他相关权利义务。廖坤明、李银华在买受人栏上签名并加盖其指模，长江置业公司在出卖人栏上加盖公司合同专用章。2010年11月13日廖坤明、李银华向长江置业公司支付了首期房款112483元。后廖坤明、李银华又通过公积金贷款形式向长江置业公司支付余下的房款255000元。廖坤明、李银华累计共向长江置业公司支付房款367483元。2012年11月25日，廖坤明、李银华又向长江置业公司支付了物管费等费用。2012年1月19日，长江置业公司作为建设单位组织监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对涉案工程进行竣工初验收并出具了《工程竣工验收报告》，验收结论为：工程技术资料齐全，实物工程质量符合设计和规范要求，且符合省相关防治质量通病的规定，五大责任主体一致同意验收通过，达到合格标准，可以交付使用。之后，长江置业公司通知廖坤明、李银华收楼。2012年1月31日，廖坤明、李银华验收时认为涉案的商品房证件不全、房屋未验而拒绝收楼。2012年11月25日，廖坤明、李银华接收了涉案商品房，并签署了《房屋交接书》，其内容为：鉴于乙方（廖坤明、李银华）已按《交易流程表》之程序办理了相关入伙手续，现甲（长江置业公司）乙双方均同意签署本《房屋交接书》，以便将乙方刚购买的商业中心商住小区xx座x层xx房，通过本《房屋交接书》正式移交给乙方，并确认下列款：1、双方确认，自2012年11月25日起，该单元由甲方交付乙方使用。2、甲方承诺：尽管该单元已交付乙方，但仍负有《商品房买卖合同》（住宅质量保证书）中规定的保修义务。3、乙方同时确认，该单元建筑质量合乎双方所签的《商品房买卖合同》的规定，乙方无异议。双方还确认了其他相关事项。后因廖坤明、李银华认为其接收的房屋未经验收合格，遂于2014年11月13日诉至原审法院要求处理。原审法院认定，本案为商品房预售合同纠纷。长江置业公司已于2010年10月15日就涉案商品房取得《商品房预售许可证》，涉案商品房依法准许预售的事实，有长江置业公司提供的证据证实，应予以认定。廖坤明、李银华与长江置业公司之间的商品房预售合同关系，事实清楚，证据确实充分，应予以认定；双方之间的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，应予以确认。本案的争议焦点主要有：1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》中的第九条、第十五条是否有效；2、长江置业公司是否存在逾期交付房屋、办理产权证的违约行为；3、廖坤明、李银华请求违约金是否应当支持，如何计算；4、廖坤明、李银华的起诉是否超过法律规定的诉讼时效。关于争议焦点1，即双方签订的《广东省商品房买卖合同》中的第九条、第十五条是否有效的问题。合同第九条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，属于违约责任条款，该条款明确约定了逾期交楼的违约责任。第十五条是关于产权登记的约定，该条款明确约定了长江置业公司办理产权登记备案的期限。该两条合同条款是双方自愿订立的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性、效力性规定，且不存在免除长江置业公司责任、加重廖坤明、李银华责任、排除廖坤明、李银华主要权利的情形，合法有效，应予以确认。对于违约金数额过高或者过低的问题，双方可根据法律的规定，请求法院予以适当调整，而不应属于法律规定无效的情形。廖坤明、李银华提出的要求确认该两条合同条款无效的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。长江置业公司对此提出的抗辩意见，理由成立，应予以采纳。关于争议焦点2，即长江置业公司是否存在逾期交付房屋、办理产权证的违约行为的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。涉案商品房已于2012年1月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收并出具了经验收合格的《工程竣工验收报告》，长江置业公司遂于2012年1月31日前通知廖坤明、李银华收楼，廖坤明、李银华于2012年11月25日接收涉案商品房，并确认长江置业公司交付的商品房质量合乎双方的约定，因此，长江置业公司已履行了通知义务，且交付的商品房亦符合合同约定的交付条件，长江置业公司已履行了交付房屋的义务，应予以认定。廖坤明、李银华称长江置业公司强迫其收楼，请求确认长江置业公司交付房屋的行为无效的诉讼请求，没有依据，不予支持。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，长江置业公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。廖坤明、李银华于2012年11月25日接收了涉案商品房，但并未能提供证据证实长江置业公司存在逾期没有办理产权登记备案的行为，故对廖坤明、李银华主张长江置业公司逾期没有办理产权登记备案的主张，不予支持。综上，廖坤明、李银华要求判令长江置业公司依法向廖坤明、李银华交付房屋、办理并交付房屋权属证书的诉讼请求，缺乏事实和法律上的依据，不予支持。长江置业公司提出的抗辩意见，理由成立，应予以采纳。关于争议焦点3，即廖坤明、李银华请求的违约金是否应当支持，如何计算的问题。如前所述，长江置业公司不存在逾期交付房屋及逾期办理房屋权属登记备案的违约行为，故廖坤明、李银华以此为由主张的违约金亦不应予以支持。而即使长江置业公司存在违约，鉴于廖坤明、李银华未依法请求对违约金数额予以调整，故对廖坤明、李银华主张的按每日万分之三的标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点4，即廖坤明、李银华的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。根据合同第九条第2种方式“逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。”的约定，双方约定的逾期交楼违约金数额是固定的，为一时性的债权，若廖坤明、李银华存在逾期交楼的违约行为，则廖坤明、李银华在长江置业公司逾期交楼90日时就应当知道自己的权利受到侵害。双方约定的交楼时间为2012年1月31日，故诉讼时效应从2012年5月1日起算，诉讼时效期间为从2012年5月1日起至2014年4月30日。廖坤明、李银华直至2014年11月13日才诉至法院，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故廖坤明、李银华起诉主张的逾期交楼违约金已超过法律规定的两年的诉讼时效。长江置业公司提出的答辩意见，理由成立，应予以采纳。合同第十五条关于产权登记的约定，内容为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”诉讼时效应从廖坤明、李银华实际接收涉案商品房之日起届满720日时起算，廖坤明、李银华于2012年11月25日接收涉案商品房，故诉讼时效应从2014年11月16日起算，诉讼时效期间为从2014年11月16日起至2016年11月15日止，廖坤明、李银华于2014年11月13日诉至法院，未超过法律规定的二年诉讼时效。综上所述，廖坤明、李银华提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回廖坤明、李银华对长江置业公司的诉讼请求。本案受理费1312元，由廖坤明、李银华负担。宣判后，上诉人廖坤明、李银华不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；1、确认由被上诉人提供的《商品房买卖合同》的第九条、第十五条等约定不清、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利、免除被上诉人合同义务与责任的格式合同条款无效。2、确认被上诉人2012年11月25日交付房屋的行为因未依法经有关行政主管部门验收合格、不符合法律规定而无效，并判决被上诉人依法向上诉人交付房屋、办理并交付房屋权属证书。3、判决被上诉人从2012年2月1日起至被上诉人依法交付房屋、办理并交付房屋权属证书之日止，以已付购房款总额为基数按每日万分之三的标准向上诉人支付违约金（116250元）；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对讼争双方订立的《商品房买卖合同》第八条、第十一条等“竣工验收合格”房屋交付标准，即上诉人诉请确认被上诉人实际交付房屋的行为因不符合法定的强制交付条件和质量标准而无效的事实认定不清、主要证据不足，适用法律不当，判决结果与最高人民法院司法判例、司法观点相悖。首先，一审法院无视《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的明确约定的交付房屋行为必须同时符合国家、地方政府的有关规定和合同约定的三个条件，将合同约定的交付条件作了错误的限缩解释和事实认定。依据法律规定，被上诉人至少取得《建筑工程竣工验收备案证》才可以作为交付条件，否则，即便是交付，亦不产生交付的法律效果。第二，我国对商品房竣工验收实行强制性质量验收标准并有着严格的程序性法律规定，当事人之间有关房屋验收的约定必须符合国家法律强制性规定、遵守法定程序，否则，即便是有约定，也因违反国家强制性规范而无效，更何况，上诉人与被上诉人在合同中亦有明确的三个房屋交付的条件约。一审法院应当而未依法适用《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十七条、《广东省商品房预售管理条例》第十五条、《建筑工程施工质量验收统一标准》、《住宅建筑规范》第11.0.1条等国家强制性法律法规的规定，无视《商品房买卖合同》明确约定的三个条件和被上诉人并未举证证明其交付行为符合法律规定以及案件证据事实，将“验收合格”非法进行限缩性、完全偏袒被上诉人的解释和认定，是明显的、非常严重的错误。第三，一审法院违法采信被上诉人2012年1月19日《工程竣工验收报告（建筑工程）》，而不是依据《建筑工程竣工验收备案证》，认定被上诉人2012年11月25日的交付房屋行为符合法律规定，明显事实认定错误，主要证据不足，违反民事诉讼证据认定、采信规则。被上诉人提交的《工程竣工验收报告（建筑工程）》不具真实性、合法性与关联性，不能证明被上诉人交付房屋行为符合法律强制性规定和合同约定。该报告与上诉人提交的罗定市城乡建设局所属的罗定市建筑工程质量监督站2014年12月8日出具的《情况说明》明显不符，相互矛盾。第四，一审法院的司法逻辑和判决结果与最高人民法院确立的司法判例、《人民法院报》2012年1月12日、李志林、周东妮诉渝港房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案、重庆市第五中级人民法院（2011）渝中法民终字第04261号案所明确的“房屋未经竣工验收的情况下交付，即使买受人实际入住，因不符合合同约定的交付条件，其逾期办理竣工验收行为同样构成交房违约。因房屋一直未竣工验收，致使购房者不能办理权属证书，其行为又构成了办证违约”的司法判例、司法观点相悖。综上所述，被上诉人故意隐瞒涉案房屋不符合交付条件的事实，虚构涉案房屋符合交付条件的事实，伪造《工程竣工验收报告（建筑工程）》等证据材料，即便是通过非法手段强迫、欺骗上诉人事实上接受房屋，因该交付行为不符合法律强制性规定而无效，并不产生法律上交付的效果，更不能免除被上诉人迟延交付房屋的违约责任的法律后果，仅能产生因瑕疵履行导致诉讼时效中断的法律后果。一审法院对《商品房买卖合同》第九条、第十五条等格式合同条款认定事实不清，未能适用正确法律，以致作出错误的事实认定和判决。首先，被上诉人提供的《商品房买卖合同》由被上诉人为重复使用而预先拟定，单方提供，在订立时并未与上诉人协商，上诉人只有订立与否的自由，并无就合同内容尤其是第九条、第十五条等格式合同条款进行磋商、议定的可能与自由。第二，被上诉人提供的《商品房买卖合同》并不符合住建部住房（2000）200号《关于印发﹤商品房买卖合同示范文本﹥的通知》等要求，采用示范文本，公平约定、对等适用双方权利义务和违约责任，而是将被上诉人迟延交付房屋、迟延办理并交付房屋权属证书等违约责任无限降低甚至免除，将上诉人违约赔偿请求权、解约权等主要权利限制或直接免除。第三，被上诉人并未采取任何合理的方式，尽到任何的提示义务，提请上诉人注意《商品房买卖合同》中第九条、第十五条等减轻、免除被上诉人违约责任、限制、免除上诉人合同权利等条款。在本案中，被上诉人不仅没有举证证明，而且还没有尽到任何的合理说明的义务。第四，一审法院未能依法在对《商品房买卖合同》第九条、第十五条根据上诉人的诉求对《商品房买卖合同》第七条、第十五条等合同约定的公平性、合理性、合乎逻辑性、合法性进行必要的分析、阐释，并在此基础上，适用公平原则，根据《合同法》第三十九条、第四十条以及《合同法解释（二）》第十条等法律规定，认定该格式条款无效。三、一审法院对上诉人诉请被上诉人以已付总房款为基数按每日万分之三承担迟延交付房屋、办理房屋权属证书的违约责任不予支持，明显事实认定不清，主要证据不足，适用法律错误。首先，根据《商品房买卖合同》第八条等合同约定，被上诉人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付上诉人，并在720日内即2014年1月20日前交付房屋权属证书。而事实上，被上诉人在2012年11月25日瑕疵履行交付房屋义务，即交付了并不符合国家法律规定和合同约定的房屋，且被上诉人至今仍未履行依法交付房屋及其产权证书的义务，遂引致上诉人2014年11月12日提起本案诉讼。第二，根据上诉人提交的《情况说明》，被上诉人于2014年11月14日才提出涉案房屋小区竣工验收申请，被上诉人至今未能举证证明涉案房屋小区已经通过竣工验收，故被上诉人依法应当承担从2012年1月31日至今迟延履行交付房屋期间的违约责任。一审法院将被上诉人应当承担的举证责任，错误地分配给上诉人，以上诉人没有证据证明而不支持上诉人的诉讼请求，明显不符合民事诉讼证据规则及有关法律、司法解释的规定。第三，退一万步来说，即便是根据被上诉人2012年11月25日不符合法律和合同约定的实际房屋交付行为，被上诉人也构成违约，也应当承担2012年1月31日至2012年11月24日期间迟延交付房屋的违约责任。第四，一审法院以实际交付房屋的2012年11月25日而非约定交付房屋的2012年1月31日这一时间点起算被上诉人交付房屋权属证书的义务和起算诉讼时效，明显事实认定错误，缺乏法律依据。被上诉人至今仍未将涉案房屋权属证书交付给上诉人，根据上诉人提交的《情况说明》证明，被上诉人之所以不能如约向上诉人交付房屋权属证书，完全是因为被上诉人迟迟未进行竣工验收申请，至今未通过主管部门竣工验收所致。被上诉人亦未举证证明其对不能依约交付房屋权属证书履行了必要产权证书备案登记义务，存在法定免责事由。故被上诉人应当承担从2014年1月21日起至实际履行期间迟延交付房屋权属证书的违约责任。第五，被上诉人2012年11月25日瑕疵履行交付房屋义务的行为，依法产生诉讼时效中断的法律后果，一审法院认为“诉讼时效应从2012年5月1日起算2年，被上诉人答辩意见成立”并以此判决驳回上诉人诉请被上诉人承担迟延交付房屋的违约责任，完全是无视《民法通则》第140条、《民法通则司法解释》第173条等法律有关法律诉讼时效中断的规定，以及被上诉人2012年11月25日瑕疵履行交付义务这一行为导致诉讼时效中断的法律后果与客观事实，是非常明显的错误。请上诉法院予以纠正。第六，根据上述事实与理由，被上诉人应当承担两方面的违约责任。一是从2012年2月1日起至迟延交付房屋的违约责任；二是从2013年12月1日起至实际交付之日为止的迟延交付房屋权属证书的违约责任。二种违约责任竞合，无论是上诉人择一主张，还是同时主张，都可以依法成立。被上诉人2012年11月25日瑕疵履行交付房屋义务这一行为产生诉讼时效中断的法律效果，上诉人就本案提出的违约金诉请并未超过诉讼时效，被上诉人以时效为抗辩不能成立。第七，上诉人第三项诉请被上诉人以已付房款为基数按每日万分之三支付违约金，并非是以上诉人第一项诉讼请求确认《商品房买卖合同》中的格式条款无效为唯一前提事实依据。上诉人第三项诉讼请求系独立提出，与第一项诉讼请求并非必然关联。即上诉人不仅主张格式合同条款无效，还请求人民法院依法调整过低的违约金。上诉人第一项诉讼请求是否成立，并不必然影响到上诉人第三项诉讼请求。一审法院遗漏上诉人在一审庭审中明确提出并主张违约责任过低的条款，应当按每日万分之三予以调整。所以，一审法院认为的“即使被告存在违约，鉴于原告未依法请求对违约金数额予以调整，故对原告主张的按每日万分之三的标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持”显然与事实不符，系事实认定不清，主要证据不足，请上诉法院予以纠正。第八，上诉人购买涉案商品房其中部分资金是通过银行贷款方式支付，申请人贷款利息每日超过万分之二，足以证明上诉人因被上诉人迟延交付房屋、办理并交付房屋权属证书所造成的损失远远高于《商品房买卖合同》中格式条款的约定。无论人民法院认定《商品房买卖合同》有关格式条款无效，还是根据上诉人以违约金过低不足以弥补上诉人的经济损失为由请求调整违约金数额；无论是适用公平对等原则，参照《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任，还是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第（三）款、第十八条、《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》第三条等法律法规有关规定，上诉人请求被上诉人以已付总房款按每日万分之三承担逾期交付房屋、办理并交付房屋权属证书都是合理、合法的，人民法院都应当判决支持上诉人的诉讼请求。四、一审法院驳回上诉人请求被上诉人办理并交付房屋权属证书，没有事实和法律依据，亦与其认定的事实自相矛盾。首先，根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在约定的交房日2012年1月31日起720日内即2014年1月20日前办理并交付房屋权属证书。而时至今日，被上诉人并未向上诉人交付房屋权属证书，亦未提交任何证据证明其已履行产权登记备案等报备义务而对于逾期交付房屋权属证书没有任何过错、责任。一审法院对此举证责任分配错误，将被上诉人作为履约义务人的举证责任错误地认定由上诉人来承担，没有任何事实和法律依据。第二，一审判决遗漏的上诉人证据《情况说明》，该证据证明被上诉人在2014年11月14日才提交竣工验收申请。根据我国法律规定，办理产权登记备案必须以国家主管机关竣工验收通过即取得《建筑工程竣工验收备案证》为必要前提条件。因此，由于被上诉人2014年11月14日才提交竣工验收申请，被上诉人也就不可能在合同约定的2014年1月20日前履行涉案房屋产权登记备案等报备义务，更不可能依约定期限为上诉人办理并交付房屋权属证书。所以，被上诉人对至今仍未办理并交付房屋权属证书存在严重过错，构成违约，依法应当承担逾期办理并交付房屋权属证书的违约责任。人民法院应当判决被上诉人办理并交付房屋权属证书、支付逾期违约金，以实现上诉人作为房屋买受人的主要合同权利。第三，一审判决虽然认定上诉人诉请被上诉人承担逾期办理并交付房屋权属证书未过诉讼时效，但一审法院以“诉讼时效应从原告实际接收涉案商品房之日起届满720日时起算，……，故诉讼时效应从2014年11月16日起算”的起算点明显是错误的。无论是根据案件事实，还是法律规定，都应当是根据合同的约定，以合同约定的交付房屋的2012年1月31日起算720日，被上诉人应当在2014年1月20日前办理并交付房屋权属证书，迄今为止被上诉人仍未举证证明其已办理产权登记备案等报备义务、对至今仍不能交付房屋权属证书不存在任何过错，故上诉人2014年11月12日提起本案诉讼，人民法院应当依法支持上诉人该项诉讼请求，判决被上诉人办理并交付房屋权属证书、承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。综上所述，一审法院所作判决完全是错误的，请二审法院查清事实，适用适当法律，依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人廖坤明、李银华在二审期间提供以下证据：1、《政府信息公开申请书》；2、罗定市城乡建设局出具的《今收到申请人欧夏的七份材料》；3、罗定市城乡建设局出具的《答复书》。上述三份证据拟证明一审法院遗漏上诉人证据《情况说明》是错误的，被上诉人所交付的房屋在上诉人起诉之日并未进行竣工验收申报，不符合合同的约定和法律的规定。被上诉人长江置业公司答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，因此请求二审法院维持原判。上诉人的上诉请求和事实理由缺乏理据，依法应予驳回。理由：1、上诉人认为被上诉人所交付的商品房不符合交付条件，上诉人的理由是不成立的，因为双方的商品房买卖合同当中明确约定了商品房交付条件是经验收合格。而被上诉人交付的商品房在交付时已经取得竣工验收报告，验收合格。上诉人提出要商品房经过竣工验收备案才具备交付条件，我方认为该理由不成立。因为目前商品房的交付对于开发商的要求是备案，而不是审批，根据相关的法律法规，商品房验收合格的标志是以五大单位联合进行验收，出具验收报告，这是验收合格的标志。我方认为被上诉人交付的商品房符合交付条件。2、一审并没有遗漏《情况说明》的证据，因为在一审判决书第4页已经将上诉人称的《情况说明》列明，也经过双方的质证。我方认为该证据的来源不清，而且与五大单位出具的竣工验收报告不一致，所以《情况说明》认为2014年11月才竣工验收，没有任何证据证明该时间，与有五大单位签章确认的竣工验收报告时间不一致，一审法院不予采信是正确的。3、对于上诉人提出的格式合同、无效条款、违约金的计算，坚持我方在一审时的答辩意见，而且认为对方的上诉意见不成立。4、关于房屋产权证的办理问题，双方合同约定对于产权登记我方只是在720天提供产权办理登记的资料进行备案，而不是办证。所以商品房出售以后，所有的合同都在房管局进行了登记备案，办理产权证不是被上诉人的法定义务，而且根据上诉人的委托所产生的委托关系。根据法律规定，办理产权证的义务人是买受人，而不是出卖人，出卖人是可以代买受人办理产权证的，与产权登记备案是两回事，上诉人将产权登记备案义务和办理产权证的义务所混淆。5、上诉人作为办理产权证的委托方，其必须先办理委托手续、缴纳办证应缴税费，以及提供上诉人所应当提供的税费缴纳证明、房产证明等，被上诉人才能产生被委托办理产权证的行为。所以上诉人的主张依据不足，综上，我方认为上诉人的请求和事实理由不成立，请求二审法院予以驳回上诉人的上诉请求。被上诉人长江置业公司在二审期间提供《罗定房管局收件收据（回执）》，拟证明其已经提交办证资料到房产管理部门。上诉人廖坤明、李银华对被上诉人长江置业公司在二审期间提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。被上诉人长江置业公司对上诉人廖坤明、李银华在二审期间提供的证据，认为与本案没有关联，不能证实上诉人主张的内容。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：上诉人廖坤明、李银华在原审诉讼中请求原审法院判决：一、确认《商品房买卖合同》中的第九条、第十五条等约定不清、加重廖坤明、李银华责任、排除廖坤明、李银华主要权利、免除长江置业公司合同义务与责任的格式合同条款无效；二、确认长江置业公司2012年11月25日交付房屋的行为因未依法经有关行政主管部门验收合格、不符合法律规定而无效，并判决长江置业公司依法向廖坤明、李银华交付房屋、办理并交付房屋权属证书；三、长江置业公司从2012年2月1日起至依法交付房屋、办理并交付房屋权属证书之日止，以已付购房款总额为基数按每日万分之三的标准向廖坤明、李银华支付违约金（违约金暂计至起诉之日止为116250元）；四、本案诉讼费用由长江置业公司负担。再查明：被上诉人长江置业公司在二审期间，于2015年5月28日向罗定房管局递交办理商品房权属初始登记的资料，包括工程验收竣工备案证明书、规划许可证、预售许可证等。本院认为，上诉人廖坤明、李银华与被上诉人长江置业公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。本案的争议焦点问题有：一、合同的第九条、第十五条是否有效；二、被上诉人长江置业公司是否存在逾期交付房屋的违约行为；三、被上诉人长江置业公司是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为；四、上诉人廖坤明、李银华的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间。一、关于合同的第九条、第十五条是否有效问题。上诉人认为合同是被上诉人预先设定的，将被上诉人迟延交付房屋、迟延办理房屋权属证书等违约责任减轻甚至免除，并未尽到任何提示义务。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同制订的示范文本。合同第九条约定的是出卖人逾期交房的违约责任：应向买受人交付违约金。第十五条是关于产权登记的约定，该条约定了出卖人提交办证资料的期限和双方的权利义务。上述条款的格式是文本格式，但填写部分条款是双方当事人自愿协商确定再打印的，不属被上诉人预先拟定的格式条款，且未免除被上诉人逾期交房、办证的违约责任，也无限制上诉人的主要权利。上诉人认为上述条款无效的理由不成立，本院不予支持。二、关于被上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为问题。合同第八条约定被上诉人应当在2012年1月31日前将验收合格的商品房交付给上诉人使用。上诉人认为被上诉人伪造《工程竣工验收报告》，涉案商品房未取得《建筑工程竣工验收备案证》，被上诉人的交付行为不符合法律规定，不能免除被上诉人迟延交楼的违约责任。本院认为被上诉人不存在逾期交付房屋的违约行为，上诉人的上述主张理由不成立，本院不予采信。首先，商品房取得《建筑工程竣工验收备案证》不是交付使用的法定条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”但2004年国务院办公厅发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。可见建筑工程交付使用的前提是由建设单位组织设计、施工、监理等单位验收，而不是必须取得《建筑工程竣工验收备案证》。且《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”可见，竣工验收备案是行政机关对房屋竣工验收的程序性管理规定，没有取得竣工备案证不能视为未达到交房条件。其次，合同第八条约定商品房交付使用条件是商品房经验收合格，上诉人认为应取得《建筑工程竣工验收备案证》，与合同约定不符。被上诉人于2012年1月19日组织监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对涉案商品房验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，可以交付使用。上诉人认为《工程竣工验收报告》与其提交的罗定市建筑工程质量监督站出具的《情况说明》明显不符，不具真实性。经审查，《工程竣工验收报告》是被上诉人作为建设单位，组织监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同对涉案商品房进行竣工验收后出具的，符合《建设工程质量管理条例》的相关规定，真实合法，本院予以确认。而上诉人提交《情况说明》，认为涉案商品房于2014年11月17日组织五大责任主体验收，但未能提交2014年11月17日的验收报告予以佐证，本院不予采信。工程竣工验收合格后，被上诉人已在合同约定的交付期限前通知上诉人接收房屋，即已按期履行交付房屋的义务。上诉人认为被上诉人逾期交付房屋的理由不成立，本院不予采纳。上诉人已经接收房屋，本院对其要求判令被上诉人依法交付房屋的诉讼请求予以驳回。三、关于被上诉人是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人交清所有款项后，出卖人可代买受人办理房地产权证。上述条款只是约定被上诉人向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照上述规定，本院认为被上诉人递交产权登记资料期限届满之日起90日内，由于被上诉人的原因导致上诉人未能取得房屋权属证书的，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。被上诉人于2012年1月31日通知上诉人收楼，被上诉人应按合同约定在房屋交付使用后的720日内，即于2014年1月21日前将办理房地产权证的资料报产权登记机关备案。从2014年1月21日起90日内，即至2014年4月23日，涉案商品房仍未办好房地产权证。且被上诉人在2015年5月28日才向罗定房管局递交办理商品房权属初始登记的资料，已经超过720日的交资料期限。可见，逾期办证是被上诉人逾期递交办证资料导致的，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。根据上述规定，被上诉人应从2014年4月24日起至涉案商品房权属证书登记之日止，以上诉人已付购房款367483元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人。上诉人请求被上诉人办理房屋权属证书，并承担逾期办证违约责任的理由成立，本院予以支持。但上诉人请求从2012年2月1日起按每日万分之三的标准计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。四、关于上诉人的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间问题。上诉人请求被上诉人支付的违约金包括逾期交楼违约金和逾期办证违约金。首先，对于逾期交楼违约金，如前文第二点所述，被上诉人不存在逾期交楼的行为，上诉人也就没有权利请求被上诉人支付逾期交楼违约金，诉讼时效亦无从起算。其次，对于逾期办证违约金，涉案商品房因被上诉人逾期递交办证资料而至今仍未办好房屋权属证书，上诉人的权利被侵害的状态持续至今。从被上诉人应办好房屋权属证书的2014年4月23日，即上诉人知道其权利受到侵害之日起至上诉人起诉之日2014年11月13日止，并未超出两年的诉讼时效期间。因此，上诉人的起诉未超过法律规定的诉讼时效期间。综上所述，上诉人的上诉请求理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1346号民事判决；二、被上诉人罗定市长江置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起90日内为上诉人廖坤明、李银华办理罗定市商业中心（北区）xx座x层xx号房的房屋权属证书；三、被上诉人罗定市长江置业发展有限公司应从2014年4月24日起至上述房屋权属证书登记之日止，以367483元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人廖坤明、李银华；驳回上诉人廖坤明、李银华的其他诉讼请求。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1312元，由上诉人廖坤明、李银华承担656元，被上诉人罗定市长江置业发展有限公司承担656元；二审案件受理费2625元，由上诉人廖坤明、李银华承担1312元，被上诉人罗定市长江置业发展有限公司承担1313元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一五年七月七日书 记 员  冯家玲