福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终6653号 上诉人（原审原告）：蔡美华，女，1968年9月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王乐，北京市国乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人蔡美华因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第13163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。 蔡美华的上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.确认《商品房买卖合同》附件六第5条第2、5、6、7款，第6条第1、2、3、4款，第8条无效；3.世茂公司按所售房屋总价百分之十的贬值损失即177401.8元赔偿蔡美华；4.世茂公司退还房屋装修差价193360元；５.世茂公司支付逾期交房违约金，从2014年7月1日起至实际交房时止，以总房款为基数按日万分之二计算，到2017年5月1日为367221.72元，减去一审判决认定的违约金42576.4元后为324645.33元。以上合计：695407.13元；6.一、二审诉讼费用由世茂公司负担。事实和理由：一、关于世茂公司提供的《商品房买卖合同》附件六第5条第2、5、6、7款，第6条第1、2、3、4款，第8条的法律效力问题。1.这些条款涉及商品房买卖合同的交房条件，交房时间，装修标准的降低，违约责任的承担，减轻、免除出卖人的责任等都改变了主合同的约定。2.涉案主合同是福建省建设厅和福建省工商局共同监制，并在晋江市住房和城乡规划建设局备案。该主合同在福建省范围内所有的商品房买卖都要适用，主合同第22条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。法律明确规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则，违反即无效。《补充协议》第5条变更了主合同第八条、第十一条有关交房条件的约定。第八条约定的房屋交付条件有，包括勘察、设计、施工、监理、消防、排水、用电、管道、电信、有线电视、邮政、环境等许多部门的验收合格，明显减轻了世茂公司的责任。主合同第十一条约定，出卖人交房时应出示证明文件的原件，还有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，世茂公司至今没有提交，足以证明世茂公司交房的文件不齐全，尚不具备交房条件。主合同的第八条和第十一条都约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故世茂公司应承担违约责任。《补充协议》第5条第5款约定：若买受人未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收、交接的，自交房书面通知规定的交付首日起即视为该商品房已按合同约定交付，并承担费用、灭失风险。该约定加重买受人的责任。《补充协议》第5条第6款约定：买受人不得以房屋保修范围的质量问题为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房的违约责任，维修期间不视为逾期交付。该条款进一步减轻、免除了出卖人的责任，明显不公平，应为无效。《补充协议》第5条第7款约定同第6款相似，属于加重买受人的责任，同样因违反合同法的公平原则而无效。《补充协议》第6条是对主合同第九条的修改，增加了交房“宽展期”的约定，该约定是违法无效的。《补充协议》第8条约定的是装修标准问题，以附件三做标准，要求买受人在《交房通知书》确定的交付首日起１０日内要求出卖人整改。对装修及设备设施的修复或整改不视为出卖人违约。如果买受人没有按约定时间提出、没有书面提出、自己委托他人整改等，出卖人不承担违约责任。即使买受人对附件三标准、质量认定有异议，也不影响交房。也就是说，房屋的装修没有标准，不论出卖人怎么装修，装修质量的好坏，都以交付现场实际状况为准，买受人都不能拒绝收房。这样的约定，远远超出了公平的底线。二、关于风情公园，10万平米风情公园，是促使蔡美华签订购房合同的重要条件，对蔡美华决定购买涉案房屋起关键作用。蔡美华在签订合同时，风情公园是现实存在的，有照片、宣传台历、泉州、晋江等多家新闻媒体的报道等证据为证，世茂公司没有声明该10万平米风情公园是临时装饰，将来是要拆除的，构成商业欺诈，造成本案住宅小区环境的改变，居住条件的改变，应承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，世茂公司有关风情公园的宣传已经超过广告宣传的范围，应认定为合同的一部分，世茂公司应赔偿蔡美华虚高房价的部分。因此，蔡美华主张按房屋总价的10%赔偿贬值损失，有理有据。三、世茂公司擅自修改规划设计，在容积率、建筑密度、绿化率、停车位数量等方面，都突破了政府的规划（涉案楼房所在小区，政府规划的主要技术经济指标为建筑密度24.94%、绿地比例35.00%、容积率2.29）。小区环境的改变给蔡美华造成生活不便和损失，主要问题如下：1.规划的20米宽环湖步道用地被20栋独栋别墅私享,设计图纸上的那条20米宽的环湖步道，包含着三条道路：靠湖边的是健身步道，中间的是电瓶车道，最里边的是小车道。从52#独栋别墅的临湖边侧，直至沿小区道路南侧，再到71#独栋别墅靠北临湖边侧，整个独栋别墅用地和20米宽的环湖步道用地相连的地块，全部被铁栅栏围起来，里面各栋别墅之间的界限，也用铁栅栏隔开，每个铁栅栏都一直延伸到湖边临水处才截止。环湖步道连同各栋独栋别墅的用地在内，约占整个一期项目地块28.03%的41863.442㎡的用地，更改晋江市城乡规划局批准的平面设计，剥夺了一期其他2080个户业主和家人的户外活动场所和健身步道。2.规划局批准的十栋高层楼的“底层架空绿化层”设计，占地面积达3146.98㎡，全部没有绿化，被挪作他用。3.挤掉地面192个车位,国家的住宅设计规范，一个接近100平方米的住宅单位，应该配套至少一个车位的规定，该小区应达到2100个。晋江市城乡规划局提供的“K1-1及K2-1地块总平面图”所标明的尺寸，1#-6#高层楼房与地块西北边界址红线的间距应该是15米，但是实测只有13.8米，虽然只缩减了1.2米宽度，但是靠近界址线的停车位被挤掉了；而1#-6#楼与7#-14#楼的间距，也被缩减了2-8米不等的间距，也造成了原设计的四列停车位被变为二列。总共地面停车位被挤掉了192个。蔡美华经过实地验证，停车位达不到规划设计的要求。4.16栋高层楼房的容积率达到6以上。根据晋江市城乡规划局“晋规验字4012014002号”、“晋规验字4012014037号”以及“晋建规验字4112013019号”三个文件的数据，16栋高层建筑的总建筑面积277085.86平方米；55栋连体和20栋独栋别墅的总建筑面积64952.68平方米，20栋独栋别墅的总建筑面积15076.12平方米。则16栋高层楼房的容积率为6.986，它已经是晋江市同批次卖出的5个地块中，比规定的最高容积率4.50（商业区）还高出55.253%。5.建筑密度严重超标达到31%左右。湖心岛的建筑密度为31.85%。超标限定值27.71%。6.小区所在的第四实验小学每学期只给50个名额，满足不了6000个户业主的需求，所有到售楼现场的客户都可以证明世茂公司关于业主小孩上第四实验小学的承诺。蔡美华请求二审法院认定这些基本事实，酌定赔偿的数额，蔡美华认为赔偿购房款的10%是合理的。四、关于争议房屋是否存在装修差价问题。1.双方开庭审理时都认可5号楼、6号楼装修标准1800元每平米。世茂公司辩解成本价和市场价不同，商品房买卖合同约定的购房总价款，含1800元每平米的精装修费用，世茂公司承诺的1800元每平米的标准，当然是装修成本价。世茂公司的辩解没有书面依据，也不符合交易习惯，世茂公司发包的装修价格每平米1000元已经含了施工人的利润、税收等费用。2.世茂公司举证的样板间的照片证明涉案房屋的装修标准达不到样板间的标准。3.蔡美华举证的世茂公司制作的装修补充合同说明，证明原设计800元每平米和1000元每平米，销售分别对外宣称1500元每平米和1800元每平米，合同外赠送部分价格11541元一套，合同外赠送东西的价格不能在装修差价中抵扣。4.蔡美华举证7号楼502室内装修拆除的照片显示：入户门框是碎木块支撑、没有猫眼和门铃；房间间隔全是空心三合板外贴墙纸（都已开裂、发霉、甚至生虫);除去表面的三合板、石膏板、墙纸后,可见底层表面完全不做任何处理,电视主墙也是如此,以至于有的电视机安装上去就掉下来;客厅吊顶,里面中间竖的是木板条,别的全是石膏板贴铁条上,不少吊顶已经开裂、下沉,有的甚至脱落下来。《福建省商品房预售管理暂行办法》第二十六条规定房地产开发企业预售商品房设置精装修样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未在商品房买卖合同中作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。5.基于以上原因，蔡美华有理由怀疑涉案房屋的装修标准达不到世茂公司承诺的1800元每平米。蔡美华申请的装修成本造价鉴定，也因世茂公司不提供完整的相关资料而无法鉴定。蔡美华要求世茂公司退回装修差价的请求有事实依据。五、世茂公司逾期交房的行为已构成违约，应支付违约金。1.涉案房屋交付日期为2014年6月30日，但世茂公司没有按约定时间向蔡美华交付房屋。一审判决以蔡美华看过房为由推定交房日期为2015年4月30日，没有事实依据和法律根据。2.世茂公司举证2012年至2014年12月底施工期间，有200天的中雨、大雨、大风、高温异常天气，但没有举证证明影响施工的天数是多少。即使施工期间存在异常天气，现在也无法确定世茂公司应该延长几日交房。3.世茂公司举证晋江市建设工程竣工验收备案证明书写明涉案楼房竣工日期是2015年3月1日，2015年7月20日通过备案，与世茂公司提供的五方竣工验收报告的时间不符。一审判决认定世茂公司2014年12月20日通过竣工验收（合格），2015年1月22日通过消防验收（合格），从而认定涉案房屋于2015年1月22日具备交房条件与事实不符，于法无据。4.世茂公司应支付逾期交房违约金，从2014年7月1日起至实际交房时止，以总房款为基数按日万分之二计算。 被上诉人世茂公司辩称，一审判决适用法律正确，应驳回蔡美华除上诉请求第1项以外的所有上诉请求。一、关于蔡美华的第2项诉讼请求，一审法院认定相关条款合法有效，并无错误。首先，涉诉条款经由当事人双方充分协商后确定，并不具备格式条款之不可协商的法定特性。其次，相关条款并不存在减轻世茂公司责任，加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形。《补充协议》附件六第六条第一款和第五款是关于超过宽展期违约责任的约定，主合同第八条第五款已经明确约定存在宽展期，《补充协议》第六条第一款、第五款对超过宽展期的违约责任进行补充约定，与主合同不存在冲突，不存在排除蔡美华获得赔偿权利的情形。对于宽展期的约定，世茂公司已经在主合同第八条第五款中作出提示，并在补充协议中加注下划线，提示蔡美华，蔡美华未提出异议，自愿签署协议，接受该条款。附件六第六条对逾期交付的责任进行补充约定并无不妥，原审认定该条款有效并无不当。二、蔡美华要求改判世茂公司按诉争房屋总价款10%赔偿其贬值损失，缺乏事实和法律依据。首先，从世茂公司提供的规划核实意见书可以看出，诉争房屋所在地块的竣工执行情况与批准文件要求的容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例等相关指标均一致，并未违反审批要求。其次，关于蔡美华所主张的世茂公司建设并拆除所谓风情公园，蔡美华所列举的证据，均无法证明世茂公司曾就所谓的风情公园主动或授权第三方做过宣传。同时，蔡美华所主张的风情公园原址（K-4地块），原规划即用于建设低密度建筑，且现状与规划相符，蔡美华无法证明世茂公司曾经建设过风情公园并予以拆除。就世茂公司未做过宣传也未曾建设过的相关设施，蔡美华主张构成合同内容，并要求世茂公司承诺相关的违约责任，缺乏事实和法律依据。最后，蔡美华据以主张世茂公司承诺过诉争项目为学区房的短信证据也无法证明系世茂公司发出，依法不应认定该承诺构成合同内容。三、一审法院认定蔡美华无法举证证明诉争房屋实际装修标准与世茂公司承诺的存在差价，应当承担举证不能的相应后果，并无错误。首先，蔡美华据以主张存在装修差价的证据（装修补充合同），无法证明其真实性，不能作为定案依据。其次，世茂公司针对部分业主进行的赠送政策，仅是为了提升满意度以及品牌口碑，并不能证明诉争房屋的实际装修标准与承诺不符。最后，蔡美华所主张的7号楼502的装修质量存在问题，属于维保范畴，与本案不具有关联性。蔡美华并未能就诉争房屋存在装修差价承担举证责任，应承担相应不利后果。四、蔡美华要求改判世茂公司承担逾期交付违约金数额的主张不能成立。世茂公司认为，一审法院对诉争房屋的交付条件、交付期限等相关问题的认定，事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。 蔡美华向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六是格式条款；第五条第1、2、5、6、7款，第六条，第八条，第十条第4、5款，第十四条第2款，第十六条第7、8款；附件三“备注”内容无效；2.世茂公司立即交房；3.世茂公司支付逾期交房违约金（暂计为361901.1元）；4.世茂公司按所售房屋总价百分之十即177401.8元赔偿贬值损失；5.世茂公司退还房屋装修差价193360元。 一审法院认定事实：2012年5月3日，蔡美华与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，蔡美华向世茂公司购买位于晋江人工湖K1-1，K2-1地块第6幢1702号商品房一套，房屋总价为1774018元。购房款已支付完毕，诉争房屋至一审判决确定之日前未交房。世茂公司于2012年4月6日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，诉争房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年7月20日通过晋江市建设工程竣工验收备案。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.附件六《合同补充协议》是否为格式条款，本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定；3.诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，赔偿标准如何认定；4.诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定。对此一审法院认为：一、关于附件六《合同补充协议》是否为格式条款，本案诉争条款是否有效的问题。一审审理中，世茂公司确认同批次的合同文本大致一样，但提示的方式不一样。因世茂公司未明确指出合同不一样的提示方式，故可确认双方所签订的附件三备注内容与附件六《合同补充协议》均为世茂公司提供的格式合同，合同条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。附件六第五条第2、6款，第六条第2、3、4款，第八条1-7款的约定并不存在减轻或免除世茂公司责任，加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形，故均应认定为合法有效。第十条第5款的约定特定于“发生保修质量问题”范围；第五条第5、7款的约定结合本案《商品房买卖合同》第十一条关于“交接”的有关约定，其书面通知的前提是“商品房达到交付使用条件后”这一特定要件，故前述条款约定的内容也不存在减轻或免除世茂公司责任，加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形，也应认定合法有效。关于附件六第六条第1款，《商品房买卖合同》第八条第2款第5项约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定，可视为世茂公司已对宽展期作出提示。附件六第六条第1款关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是双方对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重蔡美华责任的情况，故应认定为合法有效。附件六第5条第1款以《晋江市建设项目竣工规划验收合格证》的形式改变了诉争《商品房买卖合同》第八条约定的有关房屋交付条件。且在审理中，世茂公司并未提供该《合格证》，难以知晓具体内容，可能存在为减轻或免除世茂公司责任，加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形，故应确认为无效。附件六第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任；第十条第4款的约定针对商品房存在质量问题的情况；第十六条第7款约定的内容；第十六条第8款约定的“以本补充协议条款为准”排除了诉争《商品房买卖合同》合法有效的约定；前述条款约定的内容均存在减轻或免除世茂公司责任，加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形，故均应确认为无效。关于附件六第十四条第2款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除蔡美华主要权利，故应确认为无效。关于附件三备注内容“本附件所列各项标准内容如有表述未尽或与实际交付情况有差异的，则届时均以交付现场实际状况为准”，该内容含有任由世茂公司交付之意思，存在减轻或免除世茂公司责任、加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形，故应确认为无效。二、关于世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定。虽然《商品房买卖合同》第8条及附件六第六条第1款均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司明确第六条第1款约定的6个月交房宽展期是在考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，即6个月宽展期包含因天气等据实延期的期限。故，应认定双方约定的交房期限为2014年12月31日。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定。本案诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格）；于2015年1月22日通过建设工程消防验收（合格），应认定诉争房屋于2015年1月22日符合交付条件。世茂公司虽通知蔡美华于2014年12月30日交房，但该交房之日诉争房屋并未符合交付条件。审理中，世茂公司主张其于2015年5-6月份通知部分业主交房，但未举证证明，故应认定世茂公司在诉争房屋符合交房条件后未通知蔡美华交房。蔡美华自认其于2015年3、4月份看过诉争房屋并提出相关意见。鉴于蔡美华看房时诉争房屋已符合交房条件，但蔡美华未予办理交房，应承担由此产生的法律后果。因蔡美华未明确具体看房时间，故推定为2015年4月30日。故世茂公司逾期交房时间自2015年1月1日至2015年4月30日，共计120日。综上，世茂公司未按合同约定交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付蔡美华逾期交房违约金42576.4元=1774018元×0.02%/日×120日。因诉争房屋尚未交房，世茂公司应于一审判决确定之日起十日内交付诉争房屋给蔡美华。三、关于诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，赔偿标准如何认定。审理中，蔡美华主张贬值损失的依据在于小区环境没有达到签约时承诺的条件（绿地面积、容积率、建筑密度、停车位均发生改变，风情公园被拆除），及每年只有50个第四实验小学名额。世茂公司提供的建设工程竣工规划核实意见书体现，批准文件要求的容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例等相关指标与竣工执行情况的相对应指标均一致，故应认定世茂公司关于前述指标的竣工执行情况并未违反有关审批要求。关于风情公园，蔡美华提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区。关于蔡美华主张的世茂公司承诺小孩可入读第四实验小学，蔡美华未能举证证明，应承担不利的后果。综上，蔡美华关于贬值损失的主张，证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求不予支持。四、关于争议焦点四诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定。审理中，世茂公司确认有承诺1500元/㎡或1800元/㎡的装修标准，但世茂公司未具体指明诉争房屋的装修价格为1500元/㎡还是1800元/㎡，应承担不利的后果。故应认定诉争房屋的装修标准为1800元/㎡。因双方当事人对实际装修价格是否达到世茂公司承诺的标准产生争议，蔡美华申请对诉争房屋进行造价鉴定。在鉴定中，鉴定机构以世茂公司未能提供鉴定所需资料造成无法鉴定为由退回鉴定，并回函建议此类型鉴定另委托资产评估公司进行评估。经向蔡美华释明可以评估的方式进行鉴定，但蔡美华表示不再申请评估鉴定。蔡美华主张诉争房屋的装修价格为1000元/㎡，未能举证证明，应承担不利的后果。诉争房屋实际装修价格与承诺标准是否存在差价缺少必要的对比要素。综上，蔡美华主张的退还房屋装修差价的请求，不予支持。综上所述,蔡美华与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第五条第1款、第六条第5款、第十条第4款、第十四条第2款、第十六条第7、8款条款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重蔡美华责任，排除蔡美华主要权利的情形，应确认为无效。因诉争房屋尚未交房，世茂公司应于一审判决确定之日起十日内交付诉争房屋给蔡美华。世茂公司逾期交房120日，应支付蔡美华逾期交房违约金42576.4元。蔡美华的其他主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认蔡美华与世茂公司签订的《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第五条第1款、第六条第5款、第十条第4款、第十四条第2款、第十六条第7、8款条款无效；二、世茂公司应于判决确定之日起十日内交付位于晋江人工湖K1-1，K2-1地块第6幢1702号商品房给蔡美华；三、世茂公司应于判决生效之日起十五日内支付蔡美华逾期交房违约金42576.4元；四、驳回蔡美华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11127元，由蔡美华负担10263元,由世茂公司负担864元。 二审中，蔡美华对一审认定的竣工验收时间是2014年12月20日有异议，认为应以竣工验收备案中载明的时间为涉案房屋的竣工时间。对于一审查明的其他事实，当事人各方均无异议，本院依法予以确认。 二审期间，蔡美华为证明其主张提交了如下证据：1.世茂总第36期杂志(2012年7月)关于世茂御龙湾地产项目的介绍及图片宣传。证明一审时蔡美华提供的世茂御龙湾地产项目的介绍及图片宣传是世茂公司制作发布，原审判决错误，10万平米的后花园曾经存在于k4地块；2.晋江法院(2015)晋民初字第1307号林志雄判决书第1页、第8页，晋江法院(2015)晋民初字第10568号黄桥木判决书第1页、第8页关于逾期交房违约金的计算截止时间。证明一审法院关于逾期交房违约金截止时间的认定没有统一标准；3.房屋质量维保报修单、照片、微信聊天记录。证明诉争房屋一直处于维修状态，世茂公司不具备交房条件，亦未向蔡美华交付房屋，世茂公司应承担逾期交房的违约责任。诉争房屋装修质量未达到约定的标准，应退回装修差价。世茂公司质证称，对证据1真实性由法院依法予以认定，但该证据并非新证据，蔡美华未在一审举证期限届满内提交，应当承担超期举证的不利后果。世茂公司在诉争御龙湾项目周边确实建有晋阳湖公园，该公园系世茂公司出资建设，并在建成后无偿移交晋江市政府。蔡美华所主张的大草坪、高尔夫练球场以及所举证的许愿石、印象巴厘沙滩等景观，经一审法院现场勘验并拍照，可以证明绝大多数景观仍在现场，仅是由于设施老化、草木枯萎等客观原因，进行了部分调整。对证据2真实性没有异议，但与本案不具有关联性。对证据3真实性没有异议。蔡美华所主张的漏水问题，根据合同约定，属于维保范畴，不构成其拒绝交房的理由。截止质证之日，经法庭现场勘验，可以证明相关问题已整改完毕。本院经审查认为，证据1系复印件，对该证据的真实性不予确认；证据2虽为复印件，但世茂公司对真实性无异议，对真实性予以确认，但该证据并不完整，涉及其他案件，与本案无关；证据3世茂公司对真实性无异议，对真实性予以确认。 本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同》附件六第五条第二、五、六、七款、第六条第一、二、三、四款、第八条是否有效；2.逾期交房时间应如何认定，原审判决认定的逾期交房违约金是否正确；3.蔡美华请求世茂公司支付房屋贬值损失177401.8是否具备事实和法律依据；4.蔡美华请求世茂公司支付房屋装修差价是否具备事实和法律依据。 本院认为，关于焦点一，原审判决认定《商品房买卖合同》附件六第五条第一款无效，各方当事人均无异议。因此，本案的交房条件应按照《商品房买卖合同》第八条的约定确认。附件六第五条第二、五、六、七款是在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为前提的约定，在该前提下，附件六第五条第二、五、六、七款的约定并不存在免除世茂公司责任或者加重蔡美华责任、排除蔡美华主要权利的情况，故蔡美华主张上述条款无效，缺乏法律依据，不予采信。第六条第一、二、三、四款系关于宽展期以及超过宽展期交房的违约责任的约定，该约定变更了《商品房买卖合同》第八条有关交房期限的约定，但世茂公司在第八条中有向蔡美华提示交房期限，特别是宽展期详见本合同附件六补充协议相关条款约定，且前述条款从形式上均标注了下划线，对蔡美华进行了提示，从内容上对《商品房买卖合同》逾期交房违约金的空白进行补充约定，蔡美华自愿签署补充协议，现又主张第六条第一、二、三、四款无效，不予支持。附件六第八条涉及到装修的质量问题，原审判决认定附件三中备注内容无效，双方当事人均没有异议，应予以确认。本案装修及设备标准应按附件三约定的内容予以确认，在该前提下，附件六第八条对双方当事人的权利义务均进行了约定，并没有存在免除世茂公司责任或者加重蔡美华责任、排除蔡美华主要权利的情况，故蔡美华主张上述条款无效，缺乏法律依据，不予采信。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》附件六第六条第一款的约定，本案交房的截止期限为2014年12月31日。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，蔡美华所购的房屋为住宅，世茂公司应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果不能提供的，蔡美华有权拒绝交接，世茂公司应承担由此产生的延期交房责任。本案中世茂公司没有提供证据证明其已经提交前述两份文件，且世茂公司于2014年12月30日通知交房时，诉争商品房尚未通过消防验收，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，之后世茂公司没有再次通知交房，原审判决以蔡美华看房的时间推定为交房的时间，没有法律依据，应予纠正。本案逾期交房违约金应认定为自2015年1月1日起至实际交房（含《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）之日止按蔡美华已经支付房价1774018元的0.02%/日计算。关于焦点三，蔡美华主张房屋贬值损失的依据在于小区环境没有达到签订合同时承诺的条件致房屋贬值。但蔡美华在本案一、二审审理中，未能就其主张的包括绿地面积、容积率、建筑密度、停车位均发生改变，风情公园被拆除，以及每年只有50个第四实验小学名额等承诺条件未能兑现提供确实、充分的证据。蔡美华主张世茂公司耗资一亿元在K4地块为业主们打造一个10万平方米的“风情公园”，后又拆除改建低密度别墅，请求判令世茂公司赔偿其损失。根据蔡美华购买商品房所在小区的规划总平面图以及一审法院现场勘验情况，该低密度房系在K4地块，其目前建设与政府规划建设内容相符，均是低密度房。而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故蔡美华提出世茂公司宣传建造风情公园后又拆除该公园建造低密度房的主张证据不足，不予采纳。故对蔡美华关于房屋贬值方面的主张，不予支持。关于焦点四，蔡美华认为诉争房屋的装修价格为1000元/㎡，对此未提供证据证明。且蔡美华在一审法院向其释明本案需以评估方式进行鉴定时，其明确表示不再申请鉴定。故蔡美华对其主张的房屋装修差价问题应承担举证不能的后果，该请求同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第13163号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第13163号民事判决第三、四项； 三、泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起支付蔡美华自2015年1月1日起至实际交付位于晋江人工湖K1-1，K2-1地块第6幢1702号商品房（含《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）之日止，以1774018元为基数，按0.02%/日为标准计算的逾期交房违约金； 四、驳回蔡美华的原审其他诉讼请求。 一审案件受理费11127元，由蔡美华负担5631元,由泉州世茂新领域置业有限公司负担5496元；二审案件受理费10263元，由蔡美华负担5472元，由泉州世茂新领域置业有限公司负担4791元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何冠雄 审 判 员 骆志鹏 审 判 员 张小燕 二〇一八年五月二十一日 法官助理 陈 琼 书 记 员 吕海芸 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。