江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏商终字第00219号上诉人(原审原告)常州中天房产代理有限公司。住所地江苏省常州市钟楼区通江南路**号新城国际大厦*层。法定代表人倪定保，该公司董事长。委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。上诉人（原审被告）无锡市松日工程机械有限公司。住所地江苏省江阴市璜土镇澄常工业园澄常路南。法定代表人解美芬，该公司总经理。委托代理人储静，江苏常信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蒋莳芳。上诉人常州中天房产代理有限公司（以下简称中天公司）因与上诉人无锡市松日工程机械有限公司（以下简称松日公司）、蒋莳芳代理合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常商初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人中天公司的委托代理人沃小贤，上诉人松日公司的法定代表人解美芬，委托代理人储静，到庭参加诉讼。被上诉人蒋莳芳经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。中天公司原审诉称：2013年10月28日，我公司与松日公司签订《销售代理协议书》一份，约定由我公司独家代理为松日公司销售坐落于江阴市镇澄路3565号房屋，销售单价为4000元/㎡，并约定销售价格溢价部分归我公司所有，松日公司支付成交金额的1.5%作为报酬，蒋莳芳对上述费用承担担保责任。合同签订后，我公司、松日公司与常州市美源环保科技有限公司（以下简称美源公司）签订《协议书》一份，美源公司以单价4500元/㎡购买松日公司房屋。但协议签订后，松日公司未能按约向我公司支付溢价款及报酬。我公司特诉请法院判令：一、松日公司支付报酬1703289.6元、溢价款12616960元，合计14320249.6元，并支付自2013年12月8日起按所欠款以同期银行贷款利率支付逾期付款利息直至付清时止；二、蒋莳芳承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。松日公司、蒋莳芳原审共同答辩称：一、中天公司介绍美源公司来购买我公司的房屋，但美源公司未支付房款，就连合同约定的300万元定金也未支付。该合同是欺诈合同，所以中天公司要求支付报酬和溢价不能成立。虽然，双方合同第4条约定，松日公司与购买方签订合同，即为销售成功。这里所指的签订合同，前提必须是合同是合法有效的，如果是无效合同，松日公司无须支付报酬和溢价。二、中天公司对其介绍的美源公司十分了解，知道其根本没有能力购买松日公司的房产，双方串通欺骗松日公司，应该承担相应的法律责任。三、松日公司的房产处于银行抵押状态，按照相关法律规定，购买抵押物必须在解除抵押后，该房产本身不具备出售的条件。鉴于上述原因，松日公司与中天公司介绍的美源公司签订的房屋买卖协议是无效的，所以，松日公司不承担支付中天公司报酬和溢价的责任。四、蒋莳芳在本次委托房屋买卖交易中是代表松日公司，不是其个人行为，故也不应该承担担保责任。原审法院经审理查明，2013年10月28日，中天公司与松日公司、蒋莳芳签订《销售代理协议书》一份，主要内容为：1、松日公司委托中天公司独家代理销售其所属房产，房屋产权证号为：澄房权证江阴字fsg10013047-1、fsg10013047-2、fsg10013047-3、fsg10013047-4、fsg10013048-1、fsg10013048-2，销售单价为4000元/㎡。2、中天公司义务为负责媒体推广，费用由松日公司承担；负责寻找客户；根据市场变化可以建议松日公司调整销售方案。3、销售价格超出部分为溢价，归中天公司所有；松日公司支付中天公司销售成交金额1.5%的报酬，上述溢价及报酬由松日公司自销售成功之日起30日内支付。4、松日公司与购买方签订合同，即算销售成功。如因松日公司未履行本协议第一条规定的义务，导致合同无法履行，与中天公司无关，本协议继续有效。5、中天公司所得的佣金金额全额由蒋莳芳担保。后因中天公司与松日公司就佣金及溢价的支付发生争议，中天公司遂于2014年6月3日诉至法院，请求判如所请。原审法院还查明，2013年11月8日，松日公司、美源公司与中天公司共同签订《协议书》一份，约定：1、松日公司同意出售坐落于江阴市镇澄路3565号的房屋，建筑面积25233.92㎡。产权证编号为：澄房权证江阴字fsg10013047-1、fsg10013047-2、fsg10013047-3、fsg10013047-4、fsg10013048-1、fsg10013048-2。2、经中天公司介绍，松日公司与美源公司对美源公司购买松日公司的上述房屋达成一致。3、上述房产的成交价为4500元/㎡，总价113552640元。4、房屋买卖协议签订后，美源公司于2013年11月13日之前支付购房定金300万元；2014年1月10日之前办理房屋、土地产权过户手续时，美源公司支付购房款95552640元，购房余款1500万元一年之内由美源公司支付给蒋莳芳。5、松日公司于2013年11月15日之前提供金融机构认可可以抵押3500万元金额的抵押物给美源公司，用于美源公司帮松日公司还贷，于2013年12月31日前，美源公司将松日公司银行贷款6000万元还清。2013年12月30日，江苏常通高科重工股份有限公司（以下简称常通公司）与广西赛博尼木业有限公司（以下简称赛博尼公司）签订《补充协议》一份，该协议第一条约定：常通公司已于2013年12月将自有资产（江阴绿海香洲房产）通过赛博尼公司至银行贷款3000万元，赛博尼公司承诺于2014年元月5日前支付1000万元，其中400万元给常通公司，600万元放在中天公司处保管（该款用于常通公司还贷）。剩余2000万元将在2014年元月20日前支付给常通公司。第二条约定：赛博尼公司在2014年元月10日前将常通公司银行贷款2500万元还清，同时常通公司再提供价值1000万元的资产给赛博尼公司让其融资，其他资金均由赛博尼公司自行解决。第三条约定：赛博尼公司在还清上述2500万元贷款后，常通公司将其公司股份30%转至赛博尼公司名下（该股份只为赛博尼公司融资还贷的平台作用，不属于真实买卖）。赛博尼公司将常通公司资产融资贷款人民币6000万元作为松日公司还贷款，还清贷款后，常通公司办理之前松日公司的买卖协议，赛博尼公司无条件归还常通公司30%的股权。此后，松日公司与美源公司签订的《协议书》及常通公司与赛博尼公司签订的《补充协议》均未能履行完毕。原审法院认为，中天公司与松日公司、蒋莳芳签订的《销售代理协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效。关于争议焦点一，《销售代理协议书》中约定的中天公司的主要义务之一是媒体推广、寻找客户，据此，中天公司只要如实报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在订约成功后，即可要求松日公司支付报酬。故本案中，在中天公司与松日公司签订合同后，中天公司在如实提供订约机会，并促成松日公司与美源公司签订以买卖案涉房屋为主要内容的《协议书》后，已完成了相应的居间义务，松日公司应根据双方约定，在《协议书》签订后30日内给付报酬，即销售成交金额1.5%（113552640元×1.5%=1703289.6元）。现松日公司未能按期给付报酬，应承担相应的违约责任。中天公司要求松日公司自2013年12月8日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款利息，具有事实和法律依据，依法予以支持。虽然松日公司与美源公司之间的买卖合同最终未能实际履行，但因松日公司未能提供证据证明中天公司在报告订约信息时存在故意提供虚假信息等情况，故案涉《协议书》能否得到适当正确的履行，并不影响松日公司向中天公司支付报酬义务的履行。关于争议焦点二，中天公司尚无权要求松日公司支付溢价款12616960元，主要理由如下：首先，案涉房产的溢价尚未实际产生。中天公司与松日公司在《销售代理协议书》中约定，案涉房产的销售单价为4000元/㎡，销售价格超出部分为溢价，归松日公司所有。据此，溢价系因案涉房产经过销售交易，价值实现增长而产生。然而，在房产交易过程中，房产的增值主要体现为房产变现后获得的实际收益高于预期收益。故溢价产生的前提应是案涉房产进行了交易变现，卖方已经实际获得了相应的收益；具体到本案中，应为松日公司作为卖方获得了美源公司支付的购房款。因此，在松日公司未获得美源公司支付的购房款的情形下，案涉房产的增值尚未实现，溢价相应的也未实际产生。其次，中天公司与松日公司签订的《销售代理协议书》明确约定由中天公司独家代理销售松日公司的案涉房产，也即中天公司在履行了寻找客户、提供订约信息的义务后，还应为松日公司销售案涉房产，从而在获得报酬之外，才能获得案涉房产的相应溢价。本案中，松日公司的案涉房产尚未交易完毕，也即中天公司销售义务并未完成，故中天公司无权要求松日公司支付相应的溢价。最后，在案涉房产并未变现的情形下，由松日公司支付溢价款有违公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益，且应从双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。本案中，在中天公司履行媒体推广、寻找客户的义务后，松日公司已将销售金额的1.5%作为报酬支付中天公司。考虑到松日公司与美源公司的购房合同未实际履行，松日公司并未收到款项，在此基础上，若还应向中天公司支付溢价款12616960元，显然有违公平、等价的原则。关于争议焦点三，因蒋莳芳在《销售代理协议书》中自愿承诺对中天公司所得的佣金进行担保。由于协议书中未约定担保方式，蒋莳芳的担保方式依法应认定为连带责任保证。因《销售代理协议书》中对于保证期间也未作出约定，故中天公司应在松日公司债务履行期届满之日起六个月内向保证人主张权利。松日公司与美源公司系在2013年11月8日签订房屋买卖《协议书》，根据《销售代理协议书》约定，松日公司应在买卖合同签订之日起30日内支付报酬，也即松日公司应在2013年12月7日前支付报酬。据此，中天公司应在2014年6月6日前向保证人蒋莳芳主张权利。而中天公司是在2014年6月3日以起诉方式向保证人主张权利，保证期间未经过，保证人蒋莳芳应对中天公司应支付的报酬承担连带清偿责任。综上，中天公司的部分诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告无锡市松日工程机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州中天房产代理有限公司支付报酬1703289.6元以及利息（自2013年12月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告蒋莳芳对无锡市松日工程机械有限公司的上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后有权向债务人无锡市松日工程机械有限公司进行追偿；三、驳回原告常州中天房产代理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费107722元、财产保全费5000元，合计112722元，由原告中天公司负担99195元、被告松日公司、蒋莳芳负担13527元。被告松日公司、蒋莳芳应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费13527元迳付中天公司。中天公司与松日公司均不服原审判决，向本院提起上诉,要求撤销原审判决。中天公司上诉称：一、一审法院认定中天公司与松日公司之间的关系为居间关系是错误的，中天公司与松日公司是委托代理关系。《销售代理协议》名称和内容等形式要件均证明为委托代理合同关系。二、一审法院认为中天公司尚无权要求松日公司支付溢价款12616960元是错误的。1、松日公司支付溢价款和报酬的前提条件为销售成功和销售成功后30日内支付，并没有约定要溢价产生后才支付，并且约定松日公司与购买方签订合同即算销售成功。2、溢价与房屋价值增长没有任何关系。本案中溢价已经产生。松日公司委托销售案涉房产的单价为4000元／㎡，销售给美源公司的单价为4500元／㎡，溢价为12616960元。松日公司支付溢价与其是否获得房价款、获得多少房价款没有任何关系。《销售代理协议书》与《协议书》是各自独立的两份合同，松日公司支付溢价与《协议书》如何履行没有任何关联。3、《协议书》中约定房屋、土地产权办理、税费承担等均有松日公司与美源公司双方各自承担，与中天公司无关。三方一旦签订《协议书》，中天公司即已完成全部委托事务，销售工作结束。4、一审法院认为：“在案涉房屋并未实现变现的情形下，由松日公司支付溢价款有违公平原则”是错误的。房屋不能办理过户手续以及松日公司不能取得房价款均是因松日公司不能将案涉房屋解押造成的。一审判决中天公司无权获得溢价款，中天公司的损失将无法获得补偿，对于中天公司不公平。综上，请求：1、撤销一审法院作出的（2014）常商初字第185号民事判决第三项；2、要求松日公司支付溢价款12616960元，并从2013年12月8日起按所欠款以同期银行贷款利率支付逾期付款利息直至付清时止。3、要求蒋莳芳承担连带清偿责任。4、一、二审诉讼费用由松日公司、蒋莳芳承担。松日公司上诉称：一、原审法院认定本案是居间合同纠纷是错误的，应该是委托代理合同纠纷。中天公司与松日公司签订《销售代理协议》，现因该合同发生纠纷，应为委托代理合同纠纷。二、中天公司乘松日公司不注意，在《销售代理协议》中加入“松日公司与购买方签订合同，即算销售成功”的条款。合同签订后，中天公司即让美源公司与松日公司签订《购房协议》，美源公司并无实际购买能力，其300万元定金也未交。一审法院一味强调合同签订，“居间”完成，是错误的。为了骗取财物，松日公司的法定代表人倪定保还伙同美源公司的代表胥卫明，谎称，他们可以向柳州银行贷款，让松日公司提供另一处房产作抵押。贷到款项后，松日公司与美源公司据为己有。为此，上诉人向公安机关报案，公安机关也已立案。三、一审判决是以《销售代理协议》为依据，对于合同中约定的付款条款却没有采纳。合同约定佣金支付在销售成交后，按“成交金额的1.5%支付”。现卖房款分文未得，不能支付给代理人佣金。四、一审判决脱离了最基本的交易习惯。从交易习惯上讲，委托出售房屋，是在房屋卖出后收取佣金的。五、一审法院没有管辖权。松日公司住所地在无锡，案涉房屋也在无锡，根据我国民事诉讼法的有关规定，本案应在无锡起诉，一审法院利用投递过程中的时间差，故意让松日公司错过提出管辖异议的机会。六、一审法院适用法律错误。因原审法院对事实的认定有误，适用合同法第六十条、第四百二十六条，也是错误的。综上，请求:撤销一审判决，驳回中天公司的诉讼请求，诉讼费由中天公司承担。在庭审中，松日公司放弃对管辖问题的上诉意见。经当庭核对，双方当事人对原审查明事实无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本案争议焦点为：中天公司要求美源公司支付报酬和溢价款是否有事实和法律依据。本院认为，从本案所涉销售代理协议书、协议书的内容，以及松日公司及其关联公司常通公司欲借助他公司平台办理贷款等情形，均反映了松日公司急欲出售案涉房产以回笼资金的迫切愿望。松日公司与中天公司在销售代理协议中约定，“溢价及报酬由松日公司自销售成功之日起30日内支付”、“松日公司与购买方签订合同即算销售成功”，如此规定如从字面上理解对松日公司极为不利，也极易引发道德风险，即如果中天公司介绍的客户根本没有实力购房或中天公司为了获取高额利润而串通他人购房，则松日公司将白白损失报酬和溢价。而本案恰恰发生了类似情况，松日公司虽与美源公司签订了售房协议，但美源公司根本未予履行，以致松日公司合同目的未能实现，而中天公司却要求支付报酬及巨额溢价。故虽然中天公司与松日公司、蒋莳芳于2013年10月28日签订的《销售代理协议书》是当事人各自真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，但中天公司主张溢价及报酬是否支持,应结合合同约定探究当事人真意并考察中天公司有无按照约定全面履行义务作出公平合理的认定。从本案发生的客观情况来看，在《销售代理协议书》签订后，松日公司、美源公司与中天公司虽于2013年11月8日共同签订《协议书》，由美源公司购买松日公司委托中天公司所销售的房产。但美源公司订约后既未按协议所约定的应于2013年11月13日之前支付300万元购房定金，也未支付巨额购房款，且松日公司与中天公司在本院庭审中均表示不清楚美源公司的情况。根据《销售代理协议书》的约定，中天公司在代理销售中应负责媒体推广并承担费用、负责寻找客户、根据市场变化建议松日公司调整销售方案等。因此，松日公司与中天公司签订该协议的目的是想借助中天公司的平台寻找可靠的客户以尽快销售房产获取资金，而中天公司则应积极尽职履行推广义务。如果中天公司按约履行无疑可增加松日公司挑选客户的机会，从而使松日公司的订约目的尽可能实现。而实际履行情况是中天公司虽介绍了美源公司购房，但并未提供证据证明其付出了推广费用、履行了媒体推广义务，甚至对其介绍的美源公司客户情况也不知情。因此，中天公司并未充分履行作为销售代理商应尽的合同义务。原审法院从中天公司提供了订约机会出发，判令松日公司支付报酬已充分保护了中天公司的利益。至于中天公司关于溢价款的主张，原审法院从交易尚未完毕，中天公司销售义务并未完成，以及在案涉房产并未变现的情形下，由松日公司支付溢价款有违公平原则而未支持中天公司巨额溢价款的请求，系对合同内容的正确解读，也防止了双方利益的严重失衡，处理结果妥当。至于松日公司主张中天公司系欺诈履行合同，并无证据证实，其认为不应支付报酬缺乏依据，不足成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费215444元，由中天公司负担107722元，由松日公司负担107722元。本判决为终审判决。审 判 长  夏正芳审 判 员  杨 艳代理审判员  刘尚雷二〇一五年七月二日书 记 员  王国亮