重庆市第四中­­­­­级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中­­法民终字第00126号上诉人（原审被告）：重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县。法定代表人：王子健，该公司总经理。委托代理人：贾均，重庆绿荫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭水县司法局临江大厦业主委员会。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县。负责人：龚明君，该业主委员会主任。委托代理人：宋科，重庆静昇律师事务所律师。原审被告：王子健，男，汉族，1959年5月1日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司（以下简称天子房地产公司）与彭水县司法局临江大厦业主委员会（以下简称临江大厦业委会）、原审被告王子健排除妨害纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年11月14日作出（2014）彭法民初字第01967号民事判决，上诉人天子房地产公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人天子房地产公司的法定代表人王子健及委托代理人贾均，被上诉人临江大厦业委会的负责人龚明君及委托代理人宋科，原审被告王子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：彭水县司法局临江大厦于2005年6月27日通过竣工验收。根据《重庆市建设项目竣工规划验收合格证（存根）》的记载，该大厦竣工验收确定的建筑面积为8540.50平方米，验收时负一楼以下为架空层，除24根承重柱外无其他构筑物。该大厦共有业主68户，王子健系该大厦业主之一。天子房地产公司系有限责任公司，其法定代表人为王子健。自2013年起，天子房地产公司在临江大厦负一楼以下架空层中浇筑了一层板，形成了负二楼。并在负二楼的承重柱之间砌筑了墙体，安装了卷帘门，将负二楼设计成了四间门面。门面正对滨江路，与滨江路持平。2008年6月14日，彭水县司法局临江大厦的业主召开了业主大会。该次大会选举成立了临江大厦业委会。2008年12月3日，该业委会在彭水县国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2013年10月22日，临江大厦业委会向天子房地产公司发送《关于要求彭水县天子房地产开发有限公司与王子健立即停止侵权并整改的函》，要求天子房地产公司立即停止对基础结构的破坏，并恢复原状。但天子房地产公司并未恢复。2014年7月14日，经22户业主提议，该业委会主持召开了临时业主大会，通过了授权业委会就王子健、天子房地产公司在临江大厦架空层擅自改变用途的行为起诉维权的决议。该决议获专有部分占建筑物总面积68.22%的业主同意，且获74.19%的业主同意。临江大厦业委会因该纠纷于2013年12月10日诉至一审法院，后于2014年6月10日申请撤回起诉，一审法院于2014年6月10日作出（2013）彭法民初字第03405号民事裁定书，裁定准许该业委会撤回起诉。临江大厦业委会起诉称：天子房地产公司系彭水县司法局临江大厦的销售单位。2005年，该大厦开发完毕通过销售后，其房屋所有权全部转移给了各业主。王子健是该大厦的业主之一。2013年以来，天子房地产公司与王子健在未经临江大厦业主大会同意，并在办理相关审批手续的情况下，擅自改变该大厦基础部分的设计用途，掏空基础土方，在泄洪通道和架空层四周构筑围墙，在负一楼以下新建了负二楼、负三楼、负四楼，并将负二楼改装成门面，将负三楼和负四楼改造成仓库。天子房地产公司与王子健的改建行为，不仅侵犯了全体业主的权利，还严重影响建筑物的安全，临江大厦业委会据此多次要求其停止侵权行为，并恢复原状，但其置之不理。故请求天子房地产公司与王子健立即停止对架空层的改建，拆除负一楼以下（不包括负一楼）架空层中除24根承重柱以外的卷帘门和墙体，回填负三楼、负四楼中被挖空的地基，将架空层恢复到竣工验收时的状态。天子房地产公司与王子健答辩称：改建架空层系天子房地产公司的行为，王子健并未改建；并且，天子房地产公司只改装了负二楼，并未改建负三楼和负四楼。临江大厦属天子房地产公司修建，依照引资开发合同的约定，楼底架空层不属于公摊面积范围，而属于天子房地产公司所有。天子房地产公司的改装是基于开发商的投资建设而享有的权利，不属于侵权行为。另外，负三楼和负四楼的地基因为修街道而回填了，不存在挖空的问题。临江大厦外面已建成公路，其负三楼、负四楼不可能再恢复到竣工验收时的状态。一审法院认为，彭水县司法局临江大厦业主大会，代表该大厦全体业主行使共有部分的共有权和共同管理权，临江大厦业委会根据业主大会的授权提起诉讼维权，一审法院对其诉讼主体予以确认。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”据此，彭水县司法局临江大厦的架空层应属于全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主对共有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，有权对共有部分与共用设备实施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时也负有相应的义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该条第二款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”根据上述规定，改变共有部分的用途应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，天子房地产公司在未达到这一条件的情况下，擅自在属于共有部分的负一楼以下的架空层修建负二楼并改建成四个门面，该行为侵犯了业主对共有部分享有的权利，故其理应立即停止改建行为，并拆除已修建的负二楼（包括负二楼的卷帘门、墙体和板）。王子健虽是天子房地产公司的法定代表人，但其在本案中并未以个人名义实施侵权行为，故不应承担责任。庭审中，临江大厦业委会称二被告还将负二楼以下的架空层改建成了负三楼和负四楼，并将负三楼和负四楼没入土中的承重柱（地基）挖出，但并未提供证据证明，且二被告均予否认，故对临江大厦业委会诉称的该事实不予确认。临江大厦业委会起诉要求二被告拆除负三楼、负四楼除承重柱以外的其余构筑物的请求，以及要求二被告回填负三楼和负四楼被挖空的地基的请求，不予支持。本案中，已查明的侵权事实只有天子房地产公司在属于共有部分的负一楼以下的架空层中修建负二楼并改建成四个门面的行为，故本案只需判决天子房地产公司停止侵权行为并拆除已修建的构筑物即可达到临江大厦业委会的物权保护目的，而无需判决由天子房地产公司将架空层恢复到竣工验收时的状态。并且，临江大厦业委会亦未证明天子房地产公司在实施侵权行为之前，该架空层依然保持着2005年6月27日竣工验收时的状态，故对临江大厦业委会要求被告将架空层恢复至竣工验收时的状态的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司立即停止对彭水县司法局临江大厦架空层的改建行为，并于本判决生效后十五日内拆除在该大厦负一楼下修建的负二楼（具体拆除对象为负二楼中除24根承重柱之外的所有墙体、卷帘门及倒的板）；二、驳回原告彭水县司法局临江大厦业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司负担。天子房地产公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销该判决，改判驳回临江大厦业委会的诉讼请求。主要事实和理由：1.彭水县司法局是临江大厦的产权人之一，一审法院未通知其参加本案诉讼，程序违法。2.一审认定彭水县司法局临江大厦负一楼以下属于全体业主共有错误。因为其负二楼属于天子房地产公司单独所有，而临江大厦业委会所代表的业主并未取得该部分的共有权。临江大厦业委会答辩称：天子房地产公司提供的临江大厦竣工图，可以证明该大厦的负二楼属于全体业主共有。一审判决认定事实正确，适用法律准确，程序合法，请予维持。王子健答辩称：同意天子房地产公司的上诉请求及其理由。天子房地产公司在二审中提供了以下证据：1.重庆鼎泰测绘服务有限公司制作的《彭水县司法局临江大厦房屋高程地形图》，拟证明该大厦的规划许可修建范围在乌江河道235水位线以上，该大厦的负二楼不属于房屋基础部分；2.现场照片4张，拟证明临江大厦的现场状况。临江大厦业委会质证称：证据1，天子房地产公司未举示测绘机构的资质证书，该证据的来源是否合法不能确定；同时，乌江河道235水位线，只对河道安全管理有意义，而对涉案物权问题无法律上的意义。证据2，其真实性无异议，这些现场照片清楚表明临江大厦负二、三、四楼均是该建筑物的基础部分。针对该两组证据，本院审查认为，证据1的合法性不能确定，故不予采用；证据2，临江大厦业委会对其真实性无异议，其可以作为认定案件事实的依据。临江大厦业委会在二审中提供了临江大厦的竣工图复印件4页，天子房地产公司质证表示无异议，本院予以采信。本院二审查明：天子房地产公司举示的现场照片和临江大厦业委会举示的竣工图，清楚表明彭水县司法局临江大厦负二楼系该建筑物的架空层，而非该建筑物的基础部分。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方在二审中争执的焦点为：1.一审未通知彭水县司法局参加诉讼，是否违反法定程序；2.彭水县司法局临江大厦负二楼是否属全体业主共有；3.临江大厦业委会的排除妨害请求应否支持。关于一审未通知彭水县司法局参加诉讼，是否违反法定程序的问题。即使彭水县司法局是临江大厦部分物业的业主，而代表另一部分物业业主的临江大厦业委会，仍可就全体业主之共有部分的现实妨害提起旨在排除妨害的侵权之诉。一审法院未通知彭水县司法局参加本案诉讼，并不违反法定程序，天子房地产公司主张一审程序违法的理由不能成立。关于彭水县司法局临江大厦负二楼是否属全体业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”这些规定是现行法律、司法解释对建筑物区分所有中共有部分的界定。涉案大厦的负二楼不是该建筑物的基础部分，而是架空层，其四周的梁、柱属于建筑物的承重结构部分，依据前述法律、司法解释的规定，应认定为系全体业主共有，但负二楼梁、柱之间的内部空间部分，不能因为梁、柱归属于全体业主，而将该空间部分也认定为属全体业主共有。临江大厦业委会未举示其所代表的业主与天子房地产公司订立的《商品房买卖合同》等相关证据，证明天子房地产公司在出卖商品房时已将该空间部分确定为共有部分；同时，也未举示其所代表的业主的《房屋所有权证》等相关证据，证明该空间部分已登记为共有部分。由此可见，临江大厦业委会主张该空间部分属于全体业主共有，缺乏事实根据和法律依据。关于临江大厦业委会的排除妨害请求应否支持的问题。临江大厦业委会既未举示证据证明自己所代表的业主对涉案大厦负二楼梁柱之间的空间部分享有排他性权利，又未举示证据证明天子房地产公司在该层楼中添置墙体、卷帘门、楼层板等物件后达不到该建筑物主体结构安全的设计要求，以及撤除该物件不至于损害主体结构安全，故本院对其主张撤除该物件的请求，不予支持。一审支持该请求不当，应予纠正。综上所述，因二审中出现新证据，导致本院纠正一审的事实认定，进而作出改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第01967号民事判决；二、驳回彭水县司法局临江大厦业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由彭水县司法局临江大厦业主委员会负担；二审案件受理费80元，由彭水县司法局临江大厦业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭中宜审 判 员  王勐视代理审判员  刘文玉二〇一五年二月九日书 记 员  陈桂华