山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0212民初58号 原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地：青岛市崂山区。 负责人郝子健，行长。 委托诉讼代理人李春来，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告：徐学良，男，汉族。 被告：青岛恒业房地产开发有限公司，住所地胶南市泊里镇广元城. 法定代表人：崔永鹤。 原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）与被告徐学良、青岛恒业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行委托代理人李春来到庭参加了诉讼，被告徐学良、青岛恒业房地产开发有限公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行青岛市分行诉称：2012年6月21日，原告和被告徐学良签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款24万元，用于购买位于胶南市泊里镇董家口路户房屋，借款期限从2012年6月20日起至2032年6月20日止；被告将购买的上述房屋抵押给原告。若被告未按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，解除合同。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等均由借款人承担。双方约定争议管辖法院为贷款人（原告）住所地人民法院。被告青岛恒业房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》编号为：2011-2F-005，为原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额保证。债权确定期间自2011年5月12日至2014年5月12日。合同签订后原告依约向被告发放了贷款，但被告未完全按照合同约定向原告偿还贷款，截止到2018年5月30日拖欠本金余额195763.56元，利息及罚息156.87元，合计195920.43元。被告青岛恒业房地产开发有限公司作为其保证人，应当对上述债务承担连带清偿责任，经催告未果，原告为维护其合法权益，诉至法院请求：1、判令解除原告与被告徐学良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告徐学良偿还贷款本金204352.49元.截止2017年9月31日的利息及罚息3417.04元，合计207769.53元；3、判令被告徐学良偿还自2017年10月1日起至还清全部贷款本息之日止的利息及罚息；4、确认原告有权就被告徐学良设定抵押的房屋优先受偿及被告青岛恒业房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、由被告负担本案的律师费12000元、诉讼费、公告费等费用。 被告徐学良、青岛恒业房地产开发有限公司未答辩。 经审理查明，2012年6月21日，原告和被告徐学良签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款24万元，用于购买位于胶南市泊里镇董家口路户房屋，借款期限从2012年6月20日起至2032年6月20日止；合同约定，采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为1832.01元。贷款利率采用浮动利率，在合同约定的每个利率调整日调整一次。合同约定，借款人若出现逾期还款，罚息利率在所执行贷款利率水平上上浮50%。被告以位于胶南市西康路户房产作为其上述借款的抵押担保物，并办理了商品房抵押预告登记证明，商品房抵押预购登记证号：南房预抵字第89578号。合同约定被告如未按约定及时还款即构成违约，原告有权要求被告立即清偿全部剩余借款并解除双方的借款合同关系。且被告应承担追偿上述款项所花费的包括诉讼费、律师费等在内的所有费用。 青岛恒业房地产开发有限公司作为保证人和债权人建行青岛市分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定最高额保证所担保的债权是指自2013年11月26日至2016年11月26日期间因建行青岛市分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括本金。以及利息（含复利和罚息）、违约金赔偿金、债务人应当向贷款人支付的其他款项（包括但不限于手续费、杂费等）、公告费、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等。最高限额为贰亿万元。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍属于本最高额保证的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。青岛恒业房地产开发有限公司承诺在未办妥抵押登记手续并将抵押房产他项权利证书、抵押大家证明文件正本给付原告前不得将购置房产发票等办理房地产权手续交付给购房人。若违约，则原告有权随时要求青岛恒业房地产开发有限公司在保证范围内立即履行无条件的连带保证责任。 再查明，合同签订后，原告依约发放给被告借款24万元。后被告出现逾期，截止到2018年5月30日拖欠本金余额195763.56元，利息及罚息156.87元，合计195920.43元。 另查明，原告为向被告追索拖欠的借款本息，支付给山东众成清泰（青岛）律师事务所律师代理费12000元。 上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房抵押预告登记证明》、《个人住房（商业用房）最高额保证合同》《个人贷款支付凭证》、贷款账户基本信息、律师费票据一宗等证据在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告之间的借款合同及保证合同系双方的真实意思表示，该合同合法、有效，原、被告均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。原告依约提供借款，被告未按照合同的约定足额按时偿还借款，已构成违约，符合合同约定解除条件，故原告要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。被告徐学良自2017年7月份开始出现逾期付款，截止到2018年5月30日拖欠本金余额195763.56元，利息及罚息156.87元，合计195920.43元。对原告请求被告支付截止2018年5月30日，被告尚欠原告借款本息195920.43元，本院予以支持。自2018年5月31日至实际给付之日止的利息、罚息等，被告徐学良仍应按照合同约定给付原告。 关于原告主张的律师代理费损失12000元，因双方签订的合同对此已作出明确约定，原告就其该项主张也提交了律师费发票和付款回单予以证明，且其主张的数额不超出法律允许的范围，故对其该项请求本院予以支持。 被告青岛恒业房地产开发有限公司作为保证人和债权人建行青岛市分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》同意对建行青岛市分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括本金以及利息（含复利和罚息）、违约金赔偿金、债务人应当向贷款人支付的其他款项（包括但不限于手续费、杂费等）、公告费、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等承担连带责任，故对上述徐学良的债务，被告青岛恒业房地产开发有限公司应当承担连带清偿责任。并有权在清偿范围内向被告徐学良追偿。 被告徐学良以位于胶南市泊里镇董家口路户房产作为其上述借款的抵押担保物，并办理了商品房抵押预告登记证明。据此，本院依法确认债权人建行青岛市分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿。不足清偿债权的剩余部分被告应继续支付，超过部分归被告徐学良所有。 被告徐学良、青岛恒业房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告徐学良2012年6月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》; 二、被告徐学良于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行截止2018年5月30日借款本息共计195920.43元（具体数额以银行对账单为准）及自2018年5月31日起至实际给付之日止的利息、罚息按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》履行）； 三、被告徐学良于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师代理费12000元； 四、被告青岛恒业房地产开发有限公司对上述第二、三项内容承担连带清偿责任，并在其清偿范围内有权向被告徐学良追偿； 五、原告对被告徐学良位于胶南市泊里镇董家口户房产享有优先受偿权,有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告应继续支付，超过部分归被告徐学良所有。 案件受理费4597元及公告费600元，共计5197元，由二被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  刘宗欣 审判员  贾瑞红 审判员  刘思宏 二〇一八年五月三十日 书记员  池 澄