陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）咸中民再终字第00015号再审申请人（一审被告、二审上诉人）周军，退休职工。再审申请人（一审被告、二审上诉人）洪建平，农民。委托代理人马小红，、职业同上。委托代理人王建平，陕西朱西江律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）周杰，退休职工。委托代理人米永谦。被申请人（一审原告、二审被上诉人）周彩霞。再审申请人周军、洪建平与被申请人周杰、周彩霞房屋买卖合同纠纷一案，长武县人民法院作出的（2010）长民初字第00225号民事判决，已经发生法律效力。周杰、周彩霞不服，向本院申请再审，本院以（2011）咸民申字第00030号民事裁定指令长武县人民法院再审。长武县人民法院又作出（2012）长民再字第00002号民事判决，周军、洪建平不服，向本院提起上诉，本院作出（2013）咸民终字第00126号民事判决，已经发生法律效力。周军、洪建平不服该判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2014年4月10日作出（2013）陕民二申字第02028号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。周军、洪建平及其委托代理人马小红、王建平，周杰及其委托代理人米永谦，周彩霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告周杰及周彩霞向长武县人民法院诉称，原告有祖遗庄基一处。母亲在世时，召集子女、继子女集资建楼房两栋，为姊妹共同所有。1999年4月份母亲去世后，由于其他子女均在外工作，由周军代表共有人对外出租房屋。洪建平向周军放高利贷，恶意串通，致使周军在实际收款不足100000元的情况下，却将450平方米的门面房占走，违反了《合同法》关于合同无效情形的规定及《房地产管理法》关于不得转让的房产的规定。周军、洪建平没有权属证书，也未取得其他共有人书面同意非法签订合同，损害其他姊妹的利益。原告得知后请求房管站下发了（2007）07号文件，撤销了周军所持的0××1号房产证。本案案由应为房屋买卖合同纠纷，原审定性为所有权纠纷并将洪建平列为第三人不妥。原告不请求法院确认房产的权属情况，要求确认周军、洪建平之间的房屋买卖合同无效，由洪建平退还房屋。周军辩称，其与洪建平签订的房屋买卖合同属有效合同，其出售给洪建平的房屋属其个人所有，应驳回周杰、周彩霞的诉讼请求。洪建平辩称，周军与其签订房屋买卖合同时周军持有所有人为周军的房产证及土地所有权证书，双方签订的合同为有效合同，不同意返还房屋。长武县人民法院原审查明：周杰、周彩霞、周军、周斌系兄弟姐妹关系。1999年周军向长武县土地局申请核发了长国用（1999）字第01-01-389号国有土地使用证。2000年1月19日长武县人民政府以长政土字（2001）01号文件决定撤销了周军所持有的（1999）字第01-01-389号国有土地使用证。2001年3月周军持有已被撤销的长国用（1999）字第01-01-389号国有土地使用证申请办理了（2001）第00××91号房屋所有权证。2007年4月26曰，长武县房地产管理站以周军依据已被撤销的长国用（1999）字第01-01-389号国有土地使用证，隐瞒了其他共有人所有权的真相，申报不实，欺骗了房产管理部门为由，撤销了周军所持有长房字（2001）第00××91号房屋所有权证书。原、被告双方均未再办理新的土地使用权证以及房屋所有权证。2006年5月26日，周军与洪建平签订房屋买卖协议，周军以24万元将位于车站街（长武县供水站以北，长武县保险公司以南的两侧）两间三层楼房卖给洪建平，后又将一间三层楼房以12万元卖给洪建平。洪建平亦未办理房屋产权登记。长武县人民法院原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周杰、周彩霞以周军与洪建平签订房屋买卖合同，将周军、周彩霞、周军、周斌共有的房屋卖给第三人洪建平为由，要求确认买卖合同无效，并由洪建平返还所买房屋，但周杰及周彩霞并未向本院提供合法有效的土地使用证以及房屋所有权证证明被告周军卖给洪建平的房屋属周军、周彩霞与周斌及周军共有。故对周杰及周彩霞的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告周杰、周彩霞的诉讼请求。本案诉讼费300元，由周杰、周彩霞全部负担。该判决发生法律效力后，周杰、周彩霞不服，向本院申请再审，本院审查后，指令长武县人民法院对本案再审。长武县人民法院一审再审查明，周杰、周彩霞、周军、周斌系兄弟姐妹关系。1986年4月23日长武县城建局将坐落在公路38号面积为61.03㎡平房确权为上诉四人共同共有，并向其核发了陕西省城镇房产所有证。上述兄妹先后于1987年、1992年共同出资改建房屋，1999年9月10日长武县土地管理局向周军颁发了长国用（1999）字第01-01-380号国有土地使用证，将位于南街面积为665.16㎡土地使用权确定为周军。2000年1月19日长武县人民政府作出长政土字（2000）01号关于撤销长国用（1999）字第01-01-389号国有土地使用证，确定该宅基地665.16㎡土地使用权归周杰、周彩霞、周军、周斌共有。2001年3月8日长武县人民政府向周军颁发了长武县房权证昭仁房字第××号房屋所有权证书。2006年5月26日、9月16日周军与洪建平签订了售房协议两份，先后将位于车站街1号砖混结构街面楼房三间三层共十六间以240000元和120000元出售给洪建平。周军收取洪建平购房款共计360000元。洪建平已实际占有上述十六间房屋。2007年4月26日长武县房地产管理站做出了长房管发（2007）07号文件，撤销了长武县房屋权证昭仁房字第××号房屋所有权证书。长武法院再审认为，周杰兄妹虽未办理本案争议房屋的土地使用权证及房屋所有权证，但周杰所提供的证据形成证据链，足以证明诉争房屋系周杰兄妹在拆除祖遗庄基上的房屋后共同出资修建而成，属周杰兄妹共有财产。周军在未征得共有人同意的情况下，向土地主管部门及房产管理部门申请以其个人名义取得土地所有权证书及房产证书，并私自将共有财产转让，该转让行为无效。其取得的土地权利证书及房产证均已被撤销。周军对撤销行为有异议，应按法律规定主张权利。周军以已被撤销的权利证书来证明其为争议房产的合法持有人的辩解理由不能成立，不予支持。洪建平虽向周军支付了相应的价款，并实际占有该房产，但该转让的不动产未进行依法登记，其行为不符合《中华人民共和国物权法》关于受让人取得不动产所有权的全部情形，应认定周军与洪建平的买卖合同无效。周杰、周彩霞要求确认周军与洪建平签订的房屋买卖合同无效的理由成立，应予支持。洪建平应将此无效合同取得的房屋返还给该房屋的共有人周杰、周彩霞、周军；周军亦应退还洪建平出售该房屋取得的价款。洪建平辩称与周军签订的房屋买卖合同有效的理由不能成立，不予支持。原审以原告不能提供合法有效的土地使用证及房产证证明周军出售给洪建平的房屋系兄妹共有为由，判决驳回其诉讼请求不妥，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，判决：一、撤销陕西省长武县人民法院（2010）长民初字第00225号民事判决书；二、周军与洪建平于2006年5月26日、9月16日签订的二份售房协议属无效合同；三、洪建平于本判决生效之日起三十日内返还周杰、周彩霞、周军位于长武县城车站街1号临街楼房三间三层共十六间（具体以周军与洪建平签订的两份售房协议中约定的为准）；四、周军于判决生效之日起三十日内一次性返还洪建平购房款360000元。案件诉讼费300元，周军负担200元、洪建平负担100元。宣判后，周军、洪建平不服，向本院上诉称：一审采信证据错误，认定事实有误。周军持有的是（1999）字第01-01-380号国有土地使用证，长武县人民政府依据此证向周军颁发了长武县房权证昭仁房字第××号房屋所有权证书。周杰提交的1986年长武城建局核发的陕西省城镇房产所有证只有61.03㎡，与本案争议的面积为665.16㎡的三层楼房并非同一宗地。长武县房管站撤销第00××91号房产证的行为违法。本案讼争房屋属周军所有，周军处理自己财产的行为应合法有效。请求依法撤销一审判决。周杰、周彩霞辩称，本案争议房屋涉及的土地四至清楚，1986年只有6间平房及600多平方的院子。周军私自无证卖房显属违法，请求维持原判。本院二审查明事实同一审。另查，2010年5月11日、5月13日、5月14日，长武县人民法院先后三次告知洪建平保持房屋现状，不得加盖、拆除、毁损，如出现上述情形后果自负。周斌（又名刘振虎）在本案审理过程撤回对洪建平、周军的起诉，长武县人民法院2009年9月4日裁定予以准许。本院二审认为，位于长武县南街，用地面积665.16㎡，四至为东临南大街、南邻自来水公司、西临车站街、北临保险公司的土地属周杰、周彩霞、周军、周斌祖遗宅基地一节事实清楚，该祖遗宅基地使用权至今尚未予以分割。一审认定诉争房屋系周杰兄妹在拆除祖遗庄基上的房屋后共同出资修建，符合案件实际情况，本院予以认可。上诉人上诉称长武县房管站撤销第00××91号房产证的行为违法一节，因不属民事诉讼审查范围，故在本案中不予论处。经查，1986年长武城建局核发的陕西省城镇房产所有证仅是对涉案祖遗宅基地上所建平房的权属证明，与本案争议的面积为665.16㎡的三层楼房所占土地为同一宗地，故对周军称不属同一宗地的观点不予采信。周军在未经其他共有人同意的情形下，无权私自处分兄妹共有财产。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，只有在同时符合以下三种情形，即受让人受让该不动产时是善意的、转让价格合理、依照法律规定应当登记的已经登记，受让人才能取得该不动产的所有权。本案中上诉人洪建平虽然支付了相应对价，但其并未办理房屋过户登记，故其并未取得转让房屋的所有权。房屋的共有人有权行使对转让房屋的追回权，因此一审判处洪建平将房屋返还给共有人周杰、周彩霞、周军，并由周军退还洪建平房款符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审诉讼费300元，由周军、洪建平承担。该判决生效后，周军、洪建平不服，向陕西省高级人民法院申请再审。周军申请再审称，1970年从奶奶韩转存处继承了公路街38号庄基，周杰、周斌、周彩霞随母改嫁，周军欠账盖起了几座楼房，所建楼房已二十多年并有土地证及房产证、许可证、公证书及征用协议，证明宅基地房屋应为周军所有。1993年周军因土地边界与保险公司发生争议，法院以法律文书的形式确定周军为该土地的使用权人，1999年、2001年办理了《土地使用权证》、《房屋所有权证》，该涉案房屋与周军其他房屋无任何关联性，为独立的产权证，更与祖遗部分无任何关系，不应因共有房屋将本案涉案房屋买卖宣告无效。长武县房地局根本没有1986年的房产证的档案，法院未经查实就根据该证据认定了案件事实；三份汇款凭证周军并不认可，与建造房屋无任何关系，款并未汇给周军本人；遗嘱真实性存在重大问题，缺少立遗嘱人的签字。以上证据存在重大疑点，原一二审法院却完全认可。申请人在一审、二审审理过程中提供了国家行政机关颁发的已生效的证书，还有与国有企业签订的《贷款合同》，均能证明周军个人贷款、兴建、经营属于其自己的房屋的事实。周杰、周彩霞无权提起诉讼，涉案房屋买卖的标的与周杰无关。再审仅依据周杰的一份询问笔录，确定原判认定的基本事实缺乏证据证明，撤销原判决，明显有失公平。原判适用法律及认定事实错误，证据不足，请求撤销本院（2013）咸民终字第00216号民事判决，驳回被申请人的起诉或发回原审法院重审。洪建平申请再审称，1、周杰、周彩霞诉讼主体不适格，无权对周军、洪建平之间的房屋买卖合同提起诉讼。本案房屋属周军所有，与周杰、周彩霞无任何关系。1970年，周军母亲带着周杰、周彩霞、周斌改嫁到甘肃省泾川县，从此再未回来。1988年周军盖成了五间平房面积61.03平米，没有进行房屋产权登记，但对此房屋周杰却拿到了政府部门颁发的产权证，确权在周军、周杰、周彩霞、周斌名下，发证时间为1986年。其次，从周斌的撤诉可知他并不知道有这份房产，更没有出资兴建，这栋房屋早在1992年已拆除。涉案房屋是周军1998年所盖，确权在周军名下，与周杰、周彩霞提供的1986年的房产无任何关系。2、周军、洪建平之间的房屋买卖合同有效，符合法律规定。周军卖房时向洪建平出示了房屋所有权证和国有土地使用证。周军向洪建平提供的证件真实可信，洪建平也履行了谨慎的注意义务，签订的房屋买卖合同应当受法律保护。双方已于2006年6月份办理了房屋移交，合同已履行完毕，他人无权再对合同效力提出异议。3、原审法院适用法律错误。本案周军与洪建平房屋买卖合同，从签约到交付房款、房屋移交均是在2006年完成的，而《物权法》是2007年10月才施行，原审判决依据《物权法》审理此案是错误的。双方一致认为本案是合同纠纷而非权属纠纷，不属于物权法的调整范围。本案应适用《民法通则》及最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中的第89条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的规定。原一、二审判决认定事实确有错误，适用法律明显不当，依法应当撤销。请求依法支持洪建平的再审请求。周杰、周彩霞辩称，周军和洪建平明知房屋有共有人，合谋签订买卖合同，损害其它共有人利益。在2007年1月5日将周军起诉后，于2007年9月洪建平又与周军串通，并伪造假合同及收条，占走一间三层四间门面房，请求确认周军和洪建平串通的房屋买卖合同为无效合同，维持本院二审判决。再审查明，周杰、周彩霞、周军、周斌系兄弟姐妹关系。1986年4月23日长武县城建局将坐落在公路街38号，面积为61.03㎡平房确权为周杰、周彩霞、周军、周斌共同共有，并核发了陕西省城镇房产所有证。1998年，周军经长武县城乡建设环境保护局审批，在车站街以东建本案争议房屋。1999年9月6日，周军申请将位于长武县南街，用地面积665.16㎡，四至为：东临公路街、南邻自来水公司、西临车站街、北临保险公司的土地使用权登记在其个人名下，土地登记申请书编号为01-01-389。2000年1月19日长武县人民政府作出长政土字（2000）01号《关于撤销周军所持长国用（1999）第01-01-389号国有土地使用证的决定》，确定该宅基地使用权归周杰、周彩霞、周军、周斌共有。2001年3月8日长武县人民政府颁发了长武县房权证昭仁房字第××号房屋所有权证书，房屋所有权人记载为周军。2006年5月26日、9月16日周军与洪建平签订了两份售房协议，先后将位于车站街1号砖混结构街面楼房三间三层共十六间以240000元和120000元出售给洪建平。周军收取洪建平购房款共计360000元。洪建平实际占有上述十六间房屋，未办理过户登记。2007年4月26日长武县房地产管理站作出了长房管发（2007）07号文件，撤销了长武县房屋权证昭仁房字第××号房屋所有权证书。因不服长武县人民政府作出长政土字（2000）01号《关于撤销长国用（1999）字第01-01-389号国有土地使用证的决定》，2012年周军将长武县人民政府、第三人周杰、周彩霞、周斌起诉，2015年5月20日，本院作出（2014）咸中行终字第00044号行政裁定，认定2008年周军在与周杰、周彩霞与洪建平诉讼过程中得知长武县人民政府作出长政土字（2000）01号《关于撤销长国用（1999）字第01-01-389号国有土地使用证的决定》，以周军的起诉已超过法定的起诉期限为由裁定驳回起诉。本院再审经审委会讨论认为，2006年5月26日、9月16日周军与洪建平签订了两份售房协议，周军与洪建平作为房屋买卖协议的双方，在买卖过程中，意思表示真实，从上述审理查明的事实可知，当时，周军持有长武县房屋权证昭仁房字第××号房屋所有权证及长国用（1999）第01-01-389号土地使用权证，洪建平作为买受人在权利证书的审查上尽到了注意义务。本案争议房屋是由周军向长武县城乡建设环境保护局申请审批并修建的，洪建平有理由相信周军有权处置本案争议房屋。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条之规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应该维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。”洪建平已经支付对价并占有该房屋，应属善意买受人，洪建平对该房屋也进行了修缮和增建，该买卖合同认定为有效符合本案的实际情况。故申请人认为买卖合同有效的再审请求应予支持。祖遗宅基地上所建房屋的确权及分割问题，本案不予议处，该房屋的共有人若认为周军擅自买卖房屋给自己造成了损失，可另行要求周军进行赔偿。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，被申请人以周军对出卖房屋没有处分权请求确认合同无效，不予支持。被申请人认为周军和洪建平恶意串通达成买卖合同，没有有效证据证明，本院亦不予支持。《中华人民共和国物权法》2007年10月实施，在本案争议房屋买卖合同纠纷之后，故长武县人民法院（2012）长民再字第00002号民事判决及本院（2013）咸民终字第00126号民事判决适用法律错误，判处不当，应予撤销。长武县人民法院原（2010）长民初字第00225号民事判决案由确定为所有权纠纷不妥，应为房屋买卖合同纠纷，该判决判处理由不妥当，予以纠正，判处结果正确予以维持。依据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条之规定判决如下：一、撤销本院（2013）咸民终字第00126号民事判决及陕西省长武县人民法院（2012）长民再字第00002号民事判决；二、维持陕西省长武县人民法院（2010）长民初字第00225号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘彩霞审判员  潘义民审判员  陈美丽二〇一五年七月二十四日书记员  樊志强附：《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应该维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条人民法院经再审认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。……