上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一(民)初字第987号原告(反诉被告)上海利港餐饮有限公司，住所地本市。法定代表人姚德兴，董事长。委托代理人李伟峰，上海一曼律师事务所律师。委托代理人许顺兴，上海一曼律师事务所律师。被告(反诉原告)上海百乐门大酒店有限公司，住所地本市。法定代表人乐理，董事长。委托代理人周围。委托代理人夏甫光，上海市融孚律师事务所律师。原告上海利港餐饮有限公司诉被告上海百乐门大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法组成合议庭。被告上海百乐门大酒店有限公司在举证期限内提出反诉，本院受理反诉后，于2013年5月17日、5月27日、6月27日组织双方当事人进行了庭前证据交换。根据原告的申请，本院先后于2013年6月17日至8月6日委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋装饰工程造价及残值进行了司法鉴定，于2013年9月10日至2014年10月13日委托上海上审会计师事务所有限公司对原告主张的可移动设备等损失进行了专项审计。2015年1月13日、2月5日、7月24日，本院三次公开开庭对本案进行了审理。原告(反诉被告，以下简称：原告)上海利港餐饮有限公司的委托代理人李伟峰、许顺兴，被告(反诉原告，以下简称：被告)上海百乐门大酒店有限公司的委托代理人周围、夏甫光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海利港餐饮有限公司诉称，被告系南京西路XXX号大楼的业主，为迎接世博会，被告于2009年开始对大楼进行整体改建，并邀请原告的股东在五楼投资经营餐饮。原告的股东于2009年年底起积极筹备，招募和培训了上百名员工，并对场地投入巨资进行了装修。2010年8月5日，原、被告签署正式《场地租赁合同》，约定被告将南京西路XXX号五楼整层场地及其设施交由原告承租经营，承租面积为1,100平方米，租赁期限自2010年7月28日起至2019年7月27日止。2010年9月，原告开张经营。2010年11月，静安区发生“11.15”大火，被告书面通知原告立即停止营业，并从11月18日起采取严格安保措施，禁止非工作人员进出大楼，原告被迫停止经营。后原告了解得知南京西路XXX号大楼实际未通过政府竣工验收，未办理消防、环保等各项手续，不具备经营条件。原告多次发函给被告，明确表示退出租赁场地，被告表示理解，但一直未作处理。原告只得诉至法院要求判决确认原、被告签订的《场地租赁合同》为无效合同，并判令被告赔偿原告经济损失共计人民币15,514,980.29元(以下币种均为人民币)。被告上海百乐门大酒店有限公司辩称及反诉称，无论百乐门大楼改造是否通过竣工验收还是未经消防验收，均属于行政监管或是使用方面的事宜，并不涉及合同效力。因此，原、被告签订的《场地租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。在合同履行过程中，原告长期不支付租金等费用，导致合同目的不能实现，构成违约。首先，双方合同约定，五楼装修应由原告自行向政府有关部门申请办理手续。百乐门大楼和六楼租户均已于2010年10月通过内装修工程的消防验收，但原告的五楼内装修则没有通过消防验收。根据原告、六楼租户与被告以及总包方签订的《关于百乐门大酒店5楼、6楼竣工验收事项之备忘》，五楼内装修已纳入总包工程管理范围，说明原告直接参与了总包工程。原告在明知百乐门大楼改造工程还未竣工验收以及五楼内装修未通过消防工程验收的情况下于2010年9月9日开业具有过错，“11.15”大火后停业整改是应当的，原告对此应承担全部责任。其次，消防验收和工程竣工验收并没有影响原告的正常经营，“11.15”大火后，原告停业系应政府部门要求，而不是应被告要求。最后，2011年上半年，百乐门大楼先后通过消防验收、竣工验收，被告于2011年7月25日通知原告进场经营，不料原告在11月18日来函表示不愿开业，且要求赔偿1,398万元，双方就此矛盾一直协商，但至今未果。对于原告提出的各项损失，其中装修、设施设备应以法院指定的鉴定单位出具的报告为准，且应当按照违约责任进行承担。双方租赁合同签订前发生的人员工资费用与租赁合同无关，合同签订后至火灾停业前的经营期人员工资应纳入成本，火灾后停业至2011年7月留守人员的工资费用以及为停业解聘人员的经济补偿数额应经过核实且由法院认定责任后承担。库存损失无法核实，不予认可。代购、代付、管理费、办公费用、利息、营业盈利作为损失范围没有依据，不予认可。装修押金不在本案处理范围。由于原告拖欠租金等费用，故被告反诉要求判令：1、解除原、被告之间2010年7月28日和8月5日分别签订的《场地租赁合同》，判令原告立即迁出，并将租赁场地交还被告；2、原告按照每月284,396元的标准向被告支付自2011年8月1日起至判决生效之日止的租金，暂计至2013年4月为5,403,524元；、3、原告按照每月30,800元的标准向被告支付自2011年8月1日起至判决生效之日止的物业管理费，暂计至2013年4月为585,200元；4、原告向被告支付2010年12月至2012年2月、2012年7月至2013年3月的燃气费16,329.60元。原告上海利港餐饮有限公司对反诉辩称，本案纠纷是源于被告在百乐门大楼改造工程未经消防验收合格以及竣工验收的情况下，将不具备开业条件的场地出租给原告开设餐厅，由此造成原告在“11.15”大火后被勒令停业，损失巨大。原告在2010年11月17日起就再没有使用过租赁场地，并且多次主动联系告知被告退出场地，要求被告处理相关事宜，是被告拖延不处理。事实上，被告也从未要求原告支付租金，是因为被告明知是其自身过错造成原告损失，没有理由再向原告收取租金。因此，不同意被告的反诉诉讼请求。经审理查明，本市南京西路XXX号1幢1-21层以及2幢，建筑面积24,651.42平方米的房屋系被告所有。2010年7月28日，被告(甲方)与案外人上海景汇物资有限公司(乙方，以下简称：景汇公司)签订《中国上海静安区南京西路XXX号五楼场地租赁合同》(以下简称：《场地租赁合同1》)，约定：甲方将位于中国上海南京西路XXX号的第五楼整层场地(不包含消防通道和公共部位)及其设施(见附件B场地交付表及有关备忘录)(以下简称：系争房屋)交由乙方承租经营“利港餐厅”，该承租面积经甲乙双方确认为1,100平方米(该场地位置参见本合同附件A平面图所示的特定部分，该示意图仅作识别用途)，租赁期限自2010年7月28日起至2019年7月27日止，甲方应保证出租给乙方的场地及其设施设备可用于实现餐饮经营目的；自交付日起，乙方应不晚于2010年7月28日正式对外营业，期间为乙方可享有的装修免租期(特注：甲方已允许乙方实际在2010年3月前进场装修)，2010年7月28日起正式计收租金(鉴于尚有不确定因素，另签附件F约定正式计收租金日)及物业管理费等，自正式计收租金起计算，第一年90天免租，第二年30天免租，第三年30天免租，第五年甲方给乙方90天翻新装修免租期；2010年7月28日至2013年7月27日每月承租费284,396元，2013年7月28日至2016年7月27日每月承租费301,125元，2016年7月28日至2019年7月27日每月承租费317,854元，乙方应以1、4、7、10月份的第一日为季度付款的费用起算日，乙方每年缴纳首次租金时，应在当年免租期结束之日前缴交至该季度最后一日的承租费，以后每一季度的限额承租费须于季度第一个工作日或之前缴交；乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为341,275元，并于本合同签约生效后的七天交付至甲方；物业管理费自2010年7月28日起每月合计30,800元，收取方式与承租费相同，免租期内，同期物业管理费免收；乙方承租经营期间或结束时，若发生乙方拖欠应向甲方支付包括承租费、物业管理费在内的各种费用的情况，则甲方除有权在乙方的履约保证金内扣除相应拖欠费用金额，并征收乙方逾期付款滞纳金，超过30个工作日，乙方仍未能支付的，甲方有权停止向乙方提供水、电、煤、空调等的供应，超过60个工作日，乙方仍未能支付的，甲方有权终止合同，乙方并同意甲方采取暂扣留乙方放置在承租甲方场地中的货物及其他物品(不包括装修)以敦促乙方缴清欠款的措施，若乙方仍不能缴清欠款，则乙方同意甲方以甲方认为合适的方式处置该被留置货物及其他物品(不包括装修)以抵偿欠款，若不足抵偿，甲方保留追偿权。双方在合同附件H“备忘录”中还约定：由于乙方股东正在申办相应的专业餐饮管理公司，甲乙双方同意一旦该专业餐饮公司成立，本合同甲乙双方变更为甲方与乙方新注册的公司为合同的当事人，具体变更手续另订。上述合同签订后，景汇公司向被告支付了履约保证金341,275元，被告出具《收据》一张，“利港餐厅”按约开张试营业。2010年8月5日，被告与原告(筹)重新签订《中国上海静安区南京西路XXX号五楼场地租赁合同》(以下简称：《场地租赁合同2》)以作工商备案之用，该合同条款与《场地租赁合同1》完全一致。2010年9月6日，原告经工商注册成立，住所地即为系争房屋。此后，原告在自己持有的《场地租赁合同2》文本上补盖了原告的公章，并于2010年9月9日正式开张营业。2010年11月15日，静安区发生11.15大火。2010年11月16日晚，原告紧急召开董事会，做出利港餐厅于2010年11月17日起停止营业的决定。次日，原告餐厅停止营业。2010年11月18日，被告贴出《告示》，明确凡进入百乐门大酒店的人员必须佩戴各单位颁发的出入证明胸卡，由门卫安保人员认可方可进入，从2010年11月18日晚22时起大楼内严禁机动车入内。2010年11月29日，原告向被告发出《关于利港餐厅停止营业的情况报告》，希望被告委派相关人员一周内与原告就善后事宜进行商议。2010年12月10日，原告向被告送达了《停业补偿清单》一份。2011年7月25日，被告向原告发出《通知函》，告知原告改建后的百乐门大都会大厦(南京西路XXX号)已经政府有关部门行政审批通过，具备了租赁企业经营条件，通知原告可进场经营。2011年8月17日，原告《复函》给被告，请被告尽早安排与原告就相关问题进行协商，共同妥善处理后续事宜。2011年8月22日，被告《回函》原告，定于8月26日上午10时，请原告派员在百乐门大都会11楼就相关问题进行协商。2011年11月18日，原告致《函》被告，内容为：按照贵司与我司于2011年8月至今商谈，我司同意退出上海百乐门大酒店，现将我司装修工程、员工开支、前期筹备人员费用、留守人员工资、开业推广费、办公费用、广告费、营业盈利损失、装修押金、租房履约保证金等1,398万元的损失告知贵司，请妥善处理。并通知我司。该函于2011年11月22日由被告客服部经理张显国签收。2012年7月9日，原告再次致《函》被告，催促被告妥善处理原告退出上海百乐门大酒店及造成原告损失的相关事宜。2012年7月11日，被告《回函》原告，希望原告能通过有关的验收尽早开业经营，其他有关事宜，希望双方协商解决。2012年7月19日，原告致《函》被告，重申在2011年期间的复函，对被告于2010年始通知该百乐门大酒店出租房停业，不具备开业之事予以理解，原告愿意退出经营，请被告择定双方会面商谈的日期。2012年7月24日，原、被告召开协调会，被告提出三点解决方案：1、要求原告恢复营业，被告采取以“时间换损失”的方式对原告进行补偿；2、被告可以考虑同意原告转让其所承租单元，受让方可享受相应的租赁优惠条件，或找管理公司进行合作经营；3、如原告决定不愿再对承租单元进行经营，且双方就赔偿事宜协商无果的，则通过法律途径解决。原告首先表示无意再对承租单元进行经营，退出是董事会的决议，各位股东对此毫无分歧，是一致的意见。对于被告提出的三点建议，原告表示：1、由于原告入驻百乐门大都会投入的资金较大，期间因被告原因及区政府要求，对承租单元数度开关，致使其遭受损失，已无资金支撑重启营运，这是被告造成的，理应由被告承担相应责任；2、被告提出的转让方案，原告表示对百乐门大都会整体经营环境没有信心，故不会自行去寻找转让对象或合作经营的餐饮管理公司；3、原告还是希望通过协商的方式解决赔偿要求，也不会漫天要价，将实事求是、有理有据的进行，如协商无助于赔偿的解决，就走法律途径解决。因本次协商无果，原、被告决定先由双方律师对相关事宜进行沟通，然后双方再行协商，如协商无果再走法律途径解决。2013年1月30日，原告致《函》被告，内容为：“2010年11月28日贵司对南京西路XXX号营业场地禁止我司营业。时隔8个月后，2011年7月25日贵司又突然通知我司称该场地具备了租赁经营条件。鉴于客观实际情况，我司已多次回复贵司同意退出百乐门大酒店的经营，贵司也表示理解和接受。我司与贵司交接，将损失向贵司呈报，但虽然我司多次联系，时至今日，贵司就我司损失及场地等善后的正式交接仍未予以处理。为了减少进一步的损失和早日解决问题，我司特此再次函致贵司，希望贵司收到本函后在十日内能够对上述问题予以处理和复告，以便我司配合善后事宜”。2013年2月4日，被告回《函》，内容为：贵司2013年1月30日来函收到。就贵司租赁我司南京西路XXX号五楼房屋事宜双方已经多次交涉和协商，去年7月24日贵司及其律师曾来我司进行沟通和协商，贵司也提出走法律途径解决。但此后我方律师和贵方律师进行电话沟通，贵方却没有进一步表示或提出协商，因此我司至今仍然要求贵司能够依照双方合同开业经营或者协商处理该租赁事宜。此函望贵司尽快给我司做出回复。此后，双方仍协商未成，故原告诉讼来院要求判如所请。又查，2010年3月31日，百乐门大酒店改造工程总包单位上海静安区建设总公司(以下简称：静安建设总公司)出具《付款证明》一份，内容为：根据业主协调，进场安全押金8万元，总包管理费5万元交到百乐门大酒店主分包上海仓青环境工程设计有限公司(以下简称：仓青公司)。2010年4月12日，上海景盛建筑工程有限公司(以下简称：景盛公司)支付给仓青公司安全施工押金8万元以及总包管理费5万元。再查，2009年6月4日，被告取得上海市静安区规划和土地管理局(以下简称：静安区规土局)核发的百乐门大酒店改造工程(改建部分)、百乐门大酒店改造工程(大修部分)的《建设工程规划许可证》两份，其中改建部分包括4层的设备用房以及1-8层的主楼局部，建设规模1,458平方米；大修部分为20层主楼，建设规模26,002平方米。上述两份《建设工程规划许可证》曾经静安区规土局批准同意延长一次，有效期至2010年6月3日。2011年5月6日，被告取得上海市静安区公安消防支队核发的沪静公消验〔2011〕第0063号《建设工程消防验收意见书》，百乐门大酒店改造工程(主楼地上20层、地下1层，设备楼地上3层)经消防验收合格。2011年5月30日，被告取得静安区规土局核发的百乐门大酒店改造工程(改建、大修部分)《上海市建设工程竣工规划验收合格证》两份。2011年6月21日，被告取得百乐门大酒店改造工程《建设工程竣工验收备案证书》。审理中，原、被告一致确认《场地租赁合同2》签订、原告经工商批准成立后，房屋租赁合同的承租人已经变更为原告，租赁标的物为5楼整层，为计算租金方便，合同中写的面积与产权证面积不一致。上述事实，有原告提供的《场地租赁合同1》)、《场地租赁合同2》、租赁保证金《收据》、《告示》、双方往来信函一组、《付款证明》、安全施工押金及总包管理费《收据》，被告提供的《上海市房地产权证》、《场地租赁合同1》)、《场地租赁合同2》、原告工商机读信息、《建设工程规划许可证》两份、沪静公消验〔2011〕第0063号《建设工程消防验收意见书》、《上海市建设工程竣工规划验收合格证》两份、《建设工程竣工验收备案证书》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。双方的争议焦点：一、原、被告所签《场地租赁合同2》的法律效力？如合同有效，则合同提前解除的违约责任在哪一方？原告认为，被告作为业主，在明知百乐门大酒店改造工程未通过消防验收及竣工验收的情况下，与原告签订租赁合同，明确约定将系争房屋出租给原告用于经营餐饮。在11.15大火发生后，被告发通知勒令原告立即停止经营，百乐门大楼也于2010年11月18日起封锁限制进出。在此强制情况下，原告为避免损失扩大，紧急讨论后遣散员工，停止经营，造成原告巨大损失。被告将未经验收合格的房屋出租给原告，违反了《中华人民共和国消防法》(以下简称：《消防法》)第十三条以及《中华人民共和国建筑法》(以下简称：《建筑法》)第六十一条的强制性规定，故《场地租赁合同2》应为无效合同，且无效的过错责任完全在被告。原告提供以下证据：1、2010年9月3日、9月7日原告发给被告的《函》、《关于利港餐厅的情况报告》以及2010年9月20日，原、被告、静安建设总公司以及6楼承租人上海和心庭餐饮有限公司(以下简称：和心庭公司)四方签订的《关于百乐门大酒店5楼、6楼竣工验收事项之备忘》，证明被告场地的消防验收由被告牵头，总包单位静安建设总公司负责，原告多次督促被告解决大楼遗留问题，办妥各项手续以便原告餐厅正常运行；2、落款时间为2010年11月，被告发给原告的书面通知，内容为：“根据静安区建交委工地办的紧急通知，要求全区的所有工地自11月16日起全面停工和停止使用，切实开展自查自纠，进一步加强安全生产制度和措施的落实，在安全检查小组检查合格前不得复工和恢复使用。现百乐门大酒店属于停工和检查范围，因此你公司也必须立即停止营业，待检查通过后方可恢复使用。若不能按照要求立即停止，后果自负”，证明被告于2010年11月16日通知原告停业整顿；3、落款时间为2010年11月，被告发给和心庭公司的书面通知，内容同证据2，证明被告要求所有承租人停止营业，不仅是针对原告一家。被告对上述3份证据的真实性没有异议，认为恰恰证明了原告对于百乐门大酒店还未经竣工验收是明知的，但原告所提出大楼存在的问题内容不实。两份停业通知的发送时间被告记不清了，根据原告提供2013年1月30日的《函》，自认是2010年11月28日收到被告停业通知，被告对此予以认可。原告陈述，2013年1月30日《函》上的日期2010年11月28日是笔误。被告认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，指的是效力性强制性规定。无论是《消防法》还是《建筑法》的规定都是验收方面的规定，属于行政监管或房屋使用方面的事宜，并不涉及租赁合同的效力。因此，《场地租赁合同2》应为合法有效。其次，原告早在2010年3月即进场装修，并纳入百乐门大酒店改造的总包工程，支付总包管理费，故原告对于大楼改建尚未竣工验收是明知的，并非被告故意隐瞒。根据双方租赁合同约定，原告餐厅装修应自行向政府有关部门办理手续，然原告在餐厅装修没有通过消防验收的情况下依然投入运行，责任在原告。并且，无论是大楼消防验收还是竣工验收实际上都没有影响原告餐厅在2010年9月9日正式开业。最后，11.15大火发生后第二天，原告董事会作出决议从17日起停业安全检查，被告于2010年11月28日再发通知要求原告停业，故停业是双方达成一致的结果，被告并未违约。原告关于笔误的陈述没有证据证明，被告不予认可。2011年7月25日被告通知原告开业后，原告理应尽早通过消防验收并开业经营，但原告长期无故不开业，占用租赁场地却不付租金的行为构成严重违约，理应承担违约责任。被告提供以下证据：1、沪静公消验〔2010〕第2009号《建设工程消防验收意见书》，证明2010年10月14日，百乐门大楼消防验收已合格；2、沪静公消验〔2010〕第2008号《建设工程消防验收意见书》，证明2010年10月14日，百乐门6楼内装修工程消防已验收合格；3、沪静公消审〔2010〕第2055号《建设工程消防设计审核意见书》，证明2010年11月21日，消防部门仅同意系争房屋装修工程消防设计，并明确告知原告工程竣工后须经验收合格后方可投入使用，故原告明知系争房屋消防没有验收通过；4、沪静公消验〔2012〕第0021号《建设工程消防验收意见书》，证明百乐门8楼餐饮企业于2012年3月25日自行报消防验收通过后开业经营；5、2010年9月21日《建设工程竣工验收环保部门意见书》、2010年8月27日《卫生设施验收单》、2010年6月30日《上海市水务局准予行政许可决定书》、2010年4月3日《电梯分部工程质量验收证明书》、2010年10月《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》、《设计单位工程质量检查报告(合格证明书)》、《工程质量保修书》、《施工单位工程质量竣工报告(合格证明书)》，证明被告出租给他人开办餐饮的房屋符合环保、卫生、排水、电梯使用要求，并已于2010年10月竣工。原告对上述证据的真实性均没有异议，但认为证据1、2仅是针对个别楼层内装修的消防验收，与大楼整体改造的消防验收无关。证据3原告没有收到过，因为装修及验收都是纳入总包方管理的，原告只是配合送审。证据4没有异议，8楼的二次装修在大楼整体验收通过以后才验收合格是符合正常程序的。证据5与本案无关，大楼何时竣工验收合格应以政府职能部门核发的竣工验收备案证书为准。本院认为，司法解释严格限定了房屋租赁合同无效的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同以及未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑物。对欠缺生效条件合同效力的处理上，司法解释规定了补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。本案中，被告于2009年6月4日取得百乐门大酒店改造工程(包括改建及大修部分)的《建设工程规划许可证》，并按照建设工程规划许可证规定完成了相关建设，于2011年5月30日经规划验收合格，故被告出租给原告的系争房屋具有合法建造的审批手续，不属于违法建筑物范畴。因此，原、被告签订的《场地租赁合同2》标的物系合法建筑，房屋租赁合同当属合法有效。《消防法》)第十三条以及《建筑法》)第六十一条均不属于效力性强制性规定，不能作为判定合同无效的法律依据。至于大楼改造工程是否经消防验收合格的问题不影响租赁合同的效力，只可能会影响到租赁房屋的正常使用，如果影响使用的，承租人可以要求解除租赁合同。被告出租给原告的系争房屋位于百乐门大酒店5楼，被告于2009年6月4日取得百乐门大酒店改造工程(包括改建、大修)的《建设工程规划许可证》，系争房屋亦属于改造工程的范围之内。因此，被告作为出租人有义务及时取得政府职能部门核发的百乐门大酒店改造工程消防验收合格证明以及规划验收合格证，以确保原告能够正常使用系争房屋。被告提供的证据1是被告报送的1楼大堂、11楼办公场所、12-18楼宾馆的内装修工程消防验收合格证明，证据2是和心庭公司报送的6楼内装修工程消防验收合格证明，证据5则是环保、卫生等其他部门的审批文件以及设计、施工单位的内部验收文件，均与百乐门大酒店改造工程消防验收及规划验收无关。改造工程消防验收的日期应以沪静公消验〔2011〕第0063号《建设工程消防验收意见书》上的日期为准，即2011年5月6日，规划验收则应以静安区规土局核发的《上海市建设工程竣工规划验收合格证》上的日期为准，即2011年5月30日。原、被告合同履行过程可以分为以下三个阶段：第一阶段，合同生效至2010年11月16日合同正常履行期间，百乐门大酒店改造工程虽未通过消防验收及规划验收，但并没有影响原告对系争房屋的正常使用，故原告仍应按合同约定履行承租人的各项义务。第二阶段，2010年11月17日原告停止经营至2011年7月25日被告通知原告进场经营之前的停业期间。静安区11.15大火发生以后，由于百乐门大酒店被列入停工和检查范围，故整幢大楼被政府部门勒令停工检查，导致原告以及其他承租人无法正常使用租赁房屋长达8个多月时间。从原告提供的证据2、3以及被告提供的证据2、3来分析，内装修已经通过消防验收的和心庭公司以及内装修未通过消防验收的原告都接到了被告发送的停业通知，由此可见，整幢大楼停业的原因是百乐门大酒店改造工程没有通过消防验收，而并非是承租人的二次装修未通过消防验收。因此，原告被迫停止营业，租赁合同目的不能实现的责任完全在被告，被告应当承担停业期间原告的全部经济损失。第三阶段，2011年7月25日被告发函通知原告可进场经营以后至原告向法院提起本次诉讼。被告在百乐门大酒店具备经营条件后向各承租人发出进场通知，一般情况下，承租人理应在接到通知后及时进场恢复经营。然而，考虑到原告经营的利港餐厅规模较大，停业时间又较长，经营的连续性已经遭到根本性破环，重启经营需要大量资金及人员配合。原告在衡量自身恢复经营能力、评估重新经营商业风险以及与被告就相关问题多次磋商无果以后，有权就恢复经营还是退出经营作出决定。因此，本院确认原告2011年11月18日致函被告表示同意退出百乐门大酒店，并将1,398万元损失告知被告，要求妥善处理的行为是单方解除双方租赁合同的书面通知，合法有效，《场地租赁合同2》自该函送达被告之日，即2011年11月22日解除。合同解除以后，原告应当在合理期限内腾空迁出系争房屋，并将房屋返还给被告，以防止双方当事人的经济损失进一步扩大。考虑到利港餐厅的规模，搬迁工作量较大，本院酌定原告撤场的合理期限为6个月左右，即原告应在2012年5月27日前完成撤场交接。《场地租赁合同2》因被告违约而解除，被告应赔偿原告2012年5月27日撤场之前的全部经济损失。然而，在原告起诉前长达一年多的时间里，双方虽经过数次商谈，但最终未能就损失赔偿问题达成一致意见，被告甚至不顾原告要求退出经营的意愿，坚持要求原告进场经营，对于原告要求办理房屋交接未给予应有的配合，故被告应对房屋未能及时办理交接而导致的扩大损失承担主要责任。原告既已决定退出经营，则应在与被告就房屋交接、损失赔偿协商未果的情况下及时提起诉讼以固定损失范围并解决双方矛盾，故原告应对于房屋未能及时办理交接而导致的扩大损失承担次要责任。二、原告要求被告赔偿的各项经济损失如何认定？原告认为，原告在筹建过程中，分别委托景汇公司代为签订房屋租赁合同，租赁定金由景汇公司代付，委托上海景盛建筑工程有限公司(以下简称：景盛公司)代为办理开业前有关建设的相关手续、设计、施工、设备及用品采购等，相关费用由景汇公司代付，所有垫付费用的权利由原告享有。由于被告出租给原告的房屋未经消防及竣工验收合格，不具备经营餐饮的条件，原告在正式开业后二个月即被迫停止经营。2011年7月底，被告才发通知告知原告大楼已经通过政府验收，具备了租赁营业条件。但由于停业时间长达八个多月，原告员工已经被迫解散，前期宣传等各项投入都白白浪费，商业连续性遭到严重破坏，原告客观上已无力也不可能再重新启动经营。原告一再诚意向被告表示不再经营，退出百乐门大酒店5楼场地，并希望与被告协商解决补偿问题。被告明知原告已无力经营，但在实际行动中又不同意原告退出，不拿出实际补偿措施。因此，被告的违法行为是造成原告巨大经济损失的根源，被告应赔偿原告各项经济损失共计14,973,586.61元(赔偿金额审理过程中有变更)。原告提供以下证据：1、《股东会决议》、《授权委托书》、《上海利港餐厅场地租赁合同签订委托协议书》、《上海利港餐厅施工/设备供应委托协议书》、景汇公司及景盛公司的营业执照以及分别出具的《情况说明》，证明原告在筹建过程中委托景汇公司签约，委托景盛公司办理开办餐厅的装修、购物等各项事宜及相关垫资约定，垫付费用权利由原告享有；2、《利港餐厅设计委托合约书》、《上海利港餐厅装饰工程施工及设备供应合同》及《会议纪要》、《建设工程造价咨询合同》及《上海利港餐厅装饰工程结算审价报告》，证明原告的装修费用损失；3、《百乐门利港餐厅代购设备费明细》及《百乐门利港餐厅代购设备移交清单》、《订货合同》等购买设备的合同及付款凭证，证明原告的设备费用损失；4、《代付费用明细》及相关凭证，证明原告开办餐厅的煤气设计及安装费、图文制作费、证照费损失；5、补偿薪金表及员工身份证、入职登记表、付款凭证，证明原告停业后遣散员工，支付给员工的补偿金损失；6、工资汇总表、付款凭单、薪金表，证明原告支出的员工工资损失；7、汇总表、租赁协议、租金收条、购物凭证，证明原告支出的员工房租及住宿添置费用损失；8、交通费用汇总表、车票、报销表，证明原告支出的员工交通费损失；9、餐费汇总表、付款凭单，证明原告支出的员工餐费损失；10、办公费用明细表、付款凭证及发票，证明原告支出的办公费用损失；11、《关于停业的报告》及2010年8月10日、11月18日《仓库盘点表》、变卖部分库存的《收条》，证明原告的库存损失；12、留守人员工资汇总表及签收表，证明原告支出的留守人员工资损失。被告除对煤气设计及安装费没有异议外，对其余证据均不予认可。被告认为，原告的设立日期是2010年9月6日，而原告提出的损失赔偿大部分发生在原告成立之前，对原告的索赔主体提出异议。为此，原告先后申请对系争房屋的装修损失进行司法鉴定，对可移动设备、库存、办公费用、员工费用以及留守人员工资进行司法审计。鉴定单位出具《鉴定报告》及补充说明各一份，审计单位出具《审计报告》一份。原告认为其购买这些物品的目的是开饭店经营，现因为被勒令停业，这些物品丧失了应有的价值，故坚持要求被告按照购买价格进行赔偿，不申请对可移动物品的残值进行评估。2015年1月13日第一次庭审时，原告当庭明确表示放弃系争房屋内所有可移动物品的所有权，但仍坚持相应的货币投资赔偿。因此，本院给予被告15天的期限处理可移动物品，15天后视为双方房屋交接完毕。2015年6月2日，被告致函本院表示已于2015年5月29日对可移动物品进行了处理，得款6万元，由法院依法处理。以上事实，有《鉴定报告》(含补充说明)、《审计报告》、庭审笔录、《有关财物处理报告函》予以证明。审理中，原告根据《鉴定报告》(含补充说明)及《审计报告》的结论变更赔偿经济损失的标的为14,202,542.04元，具体项目如下：1、不可移动的装修工程(含设计费)3,495,527元、总包管理费50,000元，合计3,545,527元。根据《鉴定报告》及补充说明，鉴定结论为：利港餐厅装饰工程造价为3,495,527元，按原告实际使用时间三个月计算，残值为3,320,750元，按原告实际使用时间及空关时间三年计算，残值为1,398,210元；双方同意将总包管理费50,000元计入工程造价，按原告实际使用时间三个月计算，残值为47,500元，按原告实际使用时间及空关时间三年计算，残值为20,000元。原、被告对《鉴定报告》及补充说明均无异议，但原告要求被告按照工程造价原值进行赔偿，即使进行折旧，也应以原告实际使用期限为准。被告则认为，双方租赁合同约定，系争房屋使用5年给予一次重新装修的免租期，故房屋内的装饰装修应为五年折旧和分摊完毕，在鉴定时已过三年，故残值计算为1,398,210元+20,000元。由于合同解除的违约责任在于原告，被告对房屋内遗留的装饰装修也无法再利用，故相关的残值损失应由原告自行承担。本院认为，原告在筹建过程中委托关联公司签订租赁合同以及垫资筹备开办餐厅所需的前期装修、物品购买、员工招募等各项事宜符合开办餐饮企业的交易习惯，且景汇公司、景盛公司也已经出具《情况说明》明确表态相关垫付费用的权利由原告享有，因此，被告对原告索赔主体的异议不能成立。系争房屋空关以及租赁合同提前解除的违约责任在于被告，故被告应当赔偿原告装修残值损失。因原告实际使用系争房屋的时间只有三个月，故残值应按原告实际使用时间三个月进行折旧，共计3,368,250元(3,320,750元+47,500元)，由被告对原告进行赔偿。2、代购可移动设备1,676,776.59元(有发票1,594,457.52元+无发票58,780.07元+23,539元)。根据审计单位出具的《审计报告》，结论为：有发票、合同报价单等相关资料的可移动的实物资产金额为1,594,457.52元，已扣减商业折扣和重复等因素89,373.68元；无发票、合同的盘点溢出的可移动的实物资产金额为58,780.07元，该金额系参照有发票、合同报价单的相同实物资产的价值计算；无发票、合同的可移动的实物资产共有19件，由于未提供相关付款凭证、发票等资料，无法确定价格。根据原告申报该部分资产金额为23,539元，由于涉及资产的陈新问题及价格确认依据问题，审计无法确认。原告认为，原告购买的设备均为开设利港餐厅使用，由于被告的原因造成餐厅在事实上不能经营，这些设备丧失了其创造利润的基本价值，被告应按照原价赔偿原告损失。无发票、合同的可移动实物资产经双方清点确实存在，故要求被告赔偿《审计报告》中三部分的总金额1,676,776.59元。被告认为，首先，租赁合同提前解除的责任在原告，可移动物品应由原告自行取走，无需审计，更不应由被告进行赔偿。其次，就《审计报告》本身而言，第二部分盘点溢出的物品虽存在，但有他人赠送、样品试用、暂存等多种可能性，不能证明是由原告所购买。第三部分也存在同样的问题，被告均不予认可。第一部分中的“餐桌、餐椅、迎宾台”部分，原告虽提供了金额48万元的合同，但发票及支付凭证仅提供了148,710元,对于没有发票及支付凭证的部分金额,被告不予认可。本院认为，租赁合同解除后，可移动物品确实应由原告自行取走，但系争房屋空关以及合同提前解除的违约责任在于被告，故被告应就可移动物品的价值贬损对原告作出适当的经济赔偿。审计的三部分可移动设备全部是经现场清点确实存在的物品，均存在折旧而导致的价值贬损问题。并且，本案审计也不同于一般的财务审计，对于原告的举证责任不宜过于苛刻，只要是现场确实存在的设备都应当纳入赔偿的考量范围。考虑到以下几点因素，一是原告实际使用三个月期间设备存在折旧；二是原告在行使合同解除权以后没有及时处理可移动设备，导致折旧损失进一步扩大；三是原告未申请对设备折旧进行评估。因此，原告自身对于目前损失的造成也有一定的责任，故本院酌定被告赔偿原告设备折旧损失(1,676,776.59元-处置得款60,000元)的50%，即808,388.30元。3、办公费用128,515.50元(代付26,907.50元+自付101,608元。根据审计单位出具的《审计报告》，结论为：根据原告提供的合同、发票及付款凭证等资料统计，2010年3月至10月期间共支出办公费用135,015.50元，核减抬头不相符的广告费支出6,500元，扣除核减金额后为128,515.50元，其中有合同、发票的金额为56,907.50元(场地租赁合同前支出为26,907.50元，场地租赁合同后支出为30,000元)，无合同、发票但有原告付款凭证的金额为71,608元(均为场地租赁合同后支出)。原告认为，办公费用包括部分办公设备及已经投入的广告、照相等开设餐厅过程中必须的实际花费，同样属于被告禁止原告营业造成的损失。被告认为，办公费用属于经营成本，与租赁无关。并且，其中部分发生在原、被告租赁合同签订之前，部分无合同、发票，故被告均不予认可。本院认为，首先，办公费用135,015.50元的支出时间全部在2010年3月至10月期间，即原告停业之前，原告实际经营三个月已经享受到所投入办公费用带来的部分经济利益。其次，不同于装修以及可移动设备一次性投入，逐年折旧分摊的性质，办公费用属于低值易耗品，是需要不断投入更新的。最后，原告没有就办公费用的分摊折旧申请评估，因此，本院酌定被告赔偿原告40%的办公费用51,406.20元。4、员工停业补偿金305,899元；5、停业遣散员工车贴17,002元；6、员工车费(开业前)11,627元；7、员工工资2,972,954元；8、员工宿舍费用38,910元；9、员工餐费184,440元。根据审计单位出具的《审计报告》，结论为：根据原告公司的资料统计，实际发生的员工支出共有3,530,832元，分别为2009年9月至2010年11月员工工资为2,972,954元(根据原告提供的情况说明，在公司筹备期间和开业初期工资等支出来源，主要出自股东聂飞的5个账户及股东沈毅明的妻子沈斓交通银行1个账户，由于条件限制，审计无法一一对应核实)；2009年10月至2010年5月员工房租及宿舍添置费用合计38,910元(其中由原告人员报销但无发票、协议的房屋租赁费为7,700元)；2010年4月至5月员工交通费为28,629元(有支票等依据为11,627元，无发票但有员工签字发放的交通费17,002元)；2010年4月11日至2010年7月27日共计发生员工餐费184,440元；原告应支付员工补偿薪金为305,899元(其中董宏斌等6人未提供人员登记表和辞职报告，共计支付员工补偿薪金为19,550元，超过《劳动法》第47条经济补偿标准金额为21,050元)，具体员工补偿薪金适用《劳动法》第47条或87条，由法院裁定。原告认为，开设餐厅尤其是本案系争场地如此大的餐厅，必然需要有相应数量的员工，也必然要对员工进行培训。员工工资、房租、餐费、交通费，无论是在租赁合同签署前后，都是必然要产生的，也是为了履行租赁合同开设餐厅的基本要求，被告应当如数赔偿。《审计报告》中超过《劳动法》经济补偿标准的部分指的是有部分员工只能补偿半个月工资。在2010年11月被告禁止原告经营后，原告为减少损失，不得不遣散员工。由于是紧急情况，不属于正常解除劳动合同，故原告统一按照一个月工资标准支付遣散员工停业补偿金，还发放了遣散员工车贴。被告认为，员工工资、房租、餐费、交通费等各项支出属于原告的经营成本，且很多支出发生在原、被告租赁合同签署之前，与房屋租赁合同没有因果关系，被告全部不予认可。员工停业补偿金超过《劳动法》标准的部分21,050元不予认可，对其余284,849元损失没有异议，但责任由法院认定。本院认为，《劳动合同法》规定的用人单位解除劳动合同需向劳动者支付的经济补偿标准是法律规定的最低标准，并不排除双方经协商就补偿标准达成合意的有效性。由于停业事发突然，原告统一按照一个月工资标准支付遣散员工停业补偿金以安抚员工情绪，合情合理合法。员工停业补偿金305,899元属于原告因停业而发生的实际损失，被告应当如数赔偿。原告主张的员工车贴17,002元、员工车费(开业前)11,627元、员工工资2,972,954元、员工宿舍费用38,910元以及员工餐费184,440元均属于停业之前的开支，不应由被告进行赔偿。10、库存损失360,887.80元(实际损失400,887.70元-变卖折价40,000元)。根据审计单位出具的《审计报告》，结论为：根据原告提供的2010年11月18日利港店仓库盘点表显示，截止2010年11月18日库存余额为400,887.70元，由于原告未提供该公司的购销相关清单、发票以及销售明细情况，审计无法核实2010年11月18日原告库存余额。原告认为，11.15大火发生后，原告被迫停业，导致饭店内库存物品损失。为减少损失，原告将部分价值较高的物品，包括干鲍、鱼翅、干贝、茅台酒、葡萄酒等作价4万元打包出售。因此，要求被告赔偿库存损失360,887.80元。原告提供出售库存物品的《收条》一张。被告认为，原告主张的库存物品没有实物，且未及时通知被告。在审计过程中，原告没有提供相关凭证，审计无法核实原告库存余额，故对库存损失不予认可。本院认为，原告租赁系争房屋的用途是经营利港餐厅，储备一定数量的库存物品，包括各种食材、调味品、酒类、饮料等符合餐厅正常经营所需。并且，原告租赁的是一整层楼面，40万元左右的库存数量亦与餐厅规模大致相当。因此，原告虽未能提供相关凭证，但库存损失客观存在，且金额合理，本院予以确认。原告自愿扣除出售部分库存的折价款4万元，与法无悖，予以准许，故库存损失共计360,887.80元。11、留守人员工资367,500元。根据审计单位出具的《审计报告》，结论为：根据原告提供的资料，2010年12月至2012年12月期间共有留守人员6人，工资合计为367,500元，每月的工资发放清单后均附有工资发放清单和领款人签字。又查，留守人员6人每月工资共计17,300元，2011年12月起留守人员减少为4人，每月工资共计12,300元。原告要求被告按照审计结论赔偿留守人员工资367,500元。被告只认可2010年12月至2011年7月期间留守人员6人的工资138,400元，但责任由法院认定。本院认为，由于停业以及合同提前解除的违约责任归责于被告，故被告应赔偿原告租赁合同解除之前以及搬迁合理期限6个月的留守人员工资共计281,400元(17,300元×12个月+12,300元×6个月)。原告未及时撤场导致留守人员工资损失进一步扩大，扩大部分损失应由原告自行承担。12、景盛公司代理税金及管理费607,683.64元；13、利息2,043,544.51元。原告认为，根据原告与景汇公司签订的《上海利港餐厅场地租赁合同签订委托协议书》，双方同意按8%年息对景汇公司先行垫付资金计息。此外，根据原告与景盛公司签订的《上海利港餐厅施工/设备供应委托协议书》，景盛公司为原告垫付的费用，景盛公司收取6%的税金，原告承诺给予景盛公司总造价的10%作为项目管理费用，双方同意按8%年息对景盛公司先行垫付资金计息。由于原告目前没有经济能力，故上述费用均未实际支付。被告认为，原告提出的所谓税金、管理费以及利息没有税单、支付凭证予以证明，原告也承认没有实际支付过这些钱款，故被告全部不予认可。本院认为，原告并未向景盛公司、景汇公司支付过所谓的税金、管理费及利息，该部分损失并没有实际发生，故原告要求被告赔偿的诉讼请求本院不予支持。14、营业盈利损失160万元。原告认为，根据利港餐厅停业前的经营状况，要求按照每个月盈利20万元的标准计算8个月的营业盈利损失160万元。被告认为，原告的主张没有事实和法律依据，不予认可。本院认为，原告未能就每个月盈利20万元提供相应证据，故原告要求被告赔偿营业盈利损失160万元，依据不足，本院不予支持。15、履约保证金341,275元。被告认为，履约保证金应当抵扣欠租，请求法院依法处理。本院认为，原告向被告支付履约保证金是为了担保租赁合同项下各项义务的履行，履约保证金不属于原告的损失范围，应当在处理反诉诉讼请求时进行结算，多退少补。综上，被告应赔偿原告的经济损失共计5,176,231.30元。三、被告反诉主张的各项费用如何认定？被告认为，原告长期占用系争房屋而不支付租金、物业管理费，又不搬离归还房屋，被告有权根据租赁合同约定行使合同解除权，并要求原告支付相应的欠租等费用。根据第一次庭审中法院确定的房屋交接时间，被告变更要求原告支付租金、物业管理费以及煤气费的诉请金额共计11,908,704.60元(租金、物业管理费已扣除每年一个月的免租期)，包括：1、自2011年8月1日起至2015年1月28日止的租金10,754,861元(其中2011年8月1日至2013年7月27日按每月284,396元的标准计算，2013年7月28日至2015年1月28日按每月301,125元的标准计算)2、按照每月30,800元的标准，自2011年8月1日起至2015年1月28日止的物业管理费1,137,514元；3、2010年12月至2012年2月、2012年7月至2013年3月的燃气费16,329.60元。被告提供燃气费发票十三张以及上海燃气(集团)有限公司燃气服务收费手册(非居民用户部分)(试行)，证明被告为原告垫付了燃气空置容量费及滞纳金共计16,329.60元。经本院至燃气公司核实，被告提供的收取燃气空置容量费的规定属实，本院另调取了被告与上海大众燃气有限公司签订的《天然气/人工煤气供应合同》一份，合同第4.2条即使关于空置容量费的约定。原、被告对此均无异议。原告对被告关于租金、物业管理费的计算方法没有异议，但认为系争房屋没有通过消防验收、竣工验收就出租，不具备开业条件，导致原告被迫停业，停业后原告再没有使用过房屋。并且，原告已多次主动联系被告告知原告退出百乐门大酒店的决定，要求被告处理相关事宜，是被告拖延不处理，故不同意支付租金、物业管理费及燃气费。本院认为，由于停业以及合同提前解除的违约责任归责于被告，故原告停业直至解除租赁合同、搬迁合理期限届满，即2012年5月27日之前的房屋空置损失(包括租金、物业管理费以及燃气费)应由被告自行承担。2012年5月28日至2015年1月28日的房屋空置扩大损失则由原、被告根据责任大小进行分担，原告承担20%的次要责任，被告承担80%的主要责任。其中，租金损失8,223,737元，原告承担1,644,747.40元；物业管理费损失863,394元，原告承担172,678.80元；燃气费损失5,400元，原告承担1,080元。以上共计1,818,506.20元,扣除履约保证金341,275元，原告还应支付被告1,477,231.20元。综上所述，本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同2》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中,因被告根本违约导致原告停业长达8个月之久,《场地租赁合同2》因原告行使合同解除权而于2011年11月22日解除。被告应赔偿原告各项经济损失共计5,176,231.30元,原告则应支付被告房屋空置扩大损失共计1,477,231.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、原告上海利港餐饮有限公司与被告上海百乐门大酒店有限公司就本市南京西路XXX号第五楼整层场地签订的《中国上海静安区南京西路XXX号五楼场地租赁合同》于2011年11月22日解除；二、被告上海百乐门大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海利港餐饮有限公司装修损失3,368,250元；三、被告上海百乐门大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海利港餐饮有限公司可移动设备损失808,388.30元；四、被告上海百乐门大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海利港餐饮有限公司办公费用损失51,406.20元；五、被告上海百乐门大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海利港餐饮有限公司员工停业补偿金305,899元；六、被告上海百乐门大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海利港餐饮有限公司库存损失360,887.80元；七、被告上海百乐门大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海利港餐饮有限公司员留守人员工资281,400元；八、反诉被告上海利港餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海百乐门大酒店有限公司租金损失1,644,747.40元(履约保证金341,275元予以抵扣后，实际支付1,303,472.40元)；九、反诉被告上海利港餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海百乐门大酒店有限公司物业管理费损失172,678.80元；十、反诉被告上海利港餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海百乐门大酒店有限公司燃气费损失1,080元；十一、原告上海利港餐饮有限公司的其余诉讼请求不予支持；十二、反诉原告上海百乐门大酒店有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费67,650元，由被告上海百乐门大酒店有限公司承担。审计费146,000元，由被告上海百乐门大酒店有限公司承担。本诉案件受理费107,015.30元，原告上海利港餐饮有限公司承担58,981.70元，被告上海百乐门大酒店有限公司承担48,033.60元。反诉案件受理费46,626.10元，反诉原告上海百乐门大酒店有限公司承担37,578.60元，反诉被告上海利港餐饮有限公司承担9,047.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 青代理审判员  巫建强人民陪审员  梁联瑞二〇一五年七月二十四日书 记 员  王 梓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……