重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0156民初390号 原告：袁兵，男，1973年12月8日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：黄永江，重庆隆腾律师事务所律师。 被告：重庆市银盾房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水县汉葭镇北门乌江商贸中央豪庭二楼，统一社会信用代码91500243691219641W。 法定代表人：刘邦银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师(重庆)律师事务所律师。 原告袁兵与被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司（以下简称银盾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理。被告银盾公司在答辩期间向本院提出管辖权异议申请，请求将本案移送至重庆市彭水县人民法院审理。2018年1月29日，本院作出一审裁定，裁定驳回被告银盾公司对本案管辖权提出的异议。被告银盾公司不服本院裁定，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。2018年3月21日，重庆市第三中级人民法院作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案由审判员吴晓林适用简易程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告袁兵的委托诉讼代理人黄永江，被告银盾公司的委托诉讼代理人谢志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁兵向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《盛世华城认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款233368元并从2014年7月22日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，利随本清；退还税费、大修基金10000元，并从2014年7月22日起按年利率6%支付资金占用利息；3.判决被告赔偿原告2016年至合同解除之日的租房租金18000元、房屋的鉴定费3000元；4.判决被告支付原告迟延交房违约金2334元。庭审中，原告增加诉讼请求，判决解除除原、被告签订的《调解协议》，由被告返还原告购房诚意金1000元。事实和理由：2014年7月22日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于武隆区XX镇XX路XX号XX幢X-X-X号房屋一套，成交价233368元。被告应于2014年10月18日前将已进行建设工程验收备案登记的商品房交付原告使用，但该房屋至今未进行竣工验收备案登记。2014年，原告接房时发现房屋客厅地板出现裂缝。经原、被告协商，双方于2015年1月20日达成《调解协议》，原告在被告开发的武隆区XX镇项目原金帝集团油化库拆迁楼盘中任意选择一套房屋，单价为2079元/平方米，同时，被告将原告购买的XX镇房屋作退房处理。还约定，该房屋的交房时间大约为2016年12月30日前。2016年1月23日，原、被告签订《XX城认购协议书》，原告认购被告开发的位于武隆区XX镇XX小区房屋。综上，被告未将工程验收备案登记的房屋交付给原告，已构成违约，原告有权按照《重庆市商品房买卖合同》的约定解除合同并要求被告承担违约责任、赔偿损失。之后，被告未在2016年12月30日前将《XX城认购协议书》约定的房屋交付给原告使用，再次违约，导致原告租房居住，造成损失。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告银盾公司辩称，同意解除原、被告签订的《调解协议》、《盛世华城认购协议书》。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，不应当解除，故原告主张的退还房款、大修基金、契税及相应利息、鉴定费、诚意金的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，2014年7月22日，袁兵（乙方）与银盾公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，袁兵购买银盾公司开发的位于武隆区XX镇住房一套，成交金额233368元。第七条约定，属于预售商品房的，甲方应当在2014年10月18日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。同日，双方又签订了《合同补充协议》。2011年10月17日，袁兵向银盾公司支付购房款20000元。2011年12月28日，袁兵向银盾公司支付购房款119979元。2014年7月22日，袁兵向银盾公司支付购房款93389元、税费以及大修基金9720元。 2015年1月20日，银盾公司（甲方）与袁兵（乙方）签订《调解协议》，约定乙方于2014年7月22日购买了甲方开发的武隆区XX镇XX街项目房屋，双方签订了购房合同，并一次性支付了全部购房款及税费、大修基金等所有费用。在乙方接房后出现了地板破裂，为解决此事，双方达成以下协议：1.乙方可在甲方开发的武隆区XX镇项目中原金帝集团油化库拆迁位置的楼栋中选择任意一套住宅进行购买，其购买单价为2079元/平方米，同时乙方在XX购买的XX房屋作退房处理，乙方在XX所交纳的所有费用作为购买XX镇项目房屋的房款及各项费用，在签订XX房屋的网签合同后按实际面积、2079元/平方米的单价及国家税收费用政策进行多退少补。2.乙方在签订XX镇项目的购房协议后，乙方必须办理XX房屋的退房手续，并随时配合甲方办理该房屋的合同注销手续，许诺放弃追究XX2-2-4-3号房屋质量问题的赔偿权利；乙方在未签订XX镇项目的购房协议前，乙方将保留追究XX房屋出现的地板破裂质量问题的赔偿权利。3.乙方在甲方处签订XX项目的购房协议大约时间为2015年3月31日前，该房的交房时间大约为2016年12月30日前。 2016年1月23日，银盾公司（甲方）与袁兵（乙方）签订《XX城认购协议书》，约定甲方认购乙方开发的位于武隆区XX镇XX城住房，建筑面积为104.87平方米，建筑面积单价为3338元/平方米，总价为350056元。袁兵于2016年1月22日支付购房诚意金1000元。 银盾公司于2014年10月18日前将房屋交付袁兵使用。2017年11月3日，袁兵委托重庆市卓远环境影响评估有限公司（以下简称卓远评估公司）对其购买的武隆区平桥镇金桥路1号2幢2-4-3号房屋进行房屋结构安全性评估。2017年11月13日，卓远评估公司出具《检测鉴定报告》，结论：袁兵住宅工程在目前状况下，安全性等级评定为Bsu级，建议：1）对袁兵房屋客厅楼地板进行加固维修；2）在日常使用过程中要注意观察，并加强维护和管理，按照住房安全管理要求，应每三年对其进行一次全面的安全检查。袁兵支付鉴定费3000元。2018年1月18日，袁兵提起本案诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、付款收据、《调解协议》、《XX城认购协议书》、《检测鉴定报告》及收据等证据在案为凭，以上证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《调解协议》、《XX城认购协议书》，双方建立商品房预售合同关系。上述合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁兵要求解除《调解协议》和《XX城认购协议书》，银盾公司同意解除上述协议，本院予以确认。故银盾公司应当返还袁兵购房诚意金1000元。原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》后，袁兵按约定向银盾公司付清了武隆区平桥镇房屋的购房款等费用，银盾公司按约定向袁兵交付了房屋，但因该房屋出现了双方均知晓的质量问题，双方达成了对该房屋进行退房的一致意见，视为双方协商解除了《重庆市商品房买卖合同》。银盾公司辩称该合同不符合解除条件的理由，不符合约定，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《重庆市商品房买卖合同》解除后，银盾公司应当返还袁兵购房款233368元、大修基金和税费9720元并承担资金占用损失。袁兵主张从2014年7月22日起计算利息，系当事人对实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。故银盾公司应当以243088元（233368元+9720元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年7月22日起计算至上述金额付清时止。关于租金损失，袁兵提交的证据不足以证明其租房的真实性，本院对其租金损失不予支持。关于鉴定费，因原、被告已协议解除了《重庆市商品房买卖合同》，袁兵在合同解除后委托鉴定而产生鉴定费，不属于合同解除的法律后果，故对袁兵主张鉴定费的诉讼请求，本院不予支持。关于迟延交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《重庆市商品房买卖合同》约定逾期交房的由违约方支付房价款百分之一的违约金，该约定并未超过袁兵的损失，故银盾公司应当支付袁兵违约金2333.68元（233368元×1%）。 综上，袁兵主张银盾公司返还购房款、大修基金和税费、购房诚意金并支付利息、违约金的诉讼请求成立，本院予以支持；袁兵主张租金损失、鉴定费的诉讼请求不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告袁兵与被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《调解协议》以及《盛世华城认购协议书》； 二、被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告袁兵购房款233368元、大修基金和税费9720元并支付利息（利息计算方式：以243088元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年7月22日起计算至付清时止）； 三、被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告袁兵购房诚意金1000元并支付违约金2333.68元； 四、驳回原告袁兵的其他诉讼请求。 如果被告重庆市银盾房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费减半收取2650元（原告已预交），由被告重庆市银盾房地产开发有限公司负担2497元，原告袁兵负担153元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  吴晓林 二〇一八年五月二十一日 书记员  邢二超