浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1647号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：温州城市建设开发有限公司，住所地浙江省温州市东游路67号。法定代表人：陈聪武，该公司总经理。委托代理人：郑小雄，浙江高���律师事务所律师。委托代理人：郑小文，浙江高策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：余一帆。委托代理人：林慧慧，浙江联英律师事务所律师。委托代理人：阮成昊，浙江联英律师事务所律师。上诉人温州城市建设开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2014）温平民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2009年8月10日，温州城市建设开发有限公司在温州都市报中刊登沿街店铺现房发售广告。2009年8月11日，双方就购买温州城市建设开发有限公司开发的二间沿街店铺签订了一份《店面定购单》，该二间沿街店铺已于2008年8月11日办理所有权登记，所有权证号为平阳县房权证昆阳字第��×、04××54号，所有权人为温州城市建设开发有限公司，店铺坐落于平阳县××、××连体楼底层××、××号，09号面积为93.50平方米(其中商业39.24平方米、住宅54.26平方米)，10号面积为62.34平方米(其中商业26.16平方米、住宅36.18平方米)。该店面定购单约定：店面价格为536280元（214512元+321768元），店后间价格为633080元（253260元+379820元），总价为1169000元，现金缴款589000元，银行按揭580000元，本定购于2009年8月13日下午5点前有效，用户请在有效期内缴款，缴款方式为部分银行按揭。定购单签订后，余一帆于2009年8月12日分两笔向温州城市建设开发有限公司账户共缴款589000元。2009年10月29日，温州城市建设开发有限公司与平阳县住房和城乡规划建设局、平阳县昆阳镇人民政府及平阳县佳乐花苑业主委员会协商后形成会议纪要，其中第四条约定：同意10、12号楼底层原规划物���用房作为物业用房，不足面积部分在11号楼底层补足。2009年12月7日，温州城市建设开发有限公司以该店面房经平阳县昆阳镇人民政府与平阳县房管局协商，其中部分应作为物业用房为由，要求余一帆于同年12月14日前换购店面，否则作为退购处理。2009年12月8日，温州城市建设开发有限公司以挂号信函形式，将上述内容向余一帆邮寄函件。2009年12月31日，温州城市建设开发有限公司向原审法院提出诉前保全申请，要求对坐落于平阳县××、××连体楼底层××、××号店面进行查封，同日，原审法院依法裁定对上述店面予以查封。2010年1月5日，温州城市建设开发有限公司向原审法院起诉要求解除2009年8月11日双方签订的店面定购单。同年8月25日，余一帆反诉要求判决温州城市建设开发有限公司履行商品房买卖合同及办理相关手续，并赔偿误工费、律师代理费、精神损失费、��屋租赁损失计50000元。平阳县房产管理局分别于2010年4月9日和4月12日作出所有权人为温州城市建设开发有限公司的平阳县房权证昆阳字第××、01××79、01××74号房权证，将涉案房屋各分割为两部分，其中平阳县房权证昆阳字第××面积为68.46平方米(其中商业39.24平方米、住宅29.22平方米)，平阳县房权证昆阳字第××面积为45.64平方米(其中商业26.16平方米、住宅19.48平方米)，原平阳县房权证昆阳字第××、04××54号房权证中的住宅25.04、16.70平方米成为平阳县房权证昆阳字第××号房权证中的一部分，平阳县房权证昆阳字第××、04××54号房权证即被平阳县房产管理局收回。2010年8月23日，平阳县佳乐花苑业主委员会以平阳县房产管理局为被告，温州城市建设开发有限公司作为第三人向原审法院提起行政诉讼，认为平阳县房产管理局制作的平昆字第03××05号房屋所有权证侵犯了佳乐花苑全体业主的合法权利，请求依法撤销。2010年10月20日，原审法院依法作出（2010）温平行初字第56号行政判决书，判决撤销平阳县房产管理局于2008年7月7日以平昆字第03××05号房屋产权证形式作出的部分登记行为，所涉物业为该证一层平面图中标注的102、103、104、108、109、110六间房屋。2011年4月11日，原审法院以涉案房屋权属尚不明确，店面定购单解除依据不足为由，判决驳回了温州城市建设开发有限公司解除店面定购单的诉讼请求。另查明，坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10、12号楼09、10号两间房屋因部分涉及物业用房于2011年4月28日进行了更正登记，其中09号房屋更正登记后面积为非居住39.24平方米、居住29.22平方米，10号房屋更正登记后面积为非居住26.16平方米、居住19.48平方米。现该房屋已按更正登记后的面积进行分割。余一帆自认已于2013年8月实际占有和使用更正登记后的涉案房屋。因余一帆申请，原审法院依法委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋市场价值、贬值损失及租金损失进行评估。2014年11月7日，温州市华正房地产估价有限公司发函表示：由于估价对象变更后情况特殊，可比资料及数据不足，无法确定变更后住宅用途涉案房屋市场价值和租金。后该鉴定被退回。2014年12月5日，经余一帆申请，原审法院再次委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋商业部分市场价值进行评估。2015年2月3日，温州市华正房地产估价有限公司作出估价报告，估价结果为涉案房屋非居住面积共计65.40平方米在价值时点为2014年12月8日的房地产市场单价约每平方米20883元。余一帆为此支付评估费6500元。原判认为，涉案房屋在出售时已经竣工验收合格，并进行了权属登记，登记所有权人为温州城市建设开发有���公司。双方签订的《店面定购单》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方在该店面定购单中约定了涉案房屋的坐落、总价款、付款方式及时间等内容。由于涉案房屋属现房销售，且权属已登记，定购单也具备了商品房买卖合同的主要内容，余一帆亦支付了相应的购房款，故该店面定购单应认定为商品房买卖合同。温州城市建设开发有限公司主张定购单属预约合同，依据不足，不予支持。关于本诉的诉讼请求。双方签订店面定购单后，余一帆支付了相应的价款，商品房买卖合同已经成立并生效。虽然余一帆至今未办理按揭贷款手续，但从温州城市建设开发有限公司主张解除合同来看，未办理按揭手续过错在于温州城市建设开发有限公司。涉案房屋初始登记后，因部分涉及物业用房，而进行了更正登记，住宅建筑面积部分进行了调整。虽然涉案房屋住宅部分面积减少，但余一帆同意按减少后面积继续履行合同，应当予以支持。就变更登记后的房屋而言，不存在不能履行的情况，故温州城市建设开发有限公司以合同目的不能实际为由要求解除合同，不予支持。对于涉案房屋中涉及物业用房部分的面积（即09号房屋25.04平方米+10号房屋16.70平方米），现登记已更正，确实无法履行，余一帆亦表示同意解除，故确定双方买卖合同中涉及该部分面积的买卖内容解除。由于双方需要继续履行登记更正后的涉案房屋买卖合同，且该房屋属现房买卖，已实际由余一帆占有和使用，故温州城市建设开发有限公司要求余一帆腾退登记更正后的涉案房屋依据不足，不予支持。关于反诉的诉讼请求。依前文所述，余一帆反诉主张温州城市建设开发有限公司履行登记更正后涉案房屋的商品房买卖合同，应予以支持。本案更正登记后房屋已经登记在温州城市建设开发有限公司名下，故温州城市建设开发有限公司应当履行商品房买卖备案登记手续。余一帆则应配合温州城市建设开发有限公司办理商品房买卖合同备案登记手续及剩余房款的银行按揭贷款手续。本案涉部分合同解除问题。合同解除后，温州城市建设开发有限公司应当返还余一帆购房款。根据店面定购单，双方约定店后间价格分别为253260元和379820元，根据2008年权属登记信息，住宅面积分别为36.18平方米和54.26平方米，故单价为每平方米7000元。更正登记后的房屋住宅建筑面积减少41.74平方米（25.04平方米+16.70平方米），总房款应为292180元。由于双方约定房款支付方式为部分银行按揭贷款，结合余一帆现金支付金额，可得出当时约定首付款比例为50%。故温州城市建设开发有限公司应当退还余一帆购房款146090元（292180元×50%）。余一帆支付的其他购房款应当作为继续履行房屋买卖合同的购房款，余一帆要求返还超过该部分的购房款依据不足。涉案房屋出售前即已取得房屋权属证书，温州城市建设开发有限公司在签订店面定购单时并不存在隐瞒或欺诈的情形，其在主观上并不存在故意，但其未按原规划设计进行申报，存在一定过错。后涉案房屋权属登记因依据不足、程序存在瑕疵而被行政判决撤销。2011年4月28日，涉案房屋进行了更正登记。故温州城市建设开发有限公司应在涉案房屋更正登记后及时通知余一帆就房屋买卖事宜进行协商，但温州城市建设开发有限公司至今未提供证据证明其已履行通知义务，故温州城市建设开发有限公司亦存在过错。余一帆自认于2013年已对分割后的涉案房屋实际占有和使用，足以说明余一帆在2013年对登记更正后的涉案房屋现状就已��解。根据温州城市建设开发有限公司的过错程度和本案的实际情况，虽然减少面积为居住部分，但其可与非居住部分整体利用，结合评估机构的评估意见，涉案房屋非居住部分房价处于上升阶段，故酌定温州城市建设开发有限公司按每平方米5000元赔偿余一帆经济损失208700元（41.74平方米×5000元）。余一帆主张经济损失后又要求赔偿利息损失，依据不足，不予支持。涉案房屋因产权变更登记后，实际建筑面积已减少，并进行了相应的分隔，该情形必然会对房屋价值产生影响。结合本案房屋评估意见，余一帆主张贬值损失100000元合情合理，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条���第十五条之规定，判决：一、确认原告温州城市建设开发有限公司与被告余一帆于2009年8月11日签订的《店面定购单》中店后间涉及物业用房的41.74平方米商品房买卖合同于本判决生效之日解除；二、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内依法履行双方签订的坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10、12号楼09、10更正登记后的商品房买卖合同及办理合同备案登记手续；三、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告余一帆购房款146090元；四、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告余一帆经济损失208700元；五、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告余一帆房屋贬值损失100000元；六、驳回原告温州城市建设开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告余一帆的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元，减半收取40元，由温州城市建设开发有限公司负担；案件反诉受理费6970元，减半收取3485元，由温州城市建设开发有限公司负担1560元，余一帆负担1925元；鉴定费6500元，由温州城市建设开发有限公司负担。一审宣判后，温州城市建设开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。房屋面积减少并非上诉人故意或过错，一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失83500元错误。上诉人与被上诉人签订《店面订购单》出售房屋时，已经取得该房屋权属证书，上诉人并不存在隐瞒或欺诈的情形，主观上也不存在故意，上诉人也没有过错。涉案房屋的面积减少41.74平方米的原因，是由于房管部门关于物业用房新、老规定变更，导致上诉人已办权属证书的房屋被变更为物业用房。因此，房屋面积减少是由于政策变化，应属于情势变更，至少不是上诉人过错导致。一审判决全部由上诉人承担该后果明显错误，对上诉人不公平。一审判决上诉人按照每平方米5000元赔偿被上诉人经济损失明显过高，与房屋现在价值不符。该减少的面积为店面后间，房屋性质为住宅，功能为店面后的仓储或居住。按照一审判决，其单价高达12000元/平方米，明显过高。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋贬损价值100000元，属于重复赔偿，不合情也不合法。一审判决第四项已经对被上诉人房屋面积减少的损失进行判决，后又判决房屋贬值损失，属于同一损失重复判决。而且涉案房屋在市场上流转是以单价计算的，面积大小并不影响房屋单���，不存在所谓的房屋贬值损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求、支持被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人余一帆答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的商品房店面订购单合法有效。《合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。该订购单形式要件符合该法条规定，有标的、价款、履行期限等，该订购单是上诉人与被上诉人双方签订的，系上诉人与被上诉人之间真实意思的表示，内容符合法律规定，故该订购单属于合法、有效的，双方均应履行合同约定的义务，不得任意违约。二、被上诉人不存在违约的行为。在签订订购单后，被上诉人支付了房款，作为购房者，被上诉人的义务是支付房款，而上诉人的义务是交付房屋。被上诉人已经履行了合同义务，不存在任何的违约的行为。恰恰相反，上诉人未为被上诉人办理相关房屋转移登记、交付房屋等手续，上诉人存在违约的行为。三、《浙江省实施〈消费者权益保障法〉办法》的规定，被上诉人属于消费者，上诉人属于经营者，作为经营业者要保障其出售的房屋符合要求，未存在瑕疵。这是上诉人的义务。事实表明，上诉人没有履行合同约定的房屋，该责任理所当然归责于上诉人，上诉人应承担相应的承担。因为上诉人与被上诉人之间存在合同关系，违约者应该承担合同违约责任和赔偿，至于上诉人所称的政府部门的原因，那是上诉人与政府部门之间的问题，上诉人可以进���行政诉讼或者提起行政赔偿，与本案无关。四、一审法院基于鉴定的结果和本案的事实，判决上诉人承担有关损失是有理有据的。一审法院判决上诉人赔偿房屋的贬值损失是基于面积减少，房屋前后不通风，无法采光，被隔开，不存在重复赔偿。势必造成贬值这一客观事实存在而作出判决是完全正确的。五、本案发生的根本原因是上诉人过错导致的，若不是上诉人擅自改变建设规划图将属于公共用地的物业面积划入涉案房产，就不会存在业主委员会的抗议，不会导致行政诉讼，也不会导致原来的房产证被撤销，从而导致上诉人无法办理按揭贷款。六、关于经济损失，损失的计算不仅仅以基础金额计算，还要考虑到价值、时间等因素。房屋面积减少的损失是必然的。上诉人当时购买涉案房屋，是由于考虑到房屋结构前后可以通行的便利条件才予以购买。房屋为一个��体，前后也只有一个房产证，前后不能分割，两者的价值是互相依存的，所以房屋前后的价格具有可比性。综上所述，原判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋面积减少部分虽为居住部分，但其可与非居住部分整体利用，一审法院结合涉案房屋非居住面积的鉴定价格及本案实际情况，判决上诉人按照每平方米5000元赔偿被上诉人经济损失，于法有据。由于涉案房屋被分隔，导致房屋后面无法通行，同时影响房屋的通风及采光，一审酌情判决上诉人赔偿被上诉人房屋贬值损失50000元，并无不当。上诉人认为一审法院判决该两项损失系重复计算的上诉理由，缺乏事实依据，本院不��支持。被上诉人虽未全额缴纳购房款，但无法办理按揭并非由于被上诉人过错造成，故上诉人据此认为应减少赔偿金额的理由，不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5930元，由上诉人温州城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张苗苗审 判 员  郑文平代理审判员  曾 慧二〇一五年七月十六日代书 记员  蔡瑞洁