广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21854号原告：吴绮雯，女，1985年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。委托诉讼代理人:陈琪春、彭奋梨，、实习律师。被告：刘志军（ＬＩＵＺＨＩＪＵＮ），男，1955年9月1日出生，美国公民，住美国。委托诉讼代理人：林少杰、郑家麟，、律师助理。第三人：李志强，男，1975年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省新兴县。原告吴绮雯诉被告刘志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依职权追加了李志强为无独立请求权的第三人参加诉讼，并依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琪春、彭奋梨，被告委托诉讼代理人林少杰，第三人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴绮雯向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行广东省房地产买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。事实与理由：2016年12月15日，原、被告双方签订广东省房地产买卖合同，合同约定被告将其所有的位于中山市东区的房地产［国有土地使用证：中府国用（转）字第21970086号，房地产权证：粤房地证字第**］转让给原告，交易总额为人民币700000元。合同签订前日，原告即向被告转账，全额支付了购房款人民币700000元。但现今，被告仍未协助原告办理房屋过户手续，其行为违反了合同约定的办理房屋过户手续期限，双方多次沟通未果，原告遂诉至法院。被告刘志军辩称，涉案房屋买卖合同已经买卖双方协商一致终止履行，原告的起诉没有事实和法律依据，请法院予以驳回。理由如下：一、2016年12月15日，我与原告到中山市国土局办理涉案房屋过户手续时才知道过户还需办理评估、测量、夫妻公证（被告妻子为美国籍）等手续，致使双方原先预想在当天能办妥的交易手续实际上不能完成。原告故此当场决定不再购买该房屋而另购其他房屋并决定退回已收取的700000元购房款，将自己保存的由被告已签名的收据原件退还被告，并在收据左上角上亲笔注明：“刘志军已将此柒拾万元退还吴绮雯”。至此，双方协议终止交易。二、原先几年，涉案房屋由原告代为管理、出租、收租、自行使用。2016年12月15日在国土局交易不成之后，2017年上半年，原告又陆续将涉案房屋原先的租客清空，将涉案房屋腾空交还我方自行管理。三、2017年2-3月农历春节期间，原告吴绮雯因为另外洽谈购买的其他房屋没有成交，又重新与我方协商购买涉案房屋，要求以原先的买卖合同条件进行交易，但我方没有同意，双方无法达成一致意见。根据双方签订的合同约定“乙方（即原告吴绮雯）决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理。本合同即告解除。”，涉案合同已解除，原告吴绮雯起诉请求继续履行涉案合同无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人李志强诉称，被告所述与事实不符，导致房屋买卖合同不履行的原因是房价上涨被告反悔所致，责在被告，双方应继续履行合同。一、被告为美国籍，在国内开设银行帐户不方便，被告在合同签订之前一直借用原告银行存折并自行持有进行美金兑换、股票交易等。在合同签订前一天即2016年12月14日，原告已将购房款项700000元全额转入被告持有的银行存折，支付了购房款。二、2016年12月15日即过户当天，双方发现办理过户登记要按规定对涉案房屋进行测量、评估，被告要到中国驻美国领事馆开具相关声明等，被告于是要求原告将涉案房产证原件交回准备回美国办理相关手续，同时表示授权第三人代办手续。但直到2017年2月14日，原告催促被告办理委托及过户手续时被告仍让原告等待，但并没有拒绝。后被告致电原告，表示要将涉案房屋转卖他人，引起本次纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年12月15日，以被告为甲方、原告为乙方，双方签订广东省房地产买卖合同一份，约定被告将其所有的位于中山市东区的房产［土地使用证号：中府国用（转）字第21970086号；房房产证号：粤房地证字第**转让给原告，转让价700000元。双方还约定：一、合同签订当天原告支付全部房款人民币700000元给被告（银行转账），被告当天将该房地产交付给原告使用。二、违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途违约处理，本合同即告解，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方；乙方决定中途不买及逾期15天未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金甲方不予以退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。上述合同签订当天即2016年12月15日，被告向原告出具收据，载明：“今收到吴绮雯购买中山市东区房屋及土地款。已收清全部款项，金额柒拾万元。￥700000元。经手人刘志军（签名）”。同日，原、被告双方到国土部门办理过户登记手续，但因涉及测量、评估等手续致使当天无法完成。之后，原告将上述收据退回给被告并在该收据左上角注明“刘志军已将此柒拾万元退还吴绮雯”。后原告要求继续履行上述房地产买卖合同，被告不同意。双方经协商无果，原告遂持上述诉讼请求诉至本院。另查：一、庭审中，原告及第三人称因被告系美籍华人，在国内开办银行户口不方便，遂借用原告身份证开办中国工商银行中山孙文支行帐号20×××69存折并自行持有、使用，用于兑换美金、买卖股票等，在双方签订前的一天即2016年12月14日原告已将700000元购房款汇入该帐户，被告于次日即2016年12月15日出具上述收据，后因当天即2016年12月15日不能完成过户手续，被告要求原告另行将款项汇入其指定帐户，双方各自返还收据、银行存折，被告称返回美国办理相关手续并委托第三人代办房产过户手续，后被告表示原先交易价格过低拒绝继续履行合同。被告否认借用原告银行存折并持有使用，称当天不能完成过户手续后双方已协商一致取消交易，各自退回已收款项及收据，之后原告要求继续交易但双方没有达成新的合约。双方各持已见。二、关于涉案房屋是否交付及实际管理的问题。原告及第三人称，原、被告是亲戚关系，被告是原告亲舅舅。因被告在国外，涉案房屋被告一直委托原告出租、管理，代交水电费用等，故虽涉案合同第四条双方约定于签约当天由被告将房产交付给乙方使用，但房屋实际上一直由原告管理控制。被告对此予以否认，认为房屋未正式交付原告，交易取消后被告已取回房屋。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，双方均应恪守履行。本案的焦点在于涉案合同是否已解除。结合本案上述法律事实及相关法律规定，本院对此分析如下：一、2016年12月15日当天双方无法完成房产过户登记手续后，被告已将收取的购房款700000元退回原告，原告将收款收据退回被告并备注：“刘志军已将此柒拾万元退还吴绮雯。”被告是否借用原告身份证开办银行存折并使用，不影响该事实认定。二、双方在上述合同约定“甲方（被告）决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途违约处理，本合同即告解，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方（原告）；乙方决定中途不买及逾期15天未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金甲方不予以退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。”在当天无法完成交易的情况下，被告退回原告购房款并解除合同，取消交易，没有违反上述约定。三、原告及第三人称合同并未解除、交易尚未取消，被告不是退回购房款只是要求原告另行将款项汇入其指定帐户等，因被告否认，原告提供的证据不足以证明其主张，本院对此不予以采信。综上所述，原告的诉讼请求理据不足，本院不予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告吴绮雯的诉讼请求。本诉案件受理费5400元、保全费4020元（原告均已预交），由原告吴绮雯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆永伟人民陪审员  余楚云人民陪审员  梁宝霞二〇一八年五月五日书 记 员  李杰华黄怡凤