上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第267号原告上海麒麟士企业发展有限公司。法定代表人徐舍。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人柏晓俊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海逸馨庭休闲娱乐有限公司。法定代表人柏强敏。委托代理人黄学锋，上海市上正律师事务所律师。委托代理人邓瑛，上海市上正律师事务所律师。原告上海麒麟士企业发展有限公司诉被告上海逸馨庭休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾润峄，被告委托代理人黄学锋、邓瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海麒麟士企业发展有限公司诉称，2008年5月，原、被告签订房屋租赁合同，被告向原告承租上海市衡山路XXX号营业用房499.88平方米及办公用房40平方米，租赁期限10年。合同约定，在租赁期内，由于该房屋因城市建设或内部规划需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任。根据《上海市衡山路-复兴路历史文化风貌区保护规划》要求，原告上级主管单位对被告出租房屋所在建筑物进行规划调整，并已取得相关拆改建的规划批准。为此，原告于2014年2月8日向被告发出书面通知，明确双方租赁合同于2014年5月15日解除。后双方多次协商，但因被告提出巨额补偿要求致协商无果。故原告诉至法院请求判令：1、确认原被告所签《上海市房屋租赁合同》于2014年5月15日解除；2、被告迁出本市衡山路XXX号4-18房屋及40平方米的办公用房；3、被告向原告支付至实际搬离日止的房屋使用费；4、被告以每月3500元的标准，向原告支付2015年2月18日起至实际搬离日止的物业管理费；5、被告向原告支付2014年12月起至实际搬离日止的水电费。审理中，因被告表示系争房屋内开设的酒吧等经营场所仍在赢利中，并拒绝解除合同，原告撤回了第1、3、4、5项诉讼请求，并于2015年4月27日将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即腾退位于上海市衡山路XXX号2号楼西北间40平方米办公用房，搬迁至原告另行提供的上海市衡山路XXX号1层不小于40平方米的西北间房屋。被告上海逸馨庭休闲娱乐有限公司辩称，租赁合同是个整体，原告不得单方变更合同，被告也不同意搬迁办公室。由于原告对系争房屋的周边建筑进行规划调整，相邻的商家全部搬走，相关的施工人员也入住场地，导致被告经营环境严重恶化，并于2015年2月停业。对于原告影响被告经营，被告已经另案起诉了。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海市衡山路XXX号的房地产权利人为案外人中国船舶重工集团公司第七Ｏ四研究所(以下简称“七Ｏ四所”)，衡山路XXX-XXX-XXX号门牌包含于衡山路XXX号内，均属于七Ｏ四所。2008年1月1日，七Ｏ四所向原告出具授权委托书，将衡山路XXX号的经营用房授权委托交由属下原告开展经营，原告享有上述房产的使用权及场地对外出租权。2008年5月13日，原(甲方)被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方出租给乙方本市衡山路XXX号(领馆广场地块号为4-18)的房屋，该房屋出租实际使用面积为499.88平方米的经营场地和另外约40平方米的办公用房。房屋租赁期自2008年5月18日起至2018年5月17日止，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费、中央空调电费等费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，除乙方可直接搬动的物品外，所有附属设施、设备归甲方所有，房屋的装修及其原有和改装的附属设施、设备应视为房屋不可分割的一部分，应全部无偿返还给甲方。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(三)、该房屋因城市建设或内部地块规划需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。2013年11月28日，上海市规划和国土资源管理局组织召开衡山路XXX号东部地块建设项目风貌区规划管理特别论证会。同日，上海市规划和国土资源管理局向七Ｏ四所发出“关于同意调整衡山路XXX号东部地块相关规划条件的批复”，称：你单位《关于衡山路XXX号地块的相关指标调整的请示》及有关图纸、文件收悉。经上海市历史文化风貌区规划管理特别论证研究，原则同意调整相关规划控制要求，并纳入已批复的《上海市衡山路-复兴路历史文化风貌区保护规划》。为了延续衡山路的历史记忆，留存该路段的沿街风貌特征，减少对地铁1号线的运营影响，同意保留沿衡山路的现状建筑(即被告办公用房所在区域)，并结合功能提升进行内部改造，拆除其近美童工学的一侧(即被告经营场所所在区域)……2014年1月26日，中国船舶重工集团公司作出“关于第七Ｏ四研究所船舶特辅机研发交流中心建设项目可行性研究报告的批复”，同意该项目可行性研究报告，主要建设内容为新建船舶特辅机研发交流中心楼，改造2号楼(即被告办公用房所在区域)。2014年2月8日，原告向被告发出“因规划调整需要提前解除租赁合同的通知”，称：根据上海市人民政府保护优秀历史建筑、恢复衡山路地块历史风貌的要求，我司的上级主管单位七Ｏ四所向上海市规划和国土资源管理局提出了《关于衡山路XXX号地块的相关指标调整的请示》，现经上海市历史文化风貌区规划管理委员会特别认证研究认定符合相关规划控制要求，已获得上海市规划和国土资源管理局审批同意并纳入《上海市衡山路-复兴路历史文化风貌区保护规划》。基于规划调整的要求，七Ｏ四所沿衡山路现状建筑中靠近美童工学(现一号楼)一侧的房屋需被拆除。有鉴于此，您所承租的衡山路XXX号的房屋已被列入拆除范围。为此，我司特书面通知贵司，贵我双方所签的《上海市房屋租赁合同》将提前于2014年5月15日解除，届时请贵司做好房屋腾退清偿工作，与我司办理相应的交接手续。请贵司在2014年2月15日前指派专人与我司联系，我司愿意在合同第八条8-1-3款(在租赁期内，由于该房屋因城市建设或内部地块规划需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任。)约定的基础上与贵司协商租赁合同解除后的其他相关事宜。2014年12月16日，原告又向被告发出律师函，称被告在协商过程中提出了明显违背合同约定且超出合理范围的巨额补偿要求，致协商无果。目前，系争房屋拆建、改建工程即将正式动工，而贵司租用的办公室所在大楼因施工需要将在近期停止大楼电梯的使用。故再次通知被告解除合同、派员协商，并要求被告在月底前将目前使用的办公室先于腾退归还原告，原告愿意另行安排同等面积的办公用房供被告临时使用，否则因电梯拆除所造成的一切不利后果均由被告承担。2015年2月13日，被告向原告发函称，由于原告向法院起诉解除合同，被告即日起暂停支付房租及水电煤费用，并将追究原告的违约责任。审理中，经现场勘验，衡山路XXX号为一排临街商业房，被告的经营场所位于该排商业房的最西侧的上下两层，原经营日式料理及酒吧，现均已停业。被告现使用的办公用房位于“沿衡山路的现状建筑”区域，内装修为复合地板、塑钢窗等简单装修。其与被告二楼经营的酒吧有一通道相连，通道经过其他几家商户的大门。“沿衡山路的现状建筑”内所有商户均已搬走，现已基本清空等待施工，相关的施工人员已经入住与被告办公用房相近的空房。原告欲提供给被告作为办公用房使用的房屋位于该排临街商业房的西北侧，紧邻被告一楼的经营场所，该房屋的面积明显大于被告现使用的办公用房。原告为将此房换与被告使用，对该房屋铺设了复合地板，安装了塑钢窗，粉刷了墙壁，并开通了电及网络线路。原告承诺，如被告需要，可以为被告打通该房至被告一楼经营区域的墙壁，或另辟通向衡山路的专门通道，并表示愿意承担被告办公用房搬迁的所有费用。以上事实，除原告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、“关于同意调整衡山路XXX号东部地块相关规划条件的批复”、会议纪要、“关于第七Ｏ四研究所船舶特辅机研发交流中心建设项目可行性研究报告的批复”、“因规划调整需要提前解除租赁合同的通知”、律师函及回函、现场勘验笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原被告所签《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，在租赁期内，系争房屋因城市建设或内部地块规划需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任，原告据此在系争房屋已列入拆迁许可范围的情况下按照合同的约定提出解除合同。鉴于被告应诉后表示其经营的酒吧等场所仍在赢利中而拒绝解除合同，原告才将解除合同等请求撤回，仅要求被告腾出目前急待施工的办公场所，并承诺被告现经营场所可以继续经营到合同期满。双方所签租赁合同并未明确约定办公用房的位置，仅表述为约40平方米的办公用房，而原告现另行提供的办公用房面积明显大于约定的40平方米，并且按照原办公用房的标准进行了装修，符合合同的约定。此外，目前被告使用的办公用房位于原告已经开工的施工区域内，被告继续在原址办公既影响了原告的施工，又对被告的人员及财产安全带来隐患。相反，原告新提供的办公区域紧邻被告现经营场所，被告只需将通往通道的后门封闭，即可在完全独立的区域内继续经营。本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，在履行合同过程中，根据合同的性质、目的履行协助、提供必要的条件、防止损失扩大等义务。在合同约定因城市建设或内部地块规划需要被依法列入房屋拆迁许可范围的解除条件下，原告考虑到被告继续经营的意愿撤回了解除合同的诉讼请求，仅要求被告更换至相同条件的办公场所，也是出于诚实信用原则的考虑。同样，被告办公场所的所在区域施工在即，被告也应当基于诚实信用原则，在原告提供了相同甚至更优的条件下，为原告的施工提供协助。故原告要求被告腾退现办公用房的诉讼请求，本院予以支持。审理中，原告撤回了其他诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第二款的规定，判决如下：被告上海逸馨庭休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，腾退位于上海市衡山路XXX号2号楼二楼西北间办公用房，搬迁至上海市衡山路XXX号1层西北间房屋。案件受理费80元，由被告上海逸馨庭休闲娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  茅伟新人民陪审员  梁 杰二〇一五年七月二十九日书 记 员  朱 烨附：相关法律条文?一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。