江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初20720号 原告：耿志爱，女，1959年8月22日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：王晓静，女，1988年12月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告:万亿，男，1971年6月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：王岩，男，1959年7月15日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：张新春，男，1971年3月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县 被告：龙其桂，男，1955年2月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告耿志爱与被告王岩、张新春、龙其桂、万亿确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序及普通程序两次公开开庭进行了审理。原告耿志爱及其委托代理人王晓静、被告王岩、张新春、龙其桂、万亿两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿志爱向本院提出诉讼请求：要求判决被告龙其桂归还原告位于沭阳县美好家园小区48号楼3单元401室房屋、被告万亿归还原告位于沭阳县临安小区46号楼4单元608室房屋。 事实及理由：原告与被告王岩系夫妻关系。2007年7月26日，原告家基于拆迁安置取得美好家园小区48-3-401室、临安小区46-4-608室房屋各一套的权益。同年8月份，当时在安置办上班的被告张新春与被告王岩擅自在选房前转让了安置面积。2017年10月份，被告龙其桂和被告万亿起诉被告王岩，要求我家协助过户，原告才知道被告张新春未经被告王岩和原告同意私自办理了房产证。原告认为，被告王岩无权转让属于与原告共有的房屋且原告不同意出售上述房屋。被告张新春伪造房产证，并擅自将原告的房屋转让给被告龙其桂、万亿的行为违法。上述行为不能导致房屋产权变动，请求法院依法裁判。 被告王岩辩称：本案的两套房屋包括另外一套位于沭阳县房屋合计三套，是被告王岩出售给被告张新春的，合计收取被告张新春房款210686元。当时并没有征求原告的同意，当时是因为赌钱输了350000元才出售上述三套房屋的。被告王岩将上述两套房屋出售给被告张新春后，被告张新春又出售给其他两名被告我并不知情，张新春说给我选房子，但是没有选。所以我与被告张新春之间关于本案两套房屋的买卖合同无效。被告龙其桂、万亿知道我与被告张新春之间的合同无效，所以被告龙其桂、万亿分别与被告张新春之间的买卖合同也是无效的。上述两套房屋的房产证是我的名字，但办证的时候我没有去，整个办证的过程我也不知道，现在上述两套房屋的房产证在哪里我也不知道。临安小区46号楼4单元608室房屋办证时候填写的表格上面的字都不是我写的，上房结算时结算清单上安置户处“王岩”两个字是我签订的，结算的时候我不在场，姓名处“王岩”字迹不是我写的，安置户的“王岩”是我写的。美好家园小区48号楼3单元401室房屋办证时候填写的表格上所有权处“王岩”两个字是我写的，其他字均不是我写的。上房结算时结算单上的“王岩”是我签名的，结算的时候我也在场。 被告张新春辩称：被告王岩将包括本案的两套房屋及位于沭阳县房屋，合计三套出售给被告张新春，合计收取被告张新春房款210686元属实。后被告张新春将位于沭阳县美好家园小区48号楼3单元401室房屋出售给被告龙其桂、将位于沭阳县临安小区46号楼4单元608室房屋出售给被告万亿。 被告龙其桂辩称：原告主体不适格，原告不是案涉房产的产权人，原告与被告龙其桂不存在房屋买卖合同关系，原告起诉被告没有法律依据。案涉房屋拆迁安置在被告王岩名下，房产证登记在被告王岩名下，被告王岩作为产权人与被告张新春之间签订的合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三》第三条规定，原告主张合同无效没有法律依据。案涉房屋出卖后，被告龙其桂已经在房屋内居住十一年，被告王岩从未提出异议，就在被告龙其桂要求过户的时候因原告和被告王岩索要费用过高，双方没有达成一致意见，我们才起诉。故原告起诉均不是事实。综上，请求法院依法驳回原告诉求。 被告万亿辩称：原告主体不适格，原告不是案涉房产的产权人，与被告万亿不存在房屋买卖合同关系，原告起诉被告没有法律依据。案涉房屋拆迁安置在被告王岩名下，房产证登记在被告王岩名下，被告王岩作为产权人与被告张新春之间签订的合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三》第三条规定，原告主张合同无效没有法律依据。案涉房屋出卖后，被告万亿已经在房屋内居住十一年，被告王岩从未提出异议，就在被告万亿要求过户的时候因原告和被告王岩索要费用过高，双方没有达成一致意见，我们才起诉。故原告起诉均不是事实。综上，请求法院依法驳回原告诉求。 本案经审理认定事实如下： 原告耿志爱与被告王岩系夫妻关系。2007年7月26日，被告王岩与案外人沭阳县公安局（拆迁人）、沭阳县正大房屋拆迁有限公司（拆迁实施单位）签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定案外人沭阳县公安局因交巡警指挥中心工程建设需要对被告王岩所有的房屋进行拆迁，建筑面积624.21平方米，由沭阳县公司局将座落于沭阳县房屋、48号楼3单元401室房屋、沭阳县临安小区46号楼4单元608室房屋与被告王岩进行产权调换。 2007年8月15日，被告王岩与被告张新春签订《商品房转让协议书》三份，约定被告王岩将上述三套房屋出售给被告张新春，房款合计210686元。签订合同当日，被告张新春向被告王岩支付购房款210686元，并由被告王岩向被告张新春出具收条一份。 2007年8月18日，被告张新春与被告龙其桂签订《商品房转让协议书》一份，约定被告张新春将位于沭阳县车库出售给被告龙其桂。 2007年11月2日，被告张新春与被告万亿签订《商品房转让协议书》一份，约定被告张新春将位于沭阳县车库出售给被告万亿。 2008年1月15日，被告王岩取得沭阳县临安小区46号楼3单元401室及美好家园小区48号楼4单元608室房屋所有权证书。但上述两份房屋所有权证书并非被告王岩经手办理。 另查明：被告张新春从被告王岩处购买沭阳县房屋后，又将该房屋转卖给案外人刘海洋。2014年，经案外人刘海洋与被告王岩、原告耿志爱协商，原告耿志爱、被告王岩已协助案外人刘海洋将上述房屋的产权过户至案外人刘海洋名下。 本案的争议焦点为：被告王岩与被告张新春签订的关于案涉两套房屋的《商品房转让协议书》是否真实及合法有效。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告耿志爱主张，涉案两套安置房为其与被告王岩的夫妻共同财产，被告王岩与被告张新春签订安置房买卖协议时其既不知情也不同意出售。被告王岩无权以个人名义处分双方的夫妻共同财产，被告王岩与被告张新春签订的安置房买卖协议无效。本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原告行为的买卖合同的效力。被告王岩与被告张新春签订的关于涉案两套安置房屋的买卖协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。被告王岩辩称因被告张新春未帮其在安置房屋上房时进行选房，致使其与被告张新春之间签订的关于涉案两套安置房屋的买卖协议无效，无法律依据，本院不予采信。同时，被告张新春在2007年购买涉案两套安置房屋及沭阳县房屋时价格合理，且张新春将涉案两套安置房屋分别转卖被告龙其桂、万亿后已实际由被告龙其桂、万亿分别占有、使用长达十余年时间。此外，被告张新春将其从被告王岩处购买的沭阳县房屋转卖给案外人刘海洋后，原告耿志爱与被告王岩已于2014年协助案外人刘海洋将上述房屋的产权过户至案外人刘海洋名下。而此时原告耿志爱并未就被告王岩出售上述三套安置房屋提出异议，可视为原告耿志爱认可被告王岩将上述三套安置房屋出售给被告张新春的行为。 综上，被告王岩与被告张新春签订的关于案涉两套房屋的《商品房转让协议书》合法有效。原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告耿志爱的诉讼请求。 案件受理费2912元，由原告耿志爱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2912元。 审 判 长  肖云 人民陪审员  韩晖 人民陪审员  郁军 二〇一八年五月二十日 书 记 员  徐静 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。