湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)岳中民一终字第415号上诉人（原审被告）熊韬。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人宋宪辉，该公司职员。原审被告戴其清。上诉人熊韬因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人熊韬及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司的委托代理人刘海波、宋宪辉到庭参加诉讼，原审被告戴其清经本院合法传唤拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年9月1日，岳阳国际大厦有限责任公司与熊韬签订了《房产租赁合同》，合同约定岳阳国际大厦有限责任公司将岳阳国际大厦有限责任公司北面临街第二号门面租赁给熊韬使用，面积为60平方米，东西方位，租赁给熊韬从事化妆品经营。租期为一年，即2005年9月1日至2006年8月31日止。租期届满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，在同等条件下熊韬可优先续租。如果岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁物及附着物，不予熊韬任何赔偿或补偿。租期届满，熊韬继续使用租赁物，岳阳国际大厦有限责任公司未提异议时，原租赁合同继续有效，但租期为不定期，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。合同第三条约定，租金为3450元/月。租赁合同还对其他租赁事宜进行了约定。该协议达成后以后，岳阳国际大厦有限责任公司与熊韬各自履行了合同义务。合同到期后，熊韬继续使用该门面。2006年9月1日，经岳阳国际大厦有限责任公司同意，熊韬与戴其清签订了《门面转让合同》，合同约定，熊韬将岳阳国际大厦有限责任公司二号门面转让给戴其清使用，转租期为一年，即2006年9月1日至2007年8月31日。门面租金为8500元/月，其中3450元戴其清按月直接交给岳阳国际大厦有限责任公司，其余租金交给熊韬。戴其清承租该门面后便开始经营该门面。熊韬、戴其清之间的转让合同到期后，戴其清继续使用该门面至2013年。2013年后戴其清将门面交还给熊韬，由熊韬继续使用该门面，并向岳阳国际大厦有限责任公司按照协议缴纳租金，岳阳国际大厦有限责任公司也一直未提出异议，并且接受了熊韬交纳的租金。2013年7月1日上午，岳阳国际大厦有限责任公司向熊韬送达了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给岳阳国际大厦有限责任公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到岳阳国际大厦有限责任公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还岳阳国际大厦有限责任公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，岳阳国际大厦有限责任公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。但熊韬并未搬出所租赁场地。2013年8月13日，岳阳国际大厦有限责任公司再次通知包括熊韬在内的承租人，告知岳阳国际大厦有限责任公司、熊韬之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间岳阳国际大厦有限责任公司不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，熊韬继续占用该门面至今。因熊韬拒不腾退原告岳阳国际大厦有限责任公司所有场地，故岳阳国际大厦有限责任公司诉至原审法院。另查明，戴其清在使用该门面期间，拖欠岳阳国际大厦有限责任公司的租金13800元、水电费1062元，共计14862元。该拖欠的租金、水电费产生的时间为2010年。熊韬房租交至2013年6月30日。原审法院审判委员会讨论后认为，熊韬租赁岳阳国际大厦有限责任公司的房屋，双方形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方都应遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在岳阳国际大厦有限责任公司与熊韬签订的合同到期后，熊韬继续使用该门面，并经岳阳国际大厦有限责任公司同意将门面转租给戴其清，由戴其清继续支付租金等，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议并且收取了该费用。熊韬、戴其清之间签订的转租合同到期后，戴其清继续使用并交纳租金，直至熊韬将该门面收回后由熊韬继续使用该门面并交纳租金，岳阳国际大厦有限责任公司均未提出异议，并且收取了租金，故租赁期满后该租赁期限变更为不定期租赁，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。岳阳国际大厦有限责任公司于2013年7月1日向熊韬送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予熊韬一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了被告熊韬一个月的履行期，岳阳国际大厦有限责任公司的行为符合合同的约定和法律的规定，熊韬理应在规定的腾退期间腾退门面，但其一直拒绝腾退门面，已经构成违约，对岳阳国际大厦有限责任公司请求熊韬腾退岳阳国际大厦有限责任公司门面的诉讼请求原审法院予以支持。就熊韬提出的岳阳国际大厦有限责任公司的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。戴其清在经营期间共拖欠岳阳国际大厦有限责任公司的租金、水电费共计14862元，该拖欠的租金戴其清应继续向岳阳国际大厦有限责任公司支付，对岳阳国际大厦有限责任公司请求戴其清支付拖欠租金、水电费14862元的诉讼请求原审法院予以支持。合同解除后熊韬仍然占用岳阳国际大厦有限责任公司的场地，故岳阳国际大厦有限责任公司请求熊韬参照现租门面的租金支付场地占用费的诉讼请求原审法院予以支持。另岳阳国际大厦有限责任公司于2013年8月13日向熊韬所发通知，告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但岳阳国际大厦有限责任公司并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，故如果熊韬在岳阳国际大厦有限责任公司指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、熊韬于判决生效之日起三十日内腾退岳阳国际大厦有限责任公司主楼北面临街第二号房屋并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、熊韬自2013年7月1日起按3450元/月的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付占有使用费至租赁门面实际交还之日止；三、戴其清向岳阳国际大厦有限责任公司支付拖欠的租金、水电费14862元；上述第二、三项判决确定的义务，限熊韬、戴其清各自在判决生效之日起三十日内履行完毕，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由戴其清负担172元，由熊韬负担4828元。上诉人熊韬不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有房产证、建设工程规划许可证，原审法院认定合同有效错误。2、根据被上诉人法定代表人的承诺，本案租赁合同期限未满，被上诉人解除合同没有依据。3、被上诉人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，原审法院判决参照租金和物业管理费总和的标准支付占有使用费不公平。请求二审法院依法改判。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、出租物有房产证，房产证上也载明有建设工程许可执照。2、被上诉人的从未作出过于租赁合同期限不一致的任何口头承诺，被上诉人解除合同合法。3、被上诉人不仅采用公告送达方式解除租赁合同，还向上诉人送达了一份《通知》，该《通知》明确2013年6月28日已通知各租赁户终止租赁合同关系。4、被上诉人未收过任何物业管理费。请求维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、岳阳国际大厦有限责任公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、经上诉人申请，在同类案件中本院向岳阳市房地产档案馆调取的被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息、岳阳市岳阳楼区人民法院受理案件通知书、湖南省非税收入一般缴款书。证明上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积与所办房产证面积不一致，被上诉人出租房产不合法，且上诉人已另行提起行政诉讼，法院应中止审理。证据3、照片若干，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了拆字，严重影响了经营应当承担违约责任且赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。被上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对证据2、真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案与行政诉讼案件无关。对证据3、不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4、真实性、合法性无异议，关联性有异议，所有权人适当提供物业服务可以适当收取物业费，且被上诉人只收取了租金。对证据5、与本案无关，郑董事长也未作出承诺。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见如下：对证据1、《给中信集团领导的信》系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。对证据2、上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积为150㎡，该附层楼所办房产证面积为1020.88㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设，可以证明上诉人承租的房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。但上诉人提出要求中止审理的申请，因其提出申请理由与本案无关，本院不予准许。证据3、该证据是否影响了上诉人的经营造成了上诉人的损失问题，因上诉人在本案一审中并未提起反诉，本院在本案中不予处理，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故对该证据本院不予采信。对证据4、系工商登记资料，本院予以采信。对证据5、该证据无法证明相关事实，本院不予采信。经审理查明，上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积为150㎡，该附层楼所办房产证面积为1020.88㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。被上诉人在上诉人占有使用门面期间仅收取了租金，并未收取物业管理费。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据。原审法院判决交付占用场地正确。至于上诉人认为原审判决参照原租金和物业管理费总和的标准支付占有使用费不公平的问题，因从上诉人与被上诉人所签订房产租赁合同来看，双方约定的租金标准为3450元/月，合同中也未约定被上诉人收取了物业管理费，上诉人也未举证证明被上诉人收取了物业管理费，原审法院也是参照该租金标准判决上诉人支付占有使用费，故对上诉人的该上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实、适用法律存有瑕疵，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第160号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第160号民事判决第三项为：原审被告戴其清内向岳阳国际大厦有限责任公司支付拖欠的房屋占有使用费、水电费14862元；上述判决有金钱给付义务的，限上诉人熊韬及原审被告戴其清在本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5000元，二审案件受理费5000元，共计10000元，由上诉人熊韬负担9828元，原审被告戴其清负担172元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  万大洋审判员  程 鹏二〇一五年七月二十八日书记员  毛宇宁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。