湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0406民初464号 原告：衡阳市友缘物业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16-17号（禧城-月畔湾第1栋2单元1403号）。 法定代表人：李涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘继向，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。 被告：邓小明，男，1963年10月19日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘物业公司）与被告邓小明物业服务合同纠纷一案，于2018年3月19日诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告友缘物业公司诉讼委托代理人刘继向和被告邓小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告友缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告邓小明支付原告友缘物业公司物业管理服务费1134元；2、判决邓小明支付友缘物业公司违约金462元；3、判定邓小明支付友缘物业公司律师服务费1000元；4、判定邓小明承担本案诉讼费。事实与理由：北塘新区是衡阳市建设衡州大道的拆迁安置楼盘，于2012年底逐步交付使用。2013年3月，衡阳市弘辰房地产开发有限公司与衡阳市恋家物业有限公司签订北塘新区《物业服务委托合同》，约定北塘新区业主从2013年5月1日起开始交纳物业管理服务费。2016年8月26日，北塘新区业主委员会与友缘物业公司签订《物业管理服务合同》，2016年9月6日，衡阳市恋家物业有限公司与友缘物业公司发表联合声明，声明公示衡阳市恋家物业有限公司管理北塘新区期间的所有债权债务由友缘物业公司享有和承担。邓小明为北塘新区2栋2单元7**户业主，2013年装修入住，从2016年9月6日起至今，欠交物业管理服务费，友缘物业公司多次催交，邓小明以种种理由拒交，邓小明的行为侵犯了友缘物业公司的合法权益，故友缘物业公司诉至法院。 被告邓小明辩称：友缘物业公司所述与事实不符，邓小明未与友缘物业公司签订过物业服务合同，不存在物业管理关系，物业管理费价格不合理，就物业管理费曾经召开过业主委员会，大家一致通过以0.5元/㎡/月的价格进行交纳，但是会后原告友缘物业公司按0.7元/㎡/月的价格收取费用存在不诚信的行为，且物业公司的工作人员及保洁和保安的服务均不到位，收取停车费也不合理，因此被告邓小明有理由拒绝交纳物业管理费。但如果原告友缘物业公司能按原定的0.5元/㎡/月的标准收取物业管理费，被告邓小明表示愿意交纳该笔费用。 友缘物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、业主档案；2、物业管理服务合同；3、法律顾问合同。本院经审查认为，友缘物业公司提交的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案相关联可以作为本院认定事实的依据。邓小明在举证期间未向本院提供证据。 经审理查明：邓小明系北塘新区2栋2单元7**户业主，该房屋于2013年装修入住，建筑面积为90㎡,2016年8月26日衡阳市蒸湘区北塘新区业主委员会与原告友缘物业公司签订物业管理服务合同，合同约定由原告友缘物业公司自2016年9月6日起对被告邓小明所在的小区进行物业管理服务，并按合同履行相关义务，合同约定，小区物业服务收费标准为0.70元/㎡/月，服务费按年一次性缴纳，且约定第一年原告友缘物业公司赠送一个月服务费的优惠，合同第二十二条第5款对逾期支付的滞纳金双方约定按每日3‰收取，该费用名为滞纳金实为违约金，而产生纠纷诉至法院的律师费用也由业主进行承担。 另查明，友缘物业公司于2016年4月1日与衡阳市中恒法律服务所签订《法律顾问合同》一份，合同第四条第（2）项约定，在顾问期限内，乙方（衡阳市中恒法律服务所）免费为甲方（友缘物业公司）代理100000元以下（含100000元）标的或无标的的诉讼或仲裁案件，但甲方应按1000元/件向乙方支付基本办案费用。 本院认为：友缘物业公司与衡阳市蒸湘区北塘新区业主委员会签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，未违背法律规定，依法应受法律保护。合同生效后，友缘物业公司对北塘新区提供了物业服务，邓小明作为该小区业主理应遵守合同的约定，依法向友缘物业公司支付物业管理费。邓小明认为其没有跟友缘物业公司签订过物业服务合同，不存在物业管理关系，物业服务费应按照业主委员会通过的0.5元/㎡/月的价格进行交纳，且物业公司的工作人员及保洁和保安的服务均不到位。根据法律规定，业主委员会是由业主和业主大会选举产生，其做的决定对业主具有约束力。业主委员会与原告友缘物业公司签订的物业管理服务合同上明确约定物业管理费是按照0.70元/㎡/月进行收取，而物业公司的工作人员及保洁和保安的服务不到位，被告邓小明可以向原告友缘物业公司进行反映，要求其整改，但是这并不是被告邓小明拒不支付物业费的理由，故被告邓小明拒不支付物业管理费于法无据，本院不予支持。原告友缘物业公司请求判令邓小明支付2016年9月6日起至2018年3月31日共计18个月的物业管理费1134元，经本院核实，按照物业管理服务合同的约定物业管理费为按年缴纳，从2016年9月6日起，减去赠送的一个月优惠，故2016年10月1日至2016年12月31日的物业管理费为90㎡×0.70元/㎡/月×3个月=189元、2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费为90㎡×0.70元/㎡/月×12个月=756元，而2018年的物业管理费原告友缘物业公司应至2018年12月31日年满后再另行主张权利，故本院对其请求予以部分支持。邓小明因未缴纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，但原告友缘物业公司请求判令被告邓小明按应交物业管理费3‰支付违约金462元数额明显过高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至实际清偿日止。原告友缘物业公司请求判令被告邓小明支付律师服务费1000元，经本院核实，虽然友缘物业公司并未提供支付律师服务费的正式发票予以佐证，但友缘物业公司与衡阳中恒法律服务所签订了法律顾问合同，并由衡阳中恒法律服务所委派律师出庭参与诉讼，费用确已实际发生，故本院酌情支持律师服务费200元。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告邓小明在判决生效之日起十日内支付原告衡阳市友缘物业有限公司物业服务费945元，并自2016年10月1日至2017年12月31日欠交物业服务费之日起以90㎡×0.70元/㎡/月按中国人民银行同期贷款利率支付至实际清偿之日止的违约金； 二、被告邓小明于本判决生效之日起十日内支付原 告衡阳市友缘物业有限公司律师服务费200元； 三、驳回原告衡阳市友缘物业有限公司其他诉讼请求。 如果被告邓小明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓小明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  段水源 二〇一八年五月三十一日 代理书记员  罗晓梅                            校对人：罗 晓 梅                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (五)按时交纳物业服务费用; 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第六十五条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。