湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0684民初3674号原告：杨成，男，生于1973年9月30日，汉族，现住宜城市。原告：高卫云，女，生于1976年12月14日，汉族，住址同上，二原告委托诉讼代理人：张向阳，湖北正好律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：杨明兴，男，生于1967年9月25日，汉族，住宜城市，被告：秦雪丽，女，生于1968年9月11日，汉族，住地同上，二被告委托诉讼代理人：刘应志，宜城市板桥法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告杨成、高卫云与被告杨明兴、秦雪丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告杨成及委托诉讼代理人张向阳、被告杨明兴、秦雪丽及委托诉讼代理人刘应志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨成、高卫云的诉讼请求，1、请求法院依法判决因被告过错应赔偿原告损失20万元；2、被告承担全部诉讼费用。事实及理由，2015年9月，被告将其自己建造的房屋出售给原告，当时双方签订《售房合同》，合同约定该房屋属于旧地翻新，房屋的相关证件属于现有住户共同使用。还约定该房屋和他人无争议、无纠纷。若有隐瞒给原告造成的损失，由被告按实际损失赔付原告。原告为了确信该事实存在，在签订合同时还要求办理见证。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告将房屋交付给原告。原告接受房屋后，就投入房屋装修。在装修过程中，邻居出面干涉，导致原告已经修建好的厨房拆除又重建。原告找被告多次协商此事，被告置之不理，为此双方发生纠纷。2017年2月13日，被告向法庭提起诉讼，要求确认买卖合同无效，并要求相互返还，法庭审理后，认为该争议的房屋没有任何证件买卖合同无效。于2017年10月18日，法院判决《售房合同》无效，相互返还。原告认为，导致该合同无效的直接原因是被告没有相关证件，应当承担全部过错责任，因此，被告应当对原告装修等损失承担全部赔偿责任。为了保护原告的合法权益请求人民法院判决，支持原告的全部诉讼请求。被告杨明兴、秦雪丽辩称，1、在该房屋买卖中，答辩人没有过错。原告在购买答辩人房屋过程中，答辩人将房屋的有关信息告知了原告，并且在买卖合同中也作出了说明，答辩人不存在隐瞒或弄虚作假。合同签订后，答辩人按合同约定将一套单元住房、两间门面和一条闲置巷道的土地交付给了原告。原告也对交付的房产等进行了占有和使用。2、原告主张要求答辩人赔偿其经济损失20万元，没有事实根据和法律依据。3、原告买房后在一楼门面房的东山墙打开一门洞，并在房屋外的闲置巷道内另搭建厨房和厕所，该门洞的存在严重影响了该栋楼房的整体安全，应由原告予以恢复。4、原告应以从2017年12月起按每月5000元的标准向答辩人支付房屋占有使用费。其理由是2017年10月18日作出的（2017）鄂0684民初476号判决生效后，原告拒不向答辩人返还占有使用的房产，使答辩人遭受到严重的经济损失。经审理查明，原告杨成、高卫云系夫妻关系，被告杨明兴、秦雪丽系夫妻关系。二被告系宜城市板桥店镇板桥村**村民，在该村拥有宅基地一处并建有房屋，其所在位置处于宜城市板桥店镇东街。2015年前后，二被告将自家的旧房与相邻原户主为刘清华的旧房均予以拆除，并在两家宅基地原址上新建一栋楼房，该栋楼房共五层，一楼为门面房，二楼以上为一梯八户单元住房，二被告未办理任何有关开发商品房及售卖商品房的审批手续，也未取得任何建设审批手续和新建房屋的合法权属凭证。2015年9月21日，二被告杨明兴、秦雪丽（作方甲方）与原告杨成、高卫云（作为乙方）达成购买上述楼房中的两间门面（由东向西第一、二间）及三楼东单元住房，约定原告杨成、高卫云向二被告支付价款48万元，合同中另有相关约定“四、该房屋属旧地翻新，房屋的相关证件是原户主名刘清华的未分割。该房屋证件属现有住户共同使用”。合同签订的后原告杨成、高卫云对所购门面房和单元房屋进行了装修。并分两次给付被告杨明兴、秦雪丽购房款255000元。此后原告杨成、高卫云提出与房屋有关事项要求二被告杨明兴、秦雪丽解决，在双方不能协商一致解决的情况下，原告杨成、高卫云不同意按原定的数额履行支付。杨明兴、秦雪丽于2017年2月13日向本院提起诉讼，要求杨成、高卫云给付到期债务105000元，并给付违约金30000元。本院经审理认为，原、被告之间所约定买卖的房屋未按国家法律法规取得相关的建设许可，无合法房屋销售许可，依法不得进行转让、买卖，双方之间的买卖房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同属无效合同。本院于2017年10月18日作出（2017）鄂0684民初476号民事判决，判决确认杨明兴、秦雪丽与杨成、高卫云于2015年9月21日签订的《售房合同》无效；杨成、高卫云于判决生效后十五日内向杨明兴、秦雪丽返还所购买的房屋一套及门面房两间；杨明兴、秦雪丽于判决生效后十五日内退还杨成、高卫云已支付的购房款25.5万元。判决生效后，原告杨成向本院提起诉讼，要求被告杨明兴、秦雪丽赔偿损失20万元，庭审中，原告杨成、高卫云变更诉讼请求要求被告杨明兴、秦雪丽赔偿损失265200元。上述认定事实，有原告杨成、高卫云举证售房合同、本院出具的（2017）鄂0684民初476号民事判决书、湖北法正大资产评估有限公司出具的资产评估报告书；其装饰工程和新建房屋评估价值为10.28万元其中单元房屋装修6.07万元、门面房屋装修3.09万元、洗手间厨房装修0.51万元、新建洗手间厨房0.59万元、二间门面和一套单元价值49.84万及评估费发票，证明2015年购房与2018年间诉争房屋之间有房屋差价的事实；证明诉争房屋购买后装修和添附物的价值事实及评估费用及双方当事人在庭审中的陈述，本院对上述事实依法予以确认。本院认为，原告杨成、高卫云与被告杨明兴、秦雪丽所买卖的房屋违反国家法律、法规强制性规定，其房屋买卖无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿双方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此规定，原告杨成、高卫云应当返还所购买的房屋，被告杨明兴、秦雪丽应当对原告杨成、高卫云对房屋装修、添附的物质折价予以补偿。原告杨成、高卫云申请委托湖北法正大资产评估有限公司对该房屋装修及添附及房屋现有价值进行评估，其评估机构的评估报告客观真实，并无不当。被告杨明兴、秦雪丽应当按照评估报告中对房屋装修和添附的价值予以补偿。对该房屋增值的价值原告杨成、高卫云要求被告杨明兴、秦雪丽进行赔偿的请求，本院认为，原、被告对诉争的房屋买卖合同中均存在过错，被告杨明兴、秦雪丽明知该房屋没有办理相关商品房销售手续而私下将房屋出售，其存在较大的过错，应承担70%的过错责任；原告杨成、高卫云在购买该房屋时明所购房屋不属商品房屋而私下购买，也存在一定的过错，应承担30%的过错责任。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：（2017）被告杨明兴、秦雪丽在补偿原告杨成、高卫云房屋装修、添附物价值共计102800元。（2017）被告杨明兴、秦雪丽赔偿原告杨成、高卫云房屋增值部分18400元的70%，计12880元；下余30%部分5520元由原告杨成、高卫云自行负担。（2017）评估费10000元，由原告杨成、高卫云承担3000元，被告杨明兴、秦雪丽承担7000元。案件受理费4300元，由原告杨成、高卫云负担1290元，被告杨明兴、秦雪丽负担3010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  薄宜文审 判 员  罗俊辉人民陪审员  李文东二〇一八年五月二十八日书 记 员  熊 乾