湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初533号原告：周水珍，女，1970年8月2日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：魏啸天，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：彭星明，男，1966年5月7日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被告：彭渭涛，男，1989年7月6日出生，汉族，住黄石市黄石港区。两被告的共同委托诉讼代理人：占恒胜，黄石市来讯法律服务所法律工作者。原告周水珍诉被告彭星明、彭渭涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周水珍及其委托诉讼代理人魏啸天、被告彭星明及两被告的共同委托诉讼代理人占恒胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与两被告于2017年7月13日签订的房屋买卖协议于2017年9月5日解除；2、判令两被告承担违约责任，双倍返还定金40000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月13日，原告经人介绍找到了被告彭星明，并由其子彭渭涛带领查看了两被告位于黄石港区湖滨大道1641-6号的房屋，双方签订了简易的房屋买卖协议，约定，房屋的出售价格为678000元，房产过户费用由原告承担；因原告系黄棉生活区拆迁户，其拆迁款还未发放到位，故原告先支付2万元定金，其余房款在约40天后支付；交易房屋在银行办理了贷款，原告作为买方，需要先帮被告将银行贷款21万元归还后才能办理具体的过户手续。原、被告均在协议上签字。2017年8月22日（合同签订后第40天），原告从拆迁办取得了拆迁款的领款单并联系被告彭明星，表示已经取得了领款单且银行通知需要等到8月24日（合同签订后第42天）才能将795547.63元拆迁款汇入原告银行账户，被告彭明星对此并无异议，双方约定24日见面办理具体事宜。2017年8月24日下午，原告与被告彭明星见面后，被告彭明星提出需要原告先支付21万元房款用于归还银行贷款，原告对此无异议，但提出需要在房产中介的见证下进行交易，被告彭明星口头表示无异议，但在原告找到中介后与被告彭明星联系时，彭称原告支付房款的时间已超过40天属于违约，除非原告将房屋交易价格增加2万元，否则没收原告已支付的定金2万元，原告对此难以接受，多次找被告彭明星协商无果，故而诉至法院。两被告辩称：1、因为原告违反双方约定，导致该协议无法履行，责任不在两被告，应驳回原告的诉讼请求。2017年7月13日，原、被告经中介介绍，双方签订了房屋买卖协议，原告违反约定未在约定期内支付购房款，造成该协议无法履行，责任完全在原告，两被告只是依据约定履行了责任和义务；2、依据合同法相关规定，两被告行为合法，不应承担违约责任，也不应双倍返还定金。收条显然是对房屋买卖协议的完善而补充，进一步规范了原、被告在履行该协议的行为规范，双方不得违反该强制性约定，两被告依据该约定履行没有违约，不应承担违约责任。综上，两被告请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周水珍因购买位于黄石市黄石港区黄石港街道湖滨大道1641-6号房屋与彭星明口头协商达成一致，2017年7月13日，周水珍与彭星明签订购房协议一份，协议约定：（1）军转小区2栋1单元301室房屋卖价678000元整，在买卖过户过程中产生所有经济费用由买方承担，与卖方无关；（2）卖方房屋在银行贷款还有210000元未还清，买方自愿还清银行贷款；（3）由于买方周女士是拆迁户，不知拆迁款何时赔付，卖方愿约等买方40天（注：交易成功之日为准），今以买方出示收到押金条的日期为开始计算约等日期，过期卖方视买方自动放弃买卖协议和购买权，卖方有权将此房卖给其他人，拒绝退还买方的20000元买卖定金；（4）过户办手续之日，买方应将之前已付给卖方230000元的余款448000元付给卖方，先查款再前往交易或交易付款同时进行；（5）卖方要带走的除私人物件财产外有主卧室大床、主卧室电视机、机顶盒及卡、厨房冰箱、客厅音响功放、碟机；协议系买卖双方自愿达成，买方付20000元定金给卖方后本协议即刻生效。周水珍及彭明星均在该协议上签字确认。当日，周水珍支付定金20000元，彭星明的儿子彭渭涛向周水珍出具收条一份（彭渭涛收取定金后将该款交给了彭星明），内容为“今收到周水珍购房定金人民币贰万元整，从即日起约等四十天，过期视买方违约，卖方拒退还，如卖方在约期内卖出房子，愿付违约金20000元人民币”。周水珍、彭渭涛均在该收条上签名，彭渭涛并代彭星明在该收条上签名，该收条一式两份，周水珍及彭星明各持一份。2017年8月22日，周水珍取得了黄石港区黄棉生活区片棚户区改造工作指挥部向中国银行黄石交通路支行出具的领款单，该领款单的内容为“今有拆迁户周水珍，身份证号：，现合同已完善，请贵行予以放款”。当日，周水珍通过电话向彭星明告知了该事宜，双方并约定第二天下午商谈买房事宜。2017年8月23日，彭星明电话告知周水珍因其超过约定的40天付款期限已构成违约，要求取消交易，收取的20000元并不予返还。2017年8月24日，周水珍在中国银行黄石交通路支行取得了其房屋拆迁补偿款795451.63元。当日，彭明星将该房屋出售给他人，现该房屋已办理过户。另查明，位于黄石市黄石港区黄石港街道湖滨大道1641-6号房屋办理产权登记的时间是2013年4月24日，登记的房屋所有权人为张晚秀，张晚秀于2017年7月8日出具授权委托书，书面授权其丈夫彭星明、彭渭涛全权处理出售该房屋的事宜。另周水珍曾于2017年9月6日向本院提起诉讼，请求解除与彭星明、彭渭涛签订的房屋买卖合同，本院于2018年1月15日向彭星明、彭渭涛送达了起诉状，后因周水珍未到庭参加诉讼，本院按周水珍撤诉处理。本院认为，周水珍与彭星明于2017年7月13日签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，合法有效并生效。双方均应按照协议约定履行相应义务。对于双方在案涉协议的履行过程中谁构成违约的问题。本院认为，本案双方主要的争议焦点系对于协议第（3）条约定的“约等买方40天”如何进行合理解释。从该条约定的字面意思来看，因买方系拆迁户，在双方均不清楚拆迁款何时赔付的情况下，故约定卖方愿意约等买方40天。因此，该“40天”不是确定时间，而是双方对于不确定拆迁款赔付时间而约定的缓冲期限，只要在40天左右赔付即不构成违约，实际以拆迁款到账时间为准，这与该条括号中约定的“交易成功之日为准”文意相吻合。而从庭审查明的事实来看，周水珍在签订协议后的第40天即取得了拆迁款的领款单，在取得当天即将此信息告知了彭星明，故按此约定周水珍并不构成违约，但因周水珍未履行协议约定的代卖方偿还银行贷款210000元的给付义务，且双方对于协议约定的逾期违约时间约定不明，在协议签订后也未对该时间重新约定，故双方在此协议履行过程中均不构成违约。因涉案房屋现已卖与他人，客观上双方协议之目的已不能实现，故周水珍请求解除双方签订的购房协议符合法律规定，本院予以支持。另因彭星明在前次诉讼中已收到本院送达的请求解除合同的起诉状，故双方的房屋买卖协议已于2018年1月15日解除，周水珍请求确认协议于2017年9月5日解除没有事实依据，本院不予支持。因双方签订的房屋买卖协议已于2018年1月15日解除，故彭星明收取周水珍的定金20000元应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告周水珍与被告彭星明于2017年7月13日签订的房屋买卖协议于2018年1月15日解除。二、被告彭星明于本判决生效后五日内向原告周水珍返还购房定金20000元。三、驳回原告周水珍的其他诉讼请求。如果被告彭星明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半），由原告周水珍负担200元，被告彭星明负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  周雷刚二０一八年五月八日书记员  肖 君