上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二(民)终字第1889号上诉人(原审被告、反诉原告)上海中艺国际储运有限公司。法定代表人范金德。委托代理人黄丽萍，上海百林司律师事务所律师。委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海耀强实业发展有限公司。法定代表人陈敢锋。委托代理人钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。原审第三人上海霄邦物流有限公司。法定代表人屈冬梅。原审第三人上海建驰物流有限公司。法定代表人刘建国。上诉人上海中艺国际储运有限公司(以下简称中艺公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第4464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年11月21日，上海耀强实业发展有限公司(以下简称耀强公司)与中艺公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，耀强公司将位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号厂区内1号车间、门卫二及泵房(以下简称系争房屋)出租给中艺公司，租赁厂房建筑面积为1号车间11,961.50平方米，门卫二和泵房86平方米，共12,047.50平方米，该厂房周围的水泥路面和空地免费给中艺公司使用；房屋用途：为工业用地，厂房作仓储、办公使用；租赁期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月30日止，该租赁房屋每日每平方米租金人民币(以下币种均为人民币)1.20元，2013年1月1日到2014年12月30日期间的月租金总计为439,735元(含税)，年租金5,276,820元；租赁费自2013年1月1日起开始计收，该租赁房屋月租金基数第一年、第二年内不变，租金第三年起递增每平方米每日0.15元，即2015年1月1日起到2017年12月30日期间月租金为494,700元(含税)，年租金5,936,400元；本合同签字生效后，一周内预收押金(保证金)439,735元，并同时收取三个月租金1,319,201元，该租赁房屋实行先付后租形式，租赁房屋的租赁费用支付方式为押一付三，中艺公司应支付首期三个月的租金及一个月的押金至耀强公司指定账户，以后租金中艺公司应每三个月支付一次，提前5天支付下三个月的租金；租赁期满，中艺公司应如期返还该租赁房屋和有关设施设备，中艺公司需继续承租的，则应于租赁期满前六个月，向耀强公司提出续租书面要求，经耀强公司同意后，双方应重新签订房屋租赁合同；耀强公司于2012年11月22日起，逐步向中艺公司交付该租赁房屋的部分区域，为中艺公司在使用前安装货架、安装空调设备提供方便；耀强公司保证在本合同签订之时其为租赁房屋的合法所有人，在该租赁房屋交付后确保中艺公司正常使用；耀强公司提供租赁房屋的土地使用证原件给予中艺公司验看，并保证其提供的相关证件真实有效，其房屋产权证及建筑消防验收通过文件待施工项目竣工验收取得后提供给中艺公司验看，以上证件，耀强公司正在办理过程中，取得所有证件后，向中艺公司提供加盖耀强公司公司章的上述资料复印件；耀强公司在提供房屋的同时，为园区内租客提供500KVA用电额度与二车间共用，并负责安装独立水表、电表，耀强公司保证在2012年11月15日前水、电、路等三通部分到位，耀强公司保证租赁期间供水、供电系统的维修和正常运转，根据中艺公司实际用水、用电量，中艺公司实际使用的水电费用(按国家标准)直接缴付；耀强公司仓库的地面采用金刚砂地面，耀强公司同意中艺公司进入仓库后打膨胀螺丝安装货架；中艺公司在租赁期内，不得在未征得耀强公司同意的情况下，私自改变房屋结构及配套设施，如需改建或变动，应征得耀强公司同意方可落实施工；房屋内部办公区域的二次装饰工程(电线、灯具、卫生洁具及其他装饰工程)均由中艺公司负责自行施工到位，但必须符合相关安全要求；中艺公司因发展需要，如在租赁房屋厂区内建造辅助用房，必须征得耀强公司书面同意方可搭建，但在租赁期满后，由中艺公司恢复原样，如中艺公司未经耀强公司和政府相关部门同意的违章搭建物，由中艺公司承担全部的相关责任和经济损失；中艺公司在租赁期间征得耀强公司书面同意后方可将租赁房屋的土地、房屋及设施租赁给第三方；在合同履行期内，如耀强公司单方面提前解除租赁合同的，需提前三个月通知中艺公司，耀强公司支付三个月租金作违约金给中艺公司和中艺公司在租赁期所发生的装修实际费用折旧年限为五年的损失；如中艺公司单方面提前解除租赁合同的，需提前三个月通知耀强公司，由中艺公司支付三个月租金作违约金给耀强公司；中艺公司如逾期缴付租金，则应支付每天万分之五的滞纳金，如中艺公司逾期不支付租金累计超过1个月(30天)的，属中艺公司违约，耀强公司有权提前解除合同，中艺公司除应付清拖欠的租金和滞纳金外，并无条件退场，还必须支付三个月租金作违约金给耀强公司，如耀强公司原因除外；房屋租赁合同履行期间，如耀强公司转让房屋所有权的，须提前六个月书面通知中艺公司，应遵循法律，确保中艺公司仍享有承租的权利，并有义务协助中艺公司的权利不受侵害。合同另行约定了其它事项。合同签订后，耀强公司即按约将租赁房屋交付中艺公司，中艺公司按约支付了押金439,735元，以及连续支付了三期的租金，即2013年1月至9月期间的租金，但7月至9月的租金中艺公司逾期支付，2013年7月28日耀强公司向中艺公司发出律师函催要租金，中艺公司才在2013年8月2日支付租金879,470元，2013年8月9日支付租金439,735元，逾期天数累计44天。为此，耀强公司委托律师向中艺公司发出律师函要求中艺公司支付滞纳金。2013年9月26日，中艺公司应支付2013年10月至12月的租金，但中艺公司拖延支付，为此耀强公司又委托律师向中艺公司发出律师函要求中艺公司及时支付租金，但中艺公司未支付。2013年11月4日，耀强公司再次委托律师向中艺公司发出律师函告知中艺公司双方之间签订的房屋租赁合同于2013年11月5日解除，要求中艺公司支付租金、滞纳金及违约金，并要求中艺公司于2013年11月25日前搬离租赁房屋。但中艺公司收到律师函后，未予理睬。耀强公司遂于2013年11月诉诸法院，请求确认双方租赁关系于2013年11月5日解除；判令中艺公司支付2013年10月1日至11月5日期间的租金513,024.15元；判令中艺公司按日租金14,657.83元的双倍支付2013年11月6日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；判令中艺公司支付逾期支付2013年7月至9月租金的滞纳金26,823.84元；判令中艺公司支付逾期支付2013年10月1日至11月5日期间租金的滞纳金9,234.40元；判令中艺公司立即搬离上海市青浦区华新镇华腾路XXX号房屋；判令中艺公司支付三个月租金作为违约金计1,319,205元；判令中艺公司支付其租赁期间以及房屋使用期间的水费17,550.97元、电费201,152.86元；判令中艺公司返还耀强公司已提供的租金发票九份。原审诉讼中，中艺公司提出反诉判令耀强公司赔偿装修费859,498元；请求判令耀强公司支付搬迁费。原审另查明，2013年4月1日，中艺公司与上海添顺物流有限公司(以下简称添顺公司)签订房屋租赁合同一份。合同约定，中艺公司将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号部分房屋出租给添顺公司，租赁期限为五年。2014年4月15日，双方签订协议一份。协议约定，双方确认房屋租赁合同于2014年3月31日解除，添顺公司已于2014年3月31日向中艺公司交还出租房屋。2013年4月1日，中艺公司与北京盛邦物流有限责任公司(以下简称盛邦公司)签订房屋租赁合同一份。合同约定，中艺公司将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号部分房屋出租给盛邦公司，租赁期限为五年。2014年4月15日，双方签订协议一份。协议约定，双方确认房屋租赁合同于2014年3月31日解除，盛邦公司已于2014年3月31日向中艺公司交还出租房屋。2013年1月20日，中艺公司与上海霄邦物流有限公司(以下简称霄邦公司)签订房屋租赁合同一份。合同约定，中艺公司将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号部分房屋出租给霄邦公司，租赁期限为五年。同日，中艺公司与建驰公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，中艺公司将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号部分房屋出租给上海建驰物流有限公司(以下简称建驰公司)，租赁期限为五年。建驰公司包括霄邦公司及中艺公司于2014年6月24日全部搬离位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号房屋，但中艺公司及建驰公司、霄邦公司均未与耀强公司办理相关交接手续。原审法院又查明，中艺公司于2007年6月7日取得沪房地青字(2007)第005950号上海市房地产权证，于2011年5月17日取得建设工程规划许可证，2013年1月29日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，2013年6月7日取得上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书，2013年9月4日取得上海市建设工程竣工规划验收合格证，2013年10月10日取得建设工程竣工验收备案证书，2013年12月12日取得沪房地青字(2013)第019337号上海市房地产权证。截止2014年6月24日，中艺公司结欠耀强公司水费33,635.20元、电费316,462.50元。原审审理中，法院根据中艺公司之申请，依法对位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号厂区内1号车间、门卫室、厕所及泵房等装饰装修现值通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行鉴定，该单位出具司法鉴定意见书，并接受当庭询问。鉴定意见及情况说明：根据现场情况及丈量结算计算得华腾路XXX号厂区的装修现值为576,144元，其中装修部分290,344元、CCTV监控90,649元、弱电系统19,104元、钢丝网隔断20,915元、空调工程139,874元、装修部分电气隐蔽工程15,258元。耀强公司认为：鉴定内容中的空调、灯、监控、门、矿面板、玻璃、静电地板、地毯、洁具、卫生间隔断等为可拆除部分不应列入本次测算总价内，社会保障费需施工方提供该工程的缴费依据，钢化玻璃、内墙涂料、黄砂、钢丝网隔断网片材料价格偏高。中艺公司认为：空调室内机及所有管道、主机电缆、电源电线及辅助未计入总价内，室外新建厕所及食堂未计入总价内。鉴定单位认为：其出具的材料价格参照上海建设工程造价与交易信息指导结合市场询价，符合现场情况；社会保障费按照沪建市管(2012)74号文件执行，室外新建厕所、化粪池、下水道由中艺公司提供合同及发票复印件83,000元，由于部分隐蔽工程无法估价且耀强公司认为其不在租赁范围内。耀强公司预付审价费36,000元。在审理中，耀强公司明确表示由于中艺公司违约，耀强公司不应当承担装修费用，且要求中艺公司自行拆除装饰装修包括自行搭建的建筑物。原审法院经审理后认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。耀强公司与中艺公司之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。耀强公司将房屋交付中艺公司使用，中艺公司应按约支付租金及水电费。由于中艺公司逾期支付租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，耀强公司按约有权行使合同解除权，合同解除日为耀强公司、中艺公司双方确认之日2013年11月5日。耀强公司、中艺公司双方签订的房屋租赁合同解除后，中艺公司未腾退租赁房屋应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。同时，耀强公司应退还中艺公司所支付的押金。耀强公司的诉讼请求，于法有据，应予支持。中艺公司抗辩称因耀强公司提供的出租房屋存在重大瑕疵，影响了中艺公司的正常经营，造成了经济损失及经营风险，应减免房屋租金。虽然在耀强公司、中艺公司双方签订租赁合同时耀强公司未取得房屋所有权证，但耀强公司已提供相应的土地证，并已把房地产权证尚在办理中的情况告知中艺公司。若该权证与其经营有重要影响的，其应该在明知上述情况下选择是否承租该房屋。中艺公司选择承租房屋即意味着接受该状态。故中艺公司该抗辩法院不予采信。中艺公司还提出耀强公司承诺浇筑10米水泥地，因耀强公司未予确认，中艺公司又未提供证据予以证明，法院不予采信。合同解除的责任在于中艺公司，中艺公司主张耀强公司赔偿装饰装修费及搬迁费，于法无据，法院不予支持。至于租赁房屋添附物及装潢物，由中艺公司自行处理，但中艺公司不得破坏原房屋使用功能。原审法院据此作出判决：一、耀强公司与中艺公司于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月5日解除；二、中艺公司应于判决生效之日起十日内支付耀强公司计至2013年11月5日的租金513,024.15元；三、中艺公司应于判决生效之日起十日内支付耀强公司自2013年11月6日起至2014年6月24日止的房屋使用费3,356,643.83元；四、中艺公司应于判决生效之日起十日内偿付耀强公司逾期付款滞纳金36,058.24元；五、中艺公司应于判决生效之日起十日内偿付耀强公司解除合同违约金1,319,205元；六、中艺公司应于判决生效之日起十日内支付耀强公司水费33,635.20元；七、中艺公司应于判决生效之日起十日内支付耀强公司电费316,462.50元；八、耀强公司应于判决生效之日起十日内退还中艺公司押金439,735元；九、中艺公司要求耀强公司赔偿装修费650,844元的诉讼请求不予支持；十、中艺公司要求耀强公司支付搬迁费2万元的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人中艺公司不服，向本院提起上诉称：双方签订合同时，上诉人明确告知被上诉人租赁该房的用途在于从事国际货运代理、仓储。从事该项业务必然需要购买财产保险，需要提供房屋产权证明。上诉人明确要求被上诉人保证上诉人正常使用租赁房屋，在合同开始履行时提供房屋产权证。但被上诉人未能提交房屋产权证。没有产权证的房屋使用功能有缺陷，直接影响上诉人正常的生产经营活动，致使上诉人国际业务及国内业务无法正常开展。系争房屋无法正常使用，上诉人为减少损失，另行租赁了3200平方米仓库，并将系争房屋以原价转租给不需要房屋产证的公司，另有部分场地空置。因此被上诉人违约在先，上诉人不应当承担违约责任，再行支付使用费、违约金等，被上诉人应当补偿上诉人装潢损失及搬迁费。此外由于被上诉人要求霄邦公司和建驰公司不要交付场地，故而2014年4月1日后的使用费上诉人不应当支付。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人耀强公司答辩称：上诉人收取转租人的租金已经达到需付租金的90%，其提出被上诉人无产权证影响其经营的理由根本不成立。对于系争房屋签约时无产证上诉人是明确知晓的，被上诉人也告知上诉人产证正在办理中。被上诉人发出解除函后，上诉人才提出产证问题。至2014年4月上诉人只能交还其使用部分，被上诉人要求整体交还，故被上诉人不同意接受，至6月才全部交还。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人霄邦公司未到庭陈述意见。原审第三人建驰公司未到庭陈述意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的合同合法有效，各方应当恪守。被上诉人交付房屋，上诉人应按约支付租金及相关费用。现被上诉人主张上诉人未能支付租金，要求解除合同，上诉人承担相应责任。上诉人称系因被上诉人未取得房屋所有权证，直接影响上诉人正常的生产经营活动，致使上诉人国际业务及国内业务无法正常开展。系争房屋无法正常使用。虽然双方签订租赁合同时被上诉人未取得房屋所有权证，但被上诉人已提供相应的土地证，已经证明其为房屋所有人，也已把房地产权证尚在办理中这一缺陷告知了上诉人。上诉人知晓后仍与被上诉人签约租用该房屋，且在合同中没有明确约定产证的办理时间。现上诉人再以此提出抗辩，原审法院不予采纳，并无不当，可以维持。由于上诉人逾期支付租金，已构成根本违约，原审法院认定上诉人应按合同约定承担违约责任，支付租金也无不当。合同解除后，上诉人应当腾退租赁房屋，应当将系争房完整交还被上诉人，因此原审法院计算使用费日期并无不当。原审法院对于被上诉人主张的违约金等予以支持，尚属合理，可以维持。对于上诉人主张被上诉人赔偿装饰装修费及搬迁费，不予支持，也无不当，可以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,085.19元，由上诉人上海中艺国际储运有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖代理审判员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一五年二月二十五日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……