贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民初字第00427号原告杨积祥，男，1957年12月17日出生，侗族，贵州省岑巩县人，初中文化，农民。委托代理人吴建民，岑巩县羊桥乡法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。被告贵州省重庆龙游房地产开发有限责任公司镇远子公司（以下简称“龙游公司镇远子公司”），住所地镇远县粮油批发市场1号楼二层。法定代表人谢应健，该公司总经理。委托代理人龙登海，贵州诚合律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告重庆龙游房地产开发有限责任公司（以下简称“重庆龙游公司”），住所地重庆市永川区卧龙路220号。法定代表人龙方松。原告杨积祥诉被告龙游公司镇远子公司、重庆龙游公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法由审判员杨明镜适用简易程序于2014年12月17日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告杨积祥及其委托代理人吴建民、被告龙游公司镇远子公司的委托代理人龙登海到庭参加诉讼，被告重庆龙游公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨积祥诉称，原告于2012年10月16日与重庆龙游房地产开发有限公司贵州省镇远项目部签订了“龙游绿洲”内部认筹协议，并向该项目部交了2万元的认筹金，交了认筹金后原告才知道被告与原告签订的认筹协议不具备法律效力，理由如下：第一、原告与被告在签订认筹协议时，被告未取得商品房预售许可证；第二、原告与被告签订认筹协议时，被告的名称是重庆龙游房地产开发有限公司贵州省镇远项目部，该项目部不具备法人资格。原告除了与被告签订认筹协议外，至今都未签订购房合同，原告在向被告交认筹金时，被告承诺2014年6月30日为交房时间，但至今被告不但交不了房，而且整个楼盘工地处于全瘫痪状态，从现在已建成的成品区来看，与被告的宣称和沙盘上所显示的大相径庭，很多地方让原告很不放心。为此，原告多次要求被告退还认筹金无果后，到镇远县工商行政管理局及消费者协会申请解决，经调解未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院判决：1、撤销原告与被告签订的认筹协议；2、被告返还原告认筹金本金2万元及利息4920元（利息按信用社同期贷款最高利率10.25‰计算24个月）。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为解除原告与被告签订的认筹协议。被告龙游公司镇远子公司辩称，1、原告起诉的理由和事实与客观情况不符。比如说景观发生变化，实际上景观都是有的，原告的理由主要是协议不具有法律效力，价格发生变化等，实际上这些都不存在，现在被告仍然可以以协议中确定的价格与原告签订合同。2、原告方要求解除合同不符合法律规定，根据合同法的规定，合同解除的几种情形，本案原告都不具备。因此，应驳回原告的诉讼请求。被告重庆龙游公司经本院送达举证通知书、应诉通知书并送达开庭传票合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，2012年10月16日，原告杨积祥授权委托杨芬与重庆龙游房地产开发有限责任公司贵州省镇远项目部（以下简称“镇远项目部”）签订了《“龙游·绿洲美墅”内部认筹协议》（以下简称《认筹协议》），该协议约定：杨积祥认购镇远项目部开发的“龙游·绿洲美墅”6栋2单元2层2号房屋，价格为360934元，杨积祥于签订认筹协议当日支付认筹金2万元；同时约定了本协议终止的情形为：1、镇远项目部一房多卖或实际商品与商品房买卖合同之约定不符的，双倍返还认筹金，本协议自动终止；2、杨积祥单方面要求退房以及在接到镇远项目部通知之日起7日内不来办理相关手续的，没收认筹金，本协议自动终止；3、双方签订正式的商品房买卖合同后本协议自动终止。但《认筹协议》并未约定签订正式商品房买卖合同的具体时间。协议签订后，原告杨积祥向镇远项目部交纳了认筹金2万元。2012年12月，原告以镇远项目部没有按照宣传广告的标准修建楼盘，且签订《认筹协议》时镇远项目部隐瞒了其尚未取得商品房预售许可证为由要求镇远项目部退还认筹金，但经与镇远项目部多次协商后未能取得一致意见，2013年1月17日，镇远县消费者协会组织双方调解也未能达成协议。镇远项目部系被告重庆龙游公司投资设立的子公司，住所地为贵州省镇远县粮油批发市场1号楼二层，镇远项目部于2010年投资建设“龙游·绿洲美墅”项目。2012年9月，镇远项目部按照镇远县人民政府的要求更名为龙游公司镇远子公司，镇远项目部的一切债权、债务及对内、对外签订的合约，均由龙游公司镇远子公司承担。2014年4月30日，镇远县工商行政管理局下发通知对镇远项目部准予注销登记。龙游公司镇远子公司具有独立的法人资格。原告向被告龙游公司镇远子公司认购的6栋2单元2层2号房屋主体结构现已经建成，但双方至今未签订正式的商品房买卖合同，被告龙游公司镇远子公司在庭审中主张其已通知过原告去签订正式商品房买卖合同，但并未提供证据证明其主张的事实。对于“龙游·绿洲美墅”6号楼项目的开发，被告龙游公司镇远子公司于2012年11月14日已取得商品房预售许可证。上述事实，有经庭审质证、认证的原告杨积祥提交的企业法人营业执照、龙游公司镇远子公司企业信息、分公司登记申请书、龙游绿洲房地产开发有限公司龙游公司镇远子公司原项目部沙盘全景照片、龙游绿洲房地产开发有限公司龙游公司镇远子公司原宣传广告、杨积祥的身份证、龙游绿洲美墅内部认筹金协议、收款收据、反映材料、镇远县消费者协会调解笔录、岑巩县农村信用合作联社贷款利率执行表、照片，被告龙游公司镇远子公司提供的商品房预售许可证、认筹协议、购房合同等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，要处理好本案，需要处理好以下几个问题：一、原、被告双方签订的《认筹协议》是否有效的问题。本院认为，镇远项目部更名为龙游公司镇远子公司后，被告龙游公司镇远子公司承接了镇远项目部的一切债权、债务及对内、对外签订的合约，故原告杨积祥与镇远项目部签订的《认筹协议》所约定的权利义务均应由被告龙游公司镇远子公司承担。该《认筹协议》约定了签订商品房买卖合同的相关事项，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，是双方真实意思表示，该协议不违反法律法规强制性规定，应合法有效。该协议虽然载明了双方当事人及房屋总价等基本情况，但对商品房价款的付款时间、交付使用条件及日期等必备条款未作约定，该协议仅反映了原告与被告龙游公司镇远子公司为将来签订商品房买卖合同而达成的合意，故该《认筹协议》应为商品房买卖预约合同。原告提出被告在签订《认筹协议》时未取得商品房预售许可证，该协议应该无效的意见，根据《最高人民法院》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经查，虽然在双方签订《认筹协议》时被告未取得商品房预售许可证，但在原告起诉时被告已经取得商品房预售许可证，且原、被告双方签订的《认筹协议》并不是商品房预售合同，仅仅是为将来签订商品房买卖合同而达成的预约合意，是双方的真实意思表示，应当有效，故对原告的上述意见，本院不予采纳。二、原告在签订《认筹协议》后支付的认筹金是否为定金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原、被告在签订《认筹协议》时约定原告先行支付认筹金2万元，签订正式商品房买卖合同后，认筹金转为房款，双方还约定“被告一房多卖或实际商品与商品房买卖合同之约定不符的，双倍返还认筹金，原告单方面要求退房以及在接到被告通知之日起7日内不到被告处办理相关手续的，没收认筹金。”从上述约定可以看出，双方约定认筹金的目的是为了将来能够签订正式的商品房买卖合同，本案原告支付的认筹金实质上应属双方为将来签订商品房买卖合同所作担保而支付的定金。三、原、被告双方签订的《认筹协议》是否应当解除的问题。本院认为，订立预约合同的目的，在于本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。如果双方当事人基于预约合同就本合同各要素进行协商后最终未能达成合意而终止交易的，则应视为双方已经履行了预约合同的义务，不应将本合同内容的分歧归责于任何一方。本案中，原告与被告龙游公司镇远子公司签订《认筹协议》最主要的目的是将来签订商品房买卖合同，双方虽然就房屋的总价款达成一致意见，原告也支付了房源认筹金，但订立正式商品房买卖合同的时间以及房屋总价款付款时间、付款方式、交房时间等条款没有明确约定，经过双方多次磋商后未能就签订正式商品房买卖合同的相关事宜达成一致意见，导致双方签订《认筹协议》的合同目的已无法实现，故原告请求解除《认筹协议》符合法律规定，应予支持。因双方提供的证据均不足以证明导致不能签订正式合同是对方的责任，故未能签订商品房买卖合同的原因不可归责于任何一方，根据《最高人民法院》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”出卖人龙游公司镇远子公司应当将认筹金返还给买受人杨积祥，故原告请求被告龙游公司镇远子公司返还认筹金2万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因被告重庆龙游公司与龙游公司镇远子公司系母公司与子公司的关系，两个公司均系独立的企业法人，本案中的认筹金2万元是被告龙游公司镇远子公司收取，原告请求被告重庆龙游公司返还无事实和法律依据，故本案原告所交纳的认筹金应由被告龙游公司镇远子公司返还。原告还请求被告支付认筹金的利息，因双方当事人已基于预约合同进行了充分的协商，应视为双方已经履行了预约合同的义务，被告并不存在违约情形，故原告请求被告支付利息不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：1、解除原告杨积祥与被告龙游公司镇远子公司签订的《“龙游·绿洲美墅”内部认筹协议》；二、被告龙游公司镇远子公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨积祥房源认筹金2万元；三、驳回原告杨积祥的其他诉讼请求。如义务人未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，减半收取211.50元，由原告杨积祥承担42.50元，由被告龙游公司镇远子公司承担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨明镜二〇一五年二月六日书记员  卢玉婷