广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1477号上诉人（原审被告）：广州鑫盾节能科技有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：竹林义，经理。被上诉人（原审原告）：郭介华，住广州市天河区。委托代理人：司马静、何源，广东民生康田律师事务所律师。上诉人广州鑫盾节能科技有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市广州大道北路梅花园军区四所地6栋登记所有权人是广州鑫盾节能科技有限公司(以下简称鑫盾公司)（证号：军房字第××号，以下简称涉案房屋）。2008年10月30日，郭介华（乙方，承租方）与鑫盾公司（甲方，出租方）签订《商务办公场地租赁合同书》，约定：由甲方向乙方出租涉案房屋整栋大楼及过道、外围空地。该租赁物场地物业属于小部分商业用地（大约面积649平方米）；其余部分属住宅用地。乙方承租后独立投资，将上述租赁物业改造成商务用地，或分拆转租。租赁期限为19年11个月，自2008年11月1日至2028年9月30日止。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50000元，待到广州军区房地产管理局查验，证件合法有效，符合租赁条件，当日支付两个月押金及第一个月租金余款111400元。上述租赁物业移交时，乙方应向甲方支付装修保证金200000元，装修完毕前，甲方应无条件退回装修保证金200000元给乙方。本合同期满后，如甲、乙双方没有续约，定金及押金合计107600元无息退还给乙方；如甲、乙双方续约，定金仍作为定金，不得转为租金。整栋大楼（负一楼及一至七层）一楼外围空地、大楼楼顶天台、过道等，不再计算面积，合计租金为53800元/月。乙方必须在每月5日前向甲方支付当月租金，房产证总面积为4978平方米，实际面积大约4260平方米。上述租金第一年、第二年不递增，从第三年开始按5%递增，每两年递增一次，如此类推。对于乙方搭建第7层天台空地、过道、外围空地而形成的附加层，乙方无需交租，有权自己使用和出租。甲方应于2008年10月30日，将上述租赁物交付给乙方使用。交付标准为乙方可以委派施工队入场进行作业。上述租赁物业移交时，甲、乙双方对移交的所属设施进行核对，并在附属清单上签字或者盖章予以确认。鉴于甲方上述租赁物的交付为逾期交付，且乙方装修、改建、扩建上述租赁物需要一定的时间，因此，甲方同意给予乙方三个半月的免租期。……本合同正式签订前，甲方应将合同第一条约定附件提供给乙方，以便乙方准备装修和办理营业执照。甲方保证在上述约定的时间内将上述租赁物移交给乙方。甲方保证拥有充分的权利出租，保证不因抵押、债务、税收、租金等问题影响乙方对上述租赁物的正常使用。乙方或乙方的租户在装修、改建、扩建租赁物和经营的过程中需要办理工商、税务登记等各种手续时，甲方应提供相关的资料并予以配合。乙方独立投资对上述租赁物进行装修、改建、扩建、不得损坏房屋的框架结构，确保安全。乙方须对本大楼改造，外面正立面、侧立面贴瓷片，阳台加装铝合金窗，加装电梯。乙方退租时，属于乙方装修、改建、扩建时形成的结构和固定装修，乙方不得拆除搬走。乙方按照上述约定及时支付定金，租金，按照约定及时缴纳属于乙方使用的水费、电费，承担不按时交纳的法律后果。乙方有权在上述空地部分出资搭建钢建结构和顶棚，对空地部分加以利用。……乙方拖欠甲方租金累计达2个月，甲方有权解除本合同。乙方所投入的设备、设施不得搬移，无条件归甲方所有，乙方自动撤离。……乙方及其承租户之间的合同需要办理备案登记手续的，甲方应提供便利。本合同生效后，如果由于甲方主观原因造成乙方无法正常使用（包括装修）上述租赁物业，或不能将上述租赁物按期交付给乙方使用。甲方应按照乙方已交付款项的30倍支付给乙方违约金，并赔偿乙方余下租赁期租金的5倍及遭受的全部损失。甲方应10倍赔偿返还乙方已交纳的定金，并赔偿乙方遭受的全部装修投资损失。乙方违约导致本合同解除的，乙方已交的押金归甲方所有，所投入的不动产和配套设施无条件归甲方所有。由乙方赔偿甲方200万元。……本合同未尽事项，由甲、乙双方商议签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准……。上述《商务办公场地租赁合同书》已办理了公证。2008年10月30日，郭介华（乙方，承租方）与鑫盾公司（甲方，出租方）签订《商务办公场地租赁合同书（补充协议）》，约定将租赁期限改为26年，本大楼三、四、五、六楼用作老人院，负一楼、一、二楼拟作商务办公使用。甲乙双方任何一方未经对方同意，缩短或延长租期，不按26年租赁期限执行，不按本补充协议执行，都视为违约处理，违约一方同意赔偿另外一方违约金1000万元，同时赔偿余下租金的50%给另一方作经济补偿……。该协议签署当天，郭介华向鑫盾公司支付了装修保证金50000元，2008年11月7日，郭介华又向鑫盾公司支付了装修保证金150000元，两次付款，鑫盾公司均开具了相应的收款收据。上述合同及补充协议签订后，鑫盾公司将涉案房屋交付郭介华，郭介华装修后投入使用，但上述装修无办理装修审批手续及消防工程验收手续。为此，郭介华多次致函给鑫盾公司要求鑫盾公司配合办理上述手续，但均未果。2012年6月27日，郭介华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：鑫盾公司退还郭介华支付的装修押金（合同内为装修保证金）200000元及利息，鑫盾公司赔偿郭介华损失1900000元，诉讼费用由鑫盾公司承担。据郭介华所称，其于2008年11月7日进场装修，于2009年3月底完工，主要进行了大楼外立面改建，大楼内装修，阳台装铝合金窗，加装电梯等。鑫盾公司表示其对郭介华是否装修不知情，但主张郭介华对涉案房屋存在以下改建情况：阳台加建并改装铝合金窗、阳台扩建、前走廊扩建等。郭介华向原审法院提交《电梯验收报告》、《房屋安全鉴定报告》等证据，拟证明郭介华加装电梯及郭介华装修经安全鉴定为合格的事实。鑫盾公司对上述证据均不予确认。因鑫盾公司没有协助郭介华办理租赁有关手续，双方无继续履约。原审审理中，郭介华向原审法院提交了一份2009年3月11日的会议纪要，纪要列明参会人员为汽修厂齐某亮、肖某初、张某甲、竹林义、杜某、郭介华。在该份纪要中，郭介华提及要求鑫盾公司将装修保证金退还，但鑫盾公司认为装修不合格，拒绝退还的情况。竹林义未在该份会议纪要上签名。郭介华称其就退还保证金问题曾多次与鑫盾公司协商，并提出如不全额返还可折抵租金的意见，但鑫盾公司均不认可。鑫盾公司在本案庭审中表示：不同意退回保证金，理由是郭介华存在违约情形且郭介华已在重审案中提出相同的诉求。原审另查：2008年10月16日，广州华某装饰有限公司（合同内为甲方，以下简称华某公司，法定代表人为郭介华）与广州市越秀区侨颐园（合同内为乙方，以下简称侨颐园）签订《关于承租经营养老院协议》，约定由甲方向乙方出租涉案房屋大堂一层120平方米、负一层120平方米，四至六层1890平方米给乙方承办养老院，具体使用面积按实际测量为准。租赁期自2009年1月1日起至2027年12月30日，押金20万元于签约日支付，期满后15天内不计息退回乙方。并同时预交20万元的租金给甲方作装修周转金，从2009年1月1日起用作租金扣减。合作期内，第一年租金为44730元/月，第二年租金按23元/平方米计算，从第三年起每两年递增6%，直至合同期满。承办期内，甲方负责大楼外墙翻新装修，安装医用电梯，并保证大楼整体质量的安全、以及提供质量合格、安全。（提供大楼、消防及有关设施的合格证书）。甲方应协助乙方办理一切有关手续提供一切方便，在乙方承办期内有义务在其职责范围内帮助乙方解决所遇到的一切困难。甲、乙任何一方违约，另一方有权取消合同，并向违约方索赔所剩合作期内租金总数的50%作赔偿经济损失……。2008年11月13日，双方就前述合同签订补充协议，就电梯、装修及押金等补充相关内容。审理中，郭介华称，侨颐园于2009年3月后进场，由于鑫盾公司没有配合郭介华办理相应的许可证，导致侨颐园无法办理相应的消防及相关手续，无法继续经营。侨颐园于2009年5、6月份将人员撤走，但器材、设备至今仍放置在租赁场地中。侨颐园交付了一个月租金后即未有继续履约，双方均未向对方提出解除前述合同及补充协议。现郭介华要求鑫盾公司按照华某公司与侨颐园履约租金标准支付损失。鑫盾公司抗辩称，由于郭介华的改建、扩建行为存在违法情形，故不同意配合郭介华办理相关消防及租赁手续。审理中，郭介华向原审法院提交侨颐园与华某公司的往来函件，用以证明华某公司向侨颐园催要租金，侨颐园要求华某公司配合办理消防验收手续的情况。郭介华还向原审法院提交了卫生监督意见书、责令停止经营通知书等文书，用以证明鑫盾公司不配合郭介华办理相应手续，多次到有关部门投诉的情况。鑫盾公司对其本人到有关部门投诉的情况予以确认。另鑫盾公司向原审法院提交了一份郭介华与案外人何某于2008年11月23日就出租涉案房屋四至六层全层用作老人院的《租赁合同》。租赁期限自2008年11月6日至2027年11月25日止。租金为20000元/月，从第7年起，即2015年11月25日起，每2年在上年的租金基础上，逐次递增2%，如此类推至合同期满。鑫盾公司抗辩称，该份租赁合同与郭介华举证的合同不一致，郭介华存在隐瞒、伪造证据的行为。郭介华表示该份合同是由郭介华与侨颐园的何某签署用作办理手续之用，郭介华与侨颐园之间实际履行的为郭介华向原审法院提交的《关于承租经营养老院协议》与补充协议。原审再查：2010年3月1日，鑫盾公司向原审法院起诉郭介华及华某公司，要求解除与郭介华签订的租赁合同，并提出返还场地、支付租金、没收装修保证金200000元等多项诉求，郭介华在该案中提出了反诉，要求鑫盾公司办理涉案房屋的出租许可证及消防验收手续。2011年4月20日，原审法院作出（2010）云法民四初字第375号民事判决，判决：一、在本判决生效之日起十日内，郭介华向广州鑫盾节能科技有限公司支付2009年8月22日起至本判决生效之日止的租金（月租金标准：2010年10月1日前按月租53800元计算，从2010年10月1日起按每两年递增5%计算，租金总额再减去9000元）；二、在本判决生效之日起十日内，广州鑫盾节能科技有限公司办理涉案房产的租赁许可证并协助郭介华办理涉案房产的装修消防验收手续；三、驳回广州鑫盾节能科技有限公司的其他诉讼请求。鑫盾公司不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2011年10月11日作出（2011）穗中法民五终字第2751号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，郭介华申请执行，但鑫盾公司未有履行协助郭介华办理涉案房产的装修消防验收手续义务，郭介华以鑫盾公司未有返还装修押金，及不履约上述义务导致郭介华遭受损失为由，向原审法院提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，鑫盾公司不服（2011）穗中法民五终字第2751号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2012年11月8日作出（2012）粤高法民一申字第3004号民事裁定，裁定：指令广东省广州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。广州市中级人民法院立（2013）穗中法审监民再字第62号再审本案，广州市中级人民法院认为：广州鑫盾节能科技有限公司将涉案房屋对外出租，未领取《军队单位对外有偿服务许可证》、也未将租赁合同上报审批和领取《军队房地产租赁许可证》、并向当地人民政府房地产管理部门办理登记备案手续，其行为违反了上述管理规定。广州军区房地产管理局、广州军区司令部梅花园汽车修理厂认为，涉案房屋所签《商务办公场地租赁合同书》应上报审批后方可办理租赁许可证，且办理单位应为广州军区司令部梅花园汽车修理厂；广州鑫盾节能科技有限公司属于擅自转租，广州军区司令部梅花园汽车修理厂无义务为其办理租赁许可证和消防验收等手续。上述事实和证据反映，广州鑫盾节能科技有限公司无法完成办理涉案房屋租赁许可证及相关手续的义务，即客观上造成合同履行不能。《商务办公场地租赁合同书》依法应予解除，由双方当事人按照过错原则各自承担相应民事责任。据此，广州市中级人民法院裁定：一、撤销本院（2011）穗中法民五终字第2751号民事判决及广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第375号民事判决；二、本案发回广州市白云区人民法院重审。原审法院立（2014）穗云法民四重字第7号案重审本案。诉讼中，鑫盾公司向原审法院申请变更原诉讼请求，但坚持主张原审中要求没收郭介华装修押金的诉讼请求。该案尚在进一步审理过程中。双方租金履行情况如下：郭介华向鑫盾公司支付了租赁定金30000元、租赁押金125600元及按作废合同所交的一个月租金62800元，在2009年6月，郭介华向鑫盾公司补交了5个月的租金，2014年5月4日，郭介华又向鑫盾公司支付了租金107600元。另郭介华陈述，在（2011）穗中法民五终字第2751号民事判决生效后，郭介华经原审法院强制执行2012年12月之前的租金，上述款项现在原审法院执行案号账户中，案号为（2012）穗云法民执字第222号，鑫盾公司对此予以确认。因郭介华在本案中对上述执行款（2012年12月之前租金）1549793元申请财产保全，原审法院经审查郭介华申请符合法律规定后，将上述款项截留在该执行案号中。原审法院认为：郭介华、鑫盾公司于2008年10月30日签订的经公证的《商务办公场地租赁合同书》合法有效。鑫盾公司将涉案房屋交付郭介华后，郭介华对涉案房屋进行装修并投入使用，根据合同约定，鑫盾公司应在郭介华装修完毕（前）将装修保证金返还郭介华。郭介华的诉请合理合法，原审法院予以支持。鑫盾公司抗辩称郭介华违约，故应没收上述装修保证金，但装修保证金仅具有担保装修行为的性质，鑫盾公司无证据证明郭介华的装修行为违约、违法，原审法院对鑫盾公司的该项抗辩不予采纳。另重审案中，郭介华并无提出要求返还装修保证金的诉讼请求，故该项诉求不属重复起诉。关于郭介华提出的装修保证金利息问题，因针对上述保证金的返还，郭介华确认多次与鑫盾公司进行协商并提出折抵租金的请求，双方也没有约定装修保证金逾期返还应支付利息的内容，故对于郭介华要求鑫盾公司支付保证金利息的请求，不予支持。关于郭介华要求鑫盾公司按照侨颐园应付租金赔偿损失的问题，首先郭介华据以主张鑫盾公司协助办理租赁及消防验收手续的生效法律文书已被撤销，郭介华主张已无法律依据。其次，与侨颐园形成租赁关系的是华某公司而非郭介华，郭介华不是合同相对人，非有权主张该损失的适格主体；最后，单就郭介华主张的损失标准论，侨颐园欠付租金的问题属于侨颐园与其出租人之间的租赁纠纷，应在该二者之间进行处理，但无证据表明上述纠纷已得解决，也无证据表明侨颐园欠付租金的行为属合理合法，可列为出租方的正常损失。郭介华、鑫盾公司之间若因双方的行为给对方造成损失的，应依双方之间的租赁合同约定进行处理，郭介华以侨颐园欠付租金为标准计算鑫盾公司给其造成的损失显为不当。郭介华的该项诉求于法无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年11月5日作出判决：一、判决生效之日起十日内，广州鑫盾节能科技有限公司返还郭介华装修保证金200000元；二、驳回郭介华其他的诉讼请求。案件受理费23600元，由郭介华负担19300元；由广州鑫盾节能科技有限公司负担4300元。案件保全费5000元，由郭介华负担4375元；由广州鑫盾节能科技有限公司负担625元。判后，上诉人鑫盾公司不服原判，向本院提起上诉称：一、关于涉案楼房装修改、扩建没有报建的责任。1、鑫盾公司、郭介华合同签订后，文件来往均有签字收据，即：2008年11月7日收到郭介华转来公证书一份；2、2010年由法院转来汽修厂肖、张某乙证明一份说：08年11月28日竹林义转交我处公证书、装修图纸8张……等6套资料。为此竹林义到汽修厂请求袁厂长落实此证明，于某、张某乙立即写明，“此证明内所有资料是郭介华给我办的”并签名；3、郭介华“答辩意见”第二页说：“08年11月原告的装修公司进场，将装修方案及图纸交给被告、被告也交给汽修厂，并没有提出异议……”。以上证据说明竹林义根本就没有签字收到郭介华交来的8张图纸等6套资料，更没有收到郭介华让竹林义转交给汽修厂的6套资料。4、郭介华多次要求报建符合法规要求，但是没有实际行动。按报建法规程序是：首先由郭介华提供设计院设计的图纸和建筑单位，甲方同意签字盖章上交部队审批单位，再来现场察看。本案中“郭介华授权华某公司全权代为装修设计，装修施工、装修验收”，华某公司一无设计资质，二无装修资格，三无验收权利。二、关于两个违约问题。1、合同10.1条写明“阳台加装铝合金窗”。本楼原设计为六层楼42个阳台，郭介华擅自打掉42个阳台并和扩建部分相连接全部改建成房间，又打掉4－6层前阳台全部改建成房间，这种改建完全堵塞了原设计的消防通道使用功能，又造成不确定的消防安全隐患。2、合同14条，乙方拖欠甲方租金累计达2个月，甲方有权解除合同，实际是累计已拖欠租金已达五年之久。自2011年12月11日原二审判决生效后，执行回来以前约两年租金150多万元到法院账上后，又被本案保全查封至今。前后约五年拒付租金至今。以上这两项违约己成定局，合同17.2条约定，乙方违约导致本合同解除的，乙方已交的押金归甲方所有。请求法院判决：1、撤销原审判决第一项；2、由于郭介华的错误保全，应加倍赔偿鑫盾公司的一切损失和引起本案的一切诉讼费。被上诉人郭介华答辩称：同意一审判决，郭介华认同一审判决书认定的事实与一审判决的本院认为部分。鑫盾公司提出的两项上诉请求，其中第二项上诉请求与本案是无关的，本案一审是郭介华提出两项诉讼请求，一是保证金200000元，二是要求鑫盾公司赔偿郭介华无法出租导致的损失，鑫盾公司第二项上诉请求与一审的诉请是不一致的，所以第二项上诉请求与本案无关。鑫盾公司不否认郭介华交了200000元的装修保证金，现在是是否要返还的问题，郭介华交了装修保证金按合同约定的条件是在装修完毕前鑫盾公司就要返还给郭介华，在2009年3月装修已经完毕，且郭介华申请进行安全鉴定，鉴定结论也是符合等级的，可以使用的，在此情况下，鑫盾公司应返还200000元给郭介华。郭介华提出不返还也可以，就用来折抵租金，但鑫盾公司既不同意返还也不同意折抵租金。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：鑫盾公司于二审期间向本院申请调取原审法院(2014)穗云法民四重字第7号案中“广州军区司令部梅花园汽车修理厂调查笔录”。本院认为:郭介华与鑫盾公司签有《商务办公场地租赁合同书》，双方的租赁合同关系成立。本案是由郭介华提起的诉讼，郭介华提出的诉讼请求有两项，一是返还装修保证金200000元及利息，二是鑫盾公司赔偿郭介华损失1900000元。经原审法院审理，支持了郭介华要求鑫盾公司返还装修保证金200000元的诉讼请求，而驳回郭介华的其他诉讼请求。郭介华没有提出上诉，鑫盾公司提起上诉不同意返还装修保证金200000元并提出郭介华应赔偿其损失等请求，本院只针对鑫盾公司应否返还郭介华装修保证金的上诉请求予以审理，鑫盾公司提出的其他请求不属于本案的审理范围。根据合同第4.1条中“装修完毕前，甲方应无条件退回装修保证金贰拾万元整给乙方”的约定，涉案房屋的装修已经完成，故郭介华要求鑫盾公司返还200000元装修保证金具有合同依据，原审法院予以支持并无不当。再根据合同第4.1条中“符合租赁条件，当日支付两个月押金……”、第17.2条中“乙方违约导致本合同解除的，乙方己交的押金归甲方所有……”的约定，合同对于违约责任所约定的没收押金指的是租赁押金而非装修保证金，故鑫盾公司以郭介华违约为由要求没收装修保证金200000元没有合同依据。至于郭介华的装修行为有无经过鑫盾公司同意、是否履行了相应的报建手续、是否装修不当造成鑫盾公司的损失均属于合同履行中产生的争议，如鑫盾公司认为郭介华的装修行为造成其损失而要求赔偿应另行解决。郭介华提起本案诉讼时申请了财产保全，如鑫盾公司认为郭介华申请财产保全不当造成其损失亦应另行主张。鑫盾公司于二审期间申请本院向原审法院调取(2014)穗云法民四重字第7号案中的调查笔录，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第二款“当事人可以查阅本案有关材料，并可以复制本案有关材料和法律文书……”的规定，本院对于鑫盾公司的申请不予接纳。上诉人鑫盾公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人广州鑫盾节能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一五年七月二十四日书 记 员  徐毅敏