上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初2770号原告：胡建新，男，1986年4月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠斯，上海科尚律师事务所律师。原告胡建新与被告高一鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡建新及其委托诉讼代理人周艳军，被告高一鸣及其委托诉讼代理人时瑞芳、陈惠斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建新提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间于2017年3月23日签署的关于租赁上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”(以下简称“美食广场”)9号摊位的《租赁合同》；二、判令被告退还原告押金人民币24,000元(以下币种均为人民币)；三、判令被告退还原告进场费20,000元；四、判令被告退还原告电费797.5元和水费675元；五、判令被告赔偿原告装修、设施设备、招牌等损失60,160元；六、判令被告赔偿原告违约金24,000元；七、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告就美食广场摊位租赁事宜签订《租赁合同》，并按照约定缴纳押金、进场费等费用。后因美食广场经营不善，原、被告于2017年7月28日签订《魔厨美食城补充协议》，就违约责任等问题进行了约定。2017年10月24日，被告通知美食广场因个人原因无法继续经营，将于次日正式停业。至此，原告所租赁的摊位无法继续经营，但被告拒不承担违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告高一鸣辩称，同意解除双方的《租赁合同》，但不同意其余诉讼请求。根据合同约定，因原告退租时尚有第二季度的场地使用费及管理费未支付，故应用押金予以抵扣。因被告对美食广场所有摊位进行统一设计和装修，故原告支付的进场费系其分摊的成本，按约定不予退还。原告多缴纳的电费、水费同意退还。在合同履行期间，原告存在逾期给付场地使用费的情况，故被告享有单方合同解除权，可要求原告搬离，并由原告自行承担相应损失。被告已对摊位进行了统一装修，按照合同约定，原告若再次装修，应征得被告的同意，且原告对装修及设施设备等费用无法举证证明，故被告不同意赔偿相关损失。同理，被告亦不应承担违约金，但若法院认定被告存在违约情形，该违约金约定过高，请求法院酌情予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告向案外人承租上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，用于经营美食广场项目，招商铺位共17个。2017年3月23日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《租赁合同》，该合同主要约定以下内容：原告租赁9号摊位，经营内容为“浏阳蒸菜”；进场日为2017年4月20日，开业日为2017年4月30日，租赁期自开业日起2个租赁年度，即2017年4月30日至2019年4月29日；场地使用费(租金)首年为12,000元/月/档口，每年递增上个租赁年度费用的5%，支付方式为“付三押二”；每月管理费1,500元，三个月一付；合同押金(保证金)24,000元，进场费20,000元(不予退还)；鉴于甲方同意已对美食广场及该摊位进行了统一的设计和装修，为此乙方同意向甲方支付场地进场费；未事先征得甲方或管理公司书面同意，乙方不得擅自或允许他人对该摊位进行任何改建、增建或增设；乙方存在未经甲方书面批准擅自改变摊位的用途等行为等严重违约行为时，甲方有权终止合同并收回摊位，乙方应按相当于保证金的金额向甲方支付违约金；租赁期内，非因合同约定的情形，任何一方不得擅自解除，否则依照相当于保证金的金额向守约方支付违约金。该合同签订后，被告向原告交付美食广场内的摊位用于餐饮经营，原告给付进场费20,000元、押金24,000元及首期租金、管理费。二、2017年7月28日，原、被告签订《魔厨美食城补充协议》，该协议主要内容为：1、因美食广场自2017年5月12日开业起(乙方租赁起始日)至7月27日期间，甲方仍未向乙方提供有效的餐饮卫生许可证，故双方约定甲方作为美食广场的经营、运行和管理方，必须加快许可证的办理，确保店铺正常运行，若因证照问题导致乙方无法营业而造成损失的，甲方承诺进行赔偿，若协议签订之日起三个月内，甲方仍无法提供合法有效的许可证，甲方承诺免除乙方第三季度的租金直至许可证办理完成并提供到位为止；2、甲方需在协议签订之日起一个月内完成对排风系统和就餐环境的整改；3、甲方需在协议签订之日起一个月完成对排污系统的整改；4、甲方需确保场地的消防系统符合国家规定的消防安全标准并提供检验报告；5、甲方需确保每日对美食广场的水、电、气的正常供应；6、若因甲方原因，包括但不限于两证、消防、环保不达标，导致美食广场被政府机关查封造成乙方无法正常营业的，甲方承诺应赔偿房租及管理费，并补偿损失；7、因甲方原因导致美食广场被查封或停业超过四天或以上的，视为甲方无法向乙方提供稳定的经营场所，乙方可单方解除合同，甲方除赔偿乙方损失外，须退还乙方全部进场费、押金及剩余部分租金……乙方在协议签订后三天内向甲方支付第二季度房租的一半金额作为诚意金，支持美食广场的正常运营，在甲方向乙方提供合法有效的许可证，且完成协议中针对美食广场的其余整改后，乙方即刻向甲方支付剩余租金。该协议签订后，原告于2017年7月28日给付第二季度部分场地使用费及管理费19,125元。三、2017年10月24日，被告在美食广场内张贴《停业关门通知书》，内容为：本人高一鸣所经营的美食广场因个人原因无法继续经营，特此公告并通知所有商户，美食广场于2017年10月25日正式停业，各商户自行提前做好撤场准备。该通知发出后，美食广场停止经营。四、2017年10月31日，中山北路XXX号209室招商办公室向被告发出《通知书》，告知因被告承租的上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼部分商铺后，2017年10月17日至2018年1月16日期间的租金未按照约定于2017年10月1日之前支付，故通知被告于2017年11月3日给付租金，否则将按照约定解除合同并收回房屋，房屋内所有物品将视为遗弃物品由出租方自行处置，损失由被告自行承担。2017年11月12日，中山北路XXX号209室招商办公室在美食广场张贴《告知书》，告知因出租方将于2017年11月16日收回美食广场店铺，通知各经营户于2017年11月16日前清空所有物品，否则视为遗弃物品，由出租方自行处置。后美食广场停业，摊位均被拆除。美食广场经营期间，原、被告均未取得餐饮服务许可证。五、租赁期间，原告先行缴付水费、电费，截止美食广场停业时，原告已缴付的电费尚余797.5元和水费675元。六、上海鑫厨酒店用品有限公司于2017年5月3日向原告出具的收款收据载明，因中山北路XXX号2楼浏阳蒸菜(9档口)设备安装及装修，现金收取28,800元。上海鑫厨酒店用品有限公司于2017年5月2日分别向原告出具的收款收据，载明因购买水槽及蒸菜台收取5,250元。上海洛厨酒店用品有限公司于2017年5月2日向原告出具收款收据两张，分别载明因购买汤碗及套碗收取5,850元、因购买不锈钢餐具一批收取4,860元。上海市浦东新区付斌厨房用品商店于2017年5月6日向原告出具的收据载明，因购买双门蒸饭柜、四门冰箱、灶、工作台、碗，收取13,600元。以上事实，有《租房合同》、《魔厨美食城补充协议》、《通知书》及《告知书》、收款收据及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，双方对以下问题另存争议：针对美食广场经营状况，原告表示，美食广场开始正常营业后不久，即出现水电供应不正常及经营资质欠缺等问题，个体经营户曾与被告集体进行协商，并形成会议记录，在2017年6月期间，美食广场曾因存在问题停业四天，此后个体经营户又集体与被告签订《魔厨美食城补充协议》，但此后被告仍取得合法证照，也未进行整改，直至美食广场停业。对此，被告表示，美食广场确曾在2017年6月期间应工商部门要求停业四天，停业期间的场地使用费及管理费同意向个体经营者免除，认可场地使用费标准为每月12,000元的摊位第二季度应收取费用的一半为19,125元；但办理餐饮服务许可证并非被告的义务，被告也在积极协助原告办理，美食广场经营期间有十几名经营者因经营不善拒不缴付相关费用，从而迫使被告签订了《魔厨美食城补充协议》，签订的具体数量记不清楚了，但部分经营户未签订该协议。针对装修、设施设备、招牌等损失，原告表示，除了提供收据的支出项目外，原告通过微信方式向洛厨酒店用品有限公司、鑫厨厨具等单位支出共计16,900元，并提供微信支付凭证作为证据；并称，摊位内四门冰箱、灶具和双门蒸饭柜已作为二手电器以800元出售，其余设备遗留在现场，同意该款项800元从主张的损失范围内予以扣除。对此，被告表示，对原告支出项目的真实性不予认可，无法确认是否实际发生，也无法确认是否用于原告承租摊位的装修。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就房屋租赁事宜签订《租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。针对原、被告签订的《魔厨美食城补充协议》，被告认为系被迫签订，并非其真实意思表示，但被告并未就签订协议时存在欺诈、胁迫等情形举证予以证明，故该协议同样合法有效，对当事人亦具有法律约束力。被告作为出租方及美食广场的经营者，负有确保承租人在租赁期间内可正常使用并用于商业经营的义务。结合已查明的事实，被告高一鸣因未能及时向向前一手出租人给付租金，致使美食广场无法继续经营；鉴于被告通过张贴《停业关门通知书》的方式，告知原告等承租人因其个人原因将停止美食广场的经营，应视为原告明确表示不再履行主要的合同义务，故原、被告签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除。被告认为因原告逾期给付租金，致使其无法及时履行向前一手的付款义务，但显然不符合合同相对性的基本原则，且依据《魔厨美食城补充协议》的约定，双方已协议变更第二季度场地使用费及管理费的给付期限，故显然上述《租赁合同》解除的原因不应归咎于原告。依据《魔厨美食城补充协议》的约定，因被告的原因导致美食广场停业的，应由其承担赔偿损失的责任，并退还全部进场费、押金。因此，原告主张退还押金及进场费的诉讼请求，依法予以支持。针对原告主张退还的电费及水费，被告确认原告主张的金额并同意退还，本院对此予以确认。针对原告主张的装修、设施设备、招牌等损失，对原告提供收据予以证明的支出部分，本院予以确认，但因相关设备大部分为可移动的设备，原告亦自认部分设备已自行变卖处置，故本院酌情认定被告应赔偿的该部分损失为10,000元。针对原告主张的违约金，依据《租赁合同》的约定，若被告擅自解除合同，应承担相当于押金数额的违约金，但双方在《魔厨美食城补充协议》中已约定若因被告违约致使美食广场停业，被告应承担包括赔偿损失、退还进场费及押金在内的责任，故综合考虑以上因素，在原告已主张退还进场费、押金及赔偿实际损失，并获本院支持的前提下，对原告再行主张违约金的主张本院难以支持。针对被告认为原告欠付第二季度场地使用费及管理费，并要求以押金予以抵扣的主张，但结合已查明的事实，《魔厨美食城补充协议》中明确约定：“在甲方向乙方提供合法有效的(餐饮卫生)许可证，且完成协议中针对美食广场的其余整改后，乙方即刻向甲方支付剩余租金”，该约定实际已变更了场地使用费及管理费的给付期限，但截止美食广场停业时，被告并未取得亦未协助原告取得合法证照，也无证据证明对美食广场进行过整改，故原告至美食广场停业前未再给付场地使用费及管理费，并未违反双方的约定。因此，对被告的上述抗辩意见，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告胡建新与被告高一鸣就上海市普陀区中山北路XXX号飞洲时代大厦2楼“魔厨美食广场”9号摊位签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除；二、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告胡建新押金人民币24,000元；三、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告胡建新进场费人民币20,000元；四、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内退还原告胡建新电费人民币797.5元及水费人民币675元；五、被告高一鸣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡建新装修、设施设备、招牌等损失人民币10,000元；六、对原告胡建新的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币2,892元，减半收取，计人民币1,446元，由原告胡建新承担人民币824元，被告高一鸣承担人民币622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇一八年五月三十一日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。