广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3268号上诉人（原审原告)：广州市富都房地产发展有限公司（以下简称富都公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：彭坤梅，该公司经理。委托代理人：朱玉虎、林沛芸，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：中国农业银行股份有限公司广州城南支行（以下简称农行城南支行），住所地广州市海珠区。负责人：叶智坚，该行行长。委托代理人：陈穗华、袁薇，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员。上诉人富都公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年8月25日，富都公司（为甲方）与农行城南支行（原称中国农业银行广州市城南支行，为乙方）签订编号为穗房预契字第96014859号的《房地产预售契约》（于1997年8月27日由广州市房地产交易所预售契约监证备案），其中内容为：甲方经批准，取得位于广州市越秀区解放中路421-459号的土地使用权,甲方在上述土地兴建商品楼,定名为富都商贸大厦，由甲方预售;乙方向甲方预购上述房地产的第9层至15层全部,建筑面积为9574.39平方米，用途为写字楼，成交总价格为人民币76595120元;乙方必须在《房地产预售契约》签署后10天内将该房地产的成交价款总金额一次性交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内；甲方应于1999年12月30日前,将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面同志乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效等。合同签订后，涉讼房屋所在大楼至今尚未建成，且已被列为烂尾地块处理。2014年7月9日，富都公司通过邮政快递向农行城南支行发出《通知》，要求农行城南支行在2014年7月15日前向富都公司支付购房款人民币175904685元及利息。同月29日，富都公司再次通过邮政快递向农行城南支行发出《通知》，要求农行城南支行在2014年8月5日前向富都公司支付购房款人民币175904685元及利息。2014年10月24日，富都公司通过邮政快递向农行城南支行发出《解除的通知函》，表示解除双方于1997年8月25日签订的《房地产预售契约》。该通知于2014年10月27日妥投。因本案纠纷，富都公司于2014年11月4日向原审法院提起诉讼，诉请判令：确认富都公司、农行城南支行于1997年8月25日签署的《房地产预售契约》（编号为：穗房预契字第NO96014859号）于解除通知书送达之日即2014年10月25日解除。农行城南支行在原审中答辩称：一、本案中富都公司主张我行未支付购房款情况不属实，我行以替富都公司兑付集资款项的形式向富都公司支付了相关预付购楼款，富都公司及其法定代表人已对该支付背景和行为书面签章认可，富都公司目前起诉又对该支付行为矢口否认，显然是自相矛盾和与事实相违背的行为。二、我行对富都公司的购房款支付债务与富都公司对我行的垫款偿还债务之间构成约定抵销。本案中，我行与富都公司之间签订房地产预售契约的实质法律关系应是债务约定抵偿关系，而非房屋买卖关系。富都公司已经书面确认我行已支付购房款，我行没有迟延履行付款义务的行为，也不存在其他可以解除合同的法定情形，因此富都公司要求确认合同已经解除于法无据。原审诉讼中，农行城南支行就其答辩还提交了中国农业银行广州市分行于1997年5月8日作出的《关于韦某成、廖某非法集资款支付问题的请示》，中国人民银行广州市分行于1997年5月29日作出的《关于对农行广州市分行的批复》，（1997）穗中法刑经初字第145号关于农行城南支行人苏某受贿一案的刑事判决书（复印件），中共广州市纪委驻金融系统纪律检查组、广州市金融系统监察室于1997年6月3日作出的《关于对韦炳成、廖爱兰非法集资款支付问题的处理意见》（复印件），廖某于1997年向富都公司作出的《承诺书》（复印件），农行城南支行与廖爱兰、富都公司、信达公司、广州市恒财房地产发展有限公司于1997年4月24日签订的《担保与偿债协议》（复印件），农行城南支行与信达公司于1997年10月9日签订的《委托合同》（复印件），收款人为廖爱兰、收款单位为富都公司于1997年10月9日出具的内容为兹收到中国农业银行广州市城南支行交来人民币175904685元作为购富都商贸大厦商铺/写字楼26468.82平方米之楼款的《广州市富都房地产发展有限公司收款收据》，廖某、富都公司、信达公司共同于1997年10月9日作出的《抵偿债务确认书》；复印自工商行政部门的廖某为富都公司法定代表人的《企业法人营业执照》，2011年5月6日富都公司的《公司变更（备案）记录》（其中原股东为信达公司，持股比例为87%，原法定代表人为廖某），广州市建设委员会作出的《关于同意设立广州市富都房地产开发有限公司的复函》，富都公司的公司章程，廖某为信达公司法定代表人的《企业法人营业执照》，2011年4月6日信达公司《公司变更（备案）记录》（其中原法定代表人、原股东均为廖某，持股比例为90%），信达公司的公司章程等证据予以证明。其中廖爱兰、富都公司、信达公司共同于1997年10月9日作出的《抵偿债务确认书》内容为：“廖爱兰（以下简称本人）、广州市信达房地产投资顾问有限公司及广州市富都房地产开发有限公司（两者以下简称本公司）为中国农业银行广州市城南支行（以下简称城南支行）作债务抵偿确认如下：1、城南支行购买本公司位于广州市解放中路421-459号富都商厦在建商品房建设面积26468.82平方米，应支付本公司购楼款人民币175904685元，因本人及本公司对城南支行负有赔偿责任而相互抵偿相应的债务金额；2、本人及本公司对城南支行负有的赔偿责任是基于本人及本公司套取了城南支行的银行信用向社会高息集资用于富都商厦的项目建设，造成城南支行为稳定社会秩序兑付集资人空头大额定期存单本息而垫付资金人民币175904685元，本人及本公司对此负有不可推卸的赔偿责任；3、由于集资资金已投入项目建设，城南支行已替项目公司兑付了集资款项，故已投入项目的资金在权益上相当于城南支行预付购楼款；4、基于上述原因，本公司不再向城南支行收取购楼款资金，本人及本公司承认城南支行享有商品房购买人的一切权利。”原审法院认为，农行城南支行提交的富都公司原法定代表人廖某、富都公司、信达公司共同于1997年10月9日作出的《抵偿债务确认书》等证据足以证明涉讼房屋的房款已由富都公司、农行城南支行双方互负债务，约定抵销支付完毕。而且，富都公司在上述确认书中也已明确表示“本公司不再向城南支行收取购楼款资金……”，现其又向农行城南支行主张支付购房款，有违诚实信用原则。富都公司以农行城南支行未付购房款为由要求解除《房地产预售契约》，无事实和法律依据。鉴于富都公司不享有合同解除权，故其向农行城南支行发出的解除合同通知，不发生解除合同的法律效力。富都公司诉请确认富都公司、农行城南支行于1997年8月25日签署的《房地产预售契约》（编号为：穗房预契字第NO96014859号）于解除通知书送达之日解除，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条的规定，判决:驳回原告广州市富都房地产发展有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币100元，由原告广州市富都房地产发展有限公司负担。判决后，富都公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。1、被上诉人农行城南支行至今未向上诉人支付过任何购房款，且在收到上诉人书面催款通知后仍拒不还款，已构成基本违约，上诉人有权解除合同；2、上诉人与被上诉人、信达公司之间签订的《抵偿债务确认书》严重损害上诉人的合法权益，已于2014年12月5日解除，原判仍依据该确认书认定上诉人与被上诉人互负债务，约定抵销支付完毕，是事实认定不清。二、被上诉人对廖某案件的垫款并未用于富都商贸大厦建设，上诉人与被上诉人、廖某、信达公司之间并无任何债权债务关系，廖某对被上诉人欠下的债务与上诉人没有任何关系。综上，请求撤销原判，依法确认上诉人与被上诉人于1997年8月25日签署的《房地产预售契约》（编号为：穗房预契字第NO96014859号）于2014年10月25日解除，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人农行城南支行答辩称：不同意上诉人富都公司的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人富都公司及被上诉人农行城南支行在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判已对上诉人富都公司关于确认其与被上诉人农行城南支行于1997年8月25日签署的《房地产预售契约》（编号为：穗房预契字第NO96014859号）于解除通知书送达之日解除的诉请不予支持的理据作了充分的论述，合理合法，并无不当，本院不再赘述，予以维持。对于上诉人富都公司上诉提出被上诉人农行城南支行对廖某案件的垫款并未用于富都商贸大厦建设，是廖某与上诉人富都公司之间的内部关系，本案不予调处。现上诉人富都公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩并单方解除《抵偿债务确认书》，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市富都房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员  党春婷