江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第01139号上诉人（原审被告）扬州市开发区润宇寝饰厂，住扬州市开发区监庄村。执行事务合伙人朱和安。委托代理人石永富，江苏征远律师事务所律师。委托代理人徐国栋，江苏征远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）扬州经济开发区监庄村村民委员会，住邗江中路118号。负责人陈秋生。委托代理人刘建云，扬州经济开发区监庄村村民委员会法律顾问。上诉人扬州市开发区润宇寝饰厂（以下简称润宇寝饰厂）因与被上诉人扬州经济开发区监庄村村民委员会（以下简称监庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院（2015）扬开民初字第00158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：润宇寝饰厂因生产经营需要，于2007年12月28日与监庄村委会签订租赁合同一份，约定由监庄村委会将土地约6亩、房屋建筑总面积约3000平方米出租给润宇寝饰厂，租赁期限10年，从2008年元月1日起至2017年12月31日止。租金原合同基数15.58万元，每两年递增一次，增幅为5%，从2008年开始起算。租金每半年缴纳一次，时间分别为每年6月25日前和12月25日前，先付款后使用。合同同时约定，润宇寝饰厂不得拖欠租金1个月以上，否则监庄村委会有权终止或解除合同。租赁合同中明确，润宇寝饰厂应付2013年租金为20.88万元，2014年租金为21.92万元。润宇寝饰厂因未按约向监庄村委会支付2013年、2014年租金，计42.8万元，故监庄村委会诉至原审法院，请求判令：终止双方间的合同；润宇寝饰品厂支付拖欠租金428000元及未腾仓造成房屋无法出租的损失费；润宇寝饰品厂支付监庄村委会为其垫付的电费、水费共计27827元；本案诉讼费由润宇寝饰厂承担。监庄村委会、润宇寝饰厂双方在签订本案所涉及的租赁合同前已存在租赁关系，双方在2007年12月28日签订租赁合同实际是双方续签租赁合同。该合同中，对润宇寝饰厂在租赁期间垫支新建办公楼，约定从润宇寝饰厂应付租金中分5年抵扣，自2007年至2011年抵扣结束。在租赁土地上自建的房屋、大棚及装修，约定从2008年起按15年折旧，拆迁补偿由监庄村委会、润宇寝饰厂双方按折旧比率共享，如未拆迁，合同期满5年后，乙方自建的房屋、大棚及装修产权全部归监庄村委会所有。庭审中，对润宇寝饰厂租赁期间的自建部分，双方意见不一，双方均未举出相关证据予以证明。另查明，润宇寝饰厂为普通合伙企业，执行事务合伙人朱和安。润宇寝饰厂垫支水电费户名扬州润宇寝饰有限公司（以下简称润宇寝饰公司），系自然人控股有限公司，其法定代表人毛洪玉。原审认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。监庄村委会、润宇寝饰厂双方在平等、自愿的基础上签订租赁合同，且不违反法律，故原审法院认定双方签订的租赁合同合法有效，双方应严格按合同履行各自义务。现润宇寝饰厂因长期拖欠租金，未按约履行支付租金的义务，违反了合同的约定，故润宇寝饰厂应承担由此而产生的法律责任。租赁合同约定和法律规定，润宇寝饰厂拖欠租金1个月以上，监庄村委会有权终止或解除合同。现润宇寝饰厂已拖欠两年租金，监庄村委会依约要求终止与润宇寝饰厂的租赁关系，符合双方的约定，据此，本院对监庄村委会该项诉讼请求，依法予以支持。对监庄村委会要求润宇寝饰厂支付所欠2013年和2014年租金的诉讼请求，亦予以支持。对监庄村委会要求润宇寝饰厂承担未腾让房屋造成的损失，因监庄村委会未提供相关证据，故原审法院不予支持。对监庄村委会要求润宇寝饰厂支付为其垫支的水电费，因垫支水电费的户名为扬州润宇寝饰有限公司，与本案润宇寝饰厂不符，且无其他证据证明应由本案润宇寝饰厂承担此项费用，故对监庄村委会该项主张不予支持。对于润宇寝饰厂在租赁期间自建房屋等部分的处理，因双方在本案中均未主张相关权利，且双方对润宇寝饰厂自建范围意见不一，加之双方约定的折旧期间未满，故本案不予处理。原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、终止扬州经济开发区监庄村村民委员会与扬州市开发区润宇寝饰厂2007年12月28日签订租赁合同。二、扬州市开发区润宇寝饰厂于判决书生效之日起三十日内按上述租赁合同向扬州经济开发区监庄村村民委员会交付租赁物。三、扬州市开发区润宇寝饰厂于判决书生效之日起十日内给付扬州经济开发区监庄村村民委员会租金428000元。四、驳回扬州经济开发区监庄村村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4069元，诉前保全费2770元，合计6839元，由监庄村委会负担488元，润宇寝饰厂负担6351元。判决后，润宇寝饰厂不服，向本院提起上诉称：讼争双方所签2007年12月28日的租赁合同已于2010年8月1日终止，润宇寝饰厂已将上述合同所涉及的房产全部租赁给了润宇寝饰公司并与公司签订了书面合同，因该合同发生的纠纷，合同相对方应当是润宇寝饰公司。综上请求：撤销原判，改判驳回监庄村委会的诉讼请求。监庄村委会答辩称：1、监庄村委会与润宇寝饰厂在2007年12月28日之前就存在房屋租赁关系，而2007年12月28日签订的租赁合同是对双方租赁关系的延续并且明确约定了租期至2017年12月31日。合同签订后，一直都是润宇寝饰厂向监庄村委会支付的房屋租金，直至2013年润宇寝饰厂因资金困难欠付租金。2、润宇寝饰厂在原审庭审时承认欠款事实，也未能提供任何证据证实监庄村委会已经与其提前解除了租赁合同而与润宇寝饰公司签定合同，所以润宇寝饰厂作为合同相对方是本案适格的诉讼主体。综上，润宇寝饰厂的上诉理由不能成立，故请求法院：驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理期间，润宇寝饰厂向法庭提供一份2010年8月1日的租赁合同，合同甲方为监庄村委会，乙方为润宇寝饰公司，证明：自2010年8月1日起，讼争房屋已由监庄村委会出租给润宇寝饰公司。监庄村委会的质证意见：1、对合同的形式真实性没有异议，但与本案没有关联性。润宇寝饰公司提供的明细表也与本案没有关系。2、在原审法院庭审中，润宇寝饰厂已经认可欠付租金。二审审理期间，监庄村委会向法庭提供一份《证明》，证明：2010年8月1日，润宇寝饰厂负责人朱和安认可润宇寝饰公司与村委会签订的租赁合同无效，当时签订这份合同的目的是帮助朱和安设立润宇寝饰公司。润宇寝饰厂的质证意见：1、对真实性及合法性均不予认可。2、租赁合同是润宇寝饰公司的行为，即便《证明》真实，朱和安也没有资格证明公司与监庄村委会签订的合同无效。3、2010年8月1日的租赁合同系经工商行政部门备案登记，不能否认其效力。二审审理过程中，监庄村委会向法庭提供了其收取的2007年至2012年的租金明细，分别为：2007年12月7日，5万元；2009年1月20日，5万元；2009年9月7日，3.5万元；2009年9月10日，10.68万元；2010年2月9日，5万元；2011年1月19日，15万元；2011年9月5日，6.73万元；2012年1月20日，14.22万元；上述租金收取凭证中载明的交款单位为润宇寝饰厂；另，2013年2月9日，10万元；2013年12月31日，11.64万元，此两笔租金收取凭证中载明的交款单位为润宇寝饰公司。润宇寝饰厂对于上述证据的质证意见：对于上述所有收据的真实性不持有异议，但是2013年2月9日及12月31日的两笔租金系润宇寝饰公司交纳，所以我们坚持认为2010年之后是润宇寝饰公司承租讼争房屋而非润宇寝饰厂。本院认为，鉴于讼争双方对于上述证据的真实性不持异议，本院亦予以确认，经计算，上述租金总额为86.77（5+5+3.5+10.68+5+15+6.73+14.22+10+11.64）万元。二审另查明，监庄村委会与润宇寝饰厂于2007年12月28日签订的租赁合同中载明的租金标准为：2007年租金为10.91万元；2008年、2009年租金为13.27万元；2010年、2011年租金标准为14.22万元；2012年、2013年租金标准为20.88万元；2014年、2015年租金标准为21.92万元。而润宇寝饰厂二审期间提交的监庄村委会与润宇寝饰公司于2010年8月1日签订的租赁合同，其载明的租期为2010年8月1日至2020年7月31日，租金标准为：每年14.5万元。本案二审的争议焦点是：讼争所涉租赁合同的承租人是润宇寝饰厂还是润宇寝饰公司？本院认为，结合二审查明的监庄村委会收取的2007年至2012年的租金总额为86.77万元，而2007年12月28日的租赁合同载明的租金标准自2007年至2012年总额亦为86.77万元；现监庄村委会诉求2013年租金20.88万元、2014年租金21.92万元，共计42.8万元，润宇寝饰厂在一审审理过程中对于其欠付42.8万元租金亦予以认可；综上本院认为，虽存在以润宇寝饰公司名义向监庄村委会缴纳两次租金的事实，但其缴纳的租金仍是2007年12月28日润宇寝饰厂与监庄村委会间租赁合同中约定的租金标准，故应当认定润宇寝饰厂与监庄村委会之间的租赁合同继续实际履行，润宇寝饰公司系代润宇寝饰厂向监庄村委会缴纳租金，现监庄村委会向润宇寝饰厂继续追缴2013年、2014年未缴租金，有事实和法律依据，依法应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人润宇寝饰厂的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8138元，由扬州市开发区润宇寝饰厂负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  江厚良代理审判员  刘莉莉二〇一五年七月二十二日书 记 员  王 媛附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。