南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第3809号原告南京富兰克进出口有限公司，住所地南京市鼓楼区定淮门12号9幢。法定代表人陈政，总经理。委托代理人赵俊毅，江苏星之辰律师事务所律师。被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人张宇权，总经理。委托代理人张丽萍，该公司职工。原告南京富兰克进出口有限公司（以下简称富兰克公司）诉被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年6月9日立案受理,依法由代理审判员张广鲁适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告富兰克公司的委托代理人赵俊毅、被告世界之窗公司的委托代理人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富兰克公司诉称：原、被告分别于2013年6月24日、2013年7月5日签订了两份《房屋租赁合同》，约定由原告承租使用本市鼓楼区定淮门12号南京世界之窗科技软件园15号楼201室340平方米和9号楼二层500平方米的房屋，租期分别为自2013年8月24日起至2015年8月23日止和2013年8月18日起至2014年8月17日止。合同签订后，原告共支付押金和履约保证金101178元，然而，被告在合同期限未满前即在原告不知情的情况下撤出了园区，原告向被告要求退还履约保证金及押金未果，故原告诉至法院，请求判令：1.被告返还原告履约保证金及押金101178元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准承担自2015年6月9日起至实际给付之日止的利息；2.被告向原告支付违约金55188元；3.被告承担本案诉讼费用。被告世界之窗公司辩称：被告与原告承租房屋的产权人发生纠纷后，被迫撤出园区，但原告仍在案涉房屋中经营，原告并未因此受到影响，原告主张违约金应以实际损失为基础，现原告已经主张了履约保证金及押金的利息损失，不应再向被告主张合同约定10%的违约责任。经审理查明，本市鼓楼区定淮门12号地块的土地使用权人为熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团）。2003年8月29日，南京顺天实业有限公司（乙方、以下简称顺天公司）与熊猫集团（甲方）、南京市鼓楼区人民政府（丙方）签订一份《租赁协议》，三方约定：一、为进一步推动南京高科技软件产业发展，同时也为了开发运作企业资源，妥善解决破产企业的善后问题，经本市鼓楼区人民政府牵线并具体指导，合作双方经充分协商，由乙方租用甲方位于南京市定淮门12号原熊猫集团南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业，计有土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，水电管网和通讯等。二、租赁合作期十年，自2003年9月1日至2013年8月31日。因乙方改造工程较大，甲方同意在签订本协议后给予乙方四个月装修期，即2003年9月1日至2003年12月31日免交费用。三、乙方利用该项物业创建高科技软件开发专业园区，不得将该项物业转租第三方或用于其他商业经营。四、租赁费用及支付方式。乙方每年给付甲方净收入人民币600万元，实行按季支付。原则上先付后用。……七、甲方向乙方提供该处房产的土地使用权、房产权证、建筑结构及水电管图的复印件等资料。乙方据此对该房屋进行必要的装修改造翻新，并保证改造后的房屋总面积不小于甲方原房产实际总面积，有产权面积不小于原产权面积，改造中乙方应将方案报甲方审核后，办理正式申办手续。如涉及相关手续，甲方应予积极协助。全部改造维修方案及图纸，必须经甲方检查并备存。乙方对于新增房屋必须办理正式、合法手续并承担相关费用。乙方上述装修改造费用须报甲方备案并应在合同期内摊销，新增房屋产权归甲方。合同期满，乙方要及时妥善地把全部物业及权证无偿交还甲方。若发现前述房屋面积有减少，则必须按当时同类地块拆迁价补偿等等。2013年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《世界之窗顺天实业集团有限公司房屋租赁合同》，约定甲方将本市定淮门12号南京世界之窗科技软件园15号楼201房屋（建筑面积340平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方办公/经营使用，租期2年，期限自2013年8月24日起至2015年8月23日止，年租金为223380元，乙方按年为期分期支付租金、物业管理费等，采取先付款后租赁原则；乙方在首次支付租赁费用的同时，应向甲方支付履约保证金，金额为18615元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用，本合同终止后，乙方交纳的履约保证金在乙方无违约行为或无须向甲方承担赔偿责任的情况下，经甲方确认后全额退还乙方（不计利息）；合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，乙方押金款为22338元，合同解除或终止后，经甲、乙双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；甲、乙双方如有任何一方违约、退租，必须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。2013年6月23日，原告向被告支付了履约保证金18615元和押金22338元。2013年7月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《世界之窗顺天实业集团有限公司房屋租赁合同》，约定甲方将本市定淮门12号南京世界之窗科技软件园9号楼二层房屋（建筑面积500平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方办公/经营使用，租期一年，期限自2013年8月18日起至2014年8月17日止，年租金为328500元，乙方按年为期分期支付租金、物业管理费等，采取先付款后租赁原则；乙方在首次支付租赁费用的同时，应向甲方支付履约保证金，金额为27375元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用，本合同终止后，乙方交纳的履约保证金在乙方无违约行为或无须向甲方承担赔偿责任的情况下，经甲方确认后全额退还乙方（不计利息）；合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，乙方押金款为32850元，合同解除或终止后，经甲、乙双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；甲、乙双方如有任何一方违约、退租，必须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。2013年7月16日，原告向被告支付了履约保证金27375元和押金32850元。2013年1月，熊猫集团以顺天公司作为被告另案向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《租赁协议》；要求支付拖欠的租赁费用877.47万元等等。本院于2013年6月19日作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决内容如下：一、解除熊猫集团与顺天公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》；二、顺天公司于本判决生效后十五日内从承租的本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并将其交还熊猫集团；三、顺天公司于本判决生效起十日内一次性支付熊猫集团租金5714531元（截止2013年6月30日），2013年7月1日至判决生效之日的租金以及判决生效后至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费,均按2013年租金标准6936488.60万元/年计算。后顺天公司不服一审判决提起上诉，南京市中级人民法院于2013年10月14日作出终审判决，判决内容为：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决书第一项、第二项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决书第三项为：顺天公司于判决生效起十日内支付给熊猫集团租金558.903015万元（该租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准693.648860万元/年计算。2014年1月4日，顺天公司出具证明，同意由被告世界之窗公司对定淮门12号院内的全部物业进行出租经营，并由其直接与客户签订房屋租赁合同，如果发生租赁纠纷，由被告世界之窗公司提出诉讼，主张权利。原告与熊猫集团就案涉房屋已重新签订了房屋租赁合同。现被告世界之窗公司从本市鼓楼区定淮门12号房屋内撤出，由熊猫集团自行管理上述房屋。原告多次要求被告退还履约保证金及押金未果，遂诉至本院，请求判如所请。因双方当事人意见分歧较大，致调解未果。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、生效裁判文书等证据予以证实。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原、被告签订房屋租赁合同的租赁期限自2013年8月18日起至2014年8月17日止，熊猫集团与顺天公司之间租赁合同中约定的租赁期限至2013年8月31日止。熊猫集团另案以顺天公司为被告提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同。该案经生效判决确认，顺天公司应向熊猫集团支付至2013年9月30日前的房屋租金及此后的房屋占用使用费，据此应认定熊猫集团与顺天公司之间的房屋租赁合同自2013年10月1日起终止。故原、被告之间约定的部分租赁期限，超过了熊猫集团与顺天公司之间的租赁期限，被告亦未提供证据证明其事后得到熊猫集团的追认，故该超出租赁期限的合同内容应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于原、被告之间的租赁合同自2013年10月1日起归于无效，故被告依法应向原告返还依据该合同取得的履约保证金、押金共计101178元。关于原告主张前述款项的利息问题，系该笔款项产生的法定孳息，原告该项主张并无不当，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京世界之窗科技软件园有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告南京富兰克进出口有限责任公司履约保证金及押金101178元，并承担该款自2015年6月9日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。二、驳回原告南京富兰克进出口有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3427元，因适用简易程序减半收取1714元，由原告南京富兰克进出口有限公司负担551元，被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担1163元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  张广鲁二〇一五年七月十四日见习书记员  李 璐