广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初2233号原告：张淑娟，女，1970年10月7日出生，汉族，住吉林省梅河口市，委托诉讼代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被告:广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺，统一社会信用代码9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告张淑娟诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法由审判员李紫晖独任审判，于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告张淑娟的委托诉讼代理人刘洋，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。双方于庭审中一致同意庭后调解，并向本院申请2个月调解期，后调解无果。本案现已审理终结。原告张淑娟立案时向本院提出诉讼请求：l、被告向原告支付逾期交楼违约金80595元（从2014年7月1日起至2015年4月2日总计276天，每天按已付房款1460055元的万分之2计算）；2、被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告陈述，我方起诉时违约金的计算起止时间计算错误，现更正为从2014年8月5日起至2015年5月6日。庭审中，原告明确诉讼请求为：l、被告向原告支付逾期交楼违约金80595元（从2014年8月5日起至2015年5月6日总计276天，每天按已付房款1460055元的万分之2计算）；2、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2013年2月22日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将镜湖路2号云峰花园4区14栋1101号房出售给原告，成交价1460055元，并约定被告应于2014年3月31日前将涉案房屋交付原告使用。同时约定，原告给予被告三个月的交楼宽限期。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，但被告未通过政府验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，未能依约将涉案房屋交付原告使用，已严重违约，依约应交付涉案房屋给原告并支付逾期交楼违约金，原告于2015年4月2日收楼。为维护社会主义市场经济秩序，保护原告的合法权益，现向贵院起诉。被告宏峰公司辩称：一、被告不应承担延期交楼的违约责任。1、被告于2004年12月开发云峰花园A期时即向广州市花都区自来水公司办理了永久用水的报装手续并取得竣工验收。由于被告开发的云峰花园二、三、四期均系后来分期开发，且自2008年后，商品房的竣工验收无须自来水公司参与，遂所有二、三、四期的自来水管网供水系统工程由被告自行委托第三方施工，未得到花都区自来水公司竣工验收，故花都自来水公司一直未向申请人出具永久用水的证明文件。但涉案房屋从第一期开始包括分期开发的二、三、四期房屋，均已通水、通电，电梯能正常运行，并不影响原告对涉案房屋的使用，且原告已于2015年3月6日收楼且一直居住使用至今，因原告自身原因逾期收楼的责任理应由原告自行承担。2、被告于2015年1月8日取得涉案房屋的竣工验收表，且涉案房屋完全符合使用条件，根据广州市中级人民法院《关于审理商品房预售合同纠纷若干问题的指导意见》第六条“交付标准如何确定”之规定，涉案房屋应认定为已符合交楼标准，对超过该期限收楼的违约责任不应由被告承担；二、即使应当承担责任，但原告诉请的违约金因已超过《民法通则》2年诉讼时效的规定，故不应得到支持。原告所主张的2014年7月1日起至2015年4月2日止的延期交楼违约金属于“继续性债权”，诉讼时效按上述每日独立起算方式处理。原告明知2015年4月2日前的继续性债权已受到损害，却未在2年诉讼时效期间即2017年4月1日前向被告主张相应权利，故该诉请因已超过诉讼时效不应得到支持。经审理查明：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，在与张淑娟签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年2月22日，张淑娟（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为1460055元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、设计的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七：本合同补充协议约定：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。（3）乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，张淑娟向宏峰公司支付了涉案房屋的全部购房款1460055元。宏峰公司于2013年3月1日向张淑娟开具了440055元的购房发票，于2015年10月14日向张淑娟开具了1020000元的购房发票。宏峰公司向各业主发出收楼通知书。双方于庭审中一致确认张淑娟收楼日期为2015年5月6日。原告于庭审中主张从2014年8月5日起至2015年5月6日止的逾期交楼违约金。2017年10月20日，张淑娟交纳了涉案房屋的契税并取得《税收缴款书》。2017年12月7日，广州市花都区国土资源和规划局出具办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记的《受理回执》，该《受理回执》上载明缴交材料名称为身份证明、完税证明，注意事项中并载明“请于2017年12月19日之后（不含当天），申请人或代理人（持合法委托书）凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续”。宏峰公司在本案中未提交任何证据。宏峰公司陈述其于2015年1月8日取得涉案房屋的竣工验收备案表。其于2014年12月开发云峰花园A期时即向广州市花都区自来水公司办理了永久用水的报装手续并取得竣工验收，由于其开发的云峰花园二、三、四期均系后来分期开发，后期开发的房屋自来水管网供水系统工程由其自行委托第三方施工，未得到花都区自来水公司竣工验收，故花都区自来水公司一直未向其出具永久用水的证明文件。本院认为：张淑娟与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。张淑娟按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务。双方于庭审中一致确认张淑娟收楼日期为2015年5月6日。合同约定甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，并约定实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的包含《建设工程竣工验收报告》、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等在内的资料。宏峰公司在本案中未提交任何证据证明。宏峰公司陈述，其于2015年1月8日取得涉案房屋的竣工验收备案表，……花都区自来水公司一直未向其出具永久用水的证明文件。即使按照宏峰公司的陈述，宏峰公司亦构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于宏峰公司提出的原告诉请的违约金部分已超过《民法通则》2年诉讼时效的抗辩意见。合同中约定的违约金为按日计算，原告于2018年2月7日向本院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因《中华人民共和国民法总则》施行的时间为2017年10月1日，在此之前的违约金作为债权应适用《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的二年的诉讼时效期间，原告未提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情况，因此，原告所主张的2014年8月5日至2015年5月6日期间的违约金按《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间计算，至2018年2月7日原告起诉时已超过诉讼时效，故本院对宏峰公司提出的原告所主张的上述违约金已超过诉讼时效的抗辩意见予以支持，对原告主张的2014年8月5日至2015年5月6日期间的逾期交楼违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：驳回原告张淑娟要求被告广州市宏峰房地产开发有限公司支付其从2014年8月5日起计至2015年5月6日止的逾期交楼违约金80595元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907.40元（原告已预交），由原告张淑娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  李紫晖二〇一八年五月二十八日书记员  林桂泽本案适用法律条文附录《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。