广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初545号原告：石升初，男，汉族，1971年9月13日出生，住广东省肇庆市鼎湖区，原告：陈五妹，女，汉族，1970年5月12日出生，住广东省肇庆市鼎湖区，委托代理人：王晓岗，浙江天鸿律师事务所律师。被告：肇庆市昆隆房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三。统一社会信用代码：91441203792959761F。法定代表人：吴东，该公司总经理。委托代理人：吴展才，广东曜政律师事务所律师。委托代理人：黎金辉，广东曜政律师事务所律师。原告石升初、陈五妹诉被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石升初及其委托代理人王晓岗，被告的委托代理人吴展才、黎金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月12日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭D6幢602房。合同约定被告应当于2015年5月31日前通过将通过约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案的房屋交付给原告使用，使其每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同义务，但至今未办理好备案，且产权证至今没有下文。为此，特提起诉讼，请求法院：1、判令被告支付迟延交付违约金233745元（按万分之五的标准，以总房款435686元为本金，支付从2015年5月31日暂计算至2018年5月8日）；2、本案诉讼费由被告承担。原告举证如下：1、商品房买卖合同。证明原、被告双方签订商品房预售合同，合同约定了逾期备案、办证等情况；2、购房发票。证明原告已履行付款义务。被告辩称：一、被告迟延交付商品房按照约定不应承担违约责任。根据原、被告双方于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，因“水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素”，出卖人（即被告）可据实予以延期。本案中，被告开发的富海豪庭小区配电房原已经规划行政部门同意设置在地下室，但因供电部门要求对配电房重新选址，导致规划发生变更，以致无法按期办理工程竣工验收备案手续，因此被告迟延履行交付商品房义务符合可据实予以延期的情形。目前，根据被告提交的《竣工验收备案表》可知，被告开发的小区现已符合交付使用条件，并已进行公告公示，广大业主能够正常收楼、装修和入住。此外，被告已于2015年6月25日向原告交付案涉商品房，原告在有关收楼表格上予以签名确认并作出收楼承诺，至此，被告已经履行了交付商品房义务。换言之，即便被告应承担迟延交楼违约金责任，违约金的计算截止日期应为原告的实际收楼日期；二、原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之五的违约金明显过分高于原告的实际损失。理由如下：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告主张其已交房款为435686元，按日万分之五计算即为217.843元／天，每月为6535.29元，远远高于肇庆市鼎湖区同地段同类房屋的租金标准，远超原告的实际损失。第二，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金。本案中，每日万分之五的标准，换算为年利率即为18.25％，也远远高于本省高级法院的指引标准。第三，根据中国人民银行在其官方网站公布的《人民币现行利率表（2015年10月24日）》，金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）的为4.35％，一至五年（含五年）的为4.75％，五年以上的为4.90％。即便按照五年以上的贷款利率上浮30％计算，年化利率也仅为6.37％（与本省高级法院的指引标准基本一致），除以365天换算为日化利率约为万分之1.74。因此，按日以已交房价款万分之五计算违约金明显过高，应予适当调整。三、关于本案被告逾期交付商品房的违约金计算标准是否过高的问题存在重大争议，已进入省高院的再审程序等待解决。被告在此前已经向广东省高级人民法院就罗建文、王丹诉被告商品房预售合同纠纷一案提出再审申请，目前已收到省高院作出的《民事申请再审案件受理通知书》，案号：（2017）粤民申10517号。换言之，关于本案及其他业主（买受人）起诉被告迟延履行交付房屋义务主张违约金的系列案件，其违约金计算标准存在重大争议，目前已经进入了省高院的再审程序，等候法院解决。综上所述，原告的起诉没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告举证如下：1、关于小区配电房选址问题的函；2、复函；3、审批意见；4、行政处罚决定书；5、竣工验收备案表。证据1-5证明被告开发富海豪庭小区的配电房早已经规划行政部门同意设置在地下室，但因供电部要求对配电房重新选址，导致无法如期验收，后经被告积极完善手续并经有关执法部门处理后，最终通过竣工验收备案。因此被告延迟履行交付商品义务符合可据实予以延期的情形。6、商品房买卖合同。证明原告存在逾期付款的事实，应承担违约责任，并且有权顺延房屋交付使用时间。7、富海豪庭业主用户收楼验收确认书。证明被告于2015年6月25日向原告交付案涉商品房，原告在有关收楼表格上予以签名确认并作出收楼承诺。8、房屋租赁合同；9、房地产估价报告；10、中国人民银行公布的1-5年期贷款利率。证据8-10证明《商品房买卖合同》约定被告延迟交楼按日支付已付房款万分之五违约金远超过原告的实际损失，违约金数额应予减少。11、民事申请再审案件受理通知书，证明被告对之前法院判决认定被告延迟交楼应按日支付已付房款万分之五违约金不服已提出再审申请，广东省高级人民法院已受理的事实。经审理查明：2014年2月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定：被告向原告销售肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭D6幢602房，建筑面积103.02平方米，套内面积85.02平方米，价款435686元；原告于2014年2月12日一次性付清购房款435686元，否则视为逾期付款；原告按日支付逾期应付款万分之三的违约金；被告有权顺延房屋交付使用时间。被告应在2015年5月31日前，将验收合证（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中遇到重大技术问题，经被告争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非被告所能控制的因素；4、因原告逾期付款或银行按揭借款未划入被告账户，被告有权通知原告按累计逾期天数相应顺延交楼时间；5、因政府机关行为导致工期延误的。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。该合同还约定了其他的权利义务。原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》后，原告于2014年2月12日一次性付清房款435686元。2014年6月25日，广东电网肇庆鼎湖供电局营业部向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，认为被告开发建设的富海豪庭小区配电房和电表房选址在负楼层内，不符合规定，要求被告对配电房和电表房重新选址。本案审理过程中，被告提供了原告签名的《富海豪庭业主/用户收楼验收确认书》，主张原告于2015年6月25日收楼。被告还提交了富海豪庭D5D6D7幢的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示案涉的富海豪庭D5D6D7幢于2017年9月8日在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续。该房屋交付时是未装修的毛坯房。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方分别于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，原告向被告付清涉案商品房的总价款，被告应按合同约定于2015年5月31日前交付涉案商品房给原告使用。但被告逾期于2015年6月25日才交付房屋给原告使用已构成违约，应负违约责任。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。本案中，原告于2015年6月25日收楼时知道或者应当知道富海豪庭D6幢602号房屋市政基础设施和其他设施在房屋交付时的状况，视为双方合意变更《商品房买卖合同》的房屋交付条件，况且富海豪庭D5D6D7幢已于2017年9月8日在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续，因此本案逾期交楼期间为25天（从2015年6月1日起计算至2015年6月25日止）。如因诉争房屋不具备交付条件而给原告造成客观上的实际损失，则原告有权予以另案主张。原告要求被告按已付房价款每日万分之五计付逾期交付房屋违约金即每日217.843元（435686×5/10000=217.843元)，每月6535.29元。原告没有就未交付房屋所造成损失提供任何事实依据。常理上，不能交付房屋使用，其损失相当于租房替代所付租金。但是，原告主张的违约金过分高于当地同地段同等建筑面积103.02平方米、套内面积85.02平方米房屋的租金实际水平，况且该房屋是未装修的毛坯房。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之五计付逾期交房违约金，既缺乏损失事实依据，也不公平、不合理。所以，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款435686元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数25天。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向石升初、陈五妹支付逾期交房违约金，违约金按购房款435686元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数25天计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2403元，由原告负担2101元，被告负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  伍钜雄二〇一八年五月三十一日书记员  张燕萍