广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终3338号 上诉人（原审被告）：广西桂华运输集团有限公司，住所地:南宁市武鸣区双桥镇伏林村南武大道东面，南宁市伊岭工业集中区**。统一社会信用代码：91450100711429305B。 法定代表人：赵春煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：肖玉芳，女，1960年11月4日出生，汉族，湖南省耒阳市人，现住南宁市。 上诉人广西桂华运输集团有限公司（以下简称桂华公司）因与被上诉人肖玉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2017）桂0122民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，已将全部铺面交付被上诉人管理、使用，被上诉人也已实际占有并装修全部铺面。不存在上诉人将已经租赁给被上诉人的铺面又转租给他人的情形。一审现场勘验可知，争议铺面E8-E10墙上还存在被上诉人安装的电线，该电线与E0-E7铺面上被上诉人安装的电线一致并相联通，可见该铺面已经由被上诉人占有使用。E10铺面与E11铺面之间没有砖墙隔开，被上诉人在与上诉人签合同时是知晓的，其在占有使用铺面后也未进行隔离，因此，在使用过程中被上诉人与其他承租人发生使用上争议或被相邻承租人留下使用痕迹都是存在极大可能的，但这并不能证明上诉人另行转租的事实。一审判决采用派出所出具的情况说明作为定案依据，不符合证据采用规则。至被上诉人起诉时，E01-E10铺面都由被上诉人一直占有使用，堆放货物，被上诉人退出上述10个铺面的时间是在诉讼过程中。为了减少双方损失，一审主办人动员被上诉人搬出，被上诉人才给上诉人腾出讼争的10个铺面。故上诉人有权向被上诉人收取在此期间的租金、管理费、水电费等，一审判决上诉人全额退回被上诉人，并认为上诉人违约，没有事实和法律依据。 肖玉芳辩称：E01－10号铺面由被上诉人承租，但被上诉人于2017年8月1发现有人在E８、9、10号铺面挖地，被上诉人阻止，对方称上诉人已经将该铺面租给他们了，双方为此产生纠纷并报到派出所，故上诉人存在违约事实。 肖玉芳向一审法院起诉请求：一、依法解除2017年7月18日肖玉芳与桂华公司签订的位于南宁市武鸣区铺面的《租赁合同》；二、判令桂华公司返还肖玉芳铺面租金42000元、卫生费3000元、管理费3000元，共计48000元；三、判令桂华公司返还肖玉芳租赁保证金14000元；四、判令桂华公司赔偿肖玉芳安装水电设施、设备损失2889元；五、判令桂华公司向肖玉芳支付违约金14000元；六、本案诉讼费由桂华公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月18日，肖玉芳与桂华公司签订了一份《租赁合同》，约定桂华公司将其位于南宁市武鸣区铺面，面积约1000平方米租赁给肖玉芳用作家具涂料生产，双方并就租期、租金、租赁押金、违约责任等作了规定。合同签订之日，肖玉芳向桂华公司支付2017年8月6日至2018年2月28日6个月的租金42000元、6个月的卫生费3000元、6个月的管理费3000元，共计48000元，并按约定交纳保证金14000元。随后肖玉芳对上述铺面进行了水电设备、设施的安装。 另查明，双方在庭审过程中，均同意解除双方签订的《租赁合同》，桂华公司同意不向肖玉芳主张诉讼期间的租金等各项费用，肖玉芳已经将其物品搬离，将租赁物交还桂华公司。 一审法院认为：一、关于双方签订的《租赁合同》的解除问题。双方在庭审过程中，均同意解除双方签订的《租赁合同》，桂华公司同意不向肖玉芳主张诉讼期间的租金等各项费用，肖玉芳已经将其物品搬离，将租赁物交还桂华公司，因此双方的合同已经实际解除并且租赁物已经交付返还给桂华公司，就肖玉芳的该项主张已经无需处理。 二、关于在合同的履行过程中桂华公司是否存在违约情形的问题。肖玉芳诉称桂华公司在合同签订后又擅自将铺面的E08-10号三个铺面租给案外人南宁市益鑫通交通设施制品厂，导致肖玉芳无法整体使用E01-10号铺面，桂华公司对此予以否认。经一审法院组织双方进行现场勘查，虽然勘查现场时，E08-10铺面现场进行了清理，但根据现场遗留的管道安装及痕迹，明显看出是经过使用的，且与邻近的南宁市益鑫通交通设施制品厂堆放的物品一致，同时，结合武鸣区公安局伊岭岩派出所出具的《情况说明》证明，派出所在处理肖玉芳与南宁市益鑫通交通设施制品厂的报警纠纷中，南宁市益鑫通交通设施制品厂曾自称桂华公司将E08-10号铺面出租给本公司的，该公司在E08-10号铺面安放了一些用于生产交通设施的机械设备。综上，可见桂华公司在与肖玉芳签订了出租E01-10号铺面的《租赁合同》后，又擅自将其中的E08-10号铺面出租给相邻的南宁市益鑫通交通设施制品厂，肖玉芳租赁E01-10号铺面作为整体的生产厂房用于生产家具涂料，由于桂华公司将部分铺面又租给南宁市益鑫通交通设施制品厂使用，用于生产交通设施，肖玉芳的生产会产生粉尘，南宁市益鑫通交通设施制品厂的生产会产生明火，两者共同经营会产生安全隐患，因此，直接导致肖玉芳无法继续使用合同约定的租赁物。因此，一审法院依法确认桂华公司在履行双方签订的《租赁合同》的过程中存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，桂华公司应当承担赔偿肖玉芳损失的违约责任。 三、关于肖玉芳的各项经济损失。1、肖玉芳已经向桂华公司缴纳的租金42000元、卫生费3000元、管理费3000元、保证金14000元，上述费用双方均予以认可，一审法院予以确认。2、肖玉芳安装水电设施设备的费用，肖玉芳主张该项费用为2889元，桂华公司认可肖玉芳已经安装了相应的水电设施，但认为肖玉芳无法提供合法的发票，因此对肖玉芳主张的数额不予认可。庭审过程中，一审法院已经向肖玉芳释明是否就水电设施的安装损失申请评估，肖玉芳明确表示不申请。虽然肖玉芳无法提供正式的发票对该项损失进行证明，但桂华公司亦认可肖玉芳已经安装了相应的水电设施，因此，肖玉芳该项损失确实已经实际产生，因此，根据实事求是及公平原则，一审法院依法酌定肖玉芳的该项损失为2000元。3、违约金的问题。桂华公司将合同约定的租赁物E08-10号铺面又租给他人使用，导致肖玉芳无法继续使用合同约定的租赁物，应当承担违约责任。根据双方签订的《租赁合同》第十条第一款的约定，桂华公司应当支付肖玉芳违约金14000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、桂华公司返还肖玉芳租金42000元、卫生费3000元、管理费3000元、保证金14000元，共计62000元；二、桂华公司支付肖玉芳安装水电设施设备损失2000元；三、桂华公司支付肖玉芳违约金14000元；四、驳回肖玉芳其他诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取500元，由桂华公司负担。 二审中，当事人没有提交证据。对一审查明“肖玉芳已经将其物品搬离，将租赁物交还桂华公司”桂华公司提出异议。二审期间，肖玉芳承认其于2018年春节前将铺面钥匙交还给上诉人，但铺面中的设备于2018年5月9日才搬走。故一审判决前肖玉芳并未将其物品搬离，一审查明肖玉芳已经将其物品搬离，将租赁物交还桂华公司有误，本院更正为肖玉芳于2018年春节前将E1-10号铺面钥匙交还桂华公司，于2018年5月9日将上述铺面中的物品搬离。 本院认为，桂华公司与肖玉芳签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，该合同合法有效。肖玉芳一审起诉第一项请求为依法解除2017年7月18日肖玉芳与桂华公司签订的位于南宁市武鸣区铺面的《租赁合同》，桂华公司同意解除该《租赁合同》，故该《租赁合同》应予解除。但一审判决认为双方的合同已实际解除并且租赁物已经交还给桂华公司，因此，对肖玉芳该项主张认为无需处理有误，本院予以纠正。 双方合同解除，肖玉芳亦不存在违约，故桂华公司应退还肖玉芳已交纳的1400元保证金。关于肖玉芳已交纳的租金、卫生费、管理费等应否退还的问题。虽然桂华公司已将诉争的E01-10号铺面交付给肖玉芳，但肖玉芳在实际使用过程中发现南宁市益鑫通交通设施制品厂将该厂用于生产交通设施的机械设备安放在肖玉芳承租的E8-10号铺面，致使肖玉芳无法使用E8-10号铺面，肖玉芳与南宁市益鑫通交通设施制品厂为此产生纠纷，并报至南宁市武鸣区公安局伊岭岩派出所。南宁市益鑫通交通设施制品厂在派出所处理时称E8-10号铺面，桂华公司已租给该厂。虽然南宁市益鑫通交通设施制品厂并未提交相应的租赁合同证实是桂华公司将E8-10号铺面出租给该厂的，现无充分证据证实桂华公司将讼争铺面出租给肖玉芳后，又出租给南宁市益鑫通交通设施制品厂，但桂华公司作为出租人，在肖玉芳与南宁市益鑫通交通设施制品厂就E8-10号铺面产生纠纷后，应予以协调，以保证肖玉芳能使用其已承租的E8-10号铺面，桂华公司未履行该义务，致使肖玉芳无法使用E8-10号铺面，而肖玉芳承租E01-10号铺面是整体承租用来生产家具涂料，因E8-10号铺面被南宁市益鑫通交通设施制品厂占用，致使肖玉芳无法整体使用。且南宁市益鑫通交通设施制品厂是生产交通设施，该厂生产会产生明火，而肖玉芳的生产会产生粉尘，两者承租的铺面相邻，存在安全生产隐患，故E01-E7号铺面，虽然不存在被他人占用的情形，但亦因南宁市益鑫通交通设施制品厂占用了E8-E10号铺面，并与肖玉芳的厂相邻，因存在安全隐患，导致肖玉芳亦无法使用E01-E7号铺面。故一审判决桂华公司返还肖玉芳已交纳的租金42000元、卫生费3000元、管理费3000元并无不当，本院予以维持。关于肖玉芳因安装水电设施设备的损失，虽然肖玉芳未就该损失申请评估，但因肖玉芳已在承租铺面安装了水电设施，确实因此支出了相应费用，故一审酌情确定肖玉芳该损失为2000元并无不当，本院予以维持。关于违约金14000元。如上所述，桂华公司作为出租方，负有保障承租人正常使用租赁物的义务，但桂华公司未能履行该义务，构成违约，故一审判决其按照合同约定向肖玉芳支付14000元违约金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人桂华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、维持南宁市武鸣区人民法院（2017）桂0122民初3712号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销南宁市武鸣区人民法院（2017）桂0122民初3712号民事判决第四项； 三、解除肖玉芳与广西桂华运输集团有限公司于2017年7月18日就位于南宁市伊岭工业集中区铺面签订的《租赁合同》； 四、驳回肖玉芳的其他诉讼请求。 二审案件受理费1000元，由上诉人广西桂华运输集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆 宁 二〇一八年五月二十五日 书记员 雷皓麟