文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初1702号原告：盐城市翔顺物业服务有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：沈娅，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞群贵，该公司员工。被告：吴步金，男，1977年8月21日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市翔顺物业服务有限公司（下称翔顺物业公司）与被告吴步金物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员周清郁独任审判，于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告翔顺物业公司的委托代理人卞群贵，被告吴步金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翔顺物业公司诉称：被告为**小区业主，该房产的建筑面积为139.5平方米，自2015年8月20日起原告与被告签订了《前期物业服务协议》、《物业服务收缴协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米人民币1.3元，因此被告每年应向原告支付物业服务费人民币2176元。原告按照协议为被告提供了服务，但被告2016年8月21日起至今未缴纳物业服务费（2016年8月21日起至2018年8月20日）。根据原告与被告签订的《**物业服务费收缴协议》和《前期物业服务协议》第七条第四项，乙方不按约定缴纳物业服务费的，每逾期一日加收应缴数额的千分之三支付滞纳金，被告应支付滞纳金5020元（其中2016年8月21日起至2018年3月12日欠2176元滞纳金3701元，2017年8月21日起至2018年3月12日欠2176元滞纳金1319元）。期间，原告多次要求被告缴纳物业服务费，但被告至今未缴纳，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业费4352元；2、被告支付原告滞纳金5020元；3、诉讼费用由被告承担。被告吴步金辩称：1、被告没有说过不交物业费，因为原告服务有瑕疵。2、被告入住以后，下水管道渗水（我买的精装修），前面起鼓，多次向物业反应，至今未处理；3、被告长期不居住，提出按七折支付物业费，原告不同意；4、电梯在交房时，没有安装芯片卡，使被告无法使用电梯，加了芯片后，没有告知是和物业费挂钩的，原告加装这些东西没有得到大部分业主同意。我搬运东西时贵重物品有损失；5、电梯的能耗费我无法使用，我就不该交，维保费我可以交；6、期间，我到小区，我车辆停在车位，尾部被划伤，小区无法提供监控给我向第三方索赔；7、车库的下水管道安装不合理，管道改造，因为我不住在小区，钥匙交给物业，污物在车库堆放了一个月以上，原告服务不到位。经审理查明:2012年9月22日，盐城高登房屋开发有限公司（建筑商）向原告出具一份中标通知书，载明：“根据法律相关要求，通过邀请招标的方式，经评审，你单位被盐城**前期物业管理招标投标评标委员会确定为第一中标候选人。综合各方面因素，经研究，现决定你单位为本项目前期物业管理的中标人。请二日内来我司办理相关手续”。同日，盐城高登房屋开发有限公司（建筑商、甲方）与原告（物业服务企业乙方）签订一份前期物业服务合同，合同载明“1、委托管理的物业情况：多层、高层、商业的建筑面积169992平方米。2、管理期限：本合同自签定之日起生效、执行，生效后乙方即应进入介入程序；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业房屋合同生效时，本合同自动终止。3、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.62元/月.平方米;高层住宅:1.30元/月.平方米;商业用房:1.52元/月.平方米。4、违约责任：甲方、业主未能按时交纳物业服务费，应当按照物业服务费用每日1﹪的标准向原告支付逾期滞纳金。”同日，盐城高登房屋开发有限公司向盐城市亭湖区物业管理中心和盐城市亭湖区物价局申请对**小区物业收费标准备案。另查明：2015年8月20日，盐城市翔顺物业服务有限公司（甲方）和吴步金（乙方）签订一份物业服务协议，协议约定：乙方所购房屋基本情况：类型高层；坐落位置：*幢*单元*室建筑面积129.11+10.39平方米，该协议还对双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、违约责任等内容进行了约定，其中物业服务费约定每12个月交纳一次，业主或使用人应在每12个月的第一个月15日前交纳。后被告吴步金从2016年8月21日起一直未交纳物业服务费，原告经催要未果，遂诉至本院。原告主张的物业服务费用组成如下：2016年8月21日至2018年8月20日，139.5平方米×1.3元/月/每平方×24个月=4352元。在审理过程中，原告向法庭提交催款通知单两份，用以证实曾向被告书面催交物业服务费。被告对此予以否认，认为未收到该催交通知。被告在审理中认为原告提供的物业服务存在瑕疵，指出下水管道渗水致墙面脱落，被告未能及时维修，并提交照片予以证实。对此，原告认为房屋质量问题系开发商问题，原告只负责通知开发商。被告认为原告监控不到位致使其车辆被刮伤无法取证追究责任，并提交车辆受损照片。原告对此认为，当时调取了监控，但没发现被告车辆被划。被告还认为原告擅自停运电梯致使其财物损失；垃圾清理不及时；被告长期未居住该小区，应按七折支付物业费，且未使用电梯不应缴纳电梯能耗费。对此，经本院释明，被告未在规定期限内提交相应证据。本案在审理中，原告表示同意被告按七折支付物业费用。上述事实，有盐城市区物业服务收费备案表、**物业服务费收缴协议、前期物业服务协议、费用催缴单、照片及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为：1、关于前期物业合同效力及物业服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告翔顺物业公司与被告吴步金签订的《前期物业服务协议》系其真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。原告提供了物业服务后，被告应当交纳物业服务费。2、关于被告认为原告提供服务不符合合同约定问题。物业公司对服务管理的漏洞应及时整改，物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，且业主拒交物业服务费客观上也会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。本案中，被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵、下水管道渗水致墙面脱落、擅自停运电梯致使其财物损失、垃圾清理不及时、监控不到位致车辆被刮伤无法取证追责等问题。因被告未能提供足够证据证明物业服务企业存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，故对上述意见，本院不予采信。关于能耗费用问题，被告认为因未使用电梯不应缴纳电梯能耗费，但因物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，本院不予支持。对于被告提出上述问题，其可以向原告反映并通过法定程序，请求义务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、关于物业服务费是否打折问题。本案中，被告认为其长期未居住该小区，主张按七折支付物业费，原告对此予以同意，故被告的该意见，本院予以采信。4、关于违约金问题。本案中，被告未能及时足额交纳物业费的行为虽有不妥，本院不支持该行为，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴步金应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市翔顺物业服务有限公司2016年8月21日至2018年8月20日物业服务费3046.40元。二、驳回原告盐城市翔顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告盐城市翔顺物业服务有限公司负担17元，由被告吴步金负担8元（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  周清郁二〇一八年五月二十二日书记员  丁 艳附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。