上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第1602号原告崔勇，男，1976年11月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省某市某区。原告皮敏，女，1980年10月31日出生，汉族，住所在上海市青浦区某室。两原告共同委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。两原告共同委托代理人赵易凡，上海东东炬律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区某镇某室。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。原告崔勇、皮敏诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后依法由审判员夏鑫德独任审理。本案于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告皮敏及其两原告共同委托代理人赵易凡、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔勇、皮敏诉称：2012年9月15日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路某弄《合生御廷园》某号某层某室房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋，但实际被告拖延至2014年8月9日才正式交付，被告应按预售合同约定向原告支付违约金。且原告购买的房屋的实测面积与合同面积相差0.39平方米.为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付原告迟延交房的违约金人民币45，339.9元（以本金1，153，688元为本金，按约定违约金每日万分之三自2014年4月1日计算至2014年8月9日）；2、判令被告退还房屋面积补差款4，724.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告上海正泽房地产有限公司辩称：被告对于逾期交房没有异议，对于原告主张的逾期交房的计算期限及标准亦没有异议，对于房屋面积补差款同意退还。经开庭审理查明，2012年9月15日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定两原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路某弄《合生御廷园》某号某层某室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.23平方米，其中套内建筑面积为64平方米、公用分摊建筑面积为19.59平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币12，114.75元；根据被告暂测的房屋建筑面积，两原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，153，688元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过3%（包括3%），不向两原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同。两原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向两原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知两原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第二条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按下列约定处理：1、按本合同第五条之约定，根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、合同第五条中所述每平方米建筑面积单价为房屋合同总房价款除以房屋预测套内建筑面积、公用分摊面积和地下附属面积的总和所得之单价；3、被告按本合同第五条退还两原告房价款时，退还的房价款均为两原告已实际支付的款项，被告无需承担该等款项的利息或因原告支付该等款项而引起的其他任何费用；4、若本合同项下之该房屋按套计价，则双方同意，上述每平方米建筑面积单价仅作为双方最终结算房价款时，核定实测面积与暂测面积误差之依据；5、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的房屋转让总价格不变；6、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，双方同意当误差为3%以内（不包括3%）时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；7、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，被告同意当误差超过3%（包括3%），不向两原告收取超过3%以上部分的房价款；被告同意当误差超过-3%（包括-3%），两原告有权单方面解除合同；若两原告选择不解除本合同的，被告同意无息退还原告因该误差而多收的房价款。两原告行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同签订后，两原告向被告支付合同约定的全部购房款1，153，688元。2014年8月5日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为94.84平方米，房屋总房价款为人民币1，155，990元，被告未退还原告差价款。另查明，被告于2014年8月4日取得包括两原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。两原告所购房屋的实测独用面积为75.83平方米、共用面积为19.01平方米、建筑面积为94.84平方米。以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书等证据予以证据，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，两原告表示，逾期交房的责任在于被告，被告应承担相应的违约责任。预售合同是双方真实意思表示，被告应按合同约定承担违约责任。系争房屋现实测建筑面积比暂测建筑面积减少，房屋确认书中也没有区分套内面积、分摊面积；对于房屋价款，要求按照预售合同第五条约定，按房屋每平方米建筑面积单价多退少补。被告表示，确实存在延期交房的事实，现在按房屋每平方米建筑面积单价多退少补。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年3月31日前向两原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月4日才具备交付条件，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，向两原告支付逾期交房违约金，且逾期交房的违约金计算的本金应以两原告实际已支付给被告的房款为基准。关于面积补差款，被告同意应按合同中约定的每平方米建筑面积单价退还房屋实测建筑面积少于预售合同约定的建筑面积部分的房款，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔勇、皮敏逾期交房违约金45，339.9元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告崔勇、皮敏面积补差款4，724.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1，051.60元，减半收取计人民币525.8元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  夏鑫德二〇一五年七月二十三日书记员  姜 瑞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。