上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第14514号原告(反诉被告)李恒。被告(反诉原告)俞智龙。原告李恒与被告俞智龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，被告俞智龙提出反诉。嗣后，本院依法适用简易程序，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李恒及被告(反诉原告)俞智龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李恒诉称，原、被告于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告所有的上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期2年，每月租金人民币(以下币种相同)2,400元，租赁保证金4,800元。后原告自购房屋居住，按合同约定于2014年12月29日通知被告于2015年1月31日终止合同，并得到被告同意，双方于2015年1月31日清点接收系争房屋。原告已于2015年1月18日搬离系争房屋，但被告至今未返还原告租赁保证金以及支付原告更换热水器费用1,310元。现原告要求被告退还租赁保证金4,800元、支付热水器更换费用1,310元并承担本案诉讼费。被告俞智龙辩称，原告在承租系争房屋之时仅三人居住，后未经被告同意将房间分租给其同事居住，被告考虑到合同的持续性和稳定性以及体谅被告在上海工作不易，没有及时制止也没有增加租金。2014年，原告在系争房屋内结婚，又增加了居住人口，被告对此虽然心怀疑虑但还是保持宽容和克制。租赁期间，原告确实更换过热水器，被告当时与之协商一致该费用双方各半承担。2014年12月底，原告对被告说房屋租至2015年1月底，被告即告知其已违约要承担违约责任。2015年1月底，被告电话告知原告月底到系争房屋做善后工作。但当被告进了房屋后发现原告早已搬走，屋内脏乱程度令人生气且很多物品已被损坏，双方为费用结算产生分歧，去了原居间系争房屋租赁的中介公司也未能解决。由于原告违约，故被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告俞智龙诉称，反诉被告先是擅自转租，后又因购置住房不顾反诉原告的反对，提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，亦未支付最后两个月的房屋租金，已经两次违约。同时，反诉被告未将房屋钥匙交付反诉原告，房屋无法出租，反诉原告不得已于2015年4月16日找锁匠开锁，造成反诉原告2-4月三个月的房租损失。反诉原告进入房屋后，才发现很多设施被损毁、灭失。因此，反诉原告要求反诉被告支付违约金2,400元、支付拖欠的三个月房租7,200元，赔偿损失8,360元并承担本案所有诉讼费用。反诉被告李恒辩称,反诉被告提前终止《房屋租赁合同》符合合同约定，并未违约。反诉被告的同事也只是短期借住系争房屋，并无转租事实。如果反诉原告能证明反诉被告在租赁期内有损毁房屋设施、物品的行为，反诉被告愿意承担赔偿责任。反诉被告搬离系争房屋后于2015年1月31日将钥匙交于反诉原告，因反诉原告拒绝领受故在中介公司协调时将钥匙放在了中介公司。希望法院依法判决。经审理查明，系争房屋权利人登记为俞智龙。2013年3月25日，李恒就承租系租房屋与俞智龙签订《房屋租赁合同》，约定租期自2013年4月1日至2015年4月1日，租金每月2,400元、租赁保证金为4,800元；出租方应于租赁关系解除后，确认承租方迁空、点清，交还房屋及设施并付清所有应付费用后，当天将保证金无息退还承租方。合同终止及解除的规定，任何一方如需提前终止合同或期满延长合同，均应提前一个月通知对方，承租方如需继续承租应与出租方协商，双方另签订合同。违约处理约定，任何一方未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月房租。合同签订后，双方按约履行各自义务，李恒向俞智龙支付了租赁保证金4,800元及截止2015年1月31日的房屋租金。2014年2月，系争房屋内燃气热水器发生故障，李恒经与俞智龙沟通，俞智龙同意更换安装新燃气热水器，并表示“热水器装好了，辛苦你了！请保存好发票，旧的热水器不要扔，请给放在角上好了。热水器的钱我来沙田时跟你结算”“热水器发票放好，等抽空我到沙田来结账”。李恒支付燃气热水器及安装费用共计1,310元。2014年12月底,李恒通知俞智龙房屋租住至2015年1月31日。2015年1月31日，双方均到房屋现场。李恒拟交还房屋钥匙，俞智龙因房屋脏乱等原因并认为李恒违约，不同意返还租赁保证金，也未接受房屋钥匙。之后，俞智龙并李恒的母亲与妻子去原房屋租赁中介公司协商，但未达成一致意见。审理中，俞智龙表示李恒在其不在场的情况下擅自搬离，后经其清点，发现缺少：床垫两个(450元)、三个贝壳珍珠台灯一个砸坏两个不翼而飞(450元)、窗帘窗纱(3,800元)、热水瓶一对(100元)；毁坏的器具：三个吸顶灯(900元)、一个坐便器盖(150元)、两个床头柜(1,600元)并玻璃(25元)、遥控器(50元)、窗户(修复费预计500元)、换门锁及开门费200元。俞智龙提供了相应物品照片。房屋于1997年装修，现已没有物品及装修发票，系按市价计算赔偿额。另外，俞智龙称已于2015年5月底将系争房屋出租，出租前由中介公司帮忙打扫花费200元。以上事实，有经庭审质证的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、房租收据、银转账支付记录、短信、热水器购买发票及安装服务单等以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，讼争《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按合同对提前终止合同的规定，除提前一个月通知对方外，再无其他条件，亦即提前一个月履行通知义务后即可提前终止合同。李恒于2014年12月底通知俞智龙于2015年1月31日终止租赁合同，符合双方合同约定，并无违约之处。至于俞智龙所称擅自转租房屋，即使属实，按俞智龙所述其在获悉后也予以了谅解而并无追究之意，因此不能据此认定李恒违约。俞智龙要求李恒支付违约金缺乏事实和法律依据，本院难以支持。鉴于《房屋租赁合同》已于2015年1月31日终止，且房屋钥匙没能交接系因俞智龙拒领而非李恒拒还所致，故俞智龙要求李恒支付三个月的租金，于法无据。俞智龙收取的保证金4,800元应返还李恒。对于李恒主张的热水器费用，从俞智龙短信内容来看，当时是同意支付该笔费用的，故理应由其承担。俞智龙与李恒在签订《房屋租赁合同》时，对房内设施及状况并未作书面确认，后李恒于2015年1月18日搬离了系争房屋，双方在2015年1月31日验收房屋时也没能就房屋现状进行书面确认，而李恒也没否认照片呈现的是系争房屋内的景象。考虑到屋内物品确有有所毁坏的事实，俞智龙虽无直接证据证明系李恒损坏，李恒同样也无证据证明物品原本如此或为俞智龙损坏，而物品价值也缺乏相应证据证明，因此本院平衡双方利益酌定物品损坏赔偿额与热水器费用相抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)俞智龙于本判决生效之日起十日返还原告(反诉被告)李恒4,800元；二、驳回原告李恒的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告俞智龙的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元；反诉案件受理费292元,共计317元，由被告俞智龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一五年七月十七日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。