河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初1728号原告：李玉慧，女，汉族，1947年10月25日出生，住新乡市。委托代理人：李天玉，河南牧野律师事务所律师委托代理人：李波涛，男，汉族，1970年8月15日出生，住河南省。原告：吕骊，女，汉族，1976年6月25日出生，住新乡市，原告：吕骥，男，汉族，1970年4月18日出生，住新乡市。原告吕骊、吕骥委托代理人：李玉慧，女，汉族，1947年10月25日出生，住新乡市。被告：刘学鹏，男，汉族，1985年8月12日出生，住新乡市。被告：刘学茜，汉族，1983年12月9日出生，住新乡市。被告：陈海波，男，汉族，1983年10月7日出生，住新乡市。三被告委托代理人：张在范，河南瀛汉律师事务所律师。原告李玉慧、吕骊、吕骥诉被告刘学鹏、刘学茜、陈海波确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉慧及委托代理人李波涛、李天玉，被告刘学鹏、刘学茜、陈海波委托代理人张在范到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李玉慧、吕骊、吕骥诉称：2017年4月21日，吕可广、李玉慧夫妇与被告陈海波签订房屋抵押借款合同，约定：原告向其借款30万元，借款期限六个月，月利息为千分之十，借款用途为合法的商业活动，借款交付方式为银行转账，自该合同项下的房屋抵押权登记之日起3个工作日内，被告陈海波通过其名下账户（户名陈海波，开户行：中国工商银行，账号：42×××20）将借款转入原告吕可广名下账户（户名吕可广，开户行：河南农村信用社，即农商银行，账号：62×××84），交付借款时原告出具书面凭证，原告以其夫妻共有的位于新乡市××楼××单元××号的房产作抵押，（房屋建筑面积91.02平方米，《房屋所有权证》编号：新房私字第44282号，《房屋共有权保持证》编号：新户共字第18668号，商定抵押物物的价值为30万元。该合同由新乡市红旗区公证处公证）。同时，被告要求吕可广、李玉慧向其邀请的被告刘学鹏出具委托书，委托其为全权代理人，办理新乡市××楼××单元××号的注销抵押登记的一切手续、房屋买卖及代为办理该房产的产权转移登记手续及代为收取所有房款（银行贷款部分可转至受托人指定账户）等事项，该委托亦由红旗区公证处公证。上述房屋抵押权登记后，被告陈海波并未向原告交付约定的30万元借款，没有履行《房屋抵押借款合同》的借款义务。2017年7月26日，在被告陈海波没有交付借款及《房产抵押借款合同》约定的借款期限尚未到期的情况下，被告刘学鹏和陈海波却将上述房产以16万元的价格卖给了被告刘学茜（与刘学鹏系姐弟关系），并办理了房屋过户登记。原告认为，被告刘学鹏以吕可广、李玉慧名义伙同被告陈海波与被告刘学茜签订的房屋买卖协议无效，其理由如下：一、被告刘学鹏和陈海波向被告刘学茜“出卖”原告的房产，违背了原告的真实意思表示。作为与《房产抵押借款合同》同时签订的法律文书，委托书的内容其实是附条件的，即代理权限的行使以原告不能偿付到期借款为前提，要知道，按照市场行情，被“出卖”的房产的价值远高于《房产抵押借款合同》约定的30万元，如果真想卖房筹款，吕可广、李玉慧自可以委托自己的子女和亲属，而且可以卖出较16万元或30万元更高的价格。既然吕可广、李玉慧签订了《房产抵押借款合同》，说明吕可广、李玉慧同意以抵押的形式来保障出借人债权的实现，吕可广、李玉慧的真实意愿并非卖房。被告陈海波让吕可广、李玉慧向被告刘学鹏出具委托书，代理吕可广、李玉慧房屋的买卖事宜，是在设定抵押权外的另一重保证措施，即在吕可广、李玉慧不能偿付到期债务的情况下，可将房屋变卖抵债，因此，被告陈海波及被告刘学鹏作为受托人，是知道合同内容的，只能在吕可广、李玉慧不能偿付到期债务的前提下按照《委托书》的授权卖房，这才是吕可广、李玉慧的真实意思表示。二、被告刘学鹏滥用代理权，且与被告陈海波串通，其卖房行为是恶意的诈骗行为。作为同时出现的法律文件，《房产抵押借款合同》的内容与《委托书》中代理权的行使存在密切的关联性，委托权限的行使受《房产抵押借款合同》内容的制约。《委托书》中代理权的授予不是独立存在的，实际上《委托书》是《房产抵押借款合同》的附件，只有在吕可广、李玉慧没有履行到期债务时，《委托书》授予被告刘学鹏的代理权才可以正式行使。因此，委托内容也就十分笼统，既没有约定价格范围，也没有约定代理酬劳，吕可广、李玉慧与被告刘学鹏素昧平生，他与陈海波倒是关系密切，二人合作经营房屋中介公司，其作为受托人，对《房产抵押借款合同》的内容与公证过程是清楚的，无权在借款期限届满前直接行使“代理”权限，卖掉吕可广、李玉慧的房屋，其行为存在直接恶意，要知道，房屋的抵押权人是陈海波，该房屋已经作了抵押登记，如若没有陈海波的配合，刘学鹏是不能将抵押登记注销的，吕可广、李玉慧的房屋也不可能过户至刘学茜名下，这正证明其与陈海波恶意串通，所谓的“卖房”名为房屋买卖，实为巧取豪夺。三、三被告恶意串通，以明显不合理的低价成交，侵害了原告的合法权益。被告刘学鹏与被告陈海波多次以电话的形式，威胁吕可广、李玉慧及吕骊，其内容为“现在正式通知你，你借我钱没有按时付息还款，我明天将把你的房产过户”；“吕骊，你用吕可广、李玉慧房产抵押给我，借我钱，在2017年6月20日前应该给我的利息至今未给，你已违约，先通知你三日内把利息补齐，由于你违约在先，先要求你本金全部归还给我，要是不拒不履约，我将你抵押给我的房产自行处理，用作你归还我的欠款，如若不够，我将向当地法院起诉，以保障我的利益。”《房产抵押借款合同》是吕可广、李玉慧与被告陈海波签订的，抵押物也是吕可广、李玉慧房产，与女儿无关。关于吕骊与陈海波和刘学鹏之间有无债权债务关系，则与吕可广、李玉慧无关。被告刘学鹏本是《委托书》指定的卖房受托人，不是《房产抵押借款合同》的当事人，却以该法律关系债权人的身份出现，被告陈海波借口与他人的债权债务关系，将其与原告签订的《房产抵押借款合同》与原告女儿之间的纠纷混为一谈，不仅不履行与吕可广、李玉慧签订的借款合同，还伙同刘学鹏将已设定抵押权的吕可广、李玉慧房产卖给他人，说明其二人均是借款骗局的知情人与参与者。同时被告刘学鹏作为“受托人“，与被告刘学茜系姐弟关系，被告刘学鹏配合陈海波以16万元的价格将原告的房屋”卖“给刘学茜，而被告刘学茜买房前则连房子都没有看过，即完成了交易，是作为弟弟的被告刘学鹏向其姐输送原告的利益。显然，从原告房屋的面积和位置，该房产价值当在五六十万元以上，其”成交“价格大大低于合理价格的百分之七十。根据相关法律规定，受托人与买受人以明显不合理的低价进行交易，构成恶意串通的，房屋买卖协议无效。综上所述，原告认为，被告刘学鹏与陈海波的买房行为违背了原告的真实意思表示；被告刘学鹏作为受托人与被告刘学茜恶意串通，损害原告的合法利益，根据《民法通则》第55条、合同法第52条第二项及《买卖合同司法解释》第19条之规定，特起诉至法院，要求1、确认被告刘学鹏以原告名义与被告刘学茜签订的房屋买卖合同无效；2、请求变更已过户至被告刘学茜名下的房屋产权，恢复原告为卫滨区健民一巷11号楼4单元12号的产权人。2、本案诉讼费由被告全部承担。被告刘学鹏辩称：不同意原告的诉讼请求，本案合同是合法有效的，一、刘学鹏是有合法代理权限的。二、刘学鹏的代理行为也是合法的，刘学鹏代理被答辩人买出卖房屋不违反原告的真实意思。本案中刘学鹏不存在与陈海波恶意串通的问题，房屋售价30万元，价格是公道的，综上本案的房屋买卖合同是合法有效的，应驳回原告的诉讼请求。被告刘学茜辩称：不同意原告的诉讼请求，刘学茜认为本案的合同合法有效，刘学茜本身是善意的。刘学茜出资30万元购买房屋价格公平合理，总之本案不存在恶意串通损害原告利益的情形。被告陈海波辩称：陈海波不是本案的适格被告，因为陈海波不是买卖合同的当事人，原告将陈海波列为被告于法无据。陈海波曾经向原告提供借款，在原告未按照合同偿还借款的情况下，刘学鹏依据委托合同将案涉房屋出卖，并将所得房款用于偿还借款，但这是另一法律关系，与买卖合同不是一个法律关系，也不是法院重点审理的对象，综上原告将陈海波列为被告，没有法律和事实依据，应当驳回原告的起诉。原告向本院提交的证据材料有：1、陈海波与吕骊签订的证明一份，证明吕骊向陈海波借款。2、公证书一份，证明吕可广、李玉慧和陈海波有借款合同。但是陈海波没有向吕可广、李玉慧交付借款。3、吕骊在建设银行的个人账户明细，证明2017年4月22日吕骊转款用于偿还30万借款。被告刘学鹏向本院提交的证据有：1、经过公证的委托书一份，委托人是吕可广、李玉慧，受托人是刘学鹏，证明被告刘学鹏是有合法的代理权限的，委托书本身并没有和任何借款联系起来，没有设置任何前提。2、二手房买卖合同一份，证明刘学鹏代吕可广、李玉慧与刘学茜签订房屋买卖合同，房屋的售价是30万元，价格是公平合理的。3、经过公证的房产抵押借款合同一份，证明吕可广、李玉慧和陈海波曾经协商案涉房屋的价值31万元整，印证案涉房屋售价30万元是一个公道的价格。4、银行转款记录一份，证明被告刘学鹏在收到30万房款之后，将上述款项转给了陈海波，用于偿还借款，原告和陈海波之间有借款关系，刘学鹏将案涉房屋出卖并将所得价款偿还给陈海波是正当行为。被告刘学茜向本院提交的证据有：1、经过公证的委托书，证明刘学鹏是有代理权限的，刘学茜在主观上是善意的。2、二手房买卖合同一份，证明案涉房屋价格30万元，是符合案涉房屋市场价格的。3、税收交款书（契税票据）一份，证明税务机关计税金额289083元，是房管部门对房屋的评估价格，依据官方的评估结果，案涉房屋价值是289083元，买受人支付的是30万元，超过了官方评估价格，买受人支付的价格是公正的。4、刘学鹏向刘学茜出具的收条一份，证明在2017年7月25日，刘学茜向刘学鹏支付定金10万元。5、银行交易流水一份，证明2017年9月15日刘学茜又向刘学鹏以转账方式支付20万元，总房款是30万元，买受人将全部房款支付完毕。6、刘学茜房产证一份，证明买受人已经取得案涉房屋所有权，案涉房屋已经被买受人合法取得。被告陈海波向本院提交的证据有：1、二手房买卖协议，证明陈海波不是房屋买卖合同的当事人，在本案中不是适格的被告。2、银行交易凭证一份，证明陈海波将案涉30万借款打给吕骊，吕骊是李玉慧夫妇的女儿，事实上吕骊是代李玉慧夫妇接受借款。3、吕骊借款条一份，上面的日期和公证书上的日期一致，说明吕骊是代李玉慧夫妇收到30万元。4、陈海华的书面证明一份，证明陈海华是陈海波的姐姐，陈海华的银行卡由陈海波持有，转给吕骊的30万元是陈海波的。5、银行转款一份，证明吕骊代李玉慧夫妇收款后，4月21日向陈海波支付30万元利息，8700元，吕骊将8700转给刘学鹏，然后刘学鹏将其中6700元转给陈海波，卡名是陈海华。6、微信记录4页，共同证明2017年5月17日吕骊代李玉慧夫妇向被告陈海波支付利息，总额8700元，吕骊打到刘学鹏微信上，再由刘学鹏转给陈海波。证据。7、2017年7月23日陈海波与李玉慧通话录音一份，证明吕骊收到30万元，李玉慧是知情的，收到利息也是知道的，共同证明吕骊是代李玉慧夫妇收取的借款。上述证据共同证明李玉慧夫妇与陈海波不仅签订借款抵押合同，而且合同得到履行，陈海波把款项支付吕骊，吕骊是代李玉慧夫妇收取款项。同时还证明在李玉慧夫妇不能还本付息的情况下，刘学鹏将案涉房屋出卖来偿还借款是正当行为。经庭审质证，对原告提交的第1、2项证据，被告提出异议，但对证据本身的真实性没有异议，对此两项证据的真实性本院予以认定。对原告提交的第3项证据被告提出异议，本院认为，该证据真实，但证明内容与原告提交的第1项相互矛盾，且吕骊在公安部门的笔录中也称2017年4月22日所转的30万元是用于赌博上分，该证据不能证明30万元是用于偿还借款。对被告刘学鹏提交的第1、3、4项证据原告无异议，本院予以认定。对被告刘学鹏提交的第2项证据原告有异议，称不是吕可广、李玉慧签的，本院认为吕可广、李玉慧给刘学鹏出具有委托书，对该证据本院予以认定。对刘学茜提交的第1、6项证据原告无异议，本院予以认定。对刘学茜提交的第2项证据原告有异议，该证据与刘学鹏提交的第2项证据是同一份证据，本院的认证意见同前。对刘学茜提交的第3项证据原告有异议，但对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认定。对刘学茜提交的第4、5项证据原告有异议，经审查，对此两项证据的真实性本院予以认定。陈海波提交的第1项证据同刘学鹏提交的第2项证据是同一份证据，本院的认证意见同前。对陈海波提交的第2、3、4、5、6、7项证据原告有异议，但对证据的真实性无异议，对证据的真实性本院予以认定。依据上述有效证据及庭审，可以认定以下事实：2017年4月21日吕可广、原告李玉慧与被告陈海鹏签订房产抵押借款合同一份，约定：由陈海波借给吕可广、李玉慧300000元；由出借人将借款转入借款人名下账户，交付借款时借款人出具书面凭证；借款期限6个月；借款人将其所有的位于河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户的房产作抵押担保，抵押物的价值31万元；如发生所借款项不能按期履行，借款人自愿用上述房产的全部法定权益作为履行该合同项下全部债务担保，出借人有权按照国家法律，通过规定程序，对抵押物作价、拍卖、变卖，以实行抵押权。同日吕可广、原告李玉慧与被告刘学鹏签订委托书一份，约定吕可广、李玉慧将河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户出卖，吕可广、李玉慧委托刘学鹏为全权代理人，代为办理签订房屋买卖协议、代为办理房屋的产权转移登记手续、代为收取房款等事项。同日以上合同、委托书在新乡市红旗区公证处办理了公证，吕可广、李玉慧将房产证交给刘学鹏。2017年4月21日陈海波通过其姐姐的账户向吕可广、李玉慧的女儿被告吕骊转款30万元，同日吕骊出具借款条一份。2017年7月25日刘学鹏以吕可广、李玉慧代理人身份，与其姐姐刘学茜签订二手房买卖合同一份，约定将本案争议房屋以30万元的价格出售给刘学茜。被告刘学鹏向刘学茜出具了收条一份，载明“今收到刘学茜购买健民一巷11号楼西数4单元4层东户定金（现金）壹拾万元整，收到人刘学鹏，2017年7月25日”2017年7月25日刘学鹏以吕可广、李玉慧代理人身份与刘学茜办理过户登记手续，将本案争议房屋过户至刘学茜名下。税收交款上载明房屋计税金额为289083元。不动产权证的编号为豫（2017）新乡市不动产权第002439号。2017年9月15日刘学茜通过银行转账向刘学鹏转房款20万元，同日刘学鹏向陈海波银行转账30万元。吕可广、李玉慧夫妇于2017年10月11日起诉至本院，要求确认房屋买卖合同无效，变更过户至被告刘学茜名下房屋产权，恢复至原告名下。本案审理过程中，吕可广死亡，本院追加其继承人吕骊、吕骥作为原告参加诉讼。本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。吕可广、李玉慧与被告刘学鹏签订委托书一份，约定由吕可广、李玉慧委托刘学鹏为作为买卖本案争议房屋的全权代理人，委托书在新乡市红旗区公证处办理了公证。该委托书具有效力，以此委托书刘学鹏具有代理权，吕可广、李玉慧应对刘学鹏的代理卖房行为承担民事责任。刘学鹏作为吕可广、李玉慧代理人与刘学茜签订了房屋买卖合同，刘学茜支付了房屋价款，且房屋价款高于政府有关部门确定的房屋计税价格，该合同有效。原告要求认定合同无效，证据不足，不符合合同无效的法定条件，本院不予支持。原告请求变更已过户至被告刘学茜名下的房屋产权、恢复吕可广和李玉慧为卫滨区健民一巷11号楼4单元12号的产权人理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告李玉慧、吕骊、吕骥的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：李新伟审 判 员 ：胡文兵人民陪审员 ：乔晓嵩二〇一八年五月二十八日书 记 员 崔 梦 秋