浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙07执复20号 复议申请人（异议人、被执行人）：范小春，女，1973年2月4日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 申请执行人：施广服，男，1956年11月19日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被执行人：张志平，男，1967年9月15日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 复议申请人范小春不服浙江省兰溪市人民法院（2017）浙0781执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兰溪市人民法院在执行申请执行人施广服与被执行人张志平、范小春民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）浙0781执2826号之一执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人范小春与案外人张金海共有的位于上××、××号被执行人范小春所享有的50%份额的土地和房产。异议人范小春提出书面异议，请求对涉案房产进行整体拍卖。 兰溪市人民法院查明，经施广服申请，兰溪市人民法院于2015年12月21日作出（2015）金兰马商初字第414-2号民事裁定，裁定：“立即冻结被告张志平、范小春人民币80万元的存款或查封、扣押相应价值的财产。”该院于2015年12月24日查封了范小春与第三人张金海按份共有的坐落于上××、××号的房产。该院于2016年5月23日作出（2015）金兰马商初字第414号民事判决，判决：“被告张志平、范小春于本判决生效后十日内归还原告施广服借款本金人民币600000元并支付相应的利息（按月利率2%从2015年1月6日起计算至实际清偿之日）。”判决生效后，张志平、范小春未履行生效判决确定的义务，施广服向兰溪市人民法院申请强制执行，该院于2016年9月13日予以立案执行。该院于2017年4月15日作出（2016）浙0781执2826号执行裁定，裁定“拍卖被执行人范小春所有的坐落于上××、××号的土地和房产。”第三人张金海对于（2016）浙0781执2826号整体拍卖裁定不服，提起执行异议，请求停止对上××、××房产及土地的整体拍卖，要求保留其享有的50%份额并享有对范小春50%份额的优先购买权。该院于2017年7月18日作出（2017）浙0781执异52号执行裁定，中止执行（2016）浙0781执2826号裁定中有关对上××、××号土地和房产的整体拍卖；待依法分割张金海、范小春共有的上××、××房产【沪房地闸字（2013）第××号】产权后，再对被执行人范小春份额部分进行拍卖；确认第三人张金海对被执行人范小春拍卖份额在同等条件上享有优先购买权。第三人张金海向该院交纳20万元保证金，用于保证拍卖被执行人范小春50%份额成交后，自行归还其银行按揭贷款部分，以便竞买人产权过户。该院于2017年8月18日作出（2016）浙0781执2826号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人范小春与第三人张金海共有的位于上××、××号被执行人范小春所享有的50%份额的土地和房产。 另查明，第三人张金海与被执行人张志平系朋友，双方在2010年下半年共同出资，购买了坐落于上××、××房产，双方约定各占50%份额。张志平与范小春原系夫妻关系，2012年10月29日，被执行人张志平与范小春两人办理离婚登记手续，约定张志平将涉案房产的份额转让给了范小春。故2013年7月19日经不动产登记，上××、××房产【沪房地闸字（2013）第××号】，权利人登记为张金海、范小春，土地权属国有建设用地使用权，宗地号为闸北区宝山路街道33街坊25丘，附记按份共有，张金海（1/2）、范小春（1/2），房产建筑类型为“店铺”，用途为“店铺”。后来，该房产以第三人张金海的名义进行个人银行按揭贷款，第三人张金海分两次起诉被执行人范小春，要求追偿涉案房屋按揭以及物业管理费等代偿款，该院于2016年11月28日作出（2016）浙0781民初00823民事判决，判决：“被告范小春于本判决生效后十日内支付原告张金海代偿款人民币575488.57元并支付利息（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2016年2月23日计算至实际履行之日止）。”该院于2017年6月22日作出（2017）浙0781民初2438号民事调解，调解确认“被告范小春于2017年7月31日之前归还原告垫付的2016年2月至2017年银行按揭贷款、物业费、修理费人民币345594.62元（已扣除2016年2月至2017年7月应由原告支付被告的房租432500元）。”上××、××房产目前的房产状况是，张金海、范小春将该房产出租给上海居信房地产经纪事务所，租赁期限2013年11月18日至2018年8月13日；上××、××房产又被上海居信房地产经纪事务所进行出租，其中第1层南面出租给某一家名表修理部（店面显示26号），第1层北面（店面显示28号）及第2、3层整体出租给某房产中介公司使用，楼梯间位于房间北面。被执行人范小春在该院尚有4件执行案件尚未执行完毕，涉案金额为190万余元。 兰溪市人民法院认为，在被执行人张志平、范小春未履行生效法律文书确定义务的情形下，法院有权对被执行人范小春在其与第三人张金海按份共有的位于上××、××号不动产中的50%份额采取查封、拍卖等民事强制执行措施。被执行人范小春现提出异议，要求对不动产进行整体拍卖。该院认为，上××、××号的土地、房产系登记在第三人张金海与被执行人范小春名下，该产权明晰，为两人按份共有，共有份额登记为双方各自1/2，虽房产登记为同一房产证上，但从产权登记上看，公示登记为26、28号独立的两个号，且份额拍卖仍可进行产权登记，并不会减损其价值；从物理空间上看，虽现26、28号共用一个楼梯通往2、3层，但实际上，2、3层连同第1层北（店面显示28号）一并出租给他人，在物理上完全可以进行分割，并不会影响共有财产的价值，事实上，目前该房产系出租给两个不同的独立经营户。对于银行按揭合同中，要求对涉案房产进行整体抵押，整体抵押系双方意思表示一致体现，并不能证明涉案房产不能分割，同时，第三人张金海已向法院交纳了保证金，用于担保涉案房产拍卖成交后，其同意将其份额的银行按揭款全部还清以便顺利过户。对于评估报告整体评估，系因为涉案房产共有人所占的份额明确，各自为1/2，且双方都不愿意另行提起析产诉讼，故整体评估并不影响双方份额的价值。从权利价值上看，上××、××房产产权系张金海、范小春按照每人1/2份额共有的，而涉案房产又以张金海个人名义进行贷款，张金海也对范小春进行追偿诉讼，法院已经进行判决确认，本案的被执行人为范小春，其债务与第三人张金海无关，若对上××、××房产产权进行整体拍卖，将极大损害了第三人张金海的合法利益，将与案件无关的第三人财产进行司法拍卖，是不合理，亦是不符合法律规定的；异议人范小春认为份额拍卖会造成房产流拍并贱卖，法院认为，司法拍卖是对被执行人财产进行变现，在变现过程中，对涉案财产依照程序进行降价处理是符合法律规定，被执行人应当自行承担不利后果，司法拍卖是向全社会公开竞拍的，对于拍卖成交的金额，是由市场规则决定的，而非人为。涉案房屋系被执行人范小春与第三人张金海共有的，根据物权法规定，第三人张金海在同等条件下，对于共有人份额依法享有优先购买权，故对于第三人张金海要求对共有人范小春拍卖份额享有优先购买权，符合法律规定；同时，优先购买权的适用是有限制的，即前提是同等条件下，故不存在所谓第三人张金海构成不当得利。涉案房产并非是住宅，产权登记明确为店铺，用途亦是店铺，事实上不同的经营户已经在经营使用，且涉案店铺价值大，对份额拍卖亦符合市场经济的需求，故不存在不可分割的情形，法院有权拍卖被执行人范小春对涉案房产50%份额。综上，对于被执行人范小春提出要求对上××、××房产产权进行整体拍卖，不同意拍卖其50%份额产权的异议，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人范小春的异议请求。 复议申请人范小春向本院申请复议称：一、涉案被拍卖的房产系一个整体。从产权登记上看，该房产产权登记在同一本房产证上，且上海土地规则部门及产权登记部门均明确表示该房产系属一个整体，为不可分割之物。复议申请人多次请求分割，相关部门均表示无法分割，该房产虽有26、28两个号，但未明确26、28中的哪个号属于哪个共有人所有，故该房产目前仍属一个整体。且复议申请人2017年年底提起该房产分割产权之诉，被兰溪市人民法院驳回，印证说明该房产系为一个整体。从物理空间看，该房产仅有一个楼梯通往2、3层，若分割，则导致一方无法上楼。从按揭合同上看，合同明确要求抵押标的房产是整体抵押，若涉及法律纠纷，应当进行整体拍卖。从房产评估报告上看，评估价格也是因系该房产整体的拍卖价格，委托评估当时也按整体拍卖的要求委托，更加说明拍卖房产的整体不可分割性。二、裁定分割及份额拍卖会使财产价值明显减损。从共有财产的权利价值上看，按份共有是各共有人的权利均及于共有财产的全部。该房产的价值是基于共有房产的全部，如果按50%份额拍卖，会导致共有房产价值明显减损，则明显损害复议申请人的权益。且若案50%份额拍卖，有意向来拍的人会认为产权不清，有纠纷，不愿参与拍卖该房产，势必会造成房产流拍并贱卖。共有人张金海优先受偿权，若按份额拍卖，致无人竞拍，房产价格下降，共有人张金海有优先受偿权，最后受益人为张金海，构成不当得利。三、原裁定与异议裁定相矛盾。2017年4月15日兰溪市人民法院已作出（2016）浙0781执2826号执行裁定，裁定“拍卖被执行人范小春所有的坐落于上××、××号的土地和房产”，复议申请人认为该裁定正确，同意按裁定书内容予以拍卖。其次，2017年7月18日兰溪市人民法院作出（2017）浙0781执异52号执行裁定，中止（2016）浙0781执2826号执行裁定，并裁定“依法分割张金海、范小春共有的上××、××房产产权后，再对被执行人范小春的份额部分进行拍卖”，但于2017年8月18日又作出（2016）浙0781执2826号之一执行裁定书，裁定“拍卖、变卖被执行人范小春与第三人张金海共有的位于上××、××号被执行人范小春所享有的50%份额的土地和房产”。后一裁定未提及前一裁定中如何依法分割即对复议申请人房产的50%份额进行拍卖，自相矛盾。《浙江省高级人民法院执行局关于执行共有财产若干疑难问题的解答》第五个问题：如何确定共有财产的分割方案？在份额已经确定的情况下，共有财产可以分割，并且分割不会减损共有财产价值的，人民法院可以先行实物分割后再予变现。人民法院支持先行实物分割，但该房产却无法进行分割，恰恰证明该房产系无法分割的争议房产需进行整体拍卖。依据《物权法》第一百条规定和《浙江省高级人民法院执行局关于执行共有财产若干疑难问题的解答》第五个问题，共有财产如不能进行实物分割，或分割后会导致共有财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应价款。说明房产系一整体，应进行整体拍卖。综上，请求：撤销（2017）浙0781执异1号执行裁定，支持复议申请人异议成立，整体拍卖涉案房产后执行相应价款。 申请执行人施广服称：一、涉案被拍卖房产权属清晰，系范小春、张金海按份共有。涉案被拍卖房产位于上××、××号，系登记在第三人张金海及复议申请人范小春名下，两人按份共有，各自为1/2，房产登记虽在同一本房产证上，但已公示登记为26、28独立两号，产权登记上可以区分。从房子结构和物理空间上看，涉案被拍卖房产系两个独立建筑店面，虽公用楼梯通往2、3层，实际上是因为2、3层连同第1层北一并出租他人，物理上完全可以分割，也不会影响共有财产价值，事实上，该房产出租两个不同的独立租户，互不影响。从银行按揭合同上看，系双方合意，与涉案房产是否可以分割没有联系。第三人张金海交纳20万元保证金，用于担保涉案房产拍卖成交后，其同意归还银行按揭贷款部分，以便顺利过户，也不会存在银行纠纷。评估报告整体评估，系因为按份共有，双方所占份额明确，各占一半。在司法拍卖案例上，四川省乐山市市中区人民法院也挂拍过类似案例，评估报告也是整体评估，说明整体评估也是合法、合理。二、份额拍卖并不会使财产价值明显减损。涉案房产按份共有份额明晰，份额拍卖，买受人可以顺利过户，按照确定份额对共有财产分享权利、分担义务。涉案房产用途系店铺，不同于普通住宅，本身只能用于店铺经营，买受人考虑的是购得份额后收益，如房租收益，且份额明确，所得房租可以对半平分，符合市场交易行情。买卖行为是一种市场行为，财产价值是否减损与份额拍卖无关，四川省乐山市市中区人民法院案例中同样份额拍卖成交价大大超过评估价，说明份额拍卖的可行性，且也不会造成财产价值的明显减损。三、第三人张金海是否构成不当得利与本案份额拍卖无关。按份共有人并非享有优先受偿权，而是同等条件下的优先购买权，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十条，同等条件应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。张金海的优先购买权是法律赋予的，司法拍卖是对被执行人财产进行变现，面向全社会公开竞价，成交金额由市场决定，被执行人应当自行承担不利后果。退一步讲，范小春认为构成侵权可以另诉，与本案份额拍卖无关。四、原裁定系拍卖必经程序，不存在与异议裁定相矛盾。兰溪市人民法院作出的（2016）浙0781执2826号执行裁定、（2017）浙0781执异52号执行裁定、（2016）浙0781执2826号之一执行裁定系相互独立，内容不一，不存在相互矛盾。张金海与被执行人张志平原系朋友，2010年共同出资购买了上××、××房产，张志平与范小春后离婚，张志平将涉案房产的份额转让给了范小春，裁定整体拍卖后，张金海认为并非被执行人，整体拍卖损害其利益，所以异议裁定整体拍卖中止，第三份裁定是拍卖的前置程序，也符合法律规定。涉案房产可分割，本身两间房就是独立结构，编排号码也独立另设，不存在不可分割的情形，申请执行人也列举了上海市浦东新区人民法院两处份额拍卖和四川省乐山市市中区人民法院一处份额拍卖。五、范小春作为被执行人，非但不履行还款责任，相反找各种理由阻碍拍卖流程，拖延时间，实则对抗法律权威，侵害债权人的合法权益。范小春并非只有一个案子，张金海也是受害人，另案已起诉范小春，但其并未按判决还款。第一次挂拍范小春并未有异议，二拍才提异议，不得已二拍中止，导致该案一直拖延至今，申请执行人的债权无法实现。范小春阻碍拍卖流程，妨害逃避法院执行，浪费司法资源。本案整体拍卖变更为份额拍卖，复议申请人又要求整体拍卖，假设支持其异议请求，若张金海又继续执行异议，不利于执行。张金海向兰溪市人民法院交纳了20万元保证金，用于保证拍卖后归还银行按揭贷款部分，保障买受人合法权益。份额拍卖是本案唯一最好的处置方式，对各方当事人均有利。综上，请求驳回复议申请人的复议申请，维持兰溪市人民法院（2018）浙0781执异1号执行裁定。 本院在复议审查中查明事实与兰溪市人民法院查明的事实基本一致。 本院认为，依据（2015）金兰马商初字第414号民事判决，范小春作为本案被执行人，与被执行人张志平对涉案债务承担共同还款责任，则应当以其财产积极履行生效法律文书确定义务。坐落于上××、××房产登记在复议申请人范小春与共有人张金海名下，系两人按份共有，房产登记信息明确被执行人范小春对该房产享有二分之一产权份额，在没有其他可供执行财产情况下，该份额系范小春履行生效法律文书确定债务的责任财产。依据《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有财产可以根据现状、价值等因素决定实物分割、折价或者拍卖、变卖取得相应价款。涉案房产系独幢，占地两间三层，虽有两个门牌号，但共用一个楼梯上下，楼梯与房屋使用功能相互联系并构成一个整体，实物分割确有一定难度。且复议申请人范小春、共有人张金海至今未就实物分割或折价达成协议，在本案份额明确的情况下，兰溪法院裁定以拍卖方式予以变价符合法律规定。被执行人对涉案房产的产权份额明确，且涉案房产系店铺现亦主要用于出租，法院网络司法拍卖通过互联网拍卖平台以网络电子竞价方式公开处置财产，面向全社会，无论整体变价还是份额变价，最终均需经市场充分竞价。张金海系涉案房产共有人，并非该案被执行人，依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定，优先购买权系其同等条件下享有的法定权利。综上，复议申请人范小春关于份额拍卖会减损价值损害其利益、共有人不当得利的复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人范小春的复议申请，维持浙江省兰溪市人民法院作出的（2018）浙0781执异1号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军 审 判 员 金卓颖 审 判 员 陈晓欢 二〇一八年五月十一日 代书记员 章雨晨