辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第882号上诉人（原审被告）：辽宁建宇房地产开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区飞翔路8号。法定代表人：吕忠瑛，系该公司董事长。委托代理人：李迪，男，1982年1月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：丁华，女，1979年5月4日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：丁明凯，男，1953年2月22日出生，汉族。委托代理人：王玉梅，女，1953年2月2日出生，汉族。上诉人辽宁建宇房地产开发有限公司与被上诉人丁华商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第7470号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区飞翔路8-9号3-5-1房屋，总价款602673元。合同第15条关于产权登记的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金，其中“%”处为空白。合同签订后，原告向被告交纳了购房款602673元。2011年4月2日，原告交纳物业服务费。被告所在惠盛园小区至今未取得房屋初始登记批复。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告在2011年4月2日交纳了涉案房屋的物业服务费，据此可以认定，被告实际向原告交付商品房的时间为2011年4月2日。根据合同第十五条约定，被告应于2011年9月29日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金的具体数额，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定了办理房屋所有权登记的期限，但是未对违约金进行约定，故应适用该司法解释的规定，按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应向原告承担的违约责任。法庭审理过程中，原告明确表示，其放弃按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的计算标准，被告对此不表示反对，本院予以确认。关于被告辩称的原告要求违约金过高的问题，因该合同中未对违约金进行约定，且被告亦未提供证据证明原告请求其承担违约责任的金额过高，故对被告的该项抗辩理由本院不予采纳；关于被告辩称逾期办证不是开发商的原因，是由于多种原因造成的，责任不在被告的问题，因基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于被告辩称原告的请求已经超过诉讼时效的问题，本院认为，自原告请求的2011年9月20日起至2014年12月10日虽然已超过两年，但因被告至今仍未办理争议房屋产权登记备案，其违约行为仍处于持续状态，故自原告提起本案诉讼之日起向前追溯两年至2014年12月10日，即原告主张违约金在诉讼时效范围内的部分（自2011年10月16日起至2014年12月10日止），本院予以支持。原审法院判决：一、被告辽宁建宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后本判决发生法律效力后十日内给付原告丁华逾期办理房屋权属登记备案违约金123674（以原告已付购房款总额602673元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息进行计算，自2011年10月16日起计算至2014年12月10日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2831元，由原告承担58元，由被告承担2773元（原告已预交，由被告直接给付原告）。宣判后，被告辽宁建宇房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：原审判决证据不足，适用法律错误，认定违约金数额明显过高，计算违约金数额有误，被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。被上诉人丁华答辩称：本案没有过诉讼时效。计算的时间段不应该到结案日期，我主张的时间段是从生效判决截止。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。二审中，上诉人提供经房产局备案的《商品房买卖合同》一份，该合同第15条关于产权登记的约定，出卖人（上诉人）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（被上诉人）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。上诉人主张合同（包括备案合同）的“0.01%”是上诉人填写的，被上诉人持有的合同在该处空白是因为漏填了。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定，上诉人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被上诉人在2011年4月2日交纳了涉案房屋的物业服务费，据此可以认定，上诉人实际向被上诉人交付商品房的时间为2011年4月2日。根据合同第十五条约定，上诉人应于2011年9月29日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。上诉人逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于上诉人主张被上诉人持有的合同在“产权登记的约定”由于漏填，其他合同是约定了“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”问题。上诉人在一审庭审中对被上诉人提供的合同的真实性没有异议，且上诉人在一审中并未提供其持有的合同。现二审中上诉人提供的合同填写了“0.01%”，如上诉人确因疏忽漏填，导致双方的意思表示严重不一致，应当及时告知被上诉人补正合同或协商变更，但上诉人直至二审期间才提供该合同。现被上诉人已按其持有的合同约定履行完毕合同并主张违约责任，其意思表示应当以其持有的合同为准，上诉人的该项主张，事实和法律依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2831元，由上诉人辽宁建宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静审 判 员  孙 卓代理审判员  王 虹二〇一五年七月十五日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。