呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终313号上诉人（原审被告）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈乃新，该公司经理。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武小平，个体，住呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人：边文兵，呼和浩特市武川县可镇青山法律服务所法律工作者。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人武小平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初6513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛业公司的委托诉讼代理人刘璐，被上诉人武小平的委托诉讼代理人边文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛业公司的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。合同约定盛业公司于2011年10月31日将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格。合同第十一条约定，盛业公司在报纸刊登交房通知，以通知日期为准，三日后武小平不办理交接手续的，视为默认接收房屋。盛业公司提供了五方验收合格的证据，证明盛业公司所交付的房屋符合合同约定的交付条件；也提供了内蒙古晨报的收房通知，证明盛业公司已书面通知武小平收房。一审法院认定施工许可证是2012年12月4日办理，预售许可证是2012年12月18日办理。因盛业城市广场项目属于六十年大庆献礼项目，是政府重点扶持项目，存在先施工后办证现象，但这与房屋交付没有任何关系，房屋在交付时已验收合格，符合合同约定的交付条件，盛业公司也通过打电话、发报纸通告通知了武小平，武小平不接收房屋没有合法理由。关于交付房屋的通知方式，合同虽约定在呼和浩特晚报刊登交房通知，实际盛业公司在内蒙古晨报刊登了交房通知，也多次打电话通知武小平收房，不管何种方式通知，目的都是通知武小平收房，一审法院以武小平是农民看不到内蒙古晨报就否定盛业公司报纸收房通知的证明效力。本案中，武小平也承认在交房日期后去了盛业公司四五趟，但因为房屋没有电梯，没有步梯，所以不接收房屋。但这只是武小平的口头陈述，没有任何证据证明，一审法院仅凭武小平的口头陈述就否定盛业公司的收房通知的证明效力完全错误。二、一审法院适用法律错误，武小平的起诉已超过诉讼时效。房屋买卖合同约定盛业公司在2011年10月31日前将验收合格的房屋交付武小平，合同约定的日期该房屋已符合交付条件，武小平如认为盛业公司交付的房屋不符合约定，或没有采用书面形式通知收房，最晚应于2013年11月1日提起诉讼，武小平在约定的交房日期后一直不接收房屋，也不提起诉讼，2017年起诉盛业公司支付迟延交房的违约金已超过诉讼时效，盛业公司不应支付迟延交房违约金。武小平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉。根据双方签订的合同约定，房屋交付条件是符合验收合格，而盛业公司一审并未提出书面或者符合交付验收合格的证据。按照合同约定应当是书面通知，而盛业公司并未提供书面通知的任何证据，只是在内蒙古晨报做了通知，并未全面履行合同义务，存在违约。盛业公司说武小平去了盛业公司四五次，确实去过，但是因为没有电梯，所以不符合验收条件。关于诉讼时效，武小平一直要求交房，包括现在也要求，而至今不予交房，后来即便步梯和电梯都安装好了，2015年之后也有人入住了，但仍然未书面通知武小平交房，也没有提供验收合格的相关证明文件，作为购房人至今不知道房屋是否验收合格，而盛业公司也至今未交付房屋，构成违约的事实是明确的，因此不存在诉讼时效的问题，因为违约一直存在，而不是应交房后两年，起算错误。武小平向一审法院起诉请求：1.请求判令盛业公司继续履行《商品房买卖合同》，交付武小平符合交付条件的房屋；2.请求判令盛业公司支付武小平延期交付房屋的截止2017年9月30日的违约金147856.95元；3.一切诉讼费用由盛业公司承担。一审法院认定的事实：1、双方于2010年11月21日签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定：买受人购买第4幢6单元*号房。建筑面积共52.68平方米。第四条约定：房屋总金额342420元。第六条约定：本合同签订时，买受人须付齐总房款的30%，即首付款共计112420元，剩余房款23万整，由买受人申请银行按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特使情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。有与出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：以出卖人在《呼和浩特晚报》刊登通知日期为准，三日后尚未办理交付手续的，买受人视为默认接受，出卖人在交房日期5日后，每日收取买受人保管费100元。武小平于2010年11月21日交付首付112420元，盛业公司开具收据。对以上证据，当事人均认可，予以采信。2、2010年10月27日，武小平与中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订了《个人购房借款/担保合同》，并经内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处办理了公证书。武小平向该行贷款230000元。3、盛业公司分别于2010年1月27日取得《建设用地规划许可证》，2010年5月12日取得《建设工程规划许可证》，2010年8月3日取得《国有土地使用权证》，2012年12月4日取得《建设工程施工许可证》，2012年12月18日取得《商品房预售许可证》。予以采信。盛业公司在与武小平签订合同时手续不齐全，合同约定于2011年10月31日交付房屋时部分手续未办理。4、《内蒙古晨报》通告，武小平认为合同未约定内蒙古晨报，武小平自己是农民也看不到内蒙古晨报。武小平陈述签订合同后，武小平多次去看房，商品房根本没有按条件竣工，没有电梯，水电也没通。对该组证据，不予采信。5、民事调解书，对生效的法律文书，不必评判，因与本案非一个法律关系，无关联性。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》《公证书》及《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。2010年11月21日武小平交清首付款112420元，余款230000元武小平与中国工商银行内蒙古自治区分行营业部办理了按揭贷款，武小平已履行了合同约定的义务。盛业公司应按合同约定于2011年10月31日交付房屋，以盛业公司提供的证据看，施工许可证是2012年12月4日办理，预售许可证是2012年12月18日，根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，盛业公司未提供书面通知武小平的证据，只提供了《内蒙古晨报》的通知，可以认定盛业公司未全面履行合同义务，存在违约，应承担违约责任。故盛业公司的抗辩理由不能成立。关于合同第九条约定承担武小平已交付房价款日万分之二的违约金。盛业公司对违约金有异议，日万分之二的违约金偏高。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条"约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"的规定，应按中国人民银行同期贷款利率计算。自2011年11月1日起至2017年9月30日止，共计2155天，违约金为2155÷365×342420×6%=121301.11元，故武小平要求盛业公司支付延期交房的违约金合理部分121301.11元，予以支持。综上所述，武小平要求盛业公司继续履行合同，交付符合条件的房屋，支付延期交付房屋截至2017年9月30日的违约金121301.11元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将符合条件的盛业城市广场4幢6单元*号房屋交付武小平；二、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿武小平违约金121301.11元。案件受理费4327元，由武小平负担777元，内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担3550元。二审中，盛业公司新出示一份证据，即领钥匙登记表，拟证明盛业公司刊登交房通知，已有买房人于2012年接收房屋，说明当时房屋已达到交房使用条件。武小平的质证意见为，对真实性不认可，是盛业公司自己制作，他人领取钥匙与本案没有关联。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定盛业公司未全面履行合同而违约并按照中国人民银行贷款利率赔偿121301.11元违约金是否适当。根据双方签订的合同约定，盛业公司应于2011年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如因出卖人原因未能按期交付的，双方同意以出卖人在呼和浩特晚报刊登通知日期为准，三日后尚未办理交付手续的，买受人视为默认接收。尽管盛业公司在内蒙古晨报刊登了通知，却未按照合同约定在特定报刊刊登通知，且刊登通知日期亦晚于合同约定的应交付房屋日期，由此可见，盛业公司未按合同约定履行通知义务，不应视为买受人默认接收房屋，盛业公司应承担逾期交房的违约责任。关于诉讼时效的问题，武小平于2011年11月1日应当知道盛业公司到期未交付房屋，至起诉之日已超过诉讼时效，但盛业公司违约行为仍在持续之中，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定"的规定支持起诉之日前三年的违约金，为342420元×6%×3年=61635.6元。综上所述，盛业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初6513号民事判决第一项，即"被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将符合条件的盛业城市广场4幢6单元*号房屋交付原告武小平"；二、变更呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初6513号民事判决第二项为内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿武小平违约金61635.6元，驳回被上诉人武小平的其他诉讼请求。一、二审案件受理费7053元，由上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担4113元，被上诉人武小平负担2940元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 吴铁刚审判员 张蒙江二〇一八年五月三十日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗