广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2413号上诉人(原审被告)：刘德民，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京市大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人(原审原告)：庄耘，住广州市越秀区。委托代理人：李正亮、罗杰芝，均系广东维永律师事务所律师。上诉人刘德民因与被上诉人庄耘房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1837号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：据房管部门出具的《房地产登记薄查册表》（房产登记号：2013登记字1014933号）记载，广州市越秀区北京路147号350房屋（建筑面积6.8257平方米，套内建筑面积2.8396平方米）的权属人为刘德民。2011年12月26日，庄耘（买受人）与刘德民（出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号三层50号铺，该商铺建筑面积共6.83平方米，套内建筑面积2.84平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为264058元；买受人一次性付款，2011年12月26日前支付全部房价款的62%（包含定金）计人民币164058元，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的38%计人民币100000元；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，庄耘已向广州市骏腾商业经营管理有限公司支付了房价款合计164058元。2014年7月28日，庄耘向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除庄耘与刘德民于2011年12月26日签订的《商铺买卖合同》；2、刘德民退还已收取的房款164058元给庄耘，并向庄耘支付违约金26405.8（按合同总价款264058元的10%计算）。刘德民在原审中答辩称：不同意庄耘的诉讼请求。原审诉讼中，为证明由于政府原因而导致未能办理涉案房屋交易过户手续，刘德民提交了穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》（复印件），内容为：“市房地产交易登记中心、市测绘院，各区分局：近期申请商铺分割登记案件的大量增加，根据建设部《房屋登记办法》第十条和第二十二条的规定，办理分割登记的商铺应以幢、层、套、间等有固定界限进行登记，为了规范商铺分割测绘与分割登记行为，避免行政风险，现就有关事项通知如下：请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件。”原审法院认为：庄耘、刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。由于刘德民没有按合同约定的期限内办理涉案商铺的交易过户手续，构成违约，故庄耘要求解除合同、返还房款及支付违约金的请求符合合同约定，予以支持。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民应按房价款的10%向庄耘支付违约金。刘德民提交的证据不足以证明逾期办理交易过户存在不可抗力因素及违约金过高，故对其该抗辩意见，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年2月10日作出判决：一、解除庄耘与刘德民于2011年12月26日签订的《商铺买卖合同》；二、刘德民在本判决发生法律效力之日起五日内，退还购房款164058元给庄耘；三、刘德民在本判决发生法律效力之日起五日内，向庄耘支付违约金26405.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4109元、财产保全费1472元，由刘德民负担。判后，刘德民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。刘德民与庄耘于2011年12月26日签订《商铺买卖合同》，将位于广州市北京路147号三层50号的商铺出租给庄耘。双方签订合同后，刘德民已积极着手准备为庄耘办理相应的产权证等手续，但刘德民在为庄耘办理涉案商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的《通知》，改变了原分割、登记办证的行政审批手续、程序及文件等，导致刘德民无法在合同约定期间内为庄耘办理涉案商铺的交易过户手续。因此造成未能按期办理交易过户手续是由于不可抗力的因素引起的，刘德民无需对合同解除承担违约责任；二、原审法院适用法律错误。《商铺买卖合同》约定，刘德民交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于刘德民的原因造成未能办理交易过户手续而解除合同，那么也没有对庄耘造成损失，更何况未能办证是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定予以调整，可参考已付房款的活期存款利息计算违约金，但原审法院却没有依法调整。综上，刘德民上诉请求撤销原审判决第三项，并判令由庄耘承担全部诉讼费用。被上诉人庄耘答辩称：原审判决公正合理，请求驳回刘德民的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：原审法院认定刘德民、庄耘签订的《商铺买卖合同》合法有效正确，本院予以确认，双方均应依约履行。根据《商铺买卖合同》约定，刘德民应在合同生效后210个工作日内将涉诉商铺过户至庄耘名下，逾期超过15日的，庄耘有权单方提出和决定解除合同，若庄耘决定解除合同的，刘德民应自庄耘解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向庄耘计付违约金。合同签订后，庄耘依约向刘德民支付了涉诉商铺的房价款164058元，但刘德民并未依约将涉诉商铺过户至庄耘名下，已构成违约，故原审判决解除双方签订的《商铺买卖合同》、刘德民退还购房款给庄耘并无不当，应予维持。刘德民上诉认为其未能在约定期限内将涉诉商铺过户至庄耘名下，系因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同解除承担违约责任，但该《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》仅为规范商业用房分割登记申请程序而发，其并不必然导致涉诉商铺无法办理交易过户手续，故刘德民主张其无需承担违约责任理据不足，本院不予采纳。关于违约金的支付标准，双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款10%即26405.8元计付，该约定系双方的真实意思表示，刘德民主张该约定标准过高，但并未提供证据证明26405.8元明显超过其违约行为给庄耘造成的损失，故原审判决刘德民向庄耘支付违约金26405.8元并无不妥，可予维持。综上所述，刘德民的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年七月六日书记员  王 健