四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民初3836号原告：成都嘉润置业有限责任公司。住所地：四川省成都市荷花池市场******。法定代表人：陈先德，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：熊永林，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洪波，四川君合律师事务所实习律师。被告：马文贤，男，1964年6月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：周泌汨，四川思诚律师事务所律师。第三人：成都蜀亿企业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区肖家河中街********。法定代表人：涂玉兰，执行董事兼总经理。第三人：涂玉兰，女，1963年6月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。第三人：史晓爆，男，1964年10月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。第三人：周敏，女，1971年8月8日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原告成都嘉润置业有限责任公司（以下简称嘉润公司）与被告马文贤、第三人成都蜀亿企业管理有限公司（以下简称蜀亿公司）、第三人涂玉兰、第三人史晓爆、第三人周敏案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告嘉润公司的委托诉讼代理人熊永林、赵洪波，被告马文贤及其委托诉讼代理人周泌汨，第三人史晓爆、第三人周敏到庭，第三人蜀亿公司、第三人涂玉兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，现已审理终结。原告嘉润公司向本院提起诉讼请求：1、依法解除对位于成都市金牛区X路X号X栋X楼18号房屋（权证号：权28××**）的查封措施，不得执行该房屋；2、判令马文贤承担本案诉讼费用。事实和理由：本院在审理马文贤诉涂玉兰、蜀亿公司民间借贷纠纷一案中，于2016年6月29日作出（2016）川01民初1028号民事裁定，对涂玉兰、蜀亿公司名下价值4000万元的财产采取保全措施，并于2016年7月6日作出（2016）川01执保275号执行裁定，查封位于成都市金牛区X路X号X栋X楼18号房屋（权证号：权28××**）。嘉润公司于2015年12月4日与蜀亿公司签订了《商铺订购协议书》，约定由嘉润公司购买案涉房屋，并由嘉润公司委托张晓敏代持。2016年1月6日，嘉润公司依据《商铺订购协议书》约定，以张晓敏名义与蜀亿公司签订了《房屋买卖合同》。案涉房产在查封前已经由嘉润公司实际占有、管理、使用。嘉润公司已经支付购买案涉房屋的全部价款，并积极办理房屋过户相关手续。2015年7月2日，案涉房产被蜀亿公司为担保涂玉兰、舒立章向兴业银行股份有限公司成都分行的借款设定了抵押，该抵押于2016年5月12日解除。2016年4月29日，成都市金牛区人民法院在审理骆海钢与涂玉兰、蜀亿公司、四川蓝光何俊实业有限公司民间借贷纠纷一案中，作出（2016）川0106民初3444号民事裁定，裁定查封、冻结蜀亿公司1500万元财产，案涉房产于2016年5月4日被限制登记，该查封措施因骆海钢的诉讼请求被驳回于2017年9月4日解除。前述原因导致嘉润公司在本院查封案涉房产之日仍未能办理过户登记，非因嘉润公司自身的原因。马文贤辩称，嘉润公司与蜀亿公司存在托管关系，双方并无房屋买卖合同关系，请求法院驳回嘉润公司的诉讼请求。周敏、史晓爆述称，周敏、史晓爆与嘉润公司签订了代持协议，购房款项也是嘉润公司出的。蜀亿公司、涂玉兰未发表述称意见。为支持其诉讼请求，嘉润公司向本院提交了后述证据：1、蜀亿公司与嘉润公司于2015年12月4日签订的《商铺订购协议书》、嘉润公司与张晓敏、曾红英于2016年1月4日签订的《房屋产权代持协议》、张晓敏与曾红英身份证、张晓敏与曾红英的结婚证、张晓敏《劳动合同》、张晓敏社保信息、蜀亿公司与张晓敏于2016年1月6日签订的《房屋买卖合同》、门（楼）牌号变更证明、嘉润公司与周敏、史晓爆于2016年4月8日签订的《房屋产权代持协议》、蜀亿公司与周敏、史晓爆签订的《房屋买卖合同》、付款方为周敏、史晓爆的销售不动产统一发票、周敏和史晓爆身份证、周敏和史晓爆结婚证、周敏劳动合同、周敏社保信息，拟证明嘉润公司在人民法院查封之前，已经就购买案涉不动产于2015年12月4日与蜀亿公司签订了商铺订购协议书，于2016年4月8日将案涉房屋产权代持人变更为员工周敏及其丈夫史晓爆，并于2016年4月14日以周敏、史晓爆的名义取得销售不动产统一发票；2、蜀亿公司与朱模芬签订的《房屋租赁合同》、张晓敏、曾红英与朱模芬于2017年10月18日出具的《情况说明》、朱模芬身份证、四川嘉宝资产管理集团有限公司出具的发票一份、收据1份、嘉润公司与成都大成市场经营管理有限公司（以下简称大成公司）的企业公示信息，拟证明嘉润公司在法院查封之前已经合法占有案涉不动产，进行了管理和支配；3、进账单6份、电汇凭证3份、蜀亿公司支付通知、客户回单2份、流水查询3份、涂玉兰个人贷款还款凭证、贷款利息单、成都大成汽车驾驶培训学院有限公司（以下简称大成驾校）营业执照、大成驾校章程、大成驾校企业公示信息、肖吉霞劳动合同、肖吉霞退休证、嘉润公司、蜀亿公司、大成驾校于2017年5月22日出具的情况说明、嘉润公司与蜀亿公司于2016年5月12日签订的购房价款支付确认书暨借款协议、（2016）成高证经字第1578号公证书、成都新都乐易小额贷款有限公司于2016年3月7日出具的贷款结清证明书、蜀亿公司、嘉润公司、肖吉霞于2017年12月1日出具的情况说明、肖吉霞身份证，拟证明嘉润公司于2016年3月7日按照蜀亿公司的指示支付了6210000元购房款，并已支付全部购房款91243551.79元中的90895524.91元；4、张晓敏取得的销售不动产统一发票、张晓敏契税税收缴款书、邓邦民身份证、邓邦民劳动合同、案涉不动产的抵押登记材料、房地产抵押权注销登记申请书、房屋信息摘要、（2016）川0106民初3444号之一民事裁定书，拟证明嘉润公司在签订商铺订购协议书后，积极办理案涉房屋过户登记相关事宜，但因人民法院采取了查封措施，导致未能办理，非因嘉润公司自身原因。被告马文贤向本院提交了大成公司于2015年12月15日出具的承诺书，拟证明嘉润公司与蜀亿公司之间存在托管关系。蜀亿公司、涂玉兰、周敏、史晓爆未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查认为：嘉润公司提交的蜀亿公司与嘉润公司于2015年12月4日签订的《商铺订购协议书》、嘉润公司与张晓敏、曾红英于2016年1月4日签订的《房屋产权代持协议》、蜀亿公司与张晓敏于2016年1月6日签订的《房屋买卖合同》、嘉润公司与周敏、史晓爆于2016年4月8日签订的《房屋产权代持协议》、蜀亿公司与周敏、史晓爆签订的《房屋买卖合同》具有真实性、合法性，与周敏、史晓爆在本案中的陈述能够吻合，证明嘉润公司在本院查封案涉房屋前购买案涉房屋并委托周敏、史晓爆代为签订买卖合同的事实，本院予以采信；嘉润公司提交的蜀亿公司与朱模芬签订的《房屋租赁合同》、张晓敏与朱模芬于2017年10月18日出具的《情况说明》、朱模芬身份证、四川嘉宝资产管理集团有限公司出具的发票1份、收据1份、嘉润公司与大成公司的企业公示信息能够相互印证，证明嘉润公司购买案涉房屋后实际占有房屋并将房屋出租的事实，本院予以采信；嘉润公司提交的进账单6份、电汇凭证3份、蜀亿公司支付通知、客户回单2份、流水查询3份、涂玉兰个人贷款还款凭证、贷款利息单、大成驾校营业执照、大成驾校章程、大成驾校企业公示信息、肖吉霞劳动合同、肖吉霞退休证、嘉润公司、蜀亿公司、大成驾校于2017年5月22日出具的情况说明、嘉润公司与蜀亿公司于2016年5月12日签订的购房价款支付确认书暨借款协议、（2016）成高证经字第1578号公证书、成都新都乐易小额贷款有限公司于2016年3月7日出具的贷款结清证明书、蜀亿公司、嘉润公司、肖吉霞于2017年12月1日出具的情况说明、肖吉霞身份证具有真实性、合法性，虽然进账单6份、电汇凭证3份、客户回单2份、流水查询3份载明的款项用途不能完全明确是购房款项；电汇凭证3份系嘉润公司向大成驾校付款、兴业银行进账单3份系大成驾校向大成驾校保证金账户付款，嘉润公司向大成驾校付款的金额与大成驾校向大成驾校保证金账户付款的金额也不能完全吻合，但结合张晓敏取得的销售不动产统一发票、张晓敏契税缴纳凭证等证据，能够证明嘉润公司已经支付案涉房屋购房款的事实，故对嘉润公司提交的进账单6份、电汇凭证3份、蜀亿公司支付通知、客户回单2份、流水查询3份、涂玉兰个人贷款还款凭证、贷款利息单、大成驾校营业执照、大成驾校章程、大成驾校企业公示信息、肖吉霞劳动合同、肖吉霞退休证、嘉润公司、蜀亿公司、大成驾校于2017年5月22日出具的情况说明、嘉润公司与蜀亿公司于2016年5月12日签订的购房价款支付确认书暨借款协议、（2016）成高证经字第1578号公证书、成都新都乐易小额贷款有限公司于2016年3月7日出具的贷款结清证明书、蜀亿公司、嘉润公司、肖吉霞于2017年12月1日出具的情况说明、肖吉霞身份证的关联性，本院均予以采信；嘉润公司提交的张晓敏取得的销售不动产统一发票、张晓敏契税税收缴款书、邓邦民身份证、邓邦民劳动合同、案涉不动产的抵押登记材料、房地产抵押权撤销登记申请书、房屋信息摘要、（2016）川0106民初3444号之一民事裁定书具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；马文贤提交的大成公司于2015年12月15日出具的承诺书，因与本案待证事实无关联，本院不作为证据进行认定。经审理查明，2015年12月4日，蜀亿公司与嘉润公司签订《商铺订购协议书》，约定嘉润公司购买蜀亿公司位于成都市金牛区X路X号的97间商铺；嘉润公司所购商铺委托张晓敏等17人分别代持，由代持人与蜀亿公司签订具体商铺的买卖合同，嘉润公司负责支付全部购房款。2016年1月4日，嘉润公司与员工张晓敏签订《房屋产权代持协议》，约定张晓敏代持嘉润公司所购买的成都市X路X号X栋X层18号商铺（产权证号：权28××**），嘉润公司以张晓敏名义与蜀亿公司签订《房屋买卖合同》，嘉润公司以张晓敏名义支付房屋价款。张晓敏之妻曾红英在该协议上签字捺印。2016年1月6日，蜀亿公司与张晓敏签订《房屋买卖合同》，约定张晓敏向蜀亿公司购买成都市X路X号X栋X层18号（产权证号：权28××**），房屋单价为16609.06元/平方米，总价为592445.32元。同日，蜀亿公司、张晓敏、曾红英、朱模芬在蜀亿公司与朱模芬签订的关于成都市金牛区X巷X号X栋X单元X层18号商铺的《房屋租赁合同》上备注，“该房屋已于2016年元月6日由成都蜀亿企业管理有限公司转让给张晓敏、曾红英，张晓敏、曾红英承认并继续履行承租方在本房屋租赁合同的权利和义务，三方均无异议。”2016年4月8日，嘉润公司与员工周敏及周敏配偶史晓爆签订《房屋产权代持协议》，约定周敏、史晓爆代持嘉润公司所购买的成都市X路X号X栋X层18号商铺（产权证号：权28××**），嘉润公司以周敏、史晓爆名义与蜀亿公司签订《房屋买卖合同》，嘉润公司以周敏、史晓爆名义支付房屋价款。蜀亿公司与周敏、史晓爆签订《房屋买卖合同》，约定周敏、史晓爆向蜀亿公司购买成都市X路X号X栋X层18号商铺（产权证号：权28××**），房屋单价为16609.06元/平方米，总价为592445.32元。该《房屋买卖合同》无签订时间。2016年4月14日，成都市金牛区地方税务局出具了“付款方”为周敏、史晓爆，“收款方”为“成都蜀亿企业管理有限公司”，“销售的不动产楼牌号”、“款项性质”、“金额”分别为“金牛区北站东一路18号3栋-1层18号”、“售房款”、“592445.32元”的销售不动产统一发票（代开）。另查明，2016年5月4日，成都市金牛区人民法院向四川省成都市城乡房产管理局送达（2016）川0106民初3444号民事裁定书、（2016）川0106执保566号执行裁定书，对成都市金牛区北站东一路18号3栋-1层18号商铺进行了查封。2016年6月6日，马文贤因与涂玉兰、蜀亿公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。该案审理过程中，因马文贤申请，本院于2016年6月29日作出（2016）川01民初1028号民事裁定，对涂玉兰、蜀亿公司名下价值4000万元的财产采取保全措施。2016年7月6日，本院作出（2016）川01执保275号执行裁定书，查封蜀亿公司及涂玉兰名下位于金牛区X巷X号2楼房产（权证号：权25××**）、位于金牛区X路********（权证号：权03××**）；查封蜀亿公司位于金牛区X路X号X栋X楼152号（权证号：权29××**）、125号（权证号：权**）、113号（权证号：权29××**）、112号（权证号：29××**）、111号（权证号：权29××**）、106号（权证号：权29××**）、149号（权证号：权29××**）、148号（权证号：权29××**）、142号（权证号：权29××**）、141号（权证号：权29××**）、136号（权证号：权29××**）、135号（权证号：权29××**）、134号（权证号：权29××**）、133号（权证号：权29××**）、128号（权证号：权29××**）、126号（权证号：权29××**）房产；查封蜀亿公司位于金牛区（权证号：权28××**）、23号（权证号：权28××**）、20号（权证号：权28××**）、19号（权证号：权28××**）、18号（权证号：权28××**）、15号（权证号：权28××**）房产。2016年7月6日，本院向四川省成都市城乡房产管理局送达（2016）川01执保275号执行裁定书，对成都市金牛区北站东一路18号3栋-1层18号商铺进行了轮候查封。2017年9月4日，成都市金牛区人民法院作出（2016）川0106民初3444号之一民事裁定书，解除对蜀亿公司价值1500万元财产的查封、冻结。截止2018年4月25日，成都市金牛区北站东一路18号3栋-1层18号商铺的限制登记信息仅有本院（2016）川01执保275号执行裁定书限制登记的信息。因嘉润公司对本院查封成都市金牛区北站东一路18号3栋-1层18号商铺提出异议，本院于2017年10月20日作出（2017）川01执异2166号执行裁定书，裁定驳回了嘉润公司的异议请求。嘉润公司不服该裁定，提起本案诉讼。又查明，成都市公安局金牛区分局荷花池派出所于2016年3月15日出具《门（楼）牌号变更证明》，载明原成都市金牛区北站东一路18号3栋-1层18号变更为成都市金牛区肖家村二巷136号1栋1单元负1楼18号。本院认定上述事实，采信了蜀亿公司与嘉润公司于2015年12月4日签订的《商铺订购协议书》、嘉润公司与张晓敏、曾红英于2016年1月4日签订的《房屋产权代持协议》、张晓敏与曾红英身份证、张晓敏与曾红英的结婚证、张晓敏《劳动合同》、张晓敏社保信息、蜀亿公司与张晓敏于2016年1月6日签订的《房屋买卖合同》、门（楼）牌号变更证明、嘉润公司与周敏、史晓爆于2016年4月8日签订的《房屋产权代持协议》、蜀亿公司与周敏、史晓爆签订的《房屋买卖合同》、付款方为周敏、史晓爆的销售不动产统一发票、周敏和史晓爆身份证、周敏和史晓爆结婚证、周敏劳动合同、周敏社保信息、蜀亿公司与朱模芬签订的《房屋租赁合同》、张晓敏与朱模芬于2017年10月18日出具的《情况说明》、朱模芬身份证、四川嘉宝资产管理集团有限公司于2016年3月7日出具的发票1份、收据1份、、嘉润公司与大成公司的企业公示信息、进账单6份、电汇凭证3份、蜀亿公司支付通知、客户回单2份、流水查询3份、涂玉兰个人贷款还款凭证、贷款利息单、大成驾校营业执照、大成驾校章程、大成驾校企业公示信息、肖吉霞劳动合同、肖吉霞退休证、嘉润公司、蜀亿公司、大成驾校于2017年5月22日出具的情况说明、嘉润公司与蜀亿公司于2016年5月12日签订的购房价款支付确认书暨借款协议、（2016）成高证经字第1578号公证书、成都新都乐易小额贷款有限公司于2016年3月7日出具的贷款结清证明书、蜀亿公司、嘉润公司、肖吉霞于2017年12月1日出具的情况说明、肖吉霞身份证、张晓敏取得的销售不动产统一发票、张晓敏契税缴纳凭证、邓邦民身份证、邓邦民劳动合同、案涉不动产的抵押登记材料、房地产抵押权注销登记申请书、房屋信息摘要、（2016）川0106民初3444号之一民事裁定书等证据，以及各方当事人的一致陈述。本院认为，本案的争议焦点是：本院应否在（2016）川01执保275号执行案件中，执行成都市金牛区X巷X号X栋X单元X层18号商铺（权证号：权28××**）？针对前述争议焦点，本院评述如下：依据本案现有证据查明的事实，嘉润公司在人民法院查封成都市金牛区X巷X号X栋X单元X楼18号商铺（权证号：权28××**）前，通过与蜀亿公司签订《商铺订购协议书》，与员工周敏、史晓爆签订《房屋产权代持协议》的方式，委托周敏、史晓爆与蜀亿公司签订了《房屋买卖合同》，购买成都市金牛区X巷X号X栋X单元X层18号商铺（权证号：权28××**）；于2016年1月6日实际收取商铺租金；于2016年4月14日支付了全部购房款，取得销售不动产统一发票；成都市金牛区人民法院首查封成都市金牛区北站东一路18号3栋-1层18号商铺的时间是2016年5月4日，嘉润公司关于在2016年4月14日支付了全部购房款后，未及办理过户登记的理由，亦属合理。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，嘉润公司依据与蜀亿公司签订的《商铺订购协议书》，与员工周敏、史晓爆签订的《房屋产权代持协议》，委托周敏、史晓爆与蜀亿公司签订的《房屋买卖合同》，对成都市金牛区X巷X号X栋X单元X楼18号商铺（权证号：权28××**）所享有的合同债权具有物权期待性，能够阻却人民法院对前述房屋的强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行成都市金牛区X巷X号X栋X单元X楼18号商铺（权证号：权28××**）。案件受理费9724元，由马文贤负担（成都嘉润置业有限责任公司预交的案件受理费9724元，本院予以退还；马文贤应负担的案件受理费9724元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  唐 健审 判 员  徐苑效人民陪审员  向际宪二〇一八年五月二十五日书 记 员  童庆勇书 记 员  潘文倩庭审书记员刘思祺