湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2011）阳民一初字第00238号原告：王潇。委托代理人：王三保，特别授权。被告：武汉汉武集团有限公司，住所地湖北省武汉市汉南区汉南大道229号。法定代表人：潘正林，系该公司董事长。委托代理人：刘彦庭、张耿，湖北恒康律师事务所律师，特别授权。原告王潇诉被告武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，因本案须以另一行政案件的审理结果为依据，本院于2011年8月4日裁定中止本案审理，2014年10月24日恢复审理并依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与审判员王琴、人民陪审员杨迪组成合议庭，于同年10月28日、2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告王潇的委托代理人王三保、被告汉武公司的委托代理人张耿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王潇诉称：2008年7月23日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（编号：阳070409766），约定被告于2008年12月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用，并承诺在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，原告依约支付了房屋总价款630，230元，但被告却采取欺骗手段，将未通过消防验收的商品房交付给毫不知情的原告使用，入住后原告到房管局办理该房屋的房屋所有权证，被告之所购买的商品房尚未办理房地产初始登记且至今仍未办理，致使原告无法办理房屋“两证”。被告的行为已经违反了双方所签合同第九条第一款、第十五条之约定。故原告起诉至法院请求判决被告向原告支付因逾期协助办理房地产证明书的违约金人民币18，906.9元，本案案件受理费由被告承担。原告王潇为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《武汉市商品房买卖合同》一份，以证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告依约支付了全部购房款。被告汉武公司辩称：被告开发该商品房各项手续齐全，符合法律规定，原、被告签订房屋买卖合同亦符合法律规定。现被告开发的檀梨小区1号楼至今不能办理“两证”系国家的代征土地政策变化及原相邻1号楼地上房屋权利人徐丫云与相关部门之间未决行政纠纷所致。依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更���者解除”。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定第3项，因买受人自身的原因或政府主管部门的原因，导致买受人未能在规定的期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。本案正是因为国家政策的变动致使暂时办证不能，该变动是被告事先无法预料的，符合民法关于“情势变更”的定义，因此逾期办证责任不应归咎于被告，请求驳回原告的诉讼请求。被告汉武公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：中华人民共和国国土资源部发布《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号）、湖北省国土资源厅关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的函（鄂土资函（2004）58号）、武汉市人民政府征用土地公告（2005）第38号、湖北省人民政府关于武汉市2003年第二批建���用地的请示（鄂政文（2003）29号）、联合改造“城中村”合同书，以证明武汉市国土资源局依国家对征用集体土地的管理办法对位于武汉市汉阳区永丰乡五里墩村宗地，经相关部门复同意，由汉武公司进行开发；证据二：国有土地使用证（武国用（2003）字第1022号）、建设工程规划许可证（武规建证（2007）080号）、建设工程施工许可证（编号：420100200309020201）、建设用地规划许可证（编号武规地字（2002）148号）、商品房销售许可证（武开管预售（2007）287）号，以证明汉武公司在开发缤纷四季项目中严格按照国家规定在相关政府部门办理了登记或许可手续，有权对外销售房屋。经庭审质证，原告对被告提交的上述证据有异议，认为上述证据证明目的与被告构成逾期办证的违约事实无关。被告对原告提交的证据的真实性无异议。经审理查明：2002年4月，汉武公司���武汉市城市规划管理局（现武汉市规划局）申报办理檀梨住宅小区项目建设，同年8月8日，市规划局向汉武公司颁发武规地字（2002）148号《建设用地规划许可证》，批准其使用位于汉阳区五里墩檀李湾87号土地，用于檀梨小区建设项目开发，用地面积为48990平方米。被告开发建设的檀梨小区住宅项目分两期实施，一期用地权属原为荆州金属公司汉阳仓库和牛奶公司汉阳牛奶厂，该宗地经武汉市土地整理储备供应中心按土地交易程序供给被告，并于2003年5月23日办理了《国有土地使用证》（武国用（2003）字第1022号）该国有土地使用面积为32560.24平方米；二期用地为汉阳区永丰乡五里墩村集体所有，用地面积14350平方米，该集体所有土地由武汉市土地整理储备供应中心统一征用并上报国务院审批，同年8月11日，被告在申报檀梨小区拟建1、2、3、4号楼及会所的《建设工程��划许可证》时，因1、2号楼压占部分集体土地，且1号楼地上房屋未全部拆除完毕，故所颁发的《建设工程规划许可证》（武规建字（（2004）014号）未将1号楼列入建设工程规划许可。2004年3月，湖北省国土资源厅以鄂土资函（2004）58号函通知武汉市人民政府，该土地业经国务院批准同意，并附国土资源部《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号），同年4月20日，汉武公司取得汉阳区五里墩村檀李湾87号檀梨小区1#、2#楼的《建筑工程施工许可证》，但证内备注：“因1#楼仅取得规划许可通知书，只允许做正负零以下”。2007年9月24日，汉武公司取得武汉市城市规划管理局就位于汉阳区五里墩檀李湾87号住宅楼（新建）檀梨小区颁发的武规建证（2007）080号《建设工程规划许可证》。同年11月6日，汉武公司取得檀梨小区预售1号楼住宅9028��方米的《武汉市商品房预售许可证》。2008年7月23日，汉武公司（出卖人）与王潇（买受人）就出卖人开发的位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第1幢3单元3层1号房，建筑面积132.68平方米房屋签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：房屋单价每平方米4750元，总价630，230元，出卖人应当在2008年12月28日前将符合条件的商品房交付给买受人使用以及出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；3、因买受人自身原因或政府管理的原因，导致买受人不能在规定期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任等内容。上述合同签订后，买受人依约支付了全部总房款，出卖人亦依约于2008年12月28日向买受人交付了房屋，但至今该房屋仍未能办理房屋所有权证和土地使用证，相关商品房权属证书汉武公司正在办理中。另查明：2009年至2011年间，原告徐丫云分别就建设工程施工行政许可、商品房预售许可、建设工程规划行政许可、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书纠纷将武汉市城乡建设委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局及第三人汉武公司的一系列行政纠纷诉至本院，本院依法作出判决后，这一系列行政案件经上诉、申诉等程序后，上诉人徐丫云于2014年9月19日撤回上诉。现原告起诉至本院要求判决被告向其支付逾期办证违约金人民币18，906.9元，本案案件受理费由被告承担。被告则认为，第三人徐丫云与相关职能部门之间的行政诉讼系导致被告未能按期为原告办理房屋权属登记的原因，符合��法中关于“情势变更”原则的适用依据，应予以免责。案经调解，原、被告未能达成一致协议。本院认为：原、被告于2008年7月23日就位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第1幢3单元3层1号房，建筑面积132.68平方米房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，原告依约支付了全部购房款，被告依约向原告交付了房屋，该《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，双方均应全面履行。现双方的争议焦点为：1号楼未能办理房屋权属登记的原因是否符合合同第十五条中因“政府主管部门的原因，导致买受人未能在规定的期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”。截至2007年11月6日，相关政府主管部门已为被告颁发1号楼项目开发所须证件及批复，被告已办理了该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》。被告辩称致其未能按期为原告办理房屋权属登记系政府主管部门的原因无事实及法律依据，且被告也未能提交充分证据对其辩称予以证实。另，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条，“情势变更”原则的适用须以变更或解除合同为前提，现原告基于继续履行合同之前提要求被告给付逾期办证违约金，本案并无适用“情势变更”原则之基础，故对于被告的该辩称，本院不予采信。依照双方所签合同第十五条关于房屋产权登记期限及逾期责任的约定，被告未能依照约定在房屋交付使用后的90日内为原告办理所购房屋的产权登记，已构成违约，现原告要求被告支付逾期办理所购房屋权属证书违约金人民币18，906.9元（已付房款人民币630，230元×3%）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王潇因逾期办理房地产权属证书违约金人民币18，906.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币273元由被告武汉汉武集团有限公司负担（此款原告已预交），被告武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担款项直接支付给原告王潇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉���应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判长叶凌芳审判员王琴人民陪审员杨迪二〇一五年二月九日书记员张朝管