重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2015)中区法民初字第03676号原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，组织机构代码X2192265-3。负责人吴俊良，分行行长。委托代理人张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人李燕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告卓燕雪，女，汉族，1965年8月25日出生，住福建省罗源县。被告恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。法定代表人廖嘉宁。委托代理人陈建伟，该公司员工。原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行重庆分行）诉被告卓燕雪、被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚银行重庆分行的委托代理人张耕、李燕，被告恒大公司的委托代理人陈建伟到庭参加了诉讼。被告卓燕雪经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东亚银行重庆分行诉称，2013年7月9日，卓燕雪与东亚银行重庆分行签订《房地产抵押贷款合同》，约定卓燕雪向东亚银行重庆分行借款565000元，用于购房；借款期限自2013年7月9日至2033年7月9日；本合同下贷款年利率为6.55%，随中国人民银行同期贷款基准利率调整；卓燕雪未按照合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用视为违约，东亚银行重庆分行有权要求卓燕雪提前清偿全部欠款；卓燕雪如未按照约定的时间还款，东亚银行重庆分行有权对逾期贷款按合同约定的贷款利率上浮50%计收罚息；因卓燕雪违约，东亚银行重庆分行为实现债权而实际发生的一切相关费用，包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等均由卓燕雪承担。之后，东亚银行重庆分行与卓燕雪、恒大公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定卓燕雪以其贷款所购房屋为抵押物，所涉抵押贷款相关内容以贷款合同为准，在领取《房屋所有权证》之前，如卓燕雪不按期清偿债务，恒大公司保证代卓燕雪履行该义务。前述抵押物依法办理了抵押权预告登记。2013年8月1日，东亚银行重庆分行按约向卓燕雪发放了贷款。卓燕雪自2013年9月开始还款，2014年9月出现首次逾期，并从2014年12月起连续逾期，截止2015年7月28日，卓燕雪尚欠东亚银行重庆分行借款本金537863.63元、利息4701.71元、逾期罚息103.87元、复利346.42元。恒大公司作为担保人，也未按合同约定代卓燕雪清偿债务。为维护东亚银行重庆分行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、卓燕雪立即偿还借款本金537863.63元，支付截至2015年7月28日的利息4701.71元、逾期罚息103.87元、复利346.42元；2、卓燕雪支付自2015年7月29日起至贷款本息付清时止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金537863.63元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计算，复利以未偿还的利息4701.71元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计算）；3、卓燕雪支付东亚银行重庆分行律师费23716元；4、东亚银行重庆分行对卓燕雪提供抵押担保的位于重庆市九龙坡区龙门阵大道15号19幢27-1号的房屋享有优先受偿权；5、恒大公司对卓燕雪的上述债务承担连带清偿责任；6、本案受理费、财产保全费由卓燕雪和恒大公司承担。被告卓燕雪未答辩。被告恒大公司辩称，卓燕雪向东亚银行重庆分行申请贷款的模式为“直客式”贷款，恒大公司并未为该笔贷款提供任何担保。东亚银行重庆分行与卓燕雪及恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中登记机关没有签章，该合同并未生效，对恒大公司无法律约束力。《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定本合同与编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》不一致的，以后者为准；本合同未约定之处，以编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》为准；本合同项下的抵押贷款期限与主债权存续期间一致，均从贷款合同项下首次提款之日起算。恒大公司在编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》保证人一栏未盖章，不应该承担保证责任。即使恒大公司应当承担保证责任，东亚银行重庆分行也应先就抵押房屋实现债权，且恒大公司不应对律师费、诉讼费、财产保全费、公告费等费用承担任何责任。本案所涉房屋因被司法查封而不能办理房地产权证及设定抵押权，不是基于恒大公司的原因导致无法办理产权证、抵押登记手续，如果让恒大公司承担保证责任，则违背了“阶段性担保责任”的宗旨，也违背了法律的诚实信用和公平原则。经审理查明，2013年7月9日，东亚银行重庆分行（贷款人）与卓燕雪（借款人、抵押人）签订《房地产抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额565000元；贷款用途101住房（一手期房）；贷款期限自首次提款之日起240个月，自2013年7月9日起至2033年7月9日止；贷款利率为5年期以上人民币贷款基准利率，本合同下贷款年利率为6.55%，自贷款人发放贷款之日起计息；贷款逾期的，罚息利率按本合同约定的贷款利率上浮50%计算，罚息利率随贷款利率的调整而同时调整；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；还款期数240期；还款方式为等额本息还款法，实际每期还款本息金额以贷款人向借款人出具的《分期付款本息明细表》为准；借款人未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用的构成违约，贷款人有权宣布已贷出款项提前到期，并要求借款人立即偿还全部或部分欠款；因借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的相关费用，包括但不限于交通费、诉讼费或仲裁费、诉讼保全费、强制执行费、律师代理费等由借款人承担；本合同项下的抵押物为座落于重庆市九龙坡区的房屋，抵押担保的范围包括：本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用等；保证人同意为借款人于本合同项下的借款及所有债务提供连带保证担保，保证担保的范围为借款人于本合同项下的欠款，无论借款人或其他第三方是否就本合同项下的借款及所有债务向贷款人提供了任何形式的其他担保（包括但不限于保证、抵押等各种担保方式），贷款人有权自主选择，直接依据本合同的约定就担保范围内的债权向任何一个保证人或全体保证人分别或共同求偿全额的债权，保证人均放弃依据任何法律法规要求贷款人先行行使其他担保权利的抗辩权。之后，东亚银行重庆分行与卓燕雪、恒大公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定卓燕雪以位于重庆市九龙坡区的房屋为上述借款提供抵押担保。同时还约定：在领取《房屋所有权证》之前，如卓燕雪不按期清偿债务，恒大公司保证代卓燕雪履行该项义务，若恒大公司履行该项义务后，恒大公司可按有关规定处分抵押物。卓燕雪到期不清偿债务，恒大公司又未履行代卓燕雪还款义务时，东亚银行重庆分行有向恒大公司追偿卓燕雪所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。本合同与编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》不一致的，以后者为准；本合同未作约定之处，以编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》为准；本合同项下的抵押权限与主债权存续期间一致，均从贷款合同项下首次提款之日起算。合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效。2013年7月26日，上述房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该预告登记证明载明：预告登记权利人为东亚银行重庆分行，预告登记义务人为卓燕雪，房地产坐落于九龙坡区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，担保借款金额为565000元整，主债务履行期限自2013年7月9日至2033年7月9日。2013年8月1日，东亚银行重庆分行按约向卓燕雪发放贷款565000元，并向卓燕雪寄送了分期付款本息明细表，载明了每期的还款时间、还款金额等。但卓燕雪未按照合同约定偿还借款本息，截至2015年7月28日，卓燕雪尚欠借款本金537863.63元，利息4701.71元，罚息103.87元，复利346.42元。另查明，2015年3月23日，东亚银行重庆分行与重庆坤源衡泰律师事务所（以下简称坤源衡泰事务所）签订了《民事案件代理协议》，约定：东亚银行重庆分行委托坤源衡泰事务所代理本案纠纷。合同签订后，坤源衡泰事务所进行了代理活动，东亚银行重庆分行向坤源衡泰事务所支付了代理费23716元。再查明，东亚银行重庆分行与卓燕雪、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市九龙坡区的房屋尚未办理房屋所有权证。上述事实，有《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、直接付款授权书、提款通知书、放款通知书、转账扣款授权书、账户交易历史查询、本息明细表、借据信息、民事案件代理协议、业务回单、律师费发票等证据及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，东亚银行重庆分行与卓燕雪之间签订的《房地产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。东亚银行重庆分行按约向卓燕雪发放借款后，卓燕雪未按约履行还款义务，其行为已构成违约，东亚银行重庆分行有权宣布合同项下全部借款提前到期，要求卓燕雪立即偿还全部借款本息，按照借款合同约定计收罚息和复利。关于东亚银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，卓燕雪以其所购商品房为东亚银行重庆分行设定抵押权，东亚银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于卓燕雪对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，东亚银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对卓燕雪抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对卓燕雪抵押房屋的处分，但并非对卓燕雪抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告东亚银行重庆分行要求对卓燕雪办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对东亚银行重庆分行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。关于恒大公司是否承担保证责任的问题。东亚银行重庆分行与卓燕雪、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：在领取《房屋所有权证》之前，如卓燕雪不按期清偿债务，恒大公司保证代卓燕雪履行该项义务。据此，恒大公司应对卓燕雪的债务承担保证责任。由于该合同没有约定保证方式，根据《担保法》的规定，保证人恒大公司应对卓燕雪的债务承担连带保证责任。且《重庆市预购商品房抵押贷款合同》同时还约定：本合同与编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》不一致的，以后者为准。本合同未作约定之处，以编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》为准。而编号为2000007518的《房地产抵押贷款合同》约定，保证人同意为借款人于本合同项下的借款及所有债务提供连带保证担保，无论借款人或其他第三方是否就本合同项下的借款及所有债务向贷款人提供了任何形式的其他担保（包括但不限于保证、抵押等各种担保方式），贷款人有权自主选择，直接依据本合同的约定就担保范围内的债权向任何一个保证人或全体保证人分别或共同求偿全额的债权，保证人均放弃依据任何法律法规要求贷款人先行行使其他担保权利的抗辩权。因此，恒大公司应为卓燕雪的上述债务承担连带清偿责任。恒大公司关于东亚银行重庆分行应先就抵押房屋实现债权的抗辩不能成立。关于东亚银行重庆分行要求卓燕雪支付律师费，并要求恒大公司对此承担连带保证责任的问题。由于东亚银行重庆分行与恒大公司之间未对律师费进行约定，故东亚银行重庆分行要求恒大公司对律师费承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。卓燕雪经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卓燕雪应当自本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行偿还借款本金537863.63元，截至2015年7月28日的利息4701.71元，罚息103.87元，复利346.42元。并自2015年7月29日起至付清时止，以未偿还的借款本金537863.63元为基数，按照本合同所执行贷款利率水平上上浮50%计收罚息，以未偿还的利息4701.71元为基数，按照本合同所执行贷款利率水平上上浮50%计收复利；二、被告卓燕雪应当自本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行支付律师费23716元；三、被告恒大地产集团重庆有限公司对被告卓燕雪的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9609元，财产保全费4520元，合计14129元，由被告卓燕雪承担，被告恒大地产集团重庆有限公司负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  林 敏人民陪审员  王玉碧人民陪审员  宋春蓉二〇一五年七月二十八日书 记 员  刘 娅