广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第603号上诉人（原审原告）：徐勇，男。被上诉人（原审被告）：东莞泰安城地产发展有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇荔苑路*号。法定代表人：瞿惠芬，该公司董事长。委托代理人：何润超，该公司员工。委托代理人：黄伟梅，该公司员工。上诉人徐勇因与被上诉人东莞泰安城地产发展有限公司（以下简称泰安城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年3月27日，徐勇向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、泰安城公司依合同交付东莞市樟木头镇墟镇荔苑大道泰安城第一期X2号房并协助徐勇办理该房房产证。2、泰安城公司支付违约金204342元[从2008年9月1日至2014年3月1日（5年*365+6个月*30=2005天）；169861元*0.6‰*2005天=204342元；实际计算至泰安城公司履行义务之日止]。庭审中，徐勇陈述，其诉称事实与理由中“发现X1号房楼板漏水”实际为“发现X2号房楼板漏水”的笔误。原审法院审理查明:2007年11月3日，泰安城公司与徐勇签订编号为200711032AFA4E140389的《商品房买卖合同》，约定：徐勇向泰安城公司购买位于东莞市樟木头镇墟镇荔苑大道泰安城第一期X2号房（以下简称案涉商品房）；案涉商品房建筑面积共31.19平方米，其中，套内建筑面积20.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.94平方米；案涉商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米8388.20元，总金额为169861元；徐勇按《楼宇认购书》约定时间付清全额房款（含已支付的定金）；泰安城公司应当在2008年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付徐勇使用（第八条）；泰安城公司逾期交房超过60日后，徐勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向徐勇支付已交付房价款万分之六的违约金；案涉商品房达到交付使用条件后，泰安城公司应当书面通知徐勇办理交付手续；双方进行验收交接时，泰安城公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；案涉商品房为住宅的，泰安城公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；泰安城公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，徐勇有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由徐勇承担；在案涉商品房达到交付使用条件后，除徐勇未按合同约定支付房款外，泰安城公司应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定地址通知徐勇办理交付使用手续，徐勇不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间；泰安城公司应当在案涉商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由泰安城公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，徐勇即向泰安城公司支付定金20000元及楼款149861元，共计169861元。2009年8月25日，东莞市建设局出具竣工验收备案证书，显示：泰安城第一期竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案，特发此证。2009年7月29日，泰安城公司向徐勇发送星耀国际入伙通知书，通知如下：案涉商品房于2008年12月已通过竣工验收；由2009年5月15日起公寓的入伙收楼活动正式开始；由于入伙人数众多，泰安城公司将采取排期分批入伙；徐勇的物业将安排于2009年8月1日至2009年8月15日办理入伙前相关手续及入伙手续。徐勇确认其于2009年9月1日领取的星耀国际入伙通知书。2012年3月6日，徐勇向泰安城公司支付3772元用于缴纳住宅专项维修基金。庭审中，双方一致确认，案涉商品房同一栋有其他业主已经办理房产证。泰安城公司确认，其有与徐勇口头约定协助徐勇办理房产证，但徐勇必须提供相应的办证所需的资料及办证需要配合的其他相关事宜，否则泰安城公司无法办理房产证。徐勇明确其诉讼请求中要求泰安城公司协助办理房产证系指办理好房产证，并主张案涉商品房客厅中间正上方漏水导致无法收楼。上述事实，有《商品房买卖合同》、星耀国际入伙通知书、收据、POS机刷卡消费凭单、国内特快专递邮件详情单、竣工验收备案证书、登报公告、情况说明及原审法院庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，泰安城公司与徐勇签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定“泰安城公司应当在案涉商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由泰安城公司提供的资料报产权登记机关备案”，而双方一致确认案涉商品房同一栋有其他业主已经办理了房产证，由此可见，案涉商品房办理权属登记需由泰安城公司提交备案的资料，泰安城公司已提交相关部门备案；即泰安城公司已完成了《商品房买卖合同》约定的协助办理房地产权证的义务。徐勇于庭审中明确其诉讼请求中要求泰安城公司协助办理房产证系指办理好房产证，但《房屋登记办法》第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致……《房屋登记办法》第十五条第二款规定：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明；《房屋登记办法》第三十一条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书；由此可见，在泰安城公司对案涉商品房进行初始登记后，办理房屋登记、领取房地产权证的义务人即为业主徐勇。如徐勇需泰安城公司将案涉商品房的房地产权证办妥后交付给徐勇，则徐勇需向泰安城公司出具授权委托书并提交其他需由业主提交的资料，以表明其委托泰安城公司办理房地产权证的意思表示并提供必要配合，但徐勇并未提供合法有效的证据证明其已向泰安城公司出具授权委托书并提交其他需由业主提交的资料，应依法承担举证不能的责任，因此，在泰安城公司已完成协助办证义务而徐勇并未提供委托泰安城公司办理房地产权证所需相关资料的情况下，诉请泰安城公司办理好房地产权证给徐勇，依据不足，原审法院依法不予支持。徐勇虽主张案涉商品房客厅中间正上方漏水，但并未提供合法有效的证据予以证明，应依法承担举证不能的责任，因此，徐勇的前述主张，原审法院依法不予采信。案涉商品房已于2009年8月25日经东莞市建设局竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，且徐勇亦确认其于2009年9月1日收到泰安城公司的星耀国际入伙通知书，由此可见，泰安城公司已于2009年9月1日向徐勇提出交付案涉商品房。《商品房买卖合同》约定泰安城公司交付案涉商品房的时间为2008年9月1日前，而泰安城公司于2009年9月1日才向徐勇提出交付案涉商品房，违反合同约定，应依法承担违约责任。但，徐勇于2014年3月27日起诉要求泰安城公司支付逾期交付案涉商品房违约金，且无合法有效的证据证明存在《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的诉讼时效中断的情形，已超过诉讼时效，原审法院依法不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《房屋登记办法》第十五条、第二十条、第三十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年9月23日作出判决：驳回徐勇的全部诉讼请求。本案一审受理费4365元，由徐勇负担。上诉人徐勇不服原审判决,向本院提起上诉称：2007年11月3日，徐勇与泰安城公司签订案涉的《商品房买卖合同》，约定总价款169861元，交房时间为2008年9月1日，若逾期交房，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按约定交房日的第二天起支付已交付房价款万分之六违约金。合同签订后，徐勇依约于2007年11月8日向泰安城公司支付了总价款169861元。而泰安城公司却未按约定按时交房，直至2009年7月29日才通知徐勇入伙。徐勇在2009年8月1日验收房屋时，发现案涉房屋楼板漏水，要求泰安城公司整改后才收房。但泰安城公司采取不见面的方式拖延，致使徐勇至今无法收房。由于泰安城公司一方面既不按时交房又不支付违约金，另一方面交付的房屋不符合质量要求又不维修整改，严重地侵犯了徐勇的合法权益，故徐勇向原审法院请求判令泰安城公司交付符合质量要求的房屋并办理房产证和支付违约金。但原审法院没有将本案中泰安城公司逾期交楼、拖延整改等事实审理清楚，是认定事实不清，适用法律有误，依法应予改判。据此，徐勇请求本院：1、依法撤销原审判决，改判泰安城公司立即交付符合质量要求的案涉房屋并办理房产证、向徐勇支付从2008年9月1日暂计至2014年3月1日的违约金204342元，并实际计算至泰安城公司履行义务完毕之日止。2、本案一、二审诉讼费用均由泰安城公司承担。被上诉人泰安城公司答辩称：一、关于办理房产证问题。涉案房屋已被原审法院查封，无法办理房地产权证。待涉案房屋解除查封后，且徐勇依东莞市房产管理局要求缴纳相关税费后，泰安城公司可积极配合徐勇办理房地产权证。二、关于逾期交房问题。1、徐勇于起诉状中提及，《商品房买卖合同》约定2008年9月1日交房，但其已于2009年7月29日已收到入伙通知书，撇开逾期交房的合理事由，逾期交房的时间也仅应是2008年9月1日至2009年7月29日。2、徐勇提及X1号房楼板漏水，不同意对本案涉案X2号房屋进行验收。对此，泰安城公司认为，不管X1号房是否存在楼板漏水，徐勇以X1号房楼板漏水为由，拒绝验收案涉房屋是没有法律依据的。两套房产买卖，属于两个不同的民事法律关系，不能混为一谈，不能把X1号房存在问题作为拒绝验收涉案X2号房的理由。徐勇诉求2008年9月1日至2014年3月1日逾期交房的违约金是没有事实和法律依据的。3、徐勇提出于2009年7月29日收到入伙通知书，徐勇诉求逾期交房的违约金应自2009年7月29日起算。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，时至徐勇提起本案诉讼之日，徐勇诉求已超出二年诉讼时效，故应依法驳回徐勇的诉讼请求。综上，徐勇诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回徐勇的各项诉讼请求。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据徐勇上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、徐勇诉求泰安城公司立即交付符合质量要求的房屋并办理房产证能否支持。2、徐勇诉求泰安城公司支付违约金能否支持。对此，本院分析如下：对焦点一。首先，徐勇诉求泰安城公司立即交付符合质量要求的房屋问题。徐勇与泰安城公司在《商品房买卖合同》中约定交付房屋的时间为2008年9月1日，而案涉房屋从泰安城公司提供经东莞市建设局竣工验收备案证书反映的验收日期为2008年12月8日，结合徐勇确认其于2009年9月1日收到泰安城公司发出的入伙通知书，本院认定案涉房屋于2009年9月1日已经符合交付条件。但徐勇于2009年9月1日后无办理房屋交付手续，诉讼中又未能提供案涉房屋存在严重质量问题可致其拒收楼的证据，本院认为造成案涉房屋在2009年9月1日后未交楼的责任在于徐勇一方，案涉房屋在2009年9月1日已符合交楼条件，泰安城公司在2009年9月1日后不存在不予交楼的情形，故徐勇诉求泰安城公司交付符合质量要求的房屋缺乏依据，本院不予支持。其次，关于办理房产证问题。从双方当事人提供的证据及陈述意见反映，办理案涉房屋产权证的义务在于徐勇一方，泰安城公司只是具有协助徐勇办理房产权证的义务。又因双方一致确认案涉房屋同一栋有其他业主已经办理了房产证，可见案涉房屋办理权属登记需由泰安城公司提交的备案资料，现泰安城公司已将资料提交相关部门备案，即泰安城公司完成合同约定的协助办证义务。因此，徐勇诉求泰安城公司办理好案涉房屋房地产权证依据不足，本院不予支持。对焦点二。泰安城公司未按合同约定交付房屋给徐勇事实清楚，本院予以认定，泰安城公司依约应承担违约责任。泰安城公司承担违约责任的起止日期应为2008年9月1日至2009年9月1日。在2009年9月2日起至2011年9月1日止的两年期间内，徐勇应知其权利被侵害，应向泰安城公司主张权利，但徐勇于2014年3月27日才起诉泰安城公司，要求泰安城公司支付逾期交房违约金，且无合法有效的证据证明存在违约金存在诉讼时效中断的情形，徐勇对违约金的诉求已超诉讼时效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4365元，由徐勇负担（已预交）。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一五年七月十日书 记 员  罗锦婵附相关的法律条文(节选)：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。