山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0102民初1831号原告：于光照，男，1979年1月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：汤会玲，山东博睿律师事务所律师被告：范培云，男，1963年4月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：高瑞楠，女，该公司职工。原告于光照与被告范培云，第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称山东中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于光照及其委托诉讼代理人汤会玲，被告范培云的委托诉讼代理人蔡萌，第三人山东中住地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高瑞楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于光照向本院提出诉讼请求：1.判决范培云立即支付违约金540000元（合同总房价30%标准），承担中介费用5000元；2.判令范培云承担本案件全部诉讼费用，交通费用及律师代理费。事实和理由：2016年8月13日，于光照与范培云通过山东中住公司21世纪中住加盟店签订了编号为0001053的房屋买卖合同。该合同约定：范培云将位于济南市历下区保利大明湖2-3-804室的房产出售给于光照，该房屋所有权证书为济建预许2011196，建筑面积为140.98平方米，地下室16.53平方米。房屋总价款为人民币1800000元。合同签订后，于光照根据双方合同约定内容于当日支付定金10000元，向山东中住公司支付部分佣金5000元，并积极准备首付款和贷款审批资料。根据双方合同第九条约定内容，范培云需在房屋买卖合同签订后3日内到相关部门自筹款项解除房屋抵押，办理房屋产权证。因范培云购房发票及证件丢失等单方原因迟迟未能办理房屋解押及房产证，于光照一等再等，期间也多次催促范培云尽快办理房产证，履行双方买卖合同。2016年12月26日于光照得知范培云房产证已办理下来，便催促范培云尽快领出房产证一起去办理网签等手续，范培云以在外地为由，回复回济南后办理（有通话录音）。后山东中住公司联系双方并约定双方于2017年1月5日下午去房产交易中心办理房屋买卖网签手续，于光照带好首付款490000元（详见银行明细）早早到房产交易中心等候范培云办理网签手续，然范培云却无故失约未到场。后山东中住公司电话告知于光照、范培云，以房屋价格卖低为由要求涨价不然就不再出售房屋。当日即2017年1月5日晚9点左右，山东中住公司约于光照、范培云在山东中住公司会议室商谈合同履行事宜，范培云明确提出房屋价款必须加价200000元，否则不再向于光照出售。山东中住公司多次调解双方继续履行合同，范培云均不予接受，造成房屋买卖合同不能继续履行。于光照与范培云签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定的房价符合当时市场价格，双方应当诚实守信，遵守市场交易规则，范培云无视合同存在无故涨价。因范培云违约造成双方房屋交易失败，于光照丧失了购房最佳时机，现房价高涨，以于光照之前承受能力已不能购买到相应房产，范培云违约行为给于光照造成巨大经济损失，范培云应当承担违约责任。根据双方合同第十二条违约责任条款约定，于光照有权选择范培云按合同总房价即1800000元的30%支付违约金540000元，范培云还需赔偿于光照遭受的损失包括律师代理费、诉讼费、交通费等。范培云辩称，1.请求法院审查于光照的购房资格问题；2.范培云不存在违约行为，于光照未向范培云交付首付款，范培云没有义务配合于光照办理过户手续，范培云通过报纸、张贴公告等多种方式要求于光照支付首付款，于光照均未交付，其行为构成根本违约；3.退一步讲即便范培云违约，于光照未向范培云支付一分钱，范培云没有占用于光照任何资金即使范培云违约也未给于光照造成损失。如果如于光照陈述在2017年1月5日范培云以明确告知其不履行合同，于光照也应当在此时积极采取措施寻找交易机会防止损失扩大。所以即便范培云违约，于光照主张的违约金数额相对于其向中介缴纳的10000元定金明显较高，请求法院予以调整。山东中住公司辩称，1.于光照与范培云于2016年8月13日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应于合同签订后成立并生效；2.合同签订后，山东中住公司作为居间方积极督促并协助双方按照合同条款履约，在出现矛盾之后，组织双方进行了调解，虽然最终未能调解成功，但是山东中住公司付出了努力，尽到了应尽的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于于光照提交的个人信用报告及于光照夫妻二人工资银行发放流水明细、于光照妻子朱晓琴与第三方中介公司员工微信聊天记录、于光照与范培云的短信记录及于光照发送的履行催告函和EMS邮寄底联与查询回单、2016年12月26日20点30分于光照18615689585与范培云13969152061的通话录音、于光照农业银行借记卡6228480251747054319的记录明细、三方洽谈录音及录像视频、2016年8月10日的看房照片打印件、田启国出具的情况说明，符合证据的真实性客观性关联性，本院予以采信。对于范培云提交的照片三张，无法确认其真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，由山东中住公司提供居间服务，于光照与范培云签订房屋买卖合同，合同约定：出卖人范培云自愿出售坐落于济南市历下区保利大名湖2-3-804的房产给乙方，房屋所有权证书号为济建预许2011196，房屋建筑面积为140.98平方米，地下室/小房面积16.53平方米，附属设施包含室内固定装修，房屋有抵押有租赁。双方协商一致，同意合同项下房产及其配套设施的总价款为1800000元，买受人在房屋买卖合同签订时向出卖人支付定金10000元。其中第四条约定：买受人于贷款审批、过户前，将首付房款390000元存入出卖人指定账户，剩余房款1400000元，在银行发放贷款之日由银行向出卖人直接支付。第七条约定：买卖双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助山东中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，买卖双方应互相配合协助税费的缴纳。第八条约定：须由买卖双方互相才能完成的事宜，双方应相互配合，由于任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。第九条约定：该房产在银行设有房地产权抵押，出卖人应当在签完合同3日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为自筹。第十二条第2项约定：买卖双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师代理费、诉讼费用、交通费等）；第3项约定：出卖人不履行办证、交房义务、交纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，交纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。第十三条约定：出卖人办理产权证，费用自理；双方协商定金放于山东中住公司，于过户当日由山东中住公司转给出卖人。2016年8月13日，于光照支付定金10000元，中介费5000元，山东中住公司向于光照出具定金收条。合同签订后于光照准备材料申请银行贷款并与范培云、山东中住公司联系，催促范培云履行解除房屋抵押手续等合同义务。在范培云领取涉案房屋房产证后，于光照准备好首付款与范培云联系办理网签手续，但范培云未配合办理网签。2017年1月5日，在山东中住公司，于光照、范培云对合同履行情况进行协商，范培云提出房屋总价款加价200000元，否则不再向于光照出售。2017年3月，于光照将范培云诉至法院，支付律师代理费10000元。本院认为，于光照与范培云签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，于光照在合同签订当日向范培云支付定金10000元，后于光照积极履行合同，但范培云以房屋涨价加价为由拒不履行合同，构成违约。根据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2项约定，范培云虽承担违约责任，但违约金约定数额过分高于造成的损失，范培云提出的应对违约金予以调整的辩解成立，本院依法酌定为10000元。对于光照要求范培云支付违约金、律师代理费、诉讼费用并承担中介费的的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范培云于判决生效之日起10日内向原告于光照支付违约金10000元；二、被告范培云于判决生效之日起10日内向原告于光照支付中介费5000元；三、被告范培云于判决生效之日起10日内向原告于光照支付律师代理费10000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元，保全费3520元，由被告范培云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 陈 军人民陪审员 侯丽娜二〇一八年五月八日书 记 员 王玉莺