山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第499号上诉人（原审原告）刘超，男，1972年4月8日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人鲍春明，山东圣祥律师事务所律师。委托代理人贾文慧，山东圣祥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）ＸＸ，女，1963年5月28日出生，汉族，济南博洁经贸有限公司职工，住济南市。委托代理人滕洪庆，山东众英律师事务所律师。上诉人刘超因与被上诉人ＸＸ租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘超及其委托代理人鲍春明、贾文慧，被上诉人ＸＸ的委托代理人滕洪庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，刘超、ＸＸ于2009年12月31日签订《房屋租赁协议》，约定由ＸＸ将坐落于济南市历下区经十一路114号鲁商广场C座301、302、309、310、311、312共6套房产租赁给刘超，该协议第三条约定，ＸＸ应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件；第四条约定，房屋租赁期共6年，自ＸＸ将房屋交付刘超起计算（附交接证明），ＸＸ交付房屋后3个月内为刘超装修免租期；第五条第1项约定，前三年的租金为3171850元／年，优惠后的租金为300万元／年，后3年的租金依据同期市场价格确定；第五条第2项“房屋租金支付方式”条款约定，本协议签订后刘超于2009年12月25日支付ＸＸ定金80万元，2009年12月31日前支付ＸＸ定金120万元，2010年1月31日前支付ＸＸ定金100万元。ＸＸ应自收到总定金之日起10日内向刘超出具具有出租权的有效证据（即房屋买卖合同复印件），总定金作为刘超首年租金；第五条第3项约定，如ＸＸ无法提供合法有效的房屋证明（即房屋买卖合同复印件），ＸＸ应向刘超双倍返还定金；第五条第4项约定，刘超以后应提前3个月支付下一年的租金。该《房屋租赁协议》其它条款对双方其它权利义务作了约定。ＸＸ于2010年5月20日与山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业）签订6份《商品房买卖合同》，约定由ＸＸ购买坐落于济南市历下区经十一路114号鲁商广场C座301、302、309、310、311、312共6套房产，鲁商置业应于2010年9月1日前将上述房产交付ＸＸ。合同签订后，ＸＸ分多次向鲁商置业支付了合同约定的价款。依照ＸＸ提交的《领用登记表》及《治安、消防协议书》显示，鲁商置业于2010年10月12日将上述房产交付ＸＸ，但刘超对ＸＸ提交的《领用登记表》及《治安、消防协议书》真实性存有异议。庭审中，刘超关于支付定金的明细及诉讼请求计算方式多次出现反复，经原审释明，刘超最终固定为：2009年12月25日前现金支付80万元，2009年12月31日转账汇入120万元，2010年1月23日转账汇入15万元，2010年5月6日转账汇入100万元，2010年6月3日通过“公对公”形式转账支付50万元，2010年9月29日现金支付15万元，合计380万元，并固定其诉讼请求为380万元双倍返还定金中的200万元。对刘超的陈述，ＸＸ对2009年12月25日前现金支付80万元不予认可，对于ＸＸ不认可部分，刘超未提交其它证据予以佐证。庭审中，ＸＸ提交一份刘超于2010年10月12日出具的收条，该收条载明：“今收到ＸＸ鲁商泉城中心城市广场C座第301、302、309、310、311、312钥匙电卡及《商品房买卖合同》复印件壹份”。经庭审质证，刘超否认该收条落款处“刘超”签字系刘超书写，并据此向原审提出司法技术鉴定。原审依法委托日照浩德司法鉴定所对刘超申请事项进行了技术鉴定。日照浩德司法鉴定所于2013年12月12日出具了日浩（2013）文鉴字第637号《司法鉴定意见书》，鉴定结论意见为2010年10月12日的收条上“刘超”签名是否刘超书写不能认定。另，据证人崔明国陈述，2011年4月期间，案涉租赁房屋钥匙不在ＸＸ处。再查明，2012年5月，ＸＸ将案涉租赁房屋退还给鲁商置业。ＸＸ称收回时刘超并未将案涉租赁房屋的钥匙返还，是开发商砸锁进屋的。原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：一、该《房屋租赁协议》是否应予解除；二、涉案标的物及《房屋租赁协议》第三条约定的文件资料是否交付。关于第一个争议焦点，原审认为，案涉房屋已于2012年5月由ＸＸ退还至山东鲁商置业公司，ＸＸ已丧失对案涉租赁标的物的处分权，《房屋租赁协议》已无继续履行的可能性，对刘超的该项诉讼请求，原审予以支持。关于第二个争议焦点，原审认为，ＸＸ提交的2010年10月12日收条，经司法鉴定，不能判明真伪，对于案涉租赁房屋及相关资料是否交付，应结合本案提供的其他证据综合判断。首先，ＸＸ是否具备履行《房屋租赁协议》的条件。ＸＸ与刘超于2009年12月31日签订《房屋租赁协议》，约定租赁标的物系位于历下区经十路114号鲁商泉城中心城市广场，面积为1580平方米。后ＸＸ与鲁商置业于2010年5月20日签订《房屋买卖合同》，约定购买鲁商置业开发的位于历下区经十一路114号鲁商广场C座6套房产，面积共计1539.34平方米。合同签订后，ＸＸ向鲁商置业交付了合同约定的价款，并于2010年10月12日收到鲁商置业发出的治安、消防协议书以及入户门钥匙和电卡等，即ＸＸ与鲁商置业之间的房屋买卖合同已经履行。关于交付的时间，ＸＸ提交的《治安、消防协议》上所载为2010年10月12日，刘超口头表示对其真实性存有异议，但并未提出反驳证据，原审经审查确认该证据为有效证据。综上，2010年5月20日，ＸＸ持有房屋买卖合同，具备向刘超交付房屋买卖合同复印件的条件；2010年10月12日，鲁商置业向ＸＸ交付案涉6套房屋，ＸＸ具备向刘超交付案涉租赁标的物的条件，即截至2010年10月12日，ＸＸ具备向刘超履行租赁协议的条件。其次，《房屋租赁协议》是否履行。第一，协议双方是否积极履行《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》为双务合同，刘超负有于2010年1月31日前先行交付总定金300万元的义务，ＸＸ负有收到定金10日内交付买卖房屋合同复印件及房屋的义务。经审查认定，刘超于2010年9月29日前共计交付300万元的定金，其先行义务已经履行完毕，ＸＸ应于10日内履行其交付义务。结合上述分析，ＸＸ于2010年10月12日也具备了履行交付义务的条件。虽然经对2010年10月12日收到条鉴定，其上“刘超”签名是否为刘超本人书写不能认定，但该收到条载明的房屋编号与ＸＸ购买的房屋编号一一对应，且收到的内容亦为钥匙和电卡，与鲁商置业2010年10月12日交付的材料能够印证。第二，对于刘超主张的未交付，其是否积极采取措施避免损失扩大。刘超主张于2010年9月29日支付最后一笔定金，主张总定金的数额是380万元。刘超支付定金数额超过合同约定的数额，若ＸＸ一直未交付房屋，其应积极主张自己的权利，要求ＸＸ向其交付房屋并提供买卖合同复印件，或要求双倍返还定金。但实际情况是刘超并未积极行使权利，而是在2012年8月才向法院提起诉讼，且仅要求ＸＸ双倍返还其中部分定金，有悖常理。综上，原审认为，刘超主张案涉租赁标的物及必要资料未交付，并据此要求ＸＸ支付定金200万元，证据不足，有悖事实，原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定判决：一、原告刘超与被告ＸＸ于2009年12月31日签订的《房屋租赁协议》解除；二、驳回原告刘超要求被告ＸＸ支付200万元定金的诉讼请求。案件受理费人民币22880元，技术鉴定费人民币1500元，均由刘超负担。上诉人刘超不服原审判决上诉称，被上诉人没有向上诉人履行交付租赁房屋，上诉人也从未收到被上诉人交付的涉案房屋。一审法院认定“交付”完全是推定。被上诉人解除了与开发商的房屋买卖合同，被上诉人不是涉案房屋的所有人，房屋租赁协议确定的租赁期限和目的根本不可能实现。由于被上诉人的违约，被上诉人应返还剩余200万元定金。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，上诉人保留要求双倍返还定金的权利。上诉人主张返还200万元定金的诉由事实清楚，请求撤销判决的第二项，依法支持上诉人的请求。被上诉人ＸＸ答辩称，上诉人在一审提交的起诉状称被上诉人已经将涉案房屋交付上诉人。上诉人向被上诉人主张权利系基于被上诉人违反合同第三条的约定，致使上诉人无法办理工商登记，从而不能实现合同目的。被上诉人于2010年10月12日向上诉人交付租赁房屋，上诉人出具收条，被上诉人已依照合同履行了交付义务。被上诉人交付的出租房屋权属清晰，符合工商行政管理机关市场经营主体登记的有关规定。上诉人没有证据证明自己曾向工商行政管理部门申请市场经营主体登记事宜。上诉人上诉的理由与一审提起诉讼所依据的理由有很大差异，改变了一审基础的法律关系。请求维持一审判决。经本院审理认定，2009年被上诉人ＸＸ在鲁商置业认购坐落于济南市历下区经十一路114号鲁商广场在建的C座301、302、309、310、311、312共6套房产。2009年12月31日上诉人刘超与被上诉人ＸＸ签订《房屋租赁协议》，约定由ＸＸ将坐落于济南市历下区经十一路114号鲁商广场C座301、302、309、310、311、312共6套房产租赁给刘超，该协议第三条约定，ＸＸ应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件；第四条约定，房屋租赁期共6年，自ＸＸ将房屋交付刘超起计算（附交接证明），ＸＸ交付房屋后3个月内为刘超装修免租期；第五条第1项约定，前三年的租金为3171850元／年，优惠后的租金为300万元／年，后3年的租金依据同期市场价格确定；第五条第2项“房屋租金支付方式”条款约定，本协议签订后刘超于2009年12月25日支付ＸＸ定金80万元，2009年12月31日前支付ＸＸ定金120万元，2010年1月31日前支付ＸＸ定金100万元。ＸＸ应自收到总定金之日起10日内向刘超出具具有出租权的有效证据（即房屋买卖合同复印件），总定金作为刘超首年租金；第五条第3项约定，如ＸＸ无法提供合法有效的房屋证明（即房屋买卖合同复印件），ＸＸ应向刘超双倍返还定金；第五条第4项约定，刘超以后应提前3个月支付下一年的租金。等等。上诉人刘超分别于2009年12月31日转支120万元、2010年1月23日转支15万元、2010年5月6日转支100万元、2010年6月3日转支50万元、2010年9月29日现支15万元给ＸＸ。ＸＸ分别于2010年3月9日、5月26日、9月29日向刘超出具15万、100万、15万元的收款收据三张，记载事由为租金。被上诉人ＸＸ于2010年5月20日与鲁商置业签订6份《商品房买卖合同》，约定由ＸＸ购买坐落于济南市历下区经十一路114号鲁商广场C座301、302、309、310、311、312共6套房产。鲁商置业于2010年10月12日将上述房产交付ＸＸ。ＸＸ随即将上述房产交付给上诉人刘超。2012年1月7日，经协商，被上诉人ＸＸ（甲方）与上诉人刘超（乙方）达成一份协议，约定：1、ＸＸ以银行承兑汇票的方式退还给刘超定金100万元，ＸＸ保证该票据真实有效，享有根据权利。2、刘超收到ＸＸ退还的定金后，免除ＸＸ原协议中的定金罚则的相应责任，剩余200万元定金ＸＸ承诺之后返还；3、如在2012年5月份之前“山东省鲁商置业有限公司”退还ＸＸ全部房款和165万贴现利息后，ＸＸ在2012年5月底前能还刘超剩余定金200万元；4、如在2012年5月份之前“山东省鲁商置业有限公司”退还ＸＸ全部房款未退贴现利息后，则ＸＸ退还刘超剩余定金200万元且刘超补给ＸＸ一年银行利息46万元。被上诉人ＸＸ于2012年1月9日用银行承兑汇票支付上诉人刘超100万元。2012年5月4日，被上诉人ＸＸ与山东省鲁商置业有限公司签订《退房协议》，解除了济南市历下区经十一路114号鲁商广场C座301、302、309、310、311、312共6套房产的买卖合同，山东省鲁商置业有限公司将涉案房屋自行收回。以上事实有2009年12月22日《房屋租赁协议》、2012年1月7日协议、2012年5月4日《退房协议》、刘超提供的付款凭证、ＸＸ出具的收款收据、承兑汇票复印件及诉状、答辩状及庭审笔录在案为凭。本院认为，根据2012年1月7日协议内容，结合被上诉人ＸＸ返还上诉人刘超100万元系履行2012年1月7日协议约定义务，及双方的庭审的陈述，表明上诉人刘超与被上诉人ＸＸ已经协商解除了2009年12月31日签订的《房屋租赁协议》，因此，2009年12月31日签订的《房屋租赁协议》已于2012年1月7日因双方协议解除而终止履行。2012年1月7日协议的签订，使双方形成了新的债权债务关系。现上诉人刘超依据双方早已协议解除的房屋租赁协议，以涉案房屋不能办理工商登记为由提起解除房屋租赁合同、返还已支付房屋定金之诉，与事实不符，无法律依据，其诉讼请求，本院不予支持。由于上诉人刘超在二审审理期间才提交2012年1月7日协议，该协议约定内容是否履行、双方如何履行，双方是否违约，均不是本案审理范围，因此，基于该协议履行过程产生的争议和分歧，上诉人刘超可另行主张。原审法院判决认定事实错误，适用法律不当，原判应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1325号民事判决；二、驳回上诉人刘超的诉讼请求。一、二审案件受理费各22880元，技术鉴定费人民币1500元，均由上诉人刘超负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 玉审 判 员  孟繁荣代理审判员  韩 松二〇一五年七月二十四日书 记 员  吕淑慧