河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初3728号原告河南连捷置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区普惠路68号1-3层附16号。法定代表人林挺，总经理。委托代理人马静，河南尤扬律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人闫会会，河南尤扬律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告刘清龚，男，汉族，1974年10月2日出生，住河南省。原告河南连捷置业有限公司与被告刘清龚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼，被告刘清龚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年1月5日签订《商品房买卖合同》，被告通过按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市郑东新区××东、广场南××楼××单元××1201房屋。为获得银行贷款，被告2012年2月28日就以上房屋贷款事宜与招商银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房贷款及担保合同》，约定原告在被告保证期间内向招商银行股份有限公司郑州分行承担连带保证责任，且约定了保证的范围。被告刘清龚于2014年10月出现违约行为，不予归还银行按揭贷款，招商银行提起诉讼要求原告依照贷款担保合同承担连带保证责任，代被告刘清龚偿还全部按揭贷款，现原告已代刘清龚向招商银行偿还了全部按揭贷款及其他费用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第6条约定:“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下:(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括值不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遗受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同有关约定承担违约责任”。因此，原告可解除《商品房买卖合同》并要求被告赔偿原告的全部损失。根据附件四第九条第(4)教约定“合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付合同总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费。”。依据上述约定，原告有权解除合同并要求被告支付总房款百分之五的违约金178695.95元。综上，为维护原告合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的编号为D12928486的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房屋并配合原告办理编号为D12928486的《商品房买卖合同》在房管部门的合同信息备案注销手续；3、被告向原告支付违约金178695.95元；4、被告向原告支付律师费1600元；5、本案诉讼费由被告承担。被告刘清龚未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一：《商品房买卖合同》1份，证据二、《个人购房借款及担保合同》1份，证据三、民事判决书、民事裁定书各1份，证据四、中国建设银行单位客户专用回单1份，证据五、河南尤扬律师事务所发票1份，以上证明：1、原、被告之间就案涉房屋达成了合法有效的买卖合同关系，原告作为担保人为案涉房屋的按揭贷款提供连带责任的担保，该商品房买卖合同附件四第三条第6项明确约定了作为出卖人的原告的单方解除权；2、现因被告未按期偿还按揭贷款导致银行向原告提起诉讼，并由法院强制划拨存款偿还，原告已承担担保责任，被告存在严重明示违约情形，导致商品房买卖合同的目的无法实现，原告具有单方的合同解除权；3、现原、被告所达成的商品房买卖合同附件四第三条第6项约定的条件已成就，合同已自动解除；4、按照原、被告买卖合同的约定，被告应向原告支付总房款百分之五的违约金；5、证明原告因本案诉讼支出律师费1600元，该费用按照上述买卖合同约定应由被告承担。经本院审查，原告提交的上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信。被告刘清龚未质证亦未向法庭提交证据。经审理查明：原、被告于2012年1月5日签订编号为D12928486的《商品房买卖合同》一份，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市郑东新区××东、广场南××楼××单元××号房屋，建筑面积为248.98平方米，总价款为3573919元整，其中商业贷款178万元，原告为被告银行贷款提供了担保。合同附件四补充协议第三条第6项第（1）小项约定，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人；买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。合同附件四补充协议第九条第4项约定，合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。庭审时原告称，涉案房屋已交付被告，原告提交的证据显示因被告未及时偿还银行贷款，导致银行于2016年提起诉讼，本院于2016年12月23日作出（2016）豫0191民初14428号民事判决书，判决刘清龚、郭晓红偿还借款本金及利息，并对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，河南连捷置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后在执行阶段本院执行部门裁定扣划了连捷置业有限公司银行存款共计1621671.49元，扣划时间分别为2017年7月18日、7月20日和7月21日。庭后原告向本院递交了不动产登记资料查询结果一份，称原告方于2018年4月25日向郑州市不动产登记中心查询得知，因被告与案外人存在另案债务纠纷，涉案房屋目前尚存十个另案法院预查封信息和一个抵押信息。鉴于涉案房屋预查封现状，原告会自行向相应法院提出执行异议，主张其权利。本院认为，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。涉案合同附件四补充协议第三条第6项明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告多次未按期偿还银行贷款，致使银行起诉，法院扣划原告账户款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告本案起诉主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告诉请解除原、被告之间签订的编号为D12928486《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。原、被告间《商品房买卖合同》解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务，被告刘清龚有义务返还原告房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续，故对于原告请求被告返还房屋并配合其办理《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续的诉请，本院予以支持。对于房产存在查封是否影响合同解除的问题，涉案房屋虽进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封作为一项强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除，解除条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料的风险,并没有因合同解除额外增加减损的可能，故认定解除权可以行使，当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象，故执行阶段案外人可以向法院递交查封申请，要求查封案件中需返还给买受人的购房款，来维护自身权利。至于本案执行中存在的另案查封问题由原告自行通过合法途径解决。被告刘清龚未按约定按时向银行还款，原告公司作为担保人为其向贷款银行履行了担保责任，被告刘清龚的上述行为已构成违约，依照《商品房买卖合同》附件四第九条第四款之约定，被告刘清龚应向原告支付商品房总房款5%的违约金，结合合同实际履行情况，原告公司垫付的金额等因素，本院认为原告主张的违约金过高，故酌定支持5万元。关于原告主张的律师费1600元，有相应票据为据，符合合同约定，本院予以支持。被告刘清龚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告河南连捷置业有限公司与被告刘清龚之间签订的编号为D12928486的《商品房买卖合同》；二、被告刘清龚于本判决生效后十日内返还原告河南连捷置业有限公司涉案房屋，并配合原告河南连捷置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：D12928486）在房管部门的合同信息备案注销手续；三、被告刘清龚于本判决生效后十日内支付原告河南连捷置业有限公司违约金50000元；五、被告刘清龚于本判决生效后十日内支付原告河南连捷置业有限公司律师费1600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国国事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4355元，减半收取2178元，由被告刘清龚负担。如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年五月二日书记员  蔡 佳