安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初7541号 原告：大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区火炬路10号12层1202号，统一社会信用代码91210231071563898H。 法定代表人：江志真，董事长。 委托代理人：刘洋，辽宁诚进律师事务所律师。 被告：安徽省星隆商业经营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路120号，统一社会信用代码913401005592185374。 法定代表人：李元志，执行董事。 委托代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司（简称大白鲸公司）与被告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（简称星隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大白鲸公司的委托代理人刘洋，被告星隆公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大白鲸公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年7月13日签订的《租赁合同》于2017年3月17日解除；2.判令被告支付原告违约金2460050.19元；3.判令被告退还原告租赁保证金231120元；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：坐落于合肥市的合肥星隆国际广场系被告投资建设。2015年7月13日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由原告承租星隆国际广场第3层编号为Ａ3-1的商铺，套内面积2568平方米，经营业态（用途）为儿童游乐，租期9年，自商场统一开业日或者原告实际开业日起计算，租金标准为第一至第三年每月每平方米45元，每一租赁年度的第一个月免租金。合同约定商场统一开业日为2015年9月26日，实际开业日为2015年11月20日。星隆国际广场作为新开业的商场，需要诸如原告在内的商家进驻支持，以吸引客源。原告作为主力合约店进驻广场不但投入巨大，且运营存在未知的风险，为此，合同第9.3条就排他性进行了约定：“甲方保证在广场内不能自营或授权其他商家经营与乙方类似的业态，包括但不限于游乐、电子游艺设备、电玩等，否则乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任”。租赁合同签订后，原告向被告缴纳保证金231120元。但不久商场有名为“皮皮乐园”的儿童游乐中心开业，与原告经营业态完全一致，被告在租期内引进其他与原告同业态的商家，违反了合同关于排他性的约定，并造成原告经营困难和亏损。原告多次与被告协商无果，遂于2017年3月3日向被告发出《解除租赁合同通知书》。3月21日，双方就合同终止后的撤场问题召开会议，并形成会议纪要，商定计租日至2017年3月17日。依据合同第13.5条约定，因违约导致合同提前终止的，违约方应支付守约方违约时月租金标准两倍的违约金，但该违约金不足以弥补原告的装修损失，原告依法可申请调整违约金数额，并要求被告返还保证金。 被告星隆公司辩称：一、被告没有违约，原告无合同解除权。1.皮皮乐园淘气堡由大白鲸公司合肥分公司设立和经营，其行为后果依法应由原告承担；2.申请函中载明“为扶持商家暂时不收费用”，被告冒着违约风险引进皮皮乐园，却不收费，不符合常理，说明皮皮乐园不是被告引进；3.皮皮乐园经营近一年时间，原告从未提出异议，说明被告没有违约；4.合同约定不得经营类似业态，类似不但指经营内容类似，而且指面积类似，原告经营面积2568平方米，皮皮乐园仅十多平方米，对原告不构成竞争和损害；5.会议纪要载明：“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场”。可见，产生纠纷的根本原因是原告经营不善，导致逾期付款、擅自停业和违约撤场，故其要求被告支付违约金无事实依据。二、原告要求调整违约金数额亦无法律依据。1.关于设计费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定设计费不属于装修损失，且该设计费没有合同、付款凭证相印证，仅凭发票无法证明与本案的关联性；2.关于装修损失，原告逾期付款超过30天、擅自停业或歇业连续超过七日、擅自撤场等，均构成根本违约，导致合同解除，被告无需承担赔偿责任；合同约定，无论何种原因，合同解除或终止的，乙方应搬走可移动物品，对于不可移动的添附物，不得拆除或破坏，无偿归甲方所有，故原告主张装修损失不能成立；原告提供的结算审核报告仅用于工程结算参考使用，没有排除可移动部分的造价，审核过程被告未参与；原告已经营两年有余，未计算折旧；按结算价2605642元计，每平方米单价为1015元，与装修合同约定的固定单价800元相矛盾；原告未提供付款凭证，不能证明已付装修费2605642元；3.关于弱电工程费用153725元，原告存在重复计算情况，且未提供付款凭证。三、由于原告存在违约行为，根据合同约定，其无权要求退还租赁保证金，且保证金在结清所有应付费用，并办理注册地址迁移手续后三十日内退还，现退还条件尚不成就。综上，请求驳回原告的全部诉请。 经审理查明：星隆公司经授权对坐落于合肥市的合肥星隆国际广场进行统一招商运营管理和物业管理。2015年7月13日，星隆公司（甲方）与大白鲸公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租星隆国际广场第3层编号为Ａ3-1的商铺，套内建筑面积2568平方米，经营业态（用途）为儿童游乐，品牌大白鲸；租期9年，自广场统一开业日或儿童游乐园实际开业日（二者以较早发生之日为准）起计算，广场统一开业日定为2015年9月26日；租金标准为第一至第三年每月每平方米45元，年租金额1271160元，每一个租赁年度的首月为免租期；第一个租赁年度的租金自租赁起始日起缴纳，第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起缴纳；乙方应按自然月支付租金，于每个自然月的25日前向甲方支付下一个自然月的租金；如乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他应缴费用，每逾期一日，应向甲方支付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后30日内向甲方支付231120元作为履约保证金，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方：1.乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）；2.乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；甲方保证在广场内不能自营或授权其他商家经营与乙方类似的业态，包括但不限于游乐、电子游艺设备、电玩等，否则乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任；除法律禁止或不可抗力或经营管理公司事先书面同意之外，乙方同意自租赁场所开业之日起每天均按统一营业时间将其租赁场百分之百投入营业，若乙方擅自停止、不营业，每日须按计租面积人民币5元／ｍ2（如低于人民币500元，则按人民币500元计算）的标准向甲方支付违约金；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场内的所有人员，搬走租赁场内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方；乙方遗留有不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置；乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：乙方无故逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付费用的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日内；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；甲方在执行本租赁合同条款时未及时行使其权利时并不意味着对相关条款、权利的自动放弃；该等条款对合同双方仍具有约束力；甲方及经营管理公司接受乙方的租金、综合物业服务费或其他费用，不得被视作甲方或经营管理公司放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须承担相关责任的权利。 2015年9月17日，大白鲸公司以其承租的星隆国际广场第3层A3-1号商铺为经营场所注册成立了合肥包河分公司。9月26日，星隆国际广场开业，大白鲸公司设立的“大白鲸世界”儿童乐园对外经营。10月21日，大白鲸公司向星隆公司交付履约保证金231120元。2016年8月8日，大白鲸公司合肥包河分公司以提高营业额增加人气为由申请在广场一楼中庭位置设立淘气堡，星隆公司同意后，“皮皮乐园”应运而生。2017年3月9日，大白鲸公司合肥包河分公司以向其他分店调拨设备为由将三楼“大白鲸世界”儿童乐园中的部分设备运出广场。3月11日，大白鲸公司支付星隆公司电费200元。3月21日，大白鲸公司与星隆公司进行洽谈，形成《会议纪要》一份，内容如下：“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场，初步达成一致意见：1.双方协商决定计租日期截止于2017年3月17日，自此日后不再计算该场地租金及物业费，但后续经营的电费需正常缴纳；计租日之前乙方所欠甲方租金、物业费合计433992元（金额经双方对帐认可）；2.乙方即日支付计租日截止前所欠甲方租金及物业费230000元，该费用乙方打款后，甲方同意乙方35台小型设备撤场；3.计租日截止前所欠剩余租金及物业费203992元，乙方于2017年5月1日前支付甲方，该笔费乙方打款后，甲方同意乙方剩余小型设备撤场；4.乙方同意将五台大设备（勇闯大堡礁、海底漫步、枪战攀爬、淘气堡、爱问套圈圈）留于场内并继续经营到2017年7月31日，在此日期前，乙方同意甲方对该场地进行招商或对空余场地进行小设备填充营运；5.乙方同意将乙方会员不做会员退款处理，而交由甲方处理，具体费用问题双方后续协商。”3月23日和4月25日，大白鲸公司分别支付星隆公司230000元和203992元。6月25日，大白鲸公司撤出A3-1号商铺内的全部设备。 上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告大白鲸公司提供的租赁合同、保证金收据、照片、视频、会议纪要，被告星隆公司提供的租赁合同、租金缴费明细、物业费缴费明细、申请函、视频截图、工作牌、申请、私营企业基本注册信息查询单、分公司登记（备案）工商资料、货品签出单、付款凭证，以及证人王某的出庭证言等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：关于案涉《租赁合同》解除时间的问题。大白鲸公司提供了致星隆公司的《解除合同通知书》，旨在证明租赁合同于2017年3月3日解除。该通知书的主要内容是：本司在运营期间发现广场存在同类业态的项目经营，向贵司提出异议，但未得到解决，贵司的违约行为损害了本司的利益，本司现通知解除《租赁合同》和《物业管理服务协议》，请贵司于2017年3月17日前返还本司履约保证金231120元，并配合本司办理退租手续等。经庭审质证，星隆公司认为该通知书系大白鲸公司单方制作，未交与星隆公司。鉴于大白鲸公司不能证明该通知书已送达星隆公司，本院对其证明力不予确认。2017年3月21日，双方就大白鲸公司撤场问题进行洽谈，达成一致意见，因此《会议纪要》的本质为解除合同，虽然约定租金计算至2017年3月17日，但案涉《租赁合同》解除时间应认定为2017年3月21日。 关于案涉《租赁合同》解除原因的问题。分析如下：1.星隆公司提供的《申请函》显示，大白鲸公司合肥包河分公司于2016年8月8日申请在广场一楼中庭位置设立淘气堡；2.证人王某（大白鲸公司合肥包河分公司员工）出庭作证，皮皮乐园由大白鲸公司合肥包河分公司经营；3.证人王某提供的工作牌与视频中位于广场一楼中庭的皮皮乐园工作人员胸前配戴的工作牌完全一致。上述证据已形成完整的证据锁链，能够证明广场一楼中庭的“皮皮乐园”为大白鲸公司合肥包河分公司经营的事实，大白鲸公司认为星隆公司授权其他商家经营同业态的皮皮乐园违反了合同关于排他性的约定，显然不能成立。2017年3月21日的《会议纪要》，已载明合同解除的原因：“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场”。大白鲸公司因自身原因解除合同，却要求星隆公司支付违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于案涉《租赁合同》解除后履约保证金的返还问题。合同约定：“乙方应在签订本合同后30日内向甲方支付231120元作为履约保证金，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方：1.乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）；2.乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。”2017年3月21日大白鲸公司提出撤场，星隆公司表示同意，应认定为当事人协商一致解除合同，不属于“乙方违约甲方提前解除合同”的情形，因此，星隆公司应按约定退还履约保证金，但大白鲸公司未举证证明已付清电费，并办理完毕以租赁场所为注册地址的大白鲸公司合肥包河分公司的营业执照的注销或变更地址手续，因此，退还履约保证金231120元的条件尚不成就，故对大白鲸公司的该项请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司与被告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司签订的《租赁合同》已于2017年3月21日解除； 二、驳回原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费28330元，由原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担28230元，被告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  费贤敏 人民陪审员  杨玉能 人民陪审员  徐 荣 二〇一八年五月四日 书 记 员  李 静 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法律规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。