广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2014）藤民初字第1471号原告（反诉被告）何栩，女，汉族，广西藤县人，干部，住广西藤县。委托代理人（原告之夫）周光胜，男，汉族，广西藤县人，干部，住广西藤县。（特别授权）被告（反诉原告）李木生，男，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县。原告何栩诉被告李木生租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院于2014年9月5日受理后，依法由审判员黄达峰担任审判长、与审判员江河法、人民陪审员卓秋惠组成合议庭，于2014年11月20日、2015年2月12日两次公开开庭进行了审理，书记员周政担任记录。原告何栩及其委托代理人周光胜、被告李木生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称及反诉辩称，2013年12月29日原告与被告签订了一份《房屋出租协议》，双方约定被告租用原告的房屋，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止，租房保证金600元，2014年的租金为每月600元，还约定被告要注重安全，不能破坏房屋和其他设施。当时被告以需取款为由，先向原告索要了铺面的钥匙。后来被告在装修时擅自拆除了走廊的木板间墙并在走廊墙上安装木架摆放成品门，同时破坏了铺面的电源设施，没有电工证就擅自安装电源开头插座等。原告对被告的行为和装修方案提出整改意见，要求待双方协商一致后再施工，但被告以此为由不交付保证金和租金。因双方的纠纷，被告还采取了用油漆在大门上喷字等方式，对原告造成损害。为此，原告要求解除《房屋出租协议》；要求被告交清租金和电费4861元；责令被告限期搬出铺面，拆除装修装饰物，赔偿恢复原状所需费用360元；由被告承担本案诉讼费，同时驳回反诉原告的诉讼请求，原告没有违约，被告没有依据要求原告返还装修款，被告装修等行为是被告偷偷做的，没有经过原告同意，原告不同意被告的请求，不同意赔偿被告的装修费。原告对其陈述事实及辩解在举证期限内提供的证据有：1、房产证复印件1份，证明房屋权属情况、合同标的合法；2、铺面出租协议复印件1份，证明双方签订的合同条款及合同生效；3、公共通道照片1份，证明被告侵占公共通道；4、铺面大门照片1份，证明被告未能尽到保管责任；5、铺面间隔墙固定螺钉照片1份，证明被告拆除间隔墙事实；6、电源线路照片1份，证明电源设施被破坏，存在安全隐患的事实；7、铺面电表照片1份，证明铺面用电量和时间，被告必须交的电度数；8、催交租金通知书复印件1份，证明催被告交租金的事实；9、邮政快递复印件1份，证明已书面通知被告交租金的事实。被告本诉辩称及反诉诉称，原告讲的不符合事实，2013年12月2日双方达成租房意向后，被告给了200元原告，在签订合同时又给了1000元，这在合同第5条中已经明确。如果被告没有支付房租和押金，原告不可能给被告签合同。原告收了被告1-3月份的房租，但原告没有写收据，被告租用3个月后，原告锁住大门不给进入，被告曾到原告单位找其领导协商，但原告电话不接，拒绝商量。被告装修房屋的费用，要求原告予以赔偿。因被反诉人何栩无故终止合同，故要求被反诉人支付违约金1200元，返还已支付1至3月租金1800元，返还反诉人装修铺面材料损失费6268元，装修人工2800元，合计12068元，承担诉讼费及一切其他费用。被告对其陈述在举证期限内没有提供证据。本院提取了（2014）藤民初字第788号案的卷宗中下列材料：1、证人胡某某的证言，证明其帮被告李木生装修铺面14天，工钱共2800元，装修过程中没有人干扰装修；2、证人吴某某的证言，证明2014年4月6日被告在交付房租给原告时，原告没有收取被告的房租，2014年4月10日被告租用的铺面房屋门锁无法打开，被告无法进入该房屋；3、装饰材料收据一份，证明老邓装饰材料店收到材料款共6268元；4、（2014）藤民初字第788号案的庭审笔录。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1没有异议，但认为与被告没有关系，签订合约时候原告没有向被告出示房产证；对证据2没有异议；对证据3有异议，协议书约定将1楼租给了被告；对证据4有异议，原告没有证据证明是被告所为；对证据5有异议，不是被告所为；对证据6有异议，不是被告拆的电线；对证据7没有异议，但是原告锁住门，被告进不去；对证据8有异议，根本没有收到过；对证据9没有异议。原告对本院提供的证据1其他陈述无异议，但认为工人没有资质证，人工费14天人工费2800元过高；对证据2有异议，认为所讲的不是事实；对证据3有异议，认为不能证明材料用于该项房屋装修；对证据4没有异议。本院对原告提供的证据1、2、9，因被告没有异议，本院予以确认。本院提取的证据1、3的人工费及装修材料费，由于被告提供的并不属于正式的发票，其数额也没有经过有资质的机构进行预算或评估，其人工数额带有随意性，其材料用途存在不确定性，原告对此又不予认可，因此本院不予确认；对本院提取的证据2，因属于无利害人的证明，并且与合同约定了交款时间的本意、被告的陈述及交易习惯相一致，本院对此予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年12月29日原告与被告签订了一份《房屋出租协议》，双方约定被告租用原告的房屋，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止，其中2014年的租金为每月600元；同时还约定被告要注重安全，不能破坏房屋和其他设施；同时约定乙方（李木生）交纳600元作保证金。2014年1月至3月被告对房屋进行了装修并摆放货物进行了营业。2014年4月6日被告在交付房租给原告时，原告没有收取被告的房租，2014年4月10日开始，被告租用的铺面房屋门锁无法打开，被告无法进入该房屋，双方遂发生纠纷。2014年5月10日，李木生向本院起诉要求解除合同，并提出了与本案反诉请求相同的诉讼请求。2014年8月7日，李木生以与对方自行解决纠纷为由向本院申请撤回起诉，本院作出了准许其撤诉的裁定。本院认为，原、被告的租赁协议是在平等自愿的基础上确立的，没有违反法律规定，是合法有效的。原告已将房屋交付被告装修并营业到2014年4月，有证人吴某某的证言予以证实，且符合一般先交保证金后交付房屋、先交租后使用的交易习惯，故可以认定被告交付了保证金600元及前三个月的租金1800元及电费等费用。对原告提出其没有收取保证金及一直没有收取租金就给予被告装修和使用的主张，因与合同的约定矛盾，也有违于一般交易习惯，本院不予采信。原告所提出的被告违约装修行为属于一般性违约，原告不能以此解除合同，原告以不收取租金的方式实现最终解除合同的目的，违反了法律的规定，但由于现被告也愿意解除合同，因此对原告提出解除合同的请求，本院予以支持；对原告提出要求被告交清租金和电费4861元、赔偿恢复原状费用360元的诉讼请求，因被告从2014年4月份起便没有实际租用原告房屋营业、2014年5月已起诉要求解除合同，且电费并没有经双方确认，恢复原状的费用并未实际产生，故对此本院不予支持；对反诉原告要求反诉被告支付违约金1200元、返还租金1800元及返还装修材料及人工的损失6268元的诉讼请求，因合同中双方没有约定违约责任，其要求支付违约金及返还租金均没有事实和法律的依据；对装修的损失，反诉原告提供的证据反诉被告不予认可，且该数额有较大的随意性，反诉原告在明确不进行评估的情况下又没有提供其它证据予以证明，反诉原告要求反诉被告赔偿装修材料及人工损失的证据不足，本院不予支持；但对反诉原告已支付的保证金600元，反诉被告应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十六条及有关法律的规定，判决如下：一、解除原告何栩与被告李木生签订的《房屋出租协议》；二、由被告李木生搬出原告何栩的房屋、拆除其装修装饰物；三、驳回原告何栩的其他诉讼请求；四、由反诉被告何栩返还租赁房屋的保证金600元给反诉原告李木生；五、驳回反诉原告李木生的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告何栩负担；反诉受理费51元，由反诉原告李木生负担。上述债务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄达峰审 判 员  江河法人民陪审员  卓秋惠二〇一五年二月二十五日书 记 员  周 政