南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2014)鼓商初字第1100号原告（反诉被告）江苏高速传媒股份有限公司，住所地南京市中山东路300号02幢1005室。法定代表人赵仁超，总经理。委托代理人夏梦灵，江苏天晖律师事务所律师。（执业证号：13201200510564995）被告（反诉原告）高文，男，汉族，1958年2月7日生。委托代理人徐培，北京大成（南京）律师事务所律师。（执业证号：13201200710270308）委托代理人芮令辉，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏高速传媒股份有限公司（以下简称高速传媒公司）与被告（反诉原告）高文承包合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高速传媒公司的委托代理人夏梦灵，被告（反诉原告）高文及其委托代理人徐培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高速传媒公司诉称，2012年3月15日，原被告签订《租赁经营协议》一份，约定：被告将其注册经营的皇廷酒店出租给原告经营，租赁期限1年11个月；租赁期满后，被告必须保证原告续租5年，否则应补偿原告25万元，如果续租，则被告补偿原告25万元；因被告违约导致原告为维权支出的律师费由被告承担。合同签订后，原告向被告交纳押金10万元。2014年1月，被告通知原告无法续租并退还押金10万元，构成违约，应退还多收取的租金26万元，支付补偿金25万元，并承担原告为此产生的律师费17350元。特提起诉讼，请求判令：被告退还租金26万元，支付补偿金25万元，承担律师费17350元，合计527350元，并由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）高文抗辩及反诉称：1、原被告确于2013年3月15日签订租赁合同一份，约定原告承租被告位于南京市石头城公园内的皇廷酒店用于经营。合同签订后，原告向被告支付10万元作为租赁押金，另向被告支付20万元作为补偿原承租方薛燕的费用。合同履行过程中，原告未按期支付租金及各项费用，且擅自将房屋转租给他人，租期到期后经反复催告直至2014年2月28日才搬离，尚欠租金及水电费等，是原告违约，应由原告承担违约责任。2、2013年11月13日，被告虽然出具了72万元的收条，但收到的租金仅为66万元，原告尚有6万元未付。3、因国家和地方政府出台相关政策导致案涉租赁物不能再继续出租给原告用于会所经营，被告无任何过错，原告要求被告支付违约金和律师费无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求，并请求判令：1、反诉被告支付租金6万元、违约金36万元、律师费18000元、水费500元、电费6376.83元、电话费1329.97元；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）高速传媒公司针对高文的反诉辩称：1、反诉原告的反诉不成立，反诉被告不欠租金，也不欠费用。第一期合同期限自2012年3月15日至2014年1月30日，现已到期，双方已经交接清楚，有交接清单为证，反诉被告不存在违约。2、反诉原告主张反诉被告支付的款项中有20万元不是租金，而是给薛燕的补偿款，不是事实，反诉原被告签订的合同中并未有约定反诉被告需对涉案房屋的原承租人薛燕进行补偿，根据反诉原告与薛燕签订的合同，事实上是薛燕提前解除合同，要补偿也应是薛燕补偿反诉原告，而不是反诉原告补偿薛燕，且薛燕申明不需要反诉原告作任何补偿。3、反诉原告称反诉被告有6万元未付不是事实，第一期合同23个月，反诉被告已交纳两年租金共计144元，多付一个月，之所以多付租金是考虑到双方会续签合同。4、反诉原告称合同未续签是由于国家政策发生变化，反诉被告也进行了调查，国家政策只是禁止经营高档经营场所及为个别会员服务的会员制会所，对面向大众的普通酒店没有禁止，反诉原告主张因不可抗力导致合同无法续签不能成立。5、反诉被告确有延付租金的情况，合同约定租金半年一付，但是半年一次性支付还是陆续付清，没有约定，反诉被告是按照半年内陆续付清的方式支付，且本案诉讼之前租金已全部支付到位，故即使延付部分租金，并不构成根本违约。反诉被告即使有违约行为，反诉原告主张按照年租金的50%计算违约金过高，应予调整，反诉被告仅应按照同期银行贷款利率支付迟延支付租金期间的利息。6、反诉原告主张反诉被告欠付相关费用并提交了相应单据，对其中500元水费予以认可，其余单据记载的缴费主体并非反诉原告，也非反诉被告，并不能证明该费用应由反诉被告承担，不予认可。经审理查明，南京市鼓楼区皇廷酒店（以下简称皇廷酒店）原名南京鹤乡苑酒店，于2009年6月10日经南京市工商行政管理局鼓楼分局核准登记，经济性质为个体工商户，经营者为高文，经营场所位于南京市鼓楼区秦淮河红土山中段6号，许可经营项目为餐饮服务，一般经营项目为会所服务。皇廷酒店又名“皇廷会所”。2012年3月15日，皇廷酒店（甲方，出租方）与高速传媒公司（乙方，承租方）签订《租赁经营协议》一份，约定：甲方将南京市鼓楼区石头城公园内皇廷会所租赁给乙方经营，租赁期限23个月，自2012年3月15日起至2014年1月30日止；年租金为72万元，每半年一付，签订合同后先付20万元，待酒店正常运营后三个月内付半年租金，如未按时缴纳租金，按年租金总额每天5‰支付违约金，超过30天不付租金自动终止合同；乙方向甲方交纳租赁押金10万元，合同到期后如无违约行为，甲方全额退还乙方；乙方有对该物业的使用权，没有转让和使用权，经甲方同意的除外；乙方应承担酒店在承租期间的每月各项费用支出（如水、电、气、电话费、税费、维修费及年度各项证件的年检费用等）；除国家法律规定的不可抗力外，因甲方原因造成乙方直接或间接经济损失的，甲方需承担全部赔偿责任；在租赁期内，因甲方原因（如环保或公园内不准经营饭店等）造成乙方无法正常营业的，由甲方赔偿乙方相关损失（包括本金、利息及追偿所产生之费用，如律师费等）；任何一方不得单方提前解除协议，经对方同意可解除本合同并支付守约方补偿金10万元，任何一方违反本协议的，均应承担违约责任，违约方向守约方支付合同总额50%的违约金并赔偿对方损失；甲方必须保证乙方在本合同期满后，续签合同五年，否则甲方赔偿乙方补偿金25万元，乙方承诺甲方续签五年合同并实际履行的，支付给甲方补偿金25万元，分五年支付，每届满一年支付5万元。同日，高速传媒公司向高文支付30万元。高速传媒公司内部制作付款通知单一份，记载：收款单位为高文，付款内容为10万押金、20万补偿薛燕，上面加盖有高速传媒公司公章。高文于同日向高速传媒公司出具收条一份，记载：今收到高速传媒公司承租皇廷酒店期间的押金10万元，到期各种设备设施无损坏如数退还；另外薛燕补偿费用计人民币20万元整。合同签订后，高速传媒公司开始经营皇廷酒店，并沿用皇廷酒店原有的营业执照、公章等从事经营活动。高速传媒公司分批陆续支付第一年租金，高文于2012年12月10日出具总租金收条一份，记载：今收到高速传媒公司交来2012年3月15日至2013年3月14日承租皇廷酒店租金计72万元。高文提交银行卡2012年银行卡交易明细一份，用以证明高速传媒公司分别于2012年9月20日、9月24日、9月26日、9月29日、10月29日支付10万元、5万元、3万元、2万元、1万元，高速传媒公司对此予以确认。至于其余租金的支付时间及金额，双方均未能明确。后高速传媒公司分批陆续支付第二年租金，高文于2013年11月13日出具总租金收条一份，记载：今收到高速传媒（赵总）皇廷会所2013年全年计租金72万元整。高文只认可收到其中66万元，主张剩余6万元租金高速传媒公司并未支付，高速传媒公司予以否认。高文提交2013年银行卡交易明细一份，用以证明高速传媒公司分别于2013年4月2日、4月3日、4月10日、4月17日、4月23日、4月24日、9月18日、9月25日、10月17日、10月29日、11月5日支付4万元、2万元、8万元、5万元、6万元、6万元、3万元、7万元、5万元、3万元、7万元，高速传媒公司对此予以确认。对于第二年的其余租金的具体支付时间及金额，高速传媒公司与高文均未能明确，且未有相应证据证明。2014年2月25日，高速传媒公司与高文办理皇廷酒店交接手续，高速传媒公司将皇廷酒店交还高文，不再经营皇廷酒店。高文退还高速传媒公司押金10万元。高速传媒公司主张其早已于2014年1月28日将皇廷酒店交还高文，高文对此予以否认，高速传媒公司就其主张未提供证据证明。高文主张高速传媒公司于2014年2月28日才交还酒店，高速传媒公司予以否认，高文就其主张未提交相应证据证明。另查明，南京市鼓楼区秦淮河红土山中段6号房屋系南京市秦淮河建设开发有限公司（以下简称秦淮河建设公司）于2004年建设，属于石头城公园配套服务设施，未办理产权登记手续。2005年9月1日，秦淮河建设公司与南京锦龙苑酒店有限公司（以下简称锦龙苑公司）签订《秦淮河沿岸红土山商业服务用房经营使用权转让协议》，约定秦淮河建设公司将上述房屋的经营使用权转让给锦龙苑公司，建筑面积为588.6㎡。高文陈述锦龙苑公司与皇廷酒店系其在同一地址注册的两个不同的经济主体，实质是一个实体，即涉案酒店，以前名叫锦龙苑酒店，现叫皇廷酒店，并提交秦淮河建设公司证明一份，内容为：华侨路工商所，兹有秦淮河延岸红土山中段六号商业服务用房总面积为588.6平米，原锦龙苑酒店现更名为皇廷酒店。2011年6月27日，高文与案外人薛燕签订《承包经营协议》一份，约定高文将皇廷酒店发包给薛燕经营，承包期限自2009年12月22日至2013年12月22日，协议对承包费及支付方式、双方的权利义务等进行了约定，其中第五条第4项约定：双方未满足约定条件的不得提前解除本协议，任何一方违反本协议的，均应承担违约责任，向守约方支付本合同总额50%的违约金并赔偿对方的损失。高速传媒公司主张薛燕在履行上述合同的过程中提前解约，无需向其支付补偿款，故高速传媒公司于2012年3月15日支付给高文的20万元并非给薛燕的补偿款，而应是租金。高速传媒公司为证明其主张，提交薛燕申明复印件一份，主张系高文提交，内容为薛燕因经营不善无法继续经营皇廷会所，申明与高文签订的房屋租赁合同终止，双方互不追究违约责任。高文对此予以否认，高速传媒公司未能提交相应证据证明该申明的真实性。高文主张高速传媒公司欠缴经营期间的水费、电费及电话费，提交电话费发票一组，金额共计1062.96元，其中号码为02586535799、02586535899的电话户名为南京鹤乡苑酒店，号码为02586535199的电话户名为锦龙苑公司，应交月份分别为2013年12月、2014年1月、2014年2月。原告主张这三个号码均系皇廷酒店使用，酒店名称变更后相关缴费户名并未变更。高文提交水费收据一张，金额为500元。高文提交电费发票一张，户名为秦淮河建设公司，应交月份为201402，金额为6376.83元，另提交秦淮河建设公司出具的证明，证明皇廷酒店所交电费以秦淮河建设公司名义交纳。高速传媒公司对水费无异议，认为电话费及电费缴费主体并非皇廷酒店，不予认可。高速传媒公司主张其已结清电话费及电费，但未提交相应证据证明，亦未能提交以往交纳电话费及电费的相应凭证。高文主张高速传媒公司承租期间将皇廷酒店擅自转租给案外人李卫陵，并提交案外人李斌、张景芳出具的证明一份，高速传媒公司对该证据的真实性不予认可，否认存在转租行为。高文另提交其与高速传媒公司法定代表人赵仁超的短信，用以证明高速传媒公司自认存在转租行为，相关短信中并未有直接涉及转租的内容。高速传媒公司主张其委托律师处理本案纠纷产生律师费损失17350元，但并未实际支付律师费，亦未提供相应的证据。高文主张其因本案纠纷产生律师费损失18000元，提交委托代理协议、律师费发票加以证明，并主张已实际支付，但未提交相应支付凭证或其他证据加以证明。又查明，2013年5月3日，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）以建城[2013]73号文件下发“关于进一步加强公园建设管理的意见”，该意见第五条第（一）项规定：严格运营管理，确保公园公共服务属性。公园是公共资源，要确保公园姓“公”，严禁任何与公园公益性及服务游人宗旨向违背的经营行为。一是严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼；严禁利用“园中园”等变相经营。二是禁止将政府投资建设的公园资产转由企业经营、将公园作为旅游景点进行经营开发。三是严禁违规增添游乐康体设施设备及将公园内亭、台、楼、阁等园林建筑以租赁、承包、买断等形式交营利性组织或个人经营。高文主张皇廷酒店系在公园内经营的私人高档会所，属于住建部[2013]73号文件禁止经营范畴，并向本院提交皇廷会所菜品和菜单、厨房库清单一组、订餐卡、VIP贵宾卡、消费抵用券、客户消费发票一组等证据，高速传媒公司对该组证据的真实性、合法性未持异议。厨房库清单记载时间自2012年7月25日至2013年3月4日期间，有辽参、大王蛇、黄油大甲鱼、小青龙、九孔鲍、南非干鲍、雪蛤等等各式菜品；菜单记载人数16人，标准500元/人；客户消费发票记载消费时间自2012年6月21日至2013年4月2日，消费金额自2000元起至9795元不等。高速传媒公司主张皇廷酒店系面向大众的普通消费性酒店，并向本院提交皇廷会所订单及消费单一组，用以证明皇廷会所消费金额并不高，高文对该组证据的真实性未持异议，但认为这只是很少的一部分单据，并不能反映整体消费水平，且指出其中一份订单4人消费1096元，且菜品中有辽参等，并非普通消费。以上事实，有高速传媒公司提交的租赁经营协议、收条、付款通知单、经营承包协议、个体工商户营业执照、订单、消费单；高文提交的准予个体工商户登记通知书、交接清单、电话费及电费发票、水费收据、经营使用权转让协议、秦淮河建设公司出具的证明、住建部[2013]73号文件、秦淮河公司秦建开函[2013]44号文件、银行卡交易明细、手机短信、通话记录、委托代理协议、律师费发票、菜品和菜单、厨房库清单一组、订餐卡、VIP贵宾卡、消费抵用券、客户消费发票及本院庭审笔录、谈话笔录、质证笔录等证据加以佐证。本案经本院主持调解双方未达成一致意见。本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。涉案皇廷酒店位于南京市鼓楼区石头城公园内，营业执照记载经营项目为会所服务，结合高文提交的菜品和菜单、厨房库清单、VIP贵宾卡、客户消费发票等证据，能够证明皇廷酒店属于住建部[2013]73号文件所禁止运营的“在公园内设立的为少数人服务的会所、高档餐馆”类型。高速传媒公司主张皇廷酒店为面向大众的普通消费型酒店，证据不足，本院不予确认。住建部文件下发之后，皇廷酒店客观上已无法继续出租给高速传媒公司经营，且高速传媒公司与高文在双方签订的租赁经营协议到期之后，未续签合同，高速传媒公司交还皇廷酒店并与高文办理了交接手续，双方事实上已终止合同，高速传媒公司现再以未续签合同为由要求高文支付其补偿金25万元，依据不足，本院不予支持。关于高速传媒公司支付的租金金额，根据高速传媒公司提交的两份收条，能够证明高文共计收到高速传媒公司支付的租金144万元。高文主张其中有6万元未实际支付，但未提交相应证据证明其主张，本院不予支持。高速传媒公司提交的付款通知单系高速传媒公司自己制作，上面明确记载20万元系补偿薛燕的款项，故对高速传媒公司主张该笔款项系租金的意见，本院不予采纳。故高速传媒公司支付租金共计144万元，2012年3月15日至2014年2月25日应付租金为1406465.75元，高文应退还租金33534.25元。关于高速传媒公司是否存在违约，是否应支付违约金的问题。高文主张高速传媒公司未经许可擅自转租，因未有充足证据证明，本院对该意见不予采纳。高文另主张高速传媒公司迟延支付租金，构成违约，要求按照年租金的50%计算违约金，高速传媒公司承认确有迟延支付租金，但认为高文主张的违约金过高，要求予以调整，本院酌情确定高速传媒公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍支付高文逾期支付租金的违约金，计算的时间起始点为每半年的第一天。因高文未能明确一部分租金的具体支付时间和金额，对于其未能明确的租金部分，本院无法计算相应违约金，仅能就双方已经确认的部分进行计算，违约金应为22153.37元。关于高文主张的水费、电话费及电费，有相应的票据及秦淮河建设公司的证明为证，本院予以确认。关于高速传媒公司与高文均要求对方赔偿律师费损失的意见，因双方均未能提交相应证据证明律师费已实际支付，即该项损失并未实际产生，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告（反诉原告）高文于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）江苏高速传媒股份有限公司租金33534.25元；二、原告（反诉被告）江苏高速传媒股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）高文电话费1062.96元、水费500元、电费6376.83元、违约金22153.37元；三、上述第（一）、（二）项相折抵后，被告（反诉原告）高文于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）江苏高速传媒股份有限公司3441.09元；四、驳回原告（反诉被告）江苏高速传媒股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9073元，反诉案件受理费3997元，合计13070元，由原告（反诉被告）高速传媒公司负担6535元，被告（反诉原告）高文负担6535元（高文已负担3997元，尚应给付高速传媒公司2538元，由高文于本判决生效之日起十日内直接给付高速传媒公司）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨 丽人民陪审员  刘继红人民陪审员  程 路二〇一五年二月十三日见习书记员  张 利附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。