呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民初641号原告：内蒙古建设股份有限公司。法定代表人：王毓，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建东，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓伟，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：内蒙古会友房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘文革，该公司董事长。委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翌谷，内蒙古陀力律师事务所律师。内蒙古建设股份有限公司（以下简称内蒙古建设公司）与内蒙古会友房地产开发有限责任公司（以下简称会友公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古建设公司的委托诉讼代理人赵建东、苏晓伟，被告会友公司的委托诉讼代理人温寓婷、王翌谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除内蒙古建设公司与会友公司于2010年4月20日签订的《房地产联合开发协议书》以及于2017年10月5日签订的《会议纪要》；2、判令分割呼政土字[2014]10号国有土地使用权中属内蒙古建设公司出资份额66.093%的国有土地使用权归内蒙古建设公司，并由会友公司协助内蒙古建设公司办理变更登记手续，变更登记税费双方各担50%(9100万元出资）。3、诉讼费由会友公司承担。事实与理由：2010年3月10日，会友公司与内蒙古铁骑纺织有限责任公司（下称铁骑公司）签订《房地产联合开发协议书》，约定铁骑公司提供第四绒毛纺织厂所属土地、会友公司提供资金，双方共同开发呼和浩特市如意开发区第四绒毛纺织厂所属土地，会友公司享有该项目60%的收益权。2011年4月20日，会友公司（甲方）与内蒙古建设公司（乙方）签订《房地产项目合作开发协议》，约定在铁骑公司出地、会友公司出资联合开发的背景下，乙方投入4000万元，获得甲方收益权的50%。上述协议签订后，原第四绒毛纺织厂所属土地被呼和浩特市土地收储中心收回，铁骑公司因丧失提供原协议约定提供开发土地的合同基础，退出了上述开发项目的供地合作。2011年12月6日政府以挂牌出让方式(呼土收储挂2011061号）出让上述原第四绒毛纺织厂所有土地，即腾飞南路以东、二纬路以南的国有土地使用权。会友公司欲受让该国有土地使用权。有关土地出让金的交纳问题，会友公司与内蒙古建设公司议定将内蒙古建设公司原投入的合作开发资金转为土地出让金，用于办理土地招拍挂事宜。土地出让金全额交纳后，上述土地使用权确认在会友公司名下，批复文件号为呼政土字〔2014〕10号。之后,双方一直协商进行后续投资以及开发事宜无果，致使上述土地一直未能开发建设。2017年9月下旬，内蒙古建设公司得知会友公司因民间借贷纠纷被铁骑公司诉至法院。2017年10月5日双方以及项目出资人王令杰、刘文革共同召开会议，对此前合作开发权益以及对土地使用权共有份额进行了确认。主要内容为，按照双方投资金额在土地出让金中所占的比例，内蒙古建设公司在项目土地使用权中占比为66.093%，会友公司占比为33.907%，项目后续出资仍按该比例分别承担。会友公司一再承诺短期内筹资清偿对铁骑公司的债务且尽快启动项目的开发，但会友公司未能履行承诺，现会友公司与铁骑公司的民间借贷案件一审已作出判决。由于会友公司所涉巨额债务不能偿还，故客观上已形成双方继续履行合作开发协议目的不能实现的情势事实。内蒙古建设公司自2011年至2012年期间累计出资的9100万元已转为对受让国有土地使用权的出资，在取得土地使用权后，因会友公司资金不到位造成土地开发建设项目迟迟不能启动，会友公司已经构成违约，给内蒙古建设公司造成严重的损失。根据目前情势事实，会友公司已不具备继续出资和启动项目开发的能力，内蒙古建设公司与会友公司签订合作开发协议的合同目的已无法实现。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，依法判令解除双方2010年4月20日签订的《房地产联合开发协议书》以及2017年10月5日签订的《会议纪要》。因呼政土字〔2014〕10号土地使用权属是双方在合作期间，共同出资取得，系共有财产，故合同解除后应对双方共同出资形成的土地使用权予以分割。会友公司辩称，一、内蒙古建设公司与会友公司之间确实存在合作开发关系。双方之间的合作始于2011年4月20日签订的《房地产项目合作幵发协议》，当时项目情况为铁骑公司提供土地，即第四绒毛纺织厂所属20049平方米的土地，会友公司应按与铁骑公司的合作开发约定出资共同进行房地产开发，由铁骑公司负责将土地性质由工业用地变为商业用地，后会友公司与内蒙古建设公司达成协议共同对项目投资。但上述土地后被政府收回挂牌出让，会友公司摘牌取得了上述土地，土地出让金为137684649元。因会友公司与内蒙古建设公司协商后达成协议，由双方共同出资摘地并开发，内蒙古建设公司为此提供了9100万元资金，会友公司筹集剩余余额4668万元资金，于2012年6月交清土地出让金。但之后项目一直未能开工建设。二、会友公司不同意解除双方签订的《房地产项目合作开发协议》以及会议纪要，分割土地。会友公司虽目前涉债被他人起诉，但会友公司仍享有案涉土地的使用权，双方合作开发的基础仍在，待会友公司与债权人解决债务后，会友公司即可开展后续的合作开发。因项目位于呼和浩特市的黄金地段，后期开发成功利益势必是可观的，目前的会友公司的资金困难请内蒙古建设公司予以宽限期，会友公司仍在积极筹措资金，并与债权人协商以降低债务金额后再偿还，此后双方即可开展项目建设。因此，合作的基础仍在，如解除合同分割土地后，无法使土地进行整体开发。在合作的基础上我们认可内蒙古建设公司在铁骑时代广场项目土地所占的份额为66.093%，以谋求双方利益最大化。请求法院査明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，会友公司（甲方）与内蒙古第二建设股份有限公司（以下简称内二建，乙方）于2011年4月20日签订《房地产项目合作开发协议》，协议约定：鉴于2010年3月10日，甲方与铁骑公司签约，以铁骑公司提供土地，甲方提供资金的合作方式，取得了呼和浩特市如意开发区第四绒毛纺织厂所属土地联合开发权。甲方享有该项目60%的收益权。一、该项目概况。该项目位于呼和浩特市××区中段东侧，二纬路以南，乾坤金银精炼股份有限公司以西，万邦羊绒制品公司以北。南北长123米，东西长163米，占地20049㎡，合30亩工业出让土地（详见土地证）。二、合作方式。1、以甲方享有的该项目60%投资及收益权为基础，双方共同出资，共担风险，共享收益，合作开发。2、甲方已经先期投入资金2700万元，加上财务成本以及其他费用，双方认可甲方投资本金为4000万元。乙方也投入等额资金，即4000万元，取得甲方收益权的50%。四、利益分配。1、当该项目产生收益时，甲、乙双方先按比例，即各自按照4000万元投入本金以及后续追加的投资本金收回各自投资部分，扣除应缴纳的各种税费后，即为双方可分配利润。2、可分配利润采取现金分配的形式进行。如到时现金分配不能实现或不能完全实现时，可由双方协商一致后，按公平原则进行实物分配。协议签订后，内二建分别于2011年11月21日、11月30日、12月1日、2012年3月31日、4月1日向会友公司打款，会友公司于2011年11月25日向内二建出具4000万元收据，12月1日出具4100万元收据，于2012年3月31日出具559万元收据，于4月1日出具441万元收据，内二建共向会友公司打款9100万元。2011年12月19日会友公司与呼和浩特市土地收购储备拍卖中心签订《呼和浩特市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书》，成交宗地编号为呼土收储挂2011061号，位置为腾飞南路以东、二纬街以南的土地，成交地价款总额137686449元。2014年1月23日，会友公司与呼和浩特市国土资源局就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》。2014年3月4日会友公司取得涉案土地的建设用地规划许可证。2014年7月31日经内蒙古自治区工商行政管理局核准内蒙古第二建设股份有限公司变更企业名称为内蒙古建设股份有限公司。2017年10月5日，双方签订《会议纪要》，约定：将内二建公司原投入的合作开发资金转让为土地出让金，用于办理原第四绒毛纺织厂所有土地，即腾飞南路以东、二纬路以南的土地招拍挂事宜。土地使用权登记在会友公司名下，但该土地及地上项目实际投资人为内二建和会友公司。内二建投资的9100万元用于交纳以会友公司名义摘牌办理土地出让手续的费用。双方一致确认内二建公司拥有腾飞南路以东、二纬路以南宗地的土地使用权66.093%的份额，会友公司拥有33.907%的份额。双方同意按照该比例对项目进行后续初字。另查明，上述宗地已被本院于2017年5月26日作出的（2017）内01执保46号《协助执行通知书》予以查封，查封期限为三年，查封期间允许其办理土地证，但不得办理转让、抵押、他项等事项。上述宗地未动工开发。会友公司尚未取得国有土地使用权证书。本院认为，本案的争议焦点是：1、内蒙古建设公司主张解除双方于2010年4月20日签订的《房地产联合开发协议书》及2017年10月5日签订的《会议纪要》是否有事实及法律依据；2、内蒙古建设公司是否有权分割呼政土字[2014]10号国有土地使用权中66.093%国有土地使用权的份额，并由会友公司协助其办理变更登记手续。针对第一个争议焦点，双方签订的《房地产项目合作开发协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。该协议的基础为会友公司与铁骑公司签约，以铁骑公司提供土地，会友公司提供资金的合作方式，取得了呼和浩特市如意开发区第四绒毛纺织厂所属土地联合开发权，会友公司享有该项目60%的收益权。双方签订的《会议纪要》对合作方式等进行了重新约定，该纪要中确认二建公司拥有腾飞南路以东、二纬路以南宗地的土地使用权66.093%的份额，会友公司拥有33.907%的份额，双方同意按照该比例对项目进行后续出资。会友公司收到内蒙古建设公司9100万元投资款后，依据双方合意，会友公司将全部款项用于缴纳土地出让金。截止到2012年6月，涉案土地的出让金已全部缴清。虽然目前会友公司尚未取得国有土地使用权证，对涉案土地尚不具有物权，但其已享有对该物的物权期待权。内蒙古建设公司和会友公司基于合作关系的投入已转化为土地出让金。双方合作意思表示已经履行，合作基础仍然存在，并未丧失。故内蒙古建设公司主张解除双方于2010年4月20日签订的《房地产联合开发协议书》及2017年10月5日签订的《会议纪要》的请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，虽会友公司与呼和浩特市土地收购储备拍卖中心签订了《呼和浩特市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书》，与呼和浩特市国土资源局就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》，但会友公司并未取得涉案土地的国有土地使用权证书。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。会友公司尚未取得涉案土地的土地使用权证书，其对该土地的物权尚未设立，且在双方签订《会议纪要》确定各方所拥有土地使用权份额前，涉案土地已经被依法予以查封。内蒙古建设公司请求分割涉案土地的物权，因条件未成就，故该项诉讼请求不成立。综上所述，原告内蒙古建设股份有限公司的诉讼请求不能成立，诉讼主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古建设股份有限公司的诉讼请求。案件受理费496800元，由原告内蒙古建设股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 赵俊平审 判 员 苏 毅代理审判员 于文硕 二〇一八年五月三十日书 记 员 蔡曦琛