广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第578号原告：中山市沙溪镇云汉村民委员会，住所地广东省中山市。代表人：刘玉田，该村委会主任。委托代理人：钟其安、黄露珊，广东广中律师事务所律师、律师助理。被告：周希智，男，1985年10月12日出生，汉族，住广东省信宜市。委托代理人：周敏、梁君静，广东香山律师事务所律师。原告中山市沙溪镇云汉村民委员会（以下简称云汉村委会）诉被告周希智土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法由审判员饶琨独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告云汉村委会委托代理人钟其安，被告周希智委托代理人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云汉村委会诉称：2013年3月21日，原告与被告签订了一份《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，合同约定：原告将位于中山市沙溪镇云汉村二期第三阶段南6号地块流转给被告作花卉苗木种植之用，面积22.229亩；合同期限为15年，从2013年5月1日起至2028年4月30日止；被告应向原告缴交租赁保证金66687元；从2013年5月1日至2016年4月30日，每年每亩土地流转价款为6200元，合同还对2016年5月1日起至合同期满的流转价款作了约定；被告应于每年1月10日前向原告缴清当年1月至6月的流转价款、于7月10日前向原告缴清当年7月至12月的流转价款；合同还就其他事项作了约定。该合同经中山市沙溪镇法律服务所见证。合同签订后，原告已按合同约定将土地交付给被告种植花卉苗木，但被告并未按合同约定向原告缴交流转价款，从2014年7月1日起的流转价款被告至今未向原告缴交。根据上述合同第七条的约定，被告长期拖欠流转价款的行为已构成违约，原告有权解除与被告签订的上述合同，收回土地，被告缴交的保证金无偿归原告。根据上述合同第十条第1点的约定，原告所在地法院即中山市第一人民法院对本案有管辖权。为维护原告的合法权益，故具状诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2013年3月21日签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，被告在判决生效之日交还土地给原告；2.被告向原告支付从2014年7月1日起至交还土地之日止以137819.8元／年为标准计算的流转价款；3.被告向原告缴交的保证金66687元无偿归原告；4.被告负担本案的诉讼费用。原告云汉村委会为支持其诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.周希智的身份证复印件；2.中山市农村土地租赁经营权流转合同（以下简称流转合同）；3.收款收据。被告周希智辩称：一、被告同意解除合同，但是解除合同的过错在于原告，故原告没有权利要求没收被告的保证金。二、根据原、被告签订的中山市农村土地租赁经营权流转合同第四条第四款的约定被告可在承租地块上搭建临时简易的办公、生活用房、广告牌，但是被告搭建的临时办公地点被城管部门拆除，且原告也告知被告现在租赁土地上不能搭建任何建筑物。如果不能搭建建筑物，被告的工人及管理人员就没有地方可住，严重影响了被告的经营。因此，被告认为，导致涉案合同解除过错在于原告，原告没有任何权利要求被告承担责任。三、被告即使违约，没收保证金作为违约责任的一种形式，被告认为违约金的约定过高，即使被告应当承担违约责任，也应当对违约金作相应的调低。四、被告能正常使用租赁涉案土地是双方签订合同的重要目的，也是双方签订合同的重要因素，应保障被告使用涉案土地的权利，现被告不能正常使用涉案土地，因此被告不支付涉案租金是行使不安抗辩权，即使要支付租赁租金也要作相应扣减，减少被告的损失。被告周希智就其辩解在举证期限内提交如下证据：照片5张。经审理查明：2013年3月21日，云汉村委会（甲方、出租方）与周希智（乙方、承租方）在中山市沙溪镇法律服务所见证下签订一份流转合同。流转合同约定：甲方将享有租赁经营权的位于中山市沙溪镇云汉村二期三阶段6号地块，租赁面积约为22.229亩，以转租流转方式从2013年5月1日起至2028年4月30日止，共十五年，流转给乙方用于花卉苗木种植；从2013年5月1日至2016年4月30日，每年每亩土地流转价款为6200元，按22.229亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款137819.8元；乙方应于每年1月10日前向甲方交清当年1月至6月的流转价款，于每年7月10日前向甲方交清当年7月至12月的流转价款；签订本合同之日，乙方向甲方缴交66687元作为租赁保证金，待合同期满或双方协商同意解除合同，乙方交清所有费用（包括流转价款、水电费等）并清理完土地上的附着物后五天内，甲方退还该保证金给乙方（不计算利息）；乙方不得在承租地块上兴建永久性建筑物，可搭建临时简易的办公、生活用房、广告牌，但必须按照甲方的统一要求搭建，办公、生活用房面积在60－120平方米之间，否则甲方有权拆除不符合约定的建筑物，所产生的费用甲方有权从保证金中扣除；乙方逾期二个月仍未交清流转价款的，甲方有权解除合同，收回租赁土地，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有，甲方无须给予乙方任何补偿。流转合同还约定了其他事项。双方在流转合同落款处盖章或签名捺指模。流转合同签订后，云汉村委会依约将涉案土地交付给周希智使用。周希智在涉案土地上种植花卉苗木，并依约交付了保证金66687元及截止2014年6月30日的流转价款合计137819.8元，从2014年7月1日起的流转价款未交付，云汉村委会遂诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，周希智述称其为开办花木场就在涉案土地上搭建了给花木场工作人员工作及生活的建筑物，但后来该建筑物被中山市城管执法部门强制拆除了，导致花木场的工作人员无处居住、办公，从而导致花木场无法继续经营，其合同目的已无法实现，所以才提出解除双方签订的流转合同，并不交纳2014年7月起的流转价款，云汉村委会应对其损失作出一定赔偿。云汉村委会则认为其不存在违约，流转合同期约定只能搭建临时建筑物，周希智在涉案土地上搭建建筑物并未经过相关部门的审批，且被拆除的建筑物亦不在涉案土地上，与本案无关，所以根据流转合同的约定，云汉村委会有权解除合同并没收保证金。另查：周希智为证明由于不能在涉案土地上搭建建筑物所以导致其签订涉案合同的合同目的，向本院提交了5张现场照片予以证实。该照片反映：被拆除的建筑物主要为水泥砖墙钢结构建筑，且面积较大，不属于临时建筑物，但无法确定被拆除建筑物是否搭建在涉案土地上。经质证，云汉村委会确认有强制拆除建筑物的情况，但被强制拆除的建筑不是在涉案土地上。诉讼过程中，云汉村委会依法向本院申请财产保全，本院经审查后，依法作出（2015）中一法沙民一初字第578-1号民事裁定，查封周希智名下的位于中山市沙溪镇云汉村二期第三阶段南6号地块上的价值相当于130000元的苗木。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。云汉村委会与周希智签订的流转合同，是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应自觉履行合同约定的义务。现云汉村委会要求解除流转合同，周希智表示同意，本院予以准许。由于周希智尚未将涉案土地交还云汉村委会，仍使用涉案土地，因此云汉村委会主张要求周希智按137819.8元／年的标准支付涉案土地2014年7月1日起至交还土地之日止的流转价款符合流转合同的约定，本院予以支持。本案的争议焦点在于：一、导致涉案流转合同解除，双方是否存在过错；二、云汉村委会主张周希智缴交的保证金归其所有有否依据。关于焦点一。㈠虽然周希智认为是由于其不能在涉案土地上搭建建筑物，致使其合同目的无法实现才导致流转合同解除，因此过错在于出租方云汉村委会，但是流转合同已明确约定涉案土地“流转给乙方用于花卉苗木种植”“乙方不得在承租地块上兴建永久性建筑物，可搭建临时简易的办公、生活用房、广告牌”，且周希智亦未举证证实云汉村委会不同意其搭建符合流转合同要求的临时简易的办公、生活用房，因此周希智应承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩不予采信。㈡鉴于双方均确认周希智自2014年7月1日起至今未支付涉案土地的流转价款，已违反流转合同“乙方于每年7月10日前向甲方交清当年7月至12月的流转价款”的约定，周希智已构成违约，故根据流转合同第七条“乙方逾期二个月仍未交清流转价款的，甲方有权解除合同，收回租赁土地”的约定，云汉村委会主张解除流转合同的条件已成就，且该主张亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈢㈣项的规定，因此云汉村委会主张解除流转合同不存在过错，过错在于周希智。关于焦点二。双方均确认周希智已向云汉村委会交纳租赁保证金66687元。周希智认为涉案保证金是违约金的一种形式，云汉村委会没收涉案保证金属于违约金过高应予调低。对此，本院意见如下：关于租赁保证金的用途及退还条件，流转合同约定为“待合同期满或双方协商同意解除合同，乙方交清所有费用（包括流转价款、水电费等）并清理完土地上的附着物后五天内，甲方退还该保证金给乙方（不计算利息）”，即双方在合同中约定租赁保证金的用途为履约保证金，该租赁保证金是为保证合同的顺利履行而设定，故对周希智抗辩涉案租赁保证金是违约金，本院不予采信，现由于周希智在合同期限内未按时向云汉村委会交纳2014年7月起的流转价款，根据流转合同的约定，云汉村委会可不予退还租赁保证金66687元。鉴于流转合同的履行期限为15年，而周希智按约履行了1年合同，故本院酌定云汉村委会退还保证金的十五分一即4445.8元（66687元÷15年）给周希智（该款可用于抵扣周希智尚欠云汉村委会的流转价款），其余归云汉村委会所有。综上，云汉村委会诉求合理部分，本院予以支持；周希智抗辩合理之处，本院予以支持。依照《中华人民共和国法合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中山市沙溪镇云汉村民委员会与被告周希智于2013年3月21日签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，被告周希智于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于中山市沙溪镇云汉村二期第三阶段南6号土地交还给原告中山市沙溪镇云汉村民委员会；二、被告周希智于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年7月至交还上述土地之日止的流转价款（以137819.8元／年为标准计算）给原告中山市沙溪镇云汉村民委员会；三、被告周希智向原告中山市沙溪镇云汉村民委员会交纳的租赁保证金66687元，其中62241.2元归原告中山市沙溪镇云汉村民委员会所有，4445.8元退还被告周希智用于抵扣上项流转价款；四、驳回原告中山市沙溪镇云汉村民委员会的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4368元，减半收取2184元，诉讼保全费1170元，合计3354元（原告已预交），由原告中山市沙溪镇云汉村民委员会负担25元，被告周希智负担3329元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇一五年七月十六日书记员  陈奇