浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第1096号上诉人（原审被告）陈婕。委托代理人马军峰。被上诉人（原审原告）浙江野风物业服务有限公司。法定代表人任婷婷。委托代理人徐飞。上诉人陈婕因与被上诉人浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：2001年4月30日，野风公司（变更前为浙江野风物业管理有限公司）与浙江野风现代城房地产开发有限公司签订了《杭州市物业管理服务合同》，浙江野风现代城房地产开发有限公司委托野风公司对野风现代城实行物业管理，合同约定服务期限自2001年5月1日起至2004年4月30日止。陈婕系杭州市下城区现代雅苑业主，其房屋建筑面积为131.96平方米。上述合同签订后野风公司依约为该小区提供物业服务。其中住宅物业管理服务费用按每月每平方米0.7元收取，每三个月收取一次，能耗费按实结算，按月收取。2012年4月6日，经现代雅苑业主委员会与野风公司协商并通过业主大会表决，双方同意调整物业服务费从每月每平方米0.7元到每月每平方米0.9元，自2012年4月1日起开始执行。合同期届满后，野风公司仍为陈婕所在小区提供物业服务，陈婕仍按约定向野风公司交纳部分物业费。2008年7月1日到2012年12月31日期间，陈婕未向野风公司交纳物业管理费及能耗费，野风公司为此于2015年3月4日诉至原审法院，请求判令：1、陈婕向野风公司支付物业管理费5225.50元、能耗费2616.60元，违约金899.80元（从2009年1月1日起暂时计算至2013年7月30日，按每日万分之二点一计算，以实际支付日为准），合计8741.90元。原审法院认为：野风公司受浙江野风现代城房地产开发有限公司委托，依据双方签订的前期物业管理服务合同实行物业管理服务，该行为合法有效。野风公司作为受委托方，按照合同约定的委托事项，履行管理服务职责，业主应按照合同约定缴纳物业服务费。合同期满后，野风公司、陈婕虽未续签合同，但野风公司仍依照原合同约定为小区提供物业服务，陈婕也按约定的标准支付物业服务费及能耗费，故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。陈婕对其在2008年7月1日至2012年12月31日期间未支付物业服务费、能耗费的事实予以认可，并对野风公司诉讼请求中所主张的陈婕在该期间应支付物业服务费5225.50元、能耗费2616.60元的计算标准和金额无异议，故原审法院对上述金额予以确认。野风公司主张按每日万分之二点一的标准计算违约金，缺乏相应依据，结合案件的具体事实，原审法院酌情确定逾期付款的违约金为300元。陈婕称房屋存在漏水造成其损失，故其不需缴纳物业费，缺乏证据证实，且陈婕在庭审中确认物业公司已经对漏水问题进行修复，故原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈婕于判决生效之日起十日内向浙江野风物业服务有限公司支付物业服务费5225.50元、能耗费2616.60元；二、陈婕于判决生效之日起十日内向浙江野风物业服务有限公司支付违约金300元；三、驳回浙江野风物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈婕负担。宣判后，陈婕不服，向本院提起上诉称：一、原审法院没有及时将被上诉人起诉时提供的相关证据交给上诉人。原审法院将被上诉人提交的邮寄凭证和第五份证据在开庭当天提供给上诉人，同时被上诉人开庭时临时改变起诉状内容，一审法院没有及时告知上诉人，使上诉人没有时间准备。二、由于双方之间没有书面的合同关系，一审法院推定双方之间有事实的物业服务合同关系，并判定支付物业管理费是上诉人的义务。上诉人认为，维修上诉人房屋漏水是被上诉人的义务，虽然没有书面合同约定，但被上诉人多次前来维修，并最终解决漏水问题，证明被上诉人是承认这一义务的。所以上诉人多次要求被上诉人对漏水问题进行维修，但被上诉人拖延了长达四年没有及时履行其义务是产生纠纷的主要原因。一审法院对该事实视而不见，同时由于没有明确的合同关系，要求上诉人向被上诉人支付违约金300元，没有相应依据。三、上诉人多次强调从未收到催讨单和律师函，但一审法院没有充分解释，就认定其形式合法，内容客观真实，缺乏事实和法律依据。未经“书面催缴”必要程序，一审法院作出判决，不符合法律规定。四、上诉人对拒付物业管理费事实是认可的，但拒付的是否是2008年7月1日至2012年12月31日的物业费，是有疑问的。但一审判决却称“上诉人对其在2008年7月1日至2012年12月31日期间未支付物业费、能耗费的事实予以认可”，与事实不符。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人陈婕在二审中未提交新的证据。被上诉人野风公司辩称：一、一审证据提交符合法律规定，上诉人对证据已经进行了质证，视为对期间无异议。二、上诉人称野风公司维修未妥，与事实不符，于法无据。被上诉人一直积极联系开发商进行维修，已经尽到了职责。三、一审认定违约金合情合理合法，若依据原合同执行应按照千分之三计算，上诉人多年拒交物业费给被上诉人造成了一定损失，原审法院酌情确定违约金，野风公司认为合情合理。四、被上诉人在催交物业费时已经进行了书面催交的程序，被上诉人用电话、催交单、律师函等方式进行催交，上诉人拒收，证明被上诉人已经进行了催交。五、一审判决认定上诉人的欠费期间为2008年7月1日至2012年12月31日与事实相符，依据充分。上诉人在一审中未能提供证据证明其在2008年7月1日至2012年12月31日期间支付过物业费。因此被上诉人认为一审法院认定符合事实。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人野风公司在二审中未提交新的证据。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为：野风公司依据其与浙江野风现代城房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同对涉案小区实行物业管理服务的行为，合法有效。在合同期满后，双方当事人虽未续签书面的物业服务合同，但野风公司仍依照原合同约定为小区提供物业服务，陈婕也按约定的标准支付部分物业服务费及能耗费，可以认定双方当事人之间存在事实上的物业服务合同关系，故陈婕认为双方之间不存在物业服务合同关系的上诉理由，本院不予采纳。野风公司通过邮寄律师函形式向陈婕催讨物业费的事实，有野风公司提交的律师函、邮寄凭证为证，陈婕认为其从未收到律师函和催讨单的上诉理由，本院不予采信。陈婕上诉认为其未缴物业费是由于野风公司拖延履行维修其住所漏水问题长达四年所造成。本院认为，陈婕并无证据证明其住所漏水是野风公司的行为所造成，且陈婕也无证据证明野风公司存在未及时维修漏水问题的事实，从陈婕在一审中的陈述看，野风公司已经对漏水问题进行了修复，故陈婕以房屋漏水的维修问题为由拒付物业费，依据不足，本院不予采纳。由于陈婕未按时缴纳物业费，经催告后仍未予以缴纳，野风公司要求陈婕承担相应的违约责任，符合法律规定，一审法院根据本案的实际情况，酌情确定违约金数额，并无不当之处，故陈婕上诉对违约金支付问题提出的理由，本院不予采纳。陈婕上诉对野风公司主张欠付物业费、能耗费的期间提出异议。经审查，野风公司主张的2008年7月1日至2012年12月31日期间的欠付物业费、能耗费，符合客观事实，故陈婕的该上诉异议，本院不予采纳。陈婕上诉提出野风公司在一审庭审中临时改变起诉内容，并当庭提交部分证据，一审法院未给予其准备时间。本院认为，野风公司在一审庭审中撤销了部分起诉事实，不属于必须给予对方当事人答辩期的情形，且野风公司当庭提交证据也符合简易程序的相关规定，故陈婕对一审诉讼程序提出的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈婕负担。本判决为终审判决。审 判 长  王亮审 判 员  韩昱代理审判员  韦薇二〇一五年七月十六日书 记 员  王琳