安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终3046号上诉人（原审被告）：罗伟，男，1986年7月5日出生，汉族，住合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：沈欣榕，安徽美林律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：翟勇，男，1978年11月25日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：丁正校，安徽金华安律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：安徽佑家房产代理销售有限公司，住所地合肥市瑶海区濉溪路与站西路交口惠康小区4幢C区4号，统一社会信用代码913401003279701997。法定代表人：张严斌，总经理。上诉人罗伟因与被上诉人翟勇、被上诉人安徽佑家房产代理销售有限公司（以下简称佑家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗伟上诉请求：改判驳回翟勇的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）翟勇在与罗伟签订合同之前，已知晓自己不具备限购政策所要求的购房资格，但却故意隐瞒了自己不具备购房资格的信息。合肥市住房限购政策于2016年10月2日发布并实施，而罗伟与翟勇是在2016年10月7日，即限购政策出台后签订的《存量房买卖合同》，且结合当时媒体大量报道的背景，罗伟认为该限购政策应视为众所周知的公共信息。且在庭审中，翟勇本人已对罗伟提交的录像证据的真实性予以认可，在录像证据中表明其在签订《存量房买卖合同》时，已知晓其不具备限购政策上要求的购房资格，但其在与罗伟签订《存量房买卖合同》时却故意隐瞒了自己不具备购房资格的信息。（二）罗伟在签订《存量房买卖合同》及《补充协议》时已尽到了自己的注意义务。通过翟勇已经认可的录像证据中，可以得出罗伟直至2016年11月8日才知晓翟勇不具备购房主体资格，且受客观条件影响，罗伟无法审查翟勇是否具备购房资格。二、一审法院适用法律错误。（一）罗伟认为翟勇未对自己的交易主体资格尽到审慎的注意义务，故翟勇应对因购房主体资格瑕疵导致交易失败的结果承担违约责任。罗伟认为房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，翟勇应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。且因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故翟勇应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。（二）罗伟认为一审法院以罗伟与翟勇于2016年10月7日签订的《补充协议》里的第四条、第四项：“如遇国家政策性原因导致无法顺利履行，三方协商，协商不成，合同自动解除，三方互不追究违约责任”为由，认为罗伟应将20000元定金返还给翟勇于法无据。罗伟认为，《补充协议》中的上述条款，指的是在罗伟与翟勇签订《存量房买卖合同》及《补充协议》（即2016年10月7月）后，如遇到新出台的国家政策，导致合同无法继续履行，合同自动解除，双方互不负违约责任，而不能将该条款的效力追溯到双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》之前。故罗伟认为一审法院将《补充协议》中的上述条款的效力溯及既往，是于法无据的。翟勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。翟勇向一审法院起诉请求：判令解除翟勇与罗伟于2016年10月7日签订的《存量房买卖合同》，同时罗伟、佑家公司双倍返还翟勇购房定金40000元。一审法院认定事实：2016年10月7日，在佑家房产公司的居间下翟勇（乙方）与罗伟（甲方）双方签订了《存量房买卖合同》和补充协议各一份，该合同和补充协议约定的主要内容为：甲方将其所有的坐落于合肥市临泉路美晨雅阁西苑6幢203室（房地权合产字第××号号）房屋售与乙方，转让价款为1350000元；双方确认本合同签订之后在2016年11月20日前，共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方在2016年11月20日前将51万元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向银行申请抵押贷款，总额为84万元；乙方自协议生效之日向甲方支付定金2万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行合同，应双倍返还定金；如乙方不履行合同，甲方收取的定金不予退还；甲乙双方定金由丙方佑家房产公司保管，甲方将房产证交给丙方，丙方归还定金给甲方；如遇国家政策性原因导致无法顺利履行，三方协商，协商不成，合同自动解除，三方互不追究违约责任；合同和协议自双方签字后生效等。合同签订当日，翟勇将购房定金2万元交给了罗伟佑家房产公司。次日，罗伟佑家房产公司将定金2万元交给罗伟。嗣后，因翟勇不符合合肥市房屋限购政策规定的购房条件，翟勇和罗伟无法履行合同，双方发生纠纷。2016年12月1日，罗伟向翟勇寄送《解除合同通知书》，认为翟勇在签订合同时故意隐瞒不符合限购政策的规定，导致合同无法继续履行，要求解除合同，对造成的经济损失追究其违约责任等。2017年1月5日，翟勇诉讼来院，请求判如所请。经法院多次调解，双方未能达成一致意见。另查明：2016年10月2日，合肥市出台的限购政策（即《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》），规定在市区(不含四县一市，下同)范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房;暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。翟勇不是合肥市区本地人，也无缴纳一年个税社保或纳税记录，属于限购人员范围。一审法院认为：罗伟、翟勇于2016年10月7日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是双方在平等协商的基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。2016年10月2日，合肥市实行住房限购政策，规定在市区(不含四县一市，下同)范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房;暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。由于翟勇户籍所在地为安徽省长丰县，且无连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的证明，不符合合肥市政府规定的在本市购买住房的条件，属于合同约定的因国家政策性原因导致无法履行合同的情形。因此，翟勇要求解除与罗伟签订的《存量房买卖合同》的诉请请求符合合同约定和法律规定，应予支持。根据合同约定，合同解除后双方互不追究违约责任，故罗伟基于合同收取的定金20000元应当向翟勇返还。罗伟主张翟勇在签订合同时故意隐瞒其不符合限购政策的情况，缺乏证据证明，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除翟勇和罗伟于2016年10月7日所签订的《存量房买卖合同》；二、罗伟于判决生效后十日内返还翟勇定金20000元；三、驳回翟勇的其他诉讼请求。本案一审案件受理费800元，由翟勇和罗伟各半负担400元。二审期间罗伟提交其与案外人存量房买卖合同一份，证明罗伟与案外人签订案涉房屋的买卖合同，在罗伟与案外人签订的合同价款是115万元，本案中双方合同是135万元，罗伟有20万的损失，限购后合肥房价回落，翟勇得利。翟勇质证意见：该证据不符合相关法律规定，不是在一审庭审后形成的新证据；该证据与本案无关；无法核实该证据的真实性以及涉案房屋是否已经出售；房屋的出售价值与政策和市场紧密相关，罗伟提供的该证据，不能作为其相关主张的依据。对于一审判决认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，罗伟、翟勇之间签订的《存量房买卖合同》及补充协议因合肥住房限购政策的实施，无法办理房屋所有权转移登记，合同目的无法实现，原审法院据此判令解除合同、罗伟向翟勇返还已付定金具有合同及法律依据，应予维持。罗伟上诉关于定金不应返还的主张，与法无据，本院不予支持。综上所述，罗伟的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由罗伟负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一八年五月二十五日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。