湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终9381号上诉人（原审被告）：芦文清，女，1966年3月9日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：刘彪，男，1988年11月20日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。委托诉讼代理人：边均福，湖南湘行律师事务所律师。原审被告:刘永娟，女，1986年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人芦文清因与被上诉人刘彪、原审被告刘永娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2017）湘0105民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人芦文清不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:1、撤销（2017）湘0105民事判决第二项判决。2、依法改判被上诉人违约，并承担违约责任。3、一审、二审诉讼费等与案件相关的费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适应法律错误，具体事实理由如下：一、一审法院未查明合同约定的履行情况，属于事实认定不清。签订合同后，在合同履行过程中，上诉人积极配合居间方的一切要求，配合其过户，但被上诉人一直未履行合同义务。签订合同时被上诉人并未出现，由中介方转账50000定金给上诉人，上诉人当时就把产权证，车库卡，房门钥匙等交给中介方。回北京后上诉人积极配合中介所需一切材料，六次催问贷款进展。中介于2月22日通知上诉人可以过户了但必须要办理建行储蓄卡，上诉方放下手头工作马不停蹄的去办理并于2月27日到长沙办理过户手续。然而被上诉人拒不履行合同义务，阻止办理过户手续。被上诉人违约不履行合同阻止办理过户手续的表现如下:1、双方虽未约定到房产局签订电子合同的时间，但截至2017年2月28日合同到期被上诉人一直未向上诉人支付首付款330000元。根据被上诉人提交的转帐凭据显示，被上诉人于合同期满前一天转给中介方并没有转给上诉人，合同并未约定，购房款项由刘永娟代收，监管，也未约定支付到刘永娟账户即视为支付了购房款。被上诉人未按合同约定支付至上诉人，属未按合同约定履行。2、被上诉人未按合同约定办理银行按揭贷款手续。3、以过户名义欺骗上诉人，随意变更合同内容，在只付5万定金的情况下，哄骗强迫上诉人办理委托公证给居间方，增加上诉人的风险和义务，上诉人有权拒绝。4、阻挠上诉人公证委托表妹配合被上诉人过户，达到不过户，公证给中介刘永娟的目的。5、被上诉人随意变更合同约定的付款方式。6.上诉人在与居间方沟通无果的情况下，上诉人微信联系被上诉人，试图直接与被上诉人沟通，被上诉人收到信息后直接把上诉人拉黑，存在明显故意违约。7．被上诉人恶意转嫁违约责任。上诉人的表妹出于解决问题的善意，提出大家都各退一步，给被上诉人合同延期，大家坐下来商量。但被被上诉人污蔑为涨价，恶意转嫁违约责任。二、上诉人完全按照合同履行义务，不存在任何违约的事项。1、上诉人在合同签订之后，已将房屋产权证及相关权属证明交付给中介方，上诉人依约向中介方提供了（产权证，车库卡，房门钥匙等）相关资料。2、上诉人在房屋交易过程中，积极配合履行合同。A、在明知房价已经上涨，被上诉人已经违约的情况下，上诉人善意的委托公证自己表妹全权代理自己配合过户继续履行合同。B、在中介方刘永娟欺骗公证处阻挠给上诉人的表妹出公证书的情况下，上诉人善意不存在其他任何违约事项。三、根据合同约定及法律规定，违约方需承担违约责任。在合同履行过程中，上诉人完全履行了本合同的义务，被上诉人未按照合同约定支付购房款，未办理银行按揭手续，未能在2017年2月28日前支付剩余款项，为合同违约方，被上诉人无权要求返还定金。综上所述，被上诉人存在明显违约行为，极大地损害了上诉人的合同利益。为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院对本案依法改判。刘彪答辩称:一、上诉人认为：“一审法院未查明合同约定的履行情况，事实认定不清”，这一说法完全错误。首先，合同签订后，被上诉人刘彪按照约定履行合同义务。1、2016年12月24日、28日，被上诉人通过刘永娟向上诉人支付购房定金5万元整，并按合同约定支付中介费15900元、办理银行按揭费20400元。2017年2月27日，被上诉人将前期购房款33万元汇入中介机构经营者刘永娟的帐户。2、被上诉人在合同签订后，向中介机构支付办理银行按揭手续的费用20400元，中介机构随即向银行办理了相关手续，中介机构于2017年2月份接到银行电话通知，告知按揭手续已办好，但由于银行的相关流程记录只向司法机关提供，被上诉人刘彪和中介机构无法出具相关的书面材料证据予以证明。3、2018年2月27日，被上诉人签订委托书，将房屋的过户手续委托给中介机构办理。《房屋买卖合同》签订后，上诉人并未与被上诉人见面，双方也没有进行直接的沟通联系，不存在阻止上诉人办理过户手续、哄骗强迫上诉人办理相关手续的说法，这是上诉人为了拒绝履行合同义务、逃避返还购房定金并承担违约责任的借口。其次，在合同履行过程中，上诉人芦文清的违约行为有：1、为了使合同能继续履行，中介方与上诉人协商，由中介方垫付银行按揭款项，上诉人能按合同约定收到房款。由于上诉人拒绝办理银行按揭款的委托公证，上诉人在收到全部房款后，银行按揭部分的房款又会支付到其指定的银行帐户中，中介方垫付的房款存在巨大风险。上诉人因房价上涨，提出在合同约定的购房款的基础上增加5万元的好处费，才配合办理银行按揭款的委托公证。上诉人索要数额较大的好处费，导致合同交易无法完成。2、2017年3月6日，上诉人虚构房产证已遗失的理由，向长沙市不动产登记中心申请原权证作废，换发新证。上诉人、被上诉人、中介机构三方签订的《房屋买卖合同》尚未解除，上诉人以实际行动表示不再继续履行合同，构成严重违约。3、2017年3月8日，因上诉人拒绝履行合同过户及其它义务，被上诉人委托律师向其发函催告，上诉人既不按约定履行合同，也不返还购房定金及承担违约责任。上诉人恶意加价违反合同的约定，合同尚未解除拟另行交易，经催告后仍拒不履行合同约定义务，构成严重违约。二、根据合同约定以及法律规定，芦文清应承担双倍返还定金并承担赔偿损失的责任。上诉人拒不履行合同义务，应按合同约定和法律规定，双倍返还购房定金及承担赔偿损失的违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维护被上诉人的合法权益。刘永娟答辩称：1、刘彪、芦文清与我方共同签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，三方应按合同全面履行各自的义务。在合同签订当日，刘彪通过我方将50000元购房定金转账给芦文清，芦文清将房屋产权证原件存放于我方，用于办理产权过户手续。2、刘彪按照合同约定，向我方缴纳了中介费、办理银行按揭手续费，我方为刘彪申请办理了银行按揭手续。3、芦文清因房屋价格上涨，要求我方支付50000元“好处费”，恶意提高合同约定的房屋价款，并拒绝办理房屋过户及公证手续，导致刘彪买房合同目的不能实现。2017年2月27日，刘彪依约前来办理房屋过户手续，芦文清无故失约，后刘彪有事处理，遂办理了公证，委托由我方为其办理房屋过户等相关手续。4、我方已按约定全面履行合同义务，积极促使刘彪与芦文清达成交易目的，双方未能达成交易目的，是因芦文清提高房价，无故拒绝办理相关手续造成，与我方无关，我方不需要承担任何责任。刘彪向一审法院提出诉讼请求,请求判令:1、解除刘彪与芦文清、刘永娟签订的《房屋买卖合同》；2、芦文清向刘彪双倍返还定金100000元，并赔偿刘彪因履约支出的公证费550元、中介费15900元、贷款按揭费20400元，合计136850元；3、由芦文清、刘永娟承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明:2016年12月28日，刘彪（乙方、买方）与芦文清（甲方、卖方）、长沙市开福区嘉为房屋信息服务部(以下简称嘉为服务部)（丙方、经纪方）在嘉为服务部处签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将坐落于长沙市开福区湘江世纪城贯江苑1栋1106号房（建筑面积124.78平方米，产权所有人芦文清，产权证号712115323）出售给乙方；甲、乙双方议定该物业实际成交价格为1060000元，此价款不因测绘面积的变化而变化，且包括甲方支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款，未开通之设施由乙方自行开通。该物业产权过户所需交纳的相关税费等由乙方承担；乙方于双方签订本合同当日向甲方支付50000元作为购房定金，甲方须将该物业房屋产权证及相关属资料原件存放于经纪方，用于产权过户；该物业房价款除交房尾款外按银行按揭付款方式处理：乙方于甲乙双方到房产局签订电子合同立契前支付330000元给甲方，双方配合办理资金监管手续，定金在此次付款时转为房介款。甲方同意余款680000元在2017年2月28日前由乙方通过向银行申请贷款的方式直接向甲方支付；双方同意在2017年2月28日甲方收齐所有楼款当天，由甲方将该物业正式交付给乙方，同时移交钥匙和有关房产资料；任何情况下，经纪方无须承担甲乙双方违约责任；基于经纪方在促成甲乙双方交易中已提供服务，乙方于本合同签订之日向经纪方支付21200元作为咨询及中介服务费，同时乙方需向经纪方支付权证过户代办费16500元；甲乙双方确认，除经纪方促成无效合同外，经纪方收取佣金的权利不受任何其他情形的影响；如甲方中途毁约，自毁约之日双倍返还定金给乙方，并退还乙方已支付的购房款项，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同。如乙方中途毁约，甲方所收定金不退，自毁约之日甲方退还已向乙方收取的除定金外的购房款，甲方有权再将该物业转让予任何人，唯甲方不可再为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿；甲乙双方应当按照本合同的约定履行各自义务，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付该物业，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房地产相应价款千分之三的滞纳金。如超过双方约定时间十日的，任何一方可以解除合同，违约方承担违约责任。该合同还对中介服务费用及权证过户代办费用进行了约定。合同签订后，刘彪向芦文清支付了购房定金50000元。芦文清将其房屋产权证原件存放至嘉为服务部处。刘彪向芦文清刘永娟交纳了银行按揭费20400元、中介费15900元。2017年2月27日，刘彪向刘永娟转账支付房款330000元，同时，刘永娟约了刘彪、芦文清到长沙办理产权过户手续和支付剩余房款。刘彪是当日上午到达，芦文清是当日下午到达，刘彪在庭审中陈述其因有事未等到芦文清而先离开，并通过公证委托嘉为服务部的员工全权办理诉争房屋产权交易过户手续等，湖南省长沙市麓山公证处于2017年2月27日出具了（2017）湘长麓证民字第1207号公证书，刘彪花费公证费550元。芦文清、刘永娟在庭审中陈述，芦文清当日下午到达后，因付房屋余款680000元的问题双方有争议（嘉为服务部将房款一次性付给芦文清，由芦文清到公证处办理公证，内容大致为按揭银行发放的贷款68万元由嘉为服务部领取），芦文清要求该款以公证的方式付至其委托的人名下（芦文清于2017年2月27日在湖南省长沙市麓山公证处公证委托刘曙熙全权代为办理与出售诉争房屋相关手续，委托事项包括买方以按揭方式购买的，受托人有权代表委托方协助买方办理房屋按揭贷款相关的一切事宜等。芦文清交纳了公证528.3元，公证处暂未出具公证书），不同意以公证的方式付至嘉为服务部名下，嘉为服务部为了防止芦文清收到银行发放的钱后不支付给她，则要求芦文清以公证的方式付至她的服务部名下，芦文清要求给予5万元补偿才能公证至服务部名下。双方在公证的方式上有歧义而未能办理房屋过户手续。同年2月28日，芦文清、刘永娟就过户及办理公证事宜通过电话、微信再次进行协商沟通未果。对于刘彪向刘永娟交纳的中介费15900元，刘永娟陈述是在合同约定的21200元上给予了一定折扣。另查明，2017年3月6日，芦文清到长沙市不动产登记中心办理不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明：芦文清因保管不善，将712115323号不动产权证书或不动产登记证明遗失（灭失），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发，现声明该不动产权证书或不动产登记证明作废。同年3月8日，长沙市不动产登记中心对芦文清的声明受理并予以发布。再查明，芦文清嘉为服务部的经营范围：房屋租赁信息咨询，建材的销售。（涉及行政许可凭许可证经营），该服务部于2017年6月5日办理了注销登记手续。庭审中，芦文清表示其同意解除与刘彪签订的《房屋买卖合同》。刘永娟表示已将刘彪交纳的33万元房款返还给刘彪，刘彪予以认可。一审法院认为：一、关于合同效力的问题。1、刘彪与芦文清签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。嘉为服务部注销前的经营范围虽然没有房屋出售，但不影响刘彪与芦文清之间的房屋买卖关系。二、关于芦文清在合同履行过程中是否存在违约，是否需双倍返还定金的问题。根据《房屋买卖合同》中约定“乙方于甲乙双方到房产局签订电子合同立契前支付330000元给甲方，双方配合办理资金监管手续，定金在此次付款时转为房介款。甲方同意余款680000元在2017年2月28日前由乙方通过向银行申请贷款的方式直接向甲方支付；双方同意在2017年2月28日甲方收齐所有楼款当天，由甲方将该物业正式交付给乙方，同时移交钥匙和有关房产资料。”因双方签订的上述合同未约定到房产局签订电子合同的具体时间，纠纷发生后双方对签订电子合同的具体时间也未另行达成一致，刘彪与芦文清在合同履行过程中均没有违约，故刘彪主张芦文清违约而适用定金罚则的诉请证据不充分，该院不予支持。因芦文清在庭审中已明确表示与刘彪的房屋买卖关系不能继续履行，故刘彪主张解除其与芦文清之间的《房屋买卖合同》的诉讼请求符合合同约定，该院予以支持，合同解除后，根据刘彪在合同履行过程中不存在违约情形的情况，刘彪有权要求芦文清返还定金5万元。因不归责于刘彪与芦文清双方的原因，刘彪主张芦文清赔偿相关损失（公证费550元、中介费15900元、贷款按揭费20400元）的诉讼请求于法无据，该院对此项诉讼请求不予支持。庭审中，刘永娟提出在合同履行过程中，刘彪、芦文清、刘永娟协调，由刘永娟垫付银行按揭款项给芦文清，变更了房款支付方式的证据不充分。对此，该院不予采纳，不认定刘彪、芦文清三方对房款支付方式进行了变更，三方应按《房屋买卖合同》的约定履行各自义务。三、刘彪、芦文清与刘永娟系居间合同关系，本案中，刘永娟为刘彪与芦文清提供了交易机会，促成双方间的房屋买卖合同成立，刘彪也向刘永娟支付了服务费，且刘彪与芦文清之间的房屋买卖合同也已解除，因此，刘彪、芦文清、刘永娟之间的居间合同没有解除的必要性，该院对刘彪主张解除与刘永娟之间的居间合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除刘彪与芦文清于2016年12月28日签订的《房屋买卖合同》；二、芦文清于判决书生效之日起10日内向刘彪返还定金50000元；三、驳回刘彪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3037元，因适用简易程序减半收取1519元，保全费1220元，共计2739元，刘彪承担1917元，芦文清承担822元。二审中,双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该《房屋买卖合同》中约定：刘彪于双方到房产局签订电子合同立契前支付330000元给芦文清，双方配合办理资金监管手续，定金在此次付款时转为房价款。因上述合同未约定双方到房产局签订电子合同的具体时间，纠纷发生后双方对签订电子合同的具体时间也未另行达成一致，故一审判决确认上诉人与被上诉人在合同履行过程中均没有违约并无不妥。芦文清上诉认为，被上诉人刘彪为合同违约方，其无权要求返还定金。本院认为，首先，被上诉人刘彪在合同签订后通过刘永娟向上诉人支付购房定金50000元整。2017年2月27日，被上诉人将前期购房款330000元汇入中介机构经营者刘永娟的帐户。其次，被上诉人在合同签订后向中介机构支付办理银行按揭手续的费用20400元，中介机构随即向银行办理了相关手续。再则，2018年2月27日，被上诉人签订委托书，将房屋的过户手续委托给中介机构办理。被上诉人并未阻止上诉人办理过户手续。综上，上诉人认为被上诉人违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人芦文清的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人芦文清负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年五月十八日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。