新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0502民初1457号 原告李南平，男，1966年4月26日生，汉族，住新余市渝水区。 原告周淑云，女，1967年2月1日生，汉族，住新余市渝水区。 二原告委托诉讼代理人李春红，新余金春法律服务所法律工作者。 被告付金连，女，1963年5月20日生，汉族，住新余市渝水区。 被告付明根，男，1962年1月21日生，汉族，住新余市渝水区。 二被告委托诉讼代理人盛劲松，江西弘道律师事务所律师。 原告李南平、周淑云（下称二原告）诉被告付金连、付明根（下称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年3月5日立案后，依法由审判员彭桃基独任审判，公开开庭进行了审理。原告李南平及二原告的委托诉讼代理人李春红、二被告的委托诉讼代理人盛劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：１、撤销原告李南平与被告付明根于2016年1月29日签订的店面买卖承诺书；2、判令二被告向原告偿还借款本金110万元及利息70万元（暂计算至2016年1月29日）；3、判令二被告承担以本金110万元为基数，按月息2%，从2016年1月30日算至还清本金之日止的利息；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告付明根因做生意缺少资金于2011年向原告李南平借款45万元，约定利息为月息2分，截止到2016年1月29日被告付明根还欠原告李南平借款45万元、利息70万元，合计115万元。原告李南平向被告付明根出借后多次向被告付明根要求还款，后来被告付明根说自己在城××××路有店面，位置为一楼、二楼，店面已租给他人，其中二楼一年租金为18000元，另一合同一、二楼每月租金13000元，被告付明根已将店面抵押给银行贷款125万元。事后才知道，前面的租赁合同才是真实的，后面的租赁合同是虚假的。被告付明根提出要将店面抵给原告李南平归还借款，2016年1月29日原告李南平与被告付明根达成购买店面承诺书，原告李南平用被告付明根所欠的借款45万元及算至2016年1月29日的利息70万元，原告李南平再借65万元用于被告付明根归还该店面的抵押贷款，共计180万元购买胜利南路××、房产权证字第××号、面积216.81平方米、1-2层的店面，并另加三楼北面无证70平方米的仓库。被告付明根承诺从新余农商银行拿到房产证后立即办理过户手续，费用由被告付明根承担。双方在抵债后被告付明根于2016年2月为原告李南平办理了不动产证。原告李南平要求被告付明根办理房产交接手续，但被告付明根推诿，经原告李南平找到承租户了解，被告付明根所谓的一、二楼店面月租赁费13000元的合同是虚假的，所谓的一楼也没有，之所以出具月租金13000元的租赁合同是被告付明根为了到银行贷款要求承租户签订虚假合同，没有想到被告付明根是用店面抵债。原告李南平知道后，从2016年7月多次找到被告付明根要求解决此事，被告付明根承诺该店面没有一楼，但讲二楼值180万元，之后原告李南平又多次到被告付明根家中要求撤销店面买卖合同，并归还欠原告李南平的借款本息，但被告付明根不予理睬。另被告付金连与被告付明根是夫妻关系，依法应承担共同还款责任。 二被告辩称，1、本案不存在撤销的法定事由，且二原告的诉请已过撤销期间，被告付明根对原告李南平没有虚构事实，二原告购买涉案房屋之前早已到现场查看了房屋，购买之后收取了租金、行使权利，二被告早已按约定办理了产权变更及交付手续，至二原告起诉之日已逾二年之久。综上，二原告的起诉无理，请求驳回；2、第二被告对上述交易不知情，所以不属于夫妻共同债务，请求驳回对第二被告的诉讼请求。 二原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据，二被告进行了质证： （一）借条一份，拟证明被告付明根于2011年向原告借款45万元，截止到2016年1月29日本息115万元。被告付明根质证认为，该证据真实，系从2011年借本金45万元，但该权利已经转让，二原告不具诉权； （二）2016年1月29日原告与被告付明根的承诺书一份，拟证明截止到2016年1月29日被告付明根欠原告借款本息是115万元，原告再拿出65万元给被告用于购买被告付明根所有的、位于胜利南路××、产权证号为S0252753、房号是202、面积是216.81平方米、1-2层的店面，还加3楼北面的无证仓库70平方米，但是实际交付的不存在一楼的店面，只有二楼181.38平方米的店面，该协议书是被告付明根以欺诈的手段使原告李南平签订。被告付明根质证认为，对该证据的真实性没有异议，但本金仅有45万元；内容载明了具体的坐落位置、面积等事项，是双方的真实意思表示，不存在任何欺诈事由，被告付明根履行了约定义务；为了办理产权变更手续，原告李南平与被告付明根还另行签订了一份正式的房屋买卖合同，产权证面积为216.81平方米，与双方约定的面积是一致的； （三）店面租赁合同、房地产估计报告、王国强的证明，拟证明被告付明根以向银行贷款时该店面评估为226万元、月租金13000元等欺诈手段，使原告李南平认为该店面值180万元，与被告付明根签订了承诺书。被告付明根质证认为，店面租赁合同没有原件不予质证；原告提交的证明属证人证言，应当出庭作证；评估报告属实，予以认可，1、江西信佳房地产评估咨询有限公司作为独立的第三方，依据客观、公正、专业原则进行评估，评估价格为226.1万元，可以证实诉争店面的实际价值远超双方交易价格；2、已明确载明一楼面积为35.43㎡，二楼面积为181.38㎡，合计216.81㎡，与《双方承诺书》内容一致，不存在欺诈一说； （四）房产证复印件一份，拟证明2016年新余市不动产权证00××62号及0000567，过户面积只有181.38平方米，00××62号房产证的面积虽然是35.43平方米，但是全部属于公摊面积。故不存在一楼的面积。被告付明根质证认为，1、真实性没有异议；2、证实在2016年的2月4日原告已经取得了涉案房屋的产权证书；3、一楼的面积为35.43平方米，与之前约定的面积一致，任何房屋均存在分摊，二楼的房屋没有记载分摊面积，全部分摊面积都在一楼。 二被告围绕抗辩理由依法提交了下列证据，二原告进行了质证： （一）房屋所有权证、国有土地使用权证、保证书及不动产权证各一份，拟证明，1、被告付明根系诉争店面的原权利人，证载信息全面，包括坐落、楼层、面积及具体构成平面图，尤其载明一楼的具体构成及面积35.43平方米，二楼的具体构成及面积181.38平方米，合计216.81平方米，含公摊面积35.43平方米，不存在原告所言的欺诈情形之可能；2、原告周淑云将诉争店面用于本案财产保全之担保，证明二原告一直在行使该店面权利，并无退房之意愿。二原告质证认为，我们恳请法院核实，反映不出公摊面积，公摊的35.43平方米在哪里？； （二）照片4张，拟证明二原告声称并无一楼不属实，其中二楼出租给红蜻蜒皮鞋店及新余市云顶网咖中心使用。二原告质证认为，一楼的店面是不存在的，一楼并不是我们的店面，35.43平方米在哪里？这个照片是无证的3楼； （三）协议书、企业信用信息公示报告、租赁协议及记账凭证各一份，拟证明原告周淑云受让诉争店面后，于2016年3月与新余市城南红蜻蜒皮鞋店负责人王国强签订协议书，于2016年3月1日与新余市云顶网咖中心（有限合伙）合伙人傅敏签订租赁协议，并于2016年4月22日收取第一笔租金3300元，已实际使用诉争店面（说明：新余市云顶网咖中心（有限合伙）的3300元租金系通过合伙人傅敏账户转款，后陆续再次支付2笔租金。相关事实已申请法院调查。原告在第一次起诉的庭审中已经确认了。）。二原告质证认为，1、协议签订都没有时间，是被告付明根与王国强签订的协议，如果协议是真实的，出租只有二楼的面积不是一楼的，我们只收到了2楼的店面，没有1楼的，这个协议是被告付明根的，王国强租的120平方是他用来做仓库的，其他60多平米是给云顶网咖的，2楼全部出租了，但是1楼没有店面。 二被告对二原告（一）、（二）、（四）证据及（三）证据中的房地产估价报告没有异议，本院予以确认。对双方有异议的证据本院认定如下： 一、二原告（四）证据中的店面租赁合同为复印件，没有证据证明其真实性，故本院不予确认，二原告（四）证据中的证明属于证人证言，因证人未出庭，不符合有关规定，本院亦不予确认； 二、二被告（一）证据中的房屋所有权证、国有土地使用权证虽然是复印件，但证载内容与原告的（四）证据的证载内容基本相同，因此，本院予以确认； 三、二被告（二）证据，能够证明二原告使用、受益房屋的情况，故本院予以确认； 四、二被告（三）证据中协议书与租赁协议虽然均为复印件，但原告对诉争房屋已经使用、受益没有异议，其他是承租人的工商登记信息和对诉争房屋的用途，故本院对该组证据亦予确认。 本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实： 被告付明根从2011年始向原告李南平借款45万元，但被告付明根一直没将借款返还给原告李南平，到2015年1月11日经双方结算被告付明根向原告李南平出具了借条一张，主要内容是，今借到原告李南平93万元，月息1.5分，借期为半年。原告李南平多次向被告付明根要求还款，但被告付明根没有向原告李南平返还借款，被告付明根却提出自己在新余××路有店面，愿意将店面抵给原告李南平，在抵销借款本金45万元、利息70万元，合计115万元外，再由原告李南平付给被告付明根房款65万元。双方于2016年1月29日签订了《双方承诺书》一份，主要内容是，原告李南平承诺拿出65万元现金，包括被告付明根借原告李南平115万元，共计180万元，买到被告付明根所有的、位于新余市胜利南路××、房权证字第××号、房号202号、面积216.81平方米、所在层楼1-2层的店面，另加三楼北面无证70平方米的仓库，全部归原告李南平所有；被告付明根承诺从新余农商银行拿到房产证后立即与原告李南平去办理过户手续，办理过户手续费全部由被告付明根承担，原告李南平与被告付明明根在承诺书上签名。原告李南平按照承诺书的约定，除出借给被告付明根的借款本息115万元外，另外付给被告付明根房款65万元，被告付明根亦于2016年2月4日按二原告的要求将约定的店面过户给了原告周淑云，新的不动产权证号为赣（2016）新余市不动产权第00××62号和赣（2016）新余市不动产权第0000567号，其中前者记录的主要内容有：房屋坐落城××××路3号112、房屋建筑面积35.43平方米、分摊建筑面积为35.43平方米、总层数为9层，所在层为第1层；后者记录的主要内容有：房屋坐落城××××路3号202、建筑面积181.38平方米、所在层数为第2层，两证面积合计216.81平方米，不动产权证所附图与房权证字第××号相同。二原告收到被告付明根交付的房屋后于2016年3月将房屋租赁给他人使用。 另查明，二原告是夫妻关系，二被告亦是夫妻关系。 本院认为，原告李南平与被告付明根虽然存在民间借贷关系，但是由于双方于2016年1月29日签订了《双方承诺书》，约定原告李南平以对被告付明根的出借款本息115万元折抵房款115万元，另付65万元房款给被告付明根，由原告李南平以180万元的价格购买被告付明根所有的位于城××××路3号的店面，因此，双方最后建立的是房屋买卖合同关系，双方签订的《双方承诺书》具有法律效力。原告李南平以债务抵销和付现款的方式已将购房款180万元付给被告付明根，被告付明根已将城××××路3号的店面交付给二原告，并于2016年2月将不动产权证办给了原告周淑云，原告周淑云于2016年3月将店面租给了他人使用，因此，在被告付明根从2016年2月将产权证过户给原告周淑云及原告周淑云将店面租赁给他人时，二原告应当知道二被告交付的店面楼层与面积是否存在瑕疵，及被告付明根与原告李南平签约时是否存在欺诈，到二原告起诉时止均超过一年，同时按二原告在诉状中的主张，二原告从2016年7月起多次向被告付明根提出要求解决此事起到起诉时止亦超过了一年，按照《中华人民共和国合同法》第五十五条具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭的规定，二原告没有在该期限内行使，因此，撤销权自行消灭，二原告要求撤销原告李南平与被告付明根于2016年1月29日签订的店面买卖承诺书的诉讼请求，本院不予支持。由于原告李南平以出借款本息115万元抵销了向被告付明根的购房款115万元，剩余65万元也明确是购房款，因此原告李南平与被告付明根之间已不存在借贷关系，只存在房屋买卖合同关系，由于双方已经履行完房屋买卖合同，二原告要求判令二被告向二原告偿还借款本金110万元及利息70万元（暂计算至2016年1月29日）并以本金110万元为基数，按月息2%，从2016年1月30日算至还清本金之日止的利息的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告李南平、周淑云的诉讼请求。 案件受理费10500元，由原告李南平、周淑云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  彭桃基 二〇一八年五月十七日 书记员  罗小倩