河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）驻民二终字第255号上诉人（原审被告）懿丰·盛景新城业主委员会，住所地泌阳县车站路北段。代表人侯太升，该业主委员会主任。委托代理人王玮、李建，河南民青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹恒景，男。被上诉人（原审原告）杨德山，男。被上诉人（原审原告）赵焕梅，女。被上诉人（原审原告）王静，女。被上诉人（原审原告）王彦亭，男。被上诉人（原审原告）司德生，男。被上诉人（原审原告）陈愉，男。被上诉人（原审原告）胡忠先，男。被上诉人（原审原告）蔡爽，男。原审原告赵万姿，男。原审原告赵娟，女。原审原告赵英深，男。原审原告张士晓，男。原审原告张翀翀，男。原审原告王伟，男。原审原告焦明彦，男。原审原告李文岭，男。原审原告赵宏海，男。以上18名被上诉人及原审原告的委托代理人张毅，河南广义律师事务所律师。上诉人懿丰·盛景新城业主委员会因业主撤销权纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2014）泌民初字第2086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人懿丰·盛景新城业主委员会的代表人侯太升及其委托代理人王玮，被上诉人曹恒景及其与杨德山等18名被上诉人及原审原告的委托代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月26日泌阳县懿丰小区“懿丰·盛景新城”业主委员会在泌阳县房地产管理所备案，由侯太升、刘占恒、李林、郑伟、姚中原组成业主委员会，由侯太升担任业主委员会主任。截至2013年11月1日，懿丰·盛景新城建筑面积33万平方米，出售面积32.5万平方米，共2239套房屋，已入住2160户。自业主入住懿丰·盛景新城小区以来一直由懿丰物业公司承担前期物业服务。随着小区发展的日益完善，2014年懿丰“盛景新城”业主委员会发出懿丰“盛景新城”小区公开选聘物业公司公告。随后驻马店市懿丰物业服务有限公司、驻马店市浩祥物业服务有限公司、泌阳县御景湾物业服务有限公司、泌阳县德顺物业服务有限公司相继参加应聘。2014年11月5日懿丰“盛景新城”业主委员会向懿丰“盛景新城”业主发出公告，公告称：“…经大部分业主推选和业委会提名，决定成立招聘委员会，对本小区的物业服务项目公开招聘”，由刘占恒、朱家玉等11位人员组成招聘委员会。2014年11月25日，懿丰·盛景新城业主委员会向懿丰·盛景新城各位业主发出公告，公告称：“…懿丰·盛景新城物业招聘委员会于2014年11月16日上午，在亿隆宾馆会议室，召开了物业招聘会议，招聘委员会对应聘的驻马店市懿丰物业、驻马店市浩祥物业、泌阳县德顺物业、泌阳县御景湾物业四家公司，根据标书质量、现场演讲、现场答疑、收费标准、管理经验、综合优势多个环节，11名招聘委员会成员实行现场打分投票，投票结果为：第一名，泌阳县御景湾物业管理有限公司；第二名泌阳县德顺物业服务有限公司。根据有关规定，第一名泌阳县御景湾物业管理有限公司，自2015年1月1日接管。合约期为三年，试用期三个月…”。曹恒景等18名业主认为选聘物业服务公司是法律赋予业主的法定权利，懿丰·盛景新城业主委员会在没有业主授权，也没有召开业主大会的情况下，擅自选聘物业公司并进行公告的行为是明显违法的，且选定的物业公司超出相应资质，擅自约定物业服务费用，让收取车位费的公司中标，不收取车位费的公司不中标的行为侵犯了业主的合法权益，损害了业主的利益。另查明，2015年3月26日，懿丰·盛景新城业主委员会向懿丰·盛景新城各位业主发出公告，公告称：“…经懿丰·盛景新城业主委员会研究，报泌阳县花园街道办事处和泌阳县房地产管理所同意，现将小区物业交接有关情况公告如下…经研究决定，双方物业就相关设施设备及业务进入交接程序，逐步接管…交接手续完毕及基础设施设备初步改善后，将从2015年元月1日起，按照懿丰·盛景新城招聘委员会所公示的收费标准，收取物业管理服务费用…”。2015年3月28日，懿丰·盛景新城业主委员会向泌阳县房地产管理所发函，函称：“…双方物业从2015年4月1日就相关设施设备及业务进入交接程序，逐步接管…交接手续完毕及基础设施设备初步改善后，将从2015年元月1日起，按照懿丰·盛景新城招聘委员会所公示的收费标准，收取物业管理服务费用。有关问题按照程序，已在小区公示…”。懿丰·盛景新城业主委员会虽向泌阳县花园街道办事处和泌阳县房地产管理所发函，但并没有泌阳县花园街道办事处和泌阳县房地产管理所同意的手续。原审法院认为，本案关于曹恒景等18位业主的主体资格问题，根据有关法律规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。曹恒景等18位业主提交的证据，证明曹恒景、杨德山、赵焕梅、王静、王彦亭、司德生、陈愉、胡忠先、蔡爽的业主身份符合法律规定的业主身份条件，以上9名业主是本案适格原告。赵万姿、赵娟、赵英深、张士晓、张翀翀、王伟、焦明彦、李文玲、赵宏海因未提交证明其业主身份的证据，无法证实其业主身份，不具有本案的诉讼主体资格，对该9名原告的起诉予以驳回。关于懿丰·盛景新城业主委员会辩称曹恒景于2015年2月4日向懿丰·盛景新城业主委员会出具的表示本人不参与诉讼的声明，不足以否定2015年3月31日曹恒景当庭向原审法院提交的房权证证明，曹恒景是本案适格的原告，对该项辩解不予采信。关于本案中所涉及的实体方面的问题，根据有关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主有权共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。本案中，懿丰·盛景新城业主委员会未经召开业主大会，仅由业主委员会研究决定成立招聘委员会选聘物业公司并进行公告的行为，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，侵害了业主的合法权益，曹恒景等业主要求撤销被告懿丰·盛景新城业主委员会选聘物业公司、责令被告召开业主大会，由业主投票选聘物业公司的请求，因选聘和解聘物业服务企业的事项系由业主共同决定，而业主委员会无权单方决定，因此应予支持。曹恒景等要求懿丰·盛景新城业主委员会向业主书面公开道歉的诉讼请求，因懿丰·盛景新城业主委员会的选聘物业公司的行为尚未对曹恒景等业主造成损害，对该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法法》第七十条、第七十六条第一款第三项、第四项、第七十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第十一条第四项、第十二条第五款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、撤销被告懿丰·盛景新城业主委员会于2014年11月16日选聘御景湾物业服务公司的行为；二、驳回原告曹恒景、杨德山、赵焕梅、王静、王彦亭、司德生、陈愉、胡中先、蔡爽九名原告的其他诉讼请求；三、驳回原告赵万姿、赵娟、赵英深、张士晓、张翀翀、王伟、焦明彦、李文玲、赵宏海九名原告的起诉。案件受理费100元，由被告懿丰·盛景新城业主委员会负担。宣判后，懿丰·盛景新城业主委员会不服，向本院提起上诉。其上诉称：1、本案中提起业主撤销权诉讼的只是极少数业主，行使业主撤销权损害了绝大多数业主的共同权益；2、懿丰·盛景新城业主委员会至今未与御景湾物业公司签订任何物业服务合同，并未损害业主的权益。3、懿丰·盛景新城业主委员会选聘新的物业企业系根据《懿丰·盛景新城业主大会议事规则》的授权，该选聘行为有效。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人曹恒景等9名业主答辩称，懿丰·盛景新城业主委员会选聘新的物业公司未经业主大会讨论通过，侵犯了其合法权益，原判认定事实清楚，审判程序合法，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告赵万姿等9名业主的陈述意见与被上诉人曹恒景等9名业主的答辩意见一致。经查明，二审庭审中，上诉人懿丰·盛景新城业主委员会与被上诉人曹恒景、原审原告赵万姿等18名业主均认可懿丰·盛景新城小区前期物业到期后，应选聘新的物业公司。《懿丰·盛景新城业主大会议事规则》第五条第（三）项约定，授权业主委员会选聘物业管理企业及解聘物业管理企业。懿丰·盛景新城业主委员会至今未与泌阳县御景湾物业管理有限公司签订物业服务合同。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，既是其权利亦是其义务。本案中，懿丰·盛景新城小区成立了业主委员会并制定了《懿丰·盛景新城业主大会议事规则》，但业主大会议事规则约定的内容需符合法律、法规的规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《懿丰·盛景新城业主大会议事规则》中约定了懿丰·盛景新城业主委员会享有选聘物业管理企业及解聘物业管理企业的权利，该约定超出了法律规定，懿丰·盛景新城业主委员会不能据此取得选聘新物业管理企业的权利。懿丰·盛景新城业主委员会作为该小区业主大会的执行机构，在该小区前期物业到期后，公开招聘新的物业管理企业并不违反法律规定，但应将招聘结果提交小区业主大会由业主共同决定。故本案中，懿丰·盛景新城业主委员会通过公开程序招聘新的物业管理企业的行为有效，但其仅将招聘结果予以公示，未及时召开业主大会共同决定的做法不当。鉴于懿丰·盛景新城业主委员会尚未与御景湾物业公司签订物业服务合同，其应将招聘结果提交小区业主大会共同决定。关于懿丰·盛景新城业主委员会提出极少数业主无权提起业主撤销权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主认为业主委员会的决定侵害其合法权益的，均有权请求人民法院予以撤销，该规定不以业主人数多少为要件，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。懿丰·盛景新城业主委员会2014年11月16日进行的是公开招聘新的物业管理企业，双方事后并未签订物业服务合同，原判将其认定为选聘行为并予以撤销不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条第二款的规定，判决如下：一、撤销泌阳县人民法院（2014）泌民初字第2086号民事判决第一项，即撤销被告懿丰·盛景新城业主委员会于2014年11月16日选聘御景湾物业服务公司的行为；二、维持泌阳县人民法院（2014）泌民初字第2086号民事判决第二项、第三项；三、上诉人懿丰·盛景新城业主委员会2014年11月16日招聘御景湾物业服务公司的行为有效，上诉人懿丰·盛景新城业主委员会于本判决生效30日内召开懿丰·盛景新城业主大会，将招聘结果提交业主大会共同决定。一、二审案件受理费共计200元，由上诉人懿丰·盛景新城业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李晓龙审 判 员  郑志宏代理审判员  许卫卫二〇一五年七月十七日书 记 员  李力伟