南京市建邺区人民法院民 事 裁 定 书(2013)建商特字第2号申请人王顺奎，男，1962年11月14日生，汉族。委托代理人徐小兵，江苏天茂律师事务所律师。委托代理人罗璇，江苏天茂律师事务所律师。被申请人江苏瑞桓建设有限公司。诉讼代表人江苏高的律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人孙怀宁，江苏高的律师事务所律师。委托代理人肖云鹤，江苏高的律师事务所实习律师。申请人王顺奎与被申请人江苏瑞桓建设有限公司（以下简称瑞桓公司）申请实现担保物权一案,本院受理后,依法由审判员倪湖滨，人民陪审员宋捷、周敬青共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请人王顺奎的委托代理人徐小兵，被申请人瑞桓公司的委托代理人孙怀宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请人王顺奎述称：2012年7月23日，被申请人瑞桓公司向申请人王顺奎借款1500万元，王顺奎通过银行本票结算方式向瑞桓公司给付1500万元，瑞桓公司向王顺奎出具借条，借条载明的借款期限为10天。为担保上述债务的履行，瑞桓公司自愿将其所有的坐落于南京市江宁区东山街道双龙大道595号武夷商城风尚阁（以下简称武夷商城风尚阁）X幢116-1室（所有权证号JN00137104）、116-2室（所有权证号JN00137109）、116-5室（所有权证号JN00137116）、116-6室（所有权证号JN00137117）房屋抵押给王顺奎，抵押债权金额为19778355.68元，双方于2012年7月24日办理了抵押登记，王顺奎取得房屋他项权证。后瑞桓公司未能按照约定期限偿还借款。故申请人王顺奎请求对被申请人瑞桓公司设定抵押的位于南京市江宁区东山街道双龙大道595号武夷商城风尚阁X幢116-1室（所有权证号JN00137104）、116-2室（所有权证号JN00137109）、116-5室（所有权证号JN00137116）、116-6室（所有权证号JN00137117）房屋折价或者拍卖、变卖后的价款在19778355.68元范围内享有优先受偿权。被申请人瑞桓公司辩称：根据抵押合同的约定，抵押担保的对象仅为1500万元借款的本金。瑞桓公司与王顺奎签订的三份抵押合同中的第二页均分别明确表明抵押对象是1500万元借款中的300万元、300万元和900万元。瑞桓公司与王顺奎已经确认的债权金额为本金12817425.51元，利息为6960930.17元，因此瑞桓公司认为王顺奎能够实现的担保物权中享有优先受偿部分仅为本金12817425.51元。此外，每套房屋均单独设立了抵押债权的最高额度，在单套房屋实现抵押权时，武夷商城风尚阁X栋116-1号房屋优先受偿金额不能超过300万元，武夷商城风尚阁116-2号房屋优先受偿金额不能超过900万元、武夷商城风尚阁116-5、116-6号房屋优先受偿金额不能超过300万元。双方抵押合同设立物权担保的对象仅限于本金部分。经审查，2012年7月23日，瑞桓公司与王顺奎签订编号为2012年借字第0010号临时资金拆借协议，该协议约定瑞桓公司向王顺奎拆借金额1500万元，年利率为7.8%，按年收息，利随本清。借款期限自2012年7月23日起至2012年8月31日止。协议第七条约定若瑞桓公司未在约定期限内归还短期拆借款本息，瑞桓公司应一次性按逾期金额的20%向王顺奎支付违约金。同日，王顺奎向瑞桓公司交付编号为30303272收款人为瑞桓公司的中国光大银行本票，本票金额为1500万元。同日，瑞桓公司向王顺奎出具借条一张，载明“瑞桓公司向王顺奎借款1500万元，借款期限为10日。如借款人不能按照约定的期限足额支付利息，出借人可随时主张借款人归还全部借款及利息。在本借条上签字的借款人对借条项下的全部债务承担连带偿还责任”。借条上保证人栏处载有刘某某、王某、马某某的签名。抵押人蔡某某以其名下位于玛斯兰德的房产为瑞桓公司向王顺奎的借款提供抵押担保，抵押担保的债权数额为400万元。借条下方有借款人于2012年8月17日书写的说明，说明内容为“因本人本公司特殊情况，此借款至今未归还，此借条在未还清借款之前继续有效”。借款合同签订后，瑞桓公司与王顺奎签订三份《南京市江宁区房地产抵押合同》（以下简称房地产抵押合同），分别约定瑞桓公司以其名下所有的武夷商城风尚阁X幢116-1室（所有权证号JN00137104）房屋为瑞桓公司向王顺奎的借款提供抵押担保，抵押担保的债权数额为300万元，抵押率超过70%。该房产的总价值为10977000元，其在先顺位抵押权人为中国民生银行股份有限公司南京分行，所担保的债权数额为700万元。瑞桓公司以其名下所有的武夷商城风尚阁X幢116-2室（所有权证号JN00137109）房屋为瑞桓公司向王顺奎的借款提供抵押担保，抵押担保的债权数额为900万元，抵押率超过70%。该房产的总价值为29894000元，其在先顺位抵押权人为华夏银行股份有限公司南京分行，所担保的债权数额为2000万元。瑞桓公司以其名下所有的武夷商城风尚阁X幢116-5室（所有权证号JN00137116）、116-6室（所有权证号JN00137117）房屋为瑞桓公司向王顺奎的借款提供抵押担保，抵押担保的债权数额为300万元。武夷商城风尚阁X幢116-5、116-6房产的总价值为32280000元，其在先顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司江宁支行，所担保的债权数额为1000万元。三份房地产抵押合同第二条均约定债务担保期限自2012年7月23日起至2012年8月31日止，第四条约定抵押担保的范围为主债权本金及利息，主债务合同约定的违约金，主债务人应当支付的赔偿金及王顺奎为实现抵押权的费用。瑞桓公司和王顺奎于2012年7月24日在南京市江宁区住房和城乡建设局办理抵押登记手续。同日，瑞桓公司取得宁房他证江字第JNA0760**号、第JNA076079号以及第JNA076081号房屋他项权证，所载明的债权数额分别为300万元、900万元以及300万元。2014年12月1日，南京市中级人民法院作出（2014）宁商破字第10-1号民事裁定书，裁定对被申请人瑞桓公司进行破产重整。南京市中级人民法院指定江苏高的律师事务所律师为瑞桓公司破产管理人。根据瑞桓公司破产管理人提供的债权确认单显示，债权人王顺奎于2015年4月27日向瑞桓公司申报了债权，王顺奎申报的债权金额为本金1500万元，利息8733000元，合计23733000元。经瑞桓公司破产管理人审查，确认王顺奎对瑞桓公司的债权数额本金为12817425.51元，利息6960930.17元，合计19778355.68元，担保数额为1500万元。王顺奎对瑞桓公司管理人审查确定的债权金额没有异议，并签字确认。本案中申请人王顺奎与被申请人瑞桓公司之间就武夷商城风尚阁四套房产的担保范围存在争议。本院认为，瑞桓公司以其名下的武夷商城风尚阁X幢116-1室、116-2室、116-5室、116-6室四套房产为瑞桓公司向王顺奎1500万元的借款提供抵押担保，并办理了房产抵押登记手续，该抵押权在形式上合法有效。王顺奎已经履行向瑞桓公司提供1500万借款的义务，瑞桓公司未按照临时资金拆借协议约定清偿全部到期债务。在瑞桓公司进入破产重整后，王顺奎向瑞桓公司申报了债权，双方对债权金额进行了确认。但在本案审查过程中，王顺奎与瑞桓公司对四套房产抵押担保范围存在争议，且瑞桓公司设立抵押担保的房产上还存在其他债权人在先抵押权。本案申请人和被申请人对涉案抵押担保范围的不同主张系案件实体性争议，实体性争议事项不宜在本案实现担保物权诉讼程序中予以处理，申请人王顺奎可另行向法院提起主张债权诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：驳回申请人王顺奎要求实现担保物权的申请。案件受理费80元，由申请人王顺奎负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  倪湖滨人民陪审员  宋 捷人民陪审员  周敬青二〇一五年七月二十三日书 记 员  陈 慧