上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第145号原告上海市金山区朱行小学，住所地上海市金山区。法定代表人叶佩，校长。委托代理人徐廷廷，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海欣帆包装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人宋梅华，总经理。委托代理人何忠书，男，1962年6月1日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海市金山区朱行小学诉被告上海欣帆包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐廷廷、被告委托代理人何忠书到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告的申请依法追加上海邢雷塑料制品有限公司为本案第三人，审理中，原告又撤回了对上海邢雷塑料制品有限公司的起诉。嗣后，转换为普通程序，并组成合议庭，于2015年5月12日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐廷廷到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月28日，原告受上海市金山区教育局的委托，同被告签订《金山区教育局所属学校(单位)房屋租赁合同》，约定将位于金山区亭林镇(朱行)立新村的3幢房屋租赁给被告使用；租房期为一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同生效后，被告使用租赁厂房和场地至今。合同期满后，原被告没有续签租赁合同，原告要求被告按期返还租赁房屋，但租赁届满至今，被告仍未搬出租赁场地，没有将租赁房屋归还原告。原告遂涉讼，请求判令：1.被告立即搬出位于金山区亭林镇(朱行)立新村的租赁房屋；2.被告支付自2013年1月1日起至搬离之日止的租赁物使用费，暂计至2014年12月31日止为人民币叁万元，本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令原、被告间的租赁合同于2015年1月26日解除；2.判令被告立即搬离金山区亭林镇(朱行)立新村8组的租赁房屋，并将租赁房屋及场地返还原告；3.判令被告支付自2013年1月1日起至2015年1月26日止的租金31200元(按每年租金1.5万元的标准计算)，并支付自2015年1月27日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按每年租金1.5万元的标准计算)，本案诉讼费由被告承担。被告辩称，2013年元月，被告将租赁房屋转租给上海邢雷塑料制品有限公司，原告口头同意被告转租行为。嗣后，原告涉讼。被告与原告方达成口头协议，若邢雷公司搬离，被告可以继续租赁涉讼房屋。现被告与邢雷公司达成调解协议，邢雷公司答应搬离厂房。被告同意支付自2013年1月1日起计算至搬离之日止的房租，但房租计算的标准不认可原告提出的1.5万元/年，按照合同约定年租金是3000元。经审理查明，原告上海市金山区朱行小学系上海市金山区教育局全额拨款开办。朱行乡横泾村6组1幢326平方米、2幢200平方米、3幢129平方米、4幢24平方米房屋的所有权人系金山县教育局，使用单位为朱行横泾小学，现该房屋所在的区域为金山区亭林镇朱行立新村8组。2012年，原、被告签订《金山区教育局所属学校(单位)房屋租赁合同》，约定原告将坐落于金山区亭林镇(朱行)立新村3幢778平方米(实际1幢，建筑面积326平方米，其余2幢，452平方米，由于危房已拆除)房屋出租给被告；租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止；房屋租金为(人民币)叁仟元整；租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，原告不得以任何理由任意调整租金；租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋按期退还原告，如被告要求继续租赁，则须提前6个月书面向原告提出，原告在合同期满前3个月内向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，如原告不同意续签合同，被告逾期不退房的，原告将依法追究被告相关责任；被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的……4.拖欠租金累计达一个月的……2012年12月31日，租赁合同到期后，原、被告并未续签租赁合同；被告未返还租赁房屋，也未再向原告支付租金。另查明，被告于2013年1月将租赁房屋转租给案外人上海邢雷塑料制品有限公司。2014年12月19日，被告与上海邢雷塑料制品有限公司经人民调解委员会调解达成调解协议，约定上海邢雷塑料制品有限公司于2015年1月20日前搬离涉讼房屋。诉讼中，上海邢雷塑料制品有限公司已从涉讼房屋搬离并将房屋返还给被告。以上事实由原、被告提供的房地产权证、教育局文件、《金山区教育局所属学校(单位)房屋租赁合同》、人民调解协议书、情况说明及庭审记录等加以证明。本院认为，《金山区教育局所属学校(单位)房屋租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表述，与法不悖，当属有效，双方当事人应按约履行。《金山区教育局所属学校(单位)房屋租赁合同》约定的租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告并未提出异议，本院认定原租赁关系继续有效，租赁期限为不定期，原告可随时解除合同。被告自2013年1月1日起拖欠租金至今，且在未经原告同意情况下，将租赁物转租给上海邢雷塑料制品有限公司，属违约，现原告请求判令原、被告间的租赁合同于本案第一次开庭之日2015年1月26日解除，应予支持。根据法律规定，租赁期满后，承租人应当归还租赁物，现原告请求被告立即搬离租赁房屋，并将房屋及场地返还原告，符合法律规定，本院予以支持。关于租金及房屋占有使用费，原告主张将标准调整为15000元/年，但未提供证据加以证明，本院不予采信，被告仍应按原合同约定3000元/年为标准，支付自2013年1月1日起至2015年1月26日止的租金6213.7元，并支付自2015年1月27日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海市金山区朱行小学与被告上海欣帆包装有限公司间的《金山区教育局所属学校(单位)房屋租赁合同》于2015年1月26日解除；二、被告于本判决生效之日起三十日内搬离属金山区教育局(原金山县教育局)所有的坐落于朱行立新村8组房屋(由产证号沪房金字第01064号房屋所有权证登记的地址朱行乡横泾村6组变更)，并将上述房屋返还原告；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告2013年1月1日起至2015年1月26日止的租金6213.7元，并支付自2015年1月27日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(以3000元/年为标准)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费800元，由原告负担600元，被告负担200元，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  陈 谦二〇一五年七月三日书 记 员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当归还租赁物。归还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。