辽宁省******人民法院民 事 判 决 书（2015）北审民初字第******号原告刘丙东，男，1978年11月24日出生，汉族，农民，住******大三家乡大三家村。委托代理人刘庆芝（原告母亲），女，1954年4月28日出生，汉族，农民，住******大三家乡大三家村。委托代理人翟立臣，辽宁龙岛律师事务所律师。被告王玉华，女，1978年9月20日出生，汉族，无职业，住******台吉管理区大井社区。第三人王长余，男，1975年8月19日出生，汉族，无职业，住******台吉管理区大井社区61A楼4单元101室。原告刘丙东与被告王玉华、第三人王长余返还原物纠纷一案，原经本院于2014年9月30日作出(2014)北民北初字第00418号民事判决书，宣判后，原告刘丙东提起上诉，朝阳市中级人民法院以（2015）朝民二终字第00012号民事裁定书指令我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘丙东及其委托代理人刘庆芝、翟立臣,被告王玉华、第三人王长余到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘丙东诉称：2009年10月12日原告购买了座落于******双河管理区金河小区60号楼1单元603室楼房一户。原告与被告王玉华于2010年7月21日登记后在此房屋居住，后因原、被告感情破裂，2014年8月12日经******人民法院判决离婚，上述房屋归我所有，但被告并未从上述房屋中搬出，故起诉要求被告搬出此房。被告王玉华辩称：在我与原告婚姻关系存续期间，我已经将该房屋出租给他人，并且原告也知道。租期五年，租金15000元我收取，用于治疗疾病了。现在房屋租期还没有到期，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称：我已经交纳了五年的租金，还有3年期满，如果原告要求我搬出该房屋，必须给付我剩余三年的租金9000元及其违约金。原审认定，原、被告原系夫妻关系，被告与第三人系兄妹关系。原告婚前于2009年10月12日购买了座落于******双河管理区金河小区60号楼1单元603室楼房一户。原告与被告王玉华于2010年7月21日登记后在此房屋居住，后因原、被告感情破裂，2014年8月12日经本院判决离婚，上述房屋归原告所有，该判决已经生效。在原、被告婚姻关系存续期间，被告于2012年9月23日将该房屋出租给第三人王长余，租期五年，到2017年9月23日期满。每年租金3000元，合计15000元，第三人已经全部交给被告。2013年3月11日被告被诊断患有功能障碍性子宫贫血，慢性失血性贫血，住院治疗好转后出院。支付医疗费2700元。现第三人及其子女与第三人的父母在此房屋居住。原审认为，在原、被告婚姻关系存续期间被告将双方居住的房屋出租给第三人，原告应当知道。该房屋虽然是原告的婚前财产，但出租所获得的收益是属于双方的共同财产。故被告与第三人签订的租赁协议有效，不受原、被告婚姻关系解除的影响，应继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十九条的规定，判决如下：一、原告刘丙东所有的******双河管理区金河小区60号楼1单元603室楼房由第三人王长余继续居住至期满即2017年9月23日。二、期满后由第三人王长余交付给原告刘丙东。三、驳回原告要求被告王玉华搬出上述房屋的诉讼请求。案件受理费588元，由原告刘丙东负担。重审中原告增加诉讼请求要求依法确认被告王玉华与第三人王长余于2012年9月23日签订的《租房协议》无效，变更原审中“要求被告王玉华搬出******金河小区60号楼一单元603室楼房并将该房交付原告”的诉讼请求为“要求被告王玉华、第三人王长余搬出******金河小区60号楼一单元603室楼房并将该房交付给原告”。重审在原审查明事实的基础上，补充查明，原告与被告于2014年8月24日经朝阳市中级人民法院以（2014）朝民二终字第00669号民事判决书维持原判，判决离婚。经法院判决离婚前于2011年11月开始分居。被告是在其与原告分居期间的2012年9月23日将******金河小区60号楼一单元603室租给第三人王长余的。第三人称其是2014年3、4月份与被告补签的《租房协议》。从2012年9月23日至今，原、被告均未在******金河小区60号楼一单元603室居住，原告称其在******大三家乡大三家村同其母亲一起居住，被告称其一直在外地打工。从2012年9月23日至今，第三人称在******金河小区60号楼一单元603室居住过，但是不经常住，该楼房一直由第三人的儿子及其父母居住，第三人还称“知道，房子是原告的”。另查明，重审中被告向法庭提供的《租房协议》原件与其原一审中提供的复印件内容基本一致，但重审中提供的原件是手写的，原一审中提供的复印件显示是电脑打印的，为什么不一样，被告说不清楚。以上事实有双方当事人的陈述，（2014）北民北初字第00075号民事判决书、（2014）朝民二终字第00669号民事判决书、租房协议等相关书证材料在案为凭，足资认定。本院认为，本案的争议焦点是有两个：一、被告将******金河小区60号楼一单元603室出租给第三人是否经过原告的同意；二、被告与第三人签订的《租房协议》对原告是否发生法律效力。关于第一个争议焦点。被告承认与原告于2011年11月份开始分居，2012年5月原告回去吃过饭后再没有联系。2012年9月23日被告将原告婚前个人所有的******金河小区60号楼一单元603室出租给第三人居住，但在《租房协议》中只有被告和第三人的签字，并没有原告的签字，同时，原告称此事也并未经过其同意，因此，无论是从原、被告分居后没再联系的事实还是从《租房协议》上看，都无法推定出或证实原告同意被告将该房出租给第三人的事实。被告称2012年8月其到原告工作的地方找过原告，说要将该房出租，原告同意了，并提供证人出庭作证进行佐证，但原告称不知道被告要出租该房一事。证人虽在原一审中称“我在车上听一个男的说‘愿意租你就租吧’”，但在重审中法庭询问其这个人是否是原告时，其却称“记不清了”，因此证人的证言也无法证实原告同意被告将该房出租给第三人的事实。关于第二个争议焦点。******金河小区60号楼一单元603室楼房系原告婚前个人所有，依法被告无权进行处分。而在庭审中第三人称“知道，房子是原告的”，其在明知该房是原告的情况下，仍与对该房没有处分权的被告签订《租房协议》，不能认定其是善意的取得争议房屋使用权。同时被告和第三人也并无充分的证据证明被告将该房出租给第三人经过了原告的事先同意或事后追认，因此，被告与第三人签订的关于该房的《租房协议》对原告不发生法律效力，该《租房协议》无效。综上所述，合议庭认为，对原告要求确认被告与第三人于2012年9月23日签订的《租房协议》无效及被告、第三人从******金河小区60号楼一单元603室楼房搬出并将此房交付给原告的诉讼请求，本院应予以支持。关于第三人要求原告给付剩余年限租金、违约金及赔偿损失的主张，第三人可另行主张权利。综上，本案经合议庭评议、审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国物权法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条（五）项之规定，判决如下：一、被告王玉华与第三人王长余于2012年9月23日签订的《租房协议》无效；二、被告王玉华、第三人王长余于本判决生效之日起十日内搬出******金河小区60号楼一单元603室楼房并将此房交付给原告刘丙东。案件受理费1176元，由被告王玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张洪伟人民陪审员  边有志人民陪审员  马云田二〇一五年七月二十四日书 记 员  田 艳