江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)锡民终字第2271号上诉人（原审被告）黄福洪。委托代理人陈兴，上海嘉隆律师事务所律师。委托代理人程军，江苏双汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）严素萍。委托代理人董再强，江苏致邦律师事务所律师。上诉人黄福洪因与被上诉人严素萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄青民初字第0648号民事判决，于2014年11月24日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年5月10日严素萍与黄福洪签订房屋租赁协议一份，约定：严素萍将江阴市月城镇双泾村闸上东侧厂房（1200平方米，厂区总面积约1447平方米）出租给黄福洪，用于经营酒业，租赁期限为2010年5月2日起至2011年5月1日止，租金为51800元/年，先付后用，黄福洪在租赁期间内水电煤气等费用由其自理，厂房的土地属村集土地，涉及村土地租赁费用与严素萍无关，由黄福洪自己与双泾村委直接结算，租赁期间届满，严素萍有权收回全部出租房屋，黄福洪应如期交还，如要求续租，必须在租赁期限届满前的60天内向严素萍提出书面意向，经严素萍同意后重新签订租赁合同，如黄福洪逾期交纳租赁费用，应按房租费用的30%支付违约金。黄福洪向严素萍承租上述厂房后用于开办酒厂（用于生产黄酒），在2010年5月～2011年3-4月该厂一直处于试生产阶段，之后处于停产阶段。2013年5月1日黄福洪与严素萍又签订房屋租赁协议一份，约定严素萍将上述房屋仍出租给黄福洪，用于经营酒厂，租赁期限为2013年5月2日起至2014年5月1日止，租金增加至120000元/年，其他条款维持不变。但该合同签订后，黄福洪未能支付2013年5月2日～2014年5月1日期间的房租金120000元。2013年11月3日，黄福洪向严素萍出具欠条一份，内容为“因2011年至2012年度欠严素萍房租金与代交村年度上缴款（23000元/年），共计129600元，保证上述款从2013年11月份起每月归还20000元整到还清为止，另外2013年度租金未交。”此后，黄福洪仅于2014年4月30日支付给了严素萍10000元（由严素萍的公公顾其昌代收）。2014年1月11日，江阴双华科技有限公司（以下简称双华公司）交给双泾村委2013年土地租金23000元。2014年5月6日，严素萍致函黄福洪，告知黄福洪至2014年5月1日已累计拖欠租金262600元，要求黄福洪于收到该函后20日内一次性支付所拖欠的租金及利息，并归还厂房，否则将面临民事诉讼带来的后果。黄福洪在该通知函上签名。由于黄福洪未支付拖欠的租金，亦未将承租的厂房交付给严素萍，严素萍遂于2014年7月25日请求法院判令：1、黄福洪立即支付拖欠的租金239600元及违约金71880元；2、黄福洪立即支付其垫付的土地租赁费23000元；2、黄福洪立即归还承租的厂房；4、黄福洪支付自2014年5月2日起至实际归还厂房之日止的租金；5、本案诉讼费用由黄福洪承担。另查明，2014年7月16日，双华公司出具情况说明一份，其内容为“我公司2014年1月11日向江阴市月城镇双泾村村民委员会缴付的23000元土地租金，为我公司接收严素萍委托代其缴付的坐落于月城镇双泾村闸上东侧土地的2013年度土地租金。”2014年7月18日月城镇双泾村委出具情况说明一份，其内容为“坐落于月城镇双泾村闸上东侧的土地与厂房均由严素萍有权使用与收益；月城镇双泾村闸上东侧的土地为村民集体所有，由村民委员会交由严素萍占有、使用、收益，土地上修建的厂房经村民委员会审批允许严素萍修建，因历史原因无法办理房屋产权证书。”上述事实，有房屋租赁协议、欠条、情况说明二份，代交土地租金的票据、通知函、申请书和当事人当庭陈述在卷佐证。原审法院认为：一、因严素萍就其承租给黄福洪的房屋未能提供取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的手续，故严素萍与黄福洪签订的房屋租赁协议无效。虽然合同无效，但黄福洪承租该厂房后仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。严素萍要求黄福洪支付其自2013年5月2日起至2014年5月1日止的房屋租金120000元，黄福洪亦承认未付，故黄福洪应支付严素萍自2013年5月2日起至2014年5月1日止的厂房占有使用费120000元。二、因房屋租赁协议无效，且房屋租赁期限至2014年5月1日已届满，黄福洪应当将承租的厂房返还给严素萍。三、黄福洪本人于2013年11月3日出具的欠条表明：黄福洪尚欠严素萍2011～2012年度期间的房租金129600元（含严素萍代黄福洪交纳的土地租金23000元），扣除黄福洪于2014年4月30日支付的10000元，故黄福洪尚应支付严素萍119600元。四、严素萍于2014年1月11日通过双华公司代黄福洪交给双泾村委2014年的土地租金23000元，而根据严素萍与黄福洪的约定，该土地租赁费用本应由黄福洪支付给双泾村委，故黄福洪应支付严素萍垫付的土地租赁费23000元。五、黄福洪在承租期限届满后未能及时将厂房返还给严素萍，造成了严素萍损失，严素萍的损失可以参照黄福洪承租厂房期间房屋占有使用费的标准120000元/年计算（即328元/天），该损失由黄福洪赔偿。六、严素萍自愿放弃违约金并无不当，予以准许。七、黄福洪虽要求赔偿损失，属于反诉请求，但其未提起反诉，故不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决如下：一、黄福洪应于判决发生法律效力后十日内将其向严素萍承租的座落于江阴市月城镇双泾村闸上东侧厂房（建筑面积约1200平方米）返还给严素萍。二、黄福洪应赔偿严素萍自2014年5月2日起至判决其向严素萍返还承租厂房之日止按每日328元计算的租金损失，于判决发生法律效力后十日内支付。三、黄福洪应支付严素萍2011年-2012年度房屋占有使用费和代为垫付土地租赁费计119600元及2013年-2014年度房屋占有使用费120000元，合计239600元，于判决发生法律效力后十日内支付。四、黄福洪应支付严素萍为其代为垫付的2013年-2014年度的土地租赁费23000元，于判决发生法律效力后十日内支付。五、驳回严素萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3159元（严素萍已预交），由严素萍负担678元，由黄福洪负担2481元。上诉人黄福洪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案程序有误，就其所受到的损失，其多次提出反诉，并准备缴纳反诉费，均被原审法官阻止。二、原审认定租赁协议无效，但房屋是月城镇双泾村委的，严素萍不得转租，故严素萍无权收取房租。三、由于严素萍早在2011年3月就曾发出通知不再继续出租，导致其没有继续租赁房屋并停止生产，此后其又找到严素萍要求继续租赁房屋，继续进行生产。经严素萍的要求双方补签了合同并由其出具了欠条，但严素萍随后就将厂门封死，导致其损失，其当时的目的是继续租赁厂房，严素萍的行为系欺骗其出具了欠条，其不认可欠条效力。法院也不应该判决赔偿支持房屋占有使用费和租金损失。此外，土地租金应当由其和村委直接结算，其对严素萍代缴的行为不认可，且基于与房屋占有使用费及租金损失相同的理由，其也不应当向严素萍支付土地租金。综上，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判驳回严素萍的原审诉请。被上诉人严素萍辩称：一、黄福洪未提起反诉，原审法院程序合法。二、房屋及土地由其占有使用并收益，包括了房屋租金。三、黄福洪所称的严素萍发出不再租赁的通知，锁厂门等均无事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明，原审法院在2014年9月16日庭审中曾告知黄福洪在一星期内就要求对方赔偿损失的事宜提交反诉状并交纳诉讼费。二审中，黄福洪陈述称：酒缸、酒、母液及设备等东西自2011年至今都在厂内，直至2013年11月5日锁门前都有人维护母液。以上事实，由原审庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：一、本案中，原审法院已经限期黄福洪就赔偿损失提起反诉并交纳诉讼费，但黄福洪并未举证证明其曾行使诉权但为原审法官阻止，应由其承担不利后果，原审法院的程序并无不当。黄福洪就其损失可另行主张。二、月城镇双泾村委已经明确本案所涉厂房由严素萍使用与收益，故虽然严素萍就该房屋未能提供取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的手续导致租赁合同无效，但其仍有权主张相应的房屋占有使用费。三、黄福洪称严素萍早在2011年3月就曾发出通知不再继续出租，但其所举证据仅有证人证言及并无严素萍签字的通知，不足以达到其举证目的，其也无证据证明签订2013年合同及欠条时受到了严素萍的欺骗，其在二审中陈述其生产资料一直放置于本案所涉厂房并有人维护，其也未提供充分的证据证明厂门系何时何人上锁。结合上述情形，原审法院判决其支付相应的房屋占有使用费及租金损失并无不当。此外，根据黄福洪书写的欠条已经认可尚欠严素萍代付的2011年至2012年的土地租赁费，故黄福洪应予支付；严素萍又缴纳了2013年至2014年的土地租赁费，根据合同约定该费用应由黄福洪支付，故黄福洪应予返还。综上，黄福洪的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6318元，由上诉人黄福洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚旭斌代理审判员  王 倩代理审判员  刘翼洲二〇一五年二月九日书 记 员  周喆菁