江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0115民初18924号 原告（反诉被告）：俞林，男，1971年11月23日生，汉族。 原告（反诉被告）：杜娟，女，1971年3月13日生，汉族。 上列二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李小亮，江苏同大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦白英，女，1964年7月23日生，汉族。 被告（反诉原告）：熊大顺，男，1962年9月26日生，汉族。 原告（反诉被告）俞林、杜娟与被告（反诉原告）秦白英、熊大顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法由审判员张雨青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜娟、俞林及其共同委托诉讼代理人李小亮、被告（反诉原告）秦白英、被告（反诉原告）熊大顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜娟、俞林诉称：其二人为夫妻关系。2016年10月26日，原告杜娟与被告秦白英、被告熊大顺签订了《售房协议》，约定由杜娟购买秦白英、熊大顺位于南京市江宁区禄口街道永欣新寓海棠苑27栋4单元1507室房屋（以下简称涉案房屋）一套，总价款590800元，过户押金20000元，并约定如一方违约，则违约方需赔偿守约方房款双倍的违约金1181600元。合同签订后，其付清了房款590800元及押金20000元，秦白英、熊大顺也将房屋交付给其二人居住使用。现涉案房屋已经办理权属证书，但秦白英、熊大顺拒绝协助其办理过户手续，故其诉至法院，请求判令：一、秦白英、熊大顺将涉案房屋产权过户至杜娟、俞林名下；二、秦白英、熊大顺返还杜娟、俞林房屋押金20000元；三、秦白英、熊大顺支付杜娟、俞林违约金200000元。 被告（反诉原告）秦白英、熊大顺共同辩称并反诉称：其二人将涉案房屋出售给原告杜娟属实，其二人愿意配合杜娟、原告俞林办理过户手续。其确实收取了房屋押金20000元，同意办理房屋过户手续时返还给二原告。涉案房屋建筑面积比买卖合同约定的面积多出21.19平方米，杜娟、俞林要将超出的面积价款支付给其。其二人并未违约，双方就涉案房屋多出面积的补偿问题未达成一致意见，其二人无法配合二原告完成过户手续。另杜娟、俞林尚有购房尾款15000元未付。因此，其提起反诉，要求判令反诉被告杜娟支付其二人面积差价142632元和购房尾款15000元，合计157632元。 反诉被告杜娟、俞林共同辩称：反诉原告秦白英、反诉原告熊大顺的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。 经审理查明：2016年10月26日，原告（反诉被告）杜娟（乙方）与被告（反诉原告）秦白英、被告（反诉原告）熊大顺（均为甲方）签订《售房协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋面积为90平方米，购房款590800元；自本协议签订之日起，乙方在办理涉案房屋的任何证件和过户手续时甲方有义务协助提供相关资料，涉案房屋办理证件所产生的一切费用和甲、乙双方过户及各项税的一切费用都由乙方承担；乙方在2017年2月28日付押金20000元给甲方，今后过户时甲方将拿出押金收条金额给乙方过户使用，不足的金额由乙方自行承担，与甲方无关；甲乙双方承诺无论今后涉案房屋升值或贬值双方都不得反悔，否则视反悔方为违约，需赔偿对方房款双倍的违约金。案外人杜和兵、周德富在见证人一栏签字确认。同日，杜娟向秦白英汇款380000元。同年11月8日，秦白英、熊大顺出具收条一份，载明收到过户押金20000元。秦白英、熊大顺向杜娟交付了涉案房屋。现涉案房屋已经取得不动产权证，登记在秦白英名下，建筑面积为111.19平方米。 审理中，原告（反诉被告）杜娟、俞林陈述除汇款380000元外，其余房款210800元以现金方式支付给被告（反诉原告）秦白英、熊大顺，秦白英、熊大顺认可杜娟已支付购房款590800元。秦白英、熊大顺主张双方在签订涉案房屋买卖协议前就口头约定了增加购房款15000元，只是未对房屋买卖协议进行更改，并提交了其与俞林的电话录音及与俞林、周德富谈话的录像予以证明，杜娟、俞林对双方口头约定了过户时再支付15000元予以认可，但主张该15000元的给付条件为秦白英、熊大顺按约配合其完成过户，现秦白英、熊大顺拒绝配合其完成过户手续，其不愿再支付15000元。见证人杜和兵到庭陈述该15000元为双方订立合同后又口头约定增加的购房款。杜娟、俞林认为因秦白英、熊大顺拒绝配合过户，按约应赔偿房款双倍的违约金，现其二人仅主张200000元；秦白英、熊大顺则陈述其二人并未拒绝配合过户，双方在商谈面积差补偿过程中杜娟、俞林直接提起本案诉讼，故其二人并未违约。对秦白英、熊大顺要求支付涉案房屋实际面积比合同约定面积增加的价款的反诉请求，杜娟、俞林认为双方系按套购买房屋，并非按面积议价，双方约定的90平方米应理解为套内使用面积，故其二人无需再支付面积差价款。 上述事实，有《售房协议》、收条、汇款收据、不动产权证、录音、录像、证人证言及当事人陈述予以证明。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）杜娟与被告（反诉原告）秦白英、熊大顺签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杜娟已支付了涉案房屋的房款590800元，涉案房屋已经交付给杜娟居住使用，现在涉案房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。秦白英、熊大顺应当配合杜娟办理涉案不动产的变更登记手续，故对杜娟要求秦白英、熊大顺协助办理产权变更登记的诉讼请求本院予以支持，变更登记的税费根据合同约定应当由杜娟承担。杜娟已向秦白英、熊大顺支付过户押金20000元，约定于办理过户手续时返还，秦白英、熊大顺亦同意过户时返还20000元，故对杜娟要求秦白英、熊大顺返还房屋押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。秦白英、熊大顺并未拒绝协助杜娟办理涉案房屋过户手续，双方因面积差价协商未成而导致未及时办理涉案房屋过户手续，秦白英、熊大顺并不存在违约行为，故对杜娟要求秦白英、熊大顺支付违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）俞林并非《售房协议》当事人，无权要求秦白英、熊大顺履行合同义务，故对俞林的全部诉讼请求，本院均不予支持。秦白英、熊大顺主张杜娟尚有双方口头约定增加的购房款15000元未付，杜娟认可双方确实口头约定其另行支付15000元，但主张该15000元的给付条件是秦白英、熊大顺按约配合其完成涉案房屋过户手续，现秦白英、熊大顺并未配合过户，其无需支付15000元，结合秦白英、熊大顺提交的录音、录像及见证人杜和兵到庭的陈述，该15000元应认定为双方口头约定增加的购房款，杜娟应当予以支付，故对秦白英、熊大顺要求杜娟支付剩余购房款15000元的反诉请求，本院予以支持。双方买卖合同约定的房屋面积为90平方米，现涉案房屋的登记建筑面积为111.19平方米，超出约定面积21.19平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，杜娟应当按照签订购房买卖协议时的单价向秦白英、熊大顺补足超出面积部分对应的价款，经计算为142632元（605800元÷90平方米×21.19平方米），故对秦白英、熊大顺要求杜娟支付涉案房屋面积差价款142632元的反诉请求，本院予以支持。杜娟认为双方系按套买卖涉案房屋，双方约定的90平方米应理解为套内面积，故其无需支付面积差价的意见，没有事实依据，本院不予支持。俞林并非《售房协议》当事人，秦白英、熊大顺亦无权要求其支付剩余购房款及涉案房屋面积差价款，故对秦白英、熊大顺对俞林的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下： 被告秦白英、被告熊大顺于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告杜娟将位于南京市江宁区禄口街道永欣大道3号永欣新寓海棠苑27幢1507室房屋不动产的产权变更登记至杜娟名下，变更登记的税费由杜娟承担。 被告秦白英、被告熊大顺于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告杜娟房屋押金20000元。 反诉被告杜娟于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告秦白英、反诉原告熊大顺剩余购房款15000元及涉案房屋面积差价款142632元，合计157632元。 上述第二、三项相抵后，反诉被告杜娟于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告秦白英、反诉原告熊大顺137632元。 驳回原告俞林的全部诉讼请求。 驳回原告杜娟的其他诉讼请求。 驳回反诉原告秦白英、熊大顺对反诉被告俞林的全部反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取2340元，由原告杜娟、原告俞林负担2300元，由被告秦白英、被告熊大顺负担40元；本案反诉案件受理费减半收取1726元，由反诉被告杜娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 张雨青 二〇一八年五月十日 法官助理 王诗桐 书 记 员 李道伟