河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民初856号原告杨甲午，男，汉族，1953年9月9日出生，住石家庄市桥**。被告河北联邦伟业房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市桥**裕华西路**。法定代表人：周锦程。负责人陈华，该清算组副组长。委托代理人：周洋、武笑宇，河北君和诚律师事务所律师。原告杨甲午与被告河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（以下简称联邦伟业）破产债权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨甲午，被告联邦伟业委托代理人周洋、武笑宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨甲午诉称：2008年5月15日，原、被告双方签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》。合同约定原告旧房拆迁后由被告置换新房一套，房屋位于石家庄市桥西区角。2009年10月25日，被告召集回迁居民开会向大家宣读了“关于联邦名都(怡博苑)二期回迁业主土地使用权调换变更的说明”，提出“规划条件发生变化，回迁住宅楼的的规划方案己不能实现，由原住宅楼更改成40年产权的公寓楼，并给予一定经济补偿。”大家对此一致强烈反对，接连以信访形式到省、市政府部门表达了不满。2009年11月4日市政府主管城建工作的副市长王大虎利用“市县乡三级大接访”机会，亲自与拆迁居民代表见面听取了意见，并当场作了指示。之后在市信访局平国强副局长的亲自主导下，被告与拆迁居民代表于2010年元月9日就若干问题达成意向，签署了联邦名都二期(怡博苑)拆迁居民所坚持维护的各项权益。(即“13条”协议)。被告在协议书上盖有公司印章，公司副总经理张志伟还以“公司代表人”身份签了名。一、原、被告双方签订的《协议书》约定拆迁过渡期为36个月，可实际拆迁期却达八年之久，原告直到2014年10月31日才领到钥匙。依据《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(石家庄市人民政府令第177号)第三章第四十一条之规定，被告应承担自2011年5月15日起至2014年10月31日止的延期交房违约责任，支付逾期过渡补偿费46060.49元。二、被告在履行“联邦名都二期(怡博苑)拆迁居民所坚持维护的各项权益”协议中违反多项约定，在以下三个方面形成了79689元的违约金额；原告最初安置的房屋建筑面积为116.93平方米，后由于被告原因调整户型图，面积增大24.95平米，实际交房面积为141.88平方米。1、“13条”协议约定大于原协议户型面积的部分按成本价2680元支付，而实际是按4980元收的，多收57385元。2、“13”条协议约定：每家免费享有一个不小于5平方米使用面积的地下室。2016年9月18日原告所分地下室使用面积实为5.8平米，超出301元；3、“13条协议”约定开发商免除回迁居民2年物业费，之前被告在拆迁手册里承诺免一年物业费，两项相加应免三年物业费，但事实上被告只免两年，少免的一年物业费为2043元。三、未按新换签协议后的实际交房面积给予满铺商业底座800元/m2补偿费，欠款为19960元。一是被拆迁人的最终实际交房面积是与最后落成的满铺商业底座密不可分的，基于此事实，被告应按实际交房面积给予补偿费；二是开发商未按照“十三条”第一款的约定，在保留原协议的基础上与被拆迁人签署补充协议，而是进行了换签协议。由于原协议的废止而不复存在，因此，必须按新协议面积执行。被告于2016年底进入破产重整程序后，原告依法向管理人申报了125749.49元的债权。2017年8月25日管理人出具的债权表确认为0元，原告多次与管理人交涉无果。管理人的不予认定属认定事实不清，严重损害了原告债权人的利益。原告杨甲午向本院起诉，请求：1、确认原告对河北联邦伟业房地产开发集团有限公司享有债权109664.8元（管理人目前确认原告金额为0）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告联邦伟业辩称：一、本案审理范围应以申报的债权为限。本案系破产重整程序中的债权确认之诉,审理范围应以原告向管理人申报的债权为限,凡是不属于债权申报范围内的诉讼请求内容,均应不予审理,依法驳回原告诉讼请求二、关于原告诉讼请求。1、关于超期过渡费。首先,不论是最初签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》(简称拆迁协议),还是房屋面积扩大后重新签订的拆迁协议,均在第六条、第九条明确约定,临时安置补助费共计36个月,“临时安置费及搬迁奖金已抵房款,不再另行支付”,据此,原告于拆迁协议签订后领取的过渡费性质,即超过36个月后的超期过渡费。其次,在原告领取补偿款时填写的《联邦名都二期回迁居民补偿款》(简称补偿款单据)上,明确记载的补偿款项目包括过渡费,根据上述,证明原告已经实际领取了超期过渡费。最后,根据《辞海》解释,“结清”一词的释义为:使免除债务或金钱方面的牵累;原告在补偿款单据上亲笔书写了“补偿款已结清,即日起不再领取过渡费”内容。据此证明,双方在交房时已就超期过渡费等全部问题达成一致,被告对原告没有债务或金钱方面的牵累，即被告不欠付原告款项。综上,虽然双方签订的拆迁协议中约定了“超期过渡的按《办法》有关规定执行”,但双方在合同履行过程中已经协商一致变更了该条款,该条款已经废除,并且双方已经按照变更后的合同条款内容履行完毕,原告现在要求按照该条款支付超过36个月过渡期之后的超期过渡费,没有事实依据,不应支持。2、关于房屋面积变更后的单价差《城市房屋拆迁产权调换协议书》(简称拆迁协议)内容合法有效,系双方真实意思表示,且双方对合同效力均无异议,应当作为定案依据。原告拆迁置换的房屋面积扩大后,双方重新签订了拆迁协议(简称新协议)。根据新协议附件《产权调换结算明细表》记载,超出原协议面积的房屋,单价按照4980元计算,并据此在新协议中约定了变更后的房屋总价款,证明其并未在协议中按照《联邦名都二期(怡博苑)拆迁居民所坚持维护的各项权益》(简称13条文件)主张权利,即原告已经同意按照新的单价计算支付房款,故双方已就增加面积部分的房屋单价达成一致意见,且双方早已经按照新协议约定房屋价款履行完毕付款及交房义务。据此,原告现在主张按照13条文件重新计算房屋总价款并进而要求被告返还房款,没有事实依据,不应支持3、关于免除物业费根据《联邦名都(怡博苑)2期拆迁宣传手册》(简称宣传手册)13条文件的内容形式,以及13条文件第1条、第8条关于“与开发商签署补充协议”的表述,证明宣传手册、13条文件内容系联邦伟业公司为实现签订协议的目的而单方作出的意思表示,并不具备要约承诺的合同成立要件,故不是双方之间签订的合法有效的合同,不具有合同效力。此外13条文件中关于物业费的约定列明于第4条,该条内容是对于免费送地下室小房的约定,且免除物业费的语句与地下室小房的内容之间以逗号分隔,故该免除物业费的约定只是适用于地下室小房,无法认定具有“免拆迁安置房屋物业费”的意思表示,不适用于拆迁安置房屋。由于双方未在本案任何协议中对物业费的免除作出约定,故原告按照应当免除三年物业费的标准在本案中提出的返还物业费的主张没有事实依据,不应支持4、关于地下室小房面积差价款如前所述,13条文件不是双方之间签订的合同,不具有合同效力,且由于双方未在本案任何协议中对地下室小房的赠送及面积作出约定,故原告主张地下室小房面积差价款的主张,没有事实依据,不应支持。综上所述,原告诉讼请求均无事实依据,应当予以驳回起诉。原告杨甲午为支持自己的诉请，向本院提交如下证据：证据1、债权表；证据2、房屋拆迁产权调换协议书；证据3、产权调换结算明细表；证据4、联邦名都（怡博苑）二期拆迁补偿安置方案；证据5、石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法，市政府177号令；被告联邦伟业质证意见如下：证据1、三性无异议。证据2、证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据原告在起诉状中所述13条是约定了房屋面积变更后的单价差，而实际上原告与被告在13条之后又签订了新的产权调换协议书，并按照产权调换协议书的约定履行了差价款，新的产权调换协议书与13条为先后顺序签订的合同，后合同自然代替先合同；证据4、5、真实性、合法性没有异议。对关联性有异议，超期过渡费联邦工一直在按照原来的拆迁协议向原告支付，交房时原告也向被告出具了拆迁安置补偿款的票据，表明其已实际领取了超期过渡费，并在票据上表示不再领取过渡费，上述是其真实意思表示，不应再按照政府177号令向被告主张增加部分的数额。被告联邦伟业为支持自己的答辩，向本院提交如下证据：原告于2014年10月31日签订的联邦名都二期回迁居民补偿款单据，记载补偿款已结清不再领取过渡费。原告杨甲午质证意见如下：2014年10月31日之前的过渡费已经领了，我认可，但是按照177号令，增加的钱没有给我。经审理查明：1、《河北联邦伟业房地产开发集团有限公司破产重整案债权表》，被告联邦伟业对原告杨甲午的债权审定核准为0元。2、《城市房屋拆迁产权调换协议书》，第6条约定自行过渡三年的过渡期及补偿标准，超过过渡期按《办法》有关规定应予补偿。3、《联邦名都（怡博苑）2期拆迁宣传手册》第八条物业管理约定“产权调换房屋的前期管理暂由石家庄联邦伟业物业公司负责，免一年物业管理费”，该协议真实合法有效。4、石政办发(2011)56号和石建(2010)86号的二个市政府文件，石家庄市政府文件明确规定了石家庄市市区国有土地上房屋征收与补偿工作流程及征收搬迁费、临时安置费标准，真实合法有效。5、《联邦名都二期回迁居民补偿款单据》，原告在内容为补偿款已结清即日起不再领取过渡费的一次性补偿款单据上签字。上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为,原、被告所争议的共四个问题：1、过渡费补偿费；3、物业费免费的时间；3、房屋超出面积差价的计算标准。4、回迁房补偿差价；5、地、地下室小房面积差价款/div>关于过渡费补偿问题，合同约定过渡费是三年，实际过渡费已长达八年，根据市政府有关临时安置补偿费办法,被告联邦伟业应当支付逾期过渡费补偿金，但本案中原告杨甲午已经在联邦伟业出具的临时安置补偿单上签字，该补偿单已经载明补偿费已结清，足以认定原告杨甲午对过渡费的标准和数额予以认可。故原告杨甲午要求被告联邦伟业支付逾期增加的过渡费部分的诉讼请求，本院不予采信。关于物业费免费的时间问题，拆迁宣传册约定：给原告杨甲午免一年物业管理费。各项权益即所称的“十三条”约定，免2年物业费。原告认为应当免三年物业费的观点属理解错误。原告所称的“十三条”是在政府的协调下，达成的新的协议，该协议充分考虑了原告的利益。将免一年的物业费增加到二年，而不是原告理解的一年加二年。且减免物业费是权益问题，而非债权申报问题。关于房屋超出面积计算差价的问题，这个问题也是争议较大的问题，虽然被告在“十三条”中承诺超出面积按成本价2680元支付。但被告认为建筑成本增加了，已超过2680元/m2，已达到4980元/m2，更重要的是被告在交付回迁房时，均与回迁户进行了结算。关于补偿价款问题，2010年1月9日被告联邦伟业出具的联邦名都二期（怡博苑）拆迁居民所坚持维护的各项权益的承诺规定，一是开发商（被告）承诺，要向被拆迁户居民按原协议面积给400元/m2的补偿费。二是开发商（被告）建商业底座。要另向被拆迁居民按原协议面积给予400元/m2补偿费，两者相加为800元/m2。上述协议均约定是按原协议面积计算，而不是按最终实际交房面积计算。且双方对补偿款和拆迁差价均已结算，在结算单上载明已结算清，原告已签字认可。所以原告杨甲午的此项诉讼请求亦不成立，本院不予采信。拆迁补偿款按照房屋面积超过后的补差标准等均作了结算，原告杨甲午在结算清单上签名认可，杨甲午的签字行为认可了被告的结算标准。现有证据不能证明杨甲午受到了胁迫，因此杨甲午的此项主张也不能成立。综上，原告杨甲午请求确认对河北联邦伟业房地产开发集团有限公司享有债权125749.49元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告杨甲午的诉讼请求。案件受理费80元由原告杨甲午承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  王正文审判员  王秀华审判员  张国顺二〇一八年五月十六日书记员  田 静