重庆市第四中­­­­­级人民法院民 事 裁 定 书（2015）渝四中­­法民终字第00523号上诉人（原审原告）：重庆市黔江区南海鑫城业主委员会，住所地重庆市黔江区。负责人：郑春艳，该业主委员会主任。委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙纵宇，男，生于1976年1月16日，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人：曾松，重庆川东南律师事务所律师。上诉人重庆市黔江区南海鑫城业主委员会（以下简称南海鑫城业委会）与被上诉人龙纵宇返还原物纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年3月20日作出（2014）黔法民初字第02816号民事裁定，上诉人南海鑫城业委会对该裁定不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年7月7日对上诉人南海鑫城业委会的委托代理人彭先斌，被上诉人龙纵宇的委托代理人曾松进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：重庆市黔江区南海鑫城于2007年1月5日建成并通过竣工验收，其六楼为公共物业的观景台。龙纵宇在担任咸丰县南门商城物业管理有限公司黔江分公司（以下简称“南门商城物管黔江分公司”）的负责人期间，以个人名义将南海鑫城第6楼的观景台分隔成6间房屋，并将其中的4间房屋出租给“金鼎龙王食府”使用，将剩余2间与第5楼的2间进行调换后也出租给“金鼎龙王食府”使用。2013年4月1日，“金鼎龙王食府”将其占用的第6楼的4间房屋及第5楼的2间房屋移交给南海鑫城业委会，双方签订了《金鼎龙王食府移交清单》。但第6楼的4间房屋、第5楼的2间房屋（该6间房屋即为涉案房屋）却实际被龙纵宇占有，其拒绝将该房屋移交给南海鑫城业主委员会。南海鑫城共有196户业主。2014年3月15日，重庆市黔江区南海鑫城部分业主召开业主大会，共72户业主在签到表上签字。会议决定授权业主委员会向人民法院提起诉讼，收回龙纵宇侵占的公共物业。南海鑫城业委会起诉称：龙纵宇原系南门商城物管黔江分公司责人。南海鑫城建成后，南海鑫城业主委员会于2008年3月16日与南门商城物管黔江分公司签订了《南海鑫城物业管理服务合同》，委托南门商城物管黔江分公司进行物业管理，合同期限三年。在南门商城物管黔江分公司管理南海鑫城物业期间，其负责人龙纵宇与他人合伙在南海鑫城物业B区第4楼开办“金鼎龙王食府”，经营餐饮业牟利，并擅自将属于南海鑫城的公共物业即第6楼4间、第5楼2间、第5楼外围3间房屋提供给“金鼎龙王食府”经营使用。对此，南海鑫城广大业主知情后坚决反对。《南海鑫城物业管理服务合同》于2011年3月15日到期后，南海鑫城业主委员会应业主要求终止了与南门商城物管黔江分公司的物业服务合同关系。南门商城物管黔江分公司在办理移交手续时，签订了《南海鑫城物品移交清单》。在该清单第五项“办公及营业场地”中载明第6楼有房屋6间，其中备注“龙王食府4间”；第5楼有房屋2间，其中备注“龙王食府2间”；第5楼外围有房屋3间，均由“金鼎龙王食府”占用。经南海鑫城业委会多次与“金鼎龙王食府”交涉，“金鼎龙王食府”于2013年4月1日将其占用的上述房屋移交给南海鑫城业委会，双方签订了《金鼎龙王食府移交清单》。在签订《金鼎龙王食府移交清单》后，由于第6楼的4间房屋及第5楼的2间房屋钥匙由龙纵宇控制，南海鑫城业委会实际只接管了第5楼外围的3间房屋。经南海鑫城业委会与龙纵宇多次交涉归还未果。南海鑫城业委会认为，龙纵宇无据占有南海鑫城广大业主的公共物业，侵犯了广大业主的共有物权，给南海鑫城业委会造成了不应有的损失。故请求判决龙纵宇停止侵权、返还全体业主所有的房屋6间（南海鑫城六楼4间、五楼2间）；龙纵宇承担其侵占房屋期间的占用费18859.5元。龙纵宇答辩称：1.南海鑫城第6楼的6间房屋系龙纵宇于2005年出资修建，没有按照工程规划许可修建，该6间房屋属于违章建筑，因违法建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不应受理，应由当事人向行政主管部门申请解决；2.南海鑫城第6楼的6间及第5楼2间房屋系龙纵宇出资修建，并非南海鑫城业委会诉称的属于南海鑫城业委会所有，龙纵宇对该房屋享有建筑物区分所有权中专有部分的所有权；3.南海鑫城业委会诉称龙纵宇未移交并长期霸占第6楼4间和第5楼2间房屋不属实，事实上是龙纵宇同意移交，但是南海鑫城业委会必须支付必要的材料费和人工工资；4.南海鑫城业委会诉称的6间房屋系龙纵宇修建，龙纵宇是合法占用该房屋，不存在侵权，也不存在返还的问题，更不需要支付房屋占用费的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政部门登记，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是一个在物业管理区域中长期存在的，代表业主行使业主自治权的机构。业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”的范围，具有一定的诉讼权利能力和诉讼行为能力。《重庆市物业管理条例》第二十七条第九项规定，业主委员会应当根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁，故依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主大会或者业主代表大会授权，就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，有权向人民法院提起民事诉讼，其行为的后果，责任，应当由全体业主共同承担。根据《物业管理条例》第十五条及《重庆市物业管理条例》第二十七条对业主委员会职责的规定，南海鑫城业委会只能是在业主大会的授权下才能向法院提起诉讼，无单独决定提起诉讼的权利。综上，南海鑫城业委会根据自己的决定向本院提起诉讼不符合法律规定，应予裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十五条、第十六条，《重庆市物业管理条例》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回重庆市黔江区南海鑫城业主委员会的起诉。案件受理费350元，由重庆市黔江区南海鑫城业主委员会凭缴费收据申请办理退费手续。南海鑫城业委会不服一审裁定，向本院提起上诉称：南海鑫城共有业主260户，其中72户业主亲自参加了2014年3月15日召开的业主大会，另有141户业主授权参会的业主行使表决权。此次业主大会选举产生南海鑫城业委会，并授权其起诉龙纵宇返还涉案房屋。该选举和授权业经重庆市黔江区城东街道办事处批复认可，合法有效。因此，南海鑫城业委会有权代表全体业主提起本案诉讼。一审裁定驳回南海鑫城业委会的起诉不当，故请求予以撤销，并指定一审法院继续审理。龙纵宇答辩称：南海鑫城业委会未提供证据证明自己有权代表全体业主提起本案诉讼，一审法院据此驳回其起诉正确。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”鉴此，选举产生业主委员会和决定由业主委员会代表全体业主提起涉及物业管理之诉，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。南海鑫城业委会举示的业主表决表的真实性无法确定，其举示的重庆市黔江区城东街道办事处的批复意见未表明未到会业主曾授权参会业主代为行使表决权，况且该批复意见仅具备案性质，即南海鑫城业委会未提供充分确凿的证据证明自己有权代表全体业主提起本案诉讼。由此可见，南海鑫城业委会不具有提起本案诉讼的原告主体资格，其起诉欠缺法定受理条件。一审裁定驳回其起诉并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：维持重庆市黔江区人民法院（2014）黔法民初字第02816号民事裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  谭中宜审 判 员  钟雨锋代理审判员  刘文玉二〇一五年七月七日书 记 员  谢 一