江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第1018号上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。法定代表人范小冲，该公司董事长。委托代理人黄征（受无锡苏源置业有限公司特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。委托代理人张钧（受无锡苏源置业有限公司特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）鲁舜禹。被上诉人（原审原告）韩芳芳。委托代理人唐海洲（受鲁舜禹、韩芳芳共同特别授权委托），上海市中茂（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）因与被上诉人鲁舜禹、韩芳芳商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第02855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年11月10日，鲁舜禹、韩芳芳与苏源公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201211100044），约定由鲁舜禹、韩芳芳购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第T1幢xxx单元xx层xxxx号房屋，总价为578331元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。鲁舜禹、韩芳芳于2012年10月28日及10月31日分两次向苏源公司支付首付款合计118331元。2013年2月4日，鲁舜禹、韩芳芳与无锡市住房公积金管理中心、中国银行股份有限公司无锡分行（以下简称中行无锡分行）、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）签订无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同一份，申请公积金贷款460000元，贷款利率为中国人民银行规定的同期同档次公积金贷款利率。次日，中行无锡分行向置业担保公司发放上述贷款，置业担保公司于2013年5月24日将该款付至苏源公司。后苏源公司未按约交付房屋。2014年10月27日，鲁舜禹、韩芳芳向苏源公司邮寄解除商品房买卖合同通知书，提出苏源公司逾期交房，已经构成违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同，要求苏源公司退还全部购房款并赔偿损失。该邮件于2014年10月28日妥投。2014年11月20日，鲁舜禹、韩芳芳向苏源公司邮寄办理退款退房手续催告函，要求苏源公司于2014年11月27日前退还全部购房款并赔偿损失。该邮件于2014年11月21日妥投。鲁舜禹、韩芳芳于2014年12月3日诉至法院，请求：判决确认双方于2012年11月10日签订的商品房买卖合同于2014年10月28日解除；苏源公司立即向其返还购房款578331元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，要求按实际损失计算违约金，包括：以118331元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2012年11月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以460000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年5月24日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。2014年12月18日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知，告知其天一城A地块一期（包括T1#等）已全面竣工，同意交付使用。以上事实由商品房买卖合同、无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同、零售贷款借款借据、发票、解除商品房买卖合同通知书、办理退款退房手续催告函、邮寄凭证、邮政查询记录、关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：鲁舜禹、韩芳芳与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年7月31日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，现苏源公司逾期交房已超出60日，故鲁舜禹、韩芳芳享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，鲁舜禹、韩芳芳于2014年10月28日向苏源公司送达了书面通知，要求解除合同，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2014年10月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，鲁舜禹、韩芳芳有权要求苏源公司返还全部购房款578331元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即5783.31元，远低于鲁舜禹、韩芳芳已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故鲁舜禹、韩芳芳主张按该实际损失确定违约金数额，合法有据，数额合理，予以支持。现鲁舜禹、韩芳芳主张以首付款118331元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2012年11月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以贷款460000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年5月24日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息计算违约金，未超出合理范围，予以支持。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、鲁舜禹、韩芳芳与苏源公司于2012年11月10日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201211100044）于2014年10月28日解除。二、苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内向鲁舜禹、韩芳芳返还购房款578331元，并支付违约金（违约金包括：以118331元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2012年11月1日起计算至其实际给付之日止的利息，及以460000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年5月24日起计算至其实际给付之日止的利息）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10256元，减半收取5128元，由苏源公司负担。苏源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案违约金标准是双方协商一致约定的，应按已付房款的1%确定，法院不应调整。即使调整，首付款未贷款不应计算损失，其余房款460000元系公积金贷款，不能按人民银行同期贷款利率计算。请求二审改判上诉人给付违约金5783元。被上诉人鲁舜禹、韩芳芳辩称：上诉人逾期交房导致双方买卖合同解除，造成其损失远远高于合同约定的违约金，一审调整违约金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据违约金的补偿性功能，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，苏源公司未按约履行交房义务，构成违约。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即5783.31元，远低于鲁舜禹、韩芳芳已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故原审依法调整违约金数额并无不当。此外，根据违约金的惩罚性功能，合同当事人不得因违约行为获取利益。由于苏源公司的违约行为导致合同解除，相对于鲁舜禹、韩芳芳支付的首付款及公积金贷款的利息损失而言，苏源公司获取的利益为取得相应购房款而少支付的银行同期贷款利息，故原审按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定鲁舜禹、韩芳芳的利息损失并无不当。综上，苏源公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1323元，由上诉人苏源公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一五年七月十三日书记员  杨 志