安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初585号 原告：李善英，女，1967年2月12日出生，汉族，住安徽省庐江县。 原告：袁良英，女，1977年6月29日出生，汉族，住安徽省庐江县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：夏泽群，安徽朱友生律师事务所律师。 被告：安徽国泰房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路87号。 法定代表人；郑立，董事长。 被告：安徽恒公物业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区濉溪路99号国泰都市公寓1207室。 法定代表人：吴福贵，董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。 原告李善英、袁良英与被告安徽国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）、安徽恒公物业管理有限公司（以下简称恒公物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李善英、袁良英的共同委托诉讼代理人夏泽群，被告国泰公司、恒公物业公司的共同委托诉讼代理人汪竹青均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李善英向本院提出诉讼请求：1、判令被告国泰公司、恒公物业公司立即回购原告位于合肥市××庙××层××号商铺；2、判令被告国泰公司、恒公物业公司立即支付给原告回购房款480139元（406898元×118%），并承担逾期利息（以本金480139元按中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日算至实际付款之日）；3、被告国泰公司、恒公物业公司相互承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2007年12月，原告看到二被告共同发布的关于合肥市城隍庙大世界商铺出售广告，该商业广告宣称：开发商为部分业主提供10年后118%的回购计划，保障业主在零风险的情况下享有稳定高额的投资收益。原告基于该商业广告购买××庙××层××号商铺，支付总价406898元（其中含被告预先支付给原告2008年至2010年共三年出租收益73241.64元在内），2007年12月18日，被告恒公物业公司（原安徽广源投资管理有限公司）作为销售商与原告签订《委托经营合同》一份，合同第六条明确约定：原告将商铺委托给被告恒公物业公司经营，每年收益不低于投资总额的6%，三年后，每年收益不低于投资总额的8%；自甲乙双方（分别指原告方和被告国泰房产公司）签订《商品房买卖合同》之日起至第10年期满前3个月内，若甲方书面申请要求回购，则乙方按《商品房买卖合同》约定房款的118%予以回购。同时，被告国泰公司也以《补充条款》形式，对“回购条款”予以承诺保证。在回购期满前，原告向二被告书面提出要求回购商铺申请书，被告工作人员接受后表示需汇报后答复。2017年12月31日，被告工作人员电话明确答复不同意回购。 原告认为，二被告在《商业广告》、《委托经营合同》、《补充条款》中对有关原告的商铺回购均作出了明确的约定和承诺。因此，该“回购条款”对二被告均具有法律约束力，二被告应当信守承诺，履行回购义务，被告拒绝回购，属违约。原告为维护自身合法财产权益，现依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，具状起诉至贵院，请求支持原告诉求。 国泰公司、恒公物业公司共同答辩称，原告要求回购没有事实和法律依据，诉请应驳回。国泰公司销售策划公司虽然做了相关回购宣传，但不代表所有购房人都自然享有要求回购的权利。而是在购房时与开发商签订回购协议，否则无法明确回购时间、税收及费用的承担，回购中的违约责任等。其次，物业管理公司是无权也没有义务回购房屋，回购的字面意思是原所有者将自有物品出售给他人，在一定时间内，将其购回的行为。案涉房屋原所有人不是物业公司。物业公司的委托经营合同中，关于回购的约定，也是再次提醒购房者是否愿意要求回购，如需要应与开发商签订回购协议；另，原告虽然在约定时间内，向物业公司提出了回购要求，这仅仅是一种反邀约邀请，双方应当协商后签订相关协议，方对双方有约束力。同时，国泰公司并没有收到该申请。因此，原告无权在本案中向国泰公司提出回购的权利。综上，虽然委托合同中有回购条款，但原告并不必然享有要求回购的权利，该回购条款仅是邀约邀请，并不构成回购要求。合同应当具备的主体内容并不包括。请法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。 对于李善英、袁良英提供的其本人身份证、国泰公司股东信息、恒公物业公司变更信息、商铺商业广告、《商品房买卖合同》、《补充条款》、《委托经营合同》、《回购申请》及收条等相关证据，国泰公司、恒公物业公司不持异议，本院予以确认并在案佐证。本院经审理查明的事实如下：国泰公司为销售其开发的城隍庙大世界商铺，曾在媒体上发布广告称“开发商为部分业主提供10年后118%的回购计划，从而为业主解除后顾之忧并保障业主在零风险的情况下享有稳定高额的投资收益”。 2007年12月7日，国泰公司销售人员为李善英、袁良英制作了商铺投资计划表。2007年12月14日，国泰公司向李善英、袁良英出具《补充条款》一份，言明由出卖人提供办理城隍庙大世界二层274号商铺的土地使用证所需要的各项资料，开发商愿意为“回购条款”作相应的担保。2007年12月18日，李善英、袁良英与国泰公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定李善英、袁良英向国泰公司购买××庙××层××号商铺，建筑面积为14.1平方米，该商品房单价为23338.23元，总金额为329069元。 同日，李善英、袁良英(合同甲方)与安徽广源投资管理有限公司(合同乙方，后变更为恒公物业公司)签订了《委托经营合同》一份，约定，甲方就其拥有房产的全部经营管理权委托给乙方；委托期限自2008年12月8日起至2011年3月31日；该合同第六条（三）款约定：甲乙双方自签订《商品房买卖合同》之日起至第10年期满前3个月内，若甲方书面申请要求回购，则乙方按《商品房买卖合同》约定房款的118%予以回购。合同签订后，李善英、袁良英按约将其购买的城隍庙大世界二层274号商铺交由安徽广源投资管理有限公司管理经营。2017年3月11日，李善英、袁良英与更名后的恒公物业公司重新签订了《委托经营合同》一份，将其所购商铺继续交由恒公物业公司管理经营，委托时间为2017年1月1日到2018年12月31日。 2017年9月23日，李善英、袁良英向恒公物业公司递交了《回购申请》，要求国泰公司、恒公物业公司按合同约定回购其所购，因双方当事人未能达成一致，遂起诉来院。 本院认为，李善英、袁良英与国泰公司之间存在商品房买卖合同关系，与恒公物业公司之间存在委托经营合同，二份合同均为当事人真实意思表示，为合法有效，双方均应依约履行。 本案争议的焦点为：一、李善英、袁良英与国泰公司签订的《商品房买卖合同》中未约定回购条款，国泰公司宣传广告中的回购内容是否能视为合同内容，能否认定李善英、袁良英与国泰公司双方之间形成了回购的合意。二、李善英、袁良英与恒公物业公司合同中约定了回购条款，李善英、袁良英主张回购是否应支持。 一、对于李善英、袁良英提供的“城隍庙大世界”销售宣传广告，国泰公司尽管否认其真实性，但该广告单上注明有国泰公司名称，故本院可以认定该宣传广告应为国泰公司所发布。根据商品房买卖司法解释第三条规定，商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，特定条件下可视为要约，但前提是属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，并且“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，就李善英提交的宣传广告而言，亦难以认定符合上述司法解释规定的构成要约条件，故相关回购宣传不应作为《商品房买卖合同》内容。由于宣传广告中特别注明是对“部分业主”进行回购，李善英、袁良英与国泰公司之间签订的《商品房买卖合同》中并未约定回购条款；国泰公司向李善英、袁良英出具的补充条款中对于回购内容的陈述亦不能明确国泰公司自身同意履行回购义务，故不能认定李善英、袁良英与国泰公司双方之间形成了回购的合意。李善英、袁良英要求国泰公司依据宣传广告及《补充条款》的内容履行回购义务没有事实和法律依据，故对其要求国泰公司回购商铺的诉讼请求，本院不予支持。 二、恒公物业公司与李善英、袁良英于2007年12月8日签订的《委托经营合同》中的第六条（三）款约定了有关回购的内容，但该条款与双方之间委托经营的内容无关，恒公物业公司亦不是履行回购义务的适格主体；且双方于2017年3月11日续签的《委托经营合同》中，也取消了该条约定，因此李善英、袁良英要求恒公物业公司回购商铺的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李善英、袁良英诉讼请求。 案件受理费减半收取为2004元，由原告李善英、袁良英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 朱 江 二〇一八年五月三十一日 书记员 刘晴旸 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。