广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第660号原告：广州华侨物业发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：邓卫广。委托代理人：吴雅莉，系该公司职员。被告：梁致安，住广州市白云区。原告广州华侨物业发展有限公司诉被告梁致安物业服务合同纠纷一案,本院于2015年4月28日受理后,依法由审判员周蕾独任审判,公开开庭进行了审理。原告广州华侨物业发展有限公司的委托代理人吴雅莉到庭参加了诉讼，被告梁致安经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州华侨物业发展有限公司诉称：2006年5月，原告受广州市交警支队和业委会委托，与谊景苑小区业委会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》，约定由原告对谊景苑小区进行物业管理，原告依照合同约定及《广东省物业管理条例》的规定对谊景苑小区进行物业管理至今，为被告提供物业管理服务并代收代缴垃圾费等费用，并对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，依约履行了应尽的物业服务义务，在原告提供服务同时，被告从2007年1月至今，一直拖欠物业管理费，公共设备大修分摊费及原告代缴的垃圾费，原告不定期派发《收费通知单》不停的催讨欠款，被告不肯缴付，累积金额达7916元（未含滞纳金），故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费7916元（2007年1月至2011年12月，管理费0.8元/平方米；2012年1月至2015年3月，管理费1.1元/平方米，共87.08㎡）；2.被告向原告支付原告垫付相关垃圾费495元（自2007年1月至2015年3月，每月5元）；3.被告向原告支付原告垫付的相关公共设备大修分摊费618.3元（包括2009年水泵维修费、2010年电梯维修费、2011年排水渠维修费、2011年电梯更换变频器维修费、2011年5月水泵维修费、2012年3号电梯变频器维修费、2013年3号电梯蜗杆轴承及3、4号电梯齿轮箱油封维修费、2014年更换4号电梯曳引钢丝绳维修费、2014年更换电梯地板费）；4.被告向原告支付所欠物业管理费滞纳金7916元，以拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三的标准，从2007年1月1日起计算至被告缴清之日止，暂计至2015年3月31日，以不超过所欠物业管理费本金7916元为限；5.被告承担本案全部诉讼费用。被告梁致安书面递交答辩状辩称：被告从2007年1月开始将小区的行人道改变成为停车场，给业主、住户带来安全隐患，很多业主提出反对意见，但物管方都不接纳，从而造成我在2012年7月17日下午下班回家到自己大门口（即9号门口）跌倒，至右脚第五跖骨骨折，不能上班，病休三个月，造成我经济损失。现在我要求物管方赔偿我出勤津贴每个月600元（共1800元），15天年假被扣除（每天200元，共3000元），交通费及营养费3000元，年终奖2000元，合计9800元。经审理查明：2006年，广州广房集团物业管理有限责任公司嘉华分公司与谊景苑小区业主委员会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》（下称《合同一》），约定由该司对广州市机场西路景安北街1号、7号、9号、11号（下称涉案小区）进行物业管理，期限为5年，自2006年6月1日至2011年6月1日止，综合服务管理费按住宅0.8元/平方米/月计收，由该司按建筑面积向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期1个月起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金，双方并约定包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备的日常维修养护、交通与车辆停放秩序的管理等十项管理服务内容。后，该司即对涉案小区进行物业管理。2012年，广州广房集团物业管理有限责任公司与谊景苑小区业主委员会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》（下称《合同二》），约定由广州广房集团物业管理有限责任公司嘉华分公司对涉案小区进行物业管理，期限为5年，自2011年6月1日至2016年6月1日止，综合服务管理费按住宅1.1元/平方米/月计收，其他约定与《合同一》一致。2013年2月，原告与谊景苑小区业主委员会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》（下称《合同三》），该合同约定的服务期限及管理费标准与《合同二》一致。原告是具备二级物业管理资质的企业法人。2012年11月8日，广州广房集团物业管理有限责任公司向谊景苑小区业主委员会发函说明：2012年年中，广州广房集团物业管理有限责任公司转让变更股权，产权合并到“广州华侨物业发展有限公司”，即本案原告，注销嘉华分公司，原嘉华分公司在管的物业服务项目纳入原告统一管理，与业委会签订了新的物业服务委托合同，合同被委托方由原来的变更为原告，从2013年4月正式开始履行对小区实施物业委托服务管理，原广州广房集团物业管理有限责任公司及其嘉华分公司分别与业委会签订的两份物业服务管理合同事项及权利一并转让给原告。谊景苑小区业主委员会亦出具证明，确认上述事实并将变更物业服务委托的告示在小区内进行张贴告知全体业主。2011年10月15日，谊景苑小区业主委员会申请办理第二届业主委员会的备案，其中当选委员为廖某、梁某、江某、张某、黄某五人，11月17日，涉案小区第二届业主委员会由广州市国土资源和房屋管理局白云区分局予以备案。2011年12月24日，涉案小区业主委员会召开会议，确定将管理费标准提升为每平方米1.1元，车位管理费提升60元等，该会议纪要中有廖某、梁某、江某、张某、黄某五人签名，该调整内容经张贴公开告知。为证明被告拖欠水泵、电梯、排水渠等公共设备维修费，原告举证了：2009年7月28日、金额4470元的水泵维修费发票一张，2010年10月12日、金额5600元的电梯维修费发票一张，2011年12月25日、金额13282.5元的排水渠维修费发票一张，2011年3月25日、金额6600元的电梯变频器维修费发票一张，2011年5月21日、金额8800元的水泵维修费发票一张，2011年5月21日、金额4300元的水泵维修费发票一张，2012年12月25日、金额6800元的电梯变频器维修费发票一张，2013年7月19日、金额13343元的电梯维修费发票一张，2014年2月24日、金额10888元的电梯维修费发票一张，2014年10月22日、金额13573元的电梯地板维修费发票一张。另查：被告是广州市白云区心谊路景安北街9号1107房的业主，该房套内建筑面积为87.08平方米。以上事实，有合同、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与涉案小区业委会签订的《谊景苑小区物业管理委托服务合同》无违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，广州广房集团物业管理有限责任公司及其嘉华分公司将《合同一》、《合同二》的权利转让给原告，该两份合同的相对方谊景苑业主委员会对该权利转让予以确认，该权利转让行为亦属合法有效，被告作为诉争房屋的业主，居住在涉案小区，享受了物业管理服务，原告依三份《谊景苑小区物业管理委托服务合同》主张被告支付物业管理费及相关其他费用，合法有据。被告抗辩小区存在安全隐患问题，该问题涉及全体业主利益，是否存在应由相关行政部门予以认定，且被告跌倒受伤与本案属不同法律关系，被告可另案起诉主张赔偿，但以此为由拒交物业管理费理据不足。原告主张被告应支付物业管理费7916元（2007年1月至2011年12月每月应缴69.664元，2012年1月至2015年3月每月应缴95.788元）及维修分摊费618.3元合情合理，本院予以支持。原告主张的物业管理费的滞纳金应与被告欠缴物业管理费给原告造成的损失相适应，现原告未能提交证据证明被告拖欠物业管理费的行为给其造成的损失高于双方约定的违约金标准，本院酌情将按日3‰的标准调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，物业管理费为按月交纳，合同约定滞纳金自逾期1个月起计付，则当月应缴物业管理费的滞纳金应自当月之后第二个月的1日起计。至于原告主张的代被告垫付的垃圾费，因其未提交证据证实该垃圾费已经实际代被告支付，故依法不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告梁致安向原告广州华侨物业发展有限公司交纳自2007年1月至2015年3月的物业管理费7916元及滞纳金（以当月应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自当月之后第二个月的1日起计至本金缴清之日止，并以本金为限）；二、于本判决生效之日起五日内，被告梁致安向原告广州华侨物业发展有限公司交纳自2009年至2014年的公共设备维修分摊费618.3元；三、驳回原告广州华侨物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费112元，由被告梁致安负担56元，该费用已由原告广州华侨物业发展有限公司交纳，其同意被告梁致安应负担部分在上述判决履行期限内向其迳付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇一五年七月十三日书记员 盛燕冰