江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初1704号原告：黄爱玲，女，1972年12月23日生，汉族，安徽省滁州市人，住句容市开发区。委托诉讼代理人：闫群，男，1972年2月20日生，汉族，句容市人，住句容市开发区，系原告黄爱玲配偶。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市开发区（黄梅镇）振兴路8号。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐淮、陈光愿，系该公司职工。原告黄爱玲诉被告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄爱玲及其委托诉讼代理人闫群、被告碧桂园公司委托诉讼代理人陈光愿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄爱玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告承担逾期交房违约金30419.7元（从2017年5月1日起计算至2017年12月16日止，按照已交付房款万分之二的标准计算）；2、判决被告返还原告支付的物业服务费7626元、3、判决案涉房屋的保修期均从实际交付使用之日起计算；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年6月2日，原告与被告碧桂园公司签订购买合同，购买碧桂园凤凰城凤雅苑5幢503室房屋一套，按照合同约定，被告应于2013年6月30日前向原告交付合同约定的房屋。但原告在收楼验房时发现原告交付的房屋存在漏水、空鼓等严重的工程质量问题，且一直拖延修复，怠于行使交房义务。后原告实际收房之日为2017年12月16日，截止至2017年4月30日的违约金原、被告之间已经诉讼解决，被告已经履行。从2017年5月1日至2017年12月16日的延期交付违约金为30419.7元，且从2013年7月至2017年12月期间的物业服务费和公摊电费应当由被告自行承担，应当返还原告交纳的该两项费用，案涉房屋的各项保修期限也应当从实际交房之日起计算。庭审中，原告申请撤回对被告的第三项诉请。被告碧桂园公司辩称：原告于2017年4月28日曾起诉我司就逾期交房承担逾期违约金185031.2元及全部诉讼费用，我司已经履行（2017）苏1183民初2376号民事判决书的全部判决内容。后原告在被告维修好房屋后仍然迟迟不收楼，以房屋有瑕疵等各种理由推脱，直至2017年12月16日才收楼，故案涉房屋的实际交房时间应当早于2017年12月16日，且现在原告又基于同一事实和理由要求被告承担逾期交房违约金，系重复起诉；物业费以及其主张的其他事项均以实际收楼日期为准。本院经审理认定事实如下：2011年6月2日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定原告购买被告开发的碧桂园凤凰城凤雅苑5幢1单元0503室房屋一套，建筑面积112.33平方米，房价总计661298元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第六条第一款第（三）项约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。合同签订后，原告支付了661298元购房款，并由被告开具发票。2013年6月28日，被告书面通知原告收楼，并告知原告与销售中心跟办人袁二孩预约收楼手续的办理时间。2013年6月30日，原、被告双方验房后，被告填写了房屋维修申请记录表，原告因房屋存在质量问题一直未能办理收楼手续。2017年4月28日，原告将被告诉至本院，要求其承担逾期交房的违约金185031.2元（从约定交房之日2013年6月30日起计算至2017年4月30日止），本院于2017年7月14日依法作出（2017）苏1183民初2376号民事判决书，后被告不服上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法院于2017年11月14日依法作出（2017）苏11民终2907号民事判决书，判决驳回被告的上诉，维持本院的一审判决。2017年12月1日，原、被告双方前往案涉房屋验房，原告发现房屋存在质量问题，填写房屋维修申请记录表一份。2017年12月16日，原、被告双方办理交房手续，原告交纳物业费8023.8元（133.73元×60个月）、公摊电费404.58元、预收公摊费100元。2018年3月12日，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且合同签订时，原告已取得预售许可证明，该合同合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋双方实际交付日期的问题，被告辩称案涉房屋在2017年12月16日之前即符合收房的条件，但原告均已房屋有各种瑕疵予以拒绝收房，一直拖延至2017年12月16日才办理收房手续。本院认为，原告提交的时间为2017年12月1日房屋维修申请记录表上有业主和管理员双方的签名，从该记录表中可以看出案涉房屋确实仍存在质量问题，且被告未能提交任何证据予以证明其在2017年12月16日之前曾积极的通知原告收房，故对于被告的辩称本院不予采纳，案涉房屋的实际交付日期本院确定为2017年12月16日。关于本案是否属于重复起诉的问题，本院认为原告在（2017）苏1183民初2376号案件中，起诉的是截止至2017年4月30日的违约金，本案中起诉的是从2017年5月1日起至实际收房之日2017年12月16日止的违约金，前诉和本诉所涉及的理由并不一致，故本案不属于重复起诉。被告辩称在前诉生效后，多次通知原告收房，但无据予以证实。根据合同约定，被告应自约定的交付期限的第二天至实际交付日止，按日向原告支付已支付房价万分之二的违约金。故对于原告请求自2017年5月1日至2017年12月16日止，按日支付违约金的请求，本院予以支持，经计算为30419.7元（661298元×2÷10000×230天）。关于原告交付的物业费、公摊电费（从2013年7月至2017年12月期间）被告是否应当返还的问题，本院认为根据《物业管理条例》规定，尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位缴纳。案涉房屋由于存在质量问题，致使实际交付日期延迟至2017年12月16日，故从2013年7月至2017年12月期间的物业费、公摊电费应当由建设单位被告碧桂园公司承担，对于原告已经缴纳的该部分费用，被告应当予以返还。经计算，该期间的物业费为7221.42元（133.73元×54个月）、公摊电费为404.58元，合计为7626元，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄爱玲支付逾期交房违约金30419.7元；二、被告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄爱玲物业费、公摊电费共计7626元。案件受理费752元，减半收取376元，由被告句容碧桂园房地产开发有限公司负担（此款原告黄爱玲已预交，被告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。代理审判员 王 坤二〇一八年五月十七日书 记 员 窦雪娇