山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0281民初494号 原告：青岛宏源达汽车销售有限公司，住所地胶州市胶北街道办事处广州北路**。 法定代表人：周林海，执行董事职务。 委托诉讼代理人：徐向东，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。 被告：郑方合，男，1964年7月2日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：法永欣，胶州启正法律服务所法律工作者。 原告青岛宏源达汽车销售有限公司与被告郑方合房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青岛宏源达汽车销售有限公司的委托诉讼代理人王忠珣、被告郑方合与其委托诉讼代理人法永欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛宏源达汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将其扣押的五菱牌货车（荣光单排1.2L，车架号：LZWCAAGA1G7113503）返还原告，若不能返还车辆则偿付车价款35000元；2.请求判令被告赔偿损失10000元；3.请求判令解除原告所签订的房屋租赁合同；4.请求判令诉讼费由被告承担。原告于第二次庭审过程中撤回第一项诉讼请求，并将第二项和第三项诉讼请求变更为：请求确认双方签订的租赁合同无效并判令被告退还租赁费10000元，后于第三次庭审过程中将诉讼请求变更为判令被告退还房屋租赁费30000元。事实和理由：原被告双方于2016年9月1日签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于九龙镇204国道与建设路交叉路口北80米路西房屋（约160平方米）及后院（约300平方米），用于汽车销售。合同签订后，原告依法依约给付被告当年度租金4万元。合同履行过程中，被告擅自变更合同，未经原告同意单方收回作为租赁场地的后院，并扣押了原告经营销售的五菱牌荣光单排货车一辆（车架号：LZWCAAGA1G7113503，该车已售出），导致原告无法向购车人交付车辆、不能正常使用合同项下租赁物，给原告造成重大损失，被告行为构成严重违法。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。 被告郑方合答辩称：原被告签订了租赁合同以后，被告根据原告的要求对房屋进行了装修改造，共花用装修改造费用65000元，而且原告欠水电费2700元，合同约定该款项由原告支付，被告垫付了该费用，原告一直未偿还被告，原告在合同没有到期的情况下要终止合同，将车开走，被告因原告没有支付上述费用即扣留了原告汽车一辆以抵用上述费用，被告不应该赔偿原告的损失。被告不同意解除合同，要求继续履行。 原告青岛宏源达汽车销售有限公司围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.五菱汽车合格证、运单复印件各一份，证明被告扣押车辆车架号LZWCAAGA1G7113503为原告准备出售的车辆，所有权为原告；2.胶州市人民法院民事裁定书、查封扣押清单各一份，证明上述车辆被告无故扣押，无故干涉原告正常经营的事实；3.销售合同复印件一份，证明原告待销售的车辆已经与客户签订买卖合同因被告无故扣押致使车辆无法正常出售；4.房屋租赁合同复印件一份，证明原被告租赁房屋场地的事实，因被告违约致使租赁合同目的不能实现；5.收到条复印件一份，证明原告已经按照合同约定向被告郑方合支付2016年9月1日至2017年8月30日房屋及场地租赁费的事实。 被告郑方合对上述证据真实性无异议。 被告郑方合针对原告提出的涉案土地和房屋没有相关证件故房屋租赁合同无效的意见，向本院提交了如下证据：土地证复印件一份、建设工程规划许可证原件及复印件各一份，证明涉案房屋经过合法手续，是合法建造。 原告青岛宏源达汽车销售有限公司对上述证据发表意见如下：土地证系复印件，真实性不予认可，且该土地证所载面积与实际面积不一致，不应当予以采信，实际面积远远小于证上所载面积。对建设工程规划许可证真实性没有异议，但是从附件图中看不出来租赁房屋与该许可证有重合部分，涉案房屋租赁面积为160平方米，规划图是400多平米，与实际不一致，对此不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于九龙镇204国道与建设路交叉路口北80米路西房屋（约160平方米）及后院（约300平方米），用于汽车销售，约定前三年每年租金40000元，签订合同后承租方在2016年9月1日前付清第一年租金，往后每年8月31日付清下一年租金。同日原告向被告支付了2016年9月1日至2017年8月30日房屋及场地租赁费。被告曾扣押原告所有的五菱牌荣光单排货车（车辆车架号LZWCAAGA1G7113503）已经返还原告。原告尚欠2016年9月1日至11月31日电费700元未支付。 本院认为，原告签订的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按合同约定履行。原告于2016年12月即已从租赁房屋中撤走，原被告亦因扣押车辆、租赁费以及装修费等问题发生争议，原告认为租赁合同已经解除且早已不在涉案房屋中继续经营，故涉案房屋租赁合同显然已无法继续履行。本案的争议焦点为：1.原被告之间房屋租赁合同解除的时间；2.被告是否应当返还原告租赁费。 关于焦点1，原告于2016年12月1日从租赁房屋中搬走并不再继续使用涉案房屋且原告认为此时租赁合同即已解除同时诉请要求被告返还租赁费，而被告清楚原告搬走的情况且扣押了原告一辆五菱牌货车（该车辆已经于案件审理过程中返还原告），故本院视为原被告之间的房屋租赁合同于2016年12月1日解除。被告提出的房屋交接问题并不是解除合同的必要前提，但因此时租赁合同尚未到期，原告提前搬离房屋并要求被告返还租赁费系其单方解除租赁合同，双方签订的租赁合同无提前解除租赁合同的相关约定，故原告构成违约。 关于焦点2，被告提出的“任何一方中途反悔要赔偿违约金20000元”在原被告签订的房屋租赁合同中并无约定，草签租赁协议中有该条款但原告未在草签协议中加盖公章，故该违约条款不生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，鉴于原被告签订的房屋租赁合同并未明确约定提前解除合同的违约责任，本院酌定原告应当承担四个月的租金13333.3元（40000元÷12个月×4个月）作为提前解除房屋租赁合同的违约金。原告已预缴2016年9月1日至2017年8月31日的租金40000元，因双方合同已于2016年12月1日提前解除，剩余9个月的租金为30000元，原告需向被告承担的违约金为13333.3元，尚欠2016年9月1日至11月31日电费700元，故被告应退还原告房屋租赁费15966.7元。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告郑方合于本判决生效后十日内返还原告青岛宏源达汽车销售有限公司房屋租赁费15966.7元； 二、驳回原告青岛宏源达汽车销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，保全费370元，共计1295元，由被告郑方合负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审 判 长  纪光辉 审 判 员  王晓晖 人民陪审员  孙贞萍 二〇一八年五月二十三日 书 记 员  尤晓明