黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绥中法民二民初字第1号原告黑龙江鸿泰金成房地产开发有限公司。法定代表人廖细勇，职务董事长。委托代理人刘润邦，黑龙江恒辰律师事务所律师。委托代理人张文婷，黑龙江恒辰律师事务所律师。被告公主岭市万鑫房地产开发有限公司。法定代表人王中华，职务董事长。委托代理人徐建国。委托代理人高广权，吉林景学律师事务所律师。原告黑龙江鸿泰金成房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）与被告公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2015年1月21日向本院起诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月26日、2015年7月6日分两次公开开庭进行了审理。原告黑龙江鸿泰金成房地产开发有限公司的委托代理人刘润邦、张文婷，被告公主岭市万鑫房地产开发有限公司的委托代理人徐建国、高广权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰公司诉称，2014年5月12日原被告双方签订《房地产开发项目合作协议书》，在协议中约定“合作开发，甲方（原告）提供D4、D5、D6、D7、D8五栋商贸市场所占的开发建设用地，乙方（被告）负责建筑、安装、消防、市政配套、绿化、园区道路、亮化照明等建筑阶段的全部施工建设，建成后的五栋商贸市场，甲方（原告）占20%，乙方（被告）占80%。合同签订后，先行开发建设D4、D6栋，建筑面积约15000平方米，工程的1／4已经正负零，3／4才完成一层。按照协议的约定被告需承担“建设施工阶段所产生的一切费用、税金（包括工地围挡、临时道路费、意外伤害保险费、保证金等）；监理费，水、电、暖、有线电视费用，增容费用，网络、电话，报批报建费用、测量费用。消防报批、报审费用等费用；农民工保证金。”可是才施工到前面所述这样的一小部分，被告就严重违约，不按照协议约定履行，拖欠农民工工资，从2014年10月鼓动农民工多次闹事，阻碍交通，阻碍正常施工，给社会和原告带来了巨大影响，同时也给原告带来了巨大损失。按照协议约定本该被告承担的农民工保证金费用，因被告未交付，使原告被行政机关多次约谈批评，给原告造成极大的负面影响，因为被告资金不到位，在没有办法的情况下，原告为了合作项目已经垫付了钢筋款559，000.00元、工程款167，000.00元、电费96，094.60元、农民工工资1，050，000.00，共计垫付1，872，694.60元。被告在履行协议之初就未按照协议的约定交纳2000万元的保证金。根据双方签订的合作协议，被告已经构成严重违约，按照协议的约定和相关法律的规定，请求法院解除原被告双方签订的《房地产开发项目合作协议书》。同时，被告的行为已严重扰乱整个工程进度，应当尽快撤出工地。现原告诉至法院，要求判令1、解除原、被告签订的《房地产开发项目合作协议书》。2、被告承担本案一切的诉讼费用。被告万鑫公司辩称，被告不同意解除双方签订的房地产开发项目合作协议书。本案是因为原告违约在先才造成原告诉状上所出现的施工进度的情况。一、关于原告诉状中出现的双方签订合同和履行情况，该情况属实，履行情况是因为原告违约造成；二、关于被告拖欠工资没有交付保证金的问题，系原告原因造成，双方约定由原告提供D4、D5、D6、D7、D8栋楼房的开发建设用地，这是双方合作协议中约定的原告合作条件，在双方签订合同时原告口头表述已经办理了上述土地的相应审批手续，但在合同签订后被告进入工地施工时出现了被占地农户阻碍施工的情况，直至被告能够正常施工期间均是因为原告没有办理相应的审批手续导致被占地农户阻碍施工，影响了被告的工期造成的，该情况是原告违约造成的。合同签订后被告就组织人员和机械进场准备施工，因为被占地农户阻碍施工，所以造成工期延误，责任不在被告方。在此情况下，被告无法向原告交纳2000万元保证金。对于拖欠工资问题从合同签订后被告施工人员进场到阻碍施工的情况消除期间，同时也造成了被告施工人员窝工及工程机械租赁的损失，该损失应由原告承担。因原告没有承担工人工资才出现工人上访的情况，工人上访不是被告鼓动，是由于原告违约造成。被告可以继续履行合同，不应解除合同。原告为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、黑龙江鸿泰金成房地产开发有限公司营业执照和组织机构代码证。证明原告具备诉讼主体资格。证据二、房地产开发项目合作协议书。证实原被告之间存在合作关系，甲方（原告）提供D4、D5、D6、D7、D8五栋商贸市场所占的开发建设用地，乙方（被告）负责建筑、安装、消防、市政配套、绿化、园区道路、亮化照明等建筑阶段的全部施工建设，建成后的五栋商贸市场，甲方占20%、乙方占80%。协议第二条中的第5项约定了甲乙双方的费用承担。第三条中的3.2.7款以及第六条中的第8款都明确约定了甲方的单方解除权。被告严重违约，根据协议约定应解除原被告签订的《房地产开发项目合作协议书》。证据三、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、2013年4月18日、2013年6月26日、2013年11月23日的土地使用权证（D地块）。证实原被告合作开发的建筑工程取得土地使用权证书并经主管部门批准符合开发建设条件。该证据可以证明被告在答辩中以及质证中所说的原告违约是自已认为，作为开发常识，开发企业只要取得了土地使用权证书就拥有开发土地的使用权，至于在土地的收储中存在的问题或者异议与原告无关。因为原告不是土地征收的主体，也是收储土地的主体，这是政府行为。证据四、鸿泰国际商贸城总平面面置图和鸿泰国际商贸城一期D地块规划总平面定位图。证明原被告合作开发的楼盘D4、D5、D6、D7、D8栋的具体位置。证据五、工程承包书、补充条款和说明。证实被告以公主岭市晋吉房地产开发有限公司的名义将原被告双方合作开发的工程非法转包江苏大力建设集团有限公司大庆分公司，根据法律规定可以法定解除合作合同。证据六、授权委托书。证明被告给徐建国出具的授权委托书，授权其“全权代表我方签署合作协议，合同等”。结合证据五，可以明确的证明被告与原告签署合作协议后，用对建设项目不具有任何权利的公司“公主岭市晋吉房地产开发有限公司”对外转包工程，属于严重违法分包，严重侵害原告的合法权益。证据七、鸿泰商贸城D4土建工程预（结）算书和鸿泰商贸城D6土建工程预（结）算书。证明D4栋被告已完工工程造价4，241，020.50元、D6栋被告已完工工程造价3，527，985.91元，总计7，769，006.41元。D4、D6栋总造价约6400万元，被告现在已完成工程量不足总工程量的（7，769，006.41元／64，000.000.00元）13%。证据八、《房地产开发项目合作协议书》中D4、D6栋楼盘现场照片。证实施工至今，由被告先行开发建设的D4、D6栋，工程有近1／4才正负零，3／4才完成一层的框架浇筑，因被告自身原因使工程停滞，工程停工后，原告多次通知被告，可是被告负责人也不知去向，此种行为已使原告不能实现签订合作开发协议的根本目的，已经构成根本违约。证据九、黑龙江鸿泰金成房地产开发有限公司支付吉林万鑫明细及付款凭证。证明原被告在签订合作开发协议后，原告为被告垫付钢筋款、农民工工资、临时电费等共计3，239，410.81元，原告给付被告四次工程共计150，000.00元。因为被告违约，原告为了项目开发无奈才垫付本不该由原告承担的款项。被告的违约行为同时也表明被告无力再行建设未完项目。证据十、黑龙江鸿泰金成房地产开发有限公司通知。证明原告已于2014年9月11日书面告知被告按时将投资款项打入共管账户，如逾期甲方将按合作协议的约定行使权利。证据十一、关于建工处及劳动监察局联合检查鸿泰商贸城建设中发现的问题及整改的2014年9月10日的通知。证明在原被告合作期间，因被告存在挂靠和非法分包以及未签订劳动合同、拖欠农民工工资、未缴纳农民工保证金等现象被劳动监察局下令整改。被告至今未按通知进行整改，被告违反与原告合作协议中的多项规定。证据十二、工作联系函。证明原告已于2014年12月9日书面告知被告将D4、D6栋施工建设按照协议约定需要缴纳农民工保证金30万元转入原告账户，被告并未按合作协议约定履行，系违约行为。被告为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、被告公司营业执照。证明被告具备诉讼主体资格。证据二、调取何某证言笔录。证实农民因土地补偿问题，而阻碍被告进行施工。证据三、调取韩某臣证言笔录。证实农民因土地补偿问题，而阻碍被告进行施工。法院为查明案件事实调取了以下证据。证据一、从公主岭市工商行政管理局调取公主岭万鑫房地产开发有限公司工商档案一份。证据二、从肇东市国土资源局调取鸿泰公司2013年4月18日、2013年6月26日、2013年11月23日的土地使用权证（D地块）。证据三、建筑工程规划许可证和建设用地规划许可证。证据四、2015年6月11日肇东市建筑工程管理处出示的证明。证实因未交纳30万元的农民工保证金，未办理施工许可证。本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：被告万鑫公司对原告鸿泰公司提供的证据一、二、四、五、六、八、十、十一的真实性无异议，但被告对原告的证明有异议。因为被占地农民阻碍施工，从而应认定原告违约，被告不存在违约行为。被告万鑫公司对原告提供的证据三系复印件，对其真实性有异议。被告对原告提供的证据七因系原告单方制作，未经被告授权对此不予认可。原告用此证实总造价6400万元施工不足13%，并且也不能认定被告违约，施工不足是因为被占地农民阻碍施工造成。被告对原告提供的证据九被告对原告垫付事实无异议，但对垫付金额有异议。被告对原告提供的证据十二因被告没有签收不能证明原告实际进行发送。原告鸿泰公司对被告万鑫公司提供的证据一真实性无异议。对被告万鑫公司提供的证据二、三真实性有异议，被告出具的两份证言存在重大虚假成份，开发商取得土地使用权证书就确定开发商具有开发土地的权利，至于土地的征收与收储的职能系政府部门，原告不存在任何违约责任。原告对法院调取的证据一、二、三、四真实性和调取程序均无异议。被告对法院调取的证据一、二、三、四真实性无异议。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：因被告万鑫公司对原告鸿泰公司提供的证据一、二、四、五、六、八、十、十一的真实性无异议，本院均予以采信。因原告对被告提供的证据一真实性无异议，本院予以采信。对法庭调取的证据一、二、三、四，原、被告双方均无异议，本院予以采信。因原告提供的证据三与法院调取的证据二、三系同一证据且与原本核对无异，本院予以采信。对原告提供的证据七、九、十二，被告除对垫付事实无异议外，对其他事实均有异议，本院对垫付事实予以采信，证明其他问题本院不予采信。对被告提供的证据二、三因原告对农户阻碍施工认可，本院确定农民阻碍施工的事实，对证据不予采信。本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：2014年5月12日，原告与被告签订《房地产开发项目合作协议书》。协议中约定双方共同合作开发建设位于黑龙江省肇东市北外环路以北，八道街以西，黑龙江鸿泰国际商贸城D地块（共8栋）项目内的D4、D5、D6、D7、D8五栋商贸市场的开发建设，总建筑面积约35000平方米的商服。原告即甲方提供五栋商贸市场所占的开发建设用地，被告即乙方负责建筑、安装、消防、市政配套、绿化、园区道路、亮化照明等建筑阶段的全部施工建设，建成后的五栋商贸市场原告占20%，被告占80%。原告（甲方）提供D4、D5、D6、D7、D8建设用地、负责规划方案及施工图设审通过及施工图纸、监理、勘探、项目前期报批、水、电、暖、增容等手续，协调当地政府给予项目的优惠政策。甲方负责施工图设计、勘探、设审、环评、取得土地使用权所产生的费用。乙方承担建设施工阶段所产生的一切费用、税金及农民工保证金。合作期限自合同签字之日至D4、D5、D6、D7、D8栋楼竣工验收合格后直至销售合部结束，或最长两年内为合作期限。因乙方不能正常履行合同条款，使工程不能正常进行，严重影响甲方利益并造成损失，甲方有权单方解除合同。同时合作协议书中约定乙方应将合部投资款项打入甲方为乙方专门设立的账户，由双方共同管理。甲方正式通知乙方开工之日起，15个工作日内乙方汇到共管账户款2000万元，否则按乙方违约责任处理。合作协议书中违约条款约定若乙方在合作协议约定的期限内，无法全部履行本协议约定的乙方应尽的出资义务及相关义务，导致工程停工或者延迟，甲方书面通知乙方在确定的时间内恢复施工，如乙方不能按照约定时间予以恢复正常施工，则甲方有权单方面终止合同，并追究乙方的违约责任及经济赔偿。该协议书由原、被告加该公章。合同签订后，被告向原告交付了合作协议中约定的履约保证金100万元。2014年6月13日万鑫公司的委托代理人徐建国以公主岭市晋吉房地产开发有限公司的名义将鸿泰国际商贸城D4、D5、D6、D7、D8栋发包给江苏大力建设集团有限公司大庆分公司（以下简称大力公司）。双方签订了工程承包合同书及补充条款。D4、D6栋于2014年8月开始施工建设，2014年10月、11月停工，2015年未进行施工，D4、D6栋现在处于主体施工未完成。D5、D7、D8栋均未进行施工。大力公司于2014年12月28日出具的说明中证实“4、6号楼是公主岭开发商没执行合同付工程款给施工队，造成工程停工，不能如期施工、竣工，变成了烂摊子工程。”后由于拖欠施工工人工资而上访，原告为被告垫付了D4、D6栋商服部分工程款。同时也查明D4、D6栋施工初期确实存在被占地农户阻碍施工情况。另查明，被告至今未向共管账户打入2000万元的投资款。原告于2014年9月11日书面告知被告将投资款项打入双方共管账户，如逾期将行使单方解除权。同时，被告至今也并未交纳30万元的农民工保证金。再查明，肇东市人民政府于2013年4月18日、2013年6月26日、2013年11月23日向原告颁发了D地块的土地使用权证，面积分别为11456、29008、24689平方米的土地使用权，面积共计65153平方米。肇东市城乡规划管理局于2014年9月1日、9月16日向原告颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。肇东市建筑工程管理处因鸿泰国际商贸城D4、D6栋商服未缴纳农民工保证金，至今仍未发放施工许可证。本案的争议焦点是原、被告在履行合同中是否存在违约行为及应否解除原、被告双方签订的《房地产开发项目合作协议书》。本院认为，原、被告双方于2014年5月12日签订的《房地产开发项目合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且按照协议约定被告已向原告交付了履约保证金，合同生效，因此该合作协议合法有效。关于原、被告在履行合同中是否存在违约行为的问题。合同签订后原告已按合同约定办理了D地块的土地使用权证及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。原告按约定提供了相应法律手续。虽然附近的农户因征收土地补偿金存在争议而阻碍施工，但农户阻碍施工系政府与农户之间的问题不能归责于原告，在签订合作协议时原告已取得了D地块的土地使用权。按合作协议中约定原告不存在违约行为。D4、D6栋商服于2014年8月份开始施工，被告并未按约定在开工十五个工作日内向双方共管账户汇入2000万元的投资款。况且原告随后书面告知被告，要求将投资款打入共管账户。被告以施工方进入场地后存在农户阻碍施工为由拒绝汇入该款。虽然农户阻碍施工的事实客观存在，但双方在签订《房地产开发项目合作协议书》中并没有约定原告负责施工现场秩序，被告此抗辩理由不能对抗合同的约定即向共管账户汇入2000万元投资款的事实。并且按合同约定被告尚未交纳30万元的农民工保证金，导致D4、D6栋无法办理施工许可证。因被告拖欠工资导致施工工人上访，原告为此垫付了部分工程款。从以上合作协议中的履行情况看被告均存在违约行为。关于是否应解除原、被告双方签订房地产开发项目合作协议书的问题。在履行合同过程中被告未向共管账户汇入投资款、交纳农民工保证金及原告为其垫付工程款，已购成合同违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，从合作协议中约定的最长两年内合作期限，按现在D4、D6栋未完工状态及其他三栋未开工的事实，被告在两年内已无法按合同约定，实现其合同目的。综上，原告依据合作协议书的约定行使单方解除权的诉讼请求合理合法，应予支持。被告的抗辩理由与合同约定内容相悖，不予支持。关于原告的垫付款及D4、D6栋商服在建工程解除后所产生的相关问题，因原、被告双方在本诉中均未请求，应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，判决如下：解除原、被告于2014年5月12日签订的《房地产开发项目合作协议书》。案件受理费100.00元，由被告公主岭市万鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  张金中代理审判员  卢轶楠代理审判员  王春光二〇一五年七月十三日书 记 员  李美红