上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第272号原告(反诉被告)上海骏丰嘉房地产开发有限公司。法定代表人曲桂仕。委托代理人陈银。委托代理人陈洋。被告上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人周洪恩。委托代理人周佳佳。原告(反诉被告，以下简称原告)上海骏丰嘉房地产开发有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海中原物业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈洋、被告委托代理人周洪恩、周佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系上海市嘉定区南翔镇银翔路833弄嘉峰汇财富广场的开发商，2013年9月1日，原、被告签订《嘉天下项目分销代理合同》，约定被告利用自身资源向客户推荐原告嘉峰汇项目。2013年10月4日，被告推荐客户丁艺购买原告位于南翔镇槎溪路XXX弄XXX号楼1008室公寓一套，丁艺于2013年12月24日与原告签订《上海市商品房出售合同》，合同约定丁艺应于2014年2月24日之前支付剩余房款59万元，若丁艺未支付全部房款，所购房屋不予交接。但至原告起诉时，丁艺尚未支付剩余房款，在多次催讨未果的情况下，原告根据出售合同约定决定与丁艺解除合同。但2014年9月初，当原告去现场查看房屋时竟然发现丁艺已经擅自占用了所购房屋，经了解，系被告的业务员在带领客户看房时私自复制了房屋的钥匙，为了赚取佣金，未经原告同意将复制的钥匙交予丁艺，让丁艺在未付清房款及未正式交房的情况下擅自进入房屋装修入住，最终导致丁艺占用房屋后一直不支付剩余购房款，严重侵犯了原告的权利，给原告造成了极大的经济损失。被告工作人员的行为应由被告承担相应的责任。故原告起诉要求：判令被告支付赔偿金30000元(参照租金标准按每月3000元从2014年3月丁艺占用房屋计算至2014年12月丁艺付清房款之日)。被告辩称，不同意原告的诉请。原告没有提供任何有效的直接的证据证明涉案钥匙是被告工作人员交付给案外人丁某某。物业公司收取丁某某装修保证金的情况，应当视为物业公司代表原告认可丁艺入住涉案房屋。关于原告提出的损失，涉案物业已经与丁艺签订了房屋买卖合同，就涉案物业原告方不能再出租，也不能利用该房屋取得其他收益，除非交付给丁艺，故提前交付给丁艺与延后交付，对原告来讲没有任何利益上的损失。故被告没有过错、原告没有损失。原告已经就逾期付款问题另案起诉丁艺，一审判决已经支持了相应的违约金，该违约金的主张与本案的赔偿责任相冲突，故被告不应当承担赔偿责任。根据销售代理合同和客户确认书、房屋销售合同、款项结算凭证，能够证明被告就丁艺购买的房屋收取佣金的条件已经于2014年12月24日成就，原告应当向被告支付相应佣金，逾期支付的，依据代理合同应当支付相应滞纳金。故被告提起反诉要求：判令支付佣金35700元及相应滞纳金(按佣金的日万分之一，从2015年1月1日计算至实际支付日止)。原告针对被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。由于被告工作人员代理行为上的过错给原告造成了严重损失，故不同意支付佣金。经审理查明，原、被告于2013年9月1日签订《骏丰嘉天下项目分销代理合同》一份，约定：原告(甲方)委托被告(乙方)代理分销“骏丰嘉天下”项目，该物业包括嘉峰汇财富广场、甲天下休闲广场、嘉骊花园；合作期限自双方签订本合同之日起至2013年12月31日止，合作期限届满后，若甲方需要继续委托乙方代理分销该物业，双方可以另行签订代理分销合同，乙方代理范围详见附件一乙方代理房屋销售底价表中所列所有可售房屋；甲方有权委托其他销售代理公司参与该物业的销售代理，乙方不得干涉；代理期限内，凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地查看该物业的，乙方必须向甲方提交《推荐客户确认书》，甲方以盖章形式确认乙方提供的《推荐客户确认书》，若甲方没有盖章确认，即使有甲方人员签署的《推荐客户确认书》也无效，甲方不予认可；客户有效日期为60日，若在有效期内该客户未能与甲方签订正式出售合同，则有效期过后，该客户不再视为乙方的客户，乙方承诺不收取任何费用；在客户有效期内，甲方能够确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功；委托代理期限届满或是合同提前解除的，甲方能够根据合同约定的方式已经确认的乙方客户继续有效，即无论客户最终是否通过乙方，只要是在客户有效期内与甲方成交的，甲方均应按合同约定支付乙方代理服务费；双方应于每月10日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，甲方应对乙方每月提交的代理服务费月结算明细加盖公司公章进行确认；2013年8月1日至2013年8月31日，代理服务费收取标准按成交额的4%计算，自2013年9月1日起，代理服务费收取标准按成交额的3%计算，成交金额是指甲方同客户在出售合同上达成的房屋交易总金额，不包括交易过户等相关费用；购房客户与甲方签订商品房出售合同并支付首期款后，甲方向乙方支付客户已付房款对应的代理服务费，余款全额到帐后支付余下代理服务费，若乙方未成功销售或购房客户退房、终止合同，则乙方须在收到甲方确认客户退房的书面通知后三天内将甲方已支付的代理服务费全部返还甲方；甲方直接将代理服务费支付至乙方指定账户，乙方须向甲方提交结算申请单，待双方确认结算清单后，由乙方开具正规发票，甲方应在收到乙方提供的发票后5个工作日内，以银行转账方式支付至乙方；如乙方未完全履行本合同约定的义务，则甲方有权相应推迟支付乙方相应款项的时间；甲方须按约按期支付销售代理服务费，逾期支付的，按照逾期支付金额的每日万分之一向乙方另行支付逾期违约金；乙方或乙方工作人员擅自向客户许诺或签署文件资料给甲方造成损失，由乙方赔偿甲方经济损失；若由于乙方代理行为给甲方造成损失，则由乙方赔偿甲方经济损失；若乙方客户退房、未成功销售、终止合同，则乙方须在7天内依约返还甲方已经支付销售代理服务费，逾期支付的，乙方按照逾期支付金额的每日万分之一向甲方另行支付逾期违约金。合同签订后，被告于2013年10月4日向原告推荐客户丁艺，于同日填写《客户确认书》经原告方工作人员汤华颖和被告方工作人员姚伟签字并经原、被告签章确认。2013年12月7日，被告工作人员姚伟向原告领取6号1008室、2号1404室钥匙。2013年12月24日，原告与丁艺签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：丁艺向原告购买嘉定区槎溪路XXX弄XXX号1008室房屋，总价XXXXXXX.53元，丁艺应于2013年10月5日支付首付房款2万元，于2013年11月15日前支付房款15万元，于2013年12月24日前支付房款430000.53元，于2014年2月24日前支付房款590000元。2014年9月12日，原告向被告发函称，丁艺未按约向其支付房款590000元，但被告业务员私自复制房屋钥匙并交给丁艺，导致其在未付清房款、未办理交房手续的情况下先行装修入住，且不配合贷款办理，造成原告的损失。原告认为被告员工的行为已构成严重违约，遂涉讼。另查，原告于2014年9月16日起诉丁艺要求确认与其签订的《上海市商品房出售合同》于2014年9月12日解除，要求丁艺将房屋恢复原状并返还，并要求其支付违约赔偿金、赔偿损失。本院在该案中审理查明，原告委托的物业公司于2014年2月22日收取丁艺支付的装修保证金，装修公司系原告销售部介绍，房屋钥匙系销售员姚伟交予丁艺，遂于2014年11月20日做出(2014)嘉民三(民)初字第1121号民事判决，判令丁艺支付原告剩余房款42156.95元；驳回原告其余诉讼请求。判决后原告和丁艺均未上诉。嗣后，丁艺于2014年12月22日向原告支付了房款42156.95元。2014年12月26日，原告起诉丁艺要求其支付逾期付款违约金63872.06元。本院经审理后于2015年2月13日做出(2015)嘉民三(民)初字第6号民事判决，判令丁艺支付原告逾期付款违约金34940元。后丁艺提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年6月18日做出(2015)沪二中民二(民)终字第836号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有分销代理合同、商品房出售合同、客户确认书、钥匙领用单、告知函、民事判决书、案件信息以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《骏丰嘉天下项目分销代理合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。鉴于生效判决已判令原告与丁某某商品房销售合同继续履行，丁艺也支付了剩余房款，故本院认为原告主张的丁艺未付清全款前占用房屋的损失并不存在，对于其要求被告承担损失的诉讼请求，本院不予支持。被告向原告介绍丁艺购买房屋并经双方确认，现丁艺已支付全额房款，故被告要求原告支付佣金合法有据，但被告工作人员在受托销售房屋的过程中，在客户尚未付清房款的情况下，私自向其交付房屋钥匙的行为，导致丁艺逾期支付房款并与原告发生诉讼，本院认为被告提供的服务有瑕疵，酌情确定原告应按合同约定佣金标准的70%给付被告佣金，被告主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百零五条、第四百零六条的规定，判决如下：一、原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币24990元；二、驳回原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告上海中原物业顾问有限公司的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费325元，减半收取162.50元，由原告负担。本案反诉受理费346.25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一五年七月二十八日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文?附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。