浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书(2015)甬奉民三初字第225号原告：奉化市龙一汽车销售有限公司。法定代表人：孙基龙。委托代理人：李颂。被告：葛建伟。委托代理人：汪淑美。原告奉化市龙一汽车销售有限公司（以下简称龙一公司）为与被告葛建伟房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序独任审判，于2015年5月28日、7月17日公开开庭审理了本案。第一次庭审时，原告龙一公司的法定代表人孙基龙及委托代理人李颂、被告葛建伟的委托代理人汪淑美到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告龙一公司的法定代表人孙基龙及委托代理人李颂、被告葛建伟及其委托代理人汪淑美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙一公司起诉称：2006年2月28日，原告龙一公司与奉化市公路运输有限公司（以下简称公路运输公司）签订《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》，向该公司租赁奉化市龙潭路69号内的所有建筑物、街屋、场地、附属设施等，租赁时间为15年，即从2006年3月10日起至2021年3月9日止，租赁费为每年308000元，合同前五年租金保持不变，从第6年至第10年，租金在原租金基础上上浮8-15%，上浮率待定，从第11年至15年的租金在第5-10年基础上上浮数另定，第1年的租金在2006年2月付清，以后每年租金在当年的3月5日前付清。2008年1月12日，原告龙一公司与奉化市元业投资咨询有限公司（以下简称元业咨询公司）签订《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》，将上述与公路运输公司签订的合同项下权利义务转让给元业咨询公司，原告应付租金由该公司支付，且原告享有该公司开发的15%股份和每年150000元转让费，被告作为元业咨询公司的代表，在上述协议上签字。另据2011年5月9日，被告葛建伟与元业咨询公司签订的《关于葛建伟退出奉化市元业投资咨询有限公司股份协议》约定，2008年1月12日原告龙一公司与元业咨询公司签订《南站（龙潭路）39号租赁承包转让协议》项下的权利义务转由被告享有和承担。被告葛建伟在上述地块开发建设面积10552平方米的房屋，原告按约可享有其中15%即1582平方米房屋的使用权，但被告葛建伟实际仅交付给原告龙一公司600平方米，按该建筑结构核算，原告实际未取得22套单身公寓，每套房屋每年租金5000元计算，原告共计损失租金收入1430000元，被告还未支付2009年至今每年150000元的转让费，截止2015年度应付转让费1050000元。因被告葛建伟未能按时向公路运输公司支付租金，致原告龙一公司被公路运输公司追偿，据宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第602号民事判决书认定，被告应付未付租金为2011年、2012年上浮部分70840元，2013年3月10日起的租金至今（租期到2016年3月9日）实际拖欠租金计1101100元。故请求被告葛建伟立即支付奉化市龙潭路39号场地租赁费计1101100元（含2011年、2012年上浮部分租金70840元，应于2015年3月5日前支付的2013年3月10日至2016年3月5日期间每年343420元的租赁费1030260元；被告葛建伟立即支付租赁转让费1050000元（2009年至2015年按每年150000元计算）。3、被告葛建伟赔偿因其未按约交付房屋给原告龙一公司造成的租金经济损失1430000元（未交付面积982平方米，计22套单身公寓，按每套租金5000元/年，从2008年到2021年共13年累计损失）。被告葛建伟未作书面答辩，在庭审时口头答辩称：1.原告龙一公司，在2011年12月2日已经被吊销营业执照，不具有诉讼主体资格；2.被告葛建伟从未向原告租赁过本案诉争场地；3.原告龙一公司与元业咨询公司签订的转租协议，不属实，原告龙一公司只与元业担保有限公司（以下简称元业担保公司）签订过租赁承包转让协议。被告当时是受元业担保公司委托与原告签订协议。被告不是该公司的股东或者法定代表人，跟元业担保公司没有关系；4.2011年5月19日，被告与元业咨询公司签订的《关于葛健伟退出奉化市元业投资咨询有限公司股份协议》，元业咨询公司并未按协议约定履行义务，未将退股款项交付给被告；5.在被告未退股前，元业咨询公司的租赁费已经全部付清，原告从未向元业咨询公司提出异议，原告退股已经有四年时间，原告从未向被告提起过租赁费的事宜，即使原告有权利催讨，也已经超过了诉讼时效。综上，驳回原告龙一公司的诉讼请求。原告龙一公司为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.《南站（龙潭路39号）租赁承包协议书》一份，用以证明原告龙一公司向公路运输公司租赁龙潭路39号场地、建筑，约定租金标准、支付方式等内容的事实；2.《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》一份，用以证明原告龙一公司已将龙潭路39号场地、建筑的租赁权利和义务（含租金支付义务）转让给元业咨询公司、并享有开发后15%股份、每年150000元转让费的事实；3.《关于葛健伟退出奉化市元业投资咨询有限公司股份协议》一份，用以证明被告葛健伟应对龙潭路39号租赁转让协议项下义务承担责任的事实；4.宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第602号民事判决书一份，用以证明葛健伟拖欠租金未付的事实；5.建筑工程施工承包合同一份，用以证明本案所涉房屋面积是10552平方米；6.国有土地使用权证及房产证各一份，用以证明涉案房屋的土地使用权登记情况和该房屋被拆除前的登记情况；7.葛建伟讯问笔录三份，用以证明葛建伟陈述的本案相关情况的事实；8.奉化交通局〔2008〕24号文件、申请报告、奉化市政府办公室抄告单各一份，用以证明涉案房屋被改造的相关情况的事实。被告葛建伟提供了下列证据材料：1.原告龙一公司基本情况一份，用以证明原告公司在2011年未参加年检，在2012年已经被吊销营业执照的事实；2.元业担保公司的基本情况一份，用以证明元业担保公司的法定代表人及股东都不是被告葛建伟，与被告葛建伟无关，并且该公司已经在2008年10月31日注销的事实。以上证据，双方当事人质证及本院认证如下：对原告提供的证据1，被告葛建伟认为没看到过该份证据，但据了解原告龙一公司与公路运输公司确实存在租赁关系。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据2，被告葛建伟认为其不是元业担保的法定代表人，在该公司没有任何股份，当时和元业担保董事比较熟悉，委托被告葛建伟去签协议，协议内容都是原告和元业担保之前协商好的，跟被告无关。另外，元业担保在2008年就已经注销了。经审查，本院认为该证据本身的真实性应予以认定，作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据3，被告葛建伟对证据的真实性没有异议，但认为该协议是被告葛建伟跟元业咨询公司签订的，不是跟元业担保公司签订退股协议，该协议上面也没有写龙潭路39号的相关事宜。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据4、6、8，被告葛建伟对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联性。经审查，本院认为该证据与本案存在关联性，作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据5，被告葛建伟没有异议。本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据7，被告葛建伟对证据本身的真实性没有异议，其本人在笔录上签字，但认为当时在看守所记不清，元业担保公司和元业咨询公司是两个公司，被告替元业担保公司仅办办事情，在元业咨询公司有25%的股份。经审查，本院认为相应机关部门对被告葛建伟制作的讯问笔录，由被告葛建伟签字确认，作为认定本案相关事实的依据。对被告提供的证据1、2，原告龙一公司对证据本身的真实性没有异议。经审查，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，认定的事实如下：2006年2月28日，公路运输公司与原告龙一公司就南站整体租赁给原告承包事宜签订《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》一份。协议约定：租赁范围为奉化市龙潭路69号内的所有建筑物、街屋、场地及附属设施；租赁时间15年，即从2006年3月10日起至2021年3月9日止；租费为308000元/年，合同前五年租金保持不变，从第6年至第10年，租金在原租金基础上上浮8-15%，上浮率待定，从第11年至第15年的租金在第5-10年基础上的上浮数另定；第一年的租金在2006年2月付清，以后每年租金在每年3月5日前付清等内容。合同签订后，原告龙一公司入场经营，并对部分建筑物进行改造。2008年1月8日，原告龙一公司与公路运输公司签订《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》一份。协议约定：原租赁协议范围不变，补充协议的租赁范围指新改建部分的建筑范围；在主租赁协议基础上租赁期限延长20年等内容。2008年1月12日，原告龙一公司与元业担保公司签订《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》，协议约定：租赁和开发的南站（龙潭路39号）内的承包协议和附加协议书的全部内容转让给元业担保公司、2006年租赁承包协议和2007年的附加协议发生的全部租赁费用由元业担保公司支付；原告龙一公司同时享受南站（龙潭路39号）开发的15%股份和每年150000元转让费等内容，该协议由葛建伟签字并加盖了元业担保公司公章。2008年6月17日，奉化市交通局于以奉交〔2008〕24号《关于要求对南站地块实施改造的请示》文件，向奉化市政府请示：拟对南站地块实施分期改造，资金由原告公路运输公司自筹。2008年11月5日奉化市人民政府办公室奉办第287号的抄告单其中载述：市政府研究决定：同意对南站地块进行改造，新建综合大楼；该项目的实施，必须按规定程序办理相关报批手续。该七层建筑物无建设许可证、规划许可证等相关审批手续，改建所依据仅系前述奉化市交通局文件及奉化市人民政府办公室抄告单。2008年8月1日，元业咨询公司作为建设单位与施工单位浙江萧云建设有限公司订立了《建筑工程施工承包合同》，约定了工程建筑面积10552平方米等内容。后在施工过程中，该建筑建为一楼店面、二楼办公用房、三楼以上单身公寓，并且元业咨询公司及葛建伟存在对所建造房屋对外销售、抵债等行为。2011年5月19日，元业咨询公司与葛建伟签订《关于葛健伟退出奉化市元业投资咨询有限公司股份协议》，协议约定：元业咨询公司同意葛建伟的退股要求，并将原汽车南站的所有产业一次性作价人民币30000000元卖给葛建伟，今后此处产业的全部权益、收益归葛建伟所有，与元业咨询公司无涉。原元业咨询公司由葛建伟签字的对外合同归葛建伟处理等内容。2012年7月30日，公路运输公司为与龙一公司房屋租赁合同纠纷一案向法院起诉，案号为（2012）甬奉民三初字第613号，要求其对所承租的龙潭路69号支付相应的租金，该案经奉化市人民法院判决，判决内容为龙一公司需支付给公路运输公司2011年、2012年上浮部分的租金共计70840元，支付2013年3月15日起至判决确定的履行日止按年343420元计算的租金。龙一公司不服该判决，向宁波市中级人民法院上诉，经二审判决驳回上诉，维持原判。另查明，龙潭路69号、39号为同一处建筑，仅是门牌编号不同。元业担保公司的实际股东为葛建伟、方亮、张善君，元业咨询公司的股东为葛建伟、方亮、张善君。本院认为：本案的争议焦点在于次承租人的确定、与诉讼请求有关的合同条款效力问题。对于次承租人的确定，根据《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《关于葛健伟退出奉化市元业投资咨询有限公司股份协议》、（2012）甬奉民三初字第613号民事判决书、被告葛建伟在奉化市公安局环境犯罪侦查大队所作的讯问笔录，无论是元业担保公司还是元业咨询公司与原告龙一公司存在原租赁关系，在2011年5月19日后被告葛建伟作为次承租人，其需履行支付租金的义务，即被告葛建伟需支付奉化市龙潭路39号场地租赁费计1101100元（含2011年、2012年上浮部分租金70840元，2013年、2014年、2015年每年343420元）。对于与诉讼请求有关的合同条款效力问题。原告龙一公司与元业担保公司签订的《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》约定原告龙一公司享有15%的股份，每年150000元的转让费，但涉案七层建筑物未经建设规划部门批准，并且该部分房屋作为单身公寓存在对外销售、抵债行为，这些均违反有关法律强制性规定，原告主张转让费、租金经济损失，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决如下：一、被告葛建伟于本判决生效后十日内支付给原告奉化市龙一汽车销售有限公司租赁费1101100元；二、驳回原告奉化市龙一汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五×迟延履行期间）。案件受理费35449元，减半收取17724.5元，由原告龙一公司负担12275.5元，被告葛建伟负担5450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审判员  吴项南二〇一五年七月二十二日书记员  王馨馨附：一、本判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。