湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第277号上诉人（原审被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司。法定代表人刘泓锐。委托代理人陈亮。被上诉人（原审原告）刘小兵。委托代理人曾勇军，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘公司）因与被上诉人刘小兵商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人桂湘公司的委托代理人陈亮，被上诉人刘小兵的委托代理人曾勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：郴州御景湾（人和好景）住宅小区位于郴州市冲口路，由桂湘公司开发建设。2013年3月23日，刘小兵同桂湘公司签订了合同编号为20130013604的《郴州市商品房买卖合同》，约定刘小兵以549,012元的总价购买桂湘公司开发的“御景湾（人和好景）”3栋604号房屋。该合同第九条约定：“出卖人应当在2013年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经建设、施工、设计、监理单位盖章确认验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）买受人逾期付款除按本合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的。”第十条约定：“房屋交接及违约处理方式商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人的原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”合同签订当天，刘小兵即向桂湘公司支付了全部购房款549,012元、预告登记费80元，同时向房产管理部门缴纳物业专项维修资金10,980元。按照刘小兵与桂湘公司所签合同约定，桂湘公司应于2013年12月26日前向刘小兵交付房屋。但到期后，桂湘公司未能按期交房，刘小兵多次向桂湘公司催告未果。逾期超过90天，桂湘公司仍不能交房，刘小兵向桂湘公司提出解除商品房买卖合同，并要求桂湘公司承担赔偿损失等违约责任，遭到桂湘公司拒绝。刘小兵遂向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，要求解除刘小兵与桂湘公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，退还已付购房款549,012元，赔偿房屋维修资金10,980元和预告登记费80元，并要求桂湘公司赔偿已付购房款549,012元的利息损失。诉讼过程中，桂湘公司认为迟延交房不是桂湘公司自己原因造成，而是由于郴州市冲口路片区城市提质改造和片区自来水供水管道提质改造的客观原因造成，并提供了郴州市自来水公司工程部于2014年8月15日出具的《供水管道安装工程说明》，内容为：“位于冲口路人和好景项目供水管道安装、分表到户工程于2013年4月跟我公司签订相关合同并支付工程款，按有关要求分期施工，2#、3#栋2013年10月份申请安装，我公司就该项目材料及工程队施工及时开展招投标工作。因2013年下半年及2014年初城区供水主管提质改造搬迁（包括冲口路供水主管改造），工程量及施工难度大，导致不能及时到人和好景工地施工，直至2014年6月才完成该小区管道安装、分表到户工程。特此说明。”桂湘公司同时提供了郴州经济开发区管理委员会建设局于2014年8月15日出具的《证明》，内容为：“冲口路大道属市政基础设施项目，是本辖区内管理的改造项目，根据市政府有关部门要求，于2012年3月至2013年1月对冲口路全程实行道路拓宽、绿华、亮化提质改造，施工工期10个月。特此证明。”但刘小兵认为桂湘公司迟延交房的原因是桂湘公司开发建设的3#栋系违规建筑，并提供了郴州市规划局于2014年10月17日出具的郴规限拆（2014）5号《郴州市规划局限期拆除通知书》，内容为：“郴州市桂湘房地产开发有限公司：在冲口路地段建设的御璟湾住宅小区，未按照《建设工程规划许可证（副本）》〔郴规（建筑2010）004号〕规定的内容建设，3#栋底层批准为架空层，实建为标准住宅层。其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。以上违法事实有‘违法建设现场照片’等证据予以证实。建议依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第五十一条的规定，限当事人在收到本通知之日起15日内严格按照我局批准内容恢复架空层，并清理现场。逾期，我局将报请市人民政府批准依法实施强制拆除。特此通知。”原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。刘小兵与桂湘公司所签《郴州市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，属依法成立，合法有效。现就本案焦点问题评析如下：一、刘小兵与桂湘公司所签《郴州市商品房买卖合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。刘小兵与桂湘公司所签《郴州市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2013年12月26日前将验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；由于出卖人的原因，未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。桂湘公司早已逾期超过90日，至今未能将刘小兵购买的商品房交付刘小兵使用，符合双方约定解除合同的条件，故刘小兵诉请解除与桂湘公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，依法支持。桂湘公司辩称迟延交房是由于冲口路片区城市提市改造和自来水供水管改造的客观原因造成，属于刘小兵与桂湘公司所签《郴州市商品房买卖合同》第九条约定的“因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的”出卖人可据实予以延期的“特殊原因”，桂湘公司不构成违约。经审查，根据桂湘公司提供的郴州经济开发区管委会建设局出具的《证明》，冲口路大道于2012年3月至2013年1月实行道路提质改造，而刘小兵与桂湘公司的《郴州市商品房买卖合同》是在冲口路大道提质改造完成后的2013年3月23日签订，桂湘公司完全可以预见向刘小兵的交房时间，故冲口路大道提质改造不属于刘小兵与桂湘公司约定的延期交房的“特殊原因”；根据桂湘公司提供的郴州市自来水公司工程部出具的《供水管道安装工程说明》，桂湘公司开发建设的冲口路人和好景小区供水管道安装、分表到户工程，于2013年4月同郴州市自来水公司签订相关施工合同并支付工程款，郴州市自来水公司不能及时到桂湘公司的人和好景小区施工，直至2014年6月才完成该小区管道安装、分表到户工程，应由桂湘公司与郴州市自来水公司按双方的合同约定处理，郴州市自来水公司未按合同约定施工，不属于刘小兵与桂湘公司约定的延期交房的“特殊原因”。根据刘小兵提供的郴州市规划局于2014年10月17日出具的郴规限拆（2014）5号《郴州市规划局限期拆除通知书》，桂湘公司迟延交房的原因是桂湘公司开发建设的3#栋属违规建筑，至今未能验收合格。因此，桂湘公司辩称迟延交房属刘小兵与桂湘公司双方所签《郴州市商品房买卖合同》约定的“特殊原因”，桂湘公司不构成违约，该抗辩主张不予支持。二、桂湘公司是否应当向刘小兵返还购房款并赔偿房屋维修资金及预告登记费损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”刘小兵与桂湘公司签订《郴州市商品房买卖合同》后，刘小兵向桂湘公司交纳了购房款549,012元、预告登记费80元，并向房产管理部门交纳房屋维修资金10,980元。双方所签商品房买卖合同解除后，刘小兵要求桂湘公司返还购房款并赔偿房屋维修资金及预告登记费损失，予以支持。由于房屋维修资金用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造，不得挪作他用，且房屋维修资金实行“钱随房走”的原则，即房屋转让时，房屋维修资金也随之转移给了房屋新的所有权人，因此虽然刘小兵并未将房屋维修资金交纳给桂湘公司，在双方的商品房买卖合同被依法解除后，刘小兵因购买桂湘公司房屋而向房产管理部门交纳的房屋维修资金造成的损失，应由桂湘公司赔偿给刘小兵。桂湘公司赔偿刘小兵房屋维修资金损失后，可向新的房屋买受人收取，并要求房产管理部门将刘小兵交纳的房屋维修资金变更到新的房屋买受人名下。三、刘小兵诉请的违约金损失问题。刘小兵与桂湘公司所签《郴州市商品房买卖合同》约定：“逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”刘小兵认为合同约定的违约金低于给刘小兵造成的损失，请求予以调整增加，要求以刘小兵已付购房款549,012元为基数，按同期贷款基准利率6.15%计算损失直至桂湘公司向刘小兵返还全部购房款止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据上述法律规定，刘小兵要求按已付购房款549,012元为基数并按同期贷款基准利率6.15%从刘小兵交款日的2013年3月23日起计算违约金损失至桂湘公司返还全部已付款为止，应予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、解除原告刘小兵与被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于2013年3月23日签订的合同编号为20130013604的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘小兵购房款549,012元；三、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘小兵交纳的房屋维修资金损失10,980元和预告登记费损失80元；四、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘小兵已付购房款的利息损失42,861.82元（以原告已付购房款549,012元为基数并按同期银行贷款年基准利率6.15%从2013年3月23日起计算至2014年6月30日，以后利息损失另算）。如果被告郴州市桂湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9918元，由郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。”上诉人桂湘公司不服原审判决，向本院提起上诉称：桂湘公司延期交房是由于政府修路和自来水公司搞地下管道耽误工期造成，属于其不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，依法可以免责。综上请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，由刘小兵负担本案一、二审案件受理费。被上诉人刘小兵答辩称：桂湘公司延期交房是桂湘公司自己造成的，修路和水管问题不构成不可抗力，并且涉案房屋为违规建筑，至今没有验收合格，桂湘公司构成违约，应承担违约责任综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为桂湘公司延期交房是否由于不可抗力造成。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力多指火灾、地震、旱灾等自然现象及战争、动乱等社会现象。上诉人关于政府修路和自来水公司修地下管道事项属于不可抗力的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人桂湘公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9829元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳昆兰审判员 雷  闻审判员 谷  敏二〇一五年七月八日书记员 郭 慧 英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。