成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0106民初9158号 原告（反诉被告）：北京华联商厦股份有限公司，住所地：北京市通州区永乐经济开发区永开路1号。 法定代表人：阳烽，董事长。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗娟，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川雅艺教育培训有限公司，住所地：成都市锦江区东四横街7号1栋1单元4层414号。 法定代表人：罗渝，总经理。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，四川博绅律师事务所律师。 第三人：成都飞大置业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区茶店子正街18号。 法定代表人：林泽权，董事长。 委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 原告北京华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）与被告四川雅艺教育培训有限公司（以下简称“雅艺公司”）、第三人成都飞大置业有限公司（以下简称“飞大公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告华联公司申请追加飞大公司为第三人。被告雅艺公司向本院提起反诉。为查明案件事实，本院经审查上述申请符合相关法律规定，依法予以准许。本案于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告华联公司的委托诉讼代理人罗娟，被告雅艺公司的委托诉讼代理人李凊、陈莉，第三人飞大公司的委托诉讼代理人郭虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华联公司（本诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令雅艺公司腾退位于金牛区房屋；2、判令雅艺公司赔偿原告损失（以未腾退房屋面积为基数，自2014年9月20日起参照原告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的租金、物管费标准的两倍计算至房屋实际腾退之日止）；3、本案诉讼费、保全费等费用由雅艺公司承担。事实和理由：2010年1月22日，飞大公司与华联公司签订了《房屋租赁合同》，将其所有的位于成都市一品天下大街399号的西城公馆项目地下一层至地上五层的部分商业用房租赁给华联公司使用。租赁期限为20年，至2030年7月1日止。2012年10月15日，华联公司与雅艺公司签订《房屋租赁合同》，将上述租赁房屋三层F3-01A区域转租给雅艺公司使用，合同约定：1、房屋租赁面积为571平方米，租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。房屋租金为：第一年固定租金为16325.84元/月，第二年固定租金为18062.63元/月，第三年固定租金为20146.78元/月，第四年固定租金为22057.25元/月，第五年固定租金为24315.08元/月。2014年8月8日，飞大公司与华联公司签订《租赁合同终止协议》约定：双方签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。原则上按照房屋现状交接场地。其中飞大公司认为比较优良的客户同意承接其与华联公司的租赁合同，并在本协议签订后3个工作日内由双方和承租方换签租赁合同或签署补充协议，视同为华联公司已将租赁房屋移交给飞大公司。嘉禾影院由华联公司将场地移交给飞大公司，就原租赁关系产生的后续问题，由华联公司负责解除，飞大公司应予协助。上述事项完成后，视为华联公司已将租赁房屋移交飞大公司。双方就场地移交签署《接收确认书》。所有场地应于2014年8月20日开始移交，2014年9月20日之前应全部移交场地（雅艺、雷迪波尔、KTV商户在不影响整体开业的情况下除外），如果华联公司未能在上述时间内完成前述移交工作，本解除协议自动失效。2015年3月27日，飞大公司向成都市中级人民法院提起诉讼，要求华联公司支付滞纳金、已退房屋在合同解除后占用期间的双倍租金和物管费、未退还房屋自合同解除至实际腾退房屋之日的双倍租金和物管费等。成都市中级人民法院于2016年11月9日作出（2015）成民初字第1362号一审判决，判决如下：华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司截止2016年6月20日的租金、物管费4929124.68元，之后的租金、物管费以未腾退的房屋面积为基数，从2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，参照《房屋租赁合同》约定的当年的租金、物管费标准的两倍计算。飞大公司不服向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2017年6月9日作出（2017）川民终124号终审判决，判决驳回上诉维持原判。华联公司认为与飞大公司的《房屋租赁合同》解除后，作为次承租人的雅艺公司负有及时腾退房屋的义务。华联公司曾多次积极协调雅艺公司与飞大公司签署协议，并发函要求雅艺公司腾退房屋，但是雅艺公司既不签署协议也不腾退租赁房屋，而是继续占有使用至今。由此导致华联公司无法向飞大公司腾退房屋而支付大笔房屋占用费。根据合同约定以及相关法律规定，雅艺公司应当对华联公司的损失承担赔偿责任。 雅艺公司（本诉被告）辩称，华联公司要求雅艺公司腾退房屋并赔偿损失于法无据。2012年10月15日，华联公司与雅艺公司签订《房屋租赁合同》，将位于成都市区一品天下大街399号房屋三层F3-01A区域转租给雅艺公司使用，房屋租赁面积为571平方米，租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2014年4月29日，华联公司向雅艺公司发函称，因决定终止与飞大公司的租赁关系，所以无法继续提供经营场地，要求提前终止《房屋租赁合同》。2014年5月19日，雅艺公司回函称要求华联公司赔偿损失。2014年7月22日，华联公司发函要求雅艺公司腾退租赁场地。2014年7月24日，雅艺公司回函称华联公司无权单方面解除合同。即使要解除合同，双方也应签署相关文件，对雅艺公司的损失应明确赔偿金额及赔偿方式。否则，雅艺公司将继续经营。2014年7月25日，华联公司再次发函要求雅艺公司腾退租赁场地，并表示由此给雅艺公司造成的损失给予补偿。2014年12月10日，华联公司以公证的形式向雅艺公司送达了《关于尽快签署三方协议的通知函》。催促雅艺公司如果需要继续留场经营，则需签署三方协议。2015年4月30日，华联公司再次以公证的形式向雅艺公司送达了《立即腾空交还场地的通知》。表示雅艺公司既不同意换签协议，也不停止经营腾空交还场地，已无偿占用场地达一年之久。要求雅艺公司立即停止一切经营活动，并将场地腾空交还。2015年5月27日，雅艺公司回函称，华联公司无权单方面解除合同，原《房屋租赁合同》继续有效。《三方协议》的内容雅艺公司无法接受。从上述往来函件内容可以看出，华联公司违约在先，雅艺公司一直不同意解除合同。雅艺公司不存在非法占用场地的情形，也不具有任何过错和违约行为，不应当承担腾退房屋和赔偿损失的责任。请求法院驳回华联公司的全部诉讼请求。 飞大公司（本诉第三人）述称，华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日解除。解除后的相关责任承担和赔偿事宜也由法院的生效判决予以确认。本案中，华联公司将房屋转租给雅艺公司使用并另行签订租赁合同，属于独立的租赁合同法律关系。虽然该房屋的产权所有人系飞大公司，但是根据合同的相对性，飞大公司并非该转租合同的当事人。因此，飞大公司在本案中不承担任何法律责任。 雅艺公司（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、华联公司退还雅艺公司交纳的房屋租赁保证金135469.74元、公共事业保证金1000元，共计136469.74元；2、华联公司向雅艺公司赔偿因违约造成的损失4455486.10元；3、本案诉讼费、保全费等费用由华联公司承担。事实和理由：2010年1月22日，飞大公司与华联公司签订《房屋租赁合同》，将位于成都市区一品天下大街399号的西城公馆项目地下一层至地上五层的部分商业用房租赁给华联公司使用。2012年10月15日，华联公司与雅艺公司签订《房屋租赁合同》，将上述租赁房屋三层F3-01A区域转租给雅艺公司使用，房屋租赁面积为571平方米，租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2014年4月29日，华联公司向雅艺公司发函称，因决定终止与飞大公司的租赁关系，所以无法继续提供经营场地，要求提前终止《房屋租赁合同》。雅艺公司因考虑所经营的“刘诗昆钢琴艺术中心”系全国著名教育品牌，存在周期长收益慢的特点，所以并不同意解除合同。2014年8月8日，飞大公司与华联公司签订《租赁合同终止协议》，双方的《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。此后，华联公司多次要求雅艺公司腾退房屋并协调雅艺公司和飞大公司另行签订三方协议。但是因为雅艺公司对三方协议内容不予认同，加之华联公司与飞大公司存在诸多矛盾未解决，最终导致三方协议一直未签订，华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》也无法继续履行。因此，合同的解除是因为华联公司的违约行为造成的。华联公司在闭店撤场后停止了物业服务，导致雅艺公司无法正常经营。造成巨大经济损失。根据相关法律规定，华联公司作为违约方应当向雅艺公司退还保证金并赔偿损失。 华联公司（反诉被告）辩称，2014年4月29日，华联公司就曾向雅艺公司发函，告知公司因决定终止与飞大公司的房屋租赁合同，无法再继续提供经营场地，需要提前终止与雅艺的租赁合同。2014年8月8日，华联公司与飞大公司签订《租赁合同终止协议》约定《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。为了不影响雅艺公司的经营减少损失，华联公司一直积极促成雅艺公司与飞大公司另行签订三方协议。但是，雅艺公司既不同意签订三方协议，也不停止经营腾空交还场地，一直无偿占有使用至今，最终导致华联公司无法向飞大公司交付场地而支付巨额的赔偿。华联公司要求与雅艺公司解除合同是因为已无法再提供租赁场地，属于履行不能。华联公司并未违约，雅艺公司一直未腾退租赁场地并经营至今，没有任何损失，要求华联公司赔偿损失于法无据。根据租赁合同的约定，承租人未按时支付租金的，出租人有权在保证金中扣除。雅艺公司从2014年4月之后就一直没有缴纳过租金，华联公司有权扣除雅艺公司的保证金。综上，雅艺公司的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2010年1月22日，飞大公司与华联公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定由飞大公司将其所有的位于成都市区一品天下大街399号的西城公馆项目地下一层至地上五层的部分商业用房租赁给华联公司使用。租赁期限为20年，至2030年7月1日止。2012年10月15日，华联公司与雅艺公司签订《房屋租赁合同》，由华联公司将上述租赁房屋三层F3-01A区域转租给雅艺公司使用，合同约定：1、房屋租赁面积为571平方米，租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；2、房屋租金为：第一年固定租金为16325.84元/月，第二年固定租金为18062.63元/月，第三年固定租金为20146.78元/月，第四年固定租金为22057.25元/月，第五年固定租金为24315.08元/月；3、雅艺公司应于本合同签订的同时或之前，向华联公司支付房屋租赁保证金135469.74元；4、如雅艺公司违反本合同之规定，在不影响华联公司其他权利或补救的前提下，华联公司有权自主决定以保证金抵付任何应付款项和/或作为遭受损失之赔偿；5、雅艺公司应自起租日起至租赁期结束，向华联公司或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日1.2元计算，每个日历月共计20841.5元；6、租赁期间，非本合同规定的情况华联公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，即构成严重违约。雅艺公司有权要求继续履行本合同并就所发生的损失向华联公司索赔，或者也可以经书面通知华联公司而解除本合同；7、雅艺公司最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日17时之前向华联公司交还房屋。雅艺公司如未经华联公司书面同意或未与华联公司书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，雅艺公司除应按相当于租赁期最后一年日租金三倍金额向华联公司支付该房屋占用费外，还应承担该房屋在占用期间内本合同第5.9条至5.11条所规定的一切其他费用。如因雅艺公司逾期不迁出该房屋而造成华联公司其他损失的，还应承担赔偿责任；8、如雅艺公司在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向华联公司交还该房屋，则华联公司除有权按照本合同12.1条的规定收取占有使用费外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将房屋腾空收回……2014年8月8日，飞大公司与华联公司签订《租赁合同终止协议》约定：双方签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。原则上按照房屋现状交接场地。其中飞大公司认为比较优良的客户同意承接其与华联公司的租赁合同，并在本协议签订后3个工作日内由双方和承租方换签租赁合同或签署补充协议，视同为华联公司已将租赁房屋移交给飞大公司。嘉禾影院由华联公司将场地移交给飞大公司，就原租赁关系产生的后续问题，由华联公司负责解除，飞大公司应予协助。上述事项完成后，视为华联公司已将租赁房屋移交飞大公司。双方就场地移交签署《接收确认书》。所有场地应于2014年8月20日开始移交，2014年9月20日之前应全部移交场地（雅艺、雷迪波尔、KTV商户在不影响整体开业的情况下除外），如果华联公司未能在上述时间内完成前述移交工作，本解除协议自动失效。2015年3月27日，飞大公司向成都市中级人民法院提起诉讼，要求华联公司支付滞纳金、已退房屋在合同解除后占用期间的双倍租金和物管费、未退还房屋自合同解除至实际腾退房屋之日的双倍租金和物管费等。诉讼过程中，华联公司申请追加雅艺公司为该案第三人，成都市中级人民法院认为该第三人与查明案件事实无关，不追加不影响事实的认定，因此对华联公司的请求不予准许。2016年11月9日，成都市中级人民法院作出（2015）成民初字第1362号一审判决，判决如下：华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司截止2016年6月20日的租金、物管费4929124.68元，之后的租金、物管费以未腾退的房屋面积为基数，从2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，参照《房屋租赁合同》约定的当年的租金、物管费标准的两倍计算等。飞大公司不服该判决向四川省高级人民法院提起上诉。2017年6月9日，四川省高级人民法院作出（2017）川民终124号终审判决，判决驳回上诉维持原判。二审法院查明和认定的事实包括：1、华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》已于《租赁合同终止协议》约定的时间，即2014年7月31日解除；2、《租赁合同终止协议》中约定：“本协议签订后3个工作日内由甲乙双方和承租方换签租赁合同或者签署补充协议，视为乙方将租赁房屋移交给甲方……2014年9月20日之前应全部移交场地”。到二审庭审时，F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米仍未收回。从双方约定的理解看，华联公司应当将案涉房屋直接移交给飞大公司，华联公司转租的次承租人与飞大公司换签租赁合同或补充协议的，视为移交。由于涉及F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米的场地，相关次承租人尚未与飞大公司签约，依照双方约定，视为华联公司未履行相应合同义务，应承担相应违约责任；3、华联公司应按照《租赁合同终止协议》从2014年9月20日起移交全部场地。但涉及F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米场地目前未收回，违反《租赁合同终止协议》的约定，应当赔偿因未严格履行该义务对飞大公司造成的损失。一审判决参照《房屋租赁合同》约定的租金、物管费、违约责任计算方法，双倍计算华联公司违反合同约定移交场地义务造成的损失，有相应依据。即截止到2016年6月20日，未腾退的房屋面积1227平方米的租金、物管费为：1227平方米×（22.18×2+27.17×2）元/平方米/月×15月+1227平方米×（23.29×2+28.53×2）元/平方米/月×6月=2579571.18元。2016年6月21日之后以未腾退的房屋面积为基数，参照《房屋租赁合同》约定的每年的租金、物管费标准的两倍计算，符合法律规定。 2014年4月29日华联公司向雅艺公司发函称，因决定终止与飞大公司的租赁关系，所以无法继续提供经营场地，要求提前终止《房屋租赁合同》。2014年5月19日雅艺公司回函称，要求华联公司赔偿损失，包括撤场搬迁费、学院课时费、停业期间收入损失等共计2100523.78元。2014年7月22日华联公司又发函要求雅艺公司停止经营，并于收到本函件5日内腾退租赁场地。2014年7月24日雅艺公司回函称，华联公司无权单方面解除合同。即使要解除合同，双方也应签署相关文件，对雅艺公司的损失应明确赔偿金额及赔偿方式。否则，雅艺公司将继续经营。2014年7月25日华联公司再次发函要求雅艺公司腾退租赁场地，并表示由此给雅艺公司造成的损失给予补偿。2014年12月10日华联公司以公证的形式向雅艺公司送达了《关于尽快签署三方协议的通知函》。表示与飞大公司已签订《租赁合同终止协议》，催促雅艺公司如果需要继续留场经营，则需签署三方协议。2015年4月30日华联公司再次以公证的形式向雅艺公司送达了《立即腾空交还场地的通知》。表示雅艺公司既不同意换签协议，也不停止经营腾空交还场地，已无偿占用场地达一年之久。要求雅艺公司立即停止一切经营活动，并将场地腾空交还。2015年5月27日雅艺公司回函称，华联公司无权单方面解除合同，原《房屋租赁合同》继续有效。《三方协议》的内容雅艺公司无法接受。华联公司违约在先，雅艺公司不存在非法占用场地的情形。另查明，雅艺公司自2014年4月1日之后就再未向华联公司缴纳过租金。物管费每月与租金一起交给华联公司，从2014年4月1日起也未再向华联公司或该物管公司缴纳过物管费。目前雅艺公司所经营的“刘诗昆钢琴艺术中心”仍在营业中。雅艺公司曾向华联公司交纳房屋租赁保证金135469.74元，公共事业保证金1000元。 庭审时，华联公司与雅艺公司对2014年4月29日、2014年7月22日、2014年7月25日、2014年12月10日、2015年4月30日以及2015年5月27日往来函件的真实性无异议。华联公司主张认为与飞大公司的合同于2014年7月31日解除，华联公司对租赁房屋不再享有使用权，无法再向雅艺公司提供租赁场地。因此，华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》也当然解除，解除时间为2014年7月31日。根据《房屋租赁合同》的约定，华联公司早在4月29日就提前三个月通知雅艺公司要解除合同。此后在双方的往来函件中也反映出雅艺公司对于华联公司与飞大公司已经解除合同一事是知晓的。所以华联公司不应当承当违约和赔偿责任。根据华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》约定，合同提前终止后雅艺公司应当尽快腾空场地交还给华联公司，否则将赔偿逾期不迁出房屋造成的损失。本案中，华联公司明确其损失为向飞大公司支付的占用费，该损失是因雅艺公司逾期不腾退而产生的，应当由雅艺公司负责赔偿。雅艺公司则抗辩认为，法院判决的内容是基于华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同终止协议》做出的，该合同解除的效力不应当及于雅艺公司。华联公司违反约定要求提前解除与飞大公司的租赁合同而产生的违约责任不应当转嫁给雅艺公司承担。华联公司要求解除租赁合同不符合双方约定的解除条件。雅艺公司在给华联公司的多次回函中均表示不同意解除合同。同时，根据《房屋租赁合同》的约定，华联公司有权在租赁期满之日或合同提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，强制收回租赁房屋。但是华联公司并未采取有效措施，因此产生的扩大损失应当由其自行承担。 以上事实有营业执照、《房屋租赁合同》、《关于提前终止租赁合同的函件》、《关于北京华联来函的回复》、《通知函》、《回复函》、《关于尽快签署三方协议的通知函》、《立即腾空交还场地的通知》、《租赁合同终止协议》、（2014）成证内经字第63233号《公证书》、（2014）成证内经字第18280号《公证书》、（2015）成民初字第1362号《民事判决书》、（2017）川民终124号《民事判决书》、当事人陈述以及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，根据各方当事人陈述的事实及辩论意见，本院对本案争议焦点分析评判如下： 一、华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》是否解除以及解除的时间。华联公司认为与飞大公司的合同已由生效法律文书确定于2014年7月31日解除。此后，华联公司对租赁房屋不再享有承租权，无权再向次承租人雅艺公司提供租赁场地。因此，华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》也当然解除，解除时间为2014年7月31日。雅艺公司抗辩认为，法院判决的内容是基于华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同终止协议》做出的，该合同解除的效力不应当及于雅艺公司。雅艺公司在给华联公司的多次回函中均表示不同意解除合同。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁合同的本质是出租人将房屋使用权让渡给承租人的法律行为。本案中，华联公司与飞大公司签订《房屋租赁合同》系本租合同，华联公司取得租赁房屋的使用权。华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》系转租合同，即华联公司将其取得的租赁房屋的使用权让渡给雅艺公司。2017年6月9日，四川省高级人民法院作出的终审判决认定华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日解除。因本租合同已由生效法律文书确定解除，华联公司即丧失对租赁房屋的使用权，已无权再将房屋出租给雅艺公司使用。其与雅艺公司之间的《房屋租赁合同》作为转租合同事实上已经履行不能，权利义务也应当终止。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除。”之规定，华联公司与雅艺公司签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。解除时间应为生效法律文书确定的时间，即2014年7月31日。 二、合同解除后的责任及损失问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定。华联公司和雅艺公司都应当根据合同的约定全面履行义务，合同解除后，关于违约责任、损害赔偿等条款对双方仍然具有约束力。 （一）关于本诉中华联公司要求雅艺公司腾退租赁房屋的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定。华联公司与雅艺公司在《房屋租赁合同》第12.1条约定：雅艺公司最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日17时之前向华联公司交还房屋……。因此《房屋租赁合同》解除后，雅艺公司应当将租赁房屋恢复原状，腾空并交还给华联公司。虽然华联公司并非租赁房屋的所有权人，但生效法律文书确认其负有向飞大公司腾退房屋的义务。因此，对于华联公司的该项诉讼请求本院予以支持。 （二）关于本诉中华联公司要求雅艺公司赔偿损失，以未腾退房屋面积为基数，自2014年9月20日起参照华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金、物管费标准的两倍计算至房屋实际腾退之日止的诉讼请求。华联公司认为，因为雅艺公司既不腾退房屋又不与飞大公司另行签订协议，才导致华联公司无法按时向飞大公司交还房屋而被法院判决承担违约责任，双倍支付租金和物管费。按照《房屋租赁合同》的约定，华联公司的该笔损失应当由雅艺公司承担。雅艺公司则抗辩认为，法院判决的内容是基于华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同终止协议》做出的，该合同解除的效力不应当及于雅艺公司。华联公司违反约定要求提前解除与飞大公司的租赁合同而产生的违约责任不应当转嫁给雅艺公司承担。本院认为，华联公司于2014年4月29日起曾多次发函要求雅艺公司腾退房屋或与飞大公司另行签订协议，已尽到通知义务。四川省高级人民法院作出的终审判决认定：华联公司应按照《租赁合同终止协议》从2014年9月20日起移交全部场地。但涉及F3-01A（刘诗昆）571平方米，F2-01（良木缘）656平方米场地目前未收回，违反《租赁合同终止协议》的约定，应当赔偿因未严格履行该义务对飞大公司造成的损失。由此可以看出，正是由于雅艺公司既未腾退房屋又未能与飞大公司另行签订协议，才导致华联公司无法依约向飞大公司交还房屋而产生违约责任。何况雅艺公司也明知可能无法继续履行与华联公司签订的《房屋租赁合同》，从2014年4月1日起就停止缴纳租金和物管费。此后，雅艺公司也未向人民法院提起相关诉讼，而是继续经营至今，客观上导致本案损失的扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，雅艺公司应当承担相应的法律后果。华联公司与雅艺公司合同解除后雅艺公司未腾退房屋，给华联公司造成的损失应当分为二个阶段计算。 第一阶段：从华联公司主张的2014年9月20日起至本案立案之日2017年9月25日止的责任承担。首先，由于参照租金、物管费标准的两倍计算损失条款系华联公司与飞大公司之间关于责任承担的约定。根据合同的相对性，该约定对雅艺公司不具有约束力。其次，2017年6月9日四川省高级人民法院才做出终审判决确认华联公司与飞大公司之间的合同于2014年7月31日解除。诉讼期间华联公司与飞大公司签订的《租赁合同终止协议》处于效力待定状态，各方的权利义务和责任承担并不明确。虽然诉讼过程中华联公司曾申请追加雅艺公司为第三人，但是法院认为追加第三人与查明本案事实无关，不追加不影响本案事实的认定，对追加申请不予准许。最后，导致本案纠纷产生的起因确系华联公司自身经营问题难以为继，应当自行承担相应的法律后果。因此，在此期间让雅艺公司腾退房屋确实缺乏法律和事实依据。因该阶段双方均有过错，华联公司要求雅艺公司按照与飞大公司签订的合同双倍支付租金、物管费于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定。该阶段的房屋占用费应当参照华联公司和雅艺公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金和物管费金额进行计算。从2014年9月20日起至2017年9月25日止，雅艺公司实际应当向华联公司支付房屋占用费为：1.04元/平方米/日×10天×571平方米+18062.63元/月×3个月+20146.78元/月×12个月+22057.25元/月×12个月+24315.08元/月×8个月+1.4元/平方米/日×25天×571平方米=5938.4元+54187.89元+241761.36元+264687元+194520.64元+19985元=781080.29元，物管费为：20841.5元/月×35个月+20841.5元/月÷30天×（10天+25天）=729452.5元+24315.08元=753767.5元，以上共计1534847.87元。 第二阶段：从2017年9月26日起至实际腾退之日止的责任承担。本案立案后，雅艺公司已当然知晓华联公司与飞大公司的租赁合同已经解除，根据双方《房屋租赁合同》的约定“雅艺公司最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日17时之前向华联公司交还房屋。雅艺公司如未经华联公司书面同意或未与华联公司书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，雅艺公司除应按相当于租赁期最后一年日租金三倍金额向华联公司支付该房屋占用费外，还应承担该房屋在占用期间内本合同第5.9条至5.11条所规定的一切其他费用。如因雅艺公司逾期不迁出该房屋而造成华联公司其他损失的，还应承担赔偿责任”。雅艺公司应当及时腾退房屋交还给华联公司。但是雅艺公司仍占有使用租赁房屋至今已经构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定。本案立案后至实际腾退这期间，华联公司的损失为占用房屋的租金损失、未缴纳的物管费损失以及向飞大公司支付的2倍租金和物管费的损失。其中华联公司主张以飞大公司签订合同的租金、物管费2倍计算赔偿损失的金额，该计算方式已经包括了租金和物管费。如果再按照华联公司与雅艺公司的约定支付占用费（最后一年日租金的3倍）和物管费，就会造成因同一损害而双重获益的结果。本院经计算比较，从2017年9月26日起计算至2018年5月26日止，以3倍租金计算的占用费为：24315.08元/月×8个月×3倍=583561.92元，物管费为：20841.5元/月×8个月=166732元。共计750293.92元。以飞大公司签订合同的租金、物管费2倍计算的损失为：51.82元/平方米/月×571平方米×3个月×2倍+54.41元/平方米/月×571平方米×5个月×2倍=177535.32元+310681.1元=488216.42元。原告自愿选择金额较低的损害赔偿作为诉讼主张，是对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。因此，从2017年9月26日起计算至2018年5月26日止，雅艺公司应当向华联公司支付损失赔偿金488216.42元。之后的损失赔偿金以房屋面积为基数，从2018年5月27日起计算至实际腾退之日止，参照华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》约定的每年租金、物管费标准的两倍计算。 （三）关于反诉中雅艺公司要求华联公司退还房屋租赁保证金135469.74元、公共事业保证金1000元的诉讼请求。华联公司抗辩认为，雅艺公司从2014年4月1日起就未缴纳租金以及物管费，该保证金已用于抵扣上述费用。同时，华联公司起诉要求赔偿损失的时间是从2014年9月20日开始计算的，此前的损失并未主张。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定：如雅艺公司违反本合同之规定，在不影响华联公司其他权利或补救的前提下，华联公司有权自主决定以保证金抵付任何应付款项和/或作为遭受损失之赔偿。从2014年4月1日至2014年9月20日，雅艺公司应当缴纳的租金为：18062.63元/月×5个月+1.04元/平方米/日×19天×571平方米=90313.15元+11282.96元=101596.11元，物管费为：20841.5元/月×5个月+20841.5元/月÷30天×19天=104207.5元+13199.62元=117407.12元，共计219003.23元。而雅艺公司向华联公司缴纳的房屋租赁保证金135469.74元、公共事业保证金1000元，共计136469.74元。由此可以看出，雅艺公司欠付的租金和物管费金额远远高于保证金金额。按双方合同的约定，华联公司在雅艺公司未缴纳租金和物管费的情况下，按照双方合同的约定有权扣除保证金以折抵上述费用，并不违反法律的规定。因此，本院对于雅艺公司要求退还保证金的诉讼请求不予支持。 （四）关于反诉中雅艺公司要求华联公司赔偿损失4455486.1元的诉讼请求。庭审中，雅艺公司表示上述损失包括：房屋装修591040.9元、消防改造25000元、空调改造35912元、灯箱广告23533元、经营损失3328142.3元、财务审计费10000元、律师代理费70000元、可得利益损失371857.7元。首先，关于房屋装修、消防改造、空调改造、灯箱广告的费用。雅艺公司所经营的“刘诗昆艺术学校”目前尚在营业，并未歇业或者撤场。其主张的房屋装修、消防改造、空调改造、灯箱广告的损失并未实际发生。同时，华联公司与雅艺公司的《房屋租赁合同》在本案审理过程中已于2017年12月31日自然到期，上述设施设备也正常使用至合同到期日。雅艺公司也应当在合同到期后自行拆除装饰装修物，将租赁房屋恢复原状交还给华联公司。因此，雅艺公司该项反诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。其次，对于经营损失和可得利益损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，参考《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条“根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型……承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失……”之规定。华联公司与雅艺公司系房屋租赁合同纠纷，可得利益损失即为经营利润损失。雅艺公司既主张经营损失又主张可得利益损失属于重复诉求，不符合法律规定。雅艺公司实际经营期限至合同约定的2017年12月31日已经到期。在此之前雅艺公司并未因合同的解除而停止经营或者撤场，所以也未产生实际的损失。雅艺公司在庭审时所述的经营状况不佳、利润下滑、生源减少等损失系正常的商业风险，具有不可预见性，是否是因为华联公司的过错行为或解除合同的行为而造成的应当由雅艺公司承担举证责任。但是雅艺公司对于该项损失证明的依据不足。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对于雅艺公司的该项诉讼请求不予支持。最后，对于审计费和律师费。因华联公司不予认可，且雅艺公司也未提供正规票据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十九条、一百二十条、一百二十一条、二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、四川雅艺教育培训有限公司应从本判决生效之日起十日内腾退位于金牛区房屋； 二、四川雅艺教育培训有限公司应从本判决生效之日起十日内向北京华联商厦股份有限公司支付从2014年9月20日起至2017年9月25日止的房屋占用费、物管费1534847.87元，从2017年9月26日起至2018年5月26日止的损失赔偿金488216.42元。之后的损失赔偿金以房屋面积为基数，从2018年5月27日起计算至实际腾退之日止，参照华联公司与飞大公司签订的《房屋租赁合同》约定的每年租金、物管费标准的两倍计算； 三、驳回北京华联商厦股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回四川雅艺教育培训有限公司的反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23031元，适用简易程序审理并判决，减半收取11515.5元，由北京华联商厦股份有限公司负担；反诉案件受理费21768元，适用简易程序审理并判决，减半收取10884元，由四川雅艺教育培训有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 石 磊 二〇一八年五月二十八日 书记员 罗 颖 速录员 邢海燕