福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第7181号原告赵祖奎，男，1965年12月11日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托代理人蔡振华，福建法正联盟律师事务所律师。被告黄少林，男，1962年6月4日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人黄碧凤，福建正成功律师事务所律师。原告赵祖奎与被告黄少林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵祖奎及其委托代理人蔡振华，被告黄少林的委托代理人黄碧凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵祖奎诉称，原告与被告于2015年1月23日签订《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于厦门市思明区厦禾路269号1503室房产，房产成交价格476万元，双方并约定被告在收到原告支付的除房屋交接保证金外的购房款一个工作日内将上述房产、房屋附属配套设施以及上述合同第四条约定的家电交接给原告。否则自违约行为发生之日，违约方应每日按合同约定的成交价千分之五向守约方支付违约金，并应承担因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用。合同签订后，原告当天分别支付被告购房定金95万元和购房款5万元，后又于2015年2月13日、2月27日、4月2日先后支付购房款103万元、40万元和230万元。2015年4月9日在被告交付房产后支付交房保证金3万元，被告确认原告上述付款并出具收款收据。原告已按约支付完购房款，按照合同约定，在原告2015年4月2日支付完共计473万元（按约定交房保证金3万元于被告交房后支付）的第二个工作日（即2015年4月3日）就应将上述房产交付给原告。后虽经原告一再催促，被告仍未如期交房，直至2015年4月9日才向原告交付房产。被告已构成违约，原告委托福建法正联盟律师事务所维权支出代理费7600元，按合同约定，该费用应由被告承担。现诉请判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金142800元（按购房总额476万元每日千分之五计算，每日违约金23800元，共逾期六日）；2、被告支付因其违约而给原告造成的律师费损失7600元；3、诉讼费由被告承担。被告黄少林辩称，被告在原合同约定的交房期限内就及时通过房产中介与原告协商推迟交房时间，房产中介亦及时告知原告。原告并未反对延期交房，且直至被告将房屋交给原告之前，原告也未催促被告交房。被告与原告双方已通过口头协议变更原合同的交房时间并实际履行新的交房期限。被告并未违约，原告请求被告支付违约金缺乏事实依据，且违反《合同法》诚实信用原则，应予以驳回。假设人民法院认定本案存在违约行为，被告认为双方约定的违约金过高，原告请求的违约金数额明显过分高于实际损失，被告请求依法进行调整。被告本着和气生财的心态，在己方没过错的情况下仍同意补偿原告几千元；即便假设本案存在违约情况，被告同意给予的补偿也已经足够弥补原告的实际损失，故原告提起诉讼完全没有必要，律师费用的支出系非必要支出，被告无需支付。综上，原告的诉讼请求，应予以驳回。经审理查明，2015年1月23日，被告黄少林作为卖方（甲方）与作为买方的原告赵祖奎（乙方）经厦门市思明区麦田首府房屋居间代理服务部（下称麦田服务部）居间介绍签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方定购位于厦门市思明区厦禾路269号1503室房产，单元面积137.68平方米，房产成交价格476万元；合同签订时乙方应向甲方支付该房屋交易定金95万元；为保证甲方按约定交付该房屋并结清该房屋项下的水电等费用，甲乙双方同意从购房款中预留3万元作为交房保证金，在甲方结清上述费用、完成产权转移登记、完成房屋及配套附属设备设施交付后当日，乙方支付交房保证金；双方并约定乙方拟贷款270万元，乙方应在该房屋权属过户登记受理当日内将部分购房款103万元支付给甲方，应在2015年1月23日将部分购房款5万元支付给甲方；甲方应在收到乙方支付的除房屋交接保证金外的购房款后一个工作日内将该房屋、该房屋附属配套设施以及本合同第四条约定的家电家具交接给乙方；房屋权属过户后的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价千分之五向守约方支付违约金，甲乙双方另有约定的除外；因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。上述合同签订后，被告黄少林自2015年1月23日至2015年4月2日期间先后出具五份收款收据，确认收到原告赵祖奎支付的除房屋交接保证金3万元外的购房款共计473万元；2015年2月17日讼争房产办理过户手续；2015年4月9日，被告将讼争房屋及附属配套设施、家具等交付给原告，双方完成房屋交接手续，并签署《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》，原告于当日支付房屋交接保证金3万元，被告同时出具一份收款收据，确认收到原告上述保证金3万元。因被告未按合同约定的日期（即2015年4月3日）交接房屋，原告遂诉至本院，并为此支付律师费7600元。上述事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、银行交易明细清单、《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》、律师费发票等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。审理中，被告提交其与原告的录音资料，并申请中介公司麦田服务部工作人员（蔡锦福、钟永争）出庭作证，以证明被告交房前已通过中介公司与原告协商延期交房事宜，原告当时未做表示，被告即认为其与原告已通过口头达成延期交房的协议，被告不存在违约。原告对上述录音资料的真实性无异议，确认其于2015年4月9日打电话给被告，当时因为原告尚有3万元尾款未支付，故要求被告按照总价款的日千分之五支付2天的违约金；两位证人的证言不能证明原告同意被告逾期交房，原告未直接表明态度不表示同意被告逾期交房。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效合同。本案中，讼争《房屋买卖合同》已明确约定被告应在收到原告支付的除房屋交接保证金外的购房款后一个工作日内即2015年4月3日将该房屋及附属配套设施、家电家具交给原告，但被告于4月9日才将房屋交付给原告，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。但考虑到被告人在外地，且事先也通过中介公司征求原告意见，原告对被告请求延期的意见未作明确表示，导致被告误会其同意延期交房，故对于被告延期交房的违约行为，原告亦存在一定的过错。因此，本院认为，双方约定按成交价千分之五支付违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整为按成交价日千分之一计算，即被告应向原告支付违约金28560元（按购房总额476万元的每日千分之一计算，共逾期六日）。至于律师费，因并非必要支出，且前述违约金足以弥补原告的实际损失，故原告要求被告支付律师费损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄少林于本判决生效之日起十日内支付原告赵祖奎逾期交房违约金28560元；二、驳回原告赵祖奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1654元，由原告赵祖奎负担1340元，被告黄少林负担314元；款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员林月蓉二〇一五年七月十日代书记员林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。