重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第03562号上诉人（原审原告）蒙新福，男，壮族，1979年3月26日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人魏任忠，重庆君毅律师事务所律师。委托代理人邓志坚，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆南方集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号，组织机构代码62219432-1。法定代表人孙甚林，董事长。委托代理人周敏静，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人张静，女，汉族，1983年1月24日出生，住重庆市沙坪坝区。上诉人蒙新福与被上诉人重庆南方集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，蒙新福不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第11283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月31日，蒙新福（乙方）与重庆南方集团有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区48号附8号8-6房屋出售给乙方；房屋建筑面积90.97平方米，套内建筑面积71.45平方米，分摊建筑面积19.52平方米；建筑面积单价为6779.87元/平方米，套内建筑面积单价为8632.12元/平方米，总价款为616765元；乙方签署合同当日缴付186765元，余款430000元通过银行按揭贷款支付。合同第六条面积确认及面积差异处理约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理:1、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，登记套内面积大于约定套内面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；登记套内面积小于约定套内面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同附件四《合同补充协议》第七条关于面积确认及面积差异处理约定：1、本房屋按建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定建筑面积与产权登记建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。2、如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化导致合同约定房屋建筑面积与产权建筑面积出现差异的，双方均不承担责任，由双方按照合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积的差异，以合同约定的建筑面积单价按实调整房屋总价款，多退少补，且均不计利息。第三十二条约定：本补充协议自双方签字盖章之日起生效，合同约定内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，合同未约定内容，补充协议约定，按照本补充协议执行。签订合同当日，蒙新福向重庆南方集团有限公司付清了首付款、维修资金及相关税费。2013年2月6日，蒙新福通过银行按揭贷款（贷款期限20年）向重庆南方集团有限公司支付430000元房款。蒙新福从2013年3月6日起按月还贷3218.63元。2014年8月15日，蒙新福接收涉案房屋。重庆市平正房地产测量事务所于2012年6月15日作出《房屋面积分户汇总表》，载明：沙坪坝区南方香榭里小区48附8号（7#楼）第1-12层分摊系数均为0.2733，其中，涉案房屋套内面积71.45平方米，分摊面积19.52平方米、建筑面积90.97平方米。重庆市国土资源和房屋勘测规划院、重庆市国土资源和房屋管理局分别在该表上签章。2014年8月12日，重庆市平正房地产测量事务所受重庆南方集团有限公司的委托作出《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，测量的房屋名称为南方（新城）香榭里H、L组团（苹果派二期）7号楼，房屋地址为沙坪坝区南方香榭里小区48号附8号。其中的《房屋面积分户汇总表》载明：南方（新城）香榭里H、L组团7号楼第1-12层分摊系数均为0.1700，其中，涉案房屋套内面积71.45平方米，分摊面积12.15平方米、建筑面积83.60平方米。重庆市国土资源和房屋勘测规划院、重庆市国土资源和房屋管理局分别在该表上签章。截止2015年3月20日，重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果显示，涉案房屋登记在蒙新福名下，建筑面积为83.60平方米，套内面积为71.45平方米。2014年8月27日，重庆市平正房地产测量事务所出具《关于南方香榭里小区48号附8号预售、实测面积差异的情况说明》，载明：事务所受重庆南方集团有限公司的委托，对香榭里小区48号附8号房屋进行预售测绘，并于2012年6月15日出具正式的预测绘报告。2014年8月，该所受重庆南方集团有限公司委托进行竣工面积测算，作业人员在进行计算时发现，预售测绘时，由于软件系统正在调整，属性输入后，导致公用部位（电梯筒体）面积重复计算。根据相关要求，事务所及时进行重新测算，套内面积一致，分摊系数由27.33%降至17%，并出具竣工测算报告书。该项目的整个预测过程中，由于软件系统原因，将公用面积重复计算，导致预测建筑面积与实测建筑面积差异较大，套内面积预测和实测一致。一审庭审中，蒙新福称补充协议第七条对合同第六条进行了变更，面积差价款的确定应按合同第六条全款套还为建筑面积进行计算，房屋建筑面积误差是因重庆南方集团有限公司委托的测绘机构失误造成，不适用补充协议第七条第2项的约定；重庆南方集团有限公司称面积差价款应统一按建筑面积差据实结算，不存在超过3%部分双倍返还问题。蒙新福称诉请的按揭贷款损失是指因面积误差蒙新福多向银行按揭贷款所承担的额外利息损失，具体计算方式为（3218.63元/月×240月-430000元）×（90.97平方米-83.6平方米）/90.97平方米=27745.60元。蒙新福称双方未约定因面积误差导致房价返还所造成损失的计算方式；重庆南方集团有限公司称合同约定不计利息。蒙新福不主张解除涉案商品房买卖合同。蒙新福在一审中诉称，蒙新福与重庆南方集团有限公司于2012年8月31日签订商品房买卖合同，约定蒙新福向重庆南方集团有限公司购买位于沙坪坝区南方香榭里小区48号附8号8-6；建筑面积90.97平方米、套内建筑面积71.45平方米，建筑面积单价为6779.87元/平方米，总价为616765元；付款方式为首付186765元，按揭贷款430000元。合同签订后，蒙新福按约定支付了全部房款。在接房时，蒙新福发现建筑面积为83.60平方米。重庆南方集团有限公司交付的房屋严重违反了合同的约定。蒙新福现向法院起诉请求判决：1、重庆南方集团有限公司向蒙新福返还房屋建筑面积误差款81426元，并支付该款自2012年9月1日起至2014年9月24日止按同期银行贷款利率计算的利息9771元；2、重庆南方集团有限公司赔偿蒙新福按揭贷款损失36538元；3、诉讼费用由重庆南方集团有限公司承担。重庆南方集团有限公司在一审中辩称，按照双方商品房买卖合同及附件补充协议的约定，以建筑面积结算购房款，对面积误差部分，以套内建筑面积为依据计算，面积差异因第三方原因所致，仍按建筑面积结算房价款，多退少补，不计利息。涉案房屋套内建筑面积与合同约定面积未发生变化，且建筑面积误差属于第三方所致，故重庆南方集团有限公司只应按建筑面积据实结算面积误差部分的房款，多退少补，不存在双倍返还部分。支付房款属于蒙新福的义务，按揭贷款支付属于蒙新福的选择，与重庆南方集团有限公司无关，同时合同也约定了不计利息，重庆南方集团有限公司没有义务承担蒙新福的按揭贷款利息损失。一审法院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。蒙新福与重庆南方集团有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按约定全面及时履行义务。补充协议作为合同的附件，属于合同的组成部分，具有同等法律效力。补充协议明确约定，合同未约定以及合同约定与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同第六条约定以套内建筑面积作为面积差异的处理依据，而补充协议第七条约定以建筑面积作为面积差异的处理依据，根据补充协议关于约定不一致时以补充协议为准的约定，应以建筑面积作为面积差异的处理依据。蒙新福已按约定付清了房价款，但房屋登记的建筑面积少于合同约定的建筑面积，重庆南方集团有限公司应当返还减少面积相应的房价款。对于建筑面积误差款的计算方式问题。双方的争议主要在于是否适用补充协议第七条第2项。该项从字面理解，因政府房屋面积测量规范、计算标准及方法变化导致建筑面积误差，按建筑面积据实结算，不计利息。合同有关面积确认及面积差异处理的约定的目的，也是为了避免出现人为超出合理范畴外的面积增加或减少，从而损害购房者的购房预期。本案房屋建筑面积误差产生的原因是测绘机构在预售测绘及竣工测绘时所使用的计算方法不同，属于测绘技术原因，非蒙新福、重庆南方集团有限公司双方的过失所致。测绘的套内面积和约定的套内面积没有发生变化，从房屋的功能和价值角度看，蒙新福的购房利益并未受到损害。从公平合理原则和诚实信用原则出发，本案的情况符合补充协议第七条第2项约定的因计算方式发生变化导致面积误差情形，应适用该项来确定面积误差责任。因此，重庆南方集团有限公司应当向蒙新福返还按约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积的差异，以合同约定的建筑面积单价据实计算确定的面积误差款49967.64元【（90.97平方米-83.60平方米）×6779.87元/平方米】。由于合同约定不计利息，蒙新福请求重庆南方集团有限公司支付利息以及按揭贷款利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆南方集团有限公司于判决生效之日起5日内向蒙新福返还房屋建筑面积误差款49967.64元；二、驳回蒙新福的其他诉讼请求。案件受理费1428元，由蒙新福负担428元，重庆南方集团有限公司负担1000元。一审宣判后，蒙新福不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。理由是：1、被上诉人委托重庆市平正房地产测量事务所对涉案商品房屋面积进行测量，预测与实测发生误差，被上诉人应就此承担过错责任；2、涉案商品房屋预测与实测结果发生误差的原因与商品房买卖合同补充协议第7.2条约定的内容不符，故本案房屋面积差价款的处理应适用商品房买卖合同第六条的约定；3、因被上诉人的过错，导致上诉人向贷款银行多支付了贷款利息，其损失应由被上诉人赔偿。被上诉人重庆南方集团有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：1、因涉案商品房屋实测面积与合同约定面积发生误差导致的房屋价款退补方式应适用何种约定；2、上诉人要求被上诉人赔偿按揭贷款利息损失之诉求能否成立。就以上争议焦点，本院分别评述如下：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，上诉人与被上诉人签订的涉案《重庆市商品房买卖合同》第六条约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理:1、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，登记套内面积大于约定套内面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；登记套内面积小于约定套内面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。但双方在合同附件《合同补充协议》第七条关于面积确认及面积差异处理的条款中又约定：1、本房屋按建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定建筑面积与产权登记建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。2、如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化导致合同约定房屋建筑面积与产权建筑面积出现差异的，双方均不承担责任，由双方按照合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积的差异，以合同约定的建筑面积单价按实调整房屋总价款，多退少补，且均不计利息。第三十二条约定：本补充协议自双方签字盖章之日起生效，合同约定内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，合同未约定内容，补充协议约定，按照本补充协议执行。故上诉人与被上诉人通过签订《合同补充协议》的方式已对涉案商品房买卖合同中关于合同约定面积与实测面积发生差异导致的处理方式进行了变更。鉴于涉案商品房屋的建筑面积实测值少于合同约定的建筑面积，故应适用《合同补充协议》第七条的约定，由被上诉人以合同约定面积按实向上诉人退还多收取的购房价款。上诉人主张适用涉案《重庆市商品房买卖合同》第六条的约定处理因约定面积与实测面积发生差异导致的价款退还，鉴于该约定已通过当事人协商一致而变更，且涉案《重庆市商品房买卖合同》第六条约定以房屋套内建筑面积的数值确认面积是否存在差异，而涉案商品房屋的约定套内建筑面积与实测套内建筑面积并无差异，故本院对上诉人的该项主张不予采纳。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。第七十五条第一款规定：“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，尽管涉案商品房屋的实测建筑面积与合同约定的房屋建筑面积客观上存在差异，但该差异系房屋面积有权测量机构技术误差造成，上诉人未举示证据证明被上诉人对该误差的形成存在过错，且本案涉及的基础法律关系为商品房买卖合同法律关系，故上诉人要求被上诉人赔偿多支付按揭贷款利息损失之诉求没有合法依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2855元，由上诉人蒙新福负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳代理审判员 何 流代理审判员 刘恋砚二〇一五年七月二日书 记 员 曾 燕