福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2014）岚民初字第1749号原告陈静，女，汉族，住福建省尤溪县。委托代理人薛素玲，福建志昂律师事务所律师。委托代理人林丹，福建志昂律师事务所实习律师。被告平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县。法定代表人周廷艳，该公司总裁。委托代理人周茂青，福建知信衡律师事务所律师。原告陈静诉被告平潭西航实业集团有限公司（以下简称“西航公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告陈静的委托代理人薛素玲及被告西航公司的委托代理人周茂青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静诉称，原、被告于2013年5月8日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），被告将位于平潭县潭城镇一套商品房出售给原告，总售价为人民币1714232元。合同约定：被告应于2014年3月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告逾期交房超过90日的，若原告不退房，被告应按日向原告支付已付款万分之一（该比率应不小于本条即第九条第（1）和第七条中的比率）的违约金，其中第七条约定的比率为万分之三和万分之五，所以被告支付违约金的比率应为万分之五。原告依约履行了合同付款义务，但被告出售给原告的房屋至今未经消防验收合同，未符合合同约定的交付条件，被告的行为已构成违约。现原告要求被告继续履行合同至商品房达到合同约定的交付标准，并支付原告逾期交房违约金。为此，请求判令被告立即按已付购房款（总额为人民币1714232元）的日万分之五从2014年3月30日起计至实际交付之日止向原告支付逾期交房违约金。被告西航公司辩称，《合同》的签订是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性和强制性规定，是合法有效的。被告未能在约定的时间交付房屋是因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因所致，根据《合同》第八条约定，被告不应承担违约责任。西航海滨城二期C区已于2014年4月23日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，符合《合同》第八条约定的交房标准，可以向原告交付。根据《合同》第九条约定，出卖人若违约未按期交付商品房，应向买受人支付日万分之一的违约金。为此，原告的诉请没有事实与法律依据，应予驳回。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据A1、《合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告逾期未能将符合约定条件的商品房交付原告使用，已构成违约；证据A2、购房款发票，证明原告依约履行了付款义务。对原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据A1、A2的真实性均无异议，但对证据A1的证明对象有异议，按约定，因雨天、台风、停电、技术难题等可以顺延交房，现交房时间未到，被告不应承担违约责任。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：证据B1、平潭县气象局证明（2014年7月28日），证明2010年11月至2014年6月平潭雨日和台风天气计609天，根据《合同》第八条约定，被告可顺延交房；证据B2、竣工验收证明，证明西航海滨城二期C区于2014年4月23日经验收合格；证据B3、施工日志，证据B4、停工天数统计表，证据B3、B4证明在施工过程中，西航海滨城C区因雨天、停电、技术难题等原因实际停工天数为329天；证据B5、平潭县气象局证明（2014年10月31日），证明2010年11月至2014年6月，平潭县潭城镇降水量达到中雨及以上和台风的天数为204天；证据B6、入伙通知书及领取登记表，证明被告已通知原告收房；证据B7、施工许可证，证明讼争房产小区的施工单位为福州市一建建设股份有限公司，开工时间为2010年6月，根据《合同》约定，应从2010年6月开始计算不能施工的雨天天数。证据B8、关于荷花变电站建设情况告知，证明湘潭水利电力开发有限公司福州分公司告知被告因荷花变电站未建成无法送电，导致被告未能进行消防备案，根据约定，非因出卖人的原因造成的逾期交房，出卖人不承担违约责任；证据B9、平潭县公安消防大队出具的建设工程消防设计备案复查意见书（2010）第19、20号，证明西航海滨城二期C、D区消防备案情况。对被告提交的上述证据，原告质证认为，对证据B1、B5的真实性及证明对象有异议，该证据与被告提供的施工日志不吻合，且被告从未书面告知原告不可抗力事宜，不可顺延交房；对证据B2的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据可证明讼争房屋仅单体验收合格；证据B3、B4的真实性及证明对象有异议，该证据体现的信息相互矛盾，多次涂改，同一记录人前后存在多种笔迹，且相关记录人员未出庭作证，不能作为定案依据；对证据B6的真实性无法确认，入伙通知书为被告单方制作，原告未收房；对证据B7的真实性没有异议，但对证明对象有异议，被告未按施工许可证上的开工日期开工，其推迟开工是造成逾期交房的根本原因；对证据B8、B9的真实性没有异议，但对证明对象有异议，变电站的建设不属于不可抗力范畴，亦与本案缺乏关联性，证据B9可证明讼争商品房未达合同约定交房条件，被告构成违约。经过庭审的举证、质证，对原、被告提交的上述证据，本院分析认为，双方分别对证据A1至A3、B2、B7、B9的真实性均无异议，本院予以确认；被告提供证据B1、B3、B4、B5、B6、B8旨在证明未逾期交房，是否逾期交房是本案双方的争议焦点所在，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。经本院委托，平潭县气象局于2014年10月13日出具了《气象证明》（以下称“证据C1”），对平潭县潭城镇区域内2010年6月至2014年7月降水量达到大雨及以上和台风天数进行统计；经本院向国网福建平潭县供电有限公司调取，该公司于2014年11月7日出具《说明函》（以下称“证据C2”），内容载明：“1、西航海滨城Ｃ、D区域电力供应为由10KV东航线615线路、西康线634线路供应；2、2013年6月28、29、30日，8月17、18、19、20日10KV东航线615线路、西康线634线路无相关停电记录，亦没有计划停电及故障停电相关记录；3、2012年8月18、19、20日相关停电的记录，因按规定调度日志记录仅保存一年，以及我司在2013年GPMS信息系统升级改造有关停电信息被冲销等原因，无法查询到相关停电记录。”经本院再次发函，国网福建平潭县供电有限公司于2015年3月18日作出岚供电函（2015）4号《国网平潭供电公司关于西航海滨城C、D区供电问题的复函》（证据C3），内容为：“一、关于西航海滨城C、D区域电力供应是否仍由贵司供电的答复。西航海滨城C、D区域用电是房地产公司于2014年8月5日向我司申请用电，我司于2014年8月28日已答复了供电方案；现供电项目的流程环节处于用户方供电项目设计阶段，用户方自行委托设计单位开展设计工作，且尚未提交我司审核。二、关于西航海滨城C、D区域申请供电的流程情况的答复。供电申请流程：当用户提供了用电申请的相关资料后，我司营业窗口的员工将受理业主方的用电业务，并录入营业系统，开始用电项目流程环节的扭转。1、当用户申请的流程环节到我司客户经理后，我司即组织人员到现场勘察并制定供电方案，方案通过内部审核后，录入系统，并通知用户答复供电方案；2、供电方案答复后，由用户自行委托有电力设计资质的设计单位进行设计，设计完成提交我司营业前台受理审核；3、图纸审核通过后录入系统，由营业前台通知用户答复；4、图审通过后，用户自行委托有电力施工资质的单位进行施工，其中包括用户自行组织的设备招标采购等工作；5、我司在流程环节中根据现场施工进展情况，由用户申请工程项目的中间检查、竣工检验的申请，开展相应的工作；6、竣工检验合格后，签订供用电合同、装表接电工作。三、关于西航海滨城C、D区域是否已向我司申请用电及是否符合供电条件的答复。1、西航海滨城C、D区域于2014年8月5日向我司提出用电申请，我司在2014年8月底答复了供电方案；2、西航海滨城C、D区域用电申请的相关资料符合我司受理的条件，我司即受理了用户的申请，并答复了供电方案。四、关于“荷花变电站”建设进展情况的答复。1、“荷花变电站”的业主单位是国网平潭供电公司；2、“荷花变电站”计划在2015年8月底投入运行，供电范围涵盖城关大部分地区，包括西航海滨城地块；3、西航海滨城C、D区域用电申报的供电方案答复的供电线路中一路是由“荷花变电站”供电，因此，西航海滨城C、D区域供电在“荷花变电站”未投运前暂会受到影响。建议用户现在可以开始着手前期图纸设计、设备采购及现场配电设备的安装等工作。”双方对证据C1、C2、C3的真实性均无异议，本院亦予以确认，可作为认定本案事实的依据；证据B3、B4中体现的“因电力公司停电造成无法施工”的日期与证据C2不相符，又因证据B3、B4仅为建设单位的单方记录，故对证据B3、B4的真实性，本院不予认定。对证据C3，原告质证认为，该证据可证明讼争商品房无法进行消防备案是由于被告未按照电力公司的要求进行工作导致的，被告于2014年8月5日才向电力公司申请用电，故荷花变电站的投入使用问题，与逾期交房没有关联；且西航海滨城C、D区只有一路是由“荷花变电站”供电，该变电站未投入使用并不会导致讼争商品房无法通过消防备案。被告质证认为，该证据可证明西航海滨城C、D区已于2014年8月5日提出用电申请，电力公司于同年8月底答复了供电方案，根据供电申请流程，被告已委托具备电力设计资质的设计单位湘潭水利电力开发有限公司福州分公司进行设计；但由于“荷花变电站”在建设中与当地村民发生纠纷后改址，根据该复函，“荷花变电站”于2015年8月底投入使用，亦证明了西航海滨城C、D区在荷花变电站投入使用之前会受到影响，故无法进行消防备案是客观原因造成的。经审理，本院对本案的事实认定如下：2013年5月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《合同》，以人民币1714232元的价格购买被告开发的位于平潭县的一套商品房。《合同》第八条约定：出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和安全设施；4、该商品房须单体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房；其他非因出卖人原因造成逾期交房，出卖人不承担违约责任。第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第七条约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期付款不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过20日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本案中，原告依约向被告支付了全部购房款，平潭西航海滨城二期C区工程于2014年4月23日经勘察、设计、施工、建设等单位竣工验收合格，其土建与安装工程已按设计要求和合同的约定完工，尚未报公安机关进行建设工程竣工验收消防备案，现讼争商品房未交付原告使用。另查明，从合同签订之日2013年5月8日起至竣工验收之日2014年4月23日止，平潭县潭城镇区域内降水量达到“大雨”及以上和台风的天数为26日。经向国网福建平潭县供电有限公司查询，2013年6月28、29、30日，8月17、18、19、20日10KV东航线615线路、西康线634线路无相关停电记录，亦没有计划停电及故障停电相关记录；2012年8月18、19、20日相关停电的记录，因调度日志记录仅保存一年，以及该司在2013年GPMS信息系统升级改造有关停电信息被冲销等原因，无法查询到相关停电记录；供电申请流程需经过6个环节，现西航公司进入到第2个环节即自行委托有电力设计资质的设计单位进行设计，目前尚未提交电力公司审核；“荷花变电站”计划在2015年8月底投入运行。本院认为，原、被告签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约交纳购房款，被告应依约履行义务。本案的主要争议焦点在于被告是否构成逾期交房及应否承担相应违约责任。一、雨天、台风、停电、“荷花变电站”建设能否作为顺延交房时间的理由。《合同》第八条虽然约定“因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房”，但是，平潭属于海岛城市，台风、雨天属于惯常的自然现象，被告和施工方在订立建设工程施工合同时应考虑到台风、雨天对施工工期的影响，因此，原、被告双方约定交房时间时应已充分考虑到台风、雨天对交房时间可能造成的影响。上述条款虽然用区别于合同主文的字体予以标识，但被告未能举证其已尽合理提示及说明义务，为此，该条款应认定为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，因此，对“因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因”条款的解释要从实现购房合同的目的出发，由于双方对雨天的约定不明确，应做有利于购房者的解释，对雨天进行严格界定。小雨、中雨天气对工程施工期限的影响有限，不宜作为被告延期交房的免责事由，但对大雨及以上天气造成工程停工的时间可以酌情据以顺延工期。另外，台风系不可抗力，被告虽未按合同约定自不可抗力发生之日起30日内书面通知原告，但考虑到台风天气实属不可预测，对施工产生一定影响，故对台风日期亦酌情予以顺延。被告主张2012年8月18至20日及2013年6月28至30日、8月17至20日因电力公司停电造成无法施工，但从证据C2中无法得出在上述期间内存在停电的情形，被告未能提供有效证据佐证其上述主张，本院不予采纳。被告与原告签订合同时，应知晓合同签订前雨天、台风对施工的影响已经发生，被告应考虑上述因素对施工的影响，故被告主张从施工之日起即2010年6月开始计算台风与雨天的顺延天数，证据不足、理由不充分，本院不予采纳。为此，顺延期间应从双方签订合同时即2013年5月8日开始计算，至2014年4月23日竣工之日止大雨及以上和台风天数为26天，故双方约定的交房时间2014年3月30日可顺延至2014年4月25日。关于“荷花变电站”的供电问题，本院认为，被告虽抗辩因该变电站未投入使用导致其无法进行建设工程竣工验收消防备案。但从被告本身应尽的义务角度出发，西航海滨城CD区域供配电设施配套工程建设采取“自购自建模式”，即小区供配电设施建设由被告自行委托设计、供货、施工等，整个申请供电的流程需经过6个环节，被告于2014年8月5日向电力公司申请用电，现刚进行到第2个环节即自行委托有电力设计资质的设计单位进行设计阶段。被告在未完成自身义务的前提下，即主张非因出卖人的原因导致无法进行消防备案，对该主张，本院不予采纳。二、案涉房产是否符合交房条件案涉房产于2014年4月23日经勘察、设计、施工、建立等单位竣工验收合格，该楼工程的土建与安装工程已按设计要求和合同的约定完工。双方签订的《合同》中约定商品房需经“消防验收合格”，根据消防法规定，现讼争房产已不属于需要申请消防验收的建筑工程。但从实现购房的目的出发，双方将“消防验收合格”约定为交房条件之一，旨在使商品房的消防配套设施符合相关规定，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，西航海滨城二期CD区在竣工验收后仍应当报公安机关消防机构备案。因被告未能提交已进行建设工程竣工验收消防备案的证据，故讼争房产尚不具备约定的交房条件。三、关于逾期交房违约金的计算问题本案中，被告的逾期交房已超过90日，原告要求继续履行合同，故根据《合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告应依约承担逾期交房的违约责任。双方在《合同》第九条中已明确约定超过90日交房的按已付款的日万分之一支付违约金，但同时又约定上述比率不小于第九条第（1）项中的日万分之一和第七条中日万分之三、日万分之五的比率，前后矛盾。同时，被告抗辩原告诉请的违约金过高，主张应按日万分之一计算违约金，本院认为，逾期交房违约金的约定旨在弥补原告在被告未依约交房的情况下，租住同地段住宅支出的租金损失，结合福州市五区及平潭当地的住宅租金水平，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房违约金应按已付款的日万分之一计算。讼争商品房尚未符合合同约定的交房条件，原告亦未接收房屋，原告诉请违约金计至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，判决生效之后至实际交房之日的违约金，原告可另行主张。综上，被告应按已付购房款1714232元的日万分之一，自2014年4月26日起计至本判决生效之日止，向原告支付逾期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内按已付购房款1714232元的日万分之一向原告陈静支付自2014年4月26日起计至本判决生效之日止的逾期交房违约金。二、驳回原告陈静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3899元，由被告平潭西航实业集团有限公司负担780元，原告陈静负担3119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳代理审判员  林 霞人民陪审员  林光英二〇一五年七月十五日书 记 员  高巧萍附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。