广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法杏民初字第443号原告（反诉被告）佛山市顺德区君怡房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会杏龙路73号金海岸花园1栋1号铺之一。法定代表人梁敏光。委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。委托代理人伍嘉盈，广东顺迪律师事务所实习律师。被告吕艳芳（反诉原告），女，汉族，1979年9月27日出生，住湖南省永州市零陵区。被告（反诉原告）刘锋，男，汉族，1976年9月12日出生，住湖南省祁阳县。上述两被告的共同委托代理人龙国华，广东邦南律师事务所律师。原告佛山市顺德区君怡房产有限公司（以下简称“君怡房产公司”）诉被告吕艳芳、刘锋商品房预售合同纠纷一案，被告吕艳芳、刘锋在答辩期内，向本院提起反诉。本院将本诉与反诉合并审理（为便于表述，以下将本诉原告君怡房产公司称为原告，本诉被告吕艳芳、刘锋称被告），本案分别于2014年7月2日、7月17日公开开庭进行了审理。本案第一次庭审时，原告君怡房产公司的委托代理人伍嘉盈、卢健衡，被告吕艳芳、刘锋的共同委托代理人龙国华到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告君怡房产公司的委托代理人卢健衡，被告吕艳芳、刘锋的共同委托代理人龙国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君怡房产公司诉称，2014年5月18日，原告与两被告签订了《君怡·金海岸花园认购书》，两被告以总价款693489元购买原告开发的位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路与二环路交汇处金海岸花园某单元，采用银行按揭方式付款，并于当天向原告支付了定金50000元，但两被告没有按照认购书中约定的期限向原告支付首期余款及签订书面《商品房买卖合同》。其后，在原告多次催告下，被告吕艳芳才于2014年7月2日与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并把购房首期余款208489元（含定金）支付，购房余款485000元办理银行按揭。其后，两被告因自身原因未能办理银行按揭贷款，也没有按照合同约定的期限向原告支付购房余款，显属违约。经多次催收未果，原告特诉至法院，请求判令：一、两被告向原告支付购房余款485000元及利息21049元（按中国人民银行同期银行贷款利率从2014年8月1日起计至实际清偿日止，暂计至2015年5月7日为21049元）；二、两被告向原告支付违约金136698元；上述两项合计642747元；3.由两被告承担本案诉讼费。被告吕艳芳、刘锋共同辩称，答辩人没有违约行为，理由如下：1.案涉房屋已由案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行办理了他项权证，购房余款485000元应由案外人支付给原告，与答辩人无关；2.即使涉案购房余款应由答辩人支付，但答辩人目前没有支付能力，涉案合同已履行不能，答辩人请求解除涉案购房合同返还购房款208489元；3.涉案房产的房地产权证及他项权证均由原告代办，答辩人对此并不清楚。被告吕艳芳、刘锋共同反诉称，2014年5月18日，原告与两被告签订了《君怡·金海岸花园认购书》，两被告以总价款693489元购买原告开发的位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路与二环路交汇处金海岸花园某单元，采用银行按揭方式付款，并于当天向原告支付了定金30000元。2014年7月2日，原告与被告吕艳芳签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并按约定向原告支付了购房首期款208489元，余款485000元办理银行按揭手续。其后，原告为被告吕艳芳办理了涉案房产的产权证，案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行在涉案房产办理了抵押登记手续，并领取了他项权证。随后，涉案房产因其他纠纷被佛山市南海区人民法院查封，案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行拒绝放贷。至此，两被告无力继续履行涉案合同，故请求法院判令：1.解除原告与被告吕艳芳签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.原告向被告吕艳芳、刘锋共同返还购房首期款208489元；3.本案的反诉费用由原告承担。针对被告吕艳芳、刘锋的反诉，原告君怡房产公司辩称，不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，理由如下：1.涉案房产已办理了相应的房地产权证，即原告已按合同约定履行义务完毕；2.根据涉案合同约定，两被告无力支付房款，并非涉案合同解除的理由；综上，两被告的行为已构成违约，应向原告支付购房余款、利息及违约金。诉讼中，原告君怡房产公司提供了以下证据及被告吕艳芳、刘锋的质证意见如下：1.原告的营业执照及组织机构代码证复印件各一份、原告的商品房预售许可证复印件一份、被告吕艳芳、刘锋的身份证复印件各一份、被告吕艳芳的离婚证复印证一份，证明原、被告的诉讼主体资格；两被告对离婚证的真实性有异议，认为系复印件，未能提供原件予以核对；对该组其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。2.《君怡·金海岸花园认购书》一份、［君怡·金海岸花园］签约确认表一份、《商品房买卖合同》（含补充协议）一份、催款通知书三份（其中日期为2015年1月26日系复印件）及相应邮寄单据复印件三份、第18批-留用证（客户）一份、第18批-留用证（银行）一份，证明双方就涉案房产签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定涉案房产的购房总款为693489元，两被告支付了首期208489元，尚余485000元购房款至今未付，合同对违约金进行了约定；两被告对其真实性均无异议，但认为《君怡·金海岸花园认购书》并非正式合同，对其合法性有异议；对2015年1月26日催款通知书的证明内容有异议，认为案涉房产已于2014年10月29日办理了抵押登记，抵押权人为案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行，涉案房产余款应由其支付；对于第18批-留用证（客户）及第18批-留用证（银行）的证明内容有异议，认为根据留用证的内容反映，原告确认由案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行支付购房余款，两被告不存在违约行为。在诉讼中，被告吕艳芳、刘锋提供以下证据及原告君怡房产公司的质证意见如下：1.购房发票一份、广东银联持卡人存根一份，证明2014年7月2日，两被告向原告支付涉案房产首期款208489元（含30000元定金）；原告对其真实性无异议，认为两被告尚欠购房余款485000元。2.房屋产权证复印件一份、证明一份，证明涉案房产已办理了权属证明及他项权证，抵押权人为广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行；原告对其真实性无异议。在诉讼中，本院依职权向广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行制作了调查笔录。现当庭出示调查笔录一份、房地产权证复印件一份、他项权证复印件一份，双方的质证意见如下：原告对其真实性无异议，但认为与原告无关，两被告仍应按合同约定向原告支付购房余款；被告对房地产权证、他项权证的真实性、合法性、关联性均无异议，认为案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行没有发放贷款已构成违约；对调查笔录的真实性有异议，认为被告与广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行签订借款合同办理他项权证等事项是由原告代办的，该陈述与事实不符。在诉讼中，本院依职权向佛山市南海区人民法院调取（2014）佛南法里民二初字第356号民事判决书，出示上述判决书一份，双方的质证意见如下：原告对其真实性无异议，但认为与本案无关，同时根据该判决书也确认两被告于2014年8月4日办理了离婚手续；两被告对其真实性无异议。在诉讼中，本院依职权向佛山市顺德区档案馆调取以下材料：被告吕艳芳的离婚证复印件一份、（2014）佛南法里民二初字第356-3号协助执行通知书复印件一份、（2014）佛南法里民二初字第356-1号民事裁定书复印件一份（上述材料均加盖佛山市顺德区档案馆房地产档案证明专用章），出示上述材料，双方的质证意见如下：原告对其真实性无异议，但认为与原告无关，不影响原告主张权利；两被告对协助执行通知书、民事裁定书的真实性无异议；对离婚证的真实性有异议。经庭审质辩，本院对上述证据作如下认定：1.对原告提供的证据2，对两被告提供的证据1、2，双方对其真实性没有异议，本院予以确认；2.对原告提供的证据1，两被告对其中离婚证复印件的真实性有异议，其他均无异议，对该组的其他证据，双方均无异议，本院予以确认；对于离婚证复印件，可与本案调取的证据互相印证，故本院对该部分证据予以确认；3.对本院依职权调取的证据及制作的调查笔录，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，可查明如下事实：2014年5月18日，被告吕艳芳、刘锋与原告君怡房产公司签订了《君怡·金海岸花园认购书》一份，约定：两被告向原告购买佛山市顺德区杏坛镇杏龙路与二环路交汇处金海岸花园某单元，房款为693489元，两被告在签订认购书同时应缴纳50000元定金，房产首期213489元（含定金50000元）于2014年5月25日前支付，并于当天签订《商品房买卖合同》，提交相关资料办理银行按揭480000元的手续（按揭年限及按揭金额以银行最后审批为准）。随后，两被告于2014年5月18日、19日向原告交纳了合同定金。2014年6月17日、6月28日，原告分别向被告吕艳芳、刘锋发出催款通知书，要求两被告尽快交纳涉案房产的首期款并签订《商品房买卖合同》2014年7月2日，被告吕艳芳在［君怡·金海岸花园］签约确认表上签名，确认首期款为208489元，购房余款为485000元。于当天，原告君怡房产公司与被告吕艳芳签订了《商品房买卖合同》，约定：原告将其名下位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路与二环路交汇处金海岸花园某单元以693489元出售给被告吕艳芳，被告吕艳芳于当天缴纳涉案房产的首期款（含定金）208489元，余款485000元办理银行按揭，被告吕艳芳应当于签订合同之日起三日内向银行交纳办理贷款资料，当银行贷款不足或拒贷时，被告吕艳芳须于签订本合同之日起15日内向原告补足余款，被告吕艳芳逾期付款的违约责任详见补充协议。随后，双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议中第四条关于合同第七条的付款时间与付款金额的约定及付款优惠的补充约定如下：1.……；2.①……②……③如被告吕艳芳按照约定时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但被告吕艳芳的按揭申请非因原告原因未获得银行批准或银行批准的贷款成数低于合同约定的，被告吕艳芳应当在收到原告通知（口头或书面）之日起30日内向原告支付银行未予批准部分的按揭款的全部款项。④如被告吕艳芳不能在上述期限内向原告支付银行未予审批部分的按揭款，则视为被告吕艳芳违约，原告有权解除合同，有权将该商品房另行出售，有权收取被告吕艳芳总房价款的20%作为违约金，余款可退回被告吕艳芳。其后，被告吕艳芳按约定向案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行提交按揭资料。2014年10月29日，原告办理了涉案房产的权属证明，即涉案房产登记在被告吕艳芳名下，证号为粤房地权证佛字第××号。案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行在审批资料准备放贷时发现被告吕艳芳被法院另行起诉，遂对上述贷款不予批准，但涉案房产证的他项权证已于2014年10月29日办理完毕，证号为粤房地他项权证佛字第××号，目前涉案房产的房地产权证及他项权证均由案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行持有。2014年12月4日，涉案房产因被告吕艳芳的债务纠纷被佛山市南海区人民法院依法予以查封；2015年5月7日，佛山市南海区人民法院作出（2014）佛南法里民二初字第356号民事判决书，目前该案件正处于上诉阶段。2015年1月26日，原告向被告吕艳芳发出催款通知书，通知被告吕艳芳于2015年2月2日前向原告交纳涉案房产余款485000元。原告认为被告吕艳芳、刘锋拒绝支付购房余款，遂于2015年5月11日向法院提起诉讼。在诉讼中，被告吕艳芳、刘锋认为目前无力继续履行涉案合同，且不能支付购房余款是由于案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行没有按约定放贷，两被告没有违约行为，故提出反诉，要求解除涉案合同及补充协议，并要求原告返还购房款208489元。在诉讼中，原告于2015年7月8日向本院申请调查取证，随后于2015年7月17日向法院撤回上述申请；被告吕艳芳于2015年7月2日向本院申请追加广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行为本案第三人，本院经审查后，当庭驳回被告吕艳芳的申请。另查，被告吕艳芳与被告刘锋于2014年8月4日办理离婚手续。本院认为，原告与被告吕艳芳之间的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题主要包括：一、涉案合同及补充协议是否应当解除；二、被告吕艳芳、刘锋应否支付涉案房产的购房余款485000元、利息及违约金；三、原告应否向被告吕艳芳、刘锋返还涉案房产的首期购房款208489元。对此，本院分析如下：一、对于涉案合同及补充协议是否应当解除的问题。被告吕艳芳认为因案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行停止办理涉案房产的按揭业务，无力支付涉案购房余款，属于履行不能，请求解除涉案合同及补充协议；原告提出抗辩，认为涉案房产已实际过户至被告吕艳芳名下，银行不予放贷，依据涉案合同及补充协议，被告吕艳芳应当自行筹集资金支付购房余款，被告吕艳芳请求解除涉案合同及补充协议的理由不符合合同约定及法律规定，不同意解除涉案合同及补充协议。结合本院认定的事实，涉案合同在履行中，原告已将涉案房产过户至被告吕艳芳名下，即涉案合同的主要义务原告已履行完毕，被告吕艳芳以不能履行支付购房余款为由请求解除合同，既不符合涉案合同及补充协议的约定，也不符合法律规定，本院依法不予准许。二、对于被告吕艳芳、刘锋应否支付涉案房产的购房余款485000元、利息及违约金的问题。原告提供涉案合同及补充协议主张被告吕艳芳支付购房余款、利息及违约金；被告吕艳芳提出抗辩，认为其没有违约行为，未能支付购房余款的原因是案外人不批准其按揭款，付款人应为案外人广东顺德农村商业银行股份有限公司杏坛支行，被告吕艳芳无需支付购房余款、利息及违约金。首先，如前所述，涉案合同及补充协议应当继续履行，故原告据此主张被告吕艳芳支付购房余款485000元，理据成立，本院予以支持；其次，对于利息问题，依据涉案合同及补充协议的约定，被告吕艳芳在收到原告口头或书面通知后三十天内向原告支付购房余款，超出上述期限方构成违约，结合本案认定的事实，原告未能提供证据证明其已口头通知被告吕艳芳涉案房产的按揭不予批准，应以2015年1月26日发出的邮件为准，因该邮件被告于2015年1月29日才收取，即付款期限应为2015年2月27日前支付，故利息的起算日应从2015年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算，超出部分，本院不予支持；最后，对于违约金的问题，原告依据涉案合同及补充协议的约定，主张被告吕艳芳按照购房总价款20%支付违约金136698元，被告吕艳芳认为没有违约行为，且认为即使支付，该违约金过高，如前所述，被告吕艳芳逾期没有支付购房余款已构成违约，且该违约金的约定没有违反法律规定，对被告吕艳芳的抗辩意见，本院不予采纳，经查，根据涉案合同及补充协议的约定违约金应为138698元（693489元×20%），而原告在本案中仅主张违约金136698元，系其自行处分权利，没有违反法律规定，本院予以支持。被告刘锋对被告吕艳芳的上述债务承担责任的问题，因被告吕艳芳与被告刘锋原系夫妻关系，上述债务发生在俩人婚姻关系存续期间，且被告刘锋、吕艳芳均未能举证证明上述债务属被告吕艳芳的个人债务，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述债务属于夫妻共同债务，被告刘锋应对被告吕艳芳的上述债务承担连带清偿责任，原告的该项请求，理据成立，本院予以支持。三、对于原告应否向被告吕艳芳、刘锋返还涉案房产的首期购房款208489元。如前所述，两被告主张解除涉案合同并返还购房首期款，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕艳芳应于本判决发法律效力之日起十五日内，一次性向原告（反诉被告）佛山市顺德区君怡房产有限公司支付购房余款485000元及利息（计算方法：以485000元为基数，从2015年2月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；二、被告（反诉原告）吕艳芳应于本判决发法律效力之日起十五日内，一次性向原告（反诉被告）佛山市顺德区君怡房产有限公司支付违约金136698元；三、被告（反诉原告）刘锋对被告（反诉原告）吕艳芳的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）佛山市顺德区君怡房产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吕艳芳、刘锋的反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为5113.74元（原告已预交），由原告佛山市顺德区君怡房产有限公司负担113.74元，由被告吕艳芳、刘锋负担5000元；反诉受理费减半收取为2213.66元（被告吕艳芳、刘锋已预交），由被告吕艳芳、刘锋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇一五年七月二十二日书记员  潘芷妍