广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终4076号上诉人（原审原告）：广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良田村。负责人：何礼和，该社社长。委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹恒峰，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林玉好，女，1951年11月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：高幼珍，广东汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晓敏，女，1998年5月18日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：曾某，女，1980年12月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：陈晓娟，女，2009年11月16日出生，汉族，住广东省广州市白云区。法定代理人：曾某，身份情况同上。被上诉人（原审被告）：陈梓辉，男，1997年12月24日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审第三人：孙梅，女，1982年6月17日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社（以下简称良田村二十四经济合作社）因与被上诉人林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉及原审第三人孙梅租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初7563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。良田村二十四经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉及孙梅将位于钟落潭镇良田村良田大道6、8号房屋腾空返还给良田村二十四经济合作社，并自2019年1月1日起至将房屋腾空交还给良田村二十四经济合作社期间按照每月17000元的标准向良田村二十四经济合作社支付场地占有使用费；3.一、二审诉讼费由林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉承担。事实和理由：（一）一审判决将良田村二十四经济合作社与原承租人陈礼章于2004年4月2日签订的《旧仓库改造使用说明书》与双方于1998年12月1日签订的《租赁协议书》及2006年签订的《合同》割裂开来，并进而事实上认定涉案房屋的财产权利归陈礼章及林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉享有，违背合同原意和双方真实意思表示，显属认定事实错误。三份合同具有关联性、连续性和整体性，就同一个租赁事项共同约定了整个租赁期内双方的权利义务，且所涉及的租赁物是房屋及附着的土地使用权。2004年的仓库改造属于陈礼章垫资代建，并不因此改变良田村二十四经济合作社对仓库享有的财产权利，一审法院片面看待陈礼章的垫资，无视良田村二十四经济合作社才是真正的出资人，无视双方已确认良田村二十四经济合作社才是改造方的事实，显属认定错误。（二）一审判决既然认定良田村二十四经济合作社与陈礼章于1998年12月1日签订的《租赁协议书》无效，又不同时将相关联的《旧仓库改造使用说明书》及《合同》按照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条的规定处理，属于适用法律错误。如前所述，双方之间的租赁合同关系依据是三份合同，共同确定了租赁期内相关事务以及双方权利义务，《租赁协议书》是主合同，约定了租赁的基本事务及双方权利义务，《旧仓库改造使用说明书》和《合同》为解决主合同履行过程中产生的新问题进行约定，是从合同，在主合同无效的情况下，从合同随之无效。一审违背客观事实，割裂三份合同，显属适用法律错误。在租赁合同无效的情况下，良田村二十四经济合作社要求林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉及孙梅腾空交还涉案房屋有充分的事实和法律依据，其各方将涉案房屋腾空交还给良田村二十四经济合作社没有任何法律和其他客观因素方面的障碍。（三）良田村二十四经济合作社主张林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉及孙梅自2019年1月1日至将房屋腾空交还期间按照每月17000元的标准支付场地占有使用费，有充分的事实和法律依据。良田村二十四经济合作社二审庭询时另补充：1.2018年年底良田村二十四经济合作社收到了政府的相关整改通知，说涉案合同约定的租赁期限超过了法律期限，要求良田村二十四经济合作社限期整改。2.关于涉案仓库不是如一审法院认定的拆除重建，事实上是改建。林玉好辩称，1.三份合同有关联性和整体性，涉案四份合同互为独立，合同标的和内容均不同，任何一份合同的效力不影响其他合同的效力。2.良田村二十四经济合作社认为应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，该司法解释是2009年出台的，涉案四份合同的前三份都是在司法解释出台之前签订的，该三份合同均合法有效。涉案仓库建造时已经获得了行政主管部门的批准，只不过当时许可证的名称不同而已，《建设工程规划许可证》这一特定名称是由后来的《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月起施行）规定的。在事实上，行政主管部门认可涉案仓库的合法性，对于《城乡规划法》实施之前在农村建造的房屋，行政主管部门对其没有建设工程规划许可证的状态是默认的，是因历史原因而认可其合法性，不愿意为其补办。3.关于良田村二十四经济合作社要求腾空房屋并且缴纳每月17000元的场地占用费的问题，非常不合理，一审法院认定1998年的合同无效，无效的后果应该由双方承担，要林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉一方承担其后果显失公平，良田村二十四经济合作社要求腾空房屋，但是其对涉案房屋没有房产证，也没有土地使用权证，不是适格原告。4.一审判决认定1998年的合同无效是因为涉案房屋没有规划许可证，但是良田村二十四经济合作社同样没有房屋所有权证和土地使用权证，不应该由林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉单方承担其责任。5.双方之间签订的一系列合同一直到2013年的《产权具结书》，双方都认可租赁时间是1998年到2028年止，良田村二十四经济合作社是承认将涉案仓库租赁给林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉的。6.良田村二十四经济合作社上诉请求第二点要求从2019年1月1日起支付占用费的问题，这是其二审新增加的上诉请求，应该予以驳回。陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉、孙梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。良田村二十四经济合作社向一审法院起诉请求：1.确认良田村二十四经济合作社与陈礼章于1998年12月2日签订的《租赁协议书》、于2004年4月2日签订的《旧仓库改造使用说明书》及于2006年8月1日签订的《合同》于2018年5月30日解除；2.林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉及孙梅于判决生效后15日内将位于广州市白云区钟落潭镇良田村门口田公路边（现门牌号码：钟落潭良田村良田大道6、8号）厂房腾空交还给良田村二十四经济合作社；3.确认租赁协议书约定的租赁期限超过2008年11月30日的内容无效；4.本案诉讼费由林玉好、陈晓敏、曾某、陈晓娟、陈梓辉承担。一审法院认定事实：1998年12月1日，良田村二十四经济合作社与陈礼章（林玉好之子）签订《租赁协议书》，约定：由陈礼章承租良田村二十四经济合作社所有的位于广州市白云区钟落潭镇良田村门口田公路边仓库作厂房，仓库总面积1360平方米，租期30年，自1998年12月1日至2028年12月1日，每月租金2040元。协议签订后，良田村二十四经济合作社依约将仓库移交给陈礼章使用，陈礼章按时向良田村二十四经济合作社支付租金。2004年4月2日，双方签订《旧仓库改建使用说明书》，约定由陈礼章出资对上述仓库进行改造，工程由陈礼章出资建造，本厂建成后仍由陈礼章使用至2029年12月底，使用期满后所有建筑物交回给良田村二十四经济合作社，良田村二十四经济合作社免收陈礼章2004年起至2010年止七年的租金。2006年8月1日，双方再次签订《合同》，约定良田村二十四经济合作社将该仓库改建为厂房，并提供厂房旁长26米、宽1.5米的场地给陈礼章作为“冷巷”使用，陈礼章每年另支付500元场地使用费。此后，良田村二十四经济合作社按照约定免收陈礼章租金七年租金。陈礼章于2010年10月15日死亡，其第一顺序继承人为母亲林玉好、妻子曾某、子女陈晓敏、陈晓娟、陈梓辉。此后涉案厂房由陈礼章的母亲林玉好继续使用，并依约向良田村二十四经济合作社支付租金至2018年12月。一审法院另查明：良田村二十四经济合作社向陈礼章出租的涉案仓库没有办理权属证书，亦未领取建设工程规划许可证。陈礼章于2004年重建该仓库，没有办理相关用地规划等合法手续。2013年3月27日，良田村二十四经济合作社出具《产权具结书》，注明：“该厂房从1998年至2028年12月止由林玉好承租使用，2029年1月起归良田24社使用。”广州市白云区钟落潭镇良田村民委员会在该产权具结书村委会意见栏加注“社意见属实”的意见。陈礼章去世后，林玉好于2018年4月16日将涉案物业出租给孙梅使用，期限至2021年5月1日。2018年5月28日，良田村二十四经济合作社向林玉好、陈晓敏发出了《关于终止租赁合同的告知函》，告知林玉好、陈晓敏上述租赁合同已经依法终止，要求林玉好、陈晓敏将场地腾空交回给良田村二十四经济合作社。林玉好于2018年6月6日向良田村二十四经济合作社发出《律师函》，不同意良田村二十四经济合作社单方解除租赁合同。双方协商未果，良田村二十四经济合作社诉至一审法院成讼。一审诉讼中，经一审法院向良田村二十四经济合作社释明涉案租赁协议书属无效合同，良田村二十四经济合作社表示坚持原诉讼请求，不作变更。一审法院认为：良田村二十四经济合作社向陈礼章出租的仓库没有取得权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁协议书》应属无效合同。陈礼章在2004年对原有仓库进行改造重建，原有的仓库不复存在，陈礼章重建的仓库亦未办理相关合法手续，该建筑物不具有合法性，在该仓库尚未由相应的行政主管部门处理以前，该仓库所附着的土地尚未具备交还给良田村二十四经济合作社的条件，故良田村二十四经济合作社主张返还场地的诉讼请求在本案中不宜处理，良田村二十四经济合作社可在行政主管部门对上述仓库作出处理后再行主张权利。陈晓敏、陈梓辉及孙梅经一审法院传票传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2018年12月5日作出如下判决：一、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社与陈礼章于1998年12月1日签订的《租赁协议书》无效；二、驳回广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社承担。本院审理查明，一审期间，林玉好提供了1997年4月21日广州市白云区良田镇人民政府核发的《白云区村镇建房许可证》，该证载明：“经研究同意批准良田村二十四生产队社员良田村第二十四经济社内旧仓库用地建房东至西长88米，南至北长15.5米，面积1360平方米。建筑结构：简易层数：首……本证有效期180天。竣工后十天内向乡政府报告，经核验后加具意见，把本证缴回发证机关换发宅基地使用证。5、超过有效期作废；6、凡不按报建审批意见施工者，按违章建筑论处”。林玉好另提供2004年3月29日的收据复印件，该收据显示的内容是“今收到良田村24社交来市政配套费及……”。林玉好认为上述证据证明涉案租赁物属于合法建筑。本院认为：本案中，为证明涉案租赁物的合法性，仅有林玉好提供的1997年4月21日《白云区村镇建房许可证》以及2004年3月29日的收据复印件，然而从《白云区村镇建房许可证》的内容来看，经批准建设的仓库“竣工后十天内向乡政府报告，经核验后加具意见，把本证缴回发证机关换发宅基地使用证”、“凡不按报建审批意见施工者，按违章建筑论处”，由此可见许可证并不足以证明涉案租赁物的合法性；林玉好提供的收据只是复印件，其内容并不足以证明陈礼章在2004年对仓库进行改造时进行了合法的报建，林玉好关于涉案租赁物系合法建筑物的主张依据不足，本院不予采信。现本案当事人均无提供证据证明涉案租赁物已取得《建设工程规划许可证》或按主管部门批准内容建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，良田村二十四经济合作社先后于1998年12月1日、2004年4月2日、2006年8月1日与陈礼章签订的《租赁协议书》、《旧仓库改建使用说明书》、《合同》均应属无效。本案中，良田村二十四经济合作社是基于合同部分有效（该社仅是认为上述三份合同中关于租赁期限超过二十年的部分无效）提出要求确认合同解除以及交还场地的诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，一审诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审法院向良田村二十四经济合作社释明后，该社明确表示不变更其诉讼请求。由于良田村二十四经济合作社主张的合同效力与法院根据案件事实认定的不一致，且租赁双方之间的权利义务在合同被确认无效后尚待清结，本案中不宜对良田村二十四经济合作社要求交还场地的诉讼请求单独作出实体判决，故良田村二十四经济合作社的起诉应予驳回为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第三项、第一百七十条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初7563号民事判决；二、驳回广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社；广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社预交的二审受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年五月十五日书记员  贾妍胡秀红