湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00154号上诉人（原审被告）：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托代理人：钟民，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡艳超，女，1982年12月11日出生，汉族。委托代理人：杜俊，湖北金翅律师事务所律师。委托代理人：杜娟，湖北金翅律师事务所律师。上诉人武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）因与被上诉人胡艳超房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，胡艳超起诉至一审法院，请求判令：1、解除胡艳超与时代天宇公司于2013年1月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、时代天宇公司退还总房款人民币2377887元；3、时代天宇公司向胡艳超支付违约金人民币237700元，并向胡艳超赔偿利息损失人民币201211.19元；4、诉讼费用由时代天宇公司承担。一审法院查明，2012年10月21日，时代天宇公司取得位于武汉市硚口区汉西一路与沿河大道交汇处的天宇·盛世滨江项目（总建筑面积164378.7平方米）商品房预售许可证。2012年11月30日，胡艳超将原认购天宇·盛世滨江商品房1-3801号房屋换成2-3801号房屋（建筑面积95.85平方米）；另确认选择法国皇室路易十三的装修风格。2012年12月26日，胡艳超向时代天宇公司支付2-3801号房屋购房款1497887元。2013年1月4日，胡艳超与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定胡艳超购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房第2幢38层1号（建筑面积95.85平方米）房屋，该房屋为奢装房型，每平方米24808.42元，总金额2377887元，时代天宇公司应当在2013年11月30日前将验收合格达到正常使用条件的房屋交付给胡艳超。同时合同中第11条约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”另在该合同附件六，合同补充协议中第三条关于房屋交付的补充约定第9项的内容为“甲方（即时代天宇公司）自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方（即胡艳超），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后胡艳超于2013年1月24日向华夏银行股份有限公司武汉汉口支行申请880000元贷款，贷款期限20年。2013年1月29日华夏银行将880000元贷款支付给时代天宇公司。上述房屋至今未取得竣工验收合格备案证，时代天宇公司未向胡艳超交付房屋，因此胡艳超曾多次发函给时代天宇公司，要求解除合同退还购房款，时代天宇公司均未予同意。一审法院认为，胡艳超与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。胡艳超与时代天宇公司签订买卖合同后，胡艳超已按照合同约定向时代天宇公司支付了全部购房款，而时代天宇公司至今未取得房屋竣工验收合格证，未向胡艳超交付房屋，该行为严重违反了合同的约定，致使合同目的无法实现。胡艳超要求解除与时代天宇公司的买卖合同于法有据，予以支持。时代天宇公司认为胡艳超与时代天宇公司间的买卖合同的补充协议中对逾期交房的违约责任只约定了支付违约金，非解除合同的约定，不能解除双方的买卖合同的辩解意见，因该约定系时代天宇公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与胡艳超协商的格式条款，该条款与合同中第十一条关于逾期交房的违约责任条款“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……”相比，排除了胡艳超的解除权利，该条款无效，时代天宇公司的辩解意见于法无据，法院不予支持。根据胡艳超与时代天宇公司间的买卖合同中第十一条的约定，合同解除后，时代天宇公司应向胡艳超返还全部购房款，并按已付房款的10%向胡艳超支付违约金。胡艳超要求时代天宇公司返还购房款及支付违约金的请求于法有据，法院予以支持，胡艳超要求时代天宇公司支付违约金237700元的请求并未超过已付房款2377887元的10%即237788.7元，对此请求法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中双方对逾期交房的违约责任中约定的是按已付房款的10%承担违约金，胡艳超并无证据表明除利息损失外还有其他损失及违约金不足于弥补其利息损失的相关证据，故胡艳超要求时代天宇公司赔偿利息损失186942.83元的请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除胡艳超与时代天宇公司2013年1月4日签订的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房第2幢38层1号（建筑面积95.85平方米）房屋的《武汉市商品房买卖合同》。二、时代天宇公司于本判决生效之日起三十日内返还胡艳超购房款2377887元。三、时代天宇公司于本判决生效之日起三十日内向胡艳超支付违约金237700元。四、驳回胡艳超的其他诉讼请求。案件受理费29273元，减半收取14636.5元，由时代天宇公司负担（此款胡艳超已垫付，时代天宇公司在本判决生效之日起七日内支付给胡艳超）。判后，时代天宇公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认为时代天宇公司与胡艳超签订的合同补充协议中第三条第九项关于违约责任的约定是格式条款，属于适用法律错误。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是武汉市住房保障和房屋管理局及武汉市工商局制作的示范文本，而合同补充协议是结合时代天宇公司所建住宅小区及其面向的消费群体的实际情况而制定的条款，旨在补充完善《武汉市商品房买卖合同》，时代天宇公司向消费者提供的是合同的文本，并未因此剥夺对方对合同条款提出异议和进行商量的权利。胡艳超在签订合同时阅读了补充协议，明知各项条款的内容，该补充协议是经过合同双方当事人协商的有效约定，明显不是一审法院认定的格式条款。一审法院将其认定为格式条款是对合同补充协议的性质认定错误。因而一审法院在此适用格式条款的法律规定，认定合同补充协议中关于违约责任的约定无效是适用法律错误。请求：1、依法撤销（2014）鄂硚口民三初字第00146号民事判决第一项、第二项、第三项，改判合同继续履行。2、一、二审诉讼费用由胡艳超承担。胡艳超答辩则要求维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：二审中，时代天宇公司的委托代理人自认诉争房屋至今尚未取得竣工验收备案证，未将符合合同约定条件的房屋交付给胡艳超。本院审理期间，胡艳超结清案涉房屋在华夏银行股份有限公司武汉汉口支行申请的880000元贷款。本院认为，胡艳超与时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。胡艳超与时代天宇公司签订买卖合同后，胡艳超已按合同约定支付了全部购房款，而时代天宇公司至今未取得房屋竣工验收合格证，也未向胡艳超交付符合约定条件的房屋，已构成违约。胡艳超能否依照双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条主张合同解除权是双方争议的焦点问题。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第9项约定，因时代天宇公司自身原因造成逾期交付房屋的，胡艳超应给予其30日的宽展期，超过宽展期的，时代天宇公司按照已交购房款日万分之一的标准向胡艳超支付违约金，合同仍然继续履行。从该约定的内容看，虽对双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条的内容有所变更，但并未明确约定胡艳超不享有合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条中逾期交房超过30日后，胡艳超有权解除合同的约定，应为未变更，故胡艳超行使解除权有合同依据。综上，一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但并不影响实体判决的正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29273元，由武汉市时代天宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余小乔代理审判员  黄 浩代理审判员  骆朝辉二〇一五年二月二十五日书 记 员  申光伟