黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2018）黑81民终165号上诉人（原审原告）：张春贵，男，1962年4月1日出生，汉族，黑龙江省新华农场种子管理站站长，住黑龙江省鹤岗市。被上诉人（原审被告）：鹤岗市双吉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区名苑小区一号楼201、202室。法定代表人：陈文波，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：黑龙江省新华农场，住所地黑龙江省鹤岗市兴安区新华农场中心区一幢一号。委托诉讼代理人：刘鑫翰，该农场建设科科员。委托诉讼代理人：高玉琼，黑龙江远东律师集团佳木斯律师事务所律师。上诉人张春贵与被上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限公司（以下简称双吉公司）、黑龙江省新华农场（以下简称新华农场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭农垦法院（2017）黑8101民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人张春贵，被上诉人双吉公司的法定代表人陈文波，被上诉人新华农场的委托诉讼代理人刘鑫翰、高玉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春贵上诉请求：撤销原审判决并依法改判新华农场为张春贵办理房屋产权证书、双吉公司办理税后发票，并共同承担在法律规定期限届满未给张春贵办理房屋产权证书的赔偿金778,003.28元。事实与理由：张春贵在汤原法庭当庭出示的5份证据，经三方当事人质证合法有效，原审法院只采信其中的2份，其余证据未予采信没有理由。特别是房屋面积测算报告，证明双吉嘉园小区11-12号楼之间群房5户楼房面积及2-3户面积。该证据已经被黑龙江省宝泉岭农垦法院（2014）宝民初字第432号民事判决书采信，并盖有新华农场建设科公章，该份证据应予采信。新华农场房产科是办理房屋产权证书的行政部门，有黑龙江省人大常委会授权的垦区条例作为依据。双吉公司作为开发商必须出具房产税后发票。一审法院没有判令新华农场和双吉公司承担在法律规定期限届满未给张春贵办理房屋产权证书的赔偿金778,003.28元和一审诉讼费11,580.00元错误。双吉公司辩称，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求依法维持原审判决。新华农场辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。新华农场与张春贵之间不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，张春贵要求新华农场与双吉公司共同承担拆迁补偿安置协议中当事人约定的义务没有事实和法律依据。新华农场不具备开发销售的资质，无法定义务为张春贵提供办理不动产权属证书所需要的相关材料及票据。根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，办理不动产权属登记是依申请行为而不是依职权的行为。张春贵不能提供完整的申请不动产权属登记的材料，又要求新华农场主动为其办理不动产权属登记的诉求不应得到支持。张春贵向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告给原告办理房屋产权证书（新华农场办理房屋产权证书、双吉公司办理税后发票）并且承担在法律规定期限届满未给原告办理房屋产权证书的赔偿金778,003.28元；2.请求二被告共同承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：新华农场双吉嘉园小区的建设单位是新华农场。2009年7月20日新华农场与双吉公司签订开发协议将该项目转给双吉公司开发建设，由双吉公司享有开发建设权利并承担义务。双吉公司因开发建设新华农场双吉嘉园小区，于2011年3月12日与原告签订房屋拆迁协议，协议中约定：原告的房屋按有照房屋面积217.74平方米，无照房屋面积28.37平方米（无房照2平方米置换1平方米），原告张春贵应回迁房屋面积为231.89平方米，可调换11-12号楼之间商服第2、3户的一、二层和第三层住宅，一、二层楼按设计面积互不找差；三层住宅（建筑面积）156平方米给付双吉公司350,000.00元，如果建筑面积增减，按每平方米2,500元找差价，回迁日期最晚于2012年5月1日前。签订协议时双吉公司给原告回迁的房屋商服楼的出售价格为7,600元/平方米。2016年11月25日，黑龙江省宝泉岭农垦法院将新华农场双吉嘉园小区11-12号楼群房2、3户一、二层及第三层强制执行给原告张春贵。原告的预付款类比为1,762,364.00元（231.89平方米×7,600.00元/平方米）。2015年8月26日至起诉时中国人民银行贷款率1年期以下为4.6%。一审法院认为：办理房屋产权证书的义务主体是不动产登记部门，故原告张春贵诉请新华农场及双吉公司办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因双吉公司与原告张春贵签订回迁协议时房屋尚未建成，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“解释”）第十八条第一款第（二）项之规定。“解释”第二款规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“解释”意为保护商品房买卖交易安全，督促卖房人配合买受人办理房屋权属确权。原告与双吉公司签订回迁协议时至2013年10月，房屋未建成，故不存在逾期办理房屋权属证书问题，2013年10月至2016年11月25日原告与被告双吉公司未履行协议，原告未收房被告双吉公司亦未交房，即回迁安置协议未履行，故按照“解释”在签订协议时房屋为未建成的，应从房屋交付后90日起计算赔偿数额。法院按照已生效法律文书交付给原告张春贵回迁房屋日期为2016年11月25日（90日后为2017年2月23日），故原告张春贵损失数额应从2017年2月23日起以1,762,364.00元（231.89元×7,600元/每平方米）为已付购房款本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（2015年8月26日起1年期以下为4.6%）。综上所述，原告诉请二被告办理房屋产权证的诉讼请求不予支持。原告要求给付逾期办理房屋产权证书的诉求请求计算起始日期应为2017年2月23日。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：一、被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告张春贵逾期办理房产证损失款46,198.00元（计算至2017年9月19日），2017年9月20日起以1,762,364.00元为本金并按照中国人民银行金融机构逾期贷款利率计算逾期办理房产证损失至非因被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司原因不能办理房产证之日止；二、驳回原告张春贵对被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回原告张春贵对被告黑龙江省新华农场诉讼请求。案件受理费11,580.00元，原告张春贵负担10,892.00元，由被告鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司负担688.00元。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与原审法院相同。本院认为:根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：新华农场及双吉公司应否负有为张春贵办理房屋产权证书的义务；张春贵主张的赔偿金应否支持。关于张春贵要求新华农场及双吉公司为其办理房屋产权证书的诉讼请求。按庭审中各方认可的回迁房屋产权证书办理流程，案涉房屋应由张春贵持房屋拆迁补偿合同及不动产发票到农场房产科办理。故在此过程中，双吉公司的义务为按流程与张春贵签订房屋拆迁补偿合同并为其提供不动产发票。新华农场在张春贵具备完整的办理房屋产权证书所需手续时，有及时配合协助办理的义务。现张春贵并未提供证据证明自己已经具备完备的相关手续，故其直接要求双吉公司及新华农场为其办理房屋权属证书的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。关于张春贵主张的赔偿金数额问题。原审判决计算赔偿金数额的本金数额、利率标准及起算时间点均符合本案客观事实及法律依据，并无不当，本院予以支持。综上所述，张春贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,064.00元，由上诉人张春贵负担。本判决为终审判决。审判长  李吉凤审判员  周志强审判员  赵玉忠二〇一八年五月十四日书记员  于婧婧