广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民一初字第865号原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司，住所南宁市白沙大道35号南国花园商城CO栋8号。法定代表人顾家龙，董事长。委托代理人顾周平，广西冠益律师事务所律师。被告赵胜建，现下落不明。被告景存清，现下落不明。原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称南宁荣顾公司）与被告赵胜建、景存清商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员潘知兴担任审判长，与人民陪审员吴庆华、谭庆仁组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告南宁荣顾公司的委托代理人顾周平到庭参加诉讼，被告赵胜建、景存清经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南宁荣顾公司诉称，2013年4月16日，两被告向原告购买位于武鸣县标营路1号万隆国际城市商业广场六期工程1栋2单元405号商品房并签订《商品房买卖合同》，约定该商品房总价为467042.00元，两被告先支付首期房款141042.00元，余款326000.00元以向银行申请按揭贷款方式支付。合同签订后，两被告向原告交付了首期房款，余款（按揭款）也已支付。因两被告未来收房，该商品房至今未交付给两被告。为购买该商品房，两被告与中国银行及原告南宁荣顾公司于2013年7月16日签订《个人一手住房贷款合同》，约定以两被告为借款人，中国银行股份有限公司武鸣支行为贷款人，原告南宁荣顾公司为保证人，采取每月等额本息还款法借款326000.00元（借期15年）。合同签订后，中国银行股份有限公司武鸣支行发放了借款（即代两被告向原告支付购房款余款），但两被告从未向中国银行股份有限公司武鸣支行偿还过贷款本息，也无法联系。中国银行股份有限公司武鸣支行在多次联系两被告均无果的情况下，于2014年12月4日、2015年4月1日、2015年4月2日依据《个人一手住房贷款合同》保证人应承担保证责任的约定，分别从原告保证金帐户上划扣23075.10元、11490.30元、314326.49元用于偿还两被告拖欠的贷款本息。就上述事项，原告委托广西冠益律师事务所于2014年12月12日向两被告发出了律师函，要求两被告赔偿原告被中国银行划扣的款项，但无果；原告不得不委托广西冠益律师事务所于2015年3月17日向两被告发出律师函，告知解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，并要求两被告前来配合办理相关手续，但也无果。两被告的违约行为导致原告被中国银行扣款的重大损失，构成了根本违约，原告不得不按《商品房买卖合同》约定解除合同。为此，请求法院判令：1、解除原告与两被告于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》，两被告向原告支付违约金93408.40元；2、两被告赔偿原告被中国银行划扣款项损失348891.89元；3、两被告赔偿原告本案律师费及差旅费损失25000.00元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。原告南宁荣顾公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系和在被告违约时原告有权解除合同并要求两被告承担违约责任和赔偿经济损失；2、《个人一手住房贷款合同》，拟证明两被告为借款人、中国银行股份有限公司武鸣支行为贷款人、原告为保证人，两被告借款向原告支付购房款余款；3、贷款还款凭证和客户借记回单，拟证明被告不偿还银行贷款本息，银行从原告帐户扣款348891.89元代被告支付贷款及利息；4、律师函及邮件详单，拟证明原告发函要求两被告赔偿被银行划扣款项、原告发函解除合同并要求两被告配合办理手续；5、委托代理合同和广西律师收费标准，拟证明因两被告违约，原告聘请律师给原告造成的损失。原告南宁荣顾公司当庭提交以下证据：1、律师费收费发票和收款收据，拟证明因两被告违约，原告聘请律师所开支的费用；2、抵押登记证明、还贷证明、注销抵押登记表，拟证明原告已代被告清偿银行按揭贷款，银行同意注销抵押登记的事实。被告赵胜建、景存清未答辩和提交相关证据。本案的调查重点是：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？2、被告是否应当向原告支付违约金93408.40元？3、被告是否应当赔偿原告被中国银行划扣款项损失348891.89元？4、被告是否应当赔偿原告律师费及差旅费损失25000元？经本院审理查明，2013年4月16日，赵胜建、景存清因购买南宁荣顾公司开发建设的位于武鸣县标营路1号万隆国际城市商业广场六期工程1幢2单元405号商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：万隆国际六期工程（2013）6079号）及附件一至附件四，合同及附件约定：该商品房建筑面积137.43平方米，单价为每平方米3398.40元，房屋总价467042元，付款方式为个人住房贷款按揭支付，即买受人须在签订《合同》及附件四《补充协议》的同时向出卖人支付合同总房价款的30.20%作为首期房款，计141042元（已付定金转为合同价款），其余69.80%的房款计326000元由买受人向出卖人指定的银行办理按揭贷款支付。交房日期定于2013年9月30日前。合同签订当日，赵胜建、景存清即向南宁荣顾公司支付了购房首付款141042元。2013年7月16日，赵胜建、景存清与中国银行股份有限公司武鸣支行、南宁荣顾公司三方共同签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年武中银零房贷字0214号），约定由中国银行股份有限公司武鸣支行贷款326000元给赵胜建、景存清，贷款期限为15年（180个月），月供2848.77元，用于支付赵胜建、景存清购买武鸣县城标营社区标营路1号万隆国际城市商业广场六期工程1幢2单元405号商品房的购房款，由贷款人中国银行股份有限公司武鸣支行将全部贷款直接划至借款人赵胜建、景存清指定的开发商专用账户（账户名称：南宁荣顾房地产开发有限责任公司武鸣分公司，账号：00×××30）；借款人赵胜建、景存清以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人南宁荣顾公司提供阶段性连带责任保证，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。签订合同后，贷款人中国银行股份有限公司武鸣支行已将贷款326000元全部支付给南宁荣顾公司。付清全部购房款后，赵胜建、景存清向南宁荣顾公司购买的武鸣县城标营社区标营路1号万隆国际城市商业广场六期工程1幢2单元405号房屋已在武鸣县房地产管理所办理抵押登记。合同约定的交房期限届满后，经电话联系无果，赵胜建、景存清未前来办理收房手续，南宁荣顾公司也未将该商品房交付给赵胜建、景存清，目前该商品房亦未办理房屋所有权登记。从2013年8月起，由于赵胜建、景存清未按贷款合同约定，向中国银行股份有限公司武鸣支行按时足额偿还贷款本息，中国银行股份有限公司武鸣支行以借款人赵胜建严重违约为由分别于2014年12月4日、2015年4月1日、2015年4月2日从保证人南宁荣顾公司的保证金帐户上扣划23075.10元、11490.30元、314326.49元，合计348891.89元，用于偿还赵胜建、景存清所欠中国银行股份有限公司武鸣支行的全部贷款本息。2015年4月2日，中国银行股份有限公司武鸣支行将抵押登记证明、委托书、还清贷款本息证明、武鸣县房地产他项权利注销登记表交给南宁荣顾公司自行去武鸣县房地产管理所办理注销抵押登记手续，目前该商品房尚未办理注销抵押登记手续。另查明，附件四《合同补充协议》第一条第（三）项第7点约定，鉴于出卖人为买受人在购买本合同项下商品房时对其银行贷款承担了连带担保责任（担保期限至买受人取得《房屋权属证书》并转为正式的现房抵押时止），因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人偿还贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起30日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付违约金，逾期超过90日的，出卖人有权随时解除合同，并处置该商品房，不再另行通知买受人。出卖人解除合同的，买受人在接到解除合同通知之日起3日内配合出卖人到相关部门办理相关手续的，买受人须向出卖人支付已付房款的10%作为违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；如买受人接到解除合同通知后拒不配合出卖人办理相关手续的，买受人须向出卖人支付已付房款的20%作为违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。南宁荣顾公司于2014年12月12日向赵胜建、景存清在合同中确认的地址发出了律师函，要求赵建胜、景存清向南宁荣顾公司赔偿因两被告未能按时偿还贷款而被中国银行股份有限公司武鸣支行扣划的贷款本金和利息共计23075.10元，但两被告未履行义务。原告南宁荣顾公司又于2015年3月17日向被告赵胜建、景存清发出律师函，告知解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，并要求两被告前来配合办理相关手续，但两被告也未履行义务。南宁荣顾公司为此开支律师费22000元及差旅费3000元，共计25000元。2015年4月14日，原告南宁荣顾公司诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告赵胜建、景存清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。被告赵胜建、景存清因向原告南宁荣顾公司购买商品房而签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方当事人均应严格遵守和全面履行义务。在《商品房买卖合同》签订以后，因赵胜建、景存清仅向南宁荣顾公司支付首期购房款141042元，余款326000元以银行按揭贷款方式支付，为此，被告赵胜建、景存清与中国银行股份有限公司武鸣支行、原告南宁荣顾公司共同签订了《个人一手住房贷款合同》，被告赵胜建、景存清与中国银行股份有限公司武鸣支行建立了借贷关系，原告南宁荣顾公司为两被告向中国银行股份有限公司武鸣支行借款提供连带责任保证。此后，中国银行股份有限公司武鸣支行按贷款合同约定，向南宁荣顾公司支付了购房余款326000元，中国银行股份有限公司武鸣支行的付款视为被告赵胜建、景存清的付款，此时，被告赵胜建、景存清已按照《商品房买卖合同》的约定履行了付款义务。但，因被告赵胜建、景存清未按时偿还中国银行股份有限公司武鸣支行的贷款本息，存在严重违约，中国银行股份有限公司武鸣支行遂依据三方订立的《个人一手住房贷款合同》约定，要求原告南宁荣顾公司承担保证责任，从南宁荣顾公司的保证金帐户中扣划348891.89元偿还赵胜建、景存清的全部贷款本息。根据担保法的规定和双方在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中的约定：“因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还偿贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起30日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付违约金，逾期超过90日的，出卖人有权随时解除合同，并处置该商品房，不再另行通知买受人。出卖人解除合同的，买受人在接到解除合同通知之日起3日内配合出卖人到相关部门办理相关手续的，买受人须向出卖人支付已付房款的10%作为违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；如买受人接到解除合同通知后拒不配合出卖人办理相关手续的，买受人须向出卖人支付已付房款的20%作为违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。”南宁荣顾公司在承担保证责任后享有向赵胜建、景存清追偿的权利。在中国银行股份有限公司武鸣支行于2014年12月4日扣划南宁荣顾公司账户23075.10元代赵胜建、景存清偿还贷款本息后，南宁荣顾公司已于2014年12月12日发函给赵胜建、景存清，要求赔付被代偿款项23075.10元，但被告赵胜建、景存清未履行相关义务。2015年3月17日，原告南宁荣顾公司又致函赵胜建、景存清，告知解除双方的《商品房买卖合同》，并要求赵胜建、景存清到售楼部配合办理相关手续。被告赵胜建、景存清仍未履行相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）…（二）…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）…。”和第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告南宁荣顾公司以被告赵胜建、景存清未能在原告承担了保证责任后及时向原告赔付被扣代偿的款项为由，主张解除双方的《商品房买卖合同》和承担相应的违约责任，符合上述法律规定，故原告请求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，南宁荣顾公司应将购房款467042元全额退还赵胜建、景存清，而赵胜建、景存清亦应将位于武鸣县城标营社区标营路1号万隆国际城市商业广场六期工程1幢2单元405号房屋返还给南宁荣顾公司，由于赵胜建、景存清未按时收房，南宁荣顾公司也未将该商品房交付给赵胜建、景存清，所以该商品房的所有权仍未发生转移，武鸣县城标营社区标营路1号万隆国际城市商业广场六期工程1幢2单元405号房屋仍属南宁荣顾公司所有，赵胜建、景存清不存在返还该商品房的义务。又由于南宁荣顾公司代赵胜建、景存清偿还了中国银行股份有限公司武鸣支行的贷款本息348891.89元，故此款应从南宁荣顾公司返还给赵胜建、景存清的购房款中扣除，南宁荣顾公司仍应返还赵胜建、景存清购房款118150.11元。同时，两被告作为买受人，因未依约向银行偿还贷款本息，而导致出卖人南宁荣顾公司代偿贷款，又未能按要求归还所欠代偿款项和配合办理相关手续，已构成违约，应承担违约责任，双方已就违约金的支付进行约定即按房屋总价的20%支付，现被告赵胜建、景存清已违约且在本案中也未对违约金的计算提出异议，因此，被告赵胜建、景存清应向原告南宁荣顾公司支付违约金93408.40元。此外，双方还就原告即出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用的承担问题作出约定，该约定并不违反法律规定，南宁荣顾公司根据该约定主张被告赵胜建、景存清赔偿律师费及差旅费损失25000元，且提交有相应的证据证明其提出的损失不超过合理数额并已实际发生，本院予以认可并支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司与被告赵胜建、景存清2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》，由原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司退还被告赵胜建、景存清购房款118150.11元；二、被告赵胜建、景存清支付原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司违约金93408.40元；三、被告赵胜建、景存清赔偿原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司律师费及差旅费损失25000元；四、驳回原告南宁荣顾房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费8310元，由被告赵胜建、景存清负担。上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审 判 长  潘知兴人民陪审员  吴庆华人民陪审员  谭庆仁二〇一五年七月二十三日书 记 员  马冰媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。