海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初831号 原告：钟昌叶，女，1983年11月18日出生，住海南省海口市。 原告：李超，男，1984年4月8日出生，汉族，住海南省海口市。 两原告共同委托诉讼代理人：王和裕，海南瑞来律师事务所律师。 被告：江文利，男，1969年10月30日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：颜锡浪，男，1990年6月14日出生，汉族，住海南省三亚市，由海南义利典当有限公司推荐。 委托诉讼代理人：王程，男，1988年9月3日出生，汉族，住海南省澄迈县，由海南义利典当有限公司推荐。 被告：杜海妹，女，1986年1月23日出生，汉族，住海南省海口市。 被告：陈孝清，男，1984年10月30日，汉族，住海南省海口市。 被告：江文龙，男，1963年9月12日出生，汉族，住海南省海口市。 被告：江文水，男，1967年8月15日出生，汉族，住海南省海口市。 原告钟昌叶、李超与被告杜海妹、陈孝清、江文利、江文龙、江文水房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人王和裕、被告江文利委托诉讼代理人颜锡浪到庭参加诉讼。被告陈孝清、杜海妹经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被告江文龙、江文水经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.五被告在判决书生效后一个月内协助办理海口市金盘建设一横路3号瑞强大厦XXX房土地使用权证至原告名下，办证费用由五被告全部承担；2.本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：2009年3月8日，两原告和被告江文利、江文龙、江文水经平等自愿协商后签订一份《房地产买卖契约》，约定原告以总价人民币241580元购买被告江文利、江文龙、江文水共同所有的位于海口市龙华区金盘建设一横路瑞强大厦XXX房（房屋建筑面积为99.54平方米），契约第三条约定：“被告于2009年6月1日将房地产正式交付给原告，房屋移交原告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告”。合同签订后，两原告已依约向被告江文利、江文龙、江文水付清全部购房款，被告江文利、江文龙、江文水也向两原告交付了房屋，并办理了房产证（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号），两原告接收房屋后装修居住至今。但是迄今为止，五被告并没有依《房地产买卖契约》的约定协助办理涉案房屋的土地使用权证，原告多次催促，五被告均以种种理由拒绝。陈孝清、杜海妹与江文利、江文龙、江文水签订的《房地产买卖契约》，两原告和陈孝清、杜海妹签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是一份合法有效的合同。被告没有依约协助办理涉案房屋的土地使用权证业已构成违约，也损害了原告合法权益，故在协商未果后，特向人民法院起诉，请法院判如所请。 被告江文利辩称：《房地产买卖契约》签订后，被告多次向国土部门要求将海口市金盘建设一横路3号瑞强大厦的土地使用权进行分割、分别过户登记到原告等业主名下，但是由于历史遗留问题，瑞强大厦的土地用途为工业用地且不可分割。为此，被告多方和相关政府部门沟通、申请，寻求解决办法，最终政府相关部门把瑞强大厦的房产及土地使用权作为历史遗留问题加以解决，即明确该土地使用权归全体业主按份共有，给与所有业主分别办理不动产权证书。被告基于政府的前述政策，于2017年11月21日在海口市房屋产权交易登记中心递交了办理位于海口市金盘建设一横路3号瑞强大厦XXX房的不动产登记申请，2017年12月18日，海口市房屋产权交易登记中心为被告核发了中华人民共和国不动产权证书，该不动产权证书载明房产所有权的同时，明确记载瑞强大厦共有宗地面积4873.69平方米，为不可分割宗地，土地使用权为全体业主按份共有。另外，被告向海口市房屋产权交易登记中心了解获悉，包括原告在内的瑞强大厦所有业主，均可自己持房屋所有权证及身份证，到海口市房屋产权交易登记中心办理换发中华人民共和国不动产权证书，所换发的不动产权证书上均会记载房屋所占用的土地使用权由全体业主按份共有相关内容。因此，虽然由于历史遗留问题导致海口市金盘建设一横路3号瑞强大厦占用的土地使用权无法分割，但鉴于政府有关部门已经明确该土地使用权归全体业主按份共有，包括原告在内的所有业主可以办理不动产权证，对原告的权益没有造成不利影响。因此，海口市金盘建设一横路3号瑞强大厦占用的土地使用权属于全体业主按份共有，不可分割，包括原告在内的所有业主均可以申请办理不动产权证书，原告请求被告将土地使用权证办至其名下没有事实和法律依据。 被告陈孝清、杜海妹、江文龙、江文水未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月31日，江文利和陈孝清签订《房地产买卖契约》，该协议约定的主要内容为：江文利将涉案房产卖给陈孝清。2016年6月30日，钟昌叶与陈孝清、杜海妹、海南大汇房地产经济有限公司签订了《房地产买卖契约》，约定的主要内容为：原告以50万元购买陈孝清、杜海妹共同所有的位于海口市龙华区金盘建设一横路瑞强大厦XXX房出售给钟昌叶；房屋移交给钟昌叶时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给钟昌叶；房产办理过户手续所需缴纳的税费、评估费由钟昌叶按规定自行承担。2016年7月2日，海口市地方税务局为付款方钟昌叶和收款方陈孝清出具《海南增值税普通发票》，该发票显示销售的不动产楼牌号为海口市建设一横路3号瑞强大厦XXX房。2016年7月28日，涉案房产办理了产权登记，房产证号为海口市房权证海房字第XXXX号，房屋所有权人为钟昌叶，共有人为李超。原告认为五被告没有依约定协助办理所购房屋的土地使用权证至其名下，遂将五被告诉至本院。 另查，海口市金盘建设一横路东侧的土地登记在江文利、江文龙、江文水名下，证号为：海口市国用（2004）第XXXXX号，使用权面积为4873.69㎡，地类（用途）为工业用地。2012年11月16日，杜海妹与陈孝清登记结婚。 本院认为，钟昌叶与杜海妹、陈孝清、海南大汇房地产经济有限公司签订的《房地产买卖契约》，以及陈孝清和江文利、江文龙、江文水签订的《房地产买卖契约》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应严格按合同约定行使权利和履行义务。根据合同约定，江文利、江文龙、江文水应于交付该房屋时，将涉案房屋的土地使用权一并过户至杜海妹、陈孝清名下，但江文利、江文龙、江文水并未能协助杜海妹、陈孝清办理过户，已经构成违约。钟昌叶与陈孝清、杜海妹、海南大汇房地产经济有限公司签订了《房地产买卖契约》，约定房屋移交给钟昌叶时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给钟昌叶，但由于江文利、江文龙、江文水违约，陈孝清、杜海妹却未能协助钟昌叶办理土地使用权过户。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，向买受人转移标的物所有权是出卖人的基本义务。本案中，涉案房产的土地使用权证未能登记到两原告名下的根本原因系，江文利、江文龙、江文水未能将瑞强大厦的土地使用权进行分割、分别过户登记到原告等业主名下。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈孝清、杜海妹应该要求江文利、江文龙、江文水履行将瑞强大厦的土地使用权进行分割、分别过户登记到相应业主名下，但其没有积极履行该义务。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十条规定：“债权人向次债务人提起的代位权诉讼经人民法院审理后认定代位权成立的，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消灭。”民法意义上的债指的是通过合同等法律事实产生的平等主体之间的权利义务关系，享有权利的人称为债权人，负有义务的人称为债务人。代位权纠纷所涉及的债指的就是民法意义上的债，即当事人之间的权利义务关系。在两原告与五被告的代位权法律关系中，被告江文利、江文龙、江文水、陈孝清、杜海妹没有积极履行为两原告办理涉案房屋所占土地使用权证的义务，两原告是债权人，陈孝清、杜海妹是债务人，江文利、江文龙、江文水是次债务人。两原告已经取得了涉案房产的房产证，两原告基于其享有涉案房产的所有权以及代位权，要求江文利、江文龙、江文水协助其办理涉案房屋所占土地使用权证，事实依据与法律依据充分，本院予以支持。 本案涉案房产所占的土地使用权份额未能过户至原告名下并非陈孝清、杜海妹原因造成的，陈孝清、杜海妹不存在过错。案涉案房产所占的土地使用权份额过户至原告名下是江文利、江文龙、江文水应该履行的义务，被告陈孝清、杜海妹负有协助义务。至于办证费用的问题，两份合同中约定了办理过户手续所需的税费按规定自行承担。原告诉请与约定不符，本院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“在代位权诉讼中，债权人胜诉的，诉讼费由次债务人负担，从实现的债权中优先支付。”因此，本案的诉讼费用应由江文利、江文龙、江文水承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十九条、第二十条规定，判决如下： 一、限被告江文利、江文龙、江文水于本判决生效之日起三十日内将原告钟昌叶、李超所有的海口市金盘建设一横路3号瑞强大厦XXX房所占的土地使用权份额过户至原告钟昌叶、李超名下，被告陈孝清、杜海妹协助办理过户； 二、过户费用按国家相关规定各自承担。 案件受理费4924元，由被告江文利、江文龙、江文水负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  钟垂林 人民陪审员  许 蕾 人民陪审员  黄循洪 二〇一八年五月十八日 书 记 员  钟显贵