江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00407号上诉人（原审原告）王琴。委托代理人董玮，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）扬州裕顺建设开发有限公司，住所地在扬州经济开发区裕元工业园宝顺路8号。法定代表人郭亚明，执行董事。委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。委托代理人仲海青，该公司员工。上诉人王琴与上诉人扬州裕顺建设开发区有限公司（以下简称裕顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院(2014)扬开民初字第00417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年03月16日公开开庭审理了本案。王琴之委托代理人董玮、裕顺公司之委托代理人常奎、仲海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琴在一审中诉称，2012年6月9日，王琴与裕顺公司签订《商品房买卖合同》，约定王琴购买裕顺公司开发的蓝爵庄园第37幢405号房，房屋总价为781905元，交房日期为2013年12月31日。王琴已付清全部购房款，但据裕顺公司宣传的交房日期为2014年7月17日，逾期198天。期间，裕顺公司因不能按期交房及房价波动而安慰客户给王琴发放《蓝爵庄园汽车位购买抵用券》一张，券中载明的截止日期为2013年5月31日。因交房日期一再拖延，王琴多次询问券延期问题，裕顺公司均答复抵用券在交房时才使用，不办理延期手续。2014年7月26日王琴要求裕顺公司交房，裕顺公司强行要求王琴签订格式协议以确认裕顺公司的违约金为43631元，王琴不同意，裕顺公司也因此拒绝交房，同时声称抵用券作废。请求判令：1、裕顺公司支付逾期交房违约金64741.734元（算至2014年7月17日，计算方式为781905元×0.0003×120天+781905元×0.0006×78天）；2、裕顺公司承担拒不交房违约金（自2014年7月26日起至实际交付之日，日金额为已交全部房款的万分之六）；3、确认《蓝爵庄园汽车位购买抵用券》可以继续使用；4、裕顺公司承担本案全部诉讼费用。裕顺公司在一审中辩称，一、王琴主张的违约金计算方式没有合同依据和法律依据。由于《商品房买卖合同》第九条逾期的三个阶段分别用分号隔开，属于相互并列的关系，符合其中一种情形的，应按该情形的处理方法进行处理。本案逾期已超过120天，应按日万分之六从第121天起计算逾期78天的违约金，不应采用王琴的超额累进计算方法。即使按照王琴的计算方法来计算，也应该三段一起适用，而不应该去除第一段。二、王琴未在裕顺公司通知规定的时间办理房屋交付手续并交纳相关费用，裕顺公司对由此引起的逾期交房不承担任何责任。裕顺公司并未要求王琴确认违约金后才可交房，更未强行要求王琴签订格式《协议》，是王琴因对逾期交房违约金有异议就拒绝办理交房手续，拒绝缴纳合同规定的各项费用。三、《蓝爵庄园汽车位购买抵用券》明确规定了在有效期内使用，过期作废，此券已过有效期，王琴不可以使用。四、合同约定的违约金过分高于对王琴造成的损失，裕顺公司对超出市场租金6801.6元的部分不予承担。原审查明，王琴与裕顺公司于2012年6月9日签订《商品房买卖合同》，合同房价为781905元，交付期限为2013年12月31日前，并在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90天（含90天），买受人同意不追究出卖人的逾期交房违约责任；逾期超过90天但不足120天（含120天），出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金；逾期超过120天的，买受人有权解除本合同。买受人解除的，出卖人应自买受人解除合同通知送达之日起的30天内退还全部已付款并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人不要求解除合同的，出卖人应从逾期交房的第121天起，出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之六向买受人支付违约金。合同签订后，王琴已付清房款781905元。2014年7月14日，裕顺公司向王琴发出交付通知书、交付须知，告知王琴房屋的集中交付日期为2014年7月18日以及收房时的相关事项，王琴收房时在违约金等方面与裕顺公司产生争执，遂引起本诉。原审另查明，2013年3月31日，裕顺公司向王琴发放了《蓝爵庄园汽车位购买抵用券》，券面记载：凭此券在购买本项目汽车位时，享受5万元的优惠，本券使用截止日期为2013年5月31日，过期作废。原审认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王琴与裕顺公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据该合同的约定，裕顺公司应在2013年12月31前将符合约定的商品房交付买受人使用，而裕顺公司直至2014年7月18日才开始办理房屋交付手续，显然构成违约，依约应向王琴承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，王琴与裕顺公司存在争议，因商品房买卖合同第九条以三段式形式约定了计算方法，意思表示明确，故对违约金计算应按合同通常理解来计算，而裕顺公司辩称依据商品房买卖合同第九条计算出的违约金数额过高，应参照该房屋同地段租金标准的1.3倍计算损失。对此，原审认为，该意见显然不符合双方合同约定，依法不予采纳。因此，原审认定裕顺公司逾期交房违约金为43630.3元（781905元×0.0003×30天+781905元×0.0006×78天）。关于王琴认为裕顺公司要求王琴在签订违约金确认协议后方可交房而应承担拒不交房违约金的主张，因无证据予以证明，对于该主张，不予支持。关于王琴要求确认《蓝爵庄园汽车位购买抵用券》可以继续使用的主张，因其无证据证明该抵用券与本案房屋交付具有关联性，对于该主张，不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、扬州裕顺建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王琴违约金43630.3元；二、驳回王琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1415元，裕顺公司负担488元，王琴负担927元。判决后，王琴不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认为违约金应按合同通常理解来计算，但判决书并未提及所谓“通常理解”是什么；2、一审对王琴提供的证据及裕顺公司自认的事实，对王琴的主张予以驳回有违公正；关于计算对方违约金的截止日，应当是对方实际交房之日，而不应当是对方发出交房通知的日期，对方发出交房通知仅仅只能证明房屋具备交房条件，并不能证明对方已经履行了交房的义务，我方在2014年7月26日去拿房，对方强行要求我方签订有关违约金的协议，导致我方没有拿到房子，原因在对方；2014年11月17日我方又去拿房，并且缴纳了电费、委托对方办证的费用，但还是未拿到房子，可见裕顺公司是故意违约，其违约行为一直处于持续状态，故违约金应当计算到对方实际交房之日；3、关于车位抵用券的问题，我方认为在房屋交付前都是有效的，是可以使用的。其在二审中向法庭提供的证据有：1、裕顺公司在本案一审判决以后，向原审法院提起诉讼的起诉状，证明裕顺公司拟定合同是不公平的，还证明裕顺公司向王琴主张违约金是从违约之日起计算，裕顺公司采用了双重标准，同时证明裕顺公司的上诉理由不能成立。2、2014年11月17日，王琴去裕顺公司拿房，也结清了维修基金等所有费用，裕顺公司也收取了我方办证的资料，并出具了收件单。3、证人证言，当时有两位证人是陪同王琴去裕顺公司拿房的，但未拿到房子。证据2、3可以证明裕顺公司的违约行为还在持续，是故意违约。裕顺公司质证意见：对于证据1，我方计算违约金的起点是按照合同约定，在合同关于出卖人逾期交房问题，双方有一个特别约定，即合同第九条第二项。关于买受人逾期付款的违约责任，在合同第七条也是有明确约定的，所以这是基于双方签订合同时的约定，不存在显失公平问题。关于违约金计算标准，当事人也可以申请法院进行调整。对于证据2，从该份证据来看，交房手续没有完全办理，即程序还没有走完，绝大多数业主在收房时都是以违约金抵扣相关费用，但王琴因为不同意违约金的计算方法，双方产生了争议，那么在法院确定违约金之前不能拿来抵扣其他费用，所以王琴须在交房时将费用缴纳完毕，涉及到物业费时，对物业费的起算时间双方有了争议，王琴就不同意缴纳物业费，因为没有缴纳合同中约定的物业费，所以交房程序就没有走完，出卖人有权拒绝交房，这与一审中王琴代理人表态的同意按照交办单的要求缴纳相关费用是相互矛盾的，所以这组证据不能证明我方拒不交房，只能证明王琴没有按合同约定缴纳相关费用。对于证据3，这是证人证言，按照法律规定，证人应当到庭作证，证人没有到庭作证的，该证据不能作为定案的依据。从该证人证言内容来看，与第二组证据反映的内容一致，原因并不在我方。裕顺公司针对王琴的上诉答辩称：1、双方对于逾期交付约定的违约金计算方法并无不当，双方约定了90日的宽限期。王琴对于违约金计算标准的理解有误。对于逾期交付的时间问题，裕顺公司于2014年7月18日向王琴发出交房通知。因王琴的原因导致交房工作未能完成，责任应由王琴承担，故应当视同裕顺公司于2014年7月18日交房。2、王琴二审中提供的证据反映，其于2014年11月17日才到裕顺公司办理交房手续，交纳交房须知中的相关费用，但由于其未同意交纳物业管理费，根据双方《补充协议》第3条的约定，在其未结清相关费用的情况下，出卖人可不予办理交付手续，且不承担逾期交房的违约责任。3、关于车位抵用券的问题，已经过期，就不可以使用。裕顺公司不服一审判决，向本院提起上诉称：双方合同约定的逾期交付违约金过高，法院依法应予调整，对于如何调整，应当参照房屋同地段租金标准的1.3倍确定违约金。针对裕顺公司的上诉，王琴的答辩意见同上诉意见。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，双方于2012年6月16日签订的《合同补充协议》第3条约定，买受人逾期未结清房款或未足额缴纳住宅专项维修基金以及本合同规定的相关费用，出卖人不予办理交付手续，且出卖人不承担逾期交房的违约责任。第12条约定，买受人确认出卖人已经在本房地产项目销售现场将出卖人与苏州工业园区置信物业服务有限公司签署的《前期物业服务协议》、《蓝爵庄园业主临时管理规约》全部条款及内容向买受人展示，买受人同意出卖人聘请苏州工业园区置信物业服务有限公司作为蓝爵庄园小区前期物业服务公司，接受并遵守该《前期物业服务协议》、《蓝爵庄园业主临时管理规约》的全部权利和义务约定，在本合同签订的同时，签署《蓝爵庄园业主临时管理规约》、并与物业公司签署《前期物业服务协议》，在交房时按物业收费标准缴纳第一年的物业管理费。本案二审的争议焦点为：1、双方约定的出卖人逾期交房的违约责任应如何理解，一审判决确定的裕顺公司应承担的违约金金额是否正确？2、裕顺公司是否存在拒不交房的行为，王琴主张裕顺公司承担拒不交房违约责任的请求能否得到支持？3、车位抵用券是否仍可使用？关于争议焦点一，本院认为，双方所签《商品房买卖合同》，第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90天（含90天），买受人同意不追究出卖人的逾期交房违约责任；逾期超过90天但不足120天（含120天），出卖人应按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金；逾期超过120天的，买受人有权解除本合同。买受人解除的，出卖人应自买受人解除合同通知送达之日起的30天内退还全部已付款并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人不要求解除合同的，出卖人应从逾期交房的第121天起，按买受人累计已付款的每日万分之六向买受人支付违约金。由于合同约定裕顺公司交房日期为2013年12月31日，裕顺公司通知交房日期为2014年7月17日，逾期交房超过120天。对照合同第九条的约定，双方对于逾期交房超过120天的情况下，出卖人从逾期交房的第121天起违约金的计算标准为每日万分之六，但并未免除120天以内出卖人的逾期交房违约责任，故裕顺公司仍须承担120天以内的违约金，对于违约金如何计算的问题，结合合同第九条的理解，能够确定120天以内的违约金计算标准为每日万分之三。王琴起诉主张裕顺公司交房逾期198天的违约金为64741.73元（781905*120*0.0003）+（781905*78*0.0006）并无不当。故一审判决确定的裕顺公司应承担的违约金金额不当，依法应予纠正。关于争议焦点二，本院认为：裕顺公司并不存在拒不交房的行为，王琴主张其承担拒不交房违约责任的请求不予支持。理由：双方所签《合同补充协议》第3条约定，买受人逾期未结清房款或未足额缴纳住宅专项维修基金以及本合同规定的相关费用，出卖人不予办理交付手续，且出卖人不承担逾期交房的违约责任。协议第12条约定，买受人在交房时按物业收费标准缴纳第一年的物业管理费。该约定并不违反法律规定，应确认有效，对双方当事人均具有约束力。裕顺公司于2014年7月18日向王琴发出交房通知后，王琴应及时办理交房手续，并按交房须知缴纳相关费用。在交接过程中，双方虽就有关事项未达成一致意见，但王琴未能提供证据证明其已按交付须知的要求缴纳其应缴纳的费用，其二审中向法庭提供的第二组证据也能反映，直到2014年11月17日才交纳了维修基金6335元、代办证费用500元、预存电费200元等费用，但当天其未能支付物管费，且从其向法庭提供的交付手续联系单的内容也能反映，交付流程到物业收费处未能继续往下办理，致当天未能办理房屋交接。按照补充协议约定，在买受人未结清房款或未足额缴纳住宅专项维修基金以及本合同规定的相关费用的情况下，出卖人可不予办理交付手续，且出卖人不承担逾期交房的违约责任。故裕顺公司并非拒不交房，王琴主张其承担拒不交房违约责任的请求不予支持。关于争议焦点三，本院认为：车位抵用券是出卖人就车库的销售所搞限时促销活动，并不是双方《商品房买卖合同》约定的内容，故在车位抵用券使用日期截止后，王琴请求法院判令裕顺公司允许其使用抵用券缺乏合同及法律依据，依法不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，唯违约金金额的确定有误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持扬州经济技术开发区人民法院(2014)扬开民初字第00417号民事判决第二项；二、撤销扬州经济技术开发区人民法院(2014)扬开民初字第00417号民事判决第一项及诉讼费部分；三、扬州裕顺建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王琴违约金64741.73元。一审案件受理费1415元，王琴负担692元，扬州裕顺建设开发有限公司负担723元；二审案件受理费2830元，由王琴负担1384元，扬州裕顺建设开发有限公司负担1446元。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一五年七月三十日书 记 员  夏 磊附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。