连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第01031号原告连云港市二月花物业管理有限公司，住所地连云港市海州区海昌南路与海宁大道交叉口西侧。法定代表人郑振铎，总经理。被告高淑华。委托代理人王绪亮。原告连云港市二月花物业管理有限公司（以下简称二月花公司）与被告高淑华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法由审判员张坤瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告二月花公司法定代表人郑振铎、被告高淑华委托代理人王绪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告二月花公司诉称，2014年1月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了小区物业管理服务合同，合同对双方的权利义务作了明确约定，被告在该小区居住房屋面积为127.74平方米，按合同约定被告应按每月每平方米0.5元的标准交纳物业费，但2014年1月份以来，被告没有依约缴纳，并以种种理由推脱责任，现诉至法院请求判令被告给付12个月物业管理费766元，诉讼费用由被告承担。被告高淑华辩称，原、被告之间没有任何关系。小区业主委员会选择物业管理公司的时候没有召开业主大会，根据相关法律规定，这是无效的合同。且物管公司进入小区无任何人通知业主。小区管理混乱，违章建筑到处都是，被告门铃破损，多次要求进行维修，原告均拒绝。原告物业管理问题严重，存在违建，设施破损不维修，垃圾乱堆乱放，车辆乱停放，违章占地建菜园等行为严重违反物业管理服务合同，因此，要求驳回原告诉求。经审理查明，2014年6月2日，原告二月花公司（以下简称乙方）与水墨江南小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定乙方对连云港市海州区南极南路188号水墨江南进行物业管理服务，合同约定对物业共用部位和公共设施进行日常管理和维修养护，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，并根据检查情况，按规定组织维修；配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。消防设施设备完好，消防通道畅通；小区道路通畅，路面平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；路灯、楼道灯完好率不低于95%；小区各出入口24小时安护值勤；公共秩序维护人员培训上岗，主干道、重点部位每小时至少巡查一次，及时发现处理不安全隐患；配有安全监控设施的，实施24小时监控，有专人负责随时掌握小区各种情况；有完善的车辆管理制度，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放；非机动车辆按序停放，及时入车库；小区内全天候全方位保持清洁，无脏、乱差现象。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，循环保洁；楼道每日清扫一次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每二月清洁1次；及时清除道路积水、积雪；公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏2次，每季巡查一次，发现异常情况及时清掏，保持池口畅通，清理后及时清洁现场；整体环境整洁，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；有专业人员实施绿化养护管理；合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日；物业管理服务费按双方协议的标准向业主（住宅用户）收取，从2014年1月1日起，住宅每月每平方米建筑面积0.5元，合同还就其他事项进行了约定。被告高淑华系水墨江南小区6号楼2单元101室房屋的业主，房屋建筑面积为127.74平方米。被告高淑华于2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费及公摊水电费经原告二月花公司催交后，被告高淑华未缴纳。另，水墨江南小区确系存在车辆乱停乱放、违章占地建花园、菜园、垃圾乱堆放等情况。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的资质证书、物业服务合同、业主委员会通知、公示明细表及被告提供的照片等证据予以证实。本院认为，原告二月花公司与连云港市水墨江南业主委员会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告高淑华是水墨江南小区的业主，故上述物业管理服务合同对被告高淑华具有约束力。被告高淑华作为小区业主，应当根据物业管理服务合同的约定缴纳物业费。原告二月花公司主张被告高淑华拖欠物业服务费用，根据物业管理服务合同的约定，2014年1月1日至2014年12月31日应当缴纳的物业服务费127.74×0.5×12=766.44元，但根据已查明的事实，原告二月花公司的物业管理确有服务不到位的情形，本院酌定物业费扣减20%，即物业费应为766.44元×80%＝613.15元。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告高淑华于本判决生效后十日内给付原告连云港市二月花物业管理有限公司物业服务费613.15元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告高淑华负担，于给付上述物业费时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  张坤瑞二〇一五年七月二十四日书记员  田 田法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。