浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2713号 上诉人（原审原告）：方小平，男，1969年8月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托代理人：陈波、何家成，浙江万高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜樟芳，女，1973年12月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人方小平因与被上诉人姜樟芳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初11523号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2014年3月30日，方小平与姜樟芳签订一份《租房协议》，约定：方小平将位于杭州市西湖区××幢边的房屋出租给姜樟芳使用；租期三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止，年租金150000元。后由方小平在该协议手写补充：“2014年房租已付清（4月1日止12月31日）”、“2015年房租已付清（2015.元.1日至2015.12.30日），总计壹拾伍万元正（￥150000）”、“合同期满同意乙方续签，租金待定”。 上述协议签订后，方小平即将该房屋即竹乡山里灶头饭店交付给姜樟芳使用，并由姜樟芳按照年租金15万元的标准支付租金至2016年12月31日止。在协议履行过程中，因该房屋二楼被认定为违章建筑，于2016年11月9日被强制拆除。 另查明，2014年3月18日，方小平与姜樟芳签订《转让协议》，约定：方小平将位于杭州市西湖区××幢边饭店（竹乡山里灶头饭店）整体转让给姜樟芳经营（不包括房产）；店内所有设施、设备、装修归姜樟芳所有；方小平配合姜樟芳做好所有证照的过户手续，在没有完成过户手续的期间，原有的证照归姜樟芳使用；转让金250000元于签字当日一次性付清，方小平在收到转让金当日将饭店交给姜樟芳经营。 庭审中，方小平陈述，竹乡山里灶头饭店之前由其以杭州竹乡山里灶头餐饮有限公司的名义经营，其为该公司股东；其经营竹乡山里灶头饭店及将该饭店交付给姜樟芳经营时，饭店为二层建筑；在姜樟芳实际经营竹乡山里灶头饭店后，杭州竹乡山里灶头餐饮有限公司的股东也变更为戴敦红、姜樟芳。方小平与姜樟芳均陈述，戴敦红为姜樟芳配偶。 原审法院认为，本案的争议焦点为方小平与姜樟芳签订的《租房协议》约定的位于杭州市西湖区××幢边的出租房屋为一层建筑还是二层建筑。虽然《租房协议》未明确案涉出租房屋的建筑结构（层数）、建筑面积等信息，但是结合庭审情况，方小平与姜樟芳之间并非单一的房屋租赁的法律关系，双方还存在方小平将竹乡山里灶头饭店转让给姜樟芳经营的法律关系，而竹乡山里灶头饭店的经营场所即为方小平向姜樟芳转租的案涉房屋，该两个法律关系是相互关联的。根据方小平与姜樟芳之间的《转让协议》，方小平将位于杭州市西湖区××幢××乡山里灶头饭店整体转让给姜樟芳经营，但是该转让的内容为饭店的设施、设备、装修等，不包括房屋的使用权，故姜樟芳在签订《转让协议》的基础上又向方小平承租案涉房屋，并签订《租房协议》。该事实从《转让协议》、《租房协议》的签订时间上也能够得以印证。从《转让协议》的表述来看，方小平系将竹乡山里灶头饭店“整体”转让给姜樟芳经营，结合方小平陈述的其在经营竹乡山里灶头饭店时该饭店为二层建筑，以及转让给姜樟芳经营时该房屋亦为二层建筑的情况，无论从合同的文义解释还是从方小平的陈述来看，方小平向姜樟芳转租的房屋应当为二层建筑。故方小平与姜樟芳《租房协议》约定的年租金15万元系竹乡山里灶头饭店整体即二层建筑的年租金。而该房屋的二楼于2016年11月9日被强制拆除，合同标的变更，相应的租金也应当予以调整。故原审法院确认，案涉房屋二楼被强制拆除后，相应的年租金酌情调整为原年租金的一半即75000元，折算2017年1月1日至2017年3月31日止的租金应当为18750元。同时，根据《租房协议》的约定，姜樟芳应于每年的11月30日前交纳第二年的房租，故2016年度的租金姜樟芳已于2015年11月30前按照15万每年的标准足额支付，对此方小平庭审予以确认。姜樟芳主张，因案涉房屋二楼被强制拆除后，从2016年11月10日起至2016年12月31日期间的房租，也应当予以调整，其多支付的房租方小平应当予以返还，该主张予以支持。经计算，2016年11月10日至2016年12月31日期间，方小平应当退还给姜樟芳房租10625元。将方小平应当返还给姜樟芳的房租抵扣姜樟芳应当支付给方小平的房租后，认定姜樟芳尚应支付方小平房租8125元。综上，方小平诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决：一、姜樟芳于判决生效之日起十日内支付方小平房屋租金8125元。二、驳回方小平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取369元，由方小平负担289元，由姜樟芳负担80元。 宣判后，方小平不服，向本院提出上诉称：原审法院认定事实错误，理由如下：一、方小平与姜樟芳分别签订一份《转让协议》、《租房协议》，协议仅约定方小平将西湖区翠苑三区11幢边的房屋转让、出租给姜樟芳，方小平从案外人施天华处承租房屋时也仅是70㎡左右，和案涉房屋的一层面积相符，这可以从另案（2016）浙0106民初10057号姜樟芳提交的证据中予以核实。其次，《租房协议》中并没有“整体”字眼，仅仅在《转让协议》中出现“整体”字眼，这跟双方的租赁合同并没有关系，其是指饭店经营权、执照、装修以及设备整体转让，并不是指一二层整体转让。故原审法院认为方小平向姜樟芳转租的房屋应当为“二层建筑”错误。二、退一步讲，就算二层包括在租赁中，二层被拆除房租应适当扣减，但是首先二层面积小，只有50㎡左右；其次按照租房市场的一般规律，一层的租金较高，二层的租金较低；再次一层大厅的桌位多，使用频率高，二层包厢的使用率低，所以并不能简单的扣减一半，原审法院认为年租金调整为原年租金的一半错误。综上所述，原审判决内容错误，请求撤销原判；依法改判由姜樟芳向方小平支付租金37500元并由姜樟芳承担上诉费。 被上诉人姜樟芳辩称：姜樟芳认可租房协议，并且也一直按协议履行义务。案涉房屋为二层结构房屋，且二楼为包厢，根据协议第7条，遇到不可抗力，方小平需退还给姜樟芳剩余的租金，该房屋的二楼于2016年11月9日被城管强制拆除，理由为违章建筑，但是，该情况在将房屋转租给姜樟芳没有告知，且姜樟芳在收到强拆口头告知后联系方小平，方小平还欺骗姜樟芳说不会被拆。且被拆除的二楼为饭店经营的核心区域，姜樟芳在城管拆除二楼前曾发函给方小平，而方小平明确确保姜樟芳有转让权，但姜樟芳在转让过程中，一直受到房东施天华阻挠，姜樟芳无法将转让费挽回损失。由于方小平刻意隐瞒二楼为违章建筑，在面临拆迁时，虚假承诺，导致实际承租人即姜樟芳损失巨大，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人方小平和被上诉人姜樟芳在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”方小平与姜樟芳签订的《租房协议》约定方小平将位于杭州市西湖区××幢边的房屋出租给姜樟芳使用。但该《租房协议》并未明确案涉出租房屋的建筑结构（层数）、建筑面积等信息。而方小平在交付给姜樟芳使用时该房屋为二层建筑。故原审法院认定方小平向姜樟芳转租的房屋应为二层建筑，《租房协议》上所约定的年租金15万元系竹乡山里灶头饭店整体即二层建筑的年租金，而二楼被强制拆除后，相应的年租金酌情调整为原年租金的一半即75000元并无不当。方小平的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费737.50元，由方小平负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年五月八日 书记员  项 琳