浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0483民初9840号 原告：嘉兴市杰尼亚服饰有限公司，住所地：桐乡市濮院工业园区，统一社会信用代码91330483753973691X。 法定代表人：凌兴光，董事长。 委托诉讼代理人：钟伟、沈超群（实习），浙江国毅律师事务所律师。 被告：仲国锋，男，1971年11月17日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：许智添、陈夏，浙江子竣律师事务所律师。 原告嘉兴市杰尼亚服饰有限公司（以下简称服饰公司）诉被告仲国锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理，因案情复杂依法组成合议庭,于2017年12月19日、2018年2月22日、同年5月22日公开开庭进行审理[与本院（2017）浙0483民初9252号合并审理]。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告服饰公司诉称：2013年5月31日双方签订《厂房转让协议》，同年6月3日签订补充协议。合同签订后，服饰公司按约于2014年4月交付厂房。仲国锋未按约足额付款，少付房款100万元及提高层高新增工程款26万元。2017年10月25日，服饰公司发送《催款函》，要求支付欠款126万元，继续履行合同。仲国锋未补交房款构成根本违约，仲国锋迟延付款导致政策有变无法过户，继续履行合同对双方显失公平。请求判令：1、解除原、被告签订的《厂房转让协议》；2、被告承担违约责任，没收被告定金200万元；3、被告承担本案诉讼费。 被告仲国锋辩称：1、服饰公司签订协议时，未告知涉案厂房土地使用权已抵押银行，导致涉案厂房无法过户，服饰公司违约在先，仲国锋没有违约。仲国锋已付房款700万元，要求继续履行合同，同意支付剩余房款126万元。庭审中，已自愿将购房余款100万元和提高层高新增工程款26万元计126万元交付法院执行。2、服饰公司与国土局签订的《国有土地使用权出让合同》明确服饰公司对受让国有土地使用权可以分割分摊。不同意解除合同，要求确认仲国锋对涉案房屋继续享有合同权利，在条件成就时要求服饰公司继续履行合同。请求驳回服饰公司的诉讼请求。 原告服饰公司提供证据如下： 一、厂房转让协议1份，证明2013年5月31日，双方签订《厂房转让协议》，约定厂房（在建）转让价930万元，分期付款及违约责任，2014年5月底前交房，服饰公司负责办理房产证、土地证过户并承担过户费用； 二、补充协议1份，证明双方补充约定仲国锋承担一楼层高提高所需一切费用； 三、催款函1份，证明服饰公司要求仲国锋支付拖欠房款100万元及增加房高新增工程款26万元，其他剩余应付购房款按协议继续履行； 四、企业投资项目备案通知书、建设工程施工合同、竣工验收备案表、厂房照片各1份，证明2013年6月3日，服饰公司新增服装项目，项目总用地28257.77平方米，项目建筑面积29477.58平方米。服饰公司已完成三期厂房建设（含涉案厂房），涉案厂房已交付仲国锋； 五、国有土地使用权出让合同1份，证明2003年12月19日，服饰公司受让国有土地使用权面积28257.77平方米，工业用地，国有土地使用权可以分割转让； 六、房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，证明2016年6月8日，涉案厂房登记服饰公司名下（桐房权证桐字第××号）。2005年9月13日，服饰公司取得整块宗地工业土地预登记证（桐国用[2005]第14841号，本证为预登记，到项目竣工验收后30日内持本证书和项目验收材料前来办理首次登记，换发新证）； 七、《关于明确项目前评估和验收阶段相关事宜的函》（未盖章），证明2017年4月13日，桐乡经信局与国土局规定，针对企业项目前评估、复核验收、投资强度监管、项目整体工业用地，不得以分割或分摊等方式部分转让。 被告仲国锋质证如下：证据一、二、四、五、六，无异议；证据三，收到催款函属实，2017年4月中旬原告得知《关于明确项目前评估和验收阶段相关事宜的函》后，在明知转让厂房所涉土地使用权分割存在限制情况下，致函仲国锋“限期付清126万元，其他剩余应付购房款按协议继续履行”存在恶意；证据七，《函》无文号及部门印章，形式上不属于政府文件，无约束力。函仅针对2017年4月13日后新建、改建项目的验收，本案所涉厂房在2014年12月竣工验收，函对涉案厂房无约束力。 被告仲国锋对其主张的事实提供证据如下： 一、厂房转让协议1份，与原告证据1相同； 二、补充协议1份，与原告证据2相同； 三、催款函1份，与原告证据3相同； 四、宗地图2份，证明服饰公司整块宗地工业用地情况； 五、建设工程规划核实确认书及竣工验收书各1份，证明2014年12月9日，涉案厂房竣工验收； 六、桐乡市不动产权属信息查询单5份，证明服饰公司整块宗地工业用地上其他厂房抵押情况； 七、银行交易单1份，证明2013年6月3日，仲国锋支付服饰公司200万元; 八、银行转账凭证1份，证明2018年5月11日，仲国锋向法院缴纳126万元，用于支付服饰公司延付的房款。 原告服饰公司质证如下：被告证据均无异议。 本院依职权调取证据： 一、《告知书》、《承诺书》（桐乡市濮院镇经发中心提供），证明2017年11月6日，濮院镇经发中心告知服饰公司：根据上级主管部门对工业性投资项目相关工作要求，为加强对工业项目的准入、验收、达产管理，凡工业性投资新建项目验收时，投资强度必须达到项目准入备案要求，工业厂房不得转让、分割或分摊、出售。违反上述要求，该项目将不组织复合验收，土地无条件收回。服饰公司承诺：自觉做好项目建设管理，本项目未正常投产前，所建厂房不擅自出租，项目复合验收并按要求正常投产后，如有空余厂房出租需求，将首先向园区管理科提出申请，会同经发中心一起对承租项目进行把关准入同意后，再办理相关承租手续； 二、土地使用权登记审批表、国有土地使用权证复印件、建设工程规划竣工验收书、建设项目土地利用验收表各1份，证明2005年9月13日，服饰公司取得整块宗地工业土地预登记证。2013年7月3日，1-9号车间厂房建设获批准。2015年2月14日，1-9号车间厂房建设竣工通过验收。2016年4月26日，桐乡国土局就建设项目土地利用验收是部分合格； 三、企业投资项目备案通知书，证明2013年6月3日，服饰公司申请技术改造项目，项目总用地28257.77平方米，项目建筑面积29477.58平方米； 四、建设工程规划许可证、建设项目验收结果通知书、镇工业项目投资强度等监管意见表各1份，证明2013年7月9日，服饰公司建设获得规划许可。2016年5月25日，桐乡经信局就服饰公司项目验收是部分通过验收。同年5月23日，濮院镇政府就项目验收是部分验收合格； 五、不动产抵押登记表、不动产权属信息查询表，证明2016年9月14日，服饰公司整块宗地工业土地预登记证办理银行抵押（至今），抵押金额3932万元； 六、桐政发[2011]35号文件、桐政发[2014]43号文件、浙土资发[2014]4号文件，证明2011年4月1日，桐乡市人民政府规定：项目建设工业用地除标准厂房或涉及收回部分国有土地使用权、退还部分国有土地使用权外，土地受让人不得以任何形式办理宗地分割，也不得以转让房产形式分割转让国有土地使用权。[2014]43号文件再次明确。2014年1月15日，浙江省国土资源厅、省发展和改革委员会、省经济和信息化委员会规定：严格项目用地准入，工业项目建设用地须同时符合七项控制指标； 七、《关于明确项目前评估和验收阶段相关事宜的函》（未盖章），桐乡国土局认为“该函由桐乡经信局牵头，经信局应先盖章，国土局再盖章”； 八、桐竣验[2015]1号、桐竣验[2016]1号文件，证明市建设项目竣工复核验收工作小组规定，2015年1月1日起，所有申请竣工验收的建设项目，由企业提出竣工验收申请后，各职能部门组织单项验收出具单项验收意见，各镇（开发区）出具投资强度监管意见，报经信局，经信局对各部门单项验收意见审核，出具验收结果通知书报市建设项目竣工复核验收工作小组同意后，企业凭验收结果通知书办理土地证、房产证。桐竣验[2016]1号文件再次明确； 九、凌兴光谈话笔录，其陈述：1、双方自愿签订厂房转让协议，定金是履约定金。2005年6月13日，公司取得整块宗地工业土地预登记证。国土局规定，必须整块宗地上所有项目建造完工后，国土局对整块宗地所有项目整体综合验收，通过后收回预登记证，换发正式国有土地使用权证（整块宗地）。服饰公司已完成三期建设，第四期正在进行。公司持有整块宗地工业用地预登记证，未取得正式国有土地使用权证。2、2014年4月涉案厂房建成后即交付仲国锋使用。公司不知道市政府文件规定：工业用地厂房不得以任何形式办理宗地部分分割，不得以转让房产形式分割转让国有土地使用权。服饰公司原打算先将房产证办到公司名下，等整块宗地上所有厂房（四期）建成后，经国土局整体综合验收通过，换发正式国有土地使用权证（整块宗地）。将整块宗地国有土地使用权证办成单个厂房国有土地使用权证。然后将涉案厂房房产证与土地证从公司过户到仲国锋名下。3、2017年4月中旬，其得知桐乡经信局与国土局联合发函，规定工业厂房不得分割转让。2017年11月，服饰公司申请第四期厂房建造时，濮院镇经发中心要求公司承诺“工业用地厂房不得以转让房产形式分割转让国有土地使用权”，公司针对第四期厂房建造作出承诺。 法院调取证据一，原、被告无异议，但认为不适用涉案厂房；证据二、三、四、八，原、被告无异议；证据五，原、被告对真实性无异议，原告认为因整块宗地工业用地预登记证不能分割，公司在办理其他厂房抵押时，应银行要求将整块宗地预登记证作抵押；证据六，原、被告无异议，原告表示不知道市政府文件，被告表示不知道市政府规定，但服饰公司作为转让方和建造方应当知道，服饰公司应承担不利后果；证据七，原告无异议，被告认为函不能作为正式法律规范引用；证据九，被告对真实性、合法性无异议，认为原告在合同签订与履行中存在过错，表现为：原告应知道政府规定，但未告知被告；隐瞒整块宗地预登记证已抵押给银行，导致涉案厂房无法过户；得知无法办理厂房过户情况下，要求被告付清余款继续履行合同。 本院经审查核实，认证如下： 原告证据一、二、四、五、六，被告无异议，本院予以认定；证据三、被告收到催款函属实，本院予以认定；证据七，函涉及政府行为，本院不作审查。 被告八份证据，原告无异议，本院予以认定。 本院调取证据一、二、三、四、五、六、八，原、被告无异议，本院予以认定；证据七，同原告证据七；证据九，被告认为原告在合同签订与履行中存在过错，本院酌情考虑，对谈话内容予以认定。 本院经审理查明： 2003年12月19日，服饰公司与桐乡国土局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：服饰公司受让濮院镇永安路南侧宗地面积28257.77平方米，工业用地。2005年9月13日，服饰公司取得整块宗地工业用地预登记证（桐国用[2005]第14841号，本证为预登记，到项目竣工验收后30日内持本证书和项目验收材料前来办理首次登记，换发新证）。 2013年5月31日，服饰公司与仲国锋签订《厂房转让协议》，约定：公司将5号楼厂房（在建）转让给仲国锋，转让价930万元，合同签订之日付定金200万元（履约定金）、房屋建造到一层楼底面时付300万元、房屋结顶付300万元、交付房产证时付80万元、交付土地证时付清余款50万元，付款指定凌兴光账户。若公司违约，赔偿仲国锋定金的一倍。若仲国锋违约，公司没收定金。厂房在2014年5月底前交付，公司负责办理房产证、土地证过户手续并承担过户费用。同年6月3日，签订补充协议，约定：应仲国锋要求提高一楼层高，仲国锋承担提高层高所需一切费用。同年6月3日，服饰公司向桐乡经信局申请新增年产15万件中高档羊毛衫服装项目建设，项目总用地28257.77平方米，项目建筑面积29477.58平方米。同年7月3日，获得建设规划批准。同年8月8日，开工建设。2014年4月涉案厂房建成，服饰公司即交付涉案厂房给仲国锋。2014年12月9日，1-9号车间厂房竣工，2015年2月14日通过竣工验收。2016年4月26日，桐乡国土局就建设项目土地利用验收是部分合格。同年5月23日，濮院镇政府就项目验收是部分验收合格。同年5月25日，桐乡经信局项目验收是部分通过验收。同年6月8日，服饰公司取得涉案厂房房屋所有权证（桐房权证桐字第××号）。同年9月14日，服饰公司将预登记土地证抵押银行（至今），抵押金额3932万元。服饰公司未将预登记土地证抵押情况告知仲国锋。因服饰公司整块宗地上所有建设项目（四期厂房）没有完工，国土局没有对整块宗地上所有项目进行整体综合验收。服饰公司持有的是整块宗地工业用地预登记证，未取得正式国有土地使用权证（整块宗地）。2017年4月中旬，服饰公司得知桐乡经信局与国土局联合发函，规定对企业项目前评估、复核验收、投资强度监管、项目整体工业用地，不得以分割或分摊等方式部分转让。同年10月25日，服饰公司向仲国锋发《催款函》，要求在10日内支付拖欠房款100万元及改建层高新增工程款26万元，否则承担违约责任。其他剩余应付购房款按照协议继续履行。仲国锋收到《催款函》后未付款。服饰公司未要求解除合同。 2017年11月6日，服饰公司收到濮院镇经发中心《告知书》，内容：根据上级主管部门对工业性投资项目相关工作要求，为加强对工业项目的准入、验收、达产管理，凡工业性投资新建项目验收时，投资强度必须达到项目准入备案要求，工业厂房不得转让、分割或分摊、出售。违反上述要求，该项目将不组织复合验收，土地无条件收回。服饰公司承诺：自觉做好项目建设管理，本项目未正常投产前，所建厂房不擅自出租，项目复合验收并按要求正常投产后，如有空余厂房出租需求，将首先向园区管理科提出申请，会同经发中心一起对承租项目进行把关准入同意后，再办理相关承租手续。服饰公司未将上述情况告知仲国锋。事后，仲国锋得知桐乡经信局与国土局联合发函情况。 另查明，2011年4月1日，桐乡市人民政府文件（桐政发[2011]35号）规定,项目建设工业用地除标准厂房或涉及收回部分国有土地使用权、退还部分国有土地使用权外，土地受让人不得以任何形式办理宗地分割，也不得以转让房产形式分割转让国有土地使用权。桐政发[2014]43号文件再次明确。桐乡市建设项目竣工复核验收工作小组文件规定,2015年1月1日起，所有申请竣工验收的建设项目，由企业提出竣工验收申请后，各职能部门组织单项验收出具单项验收意见，各镇（开发区）出具投资强度监管意见，报经信局，经信局对各部门单项验收意见审核，出具验收结果通知书报市建设项目竣工复核验收工作小组同意后，企业凭验收结果通知书办理土地证、房产证。 又查明，仲国锋陆续付款700万元（含定金200万元）。庭审中，仲国锋表示服饰公司交付涉案厂房多年，仲国锋已实际使用至今，并已支付大部分房款700万元，尚欠房款及新建层高工程款计126万元同意支付服饰公司（已自愿将126万元交付法院执行)。鉴于服饰公司目前仅取得整块宗地工业用地预登记证，涉案房屋所属相关产权登记为整体登记，尚未取得涉案房屋分割后的土地使用权证书，要求确认仲国锋对涉案房屋继续享有合同权利，在条件成就时要求服饰公司继续履行合同。另，涉案厂房提高层高新增工程双方未结算。 本院认为，双方签订厂房转让合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，服饰公司已交付涉案厂房多年，仲国锋已实际使用至今，合同合法有效。本案争议焦点：一、原告主张“被告迟延付款属根本违约，合同目的不能实现，继续履行合同显失公平，依据《合同法》法定解除条款应解除合同”是否成立。二、原告主张没收被告定金200万元是否成立。 关于争议焦点一，1、仲国锋于合同签订后支付定金200万元，另500万元也按约分期支付，至服饰公司将涉案厂房交付仲国锋时，仲国锋已实际付款700万元（含定金200万元）。服饰公司将整块宗地工业用地预登记证抵押银行，仲国锋担心涉案厂房无法过户，暂扣房款100万元。另提高层高新增工程双方未结算。审理中，仲国锋同意按催款函提及的房款及新建工程款计126万元支付服饰公司（庭审中，已自愿将126万元交付法院执行)，服饰公司主张被告迟延付款属根本违约不成立。2、服饰公司已现实交付涉案厂房多年，仲国锋使用至今，服饰公司合同利益（房款826万元）并未受到损害，其合同目的已大部分实现。仲国锋请求继续履行合同不会导致服饰公司利益受到损害，服饰公司主张“合同目的不能实现，继续履行合同显失公平”不成立。3、《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法》第九十四条规定的合同解除属单方解除，守约方享有解除权，违约方无解除权。行使合同解除权应以解除权成就为前提。解除行为应符合法律规定，即解除通知应发送对方。服饰公司在合同履行中存在过错，其起诉前要求对方付清欠款继续履行合同，又起诉法院请求解除合同有违诚信，不符合《合同法》法定解除要件，本院不予支持。4、庭审中，仲国锋以交付房款126万元表明其要求履行合同，并表示鉴于服饰公司目前仅取得整块宗地工业用地预登记证，涉案房屋所属相关产权登记为整体登记，尚未取得涉案房屋分割后的土地使用权证书，要求确认仲国锋对涉案房屋继续享有合同权利，在条件成就时要求服饰公司继续履行合同。仲国锋的请求属自愿承担交易风险，仲国锋的请求并未额外加大服饰公司的交易风险及损害服饰公司的合同利益。仲国锋的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。 争议焦点二，本案定金性质是履约定金，依据查明的事实，服饰公司在合同履行中有过错，其请求没收被告定金200万元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告嘉兴市杰尼亚服饰有限公司的诉讼请求。 本案受理费22800元，由原告嘉兴市杰尼亚服饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审 判 长  朱伟忠 人民陪审员  胡晓红 人民陪审员  孙祖兴 二〇一八年五月二十二日 书 记 员  金 悦