海南省第一中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)海南一中执异字第7号异议人（案外人）：刘丹。申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。被执行人：海南捷联实业有限公司。被执行人：海南金富源房地产开发有限公司。被执行人：张增源。被执行人：海南金富源投资控股有限公司。本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）申请执行被执行人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源公司）、张增源、海南金富源投资控股有限公司金融借款合同纠纷案中，于2014年12月5日作出（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定和（2014）海南一中执字第189－4号协助执行通知，查封登记于被执行人金富源公司名下房屋。异议人刘丹提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人刘丹称：2008年11月15日，异议人与被执行人金富源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定异议人购买被执行人金富源公司位于海口市海甸岛海景路86号海景花园E型公寓2号楼8层801房，被执行人金富源公司应在商品房交付使用后90天内为异议人办理产权登记备案手续。签约后，至2010年4月21日，异议人支付全额购房款41万元。2009年7月7日，被执行人金富源公司交付房屋，异议人入住至今。因被执行人金富源公司原因，房屋尚未办理完毕产权登记及过户手续。异议人认为，异议人为该房屋合法实际所有权人，海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第556号《民事调解书》及海口海事法院（2014）琼海法执异字第32号执行裁定均对上述事实予以法律确认，法院查封异议人合法财产错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求予以中止执行，并解除查封。申请执行人兆南公司辨称：异议人刘丹应提交充分证据证明其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的三种情形：1、异议人刘丹未提交其与被执行人金富源公司之间签订的合法有效书面买卖合同。根据海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第556号《民事调解书》内容，异议人刘丹应当与被执行人金富源公司于调解书生效后另行重新签订商品房买卖合同，即双方于2008年11月15日签订的《商品房买卖合同》在该调解书生效后已不具备合法性，不能作为异议人刘丹与被执行人金富源公司之间存在商品房买卖合同的依据。2、异议人刘丹未提交证据证明其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。3、异议人刘丹未能提交证据证明其已付购房款超过合同约定总价款的50%。异议人刘丹仅提供购房发票，但购房发票不是付款凭证，不能证明异议人刘丹实际支付购房款。因现实中先开发票后付款情况较普遍，证明已付款的证据只能是银行转账凭证或被执行人开具的财务收据。综上，异议人刘丹的申请不应获得支持，应予驳回。本院查明：本案执行依据为本院于2014年9月11日作出的（2014）海南一中民一初字第30号《民事调解书》，该调解书涉及本案部分载明：被执行人捷联公司确认尚欠申请执行人兆南公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息（自2013年9月21日起以贷款本金1000万元为基数按月利率20‰计付至实际偿还全部贷款本金之日止），于2014年9月20日前偿还逾期还款利息1983333.33元；自2014年9月20日起每月20日前按时足额支付当月逾期还款利息；于2014年10月31日前将借款本金1000万元一次性偿还，利随本清。被执行人金富源公司等对被执行人捷联公司上述债务承担连带清偿责任。执行中，被执行人均未履行《民事调解书》确定义务。2014年12月16日，本院以（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定和（2014）海南一中执字第189－4号协助执行通知，查封登记于被执行人金富源公司名下位于海口市海甸岛海景路86号海景花园E型公寓2号楼8层801房。异议人刘丹遂以该房屋为其所有提出异议。另查明：2008年11月15日，异议人刘丹与被执行人金富源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：异议人刘丹购买被执行人金富源公司开发建设的位于海口市海甸岛海景路86号海景花园E型公寓2号楼8层801房，价款41万元；被执行人金富源公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被执行人金富源公司提供的资料报产权登记机关备案。签约后，异议人刘丹向被执行人金富源公司支付购房款41万元，被执行人金富源公司于2010年4月22日开具收取该购房款《海南省销售不动产专用发票》。同年7月7日，双方办理房屋交接手续。目前，本案房屋由异议人刘丹儿子居住。前述房屋权属登记于被执行人金富源公司名下（房屋所有权证号：HK230246），异议人刘丹正在办理产权过户登记手续。此外，因陈ＸＸ与被执行人金富源公司及异议人刘丹就本案房屋买卖产生讼争，海口市中级人民法院于2012年6月6日以（2012）海中法民一终字第556号《民事调解书》确认：被执行人金富源公司退还陈ＸＸ购房款288248元（含定金10000元），赔偿陈ＸＸ100000元作为补偿金；陈ＸＸ放弃对本案房屋所有权利；被执行人金富源公司与异议人刘丹按照2008年11月15日签订的《商品房买卖合同》中的所有约定重新签订商品房买卖合同，双方凭重新签订的合同办理过户手续。无证据证实该调解书生效后，异议人刘丹与被执行人金富源公司按原合同内容重新签订《商品房买卖合同》。2014年10月8日，海口海事法院就申请执行人北京春光房地产开发有限公司申请执行被执行人金富源公司、海南哲仁投资管理有限公司债权转让合同纠纷案中，异议人刘丹针对查封本案房屋提出异议所作（2014）琼海法执异字第32号执行裁定认定：异议人刘丹同被执行人金富源公司于2008年11月5日就本案房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，异议人刘丹分别于2008年11月15日、2010年4月21日支付购房款132000元、278000元；2009年7月7日，被执行人金富源公司向异议人刘丹交付房屋；2010年4月22日，被执行人金富源公司向异议人刘丹开具《海南省销售不动产专用发票》，该房屋目前由异议人刘丹儿子居住。该院认为：双方所签《商品房买卖合同》系真实意思表示，被执行人金富源公司为异议人刘丹办理相关房屋产权登记和过户手续系合同之约定。本案房屋虽登记于被执行人金富源公司名下，但继续执行可能损害案外人合法权益。该院遂裁定中止该案执行。裁定生效后，该院裁定解除对本案房屋查封。以上事实有本院海南一中民一初字第30号《民事调解书》及执行相关法律文书、《商品房买卖合同》及两份《补充协议》、付款《委托书》、《海南省销售不动产专用发票》、房屋装修期内使用电梯费支付凭证、房屋可视对讲机、管道燃气安装费支付凭证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入住手册》及《业主收楼确认书》等房屋接收相关资料、使用燃气缴费凭证、海南物业管理有限公司《证明》、海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第556号《民事调解书》、海口海事法院（2014）琼海法执异字第32号《执行裁定书》、《海口市房屋所有权登记审核表》、《客户完税信息列表》及当事人陈述等证据为凭，足资认定。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，方发生法律效力。本案房屋权属登记于被执行人金富源公司名下，本院查封之前，异议人刘丹与作为房地产开发企业的被执行人金富源公司之间虽存有商品房买卖合同，但未办理权属变更登记，异议人刘丹依法对本案房屋仅享有期待物权。而法院另案《民事调解书》亦仅就双方房屋买卖合同关系作出确认，不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条规定可取得物权的情形。异议人刘丹无证据证实对本案房屋享有物权，其主张为本案房屋实际所有权人于法无据，本院不予支持。因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。该规定旨在保护买受人为自然人的、以满足生活消费为目的的基本住房需求的生存权。首先，本案房屋被查封之前，法院另案《民事调解书》及生效执行裁定均确认异议人刘丹与被执行人金富源公司间存在本案房屋买卖合同关系，本院亦依法确认；双方虽未依前述《民事调解书》约定根据原有合同内容重新签订《商品房买卖合同》，但新合同仅为办理过户之用，是否签订，并不影响双方买卖关系成立。故应认定双方在本案房屋查封之前存在合法有效的书面买卖合同，该情形符合上述司法解释之规定。其次，对于前述解释规定的买受人所购商品房用于居住且名下无其他用于居住之房屋之情形，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住之房屋，方符合该司法解释本意。根据本案性质及当事人举证能力判断，申请执行人兆南公司作为抗辩人，应对异议人刘丹所购本案房屋未用于居住且其名下有其他用于居住之房屋之事实负有举证责任。根据法院另案生效执行裁定认定及异议人刘丹陈述其所购本案房屋由其儿子长期居住，而其本人并未居住于房屋所在地海口市之事实，因属生效法律文书认定及当事人自认事实，申请执行人兆南公司虽未提供证据，但无须举证证实，故应认定异议人刘丹未长期居住于本案房屋所在地。该情形不符合上述司法解释之规定。再次，依照《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。异议人刘丹虽未提供银行转账凭证或其他财务收据，但提供其付完全额款项之发票，且无相反证据予以否定，应认定发票即为付款凭证，且法院另案生效执行裁定亦确认异议人刘丹支付全额购房款，故本院亦确认异议人刘丹支付全额购房款。该情形符合上述司法解释之规定。因异议人刘丹并非同时具有上述司法解释规定排除执行之情形，其对本案房屋之期待物权不能排除本案执行，继续执行本案房屋并未侵害其生存权，故其异议不成立，本院不予支持。异议人刘丹可依法另行提起执行异议之诉寻求救济。法院执行被执行人金富源公司另案中，就查封本案房屋所涉本案异议人刘丹之异议处理结果并不能作为本案审查依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：驳回异议人刘丹的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  胡曙光审 判 员  包允贤代理审判员  王海刚二〇一五年七月二日法官 助理  林一矢书 记 员  张 鹂附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。审核：胡曙光撰稿：胡曙光校对：张鹂印刷：李惠玲海南省第一中级人民法院2015年7月2日（共印12份）