北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第01690号上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区朝外大街1号。负责人储成龙，行长委托代理人王征，男，1978年10月29日出生。委托代理人李响，女，1986年7月11日出生。被上诉人（原审被告）太茂盛源实业发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路6号楼4幢一至二层204。法定代表人张彦书，总经理委托代理人常顺奇，男，1978年1月4日出生。上诉人中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称工行朝阳支行）与被上诉人太茂盛源实业发展有限公司（以下简称太茂盛源公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人工行朝阳支行之委托代理人王征、被上诉人太茂盛源公司之委托代理人常顺奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。工行朝阳支行在一审法院起诉称：2011年1月1日，我行与太茂盛源公司签订《商铺租赁合同》，约定我行承租太茂盛源公司名下位于北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道商用物业大厦一层109号商铺，租赁期自2011年1月1日起至2016年2月29日，月租金为238.75元／平方米／月。2012年起，太茂盛源公司方提出增加租金（高出原租金标准1倍以上），我行未予同意，太茂盛源公司遂违反租赁合同，单方要求提前收回该房屋，强令我行搬出租赁房屋，我行只得于2012年7月11日迁出租赁房产，《商铺租赁合同》无法继续履行，至迁出日，我行已支付的租金中尚有717889.91元尚未履行。我行认为，太茂盛源公司因未能达到单方提高租金的目的，而提前收回房屋的行为已经构成了违约。首先，《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。目前，我行已经迁出租赁房产，继续履行原《商铺租赁合同》无法实现，故我行有权依法请求太茂盛源公司承担赔偿损失的违约责任。其次，根据《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我行与太茂盛源公司双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第4款约定：如出租方需提前收回该房屋的，应提前六十日书面通知承租方，并支付双倍租金作为违约金。该条款规定了违约金计算方法，按实际尚未履行的租金717889.91元计算，太茂盛源公司应支付我行违约金1435779.82元。再次，合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因太茂盛源公司违约，我行依法可主张的损失金额超过了违约金数额，具体如下：1.我行为使用租赁房产而进行装修费用合计1237704.21元，因租赁合同无法继续履行而形成实际损失；2.预期利益损失，由于我行使用租赁房产系用于开设营业网点经营，太茂盛源公司提前收回房屋造成自迁出日起至合同届满之日我行经营该网点预期获得的利润无从实现，故太茂盛源公司应对我行预期利润进行赔偿；经我行自行测算，我行租赁该网点以往三年所获平均利润超过800万元且逐年增长，由此可推算至租赁合同履行期满，我行预期年利润不应低于该金额。但是，为保证该数据的客观性，我行申请进行司法审计测算未履行租赁期内我行预期利润。因此，租赁合同约定的违约金数额亦不足以覆盖我行依法可主张的损失，故我行将依据司法审计结果并与违约金折算后的金额确定最终损失赔偿额。现我行要求：1.太茂盛源公司返还未履约租金717889.91元；2.太茂盛源公司支付违约金1435779.82元；3.对我行所受利润损失进行司法审计，并以最终审计结果确定我行因太茂盛源公司违约行为而遭受的预期利润损失。太茂盛源公司在一审法院答辩称：工行朝阳支行提出我公司是违约行为，但我公司依照合同法规定与双方合同约定行使解除权，我公司行为是行使权利的行为不是违约行为，同意返还部分租金717889.91元及因合同解除而支付的两个月租金，第一项和第二项数额没问题，同意返还两个月的租金作为补偿。一审法院经审理查明：2011年3月7日，工行朝阳支行（作为承租方）与太茂盛源公司（作为出租方）签订《商铺租赁合同》，双方约定，承租方于2008年3月1日与北京富然大厦有限公司（原出租方）签署租赁合同，承租位于北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道商业中心105-108号房屋，租赁面积543.41平方米，租赁期限为8年；出租方于2010年8月31日通过购买北京富然大厦有限公司4号楼的商业中心，成为承租房屋的业主。应承租方的要求，现双方就同意废止原租赁合同，在原合同租赁面积和收费标准保持不变的基础上签署新租赁合同事宜达成如下协议。出租方同意出租，承租方同意承租位于北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道商用物业大厦一层109号（以下简称109号）商铺和其他内部设施。租期5年2个月，自2011年1月1日起至2016年2月29日止。月租金为238.75元／㎡／月。租赁期限内，承租方按年向出租方支付每期租金，本合同签订后10个工作日内应向出租方支付一个完整年租金1556869.68元，以后每年租金应在当年1月25日前支付。在第九条第5款中，双方约定：承租方因业务发展需要，需要对经营网点进行调整优化由此产生提前解除本合同事项时，承租方需要提前60日书面通知出租方。且与出租方及出租方指定的物业管理公司结清各项费用，并向出租方支付月租金二倍作为违约金，向出租方进行赔偿。在第十二条第4款中，双方约定：如出租方需提前收回该房屋，应提前六十日书面通知承租方，并支付双倍押金作为违约金。合约期满后，承租方应按期迁出，承租方逾期不迁出，出租方有权直接收回物业。如出租方需提前收回该房屋，应提前六十日书面通知承租方，并支付双倍租金作为违约金。合约期满后，承租方应按期迁出，承租方逾期不迁出，出租方有权直接收回物业…….7.如果出租方行使本合同约定的解除权的，自本合同解除之日起出租方有权自行处置该房屋，承租方应在收到出租方书面通知起十日内：（1）按本合同第十条第5款的约定交还该房屋；（2）按照本合同的约定向出租方支付违约金，违约金按每月总租金200%计算；（3）赔偿因承租方违约而给出租方造成的实际经济损失；（4）承租方结算各项所欠应付款项（包括但不限于租金及其他费用）。双方未在《商铺租赁合同》约定押金的具体数额，工行朝阳支行亦未向太茂盛源公司支付押金。2012年5月11日，太茂盛源公司向工行朝阳支行发出《公函》，内称根据双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第4项之约定，履行提前60日书面通知义务，自工行朝阳支行收到本函之日起60日内为过渡期间，为保证交接工作的顺利进行，重新确认原租赁合同中确定的基本原则。公函中并未提及解除双方的《商铺租赁合同》，但提及到本次交接过程中涉及到租金、押金多退少补问题。还提及本合同解除后，太茂盛源公司将依法将109号房屋交给其他单位经营使用。2012年7月11日，工行朝阳支行从承租的商铺腾退，将房屋交还给太茂盛源公司。2012年7月27日，太茂盛源公司向工行朝阳支行发函，要求工行朝阳支行派人到太茂盛源公司处办理结算手续，将未使用期间房屋租金退还给工行朝阳支行。2012年9月10日，太茂盛源公司向工行朝阳支行发函，再次督促工行朝阳支行办理结算领款手续。经询，工行朝阳支行表示没有收到太茂盛源公司发出的书面解除合同通知，太茂盛源公司称，发函之前与工行朝阳支行工作人员多次面对面沟通解除事宜，2012年5月11日发公函将合同原则以书面形式确认，没有向工行朝阳支行发出书面解除合同通知。太茂盛源公司又称其行使合同解除权，发过书面通知，太茂盛源公司履行提前60天通知义务。针对《商铺租赁合同》第十二条第4款，工行朝阳支行认为太茂盛源公司提前60日解除合同，应支付双倍租金，应当理解为未履行期间租金的双倍；太茂盛源公司认为支付双倍租金应当理解为2个月的租金。上述事实，有当事人提交的《商铺租赁合同》、《公函》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：工行朝阳支行、太茂盛源公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2012年5月11日，太茂盛源公司向工行朝阳支行发出《公函》，公函中虽未明确提出解除《商铺租赁合同》，但根据该公函的内容，要求办理租金、押金手续并表示合同解除后，将收回房屋交予其他单位经营使用，工行朝阳支行有理由相信太茂盛源公司依据该《公函》通知工行朝阳支行解除《商铺租赁合同》，工行朝阳支行在接到《公函》后，已经搬离承租的房屋，根据本案现有证据，可以认定双方之间的《商铺租赁合同》已经解除。双方之间的《商铺租赁合同》已经解除，现太茂盛源公司同意返还未履行期间的房屋租金717889.91元，法院不持异议。工行朝阳支行以太茂盛源公司违约为由要求太茂盛源公司双倍返还未履行期间的租金。在《商铺租赁合同》第十二条第4款款中，同时约定，如出租方提前收回房屋，需向工行朝阳支行支付双倍押金作为违约金、支付双倍租金作为违约金，但工行朝阳支行、太茂盛源公司之间并无支付押金的约定，针对“支付双倍租金作为违约金”的约定，工行朝阳支行认为应是支付未履行期间双倍租金，太茂盛源公司否认，认为应系支付2个月租金。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在《商铺租赁合同》中，双方实际上通过相关条款保留了合同解除权，合同一方仅需提前60日通知对方并支付违约金即可解除合同。在《商铺租赁合同》第九条第5款中约定，工行朝阳支行提前60日解除合同，需向太茂盛源公司支付月租金二倍作为违约金。《商铺租赁合同》第十二条第4款的解约情形类似，违约责任亦应相当，故“支付双倍租金作为违约金”应作“支付双倍月租金作为违约金”理解，故太茂盛源公司应支付违约金259478.28元。工行朝阳支行要求对其利润损失进行审计并主张预期利益损失，但预期利益并非合同解除的直接损失，且根据合同约定，太茂盛源公司应向工行朝阳支行支付违约金，故法院对工行朝阳支行有关预期利润损失的诉讼请求不予支持。工行朝阳支行的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决：一、被告太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行租金七十一万七千八百八十九元九角一分；二、被告太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行违约金二十五万九千四百七十八元二角八分；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。工行朝阳支行不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决第二项、第三项，改判太茂盛源公司按照我行向其已实际支付但尚未使用期间的双倍的房屋租金为计算依据支付违约金；要求对我行预期利益进行评估以赔偿损失。理由：太茂盛源公司不履行合同义务，单方解除合同，应当承担违约责任，一审法院认定事实及适用法律错误。太茂盛源公司同意一审法院判决，不同意工行朝阳支行的上诉请求。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方签订协议第九条第4项约定：租期届满、本合同提前终止时，承租方应当自行承担费用，将承租房屋按当时现有之状况交还给出租方。且不得破坏该房屋内的主体结构，同时须将承租区域清理干净，经出租方验收合格后方可办理退租手续。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。上述事实，有《商铺租赁合同》、双方当事人在二审中的陈述在案佐证。本院认为：一审法院对工行朝阳支行、太茂盛源公司所签订的《商铺租赁合同》性质的认定正确。太茂盛源公司依据双方签订的《商铺租赁合同》提前60天向工行朝阳支行发出《公函》，《公函》表示将收回房屋交予其他单位经营使用，现工行朝阳支行已经搬离承租的房屋，故可以认定双方之间的《商铺租赁合同》已经解除。工行朝阳支行向太茂盛源公司支付了一年的房屋租金，双方之间的《商铺租赁合同》提前解除，太茂盛源公司应当返还工行朝阳支行已经支付但尚未履行期间的房屋租金。太茂盛源公司提前解除双方之间的租赁合同，应当向工行朝阳支行支付违约金。现双方对合同中关于太茂盛源公司提前解除合同条款支付违约金数额的计算方法产生争议。一审法院依据双方所签合同所使用的词句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款作“支付双倍月租金作为违约金”理解，判决太茂盛源公司以双倍月租金为标准向工行朝阳支行支付违约金适当。工行朝阳支行与太茂盛源公司在《商铺租赁合同》中约定在租期届满、本合同提前终止时将承租房屋按当时现有之状况交还给出租方且自行承担费用。现工行朝阳支行将装修费用作为其损失而计算在请求太茂盛源公司支付违约金的数额中没有合同依据，本院对此不予支持。关于工行朝阳支行要求对其利润损失进行审计并要求太茂盛源公司赔偿预期利益损失问题。本院认为工行朝阳支行的预期利益损失主要体现在经营损失上，所谓的经营损失系因太茂盛源公司提前解约而使工行朝阳支行重新寻找经营地点及为经营而作其他准备所需的时间，而此种情况已在双方签订租赁合同时明确预见并约定了提前解约应提前60天通知对方，该60天应视为工行朝阳支行寻找经营地点、太茂盛源公司寻找新租户的准备时间，既然双方对此有所预见并作出了明确约定，且太茂盛源公司按照该约定提前60天通知了工行朝阳支行，故一审法院对工行朝阳支行有关预期利润损失的诉讼请求不予支持正确。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24029元，由中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行负担10455元（已交纳），由太茂盛源实业发展有限公司负担13574元（中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行已交纳1560元，太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后七日内支付中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行1560元，余款12014元，太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后七日内交至北京市朝阳区人民法院）。二审案件受理费15386.71元，由中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  韩 静代理审判员  宋少源代理审判员  金园园二〇一五年七月十五日书 记 员  张钰鑫书 记 员  郑孟竹