上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第1898号原告上海新盛元物业管理有限公司。法定代表人孙爱民。委托代理人蔡玮杰。委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。被告上海赛元房地产发展有限公司。法定代表人徐彬。委托代理人林关琴，上海艾帝尔律师事务所律师。原告上海新盛元物业管理有限公司(以下简称“新盛元物业公司”)与被告上海赛元房地产发展有限公司(以下简称“赛元公司”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新盛元公司委托代理人蔡玮杰、陈哲，被告赛元公司委托代理人林关琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新盛元物业公司诉称：原告系上海市陆家浜路XXX弄XXX号、XXX号百汇公寓物业管理单位，被告系百汇公寓底层和地下车库的产权人，原告有权对被告拥有的车库收取物业管理费，但被告拒绝缴纳自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费，原告催讨未果。故诉至法院,请求判令：1.被告支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)198233.76元；2.被告支付上述款项的违约金19823.37元。诉讼中，原告修改诉请为：1.被告支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费179793.40元；2.被告支付拖欠上述款项的滞纳金(以179793.40元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月4日起计算至判决生效日止)；3.被告支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的维修基金18440.35元。原告新盛元公司提供下列证据：1.《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.催讨函及邮寄凭证；4.《书面答复意见书》；5.(2007)黄民四(民)初字第3739号民事判决书；6.《百汇公寓地下及地面车库情况说明》；7.电梯保养合同、水质检验报告、员工名册及工资汇总表；8.(2005)黄民四(民)初字第3072号民事判决书；9.照片及光盘。被告赛元公司辩称：原、被告之间并未签订协议，《物业服务合同》是原告与业主委员会签订的，原告如要收取合同约定的费用，应当全面履行合同约定的服务项目，但原告并未举证证明其为被告拥有的车库提供任何服务；百汇公寓的车库与其他小区不同，车库产权属于被告，被告自己有物业公司为车库提供物业服务，保安、保洁、维修等都是被告自己的团队在管理，为了全体业主安全考虑，被告也不允许原告随意进入车库；被告愿意支付由原告代收的维修基金，但原告并未为被告拥有的车库提供物业服务，不应该收取物业管理费。被告赛元公司提供下列证据：1.平面图；2.照片；3.民事诉状；4.《租赁合同》。经质证，被告赛元公司对原告新盛元公司提供的证据1真实性无异议，但业主委员会与原告签订物业服务合同及补充协议没有征求被告意见，被告自己有物业公司为车库提供物业服务，原告没有提供服务；证据2真实性无异议，但按照登记面积收取物业管理费不合理；证据3无异议，但被告不应该支付物业管理费；证据4真实性无异议，但答复函明确车库由被告经营管理，不能作为原告收取物业管理费的依据；证据5真实性无异议，但上海南房(集团)物业管理有限公司当时提供物业服务，原告没有提供服务，不应当收取费用；证据6不予认可，业主委员会应出庭接受质证；证据7与本案无关，即使原告为百汇公寓提供了物业服务，也不能证明为车库提供了物业服务；证据8真实性无异议，但后续事宜还在诉讼中；证据9真实性不予认可，监控设备由原告控制，可根据需要修改、剪辑，且发生的时间是2015年6月，与本案无关。原告新盛元公司对被告赛元公司提供的证据1真实性无法确认，证据2不能确认拍摄时间和地点，门面房是被告改造出租的，与原告无关；证据3真实性无异议，但业主委员会要求被告修复其破坏的绿化，不能证明绿化是由被告管理的；证据4真实性不予认可。经被告申请，本院批准，证人陈某某到庭陈述，证人在2008年与被告签订合同，承包百汇公寓底层和地下车库，证人负责管理车库并收取停车费，车库的保安、保洁和维修(如调换灯泡等)都是证人负责的，原告从未提供服务。对该证人证言，原告认为证人原系被告下属单位的员工，与被告有较大利益关系，不应该采信该证言；被告则不表异议。经审理查明：被告系上海市陆家浜路XXX弄XXX号底层车库(建筑面积1669.29平方米)和地下车库(建筑面积2172.45平方米)业主，2003年4月26日取得产权。2005年12月8日，上海市房屋土地资源管理局信访办对百汇公寓李蔚波等业主有关车库产权和收费问题作出《书面答复意见书》，该意见书指出，被告于2003年取得百汇公寓地上和地下车库产权，2005年4月上海南房(集团)物业管理有限公司(以下简称“南房物业公司”)从被告下属的上海豪门物业管理有限公司接手管理百汇公寓，但车库仍由赛元公司经营和管理，经协调，南房物业公司和被告达成协议，南房物业公司对小区实施全面管理，车库内的经营管理仍由被告负责，但应按规定支付物业管理费。2007年12月，南房物业公司将被告诉至本院，要求被告支付地下车库的物业管理费，被告辩称车库由其自行管理，不应支付物业管理费，本院经过审理，判决被告向南房物业公司支付物业管理费。2008年9月8日，被告与陈某某签订《租赁合同》，约定由陈某某向被告租赁百汇公寓底层及地下一层车库，租赁期限为2008年9月8日至2018年9月30日，租赁期间，陈某某负责保安、保洁及车库日常维修(如调换灯泡等)等工作。车库停车费由陈某某收取。2012年6月30日，原告与上海市黄浦区百汇公寓业主委员会(甲方)签订《物业服务合同》，约定由原告为上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号、XXX号百汇公寓提供物业服务，委托管理期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止；原告为百汇公寓提供下列服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向原告报修，也可以自行维修，经报修由原告维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；物业管理费为每月每平方米1.90元，物业管理费按季交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务，无故和恶意拖欠并逾期交纳的，按季度加收应缴物业管理费千分之二违约金；因政府调整最低人员工资及公共事业费用的，甲方应直接从经营性收入中予以补贴或增加物业管理费；业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金，物业专项维修资金续筹方式为在业主大会确定的时限内，业主足额交纳应续筹的装修维修资金及每月向业主收取每月每平方米0.20元的维修基金，由物业代为收取，最后存入维修基金账户。2012年7月1日，原告与上海市黄浦区百汇公寓业主大会、上海市黄浦区百汇公寓业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，约定原告可以根据《物业服务合同》向地面车库及地下车库的物业所有人收取每月每平方米1.90元的物业管理费，及代业主大会收取每月每平方米0.20元的维修基金费用。2013年6月30日，原告再次与上海市黄浦区百汇公寓业主大会、上海市黄浦区百汇公寓业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，根据《物业服务合同》中“因政府调整最低人员工资及公共事业费用的，甲方应直接从经营性收入中予以补贴或增加物业管理费”的相关约定，经业主大会表决通过，自2013年7月起(含7月)，上涨物业管理费0.10元，即每月每平方米2元，维修基金费用收取不变。因被告未支付2012年7月至2014年6月的物业管理费，原告曾于2014年4月15日向被告发函催讨，未果。2014年8月4日，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告与上海市黄浦区百汇公寓业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》合法有效，对全体业主均有约束力，原、被告均应按约履行。《物业服务合同》约定由原告代收每月每平方米0.20元的维修基金，被告亦同意支付，故原告要求被告支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止的维修基金18440.35元的诉讼请求，本院依法予以支持。按照《物业服务合同》的约定，原告为百汇公寓提供小区公共区域的秩序维护、清洁卫生和共用部位、共用设施的运行和维护等服务，被告作为业主享受了原告提供上述服务，应该按照《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的约定支付物业管理费，被告辩称车库系其自行管理，原告并未提供服务，不应该支付物业管理费，本院认为，小区车库通常属于全体业主共有，由物业公司提供保安、保洁和停车管理服务并收取停车费，但本案系争的车库产权属于被告，属于业主自用部位，由被告自行经营管理，原告并不负有为被告自有部位提供保安、保洁等服务的义务，自用设备损坏时，被告可以选择自行修理，也可以选择向原告报修并支付修理费用，被告并未提供向原告报修而原告拒绝修理的证据，不能证明原告提供服务不符合合同约定，被告该辩称意见，本院不予采信，故原告要求被告支付自2012年7月1日起至2014年6月30日止物业管理费的诉请，本院予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付上述欠款利息损失的理由亦成立，原告要求被告支付物业管理费利息损失的诉请，本院依法亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海赛元房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新盛元物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币179793.40元；二、被告上海赛元房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新盛元物业管理有限公司上述物业管理费的利息损失(以人民币179793.40元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年8月4日起计算至判决生效日止，以本金为限)；三、被告上海赛元房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新盛元物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年6月30日止的维修基金人民币18440.35元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4570.86元(原告已预缴)，由被告上海赛元房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄利民代理审判员  常彩玲人民陪审员  方少华二〇一五年七月二十三日书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。