上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第2748号原告上海上实金马物业管理有限公司，住所地本市。法定代表人李胜来，公司董事长。委托代理人李翠凤。委托代理人沈春梅。被告於建中，女，1960年7月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告上海上实金马物业管理有限公司与被告於建中物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李翠凤、被告於建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上实金马物业管理有限公司诉称：被告系上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室业主，原告为该小区的物业管理单位。小区物业服务合同中约定物业服务收费标准为1.6元／月·平方米（币种为人民币，以下同），上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积为95.6平方米。被告未交纳2007年11月1日至2010年8月14日的物业服务费，经原告多次催讨无效，故起诉至法院，要求判令被告支付上述期间的物业服务费5，125.50元，并支付上述欠款的滞纳金5，125.50元，共计10，251元。被告於建中辩称：其确实未支付前述期间的物业服务费。因为截至目前开发商还未向其交付房屋，故其和原告之间无物业服务合同关系，无需支付原告诉请期间的物业服务费。经审理查明：被告於建中为上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的预告登记产权人之一（登记证明号：南XXXXXXXXXX，建筑面积不详），预购房屋权利人为於建中、金某某、金志豪。上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室、上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室的建筑面积均为95.60平方米。2006年8月15日，原告上海上实金马物业管理有限公司与上海市黄浦区明日星城业主大会、上海市黄浦区明日星城业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为上海市黄浦区明日星城小区提供物业服务。合同第七条载明：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：高层1.6元／月·平方米；多层1.6元／月·平方米；……”合同第十条载明：“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月5日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主和物业使用人无故逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起，按应缴费用的千分之三／日，加收滞纳金。”合同第三十五条载明：“本合同为期4年，自2006年8月15日起至2010年8月14日止”2007年11月28日，原告曾向���上海市黄浦区人民法院起诉被告及案外人金某某，追索被告及案外人金某某拖欠的2003年1月1日起至2007年10月31日止的物业服务费8874元及逾期付款滞纳金8874元。原上海市黄浦区人民法院经审理查明：“2000年9月21日，被告於建中、金某某与案外人金马房产签订了《上海市内销商品房预售合同》……期间，被告与金马房产（即‘上海东方金马房产发展有限公司’）因就交付的房屋与合同约定条件不符产生矛盾，被告未能取得金马房产提供的《商品房入住通知单》，由于被告未提供该通知，原告据此拒绝被告办理入户手续。同年7月，被告擅自入室装修。嗣后一直居住至今，……”原上海市黄浦区人民法院审理后认为“……由于被告未能提供入住的相关资料，原告为此拒绝被告办理入住手续，对此，原告并无过错。鉴于被告自2002年8月对系争房屋进行装修，同年10月起居住���今，其与原告形成事实上的物业服务合同关系。根据公平原则，被告接受了原告提供的物业服务，理应承担物业服务费。至于被告与金马房产之间的纠纷，与本案系两个不同的法律关系，被告可通过其它途径予以解决。被告以与开发商之间的合同纠纷未解决为由拒绝付款，无法律依据。……”并作出（2007）黄民四（民）初字第3682号民事判决：一、被告於建中、金某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海上实金马物业管理有限公司2003年1月至2007年10月期间欠缴的物业服务费人民币8874元；二、被告於建中、金某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海上实金马物业管理有限公司滞纳金人民币8874元。收到判决书后，被告及案外人金某某向上海市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判。上海市第二中级人民法院经审理后认为“虽然金马物��因上诉人於建中、金某某未能提供入住的相关资料而拒绝为於建中、金某某办理入住手续，但於建中、金某某自2002年装修后即入住由金马物业进行物业管理的系争明日星城小区至今，可以认定双方当事人间形成事实上的物业服务合同关系。……原审判决於建中、金某某支付上述期间内欠付的物业服务费并无不当，本院予以维持。……金马物业在二审中表示放弃向於建中、金某某主张8，874元滞纳金的诉讼请求，与法无悖，本院予以准许。……”并作出（2008）沪二中民二（民）终字第617号民事判决：一、维持上海市黄浦区人民法院（2007）黄民四（民）初字第3682号民事判决第一项；二、撤销上海市黄浦区人民法院（2007）黄民四（民）初字第3682号民事判决第二项。判决生效后，被告及案外人金某某又向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院经审查认为再��申请人申请再审的理由缺乏事实和法律依据，于2008年9月18日作出（2008）沪高民一（民）申字第345号民事裁定：驳回再审申请人於建中、金某某的再审申请。庭审中，本院询问被告在原告诉请追索的欠费期间是否居住于系争房屋，被告表示“我只是在看房。我没有其他地方住。住和不住和本案没有关系，我拒绝回答这个问题。”以上事实，由《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《物业服务合同》、原上海市黄浦区人民法院（2007）黄民四（民）初字第3682号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2008）沪二中民二（民）终字第617号民事判决书、上海市高级人民法院（2008）沪高民一（民）申字第345号民事裁定书、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。由原告提供的证据可知，原告自2006年8月15日起为被告所在小区提供物业服务至2010年8月14日止，故原告有权收取相应期间的物业服务费。被告虽辩称其未办理入住手续，和原告之间无物业服务合同关系，但根据（2007）黄民四（民）初字第3682号民事判决书所述的事实及理由，并结合本案庭审查明的事实，本院依法认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，理应按照《物业服务合同》的各项约定向原告支付物业服务费。关于物业服务费的收费标准，虽系争房屋之面积在《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》上未有记载，但本院查明位于系争房屋楼上及楼下同一室号的上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室、上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室的建筑面积均为95.60平方米，故本院据此认定系争房屋的建筑面积也应为95.60平方米，故原告居住房屋的物业服务费标准应为每月153元。就2010年8月份收费时间不足月的情况，本院根据当月的总天数计算应给付的日均数额（即按月均数额／31天）。故2007年11月1日至2010年8月14日期间被告的物业服务费欠款共计5，118.1元，原告诉请之数额有误，本院予以更正。关于被告拖欠费用的滞纳金，根据合同约定应分别从各期费用应付费日的次日起按日千分之三的标准进行计算，但滞纳金数额不应高于本金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告於建中应于本判决生效之日起十日内向原告上海上实金马物业管理有限公司给付自2007年11月1日至2010年8月14日的物业服务费人民币5，118.1元。二、被告於建中应于本判决生效之日起十日内向原告上海上实金马物业管理有限公司给付上述欠款的滞纳金人民币5，118.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币56.28元（原告已预交），减半收取为人民币28元，由被告於建中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄利民二〇一五年二月五日书记员  暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬���，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。