浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0421民初5478号原告：章菊英，女，1964年9月28日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：杭璐东、沈小华，浙江嘉深律师事务所律师。被告：陈永富，男，1951年7月13日出生，汉族，住嘉善县。被告：陈建伟，男，1986年10月15日出生，汉族，住平湖市当湖街道星洲城市。被告：严好玲，女，1956年11月17日出生，汉族，住嘉善县。以上三被告共同委托诉讼代理人：盛方，浙江思贤律师事务所律师。原告章菊英与被告陈永富、陈建伟、严好玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月21日、2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告章菊英的委托诉讼代理人沈小华、三被告共同委托诉讼代理人盛方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章菊英提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同，将嘉善县魏塘街道和风家园2幢1梯601室、2梯602室、701室三套房子交付给原告方并办理过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。后变更诉请为：1.解除原被告签订的《嘉善县房地产买卖合同》；2.判令被告返还定金300000元，并自2016年5月14日起按银行同期贷款基准利率计算资金占用期间原告的损失；3.判令被告赔偿原告2500000元（市场差价）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月14日原告通过中介与被告签订一份《嘉善县房地产买卖合同》，约定被告将位于魏塘街道和风家园2幢1梯601室、2梯602室、701室三套房子，面积共314.84平方米，按每平方米6870元价格出售给原告。合同签订后原告支付了30万元定金，约定被告办理产证时原告给付房价的80%，余款在过户时一次性付清。现原告了解到被告已办理好三套房屋的产证，原告屡次催促办理过户手续，原告均以各种理由推脱。故诉至法院。三被告答辩称：1.房屋系三被告共有的拆迁房，合同只有陈永富一个人的签字，没有其他共有人的签字，所以合同不成立；2.原告本身是中介，违反中介管理规定进行炒房，并非自住房屋，是恶意的，即使合同成立也是无效合同。综上，请求驳回原告诉请。如原告同意协商解决的，愿意解除合同，双倍返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月14日，原告章菊英与被告陈永富签订一份《嘉善县房地产买卖合同》，约定原告章菊英购买陈永富所有的和风家园2幢1梯601室、2梯602室、701室三套房子，面积共315平方米，房价每平方米6870元，自行车库房款由受让方负责。合同第三条约定购房定金30万元，余款分二次支付：出让方做房产证时受让方付房款80%，余款在房产证过户时一次付清。合同由章菊英、陈永富及中介陈建祖签字。上述30万元定金分二次支付，其中2016年5月12日由陈建伟出具收条，载明：“收到章菊英购房定金人民币贰万元，斜家桥和风家园，每平方米6720元，总平方315m2，自行车库另加房款，双方不得违约”；5月14日由陈建伟、陈永富出具收条，载明：“2016年5月16日收到章菊英和风家园共315平方定金280000元，贰拾捌万元整”。合同第五条中约定：“乙方（章菊英）付清甲方（陈永富）全部购房款后，乙方如遇特殊情况可直接转让他人，甲方无权干涉”。合同第十条约定：“乙方（章菊英）中途违约，购房定金叁拾万元归甲方所有；甲方（陈永富）中途违约，应自违约之日起5天内归还乙方所有付款，并赔偿违约金叁拾万元。”后双方就合同继续履行房屋过户交付等发生争议，自行协商未果，原告遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋系嘉善县魏塘街道车站村斜家桥城中村改造地块陈永富户拆迁安置房，《农村私人建房用地呈报表》登记的在册人口为陈永富、严好玲、陈建伟三人，陈永富为户主。该地块2008年启动拆迁，2009年5月31日陈永富户签约选择货币安置，补偿金额总计1432985元。后于2016年重新选择原地回购产权调换，于2016年5月14日选房确定上述三套。涉案房屋原定2016年底前交付，因竣工验收迟延等原因，实际自2017年5月才开始交付。2017年11月9日上述三套房屋均登记至严好玲名下。2018年2月9日，三被告将30万元定金退还至本院账户，并表示先行退款30万元继续与原告协商，原告接本院通知后未领取该款项。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于合同的效力以及违约责任的承担两个方面。一、关于合同的效力。本院认为，本案房屋买卖合同系原告章菊英和被告陈永富在中介在场的情况下经协商后签订，对标的物、价款及付款方式等作了明确约定，被告陈建伟、陈永富也收取了原告章菊英支付的30万元定金，双方意思表示真实。该房产系陈永富、严好玲、陈建伟三人共同共有的宅基地房的拆迁安置房，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，对其处分应当经全体共同共有同意，现合同仅有陈永富一人签字，陈建伟收取定金可视为同意，但尚无证据证实严好玲对此同意，其亦不予追认，故该房屋买卖构成无权处分，不能发生物权变动的效力，但不影响涉案合同的效力。至于原告章菊英的职业身份，被告对此未提供充分的证据，《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定：“房地产经纪人不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”，但并未禁止房产中介作为普通人购房，且《房地产经纪管理办法》是部门规章而非法律法规，故原告的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，该合同合法有效，被告对于合同无效的抗辩意见本院不予采纳。二、关于违约责任的承担。因被告方拒绝继续履行合同，现原告诉请解除合同，本院确认合同于被告签收原告方变更诉请申请之日即2018年4月21日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请被告返还30万元定金，被告亦同意返还，本院予以支持。关于原告赔偿损失的诉请，虽然双方在合同第十条约定了违约适用定金罚则，但考虑当前房价的持续上涨以及本案双方争议拖延较长时间，约定的定金已不足以弥补其损失，故原告要求赔偿其实际损失和可得利益的损失，本院予以准许，并根据具体情况予以核定。关于原告主张对已支付的30万元购房款按银行同期贷款利率赔偿利息损失，尚属合理，本院予以支持。以300000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75％自2016年5月14日计算至2018年2月9日止，计25175元。关于原告主张的房屋上涨差价损失的具体金额，首先关于损失的可预见性。双方约定的涉案房屋交易价格为6870元/平方米，而拆迁安置房屋的超面积结算价为7420元/平方米，也就是说双方约定的房屋交易价格明显低于一般的市场价，虽然存在出卖人因尽快回收资金等需要适当放低价格的可能，但在合同签订时仅收取30万定金即每套房10万元的情况下，如出卖人对于后期房价有大幅明显上升的预期，按正常思维而言，不可能以此价格成交；其次，本案合同实际可以履行的时间远远超过当初订立合同时的预计，因此本院认为2017年底之后房屋溢价部分不宜计入可得利益的损失；其三，如合同继续履行，原告将支出大额资金及交易的税收费用等，现合同不再履行，该部分本应支出的成本亦应予以扣除。此外，虽然原告的职业不影响其购房，但其一次性购入3套拆迁安置房显然并非用于居住;在原告仅支付30万元定金（约占总房价的14%）的情况下，要求被告赔偿接受定金后一年多后的全部可得利益损失，亦明显有悖于民法的公平原则。综上，本院酌定被告赔偿原告可得利益损失计55万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第五十一条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告章菊英与被告陈永富于2016年5月14日签订的《嘉善县房地产买卖合同》于2018年4月21日解除；二、被告陈永富、陈建伟、严好玲于本判决生效后三日内返还原告章菊英购房定金300000元；三、被告陈永富、陈建伟、严好玲赔偿原告章菊英资金占用的损失25175元，赔偿可得利益损失550000元，合计575175元于本判决生效后三日内支付；四、驳回原告章菊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，减半收取计13400元，诉讼保全申请费5000元，合计18400元，由被告陈永富、陈建伟、严好玲负担12000元，原告章菊英负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  钱骏二〇一八年五月十四日书记员  沈华