广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2764号上诉人（原审被告）：徐文基，住址：广州市海珠区。委托代理人：卢健军，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：张海燕，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东弘诚集团有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人：蔡伟斌，职务：总经理。委托代理人：黄爱华，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：覃全茂，广东合邦律师事务所律师。原审被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市。法定代表人:严健良，职务:董事长。上诉人徐文基因与被上诉人广东弘诚集团有限公司（以下简称弘诚公司）、原审被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月23日，弘某公司与金某公司签订《挂名房产转让协议》，约定由于金某公司原法定代表人杨某、董事长助理何某等人假按揭、恶意销售抵押房屋、一房二卖、挪用、侵吞资金等一系列违法行为，导致乙方负债累累，所有的房产被查封；而且还拖欠大量税款、规划罚款。为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，在目前假按揭迟迟无法得到有效司法认定的情况下，金某公司只得重组其开发的辉洋苑辉洋阁21户个贷债权来偿还欠款，盘活项目。因启动重组首先须向债权人东方资产公司代偿债务人拖欠的巨额欠款，而目前金某公司无任何资金来源。为获取资金启动重组，盘活项目，偿还债款，金某公司同意将21户个贷债权项下挂名登记在原职工名下且抵押给银行的21套按揭房产转让给弘某公司，弘某公司愿意受让，支付相应对价款。该21套按揭房产包括涉案房屋在内。2010年10月26日东方资产公司（以下简称东方资产公司）与金某公司、弘某公司签订《债务重组协议》，约定弘某公司代金某公司向东方资产公司偿还相关款项后，东方资产公司同意免除本协议项下的债务人所负的其余债务，同时东方资产视金某公司已履行完担保责任。同时东方资产公司和金某公司确认，截至2010年5月25日，金某公司担保的东方资产公司对债务人享有的有效债权包括了徐文基本息及违约金，抵押物情况为黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁自然层4层A401号。2010年11月16日，东方资产公司向弘某公司向出具了辉洋苑二十一户重组价款16150000元的处置资产收回款项凭证和代广州金某房地产有限公司支付诉讼费及保全费的财务收据。弘某公司已履行了三方签订的《债务重组协议》的债务清偿。另查明：徐文基原是金某公司从1997年至2004年期间的行政人员，2001年3月9日金某公司与徐文基签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给了徐文基，并于2001年3月14日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续。徐文基于2001年3月15日与中国建设银行广东省分行签订了涉案房屋的《楼宇按揭合同》。徐文基没有向法庭提供涉案房屋的《商品房买卖合同》原件。徐文基购买涉案房屋至今没有向金某公司主张收楼。2009年3月3日，中国东方资产管理公司广州办事处以徐文基拖欠中国建设银行广东省分行贷款，其是该债务的受让人为由，向广州市海珠区法院起诉徐文基，该院于2009年7月9日作出（2009）海民二初字第429号民事判决书，判决：一、解除中国建设银行广东省分行与徐文基的《楼宇按揭合同》；二、徐文基清还借款本金1470869.19元，利息、复利630651.71元等。原审庭审期间，徐文基称支付首期房款的收据被按揭银行收取、买卖合同原件、按揭合同原件及税费发票原件已遗失，故不能向原审法院提供。另徐文基称首期房款72万元是自付几万元，其余款项是向亲属等人借，没有借据也没有往来款项银行记录；徐文基称其收入是每月15000元，每月偿还银行贷款是每月13000元至15000元。原审另查，徐文基至今没有办理收楼等手续。因本案纠纷，弘某公司于2014年5月23日向原审法院起诉，请求判令：1、请求确认徐文基和金辉洋公司关于买卖广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁4层A401号房的行为无效；2、本案的诉讼费由两被告承担。原审法院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，金某公司陈述其与办理备案登记手续的买方徐文基所签订买卖合同均非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款的事实，足见金某公司与徐文基签订买卖合同亦非出于真实的买卖本意。结合徐文基在签订合同至今未收楼使用，可认定金辉洋公司与徐文基的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖讼争房屋的行为无效。弘某公司现主张金某公司与徐文基买卖讼争房屋的行为无效，合法有据，原审法院予以采纳。徐文基抗辩称支付首期房款的收据被按揭银行收取、买卖合同原件、按揭合同原件及税费发票原件已遗失，以及首期房款72万元大部份是借款却没有借据，没有往来款项银行记录；徐文基的收入是每月15000元，但每月偿还银行贷款需13000元至15000元等主张有违生活常理，故徐文基认为其才是真实买受人的抗辩原审法院不予采纳。至于徐文基认为弘某公司在本案中提交的《债务重组协议》及《挂名房产转让协议》不真实，应为无效的抗辩，由于没有在本案中提出反诉，且不属同一法律关系，原审法院不予调处。金某公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年12月11日作出如下判决：金辉洋公司与徐文基之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A401房的行为无效。一审案件受理费100元，由金某公司、徐文基各负担50元。判后，上诉人徐文基不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：一、弘某公司的起诉不符合条件，应予驳回起诉。弘某公司不是金某公司与徐文基的买卖房屋的利害关系人，弘某公司无诉权。1.金某公司与徐文基签署商品房买卖合同，商品房买卖合同的当事人仅限于金某公司、徐文基，弘某公司与该诉讼案件无任何直接利害关系；且弘某公司的成立时间晚于合同签订时间。2.东方资产公司与弘某公司、金某公司三方签订的债务重组协议，只是银行贷款债权的转移，不构成金某公司或弘某公司拥有涉案房屋所有权；弘某公司与金某公司签订的挂名房产转让协议无效，也导致弘某公司在本案中没有利害关系、弘某公司没有诉权。3.如果弘某公司认为金某公司“违约”的，可以并且仅可以向金某公司提起违约诉讼，而不应向徐文基主张权利，更不应主张商品房买卖合同无效。二、本案已过诉讼时效，应予驳回弘某公司的诉讼请求。商品房买卖合同的日期为2001年3月9日，合同已经生效并办理了登记手续，已经履行十多年。合同无效的诉讼时效应从合同签署之时起算。自合同签署以来，自本案受理为止，徐文基从未以商品房买卖合同无效为由、或与该合同本身相关的其他理由、被主张过权利，且没有发生诉讼时效中止或中断事实。为此，本案已过诉讼时效。三、原审法院认定案涉合同无效错误。1.弘某公司主张金某公司与徐文基签订虚假合同，但没有提供任何有效证据。2.金某公司在诉讼中认为商品房买卖合同没有真实的买卖本意，需要证据支持。法院应对证据予以审查，没有证据的应不予认定。金某公司主张所谓的假按揭、恶意销售、商品房买卖合同非出于其本意，不应予以采信，这些均属金某公司内部纠纷、而由其内部解决，法院不应顾及，作为合同相对的另一方当事人不应波及。3.涉案房屋目前是“烂尾楼”，远远未能达到交楼条件，导致徐文基至今未收楼使用的责任在金某公司。对于未收楼，徐文基已经进行了其力所能及的抗争，徐文基办理了银行按揭手续(供楼)，在依约按月还款了一段时间后发现房屋没能按时交付，就没有供楼了，这是基于徐文基对法律的错误认识(社会上很多人都这样做)，以为发展商不按时交楼，就可以用不供楼对抗。4.原审法院没有考虑到徐文基仅为其家庭组成中的其中一员，没有考虑到还有其他家庭成员也有收入来源，没有考虑到除了工资之外还有其他收入来源，没有审理其家庭总收入、总支出，没有审理徐文基一家的资产总额。原审法院没有认识到社会上出现了有人用尽积蓄、甚至负债去买房屋的“生活常理”。本案不是借款纠纷，徐文基是向亲戚借款，没有收据或无法提供往来款项记录是正常的。5.东方资产诉徐文基债权转让合同纠纷一案(案号：广州市海珠区人民法院(2009)海民二初字第429号)的民事判决书已经生效，判决书已经认定涉案房屋是徐文基购买的、徐文基设定的抵押有效、债权人有权将该涉案房屋作价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，意即该生效法律文书认可商品房买卖合同的有效性。为维持人民法院判决的权威性、一致性和严肃性，本案判决不应出现与上述生效判决书不一致的事实认定和判决内容。综上，徐文基上诉请求本院：1.撤销原审判决，驳回弘某公司的起诉及诉讼请求；2.诉讼费用由弘某公司承担。被上诉人弘某公司答辩称同意原审判决，不同意徐文基的上诉请求和理由。原审被告金某公司经本院传票合法传唤未到庭陈述意见。上诉人徐文基与被上诉人弘某公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。另查，本院审理的同类型案件，即《挂名房产转让协议》所涉21户房屋中的辉洋阁A栋503、辉洋阁A栋604房，弘某公司起诉主张确认孙某与金某公司买卖辉洋阁A栋503号房屋行为无效、弘某公司起诉主张黄某与金某公司买卖辉洋阁A栋604号房屋行为无效，已经本院生效的（2014）穗中法民五终字第3766号、第4471号判决确认上述两房屋的买卖行为无效。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）弘某公司是否为本案适格的主体；（二）案涉合同的效力认定。关于弘某公司是否为本案适格的主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”本案中，根据《挂名房产转让协议》约定，金某公司同意将案涉房产转让给弘某公司，弘某公司亦实际履行了《债务重组协议》中的债务清偿义务，因此，弘某公司依据两份协议对案涉房屋具有法律上的利益关系，原审法院认定其为本案适格的原告，符合上述法律规定，本院予以确认。徐文基上诉主张弘某公司的起诉不符合条件，缺乏理据，本院不予采信。关于案涉买卖合同的效力问题。从案件查明事实审查，虽然徐文基与金某公司签订的《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，但是，金某公司作为出卖方明确表示徐文基并非真实的买受人，双方签订合同的目的系用以套取银行贷款所用。而徐文基作为买受人亦无法提供买卖及按揭合同原件、无法提供证据证明其存在实际付款的事实，且在上述房屋买卖合同签订至今长达十余年期间内，徐文基从未主张收楼亦没有向金某公司提出异议，因此，从上述事实可以认定徐文基与金某公司签订的案涉买卖合同意思表示并非真实，原审法院据此确认金辉洋公司与徐文基之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A401房的行为无效正确，本院予以维持。徐文基上诉提出案涉合同合法有效，缺乏事实依据，本院不予采信。至于诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”之规定，可知诉讼时效的客体为债权请求权，而本案中弘某公司请求法院确认合同无效的权利属于形成权，因此，该权利不应受诉讼时效的限制。徐文基对此提出的上诉理由，缺乏法律依据，本院亦不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐文基的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元由上诉人徐文基负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  蔡峰二〇一五年七月三十日书 记 员  张辉