上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第2089号原告上海布艾诺物业管理有限公司。法定代表人金培达。委托代理人宋正奇，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海戴卓贸易有限公司。法定代表人陈华荣。委托代理人刘锟，上海凯正律师事务所律师。被告曹韦。委托代理人刘锟，上海凯正律师事务所律师。原告上海布艾诺物业管理有限公司与被告上海戴卓贸易有限公司、曹韦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海布艾诺物业管理有限公司的委托代理人宋正奇，被告上海戴卓贸易有限公司、曹韦的共同委托代理人刘锟、被告曹韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海布艾诺物业管理有限公司诉称，原告与被告上海戴卓贸易有限公司（以下简称戴卓公司）于2013年8月6日签订《物业管理合同》，由原告向戴卓公司提供上海市沙泾路XXX号XXX号楼（以下简称系争房屋）物业管理服务。2014年3月31日，被告曹韦向原告出具了《担保函》，同意对上述《物业管理合同》项下的合同义务提供不可撤销的连带保证责任。在《物业管理合同》履行过程中，戴卓公司不能完全支付物业管理费、水电费，曹韦也不愿履行担保责任。故现原告起诉要求判令戴卓公司向原告支付欠付的系争房屋物业费276，594元（2014年4月、6-10月每个月为46，099元）；判令戴卓公司向原告支付欠付物业费的滞纳金（从欠付物业费当月1日起按照日万分之五的标准计算到实际支付之日）；判令戴卓公司向原告支付系争房屋2014年4月至6月电费25，459.2元；判令戴卓公司向原告支付欠付电费的滞纳金（从欠付电费次月1日起按照日万分之五的标准计算到实际支付之日）；要求没收戴卓公司关于《物业管理合同》履约保证金138，297元；判令曹韦对上述第一至第四项承担连带担保责任。被告戴卓公司、曹韦辩称，对原告主张的2014年8月1日前的物业费金额计算本身没有异议，《物业管理合同》是戴卓公司、案外人上海众桁企业管理咨询有限公司（以下简称众桁公司）签订的《租赁合同》的从合同，在戴卓公司租赁系争房屋后，房屋漏水，原告有维修义务，一直未能维修好，被告有权拒绝缴纳物业费。众桁公司未向被告提供房屋产权证和转租手续，导致被告营业执照无法办出，之后众桁公司在2014年8月1日对系争房屋停水停电、锁门，因此《租赁合同》已于该日终止。《物业管理合同》约定，《租赁合同》终止则《物业管理合同》也终止，此后不存在物业费。《物业管理合同》约定的滞纳金计算标准过高，要求调整到日万分之一的标准，被告不支付物业费是因为原告和众桁公司违约，不同意支付物业费的滞纳金。被告承租期间电费都已经付清，不同意再支付电费及滞纳金。不同意原告没收履约保证金，原告应予以返还。不同意曹韦承担连带担保责任，因为当时签署《担保函》是在双方协商过程中，众桁公司要求曹韦写的，前提是众桁公司要维修房屋，协助办理营业执照。故不同意原告诉请。经审理查明，2013年8月6日，众桁公司（甲方）与戴卓公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第2条约定，甲方同意出租，乙方同意承租沙泾路XXX号XXX号楼，租赁单元面积为1，646.4平方米。合同第4条约定，租赁单元的租赁期自2013年8月16日至2017年8月15日止，2013年8月16日至2015年8月15日月租金为250，390元，2015年8月16日至2017年8月15日月租金为265，413元。乙方需在本合同签署之日起五个工作日内向甲方预付一个月的租金，作为首次租金，该房屋租金每一个月预付一次，先付后用。乙方应于每个月的23日前向甲方预付下个月的租金。乙方逾期支付租金或其他费用，从乙方应付之日的第六日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的滞纳金，每日应缴纳的滞纳金按应缴总额的万分之五计算。乙方逾期30日仍不能支付到期应付的租金或其他费用，则甲方有权立即单方终止租赁单元之水、电等的供应及收回租赁单元，同时乙方支付的履约保证金不再退回，甲方有权要和求乙方支付欠付的租金和其它费用，并赔偿超过履约保证金部分的实际损失。同日，原告（甲方）与戴卓公司（乙方）签订《物业管理合同》，戴卓公司委托原告对其租赁单元进行管理。合同第2条约定，委托管理期限自2013年8月16日起至2017年8月15日。合同第4条约定，物业管理费每月46，099元。乙方需在本合同签署之日起五个工作日内向甲方预付一个月的物业管理费，作为首次物业管理费，该房屋物业管理费每一个月预付一次，先付后用。乙方应于每个月的23日前向甲方预付下个月的物业管理费。乙方逾期支付物业管理费或其他费用，从乙方应付之日的第六日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的滞纳金，每日应缴纳的滞纳金按应缴总额的万分之五计算。合同第五条约定，室内照明及用电费、室内空调电费等由乙方负担，乙方应在收到付款通知书后10天内支付甲方。合同第6条约定，乙方向甲方支付相当于租赁单元3个月的物业管理费的履约保证金，共计138，297元。乙方应按合同规定的金额、期限、方式支付物业管理费及其他费用。若乙方违反或不履行本合同约定义务，甲方有权视情况扣除或没收履约保证金作违约金处理。合同第12条约定，若在合同有效期内，乙方提出提前终止合同，则甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证作违约金处理金，甲方有权向乙方追讨因乙方要求提前终止合同而造成的损失。若乙方签订的租赁合同提前终止或合同期满，本合同也同时终止。2014年3月31日，曹韦向原告、众桁公司出具《担保函》，载明：本人曹韦系戴卓公司的负责人，在此慎重承诺暨担保，对于戴卓公司与众桁公司于2013年8月6日签署的《租赁合同》及与原告2013年8月6日签署的《物业管理合同》，本人同意就前述合同中戴卓公司的合同义务的履行提供不可撤销的连带保证责任。本人同意，若戴卓公司未能按照前述合同规定及时履行租金、物业管理费、水电费、履约保证金、违约金、滞纳金的支付义务或者其他合同义务，合同相对方可以选择向本人和戴卓公司中的一方或者同时对本人和戴卓公司提出偿付要求，本人将承担全部偿付责任及合同义务。《租赁合同》和《物业管理合同》签订后，众桁公司依约交付了房屋，被告依约支付了原告履约保证金。自2014年4月起，戴卓公司欠付系争房屋2014年4月的物业管理费46，099元，自2014年6月未再支付系争房屋物业管理费。2014年8月29日，戴卓公司向原告、众桁公司发出《退房告知函》，提出提前退房要求。2014年9月22日，戴卓公司员工姚弋鸣报警，上海市公安局虹口分局嘉兴路派出所报警记录单载明：接报地址为沙泾路XXX号，接报案情简要描述为停电纠纷，到场告知解决途径。审理中，原告提供了三份通讯地址为系争房屋的付款通知单，收费项目分别记载有2014年4月电费6，548.10元、5月电费8，394.1元、6月电费10，517元，其中记载有2014年6月电费的付款通知单有戴卓公司员工姚六妹的签名。上述事实，有原告提供的物业管理合同、担保函、欠费明细表、付款通知单，被告提供的报警记录表、发票，本院调取的租赁合同、退房告知函，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告辩称原告未尽维修义务，但未能举证证明其曾经报修；被告辩称其与众桁公司租赁合同产生纠纷，致其不能实现合同目的，但此属于另一法律关系，显然不能成为拒付物业费的抗辩理由。原告依约为戴卓公司提供了物业管理服务，戴卓公司理应依约支付物业管理费及其他费用。原告和戴卓公司就解除《物业管理合同》并无异议，但解除日期存在争议。戴卓公司称众桁公司于2014年8月1日对租赁房屋进行了锁门、停水停电，但未提供相关证据，戴卓公司当时也未作解除合同的意思表示，且其此前拖欠租金、场地使用费在先，其作为违约方单方解除合同，缺乏法律依据，故戴卓公司关于合同已在2014年8月1日解除的辩称意见，本院不予采纳，因众桁公司曾于2014年10月10日向戴卓公司发函，要求戴卓公司退租交房，故原告主张租赁合同在2014年10月10日解除更为合理，本院予以采纳。根据《物业管理合同》的约定，若戴卓公司签订的租赁合同提前终止或合同期满，《物业管理合同》也同时终止，故《物业管理合同》于2014年10月10日解除，戴卓公司应依约支付其欠付的物业管理费，具体应支付至2014年10月10日。关于电费部分，原告诉请要求支付2014年4-6月的电费，仅有2014年6月电费的付款通知单有戴卓公司员工签字确认，戴卓公司应支付该月电费。戴卓公司长期欠付物业管理费及电费，应承担相应的违约责任。双方在《物业管理合同》中约定了逾期支付物业管理费及其他费用，应按日万分之五的标准计算滞纳金，被告认为过高申请调整，本院酌情予以调整。双方在《物业管理合同》中均约定了如被告违反或不履行合同中约定的被告应履行的义务，原告有权扣除没收履约保证金，现原告以戴卓公司逾期未付费违约为由主张没收履约保证金于法有据，本院予以支持。曹韦在其向原告、众桁公司出具的《担保函》明确承诺对《物业管理合同》中戴卓公司的合同义务的履行提供不可撤销的连带保证责任，故原告要求曹韦对戴卓公司物业管理费、电费及滞纳金的付款义务承担连带担保责任，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告上海布艾诺物业管理有限公司支付欠付的上海市沙泾路XXX号XXX号楼的物业管理费245，366元；二、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内按2014年4月、2014年6月至9月每月物业管理费46，099元、2014年10月物业管理费14，871元的标准向原告上海布艾诺物业管理有限公司支付滞纳金，按欠付金额日万分之一的标准，分别从当月1日起计算至被告实际支付之日止；三、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告上海布艾诺物业管理有限公司支付上海市沙泾路XXX号XXX号楼2014年6月的电费10，517元；四、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告上海布艾诺物业管理有限公司支付2014年6月的电费10，517元的滞纳金，按欠付金额日万分之一的标准，从2014年7月1日起计算至被告实际支付之日止；五、被告上海戴卓贸易有限公司已向原告上海布艾诺物业管理有限公司支付的履约保证金138，297元不予返还；六、被告曹韦对上述第一、二、三、四款承担连带担保责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8，440.61元，由原告上海布艾诺物业管理有限公司负担530元，被告上海戴卓贸易有限公司负担7，910.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼代理审判员  张廷奎人民陪审员  毛济平二〇一五年七月二十四日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。