四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初7130号 原告：姜娟,女,1965年11月21日出生,满族,住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：姜鹏，男，1980年4月18日出生，满族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 被告：南充绿地智慧城商业管理有限公司，住所：四川省南充市顺庆区潆华工业园二期上海滩花园一区15幢1层143铺。 法定代表人：孙志文，总经理。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 被告：绿地集团成都置业有限公司，住所：成都高新区高新大道创业路14-16号火炬大厦A座。 法定代表人：孙志文，总经理。 委托诉讼代理人：罗刚，该公司员工。 被告：南充市顺庆区商务和粮食局，住所：四川省南充市顺庆区人民北路15号川北大厦12/14楼。 法定代表人：，局长。 委托诉讼代理人：陈宇航，副局长。 本院于2017年12月13日立案受理原告姜娟诉被告南充绿地智慧城商业管理有限公司（以下简称绿地智慧城公司）、绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地置业公司）、南充市顺庆区商务和粮食局（以下简称顺庆商务和粮食局）房屋租赁合同纠纷一案。本案依法适用简易程序由审判员陈红光独任审理，于2018年2月8日公开开庭进行了审理，原告姜娟委托诉讼代理人姜鹏、被告绿地智慧城公司委托诉讼代理人邓显峰、被告绿地置业公司委托诉讼代理人罗刚、顺庆商务和粮食局委托诉讼代理人陈宇航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告绿地智慧城公司、绿地置业公司、顺庆商务和粮食局立即连带向原告姜娟支付商铺租金289349.5元，并承担该款从应付款日（即2017年4月1日）起至给付之日期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2.被告支付所租赁商铺的物业费及拖欠的水电费。3.被告按照协议约定向原告支付（4年总租金1157398元）20%的违约金。4.被告支付在租赁期间因装修所造成的房屋结构破坏损失费（依据权威部门检测后进行赔偿）。5.解除原告与被告绿地智慧城公司签订的租赁协议。事实及理由：姜娟（甲方）于2017年3月1日将“南充绿地·绿地城”商铺6栋3、4层租给绿地智慧城公司（乙方），绿地智慧城公司又将商铺转租给被告顺庆区商务和粮食局所属的招商引资单位“清华同方信息园”。2017年2月顺庆商务和粮食局已付给绿地智慧城近一千万元。该笔款项用途为用户租金及装修款，此款被绿地智慧城挪用。依据租赁协议第六条规定，协议签订后30日内支付半年租金，同时要求委托时间内每年6月、12月分别支付6个月租金至甲方指定收款账户。乙方至今未支付商铺租金，依据租赁协议第八条规定，应支付20%的违约金。“清华同方信息园”入住前由绿地智慧城公司与顺庆商务和粮食局共同委托装修公司对商铺进行装修，严重破坏了商铺主体结构。鉴于乙方违约在先，甲方除要求乙方支付拖欠的租金外，还要求支付造成商铺结构破坏的损失。如果绿地智慧城认为无能力按协议支付第二年租金，请求解除姜娟与绿地智慧城之间的租赁协议关系。姜娟经多次与绿地智慧城公司沟通，至今未得到回复。被告绿地智慧城是被告绿地置业公司的全资子公司，法定代表人为同一人，原告姜娟认为绿地智慧城公司没有能力支付诉请费用，故起诉被告绿地置业公司，并要求其承担责任。被告顺庆商务和粮食局向被告绿地智慧城公司下发了停止装修的函，原告姜娟认为他们之间存在内部关系，支付1000万元并非借支。 被告绿地智慧城公司辩称，一、绿地置业公司、顺庆商务和粮食局与原告未成立任何法律关系，不应承担法律责任。二、姜娟主张支付一年租金289349.5元，但是从2017年4月1日至今未到一年。三、绿地智慧城公司与姜娟签订的租赁合同未约定利息，姜娟同时主张支付利息和违约金，两项主张冲突。姜娟主张利息计算至付清之日，与其第5项诉讼请求冲突。租赁协议解除之后，就不应再支付租金了。租金是半年支付一次，起算时间是10月1日，而不是4月1日。四、绿地智慧城公司同意解除与姜娟签订的租赁合同。五、物业费和水、电费应由物业管理服务单位和水务、电力相关单位，若姜娟已经垫付该费用，可以主张支付，或由绿地智慧城公司直接与相关单位交涉。六、姜娟主张按照总租金的20%支付违约金，与租赁合同约定不符。依照合同约定，守约方三天内发通知书给对方，支付相应违约金的条件才成立。姜娟未发通知书给绿地智慧城。其主张的违约金过高，应按照实际损失主张。七、姜娟未明确主张的装修损失费具体金额，绿地智慧城公司也没有装修租赁商铺，应驳回姜娟的该项诉请。 被告绿地置业公司辩称，绿地置业公司不是本案适格被告，不应承担责任，应驳回对绿地置业公司的起诉。绿地置业公司的其余答辩意见与绿地智慧城公司一致。 被告顺庆商务和粮食局辩称，顺庆商务和粮食局与姜娟无任何合同关系，也未租用绿地智慧城公司物业，不是本案适格主体。顺庆商务和粮食局借给绿地智慧城1000万元，并不是原告姜娟本案诉称的用户租金及装修款。 当事人围绕诉讼主张，依法向本院举出了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。 原告姜娟向本院举出了以下证据：1.原告姜娟的身份证、被告绿地智慧城、绿地置业公司、顺庆商务和粮食局的主体信息（网页打印件），拟证明：本案当事人主体情况。2.微信记录，拟证明：签订“商铺租赁协议”的时间。该微信记录是与“南充绿地申川置业有限公司”工作人员高龙梅的对话记录，表明变更了“商铺租赁协议”签订时间。3.顺庆商务和粮食局给“南充绿地申川置业有限公司”的函，拟证明：绿地智慧城公司与顺庆商务和粮食局之间存在连带法律关系。4.“商铺租赁协议”，拟证明：原告姜娟作为出租方，与承租方绿地智慧城公司签订该协议，以及该协议内容。5.“4号地块反租明细”，拟证明：多个出租人与“南充绿地申川置业有限公司”成立类似反租关系。 被告绿地智慧城公司的质证意见：第1组证据只能证明原告姜娟与被告绿地智慧城公司是适格主体。被告绿地置业公司与顺庆商务和粮食局均不是适格主体。对第2组证据的真实性、合法性、关联系均不予认可。该组证据不能达到原告的证明目的。合同的订立应加盖印章，委托人签字后才生效。第3组证据是复印件，其真实性无法核实，是“商铺租赁协议”签订前发出的，与本案无关联。对第4组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。绿地智慧城公司于2017年4月28日成立。根据该协议第15.3条的约定，绿地智慧城公司必须具备约定条件，该合同才生效。因此，该“商铺租赁协议”应自2017年4月28日成立生效。第5组证据与本案无关联，绿地智慧城公司与他人的反租情况与原告姜娟无关联。 被告绿地置业公司的质证意见：同意被告绿地智慧城公司的质证意见。根据原告姜娟提供的证据，绿地智慧城公司是绿地置业公司子公司，绿地置业公司不应承担责任。 被告顺庆商务和粮食局的质证意见：原告姜娟举出的第3组证据不能证明是针对本案所涉物业，不能证明顺庆商务和粮食局租赁或使用了原告姜娟的物业。“函”是“商铺租赁协议”生效前发出的，不能证明原告姜娟主张的事实。而且该函是南充市商务和粮食局发出的，不是顺庆商务和粮食局发出的。对其他证据的质证意见与被告绿地智慧城公司的质证意见一致。 被告绿地智慧城公司向本院举出了以下证据：1.绿地智慧城公司营业执照，拟证明：绿地智慧城公司基本情况。根据营业执照记载，绿地智慧城公司于2017年4月28日成立。2.“商铺租赁协议”，拟证明：绿地智慧城公司与原告姜娟签订该协议及协议内容。原告姜娟对该两组证据无异议。被告绿地置业公司、被告顺庆商务和粮食局对该两组证据均无异议。 被告绿地置业公司未向本院举出证据。 被告顺庆商务和粮食局未向本院举出证据。 双方的质证意见本院已记录在卷。对于当事人无争议的证据及事实本院予以确认。对于有争议的证据及事实，本院认证如下：原告姜娟的基本情况三被告均未提出异议；被告绿地智慧城公司向本院举出了该公司营业执照，证实了其主体情况；被告绿地置业公司、顺庆商务和粮食局均未向本院举出其主体基本情况的证据，且被告绿地置业公司、顺庆商务和粮食局的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，对于原告举证证明的被告绿地置业公司、顺庆商务和粮食局的基本情况均无异议。终上，对于原告姜娟举出的第1组证据本院予以采信。原告姜娟举出的第2组证据，被告方均不予认可。根据微信记录内容并不能判明微信对话当事人身份情况，也不能判明对话中所指“合同”及“合同内容”。该组证据本院不予采纳。原告姜娟举出的第3组证据，其内容并不能证明原告姜娟主张的“绿地智慧城公司将商铺转租给顺庆商务和粮食局所属的招商引资单位。”该组证据本院不予采纳。原告姜娟举出的第5组证据与本案无关联，本院不予采纳。 根据采信的证据，并结合当事人陈述及庭审笔录，本院认定事实如下：绿地智慧城公司于2017年4月28日登记成立的有限责任公司。绿地智慧城公司成立后，与姜娟签订“商铺租赁协议”一份，约定：姜娟（作为协议甲方）将其购买的“南充绿地·绿地城”商铺6栋3、4层302、402号房屋（简称约定商铺）出租给绿地智慧城公司（作为协议乙方），合同期内固定年租金289349.5元（每半年租金144674.75元）。租赁期限为2017年3月1日至2021年3月1日。第一年收益（固定租金收益）结算时间为甲方接房且甲乙双方签订本协议后30个工作日。从次年起，本协议委托时间内每年6月、12月向甲方分两次支付6个月的租金。协议期间，甲方应支付的物业管理服务费由乙方承担。甲方授权乙方对其委托的物业管理公司工作进行统筹管理，乙方代表甲方衔接提供物业管理服务的物业公司，提出服务需求并监督物业公司的服务工作。如因甲方未按照物业交付日准时交付物业，从而导致商铺的所有损失(包括但不限于租金、违约罚金以及乙方的相关损失)乙方不承担责任。提前交付物业的，不影响上述委托期限的有关约定。还约定：一方违反本合同约定项义务时，守约方应向违约方发出书面的履约通知书，若在收到通知书后三日内未履行合同义务的，违约方应向守约方支付第六条第6.1款约定的总租金的20%作为违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还将继续承担赔偿责任。本合同经双方法定代表人或委托代理人签字、单位盖章之日起生效。该协议书记载签约时间为2017年3月1日。该协议还约定了其他具体事项。 姜娟向绿地智慧城公司交付约定商铺后,直至本案庭审结束，绿地智慧城公司未向姜娟支付租金。诉讼中，被告绿地智慧城公司同意解除该协议。 本院认为，绿地智慧城公司于2017年4月28日成立后，与原告姜娟签订的“商铺租赁协议”系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行各自义务。双方在“商铺租赁协议”中特别明确了租赁期限为2017年3月1日至2021年3月1日，并将签约时间明确为绿地智慧城公司成立前的2017年3月1日（在协议第一条第1.1款中，单独载明了“于2017年3月1日签定本协议”）。这表明双方一致认可并自愿承受在绿地智慧城公司成立前“商铺租赁协议”确定的相应权利和义务。姜娟向绿地智慧城公司交付约定商铺后，绿地智慧城公司应当按照约定支付相应租金。绿地智慧城公司未按照约定期限支付租金，并且无正当理由长期拖欠租金，根据合同法第二百二十七条的规定，对于原告姜娟请求解除“商铺租赁协议”本院予以支持。 合同法第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”“商铺租赁协议”约定，第一年收益结算时间为甲方接房且甲乙双方签订本协议后30个工作日。姜娟已向绿地智慧城公司交付约定商铺，双方已签订相应租赁协议，并将签订协议的时间确定为2017年3月1日,绿地智慧城公司应当按照约定时限（“商铺租赁协议”签订后30个工作日）与姜娟结算第一年租金收益。按照约定，第一年租金收益为289349.5元。双方已在“商铺租赁协议”中明确了年租金和具体租赁商铺，姜娟也已交付约定商铺，至本案庭审当月，绿地智慧城公司已实际占用约定商铺12个月（从双方确认的2017年3月1日起算）。终上，对于姜娟要求绿地智慧城公司支付租金289349.5元的诉请，本院予以支持。“商铺租赁协议”约定，双方应在签订该协议后30个工作日结算第一年租金，而约定的租期、租金、商铺均是具体确定的，因此，该约定的真实意思应为在签订该协议后30个工作日支付第一年租金。绿地智慧城公司未在约定期限内向姜娟支付该笔租金，长期占用该笔款项，已构成违约，并造成姜娟相应利息损失。根据合同法第一百零七条的规定，对于姜娟请求支付从2017年4月1日起至付清之日期间的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算），本院予以支持。 “商铺租赁协议”约定：一方违反本合同约定项义务时，守约方应向违约方发出书面的履约通知书，若在收到通知书后三日内未履行合同义务的，违约方应向守约方支付第六条第6.1款约定的总租金的20%作为违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还将继续承担赔偿责任。该约定内容对于守约方主张按照总租金的20%计付违约金的前提条件作出了具体明确。双方应遵守诚实信用原则，履行各自义务，同时，也应严格按照合同约定的方式及条件主张权利。诉讼中，原告姜娟并未举出已遵照该合同条款约定，向绿地智慧城公司发出书面履约通知书，在未收到书面履约通知书的情况下，绿地智慧城公司无法依照上述合同条款的约定预知将要承担的违约损失。因此，对绿地智慧城公司关于“按照总租金的20%计付违约金不符合合同约定条件。”的抗辩理由成立，本院予以支持。对于原告姜娟主张适用该合同约定条款，请求绿地智慧城公司按照总租金的20%计付违约金，本院不予支持。 双方未在“商铺租赁协议”中就约定商铺使用过程中产生的水电费作出明确约定，姜娟也未举证证明产生相应水电费及具体金额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对于原告姜娟要求被告绿地智慧城公司支付水电费的请求，本案中，本院不予支持。原告姜娟要求被告绿地智慧城公司支付因装修所造成的房屋结构破坏损失费，但并未提供房屋结构遭到破坏的相关证据，也未举证证明损失费具体金额，因此，对原告的该项请求，本案中，本院不予支持。原告姜娟要求被告绿地智慧城公司支付相应物业费，其委托诉讼代理人庭审后向本院提交了“南充绿地城物业费用情况说明”“上海滩花园物业服务费公示栏（复印件）”，称截至2018年3月1日该约定商铺应支付物业费39220元。庭审中，绿地智慧城公司抗辩称，物业费的收取方应是物业管理单位，若原告姜娟已垫付，可一并主张，并表示，由绿地智慧城公司与相关单位交涉。姜娟并未举出缴纳物业管理费具体票据凭证，也未提供物业管理单位收取相应物业管理费的充分证据。对原告姜娟要求绿地智慧城公司支付物业管理费39220元，本案中，本院不予支持。 本案系租赁合同纠纷，绿地置业公司与绿地智慧城公司均系经登记成立的有限责任公司，现有证据表明，“商铺租赁协议”的当事人系绿地智慧城公司，被告绿地置业公司与顺庆商务和粮食局并非该协议当事人，原告姜娟要求绿地智慧城公司与顺庆商务和粮食局对绿地智慧城的上述债务承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告姜娟与被告南充绿地智慧城商业管理有限公司签订的“商铺租赁协议”。 二、被告南充绿地智慧城商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告姜娟租金289349.5元，并支付占用该笔租金期间的利息，计算方式为：以289349.5元为基数从2017年4月1日起算至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 三、驳回原告姜娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2820元，由被告南充绿地智慧城商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈红光 二〇一八年五月十四日 书记员  王春燕