河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终1378号上诉人（原审原告）河南银鼎物业服务有限公司。住所地郑州市金水区花园路39号4号楼2单元19层1901室。组织机构代码05473046-3。法定代表人王权威，任总经理职务。委托诉讼代理人徐胜利，男，汉族，1975年2月28日生，住河南省开封县。该公司物业经理，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）李开路，男，汉族，1976年5月29日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人彭向娜，女，汉族，1983年1月12日生，住河南省平舆县。代理权限为特别授权。上诉人河南银鼎物业服务有限公司（以下简称银鼎物业公司）因与被上诉人李开路物业服务合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院(2017)豫0222民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人银鼎物业公司上诉请求：1、判决被上诉人支付拖欠的物业费4644元（自2015.7.1-2018.6.30计算，以后实际发生费用另行计算）；附每年公摊300元。2、判令被上诉人支付滞纳金每年1130元（按0.002%/日标准，自2015.7.1-2017.6.30计算，此后顺延计算至款清之日）；合计6904元。3、本案诉讼费用及一审诉讼费用50元均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2013年7月1日签订《前期物业管理服务协议》，被上诉人购买中央华庭小区1号楼东单元北户1103室房屋，房屋建筑面积130.04平方米。上诉人一直为被上诉人提供物业服务，被上诉人已经连续拖欠物业费。期间，上诉人曾多次联系催要未果。上诉人认为被上诉认作为小区业主应依照《前期物业关于服务协议》相关规定，向上诉人支付物业费，被上诉人拖欠未付，应依法承担相应的违约责任。被上诉人李开路答辩称，购房合同上写的是中央华庭，而上诉人是以中央广场的名义起诉的，上诉人的主体不适格，原告未按照物业服务协议的内容提供服务，服务不到位、秩序混乱、乱摆乱放现象严重，小区配套设施不完善，出现问题不能及时维修，2016年合同期满后物业公司自行离开一段时间，应视为物业合同自动解除。每年300元公摊电费不透明。银鼎物业公司向原审法院起诉请求：1、李开路支付2015年7月1日至2016年6月30日的物业费1548元，产生滞纳金1130元；2016年7月1日至2017年6月30日的物业费1548元，产生滞纳金1130元；2017年7月1日至2018年6月30日的物业费1548元（以上物业费含公摊电费每年300元），共计6904元。2、本案诉讼费由李开路承担。原审法院经审理查明，银鼎物业公司系合法登记注册的物业服务公司，系承接中央公园广场开发商选聘的物业管理企业，李开路系购买中央广场前期小区房屋的业主，2013年7月1日银鼎物业公司与李开路签订《中央广场前期物业管理服务协议》，协议中银鼎物业公司为甲方，李开路为乙方，建筑面积为130.04平方米，银鼎物业公司提供物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等内容，并对房屋外观、共用设备设施的维护管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、房屋共用部位设施小修急修进行了详细的约定；乙方缴纳物业费按照多层公寓建筑面积每月每平方米0.8元收取，物业费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按时向乙方分摊，乙方的空置房屋由乙方按物业管理费标准的85%向甲方缴纳；一方违反协议，造成管理服务质量未达到约定目标的，另一方有权要求限期改正，逾期未改正且给对方造成损失的，承担相应的法律责任，乙方违反协议不按约定缴纳物业费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。银鼎物业公司诉至原审法院，要求判令如诉。另查明，银鼎物业公司提供服务的质量存在瑕疵。2016年7月份银鼎物业公司未提供物业服务。上述事实有当事人陈述、中央广场前期物业管理服务协议、物业费收交明细表、照片等证据以及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在物业管理活动中，业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业费。本案中，李开路作为小区业主，又与银鼎物业公司签订了物业管理服务协议，因此李开路应当按照约定按时缴纳物业费。现银鼎物业公司要求李开路缴纳2015年7月1日至2017年6月30日物业费的诉求，具有事实根据和法律依据，予以支持。因2016年7月份银鼎物业公司未提供物业服务，故该期间物业费应予以扣除。关于2017年7月1日至2018年6月30日的物业费，因协议未约定物业费缴纳时间，故对银鼎物业公司该项诉求暂不予支持。银鼎物业公司要求李开路缴纳公摊电费每年300元，因双方签订的协议中虽对公摊能耗事项予以约定，但未约定具体数额，且银鼎物业公司未提供其他证据证明公摊能耗的数额，故对该项诉求不予支持。李开路提出银鼎物业公司服务不到位的问题，李开路提供的证据仅能证明银鼎物业公司提供的物业服务存有瑕疵，不足以证明银鼎物业公司放弃或不履行自己合同义务，李开路以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立。关于银鼎物业公司主张的滞纳金，因银鼎物业公司的服务质量存在瑕疵，不予支持。李开路辩称装修保证金银鼎物业公司未退还，与本案非同一法律关系，李开路可另行主张。综上，李开路应缴纳2015年7月1日至2017年6月30日的物业费共计2392.74元（23月×0.8元/月·平方米×130.04平方米）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第六十四条之规定，参照《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条规定判决：一、李开路于本判决生效之日起五日内支付河南银鼎物业服务有限公司物业服务费2392.74元;二、驳回河南银鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，河南银鼎物业服务有限公司负担33元,李开路负担17元。二审期间，被上诉人提交照片25张，主要证明积雪无人清理，电梯、门禁、监控等不能正常使用，垃圾成堆，电梯无五方通话，物业公司提供的物业服务不到位。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据双方签订的物业管理服务协议，双方就业主交纳物业管理服务费的时间未做约定，也未约定可以预收整年物业管理费，故一审法院对银鼎物业公司请求判令李开路支付2017年7月1日至2018年6月30日的物业费暂不予支持并无不当。银鼎物业公司上诉请求改判李开路支付2017年7月1日至2018年6月30日的物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于银鼎物业公司上诉请求支付2016年7月的物业费应否支持的问题。在一审审理过程中，银鼎物业公司明确表示2016年7月1日至7月31日从小区中撤离。该段时间内，银鼎物业公司未提供物业服务，一审法院未支持其主张的该部分物业费并无不当，银鼎物业公司的该上诉请求本院不予支持。关于银鼎物业公司主张的滞纳金应否支持的问题。鉴于银鼎物业服务公司向该小区提供的物业服务存在瑕疵，造成业主不愿交纳物业费的现状，故，银鼎物业公司要求业主支付滞纳金的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。关于公摊电费问题。前期物业管理服务合同第四部分第七条约定“物业管理服务费中未计入的公用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊”。但银鼎物业公司未提交该部分公摊电费实际发生的证据，亦未提交每位业主按实际应分摊多少金额的证据，银鼎物业公司主张300元公摊电费依据不足，本院对其该项上诉请求亦不予支持。综上，上诉人银鼎物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人银鼎物业公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李翠莲审 判 员  谢 芳代理审判员  张世杰二〇一八年五月二十四日书 记 员  王 爽