海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15941号 原告:游小翠，女，1969年3月4日出生，汉族,住海口市。 委托诉讼代理人：符菊，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩雯，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海口千尚居房地产中介代理有限公司，住所地海口市美兰区万华路。 法定代表人:尚振博,总经理。 被告：尚振博，男，1982年8月8日出生，汉族，住海口市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：杨育生，北京众明（澄迈）律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：向羽，北京众明（澄迈）律师事务所实习律师。 第三人：严国平，男，1962年9月7日出生，汉族，住海口市。 第三人：吴东明，男，1970年8月4日出生，汉族，住海口市。 第三人：唐照明，男，1969年6月11日出生。 第三人：唐照换，男，1980年3月21日出生。 第三人：吴东晓，女，1966年5月3日出生，汉族，住海口市。 第三人：符望，男，1972年11月29日出生。 原告游小翠与被告海口千尚居房地产中介代理有限公司（以下简称千尚居公司）、尚振博及第三人严国平、吴东明、唐照明、唐照换、吴东晓、符望房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告游小翠的委托诉讼代理人王倩雯、二被告的委托诉讼代理人杨育生和向羽到庭参加诉讼。第三人严国平、吴东明、唐照明、唐照换、吴东晓、符望经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游小翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2.判令被告赔付原告同等面积30.17平方米的房产一套；3.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金60984元（自2012年6月20日起至2017年2月20日止，逾期56个月）；4.判令被告赔偿原告因未能办理房屋产权证造成的经济损失（最终差价以拆迁办公布的价格为准）；5.判令被告退还原告过户费、房屋维修费4499元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年12月22日起至实际返还全部过户费之日止）；6.判令被告承担本案全部诉讼费用含律师费。诉讼过程中，原告放弃第2项的诉讼请求。事实和理由：2010年12月22日，原告与被告千尚居公司签订《集资购房合同》，约定：被告千尚居公司将其位于海口市××村房号为E的房屋出卖给原告，购房款总计108900元，房屋建筑面积为24.99平方米，被告千尚居公司于2010年12月20日将房屋交付原告使用，被告千尚居公司自房屋交付后18个月内将该房屋的房屋产权证办理至原告名下。原告在合同签订当日向被告千尚居公司支付购房款55900元，过户费3000元，房屋维护费1499元，被告千尚居公司当即出具收据，确认收到上述购房款。原告已向被告千尚居公司付清全部购房款，按合同约定，被告千尚居公司应于2012年6月前为原告办理房屋产权属证书。经原告多次催促，被告千尚居公司一直推脱，至今仍未办理。2016年9月，海口市龙华区人民政府对涉案房屋进行征收，有无产权证书补偿不同。因被告千尚居公司未及时给原告办理房屋产权属证书，导致原告在拆迁征收补偿过程中每平米损失数千元。原告与被告千尚居公司之间签订的《集资购房合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告已依约履行支付房款的义务，被告千尚居公司至今未给原告办理房屋所有权登记，过错在于被告，特提起诉讼，要求二被告承担责任。 被告千尚居公司和尚振博辩称，一、本案中土地属性、开发建设等方面均违反国家相关强制性规定。1.土地概况：涉案房屋所使用的土地为三块宅基地，其中两块办理了土地证。其中一块地土地使用权人为唐照明、唐照换（海口市国用2008第XXXXX号），另一块地使用权人为吴东晓、符望（海口市国用2008第XXXXXX），还有一块地的使用权人为严国平、吴东明（没有办证）。其中两块土地均显示为国有划拨土地，但其性质还是农村宅基地，法院可以向政府部门调查核实。2.建设概况：2009年1月10日，被告尚振博与严国平、吴东明签订《合作建房合同书》，约定严国平、吴东明将其使用的246.63平方米宅基地作为投入，被告尚振博投入资金合作建房。2009年1月15日，被告尚振博与吴东晓、符望签订《合作建房合同书》，约定吴东晓、符望将其使用的235.93平方米土地作为投入，尚振博投入资金合作建房。2008年4月13日，刘顺枝与唐照换、唐照明签订《合作建房合同书》，约定唐换照、唐换明将其使用的土地作为投入，刘顺枝投入资金合作建房。2008年12月15日，刘顺枝与被告尚振博签订《协议书》，约定2008年4月13日刘顺枝与唐照换等签订的合同由被告尚振博继续履行。房屋建好后，被告尚振博依约向所有的土地使用权人交付了相应的房产，剩余房屋委托被告千尚居公司代为销售，并签订了《销售代理合同》。故，整个项目均属于农村宅基地对外转让，并合作开发建房向村集体以外的人出售。3.2010年12月22日，被告千尚居公司与原告签订了《集资购房合同》，根据该合同约定的房屋基本情况、房屋价格等，足以证明原告对土地、房屋的性质和状况等重要问题都是完全知情的。二、被告千尚居公司与原告签订的房屋买卖合同无效。被告出售给原告的房屋系使用宅基地所建，加之本项目尚未取得土地变性、规划报建等政府审批手续，故涉案房屋实际上并不具备面向所有消费者销售的条件。第八次全国法院民商事审判工作会议也对此类房屋予以明确说明，在一审辩论终结前未能提供政府部门关于土地规划、建设用地计划等文件，所设合同应按照无效处理。被告愿意向原告退还全部购房款及通过协商方式赔偿给原告造成的直接损失，或政府支付的拆迁补偿款全部归原告所有，但前提是原告必须想被告付清全部购房款。三、即使原、被告双方签订购房合同合法有效，被告也不应承担逾期办证的违约责任；而且办证与否与此次政府拆迁并无影响。综上，被告认为原告的诉讼请求均不能成立，应当予以驳回。 第三人严国平述称，其与被告尚振博于2009年1月10日签订《合作建房合同书》，约定合作建房，主要合作方式为其提供名下的土地，其余建房事宜由被告尚振博负责。合同签订后，其按约提供土地，并出具相关委托，被告就在其提供的土地上开始建房。房屋建成后，被告尚振博依约将建在其提供的土地上的房屋的13楼A给了其，但其并不清楚被告尚振博有没有将其提供的土地与他人提供的土地拼接建房。该地上的另一个共有权人吴东明是其爱人的弟弟，吴东明与被告尚振博的约定其不清楚。 第三人吴东明述称，其与被告尚振博于2009年1月10日签订《合作建房合同书》，约定合作建房，主要合作方式为其提供名下的土地，其余建房事宜由被告尚振博负责。合同签订后，其依约提供了土地，并出具了相关委托书，被告尚振博就在其提供的土地上开始建房。房屋建成后，其将房产按照约定1000元/㎡的价格回卖给了被告尚振博。其不清楚被告尚振博在其提供的土地上建了多少房，也没有向被告尚振博要房。该土地上的另一个共有权人是其姐夫，严国平与被告尚振博的约定其不清楚。 第三人吴东晓述称，其与被告尚振博于2009年1月10日签订《合作建房合同书》，约定合作建房，主要合作方式为其提供名下的土地（土地证号：KXXXXX），其余建房事宜由被告尚振博负责。合同签订后，其依约提供了土地，并出具了相关委托书，被告尚振博就在其提供的土地上开始建房。房屋建成后，其一开始向被告尚振博要的是180平方米的房子，后来没有办理房屋交接手续前，其又将房子按照1000元/㎡的价格回卖给了尚振博，但其并不清楚被告尚振博有没有将其提供的土地与他人提供的土地拼接建房。该地尚的另一个共有权人是其表弟符望，符望与被告尚振博的约定其不清楚。 第三人唐照明、唐照换、符望未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于海口市××区土地土地使用权人为第三人唐照明、唐照换[土地证号为海口市国用（2008）第XXXXX号，地号为02-05-05-744，使用权类型为划拨、使用权面积为100㎡]；位于海口市××区的土地使用权人为第三人吴东晓、符望[土地证号为海口市国用（2008）第XXXX号，地号为02-05-05-745，使用权类型为划拨，使用权面积为235.93㎡]；位于在海口市坡博西村的土地使用权人为第三人严国平、吴东明[四至为冬至王进益、南至小巷、西至路、北至唐照明、唐照换，使用性质为世居宅基地，使用面积为246.63平方米]。 2008年4月13日，第三人唐照换、唐照明与刘顺枝签订《合作建房合同书》，约定：第三人唐照换、唐照明将其有权使用的划拨用地【土地证号：海口市国用（2008）字第XXXX号】作为合作建房投入，刘顺枝投入资金承建，第三人唐照换、唐照明分得建筑面积570平方米房产外，剩余的所有房产归刘顺枝所有。2008年12月15日，被告尚振博与刘顺枝签订《协议书》，约定：刘顺枝与第三人唐照换、唐照明于2008年4月13日签订的合同内容条款由被告尚振博继续履行。后被告尚振博在上述三块土地上建成鸿福大厦。2009年1月10日，被告：尚振博与第三人严国平、吴东明签订《合作建房合同书》，约定第三人严国平、吴东明将使用的宅基地作为合作建房投入，被告尚振博投入资金承建，第三人严国平、吴东明分得一套建筑面积180平方米房产，如第三人严国平、吴东明不要房产，以每平方米作价1000元卖给被告尚振博，剩余的所有房产归被告尚振博所有。2009年1月15日，被告尚振博与第三人吴东晓、符望签订《合作建房合同书》，约定：第三人吴东晓、符望将其有权使用的划拨用地【土地证号：海口市国用（2008）字第XXXXX号】作为合作建房投入，被告尚振博投入资金承建，第三人吴东晓、符望分得一套建筑面积180平方米房产，如第三人吴东晓、符望不要房产，以每平方米作价1000元卖给被告尚振博，剩余的所有房产归被告尚振博所有。 签订上述《合作建房合同书》后，被告尚振博在位于海口市坡博西村土地使用权人为第三人严国平、吴东明、唐照明、唐照换、吴东晓、符望的土地上，投资新建了鸿福大厦，总建筑面积约为6000平方米。 2010年11月18日，被告尚振博与被告千尚居公司签订《销售代理合同》，约定：被告尚振博将位于海口市坡博西村286号鸿福大厦的房产（总建筑面积约为6000平方米，总可出售约120套）的销售权全权委托给被告千尚居公司，该栋楼的相关手续的办理由被告尚振博负责，销售时所签约的合同及条款被告尚振博均同意，被告千尚居公司代表被告尚振博签署。 2010年12月22日，被告千尚居公司与原告游小翠签订了一份《集资购房合同》，约定：原告游小翠集资购买位于海口市××区房号为E的房产，且原告游小翠参加购买该集资房时已对该房的基本情况和现状做了充分了解，自愿参与集资购买该房产；该房建筑面积24.99平方米，单价4357.7元/㎡,房款总额108900元，阳台费用5000元；合同签订时，原告游小翠先支付54900元给被告千尚居公司，余款54000元按固定贷款利率5.96%分五年（2011年1月20日至2015年1月19日止）按月付款，每月付1038.10元，每月20日为还款日期；过户费用3000元，房屋维修费1499元；被告千尚居公司应于2010年12月20日将该房交付原告游小翠使用，并在该项目竣工验收后18个月内将该房产的房屋产权证办理至原告游小翠名下。合同签订同日，原告游小翠依约向被告千尚居公司支付购房首付款54900元、阳台费5000元、过户费3000元、房屋维护费1499元。后原告游小翠向被告千尚居公司支付分期购房款共计18685.4元。2016年8月，海口市龙华区人民政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区（城中城）改造，涉诉的鸿福大厦也属于改造的范围。现原告游小翠以被告至今未给其办理产权证为由，将被告起诉至本院，遂成讼。 另查明，尚振博投资新建的鸿福大厦，没有办理任何施工报建手续，截止至起诉前，尚振博仍未取得商品房预售许可证明。 再查明，被告千尚居公司作为受托人以自己的名义与原告游小翠签订《集资购房合同》，原告游小翠不知道被告千尚居公司与被告尚振博之间存在代理关系，被告千尚居公司因被告尚振博的原因对原告游小翠未履行相应义务，被告千尚居公司在案件审理过程中向原告游小翠披露委托人尚振博，本院依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，向原告游小翠释明：其须选择受托人千尚居公司或者委托人尚振博作为相对人主张其权利，且一经选择不得变更。原告游小翠在本院释明后，未从受托人或者委托人中择一作为相对人主张其权利，而是要求二被告共同承担责任。 以上事实，有合作建房合同书、销售代理合同、集资购房合同、质证笔录、释明笔录和庭审笔录等在案佐证。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，被告尚振博与被告千尚居公司签订的《销售代理合同》为隐名的委托合同，被告千尚居公司因被告尚振博的原因对原告游小翠不履行义务，在被告千尚居公司向原告游小翠披露被告尚振博时，原告游小翠须从受托人千尚居公司或者委托人尚振博中，择一作为相对人主张其权利。但原告游小翠在本院释明后，仍不从受托人或者委托人中择一作为相对人主张其权利，而是要求二被告共同承担责任，故原告游小翠的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，判决如下： 驳回原告游小翠的诉讼请求。 案件受理费1437元，由原告游小翠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 王 敏 人民陪审员 韩 颖 人民陪审员 林春妙 二〇一八年五月二十二日 书 记 员 陈家芬 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。