沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2015］沈和民二初字第00411号原告：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司。法定代表人：张文财，系该公司总经理。委托代理人：鞠冬，女，汉族，系该公司工作人员。被告：赵莹，女，汉族。原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司（以下简称沈阳格林公司）诉被告赵莹商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，代理审判员刘建东主审、人民陪审员陈政民参加评议，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告沈阳格林公司委托代理人鞠冬到庭参加了诉讼，被告赵莹经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳格林公司诉称：被告于2009年1月15日购买原告开发的位于沈阳市和平区长白西路ＸＸ号（格林生活坊）1-2-4房屋，房屋总价值601,312元。被告因资金紧张，申请由原告替被告垫付购房首付款166,312元，同时原告与被告签订了垫款协议。协议约定：原告为被告垫付首付房款166,312元，被告从2009年12月30日起，于每年的12月30日向原告支付欠款一次，分十年还清。每次还款16,631元，并于2018年12月30日还清。如不能按期还款，被告应交纳总房款20%的违约金，而且原告有权随时解除《商品房买卖合同》并将该房屋收回，同时不承担任何装修费用。协议生效后，被告应于2012年12月30日、2013年12月30日分别还款16,631元，总计33,262元，但经原告多次催还这笔欠款，被告拒不还款。原告认为，原、被告之间债权债务关系明确，被告理应按期足额还款。且被告的行为已构成严重违约，应承担垫款协议约定的违约责任，故原告诉至人民法院。诉讼请求：1、判令被告支付欠款33,262元；2、判令被告支付违约金120,264元；3、诉讼费用由被告承担。原告沈阳格林公司在诉讼中提供了如下证据：商品房买卖合同、垫款协议、收款收据、入住手续，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系，并且原告为被告垫付首付款166,312元。经审理查明：2009年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《垫款协议》一份，约定乙方在“格林生活坊”购买住宅一套，位于沈阳市和平区长白西路ＸＸ号1-2-4号，总价为601,312元，（乙方）已交付15,000元，需开发商垫付166,312元，十年内付齐，每年年底还16,631元，还清为止（手写注明），乙方为确保个人贷款的顺利开展，向甲方申请垫付首付款余款166,312元，并于2018年12月30日前交清。乙方于每年12月30日交付一次，为16,631元，共交付10次，即垫款额全部交齐为止，乙方如不能按期还款，交纳总房款20%的违约金，开发公司有权随时解除《商品房买卖合同》，本协议为本套房屋《商品房买卖合同》的补充协议，具有同等法律效力，如有抵触以本协议为准……。2009年1月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订于签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区长白西路ＸＸ号1-2-4号房屋，建筑面积130.72平方米，总房款601,312元……。其中第六条付款方式及期限约定“2009年1月15日付181,312元，余贷款42万元”；交付期限约定“出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.单体验收合格：水、暖、电通”。合同签订前，被告已向原告支付购房款15,000元，合同签订后，原告按上述《垫款协议》约定为被告垫付首付款166,312元，被告以银行贷款方式支付了剩余购房款42万元。2009年4月5日，被告与案外人沈阳格林生活坊物业管理有限公司签订了物业服务合同，并办理了入住手续。另查明：截至原告提起本案诉讼之日（2014年12月17日）止，被告支付原告2009年至2011年度的垫付款，共计49,894元，原告为其出具了四张收款收据。被告未支付原告2012年至2013年垫付款。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《垫款协议》、《格林生活坊住宅前期物业管理服务协议》、收款收据及原告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身权利的处分。本案中，原、被告签订的《垫款协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，原告根据《垫款协议》约定为原告垫付首付款166,312元，而被告未按约定期限支付2012至2013年度垫付款，应属违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应为其违约行为承担责任，故原告主张被告支付2012至2013年度垫付款33,262元并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；关于违约金的具体数额问题。虽原、被告在签订的《垫款协议》中对违约金的计算方式进行了约定，但被告欠付的数额远远小于该协议约定的违约金数额，如根据协议约定标准支付违约金，其明显有悖于公平原则，故本院予以调整，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定违约金计算标准以被告逾期未支付的垫付款33,262元为本金，以应付款时间（2012年12月30日、2013年12月30日）之次日为起算时间，按中国人民银行规定的同期贷款利率1.3倍计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、被告赵莹于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司欠款33,262元；二、被告赵莹于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司欠款利息，以欠款16,631元为本金，自2012年12月31日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算；三、被告赵莹于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司欠款利息，以欠款16,631元为本金，自2013年12月31日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率1.3倍计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3,371元（原告已预交），由原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司负担2,521元；被告赵莹负担850元；公告费800元（原告已预交），由被告赵莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿代理审判员  刘建东人民陪审员  陈政民二〇一五年七月二十八日书 记 员  程 慧本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。