连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初8111号 原告：葛李兵，男，1987年8月1日生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：李阳阳，江苏田湾律师事务所律师。 被告：王立鹏，男，1968年12月14日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：张贵，江苏云台山律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区海连中路118号。 法定代表人：李治清，该行行长。 委托诉讼代理人：丁辉，该行职员。 第三人：连云港风光房地产营销策划有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路199号11楼103号商铺。 原告葛李兵与被告王立鹏、第三人中国工商银行股份有限公司连云港分行、连云港风光房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2018年5月14日再次公开开庭审理了本案。原告葛李兵及其委托诉讼代理人李阳阳、被告王立鹏及其委托诉讼代理人张贵、第三人中国工商银行股份有限公司连云港分行（以下简称工商银行连云港分行）的委托诉讼代理人丁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛李兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王立鹏继续履行原被告双方签订的房屋买卖合同，将连云港市海州区通灌北路168号2单元601室（丘号01301004-19）的所有权过户给原告；2、请求判令被告王立鹏承担原告方的中介佣金1万元；3、判令被告王立鹏承担本案的诉讼费用。后在庭审过程中原告提出变更诉讼请求为：1.解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还定金36万元；3.被告赔偿房屋升值的差价损失284913元；4.中介费1万元由被告承担；5.诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年5月27日，原告通过北京风光地产万象后街店（中介公司）与被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的连云港市海州区通灌北路168号2单元604室（丘号：01301004-19）房屋出售给原告，售价为80万元。双方在合同中约定了定金、首付款的支付时间以及过户、交付、中介费用等事项，协议签订后，原告于2017年5月27日向被告通过现金方式支付购房定金20万元。被告承诺60个工作日办好过户前期手续。之后被告一直拖延卖房，原告为此多次与中介公司、被告沟通，但均无结果。原告认为，房屋买卖合同真实合法有效，现因被告原因导致无法实现产权过户的目的，被告应当承担双倍返还定金共计36万元，应当赔偿因房屋升值产生的差额损失284913元，佣金1万元也应当由被告承担。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王立鹏辩称，1.被告并非不卖房子，而是被告的妻子在2010年去世，房屋存在有其他的共有权人，其他的共有权人没有配合签字，导致该房屋根本无法办理过户；2.当时卖房并没有打听市场的行情，出卖的价格低于市场价格；3.卖房之前被告已经与中介公司说过相应的案件情况及原告的妻子已经去世，但是中介公司却没有进行严格的审核材料，更没有对原被告双方进行风险告知，所以中介公司应当承担主要的过错责任；原告本人按照买卖合同应当做到充分了解而购买，所以原告本人也是具有过错的，也应当分担一部分责任。请求法庭也在本案中查明相应的情况，按照各方过错依法判决。 第三人中国工商银行股份有限公司连云港分行述称，被告2006年在我行二手房贷款，贷款期限15年，贷款金额18万元。贷款一直处于逾期状态，已经1年多没有正常归还了，还欠本金18029.19元，利息目前尚欠655.54元（算到2017年5月）。 第三人连云港风光房地产营销策划有限公司未到庭也未向本院提交书面的答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交了房屋买卖合同、收条、取款记录、收据、房地产估价报告等证据；被告提交了房屋登记簿信息证明、闫朝花医学死亡证明及户口注销的证明、闫奉伦和董淑兰户口注销证明及常驻户口登记表、户口本、结婚证；第三人工商银行连云港分行提交了还款记录等证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：2017年5月27日，原告葛李兵（乙方）与被告王立鹏（甲方）签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落在连云港市海州区通灌北路168号2单元601室房屋（建筑面积128.18平方米）及附属房屋（5平方米）以总价80万元的价格转让给乙方，乙方在签订协议时，须向甲方交定金20万元，首付款根据银行按揭贷款比例计算，于2017年8月15日之前付清首付款，2017年10月1日之前付清房屋全部价款。甲方承诺60个工作日内办理好过户前期手续（能够正常买卖的手续），如果在规定的时间内未办理好手续，按照合同四2条履行。合同第四条第2款约定，甲方中途毁约，甲方在中途毁约之日起三日内双倍返还定金给乙方。房屋中介费：甲方1万元，乙方1万元。日后若双方发生变更，中介佣金由违约方承担。合同落款处有甲方王立鹏、乙方葛李兵、北京风光地产万象后街店李朝阳三人的签字和手印。 合同签订后，原告按照合同约定于2017年5月27日以现金方式向被告支付定金20万元，并于同日通过支付宝转账支付中介费1万元。 另查明，涉案房屋系被告与其妻子闫朝花共同共有，但闫朝花于2010年去世，闫朝花的父亲闫奉伦于2011年去世，闫朝花的母亲于2016年去世，闫朝花及其父母均未留下关于涉案房屋继承的遗嘱。因涉案房屋继承人较多，并且不配合办理过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。 在本案诉讼过程中，原告对涉案房屋提出保全申请，并以自有房屋提供担保，本院经审查于2017年10月16日裁定查封涉案房屋，期限到202年10月15日。 根据原告申请，本院委托江苏常地土地房地产评估有限公司对涉案房产进行价值评估。根据案件事实，本院要求评估公司对涉案以2017年11月8日，即原告变更诉讼请求要求赔偿房屋升值的差价损失之日为评估基准日。2018年3月24日，江苏常地土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，涉案房屋在价值时点2017年11月8日的评估价格为1084916元。 本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同明确约定“甲方承诺60个工作日内办理好过户前期手续（能够正常买卖的手续），如果在规定的时间内未办理好手续，按照合同四2条履行”，被告未能按照合同约定办理好过户前期手续，导致合同无法继续履行，被告应承担相应的违约责任。被告辩称，卖房之前已经告知原告和中介公司涉案房屋共有人已经去世的事实，原告应当做到充分了解而购买，所以原告本人也是具有过错的，应当分担一部分责任，本院认为，被告虽然事先告知原告涉案房屋共有人已经去世的事实，但合同明确约定由被告办理过户前期手续，故对于被告该辩解，本院不予采纳。被告还辩称，中介公司没有进行严格的材料审核，也没有尽到风险告知义务，因此中介公司应当承担主要赔偿责任，本院认为，本案处理的是原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，被告与中介公司之间的纠纷不属于本案处理范围，如果被告认为中介公司侵犯了其合法权益，可另案提起诉讼。 根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。因原告主张的定金和房屋差价损失、中介费损失赔偿的数额总和超过因违约造成的损失，故本院仅在原告因被告违约造成的损失范围内予以支持。根据原告提供的证据和本院查明的事实，原告因被告违约造成的损失本院认定如下：1.原告购买涉案房屋时，约定价格为80万元，现经司法评估房屋价格为1084916元，房屋差价284916元是原告损失；2.原告支付的中介费10000万也属于原告的损失。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告葛李兵与被告王立鹏就连云港市海州区通灌北路168号2单元601室房屋及附属房屋签订的房屋买卖合同； 二、被告王立鹏在本判决生效后十日内返还原告葛李兵购房定金200000元； 三、被告王立鹏在本判决生效后十日内赔偿原告葛李兵房屋差价损失284916元； 四、被告王立鹏在本判决生效后十日内赔偿原告葛李兵中介费损失10000元； 五、驳回原告葛李兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10349元，保全费2520元，鉴定费7766.99元，共计20635.99元，由被告王立鹏负担，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  王守富 人民陪审员  郭家民 人民陪审员  刘 莹 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  韦 玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 （二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行