江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民终字第3564号上诉人（原审被告）南京中女街商贸管理有限公司，住所地南京市江宁区科学园竹山路88号。法定代表人孙玉松，该公司经理。委托代理人嵇红年，江苏上元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）焦顺，男，1950年7月4日生，汉族，无业。委托代理人陈亚红，江苏东恒律师事务所律师。原审被告南京富腾房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区科学园金钥匙大厦。法定代表人夏美琴，该公司经理。委托代理人嵇红年，江苏上元律师事务所律师。上诉人南京中女街商贸管理有限公司（以下简称中女街公司）与被上诉人焦顺以及原审被告南京富腾房地产开发有限公司（以下简称富腾公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2014)江宁民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。焦顺原审诉称，其系江宁区东山街道金箔路468号中国女人街D区312号、313号、314号、360号房屋的所有权人，上述房屋系经营性商铺。2011年7月中女街公司、富腾公司对中国女人街D区私自进行改造、破坏房屋，因该侵权行为，其于2011年11月诉至原审法院，原审法院作出（2012）江宁民初字第369号民事判决书（以下简称369号判决），认为中国女人街D区的现状不宜按恢复原状处理，故对其要求恢复商铺和公共楼梯原状的诉讼请求不予支持，但认为该部分损失可以通过主张经济赔偿方式实现，对于其无法经营使用自有房产的损失即租金损失按3.2万元/年计算。其不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院维持一审判决。现请求判令：1、中女街公司、富腾公司赔偿恢复312号、313号、314号、360号四套房产专有部分的损失合计71394.11元以及承担本案的鉴定费用；2、中女街公司、富腾公司赔偿租金损失（自2013年9月20日起按5万元/年的标准计算至本判决生效之日止）。富腾公司原审辩称，1、369号判决书已经明确涉案房屋不宜按恢复原状处理，焦顺要求的恢复的部分包括与相邻房屋的一半墙体，且涉案房屋的水电、消防均属于整栋建筑水电、消防的一部分，故涉案房屋不适宜由焦顺自行恢复，其同意承担返还房屋时的恢复责任，不同意现在支付恢复原状费用；2、关于租金标准，其同意按照369号判决书中确定的32000元/年的标准支付，该标准已经远高于周边相邻商铺，焦顺主张的50000元/年无法律依据。综上，请求驳回焦顺诉请。中女街公司原审辩称，1、损失没有实际发生，焦顺未就恢复原状支付费用，故现主张赔偿没有事实和法律依据；2、同意按照32000元/年的标准支付租金。其他同富腾公司意见。原审法院经审理查明，中国女人街项目由原江宁区建设局规划许可，富腾公司开发建设，焦顺通过商品房买卖取得312号、313号、314号、360号房屋所有权，上述房屋均为商业用房，312号、313号、314号房屋建筑面积均为92.91平方米，360号房屋建设面积为39.38平方米。焦顺于2004年6月接收房屋后，对312号房屋进行了装修经营服装半年后停业，其余房屋仍保持富腾公司交付时的状况。2011年6月27日，中女街公司委托江苏上元律师事务所律师嵇红年通过邮局致函焦顺，主张中女街D区空置率约在85%，系因商铺产权分散，无法形成系统招商，已有90%的业主与其签订了租赁协议，支持其对中女街D区进行提档升级，要求焦顺于3日内若有使用方案则报中女街公司审核，若无使用方案则与中女街公司洽谈返租使用，否则中女街公司将根据报批的规划方案实施。焦顺拒收。2011年7月29日，焦顺发现涉案房屋隔墙有部分被推倒，遂向南京市公安局江宁分局东山派出所报案，并在张贴告知书，要求富腾公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失。同年8月9日、22日，焦顺通过邮局致函富腾公司增加要求恢复其专有商铺和公共楼梯的原状，并赔偿其装修和室内物品等相应全部损失。原审另查明，富腾公司于2011年9月26日向江宁区政府提交《关于中国女人街提档升级改造方案》，江宁区政府于10月24日将江宁区规划局提出“女人街升级改造有利于完善城市功能，提升城市环境，我局原则上予以支持，但是该项目所处位置为老城区人口密集地区，交通复杂，业态多元化，建筑规模较大，建设项目单位对该项目商业业态、停车、交通组织、建筑改造、环境整治等内容进行深入分析研究，提供较为完整的成果后再组织认证”的处理意见批复富腾公司。焦顺曾于2011年11月向原审法院提起诉讼，请求判令富腾公司和中女街公司停止侵害、恢复原状和赔偿装修损失，原审法院于2013年4月11日作出（2012）江宁民初字第369号民事判决，原审法院认为根据目前商场整体使用的实际情况，不宜按恢复原状处理，故对焦顺请求恢复312号、313号、314号、360号房屋原状的请求不予支持，焦顺的该部分损失可通过主张经济赔偿方式实现。判决：一、富腾公司、中女街公司赔偿焦顺因装修受损损失42545元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、富腾公司、中女街公司赔偿焦顺商铺租金损失（自2011年7月29日起，按3.2万元/年计算至本判决生效之日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回焦顺的其他诉讼请求。焦顺提起上诉，南京市中级人民法院于2013年9月7日作出（2013）宁民终字第2101号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判决。原审审理过程中，原审法院依焦顺申请依法委托南京中信工程造价有限公司（以下简称中信公司）对312号、313号、314号、360号房屋恢复原状所需费用进行鉴定。中信公司于2014年6月19日出具鉴定报告，鉴定恢复上述房屋原状所需费用为71394.11元。鉴定报告出具后，富腾公司、中女街公司对该鉴定报告有异议，原审法院依法通知鉴定人员到庭接受质询，经审查发现鉴定报告存在程序及实体问题，不能作为本案的定案依据。焦顺申请重新鉴定，原审法院依法委托江苏苏咨工程咨询有限责任公司（以下简称苏咨公司）进行重新鉴定。苏咨公司于2015年1月6日出具鉴定报告，鉴定恢复上述房屋原状的工程造价为62024.42元。焦顺认为此鉴定报告鉴定的范围是以竣工验收图为准，实际开发商交付商品房时有相关的给排水专业和灯箱，但未提供证据加以证实。焦顺要求保留对给排水专业和灯箱恢复或者索赔的权利。富腾公司、中女街公司对该鉴定报告无异议。鉴定费用3750元。上述事实有当事人房屋所有权证、照片、装饰装修损失清单、民事判决书、鉴定报告及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。从本案查证的事实看富腾公司和中女街公司共同参与中国女人街项目的改造工程，对焦顺的商铺进行分拆装修，并交付他人经营使用，虽因商场的整体使用不宜恢复原状，但焦顺对该部分损失可以向富腾公司和中女街公司主张损害赔偿。原审法院依法委托苏咨公司出具的鉴定报告鉴定恢复涉案房屋原状工程造价为62024.42元，富腾公司及中女街公司对此无异议，焦顺主张涉案房屋在交付时存在给排水专业和灯箱等设施，但未提交证据加以证实，故对该意见不予采纳。上述恢复原状费用虽未实际发生，但实际为涉案房屋被拆除后焦顺的实际损失，故富腾公司和中女街公司应赔偿焦顺因拆除涉案房屋专有部分的损失62024.42元。焦顺得到赔偿后，在富腾公司和中女街公司返还房屋时，焦顺不得再向富腾公司和中女街公司主张恢复原状。关于租金损失问题。369号判决书根据焦顺商铺周边业主的租金标准及焦顺商铺所处位置、市场因素等，酌定按照3.2万元/年的赔偿标准计算租金损失，考虑富腾公司和中女街公司在将涉案房屋进行分拆装修后作为商场经营使用，产生收益，故酌定租金损失标准在3.2万元/年的基础上上浮10%，即按3.52万元/年计算自2013年9月20日至本判决生效之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、富腾公司、中女街公司于判决生效之日起十日内赔偿焦顺312号、313号、314号、360号房屋专有部分的损失62024.42元。二、富腾公司、中女街公司于判决生效之日起十日内赔偿焦顺商铺租金损失（自2013年9月20日起，按3.52万元/年计算至判决生效之日止）。三、驳回焦顺的其他诉讼请求。原审案件受理费1600元，鉴定费3750元，合计5350元，由富腾公司、中女街公司负担。上诉人中女街公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决支持恢复原状损失62024.42元属认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定涉案房屋目前不宜恢复原状属实，但因此认定并判决支持恢复原状损失62024.42元实属错误。因此涉案房屋并未实际恢复，故恢复原状的损失也未实际产生。虽鉴定报告认为房屋恢复原状工程造价为62024.42元，但该鉴定报告仅仅是房屋恢复原状时所需费用。因房屋并未恢复，故该恢复原状的损失并未实际发生。二、原审法院判决按照3.52万元每年计算租金显失公平。涉案房屋租金在（2012）江宁民初字第369号和（2013）宁民终字第2101号两案终判决确定租金3.2万元每年。上诉人认为，该判决确定的3.2万元已经远远高于涉案房屋同区域的租金。在本案中，原审法院认为涉案房屋作为商场经营使用产生收益故酌定租金在3.2万元上浮出10％，原审法院的酌定导致涉案房屋租金远远超过涉案房屋同类似商铺的实际租金。同时，虽然涉案房屋作为商场经营使用，但商场经营处于严重亏损状态，未产生收益。因此，原审法院判决租金损失按年3.52万元计算远超涉案房屋实际租金。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人焦顺答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人和原审被告富腾公司对涉案房屋造成侵权和损害的事实均不持异议。对于恢复涉案工程造价62024.42元，这是被上诉人的实际损失的估价，上诉人认为房屋未经实际恢复，就不能就相关损失进行赔偿，这个观点不能成立。关于涉案房屋的租金损失，在2013年9月之前上诉人和原审被告富腾公司已经按照（2012）江宁民初字第369号判决书确定了按照每年3.2万元标准支付租金损失。涉案房屋也是由被上诉人用于商业经营，按照行情上涨的趋势和实际情况，租金损失标准也应当有个提升，而且在原审庭审中，原审法院组织双方调解时，上诉人和原审被告富腾公司也出具了一份拟好的房屋租赁合同，该合同也载明从2013年9月起，租金的标准就是3.52万元每年，并且在此基础上按比例逐年递增，虽然由于被上诉人的原因致调解不成，但是从中可以反映出来原审判决的租金损失标准是在上诉人和原审被告富腾公司可以接受的议价的范围。综上，上诉人提起上诉的事实和理由不能够成立，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告富腾公司述称，同意上诉人中女街公司的上诉意见。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院院依法予以确认。二审中双方未提供新证据。本院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。从本案查证的事实来看，中女街公司和富腾公司共同参与中国女人街项目的改造工程，对被上诉人焦顺的商铺进行分拆装修，并交付他人经营使用，侵犯了焦顺对涉案房屋的所有权，并造成其财产损失，原审判决富腾公司和中女街公司共同承担侵权赔偿责任，具有事实及法律依据。经鉴定需恢复涉案房屋原状工程造价为62024.42元，原审判令上诉人中女街公司在此范围内承担损害赔偿，于法有据，上诉人中女街公司认为损失并未实际发生的上诉理由不成立，本院不予采信。关于租金损失标准认定问题。本院认为，因上诉人中女街公司及原审被告富腾公司已将被上诉人的商铺作为商场经营使用，并产生收益，针对租金损失的标准，原审法院综合考虑涉案商铺所处的位置、市场经营预期收益及369号判决书确认的赔偿商铺损失标准等情况，酌定按照3.52万元/年的赔偿标准计算租金损失，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人南京中女街商贸管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  马 帅二〇一五年七月二十四日书 记 员  朱亚芳