瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2015)瓦民初字第3018号原告：马金良，男。委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：葛树凯，该公司总经理。委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。第三人：大连银行股份有限公司瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路18号。负责人：张静，该银行主任。委托代理人：葛玉华，系该银行职员。原告马金良与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、大连银行股份有限公司瓦房店支行（以下简称大连银行瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马金良的委托代理人王伟、被告益凯房地产公司的委托代理人张明日、第三人大连银行瓦房店支行的委托代理人葛玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马金良诉称，2011年11月20日，原告与被告益凯房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告益凯房地产公司开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，总房款为387533元，并对房屋交付时间和违约责任进行的明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款贷款），但被告益凯房地产公司未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告再无法继续空等下去。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告益凯房地产公司退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与被告大连银行签订的贷款合同，并要求被告益凯房地产公司向大连银行返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求。现原告请求判令请求判令解除原、被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》；判令被告益凯房地产公司返还原告已支付的购房首付款117533元；判令被告益凯房地产公司返还原告已向被告大连银行瓦房店支行偿还的贷款本息74528.98元；判令被告益凯房地产公司向原告支付违约金21684.84元；判令解除原告与被告大连银行瓦房店支行之间的《借款合同》，并由被告益凯房地产公司向被告大连银行瓦房店支行返还银行贷款未偿还的本金和利息。被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。大连银行瓦房店支行辩称，不同意合并审理。庭审中，大连银行瓦房店支行作为被告不同意合并审理商品房预售合同纠纷和借款纠纷，原告申请将大连银行瓦房店支行列为第三人。第三人大连银行瓦房店支行陈述称，不同意原告要求解除借款合同的诉讼经审理查明，2011年11月20日，原告与被告益凯房地产公司签订合同编号为WHTXXXXXXXX号《商品房买卖合同》一份，约定由原告（买受人）购买被告益凯房地产公司（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，建筑面积75.69平方米，房屋总价款387533元；首付款117533元于合同签订当日支付，贷款27万元，买受人以商业贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。该商品房买卖合同已备案。原告按照合同约定向被告益凯房地产公司支付首付款117533元，被告益凯房地产公司至今未交付案涉房屋。2012年2月28日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人一手房贷款借款合同》，约定借款人贷款27万元，用于购买案涉房屋。第三人将27万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。2013年5月2日，原告（乙方）与被告益凯房地产公司（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。被告出具承诺书，承诺从2013年11月起每月20日给客户2000元/月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议为准》。已经签订在政府抵押房屋的客户，需将抵押房协议退还给益凯公司，原协议作废。庭审中，第三人大连银行瓦房店支行不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。上述事实，有原告马金良提供的商品房买卖合同、收款收据、大连银行股份有限公司个人一手房贷款借款合同、账户明细、补充协议和承诺书，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。本院认为，原告马金良与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告益凯房地产公司应按照约定交付房屋。被告益凯房地产公司逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告益凯房地产公司依据合同收取的购房首付款应返还给原告。对于原告要求被告益凯房地产公司返还首付款的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告认为原、被告在补充协议中约定的2012年10月1日至2012年12月31日期间的逾期交房违约金的按总房款的日万分之二的计算标准过低，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的诉讼请求，本院不予支持，应当按照双方的约定的标准（总房款的日万分之二）计算。2013年1月以后的逾期交房违约金约定的标准为总房款的日万分之三，现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（总房款的日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。第三人不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼，故对借款合同纠纷，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告马金良与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年11月20日签订的合同编号为WHTXXXXXXXX号《商品房买卖合同》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告马金良购房首付款117533元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马金良自2012年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金，按购房款387533元的日万分之二计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付赔偿原告马金良损失，自2013年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按购房款387533元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马金良承担违约金，自2013年1月1日至本判决确定的给付之日止，按购房款38733元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算。六、驳回原告马金良的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4506元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  汪 丽人民陪审员  张彦梅人民陪审员  韩卫斌二〇一五年七月八日书 记 员  化凌弘第6页共8页第1页共6页