浙江省苍南县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0327民初8893号 原告（执行案外人）：龙港镇滨江丽园业主委员会，住浙江省苍南县龙港镇沿江路滨江丽园。 负责人：郑有喜、陈庆班。 委托诉讼代理人：陈焕付，浙江瓯鼎律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈启兴，男，1965年7月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：钱家领，男，1963年8月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：张安友、蔡思亮，浙江豪江律师事务所律师。 被告：项宪利，男，1969年1月13日出生，汉族，住杭州市西湖区武林花园2幢2单元302室，现住浙江省苍南县。 被告：黄杨花，女，1959年4月26日出生，汉族，住上海市黄浦区大沽路186弄1号，现住浙江省苍南县。 原告龙港镇滨江丽园业主委员会与被告陈启兴、钱家领、项宪利案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年11月22日、12月22日和2018年3月12日公开开庭进行了审理。因项宪利、黄杨花与本案处理有利害关系，本院依法追加其作为本案被告参加诉讼。原告龙港镇滨江丽园业主委员会的诉讼代表人郑月喜、陈庆班及其委托诉讼代理人陈焕付、被告陈启兴的委托诉讼代理人谢培均、被告钱家领及其委托诉讼代理人张安友到庭参加诉讼。原告申请的证人朱某1、周某、朱某2、吴某出庭陈述。被告项宪利、黄杨花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告滨江丽园业主委员会向本院提出诉讼请求：一、停止对坐落于龙港镇沿江路苍房权证苍字第××号房屋的强制执行，并解除查封；二、确认原告与被告钱家领签订《协议书》有效，确认龙港镇沿江路苍房权证苍字第××号房屋归原告所有；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年8月14日，钱家领、黄杨花、项宪利三人向苍南县人民法院竞拍得到龙港镇沿江路后幢厂房用于开发建设“滨江丽园”，竞拍后厂房均登记在钱家领、黄杨花、项宪利名下。本案所涉房屋也因此登记在上述三人名下，按照新规划本应拆除用于小区公共停车位建设，但因“滨江丽园”尚未全部建设完成，暂时没能建停车位。 2006年7月27日，黄杨花、项宪利、钱家领和当时尚在筹备中的原告订立《协议书》，明确将涉案房屋转归原告所有，故实际所有人为原告。原告一直利用该房屋做小区配电房之用。因政府对滨江丽园新规划缘故，产权无法过户变更到原告名下。同时，原告也严格遵照规划，待滨江丽园全部建设完成后，拆除该涉案房屋建设停车位。现滨江丽园已经全部建设完毕，涉案房屋在周边施工过程中早成危房，根本无法居住和使用。原告向有关部门申请拆除时，方知涉案房屋已被法院执行查封。综上所述，原告认为涉案房屋早已协议转归原告所有，且均是由原告在使用，且其对于产权无法过户不存在过错。故提请法院支持其诉请。 被告陈启兴辩称：原告不是适格的主体；根据物权公示的原则，所有权人是被告黄杨花、项宪利、钱家领等三人，缺乏证据证明原告拥有涉案房屋的所有权；即使协议书合法有效，也不能对抗陈启兴的执行。 被告钱家领辩称：原告不是适格的主体，应是26位在协议书上签字的业主；协议书是在受胁迫的情况下未支付对价而签订的，且物权登记人还有家庭共有人，故约定无效，应予撤销。 被告黄杨花、项宪利均未提出答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.业主委员会成立备案表，用以证明原告的主体资格；2.裁定书、送达回证，证明两被告身份信息及驳回异议申请的事实；3.房产证，用以证明涉案房屋登记在被告钱家领名下的事实；4.发票、规划图，用以证明涉案房屋来源及房屋土地新规划的事实；5.协议书，用以证明涉案房屋转归原告所有的事实；6.照片，用以证明房屋已经无法使用和居住的现状。 庭审中，原告补充提交了下列证据：7.苍政发2007[2005]279号批复（县政府会议纪要）、出让合同、发票、龙土协更（2005）2号补充协议、规划许可证等，证明与第四组证明目的一致；8.营业税发票，证明协议形成的背景；9.业主授权委托决定书，证明业委会的主体资格。 本院依据原告的申请准许证人朱某1、周某、朱某2、吴某出庭作证。证人朱某1在庭审中陈述：我是4号楼业主，协议书是龙港镇滨江丽园业主筹备委员会打字，签字是我本人签的，钱家领等甲方是被胁迫签字的。双方约定涉案房屋作为物业活动用房，其使用权归业主方，但仍归钱家领等甲方所有，不予过户给业主房。11万元补偿款是作为业委会支配的维修基金，没有发放。业委会已换了好几届，我是参加了一届。我这幢有请一家物业管理。证人周某在庭审中陈述：我是4号楼业主，我们搬进去的时候过户费没有交给开发商钱家领他们，因为没有给业主方物业房就不交费用，于是协商签订了这个协议。协议书是龙港镇滨江丽园业主筹备委员会书写打字，签字是我本人签的。双方约定涉案房屋作为物业活动用房，其使用权归业主方，但仍归钱家领等甲方所有，不予过户给业主房，证有拿过来的。11万元有使用过的。我是参加了一届业委会，4号楼和新盖的都有请物业管理。证人朱某2在庭审中陈述：涉案房屋是物业活动房，当时4号楼是最早建成的。签订协议时，约定涉案房屋的所有权转移给业主，主要是解决营业税应由谁承担的纠纷，签名是我本人签的。授权业委会起诉是第一次开庭后接到陈主任通知，大家是为证明有授权的事情。第二次开庭有来旁听。证人吴某在庭审中陈述：营业税比较多，开发商不肯拿出来，就拿房子抵，不够的再补给我们，没有存在胁迫的情况。使用权、所有权都归滨江丽园4号楼全体业主。第一次庭审后按通知提交签字的身份证复印件等，我有分到11万元款中的2千多，营业税交了2万多。第二次开庭有来旁听。 被告钱家领当庭提交了2004年4月的总平调整图，证明涉案房屋为配电房，不是公共停车场。 被告陈启兴、项宪利、黄杨花在本院指定的举证期限内均没有提供证据材料。 被告陈启兴对原告提供的证据1的合法性有异议；对证据2、3的三性均无异议，对证据3的证明目的有异议；对证据4的关联性有异议；对证据5的真实性合法性有异议；对证据6、7、8的关联性有异议；对证据9的真实性无法确认，由法庭核实，对其合法性和关联性有异议。 被告钱家领对原告提供的证据1的真实性无异议，但要求原告明确其是代表整个小区业主还是第4幢业主；对证据2、3、4的三性均无异议；对证据5的签名真实性无异议，内容有异议，实体上原告没有取得过度权利；对证据6、7的关联性有异议，不能证明原告的待证事实；对证据8的关联性有异议；对证据9的三性均有异议。 原告和被告陈启兴对被告钱家领当庭提交的总平调整图的真实性没有异议，由法院审查其真实性。 原告提供的上述证据，本院经庭审出示质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并予以在卷佐证；对有争议的证据，本院综合认定如下：原告提供的证据1，载明滨江丽园业主委员会于2009年6月24日向职能管理部门按规定报备及苍南县房产管理局同意其备案登记的基本情况，经核实，内容真实，形式及来源合法，符合有效证据的三性特征，故对其证明效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据；证据4，总评图的落款时间为2003年10月，结合被告钱家领提供的2004年4月的总评调整图及原告提供的房产证，可见关于涉案房屋的相关规划的总平调整图已从停车场调整为发电房且办理了设计用途为“非居住”的房权证，故对其证明效力不予确认；证据5，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，故本院予以确认；证据6、7、8，与本案待证目的无直接关联，故在本案中不作认定；证据9，经核实，内容真实，形式及来源合法，符合有效证据的三性特征，故对其证明效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据。 被告钱家领提供的证据，系国家有关职能部门出具的，符合有效证据的三性特征，且其载明内容为“发电房”与房权证载明设计用途为“非居住”相符，系总平图调整，故对其证明效力予以确认。 对朱某1和周某的证人证言，其能与其他忘乎所以相互映证的部分的证明效力予以确认，其余部分不予确认；对朱某2和吴某的证人证言，由于其参加了之前的庭审旁听，不具备作证资格，故本院对其证明效力不予确认。 经审理，本院认定事实如下：2006年7月27日，黄杨花、项宪利、钱家领（甲方）和龙港镇江湾路滨江丽园4号楼业主管理筹备委员会（乙方）征订《协议书》，双方约定：甲方同意将登记在甲方名下的坐落在滨江丽园4呈楼规划区内东南角的二间二层老房产权全部转移给乙方业主；甲方补偿合计壹拾壹万元整交付给乙方。双方还对配套设备设施及其相关资料的交接、共用设施设备维修基金返还、住宅质量、支付购房款等其他事项作出约定。协议签订后，甲方将涉案房屋及其两证交付乙方，乙方将涉案房屋作为物业活动用房使用。 2009年6月24日，滨江丽园业主委员会经苍南县房产管理局同意备案登记，业主委员长会成立备案表载明：总建筑面积9990平方米，总套数63套、业主户数63户，业主委员会主任和副主任分别为朱某2和吴某，地址为龙港滨江丽园4号楼物业房，业委员情况表及选举结果等。 龙港镇滨江丽园4号楼分三单元共63套，其中的45户业主提供了业主身份证和房产证的复印件并在《业主授权委托决定书》上签字，其专有部分面积占建筑物总面积的67.66%（6760.22/9990），他们授权委托龙港镇滨江丽园业主委员会负责人陈庆班向法院提起案外人执行异议之诉。 本院在执行申请执行人陈启兴与被执行人钱家领房屋租赁合同纠纷一案中，于2016年11月28日作出（2013）温苍龙执民字第178号执行裁定书，裁定查封上述房屋。原告于2017年7月12日提出书面异议，本院于同年8月22日作出（2017）浙0327执异95号执行裁定书，裁定驳回其异议。原告不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。 另查明：1.坐落于苍南县后的房屋（苍房权证苍字第××号、第××号、第××号，苍国用[2004]第02-1336号）登记钱家领、黄杨花、项宪利名下；2.滨江丽园小区的建设顺序先后是，2006年建成4号楼，然后是1号楼、2号楼和3号楼及A号楼，最后是2016年建成5号楼和6号楼。涉案房屋坐落于4号楼区域内，当时其他几号楼没有投入建设，三期房屋的区域相对独立，有栏杆等标志隔离，三个区域聘请不同的物业公司管理；3.黄杨花与陈庆班（乙方）于2005年2月18日签订的购房合同第八条载明，房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方负担。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告是否是适格主体；二、原告的实体权利是否能够阻却涉案房屋的执行。针对上述争议焦点，本院综合评析如下： （一）关于争议焦点一，即原告是否是适格主体。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务。依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就涉及全体业主公共利益的事宜，有权向人民法院提起民事诉讼。本案中，涉案房屋权属的争议应属于滨江丽园4号楼全体业主的利益相关的事宜，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的滨江丽园业主同意，决定授权委托龙港镇滨江丽园业主委员会负责人陈庆班向法院提起案外人执行异议之诉。因此，滨江丽园业主委员会具备了代表全体业主进行诉讼的形式要件，获得了业主大会的授权，符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，可以作为诉讼主体参加本案的诉讼。被告辩称部分业主可能已出售小区住房或者非本人签字，但未提供相应证据予以证明，本院对此不予采纳。综上所述，被告辩称原告主体不适格的主张，于法无据，本院不予采纳。 （二）关于争议焦点二，即原告的实体权利是否能够阻却涉案房屋的执行。1.协议是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告龙港镇滨江丽园业主委员会与被告钱家领、黄杨花、项宪利签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。此外，协议签订时间是2006年7月27日，裁定查封时间是2016年11月28日，故协议双方在查封前已签订合法有效的书面合同。被告钱家领辩称转让协议是在被胁迫的情况下签订的，虽然有证人证言，但证人的身份为业主，系利害关系人，也未提供佐证予以证明，故本院对此不予采纳。被告钱家领辩称涉案房屋为家庭共有，应经共有人同意才能处分的主张，因涉案房屋的房权证共有权人仅登记为黄杨花和项宪利，且其行为具备表见代理的表象特征，相对方有理由相应其有权处分，故本院对此不予采纳。2.是否在查封前合法占有。协议签订时间是2006年7月27日，协议签订后，甲方将涉案房屋及其两证交付乙方，乙方将涉案房屋作为物业活动用房使用，而裁定查封时间是2016年11月28日，故在查封之前已合法占有该涉案房屋。3.是否支付对价。本案中，原告虽未直接支付购房款，但以过户办证交纳营业税的间接方式履行支付义务，系双方当事人对自己权利的自由处分，并不违反法律、行政法规的强制性规定。故被告辩称原告未支付对价的主张，本院不予支持。4.原告未及时过户是否有过错。当事人在合同中虽然约定了办理过户手续的期限，但其对逾期未办理已作出合理解释，且没有证据表明原告因自身原因未办理过户登记，故被告辩称原告未及时过户有过错的主张，本院不予支持。综上所述，原、被告交易目的之一是特定房屋，并以其交付涉案房屋及其两证的履约行为明确表示转移本案涉案房屋所有权的合意，协议成立并发生法律效力后，原告按约定方式间接履行支付义务，并实际占有、管理、使用该房屋作为物业用房时间较长。因此，本案现有证据足以表明原告对涉案房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，且尚无证据表明涉案房屋未办理变更登记系原告过错所致。故应予认定原告已经取得涉案房屋的实体权利，具有阻止对该涉案房屋的强制执行效力。现原告主张停止对涉案房屋执行的请求，合理、合法，本院予以支持。原告主张确认协议有效并解除对涉案房屋的查封，因该项请求不属于本案审查范围，故本院不予采纳。涉案房屋登记在钱家领、黄杨花、项宪利的名下，故原告要求确认其归原告所有，没有法律依据，故本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行坐落苍南县号后的房屋苍房权证苍字第××号号）； 二、驳回龙港镇滨江丽园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由龙港镇滨江丽园业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本院（2017）浙0327执异95号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  周科中 人民陪审员  沈海瑞 人民陪审员  陈庆挺 二〇一八年五月十五日 代书 记员  李翩翩 ? 相关法律条文链接： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 5.《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-13-?