黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)黑民终字第9号上诉人（原审原告）赵智兵，男，1972年7月12日出生。委托代理人赵智，黑龙江龙升律师事务所律师。委托代理人骆淑艳，黑龙江龙升律师事务所律师。上诉人（原审被告）王晓志，男，1964年8月10日出生。委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路47-1号2单元14层4号室。法定代表人杨成，该公司经理。被上诉人（原审被告）李占国，男，1964年4月18日出生。上诉人赵智兵、王晓志与被上诉人黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）、李占国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2014年6月27日作出（2013）绥民一民初字第5号民事判决。赵智兵、王晓志均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，采取阅卷及询问的方式审理了本案。上诉人赵智兵及其委托代理人赵智、骆淑艳，上诉人王晓志及其委托代理人唐德明到庭参加询问。华星公司、李占国未到庭。本案现已审理完结。原审法院判决认定：2008年4月24日华星公司在绥化市中直北二路口开发建设“华星名苑”小区，需动迁赵智兵在此处的房屋。2009年6月22日，华星公司与李占国签订《项目转让合同》，约定华星公司将华星名苑在绥化市北二路的开发项目转让给李占国。合同签订后，华星公司给李占国提供建设开发所需的营业执照、资质等全部资料。该转让协议于2009年10月9日经青冈县公证处作了（2009）青证内民字第360号公证。华星名苑工程由李占国与王晓志合作继续开发。2008年4月，华星公司委托绥化市合兴房地产评估有限公司对赵智兵等42户的房屋进行评估。2009年9月28日，绥化市合兴房地产评估有限公司作出绥合房估字（2009）第1076号房地产评估报告，评估结果为：赵智兵的房屋每平方米12,682.00元，总价280,145.00元。2009年8月20日，绥化市北林区价格认证中心作出绥北价鉴字（2009）第069号鉴定结论书，结论为：赵智兵的房屋每平方米12,867.37元，总价284,240.00元。2009年9月1日，王晓志因故意毁坏财务罪，被取保候审。2009年11月11日赵智兵与华星公司签订《回迁安置协议》，主要内容为：一、被拆除房屋所在位置为一层，南北朝向，产权证记载建筑面积为22.09平方米，房屋的用途营业；二、安置人提供位于绥化市中直北二东路路口华星名苑的新建营业用商服一楼，南北朝向，框架结构，房屋号为商场入口处东1号，房屋跨度为10米，高度为5米，宽度为4.7米。建筑面积52.10平方米的期房与被安置人回迁；三、回迁过渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日；四、逾期安置违约责任，逾期1个月，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿费，停产、停业损失补偿费的标准为每户每月10,000.00元整。逾期12个月，安置人有权货币补偿，货币补偿标准执行安置人的现行售楼价格；五、回迁安置房标准的违约责任。安置人交付安置房标准应符合协议约定。达不到约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50,000.00元。安置房屋面积确认及面积差异处置方式：1本款规定以建筑面积为依据进行面积差异处置。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积一平方米抵一平方米，多出部分按每平方米15,600.00元进行购买，所补差额款项将在房屋交付被安置人使用时支付。被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50,000.00元将在房屋产权证支付时，支付给安置人。如安置人中途将工程项目进行转包或转让，则该合同继续履行，同样具有法律效力。安置人则应通知被安置人进行合同接转，接转方则必须承担与安置人同样的责任。若安置人出现违约，将回迁房屋另售他人，则安置人须按现行售楼价格给予被安置人货币补偿（现行售楼价格为每平方米25,800.00元），被安置人并随时保留追究其法律责任的权利。回迁保证单位具有监督安置人合同执行情况的权利，如安置人未能履行合同，回迁保证单位将在安置人存入政府的动迁保证金中按其现行售楼价格每平方米25,800.00元给予被安置人。华星公司盖章，授权委托人李占国签名，被安置人赵智兵签名，回迁保证单位绥化市人民政府动迁安置管理办公室盖章。2010年11月初，华星公司向绥化市北林区人民法院起诉要求撤销与赵智兵签订的回迁安置协议书，但绥化市北林区人民法院未予受理。争议的楼房于2012年1月份竣工。现赵智兵要求回迁争议的房屋，双方当事人因回迁房屋的超面积部分价格未能达成一致，赵智兵至今未回迁。以上事实有回迁安置协议书、评估报告、证明、双方当事人陈述笔录等在卷证实。对于房屋没有按时回迁的责任问题。王晓志称，赵智兵于2011年12月21日占有房屋，因其阻止时双方发生争执，绥化市公安局北林分局团结派出所于2011年12月21日对此进行了处理，并有徐凤春等人的笔录证实，赵智兵在隔了二、三天后占有房屋，对此事实赵智兵在开庭审理时并不否认该事实。王晓志为证实赵智兵占有了房屋，在庭审过程中出示了部分照片，证实房屋内有赵智兵搬进的物品等，同时原审法院根据王晓志的申请，在公安机关调取了公安机关的卷宗材料，证实赵智兵占有房屋的事实。赵智兵原审诉称：2009年其位于绥化市中直北二东路营业房产拆迁，并签订了《回迁安置协议》，���迁安置房产位于绥化市中直北二路路口华星名苑的新建营业用商服，一层，房屋号：商场入口处东1号，建筑面积52.10平方米。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积一平方米抵一平方米，多出部分按每平方米15,600.00元的单价进行购买。动迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。华星公司逾期安置，应向其加付停业损失补偿费，停产、停业损失补偿费的标准为10,000.00元/月。过渡期满后其他被安置人已回迁，但华星公司、王晓志、李占国迟迟不让其回迁。华星公司现已将该项目转让给了王晓志、李占国。在与华星公司、王晓志、李占国多次协商未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求，维护其合法权益。诉讼请求：一、继续履行《回迁安置协议》，履行交房义务；二、华星公司、李占国、王晓志承担延期交房的违约责任（从2011年2月1日起至��行交房完毕止，每月10,000.00元整）300,000.00元；三、诉讼费由华星公司、李占国、王晓志承担。王晓志原审辩称：1、《房屋安置补偿协议》是在受胁迫的情况下签订的，不是华星公司的真实意思表示，显失公平，应予撤销，不应予以执行。理由是因为开发产生纠纷，赵智兵要求过高，提出不合理要求，并到华星公司、绥化市检察院闹事，这种情况下与赵智兵签订了合同；2、合同内容不合理，政府文件拆一还一，合同约定按每平方米25,800.00元单价进行补偿；3、赵智兵要求强制履行合同，没有依据，物权法规定合同只具有债权效力；4、王晓志在2010年7月向绥化市北林区法院提起诉讼撤销合同，至今无结果，请求法院移送绥化市北林区法院确定合同效力。华星公司、李占国原审均未出庭答辩。原审法院判决认为，华星公司取得在绥化市中直北二路口开发建设“华���名苑”小区项目后，将该项目转让给李占国。李占国与王晓志合作开发期间，与赵智兵签订《回迁安置补偿协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，应确认为有效协议，华星公司、李占国、王晓志应依合同约定交付房屋。王晓志认为此协议是受胁迫签订的，但未提供足够的证据予以证实，该院不予支持。赵智兵被拆迁的房屋面积为22.09㎡，现回迁房屋面积为63.32㎡，双方协议约定的回迁面积52.10㎡，赵智兵应按每平方米15,600.00元进行购买。对于协议约定的面积多出的部分，即超过52.10平方米的面积，因双方在签订的协议中已经明确约定，现行售楼价每平方米为25,800.00元，因此对于超过52.10㎡的面积，赵智兵应按每平方米25,800.00元支付房款。对于华星公司、李占国、王晓志未按合同约定期限交付房屋是否应支付违约金的问题，因王晓志提供了证据证实赵智兵占有了房屋，并在室内存放了部分物品，且有公安机关的笔录证实，因此，对于赵智兵要求华星公司、李占国、王晓志支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国于本判决生效后十五日内将绥化市中直北二路路口华星名苑商场入口东1号商服楼63.32㎡交付给赵智兵，赵智兵同时给付黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国超出回迁面积购房款757,632.00元[（52.10㎡-22.09㎡）×15,600.00元+（63.32㎡-52.10㎡）×25,800.00元）]；二、驳回赵智兵其他诉讼请求。案件受理费15,600.00元，诉讼保全费5,000.00元，共计20,600.00元，由赵智兵负担5,846.00元，由黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国共同��担14,754.00元。赵智兵不服原审判决，向本院提出上诉。请求二审法院依法改判，由华星公司、王晓志、李占国承担本案的全部诉讼费用。主要理由是：一、原审法院判决赵智兵给付华星公司、王晓志、李占国超出回迁面积购房款757,632.00元错误。1.根据双方签订的《回迁安置协议》第五条第一款约定，华星公司、王晓志、李占国交付的安置房不符合协议约定装修标准，应赔偿其50,000.00元；2.根据《回迁安置协议》第五条第二款约定：被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用。并预留50,000.00元将在房屋产权证支付时，支付给安置人。原审法院在判决给付房款时未按双方协议约定预留此50,000.00元。3.根据《回迁安置协议》第五条第三款约定：“……面积误差比绝对值超出3%的,当产权登记面积大于本协议约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款按本协议价格据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，则由安置人无偿支付被安置人”。原审法院对于超出52.10平方米的面积按现行售楼价格每平方米25,800.00元支付房款有误，未按双方协议约定判决。二、原审法院对其请求华星公司、王晓志、李占国支付延期交房的违约金未予支持属枉法裁判。1.本案争议楼房于2012年1月份竣工，而回迁保证时间是2011年1月30日前，故从2011年2月1日起至2012年1月，该期间安置人华星公司、王晓志、李占国应向被安置人赵智兵加付停产停业损失补偿费120,000.00元;2.因华星公司、王晓志、李占国违背合同擅自提高回迁房屋价格并以此占据房屋拒绝赵智兵回迁,对此华星公司、王晓志、李占国应按照10,000.00元/月的标准，承担2012年2月起至履行交房时期间的停产停业损失补偿费。王晓志不服原审法院判决，向本院提起上诉。请求二审法院依法改判，并由赵智兵承担本案全部诉讼费用。主要理由为：原审判决认定事实和法律错误。双方签订的《回迁安置协议》非其真实意思表示，是在受胁迫下形成的，且该《回迁安置协议》内容显失公平。违反《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，维护了赵智兵的不正当利益，损害其合法权益。华星公司未答辩。李占国未答辩。本院审理期间，赵智兵提交证据一份：绥化市公安局法医鉴定中心于2012年11月28日作出的（绥）公（刑技）鉴（人检）字（2012）436号鉴定书。内容是案外人刘海峰伤情经鉴定为轻伤。意在证明案外人刘海峰被华星公司、王晓志、李占国的工作人员打成轻伤。王晓志质证意见为：1.该证据不属于新的证据，此鉴定书在本案诉讼前的2012年就已存在。2.该证据只能证明刘海峰存在轻伤，不能确定如何形成，与本案无关联性。本院认证认为：王晓志对该证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。但该证据仅证实案外人刘海峰的伤情，未能证明其伤情与本案存在关联，故对赵智兵欲证明的问题不予采信。本院经审理确认的事实与原审判决认定的事实一致。经本院组织双方当事人共同到诉争房屋现场进行调查核实。查明，王晓志于2014年11月强行进入诉争房屋，并对诉争房屋进行了改造。在面积不变的情况下，将诉争房屋一间改为两间，该两间房屋分别有独立入口，现均处于闲置状态。房屋内地面已贴瓷砖，并存放饮水机、牌匾、椅子及散装沙土等物品，与原审中王晓志提交的照片内容一致。本院认为,华星公司与赵智兵于2009年11月11日签订的《回迁安置协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，原判决认定该合同有效正确。王晓志主张双方签订的《回迁安置协议》存在胁迫以及显失公平的情形，但其未能举示证据予以证明。华星公司虽在法律规定的期间内向人民法院主张行使撤销权，但该撤销权是否成立并未得到人民法院判决确认，故王晓志的上诉主张本院不予支持。关于诉争的回迁安置房屋未达到约定交付标准是否应予赔偿的问题。虽然华星公司与赵智兵签订的《回迁安置协议》第五条第一款约定，未达到安置房屋约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿50,000.00元。但赵智兵在华星公司对诉争回迁房屋验收前，于2011年12月强行占有诉争回迁房屋并之后进行装修,造成华星公司、李占国、王晓志无法按约定的房屋交付标准进行施工，诉争房屋未达到约定标准的责任不在华星公司。故赵智兵主张诉争房屋未达到约定标准，由华星公司、李占���、王晓志赔偿50,000.00元无事实和法律依据，本院不予支持。关于是否将诉争房屋面积误差比超出3%部分的房屋价款，由华星公司、李占国、王晓志无偿支付赵智兵的问题。本院审理期间，赵智兵提出根据《回迁安置协议》第五条第三款约定，对回迁房屋实际面积多出《回迁安置协议》约定的回迁房屋面积部分(63.32㎡-52.10㎡=11.22㎡)，依据面积误差比3%进行划分，超出面积误差比3%部分的房屋价款，应由华星公司、李占国、王晓志无偿支付赵智兵。但赵智兵在起诉状中以及原审审理期间，始终请求对回迁房屋与原有房屋面积多出部分按每平方米15,600.00元单价进行购买。现回迁房屋实际面积超出协议约定回迁面积11.22㎡，而赵智兵原有房屋面积为22.09㎡，该超出协议约定回迁面积已达原有房屋面积50%以上，且经计算该诉争房屋面积误差比已达21.5%。如华星公司、李占国、��晓志将面积误差比超出3%部分的房屋价款无偿给付赵智兵明显利益失衡。本院认为，该回迁房屋实际面积多出《回迁安置协议》约定的回迁房屋面积部分，依据公平原则，参照《回迁安置协议》第五条第二款第1项约定以及原审赵智兵的诉讼请求，即按每平方米15,600.00元单价进行购买较为适当。本院对原审确认该部分按照当年现行售楼价每平方米25,800.00元的单价进行购买予以调整。关于赵智兵是否在诉争房屋产权证交付前预留50,000.00元的问题。根据双方签订的《回迁安置协议》第五条第二款约定，被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权证所产生的任何费用，并预留50,000.00元在房屋产权证交付时，同时支付给安置人。因此，华星公司、李占国、王晓志应按约定，在其履行产权登记义务及承担产权登记相关费用之前，赵智兵应预留回迁面积购房款50,000.00元。原审法院���依照该协议条款判令由赵智兵预留50,000.00元款项不当，应予纠正。关于华星公司、李占国、王晓志是否应当承担逾期交付房屋的停产停业损失补偿费问题。双方签订的《回迁安置协议》第三条约定，回迁过渡期限自2009年11月1日至2011年1月30日。第四条约定，逾期不能回迁的，安置人应向被安置人加付停产停业损失补偿费，标准为10,000.00元/月。华星名苑工程于2012年1月竣工交付，超出了《回迁安置协议》约定的回迁日期，华星公司逾期回迁应向赵智兵加付停产停业损失补偿费。因本案诉讼期间，赵智兵对2011年12月实施抢占诉争回迁安置房屋的事实无异议，同时经本院组织的现场调查证实，赵智兵对诉争房屋进行了部分装修,且存放的物品与原审中王晓志举示的照片内容一致，能够证实赵智兵抢占了诉争的回迁安置房屋。故逾期时间应自2011年2月1日起至2011年12月31日止���根据《回迁安置协议》第四条约定的补偿标准，停产停业损失补偿费合计110,000.00元。原审对自2011年2月1日起至2011年12月31日止逾期停产停业损失补偿费未予支持，本院予以纠正。本案审理期间，王晓志自认于2014年11月强行进入诉争回迁安置房屋，并对该房屋进行了改造，经本院现场调查核实属实。王晓志实施的抢占行为存在明显过错。故华星公司、王晓志、李占国自2014年12月1日起至2015年2月28日止，应根据《回迁安置协议》第四条约定的补偿标准承担诉争回迁安置房屋的停产停业损失补偿费合计30,000.00元整。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1、变更绥化市中级人民法院(2013)绥民一民初字第5号民事判决主文第一项为:黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国于本判决送达之日起十五日内将绥化���中直北二路路口华星名苑商场入口东1号商服楼63.32㎡房屋交付赵智兵，同时赵智兵给付华星房地产开发有限公司、王晓志、李占国超出原有动迁房屋面积购房款593,188.00元[（63.32㎡-22.09㎡）×15,600.00元=643,188.00-预留款50,000.00元];赵智兵取得回迁房屋产权证照后，向黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、王晓志、李占国支付预留款50,000.00元；2、变更绥化市中级人民法院（2013）绥民一民初字第3号民事判决主文第二项为：黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、李占国、王晓志在本判决送达之日起十五日内支付自2011年2月1日起至2011年12月31日止期间赵智兵停产停业损失补偿金110,000.00元；自2014年12月1日起至2015年2月28日止，停产停业损失补偿金30,000.00元。三、驳回赵智兵的其他诉讼请求；四、驳回王晓志的上诉请求。二审案件受理费18,191.50元，由王晓志负担14,391.50元。由赵��兵负担3,800.00元。公告费300.00元，由王晓志负担。本判决为终审判决。审 判 长  王广厚审 判 员  魏 伟代理审判员  曹 茗二〇一五年二月二十八日书 记 员  王世涛