海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初459号 原告：库某1，男，1997年3月26日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：库某2，男，1945年6月12日出生，汉族，住河北省沧州市，系原告的父亲。 委托诉讼代理人：李某，海南广哲律师事务所律师。 被告：海南永金置业股份有限公司，住所地：海口市国贸大道省建行大厦副楼三层永金集团。 法定代表人：何某，总经理。 委托诉讼代理人：林某，海南昌博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭某，海南昌博律师事务所律师。 原告库某1与被告海南永金置业股份有限公司（以下简称永金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某，被告的委托诉讼代理人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告库某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办理房屋权属证书违约金5986.062元；2、判令被告将多收的办证费用194.71元退还给原告（代办证费274.71元按发改委文件收费标准为80元/件）；3、判令被告自判决生效之日起30日内为原告办理房屋权属证书。在审理过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：一、被告逾期办理房屋权属证书违约责任。2013年4月24日，原告购买被告永金公司开发的位于琼海市××路，113.14平方米的住宅一套，购房款588600元。被告于2013年4月24日将该住宅交付原告使用。《购房合同》第十五条关于房产权登记的约定第一条：出卖人应当自房屋交付期之日内730天内为受买人办理房屋权属证书。2013年4月24日交房至2015年4月24日，历时730天，被告未按购房合同规定给原告办理房屋权属证书，即约定的办证时限终结。自2015年4月24日逾期办理之日起至2018年2月5日，历时1017天，按照《购房合同》第十五条第四款兑现承诺，支付违约金5.886元/天×1017天=5986.062元。二、要求被告在判决生效之日起30日内为原告办理房屋权属证书，否则还会继续追加至实际办证日期的违约金。综上所述事实清楚，证据确凿，恳求人民法院依法判决。 被告永金公司辩称，一、原告库某1所主张支付逾期办理房屋权属证书违约金已经超过了法律所规定的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。本案中，被告于2013年4月24日向原告交付了涉案房屋，根据双方2013年4月24日签订的《购房合同》第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”，被告应当在2015年4月24日前为原告办理房屋权属证书，否则即构成违约。关于原告逾期办证违约责任的诉讼期间应当从违约之日2015年4月25日起算2年（即诉讼时效截至于2017年4月24日），但是原告直到2018年2月5日才提起本案的诉讼，已明显超过法律规定的2年诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。二、虽然被告在办理房屋权属证书的过程中存在逾期，但该违约行为是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的，依法应当免除责任。本案中，被告在签订《琼海市商品房买卖合同》的同日就向原告交付了涉案房屋，同时抓紧时间为包括原告在内的小区业主办理房屋权属证书。但是，在办理上述事项的过程中恰巧碰上2015年3月1日国务院颁布实施了《不动产登记暂行条例》，今后包括房屋在内的不动产将实行“两证合一”，统一为“不动产权证”。为了尽快贯彻落实《不动产登记暂行条例》关于建立不动产统一登记制度的要求，推动不动产统一登记工作，海南省人民政府于2015年6月16日下发关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知，琼海市根据该通知的要求对包括房屋在内的不动产权属登记工作进行改革，开展组建新机构、档案整理和移交、信息管理等大量的过渡衔接工作，同时，琼海市住房保障与房产管理局也暂缓了受理和办颁发房屋产权证书的工作。因此，被告未在交付涉案约定的时间内为原告办理房屋权属证书并不是由于自身原因所导致的，这完全是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的，依照《合同法》第一百一十七条、《民法通则》第一百零七条之规定应当免除被告的违约责任。综上所述，被告认为，原告的主张原告承担违约责任毫无事实和法律依据，且该诉请已明显超过了2年的诉讼时效，恳请法院依法全部驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据：1、工程类付款申请单、测绘费发票，2、测量费发票、不动产分摊登记测绘报价表，3、永金-海域天城C6幢的房产证（海房权证海字第XXXX号）。证据1-3证明在签订《琼海市商品房买卖合同》并交付了涉案房屋后，被告便抓紧时间为包括原告在内的小区业主办理房屋权属证书，2015年7月22日被告已经办理出C6幢的大房产证，涉案房屋的不动产证正在办理，预计将在6月份左右办理完毕。4、琼海市国土资源局关于在琼海实施不动产统一登记的通知，5、海南省人民政府办公厅关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知（琼府办[2015]103号），6、琼海市不动产登记办理流程图。证据4-6证明被告在交付涉案房屋后没有在约定的时间内为原告办理房屋权属证书并不是由于自身原因所导致的，这完全是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的。原告质证认为，对证据1-6的真实性无异议，但对关联性有异议。对证据4系复印件，真实性无法确认，被告未通知原告领取不动产权证书。本院审查认为，对被告提供的证据1-4、6的真实性、合法性、关联性予以确认；证据5属于规范性文件，不属于证据范畴，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年4月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇房，该商品房建筑面积共113.14平方米，其中套内建筑面积94.31平方米，按套内建筑面积每平方米6241.12元，总价款为588600元。合同第五条约定，出卖人（被告）同意（买受人）按下列第2种方式按期付款：1、……；2、分期付款。买受人须于2013年4月9日前支付房款（含定金￥50000）￥50000给出卖人，余额房款￥538600在2013年4月30日前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。3、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。原告按约向被告支付了购房款588600元，被告于2016年2月2日向原告开具了购房款发票。2013年4月24日，原、被告双方办理房屋交接手续，原告向被告缴交了相关的办证费用、有线电视安装工料费、燃气管道入网费及安装费等共计18892.11元。2015年8月19日，被告办理出C6幢的大房产证（证号：海房权证海字第XXXX号），但未按约给原告办理出涉案房屋的房产证。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期办理产权证书是否应承担违约责任；二、原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效期间。 关于被告逾期办理产权证书是否应承担违约责任的问题。本案中，双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。被告永金公司于2013年4月24日已将涉案房屋交付原告使用，应于2015年4月24日前为原告办理房屋权属证书。而被告至今尚未为原告办理出相关的产权证书，显属违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩逾期办证的原因是不可预见、不可抗拒的政府行为行为造成的，但琼海市实施不动产统一登记是在双方约定的办理房屋权属证书期限届满后，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，合同约定的逾期办证违约金按已付房款的日万分之0.1计算，属于连续性债权，在诉讼时效上可区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效。关于原告主张被告支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效期间的问题。本案中，被告逾期办证的时间应从2015年4月25日计算至其为原告办理出不动产权证书为止。原告主张的逾期办证违约金，在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间为两年，在2017年9月30日前已经届满的，即原告2018年2月5日起诉主张在2015年10月1日前的逾期办证违约金，已过诉讼时效期间，本院不予支持。原告称在交房后向被告主张权利及向相关部门反映，诉讼时效已中断，但未提供证据予以证明，被告亦予以否认，故对其关于诉讼时效中断的意见，本院不予采纳。对原告主张的自2015年10月2日起的逾期办证违约金，按照民法通则规定在2017年10月1日前尚未届满，应适用民法总则关于诉讼时效的规定。本案中，原告主张逾期办证违约金截止至2018年2月5日,2015年10月2日至2018年2月5日共858天，故原告主张的逾期办证违约金金额应为588600×0.00001×858=5050元。对原告主张超出的部分，本院不予支持。 根据双方约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且原告亦向被告缴交了相关的办证费用，而被告至今未完成其办证义务，违反了双方约定。因此，原告诉请要求被告为其办理房屋权属证书，理由正当，应予以支持。因自2016年4月28日起琼海市已实施不动产统一登记，故被告应协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南永金置业股份有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告库某1办理琼海市嘉积镇人民路389号永金·海域天城C6幢2层206号房的不动产权证书。 二、限被告海南永金置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告库某1支付逾期办证违约金5050元。 三、驳回原告库某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原、被告各承担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王 军 二〇一八年五月二十一日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。