洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0302民初1432号原告：杨建明，男，1972年10月21日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：赵志端，河南明耀律师事务所律师。被告：刘国伟，男，1982年8月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。第三人：杨玉站，男，1968年12月2日出生，汉族，住洛阳市涧西区。第三人：申改姣，女，1967年7月27日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告杨建明与被告刘国伟、第三人杨玉站、第三人申改姣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建明的委托诉讼代理人赵志端、被告刘国伟到庭参加诉讼；第三人杨玉站经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三人申改姣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建明向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告杨建明购买的位于洛阳市南昌路兴隆花园21-3-101、201房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案诉讼费用由被告刘国伟承担。事实与理由：原告杨建明于2014年12月27日与第三人杨玉站、申改姣签订了房屋买卖合同，全款购买了第三人申改姣位于洛阳市南昌路××、××房产。2015年11月5日，原告杨建明办理了一切交房手续和费用，和家人居住至今，在此期间原告杨建明多次催促第三人杨玉站、申改姣配合办理房屋过户手续，但其二人一直推诿，至今尚未办理。因被告刘国伟与第三人申改姣民间借贷纠纷一案，洛阳市老城区人民法院根据（2015）老民初字第1258号民事裁定书，查封了原告杨建明已经入住一年的本案争议房屋，原告杨建明因此提出执行异议，但被驳回，于是起诉。被告刘国伟辩称，2014年前后，第三人杨玉站拿了被告刘国伟2800000元，当时约定能还钱就还钱，还不了就把兴隆花园、嵩山路上一个小区共两套房子抵账，起诉前第三人杨玉站已经归还800000元，还有2000000元没有还，也没有执行到钱，本案争议房产是个楼中楼，现在老城区执行局已经进行查封，准备拍卖。第三人杨玉站未提交陈述意见。第三人申改姣未提交陈述意见。原告杨建明向本院提交证据如下：证1-1、2014年12月27日房屋买卖合同一份；1-2、吉某证人证言一份（并出庭作证）；1-3、2015年1月4日吉某代第三人杨玉站的收到条一份；1-4、原告杨建明的银行流水一份。以上证据证明，经中间人吉某介绍，原告杨建明以总价97万元购买第三人申改姣、杨玉站共有的房屋，首付50万元，剩余的47万元由中间人吉某代收后，于2015年1月5日交付第三人申改姣和杨玉站，至此，房款已经全部结清，原告杨建明是涉案房屋的所有人，被告刘国伟的查封错误，应当依法予以解除对该房屋的查封。证2、情况说明一份；证明第三人申改姣认可涉案房屋总价款为97万元，且已全部付清，涉案房屋已于2015年1月5日实际交付给原告杨建明，因第三人杨玉站、申改姣的原因导致过户手续尚未办理，原告杨建明无责任。证3、兴隆花园物业公司收据五份；证明涉案房屋的物业费、水电费、垃圾处理费等均是由原告杨建明缴纳，因第三人申改姣、杨玉站不能配合原告杨建明办理过户手续，导致物业信息无法更改，缴费人姓名仍是第三人申改姣，被告刘国伟的查封错误，应当依法予以解除。证4-1、执行异议裁定书及送达回证复印件各一份；4-2、土地证一份。证1-4证明原告杨建明早在2015年1月5日即成为涉案房屋的善意所有人，因为原告杨建明已依约支付房屋的总价款97万元，且涉案房屋已于2015年1月5日实际交付给原告杨建明，原告杨建明向第三人申改姣、杨玉站购买涉案房屋时，该房屋权属明确、无争议，并无查封、抵押等情形，原告杨建明属于善意购买该房屋，因此，涉案房屋的所有权应属原告杨建明所有，被告刘国伟的查封错误，应依法予以解除。原告杨建明曾提出执行异议，被法院驳回，因此提起本案之诉。证5、水电费收据共十七张；证6、暂住登记凭证回执一份；证7、兴隆花园社区证明一份；证8、李某证人证言一份（并出庭作证）。证5-8证明原告杨建明自2015年1月起合法占有洛阳市涧西区兴隆花园21号楼3单元101、201号房产并居住至今的事实。经质证，被告刘国伟认为原告杨建明的证据来源不清楚，对土地证真实性有异议，不清楚真假。被告刘国伟在2017年11月见到第三人杨玉站时，第三人杨玉站称其与原告杨建明是个人借贷关系，第三人杨玉站全力配合被告刘国伟对涉案房屋的查封和执行。涉案房屋200多平方米，如果以970000元卖出明显价格太低。对证5-7真实性有异议，被告刘国伟曾于2016年初到过涉案房屋，本次庭审4、5个月前，被告刘国伟和第三人杨玉站也曾到过涉案房屋，房屋内什么都没有，第三人杨玉站换了锁，并将土地证交给被告刘国伟。对证人吉某的证言认为无法证明现金已交付第三人杨玉站，不能证明房屋买卖合同是第三人杨玉站、申改姣亲笔写的。第三人杨玉站告诉被告刘国伟，原告杨建明只支付了500000元，第三人杨玉站向原告杨建明付了很多利息，第三人杨玉站和申改姣并未签过房屋买卖的手续。对证人李某的证言没有意见。被告刘国伟向本院提交证据如下：证1、（2015）老民初字1528号民事调解书复印件一份；证2、洛市国用（2009）第04018398号土地证复印件一份；证3、（2017）豫0302执499号、499号之一执行裁定书各一份。证明原告杨建明提供的土地证、票据和借据上显示的第三人申改姣、杨玉站的签字是假的。经质证，原告杨建明对证1、3真实性无异议，对证明方向有异议，该三份文书不能证明被告刘国伟的主张是基于原告杨建明提出的执行异议之诉；认为证3证明了案件目前处于中止执行状态。对证2真实性、合法性、关联性均有异议，土地证是复印件，不符合证据合法的形式要件，截止庭审即将结束，被告刘国伟也未能提交原件，应当视为对自己举证权利的放弃，被告刘国伟仅凭一份土地证的复印件，就来否定原告杨建明提交土地证原件的真实性，纯属主观臆断，若被告刘国伟认为原告杨建明提交的其他票据、合同上面第三人申改姣的签名是假的，应当向法院提交笔迹鉴定的申请，否则其理由不应被采纳。经被告刘国伟申请，本院依法调取了本院（2015）老民初字第1528号案件的协助执行通知书、涉案房屋的查档证明、（2017）豫0302执异19号卷宗中的2014年12月27日杨玉站出具的借条、2015年1月4日吉某出具的借条各一份。被告刘国伟拟证明第三人杨玉站欠其280万元，想以房抵债。经质证，原告杨建明对该组证据的真实性均无异议，但认为查档证明上显示商丘市睢阳区法院已经依据原告杨建明的申请，出具了生效的法律文书，将涉案房产解除查封。老城区法院的查封日期是2015年12月8日，原告杨建明和第三人杨玉站、申改姣签订买卖合同的日期是2014年12月27日，证明原告杨建明在法院查封之前已经签订了书面合同，占有涉案房产，并支付了全部价款。第三人杨玉站未向本院提交证据。第三人申改姣未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：杨玉站、申改姣系夫妻关系。申改姣名下有位于洛阳市涧西区××号××房屋××（××楼××单元××室，以下简称涉案房屋），该房共两层，建筑面积为236.68平方米，所有权证号为洛房权证市字第××号。2015年11月26日，本院受理刘国伟与杨玉站、申改姣民间借贷纠纷一案，因刘国伟提出财产保全申请，本院于2015年12月8日作出（2015）老民初字第1528号民事裁定并于同日查封了涉案房屋。该案后经调解结案。因杨玉站、申改姣未履行生效法律文书确定的义务，刘国伟向本院申请执行涉案房屋。在执行过程中，杨建明于2017年10月12日提出案外人异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年10月26日，本院作出（2017）豫0302执异19号执行裁定，驳回案外人杨建明的异议请求。杨建明因此提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年12月27日，杨玉站出具借条一份，载明“今借到杨建明现金伍拾万元整（500000元）”，吉某作为担保人在该借条上签字。同日，杨建明与杨玉站、申改姣、吉某又签订《房屋买卖合同》一份，约定杨建明购买涉案房屋，出售价格为500000元。2015年1月4日，吉某出具借条一份，载明“今借到杨建明现金肆拾柒万（470000.00元）。注：吉某代杨玉站收”。同日，吉某又出具收到条一份，载明“今代杨玉站、申改姣收到杨建明买房余款肆拾柒万（470000元）整。收款人：吉某代杨玉站”。2015年1月5日，申改姣出具情况说明一份，称涉案房产经中间人吉某介绍，于2014年12月27日因开矿资金紧张，把该套房产卖给杨建明；房款总计970000元，于当时收到杨建明现金500000元，于2015年1月5日收到由中间人吉某转交现金470000元；房款已全部收齐，房子已于2015年1月5日交付给购买人杨建明；因家庭意外情况，房产证尚未过户。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告杨建明在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须符合上述四项全部条件，才能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告杨建明是否支付涉案房屋价款的问题，原告杨建明出具的证据存在矛盾之处，表现在：2014年12月27日的500000元，第三人杨玉站、证人吉某先是分别作为借款人及担保人出具借条称该500000元为借款，又作为房屋出卖人及中间人签订房屋买卖合同称该500000元为房屋价款；第三人申改姣于2015年1月5日出具的情况说明亦与前述借条相矛盾。本院对上述证据的证明力进行判断，认为第三人申改姣书写的情况说明系当事人陈述，而该陈述与现有证据相矛盾，既不能与房屋买卖合同的房屋价款500000元相互印证，也不能与借条的款项性质相互印证，故该情况说明的证明力不能对抗借条的证明力，本院确认2014年12月27日的500000元系借款。故原告杨建明提交的证据不能证明其已支付了涉案房屋价款，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告杨建明的诉讼请求。本案受理费100元、公告费240元，共计340元，由原告杨建明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  刘彩琴人民陪审员  王芬桃二〇一八年五月二十二日书 记 员  张彬彬