上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第3561号原告（反诉被告）陈维汉。委托代理人施盈莹，上海城开律师事务所律师。委托代理人施萍平，上海城开律师事务所律师。被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司。法定代表人蒋兴太。被告（反诉原告）上海罡龙房地产有限公司。法定代表人蒋兴太。被告（反诉原告）上海森洋美房地产投资发展有限公司。法定代表人董云花。三被告的共同委托代理人扈伟德，上海市欣宏律师事务所律师。原告陈维汉诉被告上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，三被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。原、被告均向本院申请简易程序审理期限延长三个月，经本院院长审批予以准许。本院于2014年12月24日、2015年5月27日两次公开开庭进行了审理。原告原委托代理人俞燕华、商瑜到庭参加第一次庭审，原告委托代理人施盈莹到庭参加第二次庭审，三被告的共同委托代理人扈伟德两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告陈维汉诉称：2002年4月11日，原告与三被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告出售位于上海市沪松公路1789弄九洲大唐花园XXX号商品房，该房屋建筑面积为267平方米，每平方米建筑面积单价为5，117.23元，房屋总价为1，366，300元，双方在《上海市商品房预售合同》中对房屋的交付条件、交付时间及违约责任等作了约定。合同签订后，原告按约支付了房款1，235，890元，但被告未能按期办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，向原告交付房屋。2003年2月18日，双方达成了《变更履行协议》，约定被告先行向原告交付房屋，原告拿到钥匙后，可以装潢入住，被告在2003年12月31日前交付合同约定的标的物，如果被告在2003年12月31日前尚未办理产权证，原告可以退房，被告承担已付房款3％的违约金，并赔偿原告房屋装修损失。《变更履行协议》签订后，原告虽取得房屋钥匙并装修入住，但被告仍未能按约定的条件交付房屋。为此，原告曾在2006年11月24日、2008年4月3日分别向上海市松江区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿逾期交房违约金，最终法院作出（2006）松民一（民）初字第5183号、（2008）松民三（民）初字第1033号民事判决，分别判令被告支付原告违约金270，659.91元和183，158.90元。后被告已实际履行支付义务。从原、被告签订《上海市商品房预售合同》、《变更履行协议》，以及两次关于逾期交房违约金的诉讼至今，期间长达十多年，但被告始终无法办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致原告购买的该房屋至今不能办理房地产权证（小产权），原告虽在该房屋内实际居住多年，但终因无法办理产权证，故仅能居住使用，购买房屋的合同目的根本无法实现。故原告再次提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2002年4月11日签署的关于上海市沪松公路1789弄九洲大唐花园XXX号房屋的《上海市商品房预售合同》；2、三被告返还原告已支付的购房款1，235，890元；3、三被告赔偿原告装修损失650，000元（暂计）、重新购置此类房屋的差价损失5，842，700元（暂按2.7万元／平方米×267平方米-1，366，300元计算），再扣除三被告已赔偿的违约金453，818.81元。审理中，原告增加诉讼请求，即要求判令三被告支付已付款3%的违约金37，076.70元。同时原告将上述第3项诉请中差价损失明确为5，215，410元（评估价6，451，300元-已付款1，235，890元），装修损失（包括绿化工程）明确为509，479元（装修造价423，861元＋绿化造价85，618元），并表示如果违约金与差价损失、装修损失不能同时主张的，则优先主张差价损失、装修损失。被告上海森泽房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司、上海罡龙房地产有限公司辩称：2003年2月18日，原、被告签订《变更履行协议》。根据该协议，被告仅应承担返还房款、赔偿已付款3%违约金及合理的装修残值。2008年5月11日，被告曾向原告发出《关于解除房屋买卖合同的函》，明确告知原告因行政部门的原因致使系争房屋无法办理小产证，合同目的无法实现，合同应当依法予以解除，并要求原告收到函件后10日内办理退房手续，现在原告提起诉讼已经过了两年诉讼时效。在之前原告起诉被告的（2008）松民三（民）初字第1033号案件中，法院已向原告释明解除合同的合理性、正当性，同时也对原告拒不解除合同并放弃民事权利所产生的诉讼风险由其自行承担作出明确规定。原告现在提出解除合同，由此造成的损失扩大，应由其自行承担。现被告仅同意解除《上海市商品房预售合同》、返还购房款1，235，890元并承担已付房款3%的违约金及装修的合理残值，同时，被告之前已经支付的违约金应当予以扣除。合同解除后，对于原告返还房屋，被告同意接受。被告上海森泽房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司、上海罡龙房地产有限公司反诉称：原、被告已经于2003年2月21日办理了房屋交接手续，但原告至今仅支付了1，235，890元房款，剩余130，410元房款长期未付。故反诉要求判令：1、原告向被告支付购房款10%即136，630元；2、原告支付逾期付款违约金175，599.30元（按未付款日万分之三即每日40.98元，从2003年2月21日计算至2014年11月20日）。针对被告的反诉，原告辩称：合同约定系争房屋必须取得了交付许可证才能予以交付，在被告交付房屋的时候，原告才支付剩余10%的房款。虽然被告已经交付房屋，但并不具备交付条件，故不符合支付剩余房款的条件。如果被告请求交付剩余房款条件具备的，则被告现在反诉也已经过了诉讼时效。故要求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2002年4月11日，原告和三被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买座落于上海市沪松公路1789弄九洲大唐花园XXX号商品房，该房屋建筑面积为267平方米，单价为5，117.23元，房屋总价为1，366，300元。合同第十条、第十一条约定，被告定于2003年1月20日前将房屋交付原告，房屋的交付条件为被告取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定交纳了物业维修基金。被告承诺在2003年4月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，原告有权单方面解除合同。合同第十二条约定，被告如未在本合同约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权解除合同。双方还对付款方式、房屋建筑结构等作了相应约定。合同签订后，原告于2002年4月12日及同年7月10日共计向被告支付了房款1，235，890元，被告未能按期办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续。2003年2月18日，原、被告签订《变更履行协议》，约定被告先行向原告交付房屋，原告拿到钥匙可以装潢入住，被告在2003年12月31日前交付预售合同约定的标的物，如果被告在2003年12月31日前尚未办完产权证，原告可以退房，被告承担已付房款的3％违约金，并赔偿原告房屋的装修损失。上述协议签订后，原告取得了房屋钥匙，后因被告仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，原告遂于2006年11月24日向本院提起诉讼，要求被告承担自2004年11月24日起至2006年11月23日止的逾期交房违约金270，659.91元。本院经审理后于2006年12月11日作出（2006）松民一（民）初字第5183号民事判决，支持了原告的诉请。上述判决生效后，被告已履行了判决确定的给付2004年11月24日至2006年11月23日止违约金的义务。但因被告仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，故原告于2008年4月3日再次向本院提起诉讼，请求判令被告支付自2006年11月24日起至2008年3月31日止的违约金183，158.90元（以1，235，890元为本金、按日息万分之三标准计算）。该案审理中，被告为证明其辩称的事实，向本院提供申请书、回函等证据。申请书载明是被告于2007年5月13日（落款日期）递交给“上海市松江区房地产交易中心”的。其中明确，为办理包括该房屋在内房屋的大产证已将申报材料送来多次，均未被受理，系由于房屋跨建在九亭内-56号地块和九亭镇-84地块交界线上、九亭镇-84号地块上，只有在两地块合并的前提下，才能办出大产证及小产证；由于九亭内-56号地块上的房屋已经出售给众多小业主，此地块的权利人与九亭镇-84号地块的权利人不一致，并且上述两地块土地出让合同的用地条件不一致，土地使用年限不一致。回函是“上海市松江区房地产交易中心”于2007年5月22日（落款日期）出具给被告的。其中载明，被告的申请已经收到，经查证，被告反映问题属实，确实依据申请中提到的原因，包括该房屋在内的房屋不能办理房地产权证（包括大产证和小产证）。据此，被告于2008年5月21日向原告发出“关于解除房屋买卖合同的函”，述称因房地产行政管理部门原因，致使本案系争房屋已无法办理产权证，买卖合同的目的已不能实现，要求原告于收函后10日内到被告处办理相关退房手续。如原告至期拒绝办理退房手续，应承担相关法律后果。原告认为，其确已收到被告要求解除房屋买卖合同的书面函，但该解除合同函是被告单方意思的表示，不具有法律效力，不能据此认定合同已解除，故被告仍应承担逾期交房的违约责任。上海市松江区房地产交易中心是产证登记机构而非审批机构，被告只要提供齐全的资料、履行完备的手续，本案系争房屋是可以办理产证的。庭审中，原告坚持不同意解除合同，并坚持其诉请。该案经审理后本院于2008年8月8日作出了（2008）松民三（民）初字第1033号民事判决，支持了原告的诉请，即判令被告支付原告违约金183，158.90元，后被告亦实际履行了其付款义务。在该判决中，法院认为系争房屋逾期交房违约金的计算截止日期为原告明确坚持诉讼请求之日，即2008年6月4日，对于该日期之后的违约金，原告应无权再向被告主张。另查明：松江区沪松公路XXX弄XXX号、XXX号房屋于2009年11月办出小产证。松江区沪松公路XXX弄XXX号房屋于2010年2月办出小产证。松江区沪松公路XXX弄XXX号房屋于2011年1月办出小产证。2012年8月2日，系争房屋所属的居委会、业委会、物业以及被告等相关人员召开了会议，形成了《九洲大唐项目工程施工准备协调会议纪录》，其中明确就一期二期五岛及六岛部分产权证问题（松江区沪松公路XXX弄XXX号、511号、661号、667号以及系争房屋也包括在内），开发商对短期解决不了的事将召开专题会议，指派专人会同业主代表前往相关部门了解解决程序后与相关业主或代表沟通解决方式及推进时间表，于三期销售前解决5岛6岛部分业主的产权证等问题。2014年4月23日，小区业主委员会成员、业主代表以及被告上海森泽房地产有限公司代表进行会谈。其中“关于10多户房产证”问题，形成的一致意见为：10多户房产证未获批是源于所涉房屋跨不同地块；大部分业主通过诉讼，法院已作出判决，被告上海森泽房地产有限公司也作出了相应的赔偿，履行了自身的义务；如未办产证业主有办证意向，可向有关部门反映并请有关发证部门解决，开发商会予以配合解决。审理中，原告提供了律师向松江区九洲大唐花园业主委员会主任顾桂良的调查笔录。其中，其陈述到：包括系争房屋在内的数套房屋无法办理房地产权证，是小区历史遗留问题，开发商因为表示可以解决办证问题，但迟迟未办理出，故这批房屋的业主们一直提出抗议，要求开发商兑现承诺。业委会这些年来也一直代表这批业主出面向房管部门进行了解，并与开发商进行了多次协商，期间业委会也将相关调查、协调经过和情况向业主们做了公示说明，开发商也曾表示在九洲大唐花园小区三期销售之前解决这批房屋的房产证问题。再查明：2002年4月2日，被告上海森泽房地产有限公司取得了包括原告房屋在内的上海市商品房预售许可证。2005年6月22日，三被告取得了包括原告房屋在内的上海市房地产权证（土地权证）。本案审理中，本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋相关时点的市场价值进行评估。该公司于2015年2月27日出具了《上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号房地产市场价值评估》，明确系争房屋在2008年6月4日的市场价值为4，199，900元，单价为15，730元／平方米；在2014年10月17日的市场价值为6，632，300元，单价为24，840元／平方米。2015年3月6日，该公司出具《关于沪松公路XXX弄XXX号房地产评估的补充说明》，明确：在不考虑室内装修残值状态下，于价值时点2008年6月4日的房地产市场价值为3，910，900元，于价值时点2014年10月17日房地产市场价值为6，451，300元。原告对于上述鉴定意见均无异议。被告认为：1、鉴定意见中系争房屋在2008年6月4日单价过高，根据被告与案外人就小区内633号房屋所签订的房屋买卖合同以及被告的查询，系争房屋在该时点单价应当在8，000元多；2、鉴定意见中系争房屋在2014年10月17日价格过高。鉴定人员认为：1、被告所举的例子只是一个合同成交情况；2、鉴定人员在房屋价格评估时，在房产交易中心查询有关房屋的成交价，并进行了一定测算。审理中，本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装修造价、残值进行鉴定。2015年5月6日，该公司出具《关于沪松公路1789弄九洲大唐花园XXX号房屋的司法鉴定意见书》：一、按照2015年为计价时点，该房屋重置造价为578，148元。综合考虑该房屋装修，建议该房屋成新率为50%，即装修残值为289，074元。绿化造价为90，257元。合计为379，331元。；二、按照施工期2003年为计价时点，该房屋造价为423，861元。综合考虑该房屋装修，建议该房屋成新率为50%，即装修残值为211，931元。绿化造价为85，618元。合计297，549元。原告对于上述鉴定意见无异议。被告认为：1、绿化工程不属于装修残值，应当予以扣除；2、按照装修残值折旧的规定，折旧年限应当为20年，原告系于2002年11月开始装修系争房屋并于2003年5月完工，距离现在已经超过了12年，故装修应当按照12年折旧，而非按鉴定机构所认为的10年进行折旧。鉴定人员认为：1、绿化工程是否应当扣除由法院判断；2、原告对于房屋保管的很好，故房屋成新率按照50%。绿化工程因随着时间会越来越好，故未计算成新率。以上事实，（2006）松民一（民）初字第5183号民事判决书、（2008）松民三（民）初字第1033号民事判决书、《上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号房地产市场价值评估》及补充说明、《上海公信中南工程造价咨询有限公司司法鉴定意见书》、《上海市房地产登记簿》、《九洲大唐项目工程施工准备协调会议记录》、《九洲大唐花园业委会与森泽房产管理层会谈纪录》、调查笔录及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2003年1月20日前将符合交付条件的房屋交付原告，在《变更履行协议》中又约定被告在2003年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告，嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于被告认为原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效的问题，本院认为，被告违约的事实一直出于存续状态中，且原告系基于解除合同所提起诉讼，故被告意见不予采信。关于原告是否有权要求解除《上海市商品房预售合同》的问题。从原、被告签订《上海市商品房预售合同》、《变更履行协议》，以及两次关于逾期交房违约金的诉讼至今，期间长达十多年，但被告始终无法办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致原告购买系争房屋至今不能办理房地产权证（小产证），而且被告也曾确认系争房屋无法办出产权证，故原告的合同目的已经无法实现，原告有权要求解除上述合同。关于原告要求被告返还购房款以及被告要求原告继续支付剩余房款并承担逾期付款违约金的问题。合同解除后，被告理应返还原告已付购房款。故原告要求被告返还已付购房款的请求，本院予以支持。被告反诉要求原告继续支付剩余房款并承担逾期付款违约金的请求，不符合合同解除后果处理的法律规定，应不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的问题。因被告违约导致合同解除，原告有权要求被告赔偿差价损失、装修及绿化损失。首先，关于原告主张的差价损失，本院认为，虽然被告于2008年5月21日向原告发出《关于解除房屋买卖合同的函》，告知了原告“系争房屋已经无法办理产权证，买卖合同目的已经不能实现，要求原告办理相关退房手续”，但是，在此之后，原告等小业主以及业委会等仍在积极促使被告办理产证，与被告也进行了一定沟通，而且实际上被告也确实为部分原先未办出产证的小业主办出了产证。上述过程，客观上给原告带来了系争房屋能够办出产证的合理预期及信赖。故被告称原告未能积极止损的意见，本院不予采信。综合整个案情，本院认为差价损失按评估时点2014年10月17日的价格计算，并无不当。被告虽然认为鉴定意见中的价格过高，但其未能提供充分证据予以推翻，故本院不予采信。现经计算，本院确定原告应得的差价损失为5，085，000元（评估价6，451，300元-合同价1，366，300元）。关于原告主张的装修及绿化损失，本院认为，装修、绿化损失应当基于原告在实际装修时所产生的损失来考虑，故本院按照原告施工期2003年为计价时点并依据鉴定意见中的成新率确定装修损失。对于装修绿化损失，结合鉴定人员意见，应不计算成新率。被告对于鉴定意见所提出的异议，依据不足，本院不予采信。故本院确定装修损失为211，931元，绿化损失85，618元。综上，房屋差价损失、装修损失、绿化损失的金额合计为5，382，549元。关于原告要求被告按照已付款3%支付违约金的问题。本院认为，原告已经主张了其实际损失，而且也言明本案中在违约金与损失不能同时主张的情况下，优先主张实际损失，故对于原告主张上述违约金的请求，本院不予支持。关于房屋返还问题。因合同解除，原告应当将系争房屋返还给被告，被告对此亦无异议，故本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈维汉与被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于2002年4月11日签订的关于上海市沪松公路1789弄九洲大唐花园XXX号房屋的《上海市商品房预售合同》；二、被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈维汉购房款1，235，890元；三、原告（反诉被告）陈维汉于本判决生效之日起二十日内将上海市沪松公路1789弄九洲大唐花园XXX号房屋返还给被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司；四、被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈维汉经济损失5，382，549元；五、驳回原告（反诉被告）陈维汉的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60，865元，减半收取30，432.50元，反诉案件受理费2，992元，司法鉴定费51，600元，合计85，024.50元，由原告（反诉被告）陈维汉负担9，877.50元（已付），由被告（反诉原告）上海森泽房地产有限公司、上海罡龙房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司负担75，147元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一五年七月六日书记员 亓继芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。