上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第464号上诉人（原审被告）唐发强。上诉人（原审被告）邵宇。被上诉人（原审原告）朱翀宇。被上诉人（原审被告）赵彬。上诉人唐发强、邵宇因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，朱翀宇于2013年12月23日与赵彬签订了《房地产买卖协议》一份，约定赵彬将＊＊＊及＊号地下＊1层车位＊＊＊＊室（以下简称系争房屋）出售给朱翀宇，房屋转让总价款（人民币，下同）700万元，同日，朱翀宇通过中介支付给赵彬购房定金10万元。2014年1月3日，朱翀宇与赵彬就系争房屋的买卖又签订了《上海市房地产买卖合同》及备忘录，约定系争房屋以实际总价700万元（房屋价格为396万元，装修设备折价款294.30万元，车位款9.70万元）的价格出售给朱翀宇。合同约定：朱翀宇前期支付赵彬共计508万元的购房款（含装修设备折价款、车位款），后期房款190万元以银行按揭贷款方式支付，尾款2万元。朱翀宇与赵彬约定于2014年2月28日前过户，过户当天交房。朱翀宇于房屋买卖合同签订当天即2014年1月3日将前期房款488万元支付给赵彬，2014年3月5日支付给赵彬10万元，2014年2月28日赵彬按约将房屋、产权证一并交付给朱翀宇，朱翀宇实际接受并入住，且于当天将尾款2万元支付给赵彬。朱翀宇向银行申请的190万元房屋贷款，相关银行已审批通过，2014年3月5日，朱翀宇与赵彬到房地产交易中心办理了过户手续，2014年3月10日，系争房屋被法院查封，过户材料被交易中心退回，2014年4月21日，系争房屋被上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第935号案件保全查封。系争房屋是朱翀宇购买的唯一一套住宅，除银行贷款外，朱翀宇已支付了其余的全部房款共计510万元，现银行贷款合同还在有效期内，在解除房屋查封并过户后，银行愿意继续发放190万元贷款。上海市闵行区人民法院作出的（2014）闵执异字第13号执行裁定书与（2014）闵执字第5170号执行裁定书对上述事实已经予以确认，并裁定中止对系争房屋的执行和解除了系争房屋上的司法查封。原审另查明，因唐发强、邵宇依据已发生法律效力的（2014）松民三（民）初字第935号民事判决书向上海市松江区人民法院申请强制执行赵彬的财产，而朱翀宇对上海市松江区人民法院于2014年4月21日实施查封系争房屋的措施提出了案外人异议，故上海市松江区人民法院进行了听证审查，并出具了（2014）松执异字第21号执行裁定书，驳回了朱翀宇的异议。朱翀宇遂诉至法院，要求停止对系争房屋的执行并解除查封。朱翀宇诉称，其虽尚有190万元房款未能付清，但其已向银行申请贷款并经审核批准，且银行已书面发函同意在系争房屋解除查封后继续发放该笔贷款。根据上海市高级人民法院沪高法执（2014）2号文的规定，异议人已支付部分价款，剩余价款已申请银行贷款且银行已批准的，视为异议人支付了全部价款。因此请求判令：停止对系争房屋的强制执行，并解除司法查封。唐发强、邵宇辩称，不同意朱翀宇的全部诉请，理由如下：案外人执行异议有明确的法律规定，需要办理产权过户不得查封的条件有三项，（1）朱翀宇是否已实际占有房屋是存在疑问的，当时只有2014年2月28日朱翀宇和其赵彬的房屋交接单作为证据，（2）朱翀宇在法院查封前没有支付全部购房款，（3）就朱翀宇是否存在过错而言，朱翀宇与其赵彬在房地产买卖协议上约定的是不迟于2014年1月23日共同向房产交易中心办理过户手续，双方网签的房地产买卖合同上面约定的过户日期是2014年2月28日之前，实际上双方前往房产交易中心首次办理过户的时间是2014年3月5日，中间最少有七天的时间差，最多达到一个月，朱翀宇申请解除系争房屋的司法查封没有事实和法律依据。赵彬辩称，同意朱翀宇的诉请，房屋被查封对朱翀宇造成了一定的损害，请求法院协调，同意解除对系争房屋的查封，解封后，银行贷款赵彬同意支付给唐发强、邵宇。原审庭审中，朱翀宇提供了居委会居住证明、燃气用户变更户名协议、管道燃气供气合同、燃气公司业务受理单、燃气公司发票等，证明朱翀宇已实际入住系争房屋，赵彬对此无异议，而唐发强、邵宇则认为上述证明及凭证的开具日期均晚于法院最早查封的日期2014年3月10日，朱翀宇在2014年3月10日后入住，构成了非法入住。朱翀宇还提交了购房合同及房地产登记收件收据、税收缴款书等，证明朱翀宇在购房过程中没有过错，赵彬对此无异议，而唐发强、邵宇则认为朱翀宇与赵彬的实际申请过户时间晚于合同约定的时间，朱翀宇怠于履行房地产买卖合同。朱翀宇另提交了2014年2月13日其与某某银行某某分行签订的个人房产抵押贷款合同复印件一份、2014年7月8日其与某某银行某某分行签订的个人房产抵押贷款合同一份，以及某某银行某某分行出具的回复函一份，证明2014年2月13日某某银行就通过了朱翀宇的贷款审批，后来因为合同比较长时间没有履行，应银行要求换了一份合同，落款日期就发生了变化，银行人员将前一份合同原件收回了，当时朱翀宇复印了一份。某某银行向法院出具的回复函中表明某某银行在诉讼过程中银行网点搬迁过，故印章前后不一致。赵彬对上述证据没有异议，表示虽然其没有见过，但时间点是符合的，过户的时候赵彬知道贷款已批下来。唐发强、邵宇则认为两份贷款合同中某某银行的章不一样，由于没有看到2014年2月13日贷款合同的原件，真实性不予认可，后一份贷款合同日期为2014年7月8日，回复函日期为2014年7月9日，均是在司法查封之后，故对回复函的真实性也不予认可。原审认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，法院在执行财产保全过程中，查封的系争房屋虽未办理完成过户登记手续，但在法院查封前，朱翀宇已经通过现金或转账方式支付给赵彬510万元，而尚余的190万元银行贷款也已经银行核准通过，现朱翀宇要求继续履行合同，且涉案银行也回函同意继续办理抵押贷款手续，故朱翀宇的付款行为合法适当。其次，根据庭审查明的事实，朱翀宇与赵彬在2014年2月28日已完成系争房屋的交接，朱翀宇在法院查封前已经实际占有系争房屋，赵彬对此也无异议，法院亦予以采信。再次，根据本案证据及当事人的陈述，朱翀宇购买系争房屋的行为符合常理，赵彬对此也无异议，唐发强、邵宇虽辩称朱翀宇怠于履行房地产买卖合同，却并未提供充分的证据证明朱翀宇在购房过程中存在过错，故法院不予采纳。综上，朱翀宇履行合同义务全面、适当，朱翀宇主张的异议事实及请求，符合上述规定中应予以解除执行措施的情形。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于二〇一四年十二月三十日作出判决：停止对位于＊＊＊＊及＊号地下＊1层车位＊＊＊＊室房屋的强制执行，并解除上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第935号案件对上述房屋的司法查封措施。案件受理费80元，减半收取40元，由唐发强、邵宇负担。判决后，唐发强、邵宇不服，上诉于本院称，被上诉人朱翀宇是否在系争房屋被司法查封之前实际占有房屋，不能仅以房屋交接书来认定，该交接书完全可以由两位被上诉人在司法查封后签订，被上诉人赵彬在种种压力下也愿意配合朱翀宇。贷款银行并没有出庭确认朱翀宇提供的贷款合同及银行回复函的真实性，况且相关规定及司法解释均未确认剩余房款以银行贷款形式支付的视为已付清全部购房款，故系争房屋不符合解封条件，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人朱翀宇的原审诉请。被上诉人朱翀宇辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人赵彬辩称，同意被上诉人朱翀宇的辩称意见。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实，在系争房屋被司法查封前，朱翀宇已经将510万元购房款支付给了赵彬，而剩余的银行贷款190万元也已经银行审核通过，现朱翀宇要求继续履行合同且银行也回函同意继续办理相关抵押贷款手续，可以视为朱翀宇已经支付了全部购房款。并且，根据本案现有的证据，可以认定朱翀宇与赵彬已在2014年2月28日完成了系争房屋的交接手续，即朱翀宇在司法查封前已实际占有系争房屋，对此闵行区法院的生效裁定书也已作出了相同认定，本院予以确认。上诉人主张两被上诉人系于房屋查封后才签订的房屋交接书并否认银行回函等材料的真实性，但对此未能举证予以证明，本院无法采信。最后，上诉人亦无法提供充分的证据证明朱翀宇在购买系争房屋的过程中存在过错。综上，本院认为朱翀宇所主张的异议事实成立，本案符合相关司法解释中应予以解除执行措施的情形，原审据此判决停止对系争房屋的执行措施并解除司法查封，于法不悖，本院予以维持。上诉人唐发强、邵宇的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人唐发强、邵宇共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年二月二十八日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；