上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第620号原告李亚琴。委托代理人毛晓华，上海磐德律师事务所律师。被告王艳君。委托代理人须黎琴。原告李亚琴与被告王艳君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告李亚琴的委托代理人毛晓华、被告王艳君的委托代理人须黎琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚琴诉称：本市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告。2014年4月，原告打算将其位于本市徐汇区汇成二村的房屋置换至虹口区。同年4月28日，原告通过中介就汇成二村房屋与案外人签订《房地产居间合同》。同年4月29日，原告与被告之母须黎琴就系争房屋买卖事宜进行协商，须黎琴同意原告在获得出售房屋的款项后支付被告购房款。当日，原、被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，原告并支付被告购房定金3万元。根据双方协议约定，双方应于2014年5月19日前签订《上海市房地产买卖合同》。但之后，被告及中介未通知原告签订《上海市房地产买卖合同》的具体时间，原告也未就签约事宜主动联系被告及中介。嗣后，被告在未与原告解除《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》的情况下，将系争房屋出售给他人，被告的行为构成违约。现原告起诉要求被告双倍返还定金6万元。被告王艳君辩称：原、被告签订《房地产买卖协议》后，双方约定于2014年5月18日上午10点至中介处签约。当日被告去了中介，原告未到，中介电话联系原告，原告称其自己名下房屋的出售款未收到，拒绝与被告签约。同年5月21日，双方又约至中介处商谈，原告一行来了四人，其中一人是原告委托出售房屋的中介工作人员，证明原告自己名下房屋未能出售。当日，原、被告经协商签订一份协议，约定，被告不得在2014年5月21日至5月22日期间出售系争房屋；自2014年5月23日起两周内如原告继续履行买卖合同的首付款80万元的，被告仍将履行合同义务，同时被告可将房屋对外出售，一旦有新买受方，原告不得有异议，3万元的定金不再退还；如超出两周双方仍未履行协议，双方之间的房地产买卖协议即终止，双方可按房地产买卖协议内容履行。签订上述协议时，原、被告被中介分别安排在两个房间内，中介将原告签完字的协议交给被告。之后，被告通过中介联系原告，原告仍表示其售房款未到位，无法向被告支付购房款。上述协议签订后的一个月左右，中介告知被告原告自己名下房屋仍未出售，原告不能支付购房款，并告知被告另行出售系争房屋。被告在另行出售系争房屋之前，再次要求中介电话联系原告，原告表示其无法支付剩余购房款，3万元定金由被告没收。2014年6月26日，被告将系争房屋出售给案外人，转让价为149万元，低于被告出售给原告的价款10余万元。原告支付的3万元定金中的1.6万元已由被告作为佣金支付给了中介。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年4月29日，原告李亚琴与被告王艳君、居间方上海昊辰房地产经纪事务所(以下简称昊辰事务所)三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，原告购买被告坐落于本市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价160万元；原告为表示购房诚意，向昊辰事务所支付意向金3万元，如被告在本协议上签字，则原告交付的意向金转为定金。当日，原、被告又签订一份《房地产买卖协议》(编号为SHXXXXXXX)，约定，总房价款为160万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后20日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为原、被告签订买卖合同示范文本的日期；原告支付首期房价款80万元(含已支付的全部定金由居间方代为保管)，应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内交付；原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续；原、被告双方应于贷款申请审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；原告支付第二期房价款78万元，应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日内支付被告；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，并由原告自行或通过居间方支付尾款2万元；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费由原、被告各自承担；本协议生效后，原、被告双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照约定总房价款的20%向守约方支付违约金。2014年4月29日，原告支付被告购房定金3万元。之后，原、被告未能签订《上海市房地产买卖合同》，原告也未支付被告购房款。2014年6月26日，被告将系争房屋出售给案外人张某某、包某某。同年8月26日，系争房屋经核准登记至张某某、包某某名下。另查明：2014年6月9日，被告向本院提起诉讼[案号为(2014)虹民三(民)初字第1242号]，要求解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，并要求原告支付违约金32万元，赔偿经济损失1.6万元及律师费损失2万元。2014年8月3日，原告向本院递交反诉状，反诉请求为：若被告拒绝履行原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，要求被告支付违约金32万元并返还定金3万元。2014年8月7日，被告以需进一步收集证据为由撤回该案诉讼，原告表示其未向本院缴纳反诉费，不再提反诉，保留诉权。审理中，被告申请昊辰事务所负责经办原、被告系争房屋交易的工作人员邱某某到庭作证，邱某某称，买卖双方约定在签订房屋买卖协议后20日内到中介签订房屋买卖合同正式文本。在双方约定的签约日，被告到了中介，原告未到，中介三次电话通知原告，原告称其购房款未到位，所以不来签约。之后，原、被告双方又一次约到中介协商签约事宜，当日原、被告草拟了一份协议，证人将协议打印后交给原、被告，但未看见原、被告签字。原、被告协议约定的签约期限届满后，证人多次电话联系原告，原告均称购房款未到位，无法签约。被告将系争房屋另行出售前，证人电话告知原告如再不购买，被告的房屋要另行出售了，并告知原告如不购买，也需签订解约协议，原告称该怎样就怎样，也不来签解约协议。之后，被告向法院起诉了原告，在起诉之后，被告将房屋另行出售了。昊辰事务所收取了被告1.6万元中介费，尚未收取原告中介费。经质证，原告称中介在未完成中介服务的情况下收取了被告1.6万元中介费，故证人证言有倾向性，无法客观反映事实。被告对证人证言无异议。审理中，被告提供一份落款时间为2014年5月21日，落款处有出售方王艳君、买受方李亚琴签字的书面材料，载明，鉴于2014年5月21日出卖方与买受方在双方居间方的陪同下协议如下：1、在2014年5月21日至2014年5月22日前出卖方不得将此次交易的房屋进行售卖(物业地址：上海市虹口区奎照路XXX弄XXX号XXX室)；2、在2014年5月23日起为期2周内，若买受方李亚琴继续履行购买行为即首付80万现金，出卖方王艳君仍将履行合同义务，但同时出卖方仍可继续将房屋进行售卖，一旦有新买受方，旧买受方李亚琴将不得有异议，且承担买卖协议的违约责任定金决不退回3万元整；3、若超出两周时间双方仍没有履行交易协议编号：SHXXXXXXX即为终止，双方仍可按协议内容进行处理。经质证，原告否认该份材料落款处李亚琴的签字系其本人所签。上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、收款收据、房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、证人证言、昊辰事务所出具的证明、落款时间为2014年5月21日的书面材料及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据原、被告所签《房地产买卖协议》约定，双方应于该合同签署后20日内即2014年5月19日前前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，但双方最终未能签约，对于未能签约的原因，原、被告陈述不一致。原告诉称被告及中介未通知原告签订《上海市房地产买卖合同》的具体时间，原告也未就签约事宜主动联系被告及中介。被告辩称双方约定于2014年5月18日上午10点至中介处签约，当日被告去了中介，原告未到，中介电话联系原告，原告称其自己名下房屋的出售款未收到，拒绝与被告签约。之后，被告通过中介联系原告，原告仍表示其售房款未到位，无法向被告支付购房款。被告在另行出售系争房屋之前，再次要求中介电话联系原告，原告表示其无法支付剩余购房款，3万元定金由被告没收。审理中，被告申请居间方昊辰事务所负责原、被告房屋交易的工作人员邱某某到庭作证，邱某某陈述，在原、被告双方约定的签约日，被告到了中介，原告未到，中介三次电话通知原告，原告称其购房款未到位，所以不来签约。原、被告协议约定的签约期限届满后，证人多次电话联系原告，原告均称购房款未到位，无法签约。被告将系争房屋另行出售前，证人电话告知原告如再不购买，被告的房屋要另行出售了，并告知原告如不购买，也需签订解约协议，原告称该怎样就怎样，也不来签解约协议。被告的上述辩称意见与证人邱某某的陈述内容基本一致，而原告诉称被告及中介未通知原告签订《上海市房地产买卖合同》的具体时间，与房屋交易的一般惯例不符，且原告如果愿意与被告签订《上海市房地产买卖合同》，也应就签约事宜主动联系被告或中介，故本院对被告的上述辩称意见予以采纳，对原告的上述诉称意见不予采纳。因此，应认定原、被告未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任在于原告，原告对此应承担相应违约责任。被告在原告拒绝与其签订《上海市房地产买卖合同》且双方约定的签约期限届满的情况下，将系争房屋另行对外出售，并无不当。现原告要求被告双倍返还定金6万元，缺乏依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：对原告李亚琴要求被告王艳君双倍返还定金6万元的诉讼请求，不予支持。本案受理费1,300元，减半收取650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 华 琴二〇一五年七月三十一日书记员 芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。