江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2014)张开民初字第01048号原告戴美英。委托代理人赵华，江苏君桥律师事务所律师。被告张家港世茂房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区张杨公路悦丰大厦。法定代表人许世坛，董事长。委托代理人高先梅，公司员工。原告戴美英与被告张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由审判员钱耀文适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告戴美英的委托代理人赵华、被告世茂公司的委托代理人高先梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴美英诉称，2014年6月30日，原告在被告售楼处工作人员的劝说下，签了一份《商品房认购书》，意图购买被告开发的暨阳湖苑337幢M12商业用房，交纳了定金50000元和溢缴款60000元，并约定认购书签订之日起7日内到被告处签订《商品房买卖合同》，此后原告又多次去了解房产真实情况，相关情况被告每次表述不一致，无法了解真实情况，也无法与被告签订购房合同，由于被告拒绝返还定金和溢缴款，故起诉要求判令被告世茂公司返还原告110000元并负担本案诉讼费用。被告世茂公司辩称，原告声称无法了解商品房的真实情况，与事实不符，当日被告向原告提供了商品房买卖合同版本供原告审阅，商品房买卖合同详细描述了房屋的基本信息，原告审阅后进行了签字确认，故原告当日已经充分了解房屋的情况，双方签订的商品房认购书系双方的真实意思表示，原告所缴纳的50000元是定金，担保7日内签订商品房买卖合同。法律规定当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝签订合同的，应当双倍返还定金。原告没有按照认购书约定的时间与被告完成商品房买卖合同的签订，而且原告明确表示不再与被告签订商品房买卖合同，原告已构成根本违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年6月30日，戴美英与世茂公司签订格式化的《商品房认购书》一份，约定由戴美英向世茂公司认购张家港市暨阳湖苑337幢M12商业用房，预测建筑面积64.88平方米，销售单价16503.82元/平方米，总房价1070768元。同时约定戴美英在签订认购书时交付定金50000元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，戴美英应自签订本认购书之日起7日内到售楼处，与世茂公司完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款，还约定“不论何种原因乙方（戴美英）若未按照本认购书所约定的时间前与甲方（世茂公司）完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方也同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿”等其他事项。同日，戴美英交付了定金50000元和溢缴款60000元，又在世茂公司格式化的《付款承诺书》上签字，承诺“本人应在2014年6月30日前向贵司支付房价款计1025352元，至本承诺书签署之日尚欠房款915352元，本人承诺在2014年7月21日前付清所欠房款。如果届时本人未完全履行该付款义务，贵司有权按照下列方式处理：1、贵司有权直接行使单方解除权，并从本人已付的房款中扣除总房款3%的赔偿金及定金作为赔偿，并自本人承诺的付款日届满起有权将该房屋对外发售；2、取消本人所享有的优惠，不再享受任何优惠方案……”。同日，双方还签订了格式化的《商品房买卖合同（草稿）》，其上载明建筑面积64.88平方米，单价15503.82元/平方米，总房价1025352元，合同附件一房屋平面图空白；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明仅注明最终以张家港市房产测绘部门出具的测绘报告为准；附件三装饰和设备标准标注以最终图纸为准；附件五未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑仅注明以相关政府部门审批为准；附件六保修范围和保修期注明以上供参考以《商品房质量保证书》约定为准；附件八和九关于前期物业服务和物业管理协议，未载明物业服务内容和收费标准。期满，双方未能签订《商品房买卖合同》，世茂公司于2014年8月11日发催签函给戴美英，戴美英未签收。之后戴美英要求世茂公司退还定金和溢缴款，世茂公司予以拒绝。为此，引起纠纷。审理中，原告认为由于被告销售的是期房，其仅从售楼处沙盘的模型展示了解所购房屋的状况，签订《商品房认购书》后，原告多次去了解房屋的详细情况，被告都作模糊性的表示，《商品房买卖合同（草稿）》上不明确的地方原告无法确定，所以无法签订正式合同。被告则主张原告是在7天以后才去售楼处，不愿意签订合同并要求退款。双方对未签订正式合同的原因各执己见，又无证据证明。以上事实，有商品房认购书、商品房买卖合同（草稿）、收据、付款承诺书、催签函、商品房预售许可证、庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房认购书》系相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言的预约合同，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。双方在认购书中约定的定金为订约定金，是双方互相承诺在将来签订商品房预售合同的担保，系双方真实意思表示，合法有效。预约合同的主要意义在于设定了合同当事人按公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。但被告格式条款中“不论何种原因乙方（戴美英）若未按照本认购书所约定的时间前与甲方（世茂公司）完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署……”的内容，含有要求原告按时接受并签订被告提供的预售合同之意，也即迫使原告要么按期签订商品房预售合同要么放弃定金，系对原告本约内容磋商权利的限制与排斥，该格式条款应为无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，商品房预售的本约合同确未订立，但不能适用前述无效的格式条款来归责于原告一方，双方对本约不能订立的原因各执一词，也无证据证明系当事人一方的原因造成，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，故预约合同应当解除，被告应当返还原告定金及溢价款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及有关法律规定，判决如下：被告张家港世茂房地产开发有限公司应返还原告戴美英定金50000元、溢价款60000元合计110000元。限被告世茂公司于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港市支行营业部，账号：46×××84）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1250元由被告世茂公司负担，该费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行，帐号：55×××99。审判员  钱耀文二〇一五年二月六日书记员  沈晓春