广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初1260号原告（反诉被告）：广州市小花朵投资管理有限公司，住所地广州市南沙区金涛东街8号101房B区1号，统一社会信用代码91440115MA59ACAT23。法定代表人：寇小涛。委托诉讼代理人：齐永，广东定海针律师事务所律师。委托诉讼代理人：方柱，系公司员工。被告（反诉原告）：广东苏宁云商销售有限公司，住所地广州市海珠区前进路46号松园大厦二层至三层，统一社会信用代码91440000617431943R。法定代表人：鲍东昇，职务执行董事。委托诉讼代理人：欧占中，广东固法律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市小花朵投资管理有限公司（以下简称小花朵公司）与被告（反诉原告）广东苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。小花朵公司的委托诉讼代理人齐永、方柱，苏宁公司的委托诉讼代理人欧占中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小花朵公司向本院提出诉讼请求：一、解除小花朵公司与苏宁公司于2016年3月18日签订的《租赁合同》；二、苏宁公司支付租金、物业管理费、水电费及其相应的违约金共42138.8元（具体为：2017年4月至2017年7月的租金35933.3元及违约金3610.2元、2017年2月至2017年7月的物业管理费1200元及违约金300元、2016年12月至2017年6月的水电费2595.3元）；三、小花朵公司没收苏宁公司交纳的履约保证金；四、由苏宁公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：依据2016年3月18日签订的《租赁合同》的约定，由苏宁公司租赁小花朵公司位于广州市南沙区金涛东街8号面积为140平方米的铺位（下称“案涉商铺”），年租金132000元，月租金11000元，租赁期限从2016年3月22日至2019年4月21日。苏宁公司自2016年3月22日至2017年4月21日期间能够主动履行合同约定义务，但自2017年4月22日开始就不按照合同约定支付租金、水电费。苏宁公司辩称：不同意小花朵公司的诉讼请求。一、《租赁合同》第三条第二款、第六条第三款均约定，小花朵公司应当先出具租赁费用发票，如其迟延提供发票，我方有权相应延迟支付费用。小花朵公司没有向我方提供租赁发票，因此不存在任何违约金。二、《租赁合同》没有单独约定物业管理费，且约定的租赁费用已包含物业管理费，我方自合同签订之日起也从未缴交过物业管理费，小花朵公司也未主张过管理费，因此我方不需要支付物业管理费及违约金。三、我方已支付了2017年5月之前（含5月）的电费，确认2017年6月份的电费未交，在小花朵公司应提供相应的发票的情况下同意缴交。四、《租赁合同》未约定保证金，在第三条第二款约定租赁期内我方不承担水费，故不存在欠缴水费和没收保证金的问题。苏宁公司向本院提出反诉请求：一、确认苏宁公司与小花朵公司签订的《租赁合同》已于2017年5月19日解除；二、小花朵公司支付违约金人民币132000元；三、小花朵公司赔偿损失115500元（10.5天×11小时×1000元）；四、小花朵公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月12日，寇小涛从广州市澳琪商贸有限公司（下称澳琪公司）处承租了广州市南沙区金涛东街8号101房。2016年3月18日，小花朵公司在寇小涛的授权下与苏宁公司签订《租赁合同》，将上述物业中140平方米的面积出租给苏宁公司。2017年5月17日，澳琪公司发出《解除合同通知书》，寇小涛于5月19日签收。广州市南沙区人民法院作出（2017）粤0115民初2502号判决书，确认寇小涛与澳琪公司的租赁关系于2017年5月19日解除。依照《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条之规定，案涉的《租赁合同》也随之解除。因小花朵公司未能确保苏宁公司正常使用租赁物构成违约，应当依据《租赁合同》第九条之约定赔偿苏宁公司一年的租赁费用132000元。同时，在寇小涛与澳琪公司发生纠纷期间，澳琪公司自2016年12月起多次对案涉商铺采取停电手段，导致苏宁公司无法合理使用商铺及正常经营，小花朵公司确认停电时间为10.5天，按照苏宁公司正常一天营业11小时计算，小花朵公司应按照《租赁合同》第十条第二款之约定赔偿损失115500元。小花朵公司辩称：苏宁公司的反诉请求均没有证据证明：一、苏宁公司没有证据证明是因小花朵公司的原因而导致其无法正常经营，故其关于违约金的主张没有依据。二、苏宁公司亦无法证明停电的时长和具体的损失，其对损失的估算没有依据。况且，依据《租赁合同》第十条的约定，只有在小花朵公司主动停电的时候才予以赔偿，而商场停电是澳琪公司因线路老化需要进行维修所为，与小花朵公司无关。本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，小花朵公司（出租方、甲方）与苏宁公司（承租方、乙方）签订《今洲女人街租赁合同》，其中约定：“第二条租赁房屋的计租建筑面积共计140平方米……第三条附属设施，包含但不限于消防、水电、空调等，具体如下……2、水电……乙方按照1.3元/度的标准向甲方支付电费，先用后付，按月结算，甲方在收取水电费前须提供地税局认可的大票复印件+分割单+收据。甲方如不能提供上述票据，乙方有权迟延支付相应电费直至甲方提供发票为止。租赁期内，乙方不承担水费。3、空调……租赁场地均适用中央空调，中央空调收费标准：空调费600元/月，先用后付，按月结算。甲方在收取费用前须提供地税局认可的大票复印件+分割单+收据。甲方如不能提供上述票据，乙方有权迟延支付相应费用直至甲方提供发票为止。……第五条本合同租赁期限为三年一个月，自2016年3月22日至2019年4月21日……第六条本合同项下租赁物的含税租赁费用为第一、二租赁年度（即2016年3月22日至2018年4月21日）13.2万元……租赁费用采取‘先付后租’的方式按半年提前15日以电汇方式支付，首期租赁费用6.6万元。乙方应于本合同签订后15个工作日内向甲方支付定金6.6万元，签署定金待乙方开业后自动转为本合同首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为10月7日、4月7日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票。甲方如迟延提供相应发票，乙方有权相应迟延支付租赁费用……乙方应按本合同的约定支付租赁费，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。租赁费用已包含物业管理费等与租赁费用相关的各项费用……第九条甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。第十条……甲方承诺，不主动对乙方采取停水、停电、停空调等措施（供能部门或不可抗力造成的除外），否则甲方应按1000元/小时的标准赔偿乙方停业损失……”签约后，小花朵公司于2016年3月22日将案涉商铺交付给苏宁公司使用。苏宁公司称其接收后按照全国统一门店的标准对案涉商铺进行了装修，小花朵公司称对此不知情。2017年5月11日，广州市蓝沙湾物业管理有限公司向今洲广场各商户发出《公示函》，内容为因今洲广场自2017年2月28日、3月1日、3月31日、4月1日、5月9日、5月10日、5月11日被澳琪公司停电，因停电无法营业的商户在停电期间减免相应的租金（不含水电费及其他费用）。小花朵公司另提交《关于今洲广场停电时间的说明》，确认在2017年1月1日至5月11日期间，包括案涉商铺在内的今洲广场共停电10.5天，时间为2017年1月1日、4月2日、4月3日、4月5日半天以及《公示函》中的时间。苏宁公司对此予以认可。当事人在庭审中对于停电原因各执一词。小花朵公司主张是因澳琪公司对今洲广场的电路老化维修而停电，并向本院提交了三张由澳琪公司发出的《停电维修通知》予以证实。其中《停电维修通知》均记载了“因线路老化电房电力线路发生故障而需要停电检修”的内容。苏宁公司则认为因寇小涛和澳琪公司之间的纠纷，导致澳琪公司故意停电，不属于合同约定的停电免责事由。苏宁公司已经支付了2017年4月21日之前的租金，小花朵公司未开具2017年4月22日至7月31日期间的租金发票给苏宁公司。小花朵公司于2017年6月23日按月开具了2016年12月至2017年5月期间的电费发票，苏宁公司于2017年7月12日按照发票金额向小花朵公司转账支付了7238.60元。小花朵公司陈述其按照电表、水表度数和合同约定的电费1.3元/度计算电费，并且每月将电费缴费单交苏宁公司确认。小花朵公司提交其自行制作的《今洲广场一楼苏宁公司商户商铺水电费费用明细表》，该明细表中记载了2017年6月的电费合计为2595.3元。苏宁公司对此不予确认。小花朵公司没有开具2017年6月份的电费发票等相关票据给苏宁公司。另查明：2017年5月25日，澳琪公司与寇小涛因广州市南沙区金涛东街8号101房的租赁合同问题产生纠纷而向本院提起诉讼，本院于2018年1月25日作出（2017）粤0115民初2502号《民事判决书》，判决：“一、确认原告广州市澳琪商贸有限公司与被告寇小涛于2013年10月12日前的《租赁合同》已于2017年5月19日解除；……四、被告寇小涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市澳琪商贸有限公司支付租赁场地使用费227922.39元（从2017年5月20日起至2017年7月31日期间）及水电费272927元（从2016年6月1日至2017年6月30日期间）”。同时，在该判决书中查明：广东逸涛万国房地产有限公司是广州市南沙区金涛东街8号101房的权属人。2008年8月29日，广东逸涛万国房地产有限公司与澳琪公司签订《“今洲广场”托管协议》约定将其所有的位于南沙区进港大道与金沙路交汇处的“今洲广场”商业物业托管给澳琪公司。托管期限为2008年10月1日至2018年9月30日止共十年。托管期间，同意澳琪公司将该租赁场地转租给第三方使用。2013年10月12日，澳琪公司与寇小涛签订《租赁合同》，将广州市南沙区金涛东街8号101房出租给寇小涛。同年，广东逸涛万国房地产有限公司出具《转租证明》，内容为：广东逸涛万国房地产有限公司同意澳琪公司将南沙区金涛东街8号101出租给广州市蓝沙湾物业管理有限公司投资人寇小涛，广州市蓝沙湾物业管理有限可以进行分租。后广州市蓝沙湾物业管理有限及小花朵公司经寇小涛认可，将上述租赁物进行分租。澳琪公司确认除了张红生、黎超华所占用的广场面积部分外，其余的租赁物均在2017年8月1日收回。小花朵公司与苏宁公司当庭确认案涉商铺属于（2017）粤0115民初2502号案中所涉租赁物的一部分，租赁物的情况与该案查明的情况一致。同时，苏宁公司确认其还在使用案涉商铺，小花朵公司亦提交了2017年12月21日拍摄的苏宁公司开门营业的照片。本院认为：《租赁合同》是小花朵公司和苏宁公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。关于《租赁合同》的解除问题。一方面，小花朵公司在本诉中主张解除《租赁合同》，而苏宁公司在反诉中要求确认《租赁合同》已于2017年5月18日解除。因此，双方对于解除合同事宜没有异议，结合澳琪公司于2017年8月1日收回了案涉商铺，故本院对小花朵公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。另一方面，案涉商铺系寇小涛向澳琪公司承租后再行由小花朵公司转租给苏宁公司，但寇小涛和澳琪公司的租赁关系解除日并不必然导致本案的租赁关系于该日解除，本案的租赁关系的解除依然应按照约定或法定的方式进行。因此，本院对苏宁公司主张“确认其与小花朵公司签订的《租赁合同》已于2017年5月19日解除”的反诉请求不予支持。关于本诉部分的其他主张。一、关于物业管理费、合同履约保证金、水费问题。《租赁合同》没有关于物业管理费、合同履约保证金的约定，并约定了“租赁期内，乙方不承担水费”，而苏宁公司亦无向小花朵公司缴交过合同履约保证金，故小花朵公司关于物业管理费、水费、没收合同履约保证金的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。二、关于租金及迟延支付租金的违约金问题。依据《租赁合同》第六条的约定，租赁费用采用“先付后租”，苏宁公司应于2017年4月7日支付2017年4月22日至10月21日期间的租赁费用6.6万元；而小花朵公司应提前5个工作日提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票。因苏宁公司仅支付2017年4月21日之前的租金，故其拖欠的2017年4月22日至7月31日期间的租金为36300元[132000元/年÷12个月×（9÷30+3）个月]，小花朵公司主张上述期间的租金35933.3元，属于对其权利的处分，本院予以照准。小花朵公司确认案涉商铺在2017年1月至7月期间的停电天数及具体停电时间，苏宁公司对此无异议。考虑到停电确实对苏宁公司当天的经营造成影响，结合苏宁公司的庭审意见，本院认为应当扣减在讼争租赁期内的停电时间即2017年5月9、10、11日3天的租金共1100元（132000元÷12个月÷3天×10.5天）为宜。综上，苏宁公司应交纳上述期间的租金为34833.3元（35933.3元－1100元）。虽然依据《租赁合同》的约定，小花朵公司收取租金时应提前5个工作日向苏宁公司提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票，若迟延提供相应发票的，则苏宁公司有权相应迟延支付租赁费用或电费。但承租人向出租人交纳租金属于合同的主要义务，苏宁公司应当向小花朵公司缴纳上述所欠租金，小花朵公司以苏宁公司未向其开具相应的发票而拒付租金的抗辩意见不能成立。因小花朵公司未能举证证明其在诉争期间均有向苏宁公司送达了相应的发票，故其要求苏宁公司支付违约金，依据不足，本院不予支持。三、关于电费问题。苏宁公司提交的证据足以证明其已经支付完毕2016年12月至2017年5月期间的电费，故本院对小花朵公司主张上述期间的电费不予支持。虽然苏宁公司同意支付2017年6月份的电费，但小花朵公司仅提供其单方制作的《今洲广场一楼苏宁公司商户商铺水电费费用明细表》，而未有提供相关证据予以证明，在苏宁公司不予认可的情况下，本院难以支持。小花朵公司对于该月电费可待收集相关证据后另行主张。关于反诉部分的其他主张。一、关于赔偿损失问题。依据查明的事实可知，案涉商铺属于寇小涛向澳琪公司承租租赁物的一部分。寇小涛使用其向澳琪公司承租的租赁物至2017年7月31日，澳琪公司虽于2017年8月1日收回了租赁物，但苏宁公司仍然继续使用案涉商铺，可见，苏宁公司对案涉商铺的正常使用并未因此受到影响。因此，苏宁公司以《租赁合同》第九条的约定要求小花朵公司赔偿一年的租赁费用损失，依据不足，本院不予支持。二、关于违约金问题。根据现有证据及当事人的陈述可知，对案涉商铺采取停电措施系澳琪公司而非小花朵公司所为，苏宁公司亦不能证明小花朵公司有主动采取停电措施的行为。因此，苏宁公司依据《租赁合同》第十条的约定要求小花朵公司支付违约金，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除广州市小花朵投资管理有限公司与广东苏宁云商销售有限公司于2016年3月18日签订的《租赁合同》；二、广东苏宁云商销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金34833.3元给广州市小花朵投资管理有限公司；三、驳回广州市小花朵投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广东苏宁云商销售有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费426.7元，由广州市小花朵投资管理有限公司负担74元、广东苏宁云商销售有限公司负担352.7元。反诉费2506元，由广东苏宁云商销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 何彤文二〇一八年五月十日法官助理 廖活年记 录 员 卢坤咏