江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2013)西民初字第1311号原告：江西田园投资置业有限公司，住所地：南昌市沿江中路19号第8、9层，组织机构代码证：77235048－1。法定代表人：王斌，系该公司董事长。委托代理人：陈建国，系该公司顾问。被告：江西华财饭店有限公司，住所地：南昌市抚河中路419号，组织机构代码证：15828895－6。法定代表人：涂景新，系该公司总经理。委托代理人：魏亮、周云华，江西商海律师事务所律师。第三人：江西华财投资有限公司，住所地：南昌市西湖区抚河中路华财大厦。法定代表人：周淑娟。原告江西田园投资置业有限公司（以下简称田园置业公司）诉被告江西华财饭店有限公司（以下简称华财饭店）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，诉讼过程中，被告华财饭店申请追加江西华财投资有限公司（以下简称华财投资公司）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田园置业公司委托代理人陈建国，被告华财饭店委托代理人周云华到庭参加诉讼，第三人华财投资公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告田园置业公司诉称，原告于2010年元月10日与南昌华财大厦业主委员会签订服务合同。该合同约定：原告从2009年9月20日起开始为南昌华财大厦提供管理服务，收费按照业主房屋面积计算，即每平方米1.8元，逾期按每日万分之一交纳滞纳金。被告于2008年从华财投资公司购买南昌华财大厦A座一楼共计890.09平方米。从2009年9月20日起按照管理服务合同规定：被告每月应向原告交物业服务管理费1602.16元。但是，被告从原告管理、服务南昌华财大厦起就没有缴纳过物业管理费。为此原告诉至本院，请求判令被告立即支付物业服务费等76903.68元（截止到2013年9月19日）；被告承担本案诉讼费。原告提交了如下证据：证据一：华财大厦物业管理合同，证明原告具有管理和服务华财大厦并有权收取服务费的事实；证据二：有关管理费用的凭证和提供的服务设施，证明为物业管理支付的相关费用；证据三：华财大厦业主委员会会议记录，证明物业合同是经过业主同意而签订的；证据四：告知函一份，证明原告曾向被告出具书面缴费通知。证据五：南昌市西湖区房产管理管理局证书一份，证明原告具备物业管理资格；证据六：华财大厦业主统计表一份，证明华财业主委员会是由其中部分业主组成，其成立符合法定人数；证据七：华财大厦客户物管费交纳明细表，证明根据原业主的合同约定减免了部分业主的物管费，是因为在合同中有约定；证据八：南昌市华财大厦业主委员会证明一份，证明原告与业主委员会的合同是后来补签的，其原因是业主委员会代表大会延迟召开而造成物业管理合同滞后。被告华财饭店辩称，原告与被告不存在物业服务合同关系，不需缴纳服务费。理由是：1、根据《物业管理条例》第6条的规定，业主享有参加业主大会会议权、行使投票权及被选举权等。但被告对华财大厦业主委员会何时成立、如何成立等内容完全不知情。被告的上述权利都被剥夺了，也就无需承担责任；2、被告所拥有的房屋位置特殊，无需也一直未使用华财大厦公共部分和公共设施。被告华财饭店提交了如下证据：证据一：产权证、水费通知单、电费通知单、卫生费票据及证明、消防安全检查意见书一份、照片三张，证明被告所拥有的房屋产权位于华财大厦的最底层，因其位置的特殊性，无需物业管理服务；证据二：2008年12月28日，被告与华财大厦原产权人华财投资公司签订的《协议书》一份，华财投资公司企业登记信息一份，证明华财大厦原产权人华财投资公司证实一层A座水电系自行单独装表，不使用华财大厦的保洁及大门过道、电梯，华财投资公司永久性免收被告的全部物管费。第三人华财投资公司未到庭答辩，也未提交证据。经审理查明，2008年7月，被告华财饭店从第三人华财投资公司购买南昌市西湖区沿江中路19号华财大厦第一层A座共计890.09平方米房产。双方2008年12月签订协议书，约定：乙方（被告华财饭店）于2008年8月购买了华财大厦一层A座890平方米房产（该房产原已租给杨家将足浴），因一层A座水、电均自行单独装表，也不使用甲方保洁工及大门过道、电梯，因此甲方（华财投资公司）永久免收乙方全部物管费,但一楼大门前卫生包干责任由乙方和承租方负责。2010年1月30日，原告田园置业公司与南昌市华财大厦业主委员会签订《物业服务合同》，由原告为华财大厦提供物业服务。该合同约定：物业坐落于抚河××路××号华财大厦。物业服务期限自2009年9月20日起至2011年9月20日止。物业服务费价格为1.8元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护综合管理费。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之一……。2012年9月1日，双方再次签订《华财大厦物业管理服务合同》，由原告为华财大厦提供物业管理服务，合同约定，物业名称为华财大厦，物业类型为高层商住楼，物业坐落南昌市抚河中路419号。委托服务期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止。管理服务费用按照建筑面积单位向全体业主（承租户）收取，即每月每平方米1.8元。业主不按规定缴纳管理服务费的，将追缴逾期违约金以每日千分之三的标准收取……。另查明，被告华财饭店所有的华财大厦一层A座承租人“杨家将足浴”从2006年起单独向南浦街办市容环境管理所交纳卫生费，并自行交纳水费、电费。被告从原告管理、服务南昌华财大厦起就没有缴纳过物业管理费。为此原告诉至本院，提出前述诉请。上述事实，有原、被告的陈述、《物业服务合同》、《华财大厦物业管理服务合同》、华财大厦业主委员会会议记录、告知函、南昌市西湖区房产管理管理局证书、华财大厦业主统计表、华财大厦客户物管费交纳明细表、南昌市华财大厦业主委员会证明、产权证、水费通知单、电费通知单、卫生费票据及证明、消防安全检查意见书、照片、《协议书》等证据所证实。本院认为，原告与华财大厦业主委员会签订的《物业服务合同》、《华财大厦物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，本院予以确认。作为业主的被告在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务，原告诉请被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。被告辩称原产权人华财投资公司永久免收其物业服务费，并出示其与原产权人签订的协议书，本院认为，原产权人并非现物业服务提供者，且其已将该物业出售，其作出的永久免收被告物业服务费的承诺不能及于原告，其并无永久免收被告物业服务费的权力，对此辩解，本院不予支持。被告华财饭店与华财投资公司之间的协议双方可以通过另诉等方式解决。被告辩称其未享受物业服务，无需交纳物业服务费，本院认为，物业管理服务系针对本物业管理区域内全体业主，不同业主需求不同，服务内容亦不同，物业管理服务不可能让每位业主享受完全相同的物业管理服务，被告虽单独交纳水、电、卫生费，但其所有的物业作为华财大厦的一部分，不可避免地享受着原告提供的物业服务。被告以其未参加业主委员会，对业主委员会情况不了解为由不交纳物业服务费，本院认为，业主委员会作为全体业主的代表，有权选聘物业管理企业，被告并未提供证据证明业主委员会的成立违反了相关法律规定，故其是否参加业主委员会并非其拒绝缴纳物业服务费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告江西华财饭店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西田园投资置业有限公司支付物业管理服务费76903.68元（自2009年9月20日起至2013年9月19日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费1720元，由被告江西华财饭店有限公司承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  陈长权人民陪审员  郭玉华人民陪审员  邹伟丽二〇一五年七月一日书 记 员  刘菊英