湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0921民初13号原告：梅丽，女，1967年08月01日出生，汉族，现住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：张松，湖南跃海律师事务所律师。被告：湖南兴盛水利水电工程建设有限公司，住所地：南县南洲镇兴盛大道。法定代表人：肖松林，该公司经理。委托诉讼代理人：孙月明，男，湖南金顺达律师事务所律师。被告朱建平，男，1969年11月16日出生，汉族，住南县。原告梅丽与被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（以下简称兴盛公司）、朱建平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅丽及其委托诉讼代理人张松，被告兴盛公司的委托诉讼代理人孙月明到庭参加诉讼。被告朱建平经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商业门面买卖合同；2.判令被告为原告办理不动产产权证并交付门面；3.判令被告承担逾期交付国土、房产两证和逾期交房的违约金（违约金从2010年8月10日起按总购房款的千分之十五的月息标准计算至办理不动产产权证和交付房屋止）；4.若被告无法履行交付门面，合同在解除时，被告退还原告已交付的购房款外，还需赔偿总购房款的违约金；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2010年6月16日签订商业门面买卖合同，原告签订合同后支付了总购房款的60%即24万元。按合同约定，被告应当于2012年8月10日前将验收合格的商业门面交付原告使用，被告负责办理原告所购门面的房屋所有权证和国土使用证，并承担办理费用。被告办理上述两证和银行按揭后，30日内将上述两证的复印件交乙方，若被告未按时交付则视为逾期交房，并按逾期交房约定的条款处理。原告已按合同履行义务而被告至今没有按约定交付门面给原告，也未为原告办理国土、房产两证，故酿成纠纷。被告兴盛公司辩称，1.合同印章真实，不代表法律关系真实。本案朱建平与原告恶意串通签订虚假的买卖合同，抵偿个人债务，损害了兴盛公司和乐通公司的利益，因此合同依法无效，被告兴盛公司没有任何责任；2.朱建平以欺诈手段订立合同，损害国家利益，合同依法无效，应由朱建平承担责任；3.本案已过诉讼时效；4.朱建平签订的合同，没有取得商品房预售许可，依法也无效；5.物权中的登记名义人并不一定都是真实的权利人，本案门面真实的权利人是乐通公司，兴盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取得完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同；6.原告所称交付了60%的购房款，应为36万，而非原告所交的24万元。被告朱建平未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在审理过程中组织当事人对证据进行质证认证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据认证如下：1.对原告提供的身份证复印件。原告梅丽认为可以证实自己的诉讼主体资格。被告兴盛公司对其关联性有异议，认为原告与自己没有合同关系。本院认为，原告该组证据能证明真实、合法、有效，依法予以认定。2.对原告所列举的商业门面买卖合同，原告梅丽认为该合同有效，是依法要求被告兴盛公司履行义务依据。被告兴盛公司认为应系原告与朱建平私下、秘密串通、利用朱建平掌握的已盖好章的空白合同，为抵偿个人债务而签订的买卖合同，是虚假合同和虚假诉讼依据，不是被告兴盛公司的意思表示。另外，该工程施工单位为被告兴盛公司。既然是施工单位，不可能出卖房屋，而且建设工程规划许可证和施工许可证，申报和建设单位都是南县乐通堤防工程建设有限公司。且依合同约定商业门面的价款与签订的合同价款不符。对此，本院认为朱建平在签订此合同的行为是授权范围内实施的委托行为，被告朱建平与原告签订的买卖合同时，是受兴盛公司的委托，同时也是该项目的财务主管，该委托行为是合法有效的，应该认定此合同真实、合法、有效。3.收条，原告梅丽证明自己已按约履行交付房款240000元。被告兴盛公司认为款项数额巨大，却都没有款项来源，难以证明有没有真实的付款，原告应当补全其款项的交付方式和来源。本院认为，被告朱建平为该项目的财务主管，该行为应属处理委托事务及履职行为，应认定该证据真实、合法、有效，且证明了原告实际交付购房款的数额。4.委托书，原告梅丽要求证明被告兴盛公司与被告朱建平的委托关系成立，所签合同的被告南县兴盛公司应承担责任。被告兴盛公司认为向被告朱建平出具委托书的委托方兴盛公司不构成主体资格，因物权所有人为另一公司，故委托行为及委托书无效。本院查实，乐通公司与兴盛公司从工商注册及上级文件中可见其拆并过程，授权给被告朱建平时，物权已界定为被告兴盛公司所有，且现乐通公司已被注销与被告兴盛公司合并，本院认为，被告兴盛公司有权进行委托，所出具的委托书合法有效，应予认定。5.国有土地使用权证、规划许可证及施工许可证及预售许可证，原告梅丽认为办理许可手续的户名虽有变动，但最终仍然为合法有效的且划归被告兴盛公司名下。被告兴盛公司对真实性不认可，认为没有原件核对，证据来源于朱建平，来源不合法。对其关联性也不认可，认为名称变更不等于物权的转移。本院认为，此三份许可证及国有土地使用权证，属行政职能部门依法颁发，且所涉地为争议标的物的同宗地产没有法律上的瑕疵，应认定其证据效力。6.判决书，原告梅丽要求证明自己应与同类案件的权利义务人一样享有同等权利。被告兴盛公司认为与本案无关，且其中长沙市开福区人民法院的判决已被撤销。本院认为，该判决因专属管辖原因而被撤销，故对此判决书不予认定。被告兴盛公司所举第一组证据：被告朱建平的询问笔录两份、郭汉光及喻赛希询问笔录、预售许可证存根及预收许可审核表、行政许可决定书，要求证明被告朱建平与原告梅丽恶意串通，用被告人的财产来抵偿个人的债务。而原告梅丽认为不能达到证明目的，且原告梅丽与被告朱建平之间不存在债权债务关系。本院认为，当时的被告朱建平在担任该项目财务主管，受被告兴盛公司的委托办理相关事务，属于职务行为，应认定其行为合法有效。该组证据不能证实被告朱建平与原告梅丽之间存在恶意串通的事实，对该组证据不予认定。第二组证据：征地合同书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、房屋所有权证书、中标通知书、建设工程竣工验收备案表，拟证明被告兴盛公司属中标施工建设单位，无权出卖建设单位乐通公司的房屋。原告认为不能达到其证明目的，更不能证明被告朱建平是否虚假买卖房屋的证明目的。本院认为，对该组证据的真实性、关联性予以认定，因乐通公司与兴盛公司基于工商变更登记及上级批文指示，期间所争议的地产已划归兴盛公司所有，现兴盛公司与乐通公司合并，且乐通公司现已注销工商登记，故不能认定其证据的证明目的。第三组证据：南县人民政府办公室文件、南县人民政府常务会议纪要、南县水利局文件、房屋所有权证、国有土地使用权证，拟证明所签协议无法履行的现有状况。原告认为被告所举证据不能抗辩所签合同法定效力，与本案无关联。本院认为该组证据来源合法、事实真实，与本案有关联，符合诉讼证据的相关法律规定，能够证明所争议标的物已登记在水务投公司名下，本院予以认定。第四组证据：（2012）长中民监字第0012号民事裁定书、（2012）开民再字第00008号民事裁定书，拟证明同类诉讼的当事人判决已被撤销。原告认为是因管辖权的问题而导致的撤销，虽属同类案件，但证实内容不同。本院认为，另案裁定被撤销的原因是违反了专属管辖，与本案性质不同，达不到证明目的，不院不予认可。本院审理查明：2010年1月18日，被告兴盛公司向被告朱建平出具委托书，该委托书载明：“湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（即被告兴盛公司）现有门面、住房（位于兴盛大道与南华路交叉口，涉诉争议之地产）全权委托朱建平办理银行按揭，抵押贷款、出卖等事项，并办好有关手续，特此委托。”2010年6月16日，原告梅丽与被告兴盛公司签订了商业门面买卖合同，原告购买被告兴盛公司开发的兴盛小区楼附一层临兴盛路商铺西起第10间（当时该门面编号为10），建筑面积为168平方米。单价为3580元/平方米，总购房款为601000元，并约定合同签订之日付全部房款的60%,即为240000元。余款361000元可向银行按揭付款，按揭手续由甲方负责代办。被告兴盛公司应在2010年8月10日前将验收合格的商业门面交付给原告梅丽使用，且被告兴盛公司承付办证费用，并负责办理原告所购商业门面的房屋所有权证书及国土使用证，如未能办理应由被告兴盛工程承担违约金，按交纳总房款月息15‰标准计息。原告梅丽与被告兴盛公司签订商铺门面购销合同后，按合同约定缴清了购房款240000元，并由被告兴盛公司受委托人朱建平（此时朱建平为兴盛公司乐通兴盛小区工程项目部财务主管）负责收余剩房款361000元，因兴盛公司未成功办理银行按揭，致原告未能支付剩余房款，致原告梅丽至诉讼之日仍未能使用所购商铺，也未取得门面的受益，经原告梅丽多次找两被告协商处理未果，故酿成纠纷，诉至本院。另查明，从本院同类案件审理卷中查实，兴盛公司和乐通公司在工商行政管理局登记的公司类型为有限责任公司，南县水利水电挖泥船队（现更名为南县水务局挖泥船队）均系其股东，南县水利水电挖泥船队系原南县水利局（现更名为南县水务局）的所属二级单位。兴盛公司和乐通公司在兴盛小区建设过程中两家公司名称混淆。且2005年1月20日已将涉诉门面土地登记在兴盛公司名下。在审理中，经本院查实，发现乐通公司已注销登记。还查明，2001年9月10日，南县乐通公司（下称乐通公司）与南县两路工程建设指挥部签订《征用土地合同》取得了南县兴盛路兰花广场南侧，南华南路西侧转角处土地一宗的使用权（现争议标的物的建筑用地），并办理国土使用权证书，适用年限为40年，界定用途为综合用地。国土证编号为南国用（2005）第D2XXX-X号，土地面积为163万平方米。2005年1月16日对争议标的物的土地权属基于公司合并从乐通公司名下转至兴盛公司所有，兴盛公司遂于当月20日办理了相关手续，正式取得该宗土地的使用权，2008年12月14日兴盛公司为乐通公司与南县茅草街城镇综合开发公司签订《关于乐通堤防工程建设有限公司报建的兴盛宾馆建设工程。（含住宅开发工程）权属问题界定的协议》，以乐通公司名义与茅草街开发公司报建取得行政许可手续后由被告兴盛公司全额出资开发命名为“兴盛小区”，并界定能够以被告兴盛公司的名义向外销售所建房屋。被告兴盛公司在合同未依法解除的情况下，于2013年7月4日将诉争门面登记在第三人水务投公司名下。以上事实，有原、被告向法庭提交的相关证据及对证据的质证认证意见和当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，被告朱建平是基于被告南县兴盛公司的委托，代理被告南县兴盛公司将位于南县南洲镇兴盛大道与南华路交岔口的现有门面出售，负责办理银行按揭、抵押贷款相关手续等事项。被告朱建平在处理委托事务时，与原告梅丽签订门面买卖合同属于被告朱建平接受被告兴盛公司委托后在授权范围内处理委托事务的行为。其法律责任应由被告兴盛公司承担。所签的商业门面合同依法成立。且所签协议系双方真实意思表示，也无违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。对双方当事人均有法律约束力且应共同恪守约定条款，自觉履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除合同。原告梅丽按约缴付清了购房款，并由受托人即当时主管财务的被告朱建平出具了收据，被告南县兴盛公司辩称，原告梅丽购买商业门面的购房款没有实际支付，涉嫌同被告朱建平用被告南县兴盛公司的财产来偿还个人债务，存在恶意串通，请求法院认定该合同为虚假合同，并由被告朱建平自行承担责任的主张，因被告兴盛公司至今未能进一步提交相关证据来证实其合同虚假性，被告兴盛公司提出的抗辩理由不成立。对于原告梅丽要求继续履行合同的诉求，因被告南县兴盛公司在未经原告梅丽允许的情况下将诉争门面于2013年7月4日登记在第三人南县水务投资开发有限公司名下，造成合同履行不能。为此，被告兴盛公司构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应通过替代的承担违约责任来作为救济。基于本案已存在履行不能的情况，本院向原告释明后，原告并未表示愿意解除合同，但应当准予违约方被告南县兴盛公司解除合同。原告梅丽在履约过程中不存在违约行为，因被告南县兴盛公司的违约，使原告梅丽的利益受损，故原告因合同解除导致的损失应得到合理的补偿，故应由被告南县兴盛公司退还原告梅丽的购房款240000元，此外还应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，向原告支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综合全案，本院认定应由被告兴盛公司赔偿原告梅丽购房款一倍的责任。在诉讼中被告南县兴盛公司提出原告梅丽的诉求已过诉讼时效，而原告梅丽陈述一直在找被告朱建平要求履约，而被告朱建平却要求待其他同类案件处理后再行处理。故被告南县兴盛公司认为原告梅丽诉讼已过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。经审查被告朱建平在整个案件中为代理行为，在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梅丽与被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司签订的《商业门面买卖合同》；二、被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司返还原告梅丽已支付的购房款240000元；三、被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司赔偿原告梅丽240000元；四、驳回原告梅丽的其他诉讼请求；五、被告朱建平在本案中不承担责任。上述第（二）、（三）项的款项限被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司在本判决生效后三十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8500元，由被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  曹小军审 判 员  冷胜奇审 判 员  程 琨二〇一八年五月二十三日代理书记员  周 艳