广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初2536号 原告：南宁金恒房地产开发有限公司，住所地：南宁市江**白沙大道**。 法定代表人：潘超文，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫佩衡，广西五象律师事务所律师。 被告：曾露，女，汉族，1985年5月22日出生，住广西柳州市柳**。 被告：吕剑峰，男，汉族，出生，住上海市静安区。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年3月13日 开庭时间：2018年1月11日 当事人到庭情况： 原告方：原告南宁金恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄雪英、莫佩衡到庭。 原告诉请要点 一、解除原告与被告于签订的《商品房买卖合同》； 二、位于南宁市竹溪大道27-1号云星·钱隆天下X号楼XXX号房由原告收回； 三、被告协助、配合原告办理该房屋的预购商品房抵押权预告登记注销、商品房买卖合同备案及商品房预告登记的相关注销手续（原告已经为被告代偿贷款及相关费用685654.69元）； 四、被告向原告返还原告代偿超过被告各项总付款的损失10534.2元（685654.69元-675120.7元=10534.2元），并赔偿原告支出的律师费损失20000元； 五、被告向原告支付违约金100242.9元（668286×15%=100242.9元）； 六、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 被告曾露、吕剑峰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 事实认定 2010年8月11日，原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）（出卖人）与被告曾露、吕剑峰（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由曾露、吕剑峰向金恒公司购买位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下X号楼XXX号（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款668286元。合同附件六《合同补充协议》第一条第3款约定，买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20.09%作为首期付款（此比例为暂定比例，买受人应付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准），计人民币134286元；其余79.91%的合同价款，计人民币534000元由买受人向银行办理按揭贷款；第10款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；第11款约定，买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金；出卖人解除合同，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。 上述合同签订当日，曾露、吕剑峰支付了首期房款134286元、代办房产证费600元、专项维修基金3934.7元、管道燃气初装费2300元，上述合同办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201009240456）。 2010年9月，曾露、吕剑峰、金恒公司及中国银行股份有限公司南宁市埌东支行（以下简称“中行埌东支行”）签订编号为2010年埌中银零房贷字第0130号《个人住房贷款、抵押、保证合同》，约定曾露、吕剑峰向中行埌东支行申请发放贷款534000元用于购买房屋，贷款期限为360个月，自实际放款日起算，贷款利率采取浮动利率，在基准利率基础上下浮15%；贷款人就逾期部分借款，可在约定利率水平上加收50%计收罚息；还款采用按月等额本息还款法，还款日为每月15日；贷款担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，曾露、吕剑峰将其位于南宁市青秀区竹溪大道27-1号云星·钱隆天下X号楼XXX号房抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，金恒公司提供阶段性连带责任保证，对于借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之前已到期债务，保证人应承担保证责任，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；因合同订立、履行及争议解决发生的各种费用（包括律师费、诉讼费用、公告费用、评估费用等）由借款人承担。上述合同签订后，中行埌东支行向曾露发放了贷款534000元，并于2010年12月16日办结预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：邕房预字第**）。至此，曾露、吕剑峰因购买涉案房屋向金恒公司支付款项合计675120.7元。后因曾露、吕剑峰未能按照借款合同的约定按时向中行埌东支行偿还贷款本息，中行埌东支行于2014年4月15日将曾露、吕剑峰、金恒公司作为共同被告起诉至本院。本院于2014年11月10日作出（2014）青民二初字第687号民事判决书，判令金恒公司对曾露向中行埌东支行所负的债务承担连带清偿责任。该判决书于2015年8月11日生效。 2015年9月15日，金恒公司向中行埌东支行转账支付（2014）青民二初字第687号案件的借款本金519061.26元、利息130606.36元、罚息1136.07元、律师费24794元、诉讼费9497元、开庭公告费260元、判决公告费300元，合计685654.69元。 金恒公司为曾露、吕剑峰承担连带保证责任后，曾露、吕剑峰未在合同约定的期限内向金恒公司偿还代偿款项，金恒公司遂以曾露、吕剑峰违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院于向曾露、吕剑峰送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。 另查明：涉案房屋所在的楼栋已经取得南房预字（2010）第146号《商品房预售许可证》。2011年4月30日，双方办理了交房手续。 再查明：，金恒公司因本案诉讼聘请广西五象律师事务所作为诉讼代理人诉至本院，提出相关诉请，并支出律师代理费20000元。 还查明：，中行埌东支行出具《关于同意撤销预告抵押权登记手续的证明》，内容为：南宁市青秀区竹溪大道27-1号云星·钱隆天下X号楼XXX号房抵押权预告登记手续（预告登记号为邕房预字第1166XXX号），因南宁金恒房地产有限公司已经代曾露、吕剑峰还清该房屋按揭贷款本息，我行同意办理该房屋抵押权和抵押权预告登记的撤销手续。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曾露、吕剑峰经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 金恒公司与曾露、吕剑峰于签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 本案中，曾露、吕剑峰因购买涉案商品房向银行按揭贷款，双方在合同附件六《合同补充协议》第一条第10款、第11款中对买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。因此，曾露、吕剑峰不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致金恒公司作为保证人为其代偿了借款本息、律师费、诉讼费、公告费等费用合计685654.69元，而曾露、吕剑峰又未能在合同约定的期限内向金恒公司偿还代偿款项，曾露、吕剑峰的行为已构成违约，且符合双方约定的合同解除条件，因此，对金恒公司要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，由于金恒公司未能举证证明其曾向曾露、吕剑峰发出过解除合同通知书，现金恒公司通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉状副本送达之日即视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，金恒公司要求曾露、吕剑峰交回房屋，并协助配合注销涉案房屋的商品房买卖合同登记备案及预购商品房抵押权预告登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。金恒公司还要求曾露、吕剑峰协助配合注销预购商品房预告登记，但金恒公司对此未能举证证明涉案房屋办理了预购商品房预告登记，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 合同解除后，金恒公司应将曾露、吕剑峰已付的各项款项合计675120.7元退回给曾露、吕剑峰。扣除曾露、吕剑峰应付代偿款项685654.69元，双方债务相互抵销后，曾露、吕剑峰还应向金恒公司支付代偿款项与已付款项的差额10534.2元。 合同解除的责任在于曾露、吕剑峰已如前所述，根据合同附件六《合同补充协议》第一条第11款的约定，曾露、吕剑峰还应按照合同总价款668286元的15%支付解除合同的违约金100242.9元，并承担金恒公司为追索代偿款项而支付的律师费20000元。 判决结果 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告曾露、吕剑峰于2010年8月11日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2017年12月9日起解除； 二、被告曾露、吕剑峰于本案判决生效之日起十日内将位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下X号楼XXX号房交回给原告南宁金恒房地产开发有限公司； 三、被告曾露、吕剑峰于本案判决生效之日起十日内协助原告南宁金恒房地产开发有限公司办理位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下X号楼XXX号房的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201009240XXX）及预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：邕房预字第：邕房预字第**； 四、被告曾露、吕剑峰于本案判决生效之日起十日内向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付代偿款项与已付款项的差额10534.2元； 五、被告曾露、吕剑峰于本案判决生效之日起十日内向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付解除合同的违约金100242.9元； 六、被告曾露、吕剑峰向原告南宁金恒房地产开发有限公司赔偿律师费损失20000元； 七、驳回原告南宁金恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11964元，公告费260元，由被告曾露、吕剑峰负担。此款原告南宁金恒房地产开发有限公司已预交，由被告曾露、吕剑峰连同上述应付款项一并支付给原告南宁金恒房地产开发有限公司。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 审 判 员  范 俪 人民陪审员  韦京晖 二〇一八年五月三日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的约定。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。