江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2014）连东商初字第00719号原告东海四方恒生置业有限公司。法定代表人郑宜朋。委托代理人张家楠、刘春建。被告郑开金。原告东海四方恒生置业有限公司（以下简称四方恒生置业公司）与被告郑开金租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告四方恒生置业公司的委托代理人刘春建到庭参加诉讼，被告郑开金经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方恒生置业公司诉称：2012年9月24日，原、被告就位于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇一层118-2号商铺签订《东海水晶汇商场商铺合同》，约���原告将上述商铺出租给被告用于水晶、翡翠、珠宝经营使用，租期自2012年9月27日至2013年9月26日止，年租金为58000元整，租金实行先付后用，被告在签订上述合同时一次性付清。同时双方对租赁期限届满或合同解除时，如被告不归还租赁商铺和相应设施的违约责任等作了具体约定。2013年8月14日，原告授权的东海县水晶汇市场管理有限公司（以下简称水晶汇管理公司）向被告送达了《通知》一份，告知被告下一年度的租金和物业管理费收取标准等；2013年9月21日，水晶汇管理公司再次书面通知被告签订新的租赁合同的时间、租金及物业管理费的金额等。2013年9月26日水晶汇管理公司通知被告，要求其限制搬出租赁商铺；2014年1月3日再次通知被告，限期搬出并交还商铺，同时对逾期不搬的责任也进行了告知。2014年6月13日江苏金平川律师事务所接受原告委托向被告邮寄了律师函，告知被告双方租赁合同关系已终止，并要求被告限期搬出并交还商铺以及支付该商铺的占有使用费。而被告一直占有使用该商铺，至今仍未交还原告，也未支付占有使用费。请求判令：1、确认原告与被告就位于东海县牛山镇菜市街路130号水晶汇一层118-2号商铺的租赁关系已终止；2、判令被告立即腾空位于东海县牛山镇菜市街路130号水晶汇一层118-2号商铺，并交还原告；3、判令被告支付自2013年9月27日起至实际交还上述租赁商铺期间的违约金（占有使用费，下同），暂计算至2014年7月15日为138723.29元。本案案件受理费及诉讼费用由被告承担。被告郑开金未在法定答辩期间内未提交答辩状。经审理查明：2012年9月24日，原告东海四方恒生置业有限公司与被告郑开金就位于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇一层118-2号商铺签订《东海水晶汇商场商铺合同》，约定原告将上述商铺出租给被告用于水晶、翡翠、珠宝经营使用，租期自2012年9月27日至2013年9月26日止，年租金为58000元整，租金实行先付后用，被告在签订上述合同时一次性付清。租赁期限届满被告若需续租，须在租赁合同期满两个月前书面通知原告，在同等租约的条件下及在本租赁合同期限内被告诚实履行本租赁合同各项义务的前提下，则被告有优先续约权，但须在本合同期满一个月前重新确定租金和签订新的租赁合同；如被告未通知或在本合同期限届满前一个月未能与原告重新签订新的租赁合同的，视为被告放弃同等条件下的优先续租权，原告有权与第三人签订租赁合同。在租赁期限届满后或合同解除时，如被告不能按约定归还租赁商铺和相应设施设备或不将人员撤出的，每逾期一日按日租金的叁倍承担违约金；租赁期满或合同解除时，被告欠原告租金或其它费用，原告有权对被告未形成附合的装饰装修物或物品留置并优先抵偿。2013年8月14日，原告授权的东海县水晶汇市场管理有限公司（以下简称水晶汇管理公司）向被告送达了《通知》一份，告知被告下一年度的租金和物业管理费收取标准等；2013年9月21日，水晶汇管理公司再次书面通知被告签订新的租赁合同的时间、租金及物业管理费的金额等，逾期不办的视为弃租，原告将该商铺重新对外发租。2013年9月26日水晶汇管理公司通知被告，要求其于2013年9月27日搬出租赁商铺，如9月28日起如还不搬走，市场管理部门将根据水晶汇管理公司的通知要求对该商铺停止供电，并按合同规定从被告的保证金中扣除相应租金，最后由水晶汇管理公司和市场管理部门统一清理出水晶汇市场，由此而产生的法律责任由被告承担其限期搬出租赁商铺。2014年1月3日，水晶汇管理公司再次通知被告，要求被告于2014年1月7日前搬清商铺，并将商铺交还到水晶汇管理公司，逾期不搬，所产生的一切法律后果自行承担2014年6月13日江苏金平川律师事务所接受原告委托向被告邮寄了律师函，告知被告双方租赁合同关系已终止，并要求被告限期搬出并交还商铺以及支付该商铺的占有使用费。而被告郑开金于2014年9月初向原告交还租赁商铺，庭审中原告变更诉求为：1、确认原、被告就位于东海县牛山镇菜市街路130号水晶汇一层162号商铺的租赁关系已终止；2、判令被告支付违约金共计34124.66元（2013年9月27日至2013年12月26日三个月租金14500元，2013年12月27日至2014年8月31日19624.66元）。以上事实，有原告提交的商铺的房屋产权证、《东海水晶汇商铺租赁合同》、收据、营业执照、情况说明、通知、律师函、快递回单、照片2张及当事人陈述予以证实。经审查��本院依法予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《东海水晶汇商场商铺合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方应按照合同约定全面履行义务。原告四方恒生置业公司依约向被告刘煜春交付了出租商铺，并且在租赁期限即将届满前通知被告如需续租应提前与原告签订新的租赁合同，逾期不签的视为弃租。租赁合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，虽未在该商铺继续经营，但被告刘煜春直至2014年10月初才交还了商铺。被告刘煜春的行为给原告造成了损失，构成违约，应承担相应的违约责任。原告因被告违约所受到的实际损失应当为合同到期后被告继续占有期间的租金损失，因为原告通知被告是否签订新租赁合同时已通知被告下年度的租金及物业费58000元。原告明知被告不��继续经营，仅是未按约将货物搬出及交还钥匙的情况下，应当在合理期间内及时采取合理措施让被告搬出货物并交还钥匙，将商铺再行出租，防止损失的扩大。而原告在租赁合同到期后，虽已通知到被告要求其腾空商铺并交还钥匙，但直到今年6月才采取发出律师函及诉讼等法律手段主张权利，导致了原告的损失进一步扩大。本院酌情认定原告主张权利及再行出租的合理期间为租赁合同到期后三个月内，超过三个月后原告对其损失的扩大也存在一定的过错。因此，原告在合同到期后三个月内的损失（58000元／12×3=14500元）应当由被告郑开金承担；之后的损失由原告和被告各承担一半。原告变更后的诉讼请求中，对违约金的计算合理，本院予以支持。综上所述，原告要求确认原、被告之间关于东海县牛山镇菜市街130号水晶汇一层118-2号商铺的租赁关系已终止，并给付原告违约金34124.66元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告东海四方恒生置业有限公司与被告郑开金之间关于东海县牛山镇菜市街路130号水晶汇一层118-2号商铺的租赁关系已于2013年9月26日终止。二、被告郑开金于本判决生效之日起10日内向原告东海四方恒生置业有限公司支付违约金34124.66元。三、驳回原告东海四方恒生置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3074元，公告费600元，��计3674元，其中1573元由原告东海四方恒生置业有限公司负担，其中2137元由被告郑开金负担（已由原告预付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3074元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  朱 江审 判 员  单迎霞人民陪审员  马长宜二〇一五年二月十一日书 记 员  李 晓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审���民法院或者第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。