江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)景民一终字第22号 上诉人（原审被告）樊迎春，女，汉族，大学文化，江西省南昌市人，个体户，住景德镇市. 被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司浮梁分公司，住所地浮梁县. 法定代表人汪新平，该公司总经理。 委托代理人金根深，该公司办公室主任。 委托代理人李昕，该公司职员。 上诉人樊迎春因租赁合同纠纷一案，不服浮梁县人民法院（2014）浮民一初字第129号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，中国电信股份有限公司浮梁分公司（下称浮梁电信公司）位于浮梁县县城民福北路的电信大楼一楼店面于2005年竣工后，于2007年对外招租。2010年，浮梁电信公司与樊迎春签订《房屋租赁合同》，合同有效期三年，约定同等条件下樊迎春享有优先租赁权。2013年6月8日，双方续签了《房屋租赁合同》，约定：本租赁合同有效期为一年，自2013年8月1日起至2014年7月30日止，租金为15840元（2014年6月8日已交纳），樊迎春租赁该店面出售母婴用品。2013年9月，浮梁电信公司由于业务发展需要，决定将樊迎春所承租店面和其他相邻的数间店面收回自行经营，进行统一规划装修，用于打造电信手机专卖一条街。浮梁电信公司于2013年10月23日书面告知了樊迎春店面到期后不再续租，在2014年初，又多次以口头形式告知不再续租。2013年3月3日，樊迎春和其他几名店面承租户向浮梁电信公司递交了《关于坚决不退租一事的联名申请报告》，表示因生计所迫，不愿意交还所承租店面，希望浮梁电信公司续签合同。后双方进行了多次协商和沟通，樊迎春要求浮梁电信公司若是不续签合同就必须补偿店面装修费和转让费，后因意见分歧太大没有结果。浮梁电信公司在2014年10月底对樊迎春所承租店面拉闸停电，现樊迎春暂未在所承租的店面经营。 原审另查明，樊迎春在2010年为了承租该店面，向原承租人支付了52000元的店面转让费。 原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。樊迎春通过协议的方式取得了浮梁电信公司一楼第3－4号店面的承租权，双方于2013年6月8日续签的《房屋租赁合同》合法有效，应按合同的约定履行。浮梁电信公司由于业务发展需要，决定合同期满后收回所出租店面自行经营是一种市场行为，并不违反法律规定。浮梁电信公司在合同期满三个月前书面通知了樊迎春，又在合同期满前多次口头告知，已充分履行了提前告知义务。对于樊迎春要求浮梁电信公司给付装修费的要求，原审法院认为，双方在2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》第六条已作出了如下约定：“乙方不得改变房屋结构或设置对房屋结构有影响的设备。乙方如需装修，需事先征得甲方书面同意，所有费用由乙方承担。退租时，不需拆除可搬动的物品乙方可自行搬走，其他附着在房屋上的装修材料或设备乙方不得拆除或损坏，无偿归甲方所有，否则，乙方应恢复租赁前原状。”该条款已对樊迎春承租店面期满后的装修归属和费用承担作出了明确的约定，该条款是双方当事人真实意思的表示，系有效约定，其要求返还装修费用无依据，不予支持。《房屋租赁合同》第十二条约定如下：“租赁期满后，如甲方将该房屋对外出租，在同等条件下，乙方可优先续租。如乙方不续租或甲方不再对外出租，乙方必须在租赁合同期满后三天内将货物及其物品全部搬走，并确保店铺及设施不受损坏。”该条款对合同期满后乙方不续租或甲方不再对外出租店面后双方的权利义务作出了明确约定。依该条款，樊迎春应在合同期满后三天内搬出该店面，履行义务。 对于浮梁电信公司要求樊迎春给付因拒绝搬出店面所产生的房租费用，原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公正、等价、诚实信用的原则。浮梁电信公司在合同期满三个月前已书面告知樊迎春所出租店面将收回自营的事实，樊迎春在接到通知后也与浮梁电信公司进行了多次协调沟通，在没有达成新的协议前，樊迎春应履行合同义务，在合同期满后三日内搬出所承租店面。樊迎春在合同期满后拒不交房，应向浮梁电信公司给付相应的房租。2013年双方约定的年房租款为15840元，折合月房租为1320元／月。考虑到浮梁电信公司在2014年底切断了樊迎春所承租店面的电源，对其正常经营造成了一定影响，故对浮梁电信公司的该部分诉讼请求部分支持，酌定由樊迎春承担2个月房租即2640元（15840元÷12×2月）为宜。 另樊迎春要求浮梁电信公司补偿其店面转让费的要求，原审法院认为，樊迎春为了取得浮梁县民福北路电信分公司综合楼一楼第3－4号店面的承租权，向案外人给付了52000元的转让费，该行为与本案不是同一个法律关系，不属于本案审理的范围，樊迎春可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：1、被告樊迎春于判决生效后三日内腾出中国电信股份有限公司浮梁分公司所有的位于浮梁县民福北路电信分公司综合楼一楼第3－4号店面；2、被告樊迎春于本判决生效后三日内给付中国电信股份有限公司浮梁分公司两个月房租款2640元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由樊迎春负担。 上诉人樊迎春不服原审法院判决，上诉提出：一、上诉人与浮梁电信公司在续签的《房屋租赁合同》中约定了，上诉人在合同期满后有优先承租权，原审法院在判决书中未能对上诉人的这个权利予以保护；第二，上诉人在租赁被上诉人店面后，进行了精装修，还向他人支付了店面转让费，现在原审法院判决交还店面，却没有判决被上诉人对装修店面的费用和店面转让费予以赔偿。故提起上诉请求二审法院撤销原审判决、案件原审和上诉费均由被上诉人承担。 被上诉人浮梁电信公司答辩称，双方签订的合同是双方真实意思表示，到期后，双方的权利义务已经终止。现在我单位将店面收回自行经营，优先承租权是不存在的。要求维持原审判决。 二审查明事实与原审认定事实一致。 本院认为，根据上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩意见，归纳本案的焦点应为：上诉人是否享有优先承租权；至于上诉人提出原审未对其装修店面的费用及店面转让费判决被上诉人赔偿，因上诉人在原审时未提起反诉，且在原审亦未提供证据证实其实际损失，因此，本案对此上诉理由不作审查。 关于上诉人樊迎春是否享有优先承租权问题。经查，双方当事人在签订的《房屋租赁合同》第十二条中约定：租赁期满，如甲方（被上诉人）继续将该房屋对外出租，在同等条件下，乙方（上诉人）可优先续租，如乙方不续租或甲方不再对外出租，乙方必须在租赁合同期满后三天内将货物及其他物品全部搬走，并确保店铺及设施不受损坏。因目前被上诉人并不对外出租，上诉人要求按合同约定保护其优先承租的理由不能成立。原审法院依据双方当事人的合同约定，在被上诉人已经提前三个月告知目前不对外出租的情况下，判决上诉人返还所承租的店铺并酌情承担合同期满后占用店铺的两个月房租，处理恰当，应予维持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元人民币，由上诉人樊迎春承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭联红 审 判 员 付小琴 审 判 员 鄢用正 二〇一五年二月七日 代书记员 欧阳国 附：本案适用有关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……