江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初3976号原告（案外人）：李静，女，1983年6月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所律师。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司南京中央路支行，住所地在江苏省南京市玄武区中央路238号。负责人：裴军花，该支行行长。委托诉讼代理人：单俊，江苏和忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍国平，江苏和忠律师事务所律师。被告（被执行人）：黄辉，男，1982年10月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。第三人（被执行人）：颜晓蒙，女，1982年6月21日出生，汉族，户籍地在江苏省南京市。原告李静与被告广发银行股份有限公司南京中央路支行（以下简称广发银行中央路支行）、黄辉、第三人颜晓蒙案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人尹峰、被告广发银行中央路支行的委托诉讼代理人单俊、被告黄辉到庭参加诉讼，第三人颜晓蒙经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，广发银行中央路支行与被告颜晓蒙、黄辉借款合同纠纷一案，本院于2015年1月23日作出（2014）玄商初字第840号民事判决：1.颜晓蒙、黄辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付广发银行中央路支行借款本金230万元、借款利息102541.68元、罚息66125元、复利5614.14元；并自2014年7月23日起至本判决实际给付之日止，按年利率11.25%的标准支付逾期罚息、复利；2.广发银行中央路支行有权在颜晓蒙以上还款义务范围内以颜晓蒙位于南京市（所有权证号：建转字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，根据广发银行中央路支行的申请，本院于2015年7月10日立案执行，案号为（2015）玄执字第1578号。在该案执行过程中，本院依法作出（2015）玄执字第1578号之一执行公告：拍卖颜晓蒙名下位于南京市的房产，责令上述房屋内居住、使用人员迁出上述房产。案外人李静提出异议后，本院于2017年5月15日作出（2016）苏0102执异61号执行裁定书，驳回案外人李静的异议申请。原告李静向本院提出诉讼请求：确认原告对南京市享有承租权，并停止对该房屋的不带租拍卖的强制执行。事实和理由：2013年4月9日，原告与第三人颜晓蒙签订《协议书》，第三人颜晓蒙将其所有的南京市（以下简称901室）出租给原告，租赁期限自2013年4月9日起至2027年4月9日止，年租金36000元。双方约定因第三人资金周转困难，原告将50万元租金一次性支付。上述协议签订后，原告一直居住在901室内。因法院在被告与第三人纠纷案件中强制执行901室，原告向法院提出执行异议，但被驳回。故诉至法院，要求判如所请。被告广发银行中央路支行辩称，原告并非合法有效的承租人，其主张的请求事实及证据均不具有合法性、真实性，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄辉辩称，同意被告广发银行中央路支行的答辩意见，原告与第三人颜晓蒙之间并不存在租赁关系，租赁协议中颜晓蒙的签名非其本人所作，原告仅在901室中借住两个月，原告支付的50万元是理财款，不是租金。第三人颜晓蒙未应诉答辩。本院查明：案涉房屋901室建筑面积为138.96平方米，所有权人为颜晓蒙。广发银行中央路支行于2013年7月17日取得901室的抵押权，自2014年3月10日起901室被本院等多家法院采取司法查封措施。黄辉与颜晓蒙原系夫妻关系，双方于2015年5在南京市秦淮区人民法院协议离婚。李静与颜晓蒙系朋友关系。双方争议事实为：原告李静与第三人颜晓蒙是否存在租赁关系。原告李静认为其与第三人颜晓蒙存在租赁关系，并提供下列证据：1.2013年4月9日颜晓蒙与李静签订的协议书，证明租赁关系成立。该协议主要内容为：因李静居住、颜晓蒙资金周转需要，颜晓蒙将901室租赁给李静使用，租赁房屋面积为134平方米；租金每年36000元，李静一次性预付全部租金50万元，租赁期限14年，自2013年4月9日至2027年4月9日；如颜晓蒙违约，则需退还前期预付的50万元租金，并赔付一个月租金；如在本协议内出现颜晓蒙的房屋转让、查封、拍卖等影响李静承租权的，颜晓蒙应在5日内返还50万元，并赔偿利息损失；协议期限内颜晓蒙资金情况好转，可以一次性退还50万元租金，合同终止，李静将房屋还予颜晓蒙；李静有权在颜晓蒙资金情况好转后要求退还50万元租金，退还后本合同终止，李静将房屋还予颜晓蒙；协议存续期间，李静有权将房屋转租等。2.银行交易明细单，证明原告已按约支付了租金。该明细载明2013年4月19日李静向颜晓蒙的中国银行尾号为4335的账户转账50万元。3.901室的南京港华燃气有限公司缴费卡、江苏电力电费缴费卡，证明原告在承租期间保管着901室的电、气交费卡。4.901室的物业费、电费及燃气费的单据，证明原告从2012年起承租案涉房屋，并交纳了相关费用。其中，物业费单据2张，载明日期均为2017年5月2日，2017年1月至6月的物业费、公摊水电费等金额总计1772.5元；电费单据4张，日期均为2017年4月28日，系办理复电和补交电费，补交2015年8月300元（含违约金60元）、2015年10月262元（含违约金60元）、2016年12月及2017年2月电费85元（含违约金4元）。苏果超市代收燃气费单据1张，载明2012年1月交纳燃气费248.60元。5.光盘2张，包括生活照片、视频、原告与移动客服通话录音、原告网上购物清单等，证明原告自2012年起在901室内实际居住。其中，2012年7月、10月、2013年1月及2015年5月的照片，2015年6月至8月25日的视频，分别反映原告子女在901室内居住；2015年6月在901室内安装移动宽带及2018年3月原告与客服人员通话录音；2015年4月、6月，原告为901室在网上订购家政保洁服务及添置物品。经质证，被告对证据1的真实性不予认可，认为原告与第三人不存在租赁关系，租赁合同中“颜晓蒙”的签字并非第三人所为；对证据2，认为该款系原告的理财投资款，不能证明是支付的租金；对证据3的真实性不持异议，但对原告的证明目的不予认可；对证据4、5，认为原告提供的部分交费单据及照片、视频资料等不能证明原告实际连续居住在901室内。经本院释明，被告不申请对协议书的形成时间、照片及视频拍摄的形成时间进行鉴定。被告黄辉提供工商资料及2013年4月19日《资金托管理财协议书》复印件，证明901室系第三人开设公司经营地址，不存在原告承租的事实，且原告支付的50万元是投资理财款。其中，工商资料记载901室系南京可可映像摄影有限公司的注册地，第三人颜晓蒙系该公司的股东和监事；理财协议书载明原告委托颜商会馆南京投资管理有限公司进行理财投资，金额为50万元，期限为2013年4月19日至2013年7月19日，月回报率1%等内容。经质证，原告认为工商资料不能证明该公司在901室内从事经营活动及从何时开始从事经营活动；理财协议是复印件，真实性不予认可。被告广发银行中央路支行对上述证据予以认可。关于901室电费、燃气费交费情况，本院向南京港华燃气有限公司、南京城南供电营业厅调取了相关记录。其中，燃气交费情况为：2013年5月、7月、9月、11月、2014年2月有五次交费记录，2014年2月至2017年5月间无交费记录；电费缴费情况为：2013年4月、7月、9月、10月、12月、2014年2月、2015年7月、2017年4月、10月、2018年1月、3月交费记录，但在2014年2月以后至2015年7月以前，以及2015年7月以后至2017年4月以前没有交费记录。经质证，原、被告对证据的真实性均不异议。另查明，在本院（2015）玄执字第1578号执行案件中，原告向本院提出执行异议申请后，提交了相关证据，其中包括2013年4月19日的托管理财协议（与本案被告黄辉提交的协议相符）、颜晓蒙2013年4月2日出具的委托书及2016年10月25日出具的证明。委托书的主要内容为颜晓蒙委托其父颜某与李静签订租房合约；证明的主要内容为颜晓蒙陈述2013年4月9日其与李静签订的租赁合同真实有效，其委托父亲颜某在租赁合同上代为签字，合同中涉及将颜晓蒙所欠李静的50万元本金转为房租的约定真实有效，该款于2013年4月19日由李静打入颜晓蒙中行尾号4435的账户中等。根据执行卷宗材料中笔录记载：（1）本案的被告广发银行中央路支行及黄辉对租赁协议、委托书及证明均不认可，但不申请鉴定。（2）本案原告陈述其在2010年1月起就承租使用901室，但无法提供合同；原告在2013年4月19日签订托管理财协议并向颜晓蒙汇款50万元，名为理财实为借款；2013年7月在理财协议到期后，该借款转为租金，为延续之前的老租约，把租赁协议的时间往前签了，租赁协议不是当面签的，颜晓蒙的签名是谁签的不清楚；原告于2015年9月至北京工作后搬到北京居住等。本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”在本案审理中，双方围绕原告与第三人是否存在租赁关系进行了举证和质证，因本案系案外人执行异议之诉，故本院应重点审查在被告广发银行中央路支行取得案涉房屋抵押权之前，原告与第三人是否已存在租赁关系。本院根据庭审质证的证据及相关案件材料，分析如下：第一，关于原告陈述其在案涉租赁协议签订之前就已存在租赁关系的事实。虽然原告提供了2012年1月的燃气交费单据及相关照片、摄像资料，但原告既未提供其与第三人签订书面租赁合同或口头约定协议及期限的证据，也未能提供支付租金的证据，假使原告提供的第三人出具的委托书及证明成立，根据证明内容亦不能推断出在案涉租赁协议之前原告与第三人已存在租赁关系，故原告此项陈述的事实不能成立。第二，关于原告在本案中陈述其与第三人在2013年4月9日签订租赁协议及支付租金50万元的事实。根据原告向本院提出执行异议申请后所做的陈述，该协议并非当时所签，而是倒签，且原告于2013年4月19日汇给第三人的50万元是借款（名为理财款）,并非是租金，故原告陈述的此项事实不能成立。第三，关于案涉争议的托管理财协议，原告在本案中以被告黄辉提交的该协议系复印件为由，否认该协议的真实性，但原告在向本院提出执行异议期间亦提交该份证据，且也自认该协议名为理财，实为借款，因此，本院应认定该协议的真实性。第四，关于案涉租赁协议签订时间，原告在向本院提出执行异议期间，自认是因理财协议到期而将50万元借款转为租金，租赁协议签订时间亦为倒签的，但理财协议中约定期限为2013年4月19日至2013年7月19日，在原告无充分证据证明案涉租赁协议是在2013年7月19日之前签订的情况下，本院应推定该租赁协议应在2013年7月19日之后所签，也就是该租赁协议在2013年7月17日被告广发银行中央路支行取得901室抵押权之后形成。综上，原告虽然提供2012年至2015年期间其在901室居住的相关证据，但未提供在签订案涉租赁协议之前已存在租赁关系及该协议签订时间在被告广发银行中央路支行取得抵押权之前的证据，故应认定原告与第三人签订的案涉租赁协议在被告广发银行中央路支行取得抵押权之后形成，依法不得对抗被告广发银行中央路支行的抵押权。现原告要求确认其与第三人2013年4月9日签订的901室租赁协议有效并停止执行的诉讼请求，证据及理由均不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条，判决如下：驳回原告李静的诉讼请求。案件受理费6700元、公告费（凭票据实结算），由原告李静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  时 超人民陪审员  朱佩佩人民陪审员  林 宇二〇一八年五月二十八日书 记 员  周夏曦