中华人民共和国山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）德中民初字第296号原告：田晖，法兰西共和国国籍。委托代理人：姚平，山东国曜律师事务所律师。委托代理人：范永明，山东国曜律师事务所律师。被告：齐河齐齐发大市场经营管理有限公司。住所地：山东齐河经济开发区。法定代表人：于丽芳，总经理。委托代理人：张磊，齐河县法律服务中心法律工作者。原告田晖诉被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司（以下简称齐齐发公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田晖的委托代理人姚平、范永明，被告齐齐发公司的委托代理人张磊到庭参加诉讼，现已审理终结。原告田晖起诉称：原告将四套商铺委托被告对外出租，委托的期限为2009年1月1日起至2013年12月31日，双方为此签订了《委托租赁协议》，该协议约定：被告将租金每个月一次汇入原告指定账户。但是被告在将商铺对外出租后，违反协议约定，经原告多次催要，未向原告转交任何租金收益。又因委托期限已经到期，原告不再委托被告对外出租，但是被告至今未将商铺返还给原告，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告转交房屋租金收益52500元以及延期支付租金的利息；二、被告立即腾房，将商铺返还给原告；三、诉讼费用由被告承担。被告齐齐发公司辩称：一、原告与被告之间是委托租赁关系，被告将原告的房子转租收到租金之后再向原告支付租金，但被告经济一直不景气，房屋一直未出租，没有租金收益，因此，被告没有向原告支付租金的义务，请求驳回原告的诉讼请求。二、租赁诉讼时效为一年，原告的主张超过了一年的诉讼时效。原告田晖提交了以下证据：证据一、委托租赁协议4份，证明原、被告之间有委托租赁合同关系。证据二、租赁合同8份，证明被告已将原告房屋对外租赁事实。证据三、房产证复印件4份，证明原告出租房屋为合法权利人。被告齐齐发公司质证称：对证据一委托租赁协议没有异议，证明原、被告之间是委托租赁关系，只有在被告收到租金后，才能向原告方支付租金，从租赁协议的时间上可以看出，租赁期间是2009年-2013年，现已超过诉讼时效。对证据二租赁合同是复印件，原告应当提供原件，如果上述租赁合同真实存在，原告应追加实际承租人为共同被告，以核实事实。对证据三房产证没有异议。被告齐齐发公司未向法庭提交证据。经审理查明：原告田晖为山东齐齐发大市场A栋13、15、17、19号房产的合法所有权人，该四宗房屋面积均为21.44平方米。2011年8月22日，原、被告就上述四宗房屋订立四份《委托租赁协议》，约定，田晖将其购买的山东齐齐发大市场A栋13号、15号、17号、19号房屋委托齐齐发公司代为出租，委托期限五年，自2009年1月1日期至2013年12月31日止；代理租赁期间，所得租金除代为缴纳应交的税收外所得利益归田晖所有，齐齐发公司产生的费用，前两年从租金收益总额中扣除5%作为费用支出，以后视收益情况再另行增加，但最多不超过10%（庭审中，原告田晖主张后三年的费用为5%），在代理租赁期间，齐齐发公司应在与第三方订立租赁合同后15日内将合同样本邮寄给田晖，租金收益除应扣除的税收税率按国家规定执行，在承租方缴纳后按每个月一次汇入田晖指定的账户。2008年4月25日，被告齐齐发公司与张卫订立《SP0804-0096号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋113、114号商铺出租给张卫用于饰品经营，租赁期为两年，房租免一年，自2008年4月28日至2010年4月27日，租金每月4元／平方米，每半年支付一次。2011年12月13日，被告齐齐发公司与刘雪增订立《YDSP1112-0055号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋113、114号商铺出租给刘雪增用于餐饮经营，租赁期限自2011年11月1日起至2014年11月30日止，租金为每月10元／平方米，第二年租金递增5%，第三年租金递增10%。上述两合同中的A4栋113号商铺即原告田晖所有的山东齐齐发大市场A栋13号房产。2008年4月28日，被告齐齐发公司与张洪和订立《SP0804-0105号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋115、116号商铺出租给张洪和用于副食经营，租赁期为两年，自2008年5月5日起至2010年5月4日止，免租金一年，租金为每月4元／平方米，每半年支付一次，先付款后承租。2011年12月13日，被告齐齐发公司与聂桂廷订立《YDSP1112-0056号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋115号商铺（实测面积21.44平方米）出租给聂桂廷经营肉食，租赁期限自2011年11月1日至2013年12月31日止，租金为每月10元／平方米，第二年租金递增5%，每半年一次缴纳。上述两合同中的A4栋115号商铺即原告田晖所有的山东齐齐发大市场A栋15号房产。2008年4月28日，被告齐齐发公司与ＸＸ订立《SP0804-0108号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋117、118号商铺出租给ＸＸ用于副食经营，租赁期为两年，自2008年5月5日起至2010年5月4日止，免租金一年，租金为每月4元／平方米，每半年支付一次，先付款后承租。2011年12月13日，被告齐齐发公司与孙希芳订立《YDSP1112-0057号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋117号商铺出租给孙希芳经营渔具，租赁期限自2011年11月1日至2014年11月30日止，租金为每月10元／平方米，第二年租金递增5%，第三年租金递增10%，每半年一次缴纳。上述两合同中的A4栋117号商铺即原告田晖所有的山东齐齐发大市场A栋17号房产。2008年4月26日，被告齐齐发公司与李胜青订立《SP0804-0103号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋119、120号商铺出租给李胜青用于机电经营，租赁期为两年，自2008年5月2日起至2010年5月1日止，免租金一年，租金为每月4元／平方米，每半年支付一次，先付款后承租。2011年11月12日，被告齐齐发公司与孙希芳订立《YDSP1111-0051号房屋租赁合同》，约定，被告齐齐发公司将A4栋119、120号商铺出租给孙希芳经营电动车修理，租赁期限自2011年11月17日至2013年11月16日止，租金为每月10元／平方米，第二年租金递增5%，每半年一次缴纳。上述两合同中的A4栋119号商铺即原告田晖所有的山东齐齐发大市场A栋19号房产。上述《SP0804-0096号房屋租赁合同》、《YDSP1112-0055号房屋租赁合同》、《SP0804-0105号房屋租赁合同》、《YDSP1112-0056号房屋租赁合同》、《SP0804-0108号房屋租赁合同》、《YDSP1112-0057号房屋租赁合同》、《SP0804-0103号房屋租赁合同》、《YDSP1111-0051号房屋租赁合同》均为原告提供的复印件，原告田晖主张原件在被告齐齐发公司处，但被告齐齐发公司表示，只有在将房屋出租出去的情况下才会通知原告，因市场不景气，未能将房屋出租出去，不能提供合同原件，不能说明房屋现状的占有、使用情况。以上事实，有房产证、《委托租赁协议》、《SP0804-0096号房屋租赁合同》、《YDSP1112-0055号房屋租赁合同》、《SP0804-0105号房屋租赁合同》、《YDSP1112-0056号房屋租赁合同》、《SP0804-0108号房屋租赁合同》、《YDSP1112-0057号房屋租赁合同》、《SP0804-0103号房屋租赁合同》、《YDSP1111-0051号房屋租赁合同》及庭审笔录在卷证实。本院认为：本案为原告田晖与被告齐齐发公司委托合同纠纷案件，原告田晖为法国人，故本案为涉外合同案件。根据冲突规范应适用中华人民共和国涉外民事关系法律调整。根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否已超过诉讼时效；二、被告应否向原告转交租金收益52500元及利息；三、被告应否将房屋返还给原告。关于焦点一。原、被告的合同履行期限为2009年1月1日至2013年12月31日，原告田晖于2014年9月18日向本院起诉，不违反法律规定，故原告田晖的起诉没有超过起诉期限。关于焦点二。本案为委托合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，被告齐齐发公司应当将出租原告房屋取得的租金收益扣除委托费用后交付给原告田晖。原告田晖已经对被告齐齐发公司的出租行为进行了举证，提交了证据；原、被告委托合同期间为五年，被告主张五年期间始终未将房屋出租出去，或是有租户只交首付款、未实际出租，原告提交的出租合同虽为复印件，但该复印件显示不同的个人、在不同的时间，承租了原告的房屋进行不同的经营，综合案件实际情况，可已认定为原告提供的出租合同复印件能够作为认定本案事实的依据，并以此计算租金。根据原告田晖提交的租赁合同，计算租金情况如下：13号房租金情况为：2009年4月28日至2010年4月27日租金为：21.44㎡×4元／㎡／月×12个月=1029.12元，2011年11月1日至2014年11月30日租金为：21.44㎡×10元／㎡／月×12个月＋21.44㎡×10元／㎡／月×（1＋5%）×12个月＋21.44㎡×10元／㎡／月×（1＋10%）×13个月=8340.16元；15号房租金情况为：2009年5月5日至2010年5月4日租金为：21.44㎡×4元／㎡／月×12个月=1029.12元，2011年11月1日至2013年12月31日租金为：21.44㎡×10元／㎡／月×12个月＋21.44㎡×10元／㎡／月×（1＋5%）×14个月=5724.48元；17号房租金情况为：2009年5月5日至2010年5月4日租金为：21.44㎡×4元／㎡／月×12个月=1029.12元，2011年11月1日至2014年11月30日租金为：21.44㎡×10元／㎡／月×12个月＋21.44㎡×10元／㎡／月×（1＋5%）×12个月＋21.44㎡×10元／㎡／月×（1＋10%）×13个月=8340.16元；19号房租金情况为：2009年5月2日至2010年5月1日租金为：21.44㎡×4元／㎡／月×12月=1029.12元，2011年11月17日至2013年11月16日租金为：21.44㎡×10元／㎡／月×12个月＋21.44㎡×10元／㎡／月×（1＋5%）×12个月=5274.24元；综上，租金收益为31795.52元（1029.12元＋8340.16元＋1029.12元＋5724.48元＋1029.12元＋8340.16元＋1029.12元＋5274.24元）。其中13号房2010年4月28日至2011年10月31日，15号房、17号房2010年5月5日至2010年10月31日、19号房2010年4月30日至2011年11月16日，原告田晖未对以上期间房屋租赁情况提供证据，无法计算该时间段内租金收益。又根据原、被告《委托租赁协议》的约定，原告田晖需支付被告齐齐发公司委托费用，该费用前两年为租金收益的5%，后三年为5%-10%，原告田晖于庭审中主张后三年委托费用为5%，被告齐齐发公司未予辩驳，故采用原告的主张计算委托费用为：31795.52元×5%=1958.78元，扣除该委托费用后，原告田晖可得的租金收益为31795.52-1958.78=30205.74元（保留至小数点后两位），该款及利息被告齐齐发公司应当返还。因双方《委托租赁合同》约定租金按月支付，原告田晖要求自租赁合同终止之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，该请求不违反法律规定、不损害被告利益，本院予以认可，故30205.74元的利息，应自各租赁合同终止之日起计算，扣除委托费用后，各合同租金的利息起算期限为：977.66元自2010年4月27日起计算利息，1955.33元自2010年5月4日起计算利息，977.66元自2010年5月1日起计算利息，5010.53元自2013年11月16日起计算利息，5438.26元自2013年12月31日起计算利息，15846.3元自2014年11月30日起计算利息。关于焦点三。因实际承租该房屋、占有该房屋的并非被告齐齐发公司，原、被告之间仅是委托关系，故原告田晖应根据法律规定及合同相对性向实际承租人主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田晖租金收益30205.74元及利息（其中977.66元自2010年4月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止，1955.33元自2010年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止，977.66元自2010年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止，5010.53元自2013年11月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止，5438.26元自2013年12月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止，15846.3元自2014年11月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告田晖的其他诉讼请求。被告如未按期支付上述款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1113元，由原告田晖负担113元，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司负担1000元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  李 波审 判 员  李连冰代理审判员  张小雪二〇一五年七月七日书 记 员  王 洁附：如不服本判决提起上诉的，应在提起上诉之日起七日内向本院交纳上诉费或减、缓、免的证明材料，逾期不按上诉处理。