浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙07执异11号 案外人：叶某，女，2010年3月23日出生，汉族，住浙江省武义县。 法定代理人：邹某，女，1984年3月11日出生，汉族，住浙江省武义县，系叶某母亲。 委托代理人：方雪松、徐飞旺，浙江前程律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：中建六局土木工程有限公司，住所地：天津市天津开发区洞庭路66号中建大厦12层。 法定代表人：黄泽林，董事长。 委托代理人：邱宝卫，浙江平凡律师事务所律师。 委托代理人：劳勇佳，男，1979年8月14日出生，汉族，住浙江省龙游县，系中建六局土木工程有限公司职员。 被执行人：浙江汇鑫房地产开发有限公司，住所地：浙江省武义县紫金五圣商业中心五圣街601-602室。 法定代表人：何祝平，董事长。 被执行人：何祝平，男，1965年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被执行人：陈艳，女，1968年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 本院在执行申请执行人中建六局土木工程有限公司与浙江汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫公司”）、何祝平、陈艳建设工程合同纠纷一案过程中，案外人叶某对执行浙江省武义县北岭新区北岭府××室商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2018年3月29日进行公开听证审查，案外人叶某的委托代理人方雪松、徐飞旺，申请执行人中建六局土木工程有限公司的委托代理人邱宝卫、劳勇佳，被执行人汇鑫公司的法定代表人、被执行人何祝平到庭。本案现已审查完毕。 案外人叶某称，2014年4月份，案外人的法定代理人母亲邹某与汇鑫公司协商达成购房意向，以案外人的名义购买由汇鑫公司开发的坐落于武义县北岭新区北岭府9幢2单元502室房屋一套，同月21日、25日案外人付清了1620000元的全部购房款（以奶奶徐莲兰的名义付款）。2014年6月16日，被执行人汇鑫公司与案外人（母亲邹某代签）签订了《商品房买卖合同》，并交付了该套房屋。案外人的母亲于2016年10月装修，现案外人一家已入住该套房屋。因被执行人汇鑫公司缺少资金，未能及时为案外人办理相关产权登记手续，直至该房产被法院查封。综上，案外人认为，案外人与被执行人已就北岭府××室商品房买卖签订了合法有效的商品房买卖合同，且已经支付了全部购房款和相关产权登记、物业管理等费用，被执行人汇鑫公司已将出售的房屋实际交付给案外人。该房屋的产权过户登记手续至今未办理，系被执行人汇鑫公司原因造成，案外人没有过错，案外人购买的房产产权依法应得到保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八的规定，法院查封不当，依法应当解除查封，并排除对该标的物的执行。同时，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，即使是优先于抵押权和其他债权人的承包人优先受偿权也不得对抗全款支付房款或者已支付大部分房款后的消费者。据此，请求法院：依法解除对位于浙江省武义县北岭新区北岭府××室房产的查封，并排除对上述房产的执行。 申请执行人中建六局土木工程有限公司称，一、申请执行人与汇鑫公司、何祝平、陈艳因建设工程合同纠纷，在法院审理过程中依据申请执行人申请一审中院、二审省高院委托中院对汇鑫公司名下不动产实施查封、续封等财产保全措施，符合民事诉讼法及其司法解释“保全和先予执行”相关规定。该案在2017年11月21日立案执行后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，包括对案外人执行异议标的物等诉讼中所采取的财产保全措施，进入执行程序，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，均合法、有效。二、法院在2015年1月26日向武义县建设局送达（2015）浙金民初字第6-1号《民事裁定书》等时，执行异议标的物仍在汇鑫公司名下，也未办理商品房预告登记，根据《物权法》第九条、第二十条，即使案外人所称商品房买卖合同属实，未经登记，也不发生效力。三、案外人所举证据：1、合同没有备案，不能确定其真实性；2、没开具销售不动产统一发票、也不是浙江省地税局监制的服务业统一发票，取得经营性款项收入不可能使用收款收据，仅几张白条不能证实购房款已付清；3、证据证明力存在重大瑕疵的《房屋交付验收清单》、《汇鑫·北岭府前期物业服务协议》、“白条”收据、照片等不能体现合法占有财产；4、不能证实执行异议标的物是案外人家庭唯一住房；5、案外人陈述的付款过程、商品房买卖过程等与常理不符，存在重大矛盾，不排除虚构商品房买卖或以商品房买卖合同担保借款等情节。综上，案外人对负有举证责任的异议事实和理由等主张，没有根据民事诉讼法和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等尽到举证责任，应当承担不利后果。四、《浙江省商品房买卖合同》约定期间，距财产保全措施尚有长达近七个余月的合理期间。汇鑫公司和案外人都没有根据第十六条、第二十七条、附件五等办理北岭府××室商品房预售登记、或商品房转移登记。案外人作为买受人自身存在明显过错，应对不利后果承担责任。综上，案外人的异议不成立，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 被执行人汇鑫公司、被执行人何祝平共同陈述称，支持案外人的异议请求。 本院查明，中建六局土木工程有限公司因其与汇鑫公司、何祝平、陈艳建设工程合同纠纷诉至本院。本院受理后，依据中建六局土木工程有限公司的财产保全申请，于2015年1月20日作出（2015）浙金民初字第6-1号民事裁定，裁定：冻结汇鑫公司、何祝平、陈艳所有的存款人民币5000万元或查封其相应的财产。 后，本院依法查封、冻结了相应财产，并于2015年1月26日向武义县住房和城乡建设局送达该裁定和协助执行通知书，依法预查封了汇鑫公司所有的位于武义县“汇鑫·北岭府”的房产，其中包括了北岭府××室商品房，查封期限二年，自2015年1月26日至2017年1月25日止。1月27日，汇鑫公司向本院提交《财产保全复议申请书》，后于2月4日撤回该申请，提交了《请求置换查封标的物的申请》，并提供了相应商品房买卖合同作为证据。两份申请书均称“汇鑫·北岭府”房号××已出售给徐连兰，汇鑫公司提供了2014年6月16日与徐连兰就该套房产签订的《浙江省商品房买卖合同》，载明：浙江省武义县北岭新区北岭府××房买受人为徐连兰，建筑面积139.02平方米，单价为每平方米11653元，总价款1620000元整；付款方式为买受人于2014年4月26日前一次性付清全部房价款（人民币）1620000元整。2015年12月，汇鑫公司再次以相关房产已出售等为由向本院申请解除查封，2016年7月25日，本院通知各方当事人对该申请不予准许。该案经审理，本院于2016年8月2日作出（2015）浙金民初字第6号民事判决，判令：一、由汇鑫公司于判决生效后十日内支付中建六局土木工程有限公司工程款20552347.52元及利息（自2015年1月20日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、由汇鑫公司于判决生效后十日内退还中建六局土木工程有限公司履约保证金10153925元及利息（自2013年10月11日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、由何祝平、陈艳对上述判决第一、第二项承担连带清偿责任。四、驳回中建六局土木工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574155元，保全费5000元，合计579155元，由中建六局土木工程有限公司负担390425元，由汇鑫公司负担188730元；鉴定费937300元，由中建六局土木工程有限公司与汇鑫公司各半负担。由何祝平、陈艳对汇鑫公司负担的诉讼费及鉴定费承担连带清偿责任。 中建六局土木工程有限公司不服该判决，上诉至浙江省高级人民法院。审理过程中，依据中建六局土木工程有限公司续行保全申请，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终632号民事裁定，裁定：续行冻结汇鑫公司、何祝平、陈艳所有的存款人民币5000万元或续行查封其相应财产。依浙江省高级人民法院委托，本院依法续行查封、冻结了相应财产，并于2017年1月20日向武义县不动产登记中心送达了该裁定和协助执行通知书，续行查封了汇鑫公司所有的位于武义县××·北岭府的房产，包括北岭府××室商品房。2017年9月26日，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终632号民事判决，判令：一、维持（2015）浙金民初字第6号民事判决第二项，即由汇鑫公司于判决生效后十日内退还中建六局土木工程有限公司履约保证金10153925元及利息（自2013年10月11日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、撤销（2015）浙金民初字第6号民事判决第三项、第四项；三、变更（2015）浙金民初字第6号民事判决第一项为由汇鑫公司于判决送达后十日内支付中建六局土木工程有限公司工程款22412804.86元及利息（自2015年1月20日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）。四、由何祝平、陈艳对上述第三项、第一项判决的款项承担连带清偿责任。五、驳回中建六局土木工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费574155元，保全费5000元，合计579155元，由中建六局土木工程有限公司负担383305元，由汇鑫公司负担195850元；鉴定费937300元，由中建六局土木工程有限公司与汇鑫公司各半负担。由何祝平、陈艳对汇鑫公司负担的诉讼费及鉴定费承担连带清偿责任。二审案件受理费中建六局土木工程有限公司上诉部分为213318元，由汇鑫公司负担8445元，由中建六局土木工程有限公司负担204873元。汇鑫公司、何祝平、陈艳上诉部分为122742元，由汇鑫公司、何祝平、陈艳负担。判决发生法律效力后，中建六局土木工程有限公司向本院申请强制执行，本院于 2017年11月21日立案执行，该案保全财产进入执行程序。 另查明，汇鑫公司以出让方式取得位于武义县建设路西侧的建设用地使用权，证号为武国用（2010）第006734号。后，汇鑫公司在上述地块建设商品房，定名为北岭府。异议审查中，案外人提供了一份其母亲邹某代其与汇鑫公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，约定：浙江省武义县北岭新区北岭府××号房的买受人为叶某，建筑面积139.02平方米，单价为每平方米11597.58元，总价款1620000元整；付款方式为买受人于2014年4月26日前一次性付清全部房价款（人民币）1620000元整。该合同载明签约时间为2014年6月16日。同时，案外人叶某提供了盖有汇鑫公司发票专用章的收据九份、确认单、部分汇款凭证等，用以证明汇鑫公司于2014年4月25日确认徐连兰以转账、确认单等方式交房款346万元，包括代案外人支付的涉案房产款项，2016年10月27日，汇鑫公司确认收到叶某物业专项维修基金、物业管理费、垃圾清运费、公共能耗费、装修保证金、交易费等各项费用。提供前期物业服务协议、钥匙照片、图片等，证明购买房产并已实际交付、入住等事实。 本院认为，浙江省武义县北岭新区北岭府××号房系汇鑫公司开发的商品房，于2015年1月26日被人民法院依法查封，并已在判决生效后进入执行程序。案外人叶某针对该执行标的提出执行异议，请求法院停止执行，应当就其主张提供相应证据并承担举证责任，本院则依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定审查案外人是否符合相应情形、其权利能否排除法院执行。现案外人叶某虽举证证明其与汇鑫公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定购买浙江省武义县北岭新区北岭府××号房，但该房产销售未办理商品房买卖合同预售备案、预告登记等相关手续，且汇鑫公司在法院保全查封后提交了该套房产同日签订的《浙江省商品房买卖合同》，该合同记载涉案房产的买受人为徐连兰，与案外人异议审查中提交的合同不符。虽然，案外人叶某提交了一系列盖有汇鑫公司发票专用章的收据等证据，其中房款收据记载为2014年4月25日，但汇鑫公司确认的房款交款人均为徐连兰而非叶某，叶某的各类费用收据则发生在法院查封之后。被执行人汇鑫公司陈述徐连兰购买了两套房产，一套自住，一套给亲戚，案外人亦称徐连兰出钱购房赠予叶某，但案外人未充分举证证明徐连兰与叶某之间就本案涉案商品房形成赠与法律关系等事实。据此，案外人叶某主张其在人民法院查封前已就涉案房产与被执行人汇鑫公司签订《浙江省商品房买卖合同》且已付清购房款的依据不足，案外人叶某的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人叶某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 郭召军 审 判 员 金卓颖 审 判 员 陈晓欢 二〇一八年五月十日 代书记员 吴旭晖