广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初1192号 原告：钦州市大和物业管理有限公司，住所地钦州市英华五巷**,统一社会信用代码：91450702664810719E。 法定代表人：张虹，总经理。 被告：何传伟，男，1989年12月10日出生，汉族,现住钦州市。 原告钦州市大和物业管理有限公司与被告何传伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理，原告钦州市大和物业管理有限公司的法定代表人张虹、被告何传伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦州市大和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1644.70元（暂计自2014年10月至2015年5月）；2、被告向原告支付滞纳金851.10元（按日万分之五计算，共1035天）；3、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，由于原钦州丽景天下小区物业公司撤出，为确保各业主的财产及人身安全，经钦州万春房地产开发有限公司依据《丽景天下住宅小区业主临时规约》等规定与原告协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并于2014年8月11日签订了《前期物业服务合同》。合同约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。合同签订后原告即继续为该小区提供相关的物业服务，但被告却未按照临时规约等规定履行业主义务，缴纳相关的费用，且经多次催告仍未支付，严重损害了原告和小区其他缴费业主的合法权益。原告遂起诉至法院。 被告何传伟辩称：原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不生效，根据《广西壮族自治区物业管理条例》规定，存在违规行为（详见责令通知书），所以被告与原告之间不存在物业服务关系。 经审理查明：被告何传伟是钦州市丽景天下小区6栋2单元501室的业主，该房屋面积为120.33㎡。2014年8月11日，原告与钦州万春房地产开发有限公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。合同第二十条还约定，业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。前期物业服务合同签订后，原告即进驻丽景天下小区进行物业管理。原告提供丽景天下小区物业服务后，代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月。2015年5月6日，钦州市钦南区住房和城乡建设局作出责令整改通知书，通知书上载明：钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日自行委托钦州大和物业管理有限公司签订丽景天下项目前期物业服务合同，存在未通过招标方式选聘物业服务企业或未经主管部门批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的违规行为，责令开发商重新开展丽景天下项目的前期物业管理选聘招标工作。2015年6月，原告在丽景天下小区发出公告，公告声称因部分业主长期拖欠物业各项费用，导致其不能正常开展工作，决定撤出小区。原告撤出丽景天下小区后，认为被告拖欠其自2014年10月至2015年5月共计1644.70元的物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金，遂起诉至法院。 以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、水电费发票及收据、公告照片、催收律师函、收费明细表、钦州市钦南区住房和城市建设局责令整改通知书等证据以及当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。被告辩称钦州市钦南区住房和城乡建设局责令整改书已能证实原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的前期物业合同无效。本院认为，钦州万春房地产开发有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准与原告签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而非效力性强制性规定，故该《前期物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。 原告依约提供了物业管理服务，被告理应如期交纳相关费用。关于原告主张的物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费，根据原告提供的代缴收费凭证，原告仅代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月。原告当庭提供了民事再审申请书、声明、保安部支付签领表、业委会筹备组公告、紧急通知、公告、声明，用以证明原告为丽景天下小区服务至2015年5月，但根据原告提供的代收代缴凭证，原告2015年5月并未为小区提供代缴服务，原告提供的上述证据不足以证明其2015年5月仍为该小区提供物业服务，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，被告实际欠付原告2014年10月至2015年4月期间的物业管理费463元（=0.55元/㎡/月×120.33㎡×7个月）、电梯维护费210元（=30元/户/月×7个月）、2014年10月至2015年3月期间的水费494元、2014年10月至2015年4月期间的公摊水电费89.40元。 被告辩称原告提供的证据中2014年7月至2015年3月的水费收据、2014年7月至2014年8月的电费发票是钦州市合众物业管理有限公司交纳的，与原告无关，原告无权收取该段时间的水电费。原告称当时因账户名称未予变更，该部分水电费系原告以钦州市合众物业管理有限公司名义交纳的，并于庭后提供钦州市开投水务有限公司于2018年5月15日开具的用户名称为钦州市丽景天下小区业委会筹备小组（大和物业管理有限公司）2014年7月至2015年3月的水费发票九张，用以证明该费用系由原告交纳。被告认为该九张发票是庭后提供，拒绝发表质证意见。本院认为，结合原告提供的水电费收据、发票及庭审陈述，原告持有上述收据发票原件，并能要求钦州市开投水务有限公司开具发票，综合认定，足以证实系原告实际缴纳了该笔费用，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告主张的公共维修基金没有收费依据，对此，本院认为，原告主张的公共维修基金，没有合同约定，原告亦未提供其他证据证实计付依据，故原告的该主张于法无据，本院不予支持。被告辩称原告管理不到位，但并未提供证据予以证实，对此本院不予采信。被告辩称已向筹委会中间人交纳各项费用共1115元，但根据被告提供的交费凭证显示，代收人潘仕、杨艳芳的身份不明，据此无法判断出被告是否交费以及向何人交费，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。 被告未按期缴纳物业管理费，已构成违约，原告主张按《前期物业服务合同》约定按日万分之五从2015年6月1日起至2018年3月31日止以被告欠付总额为基数计付滞纳金，该计算标准过高，本院据实予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告何传伟向原告钦州市大和物业管理有限公司支付2014年10月至2015年3月的水费494元，2014年10月至2015年4月的物业管理费463元、电梯维护费210元、公摊水电费89.40元，合计1256.40元； 二、被告何传伟向原告钦州市大和物业管理有限公司支付违约金（违约金计算方法：以1256.40元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月1日起计至2018年3月31日止）； 三、驳回原告钦州市大和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何传伟负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员  梁 东 二〇一八年五月二十二日 法官助理  顾 宁 书 记 员  邓昌剑