文书内容云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初15839号原告:听涛雅苑一期业主委员会，住所：昆明市西山区滇池旅游度假区观景路**听涛雅苑**，主任：李景诗。委托诉讼代理人：刘扬诗书，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘洪学,女,1954年11月15日出生,汉族,身份证登记住址:云南省昆明市五华区，系公司出纳,一般授权代理。被告：昆明五房物业服务有限公司，住所：云南省昆明市五华区钱局街**,统一社会信用代码：91530102709870089R，法定代表人：杨晓萍，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵平，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵见合，男，1983年2月6日出生，身份证登记住址：云南省曲靖市罗平县，系公司员工，特别授权代理。原告听涛雅苑一期业主委员会（以下简称“听涛雅苑业委会”）诉被告昆明五房物业服务有限公司（以下简称“五房物业公司”）物业合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告听涛雅苑业委会的主任李景诗及其委托诉讼代理人刘扬诗书、刘洪学,被告五房物业公司的委托诉讼代理人赵平、赵见合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告听涛雅苑业委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年10月24日签订的《听涛雅苑一期物业服务合同》；2、被告返还原告在合同履行过程中垫付的相关物业服务管理费用合计108273.95元；3、被告返还原告在合同履行过程中占用的全部停车费81495元（从2020年1月1日至2020年7月15日）；4、被告返还原告在合同履行过程中占用的业主装修押金共计约50000元；5、被告搬离听涛雅苑一期小区内位于公共活动中心的物业管理用房；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月24日,原告与被告签订《听涛雅苑一期物业服务合同》，约定由被告负责管理房屋共用部位和共用设施设备的运行维护管理、公共绿化管养、秩序维护、辖区安全巡查、监控及门岗执勤等，同时被告承诺污水排放通畅、日常维修处理及时率达99%、区域内环境及环卫设施保持清洁，对垃圾日产日清、树木无病虫害，绿地无大面积裸土等服务承诺。此后，在合同履行过程中，被告没有尽到管理义务，所有小区内公共设施均为原告垫资购买。被告仅负责收取物业费，除此之外不尽任何管理义务。在合同履行期间，存在违约行为如下：1.未对小区公共部分的设备进行维护和管理，监控视频、小区绿化等出现问题都是业委会垫资进行的维护和管理。2.欠付工人工资，导致原本按照被告公示承诺的服务人员中应有三名执勤保安，且这三名安保人员均为被告在社会上聘请的闲散人员，行人进出没有保安维护秩序，仅将进门卡扔在门口的椅子上，任何人可随意取用随意出入小区，严重威胁到小区业主的人身安全及财产安全；3.怠于协助城管部门拆除小区内的违章建筑，任由业主在小区内建造违章建筑；4.将小区内的垃圾随意堆放在小区内，小区内异味扑鼻；5.污水常年堵塞，无人疏通；6.小区内地面存在大面积裸土；7.小区内多棵植被在被告的养护下枯死；8.小区内植被多处存在病变，树木满是虫子，夏天有时虫子会直接落在业主头上、身上；9.小区内多处单元门损坏无人修理；10.部分单元存在顶楼堆积易燃物，存在极为严重的安全隐患；11.占用小区内停车费拒不返还；12.拒绝公开财务状况，拒绝公开物业费去向，拒绝公开收取装修押金情况。针对以上诸多违约事由，原告委托律师于2020年3月23日寄发律师函以希望能够积极协商解决诸多问题，但是被告依然拒绝更正。此后，鉴于被告的违约行为已经严重侵犯了听涛雅苑一期小区内各业主的基本生活质量和生活安全，原告于2020年7月20日向被告发出《关于解除物业服务合同的告知函》，告知被告解除物业服务管理合同，但被告拒绝搬出小区。被告五房物业公司辩称：原告诉请的解除《听涛雅苑一期物业服务合同》条件不成就，涉及小区重大事项必须经业主委员会讨论，业主委员会主任单独提出解除侵犯其他业主权益，解除不具备主体资格要件。原告主张的管理服务费用是原告自行支出的费用，没经业主大会讨论决定。被告确实收取了2020年1月1日至7月15日的停车费81495元，因合同约定原告应支付被告40%临停费，但原告一直未支付，被告自救才留置了停车费。被告也不存在违约，请法庭驳回原告诉请。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据本院评判如下：原告提交的微信聊天记录，各类收据、销售清单、淘宝购物记录及被告提交的《保安服务合同书》《申请》及照片来源合法、形式完备，本院对真实性予以确认。原告提交的小区现状照片，本院对形式上的真实性予以确认，但照片上并没有拍摄时间、拍摄地点，本院对其证明目的不予采纳。原告提交的《关于解除物业服务合同的告知函》及被告提交的《关于物业服务人员物业用房的报告》并没有对方的签收记录，本院对真实性不予确认。经审理，本院认定法律事实如下：2017年11月24日，原告经向昆明滇池国家旅游度假区怡景社区居民委员会、昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处、昆明滇池国家旅游度假区住房和城乡建设局登记备案设立，任期五年（2017年11月24日至2022年11月24日）。听涛雅苑一期住宅总户数535户，实际住户541户，，住宅建筑面积4158447平方米。2016年8月至11月，听涛雅苑一期部分业主出具授权委托书，主要内容为授权其他业主代表本人参加小区业主大会并行使本人作为业主所享有的表决权。授权范围为：1.参加听涛雅苑一期业主大会；2.表决选举业主委员会委员；3.表决物管公司解聘和任聘；4.审议议事规则、管理规约、其他相关小区内规章制度及方案，并进行表决；5.对小区自有资金的处置方案进行表决；6.涉及业主大会期间，需要业主进行表决的其他事项。委托期限为2016年9月1日至2021年8月31日。2018年10月24日,原、被告签订《听涛雅苑一期物业服务委托合同》，约定：双方在自愿、平等、协商的原则下，由原告上网找选招标公司。对物业公司进行竞争性招标方式，被告胜出，被告对听涛雅苑一期提供物业管理服务事宜，订立本合同。服务时间三年，自2018年10月25日至2021年10月24日。委托管理服务事项：一、房屋共用部位和共用设施设备的运行维护管理；二、公共绿化管养；三、公共环境卫生，清净打扫；四、秩序维护、辖区安全巡查、监控及门岗值勤；五、交通秩序与车辆停放管理；六、房屋装饰装修管理；七、档案资料管理；八、社区文化活动的联系、组织。服务期限内达到的管理目标:一、房屋外观：（一）除自然老化外，房屋整体外观统一、完好、整洁。（二）公共区域无违章私搭、乱建现象。（三）房屋完好率达到95%以上。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理：（一）设施设备资料齐全，保养、维护制度完善，运转正常、无事故隐患，设备完好率达98%以上。（二）污水排放畅通，无二次供水污染隐患。（三）日常维修处理及时率达99%。三、环境卫生：（一）区域内环境及环卫设施保持清洁，协助环卫部门对垃圾日产日清。（二）定期杀虫灭鼠，无乱涂乱画、乱张贴、乱堆放等现象。四、绿化：（一）花草树木修剪及时，长势良好，树木无枯枝死杈、无钉、拴、捆、绑现象。（二）树木无病虫害，绿地无大面积裸土。（三）对小区现有绿化状况提出详细的整改方案，并在2019年适当的时候进行实施。五、交通秩序与车辆停放：（一）车辆停放有序，出入登记清楚，设置道路标示。（二）主要干道和消防通道保证畅通，消防通道禁止停车......合同对物业费收取标准、停车费收取标准等相关物业费用作了约定。其中设施设备的维修和自由资金的管理和使用约定：大修、中修、更新及改造费用由全体业主收到的车辆停车费、临停费中收取的资金支付。物业服务费用主要用于以下开支：1、服务人员的工资、社会保险按国家规定缴纳；2、物业公共财产共用部位、不含私有公共部分，共用设施设备的日常运行、维护、公共照明等费用，不含楼道照明灯；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、业主同意的其它费用；9、企业合理利润；10、按国家规定如实上缴的应缴税金；11、被告垫付利息（湖泊治理）；12、被告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，2018年10月25日开始收取，如连续三个月亏损，物业自动退出。被告管理期间每年应对小区财务收支进行公示。临停车辆费用由业主委员会和物业公司共同协商，费用按原告收取40%，被告收取60%进行分配，临停费按净利润百分比分配。听涛雅苑一期自有资金由原告持有，如小区内需进行公用设施设备维修，被告可向原告提出申请，由被告派遣相关人员进行维修及维护。被告的管理服务未达到本合同约定质量目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，由原、被告双方协商在补充协议内具体明确。2020年1月1日，被告五房物业公司员工赵见会向原告出具欠条一份，载明：“昆明五房物业服务有限公司欠听涛雅苑一期业主委员会车辆占地费13960元（壹万叁千玖佰陆拾元整）。于2020年1月8日补。”2020年1月1日起至2020年7月15日，被告共计收取车辆占地费81495元。2018年5月至2020年1月，原告支出各项费用108273.95元，支出明细如下表：            时间              名称              金额（元）                  2018年5月13日              垃圾桶运费              260                  2018年5月11日              垃圾桶购买              5827                  2018年12月11日              购买污水泵              1380                  2018年12月24日              购买电缆线、3P空开              230                  2018年12月28日              购买铁丝网等配件              130                  2019年1月8日              改造门禁系统              2000                  2019年1月8日              购买污水泵、水带              2660                  2019年1月8日              购买污水泵              4000                  2019年1月9日              购买绿篱机、割草机              1300                  2019年1月9日              购买喷雾器              1600                  2019年4月25日              小区视频监控维修费              400                  2019年5月20日              购买潜水泵              950                  2019年5月21日              购买招牌石投灯              193                  2019年5月24日              宜良、呈贡等地选购景观树及苗木过路费及油费              360                  2019年5月31日              购买小区大门招牌石              7600                  2019年5月31日              维修打印机              80                  2019年6月3日              小区大门景观树运费              150                  2019年6月3日              购买罗汉松              1500                  2019年6月12日              小区大门招牌石吊装费              1200                  2019年6月12日              为园艺工人购买二手琦铲              200                  2019年6月20日              罗建伟洽谈小区景观石私车公用加油              300                  2019年6月27日              孔雀景观射灯              192                  2019年7月1日              监控设备维护              800                  2019年7月2日              购买墨盒              119                  2019年7月23日              小区大门、孔雀景观等绿化              41791                  2019年8月23日              购买移动硬盘              349                  2019年8月24日              购买复印纸              106.98                  2019年9月8日              购买杀虫剂、农药、肥料              213                  2019年9月10日              购买大方盆、树桩、石硫合剂              470                  2019年9月20日              购买剪草机、电动喷雾器、高枝剪、整力剪、条剪、打药枪、喷头、尖头铲、多菌灵手锯小枝剪、小锄头              3845                  2019年9月20日              购买割灌刀片              50                  2019年9月22日              购买打印机墨盒              247.97                  2019年10月9日              监控设备维护              400                  2019年11月29日              粉碎机运费              390                  2019年12月4日              购买电机粉碎机、刀片、筛网              5600                  2019年12月7日              购买遮阳网、农药等              1380                  2020年1月8日              维护保养活动室、门房、垃圾站撤墙、打地坪、卫生间挑水挑电              20000                  合计                             108273.95      2020年5月1日，被告与云南中和保安服务有限公司签订《保安服务合同书》，由云南中和保安服务有限公司提供5名保安在听涛雅苑一期执勤。2018至2020年期间，被告多次发出《关于绿化打药的温馨提示》。2019年至2020年期间，被告多次向违法搭建、违规搭建、不当装修业主发出整改通知、停工通知。在合同履行过程中，有业主在微信群里发消息反映楼道无人打扫卫生，小区内道路满是油污，垃圾满地，消防通道停放车辆等情况。小区部分单元门存在损坏问题。2020年3月23日，原告向被告发出律师函，告知被告存在违约行为，并提出了工作要求。2020年9月14日，原、被告为小区粪便池清通问题发生争执，原告报警，昆明市公安局滇池国家旅游度假区分局治安管理大队巡特警中队出具《接出警登记表》。2020年10月26日、10月27日，小区内连续发生两起业主家被盗情况，昆明市公安局滇池国家旅游度假区分局治安管理大队巡特警中队出具《接出警登记表》各一份。庭审中,原告陈述:原告选聘被告时并未召开业主大会，而是依据业主出具的授权委托书，原告起诉要求解除《听涛雅苑一期物业服务委托合同》也未召开业主大会；临停费系原告在收取。原被告一致陈述被告收取的是小区公共路面固定车位的停车费。本院认为，本案的争议焦点为，原告的诉讼主体资格，双方签订的物业服务合同效力问题，是否具备解除条件，被告应当支付原告的款项为多少。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”原告已经政府部门备案登记，符合行政法规规定，具备诉讼主体资格，有权代表听涛雅苑一期业主提起本案诉讼。关于原被告双方签订的《听涛雅苑一期物业服务合同》效力以及是否具备解除条件的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第一款、第二款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。”原告提交的授权委托书仅是权利凭证，即受托人有权以委托人的名义办理授权事项，委托事项中“表决物管公司解聘和任聘”也没有明确具体的物管公司名称，受托事项是否已经完成及完成情况如何无法从授权委托书中得出。原告仅依据授权委托书而选聘被告作为听涛雅苑一期的物业服务公司，既没有业主大会的表决结果也没有书面的征询意见实属无权代理，但鉴于案涉物业服务合同已经履行两年有余，没有证据证明业主对此提出异议并拒绝缴纳物业费，可视为业主对业委会无权代理行为的追认，《听涛雅苑一期物业服务委托合同》成立并生效。现原告起诉要求解除《听涛雅苑一期物业服务委托合同》，因原告并未组织召开业主大会或以书面形式征求意见，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故其起诉要求解除《听涛雅苑一期物业服务委托合同》的条件不具备，本院不予支持，继而其要求被告搬离听涛雅苑一期的请求也无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告应当支付原告的款项，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区公共路面停车费用属于全体业主共有，2020年1月1月日至2020年7月15日，被告已收取固定车位停车费81495元，该款项应交由代表全体业主行使权利的业主委员会。关于被告抗辩称因原告未分配临停费给被告，故被告留置了固定车位停车费的主张，《听涛雅苑一期物业服务合同》约定“临停车辆费用由业主委员会和物业公司共同协商，费用按原告收取40%，被告收取60%进行分配，临停费按净利润百分比分配”，但被告并未举证证明原告收取的临停费有利润及利润额，故被告的抗辩不成立。本院对原告要求被告返还2020年1月1月日至2020年7月15日的停车费81495元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付的垫付物业服务管理的费用108273.95元，首先原告并未举证证明相关费用的支出系经被告申请垫付，其次业委会为了小区生活品质的提升购买的物品、提供的服务归全体业主并受益于全体业主，再次《听涛雅苑一期物业服务合同》中约定“大修、中修、更新及改造费用由全体业主收到的车辆停车费、临停费中收取的资金支付”，故对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张的装修押金，首先原告方并不知道具体的数额，其次装修押金的缴纳方为具体的业主个人，业委会主张返还无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第一款、第二款，第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告昆明五房物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告听涛雅苑一期业主委员会2020年1月1日起至2020年7月15日止的停车费人民币81495元。二、驳回原告听涛雅苑一期业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2983元（原告已预交），已减半收取，由被告昆明五房物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  郭春利二〇二〇年十二月十四日书记员  李 双