广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1338号原告：江金星，住广东省广州市越秀区。委托代理人：程有社、高杨，均系广东元道律师事务所律师。被告：广州晖祥房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：刘济国。原告江金星诉被告广州晖祥房地产开发有限公司（以下简称晖祥公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江金星的委托代理人高杨到庭参加了诉讼，被告晖祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告江金星诉称：原、被告双方先后于1995年和1996年分别签订了《房地产订购书》、《商品房买卖合同》，约定被告将广州市天河区天河北路175号祥龙花园晖祥阁第13层C单位（即1303房）出卖给原告，上述合同对房价、付款方式、违约责任、交付等内容均作了约定。原告依约向被告支付房款，但被告未能依约履行其义务，之后原告提起诉讼，广州市天河区人民法院作出（1999）天法民初字第292号民事判决，后经广州市中级人民法院二审并作出（1999）穗中法房终字第2187号民事判决。但至今被告仍然没有与原告签订《房地产预售契约》以及为原告办理上述房屋的房产证。原告认为，上述房屋现已具备办理房产证的条件，被告应依法为原告办理上述房屋的房产证。现特向法院起诉，请求判令：1、被告为原告办理广州市天河区天河北路175号祥龙花园晖祥阁1303房的房产证；2、本案的受理费由被告承担。被告晖祥公司未答辩。经审理查明：被告是于1995年8月18日依法成立的有限责任公司（台港澳与境内合作），2007年1月2日因不按照规定接受年度检验被依法吊销营业执照，其经批准开发建设广州市天河区天河北路祥龙花园，该商品房预售许可证编号为穗房预字第960148号。1996年5月6日，原告（乙方/订购方）与被告（甲方/卖方）签订《房地产订购书》，约定：乙方现向甲方订购由甲方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市天河区天河北路广州市长大厦西侧祥龙花园晖祥阁第十三层C座西南（135.04平方米；以下简称涉案房屋）的房地产；甲、乙双方同意并确认，一年分期付款，该房地产的定价为1005778元；乙方向甲方支付定金及部分首期款80000元作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；其后附分期付款表，显示在1996年5月16日前应支付房款的30%即301733元（已付80000元），其余款项分7期缴纳，每期支付房款的10%即100578元，最后一期交款期限在交楼后十天内。1996年8月27日，原告（乙方/买方）与被告（甲方/卖方）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：成交价格为1005778元；甲方应在1998年5月30日之前将该物业交付给乙方，如甲方逾期交付则每逾期一日按乙方实际已支付的房价款总额每日千分之一，向乙方偿付违约金；但如有下列任何一种不可抗拒的因素的影响允许合理延长交付时间，但延长期最长不得超过半年：1、恶劣天气；2、施工中遇有异常困难或重大技术问题无法及时解决；3、因法律、法规和政府规定改变而延误；4、其他非甲方所能控制的延误事由；因人力不可抗拒的原因而延期，本合同仍然继续有效，甲方不承担任何赔偿责任，但甲方应及时将事故通知乙方；附件一付款方式：乙方同意按建筑免息付款；定金20000元须于签署本合同前付清；首期楼款281733元须于1996年5月16日前付清（已扣除定金）；第二期楼款100578元须于1996年11月28日前付清；第三期楼款100578元须于1997年1月28日前付清；第四期楼款100578元须于1997年3月28日前付清；从1997年5月5日开始将其中楼款的40%（即402311.2元），分20期免息付款，每月2%（即20115.56元，在每月5日前支付）等。上述合同中对于被告何时协助原告办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续并未作出约定。原告因房屋买卖纠纷起诉被告，本院经审查于1999年8月19日作出（1999）天法民初字第292号民事判决书，经审理查明：“。合同订立后，原告于1996年5月6日支付给被告购房订金20000元及部分首期购房款60000元，并于1996年5月10日、5月23日、12月11日、1997年1月6日、2月3日、5月16日、1998年3月31日、4月1日分别支付给被告购房款160000元、61800元、100578元、50000元、40578元、140000元、181000元和40900元。至此，原告共付给被告854856元。”并判决如下：一、被告广州晖祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，与原告江金星就座落于广州市天河北路祥龙花园晖祥阁第十三层C单元在双方所签订的《商品房买卖合同》的基础上补充签订《房地产预售契约》，并到广州市房地产交易所办理有关鉴证手续；二、被告广州晖祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付给原告江金星自1998年6月1日起至1999年6月30日止的逾期交付广州市天河北路祥龙花园晖祥阁第十三层C单位房产的违约金（每逾期一日按总房款1005778的1‰计付）；自1999年7月1日起至广州晖祥房地产开发有限公司实际交付房屋之日止的违约金（每逾期一日按总房款1005778元的1‰计付），由广州晖祥房地产开发有限公司按月支付给原告江金星（违约金总额不得超过已付房款854856元）；逾期不付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。后被告不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理作出（1999）穗中法房终字第2187号民事判决，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第292号民事判决第一项；二、变更广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第292号民事判决第二项为：自本判决送达之日起10日内，广州晖祥房地产开发有限公司一次性向江金星支付逾期交楼违约金31629.67元等。2000年11月7日，被告向原告开具购房款发票，金额为854856元。2014年6月12日，本院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助查询通知书》查询涉案房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况，广州市国土资源和房屋管理局于2014年9月9日复函如下：祥龙花园由晖祥公司开发建设，领有960148号预售证，该项目未办初始登记；暂无来函查询涉案房屋的预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息和产权登记信息；数据核查时间为2014年7月5日。在本案审理过程中，原告表示涉案房屋的剩余购房款150922元尚未支付，并认为无需支付剩余购房款，理由如下：1、被告已被吊销营业执照且其并未主张剩余购房款；2、被告在涉案房屋的买卖过程中存在诸多违约行为，且原告已于1999年起诉，剩余购房款与被告应支付的违约金可以相互抵销；3、如原告支付了剩余购房款，被告欠付原告的违约金无法保障。涉案房屋所在楼盘祥龙花园的物业管理公司案外人广州义华物业管理有限公司祥龙花园管理处出具《证明》，证明原告于2000年11月1日办理了涉案房屋的收楼手续。本案审理过程中，本院于2015年3月17日在涉案房屋处张贴公告，要求对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织在限期内向本院申报权利，逾期无人向本院申报权利。本院认为：原、被告签订的《房地产订购书》及《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原告作为涉案房屋的买受人，负有交付房款的义务，这是原告取得涉案房屋产权所应支付的对价，该义务并不因被告已吊销营业执照或尚未主张权利而免除。《房地产订购书》约定，最后一期购房款的交款期限在交楼后十天内，《商品房买卖合同》中约定，从1997年5月5日开始将其中楼款的40%（即402311.20元），分20期免息付款，每月2%（即20115.56元，在每月5日前支付），原告于2000年11月1日对涉案房屋收楼，其交付房款的期限早已届满，但原告至今仍未向被告支付购房余款150922元，原告尚未履行完毕交付房款的义务，其诉请要求被告协助办理涉案房屋的产权证缺乏依据，亦有违公平等价原则，本院不予支持，予以驳回。对于原告称可将剩余购房款与被告应支付给原告的违约金相互抵销，因两者属于不同性质的款项，且违约金的数额亦无法确定，本院对原告的该陈述不予采纳，原告可通过执行手段主张被告拖欠原告的违约金。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江金星的全部诉讼请求。本案受理费100元、公告费1000元，均由原告江金星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  龙国权人民陪审员  刘亚丽二〇一五年七月六日书 记 员  何靖文李佳琦