江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1204民初2276号原告（执行案外人）：常红艳。委托诉讼代理人：赵斌，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔垂扬，江苏清越律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘桂兰。被告（申请执行人）：钱晔。被告刘桂兰、钱晔共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。被告（被执行人）：黄卫东。被告（被执行人）：周佃春。被告（被执行人）：黄韬。被告（被执行人）：刘静。被告（被执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路350号（原伊新路）。法定代表人：黄卫东，该公司董事长。原告常红艳与被告刘桂兰、钱晔及第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵斌，被告刘桂兰、钱晔及其委托诉讼代理人缪华到庭参加诉讼，第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常红艳向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对连云港市灌云县伊山镇伊山中路西侧昊云商务大厦A906号房产的执行，并确认该房产所有权人为原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月9日之前购买第三人昊云公司开发的位于灌云县产，并已经支付了全部购房款，原告在对该房进行装修后，实际占有使用房屋。因此，该房产的所有权人是原告，原告享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院支持如前所诉。被告刘桂兰、钱晔辩称，原告与第三人昊云公司之间没有签订商品房买卖合同，不符合法律规定的排除执行的条件。1、原告的证据显示，第三人昊云公司在2015年9月25日即将房屋交付给原告，而原告至2015年10月9日才交付购房款；第三人昊云公司没有向原告开具购房发票；原告提供的银行汇款记录与其提供的入住手续办理流程单载明的“现金收讫”完全不符，该入住手续办理流程单没有物业公司的印章。这些证据均证明：原告主张的与第三人昊云公司之间的房屋买卖关系违背常理和交易习惯，双方之间所谓的房屋买卖关系属虚假交易。2、原告没有取得住宅质量保证书和使用说明书，没有第三人昊云公司及物业公司和业主之间的交房会签单，原告提供的验房表是空白的，该验房表和交房通知书均没有第三人昊云公司的印章，不具有法律效力。综上，第三人昊云商务大厦A906房产没有合法交付给原告，原告也没有实际占有，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：本案被告刘桂兰、钱晔与第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月9日作出的(2016)苏1204民初5614号民事调解书，已发生法律效力。因第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司未履行生效法律文书确定的义务，被告刘桂兰、钱晔于同年12月1日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年5月18日作出（2016）苏执2981号执行裁定，裁定查封被执行人昊云公司所有的坐落于灌云县产。后来，常红艳向本院提起执行异议，经本院审查，于2018年3月6日作出（2018）苏1204执异10号执行裁定，驳回常红艳的异议请求。常红艳不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。审理中，原告常红艳为证明自己的诉讼主张成立，向本院提交了以下证据：1、2015年9月25日，落款人为昊云公司的《交房通知书》一份，载明：业主常红艳于2015年9月25日前携带交房通知书、购房人身份证、户口本、结婚证、购房合同、首付发票、契税发票及相关费用等资料，至昊云未来城售楼部一楼来我公司及物业管理公司办理交接手续。但该《交房通知书》未加盖开发公司（昊云公司）印章。2、2015年9月25日的《入住手续办理流程单》一份，载明：项目名称为灌云商务大厦，办理日期为2015年9月25日，业主姓名为常红艳，房号为A906，房屋面积为44.69平方米，房款“现金收讫”。该流程单加盖了昊云公司交房专用章。3、2015年9月25日的《业主验房表》，该验房表中未填写验收意见。4、2015年9月25日，连云港永安物业服务有限公司昊云商务大厦管理处与常红艳订立的《前期物业管理服务协议》、《业主（使用人）临时管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》各一份。5、2015年10月9日，原告常红艳通过农行向被告昊云公司三次转帐的银联商务转帐单，分别转帐110000元、60000元、20000元，合计190000元。6、2015年10月9日，被告昊云公司出具的《收据》一份，载明：交款单位为常红艳，金额人民币190000元，收款事由为A906购房款，经办人：余路平。7、2015年9月25日至2018年1月22日，连云港永安物业服务有限公司就A906房屋开具的物业服务费、装修管理服务费、公共水电公摊费、电梯电费代收、电费收据十五份，合计金额2021元。8、2018年3月6日，本院作出的（2018）1204执异10号驳回常红艳异议的《执行裁定书》。9、2018年3月2日，证人王某（居民身份证号码：）出具的《证明》，载明：常红艳请其通过仲某介绍，与昊云公司黄卫东相识，并购买昊云公司单身公寓A906室。10、2018年4月12日，证人仲某（居民身份证号码：）出具的《证明》，载明：常红艳请王某找他介绍与黄卫东相识，并购得昊云公司单身公寓A906室。经庭审，被告刘桂兰、钱晔未提供任何证据，但其以辩称理由对原告提供的证据质证认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九均规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是排除执行的必要条件之一。原告与昊云公司未签订书面买卖合同，且原告的其他证据不具有证明原告与昊云公司之间存在房屋买卖合同的效力。本院另查明，2016年9月12日，第三人昊云公司办理了灌云县商务大厦的首次登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九均规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是排除执行的必要条件之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原告向本院提交的《交房通知书》未加盖昊云公司印章，该《交房通知书》无法律证明效力，原告提供的《入住手续办理流程单》载明的购房款交付方式为“现金收讫”，这与原告提供的三份《银联商务转帐单》的付款方式不一致，并且原告提供的其他证据，均不具有证明原告与昊云公司签订有效书面买卖合同的效力。因此，原告与昊云公司不存在合法有效的书面买卖合同，其请求停止对连云港市灌云县伊山镇伊山中路西侧昊云商务大厦A906号房产的执行，并请求确认原告是涉案房屋的所有权人的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告常红艳的诉讼请求。案件受理费4100元，由原告常红艳负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4100元。审 判 长  郁峰人民陪审员  凌冲人民陪审员  沙斌二〇一八年五月二十九日书 记 员  周旸附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。