云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)景民二初字第87号 原告肖颖慧，女，1986年2月4日出生，汉族。 原告岩罕尖，男，1987年8月18日出生，傣族。 二原告共同委托代理人刘云龙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。 被告西双版纳南天房地产开发有限公司。 组织机构代码证66825336-6。 住所地景洪市宣慰大道93号1段2号。 法定代表人吴维忠，职务总经理。 委托代理人何建文，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 第三人中国建设银行股份有限责任公司西双版纳分行。 组织机构代码证91858255-0。 住所地景洪市民航路36号。 负责人赵建国，职务分行行长。 委托代理人李新艳，女，1978年1月9日出生，汉族，系第三人中国建设银行股份有限责任公司西双版纳分行员工。特别授权代理。 原告肖颖慧、岩罕尖诉被告西双版纳南天房地产开发有限公司(以下简称：南天公司)、第三人中国建设银行股份有限责任公司西双版纳分行（以下简称：建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由审判员陈新独任审判，2015年1月29日公开开庭审理了本案。原告肖颖慧、岩罕尖的委托代理人刘云龙、被告南天公司的委托代理人何建文、第三人建设银行的委托代理人李新艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖颖慧、岩罕尖诉称，2011年11月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告将其开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区第5幢第1单元第10层1005号房屋预售给原告；二、预售商品房按套计价，即该商品房总价款为289937元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），该房屋的参考套内建筑面积为66.48平方米；三、原告应于2011年11月15日前支付首期购房款89937元，剩余房款200000元，由原告自签订本合同之日七日内向被告指定的银行办理按揭贷款的全部手续，原告保证于2012年1月30日内将剩余房款全部支付到被告账户中，逾期则视为原告违约；四、后原、被告签订补充协议之二，其中约定首期购房款再增加100000元；五、被告应于2013年7月30日前将其组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告。 签订合同后，原告按照约定将首期购房款共计189937元、配套费4000元支付给被告。之后，第三人建设银行按《借款合同》的约定直接汇入被告账户剩余购房款100000元。截止至2014年10月共27个月，原告向第三人建设银行偿还按揭贷款共计30726.81元。2013年7月30日，交房期限届满后，由于被告开发的该小区住房不符合交房条件，至今未向原告交房，已经构成严重违约。据此，原告为了维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院判令：一、解除原、被告双方于2011年11月15日签订的合同编号为NTXW—581号《商品房购销合同》；二、解除原、被告以及第三人于2012年8月29日签订的合同编号为530198636-011-2012006913《个人住房（商业用房）借款合同》；三、返还原告购房款289937元、配套费4000元、违约金88181.1元（按已付购房款289937元＋已付配套费4000元×30%计算）；四、返还原告向第三人建设银行偿还的按揭贷款利息14001.62元（截止2015年1月20日止）；五、本案诉讼费由被告承担。 被告南天公司辩称，一、原告要求解除《商品房购销合同》已经超出法定的合理期限，被告不同意解除；二、原告要求支付利息和违约金属于重复诉请，且原告要求支付的违约金明显过高，请求法院予以减少。 第三人建设银行辩称，原、被告以及第三人共同签订的《借款合同》第十九条规定“本合同履行期间，原告与被告就房屋质量、条件、权属或者其他事宜发生纠纷，以及原、被告签订的《商品房购销合同》被确认无效、解除等均与第三人无关，原、被告均应当按照《借款合同》的约定履行还款义务。据此，原、被告之间的《商品房购销合同》纠纷无论审判结果如何，原、被告均应当连带偿还第三人的贷款本金和利息。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、（1）、身份证二份；（2）、结婚证一份，欲证明两原告系夫妻关系，以及两原告是该商品房的共同买受人。 2、（1）、商品房购销合同一份；（2）、收据一份；（3）、发票一份；（4）、个人贷款支付凭证一份，欲证明原告与被告南天公司有关购买商品房的权利义务关系。原告已经按照约定向被告支付首期购房款89937元及配套费4000元，但被告至今未向原告交房，已经构成严重违约。 3、《个人住房（商品房）借款合同》一份，欲证明原告为支付被告的购房款向被告指定的第三人建设银行办理按揭贷款100000元，由第三人建设银行直接汇入被告的账户中。 4、银行卡客户交易查询明细单一份，欲证明办理银行按揭贷款后，原告一直按合同约定履行还款义务，自2012年8月至2014年11月共27个月，原告已经向第三人建设银行偿还按揭贷款，共计30726元。 5、(1)、设计送审通知书一份；（2）、施工图设计文件审查通知书一份，欲证明被告开发建设位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区住房的设计施工图纸至今未经审核通过，被告开发建设的小区工程至今不具备交房条件。 6、通知两份，欲证明被告开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区住房未达到交房条件，被景洪市住房和城乡建设局于2013年10月21日、28日书面通知被告进行整改。以及证明2013年11月1日被告在小区内公开发布通知，告知业主已经于2013年10月21日停止办理接房手续，交房时间另行通知，故被告存在逾期交房的事实。 上述证据均为复印件。 经被告质证，对证据1、2、3无异议；对证据4认为与其无关，不予质证，；对证据5、6认可真实性，但不认可原告欲证明的内容。 经第三人质证，对原告提交的上述证据均无异议。 被告为证明自己的反驳观点，向本院提交了以下证据材料： 1、工程竣工验收报告一份，欲证明被告开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区已经于2013年10月11日竣工验收合格，原告不接房扩大的损失应当由原告自己承担。 2、西双版纳州报一分，欲证明被告于2013年9月20日在西双版纳州报纸中刊登交房公告，通知南天宣慰金橡湾小区业主自2013年10月1日可以到被告处办理交接房手续。之后，原告不接房扩大的损失应当由原告自己承担。 上述证据均为复印件。 经原告质证，对证据1、2认可真实性、合法性、关联性，但不认可被告欲证明的内容。 经第三人质证，对证据1、2无异议。 第三人未向本院提交证据。 本院认为，对原告提交的证据1、2、3、6因印鉴齐全、来源和内容真实合法，且经被告以及第三人质证认可，故本院对该证据予以采信；对证据5因与本案不具有直接的关联性，故本院对该证据不予采纳。对被告提交的证据1因是施工单位竣工后向被告交付南天宣慰金橡湾小区一期房基础性工程的验收，与本案争议的逾期交房不具有直接的关联性，故本院对该证据不予采纳；对证据2因原告以及第三人质证认可，故本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2011年11月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告将其开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区第5幢第1单元第10层1005号房屋预售给原告；二、预售商品房按套计价，即该商品房总价款为289937元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），该房屋的参考套内建筑面积为66.48平方米；三、原告应于2011年11月15日前支付首期房款189937元，剩余房款100000元，由原告自签订本合同之日七日内向被告指定的银行办理按揭贷款的全部手续，原告保证于2012年1月30日内将剩余房款全部支付到被告账户中，逾期则视为原告违约；四、被告应于2013年7月30日前，将其组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告；五、被告逾期交房60天以内的，被告向原告每天支付10元的违约金；被告逾期交房60天以外的，原告可以选择：（1）、解除合同，被告退还购房款，并按已付购房款的10%向原告支付违约金；（2）、合同继续履行的，被告按已付购房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。六、被告逾期交房超过180天的，原告可以选择：（1）、解除合同，被告除了承担上述第五项中（1）约定的违约责任外，还须向原告支付已付购房款20%的违约金；（2）、合同继续履行的，被告只须承担上述第五项（2）约定的违约责任。除此之外，双方还对预售商品房的其他事宜进行了约定。签订合同后，原告按照约定将首期购房款189937元支付给被告，同时还向被告支付了配套费4000元。 2012年8月29日，原、被告以及第三人共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其中主要约定：一、原告向第三人建设银行借款100000元，用于支付向被告购买的南天宣慰金橡湾5幢1单元10层1005号房的剩余房款；二、借款期限为120个月，即自2012年8月29日至2022年8月29日止，原告按月偿还借款；三、第三人建设银行直接将借款100000元一次性划入被告的账户中；四、原告将其购买的南天宣慰金橡湾第5幢1单元10层1005号房为第三人建设银行设定抵押，同时被告作为保证人为第三人建设银行提供保证担保。五、本合同履行期间，原告与被告就房屋质量、条件、权属或者其他事宜发生纠纷，以及原、被告签订的《商品房购销合同》被确认无效、解除等均与第三人无关，原、被告均应当按照《借款合同》的约定履行还款义务。除此之外，三方还就其它事宜进行了约定。 签订借款合同当天，第三人建设银行依据《借款合同》的约定将借款100000元直接划入被告的银行账户中。2013年7月15日，被告向原告出具云南省销售不动产统一发票载明收到原告支付的房屋总价款289937元。2013年7月30日，交房期限届满，被告未能向原告交房。2013年9月20日，被告在西双版纳州报纸中刊登交房公告，通知南天宣慰金橡湾小区业主自2013年10月1日可以到被告处办理交接房手续。2013年10月21日、28日景洪市住房和城乡建设局向被告发出《责令整改通知书》和《通知》各一份，责令被告整改其开发建设的南天宣慰金橡湾小区住房。被告于2013年11月1日向南天宣慰金橡湾小区业主发出《通知》，告知业主被告已经于2013年10月21日停止办理交房手续，交房时间另行通知。但逾期至今未办理交接房手续。据此，原、被告产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，自2012年8月29日至2014年11月共27个月，原告按月向第三人建设银行偿还按揭贷款共计30726元。 本院认为，针对本案案件事实和双方争议的焦点，本院归纳分析，认定如下： 一、《商品房购销合同》、《借款合同》是否应当解除？ 本案中，当事人签订的《商品房购销合同》、《借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，其中约定的内容不违反法律禁止性规定的，对双方具有法律上的约束力。根据约定，被告应于2013年7月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告，但被告未按期交房，且被告开建设的房屋因未达到基本的入住条件而被景洪市住房和城乡建设局责令整改，被告长期未能交房行为，已经构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定了解除合同的条件，且因被告逾期交房的行为构成根本违约，原告对解除合同或者继续履行合同具有选择权，现原告选择请求解除合同，符合法律的规定。故原告要求解除与被告南天公司签订的《商品房购销合同》的诉请，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效、或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持”。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》因依据其约定的条件予以解除，从而导致原、被告以及第三人之间签订的《借款合同》的目的无法实现，故原告要求解除与第三人之间签订的《借款合同》的诉请，本院予以支持。 二、原告要求被告返还购房款289937元、配套费4000元的诉请，是否应当得到法律的支持？ 依据《最高人民法院关于适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，被告收受的总购房款289937元、配套费4000元中仅有224663元（首期购房款189937元＋配套费4000元＋房屋按揭贷款本息30726元），是原告实际支付的款项。被告收受的其余购房款数额是第三人建设银行实际发放的贷款，故属于被告与第三人之间的法律关系，不予在本案中解决。据此，原告要求被告返还总购房款289937元、配套费4000元的诉请，本院仅支持原告实际支付的224663元。 三、原告要求被告支付违约金88181.1元（按已付总购房款289937元＋已付配套费4000元×30%计算），利息14001.65元的诉请，是否应当得到法律的支持？ 本案中，被告长期未能向原告交付房屋，已经构成根本违约，从而导致双方签订的《商品房购销合同》、《借款合同》的合同目的不能实现，故被告应承担根本违约的责任。依据双方的约定计算违约金明显过高，虽然原告仅主张违约金88181.1元，但被告依然认为原告主张的违约金过高，请求本院予以减少。本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，本院根据被告违约交房的时间较长、违约事由是其建造了不符合居住条件的房屋，以及结合当地经济发展水平、原告支付房贷利息等因素综合考虑。本院对原告主张的违约金88181.1元酌情减少为58787.4元（按已付总购房款289937元＋已付配套费4000元×20%计算）。故原告要求被告支付违约金88181.1元的诉请，本院仅支持其中的58787.4元。另，原告要求被告支付利息14001.65元的诉请，因本案中被告已经承担了根本违约的违约金，故原告再要求被告支付占用购房款期间的利息属于重复诉请，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二、三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用法律若干问题的解释》第二十五的规定判决如下： 一、解除原告肖颖慧、岩罕尖与被告西双版纳南天房地产开发有限公司于2011年11月15日签订的《商品房购销合同》。 二、解除原告肖颖慧、岩罕尖与被告西双版纳南天房地产开发有限公司以及第三人中国建设银行股份有限责任公司西双版纳分行于2012年8月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 三、被告西双版纳南天房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告肖颖慧、岩罕尖返还首期购房款、房屋配套费、按揭贷款本息共计224663元，支付违约金58787.4元。 四、驳回原告肖颖慧、岩罕尖的其他诉讼请求。 案件受理费7052元，减半收取3526元，由原告肖颖慧、岩罕尖负担751元；由被告西双版纳南天房地产开发有限公司负担2775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 本判决生效后，若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  陈新 二〇一五年二月十二日 书记员  高莹 附本案适用的法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效、或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。 第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。