商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2015）商州民初字第00245号原告李含笑，女。委托代理人李斌（李含笑之父），男。被告陕西君诚置业公司，住所地商洛市商州区北新街117号1幢2层9号房。法定代表人赵宏均，总经理。委托代理人崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。委托代理人盛孝辉，陕西鹏鲲律师事务所实习律师。原告李含笑与被告陕西君诚置业有限公司（以下简称“君诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李含笑的委托代理人李斌与被告君诚公司的委托代理人崔建国、盛孝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李含笑诉称，原告于2012年7月26日与被告签订卫苑大厦605房屋购买合同，房屋总价为264475元，原告一次性付款，合同约定2013年6月30日交房，逾期90日按日按房屋总价的万分之1赔付违约金，90日以外按万分之1.5赔付违约金，实际交房为2014年10月14日，被告违约。被告应按264475×90÷10000＋264475×365×1.5÷10000支付原告16860.30元，但被告无任何法律依据的情况下只给赔付了16860.30的70%即11802.20元。现原告要求被告赔付剩余的30%即5058.09元。被告君诚公司辩称，本案应驳回原告诉讼请求。理由如下：依照2012年7月26日原被告双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定，君诚公司应于2013年6月30日前向原告交付房屋，由于市政建设影响，直到2014年6月6日《商洛日报》第四版发布公告，通知各业主应该在2014年7月3日前到被告处进行分户验收及相关手续，原告没有去被告处办理相关接收手续，直到2014年10月14日，才到被告处办理相关手续，并签订了违约退费协议，实际接收房屋。但根据《商品房买卖合同》第十一条的约定：“出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用”的约定，交房时间应截止至2014年7月3日，则被告君诚公司逾期交房时间为368天。对此，依据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条一款二项：“逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1.5的违约金”的约定，被告应该支付原告的违约金为264475×368×1.5÷10000=14599.02元，在此基础上，考虑各种因素，经原被告双方协商，签订了违约退费协议，并实际履行。原告诉状中的违约金计算方法不符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。…按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加），…”的约定，在前90天先按照万分之1计算了违约金，后又按违约天数以万分之1.5计算了违约金，重复计算了90天的违约金，计算方法错误。综上所述，被告认为：2014年10月14日，原被告经友好协商，就被告房屋交付及延迟交房违约金达成一致，而签订违约退费协议，约定双方不再为交房违约事宜发生任何争议，该协议不违反法律行政法规禁止性规定，双方意思表示真实，双方据之实际履行，应当认定双方当事人签订协议是真实有效，构成民事法律行为，产生相应法律后果，应当驳回原告李含笑的诉讼请求。经审理查明，2012年7月26日，原告李含笑（买受人）与被告君诚公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号WYA-10605），并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续［合同登记号（2012）232］。合同约定原告购买被告开发建设的卫苑大厦A单元6层10605号房屋一套，建筑面积100.91平方米，单价2621.00元∕平方米，总金额264475元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按约定期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接中约定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。2014年6月6日，被告在当日的商洛日报第四版刊登公告，主要内容为，商洛市卫苑大厦于2014年5月25日顺利完成竣工，质量达到国家验收规范要求。我公司已电话通知各位业主于2014年6月3日开始分户验收。现再次在《商洛日报》上通知各位业主请于2014年7月3日之前前来办理分户验收及相关手续。2014年10月14日，原被告签订违约退费协议，主要内容为，卫苑大厦业主李含笑，房号10605，现就双方签订的《购房合同》合同号：WYA-10605违约交房事宜，经双方友好协商达成一致，赔付金额9164元，双方今后不再为交房违约事宜发生任何争议。签订违约退费协议的当日，原告从被告领到延期交房违约赔付金9164元，在物业公司领取了房屋钥匙。另查明，2013年7月1日，商洛市区排水管网改造工程建设管理处对外发出告知书，其内容主要为，北新街中段雨污分流工程东起中心广场西至黄沙桥，在沿线主要院落门口及路口新增雨污水支管、新增雨污水检查井56个，工程以西岗楼为界分东、西两段实施，先行实施西岗楼至中心广场段，该段完成后，实施西岗楼至黄沙河段。目前西岗楼至中心广场段基本完成，按照施工方案，从2013年8月15日起实施西岗楼至黄沙河段，工期80天。施工过程中，交通实行分流管制，公交车线路临时改线，局部路段全封闭。庭审中，原告的委托代理人李斌陈述被告在2014年7月3日电话通知其交房，其分别在7月10日、16日、19日三次去被告售楼处协商交房，因其不同意被告提出按照70%赔付逾期交房违约金，所以未达成协议。之后，原告委托代理人李斌在西安学习期间，其妻李丹亚电话告知李斌，从被告处所购房屋空置，在外租房费用大，为避免损失越来越大，李丹亚在2014年10月14日与被告签订了违约退费协议，领取赔偿金，接收了房屋。原告申请证人张艳利（卫苑大厦物业公司员工）出庭作证，以证明物业公司在见到被告出具的入户通知单后才交钥匙；原告认为与被告签订的违约退费协议，被告没有加盖公章，该协议无效。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告李含笑提交的证据有商品房买卖合同复印件1份、协议照片打印件1份、证人张艳利证言1份；被告君诚公司提交的证据有商品房买卖合同、违约退费协议、延期交房违约金收条、2014年6月6日商洛日报公告、商洛市人民政府《关于市区部分路段雨污分流改造治理的通告》、陕西省政府网发布的《商洛市区雨污分流效果好》、《告知书》复制件各1份。以上证据中，原告提交的协议照片打印件，无法证明其来源，被告亦提出异议，本院不予采信；其他证据已经庭审质证和本院审查，真实、合法，可以采信。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。本案原被告分别于2012年7月26日签订的商品房买卖合同、2014年10月14日就被告逾期交房的违约赔偿事宜达成的违约退费协议，均系双方真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告达成的违约退费协议，双方约定被告赔偿原告逾期交房违约金9164元，双方今后不再为交房违约事宜发生任何争议，并不明显违反公平原则，协议达成后原告已从被告处领回赔偿金。现原告以被告赔偿9164元显失公平为由，要求被告再支付逾期交房违约金5058.09元，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，其诉讼请求本院不予支持，应予驳回。原告的证据不能证明原告一方在与被告签订违约退费协议时，受到被告的胁迫、欺诈或者乘人之危等，使其违背真实意思表示。另外，被告已按违约退费协议履行了支付原告赔偿款的义务，说明被告对该协议的效力是认可的，故原告以违约退费协议上被告没有加盖公章为由，认为该协议无效的观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第九十一条（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李含笑要求被告君诚置业有限公司支付逾期交房违约金5058.09元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李含笑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明人民陪审员  李淑珍人民陪审员  常惠香二〇一五年七月九日书 记 员  李 倩