河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终1530号上诉人(原审原告):黄喜红，女。委托诉讼代理人:张宏波，男。被上诉人(原审被告):白刚，男。被上诉人(原审被告):王丽玲，女。委托诉讼代理人:张新峰、胡志中，河南王城律师事务所律师。上诉人黄喜红与被上诉人白刚、王丽玲为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄喜红上诉请求：撤销一审判决，判令二被上诉人履行《房屋买卖合同》并支付自2017年7月1日即逾期交付使用房屋时起至履行《房屋买卖合同》时止的同地段同类房屋租金，一、二审诉讼及保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决错误。1.一审判决认定上诉人向被上诉人白刚支付定金3万元错误，上诉人是向王丽玲而非向白刚支付定金。2.一审判决认定合同是成立的，但认为“王丽玲不同意售房，使合同难以履行”，“合同难以履行”正是上诉人提起诉讼的原因，上诉人只是因此诉至法院寻求法律的支持。既然合同成立，不能因一方反悔就是“合同难以履行”，合同的标的是不动产没有灭失，为什么不能履行？当事人不履行，申请法院强制执行。3.一审判决认定白刚将3万元退给黄喜红，没有证据支持。4.依法并尊重公序良俗的合同应得到切实履行，不能因为谁不同意就“难以履行”。一审中上诉人提交了合同、付款凭证及对方银行到账短信回复、合同约定的交易期限前三天双方的短信确认，证明王丽玲对订立合同是知情并同意的。合同由白刚代王丽玲签署是因为白刚明示房屋在王丽玲名下，王丽玲同白刚系夫妻，上诉人当然有理由相信行为人有代理权。白刚属明显的表见代理。王丽玲在2017年11月1日的庭审中称在2017年7月后才与黄喜红及张宏波联系、之前并没有联系。上诉人在庭审后提交的补充证据1显示在2017年5月26日及27日，王丽玲及黄喜红通话三次且王丽玲均为主叫。补充证据2显示在2017年5月26日王丽玲与张宏波通话一次，张宏波为主叫。夫妻对共同财产有平等的处理权，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。5.一审认定损失无计算依据。实际损失是：如果被上诉人不履行合同而上诉人购买同样的房屋需多支付22万元以上，根据涉案房屋2017年7月后在网上的报价计算。即使王丽玲不同意售房，“合同难以履行”，“被告白刚的行为明显构成违约，应承担相应的违约责任”，依据合同法的帝王原则—公平正义诚实信用，违约赔偿也应以守约人的预期获益或实际损失为计算依据。6.缔约人选择违约是因为其相信违约成本小于违约收益，即违约可以获益。本案所涉房屋市值126万元，违约后只要赔偿少于22万元对其都是有利的。诚实信用需要制度设计和司法实践的支持。7.上诉人要求的违约金在一审庭审中已明确是“由被告每月向黄喜红支付3000元”，依据是最高人民法院2003年6月1日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”白刚、王丽玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果合情合理合法，应驳回上诉人的上诉请求维持原判。一、本案所涉房屋是被上诉人夫妻共同财产，登记在王丽玲一人名下，上诉人与白刚签订合同前及签订合同时均没有见过王丽玲本人，也没有询问过王丽玲本人，明知白刚不是房屋所有权人，也未得到王丽玲的书面授权，明知合同不能由他人代签，仍由白刚代签王丽玲的名字签订合同，合同签订后仍然没有见过王丽玲本人，最终也没有征得王丽玲对合同的书面签字认可。这种合同显然是不合法的，是无效的。合同双方签订人应承担缔约过失责任。上诉人在本案中也是存在过错的，王丽玲本人对白刚出售涉案房产一事不知情，在得知后明确表示不同意。二、合同对违约责任的约定为双倍定金返还。白刚已经得到法律的惩罚。一审判决符合法律规定，并没有偏袒任何人，惩罚了不遵守法律的人，实现了法律的公平正义。三、房屋为夫妻共同财产，白刚无权私自处分，在未征得王丽玲同意而代王丽玲签字并出售该房屋的行为是无效的，其要求继续履行合同，没有法律依据。本合同不存在表见代理之说，表见代理是自己签自己的名字，处分夫妻共同财产，而本合同是冒签他人名字。四、上诉人要求支付同地段同类别房屋租金的上诉请求一审中并未提出，二审提出超过一审的诉讼请求，不属于二审的审理范围。黄喜红向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告履行《房屋买卖合同》。2、判令二被告支付自2017年7月1日起至履行《房屋买卖合同》时止的违约金。3、判令二被告承担本案的诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实如下：被告白刚与被告王丽玲系夫妻关系。2017年4月21日，原告黄喜红与被告白刚签订了一份房屋买卖合同。合同显示：出卖方（甲方）王丽玲（名字系原告黄喜红丈夫张宏波填写），买受方（乙方）黄喜红，涉案房屋位于洛阳市涧西区××世纪××楼××室。合同签订当日，原告黄喜红向被告白刚支付购房定金3万元。合同约定:双方自签订合同之日起，若甲方原因不将上述房产售给乙方或因甲方违反合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，甲方应按上述所收的定金以双倍金额赔偿乙方，若乙方原因违约，不购买该房产，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有。合同甲方落款处显示：白刚代王丽玲。2017年7月21日，被告白刚将3万元退给原告黄喜红。另查明，涉案房屋系被告夫妻于2003年按揭购买的商品房，签订合同时，没有办理房产证；2017年6月5日办理的房产证显示：权利人为王丽玲，共有情况：单独所有。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋系二被告夫妻的共同财产，被告白刚无权单独处分。被告白刚在未有被告王丽玲授权情况下，与原告签订房屋买卖合同，致使因被告王丽玲不同意售房，使合同难以履行，被告白刚的行为明显构成违约，应承担相应的违约责任；原告黄喜红在签订合同时，明知涉案房屋未取得房产证，且在被告白刚没有王丽玲书面授权情况下，与被告白刚签订房屋买卖合同，对造成合同难以履行的后果亦应承担相应的责任；按照合同约定，被告白刚应向原告黄喜红双倍返还定金，对原告黄喜红的其它损失自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告白刚于判决生效后十五日内向原告黄喜红赔偿损失30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄喜红的其它诉讼请求。本案受理费8639元、保全费5000元合计13639元，原告黄喜红承担2592元，被告白刚承担11047元。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案所涉房屋系白刚、王丽玲夫妻共同财产，白刚无权单独处分。白刚未经王丽玲授权与黄喜红签订房屋买卖合同，涉及共有人王丽玲的权利，因王丽玲不同意售房，该合同无法履行，黄喜红作为买受人可向出卖人白刚主张违约金或损失。原审判决白刚按照合同约定双倍返还定金并无不当，对于黄喜红要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。关于损失，黄喜红要求按2017年7月1日起按同地段同类房屋租金计算的依据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13890元由黄喜红负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年五月十五日书记员  高 源