广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初321号原告：付妙琪,女,汉族,1989年4月29日出生,香港特别行政区居民,住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张莉明，广东华杨律师事务所律师。原告：毛艺琰，女，汉族，1998年2月24日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：毛克强，男，汉族，1971年7月26日出生，住广东省珠海市香洲区。系原告毛艺琰之父亲。委托诉讼代理人：张莉明，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市前山东门大街**办公大楼**。法定代表人：郑洪，董事长。委托诉讼代理人：黄凯桦，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告付妙琪、毛艺琰与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2018年5月2日公开开庭进行了审理，原告付妙琪的委托诉讼代理人张莉明、原告毛艺琰的委托诉讼代理人毛克强、张莉明、被告委托诉讼代理人黄凯桦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付迟延履行违约金311520元（违约金以2399447元为基数，自2016年1月1日起，按每日万分之二计算，计算至2017年10月8日，共649天，每日按480元计）；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月13日，被告作为甲方，与作为乙方的原告签订《商品房买卖合同》。合同第一条约定，甲方将位于珠海市香洲区××路××号商铺的物业出让给乙方，建筑面积为34.11平方米。原告依据合同约定，于2015年7月6日前通过转账方式履行了支付房款的义务。合同第十一条约定：“甲方应在2015年12月31日前将该物业交付给乙方使用。”，但实际情况为甲方直至2017年10月8日才具备交房条件，并向乙方交付商铺。实际逾期交房时间已达到649天。合同第十二条关于“逾期交付责任”约定：“2、买房人不退房，逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应依法承担逾期交付房屋的违约责任，依合同约定的标准支付迟延履行违约金。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告为其诉请向法院提交证据：一、商品房买卖合同；二、商业物业认购书、商业物业认购书补充协议；三、购房发票及支付房款的银行凭证；四、物业服务公司内部交流函；五、原告向被告发送的书面函件及委托亲属毛克强的委托书；六、收铺确认书、记录表、流转表。被告在法定答辩期间向本院提交书面答辩状称：被告逾期交房的实际天数为268天，而非649天，因此，原告按照逾期649天计算违约金是不合理的。一、被告于2016年12月24日已经将案涉商铺交付给原告。依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项第（1）的约定，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人交房公告或交房通知书发出之日，视为已经将该商品房交付给买受人，并视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议。本案，被告于2016年12月24日已经在珠海特区报刊登收房公告。原告无正当理由，未按被告的通知，于2017年1月3日办理收房手续，相关不利后果应由其自己承担。依据上述合同约定，案涉商铺已经于交房公告发出之日，即2016年12月24日交付给原告。二、案涉商品房不存在原告所述需要整改的情形；即便存在，整改期间也不视为逾期交付。首先，根据合同第十一条第（三）款的约定，办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验。根据合同附件十一第二条2.5的约定及《收铺确认书》中的表述可知：买受人在勘验商品房时，如果发现需要整改的事项，应在《收铺记录表》中明确记载，并由双方人员签字确认。本案，原告提交的《收铺记录表》中并未有任何需要整改事项的记载，且原告也没有其他证据能够证明其于2017年1月3日前往被告处进行了收房以及案涉商铺存在其所述需要整改的情形。因此，案涉商铺根本不存在原告所述需要整改的情形。其次，根据附件十一第二条2.5的约定，买受人已经确认，商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照合同附件七的约定进行整改，且整改期间不视为逾期交付，出卖人无需支付违约金。因此，退一步讲，即便存在原告所述需要整改的情形，整改期间也不被视为逾期交付，被告也无需支付违约金。三、施工期间发生了约定的不可抗力情形，被告据此可以延期交付90天。依据合同附件十一第二条第2.8的约定，遭遇不可抗力影响施工进度的，出卖人可以据实延期交房。不可抗力包括六级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨、暴雨等。根据被告查询、提交的珠海市气象资料可知：自被告与原告签署《商业物业（商铺）认购书》之日（即2015年6月14日）至被告公告交房之日（即2016年12月24日），珠海市共出现六级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨、暴雨的天数为90天，该90天属于双方约定的不可抗力的情形，应当从总的逾期交房天数中予以扣除。综上，被告认为逾期交房的实际天数为268天，原告按照逾期649天计算违约金是不合理的。请求法院依法查明事实，维护被告合法权益。被告为其辩称提交以下证据：一、商业物业（商铺）认购书及其补充协议；二、商品房买卖合同；三、商品房买卖合同附件；四、竣工验收备案表；五、房地产登记测绘成果报告；六、在珠海特区报刊登的交房公告；七、珠海市气象资料。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三的三性无异议；对证据四、五的三性不予认可；对证据六的真实性、合法性认可，关联性不认可。原告对被告提供的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据各方的质证意见，本院经审核各方提交的证据原件，对有原件的证据真实性本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2015年7月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《商品房买卖合同》（预售）。合同约定，甲方将位于珠海市香洲区××路××号商铺的物业出让给乙方，建筑面积为34.11平方米，总价款为2399447元。第九条约定：该商品房交付条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件；取得房屋测绘报告。第十一条第（一）项约定：甲方应在2015年12月31日前将该物业交付给乙方使用。第（三）项约定：1、办理交付手续前，乙方有权对该商品房进行查验；2、乙方查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由甲方按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人交房公告或交房通知书发出之日，视为已经将该商品房交付买受人，并视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议。合同第十二条逾期交付责任：2、买房人不退房，逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一补充协议第2.5条约定：买受人确认，除地基基础和主体质量问题外，如买受人认为该商品房存在其他质量问题需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按合同附件七进行整改，整改期间不视为逾期交付，出卖人无需支付违约金。第2.8条约定：遭遇不可抗力影响施工进度的，出卖人可以据实延期交房。不可抗力包括六级以上大风、24小时以内30ｍｍ以上的大雨、暴雨等。上述合同签订后，原告在2015年7月6日前将合同项下的房价2399447元全部支付给被告。合同约定的交付时间在2015年12月31日届满后，被告未能按约向原告交付涉案商铺。2016年8月12日，被告取得竣工验收备案表；2016年10月29日，被告取得房地产登记测绘成果报告。2016年12月24日，被告在珠海特区报刊登交付通知，通知业主在2017年1月3日交铺。原告庭审中主张，其于2017年1月10日前往被告处收铺，但发现商铺存在没有大门、外墙不整齐、通风管安装过低等情况，原告遂提出异议，没有办理交楼手续。2017年10月9日，原告签署了收铺确认书。根据被告提交的珠海国家基本气象站的雨量、极大风速记录，从2015年6月14日到2015年12月31日，珠海市录得日降水量100毫米以上的日期有：2015年10月9日录得日降水量133.1毫米（大暴雨）；该时间段风力均未达到12级。原告、被告均选择适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告付妙琪系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》后，原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告应按约定的时间及标准向原告交付商品房。根据已查明的事实和有关的证据，结合原告和被告的请求及抗辩，就双方的主要争议焦点分析认定如下：一、关于交房及具体交付条件的问题。被告于2016年8月12日取得竣工验收备案表，2016年10月29日取得房地产登记测绘成果报告，被告交付的商铺符合了合同第九条约定“完成工程竣工验收备案手续取得备案表及取得房屋测绘报告”的交房条件及法定交付条件；2016年12月24日，被告在珠海特区报刊登收楼公告通知办理交楼手续，根据合同附件第十一条第三项之规定，应认定被告已于2016年12月24日履行了合同约定的交楼义务。原告以涉案商铺没有大门、外墙不整齐、通风管安装过低等存在质量问题为由拒绝接收，本院认为，原告提出的上述问题，均不能证明商铺在交付时存在严重影响正常居住使用的问题，也不属于合同第十一条约定的查验房屋时对除地基基础和主体结构外的其他质量问题包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备等质量问题，原告接收涉案商铺不影响被告对商铺质量问题承担保修义务，故本院认为，涉案商铺在2016年12月24日已经交付。二、关于交付期限延期的问题。关于被告主张因遭遇不可抗力天气原因（六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨）应延期90天交付的抗辩。合同附件十一第2.8条约定出卖人遭遇“六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、暴雨”的情形时可以据实予以延期交付房屋。本院认为，上述条款是被告为了销售商品房而拟定的重复使用的条款，属于格式条款。被告作为格式条款的提供方，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定，遵循公平原则确定双方的权利和义务。珠海位于亚热带沿海地区，出现“六级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、暴雨”的情形相当普遍，被告作为开发商在制定施工计划以及确定交楼期限时就应当预见并将其作为确定有关期限的考虑因素。而根据中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定，对于大风大雨，建议在发布台风红色预警信号（6小时内可能或者已经受热带气旋影响，沿海或者陆地平均风力达12级以上，或者阵风达14级以上并可能持续）和暴雨红色预警信号（3小时降雨量将达100毫米以上或者已达100毫米以上且降雨可能持续）时停业，因此，应当在大风暴雨等恶劣天气的影响达到应当停工的程度时，才可以据实延长交房时间。综上，上述条款明显存在免除被告责任、排除原告主要权利的情形，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，不应对原告产生约束力。故对于被告主张遭遇不可抗力天气原因应延期交房天数，参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定，2015年10月9日录得日降水量133.1毫米（大暴雨）属于该指南中发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工的情形，应予以延期。其他天气未达到需要完全停工的程度，不应作为延期交付房屋的正当理由，对被告此部分的抗辩，本院不予采纳。据此，被告因天气原因应予以延期的天数为1天。即被告应交付房屋的期限应为2016年1月1日。三、关于逾期交房违约金计算标准及数额。被告未依照合同的约定在顺延后的最后交付期限前向原告交付房屋，已构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据。庭审中，被告对原告提出违约金的基数并无异议，本院予以确认。按照合同第十二条“逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”的约定，被告实际延期交付的期间为2016年1月2日至2016年12月24日，合计357天，应支付违约金171320.5元（2399447元×0.0002×357天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付妙琪、毛艺琰支付逾期交房违约金171320.5元；二、驳回原告付妙琪、毛艺琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为2986元，由原告付妙琪、毛艺琰负担1343元，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担1643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一八年五月二十二日法官助理熊健书记员罗志斌