四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民初3496号 原告：潘箴，女，1954年5月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：白宁，辽宁迅驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。 被告：兴业银行股份有限公司成都分行。住所地：四川省成都市高新区世纪城路936号。 负责人：叶向峰，行长。 委托诉讼代理人：卢勋，北京大成（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：胡清华，北京大成（成都）律师事务所。 被告：四川大邦置业有限公司。住所地：四川省成都市青白江区青江中路288号。 法定代表人：林孝斌，职务不详。 原告潘箴与被告兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行成都分行）、四川大邦置业有限公司（以下简称大邦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘箴的委托诉讼代理人白宁、被告兴业银行成都分行的委托代理人卢勋到庭参加诉讼，经本院依法公告传唤被告大邦公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘箴向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告潘箴购买的位于成都市青白江区××路××号××小区××号楼××单元××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求判决确认位于成都市青白江区××路××号××小区××号楼××单元××室的房屋归原告潘箴所有；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：查封的位于成都市青白江区××路××号××小区××号楼××单元××室房屋系原告购买所得，并已经付清全部房款。2014年6月6日，原告与被告大邦公司签订《商品房买卖合同》，购买本案诉争房屋，且与成都信谊物业有限公司签订《物业管理服务费收缴协议》，缴纳了物业费、电力代办费、产权证代办费、产权办理费，成都信谊物业有限公司为原告办理入住手续，原告领取钥匙入住后，对该房屋实际占有至今。《商品房买卖合同》约定，2015年6月9日前办理完产权证书，当时，被告大邦公司以种种理由推脱未予办理，现被告大邦公司同意配合原告办理产权证书，因案涉房屋被查封、扣押无法办理产权。原告购买本案诉争房产所缴纳的房款，来自于货款抵扣。2008年7月12日案外人沈阳三洋电梯有限公司（以下简称三洋公司）与被告大邦公司签订《电梯供货合同》，约定大邦公司向三洋公司购买电梯63部，合同总价款11433650元。同时双方签订《补充协议》约定用被告大邦公司开发的“大邦第一城”商品房7号楼部分房屋共22套抵偿电梯设备款5963270元。合同实际履行过程中，三洋公司共向被告大邦公司供应35部电梯，总价款6238150元。大邦公司通过电汇的方式向三洋公司支付电梯款3151316元，剩余电梯款用“大邦第一城”商品房7号楼10套房屋及本案诉争房屋共11套房屋抵顶电梯款2980810元。原告系案外人三洋公司长期合作的客户，向三洋公司供给电梯配件及材料。因三洋公司拖欠原告电梯配件及材料款300余万元，2011年6月25日，三洋公司与原告签订《以房抵债协议书》，协议约定，三洋公司用大邦公司开发的“大邦第一城”商品房7号楼部分房屋抵顶与原告之间的前款，具体房屋的房号、面积、单价，以原告与大邦公司签订的《商品房买卖合同》为准。三洋公司与原告签订《以房抵债协议书》后，通知了大邦公司，向其告知与原告的抵债行为，大邦公司对该债权转让行为予以认可，与原告签订了《商品房买卖合同》并配合原告办理了7号楼10套房屋的房屋所有权证书。因三洋公司与大邦公司约定抵顶房屋的款项按照《电梯供货合同》约定的付款时间同步进行，本案诉争房屋系最后一套房屋用于抵顶电梯质保金，因此，晚于上述10套房屋与原告签订《商品房买卖合同》。现三洋公司与被告大邦公司之间、三洋公司与原告之间的债权债务结算完毕，即完成了诉争房屋的付款行为。被告大邦公司交付房屋，原告已实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单位办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，故提起诉讼。 被告兴业银行成都分行辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。1.关于本案法律适用问题，因本案案涉的标的物为现登记在大邦公司名下，同时大邦公司为开发企业，故本案的审查法律依据应为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第28、29条的规定。2.本案原告实际系大邦公司的债权人的债权人，双方之间系债权债务关系，原告主张的仅为抵债行为，不符合第28、29条的立法目的。第28条、29条保护的是真实的购房人的权益，而非保护基于债权债务关系产生的抵债行为。3.因本案涉及到案外人三洋公司，其中债权债务关系、款项支付是否真实发生、金额多少，原告对此未提交证据证明。4.原告未证明其以合法占有并使用该不动产，原告举证了另外10套房屋属于原告。5.若原告不符合执行异议28、29条买受人要求，相应的其就仅享有商品房屋买卖合同的权益，不享有物权。故兴业银行成都分行对其查封的行为合法有效。 本院查明事实：2008年7月12日，案外人三洋公司与被告大邦公司签订《电梯供货合同》，约定大邦公司（买方）向三洋公司（卖方）购买电梯63部，合同总价款11433650元。同时，大邦公司（买方）与三洋公司（卖方）签订《补充协议》，约定大邦公司所建的“大邦第一城”商品房7#楼部分房屋，共22套，总金额5963270元，抵给三洋公司做为电梯设备款。大邦公司所建商品房中抵给三洋公司作为电梯设备款的房屋号为：7-1-9-1、7-1-9-3、7-1-11-1、7-1-11-3、7-1-13-4、7-1-15-1、7-1-15-3、7-1-16-1、7-1-18-4、7-3-5-4、7-3-6-1、7-3-9-1、7-3-9-4、7-1-10-1、7-3-11-1、7-3-13-1、7-3-14-1、7-3-15-1、7-3-18-4、7-3-17-4、7-4-13-4、7-4-13-1。在合同实际履行中，三洋公司共向大邦公司供应电梯35部，总价款为6238150元。2008年8月2日大邦公司向三洋公司支付100000元；2008年9月27日大邦公司向三洋公司支付340000元；2009年7月1日大邦公司向三洋公司支付300000元；2009年8月17日大邦公司向三洋公司支付300000元；2009年9月23日大邦公司向三洋公司支付200000元；2009年11月12日大邦公司向三洋公司支付550000元；2009年12月31日大邦公司向三洋公司支付120000元；2010年1月8日大邦公司向三洋公司支付100600元；2010年4月27日大邦公司向三洋公司支付300000元；2010年6月13日大邦公司向三洋公司支付700000元；2010年6月18日大邦公司向三洋公司支付108475元；2011年11月29日大邦公司向三洋公司支付32241元。综上2008年至2011年，大邦公司向三洋公司给付部分电梯款共3151316元。三洋公司向大邦公司开具7张增值税发票，票面金额为6238150元，以示三洋公司收到大邦公司给付的全部电梯款，双方债权债务已结清，具体分别为：2010年1月11日开具两张编号为00875259、00875260的辽宁增值税普通发票，票面金额分别为1000000元、1010600元；2011年11月4日开具四张编号00394205、00394206、00394207、00394208的辽宁增值税普通发票，票面金额分别为1000000元、1000000元、1000000元和1015642元；2014年6月4日开具编号为03566670的辽宁增值税普通发票，票面金额为211907.5元。大邦公司向三洋公司支付的剩余电梯款的方式为用大邦公司开发的商品房屋抵顶电梯款。大邦公司已向三洋公司实际抵扣货款的房屋为10套，并办理了过户手续。 2011年6月25日，潘箴（乙方）与三洋公司（甲方）签订《以房抵债协议书》，协议：1.经双方确认，截止2011年6月25日止，甲方共欠乙方货款3011300元；2.乙方同意甲方用四川大邦置业有限公司抵顶给甲方的“大邦第1城”商品房7#楼部分房屋抵顶欠款，具体房屋的房号、面积、单价。······潘箴与大邦公司签订十份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，于2011年11月9日完成合同签约备案登记，合同签订房号为：7-1-9-1、7-1-11-1、7-1-15-1、7-3-13-1、7-3-14-1、7-3-15-1、7-3-18-4、7-3-17-4、7-4-13-4、7-4-13-1共计十套房屋，并全部办理房屋所有权证书。2014年6月6日，潘箴与大邦公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第一条载明：“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为：大邦第一城······”第三条载明：“该商品房为第一条规定项目中的10幢3单元18层1801房号。”2014年6月6日，潘箴（乙方）就“大邦第一城”10栋3单元18-1房与成都信谊物业有限公司（甲方）签订《物业管理服务费收缴协议》，载明：乙方每月应向甲方缴纳物业管理服务费100.11元，半年600.63元。潘箴于2014年6月6日缴纳10栋3单元18-1房费用：2014年6月6日至2014年12月31日的物业服务费684.08元与预存垃圾处置费48元，共计732元；钥匙费12元；购电费200元；产权代办费300元、11110元。 2015年7月2日，成都市高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新民保字第928号民事裁定书，对案涉房屋进行查封。 上述事实，有《电梯供货合同》及《补充协议》、《收款收据》及《回拨来账回单》、《辽宁增值税普通发票》、《以房抵债协议书》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《物业费管理服务费收缴协议》、《收款收据》《成都信谊物业有限公司专用收据》、（2015）高新民保字第928号民事裁定等证据及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的争议焦点为原告潘箴对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，包括阻却执行、解除查封等诉讼请求是否能够得以支持。具体如下：1.原告潘箴是否在法院查封前已经占有案涉房屋。2.原告潘箴对案涉房屋未能办理过户登记是否具有过错。 首先，关于原告潘箴是否在法院查封前已经占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告潘箴主张对案涉房屋具有排除执行的实体权益都应当满足：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。2015年7月2日，成都市高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新民保字第928号民事裁定书，对案涉房屋进行查封。原告潘箴举示了2014年6月6日与成都信谊物业有限公司签订的《物业费管理服务费收缴协议》、缴纳2014年6月6日至2014年12月31日的物业服务费及预存垃圾处置费的《专用票据》以及产权代办费等，原告潘箴提交的证据的时间先于案涉房屋被查封时间。 其次，关于原告潘箴对案涉房屋未能办理过户登记是否具有过错。原告潘箴于2014年6月6日即与被告大邦公司签订了《商品房买合同》及《商品房买卖合同补充协议》。即使案涉房屋属于被告大邦公司向案外人三洋公司抵偿的货款范围且其已实际占有，但从原告潘箴的举证来看，从其与被告大邦公司签订案涉房屋的买卖合同起，至案涉房屋被查封的期间，并不存在因其意志以外无法办理房屋过户手续的障碍因素或其他法定情形。潘箴因其本人原因未能及时行使权利，致使案涉房屋仍旧登记于被执行人及大邦公司名下，对此造成的风险，应由其自行承担，故对潘箴要求中止执行、解除案涉房屋的查封、取得案涉房屋产权的诉请，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告潘箴的全部诉讼请求。 案件受理费5879.16元，由原告潘箴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  唐 华 人民陪审员  冯达彬 二〇一八年五月十六日 书 记 员  冯夏娟