上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1059号上诉人（原审被告）殷越宏。委托代理人江民，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李毓宣。委托代理人黄喜容，上海申邦律师事务所律师。上诉人殷越宏因与被上诉人李毓宣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日公开开庭进行了审理，上诉人殷越宏及其委托代理人江民，被上诉人李毓宣之委托代理人黄喜容、张勤华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，系争房屋的承租人为李毓宣。2003年2月10日，李毓宣与殷越宏订立租房协议一份，约定李毓宣将嘉善路＊＊＊弄＊＊＊号房屋出租给殷越宏居住，租期至房屋动迁止；水、电、煤、闭路电视费用按时付清，交付房屋时，收据一并支付；不能从事违法乱纪的活动；房租为每月人民币（下同）600元，首付三个月1，800元，另付押金600元，首次共支付2，400元；以后每三个月付一次，计1，800元，先付后住；15日为付房租日，不得拖欠；租房从2003年2月15日起。合同订立后，双方均按约履行了各自的义务。后殷越宏在系争房屋沿街的墙上开门，并在房屋里搭建了阁楼。殷越宏还利用系争房屋经营棋牌室、租借给他人开设早餐店，后被制止。自2013年1月起，殷越宏未再向李毓宣支付房租。李毓宣遂向法院起诉。2014年9月15日，李毓宣向殷越宏发出律师函，要求殷越宏在收到律师函之日起五日内支付欠租和所欠的燃气费。但殷越宏收到后未予以支付。2014年9月24日，李毓宣再次向殷越宏发出律师函，要求解除与殷越宏之间的房屋租赁协议并支付欠租、燃气费，但殷越宏收到后仍不予以理睬。李毓宣于2014年12月1日诉诸原审法院，请求判令：1、确认李毓宣、殷越宏间的租赁协议于2014年9月25日解除；2、殷越宏搬离上海市徐汇区嘉善路＊＊＊弄＊＊＊号房屋；3、殷越宏支付拖欠的2013年1月至殷越宏实际迁出之日止的房屋租金，以每月600元计；4、殷越宏将改变的房屋结构恢复原状，并完整无损地交还李毓宣。原审审理过程中，李毓宣撤回要求殷越宏将改变的房屋结构恢复原状，并完整无损地交还李毓宣的诉讼请求，原审法院口头裁定予以准许。原审认为，双方签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，应恪守履行。涉讼合同已履行十几年，目前涉讼房屋没有动迁事实，客观情况与双方订立合同时的预见有重大出入，双方签订该合同条款时所立足的基础已不存在，故继续履行合同，显失公平，李毓宣关于解除合同之主张，可予以支持。况且，殷越宏自2013年1月起未支付租金，在李毓宣向殷越宏发出律师函，要求殷越宏在律师函规定的期限内支付欠租的情况下，殷越宏仍拒付租金，故李毓宣要求解除与殷越宏签订的租赁协议及迁出系争房屋的诉请，法院应予以准许。殷越宏确认自2013年1月起未支付租金，现李毓宣要求殷越宏支付2013年1月起至迁出之日止的租金的诉请，法院理应亦予以支持。鉴于讼争协议被判令解除，殷越宏先前支付的押金应予以返还，现李毓宣同意返还，法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一五年三月十八日判决：一、解除李毓宣与殷越宏于2003年2月10日就上海市嘉善路＊＊＊弄＊＊＊号房屋所签订的租房协议；二、殷越宏于判决生效之日起十日内迁出上海市嘉善路＊＊＊弄＊＊＊号房屋；三、殷越宏于判决生效之日起十日内支付李毓宣自2013年1月起至殷越宏实际迁出之日止的房屋租金，以每月600元计；四、李毓宣于判决生效之日起十日内返还殷越宏押金600元。一审案件受理费减半收取计201.40元，由李毓宣负担100.70元，殷越宏负担100.70元。判决后，殷越宏不服，上诉称，原审判决错误：并非上诉人不交租金而系被上诉人不来拿租金，其又找不到被上诉人，上诉人不存在过错；双方约定租期至房屋动迁时止合法、有效，原审所谓“显失公平”没有事实、法律依据；本案租金债务已超过一年诉讼时效，当然如果租约继续履行，上诉人愿意支付租金；另原审判令解约理由超越被上诉人原审主张理由。故上诉请求撤销原审判决第一、二、四项，改判双方继续履行租赁合同。李毓宣辩称，上诉人殷越宏自2013年起一直拖欠支付租金，经其律师函告催讨至今仍未支付，上诉人作为承租人应自觉按约履行付租义务，而其拖欠租金长达两年，主观恶意明显，构成根本违约。2007年上诉人就曾经拖欠租金，擅自改变房屋结构，被上诉人起诉至法院，判决不予解除，其两次申请执行之后上诉人才支付了六个月租金；上诉人履行中曾恶意拖欠燃气费用长达八年，直至其发函要求支付。关于法律适用，租期至动迁止是附条件的，动迁是不明确的，故本案合同是不定期合同，双方均可随时解除。系争合同已经履行了十几年，没有动迁事实。认定继续履行合同对被上诉人显失公平，尤其在上诉人多次根本违约的情况下，判决解除合同符合事实及法律规定。关于诉讼时效，根据诉讼时效的规定，上诉人一审中没有提出时效的抗辩，二审应不予支持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本案租赁标的房屋嘉善路＊＊＊弄＊＊＊号的登记“使用面积”为17平方米，李毓宣为该公有住房承租人。另上诉人殷越宏在原审判决后已补交了标的房屋至2015年5月及前欠付的燃气费用。本院认为，上诉人殷越宏与被上诉人李毓宣2003年2月10日签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。根据查明事实，《租房协议》约定租期至房屋动迁止，但该租约至今已履行十二年，并无任何证据表明涉讼房屋存有动迁或可能动迁之事实，所谓至动迁止的约定，不具有客观确定之标准，租赁期限应视为约定不明，即本案租约属不定期合同，出租人依法可随时解除合同。值得注意的是，本案履行期间，上诉人殷越宏自2013年1月起未支付租金，尽管其二审期间主张其欠付原因系被上诉人“找不到”，但显然依法其可以提存等合理方式支付，特别是被上诉人其后曾以律师函方式催交，上诉人仍未支付，应该认为，上诉人长期怠于支付租金事实成立，其在合法催交通知后仍未履行，依法被上诉人作为承租人可履行法定解约权。上诉人继续履行之主张缺乏法律及事实依据，本院难予采信。合同解除，上诉人应交还房屋并支付欠付租金，被上诉人亦应退还押金，原审于此裁判无误。关于租金诉讼时效事宜，上诉人原审期间未作为抗辩主张提出，本院依法不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人殷越宏的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百三十二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币201.4元，由上诉人殷越宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  蒋辉霞代理审判员  许 京二〇一五年七月十五日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……二、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……