广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3819号上诉人（原审被告）：陈水军，男，兼陈碧委托代理人。上诉人（原审被告）：陈碧，女。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托代理人：周登、梁结明，均系该公司职员，联系地址。上诉人陈水军、陈碧因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：东华公司（乙方）与广州市海珠区琴海居业主委员会（甲方）签订了一份物业管理委托协议，订明：物业名称为琴海居，位于广州市海珠区艺洲路21-65号；委托管理期限为2年，自2007年5月1日起至2009年4月30日止；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门指导的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅1.5元／月／平方米；业主和物业使用人逾期（每月25日前）交纳当月物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满60日前向对方提出书面意见；等等。2012年8月21日，广州市海珠区琴海居业主大会、广州市海珠区琴海居业主委员会出具了一份《原物业管理委托协议继续有效的函》，该函载明：琴海居第二届业主委员会从2009年5月1日继续委托广州东华物业管理有限公司对本小区进行物业管理服务；在第三届业主委员会成立之前，仍然由广州东华物业管理有限公司提供物业服务，双方签订的物业管理合同不变，并按原物业管理合同所定执行。查册时间为2013年6月19日的《房地产登记簿查册表》，记载海珠区艺洲路31号901房的产权人为陈水军、陈碧，占有部分：共有（共有权人），建筑面积139.5平方米。2014年2月20日，东华公司提起本案诉讼，称：其与琴海居业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由其为广州市海珠区艺洲路21-65号物业提供物业管理服务。陈水军、陈碧为广州市海珠区艺洲路31号901房的业主。合同签订后，其依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但陈水军、陈碧自2011年6月起无故拖欠管理费，经多次催收未果，故起诉要求陈水军、陈碧：1、清偿拖欠东华公司2011年6月至2013年12月的管理费6586.75元（按1.5元／月／平方米×建筑面积139.5平方米的标准计算）；滞纳金自逾期之日（即2011年6月26日）起，每日按照欠费金额的千分之一计至全部款项清偿之日止；2、本案诉讼费用由陈水军、陈碧承担。陈水军、陈碧经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，也没有提交答辩意见和举证。原审法院认为，涉案小区的业主委员会与东华公司签订合同，委托东华公司对该小区进行物业管理。陈水军、陈碧所有的上址房屋在上述合同约定的物业管理范围内，上述合同对陈水军、陈碧具有法律约束力。广州市海珠区琴海居业主大会、广州市海珠区琴海居业主委员会出具的《原物业管理委托协议继续有效的函》证明东华公司从2009年5月1日起继续对上述小区进行物业管理服务。因此，按照权利义务相对等的原则，陈水军、陈碧理应支付物业管理费。东华公司主张陈水军、陈碧未支付2011年6月至2013年12月的管理费，对此，陈水军、陈碧没有提出否定性答辩或相反证据，故对于东华公司的上述主张予以采纳。东华公司要求陈水军、陈碧按1.5元／月／平方米×建筑面积139.5平方米的标准支付2011年6月至2013年12月的物业管理费的诉讼请求有理，予以支持。但上述时期的管理费总额应为6486.75元，东华公司主张的6586.75元有误，对于超出部分予以驳回。东华公司与广州市海珠区琴海居业主委员会签订的合同约定合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满60日前向对方提出书面意见。东华公司没有举证证明广州市海珠区琴海居业主大会、广州市海珠区琴海居业主委员会出具的两份《原物业管理委托协议继续有效的函》已经告知陈水军、陈碧等琴海居业主，故东华公司要求陈水军、陈碧按照欠费金额的千分之一支付滞纳金依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第一百零六条第一款、第一百三十五条、一百三十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年8月19日作出如下判决：一、陈水军、陈碧在本判决生效之日起10日内，向东华公司支付2011年6月至2013年12月止的物业管理费6486.75元；二、驳回东华公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由陈水军、陈碧负担。本案受理费已由东华公司预交，东华公司同意陈水军、陈碧在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给东华公司。判后，陈水军、陈碧不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、东华公司自始至终没有向陈水军、陈碧提供有效的物业管理合同。二、东华公司没有履行为业主服务的承诺，没有按双方签订的服务合同中第四章《物业管理服务质量约定实现目标管理》。具体情况如下：1、房屋外观：按规定外墙应3年清洗一次，但东华公司十多年才清洗一次；按规定公共内墙、走廊、楼梯等饰物两年粉刷一次，但东华公司并没有履行此义务，是各楼层住户自行集资找施工队完成的。2、设备运行：小区的电梯常处于停运状态，常有人被关在电梯内。e座的货梯常年处于停运状态。停电时，东华公司的发电机不能及时供电，导致梯间无照明。3、公共环境：道路应每日清洗一次，可小区道路长期不清洗，以致杂物满地污水横流。4、公共设施得不到保养维修，小区门前原有四个小凉亭，因长期无人维修保养，东华公司派人全部锯掉，单杠、双杠、高低杠任其破损，桌球房、兵乓球室坏了没有人修，水池过道扶手原来是硬木，现在换成软绳，根本起不到防护作用，有些连软绳也不安装。5、清洁卫生：按规定公共用水池90天内清洗一次，东华公司经常超期不清洗或半年才洗一次，严重影响居民的健康。除四害工作无人管或管理不到位，致使老鼠成群蚊虫成灾。6、绿化受到严重破坏，大部分树木花草得不到保养。7、消防通道被长期占用，东华公司没有履行管理职责，给小区消防带来隐患。8、不按规定配保安，保安人数严重不足，且没有经过认真培训，大多是无证上岗。小区只设一个固定岗，各楼层没有巡查。小区在2013年前没有安装视频监控，没有开通对讲系统，小区周边也没有围蔽，没有设门禁系统。此前小区数十户包括陈水军、陈碧在内被偷，直接损失6万余元，这与东华公司安保工作不到位有直接关系。为此，陈水军、陈碧上诉请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，判令东华公司不履行与业主委员会签订的合同，给业主带来损失，暂停其收费。被上诉人东华公司经本院传票传唤未到庭，庭后提交书面答辩状称：不同意陈水军、陈碧的全部上诉请求，东华公司与琴海居业主委员会签订的物业服务合同是合法有效的，且东华公司自从合同到期后一直在涉案小区进行物业管理，（2012）穗中法民五终字第3801、3802号终审判决已确认了东华公司一直在涉案小区进行物业管理，陈水军、陈碧也享受了物业服务，形成了事实上的物业管理关系，陈水军、陈碧应当向东华公司缴纳物业管理费。二、陈水军、陈碧提交的照片只能反映楼盘部分偏僻角落的情况，并不能反映琴海居整体的情况。因照片无法反映出制作的时间是何时，故东华公司对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审期间，陈水军、陈碧提交了照片十二张，用以证明东华公司提供的物业服务不达标。经二审审查，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，东华公司基于与广州市海珠区琴海居小区业主委员会签订的物业委托管理协议入驻涉案小区进行物业服务，在合同期满后，广州市海珠区琴海居业主大会、广州市海珠区琴海居业主委员会出具的《原物业管理委托协议继续有效的函》证明东华公司自2009年5月1日起继续对涉案小区进行物业服务。原审法院根据权利义务相对等原则，判令作为涉案小区业主的陈水军、陈碧向东华公司支付相应期间的物业管理费，合法有据。物业服务合同关系是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，在合同履行过程中需要双方的信任协助，如业主发现物业公司有某项服务不到位、服务有瑕疵，基于协作履行、诚实信用的原则，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即物业公司没有提供合同约定的大部分服务项目或提供服务质量很差时，业主才有权抗辩拒交物业管理费。陈水军、陈碧提供照片十二张用以证明东华公司没有提供有效的物业服务及服务不达标，因照片均为陈水军、陈碧单方提供，不能提供拍照的时间、地点，东华公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认，且照片仅显示为小区某一片刻、某个局部的状况，不足以证明东华公司履行合同存在重大瑕疵。因此，陈水军、陈碧据此上诉抗辩无需支付物业管理费，理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈水军、陈碧负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年二月三日书记员  杨银桃