四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初14188号 原告：陈晨，男，羌族，1988年2月1日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李悦绮，四川致高律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王鹏，四川致高律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：胥庆润，男，汉族，1977年3月11日出生，住四川省西充县。 被告：丁建英，女，汉族，1981年11月17日出生，住四川省西充县。 共同委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师，特别授权代理人。 原告陈晨与被告胥庆润、丁建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年11月30日进行第一次开庭，原告陈晨及其委托诉讼代理人李悦绮，被告胥庆润、丁建英的委托代理人关红全到庭参加诉讼。于2018年4月2日第二次公开开庭进行审理，原告陈晨及其委托诉讼代理人陈悦绮、王鹏，被告胥庆润、丁建英的委托代理人关红全到庭参加诉讼；于2018年5月23日进行第三次开庭，原告陈晨及其委托诉讼代理人陈悦绮、王鹏，被告胥庆润及其与丁建英的共同委托代理人关红全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晨向本院提出诉讼请求:1、判令两被告继续履行原被告双方于2016年9月3日签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月3日，原告与两被告通过房屋中介公司（即四川满城房地产经纪有限责任公司）签订了《房屋买卖合同》，约定由两被告将其共有的位于成都市高新区盛和二路168号1栋1单元4层403号之物业（含车位负一楼387号）出卖给原告，并对房屋价款、支付方式、房屋过户手续等事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定向两被告支付了定金50000元和购房预付款320000元。2017年8月15日，被告通过其代理人办理取得房屋所有权证。由于两被告多次推诿，经原告与中介多次催促才于2017年9月18日前往成都市房管局办理网签手续。在网签版《成都市存量房买卖合同》打印出来后，两被告拒绝签字，并拒绝配合办理银行贷款手续，以及车位的网签手续。两被告于2017年9月27日向原告明示拒绝履行合同义务，已构成违约，被告拒不履行合同义务的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的权益，特向法院提起诉讼。 被告胥庆润、丁建英答辩称，1、原告未按合同第3条约定的期限到场办理网签及产权过户手续，未按合同第4条的约定在合同生效一个工作日内提交办理按揭资料,属于违约，在被告得知原告指定王睿为买受人，希望能够与原告进行协商，签署三方协议时，原告也未能按照约定与被告协商处理，未能签署书面补充协议；因此，被告才于2017年9月27日发通知解除了合同，解除通知已经送达原告，合同已经解除，不应该继续履行，且实际因客观原因也无法履行； 2、本案的《房屋买卖合同》其实为预约协议，合同第3条约定，双方还应在被告拿到产权证后30个工作日内前往房管局办理网签及产权过户手续，但在实际交易中，原告不仅自己没有到场，而且也没有委托他人到场，原被告之间正式的买卖合同并未订立，买卖合同不应继续履行；3、合同第3条约定的买方可自行指定该房的最终买受人，被告认为，此条约定无效，此条约定的实际目的在于规避税费、规避国家的限购限贷政策，属于《合同法》第52条中的无效情形。且该条约定是中介公司提供的格式文本里的条款，因此，本条约定无效，原告主张将房屋过户给王睿的要求不能成立；4、本案中，被告与陈晨签署了买卖合同，陈晨为房屋的买受人，所有约定针对的都是原告陈晨和被告，被告和王睿之间没有任何合同约定，原告也不能强迫被告与王睿签署买卖合同，被告只能将房屋过户给陈晨，然而，陈晨已经有一套房屋，按照成都市限购政策，房屋无法过户给陈晨，该合同面临着无法继续履行的困境，只能解除；5、即便如原告所述是被告拒绝履行合同，按照合同第11条的约定及原告委托律师发送律师函的要求，也只是承担违约金而已，并不是继续履行合同。 经审理查明，2016年9月3日，陈晨作为买方与胥庆润、丁建英作为卖方在四川满城房地产经纪有限公司提供居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定：1、卖方将位于成都市高新区盛和二路168号1栋1单元4层403号房屋（房屋建筑面积共140.68平方米）以188万元价格自愿出售给买方；2、定金5万元，在签署合同之时付清，由买方直接支付给卖方；3、合同第3条：“若卖方未取得该房屋的产权证，则本合同视为买卖双方就该房屋转让达成的预约协议，是为订立房屋买卖合同所预先订立的协议，在卖方取得房屋所有权证后30个工作日内，买卖双方到成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。办理过户交易时，买方可自行指定该房的最终买受人”；4、合同第10条：“如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还……而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。”；5、合同尾部手写部分：经协商，卖方还将负一楼387号车位出售，价款总计1880000元。卖方在银行还按揭款时，若无产权证，买方支付320000元。买方贷款全额具体以银行为准，买方在车位过户当天支付卖方最后尾款50000元；6、卖方于房子过户当天将该物业交予买方使用。 合同签订后，陈晨向丁建英的账户支付了50000元定金，并在2016年10月17日支付了320000元首付款。胥庆润、丁建英也承认收到此款。 合同签订时，胥庆润、丁建英尚未取得涉案房屋的产权证。 2017年3月24日，成都市政府办公厅发布成办发【2017】10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办发【2016】45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。陈晨购房资格受到限制。 2017年8月15日，胥庆润、丁建英取得房产证，包括地下一层车位的房产证，其后，胥庆润、丁建英知悉陈晨欲按照合同约定过户给案外人，但是对案外人身份存在异议。 2017年8月28日，陈晨指定的接受案涉房屋的案外人王睿作为委托人向案外人蒋华强（原经纪公司员工）出具“委托书”，表明王睿个人全款购买涉案房屋，委托蒋华强办理相应的不动产购买、签订不动产买卖合同（含网签合同）、不动产交易过户、产权转移登记手续、领取不动产权证书等事宜。该委托书经北京市海诚公证书出具公证书进行公证。 2017年9月18日，胥庆润、丁建英与王睿的代理人蒋华强到成都市房管部门办理案涉房屋的网签登记手续，办理过户，原被告双方进行了通话，主要内容： “胥：对，只有他一个委托的东西，你至少应该有个东西撒，对不对，要把这个户过给哪个，要你来指定撒……你给我发短信，你明确你以啥子原因把这个房子放弃，然后让给别人，因此合同是这样那个的，我这个才敢签，不然有啥子我还担心你给我找麻烦。 陈：嗯，我懂你的意思，我给你发个短信嘛，就是说我相当于是指定哪个哪个，就是以我本人的名义指定哪个哪个嘛，这个可以。” 之后,陈晨通过短信向胥庆润发出短信载明：“……本人陈晨为认购方，根据合同赋予认购方的权利，本人现指定王睿（本人爱人的亲弟弟，身份证号：……）为最终买受人，请出售方及中介予以配合办理网签、贷款申请、过户等相关事宜。” 胥庆润表示需要由律师审查合同，因此并未在最后的网签合同上签字。在网签合同中，写明的买受人是“王睿”。 同日，陈晨与胥庆润还就履行时限进行了电话沟通，将过户期限调整为2017年11月3日。 2017年9月26日，胥庆润、丁建英与王睿的代理人蒋华强到成都市房管部门办理案涉房屋的网签登记手续，胥庆润以陈晨本人未到场、蒋华强没有代理资格为由，明确表示拒绝签署网签合同。陈晨其时未在成都，通过手写“声明”：“本人与胥庆润、丁建英签订认购合同，本人为认购方，根据合同赋予认购方权利，本人现指定王睿为最终买受人，请出售方及中介方予以配合办理网签、贷款申请、过户等相关事宜。”并将该声明拍照，同时，通过手机录制陈晨本人口述声明内容的视频，上述照片及视频通过蒋华强微信于当日发送给了胥庆润。 2017年9月27日，胥庆润、丁建英向陈晨发出短信，内容大致为：“我方于9月18日前往约定地点，见到自称是你的代理人蒋华强（无你的授权），由于网签合同存在一些不清楚的问题，我不认识王睿，我和王睿也没有三方协议，也没拿出你明确指定王睿为买受人的认定书。2017年9月26日，我们在房地产交易中心等到下班时间，也没有能拿到你签名指定王睿为买受人的书面认定，你和王睿都没来。无法订立变更买受人的三方协议。综上，你已严重违约，我方要求解除合同”。庭审中胥庆润、丁建英代理人明确其行使的为合同约定解除权，依据是合同第3条及第10条。 2018年2月2日，在本院审理过程中，陈晨向本院递交说明：明确本案的继续履行合同合同方式为：将案涉房产过户登记至陈晨名下；陈晨放弃行使指定他人作为最终买受人的合同权利以及申请办理按揭贷款的合同权利，自愿一次性向胥庆润、丁建英付清剩余购房款。 本院认为，陈晨与胥庆润、丁建英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。双方对于已付款的金额均没有异议。本案的争议焦点在于：1、双方签订的合同是本约合同还是预约合同；2、胥庆润发出的解除函是否发生效力；3、合同能否继续履行。 一、双方签订的合同是本约合同还是预约合同。 胥庆润、丁建英认为《房屋买卖合同》第3条约定：“若卖方未取得该房屋的产权证，则本合同视为买卖双方就该房屋转让达成的预约协议，是为订立房屋买卖合同所预先订立的协议”，因此胥庆润、丁建英认为该合同为预约合同，正式的合同并未签订。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收取房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参照上述司法解释，本院认为，预约是约定将来订立一定合同的合同;本约则为履行该预约而订立的合同。诚实信用与公平交易原则是预约合同的理论基础。在预约效力期间，当事人的义务包括：（1）实现交易义务;（2）双方当事人应遵循诚实信用原则，尽力完成协商和谈判义务。双方当事人在签订本约时，一方不得强迫另一方接受超过预约合同内容的条件。预约合同的履行方式是要求对方按照预约的约定与相对人签订本约。由于合同的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，如当事人在预约合同中仅约定了订立本约的意向，至于本约的内容，须待当事人协商定夺，则当事人只承担继续谈判直到达成本约的义务，但是如果当事人已经诚信的谈判仍无法达成“本约”，则双方不受任何协议的约束。在此种情形下，不能强制当事人继续履行预约，否则有违契约自由的民法精神，也有违公平原则。但如当事人在预约合同中已经约定了房屋交易的大部分条款，并且当事人双方同意接受该部分条款的约束，只要双方当事人诚实信用地履行合同的约定，就可以实现交易，则应保护诚实守信方的合法利益，认定二手房预约合同已具备了房屋买卖合同的主要条款，应该认定为本约合同。 就本案来看：首先、双方签订的合同名称就是《房屋买卖合同》而非预约合同或者购房意向书；第二、双方合同对交易的标的、价格、支付方式、房屋的交付方式都作了明确的约定，只要双方当事人诚信地履行上述约定，就可以实现交易；第三、买方陈晨并非只支付了5万元定金，而且还支付了32万元购房款，卖方胥庆润、丁建英接受了上述款项；第四、虽然未能最终完成但是双方确实按照合同约定前往房管局进行网签、按揭、过户等手续。 因此，本案中双方就房屋的交易事项进行了明确的约定，对过户、转款、违约责任等约定明确，在此条的最后直接约定：“在卖方取得房屋所有权证后30个工作日内，买卖双方到成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续”，直接约定的是卖方取得产权后双方进行过户的事宜，而且双方已经按照上述约定进行了部分履行，应为本约合同。故对胥庆润、丁建英预约合同的抗辩不予支持。 二、胥庆润发出的解除函是否发生效力。 庭审中，胥庆润、丁建英代理人明确是依据合同约定行使解除权，其认为陈晨没有在合同约定时间即2017年9月26日之前到房管局一起办理网签及过户手续，违反了合同第3条，造成合同无法顺利完成，违反了合同第10条，其可以解除合同，所以于2017年9月27日通过短信向陈晨发出了解除合同通知。因此，本案审查的焦点在于2017年9月27日，胥庆润、丁建英向陈晨发出解除通知之时是否有解除权。 经庭审查明，本案买卖双方在2017年9月18日前往房管局办理网签手续，因对合同存在异议，故未及时最后签订确认，导致网签手续未完成。此后，双方又进行了电话沟通，将网签过户时间确定在11月3日，也即将合同约定的最后履行期限从2017年9月26日，变更至2017年11月3日。因此，即便是因为陈晨的原因未能在2017年9月26日完成网签、过户，亦并不能认为因其原因使合同不能按期顺利完成，双方还可以在2017年11月3日之前另行约定网签、过户时间。因此，胥庆润、丁建英其发出解除通知之时并不能依据合同约定取得解除权，因此其发出的解除函不发生解除合同的效力。原合同仍然继续有效。 三、合同能否继续履行。 在胥庆润、丁建英的解除通知未发生效力的情况下，合同继续有效。合同应该继续履行，但合同是否能够继续履行，双方存在争议。对此，卖方胥庆润、丁建英提出依据2017年3月24日，成都市政府办公厅发布成办发【2017】10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》规定的陈晨现在已经没有买房资格，应该受限购政策制约，合同不能继续履行。对此，本院认为，成都市政府办公厅的上述通知目的在于维护成都市房地产市场的健康运行，限制炒房行为，而不是限制真实、合法以及已经部分履行的行为，双方的合同签订时间是2016年9月3日，当时成都市尚未出台存量房买卖的限购政策，陈晨在交易时是符合购房条件的，并且陈晨支付了5万元定金及32万元购房款，因此本案合同真实、合法、有效，不受上述文件的限制。在本案的审理过程中，陈晨向本院明确其诉请：明确将案涉房产过户登记至陈晨名下，并且愿意一次性向胥庆润、丁建英付清剩余购房款。因此，合同继续有效，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同应该继续履行。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胥庆润、丁建英于本判决生效之日起十五日内协助原告陈晨办理位于成都市高新区盛和二路168号1栋1单元4层403号房屋以及盛和二路168号1栋-1层387号车位的过户手续； 二、原告陈晨在被告胥庆润、丁建英履行上述第一项义务当日向被告胥庆润、丁建英支付剩余房款1510000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10860元，保全费5000元，合计15860元，由被告胥庆润、丁建英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 吴 翔 二〇一八年五月二十三日 书记员 韩亚群