包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）包民二终字第245号上诉人（一审原告）：包头市大正物业发展有限公司。法定代表人：王少杰，该公司总经理。委托代理人：关虹，该公司职员。委托代理人：严向东，内蒙古广博律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：薛越杰，男，1967年3月21日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。委托代理人：郭志杰，内蒙古昆峰律师事务所律师。上诉人包头市大正物业发展有限公司（以下简称大正物业公司）因确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2014）固民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人大正物业公司的法定代表人王少杰及委托代理人关虹、严向东，被上诉人薛越杰的委托代理人郭志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2011年6月23日，大正物业公司（出卖人）与薛越杰（买受人）签订了0407号《商品房买卖合同》，并办理了预售登记。合同约定出售的房屋为凤凰城B11幢5号（以下简称B11-5号房屋），总价款为955260元，2011年6月23日一次付清房款。签订合同当日，大正物业公司出具收据一份，写明”今收到薛越杰交来B11-5#号房款人民币955260元”。2013年薛越杰将B11-5号房屋出租给郭志瑞，双方签订租房协议。2014年明涛与郭志瑞签订B11-5号房屋的租房协议，薛越杰出具收到郭志瑞2013年4月1日至2014年3月31日B11-5号房屋租金23000元的收据。2014年1月10日，大正物业公司以其与薛越杰的买卖房屋行为实质是一种借贷抵押为由，诉请法院确认：双方签订的0407号《商品房买卖合同》无效、房屋的预售登记无效、解除预告登记。薛越杰答辩称房屋买卖合同有效，请求法院驳回大正物业公司的诉讼请求。一审法院认为：大正物业公司提供的借贷协议中只有其一方签章，薛越杰并不认可，不能证明大正物业公司提出的《商品房买卖合同》实际上是借贷抵押，应属无效的主张成立，对该借贷协议法院不予采信，故对大正物业公司的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告包头市大正物业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由包头市大正物业发展有限公司负担。宣判后，大正物业公司不服，提起上诉，请求：撤销原判，依法发回重审或改判支持大正物业公司一审的诉讼请求；上诉费及上诉活动中产生的一切费用由薛越杰负担。其主要理由是：一审判决认定事实不清，证据不足。大正物业公司称，双方当事人之间存在借贷关系，大正物业公司分别于2008年8月24日、2009年8月30日、10月30日给薛越杰出具三份借据，借据总额900万元，实际收到借款总额858.2万元。2010年12月29日，薛越杰要求大正物业公司重新签订借贷协议并换成700万元借据，否则还清全部借款，当时大正物业公司实际已付薛越杰本息590.7万元，但薛越杰只认可已还本金200万元。因当时无法还清全部欠款，无奈按照薛越杰的要求用固阳县凤凰城住宅小区的房屋作为借贷抵押。2011年6月23日，薛越杰又要求大正物业公司将借贷抵押的固阳县凤凰城住宅小区29套房屋办成正式的《商品房买卖合同》，并对应出具29套房屋的房款收据，收据总价1401.0924万元，在固阳县房产交易所办理备案登记。薛越杰以高利贷抵押为由，骗取大正物业公司的房产，以《商品房买卖合同》、收据、备案登记为由证实买卖交易完成，掩盖借贷抵押事实，再以强行占有出租为依据，最终抢夺抵押物。截止2012年6月1日，大正物业公司实际已付给薛越杰本息1185.6995万元。29套房屋买卖合同均写明2011年6月23日一次性付清房款，薛越杰应该举证证明是以现金还是银行转账方式一次性付清这些房款的。薛越杰不提供价款往来凭证，即证明没有实际支付房款，不能证明以债抵房（原文如此）的真实性，薛越杰就应按照《商品房买卖合同》履行约定，或确认合同无效、备案登记无效。薛越杰答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公平，二审法院应依法维持原判。二、大正物业公司在上诉状中混淆了合同无效与合同履行的法律区别，意图用合同履行情况来证明合同无效，其上诉主张不能成立。（一）0407号《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，大正物业公司称该合同存在以合法形式掩盖非法目的的合同无效的理由不能成立。（二）大正物业公司提交的虚假的借贷关系证据不能证明0407号合同实为借贷抵押。（三）大正物业公司在上诉状中多次承认双方存在买卖合同关系，只是认为薛越杰未付款，这与其在一审中称双方不存在真实的买卖合同关系、双方的合同属于无效合同的主张自相矛盾。（四）大正物业公司主张的借贷关系与本案不存在关联性，其夸大借贷事实误导法官。三、大正物业公司的上诉理由在一审中未作陈述，其在二审中提出属于新理由，二审法院不应直接审理。二审法院经审理查明：2011年6月23日，大正物业公司与薛越杰签订合同编号为0407的《商品房买卖合同》，约定：薛越杰购买大正物业公司开发建设的坐落于内蒙古包头市××县幢5号房屋一套，建筑面积106.14平方米，价格为9000元/平方米，共计价款955260元。合同上载明，大正物业公司依据固阳县房管所批准的证号为固房预销售证第1号的商品房预售许可证销售房屋。该合同为格式合同，双方在该合同第六条以非格式合同条款约定”于2011年6月23日一次性付清房款：玖拾伍万伍仟贰佰陆拾元整（955260.00）”。签订合同当日，大正物业公司出具收据一份，写明”今收到薛越杰交来B11-5#号房款人民币955260元”，收据加盖大正物业公司财务专用章。在二审时，薛越杰承认因大正物业公司欠其借款未还，用该B11-5号房屋抵账，所以当天并未实际交付955260元房款。大正物业公司承认与薛越杰之间存在借贷关系，但称因薛越杰不与其对账，只有大正物业公司的单方数据。2011年7月4日，固阳县房地产交易所对0407号《商品房买卖合同》进行备案登记。上述事实有书证商品房买卖合同、房款收据及当事人陈述予以证明。一审法院对薛越杰出租B11-5号房屋的事实认定清楚，本院予以确认。大正物业公司称0407号《商品房买卖合同》实际是一种借贷抵押，在一审期间向法庭提交一份《借贷协议》证明其该主张成立。该《借贷协议》的落款时间为2010年12月29日，只有大正物业公司法定代表人王少杰签字。《借贷协议》内容是：大正物业公司向薛越杰借款700万元，借贷期限为2010年12月29日至2011年3月29日，该协议第五条内容是”大正物业公司以其固阳县凤凰城住宅小区房屋作为借贷抵押（详见销售合同）”。薛越杰不认可该协议，大正物业公司未向法庭解释并证明该协议第五条中的销售合同就是本案诉争的0407号《商品房买卖合同》。对该《借贷协议》本院不予采信。本院认为：双方当事人对于0407号《商品房买卖合同》的真实性无异议，本院予以确认。双方争议的焦点是该合同的效力问题，对此，需从以下几点进行分析判断：一、关于0407号《商品房买卖合同》的法律性质问题。首先，从合同内容上看，该合同符合商品房买卖合同的要件。其次，从预售商品房的手续看，签订该合同后双方办理了商品房备案登记手续，符合商品房预售的规定。所以，该合同是商品房买卖合同。二、关于0407号《商品房买卖合同》的房款交付问题。薛越杰认可该合同所涉955260元房款当时并未交付，大正物业公司是用B11-5号房屋抵顶借款，那么这种行为是否构成大正物业公司主张的抵押？首先，根据《物权法》第一百七十九条”为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，大正物业公司在债务到期不能清偿的情况下，与薛越杰签订以房抵债合同的行为不构成抵押。其次，在债务到期不能清偿的情况下，双方签订0407号《商品房买卖合同》，约定大正物业公司向薛越杰的借款抵顶薛越杰的购房款，这表明大正物业公司的借款性质已发生变更，债务性质的变更并未违反法律规定，亦不属于《物权法》第一百八十六条”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定的情形。三、大正物业公司在起诉时仅就0407号《商品房买卖合同》提出上诉主张，在二审时提出的该合同之外的主张不属本案审理范围。综上所述，0407号《商品房买卖合同》为有效的房屋买卖合同。大正物业公司提出的0407号《商品房买卖合同》名为买卖合同，实为借贷抵押，应属无效合同的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人包头市大正物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  范丽宏审 判 员  蔚 厉代理审判员  乔瑞全二〇一五年二月十七日书 记 员  贺 颖