浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第1665号上诉人（原审第三人）：童新花。被上诉人：淳安千岛湖古发旅游开发有限公司。法定代表人：王瑛。委托代理人：ＸＸ。原审被告：钱建国。上诉人童新花因与被上诉人淳安千岛湖古发旅游开发有限公司（以下简称古发旅游公司）和原审被告钱建国房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下：2013年3月16日，古发旅游公司与钱建国签订《富城访古景区内房屋租赁协议》1份，约定古发旅游公司将位于富城访古景区内进门的两栋二层小楼租赁给钱建国使用，并景区内的鱼塘在租赁期内给钱建国使用。租赁期为8年，从2013年3月16日起至2021年3月16日止。租赁期内第一年免租，第二年、第三年租金3000元…，应在每年3月16日前一次性付清当年房租。租赁期间，租赁物及其附属物原则上由钱建国承担维修等费用，遇有房屋结构等影响造成的维护，双方视情况具体协商确定。钱建国如逾期交纳租金，每逾期一天支付100元违约金，逾期一个月古发旅游公司有权单方解除合同。钱建国擅自转租的，古发旅游公司有权单方解除合同。2013年7月25日，钱建国与童新花签订《富城访古景区内房屋转让协议》一份，约定经钱建国、童新花、王志苟三方友好协商，将前述房屋及鱼塘转租给童新花使用，转让费用为68000元，童新花一次性付清转让费给钱建国，钱建国把内置设置好的装潢以及物品全部归童新花，转让使用期间童新花按原有的合同执行。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由童新花负责。2013年7月28日，王志苟在前述协议上签字确认。另查，王志苟系古发旅游公司委托代理人，代表公司进行房屋租赁工作，授权范围为：磋商、签署文件和处理房屋租赁活动有关的事务。《富城访古景区内房屋转让协议》签订后，钱建国依约交付童新花租赁房屋，根据合同约定，童新花应于2014年3月16日前一次性支付当年租金3000元，经古发旅游公司催讨，童新花至今分文未付，古发旅游公司于2015年1月15日向法院提起诉讼，要求：1、依法解除《富城访古景区内房屋租赁协议》；2、钱建国支付房租2500元，支付违约金30600元。审理过程中，古发旅游公司明确第一项诉讼请求为解除与童新花之间的《富城访古景区内房屋租赁协议》。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故支付租金系承租人的主要合同义务。本案古发旅游公司与钱建国之间签订的租赁协议合法有效，虽古发旅游公司主张并未授权王志苟签订转让协议，但其表示在知晓该情况后默认了该协议的效力，转让协议应属合法有效，故钱建国退出与古发旅游公司的房屋租赁关系，由童新花继续履行《富城访古景区内房屋租赁协议》，根据协议约定，童新花应于2014年3月16日前一次性支付当年租金3000元，逾期1个月古发旅游公司有权单方解除合同。根据租赁协议第五条第九项的约定：租赁期间，租赁物及其附属物原则上由乙方（钱建国）承担维修等费用，遇有房屋结构等影响造成的维护，双方视情具体协商确定。故童新花以涉案房屋漏水需由古发旅游公司进行维修为由拖欠租金，依据不足，不予采纳。古发旅游公司已按约交付了租赁房屋，但童新花未按约定期限向古发旅游公司支付租金，且经催讨未果，应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，童新花上述欠付租金的行为，符合合同解除的约定条件或法定条件，古发旅游公司对案涉租赁合同享有解除权。另古发旅游公司要求支付房租2500元，并无不当，应予支持。关于古发旅游公司主张的违约损失，综合考量当事人的主张、古发旅游公司的损失酌情认定600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除淳安千岛湖古发旅游开发有限公司与童新花之间的《富城访古景区内房屋租赁协议》；二、童新花于判决生效之日起十日内给付淳安千岛湖古发旅游开发有限公司租金2500元并支付违约金600元；三、驳回淳安千岛湖古发旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，由淳安千岛湖古发旅游开发有限公司负担285元，童新花负担30元。宣判后，童新花不服，向本院提起上诉称：一、原审认定的部分事实不清，未查明租金拖延的客观原因。原审法院查明：2013年3月16日，古发旅游公司与钱建国签订《富城访古景区内房屋租赁协议》一份，对租赁对象、租赁期限、租金等事项进行了约定。2013年7月25日，钱建国在经过古发旅游公司默许的情况下，将前述租赁房屋及鱼塘转租给了童新花，并签订《富城访古景区内房屋转让协议》一份。童新花对上述事实没有异议，但对“《富城坊古景区内房屋转让协议》签订后，钱建国依约交付童新花租赁房屋，根据合同约定，童新花应于2014年3月16日前一次性支付当年租金3000元，经古发旅游公司催讨，童新花至今分文未，故成讼”?是有异议的，并非是事实。童新花确实应该在2014年3月16日交付当年的租金，但是童新花并没有拖延交付租金的事实，而是古发旅游公司委托处理房屋租赁工作的代理人王志苟不肯收受租金。童新花曾因为租赁房屋存在漏水情况，于2014年2月份左右，电话联系王志苟，但对方置之不理，几天后，又联系王志苟让他过来拿租金并且查看漏水现场，但王志苟一直不接电话。此后，童新花自行维修漏水点，并且多次到古发旅游公司营业场所去缴纳房租，但人去楼空，根本无法找到工作人员。之后，古发旅游公司一直未向童新花主张房租，直到2014年7月份的某天下午，自称是古发旅游公司工作人员的ＸＸ电话通知童新花，要求解除合同，并且支付房屋租金和违约金。其并没有故意拖延租金，而是客观上无处缴纳租金，同时，古发旅游公司也未曾向童新花催讨，系其想解除合同而故意为之。另外，童新花还想陈述一点，童新花投资了几十万元的装潢等，完全没有拖延3000元房屋租金的必要，不符合常理。二、原审适用举证责任不当。古发旅游公司认为童新花未能及时缴纳租金，而要求解除合同，那么其应当举证证明其在合理的期间向童新花讨要过租金。虽然合同约定童新花逾期缴纳租金一个月，古发旅游公司有权解除合同，但要说明的是该合同条款背后的目的是克制承租人故意拖欠房屋租金，并不能包括承租人无处缴纳房租的情况。因此，本案中，古发旅游公司应当举证证明其已经向童新花催讨过租金，童新花存在恶意拖欠租金的情形;而不能要求童新花来举证证据证明其无处缴纳租金的情况。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重新审理并由古发旅游公司承担本案诉讼费用。被上诉人古发旅游公司辩称：一、《租赁合同》明确规定：童新花应该在2014年3月16日交付当年的租金。童新花至今没有交纳房租，事实清楚。童新花提出是王志苟不肯收取租金没有事实依据：按照法律规定，如房屋出租人不肯按时收取房租，童新花可以依法行使将租金提存的权利，可以将租金及时交给法院或公证处提存。童新花没有行使提存的权利，已经说明童新花未按时交纳租金的事实。二、《租赁协议》明确规定，如果承租人逾期一月不交房租，出租方有权单方解除合同。童新花至今未交过一分租金，出租方要求解除合同、收回房屋、合理合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持持原判。原审被告钱建国认为本案与钱建国无关。上诉人童新花和被上诉人古发旅游公司和原审被告钱建国在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，古发旅游公司与钱建国于2013年3月16日签订的《富城访古景区内房屋租赁协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。后钱建国与童新花及古发旅游公司经协商同意，签订了《富城访古景区内房屋转让协议》，约定将钱建国与古发旅游公司签订的《富城访古景区内房屋租赁协议》项下钱建国的权利和义务转让给童新花，该转让协议亦是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，且各方当事人均无异议。根据协议的约定，协议项下的标的物已按约交付给童新花，童新花应按协议的约定支付租金，根据协议约定，童新花应在2014年3月16日前支付当年租金3000元，逾期1个月古发旅游公司有权单方解除合同。至2015年1月15日，古发旅游公司向原审法院提起诉讼时，童新花早已逾期支付租金一个月以上，童新花上诉认为涉案房屋漏水需由古发旅游公司进行维修而拖欠租金，但根据租赁协议第五条第九项的约定：“租赁期间，租赁物及其附属物原则上由乙方（钱建国）承担维修等费用，遇有房屋结构等影响造成的维护，双方视情具体协商确定。”故童新花拒付租金的依据不足。原审法院判决解除古发旅游公司与童新花之间的《富城访古景区内房屋租赁协议》并由童新花给付古发旅游公司租金2500元及违约金600元并无不当。童新花的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由童新花负担（童新花已预交二审案件受理费630元，应退还580元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  赵瑞玲二〇一五年七月六日书 记 员  项 琳