北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民（商）初字第7613号原告陈胜奇，男，1950年9月21日出生，身份号码×××。被告北京福劳尔花卉有限公司，住所地北京市顺义区北务镇庄子村木燕路18号，组织机构代码66691429-8。法定代表人赵燕杰，董事长。原告陈胜奇与被告北京福劳尔花卉有限公司（以下简称福劳尔公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王琬萱独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈胜奇到庭参加了诉讼。被告福劳尔公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。原告陈胜奇起诉称：原、被告于2013年1月5日签订《百合庄园认养合同》2份。合同约定，原告认养被告的种植单元D19号占地面积640平方米和D20号占地面积640平方米，认养费用326000元及管理费4000元。原告于2013年1月5日向被告交纳了认养费用326000元及管理费4000元。被告应在2013年5月30日前将符合合同约定的种植单元交付原告使用。但被告因与案外其他组织有纠纷无法履行合同义务。原告诉至法院请求：1.判令确认原、被告签订的《百合庄园认养合同》无效；2.要求被告退还原告认养费326000元、管理费4000元；3.要求被告向原告支付逾期交付种植单元的违约金（以330000元为基数，按照每日万分之二，计算自2013年5月31日起至第二项诉讼请求的金额被告付清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。被告福劳尔公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2013年1月5日，陈胜奇与福劳尔公司签订了《百合庄园认养合同》2份。合同做了如下的约定：《百合庄园认养合同》约定：“甲方为福劳尔公司，乙��为陈胜奇。为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和休闲为一体的现代化自家种植花园的生态农业庄园，让城市市民亲身享受田园生活和田园风光。乙方签定本合同的目的：为了亲近自然，享受绿色植物带来的身心愉悦的需求，就乙方认养百合庄园园中种植单元的花卉等植物用于自用的有关事宜，甲乙双方出于内心真实意愿，自愿达成合意如下：第一条、乙方认养位于福劳尔公司经营地（本合同内称为百合庄园）内种植的植物，种植单元编号为D19号的种植单元。该种植单元占地面积640平方米。具备立即种植的条件（现场状况见附件一《种植单元》）。期限为26年，自2012年6月2日起至2038年6月1日止。第二条、双方约定乙方认养该种植单元的认养费用为人民币大写壹拾陆万叁仟元整。乙方于签定本合同时一次性全部付清，甲方为乙方出具收据。第���条、甲方同意在收取乙方全部认养费用后于2013年5月30日之前，将符合本合同约定的种植单元交付乙方使用，乙方用于种植。乙方自行决定、自行改变种植植物的品种和数量，但国家禁止种植的植物除外。第四条、甲方的权利义务1.甲方有权依约收取认养费用；2.按照乙方实际使用的水、电等向乙方收取相关费用，收费标准见甲方公司公告；3.甲方根据乙方提出的要求提供种植指南、提供代种、代收、配送上门等服务，收费标准见甲方公司公告；4.甲方将种植单元交付给乙方后，甲方不负责乙方专用部分地上物的自然损耗。如需维护修理乙方可自行解决；乙方也可另行委托甲方维护、修理，费用依据甲方公司收费标准确定；5.因每个种植单元栽培品种的需要，甲方负责百合庄园全部公共设施、道路、绿化带、排水等整体维护、修理。双方约定乙方每年向甲方支付公共部分维修费用（价格构成：包括保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施、设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费）2000元起（以后每三年在上阶段基础上递增10%）。乙方于签订合同之日支付第一年的公共部分维护费用，以后应在合同签订后的每年第一个月内向甲方付清当年的公共部分维护费用。逾期支付的，每日按年费用的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过一年视为乙方提前解除本合同，乙方剩余年限的认养费用不予退还。第五条、乙方的权利义务1.在本合同履行期限内，因乙方认养种植单元内植物的行为，乙方享有该种植单元内植物的所有权，故亦应享有该种植单元内土地的占有权、使用权、受益权。2.乙方在出租、转让、继承认养的种植单元前，需征得甲方书面同意。3.乙方保障认养期限内农业设施始终处于安全状态，乙方承诺保障乙方人员安全���在乙方工作的人员与甲方不存在劳动关系。若乙方认养单元发生漏水、漏电、火灾、财产损失、人身伤亡等一切事故由乙方负责，因此产生的全部损失，乙方承诺承担是最终赔偿义务人。4.乙方有权从事种植各种花卉等植物，乙方不得改变种植单元的现状，不得新建、改建、扩建原有设施，否则由此带来的一切责任和后果由乙方自行承担。5.合同届满后同等条件下乙方享有优先认养该种植单元的权利，认养费用依照当时当地标准确认。6.乙方不得擅自改变种植单元的使用性能，本协议终止或解除后乙方应恢复原貌。第六条、（一）甲方逾期交付种植单元的违约责任1、逾期不超过30日的，违约金约定为，以乙方实际交付的认养费用为基础，甲方按日向乙方支付，乙方实际交付的认养费用的万分之二。2、逾期超过30日的……双方约定违约金的标准同前款……”D20号种植��元的认养合同与D19号种植单元的内容一致。2013年1月5日，陈胜奇向福劳尔公司交付了合同认养费326000元、管理费4000元。福劳尔公司一直未向陈胜奇交付涉诉的认养单元。涉诉种植单元被认定为存在违法建设，北京市顺义区北务镇人民政府向福劳尔公司作出限期拆除决定书。涉诉土地的发包方不同意福劳尔公司的转租行为。上述事实，有原告陈胜奇提交的百合庄园认养合同、收据，本院调取的限期拆除决定书，判决书、证明、谈话笔录及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告福劳尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订合同的标的存在违法建设，违反国家关于土地管理的规定，且福劳尔公司的转租行为未征得发包方的同意，故原、被告签订的合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方签订的《百合庄园认养合同》违约金约定为“以乙方实际交付的认养费用为基础，甲方按日向乙方支付，乙方实际交付的认养费用的万分之二”。本案中，陈胜奇实际交付的认养费用为326000元，故违约金的计算基数应为326000元，而不是陈胜奇主张的330000元。陈胜奇要求确认《百合庄园认养合同》无效，要求福劳尔公司退还认养费、管理费并支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈胜奇与被告北京福劳尔花卉有限公司签订的《百合庄园认养合同》无效；二、被告北京福劳尔花卉有限公司退还原告陈胜奇认养费用三十二万六千元，管理费四千元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京福劳尔花卉有限公司向原告陈胜奇支付违约金，以三十二万六千为基数，按照每日万分之二，计算自二○一三年五月三十一日起至上述第二项债务被告付清之日止；四、驳回原告陈胜奇的其他诉讼请求。如果被告北京福劳尔花卉有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百二十五元，由被告北京福劳尔花卉有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十���日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王琬萱二〇一五年七月十三日书 记 员  丁瑞杰