海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第1212号上诉人（原审原告）：李小龙。委托代理人：鲁志勋、李丽杏，海南川海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口市美兰区人民政府。法定代表人：吴树强，区长。委托代理人：林明峰、赖星，海南大弘律师事务所律师。上诉人李小龙因与被上诉人海口市美兰区人民政府（以下简称美兰区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由代理审判员袁文担任审判长，代理审判员王法坚、彭彩燕参加的合议庭对本案进行审理。上诉人李小龙的委托代理人鲁志勋、李丽杏，被上诉人美兰区政府委托代理人林明峰、赖星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年10月16日，海口市旧城区（城中村）改造指挥部办公室就2008年9月18日海口市美兰区旧城改造工程指挥部的美旧改请[2008]13号请示，作出市旧改办函[2008]203号《关于海甸溪北岸旧城改造区域内商品房等房屋评估基准价标准批复》，批复内容为：原则上同意你部上报的海甸溪北岸旧城改造区域内商品房、集资房、房改房和单位用房按房地合一评估确定的房屋评估基准价标准，即：一、框架结构2136元/㎡；二、混合结构：一档：1880元/㎡(三层以下，含三层)；二档：1980元／㎡（四层以上，含四层）。2009年3月10日海口市美兰区旧城改造工程指挥部颁布的《单位、小区房屋拆迁补偿安置实施方案》第八条三项规定：“单位、小区每栋建筑物内楼梯、过道等公共建筑公摊面积，根据旧城改造让利于民的原则，原则上分摊补偿给住户，并按分摊后的面积进行安置。”由于李小龙等被拆迁户对附属物、土地分割赔偿等问题有异议，并向海口市美兰区旧城改造工程指挥部反映，要求指挥部予以明确。该指挥部于2009年4月12日，对李小龙等海天公寓的业主作出《关于海天公寓拆迁安置工作相关问题的答复》，其中第二条：关于小区附属物赔偿问题，小区附属物（地下室、物业办公室、车篷、树、水塔等），按程序评估后，赔偿款按面积平摊分配到各业主（已签订协议的业主同样享受补偿）；第三条：关于土地分割赔偿问题，海天公寓已按房地合一的方式进行评估赔偿，不再进行土地补偿。2009年5月12日，李小龙与海口市美兰区人民政府签订《海口市海甸溪北岸旧城区改造拆迁补偿安置协议（小区实物补偿）》一份，协议约定，因海口市海甸溪北岸旧城区项目需要拆迁李小龙位于海甸二东路海天公寓小区X幢XXX房房屋及附属物，根据房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，经双方充分协商，就拆迁安置及补偿事实达成协议：第一条：李小龙选择实物补偿方式；第二条：一、李小龙被拆迁房屋建筑面积（含公摊的建筑面积）为（62.82）平方米，有房屋权属证明的建筑面积为（62.82）平方米，房屋权属证明名称及编号（房屋所有权证为海口市房权证海房字第HK038XXX**号）；二、李小龙被拆迁土地面积为（/）平方米，有合法用地手续的土地面积为（/）平方米，土地合法用地手续名称及编号(/)；第三条：一、拆迁补偿计算表：土地补偿一栏空白，住宅（含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积）补偿金额计158427元（房屋成新率为97%，其中框架结构每平方米补偿基价为2136元，计130158元；装修补偿基价为每平方米450元，计28269元）、壁柜和吊柜补偿金额计12698元、水电和煤气管道迁移补助费计1660元、按时搬迁奖励计13250元，合计补偿款人民币182785元。另约定，李小龙安置房按当年度经济适用房指导价结算的建筑面积为69.1平方米，按当年度经济适用房指导价1.5倍结算的建筑面积为15.9平方；当年经济适用房指导价为每平方2371元；住宅安置房价款：69.1㎡×2371元+15.9㎡×（2371×1.5）元=220384元；如结算李小龙拆迁补偿款（不含搬迁补助费、临时安置补助费）不足以支付安置房价款，李小龙应将不足部分款项计人民币37599元在美兰区政府通知办理安置房交付手续10日内支付给美兰区政府；李小龙应在本协议签订之日将被拆迁的土地、房屋及附属物产权手续移交给美兰区政府，由美兰区政府统一向有关部门办理注销手续；本协议自双方签字盖章之日起生效。拆迁补偿安置协议签订当天，美兰区政府收回了李小龙海天公寓小区X幢XXX房的房屋所有权证和土地使用权证，并向李小龙出具了《房地产权属证明原件收取凭证》，协议签订后，美兰区政府按协议约定，给李小龙安置了房屋，李小龙也向美兰区政府支付了不足部分的安置房价款。另查明，2008年7月11日，海口市美兰区人民政府取得海口市建设局颁发的海旧改拆许字（2008）第03号《房屋拆迁许可证》，拆迁项目：海甸溪北岸旧城区改造项目中、东段拆迁。再查明，2009年4月20日，海南骏捷汽车销售有限公司向海口市美兰区旧城改造工程指挥部发送一份《关于申请“海天公寓”X幢物业拆迁赔偿的报告》，提出“海天公寓”X幢系其公司于2002年在本公司所有的土地上开发建设，并按政府经济适用房项目限价销售；因房屋执行限价亏本销售，而其公司投资建造了围墙189.42㎡、简易127.82㎡、铁门12.20㎡、花池0.87㎡，硬化263.32㎡等设施提供给小区住户及管理物业使用，但所有权归属其公司所有；恳请政府对因拆迁给其公司投资上述小区设施造成的实际损失给予赔偿。美兰区政府经核实后，于2009年6月12日与海南骏捷汽车销售有限公司签订了《拆迁安置补偿协议》，约定给予海南骏捷汽车销售有限公司“海天公寓”X幢附属物补偿款人民币43729元。并于2009年6月16日支付给海南骏捷汽车销售有限公司。原审法院认为：一、关于李小龙与美兰区政府签订的《海口市海甸溪北岸旧城区改造拆迁安置补偿协议》第二条第二项、第三条第一项是否真实合法有效的问题。李小龙与海口市美兰区人民政府于2009年5月12日签订的《海口市海甸溪北岸旧城区改造拆迁补偿安置协议（小区实物补偿）》，双方对拆迁安置方式、被拆迁房屋及土地情况、补偿金额计算、实物补偿结算及价款支付、违约责任等条款进行了约定。该协议系经双方当事人充分协商一致后签订，双方当事人意思表示真实，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对合同双方当事人具有法律约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，美兰区政府已按协议约定给李小龙进行实物补偿即给李小龙分配了住宅安置房，李小龙也向美兰区政府支付了不足部分的安置房价款，合同双方当事人均已履行了各自的合同义务。根据查明的案件事实，海口市旧城区（城中村）改造指挥部办公室于2008年10月16日作出的市旧改办函[2008]203号批复，同意海甸溪北岸旧城改造区域内商品房、集资房、房改房和单位用房按房地合一评估确定的房屋评估基准价标准进行补偿安置。海口市美兰区旧城改造工程指挥部于2009年4月12日对原告等被拆迁户作出的《关于海天公寓拆迁安置工作相关问题的答复》第三条：关于土地分割赔偿问题，海天公寓已按房地合一的方式进行评估赔偿，不再进行土地补偿。据以上事实，可认定李小龙在与美兰区政府签订《拆迁补偿安置协议》之前就知道海天公寓是按房地合一的方式进行评估赔偿的规定，并且在《拆迁补偿安置协议》中也是按房地合一的补偿基价约定计算补偿金额的。《拆迁补偿安置协议》第二条第二项和第三条第一项的拆迁补偿款计算表中对土地补偿表格空部分没有填写，并不影响该条款的效力。李小龙诉称《拆迁安置补偿协议》第二条第二项、第三条第一项是美兰区政府未与李小龙商量，李小龙是被迫签订，违背合同自愿原则，请求应确认为无效条款。李小龙的该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。二、关于李小龙要求美兰区政府支付土地补偿款、公摊面积补偿款是否有事实和法律依据的问题。双方签订的《拆迁安置补偿协议》第一条已明确约定李小龙被拆迁房屋建筑面积已经含公摊的建筑面积；第三条第一款第二项的住宅补偿部分也约定住宅已包含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积。美兰区政府已经按协议约定按李小龙被拆迁的房屋建筑面积（包含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积）进行补偿安置，现李小龙又向美兰区政府主张支付土地补偿款30705元和公摊面积补偿款13011元，没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、关于李小龙要求美兰区政府支付附属物补偿款的问题。在本案中，李小龙与美兰区政府之间系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中，并没有对关于海天公寓小区附属物赔偿条款的约定。另外，海天公寓小区X幢的附属物赔偿款项，美兰区政府已支付给海南骏捷汽车销售有限公司，美兰区政府与海南骏捷汽车销售有限公司也签订了《拆迁安置补偿协议》。在该《拆迁安置补偿协议》尚未通过司法程序确认其法律效力或者被依法解除之前，李小龙依据《关于海天公寓拆迁安置工作相关问题的答复》的内容，主张美兰区政府向其支付海天公寓小区X幢的附属物赔偿款，没有法律依据。关于海天公寓小区X幢的附属物赔偿款问题，美兰区政府在庭审辩论时提出海天公寓附属物的补偿款一直留存在监管账户内，李小龙等业主尚未提供合理的补偿分配方案，如业主能就附属物的补偿分配问题达成一致意见，美兰区政府即可与业主签订补偿协议。因此，李小龙应与美兰区政府就海天公寓小区X幢附属物补偿款的分配方案、补偿方式、具体金额和支付方式等问题另行协商处理，如双方对附属物的补偿问题存在争议，可另案处理。故对李小龙主张美兰区政府支付附属物补偿款1000元的诉讼请求，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回李小龙的诉讼请求。案件受理费918元，由李小龙负担。上诉人李小龙不服原审判决，向本院上诉称：一、在拆迁补偿过程中，美兰区政府仅对李小龙的住宅按面积作了补偿，而对李小龙的土地（14.82平方米）未作补偿。美兰区政府称，《拆迁补偿协议》第三条规定的“补偿基价2136元”和是“房地合一价格”，即房屋面积和土地使用权面积合在一起计算的价格，其中已经包含了土地使用权的价值。而李小龙的理解是，这个“房地合一”的补偿基价，是住宅面积的补偿和土地面积的补偿，合用一个价格（2136元／㎡）。现因为《拆迁补偿协议》是美兰区政府单方提供和重复使用的合同，而且其中的条款都未经过双方协商，属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。按照《合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，应按李小龙的理解进行处理，即：美兰区政府还应按2136元／㎡的补偿基价，给予以土地的补偿款30705元。原审判决没有认定这一事实，是认定事实有误。而原审判决仅适用《合同法》第八条、第四十四条，而不适用《合同法》第四十一条，则是适用法律不当。海天公寓X幢的附属物（物业办公室、车棚、树、水塔等），依法属海天公寓A栋的业主共同所有。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”拆迁补偿，是指拆迁人向拆迁物的所有权人进行补偿，而不是向建造人（或开发商）进行补偿。海口市美兰区旧城改造工程指挥部在2009年4月12日作出的《关于海天公寓拆迁安置工作相关问题的答复》中也曾承诺：“关于小区附属物（地下室、物业办公室、车棚、树、水塔等），按程序评估后，赔偿款按建筑面积平摊分配到各业主。”现美兰区政府将海天公寓A栋的附属物（围墙、铁门、树木、花池、场地硬化等）的拆迁补偿款43729元，支付给了海天公寓“海南骏捷汽车销售有限公司”，犯了“张冠李戴”的错误。这个错误的责任只能由美兰区政府承担。原审判决对美兰区政府的这一错误予以维护，于法无据。三、美兰区政府在其制定的《海口市美兰区旧改工程指挥部（单位、小区房屋拆迁补偿安置实施方案）》中第八条第三项明确规定，根据旧城改造让利于民的原则，原则上分摊补偿给住户，并按分摊后的面积进行安置。依据此规定美兰区政府除了补偿住户的住宅面积（包括公摊的建筑面积）以外，还应当给予让利于民的安置补偿。故美兰区政府应按李小龙的房屋面积的10%给予李小龙公摊面积6.28平方米的补偿款13011元。因此原审法院驳回李小龙的诉求缺乏法律依据。鉴于原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求人民法院依法判令：1、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2158号民事判决；2、美兰区政府按每平方米2136元向李小龙支付土地补偿款30705元，并向李小龙支付附属物补偿款1000元；3、美兰区政府履行让利于民的承诺，向李小龙支付楼梯、过道等公共建筑公摊面积10%补偿款13011元；4、一、二审诉讼费由美兰区政府承担。被上诉人美兰区政府答辩称：一、原审判决认定事实清楚。（一）美兰区政府已支付土地补偿款。2008年09月18日，海口市美兰区旧城改造工程指挥部向海口市旧城区（城中村）改造指挥部办公室作出美旧改请【2008】13号《关于审定海甸溪北岸旧城改造区域内商品房等房屋评估基价标准的请示》，2008年10月06日，海口市旧城区（城中村）改造指挥部办公室作出市旧改办函【2008】203号《关于海甸溪北岸旧城改造区域内商品房等房屋评估基准价标准的批复》，同意海甸溪北岸旧城区改造商品房、集资房、房改房和单位用房按房地合一评估确定的房屋评估基准价标准，房屋框架结构按2136元/㎡评估补偿。李小龙的房屋采取房地合一的补偿方式进行补偿，相较于按房地分开的补偿方式获得的补偿总额更多。从李小龙的利益出发，双方签订的《拆迁补偿安置协议》第三条第一款第二项的住宅补偿部分约定住宅已包含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积。美兰区政府采取房地合一的评估方式已对李小龙进行土地补偿。（二）美兰区政府已支付X幢附属物补偿款。2009年4月20日，海南骏捷汽车销售有限公司向海口市美兰区旧城改造工程指挥部提出补偿海天公寓X幢附属物，经核实后，于2009年6月12日签订《拆迁安置补偿协议》,并将该补偿款支付给海南骏捷汽车销售有限公司。美兰区政府与海南骏捷汽车销售有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》未经司法程序确认其效力或者被依法解除之前，李小龙要求美兰区政府支付海天公寓X幢附属物赔偿缺乏依据。（三）美兰区政府已补偿公摊面积。李小龙购买房屋时，已将房屋相应的公摊面积计算在其房产证面积内。而且，《拆迁补偿安置协议》第一条和第三条第一款第二项的住宅补偿部分约定住宅已包含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积，美兰区政府对房屋公摊面积也进行了补偿。《单位、小区房屋拆迁补偿标准及计算方法》中举例的李某房屋面积是100㎡，公摊面积是10㎡，那么李某的补偿面积是110㎡。该举例仅为假设情况，让被拆迁户能够更直观的理解，并不等于每一被拆迁户都享有10㎡的公摊面积。二、原审判决适用法律正确。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八、四十四条之规定，认定《拆迁补偿安置协议》经美兰区政府与李小龙协商一致后签订，是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对合同双方当事人具有法律约束力。原审判决适用法律是正确的。综上所述，李小龙的上诉，缺乏事实和法律依据，为维护美兰区政府的合法权益，请求依法驳回李小龙的上诉。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为：李小龙与美兰区政府签订的《拆迁补偿安置协议》,其合同主体适格、内容合法，在无证据证明该合同无效的情形下，应认定为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，合同当事人应依合同约定行使权利与履行义务。一、关于分摊的住宅土地使用权补偿问题。李小龙主张其与美兰区政府签订的《拆迁补偿安置协议》第三条系格式条款，其对该条款的理解与美兰区政府的解释不一致，按照《中华人民共和国合同法》的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，对住宅土地使用权的补偿应按其理解，即在合同约定的住宅面积的补偿之外，还应对土地使用权面积单独予以补偿。对此本院认为，被拆迁的涉案住宅属多层建筑物，房屋所有权人享有的土地使用权适用分摊方式计算。李小龙与美兰区政府签订的《拆迁补偿安置协议》第三条规定：“一、拆迁补偿计算表：(土地补偿一栏空白)，住宅（含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积）补偿金额计158427元（房屋成新率为97%，其中框架结构每平方米补偿基价为2136元，计130158元；装修补偿基价为每平方米450元，计28269元）......”该条款约定住宅补偿的范围已包含分摊的土地使用权和公摊的建筑面积，其文字表述清晰明确，并无疑义。李小龙对该条款的理解违反了通常的理解，即通常情形下会订立该合同的一般人的理解，其上诉理由不成立，本院不予采纳。二、关于附属物补偿问题。李小龙依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定以及海口市美兰区旧城改造工程指挥部于2009年4月12日作出的《关于海天公寓拆迁安置工作相关问题的答复》第二条的内容：“关于小区附属物（地下室、物业办公室、车棚、树、水塔等），按程序评估后，赔偿款按建筑面积平摊分配到各业主。”主张其应分得被拆迁住宅（X幢楼房）附属物补偿款1000元。本院认为，一方面，李小龙等业主能否分得附属物补偿款的前提是附属物属于李小龙等业主共有。根据美兰区政府的陈述，海南骏捷汽车销售有限公司已对X幢楼房附属物主张所有权并取得相应的补偿款，李小龙等业主对该公司的主张持有异议，故X幢楼房附属物所有权的归属存在争议，需要予以确认，只有在确认X幢楼房附属物属于李小龙等业主共有之后，李小龙才可请求分配X幢楼房附属物的补偿款。另一方面，即使李小龙等业主享有X幢楼房附属物补偿款的分配请求权，亦必须有一个合理、准确的分配标准或方法，以保障所有共有人的合法权益。从李小龙及与其同时起诉的其他X幢楼房业主的具体情况及相关主张来看，对X幢楼房附属物补偿款的分配尚未形成合理、准确的分配标准或方法，以罗玉容、梁平、张柳琴为例，罗玉容被拆迁房屋建筑面积（含公摊的建筑面积）为61.93平方米，主张附属物补偿款1000元；梁平被拆迁房屋建筑面积（含公摊的建筑面积）合计为126.52平方米，主张附属物补偿款2000元；张柳琴被拆迁房屋建筑面积（含公摊的建筑面积）为111.13平方米，主张附属物补偿款2000元。李小龙等人的主张并无统一标准为依据，可能侵害其他业主的分配权益。结合以上二点，由于X幢楼房附属物所有权的归属尚待确认，关于附属物赔偿款的分配亦未形成合理、准确的分配方案，因此，关于附属物的补偿，原审法院作出另案处理的判决，其处理得当，应予维持。三、关于公摊的建筑面积补偿问题。李小龙与美兰区政府签订的《拆迁安置补偿协议》第一条、第三条明确约定李小龙被拆迁房屋建筑面积已经含公摊的建筑面积，协议中记载的住宅补偿款系包含公摊的建筑面积补偿款在内的。美兰区政府已经按协议约定履行了补偿安置义务，李小龙再次向美兰区政府主张支付公摊面积补偿款违反了双方协议的约定且无法律依据，依法应予驳回。综上所述，李小龙的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费918元，由上诉人李小龙负担(经本院审批，免予缴纳)。本判决为终审判决。审 判 长 ?袁??文代理审判员 彭 彩 燕代理审判员 王 法 坚二〇一五年七月三十日书 记 员 ?段 海斌