山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3159号原告：刘强，男，1962年1月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘倩，山东瑞文律师事务所律师。委托诉讼代理人：石照，山东永奕恒律师事务所律师。被告：齐志勇，男，1968年5月26日出生，汉族，住槐荫区机床二厂路欣都花园4号楼2单元301室。委托诉讼代理人：孙元，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。被告：孙红霞，女，1970年9月28日出生，汉族，住天桥区堤口路177号金色阳光花园11号楼2单元402。被告：曲新霞，女，1972年12月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人:董新涛，山东海扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘法余，男，1967年3月5日出生，汉族，住济南市，系曲新霞丈夫。第三人：刘英霞，女，1978年9月9日生，汉族，住济南市。原告刘强与被告齐志勇、孙红霞、曲新霞，第三人刘英霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘强及委托诉讼代理人刘倩，被告齐志勇的委托诉讼代理人孙元、崔立庭，被告孙红霞，被告曲新霞的委托诉讼代理人董新涛、刘法余，第三人刘英霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令刘强与曲新霞签订的房屋买卖合同真实有效；2.请求法院判令将济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2单元502的房产(槐0928533)归刘强所有。判令齐志勇、孙红霞、曲新霞继续履行合同协助办理过户手续。事实与理由：2012年9月6日，曲新霞与刘强签订了房屋买卖合同，即曲新霞将位于济南市槐荫区德兴东街27号1楼2单元502室的房产卖给刘强。后因齐志勇，孙红霞拒不配合办理房屋过户的相关手续，曲新霞不慎将装有公证委托书的提包丢失(内有公证书，委托书，房产证)。无法办理过户手续，鉴于此种情况，刘强多次找齐志勇、孙红霞到房产管理部门协助办理过户手续，曲新霞到公证处，请求补办证件，公证处只让看档案，允许复印，但是不给办丢失的公证书、盖章，法院才能调取原件。为此在万般无奈的情况下诉至法院，维护原告的合法权益。齐志勇辩称，1.本案房屋买卖合同系刘强与曲新霞签订，曲新霞以代理人身份签订合同的依据为2011年11月17日的委托书和公证书，根据曲新霞与齐志勇之间的法律关系，其无权代签房屋买卖合同。2.2016年9月1日，槐荫区城市更新局发布济（槐荫）征冻告字[2016]第20号征收冻结通知，冻结齐志勇名下位于济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2-502号房屋，2016年12月19日槐荫区人民政府发布济（槐荫）征告字[2016]24号房屋征收决定公告，本案房屋在其征收范围内。因涉案房产及土地被政府征收，所有权转移，标的物灭失，且在房管局已冻结拆迁范围内，并不予办理买卖等变更所有权的事宜。3.2012年9月6日，刘强与曲新霞签订的房屋买卖合同，系没有代理权、超越代理权或者代理权被终止后以齐志勇名义订立的合同，因未经齐志勇追认，对被代理人不发生效力，由曲新霞承担责任。另外，签订本案合同时，曲新霞明确知道买卖房屋仍在抵押期间，根据法律规定该抵押财产不得转让。因此涉案房屋买卖合同应为恶意签订，因违法而无效。4.涉案房屋买卖合同约定20个工作日内向齐志勇支付购房款，还约定了交接房屋及迁出户口的时间，刘强未履行以上义务，且未按约定占有使用涉案房屋的情况下，其就应该知道自己的权利受到侵害，及时主张权利，现已超过两年诉讼时效。孙红霞辩称，同齐志勇答辩意见。曲新霞辩称，1.曲新霞2012年9月6日，以齐志勇与孙红霞委托代理人的名义与刘强签订涉案房屋买卖合同，并收取房款属实；2.曲新霞只是合同一方的委托代理人不是合同主体，不应承担因合同未履行完毕而产生的法律责任。刘英霞辩称，刘强偿还我本金及利息后我同意过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘强提交的公证书两份、房屋买卖合同、收条，符合证据构成要件，本院予以采信。对齐志勇提交的民事起诉状复印件、变更诉讼请求申请书复印件、申请书复印件、房屋买卖合同复印件，与本案无关，本院不予采信。对齐志勇提交的委托书公证书复印件、个人住房抵押合同复印件、房屋权属状况信息复印件、不动产登记证明复印件、征收冻结通告房屋征收决定公告复印件、槐荫法院（2017）鲁0104民初354号判决书，符合证据的要件，本院予以采信。对曲新霞提交的涉案房屋所有权证（补1）、济南市房管局涉案房屋的查询档案、济南市中级人民法院（2017）鲁01民终8306号民事判决书，符合证据的要件，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月17日，齐志勇与孙红霞作为委托人向曲新霞出具委托书一份，委托内容为：“一、委托人齐志勇、孙红霞夫妻二人自愿授权曲新霞一人为代理人，全权办理出售委托人私有房产的更名过户，交费完税，代收售房款、代办网签和撤销网签，房产测绘，面积变更，地址变更等相关的全部事宜，受托人在授权范围内，办理委托事宜过程中在相关文件上的签字，印鉴委托人均予以承认，并承担相应的民事责任。二、委托办理的房产坐落登记地址是济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2-502号。房屋所有权证编号：济房权证槐字第092853号，房屋所有权人登记人是齐志勇。三、委托期限为至上述委托事项全部办理完毕时终止。四、受托人没有转委托权。”山东省济南市槐荫区公证处对齐志勇与孙红霞在上述委托书中的签名行为进行了公证，并出具了（2011）济槐荫证民字第9052号《公证书》。该公证处还对齐志勇与孙红霞向公证处提交的两人的身份证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件的真实性进行了公证，并出具了（2011）济槐荫证民字第9053号《公证书》。齐志勇作为抵押人（借款人），曲新霞作为抵押权人，双方签订《个人住房抵押合同》一份，该合同约定：“1、抵押人与抵押权人于2011年11月18日签订个人借款协议书，借款金额人民币叁拾伍万元，借款期限叁个月，2011年11月18日至2012年2月18日。2、抵押期限在借款合同项下所有债务清偿后终止。3、本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。4、抵押物及担保范围：本合同中的抵押物是指抵押人所合法拥有并经抵押权人认可的房地产，其内容如下：房屋坐落：济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2单元502室。建筑面积59.92平方米。房地产价值：叁拾伍万元整。房屋所有权证编号：济房权证槐字第092853号。该抵押合同还对担保范围、纠纷处理等内容作出了约定。合同落款处，齐志勇在抵押人及借款人处分别签名并按手印，曲新霞在抵押权人处签名并按手印。该合同未载明签署时间。后，齐志勇与曲新霞办理了济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2单元502室房屋的抵押登记手续，登记内容显示：抵押担保债权35万元，债务履行期限为2011年11月18日至2012年2月18日，登记时间2011年11月22日。除该抵押登记外，齐志勇又将涉案房屋抵押给了刘英霞，抵押担保债权20万元，债务履行期限为2012年2月20日至2012年3月20日。上述两个抵押登记现均未撤销。2012年9月6日，甲方（出售方）：齐志勇、孙红霞，甲方代理人：曲新霞，乙方（购买方）：刘强。协议内容如下：一、乙方对甲方所出售的房屋产权及附属设施，装修情况已充分了解，愿意购买该房屋。房屋坐落于济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2单元502，房屋所有权证号092853，规划用途住宅，建筑面积59.92平方米，无附属建筑物。二、该房屋总成交价格为人民币叁拾玖万元整。三、甲方保证房屋权属真实，且房屋财产的共有权人对出售此房屋无异议，保证房屋没有家庭及社会纠纷，如出现任何纠纷甲方负全部责任，并承担相应的法律责任，由此产生的损失，由甲方负责赔偿，与乙方无关。四、付款方式：乙方须一次性支付给甲方。五、甲乙双方约定自签订本合同起20个工作日内，乙方将房款一次性支付给甲方，否则视为乙方违约。六、在房屋买卖交易过程中，所产生的所有税费由乙方支付。七、乙方房屋全款到位后，甲乙双方交接房屋，在交付房屋前，甲方负责户口迁出，结清水、电、暖、气、有线、物管等费用。八、甲乙双方自签订本合同起，应严格按照合同约定执行。若出现违约，违约方支付对方双倍房款作为违约金，并承担相应的法律责任，若发生争议，协商不成时，可依法向人民法院提起诉讼。九、代理人出售房屋的，代理人保证与原产权人意见相符，并代理人承担此合同的有效性。十、若发生争议，协商不成时，可依法向济南市历下区人民法院提起诉讼。2012年9月22日，曲新霞向刘强出具收条：今收到刘强现金人民币叁拾玖万元整（此款作为刘强购买槐荫区德兴东街27号1号楼2-502，房产权证字第092853号房的购房款）。收到人：曲新霞代齐志勇、孙红霞。另查，在案件审理过程中，齐志勇向本院提出鉴定申请，要求对房屋买卖合同及收条的形成时间进行司法鉴定，但未能向本院提交符合鉴定要求的检材。2018年5月24日，刘强向本院提交承诺书：同意替齐志勇、孙红霞归还刘英霞、曲新霞全部欠款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点如下：一、曲新霞代齐志勇、孙红霞与刘强签订的房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋是否能过户至刘强名下。对于焦点问题一，根据齐志勇与孙红霞向曲新霞出具的委托书，曲新霞有权代理齐志勇、孙红霞签订房屋买卖合同，向他人出售济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2单元502室房屋。因此曲新霞代齐志勇、孙红霞与刘强签订的房屋买卖合同是有效的，该合同对齐志勇、孙红霞发生效力，双方均应依约履行。对于焦点问题二、双方签订的房屋买卖合同合法有效，且曲新霞代齐志勇、孙红霞向刘强收取购房款39万元，刘强已经履行了交付房款的义务，双方虽未约定过户期限，但刘强作为买方，有权要求齐志勇、孙红霞协助刘强办理过户登记，并随时主张权利。由于曲新霞与刘英霞在涉案房屋上设定了抵押，本院根据刘强的申请依法判决刘强替齐志勇、孙红霞清偿欠付刘英霞、曲新霞的全部债务，以便消灭抵押权。曲新霞、刘英霞应当在足额实现债权的情况下及时办理抵押权登记注销手续，以保证房屋产权过户手续顺利完成。对于齐志勇、孙红霞的答辩及质证意见，无事实和法律依据，本院不予支持。刘强依照房屋买卖合同要求确认房屋所有权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘强与被告曲新霞签订的房屋买卖合同有效；二、原告刘强于本判决生效之日起三日内代被告齐志勇、孙红霞清偿欠付被告曲新霞、第三人刘英霞的全部款项；被告曲新霞、第三人刘英霞在收到全部款项后三日内解除设定在济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2-502号房屋上的抵押权；三、被告齐志勇、孙红霞于本判决第二项所指抵押权消灭后三日内协助原告刘强办理济南市槐荫区德兴东街27号1号楼2-502号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告刘强名下；四、驳回原告刘强的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费4420元，由原告刘强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 张 忠人民陪审员 陈 军二〇一八年五月二十四日书 记 员 禚啸瀚