海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2018）琼9027民初448号原告：高明远，男，1993年3月2日出生，满族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：高杰，海南瑞伊律师事务所律师。被告：薛明，男，1986年3月5日出生，住安徽省亳州市。被告：刘嫚嫚（系被告薛明妻子），女，1988年4月13日出生，现住海南省东方市。委托诉讼代理人：薛明，系刘嫚嫚丈夫。被告：李淑梅，女，1973年11月17日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。委托代理人：王静（系李淑梅表哥），1963年2月17日出生，住黑龙江省兰西县。身份证号码：×××。原告高明远与被告薛明、刘嫚嫚、李淑梅定金合同纠纷一案。本案于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高杰，被告薛明、李淑梅及其委托代理人王静、被告刘嫚嫚及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高明远向本院提出的诉讼请求：1、判令三被告共同向原告双倍返还定金40000元，并承担连带偿还责任；2、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原告居住在伯父位于海南省××县的家中，于2018年1月22日在该小区的微信群中看到房屋中介被告李淑梅发布的售房信息，后跟随伯父前往被告李淑梅家中商定价格购房后，并交付定金贰万元（B栋1012室）69平方米，全款708000元。约定余款双方办手续时全部交齐。2018年2月12日原告在被告李淑梅的带领下去被告位于东方市二环南路左岸时光6幢13A-1306的家中商定签订房屋买卖合同事宜。到达家中后，被告父母却要要求原告按房屋买卖合同约定将剩余购房款交齐，原告感到很奇怪，此时被告才告诉原告是被告李淑梅以自己的名义与两被告签订了《房屋买卖合同》，并代表原告在该合同上签名。原告认为该合同根本不具有法律效力。回到乐东后，原告准备了一份《二手房转让协议》，经被告李淑梅转发给被告薛明、刘嫚嫚。原告反复与被告李淑梅确认，表示被告薛明、刘嫚嫚同意签署该协议。2018年2月27日，原告与被告李淑梅委托的李铭再次前往东方市被告薛明、刘嫚嫚家，准备与其签订该协议，但原告到达被告薛明、刘嫚嫚家中后，被告薛明、刘嫚嫚再一次变卦，拒绝签订该协议，并表示现在卖出去的价格是760000元。对于被告薛明、刘嫚嫚坐地起价的行为，原告十分气愤，要求被告薛明、刘嫚嫚将定金归还给原告，但被告薛明、刘嫚嫚拒绝。为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。原告向本院提供的证据：证据1、收条，拟证明被告于2018年1月22日收取原告B栋1012室定金20000元的事实；证据2、微信聊天截屏，拟证明被告坐地起价拒绝与原告签订房屋买卖合同的事实；证据3、查询函，拟查询后涉案房屋已备案在刘嫚嫚名下。被告薛明、刘嫚嫚辩称，一、原告所请求的双倍返还40000元无事实依据。高明远所出具的定金收条无法证明薛明于2018年1月22日收到B栋1012室定金20000元的事实。从其提供的收条上只能看到高明远与被告李淑梅之间存在经济往来，不能证明该款是交付给薛明的定金。该收条中仅载明"今收到定金贰万元整（B栋1012室）69平方米等，缺乏明确的房屋所在的位置,不能证明其购买的房屋与薛明出卖的房屋是同一套。且在该收条中，并没有高明远的签名，只能说明高明远与被告李淑梅之间有经济往来，该收条与薛明无关联性。高明远与李淑梅之间到底是什么法律关系，这是本案的中心和节点。1、被告得到的信息，李淑敏是房屋买卖的中介人，即居间介绍人。从结论在李淑梅给高明远出具的收条中得到证实。落款为收款人：中介：李淑梅。如果李淑梅与高明远是居间合同关系，李淑梅给与高明远的收条，就是居间合同的定金，此居间合同定金，与被告没有关系；2、被告与高明远不存在合同关系，特别是不存在房屋买卖合同关系。首先，房屋买卖合同的买方不是高明远的签字。其次，高明远不承认李淑梅的代理签字，即李淑梅在买卖合同的委托代理关系，其实，李淑梅也不可能代理高明远。所以，李淑敏在"乙方委托人签字：李淑梅、高明远"，对高明远不产生任何法律约束力，该《房屋买卖合同》与高明远毫无关系，即被告与高明远不存在合同关系。高明远起诉被告就没有任何的事实基础了。二、原告所请求的双倍返还40000元无法律依据。2018年2月12日高明远在被告李淑梅的带领下去被告位于东方市二环南路左岸时光613A-1306家中"商定签订房屋买卖合同事宜"，而房屋买卖合同的相关购房款、定金、物业费等事宜早在2018年1月25日己在签订《房屋买卖合同》有明确的约定，高明远在2月12日合同签订后一个星期却不知自己签订了该合同，说明签订该《房屋买卖合同》时并不是高明远的真实意思表示，而是被告李淑梅无权代理原告所签的合同，该合同事后并没有得到原告高明远的追认，原告在起诉状中写到对被告李淑梅代签合同对高明远根本不具有法律效力。既然主合同不成立，就不存在定金双倍返还的问题。三、高明远依据与李淑梅的收条起诉薛明，让人感到莫名奇妙。高明远在2018年2月12日在被告家中当着其家人的面明确的表示不会购买被告的房屋，已经做出的拒绝追认被告李淑梅的无权代理行为，《房屋买卖合同》应为不成立。而随后就向法院起诉要求双倍返还其定金40000元，又二次追认该合同有效。既然承认该合同有效，却未按照合同约定于2018年1月25日前交齐房款，实属不能让人明白原告的真实意思表示。但无论其追认该合同与否，薛明都不应双倍返还其40000元。理由总结如下：一，若《房屋买卖合同》原告并未追认，则被告薛明和被告李淑梅之间签订的合同与高明远无关，即代表人与高明远不存在合同关系，不适用定金双倍返还罚则；二，若《房屋买卖合同》原告予以追认，则该合同有效。而根据合同第四款的规定，高明远应将余下的购房款了2018年2月15日前一次性交给被告，而原告至今未收到该笔购房款。高明远的行为己经构成违约，根据《房屋买卖合同》》第三款的规定，"甲乙双方若有一方违约，赔偿对方双倍购房订金的约定"，薛明未追究高明远的违约责任，却要向被告要双倍赔偿，实属无理。原告根本没有理清此间存在的法律关系，就起诉，被告人保留追究其责任的权利。被告薛明、刘嫚嫚向本院提供的证据：证据1、房屋买卖合同，拟证明在2018年2月15日之前交清房款，原告一直没按合同约定时间交房款；证据2、微信转账，拟证明定金经过李淑梅同意后，把定金17000元退回去。被告李淑梅辩称，这是原、被告之间的买卖，之前达成协议的，认为两方都有违约行为，承诺了就要实现，不能反悔，跟电话里说的不一样。李淑梅当这个中介一份钱都没有收到，当时李淑梅想把定金返还给原告，但是电话被原告给拉黑。当时可能就是薛明口头委托李淑梅，没有书面委托。被告李淑梅没有证据向本院提供。对原、被告提供的证据进行分析与确认：证据1、收条，证据3、查询函，经质证，被告没有异议，本院予以确认。证据2、微信聊天截屏，拟证明被告坐地起价拒绝与原告签订房屋买卖合同的事实。经质证，被告对证明的内容异议。本院认为，该截屏的内容不具有完整性，且是在双方磋商未能签证合同后，被告提出的报价，对该证据的证明力不予确认。对被告薛明、刘嫚嫚向本院提供的证据进行分析与确认：证据1、房屋买卖合同，拟证明在2018年2月15日之前交清房款，原告一直没按合同约定时间交房款。经质证，原告表示该合同非本人签名，不予以认可。本院认为，该合同为被告李淑梅署名，原告高明远没有追认，对该证据的证明力不予确认。证据2、微信转账，拟证明定金经过李淑梅同意后，把定金17000元退回去。经质证，被告李淑梅认可收到退回的定金，本院对该事实予以确认。根据原、被告提供的证据与陈述，本院查明以下事实：于2018年1月22日，原告高明远从被告李淑梅发布的售房信息中得知，被告薛明、刘嫚嫚有房屋需要出售，原告就与被告李淑梅商谈，预定原告高明远购买被告薛明、刘嫚嫚购买位于望楼河花园B幢1012房，房款708000元，并预付20000元定金给被告李淑梅，余款双方办手续时全部交齐，后被告李淑梅将定金20000元转交给被告薛明、刘嫚嫚。2018年2月12日原告高明远在被告李淑梅的带领下到被告薛明、刘嫚嫚家磋商签订合同的具体事项，由于涉案房屋还未办理房产证书，且在近期内房产证书也无法办理下来，双方未能谈妥合同的内容，未能订立合同，原告表示不再购买该房。被告薛明、刘嫚嫚扣除部分费用后将17000元定金退回被告李淑梅，李淑梅也有意将该定金退还原告。2018年2月27日，原告与被告李淑梅委托的李铭再次到被告薛明、刘嫚嫚家，准备与其签订该协议，被告薛明、刘嫚嫚提出760000元出售该房，原告高明远无法接受，双方引发纠纷。本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应双倍返还定金给原告。定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他替代物。本案中，原告高明远与被告李淑梅签订的定金合同时，只对房屋的面积、价款及房号进行约定，未对房屋买卖合同的其它条款进行约定，后经原告高明远与业主薛明、刘嫚嫚进行磋商，由于涉案房屋近期内无法办理房屋权属证书，双方未就合同的内容达成一致意见，导致双方未能签订房屋买卖合同。办理房屋权属证书属政府行为，由于客观原因，本案原、被告未能签订房屋买卖合同是因不可归责于双方当事人的事由，均未过错，双方的纠纷不适用定金罚则，被告应将收取的定金20000元返还原告，原告请求被告双倍返还定金没有事实与法律依据本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条规定，判决如下：被告薛明、刘嫚嫚、李淑梅于本判决发生法律效力之日起15日内返还定金20000元给原告高明远。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告薛明、刘嫚嫚、李淑梅负担200元负担，原告高明远负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 郑冬松二Ｏ一八年五月二十日书记员 梁小瑜附：相关法条《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条因不可抗力、意外事件致主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的适用定金罚则，受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。