湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)岳中民一终字第48号上诉人（原审被告、反诉原告）福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区建湘路天伦城郁金香街区2栋205号。负责人上官汉尧，该公司经理。委托代理人张红雨，湖南理威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋帝时。委托代理人彭春朝，湖南金球律师事务所律师。原审被告福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司，住所地福建省福清市音西街道西门福百大道省地勘局福清基地六层。法定代表人陈堃，该公司负责人。委托代理人张红雨，湖南理威律师事务所律师。上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司与原审被告福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司的共同委托代理人张红雨，被上诉人蒋帝时的委托代理人彭春朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年6月2日，蒋帝时与福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司签订了《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》，合同约定，福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司将位于岳阳市青年路与建湘路交汇处的天伦金三角购物公园第三层3030、3031、3032号商铺租赁给蒋帝时经营使用。租赁期限自2012年7月15日至2017年9月7日。前两年每月租金为40140元，租金按3个月为一期收取，签订合同时支付首期租金，此后应于每期最后一个月15日前一次性支付下期租金。合同签订后，蒋帝时按照合同约定向福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司交纳了履约保证金80280元，支付了租金120420元，并对租赁的商铺投入资金进行了装修，花费装修费用1595114.72元。由于天伦金三角购物公园整体一直未正常营业，所以蒋帝时交付了租金120420元，支付至2012年12月1日后再未交纳租金。福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司于2013年5月24日单方面收回了商铺。蒋帝时以福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司在合同期内单方面收回铺面的行为给其造成了巨大的经济损失为由，诉至原审法院请求判令福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司、福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司返还蒋帝时履约保证金80280元、赔偿蒋帝时商铺装修费用损失1394414元（已扣减5个月的房租200700元）。后福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司提出反诉，请求原审法院判令蒋帝时支付租金200700元，支付逾期违约金248868元。原审法院认为，本案的争议焦点是福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司单方面收回商铺的行为、方式及程序是否符合双方所签订的合同约定；蒋帝时对天伦金三角购物公园第三层3030、3031、3032号商铺的装修费用是否属实。福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司与蒋帝时所签订的《天伦金三角购物公园商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方签订合同后，天伦金三角购物公园在一段时间没有正常营业，福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司应负有一定的责任，福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司单方面解除合同，没有有效证据能够证明已经提前通知蒋帝时，不符合双方的合同约定，构成违约，蒋帝时不应支付违约金，但应支付2012年12月1日至2013年5月1日的租金200700元。因福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司单方面解除合同，使蒋帝时对商铺的装修无法使用而遭受损失，且对装修装饰证据的灭失负有主要责任，并导致原审法院无法委托有关职能部门进行评估。故福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司应对蒋帝时的装修费用进行适当补偿，补偿金额原审法院根据本案的实际情况，酌情认定为700000元。福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司作为福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司的总公司，应对分公司的债务承担连带清偿义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司向蒋帝时退还保证金80280元，支付装修补偿款700000元，共计780280元。二、蒋帝时向福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司支付租金200700元。三、驳回蒋帝时的其他诉讼请求。四、驳回福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司的其他反诉请求。上述第一、二项相抵后，福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司应向蒋帝时支付579580元，此款限在判决生效后十日内付清。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18072元，反诉案件受理费6400元，合计24472元，由蒋帝时承担9036元，由福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司承担15436元。上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司不服，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，认为天伦金三角公园没有正常营业应负责任错误。2、一审法院认定被上诉人的房屋装修损失数额缺乏依据，且上诉人无需承担装修装饰费用。3、被上诉人存在欠付租金的违约行为，上诉人解除合同并无过错。请求二审法院予以改判。被上诉人蒋帝时答辩称，1、上诉人解除合同时未通知被上诉人违约在先。2、被上诉人装修装饰属实。请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审被告福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司辨称，与上诉人意见一致。二审期间，上诉人向本院提交了岳阳邮政天伦城营业点的证明一份，证明2013年5月25日上诉人寄送的编号为XA17255129743的挂号信件已经正常投递给被上诉人蒋帝时。被上诉人对该份证据发表质证意见为，该邮件未正常送达给蒋帝时，该证明无经办人签字。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见为，该份证据系对一审庭审时所提交的证据的补强，且庭后上诉人也提交了原件核对及证明单位和经办人签字的说明，且在正常情形下，邮局的挂号信均能够送达给当事人，因蒋帝时称其未收到挂号信但未提供相反证据予以证明，故本院对该份证据予以采信。二审期间，被上诉人与原审被告均未向本院提交新的证据。经审理查明，被上诉人蒋帝时在承租上诉人的门面期间，对其门面进行了装修，其装修费用按照其提交的装修报价为1595114.72元（其中地面贴砖384230元，卫生间相关费用约100000元）。在被上诉人蒋帝时承租期间，上诉人并未按照合同约定通知被上诉人方开业经营，也未在被上诉人迟延支付租金后及时通知被上诉人支付租金。上诉人于2013年5月25日以寄送挂号信的方式通知被上诉人解除租赁合同。上诉人收回承租门面后，并未对上诉人蒋帝时的装修物品进行清点且未通知上诉人办理交接手续，上诉人在收回承租门面后将该门面转租给了他人。上诉人陈述现在租赁物中的地板及卫生间在使用。本院二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，一、关于上诉人与被上诉人在履行租赁合同时是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人所签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方在租赁合同第一条约定，开业日期暂定为2012年9月8日，最终日期以上诉人书面通知为准。第三条约定，租金按3个月一期收取，首期租金及管理费被上诉人在签约时支付，此后被上诉人应于每期最后一个月15日前一次性支付下期租金及管理费。第十条、第4款约定了被上诉人逾期不交纳租金及管理费、水电费等费用，并经限期后仍不缴纳的，上诉人有权单方解除合同，没收履约保证金。从双方履行租赁合同的情况来看，首先，上诉人并未提交充分证据证明其依据合同之约定通知被上诉人正常开业。而被上诉人蒋帝时在交纳了首期三个月的租金之后，也未按照合同约定按时交纳租金，同样违反了合同约定。但之后上诉人在未通知被上诉人限期交纳租金的情形下，其单方通知被上诉人解除租赁合同显然也不符合合同约定，可见上诉人与被上诉人自身均有违约行为。故本院认为，双方在租赁合同履行过程中均未严格按照合同要求履行义务，双方均应承担各自相应责任，但双方各自应承担的违约责任因均有违约行为而折抵，故对上诉人要求被上诉人承担违约损失的上诉人请求，本院不予支持。但被上诉人占有承租门面而未按时交纳租金，其应当交纳租金费用，共计200700元。至于其交纳的履约保证金80280元，因导致合同之解除双方均有违约行为，非被上诉人单方违约所致，故上诉人应予退还。二、关于被上诉人在承租期间的装饰装修物如何处理的问题。现因上诉人已经将承租门面重新出租给他人，双方租赁合同已然无法继续履行，且上诉人也通知了被上诉人要求解除合同，上诉人对解除合同本身也未提出异议，故视为双方均认可同意合同解除。依据双方租赁合同第九条之约定，被上诉人交还商铺时，不得损坏商铺墙体、天花板、地面装修完整性，并自行清除商品、添置设备及其他实物。如未按期处理，则视为被上诉人放弃其所有权，商铺内物品无偿归产权人所有。从该约定来看，对于合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理只是要求被上诉人不得损坏装修的完整性，至于合同解除时，对于该形成附合的如地板等装饰装修物残值损失并未约定如何处理。且从该条约定并不能推断出上诉人即出租人不对形成附合的装饰装修物如地板等进行相应的补偿。另对于商品、添置设备及其他实物也应当在一定的期限内处理才视为放弃所有权，而本案上诉人未尽通知限期处理之义务即将该租赁门面另行转租他人。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。那么依据该条，首先应当确定已形成附合的装饰装修物的残值损失，因上诉人在解除合同后未通知被上诉人处理相关装饰装修物，其单方面收回租赁物后又将租赁物出租给了他人，对于被上诉人的装饰装修等物品未进行清点、评估或者公证，现在也无法进行完全评估的情形下，本院根据现在租赁物的实际状况以及被上诉人提交的装修合同、装修结算单价格、装修现场情况的光盘、照片等相关证据以及装修的年限、租赁的剩余期限等情况，并主要考虑到地面、卫生间的装修价值后，综合酌情认定被上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失为550000元。其次，对于该剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题，因该租赁物在租赁合同解除后上诉人又转租给了他人，上诉人并无不同意利用该装饰装修物之明确表示，故推定视为其同意利用，又因导致租赁合同之解除双方均有违约行为，故对于该剩余租赁期内装饰装修残值损失根据双方各自过错予以分担，考虑到双方当事人违约行为的性质、违约事实、违约原因、主观心态等情节，本院酌情确定由上诉人承担425000元的损失。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2015)岳中民一终字第48号民事判决；二、上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司赔偿被上诉人蒋帝时剩余租赁期内的装饰装修残值损失425000元，并退还履约保证金80280元；三、被上诉人蒋帝时向上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司支付租金200700元；四、驳回被上诉人蒋帝时的其他诉讼请求；五、驳回上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司的其他反诉请求；上述判决第二项与第三项相互抵扣后，上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司应向被上诉人蒋帝时支付304580元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费24472元（本诉18072元，反诉6400元），二审案件受理费14602元，共计39074元。由上诉人福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司岳阳分公司负担14074元，被上诉人蒋帝时负担25000元。本判决为终审判决。审 判 长  蒋立春审 判 员  万大洋代理审判员  程 鹏二〇一五年七月二十三日书 记 员  毛宇宁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。