江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1023民初101号原告:王细平，男，汉族，南丰县人，户籍地南丰县，现住南丰县。委托诉讼代理人：黄炜祺，江西维尔正律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王燕，江西维尔正律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市宜黄县丰乐桥头（南丰公司办事地点为南丰县琴城镇桔苑北路××公馆一楼）。法定代表人：徐富爱，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。原告王细平与被告江西广升房地产开发有限公司（以下简称“江西广升公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王细平及其委托代理人黄炜祺、王燕与被告江西广升公司委托代理人罗兴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王细平向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证（庭审中，原告王细平提出变更该项诉讼请求为：被告方履行协助原告办理所购房屋权属转移登记的协助义务）2、判令被告向原告支付违约金55137元（按年利率6%计算，从2016年7月30日起暂算至2018年1月2日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月8日，原、被告双方签订了一份××公馆×幢×单元×号房的《商品房买卖合同》。该商品房建筑面积110.5平方米，总价635000元。根据合同约定，原告已于当日支付了该房屋的首付款195000元，余款440000元也已办理了银行按揭贷款。被告按合同约定于2016年1月30日前交付了该商品房。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后180日内（即2016年7月30日之前）将商品房产权证办理完毕，但截止起诉时，被告仍未办理商品房产权证。因被告存在违约，原告为维护自身合法权益，根据相关法律的规定，特提起诉讼，望依法支持诉请。原告王细平向法庭提供了合同编号为201502285的《商品房买卖合同》一份及付款发票、完税证明、物业管理费收据、维修基金费收据各一份等五份证据，用以证明其与被告江西广升公司签订了房屋买卖合同及支付购房款和缴纳契税的事实。被告江西广升公司辩称：1、关于原告的第一项诉请，被告方已经全面履行完了协助办证的义务，也没有延迟履行协助办证的义务，现只等发证；2、商品房买卖合同中第十五条有关违约金“叉掉”的内容，并非是双方没有约定，而是特别约定，即约定王细平不追究被告的违约责任；3、被告方承担的是备案协助义务，且不承担违约金。导致迟延办证的原因并不在被告，而是在于政府主管部门办事效率低、不作为等。被告江西广升公司向法庭提供了以下证据予以支持自己的辩解意见：1、××公馆×号楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份；2、《南丰县不动产权籍调查表》复印件一份；3、××公馆×号楼的《房屋交易与产权告知单（测绘）》复印件一份；4、××公馆×号楼等的《南丰县房地产开发项目综合验收审批表》复印件一份；5、《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》复印件一份。本院对证据的分析与认定：一、对原告王细平举证的《商品房买卖合同》、购房款缴纳发票及完税证明、维修基金费收据等五份证据，被告江西广升公司在质证时对其真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但提出：该合同在2015年11月9日已经备案了，说明被告方在这个时候起就开展与办证有关的工作；实际交房的时间是以收取房屋维修资金和物业管理费的时间为准；办证的主体是原告，被告只是协助代理，合同第十五条已免除了被告方的违约责任。对此本院认为，因被告对该五份证据的真实性、合法性和关联性均无异议，为此对该五份证据本院予以采信，但是否能完全达到原告的举证目的，本院将结合全案证据及归纳的焦点问题再作综合评述。二、对被告江西广升公司提供的证据1、2、3、4、5，原告王细平在质证时对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为：从这5份证据上的时间来看，能证明被告在协助办证义务中存在迟延履行的事实，迟延提交资料就构成违约，所以就应按照合同约定承担违约责任。对此本院认为，从原告异议的内容来看，异议内容本身与本案就具有关联性，只是证据内容原、被告从有利于自己角度去断章取义的理解，因此本院对该份证据予以采信，但是否能完全达到被告的证明目的，本院将结合全案证据及归纳的焦点问题再作综合评述。本院结合原、被告的举证、质证和本院认证的情况及到庭当事人的当庭陈述，确认以下事实：2015年9月8日，王细平与江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人王细平购买的房屋为出卖人江西广升公司开发的××公馆第×幢×单元×号房，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第×号，房屋建筑面积共110.5平方米，其中套内建筑面积98.34平方米，公摊面积12.16平方米；二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5746.61元，总金额为635000元；三、出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其事项。合同签订后，2015年11月9日，双方签订的《商品房买卖合同》在南丰县房产管理局备案，买受人王细平按合同约定支付了购房款635000元，出卖人江西广升公司于2016年4月28日出具了购房发票。2016年3月15日，江西广升公司向买受人王细平交付了房屋。2017年9月13日，南丰县建设局就江西广升公司开发的南丰县××公馆（1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#）出具《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，确认××公馆上述几幢楼房建设工程竣工规划经验收合格。在《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》上记载，提供的附件包括：建设工程竣工规划核实申请表、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、土地使用证复印件、房屋面积测绘成果报告书复印件等。2017年9月26日，江西广升公司向备案机关提交了竣工验收备案申请，申请的内容为：“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案资料齐全，真实有效。现报送备案。”同年9月27日，南丰县建设局出具备案意见如下：“××公馆×#楼工程的竣工验收备案资料已于2017年9月27日收讫，资料齐全。”并加盖南丰县建设局工程竣工备案专用章。竣工验收备案表上记载，已收到江西广升公司的材料有1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；5、单位工程质量综合验收文件；6、市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料；7、施工单位签署的工程质量保证书；8、商品住宅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；9、法律、规章规定必须提供的其他文件。2018年1月4日，南丰县房产管理局房屋交易与产权管理出具本案所涉1#楼的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》。江西广升公司已提交房地产开发项目综合验收申请，该申请正在审批中。另查明，王细平与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的内容系关于产权登记的约定，在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠“/”划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。本案争议的焦点有三个：一、江西广升公司向产权登记机关报送产权登记备案材料是否逾期并构成违约？二、江西广升公司与王细平是否就逾期报送产权备案登记材料约定了不追究出卖人的违约责任？三、违约金如何计算？现结合查明的事实，本院评述如下：一、江西广升公司向产权登记机关报送产权登记备案材料是否逾期并构成违约？原告王细平认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年1月30日，因此被告江西广升公司应于2016年7月30日之前履行完备案义务，但是截止原告起诉时止，江西广升公司仍未履行《商品房买卖合同》第十五条约定的协助办证义务，构成违约。被告江西广升公司认为，其在2015年12月份之前就已经将资料提交给了备案机关，备案机关拖延至2017年9月份才进行备案登记，非江西广升公司的原因所致。对此本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人江西广升公司的备案义务为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现行法律对出卖人应当提交的备案登记材料明细无直接规定，买受人和出卖人对此亦无特别约定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”根据这一规定可知房地产开发商获得初始登记系房屋权属转移登记的前提，因此房地产开发商提交备案材料的义务至少应当满足初始登记的需要。参照中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋所有权初始登记的，应当列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据本地登记实务办理流程，上述（一）至（四）项备案材料提交应完全由出卖人负责，（五）至（六）项备材料的提交时间客观上不完全取决于出卖人，仍受限于行政主管部门的管理行为。具体到本案中，根据查明的事实，江西广升公司于2017年9月13日取得了《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，于2017年9月27日南丰县建设局在《竣工验收备案表》加盖备案专用章。这二份文件上记载了江西广升公司提交产权备案文件的情况及时间，证实江西广升公司不晚于2017年9月27日提交了应由出卖人提交的办理权属登记所需的全部材料。江西广升公司于2016年3月15日将房屋交付给原告使用，根据《商品房买卖合同》第十五条约定的提交材料时间为180日，即江西广升公司应当于2016年9月15日之前履行办理权属登记所需材料的提交义务，而江西广升公司不晚于2017年9月27日才履行完这一义务，逾期377天，已构成违约。江西广升公司提出的其于2015年12月份之前便履行完材料提交义务的辩解意见与事实不符，本院不予采信。二、江西广升公司与王细平是否就逾期报送产权登记备案材料约定了不追究出卖人的违约责任？原告王细平认为其与江西广升公司未就出卖人逾期报送产权登记备案材料约定违约责任，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算出卖人应当赔偿的违约金。被告江西广升公司则认为双方在合同中以划斜杠的形式否认追究逾期报送产权登记备案材料的违约责任。本院认为原告王细平与被告江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意。但是江西广升公司对此并未举证证明，亦未举证证明王细平对此有过错，因此江西广升公司主张双方约定不追究违反合同第十五条的违约责任无事实和法律依据，本院不予采信，江西广升公司仍需承担违约责任。三、违约金如何计算？原告王细平主张应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”江西广升公司逾期未提交备案登记材料，直接影响到王细平房屋权属证书的领取，由于双方没约定违约金，因此可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算江西广升公司应负担的违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题的规定：逾期贷款罚息利率的计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。但是，《商品房买卖合同》并非借款合同，未约定贷款利率，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金存在障碍。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”因此可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”经查2017年中国人民银行公布的金融机构人民币一年的贷款基准利率为4.35%，上浮30%即为5.7%，因此江西广升公司因逾期提交备案登记材料的违约金为37385元（377天×已交房款635000元×5.7%÷365天）。具体江西广升公司应当负担多少金额，本院将结合江西广升公司的履约态度和违约程度酌情认定。结合本院对争议焦点的认定，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应当严格按照合同的约定，如实、全面履行各自的义务。被告未完全按合同约定履行提交办理权属登记所需备案材料的义务，已致原告领取房屋权属证书的时间延后，故原告关于支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但其主张的违约金额，本院认为应当结合违约程度和履约态度综合考量。根据南丰县办理房屋初始登记实务，被告已经提交了应由其提交的办理房屋权属证书应当提交的全部材料，虽然提交有所逾期，但其主观上并无违约故意，部分材料的提交客观上受限于行政主管部门的行政管理行为，因此本院酌情认定被告应当支付原告的违约金为5608元。此外，虽然被告已经提交了办理房屋初始登记所需要的全部材料，但被告作为出卖人办理房屋权属证书的协助义务并不仅限于此，原告所购买的商品房的房屋权属证书并未办妥，故原告向被告主张继续履行房屋权属转移登记的协助义务有事实和法律依据，本院予以支持。本案在审理过程中，给予了双方一定的庭外调解时间，但双方未能达成调解协议。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后六十日内继续按照双方签订的《商品房买卖合同》履行完为原告王细平购买的××公馆第×幢×单元×号房屋办理不动产权属转移登记的协助义务；二、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告王细平支付5608元违约金；三、驳回原告王细平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1178元，减半收取计589元，由原告王细平负担239元，由被告江西广升房地产开发有限公司负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  张南山二〇一八年五月八日书记员  赖艺欣