九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)浔民一初字第162号原告吴某某，男，1967年2月19日出生，汉族，住九江市。被告江西湘商置业有限公司，住所地九江市开发区九瑞大道55号金晨大厦，组织机构代码78972929-5。法定代表人贺益田，经理。委托代理人李佳，男，该公司法律顾问。原告吴某某诉被告江西湘商置业有限公司（以下简称湘商置业）商品房销售合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴某某、被告湘商置业的委托代理人李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某诉称：2012年7月19日，原告购买了被告位于九江市开发区九瑞大道以南、移动公司以西地块汇金大��发1栋3301室的房屋。双方签订的商品房购房合同中约定，被告应当在2013年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付商品房。原告按合同约定时间去现场验房，发现购买的房屋存在质量问题，且被告不能提供房屋验收的相关手续文件。原告认为该房屋不符合验收条件拒绝收房,并于2013年9月3日向被告提交了书面材料，书面材料中已注明原告要求被告尽快完善修理整改的事项，书面材料有被告售楼交房工作人员李蕾签收认可。后经原告多次催促，被告于2014年10月18日通知原告说已全部完善可以交房。2014年10月20日原告与被告工作人员刘旭辉验房时发现还是没有完善和修理好原告所提出的整改事项。事后，原告与被告工作人员刘旭辉在原告书面材料上重新注明未完善事项并双方签名，双方各执一份。原告于2014年11月5日再次发函通知催促被告积极履行合同义务，被告至今未予以回复。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求依法判令被告支付自2013年9月1日至2014年11月30日迟延交房违约金合计60625元;判令被告向原告提交商品房竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程质量认定证书、房地产开发建设项目综合验收合格证、实测面积登记表。原告吴某某为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料：1、商品房预售合同一份，以证明合同约定被告应于2013年8月31日前交房，并提供相应的验收材料,原告收房时发现被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件，因此原告拒收房屋；2、双方签订的整改说明清单一份，以证明2013年9月3日原告去办理入住手续，发现房屋质量问题后与被告协商，双方签订整改说明清单；3、2014年10月20日被告对第一次原告提出的房屋整改内容并未整改好，被告工作人员刘旭辉在整改清单上面签字认可的整改清单一份，以证明直至2014年10月20日待交付的房屋还是存在质量问题，被告同样未提供任何交房应提供的验收材料；4、EMS邮寄单一份，以证明2014年11月5日原告通过快递向被告告知房屋质量问题并要求整改，同时证明原告积极履行了合同义务，房屋未达到收房要求。5、证人李某证人证言，以证明李蕾、刘旭辉是为被告销售楼盘的，代表被告向证人交付房屋和车某，我当时交房时同样未提供相应的交房手续。被告湘商置业辩称：本案争议房屋质量良好，手续齐全，并在合同约定的交付时间内达到了交付条件，被告已在上述合同约定的期间内向原告书面通知了其到被告处办理交房手续，只是原告拒绝办理交房手续。依据合同约定，原告未按照约定的时间办理交接手续，被告应当向原告进行书面催告，如原���仍未按催告书中确认的时间办理房屋交接手续，则视为房屋的风险已转移给原告。现原告未在合同约定的时间办理交房手续，被告也已书面催告其交房，但是原告仍不办理交房手续，所以依照合同约定，被告已完成了交房义务，房屋的风险已转移至原告。被告湘商置业为支持其辩称，向法庭提供了以下证据材料：1、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，以证明被告适格主体资格；2、九江汇金大润发商业广场1#栋主体验收报告及建设工程竣工验收报告各一份，以证明本案争议房屋已在合同约定的时间达到了交付条件；3、住宅使用说明书、住宅质量保证书、实测面积登记表各一份，以证明本案争议房屋在合同约定的交付时间内手续齐全；4、竣工验收备案表一份，以证明房屋已完成备案；5、韵达快递二份、拍照影印件两份，以证明被告已在合同约定的时间通知了原告办理交房手续，被告已按合同约定催告原告进行交房，但是原告仍拒绝办理交房手续，被告已完成房屋交付义务。经审理查明：原、被告于2012年7月19日签订了一份商品房买卖合同，合同约定，原告出资购买被告开发的位于九江市开发区九瑞大道以南、移动公司以西地块汇金大润发第一栋不分单元3301号房屋，房屋面积126.21平方米，房屋总价662571元。被告应于2013年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋，若逾期交房被告从第一个月开始按日支付总房款的万分之一违约金给原告，超过一个月的被告按日支付总房款的万分之二违约金给原告。合同还约定双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署《房屋交接单》，还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、实测面积的有关资料。若被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。若原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，原告逾期三十日内仍未办理收房手续的，视同原告收房，被告应当向原告进行一次书面催告，如原告仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，房屋风险责任转移至原告。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2013年8月25日被告通知原告去办理房屋交接手续，原告验房时发现被告交付的房屋未按合同约定提供相应的房屋验收手续、房屋实测面积登记表，于是拒绝收房。2014年10月18日被告再次通知原告前来办理交房手续，但原告经再次验收后仍发现上次提出的整改问题并未得到解决，故再次拒绝收房。被告于2014年10月23日向原告发出交房催告��，限定原告于5日内前往被告处办理交房手续，否则视为房屋已交付。为此原告诉来我院。另查明：汇金大润发商业广场1#栋的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书被告已于2013年12月25日办理完成。九江市房地产测绘队于2014年1月6日完成对九江市汇金大润发商业广场1#栋的房屋的测绘，并出具相应的分层分户面积对照表。住宅质量保证书、住宅使用说明书被告在2013年8月31日前已办理完毕。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。对于原告要求被告支付自2013年9月1日至2014年11月30日期间的迟延交房违约金的诉请，本院认为，双方合同约定，被告应向原告交付房屋的时间为2013年8月31日，且交房时应提供相应的交房手续，若被告��出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，因被告办理好竣工验收备案书的时间为2013年12月25日，而办理好实测面积分层分户面积对照表的时间为2014年1月6日，依照合同约定，原告有权在上述二份证明文件办理完成前拒绝收房，由此产生的延期交房责任应由被告承担。被告应依照合同约定赔偿原告违约金14974元【按总房款662571元从2013年9月1日至2013年10月1日按日万分之一支付违约金给原告，从2013年10月1日至2014年1月6日止按日万分之二支付违约金给原告（662571元×30天×0.01%+662571×98天×0.02%=14974元）】。对于原告主张的2014年1月6日至2014年11月30日期间的延期交房违约金，鉴于被告已于2014年1月6日办理好全部的交房手续，但仅在2014年10月18日才通知原告前去办理收房手续，对于该部分扩大损失系被告未履行及时通知原告办理交房手续的义务所造成的，由此产生的延期交房违约金也应由被告承担。故被告应向原告支付从2014年1月6日至2014年10月18日的延期交房违约金37766元（662571×285天×0.02%=37766元）。2014年10月18日被告通知原告前来收房，原告拒绝收房，违反了合同约定，故原告主张的自2014年10月19日至2014年11月30日延期交房违约金应由原告自行负担。综上，原告可获赔的延期交房违约金为52740元（14974元+37766元）。对于原告要求被告交房时提供商品房验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程质量认定书、房地产开发建设项目综合验收合格证、实测面积登记表的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的合同约定及相关法律规定，被告应当出示商品房经验收合格证明及实测面积的有关资料，而依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开���项目竣工，经验收合格后，取得竣工验收备案表，方可交付使用。因此被告应当在交付房屋时向原告出示竣工验收备案表、实测面积分层分户面积对照表。同时合同还约定被告需向原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，故被告在办理交房时应向原告出示商品房竣工验收备案表、实测面积分层分户面积对照表，并向原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。而对于建设工程质量认定书、房地产开发建设项目综合验收合格证，依照法律规定及合同约定，被告应在交房前办理完成，但不承担向购房者出示、提供义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《城市房地产开��经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、被告九江湘商置业有限公司于本判决书生效后七日内向原告吴某某支付违约金52740元。二、被告九江湘商置业有限公司向原告交付房屋时应向原告出示商品房竣工验收备案表、实测面积登记表，并向原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。三、驳回原告吴某某的其它诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，由原告吴某某负担201元，被告九江湘商置业有限公司负担1314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡 胜审 判 员  田石林审 判 员  黎 鹏二〇一五年七月十八日代书记员  叶 敏