广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第913号上诉人(原审原告、反诉被告)梁松林。委托代理人林振金，广东格林律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)谭凌晖。被上诉人(原审被告、反诉原告)梁怀芳。上述两被上诉人共同委托代理人黄佳乐，广东安华理达律师事务所律师。上诉人梁松林因与被上诉人谭凌晖、梁怀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第920号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，谭凌晖是座落于广州市番禺区钟村镇祈福新村15街A110房屋（以下简称为涉讼房屋）的权属人，房地产权证编号为粤房地证字第C2649724号。2013年6月22日，梁松林作为买方、梁怀芳代谭凌晖作为卖方、广州中祈房地产中介服务有限公司作为经纪方签订合同号为00001526的《房屋买卖合同》，约定买方以2320000元的价格向卖方购买建筑面积为152.2平方米的涉讼房屋，是次交易所有税费均由买方支付。上述合同其中约定如下：买卖双方一致同意由买方以银行按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续：（1）定金人民币200000元买方应在签署本合约同时直接支付给卖方；（2）卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1650000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；（3）银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）620000元支付给卖方；（4）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差的金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；（5）楼价余款1650000元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方。交易过户手续需于2013年9月10日前完成（以付清双方交易税费为准）。买方不能按本合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方某不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方某不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。买卖双方的有效文书送达地址以合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。双方于其他事项中手写约定：买卖双方均知悉并同意：1.因该物业产权人出差在外，现产权人谭凌晖授权并委托梁怀芳签署该物业之买卖合同并收取订金人民币200000元，2.若是次交易因产权人谭凌晖未正常签署该合同并导致交易不能正常完成，则产生一切法律责任由代理人梁怀芳负责。上述合同没有明确约定对定金的处理。上述合同签订当日，梁怀芳出具收款收据收取梁松林支付的定金10000元。2013年6月24日，谭凌晖在上述《房屋买卖合同》上签名确认，并再收取梁松林交付的定金190000元。2013年6月25日，梁松林向房地产中介公司支付中介代理费25000元，编号为0013502的收款收据上加盖广州中祈房地产中介服务有限公司财务专用章，收款人显示为区航宾。上述合同签订后，梁松林一直未签署银行按揭文件办理银行贷款手续。谭凌晖一直未催告梁松林明示办理银行贷款需要的具体资料。2013年10月9日，梁松林向谭凌晖于合同中写明的联系地址广州市荔湾区南京路14号大院52号101房以EMS全球邮政特快专递方式发出通知，称根据《房屋买卖合同》约定，梁松林应于合同签订后向某凌晖支付定金200000元，谭凌晖收到定金后7日内应提供齐全办理银行贷款所需要的材料等，现梁松林已向某凌晖支付200000元定金，但谭凌晖收到订金后，至今未按协议约定履行义务，谭凌晖的行为已构成违约，为此，根据合同约定，谭凌晖应在收到通知后立即退还定金200000元及承担给梁松林造成的一切经济损失。上述EMS全球邮政特快专递于2013年10月10日妥投。谭凌晖未予回复。梁松林向原审法院提起诉讼称，谭凌晖收取定金后，没有按约定提供办理银行按揭贷款的有关手续和办理房屋过户手续，致使合同无法履行，谭凌晖构成根本性违约。同时，谭凌晖也隐瞒了并非唯一房屋的事实。梁松林请求法院：1.判决解除梁松林与谭凌晖双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令谭凌晖、梁怀芳负连带责任返还定金200000元给梁松林；3.判决谭凌晖、梁怀芳负连带责任支付违约金232000元给梁松林；4.判决谭凌晖、梁怀芳负连带责任赔偿中介服务费损失25000元给梁松林；5.本案诉讼费由谭凌晖、梁怀芳负担。谭凌晖、梁怀芳原审辩称，不同意梁松林的诉讼请求，梁松林未能按照合同约定先去银行申请办理贷款手续，后来也没有依约支付首期购房款，才导致合同至今没有履行完毕。依据《房屋买卖合同》第十一条第2项第2点的规定，从时间上说，梁松林在合同签约后7日内向银行申请办理手续，签署文件，支付相关的费用，我方则是在收到定金后7日内提供办理银行贷款的资料，合同分配给双方的履行义务时间不一样。合同签订时间是2013年6月22日，而梁松林完成支付定金的时间是6月24日，梁松林履行义务的时间先于我方，因为梁松林没有按时履行支付定金的义务，我方无法履行我方的义务。从操作层面上说，梁松林如果不事先与其申请贷款的银行沟通好，也不通过有效的送达方式告知我方，我方无法知道如何协助梁松林申请银行贷款，梁松林不履行其义务，我方也无法履行义务。依据合同条款，我方只提供协助义务。因此，无论从哪个角度而言，都是梁松林先履行义务。梁松林诉称我方没有办理房屋过户手续，按照合同第十一条第2项第3、5点的约定，我方办理过户手续的前提是梁松林支付首期楼款。谭凌晖提起反诉称，合同签订后，梁松林既未在约定时间内办理按揭贷款手续，至今也没有支付剩余款项，上述情况不但足以说明梁松林存在违约事实，且其要求法院解除合同的诉讼行为更加证明梁松林毫无履约意图，故提出反诉请求如下：1.判令梁松林支付违约金232000元；2.判令梁松林支付逾期履行违约金232000元（自2013年6月30日起算，按物业成交价2320000元的千分之一每天计算，逾期履行违约金的总金额暂计至2013年10月8日止）；3.判令梁松林支付中介服务费20000元；4.判令梁松林支付一审律师费20000元；5.判令解除《房屋买卖合同》（合同编号：00001526）；6.本案诉讼费用由梁松林承担。本案原审诉讼过程中，谭凌晖于2014年8月23日向房地产中介公司支付中介代理费20000元，编号为0020615的收款收据上加盖了广州中祈房地产中介服务有限公司财务专用章，收款人显示为区金锋。2014年8月28日，谭凌晖、梁怀芳因涉讼纠纷聘请律师作为代理人，支付了律师费20000元。2014年9月24日，番禺区房地产交易登记所出具购房资格证明，证实截至2014年9月24日止，梁松林具备本市住房限购区域内住房购买资格。审理中，谭凌晖申请证人区永锋出庭作证，并提供了区永锋于2014年9月1日出具的情况说明，主要内容为：区永锋作为涉讼交易的经纪人，于签约时已通知梁松林7日内联系银行办理按揭，签约之后多次催促梁松林办理按揭事宜，但梁松林始终没有联系银行办理按揭事宜。梁松林针对谭凌晖的反诉答辩如下：1.谭凌晖不履行义务先违约致合同不能履行。梁松林、谭凌晖双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第2项约定：“卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。”（卖方为谭凌晖，买方为梁松林，下同），但谭凌晖收到定金200000元后的7天内，并没有依约“提供齐全办理银行贷款所需要的资料”给梁松林，也没有协助梁松林申请银行按揭。该合同义务是由谭凌晖履行的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履约义务的当事人承担举证责任。”由于谭凌晖没有举证证明其履行了上述义务，因此谭凌晖违约事实清楚，无可争议，证据确凿。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”梁松林先支付200000元定金的义务已经履行，但谭凌晖接着履行的义务没有履行，所以梁松林根本无法办理按揭贷款手续。2.谭凌晖先违约则应承担违约责任。《房屋买卖合同》第十二条第2款约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”因此，谭凌晖先违约，致使合同不能履行，应承担违约责任，支付违约金232000元给梁松林，这是双方真实意思的表示，合法有效，受法律保护，法院应予支持。3.谭凌晖的中介服务费存在虚假性。根据《房屋买卖合同》第十条约定，谭凌晖支付中介服务费的义务是签订合同当日支付的，但收款收据显示的2014年8月23日，该收款收据是在梁松林起诉之后出具的，明显带有造假痕迹。因此，有理由相信，谭凌晖此时支付中介服务费，完全是用以购买情况说明的费用，具有利益的利害关系，不能作为证据使用，也不能采信。4.区永锋做证人不适格。首先，公民人口资料信息是由公安部门管理，区航宾与区永锋是否同为一人，没有法定部门证明，身份不清楚，不能作为证人。第二，区永锋及其所在的中祈房地产中介公司若有合同义务需要其履行，则区永锋是为自己履行义务找证据，自我作证。同时，若有义务，区永锋也应“通知”和“催促”谭凌晖“在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料给梁松林，且协助梁松林申请银行按揭”。若没有合同义务需要其履行，则区永锋无权“通知”和“催促”梁松林办理银行按揭。因为区永锋既不是谭凌晖的代理人，也不是房屋卖方的当事人，有什么权利作出“通知”和“催促”行为，所以，房屋买卖双方的权利义务与区永锋无关。原审法院认为：一、关于房屋买卖合同的效力。上述《房屋买卖合同》涉及梁松林、谭凌晖之间的房屋买卖合同关系和梁松林、谭凌晖与广州中祈房地产中介服务有限公司之间的居间合同关系两个民事法律关系，基于本案当事人的主张请求，本案仅对涉及梁松林与谭凌晖的房屋买卖合同关系进行审查。梁松林与谭凌晖就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。诉讼过程中，梁松林、谭凌晖一致同意解除就涉讼房屋所订立的房屋买卖合同关系，符合法律规定，原审法院予以确认。二、关于违约责任归属问题。基于前述分析，双方的《房屋买卖合同》是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。在房屋买卖合同关系中，谭凌晖作为出卖人，其合同利益体现在出售涉讼房屋以获取相应对价，而梁松林作为买受人，负有依约及时支付购房款的合同义务，买卖双方于合同中选择银行按揭付款方式支付大部分购房款，谭凌晖应当在梁松林办理银行贷款时给予相应的协助义务。1.当事人双方于合同中约定，买方应在签署合同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，签署合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。梁松林无法提供证据证明已签署银行按揭文件以办理银行贷款手续，也没有证据证明其通知谭凌晖提供办理银行贷款所需要的资料。2.梁松林于2013年10月9日向某凌晖发出通知，该通知发出时间已经远远超出双方履行合同义务的期限，通知内容亦非催促谭凌晖提供办理银行贷款所需要的资料，而是要求谭凌晖立即退还定金200000元及承担经济损失。可见，梁松林并无继续履行合同的意愿。3.梁松林主张谭凌晖隐瞒非唯一住房的事实，导致其需要多缴纳税费，涉讼房屋交易价格因此提高。因双方约定涉讼交易所有税费均由买方支付，税费承担属于梁松林可预见及判断的范围，而且合同并无涉讼房屋是谭凌晖唯一住房的约定，梁松林也没有证据证明谭凌晖对非唯一住房的问题存在故意欺瞒，故对梁松林的上述主张不予采纳。4.谭凌晖作为出卖人，在收取梁松林支付的定金200000元后，理应在7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。即使如谭凌晖辩称无法知悉需要提供什么资料，亦应当遵循诚实信用原则催促梁松林明示需要提供的资料，但谭凌晖怠于向梁松林催告。虽然谭凌晖申请证人区永锋出庭作证证实已多次催促梁松林办理按揭事宜，但是并未提供相应的证据证明区永锋就是涉讼交易经纪方的具体经办人员，而梁松林亦予以否认，故原审法院对区永锋的证言及出具的情况说明均不予采信。综上，若在履行合同过程中发生纠纷，双方当事人应按照诚实信用的原则进行协商处理，但梁松林、谭凌晖一直没有协商处理，致使双方未能依据合同约定履行义务并拖延至今，在本次交易中，双方当事人已丧失互信基础，双方对合同未能依约定履行都负有责任，而梁松林至今未办理银行按揭手续是造成合同不能继续履行的主要原因。三、关于违约责任承担问题。如前所述，梁松林未办理银行按揭手续，且没有继续履行合同意愿，已构成违约，因此，谭凌晖要求梁松林承担违约责任的主张，原审法院予以支持。《房屋买卖合同》约定：买方不能按本合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方某不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。现谭凌晖要求梁松林向其支付违约金232000元、逾期履行违约金232000元，因违约金具有补偿性质及惩罚性质，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，谭凌晖没有充分合理说明其实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，结合本案全面情况，原审法院将违约金的数额酌减为涉讼房屋成交价的5%，即人民币116000元，对谭凌晖主张的超出部分的诉请，原审法院不予支持。因上述违约金金额足以弥补谭凌晖损失，故谭凌晖请求梁松林支付中介服务费20000元、律师费20000元，原审法院不予支持。因双方没有约定对定金的处理，而且谭凌晖已选择适用违约金条款，应将已收取的定金退还给梁松林，故对梁松林请求返还定金200000元的请求，原审法院予以支持。梁松林以谭凌晖违约导致合同解除要求被告向其支付232000元违约金、赔偿中介服务费25000元的诉讼主张，理据不足，原审法院不予支持。四、关于梁怀芳的责任问题。梁怀芳作为谭凌晖的代理人在授权范围内与梁松林签订《房屋买卖合同》，梁松林在订立合同时已经知道梁怀芳与谭凌晖之间的代理关系，《房屋买卖合同》直接约束谭凌晖和梁松林。因此，梁松林将梁怀芳列为共同被告之一并要求其承担合同违约责任的诉请缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院判决如下：一、解除梁松林与谭凌晖于2013年6月22日就位于广州市番禺区钟村镇祈福新村15街A110房屋签订的合同号为00001526的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、梁松林应在本判决发生法律效力之日起十日内向某凌晖支付违约金116000元；三、谭凌晖应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁松林返还定金200000元；四、驳回梁松林、谭凌晖的其余诉讼请求。判后，梁松林不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决颠倒责任归属。签署银行按揭文件以办理银行按揭手续需要基本资料，如记载标的物房屋清晰情况的《房屋查册表》、《房地产权证》、房屋所有权人的身份资料等，这些资料在买卖合同第十一条第2项第（2）目明确约定的“卖方应在收到定金后7天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。”这些卖方的义务，谭凌晖没有履行。另外合同没有约定梁松林有义务催促谭凌晖提供办理银行贷款所需要的资料，原审法院超越合同约定而要求梁松林举证已通知谭凌晖，属于颠倒责任。梁松林于2013年10年9日通知谭凌晖退款，是基于谭凌晖收取20万元定金后，已超过三个多月不提供办理银行按揭资料，使梁松林无法办理银行按揭手续，谭凌晖以实际行为不履行合同的情况下，发出的退款通知。另外，办理银行按揭不是梁松林的义务，而是权利。买卖合同无非就是卖方交付货物，买方支付货款为主要义务。由于双方当事人约定按揭支付房款，按约定谭凌晖应当履行提供“银行按揭手续齐全所需的资料”的义务，梁松林才能实现贷款的权利。梁松林办理银行按揭手续不是向某凌晖履行的义务，而是获得银行贷款的权利，这种权利应当由谭凌晖提供银行按揭资料才能实现。梁松林在谭凌晖提供“银行按揭手续齐全所需的资料之后，即使没有办妥银行按揭，没能贷到款，只要梁松林按约定支付购房款给谭凌晖，都不构成违约。其三，谭凌晖隐瞒非唯一房屋事实是违反合同法规定的。由于中介人和谭凌晖都是为了做成交易而尽快收钱，均隐瞒了非唯一房屋的事实。这是中介人和房屋出卖人有义务披露的事实，即出卖人有义务把买卖的标的物质量告知买受人非唯一房屋就要多缴税，这是案涉房屋派生的“量”的问题，让买受人考虑决定是否购买，因为这涉及到梁松林缴税负担问题的“量”。披露标的房屋实情和质量是中介人和谭凌晖履行的义务。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，至使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”多缴税费，出现“量”的问题，就不能达到合同目的。房屋质量不符合要求，属于谭凌晖违约行为。综上，梁松林请求本院判令：1.撤销原审判决第二项、第四项；2.谭凌晖、梁怀芬共同支付违约金232000元给梁松林；3.谭凌晖、梁怀芬负连带责任赔偿中介费25000元给梁松林；4.本案一、二审诉讼费全部由谭凌晖、梁怀芬负担。经查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于违约责任的归责问题，案涉《房屋买卖合同》第十一条约定买方应在签署买卖合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。买方应在签署房屋买卖合同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1650000元的银行按揭贷款。由此可见，梁松林以按揭贷款方式支付大部分楼款，向银行申请按揭贷款支付楼款为其履行房屋买卖合同的主要义务。现梁松林并未提供证据证实其按照合同约定在签署房屋买卖合同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续，亦未能提供证据证实其在签署买卖合同后7天内签署银行按揭文件。合同约定卖方应在收到定金后7天内提供齐全银行贷款所需要的资料，卖方履行该义务的目的在于协助买方办理银行按揭贷款，履行付款义务。在办理银行按揭贷款中，卖方提供银行按揭贷款所需资料为协助义务，买方签署银行按揭文件申请银行贷款为其主要义务，在买方未履行主要义务的情况下，买方主张卖方未履行协助义务违反合同约定，承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。关于梁松林上诉主张谭凌晖、梁怀芳隐瞒非唯一房屋事实违反合同约定导致其多缴税费的问题，首先，合同并未约定案涉房屋为谭凌晖唯一住房，且梁松林并无证据证明谭凌晖、梁怀芳对非唯一住房的事实存在故意隐瞒。其次，合同约定案涉房屋交易所产生的税费均由买方负担，根据该约定，梁松林对交易所产生的税费应有可预见性。由此可见，梁松林上述主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，梁松林上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5156元，由上诉人梁松林负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年七月二十七日书 记 员  杨仁义