广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终3372号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西桂华运输集团有限公司，住所地：武鸣县双桥镇伏林村南武城市大道东面：南宁市伊岭工业集中区C-19号。 法定代表人：赵春煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王延安，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉冰，女，1960年11月28日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：王忠达，广西欣和律师事务所律师。 原审被告：赵春煜，男，1950年6月10日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。 上诉人广西桂华运输集团有限公司（以下简称“桂华公司”）因与被上诉人张玉冰、原审被告赵春煜租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初4967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂华公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判扣除上诉人超面积建筑物对应价值按照60%比例计算后的9120.69元，上诉人向被上诉人赔偿建筑物损失182428.71元；2、撤销一审判决第九项，改判上诉人与被上诉人互负的债务相抵后，上诉人向被上诉人支付的款项数额为65877.88元；3、由被上诉人承担本案一、二审相应诉讼费用。事实和理由：一审诉讼过程中经鉴定机关到现场测量，上诉人才知道被上诉人在使用租赁场地过程中存在超范围使用的情况，按照公平原则，被上诉人的建筑物损失应当按照合同约定的面积折算，超出合同约定的建筑物面积由被上诉人实际使用，但从来没有支付过租金，应当扣除相应比例的建筑物损失。 张玉冰辩称，1、合同约定面积是预估算的，必然造成合同约定面积和实际使用面积不符的情况，上诉人对面积不符情况的出现是允许并自愿承受的，其无权要求补交超出面积的租金。2、对合同中部分条款无效，是因上诉人原因导致，对无效部分给被上诉人造成的损失，上诉人应进行赔偿，上诉人主张扣减部分损失没有依据。 赵春煜述称，同意上诉人意见。 张玉冰向一审法院起诉请求：1、确认张玉冰与桂华公司于2010年3月29日签订的租赁合同约定超过2017年12月31日的租期无效；2、张玉冰与桂华公司2010年3月29日签订的租赁合同于2017年8月31日解除；3、桂华公司向张玉冰退还押金16000元；4、桂华公司向张玉冰支付违约金15000元；5、桂华公司向张玉冰赔偿经济损失936438.5元（其中建筑物现值损失暂计700000元，可得利益损失236438.5元）；6、赵春煜对桂华公司上述债务承担连带清偿责任。案件审理过程中，张玉冰变更第五项诉讼请求为：桂华公司向张玉冰赔偿经济损失488146.7元（其中建筑物现值损失暂计319249元，可得利益损失168897.7元）。 桂华公司提起反诉请求：1、张玉冰向桂华公司支付2016年10月29日至2017年8月31日租金110459.03元及资金占用利息28933.11元（利息按月2%计算，自2016年10月29日计算至张玉冰实际偿还之日止，现暂计至2017年11月30日为28933.11元）；2、反诉诉讼费由张玉冰承担。 一审法院认定事实：2007年7月18日桂华公司与广西军区机关房地产租赁管理办公室（以下简称“军区房地产租赁管理办公室”）签订《军队房地产租赁合同》，约定桂华公司承租南宁市兴宁区长堽路军械库旁原军区农场房屋1600平方米，场地面积103000平方米。租期自2008年1月1日至2012年12月31日，2007年7月18日双方签订《房地产租赁补充协议书》，约定第二期续租至2017年12月31日。2008年9月25日，南宁市兴宁区发展和改革局颁发基本建设投资项目登记备案证，项目名称为广西桂华战备物资储运基地，项目业主为桂华公司，占地面积250亩，总建筑面积14.8万平方。 2010年3月29日，桂华公司（出租方、甲方）与张玉冰（承租方、乙方）签订《租赁合同》，桂华公司将承租自军区房地产管理办公室的部分土地转租给张玉冰，约定：一、甲方同意将位于南宁市长堽路三里二巷军械库旁广西军区农场空地N06(面积4亩，详见附图)出租给乙方使用，用作仓库物流。面积中有0.3亩作为公用道路使用。二、租赁期限十年，从2010年3月29日起至2020年3月28日止。三、租金2.4万元/年/亩计算，第一年租金为96000元；从第二年2011年4月29日起租金以上年度为基础逐年按5%递增，甲方给乙方免租1个月为进场施工需要，故从2010年4月29日起计算收取租金。合同签订之日，一次性交付半年租金。以后每年为一个交纳期，提前十天交清下一租赁期租金。四、押金，乙方在签订合同之日向甲方一次性交纳租赁押金15000元。租期若乙方违约或损坏所租场地及甲方物品，甲方有权将押金抵做违约金或赔偿金。租期满或解除合同后，若乙方完全履行合同，甲方将押金如数退还乙方。六、5、乙方须按时交纳租金及水电费，逾期每天加收千分之三的滞纳金，并自行承担因欠费被强制停水停电所造成的损失。6、未经甲方同意，乙方原则上不得单方将租赁场地转让、转租给第三方使用。七、租赁期满或解除合同后财产处理。1、乙方在租赁期间投入甲方场地的建筑物及附着物，在租赁期满或乙方违约解除合同时，无偿归属甲方。2、租赁期满，乙方须将租赁场地内甲方配有的设施完好归还甲方。九、违约责任：1、合同经甲乙双方签字生效，不得单方变更或终止合同，如一方不履行合同，违约方须付给守约方15000元。租赁期内，乙方在未违约条件下，甲方不得单方终止合同，否则应赔偿乙方在租赁范围内固定资产投资不动产按每使用一年扣减折旧10%后残值的合理损失；如遇战争、重大军事调整甲方需要收回乙方承租的地块，本合同无条件终止，甲方不作补偿。3、若乙方拖欠甲方租金及相关费用，经甲方催告一次逾期20天，甲方除追回欠款外，有权单方终止合同和追究乙方违约责任。合同签订当日，张玉冰向桂华公司支付押金16000元，其中水电押金1000元。此后，张玉冰投资修建仓库及部分道路，张玉冰按照合同约定交纳了2010年4月29日2016年10月28日的租金。 2013年11月14日，军区房地产租赁管理办公室向桂华公司发出通知，告知桂华公司与第三方签订转租合同必须在2017年12月31日前，如转租合同超出2017年12月31日，必须重新签订租赁合同，与军区签订第二期合同后，如发现转租超过军区主合同期限的，军区有权无条件终止合同。2013年11月15日，桂华公司向张玉冰转发上述军区房地产租赁管理办公室的通知，并要求协商完善桂华公司与张玉冰签订的租赁合同，但双方未重新协商签订合同。 2016年5月10日，军区房地产租赁管理办公室向桂华公司发出《严禁装修投资及转租的通知》，告知桂华公司于2017年6月底前，军区所有房地产项目全部停止。承租方从即日起不得对所承租的房地产进行新的装修等投资行为。严禁将所承租的房地产转租给第三方。2016年5月31日，桂华公司向各租户告知军区房地产公司的上述通知。 2016年11月9日，张玉冰收到桂华公司《租金交纳通知书》，桂华公司告知张玉冰交纳2016年10月28日至2017年10月28日的租金131865元。 2017年7月6日，军区房地产租赁管理办公室向桂华公司发出通知，内容为：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神及军委停偿工作安排，2017年8月31日起军区全面停止有偿服务租赁活动，桂华公司租赁军区南宁市长堽路三里二巷房地产经营至2017年8月31日，搬迁期一个月，2017年9月30日我单位将依法收回军队房地产。2017年7月13日，桂华公司向张玉冰发出《租金结算通知书》，告知张玉冰：根据军区房地产租赁管理办公室通知桂华公司租赁军区南宁市长堽路三里二巷房地产经营至2017年8月31日终止，截止至2017年8月31日应交纳租金合计为98844.80元，请于2017年7月31日前办理结算手续。桂华公司主张该结算通知书为执行军区通知要求，通知各租户于2017年8月31日解除合同。2017年7月19日，桂华公司通过短信方式再次告知张玉冰以上通知。 2017年8月10日，张玉冰向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。2017年8月14日，桂华公司委托律师向张玉冰发送律师函，要求张玉冰支付租金及滞纳金、违约金。 庭审中，张玉冰表示其自2017年7月底陆续清空租赁场地，至2017年8月底大部分清空，2017年9月底已经清完场地，桂华公司认可张玉冰2017年9月底清完租赁场地。 另查明，经一审法院于2017年12月1日发函至军区房地产租赁管理办公室调查，该单位是否允许桂华公司将租赁土地进行转租，该单位于当日复函称：桂华公司分租已得到批准。张玉冰陈述签订合同时询问过桂华公司是否与军区房地产租赁管理办公室签订合同及合同期限，桂华公司口头回复其与部队关系属于保密，保证可以租赁使用至2020年6月份，之后可以继续续约。桂华公司陈述其告知张玉冰与部队签订合同的租赁期限至2017年12月31日，同时也告知正常情形下桂华公司可以与部队续约。 案件审理过程中，经张玉冰申请对租赁场地上建筑物的现值进行评估，一审法院委托广西中天银资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2017年11月30日作出桂中天银评字（2017）第129号资产评估报告书，确定评估基准日2017年9月27日的公允市场价值为319249元。评估结论按照评估成新率26%计算租赁场地建筑物价值。 一审法院认为，一、关于合同效力问题。桂华公司承租军区房地产管理办公室出租的土地，租赁期限自2008年1月1日至2017年12月31日，军区房地产管理办公室允许桂华公司转租租赁土地，桂华公司与张玉冰签订的《租赁合同》约定转租期限为2010年3月29日至2020年3月28日，而2018年1月1日至2020年3月28日的租赁期限超过了桂华公司与军区房地产租赁管理办公室签订租赁合同约定的租赁期限，在此期限内桂华公司对租赁土地无处分权，桂华公司也未与军区房地产租赁管理办公室续签合同取得该期间转租权利，故《租赁合同》约定的2018年1月1日至2020年3月28日租赁期限部分无效，张玉冰主张确认该租期约定无效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”双方签订的《租赁合同》其他约定未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同。 二、关于张玉冰主张合同解除的问题。桂华公司主张其在2017年7月13日发出《租金结算通知书》通知各租户于2017年8月31日解除合同，张玉冰自2017年7月底陆续搬离租赁场地，表明不再继续履行合同，双方均认可租赁合同于2017年8月31日解除，一审法院对此予以确认。 三、关于押金返还。双方合同解除，张玉冰未拖欠桂华公司水电费，故张玉冰主张返还水电押金1000元，予以支持。至于租赁押金15000元，双方约定乙方违约或损坏租赁场地及物品，甲方有权将押金抵作违约金或赔偿金，但不能将押金抵作租金。现双方租赁合同解除，桂华公司未提出违约金或者因损坏场地及物品的赔偿金，故张玉冰主张返还租赁押金，予以支持。桂华公司抗辩张玉冰违约在先，不应返还押金，不予支持。 四、关于建筑物现值损失。张玉冰主张因解除合同及超期转租无效无法使用建筑物造成损失。军队和武警部队全面停止有偿服务活动，是我国众所周知的军队和武警部队须坚决执行的重大事项。军区房地产租赁管理办公室军队停止有偿服务终止与桂华公司的租赁关系，张玉冰与桂华公司的租赁合同继而无法继续履行，双方租赁合同因此于2017年8月31日解除，属于不可归责于双方当事人任何一方的事由。而张玉冰在承租场地上投资兴建了房屋等建筑物，合同解除后，确实造成建筑物无法使用的现值损失，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。故对于因合同解除造成租赁物的损失，应当根据公平原则，由张玉冰、桂华公司双方均等负担。对于超期转租无效的问题，承租人在签订合同时根据合同的租赁期限长短选择投入资金进行建设，租期较长承租人可能投入较大资金，对于租期较短承租人投入可作相应调整，如不存在无效部分租期约定即无相应建筑物租期使用价值损失存在，也不会因本案租赁合同解除造成损失范围扩大，故超期转租无效与承租人无法在相应租期使用建筑物受到损失存在因果关系。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当各自承担相应责任”。根据上述原则，对于超期转租无效造成的损失应当按照过错责任原则分担。桂华公司陈述其已告知张玉冰与军区房地产租赁管理办公室签订合同期限至2017年12月31日对超期转租无过错，无证据证实签订合同时桂华公司告知上述情形，张玉冰已知道桂华公司与军区房地产租赁管理办公室约定的租期而签订合同，故对桂华公司主张其无过错不予支持。桂华公司明知其与军区房地产租赁管理办公室之间租赁期限至2017年12月31日仍超期转租，其存在主要过错，承担主要责任，张玉冰签订合同时未尽到审查义务，亦应当承担相应的风险，承担次要责任。综上，本案因有效租期内合同解除及超期转租无效，共同造成了建筑物在相应期限内无法使用的价值损失，一审法院根据上述解除合同责任划分原则及超期无效双方的过错责任，酌定张玉冰承担损失的40%，被告桂华公司承担损失60%。至于损失的数额，评估公司按照建筑物成新率26%确定建筑物价值，并未超出双方约定按每使用一年扣减10%残值的合理损失的赔偿的预期，故对张玉冰投资建设的建筑物损失价值评估为319249元，一审法院予以认定。桂华公司应承担其中的60%的补偿责任即191549.40元（319249元×60%）。 至于桂华公司主张按合同约定其不应承担责任。张玉冰与桂华公司签订的租赁合同中虽约定“租赁期内……如遇战争、重大军事调整甲方需要收回乙方承租的地块，本合同无条件终止，甲方不作补偿”，但对于“重大军事调整”的具体范围、种类、情形并无具体的表述，属于约定不明，故桂华公司以此主张不承担责任，一审法院不予支持。 五、关于违约金，如前所述，张玉冰、桂华公司的租赁合同系因不可归责于双方当事人任何一方的事由而导致解除，张玉冰主张按合同约定支付违约金15000元，不予支持。 六、关于可得利益损失问题，张玉冰主张可得利益损失为2017年7月1日至2017年12月31日期间的转租利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失必须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约赔偿对象。桂华公司承租铺面之后进行转租，转租收益受诸多因素影响，其要获得利益不仅依赖合同继续履行，还需投入人力、物力等成本，同时受承租户租赁稳定性的影响，张玉冰主张的转租可得利益损失也超出了签订合同时可以预见的损失范围，故对张玉冰主张的可得利益损失，一审法院不予支持。 七、关于赵春煜是否应对桂华公司债务承担连带清偿责任，桂华公司与赵春煜分别为不同民事主体，本案租赁合同的一方当事人为桂华公司，张玉冰主张赵春煜对桂华公司债务承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 八、关于桂华公司反诉的租金。张玉冰自2016年10月29日起未支付租金，桂华公司主张张玉冰支付租金至2017年8月31日解除合同时，一审法院予以支持。合同约定第一年租金为96000元；从第二年2011年4月29日起租金以上年度为基础逐年按5%递增。租金从2011年4月29日起算，故2010年4月29日至2011年4月29日应付租金为96000元/年，2016年4月29日至2017年4月28日起应付租金为128649.18元，2017年4月29日至2018年4月28日起应付租金为135081.64元。张玉冰应付租金中，2016年10月29日至2017年4月28日按半年租金计算为64324.60元（128649.18元/年÷2），2017年4月29日至2017年8月31日共125天租金为46260元（135081.64元÷365天×125天）。故张玉冰自2016年10月29日至2017年8月31日应付租金为110584.60元（64324.60元+46260元），桂华公司主张玉冰支付租金110459.03元，未超过上述应付租金数额，本院予以支持。 九、关于桂华公司反诉主张的租金利息。桂华公司根据双方签订的《租赁合同》第六条第5项“逾期每天加收千分之三滞纳金”约定要求按年24%计算利息，其主张实质为违约金性质。如前诉，张玉冰应当于2016年10月18日支付租金，但未支付，自2016年10月19日逾期支付租金为110459.03元。张玉冰抗辩上述期间因桂华公司超期转租，2016年已明确无法续租，故暂缓支付租金不构成违约，上述租期内租金并未超出转租范围，且上述租期期间内租赁物预期可以正常使用，故张玉冰抗辩逾期交租不违约，一审法院不予支持。张玉冰抗辩主张违约金过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，桂华公司主张按年24%计算利息至还清之时止，结合张玉冰逾期付款的期间，按此计算方式计算的利息（滞纳金）明显过高，一审法院根据双方合同履行情况及公平原则，酌情按张玉冰逾期付款额金额的20%计算利息（滞纳金），对桂华公司主张的利息（滞纳金）进行调整，即张玉冰应当向桂华公司支付的利息损失（滞纳金）为22091.80元（110459.03元×20%），桂华公司主张超过部分，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、张玉冰与桂华公司2010年3月29日签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；二、张玉冰与桂华公司2010年3月26日签订《租赁合同》约定租期2018年1月1日至2020年3月28日无效。三、桂华公司向张玉冰返还押金元16000元；四、桂华公司向张玉冰赔偿建筑物损失191549.40元；五、张玉冰向桂华公司支付2016年10月29日至2017年8月31日期间租金110459.03元；六、张玉冰向桂华公司支付逾期支付租金利息（滞纳金）22091.80元；七、驳回张玉冰的其他诉讼请求；八、驳回桂华公司其他反诉请求；九、以上述第三、第四、第五、第六项款项相抵后确定桂华公司尚应向张玉冰支付的款项数额为74998.57元。本诉案件受理费8991元，由张玉冰负4578元，桂华公司负担4413元。反诉案件受理费1544元，由张玉冰负担1476元，桂华公司负担68元。评估费7000元，由张玉冰负担3800元，桂华公司负担4200元。 本院二审期间，当事人均没有提交证据，对一审查明的事实，双方亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为:桂华公司与张玉冰签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但双方合同约定的租赁期限超过了桂华公司与军区房地产租赁管理办公室所签合同约定的租赁期限，故张玉冰与桂华公司签订的《租赁合同》中超出桂华公司与军区房地产租赁管理办公室的租赁合同约定的租赁期限部分，即2018年1月1日至2020年3月28日的租赁期限部分无效。合同其他部分并未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，张玉冰与桂华公司签订的《租赁合同》除2018年1月1日至2020年3月28日的租赁期限约定无效外，其他部分均有效。 一审判决张玉冰与桂华公司的《租赁合同》已于2017年8月31日解除，并判令桂华公司向张玉冰返还押金16000元，张玉冰向桂华公司支付尚欠租金110459.03元及租金利息损失（滞纳金）22091.80元，双方均无异议，本院予以维持。 关于桂华公司应向张玉冰支付的建筑物损失如何计算的问题。张玉冰在与桂华公司签订《租赁合同》后，在承租场地上投资兴建了房屋等建筑物，由于合同提前解除，张玉冰无法按约定期限使用建筑物，确实给张玉冰造成损失，一审根据双方的过错程度，酌定对张玉冰投资建设的建筑物损失由桂华公司承担60%的赔偿责任，张玉冰自己承担40%的责任，双方均无异议，本院予以维持。对广西中天银资产评估有限责任公司作出的评估报告，确定张玉冰投资建设的建筑物在评估基准日2017年9月27日的市场价值为319249元，双方均无异议，本院予以确认。桂华公司应承担其中的60%的补偿责任，则桂华公司应赔偿张玉冰建筑物损失191549.40元（319249元×60%）。桂华公司主张评估机构确定的建筑物损失319249元，是按2800平方米计算，合同约定的面积为4亩，故对张玉冰超面积（133.32平方米）的建筑物对应价值15201.15元的60%，即9120.69元，应予扣减，其只应向张玉冰赔偿建筑物损失182428.71元。对桂华公司该主张，本院认为，合同约定的面积4亩，是张玉冰承租场地的面积，而评估公司评估的建筑物损失，是按张玉冰在租赁场地投资建设的建筑物面积3361平方米及15个卷闸门的重置成本×成新率来计算的，并非按张玉冰实际占用的租赁场地的面积来计算，故桂华公司以张玉冰超面积占用租赁场地为由，主张对张玉冰投资建设的建筑物损失，应扣减超面积部分的建筑物损失没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4131元，由上诉人广西桂华运输集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆力宁 二〇一八年五月二十五日 书记员 雷皓麟