上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初9237号原告：张亚琳，女，1956年3月18日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：徐惠平，男，1959年4月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张亚琳与被告徐惠平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。后本院于2018年3月27日再次公开开庭进行了审理，被告徐惠平经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能达成一致和解方案。本案现已审理终结。原告张亚琳向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间签署的房屋转让协议书无效，被告返还原告购房款100,000元；二、被告赔偿原告经济损失400,000元；三、被告赔偿原告房产中介费5,000元；四、被告退还建房办证费5,000元。事实和理由：2009年12月25日，原告在中介上海安屹房地产事务所的居间介绍下，与被告签署关于买卖原南汇区泥城镇海关村五组5-54宅基地住宅(以下简称系争房屋)的房屋转让协议书，约定房屋转让价为100,000元，原告并当场交付定金20,000元。2014年4月1日，原告通过中国工商银行转付给房产中介负责人杨建国和黄跃勇180,000元购房款。2010年5月6日，原告又支付给被告10,000元用于办理系争房屋的维修证，后被告退还5,000元给原告。但时至今日，被告说一套做一套，始终不肯出面解决问题，鉴于被告违约在先，原告要求确认合同无效，并由被告退还房款、赔偿经济损失。被告徐惠平辩称，系争房屋原系被告爷爷、奶奶的，因被告为爷爷、奶奶养老送终，被告的父亲和姑姑均表示系争房屋归被告所有，按照乡下习俗系争房屋就归被告了，但未通过诉讼或其他途径办理过正式的继承手续。当时买卖农村宅基地的很多，被告委托中介以5万元价格出售系争房屋，中介说要50,000元中介费，并将中介费写在房价里，故转让协议书上写了100,000元，签署房屋转让协议书后中介给了被告50,000元，被告并未收到原告支付的另外50,000元。被告后来去镇里办理手续时才知道宅基地房屋不能卖给本村以外的人，现同意确认房屋转让协议书无效，同意归还50,000元购房款和原告此后支付的5,000元办证费。因房屋已交付原告使用、原告所付中介费与被告无关，故不同意原告的第二、三项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的房屋转让协议书、承诺书、补充协议、农民宅基地使用权审查表、宅基地调查表、收条、微信聊天记录截屏打印件、照片及原告当庭提交的户口簿复印件、民事调解书、残疾人证，本院经审查后予以确认。本院据此认定事实如下：队号5、户号54的农民宅基地使用权审查表人口审查意见栏载明：户主徐关林、妻严月(形似)香，房屋审查意见栏记载：现有平房2间、面积60平方米，付舍1间、面积21平方米。2009年12月25日，原告作为受让人(乙方)、被告作为转让人(甲方)签署房屋转让协议书，约定甲方自愿将自己名下座落在南汇区泥城镇海关村五组的房屋产权连同宅基地、场地等永久使用权，从2009年12月25日起转让给乙方，房屋地址、面积按宅基地使用证为准，证号：5-54，经协商一致现在房屋转让价为100,000元，给付方式当场付清，甲方收取全额房款后立即把房屋钥匙和宅基地使用证原件交付给乙方。当日，原、被告另就系争房屋的买卖签署补充协议，被告并另行签署承诺书。因系争房屋年久失修、房门敞开，故双方并未办理具体交接手续，原告也未实际居住于或使用系争房屋。2010年5月6日，原告支付给被告10,000元用于办理系争房屋的维修证件，后被告退还给原告5,000元。另查明，原告系本市非农业家庭户口、非海关村集体组织成员，原、被告均确认买卖系争房屋时无主管部门的批准手续。审理中，原告表示中介告知原告系争房屋买下来一共为180,000元，其他不要原告管，故原告就把180,000元转给了中介，但不清楚中介是否将房款再给被告。后原告又表示通过银行转付给房产中介的180,000元购房款，其中100,000元为系争房屋的房款，5,000元为购买系争房屋的中介费，另外75,000元为购买三墩镇其他房屋的款项。原告并申请中介杨建国出庭作证，因杨建国人在外地，经本院审查后准许以视听传输技术即视频连线形式作证，杨建国陈述：“当时徐惠平委托我将他的老房子卖掉，委托价格是100,000元，然后我带张亚琳去看房，张亚琳蛮看好的，我就带双方到我们这里签订合同，合同文本是我拟定和打印的，当时约定房价是100,000元，签好字之后房子就移交给张亚琳了，当时张亚琳直接给徐惠平100,000元的，具体是转账还是现金忘记了，徐惠平写过收条的，张亚琳应该有收条的，收条原件在她那里。180,000元是转账给黄跃勇了，然后我们领了100,000元给徐惠平……”原告对证人证言无异议，但表示没有收条；被告未到庭参加第二次庭审，亦未对证人证言发表质证意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，宅基地使用权的主体只能是农村集体组织成员，若未经批准出售给本集体经济组织以外的成员，应认定合同无效。本案中，原告系非农业家庭户口人员，亦非系争房屋所在村集体经济组织的成员，故原告未经批准而购买系争房屋及宅基地使用权的房屋转让协议书应属无效。被告应将收取的购房款退还原告，现双方对被告实际收取的购房款金额存有争议，原告提交的证据尚不足以证实被告确已收到100,000元购房款，根据被告自认情况，被告应将已收取的50,000元购房款退还原告。因双方未就系争房屋办理具体交接手续，原告也未实际居住于或使用系争房屋，故被告可自行收回系争房屋，但此并非对被告已取得系争房屋所有权的确认，相关权利人可另行通过协商或诉讼方式确定系争房屋的所有权归属。就原告有关赔偿损失、支付中介费的诉请，本案中，买卖宅基地房屋及使用权的行为是由双方共同实施，故双方对合同无效均有过错，应由双方各自承担相应的损失为宜，据此，对原告要求被告赔偿损失、支付中介费的诉请，本院不予支持。同时，居间合同以促成本案房屋转让协议书为目的，现房屋转让协议书无效，原、被告因履行居间合同而支付的中介费用，可另行通过合法途径向居间方主张。被告同意退还办证费5,000元，于法不悖，应予准许。需要指出的是，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，系不遵守诉讼秩序，应予严肃批评，由此可能产生的不利后果，由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张亚琳与被告徐惠平于2009年12月25日签署的房屋转让协议书无效；二、被告徐惠平于本判决生效之日起十日返还原告张亚琳购房款50,000元；三、被告徐惠平于本判决生效之日起十日返还原告张亚琳办证费5,000元；四、驳回原告张亚琳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,900元，减半收取计4,450元，由原告张亚琳负担3,970元，被告徐惠平负担480元。被告徐惠平应负担之诉讼费，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李尚伟二〇一八年五月十六日书记员  潘海旭附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。