广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初307号原告：中国工商银行股份有限公司茂名河西支行，住所地茂名市红旗中路1号。负责人：梁声海，该行行长。委托诉讼代理人：江帆，女。委托诉讼代理人：陈忠豪，男。被告：李振华，男，1984年9月1日出生，汉族，住茂名市茂南区。被告：梁芹，女，1984年8月30日出生，汉族，住茂名市茂南区。被告：茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司，住所地茂名市油城七路3号大院茂名市投资服务管理中心三楼321。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢佩娇，女，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行（以下简称工行河西支行）与被告李振华、梁芹、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司（以下简称水东湾碧桂园）借款合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行河西支行的委托诉讼代理人江帆、陈忠豪到庭参加诉讼，被告李振华、梁芹、水东湾碧桂园经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行河西支行向本院提出诉讼请求：1、提前解除被告李振华、梁芹、水东湾碧桂园于2015年11月4日与原告签订的编号为“Ａ［组合］字［茂名分］行［河西］支行［2015］年［283］号”《个人购房借款／担保合同》及《特别签订条款》；2、被告李振华、梁芹共同清偿被告李振华所欠原告上述第一项借款合同项下的借款本金123936.65元及利息393.59元（利息暂计至2017年8月21日止，从2017年8月22日起利息按上述《个人购房借款／担保合同》的约定及中国人民银行有关利率的规定计付至上述本息还清之日止）；3、被告李振华、梁芹以其名下位于茂名市滨海新区的房地产对上述第二项债务承担抵押担保责任，原告对处置该项债务的抵押物的所得价款享有优先受偿权；4、被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务承担阶段性连带清偿责任；5、判令被告李振华、梁芹、水东湾碧桂园共同承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2015年11月4日，被告李振华、梁芹、水东湾碧桂园与原告签订了编号为“Ａ［组合］字［茂名分］行［河西］支行［2015］年［283］号”《个人购房借款／担保合同》及《特别签订条款》各一份，约定由原告借款131000元给李振华使用，借款期限自2015年11月6日起至2035年11月6日止，贷款时年利率为4.41%，被告李振华采用按月等额本息还款法每月按期偿还原告上述贷款本息。该笔贷款由被告李振华、梁芹以其二人名下位于茂名市滨海新区［建筑面积：112.98平方米］的房地产作抵押担保，被告李振华分别在借款合同及特别签订条款的“借款人”和“抵押人”处签字加盖指模予以确认，被告梁芹在借款合同的“抵押人共有人”处签字加盖指模予以确认，上述抵押物已依法办理了房地产预告抵押登记手续（房地产预告登记证号为：粤房地预登茂预押字第××号）。该笔贷款由被告水东湾碧桂园提供阶段性连带责任保证担保，并在借款合同的“保证人”处盖章确认。上述借款合同签订后，原告依约将贷款提供给被告李振华使用。被告李振华使用上述贷款后，未能按时归还原告上述贷款本息。截止2017年8月21日，被告李振华已连续违约1期（月），累计违约4期，被告李振华尚欠原告贷款本金123936.65元，贷款利息393.59元（利息暂计至2017年8月21日止，从2017年8月22日起利息按上述《个人购房借款／担保合同》的约定及中国人民银行有关利率的规定计付至上述本息还清之日止）。被告李振华、梁芹、水东湾碧桂园与原告签订的上述借款合同、特别签订条款为各方真实意思表示，符合法律规定，被告李振华依法应按借款合同的约定按时履行还本付息义务。鉴于被告李振华未按上述借款合同的约定按时归还原告的贷款本息，构成违约，原告有权依照上述借款合同的约定，宣布上述借款合同项下的贷款提前到期，要求被告李振华立即清偿其所欠原告上述贷款本息并承担相应的抵押担保责任。同时，上述债务是在被告李振华与被告梁芹婚姻关系存续期间夫妻共同债务，被告梁芹应对上述债务向原告承担共同还款责任及相应抵押保证担保责任。被告水东湾碧桂园作为上述债务的阶段性连带责任保证担保人，应承担相应的连带清偿责任。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告水东湾碧桂园书面答辩称，被告水东湾碧桂园并非对被告李振华、梁芹的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告李振华、梁芹未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：1、被告水东湾碧桂园于2012年6月29日与原告工行河西支行签订的编号为工银茂河西2012年5号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告工行河西支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向被告水东湾碧桂园请求承担连带责任。2、根据《按揭业务担保合作协议》中第五条第（三）款第4项约定：“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应……购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。”原告应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知被告水东湾碧桂园，但原告并没有履行该义务，所以被告水东湾碧桂园不需对碧桂园购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等承担连带责任保证。3、虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，被告水东湾碧桂园的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。4、根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告工行河西支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，被告水东湾碧桂园就涉案商品房被处置后被告李振华、梁芹未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。被告李振华、梁芹不作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原告主张的事实予以确认。另查明，被告李振华与被告梁芹于2008年10月18日登记结婚，上述债务发生在其夫妻关系存续期间。庭审中，原告工行河西支行确认截止2018年4月20日，被告梁芹已偿还拖欠的本息合计7464.67元，尚欠本金120585.11元，利息0元。本院认为，原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》、《特别签订条款》系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方权利义务应受其约束。原告工行河西支行依约向被告李振华发放借款本金131000元后，被告李振华未能依约按期足额偿还借款本息，构成违约，原告工行河西支行有权宣布贷款立即到期，要求被告李振华立即清偿借款本息及相关费用，并解除借贷关系。现原告工行河西支行请求解除双方于2015年11月4日签订的《个人购房借款/担保合同》及《特别签订条款》，并要求被告李振华立即偿还借款本金120585.11元及利息（利息按合同约定计至借款本息实际清偿之日止）的诉讼请求，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。本案债务发生在被告李振华与被告梁芹夫妻关系存续期间，被告梁芹知悉本案债务并作为共同抵押人在合同上签名确认。被告李振华与被告梁芹没有充分证据证明原告工行河西支行与被告李振华明确约定为个人债务，被告李振华与被告梁芹也没有属于《婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故被告李振华与被告梁芹婚姻关系存续期间所产生的债务，属夫妻共同债务，应由被告李振华与被告梁芹共同清偿。现原告工行河西支行请求被告梁芹对被告李振华以上债务承担共同偿还责任，合理合法，本院予以支持。对于本案的抵押担保及保证问题。首先，案涉房屋设定的是预告登记，预告登记权利人为原告工行河西支行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告工行河西支行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告李振华名下，抵押权设立登记无法完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告工行河西支行所主张的抵押权并未设立，原告工行河西支行请求确认案涉房屋抵押有效，对该房屋享有优先受偿，没有合同和法律依据，本院不予支持。其次，由于案涉房屋的抵押权未设立，《个人购房借款/担保合同》和《按揭业务担保合作协议》约定被告水东湾碧桂园的保证期限至案涉房屋抵押登记手续办理完毕，《房地产他项权证》交给原告工行河西支行时止，因此在案涉房屋未办妥抵押登记手续前，被告水东湾碧桂园需对以上述债务承担连带保证责任。被告水东湾碧桂园主张仅对处置案涉房屋后剩余债务部分承担连带清偿责任等抗辩意见，没有法律和合同依据，本院不予采纳。被告李振华、梁芹、水东湾碧桂园经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行与被告李振华、梁芹、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司于2015年11月4日签订的《个人购房借款/担保合同》及《特别签订条款》（编号A：[组合]字[茂名分]行[河西]支行[2015]年[283]号）；二、限被告李振华、梁芹于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付借款本金120585.11元及利息（利息按合同约定计至借款本息实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行；三、被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，减半收取1393元（原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行已预交），由被告李振华、梁芹、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司负担。被告李振华、梁芹、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司应付之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  程柳梅二〇一八年五月十日法官助理杨惠雯书记员杜兆晟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。