广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3380号上诉人（原审原告)：方玉梅，住湖南省桂东县。委托代理人：吴山林、周怡馨，广东同益律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：广州智祥房地产开发有限公司（以下简称智祥公司），住所地广州市南沙区。法定代表人：黄楚龙，该公司董事长。委托代理人：肖柳娟，该公司法务专员。上诉人方玉梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年8月23日，方玉梅（买方）与智祥公司（卖方）签订两份《南沙星河山海湾认购书》，约定方玉梅向智祥公司购买位于广州市南沙区港前大道南沙星河山海湾项目G3栋1605号、2105号两套房屋，该房屋建筑面积均为87.87平方米，两套房屋成交总价款分别是1023260元、1035370元，方玉梅须在签订本认购书时，向某公司支付每套房定金50000元，两套房定金合共100000元。方玉梅在签订本认购书7天内须带齐资料及本认购书到山海湾销售中心签约处支付房款、签订买卖合同。若因可归责于方玉梅原因导致买卖合同无法在约定的时间内签订的，智祥公司有权终止本认购书，并没收方玉梅定金，且本房地产可另行出售。本认购书第八条约定，智祥公司已向方玉梅出示《购房须知》、《购房提示》等购房相关信息及双方将签署的买卖合同示范文本及其补充约定、临时管理规约、前期物业管理服务协议。方玉梅确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文件等等。该认购书签订当日方玉梅向某公司交纳两套房定金共100000元。2014年8月23日，方玉梅、智祥公司签订《南沙星河山海湾购房提示》，该购房提示明确告知买受人：根据广州市国土资源和房屋管理局以及广州市人民政府办公厅:穗府办[2013]44号的相关规定,对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供自购房之日起算的前五年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。销售代表的口头承诺、介绍不构成要约，与我司提供的相关文件资料不相符、存在差异的，以我司提供的相关文件资料为准。买受人确认在签署《南沙星河山海湾认购书》前已熟知上述内容及其含义，并在此前提下购买南沙星河山海湾物业等等。方玉梅于2014年12月22日向原审法院提起本案诉讼称：智祥公司作为广州市的房地产开发商，应对本地的政策熟悉，但其明知方玉梅不符合广州市住房购买资格，购房认购书自始就无法履行却还与方玉梅签订认购书，收取房屋定金，甚至还恶意要求方玉梅支付房屋购房款共计两百余万元，其行为已涉及合同诈骗，起诉要求判令：一、解除方玉梅与智祥公司于2014年8月23日签订的南沙星河山海湾项目G3栋1605号、2105号房屋两份认购书；二、智祥公司退还方玉梅两套房屋购房报名费20000元及定金100000元，共计120000元；三、智祥公司赔偿方玉梅购房报名费及定金120000元自2014年8月24日至实际还款之日止中国人民银行同期贷款利息；四、本案的诉讼费用由智祥公司承担。原审诉讼中，方玉梅将第二项诉讼请求变更为：智祥公司退还方玉梅两套房屋定金共计100000元，以及撤回第三项诉讼请求。原审诉讼中，方玉梅提交广州市南沙区房地产交易中心出具的《不具备购房资格告知书》及方玉梅家庭名下房地产登记情况查询证明，证明方玉梅签订认购书之日至今不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。原审庭审中,智祥公司不确认在2014年8月23日签订《南沙星河山海湾认购书》时知道方玉梅不具备购房资格。原审法院认为，方玉梅与智祥公司签订的两份《南沙星河山海湾认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。方玉梅虽辩称其并非广州市户籍居民，并不了解广州市的相关限购政策规定，但其拟购买的房屋位于广州市行政区划限购范围之内，其作为认购书的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与购房资格尽到必要的审查与注意义务。根据方玉梅签署的《南沙星河山海湾购房提示》，可以认定其对广州市限购政策是知晓的，故方玉梅明知其不具备购房资格，仍签订上述认购书，导致双方合同目的无法实现，应予解除。因双方合同不能继续履行是方玉梅单方违约所致，故其无权要求返还定金。另方玉梅辩称智祥公司在签订认购书时已经知晓方玉梅不符合购房资格，以及在签订认购书时某公司存在重大过错、欺诈行为的意见，没有证据予以佐证，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决:一、解除原告方玉梅与被告广州智祥房地产开发有限公司于2014年8月23日签订的两份《南沙星河山海湾认购书》；二、驳回原告方玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元，由原告方玉梅负担。判决后，方玉梅不服，向本院提起上诉称：一、本案的认购书，上诉人不仅是在被欺诈的情况下签署，且显失公平，也因为认购书中违反限购政策的相关规定致使合同在法律上根本不能履行，所以两份认购合同均属于因可归责于被上诉人智祥公司的原因导致合同实际自始履行不能，上诉人有权要求法院解除两份认购合同。1、被上诉人明知购房者为外地人却仍与其一次性签两套订购房合同时，明显就存在恶意欺诈之故意，两合同从一开始就不存在履行的可能。2、对于知悉限购政策的被上诉人来说，其利用在签订合同时处于的优势地位，一方面哄骗上诉人购买两套房，一方面又哄骗上诉人签署文件证明其已告知上诉人外地人限购一套房的政策，明显相互矛盾。且销售人员多次向上诉人保证得到内部消息会放松广州限购政策，并保证如不能顺利购房一定退回定金。二、认购书、《南沙星河山海湾购房提示》作为被上诉人提供的格式文本，对于不利于上诉人的条款并没有做出任何突出的提示与特别说明，并欲以此购房提示来免除其相关责任，应属无效条款。三、被上诉人完全有理由知道上诉人不具备购房资格，却仍与之签署购房合同，并非上诉人单方违约，不应没收定金。四、本案在订立购房合同过程中，被上诉人违背了所应尽的告知、通知等前契约义务，利用上诉人的信任而签订购房合同，导致上诉人的重大损失，被上诉人明显构成缔约过失责任，应赔偿损失并退回购房定金。综上，原判认定事实不清，证据不足，法律适用错误，请求撤销原判，判令立即解除两份认购合同，并要求被上诉人退还上诉人所支付的购房定金十万元，涉讼一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人智祥公司答辩称：不同意上诉人方玉梅的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人方玉梅提交了其委托代理人吴山林的助理陈某于2015年6月29日与涉案楼盘销售人员郑某的对话录音及郑某的名片，拟证明被上诉人智祥公司以限购政策即将放开为由哄骗购房者与其公司签订认购书。被上诉人智祥公司认为上述录音并无征得被录音人的同意，且录音内容并无涉及本案，录音中的对话人的真实身份亦无法确认，故对上述证据的合法性、关联性、真实性均不予确认。被上诉人智祥公司在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人方玉梅与被上诉人智祥公司签订的两份《南沙星河山海湾认购书》合法有效正确，本院予以确认。上诉人方玉梅虽非广州市户籍居民，但其在原审庭审中承认知道广州市有限购政策，且其亦签署了《南沙星河山海湾购房提示》，故上诉人方玉梅明知其不具备购房资格，仍签订上述涉案认购书，导致双方合同目的无法实现，应予解除。上诉人方玉梅在二审中提交的录音内容并无涉及本案，不能充分证明被上诉人智祥公司在与上诉人方玉梅签订涉案认购书时存在欺诈行为，本院不予采纳。但是，被上诉人智祥公司明知上诉人方玉梅为非广州市户籍居民，根据广州市的限购政策，即使是在上诉人方玉梅具备购房资格的情况下，上诉人方玉梅也只能购买一套房屋，而被上诉人智祥公司仍然与上诉人方玉梅签订了两份涉案认购书，并以上诉人方玉梅未按涉案的两份认购书约定履行签订买卖合同义务为由，主张没收上诉人方玉梅的全部定金，本院不予支持，被上诉人智祥公司应返还定金中的50000元给上诉人方玉梅。综上，审查原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下:一、维持广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第11号民事判决；二、被上诉人广州智祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向上诉人方玉梅返还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1400元，由上诉人方玉梅、被上诉人广州智祥房地产开发有限公司各负担700元；二审案件受理费2800元，由上诉人方玉梅、被上诉人广州智祥房地产开发有限公司各负担1400元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员  党春婷