上海市闵行区人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪0112民初2656号之一原告：杨招祥。委托诉讼代理人：周芳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅国伟，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海东方国贸投资管理有限公司。法定代表人：孙某某。委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。第三人：上海东方国贸西郊企业管理有限公司。法定代表人：孙某某。委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。原告杨招祥与被告上海东方国贸投资管理有限公司（以下简称东方国贸公司）、第三人上海东方国贸西郊企业管理有限公司（以下简称西郊管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告杨招祥的委托诉讼代理人周芳、茅国伟，被告东方国贸公司以及第三人西郊管理公司共同的委托诉讼代理人周旋律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨招祥向本院提出诉讼请求：判令被告东方国贸公司向原告提供上海市闵行区×路×、×、×号×幢×部位×铺位20年的免租使用权。事实与理由：2003年1月22日，案外人周某某就其从案外人江某某处承租的东方国贸西郊批发市场一楼服装区×号（14平方米）营业铺位与原告在上海市宝山区公证处公证签署了《上海东方国贸西郊批发市场营业铺位租赁转让合同》，该合同约定，周某某自愿将东方国贸西郊批发市场一楼服装区×号（14平方米）营业铺位20年租赁权转让给原告等内容。同时，西郊市场公司对上述转让行为表示认可，并将《东方国贸营业铺位使用证》交付给原告。2008年12月11日，因上海虹桥交通综合枢纽工程建设的需要，上海东方国贸西郊批发市场被拆除，原告的营业铺位一并拆除。原告的营业铺位在动拆迁前，有数百户商户向政府及动拆迁部门反映并提出诉求，要求提供新场所重新安置原有承租商户。2008年12月22日，基于数百户商户向政府及动拆迁部门提出要求重新安置原承租商户的诉求，上海虹桥综合交通枢纽工程建设闵行区分指挥部办公室签发的虹枢闵分办【2008】×号《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》中第一条明确：“1、要求安置803户（20,075平方米）虹桥综合交通枢纽西郊批发市场的动迁商户。（1）其中455户已领动迁费，待商城建好后，根据原协议不变继续经营20年（租费110,000元-140,000元/户）。（2）358户未领动迁费，先歇业，待商城建好后，无偿使用20年。”同样基于数百商户要求重新安置原承租商户的诉求，政府相关主管部门同意了该部分商户的诉求，在待尚签署的《土地出让合同》中第十五条明确限定了土地竞拍受让人的相关义务，即：土地竞拍受让人在新建的商贸城内必须提供原商贸城内租赁面积相当的商铺给原承租户20年的免租经营权。在土地竞拍前，政府为保障并落实原商户在新建商贸城的重新安置权是20年的免租经营权，在涉案地块公开出让过程中，政府相关招标文件《答疑纪要》、《企业承诺书》和《闵行区×路北×地块有关建设要求的具体说明》中明确，“原大型商贸城拆迁前，与商贸企业签订长期租赁合同的承租人，…….可以在该土地上新建的商贸城内继续经营的，享受以下优惠条件：承租人在新建商贸城内重新租赁的商铺使用面积与原商贸城内的租赁面积相当；承租人在新建的商贸城内经营，不必支付新的租赁费用，继续经营年限为原租赁合同约定的承租年限，不扣除在原商贸城内已经营的年限。”“对803户原承租户安置的商铺使用面积与原商贸城内的使用面积相当”，承诺项目建成后提供50,000平方米的安置面积用于安置上海东方国贸西郊批发市场有限公司及承租户，“承担上海东方国贸西郊批发市场有限公司在被拆迁期间对他们所作的安置承诺”，“承诺承担不稳定因素的一切社会和经济责任”等相关内容。上述招标文件内容在事后的闵行规土局出具的《信访答复意见》中获得进一步的印证。东方国贸公司在向土地市场递交竞买申请时，也递交过承诺书，承诺按以上内容执行。《土地出让合同》中则也明确了土地受让人应严格按照上述文件约定执行的内容。2009年6月15日，被告东方国贸公司通过竞拍方式取得上海市闵行区华漕镇×路北×地块，并与上海市闵行区规划与土地管理局签署了《国有建设用地使用权出让合同》。特别需要说明的是：根据（2015）闸刑初字第1127号刑事判决书的认定，2009年5月，西郊管理公司以同年4月新成立的东方国贸公司（该公司股东仍为西郊管理公司原股东孙某某等三人）的名义，参与华漕镇×路北×地块国有建设用地使用权的竞拍，并以266,000,000元竞得该土地。事实上，西郊管理公司与东方国贸公司实际控制人不变。目前，涉案项目已经竣工，但尚未开业。期间，原告多次与东方国贸公司交涉，要求其严格按照在竞拍上海市闵行区华漕镇×路北×地块过程中作出的承诺以及《土地出让合同》中明确要求的土地受让人应严格按照《答疑纪要》、《企业承诺书》和《闵行区×公路×地块有关建设要求的具体说明》等相关文件的约定，安置与原西郊管理公司租赁面积相当的商业用铺位，但未果。经走访闵行规土局，该局意见东方国贸公司应严格按照出让条件规定及承诺，对原承租人做好安置工作。根据上海市规划和国土资源局在编号为2010-1066-0281对陈某某等同志的答复中明确“东方国贸西郊批发市场因虹桥综合交通枢纽建设动迁。为安置部分商户，闵行区在华漕镇×路北×地块（即×镇×街坊×宗地，土地用途为商业）出让过程中，通过答疑纪要、承诺书和地块建设要求等形式，明确该项目建成后，受让人须提供50,000平方米安置原承租商户，若因安置不善而引发的各类问题，土地受让人应妥善处置，并承担相应的法律经济赔偿责任…….后该地块由东方国贸公司竞得，闵行区规土局于2009年6月15日与其签订出让合同（沪闵府土【2009】出让合同第15号（1.0版））…….同时，合同第十五条再次明确了受让人的上述义务。原告从未放弃要求重新安置的权利，在第一时间向政府及动拆迁部门及时提出诉求，要求涉案土地竞拍者在新建商贸城中重新安置新商铺给原承租户。规土部门也站在原告的立场上，同意了原告要求按原承租面积给予20年免租期的诉求。东方国贸公司与规土部门签订的土地出让合同中确认了原告在内的数百承租户按原承租面积给予20年免租期的条款。因此，原告等承租户对后续将要确立的新的租赁关系通过规土部门在《土地出让合同》中的相关条款发出了要约，东方国贸公司签署《土地出让合同》的举措即为承诺。原告等承租户与东方国贸公司已形成了新的租赁合同关系。东方国贸公司与西郊管理公司虽为两个不同主体，但为同一实际控制人，由于东方国贸公司实际控制人的贪欲，以及该公司实际控制人贿赂当时政府相关公职人员，导致东方国贸公司至今未向原告等数百承租户提供新的承租商铺。故原告出于无奈，只能诉至法院提出上述诉请。被告东方国贸公司、第三人西郊管理公司共同辩称，不同意原告的诉请。原告所提之诉请，要求第三人对于原告承担拆迁安置的义务，但是该拆迁安置义务的承担有前提。即原告在2008年11月28日开始，在为期两年的合理期限内，原告应与第三人达成随迁安置的意向，签署相应的法律文书。但原告没有在前述的合理期限内与第三人签署随迁意向书，同时也没有选择接受货币补偿的方案，且一直在主张超过法律规定以外的货币补偿。因为原告没有在2年的合理期限内与第三人西郊管理公司达成随迁意向，更不符合有关文件规定的随迁人员范围，可以认为原告未做出选择，不需要随迁。因此，原、被告之间从未建立新的商铺租赁关系，原告诉讼请求缺乏依据，应予驳回。本院经审查认为，原告现以租赁合同关系为请求权基础向本院提起诉讼，但原告与被告东方国贸公司之间并未签订租赁合同，也无证据证明双方就商铺租赁已形成合意。关于闵行区华漕镇×北×地块的出让合同系由政府部门与被告东方国贸公司签订，原告并非该土地出让合同的签约主体，不能直接依据该出让合同要求被告履行合同义务。政府部门在拍卖闵行区华漕镇×路北×地块时所规定的竞拍条件和出让限制条件，是对土地受让人的制约，但不能视为政府直接代表原告发出要约。鉴于原告提供的《土地出让合同》以及政府部门印发的《关于北翟路西郊商贸用地出让限制条件的要求》、《答疑纪要》、《承诺书》等相关文件并不能证明原、被告之间已建立租赁合同关系，故原告不是本案租赁合同纠纷的适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告杨招祥的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  谷元琴人民陪审员  高桂庆二〇一八年五月三十一日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。