广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河中法民一终字第365号上诉人（原审被告）：紫金县恒利房地产开发有限公司。法定代表人：贺军，总经理。委托代理人：张海雄，广东至友律师事务所律师。委托代理人：马逸鸣，广东至友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶玉珍，女。委托代理人：黄志强，广东兴源律师事务所律师。委托代理人：张珂，广东兴源律师事务所律师助理。上诉人紫金县恒利房地产开发有限公司（简称恒利房地产公司）因与被上诉人叶玉珍商品房销售合同纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院(2013)河紫法民一初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：被告紫金县恒利房地产开发有限公司为紫金县紫城镇恒福花苑A、B幢房屋的开发商，惠州市东江建筑安装工程有限公司为紫金县紫城镇恒福花苑A、B幢房屋的承包施工方���原告与被告于2010年5月1日签订了《购房协议书》，双方约定：原告购买被告开发的恒福花苑B幢5层5B1号房屋，被告于农历2010年5月30日前交付使用，整个小区住宅工程由县质监站及河源市监理公司监督施工，验收合格后交付使用。上述合同签订后，原告按合同的约定履行了相应的付款义务。被告在房屋未竣工验收合格的情况下，于2011年7月11日向原告交付了入户大门钥匙，将房屋交付给原告使用。因原告在内的恒福花苑A、B幢房屋多位已装修的业主及部分未装修的业主认为恒福花苑A、B幢房屋砌砖墙体等部位存在质量问题而投诉，紫金县建设质量安全监督检查站于2011年3月22日通知施工方对砌筑墙体砂浆强度达不到设计要求的内墙体进行整改，施工方按该通知要求对包括原告房屋在内的部分房屋进行了整改。另查明，恒福花苑A、B幢在2012年2月22日完成工程竣工验收，���2012年5月18日完成工程竣工验收备案。因原告的房屋是否存在质量问题是本案的定案依据，法院依原告的申请于2014年3月25日依法委托广州市城示房屋安全鉴定有限公司对原告房屋是否存在质量问题及原因进行鉴定，广州市城示房屋安全鉴定有限公司于2014年5月8日向本院出具房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：1、恒福花苑B幢5B1号房屋未按设计要求选用轻质砖块作间墙，而是采用不符合标准砖规格的红砖作间隔墙施工。2、砌筑砂浆强度极低，采用砂浆回弹仪检测全部结果均未达到设计要求的砂浆程度；3、抹灰层施工时处理不当，使墙面出现微裂缝和起鼓、爆裂、脱落等损坏现象，已影响到房屋的正常使用和存在局部使用安全隐患。按现状，应对该房屋的内墙面进行维修加固处理，方可以保证房屋的长期使用安全。广州市城示房屋安全鉴定有限公司在鉴定涉案房屋时对��案房屋的维修方法、必须维修加固的墙体位置和范围作出了相应的处理建议。对于此次鉴定，原告支付了鉴定费3075.6元。又因应对原告的房屋的内墙面进行维修加固处理方可以保证房屋的长期使用安全，法院于2014年6月16日委托广州市华盟价格事务所有限公司对原告的房屋的内墙面进行维修加固处理的修缮价格进行鉴定，广州市华盟价格事务所有限公司于2014年9月29日向法院出具的修缮价格评估报告书，于2014年11月21日法院出具质证意见的复函，确认原告房屋墙体修缮工程的工程总价为16395元；需要拆除、重做的室内已装修工程的工程总价为34503元（具体墙体修缮工程项目与因墙体修缮工程需要拆除、重做的室内已装修工程项目已在评估报告中作了详细说明）。对于此次评估，原告支付了评估费3450元。还查明，庭审中，对于被告主张其与惠州市东江建筑安装工程有限公司张贴过未经过验收备案，业主不得装修的告示，原告认为被告未申请证人出庭作证、惠州市东江建筑安装工程有限公司与被告有利害关系为由否认被告主张其与惠州市东江建筑安装工程有限公司张贴过告示。根据原告诉讼保全的申请，法院依法查封了被告相当于100000元的财产。原审法院认为，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同。被告作为出卖人应按照合同约定如期交付符合质量及设计要求的房屋给原告。被告严重违反基本建设程序，在对商品房未取得验收合格及未向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的情况下向原告交付房屋，且交付的房屋存在局部使用安全隐患，应予以对该房屋的内墙面进行维修加固处理方可以保证房屋的长期使用安全，有广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具的房��安全鉴定报告为证，法院予以认定。因商品房开发销售方应依法对房屋的质量承担保证责任，虽然被告主张被告与惠州市东江建筑安装工程有限公司分别于2010年11月2日和2011年3月6日张贴过房屋因未经过验收备案，业主不得装修的告示，因被告并无证据证实向原告作出直接告知，也无证据证实原告知晓上述的告示，故被告主张原告在房屋未经验收的情况下进行装修、使用，视为对房屋质量的认可，且无须承担房屋质量的保证责任，于法无据，法院不予采纳。被告应依法承担对涉案房屋的内墙面进行维修加固处理的违约责任。原告所购买房屋的墙体修缮总价应需16395元、因墙体修缮工程导致重做的室内装修工程的损失为34503元，有广州市华盟价格事务所有限公司评估报告书及质证意见的复函为证，法院予以认定。由于被告交付涉案房屋的墙体存在质量问题，根据最高人���法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告主张被告赔偿维修费用，理由正当，法院予以支持，故被告应向原告赔偿墙体修缮费用16395元。因修复房屋期间的确造成原告不能正常居住房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“……及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，给合紫金县紫城镇租住同类住房的租金和需要维修时间，以及原告在另行租房应搬迁部分家具等事实，法院酌定被告向原告赔偿因修复期间不能正常使用涉案房屋的损失1000元、搬迁费损失300元。因原告在对房屋装修过程中发现房屋墙体质量存在问题时仍然继续进行装修，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，法院认定原告在装修过程中发现墙体质量有问题时仍然进行装修有相应的过错，依法可以减轻被告的责任，故对原告在进行墙体修缮时必须拆除部分已经装修的室内装修工程的损失34503元，结合本案的实际，法院酌定被告承担70%的责任即赔偿24152.1元（34503元×70%）给原告。原告的其他诉讼请求，无法律依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，于2015年2月13日判决如下：一、被告紫金县恒利房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告叶玉珍赔偿房屋维修费用16395元。二、被告紫金县恒利房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告叶玉珍赔偿因房屋修复期间不能正常使用的损失1000元、搬迁损失300元。三、被告紫金县恒利房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告叶玉珍赔偿因房屋墙体修缮工程导致拆除室内已装修工程的损失24152.1元。四、驳回原告叶玉珍的其他诉讼请求。本案受理费1965元，鉴定费3075.6元，评估费3450元，保全费1020元，合计9510.6元，由原告叶玉珍负担1902元，被告紫金县恒利房地产开发有限���司负担7608.6元。上诉人恒利房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：（一）被上诉人的房屋在验收前已由施工单位进行了整改，并不存在质量问题，一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿该房屋的维修及其他相关损失是错误的。2011年3月22日，紫金县建设工程质量安全监督检查站通知承包施工单位惠州市东江建筑安装工程有限公司对砌筑墙体砂浆强度达不到设计要求的内墙体（包括室内外墙）进行整改，并于2011年7月19日整改完毕。被上诉人的房屋在已完成整改维修的范围，并不存在质量问题。（二）一审法院认定上诉人在房屋未竣工验收合格的情况下将房屋交付给被上诉人使用是错误的。事实上，上诉人系因被上诉人查看房屋为由向上诉人领取了钥���，并非是上诉人将房屋交付给被上诉人使用，《购房协议书》、上诉人及承包施工单位张帖的《告示》也可证实上诉人在房屋未竣工验收合格的情况下是不愿意将房屋交付给被上诉人使用的。在紫金县恒福花苑AB栋在工程竣工验收、竣工验收备案之前，承包施工单位惠州市东江建筑安装工程有限公司并没有将房屋交付给上诉人，上诉人也没有将房屋正式交付给业主。在2010年11月2日，上诉人在恒福花苑张贴《告示》，明确恒福花苑AB栋尚未经验收备案，业主不得装修，否则造成的损失责任自负。在2011年3月6日，承包施工单位惠州市东江建筑安装工程有限公司在恒福花苑张贴《告示》，明确在工程未备案交付开发商前，业主不得擅自进场装修，如若业主仍执意进场装修，所造成的损失不负责。对此，扩大的损失不应由上诉人承担责任。（三）被上诉人房屋的天花是吊在梁底上的，拆除及重建是没有任何理由的。被上诉人房屋的“天花板底”等部位并不存在结构性质量问题，房屋的天花并不需要进行装修。被上诉人叶玉珍答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，应予维持。主要事实与理由：（一）上诉人逾期交付房屋，在没有竣工验收的情况下电话通知答辩人入伙，告知交清相关费用后可交付钥匙进行装修。被上诉人接到通知后，交纳了水电安装、大门、砂等费用，上诉人出具了收条，并将房屋钥匙交付被上诉人进行装修。（二）虽然上诉人对房屋内部部分位置进行了整改，但并不彻底，即质量鉴定报告已认定的房屋内分户墙及外墙内墙面还存在质量问题。（三）上诉人违反商品房预售规定，在房屋未竣工验收的情况下将房屋交付被上诉人进行装修，因被上诉人相信上诉人已对房屋内部进行了整改，才��心装修，谁知装修入住后因房屋质量仍存在质量问题导致了不能正常安全使用。（四）关于天花板的装修损失，因内墙体拆除重建必然造成天花损坏，另外鉴定报告明确陈述了在检测过程中发现了天花板出现微小气泡、空鼓、微裂缝等问题，故对于天花板拆除重建是房屋质量问题所致，应当由上诉人承担责任。本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是：（一）案涉房屋是否存在房屋质量问题。（二）关于天花板重建及已装修工程损失应否支持。（三）上诉人应如何承担责任。根据本案各方当事人的诉辩意见，针对上述争议焦点，本院评判如下：关于案涉房屋是否存在房屋质量问题。原审法院委托广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》认为：1、恒福花苑B幢5B1号房屋���即本案案涉房屋）未按设计要求选用轻质砖块作间墙，而是采用不符合标准砖规格的红砖作间隔墙施工。2、砌筑砂浆强度极低，采用砂浆回弹仪检测全部结果均未达到设计要求的砂浆程度。3、抹灰层施工时处理不当，使墙面出现微裂缝和起鼓、爆裂、脱落等损坏现象，已影响到房屋的正常使用和存在局部使用安全隐患。对此建议：1、对房屋外墙及分户墙内墙面采用铲除抹面后挂钢丝网进行加固补强，在按规范要求采用高标号防水砂浆进行抹灰处理。2、对室内间隔墙可作拆除重砌处理，或参照上述采用挂钢丝网加固方法。3、统一对各套间室内的抹灰层进行重新饰面处理，以保持室内的统一和美观。虽然上诉人认为本案所涉房屋在验收前已由施工单位对房屋内墙进行了整改，但房屋质量问题仍然存在，有鉴定机构作出的鉴定意见为证，故对于上诉人提出的此点上诉理由，本院不予采纳。一审判决根据鉴定报告认定涉案房屋存在质量问题并据此判定上诉人承担责任并无不当，本院予以确认。关于天花板重建及已装修工程损失应否支持。因内墙体拆除重建、分户墙及外墙内墙面铲除抹面必然造成天花损坏，另外鉴定报告也陈述了在检测过程中发现了天花板出现微小气泡、空鼓、微裂缝等问题，并且价格评估机构对于房屋修缮所产生的损失中已包含了天花拆除及重建的费用。综上，本院认为一审判决认定并支持天花拆除及重建的损失并无不当，本院予以确认。上诉人提出的上诉理由并不充分，应予驳回。关于上诉人应如何承担责任。上诉人主张其与惠州市东江建筑安装工程有限公司张贴过告示，告知业主房屋未经过验收备案，业主不得装修，但被上诉人认为上诉人未申请证人出庭作证、惠州市东江建筑安装工程有限公司与上诉人有利害关系为由否认上诉人主张其与惠州市东江建筑安装工程有限公司张贴过告示。此外，上诉人并未提供其他证据证明本案被上诉人知道或者应当知道房屋未经验收不得装修的情形，故一审判决酌定上诉人对墙体修缮时必须拆除部分已经装修的室内装修工程的损失承担70%的责任、被上诉人自行承担30%的责任符合实际，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人恒利房地产公司提出的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1965元（上诉人已预交），由上诉人紫金县恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张运生审 判 员  张东明代理审判员  袁国生二〇一五年七月三十日书 记 员  谢雯霏