广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3538号上诉人（原审原告）：郭从敏，男，1962年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾伟强。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：冯嘉超。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。上诉人郭从敏因与被上诉人佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初17691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人郭从敏上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持郭从敏的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由澳德公司、登图公司负担。事实和理由：一、一审适用法律不当，郭从敏已于2017年11月3日提起诉讼，在本案审理时，《中华人民共和国民法总则》已经开始实施，本案应适用新法，郭从敏主张的租金、经济损失的请求并没有超过《中华人民共和国民法总则》中规定的三年诉讼时效，应予以支持。二、郭从敏要求将案涉租赁物恢复原状，该恢复原状请求权属于物权请求权的一部分，本质上是一种支配权，物上请求权应同物权一样适用同一时效，不应适用诉讼时效。由于澳德公司、登图公司向郭从敏交付的房屋不符合合同约定的装修标准，侵害了郭从敏对涉案房屋的权利，且权利的侵害一直持续至今。郭从敏请求将租赁物恢复原状的主张，应予支持。被上诉人澳德公司、登图公司共同答辩认为，本案应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定，本案已经超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。郭从敏向一审法院起诉请求：一、澳德公司、登图公司向郭从敏支付租金收益104400元及逾期支付利息28552.79元（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止，暂计至2017年10月21日为28552.79元）；二、澳德公司、登图公司赔偿郭从敏经济损失8700元（酌定3个月的租金损失为2900元×3个月）；三、澳德公司、登图公司按照交楼标准将房屋恢复原状后交付郭从敏；四、澳德公司为案涉商品房安装独立的用水用电表；五、本案诉讼费由澳德公司、登图公司承担。一审法院认定事实：2009年7月12日，郭从敏与澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定郭从敏向澳德公司购买位于***的房产（以下简称涉案房产），套内建筑面积57.89平方米，价款为464000元。合同附件二约定了装饰、设备标准，对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、卫生间、阳台、其他（例如金属楼梯、高品质液晶电视机、冰箱、格力空调、每户供水独立计量表1个、每户独立电表1个、……）的交付标准作出了约定。2009年7月12日，郭从敏与澳德公司、登图公司签订《公寓委托经营管理协议书》，约定郭从敏将涉案房产委托给登图公司进行统一管理，委托期限自郭从敏付清全额房款次日至2015年10月31日；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归登图公司所有，郭从敏不得自行委托经营管理；在委托经营期间，登图公司每月向郭从敏支付回报2900元，于每月10日前向郭从敏支付上个月应得的回报；在本协议有效期内，如由于登图公司的原因无法按时支付上述回报给郭从敏，由澳德公司负连带责任，澳德公司应无条件代登图公司清偿逾期之款项；协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知郭从敏，且登图公司需赔偿郭从敏由于登图公司违约而造成的经济损失；协议终止时，登图公司应向郭从敏返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。协议签订后，郭从敏依约将涉案房产交付给登图公司使用，登图公司将该房再次转租给他人使用。2010年11月15日，郭从敏出具致登图公司的《收楼确认书》，载明：郭从敏已收到***可以提前交楼的通知并于2010年11月12日办理完相应的收楼手续。根据《商品房买卖合同》及其附件、《公寓委托经营管理协议书》、《前期物业管理服务协议书》、《临时管理规约》等的相关约定，在委托经营期内郭从敏暂不用参与验收、钥匙移交等手续，而只须办理其它相应的交楼手续；委托经营期限满后，登图公司将参考《商品房买卖合同》的附件内容将涉案房产返还给郭从敏，并按实际经营折旧及使用功能交付，对此郭从敏无异议。郭从敏和登图公司庭审时均确认2014年9月前的租金已支付完毕，自2014年9月起，澳德公司、登图公司没有再向郭从敏支付租金。2014年10月15日，郭从敏与登图公司签订《收楼确认书》，载明：郭从敏收到登图公司于2014年7月15日向郭从敏发出的《终止合同通知书》；现郭从敏确认郭从敏与登图公司就涉案房产所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，涉案房产交付时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生占用物业的损失由登图公司承担；至此，郭从敏与登图公司就涉案房产租赁事宜所产生的权利义务未能达成一致或交付涉案房产不符合约定的，郭从敏有权通过法律途径主张，同时保留追究澳德公司、登图公司单方解除合同的违约责任；之前所拖欠的租金及场地占用费，登图公司承诺于2014年10月31日前付清。2014年11月29日，郭从敏在《物业移交签收表》上签名，收回了涉案房产。根据该签收表显示，移交时，涉案房产内有空调、热水器、水表、电表等，其它则按现状交付。一审法院认为，郭从敏将涉案房产交付给登图公司使用、收益，登图公司按月支付回报给郭从敏，回报的性质实为租金收益，郭从敏与登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的；……。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回郭从敏的诉讼请求。”郭从敏在《收楼确认书》中确认协议因登图公司单方提出解除而终止，郭从敏已于2014年11月19日收回涉案房产，故登图公司应依约支付委托期限内所欠的租金及合同解除后至涉案房产交回给郭从敏期间的占用费。2014年的《收楼确认书》明确对于拖欠的租金及场地占用费，登图公司承诺于2014年10月31日前付清，按此约定，郭从敏应在2014年11月1日起应知道自己权益被侵害，应起诉主张权利，但却在2017年11月3日才提起本案诉讼，郭从敏怠于主张权利，没有证据证明期间发生了诉讼时效中止、中断的情形，确已超过诉讼时效；即使按照郭从敏所陈述，该《收楼确认书》的实际签订时间为2014年11月29日，即与《物业移交签收表》时间一样，诉讼时效也已经超过，故一审法院对郭从敏主张的澳德公司、登图公司延付租金及相关损失的诉讼请求予以驳回。郭从敏主张应适用《民法总则》关于诉讼时效期间为三年的规定，但在该部分租金超过一年诉讼时效之时，《民法总则》尚未施行，澳德公司、登图公司对于诉讼时效期间的期待也是以《民法通则》规定的一年为限，因此一审法院认为本案关于租金、利息的诉讼时间期间的规定应适用《民法通则》。同理，赔偿经济损失也超过诉讼时效的规定。关于郭从敏诉请的恢复原状的问题。郭从敏认为澳德公司、登图公司未按合同约定的标准交还涉案房产，要求恢复原状。本案是房屋租赁合同纠纷，郭从敏将涉案房产委托给登图公司经营管理多年，根据双方约定，协议终止时，登图公司应向郭从敏返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。郭从敏于2014年11月29日收楼时，并无异议，已收回了涉案房产。从郭从敏收回涉案房产至本案起诉，郭从敏已使用物业2年多，现才对交回的涉案房产情况提出异议，认为澳德公司、登图公司未按合同约定的标准交付涉案房产，无事实依据且已超过诉讼时效，因此不予支持。关于为涉案房产设立民用独立水表、电表的问题。庭审中双方均确认涉案房产已有独立供水计量表及独立电表，但其收费标准是商用标准。因供水、供电的收费标准由供水、供电部门制定，郭从敏对收费标准有异议，应向供水、供电部门提出并主张权利。且郭从敏在购买涉案房产时，已经明知该房产项目为**商务公寓，即房产性质为商用而非民用，现郭从敏要求澳德公司、登图公司提供民用供水供电设施，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回郭从敏的诉讼请求。一审案件受理费2583.79元，由郭从敏负担。各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为郭从敏的主张是否超过诉讼时效期间。根据一审查明的事实，郭从敏之权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定，郭从敏租金请求权的诉讼时效于2015年10月31日届满，违约责任请求权的诉讼时效于2016年11月29日届满，均在郭从敏提起本案诉讼之前。在期限届满后，义务人澳德公司和登图公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。郭从敏自知道权利被侵害之日起至时效届满，怠于行使自己的权利，亦未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长之情形，已丧失请求人民法院依法保护其权利的胜诉权。故郭从敏要求澳德公司、登图公司支付租金和违约金的主张，本院不予支持。关于郭从敏要求澳德公司、登图公司将案涉租赁物恢复原状的主张，因郭从敏提起该主张是基于澳德公司、登图公司未按照《商品房买卖合同》及《公寓委托经营管理协议书》的约定装修案涉租赁物而产生的违约责任，属于债权请求权，仍适用诉讼时效的规定，郭从敏的该项主张亦已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，郭从敏上诉所提，理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2997.94元，由上诉人郭从敏负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年五月二十二日法官助理王续媚书记员陈慧乔