湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2014)长县民初字第03826号原告湖南长丰投资开发有限公司，住所地：长沙市经济技术开发区泉塘街道漓湘东路9号。法定代表人彭卫衡，董事长。委托代理人褚奎，系该公司综合部员工。委托代理人罗建军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告胡浩，男，1983年4月20日出生，汉族。委托代理人张桂枝，湖南英萃律师事务所律师。委托代理人覃巨石，湖南英萃律师事务所律师。原告湖南长丰投资开发有限公司（以下简称长丰投资公司）与被告胡浩商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告请求判令：1、被告胡浩补交购房欠款66005元，并从应付款之日起至实际付清之日止，按日万分之二的标准支付违约金；2、被告胡浩承担本案全部诉讼费用。被告答辩要点，1、原告已足额收到了购房全款并开具了全额付款凭证，且胡浩原所在单位以及长丰集团均已认可胡浩履行完毕购房合同义务，故原告要求胡浩补交购房欠款并支付违约金的诉讼请求没有事实依据；2、胡浩与其原所在单位并未签订服务期合同，也没有任何关于服务期限的约定，因此不存在原告所称的“未履行完服务期即离开所在用人单位”的情形；3、原告应向胡浩退还多收取的2731.6元契税、1084.8元面积差价，共计3816.4元；4、本案已过诉讼时效。查明的事实根据双方当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：双方当事人无争议的事实1、2008年8月18日，长丰集团为解决在长沙工作员工和公司引进人才的住房难问题，制定并下发了《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件，决定由原告长丰投资公司按商品住宅小区模式开发商品房后在员工内部出售。该办法第六条规定，报名购房的员工享有优惠建筑面积之内的购房价，多层1600元/㎡,小高层和高层2100元/㎡；优惠建筑面积之外的购房价多层2000元/㎡，小高层和高层2500元/㎡。楼层差价，小高层、高层：以第一层为基准，每往上一层每平方米加十元，多层：以第一、五楼为基准，二、四楼每平方米加十元，三楼每平方米加二十元等。结算建筑造价超出上述购房价款，由员工所在单位补贴。该办法第九条还规定，购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求、违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积不按优惠价补交房款等。该文件还对购房对象、享受优惠面积的条件等作了规定。2008年8月21日，长丰集团又制定下发【（2008）114号】文件，规定购房员工的服务期从2008年8月1日起计算。2、被告原系长丰集团下属的湖南长丰汽车服务有限责任公司员工，享有购房资格，于2010年与原告签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的“长丰星城”项目中的3栋206房，该商品房建筑面积为120.02平方米，每平方米2260元，总金额为271245元，付款方式约定为：首付款81245元，于2010年3月17日支付，剩余房款190000元采用公积金贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，买受人从应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同可继续履行等；合同第八条约定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还对商品房的交付期限及条件、房屋交接及违约责任、争议的解决等条款进行了约定。同时双方另行签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》第7条约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由出卖人代收代缴的商品房买卖契税、产权登记费、国土证登记费等法律法规和有关政府文件规定的税费。买受人自愿委托出卖人代收代缴维修基金，缴纳标准按照长沙县房产局相关规定，代收的维修基金不计入本合同购房总价（与合同第十六条不符之处，以本协议条款为准）。3、按上述文件的规定及合同的约定，被告享受的购房优惠面积为90平方米，优惠单价为1610元/平方米，优惠外面积为30.02平方米，优惠外单价为2010元/平方米，故被告实际应付的购房款为205240.2元（90×1610+30.02×2010），另应缴纳税费11985元,合计217225.2元。2008年8月29日，被告支付原告房款56800元,2009年10月19日被告支付房款20000元，另通过公积金贷款190000元支付了房款，合计支付了266800元，后原告代被告还中信消费贷款20000元，退还被告购房款29574.8元，被告在“2010年10月17日公积金贷款到位应退应收款明细”上签字予以认可。按合同约定的总额房价，原告于2010年3月23日向被告开具了81245元的销售不动产统一发票，于2010年8月14日向被告开具了190000元的销售不动产统一发票。后，原告按合同约定向被告交付了长丰星城项目3栋206房。4、3栋206房实测面积为119.54平方米，被告所有的3栋206房因面积差可退费964.8元、税费差可退费2926元，共计3890.8元，原告同意此款在诉讼请求的款项中予以扣除。5、被告原系湖南长丰汽车服务有限责任公司一般员工，其履行服务期情况表载明其已履行服务期限为2008年8月1日起至2011年8月31日止。二、双方当事人有争议的事实1、被告是否尚欠原告购房款。原告主张根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，被告应给付如下款项：（1）3栋206号商品房价款271245元；（2）代收契税及维修基金等11985元；上述款项共计283230元，除去被告已付的217225.2元，被告尚欠66004.8元；并提供证据即《长沙县商品房买卖合同》及《长丰星城业主交款明细表》及税费构成、付款凭证、公积金贷款到位应退应收款明细予以证明；被告认为原告已足额开具了购房发票，原告已收到全部购房款项，并提供证据即销售不动产统一发票、契税完税证、长沙县物业维修资金缴款凭证、长丰投资公司核算业主交款情况表予以证明；本院认为，根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，被告在购房时应当享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴。由于被告服务期未届满，且未举证证明其离职后，对该尚欠购房款原告已承诺由被告原所在单位或其他方承担，原告依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款向其主张权利并无不当。虽原告已足额开具了购房发票，但根据“长丰星城”项目的运作模式、交易习惯，可以认定被告胡浩是在享受了购房优惠后只实际支付了购房款205240.2元、税费11985元，被告尚欠66004.8元；被告辩称购房款已全部付清的理由不成立，本院不予支持。2、关于建造价（合同价）与不优惠价之间的差价是否应予以抵扣的问题。原告认为不应抵扣；被告认为，【长丰集团（2008）111号】文件第六条第三项明确规定：结算建筑造价超出上述购房价款由员工所在单位补贴，故该笔款项应予以抵扣；本院认为，【长丰集团（2008）111号】文件有明确规定应由员工所在单位补贴，故该笔款项应予以抵扣；被告所购房屋为多层，建筑面积为120.02平方米，不优惠价为2010元，合同价为2260元，故建造价（合同价）与不优惠价之间的差价为30005元【2260元-2010元）×120.02平方米】，该款项应在原告诉讼请求中予以抵扣。3、被告已履行服务期是否应享受购房补贴，如享受，如何计算。关于被告已履行服务期是否应享受购房补贴的问题，从【长丰集团（2008）111号、114号、（2010）185号】文件来看，111号文件载明了一般员工的服务期为10年（被告系一般员工），114号文件载明服务期从2008年8月1日起算，185号文件载明未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；本院认为，可扣除已履行服务期系文件中明文规定，故从被告差欠的购房款中还应抵扣服务期的优惠。关于履行服务期如何计算的问题，原告认为应按【长丰集团（2008）114号】文件规定，从2008年8月1日起计算至被告实际离职的当月2011年8月31日共计算37个月，被告认为应从其实际入职时间计算，本院认为，【长丰集团（2008）114号】文件有明确规定，服务期从2008年8月1日起计算，故被告已履行服务期应为37个月，被告服务37个月享受购房补贴款为11010元【35999.8元（合同约定的房屋总价款271245元-实际购房总价即被告已付的房款205240.2元-建造价与不优惠价之间的差价30005元）÷120个月×37个月】。4、被告是否应给付违约金。原告主张从知道被告离职次日即2012年10月11日开始计算违约金；被告认为不应给付违约金；本院认为，在人民法院判决生效之前，该笔款项的支付问题双方仍有争议，尚未确定，故原告要求被告支付违约金的法律依据不足，本院不予支持。5、本案是否已过诉讼时效。原告认为被告原所在单位于2012年10月10日向原告出具被告履行服务期情况表，告知原告，被告已从原所在单位离职，诉讼时效应从此时起算，并提供被告履行服务期情况表予以证明；被告认为其已于2011年8月31日离职，应从其离职之日起算，故本案已过诉讼时效，亦提供被告履行服务期情况表予以证明；本院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，原告的陈述合理，故诉讼时效应从2012年10月10日起算，原告于2014年9月29日向本院提交起诉状，本案并未超过诉讼时效。判决的理由与结果本院认为,原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。原、被告合同约定房款与实际支付款项之间的差价为66004.8元，扣除被告已履行服务期补贴11010元、建造价（合同价）与不优惠价之间的差价30005元以及原告应退还的面积和税费差3890.8元，故被告仍欠原告购房款21099元，该款被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、限被告胡浩于本判决生效之日起十日内给付原告湖南长丰投资开发有限公司购房款21099元。二、驳回原告湖南长丰投资开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，由原告湖南长丰投资开发有限公司负担1122元，由被告胡浩负担328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨重军代理审判员  陈 瑾人民陪审员  韩德友二〇一五年七月二十七日书 记 员  孙华隆附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。