天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0690号上诉人（原审被告）赵鑫。委托代理人张涛，无职业。被上诉人（原审原告）天津建喜达家具市场有限公司，住所地天津市南开区南马路18号。法定代表人徐良喜，董事长。委托代理人李雪辉，天津君恒律师事务所律师。上诉人赵鑫因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵鑫的委托代理人张涛、被上诉人天津建喜达家具市场有限公司（以下简称建喜达公司）的委托代理人李雪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年5月28日建喜达公司、赵鑫双方签订了《卖场租赁合同》。该合同约定，赵鑫租赁建喜达公司天津市南开区南马路18号欧亚达家居天津南开店内四楼A4-35号铺位使用经营，计租面积310.44平方米。租金的支付方式为，赵鑫以每一个月为一个周期按计租面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为22元／平方米／月，每月租金为6830元；物业服务费的支付方式为，赵鑫以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费（法定假日物业服务费照计），物业服务费的单价为53元／平方米／月，每月物业服务费为16453元。该合同约定铺位租赁期限为自2012年8月1日至2013年7月31日止。铺位租金按月支付，租金支付按照先付费后使用原则，首月租金赵鑫应在签订本租赁合同当日即向建喜达公司支付，以后各月租金赵鑫须于每月25日前将次月租金交纳给建喜达公司。电费由赵鑫自行负担，按照赵鑫实际用量以1.2元／度电的价格由建喜达公司代收代付。赵鑫未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，建喜达公司按未缴纳金额的万分之三向赵鑫收取违约金并有权暂停向赵鑫返款，如超过20日仍未缴清，建喜达公司有权终止本合同和／或停止物业服务。合同又约定，除有特别约定外，因赵鑫原因导致本合同提前解除或终止的，赵鑫已向建喜达公司交纳的各项款项，建喜达公司有权不予退还；给建喜达公司造成其他损失的，建喜达公司有权向赵鑫追索；同时赵鑫应在合同解除或终止之日起5日内向建喜达公司支付相当于一个月租金的违约金。建喜达公司、赵鑫于当日又签订补充协议约定，赵鑫同意为建喜达公司保守商业秘密，该商业秘密的具体内容为建喜达公司给予赵鑫在合同期内（2012年8月1日至2013年7月31日）单价为60元／月／平方米的优惠政策。租赁合同及补充协议签订后，建喜达公司按合同约定向赵鑫交付了铺位。同时，建喜达公司按照补充协议的约定以每月18626元的价格计收租赁费用。庭审中，建喜达公司主张在2012年8月1日到2013年5月31日，赵鑫总计应交租赁费用为186260元，根据赵鑫账目往来记录，赵鑫分别于2012年12月5日、2013年1月3日、2013年3月11日、2013年3月28日分别交纳11980元、20000元、23898元、4000元的租金（总计59878元），尚欠租金126382元。赵鑫还应给付建喜达公司2013年3月至5月的电费6062.4元。赵鑫对建喜达公司的计算明细不予认可，主张其交纳的租金建喜达公司未全部记录。赵鑫提交2013年1月4日分别给建喜达公司账户划款30000元和3000元的银行存根，又提交当日建喜达公司开具的20000元租金收据及13222.8元的电费收据，证明当日所交上述款项建喜达公司均未反映在建喜达公司交款记录中。经建喜达公司查账，并将账目记录当庭质证，其中日期为2013年1月3日记账中显示收取赵鑫租金20000元，其所附财务资料为2013年1月4日赵鑫两次总共划款33000元的存根及收据两张。建喜达公司对此做出解释，2013年1月4日赵鑫总计给建喜达公司银行划账33000元，其中的20000元作为租金，另外的13000元作为电费交纳，建喜达公司的记账日期并非是赵鑫的实际交款日期。将建喜达公司的记账凭证与赵鑫提交的2013年1月4日的银行存根及收据核对，双方的证据一致。其中，租金收据中写明“刷卡”，电费收据中写明“刷卡：13000现金：222.8”。赵鑫称2013年1月3日曾向建喜达公司交纳现金20000元的租金，但未提交证据。为了核实赵鑫租赁期间的用电量，原审法院在案件审理中赴赵鑫租赁场地核实了电表用电数值，结合赵鑫租赁时间及赵鑫前期月用电量，对于建喜达公司所述赵鑫欠电费6062.4元予以认定。另查，坐落于天津市南开区南马路18号（C区）、城厢东路219号（D区）、城厢东路209号215号（E区）的房产系天津隆侨房地产开发有限公司所有，租赁给武汉欧亚达家居集团有限公司使用，租期自2010年8月1日至2030年7月31日。武汉欧亚达家居集团有限公司将该处房产交予其全资子公司建喜达公司经营“欧亚达家居”商场。2013年5月28日，天津隆侨商贸有限公司（甲方）与武汉欧亚达家居集团有限公司（乙方）签订“关于2009003号《租赁合同》终止后的赔偿协议书”，约定甲方同意乙方按照房屋现状向甲方返还物业，并由双方签署《物业返还确认书》。租赁物内家居商场由乙方无偿移交给甲方继续经营，自2013年6月1日起由甲方接管。2013年5月31日，建喜达公司退出欧亚达家居商场的管理。原审法院认为，建喜达公司、赵鑫签订的《卖场租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。赵鑫应依约向建喜达公司支付租赁费用。建喜达公司方与案外人天津隆侨商贸有限公司签订的赔偿协议约定建喜达公司方于2013年6月1日前将租赁场所移交，建喜达公司主张的是2013年5月31日前赵鑫拖欠的费用，该部分费用发生在建喜达公司管理商场期间。且建喜达公司、赵鑫之间存在租赁合同关系，建喜达公司与其他方之间的纠纷应由其自行解决，不影响赵鑫向建喜达公司履行合同义务。故建喜达公司向赵鑫主张2013年5月31日前的欠费原审法院准许。经审查建喜达公司、赵鑫提交的证据，赵鑫提交的2013年1月4日的银行存根及收据内容及金额相吻合，仅可以证明其当日交纳20000元的租金。建喜达公司虽记账日期写明为2013年1月3日，但所附凭证是赵鑫次日的交款凭证。赵鑫称2013年1月3日向建喜达公司交纳现金20000元，未能提交证据，原审法院不予采信。建喜达公司关于赵鑫拖欠租赁费用126382元的主张，原审法院予以认定。赵鑫作为负有履行给付租赁费用义务的当事人，依法应就其主张承担举证责任。赵鑫关于曾交纳的租金未被建喜达公司记入账目的陈述，因无证据证明，原审法院不予采信。关于建喜达公司向赵鑫主张电费的请求，双方就电费的收取在合同中进行了约定，双方应按照合同约定履行各自义务，赵鑫应将所欠电费给付建喜达公司。因建喜达公司、赵鑫所签订的租赁合同期限为自2012年8月1日至2013年7月31日，建喜达公司已于2013年5月31日退出经营场所，且双方合同已经到期，合同已实际解除，故建喜达公司要求判令解除双方签订的合同，原审法院不予支持。赵鑫逾期交纳租赁费用，应按合同约定承担违约责任向建喜达公司支付违约金。建喜达公司要求赵鑫支付解除合同违约金18626元，没有事实依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、判决生效后十五日内，赵鑫给付天津建喜达家具市场有限公司截止2013年5月31日拖欠的租赁费用126382元，并自2013年5月31日起至判决确定给付之日止按拖欠费用的日万分之三向天津建喜达家具市场有限公司支付违约金；二、判决生效后十五日内，赵鑫给付天津建喜达家具市场有限公司电费6062.4元，并自2013年5月31日起至判决确定给付之日止按欠费的日万分之三向天津建喜达家具市场有限公司支付违约金；三、驳回天津建喜达家具市场有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3321元，由赵鑫负担，于判决生效后十五日内直接给付天津建喜达家具市场有限公司。上诉人赵鑫不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人请求二审法院：1、依法判令驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人非本案涉诉合同主体。根据建喜达公司提交的《租赁合同》，承租涉诉房屋的为武汉欧亚达家居集团有限公司，而非被上诉人建喜达公司。且合同约定未经出租方同意，不得进行转租。即使存在代管的事实，也需要履行相应的委托手续以及出租方的书面同意材料。二、原审判决认定电费的数额和收取标准错误。被上诉人建喜达公司无权收取高额物业费，双方虽然约定了电费的收取标准，但远远高于政府定价，侵害了上诉人的利益。三、原审法院认定的租金数额错误。上诉人经过多方寻找，发现被上诉人于2012年5月16日出具的一张收据，为上诉人向被上诉人交纳的3000元的装修押金。原审法院未就此事实予以核查。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人建喜达公司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。在二审审理期间，被上诉人建喜达公司提交了由武汉欧亚达家居集团有限公司出具的一份证明，内容为建喜达公司系武汉欧亚达家居集团有限公司的全资子公司，有权全权自主经营管理位于天津市南开区南马路18号的欧亚达家居南开店。经质证，上诉人赵鑫对该份证据没有异议。本院认为，上诉人赵鑫与被上诉人建喜达公司签订《卖场租赁合同》，并由上诉人实际承租使用卖场商铺，双方之间依法成立合法的租赁关系。被上诉人建喜达公司应当依据合同约定提供所需场地和服务，上诉人应当及时交纳租赁费用。关于双方争议的被上诉人是否是本案适格当事人的问题。上诉人认为被上诉人建喜达公司没有承租涉案房屋的证明，不具备诉讼主体资格。本院认为，被上诉人建喜达公司系武汉欧亚达家居集团有限公司的全资子公司，武汉欧亚达家居集团有限公司将从天津隆侨房地产开发有限公司处承租来的涉案房屋交给建喜达公司经营管理，建喜达公司系有权经营。上诉人赵鑫与被上诉人建喜达公司签订《卖场租赁合同》，并在之后的履行过程中向被上诉人建喜达公司实际交纳租赁费和物业费，并未对建喜达公司收取费用的资格提出异议，因此，被上诉人建喜达公司有权向上诉人主张欠付租金。对上诉人认为被上诉人建喜达公司不是适格当事人的主张，本院不予支持。关于上诉人主张的电费问题。本院认为，上诉人与被上诉人建喜达公司已在《卖场租赁合同》中明确约定了电费的收取标准，上诉人应依照约定的标准向被上诉人进行给付，且上诉人已部分履行。对原审法院实地调取的上诉人实际用电量，本院予以确认。对上诉人认为电费收取标准过高的主张，本院不予支持。关于上诉人认为租金数额错误的问题。上诉人主张被上诉人于2012年5月16日出具的一张3000元的装修押金应予扣除，但上诉人并未提交该装修押金的收据，对租金数额错误的主张未能提供证据予以证明。如日后取得该收据，上诉人可另行解决。故，上诉人认为租金数额错误的主张，本院不予支持。综上，上诉人赵鑫在与被上诉人建喜达公司签订合同后，实际使用了卖场铺位，但未能及时给付所欠被上诉人的租赁费用，违反了合同的约定。因此，对上诉人主张不予支付被上诉人所欠租赁费用的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2949元，由上诉人赵鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张 宇代理审判员  张 莹二〇一五年七月二十三日书 记 员  王 孟附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……