杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0185民初1035号 原告：深圳市之平物业发展有限公司临安分公司，住所地浙江省杭州市临安区，统一社会信用代码91330185673971952M。 负责人：郭某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢新华，男，1975年1月23日出生，住湖北省南漳县，系该公司员工。 被告：郑雪雯，女，1995年1月11日出生，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：郑小平，男，1961年7月29日出生，住浙江省杭州市江干区，系被告父亲。 原告深圳市之平物业发展有限公司临安分公司（以下简称之平物业临安分公司）与被告郑雪雯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法由审判员金晶适用简易程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告之平物业临安分公司委托诉讼代理人谢新华、被告郑雪雯委托诉讼代理人郑小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告之平物业临安分公司诉称：因被告购得坐落于浙江省杭州市临安区湖光山社某住房，原告系湖光山社小区的前期物业服务单位，依照《前期物业服务协议》（以下简称协议）第四条约定：被告所有、使用的物业按照每平方米2.9元/月（不含公共区域公摊费用）向原告缴纳物业服务费，该房产建筑面积为380.21㎡，物业服务费自原告《入伙通知书》中规定的接房之日起开始计收，在每季度第一个月10日前履行缴纳义务，未按时缴纳的，每逾期一日承担应交管理费总额每日万分之五的滞纳金。从2013年4月1日至2016年12月31日，原告共欠费45个月，每月应缴物业服务费为1102.61元，滞纳金15254.61元，车位费2250元，水电公摊费500元，共计60112.87元。原告已多次向被告履行催缴义务，但被告无任何理由拒绝支付。现原告为维护自身的合法权利，根据相关法律法规的规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费42108.26元，逾期支付物业服务费而产生的滞纳金15254.61元（2013年4月1日至2016年12月31日），2013年4月1日至2016年12月31日期间的车位管理费2250元，2013年4月1日至2016年12月31日期间的水电公摊费500元，四项合计60112.87元，并向原告承担物业服务费滞纳金至实际支付时止（按每日万分之五的标准计算）。2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：一、原告起诉的法律依据不成立。原、被告之间未签订服务合同，原告之前提供的2008年版前期物业管理合同与本案提供的2012年版合同不一致，该份合同被告认为有作假的可能，合同没有法人签字盖章，也不符合打字规范，2012年合同与2008年合同是同一编号的合同，但2008年合同是完备的，2012年合同不完备。二、合格的商品房并未正式交付。根据《物业管理条例》，原告至今都没有提供相关部门的验收合同证明，房屋交接书也是在原告明确告诉被告房屋已经好了的前提下被告才签署的，但到目前为止原告并未提供房屋竣工备案表等材料，案涉房屋原告一直没有实际交付给被告。三、被告发现案涉房屋存在漏水等问题已反映原告处，并希望原告能够及时联系整改，但至今被告也未收到整改后的收房通知书。四、2015年原告就案涉物业服务费曾起诉被告，但原告后来撤诉。 原告为证明陈述的事实，提供下列证据，已经庭审举证、质证。 原告之平物业临安分公司提供如下证据： 证据一、前期物业服务合同1份、前期物业服务备案表1份，欲证明原告系案涉小区的物业管理单位，收取物业费合法的事实。被告对合同的真实性有异议，认为该份证据与被告之前看过的合同格式不一致，合同最后一页法定代表人未签字；被告对备案表的真实性无法确认，认为与本案无关联。对原告是案涉小区物业管理单位无异议，但被告认为原告没有向被告收取物业服务费的权利。前期物业服务合同可证明2012年1月1日，原告与浙江某有限公司签订1份合同，双方就案涉小区的物业服务范围、物业费缴纳等进行约定的事实，本院对该份证据予以认定；前期物业服务备案表跟本案无关联，对该份证据本院不作认定。 证据二、商品房交接书复印件1份、杭州市临安区住房情况查询记录1份，欲证明案涉房屋的产权人系被告；被告应当按照合同约定缴纳物业服务费的事实。被告对商品房交接书的真实性无异议，但认为当时交接书是在原告提出房子已经好了的前提下才签署，被告是被欺骗才签的。后来原告并未提供房屋的验收竣工表，案涉房屋未经过验收。被告对查询记录无异议。商品房交接书可证明2013年3月17日浙江某有限公司与被告就案涉房屋办理交付手续，被告确认案涉房屋已交付的事实；查询记录可证明案涉房屋的权利人系被告，房屋建筑面积为380.21㎡的事实。本院对该组证据予以认定。 证据三、EMS底单6份，欲证明原告履行了物业服务费催缴义务的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。 被告郑雪雯未向本院提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 原告之平物业临安分公司系杭州市临安区湖光山社小区的前期物业服务单位，被告郑雪雯系湖光山社小区某房屋（建筑面积380.21㎡）的业主。2012年1月1日，原告与浙江某有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，协议第四章载明：“……4.2.1本物业管理区域业主支付物业管理服务费采用包干制……联排别墅：2.9元/月·平方米（其他公共能耗由业主另行据实缴纳）；……露天车位：100元/月·每车；……4.2.4……出售房屋交付之日至前期物业管理服务合同终止之日的当月发生的物业管理服务费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。……4.2.6物业管理服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务，支付当季费用。乙方可向业主或物业使用人预收三个月或半年的物业管理服务费。4.2.7……如业主、物业使用人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交物业管理服务费总额万分之三的滞纳金；……4.9停车场地的收费约定：……4.9.2停车位所有权或使用权归业主所有的，业主需以车库50元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。”合同签订后，原告按照合同约定对案涉小区提供了物业管理。现因被告未支付2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，原告经多次催讨，被告均未支付，故原告于2018年2月22日诉至本院。 另查明，杭州市临安区湖光山社某房屋为空置房，被告未装修入住。原告主张被告应缴纳的物业服务费自2013年4月1日至2014年4月30日止，按应收标准的70%收取。案涉小区联排别墅物业费在2015年4月30日前的收费标准为2.5元/月·平方米。 本院认为，第一、对被告提出的原、被告双方并未签订合同；原告提供的合同不符合规范，原告起诉法律依据不成立的意见，在业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，案涉小区建设单位即浙江新广发置业有限公司选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同符合法律规定，该《前期物业管理服务合同》形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，故对被告的该项抗辩意见本院不予采信。第二，对被告提出的房屋并未实际交付；房屋交接书是被欺骗才签署，原告没有收取物业服务费的依据的意见，本案中，被告已于2013年3月17日签署案涉房屋交接书，同年3月20日办理房屋产权登记，被告虽认为签署房屋交接书系被原告欺骗，但被告未提供证据证明，故本院对案涉房屋已交付的事实予以认定。第三，对被告提出的房屋存在漏水问题，原告未及时联系整改的意见，若被告认为因物业公司服务造成了损失，被告可另行主张赔偿。该项意见与本案无关联，本院不予采信。原告作为物业服务单位依据合同约定对湖光山社小区实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。原告要求被告支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费合法合理。因被告未装修入住，根据原《杭州市物业管理条例》规定，业主尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取，该《条例》有效期至2014年5月1日前。故被告应缴纳的物业服务费自2013年4月1日至2014年4月30日止，应按标准的70%收取。2014年5月1日至2016年12月31日按修改后的《杭州市物业管理条例》规定，全额收取。综上，被告应支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费42108.26元。对原告提出要求被告支付车位管理费的诉讼请求，现原告未提供证据证明被告有车位，且被告对车位管理费不予认可，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告提出要求被告支付水电公摊费的诉讼请求，因合同未对水费、电费作出明确约定，与本案不具有关联性，原告应另行主张。对原告要求被告支付逾期支付物业服务费所产生的滞纳金15254.61元，本院认为合同中关于滞纳金的收取标准超出合理范围，故本院根据同期贷款利率酌情确定为3150元，对超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告郑雪雯应于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司临安分公司自2013年4月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费42108.26元，滞纳金3150元（暂计算至2016年12月31日，此后至本判决确定履行之日止的滞纳金以本金42108.26元按年利率4.35%的标准计算），两项合计45258.26元。 二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司临安分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1303元，减半收取651.5元，由原告深圳市之平物业发展有限公司临安分公司负担161元，被告郑雪雯负担490.5元。 原告深圳市之平物业发展有限公司临安分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告郑雪雯于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  金晶 二〇一八年五月十日 书记员  沈昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 …… 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。