上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第1445号原告陆斌。委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。被告查理忠。委托代理人张耀青，上海协通律师事务所律师。第三人李易琪。第三人李伟。第三人李伟芳。原告陆斌与被告查理忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知李易琪、李伟、李伟芳作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陆斌的委托代理人郑健、王兆茜，被告查理忠的委托代理人张耀青，第三人李易琪、李伟到庭参加诉讼。第三人李伟芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆斌诉称，陆斌之父陆文宝与查理忠系朋友，2008年，陆斌与查理忠签订虚假的房屋买卖合同，由陆斌将宝山区通河八村XXX号XXX室房屋(以下简称202室房屋)出售给查理忠，用于向银行套取贷款，双方约定查理忠只是202室房屋名义产权人，应当按照陆斌要求及时办理房产回转手续。陆斌支付了过户的全部税费，并向银行偿还贷款。2014年9月14日，有人至202室房屋称查理忠准备将该房屋出售给他，陆斌随即要求查理忠办理房产回转手续，遭查理忠拒绝。故陆斌起诉要求确认陆斌与查理忠就202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，查理忠将该房屋房地产权利恢复登记至陆斌名下。被告查理忠辩称，陆斌与查理忠之间系真实的交易，202室房屋房价共计79万元，陆斌之父陆文宝欠查理忠20万元抵作房款，查理忠还支付陆文宝现金4万元，另外查理忠贷款55万元，由银行直接支付给陆斌。购房后，陆斌提出无处居住，双方约定查理忠将该房屋出租给陆斌，每月租金1,500元，该房屋的物业管理费等由陆斌承担。202室房屋过户的税费根据合同约定全部由陆斌承担，但银行贷款由查理忠偿还。不同意陆斌的诉请。2014年9月29日，查理忠与李易琪、李伟、李伟芳签订了房地产买卖合同，由查理忠将202室房屋卖给李易琪等，查理忠收取了李易琪等房款共计70万元，其中63万余元已经用于一次性还清银行贷款。第三人李易琪、李伟、李伟芳述称，李易琪等与查理忠之间系真实交易，李易琪等已经支付查理忠房款70万元。李易峰等要求继续履行与查理忠的房屋买卖合同。经审理查明，2008年，陆斌(甲方)与查理忠(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方202室房屋，转让价款为79万元；甲方于2008年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2008年10月15日之前办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方于2008年7月28日前支付甲方1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2008年7月29日前支付23万元，于2008年10月15日前支付55万元。同年8月，查理忠与中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称建行杨浦支行)签订了《个人住房商业性抵押借款合同》，约定查理忠以202室房屋抵押向该行借款55万元。同年9月3日，建行杨浦支行将55万元支付至陆斌帐户。同月，建行杨浦支行在202室房屋上设定了抵押权。另查明，2014年9月29日，查理忠(甲方)与李易琪、李伟、李伟芳(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方202室房屋，转让价款为150万元；甲方于2015年1月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2014年12月31日前办理转让过户手续。次日，李易琪转账支付查理忠63万元、1万元，并以现金支付查理忠4万元，查理忠出具了收条。当日，查理忠一次性偿还建行杨浦支行贷款本息共计628,925.32元。建行杨浦支行向查理忠出具了注销抵押登记的委托书，并将房地产注销登记申请书等办理注销202室房屋抵押手续的相关材料交给了查理忠。审理中，陆斌提供：1、案外人冯宗忠收取陆文宝钱款的收条、及冯宗忠出具的情况说明。2、陆斌之母张巧娣与查理忠的电话录音，主要内容为，查理忠称过春节了查理忠和老陆说碰下头，老陆一直说没空，你钞票拿得出就立刻去把房子钱还掉，拿不出的话就结束了。张巧娣称10月份把贷款还掉，把事情解决掉。查理忠称不行。3、2014年7月9日，张巧娣偿还贷款8万元的还款凭证。陆斌表示，证据1证明陆文宝将钱款交给冯宗忠，由冯宗忠偿还银行贷款。查理忠针对上述证据表示，证据1与本案没有关联性，证据2中查理忠没有提到买卖系虚假的；对证据3的真实性无异议。审理过程中，本院调取了相关证据：1、查理忠偿还贷款银行卡的明细，载明，2008年9月22日支付贷款本息12.77元，2008年12月11日现金存入15,000元，2008年12月12日支付贷款本息14,624.13元，2008年12月22日支付贷款本息373.05元，2008年12月24日ATM机转入5,000元，2008年12月25日支付贷款本息4,509.79元，2009年1月17日现金存入5,000元，2009年1月22日支付贷款本息4,370.12元，2009年2月6日ATM机存款500元，2009年2月22日支付贷款本息11.09元，2009年3月21日支付贷款本息0.5元，2009年4月29日现金存入14,000元，2009年4月30日支付贷款本息13,182.47元，2009年5月22日支付贷款本息10.53元，2009年6月21日支付贷款本息0.15元，2010年7月5日现金存入25,000元，2010年7月6日支付贷款本息25,000元，2010年9月21日支付贷款本息0.25元。2、2008年12月11日的银行存款凭条，载明，赵姓代理人向查理忠的上述银行卡存入15,000元现金。3、2009年1月17日的银行存款凭条，载明，陆文宝向查理忠的上述银行卡存入5,000元现金。4、2009年4月29日的银行存款凭条，载明，陆文宝向查理忠的上述银行卡存入14,000元现金。陆斌、查理忠对上述证据的真实性均无异议。以上事实，有陆斌提供的《上海市房地产买卖合同》、《个人住房商业性抵押借款合同》、转账还贷委托协议、贷款放款凭证、2014年7月9日的贷款还款凭证、谈话录音、冯宗忠的收条及情况说明、房屋状况及产权人信息、抵押状况登记信息、税收通用缴款书，查理忠提供的还贷银行卡、2014年9月30日的还贷凭证，李易琪、李伟、李伟芳提供的《上海市房地产买卖合同》、转账凭条、收款收据、建行杨浦支行出具的注销抵押登记委托书、申请书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，陆斌与查理忠于2008年签订《上海市房地产买卖合同》后，202室房屋一直由陆斌居住，陆斌的父母陆文宝、张巧娣也偿还了部分贷款，且查理忠未提供支付首付款23万元的相应证据。结合查理忠在与张巧娣的谈话中要求陆文宝偿还房屋贷款之情形，陆斌主张与查理忠所签《上海市房地产买卖合同》用于套取贷款，并非双方真实意思，本院予以采信。陆斌要求确认上述合同无效，本院予以准许。合同无效后，查理忠应将202室房屋房地产权利返还给陆斌，陆斌也应当将查理忠偿还的贷款返还给查理忠。查理忠的还贷银行卡明细反映查理忠经该卡共计偿还银行贷款本息62,094.85元，其中陆文宝打入该卡内19,000元，故查理忠从该卡中实际支付的贷款本息为43,094.85元。加上查理忠一次性偿还银行的贷款本息628,925.32元，其共计支付贷款本息为672,020.17元，陆斌应将该款返还给查理忠。陆斌主张由其或其父母偿还了全部贷款，未提供确凿证据，本院不予采信。李易琪、李伟、李伟芳尚未取得202室房屋及该房屋房地产权利，不符合善意取得房屋的法律规定，李易琪、李伟、李伟芳要求继续履行与查理忠之间的买卖合同的意见，本院不予采纳。查理忠认可收到李易琪、李伟、李伟芳70万元，应当返还该款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆斌与被告查理忠就上海市宝山区通河八村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告查理忠于本判决生效之日起十日内，将上述房屋房地产权利返还给原告陆斌；三、原告陆斌于本判决生效之日起十日内，返还被告查理忠672,020.17元；四、被告查理忠于本判决生效之日起十日内，返还第三人李易琪、李伟、李伟芳70万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,700元，诉讼保全费5,000元，共计16,700元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交，并按被上诉人的人数提交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  杨利民人民陪审员  朱慧娟二〇一五年七月十三日书 记 员  童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。