呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终460号上诉人（原审被告）：乔爱，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王永青。委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邬立民，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫润枝。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邢恃，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫凤兰。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵立仁，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：高峰权，内蒙古铭鼎律师事务所律师。原审被告：呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司。法定代表人：奇禄义，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯福忠，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰因与被上诉人赵立仁、原审被告呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司（以下简称正太公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乔爱、王永青的委托诉讼代理人侯伟、上诉人邬立民、邢恃及邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰的共同委托诉讼代理人张金来、被上诉人赵立仁及其委托诉讼代理人高峰权、原审被告正太公司的委托诉讼代理人冯福忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回赵立仁对六上诉人的诉讼请求，并由赵立仁承担一、二审案件受理费。事实和理由：樊宏瑞（又名樊红林）与赵立仁系连襟关系，樊宏瑞以赵立仁的名义与乔爱等人代表的正太公司签订《天府花园内部认购协议书》，又以其子樊臣贵的名义与正太公司签订《商品房买卖合同》，其中约定的标的房屋与认购协议书中约定的标的房屋一致。正太公司为樊宏瑞出具了收到购房款的收据。现樊宏瑞以赵立仁名义提起本案诉讼，要求解除《天府花园内部认购协议书》，并要求上诉人对返还房屋认购款承担连带责任无依据。因为，《天府花园内部认购协议书》的签订方一方是出卖方正太公司，另一方实际认购主体是樊宏瑞，乔爱等人是代行法人处分属于法人所有的房屋财产，其行为对正太公司发生法律效力；一审法院判令上诉人对返还购房款承担连带责任却未适用相关法律规定，而连带责任的承担必须有法律明文规定或当事人明确约定，本案既无法律规定，也无当事人特别约定，且根据相关法律规定，本案的债务如果应由邢恃、邬立民、乔爱三人承担，亦不属于夫妻共同债务，不应由上述三人的配偶闫凤兰、闫润枝、王永青承担连带责任。赵立仁答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。正太公司述称，正太公司与赵立仁未签订过《天府花园内部认购协议书》，该《天府花园内部认购协议书》是乔爱、邢恃、邬立民与赵立仁所签，上面加盖的"正太公司售房专用章"是乔爱、邢恃、邬立民私刻的，对正太公司不发生法律效力。正太公司与乔爱、邢恃、邬立民签订了关于合作开发的协议书，其中有关于正太公司将项目部公章、销售合同章、销售账户交由乔爱、邢恃、邬立民掌管的约定，但实际并未执行，正太公司也未授权乔爱等人对外销售房屋。正太公司从未收到过赵立仁的购房款，乔爱、邢恃、邬立民也未将销售款交回正太公司，乔爱、邢恃、邬立民应单独承担支付赵立仁购房款的责任。赵立仁向一审法院提出诉讼请求：1、解除2011年7月28日赵立仁与正太公司、乔爱、邬立民、邢恃签订的《天府花园内部认购协议》和2014年11月26日签订的《补充协议》；2、判令正太公司、乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰连带承担返还购房款900万元的责任及承担自2011年7月28日起至2017年11月30日的银行利息损失，直至返还购房款900万元之日止的占用资金期间已超五年以外年利率6.55银行贷款的利息；3.本案的诉讼费用由正太公司、乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰承担。一审法院认定无争议事实如下：1、2011年7月28日，赵立仁与正太公司、乔爱、邬立民、邢恃签订《天府花园内部认购协议书》，该合同约定，赵立仁购买正太公司、乔爱、邬立民、邢恃共同开发的××府，房屋总价款为1800万元，房屋面积暂定3600平方米，付款方式为分期付款，首付800万元，交工付1000万元，正太公司应于2012年10月1日前后一个月交付房屋。同日，赵立仁向正太公司、乔爱、邬立民、邢恃交付购房款800万元。2011年12月20日，赵立仁向正太公司交付购房款100万元，乔爱、邬立民、邢恃在上述款项收据上签字确认。2014年11月26日，赵立仁与乔爱签订《补充协议》，双方约定乔爱向赵立仁承担自2013年10月1日前的违约金150万元，并按每年150万元的标准支付至乔爱向赵立仁交付房屋为止。2、2013年1月30日，樊宏瑞与乔爱签订《借款合同书》，樊宏瑞向乔爱出借540万元，用于建设工程流动资金，乔爱以天府花园公寓楼四期3号楼的9-11层的公寓抵顶借款。2017年4月1日，一审法院作出（2016)内0102民初5573号民事判决，该判决认定赵立仁与正太公司签订的《天府花园内部认购协议书》中所购房屋为樊宏瑞与乔爱签订《借款合同书》中提到的抵债房屋，判决乔爱、王永青偿还樊宏瑞借款本金480万元并支付利息192万元。3、2010年8月10日、2010年8月13日、2010年8月15日，樊臣贵与正太公司分别签订三份《商品房买卖合同》，约定购买天府花园公寓楼四期3号楼的9-11层的公寓。2016年10月18日，一审法院作出（2016)内0102民初3821号民事判决，判决确认樊臣贵与正太公司分别于2010年8月10日、2010年8月13日、2010年8月15日签订的三份《商品房买卖合同》无效。一审法院认定有争议事实如下：2010年9月24日，正太公司与乔爱、邬立民、邢恃签订《协议书》，约定合作开发天府花园四期公寓、写字楼1＃、2＃、3＃楼，正太公司占该项目40％的股份，乔爱、邬立民、邢恃占该项目60％的股份，乔爱、邬立民、邢恃负责该项目的销售、回款及销售策划。2011年1月20日，正太公司与乔爱、邬立民、邢恃签订《补充协议》，约定2＃、3＃公寓写字楼（不含底商）划归乔爱、邬立民、邢恃所有，正太公司将项目部公章、销售合同章、销售账户等交由乔爱、邬立民、邢恃掌管，正太公司予以监督，并派驻会计掌握销售财务印章。2013年6月15日，正太公司与乔爱、邬立民、邢恃签订《关于"天府花园四期"公寓、写字楼销售的补充协议》，约定2＃、3＃公寓写字楼及2＃楼至3＃楼之间底商的房屋认购价款直接进入正太公司为乔爱、邬立民、邢恃开设的独立账户。赵立仁对此不予认可，认为赵立仁所缴房款并没有进入正太公司账户，购房款被乔爱、邬立民、邢恃分割了。一审法院认为，赵立仁与正太公司、乔爱、邬立民、邢恃签订的《天府花园内部认购协议书》，赵立仁与乔爱签订的《补充协议》，系签订各方真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，因此合同依法成立，合法有效，各方均应恪守。当事人应当履行合同约定的义务，未履行合同义务应当承担违约责任。本案中，赵立仁按照合同约定，履行了交付房款的义务，正太公司、乔爱、邬立民、邢恃应当按照合同约定向赵立仁交付房屋。正太公司、乔爱、邬立民、邢恃未交付房屋的行为构成了根本违约，使赵立仁无法实现合同目的，故对于赵立仁诉请解除《天府花园内部认购协议》、《补充协议》并返还购房款和利息的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。综合正太公司与乔爱、邬立民、邢恃签订的几份协议，可以认定乔爱、邬立民、邢恃与正太公司合伙合作开发天府花园部分项目，赵立仁所购房屋系乔爱、邬立民、邢恃负责出售并收取购房款的事实，乔爱、邬立民、邢恃系《天府花园内部认购协议书》实际权利义务人，故乔爱、邬立民、邢恃应承担返还购房款的连带责任。因乔爱、邬立民、邢恃实际收取了赵立仁的购房款，该购房款属于夫妻共同所有的财产，且并未举证证明该购房款并未用于家庭共同生活使用，闫润枝、闫凤兰作为配偶应当对夫妻关系存续期间产生的债务承担连带责任，故闫润枝、闫凤兰应承担向赵立仁返还购房款及利息的责任。乔爱、王永青辩称，售房行为是系正太公司委托属于代理行为，法律后果应由正太公司承担，但根据正太公司与乔爱、邬立民、邢恃签订《协议书》、《补充协议》、《关于"天府花园四期"公寓、写字楼销售的补充协议》可以看出，各方系合作开发关系，并非代理行为，故对乔爱、王永青的抗辩理由，不予采信。邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰抗辩称，因樊臣贵与正太公司分别签订三份《商品房买卖合同》中约定购买的房屋系本案诉争房屋，故权利义务已经全部转移给樊臣贵，赵立仁无权主张权利，但上述三份《商品房买卖合同》已被确认为无效合同，故对邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰的该项抗辩理由，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除赵立仁与呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司、乔爱、邬立民、邢恃签订的《天府花园内部认购协议书》，解除赵立仁与乔爱签订的《补充协议》；二、呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向赵立仁返还购房款900万元，并承担已付购房款的违约金，自2011年7月28日起至实际返还之日止，利率执行中国人民银行同期贷款利率，乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰对上述债务承担连带责任；三、驳回赵立仁的其他诉讼请求。案件受理费收取117720元、诉讼保全申请费5000元，由呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司、乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：赵立仁提供的2011年7月28日的《收据》一张，书写：今收到赵立仁交来房款3#9-11层捌佰万元，收据加盖了正太公司天府花园四期项目部的印章，邢恃、乔爱、邬立民在收款单位、收款人处签字。赵立仁提供的另一张2011年12月20日的《收据》书写：今收到赵立仁交来房××府四期）壹佰万元，同样加盖了正太公司天府花园四期项目部的印章，邢恃、乔爱、邬立民在收款单位、收款人处签字。2011年7月28日，从赵立仁的账户分两次共计800万元以转账方式转入乔平账户。赵立仁将另100万元交给了乔爱。乔平与乔爱系兄弟关系。乔爱等人对上述事实不持异议。樊宏瑞陈述，以其子樊臣贵名义与正太公司于2010年8月10日、2010年8月13日、2010年8月15日所签订的三份《商品房买卖合同》，实际并未支付购房款，而是用于正太公司核算房屋成本使用。乔爱等人称，现本案所诉争的××府11层房屋已被正太公司另行出售；正太公司称，现本案所诉争的××府11层房屋正太公司部分出售。南通海洲建设集团有限公司（以下简称海洲公司）诉正太公司、邢恃、乔爱、邬利明（即本案当事人邬立民）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月11日作出（2014）呼民一初字第00011号民事调解书，调解协议的主要内容为：一、三方经协商确认海洲公司承建的呼市天府花园四期项目已完成施工总造价为9050万元，邢恃等三人已付工程款7542万元，尚欠1508万元。乔爱个人借款282万元以及邬利明个人借款134万元计为工程欠款。以上共计1924万元；二、三方协商同意，上述欠付工程款以每平方米6000元的价格进行抵顶。抵顶方式为：邢恃等三人用"呼市天府花园四期项目"三号楼十六层、十七层约2400平方米的房屋抵顶（最终以呼市房产局测绘面积乘以6000元/平方米计算），剩余欠款用二号楼十七层面积抵顶（面积乘以6000元/平方米计算，欠款顶清为止）。三方自本协议签订之日起十五日内办理上述房屋抵顶手续，邢恃等三人于2015年6月30日之前将上述房屋予以交付；三、海洲公司放弃向正太公司主张违约金、停窝工损失等，正太公司支付应由海洲公司缴纳的建安税（海洲公司已缴纳的部分除外）。樊宏瑞诉乔爱、王永青、郝乐、任海娥、乔平民间借贷纠纷一案，呼和浩特市新城区人民法院于2017年4月1日作出（2016)内0102民初5573号民事判决，判令：一、乔爱、王永青于本判决生效后十日内偿还樊宏瑞借款本金480万元并支付利息192万元（截止2016年11月1日）并按照年利率24%支付利息从2016年11月2日起至付清之日止；二、驳回樊宏瑞的其他诉讼请求。樊宏瑞、乔爱、王永青不服，上诉至本院。本院于2017年8月27日作出（2017）内01民终2526号民事判决，判令：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5573号民事判决第一项，即"乔爱、王永青于本判决生效后十日内偿还樊宏瑞借款本金480万元并支付利息192万元（截止2016年11月1日）并按照年利率24%支付利息从2016年11月2日起至付清之日止"；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5573号民事判决第二项为任海娥在约定抵押物的价值范围内对上述债务承担清偿责任；三、驳回樊宏瑞的其他的诉讼请求。正太公司诉乔爱、邢恃、邬立民确认合同效力纠纷一案，正太公司请求确认其与乔爱、邢恃、邬立民签订的一系列合作开发天府花园四期项目的协议及其单独与乔爱签订的《补充协议》无效。呼和浩特市新城区人民法院于2017年12月9日作出（2017）内0102民初5955号民事判决，判决驳回正太公司的诉讼请求。正太公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日作出（2018）内01民终216号民事裁定，裁定准许上诉人正太公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、赵立仁所提供的2011年7月28日签订的《天府花园内部认购协议书》和2014年11月26日签订的《补充协议》合同主体如何认定；2、赵立仁主张正太公司、乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰连带承担返还购房款900万元及承担相应银行利息损失的主张是否能够成立。针对第一个争议焦点，赵立仁所提供的2011年7月28日签订的《天府花园内部认购协议书》，合同双方签订主体应为赵立仁和正太公司、邢恃、乔爱、邬立民。首先，赵立仁是本案诉争房屋的买受人。赵立仁作为买受人在该协议书上签字捺手印，并在协议书签订当日通过转账方式支付购房款800万元，之后又支付购房款100万元，履行了协议约定的付款义务。正太公司、乔爱、邢恃、邬立民为其出具收据两张。乔爱、邢恃、邬立民等六上诉人主张实际购房人为樊宏瑞的理由不予采信。理由是：赵立仁与正太公司、邢恃、乔爱、邬立民所签《天府花园内部认购协议书》的时间为2011年7月28日，樊宏瑞与乔爱签订《借款合同书》的时间为2013年1月30日。赵立仁与正太公司、邢恃、乔爱、邬立民所签《天府花园内部认购协议书》约定的房屋总价为1800万元，乔爱向樊宏瑞借款的数额是540万元。赵立仁在签订协议书当日已通过转账方式实际交付购房款800万元，另100万元也于2011年12月20日交付。关于乔爱与樊宏瑞民间借贷纠纷，已经二审生效裁判文书确定，乔爱、王永青要偿还樊宏瑞借款本金480万元并支付利息192万元。其次，正太公司、乔爱、邢恃、邬立民是本案诉争房屋的出卖人。《天府花园内部认购协议书》首页和最后一页出卖人处均加盖正太公司售房专用章，并有乔爱、邢恃、邬立民的签字。从正太公司与乔爱、邢恃、邬立民签订的数份协议内容来看，正太公司与乔爱、邢恃、邬立民属合作开发房地产合同关系，双方约定由邢恃、乔爱、邬立民掌管正太公司的销售合同章、项目部公章，《天府花园内部认购协议书》中加盖的正太公司售房专用章代表正太公司，乔爱、邢恃、邬立民的签字代表其本人，也即正太公司、乔爱、邢恃、邬立民作为合作开发方共同与赵立仁签订了该协议书。赵立仁所提供的2014年11月26日签订的《补充协议》，该协议主体是赵立仁和乔爱。在该协议落款处仅有乔爱和赵立仁本人签字，无正太公司任何印章及邢恃、邬立民签字，故《补充协议》的合同主体应为乔爱和赵立仁。针对第二个争议焦点，赵立仁与正太公司、乔爱、邬立民、邢恃签订的《天府花园内部认购协议书》，赵立仁与乔爱签订的《补充协议》，合同依法成立，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，赵立仁按照合同约定，履行了交付房款的义务，正太公司、乔爱、邬立民、邢恃应当按照合同约定向赵立仁交付房屋。正太公司、乔爱、邬立民、邢恃未交付房屋的行为构成了根本违约，使赵立仁无法实现合同目的，故对于赵立仁诉请解除《天府花园内部认购协议书》、《补充协议》有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵立仁与正太公司、乔爱、邢恃、邬立民签订的《天府花园内部认购协议书》及赵立仁与乔爱签订的《补充协议》解除后，正太公司、乔爱、邢恃、邬立民作为《天府花园内部认购协议书》一方主体应对赵立仁承担返还购房款及并承担相应利息损失的责任。正太公司辩称其与乔爱、邢恃、邬立民约定由乔爱、邢恃、邬立民掌管销售合同章及项目部公章的合同条款实际并未履行，协议书及收据的盖章系邢恃、乔爱、邬立民个人行为，本案诉争房屋购房款及利息应由乔爱、邢恃、邬立民承担。正太公司未提交证据予以证明其主张，故对正太公司的此抗辩理由，不予采信。另外，从正太公司与乔爱、邢恃、邬立民所签订的一系列协议内容可以看出，双方对销售范围及销售款的分配是：本案诉争房屋所属的3号楼由乔爱、邢恃、邬立民进行售卖，销售款进入由其管理的销售账户，之后又约定销售款进入正太公司为乔爱、邢恃、邬立民开设的独立账户。现因正太公司与乔爱、邢恃、邬立民在合作开发房地产过程中产生纠纷，正太公司又将划分给乔爱、邢恃、邬立民的本案诉争房屋再次出售，导致赵立仁所持《天府花园内部认购协议》的合同目的不能实现，正太公司也应对此承担责任。乔爱、邢恃、邬立民上诉主张其是代正太公司与赵立仁签订《天府花园内部认购协议书》，其行为对正太公司发生法律效力，正太公司应对赵立仁承担返还购房款及相应利息损失的责任。如前所述，乔爱、邢恃、邬立民与正太公司属合作开发房地产合同关系，乔爱、邢恃、邬立民与正太公司是《天府花园内部认购协议》的主体，赵立仁的购房款也由乔爱等人实际收取，故乔爱、邢恃、邬立民应与正太公司共同承担返还购房款及承担相应利息的责任，乔爱、邢恃、邬立民的该上诉理由不能成立。乔爱、邢恃、邬立民上诉主张本案的债务如果应由邢恃、邬立民、乔爱三人承担，不属于夫妻共同债务，不应由上述三人的配偶王永青、闫凤兰、闫润枝承担。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵立仁请求王永青、闫润枝、闫凤兰连带承担返还购房款及承担相应利息损失的责任，但其未提供证据证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示所产生的债务，故王永青、闫润枝、闫凤兰不应对乔爱、邬立民、邢恃承担返还赵立仁购房款及承担相应利息损失的责任负责。乔爱、邢恃、邬立民该上诉理由成立，本院予以支持。一审法院计算利息损失有偏差，本院一并予以纠正。赵立仁所主张的利息损失应计算如下：赵立仁交付的800万元购房款以2011年7月28日为计算利息开始日，赵立仁交付的100万元购房款以2011年12月20日为计算利息开始日，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，乔爱、王永青、邬立民、闫润枝、邢恃、闫凤兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6456号民事判决第一项，即"解除原告赵立仁与被告呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司、被告乔爱、被告邬利民、被告邢恃签订的《天府花园内部认购协议书》，解除原告与被告乔爱签订的《补充协议》"；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6456号民事判决第二项、第三项；三、呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司、乔爱、邬立民、邢恃于本判决生效之日起十日内返还赵立仁购房款900万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付购房款800万元自2011年7月28日起实际返还之日止的利息损失及支付购房款100万元自2011年12月20日至实际返还之日止的利息损失；四、驳回赵立仁的其他诉讼请求。一审案件受理费117720元、诉讼保全申请费5000元，由呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司、乔爱、邬立民、邢恃负担；二审案件受理费74800元，由乔爱、邬立民、邢恃负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 戴玉英审判员 李婷婷二〇一八年五月二十八日书记员 曹文婷