重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2015)云法民初字第02003号原告杨应恒，男，1973年10月24日出生，汉族，住重庆市万州区。被告杨树柏，男，1933年4月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告尹国安，男，1970年12月12日出生，土家族，住重庆市云阳县。委托代理人朱国华，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者，系特别授权。原告杨应恒与被告杨树柏、尹国安农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员黄拥军独任审判，适用简易程序并于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告杨应恒、被告尹国安及其委托代理人朱国华到庭参加诉讼。被告杨树柏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨应恒诉称，被告杨树柏与原告系父子关系。原告1995年结婚后，与被告杨树柏分家，被告杨树柏将现被告尹国安居住、使用的房屋分给原告，后原告一直在外务工，将该房委托给被告杨树柏照看、管理。2005年9月30日原告母亲去世，被告杨树柏沉浸在妻子死亡的悲痛中，加上年老糊涂，错误地与被告尹国安达成《买卖房屋协议》，将原告所有的房屋和土地承包经营权一并出卖。被告尹国安为了房屋买卖合法，于2012年向农村房屋管理部门申请为被告杨树柏所卖房屋办证，2013年1月获得审批。被告尹国安担心《买卖房屋协议》的效力，于2013年2月16日威胁被告杨树柏签订了一份补充协议。被告尹国安用隐瞒事实真相的方法欺骗被告杨树柏，与其达成房屋和土地买卖协议，但被告杨树柏对协议项下的财产不具有处分权，协议内容侵犯了原告的财产所有权和使用权。故起诉请求法院判令确认二被告签订的《买卖房屋协议》无效；被告尹国安搬出原告所有的房屋。被告杨树柏辩称，杨应和、杨应恒分家属实，被告杨树柏分家时将所有房屋分给了两个儿子，现被告尹国安居住的房屋是分给杨应恒的，被告杨树柏居住的房屋是分给杨应和的。被告杨树柏与被告尹国安之父签订的房屋买卖协议中涉及的土地和山林的承包经营权人有杨树柏、谭明英、杨应恒、徐玉英、杨涛5人。被告杨树柏与被告尹国安之父尹俊德签订的协议，是在被告杨树柏年老糊涂、沉浸在妻子去世的悲痛中，经尹俊德诱骗所签，该协议侵犯了杨应和、杨应恒的物权，应依法无效。二被告签订补充协议对违约责任有明确约定，而被告尹国安多次违约，按该协议约定，双方签订的所有条款无效。被告尹国安辩称，二被告签订的房屋买卖协议是双方当事人充分协商后的真实意思表示，且签订房屋买卖协议和补充协议均有在场人，不存在被告尹国安欺骗、威胁被告杨树柏，原告诉称被告杨树柏年老糊涂，在悲痛中签订的协议，不是事实。原告主张讼争房屋系被告杨树柏分家分给原告及杨应和的，不是事实，也没有任何证据证明。2013年2月16日二被告签订房屋买卖补充协议，原告杨应恒也在场，是杨应恒亲自交给尹国安3000.00元办证费用，并约定办证费用多退少补，且该协议也是杨应恒亲笔所书，充分证明协议是双方的真实意思表示。卖房系被告杨树柏的真实意思，其子女亦经过了充分协商，该房也已交付尹国安使用了3年。原告诉称合同无效，但根据相关司法解释的规定，一方当事人以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告杨树柏系原告之父，系被告尹国安舅父。被告尹国安、杨树柏原分别系云阳县清水土家族乡福利村1组、4组村民，福利村与歧山村合并后，其现分别系歧山村11组、9组村民。2005年9月被告杨树柏之妻去世后，二被告于2006年12月13日签订《买卖房屋协议》，约定被告杨树柏将其所有的坐落于云阳县清水土家族乡福利村4组面积为161.25M2的砖木结构房屋卖给被告尹国安，并约定将被告杨树柏的猪、牛圈、土地、山林等财产一并转让，房屋价款为8000.00元。该协议由时任福利村会计谭安全执笔并签名，时任福利村委委员和福利村1组组长孙建华及村民谭继喜(已故)亦在场并在该协议上签字，在场人署名福利村委。协议签订当日，被告尹国安即通过被告杨树柏外孙女谭明玉之手将8000.00元购房款支付杨树柏。2012年12月6日，被告尹国安举办乔迁庆典并入住该房。2013年2月16日，二被告签订《买卖房屋原补冲(充)协议》，双方补充约定：被告杨村柏所有的房屋、土地、山林卖出所得的款项，由二被告各得一半；被告尹国安改建房屋被告杨树柏无权干涉，被告尹国安为被告杨树柏提供居住条件，被告杨树柏身故后，被告尹国安应提供举行葬礼的场地；被告杨树柏一次性支付被告尹国安办理房产证费用3000.00元，如办理房产证的费用低于3000.00元则低于部分退还被告杨树柏；被告杨树柏身故后所有房屋、土地、山林杨树柏不再享有任何权利；上述协议如被告尹国安未履行，则二被告之间的所有协议无效。签订补充协议时时任歧山村村支书谭正周(已故)及村民杨应力在场并签字。协议签订当日，被告尹国安按照上述补充协议的约定将所得土地补偿款中的一半即2万余元给付被告杨树柏，被告杨树柏将农村土地承包经营权证、林权证交付被告尹国安。因被告杨树柏的房屋权属证书遗失，被告杨树柏亦按照补充协议的约定支付被告尹国安3000.00元办证费用，后被告尹国安以被告杨树柏为登记权利人办理了房地产权证书。事后，被告尹国安多次要求被告杨树柏协助办理过户登记，因被告杨树柏不配合，双方发生纠纷。原告现已迁至万州区安顺路72号E区2单元，其户别现为非农业户口。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的常住人口登记卡、《买卖房屋协议》、《买卖房屋原补冲(充)协议》、农村土地承包经营权证、土地房屋权属证明、云阳县农村土地房屋权属登记申请审核表、户口迁移证，本院(2015)云法民初字第01488号案件庭审笔录，有被告尹国安提交的其委托代理人调查证人孙某某、杨某某的笔录，被告尹国安之父尹某某的出庭证言等证据在案佐证。经审查，上述证据来源合法，与本案有关联，各证据之间部分内容基本能够相互印证，能证明本案事实，本院对上述证据中能够相互印证的部分予以采信，对其证明的上述事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述司法解释的精神，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物是否享有所有权或处分权，对作为原因行为的买卖合同的效力不产生影响，而只对所有权能否发生转移产生实质影响。通过上述司法解释的规定，我国已明确将负担行为与处分行为相分离。因此，合同是否无效，主要是看合同是否具有我国合同法所规定的法定无效的情形，与当事人是否享有所有权或处分权无关。根据我国土地管理法律、法规的相关精神，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权亦随之转让；农村宅基地具有社会福利性和人身依附性，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织内部成员享有。从本案确认的事实看，二被告系同村村民，双方系同一集体经济组织成员，双方签订房屋买卖协议及补充协议时有当地村组干部参与，且村组干部亦在协议上签字，应视为上述买卖协议取得了所在集体经济组织的同意；从二被告邀请村组干部等人参与协议签订的事实看，说明双方对买卖房屋的态度比较慎重，协议签订后，被告尹国安已付清购房款，被告杨树柏亦将房屋及土地承包经营权证、林权证交付给被告尹国安，并按照约定支付给被告尹国安补办房产证的费用，被告尹国安亦按照约定将相应土地补偿款分割给被告杨树柏，且被告尹国安现已使用、居住该房多年，二被告对房屋买卖协议中约定的主要内容已实际履行完毕，双方的上述行为足以表明当事人转移房屋所有权的内心真意。因此，二被告签订的房屋买卖协议及补充协议系双方的真实意思表示，协议双方的主体资格合法，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效。原告以被告杨树柏无权处分房屋为由，主张合同无效，不符合法律规定。原告主张二被告签订房屋买卖协议时，被告尹国安存在欺诈、胁迫行为，没有提供证据证明，本院不予采信。我国物权法规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。根据上述法律规定，基于合同关系的占有，应为有权占有，权利人享有对占有物控制和支配的权利。本案被告尹国安基于与被告杨树柏的有效买卖合同而占有该房，系有权占有，故原告无权要求被告尹国安搬出该房。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨应恒的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或提交缓、减、免诉讼费申请并未经批准的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  黄拥军二〇一五年七月十六日书记员  苏再波