甘肃省天水市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）天行终字第14号上诉人（原审被告）天水市秦州区房地产管理局。地址：天水市秦州区民主西路**号。法定代表人唐秀成，局长。委托代理人柴君，该局法律顾问。委托代理人康家俊，该局房管股股长。被上诉人（原审原告）余金秀，女，生于1969年8月18日，汉族，无业，租住天水市秦州区双桥路居民楼下小卖部。身份证号：6205021969********。被上诉人（原审原告）刘园，女，生于1996年7月31日，汉族，学生，住址同上。系余金秀女儿。身份证号：6205021996********。委托代理人谢翮，甘肃鑫盾律师事务所律师。第三人刘建忠，男，生于1953年3月17日，汉族，金冠房地产开发有限责任公司职工，住秦州区廖家磨市一建公司家属楼3号楼1-1-2号。身份证号：6205021953********。委托代理人吴风贤，男，生于1972年9月29日，住天水市秦州区罗峪路居民新村***号。委托代理人张建东，男，生于1979年11月15日，住天水市秦州区中梁乡李家庄村***号。上诉人天水市秦州区房地产管理局因房屋管理租赁行为一案，不服天水市麦积区人民法院（2015）麦行初字第13号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天水市秦州区房地产管理局的委托代理人柴君、康家俊，被上诉人余金秀、刘园及其委托代理人谢翮，第三人刘建忠的委托代理人吴风贤、张建东到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原判认定，2008年1月1日，被告给张桂花颁发《房屋租赁证》，将双桥楼141号的直管公房租赁给张桂花，租期为2008年1月1日到2010年12月31日，登记的家庭在册人员为：儿子刘亚平、儿媳余金秀、孙女刘园、刘玉。2010年12月21日，被告与张桂花续签《国家直管住宅房屋租赁合同书》约定将双桥楼141号的公房租赁给张桂花，租期2011年1月1日到2012年12月31日，经办人为余金秀，租金交至2011年底。2011年11月，张桂花去世。刘建忠、刘亚君、刘建平共同向被告申请将141号房屋由张桂花之子刘建忠承租，2013年1月1日，被告给刘建忠颁发了《房屋租赁证》，刘建忠的二女儿刘红被登记在册。2013年5月29日，被告制作“房屋租赁过户变更通知单”，将原张桂花租赁的房屋过户到刘建忠名下。2013年7月24日，被告根据《中华人民共和国合同法》和建设部《城市公有房屋管理规定》与刘建忠签订了《国家直管住宅房屋租赁合同书》，约定租期为2013年1月1日到2015年12月31日。2014年12月，原告前去被告处询问房屋过户情况时，发现“房屋租赁过户变更通知单”已将该房屋过户变更到刘建忠名下，遂提起行政诉讼。原审法院认为，一、关于本案是否属于行政诉讼受案范围的问题。对直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理。二、关于第三人提出的原告的起诉期限问题。本案被告给第三人刘建忠发放《房屋租赁证》或者“房屋租赁过户变更通知单”时，并未告知原共同承租人余金秀、刘园，原告于2014年12月从被告处得知“房屋租赁过户变更通知单”时，才知道房屋已经过户，因此，原告余金秀、刘园作为原共同承租人，与本案有利害关系，具备原告主体资格，其起诉并未超过起诉期限。三、本案的争议焦点是被告给第三人刘建忠办理过户变更手续、颁发租赁证是否合法。首先，在法律适用上，本案被告根据《城市公有房屋管理规定》，给第三人刘建忠颁发《房屋租赁证》，并签订房屋租赁合同，属适用部门规章错误，被告辩称本案应当适用《城市公有房屋管理规定》的意见不能成立。因为根据建设部2001年10月26日发布的《建设部关于废止﹤建设工程质量管理办法﹥等部令的决定》第2条，《城市公有房屋管理规定》（建设部令第34号）已于发布之日废止。其次，被告颁发租赁证证据不足。本案原告对第三人承租资格问题提出异议，被告辩称，直管公房承租人的资格条件是低收入、无住房，第三人符合条件。但本案第三人申请承租直管公房时，并未向被告提供有关收入、住房证据，被告即给第三人刘建忠颁发租赁证，属证据不足，审查不严。尽管庭审中第三人刘建忠向法庭提交了有关收入、住房证明材料，但第三人在被告作出具体行政行为后收集的证据，不能作为认定被告具体行政行为合法的证据。再次，被告颁证程序违法。刘建忠的《房屋租赁证》住户须知第4条明确告知，“签发本证必须以国家直管公房租赁合同为依据，在双方建立租赁合同的基础上，方可办理租赁证。”但本案租赁证颁发在先，合同签订在后。综上，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决：确认被告天水市秦州区房地产管理局将原告与张桂花共同租住的直管公房（秦州区双桥楼141号）变更过户给第三人刘建忠的行政行为违法。宣判后，被告天水市房地产管理局不服，向本院提出上诉称：一、本案不属于行政诉讼受案范围。本案所涉及的房屋虽然是直管公房，但双方当事人之间建立的仍是房屋租赁关系，双方的权利义务应按《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关条款执行，出租方和承租方的地位在法律上是平等的，双方间建立的是民事法律关系而非行政法律关系；原承租人死亡后，原租赁合同即予以终止，将该房屋出租给何人居住使用，是房屋管理人的权利；被上诉人以上诉人将该房屋出租给第三人的行为侵犯其合法权益而作为相对人提起行政诉讼，与法无据。二、原审判决认定上诉人的行为违法，没有法律依据。原审判决认为：“被告根据《城市公有房屋管理规定》，给第三人刘建忠颁发《房屋租赁证》，并签订房屋租赁合同，属适用部门规章错误，被告辨称本案应当适用《城市公有房屋管理规定》的意见不能成立。因为根据建设部2001年10月26日发布的《建设部关于废止〈建设工程质量管理办法〉等部令的决定》第2条，《城市公有房屋管理规定》（建设部令第34号）已于发布之日废止。”那么，该规定废止后，对于直管公房的管理，到底该适用哪个法律法规，原审判决没有写明。事实上，自《城市公有房屋管理规定》废止后，相关部门再没有颁布相关的管理规定或其他管理办法。三、原审判决认定上诉人颁发租赁证证据不足，没有任何依据。原审判决认为：“本案第三人申请承租直管公房时，并未向被告提供有关收入、住房证据，被告即给第三人刘建忠颁发租赁证，属证据不足，审查不严。”由于《城市公有房屋管理规定》已经于2001年10月26日废止，目前又没有新的直管公房管理规定，原审法院凭什么认定在申请直管公房时，必须向上诉人提交有关收入、住房证据？事实上，在第三人申请与上诉人建立租赁关系时，就已经是与单位解除劳动关系的职工，享受城市最低生活保障金，属于低收入的社会弱势群体，上诉人将该房屋出租给第三人并无不当。请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人余金秀、刘园答辩称：一、该案是行政诉讼受案范围。上诉人是秦州区人民政府的职能部门，其职责是代政府管理公租房，由于上诉人没有严格履行自己的职责，疏于对申请人的审查，致违法行政。二、上诉人属于行政违法行为。根据《甘肃省廉租住房保障实施办法》及秦州区政府对保障性住房等相关规定，只有无房的低收入者才有资格承租，刘建忠有社保退休工资，并非低收入者且有住房，上诉人不予审查，采用先办《房屋租赁证》，再将张桂花的房屋变更过户，而后订立合同的违法程序，不但滥用职权，而且严重侵害了答辩人的权益。三、上诉人侵犯了答辩人的合法权益。答辩人与张桂花为一家人，共同承租该房，答辩人是合法的承租人，在登记人张桂花去世后，答辩人仍有继续承租的权利，而上诉人在未告知答辩人的情况下收回公租房，变更过户到第三人名下，侵犯了答辩人的合法权益。请求：驳回上诉，维持原判。第三人刘建忠述称，当时向房管局申请租赁房屋后，就把低保证提交给了房管局，刘建忠完全有资格申请。另外，余金秀于2014年1月9日再婚，住在秦州区双桥居民楼3号楼，并不是说她没有房屋。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人天水市房地产管理局作为管理国家直管公房的行政机关，对国家直管房屋负有法定的监管职责，对该类房屋的租赁是其行使管理职责的职权行为，当事人对该行为提起诉讼，属于人民法院行政诉讼受案范围。本案系房管部门对国家直管房屋的房屋管理租赁行为，并非房屋变更登记行为。租赁合同约定了房屋租赁期限，期满后承租方可与出租方协商续签租赁合同。本案所争议房屋的原承租方为张桂花，被上诉人余金秀、刘园在该房屋内居住、并登记在《房屋租赁证》“家庭在册人员情况”栏内。原承租人张桂花去世后，其登记在册的家庭成员余金秀、刘园有优先承租权，但上诉人天水市秦州区房地产管理局在未查明事实和向原共同居住人进行告知的情况下，将该房屋出租给第三人刘建忠的行为，属违法行政行为。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人所持上诉理由经查均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人天水市秦州区房地产管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 赟代理审判员  曹小龙代理审判员  高学峰二〇一五年七月二十四日书 记 员  王 静