天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第3104号原告天津市砼新物业管理有限公司。法定代表人韩长江，职务：总经理。委托代理人齐建春，该公司法律顾问。被告舒津汉。原告天津市砼新物业管理有限公司诉被告舒津汉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由代理审判员柳斌适用简易程序于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告天津市砼新物业管理有限公司的委托代理人齐建春，被告舒津汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年订立物业管理服务合同，约定原告为其提供物业管理范围内的服务，被告向原告交纳物业服务费（综合服务费1.08元／平方米／月，机电设施0.52元／平方米／月，合计1.6元／月／平方米）。合同生效后，原告按照物业服务合同的约定向被告提供了物业服务，但被告除缴纳2013年3月1日至2014年2月28日期间的物业服务费后，2014年度以及2015年度物业服务费均未按期交纳。就拖欠物业服务费事宜，经原告多次催要均未果。故，为维护原告合法权益，请求依法判令：被告给付拖欠的物业服务费3424元（2014年度至2015年度）；案件受理费由被告担负。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《营业执照》、《组织机构代码证》以及《资质证书》复印件，拟证实原告主体资格以及企业资质等级；2.《天津市前期物业管理服务合同》以及《业主确认书》（复印件）各一份，拟证明原、被告双方签订物业服务合同，约定物业公司提供的物业服务以及物业服务费收费标准及交付时间；3.《交费收据》，拟证明被告拖欠的物业服务费以及房屋建筑面积；4.通知单，拟证实原告就被告拖欠的物业服务费已进行书面催缴，但被告仍未履行交费义务。被告辩称，诉争的房屋供暖存在严重的质量问题，与当初开发商承诺的完全不一样，冬天房屋取暖根本不达标，导致小区总体房屋入住率不到50%，正因如此开发商以后售出的房屋由原告重新铺设地暖管道，但原告对已经售出的房屋不管不问。除房屋地暖外，房屋中空玻璃亦不符合相关规定，经多次反映均未予解决。其次，原告提供的物业服务有重大瑕疵，保安在岗问题、对讲门禁系统等等，且被告当初交房验收时因空调外机等问题，原告承诺给予六个月补偿。综上，房屋冬季采暖问题予以解决，物业服务予以完善后，被告考虑根据实际情况向原告交纳部分物业服务费且优惠被告六个月物业费。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.诉争小区现场照片，拟证实开发商欺骗业主，房屋取暖施工严重不符合相关标准以及物业公司并未尽到应有的服务标准；2.《天津市新建商品住宅质量保证书》，拟证实业主购买的房屋严重存在取暖质量问题，物业公司并未尽到应尽义务；3.《临时管理规约》，拟证实业主享有的权利以及物业公司应尽的义务；4.《房屋验收单》，拟证实原告承诺给予被告六个月优惠期。经庭审质证，原、被告提交的证据因来源合法、客观真实，符合法律规定，本院依法予以采信；被告提交的《房屋验收单》真实性无法证实，本院不予采信。经审理查明，原告为三级物业服务企业，其2010年3月24日与天津井田置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：由原告为天津井田置业有限公司开发建设的馨月庭苑提供物业服务。物业管理服务事项主要有房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、运行和管理（专人进行维修、每天巡查、建立档案、设施运行良好，并做好记录，完好率95%以上）；电梯、水泵、智能系统等设备的运行、管理与服务（专人进行维修、每天巡查、建立档案、确保24小时运行，完好率95%以上）；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理（卫生无死角、环境干净整洁、无杂物、草坪高度不超过15公分，按时修剪、松土、打药、补种、浇灌、施肥，成活率95%以上）；物业装饰装修的管理（双告知：宣传培训-装修告知-跟踪-违章即时劝阻-上报）；车辆行驶和停放秩序的服务、管理（一车一位、建立车辆管理档案、严格执行车辆出入管理制度及车库消防、清洁管理制度）；物业管理区域内公共秩序的服务、管理（24小时安防监控制度和消防监控系统运行、确保秩序稳定、小区和谐）；物业档案的建立、保管和使用（收集、分类、存档、专人负责、执行国家保密制度，严防一切泄露情况发生）。物业服务合同自2010年3月28日始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制，高层住宅每月5日前按照住宅房屋建筑面积每月每平米1.08元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米0.52元交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按照每天应交物业管理服务费的千分之一缴纳滞纳金。因房屋建筑质量、设备设施质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发商承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。另查，被告为馨月庭苑小区×-×-×××号房屋业主（高层配备电梯、消防等二次供水设施等），其建筑面积为89.17平方米，其办理房屋交付手续时已签订《物业管理服务合同确认书》，确认已阅读《前期物业管理服务合同》的条款，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守。被告向原告仅交纳2013年3月1日至2014年2月28日期间的物业费，此后再未交纳费用。期间，原告曾通过电话以及书面催告的形式通知被告交纳物业费，但被告始终未予交纳。2015年6月5日，原告诉至本院请求被告给付拖欠的2014年度以及2015年度的物业服务费。再查，被告与房屋开发商签订的《临时管理规约》明确约定：开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，负责对物业共用部位、共用设施设备的维护和养护。同时，房屋开发商向被告出具的《天津市新建商品住宅质量保证书》明确约定：本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托原告派员予以答复和检测。庭审中，关于被告拒绝交纳物业费的抗辩理由，原告认为被告拒绝交纳物业费的最主要理由为房屋燃气供热不达标，但是房屋暖气不达标完全由房屋开发商负责，物业公司对此不负有任何责任；被告所说的楼道公共设施（如接线盒）、门禁系统等，当初房屋开发商向物业公司移交上述公共设施时就未有上述设备，业主入住后也由开发商陆续安装；小区部分业主私搭乱建、夜间施工扰民之行为，物业公司已经尽到制止的责任，但物业公司本身不具备行政执法权，无法强制执行予以制止；对于物业服务质量而言，原告认可存在部分瑕疵，但小区业主大量拖欠物业服务费导致原告已无法正常运营、无力更好的改善服务质量提高服务水平从而形成恶性循环，被告本身亦有一定的责任。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》及《确认书》，真实、合法、有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告对小区提供物业管理服务，被告享受到原告提供的物业管理服务，对于原告而言有权依据物业管理服务合同向被告主张物业管理服务费；对于被告而言，作为小区业主应及时向原告交纳物业管理服务费，故被告应按照合同约定给付原告2014年3月1日至一审辩论终结前（2015年6月17日，每月5日前交纳当月的费用）期间的物业服务费89.17平方米×1.6元／平方米×16个月﹦2282.75元，2015年7月1日以后的费用原告可待给付条件成就后另行主张。庭审中最为争议的房屋取暖问题应由房屋开发商予以负责，原告对此不负有责任；至于房屋质量瑕疵维修事宜以及楼宇门禁、楼道公共设施等问题，虽然房屋开发商在向原告移交时整体并未完善，但原告应依据前期物业合同的约定及时督促开发商予以完善且就业主报修信息及时反馈给开发商；尽管物业公司对于小区业主私搭乱建以及夜间施工扰民之行为不具有行政强制执法权，但物业公司应及时向有关部门反映予以解决以维护业主利益；同时原告自身的物业服务存有一定的瑕疵，故本院酌情被告给付上述拖欠物业费的90%计为2282.75元×90%=2054.47元。至于被告主张原告承诺给予被告六个月的优惠期因被告提交的证据无法证实其主张，故本院不予支持，同时本院希望原告作为物业服务企业诚恳接受业主提出的意见和合理建议，积极改进自身工作方式和服务水平，与广大业主共同营造和谐社区。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告舒津汉于本判决生效后三日内向原告天津市砼新物业管理有限公司支付拖欠的2014年3月1日至2015年6月30日期间的物业管理费人民币2054.47元。二、驳回原告天津市砼新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告担负，并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  柳斌二〇一五年七月十三日书 记 员  吴娜附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。