杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0105民初1282号 原告:金仁喜，男，汉族，1963年2月19日生，户籍所在地：浙江省天台县。 委托代理人（特别授权代理）：王波、徐碧纯，浙江六和律师事务所律师。 被告：陈德英，女，汉族，1947年7月15日生，户籍所在地：杭州市拱墅区 委托代理人（特别授权代理）：陈国杭，男，杭州市经纶法律服务所法律工作者。 原告金仁喜与被告陈德英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月1日立案受理，本院依法适用简易程序于2018年3月19日、5月10日公开开庭审理，原告金仁喜及其委托代理人王波、徐碧纯到庭、被告陈德英及其委托代理人陈国杭到庭过参加诉讼。本院依法进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告签订一份房屋租赁合同，原告承租位于部分房屋作为经营用房，租期自2015年10月18日至2025年11月18日，前四年租金为每年399000元，租赁押金为50000元，合同约定装潢设备电器的拆迁补偿归原告所有。签订合同后原告对房屋进行装修，并按时缴纳租金，租金缴付至2017年8月18日。2017年5月28日，拆迁指挥中心召集经营户开会，原告也参加了会议，根据拆迁指挥中心在会议上宣布的事项，所有租赁租期到2017年7月1日必须终止，房东要退还多收的租金，并支付租户三个月租金作为补偿，经营用房一楼按每平方米2000元补偿装修，二楼及以上按每平米1000元补偿装修。原告支付的月租金为33250元，被告应退还多收取的2017年7月1日至2017年8月18日的租金53200元，支付租赁补偿款99750元，原告除部分房屋转租外，自行经营面积为一楼120平米，二楼100平米，装修补偿款应有340000元。双方之间的租赁合同因拆迁而终止，原告应退还租赁押金50000元。原告诉至法院，请求判令：1、被告退还原告多支付的房屋租金53200元，2、被告应向原告支付三个月的租赁费补偿款99750元，3、被告向原告支付装修补偿款340000元，4、被告退还租赁押金50000元，以上合计542950元，被告承担本案的诉讼费用。 被告答辩称：原告虽然支付租金至2017年8月18日，但其应付租金不能只计至2017年7月1日；因为原告转租的承租户实际于2017年9月14日左右才全部搬迁腾空，从8月18日至9月14日28天的租金有30608元原告仍需承担，所以不存在要退还原告租金的情形。原告主张的租赁补偿款99750元依据不足。对于原告所交的租赁押金，因原告还需承担30608元的租金，另还需承担电梯保养费及电梯电费计12092元，原告可退还的房屋押金仅为7300元。原告主张的装修补偿款依据不足，原告从被告处承租房屋后，部分房屋用于转租，其自留的房屋根本未经装修，因拆迁而补偿的装修拆迁补偿款应属于被告所有。请求法院依法裁决。 本院经审理认定：2015年10月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份房屋租赁合同，合同约定的主要内容有：1、甲方出租房屋为香积寺路275号（即293）前后两栋房屋，后面西面一间通道西面一间门面至4楼及5楼背出租给乙方作为营业用房使用。2、租赁期限为拾年，自2015年10月18日至2025年11月18日止，房租金额第一年为39.9万元，第五年起加5万元，第七年加5万元。3、房屋租金为三个月支付一次，装修期为一个月，乙方必须准时付款，不得拖延，第二年付款为半年付款一次，分二次付清，以后几年为同样方式付款。4、房屋在装修和使用过程中，乙方必须保持原房屋结构安全。5、五楼于2018年期满收回由乙方管理。6、甲方的电梯由乙方和六楼租客共同使用，保养维修、电费由乙方及六楼租客共同承担，电费、水费每月按抄表的费用交国家。7、遇到不可抗拒的情况，如国家征地或拆迁，自然灾害等特殊原因造成协议无法继续履行的，可协商解决，房屋拆迁费均归甲方所有，装璜设备电器拆迁费归乙方所有。8、保证金额5万元，在第一次交房租同时付清，保证金不计息，合同期满时归还。上述协议签订后，原告实际承租了协议约定的房屋，部分面积原告用于转租，原告自留了前楼第二层的三间房及后楼第一层的二间房未转租，被告也留有部分面积予以自行出租。2017年5月，上述承租房屋涉及拆迁。经浙江运通房地产土地评估有限公司（以下简称运通公司）进行评估，评估报告表明该套房的补偿面积为366平方米，补偿标准为100元/分，涉及该房屋的装修评分表各层的装修补偿分（分/平方米）分别为：第一层补偿分为10分，第二层补偿分为12分，第三层补偿分为12分，第四层补偿分为10分；房屋层装修补偿加权平均分为11分，装修补偿总分为4026分，装修补偿金额为402600元。因整体拆迁项目的需要，被告与原告转租的的三家经营户各签订一份经营户结算协议，三份结算协议约定经营户搬迁的时间分别为2017年9月10日、2017年10月9日、2017年9月14日，三份结算协议分别对各经营户的补偿作了约定，三份结算协议均约定：经营户与房东结清房租、水电等相关费用。上述三份结算协议中约定的对原告转租的经营户的补偿款已由被告及相关部门予以支付。另查明，2017年5月8日，被告为案涉租赁房屋向电梯的保养单位支付从2017年4月至2018年4月期间的电梯保养、电梯检测等费用4880元；被告另支付了2017年6月、7月、8月、9月的电梯使用电费共计7212元。再查明，上述原、被告签订的租赁协议的房屋分前楼及后楼两幢，前楼的每一层有三间房。租赁协议第六条中约定的六楼实际由被告出租使用。拆迁评估报告中所列的装修补偿分中涉及的四层仅是指房屋的前楼，评估报告中的评估内容未涉及房屋的后楼部分。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同对双方的权利、义务约定明确，双方均应按约履行。在合同履行过程中，原告支付房屋租金至2017年8月18日，其中由原告转租的经营户虽然于2017年9月、10月期间才陆续签协议腾退搬迁，但被告与三家转租的经营户签订的三份结算协议书中均已明确“经营户与房东结清房租”，表明相应的房租已结清。而对于原告自留使用的房屋，按被告的陈述原告并未自行经营，只是空置，被告并无证据证明原告对自留房屋存在于2017年8月18日之后还继续占用且不配合腾退的情形。因此，被告认为原告还需再支付从2017年8月18日起至9月14日止的房屋租金，理由不能成立。关于原告主张的承租房屋的装修补偿款，其中涉及到原告转租的三家经营户的补偿问题（包括装修补偿）已由被告出面与经营户另签协议予以处理。而原告自留的房屋前楼第二层的装修补偿款实际在运通公司的评估报告中已经明确，经核算，应为109800元。结合双方签订的租赁合同中关于“如国家征地或拆迁，……，房屋拆迁费均归甲方所有，装璜设备电器拆迁费归乙方所有”的约定，该109800元装修补偿款应归原告所有。对于原告要求退还租赁押金50000元的请求，被告认为有电梯维保费4880元及电梯电费7212元需予以抵扣，对此，本院认为，其中电梯维保费4880元是用于2017年4月至2018年4月，现因为拆迁导致租赁合同提前终止，被告需负担的费用仅应从2017年4月至2017年10月，而租赁合同又有关于“电梯维保费由乙方及六楼租客共同负担”的约定，故对原告应负担的电梯维保费酌情确定为1500元。对于电梯电费7212元，因为被告与三家经营户签订的结算协议中明确约定“与房东结清水电等相关费用”，被告认为此条款中约定的电费不包括电梯电费依据不足；另基于原、被告对承租房屋均有自留部分，则均应承担相应的电梯电费，故对原告应负担的电梯电费酌情确定为2400元；扣除上述应负担电梯维保费及电费共计3900元，被告应向原告退还押金应为46100元。原告诉请主张的三个月的租金补偿款99750元及其他的装修补偿款，因其主张依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈德英于本判决生效之日起十日内支付原告金仁喜装修补偿款109800元。 二、被告陈德英于本判决生效之日起十日内退还原告金仁喜押金46100元。 三、驳回原告金仁喜的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计4615元，由原告自负3290元，被告负担1325元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 周小林 二〇一八年五月二十日 代书记员 赵佳婷