北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第05690号原告石玉芳，女，1986年2月11日出生。委托代理人陈大伟。被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。原告石玉芳（以下简称原告）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周墨独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈大伟，被告的委托代理人吴奂，第三人的委托代理人郑磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2013年10月28日签订了《租赁合同》，约定万邦公司将位于北京市朝阳区兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝F-118号商铺（以下称涉案摊位）租赁给我使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向被告支付了六个月的租金10747.4元、保证金3600元及管理费3582.5元，并出资12000元对涉案摊位进行了装修。被告承诺我于2013年12月1日开业，但一直延迟到2013年12月13日方才开业。2014年1月开始，被告与第三人发生纠纷，第三人开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被被告打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，第三人关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与被告多次交涉，但均未果，故我诉至法院，要求被告返还我2014年3月16日至2014年6月12日的租金5254.3元、保证金3600元、综合管理费1751.43元；要求被告赔偿我装修损失23000元；要求被告赔偿我全勤奖3000元及装修补贴4122元；被告赔偿我违约金2149.49元。被告辩称：原告所述双方签约情况及其向我方支付款项情况属实。原告的物品至今仍然留存在涉案摊位内。第三人自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和原告之间的合同无法继续履行，因此我方同意返还原告自2014年3月16日至2014年5月31日期间的租金和管理费，并同意全额返还保证金，但是不同意原告的其他诉讼请求。原告主张的装修补贴和全勤奖，其应当举证证明其具有领取的资格。原告主张的装修损失与违约金存在重复计算的问题，且有相应折旧的因素应当予以考虑。我方认为全部的争议都是第三人行为所致，故应当由第三人承担向原告赔偿的责任。第三人述称：原告依据合同纠纷起诉，而我方不是合同相对人，因此我方不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我方针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到原告的经营。商业经营本身就存在风险，因此原告的经营损失不应当找我方主张。对于被告的答辩意见，我方也不予认可。经审理查明：2013年10月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告向原告出租涉案摊位用于经营美甲、文玩，面积为13.74平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月1791.24元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；保证金3600元，于合同签订当日支付；每月管理费597.08元，于合同签订当日支付前六个月的管理费，并于2014年3月1日前支付后六个月的管理费；被告于2013年10月27日前将涉案摊位交付原告，并由原告在2013年11月20日前完成装修；原告须在2013年12月1日正式营业，如因被告原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因原告原因导致逾期营业，每逾期一日向被告支付违约金300元；被告在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，原告有权解除合同并要求被告返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求被告支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了六个月的租金10747.4元、保证金3600元及管理费3582.5元。被告将涉案摊位交付原告。此后，原告开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇商业楼（以下简称商业楼）系第三人所有。被告与第三人之间订立有租赁合同，向第三人承租了该楼负一层部分区域用于经营来淘宝女人街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，第三人开始对商业楼内部分区域进行装修。庭审中，原告称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，被告对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于第三人对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。另，原、被告双方对于2014年3月16日前的经营情况存在争议，原告称被告没有按照约定的开业时间2013年12月1日开业，而是延迟到2013年12月13日，应当将免租期延至2013年12月13日。被告对此不予认可，称其于2013年12月13日举办开业庆典，但并非合同约定的开业时间。针对该辩解，被告未能提交相应证据佐证其开业时间符合合同约定。原告称被告曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现。被告称装修补贴需要原告的装修经过验收，全勤奖需要原告每天都经营，但实际上原告的装修并无审核记录，原告的经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，原告向本院提交了被告张贴的海报照片，显示被告承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。被告则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的原告经营不连续的情况进行举证。原告主张其在承租涉案摊位后，出资23000元对摊位进行了装修，并就此提交了装修合同、被告盖章的进场装修流程及装修费收据佐证。被告认可进场装修流程的真实性，但否认其他证据的真实性，且未能提交相应反证。现原告起诉要求被告返还其所交纳的租金、管理费及保证金；被告表示仅同意返还2014年3月16日至5月31日期间的租金、管理费及保证金。原告另要求被告支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失及违约金，被告对此均不予认可。上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，第三人对涉案摊位所在的商业楼进行装修，原告表示无法继续经营。被告应当将所收取的原告未实际经营期间的租金、管理费及保证金退还原告。被告于2013年12月13日正式开业，应当依照合同约定顺延租期，故对于原告要求顺延起租日的主张，本院予以支持。被告相应辩解，没有证据佐证，本院不予采信。原告依照被告张贴海报的承诺进场装修并经营，被告应当依照约定支付原告装修补贴及全勤奖，被告否认原告具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明被告违背了相关条件，故对被告之辩解，本院不予采信。原告接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，被告虽对此否认，但未能提供相应反证，现原告无法继续经营，被告应当对装修残值进行赔偿，具体数额，本院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。关于违约金，被告在租期内未能保证原告正常经营使用租赁标的，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，原告主张的违约金数额符合约定，本院予以支持。被告以第三人的装修行为造成其与原告的合同无法继续为由，认为应由第三人对原告承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对被告该辩解，本院不予支持，被告可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告石玉芳租金五千一百九十五元、管理费一千七百三十一元、保证金三千六百千元；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告石玉芳装修补贴四千一百二十二元、全勤奖三千元；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告石玉芳装修损失一万五千二百元；四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告石玉芳违约金二千一百四十九元四角八分；五、驳回原告石玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元，由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 周 墨二〇一五年二月十三日书 记 员 马寰宇