广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终851号 上诉人(原审被告):王振模 上诉人(原审被告):朱玉里 共同委托诉讼代理人：谭惠明，广东博商律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):张松龙 委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 上诉人王振模、朱玉里因与被上诉人张松龙房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王振模、朱玉里的上诉请求：1、撤销一审民事判决第一、二项，改判王振模、朱玉里按每月200000元标准向张松龙支付2016年12月至2月期间的租金;2、本案一审、二审全部诉讼费用均由张松龙承担。上诉事实与理由:一、张松龙庭后所提交之证据未依法向王振模、朱玉里送达且未经双方质证，原审法院直接认定，属程序不当。原审法院于2017年4月27日已开庭审理本案，但张松龙并未依庭审中约定的时间向法庭提交有关证据及说明，而于2017年11月3日向法庭提交说明及证据，但所涉补充证据并未依法向王振模、朱玉里送达且未经双方质证，原审法院直接认定，属程序不当。二、原审判决认定“被告主张2016年12月之后的租金为每月200000元，原告不予认可，而被告未提供充分的证据证明，本院不予采信”属事实认定严重错误，应依法改判。王振模、朱玉里依规定向法庭提交张松龙向王振模、朱玉里开具的收据或发票，王振模、朱玉里已按双方之约定月租金200000元向张松龙支付2016年12月之租金，且张松龙向王振模、朱玉里开具了相应金额之发票，该发票清楚记载为2016年12月之租金，如果张松龙不认可月租金为200000元，张松龙不可能向王振模、朱玉里出具涉案发票，且张松龙也承认了于2016年12月收取王振模、朱玉里租金200000元。由此可以相互印证，王振模、朱玉里与张松龙之约定月租金为200000元之事实。在王振模、朱玉里己提供了充分的证据证明前提下，而原审法院直接无视张松龙出具的发票，属事实认定严重错误，且完全违背常理，应依法改判。三、原审判决认定“被告辩称负一层2887.5平方米违反规划用途，不能正常使用，致使被告无法获得消防验收并受到行政处罚，原告应当承担违约责任并按相应面积减免被告月租金。被告所述负一层2887.5平方米即合同约定的可拓展部分，原告己向被告交付该租赁物且被告认可其已实际使用，涉案合同亦未明确约定按租赁房屋面积计付租金，故本案对被告要求降低月租金标准的意见不予以采纳”系事实认定严重错误。首先，原审法院无视双方签订《租赁合同》的目的已经无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”同时该合同第1.3条明确约定甲方将该物业在现有状态下(即毛坯状态)出租给乙方作为经营超市使用(包括但不限于乙方开设的超市的营业执照登记的约营范围之内容);第6.2条明确约定2栋负一层物业(01号房、拓展部分)王振模、朱玉里必须自己经营超市，不可转让、转租，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方相关违约责任。即该合同的目的系为经营超市而承租涉案物业(含负一层2887.5平方米)，同时不论负一层2887.5平方米有无房产证，必须用于经营超市，否则视王振模、朱玉里违约。但深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出《行政处罚决定书》己对涉案物业负一层2887.5平方米由于违反规划用途，无法获得消防验收，作出行政罚责令停止使用。即负一层2887.5平方米物业不能为王振模、朱玉里正常使用，致使王振模、朱玉里所签订《租赁合同》的目的无法实现。其次，因王振模、朱玉里所承租的负一层2887.5平方米物业无法通过消防验收，无法达到正常使用之目的，故张松龙自2015年9月1日起同意减免涉案租赁物业之租金。再次，张松龙出租给王振模、朱玉里负一层2887.5平方米为所出租物业的组成部分，租赁合同所约定的月租金是包含负一层2887.5平方米。退一步讲，即使合同并未明确按租赁面积计付租金，但将如此之大的租赁面积2887.5平方米，排除在月租金计算之内，完全不符合常理，且实际上该部分面积系计付租金的，其系所租赁物业之整体组成部分。综上，张松龙出租给王振模、朱玉里负一层2887.5平方米物业，因无法正常使用致使《租赁合同》目的无法实现，且该面积系计算在月租金之内，故应按相应面积减免王振模、朱玉里月租金。综上所述，王振模、朱玉里认为原审法院事实认定严重错误，请求二审法院查清事实后撤销原审判决书中第二项、第三项判决，依法改判支持王振模、朱玉里的诉讼请求。 张松龙辩称：本案争议焦点为2016年12月之后的租金是否应当按照合同约定的38.5万元计算。对此，王振模、朱玉里主张2016年12月之后的租金应当按20.5万元计算，我方认为该上诉理由不能成立。主要有三点理由：一、王振模、朱玉里提供的2016年12月的租金发票仅代表当月实际支付的租金数额，开具发票是纳税人的法定义务，纳税人只能按照实际收到的租金开具发票，因此开具发票的数额不代表王振模、朱玉里实际应当支付的数额，也不代表张松龙已经认可的支付标准。二、张松龙于2016年12月26日向王振模、朱玉里发出了催付租金告知函，在告知函中已明确要求王振模、朱玉里应当全额支付2016年12月的租金。该证据可以证明张松龙并未同意王振模、朱玉里从2016年12月起按照20.5万元的标准支付租金，如果张松龙认可王振模、朱玉里所主张的标准，张松龙没有必要在当月向其发出催款通知。三、在张松龙发出催款通知后，王振模、朱玉里仍未支付租金，导致张松龙不得不于2017年2月提起本案诉讼，如果张松龙同意王振模、朱玉里所主张的租金标准，既不可能产生之后的催款行为，也不可能产生本案的诉讼。因此，以上三点事实足以证明张松龙没有与王振模、朱玉里就2016年12月王振模、朱玉里所谓的20.5万元的租金标准达成一致意见。本案一审查明的事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回王振模、朱玉里的上诉请求，维持原判。 张松龙向一审法院起诉请求：1、王振模、朱玉里向张松龙支付拖欠的租金共计2595000元，支付迟付租金滞纳金29645元；2、王振模、朱玉里承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月3日，张松龙（甲方）与王振模、朱玉里（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：张松龙将位于深圳市龙岗区xxxx广场（2栋超市01层50号房、2栋肉菜市场01层51号房，2栋地下室超市负一层01号房）出租给王振模、朱玉里使用。该物业租赁面积2栋01层50号房2905.42平方米、51号房1502.11平方米，2栋负一层01号房建筑面积948.75平方米。负一层可拓展面积使用区见附图（所谓拓展面积，是指无房地产证，但可为该物业所使用的面积），2栋一层50号房预留给张松龙400多平方米使用面积，具体位置详见现场隔离现状及区域划分示意图、平面图（该物业房屋所有权证、区域划分示意图、平面图作为本合同附件）。甲方将该物业在现有状态下（毛坯状态）出租给乙方作为经营超市使用（包括但不限于乙方开设的超市的营业执照登记的经营范围之内容）。乙方改变房地产用途和结构的、须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准改变用途。租赁期自甲方将该物业交付乙方之日起至2029年8月31日止。其中免租期为该物业交付日起至2015年4月30日止，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方须承担免租期间乙方使用的水、电、气等公用事业费，物业管理费2015年1月1日开始缴付。甲方应于2014年9月15日前将上述物业交予乙方使用。甲方按现状交付给乙方使用，租赁物业内需要的相应配套（水、电、消防、空调、电梯、扶梯）等其他配套设施均由王振模、朱玉里自费安装并承担一切安全责任，甲方负责配合乙方工作。租金每月为385000元，甲方应在每月15日前向乙方提供金额与乙方应付的上月租金款项部分的合法的房屋租赁发票，乙方应于每月28日之前向甲方交付下个月租金（遇法定节假日则顺延）。签署本合同时，乙方须向甲方支付首期租金即2015年5月1日至2015年5月31日之租金385000元。若甲方未能按约定时间向乙方提供合法房屋租赁发票的，乙方有权按甲方延迟提供发票的时间推迟相应天数向甲方支付当期的应付租金。房屋租金从交付使用起始年起前三年租金保持不变；从第四年开始递增（即2018年5月1日起），租金每两年递增一次，每次递增按照前一年的租金增加5%的增幅比例进行调整。租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等因使用租赁房地产所产生的其他杂费，由乙方承担；基于该物业租赁产生的税款、房屋租赁管理税费，均由甲方支付。签订本合约之日三个工作日内，乙方须向甲方支付三个月租金数额的租赁保证金，即1155000元，甲方应向乙方开具收据。甲乙双方确认，乙方于2014年7月30日向甲方支付定金1000000元，此定金自签订本合约之时，转为乙方向甲方支付的租金保证金。此租金保证金在本合同租期满乙方不再续约时或本合同终止时由甲方扣除一切应缴费用后剩余全部返还乙方（不计任何利息）。乙方若于租赁期内违反本合约之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生其他合理费用，甲方有权没收租赁保证金，租金或其他相关费用由乙方另行承担。乙方需在接到甲方书面付款通知十天内补足租赁保证金。租赁期内，由甲方负责该物业部分房产租赁备案手续并支付相关费用，在乙方超市正式开业前甲方须及时到租赁管理所办理，乙方须提供必要的配合。在租赁期内，甲方同意乙方将一层物业（2栋01层50、51号房）部分或全部转租或部分分租给其他商户，甲方审核同意并通过后有义务积极配合乙方办理相关手续。2栋负一层物业（01号房、拓展部分）乙方必须自己经营超市，不可转让、转租、否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方相关违约责任。甲方应协助乙方从政府部门领取营业执照以及经营商场所需的全部许可。甲方应于整个租赁期限内，及时对甲乙双方的租赁合同办理登记手续。在本合同租赁期内王振模、朱玉里收货区、收获货通道等所有公共区域的正常使用如遇外围环境影响，甲方应协助乙方协调解决；甲方有义务协助乙方协调相关政府部门以使该物业的公用通道和周边通道能够满足消防和王振模、朱玉里车辆及顾客正常通行的需要；甲方须协助乙方解决租赁范围内的治安、安全问题。甲方保证该物业已通过深圳市有关部门工程综合竣工验收合格，包括消防验收合格及综合竣工验收合格。乙方如不能按约定时间缴交租金，从逾期之日起，按日加收所欠缴金额千分之一的违约金，逾期30天的，甲方有权解除合同，若因此解除合同，乙方应支付所欠付租金、逾期违约金，并按租赁存续期内租金总额的10%承担违约金，甲方并有权没收乙方的租赁保证金和收回物业（包括该租赁合约内使用的一切不可移动设施设备）。 2015年5月，张松龙（甲方）与王振模、朱玉里（乙方）签订一份《补充协议》，内容为：原合同“其中免租期为该物业交付日起至2015年4月30日止”调整为“乙方按时足额交付2015年5月份的租金的前提下，甲方将2015年6月1日至2015年8月31日期间视为免租范畴。”双方协商同意将该物业自2015年9月1日至2016年2月28日止六个月的租金调整为每月200000元。双方同意从2016年3月1日起关于租金事宜按照原合同约定处理。乙方如未履行本协议项下的各项义务，则视为根本违约，甲方有权按原合同追索全部租金及相关费用。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具同等法律效力，除本补充协议中明确所作修订的条款外，原合同的其余部分仍完全继续生效。 之后，张松龙向王振模、朱玉里交付涉案房屋，王振模、朱玉里将涉案房屋用于经营开办深圳市xxxx购物广场有限公司。2015年9月至2016年12月期间，王振模、朱玉里共向张松龙支付租金3540000元，其中2015年9月至2016年6月期间每月支付200000元，2016年7月至2016年10月期间每月支付285000元，2016年11月至12月每月支付200000元，张松龙分别向王振模、朱玉里出具了收款收据。张松龙主张2016年3月之后的租金应为每月385000元。王振模、朱玉里主张由于王振模、朱玉里经营困难，张松龙、王振模、朱玉里口头约定2016年3月至6月份的租金仍按每月200000元标准支付，后张松龙要求增加租金，双方经协商，王振模、朱玉里同意2016年7月至10月期间租金每月按285000元标准支付。后由于经营成本增加，同时整个市场低迷，王振模、朱玉里再次找到张松龙协商，张松龙同意之后的租金按每月200000元标准支付。张松龙不认可双方口头约定租金标准为200000元或285000元。 2016年12月26日，张松龙向王振模、朱玉里发出《催付租金告知函》，称从2016年3月1日起王振模、朱玉里需要按照《租赁合同》第三条约定的租金标准向张松龙全额支付租金，但截止2016年12月，王振模、朱玉里仍未能按照上述约定支付租金，现要求王振模、朱玉里履行《租赁合同》和《补充协议》的约定，在收到本告知函五日内，及时向张松龙全额支付租金。 之后，张松龙因主张王振模、朱玉里未足额支付租金遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。 原审庭审中，张松龙明确其主张的租金期间为2016年3月至2017年2月，按每月385000元的标准计算。滞纳金当庭变更为以2595000元为基数，按日千分之一的标准，从起诉之日即2017年2月15日起计至王振模、朱玉里付清款之日止。 王振模、朱玉里认可涉案房屋的承租人为王振模和朱玉里。张松龙、王振模、朱玉里确认2016年3月至12月期间王振模、朱玉里已支付租金共计2340000元。每月租金由王振模、朱玉里的会计以现金或银行转帐方式支付，再由张松龙向王振模、朱玉里出具收据或发票，收据中记载付款人为王振模和朱玉里。 原审庭审后，张松龙代理人向一审法院提交补充代理人意见称，就本案争议的租金欠款数额问题，经再次向张松龙本人核实，将第一项诉讼请求主张的租金总额变更为2195000元。 之后，张松龙本人又向一审法院提交《关于王振模、朱玉里2016年3-12月支付租金情况的补充说明》，确认以下事实：1、王振模、朱玉里履行了《补充协议》第二条义务，即2015年9月至2016年2月，王振模、朱玉里按每月200000元的标准支付了租金；2、依照《补充协议》第三条的约定，王振模、朱玉里自2016年3月起应按每月385000元标准支付租金，但王振模、朱玉里以开业时间短，经营效益差为由口头要求张松龙减免租金，张松龙考虑长期合同关系，口头同意了王振模、朱玉里2016年3－6月仍按每月200000元的标准支付租金，这四个月租金王振模、朱玉里已实际支付；3、2016年7月王振模、朱玉里再次以经营效益不好为由，要求张松龙减免租金，张松龙考虑长期合同关系，口头同意了王振模、朱玉里从2016年7-11月每月按285000元标准支付租金，2016年7-9月的租金，王振模、朱玉里转款支付。10月的租金全部用王振模、朱玉里的消防款予以抵扣。11月的租金用其消防款抵扣115000元后，再银行转款170000元；4、2016年12月，王振模、朱玉里再次以经营效益不好为由要求张松龙减免租金，张松龙坚持不同意。张松龙要求王振模、朱玉里从2016年12月起必须按原合同约定足额支付租金。王振模、朱玉里在2016年12月起必须按原合同约定足额支付租金。王振模、朱玉里在2016年12月仅支付200000元，后未再支付，导致张松龙不得不提起本案的诉讼。 另查，2015年8月27日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向深圳市xxxx购物广场有限公司发出《行政处罚决定书》，内容为：同乐派出所消防民警在对深圳市xxxx购物广场有限公司进行检查时，发现负一层2887.5平方米未经消防设计审核擅自施工，未经消防验收擅自投入使用，违反了相关法律规定，现决定给予深圳市xxxx购物广场有限公司未经消防设计审核擅自施工罚款30000元，未经消防验收擅自投入使用罚款30000元，未经消防安全检查擅自投入使用罚款30000元并责令停止使用，三项合并作出责令停止使用，并处罚款90000元的处罚。 再查，涉案xxxx广场2栋50号、51号、地下01房于2015年1月登记至张松龙名下，房地产证上记载上述房屋性质为商品房。双方认可合同中约定的负一层可拓展部分没有房地产证，王振模、朱玉里主张该部分原为车库，未变更规划，面积为2887.5平方米，王振模、朱玉里称消防部门未检查时王振模、朱玉里仍使用。张松龙称该部分属于开发商赠送面积，具体面积不确定。 又查，深圳市xxxx购物广场有限公司于2014年12月16日成立，法定代表人为王振模，工商登记地址为深圳市龙新社区深汕路xxxx广场2栋50、51号、地下01。 一审法院认为，张松龙、王振模、朱玉里签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。本案争议的焦点问题在于2016年12月以及2017年1月和2月的租金标准如何确定。根据合同约定，租金每月为385000元，双方在《补充协议》中约定自2015年9月1日至2016年2月28日止六个月的租金调整为每月200000元，从2016年3月1日起关于租金事宜按照原合同约定处理。王振模、朱玉里主张在合同履行过程中，双方口头约定2016年3月至6月份的租金仍按每月200000元标准支付，2016年7月至10月的租金为每月285000元，之后的租金为每月200000元。张松龙认可其口头同意2016年3月至6月份的租金为每月200000元，2016年7月至11月的租金为每月285000元，但不认可2016年12月之后的租金为每月200000元。王振模、朱玉里主张2016年12月以后的租金为每月200000元，张松龙不予认可，而王振模、朱玉里未提供充分的证据证明，一审法院不予采信。综上，根据双方认可的事实，王振模、朱玉里已付清2016年11月之前的租金。对于2016年12月至2017年2月期间的租金，王振模、朱玉里应按合同约定的每月385000元的标准支付，张松龙认可王振模、朱玉里已支付2016年12月租金200000元，故王振模、朱玉里还应支付955000元。张松龙诉请2016年3月至11月的租金一审法院不予支持。王振模、朱玉里辩称负一层2887.5平方米违反规划用途，不能正常使用，致使王振模、朱玉里无法获得消防验收并受到行政处罚，张松龙应当承担违约责任并按相应面积减免王振模、朱玉里月租金。王振模、朱玉里所述负一层2887.5平方米即合同约定的可拓展部分，张松龙已向王振模、朱玉里交付该租赁物且王振模、朱玉里认可其已实际使用，涉案合同亦未明确约定按租赁房屋面积计付租金，故一审法院对王振模、朱玉里要求降低月租金标准的意见不予采纳。至于王振模、朱玉里要求张松龙承租上述租赁物无法正常使用的违约责任，因王振模、朱玉里未对此提起反诉，本案不作处理，王振模、朱玉里可另循法律途径解决。 关于张松龙主张的滞纳金，实为合同约定的违约金。根据合同约定，王振模、朱玉里如不能按约定时间缴交租金，从逾期之日起，按日加收所欠缴金额千分之一的违约金。王振模、朱玉里迟延交纳租金，已构成违约，应按照合同约定向张松龙支付违约金。张松龙未举证证明其实际损失大小，而其主张的违约金标准过高，王振模、朱玉里亦对此提出异议，一审法院依法对违约金予以适当调整，按拖欠费用的每日万分之二点一的标准，自起诉之日即2017年2月15日计至本判决确定的付清款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王振模、朱玉里于判决生效之日起十日内向张松龙支付2016年12月至2017年2月期间的955000元；二、王振模、朱玉里于判决生效之日起十日内向张松龙支付违约金（以955000元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2017年2月15日起计至本判决确定的付清款之日止）；三、驳回张松龙的其他诉讼请求。案件受理费13899元，由张松龙承担2779元，王振模、朱玉里承担11120元。 一审法院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王振模、朱玉里上诉主张原审法院直接采纳张松龙于一审庭审后提交的一份补充说明认定案件事实存在不当，经审查，本院认为，张松龙提交的上述补充说明并未加重王振模、朱玉里的举证责任与民事责任，其在补充说明中承认了对己不利的事实，原审法院根据该说明确认相关事实符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定的情形，并无不当，本院予以确认。 王振模、朱玉里主张2016年12月之后的租金标准为200000元/月，张松龙对此不予认可，王振模、朱玉里该主张与合同约定不符，其提供的证据即张松龙向其开具的2016年12月发票可以证明其向张松龙支付了200000元的租金，并不足以证明双方对2016年12月（之后）租金标准形成了变更为200000元的合意，故王振模、朱玉里该主张缺乏充分证据支持，原审法院未予支持并无不当。 至于王振模、朱玉里提到的涉案房屋负一层部分受到消防部门行政处罚的问题，承租人接受房屋有依法依规使用房屋的义务，王振模、朱玉里装修并使用房屋经营超市，未履行施工前的消防设计审核、施工后的消防验收及营业前的消防安全检查等各项申报义务，因此受到处罚乃属于其个人原因所致，据此主张系因出租人原因无法实现合同目的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，王振模、朱玉里的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人王振模、朱玉里负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年五月十日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。