河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终2127号上诉人（原审被告）：史菜勤，女，汉族，1966年6月18日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：宫晨朋，男，汉族，1992年11月1日出生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：朱松竹，女，汉族，1966年9月6日出生，住河南省偃师市，系宫晨朋母亲。原审第三人：洛阳市海洋房地产经纪有限公司。住所地河南省洛阳市西工区王城大道221号4幢1-2107室。法定代表人：孙会军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓涛，该公司员工。上诉人史菜勤因与被上诉人宫晨朋、原审第三人洛阳市海洋房地产经纪有限公司（以下简称海洋房地产）买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。史菜勤上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审是诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当，首先上诉人因急需用钱于2017年5月28日与被上诉人通过原审第三人海洋房地产，签订了一份房屋买卖协议，合同约定2017年6月10日之前，被上诉人应当支付上诉人11万首付款。合同签订后被上诉人并未按照合同约定将11万元支付给上诉人，上诉人也多次找到原审被告第三人海洋房地产，均未得到合理的答复，后上诉人在住院期间接到被上诉人的起诉书，本案是由于被上诉人违约导致该合同无法履行，应当由被上诉人承担违约责任，但原审法院违背该案的基本事实判决上诉人违约显然是错误的，请求二审法院予以纠正。原审法院认定的依据是上诉人的女儿与第三人洛阳市海洋房地产工作人员的通话记录，首先该案所涉及的房产是上诉人的房产，其女儿不是该房产的共有人，也不是该房产的所有人，上诉人从未委托女儿处理该房产，其女儿的所有行为与上诉人签订的房屋买卖协议处理该房产的行为没有任何关系，故其女儿的所有行为属于无效行为，法院不应当予以认定。宫晨朋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。如果上诉人愿意把房子卖给答辩人的话，答辩人还要买房子，如果上诉人不愿意卖房子的话，因为房屋涨价，答辩人损失比较大，答辩人想要上诉人多赔偿损失。海洋房地产述称：关于首付款，合同上非常清楚，是在银行面签当天交首付款，合同上写的是2017年6月10日，但跟双方约定手续齐全的话可以在2017年6月10日前去办理，经过其协调，在2017年6月1日前通知了双方，确定6月1日去面签，6月1日当天买方到场，卖方未到，其工作人员给上诉人打电话未打通，后来跟上诉人女儿打电话，上诉人女儿同意让她母亲去面签。后来6月5日左右，给上诉人女儿打电话，她说不卖了，6月10日前其公司工作人员多次去上诉人家找上诉人，但一直未见到人，并且在上诉人家房屋窗户上留有纸条，上附电话，但上诉人一直未与其联系。宫晨朋向一审法院起诉请求：1.判令史菜勤赔付违约金43500元，中介佣金8700元；2.诉讼费由史菜勤承担。一审法院认定事实：1.2017年5月28日，卖方史菜勤（甲方）、买方宫晨朋（乙方）与居间方海洋房地产（丙方）签订《房地产买卖（居间）合同》一份，约定甲方自愿将坐落于西工区纱厂西路85号院5号楼4单元101室的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，房屋性质为高层房，楼层一层，总层数七层，建筑面积96.8平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为435000元，该房屋产权贷款、过户的相关费用由乙方承担，房屋配套设施过户的相关费用由买方承担；甲乙双方经协商选择按揭贷款方式履行合同，乙方于2017年5月28日交付购房定金10000元，由丙方代为保管，经甲乙双方协商丙方将此款充当办理房产手续相关费用，乙方于2017年6月10日交付110000元于甲方作为首付款；乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款购买该房屋，预计325000元支付第二部分房款，贷款金额、期限利率以银行或公积金中心审批为准；甲乙双方应积极配合于2017年6月10日前备齐贷款所需相关有效资料、证件到现场办理相关手续，如任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之五向对方支付违约金；基于丙方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，甲、乙双方在签订合同时，乙方须向丙方交纳居间服务费6000元，非因丙方原因导致买卖合同被撤销、解除或者未能履行的，丙方所收取的双方居间服务费一律不予退还；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明分割、转让许可证编号0043交于丙方代为保管，并承诺于拿到全款的两个月内腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，并于交房前将该房屋产权名下的所有户籍迁出，逾期按总房款的每日万分之五作为违约金；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿，应付居间服务费均由守约方向违约方主张。该《房地产买卖（居间）合同》还对其他方面作了约定。2.2017年5月28日，宫晨朋向海洋房地产交纳房屋中介费及定金10000元，海洋房地产为宫晨朋开具《收据》一张；2017年5月29日，史菜勤将自己位于西工区纱厂西路金城新村5号院5幢4-101室房屋（房权证号为洛房权证市字第××号）的房产证交给海洋房地产保管，海洋房地产工作人员为史菜勤出具《收条》一张。3.海洋房地产提供其工作人员与手机号码为187××××0557的人员于2017年6月4日的通话录音一份，录音内容显示海洋房地产询问手机号码为187××××0557的人员全城新村的房子是否还继续出售，该号码的人员称不再卖房。史菜勤称通话录音是真实的，187××××0557系其女儿手机号码，因史菜勤说话不方便，且海洋房地产称其的电话打不通，其提供其女儿的电话给海洋房地产，但是其女儿没有说过海洋房地产打电话的事情。4.宫晨朋于庭审时确认其向史菜勤主张的中介费为6000元。一审法院认为：宫晨朋、史菜勤与海洋房地产于2017年5月28日签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。虽然史菜勤本人未向海洋房地产或者宫晨朋表示不再出卖房屋，但是史菜勤因其个人原因向海洋房地产提供其女儿的手机号码进行联系沟通，史菜勤的行为足以使海洋房地产或宫晨朋相信其女儿的行为可代表史菜勤的意思表示。史菜勤的女儿向海洋房地产表示不再出卖涉案房屋，且各方约定于2017年6月10日前备齐贷款所需相关有效资料、证件到银行办理面签手续，2017年6月10日史菜勤亦未到场，史菜勤的行为违约，应按照合同约定的总房款的10%承担违约责任即43500元。虽然合同中同时约定应付居间服务费均由守约方向违约方主张，但是违约责任的承担要以实际损失为标准，史菜勤已按房屋价款的10%承担了相应的违约责任，宫晨朋再要求史菜勤承担中介费，已高于史菜勤的实际损失，故宫晨朋关于中介费的诉讼请求，不予支持。史菜勤的辩称理由，证据不足，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告史菜勤于本判决生效后十日内向原告宫晨朋支付违约金43500元；二、驳回原告宫晨朋的其他诉讼请求。如果史菜勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1105元，由宫晨朋负担185元，由史菜勤负担920元。本院审理查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案当事人签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。该合同约定被上诉人应当在2017年6月10日向上诉人支付购房首付款，各方当场办理相关手续。在此之前上诉人史菜勤因其个人原因将其女儿的电话留给海洋房地产用于联系沟通，史菜勤的行为足以使海洋房地产或宫晨朋相信其女儿的行为可代表史菜勤的意思表示，海洋房地产与其女儿联系，上诉人女儿明确表示不再履行该合同，并且在合同约定各方到场办理相关手续的当天，上诉人并未到场办理，庭审中上诉人也明确表示不再出售该房屋。故一审认定上诉人违反合同约定，符合本案事实和法律规定。上诉人的上诉请求没有事实依据和合同依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费888元，由上诉人史菜勤负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  蔡美丽审判员  王 睿二〇一八年五月三十日书记员  苏 航