江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0117民初6342号原告：尹维兴，男，1980年11月10日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。被告：周贵生，男，汉族，住宿迁市。被告：南京秦淮纸业有限公司，组织机构代码83579544-6，住所地南京市溧水区柘塘镇。法定代表人：周贵生，南京秦淮纸业有限公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫磊，江苏全衡律师事务所实习律师。第三人：南京溧水经济开发区管理委员会，统一社会信用代码11320124013089657N，住所地南京市溧水经济开发区团山西路8号。法定代表人：杭韬，南京溧水经济开发区管理委员会主任。委托诉讼代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。原告尹维兴与被告周贵生、被告南京秦淮纸业有限公司（以下简称秦淮纸业公司）、第三人南京溧水经济开发区管理委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹维兴及其委托诉讼代理人王海霞、被告秦淮纸业公司的委托诉讼代理人李峰、第三人南京溧水经济开发区管理委员会的委托诉讼代理人刘继红、刘兵到庭参加诉讼，被告周贵生经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹维兴向本院提出诉讼请求：1.判令两被告给付建筑物补偿3504元，装饰、装修附属物补偿111587元，停产停业损失补偿54827.15元，搬家费87723.44元，场地平整、建筑物修葺30000元；2.判令两被告返还租金13333元。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告周贵生签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于南京市溧水区柘塘镇（原秦淮纸业公司）的约15亩院内所有地盘出租给原告，用于经营停车场。租赁期限为五年，如遇政府拆迁，属于原告的归原告所有。合同签订后，原告即投入场地的装修，并投入经营。2017年3月29日，因123省道改造需要，第三人通知要求启动对原告承租范围的拆迁征收工作。秦淮纸业公司要求原告搬离，使得原告的生产经营严重受损。现被告已经与第三人达成拆迁补偿协议，但被告一直拒绝将属于原告的拆迁利益支付给原告。故原告诉至法院，请求判如所请。被告周贵生未作答辩。被告秦淮纸业公司辩称，1.原告诉称与事实不符，原告没有交纳租金给秦淮纸业公司。2.被告秦淮纸业公司没有与原告签订房屋租赁合同，该案所涉土地是柘塘镇集体所有土地，是划拨给秦淮纸业公司使用的，秦淮纸业公司所有资产早已经转卖给他人。3.本案所涉房屋是案外人周敦龙承包车间，该车间并未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，且原告仅承租了周敦龙承包车间中的5栋房屋及护坡以北的场地。4.秦淮纸业公司是否拆迁与原告无关，虽然原告与周贵生签订房屋租赁合同，但该合同所涉租赁房屋为违法建筑，土地为柘塘镇所有，故该合同应认定为无效合同。5.据秦淮纸业公司了解，原告没有对租赁物进行人力、物力投入以及财产的添附，同时从原告提供的房屋租赁合同约定看，原告租赁房屋的目的是放小车，没有其他用途，合同还约定，如遇拆迁，双方互不承担各自损失。6.秦淮纸业公司已经于2012年左右被依法吊销营业执照，周贵生以其个人名义或者代表秦淮纸业公司签订的租赁合同已经违反了法律规定，秦淮纸业公司被吊销后不能再继续对外经营，由此产生的损失应由承租户自行承担。第三人南京溧水经济开发区管理委员会述称，1.原告不具备诉讼主体资格，涉案拆迁项目是原告承租后用于经营汽车服务的，其登记的工商字号是南京市溧水区维兴汽车服务中心，经营者是原告，根据法律规定应以营业执照上登记的经营者为当事人。2.第三人不应当承担任何法律责任，虽然第三人与被告秦淮纸业公司之间存在征收法律关系，但是第三人与原告之间不存在任何法律关系，且原告未请求第三人承担法律责任。当事人依法提交了房屋租赁合同、证明、通知、征地拆迁补偿协议及附属物单项明细测算表、秦淮纸业建筑物评估结果表、转账记录等证据。本院组织双方进行了质证，对无异议的证据予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，被告（甲方、出租方）周贵生与原告（乙方、承租方）尹维兴签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市溧水区，秦淮纸业公司原周敦龙承包车间所有地盘出租给乙方；租赁期限为五年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止；乙方承诺租赁房屋用于放小车，未经甲方书面同意不得改变使用用途；房屋租金为每年八万元，一年一交，本合同签订时交清第一年租金，以后每年2月交清下一年租金；因国家政策需要和调整需要拆除、改造或收回已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，如有国家补偿，属于乙方的部分归乙方；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。合同亦对其他事项作出约定。合同签订后，原告向被告秦淮纸业公司的会计陶春花转账20000元，并附转账说明“尹维兴付周贵生租金”，被告周贵生将涉案房屋及场地交付给尹维兴。尹维兴因经营需要对涉案承租物进行了装修。2017年3月29日，第三人南京溧水经济开发区管理委员会出具证明，证实2017年上半年启动对被告秦淮纸业公司项目的收储工作。2017年4月，原告尹维兴从涉案承租房屋及场地搬出。2017年8月9日，拆迁实施单位（甲方）南京润科房屋拆迁有限公司与被拆迁人（乙方）秦淮纸业公司签订征地拆迁补偿协议，载明秦淮纸业公司坐落于溧水开发区柘塘宁溧公路北侧，占用土地为集体土地，占地面积为47.76亩，建筑面积为16584.79平方米；经甲、乙双方确认，甲方对乙方用地范围内的建筑物及附着物等进行拆迁，房屋、附着物及装修，与厂房整体不可搬迁的设备等依评估报告进行补偿，经评估审核，确定补偿总价为39199017元，其中包括装修补偿款714116元，停产停业损失补偿及搬迁费3133726元，以及其他补偿项目。被拆迁房屋平面图显示，护坡以北被拆迁房屋面积合计1066.74平方米。该部分场地及房屋为周敦龙原承包范围。拆迁评估时，对秦淮纸业公司房产，进行整体评估、整体补偿，没有将原告承租范围内的房屋拆迁评估项目与其他房屋拆迁评估项目作区分。本院认为，被告周贵生系被告秦淮纸业公司的法定代表人，其与原告尹维兴签订房屋租赁合同，将秦淮纸业公司厂区内的房屋、场地出租给原告，并由秦淮纸业公司的会计收取租金。因此，本院认定周贵生与原告签订房屋租赁合同的行为系履行职务的行为，其行为后果由秦淮纸业公司享有和承担。因此，原告要求被告周贵生承担法律责任的请求，本院不予支持。吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。且秦淮纸业公司以自己的名义签订了征地拆迁补偿协议，并领取了部分补偿款项。故被告秦淮纸业公司虽然处于吊销状态，仍具备诉讼主体资格，原告有权向其主张权利。因无证据证实涉案租赁房屋已经取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。因原、被告签订的房屋租赁合同无效，且涉案房屋在双方约定的租赁期间被征迁，承租人占有使用租赁物期间的费用，可以参照约定的租金标准计算，多支出的费用，承租人可以要求出租人返还，并根据情况要求出租人赔偿其装饰装修损失、搬迁损失和停产停业损失，该损失以租赁物在拆迁补偿协议中对应的有关拆迁补偿利益为限。根据双方房屋租赁合同约定，每年租金80000元。原告已经向被告秦淮纸业公司支付租金20000元。根据双方对收到拆迁通知的时间及原告实际搬离时间的确认，本院认定原告实际占有使用租赁物的期限为一个月。被告扣除占有使用费6667元，剩余13333元，应当返还给原告，故原告请求被告秦淮纸业公司返还13333元，本院予以支持。被告秦淮纸业公司辩称原告仅承租了周敦龙承包范围内的部分房屋。原告对此不予认可，且被告的该陈述与房屋租赁合同约定不相一致，被告亦未提交证据予以证实其陈述内容，故被告的该抗辩意见，本院不予采信，应认定原告承租的房屋为护坡以北的所有房屋及场地。秦淮纸业公司拆迁评估明细中对被拆迁范围进行整体评估、整体补偿，没有将原告承租范围内的房屋拆迁评估项目与秦淮纸业公司的其他房屋拆迁评估项目作区分，原告提交的证据亦不足以证实其对承租范围内房屋的实际装修情况及其实际经营状况。故本院结合原告实际租赁范围、占有使用期限、实际装修情况、经营状况，酌定被告秦淮纸业公司向原告赔偿装修损失45000元、停产停业损失及搬迁损失17000元。被告周贵生经传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，原告尹维兴请求被告秦淮纸业公司返还占有使用费13333元，赔偿装修损失、停产停业损失及搬迁损失62000元，合计75333元，本院予以支持；其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南京秦淮纸业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告尹维兴返还占有使用费13333元，赔偿装修损失、停产停业损失、搬迁损失62000元，以上合计75333元；二、驳回原告尹维兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5814元，减半收取计2907，保全费2570元，合计5477元，由原告尹维兴负担4102元，被告南京秦淮纸业有限公司负担1375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5814元。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审判员  童清涛二〇一八年五月十二日书记员  张飞飞