江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初10837号原告：张红燕，女，1975年2月16日生，住南京市秦淮区，原告：毛成银，男，1970年10月20日生，住南京市秦淮区，委托诉讼代理人：张金平，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，江苏维世德律师事务所律师。被告：南京自在寓资产管理有限公司，住所地南京市建邺区所街乐基广场2幢507室，统一社会信用代码91320105MA1MBYPF36。法定代表人：高杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：于善军，男，该公司经理，住南京市建邺区。第三人：汪子淳，女，1981年3月6日生，汉族，住云南省昭通市巧家县，第三人：曹鹏，男，1989年7月5日生，汉族，住辽宁省铁岭市康平县，原告张红燕、毛成银诉被告南京自在寓资产管理有限公司（以下简称自在寓公司）、第三人汪子淳、曹鹏合同纠纷一案,原告张红燕于2017年12月11日向本院起诉，本院于同日立案受理，审理中依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张红燕、毛成银的委托诉讼代理人张金平，被告自在寓公司的委托诉讼代理人于善军到庭参加诉讼。第三人汪子淳、曹鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张红燕、毛成银向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年8月23日签订的《房屋出租委托代理合同》于2017年11月17日已解除；2、判令被告搬离并返还南京市秦淮区紫金城29幢X室（以下简称诉争房屋），同时要求第三人汪子淳、曹鹏一并搬离；3、判令被告支付占有使用费（计算至实际搬离之日，按合同约定的租金标准计算）及该使用期间的水、电、燃气等费用；4、判令被告支付违约金5200元（两个月租金）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻。2016年8月23日，两原告将其所有的诉争房屋出租给被告，双方签订《房屋出租委托代理合同》，约定：房租为2600元/月、季付；被告延期超过十个工作日支付房租，两原告有权单方解除合同。现因被告两次延迟支付房租，第二次延期支付房租超过15个工作日，2017年11月14日，两原告函告被告解除合同。依照法律规定，被告收函之日起，合同己经解除。同时根据合同约定，被告违约应该按月租金200%支付违约金。被告自合同解除之日起，应该归还房屋给两原告，应该按照合同条款支付违约金。现被告及第三人继续占用房屋的行为，己经构成非法占用，占用期间应该支付占用费，占用费参照合同约定租金。此外，被告应该支付占用期间所使用的水、电、煤气等费用。综上所述，被告收函后，不归还房屋的行为，己经侵犯了两原告的财产权益，两原告为此多次找被告进行沟通，但均未解决该问题。另被告在两原告发函解除合同后，又与第三人汪子淳续签合同，还将其中一间房屋转租给第三人曹鹏，故两原告要求第三人一并迁出诉争房屋。为了维护合法权益，两原告起诉至法院，望判如所请。被告自在寓公司辩称：双方是2016年8月签的合同，合同约定的起租日是2016年10月2日，由于被告公司业务员疏忽将付款日期写错，正常的第一季度房租是在2016年10月2日之前支付，第二季度房租是2017年1月2日之前支付，第三季度房租是2017年4月2日之前支付，但业务员错将第二季度房租写成2016年10月前支付，第三季度写成2017年1月23日之前支付，笔误造成需提前一个季度支付。为此，被告与原告代理人沟通过。被告认为，被告实际付款的日期都是在每季度开始之前支付的，实际并没有拖欠房且，现被告共支付了六个季度的房租，按照双方租期来说，都是提前支付房租的，没有实际产生拖欠房租的事实，被告坚持继续履行合同。第三人曹鹏述称：第三人曹鹏于2018年1月28日入住，承租前听被告说过房租的事情，房租晚打一个月。第三人汪子淳述称：第三人汪子淳于2017年4月7日起承租诉争房屋，出租方即被告在租期内有租金延迟需要支付违约金，其愿意帮助清偿。第三人与被告租赁合同是一年一签，双方都有继续租赁的意愿，希望法院判决被告能继续承租，以充分保证第三人汪子淳的承租权。本院经审理认定事实如下：诉争房屋系原告张红燕、毛成银共同共有。2016年8月23日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将诉争房屋委托乙方出租，建筑面积67.23平方米；出租代理权限包括：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括合同的解除或变更协议）；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租委托代理期限自2016年10月2日至2019年10月1日，甲方应于2016年8月23日前将房屋交付给乙方，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方将房屋交回；甲方承诺给乙方30天作为乙方装修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方租金费用；租金为2600元/月，付款方式为季付，房租支付日期详见房租支付清单，具体为：2016年8月23日支付2016年10月2日至2017年1月1日期间租金7800元，之后每季度的租金均为租期开始前三个月的23日支付；乙方延迟划付房屋租金达十个工作日以上的，甲方有权单方解除合同；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费。甲、乙方同时签订《房屋出租委托代理合同》补充协议，约定：如房屋实际出租总价高于合同约定的乙方向甲方支付的租金标准的，高出部分直接作为乙方的管理服务费，由乙方直接自行收取。合同签订后，两原告按约将诉争房屋交付被告。按合同约定，被告应于2017年4月23日支付2017年7月2日至2017年10月1日的房租，但被告未能及时支付。为此，两原告于2017年5月10日函告被告：希望被告收函后三天内支付房租，如逾期未支付租金，两原告将解除合同、收回房屋。被告签收函件后于当日支付租金。2017年11月14日，因被告未能按约支付房租，两原告再次函告被告：合同约定应于2017年10月23日支付房租，但截止到2017年11月14日（已迟延划付租金十五个工作日）仍未支付房租，鉴于被告已经二次逾期，现两原告根据双方签订的合同第七条第四款正式向被告提出解除合同，并要求按合同约定按月租金的200%向两原告支付违约金，两原告将于近期收回房屋。被告于2017年11月17日签收函件，并于当日支付房租。另查明，2017年4月7日，被告将诉争房屋其中一间出租给第三人汪子淳，租期自2017年4月7日起至2018年4月6日止。租期界满后，双方续签一年合同。2018年1月28日，被告将诉争房屋其中一间出租给第三人曹鹏，后曹鹏于3月底搬出。2018年3月19日，被告将诉争房屋其中一间出租给案外人秦小安。再查明，被告于2018年1月23日向两原告账户转入7800元，其称支付的系2018年4月2日至2018年7月1日期间的租金。两原告认可收到房租7800元，但认为两原告系被动收取，两原告不同意继续履行合同。本院认为，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定被告应于2017年4月23日前支付2017年7月2日至2017年10月1日的租金，应于2017年10月23日前支付2018年1月2日至2018年4月1日的租金，但被告实际支付租金均已延迟超过十个工作日。被告虽对合同关于付款时间的约定存在异议，但并未就此与两原告协商一致进行变更；尤其在两原告第一次发函催告租金后仍存在迟延支付的情形，两原告于2017年11月14日向被告发出解约函，符合合同约定，合同自被告收到函件之日即2017年11月17日解除。对于第三人汪子淳提出愿意代被告支付欠缴费用及违约金，以对抗两原告的解除权，本院认为，本案被告系接受两原告委托代为出租诉争房屋，并非转租，第三人汪子淳相关抗辩并无法律依据；被告在两原告发函解除委托代理合同的情形下与第三人汪子淳续签合同，属无权代理，不能以此对抗两原告的解除权。故两原告要求被告及第三人汪子淳一并迁出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。两原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋使用费并按约结清水、电、燃气等费用，于法有据，现被告已支付房屋使用费至2018年7月1日，双方可待被告腾空迁出时据实结算。对于两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告主张违约金过高，申请法院予以调整，本院以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，酌定被告应支付两原告的违约金以2600元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张红燕、毛成银与被告南京自在寓资产管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2017年11月17日解除。二、被告南京自在寓资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区紫金城29幢X室房屋腾空返还给原告张红燕、毛成银，并结清水、电、燃气等费用；第三人汪子淳在上述期限内腾空迁出上述房屋。三、被告南京自在寓资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张红燕、毛成银违约金2600元。四、被告南京自在寓资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按2600元/月的标准向原告张红燕、毛成银支付房屋使用费（计算至实际腾空返还房屋之日止，被告南京自在寓资产管理有限公司已实际支付房屋使用费至2018年7月1日，具体费用待被告南京自在寓资产管理有限公司腾空返还房屋时按实结算）。五、驳回原告张红燕、毛成银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，由被告南京自在寓资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱教莉人民陪审员  甘继勇人民陪审员  高 敏二〇一八年五月二十四日见习书记员  章 涵