重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1147号上诉人（原审原告）:大地影院发展有限公司,住所地广东省深圳市南山区蛇口街道东角半岛城邦花园一期商业216,统一社会信用代码91440300797959488J。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：宋扬，重庆悦诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）:重庆东宏地产（集团）有限公司,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处建设路39号，统一社会信用代码91500224709393323Y。法定代表人：龙小平，董事长。委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师。上诉人大地影院发展有限公司（以下简称大地影院）因与上诉人重庆东宏地产（集团）有限公司（以下简称东宏公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初6057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人大地影院的委托诉讼代理人宋扬，上诉人东宏公司的委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。大地影院上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失15554970.54元;2.东宏公司承担一、二审诉讼费用和保全费用。事实和理由:一审判决将大地影院损失以《评估报告》为依据，属事实认定错误。涉案工程装修装饰的全部损失是可以计算出来的，大地影院对整个工程所支出的费用都是有合同及付款、发票等证据，不存在不能准确地确定上诉人的所有损失的情况。东宏公司属严重违约行为，一审法院就应以大地影院的实际损失作为损失依据。实际的损失依据即为大地影院向法院提交的、在装修装饰大地影院铜梁东宏店时所支出的一切费用。以下为各项损失计算的依据：1.装修损失中，上诉人提出的遗漏项，鉴定人并未说明其在评估过程中如何考虑该系列费用，只是陈述其采用询价的方式确认重置价格，一审法院在此种情况下仍依据《评估报告》中的重置价格为依据确定上诉人的损失属于事实认定错误。应按上诉人提供的证据为依据计算装修损失为8582965.3元(以装修结算工程款9329310.11元为依据×成新率92%计算)。2.可移动设备的损失中，上诉人统计已移走设备共计4126287元，被上诉人同意此部分损失可按购买价格的5%作为搬运费或者安装费损失主张，即应为206314.35元(4126287×5%=206314.35元)。3.不可移动设备损失中，应包括工程类和设备类两部分，工程类的损失都应当另外计算，设备类合同都是属于添附在装修上，不可移动的设备都应当在《装修合同》之外另行计算。这部分损失为2162208.44元(2350226.57×成新率92%计算)。4.上诉人对第三方违约而产生的违约金20700元，一审法院对此项予以认可。5.预期收益损失的计算，一审法院考虑到疫情期间的损失，但未考虑每年通货膨胀率，因此出于公平考虑也应将每年通货膨胀率考虑到预期收益损失中，即在已判决预期收益损4582782.45元的基础上予以适当增加。东宏公司辩称，一审司法鉴定对大地影院装修部分的损失已经做出合理评估，大地影院一直以其与装修施工方的结算来主张装修损失，大地影院与装修公司的结算是可以改变的，不具备真实性，影院的装修为了把控成本实际上是有固定标准的。参照大地影院的水平大概在8000元一座左右，其在东宏租赁的位置大概是700座，所以鉴定机构作出的金额符合该标准。关于预期收益这部分，东宏一直不主张计算预期收益，双方对损失作出了明确约定，综合现在情况来看，这一两年影院都是亏损状态，所以不存在还要增加的问题，只能按照双方合同的约定并且还有减少。东宏公司上诉请求：1.将本案发回重审或依法改判其赔偿大地影院各项损失6740358.48元。2.诉讼费由大地影院负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，没有准确理解《中华人民共和国合同法》第一百一十三条。本案在双方对损失有明确约定的情况下，不应再主张被上诉人的不确定的可得利益。对于经营利润，由于存在各种风险及不确定性(新冠疫情就是最好的最有说服力的例证，罕见有主张此种可得利益的案例)。最为重要的是，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条虽然规定了可以主张履行合同的可得利益，但同时规定，可得利益不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，根据双方签订的《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》7.1条明确规定:“甲方单方无故终止合同或将场地出租给第三方或至东宏时代广场范围内经营电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方3000000元，大写叁佰万元整。”由此可见，双方在签订合同时，对于出租方无故解除合同应赔偿承租人的损失已经作出了明确的约定，因该条的表述为赔偿，因此就应当理解为赔偿损失。本案中，大地影院系合法存续的商事主体，并且其作为长期从事影院经营的专业运营商，对于其可能受到的损失是知晓并且有着独到的判断的，该合同系大地影院拟定(鉴于大地影院处于合同强势方，该合同的权利明显偏向于大地影院)，其对违约损失金额的约定是建立大地影院对合理预期收益的估计及违约后果的基础之上。因此，作为对影院经营不了解的东宏公司，对于解除合同给大地影院造成的损失，东宏公司最多能够预见的损失金额就是300万元。因此，即使退一步讲，大地影院可得利益损失确实超过了300万元，但也超过了上诉人预见或者应当预见的金额，故上诉人一直不同意再对被上诉人的可得利益进行计算主张。关于对于一审判决中对于东宏公司的自认问题，一审法院曲解了东宏公司关于可得利益的表述。东宏公司自第一次庭审答辩，就不同意主张可得利益，最后庭审发表最终意见也清晰明确表态不同意计算可得利益。庭审质证中，上诉人表述的真实意思是，总的租期确实是15年，对于2018年25万的纯利润的鉴定结果表示基本认同，并没有认可对于其可得利益应当算15年。被上诉人有减少损失发生的义务，并且大地影院客观上也实施了减少损失的行为，故对其损失应当予以调减。影院并非一处才可以开设，双方解除合同后，大地影院可以另行选址进行影院开设，通过本案庭审，大地影院已将可搬离的设备转移利用，足以说明大地影院已经另行选址开设了影院，因此大地影院的损失仅系短期内经营损失。上诉人认为300万元的损失约定过高，请求二审法院依法调整为150万元。二、一审法院对于案涉租赁房屋项目开业率认定前三年开业率不足60%没有事实依据。《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》2.5条约定，租期前三年内整体开业率不足60%，东宏公司不收取大地影院租金及物管费。一审法院在大地影院未举示任何证据证明铜梁东宏时代广场的开业情况下，直接适用该条规定，进而认定大地影院前三年不应当缴纳租金及物管费，每年纯利润按103万元进行计算，属于事实认定不清。该项目由万达集团商管公司进行整体招商，于2019年1月1日正式整体开业，其开业率达到项目营业面积90%以上。三、本案中对于装修损失部分，空调机的鉴定价格没有扣除大地影院已经搬离的空调外机价格，空调外机已经被大地影院搬离重新利用，但对于空调机价格仍按釆购价格进行了估价。因此，应当至少扣除空调外机价值，即空调机总价7万元的65%及46.8万元。大地影院辩称，1.一审适用法律正确。2.一审关于案涉租赁房屋项目前三年开业率不足60%认定事实正确。3.评估公司已经将空调机纳入到装修损失，采用成本法进行了估价，通过询价重置价格，并未另行计算到可移动设备中。大地影院向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年10月签订的《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》（具体解除时间为原告向重庆市第一中级人民法院提起诉讼的时间即2018年4月17日）；2.被告双倍返还原告定金共计40万元；3.被告赔偿原告装修及相关财产损失11679536.68元；4.被告赔偿因其违约导致原告对第三方违约而产生的违约金20700元；5.被告赔偿原告预期收益8065347元（包括影院剩余租赁期利润损失785万元及与第三方合作预期损失215347元）；6.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月8日，原告东宏公司作为出租方（甲方）与被告大地影院作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，租赁物位于重庆市铜梁区××路××号××广场××区第四层影院区域共计套内2855.08平方米。大致约定：1.租赁期自双方交接场地之日起15年，计租期前三年内，甲方整体开业率不足60%的期间免收租金和物业服务费。2.定金20万元在本合同生效次日起十日内乙方向甲方支付。3.甲方向乙方移交租赁场地时间不得晚于2016年8月31日。4.甲方单方无故终止合同则甲方应向乙方双倍返还定金并赔偿乙方300万元；甲方干涉乙方的经营活动造成乙方严重损失或无法继续经营的，乙方通知甲方20日内未纠正的，乙方可终止合同，甲方应在合同终止后向乙方双倍返还定金，退还已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。被告大地影院于2014年10月22日在《租赁合同》上签章。合同签订后，原告于2014年11月19日向被告支付定金20万元，被告依约向原告交付租赁场地，原告自行负责装修竣工后于2017年6月1日起正式开业经营大地影院铜梁东宏店（未工商登记）。2018年1月3日，被告向原告发出《解除函》载明，铜梁东宏时代广场项目已将股权转让给万达商业管理集团有限公司，万达集团要求腾空之前所有商业态，故致函大地影院协商合同解除及赔偿事宜。2018年1月26日，被告通过重庆奕平律师事务所向原告发出《律师函》载明，因东宏时代广场整体经营管理权转让给万达集团，致合同履行情况发生重大变化，2018年1月3日东宏公司已作出明确意思表示解除《租赁合同》并愿意赔偿：1.双倍返还定金；2.装修损失300万元；3.预期收益损失250万元；4.免除开业后所有租金等。2018年2月12日，被告向原告发出《停业通知函》载明，由于重新装修施工要求，通知大地影院将于2018年3月16日零时正式停业。原告大地影院对上述三份函件均未予书面回复，后大地影院铜梁东宏店于2018年3月15日正式停业。大地影院铜梁东宏店停业后，原告陆续将影院内部分设施设备搬离。搬离设备详情如下图表一(注：购买价依据系原告提供的订货单及发票)：搬离时间设备名称品牌数量购买价（元）二〇一八年五月二十五日弱电机房-防火墙小卖处-融油棒仓库-稳压器749898音箱机柜电源时序器环绕音箱次低频音箱左中右音箱功率放大器弱电机房监控主机2018年6月11日中央空调约克7个模块3个电机广告机美冠147000（4900元*30）路由器H3C交换机H3C交换机IPCOM切换器宏正监控主机大华普通服务器戴尔普通服务器智辰2018年6月20日影院座椅帅康408861（513元*797）桌凳、垃圾桶及其他杂物一批摄像头图表一：搬离物品详情被告向重庆市铜梁公证处申请对租赁物现场物品进行证据保全，重庆市铜梁公证处于2018年6月28日作了现场纪录，大致载明：1.1号至6号放映厅前端铺设有地毯，墙壁为软装饰，项棚有射灯，放映屏已损坏，观众席座位已拆除。2.影院办公室内有个弱电机柜，无任何办公设施。3.小卖仓库内有5个储物架，均为1.8米高，4个隔层。4.卫生间共有12个蹲位，9个小便器，7个洗手盆，3个干手器。5.强电机房内有强电机柜4个，气体灭火器6个，空气处理机组3台。6.空调主机已拆除，仅有空调水管。另外，为查明原告大地影院的损失，一审法院对大地影院铜梁东宏店的装修情况及设备购买情况进行了查明。一、装修情况2016年，原告作为发包人与兴润公司作为承包人签订了《项目协议书》，对铜梁东宏店进行了装修。约定合同价款为暂估6846400元，付款进度按双方签订的《建设工程施工协议》第十条约定支付。【说明：兴润公司注册地为山东省，主要营业地为北京市，系原告大地影院的长期合作对象，从目前证据看有2016年度大地影院众多店铺的装修工程均由兴润公司负责，双方签订的《建设工程施工协议》即系2016年度工程框架协议】。原告大地影院按照协议约定分别于2016年10月21日支付工程进度款2053920元（即合同价款的30%），于2016年12月28日支付工程进度款2053920元（即合同价款的30%），于2017年4月11日支付工程进度款1369280元（即合同价款的20%）。2017年（具体时间不详）原告与兴润公司签订《重庆铜梁影院装修工程结算协议》，确认结算工程款为9329310.11元。原告自称还剩3852190.11元工程款未付。2016年，原告与智信安装集团有限公司重庆分公司签订了《影院消防系统工程施工合同》，约定由智信安装集团有限公司重庆分公司对大地影院铜梁东宏店消防系统工程进行施工，工程价款为399000元。2017年4月5日向智信安装集团有限公司重庆分公司开具了399000元增值税普通发票。二、设备购买情况2015年11月21日，原告向盛世国兴（北京）银幕器材有限公司订购了荧幕架，总价110600元，原告于2017年1月10日向其开具了110600元增值税普通发票。2016年11月17日，原告向芜湖影星巨幕有限公司订购了金属幕，总价为190224元，安装费11500元，原告于2017年3月18日向其开具了201724元增值税普通发票。2016年10月17日，原告向约克（中国）商贸有限公司订购了中央空调所需配件、材料，总价713329元，原告于2016年10月28日向其开具了713329元的增值税普通发票。2016年11月29日，原告向南昌荣丰实业有限公司订购了项目所需各类柜台，但该类设备在2018年6月20日已搬离，故一审法院不再详细查明该事实。2016年，原告向数码辰星科技发展（北京）有限公司订购了还音设备，但该类设备在2018年5月25日已搬离，故一审法院不再详细查明该事实。2016年11月9日，原告向北京百瑞视光电技术有限公司订购了室内灯箱等设备，包括指示灯、门票、消防栓、LOGO、喷绘等，因该类设备已包括在《评估报告》的装修价值中，故一审法院不再详细查明该事实。2016年10月10日，原告为铜梁东宏店施工工程购买了保险，但该部分已包括在《评估报告》的装修价值中，故一审法院不再详细查明该事实。另外，关于原告购买LCD设备、光学玻璃、广告机、电视机、影厅座椅、TMC系统设备、候影区座椅、音响线、IT设备等设备的订购情况，因部分设备已搬离，部分设备包括在《评估报告》中，剩余部分不明去向的设备，因原告未提供证据该部分是否在影院停业时仍存在，不能排除经营期间的消耗、毁损等情况，故不能作为损失予以主张，因此一审法院不再一一查明该系列设备的购买情况。为查明本案原告的损失，经被告东宏公司申请，一审法院委托重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对大地影院铜梁东宏店的装修价值（包括不可移动设备）及2018年一年纯利润进行评估。该评估公司于2019年8月25日作出了《评估报告》，载明：装修损失--评估基准日为2018年3月15日；采用成本法，即首先估测评估对象的现行再取得成本，然后估测评估对象业已存在的各种贬值因素，在再取得成本中扣除；依据电子竣工图及公证书；装修损失结论为总价5747931.50元，成新率92%，评估净值5288096.98元；不可移动设备结论为324061.55元。一年纯利润—评估基准日为2018年1月1日至2018年12月31日；采用收益法；依据大地影院2017年6月至2018年2月财物资料；结论为257256.22元。评估报告日为2019年8月14日，有效期一年即至2020年8月13日。《评估报告》中特别事项说明还载明：11.5“如不扣除租金及物业服务费，则2018年一年纯利润为103.49万元”。11.6“结算报告中签证及洽商费用97.52万元，由于是实际施工过程确定的，无法合理预估，故本次评估未考虑现场签证及洽商费用”。《评估报告》中装饰价目分项预算表中载明（图表二、图表三）：项目分项金额（元）备注土建部分（A）234096装饰部分(B)大堂1674309.70走廊观众厅卫生间洁具间、消毒间办公室等库房空调机房强电房静电房放映夹层走廊垃圾间加工间、小卖库房备用间前室电梯前室夹层楼梯其他部分(C)强电路安装429930渝丰电线，不含空调厂家线弱电电路安装133756飞利浦电话线、网线、TV线、音箱线监控设备167195灯具+灯光系统143310包括配色灯箱LOGO等……小计1645691.50图表二：装修价目分项预算表项目依据金额（元）装修工程直接费A+B+C3554097.20影厅音乐系统1%背景音乐系统2%71081.90保险1%杂费5%177704.90综合管理费5%177704.90安全措施费3%106622.90消防部分改造及申报10%395037.90中央空调120元/平米720000税金9%474599.80总价5747931.50图表三：装修价目分项预算汇总表《评估报告》中不可移动设备评估明细表中载明有1号-6号影厅屏幕、4号厅垃圾桶、弱电柜、干手器、强电机柜、灭火器空气处理机的详细评估价，因该明细内容与公证书载明的残留设备情况一致，对其单项明细一审法院不再一一列举。2020年8月4日，重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司作出《补充报告》，补充了地毯评估价值10212元。另查明，原告与中国联合网络通信有限公司铜梁区分公司签订了《互联网专线接入合同》，资费为2300元/月（其中互联网专线2000元，座机300元），合同期限两年，违约责任为赔偿剩余月份的资费。原告称使用期限剩余9个月，被告予以认可。为解答《评估报告》的疑问，原告申请了重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司出庭接受询问，并垫付费用1000元。另外，2019年底全国爆发新冠肺炎疫情，2020年1月24日重庆市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，电影院全面暂停营业。2020年7月20日，疫情低风险地区电影院恢复营业，但有单场上座率不超过30%等要求。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效之合同。在合同履行的过程中，被告东宏公司因自身经营原因拟解除合同，其与原告未协商一致的前提下干扰原告之经营导致合同无法继续履行，原告经营的大地影院铜梁东宏店亦被迫停业，故可认定被告履行合同的方式不符合《租赁合同》约定，属严重违约行为。现由于租赁物已由第三方经营管理，导致合同无法继续履行，原告具有单方解除合同的权利，且其在本案中主张解除合同，故对原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，合同具体解除时间，原、被告均同意在2018年4月17日，一审法院予以确认。根据《租赁合同》约定，违约方应当承担相应的违约责任。现被告东宏公司系违约方，应当根据合同承担违约责任。具体而言，因合同既约定了定金罚则，又约定了违约金、损害赔偿等，根据《合同法》规定，定金罚则与损害赔偿可同时适用，故原告除请求被告赔偿损失外，还可要求其双倍返还定金。因此，对原告要求双倍返还定金40万元的请求，一审法院予以支持。关于损害赔偿，即如何确定原告的损失范围，是本案双方主要的争议焦点。其中因被告违约导致原告对第三方违约损失20700元，被告无异议，一审法院予以支持。另外，原告的其他损失可概括为四个方面：一是装修损失；二是不可移动设备损失；三是可移动设备损失；四是预期收益损失。对第三点可移动设备损失，原告主张按购买金额主张损失，但根据事实查明看，部分设备原告已搬离，且部分设备纳入装修损失进行了评估，故显然不能按原告的购买价格主张该损失；鉴于被告同意该部分损失可按购买价格的5%作为搬运费或安装费损失主张，一审法院酌情主张按图表一设备内容（仅限于原告有确切证据证明其价格的实物）的购买价格的5%主张损失，即65287.95元【（749898元+147000元+408861元）*5%】。关于原告的装修损失、不可移动设备损失、预期收益损失如何认定，一审法院评述如下：一、损失的依据是原告提供的证据还是《评估报告》？一审法院认为，首先需要明确，本案涉及的大地影院铜梁东宏店工程量大、设备添置繁多、营运情况复杂，且本案受理时现场已全部撤离改变，因此无论如何计算，都不能十分准确地确定原告的所有损失，只能是认定一个对双方都较为公平又符合客观经济规律的定损方案。其次，原告提供的装修合同及付款、发票等证据，表面上看确实是原告因装修而支出的费用，但又根据《评估报告》，二者对基础装修的费用差距较大，又考虑到原告与施工单位兴润公司系合作伙伴，且兴润公司营业地又不在铜梁本地，这就导致具体施工过程中有无转包、分包或其他可能影响工程价款的情形无法确定，从而导致原告为装修的实际支出也不能确定，在此前提下，采信《评估报告》的结论对双方来讲较为公平，也可能更接近实际装修费用情况。最后，《评估报告》系一审法院委托有资质的评估机构依法作出，从报告内容看评估范围较为齐全，采用的方法、依据的基础材料都符合评估规则，且原告亦未有十分充足的证据可推翻《评估报告》的结论，故一审法院认为《评估报告》应当作为定案依据。综上，一审法院认为应把《评估报告》作为损失确定的依据。二、装修损失中，原告认为《评估报告》有遗漏项。一审法院认为，原告所称异地施工费及签证费，虽《评估报告》确未包含该部分费用，但原告亦未提供证据证明其产生该部分费用，故对该费用一审法院不予主张。原告所称中央空调差价费，从《评估报告》中看出中央空调价值720000元，与原告订购中央空调价款713329元差额不大，故应当按《评估报告》主张该费用。原告所称钢结构转换层、墙面基层龙骨、电缆电线等费用，鉴定人出庭作证说明了其评估过程已考虑该系列费用，原告亦无证据证明《评估报告》未考虑该系列费用，故一审法院对该系列费用不予额外主张。因此，对原告的装修损失，一审法院依据《评估报告》主张5298308.98元（5288096.98元+10212元）。三、不可移动的设备损失中，原告认为应当根据其购买价格主张，但从事实查明看，部分设备已搬离，部分设备包括在《评估报告》中，剩余部分不明去向的设备，因原告未提供证据该部分设备是否在影院停业时仍存在，不能排除存在经营期间的消耗、毁损等情况，故不能以其购买的设备作为损失予以主张。《评估报告》已详尽地列明了各项设备的重置价值、成新率、评估价值等，且与公证书内容一致，故不可移动的设备损失亦应按《评估报告》予以主张。因此，对原告的不可移动设备损失，一审法院依据《评估报告》主张324061.55元。四、预期收益中，原、被告双方对《评估报告》结论257256.22元无争议，仅对前三年免租期内纯利润有争议。一审法院认为，依《评估报告》所述，如不扣除租金及物业服务费，则2018年一年纯利润为103.49万元。又根据原、被告双方《租赁合同》约定“计租期前三年内，甲方整体开业率不足60%的期间免收租金和物业服务费”，故前三年的纯利润应当为103.49万元。又因2020年爆发新冠疫情，电影院营业受重大影响，直至2020年7月20日才陆续恢复营业。虽被告未针对疫情影响进行抗辩，但被告对103.49万元/年的纯利润提出异议，一审法院基于公平、合理的考量，认为疫情期间的受益应当扣除。至于扣除时限，考量到疫情影响期间长达170余天，该期间影院利润必然呈负数，且恢复营业初期上座率仍受影响，故一审法院结合《评估报告》的评估标准酌情主张扣除疫情期间受益减损60万元。对预期收益损失的计算，因被告认可按《评估报告》的标准计算剩余的租赁年限；根据合同约定，租赁期自双方交接场地之日起15年；本案中双方均未证明场地交接日，一审法院根据最迟交接日即2016年8月31日确定，故截止大地影院铜梁东宏店停业之日，剩余租赁年限为4914天；因大地影院铜梁东宏店已营业288天，故前三年中的807天按103.49万元/年计算，此后剩余4107天按257256.22元/年计算，最后在扣除疫情期间60万元。经计算预期收益损失为4582782.45元（103.49万元/年÷365天×807天+257256.22元/年÷365天×4107天-60万元）。五、关于《评估报告》的有效期，虽报告显示有效期至2020年8月13日，至本案最后一次庭审时已逾该期限，但该报告的评估基准日均为2018年，且一审法院向原、被告释明后，双方均未提出异议，故一审法院认为该报告仍可作为本案的裁判参考。综上，一审法院主张原告的损害赔偿请求为：10291140.93元（20700元+65287.95元+5298308.98元+324061.55元+4582782.45元）。另外，关于鉴定人出庭费用1000元，应由合同违约方即被告东宏公司承担。判决：一、确认原告大地影院发展有限公司与被告重庆东宏地产（集团）有限公司于2014年10月8日签订的《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》于2018年4月17日解除；二、被告重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内双倍返还原告大地影院发展有限公司定金40万元；三、被告重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告大地影院发展有限公司损失10291140.93元；四、被告重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内支付原告大地影院发展有限公司1000元；五、驳回原告大地影院发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费163249元，由原告大地影院发展有限公司负担71249元，被告重庆东宏地产（集团）有限公司负担92000元。本院二审中，东宏公司举示重庆铜梁万达广场商业管理有限公司出具的证明一份。主要证明案涉东宏时代广场自2018年12月30日起其商业用房的开业率达到了95%以上，预期收益不应当按照103万/年计算。大地影院的质证意见：对真实性予以认可，对关联性和证明目的不认可。首先该证明是重庆铜梁万达广场商业管理有限公司出具的证明，该证明出具主体与东宏公司有利害关系，出具的证明不具有可信度。该证明是2018年12月30日万达广场开业后其出租率达到了95%，不能证明大地影院继续在东宏营业两三年的出租率。东宏公司在起诉状中自述东宏公司在招商过程中遇到了巨大困难，未能达到预期招商目的，根据租赁合同5.9条约定，东宏公司不能向大地影院收取租金及物业服务费，还要承担大地影院运营费用的一半，截止到纠纷发生的时候，除大地影院一家入驻东宏时代广场外，没有其他一家公司入驻。因此，这份证明不能达到东宏公司的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为,双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。在合同履行的过程中，东宏公司因自身经营原因单方解除合同，导致合同无法继续履行，属违约行为，应当依照法律的规定承担相应的违约责任。对于大地影院损失的大小，大地影院铜梁东宏店工程量大、设备添置繁多、运营情况复杂，双方意见分歧较大。一审法院依法委托有资质的专业评估机构进行了评估，作出了《评估报告》，鉴定人员一审时也出庭接受了一审法院以及双方当事人的质询。东宏公司上诉提出装修损失应当至少扣除空调机外机价值以及大地影院上诉提出装修损失、不可移动设备损失的问题，其实质是对《评估报告》有异议，《评估报告》系一审法院委托有资质的评估机构依法作出，从报告内容看对这两项损失的评估范围较为齐全，采用的方法、依据的基础材料都符合评估规则，一审法院予以采纳并无不当。至于大地影院上诉提出可移动设备损失，大地影院主张按购买金额主张损失，但根据查明的事实看，部分设备纳入装修损失进行了评估，一审法院将另外一部分设备（仅限于大地影院有确切证据证明其价格的实物）的购买价格作为基准并无不当。至于东宏公司提出的一审法院不应当支持大地影院预期收益损失的问题。东宏公司虽然在法庭调查环节提出预期收益损失认可剩余租赁年限，标准同鉴定机构意见，但其在开庭答辩和辩论环节明确表示预期收益损失不应当主张，故综合整个庭审过程，不能认定东宏公司对大地影院15年预期收益损失的主张进行了自认。在本案中是否支持大地影院15年的预期收益损失，要结合案件法律关系的性质和实际情况来分析认定。双方当事人的法律关系为租赁，大地影院主张的预期收益损失主要为经营利润。一审法院支持大地影院15年的预期收益损失（经营利润）不当，理由如下：1.双方的《租赁合同》已经解除，大地影院铜梁东宏店已经停业，其装修损失、可移动设备损失、不可移动设备损失、双倍返还定金等诉求已经得到法院支持，大地影院不再在该铜梁东宏店投入、经营的情况下，再计算15年的经营利润缺乏事实和法律依据。2.经营利润本身存在各种风险及不确定性(新冠疫情就是例证)，受社会、市场、经营和竞争等多种因素的影响，在长达15年的租赁期限内存在利润降低、经营亏损、不再继续经营的可能。鉴于东宏公司通过重庆奕平律师事务所向大地影院发出的《律师函》（落款时间2018年1月26日）承诺愿意赔偿大地影院预期收益损失250万元，本院予以尊重。一审判决的第三项中东宏公司应当赔偿大地影院的损失应计算为：20700元+65287.95元+5298308.98元+324061.55元+2500000元=8208358.48元。综上所述，东宏公司的上诉请求部分成立，予以支持；大地影院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定。判决如下：一、维持重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初6057号民事判决第一、二、四项；二、变更重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初6057号民事判决第三项为“重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿大地影院发展有限公司损失8208358.48元；三、撤销重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初6057号民事判决第五项；四、驳回大地影院发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费163249元，由重庆东宏地产（集团）有限公司负担69696.43元，由大地影院发展有限公司负担93552.57元。二审案件受理费84116.9元，由重庆东宏地产（集团）有限公司负担38414.26元，由大地影院发展有限公司负担45702.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长陈硕审判员郑泽审判员刘希二〇二一年三月三十一日法官助理黄春燕书记员刘思含