海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初4220号   原告：张晶，女，1978年10月5日出生（公民身份号码×××），汉族，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。   原告：金秀莲，女，1973年12月22日出生（公民身份号码×××），汉族，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。   以上两原告共同委托诉讼代理人:徐俊，海南邦威律师事务所律师。   被告：苏成光，男，1960年9月15日出生（公民身份号码：×××)，黎族，住海南省三亚市。   被告：宋代平，男，1958年3月12日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住四川省南充市。   以上两被告共同委托诉讼代理人:黎仕胜，海南经和纬律师事务所律师。   原告张晶、金秀莲与被告苏成光、宋代平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晶、金秀莲共同委托诉讼代理人徐俊，被告苏成光、宋代平共同委托诉讼代理人黎仕胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张晶、金秀莲向本院提出诉讼请求：1.确认张晶、金秀莲和苏成光、宋代平签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令苏成光、宋代平向张晶、金秀莲返还租金40万元；3.判令苏成光、宋代平向张晶、金秀莲支付装修装饰及购置物品费用1144912.3元；4.本案全部诉讼费用由苏成光、宋代平承担。事实和理由：张晶、金秀莲欲在三亚经营宾馆但缺少场地，苏成光、宋代平表示其在三亚市××站房屋（以下简称涉案房屋）可以用于旅馆经营，经双方协商一致遂于2014年6月13日签署了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定苏成光、宋代平将涉案房屋出租给张晶、金秀莲经营宾馆;租期15年（自2014年10月30日起至2029年10月31日止），租金每五个租赁年度递增一次，前五年租金标准为每年50万元，首个租赁年度租金标准减免10万元即40万元；租金按年支付，张晶、金秀莲需在签订租赁合同当日一次性向苏成光、宋代平支付首个租赁年度租金40万元。合同签订后，张晶、金秀莲如约将首个租赁年度的40万元租金支付给了苏成光、宋代平。因涉案房屋属于毛坯房，张晶、金秀莲用于经营旅馆需进行装修，经与苏成光、宋代平沟通，其同意给予张晶、金秀莲一定的免租装修期，并于2014年6月23日将涉案房屋交付给张晶、金秀莲进行装修，张晶、金秀莲随后总计花费了1144912.3元对涉案房屋进行装修及购置相关物品。但就在张晶、金秀莲装修完毕涉案房屋，办理旅馆的相关经营证照准备开始经营旅馆时才发现涉案房屋事实上属于违法建筑，根本无法办理旅馆经营证照，随后张晶、金秀莲便于2015年10月份撤出了涉案房屋。在张晶、金秀莲撤出涉案房屋后，苏成光、宋代平便实际使用涉案房屋无证经营非法旅馆至今。张晶、金秀莲得知后多次与苏成光、宋代平就租金返还及装修费用支付事宜进行沟通，但苏成光、宋代平均不予理会，张晶、金秀莲无奈，只有将其诉诸法院。张晶、金秀莲认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签署的《房屋租赁合同》属于无效合同，苏成光、宋代平应向张晶、金秀莲返还已收取的房屋租金。并且张晶、金秀莲与苏成光、宋代平签署房屋租赁合同后，取得苏成光、宋代平同意后对涉案房屋进行装饰装修，同时也购置了相关物品。苏成光、宋代平在张晶、金秀莲交还涉案房屋后实际将涉案房屋用于经营旅馆的行为表明其同意利用以上装饰装修物及物品，苏成光、宋代平应向张晶、金秀莲支付装饰装修及购置物品费用。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《合同法》第五十八条的规定，恳请法院查明案件事实，依法支持张晶、金秀莲的全部诉讼请求，以维护张晶、金秀莲的合法权益。   苏成光、宋代平共同辩称，1、关于张晶、金秀莲认为涉案房屋未取得涉案房屋许可证，也就是涉案房屋属于违法建筑，导致双方签订的合同无效力的问题，这是不符合事实以及法律规定的。根据我方的证据，苏成光是三亚市崖州区南山村委会郎坟村的村民，这点双方是没有异议的，此外南山村委会出具的证明也证明苏成光是利用自家宅基地建的住宅楼即涉案房屋，更何况该房子在2006年或者是2007年建到今天才最后建成的。从以上事实证明，苏成光所建的楼房在当时来说，还没有任何的法律法规及政策要求农村居民利用宅基地建房需要报建的问题。我方提供的证据南山村委会出具的证明，证明该楼房属于苏成光个人及不属于违建。因此以苏成光没有规划许可证为由而认为双方签订的合同无效是错误的。2、双方签订合同的时候所交的房子是属于毛坯房还是属于正常的房子的问题，从我方提供的证据证明2017年7月1日苏成光与邹记明签订合同，苏成光将其已建好主体的住宅楼的卫生间和厨房承包给邹记明装修，即盖楼房在租给张晶、金秀莲时不属于毛坯房，而是可以居住使用的房子。从证据装修合同及报价单，证明张晶、金秀莲租赁苏成光楼房后，与万宁兴隆百艺室内外装饰中心签订合同，仅对房间的墙重新装饰以及安置床、衣柜、电视、空调等，证明当时该楼房并不属于毛坯房而是可以使用的房子。3、关于张晶、金秀莲要求苏成光、宋代平返还40万元的诉求的问题。一方面张晶、金秀莲要求苏成光、宋代平返还租金40万元是没有事实和法律依据的，如果双方签订的合同是有效的话，支付租金是张晶、金秀莲的义务，其无权要求苏成光、宋代平返还。如果合同无效，从本案张晶、金秀莲自己承认的事实来看，即其占用苏成光、宋代平房屋一年多的事实来看，即便是合同无效，张晶、金秀莲也应该支付占用房屋使用费。占用房屋使用费从有关的法律及司法解释来看，可以参照租金的标准。按照租金约定，租金一年50万，第一年时40万。张晶、金秀莲2016年4月份占用到2015年10月份，实际占用了1年4个月份的时间，也就是50多万的租金。按照张晶、金秀莲的诉求，其应该支付16万的租金给苏成光、宋代平。4、张晶、金秀莲要求苏成光、宋代平支付装修装饰的费用没有事实和法律依据，装饰装修的费用是张晶、金秀莲和万宁的装修公司发生的费用，这笔费用与苏成光、宋代平无关。购置物品的费用是张晶、金秀莲与其他人发生的买卖关系，对于支付货款是属于买方即张晶、金秀莲的义务与苏成光、宋代平无关。我方认为张晶、金秀莲的诉求有误，应该是赔偿费用，而不是支付费用。如果是赔偿费用，我方认为张晶、金秀莲要求苏成光、宋代平赔偿，也是没有法律依据的。房屋租赁合同无效，也应该按照有关法律和司法解释的规定来处理，而不是只赔偿装饰装修费。   经审理查明，2014年6月13日，苏成光、宋代平共同作为甲方与金秀莲、张晶共同作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于三亚市××站营业楼，房屋建筑面积约2600平方米左右，除六楼四个套房有两个套房给甲方使用外，另外两个套房由乙方装潢使用，其余全部房屋租给乙方开宾馆和商务经营使用十五年；甲方的房屋租给乙方经营使用，租期暂定十五年，从2014年10月30日至2029年10月30日止；乙方需每年提前一个月交付给甲方下一年的租金，乙方在签订合同之日起一次性付甲方一年租金肆十万元整，甲方在8月1日前将该楼电梯安装完善。同年5月12日和6月16日，张晶通过银行向苏成光分别转账100000元和300000元，作为第一年房屋租金。2014年6月16日，张晶和案外人金某共同与案外人万宁兴隆百艺室内外装饰中心签订合同，约定将案涉房屋5层独体楼52个房间的装饰装修工程发包给万宁兴隆百艺室内外装饰中心施工，开工日期为2014年6月17日，竣工日期为2014年7月31日，工程造价总共为624000元。工程竣工后，张晶、金秀莲只向万宁兴隆百艺室内外装饰中心支付了475640元工程款，尚余148360元未支付。万宁兴隆百艺室内外装饰中心将张晶、金秀莲起诉至海南省三亚市城郊人民法院，2015年12月2日，海南省三亚市城郊人民法院作出（2015）城民二初字第1081号判决：张晶、金秀莲自本判决生效之日起十日内共同向万宁兴隆百艺室内外装饰中心支付工程款148360元。   另查，案涉房屋建于海南省三亚市××区土地上，苏成光系该村村民，该土地系郎坟村分配给苏成光使用。2015年10月，因房屋无法投入经营，张晶、金秀莲将房屋返还给苏成光，现苏成光利用该房屋开设一家名为“三亚崖城兴缘旅租”经营旅业式出租屋。   以上事实，有《房屋租赁合同》、银行转账凭证、海南省三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1081号民事判决书、三亚市崖州区南山村民委员会证明及当事人庭审陈述在案佐证，足以认定。   本院认为，因案涉房屋建造于农村集体用地上，以该房屋为标的的租赁合同效力问题不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的司法解释》的相关规定。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。张晶、金秀莲请求确认《房屋租赁合同》无效没有法律依据和事实根据，本院不予支持。作为房屋的出租方，苏成光已按双方约定交付房屋给张晶、金秀莲使用，而张晶、金秀莲也对房屋进行了占有使用，故苏成光收取的400000元租金有事实根据和法律依据，张晶、金秀莲诉求苏成光、宋代平返还房屋租金400000元没有法律依据，本院不予支持。张晶、金秀莲诉求的装饰装修及购置物品费用系其在合同履行中自愿对其财产进行的处分，并非因苏成光、宋代平产生，故张晶、金秀莲诉求苏成光、宋代平支付上述费用没有法律依据和事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条之规定，判决如下：   驳回张晶、金秀莲的诉讼请求。   案件受理费9352元(张晶、金秀莲已预缴)，由张晶、金秀莲负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吴浩艺     二〇一八年五月三十一日   书记员 裴 丹