北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第05339号原告：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地本市东城区东直门内大街10号楼4层，组织机构代码80123277-6。法定代表人：王文，董事长。委托代理人：朱志英，女，1977年8月25日出生。被告：袁晓梅，女，1971年12月17日出生。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称东旭佳业物业公司）诉被告袁晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理。依法由代理审判员袁晖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东旭佳业物业公司委托代理人朱志英，被告袁晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东旭佳业物业公司诉称：被告袁晓梅是原告管辖内华冠丽景嘉园×号院×号楼×单元×室的产权人，根据《物业管理条例》、《华冠丽景嘉园物业管理公约》及《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》之约定，被告有按时交纳物业管理服务相关费用的义务，但在原告多次催缴的情况下仍拖欠2005年1月1日至2006年12月31日、2009年9月1日至2009年12月31日、2010年9月1日至2011年12月31日、2012年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，共计长达84个月之久，其行为严重违反了协议的相关约定。原告为维护其合法权益，特起诉至法院请求依法判令：1、被告交纳所欠费用37223.66元；2、被告交纳违约金3722.37元；3、被告承担本案诉讼费用。被告袁晓梅辩称：1、2008年时原告曾就交纳物业费一事起诉过被告，当时双方达成了庭外和解协议，并于2008年12月5日交纳了两年的物业费，以冲抵2005年至2008年的全部物业费，故不同意再次交纳2005年及2006年的物业费。2、被告认可2009年及2010年均交纳了前8个月的物业费，因当时小区内物业管理非常混乱，原告提供的物业服务不达标，被告与原告协商一致后，原告同意被告仅交纳前8个月的物业服务费。2011年，原告提供的物业服务质量实在太差，故被告拒绝交纳该年度的物业服务费。2012年，原告分派新的管理员朱志英到岗，物业服务工作有所改善，为表示对原告以及朱志英工作的支持，被告交纳了该年度前8个月的物业服务费。2013年11月4日，被告收到原告入户送达的欠费通知单，载明被告仅欠付2011、2013年的物业服务费，被告于次月向原告交纳物业服务费时，朱志英告知原告准备起诉，让被告暂不交纳，故被告一直未交纳该部分费用，等待原告诉讼解决，之后被告未再收到原告发出的催交通知单。3、原告的物业服务存在瑕疵，其服务质量与收取的物业服务费标准以及开发商的承诺不相匹配，小区内停车秩序混乱，消防通道经常被占用；小区内未施行封闭式管理，2012年之前小区后门无保安值守，社会人员随意出入小区，保安只负责前门车辆进出，造成很大安全隐患，被告曾丢失过三辆自行车；小区内卫生状况差，垃圾长期无人清理，物业办公室无人值守；地下室本应作为原告办公之用，但现已作为原告的职工宿舍，存在安全隐患，且在外修建自建房，占用了业主的公摊面积，小区内的广告收益应属于全体小区业主所有，原告无权挪作他用。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：本市东城区东内北小街×号院×号楼×单元×室系袁晓梅名下私产，建筑面积为146.97平方米。2003年9月29日，被告签署《承诺书》，载明其已详细阅读过《北京市华冠丽景嘉园物业管理公约》，同意遵守公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。《北京市华冠丽景嘉园物业管理公约》约定，物业管理服务费为每年每平方米3.5元，生活垃圾清运费每年每户30元，绿化费为每年每平方米0.66元，化粪池清掏费为每年每平方米0.3元，小区公共设施维修费为每年每平方米1元，公共部位小修费为每年每平方米1.83元，保安费每月每户5元，保洁费每月每户4元。电梯费用执行【京价（房）字（1996）第274号】，按实际情况计收。凡国家有关规定须交纳营业税的，在此标准基础加收营业税。前期物业费按办理入住手续之日起至当年12月31日止，按月计收，以后每年1月交纳。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应加纳费用的千分之三的滞纳金或按约定加收滞纳金。2003年10月10日，原、被告签订了《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费为每年每平方米3.5元，生活垃圾清运费每年每户30元，绿化费为每年每平方米0.66元，化粪池清掏费为每年每平方米0.3元，小区公共设施维修费为每年每平方米1元，公共部位小修费为每年每平方米1.83元，保安费每月每户5元，保洁费每月每户4元。付款方式为按年交纳，首期物业费从办理入住手续之日起至当年12月31日止按月计收，以后每年1月交纳。被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每日百分之一收取违约金。同日，被告签署《房屋交接书》。2008年11月，原告在本院起诉被告，要求其交纳2005年1月至2008年11月的物业服务费等各项费用共计20828.09元，经本院开庭审理后，原告于2008年12月5日以双方达成庭外和解为由，向法院申请撤回起诉，同日被告向原告交纳了物业服务费等各项费用，原告向被告出具了两张发票，收费项目处均载明物业费5222.57元、代收生活垃圾清运费30元、代收税费65.11元，共计5317.68元，但均未载明收费期间。经询，原告主张被告系交纳了2007年及2008年的物业服务费，2008年原告起诉被告，经法院开庭审理后，双方协商由被告先交纳上述两年物业服务费，待物业服务质量改善后，再交纳2005年及2006年的费用，此后，原告也曾多次向被告表示过仍需交纳该笔费用。对此，被告表示原告所述不属实，2008年之后，原告再未向被告主张过交纳2005年及2006年的物业服务费。被告向本院提交原告于2013年11月4日入户送达的交费提醒单为证，该提醒单载明被告的物业服务费欠费日期是2011年、2013年，原告对该证据的真实性不持异议。另，原告称，其于2014年12月17日在被告的涉诉房屋门上张贴了交费提醒单，其上载明被告物业服务费交纳时间已到期，空白处填写”20051-1220061-122013-20151-1220099-1220111-1220109-1220129-12”。针对该项主张，原告提交照片为证，但未能提供拍摄原始载体。被告对该证据的真实性不予认可，称当天系被告生日，被告全天在家，并未收到交费提醒单，亦未在自家门上看到张贴有交费提醒单，且被告主张2013年底其主动向原告交纳物业服务费时，管理员朱志英告知暂不收取，等待起诉后的处理结果，对此朱志英表示认可。上述事实，有《华冠丽景嘉园物业管理公约》、《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》、房屋交接书、起诉书、开庭笔录、撤诉申请书、准许当事人撤诉口头裁定笔录、发票、交费提醒单、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，原、被告签订的《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效，对双方均具有拘束力。现原告依约履行了物业管理服务义务，被告在接受服务后，应当按照约定如期交纳各项费用。关于原告要求被告交纳2005年至2008年的物业服务费一节，因被告称双方已于2008年底就此事宜达成一致和解意见，而现有证据能够表明原告确于2008年11月起诉被告，要求其支付2005年1月至2008年11月的物业服务费，后原告以双方就该案达成庭外和解为由，向法院提交撤诉申请，在原告未能提供证据证明双方当时约定为被告先交纳2007年、2008年的物业服务费，之后再交纳2005年、2006年物业服务费的情况下，应视为原、被告双方已就2005年至2008年的物业服务费交纳达成一致意见，故被告抗辩意见，本院予以采纳。关于原告要求被告交纳2008、2009、2012年后四个月的物业服务费一节，被告亦称其与原告就此事宜达成一致意见，但被告未提供有效证据证明。虽然原告认可被告提交的2013年11月4日的交费提醒单载明欠费日期是2011年、2013年，但该证据不足以表明原告放弃了对被告应交纳2008、2009、2012年后四个月物业服务费的主张，故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告所称原告物业服务不达标一节，因该问题属于整改内容，而非违约行为，且被告以拒交物业服务费的违约行为对抗，显系不当，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在提供物业服务时确实存在进一步改进和提高之处，故原告要求的物业服务费违约金应予黜免。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告袁晓梅于本判决生效后十日内向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付自二ＯＯ九年九月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日、二Ｏ一Ｏ年九月一日至二Ｏ一Ｏ年十二月三十一日、二Ｏ一一年一月一日至二Ｏ一一年十二月三十一日、二Ｏ一二年九月一日至二Ｏ一二年十二月三十一日、二Ｏ一三年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业管理服务费等各项费用共计人民币二万六千五百八十八元四角。二、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由原告负担144元（已交纳），被告负担268元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  袁晖二〇一五年七月十日书 记 员  谢霖