河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初2103号原告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市金穗大道(东)688号商会大厦一层。负责人：王尉平，行长。委托诉讼代理人：张国兴，河南联盟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：崔静曦，女，该单位职员，特别授权。被告：林宝红，女，1980年1月10日出生，汉族，住河南省潢川县。被告：新乡御景置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：宋俊超，男，该单位职员，特别授权。委托诉讼代理人：张晓丽，女，该单位职员，特别授权。原告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）诉被告林宝红、新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告交行新乡分行委托诉讼代理人张国兴、崔静曦，被告林宝红，被告御景公司委托诉讼代理人宋俊超、张晓丽到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。原告交行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的个人房产抵押贷款合同，判令被告林宝红立即偿还借款本金余额457583.21元，并向原告支付利息、复利和罚息至债务全部清偿完毕之日止，逾期履行给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、请求判令被告新乡名都置业有限公司对被告林宝红的所有债务承担连带保证责任；3、请求判令原告依法享有抵押房屋的优先受偿权；4、由二被告承担本案一切诉讼费用、保全费用和律师费。事实及理由：2014年9月10日，被告林宝红以购买个人住房为由向原告借款510000元，原告与被告签订《个人房产抵押贷款合同》。被告御景公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。同时，被告林宝红将其所有的位于平原新区太行大道恒达金碧天下206号楼1单元13001室住房抵押给原告，并依法办理了抵押登记手续。合同签订后，原告按约履行，被告未按时偿还本息，保证人亦未履行保证义务，经多次催要未果，故诉至法院。被告林宝红辩称：对原告诉请的金额及事实均无异议，我确实欠款。被告御景公司辩称：对原告诉请的金额，我们不清楚，需要法院核实。根据物权法规定，债务人提供物保的，应当先处置物，御景公司应当在物的担保之外承担责任。如果法院判决御景公司承担连带责任，请求法院在判决书中明确御景公司可以直接对林宝红追偿。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年9月10日，林宝红（借款人、抵押人、甲方）及御景公司（保证人、丙方）与交行新乡分行（贷款人、抵押权人、乙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额为510000元整，贷款期限360月，贷款用途为购买坐落于平原新区××大道××楼××单元××室的房产；还款方式为等额本金还款法，还款日为每期末月的1日；贷款利率为月利率6.604583‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮21%；本合同项下贷款实际发放后，与中国人民银行调整基准利率或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款活用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率…；甲方违反本合同约定，乙方有权停止发放甲方尚未提用的贷款，对甲方已体用但尚未使用的贷款，停止办理支付，单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；甲方取得上述房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；本合同项下的抵押物为甲方所购坐落于平原新区××大道××楼××单元××室的房产，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。2014年9月11日，林宝红（抵押人、预购人）及御景公司（保证人、预售人）与交行新乡分行（抵押权人、贷款人）签订《新乡平原新区预购商品房抵押合同》一份，约定抵押权人因购买商品房需要资金，同意将所属的预购商品房相关权益抵押预抵押权人，为其债务作抵押担保；抵押权人同意抵押人所属的预购商品房作为贷款的抵押担保物；保证人为抵押权人承担连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息、实现抵押权之费用，保证期间至抵押人办结他项权利登记为止；抵押人所属房地产位于新乡平原新区××大道××楼××单元××室，预购商品房预（售）许可证号为平2014038，合同备案号为2014-0601993…；抵押权人在本合同生效后，即按借款合同之约定，向抵押人提供贷款，款额为伍拾壹万元，借款期限共计360月，抵押期间自本合同生效之日起至债务全部清偿为止。2014年9月15日，林宝红与交行新乡分行就上述房产办理了房屋预告登记，房屋预告登记证明编号为新房他证新乡市字第20117356号。上述合同签订后，交行新乡分行依约向林宝红发放了贷款，后林宝红未按约偿还本息，截止2018年5月1日，尚欠借款本金450499.86元及利息、罚息、复利4520.4元，保证人亦未履行保证义务。本院认为，交行新乡分行与林宝红、御景公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《新乡平原新区预购商品房抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应遵照执行。交行新乡分行依约向林宝红发放了贷款，林宝红未按约偿还本息，截止2018年5月1日，尚欠借款本金450499.86元及利息、罚息、复利4520.4元，保证人亦未履行担保义务，其行为显属违约，应承担相应民事责任，交行新乡分行有权依法解除合同，并要求林宝红偿还本息及御景公司承担连带保证责任。对于交行新乡分行诉请的优先受偿权，本案中交行新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。故交行新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。虽御景公司辩称其应当在林宝红提供物的担保之外，承担连带保证责任，但涉案房屋并未正式办理抵押登记，交行新乡分行并不享有抵押权，根据《个人房产抵押贷款合同》第五条第5.5款的规定，御景公司仍应承担连带保证责任，故本院对其答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条，判决如下：一、解除交通银行股份有限公司新乡分行与林宝红、新乡御景置业有限公司于2014年9月10日签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、林宝红于本判决生效之日起三日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行借款本金450499.86元及利息、罚息、复利4520.4元（2018年5月1日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日）；三、新乡御景置业有限公司对本判决第二项承担连带保证责任，新乡御景置业有限公司可在承担连带保证责任后，向林宝红追偿。四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8164元，因适用简易程序减半收取4082元，由林宝红、新乡御景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 闫 雪二〇一八年五月十八日书记员 穆玉斌