宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2018）宁0502民初122号原告：刘继尧，男，生于1970年6月20日，汉族，安徽省巢湖市人，大学文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：武克良，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园综合楼**楼**营业房。统一社会信用代码：×××。法定代表人：马仲林，公司董事长。委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李刚，男，生于1971年9月30日，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告刘继尧与被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案后，在审理中，因李刚与本案有利害关系，被告楚雄房产公司申请本院依法追加李刚为共同被告参加诉讼。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘继尧的委托诉讼代理人武克良、被告楚雄房产公司的委托诉讼代理人丁一凡到庭参加诉讼，被告李刚经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。期间因追加被告需要答辩举证期及双方庭外协商和解，本院给予延长审理期限2个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告为原告购买的××区住房办理房屋所有权证书；2.依法判决被告向原告赔偿延迟办理房屋产权证书违约金90471.96元（475542.48元×6%×1.5倍÷360天×761天，从2015年12月2日至2018年1月1日，后续违约金计算至房屋权属证书办出之日）；3.依法判决被告赔偿因其违约给原告造成的其他经济损失33500元，其中天然气入户费3500元，通风、采光损失30000元；4.依法判决被告向原告返还装修押金3000元；5.依法判令被告向原告赔偿因未接入正式居民用电造成电器损害产生维修费1300元；以上2-5项共计128271.96元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月13日，原告与被告楚雄房产公司达成商品房买卖合同，签订《意向协议》一份，合同约定由原告购买被告楚雄房产公司的位于中卫市××区房屋，建筑面积111.16平方米，单价为每平方米4278元，总金额为475542.48元。原告按约定全额付清了购房款。原告在购买房屋时，被告承诺天然气入户、小区绿化及地下停车库均未兑现。小区配置的设施与售楼部沙盘标示严重不一，小区建筑垃圾堆积如山无人清理。在8号楼南边原规划建设26层一个单元的公寓楼，但之后建设成了24层2个单元的高层建筑，严重影响了原告住房的通风、采光权利，增加了原告入住成本。2015年9月2日被告将涉案房屋交付给原告，收取装修押金3000元，代收契税7141元，但至今未给原告办理房屋产权证书。原告及其他业主多次催促被告兑现承诺，改善小区环境，为各业主办理房屋产权证书，但是至今都没有实现。为维护原告合法权益，现诉至法院。被告楚雄房产公司辩称：1.涉案房屋系被告楚雄房产公司与李刚联合开发，被告楚雄房产公司只向被告李刚收取办理房产开发的手续费、土地使用费，不参与开发楼盘的利润分配。2.涉案房屋的建筑、建设资金的筹集及财务的盈亏均由被告李刚负责，被告楚雄房产公司并未参与和管理。3.建筑的房屋实际由被告李刚对外进行销售，房款等其他费用均由被告李刚个人收取。被告楚雄房产公司只向被告李刚提供售楼场所，向被告李刚收取售楼场所的场地费用。4.由于被告楚雄房产公司并没有与原告就涉案房屋延迟办理房产证违约责任的承担及是否承担天然气入户费签订过合同，且被告楚雄房产公司没有向原告收取过房屋装修押金，因此，被告楚雄房产公司无义务向原告赔偿经济损失、退还房屋装修押金。5.因本案为商品房销售合同纠纷，原告认为其住房的通风及采光权受到严重影响要求赔偿损失30000元及用电造成电器损害产生维修费1300元应另行处理。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告李刚经本院依法传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供证据的认证如下：意向协议1份系原被告签订的合同、盖有中卫市应理新社区尚东名邸财务专用章的收据2份系被告给原告出具的书证，能够证明被告楚雄房产公司与原告达成购买涉案房屋的意向协议及原告分两次支付购房款477417.62元的事实，对其证明效力予以确认；加盖有尚东名邸财务专用章的收据2份系书证，能够证明尚东名邸经办人李静收取原告应理新社区8号楼2单元801室住房款外，还向原告收取装修押金3000元，垃圾清运费300元，电费200元，并代收原告契税7141元，同时尚东名邸经办人李静退付了原告多交的房款1380元的事实，因此上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以认定；服务记录表1页系书证，其证明内容与本案所涉商品房销售合同纠纷没有关联性，对其证明效力不予认定。法庭出示调取被告楚雄房产公司申请追加被告时提供的房地产联合开发协议系二被告签订的合同、调取本院（2018）宁0502民初559号民事判决书系法院法律文书，能证明被告李刚与被告楚雄房产公司联合开发涉案房屋，二被告收取涉房产相关费用，被告楚雄公司对开发的房产负有协助办理房屋产权证义务的事实，与原被告陈述及原告提交的证据相互印证，其证明效力予以确认。经审理查明：中卫市沙坡头区应理新社区东区8号楼是由被告楚雄房产公司与李刚在2014年2月份协议联合开发的建设项目。联合开发协议约定：被告楚雄房产公司以其出让的土地使用权作为出资，被告李刚以楚雄房产公司的名义进行房屋建设，建设资金由被告李刚自筹；联建项目由被告楚雄房产公司统一管理，被告李刚向楚雄房产公司缴纳开发项目管理费；被告李刚在开发建设过程中、房屋销售过中和其他日常经营应遵纪守法，不得违法经营；联建项目建成后，物业由楚雄房产公司统一管理，被告李刚必须将工程质保金、房屋物业维修基金等费用交给楚雄房产公司统一管理；联合开发协议还约定了其他事项。联合开发协议签订后，被告李刚便自筹资金进行楼房建设，在建设过程中，被告李刚以中卫市应理新社区尚东名邸的名义对外出售房屋，收取购房款。原告在尚东名邸售房部购买中卫市沙坡头区应理新社区8号楼2单元801室住房，于2013年9月13日向尚东名邸售房部李静交购房意向金100000元，于2014年5月7日向尚东名邸售房部李静交购房款377417.62元。2015年9月2日，尚东名邸售房部李静向原告收取契税7141元，房屋装修押金3000元、垃圾清运费300元、电费200元，同时退付了原告多交的房款1380元后，将应理新社区东区8号楼2-801室住房交付给原告装修入住。由于原告购买的涉案房屋至今没有办理房屋产权证，为此原告诉至本院。本院认为：房地产开发企业是房地产开发和经营的主体。被告楚雄房产公司与李刚联合开发应理新社区8号楼等楼盘，楼盘的开发和经营主体仍应为被告楚雄房产公司，联合开发协议约定"乙方（李刚）开发建设以甲方（楚雄房产公司）名义进行"、同时还约定"乙方在开发建设过程中、房屋销售过程中和其他日常经营应遵纪守法，不得违法经营"，上述约定明确被告楚雄房产公司允许被告李刚销售房屋，且须以被告楚雄房产公司的名义进行开发建设和销售，原告及法庭调取的其他证据也印证了被告楚雄房产公司就是楼盘的售房主体，故对于被告李刚出售房屋引发的纠纷，被告楚雄房产公司与被告李刚作为联合开发主体应当承担相应的民事责任。2014年5月7日前原告就向尚东名邸售房部李静支付了购买应理新社区东区8号楼2单元801室住房款477417.62元，之后被告李刚将房屋交付原告装修居住，但被告楚雄房产公司却没有为原告出具购房发票，签订《商品房买卖合同》，被告李刚收取原告7141元的契税却没有与被告楚雄房产公司为原告办理房屋所有权证，故被告楚雄房产公司应当向原告出具购房发票并与原告签订《商品房买卖合同》，并与被告李刚共同为原告办理房屋所有权证，原告要求被告为其购买的××区住房办理房屋所有权证的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告李刚在2013年9月13日预售、并于2014年5月7日出售给原告的××区住房属在建房屋，2015年9月2日交付原告装修入住，由于二被告的原因至今原告没有办理房屋权属证书，故二被告还应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条"由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日"之规定，承担违约责任。因双方当事人没有约定延迟办理房屋权属证书应承担违约金的标准，且原告没有提供足以证明延迟办理房屋权属证书给其造成的损失必须由被告赔偿90471.96元的违约金才可予以弥补的相应证据，故本院根据客观实际情况确定二被告承担的违约金以购房总金额的1.5%计付为宜，即7112.44元（475542.48元-1380元×1.5%），故原告要求被告赔偿延迟办理房屋权属证书违约金的请求本院予以部分支持。对被告楚雄房产公司辩称双方没有约定延迟办理房屋权属证书应承担违约责任，不应承担违约责任的意见，因不符合上述法律规定，本院不予采纳。被告李刚在向原告交付房屋时收取原告装修押金3000元，按被告楚雄房产公司与被告李刚签订的联合开发协议"联建项目建成后，物业由楚雄房产公司统一管理，被告李刚必须将工程质保金、房屋物业维修基金等费用交给楚雄房产公司统一管理"的约定，被告李刚应将收取的费用交给被告楚雄房产公司统一管理。原告装修房屋不存在违反物业管理规定的行为，故房屋装修押金的收取者李刚和管理者楚雄房产公司应当共同将3000元装修押金退还原告。对原告要求被告返还装修押金3000元的请求，本院依法予以支持。但对原告要求被告承担涉案住房的天然气入户费3500元的请求，经核：原告没有提供该笔费用应由被告承担的证据，依法承担举证不利后果，故本院不予支持；对原告主张其住房的通风及采光权受到严重影响要求赔偿通风采光损失30000元的请求，经核：该请求不属于本案商品房销售合同纠纷审理的范畴，原告可以其他纠纷另行处理。被告李刚经本院依法传票传唤未到庭，不影响本院在查明事实基础上依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内与原告刘继尧签订中卫市沙坡头区应理新社区东区8号楼2单元801室住房的《商品房买卖合同》，开具购房发票，并在判决书生效之日起三十日内与被告李刚共同为原告刘继尧办理中卫市沙坡头区应理新社区东区8号楼2单元801室住房的房屋所有权证；二、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚于本判决生效后十日内共同向原告刘继尧支付延迟办理房屋所有权证书的违约金7112.44元；三、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚于本判决生效之日起十日内共同退还原告刘继尧房屋装修押金3000元四、驳回原告刘继尧的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2965元，已减半收取1483元，由原告刘继尧负担683元，被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李刚共同负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇一八年五月二十九日书记员 钟天敏本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。