安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初9118号 原告：安徽省星隆商业经营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路120号，统一社会信用代码913401005592185374。 法定代表人：李元志，执行董事。 委托代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区火炬路10号12层1202号，统一社会信用代码91210231071563898H。 法定代表人：江志真，董事长。 委托代理人：刘洋，辽宁诚进律师事务所律师。 原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（简称星隆公司）与被告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司（简称大白鲸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星隆公司的委托代理人吴松，被告大白鲸公司的委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年7月13日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告逾期付款违约金26343元；3.判令被告支付原告合同解除违约金231120元；4.判令被告支付原告擅自停业违约金1682040元；5.判令被告支付原告逾期办理注册地址迁移手续违约金423720元（暂计至2017年9月19日，应计至注册地址实际迁出之日止）；合计2363223元；6.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年7月13日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租星隆国际广场第3层编号为A3-1的商铺，套内面积2568平方米，合同就逾期付款、合同解除、违约责任等相关事宜亦作了明确约定。被告作为星隆国际广场的主力店，其能否正常经营关系到整个商业广场的形象问题，因此双方在合同中约定被告擅自停业的违约责任。被告为实际经营该项目，在租赁场所设立了合肥包河分公司，该分公司的行为后果由被告承担。合同还约定了被告逾期办理注册地址变更手续的违约责任。2016年8月8日，大白鲸公司合肥包河分公司向原告申请在一楼中庭位置设立淘气堡，淘气堡又称孩子堡，是一个集游乐、运动、益智、健身等功能为一体的新一代少年儿童活动中心。出于对被告的扶持，原告表示同意，并暂不收取费用，“皮皮乐园”淘气堡由此设立并经营。2017年3月9日，大白鲸公司合肥包河分公司调拨部分设备到徐州分店。3月21日，原告同意租金暂计至2017年3月17日，3月18日至7月31日期间免租金，但被告于3月22日擅自停业，6月25日撤出全部设备。由于被告未支付2016年12月1日后的租金超过30日，且存在擅自停业的情形，依约原告有权解除合同，并由被告承担相应的违约责任。 被告大白鲸公司辩称：1.被告开设的“大白鲸世界”儿童乐园在三楼，皮皮是大白鲸童话故事里的卡通形象，而本案诉争的同业态“皮皮乐园”在一楼中庭，造型、风格等均与大白鲸不同，系原告授权的其他商家经营，违反了合同有关排他性的约定。被告多次抗议，原告置之不理，故被告行使合同解除权，于2017年3月17日解除合同，得到《会议纪要》的确认，且会议纪要已履行完毕。现原告要求解除合同，并要求被告支付违约金231120元，依法不应支付。2.《会议纪要》载明，租金计算至2017年3月17日，即使之前被告拖欠部分费用未付，但3月21日重新约定了支付期限，对双方具有约束力，被告按期付清费用后，不应再承担原合同约定的逾期付款违约责任。此外，原告计算违约金的标准相当于年利率24.5%，依法不应支付。3.被告按《会议纪要》约定陆续撤离小型设备，仍有众多分公司员工和大型设备停留广场继续经营，虽然没有坚持到7月31日，但会议纪要未约定应承担责任，原告以高于月租金近四倍的标准计算违约金，缺乏事实和法律依据，不应支持。4.被告在合同终止后即委托专业公司代为办理分公司的注销登记手续，该注销登记包含工商、税务、银行等，但注销登记手续必须根据行政部门规定的程序办理，原合同约定一个月的注销登记时间与实际不符，正常的注销程序大约需要三个月的时间。且注册地址是否迁出不妨碍案涉商铺的重新出租，原告没有举证证明注册地址未迁出给其造成的损失，因此原合同约定的违约金过高，请求调整。 经审理查明：星隆公司经授权对坐落于合肥市望江东路9号的合肥星隆国际广场进行统一招商运营管理和物业管理。2015年7月13日，星隆公司（甲方）与大白鲸公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租星隆国际广场第3层编号为A3-1的商铺，套内建筑面积2568平方米，经营业态（用途）为儿童游乐，品牌大白鲸；租期9年，自广场统一开业日或儿童游乐园实际开业日（二者以较早发生之日为准）起计算，广场统一开业日定为2015年9月26日；租金标准为第一至第三年每月每平方米45元，年租金额1271160元，每一个租赁年度的首月为免租期；第一个租赁年度的租金自租赁起始日起缴纳，第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起缴纳；乙方应按自然月支付租金，于每个自然月的25日前向甲方支付下一个自然月的租金；如乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他应缴费用，每逾期一日，应向甲方支付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后30日内向甲方支付231120元作为履约保证金，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方：1.乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）；2.乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；甲方保证在广场内不能自营或授权其他商家经营与乙方类似的业态，包括但不限于游乐、电子游艺设备、电玩等，否则乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任；除法律禁止或不可抗力或经营管理公司事先书面同意之外，乙方同意自租赁场所开业之日起每天均按统一营业时间将其租赁场百分之百投入营业，若乙方擅自停止、不营业，每日须按计租面积人民币5元/m2(如低于人民币500元，则按人民币500元计算)的标准向甲方支付违约金；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场内的所有人员，搬走租赁场内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方；乙方遗留有不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置；乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：乙方无故逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付费用的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日内；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；甲方在执行本租赁合同条款时未及时行使其权利时并不意味着对相关条款、权利的自动放弃；该等条款对合同双方仍具有约束力；甲方及经营管理公司接受乙方的租金、综合物业服务费或其他费用，不得被视作甲方或经营管理公司放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须承担相关责任的权利。 2015年9月17日，大白鲸公司以其承租的星隆国际广场第3层A3-1号商铺为经营场所注册成立了合肥包河分公司。9月26日，星隆国际广场开业，大白鲸公司设立的“大白鲸世界”儿童乐园对外经营。10月21日，大白鲸公司向星隆公司交付履约保证金231120元。2016年8月8日，大白鲸公司合肥包河分公司以提高营业额增加人气为由申请在广场一楼中庭位置设立淘气堡，星隆公司同意后，“皮皮乐园”应运而生。2017年3月9日，大白鲸公司合肥包河分公司以向其他分店调拨设备为由将三楼“大白鲸世界”儿童乐园中的部分设备运出广场。3月11日，大白鲸公司支付星隆公司电费200元。3月21日，大白鲸公司与星隆公司进行洽谈，形成《会议纪要》一份，内容如下：“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场，初步达成一致意见：1.双方协商决定计租日期截止于2017年3月17日，自此日后不再计算该场地租金及物业费，但后续经营的电费需正常缴纳；计租日之前乙方所欠甲方租金、物业费合计433992元（金额经双方对帐认可）；2.乙方即日支付计租日截止前所欠甲方租金及物业费230000元，该费用乙方打款后，甲方同意乙方35台小型设备撤场；3.计租日截止前所欠剩余租金及物业费203992元，乙方于2017年5月1日前支付甲方，该笔费乙方打款后，甲方同意乙方剩余小型设备撤场；4.乙方同意将五台大设备（勇闯大堡礁、海底漫步、枪战攀爬、淘气堡、爱问套圈圈）留于场内并继续经营到2017年7月31日，在此日期前，乙方同意甲方对该场地进行招商或对空余场地进行小设备填充营运；5.乙方同意将乙方会员不做会员退款处理，而交由甲方处理，具体费用问题双方后续协商。”3月23日和4月25日，大白鲸公司分别支付星隆公司230000元和203992元。6月25日，大白鲸公司撤出A3-1号商铺内的全部设备。 上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告星隆公司提供的租赁合同、租金缴费明细、物业费缴费明细、申请函、视频截图、申请、私营企业基本注册信息查询单、分公司登记（备案）工商资料、货品签出单、付款凭证、工作牌，以及证人王某的出庭证言，被告大白鲸公司提供的租赁合同、保证金收据、照片、视频、会议纪要、付款凭证等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：关于案涉《租赁合同》的解除问题。大白鲸公司提供了致星隆公司的《解除合同通知书》，旨在证明租赁合同于2017年3月3日解除。该通知书的主要内容是：本司在运营期间发现广场存在同类业态的项目经营，向贵司提出异议，但未得到解决，贵司的违约行为损害了本司的利益，本司现通知解除《租赁合同》和《物业管理服务协议》，请贵司于2017年3月17日前返还本司履约保证金231120元，并配合本司办理退租手续等。经庭审质证，星隆公司认为该通知书系大白鲸公司单方制作，未交与星隆公司。鉴于大白鲸公司不能证明该通知书已送达星隆公司，本院对其证明力不予确认。2017年3月21日，双方就大白鲸公司撤场问题进行洽谈，达成一致意见，因此《会议纪要》的本质为解除合同，虽然约定租金计算至2017年3月17日，但案涉《租赁合同》解除时间应认定为2017年3月21日。 关于逾期付款违约金的问题。《租赁合同》约定，如乙方逾期支付租金与物业费，应向甲方支付每日5‰的违约金。但在合同解除时形成的《会议纪要》中，双方对大白鲸公司拖欠的租金与物业费433992元重新约定了支付时间，显然，星隆公司已放弃主张违约金的权利，新的约定取代旧的约定。在大白鲸公司付清拖欠费用并撤场的情况下，星隆公司要求支付逾期付款违约金26343元，理由不足，本院依法不予支持。 关于合同解除违约金的问题。《租赁合同》约定，乙方无故逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付费用的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。大白鲸公司欠付租金与物业费超过30天，已构成合同约定的根本违约，最终以“开业至今经营不善亏损严重”为由提出撤场，导致合同提前终止，依约应当支付合同解除违约金231120元（45元/m2×2568m2×2）。 关于擅自停业违约金的问题。《会议纪要》约定，租金及物业费计算至2017年3月17日，后续经营的电费需正常缴纳，其中五台大型设备应经营至7月31日。星隆公司提供3月11日的电费发票，不足以证明大白鲸公司于3月22日擅自停业的事实，停业时间应以6月25日撤出全部设备时认定。本院已确认《租赁合同》于2017年3月21日解除，星隆公司要求支付合同解除后大白鲸公司擅自停业违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于逾期办理注册地址迁移手续违约金的问题。《租赁合同》约定，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金。经查询《国家企业信用信息公示系统》，大白鲸公司合肥包河分公司注册地址至今未变更，仍为包河区望江东路9号。《租赁合同》于2017年3月21日解除，星隆公司要求自2017年7月25日起计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定为7704元/天（45元/m2×2568m2÷30×2），鉴于星隆公司没有举证证明合肥包河分公司营业执照未注销或注册地址未变更给其造成的损失，大白鲸公司认为该计算标准过高请求调整，符合法律规定，本院酌情支持200元/天。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司与被告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司签订的《租赁合同》已于2017年3月21日解除； 二、被告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司合同解除违约金231120元、逾期办理注册地址迁移手续违约金11000元（暂计至2017年9月19日，此后按200元/天的标准计算至合肥包河分公司营业执照注销或注册地址变更之日止）； 三、驳回原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费25806元，由原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担23160元，被告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担2646元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  费贤敏 人民陪审员  杨玉能 人民陪审员  徐 荣 二〇一八年五月四日 书 记 员  李 静 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法律规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。