江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）通中商终字第0579号 上诉人（原审被告）江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路。 法定代表人卢柄容，该公司董事长。 委托代理人王刚，该公司职员。 委托代理人雷飞龙，该公司职员。 被上诉人（原审原告）上海恒联物业有限公司，住所地上海市中山北路**。 法定代表人李连强，该公司董事长。 委托代理人马登富，系该公司职工。 委托代理人施存官，东台市台南法律服务所法律工作者。 原审被告江苏乐天玛特商业有限公司海安店，住，住所地江苏省海安县海安镇人民中路**/div> 负责人方燦植，该店总经理。 原审被告南通润洋置业有限公司，住所，住所地江苏省海安县海安镇江海西路**div> 法定代表人徐善和，该公司董事长。 上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）因与被上诉人上海恒联物业有限公司（以下简称恒联公司）、原审被告江苏乐天玛特商业有限公司海安店（以下简称乐天玛特海安店）、南通润洋置业有限公司（以下简称润洋公司）物业服务合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安商初字第0072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日立案受理后依法组成合议庭，分别于2014年11月14日、2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人乐天玛特公司的委托代理人王刚、被上诉人恒联公司的委托代理人施存官两次均到庭参加诉讼；乐天玛特公司的委托代理人雷飞龙参加了第一次庭审，被上诉人恒联公司的委托代理人马登富参加了第二次庭审；原审被告乐天玛特海安店、润洋公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 恒联公司一审诉称：乐天玛特公司承租润洋公司的位于海安县海安镇人民路与中坝北路交叉口地块的房地产，乐天玛特海安店使用该房地产开办了大型超市。按照恒联公司与海安县海安镇中大街业主委员会（以下简称中大街业主委员会）于2011年8月6日签订的中大街物业管理服务合同及相关的法律法规的规定，恒联公司一直依法对乐天玛特公司使用的区域提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，乐天玛特公司自2011年7月1日起至2013年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费297552元，现请求判令乐天玛特公司、乐天玛特海安店、润洋公司立即给付物业管理费297552元，并支付逾期缴纳物业管理费的违约金15000元。 乐天玛特公司一审辩称：1、恒联公司申请追加我公司作为被告，已经超过了法律规定的时限，因2014年5月13日的法庭辩论已经终结，恒联公司应当在法庭辩论终结之前申请追加被告，法院应当驳回恒联公司追加我公司作为被告的申请；2、2011年7月1日至2012年1月26日的物业管理费已经超过了诉讼时效，法院不应支持；3、物业服务合同是双务合同，恒联公司从未向我公司提供过任何物业服务，根据权利义务对等原则，恒联公司没有权利向我公司收取相应的物业服务费；4、考虑到我公司承租物业的特殊性是开设大型卖场，我公司租赁物业的内部与公共区域的日常管理，均由我公司委托第三方进行，即使法院最终认定我公司应支付物业服务费，也应当考虑到我公司承担了部分公共区域的物业管理情况，扣减我公司已经承担的部分公共区域的物业管理费，不应全额支持恒联公司的诉讼请求；5、我公司与润洋公司之间签订的合作协议书中，明确约定物业费用包含在租金中，润洋公司是物业的业主，如果法院认定应支付物业管理费，也应当由润洋公司承担。综上所述，请求驳回恒联公司对我公司的诉讼请求。 乐天玛特海安店一审辩称：1、我店是不具有独立法人资格的分支机构，不具有对外独立承担民事责任的资格，是不适格的被告；2、恒联公司没有按照其与业主委员会签订的物业管理合同的约定向我店提供过相应的物业管理服务，而是我店自己与有关公司签订了保洁合同等，由我店自己花费大量款项，进行了卖场内外、隔油池、地下车、地下车库的卫生保洁理、配电房、监控室的管理、消防泵及控制柜的管理与维修，恒联公司无权向我店收取物业管理费；3、恒联公司与我店既没有服务与被服务的事实，也不存在物业管理服务合同关系；4、我店隶属于乐天玛特公司，乐天玛特公司收购了江苏时代超市有限公司（以下简称时代公司），但时代公司与润洋公司之间签订的租赁合同中约定了其只承担租金，租金的约定中包含了物业管理费用及物业管理费用所占的比例，除租金之外无需支付其他任何费用。综上所述，请求驳回恒联公司对我店的诉讼请求。 润洋公司一审辩称：1、海安县海安镇人民中路36号的物业是我公司的，我公司将该处物业出租给了时代公司开设了大型卖场，后时代公司变更为乐天玛特海安店，该物业的实际使用人为乐天玛特海安店，乐天玛特海安店对该物业的管理是自行管理、费用自行承担的；2、时代公司与我公司之间签订的租赁合同不仅约定了房屋的租金，还约定了涉及到部分公共管理的项目，由我公司牵头，由时代公司与物业管理公司另行签订协议。为此，我公司多次牵头，由乐天玛特海安店与恒联公司进行协商，但双方一直未能谈妥；3、虽然在双方租赁协议中约定由我公司提供正式的房屋租赁发票，发票以房屋租金、相关设备设施租赁费用及物业管理费按5∶3∶2的比例进行开具，结合第一年的租金700万元，不管哪一个物业，其当年的物业管理费都不可能高达租金的20%（即140万元），所以该发票比例约定的目的是考虑在可能的情况下少交税款，并不是真正的物业管理费的约定。事实上我公司开给乐天玛特海安店的正式发票中全部是房屋租金，没有其他内容，因此我公司只收取了房屋租金，没有收取其他费用，物业管理费应由乐天玛特海安店承担；4、物业管理合同中约定了业主的满意率要达到80%，恒联公司未能提供证据证明其达到了这一标准，恒联公司主张收取物业费、违约金的事实依据不充分。综上所述，请求驳回恒联公司对我公司的诉讼请求。 原审法院经审理查明：2007年12月18日，润洋公司作为甲方、时代公司作为乙方，双方签订了一份合作协议书，主要约定：甲方投资开发建设本协议项下的商业设施项目（以下简称“项目或房屋”），乙方在该房屋具备交付使用条件时租赁该房屋开设大型卖场，本房屋位于海安县（城）人民路与中坝北路交叉口地块，租赁房屋范围：地上一：地上**建筑面积约1385平方米5985平方米，三层约6185平方米、四层约6185平方米，总建筑面积约19740平方米（各楼层中的电梯井、消防疏散梯的面积，均包含在总租赁面积内，不因此扣除总租金），具体位置及面积见附件一（总平面图及各层平面图）红线范围内面积为准，最终租赁面积以乙方实际租赁范围内的实测建筑面积为准，除此以外，乙方不承担其他任何共同分摊面积；甲方承诺无条件提供租赁房地下一层50个汽车停车位、租赁房屋门前广场用作自行车、摩托车停车场使用，均由乙方负责管理，室外广场、四周边车道在符合政府相关部门要求的前提下乙方可无偿使用；甲方出租给乙方的房屋设施应当满足具体要求，相关配套设备与设施由甲方负责投资并施工，乙方使用这些配套设施设备时，不需要另外支付租金以外的任何费用；除非甲乙双方按本协议相关条款之规定提前终止本协议，本协议所约定的租赁期限为15年，租赁期限自计算房屋租金之日开始计算；甲方承诺在交付房屋之日起给乙方3个月免租装修期，如乙方装修期超过3个月，则从满3个月装修期的第一天起计算租金，如乙方装修期不满3个月，则从乙方对外营业日起计算租金；本协议约定的房屋年租金为700万元，前三年不变，以后每三年递增一次，每次递增4.5%，即第1－3年年租金为700万元，4－6年年租金为731.5万元，7－9年年租金为764.4175万元，10－12年年租金为798.8万元，13－15年年租金为834.763万元；租金依先付后用之原则，每季度支付一次，乙方应当于每季度的第1个月10日之前向甲方支付当期租金，但甲方应当提前7日向乙方提供正式房屋租赁发票；乙方除支付给甲方租金外，无需再支付给甲方任何费用，乙方对租赁房屋自行管理，涉及部分公共管理的项目，由甲方牵头，由乙方与物业管理公司另行签订协议；乙方租赁房屋内的水、电、燃气等能源费、排污费以及其他应当由乙方自行承担的费用，由乙方根据公共事业部门和其他单位的要求按期交纳，不得无故拖欠；甲方向乙方提供正式的房屋租赁发票，发票以房屋租金、相关设备设施租赁费用及物业管理费（按）5∶3∶2的比例开具，若因甲方提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应当赔偿乙方因此而受到的全部实际损失等。 润洋公司后投资开发了海安县城人民中路36号（即海安县城中大街26号楼）等房屋。 2008年10月23日，时代公司向海安工商行政管理局申请开办分支机构：时代公司海安时代超级购物中心，2008年10月27日，时代公司海安时代超级购物中心经海安工商行政管理局核准设立，开始经营活动，经营场所为海安县城人民中路**，即上述合作协议书中约定的租赁房屋。 2010年5月10日，时代公司海安时代超级购物中心经海安工商行政管理局核准，将名称变更为时代公司乐天玛特海安店，继续从事经营活动。 2010年9月21日，时代公司经南通工商行政管理局核准，将名称变更为乐天玛特公司。 2011年3月8日，时代公司乐天玛特海安店经海安工商行政管理局核准，将名称变更为乐天玛特海安店，继续从事经营活动。 2011年8月6日，中大街业主委员会作为甲方、恒联公司作为乙方，双方签订了一份中大街物业管理服务合同，主要约定：甲方选聘乙方对中大街小区实行物业管理服务，物业名称为海安中大街，物业类型为商铺、住宅小区（高层、多层）；物业座落位置为东至宁海北路，南至人民中路，西至中坝北路，北至新华路，开发红线内；建筑面积为280992.07平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均履行本合同，承担相应的责任；在物业管理区域内，乙方提供11项优质的物业管理服务；本合同期限从2011年7月1日起至2013年6月30日止；乙方按委托事项，实现8项目标管理（其中包含业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%）；本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，物业管理服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准分别为：1、多层住宅：每月每平方米0.40元，2、高层住宅：六楼以下（含六楼）每月每平方米0.90元，七楼以上（含七楼）每月每平方米1元，3、商铺：每月每平方米1.20元，未售出商铺：每月每平方米1元，备注：拆迁回迁业主住宅按80%计算收取；未售出的房屋、店铺物业服务费向建设商收取；业主与物业使用人有约定物业使用人交纳物业服务费的，而物业使用人未能按时、足额交纳物业服务费的，按国务院《物业管理条例》规定，业主负连带缴纳责任；双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任，违约金按项目总额的5%违约方承担，造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。 乐天玛特海安店所使用的海安县城人民中路36号房地产的业主为润洋公司，系中大街业主委员会业主成员之一。 恒联公司从2011年7月1日起至2013年6月30日止为中大街小区提供了物业管理服务。 2012年1月16日，恒联公司海安分公司向乐天玛特海安店发出了关于收取物业服务费的函，载明了物业管理服务费的标准、物业管理服务的主要内容，并让该店及时与恒联公司联系办理相关缴费手续等。 2013年3月4日，润洋公司从税务机关开具了房租发票，并交给乐天玛特海安店，向其收取从2011年10月至2013年3月的房屋租金10893750元（分别为2011年10月至12月的房屋租金1750000元、2012年1月至2013年3月的房屋租金9143750元）。2013年4月25日，润洋公司又从税务机关开具了房租发票，并交给乐天玛特海安店，向其收取从2013年4月至2013年6月的房屋租金1828750元。 2014年2月21日，海安县物业服务行业协会出具了一份证明，内容为：恒联公司海安分公司自2011年7月1日与海安中大街业主委员会签订物业管理服务合同后，一直在海安中大街所属范围内提供相关物业管理服务，从未间断过，并在县主管部门历次检查中基本符合管理服务要求。 2014年3月30日，中大街业主委员会向恒联公司出具了一份证明，内容为：恒联公司海安分公司自2011年7月1日与中大街业主委员会签订了物业管理服务合同后，一直在海安中大街所属范围内提供相关物业管理服务，从未间断过，服务满意率达85%以上，并在各部门历次检查中基本符合管理服务要求。 另查明：乐天玛特公司租赁案涉房地产，该房地产的所有权属于润洋公司，目前未出售给他人。依据上述合作协议书约定面积和物业服务合同的约定，从2011年7月1日起至2013年6月30日止，乐天玛特海安店所租赁的一楼房屋的物业管理费33240元（24个月×1385平方米×1.00元/月/平方米），二楼房屋的物业管理费86184元（24个月×5985平方米×0.60元/月/平方米）,三楼房屋的物业管理费89064元（24个月×6185平方米×0.60元/月/平方米），四楼房屋的物业管理费89064元（24个月×6185平方米×0.60元/月/平方米），上述物业管理服务费合计297552元。乐天玛特公司、乐天玛特海安店、润洋公司至今均未给付上述物业管理服务费。 原审法院认为，恒联公司在本案审理过程中，向法院申请追加乐天玛特公司作为被告参加诉讼，法院依据其申请通知乐天玛特公司参加诉讼，并不违反程序法的规定。乐天玛特公司辩称恒联公司的追加申请已经超过时限，不予采信。 润洋公司与时代公司签订的合作协议书约定了具体的租赁场所、面积、租金、租期，又约定了承租人时代公司除向出租人润洋公司支付租金外，无需再向润洋公司支付任何费用，故该合作协议书的性质属于房屋租赁协议。该合作协议书中又约定了涉及公共管理的项目，由出租人牵头，由承租人与物业管理公司另行签订协议，所以物业管理服务费用并未约定由出租人承担，而是由承租人与物业管理公司另行约定。 该合作协议书中约定出租人向承租人提供正式的房屋租赁发票，发票以房屋租金、相关设备设施租赁费用及物业管理费按5∶3∶2的比例开具，房屋出租应交税款的税率大于房屋附属的设备设施出租应交税款的税率，双方在协议书中又约定如果因出租人提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使承租人被要求补缴税款、罚款等损失的，润洋公司应当赔偿承租人因此而受到的全部实际损失，可见双方也约定了出租人如果按上述比例开具的发票导致承租人被政府部门要求补缴税款或罚款的后果均由出租人润洋公司承担赔偿责任，如果按乐天玛特公司及其海安店的辩称意见，出租19700多平方米的房屋，一年的物业管理服务费就达140万元（第一年租金700万元×20%），显然也与海安当地的常情不相符合，润洋公司实际开出的发票中也载明仅为房租，没有物业管理服务费，故润洋公司所辩称的该开票比例约定的目的是为了少交纳税款，法院予以采信。承租人时代公司将企业名称变更为乐天玛特公司，时代公司的权利与义务均由乐天玛特公司承继。润洋公司开具了房租的正式发票交给乐天玛特海安店，乐天玛特公司未提出异议，乐天玛特海安店也支付了相关房租，润洋公司只收取了房租，并未收取物业管理服务费用，乐天玛特公司、乐天玛特海安店辩称的房屋租金中包含了物业管理服务费，难以采信。 中大街业主委员会代表海安中大街小区全体业主与恒联公司签订的中大街物业管理服务合同，并没有违反我国法律、行政法规的禁止性规范，该合同合法有效，对全体业主与恒联公司均有约束力，恒联公司应当按约履行物业管理服务的义务，业主应当按约履行交纳物业管理服务费的义务，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。乐天玛特公司租赁润洋公司座落于海安县城人民中路36号的案涉房地产，该房地产属于海安中大街小区的物业之一，乐天玛特公司、乐天玛特海安店辩称恒联公司从未向其提供物业管理服务，乐天玛特海安店、润洋公司辩称的业主满意率达到80%作为支付物业管理费的条件，而恒联公司举出的中大街业主委员会出具的证明，反映恒联公司从2011年7月1日后一直在中大街所属范围内提供物业管理服务，服务满意率达85%，故乐天玛特公司、乐天玛特海安店、润洋公司上述辩称意见，不予支持。业主或使用人应当支付有关物业管理服务费，乐天玛特公司作为物业承租人，应当按约支付物业管理服务费，逾期支付应当按约支付违约金，润洋公司作为物业的所有权人，对物业使用人所承担的上述义务负有连带责任。 乐天玛特公司、乐天玛特海安店提供的相关证据，证明乐天玛特公司与南通宁灿物业有限公司、泗阳美洁保洁服务有限公司等单位签订保洁服务的协议，从上述协议内容看保洁范围主要包括乐天玛特海安店卖场、门厅、办公区等，也包括乐天玛特海安店外围地区，但乐天玛特公司及其海安店举出的上述证据并不足以证明恒联公司从未提供过物业管理服务，根据国务院《物业管理条例》第三十四条之规定，一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业提供物业管理，根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。乐天玛特公司、乐天玛特海安店所辩称的恒联公司并未为该店提供相应的物业服务，法院不予采信。中大街业主委员会选聘了恒联公司作为物业管理公司，并与恒联公司签订了物业管理服务合同，乐天玛特公司自行与他人签订服务合同、协议书等，委托他人完成乐天玛特海安店卖场、办公区及周边公用场所的服务工作，并不能免除乐天玛特公司应当向恒联公司支付物业管理服务费的义务，乐天玛特公司辩称的法院应当扣减乐天玛特公司已经承担的部分公共区域的物业管理费，不予支持。恒联公司曾于2012年1月向乐天玛特海安店催要过物业管理服务费，乐天玛特公司辩称的2011年7月1日至2012年1月26日的物业管理费已经超过了诉讼时效，法院难以采信。根据有关规定，物业服务企业要求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。恒联公司主张的违约金计算有误，按照中大街物业管理服务合同的约定应为14877.60元。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、乐天玛特公司给付恒联公司从2011年7月1日起至2013年6月30日止的物业管理服务费297552元。二、乐天玛特公司支付恒联公司违约金14877.60元（即297552元×5%）。上述一、二项，乐天玛特公司于判决发生法律效力后10日内履行完毕。三、润洋公司对乐天玛特公司的上述义务承担连带责任。如乐天玛特公司、润洋公司未按本判决上述三项确定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回恒联公司的其他诉讼请求。案件受理费5988元，由恒联公司负担8元，乐天玛特公司负担5980元（此款已由恒联公司代垫，乐天玛特公司在履行上述义务时一并给付恒联公司）。 上诉人乐天玛特公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、与恒联公司签订物业合同的中大街业主委员会资格存在严重瑕疵，其在成立过程中未按物业管理条例、物权法等相关规定履行相应的选举备案登记公示等手续，故恒联公司据以主张权利的基础物业服务合同应视为无效合同，同时中大街业主委员会出具的关于恒联公司服务满意率达85%的证明亦无依据。2、乐天玛特公司并非案涉物业业主，且乐天玛特公司与恒联公司之间未签订任何物业服务协议，故双方之间未形成物业服务合同关系。3、恒联公司提供的证据不足以证明其为乐天玛特公司提供了物业服务，相反对于本应属于恒联公司的物业服务范围是由乐天玛特公司自行或委托第三方完成。一审法院既已认定乐天玛特公司对卖场外围进行了相应物业管理，就应由恒联公司举证证明其提供了物业服务，但一审法院分配举证责任不当。即便一审法院认定恒联公司有权收取物业费，也应考虑乐天玛特公司承租房屋经营业态的特殊性及乐天玛特公司已实际支出公共部分物业费用的情况，仅以承租面积计算物业费有违公平原则。4、恒联公司认为其于2012年1月向乐天玛特公司发出催讨函，但未提供乐天玛特公司签收的证据，故恒联公司无证据证明诉讼时效中断，恒联公司主张2011年7月1日至2012年1月26日的物业费已超过诉讼时效，法院不应支持。综上，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回恒联公司要求乐天玛特公司支付物业费与违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由恒联公司承担。 被上诉人恒联公司答辩称:原审法院判决有事实依据、证据依据，符合法律规定，乐天玛特公司的陈述不符合客观事实和法律规定，请求判决驳回乐天玛特公司的全部上诉请求。 二审过程中，乐天玛特公司为证明其主张，向本院提交以下证据：中大街业主委员会筹备组申请报告、函告、业主委员会备案表、中大街业主委员会首届业主委员会委员选票、公示名单复印件，证明业主委员会成立时缺少了成立公示和证明，故中大街业主委员会主体资格不合法。另外在选取物业公司时并未经过招投标，程序不合法。 恒联公司质证认为:所有证据都是复印件，故对真实性均不确认，即使证据真实也不属于新证据，乐天玛特公司在一审时未提交应视为放弃对该证据举证的权利；并且业主委员会筹建手续与乐天玛特公司无关，该组证据不影响恒联公司在一审中行使权利。 二审过程中，恒联公司为证明其主张，提交城管局出具的文件，证明乐天玛特公司与城管局签订的系列合同及给付的费用是城管局依照政府文件的内容收取的，与恒联公司无关。 乐天玛特公司质证认为：对文件真实性无异议，但与本案无关。该文件仅是收取费用的方式和范围，在我司与其他保洁公司或其他第三方的保洁服务合同中，城管局也加盖了公章，收取费用的方式和范围都与该文件一致。恒联公司提供的该证据只能证明我公司与其他保洁公司签订的合同在城管局的许可下是合法有效的，不应由第三人再收取任何费用。该份文件并不能证明恒联公司在城管局的指令下收取公司附近的各项物业管理费。 本院认证认为，乐天玛特公司对恒联公司提供的证据真实性无异议，本院依法予以确认；因乐天玛特公司提供的证据均为复印件，本院无法确认其真实性，即便该组证据均真实合法，亦不足以达到乐天玛特公司的举证目的，具体理由详见下文论述。 本院经审理，对原审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 根据双方当事人诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：1、乐天玛特公司是否有支付物业服务费的合同义务；2、恒联公司是否提供了相关的物业服务以及物业服务费应当如何进行确定。 关于乐天玛特公司是否有支付物业服务费的合同义务的问题，本院认为：第一，《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案……”本案中，乐天玛特公司提供了中大街业主委员会的备案表、公示等材料，足以说明该业主委员会经过相关部门备案；同时在业主委员会委员情况表中载明时代超市（乐天玛特公司前身）员工余兆华亦为业主委员会委员之一，对于业主委员会成立时的具体情况时代超市也应明知。故中大街业主委员会应为签订物业合同的适格主体，乐天玛特公司认为中大街业主委员会的成立程序不合法，依据不足，本院不予采信。第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。乐天玛特公司主张中大街业主委员会与恒联公司签订的物业合同因存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形而无效，但未能提供任何证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。中大街业主委员会代表海安中大街小区全体业主与恒联公司签订的物业管理服务合同，并未违反法律、行政法规的禁止性规范，该合同合法有效。第三，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”。本案中，时代超市（乙方）与润洋公司（甲方）签订的合作协议书中约定“乙方除支付给甲方租金外，无需再支付给甲方任何费用，乙方对租赁房屋自行管理，涉及部分公共管理的项目，由甲方牵头，由乙方与物业管理公司另行签订协议”，根据该约定，承租人除向润洋公司支付房屋租金外无需支付任何费用，但需与物业管理公司另行协商物业服务事宜，而现有证据既无法证明乐天玛特公司向润洋公司缴纳过除租金外的其他费用，也无法证明其缴纳给润洋公司的租金中包含物业费，故乐天玛特公司作为物业承租人应承担物业费用。 关于恒联公司是否提供了相关的物业服务以及物业服务费如何确定的问题。本院认为，中大街业主委员会出具的证明反映恒联公司提供的物业管理服务满意率达85%，可以初步证明恒联公司在物业服务合同区域内履行了相应义务。现乐天玛特公司在使用租赁物的过程中，对部分本应由恒联公司提供物业管理服务的公共区域自行委托他人进行一定的如保洁、化粪池的清掏等物业管理工作，但这也是为了其自身经营的需要，且不能就此否认恒联公司就相关公共区域进行了物业服务工作。法律并不禁止当事人自愿承担合同约定以外的义务，恒联公司既已按照合同约定提供了服务，乐天玛特公司抗辩因未享受或者无需接受相关物业服务而不承担物业服务费或减少承担比例的理由，本院不予支持。因此作为实际使用人，乐天玛特公司应根据物业合同约定给付物业费。 至于乐天玛特公司主张恒联公司起诉时2011年7月1日至2012年1月26日的物业费已超过诉讼时效的问题。本院认为，根据合同法第六十条相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，物业服务合同中约定的合同期限为2011年7月1日至2013年6月30日，且约定物业公司根据协议可向业主和物业使用人收取一年度的物业服务费，但对于具体的收费时间未予明确，而物业服务本身又是一个连续行为，故本案诉讼时效应从恒联公司主张时起算。现恒联公司起诉时其主张的物业费均未超过诉讼时效，乐天玛特公司该点抗辩理由本院不予采信。 综上，乐天玛特公司提出的其与恒联公司无合同关系，也未享受到恒联公司的物业服务，故无需支付物业费的上诉意见，既无法律依据又无事实依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费5988元，由上诉人江苏乐天玛特商业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 琰 代理审判员 陈 卓 代理审判员 蒋江华 二〇一五年二月二十五日 书 记 员 胡 皓 附录法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。