云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)玉红民一初字第121号原告：玉溪市中天房地产开发有限公司。住所地：玉溪市元江县澧江镇凤凰路*号。法定代表人：何跃有，总经理。委托代理人：杨国建，男，汉族，住云南省玉溪市，系原告副总经理，特别授权代理。委托代理人：沈鸿翔，滇玉律师事务所律师。特别授权代理。被告：红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组。负责人：聂自明，组长。原告玉溪市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）诉被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组（以下简称康井六组）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院2014年12月18日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭进行审理，原告委托代理人沈鸿翔和杨国建，被告负责人聂自明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中天房地产公司诉称，被告康井六组集体所有的位于红塔区右冯新村与四号路中间的约六亩土地闲置多年无法利用，经被告居民代表会议和居民大会多次讨论后，决定将该块土地进行招商引资，合作发展。原告在网上看到招标公告后参加了被告委托的云南通力工程造价咨询公司组织的招投标并中标。2011年9月29日，原告与被告签订了《康井六组综合用房合作开发协议》，协议约定：一、项目名称：李棋街道办事处康井社区居民委员会六组综合用房开发建设项目。二、资金来源：投资方自筹。三、1、乙方必须交纳400万元投资保证金，由甲乙双方共同管理。2、项目正式开工后（以规划等相关部门审批后建筑层数不低于六层，总建筑面积不低于11074.69㎡），乙方支付甲方项目收益补偿费102万元；如规划审批的建筑层数少于六层，双方具体协商处理，后因耕地质量补偿费发生上线上调，原被告又与2012年2月16日签订了《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》。由于国家政策变动，实际情况与双方协商时发生了较大变化，规划审批的建筑面积与合同约定的面积相比大幅减少，玉溪市规划局审批该块土地的建筑层数不高于五层，而双方合同约定是不低于六层。根据双方合同约定，如规划审批的建筑层数少于六层，双方具体协商处理。规划情况发生变化后，原被告进行了多次协商，但均因种种原因不能达成补充协议，原被告签订的合同现已无法继续履行。原告2012年2月22日向被告交纳了400万元的投资保证金，在办理土地转换及项目报建过程中被告共退还了248万元，现尚有152万元以被告名义存放在李棋街道三资管理中心。原告办理土地转换及项目报建过程中共计支付了招标资料费1200元，招标代理费50000万，耕地开垦费100598.40元，耕地占用税119760元，地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元，勘察费96254.20元，规划设计费93000元，规划、土地等报批手续费123000元，合计663812.60元。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原被告双方2011年9月29日签订《康井六组综合用房合作开发协议》和2012年2月16日签订了《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》；二、由被告返还原告剩余保证金152万元，并按照活期存款年利率分段计算支付至2014年11月20日的利息共21574.55元；三、由被告返还原告在办理土地转换及项目报建过程中支付的费用663812.60元；四、由被告承担本案诉讼费用。被告康井六组辩称，原告办理手续所有垫付的费用都不应该退还，因为是原告先违反合同。因为国家规划，导致原来计划的6-7层现在只能建盖5层，后来协商解决，但协商不一致，导致招商的土地一直闲置到现在，原告垫付费用办理的手续现在已经有些要到期，没有价值了，叫被告返还不合理，而且现在让被告退还被告也拿不出钱来。原告要求退还费用要通过被告群众协商，但群众不同意。许多群众不同意原来签的合同，早就叫原告不要动，停工，但是原告一直还在办理手续。国家批准盖几层，只能盖几层，减少的层数和面积，可以按照原来合同约定的分配比例进行相应缩减，被告没有意见。情况变化了要变更合同，需要群众民主表决才能实施，现在群众有意见，不可能实施了，被告同意解除合同，退还原告保证金，但保证金要等被告找到下一家开发商才能退还，而且解除合同之前的利息不应该付，从解除合同到被告找到下家退还原告保证金期间同意按银行贷款利率计算支付利息。合同签订后拖了很多年都没有实施，导致被告没有地方开会，群众没有地方请客，也给被告造成了损失。另外，原告一会要一会不要，原告说不要的时候有人来谈过，愿意每年36000元一亩来租，如果原告要租按每年36000元一亩，被告也同意。本案审理过程中，原告为证明自己的诉讼主张提供了以下证据：一、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体资格；二、被告与原告签订合同前对集体综合用房招商事宜进行民主讨论的会议纪要、会议记录、“三重一大”事项集体决策登记表共8份，证明被告是通过充分的民主讨论，才决定将本案争议涉及的六亩土地用于招商引资，招商的具体方案同样也是经过居民民主讨论决定的；三、《康井六组综合用房引资合作意向细则》和《康井六组综合用房合作开发协议》，证明原告中标后双方签订合同约定：一二层归被告、三层以上归原告。如规划审批的建筑层数少于六层，双方具体协商处理。合同约定的经济指标在建设过程中发生工程量变更，按平方面积总造价进行调整。四、被告2011年9月29日的会议记录和“三重一大”事项集体决策登记表，证明在李棋街道和康井居委会领导参与下，被告开会民主表示一致同意与原告签订的《康井六组综合用房合作开发协议》。五、被告2012年2月15日的会议记录和原被告双方2012年2月16日签订的《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》、证明因申报过程中国家政策调整，双方对耕地补偿费上调导致的相关事项作了补充约定，由原告在7个工作日内打入400万元投资保证金到双方认可的共管账户。被告干部群众开会认可补充协议的内容。证明原被告签订的协议是符合民主议定程序的。六、农村集体经济组织收入凭证，证明原告于2012年2月22日向被告支付了400万投资保证金。七、玉溪市规划局发的《通知》和《关于李棋街道办康井六组公房用地建设项目用地的规划设计条件》（包括公示稿），证明本案争议涉及的项目建设用地经玉溪市规划局审查，确定用地面积为3992平方米，要求在预留通道处断开，按两幢建筑设计，且建筑层数不高于五层。八、发票两张，证明原告向云南通力工程造价咨询有限公司支付康井六组公房项目招标资料费1200元、招标代理费50000元。九、非税收入一般缴款书和税收通用完税证各一张，证明原告垫付康井六组公房项目耕地开垦费100598.4元，收款单位为玉溪市国土局；垫付耕地占用税119760元，收款单位为红塔区地税一分局；十、《地质灾害危险性评估及矿产压覆调查合同》，证明原告与云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院签订合同，委托昆阳分院完成康井六组公房新建项目地质灾害危险性评估及压覆矿产资源调查评估任务。工程款80000元尚未支付昆阳分院。十一、1、原告与玉溪建筑设计院签订的《建设工程勘察合同（一）》及收费结算单，证明原告委托玉溪建筑设计院承担康井六组公房建筑场地建设项目岩土工程详细勘察任务。勘察费为96254.2元；2、原告与玉溪建筑设计院签订的《建设工程设计合同（一）》，证明原告委托玉溪建筑设计院承担康井六组项目规划方案设计，规划方案设计费为93000元；3、玉溪建筑设计院催款单，证明原告尚未支付玉溪建筑设计院勘察及设计费。十二、原告与云南融呈不动产咨询有限责任公司签订的《委托代理合同》、云南融呈不动产咨询有限责任公司的《催款通知》、《玉溪市红塔区人民政府关于李棋街道康井社区居委会六组新建公房建设项目用地的批复（玉红政复[2014]59号）》、玉溪市规划局建设用地规划许可证和建设项目选址意见书，证明1、原告委托云南融呈不动产咨询有限责任公司办理康井六组公房项目的规划、土地等报批手续，该公司已经按约完成了相关义务，合同约定价为123000元，原告已付70000元，尚欠53000元未付。2、因原告未支付尾款，康井六组公房项目的政府批复、建设用地规划许可证及建设项目选址意见书原件被融呈公司扣押，待尾款付清后才可移交。十三、《关于康井六组修改补充本组综合用房合作开发协议签字表》，证明原协议计划建设6-7层房屋，后规划不准超5层，且要求从中间隔成两幢，使建筑面积减少约2750平方米，原合同无法履行，双方2014年6月21日在居委会主持下重新协商达成补充协议草案，之后由被告方户主签字表决，因部分群众不同意，导致被告未与原告签定正式协议。经本院主持质证，被告负责人不对原告提供的上述证据的客观性、关联性、合法性发表有针对性的质证意见，而是表示从开始群众就不同意与原告签订的协议。《关于康井六组修改补充本组综合用房合作开发协议签字表》上的户主签字是半真半假，有些是代签的，不合法。要求本院到居民小组开群众会调查了解群众的意见。经本院多次释明，被告负责人仍然不有针对性地发表质证意见。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条规定：“质证时当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无及证明力大小进行质疑、说明和辩驳。”被告经本院释明仍不依法发表质证意见，视为放弃质证的权利，对原告提供的上述证据的真实性、关联性、合法性本院予以确认。被告提供了《康井六组综合用房合作开发协议表》，证明2012年3月13日被告部分村民签名决议原来的组干部在组织招标过程中不民主，本组居民都不能参加，原告原来的承诺也没有兑现，群众认为与原告签订的协议不合法。经质证，原告认为该决议的真实性无法确认。如果居民认为合同无效，原告的钱也是要返还的。本院认为，被告提供的2012年3月13日的村民会议决议形式上有瑕疵，没有会议的地点、召集和主持人。本院询问现在的组长，其不回答，而且双方签订合同是经过公开招投标，被告开过多次会议进行讨论，双方2012年2月16日签订补充协议后，原告按协议于2012年2月22日将400万保证金支付给被告，被告2012年3月13日村民会议决议认为双方的协议不合法，不同意与原告的合同不合常理，该证据的真实性、合法性本院不予采信。但该证据证明有部分居民对被告与原告的协议有意见。根据上述证据，本院认定本案事实如下：被告康井六组集体所有的位于红塔区右冯新村与四号路中间的约六亩农业用地闲置多年无法利用，从2011年5月16日，被告召开党员、居民代表和户主代表会议，讨论决定将该块土地通过招商建盖康井六组综合用房，并确定了商家出资，居民小组出土地，一层和二层归居民小组，三层以上（含三层）归投资方，三层以上住房满足本组居民购买的原则。之后，被告先后于2011年5月24日，6月15日，6月19日，7月22日，8月10日和9月6日召开党员和居民代表会议多次讨论招商引资的具体方案。被告2011年8月7日制定《康井六组引资合作意向细则》并报康井居委会同意，该《细则》明确建设项目的主要经济指标为：用地面积4067.17平方米，建筑占地面积1516.94平方米，总建筑面积11074.69平方米，建筑密度37.30%，容积率2.723，绿化率35.25%，停车位38个。上述经济指标在建设过程中若发生工程量变更，按平方面积总造价进行调整。被告还委托云南通力工程造价咨询公司进行招投标，并确定于2011年9月8日在玉溪市高新区管委会二楼进行公开投标。原告中天房地产公司按照招标公告参与投标并中标。2011年9月29日，原告与被告签订了《康井六组综合用房合作开发协议》，协议约定：项目名称为李棋街道办事处康井社区居民委员会六组综合用房开发建设项目。资金来源为投资方自筹。签订合同后原告必须交纳400万元投资保证金，由甲乙双方共同管理，用于办理土地转换及项目报建手续，待项目进入施工阶段后，转入施工费和交纳项目收益补偿费。项目正式开工建设后（以规划等相关部门审批后建筑层数不低于六层，总建筑面积不低于11074.69㎡），乙方支付甲方项目收益补偿费102万元；如规划审批的建筑层数少于六层，双方具体协商处理。合同还对房屋的装修标准，违约责任等作了约定。同日，在李棋街道和康井居委会领导参与下，被告党员及村民代表开会讨论一致同意与原告签订的合同。合同签订后，因国家耕地质量补偿费标准变动，被告于2012年2月15日召开党员和居民代表会，讨论通过了补充协议的基本内容，原被告又与2012年2月16日签订了《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》，对相关问题进行了约定，要求原告于7个工作日内将400万元保证金打到双方认可的共管账户。《补充协议》第4条还规定：“乙方（原告）在积极的垫付土地审批手续的相关费用，若再因相关国家政策变动，报建审批面积未实现原合同面积（11074.69㎡），双方达不成共识或村民阻挠及其他不可疑因素造成该项目无法实施，甲方（被告）必须支付给乙方所垫付的费用，含投标时垫付的招标费（以实缴单据为据）。属违约的则依照原合同第五项相关条款执行。”康井居委会批准同意了上述协议。原告于2012年2月22日将400万元保证金支付给被告，以被告名义存放在李棋街道三资管理中心。三资管理中心按银行同期基准活期存款利率支付利息。协议签订后，原告于2012年3月2日与云南融呈不动产咨询有限责任公司签订《委托代理合同》，委托融呈公司办理康井六组公房项目用地规划查询、选址意向书、用地预审、用地规划许可证和用地批复等有关事宜；2012年4月17日与云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院签订《地质灾害危险性评估及矿产压覆调查合同》，委托昆阳分院完成康井六组公房新建项目地质灾害危险性评估及压覆矿产资源调查评估任务；2012年12月15日与玉溪建筑设计院签订的《建设工程勘察合同（一）》，委托玉溪建筑设计院承担康井六组公房建筑场地建设项目岩土工程详细勘察任务；2014年8月19日与玉溪建筑设计院签订的《建设工程设计合同（一）》，委托玉溪建筑设计院承担康井六组新建公房项目规划方案设计。现委托方的工作均已经完成，玉溪市规划局2012年3月27日出具了康井六组公房《建设项目选址意见书》，2014年3月4日给康井六组发了《通知》，同意办理建设项目规划许可证，但要求建筑设计方案进一步调整，其中要求建筑层数不高于五层，临街面过长，建筑应在预留通道处断开，按两幢建筑设计。2014年3月20日，玉溪市规划局发布了《关于李棋街道办康井六组公房用地建设项目用地的规划设计条件》，明确用地面积3992平方米，建筑密度不大于35%。容积率不大于2.5%，绿地率不小于35%，并须按《控规》建设防护绿地，四号路东侧防护绿地宽度不少于5米，建筑层数不高于五层，退让城市道路规划红线不少于5米等要求。2014年3月21日，玉溪市规划局出具了康井六组公房《建设用地规划许可证》。2014年5月7日，玉溪市红塔区人民政府发布了《关于李棋街道康井社区居委会六组新建公房建设项目用地的批复》（玉红政复[2014]59号），同意将该土地提供给康井六组作为新建公房项目用地。由于玉溪市规划局确定的项目建设规划条件与双方协议约定的建设指标发生了较大变化，特别是双方协议约定用地面积4067.17平方米，建筑不低于六层，而规划批准的用地面积为3992平方米，建筑层数不高于五层，且临街面建筑应在预留通道处断开，按两幢设计，导致建筑面积减少了约2750平方米。双方在康井居委会的主持下进行了多次协商，且于2014年6月21日重新协商达成补充协议草案，之后由被告方户主签字表决时部分群众不同意，导致双方至今未签定正式补充协议对利益关系重新进行调整，协议至今未能继续履行。原告向被告交纳的400万元投资保证金原告以办理土地转换及项目报建为名于2012年5月21日退了113万，2013年1月21日退了135万元。现尚有152万元以被告名义存放在李棋街道三资管理中心。原告办理竞标、土地转换及项目报建过程中共计支付了云南通力工程造价咨询有限公司招标资料费1200元和招标代理费5万元；玉溪市国土资源局耕地开垦费100598.40元；红塔区地税一分局耕地占用税119760元；云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元，玉溪市建筑设计院勘察费96254.20元和规划设计费93000元尚未支付；云南融呈不动产咨询有限责任公司的规划、土地等报批手续费123000元仅支付了70000元，尚欠53000元未付。本案审理过程中，经本院主持调解，双方仍无法对规划许可条件下双方的利益调整达成一致意见，双方均同意解除合同。本院认为，原告中天房地产公司与被告康井六组签订的《康井六组综合用房合作开发协议》和《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》康井六组先后多次多次开会讨论，李棋街道和康井居委会也进行了监督，且经过了中介公司组织的公开招投标，符合民主议定程序，也是双方当事人的真实意思表示。协议签订后，双方依法办理了农用地转用和建设规划审批等手续，并获得了玉溪市红塔区人民政府批准，双方的协议合法有效。协议履行过程中，由于康井六组换届选举后干部人事发生变动，政府规划许可条件与双方协议约定发生重大变化，双方经多次协商，无法对新情况下的利益调整达成一致，导致协议无法继续履行，原合同目的不能实现，双方均要求解除协议，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原装、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求被告退还已经交纳的保证金152万元及同期活期基准存款利息的诉讼请求本院予以支持。原告支付云南通力工程造价咨询有限公司的招标资料费1200元和招标代理费5万元是协议解除后造成的直接损失，根据双方《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》第4条的约定，应由被告承担并赔偿原告，但该补充协议是以耕地质量补偿费要从每亩28000元上涨到560000元为前提，而原告办理手续时费用并没有上涨，而且双方对合同不能履行都不具有过错，该损失全部由被告承担显失公平，本院酌情确定由被告赔偿原告30000元。原告支付了玉溪市国土资源局的耕地开垦费100598.40元，支付红塔区地税一分局的耕地占用税119760元，办理了用地手续，已经由农业用地转换为建设用地，合同解除后，被告作为土地的所有人和受益人，应当将上述费用返还原告。原告也应将办理土地手续的相关资料返还被告。云南岩土工程勘察设计研究院昆阳分院的地质灾害及压覆矿产资源评估费80000元，玉溪市建筑设计院的勘察费96254.20元和规划设计费93000元，云南融呈不动产咨询有限责任公司的规划、土地等报批手续费123000元，原告作为委托人，应对受委托人承担付款义务，其仅支付了云南融呈不动产咨询有限责任公司的规划、土地等报批手续费70000元，其余均未付，故上述费用是否应由被告承担返还，如何返还，本院在本案中不做审理和裁判。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十八条，判决如下：一、解除原告玉溪市中天房地产开发有限公司与被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组2011年9月29日签订《康井六组综合用房合作开发协议》和2012年2月16日签订了《关于2011年9月29日签订的〈康井六组综合用房合作开发协议〉增项补充协议》；二、由被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组于本判决生效之日起十日内返还原告玉溪市中天房地产开发有限公司剩余保证金152万元，并按照同期活期基准存款利率分段计算支付至2014年11月20日的利息共21574.55元；三、由被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组于本判决生效之日起十日内赔偿原告玉溪市中天房地产开发有限公司支付云南通力工程造价咨询有限公司的招标资料费和招标代理费共30000元；四、由被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组于本判决生效之日起十日内返还原告玉溪市中天房地产开发有限公司支付玉溪市国土资源局的耕地开垦费100598.40元，支付红塔区地税一分局的耕地占用税119760元。由原告玉溪市中天房地产开发有限公司将办理上述手续的相关资料返还被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组；五、驳回原告原告玉溪市中天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18480元，减半征收9240元，由原告玉溪市中天房地产开发有限公司承担4620，由被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会六组承担4620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  滕永金二〇一五年二月十一日书记员  张玉婷