杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初3581号 原告：祝长泉，男，1953年6月6日出生，住杭州市萧山区。 原告：郭水凤，女，1954年5月11日出生，住杭州市萧山区。 原告：祝春萍，女，1988年4月26日出生，住杭州市萧山区。 三原告共同委托诉讼代理人：张林子，浙江志和律师事务所律师。 被告：胡惠娟，女，1962年2月4日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：唐佳博，系被告儿子。 委托诉讼代理人：丁勇，浙江均思律师事务所律师。 原告祝长泉、郭水凤、祝春萍诉被告胡惠娟合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告祝长泉、祝春萍及原告祝长泉、郭水凤、祝春萍共同委托诉讼代理人张林子，被告胡惠娟及其委托诉讼代理人唐佳博、丁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝长泉、郭水凤、祝春萍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告各方签订的房屋宅基地转让协议书无效；2.被告立即将位于民丰河村的房屋及其附属设施返还给原告；并不得再使用位于民丰河村的宅基地面积108平方米及宅基地周围附属地；3.被告支付原告从2006年1月1日至2017年10月31日期间的房屋使用费、宅基地使用费共计56800元（按照400元/月的标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年1月1日，原告与被告签订《房屋宅基地转让协议书》一份，约定将其位于民丰河村的宅基地面积108平方米及宅基地周围附属地转让给被告，被告一次性支付转让费。根据我国《土地管理法》等相关法律法规的规定，农村房屋买卖受让方必须要是同一集体经济组织成员，否则买卖行为无效。结合本案被告并不是民丰河村村民且被告的户籍也未转入案涉房屋所在村集体的事实，可知被告购买原告房屋的行为应属无效。至起诉前，原告多次与被告协商房屋返还的事宜，但均无果。为此特起诉，恳请依法判决。 原告祝长泉、郭水凤、祝春萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋宅基地转让协议书》一份，证明2006年1月1日原、被告双方签订《房屋宅基地转让协议书》一份，将原告位于民丰河村的宅基地面积108平方米及宅基地周边附属地转让给被告的事实。2.萧山区瓜沥镇民丰河村村民委员会出具的《证明》三份，证明案涉房屋所在的宅基地系三原告审批使用，案涉房屋系三原告依法审批所建。 被告胡惠娟辩称：1.双方的买卖协议中户主及同户人员三个人都在买卖协议上签字，也就是说本案三原告当时一致同意将案涉宅基地卖给被告。2.本案中双方签订的宅基地转让协议系三原告自愿转让给被告，并且被告就该宅基地向原告支付相应对价125000元，在当时该款项是符合宅基地交易价格的，这个协议也是双方真实意思表示，不存在任何强迫的情形。双方签订宅基地买卖协议的原因是当时双方都是（现瓜沥镇）的人，双方在同一个地方，因此才会有原告自愿将宅基地卖给被告，被告买入该宅基地的情况。3.被告在2006年购买该宅基地，上面的房子是2006年开始建造的，已建造好将近12年多，本案被告也一直居住在案涉房屋，在当地形成稳定的居住关系，建立了生活秩序和邻里关系，如确认合同无效，势必对被告生活造成极大不利，同时对稳定的生活秩序造成巨大影响。请法庭考虑到十多年前房屋已建造完成，房屋也是由被告建造，现被告长期居住在此，从稳定社会秩序的角度考虑，对原告的请求不同意变更。4.本案房屋是被告所建造，房屋所有权人为被告，原告无权要求退还。自2007年建造装修好后，2013年被告对案涉房屋进行了重新装修，房屋价值产生了重大变化。5.原告应当遵守诚实信用原则。双方签订宅基地协议已履行完毕，距今将近12年，在此过程中房价产生巨大变化，物价也发生了很大变化。2006年萧山商品房价格在四五千，现在萧山房价一般平均在三万元左右，在原告未给予被告合理补偿的情况下如判令被告腾退房屋，对被告是极不公平的，另外如果法院支持原告的诉请，势必鼓励同样的诉讼发生，对社会稳定产生不利影响，从维护社会稳定的角度来说也不应支持原告诉请。6.民丰河村这个区域的宅基地转让的情况也不少。现在宅基地市场交易价格在80万元，宅基地按照市场行情也发生了很大的升值，被告认为不应让原告因毁约行为在此获得重大利益。根据宅基地转让协议第4条约定，原告当时自己也说“就是讨饭，宅基地也不会要回来的”。从诚实信用的原则来讲，原告当时是自愿转让宅基地的，上面的房屋也是被告建造的，原告不应将宅基地和房屋要回去。7.原告在诉状中陈述被告购买原告房屋的行为，原告有捏造事实虚假陈述的嫌疑。由原告提供有丰河村村委会盖章的证明中“该房屋由原告审批建设”，这与事实不符，明显属于捏造证据提起虚假诉讼。被告有建房合同和购买材料等证据可以证明原告欺骗法庭，是否属于虚假诉讼请求法庭一并处理。综上，原、被告签订的合同合法有效，该房屋系被告自行建造，被告在当地形成了稳定的社会关系，原告为利益所驱动，希望通过违约的方式获取宅基地和房屋升值的利益，违反了诚实信用原则，违背了双方自愿签订的转让协议约定，因此被告认为根据法律公平合理的原则及不让毁约者从中谋取非法巨额利益的原则，恳请法庭不予支持原告的诉讼请求并且驳回其诉讼请求。 被告胡惠娟为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.被告与建筑包头签订的《农村建房合同》一份，证明被告自行委托他人建房的事实，案涉房屋系被告建造。2.付款凭证六份，证明房屋建造是包清工，被告付工人工钱的事实。3.部分装潢材料清单十一份，证明被告购买建筑材料的事实。4.庭审后被告补充提供结婚证一份，证明被告结婚的事实。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告胡惠娟对证据1的三性无异议，本案三原告都是签字人。对证据2的真实性无法判断，不能证明原告的证明目的。农村里造房子需要村里和镇里进行审批的，应该经过相应的宅基地建房审批手续，今天庭审中也没有看到这些手续。说明了原告是合法的宅基地使用权人没有证据，不能以村里的证明来代替农村宅基地审批手续。故原告主体不适格。既然原告没有证据证明是合法的使用权人，那么原告也没有权利提起诉讼。案涉房屋是被告建造的。被告认为民丰河村村民委员会是村民自治组织，是没有权利代表政府出具一个证明来证明原告是合法的宅基地使用权人。结合质证意见并经审查，本院对原告提供的证据1的形式真实性予以认定。对证据2，无出具证明单位法定代表人签名，不符合证明的形式要件，该证据不能证明原告的待证事实。 本院对被告提供的证据认证如下：原告祝长泉、郭水凤、祝春萍对证据1—4的待证事实无异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1-4的真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：房屋宅基出卖人祝长泉与房屋宅基买入人胡惠娟签订落款时间为2006年1月1日的《房屋宅基地转让协议书》一份，约定：今由祝长泉房屋宅基地108平方米及宅基地周围附属地，自愿转让给胡惠娟建房。经双方协商特订如下协议：1.房屋宅基地坐落于双桥新农村规划用地，宅基三间面积108平方米，按规划要求与祝长福合幢，西邻庞传法，东邻祝长福，南邻东西水泥路，北邻东西水泥路。2.房屋宅基地转让费由胡惠娟与祝长泉签订协议生效后一次性付清计人民币125000元整。3.房屋宅基地转让后，宅基所有权长期属胡惠娟。4.如今后出现各种纠纷、争执倘有不明事，请出卖方自行理直，不涉买方之事，永不找赎，永不反悔。祝长泉、胡惠娟签名并捺印，郭水凤、祝春萍、祝月萍签名确认同意以上所签协议，证明人芦文玲签名。 甲方唐杰与乙方钱国明签订落款时间为2006年3月10日的《建房合同》一份，约定：为明确双方权利和义务，规范双方义务行为，甲方、乙方本着平等互利的原则，就有关事宜达成如下协议：甲方委托乙方做地基基础、地梁及建造住宅为两层半楼房（附设计图纸一份，乙方应按图施工）。钱国明于2006年4月2日出具付款凭条一份：根据合同要求甲方（唐杰）付给乙方（施工方）第一笔地基地梁造价费用5000元整。钱国明于2006年5月3日出具凭条一份：根据合同要求唐杰付给钱国明第一层造价费用5000元整。钱国明于2006年7月4日出具付款凭条一份：根据合同条款甲方（唐杰）付给乙方（施工方）房屋结顶费用1万元整。钱国明于2006年11月7日出具付款凭条一份：根据合同条款，甲方（唐杰）付给乙方（施工方）墙面面砖贴好和瓦片盖好后费用1万元整。祝长福于2006年4月2日出具付款凭条一份：唐杰付给祝长福房屋地基基础中间结合部分1800元。钱国明于2007年3月11日出具凭条一份：根据合同要求甲方唐杰已全部付清房屋造价费用第四笔8000元整。 被告与唐杰于1987年11月27日登记结婚。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据以上规定，合同有效的前提是当事人缔约时具有相应的缔约能力、当事人意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。另《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村宅基地使用权应依法取得，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案被告受让案涉宅基地时，其并非是案涉宅基地所在村的村民，根据土地管理法的规定，双方之间形成的宅基地使用权买卖合同关系违反了法律的强制性规定应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”原、被告签订的《房屋宅基地转让协议书》被确认无效后，原、被告应对上述取得的财产分别返还。而当事人的主张系法院审理和裁判的基础与前提，在本案中双方当事人均未就转让价款、宅基地使用权的返还作为诉请提出，因此上述事项不属于本案的审理范围。经庭审举证，案涉房屋及附属设施系被告出资建设，原告在本案中径行要求被告立即将位于民丰河村的房屋及其附属设施返还给原告，并要求被告支付自2006年1月1日起至2017年10月31日期间的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。原、被告签订的《房屋宅基地转让协议书》约定房屋宅基地转让费由胡惠娟与祝长泉签订协议生效后一次性付清125000元。被告已支付以上款项，原告对以上款项未作返还的情形下要求被告支付宅基地使用费的诉请，本院不予支持。原、被告签订《房屋宅基地转让协议书》后，双方分别交付了协议项下的宅基地、宅基地转让费，被告已在该宅基地上建设并使用案涉房屋多年。原告在对因该合同取得的财产应予返还未作请求及未能对诉请宅基地及宅基地周围附属地的使用权提供充分的证据证明其系合法使用权人的前提下，要求被告不得再使用案涉宅基地及宅基地周围附属地的诉请，本院不予支持。另根据《土地管理法》第十六条的规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。双方当事人如就案涉宅基地的确权有争议，应先由当事人协商或人民政府处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、祝长泉与胡惠娟于落款时间为2006年1月1日签订的《房屋宅基地转让协议书》无效； 二、驳回祝长泉、郭水凤、祝春萍其余的诉讼请求。 案件受理费1220元，减半收取610元，祝长泉、郭水凤、祝春萍负担570元，由胡惠娟负担40元。 原告祝长泉、郭水凤、祝春萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告胡惠娟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一八年五月三十一日 书记员  徐丽芳