广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2015)茂信法镇民初字第86号原告林高芳（反诉被告），男，汉族，住信宜市。委托代理人严昌皋，男，汉族，住信宜市。被告周希武（反诉原告），男，汉族，住信宜市。委托代理人吴靖飞，广东诚挚律师事务所律师。原告林高芳诉被告周希武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴昭彬适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告林高芳的委托代理人严昌皋、被告周希武的委托代理人吴靖飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林高芳诉称，2012年6月15日，原告与被告签订《租房合同书》，将原告位于镇隆镇兴隆市场旁边自建楼房的首层和夹层租给被告经营瓷砖（除楼梯房外）。自从签订合同以来，被告约三年都不肯将身份证给原告核实身份，并报假地址经营了一年半后，将承租的房屋转租给曾某夫妇经营使用。曾某夫妇未经同原告商量，擅自在一楼内偷搭夹层面积约40平方米，长住5人（2大人3小孩）。瓷店变旅店。并在一楼安装楼梯、空调，乱装用电开关，乱钉铁钉，破坏房屋墙体结构，造成一楼千疮百孔，有火灾安全隐患，违反了有关部门不准夹层住人的规定，造成墙体不可弥补毁坏。原告屡次叫被告制止曾某的行为，被告置之不理。原告也多次与曾某夫妇交涉，曾某夫妇态度嚣张，发出恐吓威胁。在2014年12月1日至15日预交期内，原告要求被告交租金，被告不交，违反了合同第三条，逾期55天后，2015年1月29日向被告发出了书面的《解除合同告知书》，《解除合同告知书》到达被告之日起，原、被告签订的《租房合同书》即告解除。被告于2015年1月30日收到《解除合同告知书》后，于同年1月31日作出《林高芳单方解除合同属违约行为，若造成损失要赔偿》的书面回复，拒绝清退房给原告，拒绝与原告结算清楚拖欠的租金和费用，也没有依照法律规定在3个月内向有关仲裁机构或人民法院提出解除合同效力的异议。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《租房合同书》；2、被告支付从2014年12月15日起至搬离之日止的租金及水费；3、拆除一切擅自搭建的违约物，恢复原状；4、由被告周希武承担全部诉讼费用。被告周希武答辩及反诉称，反诉原告（乙方）于2012年6月15日与反诉被告（甲方）签订《租房合同书》，约定租赁的期限、租金及交纳方式和违约责任等。违约责任为乙方在合同经营期间，甲方不得以任何理由终止乙方经营，甲方如违约，甲方要赔偿一切装修费用。乙方应甲方的要求交了定金2000元。签订合同后，反诉原告与合伙人投入了资金装修铺位，设置销售瓷砖必须的展柜展墙后开始经营，乙方一直按合同约定依约守法经营。但是反诉被告自2014年底开始就阻挠反诉原告的正常经营，要求终止《租房合同书》，于2015年1月29日单方提出解除租房合同，拒收反诉原告交纳的租金，于2015年3月28日（农历二月初九）始至目前更改一楼供水线路，断水不供应一楼铺位使用，并于2015年6月1日起诉请求解除合同。反诉原告认为，由于反诉被告单方多次阻挠经营并断水供应，导致反诉原告已不能正常使用该铺位至合同期满，反诉被告已构成根本性违约。因此反诉原告同意由法院判决解除与反诉被告签订的《租房合同书》。根据《租房合同书》约定，因单方解除合同终止经营须搬迁经营，造成反诉原告的瓷砖展柜、展墙不可再利用的经济损失，具体有中间双面展柜一个（5.8米长×1.9米高×0.75米宽），里墙单面展柜一个（10米长×2.64米高×0.8米宽），后墙双面展柜一个（4.6米长×2.7米高×0.0.95米宽），门口单面展柜一个（1.9米长×2.7米高×0.6米宽），样板间（1.35米宽×2.35米高×3面×3间），样板间前立面二幅（1米长×2米宽×2.35米高，1.8米宽×2.35米高），阁楼板间（6.35米长×3.1米宽×1.8米高）。以上展柜、展墙装修时花费为75000元，至本案开庭审理时止，已使用了36个月，还有24个月未到合同期满，剩余使用价值为30000元，因反诉被告强行要解除合同导致无法经营至期满，根据合同的违约责任约定，该展柜、展墙的剩余价值应由反诉被告赔偿给原告。同时依据合同法的规定，反诉被告应赔偿因搬迁经营场所的搬迁费5000元，还应当赔偿因另行租赁同地段的经营场所支出租金与反诉被告签订合同租金差价，差价为每月350元，应赔偿350*24=8400元。综上所述，反诉原告一直依约履行租房合同，而反诉被告违反不仅阻挠反诉原告正常的经营，又私自断水供应，导致反诉原告无法按合同经营至期满，根据《租房合同书》约定的违约责任和合同法对违约责任的规定，特提出上述反诉请求，请求法院依法判决：1、请求判决确认双方签订《租房合同书》因反诉被告的违约行为从判决生效后解除；2、请求判决反诉被告因其违约解除合同而造成反诉原告的装修损失30000元（展墙展柜的损失需要评估的，以评估意见为准），双倍返还定金共4000元，支付搬迁费5000元，赔偿另行租赁铺面经营的租金差价8400元；3、反诉费用及其他费用由反诉被告承担。经审理查明，2012年6月15日，原告林高芳与被告周希武签订《租房合同书》，将原告位于镇隆镇兴隆市场旁边自建楼房的首层和夹层小房租给被告经营瓷砖店（除楼梯房外），租赁时间为2012年6月15日至2017年6月15日止，租金为每年10000元，租金每三个月交一次，先交租后使用。签订合同后，被告经营了一年半后，接着由被告自称是被告的合伙人曾醒（与其夫人一起）继续经营该瓷砖店至今。2014年12月之前的租金已交清（其中原告至少已收取曾醒二个季度的租金）。曾醒经营期间，未经同原告商量，在瓷砖店内侧用木板搭起一个夹层，夹层的顶板摆放瓷砖样板。并在一楼安装活动楼梯、安装了一台空调（主机挂在一楼外墙）。因原告对搭建夹层及安装空调有异议，曾醒未按约定在2015年1月前预交2015年第一季度的租金，原告于2015年1月29日向被告发出了书面的《解除合同告知书》，被告于2015年1月30日收到《解除合同告知书》后，于同年1月31日作出《林高芳单方解除合同属违约行为，若造成损失要赔偿》的书面回复，被告不同意解除合同。原告在今年农历正月初九对瓷砖店断水，并以瓷砖店存在安全隐患为由向公安部门投诉，没有证据显示公安消防部门要求拆除搭建的夹层。经原告与被告商讨无果，原告于2015年6月1日具状诉至本院，提出诉称中请求。案件审理中，被告周希武提出其一直依约履行租房合同，原告不仅阻挠被告正常的经营，还私自断水，导致被告无法按合同经营至期满，同意解除双方的租房合同，但要求原告赔偿因此造成的损失给被告，在庭审中提出反诉称中请求。本院认为，原告林高芳与被告周希武签订的《租房合同书》，是双方自愿协商一致的结果，是双方真实意思表示，理应共同遵守执行。被告虽然只直接经营了一年半，随后交由被告的合伙人曾醒继续经营，曾醒按合同约定交租金给原告，原告收取曾醒交来的租金至少有两个季度，说明原告是认可曾醒经营一楼瓷砖店的。曾醒搭建的夹层是用木板搭建的，并没有改动一楼的物件。经本院承办人员现场勘验，确认用木板搭建的夹层对楼房主体及墙体没有损害。对于曾醒在瓷砖店内搭建的夹层，是否存在安全隐患和拆除与否，由公安消防部门决定，而从合同相对方而言，被告方有权利用其租赁房屋的空间。被告方在瓷砖店安装空调一台，对原告楼房不构成实质性的损害。发生争议后，被告方未按约定预交2015年第一季度的租金，在原告停水后被告方已上门向原告缴交租金，但原告妻子拒收。因此，被告并无实质性的违约行为。对原告提出被告方收到《解除合同告知书》后，没有依照法律规定在3个月内向有关仲裁机构或人民法院提出解除合同效力的异议的意见，只说明被告放弃或怠于行使主动诉权，不影响其在本案中行使抗辩权。故对原告此项主张，本院不予采纳。原告向被告方发出《解除合同告知书》，被告书面答复不同意解除合同；原告在今年农历正月初九对瓷砖店断水明显不妥，但该行为只对被告造成不便，并未对被告方经营构成实质性损害；被告方在反诉答辩中称同意解除合同，但以认定原告违约，需赔偿被告各项损失共48200元为前提。综上所述，原、被告均没有构成实质的违约行为，但双方未能就解除合同达成一致意见，因此原告要求解除合同及恢复原状的请求，本院不予支持；对原告要求被告交清判决前拖欠的租金（即2015年前三季度的租金7500元）的请求，本院予以支持；原告要求被告支付半年的水费，未能提供被告欠多少水费的证据，对该请求，本院不予支持；被告的反诉请求没有依据，本院不予支持；诉讼中，被告表示如法院判决不解除合同，请求原告恢复通水有理，原告无故停水是不对的，对被告经营造成不便，故对被告该反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告周希武在本判决生效后十日内付清2015年前三季度的租金7500元给原告林高芳。二、限原告林高芳在本判决生效后三日内恢复对其出租给被告周希武的楼房一楼的供水。三、驳回原告林高芳的其他诉讼请求。四、驳回被告周希武的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由被告周希武负担50元，由原告林高芳负担250元；反诉案件受理费503元，由被告周希武负担453元，由原告林高芳负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  吴昭彬二〇一五年七月十六日书记员  何沛达附录法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在赁期限届满时支付。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。