四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终3687号 上诉人（原审原告）：王建，男，汉族，1957年9月23日出生，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审原告）：唐玉清，女，汉族，1956年1月21日出生，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：成都宝泰实业集团有限公司。住所地：四川省成都市成华区杉板桥路52号。 法定代表人：罗文斌。 委托诉讼代理人：钟谦益，四川琴台律师事务所律师。 上诉人王建、唐玉清因与被上诉人成都宝泰实业集团有限公司（以下简称宝泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建、唐玉清上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：上诉人王建、唐玉清向成华区人民法院提出诉讼请求：①一审中宝泰公司支付王建、唐玉清逾期办理土地使用权违约金98824元，②本案诉讼费用由宝泰实业承担。在本诉讼中，王建、唐玉清主张违约金计算标准为万分之一点五，从2013年12月30计算至2016年11月30日止，并向成华区人民法院提供了如下证据：①当事人身份信息；②房屋买卖合同正本、附件；③销售不动产统一发票；④房屋所有权证复印件；⑤房款票据、税费、工本费票据等证据。在本诉讼中，宝泰公司未答辩、未举证、未质证。成华区人民法院经审理后判决认为：“王建、唐玉清和宝泰公司签订的房屋买卖合同第十九条约定的内容显示：违约金条款所指向的对象为所在楼栋的初始登记和转移登记的逾期办理情形，并没有包括国土证逾期办理情形，同时在条文中括号内表述内容仅约定办理国土证的期限，但并未约定过期办理国土证的违约责任。”凭此认为，王建、唐玉清起诉请求宝泰公司支付逾期办理分户国土证违约金缺乏事实和法律依据，故判决驳回王建、唐玉清全部诉讼请求。我们认为：成华区人民法院的一审判决是不顾本案的客观事实和当事人提供的所有证据，在宝泰公司不答辩，不举证，不质证的情况下对合同条款混淆概念、断章取义，对当事人和法律不负责任作出的判决，缺乏事实依据和法律依据。房屋买卖合同第十九条是“产权登记”，“产权登记”是指：在规定登记范围内的土地和房屋的土地使用权人和房屋所有人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的房地产管理机构申请产权登记。通俗讲就是房屋权属证明的办理，初始登记和转移登记都是属于产权登记的两种情形，产权的登记目的是要取得该商品房所有权对房屋行使依法占有、使用、收益、处分的合法凭证。大家都知道，在不动产政策变化以前，权属登记的内容应当包括房屋产权登记和国有土地使用权登记的内容，在房屋买卖合同中也进行了详尽说明，所以法院判决书“违约条款所指对象所在楼栋的初始登记和房屋转移登记的逾期办理情形并没有包括国土证逾期办理情形的结论”是违背客观事实和有关法律规定的。 判决书认为“同时在条文中括号内表述内容仅约定为办理国土证期限但未约定逾期办理国土证的违约责任”这更是不顾事实的认定，众所周知，合同中的括号只是确定了办理国土证的时间，而正确确定办理国土证的违约责任是要完整理解整个合同的对双方当事人权利义务的约定、权属证明的办理过程来确定的，简单的用括号内表述的内容来确定是否违约是不负责任的，仅用此作为判决理由来驳回原审原告的诉讼请求是不客观公正的。 此外，在商品房买卖合同补充协议第五条，对买卖合同第十四条、第十九条的补充约定，更是明确了作为开发商在办理房屋权属责任所承担的违约责任和后果，同时也明确了买卖双方的权利和义务关系，违约责任和承担的法律后果等。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及成都市两级人民法院相似判例都对签订合同的权利义务违约责任，承担赔偿违约金的标准都规定的清楚明白，以上这些事实和法律规定都证明了一审法院的判决缺乏事实依据和法律依据。综上所述，被上诉人确实存在为业主办理房屋权属证明中有违约过错的行为，理应承担约定逾期办理国土证明的违约责任，赔偿违约金，而一审法院判决，被上诉人不承担任何违约责任，驳回原诉讼人的合理诉求，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权利，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权利，请二审法院依法改判。 宝泰公司发表答辩意见认为：1、之前的房屋的权属证明应当包含双证，但新政策的情况下，应当区别对待两证。因格式条款应当作出有利于解除的情形，合同条款未明确指向国土证逾期办理的违约金，在两证统一的情况下，再要求因国土证的办理的违约责任显失公平。2、在上诉人提交买卖合同中已经明确约定了国土证办理的时间为2013年12月30日，根据商品房司法解释的规定，至今已过诉讼时效。3、上诉人未就其主张的违约金的损失进行举证，国土证的逾期办理未给上诉人造成任何损失。4、现上诉人可以自行凭房产证进行更换。5、在一审的诉状提交的证据及笔录中，并未发现王建、唐玉清提交补充证据，根据民事诉讼法的有关证据规则，在一审中未提及的证据在二审中提出，不符合新证据的规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。 王建、唐玉清向一审法院起诉请求：1、宝泰公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金96824元；2、本案诉讼费用由宝泰公司承担。诉讼中，王建、唐玉清主张违约金计算标准为每日万分之一点五，从2013年12月30日计算至2016年11月30日止。 一审法院经审理认定事实如下：王建、唐玉清与宝泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，王建、唐玉清购买宝泰公司开发的位于成都市成华区住房一套。合同第十九条产权登记约定，（一）初始登记：出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。宝泰公司于2014年3月14日取得其所开发的宝泰家园小区1栋所在楼栋权属证明。宝泰公司于2014年3月18日取得其所开发的宝泰家园小区2栋所在楼栋权属证明。另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记。不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 一审法院认定上述事实，有以下证据在案证实：1、当事人身份信息；2、商品房买卖合同；3、销售不动产统一发票；4、房屋所有权证及不动产权证；5、关于实施不动产统一登记的通告等。 一审法院认为，王建、唐玉清与宝泰公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均有约束力。根据王建、唐玉清与宝泰公司签订的房屋买卖合同第十九条约定内容显示，违约金条款所指向的对象为所在楼栋初始登记和房屋转移登记的逾期办理情形，并没有包括国土证逾期办理情形。同时在条文中括号内表述内容仅约定办理国土证的期限，但并未约定逾期办理国土证的违约责任。故王建、唐玉清起诉请求宝泰公司支付逾期办理分户国土证违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回王建、唐玉清的全部诉讼请求。一审案件受理费1111元，由王建、唐玉清负担。 二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据王建、唐玉清的上诉请求与宝泰公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：宝泰公司是否应向王建、唐玉清支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 王建、唐玉清在原审及二审中提出诉讼请求所依据的系《商品房买卖合同》第十九条之约定。本院认为：上诉人在本案中的诉讼请求为宝泰公司向王建、唐玉清支付逾期办理案涉商品房的国有土地使用权证权属转移登记，在案涉《商品房买卖合同》第十九条第一项约定的内容是关于“初始登记”，与本案上诉人主张的逾期办理案涉商品房的国有土地使用权证权属转移登记无关。案涉《商品房买卖合同》第十九条第二项关于“转移登记”约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。该条款是关于逾期办理房屋所有权证书的约定，并未对逾期办理国土证的违约责任进行约定。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2222元，由上诉人王建、唐玉清负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员田笛 审判员龚耘 二〇一八年五月二日 书记员龙春光