江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00683号上诉人（原审被告）昆山海通国际贸易有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇经济开发区海星路18号，组织机构代码69447769－7。法定代表人杨璐，该公司总经理。委托代理人尹健。委托代理人赵艳红。被上诉人（原审原告）江苏益天仓储服务有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码58997518－4。法定代表人孙冬平，该公司总经理。委托代理人董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托代理人陈丽萍，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。上诉人昆山海通国际贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0389号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：位于昆山市花桥镇花集路632号2号房3号仓库（建筑面积为11356.94平方米）的房屋所有权于2012年6月28日登记在昆山花桥国际商务城储运服务有限公司名下。根据昆山市发展和改革委员会出具的昆发改投（2010）字第172号《关于花桥经济开发区保税物流中心（一期）项目变更的批复》，昆山花桥国际商务城储运服务有限公司经批准将投资主体变更为昆山花桥国际商务城资产经营有限公司。2012年4月25日，被告（乙方）与案外人昆山花桥国际商务城资产经营有限公司（甲方）签订《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》一份，由被告向案外人承租位于花桥经济开发区花集路保税物流仓库3号仓库的房产，建筑面积为11356.94平方米，租赁期限为1年即自2012年4月25日起至2013年4月24日止。双方约定本租期内免租金，物业费为1.5元／㎡月，月物业费为17049元，实行先付后用原则，首期费用支付时间为2012年5月1日前，以后每3个月支付，租期内所产生的水、电灯费用由被告按实自行承担。关于违约责任，双方约定：被告��期支付租赁、物业管理费的，每日按逾期应交纳金额的千分之一支付违约金；未经案外人昆山花桥国际商务城资产经营有限公司同意，转租本房屋给第三方的，应支付年租金15%作为违约金。2012年12月31日，原告与案外人昆山花桥国际商务城储运服务有限公司签订《仓库买卖合同》一份，约定由原告向案外人昆山花桥国际商务城储运服务有限公司购买包括涉案的3号仓库在内的昆山市花桥镇花集路632号1-7号仓库及附属建筑、设备设施和相应的土地使用权，总价款为155649568元，采用分期付款方式，原告付清第一期价款77820000元并提供上海益商担保函后，双方即办理仓库的交付手续。仓库的风险责任和权利收益（包括但不限于租户应支付的租金、物业管理费）自交付之日起转移给原告。2013年2月28日，涉案仓库的房屋所有权证办理至原告名下；2013年4月3日，涉案仓库的国���土地使用权证办理至原告名下。被告与案外人昆山花桥国际商务城资产经营有限公司签订的《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》于2013年4月24日到期后，双方未续签合同，原、被告也未重新订立租赁合同。另查明：原告（甲方）向本院提交其与被告（乙方）签订的《关于海通整体搬迁时间及租金金额、支付时间问题的备忘录》，载明：“乙方现租用位于花桥经济开发区花集路保税物流仓库建筑面积为11356.94平方米的3号仓库。因仓库产权转移至甲方且原仓库租赁合同已于2013年4月24日到期，甲乙双方于2013年10月14日达成备忘录：1、乙方应于2013年10月31日前从3号仓库西面二处仓位完全迁出；乙方应于2013年12月15日前从3号仓库东面二处仓位完全迁出。2、双方同意自2013年4月25日至第1条所述到期日仓库租金为1元／平方米／天，但甲方同意在乙方按时足额支付租金的前提下给予乙方30天得免租期，在租金结算时扣除。3、双方应根据本备忘录第1-2条的约定于2013年10月18日前按照原仓库租赁合同条款签署仓库租赁合同。乙方应于仓库租赁合同签署之日起五（5）个工作日内支付2013年4月25日2013年10月31日3号仓库全部租金及乙方至2013年4月24日前尚未支付的物业管理费；乙方应于2013年11月7日前支付东面二处仓位至到期日的所有租金。”该份备忘录由原告授权代表李霆及被告授权代表“胡亦嘉”（该份协议签订时的被告法定代表人）签字。庭审中，被告对“胡亦嘉”签字不认可，但未在法院指定的时间内提出鉴定，视为放弃鉴定。截至目前，双方并未按上述备忘录的内容签订仓库租赁合同。再查明：原告称被告实际从涉案仓库中迁出的时间是2013年11月12日，被告则称是2013年10月30日。对此，双方均确认并未办理交接和签���，也无其他相关证据提供。庭审中，原告明确其所主张的租金是备忘录中约定的自2013年4月25日起至2013年10月31日止，按每天每平方米1元的标准计算（11356.94平方米＊1元每平方米每天＊189天=2146461.66元）；原告所主张的物业管理费200元为被告与案外人昆山花桥国际商务城资产经营有限公司签订的《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》租期欠交的差额，但原告并未提供相应证据；根据原告向本院提交的计算明细清单，其所主张的水、电费为自2013年6月15日起至2013年11月12日止共计88972.84元（6月15日-7月15日电费17065.81元、水费319.3元，7月15日-8月15日电费21801.58元、水费393.7元，8月15日-9月15日电费26763.42元、水费306.9元，9月15日-10月15日电费13852.67元、水费254.2元，10月15日-11月12日电费11182.57元、水费421.6元，扣除被告已付的3388.91元，尚欠88972.84元），并且原告向本院提交��上述期间的水表查抄表和电费分割表（其中仅有6月15日-7月15日、8月15日-9月15日、10月15日-11月15日的水表查抄表和电费分割表为原件且经被告确认；其余均为复印件且被告不予认可）。又查明：2012年9月，被告与案外人上海酷武供应链管理服务有限公司签订《仓库租赁协议》，将涉案仓库的部分转租给案外人。现因原告向被告催要租金及物业管理费、水、电费等未果，诉至本院。上述事实有原告提供的《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》、《仓库买卖合同》、《关于花桥经济开发区保税物流中心（一期）项目变更的批复》、《关于海通整体搬迁时间及租金金额、支付时间问题的备忘录》、房屋所有权证、国有土地使用权证、水费查抄表、电费分割表、仓库租赁协议、补充协议等以及当事人的陈述予以证实。原审原告江苏益天��储服务有限公司的诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠租金2294101.88元，水、电费99528.01元，物业管理费200元，逾期付款违约金840000（计算至起诉之日），两项合计3223274.32元；2、判令被告支付违约转租的违约金30688.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将水、电费变更为88972.84元。原审法院认为，首先，被告与案外人昆山花桥国际商务城资产经营有限公司签订《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》、原告与案外人昆山花桥国际商务城储运服务有限公司签订《仓库买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。在被告与案外人昆山花桥国际商务城资产经营有限公司租赁期间内，原告通过《仓库买卖合同》取得涉案仓库的所有权，《仓库买卖合同》约定了仓库上的租户应支付的租金、物业管理费转归原告享有。因此，原《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》的合同双方应认定为原告与被告。被告在未订立新的租赁合同的情况下应仍按该份协议履行支付物业管理费、水、电费的义务。其次，关于原告提交的《关于海通整体搬迁时间及租金金额、支付时间问题的备忘录》效力问题，原审法院认为，该份备忘录由原告授权代表李霆及被告授权代表“胡亦嘉”（该份协议签订时的被告法定代表人）签字。被告虽对“胡亦嘉”签字不认可，但未在本院指定的时间内提出鉴定，视为放弃鉴定。因此，原审法院对该备忘录上“胡亦嘉”签字为被告法人胡亦嘉本人签字予以确认。根据备忘录的内容，该份备忘录应认定为原、被告公司对于原租赁协议期间届满后被告实际继续使用涉案仓库期间的租金计算、支付时间、搬迁时间进行协商达成一致后订立的合同。原、被告均应按��备忘录的内容履行各自的义务。原告起诉主张的租金是备忘录中约定的自2013年4月25日起至2013年10月31日止按每天每平方米1元的标准计算的2146461.66元（11356.94平方米＊1元每平方米每天＊189天），对此，予以支持。被告辩称无须支付租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于被告应当支付上述租金的时间，根据备忘录的约定，双方应于2013年10月18日前签订新的仓库租赁合同，在签订之日起5个工作日内支付全部租金。事实上双方并未按约订立新的合同，因此，被告应当支付上述租金的时间为实际搬出仓库之日。庭审中，双方均未提供有效的证据证明被告实际搬出涉案仓库的日期，因此，原审法院认定被告搬出日期为备忘录约定的2013年10月31日，被告应当支付的租金及水、电费均应计算至2013年10月31日，付款日期也为2013年10月31日。关于被告应当支付的水、电费金额，原���主张的是自2013年6月15日起至2013年11月12日止共计88972.84元（6月15日-7月15日电费17065.81元、水费319.3元，7月15日-8月15日电费21801.58元、水费393.7元，8月15日-9月15日电费26763.42元、水费306.9元，9月15日-10月15日电费13852.67元、水费254.2元，10月15日-11月12日电费11182.57元、水费421.6元，扣除被告已付的3388.91元，尚欠88972.84元），并且原告提交了上述期间的水表查抄表和电费分割表（其中仅有6月15日-7月15日、8月15日-9月15日、10月15日-11月15日的水表查抄表和电费分割表为原件且经被告确认；其余均为复印件且被告不予认可），虽然其中部分水表查抄表和电费分割表被告因原告未能提供原件不予认可，但原告主张的起算时间6月15日至认定的搬出之日10月31日期间，被告仍实际使用涉案仓库，该期间所产生的水、电费被告仍应当支付，因此，根据原告提供的证据，原审法院对上述期间��的水、电费金额酌情认定为83170元。再次，关于原告主张的逾期付款违约金和被告违约转租产生的违约金，原审法院认为，被告未能按约付款，并且违反协议约定将涉案仓库转租给第三人，应当向原告支付违约金。但原告主张按照合同约定的每日千分之一计算逾期付款违约金、年租金的15%计算转租违约金（840000元），被告认为违约金过高，要求依法调整。对此，原审法院认为，原告未能举证证明其除了有上述款项按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息损失外还有其他实际损失，且每日千分之一的计算标准超过了中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。因此，原审法院将计算标准依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算。关于原告要求被告支付物业管理费200元的诉讼请求，因原告并未提供相应证据予以证实，不予支持。为此���依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆山海通国际贸易有限公司支付原告江苏益天仓储服务有限公司租金2146461.66元及逾期付款违约金（计算方式：以2146461.66元为基数，自2013年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本判决生效之日止），水、电费83170元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。二、驳回原���江苏益天仓储服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32832元，减半收取16416元，财产保全费5000元，两项合计21416元，由原告江苏益天仓储服务有限公司承担5300元，被告昆山海通国际贸易有限公司承担16116元。此款原告已经预交，不再退还，由被告昆山海通国际贸易有限公司在履行判决付款义务时一并支付给原告。上诉人昆山海通国际贸易有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：被上诉人江苏益天仓储服务有限公司在购买该仓库产权后，从未向上诉人提出过仓库租金事宜，原因是当时花桥商务城服务业发展局曾口头同意上诉人在江苏益天仓储服务有限公司购买���仓库产权后，可以由政府返租给上诉人继续使用，为此上诉人放弃了该栋仓库的优先购买权。2013年10月14日江苏益天仓储服务有限公司采取扣押上诉人货品及不让上诉人员工进入仓库等手段，迫使上诉人签订了《备忘录》，当时并未就租金及支付进行任何谈判，因此，上诉人不应支付逾期违约金。请求二审法院依法驳回江苏益天仓储服务有限公司的诉讼请求。被上诉人江苏益天仓储服务有限公司表示服从原审法院判决。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人于2013年10曰14日签订的《关于海通整体搬迁时间及租金金额、支付时间问题的备忘录》由双方的授权代表李霆及胡亦嘉签字。一审诉讼期间，上诉人昆山海通国际贸易有限公司虽对“胡亦嘉”签字不认可，但未在一审法院指定的时间内提出鉴定，应视为认可���根据备忘录的内容，该份备忘录应认定为双方对于原租赁协议期间届满后上诉人昆山海通国际贸易有限公司实际继续使用涉案仓库期间的租金计算、支付时间、搬迁时间进行协商达成一致后订立的合同，上诉人昆山海通国际贸易有限公司未能按约付款，并且违反协议约定将涉案仓库转租给第三人，应当向被上诉人江苏益天仓储服务有限公司支付违约金。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25252元，由上诉人昆山海通国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平代理审判员 郭 锐代理审判员 姚 望二〇一五年七月十三日书 记 员 陈闵悦