内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2018）内08民终410号上诉人（原审原告）：李某。被上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司。法定代表人：张某，公司董事长。委托诉讼代理人：胡某，内蒙古大法扬律师事务所律师。上诉人李某为与被上诉人巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司（简称亿正公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初5128号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李某不服原审判决上诉称，1.关于房屋交付的时间问题，上诉人李某与被上诉人亿正公司在《居然之家项目房屋拆迁安置协议》书中约定的回迁交房时间为2015年5月20日，被上诉人在一审诉讼中对上诉人与其签订的《居然之家项目房屋拆迁安置协议》不持任何异议，也就是说，双方完全应当按照该安置协议履行双方的义务，可是被上诉人至今未履行交付义务，迟延交房的责任完全在于被上诉人，被上诉人迟延交房的的违约行为仍在持续；2.关于违约金金额的承担问题，上诉人与被上诉人明确约定，如不能于2015年5月20日交房，被上诉人应承担房屋总价款日千分之一的违约金，李某已交房款3917920元，原审判决仅按年利率3.18%计算，显失公平，即使调整违约金，也应按照《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》中年利率24%的保护标准作出合理判决。原审原告李某向原审法院提出诉讼请求：1.亿正公司向原告交付滨河丽景S5-11、S5-12商业用房；2.亿正公司从2015年5月21日起，按房屋总价款4117920元的千分之一即每日4117.92元承担逾期交房违约金至实际交付之日止；3.诉讼费由被告负担。原审法院经审理查明，2013年5月19日，城投公司发函至亿正公司，就原告被拆迁的房屋以产权调换的方式回迁至亿正公司开发建设的居然之家小区B5-1、B5-2号商业门店等事宜进行函商，亿正公司于同日回函，接受城投公司所议事项。2013年5月20日，被告与原告及城投公司签订《拆迁安置补偿协议书》约定，原告李某选择产权置换方式进行安置，因城投公司没有房源，经与亿正公司及李某商定，城投公司购买亿正公司居然之家房号为S5-11号、S5-12号（原S5-1、S5-2）商业门店，以此作为回迁安置房与李某等价置换，亿正公司交付房屋期限为签订合同之日起2年，逾期交付房屋，亿正公司应按日承担房屋总价值千分之一的违约金，直至交房。同日，城投公司与原告签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，亿正公司与原告签订《居然之家项目房屋拆迁安置协议书》，上述合同就被拆迁房屋状况、拆迁补偿项目、拆迁时间、回迁房屋性质及建筑面积和价款等进行约定。基于上述协议，原告于2013年6月4日为亿正公司出具欠条“…今欠亿正房地产公司购房差价款200000元，该款在置换的房屋交付时一次性付清”。合同签订后，亿正公司于2014年5月13日取得《商品房预销售许可证》，并于2015年4月3日在居然之家物业处张贴交房公告，陆续向购买S5#、S6#商铺的业主交付房屋。期间，原、被告多次就房屋交付问题进行交涉，皆因涉案房屋面积确认以及尚欠房屋价款的支付引发争议而未果。原审法院经审理认为，原告与城投公司、亿正公司三方签订的《拆迁安置补偿协议书》、与城投公司签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》、与亿正公司签订的《居然之家项目房屋拆迁安置协议书》及原告给亿正公司出具的欠条等，系各方自愿合意达成，合法有效，应予维持。基于上述协议，原、被告间产生了房屋回迁合同项下的权利义务关系，即被告负有交付回迁房屋的义务，原告负有支付200000元房屋差价款的义务。法律规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原告在欠条中约定“…今欠亿正房地产公司购房差价款200000元，该款在置换的房屋交付时一次性付清”，应视为双方互负债务同时履行，双方均有同时履行抗辩权。根据本案买卖合同的性质及交易习惯，被告所称由原告先支付价款被告再交付房屋的抗辩理由虽成立，但由于被告未能在交付期限届满前确认回迁房屋实测面积，双方未能及时处理由此引发的支付差价款争议，导致房屋迟延交付，发生违约，均有过错，应各自承担相应的责任。法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。据此，被告以原告主张的违约金过高请求调整，于法有据，应予支持，但其请求比照同地段同类房屋租金标准进行调整不当。应结合涉案房屋所在区域商业门店经营状况以及被告无偿占用原告购房款的2年之久的实际，可自合同约定的房屋交付期限即2015年5月21日始至主张权利之日即2017年7月24日止，将按照商业银行同期贷款利率计算所得利息核定为原告的实际损失，并以该损失及高于该损失30%的部分之和为限确定违约金，再根据各自的违约责任，进行调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百二十条、最高人民法院第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司应于本判决生效后五日内，将位于巴彦淖尔市××区、S5-12号（原S5-1、S5-2，面积按以实测为准）商业门店交付原告李某；二、被告巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司应于本判决生效后六十日内，支付原告李某违约金269821元【（415109元＋415109元×30%）×50%】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61345元，由原告李某负担30672.5元，被告巴彦淖尔市亿正房地产开发有限责任公司负担30672.5元。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人李某请求因被上诉人亿正公司逾期交房的违约金按房屋总价款4117920元的千分之一即每日4117.92元承担逾期交房违约金至实际交付之日止日的主张能否支持的问题。经审查，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失百分之三十为标准适当减少；就本案而言，根据涉案房屋所在区域商业门店经营状况以及被上诉人亿正公司无偿占用上诉人李某购房款的2年之久的实际，可自合同约定的房屋交付期限即2015年5月21日始至主张权利之日即2017年7月24日止，按照商业银行同期贷款利率计算所得利息核定为上诉人的实际损失，并以该损失及高于该损失30%的部分之和为限确定违约金，且兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审判决进行调整违约金符合法律规定。综上所述，上诉人李某的上诉请求均无事实及法律依据，其上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5347元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。-6-审判长 贺天闻审判员 边晓飞审判员 李秀娥二〇一八年五月二十四日书记员 田易鑫附所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。