海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初160号 原告：王某，男，1955年8月3日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：原某，1960年1月19日出生，汉族，住琼海市，系原告的妻子。 被告：海南永金置业股份有限公司，住所地：海口市国贸大道省建行大厦副楼三层永金集团。 法定代表人：何某，总经理。 委托诉讼代理人：林某，海南昌博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭某，海南昌博律师事务所律师。 原告王某与被告海南永金置业股份有限公司（以下简称永金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人原某，被告的委托诉讼代理人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期办理房屋权属证书违约金7854元；2、判令被告退还原告395元（办不动产权证重复收费195元和擅自增加收费项目200元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年1月9日向被告缴纳定金10000元，2011年2月14日向被告支付购房款382738元，共计392728元。购买被告开发的位于琼海市××路房屋一套，面积64.11平方米。被告于2012年8月29日将该房屋交付原告使用。2017年4月，被告给原告办理不动产权证书。原、被告签订的购房合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已支付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2017年4月，原告接到通知房产证开始办理，并于2017年11月到售楼处领取，但被收取各种费用395元。原告早在2013年11月，按购房合同第十五条第三款的约定被告已预售原告办理房屋权属证费的各种费用200余元，本无需再交办证费。依据购房合同第十五条关于产权登记的约定第三款约定，出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买手人收取额外费用，因此被告应退还原告395元。为此，特诉至法院，恳请法院依法判决。 被告永金公司辩称，1、原告主张支付逾期办理房屋权属证书违约金已经超过了法律所规定的诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求。原告是在2012年8月29日收房，根据双方签订买卖合同第十五条约定，被告为原告办证的截止时间为2013年4月29日，即在该时间前被告如果没有为其办证即构成了逾期办证违约责任，原告是在2018年1月8日才提起诉讼，所以诉求明显超过了法律所规定2年的诉讼时效，不应该得到保护。2、由于实施不动产的统一登记制度，房管与土地部门都需要开展过渡性的工作，虽然被告在办理不动产权证书的过程中存在逾期，但该逾期行为是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的，依法应当免除责任。3、针对原告395元的收费问题，并不存在重复收费。其中土地分户费、配图费、不动产的工本费、确权费共计195元，都是不动产登记制度实施以后所规定的新增收费项目，这些收费项目和标准都是客观真实存在的，对此原告完全可以向不动产登记中心询问和了解到。关于代办费200元是交给帮助各位业主办证中介人员的费用，由于不动产登记制度实施以后，办证的程序复杂，周期长，为了尽快让业主拿到不动产证，被告才委托专业人员为业主办证，对此广大业主也是认可和接受的。综上所述，被告认为，原告的主张被告承担违约责任毫无事实和法律依据，且该诉请已明显超过了2年的诉讼时效，恳请法院依法全部驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、张鹏远的证人证言；2、陈玉敏的证人证言，证明被告在小区的各个楼门口张贴公告以及2017年1月16日被告书面承诺尽快办理房产证。被告质证认为，证人是涉案项目业主，证据1、2不具有证明力。本院审查认为，对证据1，因张鹏远未出庭作证，无法核实其证言的真实性，故对该证据不予采信；对证据2，陈玉敏出庭作证，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据：1、琼海市国土资源局关于在琼海实施不动产统一登记的通知；2、《海南省人民政府办公厅关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知》；3、琼海市不动产登记办理流程图，证据1-3证明被告未在约定时间内为原告办理房地产权属证书是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的，应当免除被告的违约责任；4、不动产登记代理合同书，证明被告委托案外人林虹妤办理不动产权证书，合同约定每户170元，另外30元是案外人要求作为茶水费支付；5、测量费发票、测绘费发票、不动产分摊登记测绘报价表、转账凭证2张。原告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议；对证据4、5的真实性无异议，证据4与原告无关，证据5中的费用不应由原告承担。本院审查认为，对被告提供的证据1、3、5的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2属于规范性文件，不属于证据范畴，故本院不予确认；对证据4的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年1月9日，原、被告签订《永金·海域天城认购书》一份，约定原告认购被告开发的永金·海域天城××栋房。2011年1月25日，原、被告就上述认购房屋签订了正式的《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积共64.11平方米，其中套内建筑面积51.59平方米，按套内建筑面积每平方米7612.68元，总价款为392738元，定于一次性付款。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。2、……。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同附件四：合同补充条款第五条约定，根据国家规定，出卖人有代收代缴相关税费的法定责任，出卖人代收代缴的各项税费按实际发生结算，多退少补……若政府调整税费，按相关规定执行。交房时由买受人支付，由出卖人代收代缴的费用包括但不限于：契税、维修基金、评估费、办理房产证费用（工本费、登记费、档案费、测绘费、交易手续费等）、燃气管道入户费等。原告按约向被告支付了购房款392738元，被告于2014年6月25日向原告开具了购房款发票。2012年8月27日，原、被告双方办理房屋交接手续，被告代收了原告涉案房屋的契税3927.38元、维修基金3846.6元、住房交易手续费96.17元、住房所有权登记费80元、办理土地证分割转让证明书换土地证20元、复印费5元。2017年3月31日，被告通过公告方式通知永金·海域天城小区业主提交办理不动产权证书的相关资料，并于2017年10月16日给原告办理出了涉案房屋的不动产权证书[证号：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]。2017年11月15日，在原告领取不动产权证书时，被告向原告收取了涉案房屋的土地分户费100元、配图费60元、不动产工本费20元、确权费15元、代办费200元，共计395元。2017年1月16日，海域天城业委会（筹委会）向被告提交《海域天城业委会向海南永金置业股份有限公司的几点要求》，向被告提出必须无条件向市房管局、市国土局等有关部门提供办理不动产证的资料，如因开发商提供不到位，一切责任由开发商负责等要求，被告的法定代表人何某于同日承诺2017年分批尽力把海域天城业主的房产证办理完毕。 另查明，2016年7月，被告向海口天舆测绘科技有限公司支付测绘费99025元（其中测量面积、绘制户主宗地图935宗，95元/宗；1:500地籍图测绘85亩，120元/亩）；2016年9月向琼海市国土环境资源信息与测绘中心支付办理935房土地分割转让证明书费用18700元；2017年6月4日，被告与林虹妤签订《不动产登记证代理合同书》一份，约定林虹妤以每户170元的价格为被告代办包含涉案房屋在内的房产确认书及不动产登记证书；2017年8月向琼海市房产测绘所支付155户的配图资料费9300元，其中涉案房屋为60元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期办理产权证书是否应承担违约责任；二、原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效；三、被告是否存在多收原告办证费用。 关于被告逾期办理产权证书是否应承担违约责任的问题。本案中，双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告永金公司于2012年8月27日已将涉案房屋交付原告使用，应于2013年2月23日前向琼海市住房保障与房产管理局提交办理房屋权属登记所需材料为原告办理房产证，但被告未提供证据证明其在此之前已提交，而在2017年10月16日才给原告办理出涉案房屋的不动产权证书，显属违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩逾期办证的原因是不可预见、不可抗拒的政府行为行为造成的，但琼海市实施不动产统一登记是在双方约定的提交办证资料的期间届满后，故对被告的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 关于原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。如前所述，被告永金公司应于2013年2月23日前向琼海市住房保障与房产管理局提交办理房屋权属登记所需材料为原告办理房产证，原告自2013年2月24日起就知道或应当知道其权利是否被侵害，其应在2015年2月23日前向被告主张权利。而原告直到2018年1月8日才起诉向被告主张逾期办证违约责任，明显已超过诉讼时效期间。原告称在交房后向被告主张权利及向相关部门反映，诉讼时效已中断，但未提供证据予以证明，被告亦予以否认。且经查，2017年1月16日，海域天城业委会（筹委会）向被告提出办证要求，并未主张逾期办证违约金，被告亦根据承诺于2017年10月16日给原告办理出了涉案房屋的不动产权证书。况且即使真实存在海域天城业委会（筹委会）向被告主张过权利的情形，因2017年1月16日已超过了诉讼时效期间，该主张亦不能因此引起已届满的诉讼时效期间重新计算的法律后果。故原告主张被告支付逾期办证违约金7854元，本院不予支持。被告抗辩原告的请求已超过诉讼时效期间，本院予以采纳。 关于被告是否存在多收原告办证费用的问题。根据双方合同约定，被告代收代缴的各项税费按实际发生结算，多退少补。本案中，在办理涉案房屋交接手续时，被告已向原告代收了办理房产证的各项费用，除维修基金、契税外，其余办证费用共计201.17元。原告领取不动产权证书时被告又向原告收取了办证费用195元。根据被告所提交的证据显示，其为涉案房屋办理不动产权证书过程中，支付测绘费106元（99025元÷935户）、土地分割转让证明书费用20元（18700元÷935户）、配图资料费60元，共计186元。被告主张收取的195元是不动产登记制度实施以后所规定的新增收费项目及代原告办理不动产权证书过程中还产生了其他费用，但未能提供证据证实，应自行承担举证不能的不利后果。故被告应将多收取的办证费用退还原告。原告主张被告退还多收办证费用195元，不违反法律规定，本院予以照准。协助办证是被告作为开发商的义务，其委托案外人林虹妤代办不动产权证书所产生的费用，应由其自行承担。故原告主张被告退还代办费200元，与法有据，本院予以支持。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，被告存在逾期办证行为，显属违约，应承担相应的违约责任，但原告主张被告支付逾期办证违约金7854元，已超过诉讼时效期间，对原告该项主张，本院不予支持。对原告主张被告退还多收办证费用、代办费共计395元，与法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南永金置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某退还办证费用、代办费395元。 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原、被告各承担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  钟兴珠 二〇一八年五月十五日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。