福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初1349号 原告：厦门平陆贸易公司，住所地福建省厦门市思明区后江埭路乔康大厦6楼B座，企业法人代码15500159-3。 法定代表人：王银刚，总经理。 委托诉讼代理人：王木海，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丹，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被告：游年丰，男，1965年3月22日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场常山管区。 委托诉讼代理人：马巍武，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春林，河北雪松律师事务所律师。 原告厦门平陆贸易公司（以下简称平陆公司）与被告游年丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案，依法适用简易程序公开审理。原告平陆公司的委托诉讼代理人王木海、许丹，被告游年丰的的委托诉讼代理人马巍武、李春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平陆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年8月22日签订的《租赁合同》于2017年10月13日解除；2、被告立即腾空鼓浪屿旗山路4号、6号房屋并将该房屋归还原告；3、被告按照65000元/月的标准，向原告支付自2017年10月14日至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2015年8月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告将位于厦门市思明区房屋出租给被告。租期自2015年12月1日至2023年11月30日止。租金年付，每年租金78万元。首年租金在合同签订之日起二日支付，以后各年租金在每年度前三个月支付。如被告未能按期支付租金的，原告有权解除合同，被告已投资装修无偿归原告所有。合同签订后，原告依约交付房屋，被告也依约支付了前两年的租金。根据合同约定，被告应在2017年8月31日前支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金，但经原告多次催讨，被告均未能支付。2017年10月10日，原告向被告发出书面通知，解除双方签订的《租赁合同》。被告已于2017年10月13日收到该解除通知书。原、被告签订的《租赁合同》已于2017年10月13日解除。合同解除后，被告拒不归还房屋，原告因此发生房屋占有使用费损失。综上请法院依法裁判，准如所请。本案审理过程中，平陆公司主张若法院认定租赁合同不予解除，则其第三项诉讼请求款项的法律性质相应明确为租金。 游年丰辩称，一、原告请求确认2017年10月13日解除《租赁合同》，被告认为解除条件和解除程序不符合法律规定，法院应予驳回其诉讼请求。(一)通知主体不是租赁合同出租人：原告厦门平陆贸易公司是《租赁合同》的出租人，2017年10月10日通知书是曾华左发出的通知，曾华左不是公司的法定代表人，故曾华左无权就解除《租赁合同》向承租人发出通知。(二)原告厦门平陆贸易公司提出解除合同的条件未成就：原告是以被告未支付租金作为解除合同条件，且提出确认解除合同之诉。《租赁合同》第四条约定租金支付时间：“以后各年度租金在每年度前三个月支付。如乙方未能按期支付租金的，甲方有权解除合同，”《租赁合同》第三条约定租赁期限从2015年12月1日至2023年11月30日。第一年度为2015年12月1日—2016年11月30日；第二年度为2016年12月1日—2017年11月30日；第三年度为2017度前三个月)。被告在第三年度租金履行期未满之前，曾华左就于2017年10月10日发出解除《租赁合同》的通知，不符合《租赁合同》第四条的约定。合同约定解除条件不成就，出租人提出解除合同不能成立。(三)曾华左解除《租赁合同》通知未送达被告游年丰。原告提供的邮政快递单表明是张丽莲签收邮政快递单。张丽莲签收后未送达被告游年丰。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对通知未到达被告游年丰，租赁合同未解除。二、本案租赁合同无效，原告厦门平陆贸易公司有过错，应当赔偿被告游年丰的损失。(一)本案租赁合同无效。因原告厦门平陆贸易公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案租赁合同无效。（二)依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或旨被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没盲必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；“原告厦门平陆贸易公司在签订《租赁合同》时承诺提供房屋所有权证或不动产权证(统称产权证)但至今未能提供，经查原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，对造成租赁合同无效有过错，应当赔偿被告游年丰的损失。被告游年丰的损失包括但不限于房屋改造和装修、旅馆设备、停止营业损失等合计不低于600万元。三、被告第三年度尚欠28万元租金是因原告未能按照其承诺提供房屋所有权证或不动产权证书，旅馆因没有房屋所有权证或不动产权证书未能办理特种行业许可证被迫停止营业。被告屡次催促原告提供未果，被告无证经营，被告行使不安履行抗辩权，中止履行支付租金故被告不构成违约。四据查厦门平陆贸易公司己被吊销营业执照，原告向法院提供的是被法律宣布废止的企业法人营业执照(不是新版营业执照)，原告不具备本案原告诉讼主体资格，应予驳回原告的起诉。 围绕诉讼请求，平陆公司提交了租赁合同、借记卡账户历史明细清单、通知书、通知书邮寄单据、买卖合同、建设工程竣工规划条件核实意见书、建设工程规划许可证、授权委托书、被告代理人与原告办公室主任的微信聊天记录作为证据。围绕抗辩意见，游年丰提交了（2015）思民初第14882号民事判决书、租赁合同、鼓浪屿家庭旅馆设立申请、厦门市鼓浪屿家庭旅馆规划审查及二次装修施工图案查办事指南、申请开设家庭旅馆特种行业许可证须知、厦门市公安局关于提请征求民宿管理有关文件意见处理的函、原告的情况说明、原告提供的确认书、2017年4月14日至9月15日网站下线截屏、客户回单、曾华左与萧惜坤的聊天记录、杨主任与马巍武律师聊天记录、短信记录、证明作为证据。证人陈某1、张某、陈某2、谢某到庭作证。本院组织了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、证人证言和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月22日，平陆公司（甲方）与游年丰（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将思明区鼓浪屿旗山路4号、6号房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方用于经营家庭旅馆，出租房屋建筑面积506平方米，使用面积735.2平方米，占地面积960平方米；租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日，甲方给乙方三个月免租期，因此租赁期限相应顺延三个月至2023年11月30日止；如果由于政府行为（包括但不限于对风景区集体作出保护措施）导致乙方超过一个月无法正常使用房屋的甲方同意租期无偿相应顺延；租金为年付，每年租金780000元，无需交付押金；首期租金在本合同签订之日起二日内支付，以后各年度租金在每年度前三个月支付；如乙方未能按期支付租金的，甲方有权解除合同，乙方已投资装修无偿归甲方所有，租金支付至甲方指定的曾华左银行账户；甲、乙双方若因本协议发生争议，应本着诚实信用的原则友好协商解决，如协商不成可向法院起诉；等等。曾华左代表平陆公司签订讼争合同。合同签订后，平陆公司向游年丰交付讼争房屋，游年丰对讼争房屋进行装修后用于经营家庭旅馆（民宿）“鼓浪屿那岛那海度假酒店”。游年丰于2015年8月13日、2015年8月24日、2015年9月22日、2016年8月26日分别向平陆公司支付租金100000元、720000元、100000元、680000元。 2017年4月起，游年丰及其合伙人欲向政府申请办理“鼓浪屿那岛那海度假酒店”的家庭旅馆特种行业许可证，其间与平陆公司相关人员多次沟通，但因讼争房屋存在权属问题未能办出。2017年10月10日，平陆公司以曾华左名义向游年丰邮寄《通知书》称：游年丰须于每年8月30日前支付租金，今年游年丰至今未交付租金已严重违约，故通知解除讼争合同。通知邮件由游年丰的配偶签收。2017年11月21日，游年丰通过张梅芳账户向平陆公司汇款500000元，汇款用途为“旗山路4号、6号2018年度房租”。 另查明，2017年9月金砖国家领导人第九次会晤（以下简称金砖会晤）在厦门举行。证人陈某1（家庭旅馆工作人员）述称，金砖会晤期间政府管制，2017年4月17日至2017年9月8日“鼓浪屿那岛那海度假酒店”的广告在各大旅游网站上下线；因未取得特种行业许可证，“鼓浪屿那岛那海度假酒店”不得接待外国人和少数民族游客入住。证人张某（游年丰的亲戚、“鼓浪屿那岛那海度假酒店”的股东）述称，2017年9月“鼓浪屿那岛那海度假酒店”在网上不能挂营业了。证人陈某2（促成原、被告签订讼争房屋租赁合同的中间人之一）述称，其在鼓浪屿上经营店面，金砖会晤期间无特种行业许可证的家庭旅馆政府都要求停止营业。证人谢某（促成原、被告签订讼争房屋租赁合同的中间人之一）述称，其为鼓浪屿观海园管理公司员工，金砖会晤期间鼓浪屿上所有旅馆关闭一星期左右；无特种行业许可证的家庭旅馆在金砖会晤一个多月前就从网上下线，就没有什么客人了；金砖会晤会期以外，政府没有干预无特种行业许可证的家庭旅馆的经营。金砖会晤后政府对鼓浪屿家庭旅馆的管制取消，截至本案法庭辩论终结讼争房屋能够正常用于经营家庭旅馆。 还查明，原旗山路4号不动产的产权人为许庆松等。1994年平陆公司向许庆松等购买原旗山路4号不动产，但一直未办理产权过户。现思明区旗山路4号、6号、8号三幢房屋系2014年平陆公司以许庆松等人名义向政府申请在原旗山路4号不动产原址上翻改建的房屋，翻改建工程取得《建设工程规划许可证》并通过验收，超建面积已处罚。2015年平陆公司向本院起诉许庆松等要求过户现思明区旗山路4号、6号、8号三幢房屋，本院于2017年8月30日作出（2015）思民初字第14882号民事判决支持平陆公司的诉讼请求，该判决尚未发生法律效力。此外，平陆公司的营业执照于1998年被吊销，但并未注销。 本院认为，平陆公司工商登记吊销未注销，依法仍属民事诉讼主体，是本案适格原告。讼争房屋系合法建造，游年丰与平陆公司签订的《租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。根据合同约定游年丰应于每年9月1日前向平陆公司支付下年度的租金，2015年和2016年游年丰均依约支付了次年租金，但2017年游年丰未在2017年9月1日前支付次年租金，而是在2017年11月21日向平陆公司支付了500000元标注汇款用途为“旗山路4号、6号2018年度房租”。本案的争议焦点为：游年丰未于2017年9月1日前向平陆公司足额支付780000元租金是否违约并构成解除讼争合同条件。本院分析认为，金砖会晤期间政府加强对家庭旅馆的管制并要求无特种行业许可证的家庭旅馆从网站上下线是周知的事实并得到证人证言证实。因平陆公司尚未取得讼争房屋产权证书，讼争房屋上经营的家庭旅馆无法办理特种行业许可证，以致金砖会晤期间讼争房屋上经营的家庭旅馆受到政府管制，讼争房屋用作经营家庭旅馆的约定用途受到影响。平陆公司未能保证讼争房屋在金砖会晤期间符合合同约定的用途在先，游年丰据此止付租金系依法行使抗辩权。在争议原因即政府管制消失后，游年丰于2017年11月21日向平陆公司支付500000元作为2018年度租金，可见游年丰并非恶意欠租拒不履行合同，双方争议的本质在于金砖会晤期间的租金是否应当减免。综上，游年丰迟延支付租金存在合理理由并采取了履行合同的补救措施，平陆公司单方发函并不产生解除讼争合同的法律后果，对平陆公司关于确认讼争合同解除并归还讼争房屋的诉讼请求不予支持。 游年丰将讼争房屋用于经营家庭旅馆，金砖会晤期间房屋使用受到影响，其余时间均能正常使用。金砖会晤期间对房屋使用产生影响的政府管制措施一是会议召开期间家庭旅馆停止经营，二是会议召开前一段时间无特种行业许可证的家庭旅馆在旅游网站上下线，前者造成讼争房屋约定用途完全无法实现，后者则造成家庭旅馆入住人数减少以致讼争房屋约定用途正常实现受到限制。讼争合同约定如果由于政府行为导致超过一个月无法正常使用房屋的租期无偿相应顺延，据此约定内容可知平陆公司同意因政府行为导致讼争房屋无法正常使用时相应期间免租。游年丰主张旅游网站下线的时间自2017年4月17日至2017年9月8日，其间租金应免除，但该主张与大多数到庭证人证言不一致，且没有其他客观证据和直接证据佐证。综合证人证言和在案其他证据，考虑金砖会晤期间政府不同管制形式对房屋用途的不同影响，本院酌情认定因金砖会晤政府管制影响讼争房屋正常使用可相应减免两个月租金130000元，亦即2017年12月1日至2018年11月30日讼争房屋的租金为650000元，扣除已支付的500000元游年丰还应支付150000元。 综上所述，对平陆公司的诉讼请求，本院部分支持。应当指出，金砖会晤后政府管制已取消，根据游年丰本人陈述和证人证言，影响讼争房屋使用的因素已不存在，游年丰应依约支付租金，否则可能承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、游年丰于本判决生效之日起十日内向厦门平陆贸易公司支付租金150000元； 二、驳回厦门平陆贸易公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5900元，平陆公司负担4785元，游年丰负担1115元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一八年五月二十二日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。