辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01122号上诉人（原审被告）：大连新安房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾街道李家村。法定代表人：宋立华，该公司董事长。委托代理人：王慧颖，辽宁昭明律师事务所律师。委托代理人：徐艳，辽宁昭明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李连军。委托代理人：白凤华，辽渔集团公司职员。原审原告李连军与原审被告大连新安房地产开发有限公司（以下简称“新安公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年4月7日作出（2015）甘民初字第1344号民事判决，新安公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新安公司的委托代理人王慧颖，被上诉人李连军及其委托代理人白凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连军一审诉称：原、被告于2011年1月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于甘井子区湾连园×号×单元×层×号的房屋一套，房款总额为643，750.00元。合同第十五条约定，“办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋产权证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。案涉房屋于2012年6月15日办理交付手续，直至2013年12月11日，被告才通知原告办理房屋产权证。故诉至法院，请求判令被告自2013年6月15日起至2013年12月11日止，按总房款的日万分之一支付原告违约赔偿金11，523.00元（643，750.00元×0.0001×179天）。被告新安公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋产权证延期办理并非被告主观造成，存在很多客观原因。房地产开发需要若干环节及几十道审批手续，有些重要的施工工作还要由相关部门指定专业公司负责，很多客观因素被告无法把控。导致房证延期的关键原因是供电配套施工方面，根据施工计划，我公司于2011年6月7日与大连供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》。在我方不存在任何违约行为的前提下，大连甘井子供电公司以设备生产周期及缺货等原因，影响了整体施工进度，致使后续工程总体验收延误，从而耽误了产权证的手续办理工作。一审法院审理查明：原、被告于2011年1月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告）购买甘井子区湾连园×号×单元×层×号的房屋一套；总价款643，750.00元；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：…3.双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋产权证书的。自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。案涉房屋于2012年6月15日交付使用，被告于2013年12月11日通知原告办理房屋产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。现被告未按合同约定的履行期限内为原告办理房屋产权证书，应承担相应违约责任。故对于原告要求被告支付11，523.00元违约金的诉讼请求，理由正当，且计算方式合理，一审法院予以支持。对于被告新安公司提出的逾期办理房证系电力施工等客观原因导致，被告不应承担违约责任的辩称意见，一审法院认为，根据合同相对性原则，被告与案外人的纠纷，不能对抗本案原告。即使因案外人原因导致案涉房屋逾期办证，被告亦应向原告承担违约责任，被告与案外人之间的纠纷，可另行解决。故对于被告的辩称意见，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，作出如下判决：被告大连新安房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李连军违约金人民币11，523.00元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元，其他诉讼费50元，合计人民币135元（原告已预交），由被告大连新安房地产开发有限公司负担。被告负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。新安公司的上诉理由及请求是：一、一审事实认定不清，新安公司因不可抗力不能履行合同，不应承担赔偿责任。1.新安公司系因不可抗力违约，房屋产权登记手续的办理必须经过若干环节及几十道行政审批手续，本案因供电配套设施进度出现延误，影响了整体施工进度，致使后续工程总体验收延误，该原因属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力的情形，对此新安公司可以部分或者全部免除责任；2.新安公司无需赔偿买房人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，应以实际损失为依据计算违约金，但实际上李连军并没有遭受任何损失，其主张的违约金过高。而且，李连军对延期办理产权登记手续的原因是明确知悉的，因此新安公司无需赔偿。二、一审适用法律错误。一审认定事实错误，导致适用法律错误，应驳回李连军的诉讼请求。故请求：1.撤销（2015）甘民初字第1344号民事判决书；2.驳回李连军的诉讼请求。李连军二审答辩认为：不同意新安公司的上诉请求。一、新安公司延迟办证的原因不属于不可抗力，应当按照合同约定赔偿。即使新安公司因与案外人的纠纷导致违约，但根据合同相对性原则，新安公司并不能以此对抗李连军；二、违约金的数额和计算方法应当以合同约定为准，只有在过分高于造成的损失的，才可适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定予以调整。李连军是否有实际损失与新安公司承担违约责任无关。故请求驳回新安公司上诉请求，维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实基本属实，但一审判决认定“合同约定：…自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金…”一节有误，合同约定应为“自该一年届满之日”，本院对此予以纠正。本院认为，新安公司与李连军于2011年1月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格依约履行合同义务。关于案涉房屋的产权登记，双方在合同第十五条第3项约定“双方约定办理房屋所有权登记的年限为一年…如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。本案中，新安公司于2012年6月15日将案涉房屋交付给李连军，而新安公司认可其是在2013年12月11日通知李连军办理权属证书，显已超过合同约定的自交付之日起一年的办证期限。因此，李连军要求新安公司承担2013年6月15日至2013年12月11日逾期办证违约金的诉讼请求，具备事实和法律依据，一审予以支持正确，本院亦予以维持。对于新安公司主张办理权属登记手续繁多、供电配套影响进度且属不可抗力的上诉理由，本院认为，办理房屋权属登记应为新安公司作为房屋出卖人的基本合同义务，而双方当事人在合同中约定了为期一年的办证期限，已经给予新安公司充分的办证时间，新安公司理应按照合同约定及时履行相应义务，即使因第三方的原因造成违约，也应由新安公司作为合同相对方向房屋买受人承担违约责任。况且，新安公司就其主张的供电配套延误等事实并未向法庭提交证据予以证明，且供电是否延误不属于法律规定的不可抗力范畴，故对新安公司的该项上诉理由，本院不予采纳。至于新安公司提出违约金过高应予调整的上诉理由，本院认为，双方合同中将逾期办证的违约责任约定为已收房款的日万分之一并不存在约定过高的情形，对此依法不予调整，故本院对新安公司的该项上诉理由亦不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元（上诉人预交），由上诉人大连新安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘如魁代理审判员  李 鹤代理审判员  刘盈铄二〇一五年七月二十四日书 记 员  夏丽娜