山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2018）晋0106民初3933号原告：白科元，男，1963年2月21日出生，汉族，住山西省柳林县。委托诉讼代理人：康晓晓，山西隆诚（北京）律师事务所律师。被告：山西金宝地物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区五一路77号，统一社会信用代码×××。法定代表人：王立民，总经理。委托诉讼代理人：王茜，山西信若义律师事务所律师。被告：山西铜锣湾步行街商业有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路68号，注册号1401001103037879法定代表人：余峻峰，执行董事兼总经理。第三人：山西国美电器有限公司五一路店，住所地太原市迎泽区五一路77号，统一社会信用代码91140106788506137Y负责人：焦占，执行董事兼总经理。原告白科元与被告山西金宝地物业管理有限公司、山西铜锣湾步行街商业有限公司、第三人山西国美电器有限公司五一路店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白科元及其委托诉讼代理人康晓晓、被告山西金宝地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼，第三人山西国美电器有限公司五一路店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。白科元向本院提出诉讼请求：1、判令被告山西金宝地物业管理有限公司向原告支付所欠租金46656元(2017年9月至2018年8月)；2、判令被告山西金宝地物业管理有限公司支付原告截止2018年8月20日逾期付款利息1265.46元，以上合计47921.46元；3、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司对上述欠付款项承担连带责任；4、被告山西金宝地物业管理有限公司以每年百分之六为标准支付逾期付款违约金,时间自2018年8月21日起直至所欠款项全部支付完毕；5、被告山西金宝地物业管理有限公司继续履行原、被告双方于2006年8月24日签订的《合同书》；6、被告山西金宝地物业管理有限公司、山西铜锣湾步行街商业有限公司共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年8月24日,原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》一份,合同约定由山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢1层1160号商铺,租期自2006年8月24日至2021年2月28日,共计15年,租金为每年46654.5元,按月等额支付,每月20日为支付日。合同签订后,原告将租赁房屋交由山西铜锣湾步行街商业有限公司经营管理,山西铜锣湾步行街商业有限公司亦每月按时支付租金,但自2017年9月26日支付8月份租金后便不再支付租金。2017年7月13日被告山西金宝地物业管理有限公司通知原告:山西铜锣湾步行街商业有限公司于2011年8月16日被太原市工商行政管理局吊销营业执照,山西金宝地物业管理有限公司承接了山西铜锣湾步行街商业有限公司对原告商铺经营管理责任,十多年来一直由山西金宝地物业管理有限公司为原告支付租金。通知中同时告知山西金宝地物业管理有限公司要单方面降低租金。原告认为,被告山西金宝地物业管理有限公司在向原告发出的通知中已经明确其为租赁合同主体,并且实际管理原告出租的房产,与山西铜锣湾步行街商业有限公司在业务、人员、财务等方面存在人格混同现象,亦应当承担违约责任。被告与原告签订的租赁合同合法有效,系双方真实意思表示,合同双方应当按照合同履行各自权利义务。除非有法律规定或双方约定情形出现,被告无权单方终止履行并解除合同。被告的逾期支付租金的行为已经构成根本违约,应当按照合同约定支付拖欠的租金,并承担违约责任。虽经原告催促,被告仍以各种理由拒绝支付所欠租金,被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。山西金宝地物业管理有限公司辩称，被告不是涉案合同的相对人，与原告不存在房屋租赁合同关系，原告起诉被告主体不适格，被告与山西铜锣湾步行街商业公司系两个独立的法人主体，不存在原告认为的业务、人员、财务方面的混同。山西铜锣湾步行街商业有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。山西国美电器有限公司五一路店未作陈述，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院依法组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的山西金宝地物业管理有限公司出具的《关于铜锣湾小区7幢1层1160号变更租金的通知》，该公司通知业主变更租金的行为并不能证明其承接了被告山西铜锣湾步行街商业有限公司与原告之间房屋租赁合同的权利义务，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月24日，原告白科元（乙方）与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）签订一份《合同书》，合同约定：1、甲方承租乙方购买的太原市铜锣湾小区7幢1层1160号商铺，租赁期限15年，自2006年8月25日至2021年2月28日；2、每个租赁年度的租金为46654.5元，本合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，甲方应在每月20日支付租金。合同签订后，双方依约履行，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司自2017年9月起未再支付原告白科元租金。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股东是余峻峰和白文静，该公司于2011年8月16日被吊销营业执照至今。山西金宝地物业管理有限公司的股东是杜清香和王立民。被告山西金宝地物业管理有限公司曾向原告支付过争议房屋的房屋租赁费。本院认为，原告白科元与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应认定为合法有效。《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（2000年1月29日法经[2000]24号函）：“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司是本案适格主体，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司应依约支付原告2017年9月-2018年8月的商铺租金为46654.5元。《合同书》未约定逾期付款违约金，本院参照中国人民银行罚息利率的标准，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%-50%的标准计算，原告主张按照年利率6%的标准计算，不违反法律规定，予以支持，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司从2017年9月21日开始支付至2018年8月20日的逾期付款违约金为46654.5元÷12个月×6%÷365天×（330+300+270+240+210+180+150+120+90+60+30）=1265.42元。被告山西金宝地物业管理有限公司曾向原告支付过争议房屋的房屋租赁费，这种代付租金的行为并不必然导致其承接了被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的合同权利义务。同时，从二被告的工商登记可以看出，双方的法定代表人、股东、办公场所等均不存在同一性，原告要求被告山西金宝地物业管理有限公司支付租金及继续履行合同的主张，无事实和法律根据，该项诉讼请求，不予支持。综上所述，本院支持原告白科元的部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白科元2017年9月至2018年8月的租金46654.5元；二、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白科元截止2018年8月20日的逾期付款违约金1265.42元；三、驳回原告白科元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费998元，由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 闫聪岭人民陪审员 张润玲人民陪审员 姚 婷 二〇一九年五月八日书 记 员 王泽华附：《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。