广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法���三终字第606号上诉人（原审被告）：佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨建军。委托代理人：罗永洪，广东杰辉律师事务所律师。委托代理人：陶伟坤，广东杰辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨维，男，汉族，1983年9月8日出生，住广东省乐昌市。委托代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称锦绣华庭公司）因与被上诉人杨维商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。2014年11月3日，杨维向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）锦绣华庭公司支付违约金13793元（574690元×0.0005×48天）；（��）锦绣华庭公司承担诉讼费。原审法院查明：2012年10月10日，杨维与锦绣华庭公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定杨维向锦绣华庭公司购买佛山市南海区1号楼404房，成交价574690元，锦绣华庭公司应在2013年12月31日前将交付验收合格且办理竣工验收备案的商品房，逾期交房超过30天，杨维选择继续履行合同的，锦绣华庭公司应以已付房款为本金、按日万分之五的标准支付自最后交付期限第二天起至实际交付之日止的违约金，商品房达到交付使用条件后，锦绣华庭公司应书面通知杨维办理交楼手续，并出示合同规定的证明文件，锦绣华庭公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，杨维有权拒绝收楼，由此产生的延期交楼责任由锦绣华庭公司承担。合同签订后，杨维分批支付了全部购房款574690元予锦绣华庭公司。2014年2月7日，杨维办理了收楼手续。同年2月17日���包括涉讼房屋在内的楼盘办理了竣工验收备案手续。以上事实，有杨维提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、借款借据、竣工验收备案表、锦绣华庭公司提供的收楼书予以证明。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。杨维、锦绣华庭公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。合同约定房屋交付期限为2013年12月31日，杨维在2014年2月7日实际接收了房屋，本案中锦绣华庭公司应向杨维支付逾期交房违约金为10919.11元（574690元×0.0005×38天）。杨维并未举证证明接收的房屋不符合安全使用基本条件，且该房屋在同年2月17日即办理了竣工验收备案手续，杨维主张计算至同年2月17日的逾期交房违约金13793元依据不足，超出部分原审法院不予支持。小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存���必然关联，锦绣华庭公司并未提供证据证明延迟验收备案的原因在于业主，原审法院对其提出竣工验收备案因业主原因推迟的辩解不予采纳。涉讼房屋在2014年1月29日尚未办理竣工验收备案，杨维也未在办理竣工验收备案前实际接收了房屋，锦绣华庭公司主张逾期交楼违约金应计至2014年1月29日依据不足，原审法院也不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、锦绣华庭公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交楼违约金10919.11元予杨维；二、驳回杨维其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取72.41元，由杨维负担35.92元，锦绣华庭公司负担36.49元。上诉人锦绣华庭公司上诉称：本案中延迟交楼的原因在于杨维，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付违约金。（一）施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，则按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提交验收备案材料后，涉案楼盘部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交楼时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交楼的原因在于杨维，锦绣华庭公司并不构成违约。（二）加建的围墙属于基础设施，根据锦绣华庭公司和杨维双方签订的《合同补充协议》第四条的规定：“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时���”，因锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，最终的竣工总平面图尚未确定，原审判决以规划总平面图和竣工总平面图并不存在差异为由认为锦绣华庭公司称应业主方要求加建围墙致使延迟交楼的主张不应采信依据不足。综上，锦绣华庭公司认为原审判决仅以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交楼，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建的部分不属于规划平面图内项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足，请求：（一）撤销佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1258号民事判决书中的第一项判决，依法改判锦绣华庭公司不需要支付违约金10919.11元予杨维。（二）本案一审、二审的诉讼费用由杨维承担。被上诉人杨维答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。原审法院认定锦绣华庭公��存在迟延交房的违约行为，是根据杨维与锦绣华庭公司签订的《商品房买卖合同》约定了锦绣华庭公司应在2013年12月31日前应将符合双方约定的房屋交付给杨维使用。由于锦绣华庭公司自身原因，其于2014年2月17日才办理涉案房屋的竣工备案手续，才将涉案房屋交付杨维使用。原审法院认定锦绣华庭公司存在迟延交房的行为并无不妥，因此原审法院认定锦绣华庭公司应向杨维支付迟延交房的违约金也是于法有据，符合双方合同约定。（二）锦绣华庭公司提出“涉案房屋迟延办理竣工备案手续是由于政府行为所导致”的理由毫无根据。锦绣华庭公司没有证据证明涉案房屋未能如期竣工验收、办理竣工备案手续的原因是在于国土部门。而事实上，国土部门作为验收部门，对锦绣华庭公司提交的验收申请资料要进行审查，锦绣华庭公司忽视自身未按照规划图纸建设围墙的原因，将涉案房屋验收不通过的责任强加于国土部门，是在推卸责任。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定了涉案房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方当事人上述约定符合法律规定，合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。锦绣华庭公司于2014年2月7日将涉案房屋交付给杨维已构成逾期交房，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张延迟交付房屋系因业主投诉，政府部门要求其加建小区南面围墙原因而导��，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。即使锦绣华庭公司所称属实，交付符合安全居住条件（包括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，表明加建南面围墙是行政主管部门认为涉案楼盘完成竣工备案验收前所要完成的工程，也表明了行政主管部门认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，相应的法律后果也应由锦绣华庭公司承担。原审判决锦绣华庭公司向杨维支付逾期交房违约金正确，本院予以维持。综上，锦绣华庭公司的上诉主张，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判���如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72.98元，由上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红代理审判员  郑正坚代理审判员  谭志华二〇一五年七月十七日书 记 员  许佩珊