云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第293号原告谭伟明，男，汉族，1965年6月17日出生，住云浮市云城区。委托代理人叶木全，广东百润律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：云浮市云城兴云中路6号，组织机构代码：89577533-2。负责人李宝生。委托代理人郭济锋、李炳麟，该行职员。被告陈晓敏，男，汉族，1964年9月16日出生，住云浮市云城区。委托代理人罗桂友、邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。第三人彭健，男，汉族，1969年12月5日出生，住云浮市云城区。原告谭伟明诉被告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称建行）、被告陈晓敏、第三人彭健案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日、2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告谭伟明及其委托代理人叶木全、被告建行的委托代理人郭济锋和李炳麟、被告陈晓敏的委托代理人罗桂友、第三人彭健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭伟明诉称：一、谭伟明对（2013）云城法执字第426号案、（2014）云城法执字第94号案提出执行异议后，云城区人民法院作出（2014）云城法执异字第3号《执行裁定书》，驳回案外人谭伟明的异议。根据民事诉讼法及其司法解释的相关规定，现提起案外人执行异议之诉。二、谭伟明与罗小平是夫妻关系。建行是本案标的物的抵押权人。陈晓敏是（2014）云城法执字第94号案的申请执行人，2013年9月25日，云城区人民法院根据其申请，对本案的标的物进行了轮候预查封。三、谭伟明是云浮明珠花园3幢首层36A、二层35B、36B、37B、38B房地产的受让人，并已实际占有、使用、出租该财产。1、2011年12月21日，谭伟明与彭健签订了《商铺转让协议》，彭健将上述位于云浮市兴云西路云浮明珠第3幢共5卡商铺转让给谭伟明。2、2011年12月22日，彭健向谭伟明出具《收据》，收到谭伟明购买上述商铺的款项壹佰柒拾万元，同时彭健将购买5卡商铺的依据及《土地使用权证》原件交给谭伟明。3、彭健在转让前已告知谭伟明上述房地产抵押给建行的事实，并同意在收到商铺定金后，自行还清建行欠款，解除抵押登记，将上述商铺过户到谭伟明或其指定人名下。4、谭伟明受让五卡商铺后，罗小平代彭健缴交了2010年5月至2012年9月的物业管理费。5、2012年9月14日，罗小平作为业主与云浮安居物业服务有限公司就本案五卡商铺签订前期物业管理服务协议。6、2012年11月15日，谭伟明（甲方）与江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司云浮分公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将明珠花园第3幢5卡商铺租给乙方作办公场所，由乙方自行缴交小区物业管理费和经营期间发生的水电费。7、商铺转让合同签订后，谭伟明多次催促彭健办理房地产过户手续，彭健提出谭伟明再支付5万元后到相关部门办理。2012年11月20日，彭健与罗少平到云浮行政服务中心国土资源和城乡规划局窗口签署了《土地使用权转让申请登记资料》和《土地登记申请表》。2012年11月21日，谭伟明支付了5万元商铺转让款给彭健，彭健出具《收据》给谭伟明。8、在土地使用权转让过程中，因彭健只有权属证书，没有将房产证办理到彭健名下，因此，土地使用权暂时无法办理至谭伟明指定人名下。四、如抵押人无法履行清偿抵押债务，受让人明确行使代位履行权的，转让行为有效。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定，谭伟明明确行使代位履行权，代替债务人清偿全部抵押担保债务后，抵押权消灭，谭伟明与彭健签订的《商铺转让协议》有效。五、本案的法律依据。1、《担保法》第四十九条。2、最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十七条。3、《物权法》第十五条。4、《物权法》第一百九十一条。5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条。6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。7、《民事诉讼法》第二百二十七条。8、《合同法》第五十二条。六、根据相关法律规定，应认定谭伟明与彭健签订的《商铺转让协议》合法有效。1、根据《物权法》第十五条规定不动产变动的原因与结果相区分的原则，转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。2、根据《合同法》第五十二条规定，《商铺转让协议》并不存在无效合同的法定情形，应当认定有效，对双方当事人均具有约束力。综上，从本案的证据及相关法律规定可以确认，谭伟明是本案房地产的买受人，并事实上对该房地产行使占有、使用、收益的权利。据此，谭伟明请求法院：1、停止（2013）云城法执字第426号案、（2014）云城法执字第94号案对云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产的执行。2、判令彭健履行清偿建行的抵押债权义务，解除云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产的抵押。3、确认谭伟明与彭健签订的《商铺买卖合同》合法有效。4、解除云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产的查封。5、判令彭健立即将云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产过户到谭伟明名下。6、本案诉讼费用由建行、陈晓敏、彭健承担。之后，谭伟明变更诉讼请求如下：1、停止（2013）云城法执字第426号案、（2014）云城法执字第94号案对云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产的执行。2、判令彭健履行清偿建行的抵押债权义务，解除云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产的抵押。3、确认谭伟明与彭健签订的《商铺买卖合同》合法有效。4、判令彭健在云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B号、36B号、37B号、38B号房地产解除抵押、查封后，立即将上述房地产过户到谭伟明名下。5、本案诉讼费用由建行、陈晓敏、彭健承担。原告谭伟明为证明其主张，向本院提供以下证据：1、身份证，证明谭伟明、罗小平的身份情况。2、结婚证，证明谭伟明与罗小平是夫妻关系。3、《土地转租合同》，证明2010年4月2日，甲（陈金泉、彭健）、乙（谭伟明）双方签订了《土地转租合同》，甲方将位于云城区河口街道办双上村黄东坑口河杨公路与双上村道边的土地转租给乙方永久性使用，签订合同日，乙方支付定金1798400元。4、《收据》，证明2010年4月9日，彭健、陈金泉收到谭伟明支付的黄东坑口河杨公路与双上村的土地款1798400元。因甲方无法履行合同，应向乙方退还1798400元，经乙方多次催收，彭健只向谭伟明退还了100万元，还欠约80万元。5、《借记卡资料查询》，证明因彭健无法偿还拖欠谭伟明的80万元土地转租定金，经协商，彭健同意将云浮明珠第3幢共5卡商铺转让给谭伟明，双方确定支付170万元作为定金，减去原欠的80万元，谭伟明应支付90万元给彭健，谭伟明于2011年12月14日将90万元转入彭健在农行的卡上。6、《商铺转让协议》、《交易明细》，证明2011年12月21日，谭伟明与彭健签订《商铺转让协议》，彭健将位于云浮市兴云西路云浮明珠第3幢共5卡商铺转让给谭伟明。7、《收据》、《土地使用权证》，证明2011年12月22日，彭健向谭伟明出具《收据》，收到谭伟明购买明珠花园第3幢5卡商铺款壹佰柒拾万元，同时，彭健将购买5卡商铺的依据及《土地使用权证》原件交给谭伟明。8、物业管理费收费依据，证明罗小平代彭健缴交了2010年5月至2012年9月原彭健欠缴的物业管理费。9、《云浮明珠前期物业管理服务协议》，证明2012年9月14日，罗小平与云浮安居物业服务有限公司就本案的五卡商铺签订了前期物业管理服务协议，罗小平作为业主与物业公司约定了物业管理的相关条款。10、《租赁合同》、《合租协议》、《委托书》、《营业执照》，证明2012年11月15日，谭伟明（甲方）与江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司云浮分公司（乙方）签订了《租赁合同》，甲方将明珠花园第3幢5卡商铺租给乙方作为办公场所，租赁标的由博文公司与千宝源石材公司合租。11、《收据》、《转账凭证》，证明2012年8月27日，谭伟明收到承租方交来的商铺租赁押金21000元。12、《收据》、《转账凭证》，证明租赁合同生效后，承租方按时缴交租金至甲方指定账户。13、水电费收据、物管费发票，证明租赁合同生效后，承租方自行缴交小区物业管理费和经营期间发生的水电费。14、《土地使用权转让申请登记资料》、《土地登记申请表》，证明签订商铺转让合同后，谭伟明多次催促彭健办理房地产过户手续，彭健提出谭伟明再支付5万元后到相关部门办理，2012年11月20日，彭健与罗少平到云浮行政服务中心国土资源和城乡规划局窗口签署了《土地使用权转让申请登记资料》和《土地登记申请表》。15、《收据》，证明2012年11月21日，谭伟明支付了5万元商铺转让款给彭健，彭健出具《收据》给谭伟明。16、案例，证明只要保障抵押权人享有债权的实现，抵押人对抵押物具有转让权。17、《执行裁定书》，证明2011年12月21日，谭伟明已向彭健购买商铺，而陈晓敏是在2013年9月25日才对上述商铺进行查封。18、农行借记卡明细对帐单、银行卡取款业务回单，证明2011年12月14日，谭伟明通过其妻子罗小平的妹妹罗小冰转账支付给彭健90万元。被告建行辩称：1、本案法律事实清楚，谭伟明直至拍卖前一天才向法院提出异议，建行方知标的物已经转让。2、建行同意与谭伟明协商解决纠纷。3、对第1项诉求有意见，应当按照（2014）云城法执字第3号民事裁定书执行。对于第2项诉求，建行认为属于重复请求。对于第3项诉求，按照《物权法》相关规定，转让应告知建行并征得其同意，未通知抵押权人的行为，是无效的。对于第4项诉求，如谭伟明履行相关义务，由法院处置。对于第5项诉求，由法院判决。被告建行没有向本院提供证据。被告陈晓敏辩称：谭伟明的诉求及证据不真实、不合法，请求法院驳回其诉求。被告陈晓敏没有向本院提供证据。第三人彭健述称：彭健已将涉案房地产卖给谭伟明，并收到了购房款，由法院判决。第三人彭健没有向本院提供证据。经审理查明：2010年4月13日，彭健与云浮海茂房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，由彭健向云浮海茂房地产开发有限公司购买位于云浮市区兴云西路云浮明珠花园3幢首层36A号，第二层35B、36B、37B、38B号商铺。2010年5月11日，云浮市住房和城乡建设局为上述5个商铺办理了商品房预告登记（证号分别为：粤房地预登云字第3000003085号、第3000003101号、第3000003115号、第3000003102号、第3000003126号）。2010年8月4日，彭健与建行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，由彭健以其购买的上述5个商铺为抵押物，向建行按揭贷款85万元。2010年8月31日，双方到云浮市住房和城乡建设局办理了抵押预告登记（证号分别为：粤房地预云字第4000003310号、第4000003311号、第4000003312号、第4000003313号、第4000003314号）。2012年12月6日，本院根据建行的诉前财产保全申请，作出（2012）云城法立保字第112-1号民事裁定，对彭健购买的上述5个商铺予以预查封。2012年12月21日，本院受理建行诉彭健金融借款合同纠纷一案。2013年3月7日，本院作出（2013）云城法民二初字第1号民事调解书，双方以和解的方式解决纠纷，彭健同意于2013年3月11日前归还尚欠借款本金767462.46元及利息，建行对彭健用于借款抵押的上述5个商铺享有优先受偿权。2013年9月25日，本院根据陈晓敏的诉前财产保全申请，作出（2013）云城法立保字第55-1号民事裁定，对彭健购买的上述5个商铺予以轮候查封，对5个商铺的土地使用权［证号：云府国用（2010）第003945、003939、003946、003947、003948号］予以查封。2013年10月21日，本院受理陈晓敏诉彭健、卢健霞民间借贷纠纷一案。2013年12月3日，本院作出（2013）云城法民一初字第625号民事调解书，双方以和解的方式解决纠纷，彭健、卢健霞定于2014年6月30日前分期清偿贷款本金400万元及利息给陈晓敏，如有一期未如期付款，陈晓敏有权向法院申请执行全部借款本息。对于上述两案，彭健均未能按调解协议履行，建行、陈晓敏先后于2013年6月13日、2014年1月10日向本院申请执行，本院分别以（2013）云城法执字第426号、（2014）云城法执字第94号立案受理。在执行过程中，因彭健仍未能履行义务，本院于2014年3月14日委托广东海珠拍卖行有限公司拍卖涉案5个商铺。2014年4月3日，谭伟明向本院提出书面异议。本院于2014年5月21日作出（2014）云城法执异字第3号执行裁定，认定：谭伟明提出裁定中止（2013）云城法执字第426号、（2014）云城法执字第94号两案对涉案5个商铺的执行，裁定解除涉案5个商铺的查封，没有法律依据，不予支持。据此，裁定驳回谭伟明的异议。另查明：2010年4月2日，谭伟明与陈金泉、彭健签订一份《土地转租合同》，约定：陈金泉、彭健将位于云城区河口街道办双上村黄东坑口河杨公路与双上村道边的土地转租给谭伟明永久使用；签订合同之日，谭伟明支付1798400元作定金，余款在2010年12月10日前确定土地权属及界线无争议时一次性付清；如土地权属或界线有争议，导致部分或全部土地不能使用的，谭伟明有权解除合同，陈金泉、彭健应当返还定金。2010年4月9日，陈金泉、彭健出具一份《收据》，证明收到谭伟明支付的上述土地款1798400元。之后，陈金泉、彭健因未能按约定交付土地，退还了土地款100万元给谭伟明，尚欠约80万元。2011年12月21日，彭健（乙方）在未告知抵押权人建行的情况下，与谭伟明（甲方）签订一份《商铺转让协议》，约定：一、乙方卖给甲方的商铺作价为：首层商铺作价12000元／㎡，二层商铺作价6500元／㎡，交易面积按实际房产证面积计算多除少补。按实际交易总额减除10万元。（交易明细载明实际合同总金额为2381810元）二、转让税费全部由乙方负责，并负责办理将商铺转入甲方指定人的名下。三、本协议签订后，甲方付170万元给乙方，作为购云浮市兴云西路云浮明珠花园第3幢共5卡商铺定金，剩余款项在乙方办理将商铺转入甲方指定的名下后，一次性付清给乙方。四、乙方转让给甲方的商铺：坐落在云浮市兴云西路云浮明珠花园第3幢共5卡商铺的产权权属证明书和广东省商品房买卖合同及5卡商铺的土地使用证。……五、过户前上述商铺的债权债务由乙方负责；过户后由甲方负责。争议解决方式：双方协商解决，解决不成，同意提交区人民法院。六、本协议自双方签名及付定金后生效。本协议一式两份，双方各执一份，协议文本具有同等法律效力。协议签订后，谭伟明于2011年12月14日通过其妻子罗小平的姐妹罗小冰账户转账支付了90万元给彭健。之前彭健尚欠谭伟明的土地款约80万元，双方商定折抵商铺转让款。因此，彭健于2011年12月22日出具一份《收据》，证明收到谭伟明支付的5卡商铺转让款合共170万元。之后，彭健将5卡商铺交付给谭伟明占有使用，但至今未将商铺的权属变更登记至谭伟明名下。2012年11月15日，谭伟明将5卡商铺出租给江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司云浮分公司使用。2012年11月21日，谭伟明再次支付商铺转让款5万元给彭健，彭健出具一份《收据》给谭伟明收执。本院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，彭健所有的、位于云浮市区兴云西路云浮明珠花园3幢首层36A号、第二层35B、36B、37B、38B号商铺已用于向建行抵押贷款，但彭健在未告知建行的情况下，又于2011年12月21日以2381810元的价格转让给谭伟明，双方并签订了《商铺转让协议》，彭健该行为已违反了上述法律规定，且事后建行亦不予认可，因此，双方的转让行为是无效的。谭伟明请求确认《商铺转让协议》合法有效并办理权属变更登记手续，理由不成立，本院不予支持。建行以转让抵押房地产未经其同意为由主张合同无效，理由成立，本院予以采纳。综上，由于谭伟明与彭健签订的《商铺转让协议》是无效的，故本院根据建行的申请，于2012年12月6日作出（2012）云城法立保字第112-1号民事裁定，对上述5卡商铺实施预查封；本院根据陈晓敏的申请，于2013年9月25日作出（2013）云城法立保字第55-1号民事裁定，对上述5卡商铺予以轮候查封，对5卡商铺的土地使用权予以查封，符合法律规定。谭伟明请求停止本院（2013）云城法执字第426号案、（2014）云城法执字第94号案对云浮明珠花园3幢首层36A号、二层35B、36B、37B、38B号房地产的执行，没有法理依据，本院不予支持。谭伟明请求判令彭健清偿建行的债务，解除涉案5卡商铺的抵押。对于彭健该债务，由于本院已作出（2013）云城法民二初字第1号民事调解书予以处理，且谭伟明亦非该案的债权人，故其请求在本案中继续判决彭健清偿该债务，没有法理依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2004）15号）第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谭伟明的诉讼请求。本案受理费25855元（该款原告谭伟明已预交），由原告谭伟明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕人民陪审员  刘伯云人民陪审员  陈广宇二〇一五年二月二日书 记 员  邓伟静