云南省昆明市官渡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0111民初2390号 原告潘燕，女，1982年8月2日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。 委托代理人梁子红、马丽萍，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。 被告云南大都企业管理有限公司。 住所地云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。 法定代表人李瑞贤，执行董事兼总经理。 被告昆明鼎杰房地产开发有限公司。 住所地昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。 法定代表人王旺，执行董事兼总经理。 二被告共同委托代理人周凤清、栾斯浩（实习律师），云南微行律事务所律师，特别授权代理。 原告潘燕诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法由审判员蔡家瑶独任审判，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告潘燕的委托代理人梁子红，被告大都公司、鼎杰公司的共同委托代理人周凤清、栾斯浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年5月，原告与第一被告、第二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定：原告将其所有的位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺租赁给第一被告管理运营，第一被告按照购房款的固定回报标准向原告支付租金，第二被告作为保证人。第一被告应于每年度分两次支付原告每年度的租金。原告已按合同约定支付了全部购房款，至今第一被告只支付了部分租金，2017年下半年及2018年上半年的租金尚未支付。故为维护原告合法权益，原告诉至法院。请求依法判令：一、第一被告支付原告2017年下半年及2018年上半年的租金共计人民币22902.53元；二、第一被告支付原告逾期支付2016年及2017年租金的违约金共计人民币350.15元；三、第一被告支付原告律师代理费2500元；四、第二被告对第一被告所涉金额承担连带保证责任；五、本案的全部诉讼费用由两被告承担。 二被告共同辩称：认可尚欠原告租金款，但原告诉请的2018年上半年租金尚未到支付的时间，被告不予认可。针对第二、三、四项诉请不予认可。 在庭审过程中，原告针对其诉请向本院提交了下列证据：1、《商品房购销合同》、购房款收据、《商铺委托经营管理合同》，证明原告购买了第二被告的商铺，并与二被告签订了《商铺委托经营管理合同》，双方就合同义务、违约责任等事项进行了约定；2、银行流水，证明被告仅向原告支付了部分租金，2017年下半年及2018年上半年的租金至今未付；3、律师代理委托协议书、发票，证明原告为实现债权产生了律师费。 经质证，二被告对证据1真实性无异议，对证明内容不认可，委托经营管理合同第五条第一款第一项中约定先用后付原则支付租金，2018年度的租金未到期，不应该在本案中申请支付；对证据2真实性不认可；对证据3认为与本案无关，不予认可。 二被告针对其答辩意见向本院提交了下列证据：被告向原告支付租金的发票，证明原、被告双方签署商铺委托经营管理合同书第五条第一款第一项约定每六个月为一个支付周期，即被告每六个月向原告支付一次，付款方式为先用后付，实际租金是以先用后付的方式支付，每一支付周期结束后再向原告支付应付的款项。 经质证，原告对二被告提交的证据真实性无异议，但对证明内容不认可，认为不能证明税务关系以外的事实，发票上没有记载六个月付一次，更没有记载先用后付。 本院认为，原告提交的证据材料真实、来源合法、与本案关联，本院依法予以作为定案依据使用;被告提交的证据材料真实、来源合法，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年5月23日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将其所有的位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺，建筑面积为25.10平方米（实际经营管理面积以房管部门核定的产权建筑面积为准）委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益19631元，第二至四年每年应支付收益22903元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同的债务提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。庭审中，二被告对原告主张的2017年6月1日至2017年11月30日期间所欠的租金11451.27元无异议；原告主张违约金应以11451.27元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率即年利率4.35%计算自2017年7月11日起至起诉之日止，违约金共计350.15元。 本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。二被告对原告主张的2017年6月1日至2017年11月30日期间所欠的租金11451.27元无异议，对此本院予以确认。对于原告要求被告大都公司支付2017年12月1日至2018年5月31日期间租金11451.27元的请求，二被告抗辩认为根据合同约定此期间内的租金未到支付期限。对此本院认为，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，二被告的相应抗辩主张不能成立，故本院对原告要求被告大都公司支付2017年12月1日至2018年5月31日期间租金11451.27元的请求予以支持。对于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任，由于原告主张被告支付自2017年7月11日起至起诉之日止的违约金350.15元未超出原、被告关于违约金的约定标准，本院对原告的该项诉请予以支持。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。二被告关于其不应承担违约责任的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告主张被告支付律师费的诉讼请求，由于原、被告双方已在合同中就该事项进行了约定，且原告已向本院举证证实了律师费的产生及具体数额，故对原告主张被告承担律师费的诉请本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定，判决如下： 一、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘燕2017年6月1日起至2018年5月31日期间的租金22902.53元及违约金350.15元、律师费2500元； 二、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费443元，减半收取221.5元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司共同承担，其余221.5元依法退还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  蔡家瑶 二〇一八年五月二十四日 书记员  谭思祺