上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第2233号原告杨正德，男，1974年11月4日出生，汉族，住所上海市普雄路29弄8号103室。???委托代理人刘芝艳，女，1976年5月11日出生，汉族，住所上海市普雄路29弄8号103室。???原告杨增霖，男，2001年2月6日出生，汉族，住所上海市普雄路29弄8号103室。???法定代理人杨正德，男，1974年11月4日出生，汉族，住所上海市普雄路29弄8号103室。法定代理人刘芝艳，女，1976年5月11日出生，汉族，住所上海市普雄路29弄8号103室。???被告王莹，女，1971年3月28日出生，汉族，住所上海市桃浦路165弄3号1101室。???被告林珈乐，女，2003年4月30日出生，汉族，住所上海市桃浦路165弄3号1101室。???法定代理人王莹，女，1971年3月28日出生，汉族，住所上海市桃浦路165弄3号1101室。两被告共同委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。???原告杨正德、杨增霖与被告王莹、林珈乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨正德及其委托代理人刘芝艳，杨正德、刘芝艳并作为原告杨增霖的法定代理人，被告王莹、林珈乐的共同委托代理人朱建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨正德、杨增霖诉称，2013年11月2日，原被告签订售房定金协议书、协议书，约定原告以人民币4300000元（以下币种均为人民币）的价格购买被告所有的上海市普雄路29弄8号103室房屋，之后双方签订上海市房地产买卖合同及两份补充协议，原告依约及时足额付清房款后，双方于2014年4月14日办理了交易过户手续，同时交接了房屋钥匙，4月29日，系争房屋已过户至原告名下。原告搬入系争房屋时，邻居进入房屋内参观，发现并告知原告房屋结构被被告进行了重大改变，被告在承重墙上强行开凿出一个房间门、一个卫生间门，并破坏了其他部分的承重墙，因系争房屋位于一楼，承重墙破坏对房屋自身及整栋楼的安全造成影响，而被告在整个交易过程中隐瞒了该事实，使原告购买了存在安全隐患的房产，现要求被告承担承重墙修复费用24000元、跟踪检测费用22000元及装修恢复费用27613元，同时，因被告未将水、电、煤气、电话、有线电视、无线网络、物业管理费结清，构成违约，根据补充协议约定，要求被告按4300000元的日万分之五的标准，支付原告自2014年5月8日至同年9月23日期间的违约金。被告王莹、林珈乐辩称，居间方对系争房屋的结构非常清楚，应该告知原告房屋结构已变动，现被告愿找专业公司对承重墙进行修复，并承担修复费用。但原告并未告知公用事业费用的支付情况，即使没交也不存在违约，不同意支付违约金。另，原告尚欠被告尾款10000元，要求在本案中一并处理，若法院认定被告违约，要求调低违约金标准，也同意将尾款抵作违约金。经审理查明，2013年11月2日，原被告签订协议书，约定被告将上海市普雄路29弄8号103室房屋以4300000元的价格转让给原告，之后双方签订买卖合同，2014年1月28日、4月14日，原被告分别签订补充协议，对房款的支付方式、税费的承担、户口等作了约定，同时约定房屋交付标志为被告将房屋钥匙交于原告，并将水、电、煤气、电话、有线电视、无线网络、物业管理费进行结算。逾期交房被告须按房屋总价每日万分之五的标准向原告支付违约金。原告承诺同意尾款10000元在双方办理过户水、电、煤气、有线电视、无线网络、物业管理费等费用按合同约定交清，房内户口按合同约定全部迁离后支付被告。4月14日，被告向原告交付房屋，同年4月29日，两原告成为系争房屋权利人。2014年9月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原告申请对系争房屋承重墙修复方案进行鉴定，本院委托上海同测质量检测技术有限公司进行该项鉴定。2015年2月，该公司出具鉴定意见书，即系争房屋承重墙修复方案，原被告对该修复方案均不表异议，上海同测质量检测技术有限公司派员出庭表示，承重墙和装修的修复必须请有加固资质的正规公司施工，需一个月的时间，施工期间房屋内不适合居住，修复之后，必须请有资质的单位进行检测，若请本公司进行检测，需支付12000元。被告为此次鉴定预付鉴定费12000元。2、原告申请对上海同测质量检测技术有限公司出具的系争房屋承重墙修复方案的造价进行评估，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行该项评估，2015年4月，该公司出具鉴定报告“根据工程质量修复方案及上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）的计价规定，采用‘上海市建筑建材业市场管理总站’最新发布的建设工程价格市场信息，上海市普雄路29弄8号103室恢复承重墙工程造价为16209元”。原告认为价格偏低，按照该价格无法完成修复工程，要求重新评估。被告对该鉴定意见不表异议，表示评估单位作出的结论合法、公平、公证，不同意重新评估。上海华瑞建设经济咨询有限公司派员出庭表示，本公司出具的是参考价格，并非按家装价格来计算，不存在实际造价与市场价偏差过大的情况。被告为此次评估预付1500元。3、原告表示按照上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的评估结论，将无法完成系争房屋承重墙的修复工程，要求被告按上海同测质量检测技术有限公司出具的修复方案进行修复。被告表示原告诉请中主张的修复费用不合理，且原告已入住系争房屋，如被告派施工队进入难免会产生摩擦，现愿意按上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的评估结论支付原告修复款项。4、原告表示主张的违约金已自行调低为90000元，要求尾款10000元在违约金中予以抵扣，被告表示若法院认为被告存在违约，约定的违约金标准为高，要求按中国人民银行同期存款利率予以调低，并同意该10000元抵作违约金。5、原告提供系争房屋买卖居间方上海吉亨房地产经纪事务所出具的书面证明，证明在整个买卖过程中，被告及其家人未向原告提及过对房屋承重墙进行了改动。被告对该证据表示不认可，称居间方对房屋结构非常清楚，应该对原告说过被告对房屋承重墙进行了改动，而且改动后更适合居住，原告提起本案诉讼的原因据说是楼上邻居要起诉原告。原告表示被告及居间方工作人员从未告知承重墙曾改动，该情况是原告装修时楼上邻居前来参观时告知的。本院认为，原被告对系争房屋客厅与主卧之间、客厅与次卫生间之间的承重墙曾由被告拆除之事实均无异议，本院予以确认。审理中，经原告申请，本院分别委托上海同测质量检测技术有限公司、上海华瑞建设经济咨询有限公司对承重墙的修复方案及价格进行了鉴定，鉴定单位亦出具了书面鉴定意见，整个鉴定程序合法、公正，虽原告认为上海华瑞建设经济咨询有限公司的评估价格过低，要求重新鉴定，但其没有提供足以反驳的相反证据和理由，本院对鉴定单位出具的鉴定报告的证明力予以认定。原告提起本案诉讼时要求被告支付修复款项，而在鉴定单位出具鉴定意见后认为评估价格过低而要求被告修复的观点不妥，结合原告已在系争房屋内实际居住及须聘请有加固资质的单位实施该项工程的事实，本院认为由被告承担修复费用，原告自行修复较妥，修复完成后的检测费用可由原被告之间按实结算。关于原告主张的逾期交房违约金，根据补充协议的约定，原被告交接系争房屋的标志是被告将房屋钥匙交于原告，现原被告对买卖双方于2014年4月14日交接房屋均无异议，被告不存在逾期交房的违约行为，若房屋内水、电、煤气、有线电视、无线网络、物业管理费等费用未结清或过户，属被告在履行过程中的瑕疵，被告应配合原告完成上述费用的结算及过户，虽被告要求尾款在本案中一并处理，但根据买卖双方在补充协议中的约定，尾款支付的条件尚未成就，且在原告要求被告支付违约金的主张未获支持的情况下，该款不宜在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，判决如下：一、被告王莹、林珈乐应于本判决生效之日起十日内支付原告杨正德、杨增霖上海市普雄路29弄8号103室房屋承重墙修复费用人民币16209元；二、对原告杨正德、杨增霖其余的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费用人民币13500元（均由被告预付），由被告负担。本案财产保全费人民币1314元（原告预付），由被告负担。本案受理费人民币1640元（原告预付），减半收取，计人民币820元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  倪文青二〇一五年七月二日书记员  吴 婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。