海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初159号 原告：王某1，女，1980年5月27日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：王某2，男，1955年2月14日出生，汉族，住琼海市。 被告：海南永金置业股份有限公司，住所地：海口市国贸大道省建行大厦副楼三层永金集团。 法定代表人：何某，总经理。 委托诉讼代理人：林某，海南昌博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭某，海南昌博律师事务所律师。 原告王某1与被告海南永金置业股份有限公司（以下简称永金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某2，被告的委托诉讼代理人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告逾期办理房屋权属证书违约金5464.48元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月18日，原告购买被告开发的位于琼海市××路房屋一套，面积78.84平方米，房价款为475699元。被告于2012年11月19日将该房屋交付原告使用，但至今未给原告发放不动产权证书。原、被告签订的购房合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。2012年11月19日交房至2014年11月19日，历时730天，被告未按购房合同规定给原告办理房屋权属证书，即约定的办证期间终结。自2014年11月19日逾期办证之日起至今，历时约1148天，原告仍未接到任何关于领取产权证的消息。因此，原告要求被告按《购房合同》第十五条第四项兑现承诺，支付逾期违约金：4.76元/日×1148日=5464.48元。为此，特诉至法院，恳请法院依法判决。 被告永金公司辩称，1、原告主张支付逾期办理房屋权属证书违约金已经超过了法律所规定的诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求。原告是在2012年11月19日收房，根据双方签订买卖合同第十五条约定，被告为原告办证的截止时间为2014年11月20日，即在该时间前被告如果没有为其办证即构成了逾期办证的违约责任，针对逾期办证的违约责任诉讼从上述时间点起算2年，原告是在2018年1月8日才提起诉讼，所以诉求明显超过了法律规定的2年诉讼时效，不应该得到保护。2、由于实施不动产统一登记制度，房管与土地部门都需要开展过渡性的工作，虽然被告在办理不动产权属证书的过程中存在逾期，但该逾期行为是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的，依法应当免除责任。综上所述，被告认为，原告主张被告承担违约责任毫无事实和法律依据，且该诉请已明显超过了2年的诉讼时效，恳请法院依法全部驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、张鹏远的证人证言；2、陈玉敏的证人证言，证明被告在小区的各个楼门口张贴公告以及2017年1月16日被告书面承诺尽快办理房产证。被告质证认为，证人是涉案项目业主，证据1、2不具有证明力。本院审查认为，对证据1，因张鹏远未出庭作证，无法核实其证言的真实性，故对该证据不予采信；对证据2，陈玉敏出庭作证，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据：1、琼海市国土资源局关于在琼海实施不动产统一登记的通知；2、《海南省人民政府办公厅关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知》；3、琼海市不动产登记办理流程图，证据1-3证明被告未在约定时间内为原告办理房地产权属证书是由于不可预见、不可抗拒的政府行为所导致的，应当免除被告的违约责任；4、琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证书，证明被告已经承诺在2017年把不动产权证书办理出来，原告一直没有到售楼处领取。原告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议；证据4系复印件，真实性无法确认，被告未通知原告领取不动产权证书。本院审查认为，对被告提供的证据1、3的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2属于规范性文件，不属于证据范畴，故本院不予确认；对证据4，经核对与原件无异，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年11月8日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的永金·海域天城C1幢14层1407号房，该商品房建筑面积共78.84平方米，其中套内建筑面积65.82平方米，按套内建筑面积每平方米7227.27元，总价款为475699元。合同第五条约定，出卖人（被告）同意（买受人）按下列第2种方式按期付款：1、……；2、分期付款。买受人须于2011年10月26日前支付房款（含定金￥50000）￥50000给出卖人，余额房款425699在2011年11月20日前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。3、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。原告按约向被告支付了购房款475699元，被告于2011年12月21日向原告开具了购房款发票。2012年11月19日，原、被告双方办理房屋交接手续，原告缴清了办证费用。2017年1月16日，海域天城业委会（筹委会）向被告提交《海域天城业委会向海南永金置业股份有限公司的几点要求》，向被告提出必须无条件向市房管局、市国土局等有关部门提供办理不动产证的资料，如因开发商提供不到位，一切责任由开发商负责等要求，被告的法定代表人何某于同日承诺2017年分批尽力把海域天城业主的房产证办理完毕。2017年3月31日，被告通过公告方式通知永金·海域天城小区业主提交办理不动产权证书的相关资料，并于2017年8月21日给原告办理出了涉案房屋的不动产权证书[证号：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期办理产权证书是否应承担违约责任；二、原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效。 关于被告逾期办理产权证书是否应承担违约责任的问题。本案中，双方签订的合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。被告永金公司于2012年11月19日已将涉案房屋交付原告使用，应于2014年11月19日前为原告办理房屋权属证书。而被告在2017年8月21日才给原告办理出涉案房屋的不动产权证书，显属违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩逾期办证的原因是不可预见、不可抗拒的政府行为行为造成的，但琼海市实施不动产统一登记是在双方约定的办理房屋权属证书期限届满后，故对被告的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 关于原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，合同约定的逾期办证违约金按已付房款的日万分之0.1计算，属于连续性债权，在诉讼时效上可区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效。关于原告主张被告支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效期间的问题。本案中，被告逾期办证的时间应从2014年11月20日计算至2017年8月20日为止，共1005天。原告主张的逾期办证违约金，在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间为两年，在2017年9月30日前已经届满的，即原告2018年1月8日起诉主张在2015年10月1日前的逾期办证违约金，已过诉讼时效期间，本院不予支持。对原告主张的2015年10月2日起的逾期办证违约金，按照民法通则规定在2017年10月1日前尚未届满，应适用民法总则关于诉讼时效的规定。2015年10月2日至2017年8月20日共689天，故原告主张的逾期办证违约金金额应为475699×0.00001×689=3278元。对原告主张超出的部分，本院不予支持。原告称在交房后向被告主张权利及向相关部门反映，诉讼时效已中断，但未提供证据予以证明，被告亦予以否认。且2017年1月16日，海域天城业委会（筹委会）向被告提出办证要求，并未主张逾期办证违约金，被告亦根据承诺于2017年8月21日给原告办理出了涉案房屋的不动产权证书。故对原告关于诉讼时效中断的意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南永金置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1支付逾期办证违约金3278元。 二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原、被告各承担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  钟兴珠 二〇一八年五月十五日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。