海南省第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）海南一中执异字第9号异议人（案外人）：姜福霞申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司被执行人：海南捷联实业有限公司被执行人：海南金富源房地产开发有限公司被执行人：张增源被执行人：海南金富源投资控股有限公司本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）申请执行被执行人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源公司）、张增源、海南金富源投资控股有限公司���融借款合同纠纷案中，于2014年12月5日作出（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定和（2014）海南一中执字第189－3号协助执行通知，查封登记于被执行人金富源公司名下房屋。异议人姜福霞提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人姜福霞称：2009年8月3日，异议人与被执行人金富源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定异议人购买被执行人金富源公司位于海口市海甸岛海景路86号海景花园E型公寓1号楼20层2002房，被执行人金富源公司应在商品房交付使用后90天内向产权登记机关办理产权登记备案手续。签约当天，异议人支付了全额购房款20万元，被执行人金富源公司随即交付房屋，异议人缴纳相关物业费后对该房屋实际占有至今。期间，异议人多次催促被执行人金富源公司办理该房屋产权登记及过户手续，金富源公司均告��正在办理中。异议人认为，异议人为该房屋合法实际所有权人，法院查封异议人合法财产错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求予以中止执行，并解除查封。申请执行人兆南公司辩称：异议人姜福霞在宁夏回族自治区的银川市还有居住房屋，异议人姜福霞购买的房屋并未居住，其提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，故异议人姜福霞的申请不应获得支持，应予驳回。被执行人捷联公司、金富源公司、张增源、海南金富源投资控股有限公司均辩称：其与异议人签订的《商品房买卖合同》是真实有效的。本院查明：本案执行依据为本院于2014年9月11日作出的（2014）海南一中民一初字第30号《民事调解书》，该调解书涉及本案部分载明：被执行人捷联公司确认尚欠申请执行人兆南公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息（自2013年9月21日起以贷款本金1000万元为基数按月利率20‰计付至实际偿还全部贷款本金之日止），于2014年9月20日前偿还逾期还款利息1983333.33元；自2014年9月20日起每月20日前按时足额支付当月逾期还款利息；于2014年10月31日前将借款本金1000万元一次性偿还，利随本清。被执行人金富源公司等对被执行人捷联公司上述债务承担连带清偿责任。执行中，被执行人均未履行《民事调解书》确定义务。2014年12月12日，本院以（2014）海南一中执字第189－2号执行裁定和（2014）海南一中执字第189－3号协助执行通知，查封登记于被执行人金富源公司名下位于海口市海甸岛海景路86号海景花园E型公寓1号楼2002房。异议人姜福霞遂以该房屋为其所有提出异议。另查明：2009年8月3日，异议人姜福霞与被执行人金富源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：异议人姜福霞购买被执行人金富源公司开发建设的位于海口市海甸岛海景路86号海景花园E型公寓1号楼20层2002房，价款20万元；被执行人金富源公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被执行人金富源公司提供的资料报产权登记机关备案。签约当天，异议人姜福霞向被执行人金富源公司支付购房款20万元，被执行人金富源公司开具《往来凭证》收到异议人姜福霞购房款20万元，双方办理房屋交接手续。次日，被执行人金富源公司开具收取该购房款《海南省销售不动产专用发票》。目前，本案房屋权属登记于被执行人金富源公司名下（房屋所有权证号：HK230725），���议人姜福霞偶尔入住，房屋产权过户登记手续正在办理中。再查明：异议人姜福霞自述，其在海口期间主要随儿子居住在海口市海甸岛四东路银梦别墅8号，其在外地还有房屋。以上事实有本院（2014）海南一中民一初字第30号《民事调解书》及执行相关法律文书、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《POS机刷卡回单》、《电子汇划划（收）款补充报单》、《海南省销售不动产专用发票》、《往来凭证》（含支付20万元购房款凭证、房屋维修基金凭证、办理房契税、办证费凭证、水电周转金凭证、房屋可视对讲机凭证、管道燃气安装费支付凭证等）、《业主收楼确认书》、《工程待修/遗漏记录表》、《收楼文件/物件签收表》、《海南省服务业专用发票》（物业费）等及当事人陈述等证据为凭，足资认定。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，方发生法律效力。本案房屋权属登记于被执行人金富源公司名下，本院查封之前，异议人姜福霞与作为房地产开发企业的被执行人金富源公司之间虽存有商品房买卖合同，但未办理权属变更登记，异议人姜福霞依法对本案房屋仅享有期待物权。异议人姜福霞无证据证实对本案房屋享有物权，其主张为本案房屋实际所有权人于法无据，本院不予支持。因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系��于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。该规定旨在保护买受人为自然人的、以满足生活消费为目的的基本住房需求的生存权。在本案中，第一、关于书面买卖合同问题。本案房屋被查封之前，双方已签订《商品房买卖合同》，故应认定双方在本案房屋查封之前存在合法有效的书面买卖合同，该情形符合上述司法解释之规定。第二、关于已付款问题。依照《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。异议人姜福霞提供的《POS机刷卡回单》、《电子汇划划（收）款补充报单》、《海南省销售不动产专用发票》、支付20万元购房款凭证等，无相反证据予以否认，故本院对异议人姜福霞���支付全额购房款予以确认。该情形亦符合上述司法解释之规定。第三、关于买受人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋的问题。根据异议人姜福霞的陈述，异议人姜福霞在海南期间主要与其儿子居住在海甸岛四东路银梦别墅8号，而并非居住在所购商品房屋，其在外地还有居住的房屋。此情形不符合买受人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋之规定。因此，从上述三点情形看，异议人姜福霞提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。继续执行本案房屋并未侵害异议人姜福霞的生存权，其对本案房屋之期待物权不能排除本案执行，故其异议不成立，本院不予支持。异议人姜福霞如不服，可依法提起执行异议之诉寻求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百���十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：驳回异议人姜福霞的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 王 东审判员 包允贤审判员 李达光二〇一五年七月二十二日法官助理王秋云书记员张鹂附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民��诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。审核：王东撰稿：王东校对：张鹂印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年7月24日印制（共印12份）