山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民一终字第173号上诉人(原审被告)：山东方圆汽车销售服务有限公司。住所地：济宁市高新区崇文大道与凌云路交界处路南。法定代表人：刘玉勤，董事长。委托代理人：李向荣，山东雅君律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济宁信达汽车销售有限公司。住所地：山东省济宁市金宇路**号。法定代表人：马秀凤，总经理。委托代理人：柏松，山东文思达律师事务所律师。委托代理人：陈继刚，该公司职工。上诉人山东方圆汽车服务有限公司（简称方圆公司）因与被上诉人济宁信达汽车销售有限公司（简称信达公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2014）济民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方圆公司的委托代理人李向荣，被上诉人信达公司的委托代理人柏松、陈继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告信达公司租赁了济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会的土地，约定，租期28年，从2003年5月1日起至2031年4月30日止，面积70.39亩，租金每年每亩5800元，每5年递增10%。2003年7月31日以后，原告信达公司根据政府批复文件，在该租赁的土地上建设了上海大众4s店展厅、办公用房等建筑物，用于开展汽车销售业务。2005年10月28日，原告信达公司与案外人济宁诚达汽车销售有限公司（以下简称诚达公司）签订《协议书》，约定：原告将上海大众4s店的房产及办公物品等相关财产有偿转让给诚达公司，由诚达公司继续经营上海大众4s店，转让费共计370万元。原告将上海大众4s店规划图中所属的土地转租给诚达公司，由诚达公司向原告交纳土地租赁费用。原告向诚达公司有偿提供水电等设施，电费由诚达公司据实交纳给原告。由于规划调整等政策原因及土地出租方的原因造成房产依法拆除的，补偿归诚达公司所有。2006年4月30日，原告与案外人诚达公司签订《土地租赁合同》，约定：原告将位于信达汽车交易市场院内的12.7亩（该12.7亩土地系原告从济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会租赁的70.39亩当中土地）土地的使用权出租给诚达公司使用。具体座落：东起东风悦达起亚展厅西墙二手车停车位东边线，西至信达标致展厅东墙及向北延长至北墙，南至市场南墙，北至大门及北墙。租赁期限25年，从2005年10月28日至2031年4月30日。租金标准参照信达公司与三郭村所签订的《土地租赁合同》执行。具体为租赁费每年每亩6380元，总计每年租赁费81026元。租赁费从2008年5月每五年递增10%。乙方不得擅自转租本宗土地的使用权。租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动应事先征得原告同意，对有关设施进行改动时如需办理相关手续，由诚达公司办理，原告根据实际情况给予协助，所需费用由诚达公司承担。水电费用的交纳按照双方2005年10月28日签订的《协议书》的约定执行。其他管理费用如卫生费、治安费,由诚达公司按照土地上主体建筑物投影面积计算交纳。2008年，因借款合同纠纷一案，济宁市商业银行股份有限公司将案外人诚达公司、济宁恒达到汽车服务有限公司（以下简称恒达公司）及济宁润达汽车销售服务有限公司诉至任城区人民法院，任城区人民法院分别作出（2008）任矿商初字第533号民事判决书、（2008）任矿商初字第534号民事判决书和（2008）任矿商初字第536号民事判决书。其中，（2008）任矿商初字第533号民事判决书，判决：“一、诚达公司应于本判决生效之日起五日内偿付济宁市商业银行股份有限公司借款本金240万元及利息；二、山东福泰汽车销售服务有限公司、济宁润达汽车销售服务公司、孙永、刘山东、曹纯斌、毕崇光对上述款项承担连带清偿责任。”（2008）任矿商初字第534号民事判决书，判决：“一、诚达公司应于本判决生效之日起五日内偿还济宁市商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息；二、山东福泰汽车销售服务有限公司、济宁润达汽车销售服务公司、孙永、毕崇光对上述款项承担连带清偿责任。”（2008）任矿商初字第536号民事判决书，判决：“一、济宁润达汽车销售服务有限公司于判决生效后五日内偿付济宁市商业银行股份有限公司借款本金1463500元及利息,并按借款合同约定计付利息至欠款付清之日。二、恒达公司对上列款项承担连带清偿责任，并有权在履行担保责任后向济宁润达汽车销售服务有限公司行使追偿权。”上述判决生效后，济宁市商业银行股份有限公司申请执行，任城区人民法院委托济宁仁诚有限责任会计师事务所对诚达公司及恒达公司的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗”进行评估，2008年9月22日，济宁仁诚有限责任会计师事务所作出济仁评所字[2008]1047号评估报告书，评估报告评估资产价值5700617.62元，其中，诚达公司占有的建筑物的面积为3913.18平方米，评估价值为3350032.51元。另，恒达公司在诚达公司租赁的12.7亩土地中自建了维修车间，上述评估报告中的评估资产价值含有该维修车间的价值。2008年12月17日，任城区人民法院委托山东中正拍卖对诚达公司、恒达公司所有的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗”进行拍卖，本案被告方圆公司以590万元的价格拍得上述财产。任城区人民法院在拍卖前，对拍卖资产的情况作出说明，其中说明的第六项内容为：“出租人要求土地使用期间和租金为40万元（不包括卫生费等其他费用）”。2009年4月14日，被告的法定代表人刘玉勤出具收到条，收到上述拍卖的财产。2009年6月24日，任城区人民法院向原告信达公司、被告方圆公司发出通知，内容为：关于申请执行人济宁市商业银行股份有限公司与被执行人诚达公司、恒达公司借款合同纠纷一案，现已依法将被执行人的财产拍卖并交付方圆公司。因涉及土地使用权问题产生争议，为防止矛盾激化，以利社会稳定，现通知你公司将该资产维持现状。在该案执行过程中，任城区人民法院作出了二份执行裁定和一份是执行异议裁定。其中，2009年3月6日，任城区人民法院作出（2008）任执字第663-1号执行裁定为执行裁定，裁定主文为：一、将被执行人诚达公司、恒达公司所有的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗（详见济仁评所字[2008]1047号评估报告书）”确认给方圆公司所有。二、方圆公司承继诚达公司、恒达公司与原告信达公司于2006年4月30日签订的土地租赁合同中的权利和义务。本案原告对任城区人民法院作出（2008）任执字第663-1号执行裁定提出异议。2012年8月27日，任城区人民法院作出（2008）任执字第663-2号执行裁定书。该裁定书的申请执行人为济宁市商业银行股份有限公司，被执行人为诚达公司和恒达公司。裁定书的主文为：“一、维持（2008）任执字第663-1号执行裁定书第一项。二、撤销（2008）任执字第663-1号执行裁定书第二项。三、方圆公司作为本案中汽车销售展厅、维修车间等建筑物的买受人，对原告信达公司转租给诚达公司、恒达公司的土地使用权享有租赁权，租赁费双方应按照《拍卖情况说明》第六条中的内容履行。”被告方圆公司对任城区人民法院作出的（2008）任执字第663-2号执行裁定第三项提出异议。2013年1月10日，任城区人民法院作出（2008）任执异字第663-1号执行裁定，认为《拍卖情况说明》以明示的方式发出，内容具体确定，符合合同法中的要约构成要件，买受人竞价购买的行为构成对该要约的承诺，是对诚达公司、恒达公司与信达公司于2006年4月30日签订的土地租赁合同中租赁费的约定进行了变更，双方均应按照变更后的合同中要约和承诺的内容履行各自的义务，故方圆公司的异议不能成立。裁定驳回了方圆公司的异议。方圆公司向该院申请复议。该院作出（2013）济执复字第4号执行裁定书。该裁定书查明了任城区人民法院执行案件的情况，认为2008年12月17日任城区人民法院拍卖汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆等财产时，除通过拍卖完成上述财产的所有权从被执行人诚达公司转移给买受人外，由于上述财产座落土地使用权系被执行人诚达公司从信达公司转租而来，故而这次拍卖还必须解除被执行人诚达公司与信达公司的土地租赁合同，由买受人与土地出租人信达公司缔结新的租赁合同的法律关系。新的租赁合同的具体内容需由拟缔结新租赁合同的双方当事人协商确定。在强制拍卖前，任城区人民法院给信达公司法定代表人马东坡作过一份调查，在该调查笔录中，马东坡称信达公司同意拍卖诚达公司的资产，愿意配合法院执行，不过新的租赁人应每年向信达公司交纳40万元的租金。这份笔录表明信达公司同意解除与诚达公司的租赁合同，并愿与买受人缔结新的土地租赁合同，且对新的土地租赁合同的具体内容作出明确要求，即租金每年40万元。强制拍卖时执行法院在《拍卖情况说明》中列明了信达公司对于租金的要求，并向参与竞买人进行了公开说明，在这种情形下方圆公司参与竞买，应视为愿与出租人缔结新的租赁关系，并接受出租人在《拍卖情况说明》中提出的租金条件。方圆公司竞得拍卖物，即成为拍卖物的所有权人，同时与土地出租方信达公司成立租赁关系，双方新缔结的租赁合同中关于租金的内容，即应按照《拍卖情况说明》来确定。裁定驳回了申请复议人方圆公司的复议申请。另查明，2013年10月6日，济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会与方圆公司、济宁高新区洸河街道办事处三方签订《山东方圆汽车4s店搬迁协议》。约定方圆公司在规定时间内完成搬迁，具体补偿事宜由三方共同协商确定并签订合同。2013年12月，原告方工作人员李军，与被告方圆公司人员李连文，对方圆公司用电数、用水数进行抄表，形成书面材料，内容为：截止12月30日止，抄见电表数为322度×30倍。水表抄见数为：表①6731立方，表8572立方，表772立方。原审法院认为，原告与被告对被告应交纳土地租赁费的收取标准，实际租用土地的期限，被告交纳水电费、卫生费的数额以及被告是否应向原告交纳治安费、变压器增容费，交纳治安费及变压器增容费的数额存在争议。一、关于被告向原告交纳租金的计算标准问题。原告主张按40万元∕年计算，被告认为按原告与原承租人签订的《土地租赁合同》中约定的租金计算。该院认为，2008年12月17日，济宁市任城区人民法院委托山东中正拍卖对被执行人诚达公司及恒达公司所有的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗”进行拍卖，本案被告方圆公司以590万元的价格拍得上述财产。因拍卖的资产座落在诚达公司、恒达公司承租的信达公司拥有使用权的土地上，济宁市任城区人民法院在拍卖前，对拍卖资产的情况作出说明，其中说明的第六项内容为：“出租人要求土地使用期间和租金为40万元（不包括卫生费等其他费用）”。虽然该说明是济宁市任城区人民法院作出的说明，但该说明第六项内容是根据原告的要求作出的，是原告的真实意思表示，因说明第六项内容具体明确，系原告希望和他人订立合同时的意思表示，属于当事人订立合同时的要约，济宁市任城区人民法院在委托拍卖被执行人的资产时，向参与竞买人进行了公开说明。被告参与竞买，拍得拍卖物，意味着被告同时接受了《拍卖情况说明》第六项内容的约束。故该院认定被告向原告交纳租金按每年40万元计算。关于租赁期限问题。被告主张计算租金的开始时间为2009年8月14日，终止时间为2013年10月6日。原告主张计算租金开始时间为2009年1月，终止时间为2013年12月31日。该院认为，被告拍得被执行人的资产后，因原告、被告之间存在纠纷，至2009年8月14日被告才正式使用租赁的土地，故租期从2009年8月14日开始起算。关于租赁期的终止的时间，虽然被告与案外人济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会、济宁高新区洸河办事处三方签订《山东方圆汽车4s店搬迁协议》的时间是2013年10月6日，但原告、被告对于被告使用的水电费的抄表时间截止于2013年12月份。故被告租赁土地的截止时间，应认定为2013年12月份。根据该院认定的交纳租金的标准和租赁期限，经计算，被告总计应向原告交纳的租金为175.04万元。另，被告主张按《土地租赁合同》，其将租金交到任城区人民法院，超额交纳了一个月零18天的土地租金。但原告认为双方没有约定过由任城区法院收取任何租金，不认可。该问题可在本案执行时解决。二、关于被告交纳水电费的数额问题。该院认为，被告作为承租方，对其使用水电产生的费用负有交纳的义务。其如何交纳水电费用，应参照的2005年10月28日《协议书》、2006年4月30日《土地租赁合同》的约定履行。按照该约定，被告应向原告交纳水电费用。关于被告交纳水电费的数额问题。2013年12月，原告方工作人员李军，与被告方圆公司人员李连文，对被告方圆公司用电数、用水数进行抄表。被告用水、用电量，可按抄表数减去水、电表起始数确定;用水、用电的费用，参照本地相关部门的收费标准计算。经计算被告用水9910吨，用电总度数275670，被告应向原告交纳水费36171.5元，电费234320元。三、关于被告是否应向原告交纳卫生费、治安费的问题。按照该《土地租赁合同》中约定，卫生费、治安费乙方（租赁方）应按照土地上主体建筑物投影面积计算交纳。被告系承租方，应参照该约定履行。被告在其租赁期内交纳卫生费、治安费的数额，按照其租赁场地内建筑物的面积，参照信达汽车城其他租赁户交纳费用的标准计算。经计算，被告在其租赁期间，应向原告交纳卫生费41088元，治安费102721元。四、变压器增容费问题。2006年4月30日《土地租赁合同》约定租赁方对地上建筑物及水电等设施需要改动时，事先征得原告同意，所需费用由租赁方承担。因变压器等设施由信达汽车城的租赁户使用，原告对变压器进行增容，需要交纳增容费用，其他租赁户交纳了增容费用，每户交纳了35000元或20000元。被告系信达汽车城租赁户之一，应参照其他租赁户交纳费用的标准，交纳变压器增容费。关于原告为实现债权支出的费用等，庭审时原告放弃该项请求，予以准许。原告主张按照银行同期贷款利率的4倍支付延期付款利息，因无合同依据，亦无法律依据，不予支持。原告主张的欠款利息可从原告起诉之日开始按同期银行贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告山东方圆汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内付清所欠原告租金175.04万元及利息（利息按同期银行贷款利率从2014年1月21日计算至本判决生效之日）。二、被告山东方圆汽车销售服务有限公司于本判决生效之起起七日内付清所欠原告的水费36171.5元、电费234320元、卫生费41088元、治安费102721元及利息（利息按同期银行贷款利率从2014年1月21日计算至本判决生效之日）。三、被告山东方圆汽车销售服务有限公司于本判决生效之起起七日内向原告付清变压器增容费20000元及利息（利息按同期银行贷款利率从2014年1月21日计算至本判决生效之日）。案件受理费用31600元，由原告济宁信达汽车销售有限公司负担9330元，被告山东方圆汽车销售服务有限公司负担22270元。上诉人方圆公司不服判决上诉称，一、一审判决上诉人向被上诉人支付所欠租金175.04万元缺乏事实依据，违反相关法律规定。1、拍卖行在拍卖时宣读的任城区人民法院做出的《拍卖情况说明》中的第六条内容，并未明确说明是一种租赁要约，只是一种风险提示。从其内容的文义理解，只是一种说明，而非拍卖条件。至拍卖之前，原土地租赁合同并未被依法解除。被上诉人向三郭居委会所租70.39亩土地，年租金40万元，而上诉人所租土地仅12.7亩，40万元超越原租赁价格每年89129元4.5倍，这是一种敲诈行为。2、一审判决违反法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第二十三条明确规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”。据此，本案在任城区人民法院依法拍卖地上物时，如拍卖成功，买受人依法有权继受原权利人即原土地租赁者在租赁合同中享有的权利，被上诉人即土地转租者无权变更原租赁合同内容。任城区人民法院在拍卖成交后做出的（2008）任执字第663-1号民事裁定书确认上诉人有权承继原《租赁合同》中的权利义务是合法有效的，而该院作出的变更裁定和异议裁定及济宁市中级人民法院作出的复议裁定，严重违反了上述规定，应依法予以撤销，上诉人也已依法向上级人民法院申请执行监督。3、上诉人已履行了交纳租金的义务，不应判决上诉人支付双份租金。上诉人已按照每年89128.6元的标准将四年零三个月的租金全部交纳至任城区人民法院。另外，租金实际应交至上诉人与三郭居委会及济宁高新区管委会洸河办事处于2013年10月6日所签《山东方圆汽车4S店搬迁协议》的终止时间，即签约当日。上诉人多交纳了一个月的土地租金7433.33元，应与上诉人应交纳给被上诉人的水电费相抵销。一审判决将上诉人与被上诉人双方对水表的统计时间认定为土地租金的截止时间是毫无根据的。水表抄表时间不能证明是土地租赁关系终止的时间，只能说明是实际拆迁的时间。二、一审判决上诉人向被上诉人支付卫生费和治安费无任何事实根据。由于被上诉人不服济宁市任城区人民法院作出的（2008）任执字第663-1号民事裁定书中的第二条裁定内容，通过派人殴打上诉人保安人员及强行锁门的方式阻止上诉人使用拍卖标的物，经上诉人至济宁市委上访，济宁市委信访局于2009年8月3日组织八部门联合信访形成决定：因被上诉人拒收租金和水电费，租金交到任城区法院，水电费交至高新区公安分局。对上诉人竞买的标的物的卫生保洁，上诉人单独与济宁市亮清保洁有限公司于2009年8月7日签订了《保洁合同书》，约定由该公司负责上诉人竞买的4S店的保洁。对于安保服务，上诉人则委托济宁高新国威保安服务有限公司提供竞买标的物的安保服务。被上诉人根本没有为上诉人提供保洁和安保服务。三、一审判决上诉人向被上诉人支付变压器增容费20000元无任何事实根据。根据被上诉人与原租赁人所签《协议书》第六条第2项的约定，提供水电等设施，确保安全及时供应，恰恰是被上诉人应尽的义务，并非上诉人等租赁人的义务。其它租赁方同意向被上诉人交纳增容改造费用，不能视为上诉人也愿意和应当向被上诉人交纳该项费用。一审判决的第一项与第二、三项明显存在一条自相矛盾的逻辑理论，在租金问题上，一审判决认为应当认定被上诉人废止原《租赁合同》及《协议书》，而按照被上诉人单方提出的超越原租赁价格每年89129元4.5倍的40万元的租金要求计算租金，而对于卫生费、治安费及所谓变压器改造，却又适用原《租赁合同》及《协议书》的约定。请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人信达公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，二审争议的焦点问题是：1、一审判决上诉人应向被上诉人支付租金175.05万元是否正确。2、上诉人应否向被上诉人支付卫生费和治安费。3、上诉人应否向被上诉人支付变压器增容费2万元。关于第一个焦点问题，2012年8月27日任城区人民法院作出的（2008）任执字第663-2号执行裁定书已经生效，该裁定书第三项确定“租赁费双方应按照《拍卖情况说明》第六条中的内容履行。”方圆公司对该执行裁定第三项提出异议，任城区法院已经裁定驳回其异议。方圆公司向原审法院申请复议，亦已经被原审法院裁定驳回其异议申请。所以，对于上诉人方圆公司按原租赁合同即每年89128.6万元支付租金的上诉主张，不应予以支持。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第23规定“土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”，指的是一般情况下，受让人应当继受原权利人的合法权利。但由于本案涉案标的物在拍卖之前，被上诉人已经提出了土地租金调整为40万元的要求，对原土地租赁合同约定的租金标准予以了变更，并由任城区人民法院在拍卖前将该租金变更情况在《拍卖情况说明》中予以了明示。租金调整问题作为拍卖规则的一部分，上诉人如对此有异议或不接受调整，可以不参与竞买，但上诉人在知悉租金变更为40万元的情况下，仍参与竞买，意味着其愿意接受《拍卖情况说明》内容的约束。所以，本院认为，原审判决按40万元每年计算租金并无不当。关于计算租金的截止时间，本院认为原审以双方当事人对上诉人使用的水电费的抄表时间作为租赁土地的截止时间并无不当。上诉人主张应截止到其与案外人济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会、济宁高新区洸河办事处三方签订《山东方圆汽车4s店搬迁协议》的时间即2013年10月6日，对此本院认为，由于搬迁协议签订的时间并不等同于实际搬迁时间，所以，上诉人这一上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决上诉人向被上诉人支付租金175.05万元并无不当，应予维持。关于第二个焦点问题，《拍卖情况说明》只是对租金进行了调整和变更，原土地租赁合同的其他内容并未变更，所以，原审判决按原租赁合同约定内容，认定上诉人应向被上诉人支付卫生费和治安费，本院认为并无不当。关于第三个焦点问题，同理，原土地租赁合同亦有水电设施需要改动时，所需费用由租赁方承担的约定，且上诉人作为租赁户之一，实际使用变压器，理应参照其他租赁户交纳增容费用的标准，交纳变压器增容费。对于上诉人确已交纳至有关部门的费用，可在执行阶段一并解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22028元,由上诉人山东方圆汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳彩林审 判 员  张 豪代理审判员  李守军二〇一五年七月十三日书 记 员  王晓燕