福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初2262号 原告：福州市万华房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道。 法定代表人：肖通川，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所执业律师。 被告：田瑾，女，1983年7月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州晋安支行，住所地福建省福州市鼓楼区东大路。 负责人：邱榕斌，行长。 原告福州市万华房地产有限公司（以下简称万华公司）与被告田瑾、第三人中国农业银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称农业银行晋安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万华公司的委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼，被告田瑾、第三人农业银行晋安支行，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万华公司向本院提出诉讼请求：1.解除万华公司与田瑾之间签署的合同编号为2013XXXXXXX的《商品房买卖合同》；2.判令田瑾将位于福州市台江区返还万华公司；3.判令田瑾协助万华公司办理编号为2013XXXXX的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.判令田瑾协助万华公司办理位于福州市台江区（预告登记证号为：榕房预ＹＲ字第××号）预购商品房预告登记的注销手续；5.判令田瑾向万华公司返还号码为004XXXX3和0004XXXX6的销售不动产统一发票；6.判令田瑾向万华公司支付已代垫的按揭款项共计62900.6元（暂计至2016年12月29日，最终以万华公司为田瑾实际代垫的全部按揭款为准）；7.判令田瑾向万华公司支付违约金721483.2元；8.万华公司有权在田瑾已付的房价款中直接抵扣田瑾应承担的第6项、第7项诉讼请求中田瑾应承担的金额；9.判令田瑾承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实和理由：2013年2月28日，万华公司与田瑾签订了编号为2013XXXXXX的《商品房买卖合同》，双方约定：田瑾购买万华公司开发的位于福州市台江区；该商品房总价为3607416元，建筑面积为143.22平方米；付款方式采取银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第5款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足以抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足”。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第3款约定：“如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同”。合同签订后，田瑾向万华公司支付了房屋首付款1127416元。万华公司为田瑾办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及福州市台江区的预告登记。此后，万华公司、田瑾又与农业银行晋安支行签订了合同号为3502012013XXXXXXXX的《个人购房担保借款合同》，约定田瑾向农业银行晋安支行借款2480000元，借款期限为240个月；万华公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。农业银行晋安支行已按约定支付了全部贷款本金，万华公司也按照购房款的总金额向田瑾开具了号码为004XXXX3和0004XXXX6的销售不动产统一发票,且万华公司已按合同约定将房屋交付给田瑾。现由于田瑾未按照《个人购房担保借款合同》的约定向农业银行晋安支行偿还按揭款，导致万华公司承担连带保证责任。截至2016年12月29日，万华公司已代为偿还按揭款合计62900.6元。万华公司已多次催促田瑾偿还代垫的按揭款项，但田瑾至今仍未按照约定履行还款义务。为此，万华公司诉至法院，要求判如所请。 田瑾未作答辩。 农业银行晋安支行未到庭陈述。 万华公司围绕诉讼请求依法提交了证据。田瑾、农业银行晋安支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，且未提交书面答辩状、质证意见，视为自愿放弃答辩和质证权利。上述证据的形式真实性在本案中本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月28日，万华公司（出卖人）与田瑾（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013XXXXX）。合同主要约定：1、田瑾购买万华公司预售的位于福州市台江区，建筑面积143.22平方米，交易总金额3607416元；2、买受人于2013年2月28日向出卖人支付房屋首期款（含定金）共计1087416元，其余房款买受人承诺向银行办理贷款手续；3、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。上述合同还约定其他事项。 同日，万华公司（出卖人）与田瑾（买受人）签订附件六《合同补充协议》，《合同补充协议》第四条第5点约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。《合同补充协议》第八条第3点约定，出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供资料和交纳相关费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任；如出卖人已交付房屋，买受人自银行或第三方通知其提供所需全部资料并交纳相关费用之日起，买受人未按通知每延期提供一天，向出卖人按日承担违约金2000元；买受人须按时配合办证，如不配合办证，将承担违约责任；如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同。《合同补充协议》第十六条关于房屋毛坯验收及装修事宜的约定：“1.买受人悉知所购商品房为装修房屋，当出卖人所开发的商品房通过政府的竣工验收后即视为买受人同意接收所购房屋，且买受人同意出卖人此时可将房屋建设工程自动转入装修阶段。2.买受人同意出卖人组织有资质的装修施工单位对该商品房进行装修。买受人认可并接受因该房屋的室内装修方案进行相关工作而导致该房屋的室内空间结构或者面积发生的变化，买受人同意不因上述原因向出卖人提出赔偿损失、退房等要求……4.商品房装修部分的价格已包含在房屋总价款中，买卖双方一致认可商品房买卖与装修属于合同一体行为，不可分割。装修工程按照国家相关规范执行保修，保修期内除因买受人或第三人的原因造成损害外，该商品房交付时由出卖人提供《住宅质量保证书》，并按质量保证书的内容承担保修责任……”上述《合同补充协议》还约定了其他事宜。 上述合同、补充协议签订后，田瑾向万华公司支付购房款1127416元。 2013年3月18日，田瑾取得讼争房屋的《房屋预告登记证》（榕房预ＹＲ字第××号）。 2013年4月18日，田瑾（借款人、抵押人）、与农业银行晋安支行（贷款人）、万华公司（保证人）签订编号为3502012XXXXXX《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：田瑾向农业银行晋安支行借款248万元，用于购买福州市台江区宁化街道江滨西大道XX#楼XXX单元房屋。借款期限为240个月，自2013年5月起至2033年5月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率采用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民币货款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、担保人。还款方式为借款人以每个月为一个还款周期，共240期，采取等额本息还款法。担保方式为阶段性保证+抵押，即由万华公司提供阶段性保证担保，田瑾以所购的上述房产向农业银行晋安支行设定抵押担保。上述合同还约定其他事项。合同签订后，农业银行晋安支行依约向万华公司的银行账户发放全部贷款248万元用于支付讼争房屋的购房款。至此，万华公司确认田瑾已付清全部购房款。 2016年12月29日，万华公司向农业银行晋安支行转账支付62900.6元。 另查明，2017年6月5日，农业银行晋安支行向福州市鼓楼区人民法院提起借款合同纠纷之诉。该案法庭调查阶段，农业银行晋安支行提交《客户收付款入账通知》、《中国农业银行进账单》作为证据，用于证明万华公司于2016年12月29日分别汇入62900.6元及41842.57元，其中62875元用于代田瑾偿还货款本息，余款用于代另案当事人偿还贷款本息；万华公司对于农业银行晋安支行提交的《客户收付款入账通知》、《中国农业银行进账单》的真实性、证明对象不持异议，并表示其于2016年12月29日为田瑾代偿款项62875元。2017年12月25日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初4674号民事判决，判决：一、田瑾于判决生效之日起十日内向农业银行晋安支行偿还贷款本金2284450.8元，并支付利息37511.91元、罚息383.03元、复利511.43元（利息、罚息、复利暂计至2017年5月1日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还清欠款之日）；二、农业银行晋安支行有权对田瑾抵押的坐落于福州市台江区宁化街道江滨西大道北侧万科金域花园1＃2305单元房产（预购房屋抵押权预告登记证明：榕房预ＱＲ字第××号）以折价或拍卖、变卖所得价款对判决第一项确定的债权优先受偿；三、万华公司对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。 诉讼中，万华公司提出：1、2014年7月15日，万华公司已向田瑾出具了不动产发票，并提供了《不动产发票领取签收单》为据。签收单的内容为：“本人是金域中央项目1#2305单元/车位的业主，现确认已领取此房如下发票：1、按揭客户：不动产发票第一联原件2张，发票号004XXX3；0004XXX6”。领取人员签名（注：不可辨认），业主签名田瑾。万华公司未就领取人员身份作出说明；2、万华公司已将讼争房屋交付给田瑾使用。2016年1月29日，田瑾向厦门市万科物业服务有限公司缴纳预交款3079.8元。 本院认为，万华公司、田瑾签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均须依约履行。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第3点约定：“如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同”，现因田瑾未能依约足额偿还贷款本息，万华公司已实际代偿部分款项，且经裁判文书确认万华公司对田瑾所欠贷款本息等款项负连带清偿责任，故万华公司据此主张解除万华公司与田瑾签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。万华公司诉请田瑾返还讼争房屋并配合办理讼争房屋的商品房预告登记注销手续以及《商品房买卖合同》备案的注销手续，本院予以支持。鉴于讼争房屋已实际交付田瑾使用，田瑾应将房屋腾空后交还给万华公司。同时，万华公司亦应向田瑾返还购房款3607416元。万华公司在另案诉讼中自认代田瑾向农业银行晋安支行偿还贷款本息等费用计62875元，却在本案中提出返还代垫款62900.6元，本院对超出部分不予支持。 关于万华公司诉请田瑾支付违约金721483.2元，根据《合同补充协议》第四条第5点约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失……”，考虑到万华公司已就田瑾的相关违约行为行使合同解除权，田瑾在失去房屋的同时仍需承担高额违约金有失公平，且万华公司未提供证据证实其实际损失，故本院酌情将违约金数额调整为购房价款的8%，即田瑾应当向万华公司支付违约金288593元（3607416元×8%，四舍五入，取整）。万华公司关于违约金的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。 关于万华公司要求从田瑾已付购房款中直接抵扣前述违约金、代垫款的主张，因万华公司享有的前述请求权为普通债权请求权，不具有优先受偿权利，本院对其相关主张不予支持。 关于万华公司要求田瑾返还销售不动产统一发票的主张，根据万华公司提供的证据，不动产统一发票的领取人员并非田瑾本人，且所领发票的具体金额不清，万华公司亦未提供发票存根联等证据予以补充证明，因此，万华公司的该项诉请依据不足，本院不予支持。 综上，万华公司的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。田瑾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。农业银行晋安支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除福州市万华房地产有限公司与田瑾于2013年2月28日签订的编号为2013XXXXX的《商品房买卖合同》； 二、田瑾应当于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区宁化街道江滨西大道北侧XXXX#楼XXXX单元房屋腾空返还给福州市万华房地产有限公司； 三、福州市万华房地产有限公司应于田瑾履行前述第二项判决义务的同时，向田瑾返还购房款3607416元； 四、田瑾应于本判决生效之日起十日内向福州市万华房地产有限公司偿还代垫款62875元； 五、田瑾应于本判决生效之日起十日内向福州市万华房地产有限公司支付违约金288593元； 六、田瑾应当于本判决生效之日起十日内协助福州市万华房地产有限公司办理编号为2013XXXXX的《商品房买卖合同》备案注销手续； 七、田瑾应当于本判决生效之日起十日内协助福州市万华房地产有限公司办理“榕房预ＹＲ字第××号”的预告登记注销手续； 八、驳回福州市万华房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35659元，由田瑾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  陈 颂 二〇一八年五月十五日 法官助理江紫沫 书记员马艳珍 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第6页共12页