济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第2223号原告济南华强广场置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人牛自波，董事长。委托代理人刘国祥，山东新润律师事务所律师。委托代理人徐小云，山东新润律师事务所实习律师。被告泥春林，男，汉族，1973年2月13日出生，住济南市，户籍地址山东省博兴县。被告王军，男，汉族，1973年7月5日出生，现住山东省博兴县博城二路**号****室。委托代理人杨超，山东杨超律师事务所律师。原告济南华强广场置业有限公司（以下简称华强置业公司）与被告泥春林、王军商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华强置业公司的委托代理人刘国祥、徐小云，被告王军的委托代理人杨超到庭参加诉讼。被告泥春林经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。原告华强置业公司诉称，原告华强置业公司和被告泥春林、王军于2011年5月25日签订《商品房买卖合同》1份，被告泥春林、王军共同购买原告华强置业公司销售的“济南华强广场”C号楼9单元3-912室房屋1套。上述房屋总建筑面积48.49平米，总价款792014元。上述合同签订后，被告泥春林、王军向原告华强置业公司支付首付款402014元，余款390000元在中信银行股份有限公司济南分行（以下简称“中信银行”办理了按揭贷款。被告泥春林、王军于2011年5月与原告华强置业公司及中信银行签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（以下简称“借款合同”），由原告华强置业公司为被告泥春林、王军提供阶段性连带责任保证担保。后被告泥春林、王军获得贷款并向原告华强置业公司支付全部购房款。原告华强置业公司依约于2012年10月将该套涉案房产交付于被告泥春林、王军。2012年11月起，被告泥春林、王军因自身债务等原因，导致上述涉案房产被法院查封，中信银行宣布被告泥春林、王军贷款提前到期，并通知原告华强置业公司为被告泥春林、王军在中信银行的贷款履行连带保证责任。中信银行于2012年12月5日从原告华强置业公司在中信银行的结算账户（账号：7372710182800035532）中直接扣划被告泥春林、王军应还款项（截至实际扣款日，被告泥春林、王军累计应还款项共计人民币4420987.14元）。根据原告华强置业公司、被告泥春林、王军双方签订的《商品房买卖合同》附件五“合同补充协议”第3条第5款及第四条约定，“因买受人不还款等原因，银行要求出卖人承担保证责任的”，原告华强置业公司在承担保证责任后，有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并扣除被告泥春林、王军10%的违约金及相应损失。同时，被告泥春林、王军还应当支付原告自交付之日起至合同解除之日期间的房屋租赁费赔偿。自向中信银行承担连带保证责任后，原告华强置业公司多次通知被告泥春林、王军解除《商品房买卖合同》并办理退房手续，被告泥春林、王军迟迟不来办理退房手续，为维护原告华强置业公司合法利益，现特诉至贵院。诉讼请求：1、判决依法确认原告华强置业公司与被告泥春林、王军签订的“济南华强广场”C座9单元3-912室的《商品房买卖合同》解除；2、判决被告泥春林、王军返还“济南华强广场”C号楼9单元3-912室房屋1套；3、判决被告泥春林、王军向原告华强置业公司支付违约金79201.4元（合同附件五第三条第五项约定的总房价792014元的10%计算）；4、判决被告泥春林、王军向原告华强置业公司支付自房屋交付之日起至合同解除之日期间（暂定至起诉日）的房屋租赁费赔偿款55000元（每月2500元按同类房屋的市场价格计算22个月，从2012年11月计算至起诉之日2014年9月）；5、本案诉讼费费用由被告泥春林、王军付担。原告华强置业公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、2011年5月25日双方签订的商品房买卖合同，证明双方就房屋买卖相关事项作出的约定，同时合同附件五约定了原告华强置业公司享有解除合同并要求被告泥春林、王军支付违约金赔偿损失等相关权利；证据2、被告泥春林、王军交付首付款的收据一份，证明被告泥春林、王军于2011年4月25日交付了房屋的首付款402014元；证据3、2012年10月31日被告泥春林、王军签署的业主入伙流转表，证明原告华强置业公司向被告泥春林、王军交付了合同约定的房屋；证据4、中信银行与原告华强置业公司，被告泥春林、王军双方签订的个人购房贷款合同（含抵押加阶段性保证）及个人借款凭证，证明被告泥春林、王军签订了按揭贷款合同，原告华强置业公司为该合同提供了保证，也证明了银行向被告泥春林、王军提供了按揭贷款39万元；证据5、德州市中级人民法院2012年11月26日作出了2012德中立民初字第270号裁定书及协助执行通知书，对被告泥春林、王军涉案的房屋采取了保全措施，涉及被告泥春林、王军购买的12套房屋；证据6、中信银行向原告华强置业公司发出的扣款通知函两份及相应的扣款凭证（特种转账借方凭证），共计扣划了4420987.14元，该款项即是被告泥春林、王军因购买原告华强置业公司销售的12套房屋所欠的银行按揭贷款，其中包含本案涉案的款项；证据7、同类房屋的租赁合同三份，证明所租赁的房屋与涉案房屋是同类房屋租赁租金平均每月2500元。被告王军辩称，1、双方所涉楼房、商品房买卖行为已经结束，被告泥春林、王军已向原告华强置业公司支付全部购房款；2、原告华强置业公司也将房产交付被告泥春林、王军；3、造成本纠纷的原因是原告华强置业公司因履行连带保证责任造成的，案由应为追偿垫付款；4、双方签订的《商品房买卖合同》附件5应属无效合同。请求法院依法驳回原告华强置业公司的诉讼请求。被告王军未向本院提交证据，对原告华强置业公司所提交的证椐真实性无异议，本院确认为有效证椐。经审理查明，原告华强置业公司与被告泥春林、王军于2011年5月25日签订《商品房买卖合同》，由被告泥春林、王军购买原告华强置业公司开发的济南华强广场公寓C号楼9单元3-912室房屋1套。，建筑面积48.49平方米，每平方米16333.55元，总价款792014元，付款方式为银行按揭，被告泥春林、王军于2011年4月25日交首付款402014元，原告华强置业公司于2012年10月31日交房，同时，双方签订的《商品房买卖合同》附件五第3条第5款约定：“因买受人不还款等原因，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在承担保证责任后，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，并扣除买受人10%的违约金及相应损失后将剩余款项退还至买受人。”第4条约定：“商品房交付使用后，如因买受人原因导致合同解除的，在出卖人发出解除合同通知之日起15日内，出卖人将已收取房价款返还买受人，买受人将房屋返还出卖人，买受人按合同的约定支付违约金的同时，还应当支付对方自交付之日起至合同解除之日期间的房屋租赁费赔偿，租赁费计算标准参考当地当时类似户型、同等面积房屋的市场租赁费用”。2011年5月24日，中信银行股份有限公司济南分行与被告泥春林、原告华强置业公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，被告泥春林向中信银行股份有限公司济南分行借款39万元，时间自2011年5月24日起至2021年5月24日止，由原告华强置业公司为被告泥春林提供阶段性连带责任保证担保。被告泥春林、王军用所购的济南华强广场公寓C号楼9单元3-912室房屋作抵押，被告王军作为抵押物共有人签字承诺同意，同时约定被告泥春林未按约定的金额归还贷款本息，中信银行股份有限公司济南分行从原告华强置业公司账户中直接扣款抵偿债务。另查明，被告泥春林、王军与原告华强置业公司签订《商品房买卖合同》12份，被告泥春林、王军共同购买原告华强置业公司销售的“济南华强广场”C号楼9单元3-901一912室房屋12套其中包括涉案房屋。德州市中级人民法院2012年11月26日作出了2012德中立民初字第270号民事裁定书及协助执行通知书，对被告泥春林、王军购买的12套房屋采取了保全措施。因被告泥春林、王军未按约定的时间归还贷款本息，2012年12月5日，中信银行股份有限公司济南分行向原告华强置业公司发出的扣款通知函两份及相应的扣款凭证（特种转账借方凭证），共计扣划了4420987.14元，该款项即是被告泥春林、王军因购买原告销售的12套房屋所欠的银行按揭贷款，其中包含本案涉案的款项。另外，原告华强置业公司向本院提供了三份租赁合同，分别是位于华强广场C座楼2604室，房屋面积为52.04平方米，月租金为2600元；C座楼2006室，房屋面积为56.84平方米，月租金为2500元；C座楼2304室，房屋面积为53平方米，月租金为2300元，证明所租赁的房屋与涉案房屋是同类房屋，租赁租金平均每月2500元，原告华强置业公司按照每月2500元要求被告泥春林、王军从交房之日起即从2012年11月计算至起诉之日2014年9月止22个月55000元。本院认为，被告泥春林经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，是对答辩权与质证权的放弃。原告华强置业公司与被告泥春林、王军签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，本院对合同效力予以确认。被告泥春林、王军未能按合同约定向中信银行股份有限公司济南分行支付按揭贷款，应属违约行为，原告华强置业公司按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，要求解除该合同、返还房屋、支付违约金，理由正当，本院予以支持。被告王军辩称，1、商品房买卖行为已经结束，被告泥春林、王军已向原告华强置业公司支付全部购房款；2、原告华强置业公司也将房产交付被告泥春林、王军；3、造成本纠纷的原因是原告华强置业公司因履行连带保证责任造成的，案由应为追偿垫付款；4、双方签订的《商品房买卖合同》附件5应属无效合同。请求法院依法驳回原告华强置业公司的诉讼请求。上述抗辩理由不当，本院不予采纳。原告华强置业公司要求被告泥春林、王军支付房屋租赁费赔偿款，在判令被告泥春林、王军支付违约金的情形下，因违约金的数额足以弥补原告华强置业公司的实际损失，故对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南华强广场置业有限公司与被告泥春林、王军于2011年5月25日签订的“济南华强广场”C座9单元3-912室的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告泥春林、王军于本判决生效之日起三十日内将“济南华强广场”C号楼9单元3-912室房屋1套返还原告济南华强广场置业有限公司；三、被告泥春林、王军于本判决生效之日起十日内向原告济南华强广场置业有限公司支付违约金79201.4元（792014元的10%计算）；四、驳回原告济南华强广场置业有限公司要求被告泥春林、王军支付租赁费赔偿款55000元的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13160元，由原告济南华强广场置业有限公司负担2000元，被告泥春林、王军负担11160元，保全费5000元，由被告泥春林、王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币13160元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  于 毅人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  陈 军二〇一五年七月九日书 记 员  韩冰清