湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂鄂州中民二终字第00078号上诉人（原审被告）：武汉圣利达置业有限公司。住所地：鄂州市庙岭镇脉岭东街。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托代理人：汪后新，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。委托代理人：徐欢，该公司员工（代理权限为一般授权代理）。被上诉人（原审原告）：宫彬胜，男，1986年6月11日出生，汉族，湖北省随州市人，住随州市曾都区，委托代理人：胡强，湖北神农律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。原审第三人：汉口银行股份有限公司鄂州分行。住所地：鄂州市鄂城区文星路59号。负责人：张坦，该行行长。委托代理人：邹海芳，该行客户经理（代理权限为一般授权代理）。上诉人武汉圣利达置业有限公司（以下简称圣利达公司）因与被上诉人宫彬胜、原审第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行（以下简称汉口银行鄂州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员宋光亮、陈萍参加的合议庭，于同年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人圣利达公司的委托代理人汪后新，被上诉人宫彬胜的委托代理人胡强，原审第三人汉口银行鄂州分行的委托代理人邹海芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告宫彬胜于2012年7月31日与被告圣利达公司签订《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，购得被告开发的位于鄂州市××区庙岭镇××山庄××楼××号房××及该房附带××车位及储藏室。其中住房总价款774,660元;车位及储藏室总价款108,576元。合同和协议约定，原告在合同签订当日支付房屋首付款394,660元，余下购房款380,000元由原告向银行申请按揭，车位及储藏室款一次性付清。合同签订当日，原告向被告付清了房屋首付款394,660元，车位及储藏室款108,576元，余下购房款380,000元，2013年3月13日原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向第三人贷款380,000元，贷款期限为10年，原告的还款方式为月等额本息还款。截止2014年9月21日，原告共还本41,133.82元，息39,695.04元，还下欠贷款本金338,866.18元。后第三人将按揭款380,000元汇入被告帐户。原告分别于2012年8月2日、2013年3月4日、2013年5月8日、2014年7月3日在被告处将收款收据更换为正式购房发票，被告实际收到原告房款883,236元。《商品房买卖合同》第八条、九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将住房交付买受人使用，否则，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。《车位及储藏室使用协议书》第五条、第六条2项约定：在买受人向出卖人支付全部费用的情况下，出卖人同意于房屋交付时，同时将车位交给买受人。在买受人完全履行协议义务的情况下，出卖人逾期交付车位的，每日应承担车位费用总额千分之一的违约金。交房期限届满后，被告未向原告交付上述房屋、车位及储藏室，原告于2014年3月27日向被告发出解除合同通知，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2014年6月6日向被告发出《律师函》，要求被告返还房款及利息。原审认为，本案争议的焦点有：1、被告是否构成违约？原告是否能单方解除合同？本院认为，依原、被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》约定，被告应在2013年6月30日前，将住房和车位及储藏室交付原告使用。交房期满后，被告并未向原告交付房屋。虽双方签订的《商品房买卖合同》第八条二款3、4项约定“不可预见异常恶劣天气等或政府部门原因造成被告逾期交房，除原、被告协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期”。但合同该条同时约定，发生以上的原因造成逾期交房，被告应在发生之日起30日内告知原告。庭审中被告未向本院提交已向原告告知需延期的证据，且交房期满后，被告亦未与原告协商合理交房的期限，故被告的行为构成违约。被告逾期后，原告于2014年3月27日向被告发出解除合同通知，并告知被告如有异议，可在收到解除通知七日内向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。2014年6月6日原告又向被告发出《律师函》要求被告返还房款及利息，但被告收到原告的解除合同通知和《律师函》后，未给原告答复。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条一款（2）项规定，“出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”。故原告有权单方解除合同。2、原告能否同时主张解除《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，及《个人购房借款/担保合同》。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此规定，双方签订的《个人购房借款/担保合同》是基于《商品房买卖合同》为前提，原告主张解除《商品房买卖合同》符合法律规定，依法应予以支持，而《个人购房借款/担保合同》继续履行已无实际意义，故应当一并予以解除。另，原告所购住房与其同时购的车位及储藏室是整体不可分割的，其与被告签订的《车位及储藏室使用协议书》应一并解除。综上，原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，以及原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人之间的真实意思表示，内容合法，属有效合同。原告依约履行了合同义务，被告未按期履行交付房屋的义务，构成违约，原告要求解除《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》及《个人购房借款/担保合同》，并要求被告返还购房款和车位及储藏室款，其请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿房屋溢价损失和支付首付款利息的请求，于法无据，不予支持。原告要求被告给付违约金17,493.02元，在合同约定的范围内，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告宫彬胜与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》。二、解除原告宫彬胜与第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行签订的编号为B6100113000111《个人购房借款/担保合同》。三、被告武汉圣利达置业有限公司返还原告宫彬胜房款435,793.82元，车位及储藏室款108,576元，及按揭贷款利息39,695.04元（按揭贷款利息计算至2014年9月21日止已支付39,695.04元，若此时间后原告继续向第三人还本付息的，此判项相应增加原告还本付息部分），给付原告宫彬胜违约金17,493.02元，合计601,557.88元。四、被告武汉圣利达置业有限公司给付第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行贷款本金338,866.18元及相应贷款利息（下欠贷款本金计算至2014年9月21日止，利息以第三人核定为准。若此时间后原告继续向第三人还本付息的，此判项相应减少原告还本付息部分）。上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告宫彬胜的其他诉讼请求。本案受理费17,065元，由原告宫彬胜负担5,802元，被告武汉圣利达置业有限公司负担11,263元。上诉人圣利达公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》以及被上诉人与原审第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，超出了被上诉人诉讼请求范围，审理程序违法和适用法律错误。从被上诉人向人民法院提交的民事起诉状来看，被上诉人列明的诉讼请求是：“判令被告返还原告购房款及利息，以及支付违约金、房屋溢价损失和承担本案诉讼费用。”被上诉人的诉请范围并没有要求人民法院解除双方签订的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》以及被上诉人与原审第三人签订的《个人购房借款/担保合同》。事实上，被上诉人在起诉状列明的理由已经自认上述合同已经被解除，不需要人民法院另行行使解除权。且在整个一审庭审过程，被上诉人也没有向人民法院提交变更诉讼请求的申请书。故一审判决第一项、第二项判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》、被上诉人与原审第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，明显超出了被上诉人的诉讼请求范围，审理程序违法。另外，根据《合同法》第九十六条规定，享有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。据此，在解除合同案件中，当事人只能以请求法院确认解除合同效力为诉讼请求，而法院只能依确认之诉进行审理，一审法院依职权解除合同，明显适用法律错误。二、本案商品房逾期交房并非上诉人违约造成的，上诉人根据《商品房买卖合同》约定不应承担逾期交房的违约责任，被上诉人无权单方解除合同并主张违约责任，一审判决对此査明事实不清，认定事实和实体处理错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；3、施工中不可预见的异常恶劣天气、异常困难及重大技术问题不能及时解决，导致工期延长或无法开工建设的。4、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。……”且根据第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房属于第八条约定的特殊原因的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。本案商品房逾期交房是因为政府部门不能按期向上诉人交付项目用净地，以及政府机构负责完成的配套项目天燃气入户等工作不能按期完成造成的。对此，上诉人已经向法院提交了证据予以证实。很显然，上述原因属于《商品房买卖合同》第八条交房期限第二款特殊原因中的第3项及第4项约定情形，即：施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决，导致工期延长；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。据此，根据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房属于第八条约定的特殊原因的，出卖人不承担逾期交房违约责任。故被上诉人无权单方通知解除本案《商品房买卖合同》，被上诉人于2013年3月13日向上诉人发出的解除合同通知并不发生解除合同的效力。因此，本案商品房逾期交房并非上诉人违约造成的，上诉人根据合同约定不应承担逾期交房的违约责任，被上诉人无权单方解除《商品房买卖合同》，并向上诉人主张逾期交房的违约责任，一审判决对此查明事实不清，认定事实和实体处理错误。综上，一审判决审理程序违法，查明事实不清，认定事实和实体处理错误。据此请求：1、撤销湖北省鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00480号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人圣利达公司未向本院提交新的证据。被上诉人宫彬胜未在法定的答辩期间内提交答辩状，庭审时辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉既无事实依据、也无法律依据，请求依法驳回其上诉请求、维持原审判决。被上诉人宫彬胜未向本院提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实属实。本院认为，上诉人圣利达公司与被上诉人宫彬胜之间签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定合法有效。上诉人圣利达公司延期交付，且交房期满后亦未与被上诉人协商合理交房的期限，故上诉人圣利达公司的行为构成违约。上诉人圣利达公司交房逾期后，被上诉人宫彬胜于2014年3月27日向上诉人圣利达公司发出解除合同的通知，2014年6月6日向上诉人圣利达公司发出《律师函》，要求上诉人返还全部房款及利息，据此被上诉人宫彬胜已经实际履行了解除双方合同的通知义务，该解除行为符合双方合同的约定。依据解除权的形成权性质，该解除的通知到达对方时起即生效。且上诉人圣利达公司在原审亦未请求人民法院确认解除上述合同的效力，故原审判决将已实际解除的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》再次判决解除不当，本院予以纠正。对上诉人圣利达公司主张的被上诉人无权单方行使解除权，上述合同仍处于有效状态的理由与事实及双方合同约定不符，本院依法不予支持。对原审法院超出当事人诉讼请求解除双方合同的裁判行为本院依法予以纠正。被上诉人宫彬胜与原审第三人汉口银行鄂州分行之间的《个人购房借款/担保合同》属前述合同的从合同，主合同解除致使从合同目的不能实现，其效力自然解除。对上诉人圣利达公司主张的违约是因第三方原因造成，且符合双方合同约定的免责条款的理由，因其不符合双方合同约定的免责事由，且未依双方合同约定履行及时通知被上诉人的义务，故该理由不能成立，本院依法不予支持。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被上诉人宫彬胜要求返还购房款、购买车位及储藏室款，并要求给付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。其要求支付购房款利息及房屋溢价损失的请求于法无据，本院依法不予支持。原审第三人汉口银行鄂州分行作为有独立请求权的第三人，其有权接受上诉人圣利达公司应予返还的按揭贷款部分。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区法院（2014）鄂华容民初字第00480号民事判决书第三项、第四项，即“被告武汉圣利达置业有限公司返还原告宫彬胜房款435,793.82元，车位及储藏室款108,576元，及按揭贷款利息39,695.04元（按揭贷款利息计算至2014年9月21日止已支付39,695.04元，若此时间后原告继续向第三人还本付息的，此判项相应增加原告还本付息部分），给付原告宫彬胜违约金17,493.02元，合计601,557.88元”，“被告武汉圣利达置业有限公司给付第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行贷款本金338,866.18元及相应贷款利息（下欠贷款本金计算至2014年9月21日止，利息以第三人核定为准。若此时间后原告继续向第三人还本付息的，此判项相应减少原告还本付息部分）。”上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销鄂州市华容区法院（2014）鄂华容民初字第00480号民事判决书第一项、第二项，即“解除原告宫彬胜与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》”，“解除原告宫彬胜与第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行签订的编号为B6100113000111《个人购房借款/担保合同》”。三、驳回上诉人武汉圣利达置业有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人宫彬胜的其他诉讼请求。本案一审案件受理费17,065元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担11,263元，由被上诉人宫彬胜负担5,802元。二审案件受理费17,065元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  湛少鹏审判员  陈 萍审判员  宋光亮二〇一五年二月十二日书记员  徐 莉/