上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第3231号原告上海申溧建筑安装工程有限公司。法定代表人车华松。委托代理人黎群，上海市联诚律师事务所律师。委托代理人徐立，上海市联诚律师事务所律师。被告上海艳磊石材有限公司。法定代表人刘文朝。委托代理人段晓利，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海申溧建筑安装工程有限公司诉被告上海艳磊石材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，先适用简易程序，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。2015年4月7日，本案依法转为普通程序，后又于2015年5月25日、2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告上海申溧建筑安装工程有限公司的委托代理人徐立(仅参加第一次庭审)、黎群，被告上海艳磊石材有限公司的委托代理人段晓利(仅参加第一、二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申溧建筑安装工程有限公司诉称，2008年2月，原、被告签订《设备及房屋使用协议》，约定原告将上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX号厂房及其内的行车、办公室上下共4间、宿舍上下共7间、配电间共3间等交付被告使用，使用期限为2008年3月1日起至2013年2月28日止。期间，承租房屋经公安部门重新编排门牌号，现门牌号为743-751号(单号)。使用期届满后，双方签订一份《补充协议》，将使用期限延长至2014年8月31日，延长期内的场地使用费为每年人民币(以下币种同)45万元；被告逾期交房则除向原告支付一个月使用费金额的违约金外，逾期交房期间被告应按每日1,500元的标准支付房屋占用费。现《补充协议》的使用期限早已届满，原告多次口头及书面通知被告清场交房，但被告拖延至今，且被告将部分房屋转租给众多租客居住或从事无证经营，存在安全隐患。故原告起诉至法院，请求判令被告：1、将上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX-XXX号房屋恢复原状后返还原告；2、按每日1,500元的标准向原告支付2014年9月1日起至实际交还房屋时止的房屋占用费；3、支付电费及过期电费违约金6,531.12元；4、支付逾期交房违约金37,500元。被告上海艳磊石材有限公司辩称，被告于2014年6月1日开始搬迁，于2014年8月31日之前已搬离大部分，就剩余部分大理石板材，经与原告协商，因有押金在原告处，故在2014年9月底搬完并由原告接管，不存在逾期占用费和逾期交房违约金。门面房为被告建造，属被告所有，无需返还。被告于2014年9月底前已经搬离，2014年10月的电费非被告使用，不同意支付。经审理查明，原告向浦东新区三林镇久丰村村民委员会租赁了位于该村林浦路XXX号的5亩土地并建造了厂房。2008年2月，原、被告签订一份《设备及房屋使用协议》，约定原告将上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX号厂房及其内的行车、办公室上下共4间、宿舍上下共7间、配电间共3间等设备交付被告使用；使用期限从2008年3月1日起至2013年2月28日止，年使用费35万元，从第四年起，年使用费在原有的基础上，每年递增2万元。被告承租后，在厂区沿临浦路搭建了一排门面房，并转租给他人经营使用至今。2013年5月，原、被告签订一份《补充协议》，约定上述《设备及房屋使用协议》延续至2014年8月31日届满，2013年3月1日至2014年8月31日期间，场地使用费为每年45万元；使用期限届满，被告逾期清场交房超过2014年12月底的，除向原告支付一个月使用费金额的违约金外，逾期交房期间被告应按每日1,500元的标准向原告支付使用费。合同到期后,原告曾书面催告被告清场并交还租赁房屋。另查，原告代付了涉案租赁房屋2014年11月(结算周期是2014年10月6日至2014年11月5日)的电费6,304.17元及过期电费违约金226.95元，合计6,531.12元。经原、被告确认，涉案租赁地块目前正在动迁；被告支付租金至2014年8月31日，支付押金2万元。经现场勘查，租赁厂房大门门口门牌号为“林浦路XXX号”，由此往南有一排面朝西的门面房，现可见门牌号分别为“745临、745临-1、745临-2、745临-3、747临、747临-3、747临-4、749临、749临-2、749临-3、751号”，其中靠南的几间门面房上面还搭建了二层，最南面一间顶上由被告搭了彩钢板房屋。审理中，被告认为其于2014年6月开始搬，原告门卫于同年8月底、9月初就来了，当时仅剩下机器、设备及散货，最后到9月中旬全部搬完；涉案房屋在原告起诉前已进行了评估，被告所建门面房也在评估范围内，对搭建问题不要求在本案中处理，由当事人另行解决。原告表示被告一直没有交还房屋，被告搬离时也没有与原告办理交接手续，后出于安全考虑，村委会于2015年3月底派人在厂区内看管，现原告确认于现场勘查之日(2015年5月28日)收回厂区房屋(包括行车)；现场11间门面房中有2间是原告原有的，拆迁仅评估了原告原先建造的房屋，因为原告所建房屋经过村里同意，而被告搭建未经同意，也未交过土地使用费，其无权取得拆迁利益，目前原告尚未签订拆迁协议。以上事实，有《设备及房屋使用协议》、《补充协议》、通知、律师函、邮寄凭证、电费发票、照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案租赁房屋无产权证或合法建造手续，原、被告之间签订的《设备及房屋使用协议》、《补充协议》应被确认为无效。合同被确认为无效后，被告应将租赁物返还。鉴于原告已确认收回了部分租赁厂区，而被告搭建的门面房也在原告厂区区域范围，被告理应一并迁出并返还。被告认为其搭建的门面房与原告无关，本院不予采纳。被告搭建门面房已有很长时间，从本案证据来看，原告之前对此并未提出过异议，应当视为搭建得到了原告默认，原告要求拆除并恢复原状后返还，本院不予支持。原、被告对厂区部分租赁房屋返还时间各执一词，但合同到期后完成交房义务的举证责任在被告，在没有证据证明被告返还主张的情况下，被告应承担举证不能的法律后果。原告认为目前厂区值守人员非原告方人员，对此并未提供证据证明，即使如原告所述系村里委派，对此原告也未提异议，应视为已得到原告认可，本院确认原告于2014年3月底收回了厂区部分的房屋。合同无效并结合本案合同实际履行情况，2014年3月前的房屋占用费由被告参照原租金标准支付，之后的房屋占用费由被告参照原租金标准的30%支付。原告要求被告支付占用租赁房屋期间产生的电费及违约金，具有事实依据，本院予以支持。合同无效，原告主张逾期交房违约金，没有法律依据，同时，原告应将押金返还。对可能涉及的门面房动迁利益问题，被告可待动迁利益确定后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海申溧建筑安装工程有限公司与被告上海艳磊石材有限公司签订的《设备及房屋使用协议》及《补充协议》无效；二、被告上海艳磊石材有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区林浦路XXX-XXX号(单号)房屋返还原告上海申溧建筑安装工程有限公司；三、被告上海艳磊石材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海申溧建筑安装工程有限公司2014年9月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费，其中2014年9月1日至2015年3月31日按每月37,500元支付，2015年4月1日至房屋实际返还之日按每月11,250元支付；四、被告上海艳磊石材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海申溧建筑安装工程有限公司电费及过期电费违约金共计6,531.12元；五、原告上海申溧建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海艳磊石材有限公司押金2万元；六、驳回原告上海申溧建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,402元，由原告上海申溧建筑安装工程有限公司负担1,222元，被告上海艳磊石材有限公司负担4,180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政人民陪审员 曹 璐人民陪审员 顾台龙二〇一五年七月六日书 记 员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。