安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初10906号 原告：窦维翠，女，1981年4月8日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：徐斌，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张支茹，安徽同胜律师事务所实习律师。 被告：刘向莲，女，1977年6月2日出生，汉族，个体户，住安徽省合肥市经开区。 委托诉讼代理人：董善阔，安徽文得律师事务所律师。 原告窦维翠与被告刘向莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告窦维翠及委托诉讼代理人徐斌，被告刘向莲及委托诉讼代理人董善阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦维翠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告立即腾空淝南家园20＃103和20＃104商铺，并返还给原告；2.判令被告支付原告房屋租金282636.6元（自2017年5月10日暂计至2017年12月9日，直至被告搬离房屋时止）；3.判令被告支付原告违约金121135元（自2017年5月10日暂计至2017年12月9日，直至被告搬离房屋时止）；4.判令被告支付原告因本次诉讼支付的律师费20000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系包河区常青街道淝南家园20＃103和20＃104商铺的实际经营人。2014年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》2份，约定：被告承租上述商铺，租赁期限自2014年10月10日至2020年6月30日；首年租金分别为310000元和121224元，自第2年起，每年租金均按上一年实际租金增加6%；租金每3个月支付一次，先支付租金后使用房屋；如被告不支付或者不按照约定支付租金达5日，原告有权单方解除合同收回房屋，合同对违约责任以及违约金亦作了明确约定。合同签订后，原告按约交付商铺，但被告自2017年5月9日起不交租金，原告多次催要未果。 被告刘向莲辩称：案涉房屋的出租人是合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司（以下简称凌大塘公司），承租人是安徽珠泉贸易有限公司（以下简称珠泉公司），窦维翠系珠泉公司的代理人，其无权以自己名义提起诉讼，故窦维翠作为本案原告，主体不适格。案涉房屋门前广场被他人占用，窦维翠未按约负责清理，故被告拒绝支付租金。自2017年5月10日起，由于修建地铁封闭施工，造成被告无法经营，经协商窦维翠同意减免租金，并同意在新租金标准达成一致前暂缓支付，被告并非违约。受地铁施工影响，被告经营亏损，如按合同约定标准支付租金显失公平。此外，窦维翠不以公司名义而以其个人名义签订合同，目的是抬高租金价格从中谋利。 经审理查明：2014年9月28日，凌大塘公司将位于淝南家园20＃101-106商铺出租给珠泉公司，租赁期限自2014年10月1日起至2020年6月30日止。珠泉公司将上述商铺交窦维翠经营管理，并约定由此产生的债权债务由窦维翠个人承担。凌大塘公司同意珠泉公司及窦维翠在租赁期限内对商铺进行转租。2014年10月10日，窦维翠(甲方)与刘向莲（乙方）签订《房屋租赁合同》2份，约定：租赁房屋分别为淝南家园20＃103上、103下、104上、105上商铺（4间，建筑面积538平方米）和104商铺（1间，建筑面积126.28平方米），租赁期限自2014年10月10日至2020年6月30日，其中首月为免租期；首年租金分别为310000元和121224元，自第2年起，每年租金均按上一年实际租金增加6%；租金每3个月支付一次，先支付租金后使用房屋；如乙方不支付或者不按照约定支付租金达5日，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方须向甲方支付违约金25833元和10102元；如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担；合同对其他相关事实亦作了约定。当日，双方还签订《附加协议》一份，约定乙方所租赁房屋门前广场仅作为停车场使用，乙方负责划停车线，不得经营早点、小吃、夜市，如有其它方强行占用，甲方承诺负责清理等。 合同签订后，窦维翠将上述5间商铺交付刘向莲用于经营名为“巢湖渔村”的饭店，刘向莲交付租金至2017年5月9日。自2017年5月19日起，饭店门前的桐城路因修建地铁需要被先后采取半封闭和全封闭措施，地铁施工工期为24个月，刘向莲以道路封闭影响经营造成损失为由要求窦维翠给予解决。自2017年9月18日起，双方多次协商，窦维翠同意降低租金标准，按每月35元/平方米收取，但刘向莲要求按每月25元/平方米支付，因此未能达成一致。2017年11月28日，窦维翠委托安徽同胜律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费20000元。 上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告窦维翠提供的身份证、房屋租赁合同、委托经营函、声明、收款收据、聘请民事律师合同、发票、照片，被告刘向莲提供的附加协议、营业执照、公开信、公告、照片、谈话录音等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：珠泉公司将承租的商铺交窦维翠经营管理，并约定由此产生的债权债务由窦维翠个人承担，窦维翠在征得凌大塘公司同意转租的情况下，与刘向莲签订两份《房屋租赁合同》，为合同有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同“租金每3个月支付一次，先支付租金后使用房屋”及“如乙方不支付或者不按照约定支付租金达5日，甲方有权单方解除合同收回房屋”的约定，2017年5月10日至2017年8月9日的租金应当于2017年5月10日前支付，刘向莲于2017年5月19日道路封闭时提出经营损失问题，其未支付租金已超过5天，现窦维翠要求解除双方所签《房屋租赁合同》，并由刘向莲返还商铺的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。刘向莲申请证人凌某出庭作证，因该证人曾某称系刘向莲的合伙人，故其关于“协商过程中窦维翠同意暂缓支付租金”的证言，本院不予采信。 虽然合同约定了租金数额，但由于修建地铁道路封闭，客观上影响饭店经营，根据公平原则，在道路封闭期间可适当降低租金支付标准。双方协商过程中，窦维翠提出按每月35元/平方米计算，本院予以采纳，故道路封闭期间的租金为每月23250元〔35元/平方米×（538平方米+126.28平方米）〕。 窦维翠与刘向莲所签两份《房屋租赁合同》约定：乙方不支付或者不按照约定支付租金达5日的，应承担严重违约责任，须向甲方支付违约金25833元和10102元；其中一份合同还约定：乙方迟付租金应按400元/天的标准承担违约金。显然，按400元/天的标准承担违约金系重复约定，不予确认。因此，刘向莲应承担违约金35935元（25833元+10102元）。 《房屋租赁合同》约定：“如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担。”由于刘向莲拖欠租金导致窦维翠提起诉讼，窦维翠因此支出的律师费依约可向刘向莲主张，但应按胜诉比率确定金额，经计算为10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告窦维翠与被告刘向莲签订的《房屋租赁合同》2份，被告刘向莲于本判决生效之日起十五日内腾空所租淝南家园20＃103上、103下、104上、105上商铺（4间，建筑面积538平方米）和104商铺（1间，建筑面积126.28平方米），并返还原告窦维翠； 二、被告刘向莲于本判决生效之日起十日内支付原告窦维翠租金162750元（自2017年5月10日起暂计至2017年12月9日，之后在桐城路封闭期间按每月23250元的标准、非封闭期间按合同约定标准继续计算至被告刘向莲搬离商铺时止）； 三、被告刘向莲于本判决生效之日起十日内支付原告窦维翠违约金35935元； 四、被告刘向莲于本判决生效之日起十日内支付原告窦维翠律师费10000元； 五、驳回原告窦维翠的其他诉讼请求。 被告刘向莲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34190元，保全费2638元，合计36828元，由原告窦维翠负担18414元，被告刘向莲负担18414元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  费贤敏 人民陪审员  杨玉能 人民陪审员  徐 荣 二〇一八年五月二十三日 书 记 员  李 静 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法律规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。