江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0117民初6161号 原告：南京鑫颐联置业顾问有限公司，住所地南京市江宁区万福路**上坊大里聚福城觅秀西园****。 法定代表人：钟巍,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜金娟,该公司职工。 委托诉讼代理人：汪雯，江苏宁嘉律师事务所律师。 被告：南京蓝敏置业有限公司，住所地南京市溧水经济技术开发区机场路**。 法定代表人：刘春平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，江苏同心园律师事务所律师。 原告南京鑫颐联置业顾问有限公司（以下简称鑫颐联公司）与被告南京蓝敏置业有限公司（以下简称蓝敏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2017年11月16日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫颐联公司委托诉讼代理人杜金娟、汪雯,被告蓝敏公司委托诉讼代理人胡谦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫颐联公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2016年8月签订的《溧水万景佳苑营销代理服务合同》；2、判令被告支付原告销售代理佣金2486031.31元，并支付滞纳金652582.8元（自2017年5月15日至2017年11月16日，180天×3‰×1208486.52元）。事实和理由：2016年8月原告与被告蓝敏公司签订溧水万景佳苑项目营销代理服务合同，合同签订后，原告按照合同约定进行独家营销策划销售代理，依法履行了合同义务，但是到目前为止，被告仅支付了一次住宅部分基础代理佣金，合同约定的按月支付的基础代理以及溢价佣金均未支付，虽经原告多次发函催讨，但被告一直拖延履行付款义务，根据原告销售业绩统计，被告应支付原告销售代理佣金为2605333.54元（其中住宅部分的基础佣金459339.98元，溢价佣金749146.54元，商业部分的基础佣金175527.96元，溢价佣金1221319.06元），由于合同第七条第（三）项约定了本项目封顶佣金2600000元，除去被告已经支付的113968.69元，原告主张代理佣金2486031.31元，并且根据合同第十四条第1款，被告应按照3‰/日向原告支付滞纳金，截止原告提起诉讼之日，原告预计滞纳金为652582.8元。 被告蓝敏公司辩称，蓝敏公司不同意鑫颐联公司提出的解除合同、支付佣金的诉讼请求，并要求该公司继续履行合同。原告没有按合同第九条、第十二条等约定履行自身义务，存在严重违约行为，未达到销售总面积的82%。合同实际履行的情况是：1、住宅楼的销售，2016年8月合同订立后，2016年9月先开盘销售1号、2号住宅楼，因住宅楼楼市火爆，在开盘的当天或数天，基本销售完毕，但依据合同第九条约定，原告必须将合同文本等资料交付被告，并在全部购房款到达被告账户后才视为成功销售，达到成功销售的房屋才可以结算代理佣金，现原告主张委托代理费用，但未按合同约定交付所签文本等资料，且其主张99套的全部佣金，不具备条件。2、商业楼盘的销售，对于合同约定的需要代理服务的面积为11139平方米商业5号楼，在开盘后，基本没有销售，即住宅楼销售，并不是原告在尽职、高效、按合同履行自身义务后完成的，完全是基于市场因素，楼市自身销售火爆而销售完毕的。而对于被告极力要求原告销售的商业楼盘，原告应当按合同第十二条约定配备8名销售人员，项目正式开展期间，需向被告提交工作进度表、营销实施计划，每月向提供阶段性工作总结和工作计划，定期向被告提供报表及来人、来电分析，但因原告没有采取合同约定和根据其公司自身能力应当采取的措施进行销售，致使现在商业楼盘不能销售，更使被告利益受损，订立合同的目的没有达到。对于应由原告完成销售业务的商业部分，其并没有完成销售，现要求结算佣金，不具备条件，且不公平。3、合同约定原告销售面积需达到总面积的82%，即21953平方米，但原告现仅销售了近11000平方米（即1、2号楼的销售面积），根本没有达到合同约定的82%的标准。4、原告认为其应当收取销售住宅楼的佣金，因住宅楼不需要原告以自身因素完成销售，被告要求原告主要进行商业楼盘的销售，并针对商业销售需按照合同约定完成销售计划，且双方对1、2号住宅楼的销售量存在争议，原告对自身应结算佣金的房屋数量和佣金金额没有理清，所以现仍不具备结算佣金条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年8月,蓝敏公司（甲方）与南京建发置业顾问有限公司（乙方，2016年10月18日公司名称变更为南京鑫颐联置业顾问有限公司）签订《溧水万景佳苑项目营销代理服务合同》一份，合同约定：就甲方开发的溧水区万景佳苑项目，委托乙方提供本项目独家全程营销策划、销售代理之事宜，双方签订合同共同遵守。一、服务标的:委托销售物业名称：万景佳苑，本项目住宅面积约为15633㎡，商业面积约为11139㎡。二、委托代理销售权限、范围：1、乙方作为本项目独家营销策划销售代理商，除本合同另有约定外，甲方亦不能在本合同履行完毕之前撤销乙方独家销售代理权。签订本合同后，委托期内代理范围内的任何房屋成交均视为乙方销售业绩；2、乙方销售代理范围包括项目营销整体策划、方案的制定、客户分析、营销体系的建立、宣传推广方案的制定与执行、房屋销售。三、委托代理销售期限：本合同自签订之日起生效，委托代理销售期限自乙方进场销售起不超过18个月。如委托代理期限到期，双方需要继续合作，可另行签订合同。四、销售价格的确定：该项目的销售价格，由乙方申报甲方，按甲方书面确认的价格体系执行。五、销售进度：1、乙方承诺在委托代理销售期限内该项目销售率达到委托物业销售面积82%，并按照甲方时间节点要求完成销售目标，报甲方备案，在委托代理期限内，若乙方提前完成该销售比例，经双方协商可提前终止合同。……3、该项目销售指标（销售金额）以客户签订《南京市商品房预售或现售合同》为计算标准。……七、销售代理佣金的确定与支付：（一）住宅部分代理佣金：1.基础佣金：所有可售物业单套销售成交总价的0.8%作为该套房屋的单套标准销售代理佣金。各套房屋的单套标准销售代理佣金之和即为总的标准销售代理佣金。2.溢价佣金：(1)若本项目成为“游府西街小学”与“金陵中学”的学区楼盘，则本项目销售的小高层产品均价若超出6300元/㎡,或多层产品均价超出6600元/㎡，甲乙双方按8:2比例分享溢价部分房屋销售收入。(2)若本项目未成为“游府西街小学”与“金陵中学”的学区楼盘，则本项目销售的小高层产品均价若超出6200元/㎡，或多层产品均价超出6500元/㎡，甲乙双方按8:2比例分享溢价部分房屋销售收入。（二）商业部分代理佣金：1.基础佣金：所有可售物业单套销售成交总价的1.0%作为该套房屋的单套标准销售代理佣金。各套房屋的单套标准销售代理佣金之和即为总的标准代理佣金。2.溢价佣金：若本项目销售的一、二层商业产品均价若超出12000元/㎡，或三四层商业产品均价超出6300元/㎡，甲乙双方按8:2比例分享溢价部分房屋销售收入。（三）佣金总额：乙方在本项目取得的商业与住宅销售代理佣金总额不超过260万元（包括基础佣金和溢价佣金），甲方支付佣金至此数额的80%，将不再支付佣金，直至乙方继续履行完本合同服务后，十个工作日内一次性结清。（四）销售代理佣金支付：本项目佣金以按月支付为标准，乙方于当月5日前开具正式发票与“结算报告”给甲方，结算上月成功销售的房屋佣金，甲方应与5个工作日内审核结算上一月乙方成功销售房屋产生的佣金。溢价佣金在销售目标任务确定的四个时间节点绩效考核后给予结算，如果节点任务完成率不足80%，则溢价佣金减半支付。八、代理佣金支付其他约定：（一）乙方将本项目小高层产品按均价6300元/㎡（若未成为游府西街小学与金陵中学的学区楼盘，按均价6200元/㎡），多层产品按均价6600元/㎡（若未成为游府西街小学与金陵中学的学区楼盘，按均价6500元/㎡）,一、二层商业按均价12000元/㎡,三四层商业按均价6300元/㎡，制定标准一房一价表作为每套房屋结算溢价佣金的标准。根据双方达成的实际销售均价，每套房屋按比例浮动价格，成为本项目入市销售的实际一房一价表，实际一房一价表中每套房屋的售价超出标准一房一价表中每套房屋的售价部分成为本项目的“溢价”销售收入，甲乙双方按8:2比例分享。（二）标准销售代理佣金和销售溢价佣金以套为单位结算，面积以预测报告载明的建筑面积为准，如最终的实测面积发生变化的，双方不另行调整结算结果。“结算报告”的内容包括：符合成功销售标准的房屋清单、“标准一房一价表”与“实际一房一价表”、标准销售代理佣金表、销售溢价佣金表。（三）如甲方自行洽谈并成交的销售房屋也应计入乙方的销售业绩，甲方仍应按本合同约定，支付乙方标准销售代理佣金及销售溢价佣金。九、完成成功销售的界定：（一）乙方在销售过程中将购房者确认并签署的商品房买卖契约文本提交甲方，甲方应在收到后3个工作日内签章并将所签文本返还给乙方，以便办理相关登记手续；（二）销售房屋以套为销售单位，购房客户签订完毕购房合同且全部购房款项汇入甲方指定账户，即视为成功销售，达到成功销售的房屋才可结算代理佣金。（三）双方同意，非乙方原因导致商品房买卖契约被终止或解除的，所涉销售房屋计入乙方已完成的销售率。购房者支付的违约金或损害赔偿金，甲、乙双方应各分得50%，该房屋的结算以再次成功销售后的房价款为准支付。十一、甲方权责：（十）甲方应按本合同的约定按时向乙方支付标准销售代理佣金和销售溢价佣金；（十二）甲方依据附件确定的销售目标任务的时间节点实施考核，在乙方完成目标任务不足50%时，有权提前终止本合同。十二、乙方权责：（一）具备合法代理销售经营资格，配备得力人员参与该项目的代理销售，乙方须在销售期间，确保有8名销售人员在本项目从事销售活动。十四、合同终止与违约责任：1、项目销售期间，若甲方延期支付标准销售代理佣金或销售溢价佣金超过10个工作日，则按照应支付款的3‰支付滞纳金。如超过15个工作日，乙方可以提前终止合同，甲方应立即支付乙方已销售部分的标准销售代理佣金、销售溢价佣金、滞纳金并承担违约责任。附件二约定了预期销售目标计划（销售金额）：在2016年8月20日前乙方进驻正式售楼处，2016年9月18日前，甲方可以取得本项目销售许可证并开盘的情况下，乙方可完成本项目的销售进度。在2016年11月30日（9月18日前至少推出小高层1、2栋），完成销售金额4500万元；在2016年1月28日（12月18日推出多层3、4栋与商业），完成8500万元；在2017年3月28日，完成11000万元；在2017年6月30日，完成13800元。注明：1、若甲方有保留房屋（实际已经落定客户，因某些原因客户未交定金未签约，甲方要求保留的房屋），应计入乙方完成该套房屋销售并算入乙方完成的销售金额。2、以上“销售金额”的计算以每套房屋的《实际一房一价表》为准，不计算甲方给予购房客户的额外优惠。合同还就其他事项作出约定。 上述合同签订后，鑫颐联公司开始进驻案涉项目售楼处履行上述合同，对项目房产进行代理销售。万景佳苑项目共5个楼盘，住宅为**楼，商铺为**楼，住宅1、2号楼共99套房屋于2016年10月9日获得销售许可证，并于10月18日开盘。商铺5号楼于2016年12月16日获得销售许可。住宅3、4号尚未开盘销售。1、2号楼开盘后，99套房屋即于10月、11月基本完成认购，截至2018年5月15日，除少量房源房款未全部到账外，大部分房源房款已全部到账。该99套住宅中蓝敏公司于2016年10月5日向原告发送《工作联系单》，以此确定了18套保留房源。 2017年初，被告向原告支付了部分佣金113968.69元。2017年5月15日，原告向被告发函催收万景佳苑项目小高层销售佣金，要求蓝敏公司支付79套住宅的基础佣金及99套住宅的溢价佣金合计1208486.52元，并邮寄了佣金结算报告及发票。原告又分别于2017年6月6日、2017年9月1日再次针对上述内容发函被告。9月4日，原告向被告发送《关于溧水万景佳苑项目销售工作相关情况反馈》，其中称：“我司根据市场情况及项目销售现状，已于9月1日前完成项目商业销售推广方案的指定并递送至贵司”、“我司研究决定从2017年8月至2017年12月31日为溧水万景家园项目的强销期，并根据贵司要求，全力做好项目现有商业及新推房源的去化工作”。2017年10月9日，原告向被告发送《关于南京蓝敏置业有限公司的复函》，复函对被告9月19日的来函作出回复，提出小高层佣金的结算并就被告提出的商业部分销售问题进行回应。此后双方对商业部分的销售问题未能协商一致，被告未与原告结算并支付佣金。双方为此发生争议，原告诉至法院。 另查明，鑫颐联公司人员于2017年12月5日自案涉项目售楼处撤场。2017年12月14日，蓝敏公司收到本院邮寄送达的包括起诉状副本在内的应诉材料。2018年1月18日，鑫颐联公司向蓝敏公司交接了部分房产销售资料。 审理中，双方对原告达到成功销售的房产套数及佣金金额存在争议。原告鑫颐联公司主张其代理销售万景佳苑项目的房屋及佣金如下：住宅部分：代理销售1、2号楼小高层住宅共99套，房屋成交总价共计71663582元。原告自认其中20套住宅（成交总价计14246085元）已支付基础佣金113968.69元，其余79套住宅（成交总价计57417497元）的基础佣金459339.98元未予支付。99套住宅溢价佣金749146.54元部分均未予以支付。商业部分：代理销售万景佳苑售商铺11套，房屋成交总价共计17552796元，基础佣金175527.96元及溢价佣金1221319.06元均未予以支付。蓝敏公司称1、2号楼99套小高层住宅中仅有84套住宅被告收到全款，其余15套住宅房款未全部到账，商业部分商铺11套并未实现成功销售，不具备佣金结算条件。 对于万景佳苑项目的销售情况，结合双方陈述及各自提交的证据，本院认定如下：1、2号楼住宅：99套中84套已全款到账，另15套未全款到账中8套（1号楼402、502、601、602、902、1101、1102、2号楼103）为蓝敏公司保留房源，3套（2号楼804、1001、1103）为客户预定后退房被告又二次销售房源，2套（2号楼704、803）为蓝敏公司负责人及其亲属购买，1套（2号楼301）为因先期蓝敏公司监管账户资金不足延误鉴证时间，客户贷款未按期办理，1套（1号楼702）为客户退房；原告主张的商铺11套，有3套签订了购房合同，其余未签订，均未全款到账。 关于佣金的结算，在1、2号楼共99套住宅中，原、被告双方已于2017年初结算并支付了20套住宅的基础佣金113968.69元。未全款到账的15套住宅中有8套（1号楼402、502、601、602、902、1101、1102、2号楼103）被告已向原告支付基础佣金。 以上事实，由溧水万景佳苑项目营销代理服务合同、待结算佣金汇总表、工作联系单、要求支付佣金的函、快递回单、公司准予变更登记通知书、关于溧水万景佳苑项目销售工作相关情况反馈、房产材料交接清单、当事人陈述等予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。双方签订的《溧水万景佳苑项目营销代理服务合同》系双方当事人真实意思表示合法有效，对双方当事人均有法律约束力。 关于原告诉请要求解除双方于2016年8月签订的《溧水万景佳苑项目营销代理服务合同》，原告认为，被告未按合同约定支付佣金，依据双方签订的合同第十四条第1款，可以解除合同，被告不同意解除合同，认为应继续履行合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方合同第十四条约定：“项目销售期间，若甲方延期支付标准销售代理佣金或销售溢价佣金超过10个工作日，则按照应支付款的3‰支付滞纳金。如超过15个工作日，乙方可以提前终止合同，甲方应立即支付乙方已销售部分的标准销售代理佣金、销售溢价佣金、滞纳金并承担违约责任”。原告于2017年5月15日向被告发送了佣金结算报告及发票，在此前除少量住宅未全款到账外原告已基本完成1、2住宅楼销售，按照双方合同第七条第四款约定的基础佣金支付及第九条约定的完成成功销售的界定等相关内容，原告有权要求被告结算已满足结算条件部分的销售代理基础佣金，被告在收到结算报告后未对基础佣金予以结算并支付，已构成违约，原告据此主张解除合同，符合双方约定。本案起诉状副本在内的应诉材料于2017年12月14日送达蓝敏公司后，则蓝敏公司得知鑫颐联公司解除案涉合同的意思表示，应视为解除合同通知到达被告，故本院确认案涉合同已于2017年12月14日解除。 关于原告要求被告支付销售代理佣金2486031.31元的诉请，原告认为，原告应支付其住宅部分基础佣金459339.98元，溢价佣金749146.54元，商业部分基础佣金175527.96元，溢价佣金1221319.06元，依此计算总额已超过260万元，因双方合同第七条第三款约定了项目封顶佣金260万元，再减去被告已支付佣金113968.69元，故原告向被告主张销售代理佣金2486031.31元。被告认为原告未按约履行其合同义务、未向其交付合同文本、商业部分未完成销售、未达到82%的委托销售面积、不具备佣金结算条件，对原告计算的佣金金额亦持有异议。本院认为，依据双方合同第十四条的约定，因被告逾期未付基础佣金，双方解除合同后，被告应支付向原告已销售部分的标准销售代理佣金、销售溢价佣金。被告提出的上述抗辩理由不构成拒付原告佣金的正当理由。 关于被告应支付基础佣金的具体金额，本院认为，对于商业部分佣金，因原告所主张的11套商铺未签订购房合同且在其解除合同前均未全款到账，不具备双方合同约定的佣金结算与支付条件，故对原告主张的商业部分基础佣金及溢价佣金金额本院不予支持。对于住宅部分，案涉项目1、2号楼99套住宅中，20套住宅的基础佣金被告已经支付给原告（其中包含8套未全款到账的被告保留房源），另有7套（1号楼702、2号楼804、1001、1103、704、803、301）因未全款汇入被告指定账户，未达到合同第九条第二项界定的“成功销售”条件，故对该7套房屋原告无权要求被告结算并支付佣金，故对于住宅部分基础佣金，被告应支付72套（99套-20套-7套）房屋的基础佣金416471.13元（详见附表）。对于住宅部分溢价佣金，首先应支付溢价佣金的套数，99套住宅中除虽然有15套住宅未全款到账，但其中包含8套被告保留房源，依据双方合同附件二中“注1”约定的“若甲方有保留房屋应计入原告完成该套房屋销售并算入乙方完成的销售金额”，该8套亦应视为原告完成成功销售，被告应支付此部分住宅的溢价佣金，故被告应向原告支付92套住宅的溢价佣金。对于溢价佣金的计算标准，双方合同第七条第四款中约定“溢价佣金在销售目标任务确定的四个时间节点绩效考核后给予结算，如果节点任务完成率不足80%，则溢价佣金减半支付。”附件二中约定2016年9月18日前蓝敏公司取得项目销售许可证并开盘的情况下，在第一个时间节点2016年11月30日，应完成销售金额4500万元。因案涉项目销售许可于2016年10月9日取得、并于10月18日开盘，与合同约定时间相较迟延一个月，故时间节点理应相应顺延，故原告应在2016年12月30日前完成销售金额4500万元，销售金额依据双方合同第五条第三款约定以客户签订《南京市商品房预售或者现售合同》为计算标准。原告未提供证据证明其在第一个时间节点完成的具体销售金额，不能证实节点任务完成率已达到80%的事实存在。此外，综合被告对案涉合同的整体履行情况，首先，双方基于案涉项目住宅与商业全盘的销售订立委托销售合同，原告委托被告销售物业面积总计26772平方米，原告承诺在委托代理销售期限内销售率达到委托物业销售面积的82%，而原告在解除合同前销售的住宅面积不足11000平方米，其次从商业部分的销售任务完成情况及双方往来函件看，原告对商业部分开盘后的营销策划、宣传推广等工作未能按合同要求尽职、高效开展。故依据双方合同约定，亦考虑被告履行合同的实际情况，对住宅部分的溢价佣金被告向原告减半予以支付，即按照每套实际售价超过标准一房一价表中房屋售价部分的10%予以支付，经计算总计92套住宅的溢价佣金总计346859.95元（详见附表）。综上，被告应向原告支付住宅基础佣金及溢价佣金共计763331.08元，原告主张超出此金额部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付滞纳金652582.8元（以其主张的住宅佣金总额1208486.52元为基数，自2017年5月15日至2017年11月16日共180天，按每日3‰标准计算），庭审中被告认为其不存在违约，滞纳金不应予以支付。本院认为，被告未按约支付销售代理佣金，应承担相应的违约责任。原告有权向被告主张逾期180天期间的滞纳金。原告所主张的滞纳金实际系针对被告逾期支付佣金应承担的违约责任，为违约金性质，经本院释明，被告认为原告主张的违约金标准过高，申请法院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合被告资金被占用的成本与本案合同实际履行情况，酌定调整滞纳金计算标准为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍即17.4%（年利率4.35%×4）计算，以上述被告应向原告支付的佣金总额763331.08元为基数，故被告应向原告支付滞纳金共计66409.8元（763331.08元×17.4%÷2）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南京鑫颐联置业顾问有限公司（原南京建发置业顾问有限公司）与被告南京蓝敏置业有限公司于2016年8月签订的《溧水万景佳苑营销代理服务合同》于2017年12月14日解除。 二、被告南京蓝敏置业有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向原告南京鑫颐联置业顾问有限公司支付销售代理佣金763331.08元及滞纳金66409.8元，合计829740.88元。 三、驳回原告南京鑫颐联置业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31909元，由原告负担23472元，由被告负担8437元，财产保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  韩 爽 人民陪审员  简恩勇 人民陪审员  杨春林 二〇一八年五月十五日 书 记 员  甘菊兰 附表：蓝敏公司应支付鑫颐联公司销售代理佣金明细表