陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）陕民二终字第00063号上诉人（原审原告）：西安高科示范产业投资有限公司。住所地：西安市碑林区含光路中段九锦台商业1区*层。法定代表人：马婷婷，该公司董事长。委托代理人：黄春峰，北京中盈（西安）律师事务所律师。委托代理人：周年福，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陕西金泰建设有限公司。住所地：西安市碑林区南广济街***号。法定代表人：张忠昌，该公司董事长。委托代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托代理人：何非，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人西安高科示范产业投资有限公司（以下简称高科公司）因与被上诉人陕西金泰建设有限公司（以下简称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民二初字第00036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人黄春峰、周年福和被上诉人的委托代理人潘宁均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原审查明：已发生法律效力的西安市中级人民法院（2014）西中执异字第00012号执行裁定书中确认以下有关的事实：原告张亚绒与被告高科公司商品房买卖合同纠纷一案，该院于2011年4月15日作出（2010）西民二初字第00010号民事判决。张亚绒对该判决不服上诉至陕西省高级人民法院，2011年10月11日，陕西省高级人民法院作出（2011）陕民一终字第00065号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、2007年9月30日双方签订的《九锦台项目商品房认购协议》中约定的4号楼1单元9层02房、8号楼1单元9层01房、10号楼1单元9层02房、10号楼3单元9层01房、8号楼1单元12层01房五套房屋（现房号分别为6-10902、8-10901、10-20901、10-40901、8-11201。现建筑面积分别为：202.9㎡、261.39㎡、236.14㎡、236.14㎡、261.39㎡），乙方（张亚绒）同意购买，因上述五套房屋现建筑面积超出原认购协议262.15㎡，双方协商超出部分面积以每平米销售价10000元计算，乙方向甲方（高科公司）补交房款2621500元。二、2007年9月30日双方签订的《九锦台项目商品房认购协议》中约定的7号楼1单元9层02房、10号楼2单元9层02房、7号楼1单元12层01房、10号楼2单元12层01房四套房屋，由于上述房屋超出原约定面积过大，双方现解除原认购协议中乙方认购上述房屋条款。经双方协商一致，甲方另行将该小区四套房屋出售给乙方，房号分别为：10-50601、10-50901、10-40801、10-10801，建筑面积分别为：245.13㎡，245.13㎡、236.14㎡、245.13㎡。因上述四套房屋建筑面积超出原约定的四套房屋面积223.56㎡，双方协商超出部分面积以每平米销售价10000元计算，乙方应向甲方补交房款2235600元。三、根据本协议第一、二条之约定，乙方应补交房款共计4857100元，最终价格以房地局实测面积、以该套房屋的总价款除以建筑面积所得单价据实结算，多退少补。甲方与乙方或乙方指定的买受人分户签订九套房屋的正式商品房买卖合同，该合同网签通过同时乙方向甲方一次性缴纳4857100元。四、关于房屋交付时间约定如下：六号楼一套房屋自商品房买卖合同签订后三日内办理交房；八号楼两套房屋于2011年10月31日之前交房；十号楼六套房屋于2012年1月31日之前交房，上述房屋交房标准不低于小区其他业主。如甲方逾期不能交付房屋，按照该套房屋已付房款每日万分之零点五承担违约金，逾期超过四十五日的从次日起按照该套房屋已付房款万分之九承担违约金。如乙方不能按时缴纳房款，按照未付房款每日万分之零点五承担违约金，逾期超过四十五日的从次日起按照未付房款每日万分之九承担违约金。五、甲方同意乙方所购房屋每套房屋保证两个地下车库地面车位（非机械车位）。六、本案调解结案，双方签订正式的《商品房买卖合同》，并通过网签后，双方于2007年9月30日签订的《九锦台项目商品房认购协议》即行解除，双方互不追究对方任何责任。双方均应于调解书生效后十五日内申请西安市中级人民法院解除对双方房产土地的查封以及资金的冻结措施。该民事调解书生效后，因高科公司未按约定履行，权利人张亚绒向西安市中级人民法院申请强制执行，该院于2014年2月20日立案受理并作出（2014）西中执民字第00021号执行通知书，责令高科公司自通知书送达之日起自觉履行下列义务：一、高科公司向张亚绒支付延迟交房违约金6127197元。二、高科公司负担案件执行费58036元。2014年2月21日，该院作出（2014）西中执民字第00021-1号执行裁定书，裁定查封被执行人高科公司名下位于西安市碑林区含光北路九锦台（西安.首府）5幢11701号房产（建筑面积：348.48平方米）、21701号房产（建筑面积：343.74平方米）；7幢11201号房产（建筑面积：353.08平方米）、11802号房产（建筑面积：349.27平方米），查封期限二年。并于同日向西安市住房保障和房屋管理局发出协助执行通知书。又查2011年10月13日，张亚绒（甲方）与金泰公司、李倩和张忠昌（乙方）分别签订了三份《协议书》约定：一、根据上述民事调解书第三条规定，张亚绒将位于西安市含光北路23号九锦台小区十号楼10801、40901、50601、50901以及40801和20901号房屋分别指定给金泰公司、李倩和张忠昌，由乙方与高科公司签订正式商品房买卖合同。二、根据上述调解书第四条的规定，张亚绒作为该调解书的权利人，如高科公司在调解书规定的期限内，预期未交房，由此所产生的违约金归甲方张亚绒所有，乙方不得再向高科公司主张违约金。2014年3月6日，金泰公司、李倩和张忠昌又分别向该院出具三份证明称，涉案六套房屋的迟交房屋违约赔偿金归张亚绒所有。2011年10月14日，受申请执行人张亚绒指定，金泰公司（法定代表人张忠昌）与被执行人高科公司分别签订了九锦台（西安.首府）第10幢l单元8层10801号、第10幢4单元9层40901号、第10幢5单元6层50601号和第10幢5单元9层50901号房屋的四份商品房买卖合同，合同登记号分别为Y11082937、Y11082885、Y11082890和Y11082889。同日，受申请执行人张亚绒指定，李倩和张忠昌作为买受人分别与被执行人高科公司签订了九锦台（西安.首府）第10幢4单元8层40801号和第10幢2单元9层20901号房屋的两份商品房买卖合同，合同登记号分别为Y11082974和Y11082896。上述六份商品房买卖合同第八条交付期限均约定：出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2012年4月27日，金泰公司作为委托人出具一份《授权委托书》，委托张进办理含光北路15号九锦台小区10-4-901、10-2-901、10-1-801房屋的交接事宜。2012年4月29日，张进与九锦台小区的西安润基物业管理有限公司（以下简称润基物业）的两名工作人员分别签署了两份《收楼确认书》，其中载明金泰公司购买的10号楼1单元8层01号房和10号楼4单元9层01号房同意收楼并接收该房屋等内容。润基物业工作人员薛刚作为经办人在第二份收楼确认书上签字。申请执行人张亚绒向该院出具了一份证据，载明：“陕西金泰建设10号楼三套住房10-1-801、10-2-901、10-4-901拒收房屋，因道路周围环境未完善，室内存在问题，不具备收房条件”。该证据同时载明：“张进，陕西金泰建设，2012.4.29”以及“情况属实，薛刚，4.29”。在被执行人高科公司提供的该楼盘其他商品房买卖合同和收楼确认书中，薛刚作为经办人还签署了业主为罗平安和张瑜的两份收楼确认书。”以上为已发生法律效力的西安市中级人民法院（2014）西中执异字第00012号执行裁定书中确认的有关事实。高科公司除对上述裁定查明的：“润基物业工作人员薛刚作为经办人在第二份收楼确认书上签字。申请执行人张亚绒向本院出具了一份证据，载明：“陕西金泰建设10号楼三套住房10-1-801、10-2-901、10-4-901拒收房屋，因道路周围环境未完善，室内存在问题，不具备收房条件”。该证据同时载明：“张进，陕西金泰建设，2012.4.29”以及“情况属实，薛刚，4.29。”的内容有异议外，对该裁定查明其余事实均无异议，金泰公司对该裁定查明的事实均无异议。双方当事人对西安市中级人民法院（2014）西中执异字第00012号执行裁定书认定的事实无异议部分，该院予以确认。高科公司有异议的部分，已经查明金泰公司“因道路周围环境未完善，室内存在问题，不具备收房条件”，而于2012年4月29日将本案所涉房屋拒收。高科公司对西安市中级人民法院（2014）西中执异字第00012号执行裁定不服向本院申请复议，本院在2014年9月4日进行了公开听证，后由于申请复议人高科公司申请撤回复议申请，本院于2014年11月13日作出（2014）陕执复字第16号执行裁定：“准予西安高科示范产业投资有限公司撤回复议申请。”2014年11月18日，高科公司向西安市中级人民法院起诉金泰公司，请求：1、判令金泰公司依法履行《商品房买卖合同》，接收高科公司交付的九锦台（西安.首府）10号楼1单元10801号房屋；2、判令金泰公司向高科公司赔偿损失800万元；3、本案诉讼费用由金泰公司承担。本案审理中，高科公司陈述本案所涉楼房的竣工验收备案登记表仍正在办理中。本案的庭审笔录记载如下内容：“原告高科公司诉请的800万元是怎么形成的？黄：由于金泰公司拒收该房的行为，导致张亚绒申请执行我公司四套房被查封，面积为1394平方，当时查封时每平方米售价14000元，因两次在法院流拍，第三次降价拍卖为8000元，但目前还没有拍卖出去，让我们每平方米损失了6000元，（6000乘以1394平方米等于八百多万元），我们只主张800万元，我们就是这样算的800万元。”又问：原告高科公司，这四套房屋现在还没有拍卖出去，你们要求的损失是否还尚未产生？黄：是的。”以上事实，有民事调解书、执行裁定书、商品房买卖合同、协议书、庭审笔录、询问笔录等在卷佐证。原审法院认为，双方当事人于2011年10月14日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点一：高科公司起诉要求判令金泰公司依法履行《商品房买卖合同》，接收其交付的九锦台10号楼l单元10801号房屋的诉讼请求法院是否支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，高科公司应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付金泰公司。依照（中华人民共和国国务院令第279号）《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，竣工验收备案表是证明竣工验收合格的依据。而根据本案查明，目前，本案所涉楼房的竣工验收备案登记表高科公司仍正在办理中，并未取得。综上，高科公司起诉要求判令金泰公司依法履行《商品房买卖合同》，接收其交付的九锦台10号楼l单元10801号房屋的诉讼请求，依法应不予支持。本案争议的焦点二：高科公司起诉要求判令金泰公司向其赔偿损失800万元的诉讼请求法院是否支持。二审庭审中，高科公司陈述其诉请的800万元的损失尚未产生，故此请求无事实和法律依据，依法不予支持。本案争议的焦点三：本案是裁定驳回高科公司的起诉还是判决驳回高科公司的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”之规定，本案并不构成重复起诉，故本案应判决驳回高科公司的诉请。综上，高科公司诉讼理由不能成立，对其诉讼请求依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第二百四十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条等规定，判决驳回原告西安高科示范产业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费79437元，由原告西安高科示范产业投资有限公司承担（已预交）。高科公司不服上诉称：一、2012年4月29日，被上诉人对涉案房屋进行了收房确认，并签订有书面《收楼确认书》，上诉人同时向被上诉人交付了该套房屋钥匙，至今由被上诉人单方持有并未退还，该房屋仍由被上诉人实际占有使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，该套房屋已交付的事实状态至今并未发生改变。原审法院对上述基本事实并未查明，导致判决错误。二、本案交付房屋竣工验收手续未能及时办理的责任依法不应由上诉人承担。2011年5月20日，上诉人责令九锦台小区施工单位陕西金山建设工程有限责任公司办理该小区建设工程竣工验收手续的先予执行申请仍在西安市中级人民法院执行中，并非因上诉人的过错导致本案竣工验收手续在交房时未能办理下来，且上诉人交付的房屋并不存在任何质量问题，已符合建设工程竣工验收备案相关要求，故被上诉人应及时收房。依据情势变更原则，若要求上诉人承担竣工验收手续未能办理下来的重大违约责任将显失公平。三、现张亚绒申请执行上诉人查封的房屋已被拍卖，因而上诉人的损失已实际发生，故上诉人该项请求应依法被支持。综上所述，原判决认定基本事实不清，判决结果错误。请求：1、依法撤销西安市中级人民法院（2014）西中民二初字第00036号民事判决，改判被上诉人履行《商品房买卖合同》，接收上诉人交付的九锦台（西安·首府）10号楼1单元10801号房屋并赔偿上诉人损失100万元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。金泰公司答辩称：一、因高科公司至今没有办理竣工验收手续，导致涉案房屋不具备法定交房条件，而且高科公司也并没有将涉案房屋实际交付被上诉人，因为办理收房手续当天，被上诉人委托的收房人张进发现房屋存在质量等多处问题，故在其强烈要求下，高科公司负责收房的经办人薛刚与张进共同签字确认了涉案房屋不具备交房条件后张进自行离开。所以被上诉人拒绝收房并没有违约。二、因办理竣工验收是高科公司的法定义务，故对于其未能办理竣工验收而产生的责任理应由其承担。三、申请执行高科公司房产的是张亚绒依法行使陕西省高级人民法院民事调解书赋予的权利所致，拍卖所得款项是高科公司因没有按时交房依法应该支付的逾期交房违约金，而并非高科公司因被上诉人导致的损失，不应该由被上诉人承担。何况高科公司被查封的四套房是因张亚绒申请强制执行高科公司逾期交付六套房屋的违约金，涉案房屋仅是其中一套。四、本案系高科公司为了恶意抵抗西安市中级人民法院的执行而提起的一场恶意诉讼，故根据“一事不再理”的原则，应驳回高科公司的诉请。综上，高科公司的上诉请求无任何事实和法律依据，恳请贵院予以驳回。二审查明：一审认定事实正确，本院予以确认。另查明，西安市中级人民法院裁定查封的高科公司名下位于西安市碑林区含光北路九锦台（西安.首府）5幢21701号房产和第7幢11201号房产于2015年1月30日竞拍成功，其中第5幢21701号房产成交价2467264元，第7幢11201号房产成交价为2455848元。上述事实有高科公司提供的陕西瑞通拍卖有限公司拍卖结果报告书证实，足以认定。本院认为：本案争议焦点是金泰公司是否已经或者应该接收高科公司交付的九锦台小区10号楼10801号房屋并赔偿因为张亚绒申请执行导致高科公司房产被查封造成的损失100万元。关于涉案房屋的交付问题，2012年4月27日金泰公司的确书面委托张进去办理包含涉案房屋在内的3套房屋（10-20901、10-10801、10-40901）的收房事宜，张进于2012年4月29日分别与润基物业公司的工作人员薛刚、张家荃签署了10-40901号、10-10801号房的收楼确认书，但是，同一日，张进签字的书面材料明确记载因不具备收房条件而拒收该三套房屋，薛刚签名确认情况属实；上诉人自己提供的同一幢楼的另外两套于2012年4月、6月交付的房屋的收楼确认书经办人也是薛刚，足以证实薛刚确属代表上诉人为业主办理收房手续的工作人员，其签名确认张进当天拒收涉案房屋属实。上诉人当庭明确承认涉案房屋所在楼盘至今仍未完成竣工验收，说明涉案房屋不具备合同约定的交付条件，该幢楼其他业主已经收房的行为并不能否定涉案房屋不具备合同约定交付条件的事实，以上证据事实能够证实涉案房屋并未在2012年4月29日完成交付手续，实质上至今也尚不具备合同约定的交付条件，金泰公司拒收该房合理合法。上诉人主张金泰公司已经或应当接收涉案房屋的理由不成立，本院不予采信。高科公司上诉主张涉案楼盘未能及时竣工验收的过错不在自己的理由不成立，因为上诉人与陕西金山建设工程有限责任公司之间在建设工程施工合同履行中产生的纠纷导致其不能如约履行其与业主的买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，上诉人应当向业主金泰公司承担违约责任，其与陕西金山建设工程有限责任公司的纠纷应依法或按约定另行解决，与金泰公司无关。关于赔偿损失问题，既然诉争房屋迟延交付情况属实，高科公司理应支付相应的迟延履行违约金，而且，违约金的权利人是案外人张亚绒，并非金泰公司，其因未及时支付迟延履行违约金被法院依法强制执行并查封其财产，与金泰公司无关，何况，被查封的财产尚未全部拍卖完毕，原审驳回上诉人的该部分诉请并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人西安高科示范产业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王西京代理审判员  成 芳代理审判员  路亚红二〇一五年七月二十三日书 记 员  宋瑞花