湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2015)湖吴环民初字第77号原告：慎云初。委托代理人：李广健。委托代理人：杨小刚。被告：钮永祥。现在乔司监狱服刑。被告：陈亚平。被告：湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所。业主：堵知娟，女，1962年5月11日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区龙泉街道市陌新村326幢503室。公民身份号码：××。原告慎云初与被告陈亚平、钮永祥、湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所（以下简称杜鹃中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理，依法由审判员朱河适用简易程序进行审理。因无法采用邮寄、直接等送达方式向被告陈亚平送达法律文书，故依法组成合议庭按照普通程序进行审理并依法向被告陈亚平公告送达诉讼法律文书。本院于2015年6月2日公开开庭审理了本案。原告慎云初及其委托代理人杨小刚，被告钮永祥、杜鹃中介所业主堵知娟到庭参加诉讼，被告陈亚平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慎云初起诉称：被告陈亚平与被告钮永祥系夫妻关系，2012年1月初，原告通过被告杜鹃中介所业主堵知娟网上发布的房屋出售信息得知被告陈亚平、钮永祥准备出售位于湖州金龙家苑49幢201室房屋一套，后原告与被告业主堵知娟联系表示愿意购买该房屋。2012年1月14日，原告与被告陈亚平、钮永祥、杜鹃中介所签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：原告向被告陈亚平、钮永祥购买位于湖州金龙家苑49幢201室房屋一套，房屋总价款为48万元，当日原告向被告杜鹃中介所支付购房定金5万元，后通过转账方式支付了购房款43万元。现该房屋产权仍在案外人大东吴建设集团有限公司名下且被司法查封，致使房屋无法实际交付，故原告要求被告杜鹃中介所返还已支付的购房款，后被告杜鹃中介所向原告返还了购房款10.5万元，剩余购房款37.5万元至今未返还。被告陈亚平、钮永祥至今尚未取得该房屋权属证书，其无权利对该房屋进行转让，且诉争房屋处于被司法查封状态，因此原、被告之间的房屋买卖合同目的无法实现。被告陈亚平、钮永祥未能交房的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。被告杜鹃中介所作为房产中介服务机构，明知产权不明房屋不得出售，在利益驱使下仍违法操作，且未核实房屋信息真实性，由于其违法提供服务及工作的疏忽和管理的漏洞导致原告遭受经济损失，被告杜鹃中介所应按照其过错承担连带返还购房款之违约责任。原告多次要求被告陈亚平、钮永祥、杜鹃中介所承担相应责任未果，故向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告陈亚平、钮永祥、湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所签订的房屋买卖居间合同；二、被告陈亚平、钮永祥共同返还原告已支付的购房款37.5万元及并按同期同档银行贷款利率赔偿原告自2012年1月15日起至判决确定的履行之日的利息损失；三、被告湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所对上述款项承担赔偿责任；四、本案诉讼费由被告陈亚平、钮永祥、湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所承担。被告钮永祥答辩称：原告上述陈述属实，被告钮永祥确实至今未取得涉案房屋产权证书；对于原告提出解除房屋买卖合同，因被告钮永祥正在服刑，故无能力返还已收取的购房款；被告钮永祥与被告陈亚平仍为夫妻关系。被告杜鹃中介所答辩称：一、原、被告之间的房屋买卖居间合同签订时间为2012年1月15日，至原告起诉时已超过两年诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请；二、被告杜鹃中介所并未发布涉案房屋的相关信息，本案房屋买卖合同系原告与被告钮永祥通过网络平台联系并确定买卖意向后至被告处签订居间合同，被告未收取任何中介费用，故根据权利义务对等原则，被告无需承担居间赔偿责任；三、2012年1月14日，原、被告之间签订的房屋买卖居间合同属实，原告在对位于金龙家苑49幢201室房屋权属状况充分了解后仍然与被告钮永祥、陈亚平签订房屋买卖合同可知，该买卖合同系双方真实意思表示，且合同双方当事人均为完全民事行为能力人，涉案房屋虽为拆迁安置房，但被告钮永祥、陈亚平完全可以取得涉案房屋的权属证书，只要原告与被告钮永祥、陈亚平配合亦可办理过户手续，现被告杜鹃中介所依照合同约定于合同签订当日向被告钮永祥、陈亚平支付购房款30万元，后经原告同意后再次向被告钮永祥、陈亚平支付购房款9万元，在房屋买卖居间合同履行过程中并无违约，在被告钮永祥被判刑、被告陈亚平下落不明时，被告多次催促原告主张权利，同时向原告返还购房款9万元，并垫付1.5万元，且在中介服务中亦未收取任何中介费用，在中介服务过程中并无过错，现原告怠于行使权利所造成的损失应由原告自行承担，原告要求被告承担连带返还购房款责任无事实和法律依据，对于被告所垫付的1.5万元，原告应予以返还给被告；原告慎云初为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、房屋买卖居间合同一份，证明原、被告双方签订了房屋买卖居间合同一份，该合同对相关合同权利、义务进行了约定，原告将48万元购房款交由被告杜鹃中介所业主堵知娟进行保管的事实；证据2、转款凭证一份、收条两份，证明原告已将48万元购房款全交由被告杜鹃中介所堵知娟保管的事实；证据3、结婚证一份，证明上述购房款系原告通过其妻子赵加华进行支付的事实。对原告提交的上述证据，被告钮永祥发表如下质证意见：对原告提交的证据1的真实性没有异议，合同上签字为被告本人所签；对原告提交的证据2、3，被告不知情。对原告提交的上述证据，被告杜鹃中介所发表如下质证意见：对原告提交的证据1、2、3的真实性没有异议。被告杜鹃中介所为支持其主张，向本院提交了下列证据：证据1、房屋买卖居间合同一份、中国农业银行帐户交易明细一份，证明原告向被告杜鹃中介所支付了48万元购房款后，在原告及被告陈亚平、钮永祥共同见证下，被告将30万元购房款支付给被告钮永祥，剩余18万元购房款由被告保管，等条件成熟后再行支付的事实；证据2、农房拆迁安置协议书、湖州金龙家苑物业管理有限公司出具的证明、湖州环渚拆迁有限公司出具的证明各一份、征收土地方案公告两份，证明本案涉案房屋位于湖州金龙家苑49幢201室系被告陈亚平、钮永祥所有，该房屋三证齐全，可以进行买卖、转让的事实；证据3、收条一份，证明2012年1月14日，被告杜鹃中介所将30万元购房款支付给被告钮永祥的事实；证据4、中国工商银行转帐凭证一份，证明被告杜鹃中介所向原告退还了购房款9万元，并垫付了1.5万元的事实；证据5、善意提醒函、EMS各一份、中国联合网络通信有限公司浙江公司固网详单三个月的通话详单三份，证明被告杜鹃中介所作为中介服务所，对双方居间事宜已尽了合同义务的事实。对被告杜鹃中介所提交的证据，原告发表如下质证意见：对被告所提交的证据1无异议，对交易明细原告不知情，原告确实将48万元购房款交给被告业主堵知娟，至于被告何时支付给被告钮永祥原告不清楚；对被告所提交的证据2，因该证据为复印件，故对其真实性有异议；对被告所提交的证据3无异议；对被告所提交的证据4的真实性无异议，但原告所收到的10.5万元为退还的购房款；对被告所提交的证据5的关联性有异议，该证据与本案无关联性。对被告杜鹃中介所所提交的证据，被告钮永祥未发表质证意见。对原告及被告杜鹃中介所所提交的上述证据，经庭审质证，本院作如下认定：对原告提交的证据1及被告湖州杜鹃中介所所提交的证据1，本院审查后认为，该证据能够证明2012年1月14日，原、被告之间签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：被告陈亚平、钮永祥将其共同所有的位于湖州金龙家苑49幢201室房产转让给原告，自本协议签订之日起，原告同意被告陈亚平、钮永祥继续居住该房屋半年；原告与被告陈亚平、钮永祥应提供办理房屋过户所需的一切真实有效的证件，否则由责任方承担责任，原告与被告陈亚平、钮永祥共同委托被告杜鹃中介所办理房屋产权过户手续；房屋价格为48万元，其中营业税由被告陈亚平、钮永祥负担，合同签订之日原告应支付房屋定金5万元给被告陈亚平、钮永祥，款项由被告杜鹃中介所保管，被告陈亚平、钮永祥同时将结婚证及物业证明等材料交给被告保管，原告同意先支付被告陈亚平、钮永祥30万元购房款，其余购房款由被告保管，待涉案房屋所有权证、契证、土地证办齐过户后再行支付给被告陈亚平、钮永祥，并在办理过户手续后2012年7月15日移交房屋；居间合同对居间费用无约定；合同双方同时对相关的违约事项进行了约定的事实；对原告提交的证据2、3，本院审核后认为，该证据能够证明被告杜鹃中介所收到了原告所交付的购房款48万元的事实；对被告杜鹃中介所提交的证据2，本院审核后认为，该证据能够证明被告陈亚平为湖州市环渚街道邵家墩村拆迁户，位于湖州金龙家苑49幢201室房产为该拆迁户安置房，该安置房为三证齐全，且该房屋已实际交付被告陈亚平的事实；对被告杜鹃中介所提交的证据3，本院审核后认为，该证据能够证明合同签订当日，经原告同意被告湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所将30万元购房款支付给被告陈亚平、钮永祥的事实；对被告杜鹃中介所提交的证据4，本院审核后认为，该证据能够证明被告杜鹃中介所向原告退还了9万购房款，并另行转款1.5万元，合计10.5万元的事实；对被告杜鹃中介所所提交的证据5，本院审核后认为，该证据与本案无关联性，该证据未能证明被告所欲证明的事实。本院经审理，认定事实如下：2012年1月14日，原、被告之间签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：被告陈亚平、钮永祥将位于湖州金龙家苑49幢201室房产转让给原告，自本协议签订之日起，原告同意被告陈亚平、钮永祥继续居住该房屋半年；原告与被告陈亚平、钮永祥应提供办理房屋过户所需的一切真实有效的证件，否则由责任方承担责任，原告与被告陈亚平、钮永祥共同委托被告杜鹃中介所办理房屋产权过户手续；该房屋价格为48万元，其中营业税由被告陈亚平、钮永祥负担，合同签订之日原告应支付房屋定金5万元，该款项由被告杜鹃中介所保管，被告陈亚平、钮永祥将结婚证、户口本、身份证及物业证明等材料交给被告杜鹃中介所保管，原告同意先支付被告陈亚平、钮永祥30万元购房款，其余购房款由被告杜鹃中介所保管，待涉案房屋所有权证、契证、土地证办齐过户后再行支付，并在办理过户手续后2012年7月15日移交房屋；居间期限自2012年1月14日起至2012年1月15日止，原、被告之间对居间费用未作约定；该合同同时对相关的合同事项及违约事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告杜鹃中介所支付了5万元定金及43万元购房款。2012年1月14日，被告杜鹃中介所按照合同约定向被告陈亚平、钮永祥支付了购房款30万元，且在未办理房屋所有权证、契证、土地证并过户的情况下再次支付了购房款9万元。2012年12月21日，被告杜鹃中介所向原告退还了9万元购房款，并另行转款1.5万元，合计10.5万元。合同签订后，原告与被告陈亚平、钮永祥未向被告杜鹃中介所中介服务费。原告曾于2014年5月6日起诉向被告陈亚平、钮永祥、湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所主张权利，后撤回起诉。现原、被告之间就赔偿事宜协商未果，以致纠纷成诉。另查明：位于金龙家苑49幢201室房屋系农民拆迁安置房，原、被告之间签订房屋买卖居间合同前已实际交付被告陈亚平使用，但被告陈亚平、钮永祥至今未取得该房屋所有权及土地使用权证书。本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖居间合同系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，被告陈亚平、钮永祥至今未依法取得讼争房屋的权属证书，致使原告与被告陈亚平、钮永祥之间的房屋买卖合同目的无法实现，为此，原、被告之间的房屋买卖居间合同应予以解除，被告陈亚平、钮永祥应将原告已支付的39万元购房款返还原告并赔偿原告因此而产生的损失，现原告要求被告陈亚平、钮永祥返还37.5万元购房款系其对个人权利的自行处分，且不违反相关法律法规，原告的上述诉请于法有据，本院予以支持。对于被告杜鹃中介所认为原告诉请已超过诉讼时效之主张，本院认为，本案为涉案房屋纠纷，原、被告双方一直处于履行合同过程中，被告于2012年12月21日向原告退还了部分购房款，原告于2014年5月6日提起诉讼，故原告上述诉请并未超过诉讼时效，被告杜鹃中介所该主张于法无据，本院不予支持。对于原告认为被告杜鹃中介所未能按约履行中介服务职责，对原告损失具有明显具有过错，为此应承担连带返还购房款并赔偿利息损失民事责任之主张，本院认为，本案中，在签订房屋买卖居间合同前，原告对本案涉案房屋之权属状况及房屋现状进行了相当的了解，在合同中对涉案房屋之权属状况及房屋交付亦进行了明确，因此原告对涉案房屋之权属状况及房屋现状是清晰且明知的，但被告杜鹃中介所作为专业的房产中介机构，理应知晓未依法登记领取权属证书之房屋不得转让之规定，仍然为原告与被告陈亚平、钮永祥提供中介服务，存在明显过错，在被告陈亚平、钮永祥未履行办理权属证书并过户的情况下再次向两被告支付9万元购房款显属违约，按理应承担相应的违约责任及赔偿责任，现原、被告双方对该违约之违约责任并无约定，且原告亦未能就其由此而产生的损失情况进行举证证实，为此原告该主张于法无据，本院不予支持，原告可待其损失实际发生时再行向被告杜鹃中介所主张，对于被告杜鹃中介所向原告所转款项1.5万元，被告杜鹃中介所亦可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告慎云初与被告陈亚平、钮永祥、湖州凤凰街道杜鹃房产中介服务所于2012年1月14日签订的房屋买卖居间合同；二、被告陈亚平、钮永祥共同返还原告慎云初购房款37.5万元，并以购房款37.5万按银行同期贷款利率赔偿原告自2012年1月15日起至判决确定的履行之日止的利息损失，限于本判决生效之日起十日内清偿；三、驳回原告慎云初的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6925元，公告费550元，合计7475元，由被告陈亚平、钮永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  朱 河代理审判员  施佳萍人民陪审员  陈火荣二〇一五年七月二日书 记 员  戴培玲