上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第3358号原告ＸＸＸ，男，汉族。委托代理人林然，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托代理人崔金杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告上海珠街阁房地产开发有限公司。法定代表人刘勇，董事长。委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人曾珍，北京大成（上海）律师事务所律师。第三人李蕾，女，汉族。原告ＸＸＸ诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后依法由代理审判员侯芳适用简易程序审理。本案于2014年10月27日第一次公开开庭进行审理，原告的委托代理人林然、被告的委托代理人张涛、江慧莉到庭参加诉讼。后被告的委托代理人张涛、江慧莉变更为金莉、曾珍。双方当事人一致同意适用简易程序延长一个月审理。本案于2014年12月17日第二次公开开庭进行审理，原告的委托代理人林然、被告的委托代理人金莉、曾珍到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2015年1月24日依法追加李蕾作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年4月15日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2015年5月8日第三次公开开庭进行审理，原告的委托代理人林然、被告的委托代理人金莉到庭参加诉讼，第三人李蕾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ诉称：2014年6月28日，原告之姐李蕾在未获得原告委托授权的情况下，以原告名义前往被告处认购房屋。认购过程中，李蕾未出具任何能证明其与原告亲属关系的文件，也未出具原告的授权委托书。被告为促成交易，明知李蕾没有代理权，仍接受李蕾以原告名义订立《“中信泰富·朱家角滨湖郡”商品房认购合同》。后李蕾与被告发生争议，告知原告此事，原告遂于2014年8月11日委托律师向被告致函不予追认李蕾的行为，要求被告办理退房，被告至今未回应。故原告诉至本院要求确认《“中信泰富·朱家角滨湖郡”商品房认购合同》无效。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据第三人李蕾签订认购合同时出示的原告身份材料、支付的首付款及原告致被告的律师函，原告知悉并认可第三人认购系争房屋，第三人的代签行为不属于无权代理，认购合同依法有效、对原告有约束力。原告的目的为恶意退房，违背诚信原则，不应被法院支持。即使原告不追认第三人的代理行为，第三人应承担无权代理给原、被告造成的损失，被告保留向第三人追索的权利。第三人李蕾未作陈述。经开庭审理查明：2014年6月28日，第三人以原告的名义与被告签订《“中信泰富·朱家角滨湖郡”商品房认购合同》，约定原告认购青浦区阁游路288弄中信泰富·朱家角滨湖郡69号101室，房屋暂测建筑面积295.87平方米，购房款总额为7,569,628元；原告购买该房屋采用以下第三种付款方式，一经选定付款方式，未经双方同意不得变更：三、按揭贷款，首期购房款不低于总房款的30%，为2,289,628元，原告应于买卖合同签署当日支付；原告同意于签订本合同之日，支付定金8万元，作为原被告双方订立商买卖合同的担保，签订买卖合同后，原告支付的定金转为房价款。合同首部和落款处，由第三人在被告面前代为书写原告的名字。2014年7月12日，第三人前往签约时，以原告名义签订《合同汇签单》和《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，落款处均由第三人在被告面前代为书写原告的名字。在签署正式合同时，第三人发现其欲购买的房屋旁有一座石桥，影响生活，就未签订书面的正式合同而离开。另查明，2014年7月19日，“ＸＸＸ”向被告邮寄《关于申请退房的函》，表示由于楼盘宣传与实景的出入且被告还不能承诺原告的利益保障，此事所有的过失均由被告造成，故原告决定向被告提出按全额退房退款的申请，要求被告在收到此函后3日内给予答复并随即办理退款工作。因该函件为邮寄，被告无法确认其上原告的签字是否为本人所签。2014年8月11日，原告向被告发送律师函申明，原告从未委托第三人以原告名义与被告签订认购合同，第三人也从未向被告出具过委托书，对于第三人无权代理且被告明知无权代理而签订的认购合同，原告不予追认，故请被告返还已经支付的全部房款；并认为认购合同是无效合同，且因被告隐瞒桥梁的信息，预售合同无法达成一致的全部责任在被告，故原告要求被告在收到本律师函之日起五日内办理退房事宜，退还已经支付的购房款2,146,043元。还查明，2014年6月28日，第三人向被告支付房款8万元；2014年7月12日，案外人李志荣向被告支付房款2,036,043元。又查明，在整个销售过程中，被告没有原告电话，没有直接与原告本人联系过，也没有看过任何委托书。审理中，双方一致确认：若法庭认为合同无效，没有其他无效后果要求在本案中处理。以上事实，由原告、被告的陈述，《“中信泰富·朱家角滨湖郡”商品房认购合同》、《合同汇签单》、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《关于申请退房的函》、律师函、签购单等证据予以证实，并经庭审出庭质证，本院予以确认。审理中，原告表示，原告未授权给第三人，也不对第三人的行为进行追认，认购合同无效。被告在没有任何书面委托材料的情况下就将房屋出售，存在重大过错。原告未支付过任何款项，无权要求返还，即使有需要返还的，由第三人追讨，本案中原告没有无效后果需要处理。原告提供2014年6月28日案外人顾军的签购单，证明其支付房款3万元。被告表示该3万元代金券与本案无关。被告表示，第三人签约时带了原告的身份证件，并出示了他们之间是直系亲属关系的材料，其父母也在场证明，还在被告当面与原告电话沟通购房事宜，故被告认为原告有代理权限。签正式合同当天，第三人等发现石桥问题所以才没有签，现在问题已经解决，原告可与被告签订正式合同。被告提供照片4张，证明石桥已经拆除，已满足原告的要求。原告表示不清楚石桥的问题，且与本案无关。根据庭审确认的事实，本院认为，行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。第三人未征得原告同意以原告名义与被告签订合同，其后原告也未追认，因此该合同对原告不发生法律效力。被告认为第三人与原告为近亲属关系，构成表见代理，认购合同应由原告承担，但近亲属关系并不意味代理关系的必然存在，且被告作为专业的房产开发公司，理应对行为人的代理资格进行审查，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。原、被告均不要求处理合同无效的后果，系其对自己权利的处分，于法无悖，本院予以准许。第三人李蕾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告ＸＸＸ与被告上海珠街阁房地产开发有限公司签订的《“中信泰富·朱家角滨湖郡”商品房认购合同》无效。本案受理费人民币1,800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  夏鑫德代理审判员  侯 芳人民陪审员  支 敏二〇一五年七月二十四日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。