广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终2814号 上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市正联丰科技发展有限公司，住所地：广东省深圳市南山区粤海街道科苑路科兴科技园B栋3G，统一社会信用代码：914403000775439515。 法定代表人：陈泽诚，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道创业二路南侧都市翠海华苑一至三楼，统一社会信用代码：914403003428097078。 法定代表人：魏建基，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘智仁，男，系该公司监事。 委托诉讼代理人：黄伟涛，男，系该公司法务人员。 上诉人深圳市正联丰科技发展有限公司（以下简称正联丰公司）因与被上诉人深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司（以下简称九鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初19767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 正联丰公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.坚持一审诉讼请求，要求九鑫公司履行义务（补发票和租赁备案凭证，维修漏水）；3.判决合同无效，九鑫公司赔偿正联丰公司损失；4.九鑫公司承担本案费用。事实与理由：都市翠海花苑一、二、三楼裙楼，早期分割卖给了390多个业主。2013年业主共同租赁给九鑫公司。正联丰公司就是业主之一。2015年，正联丰公司从九鑫公司转租了1019房作为经营之用。正联丰公司一直交付租金。而在四年的时间，作为业主的正联丰公司只收到4个月的租金，导致九鑫公司被业主起诉、投诉等等。九鑫公司一直不交付租金，也不交还物业，后在居委会街道办的协调下，于9月份达成共识，10月份开始九鑫公司交还物业给业主。九鑫公司欠业主300多万的租金，业主正在通过法律途径追讨。一、关于办公室漏水问题。正联丰公司一直深受其害，至起诉时下雨还会漏水，九鑫公司一直不维修，其责任是无法推卸的。办公室是接待客人的地方，漏水不但影响接待，更影响企业形象。正联丰公司的房屋是续租，不是刚刚发生租赁关系，如果刚刚发生租赁关系，可以看作是认可现状。续租之前九鑫公司答应维修，而且九鑫公司在续租之后，对于正联丰公司的维修要求也回复过，要求正联丰公司以5月份租金进行维修。正联丰公司之前一直履行合同，可以看出正联丰公司是一个遵纪守法的主体，恪守合同，诚信，遇事协商解决，反而是九鑫公司，一直以欺骗拖延的方式，让正联丰公司的利益收到损害。漏水是公共部分引起的，维修是出租方的义务，出租方在长达14个月的时间里，没有尽到维修义务，已经违约了。很遗憾，本案判决书没有看到要求九鑫公司维修的描述。二、关于发票的问题。九鑫公司违约在先。判决书也指出，发票是合同的随附义务，但是，九鑫公司在长达14个月的时间里，从来没有提供发票，没有履行义务，九鑫公司已经严重违约了。九鑫公司应该按时交付发票给正联丰公司，然后正联丰公司再支付租金。三、出租方为承租人办理租赁备案，是其义务之一。租赁备案并取得备案证明是出租人的义务，九鑫公司没有履行此项义务，已经属于违约。没有租赁备案，正联丰公司无法在银行开立对公账号，无法进行相关的行业备案，以至于无法正常经营。四、正联丰公司增加诉讼请求，请求判决与九鑫公司签订的合同无效。九鑫公司之所以无法为正联丰公司办理租赁凭证，原因是九鑫公司未取得产权或者经营管理权。九鑫公司是转租方，拖欠业主租金一年多，已经合同违约，业主不再授予其经营管理权。五、关于钥匙还在正联丰公司手里的问题。钥匙不在正联丰公司手里，而是在正联丰公司的股东手里，而这个股东，就是物业的业主之一。11月份，九鑫公司已经被业主赶走，故此，一审以钥匙还在正联丰公司手里，判定正联丰公司拒不交还物业，是非常荒谬的。六、关于正联丰公司支付九鑫公司30000元租金的问题。正联丰公司作为业主，认为九鑫公司长时间拖欠业主租金，拒不支付，已经失去了此物业的经营管理权，无权收取租金。正联丰公司请求判令和九鑫公司所签订的合同无效。由此物业的业主主张收取租金的权利，才是合法合理合情的。 被上诉人九鑫公司答辩称，首先，正联丰公司虽然是都市XXXX裙楼业主之一，但是与本案的合同纠纷无关。其次，办公室漏水的情况不足以认定是九鑫公司的违约行为。第三，对于发票的问题，九鑫公司是依照对方的申请向其开具发票，不存在逃税漏税的问题。对于租赁备案的问题，并不是九鑫公司不作为，而是业主不予配合，导致租赁合同备案困难。租赁合同备案不是合同约定的内容，不能备案不是正联丰公司违约的理由。 正联丰公司向一审法院起诉请求：1.九鑫公司返还正联丰公司6个月租金的一半合计24,000元，免收停电至今的租金；2.赔偿经营损失100,000元；3.恢复供电，让正联丰公司经营不中断；4.九鑫公司承担本案诉讼费。 九鑫公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》，正联丰公司搬离涉案商铺，没收正联丰公司缴纳的租赁保证金15,000元；2.正联丰公司支付2017年5月、6月、7月、8月租金30,000元，租金滞纳金4,725元（按每天千分之三的标准以7,500元为本金自2017年5月5日暂计算至2017年9月1日为2,700元，按每天千分之三的标准以7,500元为本金自2017年6月5日暂计算至2017年9月1日为2,025元，合计4,725元），管理费1,010元，水电费2,046.20元；3.正联丰公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：位于深圳市××区××房。 二、房屋用途：办公用途。 三、合同约定的月租金标准：租赁期限为2016年3月21日至2017年3月20日的租赁合同约定，租金标准为70元/平方米/月，合计每月7,075元租金。管理费5元/平方米/月，合计每月505元管理费。电费按1.3元/千瓦时，水费按7元/方由甲方代为收取。租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日的租赁合同约定，租金标准为74.2元/平方米/月，合计每月7,500元租金。管理费5元/平方米/月，合计每月505元管理费。电费按1.3元/千瓦时，水费按7元/方由甲方代为收取。 四、合同约定租金缴纳日期：正联丰公司应于当月5日前支付房屋租金、物业管理费及上月水电费。 五、合同约定租赁合同履行期限：2016年3月21日起至2017年3月20日止。续签合同租赁期限为2017年4月1日起至2018年3月31日止。 六、租赁保证金：乙方（正联丰公司）应向甲方（九鑫公司）交付二个月租赁保证金14,150元，续签合同后租赁保证金变更为15,000元；租赁期内如乙方提前解除租赁合同或有其他违约行为，则乙方所交租赁保证金不予退还；租赁期满乙方租赁不续租，无损坏承租物业、无违约行为、无拖欠费用的情况下租赁保证金无息退还乙方。 七、违约责任：合同第十四条约定：乙方每月5日前缴纳当月租金，逾期按每日3‰的标准缴纳滞纳金。乙方逾期15天未缴租金视为乙方放弃承租权及承租房屋内物品的所有权。甲方可自行解除合同，乙方所交的租赁保证金不予退还。合同第十五条约定，如乙方逾期缴纳租金，甲方可出具《解除合同通知书》后单方解除合同，寄发后第三天即视为送达。 八、关于合同解除的问题。 2017年3月，正联丰公司、九鑫公司续签租赁合同，约定租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租金每月7,500元。乙方（正联丰公司）在每月5日前缴纳当月租金，逾期按每日千分之三的标准缴纳滞纳金。乙方逾期15天未交租金视为乙方放弃承租权及承租房屋内物品的所有权。合同第十二条约定：合同签订后并交付租赁物业后，视为乙方对租赁物业现状的认可，其租赁期间的各种维修及其所需维修费用均由乙方承担，因结构性的质量问题需由甲方负责维修。正联丰公司缴纳了2017年4月份的租金。九鑫公司确认因正联丰公司未按时交纳2017年5月份的租金遂于2017年6月13日通知解除租赁合同并于2017年6月19日停电，一审法院于2017年11月至现场勘查时，正联丰公司仍然持有该涉案商铺的钥匙。 正联丰公司主张因九鑫公司对承租的涉案房屋管理不善，导致空调管道漏水致使其装修受损，房间发霉无法使用，资料损失。故九鑫公司违约在先，应当退还其已经缴纳的2016年11月至2016年4月期间的50%的租金合计24,000元。九鑫公司确认存在漏水的事实，但仅是角落，不影响正联丰公司的经营。一审法院经现场勘查，漏水导致涉案房屋一墙体转角下部分约三分之一处发霉，但不足以对正联丰公司的租赁使用产生重大影响，并未构成租赁物无法使用导致合同目的不能实现的情形。结合一审法院查明的事实，九鑫公司在庭审中确认涉案房屋于2016年11月发现漏水的情况，鉴于九鑫公司未能提交证据证明其积极履行了出租人的维修义务，有一定的瑕疵，故一审法院酌定九鑫公司对正联丰公司已经缴纳的2016年11月份至2017年3月份期间的租金按照每月1,000元的标准予以减免，即九鑫公司应当返还正联丰公司上述期间的减免租金1,000元×5个月=5,000元。至于2017年4月份的租金退还问题，一审法院认为，正联丰公司在明知涉案商铺存在上述漏水瑕疵的情况下与九鑫公司续签租赁合同，租金标准亦未协商降低且实际履行了一个月，正联丰公司亦补缴了租赁保证金差额850元，应当视同正联丰公司接受该瑕疵租赁物，故正联丰公司请求九鑫公司返还2017年4月份已缴纳部分租金的请求，一审法院不予支持。 正联丰公司主张九鑫公司未开具租金发票的问题，一审法院认为，开具发票为合同的附随义务，正联丰公司一直使用九鑫公司交付的租赁物，应当及时支付租金，正联丰公司主张九鑫公司的该项违约行为并不影响双方租赁关系的实际履行，故正联丰公司以此主张九鑫公司违约不履行支付租金的抗辩不成立。因正联丰公司主张的漏水情形并未导致合同目的不能实现，正联丰公司出示的漏水录像，九鑫公司予以确认，但该录像显示的时间是2017年3月份，故正联丰公司自2017年5月份起未按时缴纳租金的行为构成违约，九鑫公司依据双方签订的租赁合同第十四条的规定主张解除双方的租赁合同并无不当。正联丰公司确认收到九鑫公司邮寄的解除租赁合同通知书，故一审法院认定双方租赁合同于2017年6月19日解除，正联丰公司应当搬离涉案商铺。因正联丰公司存在违约行为，九鑫公司依合同约定无需退还正联丰公司租赁保证金15,000元。正联丰公司至今未交还涉案商铺钥匙，应当支付九鑫公司2017年5月1日至2017年6月19日期间的租金7,500元+7,500元÷30天×19天=12,250元，双方关于滞纳金的约定过高，一审法院调整为正联丰公司按照日万分之五的标准支付九鑫公司违约金。经核算，2017年5月份租金7,500元自2017年5月6日起至8月31日的逾期未付租金违约金438.75元，2017年6月份租金4,750元自2017年6月6日起至6月19日的逾期未付租金违约金33.25元，逾期未付租金违约金合计472元。九鑫公司于2017年6月13日发出解除合同通知单，告知正联丰公司将采取停电停水处理措施。九鑫公司实际于2017年6月19日对涉案商铺进行停水停电后并要求正联丰公司搬离涉案商铺，正联丰公司至一审法院进行现场勘查时仍然持有该商铺的钥匙，因正联丰公司违约并拒不搬离涉案商铺，故正联丰公司应当按照每月7,500元的标准支付九鑫公司自2017年6月20日起至2017年8月31日止的房屋占有使用费，并按照日万分之五的标准支付九鑫公司未缴纳房屋占有使用费的违约金。经核算，2017年6月未缴纳房屋占有使用费2,750元的违约金自2017年6月20日计算至2017年8月31日为100.38元，2017年7月未缴纳房屋占有使用费7,500元的违约金自2017年7月6日计算至2017年8月31日为210元，2017年7月未缴纳房屋占有使用费7,500元的违约金自2017年8月6日计算至2017年8月31日为93.75元，未缴纳房屋占有使用费违约金合计404.13元。九鑫公司超过上述标准及期限的违约金请求，一审法院不予支持。此外，正联丰公司应支付九鑫公司2017年5月1日至2017年6月19日期间的管理费505元+505元÷30天×19天=824.8元。九鑫公司未能提交有效证据证明其主张的水电费2,046.20元，正联丰公司不予确认，九鑫公司应当承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持。 九、关于恢复用电、赔偿经营损失的问题。 一审法院认定正联丰公司、九鑫公司双方的租赁合同解除，故正联丰公司关于恢复用电的请求无依据，一审法院不予支持；正联丰公司关于赔偿经营损失的主张，正联丰公司主张因九鑫公司原因未进行租赁合同备案导致其无法正常经营，但未提交相关证据予以证明，且在2017年5月份前正联丰公司一直正常缴纳租金，故正联丰公司的该项主张无依据，一审法院不予采纳，因九鑫公司不存在导致正联丰公司经营损失的违约行为，正联丰公司关于赔偿经营损失100,000元的请求无依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认正联丰公司与九鑫公司签订的租赁合同解除，正联丰公司于判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺；二、九鑫公司于判决生效之日起十五日内返还正联丰公司2016年11月份至2017年3月份期间的部分租金合计5,000元；三、九鑫公司无需退还正联丰公司租赁保证金15,000元；四、正联丰公司于判决生效之日起十五日内按照月租金7,500元的标准支付九鑫公司自2017年5月1日起至2017年8月31日止的租金、房屋占有使用费合计30,000元及违约金876.13元；五、正联丰公司于判决生效之日起十五日内支付九鑫公司管理费824.8元；六、驳回正联丰公司的其他诉讼请求；七、驳回九鑫公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费1,390元，反诉受理费560元，合计1,950元，由正联丰公司承担1,804元，由九鑫公司承担146元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。正联丰公司与九鑫公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。正联丰公司以九鑫公司拖欠业主租金故无权收取其租金为由，主张其与九鑫公司之间合同无效的上诉理由，不符合合同相对性原则，且于法无据，本院不予采纳。至于正联丰公司上诉增加的要求九鑫公司补发票、进行租赁合同备案和维修漏水的诉讼请求，因超过其一审诉请，九鑫公司不同意二审一并审理，故对其该项上诉请求，二审不予审查。双方均确认九鑫公司已不再承租涉案房产，对于继续履行本案转租合同的相关诉请，事实上已无法支持，故本案二审争议的焦点在于：一、正联丰公司是否享有先履行抗辩权，二、正联丰公司是否应支付2017年6月19日之后的租金。 正联丰公司以涉案房产存在漏水现象及九鑫公司未向其开具租金发票、未办理租赁合同备案为由，主张先履行抗辩权，停止支付2017年5月后租金。对此，本院认为，根据一审现场勘察情况，本案漏水情形仅为小范围局部，结合正联丰公司在漏水情况未改善而合同到期仍续签租赁合同，在本案起诉时仍坚持合同继续履行的主张看，一审认定该漏水现象不足以对正联丰公司租赁使用涉案房屋产生重大影响，符合本案事实，本院予以确认。一审根据漏水的程度对正联丰公司已经缴纳的2016年11月份至2017年3月份期间租金按照每月1000元的标准予以减免，比例适当，本院予以认可。正联丰公司在明知涉案商铺存在上述漏水瑕疵的情况下与九鑫公司续签租赁合同，租金标准并未协商降低且亦依据新合同实际履行了一个月，在并无证据证明漏水情形恶化的情况下，正联丰公司再以此主张减免一半租金，缺乏事实依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。而从漏水的程度及正联丰公司诉请第三项“恢复供电，让正联丰公司经营不中断”的表述看，租赁物的瑕疵并未导致正联丰公司无法使用涉案房屋进行经营，其以此拒不支付租金，理据不足，本院不予采纳。正联丰公司上诉称九鑫公司同意其以5月份租金作为维修费用，免于缴纳。但其对此主张并未举证证明，九鑫公司亦不认可，本院不予采信。而开具发票、办理租赁合同备案非合同的主给付义务，与正联丰公司支付租金的义务不构成对待给付关系，不足以成为正联丰公司拒交租金的理由，本院对此辩解亦不予采纳。 合同约定租金应于当月5日前支付，九鑫公司于2017年6月13日发出解除合同通知时，正联丰公司逾期支付2017年5月租金已达到合同第十四条约定的解除条件，九鑫公司据此主张解除双方租赁合同并没收租赁保证金，具有事实和合同依据。正联丰公司确认收到九鑫公司邮寄的解除租赁合同通知书，故一审法院认定双方租赁合同于2017年6月19日解除正确，本院予以确认。 关于焦点二。正联丰公司主张自2017年6月19日停电后已搬离涉案房产，故不承担此后租金。但正联丰公司并未举证证明其在该日已将涉案房产清空交付九鑫公司，相反，从其并未搬离办公家具，且要求恢复供电继续经营的诉请看，其并无退出涉案房产的意愿及行为。由于涉案房产已交付正联丰公司使用，证明涉案房产已返还九鑫公司的举证责任在于正联丰公司，正联丰公司的举证不足以证明其已于2017年6月19日返还租赁房产于九鑫公司，故九鑫公司要求其按租金标准承担占有使用费至2017年8月，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 关于正联丰公司要求九鑫公司赔偿经营损失的主张。如前述，正联丰公司的诉请表明其此前已在涉案房产中开展经营，其称未进行租赁合同备案致其无法经营，显然与事实不符，其主张因此导致营业损失亦未举证证明，故正联丰公司要求九鑫公司赔偿经营损失100000元的请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。 综上所述，正联丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2680元，由深圳市正联丰科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年五月十八日 书记员 姚玉瓶（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。