安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初1010号 原告：许成兵，男，1974年12月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：安徽国泰房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路87号。 法定代表人；郑立，董事长。 被告：安徽恒公物业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区濉溪路99号国泰都市公寓1207室。 法定代表人：吴福贵，董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。 原告许成兵与被告安徽国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）、安徽恒公物业管理有限公司（以下简称恒公物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许成兵，被告国泰公司、恒公物业公司的共同委托诉讼代理人汪竹青均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 许成兵向本院提出诉讼请求：要求被告履行合同回购约定,回购本人的城隍庙大世界商贸馆318铺位。该铺价值185427.0元。 事实与理由：原告于2007年12月8日购买国泰公司开发、安徽广源投资管理有限公司统一运营的，城隍庙大世界商贸馆318铺，现安徽广源投资管理有限公司已更名为恒公物业公司，位于合肥市××路××号，建筑面积13.26平方米。当时开发商在报纸等媒体及信楼部公开承诺十年后按118%合同价回购，并且在合同明确写入回购条款：“（三）甲乙双方各自签订《商品房买卖合同》之日起至第10年期满前3个月内，若甲方提出书面申请要求回购，则乙方按《商品房买卖合同》约定房款的118%予以回购”。原告根据该合同条款，于2017年10月20日提出了书面回购申请，但是于2018年1月1日收到开发商通过恒公物业公司的电话通知，说开发商及物业公司拒绝回购，没有任何理由，请走司法途径。为维护自身的合法权益，原告特向贵院起诉，请依法判如所请。 国泰公司、恒公物业公司共同答辩称，原告要求回购没有事实和法律依据，诉请应驳回。国泰公司销售策划公司虽然做了相关回购宣传，但不代表所有购房人都自然享有要求回购的权利。而是在购房时与开发商签订回购协议，否则无法明确回购时间、税收及费用的承担，回购中的违约责任等。其次，物业管理公司是无权也没有义务回购房屋，回购的字面意思是原所有者将自有物品出售给他人，在一定时间内，将其购回的行为。案涉房屋原所有人不是物业公司。物业公司的委托经营合同中，关于回购的约定，也是再次提醒购房者是否愿意要求回购，如需要应与开发商签订回购协议；另，原告虽然在约定时间内，向物业公司提出了回购要求，这仅仅是一种反邀约邀请，双方应当协商后签订相关协议，方对双方有约束力。同时该申请，国泰公司并没有收到。因此，原告无权在本案中向国泰公司提出回购的权利。综上，虽然委托合同中有回购条款，但原告并不必然享有要求回购的权利，该回购条款仅是邀约邀请，并不构成回购要求。合同应当具备的主体内容并不明确。请法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。 对于许成兵提供的其本人身份证、国泰公司股东信息、恒公物业公司变更信息、《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、《回购申请》等相关证据，国泰公司、恒公物业公司不持异议，本院予以确认并在案佐证。本院经审理查明的事实如下：国泰公司为销售其开发的城隍庙大世界商铺，曾在媒体上发布广告称“开发商为业主提供10年后118%的回购计划，从而为业主解除后顾之忧并保障业主在零风险的情况下享有稳定高额的投资收益”。 2007年12月8日，许成兵与国泰公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定许成兵向国泰公司购买××庙××层××号商铺，建筑面积为13.26平方米，该商品房单价为13983.93元，总金额为185427元。 2007年12月8日，许成兵(合同甲方)与安徽广源投资管理有限公司(合同乙方，后变更为恒公物业公司)签订了《委托经营合同》一份，约定，甲方就其拥有房产的全部经营管理权委托给乙方；委托期限自2007年12月8日起至2010年12月31日；该合同第六条（三）款约定：甲乙双方自签订《商品房买卖合同》之日起至第10年期满前3个月内，若甲方书面申请要求回购，则乙方按《商品房买卖合同》约定房款的118%予以回购。合同签订后，许成兵按约将其购买的城隍庙大世界叁层318号商铺交由安徽广源投资管理有限公司管理经营。2017年1月24日，许成兵与更名后的恒公物业公司签订了《委托经营合同》一份，将其所购商铺继续交由恒公物业公司管理经营，委托时间为2017年1月1日到2018年12月31日。 2017年10月20日，许成兵向恒公物业公司递交了《回购申请》，要求国泰公司、恒公物业公司按合同约定回购其所购，因双方当事人未能达成一致，遂起诉来院。 本院认为，许成兵与国泰公司之间存在商品房买卖合同关系，与恒公物业公司之间存在委托经营合同，二份合同均为当事人真实意思表示，为合法有效，双方均应依约履行。 本案争议的焦点为：一、许成兵与国泰公司签订的《商品房买卖合同》中未约定回购条款，国泰公司宣传广告中的回购内容是否能视为合同内容，能否认定许成兵与国泰公司双方之间形成了回购的合意。二、许成兵与恒公物业公司合同中约定了回购条款，许成兵主张回购是否应支持。 一、对于许成兵提供的“城隍庙大世界”销售宣传广告，国泰公司尽管否认其真实性，但该广告单上注明有国泰公司名称，故本院可以认定该宣传广告应为国泰公司所发布。根据商品房买卖司法解释第三条规定，商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，特定条件下可视为要约，但前提是属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，并且“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，就许成兵提交的宣传广告而言，亦难以认定符合上述司法解释规定的构成要约条件，故相关回购宣传不应作为《商品房买卖合同》内容。由于许成兵与国泰公司之间签订的《商品房买卖合同》中并未约定回购条款，且双方亦未就回购问题签订补充协议，或由国泰公司出具给许成兵书面承诺，故不能认定许成兵与国泰公司双方之间形成了回购的合意。许成兵要求国泰公司依据宣传广告的内容履行回购义务没有事实和法律依据，对其要求国泰公司回购商铺的诉讼请求，本院不予支持。 二、恒公物业公司与许成兵于2007年12月8日签订的《委托经营合同》中的第六条（三）款约定了有关回购的内容，但该条款与双方之间委托经营的内容无关，恒公物业公司亦不是履行回购义务的适格主体，且双方于2017年1月24日续签订的《委托经营合同》中，也取消了该条约定，因此许成兵要求恒公物业公司回购商铺的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告许成兵诉讼请求。 案件受理费减半收取为2004元，由原告许成兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 朱 江 二〇一八年五月三十一日 书记员 刘晴旸 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。