成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初3418号 原告：吴强，男，1965年4月11日出生，汉族，住重庆市合川市。 原告：杨蓉，女，1977年12月29日出生，汉族，住成都市双流区。 二原告委托诉讼代理人：王林，四川法之识律师事务所律师。 被告：张学尧，男，1943年2月22日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：陈世英，女，1951年12月24日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：张勇，男，1978年1月14日出生，汉族，住成都市双流区。 二被告委托诉讼代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都双流支行，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路1号。 负责人：宋康全，行长。 委托诉讼代理人：谢明伶，女，系公司员工。 原告吴强、杨蓉与被告张学尧、陈世英、张勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，根据吴强、杨蓉的申请，追加中国农业银行股份有限公司成都双流支行（以下简称“农行双流支行”）为本案第三人。原告吴强、杨蓉及其委托诉讼代理人王林、被告张学尧、被告陈世英、张勇的委托诉讼代理人胡云峰、第三人农行双流支行的委托诉讼代理人谢明伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴强、杨蓉向本院提出诉讼请求：请求判令张学尧、陈世英、张勇继续履行双方签订的《房屋转让合同》，协助办理不动产权过户登记手续。事实和理由：2017年3月2日，买卖双方通过成都腾龙兴民房地产营销策划有限公司签订了《房屋转让合同》，约定张学尧、陈世英、张勇将位于成都市双流区×号的房屋出售给吴强、杨蓉，房屋总价为985000元，付款方式约定合同签订时支付600000元，办理更名时支付200000元，颁发不动产权证时支付尾款。签订合同当日，吴强、杨蓉向张勇支付了600000元，张学尧、陈世英、张勇向其交付了房屋，并将《商品房买卖合同》原件等手续交付给中介方保管。2018年1月29日，案涉房屋的不动产权证办理完毕，吴强、杨蓉随即要求张学尧、陈世英、张勇履行合同协助办理产权过户手续，但其拒绝配合办理。张学尧虽然代陈世英、张勇签订合同，但张学尧与陈世英系夫妻关系，与张勇系父子关系，吴强、杨蓉有理由相信张学尧有代理权限（表见代理）。故为维护其合法权益，诉至法院。 张学尧辩称，案涉房屋系张学尧、陈世英、张勇按份共有，张学尧代陈世英、张勇签订了《房屋转让合同》，陈世英、张勇并不知情；吴强、杨蓉支付了600000元购房款，其中30000元支付给张学尧，转账570000元至张勇的银行卡，但此银行卡一直由张学尧保管；出售房屋时，中介承诺两个月办理过户手续，尔后家属（不同意）出售房屋。 陈世英、张勇辩称，张学尧代陈世英、张勇签订《房屋转让合同》时，案涉房屋设有抵押、未取得权属证书，签订合同时也未取得陈世英、张勇的授权委托书，且根据规定办理网签后禁止更名，故《房屋转让合同》应属于无效；张学尧的签字行为只能代表其个人行为，损失了其他共有人的权利，故不能办理过户手续。 结合双方的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：吴强、杨蓉（吴强代签，杨蓉予以认可）作为买受人（甲方）与张学尧、陈世英、张勇（陈世英、张勇由张学尧代签）作为出卖人（乙方）通过中介方成都腾龙兴民房地产营销策划有限公司的居间服务下于2017年3月2日签订了《房屋转让合同》，约定乙方决定将位于双流区住宅（建筑面积133.54平方米、三室两厅双卫，张勇占40%、张学尧占30%、陈世英占30%，具体详见合同编号：CH-01-0605,2-2-4-401《商品房买卖合同》），该房为合同备案按揭房；房屋转让价格985000元，含更名费40000元、中介费15000元、停车位定金10000元、产权证相关税费14194元；付款方式约定：房款分3次付清，即：⑴签订转让合同时支付600000元；⑵在开发商、房管局、不动产局办理更名完毕时支付200000元；⑶在房管局、不动产局颁发不动产权证时支付尾款；甲方责任及义务：⑴积极配合乙方办理合同更名相关手续；⑵按时支付各阶段款项，不拖不欠。乙方责任及义务：⑴负责办理CH-01-0605,2-2-4-401《商品房买卖合同》更名并支付相关费用；⑵负责适时办理银行提前结按；⑶负责适时向甲方移交该房屋相关资料和物业交割；⑷负责中介费的支付。CH-01-0605,2-2-4-401《商品房买卖合同》的更名事宜，由甲乙双方委托成都腾龙兴民房地产营销策划有限公司承担办理。办理时间预计2个月内，不可抗力除外，不可抗力因素延误时间顺延。合同签订当日，吴强向张学尧支付了30000元现金，并向（张学尧提供）张勇的银行账户转账570000元，合计600000元，张学尧向吴强出具了收条一张，载明“今收到吴强同志支付第一次购房款600000元。开户行中国农业银行，账号62×××15，户名张勇”。 另查明，张学尧与陈世英系夫妻关系，张学尧与张勇系父子关系，三人在一起居住。成都腾龙兴民房地产营销策划有限公司的工作人员冯兴明（即本次交易的居间服务人）与张学尧系朋友关系。吴强与杨蓉系夫妻关系。吴强与张学尧签订《房屋转让合同》时，张学尧向吴强出示了户口本、结婚证、《商品房买卖合同》（CH-01-0605,2-2-4-401）。张学尧向吴强交付了案涉房屋钥匙，吴强交清了从2017年3月1日至2017年12月31日的物业费。2017年4月10日，张学尧向居间服务人冯兴明交付了办理案涉房屋更名需用的《商品房买卖合同》、补充协议、《跟人购房担保借款合同》等材料。 再查明，案涉房屋于2018年1月29日取得了不动产权证书，现地址为：成都市双流区×号，证书编号：川（2018）双流区不动产权第××号，张勇占40%、张学尧占30%、陈世英占30%。抵押权人农行双流支行同意由吴强、杨蓉结清按揭后注销抵押权。吴强、杨蓉当庭表示同意结清余下按揭款。 以上事实，有当事人身份信息、房屋转让合同、转账凭证、收条、物业费收据、不动产权证书、常住人口登记卡、结婚证、《商品房买卖合同》、收据、证人证言及当事人当庭陈述,本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.张学尧的行为是否构成表见代理；2.吴强、杨蓉要求张学尧、陈世英、张勇协助办理不动产权过户登记手续能否成立。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 首先，吴强、杨蓉（吴强代签，杨蓉予以认可）与张学尧签订的《房屋转让合同》，系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。陈世英、张勇辩称认为签订合同时案涉房屋设定有抵押、未取得权属证书、更名问题均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，故陈世英、张勇认为《房屋转让合同》无效本院不予采纳。 其次，张学尧签订《房屋转让合同》时并未向吴强出具陈世英、张勇的授权委托书，陈世英、张勇也当庭表示确未委托张学尧出售案涉房屋。但张学尧在签订合同前向吴强出示了户口本、结婚证（证明张学尧与陈世英系夫妻关系，张学尧与张勇系父子关系）、《商品房买卖合同》（CH-01-0605,2-2-4-401）（证明三人共有房屋，张勇占40%、张学尧占30%、陈世英占30%），结合居间服务人冯兴明系张学尧的朋友亦表示张学尧、陈世英、张勇系一家人在一起居住（张学尧亦当庭予以认可），加之张学尧向吴强提供了张勇的转账银行卡（卡号、开户行），吴强有理由相信张学尧具有代理权限。同时，吴强在签订合同当日即向张学尧支付了30000元现金，并向张勇的银行卡支付了570000元购房款，张学尧亦向吴强交付了房屋，吴强随后向物管交付了当年的物管费,吴强在缔约及履约的过程应属善意，也无重大过失，故吴强、杨蓉主张张学尧的行为构成表见代理，本院予以采纳，《房屋转让合同》应当约束陈世英、张勇。 最后，《房屋转让合同》虽然约定为办理更名，但实质是办理权属转移登记，现案涉房屋已于2018年1月29日取得权属证书，同时，吴强、杨蓉确表示愿意代张学尧、陈世英、张勇还清银行按揭以涤除抵押权，农行双流支行亦明确表示吴强、杨蓉在涤除抵押权后同意协助办理抵押权的注销手续，故在吴强、杨蓉涤除抵押权后张学尧、陈世英、张勇应当协助办理案涉房屋的过户手续。吴强、杨蓉代其向银行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房款后，吴强、杨蓉应将剩余的购房款（若有剩余）及时支付张学尧、陈世英、张勇。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴强、杨蓉于本判决生效之日起十日内代被告张学尧、陈世英、张勇向第三人中国农业银行股份有限公司成都双流支行偿还余下按揭款（以涤除抵押权）； 二、第三人中国农业银行股份有限公司成都双流支行在原告吴强、杨蓉支付完毕上述款项后十日内协助办理位于成都市双流区×号房屋的抵押权注销手续； 三、被告张学尧、陈世英、张勇在上述房屋抵押权注销后五日内协助原告吴强、杨蓉办理过户手续。 案件受理费6825元，诉讼保全费5000元，由张学尧、陈世英、张勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一八年五月二十二日 书记员 黄小琴