广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终170号上诉人（原审原告、反诉被告）：龚国华，男，1978年12月23日出生，汉族，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：翁健龙，广东凯成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中又置业有限公司，住所地广东省深圳市南山区桂庙路南山阳光文体活动中心一层185。法定代表人：古志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敏洪，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：古志荣，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人龚国华、深圳市中又置业有限公司（以下简称中又公司）因与被上诉人古志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龚国华上诉请求：依法改判古志荣、中又公司连带支付上诉人装修款45200元、律师见证费800元、购房款利息损失29746.47元（暂计至2017年5月30日），共计75746.47元。事实和理由：一、一审判决认为龚国华主张的装修费用支出的证据不足而不予支持错误。中又公司在2013年8月14日交付涉案房屋的标准为毛坯，龚国华为了能入住必然要装修涉案房屋。龚国华在2013年8月将涉案的毛坯房屋交给舒敬旺装修，约定装修房款60000元，后减部分装修，实际装修房款45200元。龚国华与中又公司签订的合作建房协议书依法被确认无效，依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，中又公司、古志荣应赔偿龚国华为入住涉案房屋而支出的装修损失。龚国华对房屋进行装修是客观可见的，如果没有原始证据证明装修所支出的费用，也是可以通过委托专业鉴定机构对装修现状进行评估，确定价值。龚国华主张由中又公司、古志荣支付房屋装修款应予支持。二、一审判决认定龚国华在签订合作建房协议书时明知涉案房屋所在土地为农村集体土地，对于该协议书的无效存在过错错误。中又公司在宣传单中明确说明三年后即拥有完整产权，在购房时中又公司也说明涉案房屋所在楼房拥有合法手续、可以买卖、有合法的权属关系，并且在3年后就可以办理房产证，使龚国华信以为涉案房屋是合法的商品房，房屋手续能够办理齐全。同时，中又公司还让律师为合作建房协议书进行见证，使龚国华更加相信涉案房屋的合法性。根据《中华人民共和国民法通则》第58条、第61条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，基于中又公司的虚假宣传和欺诈误导，造成龚国华的重大误解，龚国华在交易过程中不存在过错，龚国华已付购房款的利息损失29746.47元（暂计至2017年5月30日）和律师见证费800元，应依法改判中又公司和古志荣连带赔偿。上诉人中又公司上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判龚国华按1500元/月的标准，自2013年8月14日起计算至实际返还星河雅苑住宅楼401号房之日止向中又公司支付房屋占用费。事实和理由：一、龚国华自2013年12月3日起即占有使用涉案房屋，至今已实际占有使用长达四年，龚国华已基于涉案合同取得实际利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，龚国华依法应支付占用房屋期间的使用费。二、一审判决遗漏了诉讼当事人，应该发回重审。龚国华提起确认合同无效之诉，根据《中华人民共和国律师法》第五十四条及《律师见证业务工作细则》的规定，如果因为律师违法职业或过错给当事人造成损失的，其所在的律师事务所应当承担赔偿责任。本案的合作建房协议书经广东万政律师事务所见证并出具见证书，本案与广东万政律师事务所存在法律上的利害关系。一审法院如认为涉案合同无效，依法应追加广东万政律师事务所参加诉讼。一审法院确认合同无效，没有追加该律师事务所作为诉讼参与人，剥夺了该律师事务所的权利。被上诉人古志荣二审期间未出庭，亦未提交书面意见。龚国华于2017年3月2日向一审法院起诉请求：1.撤销与中又公司、古志荣所签订的合作建房协议书；2.中又公司、古志荣退还龚国华所付房款161670元，并支付利息30572.09元（利息按中国人民银行公布的同期一年期的贷款利率计算，不够一年的按日计算，日利率=年利率/365），房屋装修费45200元，及律师见证费800元，各项合计238242.09元。一审诉讼过程中，龚国华变更诉讼请求为：1.请求确认龚国华与中又公司签订的合作建房协议书无效；2.中又公司、古志荣连带返还房款161670元及利息29746.47元（利息计算自每笔款项支付之日起至实际清偿之日止，暂计算至2017年5月30日，按中国人民银行一年期同期贷款利率计付）、房屋装修费45200元及律师见证费800元，合计237416.47元。中又公司在一审诉讼过程中提出反诉请求：1.解除龚国华与中又公司签订的合作建房协议书；2.龚国华腾空、返还“星河雅苑”住宅楼401号房房产；3.龚国华拆除“星河雅苑”住宅楼401号房室内装修，恢复原状；4.龚国华按1500元/月的标准，自2013年8月14日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼401号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，占用费直接从龚国华已支付的建房款中抵扣。房屋占用费暂计至2017年5月为68371元。5.龚国华支付拖欠的物管费及滞纳金11902.9元、水电费及滞纳金9658.26元。一审诉讼过程中，中又公司变更第4项反诉请求为：龚国华按1500元/月的标准，自2013年8月14日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼401号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，房屋占用费暂计至2017年5月为68371元。一审法院认定事实：2013年8月14日，中又公司与龚国华签订《合作建房协议书》，约定中又公司在中山市横栏镇三沙村有住宅建设用地一块，由龚国华提供合作建房资金，双方合作建设“星河雅苑”，龚国华分得适当房屋。龚国华向中又公司提供合作建房款22万元，中又公司向龚国华提供“星河雅苑”401号房，建筑面积约112平方米，使用期限为70年（以办证时间和国家相关规定为准）。合同签订之日付定金1万元，2013年8月14日前付首期款12万元（含定金），余款10万元在2014年9月30日前全部付清，每月30日前付月供款8334元（免利息）。中又公司承诺在龚国华交清所有合作建房款时交楼给龚国华。交楼时间约为2013年8月14日，交楼标准室内为毛坯。该楼宇为框架结构，建筑层楼13层。分给龚国华的房屋产权归龚国华，在法律法规及政府政策允许的情况下，中又公司协助龚国华办理产权手续，相关费用由龚国华承担。中又公司在入伙前发给龚国华集资房所有权证明。龚国华须接受小区有关《物业管理规定》，前期物业管理费按1.5元/平方米计算。同日，中又公司与龚国华签订《补充协议书》，约定2013年8月14日龚国华支付合作建房款1万元，交楼时付款11万元，尚欠的余款10万元由龚国华分12个月于2014年9月30日前付清，每月30日前付8334元月供款（免利息）。上述协议后附有“中山市横栏镇三沙村古志荣、古志武用地图”、“古志荣、古志武建筑红线图”。广东万政律师事务所姚朝阳律师制作了上述协议的见证书，龚国华支付了律师见证费800元。上述协议签订后，龚国华向中又公司支付了首期款及月供款共161670元。诉讼过程中，龚国华与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，涉案房屋所在土地为农村集体土地。龚国华称其从2013年11月开始使用涉案房屋，至今仍在使用。中又公司主张龚国华支付房屋占用费，并向一审法院申请委托评估机构按市场价格评估涉案房屋的占用费标准。龚国华提供的收款收据证明其已支付了截至2016年12月的水电费和截至2015年4月的物管费，收据上加盖的收款单位公章为“星河雅苑物业管理处”。另查，中又公司为一人有限责任公司，股东是古志荣。一审法院认为,龚国华与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，双方之间名为合作建房，实际为房屋买卖合同关系。双方均确认涉案房屋所在土地为农村集体土地，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”故，龚国华与中又公司签订的《合作建房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”请求确认合同无效，不适用诉讼时效；而合同无效后的返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院确认无效之日起计算。故，中又公司关于诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。合同无效后，中又公司应当向龚国华返还购房款161670元，龚国华应当向中又公司返还“星河雅苑”401号房。龚国华与中又公司在签订《合作建房协议书》时均明知涉案房屋所在土地为农村集体土地，故双方对于该《合作建房协议书》的无效均有过错。龚国华已付购房款的利息损失、律师见证费和中又公司在龚国华占有使用涉案房屋期间的房屋占用费损失应由其各自自行承担。龚国华主张中又公司支付其房屋装修费，但未提供任何证据证明其装修费支出，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。龚国华对“星河雅苑”401号房的装修已形成附合，如果拆除需要额外付出人工，且容易造成房屋毁损，故一审法院不同意中又公司要求龚国华拆除“星河雅苑”401号房室内装修的诉讼请求。中又公司主张龚国华支付物管费及滞纳金，但未提供证据证明其与龚国华有合法的物业服务合同关系，也未提供证据证明其向龚国华提供了物业服务，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。中又公司还主张龚国华支付水电费及滞纳金，但未提供证据证明双方对此的约定，故一审法院不予支持。中又公司为古志荣投资的一人有限责任公司，古志荣未举证证明其财产独立于中又公司的财产，且本案龚国华支付给中又公司的首期款就是转入了古志荣的银行账户，故古志荣应当对中又公司的上述金钱债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、龚国华与中又公司签订的《合作建房协议书》无效；二、中又公司于一审判决发生法律效力之日起十日内返还龚国华购房款161670元；三、古志荣对中又公司所负的上述债务承担连带清偿责任；四、龚国华于一审判决发生法律效力之日起十五日内将“星河雅苑”401号房腾空、返还给中又公司；五、驳回龚国华的其他诉讼请求；六、驳回中又公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2437元，由龚国华负担778元，中又公司、古志荣负担1659元。反诉费1024元，由中又公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人龚国华称一审法院开庭后已向一审法院提交了舒敬旺出具的关于装修款的书面证明，但一审法院没有作为证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，中又公司按毛坯标准向龚国华交付涉案房屋使用后，龚国华入住涉案房屋。中又公司称“星河雅苑物业管理处”是中又公司设置的为“星河雅苑”提供前期物业管理服务的机构，没有办理独立的工商登记，在共建人对房屋进行装修时有收取装修押金2000元。本院认为，中又公司与龚国华签订的合作建房协议书名为合作建房，实际为中又公司采取与房地产企业出售商品房相同的销售模式向龚国华出售涉案房屋，故本案为房屋买卖合同纠纷。中又公司向龚国华出售的涉案房屋所在土地为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，中又公司与龚国华签订的合作建房协议书违反了法律的强制性规定，依法无效。在合作建房协议无效的情况下，针对中又公司与龚国华的上诉理由及双方分歧，本案二审争议的主要焦点有二：一是一审法院未通知广东万政律师事务所参加诉讼是否程序不当；二是龚国华是否应向中又公司支付涉案房屋占有使用费，中又公司、古志荣是否应连带向龚国华支付已付房款的利息损失、装修损失及律师见证费。关于焦点一，中又公司与龚国华签订的合作建房协议书经过了广东万政律师事务所姚朝阳律师的见证，广东万政律师事务所与中又公司、龚国华之间为法律服务合同关系，与中又公司、龚国华之间的房屋买卖合同关系为不同的法律关系。若因广东万政律师事务所的见证服务存在不当导致中又公司、龚国华的相应损失，中又公司、龚国华可另循合法途径予以解决。一审法院未追加广东万政律师事务所参加本案诉讼并不属遗漏必要共同诉讼当事人，审理程序并无不当。关于焦点二，中又公司明知涉案房屋并非商品房，房屋建设所占用土地为农村集体土地，却将涉案房屋出售给龚国华，中又公司对于合作建房协议书的无效存在过错。龚国华以较低的价格购买涉案房屋，在购买房屋的大宗财产时未要求中又公司出示出售涉案房屋的合法文件，龚国华对签订本案无效的合作建房协议书亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，龚国华与中又公司均应对其各自过错承担相应的责任。龚国华向中又公司支付了购房款161670元，中又公司将涉案房屋交付龚国华使用，依法中又公司应向龚国华返还购房款161670元，龚国华应将涉案房屋返还给中又公司。而中又公司占有了龚国华支付的购房款，享有了购房款的利息收益，龚国华占有使用了涉案房屋，享有了涉案房屋的使用收益，龚国华的利息损失一方面可与中又公司对涉案房屋的使用收益损失相冲抵，另一方面双方对合同无效均有过错，故龚国华的利息损失和中又公司的房屋使用收益损失应由其各自自行承担，一审法院对龚国华主张的已付购房款利息和中又公司主张的房屋占有使用费均不予支持并无不当，本院对此予以维持。对于龚国华主张的装修款损失问题。依生活常理，房屋需在进行相应的固定装修后才能居住使用，中又公司向龚国华交付的涉案房屋为毛坯，未带装修，而龚国华实际已入住涉案房屋，因此，龚国华必然支出了一定的装修费用用于固定装修。龚国华对涉案房屋进行的固定装修已形成涉案房屋的附合物，虽然中又公司在本案中主张不同意利用龚国华已投入的固定装修，要求龚国华予以拆除，但是因双方签订的合作建房协议书依法无效，中又公司和龚国华对该协议书的无效均存在过错，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，中又公司应当对龚国华已投入的固定装修予以相应补偿。龚国华主张其装修费为45200元，龚国华虽在本案中未提供充足的证据证明其已投入附合于涉案房屋的固定装修费用，然而龚国华对涉案房屋进行了装修的客观事实存在，龚国华主张的装修费用亦未明显不合理，结合双方的过错程度，本院酌情认定中又公司补偿龚国华24000元装修费用损失。中又公司是古志荣投资的一人有限公司，古志荣在本案未举证证明其财产独立于中又公司的财产，古志荣对于一审法院判决其与中又公司承担连带清偿责任亦未提起上诉，古志荣应对中又公司补偿龚国华24000元装修费用损失承担连带清偿责任。一审法院未结合龚国华装修入住的客观事实，仅以龚国华未提供任何证据证明其装修支出而对龚国华主张的装修损失不予支持处理不当，本院对此予以变更。另外，关于龚国华主张的律师见证费800元。本院前已论述，龚国华与中又公司与广东万政律师事务所为法律服务合同关系，律师见证费800元为广东万政律师事务所基于法律服务合同关系而收取，对于该律师见证费800元是否应由广东万政律师事务所退回，龚国华应另循法律途径解决。对于双方当事人未上诉的其他事宜，本院二审期间依法不予审理。综上所述，上诉人龚国华的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回；上诉人中又公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2488号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2488号民事判决第三、五项；三、上诉人深圳市中又置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿上诉人龚国华装修费24000元；四、被上诉人古志荣对上诉人深圳市中又置业有限公司所负的本案债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人龚国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2437元（龚国华已预交），由上诉人龚国华负担530元，上诉人深圳市中又置业有限公司、被上诉人古志荣共同负担1907元（深圳市中又置业有限公司、古志荣于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；反诉费1024元（深圳市中又置业有限公司已预交），由上诉人深圳市中又置业有限公司负担；二审案件受理费3203元（龚国华已预交1694元，深圳市中又置业有限公司已预交1509元），由上诉人龚国华负担1644元，上诉人深圳市中又置业有限公司负担1509元，上诉人深圳市中又置业有限公司、被上诉人古志荣共同负担50元（深圳市中又置业有限公司、古志荣于本判决生效之日起十日内迳付予龚国华）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年五月二十三日书记员  隋 越