山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)烟民四终字第960号上诉人(原审原告)：王淑芬，无固定职业。委托代理人：曹馀亮，烟台芝罘黄务法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：烟台南山物业管理有限公司。地址，烟台市莱山区银海路***号。法定代表人：宋作兰，董事长。委托代理人：姜仕杰，烟台南山物业管理有限公司职工。委托代理人：王山基，山东星河泰律师事务所律师。上诉人王淑芬因与被上诉人烟台南山物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院(2015)莱山民三初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王淑芬的委托代理人曹馀亮、被上诉人烟台南山物业管理有限公司的委托代理人姜仕杰、王山基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告王淑芬诉称，2007年8月8日，我与烟台南山置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于莱山区港城东大街301号27层1号写字楼，因开发商违约直到2013年4月1日才将涉案房屋交付与我。我在领取涉案房屋钥匙时，被告负责管理涉案物业，被告强行向我收取了2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费51931元。请求判令：1、被告返还原告物业管理费51931元；2、诉讼费用由被告负担。原审被告烟台南山物业管理有限公司辩称，我单位与原告于2013年4月1日签订了《前期物业管理服务协议》，约定了缴费日期及缴费标准，我单位按照合同约定收取原告物业费。请求驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，被告于2007年7月19日成立；设立方式：有限责任公司；经营范围：物业管理，房地产咨询，家务服务等；行业代码：物业管理；准予从事物业管理活动的时间：2007年7月；资质等级：二级。2007年8月8日，原告与案外人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买南山置业公司开发的位于烟台市莱山区港城东大街301号27层1号房屋，房屋建筑面积282.85平方米，交房日期2008年12月31日。2008年11月6日，南山置业公司与被告签订了《前期物业管理合同》，将涉案房屋所在的南山.世纪大厦的物业交付给被告管理。《前期物业管理合同》签订后，被告向南山.世纪大厦提供物业服务至今。2013年4月1日，南山置业公司通过被告将涉案房屋钥匙交付给原告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议）。服务协议第一条“双方的权利和义务”约定：“一、甲方的权利义务……2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本大厦的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知乙方；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……”第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”约定：“一、乙方（即原告）交纳服务费用的起计时间：2009年1月1日。二、物业管理费的收费标准：按建筑面积每月3.6元/平方米。……五、每次交纳费用时间：每3月缴纳一次物业费，交费期限为前一个月的10号前；首次缴纳物业费为预交1年。……”同日，原、被告还签署了《南山.世纪大厦临时管理规约》（以下简称管理规约）的承诺书，承诺书载明：“南山.世纪大厦业主、物业公司双方已详细阅读本《临时管理规约》，已完全理解该规约所述各项条款。此规约对双方均有约束力，现特郑重签字盖章，承诺双方愿意共同遵守该规约中的所有约定。”管理规约第五章第（三）条“物业管理费”约定：“1、标准（本收费标准为暂定标准，后续可依据物价水平适当调整）⑴物业管理费。本写字楼的物业管理费按季收取，缴纳起始日为：2009年1月1日。业主需于每交费季度的前一月的1-10号内预先缴纳其应付物业管理费（首次物业费缴纳为预交1年）。金额为：按建筑面积3.6元/月·平方米。……”原、被告签署上述文件后，原告向被告交纳2009年1月1日-2013年3月31日期间的物业管理费51931元。庭审中，原告称，2013年4月1日，原告按南山置业公司的通知到被告处拿房屋钥匙，但被告要求原告与其签署服务协议和管理规约，并交纳2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费51391元，如果原告不签这两份协议并交纳这些物业费，就不给原告房屋钥匙，原告被迫与被告签署了上述两份文件并按被告要求交付了诉争的物业费。但事实上被告未向原告提供该期间的物业服务，被告以我方自愿支付上述物业费为由主张权利无合法根据，属不当得利，应予返还。另外，被告也没有将其与南山置业公司签订的物业管理合同的内容告知原告，原告也不是该合同的当事人，该合同效力不约束原告。被告则辩称，原告到我处领取涉案房屋钥匙时，我公司将我单位与建设单位签订的前期物业管理合同的内容告知了原告，并与原告进行了沟通，原告自愿交纳涉案的物业管理费。原告在与我方签署的两份协议中均认可该期间内我公司为南山.世纪大厦提供物业服务，我方依据与原告所签协议收取原告物业费，于法有据。并且，即使存在原告所说的受胁迫签订合同的情形，原告也已丧失了合同的撤销权，其诉讼请求应予驳回。原告对其主张的被迫缴纳涉案的物业管理费未提供证据予以证明。原审法院认为，被告是依法成立的具有二级物业服务资质的独立法人，原告与被告签订的服务协议和管理规约的承诺书均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。根据相关法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告称被告未将合同内容向其告知，其不是合同当事人，故该合同对原告无法律约束力的抗辩主张于法无据，法院不予采信。原告称其被逼迫与被告签订服务协议和管理规约，被告不予认可，原告对其主张未提供证据予以证明，对其主张法院不予采信。原、被告签订的服务协议和管理规约承诺书明确约定了交纳物业服务费用的起计时间及收费标准，被告依据上述合同约定向原告收取2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费51931元，于法有据。原告主张其在接收涉案房屋之前并未享受被告提供的物业服务，被告收取诉争物业管理费属不当得利，要求被告返还诉争物业管理费的诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王淑芬的诉讼请求。案件受理费1098元，减半收取549元，由原告王淑芬负担。宣判后，上诉人王淑芬不服原审判决上诉称，被上诉人烟台南山物业管理有限公司原审提供的涉案服务协议、管理规约、承诺书均系其单方制定，属格式合同，被上诉人据此收取2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费违反法律法规的强制性规定，该物业费应由建设单位交纳，依合同法规定格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人烟台南山物业管理有限公司辩称，我方认为双方所签订的前期物业管理服务协议和管理规约，并不违反法律法规的禁止性规定，依法有效；如上诉人认为系欺诈或胁迫，当属申请撤销或变更，一年之内未行使撤销权而销亡；涉案前期物业管理服务协议和管理规约未加重上诉人相关义务，系物业服务协会统一制作的合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的案件事实同一审。本院认为，2013年4月1日，南山置业公司通过被上诉人烟台南山物业管理有限公司将涉案房屋钥匙交付上诉人王淑芬，同日，被上诉人烟台南山物业管理有限公司与上诉人王淑芬签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》后，上诉人王淑芬向被上诉人烟台南山物业管理有限公司交纳2009年1月1日-2013年3月31日期间的物业管理费51931元，当事人双方并无异议，本院予以确认。《物业管理条例》第二十二条第二款规定：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益；第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案依原审查明的事实及当事人提交的证据分析，上诉人王淑芬称，2013年4月1日其按南山置业公司的通知到被上诉人处拿房屋钥匙，但被上诉人要求上诉人王淑芬与其签署服务协议和管理规约，并交纳2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费51391元，如果上诉人王淑芬不签这两份协议并交纳物业费，就不给房屋钥匙，上诉人王淑芬被迫与被上诉人签署了上述两份协议并按被上诉人要求交纳了诉争的物业费，事实上被上诉人未向上诉人王淑芬提供该期间的物业服务；被上诉人抗辩称，上诉人王淑芬到我处领取涉案房屋钥匙时，我公司将我单位与建设单位签订的前期物业管理合同的内容告知了上诉人王淑芬，并与上诉人王淑芬进行了沟通，上诉人王淑芬自愿交纳涉案的物业管理费。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案而言，被上诉人烟台南山物业管理有限公司将涉案房屋钥匙于2013年4月1日交付上诉人王淑芬，上诉人王淑芬2009年1月1日至2013年3月31日期间并未接受被上诉人的物业服务，也无证据证明被上诉人就涉案房屋符合交付条件而上诉人不予受领的情形存在，且被上诉人作为南山置业公司的关联单位与南山置业公司所签订的前期物业管理合同仅是涉案房屋交付须满足的必备条件之一，并不能就此认定涉案房屋已经交付，被上诉人作为物业服务企业收取上诉人王淑芬2009年1月1日至2013年3月31日期间物业费，没有事实依据。关于当事人双方所签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》所载明的2009年1月1日至2013年3月31日物业收费条款，违反《物业管理条例》第二十二条第二款、第四十二条第二款强制性规定，权利义务也不对等，依法认定无效；被上诉人烟台南山物业管理有限公司收取的物业费51931元应予返还。上诉人王淑芬上诉称，被上诉人收取2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费违反法律法规的强制性规定，该物业费应由建设单位交纳，该涉案条款无效，理由正当，于法有据，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依据《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销烟台市莱山区人民法院(2015)莱山民三初字第73号民事判决；二、被上诉人烟台南山物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人王淑芬物业费51931元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1098元减半收取549元、二审案件受理费1098元，均由被上诉人烟台南山物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一五年七月二十三日书记员  田欣琦