河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀05民终1515号 上诉人（原审原告）：赵亮，男，1961年2月28日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王振奎，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张天成，男，1988年4月1日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王云峰，河北正邦律师事务所律师。 原审第三人：邢台顺德医药有限公司，住所地河北省邢台市桥东区顺德北路217号。 法定代表人：刘晓勇。 原审第三人：刘晓勇，男，1967年6月8日出生，汉族，住河北省邢台市。 原审第三人：孟燕卫，女，1972年1月17日出生，汉族，住河北省邢台市。 上诉人赵亮因与被上诉人张天成及原审第三人邢台顺德医药有限公司、刘晓勇、孟燕卫案外人执行异议之诉一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵亮及其委托诉讼代理人王振奎、被上诉人张天成及其委托诉讼代理人王云峰、原审第三人邢台顺德医药有限公司及刘晓勇到庭参加诉讼。原审第三人孟燕卫经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵亮上诉请求：1、依法撤销桥东区人民法院作出的（2018）冀0502民初34号判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院认定本案的房屋买卖合同真实性存在问题，实为抵押借款合同，缺乏事实依据。一审法院认定本案双方签订的房屋买卖合同实质为抵押借款合同，依据的是房屋买卖合同第三条、第六条及第八条约定，从而推定为抵押借款合同。一审法院的认定依据不足，且与事实不符。房屋买卖合同第三条、第六条及第八条约定均未体现上诉人与被上诉人之间存在借贷法律关系，并将诉争房屋作为抵押物抵押给上诉人的事实，一审法院依据此三条款认定为抵押借款合同明显依据不足，且与事实不符。事实上双方之间根本不存在借贷法律关系，更不存在将此房屋抵押的事实，上诉人与被上诉人双方就买卖此房屋进行磋商，最终达成一致意见，签订房屋买卖合同。房屋买卖合同本身不存在任何异议，也系双方真实的意见表示，真实性不存在问题，一审法院认定的名为购房合同，实为抵押合同属于认定事实不清，证据不足，应当纠正。2、一审法院认定房屋的交易价格明显低于市场价值也事实不符。此问题上诉人已经在民事起诉状中详细阐述了，如何认定交易价格是否明显低于市场价格，应当结合《房屋买卖合同》和《补充协议》整体综合考量，不能脱离任何一份协议单独评价。50万元价格是双方对该套房屋扣除贷款数额后现金价值，此价值不包括该房屋尚未归还银行按揭贷款，双方约定合同更名或过户后银行贷款部分自然由上诉人承担，50万元并非房屋交易的总价格，这是《房屋买卖合同》和《补充协议》关于房屋价格的双方真实意思表示，不属于交换价格显著低于市场价值情形。一审法院依据《房屋买卖合同》第二条认定房屋的总价款为50万元，与双方真实意思相违背，认定事实出现偏差。虽《房屋买卖合同》约定房屋价款为50万元，但由于双方对此理解出现偏差，在《补充协议》中及时进行了更正，《房屋买卖合同》和《补充协议》是房屋买卖法律关系中的一个整体，不能脱离《补充协议》，依据《房屋买卖合同》单独评价买卖行为的合法性。一审法院认定房屋买卖价格50万元明显低于市场价值单独所依据的就是《房屋买卖合同》，未能完整、全面的理解双方真实的意图，造成认定情形与事实不符。建议二审法院结合全案的证据材料综合评价，纠正一审法院的错误认定。3、一审法院认定原审第三人孟燕卫正在装修房屋与事实不符。购房合同签订后，原审第三人将钥匙及房屋一并交付了上诉人，上诉人虽未入住，但是水费、电费、物业费等费用由上诉人缴纳，并且上诉人正在装修。一审法院认定原审第三人孟燕卫正在继续装修明显与事实不符。恳请二审法院纠正一审错误认定。4、双方并不存在规避法院执行的理由之一，上诉人与原审第三人孟燕卫与刘晓勇签订购房协议在前，原审第三人孟燕卫与刘晓勇与被上诉人张天成借款在后。因此根本不存在规避法律执行的情形，一审法院认定明显错误，恳请二审法院予以纠正。 张天成辩称，一审判决结果正确，上诉人未提交证据证明其对案涉的左岸春天小区5号楼1单元601室实际占有、付清全款，并且对未完成过户存在过错，因此，上诉人对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，应当依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人邢台顺德医药有限公司、刘晓勇无陈述意见。原审第三人孟燕卫未陈述意见。 赵亮向一审法院起诉请求：1、依法立即停止对邢台市桥东区（合同编号ＹＳ2013000648）的执行，并解除对此房产的查封。2、依法确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认邢台市桥东区顺德北路520号左岸春天住宅小区5号楼Ｉ单元601号商品房（合同编号ＹＳ2013000648）归原告所有。3、本案诉讼费由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：原告赵亮与第三人孟燕卫于2016年9月30日签订了《房屋买卖合同》，该合同第三条规定，所购房屋的修缮、装修及剩余的银行按揭贷款以及所产生的费用全部由孟燕卫承担。合同第六条确定，赵亮付款后三个月起，孟燕卫积极配合赵亮办理有关房产过户手续，待房产过户到赵亮名下，截止到孟燕卫按揭贷款所有款项付清后，或将赵亮购房款在三个月内还清，本协议失效。第八条明确规定，本合同签订后，如果孟燕卫不能按约定三个月内交付房产视为毁约。双方商定房屋现金价值为50万元，原告赵亮于2016年9月30日至2016年10月8日给第三人孟燕卫转款50万元。2017年1月5日双方签订《补充协议》，1、自本补充协议签订之日起，银行贷款继续由孟燕卫垫付至正式办完房屋过户手续，待房产证更名为赵亮名下后，赵亮一次性返还由孟燕卫垫付的银行按揭贷款款项。2、孟燕卫房产手续下来后，剩余银行按揭贷款部分，孟燕卫必须配合赵亮到银行办理解除房屋抵押手续，由赵亮补齐剩余按揭贷款款项，孟燕卫必须协助赵亮办理房产证更名手续，直至更名赵亮的名下为止。原告赵亮于2017年12月26日交电费，且供电合同更改户名没有日期。截止到2017年11月27日水费单据显示孟燕卫名下，2017年12月26日水费单据显示赵亮名下，该房产现在还在第三人孟燕卫名下，且该房屋由第三人孟燕卫正在继续装修，并未实际交付给原告赵亮居住。经一审法院查证，位于邢台市桥东区房屋面积为255.82平方米，储藏间面积为20.22平方米，该房屋在2013年1月28日购房价款为1332552元。2017年5月4日，一审法院作出（2017）冀0502民初1020号民事调解书，调解书确定了该案第三人邢台顺德医药有限公司、刘晓勇和孟燕卫偿还本案被告借款本金300万元及利息。2017年10月25日，一审法院作出（2017）冀0502执612号执行裁定，裁定拍卖孟燕卫名下位于邢台市桥东区，（合同编号：ＹＳ2013000648）。原告赵亮于2017年11月22日对执行标的提出书面异议，一审法院于2017年12月16日作出（2017）冀0502执异108号执行异议裁定，驳回原告赵亮的异议。一审法院认为，原告赵亮与第三人孟燕卫签订的房屋买卖合同，约定交易价格为50万元。第三人孟燕卫于2013年1月28日购买该房产时价格为1332552元，其该房产价值远远超过100万元，说明该房屋买卖合同存在真实性的问题。该购房合同第三条、第六条、第八条注明或将赵亮购房款在三个月内还清，本协议失效，如果孟燕卫不能按约定三个月内交付房产视为毁约。这说明，该合同并非真实的房屋买卖合同，应该是以房屋抵押借款合同，且该合同由于孟燕卫的失信已经失效。原告赵亮又与第三人刘晓勇、孟燕卫签订了补充合同，房产未过户之前，由孟燕卫偿还银行按揭贷款，并继续装修该房屋，由此可见，原告赵亮并未偿还银行按揭贷款，而且孟燕卫正在继续装修该房屋。原告赵亮和第三人孟燕卫、刘晓勇签订的以上两份合同，明显低于该房屋的购买价格和市场价格。一审法院于2017年10月25日作出（2017）冀0502执字612号执行裁定书，原告赵亮于2017年12月26日交电费，截止到2017年11月27日水费单据显示孟燕卫名下，2017年12月26日水费单据才显示赵亮名下，这说明，原告赵亮与孟燕卫规避一审法院的执行。该房产现在还在第三人孟燕卫名下，并未过户到赵亮名下，且赵亮并未实际占有该房屋，原告赵亮也未支付购房全部价款，甚至不到原购房款的一半，所以原告赵亮与第三人孟燕卫、刘晓勇签订的房屋买卖合同无效。一审法院裁定查封在先，原告赵亮更改水电费户名在后。综上所述，原告赵亮的诉讼请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第一款的规定，判决：驳回原告赵亮对被告张天成及第三人邢台顺德医药有限公司、刘晓勇、孟燕卫的诉讼请求。案件受理费400元，由原告赵亮负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张天成提供证据中国银行在涉案房屋大门张贴的向孟燕卫发出的提前还款通知书照片一份，该通知书显示由于孟燕卫多起贷款未还构成违约，银行要求其提前归还贷款本、息、罚息总计592390.22元。拟证明涉案房屋仍由孟燕卫在实际占有，向银行还款的责任也由其履行，进一步证明上诉人不享有足以排除强制执行的权益。赵亮质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明目的和对象有异议，该证据不能证明上诉人未实际占有房屋的事实。刘晓勇质证称，对该证据的真实性无异议，在其公司办公室门口也张贴了同样的告示，但该证据与本案没有关联性。因各方当事人对该证据的真实性未提出异议，且该证据可以证明孟燕卫仍负责偿还银行贷款的事实，故对该证据予以采纳。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求人民法院解决争议而引起的诉讼。本案系上诉人赵亮提起的案外人执行异议之诉，涉案标的为房屋不动产。本案的审查重点为赵亮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定的内容，在涉及不动产的执行异议之诉中，第三人对不动产价款的交付情况，直接影响到异议能否成立。本案中，当事人均认可赵亮已交付的50万元系涉案房产的部分款项，对于剩余房款，当事人约定由孟燕卫继续归还银行贷款，办理登记后由赵亮返还孟燕卫垫付的贷款，并由赵亮一次性还清银行剩余贷款或办理按揭。张天成在二审中提交的证据也可证实目前银行贷款仍由孟燕卫负责偿还。根据上述事实可知，对于涉案房产，赵亮只交付了房产的部分款项，并不满足已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。故赵亮对涉案执行房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决驳回赵亮诉讼请求虽理由不妥，但结果正确，应予维持。 综上所述，赵亮的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人赵亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勤耕 审判员  武 聪 审判员  田建兴 二〇一八年五月二十二日 书记员  路敬贤