广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初1357号原告：江永祥，男，1962年11月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：胡蓉，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑武，广东合拓律师事务所律师。被告：广州华垦实业有限公司，住所地广州市白云区石井金围东路6号。法定代表人：林景威。委托诉讼代理人：李娟，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告江永祥与被告广州华垦实业有限公司（以下简称华垦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江永祥及其委托诉讼代理人胡蓉、朱剑武，被告华垦公司的委托诉讼代理人李娟、宋嘉雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江永祥向本院提出诉讼请求：l、判决被告向原告支付510464元作为租赁合同终止的补偿金；2、判决被告承担原告为进行资产评估所支付的评估费9733元（4000元+5733元）；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系被告的原租户，在租赁合同的履行过程中，原告对租赁物进行了开垦，开挖了鱼塘，进行打井、鱼塘、接电线等基础建设，同时兴建了厨房等系列基础设施。后原被告的租赁关系经过广州市白云区法院、广州市中级人民法院的判决【案号：（2016）粤01民终7067号】解除，双方解除租赁关系，原告需将鱼塘交还给被告。原告在租赁期间，开垦了鱼塘，增设了电线、厨房、井等设施，同时在鱼塘旁边栽种了数百棵树木，属于对租赁物的改善行为，客观上使得被告的鱼塘实现了增值，从而使得被告获得利益。根据合同法的公平原则，在租赁物返还时，被告应当对原告进行适当补偿。原告为了开垦鱼塘及鱼塘的修缮，共花费了几十万元，截至目前有据可查的金额为248282.5元，同时原告在鱼塘旁边栽种了数百棵树木。经原告委托有资质的评估公司按照成本价的估值办法，经对上述树木、水井、构筑物等进行了公正的评估了价值后，出具了评估报告【编号：天粤评报字（2017）2026号】，认定总的评估价值为510464元。因此根据公平原则，在原告将鱼塘返还给被告时，被告也应当对此支付相应的对价，同时，原告为了评估鱼塘的费用支出了4000元的评估费用，该费用为进行诉讼的合理费用。因此原告要求被告支付合同解除后的补偿总额510464元及评估费用9733元。原告为此已经多次与被告进行沟通，但被告均拒绝沟通。因此原告为了维护自身的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院在查清事实的基础上依法判决，维护原告的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。被告广州华垦实业有限公司辩称，一、原告要求被告支付补偿金无合同依据。双方签订的租赁合同中未约定在合同期限届满时被告负有补偿义务。根据（2015）穗云法民四初字第1431号、（2016）粤01民终7067号《民事判决书》查明的事实显示，被告的子公司金华公司分别于1999年4月1日、2000年6月29日、2003年4月1日、2006年4月1日、2007年4月1日与原告签订了相应时间的租赁合同，最后的租赁期限至2008年3月31日止。其中，在双方2007年4月1日签订的租赁合同中约定了出租标的为鱼塘，且约定原告未经被告同意，不得擅自改变承租场所的约定用途。另该合同还约定，租赁期间，如被告因建设需要收回场地，原告须无条件清退承租场地，并恢复原状。因此，从双方签订的租赁合同上看，被告向原告出租的仅为鱼塘，且合同中并未约定被告在要求原告退场时需对其加建行为进行任何的赔偿或补偿。实际上，被告自租赁合同期限届满后，已多次发函通知原告，要求其限期清理涉案所租赁的鱼塘并撤离现场。二、原告要求被告支付补偿金无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告作为承租人应当在租赁期间届满后向原告返还约定的租赁物且负有恢复原状的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。同时《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告向原告出租的仅为鱼塘，而原告在未经被告同意情况下，擅自对租赁鱼塘进行另外的建设，也就是说，原告额外的建设行为并非是原告正常使用涉案租赁鱼塘的前提，并且原告也从未经得被告同意。因此，根据前述《中华人民共和国合同法》的相关规定，在被告未同意原告擅自进行增设物的情况下，原告应当在租赁期限届满时向被告返还约定的或使用后的租赁物，而原告要求被告对其加建行为进行补偿的诉请，缺乏法律依据。综上，原告要求被告对其加建行为进行补偿的诉请于法无据，请求合议庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：华垦公司诉江永祥租赁合同纠纷一案，我院于2016年1月31日作出（2015）穗云法民四初字第1431号民事判决书，江永祥不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）粤01民终7067号民事判决书，根据生效法律文书查明1999年4月1日，案外人金华公司（甲方）与江永祥（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方租用鱼塘作水产养殖等等。合同期满后，双方分别于2000年6月29日、2003年4月1日、2006年4月1日续签合同并履行至合同期满。其中，金华公司（甲方）与江永祥（乙方）于2006年4月1日签订的《广州市金华特种水产养殖公司物业租赁合同书》（合同编号：金华2006009号）约定：一、租赁地点、面积。（1）鱼塘，按广州华垦实业有限公司《宗地图》所列宗地编号第5010-16-1号，房产证94××35号，面积22.28亩（附图）（以下简称涉案场地）；二、租赁期限。租赁期限共壹年，自2006年4月1日至自2007年3月31日止；三、租金和租金交纳时间及租金递增办法。（1）鱼塘20.24亩，每亩年租金400元，（2）鱼塘2.04亩，每亩年租金300元，以上2项金额合计人民币8708元。租金缴纳时间分2期，每期按租金的50%缴交，第一期本年9月31日前缴交，第二期为下一年3月31日前缴交；五、使用条款。（1）租赁期间，甲方因建设需要、企业转制、水利部门进行堤围建设、维护及堆填鱼塘要收回场地，提前三个月通知乙方，乙方无条件在甲方通知的时间内清退承租场地，并恢复原状，甲方免除乙方半年租金外，不作任何赔偿。甲方有权将乙方物品清出，拆除乙方搭建的建筑物；六、违约责任。（1）甲方不按前述合同条款向乙方交付出租场地，每拖延壹天，按月租金百分之壹的罚款。（2）乙方逾期交纳合同租金及其他费用，每拖延壹天，按当月应交金额的百分之壹的罚款，拖延超过拾天以上，甲方有权停止供电，终止合同等等。此后双方依约履行至合同期满。2007年4月1日，金华公司与江永祥签订《广州市金华特种水产养殖公司物业租赁合同书》（合同编号：金华2007007号），约定：租赁期限共壹年，自2007年4月1日至2008年3月31日止。其他合同条款与2006年4月1日双方签订的合同编号：金华2006009号一致等等。金华公司、江永祥依约履行至合同期满，合同期满后双方无续约。江永祥继续使用涉案土地、鱼塘经营至今。江永祥未支付自2009年4月1日起至今的租金。2009年7月30日，案外人黄金围公司向江永祥等养鱼租户发出《通知》，主要内容为：“因黄金围公司土地需要开发，发展物流业，该鱼塘自2009年10月31日收回，接通知后做好搬迁准备工作”。黄金围公司未按上述通知收回涉案土地、鱼塘。2015年9月16日，华垦公司向江永祥发出《关于鱼塘退场的公告》，主要内容是鉴于双方鱼塘租赁合同于2010年3月底到期，此后不再续约，华垦公司曾向江永祥发出4次停止使用、收回鱼塘的通知，但直至今日江永祥仍继续放养鱼苗，已非法占有鱼塘多年，现华垦公司再次催促江永祥于30日内即刻完成所占鱼塘的清理工作，否则将追究其法律责任等等。另查明：1995年8月8日核发的广州市穗房地证字第××号《房地产证》登记权属人是华垦公司，房地座落：白云区石井镇黄金围（图名），5010图16幅1地号；四至：东至5111-2-2，南至鸦岗村，西至5010-14-1，北至5015-8-1；土地情况：用地面积187376.57平方米，用途农业用地；房屋情况：建筑结构及层数详见附图，建基面积3906.10平方米，总建筑面积5284.60平方米。广州市房地产档案馆于2015年12月7日出具的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：云统字98017号）载明的情况与上述《房地产证》一致。华垦公司在庭审中解释涉案的2006年4月1日签订的《广州市金华特种水产养殖公司物业租赁合同书》（合同编号：金华2006009号）中所写“房产证94××35号”有误，应为“94××37号”，但合同所写的土地号是正确。再查明：1988年4月1日，广州市国营农工商联合总公司做出批复，同意华垦公司与黄金围公司联合组建《金华特种水产养殖公司》，属本系统下属单位内部联营。1988年4月18日，金华公司注册成立（全民所有制企业），金华公司备案的公司章程载明：第一条金华特种水产养殖公司系由广州市国营黄金围农工商联合公司（甲方）与华垦实业有限公司（乙方）根据双方于1987年5月28日签订的“合作经营金华特种水产养殖公司协议”而成立的；第六条本公司的主管部门是广州市国营农工商联合总公司。1989年12月2日，华垦公司（甲方）与黄金围公司（乙方）签订《华垦实业有限公司兼并广州市国营黄金围农工商联合公司协议书》，主要约定兼并采用承担债务式，即甲方承担乙方全部债务为条件，全建制的接收乙方，使乙方成为甲方属下的法人实体（即甲方获得乙方的全部产权）等等。2007年8月，金华公司的企业法人营业执照载明：“该企业已停止经营，需保留营业执照清理债权债务，同意通过年度检验”。2014年12月，华垦公司向工商部门提交企业注销登记申请书、证明等资料，申请注销金华公司，其中证明的内容如下：“我公司属下企业广州市金华特种水产养殖公司，因企业转制，该公司处于停业状态，无经济效益，无法运作，现我司决定注销该公司的工商营业执照，若债权债务未清理完结由我司承担。特此证明”。2015年1月6日，金华公司被注销工商登记。认定金华公司与江永祥签订的《广州市金华特种水产养殖公司物业租赁合同书》（合同编号：金华2006009号）、《广州市金华特种水产养殖公司物业租赁合同书》（合同编号：金华2007007号）合法有效。在合同约定租赁期限2008年3月31日届满后，双方无续签合同，江永祥仍继续使用涉案场地，金华公司没有提出异议，按照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，金华公司依法有权随时解除合同，但应当在合理期限前通知江永祥。由于金华公司已于2015年1月注销，根据现有证据证明上述合同中甲方金华公司的债权债务在金华公司注销后依法应由华垦公司承担，故华垦公司诉讼主体适格。判令：一、于判决生效之日六十日内，江永祥将涉案场地广州市白云区石井镇黄金围（图名）5010图16幅1地号面积22.28亩的土地、鱼塘交还给华垦公司。二、江永祥自本判决送达之日起三日内，按年租金8708元标准向华垦公司支付2014年11月6日起至交还涉案场地之日止的租金。三、驳回华垦公司的其他诉讼请求。江永祥主张兴建鱼塘附属设施支付的材料费、人工费及修缮鱼塘的费用，出具1995年10月13日支付鱼塘电线杆、电线人工费13000元收据；1995年12月10日钩机、推土机费用42250元；搭棚费用14820元收据；1998年11月5日打水井费用32000元收据；2006年6月9日铺砌，砌砖费用90000元收据；2006年11月8日推土机、钩机费用56212.5元收据；鱼塘塘基树木清单。华垦公司均不予确认，认为原告打井、兴建附属设施、栽种树木属于擅自加建行为，事前未经原出租人金华公司同意，事后华垦公司亦未同意利用。江永祥2017年3月13日委托广东天粤资产评估有限公司对石井镇黄金围5010-16-1地块鱼塘周边房屋、设施及苗木市场价值进行评估.2017年3月20日，广东天粤资产评估有限公司作出天粤评报字（2017）2026号评估报告书，评估人工园林价值179570元、自然林价值107400元、构筑物价值220675元、设备及其他价值2819元，合计价值510464元。江永祥出具发票证实支付评估费4000元。华垦公司提出评估报告是单方委托作出，对评估报告不予认可。江永祥申请原黄金围公司法定代表人彭国权出庭作证，拟证实鱼塘的树木及设施都是原告建筑的，上述评估报告中所列的项目均由江永祥建造及种植。江永祥于2017年5月5日向我院申请对石井镇黄金围5010-16-1鱼塘周边房屋、设施及苗木所涉资产进行评估，我院经摇珠委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案鱼塘周围房屋、设施、苗木等资产进行评估，广东高迪评估咨询有限公司分别于2017年7月6日和11月7日与双方当事人一起到现场进行实地勘察、丈量、登记和拍照，原告对苗木品名进行确定，被告对苗木品名表示不确定亦不确定为原告种植，但对苗木品种未提供证据证实。广东高迪评估咨询有限公司于2018年5月14日作出高迪评估（2017）043号价格评估结论书，评估鱼塘周围房屋、设施价值为152835元，人工园林、种植林价格326311元，鱼塘周边附属设备价格2000元。江永祥支付评估费5733元。被告提出广东高迪评估咨询有限公司不具备鉴定苗木品种资质，故不同意评估报告结论，苗木价格也与被告无关。华垦公司向我院申请执行，案号为（2016）粤0111民执9245号，江永祥于2017年12月将涉案鱼塘交还华垦公司，鱼塘旁的建筑物及种植树木没有进行清理。华垦公司表示对江永祥在鱼塘旁边建造的建筑物及种植的树木如确实是属于原告，同意原告搬离不阻挠，明确不会使用原告建造的建筑物及种植树木。以上事实，有民事判决书、租赁合同、评估报告及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据金华公司与江永祥签订的最后一份鱼塘租赁合同，双方约定租赁期限至2008年3月31日，合同届满后，双方无续签合同，江永祥继续使用涉案场地支付租金，金华公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。金华公司已于2015年1月注销，金华公司在上述合同的权利义务由华垦公司承担。江永祥起诉要求华垦公司支付终止租赁合同赔偿金符合法律规定。江永祥主张租赁物返还时，应当进行适当补偿，要求赔偿项目包括人工园林、自然林、构筑物、设备及其他，鱼塘租赁合同约定“甲方因建设需要、企业转制、水利部门进行堤围建设、维护及堆填鱼塘要收回场地，提前叁个月通知乙方，乙方无条件在甲方通知的时间内清退承租场地，并恢复原状，甲方免除乙方半年租金外，不作任何补偿，甲方有权将乙方物品清出，拆除乙方搭建的建筑物。”生效民事判决书已判令江永祥将涉案场地交还给华垦公司，并给予六十天清理和搬迁时间，此前华垦公司已于2015年9月16日作出公告要求江永祥清理鱼塘、撤离现场，现江永祥于2017年12月搬离涉案场地。按合同约定江永祥应清理涉案场地，本案无证据证实被告阻止原告清理涉案场地和搬离，合同并未约定退场时需对加建部分进行赔偿或补偿，被告已明确不会使用江永祥在涉案场地的建筑物，江永祥主张要求对建筑物进行赔偿，无法律依据。江永祥主张对苗木价值进行赔偿，江永祥主张在承包期内栽种树木，华垦公司对此不予确认。江永祥申请证人原黄金围公司法定代表人彭国权出庭作证，拟证实鱼塘的树木有原告种植，华垦公司对此不予确认，但未能提供证据反驳，本院对江永祥承包期内栽种树木予以确认，被告对原告种植树木品种表示不确认，但未能提供证据反驳。故本院对原告主张种植树木品种予以确认。华垦公司同意江永祥将其栽种鱼塘旁边的树木在撤离时搬迁，并明确不会使用江永祥栽种的苗木，本案无证据证实华垦公司阻挠江永祥对栽种苗木的搬离，江永祥主张对鱼塘旁栽种的树木进行赔偿，本院不予支持，相应评估费5733元，本院亦不予支持。江永祥要求被告承担起诉前为进行资产评估所支付的评估费4000元，该评估为江永祥单方委托，未经被告同意，江永祥要求被告承担无依据，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：驳回原告江永祥的全部诉讼请求。本案受理费8944元，由原告江永祥负担。评估费5733元，由原告江永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  黄凤英二〇一八年五月二十八日书 记 员  郑萍军