济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初6370号原告：王德超，男，1987年6月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王洪武，男，1957年1月16日出生，汉族，住济南市。被告：张洪坤，男，1978年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：温江鸿，山东文楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王启云，山东文楷律师事务所实习人员。第三人：济南腾达物业管理公司，住所地济南市。法定代表人：孟书奎，总经理。委托诉讼代理人：闫国伟，山东辰静律师事务所律师。原告王德超与被告张洪坤、第三人济南腾达物业管理公司合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王德超委托诉讼代理人徐征年、王洪武、被告张洪坤委托诉讼代理人温江鸿、王启云、第三人济南腾达物业管理公司委托诉讼代理人闫国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德超向本院提出诉讼请求：1.判令张洪坤与济南腾达物业管理公司向王德超支付装修及经营利益损失等拆迁补偿款（补偿数额以拆迁部门确定的拆迁补偿明细为准,暂按50万元主张）；2.依法判令张洪坤向王德超返还租赁保证金20000元；3.依法判令张洪坤与济南腾达物业管理公司向王德超支付第一项诉讼请求确定的拆迁补偿款的利息损失，按同期银行贷款利率自2016年5月20日计算至实际清偿之日止。4.本案诉讼费用由张洪坤及济南腾达物业管理公司承担。事实和理由：张洪坤与济南腾达物业管理公司签订《房屋租赁合同》，租赁位于济南市工业南路84号房屋32间，经营嘉华商务宾馆，2014年10月22日，王德超与张洪坤签订《宾馆转让协议》，张洪坤将其经营的上述嘉华商务宾馆转让给王德超经营，并约定如遇政府原因拆迁，相应装修、经营利益损失的补偿归王德超所有。现嘉华商务宾馆在王德超不知情的情况下被拆迁，济南中央CBD项目政府拆迁部门已支付了相关拆迁补偿款，但因张洪坤原因，王德超一直没有拿到补偿款，由此王德超提起诉讼。张洪坤辩称，张洪坤不是拆迁补偿协议的合同当事人，王德超向张洪坤主张拆迁补偿款没有法律依据。由于王德超的违约，导致济南腾达物业管理公司解除了其与张洪坤签订的《房屋租赁合同》，王德超与张洪坤的转租合同已失去了存在的基础，因此被答辩人无权主张拆迁补偿款。2015年12月开始，王德超未支付房租、水电费，拖欠房租四个月之久，2016年年初，济南腾达物业管理公司在嘉华宾馆贴过2-3次催款通知，之后济南腾达物业管理公司先后两次到嘉华宾馆贴出解除合同通知并限期搬房，王德超不予理会。济南腾达物业管理公司也向王德超送达了解除合同的律师函。因王德超存在违约行为，20000元的租赁保证金不应退还给王德超。王德超主张利息损失，没有事实及法律依据。济南腾达物业管理公司述称，济南腾达物业管理公司与王德超不具有任何法律关系，在济南腾达物业管理公司与张洪坤签订的《房屋租赁合同》中已明确约定张洪坤未经第三人同意不得将该案涉房屋进行转租，济南腾达物业管理公司也从未授权张洪坤对该房屋进行转租，王德超在承租该房屋时明知张洪坤不是该房屋的所有权人，也未向济南腾达物业管理公司征得同意，故张洪坤转租所产生的法律后果与济南腾达物业管理公司无关，济南腾达物业管理公司与王德超不具有任何法律关系，且张洪坤支付房租仅支付到2015年12月31日依约租赁协议已经解除。济南腾达物业管理公司没有向王德超支付拆迁补偿款的义务，济南腾达物业管理公司获得拆迁补偿款是基于是涉案房屋的所有权人而依法获得的，其案涉房屋被依法征收后，济南腾达物业管理公司已与承租人即张洪坤就拆迁后续问题已达成书面一致意见。综上，王德超对济南腾达物业管理公司的诉请无法律依据、无事实依据，请求予以驳回王德超的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月9日济南腾达物业管理公司与张洪坤签订房屋租赁合同，约定张洪坤承租济南市工业南路84号房屋32间作为宾馆使用，面积500平方米，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止，合同约定租金及支付方式，合同约定合同签订时张洪坤交付济南腾达物业管理公司保证金2万元，合同期满经验收房屋质量良好、门窗齐全、水电及其他设施安全有效，水电费无拖欠，甲方全额无息退还该押金。租赁期间，张洪坤有下列行为之一的，济南腾达物业管理公司有权终止合同并收回该房屋，张洪坤按合同三个月租金向济南腾达物业管理公司支付违约金并赔偿损失。（1）、未经济南腾达物业管理公司同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋设施。（2）、未经济南腾达物业管理公司同意转让房屋所有权或改变用途。（3）、拖欠房租累计二月以上的。2014年10月22日王德超与张洪坤签订宾馆转让协议，约定：张洪坤将位于济南市工业南路84号茂岭花园酒店西侧的嘉华商务宾馆转让给王德超，转让标的为宾馆现有资产（包括但不限于装修、装饰、家具及其他所有设备等）所有权及宾馆的经营权、收益权，转让费55万元，支付方式为分期支付。王德超于最后一次付款日，将张洪坤与济南腾达物业管理公司房屋租赁合同中约定的保证金20000元交付张洪坤，张洪坤将收据交付王德超，待租赁期满，张洪坤协助王德超收回保证金。双方约定张洪坤与济南腾达物业管理公司签订的房屋租赁合同由王德超代替张洪坤成为承租方。如因市政原因拆迁时，相应装修、经营利益损失的补偿归王德超所有，张洪坤需协助王德超向济南腾达物业管理公司追索剩余房租款项。2016年5月11日济南市历下区住房和城市建设局、济南市历下区房屋征收服务中心与山东金德利集团山东快餐连锁有限责任公司签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，对济南市历下区工业南路82号楼进行征收，给予山东金德利集团山东快餐连锁有限责任公司征收房屋货币补偿12102673.03元，装饰装修补偿、附属物补偿以及设备迁移补偿费用24262元，其他费用（搬迁费33789.84元、按期搬迁奖励费和提前搬迁奖励费526203.18元、临时安置费217220.4元、非住宅一次性停产停业损失费239201元）1016414.42元，总计13143349.45元，山东金德利集团山东快餐连锁有限责任公司2016年5月15日前腾空房屋，将房屋及附属物交付济南市历下区住房和城市建设局拆除。2017年1月20日济南腾达物业管理公司向张洪坤转款50万元，摘要显示“补偿款”。本院认为，本案系合同纠纷。本案争议焦点有三，一是济南腾达物业管理公司是否承担支付责任；二是张洪坤是否应当支付王德超拆迁补偿款以及补偿款数额、利息；三是张洪坤是否应当退还王德超保证金2万元。对于焦点问题一，王德超与张洪坤之间《宾馆转让协议》的合同当事人并非济南腾达物业管理公司，不能约束济南腾达物业管理公司，王德超并未与济南腾达物业管理公司签订房屋租赁合同，仅依据王德超的银行账户交易明细，也无法得出济南腾达物业管理公司对于张洪坤将房屋转租事宜知情且同意，故对于王德超要求济南腾达物业管理公司承担责任的请求，于法无据，本院不予准许。对于焦点问题二，王德超与张洪坤签订的宾馆转让协议是双方真实意思表示，并无违背国家强制性法律法规规定的情形，双方均应履行各自义务，合同约定拆迁补偿归王德超所有，故张洪坤应将取得的拆迁补偿款支付王德超。就目前证据显示，济南腾达物业管理公司2017年1月20日支付了张洪坤拆迁补偿款50万元，故张洪坤应当按照与王德超的合同约定，将该款支付王德超，对于张洪坤提出的王德超违约导致济南腾达物业管理公司解除与张洪坤租赁合同，不影响张洪坤向王德超支付拆迁款的义务履行。对于王德超主张的利息，是王德超的损失，本院予以支持，应自张洪坤收到补偿款之日的次日即2017年1月21日起计算为宜，以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算至张洪坤实际支付止。对于焦点问题三，保证金2万元,依据张洪坤与王德超的合同约定，系“待租赁期满，甲方（张洪坤）需协助乙方（王德超）向腾达公司收回该保证金”，现涉案房屋已征收补偿，不具备租赁条件，故保证金应当退回，保证金系王德超交付张洪坤，应由张洪坤支付王德超。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告张洪坤于本判决生效之日起10日内向原告王德超支付拆迁补偿款50万元；二、被告张洪坤于本判决生效之日起10日内向原告王德超支付利息（利息以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2017年1月21日起至被告张洪坤实际支付止）；三、被告张洪坤于本判决生效之日起10日内向原告王德超支付租赁保证金20000元；四、驳回原告王德超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元,由张洪坤负担，保全申请费5000元，由张洪坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 董 浩人民陪审员 李 靖人民陪审员 王 萍二〇一八年五月二十四日法官 助理 路倩倩书 记 员 孟晓铮