金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺民初字第1565号原告：金华市机关婺江新村物业管理中心。法定代表人：毛杰。委托代理人：朱春山、邵雨江。被告：徐静华。委托代理人：严子林。原告金华市机关婺江新村物业管理中心（以下简称婺江新村物业中心）为与被告徐静华物业服务合同纠纷一案，于2015年6月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员王姗独任审判，于同年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱春山、邵雨江、被告徐静华的委托代理人严子林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告婺江新村物业中心起诉称：原告根据2007年与金华市和信花园业主委员会签订的《物业服务合同》及相关法律法规之规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之责任和义务，其中第三十条明确约定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理。由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的千分之一缴纳滞纳金，直至诉诸法律。合同签订后，原告均已按约履行了相应的职责。经原告多次催缴，（包括已签收和拒签收的催费通知）被告至今仍未缴纳所欠的物业服务费503元。现原告请求：1.判令被告支付拖欠和信花园2010年1月1日至2010年12月31日物业费503元并支付滞纳金453元（暂计算至起诉之日，具体计算至实际履行之日），共计956元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交的证据有：1.物业服务合同1份7页，证明在合同有效期间我公司一直按合同履行；2.历年物业费催缴记录1份9页，证明我方一直在催缴物业费。被告徐静华答辩称：1.和信花园4幢2单元301室自2005年至今一直出租。第一个承租者从2005年4月至2011年4月租住六年。第二个承租者从2011年8月租住至今。按理说是不会发生，也不应该发生2010年1月1日至12月31日物业服务费不交得事实。2.假设如果原告没有收到第一个承租者2010年1月1日至12月31日的物业费，为什么原告不在2010年1月1日至2011年12月31日二年民事权利诉讼时效期内积极收取或者提起民事诉讼呢？2012年零时起在法律的范围内，原告的民事诉讼时效已经永远失去了。3.原告提交的四份《物业服务费用催缴通知存根》中有二份有拟似我的签名。这构成原告伪造证据的事实，因为我从来就没有看到过《物业服务费用催缴通知书》，也从来没有人送来让我签过字。4.原告在民事诉讼状中伪造了我的性别，可见原告是人品素质低下，不认真负责的马虎人。也就会产生租居户住着而不收物业服务费的事了。5.原告提交来的电话物管催缴记录10份，因为没有提交电信的电话清单来证实，所以这十份记录就失去了真实性和可靠性。从证据的角度衡量是废纸十张。6.民法通则135条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为2年，法律另有规定的除外。原告的民事起诉状时隔5年4个月，早就过了诉讼时效。被告徐静华未向本院提交证据。在审理过程中，本院依法组织双方对上述证据进行了当庭质证。对原告提交的证据，被告徐静华提出：对所有证据的真实性有异议，我们从来没见过挂号信，也没有见过原告的催缴人员。经查，被告未提交反驳证据，异议不成立，本院对原告提交的证据的证明力予以确认。根据上述确认有证明力的证据及原、被告双方的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2007年12月27日，金华市机关婺江新村物业管理中心与金华市和信花园业主委员会签订金华市和信花园小区物业管理合同，约定由婺江新村物业管理中心对该小区提供物业服务，物业服务费多层住宅按建筑面积0.45元/平方·月标准收取、小高层住宅按照建筑面积0.8元/平方·月标准收取、高层住宅按照建筑面积1.0元/平方·月标准收取，车库、阁楼按建筑面积0.20元/平方·月标准收取；业主已购买的空置房屋的物业管理服务费，按收费标准的70%标准收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业服务费的7‰交纳滞纳金。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务。被告徐静华系4幢2-301室业主，建筑结构为混合，房屋建筑面积为132.93㎡。被告购买该房屋后，自2005年4月起将该房屋用于出租至今。2010年12月31日，原告公司退出该小区。2011年12月6日，原告公司员工邓飞云向被告徐静华83026121的号码拨打电话催缴2010年物业费，催缴情况为：物业已经撤管，不交。2012年3月7日，原告公司员工张爱仙致电上述电话催缴物业费，被告以不住不交为由拒交物业费。2012年6月11日，原告公司员工朱春山及洪忠烈致电上述电话催讨物业费，被告以房子一直空置不交物业费、已出租应该向租户要，以前的不缴纳等理由拒交。2012年12月6日，原告公司员工朱春山致电上述电话催讨物业费，被告以最多只能缴纳四个月的物管费168元为由拒交。2013年2月8日，原告向被告和信花园4-2-301的地址寄送催缴物业费的挂号信，后因久存未取，逾期退回。2014年1月19日，原告向被告上述地址寄送挂号信，由周某签收（转徐静华）。本院认为：业主委员会依法与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有拘束力。原告按约提供物业服务后，业主应当缴纳物业费用。一、本案的争议焦点在于原告向被告的催讨是否已经超过诉讼时效。从原告提供的证据，可以看出原告最早向被告催讨是该公司存档的2011年12月6日的员工电话催讨记录。被告对所拨打的电话号码系其家用小灵通并无异议，但称并未接到上述电话，要求原告提供通话清单。经本院向电信公司要求出具，电信公司以间隔时间太久、不接受查询为由无法出具通话清单。本院认为，从原告提供的催缴记录看，对方提出的拒交理由大多一致，其反映的出租、空置一段时间等事实也能与被告的当庭陈述吻合，根据民事证据的高度盖然性原则，原告已经在法定诉讼时效期间向被告进行催讨的事实，可予确认。另外，诉讼时效制度的实质并非否定权利存在本身，而是督促权利人尽早行使权利，只要权利人在时效期间内提出权利要求，即产生诉讼时效期间中断、重新起算的法律效果。本案中，被告实际并未居住和信花园造成原告的催讨途径及方式受限，而原告已经穷尽电话、上门、挂号信等通知方式，该通知应当能够到达当事人，不宜以当事人实际确定知晓为限。故，本案未过诉讼时效。二、被告提出出租户已经缴纳物业费用的辩称，因其未提交证据加以支持，仅凭其单方陈述，本院难以采纳。三、被告提出《服务费用催缴通知存根》上的“徐静华”签名系原告伪造、请法院查实并对原告进行惩戒的要求，但原告提交该证据仅为证明其已催讨的事实，原告代理人当庭也提出该签名系物业管理公司内部备注事项，并非当事人确认意义的签名。对被告提出的请求，本院难以支持。四、根据物业服务合同的约定，被告应交纳的物业费为717.82元，原告自愿按照七折计算被告应缴纳的物业费即503元，系其对自身权利进行的处分，本院予以认可。对于原告主张的逾期滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算，根据原告的催收情况，可自2014年1月20日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告徐静华支付原告金华市机关婺江新村物业管理中心物业服务费503元及逾期滞纳金（自2014年1月20日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）。上述款项应于本判决生效后十日内支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告徐静华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 王 姗二〇一五年七月三十一日书 记 员 吴冰沁