河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终124号上诉人（一审被告，反诉原告）：洛阳鑫森置业有限责任公司。住所地河南省洛阳市涧西区南昌路兴隆花园207幢2-302。法定代表人：赵建森，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：左德权，男，汉族，1967年12月10日生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：孙屹，女，汉族，1973年2月24日生，住河南省洛阳市涧西区。系左德权之妻。委托诉讼代理人：张银亭，洛阳市政府法制中心河洛法律事务所法律工作者。上诉人洛阳鑫森置业有限责任公司（以下简称鑫森公司）因与被上诉人左德权买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初2452号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鑫森公司的委托诉讼代理人郁鹏，被上诉人左德权的委托诉讼代理人孙屹、张银亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫森公司提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人左德权各项诉讼请求，支持上诉人鑫森公司各项反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人左德权承担。事实与理由：1、依照双方《预约保留协议》第七条之约定，左德权未与鑫森公司签订正式买卖合同，不具备车位交付条件，鑫森公司已通过合同约定通知形式告知左德权应于2015年9月18日前至鑫森公司单位签订正式房屋买卖合同，左德权截止目前并未与鑫森公司签订正式买卖合同，故不符合车位交付条件。预约保留协议根本不能代替商品房买卖合同在房管部门进行备案，更无法办理相关产权登记，不能以预约保留协议判令鑫森公司交付车位。2、左德权的预约保留权利并未受损，左德权支付的款项即用于保留该车位，一审判定鑫森公司向左德权支付资金占用利息缺乏事实依据及法律依据。3、在签订该协议过程中，鑫森公司工作人员对于车位销售业务中面积及价格情况不熟悉，且当时车位面积测算结果尚未出具，左德权预约保留的A026号车位经面积实测为60平方米左右面积大车位，依照鑫森公司于同时期销售的40平米车位价格及60平米车位销售价格印证，左德权购买的60平米大车位的销售价格应为159000元，左德权应向鑫森公司补交车位购买款30000元。一审法院以套为单位计价混淆房地产交易中套仅为表述单位并非计价单位的行业惯例，显失公平，依法应当予以纠正，请求二审法院支持鑫森公司的上诉请求。左德权辩称：一、双方签订的《预约保留协议》属于正式买卖合同符合合同法规定。左德权签订协议当日向鑫森公司支付了全部车位款129000元，左德权履行了协议约定的全部义务。二、鑫森公司应该按照协议约定履行自己义务，鑫森公司以车位以面积为计价标准为借口，拖延5年不向左德权交付车位，属于违约行为。四、上诉状第一条称双方未签订买卖合同，这观点是错误的，上诉人是在未取得预售房许可证时违法出售该车位的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人说的商品房买卖合同是指办理房屋产权证需要提交的制式合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本协议依法有效，上诉人应将车位交付给原告使用并赔偿损失。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，上诉人应该交付车位给左德权使用，并且给左德权办理房屋产权证。上诉人如继续不履行协议，不履行人民法院生效法律文书确定的义务，上诉人自己的行为导致本协议无效或撤销解除，上诉人面临的只有：买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。五、上诉人在一审提出管辖异议，要求本案由上诉人住所地法院管辖。而最高人民法院民事诉讼法解释第18条规定，争议标的为不动产的，不动产所在地为合同履行地。六、关于面积：除了本案双方协议确认的“车位按照个（套）计价出售”外，其实所有开发商都是按照“个（套）”出售的，至少洛阳没有任何一家开发商按照车位面积出售。上诉人上诉称经实测面积60平方米左右和40平方米左右两个数字，左德权实测了上诉人小区地下车位长宽，大多宽2.3米、长5米，每个车位实测面积11.5平方米。与上诉人相邻车位是宽2.4米，长4.95米，面积11.88平方米。左德权的26号车位是在两根柱子之间，实测宽2.77、长4.95米，但扣除凸面镜占用370mm,实际宽度2.4米，面积为11.88平方米。如果按照上诉人所说60平方米左右面积，可以施划出长4.95米宽2.3米的5.5个车位。综上所述，请求人民法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。左德权向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将“阳光双溪布洛三期”项目第A026号地下车位交付给原告；2、判令被告赔偿原告资金占用使用利息24236.06元（以同期银行贷款利率标准计算至起诉之日，实际应计算至车位实际交付之日）；3、依法判令被告赔偿原告车位租金损失24860元（按停车费标准每天20元计算，计算至车位实际交付之日）；4、本案诉讼费等费用由被告承担。鑫森公司向一审法院提起反诉请求：1、依法判令将《阳光双溪布洛三期地下车位预约保留协议》第三条“该车位总价款为（人民币）129000元”变更为该车位总价款为（人民币）159000元；2、依法判令反诉被告向反诉原告补交车位购买款30000元；3、依法判令反诉被告按上述变更内容与反诉原告签订《商品房现房买卖合同》；4、本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）左德权与被告（反诉原告）鑫森公司于2013年11月30日，签订《阳光双溪布洛三期地下车位预约保留协议》一份。协议约定：“原告（反诉被告）自愿要求保留“阳光双溪布洛三期”项目第A026号地下车位，该预留车位号为暂定，最终以房管部门的审核为准，但预留车位号指向的位置不变，原告（反诉被告）对此了解并认可；地下车位按个“套”计价出售；车位总价款129000元，本协议签订时一次性付清约定总价款；协议一经签署，不得更名、不得更换车位；双方正式买卖合同签订后，被告（反诉原告）将约定车位交付给原告。”该保留协议签订后，原告于协议签订当日将车位总价款129000元交付给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）买的是小车位，实测面积与原告（反诉被告）买的不相符为由，一直未与原告（反诉被告）左德权签订正式买卖合同，未将涉案车位交付原告（反诉被告）使用。一审法院认为：左德权与鑫森公司签订的阳光双溪布洛三期地下车位预约保留协议，鑫森公司称左德权购买的涉案A026号车位经面积实测为60平方米左右的大车位，而签订协议的价格为面积为40平米左右小车位，导致该协议订立过程中显失公平，且存有重大误解，该协议并非其真实意思表示。因该预约保留协议中约定地下车位按个“套”计价出售，并未约定涉案车位的面积大小，故对鑫森公司的辩称该院不予采信。该预约保留协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。左德权按照协议约定一次性付清了车位总价款129000元，鑫森公司应当按照协议约定将涉案车位及时交付给左德权，自2013年11月30日签订协议至今，鑫森公司一直未将涉案车位交付左德权使用，给左德权造成了一定的损失，故对左德权的第一项请求与第二项请求该院依法予以支持，对左德权提出的第三项请求，因未提供相关证据予以证明，该院不予支持。关于鑫森公司反诉要求变更双方签订的预约保留协议，要求左德权补交车位购买款并按变更后的内容签订《商品房买卖合同》，没有事实与法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告（反诉原告）洛阳鑫森置业有限责任公司于本判决生效后十日内将“阳光双溪布洛三期”项目第A026号地下车位交付给原告（反诉被告）左德权；二、被告（反诉原告）洛阳鑫森置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付占用原告（反诉被告）左德权车位款129000元的利息（以中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率标准计算，自2013年11月30日起至车位实际交付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）左德权其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）洛阳鑫森置业有限责任公司反讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1127元，反诉费1740元，共计2867元，由被告（反诉原告）洛阳鑫森置业有限责任公司承担2245元，由原告（反诉被告）左德权承担622元。本院二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：左德权与鑫森公司于2013年11月30日签订的《阳光双溪布洛三期地下车位预约保留协议》系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方协议签订后，左德权按照协议约定一次性向鑫森公司支付车位总价款129000元，但鑫森公司并未按照协议约定将涉案车位交付给左德权，其行为构成违约。据此，一审法院根据查明的事实并结合双方证据材料作出由鑫森公司向左德权交付涉案车位及支付占用左德权车位款129000元的相应利息的认定并无不当，本院予以维持。关于鑫森公司提出变更双方签订的预约保留协议，要求左德权补交车位购买款并按变更后的内容签订《商品房买卖合同》，以及不应当支付资金占用利息的问题。在二审审理过程中提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费995元，由洛阳鑫森置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年五月三十一日书记员  游碧瑶