山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滨中民一终字第212号上诉人（原审被告）博兴县曹王供销合作社，住所地博兴县曹王镇政府驻地。法定代表人孙向丰，该合作社主任。委托代理人尹雪英，山东畅达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩爱志。委托代理人柳洪广，山东齐英律师事务所律师。原审被告博兴县兴福供销合作社，住所地博兴县兴福镇政府驻地。法定代表人陈洪军，该合作社主任。上诉人博兴县曹王供销合作社（以下简称曹王供销社）因占有保护纠纷一案，不服博兴县人民法院（2013）博民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曹王供销社的法定代表人孙向丰及委托代理人尹雪英、被上诉人韩爱志及委托代理人柳洪广，原审被告博兴县兴福供销合作社（以下简称兴��供销社）的法定代表人陈洪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2001年5月23日，经博兴县人民政府批准，原博兴县兴福供销合作社、曹王供销合作社、店子供销合作社合并组建为兴福供销合作中心社（以下简称兴福中心社），三供销社的人、财、物统一由兴福中心社管理，由杨志生担任兴福中心社主任。中心社组建后，没有制作独立的公章，继续沿用兴福供销社的公章。2003年11月27日，兴福供销社作为甲方与乙方韩爱志签订了《商品房转让合同》一份，约定将曹王供销社商贸小区B3号商品房（南北8米，东西9米，上下两层144平方米）转让给韩爱志有偿使用，转让期限为50年（即2003年11月28日至2053年11月27日），转让费为100000元，转让期内乙方有使用权、所有权、继承权。合同的甲方处加盖了兴福供销社的公章和杨志生的私章。其后，兴福中心社将该房屋交付于韩爱志。2004年10月18日、2005年11月17日，韩爱志分别与他人签订租赁合同，以每年4000元的价格将该商品房租赁给他人。2006年2月21日，博兴县供销合作社联合社出具文件一份，免去杨志生兴福中心社主任职务，任命陈洪军为兴福中心社主任。2006年6月，兴福中心社分立为兴福供销社、曹王供销社、店子供销社。分立后，曹王供销社以未交付转让费用为由，对涉案房屋停水停电，租房人搬走后，曹王供销社实际占用该房屋至今。2009年4月1日，原兴福中心社法定代表人杨志生出具了证明一份，称：“2003年11月份，兴福中心供销社欠兴福宾馆韩爱志招待费，因当时无钱支付，通过和韩爱志协商，用曹王商品房一套顶账，当时韩爱志不很同意，每套房子当时卖十二万元，后协商每套十万元顶账，当时中心社和韩爱志签了商品房转让合同。抽回了招待费单据壹拾万元，当时考虑这样平了帐，没再走财务账。”诉讼双方就涉案房屋协商未果，形成本诉。原审法院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是涉案的房屋转让合同能否对兴福供销社和曹王供销社产生约束力；二是韩爱志是否有权主张停止侵权、排除妨害。关于第一个争议焦点，应从合同签订的主体和内容两方面分别审查。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”从主体上看，杨志生作为法定代表人，有权代表兴福中心社实施民事行为。涉案的《商品房转让合同》签订时，原兴福供销社、曹王供销社、店子供销社已合并组建为兴福中心社，涉案的房屋处于兴福中心社的控制之下，杨志生在合同上加盖个人私章和兴福供销社公章的行为，应视为其代��兴福中心社作出的意思表示行为，主体适格。从内容上看，合同中虽然约定的是“有偿使用”，但同时也载明韩爱志在转让期内“有使用权、所有权、继承权”，该合同具有房屋买卖合同的性质。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故该合同双方主体适格，意思表示真实有效，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效的合同，已经成立并发生法律效力。虽然兴福中心社现已分立，但该合同对于分立后的被告兴福供销社和曹王供销社仍具有约束力。关于第二个争议焦点，应从韩爱志对该房屋是否享有物权和是否有权请求占有保护两方面进行考虑。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”双方在庭审中均未能提交任何证据证明该房屋已经依法登记，也未提交证据证明该房屋系合法建造，对该房屋的物权本院不予评价。双方在《商品房转让合同》中关于转让所有权、使用权的约定，不能发生法律效力，诉讼双方对该房屋均不享有任何物权。但基于双方的约定，兴福中心社仍负有交付房屋的义务，即将其实际占有的涉案房屋转交给韩爱志继续占有。兴福中心社将房屋交付给韩爱志后，韩爱志对该房屋形成了事实上的占有状态，依照合同约定，曹王供销社不得对韩爱志的占有状态产生妨害。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除���害或者消除危险。”故曹王供销社的侵占行为妨害了韩爱志对涉案房屋的占有，韩爱志主张曹王供销社排除妨害、返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。韩爱志主张的使用费20000元，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。另，曹王供销社主张应由原告先支付转让费100000元后再交付房屋，在兴福中心社已经履行了交付义务的情况下，其主张的先履行抗辩权不能成立，本院不予支持。曹王供销社对于韩爱志和杨志生出具的证明中所称的以餐饮费抵顶转让费的陈述不予认可，要求韩爱志支付转让费，该请求与本案并非同一法律关系，可另行处理，本院不予同案审查。韩爱志未提交任何证据证明兴福供销社存在侵权行为，其对兴福供销社的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条的规定，判决如下：一、博兴县曹王供销合作社立即停止侵权，排除对韩爱志占有博兴县曹王供销社商贸小区B3号房屋一套的妨害；二、驳回韩爱志对博兴县兴福供销合作社的诉讼请求及其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由博兴县曹王供销合作社负担150元，由韩爱志负担150元。宣判后，博兴县曹王供销合作社不服上诉称，一审法院认定事实错误。一、一审认定上诉人对涉案房产不享有物权错误。上诉人对涉案房产具有所有权。涉案房产是上诉人的职工于2000年集资盖的，只是至今未办理房产证。一审法院认为，涉案的《商��房转让合同》是签订合同双方兴福中心社和韩爱志真实意思表示，不违反法律强制性规定，认定该合同为合法有效的合同。既然该合同合法有效，兴福中心社对涉案房产就应具有使用权、所有权等相关权利，否则就不具有转让权，合同应属无效。《商品房转让合同》的甲方兴福中心社分立为兴福供销社、曹王供销社及店子供销社后，分立后的三供销社对该合同都享有权利。该合同明确约定转让费为l0万元，同时约定“乙方交费后对所属商品房有权进行使用”，即被上诉人韩爱志只有在支付转让费后才对所属商品房享有使用权。另外合同约定“本合同未尽事宜，一律按《合同法》及《土地法》的有关规定处理”，被上诉人自2003年签订合同至2006年未支付转让费，在上诉人催付后，被上诉人仍未支付。被上诉人的违约行为已导致合同目的无法实现，故上诉人收回涉案房��符合《合同法》之规定。二、一审法院认定被上诉人为涉案房产占有人错误。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本条是关于占有保护的规定。即占有人对于他方侵占或者妨害自己占有的行为，可以行使法律赋予的占有保护请求权，如返还原物、排除妨害或者消除危险。占有保护的理由在于，已经成立的事实状态不应受私力而为的扰乱，而只能通过合法的方式排除，这是一般公共利益的要求。占有人无论是有权占有还是无权占有，其占有受他人侵害，即可行使法律赋予的占有保护请求权；而侵害人只要实施了本条所禁止的侵害行为，即应承担相应的责任，法律不问其是否具有过失，也不问其对被占有的不动产或者动产是否享有权利。本案中涉案房产因被上诉人未支付转让费，上诉人已于2006年收回，至今己实际占有8年之多，故现在涉案房产事实上的占有人为上诉人，而不是被上诉人；上诉人享有法律赋予的占有保护请求权，被上诉人韩爱志应排除对上诉人占有涉案房产的妨害。而一审法院却认为双方对涉案房产均不享有任何物权，被上诉人对涉案房产形成事实的占有状态，并依据上述法律规定，作出上诉人立即停止侵权，排除对韩爱志占有涉案房产的妨害的判决完全错误。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人韩爱志答辩称，一、双方签订的《商品房转让合同》为有效合同且已履行完毕，上诉人无权解除。二、被上诉人是涉案房屋的权利人，上诉人应当将涉案房屋返还给被上诉人。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告博兴县兴福供销合作社述称，2001年5月到2006年5月上级批准曹王供销社、兴福供销社、店子供销社组成了兴福中心社，期间人员、财务、营业设施统一由兴福社管辖。对一审判决无异议。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于涉案房屋的物权问题，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，认为诉讼双方在审理过程中未提交证据证明涉案房屋已经依法登记，也未提交证据证明涉案房屋建设的相关手续，对涉案房屋的物权所有权不予评价，并无不当。2003年11月27日杨志生作为博兴县兴福供销合作中心社的法定代表人与被上诉人韩爱志签订《商品房转让合同》，该合同双方主体适格、意���表示真实、不违反法律强制性规定，属有效合同，合同签订后双方交付了房屋，被上诉人韩爱志首先占有了涉案房屋。博兴县兴福供销合作中心社分离后，曹王供销合作社以韩爱志未支付转让费收回房产为由控制了涉案房屋。被上诉人韩爱志是依据合同首先对涉案房屋进行占有，上诉人曹王供销合作社的行为，妨害了被上诉人韩爱志的权益，原审法院判决上诉人曹王供销合作社停止侵权、排除妨害并无不当。被上诉人韩爱志基于合同占有涉案房屋在先，上诉人曹王供销合作社以未支付转让费为由收回涉案房屋在后，其上诉主张自己享有法律赋予的占有保护请求权理由不足。对于博兴县兴福供销合作中心社用欠款抵顶房屋转让费的行为及中心社分离后相关权利义务的交接等问题，原审法院认为不是本案审查范围正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，��决结果应予维持。上诉人曹王供销合作社上诉理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人博兴县曹王供销合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  景晨光审 判 员  孙兴春代理审判员  刘连义二〇一五年七月十三日书 记 员  纪菲菲