广东省江门市蓬江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0703民初2907号 原告：中山市丰乐家百货商业有限公司，住所地：广东省中山市**恒美一村西堡南街**。 法定代表人：张剑峰。 委托代理人：江俊涛，系广东泓业正杰律师事务所律师。 被告：刘天志，男，1982年1月6日出生，汉族，住广东省龙川县。 委托代理人：黄日森、蔡莉雅，系广东五邑律师事务所律师。 第三人：五邑大学，住所地江门市。 法定代表人：张运华。 委托代理人：李平辉，系学校后勤处处长。 委托代理人：张**宇，系学校后勤处副处长。 原告中山市丰乐家百货商业有限公司诉被告刘天志租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，本院依被告刘天志的申请依法追加了五邑大学作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2017年12月4日、2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告中山市丰乐家百货商业有限公司（以下简称丰乐家百货）的法定代表人张剑峰及委托代理人江俊涛，被告刘天志的委托代理人黄日森、蔡莉雅，第三人五邑大学的委托代理人李平辉、张**宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丰乐家百货诉称：原告与被告于2015年7月24日签订《房屋租赁合同》（简称“《租赁合同》”，合同编号为：FLJ（2015）WY01号），约定由被告承租原告位于五邑大学玫瑰园宿舍首层商铺二期铺位，租赁期限自2015年9月1日至2020年7月31日，同时双方约定被告根据先付款后使用的原则，按学期向原告支付租金，即被告每年12月31日和6月30日前向原告支付下一学期租金。合同签订后，被告未能按约按时向原告支付租金，原告就租金事宜多次委托律师致函被告，但被告均置之不理。同时，被告未按照租赁合同第十条第一款的约定，在未经原告同意的情况下转租给第三者，严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，原告起诉请求法院判令：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号为：FLJ（2015）WY01号）于2017年2月27日解除；二、被告向原告支付2016年9月1日至2017年1月31日的租金122400元，以及2017年3月1日至被告撤出租赁场地之日止的占用费（暂计算至起诉之日占用费金额为124031.25元，计算标准以2017年3月1日至7月31日的租金330750元计算），以上合计246431.25元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。 庭审中原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付2016年9月1日到2017年1月31日的租金115750元，2017年3月1日至2017年7月31日的占用费330750元，之后的占用费另案再提起诉讼。 原告丰乐家百货对其起诉事实提供的证据有：1、被告身份证复印件一份；2、原、被告于2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》一份；3、“拖欠租金”律师函及邮寄单；4、解除房屋租赁合同的函及邮寄单；5、原告的机构信用代码证、营业执照及组织机构代码证；6、中标通知书；7、中山市远志贸易有限公司的企业信息；8、中山市远志贸易有限公司违法分租的三份合同以及收据4份；9、租户出具的情况说明7份以及照片8份；10、刘天志向原告支付租金、押金的银行流水；11、五邑大学与原告签订的《房屋租赁合同》一份；12、原告与刘天志签订的五邑大学玫瑰园学生宿舍一期商铺的《租赁合同》一份；13、原告与刘天志签订的《补充合同》一份；14、刘天志转账明细一份；15、2015年10月至2017年2月的水电费通知单；16、五邑大学出具的《产权证明》（复印件）一份；17、2017年12月13日的广发银行进账单6份;18、(2017)粤0703民初5504号《民事判决书》1份。 被告刘天志答辩称：一、被告刘天志不存在拖欠租金情形。1、原告拖欠五邑大学租金在前，导致三方合同随时面临无法履行的风险，被告暂停向其缴纳租金合法、合理。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条第一项第1点约定“甲方应合法拥有本合同项下的房屋产权，并且合法拥有本合同项下房屋的一切合法证明文件，其有权签署及使用合同，并按照本合同的条款和条件履行义务”，第2点约定“所租赁经营场所符合甲、乙双方认定的使用要求”，即租赁合同有效履行的前提是原告承担保障被告对涉案商铺使用权的责任，但是被告从2016年起至今处于欠缴五邑大学租金状态，其无法保障被告对涉案商铺的稳定使用。根据《合同法》第67条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原告已经违反了先履行合同义务，导致合同履行不稳定，被告暂停向其缴纳租金事出有因。2、为保障合同得以稳定履行，被告已向五邑大学代缴原告欠付租金。首先，被告曾多次与五邑大学磋商租金事宜过程中，五邑大学屡次向被告表示，原告欠缴纳五邑大学租金，如该情况持续发酵，五邑大学将收回涉案商铺。其次，原告及其法定代表人对外欠债，为防止原告收取被告租金后不向五邑大学缴纳租金，威胁到被告合同的履行，被告分别于2017年8月16日、2017年12月1日向五邑大学代缴原告欠缴的租金33万元。 二、被告不存在违约转租行为。1、涉案商铺本来就是用于开展不同经营种类的商铺。涉案商铺是卡位设计，为满足校园商业多样性，本来就是用于开展不同经营种类的商铺，被告将涉案商铺整体承租再分租给商户，是共识。被告整体承租后，投入了大量时间、资金、资源招商，才有今天百花齐放的经营种类及商户，原告主张解除合同，其中一个目的也是希望通过解除合同来吞噬被告招商成果。2、合同约定可以转租。《房屋租赁合同》第四条第3项、第4项均确认了被告享有就涉案商铺与第三方进行联营、合资、合作、出租等，且第三方对涉案商铺的使用，视为被告对涉案商铺的使用。即是说，被告对涉案商铺享有转租权。3、转租行为不必经甲方（原告）书面同意。《房屋租赁合同》第十条第1项约定“未经甲方同意不能转租给第三者”，即是说，甲方同意转租不以书面为准，综合本案合同订立的目的、商铺使用用途、原告明知商铺使用情况、交易习惯等进行分析，原告已经明确允许被告对涉案商铺转租。4、原告一直知道商铺租赁情况。首先，被告从一开始已口头准许被告对涉案商铺进行转租；其次，被告自2015年9月承租涉案商铺时起，即在五邑大学进行大规模的招商活动并设立咨询点，期间，各商户还多次举行大型校园宣传活动，原告理应知道商铺转租及使用情况；再次，原告作为一手承租人，经常到涉案商铺巡视，知道转租情况；最后，据《房屋租赁合同》第六条第3项规约定“由被告向原告缴纳水电费”，那么，原告需要每月到场抄水表、电表，据此数据来收取水电费、必定知道商铺转租情况；5、原告自2015年9月起知道转租及商铺经营情况，其无权据此要求解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 三、原告散播被告欠租谣言、欺骗商户，还与商户另订合同，收取被告应得的租金，民事上是典型的欺诈行为，刑事上是典型的诈骗行为，依法应对被告予以经济赔偿。如原告继续进行上述行为，被告将对此进行另案追究。 四、原告行为严重违背诚实守信原则。 综上，双方并不符合解除合同的条件，本案合同应继续履行。并且，原告行为严重违反诚信原则，扰乱合同稳定履行的秩序，如果原告与被告解除合同，将导致原告、被告与其他商户之间的合同效力之争、租金收取之争，诉讼不断。故为维护多方当事人合法权益，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 另外，按照原被告双方合同的约定，2015年到2018年租金总和1986075元，经初步统计，在这期间被告向原告支付了约246万元租金，另外被告向第三人五邑大学支付了33万元租金，合计279万多元，因此被告方并不存在欠租的问题；相反据被告所知原告拖欠案外人租金高达百万元，因而被告不向原告支付租金而向第三人五邑大学支付租金。而且被告向原告支付的246万元都被原告挪用，损害了物权人的权益。本案的租赁关系为：五邑大学出租给原告，原告转租给被告，被告分租给十多个承租人，有多个租赁关系，影响十多个租赁人的稳定，被告在清楚该租赁关系的情况下将租金缴纳给第三人五邑大学，使得各方租赁关系得以稳定。另外原告对各方承租人采用断水断电的方式，已产生多宗诉讼案件。因此原告向五邑大学承租，被告向原告承租，该双方差额就是利润。但是原告享有该差额利润之外还拒绝向五邑大学交租，一旦五邑大学解除合同，那么整个租赁链就会破坏。故希望法院判决被告直接向五邑大学缴纳租金，待该差额补足后，再向原告缴纳租金。 被告刘天志在举证期限内提供的证据有：1、民事起诉状四份，案件受理通知书四份；2、中山市远志贸易有限公司工商信息；3、刘天志身份证；4、租赁汇款凭证（广发银行进账单）二份、证明一份；5、网页资料一份；6、“刘天志应付款及实付款项统计”明细情况，包括支付记录统计表、银行流水、进账单、收款收据8份。 第三人五邑大学陈述称：对原告的起诉没有意见，案件与第三人无关。 第三人五邑大学举证期间内没有提供证据。 经审理查明：2014年7月31日，原告丰乐家百货中标五邑大学“玫瑰园学生宿舍首层商铺租赁”采购项目，中标价格为89元/平方米/月。2014年10月14日，原告丰乐家百货与第三人五邑大学签订一份《房屋租赁合同》，约定五邑大学将其所有的玫瑰园学生宿舍首层商铺分二期出租给原告丰乐家百货使用，其中一期位于东北角靠开平桥与34-37栋学生宿舍端约585平方米，期限从2014年10月1日至2020年9月30日止，二期西北角靠土建学院一侧约317平方米，从2015年10月1日至2020年9月30日止，合同单价每月每平方米89元；水电实行单独装表，计量收费。合同中第四条约定承租的经营范围为：超市、水果、复印打字、通信、桶装水代销、IT产品销售及维修和金融等满足学生日常生活需要的服务项目。合同中第六条第8点约定如原告在经营期间将承包经营权转让给第三方属于违约责任，第十一条第1点也约定未经五邑大学同意不能转租给第三者。 签订上述《房屋租赁合同》后，原告丰乐家百货与被告刘天志分别于2015年7月24日和2015年8月4日签订二期商铺（共十五卡）和一期商铺的《房屋租赁合同》，分别将上述其向五邑大学整体租赁的一、二期商铺转租给被告刘天志使用。 原告丰乐家百货与被告刘天志于2015年7月24日签订的玫瑰园二期《房屋租赁合同》【合同编号为：FLJ（2015）WY01号】约定：1、由被告刘天志承租原告租赁的位于五邑大学玫瑰园宿舍首层商铺建筑面积约600平方米的二期铺位（以下简称玫瑰园二期）；2、租赁期限自2015年9月1日至2020年7月31日，租金每月每平方米105元，租赁费用每年递增5%：2015年9月1日至2016年7月31日，学期租金315000元，年度租金630000元；2016年9月1日至2017年7月31日，学期租金330750元，年度租金661500元；2017年9月1日至2018年7月31日，学期租金347287.5元，年度租金694575元；2018年9月1日至2019年7月31日，学期租金364651.9元，年度租金729303.8元；2019年9月1日至2020年7月31日，学期租金382884.5元，年度租金765768.9元；3、被告刘天志根据先付款后使用的原则，按学期向原告支付租金，即被告刘天志每年12月31日和6月30日前向原告支付下一学期租金（每年2月、8月为免租期），租金缴纳账户为银行转账至原告的账户（开户银行：中国工商银行中山远洋城支行，账号：62×××41）；4、被告刘天志须向原告缴纳风险保证金200000元，租赁期内不退还，租赁期满无违约情况免息退还；5、如被告刘天志以联营、合资、合作、出租方式导致案外人使用商铺均视为被告方使用，被告刘天志以联营、合资、合作、出租方式转租商铺的，合同的租赁终止日期不超过合同约定的终止日期；6、合同还约定了被告刘天志于商铺的具体经营范围，均为满足学生日常生活需要的服务项目；7、合同解除的条件：合同第五条约定有该条约定的（1）至（9）中情况之一的均属于被告违约，原告可以单方解除合同，风险保证金不予退回，其中第（8）条“在经营期间将承包经营权转让给第三方的”。 原告丰乐家百货与被告刘天志于2015年8月4日签订的玫瑰园一期《房屋租赁合同》【合同编号为：FLJ（2015）WY02号】约定：1、由被告刘天志承租原告租赁的位于五邑大学玫瑰园宿舍首层商铺建筑面积约250平方米的一期铺位（以下简称玫瑰园一期）；2、租赁期限自2015年9月1日至2020年7月31日，租金每月每平方米136元，租赁费用每年递增5%，并约定了自2015年9月1日至2020年7月31日期间的各学期租金金额；3、被告刘天志根据先付款后使用的原则，按学期向原告支付租金，即被告刘天志每年12月31日和6月30日前向原告支付下一学期租金（每年2月、8月为免租期），租金缴纳账户为银行转账至原告的账户（开户银行：中国工商银行中山远洋城支行，账号：62×××41）；4、被告刘天志须向原告缴纳风险保证金150000元。对合同约定的保证金退还及违约责任等内容与原、被告双方签订的二期商铺的租赁合同约定内容一致。2015年11月1日，原告丰乐家百货又与被告刘天志签订一份《补充合同》，约定该《补充合同》作为五邑大学玫瑰园一期《房屋租赁合同》的补充，约定刘天志于2015年11月30日前向原告总计预付85万元，作为预付一期商铺自2016年9月1日至2020年7月31日总租金费用，被告刘天志不再按原租赁合同缴纳租金。 被告刘天志向原告承租了五邑大学玫瑰园一期、二期，分别按合同约定的租金缴纳账户缴纳了一、二期的租赁保证金后，便开始承租。承租商铺期间被告刘天志又将上述涉案的二期商铺以其个人独资的中山市远志贸易有限公司的名义再对外转租给各实际经营商户，并分别签订租赁合同及收取各租户缴纳的保证金和租金。其中部分商家如“阿唐土家酱香饼”、“汉味黑鸭店”、“维C果汁坊”、“蜜雪冰城”、“原味坊”、“九街甜品”、“Q堡堡店”等后又与原告丰乐家百货重新签订租赁协议。因被告刘天志没有按合同约定时间约定的金额缴纳玫瑰园二期每月的租金给原告，引发本案的纠纷。原告遂成讼。 另查明，原告提供的《产权证明》中显示第三人五邑大学曾于2015年同意原告分租五邑大学玫瑰园学生宿舍首层商铺给第三方经营。 另，因被告刘天志拖欠原告的租金，原告于2016年12月15日委托律师向被告刘天志发出一份《律师函》，告知被告刘天志截止至发函之日其已经拖欠原告的商铺租金累计100000元。2017年2月20日，原告向被告刘天志发出一份关于解除《房屋租赁合同》的通知，告知被告刘天志因其拖欠缴纳玫瑰园二期商铺的租金及违反合同约定转租给第三者，故解除2015年7月24日签订的二期商铺的《房屋租赁合同》。上述资料被告均未签收而被退回。 再查明，原告中山市丰乐家百货商业有限公司于2011年4月26日登记成立，是张剑峰个人独资的有限责任公司。中山市远志贸易有限公司于2015年8月20日登记成立，是被告刘天志个人独资的有限责任公司。 本案立案后，被告刘天志委托刘天伟于2017年8月16日，2017年12月1日向第三人五邑大学的银行账户分别转入100000元和230000元，上述款项共330000元作为被告刘天志承租玫瑰园二期的部分租金。第三人五邑大学确认收到上述款项，并确认是案外人代原告交纳的玫瑰园二期租金。在五邑大学诉丰乐家百货、张剑峰租赁合同纠纷一案中，本院于2018年1月31日作出(2017)粤0703民初5504号民事判决，判决丰乐家百货应支付五邑大学的租金215597.36元，该金额是在丰乐家百货拖欠五邑大学的租金金额中扣除了上述五邑大学收到的330000元款项后计算所得的租金。 除上述刘天伟支付的330000元外，第三人五邑大学还确认收取冯健能、唐泽文、周琳、陶利军、温百林、梅保柱等人于2017年12月13日转账划入五邑大学名下收款账户的租金合共196412.5元，并确认上述款项是案外人代原告缴纳的玫瑰园二期商铺租金款项。原告丰乐家百货确认冯健能、唐泽文、周琳、陶利军、温百林、梅保柱等人是向原告承租玫瑰园二期商铺的部分商户。 对于被告刘天志向原告丰乐家百货实际缴纳五邑大学玫瑰园一、二期租金金额的情况，因2017年3月14日之后被告没有再向原告的租金账户转入款项，故原、被告双方均同意通过计算被告刘天志在2015年7月27日至2017年3月14日期间内转账划入原告名下租金收取账户的款项金额，再与玫瑰园一、二期应缴纳租金金额对比来判断被告刘天志是否足额缴纳二期租金。庭审中经本院组织原、被告核实账户的资金来往明细后，原、被告双方核实情况如下： 第2原告丰乐家百货确认被告应付玫瑰园一期租金1190000元、保证金150000元；截止至2017年6月30日被告刘天志应付玫瑰园二期保证金200000元、租金1638787.5元（该金额是2015年9月1日至2016年7月31日学年度的租金630000元、2016年9月1日至2017年7月31日学年度的租金661500元及2017年9月1日至2018年7月31日学年度中的第一学期租金347287.5元之和），应付一、二期租金和保证金合计3178787.5元；加上未缴纳的水电费金额192547.4元，应付总金额（包括一、二期租金、保证金、水电费）为3371334.9元。原告丰乐家百货经核实租金收取账户的收入情况确认上述租金缴纳账户截止到2017年3月14日总共收到被告刘天志的转入款项人民币2205095.25元。此后该账户没有再收到被告转帐划付的款项。 2、被告刘天志于2018年1月2日向本院书面提交“刘天志应付款及实付款项统计”明细情况，确认：玫瑰园一期合同期内其应付租金总额为人民币1190000元，保证金为150000元；截止至2017年6月30日，其应付玫瑰园二期租金1638787.5元，保证金200000元，合共3178787.5元。被告经核实账户的收入情况确认其于2015年7月27日开始至2017年3月14日期间通过银行转账方式向原告转账支付的金额为2205095.25元。加上被告刘天志委托刘天伟分别于2017年8月16日、12月1日支付的租金合共330000元及2015年10月27日跨行汇出给原告的141000元，合2676095.25元；被告刘天志还主张以现金方式向原告又支付了合共525920.20元（即其提供的证据6中的8份《收款收据》合计的金额，包括2015年7月28日“刘天志交的二期合同保证金200000元”，2015年10月8日“刘天志交的一期合同保证金150000元”，2015年10月16日“刘天志交的一期水电费20500.35元”，2016年1月16日“刘天志交的玫瑰园商铺水电费21312.05元”，2016年4月18日“刘天志交的玫瑰园商铺水电费34940.6元”，“刘天志交的玫瑰园商铺水电费79650.1元”，2015年12月10日“刘天志交的玫瑰园商铺水电费19517.1元”）。上述款项合共3202015.45元。 再查明，五邑大学出具给原告丰乐家百货的电费收费单据中显示，自2015年10月至2017年2月，原告承租五邑大学的商铺应缴纳的水电费金额合共为192547.4元。原、被告双方庭审中确认被告刘天志向原告的租金缴纳账户中划入的一、二期水电费金额合共57095.25元（2015年11月22日11530元、11月23日520元、12月20日19517元、2016年4月27日11312元、2016年4月29日805.25元、2016年5月7日13411元）。 经本院释明，原告主张解除合同而并未提出要求被告返还租赁的涉案商铺的请求。并明确仅于本案中主张要求被告支付自2016年9月1日至2017年7月31日的部分租金和占用费，金额为446500元，上述期间其余的租金或占用费，以及2017年7月31日之后发生的租金或占用费将保留追讨的诉讼权利，暂不主张于本案中处理。再起诉主张。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。经庭审，原、被告双方对被告刘天志是否足额缴纳玫瑰园二期的租金及水电费用存在争议。故本院经归纳本案的争议焦点为：1.原、被告双方于2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为：FLJ（2015）WY01号）是否合法有效？2.被告刘天志是否有拖欠原告丰乐家百货的租金？3.原、被告双方在履行《房屋租赁合同》过程中谁违约，应否解除合同？ 第一，关于原告丰乐家百货与被告刘天志于2015年7月24日签订的玫瑰园二期的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。 对于本案的涉案租赁标的物“玫瑰园二期”，其物业业主为第三人五邑大学，五邑大学于2014年10月14日与原告签订《房屋租赁合同》，将玫瑰园二期物业出租给原告丰乐家百货使用，现原告又将上述玫瑰园二期物业转租给被告刘天志，因此原告是承租人，被告刘天志是次承租人。五邑大学与原告签订的《房屋租赁合同》中虽然约定原告未经五邑大学同意不能转租给第三者。但同时该合同第四条也约定承租的经营范围为：超市、水果、复印打字、通信、桶装水代销、IT产品销售及维修和金融等满足学生日常生活需要的服务项目。可见承租人不可能仅为原告经营，其目的也是让承租人分租商铺进行经营。实际上原告承租商铺后转租给被告刘天志，再由被告分租给各个体商户经营。经庭审查明，各分租商户在办理营业执照时也应由商铺权属人五邑大学提供产权证明，而且各分租的商铺均在五邑大学校园内，五邑大学作为校园管理者也不可能不知道商户经营的情况。且自五邑大学于2014年10月出租物业后至原告起诉前，五邑大学确认收取原告的租金既有直接收取原告缴纳的租金，也有收取其他分租商户代原告缴纳的租金。因此可以判断第三人五邑大学应当知道原告转租商铺的情况，但并未有对原告的转租行为提出异议。可见五邑大学是同意原告分租五邑大学玫瑰园学生宿舍首层商铺给第三方经营的。虽然五邑大学于庭审中不确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告丰乐家百货将商铺转租给被告刘天志的行为没有违反合同的约定，其与被告刘天志于2015年7月24日签订的玫瑰园二期的《房屋租赁合同》（合同编号为：FLJ（2015）WY01号）是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关的法律法规的规定，是合法有效的合同。 第2关于被告刘天志是否有拖欠原告丰乐家百货的租金的问题。 原告丰乐家百货与被告刘天志签订租赁合同后，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告丰乐家百货将涉案玫瑰园二期商铺交付给被告刘天志使用后，原告已经履行了合同约定的义务，被告刘天志理应按照合同约定的期限及租金金额向原告支付租金。由于被告刘天志承租的玫瑰园一、二期商铺应缴纳给原告的租金、押金、水电费等所有费用均是划入约定的原告名下的工商银行账户，因此涉及的转账划付资金的次数多，双方均无法解释每一笔转账金额是属于缴纳玫瑰园一期还是二期商铺的租金。故原、被告均同意计算在2015年7月27日至2017年3月14日期间，由被告刘天志划入上述银行账户的款项总金额与玫瑰园一、二期应缴纳租金金额对比来判断被告刘天志是否足额缴纳二期租金。经原、被告双方对数确认及本院核实，被告刘天志划付的资金情况如下：玫瑰园一期合同期内其应付租金总额为人民币1190000元，保证金为150000元；截止至2017年6月30日，其应付玫瑰园二期租金1638787.5元，保证金200000元，合共3178787.5元，被告刘天志上述期间转账支付的金额为2205095.25元。由于原、被告均确认被告转给原告上述账户中的款项包含了一、二期商铺的保证金350000元、水电费57095.25元和租金，而涉案争议的是二期商铺的租金部分。因此被告划入原告租金账户中的款项金额应减除一、二期的保证金和水电费，即租金金额为1798000元（2205095.25元-350000-57095.25元）。对于第三人五邑大学确认收到的被告刘天志代原告缴纳给五邑大学的租金330000元，本院作出的(2017)粤0703民初5504号民事判决已将该金额在原告应支付给五邑大学的租金中予以扣减，原告及第三人均予以确认。因此，该金额330000元可列入计算为被告刘天志已经缴纳的租金部分。综上，被告刘天志应缴租金押金与其转账支付的金额之差额为：700787.5元【（1190000元+1638787.5元）-（2205095.25元+330000元-350000元-57095.25元）】。 对于被告刘天志提出其于2015年10月27日划付给原告上述账户的141000元，经本院核实《银行账户历史明细清单》，该141000元是张*娟划入，并非被告刘天志转帐划入；被告刘天志主张主张以现金方式向原告支付的合共525920.20元（即其提供的证据6中的8份《收款收据》合计的金额）其组成分别为一期保证金150000元、二期保证金200000元，一期和二期商铺的水电费用等。其中一期和二期保证金金额属于重复计算，一期和二期商铺的水电费用175920.2元不属于被告刘天志缴纳的租金部分，故本院于本案中暂不处理。因此，对于被告刘天志抗辩主张其转账及现金支付租金合共有3202015.45元，截止到2017年6月30日已经足额缴纳一二期租金的抗辩意见，本院不予采信。 因此上述计算的款项差额700787.5元实际上是被告欠交的2016年9月1日至2017年7月31日学年度的部分租金353500元及2017年9月1日至2018年7月31日学年度中的第一学期租金347287.5元。 第三，关于原、被告双方在履行《房屋租赁合同》过程中谁违约，合同应否解除的问题。 如上所述，由于原告丰乐家百货自签订合同后已经将涉案玫瑰园二期商铺交付给被告刘天志使用，已经履行了合同约定的义务，因此被告刘天志理应按照合同约定的期限及租金金额向原告支付租金。但是被告刘天志截止至2017年7月31日尚拖欠原告丰乐家百货应收租金700787.5元（被告刘天志支付给五邑大学的330000元已经抵扣其欠原告的部分租金）没有支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告刘天志拖欠租金的行为已属违约，应承担支付租金的违约责任。对于被告拖欠的上述租金700787.5元，庭审中原告最后明确仅主张其中的部分金额446500元，截止至2017年7月31日的其余部分租金、以及2017年7月31日之后发生的租金将另案再主张。原告的上述诉讼主张是其自主处分诉讼的权利，其请求金额合法有据，本院予以支持。 对于原告以被告未经其同意转租商铺给第三者而违反合同约定为由，要求解除《房屋租赁合同》的诉请。根据《房屋租赁合同》第四条第3、4款的约定：如被告刘天志以联营、合资、合作、出租方式导致案外人使用商铺均视为被告方使用，以上述方式转租商铺的，合同的租赁终止日期不超过合同约定的终止日期。因此被告的转租行为并未违反双方的约定，而原告在租赁过程中也实际已经确认被告该转租行为。因此原告以上述理由解除《房屋租赁合同》，理据不足。但因被告作为该合同的承租人，在履行合同过程中拖欠原告的租金未有支付，在原告发出《律师函》催告后仍拖欠租金，属于未履行主要的合同义务。虽然被告刘天志辩称原告拖欠第三人五邑大学租金在前，导致原告与第三人、原告与被告之间的合同随时面临无法履行的风险，因此被告暂停向原告缴纳租金的行为没有违约。但是原告是否拖欠第三人五邑大学的租金并不属于被告作为合同相对人拖欠原告租金之理由。且由于原、被告没有互负债务，故被告主张其作为后履行一方有权拒绝原告履行要求的辩解意见，于法无据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”,因此原告主张解除原、被告双方于2015年7月24日签订的玫瑰园二期《房屋租赁合同》（合同编号为：FLJ（2015）WY01号）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告并没有证据证明合同于2017年2月27日已经解除，因此上述合同应自判决生效之日起解除。 合同解除后，对于玫瑰园二期商铺的交还及租赁押金的问题原告并未于本案中主张，故本院对此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中山市丰乐家百货商业有限公司与被告刘天志双方于2015年7月24日签订的玫瑰园二期《房屋租赁合同》（合同编号为：FLJ（2015）WY01号）； 二、被告刘天志应在本判决生效之日起十日内将2016年9月1日至2017年7月31日期间尚欠原告中山市丰乐家百货商业有限公司的部分租金人民币446500元支付给原告中山市丰乐家百货商业有限公司； 三、驳回原告中山市丰乐家百货商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。 本案受理费27942元，由被告刘天志全部负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  莫少彬 人民陪审员  刘晓莹 人民陪审员  梁德毅 二〇一八年五月二十一日 法官助理林鸿杰 书记员张雅文