江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰靖民初字第2268号原告薛金坤。原告魏俊红。两原告委托代理人刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人张进锐、李岩，该公司员工。原告薛金坤、魏俊红与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛金坤、魏俊红的委托代理人刘小宏，被告碧桂园公司委托代理人张进锐、李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江碧桂园xxxx房屋（下称xxxx房屋），售价1096726元。合同签订后，原告向被告支付了全部房款（其中贷款490000元）。后经人举报，靖江市工商局认定被告在销售商品房前后，虚构“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等广告词，构成虚假宣传，对被告进行了处罚。开盘当日，被告违反商品房价格公示的有关规定，隐瞒向物价部门备案的价格，自行杜撰所谓“按揭原价”，然后以该“按揭原价”进行打折优惠，而不是按“备案价”打折优惠。被告通过虚标原价、虚假优惠、虚假折扣、虚假得房率等手段欺诈原告、多收取原告的房款，此行为构成了价格欺诈。靖江市物价局对被告价格欺诈的行为亦作出了认定及处罚。被告除实施上述广告欺诈和价格欺诈外，还宣称其系“全国房地产十强企业”、“千亿房企”，而实际上系2013年1月设立的注册资金为1亿元的房地产企业，对原告构成合同主体欺诈。此外还存在其他诸如未在正式销售的5日前一次性公开全部预售房源并按申报备案价格明码标价对外销售；故意拖延开盘时间、捂盘惜盘，造成房源紧张的假象；利用格式化合同要求先交足房价30%的房款才能看到和签订售房合同的方式，设置陷阱诱骗、套牢、诱使购房者上当等其他违法行为。综上，原告的真实意思是向被告购买属于“房地产十强企业”、“注册资金达千亿的房地产企业”开发建设的、拥有“中国驰名商标”、“得房率达到82%”，并享受了较大价格优惠的房屋。被告的上述种种欺诈，使原告违背了上述真实意思与之签订了《商品房买卖合同》。故请求依法撤销原、被告于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还原告购房款1096726元，赔偿利息损失53509.09元（其中贷款80000元自2014年2月12日至2014年11月12日实际支付利息2917.89元；贷款410000元自2014年2月28日至2014年10月29日实际支付利息17677元；自有资金606726元自2013年12月31日按年息6%至2014年11月26日的利息为32914.2元）。被告碧桂园公司辩称：原告所述其与我司签订商品房买卖合同，按合同约定付清了购房款1096726元（其中贷款490000元）属实。我司在商品房销售前后所进行的广告宣传是有事实根据的，虽然工商局认定虚假广告并进行了处罚，但我司并未构成欺诈。我司开发建设的商品房价格属市场调节价，不属政府定价或政府指导价，我司按相关要求对待售商品房向物价部门进行了价格备案，供公众查询，但并不意味着政府拥有对商品房的定价权，且法律并未强制性规定应按备案价销售。我司根据商品房的品质、地段、户型、朝向、市政配套等因素，确定商品房的销售原价。在原价的基础上，按优惠条件确定优惠后的价格，即“惠后价”。我司在开盘时公示了“按揭原价”及“惠后价”，并以“惠后价”与原告签订了《商品房买卖合同》，对原告未构成欺诈。得房率在买卖合同中有明确约定，原告在与我司签订合同时是明确知晓的，关于得房率我司亦未对原告进行欺诈。原告称我司以虚标原价、虚假优惠、虚假折扣、虚假得房率等手段欺诈原告均不是事实。原告与我司签订房屋买卖合同的真实意思，只能依据双方签订的房屋买卖合同的内容，而不能听凭原告事后的口头陈述，并根据其口头陈述而认定原告在签订房屋买卖合同时违背了其真实意思。原告与我司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在本市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日、10月18日被告对包括本案xxxx在内的待售房屋的销售价格至靖江市物价局进行了备案，2013年9月18日取得了《商品房预售许可证》。被告在宣传彩页广告上称“精装洋房惠后均价7380元/㎡”、“约95-142㎡电梯精装洋房，82%得房率”等。2013年10月19日，上述楼盘开盘，被告以“按揭原价”及“惠后价”的两种标价方式，对所有销售房屋价格进行了公示，其中公示的xxxx的“按揭原价”为1286013元、“惠后价”为1096726元，“备案价”1285500元未公示。当日，原告与被告签订《靖江碧桂园认购书》，对原告拟向被告购买的具体房号、建筑总面积、套内面积、公摊面积、房屋单价、总价、付款时间及方式、签订合同时间等进行了约定，原告向被告支付定金1万元。2013年11月3日，原告按认购书约定与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买xxxx，建筑面积140.83平方米、套内面积106.63平方米、房屋价款计1096726元。2014年2月8日前原告按约付清了房款，其中490000元系贷款。2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局认为：碧桂园公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；其在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于“生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为；在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。据此，责令碧桂园公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。2014年9月23日，靖江市物价局认定：碧桂园公司6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并依此“按揭原价”为基础进行打折销售。碧桂园公司上述行为违反了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》关于“已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售”、“商品房经营者不得使用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”的规定，属于“利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”、违反《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第五条规定的行为，对碧桂园公司处以15万元的行政处罚。另查，2013年8月至2014月3月间，“靖江碧桂园”楼盘周边楼盘毛坯房的备案价为7140元/㎡-7744.31元/㎡，精装房的备案价为9375元/㎡-9988元/㎡。本院认为，我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案争议的主要焦点是:被告碧桂园公司与原告签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致原告陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示。首先，碧桂园公司广告宣称“千亿房企”、“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律、部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于是否属于“中国房地产10强”、“中国驰名商标”“千亿房企”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等等。其次，被告碧桂园公司销售房屋时明码标示了全部房源的“按揭原价”、“惠后价”，其虽未按《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定的“在正式销售5日前”公开及“按照申报备案价格明码标价对外销售”，但事实上“惠后价”均低于“备案价”，部分房源的“按揭原价”亦低于“备案价”。被告并未对原告等购房者宣称该“按揭原价”即是“备案价”，也未曾允诺在“备案价”基础上打折优惠，我国法律、行政法规对此亦无强制性规定。故原告主张应以“备案价”为打折基数没有事实和法律依据。再次，被告虽然宣称得房率82%，但在原、被告签订的《靖江碧桂园认购书》中即明确载明了原告购买的房屋的建筑总面积、套内面积，故被告并未故意隐瞒真实得房率，也不存在因此多收原告购房款。综合上述分析及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，本院不能认定原告主张的其因被告的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。原告以被告对其实施了“广告欺诈”、“主体欺诈”、“价格欺诈”等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，判决如下：驳回原告薛金坤、魏俊红要求撤销其与被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于2013年11月3日订立的《商品房买卖合同》、被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司返还原告购房款及赔偿利息损失的诉讼请求。本案受理费15570元，由原告薛金坤、魏俊红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15570元。审 判 长  缪培红人民陪审员  刘桂兴人民陪审员  何灿芬二〇一五年二月十六日书 记 员  赵亚波附本判决援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。