南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2014)江宁民初字第2380号原告南京根红物业管理有限公司（组织机构代码77129874-9），住所地在南京市江宁经济技术开发区百家湖街道殷巷工业园。法定代表人沈业根，该公司董事长。委托代理人嵇红年，江苏上元律师事务所律师。被告南洲环艺置业（南京）有限公司（组织机构代码60896818-3），住所地在南京市江宁区科学园印湖路39号。法定代表人徐尹，该公司董事长。委托代理人曹葳、刘俐，江苏华昕律师事务所律师。原告南京根红物业管理有限公司（以下简称根红物业）诉被告南洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称南洲环艺）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告根红物业法定代表人沈业根，被告南洲环艺的委托代理人曹葳、刘俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告根红物业诉称，2006年7月28日，原被告双方签订《物业管理委托合同》，约定被告委托原告对其开发的印湖山庄小区提供物业服务，2008年12月13日，双方确认交付面积为49722.49平方米。现诉至法院，要求被告立即支付拖欠原告的物业费2884077.67元。被告南洲环艺辩称，1、2012年6月30日前的物业费主张已超过诉讼时效；2、小区实际交付时间为2009年6月1日，非原告所说的2008年12月13日；3、小区别墅区与住宅、商铺区相互独立，原告提供的物业服务不包括别墅区，其不应支付别墅区物业费；4、印湖山庄一期住宅已全部售出，原告不应向其主张物业费，空置商铺面积为4230.51平方米，应按照空置率的标准支付物业费而非全额。经审理查明，原、被告于2006年8月2日签订《物业管理委托合同》，约定南洲环艺（甲方）将印湖山庄委托根红物业（乙方）实行物业管理，关于物业管理服务费，公寓楼按每月每平方米1元向业主收取，管理服务费用标准的调整，按江宁区物价局批文调整。2008年12月5日，南洲环艺向根红物业出具《工作联系函》，载明“印湖山庄一期已基本竣工，按有关文件规定：物业企业必须先期介入。请接此函件后，速安排有关人员按工作需要分期分批进入印湖山庄以便工作”。2008年12月9日，根红物业向南洲环艺出具《工作联系函》，载明“接贵公司印湖山庄一期工程基本竣工，速安排物业工作人员进入印湖山庄。为便于工作、收费。请贵公司接此函后，按规定，速提供园区规划平面图、商品房竣工验收报告、首批交付面积等文件。以便我公司开展工作”。2008年12月13日，南洲环艺出具《印湖山庄一期首批交付面积》，载明“首批交付总面积：49722.49平方米”。江宁区物价局于2009年1月8日出具江宁价字[2009]4号《关于“印湖山庄”普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》载明“有电梯住宅每月每平方米（建筑面积）0.9元”。另查明，根红物业提交的印湖山庄住宅清单载明“2008年12月15日——30日，面积35288.53平方米，单价0.9元/㎡月，应补金额15879.83元；2009年1月——4月，面积35288.53平方米，单价0.9元/㎡月，应补金额127038.70元；2009年5月——12月，面积35288.53平方米，单价0.9元/㎡月，应补金额254077.41元；2010年1月——6月，面积35288.53平方米，单价0.9元/㎡月，应补金额133390.64元；2010年7月——12月，面积35288.53平方米，单价0.9元/㎡月，应补金额114334.83元；合计644721.41元”。根红物业提交的印湖山庄商铺清单载明“2008年12月15日——30日，面积16857.08平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额15171.37元；2009年1月——12月，面积16857.08平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额364112.93元；2010年1月——12月，面积16857.08平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额364112.93元；2011年1月——12月，面积16857.08平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额364112.93元；2012年1月——4月，面积16074.08平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额115733.38元；2012年5月——12月，面积15597.17平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额224599.25元；2013年1月——12月，面积14866.80平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额321122.88元；2014年1月——12月，面积10121.39平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额218622.02元；合计1987587元”。根红物业提交的印湖山庄别墅清单载明“2008年12月15日——30日，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；2009年1月——12月，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；2010年1月——12月，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；2011年1月——12月，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；2012年1月——12月，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；2013年1月——12月，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；2014年1月——12月，面积1929.26平方米，单价1.8元/㎡月，应收金额1736.33元；合计251768.57元”。再查明，印湖山庄别墅区与住宅区有围墙隔开，相互独立，根红物业未对别墅区提供物业服务。上述事实，有《物业管理委托合同》、《关于“印湖山庄”普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》、《印湖山庄一期首批交付面积》、工作联系函、工作联系单、印湖山庄住宅、商铺、别墅清单、照片、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，一、关于诉讼时效。法律规定权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，原告诉请的物业费基于同一《物业管理委托合同》应认为系同一债权，原告对其中部分物业费主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩下的物业费，因此被告认为部分物业管理费超过诉讼时效无法律依据，本院不予采信。二、关于小区实际交付时间。2012年12月5日南洲环艺向根红物业出具了《工作联系函》要求根红物业进驻印湖山庄小区，后经根红物业函告，南洲环艺于2013年12月13日向根红物业出具了印湖山庄一期首付面积的文件。另被告南洲环艺未提供证据证明小区实际交付时间为2009年6月1日，因此小区实际交付时间应认定为2008年12月3日。三、关于别墅区物业费。被告南洲环艺提供了小区照片及证人证明印湖山庄住宅、商铺区相互独立，原告提供的物业服务不包括别墅区，且原告根红物业未提供证据证明其为印湖小区别墅区提供了物业服务，因此对根红物业主张的别墅区物业费本院不予支持。四、关于住宅区及商铺物业费。关于住宅区及商铺的面积，原告根红物业提交了清单，南洲环艺认为面积计算有误，但并未提供相应证据证明其已经将其中部分房产交付给业主，本院不予采信。原被告双方的《物业管理委托合同》未约定商铺物业费收费标准，原告根红物业主张按1.8元平方米/月的标准计算无事实依据，本院不予支持，根据江宁价字[2009]4号《关于“印湖山庄”普通住宅前期物业管理公共服务费试行标准的批复》确定的有电梯住宅每月每平方米（建筑面积）0.9元的物业费标准，印湖山庄商铺物业费应参照该标准计算。因此，印湖山庄小区住宅物业费为644721.41元，商铺物业费为993793.85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《民法通则》第六十四条之规定，判决如下：被告南洲环艺置业（南京）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京根红物业管理有限公司物业服务费1638515.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24741元，保全费5000元，共计29741元，由原告南京根红物业管理有限公司承担12844元，被告南洲环艺置业（南京）有限公司承担16897元（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  孙大强代理审判员  曹钟允人民陪审员  周春香二〇一五年七月八日见习书记员  魏 静