广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4265号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：深圳品嘉百货有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：许荣财，该公司董事长。委托代理人：冯至，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：彭庆邦，该公司董事长。委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人深圳品嘉百货有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月28日，和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方，以下简称“和记黄埔公司”）与深圳品嘉百货有限公司（乙方，以下简称“品嘉百货公司”）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落xx区xx大道8号第一层178号商铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积100平方米，租赁期限从2012年7月1日至2015年6月30日，其中2012年7月1日至2012年8月29日为免租期，2012年8月30日至2013年6月30日租金为每月32000元，2013年7月1日至2014年6月30日租金为每月35200元，2014年7月1日至2015年6月30日租金为每月38800元。租金按月结算，乙方在每月的第5日前按银行汇款或支票付款方式缴付租金给甲方等。同日，和记黄埔公司（甲方）与品嘉百货公司（乙方）签订《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》，约定乙方应于每个公历月第五（5）日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月租金、推广费及pos机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费；下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同，收回该房产，甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：乙方违反租赁合同的规定，构成或视为违约的；乙方违反租赁合同规定的其他义务，以致严重影响租赁合同继续履行的；租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂信、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达，如以邮寄双挂信、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日等。合同附件三约定，推广费为每月人民币1000元，pos机租金为每月人民币500元／台。保证金为人民币111000元，相当于三（3）个月每月基本租金及服务费。签署租赁合同时，乙方应向甲方支付保证金中相当于三（3）个月每月基本租金的款项（人民币96000元，下称“支付给甲方的保证金款项”），如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起十个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至保证金数额相当于调整后之每月基本租金及服务费总数之三个月数额。为免生疑，若由于乙方的原因提前终止租赁合同，甲方及受托管理人有权没收全部保证金。合同签订之后，品嘉百货公司向牵晴汇公司支付保证金为人民币96000元。2012年7月1日，品嘉百货公司的受托人签署了涉案商铺的《商铺交接验收记录表》，确认接收了涉案商铺。2013年7月23日，品嘉百货公司收到和记黄埔公司发出的2013年8月付款通知书，经营保证金9600元，基本租金35200元，pos机租金500元，推广费1000元。2013年11月8日，和记黄埔公司通过快递方式向品嘉百货公司在合同列明的通讯地址寄发《律师函》称，贵司拖欠荔湾公司租金人民币332800元，推广费人民币12000元，pos机费人民币3517.86元，保证金（租金）人民币9600元，……截止2013年10月31日，贵司拖欠和记黄埔公司逾期付款违约金为人民币31675.89元等。2014年4月9日，和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称“牵情汇公司”）。牵情汇公司于2014年5月20日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、品嘉百货公司向牵晴汇公司支付以下四项费用及违约金暂共计652580.79元。其中：1、截止至2014年4月30日的租金544000元（自2012年11月、12月租金为32000元／月，2013年1月、2月、3月、4月为16000元／月，2013年5月、6月为32000元／月，2013年7月一直到2014年4月每月租金为35200元，以上合计为544000元）及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止），暂计至2014年4月30日为70164.8元；2、截止至2014年4月30日的推广费18000元（从2012年11月到2014年4月，共计18个月，每月1000元），及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止），暂计至2014年4月30日为2547元；3、截止至2014年4月30日pos机租金为6517.86元（2013年2月28日当天租金为17.86元，2013年4月至2014年4月共13个月，按每月租金500元计算）及逾期付款违约金（以当月所欠pos机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日为止），暂计至2014年4月30日为676.76元；4、截止至2014年4月30日履约保证金9600元（因租金发生递增，履约保证金增加为3200元），及逾期违约金（以9600为本金，自2013年8月7日起按每日万分之五标准计算至拖欠费用付清之日止），暂计至2014年4月30日为1281.6元；二、解除牵晴汇公司与品嘉百货公司之间的《广州市房屋租赁合同》及补充合同（含附件），品嘉百货公司应立即腾退承租位于广州市xx区xx大道8号第一层178号商铺，以及品嘉百货公司应向牵晴汇公司支付自起诉之日起至品嘉百货公司实际腾退房屋之日止，按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；三、牵晴汇公司有权没收品嘉百货公司已支付的履约保证金，金额为96000元；四、诉讼费由品嘉百货公司承担。在本案一审审理过程中，牵晴汇公司主张合同履行过程中，租金免租期为2012年7月1日至2012年8月29日，品嘉百货公司欠付的租金从2012年11月1日起计付，其中品嘉百货公司欠付2012年11月和12月租金每月32000元，租金从2013年1月1日至4月30日期间减半收取，即租金每月16000元。2013年5月和6月租金每月为32000元，2013年7月至2014年6月租金每月为35200元，2014年7月至2015年6月租金每月为38800元。7月23日，品嘉百货公司收到牵晴汇公司补足保证金9600元的书面通知。欠付的推广费从2012年11月起计付，每月1000元。欠付的pos机租金从2013年4月起计付，其中2013年2月28日租金17.86元。2013年4月起pos机租金每月为500元。品嘉百货公司认可2013年2月28日之后的费用。原审法院认为：牵晴汇公司与品嘉百货公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的合同，双方均应切实履行合同。合同签订后，牵晴汇公司依约将涉案商铺交付品嘉百货公司使用，品嘉百货公司也应依约向牵晴汇公司支付租金及推广费、pos机租金。现品嘉百货公司没有依约履行合同义务显属违约，除应向牵晴汇公司补交租金及推广费、pos机租金外，应依合同约定支付违约金。牵晴汇公司要求品嘉百货公司支付租金、推广费、pos机租金及违约金的诉讼请求有理有据，予以支持。关于品嘉百货公司与牵晴汇公司之间的租赁合同的解除问题，品嘉百货公司同意解除双方的租赁合同，可按双方意见处理。合同解除后，品嘉百货公司应向牵晴汇公司交还租赁物业。由于合同的解除过错在于品嘉百货公司，根据合同约定，牵晴汇公司有权没收保证金，故牵晴汇公司要求没收保证金的诉讼请求，予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，于2014年8月20日作出判决：一、解除广州牵晴汇房地产有限公司与深圳品嘉百货有限公司于2012年6月28日签订的租赁位于广州市xx区xx大道8号第一层178号商铺的《广州市房屋租赁合同》、《广州xxxx广场商铺租赁合同补充合同》；二、自判决发生法律效力之日起一个月内，深圳品嘉百货有限公司将广州市xx区xx大道8号第一层178号商铺腾空退还给广州牵晴汇房地产有限公司；三、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付2012年11月1日起至搬迁之日止的商铺租金（其中，2012年11月1日至2012年12月31日止的租金按32000元／月计付，2013年1月1日至2013年4月30日止的租金按16000元／月计付，2013年5月1日至2013年6月30日止的租金按32000元／月计付，2013年7月1日至2014年6月30日止的租金按35200元／月计付，自2014年7月1日起的租金按38800元／月计付）；四、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付2012年11月1日起至搬迁之日止的商铺推广费（按1000元／月计付）；五、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付2013年2月28日商铺pos机租金17.86元，支付2013年4月1日起至搬迁之日止的商铺pos机租金（按500元／月计付）；六、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付2013年7月1日至2014年6月30日止的保证金9600元；七、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付延付租金违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月租金本金为限）；八、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付延付推广费违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月推广费之日止，每期违约金总额以当月推广费本金为限）；九、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付延付pos机租金违约金（违约金以当月所欠pos机租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月pos机租金之日止，每期违约金总额以当月pos机租金本金为限）；十、深圳品嘉百货有限公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州牵晴汇房地产有限公司支付延付保证金违约金（违约金以9600元为本金，自2013年8月7日起按每日万分之五标准计算至付清之日止）；十一、深圳品嘉百货有限公司就租赁广州市荔湾区黄沙大道8号第一层178号商铺已付的保证金96000元归广州牵晴汇房地产有限公司所有。案件受理费5771元，由广州牵晴汇房地产有限公司负担611元，深圳品嘉百货有限公司负担5160元。判后，上诉人品嘉百货公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案中，品嘉百货公司在一审庭审中一再明确不接受2014年7月1日以后的损失扩大部分，但一审判决直接将其后的损失扩大部分要求品嘉百货公司承担，是没有任何事实和法律依据的。二、本案涉案合同系由牵晴汇公司单方制作的格式合同，如存在异议，理应做出对品嘉百货公司有利的解释。但一审法院在未查明基本事实的情况下，任意使用存在客观冲突的相关合同条款，并在此基础上作出判决，是没有任何法律依据的。三、品嘉百货公司向原审法院提交了相关邮件，以证实就相关款项的支付，品嘉百货公司和牵晴汇公司之间一直进行沟通、协商，双方对本次争议的发生系由牵晴汇公司的原因造成是有一致意见的。但原审判决对此事实并未提及，在此基础上所作出的判决。请求依法改判或发回重审。品嘉百货公司于二审期间明确其上诉请求为：不同意支付2014年7月1日起的租金、延付租金违约金、商铺推广费、延付商铺推广费违约金、延付pos机租金违约金、2013年7月1日至2014年6月30日止的保证金及保证金违约金、不同意其公司已付保证金96000元归品嘉百货公司所有。被上诉人牵晴汇公司答辩称：1、品嘉百货公司从2012年11月1日在经营涉案商铺，但是没有交付租金、推广费、电费、管理费。而且品嘉百货公司是盈利的，因此对于品嘉百货公司不接受2014年7月1号以后损失扩大部分是不符合客观事实的。相反，品嘉百货公司这种既不撤场又不交租金的行为才造成牵晴汇公司的损失不断扩大。2、双方签署的租赁合同及其补充合同其内容是双方真实意思表示合法有效，其次从合同的条款之间也不存在任何所谓的理解争议，不存在条款冲突，退一步讲即使合同出现理解争议也应该根据合同法的规定按照通常理解来解释，而不是按有利于品嘉百货公司来解释。3、没有任何证据来证明品嘉百货公司支付过款项，合同约定了租金标准和支付方式，但品嘉百货公司拒绝支付费用而且继续使用商铺。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。经审理查明：双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。另查明：《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定，签署租赁合同之前或同时，品嘉百货公司须向牵晴汇公司缴纳经营保证金（即前述“保证金”），作为品嘉百货公司在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同各项条款的担保。如果品嘉百货公司违反租赁合同的任何条款，且经牵晴汇公司或受托管理人书面敦促后仍未在规定的期限或合理期限内履行租赁合同规定的义务，则牵晴汇公司或受托管理人有权扣除保证金来补偿损失，在牵晴汇公司或受托管理人扣除保证金金额后，品嘉百货公司须在接到牵晴汇公司或受托管理人书面通知后十个工作日内将保证金补足，否则视为品嘉百货公司违约，牵晴汇公司或受托管理人有权采取本补充合同第17.4条规定的救济措施。品嘉百货公司在原审答辩时称其公司可在2014年6月底前退出涉案场地，如因牵晴汇公司原因造成未能撤柜，其公司自2014年7月1日起不再承担后续任何费用，扩大损失由牵晴汇公司负担。品嘉百货公司、牵晴汇公司均确认品嘉百货公司在2012年7月13日交纳32000元后没有再向牵晴汇公司支付过租金，品嘉百货公司另向牵晴汇公司交纳保证金96000元、推广费3000元、pos机500元。品嘉百货公司认为牵晴汇公司对2013年1-4月份的租金已调整为减半收取，牵晴汇公司对2012年11-12月份的租金不予调整是不合理的，并称其公司向牵情汇公司申请免除2012年11月份-2013年2月份的租金，但牵情汇公司对其公司的免租申请没有给予明确回复。品嘉百货公司称其公司在2014年7月1日后同意解除合同，但牵情汇公司不同意办理撤场手续，故2014年7月1日之后的损失属于扩大损失，不应由品嘉百货公司负担。牵晴汇公司认为2013年1-4月份的租金优惠实际是该期间商场有优惠促销活动给整个商场业户的优惠，不只是针对品嘉百货公司的优惠。牵晴汇公司确认品嘉百货公司在原审期间向其公司发出的电子邮件是真实的。品嘉百货公司称其公司通过发邮件的方式向牵晴汇公司提出撤场，但牵晴汇公司没有回复，涉案商铺仍是品嘉百货公司继续占用。牵晴汇公司否认品嘉百货公司曾向其公司提出撤场申请，牵晴汇公司表示如果品嘉百货公司结清租金及其它费用，其公司同意与品嘉百货公司办理撤场手续。本院认为：品嘉百货公司与牵晴汇公司（原名为和记黄埔公司）签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于2012年11月至2013年2月份的租金应否免除的问题。案涉《广州市房屋租赁合同》约定2012年7月1日至2012年8月29日为免租期，故品嘉百货公司应按照合同约定支付自2012年8月30日起的租金给牵晴汇公司。品嘉百货公司虽然向牵晴汇公司提出免收2012年11月至2013年2月份租金的申请，但并无证据证明其免租申请得到牵晴汇公司的同意和认可，品嘉百货公司并无提供充分证据证明双方曾约定以涉案商铺所在商场开业率作为品嘉百货公司向牵晴汇公司缴交租金及其它相关费用的条件，至于牵晴汇公司自愿将2014年1月1日至4月30日期间的租金减半收取，系牵晴汇公司对自身权利的处分，故品嘉百货公司以涉案商铺所在商场开业率不足为由拒交租金的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于2014年7月1日之后的租金、推广费、延付租金违约金、延付推广费违约金、延付pos机租金违约金应否支付的问题。虽然品嘉百货公司在原审答辩时称其公司可在2014年6月底前退出场地，如因牵晴汇公司原因造成未能撤柜，其公司自2014年7月1日起不再承担后续任何费用，扩大损失由牵晴汇公司负担，但品嘉百货公司与牵晴汇公司之间并无就涉案场地办理交接手续，且品嘉百货公司亦承认涉案商铺仍由其公司继续占用，故品嘉百货公司认为其公司不应承担2014年7月1日之后的租金、推广费依据不足，本院不予支持。品嘉百货公司逾期支付租金、推广费、pos机租金，故原审法院依照双方合同约定，判令品嘉百货公司支付上述欠付费用相应的违约金并无不当，品嘉百货公司认为不应承担2014年7月1日之后的延付租金违约金、延付推广费违约金、延付pos机租金违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于品嘉百货公司已交付的保证金96000元应否归牵晴汇公司所有的问题。根据涉案《广州市房屋租赁合同》约定，品嘉百货公司逾期支付租金等费用，已构成违约，牵晴汇公司有权没收品嘉百货公司已付的保证金。故品嘉百货公司认为其已支付的保证金96000元不应归牵晴汇公司所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于品嘉百货公司应否向牵晴汇公司支付2013年7月1日至2014年6月30日止的保证金以及延付保证金违约金的问题。品嘉百货公司在签订涉案《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》后已经向牵晴汇公司支付保证金96000元，牵晴汇公司在本案中主张的保证金9600元系因租金调整而需补足至相当于调整后每月基本租金总数之三个月数额的部分。牵晴汇公司要求品嘉百货公司支付该笔保证金以及延付保证金的违约金符合涉案《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》的约定，故品嘉百货公司认为其不应支付上述保证金以及延付保证金违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人品嘉百货公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10320元，由深圳品嘉百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  万力平审判员  李 静二〇一五年二月二十八日书记员  原 炜