文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0151民初6057号原告:大地影院发展有限公司,住所地深圳市南山区蛇口街道东角半岛城邦花园一期商业216,统一社会信用代码91440300797959488J。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：宋扬，重庆悦诚律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨成，男，回族，1987年11月28日出生，住北京市通州区于家务乡于家务村四街70号，公民身份号码110223198711288475，系原告之职工，预算部经理。被告:重庆东宏地产（集团）有限公司,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处建设路39号，统一社会信用代码91500224709393323Y。法定代表人：龙小平，董事长。委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师，特别授权。原告大地影院发展有限公司（以下简称：大地影院）与被告重庆东宏地产（集团）有限公司（以下简称：东宏公司）租赁合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2018年4月17日立案受理，后依牵连管辖之规定，重庆市第一中级人民法院将本案移送本院审理，本院于2018年10月23日立案受理，依法适用普通程序分别于2018年11月19日、2019年12月26日、2020年8月27日公开开庭进行了审理。三次庭审原告的委托诉讼代理人宋扬、被告的委托诉讼代理人李华皆到庭参加诉讼，其中第一次庭审原告的原委托诉讼代理人田胜到庭参加诉讼，第二次庭审原告的委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大地影院向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年10月签订的《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》（具体解除时间为原告向重庆市第一中级人民法院提起诉讼的时间即2018年4月17日）；2.被告双倍返还原告定金共计40万元；3.被告赔偿原告装修及相关财产损失11679536.68元；4.被告赔偿因其违约导致原告对第三方违约而产生的违约金20700元；5.被告赔偿原告预期收益8065347元（包括影院剩余租赁期利润损失785万元及与第三方合作预期损失215347元）；6.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月22日签订《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定了定金、租金、租赁期限、违约责任等细则。合同签订后，原告支付了定金20万元后按约入场装修，共计花费装修费用1500万余元。2017年6月1日大地影院铜梁东宏店正式开业。2018年1月3日，被告向原告发出《关于协商解除铜梁东宏时代广场大地影院房屋租赁合同的函》（以下简称《解除函》），明确铜梁东宏时代广场项目已转让给万达商业管理集团公司，无法继续履行合同。同年1月26日，被告委托重庆奕平律师事务所向原告发送《律师函》，明确东宏时代广场整体经营权转让给万达集团，而电影院也由万达影院排他性经营，并提出赔偿方案。2月12日，被告通知原告于2018年3月16日零时正式停业。原告认为，签订合同后原告依约装修并经营，开业期间每月平均利润172085万元，且与第三方签订了合作协议，现被告无故终止合同行为严重损害原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。现双方就赔偿问题未达成一致意见，故向本院提起诉讼，请求如上。被告东宏公司辩称，由于铜梁东宏时代广场整体交由万达集团经营，导致被告无法继续履行合同，故同意原告关于解除合同的请求。因被告原因导致合同终止，被告愿意依法赔偿原告的各项损失。对原告具体的损失意见如下：第一，关于定金返还，因定金及违约金只能择一主张，故对返还定金不予认可。第二，关于装修及不可移动的设备损失，应当按照《重庆市铜梁区人民法院受理合同纠纷一案所涉及的大地影院（铜梁东宏店）装修损失及一年纯利润资产评估报告》（以下简称：评估报告）主张。第三，预期损失的标准应按评估报告计算，认可剩余租赁年限，且已包含大地影院与第三方广告收益损失。第四，关于原告对第三方违约而产生的违约金20700元予以认可。第五，对于已撤除的设备，被告认可按设备价值的5%计算运输及安装损失。原告为证明其诉讼请求，提供了以下证据：第一组证据（基础证据）：《租赁合同》、《解除函》、《律师函》及《停业通知函》，拟证明原、被告签订租赁合同，并约定租赁期限为交接场地之日起15年及违约责任等权利义务，被告与2018年1月单方解除合同给原告造成巨大经济损失的事实。被告对该组证据无异议，故本院对该组证据予以采信并在案佐证。第二组证据（工程装修类）：证据1，《项目协议书》及结算协议、发票十张，拟证明原告的装修费用损失为9329310.11元；证据2，《影院消防系统工程施工合同》及发票四张，拟证明原告的消防施工费用损失399000元；证据3，《建设工程设计合同》2份及发票2张，拟证明原告的设计费用损失129194元；证据4，《2016年度银幕架采购合同》及发票2张，拟证明原告的银幕架损失110600元；证据5，《重庆铜梁东宏时代项目柜台订货单》及发票2张，拟证明柜台设备损失125887.30元；证据6，《2016年度杰士还音设备采购合同》及发票八张，拟证明原告还音设备损失749898元；证据7，《重庆铜梁东宏时代项目影厅室内灯箱订货单》及发票五张、重庆铜梁东宏（更换）店招制作与安装订货单及发票二张，拟证明原告灯箱损失320709.14元；证据8，安装工程一切险保单及发票一张，拟证明施工保险损失3600元。被告质证：该组证据中，被告仅认可证据2，对证据4-8中发票开具时间在2018年前的均予以认可。本院认为，证据1装修费用在项目协议书与结算协议差距过大，且工程款发票开具时间在2018年5月18日，开具发票时原告已提起诉讼，故该证据的真实性存疑，本院对该证据不予采信；证据2被告无异议，本院予以采信；证据3设计合同金额与发票金额不一致，同时也不能确定合同是否实际履行及最终的设计费用金额，故本院对该证据不予采信；证据4银幕架采购，从订货单上交货时间2016年12月5日及发票开具时间2017年1月10日，金额一致，其真实性可予认定，故本院对该证据予以采信；证据5柜台采购，理由同上，本院予以采信；证据6还音设备采购，理由同上，本院予以采信；证据7灯箱采购及店招制作及安装，采购时间、金额与发票时间、金额完全一致，其真实性可予认定，故本院对该证据予以采信，但因2017年9月4日店招制作订货理由系损坏更换，故对该部分不重复主张；证据8工程保险费用，因保险单时间为2016年10月10日，且载明工程地点为铜梁东宏时代广场，故本院对该证据予以采信。以上证据是否能证明原告的装修损失，本院将根据其他证据综合认定。第三组证据（不可回收设备类）：证据1，《金属幕订货单》及发票二张，拟证明原告银幕损失201724元；证据2,《拼接屏订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失229918.50元；证据3，《光学玻璃订货单》及发票一张，拟证明原告玻璃损失14300元；证据4，《广告机/电视机订货单》及发票二张，拟证明原告设备损失194295元；证据5，《中央空调订货单》及发票三张，拟证明原告设备损失713329元；证据6，《光学玻璃订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失950元；证据7，《影厅座椅设备订货单》、结算函及发票四张，拟证明原告设备损失408861元；证据8，《2017年度TMS系统采购合同》及发票三张，拟证明原告设备损失72140元；证据9，《广告服务器系统采购合同》及发票一张，拟证明原告设备损失10000元；证据10，《音箱线订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失29000元。被告质证：对该组证据中发票开具时间在2018年前的均认可，但认为原告已经搬走的设备不应当重复计算损失。本院认为，该组证据中采购合同时间、金额及发票时间、金额都一致，且供货于东宏时代广场店，故对该组证据的真实性予以认可，至于能否作为损失主张及如何主张，本院将根据其他证据综合认定。第四组证据（可回收设备类）：证据1，《候影区座椅订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失55858元；证据2，《IT设备订货单》及发票一张，拟证明显示器套装设备损失850元；证据3，《制冰机设备订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失15000元；证据4，《影院稳压电源订货单》两份及发票两张，拟证明原告设备损失59360元；证据5，《2017年影院3D系统采购合同》及发票一张，拟证明原告3D眼镜损失7776元；证据6，《放映服务器订货单》及发票四张，拟证明原告设备损失369000元；证据7，《放映机订货单》及发票三张，拟证明原告设备损失1465000元；证据8，《影院净水器设备订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失899元；证据9，《保险柜订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失2480元；证据10，《小卖、票务系统集成设备采购合同》及发票两张，拟证明原告设备损失145800元；证据11，《IT设备订货单》两份及发票两张，拟证明原告设备损失55800元；证据12，《影院存包柜订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失12154元；证据13，《POS机集采合同》及发票两张，拟证明原告设备损失13800元；证据14，《硬盘录像机订货单》及发票一张，拟证明原告设备损失10700元。被告质证：对该组证据中发票开具时间在2018年前的均认可，但认为原告已经搬走的设备不应当重复计算损失。本院认为，该组证据中采购合同时间、金额及发票时间、金额都一致，且供货于东宏时代广场店，故对该组证据的真实性予以认可，至于能否作为损失主张及如何主张，本院将根据其他证据综合认定。第五组证据（合作项目类）：证据1，《影院广告发布合同》（复印件）、《映前广告代理合同》补充协议及补充协议二，拟证明因被告的违约导致原告无法播放广告造成其对广告商的违约损失215347元；证据2，《互联网专线接入合同》，拟证明因被告违约导致原告对第三方违约九个月的赔偿款20700元。被告质证：对该组证据1复印件不予认可，《映前广告代理合同》签订在铜梁东宏店开业前，与本案无关，且本案合同解除不影响大地影院对该广告合作的整体履行；对证据2予以认可。本院认为，证据1系大地影院与第三方广告商签订的整体框架协议，由大地影院所有店共同履行，本案中铜梁东宏店的停业对该广告合作的影响甚微，且原告亦未提供证据证明其确实因此对第三方违约，故对原告以此证明其对第三方违约损失的目的不予认可。证据2因被告认可，故对该证据本院予以采信。第六组证据（定金）：《网上银行电子回单》，拟证明原告向被告支付定金20万元的事实。被告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。第七组证据（预期收入类）：大地影院重庆分公司2017年6月至2018年2月收入明细及成本支出明细、利润预测表，拟证明大地影院开业9个月的收入额5272430.81元，成本支出3723656.98元，利润为1548773.83元，预算剩余租期内的损失为785万元。被告对该证据不予认可，认为系原告自行制作，不具客观性，亦不符合客观规律。本院认为，该组证据不具客观性，不能以此证明原告的预期损失，故本院对该组证据不予采信。第八组证据：《大地影院项目协议签批会审单》及《项目协议书》各五份、新浪新闻网页，拟证明原告在同一年份即2016年的其他装修项目工程造价都是2000元/平方米，以此佐证铜梁东宏店4777平方米装修费用9329310.11元属合理价格。被告对此不予认可，认为该证据真实性存疑，乙方的现场代表均为李元森，同时异地负责多项工程不符合常理；大地影院属中等影院，东宏店仅有700座，九千多万的费用明显过高。本院认为，该证据涉及的是其他项目，每个项目都有自身特点，金额上亦无可比性，故本院对该组证据不予采信。第九组证据：《建设工程施工协议》、《铜梁大地影院装修工程结算报告》及工程款支付银行回单，拟证明原告与兴润建设集团有限公司（以下简称：兴润公司）签订关于大地影院铜梁东宏店的装修工程合同情况，且原告已按合同约定支付工程进度款共计547712元，剩余尾款3852190.11元未支付。被告对该证据不予认可，认为施工过程未曾看到兴润公司进场，合同及付款的真实性存疑。本院认为，结合本院于2019年7月25日向兴润公司现场调查的情况，该组证据确实能证明大地影院与兴润公司对铜梁东宏店进行了建设工程合同签订、施工、付款等系列行为，但是否能达到原告以此证明其装修损失的目的，本院将根据其他证据全案综合认定。第十组证据：《工程签证申请单》九份及相应照片，拟证明原告在装修施工过程中产生了签证费，而该费用在评估报告中未包括。被告对该组证据真实性不予认可，认为所有签证审查集中在2017年4月21日及确认集中在2017年5月11日，不符合常理。本院认为，该组证据真实性不明确，亦不足以证明原告产生的签证费用，故对该组证据本院不予采信。被告东宏公司为证明其辩称，提供以下证据：证据一：《说明》，拟证明大地影院铜梁东宏店负责人曾帅于2018年6月20日将租赁物返还被告。原告认为曾帅身份不清楚，亦无大地影院的书面授权，无权决定租赁物的交付，但其认可曾帅系大地影院铜梁东宏店的工作人员。本院认为，截止诉讼之日案涉租赁物已由被告使用双方无异议，且具体是何时交还租赁物对本案双方的权利义务不产生影响，故该证据与本案无关，本院不予采信。证据二：《物品出门单》及相应清单四份，拟证明原告撤场后搬离的设施设备。原告认为仅凭该清单不能证明哪些设备搬离，但庭审中原告亦认可确实搬离了部分设施设备。本院认为，该证据上有携货人、开单人、秩序维护人等人的签字，亦制作有详细的物品清单，且曾帅又系大地影院铜梁东宏店的工作人员，在确定有部分设备搬离的前提下，结合签单时间，本院认为可以依据该清单确认具体搬离的物品，故本院对该证据予以采信并在案佐证。证据三：公证书，拟证明原告撤场后租赁物的现场真实情况。原告认为公证时间与撤场时间有十余天差距，有可能存在其他人为损坏物品的可能性。本院认为，公证书系公证处依法作出，具有真实、客观性，真实记录了租赁物撤场后的状况，故本院对该证据予以采信并在案佐证。证据四：《评估报告》。被告东宏公司为反驳原告关于装修损失及预期收益具体金额的主张，特向本院申请对大地影院铜梁东宏店的装修价值及一年的纯利润进行司法鉴定，本院依法委托了重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对大地影院铜梁东宏店的装修价值（包括不可移动设备）及2018年一年纯利润进行评估。该评估公司于2019年8月25日作出了《评估报告》，并于2020年8月4日作出《评估报告的补充报告》。被告认为上述二报告客观真实合理，应当采信该评估结论。原告对上述二报告的质证意见：一是评估采用成本法极不合理，通常理解实际支出应大于成本，故不应当采信报告中关于装修损失部分。二是不可移动设备评估范围不合理，不应当采信结论。三是漏项较多，有：1.钢结构转换层费用，应按图纸工程量38.6T，评估单价1100元/T计算42.46万元；2.异地施工费，基于质量要求长期合作伙伴施工而产生，该费用约为14.25万元；3.签证及设计变更费97万元；4.影厅内墙面基层龙骨费用，应按图纸影厅墙面1937平方米，评估单价50元/平方米计算9.68万元；5.材料保管费，因放映设备需在装修竣工后安装而产生，约需10万元；6.品牌差距导致的价格差，如轻钢龙骨等；7.安全措施费、人工二次搬运评估价2.8万元过低，不符合实际，应按18万元计算；8.强弱电路电缆、电线费用，约需48万元；9.中央空调按120元/平米不合理，目前市价为180元/平米。本院认为，该评估报告系本院委托的具有资质的机构做出，评估依据的竣工图及公证书亦能全面反映租赁物的客观情况，且经鉴定人出庭对报告内容进行解释，该报告基本能较真实且全面的反映了原告的装修损失及一年纯利润情况，故本院对该评估报告予以采信并在案佐证，至于报告在细节上是否合理及全面，本院将根据全案证据综合认定原告损失情况。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月8日，原告东宏公司作为出租方（甲方）与被告大地影院作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，租赁物位于重庆市铜梁区中心路788号东宏时代广场A区第四层影院区域共计套内2855.08平方米。大致约定：1.租赁期自双方交接场地之日起15年，计租期前三年内，甲方整理开业率不足60%的期间免收租金和物业服务费。2.定金20万元在本合同生效次日起十日内乙方向甲方支付。3.甲方向乙方移交租赁场地时间不得晚于2016年8月31日。4.甲方单方无故终止合同则甲方应向乙方双倍返还定金并赔偿乙方300万元；甲方干涉乙方的经营活动造成乙方严重损失或无法继续经营的，乙方通知甲方20日内未纠正的，乙方可终止合同，甲方应在合同终止后向乙方双倍返还定金，退还已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。被告大地影院于2014年10月22日在《租赁合同》上签章。合同签订后，原告于2014年11月19日向被告支付定金20万元，被告依约向原告交付租赁场地，原告自行负责装修竣工后于2017年6月1日起正式开业经营大地影院铜梁东宏店（未工商登记）。2018年1月3日，被告向原告发出《解除函》载明，铜梁东宏时代广场项目已将股权转让给万达商业管理集团有限公司，万达集团要求腾空之前所有商业态，故致函大地影院协商合同解除及赔偿事宜。2018年1月26日，被告通过重庆奕平律师事务所向原告发出《律师函》载明，因东宏时代广场整体经营管理权转让给万达集团，致合同履行情况发生重大变化，2018年1月3日东宏公司已作出明确意思表示解除《租赁合同》并愿意赔偿：1.双倍返还定金；2.装修损失300万元；3.预期收益损失250万元；4.免除开业后所有租金等。2018年2月12日，被告向原告发出《停业通知函》载明，由于重新装修施工要求，通知大地影院将于2018年3月16日零时正式停业。原告大地影院对上述三份函件均未予书面回复，后大地影院铜梁东宏店于2018年3月15日正式停业。大地影院铜梁东宏店停业后，原告陆续将影院内部分设施设备搬离。搬离设备详情如下图表一(注：购买价依据系原告提供的订货单及发票)：            搬离时间              设备名称              品牌              数量              购买价（元）                  2018年5月25日              弱电机房-防火墙                            1                                小卖处-融油棒                            1                                仓库-稳压器                            1              749898                  音箱机柜                            6                  电源时序器                            6                  环绕音箱                            64                  次低频音箱                            9                  左中右音箱                            18                  功率放大器                            35                  弱电机房监控主机                            1                                2018年6月11日              中央空调              约克              7个模块3个电机                                广告机              美冠              30              147000（4900元*30）                  路由器              H3C              1                                交换机              H3C              1                                交换机              IPCOM              9                                切换器              宏正              1                                监控主机              大华              3                                普通服务器              戴尔              2                                普通服务器              智辰              1                                2018年6月20日              影院座椅              帅康              797              408861（513元*797）                  桌凳、垃圾桶及其他杂物                            一批                                摄像头                            32                    图表一：搬离物品详情被告向重庆市铜梁公证处申请对租赁物现场物品进行证据保全，重庆市铜梁公证处于2018年6月28日作了现场纪录，大致载明：1.1号至6号放映厅前端铺设有地毯，墙壁为软装饰，项鹏有射灯，放映屏已损坏，观众席座位已拆除。2.影院办公室内有个弱电机柜，无任何办公设施。3.小卖仓库内有5个储物架，均为1.8米高，4个隔层。4.卫生间共有12个蹲位，9个小便器，7个洗手盆，3个干手器。5.强电机房内有强电机柜4个，气体灭火器6个，空气处理机组3台。6.空调主机已拆除，仅有空调水管。另外，为查明原告大地影院的损失，本院对大地影院铜梁东宏店的装修情况及设备购买情况进行了查明。一、装修情况2016年，原告作为发包人与兴润公司作为承包人签订了《项目协议书》，对铜梁东宏店进行了装修。约定合同价款为暂估6846400元，付款进度按双方签订的《建设工程施工协议》第十条约定支付。【说明：兴润公司注册地为山东省，主要营业地为北京市，系原告大地影院的长期合作对象，从目前证据看有2016年度大地影院众多店铺的装修工程均由兴润公司负责，双方签订的《建设工程施工协议》即系2016年度工程框架协议】。原告大地影院按照协议约定分别于2016年10月21日支付工程进度款2053920元（即合同价款的30%），于2016年12月28日支付工程进度款2053920元（即合同价款的30%），于2017年4月11日支付工程进度款1369280元（即合同价款的20%）。2017年（具体时间不详）原告与兴润公司签订《重庆铜梁影院装修工程结算协议》，确认结算工程款为9329310.11元。原告自称还剩3852190.11元工程款未付。2016年，原告与智信安装集团有限公司重庆分公司签订了《影院消防系统工程施工合同》，约定由智信安装集团有限公司重庆分公司对大地影院铜梁东宏店消防系统工程进行施工，工程价款为399000元。2017年4月5日向智信安装集团有限公司重庆分公司开具了399000元增值税普通发票。二、设备购买情况2015年11月21日，原告向盛世国兴（北京）银幕器材有限公司订购了荧幕架，总价110600元，原告于2017年1月10日向其开具了110600元增值税普通发票。2016年11月17日，原告向芜湖影星巨幕有限公司订购了金属幕，总价为190224元，安装费11500元，原告于2017年3月18日向其开具了201724元增值税普通发票。2016年10月17日，原告向约克（中国）商贸有限公司订购了中央空调所需配件、材料，总价713329元，原告于2016年10月28日向其开具了713329元的增值税普通发票。2016年11月29日，原告向南昌荣丰实业有限公司订购了项目所需各类柜台，但该类设备在2018年6月20日已搬离，故本院不再详细查明该事实。2016年，原告向数码辰星科技发展（北京）有限公司订购了还音设备，但该类设备在2018年5月25日已搬离，故本院不再详细查明该事实。2016年11月9日，原告向北京百瑞视光电技术有限公司订购了室内灯箱等设备，包括指示灯、门票、消防栓、LOGO、喷绘等，因该类设备已包括在《评估报告》的装修价值中，故本院不再详细查明该事实。2016年10月10日，原告为铜梁东宏店施工工程购买了保险，但该部分已包括在《评估报告》的装修价值中，故本院不再详细查明该事实。另外，关于原告购买LCD设备、光学玻璃、广告机、电视机、影厅座椅、TMC系统设备、候影区座椅、音响线、IT设备等设备的订购情况，因部分设备已搬离，部分设备包括在《评估报告》中，剩余部分不明去向的设备，因原告未提供证据该部分是否在影院停业时仍存在，不能排除经营期间的消耗、毁损等情况，故不能作为损失予以主张，因此本院不再一一查明该系列设备的购买情况。为查明本案原告的损失，经被告东宏公司申请，本院委托重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对大地影院铜梁东宏店的装修价值（包括不可移动设备）及2018年一年纯利润进行评估。该评估公司于2019年8月25日作出了《评估报告》，载明：装修损失--评估基准日为2018年3月15日；采用成本法，即首先估测评估对象的现行再取得成本，然后估测评估对象业已存在的各种贬值因素，在再取得成本中扣除；依据电子竣工图及公证书；装修损失结论为总价5747931.50元，成新率92%，评估净值5288096.98元；不可移动设备结论为324061.55元。一年纯利润—评估基准日为2018年1月1日至2018年12月31日；采用收益法；依据大地影院2017年6月至2018年2月财物资料；结论为257256.22元。评估报告日为2019年8月14日，有效期一年即至2020年8月13日。《评估报告》中特别事项说明还载明：11.5“如不扣除租金及物业服务费，则2018年一年纯利润为103.49万元”。11.6“结算报告中签证及洽商费用97.52万元，由于是实际施工过程确定的，无法合理预估，故本次评估未考虑现场签证及洽商费用”。《评估报告》中装饰价目分项预算表中载明（图表二、图表三）：            项目              分项              金额（元）              备注                  土建部分（A）                            234096                                装饰部分(B)              大堂              1674309.70                                走廊                                观众厅                                卫生间                                洁具间、消毒间                                办公室等                                库房                                空调机房                                强电房                                静电房                                放映夹层走廊                                垃圾间                                加工间、小卖库房                                备用间                                前室                                电梯前室                                夹层楼梯                                其他部分(C)              强电路安装              429930              渝丰电线，不含空调厂家线                  弱电电路安装              133756              飞利浦电话线、网线、TV线、音箱线                  监控设备              167195                                灯具+灯光系统              143310              包括配色灯箱LOGO等                  ……                                              小计              1645691.50                    图表二：装修价目分项预算表            项目              依据              金额（元）                  装修工程直接费              A+B+C              3554097.20                  影厅音乐系统              1%              35541                  背景音乐系统              2%              71081.90                  保险              1%              35541                  杂费              5%              177704.90                  综合管理费              5%              177704.90                  安全措施费              3%              106622.90                  消防部分改造及申报              10%              395037.90                  中央空调              120元/平米              720000                  税金              9%              474599.80                  总价                            5747931.50      图表三：装修价目分项预算汇总表《评估报告》中不可移动设备评估明细表中载明有1号-6号影厅屏幕、4号厅垃圾桶、弱电柜、干手器、强电机柜、灭火器空气处理机的详细评估价，因该明细内容与公证书载明的残留设备情况一致，对其单项明细本院不再一一列举。2020年8月4日，重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司作出《补充报告》，补充了地毯评估价值10212元。另查明，原告与中国联合网络通信有限公司铜梁区分公司签订了《互联网专线接入合同》，资费为2300元/月（其中互联网专线2000元，座机300元），合同期限两年，违约责任为赔偿剩余月份的资费。原告称使用期限剩余9个月，被告予以认可。为解答《评估报告》的疑问，原告申请了重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司出庭接受询问，并垫付费用1000元。另外，2019年底全国爆发新冠肺炎疫情，2020年1月24日重庆市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，电影院全面暂停营业。2020年7月20日，疫情低风险地区电影院恢复营业，但有单场上座率不超过30%等要求。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效之合同。在合同履行的过程中，被告东宏公司因自身经营原因拟解除合同，其与原告未协商一致的前提下干扰原告之经营导致合同无法继续履行，原告经营的大地影院铜梁东宏店亦被迫停业，故可认定被告履行合同的方式不符合《租赁合同》约定，属严重违约行为。现由于租赁物已由第三方经营管理，导致合同无法继续履行，原告具有单方解除合同的权利，且其在本案中主张解除合同，故本院对原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同具体解除时间，原、被告均同意在2018年4月17日，本院予以确认。根据《租赁合同》约定，违约方应当承担相应的违约责任。现被告东宏公司系违约方，应当根据合同承担违约责任。具体而言，因合同既约定了定金罚则，又约定了违约金、损害赔偿等，根据《合同法》规定，定金罚则与损害赔偿可同时适用，故原告除请求被告赔偿损失外，还可要求其双倍返还定金。因此，对原告要求双倍返还定金40万元的请求，本院予以支持。关于损害赔偿，即如何确定原告的损失范围，是本案双方主要的争议焦点。其中因被告违约导致原告对第三方违约损失20700元，被告无异议，本院予以支持。另外，原告的其他损失可概括为四个方面：一是装修损失；二是不可移动设备损失；三是可移动设备损失；四是预期收益损失。对第三点可移动设备损失，原告主张按购买金额主张损失，但根据事实查明看，部分设备原告已搬离，且部分设备纳入装修损失进行了评估，故显然不能按原告的购买价格主张该损失；鉴于被告同意该部分损失可按购买价格的5%作为搬运费或安装费损失主张，本院酌情主张按图表一设备内容（仅限于原告有确切证据证明其价格的实物）的购买价格的5%主张损失，即65287.95元【（749898元+147000元+408861元）*5%】。关于原告的装修损失、不可移动设备损失、预期收益损失如何认定，本院评述如下：一、损失的依据是原告提供的证据还是《评估报告》？本院认为，首先需要明确，本案涉及的大地影院铜梁东宏店工程量大、设备添置繁多、营运情况复杂，且本案受理时现场已全部撤离改变，因此无论如何计算，都不能十分准确地确定原告的所有损失，只能是认定一个对双方都较为公平又符合客观经济规律的定损方案。其次，原告提供的装修合同及付款、发票等证据，表面上看确实是原告因装修而支出的费用，但又根据《评估报告》，二者对基础装修的费用差距较大，又考虑到原告与施工单位兴润公司系合作伙伴，且兴润公司营业地又不在铜梁本地，这就导致具体施工过程中有无转包、分包或其他可能影响工程价款的情形无法确定，从而导致原告为装修的实际支出也不能确定，在此前提下，采信《评估报告》的结论对双方来讲较为公平，也可能更接近实际装修费用情况。最后，《评估报告》系本院委托有资质的评估机构依法作出，从报告内容看评估范围较为齐全，采用的方法、依据的基础材料都符合评估规则，且原告亦未有十分充足的证据可推翻《评估报告》的结论，故本院认为《评估报告》应当作为定案依据。综上，本院认为应把《评估报告》作为损失确定的依据。二、装修损失中，原告认为《评估报告》有遗漏项。本院认为，原告所称异地施工费及签证费，虽《评估报告》确未包含该部分费用，但原告亦未提供证据证明其产生该部分费用，故对该费用本院不予主张。原告所称中央空调差价费，从《评估报告》中看出中央空调价值720000元，与原告订购中央空调价款713329元差额不大，故应当按《评估报告》主张该费用。原告所称钢结构转换层、墙面基层龙骨、电缆电线等费用，鉴定人出庭作证说明了其评估过程已考虑该系列费用，原告亦无证据证明《评估报告》未考虑该系列费用，故本院对该系列费用不予额外主张。因此，对原告的装修损失，本院依据《评估报告》主张5298308.98元（5288096.98元+10212元）。三、不可移动的设备损失中，原告认为应当根据其购买价格主张，但从事实查明看，部分设备已搬离，部分设备包括在《评估报告》中，剩余部分不明去向的设备，因原告未提供证据该部分设备是否在影院停业时仍存在，不能排除存在经营期间的消耗、毁损等情况，故不能以其购买的设备作为损失予以主张。《评估报告》已详尽地列明了各项设备的重置价值、成新率、评估价值等，且与公证书内容一致，故不可移动的设备损失亦应按《评估报告》予以主张。因此，对原告的不可移动设备损失，本院依据《评估报告》主张324061.55元。四、预期收益中，原、被告双方对《评估报告》结论257256.22元无争议，仅对前三年免租期内纯利润有争议。本院认为，依《评估报告》所述，如不扣除租金及物业服务费，则2018年一年纯利润为103.49万元。又根据原、被告双方《租赁合同》约定“计租期前三年内，甲方整理开业率不足60%的期间免收租金和物业服务费”，故前三年的纯利润应当为103.49万元。又因2020年爆发新冠疫情，电影院营业受重大影响，直至2020年7月20日才陆续恢复营业。虽被告未针对疫情影响进行抗辩，但被告对103.49万元/年的纯利润提出异议，本院基于公平、合理的考量，认为疫情期间的受益应当扣除。至于扣除时限，考量到疫情影响期间长达170余天，该期间影院利润必然呈负数，且恢复营业初期上座率仍受影响，故本院结合《评估报告》的评估标准酌情主张扣除疫情期间受益减损60万元。对预期收益损失的计算，因被告认可按《评估报告》的标准计算剩余的租赁年限；根据合同约定，租赁期自双方交接场地之日起15年；本案中双方均未证明场地交接日，本院根据最迟交接日即2016年8月31日确定，故截止大地影院铜梁东宏店停业之日，剩余租赁年限为4914天；因大地影院铜梁东宏店已营业288天，故前三年中的807天按103.49万元/年计算，此后剩余4107天按257256.22元/年计算，最后在扣除疫情期间60万元。经计算预期收益损失为4582782.45元（103.49万元/年÷365天×807天+257256.22元/年÷365天×4107天-60万元）。五、关于《评估报告》的有效期，虽报告显示有效期至2020年8月13日，至本案最后一次庭审时已逾该期限，但该报告的评估基准日均为2018年，且本院向原、被告释明后，双方均未提出异议，故本院认为该报告仍可作为本案的裁判参考。综上，本院主张原告的损害赔偿请求为：10291140.93元（20700元+65287.95元+5298308.98元+324061.55元+4582782.45元）。另外，关于鉴定人出庭费用1000元，应由合同违约方即被告东宏公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告大地影院发展有限公司与被告重庆东宏地产（集团）有限公司于2014年10月8日签订的《铜梁东宏时代广场电影院房屋租赁合同》于2018年4月17日解除；二、被告重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内双倍返还原告大地影院发展有限公司定金40万元；三、被告重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告大地影院发展有限公司损失10291140.93元；四、被告重庆东宏地产（集团）有限公司于本判决生效后十五日内支付原告大地影院发展有限公司1000元；五、驳回原告大地影院发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163249元，由原告大地影院发展有限公司负担71249元，被告重庆东宏地产（集团）有限公司负担92000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院审 判 长  王伟伟审 判 员  吕 鑫人民陪审员  李知才二〇二〇年九月三十日法官 助理  程乃善书 记 员  刘妤婷