江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2014)昆千民初字第0673号原告（反诉被告）朱绍志。委托代理人王爱芳，昆山市千灯法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）郭大奎。被告（反诉原告）陆三元。委托代理人张荣保。（代理上述两被告）委托代理人王峰。（代理上述两被告）被告（反诉被告）傅宝元。原告朱绍志与被告郭大奎、陆三元、傅宝元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，于2014年9月16日、2014年10月24日、2014年11月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告朱绍志及其委托代理人王爱芳、被告郭大奎、陆三元共同委托代理人张荣保（参加第一、二、四次庭审）、王峰（参加第一、二、三次庭审）、被告傅宝元（参加第二、三、四次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱绍志诉称：原、被告于2006年12月18日经昆山千灯宏信房产中介所介绍，由被告将昆山市千灯镇XX园XX幢XX室及XX幢XX号车库的房屋转让给原告，房屋总价为136500元。当天原被告签订房屋买卖合同，原告一次性支付给中介公司傅宝元116500元，余款20000元在同月29日支付给中介公司，由中介公司出具收款凭证。被告在签订合同的当天给原告该房屋的钥匙，原告装潢住进去至今。现被告已将房产证办好，原告至中介所要求被告将房产证过户到原告名下，中介表示被告要求2万元才能办理过户手续。原告实属无奈，考虑再三，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告协助原告办理昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室房屋及XX园XX号楼XX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告郭大奎、陆三元共同辩称：我们与原告没有房屋买卖关系，所以我们无法协助原告办理涉案房屋及车库的过户手续。我们从未将拆迁安置面积对外转让，我们与拆迁办签订协议采取现金安置的方式，如果我们将拆迁安置面积对外转让，获取的转让款至少应当大于151204元，否则没有意义。拆迁安置协议书上“经周藕生同意”安置两套房屋，可以证实我们对安置房屋一事不知情。我们在房产登记资料上签字只是为办理房产证补签字，不代表我们曾将拆迁安置面积对外转让。我们从拆迁办工作人员手中所拿到的存折无法看出是由谁支付的款项，我们只能理解为由拆迁办向我们支付的拆迁补偿款。我们建议如其中涉及职务犯罪，请求法院移送公安、检察院侦查处理，查清案件事实。被告傅宝元辩称：2006年被告郭大奎、陆三元将涉案被拆迁老宅的安置平方200平方米以151204元的价格出售给我，被告郭大奎、陆三元将动迁户产权置换通知单给我，我拿着动迁户产权置换通知单到动迁办代郭大奎签署了补偿安置协议书。然后原告想要购买涉案房屋及车库，我就在房屋买卖协议上代郭大奎与原告签订了房屋买卖合同，我收取了朱绍志支付的购房款，并向原告出具了收款收据。2013年原告催促我办理涉案房屋及车库的产权过户手续。我便通知被告郭大奎、陆三元到千灯便民服务中心办理涉案房屋及车库的产权登记手续。由被告郭大奎、陆三元在办理涉案房屋及车库的产权登记材料上签字。由我垫付了办理产权登记的税费。关于涉案房屋及车库的产权过户，我通知被告郭大奎、陆三元协助原告办理，被告郭大奎、陆三元要求原告再支付其2万元，原告只同意支付1.5万元，双方对补偿金额未能达成一致，所以过户事宜一直未完成。反诉原告郭大奎、陆三元共同反诉称：反诉原告郭大奎、陆三元所有的昆山市千灯镇善浦村高介厍老屋于2006年经昆山市千灯镇政府拆迁，当时两反诉原告选择了货币安置方式，从未将拆迁安置房购买权利转让他人，也从未委托他人代理销售房屋。反诉被告朱绍志向法院起诉，声称于2006年12月18日通过千灯宏信房产中介介绍从反诉原告处购得位于昆山市千灯镇XX园XX幢XX室及XX幢XX号车库的拆迁安置房屋，并支付了购房款。对此，反诉原告在反诉被告起诉前不知有上述房屋及车库归属于自己。通过庭审，反诉原告得知有人以反诉原告的名义从昆山市千灯镇政府处购得包括上述房屋及车库的两套拆迁安置住房及车库，并办理了产权证。反诉原告请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告朱绍志之间关于昆山市千灯镇XX园XX幢XX室房屋及XX幢XX号车库的房屋买卖合同无效；2、反诉被告朱绍志返还反诉原告位于昆山市千灯镇XX园XX幢XX室房屋及XX幢XX号车库；3、反诉被告朱绍志承担本案的诉讼费用。反诉被告朱绍志辩称：我于2006年12月18日由千灯宏信房产中介所介绍，由反诉原告郭大奎、陆三元将涉案房屋及车库转让给我，涉案房屋及车库的总价为136500元，签订合同当天我一次性支付给中介负责人即反诉被告傅宝元116500元，余款20000元在同月29日也支付给反诉被告傅宝元。2006年12月18日我在涉案房屋及车库所在小区的物业公司领取到了房屋及车库的钥匙，之后居住至今。我认为房屋买卖合同有效，不应向反诉原告郭大奎、陆三元返还涉案房屋及车库。反诉被告傅宝元辩称：我认为房屋买卖合同有效，不应向反诉原告郭大奎、陆三元返还涉案房屋及车库。经审理查明：2006年被告郭大奎、陆三元位于昆山市千灯镇善浦村（高介厍）的老宅进行农村宅基地房动迁。2006年12月18日，被告傅宝元，即昆山千灯宏信房产中介所（以下简称宏信中介）负责人，以被告郭大奎的名义（乙方）与作为甲方的昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（以下简称民生公司）签订昆山市房屋拆迁补偿安置协议书，该协议书载明乙方房屋坐落于千灯镇善浦村（高介厍），房屋所有权人为郭大奎，房屋建筑面积为71.21平方米；乙方安置房屋两套，分别位于三期B新村B-XX号楼XX室、XX园新村XX-XX号楼XX室（含阁楼），以及自行车车库两间、汽车库一间，分别位于B-XX号楼XX号、XX-XX号楼XX号、B-XX号楼XX号；乙方应承担安置房资金合计278593元，付款方式为产权交换经济相抵结算；甲方应补偿乙方住宅区位补偿金100000元，按乙方住宅主房200㎡，区位价500元/㎡；甲方应付拆迁补偿费总额151204元，乙方购买安置房两套、自行车库两间以及汽车库一间，应付278593元，两相折抵乙方应付甲方127389元；安置房约在2007年10月底交房。被告傅宝元向本院提交昆山市创业开发置业有限公司出具的收取上述结算差价127389元的收据，收据编号为2068138，以证明为实际获得安置房屋及车库，被告傅宝元支付了相应的结算差价。被告郭大奎、陆三元对该收据的真实性无法确认，并称被告郭大奎、陆三元未支付过结算差价127389元。被告傅宝元又于2006年12月18日以被告郭大奎（甲方）的名义与原告（乙方）签订房屋买卖协议，约定乙方向甲方购买位于昆山市千灯镇XX园（XX园）新村X-X号楼XX室（含阁楼）及X-X号楼X号车库；房屋及车库总价为140742元；乙方于2006年12月18日一次性付清全部购房款；甲方于2007年10月30日前将本协议之房屋（住宅和车库）所有权证交付给乙方。该房屋买卖协议经昆山市千灯法律服务所见证。虽然房屋买卖协议上约定的涉案房屋及车库的购房款为140742元，但原告与被告傅宝元实际磋商一致的购房总价款为136500元。协议签订后，被告傅宝元收取了原告支付的全部购房款136500元，并向原告交付了涉案房屋及车库的钥匙。另查明：涉案房屋对应公安编号为昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室（含XX阁楼），建筑面积为79.13平方米（阁楼43.02平方米）。涉案车库对应公安编号为昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室，建筑面积为25.96平方米。涉案房屋及车库的所有权于2013年12月5日登记于被告郭大奎、陆三元名下。2013年11月11日，被告郭大奎签署千灯镇善浦村（社区）动迁户郭大奎安置结算清单，其中载明安置房两套、自行车库两间、汽车库一间，分别为XX园小区XX号楼XX室、XX园小区X号楼XX室（含XX阁楼）、XX园小区XX号楼XX号自行车库、XX园小区XX号楼XX号自行车库、XX园小区XX号楼XX号汽车库；旧房补偿总额为151204元，购安置房总额为277609元，被告郭大奎应付127389元结算差额。2013年11月27日，被告郭大奎、陆三元办理包括涉案房屋及车库在内的上述两套安置房屋及三间车库的房屋所有权登记手续，由郭大奎在千灯镇房屋拆迁协议书、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、昆山市房屋拆迁安置实测平方结算补充协议书进行签字确认，其中日期为2006年9月7日的千灯镇房屋拆迁协议书载明，拆迁房屋补偿总额为151204元；对拆迁户不另行安排宅基建房，统一以房屋评估价、区位价、装修附属物等进行计算，实行产权置换补差价；付款方式为，如签约后拆迁补偿款大于购房款的，将房屋腾空并经验收合格后一次性付清，如签约后购房款大于拆迁补偿款的，差额款在购房时一次性交清。其中昆山市房屋拆迁安置实测平方结算补充协议书载明，民生公司（甲方）对被告郭大奎（乙方）位于善浦（高介厍）的房屋进行拆迁，给予乙方安置房两套，建筑面积共计175.12平方米，结算金额为188676元，其中三新村B-XX号楼XX室，实测面积为95.99平方米，以1100元/㎡结算105589元，二新村X-X号楼XX室，实测面积为79.13平方米，以1050元/㎡结算为83087元；自行车库两间，其中B-XX号楼XX号，实测面积为9.9平方米，X-X号楼X号车库，实测面积为25.96平方米，共计面积为35.86平方米，以720元/㎡结算为25819元；汽车库一间，编号为B-XX号楼XX号车库，实测面积为29.17平方米，以1500元/㎡结算为43755元；阁楼的实测面积为43.02平方米，以450元/㎡结算为19359元；乙方应承担实测安置房资金总金额为277609元，甲方已收到乙方安置房资金总金额278593元，甲方应付给乙方结算差额984元，该款项在过渡费中结算。2013年11月27日，被告郭大奎、陆三元向昆山市房产交易中心出具承诺书一份，载明“本人因保管不善，遗失昆山市创业开发有限公司2006年12月18日开具的房地产开发销售发票一张，发票号为2068138，房屋坐落于千灯镇马景园、锦景园，现公安编号为XX园XX号楼XX室、XX园XX号楼XX室、XX园XX号楼XX室、XX园XX号楼XX室、XX园XX号楼XX室，建筑面积283.17㎡，现本人申请以发票复印件加盖开发公司财务章代替原件办理房产所有权证，本人承诺该房屋此前未发生过查封、抵押、转让等情况，亦无任何财产纠纷，无重复申领证，如反映不实，本人愿意承诺一切法律责任，且本人愿意承担因发票遗失引起的一切后果”。该承诺书后附加盖有昆山市创业开发置业有限公司印章，编号为2068138，内容为善浦村郭大奎购房解入127389元的收据存根一张，该收据存根由郭大奎签字确认。被告郭大奎、陆三元安置于昆山市千灯镇马景园小区的房屋及车库已对外转让，并完成房屋所有权过户登记手续。又查明：为证明与被告郭大奎、陆三元之间关于被拆迁老宅200个平方的买卖关系，被告傅宝元向本院提交了日期为2006年12月20日、金额为151204元的中国银行存款凭条一张及收条一份。其中收条载明“今由本人收到宏信房产中介退回当年代转让拆迁房时少算平方款计人民币贰萬元整，收款人陆三元，收款日期2011年1月26日”。被告郭大奎、陆三元对存款凭条的真实性没有异议，认可确实收到了151204元，但认为该151204元是因被告郭大奎、陆三元选择现金安置，而由昆山市千灯镇拆迁办主任周藕生以拆迁补偿款的名义，将存有151204元款项的存折交给被告郭大奎、陆三元的，被告郭大奎、陆三元并未收取被告傅宝元的款项。被告郭大奎、陆三元对收条的真实性不予认可，认为不是陆三元所签，也不申请对该收条上“陆三元”是否系被告陆三元本人所签申请司法鉴定。被告傅宝元陈述该收条的形成经过为，被告郭大奎、陆三元安置的其中一套马景园小区的房屋在2006年或2007年左右由其出售给了一个余姓苏州人，后来2011年余姓苏州人通过其他房产中介将房屋再转卖给一个上海人，于是被告傅宝元就找到被告郭大奎、陆三元，要求被告郭大奎、陆三元与该上海人签订房屋买卖协议，被告郭大奎、陆三元与该上海人签署了房屋买卖协议，期间被告郭大奎、陆三元向被告傅宝元提出此前买卖的平方差价没有拿到，于是要被告傅宝元补偿他们2万元，于是被告傅宝元将2万元支付给了被告郭大奎、陆三元，被告陆三元向被告傅宝元出具了收条，所谓平方差价就是按照被告郭大奎、陆三元被安置的200平方，以100元每平方计算得2万元，支付给被告郭大奎、陆三元。被告傅宝元还向本院提交了涉案房屋及车库的房屋所有权证、土地使用权证、涉案房屋及车库办理房屋所有权证缴纳的土地登记费收据、房屋登记费收据、契税完税证明、房地产交易契税申报表，以证明涉案房屋及车库的房屋所有权证、土地使用权证已经办理，办理的相关税费由被告傅宝元垫付。被告郭大奎、陆三元对该组税费凭证的真实性没有异议，但表示不清楚相关税费由谁支付。关于办理涉案房屋及车库的房屋所有权证的经过，被告郭大奎、陆三元庭审中陈述称，被告郭大奎、陆三元处理拆迁事宜过后一两年，有人通知郭大奎领房，郭大奎表示现金安置的不涉及到安置房屋，此后大概又过了一两年，有一个姓陈的中介领着一个上海人过来和被告郭大奎、陆三元商量，告知因为当时政府拿不出现金支付拆迁补偿款，所以就由中介垫付了补偿款，安置了一套房屋，再由中介转卖给上海人，希望被告郭大奎、陆三元配合办理过户手续，2013年年底由姓陈的中介领着被告郭大奎、陆三元到千灯镇行政服务中心在办理房屋产权证的手续上签字，当时签字的时候被告郭大奎、陆三元没有看内容，也不清楚是谁缴纳的办理产权登记的相关税费，2014年年初由陈姓中介的妻子陪同被告郭大奎、陆三元至昆山市房产交易中心配合上海人办理了过户手续，在上海人及中介找到被告郭大奎、陆三元商量到办理完毕过户手续期间，被告郭大奎、陆三元先后收到上海人通过中介转交的两笔金额均为2万元的款项，因为按照千灯镇当地的习惯办理过户手续要补偿一定费用，所以上海人分别就房屋以及汽车库各补偿了2万元。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议、收款收据、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、证明、被告傅宝元提供的收条、收据、存款凭条、一般缴款书、现金完税证、房地产交易契税申报表、房屋所有权证、土地使用权证、本院依职权调取的房屋产权登记资料及本院庭审笔录、询问笔录等证据予以证实。本院认为：本案中关于被告郭大奎、陆三元与被告傅宝元之间是否存在拆迁安置面积的买卖关系，被告郭大奎、陆三元与被告傅宝元的陈述不相一致，本院综合全案证据及当事人的陈述，认定被告傅宝元与被告郭大奎、陆三元之间存在房屋买卖关系，理由如下：首先，根据千灯镇房屋拆迁协议书约定，对拆迁户不另行安排宅基建房，统一以房屋评估价、区位价、装修附属物等进行计算，实行产权置换补差价，如购房款大于拆迁补偿款的，差额款在购房时一次性交清，故拆除被告郭大奎、陆三元所有的农村房屋后，民生公司对被告郭大奎、陆三元的安置方式为产权置换，即被告郭大奎、陆三元可以以一定价格购买动迁安置房屋，购买动迁安置房屋的价款与拆迁补偿款进行抵扣结算，如购房款大于拆迁补偿款的，则由被告郭大奎、陆三元在购房时一次性交清结算差额。虽然被告郭大奎、陆三元对原告提交的千灯镇房屋拆迁协议书上“陆三元”是否系被告陆三元本人所签无法确认，但在本院调取的被告郭大奎、陆三元办理涉案房屋及车库的所有权登记资料中，被告郭大奎对该拆迁协议书以及昆山市房屋拆迁补偿安置协议书进行了签字确认，应当认定被告郭大奎、陆三元就上述安置方式与民生公司达成一致，被告郭大奎、陆三元安置了包括涉案房屋及车库在内的两套安置房屋和三间车库，而非被告郭大奎、陆三元所称选择了现金安置的方式。被告郭大奎、陆三元向昆山市房产交易中心出具的承诺书上称因保管不慎遗失了支付购房结算差额的收据，并明确说明了所安置房屋及车库的坐落，应当认定被告郭大奎、陆三元此前也已明知通过向昆山市创业开发置业有限公司支付结算差额的方式，实际取得了包括涉案房屋及车库在内的安置房屋及车库。另外，被告郭大奎、陆三元所安置的房屋及车库中，坐落于马景园小区的房屋及车库已由被告郭大奎、陆三元因房屋买卖关系，办理所有权转移登记于买受人。假使如被告郭大奎、陆三元所称选择了现金安置，则当马景园小区房屋的买受人要求被告郭大奎、陆三元协助办理产权过户手续时，被告郭大奎、陆三元应当就此提出异议，但两被告不仅未提出异议，反而给予配合过户，实与常理不符。因此本院对被告郭大奎、陆三元关于选择现金安置的陈述不予采信。其次，根据千灯镇房屋拆迁协议书，被告郭大奎、陆三元与民生公司约定实行产权置换，则被告郭大奎、陆三元不能从民生公司处直接获得151204元拆迁补偿款。而被告傅宝元向本院提供了金额为151204元的银行存款凭条和金额为20000元的收条，证明其已将购买拆迁安置面积的相应价款支付被告郭大奎、陆三元。被告郭大奎、陆三元认可收到151204元款项，但称该款项系其选择现金安置而从拆迁办领取的拆迁补偿款。该陈述显与拆迁协议书的约定相悖。且被告郭大奎、陆三元也未能提供从拆迁办领取拆迁补偿款的相应证据。而对于20000元收条的真实性，被告郭大奎、陆三元不予认可，但不申请对收条上“陆三元”是否为陆三元本人所签进行司法鉴定。故本院认定被告郭大奎、陆三元与被告傅宝元之间成立房屋买卖合同关系。又，被告郭大奎、陆三元庭审中确认未曾支付过结算差额127389元，而被告傅宝元持有支付该结算差额的收据，且与被告郭大奎、陆三元办理房屋所有权登记时签字确认的收据存根在格式及内容上一致，故本院采信被告傅宝元的陈述，认定被告傅宝元向昆山市创业开发置业有限公司支付了结算差额127389元。既然被告郭大奎、陆三元已将拆迁安置面积转让给被告傅宝元，则嗣后由被告傅宝元取代被告郭大奎、陆三元的地位，向昆山市创业开发置业有限公司支付结算差额，实际安置包括涉案房屋及车库在内的房屋及车库，应系合乎情理之事。另外，该拆迁安置房屋及车库的处分权益已由被告傅宝元受让，亦可以从办理相应房屋所有权登记的税费由被告傅宝元支付，而非被告郭大奎、陆三元支付，涉案房屋及车库的房屋所有权证、土地使用权证由被告傅宝元持有，而非被告郭大奎、陆三元持有这一情形中得到印证。再次，被告郭大奎、陆三元陈述于收到本案原告的起诉状等应诉材料后，方得知其名下尚有涉案房屋及车库。对此本院认为，被告郭大奎、陆三元于2013年11月11日签字确认的动迁户安置结算清单以及2013年11月27日办理房屋所有权登记时签字确认的房屋拆迁补偿安置协议书、实测平方结算补充协议书、承诺书、房屋转移登记申请表，均就被告郭大奎、陆三元所安置的房屋及车库的数量、坐落位置、建筑面积予以了明确记载，被告郭大奎、陆三元作为完全民事行为能力人，已经在上述材料上签字确认，应当知道其名下安置有涉案房屋及车库。故本院对被告郭大奎、陆三元的上述陈述不予采信。综上所述，根据被告傅宝元提供的银行存款凭条、20000元收条以及被告郭大奎、陆三元在办理房屋所有权证时对房屋拆迁安置手续、安置房屋基本情况等资料的签字确认，应当认定被告郭大奎、陆三元与被告傅宝元口头建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。被告傅宝元已向被告郭大奎、陆三元履行了付款义务，则有权处分该涉案房屋及车库。嗣后被告傅宝元与原告就涉案房屋及车库的交易价格进行磋商并达成一致，被告傅宝元收取原告支付的购房款，并向原告交付了涉案房屋及车库的钥匙，故被告傅宝元与原告建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。被告郭大奎、陆三元、傅宝元作为出卖人均应当履行协助原告办理涉案房屋及车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续的义务。故对于反诉原告郭大奎、陆三元要求返还涉案房屋及车库的反诉请求，本院不予支持。被告傅宝元在未取得被告郭大奎授权的情况下，以被告郭大奎的名义与原告签订了关于涉案房屋及车库的房屋买卖协议，被告郭大奎拒绝对该房屋买卖协议进行追认，故该房屋买卖协议对被告郭大奎不发生法律效力。且被告傅宝元在已受让涉案房屋及车库的处分权益的情况下，没有代理权限仍然以被告郭大奎的名义签署该房屋买卖协议，其真正目的在于规避国家税收政策，逃避房屋买卖的税金征收。该房屋买卖协议系以合法的形式掩盖非法目的，损害国家利益，应当认定为无效合同。故对于反诉原告郭大奎、陆三元要求确认上述房屋买卖协议无效的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、郭大奎、陆三元、傅宝元于本判决生效之日起十日内协助朱绍志办理位于昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室房屋（含XX阁楼）及昆山市千灯镇XX园XX号楼XX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。二、傅宝元以郭大奎的名义与朱绍志于2006年12月18日签订的关于昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室房屋（含XX阁楼）及昆山市千灯镇XX园XX号楼XX号车库的房屋买卖协议无效。三、驳回郭大奎、陆三元的其他反诉请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费3030元，由被告郭大奎、陆三元负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告郭大奎、陆三元于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费3110元，减半收取1555元，由反诉原告郭大奎、陆三元负担40元，反诉被告傅宝元负担1515元。反诉被告傅宝元负担部分反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告傅宝元于本判决生效之日起十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 杭 宇人民陪审员 朱 炜人民陪审员 俞 绮二〇一五年二月六日书 记 员 徐梦丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。