福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初108号 原告（反诉被告）:福建农林大学，住所地：福州市仓山区上下店路15号。 法定代表人：兰思仁，校长。 委托诉讼代理人：高翔、何年霖，福建方圆统一律师事务所律师。 被告（反诉原告）:张守法男，1979年5月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：黄莽，福建闽君律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建农林大学与被告（反诉原告）张守法租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建农林大学的委托诉讼代理人高翔、何年霖，被告（反诉原告）张守法及其委托诉讼代理人黄莽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建农林大学向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张守法腾空并返还租用的房屋即“锦江馨园”（现名为东苑学生公寓）六号楼元麦烘焙店；2.判令被告按每月2500元赔偿因占用房屋给原告造成的损失（自2014年7月16日起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2016年11月16日为70000元）；3.判令原告福建农林大学有权没收《经营性用房租赁合同》项下履约保证金12500元；4.判令本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年12月28日，原告福建农林大学与被告张守法签订《经营性用房租赁合同》，原告向被告提供“锦江馨园”（现名为东苑学生公寓）六号楼元麦烘焙店（使用面积33平方米）用于经营面包烘焙项目。合同约定的经营场所有偿使用期限自2012年10月1日起至2014年7月15日止。每月租金2500元（一年按十个月计算，二、八月份寒暑假免收租金）。合同还约定被告应于合同签订之日向原告缴纳履约保证金12500元。合同第八条约定:“合同到期前一个月，乙方应做好向甲方归还经营场所的准备工作。合同到期后，属于乙方的财产、物品和存货等应自行处理或撤出，经营场所内固定装修部分（如地砖、吊顶、电线等）全部无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。合同期满次日，乙方必须无条件及时向甲方移交所承租的经营场所，如有损坏，照价赔偿。若乙方违约，甲方有权直接收回经营场所，并没收履约保证金；对于室内遗留全部财物视同无主废弃物，甲方有权进行处置”。2014年7月15日合同期满后，双方未就该房屋续约，但2014年7月16日起至今，被告仍拒不归还该房屋。原告有权依据合同约定，直接收回经营场所，并没收履约保证金12500元。综上，为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼请求，请依法予以判决。 被告张守法辩称，1.原告和被告于2012年12月28日签订《经营性用房租赁合同》，合同期间为2012年10月1日至2014年7月15日，2014年5月19日因网上所谓“中毒”事件，原告在未调查核实情况下于2014年5月20日单方面对讼争店面加锁，加贴封条，查封，前述行为导致被告的烤箱、操作台、冰柜、保温箱、空调外机等物品被扣留，致使被告被迫停止经营；事实上，自2014年5月20日起被告便无法进入过该讼争店面，相反，原告是加锁，加贴封条，查封的一方，要求被告腾空并返还讼争店面不符合正常逻辑，也无事实前提。2.《经营性用房租赁合同》约定合同期间为2012年10月1日至2014年7月15日，2014年5月20日原告加锁、加贴封条，查封的行为事实上单方提前终止了租赁合同，已构成违约，原告起诉当时（2017年1月4日）该合同已过履行期间，且讼争店面由原告加锁、加贴封条，并非由被告占用。据此，原告主张被告按月支付占用房屋的费用，没有事实和法律依据。3.基于被告无违反合同之行为，原告主张有权没收履约保证金12500元没有合同依据，亦无法律依据。综上，请求判决驳回原告诉讼请求。 反诉原告张守法向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还自2014年5月20日至2014年7月15日反诉原告已缴的租金5000元、卫生费200元，两项合计5200元；2.判令反诉被告向反诉原告返还12500元的履约保证金；3.判令反诉被告解除讼争店面门锁，返还属于反诉原告的烤箱、操作台、冰柜、保温箱、空调外机等物品；4.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年12月28日，反诉原告与反诉被告签订《经营性用房租赁合同》，约定反诉被告以其竞卖所得的“锦江馨园”六号楼一处使用面积为33平方米的店面出租给反诉原告，用于经营面包烘焙业务（字号元麦烘焙），租金为每月2500元，合同期间为2012年10月1日至2014年7月15日，合同还对其他费用的收费标准、履约保证金金额及缴纳时间、方式、双方的权利义务等进行约定。合同签订之日，反诉原告即依约向反诉被告指定的账户缴纳履约保证金12500元。在合同履行期间，反诉原告及时支付租金、卫生费，配合学校管理等。2014年5月12日，除该月租金外，还提前预缴2014年6月、7月的租金和卫生费，共计6750元。2014年5月19日，网上流传一篇名为“福建农大数十名学生患胃肠炎，疑与校内烘焙店有关”的报道（下称“中毒”事件），文章指出“元麦烘焙”生产、销售的面包系导致数十名学生患胃肠炎的原因。5月20日反诉被告在未经调查取证情况下，单方面对店面加锁，加贴封条查封了反诉原告承租经营的讼争店面。牵涉其中的反诉原告要求了解事件始末被拒绝，反诉被告在未提供任何确切证据证明前述“中毒”事件报道属实、反诉原告确系责任方情况下，要求反诉原告承担不具名学生的医疗费用等13000元，反诉原告多次就讼争店面解除查封事宜进行交涉，均无果。反诉被告的查封加锁行为事实上单方提前终止了反诉原告对租赁房屋的使用，已经构成违约，反诉被告依法无权向反诉原先主张支付租金。反之，反诉原告有权自其违约之日（2014年5月20日）起要求其返还已付的租金及卫生费共计5200元、退还履约保证金12500元、返还属于反诉原告因被查封、扣留的烤箱、操作台、冰柜、保温箱、空调外机等物品。综上，为保护反诉原告的合法权益，现依法提起反诉，恳请法院判如所请。 反诉被告福建农林大学辩称，反诉原告的主张不能成立。反诉原告在2014年5月因生产的面包制品导致学生中毒，同年5月19日仓山区工商局责令被告停业，5月20日，学校为了校内师生的身体健康，采取应急措施临时在店面上贴封条并无不当。但此后是张守法自己把房屋上锁，不让校方进去。 根据反诉被告与反诉原告签订的《经营性用房租赁合同》第七条第4款约定：“乙方应加强消防管理和安全生产，自觉按照学校保卫部门要求及时配备和更新消防设施用具，服从管理，防止火灾、工伤、食物中毒等事件的发生。若引发事故，乙方应承担一切责任和赔偿经济损失，同时甲方有权解除合同，收回经营场所，没收履约保证金”。反诉原告应当承担因生产不合格面包导致学生食物中毒的一切责任和赔偿经济损失，校方还有权依合同约定没收履约保证金。反诉原告不仅拒不赔偿，还要求校方退还履约保证金，若不退还履约保证金，则拒绝将机器设备从反诉被告出租的房屋中搬走。租赁期满后，校方多次要求反诉原告搬走房屋内的机器设备，以便校方合理安排房屋使用，但是反诉原告仍以不退履约保证金为由不予配合。综上，反诉原告提供的面包不合格导致学生食物中毒，又拒不赔偿学生的医疗费，违法合同约定，却以校方不退履约保证金不搬走机器为由，导致校方2年多的房屋租金收益损失，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，依法维护福建农林大学的合法利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对被告提交照片、谈话录音及文字资料的真实性有异议，对被告提交的上述证据，本院不予确认。对原、被告提交的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月28日，原告福建农林大学与被告张守法签订《经营性用房租赁合同》，合同约定，原告向被告提供福建农林大学“锦江馨园”（现名为东苑学生公寓）六号楼元麦烘焙店（使用面积33平方米），用于经营面包烘焙项目。经营场所有偿使用期限自2012年10月1日起至2014年7月15日止。每月租金2500元（一年按十个月计算，二、八月份寒暑假免收租金）。每月卫生费100元。被告应于合同签订之日向原告缴纳履约保证金12500元。合同第七条第4款约定：“乙方（被告）应加强消防管理和安全生产，自觉按照学校保卫部门要求及时配备和更新消防设施用具，服从管理，防止火灾、工伤、食物中毒等事件的发生。若引发事故，乙方应承担一切责任和赔偿经济损失，同时甲方（原告）有权解除合同，收回经营场所，没收履约保证金”。合同第八条约定:“合同到期前一个月，乙方应做好向甲方归还经营场所的准备工作。合同到期后，属于乙方的财产、物品和存货等应自行处理或撤出，经营场所内固定装修部分（如地砖、吊顶、电线等）全部无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。合同期满次日，乙方必须无条件及时向甲方移交所承租的经营场所，如有损坏，照价赔偿。若乙方违约，甲方有权直接收回经营场所，并没收履约保证金；对于室内遗留全部财物视同无主废弃物，甲方有权进行处置”。合同签订当日，被告向原告支付了履约保证金12500元。2014年5月因被告生产的面包制品导致学生食物中毒，同年5月19日仓山区工商局责令被告停业，5月20日，学校在店面上贴了封条。 另查，被告的租金及卫生费已预付至2014年7月15日。 本院认为，原、被告签订的《经营性用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。2014年5月因被告生产的面包制品导致学生食物中毒，同年5月19日仓山区工商局责令被告停业，5月20日，学校在店面上贴了封条，租赁合同已于2014年5月20日终止，现原告要求被告腾空租赁场所并交还原告，本院予以支持。原告要求被告赔偿因占用房屋给原告造成的损失，鉴于2014年5月20日学校在店面上贴了封条，被告未能搬走自己的物品，故对原告的该诉请，本院不予支持。原告要求被告交纳的履约保证金12500元归原告所有，符合合同第七条第4款约定，本院予以支持。被告反诉要求原告返还自2014年5月20日至2014年7月15日已预交的租金及卫生费，鉴于租赁合同已于2014年5月20日终止，本院予以支持，故原告应返还被告该期间的租金4748元〔57天×每天83.3元（每月2500元÷30天）〕及卫生费188元〔57天×每天3.3元（每月100元÷30天）〕。被告反诉要求原告返还履约保证金12500元，如前所述，本院不予支持。被告反诉要求原告返还烤箱、操作台、冰柜、保温箱、空调外机等物品，但目前未能确认这些物品是否确在店内，若确在店内，被告可在腾空房屋时自行搬离。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告张守法于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福州市仓山区学生公寓六号楼元麦烘焙店，并交还原告福建农林大学； 二、被告张守法向原告福建农林大学交纳的履约保证金12500元归原告所有； 三、驳回原告福建农林大学的其他诉讼请求； 四、反诉被告福建农林大学于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张守法自2014年5月20日至2014年7月15日的租金4748元及卫生费188元； 五、驳回反诉原告张守法的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1862元，由原告福建农林大学负担1580元，被告张守法负担282元。被告张守法负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费931元，由反诉被告福建农林大学负担150元，反诉原告张守法负担781元。反诉被告福建农林大学负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年五月十日 书记员  陈 颖 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附二∶执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。