广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3384号上诉人（原审被告)：陈骏，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：吕海鹏，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告)：刘家锡，住湖北省石首市。上诉人陈骏因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区天润路83号206房（以下简称涉案房屋）的权属人为陈骏，总建筑面积为83.02平方米。2012年8月16日，陈骏（出租方/甲方）与刘家锡（承租方/乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为1年，从2012年9月1日至2013年8月31日止；甲方应于2012年8月16日将房产交付乙方使用；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金7200元，以及首月租金3600元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。5、故意损坏该房产的；无论本合同是否已履行，如甲方、乙方或经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，应向合同履行地即该房产所在地人民法院提起诉讼等。当日，刘家锡向陈骏支付涉案房屋的首月租金3600元及保证金7200元。2013年9月1日，陈骏（出租方/甲方）与刘家锡（承租方/乙方）就涉案房屋的续租事项签订《房屋租赁合同》，约定：现续租1年，从2013年9月1日至2014年8月31日止，续租期间的每月租金调整为4000元；乙方已于2012年8月15日向甲方交付保证金7200元，以及承租首月租金3600元；上一租赁年度，乙方已经全部缴清所有的相关费用；续租租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；乙方有下列情况之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。5、故意损坏该房产的；无论本合同是否已履行，如甲、乙双方发生争议且无法协商解决的，应向合同履行地即该房产所在地人民法院提起诉讼。刘家锡于2014年12月29日向原审法院提起诉讼称：其搬离涉案房屋后多次致电给陈骏协商退还保证金一事，但陈骏一直以没有时间为由一拖再拖，直至2014年10月下旬以房屋损坏太大为由，单方面认为保证金应当作为赔偿金。故请求判令：1、陈骏向刘家锡退还保证金7200元；2、本案诉讼费由陈骏承担。原审中，刘家锡、陈骏双方均确认刘家锡已于2014年8月28日搬出涉案房屋，现涉案房屋处于陈骏管业之下。刘家锡表示其是通过银行转账形式向陈骏支付涉案房屋每月租金且均已交齐并无拖欠，陈骏对此表示确认。另，陈骏表示刘家锡在承租涉案房屋期间，损坏了涉案房屋的结构导致涉案房屋的装修严重损坏，并提交了21张照片予以证明，刘家锡对上述照片的真实性不予确认，刘家锡认为上述照片的拍摄位置都是局部的，无法说明涉案房屋的现状也无法证明是于何时拍摄，并表示其在承租涉案房屋前已告知中介公司的工作人员需要拆除涉案房屋内的壁柜，当时中介公司的工作人员也表示在与陈骏进行沟通后已征得陈骏同意，并由陈骏的委托代理人聘请他人对上述壁柜予以拆除。原审法院认为，刘家锡与陈骏就涉案房屋签订的《房产租赁合同》及《房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。《房产租赁合同》及《房屋租赁合同》均约定在租赁期满，刘家锡付清租金及其他费用并按期迁出时，陈骏应即时将保证金无息退还刘家锡，现刘家锡、陈骏双方均确认刘家锡已在2014年8月28日搬出涉案房屋，陈骏已收回涉案房屋管业，其持有刘家锡支付的7200元保证金缺乏依据，刘家锡要求陈骏返还并无不妥，予以支持。陈骏抗辩称刘家锡在租赁期间损坏了涉案房屋的结构，导致装修严重损坏，但对此并无提交充分证据予以证明，且亦未在刘家锡搬离后的合理时间内主张权利，对陈骏的抗辩不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:被告陈骏于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告刘家锡返还保证金7200元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈骏负担。判决后，陈骏不服，向本院提起上诉称：1、在两年租期内，被上诉人刘家锡遗漏2014年6、7月电费合计270元至今仍未缴纳，按照合同约定，拖欠租金或相关费用超过十五天，上诉人有权没收保证金，并追究被上诉人损坏房产造成的损失。2、上诉人基于信任请被上诉人搬离房屋后进行拍照以作为验收依据，上诉人查看照片后发现房屋损坏严重，处于不可用状态，遂决定暂缓归还被上诉人保证金7200元，待被上诉人将房屋恢复原状后再行退还。综上，原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法驳回被上诉人对上诉人的起诉，并赔偿上诉人经济损失40000元，一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人刘家锡答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合理合法，请求维持原判，相关诉讼费用全部由上诉人承担。二审中，上诉人陈骏提交了被上诉人刘家锡搬离涉案房屋时应其要求拍摄房屋状况给其验收的照片共35张，拟证明被上诉人刘家锡搬离涉案房屋时房屋破损严重，故其拒绝收房。被上诉人刘家锡承认上述照片是其应上诉人陈骏要求所拍摄给上诉人陈骏的。被上诉人刘家锡在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。二审庭询中，被上诉人刘家锡承认其没有缴纳2014年6、7月的电费合计270元，但陈述其搬离涉案房屋时已就此征得上诉人陈骏妻子的同意，等到退还保证金时从保证金中直接扣除该费用。上诉人陈骏与被上诉人刘家锡在二审庭询中均一致同意上述费用在保证金中予以抵扣。本院认为，原判认定上诉人陈骏与被上诉人刘家锡就涉案房屋签订的《房产租赁合同》及《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。上述合同均约定在租赁期满，被上诉人刘家锡付清租金及其他费用并按期迁出时，上诉人陈骏应即时将保证金无息退还被上诉人刘家锡。上诉人陈骏抗辩称被上诉人刘家锡在租赁期间损坏了涉案房屋的结构，导致装修严重损坏，并在二审中提交了被上诉人刘家锡在搬离涉案房屋时所拍摄给其的照片拟证明之，但照片所显示的只是涉案房屋存在墙体污迹、地面垃圾，涉案房屋的结构、装修并无损坏，且上诉人陈骏并无证据证明其在被上诉人刘家锡搬离涉案房屋至本案起诉时的四个月时间内曾向被上诉人刘家锡主张过权利，其在本案一审时才提出上述抗辩并提交其自行拍摄的并无显示日期的照片拟证明之，故原判对上诉人陈骏的上述抗辩不予采纳并无不当，对被上诉人刘家锡要求上诉人陈骏返还7200元保证金予以支持正确。虽然被上诉人刘家锡在二审中承认没有缴纳2014年6、7月的电费合计270元，但没有证据证明上诉人陈骏曾就此对被上诉人刘家锡进行合理催告，且上诉人陈骏在一审中并无以被上诉人刘家锡欠费为由抗辩，而是以被上诉人刘家锡损坏涉案房屋为由抗辩不返还保证金，本院对被上诉人刘家锡关于其搬离涉案房屋时已就此征得上诉人陈骏妻子的同意，等到退还保证金时从保证金中直接扣除该费用的陈述予以采信。现双方均同意上述费用在保证金中予以抵扣，本院照准。综上，审查原审判决认定事实清楚，但鉴于二审出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下:变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第90号民事判决为：上诉人陈骏于本判决发生法律效力之日起15日内，向被上诉人刘家锡返还保证金6930元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈骏负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员  党春婷