广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5847号原告：姚婉媚，女，1965年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：邓国权，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。被告：佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司，住所地广东省佛山市禅城区人民西路3号华盛大厦二层，统一社会信用代码914406047993016632。法定代表人：刘颖颜。委托诉讼代理人：谭智航,男,汉族,1991年7月12日出生,住广东省广州市荔湾区,系该公司法务。被告：佛山市佳景物业服务有限公司，住所地广东省佛山市卫国西路26号一楼，统一社会信用代码914406041935511234。法定代表人：刘浪平。委托诉讼代理人：陈铄鸿，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。原告姚婉媚与被告佛山市佳景物业服务有限公司（以下简称“佳景公司”）、佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司（以下简称“活力无限公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓国权、被告活力无限公司委托诉讼代理人谭智航、被告佳景公司委托诉讼代理人李伟波、被告佳景公司法定代表人刘浪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令解除编号fsrms201306租赁合同，两被告立即对佛山市人民西路3号二层C23号商铺恢复原状并向原告返还商铺；2、请求判令两被告立即向原告支付尚欠租金4339.79元（2015年11月、12月、2016年1月、2017年10月-2018年1月共7个月。租金应自欠租时起计算至被告实际交还租赁物时止，现暂计至2018年1月31日）及滞纳金520.77元（滞纳金计算方式详见附件）；3、请求判令两被告立即向原告支付解除合同的赔偿金共8183.6元按合同剩余租期租金总额的20%的标准计算，计算方式详见附件）以上三项合计13044.13元；4、本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告佳景公司签订委托书一份，约定原告将其所有的涉案商铺，委托被告佳景公司代为出租，代收租金，代为经营管理，委托期间受托人被告佳景公司有代理原告行使涉案租赁物的业主权利。涉案商铺面积为17.25㎡。2013年6月8日，被告佳景公司依据原告的委托，将包含涉案租赁物在内的佛山市人民西路3号华盛大厦二层整体出租给被告活力无限公司，用于卡拉OK歌舞厅经营使用，并约定每月的租金标准。租赁期限自2013年8月1日至2023年7月31日，合同还约定租赁期限内被告还应承担租赁物内的相关管理费、公摊水电费等。若被告活力无限公司逾期满一个月未缴纳租金，视为被告活力无限公司单方违约，原告有权解除合同并按原貌收回商铺。被告在签订合同后，原告将场地交予被告进行了使用。由于被告的经营出现问题，从2017年7月起被告开始欠付租金，虽经原告多次催讨，被告拒不支付。为此，原告提起诉讼。被告活力无限公司辩称：1、被告活力无限公司是涉案商铺的次承租人，与原告之间不存在租赁关系，原告诉请解除租赁合同没有事实及法律依据。原告并非fsrms201306租赁合同的缔约方，无权请求解除租赁合同，无权请求被告活力无限公司向其支付租金及支付赔偿金。2、原告未提交其作为委托人委托被告佳景公司向被告活力无限公司出租涉案商铺的证据，故原告不能依据《合同法》关于委托代理关系的相关规定，直接对被告活力无限公司主张违约及相关赔偿责任。3、即便原告委托人的法律地位成立，由于被告佳景公司已就同一事由向被告活力无限公司提起诉讼，本案构成重复起诉，依法应驳回起诉。被告佳景公司辩称：1、原告要求恢复原状没有事实和法律依据。佳景公司系受原告委托，代为将原告商铺出租、代收租金，代为经营管理，与原告之间的关系纯属委托代理关系，不存在其他法律关系。包括原告在内的业主在委托佳景公司代为出租时已同意由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要。受委托期间，佳景公司将人民西路3号二层商铺整体出租给被告活力无限公司。承租后，活力无限公司对商铺进行改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等。并非佳景公司对商铺进行改造，所以商铺是否需要恢复原状与佳景公司无关。2、佳景公司并不拖欠原告租金，原告要求佳景公司支付租金、滞纳金毫无事实和法律依据。（1）佳景公司系受原告委托，代为将原告商铺出租、代收租金，代为经营管理，与原告之间的关系纯属委托代理关系，不存在其他法律关系。受委托期间，佳景公司将人民西路3号二层商铺整体出租给被告活力无限公司，并及时将从被告活力无限公司所收取的租金发还给原告，本身并没有拖欠，与原告没有债权债务关系。拖欠租金系被告活力无限公司所造成的，与佳景公司无关，佳景公司已运用法律手段代业主向活力无限公司追讨租金，相关判决刚刚下来，佳景公司已尽了自己的义务，但佳景公司没有为活力无限公司向包括原告在内的业主垫付租金的法律或合同义务。（2）截止2018年1月31日，原告收取租金的情况与庭审中的意见一致。3、原告要求佳景公司支付解除合同的赔偿金毫无事实和法律依据。综上，请求驳回原告针对被告佳景公司的全部诉讼请求。庭审中，补充意见如下：1、佳景公司与包括原告在内的小业主之间的关系是隐名代理关系，适用《合同法》第四百零二条的规定，即原告等小业主将商铺委托佳景公司代为出租，代为收取租金，代为发放租金，佳景公司与活力无限公司所签订的租赁合同以及之后佳景公司代业主起诉活力无限公司的合同及民事法律行为对包括原告在内的小业主以及活力无限公司产生约束力，佳景公司基于代理行为所产生的一切法律后果要由所有的委托人来承担。佳景公司与活力无限公司之间所签订的租赁合同已于2018年1月31日解除，本案的原告要求租金支付到实际交还租赁物商铺，缺乏相应的事实和法律依据；2、关于2015年11月至2016年1月的三个月的租金问题，当时是应活力无限公司的请求，征求了全体业主的意见，给予该公司三个月的免租期，以支持该公司继续经营下去，当时是通过电话确认的，所有的业主都同意了这一个免租期，在之后的收取租金的过程中，所有的业主都知道那三个月是免租金没有租金收取的，现在原告要求支付三个月的租金我们认为有违诚实信用原则；3、我们之前向法庭所提交的欠原告租金、滞纳金、赔偿金明细计算表只是便于法庭在审理的时候明确活力无限公司尚欠各个业主的具体租金金额以及所拖欠的租金相应的月份，并不代表佳景公司确认是拖欠原告的租金。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、两被告工商登记公示信息；2、房地产权证；3、编号fsrms201306租赁合同。被告活力无限公司举证如下：（2018）粤0604民初3058号民事判决书。被告佳景公司举证如下：1、委托书；2、租金签收表；3、（2018）粤0604民初3058号民事判决书。上述证据经庭审质证，本院审查后对上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案商铺建筑面积为17.25㎡，原告为权属人。2004年10月27日，原告作为委托人出具《委托书》，委托被告佳景公司将涉案商铺产权面积为18.08㎡的商铺对外出租。佳景公司可对整个商城商铺统一进行组织招商、招租、管理，并全权代理委托人对外签订租赁合同。佳景公司本着为业主负责的态度和使业主利益最大化的原则，视市场和招商具体情况，决定商场物业的使用功能和物业管理工作。由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电器设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要。佳景公司代理委托人与商场租赁者签订租赁合同和物业管理合同。租赁合同约定的租金纳税后全部归委托人所有，但租赁合同的租金不得低于基本租金20元/㎡月。佳景公司仅代理委托人代收、代付租金，并代扣应纳税金，负责物业管理工作。2013年7月31日，原告作为委托人向被告佳景公司再次出具《委托书》，载明：委托人拥有独立产权位于佛山市人民西路3号二层23号，商铺壹个，现委托佳景公司代为出租，代收租金，代为经营管理，委托期间要受托人佳景公司有代理本人行使上述物业的业主权利。委托期限自2013年8月1日起至2023年7月31日止。租赁合同期间的租金每月为35.94元/㎡（含税）。2013年6月8日，被告佳景公司（出租人，甲方）与被告活力无限公司（承租人，乙方）就乙方继续承租佛山市禅城区人民西路3号华盛大厦二层的商铺作卡拉OK歌舞厅使用的事宜签订一份《租赁合同》。合同主要内容如下：“……商铺产权建筑面积合计共2159平方米……二、租赁年限。租期十年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止。三、租金计算方式为：第一年至第三年，即2013年8月1日至2016年7月31日。每月租金27元/㎡，每月租金总额58293元；第四年至第六年，即2016年8月1日至2019年7月31日每月租金29.7元/㎡，每月租金总额64122元……四、乙方原交纳给甲方的壹拾万元保证金，继续作为本次合同履约保证金。合同期满后，乙方无拖欠租金、水电等其他费用的行为时，保证金在乙方结清所有费用后三日内全额无息退还给乙方；否则保证金不予退还。五、乙方缴纳租金、水电费期限为每月5日前。如乙方拖延缴纳租金、水电费，按逾期未交总额计，每逾期一日，加收滞纳金千分之一，逾期壹个月以上，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同……十一、违约责任。1、合同有效期间，若甲方非依法律规定或合同约定单方终止合同属违约，甲方应双倍退还乙方保证金，并按剩余租期租金总额的20%向乙方支付赔偿金。2、乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金，每逾期一天，按拖欠的总额的千分之一加收滞纳金，逾期满一个月以上，视为乙方单方违约，甲方有权收回商铺解除合同，并运用强制手段追讨欠款……”此后，被告佳景公司（出租人，甲方）与被告活力无限公司（承租人，乙方）签订《租赁合同补充协议》，对上述《租赁合同》补充约定如下：从2016年2月1日起至2017年1月31日止，乙方每月向甲方缴交租金（含管理费用）陆万元整，期间租金（含管理费用）无递增的约定。2017年2月1日后视乎乙方的经营状况，双方提前1个月再行商议租金费用事宜。合同其他条款不变。上述补充协议签订后，被告佳景公司确认其与活力无限公司口头约定2017年2月-2017年6月的租金标准为每月6万元，2017年7月份之后的租金标准按回合同约定的64122元/月计收。被告活力无限公司自2016年2月开始没有按期足额支付租金。根据被告佳景公司提交的租金签收表，原告计租面积是18.08㎡。2018年1月11日，被告活力无限公司向被告佳景公司发送《终止合同告知书》一份，被告活力无限公司以负债累累、无法继续经营为由，要求终止涉案《租赁合同》，并载明将于2018年1月15日前退出租赁场所。同年1月31日，被告活力无限公司再次向被告佳景公司发送《终止合同告知书》一份，载明被告活力无限公司将于2018年1月31日结业并退出租赁场所。被告佳景公司于2018年1月31日收回涉案商铺。庭审中，被告活力无限公司陈述其与佳景公司签订租赁合同时对佳景公司与原告之间的委托代理关系并不知情。被告佳景公司则陈述活力无限公司签约时是知情的。另外，本院询问原告在本案中是否要求解除其所主张的与佳景公司之间的委托代理合同关系，原告表示如果法院支持恢复原状，则同意解除并要求收回物业，如果法院不支持恢复原状，则暂不解除与佳景公司的合同关系，暂不收回物业。佳景公司还陈述实际发放租金给原告时已经扣除税费，业主是委托代扣应纳的税金，代扣税费是有写在委托书上面。原告与佳景公司均确认佳景公司实际发放给原告的租金是561.5元/月。另查明一，在本院审理的本系列案其他案件庭审中，其他业主与佳景公司均确认因经营出现困难，活力无限公司向佳景公司申请免2015年11月至2016年1月三个月的租金，佳景公司征得原告同意后免除活力无限公司2015年11月至2016年1月三个月的租金，但其他业主认为其免租的承诺是附条件的，即活力无限公司必须按期支付后续的租金，否则有权追回该三个月的租金。另查明二，因活力无限公司拖欠租金，佳景公司于2018年2月2日向本院起诉活力无限公司[案号：（2018）粤0604民初3058号]（以下简称“3058号案”）。经审理后，本院作出判决确认佳景公司与活力无限公司签订的编号为fsrms201306《租赁合同》于2018年1月31日解除；活力无限公司应向佳景公司支付2016年2月至2018年1月31日（扣除2017年7月）的租金781566.65元；活力无限公司交纳的100000元租赁保证金归佳景公司所有。上述判决已经生效。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原告作为涉案商铺的产权人，以《委托书》的形式将涉案商铺委托给佳景公司对外出租并代收租金，原告与佳景公司构成委托合同关系。佳景公司接受原告的委托后，就涉案商铺与活力无限公司签订《租赁合同》，佳景公司与活力无限公司构成租赁合同关系。上述《委托书》及《租赁合同》均系签约各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原告诉请解除上述佳景公司与活力无限公司签订的《租赁合同》。本院分析如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，活力无限公司称其与佳景公司签订上述租赁合同时对佳景公司与原告的委托代理关系不知情。佳景公司虽辩称其与活力无限公司签约时已向活力无限公司披露委托人，但未举证证明，而原告亦无证据证明活力无限公司在订立合同时知道其与佳景公司之间的代理关系。故本院认定活力无限公司在与佳景公司签约时对佳景公司与原告之间的代理关系并不知情。而根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。由于本案中是因活力无限公司原因导致佳景公司无法向原告履行支付租金的义务，故原告仍然可以依据上述第四百零三条的规定行使佳景公司对活力无限公司的权利；二、在3058号案中，本院已依据佳景公司的诉请判决确认上述《租赁合同》及补充协议于2018年1月31日解除，该判决已经生效。故原告再行主张解除上述租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请返还商铺及恢复原状。本院分析如下：一、在3058号案中，佳景公司与活力无限公司均确认活力无限公司于2018年1月31日将涉案商铺返还给佳景公司。二、原告主张佳景公司返还商铺，其实质是导致原告与佳景公司之间的委托合同权利义务的终止，故该诉请应以解除双方之间的委托合同为前提。但经本院询问，原告并不诉请解除双方之间的委托合同关系。三、原告出具的委托书载明“由经营者负责对现商铺改造，包括拆除现有间墙、吊顶天花及铺内照明电气设施等，对商场进行整体统一布局、统一装修，满足商场实际经营租赁使用需要”，可见涉案商铺的改造是经得原告同意，而委托书并无约定改造后需恢复原状。四、原告对于商铺的原状并未提供证据证明，故该诉请亦缺乏可执行性。因此，原告诉请两被告返还商铺及恢复原状，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请相关月份租金及滞纳金。本院如作下分析：一、依据《委托书》，佳景公司作为受托人应向原告转交活力无限公司交纳的租金，并无垫付上述租金的义务。本案中，原告并未举证证明活力无限公司已向佳景公司支付2017年9月之后的租金，故原告要求佳景公司承担活力无限公司支付的2017年9月之后的租金及滞纳金缺乏依据，本院不予支持。二、在3058号案中，佳景公司已诉请活力无限公司支付2016年2月至2018年1月31日的租金（不含2017年7月）及承担滞纳金等违约责任，本院已作出处理。故原告再行向活力无限公司主张2017年10月至2018年1月的租金及滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。三、至于原告诉请支付2015年11月-2016年1月的租金。结合本系列案其他案件中业主的庭审陈述，本院确认佳景公司、活力无限公司当时已与原告协商一致免除上述月份租金。但从其他业主的陈述亦可知，当时承诺免除活力无限公司该三个月租金的条件是活力无限公司后续按期支付租金，活力无限公司与佳景公司对此并未提供证据予以反驳，故本院对其他业主的陈述予以采信。因活力无限公司在后续月份未能按期支付租金，存在违约行为，故原告有权要求活力无限公司补交该三个月的租金。基于各方的约定，本院认为活力无限公司支付租金的标准应按佳景公司与活力无限公司签订的《租赁合同》的约定确定，至于计租面积则按房产证中所记载的面积确定。经核算，就涉案商铺，活力无限公司2015年11月-2016年1月应付的租金为1397.25元（27元/㎡×17.25㎡×3个月）。至于该三个月租金的滞纳金，由于各方在变更合同时对此并无约定，故原告诉请该三个月租金的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。四、本案中，并无证据证明活力无限公司向佳景公司支付2015年11月-2016年1月的租金，且佳景公司作出免除租金的表示已经事先征得原告同意，故佳景公司对该三个月活力无限公司应交纳的租金不应承担责任，原告诉请佳景公司支付该部分租金及滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。五、另外，佳景公司实际发放给原告的租金系561.5元/月，结合房产证中所记载的面积17.25㎡来看，每平方米为561.5元/月÷17.25㎡=32.55元，高于佳景公司与活力无限公司在租赁合同、补充协议及口头协商中所约定的2015年11月-2016年1月（27元/㎡）、2017年10月至2018年1月（29.7/㎡）的月租金标准，故其中差额部分依据原告向佳景公司出具的委托书结合双方实际履行的情况，应由佳景公司承担。经计算，为[（32.55元/㎡-27元/㎡）×3个月+（32.55元/㎡-29.7/㎡）×4个月]×17.25㎡=483.86元。至于原告诉请佳景公司应按税前标准支付租金，但根据委托书的约定，系由佳景公司代扣应纳税金，即佳景公司向原告支付的系扣税之后的租金，原告该项主张缺乏依据，本院不予采纳。至于原告诉请租金至被告实际返还租赁物时止，鉴于上述租赁合同已于2018年1月31日解除，涉案商铺亦于该日返还给佳景公司，亦无证据证明后来租与他人，故原告诉请2018年1月31日之后的租金，缺乏依据，本院不予支持。原告在本案中的租金诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请佳景公司、活力无限公司支付相应的滞纳金，均缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请解除合同赔偿金。一、如前文所述，原告与佳景公司的委托合同关系尚未解除，故原告要求佳景公司承担解除合同的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、虽然活力无限公司与佳景公司签订的租赁合同及补充协议已经解除，但上述租赁合同第十一条第1点约定的赔偿金系因出租方非依法律规定或合同约定单方终止合同的违约责任，该约定并非约束承租人，故原告据此主张活力无限公司支付解除合同赔偿金缺乏合同依据。此外，活力无限公司作为承租人在租赁期限内未按期缴纳租金等违约行为已在3058号案件中以没收保证金的形式承担相应的违约责任，原告再行诉请活力无限公司承担违约责任亦缺乏法律依据。故本院对原告的该项诉请不予支持。至于活力无限公司提出的中止审理申请，缺乏依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告姚婉媚支付2015年11月-2016年1月租金1397.25元；被告佛山市佳景物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告姚婉媚支付2015年11月-2016年1月、2017年10月至2018年1月的租金差额483.86元；驳回原告姚婉媚的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司、佛山市佳景物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费63元，由原告姚婉媚负担50元，被告佛山市禅城区活力无限娱乐有限公司负担10元，由被告佛山市佳景物业服务有限公司负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年五月二十三日书记员 冯裕雯