上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第13681号原告中石化南光(上海)实业有限公司。法定代表人唐永合。委托代理人刘晓蕾。被告上海汉宛投资管理有限公司。法定代表人毕升。原告中石化南光(上海)实业有限公司与被告上海汉宛投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘晓蕾到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中石化南光(上海)实业有限公司诉称，2014年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告坐落于上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号七层718B室，建筑面积55平方米，租赁期自2014年3月1日至2015年2月28日止，租金按季度支付，年租金为人民币(以下币种同)26,097.50元。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但被告自2014年3月起，一直拖欠房租拒不支付，被告既不依约交回房屋也不支付任何租金，累计欠款金额为26,097.50元。故原告诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付租金26,097.50元、违约金23,487.50元；二、终止原、被告之间的租赁合同并交回房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将要求被告支付违约金的诉讼请求明确为：要求被告支付以及按利率日万分之七计算至判决生效之日止的违约金(第一笔以租金6,524.375元为基数，自2014年6月1日起算，第二笔以租金6,524.375元为基数，自2014年9月1日起算,第三笔以租金6,524.375元为基数，自2014年12月1日起算，第四笔以租金6,524.375元为基数，自2015年3月1日起算)。被告上海汉宛投资管理有限公司未应诉答辩，也未提交证据。原告为证明其主张，提交如下材料作为证据：证据1、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在合法有效的合同；证据2、通知函张贴证明照片，证明原告向被告公告告知其违约的事实，通知对方缴纳租金否则将追究其违约责任；证据3、单位往来账，证明被告未交租金的事实；证据4、被告的工商登记信息，证明被告在原告地址注册；证据5、被告公司章程，证明其股东；证据6、往来款项询证函，证明被告签字确认欠原告的房租。鉴于被告未到庭应诉，经本院审查，原告提供的证据材料均为客观真实，其内容能够反映原告主张的相关事实，故本院对原告证据材料的真实性予以确认，并采信其证明力。基于上述证据及原告陈述，本院确认如下事实：2014年2月21日，毕志伟以设立中的被告名义与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号718B室房屋出租给被告用于办公，房屋建筑面积55平方米；2014年3月1日交付房屋，租赁期限至2015年2月28日止；租金1.30元/平方米/天，年租金总计为26,097.50元，租金从2014年3月1日起计算，支付方式为银行转账，租金按季度结算；在合同生效后10天内，被告须一次预付1个月的租金为押金，合计2,174.80元;被告如未按合同规定按期如数交纳租金或未按合同规定将所租房屋交还原告的，则构成违约，构成违约的一方，应向另一方支付违约金，日违约金为年租金的3‰，违约天数为自违约事实发生之日至纠正违约事实完毕之日止所历天数，违约金金额=日违约金×违约天数；合同在履行过程中发生的一切争议，由双方协商解决。协商不成，由上海市浦东新区人民法院管辖；被告拖欠租金累计达三个月的，原告有权通知被告解除合同，收回房屋，并要求被告赔偿经济损失。2014年4月10日，被告在上海市工商行政管理局自由贸易试验区分局登记设立，毕升为其法定代表人，公司住所地为系争租赁房屋，公司股东为毕升、毕志伟和周黎。2014年6月5日，原告在被告租赁房屋门口张贴催款通知函，告知其已拖欠三个月的房屋租金，构成违约，要求被告于2014年6月10日前交清，否则将追究其违约责任。此后，原告向被告发出《中石化南光(上海)实业有限公司往来款项询证函》，询证函载明截至2014年9月30日，被告欠原告房租8,853元，被告的法定代表人毕升在询证函上签字确认信息无误。至原告起诉前，被告未向原告支付租金或押金，双方也未就系争租赁房屋进行过返还交接手续。本院认为，毕志伟以设立中的被告名义与原告签订《房屋租赁合同》，在公司设立后，毕升作为被告的法定代表人，在《中石化南光(上海)实业有限公司往来款项询证函》上签字确认欠付租金的事实，系对原告与被告之间已形成租赁合同关系的确认。《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。2015年2月28日，双方签订的《房屋租赁合同》已到期，双方均未提出续约，且不存在自动续约的事由，该租赁合同关系已经终止，被告应向原告交还租赁房屋，故本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。鉴于双方租赁合同关系已到期终止，原告要求本院判令解除租赁合同已无必要。根据《房屋租赁合同》的约定，被告如未按合同规定按期如数交纳租金或未按合同规定将所租房屋交还原告的，则构成违约，自2014年3月1日起直至2015年2月28日租赁期限届满，被告一直未支付租金，已构成违约，被告应按约向原告支付租金并支付违约金。故本院对原告要求被告支付租金26,097.50元的诉讼请求予以支持。对于违约金，《房屋租赁合同》约定日违约金按照年租金的3‰计算，由于原告要求将违约金的计算方式调整为按日万分之七计算，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，系原告对自身权利的处分，本院予以认可，原告主张的违约金起算日期符合合同关于按季度支付租金的约定，本院予以支持，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。被告经本院公告传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，对因此可能产生的不利法律后果，应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海汉宛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中石化南光(上海)实业有限公司租金26,097.50元；二、被告上海汉宛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中石化南光(上海)实业有限公司计算至判决生效之日止的违约金(第一笔以租金6,524.375元为基数，自2014年6月1日起算，第二笔以租金6,524.375元为基数，自2014年9月1日起算，第三笔以租金6,524.375元为基数，自2014年12月1日起算，第四笔以租金6,524.375元为基数，自2015年3月1日起算，利率均为日万分之七，按实际天数计算)；三、被告上海汉宛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中石化南光(上海)实业有限公司返还坐落于上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号七层718B室的房屋；四、驳回原告中石化南光(上海)实业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,039元，由被告上海汉宛投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴 琦代理审判员  蔡文霞人民陪审员  陈燕春二〇一五年七月十五日书 记 员  张曼倩附：相关法律条文?一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条?发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。???……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。