河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终1094号上诉人（原审被告）：河南汝阳农村商业银行股份有限公司。住所地河南省汝阳县城人民路**。法定代表人：单秋焕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚爱民，男，1963年4月27日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：姚合兴，汝阳县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：汝阳县富力房地产开发有限公司。。住所地河南省汝阳县文化路**原毛巾厂）。法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：汝阳县鑫鼎商贸有限公司。。住所地河南省汝阳县城杜鹃大道东段路北第******法定代表人：陈刚强，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司。住所地。住所地河南省汝阳县城刘伶路北段凤祥小区**楼****西iv>法定代表人:翟天须，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审第三人）：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审第三人）：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审第三人）：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审第三人）：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，住河南省汝阳县。上诉人河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行）因与被上诉人姚爱民、汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汝阳农商行向本院上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。事实与理由：原审适用法律错误。本案中，上诉人对一审法院查明的被上诉人之间的民间借贷关系予以认同，但《审计报告》对其之间签订的《房屋认购书》、《收据》的形成时间都无法确定，结合本案中《收据》比较混乱的情形，不排除存在房屋被查封以后再签订上述认购书及收据的可能性。另外，针对上诉人与被上诉人姚爱民都系富力公司债权人的实际情况，如果仅按照最高法院第72号指导性案例的裁判规则对本案予以判决，对上诉人是极为不公平的，我国也并非判例法国家，对案件的裁判适用指导性案例裁判规则明显不符合法律规定。姚爱民辩称，1.一审法院认同被上诉人之间的民间借贷关系正确，审计报告对《房屋认购书》、《收据》的形成时间不是无法确定，而是没有登记，每一份《房屋认购书》、《收据》上都有时间，上诉人怀疑是富力公司的房屋被查封之后，才开的《收据》、《房屋认购书》，没有证据证实。2.上诉人汝阳农商行的上诉请求和上诉理由不能成立，虽然上诉人与答辩人都是汝阳县富力公司的债权人，富力公司早已收取了姚爱民的购房款20万元，因房子没有交工，所以富力公司先按照1.5%支付利息，2015年7月31日，经富力公司与姚爱民双方清算，双方同意，以物抵债，双方订立的商品房买卖合同关系合法有效，依法应予保护。富力公司为答辩人出具房款《收据》，并签订《房屋认购书》，理应视为双方重新订立商品房买卖合同，该合同不违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同合法有效。3.2013年11月7日，富力公司就取得了位于汝阳县城文化路和××小区××、××、××、××、××、××、××、××楼的预售许可证，富力公司完全有权力依法处分自己开发的房产，上诉人也只不过是一个普通的债权人，该争议的房产已经不是富力公司的房屋，上诉人无权申请汝阳县人民法院对富力公司处分给答辩人的房屋进行查封。4.上诉人的上诉理由是推理、怀疑，没有任何证据予以证实，其主张和观点不成立。汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、毛葡萄辩称，富力公司在房地产开发过程中，为了解决工程款和农民工工资，吸纳了一些有购房意愿的购房者的房款，并以略高于银行贷款利率向其支付利息，购房者可在价格合适时再行办理购房手续，故本案购房交易行为真实有效，并不存在虚假。姚爱民向一审法院起诉请求：1.立即停止对姚爱民购买的富力公司开发的富力城11号楼1单元701室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认富力公司与姚爱民就上述房屋订立的买卖合同有效，并确认上述房屋归原告姚爱民所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告姚爱民办理上述房产的产权过户登记。一审法院认定事实：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路××小区××、××、××、××、××、××、××、××楼预售许可。2014年9月，富力公司向姚爱民借款20万元，约定月利率1.5%。2015年7月31日，经结算，富力公司欠姚爱民本金20万元、利息14900元，经协商，将借款本金和利息转化为购房款，用于购买富力公司开发的汝阳县富力城小区11号楼1单元701室。该套商品房总价款254120元，冲抵借款本息214900元后，姚爱民应再支付富力公司房款39220元。富力公司当天向姚爱民出具了全额付款的收据，并与姚爱民签订了房屋认购书。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，于2015年8月10日依法对上述房产和车库予以查封。姚爱民提出执行异议，审查后认为，根据物权法的规定，姚爱民未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不当，遂裁定驳回其异议请求。姚爱民不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归姚爱民所有。原告姚爱民的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，在本案中不予处理。本案的争议焦点在于姚爱民与富力公司之间是否存在真实且合法有效的商品房买卖合同关系。对此，应结合最高法院第72号指导性案例提炼的裁判规则予以认定。该指导性案例明确，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。从本案事实看，姚爱民2014年9月5日向富力公司提供借款20万元，约定月利率1.5%，至2015年7月31日经双方清算，一致同意终止借款合同关系，富力公司为姚爱民出具房款收据并签订商品房认购单，应视为双方重新订立了商品房买卖合同，双方约定的利息未超过法律保护的利率上限，应当认定双方的商品房买卖合同关系合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告姚爱民在房产查封前已与富力公司形成合法有效的商品房买卖合同关系，姚爱民以抵账方式支付的购房款已超过总价款的50%，被告汝阳农商行并未举证证明姚爱民购买该房非用于居住或者其名下有其他用于居住的房屋，符合该条规定的情形。原告姚爱民系争议房产的合法买受人，被告汝阳农商行系富力公司的普通债权人。在保护顺序上，买受人对特定商品房转移所有权的请求权，应当优于其他一般债权人变卖商品房获得金钱清偿的请求权。否则，将会使商品房买受人陷入既无法取得特定房屋，又无法获得购房款返还的困境。因此，应停止对争议房产的执行。关于原告姚爱民要求确认房产所有权的请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，其所有权仍应通过不动产登记的方式取得，在本案中对其房产所有权不应予以确认。综上所述，经合议庭评议并报请院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、停止对姚爱民购买的汝阳县富力房地产开发有限公司开发的富力城11号楼1单元701室的强制执行,本院（2015）汝执异字第45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回原告姚爱民的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由原告姚爱民800元，汝阳县富力房地产开发有限公司负担200元。二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，根据豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》及被上诉人姚爱民提交的证据可以确定姚爱民与富力公司存在债权债务关系，并以其享有的债权本金及利息抵顶了购买本案诉争房屋的价款，且经富力公司与姚爱民结算，富力公司应支付的利息也未超过法律保护的利息上限，故双方的买卖关系真实存在。姚爱民在本案诉争房产查封前已与富力公司形成合法有效的商品房买卖合同关系。上诉人未能提供充分有效的证据证明，姚爱民与富力公司的抵账行为发生在涉案房屋被人民法院查封之后。故上诉人的上诉理由不足，本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1000元，由上诉人河南汝阳农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年五月十八日书记员  苏 航