呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终444号上诉人(原审被告)：吴捷，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王红梅，内蒙古蒙银律师事务所律师。委托诉讼代理人：包塔娜，内蒙古蒙银律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：强晓波，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：朱彦辉，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人吴捷因与被上诉人强晓波房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴捷及其委托诉讼代理人王红梅，被上诉人强晓波及其委托诉讼代理人朱彦辉、杨乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴捷上诉请求：一、请求撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初4936号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁法律关系，强晓波作为原告起诉吴捷属于主体不适格。2014年9月1日，案外人吴某与吴捷签订了蓝海商业《租赁协议》（以下简称《租赁合同一》），强晓波出具了由吴某签署的《授权委托书》，其内容授权强晓波可以以吴某的名义对A段商铺101、102、103号物业进行管理经营、对外招租等，强晓波在上述授权范围内以委托人身份在《租赁合同一》上签字。该份合同足以证明建立房屋租赁合同关系的主体是吴捷与案外人吴某，强晓波仅是吴某的委托代理人，并非合同主体之一。一审中，强晓波提供了其与吴某签订的《租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），对此吴捷并不知情，涉案102商铺为吴捷从吴某处租赁，该份合同晚于《租赁合同一》的生效时间，该合同对102号商铺约定的内容属无效条款，不能证明被上诉人具有转租权的事实。2017年6月21日，上诉人与被上诉人签订《关于绿地蓝海商业广场（商铺A段）一层102商铺退租补充协议》（以下简称《补充协议》），在该争议中，强晓波虚构协议内容，该《补充协议》约定有关转租的退租事项并非吴捷真实意思表示，并非吴捷认可强晓波为涉案房屋的租赁方。2、强晓波不是合同当事人，其以《租赁合同一》约定的内容要求吴捷支付免租装修期间及物业费等无事实和法律依据。强晓波辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、强晓波具有一审原告的诉讼主体资格。《租赁合同一》中出租方签字主体为强晓波，承租方签字主体为吴捷，该合同的主体应以签字方为准，是吴捷与强晓波之间签订的合同。2、吴某与强晓波签订的租赁协议中，吴某的签字时间是2014年9月1日，吴某一审时出具的关于房屋出租情况说明，也已经明确表示自2014年9月1日起强晓波就享有涉案房屋的转租权。3、2017年6月21日强晓波与吴捷签订的《补充协议》中也明确约定双方的法律关系为转租方与承租方，双方均对此予以认可，并对退租的租金及相关费用结算按照《租赁合同一》的协议内容做了约定。《补充协议》是《租赁合同一》的附件，与《租赁合同一》具有同等的法律效力，强晓波据此向吴捷主张免租期租金等费用符合法律规定。强晓波向一审法院起诉请求：1、判令吴捷支付强晓波免租装修期租金人民币78，480元；2、判令吴捷支付强晓波房屋占用费2616元；3、判令吴捷偿付强晓波代缴的电费3611元，物业费及垃圾清运费12，507.7元；4、本案诉讼费由吴捷承担。一审法院认定事实：2010年11月3日，案外人吴某与上海绿地集团呼和浩特置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为YS（2010）00030098，约定吴某购买绿地中央广场商铺A段102号房，建筑面积218平方米。吴某（委托人）向强晓波（受托人）出具《授权委托书》一份，载明委托人授权受托人全权经营管理其拥有的呼和浩特市敕勒川大街15号绿地中央广场住宅A段商铺101、102、103号的物业，具体委托权限如下：授权受托人以委托人名义对该物业进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项。2014年9月1日，吴某（甲方、出租人）与吴捷（乙方、承租人）签订《呼和浩特绿地中央广场蓝海商业租赁合同》即《租赁合同一》一份，约定甲方同意将绿地中央广场蓝海商业广场（商铺A段）一层102号商铺出租给乙方，强晓波作为甲方委托代理人在甲方落款处签字。第一条约定，计租面积为218平方米。第二条约定，租赁期限为五个租约年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。第三条约定，免租装修期为进场日起算120日，该期限内乙方无需承担租金。第四条约定，第一、二、三个租约年租金每天每平米3元，年租金238,710元，第四、五个租约年每天每平米3.3元，年租金262,581元。第六条保证金条款约定，合同签署当日，乙方应向甲方支付2万元，合同终止后30日内，履约保证金（如有）无息退还，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费。第七条约定，乙方应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房的物业服务费。第十五条第五款约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后七日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。第十六条房屋交还第四款约定，无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期限届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时房屋租金标准的200%向甲方支付占用费。案外人吴某（甲方、出租方）与强晓波（乙方、承租方）签订《租赁合同》即《租赁合同二》一份。第一条约定，甲方将绿地中央广场塞尚公馆商铺A段101、102、103号房屋出租给乙方。第二条约定，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。第三条约定，乙方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。第四条约定，每年税后租金55万元，租金汇入吴某账户；甲方于2014年9月1日将商铺A段101、102、103号房屋交付于乙方，提供120天免租装修期；该条还约定了租金支付方式。第十三条约定，合同自双方签章之日起生效。吴某于2014年9月1日在合同落款处签字，强晓波于2014年9月9日在合同落款处签字。2017年6月21日，强晓波（转租方、甲方）与吴捷（承租方、乙方）签订《关于绿地蓝海商业广场（商铺A段）一层102商铺退租补充协议》（简称退租补充协议）一份。第一条约定，甲乙双方于2014年9月1日签订《租赁合同》，约定由甲方将绿地蓝海商业广场（商铺A段）一层102商铺转租给乙方，租期为2015年1月1日至2019年12月31日。第二条约定，现乙方单方提出解除《租赁合同》，于2017年6月30日之前办理承租房屋。第三条约定，鉴于由于乙方原因提前终止《租赁合同》的实际情况，双方协商确定，于2017年6月25日之前按《租赁合同》约定进行房屋租金及物业费、其他费用结算。第四条约定，双方协商约定于2017年6月30日之前进行房屋设备及装修情况交接。第五条约定，本协议为《租赁合同》附件，与《租赁合同》有同等法律效力。2017年6月21日，强晓波（出租方）与吴捷（承租方）签订《房屋交接清单》一份。强晓波代吴捷交纳案涉房屋物业费10,395元，电费3611元生活垃圾清运费2112.7元，有强晓波提供的相关票据及付款凭条予以佐证，吴捷认可以上费用系其承租期间所产生的费用。强晓波提供银行交易明细三张，载明其于2016年12月14日向吴某交纳租金137,500元；于2017年3月9日向吴某交纳2季度租金137,500元；于2017年6月1日向吴某交纳下半年房租27,500元。双方均认可，强晓波于2014年9月1日之前将案涉房屋交付吴捷；吴捷一直向原告支付租金，且已付清2017年6月30日之前的租金；吴捷已向强晓波交纳履约保证金2万元。一审法院认为，本案的争议焦点有二，第一，强晓波、吴捷之间是否具有房屋租赁法律关系。根据双方提供的证据及当庭陈述，2014年9月1日，强晓波作为案外人吴某的代理人与吴捷签订了《租赁合同一》，还向吴捷出示了吴某签署的《授权委托书》。后吴某又与强晓波签订了《租赁合同二》，将包括案涉房屋在内的三套房屋出租给强晓波，应视为吴某与强晓波变更委托管理关系为房屋租赁关系。根据强晓波提供的银行交易明细，其正在按照"租赁合同二"约定的租金数额及付款方式向吴某支付租金。又根据强晓波、吴捷签订的退租补充协议及房屋交接清单，强晓波作为转租方、出租方签字，吴捷作为承租方签字，故吴捷已经认可强晓波为案涉房屋的转租方。基于上述理由，本院认为，强晓波、吴捷之间具备房屋租赁法律关系。另外，退租补充协议中载明该协议为《租赁合同一》的附件，应视为吴捷同意按照《租赁合同一》的约定履行义务，强晓波有权依据"租赁合同一"向吴捷主张权利。第二个争议焦点是强晓波主张吴捷支付免租装修期租金、房屋占用费、代缴电费、物业费及垃圾清运费有无事实及法律依据。对于免租装修期租金，根据退租补充协议第三条及《租赁合同一》第十五条第五款之约定，由于吴捷原因导致合同提前终止，吴捷应按第一个租约年的租金标准补交免租装修期租金，故吴捷应向强晓波补交免租装修期租金78，480元（120日＊3元＊218平米）。对于房屋占用费，退租补充协议中约定房屋交接时间为2017年6月30日，强晓波主张吴捷于2017年7月2日交钥匙，吴捷不予认可，强晓波亦未举证证明。鉴于强晓波自认其与案涉房屋下一个承租人约定的租期起始日为2017年7月1日，故对强晓波主张吴捷逾期腾房期间房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。对于电费、物业费及生活垃圾清运费，因强晓波提供了相应的票据证明其已代吴捷缴纳，故本院予以支持。对于吴捷已交纳的2万元履约保证金，本院认为，根据《租赁合同一》第十五条第五款之约定，本合同因吴捷而提前终止的，强晓波有权没收履约保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴捷于本判决生效之日起三十日内向原告强晓波支付免租装修期租金78，480元、物业费10，395元、电费3611元、生活垃圾费2112．7元；二、驳回原告强晓波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1115元由原告负担33元，由被告负担1082元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，二审期间，本院组织双方当事人与吴某视频连线，确认了吴某的身份及其出具的《关于房屋出租情况说明》的真实性。本院认为，本案的争议焦点为，一、强晓波作为原告起诉吴捷主体是否适格，即上诉人吴捷与被上诉人强晓波是否具有房屋租赁关系。本案中，案外人吴某与强晓波签订的《租赁合同二》约定，吴某将涉案商铺出租给强晓波，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日；强晓波可在租赁期内将房屋转租给他人；吴某于2014年9月1日将房屋交付给强晓波，提供120天免租装修期。虽然在《租赁合同一》中，强晓波是以吴某的委托代理人身份签订合同，但一审期间吴某又出具《关于房屋出租情况说明》，写明于2014年9月1日将其名下涉案商铺租给强晓波，租期五年，同意强晓波在2014年9月1日至2019年12月31日期间将商铺自用或转租，具有收缴租金及物业费等有关费用的权利。故一审法院认为吴某与强晓波已经变更委托管理关系为房屋租赁关系，强晓波具有转租权并无不当。强晓波与吴捷具有房屋租赁关系，强晓波作为房屋出租方起诉吴捷支付免租期间租金及物业费主体适格。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、吴捷拖欠的物业费、电费等应否从履约保证金中扣除。强晓波与吴捷签订的《租赁合同一》第十五条第五款约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失......。双方签订退租补充协议中又明确约定由于吴捷原因提前终止了《租赁合同一》，并按照《租赁合同一》约定进行房屋租金及物业费、其他费用结算。故一审法院适用双方签订的《租赁合同一》第十五条第五款之约定，认定吴捷提前终止合同，强晓波有权没收履约保证金并无不当。上诉人认为应依照《租赁合同一》第六条约定，从履约保证金中扣除物业费、电费的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082.0元，由上诉人吴捷负担。本判决为终审判决。审判长 冯蒙艺审判员 何玉山审判员 王海莹二○一八年五月二十八日书记员 刘亚楠