广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初2720号原告（反诉被告）：珠海市星光源建筑工程有限公司（原珠海经济特区星光源有限公司），住所地：珠海市香洲区旅游路******房。法定代表人：张和善。委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海横琴传人文化传媒有限公司，住所，住所地：珠海市横琴镇石山村****div>法定代表人：夏映晖。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东敬业律师事务所律师。被告：夏映晖，男，1967年5月22日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东敬业律师事务所律师。原告珠海市星光源建筑工程有限公司（以下简称星光源公司）诉被告珠海横琴传人文化传媒有限公司（以下简称传人文化公司）、夏映晖房屋租赁合同纠纷一案，在审理过程中传人文化公司提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏天，两被告的共同委托诉讼代理人汪泉泓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星光源公司本诉的诉讼请求明确如下：一、被告传人文化公司支付拖欠原告的租金1220633元（包括2016年7月租金16633元、2016年8月租金418000元、2016年9月租金418000元、2016年10月租金368000元）；二、被告传人文化公司支付滞纳金（以拖欠的租金为基数，按日利率千分之二计算至全部租金清偿止，从2016年3月暂计至2017年3月24日为542582元）；三、被告传人文化公司支付原告违约金100万元；四、被告夏映晖对被告传人文化公司上述第一、二、三项债务承担连带责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，星光源公司明确上述第二项诉讼请求滞纳金的计算方式为：以传人文化公司应支付的租金余额1047829.52元（被告尚欠租金1220633元-原告应返还的2016年6月至8月水电费172803.48元）为基数，从2016年10月24日起按日利率2‰计至全部租金清偿止。星光源公司本诉主张的事实和理由：原告作为出租方，传人文化公司作为承租方，于2015年11月1日在珠海签订了《珠海壹号酒店租赁合同书》（以下简称租赁合同），合同约定：原告将位于珠海前山旅游路2673号“珠海壹号酒店”整体租赁给传人文化公司经营，除一楼商业铺面外；建筑面积约为19000平方米，起始租金单价为22元/平方米/月，合计租金418000元/月；租赁期限共12年，自2015年11月1日起至2027年10月31日止；为使本合同在有效期内顺利履行，传人文化公司需向原告支付100万元作为保证金；本合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向对方支付保证金两倍的违约金及补偿对方受到的具体损失；传人文化公司如不能按时向原告缴纳物业租金，超过10天，经原告催讨，自第11天起每延迟一天，每天按拖欠总金额的2‰向原告缴交滞纳金（超过30天则属违约，并承担违约责任），超过60天原告有权解除本合同，传人文化公司无条件退出；合同还约定了其他条款。被告传人文化公司从不按时支付租金。更严重的是，从2016年7月开始，传人文化公司已拖欠原告租金没有全部支付。截止同年10月份，传人文化公司己拖欠原告三个多月的租金，经原告多次催收仍不交纳，严重违反了租赁合同的约定，已属违约。原告于2016年11月与被告传人文化公司解除了租赁合同。时至今日，传人文化公司仍拖欠原告租金共1220633元。另依据租赁合同的约定，因传人文化公司违约须向原告支付保证金两倍的违约金即200万元，并向原告支付逾期交租滞纳金等。由于签订合同时传人文化公司向原告支付了100万元的保证金，现扣减该100万元后，仍需向原告支付剩下100万元的违约金，同时原告依据合同约定暂计滞纳金至2017年3月24日共542582元。另外，传人文化公司系2012年9月24日成立的有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人均为夏映晖，在传人文化公司多年经营期间，传人文化公司与夏映晖之间的财产已发生混同。同时，传人文化公司于2015年5月28日办理了注册资本变更手续，将原注册资本由100万元增加至3000万元，而夏映晖并未实际出资到位。传人文化公司就本诉辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同是无效合同。根据被告在合同签订后即2017年6、7月向相关职能部门查询，涉案租赁物至今没有竣工验收，未办理产权证，即使将来完善所有手续，其权利人也是香洲东坑股份合作公司，而不是原告。根据相关法律规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用，上述规定是法律的强制性规定，而违反法律强制性规定的合同无效。此外，按照该合同第1条约定，租赁物包含员工宿舍，员工宿舍面积约为1600平米，该宿舍楼至今没有报建，也没有取得任何合法手续，属于违章建筑。二、原告对案涉租赁物的土地使用权通过租赁取得，其取得租赁权后在转租给被告并没有取得原出租人同意，原出租人是香洲东坑股份合作公司。按照法律规定，重大的事项应当经村民代表表决才能做出，原告没有提供证据证实原出租人同意转租，因此合同是无效的。三、原告违反了双方合同的约定，存在重大违约行为，导致被告不能完整使用租赁物业。其一，原告对承租面积存在巨大的隐瞒。据被告事后了解，被告承租面积大约是1万平米左右，被告多次电话要求原告提供上述租赁面积的测绘表，原告一直没有提供；其二，被告承租案涉物业后不能正常行使权利。按照合同约定，被告是用作酒店用途的，按照第9条约定，被告应当自行办理工商营业执照，但在办理工商营业执照过程中被告知不能办理，原因是在同一地址有壹号酒店管理有限公司注册了公司，需要注销该公司才能办理，但原告拒绝注销公司。再次，原告也不提供壹号酒店的公章、营业执照等给被告使用，导致被告在承租物业阶段一直处于无证经营的状态，不能正常的进行经营；四、按照合同第8.1、8.5条约定，原告应当将符合法律法规的物业交给被告经营酒店，但原告至今没有提供该楼的竣工验收资料。后查实，该楼根本就没有竣工验收，使被告使用的物业处于不合法的状态。按第8.5条约定，原告应当提供出租房屋合法的土建、竣工资料给被告备案，但经被告多次催要，原告至今没有交付上述资料。由于原告没有履行合同义务在先，导致被告无法正常使用物业，被告在8、9月不交租金，完全合法。五、原告主张的违约金，没有法律、事实依据。原告违约在先。计算方式也是错误的。按照合同约定每月5号前缴纳租金，延迟10日后才计算违约金，即违约金计算至少要在当月16日才能起算。约定的违约金远超过实际损失。六、合同第6条约定，一楼商业租金是由原告收取，管理费由被告收取，但从被告接手物业以来，管理费一直都是原告收取，没有与被告进行相应抵扣。七、一楼的商业用电、水全是被告代原告缴纳，每月水电费是3-8万元不等。从2016年12月到2017年9月，上述代缴费用，原告也应当在租金里予以抵扣。夏映晖就本诉辩称，同意传人文化公司的答辩意见。夏映晖是公司股东，应当承担有限责任。传人文化公司的债权债务与夏映晖无关。传人文化公司提起反诉称，传人文化公司与原告星光源公司于2015年11月1日签订《珠海壹号酒店租赁合同书》，传人文化公司租用星光源公司位于珠海市××路××号珠海××号酒店。合同签订后，传人文化公司向原告支付100万元保证金，原告于2015年12月1日将上述场地移交给传人文化公司。该公司用了三个多月时间花费200多万元，对酒店进行装修。装修后，传人文化公司开始试业。租赁合同第八条第5项约定：“甲方提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格批文的复印件给乙方”。传人文化公司多次要求原告提供消防验收文件，原告一直未能提供，导致酒店的消防检查一直未能通过，亦不能办理相关营业证照，严重影响酒店的正常经营。传人文化公司多次要求原告提供合同第8.5条约定的相关文件资料，但原告一直未提供。后查实，原告出租的物业建造不合法，没有竣工验收，属违章建筑，无法通过消防验收。传人文化公司不能办理营业执照经营。原告交付的物业不符合约定，传人文化公司才不按约定向原告支付租金。传人文化公司并未违约，而是原告违约，应赔偿传人文化公司因此而造成的经济损失。此外，2016年10月，传人文化公司多次找来社会人员控制酒店，阻拦公司员工上班并切断酒店水电。传人文化公司多次报警，但原告强行清场，导致酒店停业。传人文化公司提出如下反诉请求：一、原告向传人文化公司退回保证金100万元；二、原告向传人文化公司赔偿损失共计180万元（装修损失150万元及维修损失30万元）；三、原告承担反诉案件的全部诉讼费用。星光源公司就反诉辩称，一、原告星光源公司因为传人文化公司单方违约而合法合理解除涉案租赁合同，并依约要求传人文化公司支付拖欠的租金及违约金等，现传人文化公司反诉要求原告退回保证金100万元及赔偿损失180万元没有任何事实与法律依据，应予全部驳回。2015年11月1日，原告与传人文化公司签订涉案租赁合同，原告己承诺传人文化公司给予其三个月的免租期，即从2016年3月份开始收取租金，但是传人文化公司第一个月已迟延支付租金，之后几个月里没有一个月是按时交租的，直到2016年10月传人文化公司退场时，传人文化公司已拖欠原告3个多月的租金未付。依据涉案合同第十三条第3项的约定，传人文化公司如不能按时间向原告缴纳租金，超过60天原告有权解除本合同，传人文化公司无条件退出。另外，传人文化公司于2016年9月14日向原告出具《承诺书》：其保证在2016年9月30日之前交清所拖欠的全部租金，若逾期，传人文化公司自动立即退场，原告有权解除合同并按原合同约定的条款处理。传人文化公司反诉要求退还其保证金及赔偿损失毫无事实及法律依据，应予驳回。二、传人文化公司在反诉状中陈述的事实，大部分与事实严重不符。1．关于土建、消防工程竣工及消防验收问题。在合同签订时，原告已将合法有效的土建、消防工程竣工及消防验收等有关文件全部复印一套给传人文化公司，不存在传人文化公司多次向原告要求提供而原告未提供的情形。在传人文化公司接手酒店之前，酒店早己开业经营，早已通过消防设计审核和消防验收，传人文化公司当初要继续沿用原告已经办理的“珠海壹号酒店”的经营牌照，所以其没有再自行办理新的营业执照，且“珠海壹号酒店”的相关资料也已全部复印一套交付传人文化公司，如真按传人文化公司所说，涉案租赁物属于违章建筑，没有竣工验收，没有消防验收，为何原告当初可以持续经营，并且传人文化公司接手后可以经营长达11个月，传人文化公司所述纯属无稽之谈。涉案合同第十一条第2项约定：传人文化公司接管经营珠海壹号酒店后，原告指派1-2名人参与管理（财务、管理各一名)。而实际上在传人文化公司接手后，原告确实派人协助传人文化公司经营管理，且该几名协助人员每天常驻酒店，真如传人文化公司所述有消防部门的人员过来检查，传人文化公司随时可以要求原告提供消防检查所需的有关文件。但传人文化公司仅口头陈述酒店消防检查一直未能通过，却未提供任何有关消防部门前来检查而出具的消防不合格或者被处罚的书面文件。2．关于装修问题。涉案合同第三条第二款确实约定原告给予传人文化公司三个月的装修免租期，原因是当初传人文化公司承诺“计划重新装修并打造全国唯一一家情侣酒店”。但实际经过三个月后传人文化公司完全没有装修升级，合同第一条第2项约定酒店是按现状出租给传人文化公司，而酒店附带现有的配套设施足以满足经营所需。传人文化公司称用三个多月时间花费200多万元对酒店进行装修，但未提供任何证据予以证明，原告不认可。如果说传人文化公司真有装修，那就是在没有经过有关部门审批下，擅自在酒店的停车场搭建一个200多平方米的钢结构大棚，结果被城管部门依法限令停工，现材料仍留在现场。该停车场装修的目的是，由于传人文化公司没有经营资金，而要求装修公司进驻并交纳保证金。3．关于传人文化公司称原告2016年10月初进驻并控制酒店、切断酒店水电、霸占酒店的问题。传人文化公司拖欠原告三个多月的租金没有支付已严重违反了租赁合同的约定，原告享有单方解除合同的权利。另，传人文化公司也承诺于9月30日前全部付清拖欠的租金，否则原告有权解除合同，该公司立即退场。9月30日，原告再次催促传人文化公司交租，但该公司称没钱交。原告要求其退场，但传人文化公司不同意，原告在要求退场的过程中，一直与传人文化公司协商沟通，原告当时也愿意少收几十万的租金而要求该公司退场，但是该公司坚持不同意，一直拖到10月23日才撤离现场。综上，传人文化公司提起反诉，没有事实及法律依据，请予以驳回。经审理查明：2015年11月1日，星光源公司（甲方、出租方）与传人文化公司（乙方、承租方）签订一份《珠海壹号酒店租赁合同书》，主要内容包括：甲方将位于珠海市××号“珠海壹号酒店”整体租赁给乙方经营，除一楼商业铺面外；该房产整体租赁（含客房、酒家、员工宿舍楼），建筑面积约19000平方米，起始租金单价为22元／平方米／月，合计448000元；甲方按现状提供租赁的物业可以满足乙方需要的相应配套，如：水电、燃气、消防安全设施、通讯设施设备、环保设施等供乙方确认使用，甲方的物业附带现有的配套设施按现状出租给乙方，乙方在签约前确认，甲乙双方并据此作为约定相应的合同条款的因素；租赁共12年，即自2015年11月1日起至2017年10月31日止，甲方在2015年11月10日前将珠海壹号酒店现状的物业交付乙方使用；租金按照乙方租赁的房屋建筑面积计算（含客房、酒家、员工宿舍楼），基本租金为每月每平方米22元，从租金计算日第三年起每隔三年有所递增。双方签订本合同并收到租赁保证金后，甲方同意乙方开始装修，并免去前期三个月的租金；双方签订本协议后第三个月的5日前乙方交付当月租金给甲方，日后乙方于每月5日前将租金划入甲方指定的银行账户；为了使本合同在合同有效期内顺利履行，乙方需向甲方支付100万元作为保证金，保证金直至合同履行期满，在一方不违约的前提下，甲方将保证金不计息一次性退还给乙方；珠海壹号酒店地面的商业铺面，甲方已出租、转让的物业租金按甲方现有与租赁户的合同执行，租金仍归甲方收取，物业管理费由乙方收取；当乙方收回投资成本本金后，且年利润在600万元及以上，乙方应将当年利润的15%分配给甲方，作为甲方的年度分红。关于双方的权利义务，该合同第八条、第九条约定：甲方拥有珠海壹号酒店的物业使用权，甲方在符合法律的规定情况下将物业出租给乙方作旅业酒店经营；甲方有权按合同条款向乙方收取租金；甲方出租给乙方的房屋，其土地租赁费由甲方负责；甲方确保设施、设备按现状移交给乙方，双方当场验收清点后签字确认，物业移交前如设备存在故障或不能正常使用的，由乙方出资修复；甲方提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格批文的复印件给乙方备案；乙方必须遵守法律，依章纳税，按双方商定的场地使用用途在工商行政管理部门和税务部门办理工商营业执照、税务登记以及缴交税收以及各种费用；有关证照原件移交后，乙方必须将各种证照的复印件交付一份给甲方备案，以便进行有效监督；乙方按照已办理的营业执照，并按营业执照规定的经营范围，自主经营，自负盈亏承担相应责任等等。该合同第十条、第十一条还约定：……因乙方原因而致使房产、设施损毁或不可正常使用的，修缮、更换的责任由乙方负责恢复其正常使用功能；本次租赁的珠海壹号酒店物业以及甲方之名仅作旅业酒店餐饮经营，乙方不得将所租赁的物业整体再转租及接待或担保之用，但在本合同约定之内，经甲方允可，部分项目可租赁或承包出去，及招募股东共同经营；甲方在此合约前已租物业，乙方必须确保继续执行；乙方接管经营珠海壹号酒店后，甲方指派1-2人参与管理（财务、管理各一名），原有的员工由乙方选拔录用，若未能继续聘用的员工由甲方负责等。该合同第十三条就违约责任约定：1、合同执行过程中，甲方不得以任何借口影响正常营运；2、在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须向对方支付保证金两倍的违约金及补偿对方受到的具体损失；3、乙方如不能按时间向甲方缴交物业租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起每延迟一天按拖欠总金额的2‰，每天向甲方缴交滞纳金（超过30天则属违约，并承担违约责任），超过60天甲方有权解除本合同，乙方无条件退出；4、甲方确保可以出租租赁物，否则给乙方带来损失，甲方须赔偿乙方实际损失，乙方有权选择终止合同；如因甲方与其他单位纷争致使乙方正常营运受到影响，甲方应赔偿乙方实际损失。2015年12月1日，星光源公司（甲方）与传人文化公司（乙方）签订《房屋交接书》，双方确认：甲方交付的房屋按2015年11月签署的《租赁合同书》中约定的条件执行；乙方自2015年12月1日起接手，并承担其后产生的所有费用。甲方负责缴清2015年11月30日前的水电等所有费用；具体物件、设备、设施详见附件交接单。之后，租赁双方就珠海壹号酒店有关营业证照文件、消防及建筑图纸等进行了交接，但不包括珠海壹号酒店的公章。原告表示，2016年3、4月，被告向原告提出办理新的营业执照；由于租赁场所已办理了珠海壹号酒店的营业执照，无法再办理新的营业执照；被告要求原告将珠海壹号酒店转给其经营，但不同意支付200万元押金。被告称，被告要求原告注销珠海壹号酒店的工商登记，但原告不同意；被告也无法按照原告的要求支付200万元押金。2016年3月至2016年7月，传人文化公司未按时支付租金。从2016年8月起，传人文化公司未支付租金。2016年9月14日，传人文化公司向原告出具《承诺书》，称：“我司承租的珠海前山旅游路2673号地上酒店、酒楼、宿舍饭堂，因未能及时按双方签订的合同约定履行我方义务，双方未能磨合。现我司保证按双方签订合同的约定履行，同时保证2016年9月之前的全部租金在2016年9月30日前向贵司交清，若逾期，我司立即退场，贵司有权解除合同，贵司按原合同的约定条款处置。”传人文化公司于2016年10月1日向原告支付租金50000元，双方确认上述50000元为被告支付2016年8月的租金。由于被告未按承诺付清租金，原告接管了租赁场所。关于具体的接管时间，被告申请的证人周某、林某均称，原告从2016年10月1日起即派人接管了酒店。原告表示其于2016年10月23日才收回了涉案租赁场所。关于案涉租赁物的相关情况。2007年5月21日，珠海香洲东坑股份合作公司（出租方、甲方）与星光源公司（承租方、乙方）签订《土地租用合同》，内容包括：乙方计划租用甲方位于珠海市前山东坑村东坑新市场南面与幼儿园之间的12600平方米空地建设商业大楼（具体准确面积以本项目建设用地红线范围内的实际面积为准，使用功能为购物旅游、餐厅、旅业等配套）；租用期限从本项目建设工程施工许可证发出之日起至第42年，其中2年为土建工程及装修工程建设时间，实际租用使用期为40年，地租费用采，地租费用采取分段计价方法称为甲方，合同使用期限内使用权及经营权属乙方所有等。2008年3月3日，珠海市香洲区前山镇东坑村民委员会就上述用地用于酒店建设，办理了《建设工程规划许可证》（地下1层地（地下**地上**，地上建筑面积20993建筑面、地下建筑面积1199目建成后，2011年1月4日在该地址登记成立了珠海市壹号酒店有限公司。2012年5月28日，珠海市公安消防局向珠海市香洲东坑股份合作公司出具《关于珠海市香洲东坑股份合作公司乡村假日酒店建设工程消防验收合格的意见》。同年6月4日，珠海市壹号酒店有限公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年12月9日，珠海市公安消防局就珠海市壹号酒店有限公司申报的第3层室内装修工程消防设计出具了《建设工程消防设计审核意见书》。从现场情况来看，案涉租赁物包括除一楼商业铺面之外的酒店主楼（含大堂、客房、酒家）以及附楼（员工宿舍楼）。原、被告双方确认该附楼未办理报建，被告认可附楼建筑面积为950㎡左右。根据原告提供的有关酒店主楼平面图显示，酒店主楼总建筑面积22193.1㎡，其中底层建筑面积4247.2㎡。关于有关装修情况。夏映晖称，被告对于案涉租赁物的投入，首先是维修，从2016年3月起施工至2016年10月15日被告搬离，部分工程由被告自购材料并雇请民工施工，涉及墙纸清理更新以及客房漏水修复等，尚未结算，工程量清单需查找；部分工程交由深圳市深杰装饰工程有限公司（以下简称深杰装饰公司）施工，双方已经结算。其次是装修，被告与深杰装饰公司签订装修合同，从2016年5月起施工至2016年10月15日被告搬离，除膜结构棚未完工外，其他装修项目均已完成，双方于2017年1月27日结算工程款为130万元，另外被告需退还保证金50万元。根据被告申请，本院于2017年9月6日提取了存放于夏映晖原酒店办公室内的以下资料：工程合计总价、二楼过道与楼梯工程报价表、一楼工程报价表、一楼外墙门头及装饰部分、一二楼内部装饰及花架增加部分、梯步增加工程项目、增加装饰板花架电风扇安装报价、二楼包房工程11间、三楼样板房A户型报价表、一号度假酒店膜结构工程概算表、1号酒店客房维修工程人工材料表、工程问题补偿方案及酒店维修工程一览表等。上述资料上施工方处有加盖深杰装饰公司的印章，并由蒋建祥的签名。根据被告提供的落款日期为“2016年5月13日”、由传人文化公司与深杰装饰公司签订的《珠海一号度假酒店翻新装修协议书》复印件，内容显示：深杰装饰公司承接珠海1号度假酒店翻新装修工程，建筑面积22193.1㎡，内容包括二至九层地面、内外墙面、家具、电器、卫生间、天花设施设备等根据传人文化公司整体规划时间表分区分期进行装修施工。具体承包内容、单价、工期、施工方案均以双方签订的装修施工合同为准；传人文化公司已经签约取得了12年承包经营1号度假酒店经营权，在本协议签字盖章当天内深杰装饰公司向传人文化公司交纳50万元作为施工履约保证金等。合同落款处，夏映晖、蒋建祥分别作为双方公司代表签字。根据被告提供的由夏映晖出具的《珠海1号酒店夏映晖欠款明细》，内容显示：夏映晖经营1号酒店，并请蒋建祥股份团队（王俊国、甘鹏华、杨建华）对酒店施工装修，工程前期收到施工方保证金50万元，后期实际款项为130万元，合计180万元；夏映晖承诺分两次偿还上述款项给工程队，同时施工方配合物业打官司，官司输赢与施工方无关等。被告主张其后支付了7万元工程款，并提供了王俊国、蒋建祥分别出具的两张收据，合计5万元。此外，被告还提供了落款日期为“2016年8月4日”、夏映晖与深杰装饰公司签订的《外膜结构雨棚合同书》，内容显示：膜结构雨棚的制作与方案，按深杰装饰公司的施工单位方案为准，在基础价上按协议书方案执行等。在案件审理过程中，根据被告于2017年10月23日提出的鉴定申请，经征询双方意见，本院委托珠海市物资招标有限公司对珠海市××路××号珠海××号酒店内的有关设施设备维修及装修投入进行造价鉴定。2018年4月25日，该鉴定机构函复本院称，经踏勘现场及整理资料后发现，由于资料缺失，无法进行本案鉴定。另查，原、被告双方同意：对于2016年6月至8月期间被告代原告交纳的酒店一楼商铺水电费合计172803.48元，用于抵扣本案被告欠付的租金。另外，传人文化公司于2012年9月4日成立，系夏映晖一人独资设立的有限责任公司。本院认为，一、关于合同效力及本案责任。首先，关于合同效力。原告星光源公司与传人文化公司于2015年1月11日签订的《珠海壹号酒店租赁合同书》所涉及的租赁物，除酒店主楼部分之外，还包括作为员工宿舍楼的附楼。由于附楼建设未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同中有关附楼租赁的部分应认定为无效。合同部分无效，并不影响合同其他部分的效力，故上述租赁合同书的其他部分仍然有效。被告主张上述租赁合同整体无效，缺乏依据，本院不予支持。根据《珠海壹号酒店租赁合同书》约定的租赁经营的物业范围（第一条）、原告参与酒店利润提成的条件（第七条）、有关证照移交（第九条）以及具体的接管经营方式（第十一条）等内容来看，双方租赁的标的物不仅包括珠海壹号酒店等物业，也包括该酒店的经营权。其次，关于本案责任。根据两被告于2016年9月14日出具的《承诺书》，传人文化公司承认其未能及时按双方签订的合同约定履行承租方的义务，双方未能磨合，并明确承诺在2016年9月30日之前交清2016年9月之前的全部租金，逾期则立即自动退场并承担相应违约责任。因此，两被告未按约定支付租金，是导致本案租赁合同终止履行的直接原因。两被告辩称涉案租赁场所未经消防验收合格、实际面积与约定面积不符、无法办理新的营业执照影响被告正常经营等，并认为原告违约在先，被告不交租金完全合法，缺乏相应依据，也与被告在上述承诺书中所述缘由不符，故本院不予采纳。二、关于本诉。（一）租金。虽然《珠海壹号酒店租赁合同书》中有关附楼租赁的部分无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告传人文化公司也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原、被告对于涉案租赁物的交接日期各执一词，被告申请的证人称原告于2016年10月1日接收了酒店，但夏映晖在笔录中又表示其搬离时间为2016年10月15日。结合夏映晖的陈述，本院酌情认定传人文化公司需支付2016年10月的租金209000元（418000元/2）。扣除被告于2016年10月1日支付的租金50000元，以及双方同意在租金中抵扣的原告应返还被告的水电费172803.48元（2016年6月至同年8月），被告传人文化公司尚需支付原告余下租金（含部分房屋占有使用费）合计838829.52元（2016年7月尚欠16633元+2016年8月尚欠418000元+2016年9月尚欠418000元+2016年10月尚欠209000元-已付50000元-抵扣水电费172803.48元）。（二）滞纳金。《珠海壹号酒店租赁合同书》第十三条第3款约定被告延迟支付租金应负担的滞纳金在性质上属于逾期支付租金应负担的违约金。虽然租赁合同中有关附楼租赁的部分无效，但如前所述，被告传人文化公司也应当参照合同约定的租金标准及时间支付房屋占有使用费，逾期则应当向原告支付相应的利息损失。鉴于上述租赁合同约定的滞纳金计算标准（每日2‰）过高，本院酌情予以调整。综合考虑以上情况，并结合原告明确的滞纳金计算方式，本院酌定被告应向原告支付逾期违约金（含部分利息损失）的具体计算方式为：以欠付的租金（含部分房屋占有使用费）838829.52元为基数，按每日万分之五从2016年11月23日起计至款项付清之日止。（三）违约金。根据《珠海壹号酒店租赁合同书》第十三条第2款约定，违约方应向对方支付保证金两倍的违约金及补偿对方受到的具体损失。对于传人文化公司逾期支付租金的行为，本院已根据该合同第十三条第3款的约定，酌定该公司支付相应的逾期违约金，该违约金已经可以基本弥补原告的相应损失。因此，对于原告要求传人文化公司根据合同第十三条第2款约定支付相当于保证金两倍的违约金200万元（除已收取的保证金100万元不退还之外另支付违约金100万元），本院不予支持。（四）关于夏映晖是否应当承担责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告夏映晖是传人文化公司独立投资人，本案未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故本院认定其与被告横琴传人公司之间财产发生混同，应当对公司债务承担连带责任。原告要求夏映晖对传人文化公司的相关债务承担连带清偿责任，符合法律规定，应予支持。三、关于反诉。（一）关于保证金。如前所述，对于传人文化公司逾期支付租金的行为，本院已确定其偿还所欠租金并承担支付逾期违约金的责任，故对于原告要求传人文化公司另支付违约金200万元的请求，本院不再支持。因此，原告应将收取的保证金100万元退还给被告。（二）装修损失。被告主张的装修损失150万元，包括酒店的维修投入30万元、酒店主楼以及附楼的装修投入共150万元（含雨棚）等。首先，《珠海壹号酒店租赁合同书》第三条明确约定双方签订合同并收到租赁保证金后，原告同意传人文化公司开始装修，并设定免租期，可以反映传人文化公司对涉案租赁物进行的装修征得了出租人即原告的同意。其次，对于酒店主楼的维修及装修投入，由于相关资料不全，其具体金额无法通过造价鉴定予以确定，其中原告主张的酒店维修投入30万元，而《工程合计总价》中列明的“维修2楼至9楼房间过道费”仅为45976元，相去甚远，难以认定。另一方面，如前所述，本案因承租人违约导致合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，传人文化公司作为承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，本院不予支持。最后，对于酒店附楼的装修，同样因相关资料不全，其具体金额无法通过造价鉴定予以确定。被告提供的《珠海1号酒店夏映晖欠款明细》中提及的后期实际款项130万元，也未明指明涉及附楼的金额。但从现场勘查情况来看，被告主张之前将员工宿舍楼装修为餐厅的情况属实。原告也确认被告有进行部分装修，但认为空调、桌椅等设备是从酒店搬过去的。另一方面，如前所述，《珠海壹号酒店租赁合同书》涉及酒店附楼的部分无效，根据该合同第八条第5款，原告作为出租方保障租赁物的合法性，应对于无效承担主要责任；被告传人文化公司在承租时未注意核实该部分租赁物的状况，应对合同无效承担次要责任。综合以上情况，本院酌情确定原告依其过错分担赔偿被告传人文化公司关于酒店附楼装修损失X万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海横琴传人文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司支付租金（含部分房屋占有使用费）合计人民币838829.52元；二、被告（反诉原告）珠海横琴传人文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司支付违约金（含部分利息损失），具体计算方式为：以欠人民币838829.52元为基数，按每日万分之五从2016年11月23日起计至款项付清之日止；三、原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）珠海横琴传人文化传媒有限公司退还保证金人民币100万元；四、原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）珠海横琴传人文化传媒有限公司补偿装修损失人民币X万元；五、驳回原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）珠海横琴传人文化传媒有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币28906元，由珠海横琴传人文化传媒有限公司负担人民币11148元，由珠海市星光源建筑工程有限公司负担人民币17758元；反诉受理费人民币14600元，由珠海市星光源建筑工程有限公司负担人民币9733元，由珠海市星光源建筑工程有限公司负担人民币4867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  黄建华人民陪审员  高冬凤二〇一八年五月二十二日书 记 员  张景民张烔尉