安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00140号上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市合裕路1098号天成大厦四楼，组织机构代码76687500-3。负责人：吴樟林，总经理。委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵志兵。上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业合肥分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2005年5月26日，邵志兵购买了位于合肥市瑶海区和平路宝业西区×幢×室，该房屋属高层住宅，建筑面积为138.36平方米。2005年7月29日，宝业物业合肥分公司同邵志兵签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定，由宝业物业合肥分公司为邵志兵所在小区提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、房屋装饰装修管理及公共绿化等；高层及小高层业主按建筑面积0.95元／平方米支付物业服务费；物业管理费首次缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳管理费用时间为该半年第一个月的上旬；如邵志兵未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，宝业物业合肥分公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。2013年12月14日，经合肥市物价局核准，该小区高层及小高层物业管理综合服务费调整为1.15元／月／平方米，备注乙级有电梯含公共能耗费。另查，因所购房屋存在质量问题，2009年6月19日至2013年12月31日期间的物业管理费邵志兵一直未缴纳。2014年5月18日，宝业物业合肥分公司向邵志兵邮寄了2009年6月19日至2013年12月31日物业费催费函，但邵志兵庭审时称并非催费函，而是宝业公司的售房广告。原审法院认为：宝业物业合肥分公司与邵志兵签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定，全面及时地履行合同义务。宝业物业合肥分公司已为邵志兵所在的宝业·城市绿苑提供了物业管理服务，邵志兵作为业主接受了该公司的服务，理应按约定的标准和期限向宝业物业合肥分公司支付物业服务费。邵志兵对宝业物业合肥分公司主张的欠付物业费时间段没有异议，但辩称宝业物业合肥分公司的部分主张超过了诉讼时效。原审法院认为，依据合同约定，邵志后应于每半年第一个月的上旬交纳管理费用，故宝业物业合肥分公司请求邵志兵支付2009年6月19日至2012月12月31日期间的物业费已超过了两年的诉讼时效；且宝业物业合肥分公司于2014年5月18日才向邵志兵催缴上述费用，并不符合诉讼时效中止、中断及延长的情形，故依法判令邵志兵仍应支付宝业物业合肥分公司2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。2013年12月14日，物价局才核准该小区高层及小高层按1.15元／月／平方米收取物业综合服务费，故1.15元／月／平方米的标准并不适用于2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。综上，邵志兵应支付宝业物业合肥分公司物业服务费1577.30元（138.36平方米＊0.95元／月／㎡＊12个月）。双方在合同中并未约定能耗费及电梯费，且依据物价局的批复该小区业主缴纳的是物业管理综合服务费，包括乙级有电梯含公共能耗费，故对宝业物业合肥分公司要求邵志兵支付能耗费及电梯费的请求不予支持。双方在合同中虽约定了滞纳金，但鉴于涉案房屋确有质量问题，且合同也约定物业公司有负责房屋装饰装修管理的义务，即宝业物业合肥分公司在管理上确有瑕疵，故对宝业物业合肥分公司主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，该院判决：一、邵志兵于判决生效之日起十日内给付绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1577.30元；二、驳回绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。宝业物业合肥分公司上诉称：1、上诉人与被上诉人之间的物业管理合同是同一债务分期履行的合同，该合同目前正在履行过程中，且没有约定履行期限，因此，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算的规定，上诉人主张的案涉物业费未逾诉讼时效。故原判认定上诉人主张的2009年6月19日至2012年12月31日期间的物业费已经超过诉讼时效错误。2、原判认定2013年度物业费收费标准有误。2011年8月1日经合肥市人民政府常务会通过的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。其中福建合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准为乙级有电梯基准收费标准伟1.10元／月／平方米（各等级收费标准上下浮动不超过20%），上述《办法》自下发之日起施行，有效期为5年。上诉人系乙级资质的物管企业，且物管有高层电梯，因此，上诉人自2013年起按1.15元的标准收费，符合上述《办法》。原判确定上诉人按0.95元收费错误。请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人支付209年6月19日至2013年12月31日期间的物业费7478.20元。邵志兵二审辩称：原判正确，应予维持。原判认定事实无误，本院予以确认。本院认为：上诉人宝业物业合肥分公司与被上诉人邵志兵签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，已经对案涉物业费的交纳作出了明确约定，即交费周期为每半年预收一次，交费时间为该半年第一个月的上旬。因此，双方之间约定了履行期限。故宝业物业合肥分公司主张的2009年6月至2012年6月期间的物业费，由于该公司未能在法定的诉讼时效期间内向邵志兵进行主张，显已逾诉讼时效。而2012年7月至2012年12月31日所发生的物业费，虽然，原审期间宝业物业合肥分公司提交了2014年5月18日通过特快专递方式邮寄送达的《催费通知》回执，但邵志兵所持特快专递第四联上并未注明所寄送函件的名称，因而宝业物业合肥分公司提交的特快专递回执，不能证明该公司在2014年5月18日向邵志兵邮寄了《催费通知》的事实。故原判确定宝业物业合肥分公司主张的2009年6月至2012年12月31日期间的物业费，已经超过诉讼时效正确，本院予以维持。对于本案争议的2013年物业服务费收费标准的问题。宝业物业合肥分公司主张的2013年度物业服务费收费标准，即1.15元／月／平方米，系2013年12月14日经物价部门核准的，因而，原判认定1.15元／月／平方米的标准并不适用于2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费适当。鉴此，宝业物业合肥分公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 烜审判员 张 健审判员 欧 健二〇一五年七月二日书记员 顾斯斯附：相关适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。