昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初167号 原告：石德峰，男，汉族，1973年9月17日生，昆明市人，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：张涛，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。 被告：云南优美特商贸有限公司 被告：胡金明，男，1980年1月3日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 被告：周少丽，女，1979年12月6日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 三被告共同委托诉讼代理人：文景平，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。 原告石德峰与被告云南优美特商贸有限公司（以下简称优美特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依据原告申请追加胡金明、周少丽作为被告参加诉讼。后于2017年3月21日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张涛、三被告共同委托诉讼代理人文景平到庭参加了诉讼，后于2017年4月26日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张涛、被告胡金明及三被告共同委托诉讼代理人文景平到庭参加了诉讼，后本院依法于2017年9月8日中止审理，2018年5月16日恢复审理。本案现已审理终结。 原告石德峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告退还房屋租金、押金及管理费162194元；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失169597.62元；4、依法判令被告赔偿原告违约金28438.8元；5、判令胡金明、周少丽在其出资范围内承担赔偿责任；6、诉讼费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：判令原、被告之间的《房屋租赁合同》无效。事实及理由：2016年7月25日，原、被告就位于昆明市呈贡区雨花街道办事处“艺术家园一栋2-13号商铺”签订《房屋租赁合同》，合同约定：“本房屋的租赁使用性质为休闲书吧，租期自2016年9月20日至2018年9月19日，租金为142194元/年，押金20000元，违约金为剩余租期总额的20%。”在交付了租金等费用，并将该商铺装修完毕后才知道所租赁的商铺系违章建筑，且该建筑不具有建筑消防验收许可证，因此原告不能办理相关手续正常经营，导致原告租赁合同根本目的不能实现。原告在知道上述事由后多次找被告协商未果并于2016年12月27日将租赁房屋退还给了被告，为了维护原告的自身合法权益诉至法院。 被告优美特公司、胡金明、周少丽辩称，优美特公司与原告的合同合法有效，已经实际履行，原告要求确认合同无效无事实及法律依据，我方出租给原告的房屋是在2012年经政府立项，层层审批，一直在推进项目，目前，所有手续已经基本完成，不存在无效合同情形；针对原告主张的其他诉讼请求，因合同有效，不应当得到支持。 综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：一、本案原被告之间的《房屋租赁合同》的效力？二、原告诉请要求优美特公司承担的相关损失、退还相关房屋租金、支付违约金是否有依据，应否得到支持？三、被告胡金明、周少丽应否在出资范围内承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提交的装修施工合同及付款收据，自购物统计清单，因系原告单方制作且不符合证据的有效要件，本院依法不予采信。 根据庭审查明的情况，可依法确认如下法律事实：2015年12月11日昆明市国土资源局针对呈贡雨花街道下庄社区居委会下达了昆国土呈执（2015）60号行政处罚决定书，明确下庄社区居委会于2014年12月份未经批准擅自占用本社区居民委员会的集体土地进行非农建设，建盖艺术家园并对下庄社区作出了没收非法占用土地上新建建筑物和其他设备及罚款55640.8元的处罚。2016年10月17日，昆明市国土资源局将没收的非法占用的土地上的新建建筑物和其他设施移交给昆明市呈贡区人民政府进行管理，2017年3月7日，雨花街道办事处党政联席会议纪要明确将上述没收财产自没收之日起委托给下庄社区居委会依法经营管理。2016年12月28日，被告优美特公司与下庄社区居委签订房屋租赁合同，将艺术家园项目1号楼和2号楼房屋及附属设备设施整体出租给优美特公司经营使用。2016年7月25日，原告石德峰和被告优美特公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方承租乙方位于昆明市呈贡区雨花街道办事处“艺术家园”（1栋2-13号）商铺作为经营使用（休闲书吧），出租房屋建筑面积为182.3平方米，租赁期限自2016年9月20日起至2018年9月19日止。租金为每月每平65元，月租金11849.5元，年租金142194元；押金为20000元。原告石德峰于2016年7月26日向优美特公司缴纳了押金20000元，2016年9月20日，缴纳了一年的租金142194元。 另查明，本案诉争的艺术家园项目截止本案一审辩论终结前仍然未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门标准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截止一审辩论终结前，被告虽抗辩已涉及本案诉争房屋的项目已经在规划审批中，但并未提供证据证实其用于出租给原告的房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门标准建设的相关获批文件，故本院认为，本案诉争的房屋设计的合同应属于无效合同。对原告石德峰要求确认与被告之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告主张要求退还房屋租金及押金162194元的诉讼请求，本院认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但原告石德峰已经实际占有并使用该房屋，应当参照合同约定的租金支付占用房屋期间的费用，参照双方合同约定，其应当支付2016年9月20日至2016年12月27日期间的占用费，即3个月零8天，合计38708.5元；对原告缴纳的押金20000元，因双方合同无效，应予以退还，故被告应退还原告的租金及押金的金额为123485.5元；对原告主张要求被告赔偿房屋装修损失及其他损失169597.62元的诉讼请求，本院认为，因本案涉案的《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定：“第三人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释的第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”但本案中，原告主张因合同无效造成的损失提供的《装修合同》及收据及自己制作的《自购物品统计清单》不能证明其具体的损失，本院依法释明原告申请损失鉴定，原告明确表示不愿意申请鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“没有证据或者证据不足以证明第三人的事实主张的，由负有举证责任的第三人承担举证不利的后果”本案中，原告主张合同无效造成其损失，应由其承担证明其存在损失及损失的具体数额的责任，因其提供的证明不足以证明其损失的具体数额，故应由其承担举证不利的后果；对原告要求被告胡金明、周少丽在其出资范围内承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为依据不足，本院依法不予支持；对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告双方签订的合同无效，合同中关于违约金的条款亦无效，故原告主张要求被告支付违约金无事实依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告石德峰与被告云南优美特商贸有限公司于2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、由被告云南优美特商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告石德峰租赁费及押金共计123485.5元； 三、驳回原告石德峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6704元，由原告石德峰负担4284元，由被告云南优美特商贸有限公司负担2420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  林 莉 审 判 员  方铮铮 人民陪审员  王顺才 二〇一八年五月二十八日 书 记 员  何 静