浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初953号 原告：嘉兴星健禽业养殖有限公司。住所地：海盐县通元镇育才村。统一社会信用代码：913304246938577946。 法定代表人：浦琴华，该公司执行董事。 委托代理人：马洪培、沈辉，浙江海赛律师事务所律师。 被告：浙江光大种禽业有限公司。住所地：海宁市农业对外综合开发区。统一社会信用代码：9133048172454779XQ。 法定代表人：倪国萍，该公司执行董事。 委托代理人：牟联章，浙江素豪律师事务所律师。 原告嘉兴星健禽业养殖有限公司（以下简称星健公司）诉被告浙江光大种禽业有限公司（以下简称光大公司）租赁合同纠纷一案，原告于2018年2月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员曾怀东适用简易程序，于同年3月9日、4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈辉、被告委托代理人牟联章均到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告双方申请庭外和解一个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年7月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁原告养殖场内A1-A10共10栋鸡舍及中间的8块空地、池塘1个、药品库等管理房10间用于饲养种鸡；合同租期为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日止；年租金为60万元，支付方式为半年支付一次。同时，双方还对合同的解除条件、违约责任等作了约定。合同达成后，2017年4月27日，被告在未按约支付租金和水电费的情况下，向原告发出了《解除租赁合同通知书》，单方面提出解除《租赁合同》。后原告发函要求被告支付拖欠的租金及水电费，并派人前去协商合同解除后续事宜。但被告迟迟未派人沟通协商，也未向原告付清拖欠的租金及水电费。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告立即腾退尚占用的租赁房屋及场地；3、被告立即向原告支付拖欠的租金525000元（自2016年10月1日起，暂算至2017年10月15日，请判决至被告实际腾退清场之日）及违约金50000元，合计575000元；4、被告承担本案诉讼费用。 被告答辩称：1、《租赁合同》已于2017年4月27日解除，租金也应当计算至该时间点。2、被告已于2017年7月底腾空租赁场地并还给原告，因此不存在继续腾退清空的问题。3、水电费被告已经结清，并不存在拖欠问题。4、原告诉请的租金金额有误。《租赁合同》签订后，原告迟延交付，被告直至2015年12月25日才能正常使用租赁物。因此，租金应当自2015年12月25日计算至2017年4月27日，即应付租金应当为800000元整。被告已支付租金700000元、保证金50000元，尚欠原告租金50000元。5、被告不存在违约行为。被告解除合同是因为在合同履行过程中，实际情况发生变化导致合同根本无法履行，且双方对合同解除亦有明确约定，任何一方可以提前解除合同，故被告可以依双方约定解除合同。相反，原告存在迟延交付问题的违约行为。被告交付租金后，原告也没有根据补充协议的约定向被告开具发票，尚欠发票金额为452643元。 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据： 1、《租赁合同》及补充协议各一份，证明原、被告之间签订租赁合同及补充协议的事实。 2、解除租赁合同通知书（复印件）一份，证明被告单方面提出解除租赁合同，已经构成违约的事实。 3、函三份、律师函一份，证明原告多次发函要求被告支付拖欠的租金、水电费及违约金的事实。 被告质证认为：证据1中，对于《租赁合同》的真实性没有异议，但原告实际交付场地的时间与合同约定的时间不一致；补充协议约定被告可以取得由原告提供的由浙江一星实业股份有限公司（以下简称一星公司）开具的饲料销售发票，租金也由被告付至一星公司账户。但被告支付原告相应的租金后，原告有大量发票未开具给被告。对于证据2，解除租赁合同通知书确实是被告发送给原告的，但合同解除的原因是因为被告在经营过程中，遇到当地村民长期阻扰，以及环保部门的多次处理，导致被告无法正常经营。由于履行合同的基础已不存在，被告依据情势变更原则，通知原告解除合同是合法的。对于证据3的真实性没有异议，对于关联性有异议，被告拖欠租金不符合事实，水电费已经付清，不存在违约问题。 被告为反驳原告的主张，向本院提供了以下证据： 1、海盐县综合行政执法局责令（限期）改正违法行为通知书（复印件）及解除租赁合同通知书（复印件）各一份，证明被告解除合同的原因和解除时间。 2、证明一份，证明解除合同的原因以及被告已于2017年7月底腾退完毕的事实。 3、函（复印件）一份，证明双方当事人对于起租日期达成了共识，自2015年12月25日起计算租金，以及被告已支付的租金、后续协商处理事宜、水电费已付清、原告对合同解除的原因并无异议的事实。 4、客户收付款入账通知（复印件）六份，证明被告已支付保证金50000元、租金700000元，以及被告于2017年5月5日结清水电费41528元，于2017年8月22日结清占用期间的水电费11115元，水电费已经全部结清的事实。 原告质证认为：对证据1的真实性没有异议，恰恰可以证明被告单方面违约解除合同的事实。对证据2的真实性没有异议，但被告至今没有将场地清理完毕，同时可以证明被告违约系自身原因所致，而非原告的原因。对证据3的真实性没有异议，但原告在2015年10月1日已将场地交付被告，被告没有及时使用，与原告没有任何关系，被告提出以设备折抵租金是一厢情愿，缺乏事实和法律依据。对证据4没有异议。 2018年4月28日，本院依职权组织原、被告双方对涉案租赁场地进行现场勘验，并拍摄照片一组。从现场可以看出，被告在第一栋（即A1栋）、第二栋（即A2栋）仍存有部分养鸡设备，物品放置杂乱，原告已经利用第一栋鸡舍养鸡，第二栋鸡舍已经部分倒塌。同时，本院向原、被告双方制作现场勘验笔录一份。 原告质证认为：没有异议。 被告质证认为：A1、A2栋鸡舍，被告确实还存放着少量设备，但是占用的空间有限，估计不到总面积的十分之一，占整个合同租赁面积的五十分之一，原告堆放饲料的地方与被告占用的地方是混同的，被告认为可以忽略不计。A2栋鸡舍已经部分倒塌。另外，被告存放部分设备是因为以物抵债才没有拉走的。 本院认证认为：原告提供的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据2，被告承认系其发送给原告的，本院对于该组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。证据3，被告对于该组证据的真实性没有异议，本院对于该组证据的真实性予以认定；对于证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。被告提供的证据1，原告对于该组证据的真实性没有异议，本院予以认定。证据2、3，原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以认定；对于证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。证据4，原告没有异议，本院予以认定。本院拍摄的照片、制作的现场勘验笔录具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 本院经审理查明：2015年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方因生产经营所需，承租甲方养殖场内部分鸡舍、池塘、空地以及管理房。租赁范围为甲方A1-A10共10栋鸡舍及中间的8块空地、池塘1个、药品库等管理房10间。租赁的用途为乙方合法饲养种鸡。租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，为期5年。如甲乙双方任何一方需提前解除合同，则须提前3个月向对方书面提出；上述鸡舍、池塘、管理房、空地年租金共计人民币600000元整（不含税），每半年支付一次。乙方须在本合同订立之日起3个工作日内，一次性支付定金50000元和第一个半年租金300000元，合计350000元，以后每半年的租金在半年度租期到期前1个月付清，合同生效后定金50000元自动转为保证金，于本合同终止时予以退还，不计息；在租赁期限内，乙方所耗用的水、电、通讯、网络等费用由乙方承担，水、电费每月度结算一次；在租赁期限内，乙方应负责好本区域内的环境、防疫、环保、安全、消防等工作，引起的法律责任由乙方全部承担，与甲方无涉；在租赁期限内，任何一方违约，应承担违约金50000元。同日，原告（甲方）、被告（乙方）与一星公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方同意支付给甲方的所有租金，甲方不开具租金税务发票，所有租金由甲方提供丙方开具给乙方的饲料销售发票（按月分摊），由乙方将每期租金汇入丙方账户；如甲方必须开具租金税务发票的，则相关税费由乙方全额承担。合同签订后，原告将租赁房屋及场地交付给被告（即乙方）使用，被告于2015年8月4日向原告支付保证金50000元，于2015年12月25日支付原告租金300000元，于2016年6月13日支付原告租金300000元。2017年4月27日，被告向原告发送《解除租赁合同通知书》一份，载明养鸡场因迫于环保压力等，被告决定单方面解除租赁合同。同年5月4日，原告回函给被告，原告承认其已收到被告的解除合同通知书，同时要求被告支付拖欠的租金、水电费41528.1元及违约金50000元，并要求被告就解除合同的后续事宜进行协商处理。2017年5月5日，被告支付原告租金100000元、水电费41528元。同年8月16日，原告再次发函给被告，再次要求被告支付拖欠的剩余租金、水电费11115元及违约金50000元，并要求被告就解除合同的后续事宜进行协商处理。同年9月25日，原告向被告发送律师函一份，要求被告支付拖欠的租金、水电费及违约金等，并要求被告处理合同解除后续事宜。同年10月16日，被告回函给原告，被告认为因外力导致合同无法继续履行，被告不存在违约，并愿意将价值350000元的育雏育成笼抵剩余租金，另已付清截至2017年7月31日的水电费。同年11月3日，原告又一次发函给被告，载明：截至2017年10月15日，你公司拖欠我公司的租金52.5万元及违约金5万元，共计57.5万元，我公司愿意作出一定让步，你公司只需一次性支付给我公司40万元，余款我公司放弃，但该40万元必须在2017年11月13日前一次性付清，否则，我公司将依法通过法律途径解决，放弃部分照算。2018年3月5日，海盐县通元镇农技水利服务中心出具证明一份，主要内容为：光大公司于2015年至2017年间在我镇租赁星健公司场地进行家禽饲养。2017年4月因鸡粪味道异常，导致当地村民不满，村民强烈要求政府予以处置。2017年4月26日海盐县综合行政执法局通元中队对光大公司发出限期改正违法行为通知书（编号为盐综执改通字（2017）第082号），要求其进行整改。在立即开展整改的基础上，光大公司承诺于2017年7月底将租赁的星健公司场地内的所有家禽全面清理完毕，且以后不在此地饲养家禽。通元镇农技水利服务中心于2017年8月初进行了现场检查，确认其已全面退养。2018年4月28日，本院组织双方进行现场勘验。原告陈述：1、被告从2017年7月底开始不再养鸡，但部分设备还没有清理出鸡舍，原告从2017年10月13日开始，陆续利用涉案鸡舍养鸡，现在鸡场已经完全利用起来了。2、被告剩余部分养鸡设备仍然存放在第一、二栋鸡舍。被告陈述：1、被告于2017年7月底完全腾退了鸡场，不再养鸡，剩余部分养鸡设备存放在第一栋（即A1栋）、第二栋（即A2栋）鸡舍的部分空间；2、被告没有及时腾退鸡场，是因为被告想与原告协商，将设备折价给原告，但双方存在争议。 本院认为：本案原、被告的主要争议焦点为：1、租金的计算问题？2、违约责任的认定以及违约金的计算问题？下面将对上述争议焦点一一进行分析与阐述。 1、租金的计算问题？2017年4月27日，被告向原告发出书面通知，要求提前解除《租赁合同》，但被告直至2017年7月底才完全退养，此后在A1、A2栋鸡舍存留了部分养鸡设备没有拉走，至今未与原告办理书面交接手续。从现场勘验的情况看，A1、A2栋鸡舍确实留存了一部分被告的杂物及养鸡设备，被告提出以设备折抵租金，但原告在庭审中明确表示不同意以物抵债。因此，被告至今没有完全完成腾退义务。依据双方之间《租赁合同》的约定，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，租赁场地年租金为600000元，每半年支付一次。被告认为原告迟延交付租赁场地，故租金的起算日期应为2015年12月25日，但未提供相应的证据证明，故本院认为租金应遵照合同的约定日期即2015年10月1日开始起算，被告认为其于2017年7月31日完全退养，并提供了海盐县通元镇农技水利服务中心的证明予以印证，原告对于证明的真实性没有异议，故被告应全额支付原告2015年10月1日至2017年7月31日的租金，该时间段的租金合计1100000元（50000元/月×22个月）。因全面退养后，被告尚未完全腾退租赁场地，一直占用了A1、A2栋部分场地，用于堆放养鸡设备及杂物，故被告应向原告支付该部分场地的租金，本院综合考虑被告占用鸡舍的面积和时间、原告预期利益的损失、原告自身对于鸡舍的利用情况等因素，酌情确定被告自2017年8月1日开始，按照3000元/月支付原告租金，暂算至2017年10月15日，计为7500元（3000元/月×2.5个月）。综上，截至2017年10月15日，被告一共需要支付原告租金1107500元，扣除被告已经支付的租金700000元，保证金50000元，被告尚需支付原告租金357500元；以后租金应按3000元/月计算至被告实际腾退完毕之日止。 2、违约责任的认定以及违约金的计算问题？双方之间《租赁合同》第4条约定，鸡舍、池塘、管理房、空地年租金共计人民币600000元整（不含税），每半年支付一次。乙方须在本合同订立之日起3个工作日内，一次性支付定金50000元和第一个半年租金300000元，合计350000元，以后每半年的租金在半年度租期到期前的1个月付清。但被告没有按照上述约定的付款时间支付原告租金，至今仍然拖欠原告部分租金，已经构成违约。至于被告要求以养鸡设备抵原告租金350000元，因双方没有达成一致意见，且原告在庭审中明确予以拒绝，故本院对此不予采信。现原告依据《租赁合同》第13条“在租赁期限内，任何一方违约，应承担违约金5万元”，诉请被告支付违约金50000元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，足以认定双方当事人之间的租赁合同关系成立。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。现原告主张解除原、被告之间的《租赁合同》，并由被告办理腾退手续，被告同意解除合同，对于办理腾退手续也没有异议，故本院对于原告的上述二项诉请，依法予以支持。对于原告主张的租金525000元（暂计算至2017年10月15日，后计算至被告实际腾退房屋之日），因被告于2017年7月31日已经腾退了大部分房屋及场地，故租金的计算方式应当予以调整，自2015年10月1日按照50000元/月暂计至2017年7月31日，计为1100000元。自2017年8月1日开始，被告按照3000元/月支付原告租金，暂计算至2017年10月15日，计为7500元（3000元/月×2.5个月）；以后租金按照3000元/月的标准计算至被告实际腾退之日止，对于超出部分本院不予支持。被告作为承租人，在原告依约交付租赁物后，应依约及时支付租金，但被告仅仅支付原告租金700000元、保证金50000元，剩余租金没有支付给原告，已经构成违约。故原告诉请被告承担违约金50000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于被告认为原告没有按时开具发票，已经构成违约的主张，因被告没有就发票的开具提起反诉，没有提出相应的诉请，因此不宜在本案中一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告嘉兴星健禽业养殖有限公司与被告浙江光大种禽业有限公司于2015年7月28日签订的《租赁合同》； 二、被告浙江光大种禽业有限公司腾退尚占用的原告嘉兴星健禽业养殖有限公司的房屋及场地（位于海盐县通元镇育才村），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告浙江光大种禽业有限公司支付原告嘉兴星健禽业养殖有限公司租金357500元（暂算至2017年10月15日，以后租金按3000元/月计算至被告实际腾退完毕之日止），并支付原告违约金50000元，于本判决生效之日起十日内清结； 四、驳回原告嘉兴星健禽业养殖有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4775元，由原告嘉兴星健禽业养殖有限公司负担1391元，被告浙江光大种禽业有限公司负担3384元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  曾怀东 二〇一八年五月二十二日 法官助理肖旦云 书记员叶卉 ??11?