上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第578号原告高梅。委托代理人高翠平。原告张浩。委托代理人张逸仙。原告共同委托代理人祝桂森。被告上海军盛物业管理有限公司。法定代表人王钧。委托代理人周嬿荷。委托代理人常永红。被告上海市闸北区灵艺大厦小区业主大会。被告上海市闸北区灵艺大厦小区业主委员会。业委会负责人李家騄、陆龙生。原告高梅、张浩与被告上海军盛物业管理有限公司（以下简称军盛物业）、被告上海市闸北区灵艺大厦小区业主大会（以下简称灵艺大厦业主大会）排除妨害纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理。审理中，本院依法追加上海市闸北区灵艺大厦小区业主委员会（以下简称灵艺大厦业委会）作为被告参加诉讼。后因案情复杂，本案适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告高梅、张浩的共同委托代理人祝桂森，被告军盛物业的委托代理人常永红，被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会的负责人李家騄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高梅、张浩共同诉称，其是本市永兴路XXX号灵艺大厦顶层26楼15室（以下简称系争房屋）的业主。2013年初发现房屋有渗水现象，5月份发现系争房屋屋顶开始漏水，即书面向业委会和物业申请维修，但物业公司以维修经费无法解决等各种理由进行推诿、搪塞，未进行及时维修，以至于渗漏面积越来越大，并造成家中电器毁坏。2014年4月，其向区房办反映了屋顶严重漏水的情况，区房办即派专人对顶层大多数业主房屋渗水现象进行了勘查鉴定，并制作了鉴定报告，同时责成业委会走绿色通道尽快解决楼顶严重漏水的问题。2014年5月，施工队对楼顶进行了维修，现暂未出现再次漏水的现象。但系争房屋屋顶的天花板经一年多雨水的浸泡，石膏、水泥已大面积严重脱落，实在无法居住，而这些都是业委会和物业拖拉，未对楼顶按规定进行必要的保养和维修所致。故原告要求业委会和物业对屋顶漏水和渗水问题承担责任，请求法院判令：被告恢复室内因进水、渗水而破损墙面处的原状，具体部位为主卧室的天花板、次卧室的顶部、客厅的顶部、阳台的顶部、侧壁及阳台下的墙面。被告军盛物业辩称，其公司是从2011年11月进驻灵艺大厦小区，现在已经退出该小区。进驻时有人说顶楼有漏水现象，但是顶楼的业主没有来报修过，2013年5月份业主来报修，其就向业委会发了工作联系函，要求业委会动用维修基金。业委会也于2013年7月15日给物业发出联系函，称决定动用维修基金对屋顶进行修理。2013年7月18日，业委会发出告全体业主的告示书，明确物业已经请求紧急修复，本次修复将会动用维修基金，并对施工队进行招投标，这份公示是张贴在小区的。当时物业也做过一份预算，但是因维修项目较大，就用招投标的方式来确定维修单位。招投标的事情后来就没有下文了。业主也没有再来报修过。系争小区的管理公约上被告动用维修基金的的权限是零元，所以在未得到授权的情况下，物业是不能动用维修基金的。2014年2月25日，因关于修复的预算业委会没有通过，物业公司向区抢修中心、房办请示，请政府部门予以协调。之后物业向房地局发函，申请对房屋渗漏情况进行认定，鉴定结论是确有渗漏情况，但没有写明渗漏的原因。2014年3月20日，物业公司与维修单位签订了施工合同，并在维修基金的网站进行申报；4月6日，防水数量确认单由业委会盖章；5月21日竣工。后来经维修基金指定的机构进行审价，审价后物业公司就尽快支付了钱款，保证工程顺利进行。因为小区中无法动用维修基金，就无法进行修复，最后还是通过绿色通道修理的，通过绿色通道是业委会、物业公司、实际维修人三方签订了合同。对于原告主张电线的赔偿情况不清楚。因为破损的部位是室内部位，物业公司可以请人修复，但是费用应由原告自行承担。故不同意原告的诉讼请求。被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会共同辩称，原告的诉请可以理解，但是要用所有业主的公共费用来为原告修复，是不符合维修基金的管理条例的。楼顶漏水的原因是年久失修，长期无人管理。从2011年开始小区才有人管理，成立业主委员会，聘请了物业公司。2013年有顶楼的业主因为漏水的事情找过业委会的负责人，其就让业主向物业保修。后来物业找到其，说南楼有01、03室房屋漏水，物业公司说先捉漏。捉漏后南楼漏水的情况解决了，但是北楼还在漏，因为房屋结构是南高北低，水全部漏到北楼去了，然后物业查看后说因为房屋建造时间长了，防腐层都腐烂了，水沟堵塞，材料也老化了。要彻底维修，需要动用维修基金，但要三分之二的业主同意，后来是通过绿色通道进行了修复。原告要求修复是可以的，但是需要原告自己出钱。经审理查明，系争房屋的权利人为原告。2012年1月11日，被告灵艺大厦业主大会（甲方）与被告军盛物业（乙方）签订的《物业管理服务合同》载明，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列委托物业管理事项：一、物业共有部位（楼盖、屋顶、内外墙体、外墙面……）的维护；二、物业共有设施设备（共用上下水管道、落水管……）的日常运行和维护……；委托管理期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日。后经双方协商，被告军盛物业的服务期延长至2014年12月31日。2013年5月21日，原告向被告书面报修，表示系争房屋漏水，要求物业及业委会对楼顶进行修缮。2013年5月25日，被告军盛物业的灵艺大厦管理处向灵艺大厦业委会发送《工作联系函》，称小区26楼顶层长期以来渗水严重，需维修，望业委会尽早给予解决。2013年7月15日，被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会向被告军盛物业发送《工作联系函》，函件载明灵艺大厦自2000年交付使用后，历届受托管理的物业公司均未对大楼重要部位进行大修保养……至今大楼整个屋顶因年久失修，大面积出现了漏雨渗水……经业主委员会2013年7月14日会议，决定启动灵艺大厦的房屋维修基金，对全部顶层进行维修。2013年7月18日，被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会在小区内张贴了告示书，向灵艺大厦全体业主征询，是否同意屋顶漏水维修工程的资金从大楼专项维修资金和业主公共事业收入中支出。2014年3月7日，上海市房屋安全监察所房屋质量检测站出具《居住房屋外墙、屋顶渗漏认定表》，表示经现场查勘，大楼屋面十多户人家平顶都存在漏水现象，建议修复。2014年3月20日，被告军盛物业与案外人上海湘旭防水工程有限公司签订屋顶修缮合同。被告灵艺大厦业委会向上海市闸北区房办寄送的《情况说明》载明，自2013年大厦屋顶出现了局部渗漏，物业公司在业委会的资助下，也曾两次对渗漏进行修补，但最终无法彻底大面积消除渗漏。2013年5月25日，军盛物业曾就业主反映屋顶渗漏事件向业委会发出了修复屋顶渗漏工作联系函。业委会于2013年7月14日商议，向全体业主发布了屋顶修理工程公告，并根据2013年10月21日小区楼组长、党支部、居民代表会议意见于2013年11月18日再次向全体业主发布了屋顶渗漏修缮工程招标公告。后因业主征询工作无法落实，大厦部分业主上访政府有关部门求助。业委会根据物业管理有关规定于2014年3月18日决定并公告全体业主启动维修基金应急通道，业委会一致选聘上海湘旭防水工程有限公司为该工程施工单位……。2014年4月14日，闸北区住房保障和房屋管理局芷江西路办事处在《情况说明》上批示，情况属实，拟同意按应急程序报区局审核。2014年5月21日，灵艺大厦屋面防水维修工程竣工，工程造价156，982.9元从小区维修资金中列支。审理中，经本院释明，原告明确表示，不要求对系争房屋漏水原因进行鉴定；对室内修复方案、费用的评估问题，因原告的诉请为恢复原状，且应由被告承担责任，故无评估的意义及价值。以上事实，由原告提供的房屋产权证、报修材料，被告军盛物业提供的《物业管理服务合同》及《补充合同》、工作联系函两份、告示书、请示报告、《居住房屋外墙、屋顶渗漏认定表》、屋顶修缮合同书、房屋维修工程施工承包合同、灵艺大厦屋面防水数量确认单、防水竣工验收单，被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会提供的工作联系函、《居住房屋外墙、屋顶渗漏认定表》、《情况说明》、业委会决议、维修工程实施方案及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示，2012年12月份发现房屋渗水，先是小卧室顶部和阳台，当时口头报修，物业也没有说要填报修单，2013年5月份其正式写书面材料给物业，物业上来看过，也没有说原因，就说会上报的。直到2014年5月份才进行了修复。渗水的部位都是从2012年12月份一直累积到修理完毕。现在主张的损失是因为三被告从收到原告的报修后，一直拖延到2014年才进行的修复所造成的损失。还有物业进场后没有进行过正常的维护保养。被告军盛物业表示，在不漏水的情况下，物业是不会去屋顶查看的，没有对屋顶进行定期维护。导致系争房屋漏水的是多重原因。在接到原告保修后，物业就向业委会反映过，并组织进行了二次捉漏，但由于小区地层下降等原因，26楼大面积渗水。因为小区中无法动用维修基金，就一直拖延。漏水的原因是房屋年久失修，2013年5月份原告漏水了之后被告才打了申请维修基金的报告。后在业委会征询未果的情况下，其也及时向有关部门反映，并在政府有关部门的帮助下，最后还是通过绿色通道进行了彻底的修复。在2014年修复时，施工单位发现系因楼顶混凝土搅拌不均发生裂痕而漏雨渗水。当时有4家居民室内需开槽注浆（其中本次案件涉及的为2611、2612、2615室），施工单位、物业和业委会也确认对于这4家的室内修复由居民自行解决。被告军盛物业提供的修复工程量及预算清单显示，系争房屋的修复工程造价为3，148元。被告灵艺大厦业主大会、灵艺大厦业委会表示，2013年7月14日业委会开会决定启动维修基金进行修复，7月18日向全体业主进行公告征询，7月底发现征询没有通过。10月21日其向闸北房办请求协助再次召开征询，并于11月18日再次公告征询，但也没有通过，在此期间其也对工程进行招标，施工队也对现场进行了勘查，但建议为了保证工程质量，要在气温零度以上施工，因当时已经进入冬季，所以就到第二年春节后，即2014年4月14日正式启动修复。作为小区全体业主维修基金的管理者，为履行职责，业委会已经穷尽了法律所规定的全部程序，故不应承担责任。而且原告的诉请模糊不清，无事实和法律依据。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。造成不动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。首先，众被告在审理中均表示，系争房屋屋顶漏水原因之一系灵艺大厦年久失修。根据被告灵艺大厦业主大会与军盛物业签订的《物业管理服务合同》的约定，军盛物业有对灵艺大厦的屋顶进行维护的义务。但根据被告军盛物业的陈述，未对屋顶进行定期维护，在不漏水的情况下，物业也不会至屋顶查看。本院认为，军盛物业明知灵艺大厦房屋状况，但仍未履行《物业管理服务合同》的约定，疏于对屋顶进行定期维护，对因屋顶漏水造成系争房屋的损失负有主要过错。其次，根据《上海市住宅物业管理规定》第六十六条的规定，发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告……（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的，业主大会成立后，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。根据该条规定，在发生屋顶渗漏等紧急情况时，各责任单位应当立即采取应急防范措施，但军盛物业向灵艺大厦业委会报修后，军盛物业、灵艺大厦业委会未及时采取应急措施，尤其是灵艺大厦业委会在首次业主征询未通过后，亦未采取应急措施，上述被告疏于履行已方义务，致使屋顶长时间渗漏造成系争房屋室内装修破损，原告要求被告恢复室内破损处原状的诉讼请求可予支持，但原告要求灵艺大厦业主大会承担修复责任缺乏法律依据，本院不予支持。经本院释明，原告明确表示不要求对系争房屋室内损失的原因及维修方案、费用进行评估，故该举证不能后果应由原告承担，鉴于被告军盛物业已提供了系争房屋的修复工程量、预算，被告军盛物业、灵艺大厦业委会应按此预算书进行修复。综合本案情况，修复费用本院酌定由被告军盛物业承担70%，灵艺大厦业委会承担30%，由被告灵艺大厦业委会承担的费用应从灵艺大厦维修资金中列支。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告上海军盛物业管理有限公司、上海市闸北区灵艺大厦小区业主委员会应于本判决生效之日起五日内恢复本市闸北区永兴路XXX号XXX室室内破损墙面处的原状（参照被告上海军盛物业管理有限公司提供的修复预算书，具体修复部位为主卧室的天花板、次卧室的顶部、客厅的顶部、阳台的顶部、侧壁及阳台下的墙面）。案件受理费80元（原告已预缴），由被告上海军盛物业管理有限公司负担40元，被告上海市闸北区灵艺大厦小区业主委员会负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏思奇代理审判员  吴 双人民陪审员  高贵荣二〇一五年七月二十四日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。三、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：……（五）恢复原状；……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。