广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2015）穗云法民四初字第10号原告：袁耀威，身份证住址广州市白云区。委托代理人：郑丽霞，广东源通律师事务所律师。被告：袁耀强，户籍住址广州市白云区。委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。原告袁耀威与被告袁耀强共有物分割纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁耀威及其委托代理人郑丽霞，被告袁耀强的委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁耀威诉称：广州市白云区沙凤凤冈南街*巷*号宅基地及地上建筑物原使用人为毛某，毛某于1998年5月27日病逝，生前在广州市白云律师事务所立下代书遗嘱处分其财产，其名下位于广州市白云区沙凤凤冈南街*巷*号房产由毛某的两个儿子即我与被告共同继承，1998年7月31日广州市白云区公证处出具（98）穗白内民证字第*号公证书对毛某的遗嘱及内容予以确认。2007年2月7日广州市国土资源和房屋管理局为我与被告出具《集体土地使用权证》，确认权属人为我与被告，双方各占二分之一份额。使用证办理完毕后，我认为长辈留下的财产后辈应积极保护，于是我主动与被告协商共同重修房屋事宜，但被告一直不置可否。至2014年9月，上述房产因日久失修，多处出现严重损坏，影响房屋的安全，经鉴定为危房，建议重建。鉴于是祖宅，且已严重损坏，为保护祖业，我再次与被告商量重建事宜，被告后告知我，属于我部分我想怎样就怎样，其不再理会此事，于是我便与临近邻居商量并征得邻居的同意后向当地村委会申请重建，于2014年11月2日，我拆除上述房产的二分之一，并在双方亲属及村委会工作人员的见证下，于2014年11月4日被告与我签下《协议书》，被告表示同意我按拆除房屋后的现状重建上述房产的二分之一，并表示如日后被告有建房需要，我也应予以协助。在签下《协议书》后，我开始着手重建事宜，但被告再次阻止，不知何故，突然反悔。如此，我无法实施重建房屋的事宜，双方也协商不能。被告在先同意又反悔的情况下，阻挠我重建房屋，其行为侵害了我的自主处分权，侵犯了我的合法权益，请求法院判令：1、依法对广州市白云区沙凤凤冈南街*巷*号集体土地使用权进行分割确认，我享有（东至小巷B*地块，南至凤冈南街*巷，西至小巷B*地块，北向纵深3.5米，合计面积35.45平方米土地使用权）；2、被告承担本案诉讼费。被告袁耀强辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告与我虽然对涉案宅基地房屋各自拥有二分之一的产权份额，但宅基地房屋为一栋整体建筑物，双方作为共有人，不分彼此，一直都对房屋进行共同管理，宅基地证也没有说明房屋的分配，而双方就宅基地使用房和地上房屋的所有权没有进行过实质分割，也没有就分割方式和方法及分割后具体归属进行过任何的协商，涉案宅基地及地上的房屋至今仍属于原告与我共同占有使用，因此原告诉求中要求法院对宅基地分割进行确认没有任何事实和法律依据。2、由于双方从未对涉案共有物进行过分割，依据法律规定，原告应当在取得我同意的情况下对共有物进行拆除，但根据原告诉状中陈述，原告在我不知情的情况下，于2014年11月2日未经我允许擅自非法拆除面向凤冈南街*巷部分房屋，其行为属于侵犯其他共有人权益的行为，原告的违法行为及引发的部分房屋被拆除的结果不能作为本案宅基地使用权分割方案的合法有效依据。原告至今从未与我协商过拆除房屋重建事宜，我也从未同意原告拆除房屋重建房屋，因此原告的违法行为不能视作分割宅基地使用权的依据。3、根据现在宅基地上房屋及屋内人员居住情况，尚不具备分割宅基地的法律条件，涉案宅基地房屋在原告拆除前已经由鉴定机构认定为严重损害房，原告知道该情况后，非但没有与我协商对房屋损害部分作维修加固处理，反而擅自拆除部分房屋，导致现有房屋结构和安全一步遭到破坏，而原告诉状中陈述，原告提起本案诉讼是在被拆房屋部分所在宅基地上建房，即新建房屋紧紧挨着现危房，现存房屋至今仍有人居住，居住着袁某甲及其妻子，袁某乙及其儿媳妇一家，原告若分割获得宅基地，在危房旁边建筑房屋，会导致现有房屋坍塌，会威胁到现有房屋居住，物权人依法主张其物权及行使物权时不得以危害他人为代价，我认为原告与我作为现存危房的共有人，在未对现有房屋上的人员进行搬出，且涉案危房未得到拆除前，不应该分割宅基地，避免发生严重后果，应该在现有人员搬出后，双方按合理有效的原则协商制订分割方案。4、原告主张分割方案不公平，侵害了我的合法权益。因为涉案房屋，东西北均是紧密相连的他人房屋，只有南面对主路，而原告主张将占据全部南面归为己有，导致我依照该方案分割到的部分房屋无法利用南路的运行，无法取光，宅基地将无法得到有效利用。我认为，若法院支持分割应当将宅基地纵向分割，使得南面的宅基地由我与原告双方各拥有一半，一方拥有宅基地（东向纵深5.01米、南至凤冈南街*巷、西至B*地块、北至小巷，共计34.86平米），另一方拥有宅基地（东至B*地块、南至凤冈南街*巷、西至纵深5.01米、北至小巷，共计34.86平米）。这样能保证双方分配的公正。经审理查明：位于广州市白云区金沙街沙凤凤冈南街*巷*号房屋（以下简称“涉案房屋”）为原、被告共有，双方各占二分之一的份额。该房屋为砖木及混合结构，层数为1层，建筑面积70.91平方米。2014年9月22日，原告委托广州胜力房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋的房屋安全进行鉴定，该房屋的鉴定等级为严重损坏房，处理意见有2种，第1种为对损坏部位作维修加固处理；第2种为在条件许可的情况下，考虑作重建处理。鉴于上述情况，原告决定对涉案房屋进行拆除重建，并在2014年10月3日至11月2日期间完成了部分房屋的拆除工作，拆除面积四至即东至小巷B*地块，南至凤冈南街*巷，西至小巷B*地块，北向纵深3.5米。原告称在拆除上述房屋前，已多次与被告协商，直至8月份，被告同意原告拆除上述部分房屋，双方在拆除后还签订了协议。根据原告向本院提交的《协议》（复印件）载明：本人袁耀强现经协商，同意袁耀威重建约大街*巷*号的二分之一房屋，对重建无异议，在此签声明协议，如袁耀强以后有建房的要求同困难，协助袁耀强解决。《协议》声明人处有原、被告签名。落款处的日期为2014年11月4日，11由10涂改而成，原告称该处涂改是因其书写错误导致，实际签订日期为2014年11月4日。被告否认与原告签署过该份协议。原告表示该份协议是在村委会签订的，被告将原件拿走。被告对此予以否认。原告称其已向村委申请报建，但由于被告阻止，故村委至今未能对土地进行测量，无法建设。另原告表示签订协议时，原告的姐姐袁某丙、袁某丁亦在场，审理中，袁某丙、袁某丁对此予以确认。原、被告确认：被拆除的部分房屋原由原、被告共同出租，未拆除的部分，被告表示现仍由案外人居住，原告则表示上述房屋为空置。为查明案情，本院于2015年6月4日到广州市白云区沙凤村委会调查询问，经村委会房建组反映：原、被告在村委会签订《协议》的情况属实。签订《协议》时，村委会的工作人员在场，原、被告均在《协议》上签名。原、被告均申请了报建，但是由于原、被告四邻及产权关系无完善，故至今报建未有审批通过，村委会不存在任何资料。被告对笔录内容提出异议，认为上述笔录不能够证实笔录中的《协议》就是涉案《协议》，被询问人也并未当场见到双方当事人签署《协议》的人。对于复函被告予以确认。原告对笔录、复函的内容均无异议。另本院就涉案房屋拆除后的集体土地使用权问题及权属确认问题向广州市国土资源和房屋管理局发函询问。根据广州市白云区国土资源和房屋管理局复函：涉案房屋土地性质为集体土地，已核发《集体土地房产证》。涉案宅基地不存在法定的灭失情形，因而涉案房屋拆除后，房屋所有人的集体土地使用权仍存在。根据《白云区农村住宅规划实施意见》（云府办【2013】7号）的规定，房屋重建需向建设、规划部门申请相关报建手续，按照上述规定重建房屋后才能进行权属确认。若法院根据双方占有份额对集体土地进行分割则会导致权属人因政策问题无法办理报建手续。被告向本院提交门诊病历、入院记录、疾病诊断证明书、出院小结等证据，拟证明原告未经被告同意，擅自拆除共有房屋的部分建筑，被告对此不知情的事实。根据疾病诊断证明书及出院小结，被告的住院时间为2014年10月26日至2014年11月3日。原告对上述证据的关联性不予确认。以上事实：有房产证、鉴定报告、协议书、复函、询问笔录、门诊病历、入院记录、疾病诊断证明书、出院小结及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、二、三款之规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”现部分涉案房屋虽已被拆除，但根据国土行政主管部门的复函，房屋所有人的集体土地使用权仍存在，但由于房屋拆除前，原、被告尚未对房屋进行分割，故房屋集体土地使用权仍属于原、被告共有。原告向本院提交的《协议》虽仅有复印件，但经向村委会调查，查得双方当事人签署上述《协议》属实。村委会为基层组织，具有中立性，其反应情况较之被告抗辩更为可信，加之案外人也对双方签署《协议》的事实予以证明。《协议》及村委会调查情况能够相互印证，亦有在场人员的陈述予以佐证，能够形成证据链，本院对此予以确认。在双方当事人均对重建无异议的情况下，双方应根据申请重建房屋的规定，向相关建设、规划部门申请办理报建手续。关于本案集体土地使用权分割的诉求，鉴于国土行政主管部门已明确如现依照双方当事人占有份额对集体土地进行分割将导致权属人因政策问题无法办理房屋报建，故本案当事人应先行就房屋重建向相关行政主管部门申请处理后，再行就双方的民事纠纷向法院提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（三）项之规定，裁定如下：驳回袁耀威的起诉。本案受理费300元，退回袁耀威。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  白春爱人民陪审员  黎 珍二〇一五年七月十五日书 记 员  黄锦雄