广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2014)惠城法民一初字第2275号原告：李小云，男，汉族，1970年8月12日出生，住址：湖南省常宁市。原告：杨小姣，女，苗族，1976年12月29日出生，住址：广州市开发区。委托代理人：何丹、钟丹，广东宝晟律师事务所律师。第一被告：黄维轩，男，汉族，1976年2月9日出生，住址：深圳市罗湖区。委托代理人：魏永霞、陈建安，广东东舟律师事务所律师。第二被告：惠州市金衡化工科技有限公司，住所地：惠城区下角蛤蟆落井地段惠州三富服装有限公司综合楼第八层5-6号。法定代表人：罗千淇。委托代理人：贺鸿德、黄小琼，广东鸿浩律师事务所律师。原告李小云、杨小姣与被告黄维轩、惠州市金衡化工科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告李小云、杨小姣诉称，原告与被告于2013年5月6日签订《商铺���赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，双方在《商铺租赁合同》第十二条明确约定：“在租赁期内，因甲方（被告）责任导致乙方（原告）无法开业或甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方退还全部押金及倍租金作为赔偿，并赔偿乙方因本合同所投入的损失。”原告按《房屋租赁合同补充协议》约定支付支付乙方装修、设施设备转让费516800元，同时支付租赁押金13000元后，被告黄维轩将所承租档口交付给原告使用。签订租赁合同后，原告共支付2个半月租金共计35000元。原告为了保障承租商铺不被破坏，每月只能雇佣二个工人照看档口，每月支付工人工资3000元，一年共计36000元。此外，原告为了正常经营而准备，将所承租商铺清扫，维修、购买设备也开支不少，其中现手中保留有收据的共计约2万元。原告租赁后，依法向工商部们申请办理营业执照，最后工商部们不��办理营业执照。因为早在2013年元月份惠州市政府已经发文并通知被告方，其所出租临时建筑已经出租的，可以继续出租，但新出租的不给予办理营业执照。因此，原告租赁后根本就无法办理营业执照，无法正常经营。原告就本店全部投资已超过85万元。但由于被告所出租临时建筑在出租前，政府已经规划作为植物园，政府明确发文不能再作经营用房，被告明知情况下，还将商铺出租并转让给原告，直接导致原告损失巨大，对于原告的损失，被告应当依法给赔偿。本临时建筑系被告惠州市金衡化工科技有限公司临时报建，并委托被告黄维轩出租。因此，被告惠州市金衡化工科技有限公司对本租赁合同承担连带赔偿责任。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、解除原被告之间的租赁合同及补充协议；二、二被告连带返还房屋装修及设备设施款516800元，同时连带返还租赁合同押金130000元及二倍租金70000元；三、二被告连带赔偿原告损失30000元。第一被告黄维轩辩称，一、商铺租赁合同和房屋租赁合同补充协议已经在2013年11月26日解除，解除原因是原告拖欠租金达两月以上，根据商铺第十三条约定，我方有单方解除合同权利。二、原告租赁的房屋原本是从原承租方转租而来，原承租方式曾祝浓转租而来，原告所称的装修与设备款50多万是支付给原承租人曾祝浓，因当时房屋装修也是曾祝浓实施的。因此我方没有收到原告的装修以及设备款。三、因原告的违约行为，我方才解除租赁合同，应由原告承担违约责任。我方不存在违约行为。第二被告惠州市金衡化工科技有限公司辩称，一、我方不是适格主体。原告提交的合同主体是原告跟被告一，其效力也只是对被告一与原告，与我方没有关系，原告的诉求被告二承担连带责任没有法律依据，是被告一委托惠州市利兴投资有限公司全权代理商铺的租赁事宜。二、我方已经发函跟被告一解除租赁合同关系。三、我方从未收到被告的押金与租金，不清楚原告跟被告一之间的约定，我方不应承担连带责任。查明的案件事实经审理查明，2011年12月9日，惠州市惠城区江南街道办事处向案外人惠州市惠城区江南街道下角村第一村民小组发出《关于建设临时档口规划许可的批复》，批复：同意在位于惠城区下角××路两侧搭建钢架档口三间，面积2275平方米；使用期为两年；有效施工期为三个月；该档口属临时建设，在使用中如城市规划建设需要拆除时，应无条件自行拆除。2012年1月1日，第二被告惠州市金衡化工科技有限公司（乙方）与案外人惠州市惠城区江南街道下角村第一村民小组（甲方）签订《商铺租赁合同���，约定甲方将位于丰山路旁的空地面积5000平方米出租给乙方使用，土地租赁期限为2012年3月16日至2032年3月15日，租金前三年每月为10000元，以后递增。第二被告租赁该土地后建设临时档口对外出租。2012年5月19日，第二被告与第一被告签订《租赁合同》，约定：第一被告向第二被告租赁位于丰山路美食街B栋（3-8号）、C栋（1-14号）共20间档口，单间面积72平方米，总面积为1440平方米；租赁期限为2012年6月1日至2017年9月30日；租金前两年每月50000元，以后递增。合同签订后，第二被告将档口交付给第一被告使用。2012年6月份和7月份，第一被告委托案外人惠州市利兴投资有限公司与案外人曾祝浓签订两份《商铺租赁合同》，约定将位于惠州市惠城区丰山路57-62号铺、63-64号铺出租给案外人曾祝浓。2012年9月4日，案外人曾祝浓办理了惠州市惠城区益友食府���个体工商登记。2013年5月6日，原告与第一被告签订《商铺租赁合同》，约定：（第1条）第一被告将位于惠州市××××号铺出租原告，具有合法手续；租赁押金130000元；租赁期间2013年5月6日至2016年8月31日；租金每月14000元（2013年5月6日至2014年8月31日）、15400元（2014年9月1日至2015年8月31日）、16940元（2015年9月1日至2016年8月31日）；（第9条）原告必须经营饮食行业，并接受第一被告统一管理，严格按照食街统一营业时间开灯或开门营业；（第12条）在租赁期内，因第一被告责任导致原告无法开业或第一被告擅自解除本合同，第一被告应向原告退还全部押金及两倍租金作为赔偿，并赔偿原告因本合同所投入的损失。同日，原告与第一被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：按现状转让位于丰山益友食府现有添附物及酒店内全部经营餐馆装修及设施设备，��告向第一被告支付516800元作为装修、设施设备费；还约定该租赁在原承租人的见证下，并将款项分别支付给指定的人。合同签订后，按照第一被告的指示，原告将房屋转租费516800元和押金130000元支付给指定的人。原告向第一被告支付了2013年5月份至7月份的租金。为经营餐馆，原告支付了装修及购买设施设备花费18470元。原告经营餐馆至2013年12月份，后因原告未交水电费，第二被告停止供水。2013年2月份，惠州市惠城区人民政府对惠城区范围内抢建、超建、偷建违法建设行为进行打击，以违法建设为经营场所的，不得核发许可证照。因惠城区丰山路左侧（永记海鲜酒楼一侧）与城区党校门口周边地段处于惠州市政府规划建设植物园规划区内，且这一带建筑涉嫌违法建设，工商部门对该路段片区内新设立的经营户暂停核发营业执照。原告无法取得惠州市××××���铺的经营许可证件。2013年6月8日和7月10日，惠州市惠城区工商行政管理局向原告发出责令改正通知，因原告无证经营，责令其停止经营活动。因第一被告无法直接送达，本院公告送达相关法律文书。在庭审过程中，原告明确表示其去年12月份要把商铺退回，但找不到人，现希望把档口移交给被告，两被告未表示同意。关于《关于建设临时档口规划许可的批复》是否知悉问题，原告认为被告未告知其租赁房屋系临时建筑且有相应期限，亦未将规划文件交付给原告，第一被告认为已经告知原告，并将规划许可文件交付给了原告。裁决理由和结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，房屋租赁合同约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限有效，超过部分无效。本案中，第一被告租赁给原告的位于惠州市××××号铺系临时建筑，且许可使用期限为两年（2011年12月9日至2013年12月9日），故原告与第一被告于2013年5月6日签订的《商铺租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，在2013年5月6日至2013年12月9日期间合同有效，2013年12月10日至2016年8月31日期间合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁房屋系临时建筑，且存有许可期限，但第一被告在《商铺租赁合同》第1条明确约定该租赁房屋具有合法手续，约定的期限亦远远超过许可期限，第一被告亦未提供证据证明第一被告将租赁房屋系临时建筑且有相应期限的情形告知原告，故导致租赁合同无��及原告未能办理工商登记手续的主要过错在于第一被告。当然，原告在租赁涉案房屋时亦应谨慎地查阅房屋权属情况及到相关部门询问租赁许可情况，其对租赁合同无效亦有一定的过错。综合考虑原告和第一被告未能履行合同的原因及合同无效的过错，原告所花费的租赁转让款、装修房屋及设备设施损失应由第一被告承担454979.5元[（516800元＋18470元）×85%]。由于原告使用租赁物至2013年12月份，但原告向第一被告仅支付了2013年5月份至7月份的租金，未支付2013年8月份至12月份的租金，故原告尚拖欠第一被告2013年8月份至12月份的租金70000元（14000元/月×5个月）。因第一被告无法直接送达，本院公告送达相关法律文书，且在开庭过程中，第一被告在原告表达向其交付房屋时亦未表示同意接收房屋，故根据原告使用房屋的时间及第一被告接收房屋的意思表示，��情确定原告应向第一被告支付房屋占用费28000元（14000元/月×2个月）。所以，扣除原告应向第一被告支付的房屋租金和房屋占用费，第一被告应向原告退还租赁合同押金32000元（130000元－租金70000元－房屋占用费28000元）。由于原告系与第一被告签订房屋租赁合同，根据合同的相对性原告，原告要求第二被告承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李小云、杨小姣与第一被告黄维轩于2013年5月6日签订的《商铺租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，在2013年5月6日至2013年12月9日期间有效，在2013年12月10日至2016年8月31日期间无效；二、第一被告黄维轩应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李小云、杨小姣返还租赁合同押金32000元，并赔偿租赁转让款、装修房屋及设备设施损失454979.5元；原告李小云、杨小姣在收到款项后三日内将位于惠州市惠城区丰山路57-64号租赁房屋交付给第一被告黄维轩；三、驳回原告李小云、杨小姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11268元（原告已预交5634元），由原告李小云、杨小姣负担3920元，第一被告黄维轩负担7348元。第一被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本��依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培代理审判员  肖石平代理审判员  杨燕红二〇一五年七月九日书 记 员  纪舜龄