安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1621民初7219号原告：姚桂英，女，1949年5月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告：王建，男，1967年12月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。二原告共同委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。被告：刘玉良，男，1948年1月25日出生，汉族，住安徽省利辛县。被告：王永兰，女，1935年7月16日出生，汉族，住安徽省涡阳县。二被告共同委托诉讼代理人：徐力，安徽皖杰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：荆坤，安徽皖杰律师事务所律师。原告姚桂英、王建诉被告刘玉良、王永兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日作出（2013）涡民一初字第00166号民事判决，原告姚桂英不服，提起上诉，亳州市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）亳民一初字第00640号民事裁定，撤销（2013）涡民一初字第00166号民事判决，将此案发回重审。后本院经审理又作出（2015）涡民一初字第02928号民事判决，原告姚桂英不服，再次提起上诉，亳州市中级人民法院于2016年11月8日作出（2016）皖16民终1625号民事裁定，撤销了（2015）涡民一初字第02928号民事判决，将此案发回重审。本院又于2017年3月30作出（2017）皖1621民初28号民事判决，原告姚桂英不服，再次提起上诉。亳州市中级人民法院于2017年9月1日作出（2016）皖16民终1123号民事裁定，撤销（2017）皖1621民初28号民事判决，将此案发回重审。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚桂英、原告姚桂英及王建的委托诉讼代理人王建军，被告刘玉良、王永兰的共同委托代理人荆坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的卖房协议，返还原告的房屋，并赔偿原告为此造成的租房损失；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：姚桂英与王建系母子关系，与王永兰系朋友关系，王永兰与郁春胜是夫妻关系。原告有坐落在涡阳县户）一处老宅，即老堂屋三间半，西屋三间，南屋三间半（包括洗澡房半间），一个小院。大约90年代初办理房产证时，将此房产登记在王建的名下。2001年8月，王永兰、郁春胜夫妇经常到原告家玩，看中原告的房宅院落，便欲购买原告的房宅，多次与原告协商，后原告同意将此处房宅卖给其夫妇。同年8月9日，王永兰夫妇以“刘玉良”的名义购买原告的房宅。被告夫妇将写好的协议书，拿到原告家找王建签字（因房产证是王建的名字）。在协议中所写的买方“刘玉良”及中人“马中成”，原告从未见过。协议中写出：原告将上述房宅东西长12.55米，南北宽22.7米（包括屋后0.5米滴水、大门口东西走道在内）自愿转让给“刘玉良”为业，同中人说和，房地、水电、院内设施计价人民币12万元整。房地款已付清，为后免瓜葛特立此约等进行了约定。但当时郁春胜夫妇只支付王建买房款2万元（当时叫王建写了一个2万元的条据，言明如果房屋过不了户，就解除合同，由王建退回所收的房款），其余房款郁春胜夫妇保证五日内付清。因协议中已写出房地款已付清字样，原告不同意，为了不再改写协议，当时由郁春胜给原告书写了担保协议，写明：“我自愿担保王建与刘玉良土地及房屋契约一式两份及契约内容，签订时间为2001年8月9号立。其契约需附王建本人收据壹拾贰万整方生效。如违此约，王建与刘玉良所签订的协议无效。时间5日内（自2001年8月9号至8月14号）”。被告的担保协议签订后，原告当时将房屋交给了被告。但其在担保的五日内也未将下余房款10万元支付给原告，后原告多次催要，被告一再推托。2002年初，被告见原告要剩余的房款急，便干脆告知原告房屋不要了，让原告退回其先交的2万元购房款。无奈，因当时原告经济紧张，原告于2002年4月6日先退郁春胜夫妇3000元，又于2004年7月24日退1000元（以上均有王永兰写的收条），因此2万元房款未退完，郁春胜、王永兰夫妇拒不退房。后来原告才得知郁春胜夫妇于2004年4月以其侄子郁化平的名义将原告的房屋已租赁给他人居住至今。综上，原告王建实际是与郁春胜、王永兰夫妇签订的卖房协议，协议中所写的买房人刘玉良原告未见过。实际支付2万元买房款的是郁春胜夫妇，要求退房的也是郁春胜夫妇，接受退房款的还是郁春胜夫妇。卖房协议履行中，被告不支付下余买房款，已严重违约，并且要求退还已付的购房款，双方的协议已达不到买卖房屋的目的。请求判令解除卖房协议，恢复原状，判令被告及时返还原告的房屋，赔偿原告为此造成的租房损失并承担诉讼费用。被告刘玉良、王永兰辩称，1、原告姚桂英没有诉讼主体资格，房屋原始协议反应房屋所有权人为王建，并没有共有人姚桂英。2、被告王永兰不是本案适格被告，其仅是案外人，列为被告不适格、3、本案已超过诉讼时效，涉案房屋发生于2001年8月，到王建首次起诉已经十几年，且双方协议早已履行完毕，房屋也早已交付给刘玉良，刘玉良又出租给数人，原告的起诉超过两年的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。4、原告诉称内容虚假，系因房地产市场涨价后，为要回房屋提起诉讼。5、诉争房屋已经交付给了刘玉良，购房款在他人在场时已经交付给王建，房款两清，王建也将有关票据、土地使用证交付给了买受人，刘玉良已经实际使用多年，事隔十几年后，原告将租房人赶走，侵占了该房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即原告身份证复印件、2001年8月9日协议书及笔迹鉴定书、1993年9月土地登记卷宗、1980年契约、郁春胜死亡证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告所举证据3担保协议，被告有异议，本院审查后认为，该担保协议虽没有买卖双方当事人的签字，但签字的担保人郁春胜系房屋买卖协议中人王永兰的丈夫、刘玉良委托买房的郁华平的伯父，该担保协议上还有中人马中成的签字，郁春胜在当时的情况下肯出具这份担保协议，并且姚桂英、王建愿意收取该担保协议，说明该担保协议在当时已经征得了买卖双方的同意，应当与房屋买卖协议作为一个整体对待，已经生效，本院予以认定。对原告所举证据5，因证人未出庭作证，无法核实真伪，不予认定；对原告所举证据6、7，因原告未能说明该收条、居委会证明与本案的关联性，故本院对其证明效力不予认定；对原告所举证据8，本院对该裁判文书的真实性予以认定；对原告所举证据9江怀良书面证明，可以证明原告在不断的信访维权，可以证明诉讼时效的中断。予以认定。2、对被告所举证据1委托书、协议书，证明房屋买卖协议已经生效，但不能证明购房款已经实际付清，对其证明目的不予认定。对被告所举证据2、3，本院审查后对其真实性予以确认。对被告提供的证据4王建书写的还款计划，该计划书写于2001年1月10日，早于房屋买卖协议签订的时间（2001年8月9日），该协议只能说明双方有买卖房屋的意向和王永兰与姚桂英之间有经济纠纷，但不能证明房屋买卖协议的履行程度，对其证明目的不予认定。本院经审理查明：1980年12月6日，姚桂英从程思禹处以30600元的价格购买位于涡阳县堂屋叁间半的小院一处，东邻凡志民、西邻王福华。1993年姚桂英之子王建缴纳了土地出让金，并取得该房屋宅基的土地使用权，面积为236.78平方米，土地登记号为212401039306。2001年8月9日，王建将该处房屋卖给刘玉良，双方签订了协议书。协议书内容为：王建因手中不便将本人房宅一处自愿卖给刘玉良为业，房宅坐落在户，堂屋叁间半、西屋三间、南屋包括过道三小间、洗澡房半间、小院一处，院宅东西长12.55米、南北宽22.7米（包括屋后0.5米滴水，大门口东西走道在内），四邻东至凡志民、西至王福华、南至李文贤、北至城郊建筑公司。室内一切设备包括水电安装及院内设施等自愿转让给刘玉良为业，同中人说和，房地、水电、院内设施计价人民币壹拾贰万元整。房地款已付清，为后免瓜葛特立此约，空口无凭，立约为证，永不反悔。此协议双方、中人各执一份。立约人：王建、刘玉良及中人马中成、王永兰在协议上签名并捺指印。协议签订后，王建将所卖房屋土地使用证交给了刘玉良。协议签订的当天，由王永兰的丈夫郁春胜亲笔书写了一份《担保协议》，内容为：我自愿担保王建与刘玉良土地及房屋契约一式两份及契约内容，签订时间为2001年8月9号立。其契约需附王建本人收据壹拾贰万整。方生效。如违此约王建与刘玉良所签订的协议无效。时间5日内。并有契约中人马中成签名。2009年6月29日刘玉良持有1、原1993年9月17日王建的土地使用证；2、2001年8月8日王建写出证明：“我于1993年9月17日去你局办理的土地使用证，地号为212401039306办理了该房屋的土地使用证（土地使用证为涡国用（2009）第049024号），取得该房屋的土地使用权。现因手中不便，自愿出售给刘玉良为业，请给予办理土地使用证过户手续”；3、2001年8月9日王建和刘玉良签订的房屋买卖协议书到涡阳县国土资源局办理土地变更登记，刘玉良依据土地评估报告，缴纳了相关的税费和有关材料的申报，同年7月13日涡阳县人民政府同意土地变更，为刘玉良颁发了涡国用﹝2009﹞049024号国有土地使用证。2013年9月10日王建以涡阳县人民政府为被告、刘玉良为第三人以颁发土地使用证为案由，向亳州市中级人民法院提起诉讼，亳州市中级人民法院指定本院审理，涡阳县人民法院于2015年8月5日作出（2014）涡行初字第00001号行政判决，以刘玉良单方申请变更违反法律规定、政府颁证行为程序违法为由，撤销了2009年7月13日为第三人刘玉良颁发的涡国用﹝2009﹞049024号国有土地使用证。刘玉良不服，提起上诉，亳州市中级人民法院于2015年11月14日作出（2015）亳行终字第00095号行政裁定，维持了原判。另查明：被告王永兰与刘玉良系亲友关系，王永兰夫妻二人与姚桂英关系较好，姚桂英与王建系母子关系，姚桂英母子因经营也多次向王永兰贷款，两人之间有债务往来。2004年刘玉良将购买的房屋出租给别人居住至2012年此纠纷发生。再查明：2015年8月26日，郁春胜死亡，本院于2017年3月28日作出（2017）皖1621民初28号民事裁定终结了原告姚桂英、王建对被告郁春胜的诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告姚桂英自2013年3月份即已重新占有案涉房屋，并且双方还经过行政诉讼撤销了刘玉良对案涉房屋所占土地办理的国有土地使用证，说明原告已以其实际行动要求解除合同并已通知到对方，案涉的房屋买卖协议根据以上法律规定已经解除，并且其已实际占有房屋，不存在返还房屋的问题，二原告的诉讼请求已得到实现。关于姚桂英、王建请求被告赔偿损失的问题，因二原告无证据证明其存在租房损失，对该诉讼请求不予支持。综上，对姚桂英、王建的诉讼请求不予支持。案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下；驳回原告姚桂英、王建的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告姚桂英、王建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费80元，（直接交到或通过邮局汇款或通过银行转账到安徽省亳州市中级人民法院，户名：安徽省亳州市中级人民法院，开户行：中国工商银行亳州分行，账号：13×××48。通过邮局汇款或银行转账的，应在汇款单附言栏中注明原审裁判文书的案号、案由和上诉人姓名），并将交费凭证复印件同时递交本院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘志刚审 判 员  庞媛媛人民陪审员  张 红二〇一八年五月三十日书 记 员  苏玉婷