湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0481民初2233号 原告:罗辉军。 委托诉讼代理人:卜时彪。 被告:梁抽文。 委托诉讼代理人:刘仁儒。 被告:罗昌海。 第三人:谢廷利。 原告罗辉军为与被告梁抽文、罗昌海合资合作开发房地产合同纠纷一案，于2017年1月9日向本院提起诉讼。本院于2017年5月23日作出（2017）湘0481民初102号民事判决，被告梁抽文对该判决不服，提起上诉，湖南省衡阳市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）湘04民终968号民事裁定：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2017）湘0481民初102民事判决；二、本案发回湖南省耒阳市人民法院重审。本院于2017年9月4日立案重审后，被告梁抽文于2017年11月8日申请追加谢廷利为第三人参加诉讼，经审查，符合法律规定，予以准许。本院依法另行组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员陈娟、文波参加的合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。代理书记员戚曼雪担任记录。原告罗辉军及其委托诉讼代理人卜时彪、被告梁抽文及其委托诉讼代理人刘仁儒、第三人谢廷利到庭参加诉讼。被告罗昌海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、责令被告停止侵害，排除妨碍，立即退出其侵占的两套房屋（10楼155平方米房屋一套、11楼92平方米房屋一套）并向原告返还占有；2、两被告连带赔偿原告损失32000元。事实和理由：2012年9月27日，原告和罗辉鹏、曾德龙、谢庭利、欧阳祖青等五人合伙与梁瑞勇、被告梁抽文签订了《合作开发协议》，并由谢庭利、欧阳祖青作为合伙代表在该协议上签字。协议签订后，双方均依协议履行了各自的权利义务。2014年5月，合作开发的房屋建成竣工，梁瑞勇和被告梁抽文依合作开发协议分得相应楼层的房屋和车库。2014年6月21日，原告和罗辉鹏、曾德龙、谢庭利、欧阳祖青按合伙出资份额以抽签的方式分配房屋，并于同日签订了分房协议，原告分得该建成房屋的第二层2套房屋、第十三层3套房屋和第七层、第九层、第十层、第十一层各1套房屋。此后，原告于2016年1月起陆续出售了所分得的房屋。2016年5月，原告发现被告梁抽文侵占了原告所分得的第十层、十一层2套房屋，并强行装门上锁，后原告被迫与十楼买受方解除买卖合同，并赔偿了买受方32000元损失。被告梁抽文将所侵占的第十层该套房屋出售给了被告罗昌海，被告罗昌海明知所购房屋系被告梁抽文非法侵占仍进行装修。原告多次就该房屋侵占一事找到被告梁抽文本人和被告罗昌海，要求其停止侵害、返还房屋、赔偿损失未果，为维护原告的合法权益，提起以上诉讼。 原告提交以下证据以支持其诉讼主张： 1.合作开发协议、分房协议，用以证实原告和谢庭利、欧阳祖青、罗辉鹏等人合伙与被告梁抽文和梁瑞勇合作建房的事实及原告依协议和投资取得涉案诉争房屋的事实。 2.询问笔录及说明一份，用以证实被告梁抽文强行侵占原告涉案诉争房屋并装上锁的事实。 3.房屋销售合同、收据、收条，用以证实原告已于2016年正月17日将涉案诉争的十楼出售给了案外人谢秀珍，但由于被告梁抽文的侵占行为导致该合同解除,原告并赔偿案外人谢秀珍损失32000元的事实。 4.证明，用以证实涉案房屋土地属安置地，该安置地可以办理合法手续，原告与谢廷利、梁瑞勇、欧阳祖青等合伙在该安置地建房的行为有效合法。 被告梁抽文对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，合作开发协议本身就不合法，该土地属于安置地；合作开发的是梁秋文，而被告却是梁抽文，与被告梁抽文无关；在庭前调解时，原告陈述其参与过该协议，但协议上无签名；该分房协议有改动情况，合作开发是被告梁抽文与谢庭利的合作开发。对证据2的真实性无异议，对证据的内容有异议，这是原告单方陈述，不能达到其证明目的。该说明恰好体现被告梁抽文从2013年底就已经占用了该房屋，询问笔录不属实，显而易见说明上所述的协议签订时间与协议上的签订时间完全不符，其真实性无法让人信服，再者该说明不符合证据形式。对证据3的“三性”均有异议，案外人未到庭接受询问，无法证实协议的签订情况；该证据的形式与常理不符，不能达到其证明目的。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，原告不是该涉案房屋的合作人，该份证据恰恰证明了涉案土地是组上分配给被告梁抽文及梁瑞勇的安置地，土地的性质属于集体所有，依法不允许作为房地产开发。金南居委会及第17小组不是土地使用权的权利机构，其无权确定可以办理相关手续，能够办理合法有效手续的部门为国土部门，而不是金南居委会及第17小组；故该份证据不能达到原告的证明目的。 被告罗昌海对上述证据经质证，对证据1因不知情，未提出质证意见，对证据2、3、4的质证意见与被告梁抽文的质证意见一致。 第三人谢廷利对上述证据经质证，其质证意见与被告梁抽文的质证意见一致。 被告梁抽文辩称：原告不是该涉案房屋的所有权人，无权对涉案房屋主张权利，原告不是适格的主体，请依法裁定驳回原告的起诉。1、被告梁抽文和案外人梁瑞勇以本组集体经济组织分配给各家的宅基地及安置地，只是与第三人谢庭利及欧阳祖青二人签订了《合作开发协议》，并没有与原告签订任何协议，原告主张对该涉案房屋的权利，没有事实根据和法律依据，不是本案适格的权利主权，无权对该涉案房屋提起诉讼。2、被告梁抽文和案外人梁瑞勇以本组集体经济组织分配给各家的宅基地及安置地与第三人谢庭利及欧阳祖青二人签订的《合作开发协议》，因违反了我国法律强制性规定而应归于无效；3、被告梁抽文和案外人梁瑞勇以本组集体经济组织分配给各家的宅基地及安置地与第三人谢庭利及欧阳祖青二人签订的房地产合作开发协议，因双方均不具备房地产合作开发经营资质，该协议也依法应认定为无效。依照我国《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，本案依该《合作开发协议》项下所建成的所有房屋，应依房随地走之原则，依法予以返还给被告梁抽文和案外人梁瑞勇所有，故本案所涉《合作开发协议》项下所建成的所有房屋依法应属被告梁抽文和案外人梁瑞勇所有，对第三人谢庭利及欧阳祖青二人承建的房屋，也只能按承建价格予以补偿。现退一万步讲，就算原告与第三人谢庭利及欧阳祖青等人是内部合伙关系，合伙关系成立，也不能改变被告梁抽文和案外人梁瑞勇与第三人谢庭利及欧阳祖青二人签订的《合作开发协议》因违反了我国法律强制性规定而应归于无效这一事实；同样，原告与第三人谢庭利及欧阳祖青等人所签订的《分房协议》，属无权处分，依法应归于无效。故本案所涉《合作开发协议》项下所建成的所有房屋依法应属被告梁抽文和案外人梁瑞勇所有。另外，依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”之规定，本案中，所涉《合作开发协议》项下所建的楼盘并未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。对违法建筑请求确认权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。故本案依法也应当裁定驳回原告的起诉，维护被告梁抽文的合法权益。 被告梁抽文提交了如下证据以支持其反驳主张： 5.常住人口登记卡，用以证实被告梁抽文只有这一个名字，没有曾用名梁秋文的事实。 6.借条，用以证实原告的弟弟罗辉荣向被告梁抽文借款10万元，并由第三人担保的事实。 7.借钱担保协议，用以证实该担保协议是在分房之前所担保，之前是与第三人合作，罗辉荣借钱后，谢庭利用这二套房屋抵押担保。 原告对上述证据经质证，对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到被告梁抽文的证明目的，从事其他民事行为时必须以户口本登记为准。证据6与本案无关。对证据7的真实性有异议，即使是真实的，也只能证明罗辉荣向被告梁抽文借款，该担保以房屋抵押，不符合法律规定。该房屋系原告与其他合伙人开发所得，不能认定为第三人所有；被告梁抽文在当庭的陈述中，称该房屋是其所建，与担保协议中该房屋系谢庭利所抵押相矛盾；根据法律规定，房屋抵押应提供相关产权证明并进行登记，该担保协议的抵押行为不发生法律效力。 被告罗昌海与第三人谢庭利对上述证据未提出质证意见。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1、2、3，具有真实性，均予以认定。证据4没有经办人签名，其证据形式不符合法律规定，不予认定。被告梁抽文提供证据5，具有真实性，予以认定。证据6、7与本案无关联，不予认定。 经审理查明:2012年9月27日，原告和罗辉鹏、曾德龙、谢庭利、欧阳祖青等五人合伙,与梁瑞勇、被告梁抽文合作开发建设位于耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会17组房屋一栋，并签订《合作开发协议》，由谢庭利、欧阳祖青作为合伙代表在该协议上签字。协议签订后，协议双方均依协议履行了各自权利义务。2014年5月，合作开发的房屋建成竣工后，梁瑞勇和被告梁抽文依合作开发协议分得相应楼层的房屋和车库。2014年6月21日，原告和罗辉鹏、曾德龙、谢庭利、欧阳祖青按合伙出资份额以抽签的方式分配房屋，并于同日签订了《分房协议》，原告分得该建成房屋的第二层两套房屋、第十三层三套房屋和第七层、第九层、第十层、第十一层各一套房屋。此后，原告自2016年1月起陆续出售了所分得的房屋。2016年5月，被告梁抽文对原告所分得的第十层、十一层两套房屋装门上锁，占有了该两套房屋。后原告被迫与十楼买受方解除买卖合同，并赔偿了买受方32000元损失。之后，被告梁抽文将所侵占的第十层该套房屋出售给了被告罗昌海，并交付给了被告罗昌海。被告罗昌海明在得知该房有争议后仍占有并开始装修房屋。原告多次向被告要求退还被侵占的房屋，被告未返还，从而引起纠纷。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。任何组织和个人不得侵犯；侵占他人财产的，应当返还财产，受害人因此其他损失的，侵害人应当赔偿损失。本案中，原告因与罗辉鹏、曾德龙、谢庭利、欧阳祖青合作开发而取得了对涉案房屋的占有使用权，被告梁抽文擅自占有了原告分得的两套房屋，并将第十层该套房屋出售给了被告罗昌海，其行为侵害了原告对涉案房屋的占有使用权，应予以返还。被告罗昌海在知道或应当知道被告梁抽文将无处分权的第十层的该房屋出售的情况下，仍向被告梁抽文购买该房，其购买行为不适用善意取得，故被告罗昌海与被告梁抽文房屋买卖合同无效，其所侵占的该套房屋应返还给原告。因此，本案案由应确定为占有保护纠纷。原告要求两被告赔偿原告因未能向购房人交房而赔偿给他人的损失32000元的诉请，因原告所提供的购房合同中未约定逾期交房原告应承担的违约责任及违约金的计算方式，故原告单方面赔偿给购房人的款项不能由两被告承担，因而该请求缺乏法律依据，不予支持。但该房因两被告的侵权行为而致使该房未能出售，给原告造成利息损失，该损失由两被告承担。本院酌情按原告出售给他人的购房合同中的购房价格222890元为基数，利率参照2016年10月1日中国人民银行发布的六个月以内（含六个月）贷款基准利率年利率4.35%，自两被告侵占之日起即2016年6月1日起算至返还房屋时止。综上，原告请求判令被告梁抽文向原告返还其占有第十一层房屋一套，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告梁抽文返还其占有的十层房屋一套，符合法律规定，本院予以支持。原告要求两被告连带赔偿原告损失32000元，缺乏法律依据，本院不予支持，但两被告应赔偿原告其侵占之日起的利息损失，即自2016年6月1日起至房屋退还给原告之日止以222890元为基数，按年利率4.35%计算。被告梁抽文关于原告弟弟罗辉荣向被告梁抽文借款，并由第三人提供担保，被告梁抽文主张应以房屋抵押作担保，因该房屋不属第三人所有，亦未经得原告同意，更没有进行抵押登记，该抵押担保行为不符合法律规定，应属无效，故对被告梁抽文的该项主张不予采纳。但被告梁抽文对于罗辉荣向其借款的事实，可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第（四）项、第（六）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梁抽文、罗昌海在本判决生效之日起10日内向原告罗辉军返还位于耒阳市金南村17组安置地外生屋第十层一套房屋，并自2016年6月1日起至返还房屋时止，以222890元为基数，按年利率4.35%支付利息； 二、被告梁抽文在本判决生效之日起10日内向原告罗辉军返还位于耒阳市金南村17组安置地外生屋第十一层一套房屋； 三、驳回原告罗辉军其他诉讼请求。 案件受理费600元，由两被告负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  朱田生 人民陪审员  陈 娟 人民陪审员  文 波 二〇一八年五月二十五日 代理书记员  戚曼雪                            校对责任人：朱田生 打印责任人：戚曼雪                附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 第十五条第（四）项、第（六）项承担侵权责任的方式主要有： （四）返还财产； （六）赔偿损失； 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。