四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2015）彭山民初字第942号原告杨元其，男。原告高凤鸣，女。二原告委托代理人杨高，四川山助律师事务所律师。被告彭山县江源房地产开发有限公司。法定代表人范叶金，董事长。委托代理人许辉，四川法锐律师事务所律师。委托代理人刘宗权，四川法锐律师事务所律师。原告杨元其、高凤鸣与被告彭山县江源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理，依法由审判员卢齐康适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨元其及委托代理人杨高，被告委托代理人许辉、刘宗权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨元其、高凤鸣诉称，2010年5月，被告开始在彭山县彭溪镇凤祥路北实施“人和﹒在水一方”房地产项目开发。2011年1月2日，二原告在被告售房部了解到其中的17-B35号商铺层高4.2米、建筑面积84.77平方米、单价为每平方米7429.02元等基本情况后，付定金1万元订购了该商铺。此后，二原告分别于2011年1月9日付购房款19万元、2月26日付购房款129758元、7月4日付购房款30万元，共计付购房款629758元。其间，2011年7月4日，双方在被告售房部签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，在被告方工作人员填写的《商品房买卖合同》中，对“买受人所购商品房的基本情况”的描述为“该商品房的用途为商铺，层高为4.2米…预测建筑面积为84.77平方米……”。被告交房后，原告准备进行装修时，发现高度与约定不符，经现场测量，实际层高为3.9米，减少了0.3米，整个商铺“缩水”25.43立方米，将严重影响原告的使用和收益。被告作为商品房开发商，在明知出售的商铺层高不足4米的情况下，谎称层高为4.2米进行销售，已经构成对消费者的欺诈，应予赔偿。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，于2014年7月18日向彭山县人民法院提起诉讼，要求被告赔偿损失。2014年10月15日彭山县人民法院作出（2014）彭山民初字第1135号民事判决，认为二原告所购买的房屋因诉讼时尚未办理产权登记，还未对该房屋享有所有权，其诉讼请求理由不当、证据不足，故判决驳回。该判决生效后，2015年3月底，二原告取得了所购买房屋的产权登记证书，依法享有了对所购房屋的所有权。而被告在出售商品房过程中的欺诈行为对二原告财产权利的侵害事实仍然存在。故起诉请求：1、判令被告赔偿二原告因购买商铺空间减少的损失134960.79元。2、被告承担诉讼费。被告彭山县江源房地产开发有限公司辨称，原告主张的赔偿要求缺乏法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。由被告所实施的“人和﹒在水一方”房地产开发项目，在最初的设计案中商铺的层高为4.2米，其后建筑成为3.9米的层高系在建筑施工过程中承建方所作的调整，原告在购买商铺之前也到过现场对其进行了了解。2014年7月二原告向彭山县人民法院就此提起了诉讼，经法院审理后驳回了二原告的诉讼请求。之后二原告到被告处接收了该房屋。原、被告之间是商品房买卖合同关系，双方所签的合同也是商品房买卖合同，明显应受《中华人民共和国合同法》的调整，但二原告在诉请中又以《中华人民共和国消费者权益保护法》为依据提出赔偿请求，显然是适用法律不当。在商品房买卖中均是以平方面积为计算单位进行交易的，二原告以空间体积对房屋进行计算是不符合房屋交易习惯的，所以，二原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。本案应当属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的范畴，并不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》调整的范畴；因为《消费者权益保护法》第二条明确规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。本案所涉标的是商铺，原告购买该商铺是用于生产经营或投资，明显不属于“生活消费需要购买、使用”不在本法保护范围。原告对损失的计算没有任何法律的明文规定，原告在计算房屋空间体积的时候，仅仅以长宽高的简单乘积结果作为依据，没有考虑到房屋的立柱、横梁等在室内所占据的空间，其计算明显存在错误。双方签订的《补充合同》约定：“如买受人购买的商品房为现房的，则买受人须在签订买卖合同及补充协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与买卖合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议”。二原告购买的该商铺位于一楼，2010年底就已经完成，符合合同的“现房”条件，根据此款，二原告不得以房屋现状与买卖合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月2日，二原告在被告售房部了解到被告开发的彭山县彭溪镇凤祥路北“人和﹒在水一方”房地产项目，其中的17-B35号商铺层高4.2米、建筑面积84.77平方米、单价为每平方米7429.02元等基本情况后，付定金1万元给被告订购了该商铺；后二原告又于2011年1月9日付首付款19万元给被告、2011年2月26日再付首付款129758元给被告、2011年7月4日付购房款30万元给被告，二原告共计付购房款629758元给被告。后原、被告双方于2011年7月4日在被告售房部签订了《商品房买卖合同》，约定：“二原告购买被告位于彭山县彭溪镇凤祥路以北“人和﹒在水一方”房产，房屋幢号：17-B35，用途为：商铺，层高4.2米、主体建筑结构为框架、建筑层数为6层、建筑面积84.77平方米、单价为每平方米7429.02元、总价款陆拾贰万玖仟柒佰伍拾捌元。第九条设计变更的约定：（一）、经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。（二）、买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同意接受变更。（三）、买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十条买受人未按照约定时间付款的，（1）、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起同日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起拾日内按照累计的逾期应付款的壹%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起同日内向出卖人支付违约金。第十一条交付条件，（一）、出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合（见《补充协议》第四条）1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；…。第十三条逾期交房责任（1）、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起同日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起拾日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起同日内向买受人支付违约金。第十四条面积差异处理，双方自行约定：以实测面积为准，房价款多退少补。第十五条交接手续（一）、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面或电话、短信通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）、验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，按见《补充协议》第五条处理。第十九条产权登记（一）、初始登记，商品房交付使用后，90日内（该时限不超过90日）出卖人应当在2012年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起同日内向买受人支付。（二）、转移登记1、商品房交付使用后，90日内（该时限不超过90日），申请办理房屋所有权转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书的，（1）、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）、若非出卖人原因导致的未按时取得房产证的，出卖人不承担违约责任。第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十八条自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房管部门申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同补充协议》约定：“买受人于2011年7月4日前将房屋总价款629758元（含已付定金10000元）一次性付清给出卖人。第四条对《买卖合同》第十一条（交付条件）的补充约定1、鉴于目前彭山县规划管理职能部门未单独设立，未单独办理规划验收批准文件之特殊情况，双方同意在彭山县规划管理职能部门单独设立且办理规划验收备案表的，则视为符合双方约定的交付条件；当彭山县规划管理职能部门可办理规划验收批准文件之后，则商品房交付时须经验收合格并且该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表才能交付。2、如出现下列特殊原因或情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间，可不承担违约责任；⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵国家法律法规以及政策发生重大变化的；⑶规划部门根据法律规定调整市政规划的；⑷施工现场有重大考古发现的；⑸市政配套的批准和安装的延误的；⑹供电、供水、供气部门未能按时接通室内外的相关设施的；⑺大面积停水、停电等导致工程施工期延长。3、如买受人购买的商品房为现房的，则出卖人应当在买受人付清房屋总价款之日起七日内向买受人交付该商品房。第五条对《买卖合同》第十五条（交接手续）的补充约定…2、买受人同意只要出卖人的商品房具备《买卖合同》约定的交付条件后便有义务收房。买受人对经验收合格的商品房认为有质量瑕疵的，可以提出，由出卖人核实及整改，但不影响房屋的交付，买受人应办理完交接手续，不得拒绝收房。否则视为出卖人已按照约定交房，买受人须承担由此造成的逾期收房的责任。…。7、如买受人购买的商品房为现房的，则买受人须在签订买卖合同及补充协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与买卖合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议。…。”。该合同签订后，被告将该合同于2011年7月18日，在彭山县房产管理局办理了该商品房预售合同登记备案手续。后二原告又将办证手续费、契税等款给付被告。被告出售给原告的上述房产其主体工程部分，已于2011年8月23日经彭山县有关部门验收合格，并予以备案。后原、被告双方于2012年6月4日办理了《人和﹒在水一方》交房验收表，该表载明17幢B35号底楼商铺的入户门、门窗、玻璃、墙面、地面、天棚、配电箱、开关、插座（含电视、电话、网络接口）、给排水、水表、电表等已交房验收。双方并办理了《入伙程序表》，二原告并领取入户钥匙1套。后二原告发现被告交付的房屋层高存在问题，便于2014年4月29日给被告发去书面《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B35号底楼商铺的整改函》载明：“致彭山县江源房地产开发有限公司：贵公司与我们于2011年7月4日签订《商品房买卖合同》，交房时，在验房过程中，我们发现房屋层高存在问题，经初步测量，房屋层高比合同约定的层高缩水30厘米到40厘米左右，贵司交付的房屋层高与《商品房买卖合同》约定的层高相差甚远，远远超出了正常的误差范围，致使业主们无法如期收房。自合同约定的交房时间起至今的近两年的时间里，我们多次要求贵司对房屋层高存在的重大质量问题予以整改；贵司以各种拖延至今。现特书面致函贵公司：强烈要求贵司立即按照合同约定的4.2米的层高对该房屋进行整改，并按照《商品房买卖合同》约定的标准向我们交付房屋；同时，因贵司至今未能按照合同约定的标准交付房屋，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，贵司应当向我们支付违约金。请贵司接函后，立即对房屋层高存在的重大质量问题予以整改；并按照合同约定支付违约金，直至房屋整改合格交付时止。”。被告收函后，由于该房屋确实存在房屋层高为3.9米的事实，不符合合同约定的4.2米的层高，也无法整改，被告便至今未按《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B35号底楼商铺的整改函》的要求办理。二原告曾于2014年7月18日向本院起诉，请求被告赔偿二原告因购买商铺空间减少的损失134960.79元，由于本院认为当时二原告还未对该房屋享有所有权，其诉讼请求理由不当、证据不足，故判决予以驳回。后二原告于2014年11月10日取得了购买该商铺的房屋所有权证（其中建筑面积为84.78平方米），于2015年3月20日取得了购买该商铺的土地使用权证。原告故再次向本院提起诉讼，请求被告赔偿。上述事实有本院（2014）彭山民初字第1135号民事判决书查明的事实、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B35号底楼商铺的整改函》、彭山房权证字第00732**号房屋所有权证书、彭山房权证字第00732**号房屋所有权证书、彭国用（2015）第01304号国有土地使用权证书及庭审中当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方于2011年7月4日在被告售房部所签《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同有效。该合同签订后，二原告按合同约定4.2米的层高支付了全部购房款629758元，并取得了购买该商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证；但被告实际交付给二原告的房屋层高只有3.9米，减少了0.3米的层高，给二原告造成了实际损失。由于双方于2011年7月4日在被告售房部签订《商品房买卖合同》时，该商铺主体己完成，其层高已固定实际为3.9米的事实，但被告却在合同内写明层高为4.2米，应属被告隐瞒事实的行为，给二原告造成的损失应予赔偿；但二原告以消费者受欺诈为由，请求按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，以三倍损失房价款赔偿不当。原、被告双方签订和实际履行的是《商品房买卖合同》，故对二原告所造成的损失计算，应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的原则处理，即实际层高误差比在3%以内部分的房价款及利息由被告返还二原告（注：实际层高减少0.3米占实际付购房款层高4.2米的7.142%，误差比在3%以内部分房价款为：购房款629758元×3%＝18892.74元。）、实际层高误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还给二原告（注：误差比超过3%部分双倍房价款为：购房款629758元×4.142%×2倍＝52169.15元。）。由于双方在《商品房买卖合同》第二十六条中约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”，而双方签订的《商品房买卖合同补充协议》：“7、如买受人购买的商品房为现房的，则买受人须在签订买卖合同及补充协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与买卖合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议。”，是有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，故双方仍应按双方所签《商品房买卖合同》约定为准；故被告对此的抗辩理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、被告彭山县江源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨元其、高凤鸣误差比在3%以内部分购房款18892.74元，并以本金18892.74元计从2011年7月4日起至本判决确定的履行期限内实际履行完毕之日止按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率标准向原告杨元其、高凤鸣支付占用资金的利息。二、被告彭山县江源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨元其、高凤鸣误差比超过3%部分双倍购房款52169.15元。三、驳回原告杨元其、高凤鸣对被告彭山县江源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由二原告负担500元、被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。审判员  卢齐康二〇一五年七月八日书记员  黄自春