河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）平民三终字第401号上诉人（原审原告）王献忠，女，1969年12月5日生。委托代理人尚现立，男，1971年11月12日生。被上诉人（原审被告）平顶山市玉衡房地产开发有限公司。法定代表人高佑，总经理。委托代理人南小河，男，河南龙云律师事务所律师。上诉人王献忠与被上诉人平顶山市玉衡房地产开发有限公司（以下简称玉衡公司）房屋买卖合同纠纷一案，原审王献忠诉求：1.请求玉衡公司依约向王献忠支付违约金7102.36元（暂计算至2014年9月30日，353天，超过时间仍按约定支付）；2.诉讼费由玉衡公司负担。鲁山县人民法院于2015年3月26日作出（2014）鲁民初字第2077号民事判决后，王献忠不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日依法公开开庭进行了审理。上诉人王献忠的委托代理人尚现立，被上诉人玉衡公司及其委托代理人南小河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年5月16日，鲁山县房产管理局（甲方）与平顶山市玉衡房地产开发有限公司（乙方）签订了《鲁山县经济适用房阳光新村代建合同》，由玉衡公司对鲁山县经济适用房阳光新村建设项目进行建设，合同第六条约定：“……甲方以“督促进度、控制成本、严抓质量、保障安全”为原则，以劳务投入方式进行“服务性”监督和管理，乙方投入该经济适用房建设全部资金并组织实施。”第十二条第11款：“乙方应在与业主签订购房合同之日起30日内，将首期房屋维修资金代收，……。”第12款：“乙方享有经济适用房计价规定的3%利润。”2013年8月12日，王献忠与玉衡公司签订了《经济适用房买卖合同》，在合同中双方约定，王献忠购买被告玉衡公司开发的经济适用房项目中第11号楼3单元6层602号房。建筑面积为80.172㎡。单价为1353.36元/㎡，总房价109232.39元。合同第九条规定：“出卖人应当在2013年10月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的经济适用房交付买受人使用：……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。”2013年9月，在项目的建设过程中，因项目所在地群众反映的某些问题未能及时解决，致使群众阻挠该项目的进行，导致工程无法施工，造成玉衡公司不能按计划施工和交房。买卖合同第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。关于买受人付款方式及期限，合同第七条约定：”买受人按下列第2种方式按期付款：……2、按揭贷款。”因各种原因，导致按揭贷款未能成功办理。买卖合同第七条“付款方式……2、按揭贷款”后添加手写内容“首付款计4万元整.剩余部分69232.39元.于领钥匙前交完.于2014.3.31日交来232.39元剩余69000.00元.”合同签订后，由于玉衡公司未依约定在2013年10月12日前交付房屋，且双方协商未果，故原告提起诉讼。一审另查明，王献忠分别于2013年8月15日、2014年3月31日向玉衡公司交纳购房款40000元、232.39元。剩余房款69000元尚未向玉衡公司支付。玉衡公司尚未交付房屋。原审认为，1.玉衡公司与王献忠签订了《经济适用房买卖合同》，玉衡公司作为独立的企业法人，在此经济适用房建设项目中是代建方，通过与鲁山县房产管理局签订的代建合同可以认定玉衡公司是此项目的销售主体，具有销售资格，可以与王献忠签订经济适用房买卖合同。王献忠作为经济适用房的购买者，双方签订了《经济适用房买卖合同》，该合同是双方作为平等民事主体签订的。玉衡公司答辩称此合同不是平等民事主体自主、自愿签订的民事合同，而是根据房管部门要求而签订的带有行政性质的行政合同，由此产生的争议不是民事争议，不属于民事诉讼的范围的辩解，因行政合同是为了实现行政管理目的而签订，一方当事人是行政主体，玉衡公司既非行政主体，签订此合同的行为也并非在进行行政管理活动，故此案属于民事诉讼的受案范围，对玉衡公司的此项辩称不予采信。2.双方签订的房屋买卖合同成立生效后，玉衡公司应当依照合同的约定即在2013年10月12日之前向王献忠交付房屋。但在项目建设期间，因政府划拨项目用地与周边集体、群众有纠纷，被当地群众多次阻工，致使工期一再延误，无法按合同约定日期交房，根据双方合同约定的第九条第二款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。”上述事件的发生是被告不可抗拒的，且不是玉衡公司主观因素可以决定的。在此事件发生后，买卖合同第七条的付款方式添加了手写内容，可视为王献忠知道且知此事件的发生，玉衡公司已依约在合理期间内通知了王献忠，工程可据实予以延期。因此玉衡公司并未违反合同第九条第二款约定。故王献忠要求玉衡公司依约定支付违约金7102.36元的请求不予支持。根据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王献忠的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王献忠负担。王献忠向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销（2014）鲁民初字第2077号民事判决，依法改判玉衡公司向王献忠支付违约金7102.36元（暂时计算至2014年9月30日共计353天，超过时间仍按约定支付）。事实与理由：一审认定事实错误。玉衡公司建设的项目是2008年经平顶山市发改委批准由玉衡公司建设，该项目2011年6月份开工，2013年7月份全部竣工，王献忠与玉衡公司签订购房合同时是现房，根本不存在合同期内的“因政府划拨项目用地与周边集体群众有纠纷，致使工期一再延误，无法按合同约定日期交房”的事实。买卖合同第七条的付款方式添加手写内容与合同第九条“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人”的约定毫无关系，更与工程可据实延期的约定没有关联。玉衡公司答辩称，王献忠在起诉时没有按照合同约定及时付清购房款，存在先违约在先的情形；玉衡公司在工程建设期间因遭受当地群众暴力阻工，导致工期延误，根据购房合同约定，玉衡公司有权延期交房，基于上述理由，玉衡公司不存在违约情况，没有义务向王献忠支付违约金。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。另查明，2013年8月14日，王献忠与玉衡公司签订的《经济适用房买卖合同》,合同约定2013年10月14日前交付房屋；所诉经适房项目，是玉衡公司代为鲁山县房管局建设，该事实由2011年5月16日双方签订的《鲁山县经济适用房阳光新村代建合同》为证。在一审正卷第一册第67页鲁山县住房委员会办公室与2014年1月3日发布公告一份，公告载明：阳光经适房1期将于2014年1月15日交房，已交全款的住户请于2014年元月15日起持购房合同到阳光经适房售房部办理交房手续。未缴全款的购房户，由于目前金融政策调整，国有银行暂停发放经适房经适房按揭贷款。经研究，未交全款的用户必须于2014年元月10日前交清剩余房款。否则将视为放弃或主动退出。2014年11月24日鲁山县住房管理委员会办公室出具“关于阳光新村经济适用房有关情况说明”一份，该说明第三条载明：为使代建企业尽快收回投资成本，现住房办多次以手机短信和张贴公告形式，督促购房户在规定时间内向代建企业缴纳房款。有些住户虽按时交了款，但仍有部分人员迟迟未交。本院认为，根据王献忠与玉衡公司于2013年8月12日签订的《经济适用房买卖合同》第七条第一款第二项“支付首付款计：首付款计4万元整.剩余部分69232.39元.于领钥匙前交完.于2014.3.31日交来232.39元剩余69000.00元.约定表明，玉衡公司交付王献忠房产的时间在王献忠将剩余房款交完之日前。虽然合同约定玉衡公司交付王献忠房产的时间为2013年10月14日前，但“邻钥匙前付完”剩余房款的约定应视为对该房产交付时间的变更。另本案所涉房屋系政府主导下所建的经济适用房，是玉衡公司垫资代为鲁山县房管局建设。为解决玉衡公司资金问题，鲁山县住房管理委员会办公室专门就未缴纳全部购房款的购房户多次以手机短信和张贴公告形式发出公告，要求于2014年元月12日前交清剩余房款，否则将视为放弃或主动退出。但王献忠以对该公告不知情为由，既没退出和放弃，亦没有将剩余购房款向玉衡公司缴纳。依据上述事实，尽管玉衡公司未按合同约定按期交付所诉房产，但其抗辩不构成违约的理由具有合理性，本院予以采信。据此王献忠主张玉衡公司延期交房应承担违约责任的依据不足，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果正确，但对“因政府划拨项目用地与周边集体群众有纠纷，致使工期一再延误，无法按合同约定日期交房”定性为不可抗力不当，本院予以纠正。依照《中华民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王献忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁桂喜审 判 员  韦艳歌代理审判员  李华亮二〇一五年七月十六日书 记 员  张 苗