山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0687民初1997号 原告：恒丰银行股份有限公司海阳支行，住址海阳市区公园街18号。 负责人：于小华，该行行长。 委托诉讼代理人：赵武，恒丰银行股份有限公司烟台分行工作人员。 委托诉讼代理人：李琦，恒丰银行股份有限公司烟台分行工作人员。 被告：山东融远非融资性担保集团有限公司，住址烟台市开发区长江路150号16层15号。 法定代表人：纪超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于扬，山东明朗律师事务所律师。 原告恒丰银行股份有限公司海阳支行与被告山东融远非融资性担保集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日做出（2016）鲁0687民初865号民事判决，被告不服提起上诉，烟台市中级人民法院裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾迁；2、判令被告向原告支付自2015年11月4日至被告完全腾迁之日对海阳市景泰·金海螺商业广场3＃楼4－6层的占用使用费，暂计至2017年6月20日为510814.22元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据（2013）烟执字第246、247－4号执行裁定书，海阳景泰·金海螺商业广场3＃楼4－6层（房产证号为：海房权证东村字第××号），面积为4953.35平方米的房产裁归原告所有，自2014年11月14日原告成为该房产的债权所有人。2015年11月4日，被告作为该房产实际占有使用人收到原告要求重新签订租赁合同并支付当期租金通知，原告遭被告回复拒绝后，于2015年12月8日又向被告发出通知，如不支付租金将通过司法程序维护权益。现被告一直占用原告所有的景泰金海螺商业广场＃楼4－6层房产进行商业活动，且从未向原告支付过租金，望判如所请。 被告辩称，1、我公司与海阳市景泰置业有限公司公司（以下简称景泰公司）签订的租赁合同真实有效，该房屋租赁合同并未解除，原告要求腾迁没有法律及事实依据。2010年6月30日我公司与景泰公司签订了《房屋租赁合同》，我公司承租了位于景泰·金海螺商业广场3号楼4、5、6层（产权证号：海房权证东村字第××号），1层123＃（产权证号：海房权证东村字第××号），1层126＃（产权证号：海房权证东村字第××号），位置至房屋及其附属、公共分摊牧业、场地。该合同真实有效，且经烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第466号民事判决书确认，景泰公司依约于2010年7月15日前将上述房屋交付我公司并用于我公司关联方酒店经营至今，合同双方从未解除过合同。烟台中院（2013）烟商初字第101号民事调解书显示，原告与景泰公司于2011年12月20日签订借款合同并设立抵押，抵押权的设立明显晚于租赁合同的签订时间，且在租赁合同的有效期限内。所以租赁合同不受抵押权的影响，且租赁合同继续有效。2、我公司已实际履行完毕房租付款义务，原告要求支付占用使用费于法无据，我公司已足额支付全部租金256.6万元，且该事实已经烟台经济技术开发区（2014）开民一初字第466号民事判决书查清并予以认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，我公司已足额支付租金，便享有合同有效期内房屋及附属、公共分摊物业、场地等使用权。原告既无权要求我公司腾迁，亦无权再次现我公司主张占地使用费，况且涉案房屋现经营速8酒店多年，已经形成长期稳定的经营秩序，若强行腾迁既不符合法律规定，也不利于维护市场秩序及交易稳定。3、虽然烟台中院裁定将涉案房产归原告所有，但该裁定并不能发生物权的变更，原告没有进行物权变更登记，并没有取得涉案房产的物权。综上要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系于2014年9月10日由烟台融远投资担保有限公司更名而来，2010年6月30日被告作为乙方与海阳市景泰置业有限公司（以下简称景泰公司)作为甲方签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于海阳市景泰·金海螺商业广场3＃楼a:4、5、6层（产权证号：海房权证东村字第××号，建筑面积4853.35平方米）；b：1层123#（产权证号：海房权证东村字第××号，建筑面积51.25平方米）；c：1层126#（产权证号：海房权东村字第××号内，建筑面积85.72平方米），“租赁物业”指位置房屋及其附属、公共分摊物业、场地。甲方承诺：标的物业（包括其土地使用权及地上附着物）可能性明确，且未设定抵押担保，不存在其他权属纠纷。租赁期限11年，自2010年7月16日至2021年7月15日止；甲方应于2010年7月15日前交付标的物业。2010年7月16日起至2011年7月15日止，甲方免收租赁物业的租金，由乙方对宾馆进行试运营及装修。2011年7月16日起至2021年7月15日止，每年房租为25.66万元，其中一层每年房租为10.66万元，4、5、6层每层每年房租5万元。租金以现金或银行转帐方式支付，每年房租按年支付，于每年7月16日前支付前一年的租金。甲方在租赁期限内不得以任何理由调整租金，除租金外，乙方无需向甲方支付物业管理费及其他任何形式的费用（但乙方宾馆运营发生的水、电、通讯、暖气、税等费用除外)。甲方有权转让标的物业，甲方承诺确保乙方利益不因标的物业转让而受损。违约责任条款：任何一方违反其与本合同项下之承诺、陈述或保证，另一方有权解除合同，该方应赔偿另一方因此所遭受的全部损失，并按本年度租金的20%支付违约金。同时合同约定了其他权利义务、违约责任、合同解除、房屋装饰、装修及押金的支付等款项。合同签订后，被告在租赁房产中开办“速8酒店”营业至今。 2009年12月18日景泰公司为在原告处借款，将包括证号为海房权证东村字第××号的房屋在内的房地产抵押给原告，签订了最高额抵押合同并办理了抵押权证，后偿还了借款。2011年12月20日景泰公司再次在原告处借款，将包括证号为海房权证东村字第××号的房屋在内的房地产抵押给原告，签订了最高额抵押合同并办理了抵押权证，后因景泰公司未偿还借款，2013年1月30日原告诉至烟台市中级人民法院，要求归还贷款本金2800万元及利息。2013年7月16日烟台中院作出（2013）烟商初字第101号民事调解书，调解协议如下：景泰公司于2013年7月20日前偿还贷款2800万元，恒丰银行对景泰公司8个房产证及8个土地使用证的房产与土地使用权享有优先受偿权。2013年8月13日原告依据上述民事调解书向烟台中院申请执行，2013年12月，烟台中院委托评估机构对景泰·金海螺商业广场1、2、3#楼总建筑面积18626.44平方米及土地使用权进行评估，结论为上述房地产总价值1.1032亿元。2014年1月，烟台中院委托拍卖公司对1、2、3#楼进行拍卖，经三次拍卖以70606875.52元流拍。2014年11月19日烟台中院做出执行裁定书，裁定将景泰公司所有的位于海阳市，景泰金海螺商业广场2＃楼1层、4－5层（证号分别为海房权证东村字第××号、02××24号），3＃楼的4－6层（证号为海房权证东村字第××号），共计作价23419865.6元，交付原告所有，以抵偿所欠相应债务。交付房产后原告至今未办理产权登记。 2014年被告在烟台经济技术开发区人民法院起诉景泰公司，要求其按照租赁合同约定承担因景泰公司未在第二年的供暖期前接通供管设施的外网而应赔偿的违约金5万元，2015年3月26日，该院作出（2014）开民一初字第466号民事判决书，认定景泰公司未为租赁房屋接通供热外网构成违约，判令景泰公司支付违约金5万元。该案庭审过程中，融远公司主张已按合同约定向景泰公司交纳了租金，景泰公司对此无异议，该案判决书对此事实予以认定。 2015年11月初，原告向被告邮寄通知书一份，通知被告若继续使用租赁商铺应于2015年11月30日前与原告重新签订合同并支付当期租金。被告于同年11月22日向原告做出书面回复，主要内容为：贵行取我司所承租商铺的所有权是在租赁合同之后，按照合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，贵行在取得商铺产权后只需替代景泰公司成为出租方继续履行原租赁合同即可，无需重新签约；我司向景泰公司支付全额租金的事实也经烟台开发区法院查明确认，无需再向贵行支付；待合同到期后我司可与恒丰贵行签订租赁合同。 原告为其诉请提供了下列证据： 证据一、（2013）烟执字第246、247-4号执行裁定书，证明原告对景泰·金海螺商业广场3#楼4、5、6层的房产具有所有权；原告取得房屋所有权时间2014年11月19日。 证据二、《关于海阳速8酒店所在商铺租赁一事的回复》1份和通知书1份。证明被告于2014年11月4收到原告要求其重签合同及交付租金的通知，原告于2015年12月8日再次向被告发出催收通知。 证据三、最高额抵押合同复印件2份，证明自2009年至2013年期间，景泰·金海螺商业广场3#楼4-6层（房产证号为：海房权证东村字第××号）一直处于抵押状态，被告2010年签订租赁合同时，该租赁房产已经被抵押。 证据四、海阳市金海螺商业广场有限公司与王少光之间的房屋租赁合同复印件1份，证明被告所签订的原租赁合同有虚假嫌疑。 证据五、（2013）海商初字第164号民事载定书复印件，证明2013年1月30日海阳市人民法院对涉案房屋进行了查封保全，被告应当承担在查封期间仍向景泰公司支付租金的不利后果，已支付的租金应要求景泰公司返还，并向原告支付占有使用费。 经质证，被告对原告提供的证据一、二、三的真实性无异议，对证据四的真实性有异议。本院对证据一、二、三的真实性予以采信，因证据四系复印件，且被告有异议，本院对证据四不予采信。被告对证据五有异议，复印件无法确认真实性，即使真实，房屋租赁合同是2010年6月30日签署，裁定书的查封时间是2013年1月30日，且没有送达的相关证据。经查实，原告诉景泰公司要求偿还借款本息一案，最初在本院立案，本院对包括涉案房屋在内的房产进行了查封，后景泰公司提出管辖权异议，该案移送给烟台中院管辖。 被告为其诉请提供了下列证据： 证据一、2010年6月30日景泰公司与被告之间的《房屋租赁合同》，证明被告承租了位于金海螺商业广场3号楼4、5、6层（产权证号：海房权证东村字第××号），1层123＃（产权证号：海房权证东村字第××号），1层126＃（产权证号：海房权证东村字第××号），位置至房屋及其附属、公共分摊牧业、场地。 证据二、烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第466号民事判决书1份，及该案庭审笔录一份。证明景泰公司与被告于2010年6月30日签订的《房屋租赁合同》，景泰公司将涉案房屋出租给了被告，且已将256.6万元的房租付清。 证据三、烟台市中级人民法院（2013）烟商初字第101号民事调解书，证明原告与景泰公司于2011年12月20日签订的借款合同，将涉案房屋抵押给原告，原告取得抵押权的时间在被告承租房屋之后，原告实现抵押权成为房屋所有权人后仍应继续履行原《房屋租赁合同》。 证据四、256.6万元房租的付款证据，包括景泰公司出具的收款收据、银行流水支票存根、网上银行信息等，支付时间自2011年7月15日至2014年6月25日，共19笔合计256.6万元，其中两笔现金各10万元，其余银行汇款或转帐，1笔转帐备注差旅费，实为房租，其余均备注房租或转存。证明因景泰公司资金紧张，应景泰公司的要求被告已付清全部房租。 经质证，原告对证据一、二、三的真实性无异议。对证据二有异议，笔录只能证明被告按合同约定支付了租金，合同约定租金是一年一付，并不能证明已支付全部租金。对证据四有异议，景泰公司出具的是收据而非发票，且收据版式不一、时间不具有连贯性；银行流水的收款人均为倪建伟个人，个人帐户进帐资金不能等同于景泰公司进帐资金；1笔建行转帐载明的付款用途为差旅费；个人转帐有的未备注是房租，被告无法证明是房租收入，也可能存在其他经济往来；被告在三年内支付11年房租不符合企业正常的交易，有违常理，应提供被告的帐簿进行核对，方能查明是否真实。被告对此解释，倪建伟系景泰公司总经理，有几笔付款个人是被告的会计及配偶，公司为走帐方便，使用了个人卡支付，但有景泰公司的收款收据佐证，当时因为景泰公司资金紧张所以要求被告方提前支付了全部租金。原告否认双方之间往来支付的房租，未提供相反证据予以反驳。本院对被告提供证据的真实性予以采信。 本院认为，景泰公司与被告于2010年6月30日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。本案争议的焦点：一、原告是否有权要求被告腾迁房屋；二、原告是否有权要求被告向其支付自2015年11月4日至腾迁之日的占有使用费。 焦点一：原告是否有权要求被告腾迁房屋。在租赁合同期内，原告为实现借款合同项下的债权，通过申请人民法院依法执行生效调解书，烟台中院依据2014年11月19日作出的执行裁定书向原告交付了涉案房地产，虽然原告没有办理产权变更登记，但对涉案房地产享有占有、使用和收益的权利，因该交付行为在租赁合同期间内，《房屋租赁合同》仍然有效。2009年12月18日原告虽然将涉案房地产抵押给了景泰公司，但因景泰公司偿还了借款，2011年再次借款时重新办理了抵押权登记，即2009年设立的抵押权已归于消灭。烟台中院执行时实现的是2011年的抵押权，而景泰公司与被告之间《房屋租赁合同》的签订时间为2010年6月30日，即租赁合同签订在前，抵押权设立在后。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，均不影响租赁合同的效力。故景泰公司与被告之间的《房屋租赁合同》仍然有效。所以原告要求被告腾迁房屋，于法无据，本院不予支持。 焦点二：原告是否有权要求被告向其支付自2015年11月4日至腾迁之日的占有使用费。被告是否向原告支付占有使用费，要看被告是否已向景泰公司支付了租金。因被告已提供证据证明已付清256.6万元房租，原告对此否认，未提供相反证据予以反驳，本院不予支持。故原告以被告未向其交付租金为由请求解除《房屋租赁合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告恒丰银行股份有限公司海阳支行的诉讼请求。 案件受理费8908元，由原告恒丰银行股份有限公司海阳支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  姜雪莲 人民陪审员  闫方明 人民陪审员  修树民 二〇一八年五月十八日 书 记 员  孙丽娜