广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初11525号 原告：南宁青秀万达广场投资有限公司，住所地：南宁市东葛路68号办公室12楼1209号房。 法定代表人：齐界，执行董事。 委托诉讼代理人：陈瑜，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：许成文，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。 被告：冯小娟，女，1976年4月7日出生，壮族，住南宁市江南区。 第三人：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。 负责人：黎栋国。 原告南宁青秀万达广场投资有限公司（以下简称青秀万达公司）与被告冯小娟、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称农行广西区分行营业部）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青秀万达公司的委托代理人陈瑜、许成文到庭参加了诉讼。被告冯小娟、第三人农行广西区分行营业部经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青秀万达公司诉称：原、被告于2013年4月16日签订商品房买卖合同（原告为甲方，被告为乙方），合同约定由被告购买原告开发的位于南宁市青秀区商铺（以下简称“该商品房”），总房款共计6934287.00元。合同签订后，被告向原告支付首付款共3474287.00元。之后，被告于2013年6月25日向第三人申请按揭贷款并签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定由被告向第三人贷款3460000.00元用于向原告支付剩余房款，原告作为担保人承担连带性保证责任。之后，第三人向原告支付3460000.00元作为被告支付的剩余房款。被告于2015年1月起开始出现断供，断供后，第三人多次要求被告按时偿还银行贷款，但被告至今仍未返还银行贷款，导致银行多次发函要求原告承担连带担保责任，即第三人分别于2015年1月30日、2015年4月30日、2015年9月30日、2016年3月31日共四次从原告的保证金账户中共扣除664324.88元。由于被告逾期还款，第三人于2015年5月27日向贵院起诉要求解除《借款合同》并要求被告偿还本息及其他费用。贵院于2016年8月14日作出（2015）青民二初字第1881号判决书，判决：1．解除农业银行与冯小娟、青秀万达公司共同签订的《个人购房担保借款合同》；2．冯小娟向农业银行偿还借款本金3177826.2元；3．冯小娟向农业银行支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2015年5月6日的利息为135819.59元、罚息为2701.58元、复利为2436.08元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金3177826.2元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；4．冯小娟向农业银行赔偿律师费112564.00元；5．青秀万达公司对冯小娟的第2、3、4债务承担连带清偿责任，青秀万达公司承担保证责任后，有权向冯小娟追偿。6．受理费17671元由冯小娟承担，青秀万达公司承担连带清偿责任。现第三人要求原告承担连带担保责任。根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议中的第四条第5款第（2）项的规定“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含两次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任”，现被告三期未按期向第三人还款付息，导致第三人提前解除《借款合同》并要求原告承担连带保证责任，造成原告重大经济损失，故原告特要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》。同时，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议中的第十五条违约责任第1款约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，双方应按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金补足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方有权自乙方已付的购房款中扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金”，原告要求被告按照约定支付违约金1386857.4元（总房款6934287.00元×20%），并承担本案诉讼解除合同产生的律师费136663.00元。另，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议中的第四条第5款第（1）项的规定“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金”，故，被告应偿还原告代偿的银行借款本息、赔偿金、受理费、律师费等共3908606.04元及原告支出的律师费96000.00元。原告认为，被告逾期还款导致银行要求原告承担连带保证责任的行为属于严重违约行为，原告为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：一、解除原、被告于2013年4月16日签订的关于购买南宁市青秀区商铺的《南宁市商品房买卖合同》，被告及第三人协助原告办理注销合同备案、预告登记、撤销银行预抵押登记等手续；二、被告赔偿原告代其偿还的银行贷款本息共664324.88元（2015年1月30日扣款125918.69元；2015年4月30日扣款125867.06元；2015年9月30日扣款207801.84元；2016年3月30日扣款204737.29元）；三、被告支付解除合同的违约金1386857.4元（按《南宁市商品房买卖合同》总房款6934287元×20%计算）；四、被告冯小娟赔偿原告的损失96000元（第三人解除借款合同纠纷案中原告支出的律师费）；五、被告承担本解除合同之诉原告支付的律师代理费136663元；以上第二、三、四、五项诉请共计2283845.28元，判令原告有权从被告已付房款中扣除；六、原告有权从被告已付的房款扣除并支付给银行以清偿银行的贷款本息及其他费用暂计3036479.32元（本金3177826.2元＋利息、罚息、复利共140957.25元＋律师费112564元＋受理费17671元-诉中第三人扣款412539.13元（实际金额以银行扣款日的实际划扣为准）；七、被告承担本案全部诉讼费用。 被告冯小娟未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 第三人农行广西区分行营业部未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见。 经审理查明：2013年4月16日，原告青秀万达公司（出卖人）与被告冯小娟（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（编号：YS00334276），约定由冯小娟向青秀万达公司购买其开发的位于青秀区，房屋总价款为6934287元。合同第七条约定，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50%购房款，计3474287元，其余购房款3460000元向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付。《附件六：合同补充协议》第二条第3款约定：因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。如乙方逾期向甲方支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）达30日的，甲方有权选择立即解除本合同及本补充协议，将房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议第十三条约定承担违约责任，同时，乙方同意甲方有权自应退购房款中扣除上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）。（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止《借款合同》的，甲方有权选择解除本合同及本补充协议，将房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十三条第2款约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（不计利息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方有权将乙方已付的房款扣除并支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。 上述《合同》于2013年4月20日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201304172237）。涉案商品房于2013年4月27日办理《预购商品房预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1313996号）。 涉案商品房于2013年8月13日办结预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：邕房预字第1331645号），抵押人为冯小娟，抵押权人为农行广西区分行营业部。 2015年1月30日，农行广西区分行营业部从青秀万达公司的资金账户中扣收冯小娟欠付的银行贷款本息125918.69元。 2015年4月30日，农行广西区分行营业部从青秀万达公司的资金账户中扣收冯小娟欠付的银行贷款本息125867.06元。 2015年9月30日，农行广西区分行营业部从青秀万达公司的资金账户中扣收冯小娟欠付的银行贷款本息207801.84元。 2016年3月30日，农行广西区分行营业部从青秀万达公司的资金账户中扣收冯小娟欠付的银行贷款本息204737.29元。 此后，青秀万达公司于2016年10月11日诉至本院，提出解除合同的意思表示。本院于2017年4月17日向冯小娟公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。 另查明：在案件审理过程中，本案原告提交的（2015）青民二初字第1881号农行广西区分行营业部诉冯小娟金融借款合同纠纷一案的民事判决书，查明事实如下：冯小娟、青秀万达公司与农行广西区分行营业部于2013年6月25日共同签署一份《个人购房担保借款合同》，主要内容为：一、冯小娟向农行广西区分行营业部借款3460000元，借款期限为120个月；二、借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮15%；三、借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮100%，未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；四、借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；五、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；六、借款人以其购买的位于南宁市青秀区为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。七、保证人对借款人的上述债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，担保责任直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，保证担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以通过物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。合同签订后，农行广西区分行营业部依约向冯小娟发放了贷款3460000元，但截止至2015年5月6日，冯小娟尚欠农行广西区分行营业部借款本金3177826.2元、利息135819.59元、罚息2701.58元、复利2436.08元，农行广西区分行营业部为追讨前述欠款，聘请广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人提出相关诉请，并支出律师代理费135075元。该民事判决书判决如下：一、解除农行广西区分行营业部与冯小娟、青秀万达公司共同签订的《个人购房担保借款合同》；二、冯小娟向农行广西区分行营业部偿还借款本金3177826.2元；三、冯小娟向农行广西区分行营业部支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2015年5月6日的利息为135819.59元、罚息为2701.58元、复利为2436.08元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金3177826.2元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、冯小娟向农行广西区分行营业部赔偿律师代理费112564元；五、青秀万达公司对冯小娟的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，青秀万达公司承担保证责任后，有权向冯小娟追偿；六、驳回农行广西区分行营业部的其他诉讼请求。本案案件受理费17671元，由冯小娟承担，青秀万达公司对该费用承担连带清偿责任。青秀万达公司因该案支出律师代理费96000元。 再查明：涉案商品房所在的楼栋已经取得南房预字（2013）第030号《商品房预售许可证》。 还查明：截止2017年5月25日，涉案商品房上有查封，有抵押。其中：2014年7月31日被柳州市城中区人民法院查封（限制证书号：2014城中民二初字第997号），并于2016年7月7日续封，期限三年。2014年8月25日被本院轮候查封（限制证书号：2014青民二初字第1561-1号、2400-1号、2401-1号）。2014年9月1日被本院轮候查封（限制证书号：2014青民一初字第2460-1号）。2017年4月20日被本院轮候查封（限制证书号：2017桂0103民初1866号、之一、二、三、四、五、六、七、八）。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 原、被告于2013年4月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 本案中，被告因购买涉案商品房向银行按揭贷款，原、被告在合同中对买受人不能按期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。因此，被告不能按期偿还贷款本息，导致第三人提起诉讼，要求被告偿清贷款本息，并要求原告承担担保责任，被告的行为违反了合同附件六：合同补充协议第二条第3款第（1）、（2）项的约定，构成违约，并且符合双方约定的合同解除条件，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，原告于2016年10月11日将被告诉至法院，提出解除合同的诉讼请求，故应当以起诉状副本送达被告之日即2017年4月17日视为解除合同通知到达之日，本案合同自该日起解除。 合同解除的责任在于被告已如前所述，被告应按合同附件六：合同补充协议第十三条第2款约定的违约金标准即合同总价款6934287元的20%向原告支付解除合同的违约金1386857.4元，还应赔偿原告因履行担保责任所产生的费用即代偿被告的逾期贷款本息664324.88元及（2015）青民二初字第1881号案中原告支出的律师代理费96000元。根据合同附件六：合同补充协议第二条第3款的约定，上述解除合同违约金、代偿的逾期贷款本息及律师代理费，原告有权从被告已付购房款中扣除。 对于原告主张其有权从被告已付房款中扣除并支付给银行以清偿银行的贷款本息及其他费用暂计3036479.32元的诉讼请求，符合合同附件六：合同补充协议第十三条第2款的约定，本院对此予以支持。根据（2015）青民二初字第1881号民事判决书的判项，上述各项费用具体为：借款本金3177826.2元、截止至2015年5月6日的利息135819.59元、罚息2701.58元、复利2436.08元，律师代理费112564元，该案的案件受理费17671元。原告主张上述各项费用应扣除诉中第三人扣款412539.13元，于法无悖，本院对此予以准许。 对于原告主张被告及第三人协助办理撤销预购商品房抵押权预告登记的诉讼请求。根据原、被告之间的商品房买卖合同的约定，被告应在合同解除后配合原告办理预购商品房抵押权预告登记的撤销手续，第三人应在被告因购买涉案商品房所欠第三人的贷款本息得到清偿后，配合原告办理撤销预购商品房抵押权预告登记。 对于原告主张被告协助办理注销商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房预告登记的诉讼请求，涉案商品房因另案被查封，本院对该项诉讼请求不予支持。 对于原告主张的本案律师代理费136663元，原告对此仅提供了《专项委托服务合同》，但未能提供证据证明其已经实际支付上述律师代理费，因此，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告南宁青秀万达广场投资有限公司与被告冯小娟2013年4月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS0033xxxx）于2017年4月17日起解除； 二、被告冯小娟应于本案判决生效之日起十日内向原告南宁青秀万达广场投资有限公司支付解除合同的违约金1386857.4元； 三、被告冯小娟应于本案判决生效之日起十日内向原告南宁青秀万达广场投资有限公司赔偿原告南宁青秀万达广场投资有限公司代偿的逾期贷款本息664324.88元； 四、被告冯小娟应于本案判决生效之日起十日内向原告南宁青秀万达广场投资有限公司赔偿（2015）青民二初字第1881号案原告南宁青秀万达广场投资有限公司支出的律师代理费96000元； 五、上述第二、三、四项，原告南宁青秀万达广场投资有限公司有权从被告冯小娟已付购房款中扣除； 六、原告南宁青秀万达广场投资有限公司有权从被告冯小娟已付购房款中扣除并直接支付给第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部以清偿贷款本息及其他费用3036479.32元； 七、被告冯小娟、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部应在被告冯小娟因购买位于青秀区所欠第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的贷款本息清偿完毕后的十日内，协助配合原告南宁青秀万达广场投资有限公司办理预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：邕房预字第1331645号）的撤销手续； 八、驳回原告南宁青秀万达广场投资有限公司要求被告冯小娟协助办理注销商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房预告登记的诉讼请求； 九、驳回原告南宁青秀万达广场投资有限公司要求被告冯小娟承担本案律师代理费136663元的诉讼请求。 案件受理费49042元，由原告南宁青秀万达广场投资有限公司负担1260元，由被告冯小娟负担47782元。 公告费700元，由被告冯小娟负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  李燕婷 人民陪审员  康海桥 二〇一八年四月二十五日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。