江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬江民初字第02016号原告扬州市宝利来置业有限公司，住所地扬州市江都区吴桥镇工业园区。法定代表人谭同勇，该公司董事长。委托代理人王俊，江苏忠信义律师事务所律师。被告黄永兵。委托代理人徐进，福建均融律师事务所律师。委托代理人张长炜，福建均融律师事务所实习律师。原告扬州市宝利来置业有限公司（以下简称宝利来公司）与被告黄永兵商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序于2015年2月27日公开开庭进行了审理。原告宝利来公司的委托代理人王俊，被告黄永兵的委托代理人徐进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝利来公司诉称：原告依法取得扬州市江都区长江路北侧的土地（编号：NO.2010G33）开发宝利来大厦，同时取得建设规划许可、施工许可和商品房预售许可证。2013年3月12日被告黄永兵购买商品房，双方签订商品房买卖合同，并报经江都区住房保障和房产管理局备案，但被告未能按约向原告支付购房款，根据双方合同约定逾期30日未付款的出卖人有权解除合同，原告在被告至今尚未付款的情况下，依据合同约定向法院起诉要求解除原、被告在2013年3月12日所签订的商品房买卖合同（合同备案号124EF41D6212；合同编号BLL办2013031297）。被告黄永兵辩称：原、被告于2013年3月12日签订的购买宝利来大厦第1幢合270593号房的商品房买卖合同，总价款1302019元，双方签订的合同符合法律规定，并且办理了合同备案手续，应为合法有效，双方应全面履行自己的义务。2013年3月12日被告黄永兵以案外人沈波的名义与原告签订了购买宝利来大厦第1幢合270594号房的商品房买卖合同，房屋总价款为1336720元，并办理了合同备案手续，亦为合法有效，双方应按约履行各自义务。被告黄永兵于2012年1月19日支付原告购房款1500000元，于2012年1月20日由案外人沈波代被告黄永兵支付原告购房款500000元，于2012年3月29日支付原告购房款600000元，于2012年3月31日由第三人王美燕代被告黄永兵支付原告购房款400000元，上述款项合计3000000元，已超过合同约定的房款总额，被告保留向原告追讨已超额支付款项的权利。综上，原告无权要求解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月12日原告宝利来公司（作为出卖人）与被告黄永兵（作为买受人）签订商品房买卖合同（合同备案号124EF41D6212；合同编号BLL办2013031297）一份，该合同主要约定：原告宝利来公司将位于扬州市江都区长江路北侧的宝利来大厦第1幢合270593号号房屋出卖给被告，建筑面积为159.39平方米，单价为每平方米8168.76元，总价为1302019元；付款方式为被告黄永兵于签订本合同当日支付房款652019元，余款650000元办理银行按揭贷款，贷款手续于2013年3月22日前办理完成；如果被告黄永兵未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告黄永兵按日向原告宝利来公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告宝利来公司有权解除合同。原告宝利来公司解除合同的，被告黄永兵按累计应付款的3%支付违约金。被告黄永兵愿意继续履行合同的，经原告宝利来公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告黄永兵按日支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日原、被告双方并办理了商品房买卖合同备案手续。被告黄永兵未按照合同约定办理房屋贷款手续。原告宝利来公司亦未向被告黄永兵开具销售商品房发票。目前讼争房屋尚未交付。现原告以被告未按合同约定支付房款为由，起诉至法院，要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同并办理备案注销手续。另查明：2013年3月12日原告宝利来公司（作为出卖人）与案外人沈波（作为买受人）签订商品房买卖合同（合同备案号124EF41D697D；合同编号BLL办2013031298）一份，该份合同主要约定原告宝利来公司将位于扬州市江都区长江路北侧的宝利来大厦第1幢合270594号房屋出卖给被告，建筑面积为171.67平方米，单价为每平方米7786.57元，总价为1336720元；付款方式为沈波于签订本合同当日支付房款676720元，余款660000元办理银行按揭贷款，贷款手续于2013年3月22日前办理完成。原、被告双方并办理了商品房买卖合同备案手续。又查明：2012年1月19日被告黄永兵向原告宝利来公司银行转账1500000元。2012年1月20日沈波通过其43×××88银行账户银行转账支付500000元。2012年3月29日被告黄永兵向原告宝利来公司银行转账支付600000元。2012年3月31日王美燕向原告转账支付400000元，上述款项合计3000000元。沈波曾于2014年5月8日以民间借贷为由起诉原告宝利来公司法定代表人谭同勇扬州市中级人民法院，后扬州市中级人员法院作出（2014）扬民初字第00037号民事判决，该判决书查明2012年1月20日沈波通过其43×××88银行账户向江都市宝利来置业有限公司银行账户3210885101201000022044转账支付500000元。审理中，被告黄永兵提供原告宝利来公司与被告黄永兵的协议书一份，该份协议书加盖的原告宝利来公司印章编号为3210880919045，协议书（该协议书上时间为2012年1月20日，系打印形成）的主要内容为：原告宝利来公司依法取得扬州市江都区长江路北侧地块，用于建设宝利来大厦，预计宝利来大厦项目于2012年2月1日开工，2013年2月1日竣工；被告黄永兵同意向原告宝利来公司支付预约购房款3000000元，原告宝利来公司取得宝利来大厦项目销售许可证后，被告黄永兵有权以市场同等价格优先挑选户型、房号，原告宝利来公司保障被告黄永兵的优先购买权；被告黄永兵实际购买房屋及房屋总价以双方签订的正式商品房买卖合同为准，多退少补，被告黄永兵已付金额不足的，应补足购房款，被告黄永兵已付金额超过购房款的，原告宝利来公司应无息退还本金；原告宝利来公司最迟应于2013年6月1日前取得销售许可证，并与被告黄永兵签订商品房买卖合同，逾期未能签订商品房买卖合同的，原告宝利来公司应退还被告黄永兵所支付款项按每月2%的标准支付违约金；商品房买卖合同签订后，双方应以商品房买卖合同约定的内容履行义务，双方之前所达成的任何书面以及口头协议与本协议冲突的，以本协议为准。同时，原告宝利来公司（作为甲方）提供与厦门江苏商会裴闯（作为乙方）就合作开发宝利来综合楼签订的2012年1月16日合作协议以及2012年1月18日补充协议各一份，该协议主要内容为乙方同意根据甲方提出要求分二次投资15000000元，首次注资10000000元于2012年春节前到位，余下5000000元在2012年春节后2个月到位，甲方同意修改公司章程，由谭同勇任公司董事长，法人代表拟派裴闯担任，销售收入分配乙方回本优先，乙方投资全部收回后，甲方回本，最后结算进行利润按比例分配。原告宝利来公司并提供2012年9月9日原告宝利来公司法定代表人谭同勇（作为乙方）与沈波、黄永兵、孙东升以及蒋芳（共同作为甲方）签订的协议书一份，该协议书主要内容为甲方本金共15000000元，于2012年9月20日支付8000000元，2012年9月29日支付3800000元，2012年10月12日支付3200000元，支付账号孙东升民生银行厦门分行营业部6226222980191733，本项目乙方保证甲方最少实际收益10000000元，于2013年9月29日以现金方式支付，如销售溢价超过10000000元分配利益，按双方原合同按实执行。以上事实有商品房买卖合同、银行转账凭证以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：合法的民事权益受法律保护。本案中，虽然原告宝利来公司与被告黄永兵签订了商品房买卖合同并办理了备案登记手续，但是被告黄永兵并未按照合同约定的付款方式向原告宝利来公司支付房屋首付款，亦未就余款办理银行贷款手续，其行为显属违约，故对原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同并办理备案注销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告黄永兵辩称其在双方订立商品房买卖合同之前已超额支付房款，并提供银行转账凭证、协议书证明原支付款项转为房款。原告宝利来公司则认为被告黄永兵所提供的协议书加盖的确系原告宝利来公司印章，但因被告黄永兵、沈波、孙东升等人投资宝利来大厦，要求原告宝利来公司印章交由投资方之一的孙东升保管，该协议书系被告黄永兵单方制作形成，且形成时间在双方签订商品房买卖合同之后，原告宝利来公司在此之前从未与被告黄永兵签订协议书，被告黄永兵提供的其自身的转账凭证系投资款，由案外人王美燕转账支付的400000元的款项性质无法确认，由案外人沈波转账支付的500000元的款项性质与沈波和谭同勇民间借贷纠纷案生效判决书认定的事实不符。本院认为被告黄永兵提供的转账支付方式与原、被告签订的商品房买卖合同中所约定的付款方式不一，且在商品房买卖合同中并未注明购房款已付，原告宝利来公司至今亦未向被告黄永兵开具销售不动产统一发票，虽然被告黄永兵提供协议书，但是未能明确陈述协议书的形成时间、形成地点、在场人员、加盖印章人员等协议书形成的具体情况，结合原告宝利来公司原印章确系由孙东升保管且至今未能返还给原告宝利来公司，且被告黄永兵自述的通过王美燕转账支付的款项系房款以及通过沈波于2012年1月20日银行转账代为支付500000元系购房款，因原告宝利来公司对该款项性质明确予以否认，被告未能进一步提供证据加以证实，且与原、被告双方的商品房买卖合同约定的款项支付方式不符，何况被告黄永兵陈述的由沈波代为支付的500000元性质与沈波和原告宝利来公司法定代表人谭同勇之间的民间借贷纠纷已生效的法律文书认定的转账支付款项性质事实不符，故本院对被告黄永兵辩称所支付的款项系购房款不予采纳。关于原告宝利来公司要求对被告黄永兵提供的协议书形成时间进行鉴定，基于前述理由，本院依法亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：原告扬州市宝利来置业有限公司与被告黄永兵2013年3月12日签订的商品房买卖合同（合同备案号124EF41D6212；合同编号BLL办2013031297）于本判决生效之日解除，被告黄永兵并于判决生效之日起十日内协助原告扬州市宝利来置业有限公司办理上述商品房买卖合同的备案注销手续。本案受理费16520元，由原告扬州市宝利来置业有限公司和被告黄永兵各负担8260元，由原告扬州市宝利来置业有限公司和被告黄永兵于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  汪德义人民陪审员  王永祥人民陪审员  石 琴二〇一五年七月六日书 记 员  刘 薇