江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣02民终119号 上诉人（一审被告）：景德镇市华益房地产开发有限公司。地址：江西省景德镇市瓷都大道高新开发区珠山工业园。 法定代表人：陈炜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚振宇，江西京天律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：周淑娟，女，1985年4月20日出生，汉族，自由职业，江西省抚州市人，住江西省景德镇市昌江区。 委托诉讼代理人：吴文娟，女，1982年2月3日出生，汉族，自由职业，江西省景德镇市人，住江西省景德镇市昌江区。 景德镇市华益房地产开发有限公司因与周淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2016）赣0202民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，上诉人景德镇市华益房地产开发有限公司诉讼代理人黄青洲、龚振宇，被上诉人周淑娟的诉讼代理人吴文娟参加了诉讼。在本案审理期间，上诉人景德镇市华益房地产开发有限公司向本院提出申请，以其已向景德镇市昌江区人民法院提起诉讼，要求撤销上诉人公司董事长陈炜于2014年5月13日做出的《承诺书》，而本案的法律事实必须以尚未审结的另案的审理结果为依据为由要求中止本案的审理，本院于2017年8月18日裁定本案中止诉讼。现景德镇市华益房地产开发有限公司要求中止审理本案的原因已经消除，本院决定对本案恢复审理，并已审理终结。 景德镇市华益房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉请；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人违反合同约定，事实认定错误，与事实严重不符。1、上诉人并未违约。购房合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可见，出卖人的责任是---提供的资料报产权登记机关备案，事实上，上诉人已经提供了相关的资料，相关政府部门是否办理，是政府部门的事，不是上诉人的事，因此，上诉人并没有违约；2、承诺书只是对违约责任的变更，不是对双方权利义务范围的变更，一审法院将承诺书视为对双方权利义务的变更与事实严重不符；3、一审法院认定上诉人给被上诉人造成损失，是不恰当的。未及时办理房屋产权证，并未给被上诉人造成损失，被上诉人与上诉人于2010年1月22日签订房屋买卖合同，上诉人于合同约定的交房日期前交付新房给被上诉人，被上诉人愉快而顺利地入住，至今仍安居在景江**庭。2016年中央经济工作会议中指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确指出商品房的功能，被上诉人的入住已经实现了其购房的目的，未及时办理房屋产权证并未造成被上诉人的损失。综上，由于一审法院判决认定事实错误，特请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人各项诉讼，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。 被上诉人答辩称:1、同意上诉人撤销昌江区人民法院发回重审的判决，因为这个判决书违法了，是拖延时间进行的判决，一审法院没有按照最高人民法院关于发回重审案件审理要求和最高人民法院关于判决书的书写要求进行判决；2、关于上诉人提出不赔偿等要求是错误的；3、关于诉讼费的事情，一、二审的诉讼费用都是因为开发商违规而造成我们损失的结果。 被上诉人一审诉讼请求：1、依法判决被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内，取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件，把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告，给原告办理完房屋产权证书；2、请求判令被告兑现2014年5月13日向景江**庭4、5、6、7栋全体业主们送达的《景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书》要约的内容：“按照各位业主的要求与当时的购房总价，按银行同期商品房开发贷款利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起至实际交付商品房地产证之日止向各位业主进行违约经济赔偿”；从规定被告向原告交付商品房的房产证之日起至2016年7月20日止，请求判令被告赔偿给原告周淑娟违约金99508元人民币；3、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，原告周淑娟在2011年3月29日购买了被告开发的景江**庭7幢802室住房一套，房屋面积为118.58平方米，总计为443736元人民币；被告方按合同约定应在2010年6月30日前将该房屋交付给买受人使用，并于交付之后的180个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也即除去国家法定节假日、双休日被告方需在2012年3月21日前将需要其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告方办理好房屋产权证书。但至2014年5月被告仍没有按合同约定履行其相关协助办理房屋产权证书的义务。在原告方等该景江**庭4、5、6、7号楼的业主代表和被告方协商后，被告方于2014年5月13日与景江**庭小区张贴《景德镇市华益房地产开发有限公司承诺书》，该承诺书内容为：“景德镇市华益房地产开发有限公司对全体业主承诺于2014年10月31日将办理好商品房产权证等相关手续，如在2014年12月31日前未办理兑现商品房产权证，本公司愿意按照各位业主的要求于当时的购房总价，按银行同期商品房开发利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起直至实际交付商品房地产证之日止向各位业主进行违约经济赔偿。”并于当日将该承诺书原件张贴于4-7号楼楼底、复印件也送至原告。至原告方起诉至法院，被告方依然没有履行将需要其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房产证的义务，故原告方起诉至法院。 一审需要说明的问题和争议焦点： 一、需要说明的问题：在这里简要介绍一下商品房买卖合同履行过程中买卖双方的权利和义务。 买卖合同签订后，买方应按合同约定支付房款和相关的税费。卖方应按合同约定时间交付房屋给买方并协助买方办理相关的房屋产权证书等。在商品房买卖合同中，卖方按合同约定交付房屋以后，在办理相关的产权证中卖方的义务为：1、进行初始登记；2、在买受人办理房屋产权证过程中的协助义务。 初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。 开发商即被告在进行初始登记时应将相关材料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。在实践中以开发商成功报送办理初始登记的法定材料为其义务完成和判断其是否违约的时间节点，标志就是登记机构出具的办理初始登记的业务受理单。 二、一审的焦点问题： （一）、对于原告方提出的要求判决被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内，取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件，把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告，给原告办理完房屋产权证书该诉请的支持与否？ （二）、就庭审中查明的事实来看，目前导致原告方无法办理房屋产权证书的原因是否系属于商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后壹佰捌拾个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。”中出卖人的责任？ （三）、被告方2014年5月13日向4-7号楼的全体业主所作出的承诺书（性质即补充合同）中约定的：“如在2014年10月31日前未能办理兑现商品房产权证，本公司愿意按照各位业主的要求与当时的购房总价，按银行同期商品房开发贷款利率为准，取代原购房合同违约赔偿标准，从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日起直至实际交付商品房产权证之日止向各位业主进行违约经济赔偿。”中违约金计算的问题？银行同期商品房开发贷款利率是什么标准，应该怎么计算？ 三、对焦点问题分析如下： 1、办理土地房屋权属登记管理工作的法定职责属于相关的具有其法定职权的行政部门。对未经初始登记的房屋，根据相关法律法规规定及办理房屋产权证书的流程，与该房屋有关的其他房屋权利不予登记。由于被告景德镇市华益房地产开发有限公司存在违规建设等问题，至今未办理初始登记，从而无法办理业主的权属转移登记。系具有相关不能办理房屋产权证书的情况存在，而非被告方可为而不为的情况，对此不属于法院可以依法直接判决开发商在法定的期限内办理相关权属的情况。对原告方的第一项诉讼请求被告必须在景德镇市昌江区人民法院判决生效后22个工作日内取得景德镇市房屋建设主管部门商品房验收合格证明文件不属于法院的处理范围，因此原告方的第一项诉请不予支持。 2、对于焦点问题2是否属于出卖人的原因？ 在一审中，五证被告方已办理完毕，但未办理初始登记的原因系未通过测绘、验收等环节。具体原因是因为被告方超规划审批方案施工，在诉争的4号楼上加盖了一层、6号楼东侧单元加建一层，导致建设现状建筑面积超规划审批建筑面积832.41平方米。景德镇市城市规划局已经将其超建面积及违法事实函告了景德镇市国土局及景德镇市执法局，待依法查处并收缴相关费用后，再行按规定办理相关4-7号楼的规划核实手续。但至今仅仅是景德镇市执法局对被告的超规划建房行为作出了处罚。被告方在一审庭审中陈述现在流程还停留在景德镇市土地局对违规的处罚决定阶段，待其做出决定后，其会严格履行自己的义务以配合初始登记的完成。 另根据被告提供的证据罚款缴费的票据来看系一张2015年9月8日收缴的70000万和一张2015年10月29日收缴的10000元。即缴清罚款的时间在补充合同规定的2014年12月31日之后近一年的时间。且根据市规划局的函告意见来看，系因为其超规划建房才会产生相应的违规需要处理而不能办理规划竣工的情况。被告主张其超规划建房系通过相关的部门的审批，但其无法提供证据证明其主张。且根据其己方对景德镇市执法局罚款缴纳情况可以证实其认可景德镇市执法局对其违规建房的处理结果。则与其主张的系通过规划许可而加建的意见相矛盾。 综上，对2014年12月31日之前，被告方仍没有按照合同条款和相关法律法规的规定办理好诉争商品房的初始登记的原因系因为其超规划建房，而使得诉争房屋无法办理好初始登记。且原告方皆已经缴纳清办理房屋产权证书的相关税费，也已经向相关部门提交办证的材料申请办理房屋产权证书。即买受人已履行了在办证过程中己方的义务。对以上事实有原被告出具的相关证据和庭审调查予以证实。因此可以认定至今无法办理好房屋产权证书系由于出卖人的责任。 3、对承诺书中“银行同期商品房开发贷款利率为准”系对购房合同条款第十五条的变更，系双方真实意思表示，也符合合同变更的要件，已经成立且在送达给对方时已经生效。那么被告方则应受该补充条款的约束，即如认定无法办理房产证的原因系被告所为，则其应该按照条款承担赔偿业主的义务。银行同期商品房开发贷款利率在实践中虽没有这个利率标准，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此对于违约金我们可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但在实际中，该标准以及每月固定的利率，根据原告方的诉讼请求，结合案件的实际，综合按照人民银行同期贷款基准利率标准予以计算。 原审法院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同真实有效、出卖方应该按照合同的约定履行已方义务，在出卖方违反约定的情况下，买受人有权利按照合同的约定主张自己的权利。根据以上分析，对于原告的第一项诉讼请求因不属于我院的审理权限因此驳回原告的第一项诉讼请求。原告方第二项要求被告承担违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”因被告景德镇市华益房地产开发有限公司在代理词中提出违约金过高希望适当减少的请求，综合案件被告给原告造成的实际损失，且至判决之日被告仍然不能完成办理房产证的初始登记等事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审认为被告支付给原告的违约金的计算以诉讼标的总金额的30%也即购房款443736元的30%即133120.8元为限。依据《中华人民共和国合同法》第二十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：1、被告景德镇市华益房地产开发有限公司在本判决生效之日起20日内，向原告周淑娟赔偿违约金。（按照当时的购房总价443736元为计算标的，违约金计算标准为中国人民银行同期贷款基准利率，计算期限为从商品房买卖合同中规定在乙方交付商品房地产证之日即2012年3月21日起至实际交付商品房地产证之日止，但违约金不得超过购房总价443736元的30%即133120.8元。）2、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2288元，由被告景德镇市华益房地产开发有限公司承担。 二审期间，上诉人提交景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203行初23号行政裁定书，以证明其已履行职责，向珠山区人民政府提出撤诉申请，提出撤诉的原因是规划局承诺办证的情况下提出的，行政诉讼本身能够说明办证过程有政府机关阻挡，而非景德镇市华益房地产开发有限公司。被上诉人方提出上诉方的证据不能证明其目的，并提供上诉人收取景德镇市景江**庭小区几位业主办理房产证的收据收条和房屋产权代办费的收据等证据材料，以证明开发商应完成初始登记手续给被上诉人办理房产证书，以及上诉人按合同中约定给业主办理产权证书的责任等。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否存在违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，上诉人应在房屋交付180个工作日完成登记备案，如因上诉方的责任致使被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书，上诉人应支付违约金。到目前为止，被上诉人尚未取得产权证书，不能办证的主要原因一审已作了分析，系上诉人违规建设，且上诉人至今亦未提供其已完成登记备案的证据材料，因此，一审认定上诉人构成违约正确。上诉人提出其2014年5月13日张贴的承诺书只是对违约责任的变更，不是对双方权利义务范围的变更。经查，这与其承诺书的内容不相符。上诉人既构成违约就应承担违约责任，一审法院依据上诉人所作的承诺判决上诉人按照周淑娟当时的购房总价，按中国人民银行同期贷款基准利率支付经济赔偿正确，应予维持。至于，被上诉人提出一审判决存在违法情形因其未提出上诉，本院不作评判。 综上，上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2288元，由上诉人景德镇市华益房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  方 莉 审 判 员  付小琴 审 判 员  欧阳国 二〇一八年五月二日 代书记员  李文莉