浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初2762号原告：叶继众，男，1960年7月11日出生，汉族，住浙江省龙游县龙洲街道文化东路113号，现住金华市婺城区。原告：张金菊，女，1961年4月22日出生，汉族，住浙江省龙游县龙洲街道文化东路113号，现金华市婺城区室。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张锡唐，浙江金兰律师事务所律师。被告：傅海明，女，汉族，1970年11月2日出生，浙江省金华市婺城区号。委托诉讼代理人：潘瑜峰，男，1977年10月29日出生，汉族，金华市婺城区号。被告：金华市天业房产代理有限公司，住所地：金华市婺城区胜利南街16号地块A-30。法定代表人：蒋小英，经理。委托诉讼代理人：陈继红，该公司员工。第三人：周福海，男，1990年7月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。原告叶继众、张金菊诉被告傅海明、金华市天业房产代理有限公司（以下简称天业公司）、第三人周福海委托合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶继众、张金菊的共同委托诉讼代理人张锡唐、被告傅海明及其委托诉讼代理人潘瑜峰、天业公司的委托诉讼代理人陈继红、第三人周福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告傅海明偿付给原告售房款人民币108000元，自起诉之日起按年利率6%计算利息至款项付清为止；2.判令被告傅海明、天业公司因虚构辅房交易造成原告经济损失人民币35425元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年10月11日，原告与傅海明签订了关于坐落于金华市东方前城60栋2-302室房地产的委托书，授权其可代为办理房产证、土地证等的过户手续；同时授权其代理卖房屋的权利。傅海明以原告代理人的名义与周福海签订了房屋买卖合同，并获得了售房款748000.00元。然而傅海明对于该房产交易只给了原告640000元，还差108000元尚未交还给原告。傅海明、天业公司与周福海的交易中，虚构了一个辅房，导致周福海经仲裁向原告主张赔偿损失。原告为此损失了35425元。被告傅海明答辩称，（一）张金菊与傅海明在2016年10月1日签订了一份房地产买卖协议，约定由被答辩人协助答辩人办理房地产委托公证手续，由答辩人一次性付给被答辩人人民币64万元（含定金）。2016年10月11日，被答辩人已收到64万元，而且特别注明房款已全部结清。被答辩人已经收到答辩人傅海明支付的房款，且已出具房款已全部结清的收条，相当于被答辩人对其房产出售的目的已实现。2016年10月20日，被答辩人与第三人周福海、被告天业公司签订房地产买卖（居间）协议，约定售房款总价为748000元，所获得的高于原来64万元的价款，被答辩人已经表示放弃。原因是答辩人对该房地产进行了装修、支付了两次中介费、结清了物业费等等。答辩人进行一系列的劳动付出，相当于进行了转卖，而这样的转卖，被答辩人是同意的，是有委托书的，所以被答辩人和答辩人之间不存在债务纠纷。（二）第三人周福海和被答辩人通过仲裁达成的赔偿协议，不能损害答辩人的合法权益。2016年10月20日的房地产买卖（居间）协议上写明，以实际登记为准。第三人周福海未核实到底有无辅房，便接受了房产总价为748000元。所以，被答辩人和第三人通过仲裁达成的赔偿，是他们之间的选择，和傅海明无关。傅海明仅是代理被答辩人转卖该房产，而被答辩人自愿通过协商赔偿第三人关于辅房的损失，并不能由傅海明来承担，且仲裁协商未经过答辩人傅海明确认。（三）涉案房产于2016年10月11日经过第一手、2016年10月20日经过第二手才过户至第三人周福海名下。眼下房产火热，每天都有新价格。被答辩人已经通过房地产买卖协议将房子转让给答辩人，且已实际收到全额房款。时间已过去近两年，被答辩人又主张因转卖涉案房屋价款的差价，是一种不诚信的行为，是自相矛盾的。（四）被答辩人在起诉状中陈述，答辩人获得了748000元，而对于该房产交易只给了被答辩人640000元，还差108000元尚未交还给原告。答辩人手中有2016年10月11日由被答辩人出具的收条，其明确了该房子的房款已经全清。不能看到卖了一个好价钱，又眼红！被答辩人出具收条，是对未来该涉案房产不管卖高卖低，所得款项都已经放弃的一个承诺。综上，被答辩人的诉讼请求没有合法依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告天业公司答辩称，2016年10月11日，在喜洋洋房产挂牌到婺商房产联盟内部的信息上，涉案房屋是有辅房的，显示8平方。答辩人在看房过程中与傅海明沟通也是有辅房存在的，到物业去问，也是说有辅房，天业公司并未虚构这么个辅房。当时辅房确实存在，物业也交付。用了半年才说辅房不存在的。当时仲裁过，两原告也同意赔偿周福海3万多元，现在不知何故起诉至法院。第三人周福海陈述称，经过仲裁，同意支付钱，不知为何作为第三人被起诉。钱已经到法院账户，可以去提。原告向本院提交的证据有：1.原被告及第三人身份证复印件、工商信息，证明原被告及第三人的身份情况；2.房屋转让合同、委托书、公证书，证明将涉案房屋出售给周福海、鲁迪娜，傅海明是原告的代理人；3.不动产权证、结婚证复印件，证明周福海、鲁迪娜获得涉案房屋的不动产权，周福海及鲁迪娜系夫妻；4.房地产买卖居间协议，证明涉案房产经天业公司中介交易，售房款748000元，傅海明是原告代理人；5.定金收条、支付宝电子回单、银行本票结算业务申请书、银行本票登记薄查询单、个人购房借款/担保合同、银行贷款交易单，证明第三人周福海购房款748000元已支付给原告代理人傅海明；6.仲裁调解书、执行通知书、银行客户回单，证明因虚构辅房一事，造成原告经济损失35425元；7.房地产买卖协议、微信聊天截图，证明傅海明明知涉案房屋无辅房，中介房产告知第三人有辅房。被告傅海明提出质证意见：对证据1-5无异议；对证据6的证明目的有异议，该损失系谁造成，在答辩中已陈述；对证据7，聊天内容无异议，涉案房产辅房应是DC137，聊天记录中的内容与事实不符。被告天业公司提出质证意见：证据6、7，中介并未虚构辅房，当时挂出的信息是有辅房的，当时说过不上证的，有使用权，没有所有权。第三人周福海提出质证意见：证据6、7，买房时特别问过辅房，中介也确认过，前房东也去确认过，过户后也陪同到DC137看过，有很多杂物，一个月之后，去交物业，物业也说是第三人的辅房，后来才发现不是。本院认为，对证据1-5的真实性及其反映的事实予以确认；对证据6的真实性予以确认，至于因辅房问题，原告支付的费用应由谁承担予以综合认定；对证据7，结合傅海明庭审陈述，该证据可以说明与傅海明交易涉案房屋的过程中，原告告知过没有辅房。被告傅海明向本院提交的证据有：1.房地产买卖（居间）协议及房地产买卖协议，证明涉案房屋历经两手买卖；2.收条、中介费收条及收据，证明房款已全部结清，不存在债务纠纷，傅海明支付了两手交易的中介费；3.大额转账凭证，证明购房款64万元一次性支付给两原告，款项已全部结清；4.装饰协议，证明涉案房屋已经过简单的水电装修等；5.公证费发票，证明傅海明交款的公证费。原告提出质证意见：对证据1真实性无异议，实际上是原告与第三人的交易，原告与傅海明的交易也是客观存在的，但最终未继续交易是傅海明自己的原因，傅海明已解除合同，并作为原告代理人与第三人进行交易；对证据2，真实性无异议，但未全额付房款，还有108000元未付，中介费应有正式发票作证；对证据3，无异议，确实收到过64万元；对证据4三性有异议，从原告与傅海明之间的房屋买卖协议可以看出，涉案房屋是毛坯房，傅海明代原告与第三人签订的协议中也表明是毛坯房。对证据5，无异议。被告天业公司提出质证意见：对证据1，中介费收条是天业公司出具的，是傅海明付的，周福海也承担过；对证据4，去看房时，是有水泥、沙子，电线及水管在铺设。第三人周福海提出质证意见：无异议。本院认为，对傅海明提交证据的真实性予以确认，至于傅海明是否付清房款，是否应再付108000元予以综合认定。被告天业公司向本院提交的证据有：网页截图，证明2016年10月11日从喜洋洋房产挂出涉案房屋出售信息上载明有辅房。原告提出质证意见：对其真实性有异议，网站没有看到过，信息可以修改，网站上是否有辅房不清楚。被告傅海明提出质证意见：卖给第三人时说过有辅房。第三人周福海无异议，表示当时说过是有辅房的。本院认为，庭审中，傅海明陈述该信息系其挂出去的，注明过有8平方的辅房，本院对该证据的证明力予以确认。第三人周福海向本院提交的证据有：交款收据，证明交物业费时是按有辅房交的，连带辅房的物业费也交纳了。原告提出质证意见：卖房时有无辅房应以登记为准。被告傅海明及天业公司认可属实，无异议。本院认为，对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告叶继众、张金菊（甲方）与被告傅海明（乙方）签订房地产买卖协议，约定甲方自愿将坐落于东方前城60幢2-302房产以总价64万元出售给乙方，该购房款乙方于2016年10月10日前一次性支付甲方；甲方于2016年10月10日前腾空该房屋、迁出户口等并交付乙方使用；甲方协助乙方办理房产委托公证手续，乙方一次性付给甲方人民币64万元（含定金），甲方要把2016年10月之前的物业费交清；该协议未约定涉案房屋的过户时间。该协议签订后，傅海明于2016年10月11日一次性支付张金菊购房款64万元；同日，两原告出具收条予以确认并表示房款已全部结清；同日，两原告作为委托人以傅海明为受托人出具委托书一份，该委托书载明：“位于浙江省金华市东方前城60栋2-302室（房屋所有权证证号为金房权证婺字第××号、第××号，国有土地使用权证证号为金市国用（2008）第3-88219号）的房屋登记在委托人叶继众和张金菊名下。委托人叶继众和张金菊要出售上述房屋，但因故无法亲自办理相关手续，所以委托傅海明为代理人，代为办理下列相关事宜：一、代为办理与购房相对人共同到不动产登记部门查阅该房屋的不动产登记情况，使相对人明确该房屋的权利人及该房屋有无其他权利负担等限制转让情形；二、代为签订上述房屋的买卖合同并办理相关事宜；三、代为到相关部门办理上述房屋的房产证、土地证、契证等相关证件的过户手续；四、代为收取上述房屋的售房款并支付相关税费；五、如买受人需要办理银行购房按揭的，可以协助办理。银行发放的贷款可打入受托人指定的账户；六、代为办理退换、减免个人所得税、营业税、城建税、契税补贴等税费的相关事宜，可打入受托人指定的账户；七、代为办理物业、水、点、有线（数字）电视、煤气（天然气）管道等相关交接及过户手续；八、代为办理与上述房屋出售有关的一切事项。……。委托期限：自本委托书签署之日起两年。”同日，两原告在浙江省金华市正信公证处工作人员的面前，在上述委托书上签名、捺指印。2016年10月20日，在天业公司的居间下，傅海明持上述委托书以两原告的名义与周福海签订房地产买卖（居间）协议一份，约定将涉案房屋（含8平方辅房）以总价款748000元的价格出售给周福海等。嗣后，周福海分次将该购房款全部支付给傅海明，并在傅海明的协助下办理了涉案房屋的交付（包括辅房）及过户手续。周福海使用辅房半年后，发现原告并非辅房的实际产权人。2017年10月13日，周福海向金华仲裁委员会申请，要求原告及天业公司因虚构辅房赔偿损失5万元或交付约定的辅房。经仲裁庭调解，两原告同意赔偿周福海损失35000元。后金华市中级人民法院执行，两原告支付周福海损失35000元并承担执行费425元。另查明，办理委托书公证时，傅海明支付公证费443元。涉案房屋在出售给周福海之前，傅海明正打算对涉案房屋进行装修。两原告出售涉案房屋给傅海明时，告知过涉案房屋没有辅房；庭审中，傅海明陈述称在交纳物业费时物业公司告知有辅房。2016年10月11日，傅海明将涉案房屋的出售信息登记在喜洋洋房产网页上，并注明有8平方辅房。本院认为，本案案由应为委托合同纠纷。根据房地产买卖协议约定，傅海明因购买涉案房屋已支付原告购房款64万元，原告出具收条予以确认并表示房款已结清。现原告主张傅海明系受委托代理原告与第三人周福海签订房屋买卖合同，傅海明收取购房款748000元，但仅交付原告640000元，尚欠108000元未交付。傅海明是否应交付108000元需探究在原告与傅海明之间，原告出具委托书本意是什么？首先，根据房地产买卖协议约定，傅海明已按约一次性交付原告购房款640000元，原告到公证处办理委托公证手续并出具委托书系履行协议约定的义务；其次，傅海明支付购房款后，与原告办理了涉案房屋的交付，物业费的交纳等手续，实际上已占有涉案房屋，并享有一定的处分权；最后，若如原告所述向傅海明出具委托书的本意是委托原告代为办理涉案房屋的出售，但双方并未对就涉案房屋各自已履行义务而完成的事项如已交付的房款进行过协商解决，且在周福海申请仲裁前，傅海明未向原告报告过委托事务的处理情况，原告亦未对委托事务进行过跟进，这明显与常理不符。综上，鉴于原告与傅海明交易涉案房屋的过程中，双方并未办理过涉案房屋的产权转移登记，应认定在原告与傅海明之间，原告出具委托书形式上是委托傅海明办理出售涉案房产的相关手续，实质上是为了便于傅海明个人向他人转售该房产。原告陈述称，傅海明持有委托书后，未将涉案房产过户至其本人名下，而是代理原告出售涉案房产，说明傅海明已解除房地产买卖协议，但原告未能提供充分的证据予以证明，故对该陈述本院不予采信。基于上述分析，2016年10月20日，傅海明代理原告与周福海签订的房地产买卖（居间）协议实质上应认定为是傅海明本人与周福海之间的交易，周福海支付的房款应归傅海明个人所有，在傅海明已付清原告64万元购房款的基础上，原告要求傅海明另行支付108000元的诉请，依据不足，应不予支持。在有无辅房的问题上，在与傅海明交易涉案房屋时，原告明确告知过无辅房，但傅海明却未对辅房产权进行核实，仅以物业说过便以有辅房与周福海交易涉案房屋，其自身存在过错，故对原告因辅房赔偿周福海损失等35425元的费用，应由傅海明承担。在有无辅房问题上，天业公司并无过错，原告要求天业公司承担责任，依据不足，本院不予支持。综上，对被告抗辩意见中合理合法部分，予以采纳；对原告诉请中合理合法部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告傅海明应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶继众、张金菊损失35425元；二、驳回原告叶继众、张金菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1584元（已减半收取，原告已预交），由原告叶继众、张金菊负担1193元，被告傅海明负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 薛焕梅二〇一八年五月三十一日代书记员 倪 婕?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?