福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0922民初897号 原告（执行案外人）：戴枫武，男，1988年1月28日出生汉族，住。 委托诉讼代理人：黄太华、吴巧丽，福建宁仁律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江仰泉，男，1958年2月10日出生汉族，住。 第三人（被执行人）：谢小爱，女，1965年8月26日出生汉族，住。 第三人（被执行人）：阮东，男，1958年5月1日出生汉族，住。 第三人（被执行人）：黄聿栋，男，1973年5月19日出生汉族，住。 第三人（被执行人）：黄明珍，女，1981年12月20日出生汉族，住。 原告戴枫武与被告江仰泉、第三人谢小爱、阮东、黄聿栋、黄明珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴枫武及其委托诉讼代理人黄太华、吴巧丽，被告江仰泉、第三人谢小爱到庭参加诉讼，第三人阮东、黄聿栋、黄明珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴枫武向本院提出诉讼请求：1.停止对房屋的执行，解除查封；2.确认谢小爱、阮东与戴枫武签订的《房产买卖协议》有效。事实与理由：2017年7月17日，戴枫武与谢小爱、阮东签订《房屋买卖协议》，约定将谢小爱名下的位于的房产以1100000元的价格出售给戴枫武。合同签订后，戴枫武依约支付购房款1000000元，剩余100000元约定于房屋产权过户当日支付。谢小爱、阮东依约交付房屋，戴枫武接收房屋后立即进行装修，交纳水电费等。后本院因江仰泉与黄聿栋、黄明珍、阮东民间借贷纠纷一案，作出（2018）闽0922执31号之一执行裁定书，对上述房产进行查封，戴枫武于2018年2月23日提出执行异议，本院于2018年3月2日作出（2018）闽0922执异4号执行裁定书，驳回戴枫武的异议申请。谢小爱不是民间借贷被执行人，即使房产未出售也不属于可执行的财产；涉案房屋已经出卖给戴枫武，符合执行异议和复议的规定28条的要件，戴枫武享有足以阻却强制执行的实体权利，戴枫武与谢小爱的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律行政法规效力性强制性规定，合同合法有效，戴枫武在房屋被查封之前已经合法占有案涉房屋并已交付大部分购房款，其自愿将剩余100000元款项交付法院，案涉房屋因政策性原因未办理过户登记，原因不在戴枫武。 江仰泉答辩称，戴枫武的诉讼请求无事实和法律的依据，请求依法判令驳回戴枫武的诉讼请求。1、戴枫武提起本案诉讼的事实和理由，已被本院作出的(2018)闽0922执异3号执行裁定书依法驳回。2、戴枫武提起本案诉讼的事实和理由，违反了如下的法律、政策之规定：泉州市人民政府2012年2月1日泉政[2012]13号《关于印发泉州市中心市区安置房交易管理规定的通知》第五条第二款，泉州市人民政府泉政文[2017]151号《泉州市人民政府关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》笫三十八条第六款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条。3、戴枫武与阮东、谢小爱夫妇签订的《房屋买卖协议》是无效合同，没有法律效力。戴枫武与阮东、谢小爱夫妇签订的《房屋买卖协议》，违反了国家法律规定，违反了泉州市行政法规的强制性规定，根据《物权法》第九条、《合同法》第五十二条、《城市房地产管理法》第三十八条第六款、《民法总则》第一百四十三条第一款第三项之规定，合同无效，没有法律效力。戴枫武与阮东、谢小爱夫妇签订《房屋买卖协议》时，对违反国家法律、政策一事是明知的，其理应知道这种情况下该房屋是无法办理过户登记手续的，但仍与阮东、谢小爱夫妇签订《房屋买卖协议》，其对无法办理过户登记手续有过错，应当承担法律责任。戴枫武可以根据国家《民法总则》的有关规定，起诉阮东、谢小爱夫妇返还钱款，赔偿损失。 谢小爱辩称：其与戴枫武签订《房屋买卖协议》是事实，对戴枫武的诉求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的戴枫武居民身份证，阮东、谢小爱夫妻关系证明，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、《房屋买卖协议》、存款明细账、户口簿、定金收条、账户交易明细（客户）、收据、欠条、《装修装饰施工合同》、《装饰工程施工、安装预算单》、《华浔产业元卡诺亚衣柜订购合同》、《华浔装饰集团产业园收款收据》，证实戴枫武与谢小爱之间签订了《房屋买卖协议》，戴枫武对房屋进行了装修；谢小爱对上述证据均无异议；江仰泉对上述证据的真实性无异议，但认为《房屋买卖协议》无效，其他证据与本案无关联性。上述证据虽明确了戴枫武与谢小爱签订了《房屋买卖协议》，且戴枫武对房屋进行了装修，但房屋产权未进行变更登记，产权仍在阮东、谢小爱名下，属于二人的共同财产，故戴枫武提供的证据无法证实其享有足以阻却强制执行的实体权利。 2、支付宝缴费回单、中国邮政储蓄银行信用卡对账单，戴枫武据此主张其已入住本案讼争房屋；谢小爱对以上证据无异议；江仰泉认为，以上证据与本案无关联性；上述证据仅体现了电费的缴费号码，无法体现电费账户用户名，中国邮政储蓄银行信用卡对账单亦不能体现房屋的所有权人即为戴枫武，故上述两组证据不能证实戴枫武的主张，不予采信。 3、（2018）闽0922执异4号执行裁定书、（2018）闽0922执31号之一执行裁定书，戴枫武主张二份裁定书均在其与谢小爱签订《房屋买卖协议》之后作出，《房屋买卖协议》系其与谢小爱真实意思表达，合法有效；江仰泉对上述证据的合法性、真实性无异议，但认为以上证据恰能证明古田县人民法院查封该房屋合法合情合理；上述证据真实、合法、有效，二份裁定书均明确了戴枫武要求解除对涉案房屋的查封，依据不足。 4、泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区安置房交易管理规定通知（泉政[2012]13号）、泉州市人民政府关于在泉州市中心市区全面实施不动产同一登记的通告（泉政文[2016]96号）、泉州市人民政府（泉政文[2017]151号），系泉州市地方性行政法规，与本案无关联性，不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”戴枫武与谢小爱签订《房屋买卖协议》，戴枫武虽支付了大部分购房款，但该协议仅对协议当事人具有约束力，不发生物权变动的效力，不具有对抗第三人的效力,产权仍归阮东与谢小爱所有,阮东在与谢小爱婚姻关系存续期间，为黄聿栋、黄明珍借款提供担保，虽属其个人行为，应由其个人财产承担连带责任，但因涉案房屋属于夫妻共同财产，为不可分物，故本院依据当事人的申请和生效的法律文书，依法查封阮东名下的财产，符合法律规定。戴枫武要求确认《房屋买卖协议》有效，并要求停止执行，解除查封措施于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回戴枫武的诉讼请求。 案件受理费14,700元，由戴枫武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  黄荣峰 审 判 员  彭 雯 人民陪审员  邱家宋 二〇一八年五月二十三日 法官助理陈玉玲 书记员姚静 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第二款案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。