上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第322号上诉人(原审被告)成丽华。委托代理人袁根娣。被上诉人(原审原告)坚实置地(上海)有限公司。法定代表人唐勇。委托代理人徐志辉，上海百悦律师事务所律师。委托代理人顾飞，上海百悦律师事务所律师。上诉人成丽华因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第2898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月26日，坚实置地(上海)有限公司(以下简称“坚实公司”)作为甲方(卖方)与成丽华作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，暂测建筑面积为167.16平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币(以下币种均为人民币)5,733,450元。合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列方式追究乙方责任：甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同第十一条约定，甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同附件一《付款方式和付款期限》约定甲方同意乙方采用下列方式(即银行按揭付款方式)支付购房款，乙方应按以下约定时间如期足额将房款支付给甲方：1、乙方应于2012年7月26日前支付全部房价款的40%，计2,300,000元，乙方已支付给甲方的定金(如有)或意向金(如有)500,000元，冲抵房价款。2、乙方应于2012年8月25日前支付全部房价款的60%，计3,433,450元，乙方采用按揭方式支付上述第2条所列的房款，届时按揭合同由乙方与按揭银行签署。同时乙方还应遵守如下规定：(1)乙方应在本合同签订当日签订按揭贷款合同，提交申请按揭所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并缴纳有关费用，若因乙方原因导致贷款银行不能在本合同约定期限内放贷至甲方账户，则视为乙方逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的规定追究乙方的违约责任。(2)如不论任何原因，乙方的贷款申请未获银行批准，或银行所批准的贷款金额或银行实际放款的金额不足付清乙方本拟通过银行贷款支付的款额，则乙方有义务按照本附件上述第2条规定的期限付清房价款。否则甲方有权根据本合同第七条的规定追究乙方的违约责任。(3)乙方申请按揭贷款按照贷款银行的要求如须由甲方提供担保的，乙方承诺，如乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的，则乙方应于收到甲方书面通知后10日内将甲方因履行其担保责任所遭受损失偿付甲方，否则，甲方有权单方面解除本合同，乙方需按合同第七条承担赔偿责任。合同另对双方的其他权利、义务作了约定。成丽华先后于2012年4月24日、2012年4月29日、2012年7月6日、2012年7月26日、2012年7月27日分别向坚实公司支付房款10,000元、90,000元、200,000元、1,930,000元、70,000元，合计2,300,000元。合同签订后，成丽华至坚实公司推荐的中国工商银行黄浦支行办理系争房屋贷款事宜，2012年9月，该行告知成丽华其贷款申请未获审批通过。2012年9月29日，成丽华及其母亲袁根娣因贷款问题至中国工商银行黄浦支行，后发生争执，2012年9月30日，上海市公安局黄浦分局认定成丽华母亲袁根娣有阻碍执行职务的违法行为，对其作出行政拘留七日的行政处罚决定。2012年10月19日，成丽华作为借款人及抵押人，中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，约定成丽华贷款3,300,000元用于购买系争房屋，并授权贷款人将贷款放款至坚实公司账户内。2012年11月1日，成丽华登记为系争房屋预购房屋权利人。当日，中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部登记为系争房屋抵押权人，债权数额为3,300,000元。2012年11月5日，中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部向坚实公司放贷3,300,000元。2012年11月10日，成丽华向坚实公司支付房款133,450元。2013年10月26日，坚实公司与成丽华签订《装修房入住确认书》，明确坚实公司将系争房屋交付给成丽华，该房屋的实测面积为167.23平方米，成丽华已付清全部房价款。同时，坚实公司向成丽华出具《房屋入住业主费用清单》，明确系争房屋实测面积为167.23平方米，房款误差为-6,860元等。该费用清单备注明确我司保留追究业主逾期支付房款违约金的权利。后坚实公司向成丽华退还购房款6,860元。2014年3月28日，坚实公司将系争房屋预告登记证明原件、房屋交接书原件等材料交予成丽华。2014年10月，坚实公司起诉至原审法院，要求判令成丽华支付逾期付款违约金99,150元。原审审理中，成丽华表示商品房预售合同中违约金按逾期未付款额的日万分之四计算的约定过高，要求法院调整。坚实公司表示其实际损失为财务利息。原审法院认为，坚实公司与成丽华于2012年7月26日签订的《上海市商品房预售合同》合法、有效，双方均应按约履行。该合同约定成丽华应于2012年8月25日前支付房款3,433,450元，若因成丽华原因导致贷款银行不能在合同约定期限内放贷至坚实公司账户，则视为成丽华逾期付款，坚实公司有权根据合同的规定追究成丽华的违约责任。实际成丽华的贷款银行于2012年11月5日放款3,300,000元，成丽华于2012年11月10日支付房款133,450元。成丽华逾期付款，坚实公司有权依据合同约定要求成丽华承担违约责任。成丽华表示商品房预售合同中违约金按逾期未付款额的日万分之四计算的约定过高，要求法院调整。法院以坚实公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，以成丽华未付款的银行同期贷款利率确定成丽华应支付的违约金。至于成丽华抗辩称，工商银行黄浦支行系坚实公司指定的贷款银行，成丽华一直积极办理银行贷款，坚实公司明知其贷款金额为3,300,000元，从未要求其支付违约金，故不同意坚实公司的诉请。由于成丽华未提供坚实公司曾表示放弃追究其违约责任的相关证据，故法院对于成丽华的抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：成丽华应于本判决生效之日起十日内支付坚实置地(上海)有限公司逾期付款违约金38,024元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,279元，减半收取计1,139.50元，由成丽华负担。成丽华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，坚实公司提供的商品房预售合同系格式合同，坚实公司未向成丽华就合同附件中的关于逾期付款相关条款内容予以明示，该条款存在限制并增加成丽华责任和义务的情况，原审法院以此为依据判决成丽华承担违约金属适用法律错误。另外由于坚实公司指定的银行原因，成丽华未能按约付款，逾期付款责任不在成丽华。坚实公司在退还房款时没有向成丽华主张违约金。由于系争房屋存在严重质量问题，坚实公司提起本案诉讼是为了向成丽华施压，属于恶意诉讼。原审法院认定事实不清，成丽华不同意支付逾期违约金，要求撤销原审判决，依法改判。被上诉人坚实公司辩称，不同意成丽华的上诉请求，坚实公司提供的合同合法有效，不存在加重成丽华义务或剥夺其权利的内容；坚实公司没有指定银行，仅是推荐；在费用清单上注明坚实公司有追究业主逾期支付房款违约金的权利；房屋质量问题与本案无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，成丽华与坚实公司就系争房屋签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照合同约定履行自身的义务。该合同中对于成丽华的付款时间以及逾期付款应承担的违约责任有明确的约定，现合同实际履行中成丽华存在逾期付款的情况，坚实公司依据合同约定要求成丽华支付逾期违约金，原审法院予以支持，并无不妥。由于成丽华主张合同约定违约金过高，原审法院基于本案实际情况及当事人过错程度等因素，对逾期违约金予以调整，亦无不妥，本院予以认同。成丽华上诉主张未及时办理贷款系由于坚实公司指定银行的原因，逾期付款的责任不在成丽华，且坚实公司从未向成丽华要求支付违约金，但未提供确实充分的证据予以证明，对成丽华的上述主张本院不予采纳。至于成丽华上诉所称因系争房屋质量存在问题，坚实公司提起本案诉讼是为了给成丽华施压，不具有事实依据，且不能成为成丽华不同意支付逾期违约金的理由。成丽华上诉对原审判决所提异议不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币750.60元，由上诉人成丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘海邑审 判 员  周刘金代理审判员  高 胤二〇一五年七月二十七日书 记 员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……