江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民终字第00208号上诉人（原审原告）朱琥琥。委托代理人万勇，江西秦风律师事务所律师。委托代理人赖斌，江西秦风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏东湖科技园有限公司，住所地在江苏省东台市东进路9号。法定代表人伍宏林，该公司董事长。委托代理人程勇，江苏知本律师事务所律师。委托代理人曲庆云，上海申伦律师事务所律师。上诉人朱琥琥与被上诉人江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民初字第0162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人朱琥琥的委托代理人赖斌，被上诉人东湖公司的委托代理人程勇、曲庆云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年1月30日，朱琥琥（买受人）与东湖公司（出卖人）签订商品房买��合同六份，合同编号为20130129031（13幢105-107，价款为8136540元）、20130129033（13幢108-111，价款为7136600元）、20130129034（13幢112-115，价款为7254750元）、20130129035（13幢205-207，价款为8660140元）、20130129036（13幢208-211，价款为7746560元）、20130129037（13幢212-216，价款为9497050元）。合同同时约定，签订本合同时，买受人支付首期房款，余款自合同签订之日起十五日内以贷款或现金的形式付清。以上商品房买卖合同均标注“合同草案”。同日，东湖公司向朱琥琥出具945万元收据一份，交款方式注明“上海思融公司代付”字样，并注明“按合同约定付款后，凭此收据开具正式发票”。2013年2月5日，东湖公司向朱琥琥开具发票6张，共计1700万元。一审庭审中，东湖公司同意解除与朱琥琥签订的六份商品房买卖合同。2014年7月2日，朱琥琥诉至一审法院，请求判令解除与东湖公司签订的��份商品房买卖合同，并要求东湖公司返还购房款1700万元，承担自2013年4月28日起至实际履行之日，以1700万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，承担部分已付房款一倍即8046696元的赔偿责任，以上合计25046696元，并由东湖公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为，本案争议焦点为：一、朱琥琥要求解除六份商品房买卖合同是否具有事实根据和法律依据。二、东湖公司是否应当向朱琥琥返还1700万元预付款，是否应当赔偿朱琥琥损失。原审法院认为，双方签订的六份商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合��。第九十四条第（二）项、第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案中，双方签订合同后，朱琥琥并未按双方约定支付首付款和后续款，双方仅有票证上的出具而无实际上的房款履行行为，故朱琥琥首先构成根本违约，在此基础上，东湖公司又将房屋出卖给他人，亦构成根本违约。朱琥琥要求解除涉案合同，东湖公司在庭审中也同意解除合同，故原审法院确认，双方签订的六份商品房买卖合同于2014年12月11日（第二次庭审日期）解除。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之��，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该规定适用的前提是买房人无违约行为，但是根据已经查明的事实，朱琥琥并未实际向被告支付1700万元购房预付款，故其要求东湖公司返还购房款以及赔偿损失的请求无事实和法律依据，不应支持。至于朱琥琥认为其与东湖公司以及案外人存在债务转移的法律关系，是由出售人受让了1700万元债务，转化为朱琥琥的房款，因朱琥琥所称的债权转让法律关系具有实体上的诉讼请求的本质属性，超出了本案原本的诉讼主张和审理范围，与本案房屋买卖���同法律关系非同一法律关系，故原审法院对所谓的债权转让的真实性、合法性均不予理涉，仅严格围绕房屋买卖关系予以审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认朱琥琥与东湖公司于2013年1月30日签订的六份商品房买卖合同于2014年12月11日解除；二、驳回朱琥琥其他诉讼请求。案件受理费324192元，由朱琥琥负担。宣判后，上诉人朱琥琥不服，向本院提起上诉称：1、原审法院对事实认定错误，被上诉人在签订合同时即存在欺诈行为，双方签订的商品房买卖合同标注“合同草案”，无法办理商品房预售备案，双方交易无法实现。2、上诉人已按约履行了支付首付款的义务，被上诉人应承担部分已付房款即8046696元的赔偿责任。双方在签订合同时，被上诉人即向上诉人出具收据，交款方式注明“上海思融公司代付”，并注明“按合同约定付款后，凭此收据开具正式发票”，2013年2月5日，被上诉人向上诉人开具了金额为1700万元的正式发票。双方签订商品房买卖合同的用途为上诉人与被上诉人、被上诉人关联公司上海思融企业管理咨询有限公司（以下简称思融公司）及上海永邦投资有限公司（以下简称永邦公司）之间进行债权债务的清偿，上诉人已经履行了支付首付款的义务。3、原审法院对上诉人与被上诉人及其他案外人就购房款的支付约定不予审理的行为于法无据。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人东湖公司答辩称：1、原审法院认定事实清楚。上诉人主张被上诉人签订合同时存在欺诈无事实依据。2、上诉人主张其支付了首付款义务不是事实。被上诉人开具发票是为了帮助上诉人办���款，而不是上诉人已经实际支付款项。伍宏林不是思融公司的实际控制人，上诉人主张永邦公司向思融公司出具委托付款函并由被上诉人开具发票即应视为上诉人已经履行了首付款的义务不能成立。3、上诉人主张被上诉人承担已付房款的赔偿责任，因其未实际付款，该项主张不能成立。4、上诉人主张的债权转让等法律关系与本案不属于同一法律关系，原审法院对所谓的债权转让不予理涉，合法有据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。对于原审法院查明事实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：上诉人主张被上诉人返还1700万元的购房款以及赔偿8046696元的损失是否应予支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实���张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，按照上诉人在上诉状的陈述，双方签订商品房买卖合同的目的系双方与被上诉人的关联公司（思融公司）及永邦公司之间进行债权债务的清偿，上诉人在二审中还陈述签订房屋买卖合同只是一种形式，是为了保障上诉人1700万元的债权通过退房或者房屋回购的方式实现，合同涉及的真实对价为1700万元，合同中约定的房价系为了符合房产行政管理部门限价的需要。鉴于上诉人主张双方签订六份购房合同系抵偿债务或者担保债权实现，本案所涉抵偿的房屋也未发生所有权转移，即使本案存在以房抵债，由于以物抵债具有实践性的特点，因东湖公司将发票进行红冲，上诉人主张解除合同，双方也实际无法继续履行，基于双方当事人在一审中也同意解除本案所涉的六份购房合同，原审法院判决解除双方合同并无不当。此外，上诉人主张存在抵偿1700万元的债务，但是被上诉人不予认可，且涉及案外人思融公司以及永邦公司的实体权益，原审法院对于上诉人主张的债权转让法律关系不予理涉并无不当，上诉人可以根据真实、合法存在的债权转让法律关系另行主张权利。综上，上诉人虽然签订商品房买卖合同，但并未实际支付1700万元购房款，主张据以抵偿的1700万元债务其真实性、合法性在本案中尚无法进行认定，上诉人基于商品房买卖合同关系，主张被上诉人出卖房屋时构成欺诈以及将房屋出卖给第三人导致其合同目的无法实现，要求被上诉人返还1700万元购房款以及赔偿8046696元损失的主张缺乏事实依据，对上诉人的该项诉讼请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回���诉，维持原判。二审案件受理费167034元，由上诉人朱琥琥负担。本判决为终审判决。审 判 长 高 洪代理审判员 陈 丽代理审判员 秦岸东二〇一五年七月二十三日书 记 员 朱亚萍