成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2015)青羊民初字第4320号原告肖沙。委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。特别授权。原告李飞。委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。特别授权。被告成都中鹏房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人曾贤麟，职务不详。被告成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司。住所地：四川省新津县。负责人曾骁，职务不详。原告肖沙、李飞诉被告成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）、成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司（以下简称中鹏新津分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员隋婧独任审判，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。原告肖沙、李飞的共同委托代理人唐海涛到庭参加了诉讼，被告中鹏公司、中鹏新津分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖沙、李飞诉称，2013年4月18日，肖沙、李飞与中鹏新津分公司签订《商品房买卖合同》，约定：肖沙、李飞购买由中鹏新津分公司开发的位于新津县花源镇白云村、张巷村的南洋国际庄园的房屋总价款为30000000元；协议签署当日，肖沙、李飞即全额付款。2013年10月，肖沙、李飞接收上述房屋。但因该房屋在装修、产权登记面积等方面的实际状况与商品房买卖合同差异较大。2014年6月12日，肖沙、李飞与中鹏新津分公司签署《补充协议（一）》，约定中鹏新津分公司应于2014年12月11日前将房屋过户登记至肖沙、李飞名下，每延迟一日，中鹏新津分公司需向肖沙、李飞承担购房总款万分之一的违约金。肖沙、李飞多次催告，中鹏新津分公司仍未履行合同义务，肖沙、李飞为维护自身合法权利，诉至本院，请求判令：1.确认肖沙、李飞与中鹏新津分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.中鹏新津分公司限期为肖沙、李飞办理商品房房屋所有权及国有土地使用权证书，并将房屋过户登记至肖沙、李飞名下；3.中鹏公司承担迟延办理房屋产权登记的违约金，以购房款30000000元为基数，从2014年12月12日起算至房屋权属证书办妥之日，每日按照购房款总额万分之一计算，暂计算至2015年5月11日为450000元；4.中鹏新津分公司承担肖沙、李飞因本案纠纷所发生的律师费，暂时按50000元计算；5.中鹏公司对第二、三、四项诉请承担连带责任；6.本案诉讼费用由中鹏公司、中鹏新津分公司承担。庭审中，肖沙、李飞当庭放弃第二项诉请中要求中鹏公司、中鹏新津分公司办理国有土地使用权证的诉请；肖沙、李飞将第五项诉请变更为：要求中鹏公司、中鹏新津分公司共同对第二、三、四项诉请承担责任。被告中鹏公司、中鹏新津分公司书面答辩称，1.认可肖沙、李飞购房款已付清，目前中鹏公司、中鹏新津分公司资金紧张，将房屋办理到肖沙、李飞名下困难，需要肖沙、李飞垫付费用；2.肖沙、李飞主张的违约金过高；同时，也已经向肖沙、李飞退了3520000元购房款作为前期补偿，不应该承担任何违约责任；3.肖沙、李飞主张的律师费没有根据，中鹏公司和中鹏新津分公司不应该承担；4.《商品房买卖合同》、商品房买卖合同房屋信息摘要（备案表）、国土证、预售许可证的真实性，肖沙、李飞予以认可；《商品房买卖合同补充协议（一）》是中鹏新津分公司曾骁签的，合同约定肖沙、李飞不能再以面积误差、装修不达标、交房迟延向中鹏公司和中鹏新津分公司主张违约金。经审理查明，2013年4月18日，中鹏新津分公司与肖沙、李飞签订《商品房买卖合同》，约定：肖沙、李飞购买中鹏新津分公司开发的位于新津县花源镇白云村的房屋，用途为商业，住宅类型为别墅，装修水平为全装，套内建筑面积分别为2795.51平方米、941.2平方米、866.96平方米、3877.01平方米；该商品房总价款为8000000元、5000000元、5000000元、12000000元，共计30000000元；付款方式采取一次性付款方式；中鹏新津分公司应当在2013年9月17日前向肖沙、李飞交付该商品房。中鹏新津分公司应当在2013年9月17日取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，中鹏新津分公司办理了涉案房屋的合同备案登记。同日，中鹏公司出具“收据”一张，载明：收到肖沙、李飞的购房款30000000元。2014年6月12日，肖沙、李飞与中鹏新津分公司法定代表人曾骁签订《商品房买卖合同补充协议（一）》，约定：2013年4月18日，肖沙、李飞购买中鹏新津分公司开发的位于新津县花源镇白云村商品房4套，合计建筑面积8480.68平方米；因中鹏公司无法按照合同约定交付全装修房屋，实际装修面积不足500平方米，上述房屋办妥的房产证（监证字第02161**）中载明的建筑面积合计约7237.49平方米，面积误差达14.7%；因上述原因，中鹏新津分公司已于2014年4月18日、5月17日、8月20日、8月22日向肖沙银行账户退还购房款合计3520000元；双方确认2013年4月18日，肖沙、李飞委托成都同盛百世股权投资基金管理有限责任公司转账支付12000000元，委托胡庭艳支付18000000元，上述购房款已足额支付；中鹏新津公司承诺于本协议签署后180日将房屋产权过户登记至肖沙、李飞名下，由此发生的税费双方依法承担；产权过户若有逾期，每迟延一日，中鹏新津分公司需向肖沙、李飞承担购房款总额（30000000元）万分之一的违约金；中鹏新津分公司已向肖沙、李飞退还的购房款3520000元视为对肖沙、李飞的足额补偿，本补充协议签署后，肖沙、李飞不得再以房屋面积误差、装修不达标、交房迟延等为由，向中鹏新津分公司提出索赔要求，肖沙、李飞需于本协议签署后5日内向中鹏新津分公司出具上述款项的收款收据，费用用途为购房违约补偿款；本补充协议履行过程中若发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可将纠纷提交有管辖权的人民法院诉讼解决，守约方由此发生的律师费用、诉讼费用、保全费用等概由违约方承担。2014年6月17日，肖沙、李飞出具“收据”一张，载明：中鹏新津分公司于2013年4月18日、5月17日、8月20日、8月22日向肖沙银行账户合计支付3520000元（转账时汇款用途载明“费用”），该款系2014年6月肖沙、李飞与中鹏新津分公司签署的《商品房买卖合同补充协议（一）》项下载明的“购房违约补偿款”，该款已经收到。中鹏新津分公司的法定代表人曾骁签字确认。另查明，1.花源镇兴源路的房屋产权登记在中鹏新津分公司名下；2.2015年6月11日，新津县公安局花源派出所出具“证明”一份，载明：“南洋国际庄园”楼盘位于新津县花源镇兴源路。以上事实有肖沙、李飞的身份证复印件、中鹏公司、中鹏新津分公司的营业执照、房屋信息摘要、《商品房买卖合同》、“收据”、《商品房买卖合同补充协议（一）》、“证明”、开庭笔录及当事人的陈述在案为证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以采信。本院认为，肖沙、李飞与中鹏新津分公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（一）》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人均应按上述合同的约定享有权利并履行义务，肖沙、李飞已向中鹏新津分公司按时缴纳了购房款，中鹏新津分公司应当按照《商品房买卖合同补充协议（一）》的约定于2014年12月9日前协助肖沙、李飞办理房屋产权过户手续，中鹏新津分公司至今未协助肖沙、李飞办理房屋过户手续，构成违约。现涉案房屋所有权登记在中鹏新津分公司名下，故肖沙、李飞要求中鹏新津分公司协助办理房屋所有权手续的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，中鹏新津分公司的民事责任应由中鹏公司承担，故中鹏公司亦有协助肖沙、李飞办理房屋所有权过户手续义务。虽然中鹏新津分公司、中鹏公司抗辩已经向肖沙、李飞退还3520000元购房款作为前期补偿，不应该再承担任何违约责任，但双方在《商品房买卖合同补充协议（一）》中仅约定肖沙、李飞不得再以房屋面积误差、装修不达标、交房迟延等为由，向中鹏新津分公司提出索赔要求，并没有免除中鹏新津分公司对逾期办证的违约责任，且双方在《商品房买卖合同补充协议（一）》中也对中鹏新津分公司预期办证的违约责任进行了约定，故中鹏公司、中鹏新津分公司的该项抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，中鹏新津分公司就其逾期办证的违约行为，应当承担相应的违约责任。本院认为，违约金以补偿性为主，当约定违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以违约造成的损失为基础标准，对违约金进行适当的调整。鉴于守约方对因违约造成的损失情况更清楚，更易掌握损失的相关证据，故在违约方提出违约金过高要求调整的抗辩时，人民法院可要求守约方对其损失作出说明和提交证据。但肖沙、李飞并未对逾期办证违约造成的损失作出合理说明和提交相关证据，实际损失是否存在或实际损失的具体数额均无法确定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，考虑虽涉案房屋实际已交付由肖沙、李飞占有使用的情况，但中鹏新津分公司向肖沙、李飞交付房屋后至今未办理权属证书，其违约行为的情节、其存在一定过错以及可能对肖沙、李飞处分自己权利造成的影响，衡量民法公平原则及诚实信用原则，本院酌定调整违约金计算标准为每日万分之一的20%。据此，中鹏新津分公司应给付肖沙、李飞逾期办证违约金计算方式为，以已付房款30000000元为基数，每日按照万分之一的20%计算即每日按600元（1÷10000×30000000元×20%=600元）计算，从2014年12月10日起至涉案房屋所有权登记至肖沙、李飞名下之日止。同时根据《中华人民共和国公司法》第十四条“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”之规定，中鹏新津分公司的民事责任应由中鹏公司承担，肖沙、李飞主张从2014年12月12日起计算违约金至中鹏公司协助肖沙、李飞办理房屋过户手续之日止的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。肖沙、李飞主张中鹏新津分公司承担本案律师费，因肖沙、李飞未提供相应证据证明其律师费损失，本院对该项诉请，不予支持。综上，原告的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告肖沙、李飞与被告中鹏新津分公司于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告成都中鹏房地产开发有限公司及被告成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告肖沙、李飞办理位于新津县花源镇兴源路的房屋的产权登记手续，并登记在原告肖沙、李飞名下；三、被告成都中鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告肖沙、李飞违约金（以30000000元为基数，每日按照600元计算，从2014年12月12日起至房屋所有权登记至肖沙、李飞名下之日止）；四、驳回原告肖沙、李飞的其余诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，已由原告肖沙、李飞预交，由成都中鹏房地产开发有限公司承担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告肖沙、李飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 隋 婧二〇一五年七月二十一日书 记 员 邓象月