内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民终528号上诉人（原审被告）：康永，男，1972年6月11日出生，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。被上诉人（原审原告）：金柱，男，1953年2月27日出生，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。上诉人康永因与被上诉人金柱房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区新巴尔虎右旗人民法院（2017）内0727民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人康永，被上诉人金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人康永上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：因康永在该房屋积压货物繁多，一审法院判决康永在法律文书生效之日起十日内返还金柱房屋，未给康永合理的搬离期限错误。一审法院认为康永占用金柱的部分房屋，从而影响金柱整套房屋的利用价值，按全部评估价款计算损失对康永显失公平。该房屋用隔板阻隔后一分为二，实际是两间房屋，康永承租其一间40平方米房屋，另一间房屋仍正常使用，故康永应只对其占用的房屋赔偿损失，也只应负担其占用部分房屋的物业费。被上诉人金柱答辩称，房屋租赁合同已经到期，康永不返还房屋属违约行为。金柱并没有销售涉案房屋，未侵犯康永的优先购买权。康永占用的房屋面积为52.91平方米，用一天的时间就能够搬迁，十天搬不完的说法与事实不符。因康永占用部分房屋使整间房屋无法装修，无法开超市，侵犯了金柱整套房屋的使用权，因此应按整套房屋的标准赔偿损失。金柱向一审法院起诉请求：1.康永返还金柱的房屋；2.康永赔偿金柱未按合同约定交付房屋违约金1万元；3.康永赔偿金柱经济损失25200元[900元／日×28日（自2017年6月1日至2017年6月28日）]；4.诉讼费由康永承担。在诉讼中，金柱将第3项诉讼请求变更为：康永赔偿金柱占用房屋损失按照109.59元/日计算，自2017年6月2日至康永搬出房屋为止。增加诉讼请求为：由康永承担评估费2000元；康永给付物业费，按照44.63元/月计算，自2017年6月2日至康永搬出房屋为止。一审法院认定事实：康永承认承租了金柱主张的位于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇××小区2号楼101门市（105.86平方米）的40余平方米部分，并承认于2016年6月1日双方签订的租赁协议。本案有争议的事实为，金柱主张房屋租赁合同期限届满，康永未按照合同约定提前一个月交纳房屋租赁费，故应当返还房屋，并赔偿违约金和经济损失。康永抗辩租赁期限内金柱出卖其房屋时没有向康永提前一个月通知就把租赁房屋出卖给案外人于某某，金柱的行为侵犯了康永的承租人优先购买权，所以金柱违约在先，且康永承租金柱房屋的只有40余平方米的部分，不同意金柱的诉讼请求。另查明，2010年至2017年，康永连续承租金柱的房屋，但金柱与康永签订的租赁合同是一年一签，租赁费一年一交，2010年至2017年间的租赁费康永全部交付完毕。对此双方均无异议。康永认为连续承租，应享有优先购买权和优先承租权，不同意返还房屋。金柱认为康永没有按照租赁协议的约定提前一个月交付租赁费，租赁合同期限届满，要求返还租赁房屋。金柱与康永双方签订的租赁协议期限于2017年6月1日届满，但康永未将金柱的房屋予以返还，也未按约定提前一个月给付金柱租赁费。金柱向该院申请对金柱的房屋自2017年6月2日之后被占用期间的房屋日损失进行价格评估，该院依法委托北京市国宏信价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司进行评估，该公司作出国宏信（蒙·呼伦贝尔）（价）字2017第054号价格评估报告书，价格评估结论为价格评估标的在评估基准日的价格为：109.59元。金柱与康永对评估价格无异议，但康永认为其承租金柱房屋的只有40余平方米部分，故康永不承担按全部评估价款计算的房屋损失。一审法院认为：金柱与康永签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行义务。康永抗辩长期承租金柱的房屋，具有优先承租权。就本案而言，康永虽然连续租赁金柱房屋，但双方的租赁协议中约定“乙方（康永）提前一个月交房租做好下一步打算”，显然，即便是长期租赁，双方的租赁协议已明确约定应当合同届满之前提前一个月交付房屋租赁费，但康永未按合同履行，且未提前告知金柱是否续租，并得到金柱的同意。租赁期限届满后，金柱亦向康永明确收回其租赁房屋，不再续租给康永。该院认为，金柱与康永的租赁合同已终止，故康永无权占有、使用，应当返还金柱房屋。康永抗辩金柱侵犯其承租人优先购买权，金柱违约在先，但康永未举证证明其主张，该院不予支持其抗辩意见，康永应当承担举证不能的不利后果。综上所述，金柱要求康永返还其房屋的诉讼请求，该院予以支持。租赁合同终止后康永拒绝返还金柱房屋，其行为侵犯了金柱的合法权益，应当承担民事赔偿责任。金柱主张由康永承担违约金1万元，该院认为，金柱与康永签订的租赁协议并未就租赁期限届满后康永不及时返还房屋约定违约责任，故对金柱的该项请求不予支持。金柱主张由康永赔偿占用房屋损失，按照109.59元/日计算，自2017年6月2日至康永搬出其房屋为止，该院认为，康永由于拒不返还金柱的房屋，侵害了金柱对其房屋的占有、使用权，应当赔偿金柱损失，康永对房屋日损失评估价格无异议，但认为康永只占用金柱房屋的部分，不同意按全部评估价格计算损失，该院认为，由于康永占用金柱房屋的部分，影响金柱实现其整套房屋的利用价值，故康永应当按全部评估价款计算损失进行赔偿，该院予以支持。金柱主张评估费2000元，该院认为，评估费是由于康永占用金柱房屋，导致金柱受损后对房屋损失进行评估而产生的费用，故应当由康永承担，该院予以支持。金柱主张物业费，按照44.63元/月计算，自2017年6月2日至康永搬出房屋为止，该院认为，由于康永占有、使用金柱房屋，从而产生的费用应当由康永承担，康永抗辩已交纳物业费，但未举证证实自2017年6月1日之后由康永交纳涉案房屋的物业费事实，故该院不予支持其抗辩。物业费金柱按44.63元/月计算，对此金柱向该院提供交纳物业费的计算依据，其依据合法有效，该院予以支持。综上所述，鉴于本案实际情况，康永应迁出金柱的房屋，并赔偿金柱的房屋损失、评估费、物业费等，但应给予康永一定的时间，另行解决房屋问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告康永自本判决生效之日起10日内返还原告金柱的位于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇××小区2号楼101门市；二、被告康永赔偿金柱占用房屋损失，该损失按照109.59元/日计算，自2017年6月2日至被告康永搬出原告金柱的上述房屋为止；三、被告康永承担原告金柱的位于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇××小区2号楼101门市的物业费，按照44.63元/月计算，自2017年6月2日至被告康永搬出原告金柱的上述房屋为止；四、被告康永承担评估费2000元；五、驳回原告金柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由被告康永负担。二审期间，被上诉人金柱提交以下证据：1.录音光盘一张，照片三张，欲证明合同到期后康永拒绝返还涉案房屋，因康永不返还其租赁的房屋导致整个房屋无法正常使用。上诉人康永认可该组证据的真实性，但不认可其证明目的，质证称康永改造租赁房屋均经过金柱同意。本院经审查后认为，双方当事人对该组证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认。2.新巴尔虎右旗人民法院（2017）内0727民初476号民事判决书、呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1268号民事判决书，欲证明金柱没有侵犯康永的优先购买权，金柱没有过错。康永认可该组证据的真实性，但不认可其证明目的。本院经审查后认为，上述判决已认定康永未能提供证据证明金柱侵犯其优先购买权的事实，本院对该组证据的证明目的予以采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为一审法院判决康永在判决生效后十日内返还金柱涉案门市房，该期限是否合理；一审法院判决康永承担占用房屋期间的损失及物业费的金额是否正确。金柱与康永签订的房屋租赁合同到期后，康永未返还其承租的房屋，一审法院判决康永在判决生效后十日内返还金柱涉案门市房。康永上诉认为，因货物繁多，不能在十日内搬离，一审法院判决康永在法律文书生效之日起十日内返还金柱房屋不合理。本院认为，金柱和康永的房屋租赁协议约定租赁期限自2016年6月1日至2017年6月1日，合同到期后，康永未续交租金，也未与金柱签订续租合同。此种情况下，应及时退还房屋。双方发生争议后，一审法院判决康永在判决书生效后十日内返还房屋并无不当。康永仅以物品繁多为由认为期限过短的上诉理由不能成立。本院对康永的该项上诉主张不予支持。关于占用房屋期间的损失及物业费金额，因涉案房屋为一套房屋中间用隔离板分隔的格局，实际上就属于一套房屋，康永不返还其租赁的房屋部分，已经影响到整套房屋的利用价值，根据北京市国宏信价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司作出国宏信（蒙·呼伦贝尔）（价）字2017第054号价格评估报告书，价格评估标的在评估基准日的价格为109.59元。故一审法院按照整套房屋评估价款计算损失，并按照每月44.63元计算物业费并无不当，故本院对康永主张按照实际占用房屋部分承担损失和物业费的上诉主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人康永负担。本判决为终审判决。审判长  李洪波审判员  王丽英审判员  印 帅二〇一八年五月二十九日书记员  谢 欣附本案所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；