山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)青民一终字第1295号上诉人（原审被告）袁亲珂。被上诉人（原审原告）纪亮国。上诉人袁亲珂因与被上诉人纪亮国房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1659号民事判决，于2015年2月6日向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月18日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人袁亲珂、被上诉人纪亮国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪亮国在一审中诉称，2013年1月，其与袁亲珂签订《房屋租赁合同》，约定将纪亮国建设的位于大北曲前村村后的厂房租赁给袁亲珂使用，租赁期限自2013年3月1日至2017年2月30日止，年租金15万元。袁亲珂交纳一年费用后拒绝继续交费，同时拒不腾出房屋，在租赁期间造成建筑物损坏亦拒绝修理。故请求判令袁亲珂支付：1、房屋占有使用费12328.76元；2、地面修复费用5000元；3、诉讼费用由袁亲珂承担。为证明其主张，纪亮国向法庭提交了以下证据：1、大北曲前社区居委会与纪亮国签订的土地租赁合同复印件及该居委会出具的证明，证明涉案房屋系纪亮国自行建造，且其对该房屋具有处分收益的权利。袁亲珂认为土地租赁合同系复印件，对真实性无法核实，即使真实也是纪亮国与案外人签订与袁亲珂及本案无关；对该居委会出具的证明的真实性予以认可，但对证明事项有异议，从该证明来看，纪亮国仅有集体土地的使用权，无法证明该土地之上有纪亮国所称的房屋。2、纪亮国、袁亲珂签订的房屋租赁合同，证明2013年1月纪亮国、袁亲珂签订涉案合同，合同租赁期限5年，年租金为每年15万元，纪亮国具有参照合同约定向袁亲珂主张房屋占有使用费的权利。袁亲珂对该证据中袁亲珂签订予以认可，但对该合同的第二条第3项纪亮国予以单方涂改不予认可，对证明事项有异议，袁亲珂在青岛尚迅杰汽车维修有限公司（以下简称尚迅杰公司）拟成立之初，为公司设立所签订的租赁合同，实际是设立尚迅杰公司所必须而非袁亲珂的个人行为，且涉案房屋也是尚迅杰公司实际经营场所。3、照片6张，证明袁亲珂在使用房屋过程中对地面造成损坏，且损坏是因袁亲珂经营特殊行业所导致；证明纪亮国曾于2014年2月28之前通过书面形式通知袁亲珂催缴房屋租赁费用。袁亲珂对该证据的真实性不予认可，认为无法证明该证据是在涉案房屋内拍摄，也无法证明是纪亮国所称的时间内进行了催费通知。袁亲珂在一审中辩称，一、纪亮国起诉主体错误，袁亲珂系尚迅杰公司股东及监事，涉案租赁合同相对方及实际履行人是尚迅杰公司而非袁亲珂，纪亮国起诉袁亲珂明显主体不适格。尚迅杰公司拟成立之初，在名称核准后，需要先签订租赁合同，有实际经营地址后，方能进行办理工商注册。因此袁亲珂代表成立中的公司与纪亮国签署的合同其所有权利义务均应由尚迅杰公司承担而与袁亲珂无关。对此纪亮国在合同签订时是明知的，这从纪亮国为尚迅杰公司出具的收款条可以证实。二、袁亲珂及尚迅杰公司不存在拖欠纪亮国租赁费问题，实际情况是纪亮国故意不及时收租金以达到其不正当目的。尚迅杰公司与纪亮国签订的租赁合同约定在2014年2月1号前付清下一期租赁费，但尚迅杰公司工作人员在此时间前多次联系纪亮国收取租赁费，但纪亮国拒不理睬，拒不收取租赁费，蓄谋恶意造成尚迅杰公司逾期不交纳租赁费的情形。对此尚迅杰公司在2014年1月28日向纪亮国邮寄通知催促纪亮国收取租金，后该通知被拒收退回。后尚迅杰公司在2014年1月28日起诉要求履行租赁合同，收取租赁费。三、现涉案房屋正面临拆迁，涉及巨大利益，纪亮国为谋取不正当利益恶意不收租金，现又恶意诉讼，其行为不具有正当性，其诉讼明显属于恶意诉讼，其主张不用得到支持。综上，纪亮国起诉缺乏事实及法律依据，故请求法庭驳回纪亮国的起诉。为证明其主张，袁亲珂向法庭提交了以下证据：1、租赁合同及收款收条，证明尚迅杰公司拟成立之初，袁亲珂代表正在成立之中的公司与纪亮国签订合同，该合同实际权利义务承受人及履约方是尚迅杰公司而非袁亲珂；纪亮国起诉袁亲珂没有事实依据，该合同第二条第3项明确约定，如有拆迁，拆迁方赔偿的营业性补偿与纪亮国无关，该拆迁补偿应由房屋使用人所有；从纪亮国出具的收款收据来看纪亮国在签订合同之时即明知该合同的相对方是尚迅杰公司。纪亮国对租赁合同的真实性无异议，对证明事项有异议，根据合同显示房屋的使用人系袁亲珂，与袁亲珂所称的尚迅杰公司无任何关系，即使涉案房屋是由尚迅杰公司使用，也是袁亲珂与尚迅杰公司转租行为，与纪亮国、袁亲珂之间的房屋租赁无任何关系，不能证明袁亲珂与尚迅杰公司系同一主体；纪亮国所建房屋系不合法的建筑物，按照法律规定，建立于违章建筑物上的租赁合同应属无效，当然包括袁亲珂所称的涉案合同中第二条第3项规定的内容；对收款收条中纪亮国的签字无异议，虽然收据上出现尚迅杰公司但不能说明纪亮国与尚迅杰公司有房屋租赁关系，且收据中标注袁亲珂姓名，纪亮国不清楚袁亲珂与尚迅杰公司是否有经营上的混同。2、工商查询信息，尚迅杰公司营业执照，证明袁亲珂系尚迅杰公司的股东及在公司担任监事一职；租赁合同签订的时间是2013年1月30日，尚迅杰公司股东会决议设立时间2013年5月29日，尚迅杰公司核准成立时间是2013年6月7日，从以上三个时间看均有内在关联，证明涉案房屋是尚迅杰公司用于经营而从纪亮国处租赁。纪亮国对该证据的真实性无异议，但纪亮国认为袁亲珂欲以证明的事项与本案无关，尚迅杰公司的法定代表人是纪瑞平与袁亲珂一样系不同的民事主体；袁亲珂签订的房屋租赁合同的行为不能由尚迅杰公司代为承继因涉案合同所产生的权利义务；袁亲珂在尚迅杰公司担任的职务是其作为公民应当享有的权利，但袁亲珂不是其法定代表人；从尚迅杰公司注册时间来看纪亮国、袁亲珂签订的涉案合同早于尚迅杰公司成立的时间，虽然尚迅杰公司认可了发起设立前的房屋使用行为，也只能说明袁亲珂与尚迅杰公司之间可能对涉案房屋具有转租的行为，不能直接由尚迅杰公司直接作为涉案合同的当事人。3、2014年1月28日邮政特快专递邮递单2份、被拒收退回的特快专递2份(经现场打开，内各有一份通知与后面袁亲珂提交的通知是一致的)、特快专递内的通知2份，证明尚迅杰公司法定代表人纪瑞平在2014年1月28日向纪亮国及大北曲前社区居民委员会用特快专递形式邮递了催促收取租金通知，袁亲珂及尚迅杰公司不存在不及时交纳租赁费的情形，而是纪亮国故意不及时收取。纪亮国对邮政特快专递邮递单的真实性无异议，但认为纪亮国没有收到此两份快递及有关任何方面的取件通知，从该证据上载明的内容看，无法看出包裹内的所要表明的文件内容且此快递的寄件人是纪瑞平而非袁亲珂，纪亮国与纪瑞平及尚迅杰公司不存在任何的直接的租赁合同关系，纪亮国没有权利接收尚迅杰公司的任何款项，也没有义务接受尚迅杰公司发送的任何邮件，纪亮国是将涉案房屋租赁给袁亲珂个人，应由袁亲珂向纪亮国交纳房租，但袁亲珂在合理期限内并未作出交纳房租的意思表示，理应承担相应的法律后果。4、2014年1月28日诉讼费缴费收据、起诉状，证明尚迅杰公司于2014年1月28日起诉纪亮国要求纪亮国履行合同收取租金。纪亮国对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，尚迅杰公司在另案起诉纪亮国的原因没有任何事实及法律依据。原审查明，2013年1月30日纪亮国（甲方）与袁亲珂（乙方）签订《租赁合同》，约定袁亲珂租赁纪亮国位于城阳区大北曲前社区的房屋，房屋面积2220平方米，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月30日止；年租金15万元，每年一次性交清，甲方为乙方出具收据，且每年提前一个月交付房租，如拖欠房租而终止合同违约的一切后果由乙方承担，如遇政府拆迁甲方按乙方实际所用天数计算房租，剩余租金一次性返给乙方；如遇拆迁，乙方必须配合甲方完成评估，拆迁方赔偿的营业补偿与甲方无关，营业性补偿全部归乙方所有。2013年1月30日，纪亮国给袁亲珂出具收条，收到袁亲珂租厂房定金2万元。2013年3月1日纪亮国出具收条，载明：收到青岛尚迅杰汽车维修有限公司（袁亲珂）厂房租赁费13万元，院子地面款7000元已付清。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等手续。尚迅杰公司于2013年6月7日成立，其营业执照上载明经营场所位于涉案房屋。袁亲珂与案外人纪瑞平系尚迅杰公司的股东，纪瑞平系该公司法定代表人。2014年1月28日尚迅杰公司给纪亮国及城阳区大北曲前社区居委会各邮寄通知一份，要求纪亮国到该公司收取租金，但该二份特快专递均以被收件人拒收退回。同日尚迅杰公司对纪亮国提起诉讼，要求继续履行涉案租赁合同。涉案房屋至庭审辩论结束时仍由袁亲珂占有。原审认为，综合纪亮国、袁亲珂的诉辩理由，并结合查明的事实，本案争议焦点问题在于：一、涉案租赁合同的效力；二、袁亲珂是否应支付纪亮国房屋占有使用费及数额；三、袁亲珂应否支付纪亮国地面修复费用。关于第一个焦点问题，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的租赁合同无效。关于第二个焦点问题，法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费。故纪亮国要求袁亲珂支付至2014年3月28日的房屋占有使用费，理由正当，法院予以支持，但其数额应为11506.85元（150000元÷365天×28天）。关于第三个焦点问题，法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。纪亮国主张袁亲珂将涉案房屋地面损坏，袁亲珂予以否认，纪亮国也没有提交证据证明其主张，根据证据规则，应承担对其不利的后果，故纪亮国要求袁亲珂支付地面修复费用约5000元，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、袁亲珂于判决生效后10日内支付纪亮国房屋占有使用费11506.85元；二、驳回纪亮国要求袁亲珂支付地面修复费用5000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由纪亮国负担78元，袁亲珂负担155元。宣判后，袁亲珂不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。其上诉的主要理由是：一、纪亮国起诉主体错误，袁亲珂系尚迅杰公司股东及监事，涉案租赁合同相对方及实际履行人是尚迅杰公司而非袁亲珂，纪亮国起诉袁亲珂明显主体不适格。尚迅杰公司拟成立之初，在名称核准后，需要先签订租赁合同，有实际经营地址后，方能进行办理工商注册。因此袁亲珂代表成立中的公司与纪亮国签署的合同系职务行为。对此纪亮国在合同签订时是明知的，这从纪亮国为尚迅杰公司出具的收款条可以证实；二、袁亲珂及尚迅杰公司不存在拖欠纪亮国租赁费问题，实际情况是纪亮国故意不及时收租金以达到其不正当目的。尚迅杰公司与纪亮国签订的租赁合同约定在2014年2月1号前付清下一期租赁费，但尚迅杰公司工作人员在此时间前多次联系纪亮国收取租赁费，但纪亮国拒不理睬，拒不收取租赁费，蓄谋恶意造成尚迅杰公司逾期不交纳租赁费的情形。对此尚迅杰公司在2014年1月28日向纪亮国邮寄通知催促纪亮国收取租金，后该通知被拒收退回。后尚迅杰公司在2014年1月28日起诉要求履行租赁合同，收取租赁费。三、现涉案房屋正面临拆迁，涉及巨大利益，纪亮国为谋取不正当利益恶意不收租金，现又恶意诉讼，其行为不具有正当性，其诉讼明显属于恶意诉讼，其主张不应得到支持。被上诉人纪亮国辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成协议。本院认为，本案双方争议的焦点为袁亲珂是否系涉案租赁合同的当事人。对此，袁亲珂主张其系代表成立中的尚迅杰公司与纪亮国签订的涉案租赁合同，尚迅杰公司才是涉案租赁合同的实际履行人，由此产生的权利义务应由尚迅杰公司承担。纪亮国对此不予认可。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”。在本案中，从袁亲珂提交的工商查询信息及尚迅杰公司营业执照中可以看出，袁亲珂系尚迅杰公司的股东并且系发起人之一，袁亲珂以自己名义与纪亮国签订租赁合同所承租的涉案房屋系用作尚迅杰公司的经营场所。因此，依据上述规定，原审认定袁亲珂系涉案租赁合同的当事人，其应承担涉案租赁合同所产生的权利义务，并无不当。涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，故纪亮国、袁亲珂所签订的涉案租赁合同应为无效。原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判令袁亲珂向纪亮国支付占用期间的使用费正确，应予维持。综上，上诉人袁亲珂的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人袁亲珂负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 明代理审判员 马 喆代理审判员 安太欣二〇一五年七月一日书 记 员 李珊珊书 记 员 王 晶