河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终1097号上诉人（原审原告）：翟廷育，男，1995年2月28日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：史正杰，汝阳县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河南汝阳农村商业银行股份有限公司。住所地河南省汝阳县城人民路**。法定代表人：单秋焕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。原审第三人：汝阳县富力房地产开发有限公司。。住所地河南省汝阳县文化路**原毛巾厂）。法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住河南省汝阳县。原审第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司。。住所地河南省汝阳县城杜鹃大道东段路北第******法定代表人：陈刚强，该公司董事长。原审第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司。住所地。住所地河南省汝阳县城刘伶路北段凤祥小区**楼****西iv>法定代表人:翟天须，该公司董事长。原审第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住河南省汝阳县。原审第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住河南省汝阳县城关镇文化路**。委托诉讼代理人：翟天须，基本情况同上。系翟冬冬之父。原审第三人：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，，住河南省汝阳县上店镇西街村**原审第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，，住河南省汝阳县原审第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，，住河南省汝阳县上诉人翟廷育因与被上诉人河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行），原审第三人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。翟廷育向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判停止对争议房产车库的执行。确认上诉人与汝阳县富力房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同合法有效。本案一、二审诉讼费由汝阳农商行负担。事实与理由：上诉人翟廷育2015年6月30日与汝阳县富力房地产开发有限公司签订《房屋认购书》一份，购买富力城小区10号楼2单元402室房屋一套属实。买卖合同应该依法有效。一审法院凭审计报告中一句没弄清全面事实及因果关系的话，就不顾事实驳回上诉人的诉讼请求，是不尊重事实的，有失客观公平公正的。1、上诉人与富力公司签订《房屋认购书》当天，富力公司就向翟廷育出具了购房收据，认可收到上述房屋价款258077元，尽管该笔购房款是由上诉人的岳父从其借给富力公司的660万元中扣除抵偿的，但是通过双方协商同意的。豫凯会审字（2016)第1678号《专项审计报告》中未注明抵偿该笔债务，属于审计部门和富力公司不负责任，上诉人没有过错。2、富力公司既然于2013年11月7日就取得预售许可，显然表明其有出售所开发房屋的资质和权利，同时买卖房屋是买卖双方的事，一方要约，一方承诺，就符合法律的相关规定。王松根作为富力公司的债权人，以自己的债权抵偿上诉人的购房款，经过了各方同意，并签订有《房屋认购书》，且有收据、款项数额等。3、双方签订的《房屋认购书》及富力公司给上诉人开具的收款票据均表明是双方的真实意思表示，上诉人完全享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该标的。一审法院在判决书中说上诉人翟廷育未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，这些责任也不在上诉人一方，而是富力公司从2015年后半年就因与汝阳县农商银行及第三人因借款合同纠纷陷于瘫痪，无法办理。4、上诉人翟廷育所买房屋价款为25万8千多元，无论是自己掏钱，还是其岳父王松根为其抵账都不是个小数目，既有《房屋认购书》，又有收据，庭审中，到庭的第三人都认可房子确实是上诉人买的。一审法院的判决是片面的，不公正的，与事实不符，适用法律也是不适当的。汝阳农商行辩称，一审判决结果正确，答辩人认为应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，驳回上诉人的诉讼请求。汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓述称，从富力公司与翟廷育双方签订房屋认购书到富力公司为其出具的收到购房款收据及营业部出具的交易明细单等均符合合同法规定的一方要约，一方承诺的规定，买卖双方的行为都是自已真实意思的表示，不存在一方将自己的意志强加于对方的情况，完全是平等主体间的协商一致。至于存在款项及利息顶替的情况，也是富力公司为资金周转方便而采取的一项措施，不存在合同法第五十二条规定的情形。就是有不妥之处，也是公司内部依据公司当时实际经营情况进行的合理调整，与翟廷育无关。故富力公司和其他第三人一致认为上诉人的诉讼请求应该支持。翟廷育向一审法院起诉请求：1.立即停止对翟廷育购买的富力公司开发的富力城10号楼2单元402室的强制执行，并解除对上述房屋和车库的查封；2.确认富力公司与翟廷育的买卖合同有效，并确认上述房屋和车库归原告翟廷育所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告翟廷育办理上述房产的产权过户登记。一审法院认定事实：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路××小区××、××、××、××、××、××、××、××楼预售许可。2015年6月30日，富力公司与翟廷育签订《房屋认购书》，约定翟廷育购买认购汝阳富力城小区10号楼2单元402室，面积125.28平方米,认购价258077元。当日，富力公司向翟廷育具收据，认可收到上述房款。经审计，上述房屋未注明系抵偿何笔债务，亦未注明富力公司应付利息金额及顶账后利息余额。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，于2015年8月10日依法对上述房产和车库予以查封。翟廷育提出执行异议，审查后认为，根据物权法的规定，翟廷育未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不当，遂裁定驳回其异议请求。翟廷育不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归翟廷育所有。原告翟廷育的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，在本案中不予处理。本案的争议焦点在于翟廷育与富力公司之间是否存在真实且合法有效的商品房买卖合同关系。从审计报告看，翟廷育并未实际支付购房款，其当庭陈述购房款系以抵账方式支付，冲抵了鑫能公司的部分借款本息。但审计报告既未显示被顶账债权信息，更未显示富力公司应付利息金额及顶账后余额，无法认定以房抵债的真实性。因此，不能认定翟廷育与富力公司签订的《房屋认购书》具有商品房买卖合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告翟廷育的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告翟廷育负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。另查明一审法院调取了豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》，相关内容为：报告第81页《房屋顶账明细表》显示，翟廷育10号楼2单元402室顶账金额258077元，但未注明系抵偿何笔债务，亦未注明富力公司应付利息金额及顶账后利息余额。本院认为，根据豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》显示，翟廷育实际并未支付购房款，其购房款系以抵账方式支付，但并不显示被抵账债权信息，庭审中上诉人称其系用鑫能公司对富力公司的债权冲抵的购房款，因审计报告中并未显示被抵账债权信息，也未显示抵账后鑫能公司债权的余额，而上诉人翟廷育也未能提供充分有效的证据证明在其与富力公司签订《房屋认购书》时是用鑫能公司的债权抵顶自己的购房款，故无法认定以房抵债的真实性。综上，上诉人主张其已经通过抵账的方式支付了购房款，其与富力公司之间的房屋认购书已经实际履行的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1000元，由上诉人翟廷育负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年五月十八日书记员  苏 航