上海市青浦区人民法院民事判决���（2014）青民三(民)初字第3286号原告上海鑫德物流有限公司。法定代表人郭德祥，总经理。委托代理人刘凯，上海明伦律师事务所律师。被告上海闵绿花木园艺有限公司。法定代表人谢金清，董事长。委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。委托代理人蔡邦国，男，在上海闵绿花木园艺有限公司工作。被告李辉，男，1968年1月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区城中西路448弄8号502室。被告顾明泉，男，1959年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区徐泾镇民主村348号。委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。被告丁如宏，男，1967年11月26日出生，汉族，户籍所在地江苏省东台市台南镇高窑村十二组5号。原告上海鑫德物流有限公司诉���告上海闵绿花木园艺有限公司(以下简称“闵绿公司”)、李辉、顾明泉、丁如宏土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年10月16日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘凯、被告闵绿公司的委托代理人王卫林（并作为被告顾明泉的委托代理人）、被告顾明泉、被告李辉到庭参加诉讼。被告丁如宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2014年12月2日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘凯、被告闵绿公司的委托代理人王卫林（并作为被告顾明泉的委托代理人）及蔡邦国、被告李辉、被告顾明泉到庭参加诉讼。被告丁如宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因原告申请对隔离网的价值进行审价，本院于2014年12月4日依法委托上海联合工程监���造价咨询有限公司进行审价。2015年4月23日，原告申请撤回审价。本案于2015年4月27日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘凯、被告闵绿公司的委托代理人王卫林（并作为被告顾明泉的委托代理人）及蔡邦国，被告李辉、被告顾明泉到庭参加诉讼。被告丁如宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2015年4月30日依法转为普通程序进行审理。本案于2015年6月23日第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘凯、被告闵绿公司的委托代理人王卫林（并作为被告顾明泉的委托代理人），被告李辉到庭参加诉讼，被告丁如宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鑫德物流有限公司诉称：2013年11月12日，原告与被告闵绿公司签订《土地租赁合同》，约定原告承租青浦区赵巷镇和��村四组九组的土地230亩，第一年租金每亩人民币28,000元，合计6,440,000元，租赁期限自2014年1月1日至2024年1月1日，合同签订时先付50%租金。被告李辉、顾明泉、丁如宏及案外人赵明亮作为被告闵绿公司的股东及代表在合同上签字。后原告与四被告签订《补充协议》一份，约定：被告闵绿公司保证对出租土地享有转租权，并承诺土地用途允许原告用于建筑物流园区，被告闵绿公司承担土地区域连接沪青平公路的道路建设。若违约，被告闵绿公司应当向原告返还租金并赔偿原告的投资损失、添置地上建筑物损失、律师费损失等，被告李辉、顾明泉、丁如宏承担连带担保责任。被告李辉、顾明泉、丁如宏在该协议上签字。上述协议签订后，原告于2013年12月30日前支付租金340万元，并花费20万元购买隔离网交付被告闵绿公司准备拉网隔离。然被告闵绿公司一直以手续尚未齐全��由，未向原告交付土地。至2014年3月，被告李辉告知原告，因土地性质为耕地，不能用于建筑物流园区，故租赁合同无法履行。被告李辉于2014年4月29日出具《承诺书》，承诺被告李辉于2014年5月26日将租金230万元归还原告，如果到期不还，从2014年5月26日起按照日息千分之五计算利息，直至全部归还为止。至今原告未收到租金和损失，被告在明知租赁合同无法履行情况下与原告订立合同，收取租金，合同无效。故原告诉至本院请求：1、判令原告与被告闵绿公司签订的《土地租赁合同》无效；2、被告闵绿公司返还原告租金340万元（含履约保证金20万元）；3、被告闵绿公司支付原告利息损失（以340万元为本金，自2014年1月1日起至2014年5月26日止，按照年利率5.6%）；4、被告闵绿公司支付原告利息损失（以110万元为本金，自2014年5月26日起至实际支付之日止，按照年利率5.6%）；5、被告闵绿公司赔偿原告购买隔离网的损失20万元；6、被告闵绿公司赔偿原告律师费损失6万元；7、被告李辉、顾明泉、丁如宏对上述诉讼请求承担连带责任；8、被告李辉支付利息损失（以230万元为本金，自2014年5月26日起至实际支付之日止，按照日息万分之六）；9、四被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令原告与被告闵绿公司签订的土地租赁合同无效；2、被告闵绿公司返还原告租金306.4万元（含保证金20万元）；3、被告闵绿公司支付原告利息损失（以306.4万元为本金，自2014年1月1日计算至实际还款之日止，按照银行同期贷款利率）；4、被告闵绿公司赔偿原告购买隔离网的损失5万元；5、被告闵绿公司赔偿原告律师费损失6万元；6、被告李辉、顾明泉、丁如宏对上述五项诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费由四被告承担。被告上海闵绿花木园艺有限公司及被告顾明泉共同辩称：1、对于合同效力由法院认定；2、被告闵绿公司没有收取钱款，原告租金支付给了被告丁如宏，被告丁如宏给被告顾明泉1,264,000元。被告希望继续履行合同，如果法院认定合同无效，原、被告均存在过错，应当分担责任；3、本案纠纷尚在处理过程中，不同意支付利息；4、隔离网被告确认价值为5万元，但是不同意全部由被告承担；5、律师费无法律依据，且费用过高；6、应当由实际取得钱款的人承担返还义务，不应由四被告共同承担连带责任。被告李辉书面辩称：被告李辉分两次从被告丁如宏手中拿到96万元，同意退回，其他款项应当由被告丁如宏承担。另其已经通过银行转账方式归还原告336,000元。其也是受害人，不同意承担连带责任，其收取的钱款已经大部分用于公关，请求予以减免。被告丁如宏未作答辩。经开庭审理查明：2012年4月16日，上海银涛投资管理有限公司（甲方，以下简称“银涛公司”）与被告闵绿公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于青浦区赵巷镇和睦村四组八组760亩租地内土地200亩。期限自2012年4月15日至2017年6月15日。乙方承租上述土地用于优质草坪培植和苗木种植，以营造生态环境和建立草场基地。乙方不得在租赁地块内搭建建筑物，乙方不得将租赁地用于其他用途。乙方将场地转租给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意。2013年11月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于青浦区赵巷镇和睦村四组九组760亩租地内的土地230亩（151,800平方米），地上可以建造6米高钢结构仓库30,000平方米，其余土地用于停车和绿化。第一期租赁期限暂定自2014年1月1日至2024年1月1日，合同每十年为一期，在租赁期内如未发生政府征用土地及甲方利用该土地开发的情况，则本合同自然延续至第二期、第三期……，至甲方与青浦区赵巷镇和睦村民委员会签订的《项目合作承包协议书》到期为止。乙方承租上述土地用于仓库、停车场、绿化园，乙方不得将租赁地用于住宅房建造。租金按年度计算，第一年每亩土地租金28,000元，合计6,440,000元。租金每年支付一次，在到期前两个月支付，先付后用。租金每三年递增5%。合同签订时先支付50%年租金，余下的50%年租金即322万元在甲方开始履行第二天义务时支付清楚。甲方按照将承建的建筑物交付给乙方的时间作为相应的土地起租时间，并在年租金中作相应的计算进行扣减。合同签订之日，乙方应支付甲方现金人民币20万元作为履行合同的保证金。乙方在租赁甲方土地后，因将地块按使用规定进行规划设计、圈围施工或是建造建筑物，甲方应予同意和确认，如有必要乙方可委托甲方施工，相关费用由乙方支付。被告闵绿公司在合同上盖章，被告李辉、顾明泉、丁如宏及案外人赵明亮作为被告闵绿公司的代表签字。原、被告签订《土地租赁合同》后，被告顾明泉在被告闵绿公司手中的合同上标注：此租赁合同由签字的人共同负责，与被告闵绿公司无关，被告闵绿公司不需负什么责任。后原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，第一条约定：由于出租土地系甲方从银涛公司处租赁所得，甲方应保证对该土地享有转租权，并提供书面证明盖章后作为本协议附件，若第三方队该土地主张权利或者《土地租赁合同》无效，而给乙方造成损失的，甲方应返还租金并承担赔偿责任，赔偿责任包括但不限于乙方投资损失、乙方添置的地���建筑物损失、律师费损失、公证费损失等。第二条约定：甲方承诺该土地用途允许乙方用于建筑物流园区，且甲方明确了解乙方租赁该土地的用途。若因土地性质或用途违规，或因其他非乙方的原因，而导致该土地被收回、乙方添置的地上建筑被拆除或土地被恢复到乙方租赁前的状况、投资目的不能实现的，甲方除应当返还乙方支付的租金外，还应根据乙方投资损失、乙方添置的地上建筑物损失、律师费损失、公证费损失等予以全额补偿。第五条约定：为保证项目的健康、平稳开展和防范法律风险，甲方由其全部投资人（股东）对本协议中的补偿承担连带担保责任。被告闵绿公司在协议上盖章，被告李辉、顾明泉、丁如宏作为被告闵绿公司的投资人、股东签字。2013年11月至12月期间，原告共计支付被告340万元，其中被告顾明泉、丁如宏共同签字确认收到原告290万元，被告丁如宏另签字确认收到原告50万元。合同签订后，原告购买隔离网，由被告进行安装。因原告认为系争土地租赁目的无法实现，要求被告返还租金，被告李辉返还原告租金33.6万元，剩余钱款未归还致讼。另查明，2014年3月23日，因原告要求被告返还租金，被告李辉出具《承诺书》，承诺2014年4月26日开具的230万元票据到期无条件支付给原告法定代表人郭德祥，如到期不付所有法律责任由第二被告负责。被告顾明泉、丁如宏在承诺书上签字证明。2014年4月29日，被告李辉出具《承诺书》，表示原、被告签订的《土地租赁合同》，因被告闵绿公司提供的土地无法满足原告使用条件，合同无法履行，又因被告李辉作为被告闵绿公司的代表收取原告前期租金230万元，被告李辉承诺于2014年5月26日还给原告，如到期不还，从2014年5月26日起��利息，利息为前期租金日息千分之五，计算至归还完毕止。还查明，2013年11月1日，被告顾明泉、丁如宏和案外人赵明良（共同作为甲方）与被告李辉（乙方）签订《协议书》，约定乙方协助甲方把200亩土地上建钢结构的简易厂房面积1万平方米。乙方主管：区、镇、村协调好，道路从318国道进入地内宽9米，地内的仓库捡起来。被告丁如宏主管：市政府、地内的平整、一切事宜。被告顾明泉主管：村民、银涛，案外人赵明良主管：全面协调工作。2013年11月5日，被告闵绿公司（甲方）与被告顾明泉、丁如宏及案外人赵明良（乙方）签订《承包协议书》，约定乙方就甲方与银涛公司所租赁的200亩土地进行承包经营，甲方同意予以同意。在承包期内，乙方保证按照甲方与银涛公司签订的协议遵纪守法，如有违纪违法行为一律由乙方负责。承包期内，所有��权债务关系均由乙方自行处理，由此造成甲方公司经济损失的应由乙方承担全部赔偿责任。在案件审理过程中，原告与被告闵绿公司、顾明泉、李辉一致认可被告李辉、顾明泉、丁如宏并非被告闵绿公司的员工,系争土地系农业用地。原告表示因被告丁如宏未对隔离网价值进行确认，故原告不要求被告丁如宏对隔离网损失承担连带责任。以上事实，由原、被告的陈述、土地租赁合同及附件、补充协议、收条、汇票、承诺书、承包协议书、土地租赁合同、协议书、银行详单等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：1、在签订土地租赁合同及补充协议过程中，四被告均向原告承诺系争土地可以用于建造物流园区，后原告发现系争土地系耕地性质，无法用于建造物流园区，故原、被告之间签订的土地租赁合同无效；2、被告未按约完成道路开通和拓宽工作，未将系争土地交付原告；3、依照补充协议的约定，被告闵绿公司应当返还原告收取的租金，并且赔偿原告的损失，其余被告承担连带责任；4、原告花费20万元购买隔离网进行前期投入，现原告认可系争隔离网价值为5万元，另原告为诉讼花费6万元律师费，按照补充协议约定，均应由被告进行赔偿。被告闵绿公司和顾明泉共同表示：1、原告在签订合同之前就已经知晓被告闵绿公司与银涛公司签订的合同，对于土地状况也是知晓的，如果法院认定合同无效，双方都有过错，损失应当由各方进行分担，不能全部由被告承担；2、合同签订前被告就将系争土地交付原告，双方未办理书面交接手续，被告已经按约完成了开通和拓宽工作；3、被告闵绿公司没有实际收取过钱款，且依据承包协议书，被告闵绿公司不应当承担责任。所���钱款均由原告支付给被告丁如宏，被告丁如宏共支付被告顾明泉1,264,000元，应当由实际收款人承担返还钱款的责任；4、原告购买的隔离网价值确认为5万元。律师费没有法律依据，且过高，不应由被告承担；5、系争土地被告闵绿公司已经花费了租金和前期投入共计500余万元，被告闵绿公司并未收益。为此被告闵绿公司提供收条、合同等证据证明其实际投入，原告认为该组证据与本案无关。另被告顾明泉表示其代表被告闵绿公司收取钱款，被告闵绿公司认为被告顾明泉系个人收取。被告李辉表示：1、其经人介绍认识被告顾明泉和丁如宏，被告顾明泉和丁如宏告知系争土地手续齐全，委托被告李辉找关系建钢结构仓库，合同签订后，被告李辉发现被告丁如宏提供的2013年11月25日的授权委托书是假的，被告李辉在2014年春节后多次要求退出并将合同作废，均被被���丁如宏拒绝，故此合同开始就是一个骗局。被告李辉不同意继续履行合同；2、合同约定的道路开通和拓宽工作未施工完毕；3、被告丁如宏于2013年11月21日和11月29日支付两次共支付被告李辉96万元，其余钱款不知去向。被告李辉已经分4次共归还原告33.6万元，实际收取的钱款大部分用于公关，希望法院予以减免；4、原告提供的2014年4月29日的承诺书系原告通过威逼的手段要求被告李辉书写的，该承诺书无效；5、隔离网价值认可5万元，律师费金额过高。被告李辉也是受害者，不同意承担连带责任。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告均确认本案系争土地系农业用地，根据国家相关法律法规的规定，农业用地不得用于非农用途，原告与被告闵绿公司签订的《土地租赁合同》约定原告承租系争土地用于建造物流园区，该合同违反了国家法律法规的强制性规���，应属无效。被告闵绿公司作为出租方在租赁合同上盖章，其余被告在合同上作为公司代表签字确认，故被告顾明泉、丁如宏出具的租金收条均视为被告闵绿公司收取了原告租金。从银涛公司与被告闵绿公司签订的土地租赁合同可以看出，被告闵绿公司承租系争土地用于草坪培植和苗木种植，不得搭建建筑物。被告闵绿公司明知上述情形，仍将系争土地出租原告并且承诺用于建造物流园区，存在过错。现原、被告在补充协议中已经对合同目的无法实现的法律后果进行了明确约定，理应按照此约定承担相应的法律后果。被告主张已经将系争土地交付原告，但未提供证据予以证明。依据补充协议，合同无效后，被告收取的租金理应退还原告。原告主张租金利息损失的标准为银行同期贷款利率，与法无悖，本院予以支持。原告与被告闵绿公司、李辉、顾明泉一致确认隔��网的价值为5万元，隔离网作为原告前期的投入损失，被告理应予以赔偿。原告主张的律师费有发票和合同佐证，并且未超过收费标准，本院予以支持。被告闵绿公司与被告李辉、顾明泉、丁如宏等人之间的承包协议等约定系其内部关系，在原、被告之间的土地租赁合同中未予以说明，不能对抗原告，其纠纷可以自行处理。被告李辉、顾明泉、丁如宏虽非被告闵绿公司的人员，却以被告闵绿公司的名义与原告签订了合同，且在补充协议上也作为投资人、股东签名确认承担连带责任，故四被告理应承担连带责任。原告明确表示不要求被告丁如宏对隔离网损失承担连带责任，系其自身权利处分，本院予以准许。被告丁如宏经本院合法传唤未到庭，视为放弃了抗辩权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华��民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海鑫德物流有限公司与被告上海闵绿花木园艺有限公司在2013年11月12日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告上海闵绿花木园艺有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海鑫德物流有限公司租金3,064,000元（含保证金200,000元）；三、被告上海闵绿花木园艺有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫德物流有限公司利息损失（以3,064,000元为本金，自2014年1月1日起计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告上海闵绿花木园艺有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海鑫德物流有限公司购买隔离网损失50,000元；五、被告上海闵绿花木园艺有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海鑫德物流有限公司律师费损失60,000元；六、被告李辉、顾明泉对上述二、三、四、五项承担连带责任，被告丁如宏对上述二、三、五项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32,432元，由四被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞代理审判员 金 艳人民陪审员 钱 江二〇一五年七月二十九日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文?附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺���、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。