广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书百中民一终字第569号上诉人（一审被告）百色市建华砖厂，住所地百色市建华路。法定代表人刘波，该厂厂长。委托代理人黄瀚乾，广西百澄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）广西百色西江投资发展有限公司，住所地百色市右江区城东路百色银监分局二楼。法定代表人周开兴，该公司董事长。委托代理人李莲，广西澄碧律师事务所律师。一审第三人广西百色开发投资集团有限公司，住所地百色市右江区城东路百色银监分局二楼。法定代表人周明象，该公司总裁。上诉人百色市建华砖厂因租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月10日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人的法定代表人刘波及委托代理人黄瀚乾、被上诉人的委托代理人李莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年4月26日，被告与第三人签订《土地租赁协议》约定，第三人将百色港大旺作业区上游已征的20亩土地使用权出租给被告使用，租期为6年，第1年租金为100000元，以后每年递增6%，先交租金后使用，每年12月20日交纳下一年度的租金，逾期超过60日未缴纳租金的，第三人有权解除合同，被告应向第三人支付欠缴租金20%的违约金。2011年5月10日，被告与第三人签订了《土地使用权租赁移交单》，确认当天土地交付被告使用。同年5月10日至7月30日为建设免租期，被告应在5月15日前支付2011年8月1日至2011年12月31日的租金41667元及3000元保证金（该两项款项已实际交纳）。协议履行期间，第三人于2012年1月1日将出租土地正式移交给原告经营管理。原告接收该土地后于2012年3月26日向被告送达《关于签订土地租赁协议的函》，告知被告所租赁土地已由原告接收，要求被告重新与原告签订租赁协议并交纳租金，被告收函后，既未重新与原告签订租赁协议也未向原告或第三人交纳租金。2013年3月1日，第三人向被告正式送达《通知》，告知被告于2011年4月26日签订的《土地租赁协议》中第三人的权利和义务已转让给原告，请求被告向原告交纳租金及变更协议中的甲方主体，被告签收该函后仍不予理睬。原告于2013年3月18日在无法与被告取得联系的情况下，通过公证邮寄方式向被告送达《通知》，明确从2013年3月25日起先行收回被告租用的20亩土地闲置未用的部份约7.4亩（靠近港口办公楼55米×90米），同时解除租赁协议，要求被告交清拖欠租金并于2013年3月30日前搬出租赁场地，被告收到该通知后仍未理睬。至今被告仍占用12.6亩的土地，在该土地上有构筑物、移动板房、捞沙的设备。由此而引起本案讼争。一审法院审理认为，第三人与被告签订的《土地租赁协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该协议签订后，第三人将该协议的权利义务转让给原告并书面通知被告，亦为合法的民事法律行为。各方当事人应依约行使权利并履行其义务。根据各方当事人的诉辩意见，本案主要有以下争议焦点：一是原告是否具备本案的诉讼主体资格；二是被告主张不缴纳租金是在行使不安抗辩权是否有事实和法律依据；三是原告在诉讼请求当中请求确认第三人与被告签订的合同已经解除的主张是否成立；四是原告请求被告支付租金以及违约金是否有事实和法律依据；五是原告请求判令被告搬离租赁场地将租赁场地恢复原状是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，一审法院认为，因第三人已明确将与被告所签订《土地租赁协议》的权利义务转让原告并书面通知被告，原告依法享有该协议的权利并承担相应义务，因此，原告已具备本案诉讼主体资格。关于第二个争议焦点，一审法院认为，所谓不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案原告以及第三人均不存在该条法律规定的情形，因此，被告关于不交纳租金是其行使不安抗辩权的抗辩理由不能成立，应不予支持。关于第三个争议焦点，一审法院认为，第三人与被告签订的合同不仅明确约定了被告向第三人交纳租金时间和方式，而且明确约定了被告逾期超过60日未缴纳租金的，第三人有权解除合同，也约定逾期交纳租金承担违约金的计算方法，因原告依法取得了第三人在该合同项下的权利，在被告一年多既不依合同约定向第三人交纳租金，也未向原告交纳租金的情况下，原告除向被告书面催缴租金外，还向被告送达了解除合同的书面通知，被告仍不交纳租金，亦不提出任何异议，原告主张第三人与被告签订的合同已经解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，应予以支持。关于第四个争议焦点，一审法院认为，权利和义务是相对应的。被告依合同约定使用了租赁土地，同样应当依合同约定交纳租金。被告未依约交纳的租金不仅应当交纳，且已构成违约，还应当承担违约责任。由此，原告请求判决被告交纳租金和相应的违约金既符合合同法的规定，亦符合合同约定，应予以采纳。关于第五个争议焦点，一审法院认为，如上所述，既然《土地租赁协议》已经解除，被告理应搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状。综上所述，原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，应予以支持。被告的答辩主张没有充分证据证实，应不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、确认被告百色市建华砖厂与第三人广西百色开发投资集团有限公司签订的《土地租赁协议》已解除；二、被告百色市建华砖厂搬离租赁场地，将租赁场地恢复原状交付原告广西百色西江投资发展有限公司；三、被告百色市建华砖厂支付原告广西百色西江投资发展有限公司2012年1月至2014年8月30日的租金215924.9元（2014年9月1日至本判决发生法律效力时止的租金另计），违约金43185元，共计259109.9元。案件受理费5187元，由被告百色市建华砖厂承担。上诉人百色市建华砖厂不服一审判决，上诉称，一、被上诉人违约在前，上诉人为避免重大损失而履行不安抗辩权暂不交租金的行为，符合合同法第六十八条的规定。二、上诉人与被上诉人在未达成新的租赁协议期间，原与第三人签订的《土地租赁协议》应合法有效，因此一审作出上诉人搬离场地，恢复土地原状的判决是错误的。三、上诉人在与第三人签订《土地租赁协议》之后，投入100多万元进行采沙场的建设，正由于被上诉人违反土地租赁协议的约定，将租期及面积随意减少，造成上诉人无法投资，导致前期巨额投资遭受重大经济损失。综上事由，上诉人不服一审判决第一、二项，请求二审法院依法确认上诉人与被上诉人《土地租赁协议》继续履行，并撤销一审第二项判决。被上诉人广西百色西江投资发展有限公司辩称，一、上诉人称不交纳租金是在行使不安抗辩权，无事实和法律依据。被上诉人的合同义务是将租赁土地交付给上诉人使用，而被上诉人已经先予履行了该合同义务，上诉人后不履行交纳租金的义务，因此存在“不安”的应当是被上诉人，而不应是上诉人。二、一审判决确认租赁协议解除，上诉人搬离租赁场地，将租赁场地恢复原状是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审第三人广西百色开发投资集团有限公司述称，本案第三人与上诉人在2011年4月26日签订的《土地租赁协议》是双方的真实意思表示，是真实有效的，因市政管理需要，第三人在2011年12月31日已经将《土地租赁协议》的权利和义务转给了被上诉人，并书面告知了上诉人，上诉人对此无异议。至此，《土地租赁协议》的权利和义务已经转由被上诉人与上诉人之间享有和履行，与第三人再无任何关联性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，应当予以维持。二审审理期间，上诉人、被上诉人、一审第三人均无新证据向本院提供。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、上诉人提出本案应适用“不安抗辩权”的理由是否成立。二、被上诉人诉请要求确认上诉人与一审第三人签订的《土地租赁协议》已解除，并判决上诉人搬离场地，恢复土地原状是否有事实和法律依据。本院认为，1、关于上诉人提出本案应适用“不安抗辩权”的理由是否成立的问题。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案上诉人与一审第三人签订的《土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在一审第三人将该合同的权利义务转给被上诉人并依法通知上诉人之后，该合同的权利义务应由上诉人与被上诉人遵照合同约定来履行。根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人之间就本案合同并不存在互负债务，上诉人称被上诉人口头要求变更合同减少租赁土地的面积，被上诉人对此予以否认，上诉人又未能提供相关的证据证实被上诉人明确提出要求减少租赁土地面积，故上诉人以此为由主张“不安抗辩权”不符合不安抗辩权的构成要件，也不符合法律的规定，本院不予支持。2、关于被上诉人诉请要求确认上诉人与一审第三人签订的《土地租赁协议》已解除，并判决上诉人搬离场地，恢复土地原状是否有事实和法律依据的问题。如前一焦点所述，本案合同的权利义务应由上诉人与被上诉人遵照合同约定来履行，被上诉人已履行了交付租赁土地的合同义务，上诉人应当按照合同约定履行交付租金的义务。在上诉人一年多时间不依合同约定向被上诉人交纳租金的情况下，被上诉人除向上诉人书面催缴租金外，还向上诉人送达了解除合同的书面通知，上诉人在收到该解除通知后，即不交纳租金，也未在合法的期限内向法院主张要求确认该解除通知无效，故该解除通知已发生法律效力，被上诉人要求确认上诉人与一审第三人签订的《土地租赁协议》已解除符合法律规定，本院予以支持。既然该《土地租赁协议》已解除，上诉人理应搬离租赁场地并将租赁场地恢复原状交还给被上诉人。综上所述，上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人百色市建华砖厂负担。本判决为终审判决。审判长 曲 静审判员 凌文楼审判员 玉 江二〇一五年七月二十四日书记员 劳 慧