浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第276号上诉人（原审原告）：邹建军。委托代理人：邹翠翠。被上诉人（原审被告）：夏高阳。上诉人邹建军因与被上诉人夏高阳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2005年4月17日，夏高阳（作为甲方）与邹建军（作为乙方）就杭州市江城路452-4号、452-5号商铺签订《租房协议书》。2010年3月24日，双方续签合同，约定：租赁期间为2010年5月1日至2014年5月1日，租金每年130000元，第三年起每年递增5%，租金一年一付，提前一个月支付；承租期间，乙方不得转租，不得变动房屋结构如装修房屋确需变动且不影响房屋牢度，但必须经甲方书面同意；退房时，乙方装潢无偿归甲方所有。次日，邹建军与案外人余某签订合同，约定：余某向邹建军租用江城路452-5号房屋（原房东夏高阳的房屋），期间为2010年4月1日至2013年3月30日，租期三年，租金每年62000元，第三年起每年递增5%，租金一年一付，提前一个月支付。2013年1月13日，夏高阳与余某签订合同，约定：余某向夏高阳租用江城路452-5号房屋，期间为2013年4月1日至2016年3月30日，租期三年，租金每年75000元。原审法院另查明，邹建军曾对江城路452-4号、452-5号房屋进行装修。邹建军与夏高阳于2010年续签合同时口头约定:江城路452-4号房屋租金为80000元，江城路452-5号房屋租金为50000元。2010年、2011年，邹建军向夏高阳支付江城路452-4号、452-5号房屋的总租金130000元/年。2010年、2011年，余某向邹建军支付江城路452-5号房屋的租金。2012年3月5日，余某向夏高阳账户汇入65000元。2012年3月31日，邹建军向夏高阳支付第三年租金84000元。2013年3月1日，余某向夏高阳账户汇入85000元。2013年3月31日，邹建军向夏高阳支付租金88200元。2014年11月18日，邹建军提起诉讼，请求判令：1、夏高阳返还收取邹建军的收益款45000元；2、夏高阳向邹建军支付违约金26000元；3、夏高阳赔偿邹建军损失30000元；4、夏高阳返还所超收的一个月房屋租金6250元；4、夏高阳承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案的争议焦点在于邹建军、夏高阳在合同履行过程中有无就合同内容进行协商变更。邹建军主张夏高阳于2013年4月1日后存在将江城路452-5号房屋一房两租的违约情形；夏高阳抗辩称，在邹建军、夏高阳的租期内，邹建军、余某与夏高阳三方已就江城路452-5号房屋的租赁重新达成新的协议，即改由余某直接向夏高阳租赁该房屋。对此，原审法院认为，首先，根据邹建军、夏高阳的合同约定，邹建军在承租期间不得转租。现邹建军主张其将江城路452-5号房屋转租给案外人余某系经夏高阳同意，但其未能提供有效证据予以证实，不予采纳。邹建军的转租行为应构成违约。其次，2012年3月5日，余某向夏高阳账户汇入65000元，邹建军、夏高阳均认可该金额是余某应支付的江城路452-5号房屋2012年4月1日至2013年3月30日期间的租金。邹建军称该款项余某根据邹建军的指示代其支付给夏高阳，但缺乏相应的证据。同时，邹建军称该65000元属于余某代邹建军向夏高阳支付的2012年5月1日起一年度租金的一部分，然而2012年3月31日，邹建军支付给夏高阳的租金金额为84000元，系江城路452-4号房屋当年的租金（80000元×105%），而并非邹建军、夏高阳合同约定的452-4号、452-5号房屋总年租金扣除65000元后所应支付的剩余租金。因此，对邹建军的主张不予采纳。再次，2013年3月31日，邹建军向夏高阳支付的租金金额为88200元，系江城路452-4号房屋当年的租金（84000元×105%），而非邹建军、夏高阳之间协议所约定的452-4号、452-5号房屋的总租金。虽然邹建军、夏高阳之间无合同变更的书面协议，但从合同实际履行情况看，其合同内容已发生了变更，即自2012年4月1日起江城路452-5号房屋实际承租人由邹建军变更为余某。因此，夏高阳与余某于2013年1月13日签订江城路452-5号房屋的租房协议，并不构成对邹建军的违约。邹建军主张收益款45000元、违约金26000元、装修损失30000元，均缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于夏高阳已收取案外人余某2012年4月1日至2013年3月30日期间江城路452-5号房屋的租金65000元，且邹建军已向夏高阳支付2011年5月1日至2012年4月30日期间江城路452-5号房屋的租金50000元，夏高阳应返还多收邹建军的2012年4月1日至2012年4月30日期间江城路452-5号房屋的租金。然而，邹建军于2014年11月起诉主张该权利已超过了诉讼时效，夏高阳相应的抗辩意见予以采纳，对邹建军要求返还多收取租金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条之规定，于2014年12月8日判决：驳回邹建军的诉讼请求。案件受理费2445元，减半收取1222.5元，由邹建军负担。退还邹建军1222.5元。宣判后，邹建军不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，邹建军将江城路452-5房屋转租给余某系经夏高阳同意，邹建军在第一期合同到期之前，就与夏高阳约定了续租事宜，夏高阳同意邹建军进行分租，并分别约定了452-4、452-5号租金。2013年3月5日余某向夏高阳账户汇入65000元，并非余某向夏高阳交纳的452-5号房屋租金，因为当时两者并没有签订任何租赁合同，邹建军按时足额交纳452-4号房屋租金是为了不违约。2013年1月13日夏高阳在与邹建军的租赁合同有效期内，未经邹建军的同意，与余某签订了租房协议，并收取租金和押金85000元，原审未予认定夏高阳的违约行为。邹建军要求夏高阳赔偿多收的一个月房屋租金并未超过诉讼时效，邹建军一直通过各种方式催讨。余某的证词不应予以采纳。原审适用法律不当，双方并未协商变更合同。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。上诉人邹建军在二审中提交以下证据：1、录音光盘及书面整理材料各一份，证明夏高阳与余某签订租赁合同是在邹建军完全不知情和不同意的情况下签订的；2、银行汇款单一份，证明余某代邹建军向夏高阳支付租金。被上诉人夏高阳在书面答辩状中辩称：夏高阳从未同意邹建军将江城路452-5号房屋以任何形式转租。夏高阳与邹建军、余某虽未书面重新签订《房屋租赁合同》，但已达成变更合同履行的合意，且三方确按变更后的合同内容履行，夏高阳不存在一房二租的违约情形。邹建军主张的损失没有事实和法律依据。收益款45000元，是计算至2016年的转租收益，但夏高阳与邹建军签订的合同至2014年5月1日止，不存在2016年邹建军还有收益。夏高阳与邹建军所签订的合同未约定违约金，邹建军按标的的30%主张违约金缺乏依据。30000元装修损失，在合同中双方已经约定了装修残值归夏高阳，邹建军无权主张，且邹建军也未提供装修合同和发票，不能予以认定。一个月的房租，应按年租金50000元计算，即每月4166元，该房租发生在2012年4月1日至2012年4月30日，邹建军的主张已过诉讼时效。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人夏高阳在二审中未提交新证据。被上诉人未到庭参加诉讼，对上诉人邹建军在二审中提交的证据，本院经审查后认为，该证据虽形成于一审判决之后，但余某在一审中已有书面证言，上诉人该证据亦应当在一审中予以提交，在二审中提交不属于二审程序中的新证据，且录音中的人员身份不能确定，故对该证据本院不予采纳。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，自2005年4月起，邹建军即租赁夏高阳的位于本市江城路452-4、452-5号商铺，双方于2010年3月24日续签《租房协议书》的事实清楚，该协议书系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。根据上述《租房协议书》的约定，邹建军不得将房屋转租，然在双方签订协议书的次日即2010年3月25日邹建军与余某签订了《租房协议书》，邹建军称其转租是征得了夏高阳的同意，但未能提供有效证据证明，本院不予采信。2013年1月13日，夏高阳与余某签订《租房协议书》，夏高阳将江城路452-5号房屋出租给余某。对此，夏高阳称三方经协商一致，自2012年3月起，452-5号由余某承租，452-4号由邹建军承租。邹建军则认为，对夏高阳与余某签订《租房协议书》，将452-5号出租给余某的事实其不知情，夏高阳存在2013年4月1日后452-5号一房两租的违约行为。经审查，2012年3月5日，余某向夏高阳支付65000元，2012年3月31日邹建军向夏高阳支付84000元，2013年3月1日余某向夏高阳支付85000元，2013年3月31日邹建军向夏高阳支付88200元。邹建军称2012年3月5日余某向夏高阳支付65000元是余某代其支付的，但邹建军的该主张缺乏证据支持，且从上述支付的金额上看，邹建军向夏高阳支付的84000元，恰是452-4号房屋当年的租金（80000×1.05%），而并非是452-4、452-5号商铺当年租金136500元（130000×1.05%）扣除余某向夏高阳支付的65000元所剩余的部分，故邹建军所称的余某支付的65000元是余某代邹建军向夏高阳支付的2012年5月1日至2013年4月30日租金的一部分，与查明事实不符；同样，2013年3月31日邹建军向夏高阳支付的88200元，数额上刚好是452-4号房屋当年的租金（84000×1.05%），而不是452-4、452-5号商铺当年的租金（136500×1.05%）。就上述事实，邹建军未能作出合理解释，故对其主张不予采信。从以上可知，虽然夏高阳与邹建军未就452-4、452-5号商铺《租房协议书》的内容变更签订书面协议，但从实际履行看，夏高阳所主张的2012年4月1日起，452-5号商铺的实际承租人为余某，夏高阳与邹建军2010年3月24日签订的《租房协议书》的内容经双方协商一致发生了变更，故邹建军在本案中以夏高阳一房两租，构成违约为由，要求夏高阳返还收取邹建军的收益款45000元及要求夏高阳支付违约金26000元、损失30000元缺乏事实和法律依据，不予支持。至于邹建军主张要求返还的一个月租金问题，因夏高阳分别收取了邹建军和余某支付的2012年4月1日-4月30日的租金，确存在重复收取的问题，但邹建军至迟在其2012年3月31日向夏高阳支付84000元租金时，即已知晓452-5号商铺自2012年4月1日起由余某承租，也应当知道其多支付了2012年4月一个月的租金，但邹建军直至2014年11月才提起诉讼，且无证据证明期间有时效中止、中断的情形，故邹建军该项诉请已经超过诉讼时效，原审判决并无不当。邹建军的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2445元，由邹建军负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年七月三日书 记 员 袁其伟