广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6382号上诉人（原审被告）：卢某，女，1966年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林某1，男，1955年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：袁国辉，广东中古律师事务所律师。上诉人卢某因与被上诉人林某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人卢某上诉请求：一、撤销一审判决第二项，确认卢某已于2017年2月5日返还租赁物给林某1。二、撤销一审判决第三项，改判林某1返还卢某押金4万元。三、撤销一审判决第四项、第五项、第六项，改判卢某和林某1已结清2016年7月至2017年2月5日的租金(扣除2016年6月预付的4万元);四、本案一、二审诉讼费用由林某1承担。事实和理由：一、卢某和林某1因在2014年4月份被案外人起诉，经口头协商，双方同意将租金变更为每月1万元，且双方一直也是按照每月1万元实际履行的。一审法院认定租金金额，不应仅凭林某1的陈述，还应考察租赁合同的实际履行情况。当卢某和林某1均作为被告被案外人提起诉讼的情况下，双方协商变更租金金额，属于一致的意思表示，并已实际履行。林某1对此从未提出任何异议，直至本案诉讼才虚假陈述没有变更租金。综合本案的实际履行情况，双方变更租金属实。二、2016年6月份，卢某一次性支付4万元给林某1，是预付四个月的租金。卢某考虑到林某1也因案外人的纠纷产生损失，便与林某1协商，林某1要求卢某一次性预付四个月租金。但林某1却在收到租金之后提起本案诉讼。一审判决认定卢某预付的4万元是支付拖欠的租金，属于主观想象，没有事实依据。而且，按照林某1的陈述，所谓拖欠的租金金额和4万元金额不符，根本无法认定4万元是补交拖欠的租金。三、卢某根本没有拖欠租金，也就不存在拖欠租金的诉讼时效问题。退一步讲，即使按照一审认定卢某存在拖欠租金的情况，根据法律规定，本案2015年7月7日之前的租金已超过追讨租金的诉讼时效。一审判决将卢某预交租金的事实曲解为补交租金，进一步推断诉讼时效已经中断，没有任何事实依据。四、双方在一审庭审中确认租赁合同已于2017年1月10日解除，卢某在2017年1月份通知林某1办理交接，但是林某1置之不理，无奈之下，卢某于2017年2月5日发通知给林某1进行租赁物的交接。林某1怠于交接租赁物的责任不在卢某，2017年2月5日之后的租赁费用不应当由卢某承担。被上诉人林某1答辩称：一、林某1确认在租赁合同履行大约两个月之后，即2013年1月份，双方口头协商在合同约定金额基础上每月减租500元。对于卢某所称将租金减至每月1万元，双方从未协商、变更过。二、卢某于2016年6月份支付的4万元是支付之前拖欠的租金，并非预付的租金。三、对于卢某拖欠的租金，林某1一直积极向卢某追讨，并且租赁合同的履行一直延续到诉讼阶段，故诉讼时效是不断发生中断的，卢某称所欠部分租金已经超过诉讼时效，没有任何依据。四、卢某直至2017年4月1日才正式把租赁物返还给林某1。林某1向一审法院起诉请求：一、解除林某1与卢某签订的《租赁合同》；二、卢某返还租赁房屋给林某1；三、卢某交付的押金4万元归林某1所有；四、卢某支付至2016年7月的租金108800元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至清偿之日止）；五、卢某支付自2016年8月起至返还租赁房屋之日止的租金每月14900元。一审法院认定事实：涉案租赁房屋位于中山市××路××号，权属人为林某2，林某1是林某2的父亲。林某2委托林某1将涉案房屋出租，并同意一切收益归林某1。2012年10月7日，林某1（甲方，即出租方）与卢某（乙方，即承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于中山市××路××号整幢楼房出租给乙方，首层作商铺，二至六层作住房使用，租赁期自2012年10月1日至2017年9月30日共5年；第一、二年每月租金14000元，第三年至第五年增加10%即每月租金15400元；押金4万元在签约时交齐；每月交租一次，租金提前5天缴交；如乙方提前停租，属违约，甲方有权没收押金，押金不可当租金使用；合同期内甲、乙双方不得违约，如甲方违约，押金加倍退还，如乙方违约，押金没收不退还；如乙方超期5天仍不支付租金，属违约，当乙方自动放弃租赁权及货物、押金，甲方有权收回物业并开门清理物业内所有货物；合同期满乙方无违约、无欠资，甲方应将押金全额退还乙方等内容。合同签订后，林某1已将上述房屋交付卢某使用，卢某已向林某1支付押金4万元。后双方协商同意每月减租500元，即第一、二年每月租金13500元，第三年至第五年每月租金14900元。卢某已付清至2014年3月的租金，2014年4月至2016年5月，卢某每月支付租金1万元，尚欠2014年4月至2016年5月的租金119000元。2014年5月4日，案外次承租人李某向一审法院起诉林某2、卢某，提起房屋租赁合同纠纷的诉讼。诉讼中，卢某提出反诉。一审法院于2014年10月20日作出（2014）中二法古民一初字第299号民事判决。李某不服判决提起上诉，广东省中山市中级人民法院于2015年10月23日作出（2015）中中法民一终字第436号民事判决。2016年6月，卢某将收到上述案件的款项支付了拖欠2014年4月至2016年5月的租金4万元给林某1，尚欠上述期间租金79000元。2016年6月、7月的租金卢某未予支付，上述合计拖欠租金108800元。林某1于2016年7月7日向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，林某1陈述“因为李某起诉了林某1、卢某，当时其考虑到卢某还未收到李某的租金，所以暂时每月收卢某租金1万元”。一审庭审中，林某1与卢某协商一致，双方签订的《租赁合同》于2017年1月10日解除。一审法院认为：林某1与卢某签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。双方协商一致《租赁合同》于2017年1月10日解除，予以确认。本案争议的焦点为：一、林某1与卢某是否协商变更租金为每月1万元；二、卢某是否拖欠林某1的租金，是否构成违约。关于争议焦点一，林某1与卢某是否协商变更租金为每月1万元的问题。卢某自2014年4月至2016年5月每月支付租金1万元，并未按合同约定支付租金。卢某主张经双方协商将租金变更为每月1万元，林某1不予确认，故应当由卢某承担举证责任。卢某没有提供证据证明双方协商变更租金为每月1万元，应当承担举证不能的不利后果，其该主张缺乏事实依据，不予认定。关于争议焦点二，卢某是否拖欠林某1的租金，是否构成违约的问题。虽然林某1上述期间每月实际收取卢某的租金1万元，但林某1陈述是因为当时李某起诉了林某1、卢某，其考虑到卢某还未收到李某的租金，所以暂时每月收租金1万元。根据卢某于2016年6月支付租金4万元给林某1的事实，结合双方合同约定每月支付租金，如果卢某没有拖欠林某12014年4月至2016年5月的租金，其于2016年6月只需要支付租金1万元，无需支付4万元。据此，认定卢某拖欠林某12014年4月至2016年5月的租金，卢某支付的4万元，属支付拖欠的租金，故对卢某提出的双方按照每月租金1万元实际履行，其没有拖欠租金的抗辩意见，不予采纳。但根据林某1“是考虑到卢某还未收到李某的租金，所以暂时每月收租金1万元”的陈述，认定林某1同意卢某暂时每月支付租金1万元，故卢某拖欠2014年4月至2016年5月的租金不构成违约。涉案《租赁合同》约定“每月交租一次，租金提前5天缴交”“合同期内甲、乙双方不得违约，如甲方违约，押金加倍退还，如乙方违约，押金没收不退还，如乙方超期5天仍不支付租金，属违约，当乙方自动放弃租赁权及货物、押金，甲方有权收回物业并开门清理物业内所有货物。”卢某拖欠2016年6月、7月的租金，林某1于2016年7月7日提起本案诉讼，卢某逾期支付租金违反了上述约定，已构成违约，故林某1可以根据合同的约定没收卢某的押金。对于卢某提出的“追讨租金的诉讼时效为1年，林某1于2016年7月7日提起本案诉讼，2015年7月7日前的租金已超过诉讼时效”的抗辩意见，根据上述查明卢某于2016年6月支付拖欠租金4万元给林某1的事实，而该笔款双方未明确为支付拖欠哪个月的租金，故应当认定为支付拖欠2014年4月至2016年5月期间的租金。因此，该期间拖欠租金的诉讼时效已经发生中断，依法2015年7月7日前的租金未超过诉讼时效。据此，对卢某的该抗辩意见不予采纳。综上，林某1请求解除涉案合同以及要求卢某返还租赁房屋并支付拖欠的租金及利息、支付合同解除后至返还租赁房屋之日止的占用费，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认林某1与卢某2012年10月7日签订的《租赁合同》，已于2017年1月10日解除；二、卢某于判决发生法律效力之日起一个月内返还租赁的中山市××路××号房屋给林某1；三、林某1没收卢某支付的押金4万元；四、卢某于判决发生法律效力之日三日内支付拖欠的至2016年7月的租金合计108800元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年7月7日起计算至清偿之日止）给林某1；五、卢某于判决发生法律效力之日三日内支付2016年8月1日至2017年1月10日的租金（每月按14900元计算）给林某1；六、卢某于判决发生法律效力之日起三日内支付合同解除后的房屋占用费（按每月14900元，自2017年1月11日至计算返还租赁房屋之日止）给林某1。如果未按判决指定的期间履行返还义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3276元，由卢某负担。本院二审期间，卢某围绕上诉请求，向本院提交了下列证据：一、卢某和林某1的短信记录，证明卢某在2017年2月7日已将涉案房屋二至六层返还给林某1；二、卢某与其委托诉讼代理人孟凡亮的微信记录，证明林某1至迟在2017年5月1日前收回了涉案房屋首层。林某1向本院提交了下列证据：一、通话录音文件及对应翻译件七份，证明林某1向卢某追讨拖欠租金的事实；二、交接手续一份，证明涉案房屋已由案外人李某于2017年4月1日返还给了林某1。对于卢某提供的证据，林某1对证据一的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据二的真实性、合法性、关联性不予确认。对于林某1提供的证据，卢某称因证据一即七份录音在一审期间已存在，不属于新证据，不予质证，并请求对该证据不予采纳；对证据二的真实性、合法性、关联性不予确认。经双方质证，对于卢某提供的证据一，由于林某1对其真实性、合法性均予以确认，且其与本案待证事实有关联，本院对该证据效力予以认定；对于证据二，由于是卢某与其委托诉讼代理人之间形成的，且林某1对该证据的真实性不予确认，本院对该证据效力不予认定。对于林某1提供的证据一、二，卢某并没有提供足以反驳的证据，且其与本案待证事实有关联，本院对该证据效力予以认定。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院再查：根据卢某二审中向本院提供的其和林某1之间的短信记录，卢某曾于2017年2月7日通过短信告知林某1，其已将涉案房屋二至六层清理完毕，并通知林某1在三天内接收。林某1认可已收到该通知，但主张其当时曾要求和卢某签订退房协议而卢某不签，且由于卢某将涉案房屋转租给了案外人李某，李某当时还有物品放在一层房屋内，直到2017年4月1日李某才将一层房屋退还。根据林某1向本院提交的通话录音文件及对应七份翻译件，林某1曾分别在2015年3月27日、12月30日及2016年6月2日、11日、16日、17日、18日，通过电话向卢某追讨拖欠的本案租金。根据林某1向本院提交的交接手续，涉案房屋一层已由案外人李某于2017年4月1日返还给了林某1。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人同意，本案二审双方争议的焦点，一是卢某是否已将涉案租赁房屋返还给了林某1；二是双方是否协商变更了月租金为1万元，以及林某1是否应当向卢某返还押金4万元；三是林某1在本案中的诉讼请求是否已超过了法定的诉讼时效期间。关于争议焦点一，即卢某是否已将涉案租赁房屋返还给了林某1的问题。本案中，双方均认可曾于2017年1月10日协商一致解除了本案《租赁合同》，本院对此予以确认。二审中，卢某主张其已于2017年2月7日通过短信通知林某1在三天内接收涉案房屋二至六层。但是，林某1在收到该通知后以涉案房屋的一层仍被案外人李某占用等为由，并未在卢某指定的期间内接收。同时，卢某根据其在二审中提供的微信记录，主张林某1至迟在2017年5月1日前收回了涉案房屋一层。但由于林某1认可涉案房屋一层已由案外人李某于2017年4月1日返还，并有林某1与李某共同签字的交接手续佐证，且早于卢某主张的返还日期2017年5月1日，故本院对林某1自认的该事实予以确认。虽然卢某曾于2017年2月7日通过短信通知林某1在三天内接收涉案房屋二至六层，但鉴于林某1是将涉案房屋的一至六层整体出租给卢某的，故本院认定涉案房屋是卢某在2017年4月1日返还给林某1的。卢某上诉并请求确认其已于2017年2月5日将涉案房屋返还给林某1，理据不足，本院不予采信。基于二审诉讼期间，涉案房屋已经返还，故已无必要再判决卢某返还房屋，本院对此予以撤销。关于争议焦点二，即双方是否协商变更了月租金为1万元，以及林某1是否应当向卢某返还押金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”本案中，林某1自认双方在签订本案《租赁合同》后，双方经协商同意每月减租500元，且卢某在二审中亦无异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”二审中，卢某提出经双方第二次口头协商，双方同意将涉案房屋租金减少至每月1万元。林某1对此不予认可。同时，林某1在一审中陈述“因为李某起诉了林某1、卢某，当时其考虑到卢某还未收到李某的租金，所以暂时每月收卢某租金1万元”。因此，卢某应对其上述主张提供证据加以证明，但卢某并未提供相应证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，卢某应承担举证不能的不利后果。二审中，对于卢某于2016年6月份向林某1交纳的涉案房屋租金4万元，林某1主张是卢某补交的拖欠2016年5月之前租金的费用，卢某则主张该4万元是预付的本案租赁房屋2016年6月至9月份的租金。但是，双方签订的《租赁合同》明确约定涉案房屋租金是每月交租一次，租金提前5天缴交。因此，卢某的上述主张，既不符合双方合同的约定，也不符合生活常理。原审判决据此认定该4万元为支付拖欠2014年4月至2016年5月期间的部分租金，并无不妥，本院予以维持。卢某拖欠涉案房屋租金未付清，依法属于违约行为。卢某除了要付清拖欠的涉案房屋租金外，根据双方《租赁合同》的约定，卢某向林某1交纳的押金4万元应归林某1所有。卢某上诉要求林某1返还其押金4万元，理据不足，本院不予支持。鉴于涉案《租赁合同》解除后，卢某仍占用涉案房屋至2017年3月31日，故卢某应参照双方合同的约定月租金标准向林某1支付该期间的房屋占有使用费。关于争议焦点三，即林某1在本案中的诉讼请求是否已超过了法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，卢某上诉主张依法追讨租金的诉讼时效为一年，林某1在2016年7月7日提起本案诉讼，故其追讨2015年7月7日之前租金，已超过了法定的诉讼时效期间。对此，本院认为，首先，林某1在一审中陈述：“因为李某起诉了林某1、卢某，当时其考虑到卢某还未收到李某的租金，所以暂时每月收卢某租金1万元”；其次，根据林某1向本院提交的通话录音文件及对应七份翻译件，林某1曾分别在2015年3月27日、12月30日及2016年6月2日、11日、16日、17日、18日，通过电话向卢某追讨拖欠的本案租金；再次，卢某曾于2016年6月份向林某1交纳了涉案房屋租金4万元。因此，本案诉讼时效因林某1向卢某提出还款要求、卢某履行义务和林某1提起本案诉讼而多次发生中断。依法，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故林某1在本案中追要2015年7月7日租金的诉讼请求，并未超过法定诉讼时效期间。综上所述，上诉人卢某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于林某1已于原审判决后即2017年4月1日收回了涉案房屋，故原审判决卢某向林某1交付涉案房屋，应予撤销，同时卢某向林某1支付的涉案房屋占有使用费应计算至2017年3月31日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7465号民事判决第一、三、四、五项及一审案件受理费的负担部分；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7465号民事判决第二项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7465号民事判决第六项为：卢某于本判决发生法律效力之日起三日内按每月14900元的标准向林某1支付2017年1月11日至2017年3月31日期间的房屋占有使用费。四、驳回林某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3276元，由卢某负担；二审案件受理费3276元，由卢某负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东二〇一八年五月八日书记员 勾华吴歌