黑龙江省木兰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）黑0127执异7号 异议人车成军，男，1976年12月20日出生，汉族，无业，住木兰镇尊荣华府四期8号楼4单元503室。 委托代理人：袁立志，男，黑龙江法网律师事务所律师。 申请执行人：吴辉，男，1957年10月24日出生，汉族，干部，住木兰县木兰镇电业小区。 委托代理人：于枫，女,1970年5月29日出生，汉族，工人，住木兰县木兰镇电业小区。 被执行人：于洪梅，女，1968年12月7日出生，汉族，无业，住木兰县木兰镇政府广场小区。 第三人：黑龙江智和房地产开发有限公司，地址:木兰县木兰镇。 法定代表人：任重，董事长。 第三人委托代理人：杨万福，男，1974年9月25日出生，汉族，黑龙江智和房地产开发有限公司职员，住木兰县木兰镇尊荣华府小区。 本院在执行吴辉与于洪梅借款合同纠纷一案中，异议人车成军于对本院（2015）木商初字第1278号《民事裁定书》预查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人车成军称，贵院查封的位于木兰县木兰镇尊荣华府四期8号楼4单元503室房产系第三人黑龙江智和房地产开发有限公司开发建设的，2014年7月31日，车成军与第三人签订《商品房买卖合同》，并全额交付了购房款，第三人为车成军开具购房款《收据》，合同签订后，第三人将上述房产交付异议人，异议人实际入住至今。因第三人涉嫌一房二卖未办理房屋产权过户。最近得知异议人购买上述房产被本院（2015）木商初字第1278号《民事裁定书》查封，申请执行人吴辉申请贵院执行，执行案件号为（2017）黑0127执恢220号。异议人认为贵院的查封行为已经侵害了异议人的合法权益，车成军在吴辉查封之前就已经与第三人签署了《商品房买卖合同》，交纳了全部购房款，并实际占有使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经实际支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，车成军符合上述司法解释的规定，该房产属于人民法院不得查封范围，应当予以解除查封。 申请执行人吴辉称，我与于洪梅债务纠纷，已由本院调解，并经于洪梅同意对其名下的财产进行查封，法院以民事裁定书（2015）木商初字第1298-1号、（2015）木商初字第1278-1号民事裁定书对其财产进行了查封，现有于国芳、王树文、刘文军、华正伟、高新玲、车成军、王雪源，提出查封异议，现说明如下：1、第三人是房地产开发公司，享有开发房屋的销售权，与于洪梅签订《商品房买卖合同》，并进行联机备案，符合商品房销售购买的情况，在房产登记认定此房属于于洪梅名下所有，我对于洪梅名下财产进行查封，符合法律规定。开发商已经对查封提出过异议，法院（2017）黑0127执异16、17号执行裁定书驳回异议请求。2、于国芳、王树文等七人购买开发商卖给了于洪梅并在房产部门联机备案房产，并也签了购房合同，一套房产只有一个合同具有合法性。那么，于国芳、王树文等七人的购房合同房产部门不能登记备案，就是开发商开出的虚假合同，在房产部门这七套合同无效。3、于国芳、王树文等七人，花钱买房应向开发商讨回公道，向法院提出刑事诉讼，追究开发商代理人肖某、韩某等人合同诈骗的刑事责任。 被执行人于洪梅未到庭。 第三人黑龙江智和房地产开发公司称，其与于洪梅是借贷关系，第三人之前在于洪梅那借过钱，用涉案的七套房屋跟于洪梅做的抵押，因第三人涉案了，于洪梅在公安机关报案，在公安机关笔录中于洪梅说这些房屋是抵押，不是买卖。七位案外异议人老百姓在2015年之前缴纳了房屋购房款，而且办理了进户手续，物业费和取暖费都有七位案外异议人自行承担并已经缴纳了。 本院查明，2015年9月23日，吴辉与于洪梅、于春明民间借贷纠纷一案，在诉讼阶段经吴辉申请，本院作出（2015）木商初字第1278-1号民事裁定书，“预查封被告于洪梅坐落于木兰县木兰镇尊荣华府小区8栋5单元402室、8栋5单元501室、8栋4单元503室、8栋4单元501室、8栋4单元402室……”。2015年10月12日，吴辉与于洪梅民间借贷纠纷案件，在诉讼阶段经吴辉申请，本院作出（2015）木商初字第1298-1号民事裁定书，“预查封被告于洪梅坐落于木兰县木兰镇尊荣华府小区9号楼1单元301室、9号楼2单元602室、9号楼3单元401室，……”。 上述预查封房产坐落在木兰县木兰镇尊荣华府小区，属第三人黑龙江智和房地产开发有限公司投资开发建设，该公司2014年10月24日取得商品房预售许可证。 异议人车成军与第三人黑龙江智和房地产开发有限公司签订木兰县木兰镇尊荣华府四期8号楼4单元503房屋《商品房买卖合同》（未写明日期），第三人将此房屋交付给异议人，2015年2月4日，异议人交纳了住房维修基金、杂费、装修保证金、物业费、供热费等。异议人陆续将房款全部缴纳完毕，异议人实际居住、装修房屋、并交纳了后续供热费等相关费用。 第三人黑龙江智和房地产开发公司与被执行人于洪梅签订《商品房买卖合同》，第三人为被执行人出具购房款收据。第三人与被执行人于2015年1月14日在木兰县房产住宅局做了木兰镇奋斗街尊荣华府小区8号4楼单元402号、8号楼4单元501号、8号楼4单元503号、8号楼5单元501号、8号楼5单元402号、9号楼1单301元号、9号楼3单元401号、9号楼2单元602号八套房屋的预售合同备案。被执行人、第三人均主张，是被执行人向第三人借款，被执行人未真实向第三人交付房款，第三人并未向被执行人真实交付房屋。被执行人于洪梅，听证前向本院提供了木兰镇尊荣华府小区四期8号楼4单元503号、8号楼5单元501号、8号楼5单元402号、9号楼1单301元号、9号楼3单元401号、9号楼2单元602号六套房屋《商品房买卖合同》及《收据》。 本院认为，异议人提出的异议申请，要求解除对木兰县尊荣华府其已购买的房屋的查封和执行，是对本院的预查封的执行行为提出的异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条，对查封等执行行为提出的异议，应依照民事诉讼法第二百二十五条进行审查。 第三人黑龙江智和房地产开发公司，享有开发房屋的销售权，与被执行人于洪梅签订商品房买卖合同，并进行联机备案，符合商品房销售、购买的一般情况，在商品房合同房屋不动产登记前，对于洪梅不发生物权效力。在诉讼中，本院依吴辉的申请，对于洪梅签订商品房买卖合同并联机备案的房屋予以预查封，符合预查封的房屋已经商品房买卖合同联机备案、尚未不动产登记的事实状态，符合法律规定。被执行人、第三人均主张是被执行人向第三人借款，被执行人未真实向第三人交付房款，第三人并未向被执行人真实交付房屋，因被执行人于洪梅未到庭，且第三人的工作人员因一房数卖涉嫌犯罪，房屋权属不宜在本次异议中确认。故，本院预查封房屋的法律行为不违背法律规定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，应裁定驳回异议请求。异议人车成军对被执行人于洪梅于第三人黑龙江智和房地产开发公司的商品房买卖合同、商品房预售合同备案、商品房合同房屋的权属持有异议，可通过其他法律途径解决。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项，裁定如下： 驳回车成军的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向哈尔滨市中级人民法院申请复议。 审判长 于晓东 审判员刘长发 审判员马云飞 二〇一八年五月十日 书记员 张           玉           红