江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终1275号上诉人（原审被告）:陆楚宝，男，1921年11月10日生，住台湾省高雄市左营区，现住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱某，男，1959年10月21日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区，系陆楚宝外甥。委托诉讼代理人：吴飞，江苏苏杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:何涌石，男，1957年2月3日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：孙敏，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人陆楚宝因与被上诉人何涌石房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆楚宝上诉请求：撤销原判，依法改判驳回何涌石的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。涉案房屋转让协议中受让人是**石，而非何涌石。**石的签名与本案中何涌石的笔迹明显不同，一审法院未查明二者是否同一人；何涌石提供的借条、明细表、收据不能证明涉案房屋的建造费用由何涌石支付，实际系陆楚宝支付的；涉案房屋属于陆楚宝、翁某某夫妻共同财产，翁某某未经陆楚宝同意转让房产，何涌石明知陆楚宝为房屋共有人而刻意隐瞒，故涉案房屋转让协议无效；涉案房屋转让协议并非翁某某所签，翁某某的印章也无法证明是真实的；证明人陈某某、蒋某系何涌石的近亲属，证明效力有限；涉案房屋转让协议与涉案借条形成时间相距6年，二者之间没有必然因果联系；何涌石申请的证人并非房屋转让中的直接参与人，陈述内容为道听途说，且证人蒋某的证言明显与何涌石主张的事实矛盾。何涌石未核实书面借条时是否有其他见证人，对借条的效力应不予认定；证人陆某出庭作证的证言与其之前证言矛盾，说明陆楚宝没有将涉案房屋出卖给何涌石的意思表示；何涌石出具的《关于XXX新村XXX号房屋情况说明》与转让协议内容相反，说明何涌石虚构事实。二、一审适用法律不当。法律禁止宅基地转让，翁某某与何涌石并非同一集体经济组织成员，且何涌石明知翁某某对涉案房屋没有完全处分权而恶意受让，又未支付明显低于市场价的购房款，故一审判决不应仅从合同角度认定转让协议合法有效，应适用合同法第五十一条认定转让协议无效。三、一审程序违法。翁某某于2012年初死亡，即使涉案房屋转让协议由其本人签字也不具备继续履行的条件。翁某某的法定继承人与何涌石之间又不存在买卖关系，故何涌石不是本案适格原告；何涌石在一审第二次庭审结束后才变更诉讼请求，违反诉讼法规定；一审法院向辛某进行调查，不属于法院依职权调查的权限范围；一审庭审笔录中遗漏陆楚宝对证人蒋某的多次关键提问，剥夺其抗辩权。何涌石辩称：1、**石系其曾用名，一审中双方均已确认该事实。2、涉案签字均其本人所签，只是身体不好时的笔迹可能与正常时不同。3、因翁某某已过世，一审法院要求双方明确翁某某的法定继承人，期后其依法变更诉请。4、涉案房屋转让协议由翁某某签字、盖章，且有在场人证明，一审法院也进行了充分调查，足以证明协议是真实的。5、证人陆某的证言应以其出庭陈述为准，陆某也明确表示“以本次庭审陈述为准”。6、涉案房屋所占土地已确认为城镇住宅建设用地，并为土地管理部门所认可，并非农村宅基地。7、翁某某的遗嘱作为其个人处理财产的单方意思表示，并不影响其在2005年签署的房屋转让协议的效力，故转让协议有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何涌石向一审法院起诉请求：确认无锡市锡山区XXXXX新村XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）归其所有。一审中，何涌石变更诉讼请求为要求确认就XXX号房屋签订的2005年11月16日转让协议合法有效。事实与理由：其系陆楚宝外甥女婿，称呼陆楚宝为舅舅。1997年3月，陆楚宝之妻翁某某（台湾人，现已故）以回国定居为由申请了住宅用地，由其帮助建造XXX号房屋。因陆楚宝与翁某某夫妻俩年岁已高，生活起居一直由其一家人给予关心照顾。因翁某某没有退休金也没有其他生活来源，陆楚宝、翁某某夫妻俩与其商量，要求把XXX号房屋出卖给其，并要求在其买下房屋后允许两人居住。在多次相商后，双方于2005年11月16日签订了《转让协议》，约定：甲方（翁某某）将XXX号房屋转让给乙方（何涌石），其支付转让价款为40万元。经协商，其同意“负责照顾陆楚宝生活和居住到老死”。协议签订后，其陆续付清了全部房价款，其中在2005年至2010年翁某某往返台湾、大陆之间给付翁某某现金285000元，2011年给付现金38500元，垫付2005年至2011年的飞机票费用25000元，电话费28000元，期间还垫付卫生间翻修和卫生设备费用25000元。2011年7月25日，翁某某对上述款项进行了书面确认。尽管翁某某在确认上述款项时结具的是“借条”，但实际内容是对2005年开始其给付和垫付款项的确认，翁某某并没有表示归还的意思，也没有归还的能力，因此该借条名为借据，实际是收到其购房款的收据。其及家人自2007年起搬至XXX号房屋居住至今，翁某某、陆楚宝夫妇一直随其一起居住，由其一家照顾扶养。农历2012年12月，翁某某病故，陆楚宝至今仍随其一起居住。陆楚宝一审辩称，其少年时代参加抗日战争，1949年去台湾，1994年申请在XX建造房屋。其亲自参与了房屋选址、与房产公司签约、房屋设计，土建、装潢等建房开支费用全部由其支付。1996年4月完工后，其与妻子翁某某和母亲、妹妹陆某某搬入新房居住，即XXX号房屋。陆某某照顾其母亲，在其与翁某某回大陆时，亦由陆某某进行照顾。何涌石于自2006年春乘其回台湾之际，在批建土地上私自建造违章建筑；2006年10月以女儿结婚需要婚房，自己的老房要拆迁等为由，一家人搬进XXX号房屋长期居住。其妻子翁某某没有经济来源和收入，日常全部开支由其承担，何涌石没有理由私下单独与翁某某发生经济往来并签订借条。综上，请求判决驳回何涌石的诉讼请求。一审法院认定事实：一、翁某某与陆楚宝系夫妻关系，翁某某于2012年1月17日死亡，翁某某的儿子王某某出具放弃继承权声明书，放弃继承翁某某的遗产，翁某某的房屋愿由陆楚宝一人单独全部继承。翁某某的养母翁某1于2015年7月29日死亡。本案双方均表示无法提供翁某1继承人情况。二、锡山市住宅建设用地审批表显示：1997年3月5日，翁某某以回国定居为由，申请建造楼房三间，长10米，宽3.8米，合计114平方米，翁某某家庭人员栏填写为陆楚宝。后在该地块所建成的房屋即为XXX号。审理中，该院向辛某进行了调查。辛某陈述，其原在XX财政所工作，后到XX土管所工作，1993年至无锡县XX房地产开发公司（以下简称房产公司）担任会计；何涌石是XX街上的服装老板，其与何涌石认识；当时房产公司在XX新村开发，XX新村的房屋有的是房产公司建造，有的是向房产公司交款批得土地后自建；1994年左右，何涌石到房产公司来找负责人张总（现已去世）说陆楚宝要在大陆养老，准备定居，要在XX新村批地基建房；钱是何涌石出面来交的，其没有见过陆楚宝，具体的细节是何涌石和张总谈的，其负责收款，收款后出具收据；XXX号房屋应该是由房产公司代建的；当时在XX新村批建房屋不需办理特殊手续，锡山市住宅建设用地审批表应该是在房屋建好后办的；因为陆楚宝在XX名气较大，且其与何涌石认识，所以对房子的事情有印象。三、何涌石陈述，上世纪九十年代初陆楚宝、翁某某回大陆探亲，住在弟弟陆某1家中，后因发生矛盾，于1992年前后住到其家中，其妻子系陆楚宝外甥女，因其家中地方住不下，就谈起申请地基建房的事情；1994年，其以台湾亲戚需要为由，与房产公司总经理张某某（音）联系建房，双方约定宅基费为3万元，其在XX新村预选了地块，经陆楚宝和翁某某到场查看后，比较满意，遂确定了下来；1995年春，房屋开始建造，土建部分由房产公司代建，双方约定代建费用是210800元，后因房产公司未建化粪池，未做好道路及河边回填土，故按195600元结算；房屋于当年秋天建成，房屋的监造、装饰装潢均由其负责，款项由其陆续垫付和代付，建房期间，陆楚宝与翁某某均在台湾，后回无锡看过毛坯房后又回了台湾；陆楚宝夫妻于1994年向其支付10000美元，1996年左右向其支付6000美元和40000元人民币，另用金银饰品换取了29000元人民币支付给其，按照1美元=8.5元人民币的兑换比率，陆楚宝夫妻合计支付价款205000元；1996年房屋开始装修，陆楚宝夫妻并未出资，因陆楚宝表示会拿出钱来，其遂垫资进行了装修，合计垫付159490元；房屋装修完工后，陆楚宝夫妻回大陆，住进XXX号房屋；1998年左右，双方就建房款项进行结算，陆楚宝向其出具了项目明细单，确认建房项目总价为364490元，因陆楚宝认为价格较贵，虽承诺会支付，但后来一直未付，其向陆楚宝催讨，陆楚宝总是让其去找翁某某，之前所支付的205000元亦是翁某某给付的；1997年，为补正建房手续，其代为补办了建房用地申请表，因当时陆楚宝、翁某某不在无锡，表格中翁某某的名字由其代签，但与翁某某联系过此事；2005年11月18日，其为办理房屋权属证书，以翁某某名义向房产公司支付了办证费用5000元。陆楚宝陈述，1994年4月左右，其与翁某某和外孙住在外甥朱某家中，其叫朱某为其在无锡找地块建房，何涌石带人和图纸到朱某家中，建议可去看看地块，第二天其与翁某某到XX新村去看地基，后决定在XX新村建房；房屋于1995年春开始建造，当年年底建成，1996年春天装修完成，其与翁某某即住进了XXX号房屋，并带了母亲和妹妹陆某某（即朱某的母亲）共同居住；XXX号房屋建造期间，其委托何涌石现场管理，其与翁某某在房屋上梁时回过大陆一趟，并提供了设计图纸；房款系其在何涌石的陪同下至房产公司交付，其在无锡时亲自支付，不在无锡时委托何涌石支付；建房前其有经济能力，可以自行建房。四、何涌石提供了落款时间为2005年11月16日的转让协议。该协议甲方为翁某某，乙方为**石。协议约定：由于翁某某经常居住台湾，其丈夫陆楚宝无人照顾，所以经甲乙双方共同协商，就甲方XXX号房屋的转让达成以下协议：一、甲方将XXX号房屋一次性转让给乙方；二、房屋建筑面积约114平方，一次性转让价格为人民币肆拾万元正（400000.00元）；三、经双方协商，乙方将负责照顾陆楚宝生活和居住到老死；四、本协议一式两份，双方各执壹份，双方签字生效。该协议内容为打印，在协议下方甲方处签名为翁某某，乙方处签名为**石，并加盖了各自私章。证明人处由陈某某、蒋某签字。在协议落款日期的下方，有严某签字。何涌石陈述，陆楚宝的母亲和妹妹陆某某在XXX号房屋装修好后一直住在里面，陆楚宝夫妻回无锡就住在XXX号房屋；1999年左右，陆楚宝的母亲去世；2004年、2005年左右，翁某某被诊断为肝硬化，陆楚宝、翁某某回无锡找秘方治疗，此后在XXX号常住，因翁某某吃不惯陆某某所烧饭菜，遂到蒋某处搭伙吃饭，后觉得不方便，想找人照顾；陆楚宝原想让陈某某、蒋某住过去，考虑过世后由陈某某作为儿子为自己送终，但蒋某不愿意；翁某某想让其夫妇照顾，遂找蒋某向其陈述想让其夫妻照顾的意思；其提出将XXX号房屋买下来才同意住过去照顾两人，蒋某将其意思转告给了陆楚宝夫妻；因翁某某需要钱看病，陆楚宝拿不出钱来，且翁某某考虑房屋带不回台湾，故同意卖房；后翁某某与何涌石签订了转让协议；协议签订后，其夫妻并未立即住进XXX号房屋，陆楚宝、翁某某在无锡期间，有时在其厂里吃饭，有时去蒋某处吃，有时由陆某某烧饭吃；翁某某在无锡看老中医是由其或其女儿带去的；去中医院看病是由其女儿开车，陆某某和蒋某带去的，钱是其出的。陆楚宝陈述，其对转让协议并不清楚，翁某某是不识字的，签字不是翁某某本人所写；另外协议是何涌石与翁某某私下签订，证明人陈某某、蒋某是何涌石的近亲属，陈某某是何涌石妻子的哥哥，不能作为证明人。一审中，何涌石申请证人严某、蒋某、金某、陈某、陆某到庭作证。证人严某陈述，其与何涌石原是同事关系，XX街上只要是其认识的人有文书起草方面的事情都会叫其帮忙；2005年11月中旬，何涌石请其帮忙起草一份房屋转让协议，当时XX街上认识何涌石的人都知道何涌石的舅舅陆楚宝要将房屋卖给何涌石；何涌石的舅妈翁某某是台湾人，陆楚宝和翁某某从台湾回大陆时年龄较大，申请建房的事情都是何涌石帮忙办的；11月16日下午，其到何涌石开办的服装加工厂起草了一份房屋转让协议，当时现场还有何涌石夫妻、翁某某，其根据双方商定的情况起草了协议；其问翁某某陆楚宝为何没来，翁某某称建房是她申请，并且陆楚宝也知道卖房的事情；何涌石将协议拿去打印，后来陆楚宝的外甥媳妇蒋某和外甥（名字不知道）也来了，协议签字后，双方去付钱，其就离开了；双方谈的条件是何涌石扶养陆楚宝夫妻到百年，房屋按照40万元结算，何涌石告诉其建房期间自己向房产公司垫付了20万元。证人蒋某陈述，陆楚宝是其丈夫的舅舅，何涌石的妻子陈某1是其丈夫的妹妹，其与陆楚宝夫妻关系较好；其曾经开过店，开店时，陆楚宝经常到其那里吃饭，其去工厂上班后，陆楚宝被阿姨家接过去，双方联系就不多了；其与何涌石为其子在何涌石处上班的事情发生过口角；XXX号房屋建好后，陆楚宝夫妻搬了进去，并且将其丈夫的奶奶和阿姨陆某某一起接了过去，由陆某某照顾夫妻两人和奶奶；2005年11月前，陆楚宝和翁某某到其家中吃饭，陆楚宝叫其跟何涌石说要何涌石夫妻住到XXX号照顾自己和翁某某，还说要将房屋卖给何涌石，并给陆楚宝夫妻养老，强调房屋只能卖给何涌石，其将情况告诉了何涌石；签协议那天，陆楚宝到其家中吃饭，叫其到何涌石开的服装厂见证签字，其叫陆楚宝一起去，陆楚宝称让舅妈翁某某做主就可以，他就不去了；其到了何涌石厂里，现场还有其丈夫（现已去世）、何涌石夫妻、翁某某、严某；翁某某告诉其房子是她的名字，建房时陆楚宝没有钱，都是她出的钱，所以价格也是由翁某某和何涌石谈的，陆楚宝明确表示这件事由翁某某做主；XXX号房屋从申请到建造、装修都是何涌石一手操办，建房是翁某某委托何涌石申请建造的，建房时翁某某和陆楚宝在台湾，建房时何涌石垫付了一部分钱；2005年后，陆楚宝说自己的女儿回来住要再建一间，何涌石就在XXX号房屋的院子里原房屋的后面造了三间两层楼，前后造之间有一明堂，房屋扩建时陆楚宝在无锡；陆楚宝、翁某某和何涌石就建房结账时其每次都在场，钱都是翁某某付的，陆楚宝到付钱时就走开了。证人金某陈述，其与何涌石的妻子是高中同学，经常到何涌石家玩，跟着其他人一起叫陆楚宝舅舅；2005、2006年9、10月左右，其到XX玩，看到陆楚宝和翁某某刚好在无锡，过了几天其就叫了车带两人去吃湖鲜；吃饭时，陆楚宝提起XXX号房屋卖给何涌石了；翁某某称自己身体不好需要卖房的钱去看病，陆楚宝说卖房子的时候还提出要何涌石负责扶养他们到老，何涌石答应了；后来翁某某去世，陆楚宝将翁某某的骨灰带回大陆，何涌石夫妻出钱负责安葬并按照风俗作了法事。证人陈某陈述，其母亲是蒋某，何涌石是其姑父，陆楚宝是其父亲的舅舅；2005年过了秋收，陆楚宝夫妻和何涌石夫妻在其家中吃晚饭，翁某某和何涌石在讲XXX号房屋买卖的事情，陆楚宝说房屋卖给何涌石要由何涌石负责养老。证人陆某陈述，其是陆楚宝的侄子，其父亲与陆楚宝是堂兄弟关系；其与陆楚宝关系较好，平时交往较多，当时和陆楚宝夫妻等在陆楚宝外甥女（XX）家吃饭，翁某某和其聊天时其问翁某某房子是卖给何涌石还是其他人，翁某某说总归将房子卖给何涌石，她又不能把房子带回台湾，就吃何涌石的、用何涌石的就好了，但没有告诉其房子卖了多少钱；翁某某称房子是自己的，陆楚宝当时也在旁边。五、何涌石提供落款时间为2011年7月25日的借条一份。借条内容为：“本人从2005年起到2010年回大陆期间，共向何涌石借人民币现金（285000元），涌石帮我垫付医药费30000元、电话费28000元，2007年返修卫生间连卫生设备25000元。2011年借现金人民币38500元，垫付2005年到2011年机票钱25000元，合计（431500元正）肆拾叁万壹仟伍佰元正。”该借条借款人处的落款为翁某某，并按捺了手印一枚。何涌石陈述，当时翁某某肝病严重准备回台湾，在临行前几天，翁某某主动提出自己身体不好，把在何涌石处所拿的款项明确一下，遂出具了该借条。陆楚宝陈述，翁某某于2011年7月回台湾时，已病重到晚期，没有行为能力，该借条无效。六、一审中，陆楚宝申请证人许某到庭作证。许某陈述，其是陆楚宝大侄子陆某甲的亲戚，通过陆某甲认识陆楚宝，与何涌石不认识，认识何涌石的妻子；其丈夫是跑运输的，陆楚宝从台湾往来无锡，到上海搭乘飞机，都是通过其丈夫联系车辆接送；其去过XXX号房屋，陆楚宝告诉其该房建造手续和具体建房都是自己委托何涌石办理，钱款都是给何涌石夫妻的；翁某某不识字也不会写字，没有收入，全部开销是陆楚宝给的，她告诉其自己身体不好，没有钱，建房的事情是不管的；有一次，陆楚宝不在家，翁某某向其借款1万元，后陆楚宝将款项还给了其。审理中，许某确认，其作证时手中所拿的两份材料，一份是陆楚宝的代理人朱某帮其整理，另一份是其姨父为其所写。何涌石对该证人证言不予认可。七、一审中，陆楚宝向该院提交房屋财产归主权声明（遗嘱），内容为：“兹由陆楚宝先生（台胞）本人考虑岁数已高。经XX镇政府同意，有XX房地产开发公司承办，于1994年12月1日建造，地址XXXXX新村XXX号，别墅一幢。别墅占地面积为109.44平方米，前院占地面积为72平方米左右，后院占地面积为172.8平方米左右，别墅两边走道是28平方米左右（以上面积实地测量为准），共计占地面积为382.24平方米左右。自今日起XX新村XXX号的归主权、产权、使用权由我陆楚宝女儿陆某乙继承。”一审法院认为，XXX号房屋系陆楚宝与翁某某夫妻来锡后所建，根据该院向相关人员的调查及双方庭审中的陈述，能够确认，建房主体应为陆楚宝与翁某某。2005年11月16日翁某某与何涌石就XXX号房屋转让达成的转让协议，虽陆楚宝对其中翁某某的签字不予认可，但该协议亦有加盖翁某某个人章，协议起草人严某和证明人蒋某到庭就协议的起草和签订过程作出了陈述，其中协议中的证明人蒋某还系何涌石与陆楚宝共同的亲戚，两人证言较为可信，故该院依法认定，该协议系翁某某与何涌石双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。判决：确认就XXX号房屋于2005年11月16日签订的转让协议合法有效。一审案件受理费100元，由陆楚宝负担。二审另查明，翁某某立遗嘱一份，内容：“我叫翁某某，现年68岁，住锡山区，由于本人夫妻从95年台湾回来后，本人身体一直不好，由外甥女夫妻照顾至今，并用掉了外甥女夫妇俩很多钱，我与丈夫是再婚，丈夫、女儿在台湾，在我生病时，也从来未照顾我，所以现在我思维正常，神智清楚，特立如下遗嘱：‘一、待我百年后，我名下一切财产，包括房产由**石、陈某甲夫妻继承，任何单位和个人不得参与分割和法定继承。二、此嘱是我自愿和无任何压力的情况下所立。此遗嘱一式贰份，双方各执一份。’”遗嘱下有三名见证人签名确认，并有XX社区居委陆某丙签字及落款日期2011年7月20日。又查明，2014年7月，何涌石、陈某甲向无锡市锡山区XXX土管所邮寄《关于XXXX新村XXX号房屋情况说明》一份，内容如下：“一九九七年三月五日，由台湾回大陆定居的翁某某向贵所申请了建设用地‘附书证’，翁某某根据审批要求，在其外甥女夫妇的帮助下，建造入住。地址：XXX，由于各种原因一直未有权属证。现翁某某已去世，并留有遗嘱。‘附书证’况且其外甥女陈某甲、**石夫妇自翁某某生病起一直照顾翁某某、陆楚宝夫妻俩的生活起居，并一起居住至今。故贵所在之后办理XXXX新村XXX号房屋权证时，请通知我们房屋共有人，以消除不必要的麻烦。”再查明，**石系何涌石曾用名，陆楚宝在提交的一审答辩状等材料中亦称何涌石为**石。本院认为，翁某某与何涌石已于2005年11月16日就涉案房屋转让达成一致意见，并在书面协议上签章确认，且有当时协议经手人、证明人等出庭陈述予以印证，本院予以采信。陆楚宝虽上诉主张房屋转让协议上的签名、印章不真实，证人证言与实际不符，但未提供相反证据，本院不予支持。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故陆楚宝以翁某某转让涉案房屋系无权处分为由主张转让协议无效的意见，本院不予采纳。至于翁某某之后所留遗嘱及何涌石向土管部门出具的情况说明，与涉案房屋转让协议的形成时间相距久远，其内容不足以推翻双方所签转让协议，也无证据表明涉案转让协议签订时存在显失公平的情形。故涉案转让协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。另何涌石系在一审法庭辩论终结前变更诉讼请求，并不违反法定程序。综上所述，陆楚宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陆楚宝负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 陈丽芳审判员 郭继光二〇一八年五月七日书记员 邹 莹