广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3414号上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林益明，该公司董事长。委托代理人：刘兴桂、刘华秀，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永强，身份证住址。被上诉人（原审原告）：练永红，身份证住址广州市。委托代理人：曾阳天，广东格林律师事务所律师。上诉人广州圣地房地产开发有限公司（以下简称“圣地公司”）因与被上诉人李永强、练永红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月25日，李永强、练永红、圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：李永强、练永红向圣地公司购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-12406房的房屋1套；该房屋建筑面积93.73平方米，房价款为1002911元；李永强、练永红委托圣地公司办理产权登记手续，圣地公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为李永强、练永红办妥产权登记，并将以李永强、练永红为产权人的房地产权证交付李永强、练永红；在此情况下，李永强、练永红应当在收到圣地公司书面通知后5个工作日内向圣地公司提供房地产登记机构要求的、需李永强、练永红提供的证件资料；如圣地公司未履行相关义务造成李永强、练永红不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向某强、练永红支付违约金……至李永强、练永红实际取得房地产权证之日止……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：李永强、练永红同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为李永强、练永红办妥产权登记，并将以李永强、练永红为产权人的房地产权证交付李永强、练永红；李永强、练永红接到圣地公司办理《房地产权证》的通知后五个工作日内，须向圣地公司提交办理《房地产权证》所需完整的证明资料并付清全部应付款。如李永强、练永红逾期提交办证所需资料或者未完全提供并付清全部应付款的，导致甲方为其延迟办理房地产权证责任由李永强、练永红承担；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。上述合同签订后，李永强、练永红于2010年3月25日付清全部房款。2010年4月1日，圣地公司向某强、练永红发出收楼通知。2011年2月25日，李永强、练永红办理收楼手续。2014年1月15日，圣地公司向某强、练永红发出通知书，要求李永强、练永红支付办证税费，该通知于2014年1月16日通过国内挂号信函寄出，李永强、练永红依通知于2014年2月25日向圣地公司交付办证税费。2014年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局核发了产权人为李永强、练永红的房地产权证。2014年9月10日，李永强、练永红委托律师向圣地公司发出律师函，称圣地公司逾期办证，应承担违约责任，要求圣地公司在收到该函后7个工作日内向某强、练永红支付违约金。上述律师函寄送到圣地公司注册地址，相关邮件于次日被签收。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、附件七补充协议、房地产权证、购房发票及当事人陈述等证据证实。因房屋买卖合同纠纷，李永强、练永红于2014年12月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.圣地公司向某强、练永红支付违约金72410元；2.圣地公司交付涉案房屋的契税发票；3.圣地公司承担本案所需诉讼费用。李永强、练永红于2015年3月20日向原审法院提交撤诉申请，申请撤回第二项即要求圣地公司交付涉案房屋的契税发票的诉讼请求。原审法院认为：李永强、练永红申请撤回其第二项即要求圣地公司交付涉案房屋的契税发票的诉讼请求，系其对自身权利的处分，依法予以准许。双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。李永强、练永红于2011年2月25日收楼，根据双方的合同约定，李永强、练永红同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为李永强、练永红办妥产权登记，故圣地公司最迟应于2012年8月9日前为李永强、练永红办妥产权登记，圣地公司于2014年5月26日才办妥涉案房屋的产权登记已超过了双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定0.01%的标准向某强、练永红支付逾期办证违约金。圣地公司抗辩称因李永强、练永红欠办证费未缴由此导致其未能按时办证，对此，因双方在补充协议中约定，李永强、练永红应在接到圣地公司的通知后五个工作日内付清应付款，圣地公司虽提供证据证实其于2014年1月16日通过国内挂号信函寄出要求李永强、练永红支付办证税费的通知，但未提供证据证实上述挂号信的实际签收日期，李永强、练永红已于2014年2月25日向圣地公司交付办证税费，现无证据证明李永强、练永红超过双方协议约定的五个工作日付清圣地公司通知缴纳的办证税费，故对圣地公司的该抗辩意见不予采纳。对于圣地公司提出诉讼时效的抗辩意见，因李永强、练永红委托律师向圣地公司公司注册地址寄送了要求圣地公司支付违约金的律师函，律师函已于次日被签收，故上述律师函被签收的2014年9月11日诉讼时效因李永强、练永红向圣地公司主张权利发生中断，故逾期办证违约金起算日期应从2014年9月11日往前倒推两年，即从2012年9月12日起算，以总房款1002911元为本金，按照每日0.01%的标准，计至房地产权证核发之日即2014年5月26日，数额为62280.77元。李永强、练永红主张的2012年9月12日之前的逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年3月25日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，广州圣地房地产开发有限公司向某强、练永红支付逾期办证违约金62280.77元；二、驳回李永强、练永红的其它诉讼请求。一审受理费805元，由李永强、练永红负担127元，由广州圣地房地产开发有限公司负担678元。判后，上诉人圣地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为圣地公司违约不当，延迟办证是李永强、练永红欠缴相关费用造成。2010年4月1日圣地公司向某强、练永红发出收楼通知，2011年2月25日李永强、练永红才办理收楼手续，由于李永强、练永红欠缴办证税费，圣地公司2014年1月16日通知李永强、练永红缴纳，2014年2月25日李永强、练永红缴纳，2014年5月26日圣地公司为李永强、练永红办理房产证，这期间属于合法办证时间，因此圣地公司依法依约履行办证义务，并未违约，无需向某强、练永红支付逾期办证违约金。二、一审判决认为2014年9月11日即李永强、练永红邮寄律师函视为其主张权利之日故诉讼时效中断的认定不当。关于该律师函，圣地公司在一审已指出：1.该律师函未加律所公章，且未附授权委托书，不符合形式要件；2.该律师函的签收并非圣地公司。因此，李永强、练永红以此律师函证明其向圣地公司主张了权利依据不充分，也超出了法定诉讼时效。一审依据律师函发函之日倒退两年计算违约金，明显不当。综上，圣地公司并未逾期办证，即使法院认定逾期，也应李永强、练永红向法院提起诉讼之日倒退两年起计算逾期违约金较为公平合理。据此，圣地公司上诉请求撤销原审第一项判决或改判驳回李永强、练永红的原审诉讼请求；本案诉讼费由李永强、练永红承担。被上诉人李永强、练永红答辩称：同意一审判决，不同意圣地公司的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案二审争议的焦点是：一、圣地公司以李永强、练永红2014年2月25日缴纳办证税费为由主张不承担逾期办证违约责任是否成立？二、李永强、练永红委托律师向圣地公司所发出的律师函是否构成诉讼时效中断事由？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，评析如下：关于第一个争议焦点。首先，李永强、练永红于2011年2月25日收楼，依据双方的合同约定及协议，圣地公司应当在该商品房交付次日起365个工作日办妥产权登记，即圣地公司应在2012年8月9日前办妥产权登记。依据合同约定，在该期间内，圣地公司应一次性告知李永强、练永红办证所需资料及费用等。圣地公司于2014年1月16日通知李永强、练永红缴纳办证税费，已经超出合同约定的最迟办证期限即2012年8月9日，圣地公司对迟延通知理应承担责任。其次，圣地公司现无证据证明李永强、练永红超过协议约定的五个工作日付清圣地公司通知缴纳的办证税费。综上，圣地公司以李永强、练永红2014年2月25日缴纳办证税费为由主张其不应承担逾期办证理据不充分，本院不予采纳，原审法院对逾期办证的违约责任认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。圣地公司主张李永强、练永红提交的其委托广东格林律师事务所于2014年9月10日向圣地公司所发律师函形式上有瑕疵，即该律师函仅有律师签名而无律所公章以及圣地公司未签收等，故上述发律师函的行为不能构成诉讼时效中断。对此，本院认为，一方面，圣地公司无依据证实上述律师函并非李永强、练永红的真实意思表示；另一方面，该律师函按圣地公司注册地址邮寄并显示被签收，现圣地公司并无相反证据否定该事实，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体”的规定，原审法院认定李永强、练永红委托发律师函的行为构成诉讼时效中断事由并无不妥，圣地公司对此的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，圣地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费678元，由上诉人广州圣地房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年七月十三日书 记 员  张 辉