海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第446号上诉人（原审原告）王海平。被上诉人保亭森田实业有限公司。法定代表人林华东，该公司董事长。委托代理人陈凯，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人邓小云，海南东方国信律师事务所律师。上诉人王海平与被上诉人保亭森田实业有限公司（以下简称森田公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）人民法院（2015）保民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日经审查予以立案受理并依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭审理本案。上诉人王海平、被上诉人森田公司的委托代理人陈凯、邓小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年12月24日，王海平与森田公司达成《“上观园”定房协议》，根据协议约定，王海平夫妻订购了上观园18幢101号房，建筑面积为45.07㎡，房价总额为人民币330918元，定金为人民币50918元，付款方式为分期，王海平于同日向森田公司财务部门缴纳定金人民币50918元。之后双方当事人就签订商品房买卖合同产生纠纷，2015年1月5日王海平向森田公司销售部提交书面的退还定金申请书，森田公司没有回应其申请。原审法院认为：首先，定房协议经双方当事人签字盖章，属有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同，自双方��事人签字或者盖章时合同成立。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，王海平提供的定房协议是经双方当事人签字盖章的，而且其是完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，能为自己的行为完全负责，其做出的民事行为也理应是经过理性思考的，因此定房协议已经成立且生效。而王海平诉称签订协议是受森田欺骗，根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”王海平没有提出直接证据证明森田公司在签订定房协议一事存在欺骗行为，也未提出有力证据证明双方就付款方式所达成的协议是“银行按揭支付”，因此，双方已经签订定房协议，协议签订后，即时产生合同效力，对当事人���有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其次，王海平向森田公司销售部提交书面的退还定金申请书或要求使用银行按揭支付购房款的方式买房等要求都属于变更定房协议的要约行为，而双方并未达成一致意见，根据《合同法》第八条第一款的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”，第九十三条第一款的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”因此，双方当事人就变更或解除协议都未达成一致意见，应当依照2014年12月24日双方签订的定房协议继续行使权利、履行义务。最后，森田公司不存在根本违约行为，王海平无权单方解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王海平提出解除定房协议的理由属于与森田公司协商变更或解除定房协议的过程，均不属于以上当事人可以单方面行使解除权的法定情形，且森田公司不回应王海平提出变更或解除定房协议的邀约，不属于合同违约行为。王海平的以上诉求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决��驳回王海平的诉讼请求。案件受理费人民币2336.72元，由王海平负担。宣判后，王海平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.解除上诉人、被上诉人双方于2014年12月24日签订的《“上观园”定房协议》；2.判令被上诉人双倍返还上诉人2014年12月24日支付的购房定金合计人民币101836元；3.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由是：（1）原审判决不尊重事实。从中国裁判文书网公布的涉及森田公司起诉18位购房者的案件看，购房者均付了定金，而后森田公司均要求购房者一次性付清房款。由于购房者遇到困难无法一次性凑足房款，森田公司成功“吞吃”了18位购房者的定金共45万元。2014年12月24日上诉人带着准备好的房屋首付款要求森田公司网签合同，森田公司称其有规定：要先付定金再签约。当天的12︰08及12︰09分，森田公司通过中国工商银行银联商户号：****收取了上诉人定金人民币50918元之后再填写《“上观园”定房协议》，该协议第3条乙方须按定房协议甲方提供的账号：****，开户银行：保亭县农村信用合作联社营业部及户名交付购房定金及购房款，除此账户外，均不视为乙方付款。且双方约定由于银行按揭款以整万为单位零头部分需在首付款中一并交纳，其在收取上诉人的50918元定金后为何在协议中填写“分期”，如此约定只有森田公司才能向法院解释。（2）2014年12月24日上诉人提出直接签约支付首付款，余款向银行申请按揭，森田公司称他们不办理银行贷款。之后，销售员征求了部门领导朱彩云的意见，经过双方共同协商并达成一致，由上诉人自己向银行申请，被上诉人协助代办相关手续，相��费用由上诉人承担。上诉人便着手准备贷款的相关材料及手续。2014年12月26日，上诉人去森田公司签约，由于森田公司称其销售员王清休息，当日合同没签成。2014年12月27日，上诉人用手机短信联系王清签约一事，王清回复同意次日签约。2014年12月28日上诉人去森田公司签约，森田公司称预售许可证正在办理延期手续，今天没办法签约。上诉人当即提出森田公司自称公司五证齐全，没说预售许可证失效一事。上诉人随后数日用手机与森田公司联系签约一事，均未果。上诉人在一审诉讼中提供了通话及短信清单及反映森田公司预售许可证失效一事，但一审法院没有审查。综上所述，被上诉人森田公司没有诚信，请求二审法院依法支持上诉人的诉求。被上诉人森田公司答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。2.上诉人在上诉状中���述的部分事实不符合事实。上诉人的涉案房屋是一个现房，不存在预售的情形。认购方式是分期付款的形式，上诉人变更按揭付款是变更合同，对此我方不同意变更。恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审期间，双方均无新证据向法庭提交。根据本案审理的需要，本院向保亭县住房保障与房产管理局函询并实地查看了涉案的上观园18幢101号房的情况，保亭县住房保障与房产管理局的回函确认：该房可以进行网上预告登记，如果王海平与森田公司签订商品房买卖合同并付清房款，在不进行网上预告登记且该房不存在被查封、抵押及出售的情况下，可以将该房产登记到王海平名下。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订《“上观园”定房协议》时，涉案房产��是现房，故双方签订的《“上观园”定房协议》属于签订商品房买卖合同之前的预约，因此本案案由应为商品房预约合同纠纷。原审法院将本案案由认定为商品房预售合同纠纷不当，本院依法予以纠正。既然双方已签订合法有效的商品房预约合同，就应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，全面履行合同约定的义务。作为购房者的上诉人王海平，其履行预约合同的主要义务是依约支付购房款。上诉人王海平在二审诉讼中提出因涉案房产不能办理网上预告登记导致其对履行预约合同产生不安进而不愿履行合同，经本院向保亭县房管部门调查核实，涉案房屋可以进行网上预告登记。并且，即使该房产没有进行网上预告登记，在上诉人付清购房款并与被上诉人签���正式的商品房买卖合同且该房没有被查封、抵押及出售他人的情况下，仍可以为上诉人办理该房屋登记手续。因此，上诉人王海平履行预约合同购买涉案房产的根本目的并不存在障碍，其仍应依照双方在预约合同中的约定，履行支付足额购房款的义务。原审法院根据本案的事实，认定上诉人王海平在履约过程中存在违约，并据此驳回其诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本案上诉人王海平在履约过程中存在违约，其主张解除双方于2014年12月24日签订的《“上观园”定房协议》并判令被上诉人双倍返还购房定金人民币101836元，据理不充分，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2336.72元，由上诉人王海平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年七月二十九日书 记 员  王天石附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：陈杰校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年7月29日印制（共印20份）