福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第4081号上诉人（原审被告）李军，男，1952年11月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人吴南海，福建义全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈军谦，男，1979年6月30日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人杨萍，福建泉中律师事务所律师。委托代理人林进辉，福建泉中律师事务所律师。原审被告谢春凤，女，1962年5月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原审被告李青青，男，1983年3月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原审被告洪晓青，女，1985年5月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。上��人李军因与被上诉人陈军谦、原审被告谢春凤、李青青、洪晓青房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第3555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李军及其委托代理人吴南海、被上诉人陈军谦的委托代理人林进辉到庭参加诉讼，原审被告谢春凤、李青青、洪晓青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年9月1日，原告陈军谦与被告李军、谢春凤、李青青、洪晓青签订一份《转让协议》，约定甲方（李军、谢春凤、李青青、洪晓青）自愿将座落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产以伍拾万元的价格转让给乙方（陈军谦），甲方在收到乙方款项的当日须将房产的一切相关资料移交给乙方，甲方以贰万贰仟���佰元租金向乙方租用丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产作为居住场所，甲方无权私自售卖、转租及更改该房产所有权户名等。且被告以房屋租金为22500元的价格返租给原告，被告如果超过两个月未按时支付租金，原告可强制收回该房产的使用权。协议签订后，四被告出具收款证明确认收到原告购房款50万元。四被告均在《转让协议》和《收款证明》中签名、摁手印确认。案涉泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室房产系因泉州市国道324线华大至体育中心路段拓改二期工程，被告谢春凤原址于鹿园96号房屋通过产权调换而取得的拆迁安置房住宅。协议签订后，被告将《泉州市国道324线华大至体育中心路段拓改二期工程住宅拆迁安置补充协议书》原件交给原告收执。另查，被告李军、谢春凤系夫妻关系，生育一子李青青。李青青与洪晓青原系夫妻关系，于2011年12月12日登记离婚。原审法院认为，案涉泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产系被告谢春凤因房屋被拆迁而以产权调换方式安置取得的房产，原、被告于2011年9月1日签订一份《转让协议》，约定将被告座落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产转让给原告，该协议内容不违反法律法规的强制性规定，协议经原、被告签字确认，是各方当事人真实意思表示，原告诉求确认原告与四被告于2011年9月1日签订的《转让协议》中关于买卖丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产合法有效，依法有据，原审法院予以支持。被告李军辩称双方实为民间借贷纠纷，无房屋买卖之事实，并提供被告李青青与原告及原告妻子的部分银行转账明细欲予证明，原审法院认为四被告作为完全民事行为能力人，在与原告陈军谦签订《转让协议》时应清楚其行为产生的法律后果，被告李军提供的银行转账明细并不足以否认原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告亦未提供证据证明本案《转让协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，综上，对被告李军的辩解，不予采信。被告谢春凤、李青青、洪晓青经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：原告陈军谦与被告李军、谢春凤、李青青、洪晓青于2011年9月1日签订的《转让协议》涉及丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室房产买卖的部分合法有效。本案受理费9387元，由被告李军、谢春凤、李青青、洪晓青负担。宣判后，被告李军不服，向本院提起上诉称，原审判决对协议内容断章取义并进行分割认定是错误的。具体理由如下：一、本案的《转让协议》名为房屋买卖合同，实为民间借贷抵押协议。1.《转让协议》的卖方主体达四人，将不属于房屋产权人的李青青、洪晓青也列为卖方主体，这是不合法的，不符合房屋买卖合同的主体要求。实际上，李青青是借款人，洪晓青是李青青的妻子，上诉人李军和谢春凤是抵押担保人，所以《转让协议》才会体现出四个卖方主体。本案《转让协议》的主体包括李军、谢春凤、李青青和洪晓青四人，而安置房屋的产权人为谢春凤，谢春凤与上诉人李军是夫妻关系，李青青是谢春凤与李军的儿子，洪晓青是儿媳妇。因此，如果是房屋买卖合同，李军与谢春凤作为房屋买卖合同的卖方主体才是适当的，而李青青、洪晓青根本不是安置房的产权人，无权作为房屋买卖合同的��方主体。本案《转让协议》将李青青列为卖方主体，是因为被上诉人陈军谦与李青青之间存在民间借贷关系，因为李青青无法及时还款，所以陈军谦以威胁加欺骗的方式，强行要求上诉人李军、谢春凤将本案诉争的安置房屋抵押给被上诉人陈军谦，所以才会将上诉人李军一家四人都列为《转让协议》的卖方主体。2.《转让协议》第一条约定的转让价款50万元是明显不合理的低价；50万元实际上是借款金额，也是抵押金额，而不是房屋买卖的价格。诉争房屋即尚园小区8号楼601室，面积达139平方米，市场价格在100万元以上，上诉人李军一家人无论如何都不可能以50万元的明显不合理低价卖给被上诉人陈军谦。理由很简单，谢春凤的另一套安置房即尚园小区8号楼602室（面积137平方米）在2009年9月27日以63万元的价格卖给陈爱生，且是未装修的价格。简单对比一下，诉争房屋��装修房且面积比602室大，在两年后即2011年9月1日的市场价值肯定在100万元以上，上诉人李军一家四人怎么可能以50万元的不合理低价卖给被上诉人陈军谦呢。很明显，《转让协议》第一条体现的50万元，当然不是房屋转让价格，而是借款金额及借款的抵押担保金额。3.《转让协议》第二条约定的50万元实际上没有支付。《转让协议》第二条约定“甲方收到乙方款项的当日须将该房产的一切相关资料移交给乙方”，虽然上诉人李军在2011年的9月1日有将安置协议等资料交给被上诉人陈军谦，但是被上诉人陈军谦并没有在当日将50万元支付给上诉人李军等人。4.《转让协议》第三条约定的月租金22500元，实际上是借款金额50万元每月按4.5分计算的月利息，每月分三期支付。关于安置房的返租价格22500元是月租金还是年租金，一审法院没有查明，一审法院显然割裂了租金22500元与50万元转让款项的内在法律联系及实质上的法律关系。被上诉人陈军谦在诉状中称是每年22500元返租，没有证据可以证实。根据《转让协议》第三条的内容记载“甲方自愿以人民币22500元的租金，向乙方租用座落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室作为居住场所。且每个月的租金分三期支付为：每月的1日、10、20日。”，该协议条款没有体现租金22500元是年租金，但有每个月的租金分三期支付的记载，这充分证实22500元是月租金而不是年租金，月租金即月利息22500元才有每个月分三期支付的必要，每期7500元；相反，如果是年租金22500元，每月只有1875元，再分三期支付，每期只有625元，明显没有每月租金分三期支付的必要。根据上诉人李军一家四人与被上诉人陈军谦在2011年9月1日签订的《补充协议》第一条约定“甲方在本协议签订之日起两个月内，如把乙方购买该房���的金额500000元及每月租金22500元支付给乙方，并出具乙方亲笔签字的收款证明后，乙方须将坐落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产的相关资料及转让协议移交甲方”，该《补充协议》足以证实22500元约定的是月租金，实质上就是月利息，但被上诉人陈军谦在起诉时却谎称是年租金22500元，明显是不诚信的；同时，该《补充协议》也足以证实所谓的《转让协议》，实际上就是抵押协议，抵押期间是二个月。在《转让协议》签订之后，李青青有按月支付22500元的事实。5.《转让协议》的《补充协议》第一条的内容约定足以证实本案的《转让协议》本质就是民间借贷抵押协议。被上诉人陈军谦与上诉人李军等人在2011年9月1日签订《转让协议》的同时，还签订了一份《补充协议》，《补充协议》第一条的内容约定如下“甲方在本协议签订之日起两个月内，如把乙方购买该房产的金额500000元及每月租金22500元支付给乙方，并出具乙方亲笔签字的收款证明后，乙方须将座落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产的相关资料及转让协议移交甲方”，该《补充协议》的内容表明本案的《转让协议》本质就是民间借贷抵押协议，其实质性内容就是“被上诉人陈军谦借款50万元给李青青，约定月利息22500元，期限2个月，并以丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的安置房作为抵押担保，抵押金额50万元，如果上诉人李军一方有在2个月内归还借款50万元及支付每月22500元的利息给被上诉人陈军谦，那么诉争房屋就解除抵押，房产的相关资料及《转让协议》被上诉人陈军谦应交还给上诉人李军等人”。6.《转让协议》的《补充协议》第二条约定的内容，就是抵押买断条款。《补充协议》第二条约定“甲方如在本协议签订之日起两个月内未���行本补充协议第一条规定，本补充协议将自动作废！且以转让协议为法院判决的主要依据！”，该条款的约定实质就是如果上诉人李军一家四人没有在二个月内归还借款50万元并支付每月22500元的利息，抵押的诉争房产就以50万元的价格卖给抵押权人也就是被上诉人陈军谦。7.将价格100万元以上的安置房以50万元的价格卖给被上诉人陈军谦，不符合常理。在明确了22500元是月租金也就是月利息的情况下，就不难分析，作为诉争房屋的产权人，安置房价格在100万元以上，上诉人李军等人凭什么将安置房以50万元的不合理的低价卖给被上诉人陈军谦，然后以每个月22500元的租金租回来，这样下来两年就需要支付50万元的租金，这样白送房屋的亏本买卖上诉人李军一家人凭什么要做，这明显不符合常理。二、一审法院没有查明及认定《转让协议》约定的租金22500元是年租金或是月租金，明显认定事实不清。双方当事人在签订《转让协议》及《补充协议》之后，李青青有按月支付22500元的事实，足以认定22500元是月租金而不是年租金，其实质就是50万元借款每月按4.5分计算的高利贷利息。三、一审法院断章取义，片面判决认定“原告陈军谦与被告李军、谢春凤、李青青、洪晓青于2011年9月1日签订的《转让协议》涉及丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室房产买卖的部分合法有效”，这是一审法院在事实认定上的明显严重错误。1.《转让协议》的房屋转让部分及租金条款部分，是有内在法律联系的，而不是独立的两个法律关系，不能割裂开来分别审查及认定。2.本案的《转让协议》不是单独的一份协议，还有被上诉人陈军谦与上诉人李军一家四人在2011年9月1日签订的《补充协议》作为《转让协议》使用的前提条件。《补充协议》有两个条款，第一条��定“甲方在本协议签订之日起两个月内，如把乙方购买该房产的金额500000元及每月租金22500元支付给乙方，并出具乙方亲笔签字的收款证明后，乙方须将座落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产的相关资料及转让协议移交甲方”；第二条约定“甲方如在本协议签订之日起两个月内未履行本补充协议第一条规定，本补充协议将自动作废！且以转让协议为法院判决的主要依据！”这充分证明，《补充协议》是优先条款，而《转让协议》是备用条款，也就是说，《补充协议》才是主合同，而《转让协议》是从合同。3.《补充协议》是优先条款，也是主合同，其内容实质上就是被上诉人陈军谦借款50万元给李青青等人，每月利息22500元，借期二个月。以尚园小区8号楼601室安置房作为抵押担保物，如果借款人李青青有按时还本付息，抵押物归还上诉人李军一家，如��借款人李青青没有按时还本付息，抵押物即尚园小区8号楼601室安置房按50万元卖给被上诉人陈军谦。四、《转让协议》本质上就是民间借贷抵押协议，违反《中华人民共和国物权法》第186条、187条的规定，依法应当认定无效。1.本案的安置房抵押没有办理抵押登记手续，依法应当认定无效。本案涉及的安置房抵押财产，是不动产，根据《中华人民共和国物权法》第187条规定“以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”由于本案安置房抵押财产，没有依法办理不动产抵押登记手续，因此是无效的抵押。2.本案的抵押财产即安置房，约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，违反《中华人民共和国物权法》第186条关于禁止流押的规定“抵押权人在债务履行期届满前��不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之规定是无效的，也就是说，《转让协议》关于上诉人李军等人将安置房以50万元转让给被上诉人陈军谦的约定是无效的。五、上诉人李军一家四人与被上诉人陈军谦在2011年9月1日签订的《转让协议》及《补充协议》名为房屋买卖合同，实质上是民间借贷抵押协议，是以房屋买卖及房屋租赁的表面合法形式，掩盖民间借贷收取每月4.5分高额利息的非法目的，违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，是法定无效的合同。六、诉争安置房未办理房屋所有权证及土地使用权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第六项的规定属于禁止转让的房产，依法不能转让。综上所述，本案当事人签订的《转让协议》及《补充协议》明显违反《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性、禁止性法律规定，是法定的无效合同。原审法院未依法认定租金22500元是年租金还是月租金，更没有依法认定《转让协议》及《补充协议》的实质是民间借贷抵押协议，片面且错误地认定并判决《转让协议》中的房产买卖部分合法有效是错误的，请求二审法院撤销原审判决；依法改判驳回被上诉人陈军谦的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人陈军谦承担。被上诉人陈军谦辩称，本案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，原审认定事实清楚，上诉人具有诉争房屋的处分权，《转让协议》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，根据《补充协议》第二条的约定，《补充协议》就自动作废。当时因考虑到上诉人的家庭经济情况，被上诉人才给予上诉人两个月的宽限期，若上诉人能在两个月期限内返还50万元并按每月22500元的标准支付资金占用费，则房屋买卖合同取消。李青青与被上诉人陈军谦的妻子是同学，才将租金分为三期支付。诉争房产属安置房，比普通的商品房价格低。上诉人主张安置房不得转让所引用的法律条款是非有效的规定。上诉人的其他上诉理由均是其单方的理解，缺乏事实和法律依据。原审被告谢春凤、李青青、洪晓青未作答辩。经审理查明，对一审查明认定的事实除上诉人李军认为一审遗漏查明以下事实：1.双方当事人在签订《转让协议》的同时还签订了一份《补充协议》，被上诉人也予以认可。2.原审认定《转让协议》约定甲方自愿将诉争房产以50万元的价格转让给乙方与事实不符，实际上是李青青欠被上诉人50万元，四上诉人才将房屋以50万元的价款抵押给被上诉人，实际上并非转让房屋。3.一��未查明22500元是年租金还是月租金，事实上该22500元是50万元按4.5分的月利率计算的利息。4.被上诉人并未实际支付购房款50万元。除此之外，对一审查明认定的其他事实双方当事人均无异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。二审双方当事人争议的焦点问题是：本案双方当事人签订的《转让协议》是房屋买卖合同还是民间借贷抵押协议？原审判决是否正确。二审中，上诉人李军提供以下证据：1.《转让协议》及《补充协议》各一份，以此证明上诉人李军等四人与被上诉人陈军谦签订的《转让协议》及《补充协议》名为房屋买卖合同实为民间借贷抵押协议。2.《房屋买卖合同书》及《补充协议》各一份，以此证明原审被告谢春凤将诉争房屋的相邻房屋即8号楼602室卖给陈爱生，转让价款为63万元。证明本案的房屋买卖价格50万元是明显不���理的低价，且约定的月租金超过市场租金的10倍，实际上是50万元的借款利息，进一步证明《转让协议》及《补充协议》名为房屋买卖合同实为民间借贷抵押协议。3.泉州市丰泽区东湖街道凤山社区居民委员会的证明一份，以此证明上诉人李军一家居住的诉争房屋是因其儿子李青青的债务问题，在2011年8月至9月间，受讨债人入室骚扰，全家只好搬出向亲戚借房居住。4.借条、受理案件通知书、民事裁定书各一份，以此证明庄程向李青青借款438万元至今未归还，李青青向法院起诉，因无力交纳诉讼费，人民法院按撤诉处理。这导致李青青无钱归还陈军谦的借款，从而被迫签订了本案的《转让协议》及《补充协议》。被上诉人陈军谦质证认为，证据1中的《补充协议》不是新证据，上诉人在一审中也曾提过《补充协议》，一审法院也曾责令上诉人李军提供，但上诉人李军并未提供。本案双方当事人签订的是房屋买卖合同而不是民间借贷抵押协议。证据2、3、4均与本案无关。上诉人李军作为诉争房屋的产权人对自己所有的房屋拥有处分权。本院认为，被上诉人陈军谦对上诉人李军提供的证据1中的《转让协议》及《补充协议》的真实性未提出异议，本院予以采信。从《转让协议》可以体现本案系房屋买卖合同关系，上诉人李军提供的证据2、3、4与本案房屋买卖合同无关，本院不予采信。双方当事人在《补充协议》中约定：“一、甲方（李军、谢春凤、李青青、洪晓青）在本协议签订之日起两个月内，如把乙方（陈军谦）购买该房产的金额50万元及每月租金22500元支付给乙方，并出具乙方亲笔签字的收款证明后，乙方须将座落于泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产的相关资料及转让协议移交甲方。二、甲方��在本协议签订之日起两个月内未履行本补充协议的第一条规定，本补充协议将自动作废！且以转让协议为法院判决的主要依据！……”上诉人李军一家在与被上诉人陈军谦签订《转让协议》及《补充协议》后，向被上诉人陈军谦出具了收款50万元的《收款证明》，上诉人李军上诉称其实际未收到购房款与事实不符。上诉人李军未能提供证据证明其已返还给陈军谦购买该房产的房款，按双方当事人在《补充协议》中的约定本案仍以《转让协议》作为约束双方当事人权利义务的依据。综上，诉争的泉州市丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产系上诉人李军一家因房屋被拆迁而以产权调换方式安置取得的房产，上诉人李军一家对该房产拥有处分权。李军、谢春凤、李青青、洪晓青于2011年9月1日与陈军谦签订《转让协议》约定将诉争房产以50万元的价格转让给陈军谦，该协���内容系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，被上诉人陈军谦要求确认该《转让协议》中关于买卖丰泽区东湖街尚园小区8号楼601室的房产合法有效的请求有相应的事实和法律依据，原审法院判决予以支持并无不当。上诉人李军上诉称本案实际上是民间借贷抵押协议与本案查明事实不符，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理恰当，予以维持。原审被告谢春凤、李青青、洪晓青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9387元，由上诉人李军负担。本判决为终审判决。审判长  黄蕴真审判员  庄丽娜审判员  谢火生二〇一五年二月四日书记员  邱妙菲一、判决书引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。