江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03992号上诉人（原审被告）昆山国标阀门有限公司。委托代理人丁奕，江苏正盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山同胜达交通工程有限公司。委托代理人王晶晶，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人昆山国标阀门有限公司因合作合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年6月1日，昆山阳光工艺美术有限公司（以下简称阳光公司）与昆山昆机阀门有限公司（以下简称昆机公司）签订房屋租赁协议。约定：阳光公司将自己的产权大楼出租给昆机公司。一、房屋地址。阳光公司出租的大楼坐落于合兴路58号1号房，建筑面积3879.07平方米，场地面积2000平方米。二、租赁期限。双方商定房屋租期为8年，自2010年7月1日至2018年6月30日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋。1、承租方未经许可擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达90天的；合同期满后，如出租方仍继续出租，承租方享有优先权。四、租金及交纳方式。1、房屋及场地租金前三年不含税价每年为100万元。2、第四年租金在上年基础上递增10%为110万元。3、第五年的租金在上年基础上递增10%为121万元。4、后三年的租金按当时的物价水平及周边市场情况，由双方协商后作适当调整。5、租金支付每年分四次时间为每季度的第一个月。6、承租方必须按照约定向阳光公司缴纳租金，如无故拖欠，阳光公司有权向昆机公司每天按实欠租金的0.2%，加收滞纳金。五、租赁期间房屋修缮。出租方将房屋交给承租方后，应保证房屋主体结构的完整性，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。六、各项费用的缴纳。1、水电费：由昆机公司自行缴纳。2、维修费：租赁期间，由于昆机公司导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由昆机公司负责。3、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由昆机公司缴纳。七、出租方与承租方的变更。1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2、租赁期间，昆机公司如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向阳光公司申请，由第三方书面确认，征得阳光公司书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事方，享有原昆机公司的权利，承担原昆机公司的义务。八、免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若昆机公司因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，昆机公司需立即书面通知阳光公司。双方还约定其他事项。出租方阳光公司及承租方昆机公司的法定代表人分别签字，单位加盖公章。2012年2月10日，阳光公司与原审被告签订房屋租赁补充合同。约定：一、标的物：位于合兴路58号1号房整幢大楼面积3879.09平方米，场地面积2000平方米。阳光公司承诺上述房屋及场地出租给原审被告使用。二、租期为2010年6月1日与昆机签订的合同租期不变。原审被告承接原合同的权利和义务。以前昆机所拖欠阳光公司的2011年7月至2012年1月的租金由现在原审被告负责归还。三、原审被告承诺：1、承接后及时付清原昆机的欠款。2、2012年度的租金按时结算。3、如有违约原承担一切法律后果。阳光公司法定代表人及原审被告法定代表人签字，双方公司加盖公章。2012年3月16日，原审被告向原审法院起诉倪惠琴房屋租赁合同纠纷，原审法院于2012年8月13日作出（2012）昆民初字第609号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：1、倪惠琴于2012年8月30日将位于昆山市合兴路58号-1号房昆山鹿之源海鲜大酒店装修及部分设施（详见昆信评字（2011）256号评估报告书）交付给原审被告。未在该评估报告内的设施由倪惠琴于2012年8月30日自行搬离。2、原审被告共计支付倪惠琴装修及设施补偿款245.7万元。3、倪惠琴结欠原审被告租金100万元（自2010年12月1日至2012年8月31日止）、水费3万元，昆山永通华阳汽车销售有限公司房屋租金14.2万元。4、上述第二项和第三项折抵后原审被告尚结欠倪惠琴128.5万元。支付方式为：原审被告于2012年8月30日支付倪惠琴40万元，第一笔款项由当事人办理完交接手续，原审被告在交接单上签字同意放款后法院支付给相对人；于2012年11月30日支付倪惠琴30万元；于2013年2月28日支付倪惠琴29.25万元；于2013年5月30日支付倪惠琴29.25万元。……5、第三人王骏义对原审被告的付款义务承担担保责任。6、关于昆山市鹿之源大酒店和倪惠琴之间债权债务由倪惠琴个人负全部责任，与原审被告、及第三人王骏义个人无关。……2012年8月1日，原审被告与原审原告法定代表人朱秧明签订租赁房屋协议书，约定：1、位于合兴路58号1号房整幢大楼面积3879.07平方米，场地面积2000平方米，原审被告承诺上述房屋及场地出租给朱秧明使用。2、租期为2012年8月1日至2018年6月30日止。房屋场地租金前三年不含税价每年为200万元。第四年租金在上年基础上递增10%为220万元。第五年租金在上年基础上递增10%为240万元。第六年按上年基础不变。3、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同收回房屋。承租方未经许可擅自将房屋转租转让或转借的；承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；承租方拖欠租金累计达60天的。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。4、租金支付每年分二次支付，先付后租使用。5、水电费由朱秧明自行缴纳，房屋朱秧明增添的一切设备配套设施均有朱秧明自己支付费用，原审被告积极配合好。2012年9月1日，原审原告法定代表人朱秧明与原审被告法定代表人王骏义签订投资合作协议书，约定：投资人朱秧明（以下简称甲方）与投资人王骏义（以下简称乙方）共同出资成立鼎力大酒店达成如下协议：1、出资比例：甲方出资万占股份60%，乙方出资万占股份的40%。由甲方担任董事长职务，乙方担任董事职务。另外聘请顾瑞明先生担任总经理来经营酒店内外一切日常工作。2、收益分配：按双方出资比例进行分配（如出现亏损则按出资比例进行分担）。3、经双方同意：之前由乙方与开发区签订的租房协议自9月1日终止，改由甲方与开发区相关单位重新签订。4、自9月1日起，酒店采用公司化管理模式，之前承租人或经营人的一切债权和纠纷与新酒店（鼎力大酒店）及甲方无关，如有之前的债务纠纷影响酒店正常经营则应由原承租人（乙方）负责妥善处理。5、员工招收、酒店采购、以及外包事宜甲乙双方有推荐人事及推荐外包单位的义务，但最后决定权应得到董事长及董事会同意，并有总经理与招聘人员及外来单位签约。但必须做到人以精为主，货以同质量、低价格为准的原则。特殊情况经过董事会协商决定。6、每月召开一次股东会议.（必要时邀请高层管理人员列席参加）。分析研究一段时间内的经营管理成果及发展战略。7、原承租人（乙方）对空余的房屋对外出租的收入，凡属预收9月1日以后的，应作为甲方收入，并从9月1日后对原空余出租的房屋租用方和甲方重新签订出租协议，如因之前已收租金（2012年9月1日后的）已用掉而无法交还甲方的，则由甲方在乙方的投资收益中扣除。8、其他约定：（1）双方宴请或亲朋好友来酒店用餐的，结账标准不低于正常消费。（2）如果投资人私自的宴请则由宴请人负责买单结账。（3）对于投资人及签单消费的单位和个人，原则上每月底结清。如在规定周期内不能收回款的、谁同意签单由谁负责追讨，并在月底前垫付进账。（具体财务必须监管）。（4）如双方任何一方要退出投资，必须提前60天书面申请。（5）假如酒店办事需要宴请的费用由甲乙双方根据自己业务量的金额适当提成。（具体标准甲、乙双方商定）如提成金额没有消费完的，归属酒店收入。（6）财务支出必须走程序，从经手人到主管必须三人以上签字后方可支付。（即经手人、总经理、董事签字）（7）本酒店四楼的南半部分作为昆山同胜达交通工程有限公司的办公用房，其办公用房的装修费用由甲方承担。（8）未尽事宜再由甲乙双方共同协商，本协议经双方签字后即生效。2012年9月1日，阳光公司、原审被告、原审原告签订房屋租赁三方协议。约定：一、房屋租赁转移。1、原审被告租赁阳光公司位于合兴路58号1号房整幢大楼，由于业务需要自愿将此大楼的使用权转让给原审原告。2、2012年9月1日前租房的权利与义务有原审被告负责。2012年9月1日后的租房权利与义务由原审原告承接，原租赁协议内容阳光公司、原审原告继续执行。二、原审被告、原审原告承诺：1、原审被告承诺2012年9月1日前拖欠阳光公司的租房款在2012年12月15日前结清，并结束与阳光公司租房的一切权利。2、原审原告承诺2012年9月至12月底租房款由原审原告在2012年12月15日前结清。从2013年起房屋租赁费每半年一次，即1月、7月二次支付。3、如有违约愿承担一切法律责任。该协议由三方法定代表人签字和公司盖章确认。2012年9月1日，原审原告与原审被告签订关于房屋租赁补充合同转让协议书，约定：原审被告将租来的阳光公司位于合兴路58号1号楼，整幢大楼3879.07平方米，场地面积2000平方米，负责全部转让给原审原告（朱秧明）。日期从2012年9月1日开始至2018年6月30日，原审被告负责原审原告直接与阳光公司签订房屋租赁合同并待遇与原被告（王骏义）签订的条件不变，如有变动原审被告负法律责任。原审原告认可原审被告2012年8月30日昆民初字609号昆山市人民法院民事调解书合兴路58号1号房大楼装修费计245.7万元，原审原告根据调解书和协商办法，按原审被告、原审原告双方这次投资酒店装修的总金额，按投资比例扣除后的多余部分分期支付给原审被告（王骏义）。经原审被告、原审原告双方多次友好商议，原审原告考虑到原审被告前期2010年6月份拿下整幢大楼租赁经营权不容易，原审原告本着对原审被告的信任及后续合作并照顾原审被告，所以同意补助原审被告费用计70万元，由于双方的继续合作，原审原告出面请昆山评估公司对该房屋及地块进行评估，原审被告应有责任对原审原告负责到底，确保该房屋及地块在不高于昆山市场评估价格的前提下把整幢合兴路58号1号房大楼直接从阳光公司收购到原审原告名下。以上补助原审原告在2012年12月底支付原审被告20万元整，另外50万元必须在原审原告收购完该房屋及地块的前提下，办完房屋手续，一次性付给原审被告。原审原告及原审被告的法定代表人在合同上签字，两公司盖章确认。2012年9月1日，原审原告与鼎力大酒店签订房屋租赁合同，约定：第一条出租房屋概况。原审原告将位于昆山开发区合兴路58号1号房二楼970平方、三楼970平方、四楼约500平方租赁给鼎力大酒店，供鼎力大酒店经营使用，面积约2440平方米左右。房屋所有权归原审原告所有。第二条：租赁期限。租赁期限为1年，自2012年9月1日起至2013年8月31日。如鼎力大酒店续租应提前3个月通知原审原告，鼎力大酒店享有承租优先权，并由双方根据情况协商后签定租赁协议。第三条：租金及押金交纳方式。1年租金为70万元，另加保证金5万元。2、以先付后用的方式支付，合同签字生效即日付3个月房租。3、租金费定为第一次3个月一付，以后每3个月支付一次，如超过3个月不支付房租，原审原告有权通知鼎力大酒店停止营业，由此造成的一切损失均由鼎力大酒店全部负责。第四条：经营须知。承租期间内，鼎力大酒店在经营中须遵守国家和地方的有关法律、法规，符合消防、环保相关部门的规定，鼎力大酒店的经营活动中如存在违法行为，所造成的一切后果均由鼎力大酒店自己承担。第五条：其他约定事项。租赁期内原审原告负责大楼、水、电、宽带、有线电视、电话的接通，日后产生费用由鼎力大酒店负责。原审原告负责统一安装自动化监控设备并一次性收取相关费用。合同到期鼎力大酒店如不续租，经双方协商认定办法，不拆除建筑装潢设备，更不能破坏结构完整性。第六条：违约责任。1、原审原告和鼎力大酒店签订协议后，确保鼎力大酒店可以合法经营酒店、服务。如房屋出现无法办理经营合法手续，由原审原告全额负责赔偿鼎力大酒店的一切经济损失及返还已付的全部房屋租金。2、鼎力大酒店在办理有关一切与房屋手续的事项有原审原告协助办理事宜。手续费及费用鼎力大酒店全面负责。3、若原审原告提前收回房屋视为原审原告违约，负责赔偿剩余合同期间总租金的50%向鼎力大酒店支付违约赔偿金，并且赔偿鼎力大酒店的装修费用。4、若鼎力大酒店在合同期内提前解除合约终止合同的，鼎力大酒店必须赔偿原审原告年租金的50%作为违约金。鼎力大酒店需提前三个月以书面方式通知原审原告（以便原审原告有一定时间租于他人）。5、合同期内，原审原告若出卖房屋，必须与第三方协商原协议的不变，否则视违约责任，按照第六条中第三款处理。6、鼎力大酒店如经营不善且无法经营下去，若要转租他人必须要书面申请，经原审原告同意后才能转让，原审原告不与第三方发生直接关系。第七条：免责条件。租赁期内如遇上不可抗力的原因导致房屋毁损和造成经济损失的，甲、乙双方互不承担经济赔偿责任。第八条其他。……出租方由朱秧明签字，原审原告盖章，承租方由顾瑞明、王骏义签字，鼎力大酒店盖章。2013年1月16日，王骏义向朱秧明递交申请退股书，载明：面呈朱秧明，本人因涉昆山市人民法院（2012）昆执督字第1106号执行令，特向昆山同胜达交通工程有限公司申请退出40%股权，按约定款245.7万元，已收到130万元，余款115.7万元，请求昆山同胜达交通工程有限公司立即支付，以解决（2012）昆执督字1106号执行令。经原审原告申请，原审法院依法委托江苏华瑞会计师事务所有限公司就鼎力大酒店截止2013年1月16日、2013年3月16日和2013年10月31日的会计报表（包括资产负债表和利润表）进行了审计，并对鼎力大酒店开业至上述日期的利润和资产、负债等情况发表审计意见。江苏华瑞会计师事务所有限公司于2014年5月20日作出华瑞Z审字（2014）第087-1、2、3号审计报告。审计报告认为：鼎力大酒店于2012年9月19日登记注册，取得个体工商房营业执照，自2012年12月建立会计账册。鼎力大酒店开业至2013年1月16日的利润为-1261419.47元，资产总额为1112492.35元，负债总额为948335.52元，净资产为164156.83元。其中账面投入资本为1425576.30元（原审原告）；鼎力大酒店开业至2013年3月16日的利润为-1887579.09元，资产总额为1466976.90元，负债总额为54036.69元，净资产为926640.21元。其中投入资本为2814219.30元（原审原告）；鼎力大酒店开业至2013年10月31日的利润为-2744330.83元，资产总额为1273252.95元，负债总额为995770.78元，净资产为2777482.17元。其中投入资本为3021813元（原审原告）。另查明：2012年12月12日，原审法院作出（2012）昆执督字第1106号执行令，责令原审被告立即履行生效法律文书确定的法律规定的义务：（1）原审被告支付885000元。（2）缴纳迟延履行期间加倍债务利息29600.22元。（3）负担案件执行费11250元。以上3项算到2012年12月12日共925850.22元。2012年12月14日，原审法院作出（2012）昆执督字第1106号民事裁定书，查封（扣押）被执行人原审被告价值885000元的财产。2012年12月16日，原审原告向原审法院出具担保书，载明：关于倪惠琴申请执行原审被告租赁合同一案，法院作出生效文书要求原审被告支付倪惠琴合同款，现原审被告还余621000元未清偿，我公司保证原审被告于2013年2月30日（应为2月28日）支付29.25万元，于2013年5月30日支付29.25万元。到期若原审被告不支付，我公司愿意承担连带清偿责任。江苏省苏州市中级人民法院于2014年1月7日作出（2013）苏中民终字第2925号民事判决书，查明：2012年9月1日，原审被告、原审原告、阳光公司（以下简称阳光公司）签订《房屋租赁三方协议》，约定：原审被告租用案外人阳光公司位于江苏省昆山市合兴路58号1号房整幢大楼，由于业务需要现自愿将此大楼的使用权转让给原审原告；2012年9月1日前，租房的权利义务由原审被告负责，2012年9月1日后，租房的权利义务由原审原告承接，原租赁协议内容阳光公司、原审原告继续执行；该合同还对其他事项作了约定。同日，原审原被告又签订《关于房屋租赁补充合同转让协议书》约定：经双方友好商议，原审原告考虑到原审被告取得整幢大楼的租赁经营权不易，现原审原告同意补助原审被告费用70万元，原审被告应确保上述房屋及地块在不高于昆山市市场价格的前提下直接从案外人阳光公司收购到原审原告名下；以上补助由原审原告于2012年12月底向原审被告支付20万元，另外50万元由原审原告在收购完上述房屋及地块的前提下，一次性支付给原审被告。截止目前，原审被告尚未能确认上述房屋及地块在不高于昆山市市场价格的前提下直接从阳光公司收购到原审原告名下。江苏省苏州市中级人民法院认为：原审被告与原审原告在2012年9月1日签订的《关于房屋租赁补充合同转让协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。原审原告基于对原审被告的信任及后续合作并照顾原审被告，自愿补助原审被告70万元，系原审原告真实意思表示，且不违反法律规定，应予支持。而原审被告应当确保在不高于昆山市场评估价格的前提下把整幢合兴路58号1号房大楼从阳光公司收购到原审原告名下，该条款是约定了原审被告的主要合同义务。原审判决把原审被告的合同义务认定为协议生效条件不当，应予纠正。原审原告二审中陈述“考虑到原审被告取得整幢大楼的租赁经营权不易，本着对原审被告的信任及后续合作并照顾原审被告”是前期补助20万元的原因，而协议约定支付20万元的期限2012年12月底已经到期。因此，原审原告应当向原审被告支付20万，原审被告的上诉理由成立，应予支持。据此判决：原审原告于本判决生效后十日内支付原审被告补偿金20万元。2013年8月12日，原审被告向原审法院起诉朱秧明，要求判令朱秧明支付2012年8月房租16.6万元负担诉讼费。原审法院于2013年11月4日作出（2013）昆民初字第3368号民事判决，查明：2012年2月10日，阳光公司出具《委托书》1份，载明：阳光公司将位于昆山市合兴路58号1号房委托原审被告经营、出租、并行使收益权利，期限2012年2月10日至2018年6月30日。2012年6月1日，阳光公司与原审被告签订《房屋租赁协议》，约定：阳光公司将位于昆山市合兴路58号1号房出租给原审原告，租赁期限2010年7月1日至2018年6月30日。2012年8月1日，原审原被告签订《租赁房屋协议书》。同日，原审原告与王骏义代表原审被告签订《投资合作协议书》。同日，原审原告与鼎力大酒店签订《房屋租赁合同》，约定：原审原告将昆山市合兴路58号1号房二、三、四楼出租给鼎力大酒店经营，租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日，年租金70万元。鼎力大酒店作为承租人一栏由王骏义及顾瑞明签订。原审法院认为：2012年8月1日，原审原被告签订的《租赁房屋协议书》合法有效，原审法院予以确认。原审原被告2012年8月1日签订《租赁房屋协议书》时并未立即将房屋交付原审被告使用，故原审被告仅根据该合同要求原审原告支付2012年8月租金证据不足，原审法院对其诉讼请求不予支持，遂判决驳回原审被告的诉讼请求。鼎力大酒店于2012年9月19日经苏州市昆山工商行政管理局登记成立，登记企业性质为个体工商户，经营者为朱秧明，组成形式是个人经营。又查明：原审被告与昆山永通华阳汽车销售有限公司（以下简称永通公司）于2012年2月21日签订补充房屋租赁合同，约定：第一条出租房屋概况。原审被告将位于昆山开发区合兴路58号1号房一楼租赁给永通公司，供永通公司经营使用，租赁面积以970平方米为准，所有权和处分权归原审被告所有。第二条租赁期限。租赁期限为3年，自2010年8月1日起至2013年7月30日止。第三条租金及交纳方式。第一、二年年租金均为不含税50万元，第三年增长10%即55万元。租金每半年支付1次，永通公司如拖欠租金30天，原审被告有权解除合同。第四条经营须知。承租期内，永通公司在经营中须遵守国家和地方的有关法律、法规，符合消防、环保等相关部门的规定。永通公司的经营活动中存在违法行为，所造成的一切后果均由其承担。第五条其他约定事项。1、租赁期内，水费、电费、宽带、有线电视、电话费等由永通公司自付。原审被告负责安装自动化监控设备，并一次性向永通公司收取费用。同时，承租期内，房屋主体结构因自然损坏，妨碍正常使用的，由原审被告负责进行修缮。2、租赁期内，永通公司未经许可不得将房屋转租或借租.否则原审被告可酌情解除合同。3、合同到期，永通公司如不续租，经双方协商己定办法，不拆除所有装修，更不能破坏结构完整性。4、合同到期，原审被告如继续对本出租房屋进行出租的，永通公司享有优先承租权。第六条免责条件。租赁期内如遇不可抗力的原因（如地震、雷击、洪水等）导致房屋毀损和造成经济损失的，甲，乙双方互不承担经济赔偿责任。2012年8月1日，原审被告与永通公司签订房屋租赁补充协议，约定：原审被告将位于昆山市合兴路58号一层商铺出租给永通公司使用。双方已签订房屋租赁合同，现就房租、付款方式签订补充协议，双方共同遵守。第一条原审被告出租给永通公司的商铺为合兴路58号一层全部面积，永通公司经原审被告同意分别合法转租给昆山久久装潢公司、广汽安邦传祺展厅以及昆山鹿之源大酒店。永通公司房租已向原审被告缴清到2012年1月31日。第二条原审被告于2012年1月19日、2012年2月21日两次从永通公司处借款，合计30万元，经双方协商一致，此笔借款冲抵2012年2月1日之后的房租。其中的25万元冲抵2012年下半年度的房租。即2012年2月1日至2012年7月30日的房租。第三条2010年8月1日，应原审被告法定代表人王骏义的要求，永通公司将合兴路58号一层商铺其中的一间门面出租给昆山鹿之源大酒店。现经双方协商一致，永通公司委托原审被告向第三方昆山鹿之源大酒店收缴2010年8月1日至2012年7月30日的房租，两年房租合计14.2万元。原审被告同意该项费用14.2万元冲抵永通公司需交纳2013年度的部分房租。第三年房租计算方式：2012年8月1日至2013年7月30日全年租金55万元。其中2012年8月1日于2013年1月31日半年房租为27.5万元。扣除借款余款5万元＋鹿之源酒店两年房租14.2万元。合计永通公司需支付原审被告8.3万元。至此，双方在合同期间内的房租已经缴纳完毕至2013年1月31日止。第四条免责声明：协议签署后，无论原审被告收到鹿之源大酒店两年房租与否，原审被告均不得以鹿之源大酒店两年房租的事宜向永通公司要求追偿。2013年2月4日，永通公司向原审被告申请商铺房租减免申请。内容为：第一、申请给予我司2012年8月15日至31日因贵司领导与鹿之园酒店之间的矛盾纠纷，应贵司领导王骏义先生要求停电导致合兴路58号楼一层全部商铺停业的补偿以及2012年12月10日至16日为了配合鼎力大酒店接受政府部门验收检查，应贵司领导王骏义先生要求停电导致58号楼一层全部商铺停业的补偿。即减免合兴路58号楼一层三家商铺（永通汽车、传祺汽车、久久汽车装潢）的20天的租金，按每家每天400元计算，合计减免金额24000元。第二、申请给予我司承租方昆山久久汽车装潢有限公司2012年9月16日至2013年7月31日场地租金。合计减免金额13125元。第三、申请给予我司承租方昆山久久汽车装潢有限公司烤房拆卸费用合计金额1500元。以上合计减免金额38625元。原审被告法定代表人王骏义于2013年2月8日在该申请签名并确认情况属实，同意支付38000元整。同日朱秧明在该申请签名确认。上述事实，有2010年6月1日房屋租赁协议、2012年2月10日房屋租赁补充合同、2012年8月1日租赁房屋协议书、2012年9月1日投资合作协议书、房屋租赁三方协议、关于房屋租赁补充合同转让协议书、补充房屋租赁合同、房屋租赁合同、2013年1月16日申请退股书、苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第2925号民事判决书、昆山市人民法院（2013）昆民初字第3368号民事判决书、（2012）昆执督字第1106号民事裁定书、执行令、担保书、江苏华瑞会计师事务所华瑞Z审字（2014）第087-1、087-2、087-3号审计报告、相关会计凭证、证人郭某、陈某、张某的证言、当事人庭审中的陈述等证据予以证实。原审原告诉称，2012年9月1日，原审原告、原审被告双方签订“投资合作协议书”，双方约定：（1）双方共同投资经营昆山开发区鼎力大酒店（以下简称鼎力大酒店），投资比例原审原告出资60%，原审被告出资40%，原审被告的投资来源于“关于房屋租赁补充合同转让协议书”中确定的245.7万的装修款中的115.7万元；并约定按此比例享有投资收益和承担投资亏损；（2）合兴路58号1号楼的租金收入，2012年9月1日之后的为原审原告的收入，原审被告已经预收的2012年9月1日之后租金，应在原审被告的投资收益中扣除。2013年1月16日，原审被告向原审原告送交“申请退股书”，要求退还115.7万元投资款，同年3月5日，原审被告又向昆山市人民法院提起诉讼，要求原审原告支付所谓的转让费115.7万元，案号为（2013）昆民初字第1318号。基于原审被告并未与原审原告就投资实体进行结算和清算，也未在投资清算时依约退还租赁房屋预收租金的事实。经原审原告核实和计算，原审被告应当按合同约定的投资比例承担鼎力大酒店经营亏损543572.92元，并且原审被告尚需向原审原告退还预收租金等共计335863元，两者共计879435.92元。诉请判令：原审被告按出资比例承担鼎力大酒店经营亏损543572.92元（暂计至2013年3月31日，应计至原审原被告双方对投资实体清算完毕之日；不含原审原被告在酒店消费签单后已无法结算的坏账），在投资清算时向原审原告退还预收房屋租金等共计335863元，二者共计879435.92元；承担案件诉讼费。原审原告于庭审中变更诉讼请求为：判令原审被告承担经营亏损1097732.33元，计算到2013年10月31日；原审被告向原审原告退还预收的房屋租金等332738元（含原审被告多收昆山永通华阳汽车销售有限公司租金229166元，中国移动通信集团江苏有限公司昆山分公司租金55000元、原审被告承担的补偿款28000元和额外水电费20572元）。原审法院认为，原审原告与原审被告之间签订的投资合作协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方应按约全面履行。双方在投资合作协议中约定由原审原告投资60%，原审被告投资40%成立鼎力大酒店，虽然双方在投资合作协议中并未明确约定投资金额，但根据双方签订的关于房屋租赁补充合同转让协议书的约定“原审原告认可原审被告2012年8月30日昆民初字609号昆山市人民法院民事调解书合兴路58号1号房大楼装修费计245.7万元，原审原告根据调解书和协商办法，按原审被告、原审原告双方这次投资酒店装修的总金额，按投资比例扣除后的多余部分分期支付给原审被告（王骏义）”及原审被告法定代表人王骏义于2013年1月16日提交给原审原告法定代表人朱秧明的申请退股书的内容“向原审原告申请退出40%股权，按约定款245.7万元，已收到130万元，余款115.7万元，请原审原告立即支付”，双方共同投资金额应为289.25万元（115.7万元÷40%），原审原告投资金额为173.55万元，原审被告投资金额为115.7万元。双方在投资合作协议中约定收益分配按出资比例进行分配（如出现亏损则按出资比例进行分担），鉴于原审被告已经收到原审原告130万元，经审计截止2013年3月16日，原审原告已投入2814219.3元，且鼎力大酒店经工商登记已经成立，故原审法院确认双方已经形成合伙型联营关系。双方投资合作协议书约定如双方任何一方退出投资，必须提前60天书面申请，故原审被告于2013年1月16日提出申请，应视为原审被告于2013年3月16日退出合伙型联营。原审原告与原审被告应按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或经营管理的财产承担民事责任，故对于原审原告要求原审被告承担相应亏损的诉讼请求，原审法院予以支持。经审计，截止2013年3月16日，原审原告与原审被告合伙经营的鼎力大酒店共产生亏损1887579.09元，根据双方投资比例，应由原审被告分担亏损755031.64元（1887579.09元×40%）。关于原审原告要求原审被告承担鼎力大酒店2013年3月17日至2013年10月31日亏损的诉讼请求，应在双方投资合作协议解除后，根据原审被告退出联营是否符合合同约定的条件，是否有过错等情况，确定原审被告应承担的赔偿责任。关于原审原告要求原审被告退还预收房屋租金等332738元的诉讼请求，根据双方投资合作协议书第7条的约定“原承租人（原审被告）对空余的房屋对外出租的收入，凡属预收9月1日以后的，应作为原审原告收入，并从9月1日后对原空余出租的房屋租用方和原审被告重新签订出租协议，如因之前已收租金（2012年9月1日后的）已用掉而无法交还原审原告的，则由原审原告在原审被告的投资收益中扣除”，原审被告应将收取的2012年9月1日后的租金退还原审原告。根据原审被告与永通公司签订的房屋租赁补充协议第三条的约定，原审被告已经收取永通公司的租金至2013年1月31日，5个月租金共计229166元，应返还原审原告。关于原审原告要求原审被告退还中国移动通信集团江苏有限公司昆山分公司租金55000元（2012年9月1日至2014年6月25日55000元）、原审被告承担的补偿款28000元和额外水电费20572元，因原审原告并未提供充分证据证明，原审法院不予支持。关于原审被告辩称本案不存在合伙条件，2012年9月签订的投资合作协议的投资总额不明确，是没有实质意义的投资合伙协议，原审被告并未参与经营及管理鼎力大酒店，原审原告提供的亏损情况和原审被告无关，原审被告在投资协议上签名，是按照原审原告的意愿，帮助原审原告建立客户群，原审被告于2013年1月16日向原审原告提出退股，退股书中提到115.7万元是指245.7万元减去已收到的130万元，尚欠115.7万元装修款，并不是投资款的辩解意见，与原审法院查明事实不符，原审法院不予采纳。关于原审被告辩称鼎力大酒店营业执照上写明是朱秧明个人经营，不是合伙的辩解意见，因原审原告与原审被告之间成立鼎力大酒店，经工商登记鼎力大酒店系个体工商户，故原审原告与原审被告之间形成不具有法人条件的合伙型联营关系，依照法律规定或者协议的约定，承担民事责任，因此原审被告辩称双方不是合伙的意见不能成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条的规定，原审法院判决如下：一、原审被告昆山国标阀门有限公司承担与原审原告昆山同胜达交通工程有限公司合伙联营鼎力大酒店期间（计算至2013年3月16日）产生的共同亏损755031.64元。二、原审被告昆山国标阀门有限公司于判决生效后十日内退还原审原告昆山同胜达交通工程有限公司房屋租金229166元。三、驳回原审原告昆山同胜达交通工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17674元，鉴定费用20000元，合计37674元，由原审原告昆山同胜达交通工程有限公司负担11679元，原审被告昆山国标阀门有限公司负担25995元，该款原审原告昆山同胜达交通工程有限公司已预交，原审法院不再退还，原审被告昆山国标阀门有限公司于判决生效之日起十日内将其负担部分支付给原审原告昆山同胜达交通工程有限公司。上诉人昆山国标阀门有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审案件当事人主体不适格。2012年9月1日的投资合作协议书中列明的投资人为朱秧明、王骏义自然人，并非上诉人和被上诉人。协议中约定由甲方担任董事长，乙方担任董事职务，证实鼎力大酒店是两个自然人投资成立有限公司。虽然协议末尾有朱秧明、王骏义签名外，还有上诉人、被上诉人加盖了公章，但是并不能证明此协议主体系上诉人和被上诉人。二、原审法院将登记为朱秧明开办的个体户性质的昆山开发区鼎力大酒店认定为上诉人与被上诉人投资设立的合伙联营关系错误。原审法院对投资合作协议书定性错误，将合作投资设立有限公司的协议书牵强附会认定为合伙型联营关系。协议约定投资成立的经营实体应该为有限责任公司，新公司的股东应该是朱秧明和王骏义。退一步讲，即便认定鼎力大酒店确实是上诉人与被上诉人投资开办，两个股东系法人单位不能成为法定代表人，法定代表人由被上诉人的法定代表人担任，至少上诉人和被上诉人应该登记为鼎力大酒店的股东，事实并不是这样。上诉人与被上诉人既无合伙协议，也没有约定出资比例、实际缴付期限、合伙事务的执行、入伙与退伙的条件等。鼎力大酒店工商登记也不是合伙企业。鼎力大酒店的工商登记性质为个体工商户，经营者是朱秧明。从法律的角度讲，鼎力大酒店的所有权和经营权归属于朱秧明个人。三、原审法院认定上诉人与被上诉人对鼎力大酒店的共同投资额为289.25万元，其中上诉人出资115.7万元，被上诉人出资173.55万元没有事实和法律依据。退一万步讲，即便可以认定上诉人与被上诉人共同设立合伙企业，上诉人与被上诉人之间根本没有合伙协议、也没有约定出资数额和缴付期限、办理财产转移手续，何来上诉人向合伙型联营出资了115.7万元？四、原审法院判令上诉人承担朱秧明个人经营的鼎力大酒店的亏损不当。鼎力大酒店是登记在朱秧明个人名下的个体工商户，其经营亏损不应当让上诉人承担。五、原审法院将不应理涉的其他法律关系的纠纷一并处理不合理。本案为合伙纠纷，原审法院判令上诉人退还被上诉人房屋租金不合理。综上，原审法院认定事实有误，适用法律错误，当事人主体不适格。请求二审法院查明事实，撤销原审判决将本案发回重审。被上诉人昆山同胜达交通工程有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，2012年9月1日的投资合作协议书首页投资人为朱秧明和王骏义，但上诉人与被上诉人均在协议末尾甲方、乙方处加盖公章，该协议并非与上诉人、被上诉人无关。同日，上诉人与被上诉人即签订了关于房屋租赁补充合同转让协议书，协议约定：被上诉人认可上诉人2012年8月30日昆民初字609号昆山市人民法院民事调解书合兴路58号1号房大楼装修费计245.7万元，被上诉人根据调解书和协商办法，按上诉人、被上诉人双方这次投资酒店装修的总金额，按投资比例扣除后的多余部分分期支付给被上诉人（王骏义）。可以印证上诉人与被上诉人协议约定合作投资酒店。根据被上诉人提供的王骏义在部门负责人处签字的昆山开发区鼎力大酒店报销单据等，证实上诉人的法定代表人王骏义亦实际代表上诉人参与了昆山开发区鼎力大酒店的经营管理。故可以认定上诉人为昆山开发区鼎力大酒店合作投资方。作为合作投资方，承担相应的权利同时也应承担相应的义务。对于酒店亏损，结合审计的投入资本情况以及上诉人的法定代表人要求退出40%的股权余款115.7万元，原审法院认定上诉人按照40%比例予以承担亦属合理。另根据双方当事人投资合作协议书的约定上诉人应将收取的2012年9月1日后的租金退还被上诉人。上诉人已经收取永通公司的租金至2013年1月31日，5个月租金共计229166元，应返还被上诉人。为减轻当事人的诉累，原审法院一并予以处理并无不当。综上所述，上诉人昆山国标阀门有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12594元，由上诉人昆山国标阀门有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  孙 毅代理审判员  黄学辉二〇一五年二月九日书 记 员  毛莉莉