四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2015)什邡民初字第823号原告:李汶峰。住什邡市。委托代理人：黎陆华，四川方纬律师事务所律师（一般授权）。被告：李平玉。住什邡市。委托代理人：马家福，四川明炬（什邡）律师事务所律师（特别授权）。原告李汶峰诉被告李平玉租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，决定适用简易程序，依法由代理审判员谭池婷独任审判，并于同年6月19日、7月10日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黎陆华，被告的委托代理人马家福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与李俭原系夫妻关系。在二人夫妻关系存续期间，李俭于2005年9月15日与原告签订租房协议，租用原告的位于什邡市方亭通站路240号—242号铺面，协议中约定：年租金1.5万元，付款方式为：每年9月15日交下一年租金。由于原告长期在外地工作，每年4月回老家扫墓，双方于2008年约定将房租支付时间变更为每年4月1日（一次性支付当年4月至次年3月31日的租金）支付。李俭与被告于2012年7月19日协议离婚，原租用原告的房屋由被告实际使用并支付租金及水电气费。期间因市场行情变化，原告与被告对租金进行了多次调整。2015年4月，原告多次向被告催要2015年至2016年度的租金，被告拒不支付，也不搬出房屋。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求：1.要求解除原、被告之间的租赁合同，并判令被告立即返还房屋；2.判令被告支付原告从2015年4月1日起至返还房屋时止的租金（暂计算至起诉之日为1.5万元）；3.本案诉讼费由被告负担。被告答辩称：本案与李俭没有关系，是李平玉和原告建立的租赁合同关系；解除租赁关系并没有说明解除时间，租金问题待举证予以说明；双方租赁关系成立，约定先支付租金后使用房屋，2014年以前，口头约定每年4、5月份预付租金。但2014年4月开始支付方式有所调整，双方开始约定租金4.8万元，被告预先支付3.2万元，后于2014年9月双方协商租金变更为6.3万元，租期从2014年12月1日起至2015年11月30日止，因此被告又另支付原告6.3万元。综上，被告不欠原告租金，房租已付至2015年11月30日。被告同意解除合同，但原告应退还多交付的租金。在起诉期间，原告擅自断电，致使被告无法正常使用房屋造成的损失，被告保留追索权。原告为证明自己的主张成立并支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1.原、被告身份证（复印件）。用以证明原、被告主体适格。2.房产证及原告户籍证明（复印件）。用以证明原告系本案租赁房屋所有权人的事实。3.2005年房屋租赁协议（复印件）。用以证明2005年9月15日原告与李俭签订房屋租赁协议建立起租赁合同关系，并约定了租金、及付款方式等内容的事实。4.律师函、快递单回执（复印件）。用以证明原告于2015年4月21日向被告发送律师函，告知其解除合同或者支付2015年至2016年度租金，并且被告已经签收的事实。5.房屋租赁协议（2份，复印件）。用以证明被告曾伪造租赁合同骗取工商登记的事实。6.建设银行账户明细表（原件）。用以证明被告支付租金的情况。7.存款凭条【流水号5106471410020000083】（复印件）。用以证明原告于2014年4月12日收到被告现金支付的租金3.3万元，原告于当日将其中的3.2万元存入其银行账户的事实。8.录音资料、短信照片（复印件）。用以证明被告承认在2014年至2015年度租金为6.3万元，分四次付清的事实。对原告提交的证据，被告质证认为：证据1无异议；证据2、3，系复印件，真实性无法核实，不予质证；证据4，被告的确收到律师函，但因有诋毁被告语言，所以没有回函；证据5，与本案没有关联性；证据6，真实性无异议，更能证明2014年4月被告支付原告租金3.2万元的事实；证据7，真实性无异议，双方均认可在2014年4月12日支付3.2万元租金，至于是谁存进原告账户与本案无关，客户签名无法确认是原告本人所签；证据8中短信内容无异议，但只能证明双方因房租到期时间发生争议，不能达到原告证明目的，录音资料真实性存疑，李平玉强调租期至2015年9月15日，与短信载明不一致，不予认可。被告为支持其辩解意见，在法定期限内，向本院提交了以下证据：1.2013年5月2日存款凭条（复印件）。用以证明被告于2013年至2014年度支付原告租金4.7万元，双方在2014年4月1日以前的租金已经全部结清的事实。2.2014年4月12日存款凭条【流水号5106471410020000083】（复印件）。用以证明双方口头约定2014年至2015年度租金调整为4.8万元，被告于2014年4月12日预先支付原告3.2万元的事实。3.收条（原件），载明：今收到李平玉交房租2万元，注：房租共6.3万元，已付5.3万元，欠1万元在2015年底前付清。用以证明原告于2014年10月6日收到被告支付的租金2万元，加上9月份现金交付的3.3万元，共计支付原告租金5.3万元的事实。4.中国农业银行卡明细对账单、短信图片（复印件）。用以证明证据3中提到的1万元租金被告分别于2015年2月26日、3月7日支付原告的事实。对被告提供的证据，原告质证认为：证据1客观真实，无异议；证据2真实，但不认可其证明目的；证据3是原告亲笔签字，但对其内容有异议，收条内容不是原告所写且有涂改；证据4无异议，原告收到被告转款1万元是事实。原告提供的证据，本院对其真实性、合法性、关联性审查认证认为：证据1，客观真实，本院予以采信；证据2客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据3客观真实，与本案有一定关联性，本院予以采信；证据4、6，客观真实，且被告质证无异议，本院予以采信；证据5，与本案没有直接的关联性，本院不予以采信；证据7，客观真实，能够证明被告交付租金的事实，本院予以采信；证据8，证明力有所欠缺，本院将结合其他证据，予以参考。对被告提供的证据，本院对其真实性、合法性、关联性审查认证认为：证据1、4,客观真实，原告质证无异议，本院予以采信；证据2与原告证据7流水号一致，应为同一笔存款，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，但不能达到其有关“2014年至2015年度租金调整为4.8万元”的证明目的；证据3原告认可收款人处是其签名，虽对涂改处有异议，但未提供相反证据来证明，故客观真实，本院予以采信。经过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院确认的案件事实为:李俭与被告李平玉原系夫妻。在夫妻关系存续期间，二人从2005年开始租赁原告所有的位于什邡市方亭通站路240号—242号的铺面做生意。期间双方仅签订过三次书面租赁协议，约定每年9月15日预先支付下一年租金。由于原告长期在外地工作，每年4月回老家扫墓，双方于2008年约定将房租支付时间变更为每年4月1日支付当年4月1日至次年3月31日的租金。2012年7月19日，李俭与被告在什邡市民政局登记离婚，原租用原告的房屋由被告实际使用并支付每年租金及水电气费。期间因市场行情变化，原告与被告对租金进行了多次调整，2013年5月2日原告收取了被告至次年3月31日的租金4.7万元。原告自认于2014年4月12日收取了被告下年度租金3.3万元，并将其中3.2万元存入原告银行账户。2014年10月6日，原告向被告出具收条，载明：今收到被告交房租2万元（注：房租共6.3万元，已付5.3万元，欠1万元在2015年底前付清）。2015年2月26日被告通过银行转账方式支付原告租金3,000元，同年3月7日通过银行转账方式支付7,000元。2015年4月，原告多次向被告催要2015年至2016年度的租金，并于同年4月21日向被告发去律师函，告知被告交付租金或者解除合同，搬出房屋，被告收到律师函后，拒不支付租金，也未搬出该房屋。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，主张权利。另查明，2014年4月1日以前的租金双方已结清。原、被告均认可从2012年4月1日起，双方建立起房屋租赁合同关系，但从未签订过书面租赁协议，对租期、租金的调整等均为口头约定，从2012年4月至2014年4月期间，双方确定每一年的租期为当年的4月1日起至次年3月31日止。本案的争议焦点在于：1.2014年至2015年度的租期起算及截止日期；2.被告2014年至2015年度交付租金金额。本院认为：关于争议焦点一租期起算及截止日期的问题，原、被告认可自2008年到2014年4月以来一直口头约定每年4月1日至次年3月31日为一个租期。被告有关“2014年4月双方协商一致的租金为4.8万元/年，从已交租金推算租期应到2015年11月30日止”的辩解意见，被告提供原告签字的收条，仅载明“房租共6.3万元，已付5.3万元，欠1万元在2015年底前付清”的内容，但无重新确认租赁期间的内容。被告无证据证明该辩解意见，对此本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：……（二）当事人双方经常使用的习惯做法……”的规定，在双方均无相关证据证明租期的情况下，原、被告之间2014年至2015年度的租期为2014年4月1日至2015年3月31日止，更符合双方多年以来的交易习惯。关于争议焦点二租金的问题。被告有关“2014年4月双方协商一致的租金为4.8万元/年，后原告在2014年9月才提出将房租涨至6.3万元/年，租金应分段计算，并按其已交租金推算租赁截止时间”，以及“在2014年9月支付原告现金3.3万元”的辩解意见。首先，被告未提供证据证明租金为4.8万元/年的主张，对上述其他辩解意见均无证据证明；其次，从被告实际支付的租金数额来看，被告除了在当年2014年4月12日支付原告3.3万元（原告自认金额），同年10月6日支付原告2万元，当日原告签名的收条载明“房租共6.3万元，已付5.3万元，欠1万元在2015年底前付清”，2015年2月26日和3月7日分两次支付共计1万元，被告在该租赁年度共支付了6.3万元租金，原告陈述的租金数额与被告提供的书证能相互印证；再次，双方认同每年4月支付下一年度租金，从双方交易习惯来看，调整租赁费用应该在预付租金时协商。若被告所称双方达成4.8万元/年租金标准后，2014年10月6日原告再次提高租金标准到6.3万元/年，应属租赁过程中租金的调整，系合同主要内容变更，但在当日收条中并无租金或租赁期间调整的内容。综上，被告的辩解意见，无证据证实，且与生活常理不符，本院不予采纳。因此本院认为2014年至2015年度原告共收取被告租金为6.3万元。原、被告虽一直没有签订书面租赁协议，但双方均认可从2012年4月1日起存在着房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原、被告自2012年4月1日起建立起不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，不定期租赁合同当事人具有任意解除权，原告在2015年4月21日向被告发去律师函，告知被告交付租金或者解除合同，被告于2015年4月22日收到该律师函，但被告既没有支付原告下年租金，也没有搬出房屋。原告的行为视为在合理期限通知被告解除合同。因此，原告请求解除与被告之间的房屋租赁合同有事实和法律的依据，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，返还租赁物系被告的附随义务。合同解除后，被告理应返还租赁物，因此原告要求被告返还房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持；关于原告的要求被告支付2015年4月1日至返还房屋时的租金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除被告李平玉与原告李汶峰之间的不定期房屋租赁合同；二、被告李平玉应于本判决发生法律效力后十五日内返还租赁原告李汶峰的位于什邡市方亭通站路的房屋（房产证号：什房权证方亭镇字第1**号）；三、被告李平玉应于本判决发生法律效力后十五日内付清所欠原告李汶峰的房屋租赁费（从2015年4月1日起，按6.3万元/年，计算至本判决生效之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为90元，由被告李平玉负担（此款原告已向本院预交，被告应于本判决生效后十五日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人申请执行的期限为判决书确定的给付期限届满后的二年内。代理审判员  谭池婷二〇一五年七月二十四日书 记 员  林小琴