福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1143号 上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏焕中，男，1985年12月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审被告）：庄小芬，女，1993年4月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）因与被上诉人苏焕中、庄小芬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中超公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中超公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决仅凭购房款发票认定苏焕中、庄小芬已全额支付购房款属于认定事实不清。中超公司向苏焕中、庄小芬开具全额购房款发票仅是为了办理合同网上备案等需要，中超公司实际未收取苏焕中、庄小芬支付的全额购房款。一审判决认为苏焕中、庄小芬提供了发票即已完成了举证责任，该观点不能成立。首先，发票只是确认经营者之间发生业务及其具体金额的凭证以及税务机关进行税务管理和监督的工具，发票本身并不具有支付功能，只能认定为应收付款凭证，而非已收付款凭证。现实交易中，现金收据或银行转账凭证才能作为支付凭证。其次，司法实践中对于发票能否作为已付款凭证也有明确的规定。《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第四十一条规定，买受人以增值税发票抗辩其已履行付款义务但出卖人不认可的，买受人应当提供其他证据证明付款事实的存在。《上海市高级人民法院关于增值税发票证明的相关问题》中规定，仅有出卖人开具的增值税专用发票，即使有税务机关出具的买受人抵扣税款的证明文件，也不足以证明买受人已经履行了付款义务。本案中，苏焕中在一审庭审时主张其除了支付首付款和银行按揭款外，还分多次以现金或转账方式支付剩余款项，无相应的证据证明，且明显不符合商品房买卖的交易习惯。二、一审判决认定《商品房买卖合同》中关于买受人应承担逾期办证违约责任的条款加重了买受人责任并驳回中超公司的诉讼请求是错误的。中超公司对买受人与银行签订的贷款合同项下的全部债务承担阶段性连带保证责任，只有买受人办理了不动产登记，银行的抵押权设立后，中超公司才能免除保证责任。中超公司与银行签订保证合同时在银行存有保证金，若买受人未如期办理不动产登记，则该笔保证金无法及时收回。中超公司接受买受人委托代办不动产登记需付出相应的人力、物力，买受人逾期办证行为将增加中超公司的成本。 苏焕中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 庄小芬未作答辩。 中超公司向一审法院起诉请求：1.判令苏焕中、庄小芬向中超公司支付尚欠的购房款75430元及按逾期应付款项的日万分之一支付违约金（自2013年7月7日至实际支付之日止，暂计至2017年8月7日止约为11261.70元）；2.判令苏焕中、庄小芬向中超公司支付逾期办证违约金，按购房款的日千分之一计算，自2016年11月28日起至2017年7月7日为112177.932元。 一审法院认定事实：苏焕中、庄小芬与中超公司于2013年7月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定苏焕中、庄小芬向中超公司购买址于泉州市丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为505306元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六合同补充协议第二条约定：1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达……；出卖人无法以前述方式送达的，方可采取报纸公告送达的方式，出卖人可在《泉州晚报》或泉州市市级以上媒体刊登公告。合同补充协议第七条约定：1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……2.买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。该《商品房买卖合同》于2013年9月5日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，中超公司于2013年9月14日、2016年6月13出具金额分别为205306元、30万元发票给苏焕中、庄小芬。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月4、5、6日，中超公司在《泉州晚报》上刊登公告，内容为通知中超•水木春天业主相关房屋已经具备办理房屋产权证的条件，并载明“具体安排详见所属物业公告”。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份。2016年11月19日，中超公司依照合同中列示的地址和电话向苏焕中、庄小芬邮寄邮件，载明内容为通知函，该份邮件于2016年11月23日送达。2017年7月7日，苏焕中、庄小芬履行向中超公司提供办理不动产权证书相关材料的义务。 一审法院认为，一、关于苏焕中、庄小芬是否尚欠中超公司购房款75430元。发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证，是合法的凭证，其对外公示效力高于企业自制的收据，中超公司以其出具的入账收据主张苏焕中、庄小芬未付清购房款，但苏焕中、庄小芬提供了中超公司开具的正规发票证明其已全额支付了购房款，苏焕中、庄小芬对其反驳意见已履行完毕举证义务，中超公司的主张证据不足，无法成立。二、苏焕中、庄小芬是否应当赔偿逾期办证给中超公司造成的损失，若应当，该损失应当如何计算。合同附件六合同补充协议对产权登记变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即苏焕中、庄小芬将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，但根据合同第二十二条的约定不能含有加重买受人责任的内容，而合同附件六合同补充协议第七条第2款中约定“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，系加重买受人责任的内容，应认定为无效，经向中超公司释明后，其不变更诉讼请求，则中超公司根据该条约定诉请苏焕中、庄小芬承担逾期办证的违约金，于法无据，应予驳回。且中超公司主张逾期办证给其造成人力、物力的损失，但其所提供的证据未能证明其实际损失，因此，中超公司主张该方面损失缺乏依据。其另主张承担连带担保责任的期限延长的风险责任，因该担保责任尚未产生，且其依法享有担保的追偿权，可另行行使追偿的权利，该损失依据同样不成立。综上所述，苏焕中、庄小芬与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。中超公司关于苏焕中、庄小芬尚欠购房款未付清的主张证据不足，不予支持。合同附件六《合同补充协议》第七条第2款中“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”的约定系加重买受人责任，依法认定为无效，且苏焕中、庄小芬延期办证的行为并未给中超公司造成实际损失，中超公司要求苏焕中、庄小芬赔偿逾期办证损失缺乏事实和法律依据，不予支持。庄小芬经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回福建中超实业有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，中超公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中超公司提供的一审法院（2017）闽0503民初6374号民事判决书系审理案件的参考资料，与本案不具有关联性，不予采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，苏焕中、庄小芬主张其已支付全部购房款并提供全额购房发票为证，对此，中超公司予以否认，中超公司提供的载明金额分别为129876元、50000元的收据以及300000元的银行转账凭证主张苏焕中、庄小芬仅支付部分购房款，苏焕中、庄小芬无法提供其他付款凭证佐证其上述主张，况且苏焕中在一、二审中陈述购房余款其均以现金的方式支付，却未要求中超公司出具收据，明显不符合常理。故苏焕中、庄小芬提供的证据不足以认定其已支付全部购房款，其应当承担举证不能的不利后果。苏焕中、庄小芬尚欠中超公司购房款25430元（505306元－129876元－50000元－300000元），一审判决对此认定有误，应予纠正。 本院认为，苏焕中、庄小芬与中超公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》并未违反真实意思表示或者法律法规规定，应认定合法有效，双方应依约履行，一审判决认定合同附件六《合同补充协议》第七条第2款为无效条款不当，应予纠正。苏焕中、庄小芬于2016年11月23日收到中超公司的送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应于2016年12月3日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料，但苏焕中、庄小芬直至2017年7月7日才履行上述义务，苏焕中、庄小芬的上述行为已构成违约，应承担逾期委托办证的违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。二审中，本院依照上述规定向苏焕中、庄小芬释明，苏焕中认为逾期委托办证违约金标准过高，应予调整。本院根据合同的履行情况、苏焕中、庄小芬的过错程度以及抗辩意见等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期委托办证违约金标准调整为每日按购房款的万分之一计算，故苏焕中、庄小芬应支付中超公司自2016年12月4日起至2017年7月6日止每日按购房款的日万分之一计算的违约金10813.55元（505306元×0.0001×214天）。根据《商品房买卖合同》第六条第3点、第七条第1点的约定，苏焕中、庄小芬应于2013年7月6日前支付30%购房款，因苏焕中、庄小芬尚欠中超公司购房款25430元未付，现中超公司要求苏焕中、庄小芬自2013年7月7日起至实际支付之日止按逾期应付款25430元的日万分之一支付违约金，符合合同约定和法律规定，应予支持。 综上所述，中超公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初6261号民事判决； 二、苏焕中、庄小芬应于本判决生效之日起十日内支付福建中超实业有限公司购房款25430元及逾期付款违约金（自2013年7月7日起至实际支付之日止按逾期应付款25430元的日万分之一计算）； 三、苏焕中、庄小芬应于本判决生效之日起十日内支付福建中超实业有限公司逾期委托办证违约金10813.55元； 四、驳回福建中超实业有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4277元，由福建中超实业有限公司负担3202元，苏焕中、庄小芬负担1075元。二审案件受理费4277元，由福建中超实业有限公司负担3202元，苏焕中、庄小芬负担1075元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 李玮玲 二〇一八年五月八日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  11-