广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初2432号原告:吴克军，男，汉族，1968年10月7日出生，住广州市越秀区。原告：刘小云，女，汉族，1973年6月20日出生，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人：宋筠，系广东宏港律师事务所律师。两原告共同委托代理人：冯梓欣,系广东宏港律师事务所实习律师。被告：刘光兴，男，汉族，1976年10月3日出生，住福建省福州市。委托代理人：王丽玉、肖凯旋，广东恩慈律师事务所律师。第三人：陈炳在，男，1938年11月5日出生，汉族，台湾居民，住广州市荔湾区。第三人：刘德妹，女，1949年6月5日出生，汉族，台湾居民，现住广州市荔湾区。第三人陈炳在、刘德妹共同委托代理人：陈心梅（两第三人的女儿），女，1971年1月8日出生，美国居民，现住广州市荔湾区。原告吴克军、刘小云诉被告刘光兴、第三人陈炳在、刘德妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。两原告及委托代理人宋筠，被告刘光兴的委托代理人王丽玉、肖凯旋，第三人陈炳在、刘德妹及委托代理人陈心梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴克军、刘小云共同诉称：2017年3月7日，两原告（买方）与被告（卖方）经广州市安佳房地产代理有限公司的介绍签订（编1JP000904)《房屋买卖合同》及附件，约定两原告向被告购买广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房，该房屋建筑面积为131.36平方米，附带家私电器，不带租约；房屋总成交价为4660000元。合同第五条约定：双方同意该物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到现场查验房屋（查验后双方签妥《物业交接确认书》），即视为房屋转移占有的标志。合同第七条约定：因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行合同义务。则(1)逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金……(4)若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。在《房屋买卖合同》备注约定：买卖双方同意本次递件办理时间不超过2017年5月31日。上述合同及附件签订后，原告于2017年3月8日向被告支付购房定金10万元。2017年3月15日原、被告签订的《房屋买卖合同》在房管部门办理（合同编号：穗存量房合字1703036658X）《广州市存量房买卖合同》备案登记手续。该《广州市存量房买卖合同》第一条第8款明确载明：该房地产：（1）带家私家电，（2）不带租赁合同。履行过程中，被告没有按合同及附件约定提供资料协助原告办理贷款手续，经原告及经纪方催告无果。原告遂向广州市荔湾区人民法院法院提起诉讼，要求被告履行交易过户义务并支付逾期办理交易过户违约金。案件经广州市中级人民法院终审判决被告协助两原告办理广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房过户至两原告名下的产权登记手续并向两原告支付从2017年4月17日至产权过户登记至两原告名下之日止的违约金。原告于2017年9月20日将购房款余款456万元提存到法院代管，证明原告已经履行合同义务支付了房款给被告。但被告以房屋已出租给其岳父母养老居住为由，至今未履行交付房屋给原告使用的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋买卖合同》第二条约定房产不带租约，第五条约定卖方收齐楼款当天将物业交付买方使用。可见，原告是以不带租约的价格购买案涉房屋的。被告后又已收其岳父母85.4万元将房屋出租给其岳父母养老居住为由拒绝交付房屋给原告使用。被告的违约，给原告造成巨大损失。原告为购买案涉房屋，卖掉了两套房产（该两套房产售后价格均已大幅提升）；筹得的456万元购房款提存到法院代管，却拿不到房子，现在每月还得花费5000多元租房居住（建筑面积84.71平方米）；原告为筹得提存到法院代管的456万元购房款，办理了大额贷款和借款，用来填补原合同约定的按揭贷款（因被告违约不配合办理按揭手续而无法完成）的部分，为此每月原告还要承受大笔的贷款借款利息支出。依合同原告有权要求被告按每日总楼价千分之一支付违约金。现原告兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则。原告起诉要求：一、判令被告将广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房交付原告使用。二、判令被告向原告支付迟延交房违约金。以466万元为本金，从原告将购房款余款提存至法院代管之次日即2017年9月21日开始计算至被告将上述房屋交付原告使用之日止，按每日466万元的万分之七计算。暂计至2018年3月13日为567588元。诉讼费由被告支付。被告刘光兴答辩称：一、本案原告属于重复起诉，违反了民诉法“一事不再理原则”，应裁定驳回起诉。二、答辩人并非恶意不将涉案房屋交付原告，而是履行不能。三、答辩人无需承担不能支付的违约金即使需要承担，也恳请法院根据原告自身存在过错以及违约金过高依法降低违约金。四、本案中，被答辩人主张的损失不是事实，且对其损失的扩大具有过错，应承担一定责任，请法院根据公平原则减低违约金。第三人陈炳在、刘德妹共同答辩称：第三人已经签订了租赁合同，也已经支付了854000元租金，所以不管房屋是谁的，也要居住至终老。经审理查明：被告是广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房的房屋的所有权人。2017年3月7日原告（买方）与被告（卖方）经广州市安佳房地产代理有限公司的介绍签订（编号AJP000904）《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房。第二条约定：该房屋建筑面积为131.36平方米（以房地产权证为准）。该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状是指【附带家私电器（详见《家私电器清单》或备注）】。第三条约定：房屋总成交价为4660000元。若买方办理银行按揭，则因按揭而产生的全部费用由买方承担。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，由买方承担。在第五条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。【查验后双方签妥《物业交接确认书》】【卖方将房屋钥匙交付给买方】即视为房屋转移占有的标志。在第七条约定：因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行合同义务。则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若卖方已收取部分楼款的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任（双倍赔偿所收款项或没收所收款项）。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（4）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。在《房屋买卖合同》备注约定：买卖双方同意本次递件办理时间不超过2017年5月31日。同日，吴克军、刘小云与刘光兴双方签订《附件》，同意吴克军、刘小云按揭付款（商业贷款）。定金10万元吴克军、刘小云须在2017年3月8日支付给刘光兴。首期楼款（不含定金）3262000元吴克军、刘小云应于递件成功当天支付给刘光兴。吴克军、刘小云应于2017年5月31日前签署《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。刘光兴必须提供协助。吴克军、刘小云与刘光兴应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。若因吴克军、刘小云的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由吴克军、刘小云于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给刘光兴。吴克军、刘小云与刘光兴双方于签署合同后10天内委托经纪方指定按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。上述合同及附件签订后，吴克军、刘小云与刘光兴于2017年3月8日向刘光兴支付购房定金10万元。2017年3月15日吴克军、刘小云与刘光兴签订的《房屋买卖合同》，在房管部门办理（合同编号：穗存量房合字1703036658X）《广州市存量房买卖合同》备案登记手续。但刘光兴没有按合同及附件约定提供资料协助吴克军、刘小云办理贷款手续，经催告无果。吴克军、刘小云遂向本院提起诉讼。2017年本院受理吴克军、刘小云诉刘光兴房屋买卖合同纠纷一案。在该案庭审中，吴克军、刘小云除提供《房屋买卖合同》、附件、《广州市存量房买卖合同》外，还提供广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》及同意将购房款456万元提存到本院代管，证明吴克军、刘小云已经履行合同义务支付给刘光兴。及经纪方工作人员与刘光兴的微信记录、《催促履行通知函》、附特快专递及查询、吴克军、刘小云出售自有房屋等证据。吴克军、刘小云于2017年9月20日将购房屋款456万元提存到本院代管。本院于2017年9月26日作出（2017）粤0103民初3221号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘光兴协助吴克军、刘小云办理广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房过户至吴克军、刘小云名下的产权登记手续。二、自判决发生法律效力之日起十日内，刘光兴向吴克军、刘小云支付迟延履行违约金（违约金分段计算：其中以10万元为本金从2017年4月17日起计算至2017年9月20日止；以购房款466万元为本金，从2017年9月21日起计算至产权过户登记至吴克军、刘小云名下之日止，上述违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回吴克军、刘小云其他诉讼请求。刘光兴对该判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理作出（2017）粤01民终23788号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。案件于2018年2月24日发生法律效力。由于被告至今没有按《房屋买卖合同》约定将广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房交付给原告，原告遂向本院提起诉讼。本案审理过程中，2018年3月23日本院在涉案房屋张贴公告，通知涉案房屋承租人和实际使用人在本院指定的时间内到本院申报权利。在规定时间内有陈炳在、刘德妹到庭申报权利，本院依职权追加陈炳在、刘德妹为第三人参加诉讼。另，本院依原告财产保全申请以（2018）粤0103民初2432号民事裁定书，裁定查封被告刘光兴名下价值567588元的财产。在庭审中，原告还提供房屋产权证、广州市存量房买卖合同、卖房收款收据、个人二手房贷款初审结果通知书（买方）、房产交易申报单、房地产交易价格计税核定通知书、房地产租赁合同、租房付款收据、与业主微信记录、借款等证据材料，证明原告为购买涉案房屋出售其自有房屋筹钱及租住房屋的事实。被告及第三人对此不予确认。被告提供协议书、租赁协议书、中国工商银行转账流水等证据材料，拟证明被告已经于2014年12月5日将涉案房租赁给第三人居住及第三人已支付了租赁等费用共854000元。原告对被告的协议书、租赁协议书、中国工商银行转账流水证据不认可。另查明，广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房于2018年5月14日登记至两原告名下。本院认为：根据已经发生法律效力的（2017）粤0103民初3221号民事判决书和广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终23788号民事判决书，被告应协助原告办理将广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房过户至原告名下的产权登记手续及向原告支付迟延履行办证义务的违约金。本案原告的诉讼请求是要求被告按《房屋买卖合同》约定将涉案房屋交付给原告及向原告支付迟延履行交付涉案房屋义务的违约金。虽然原告的请求是基于同一份《房屋买卖合同》，但其请求是要求被告履行《房屋买卖合同》不同的条款，不属于重复诉讼。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告及第三人应否将涉案房屋交付给原告的问题。被告虽然提供租赁协议书、银行转账流水等证据，拟证实双方在2014年就存在涉案房屋的租赁关系。由于被告与第三人存在姻亲关系，赡养第三人是被告应尽的义务，被告以租赁形式收取第三人租金明显不合常理。原告对被告及第三人存在租赁关系也不予确认。故被告的举证及第三人的抗辩，本院不予采信。被告与原告签订涉案房屋的《房屋买卖合同》时，已经明确涉案房屋是以交吉的状态（不带租约）出售给原告。故原告要求被告及第三人交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张迟延履行违约金问题。因被告没有按照合同约定履行义务，原告该请求具有法律依据。对于违约金标准，原告要求被告每日以总房价万分之七的标准支付从2017年9月21日起至被告将上述房屋交付给原告之日止，根据本院已经发生法律效力的（2017）粤0103民初3221号民事判决书和广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终23788号民事判决书，上述判决已经明确迟延办证违约金计算至办理房屋权属过户登记之日止。本案的迟延交付房屋的违约金应从房屋权属过户登记之次日起计算，且每日以总房价万分之七的标准约定过高，从公平合理角度衡量，以实际损失为基础，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，违约金以购房款466万元为本金，从2018年5月15日起计算至被告将上述房屋交付给原告之日止，违约金总额以本金为限。原告要求从2017年9月21日起计算违约金的诉讼请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告刘光兴及第三人陈炳在、刘德妹迁出广州市荔湾区长寿西路88号XXXX房，将房屋交付给原告吴克军、刘小云管业。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告刘光兴向原告吴克军、刘小云支付迟延履行违约金（违约金：以购房款466万元为本金，从2018年5月15日起计算至被告刘光兴履行将房屋交付给原告吴克军、刘小云之日止，上述违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回原告吴克军、刘小云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9674元，由原告吴克军、刘小云负担7255元，被告刘光兴负担2419元。诉讼保全费3357元，由原告吴克军、刘小云负担2516元，被告刘光兴负担841元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，第三人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  李文姬人民陪审员  罗夏杰二〇一八年五月三十日书 记 员  谢绮雯黄佩仪