广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民一初字第1551号 原告：李琦，男，1986年9月4日出生，汉族，百色东风标致4Ｓ店销售员，住广西合山市。 委托代理人：曹江海，广西理维律师事务所律师。 被告：广西兴投投资有限公司，住所地：南宁市青秀区七星路一巷**锦绣花园**楼**房。 法定代表人：闵强峰。 原告李琦与被告广西兴投投资有限公司（以下简称“兴投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行审理。原告李琦的委托代理人曹江海到庭参加诉讼，被告兴投公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李琦向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2013年6月6日签订的《合作建房委托协议书》；二、被告双倍返还原告定金60000元；三、被告向原告返还购房款50000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原告与被告兴投公司签订一份《合作建房委托协议》，约定，兴投公司负责办理位于南宁市的相关开发报建手续，包括拆迁安置、“四证一书”等，原告按照被告兴投公司的工作进度支付购房款项，工程于2013年年底开始建设，预计一年半交付房屋。 2013年6月6日，原告向被告兴投公司支付定金30000元、于同年8月11日交付房号确认款50000元。 至今，被告兴投公司尚未办理委托项目的拆迁安置及开工建设等手续。经原告多次催告，被告兴投公司仍未履行协议约定的义务，其行为已明显构成违约。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告兴投公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告兴投公司是具有房地产开发资质的有限责任公司。 2013年6月6日，原告与被告签订一份《合作建房委托协议书》，约定双方共同申请建设“南宁市壮锦社区改造工程项目商品房”，协议第一条载明项目位于南宁市，小区名为“壮锦社区”，现状为3-8层危旧房。协议第二条第1款约定，商品住宅约128.52平方米，房价为4500元／平方米。第3款约定原告在项目获得预售证后、接到被告通知之日起30日内与被告兴签订正式的《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》支付房款和办理相关手续。第四条“协议书的自动解除及诚意金处理”约定双方已知南宁市壮锦社区改造工程项目商品房的相关开发建设手续，包括拆迁安置、“四证一书”等均在办理之中，如因该项目规定、设计变更等因素或因不可抗拒因素造成或导致该项目不再建设，本协议书自动失效；被告兴投公司应在确认项目不再实施后通知原告，并于通知之日起30日内退还原告已交纳的诚意定金（不计利息），双方均不承担其他责任。第五条约定了原告支付“房号确认款伍万元”的，该款与前期支付的建房诚意定金一起在签署正式《商品房买卖合同》时全额转为购房首付款。该协议书还约定了其他事项。 合同签订当日及2013年8月11日，被告分别出具了相应收据，载明原告向被告支付“委托建房款”30000元、“房号确认款”50000元。 本院依职权向南宁市西乡塘区人民政府调查以下问题：南宁市是否存在“南宁市壮锦社区改造工程”项目？如存在，该项目是否办理了相关报建手续？被告广西兴投投资有限公司是否系该项目开发商？该项目能否向社会公众出售？南宁市西乡塘区人民政府办公室于2017年1月23日复函称：1、新阳路221号位于壮锦社区片区旧城改建项目改造范围；2、壮锦片区旧城改建项目于2015年9月经南宁市政府批准列入南宁市旧城改造范围，目前该项目尚未开展房屋征收补偿安置工作，尚未办理相关报建手续；3、壮锦社区旧城改建项目目前尚未确定项目业主，广西兴投投资有限公司不是本项目开发商；4、壮锦片区旧城改建项目属旧城改造项目，需完成项目房屋征收形成“净地”后方可对土地进行公开出让、确定项目业主，项目业主完成办理相关报建、销售手续后新建商品房才能向社会公众出售。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告兴投公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原告与被告签订的《合作建房委托协议书》，虽名为合作建房，但不具备提供出让土地使用权、资金等作为投资，共享利润、共担风险合作开发房地产的特征，且，原告与被告签订协议书并支付款项，其真实意图是取得被告即将建设的房屋的所有权，故原、被告之间存在的是房屋买卖合同关系。但由于双方未签订正式的房屋买卖合同，房屋亦未取得相关报建手续及尚未开始建设，原告向被告支付款项之行为，可视为双方约定订立正式的房屋买卖合同的担保，故原告与被告形成的是房屋买卖预约合同关系。预约合同关系，其约束的是双方当事人在将来必须磋商以订立本约的行为，其效力不等同于本约，不以本约的效力作为生效要件。据此，《合作建房委托协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应依约行使权利、履行义务。现原告以被告不履行预约合同约定的签订正式《商品房买卖合同》为由，要求解除该预约合同，但原告未能举证证明双方曾就签订正式买卖合同的时间作出过明确、具体的约定，故原告在明知所购房源为旧城改造工程项目住房及被告尚未取得商品房预售许可证、规划许可证等房屋报建手续的情况下仍选择向被告付款，应自行承担由此产生的法律后果。而被告作为具有房地产开发资质的公司，明知项目尚未取得相关报建手续、不符合商品房预售的条件，仍与原告签订《合作建房委托协议书》，亦存在过错。但考虑到旧城改造工程项目住房的特殊性，且涉案项目尚未开展房屋征收补偿安置工作，尚未确定被告是否可取的本项目开发权等事实，原告实现合同目的的可能性极小，故，在原告明确表明不愿意继续购房的情况下，本院不宜强令当事人继续履行预约合同，因此，原告要求解除《合作建房委托协议书》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告兴投公司应向原告返还已付购房款。至于双倍返还定金的问题，如前所述，原、被告均对预约合同的缔结存在过错，在双方均有过错的情况下，并不适用定金罚则。因此，被告无须向原告双倍返还定金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告李琦与被告广西兴投投资有限公司于2013年6月6日签订的《合作建房委托协议书》； 二、被告广西兴投投资有限公司向原告李琦返还购房款80000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2500元，公告费350元，合计2850元（原告李琦已预交），由原告李琦负担682元，被告广西兴投投资有限公司负担2168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  黎细石 人民陪审员  朱进德 二〇一八年五月二十日 书 记 员  唐 敏 相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的试试主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。