重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03230号上诉人（原审被告）范合明，住重庆市渝北区。委托代理人范鸿躜，重庆比义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈容，住重庆市渝北区。委托代理人邱兴明。委托代理人鲁天文，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人范合明与被上诉人陈容房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年3月11日作出（2015）渝北法民初字第01594号民事判决，范合明对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2015年6月30日对本案进行了询问。上诉人范合明及其委托代理人范鸿躜、被上诉人陈容及其委托代理人邱兴明、鲁天文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年5月24日，陈容作为甲方、范合明作为乙方共同签订《房屋出租合同》，由甲方将其所有的位于重庆市渝北区龙溪街道金龙路96号-100号1幢2层房屋出租给乙方使用，租赁期限为五年，即从2013年1月1日开始至2017年12月31日止。租赁期满，若乙方需继续租赁，则双方另行协商租赁合同条款，同等条件下，乙方有优先租赁权。租金每季度缴纳一次，每季度提前10天缴纳下一季度租金，签订本合同时缴纳保证金20000元，租用期满且无违约行为，退还保证金，如违约则不退还保证金。乙方若迟延缴付租金超过10天则视为乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈容按约将房屋交付给范合明使用。合同履行过程中，范合明通常通过银行转账支付租金。在交付前8期房屋租金时，范合明均存在不同程度的逾期交付现象，陈容对此表示了谅解，未提出解除合同。根据约定，范合明应在2014年12月21日前交付2015年第一季度房屋租金。2015年1月8日，陈容丈夫邱兴明打电话给范合明，称其已拖欠房屋租金18天，要求按约解除租赁合同，并收回房屋。范合明在电话中告知邱兴明，其正在西安出差，回重庆后再支付房屋租金。当日，陈容、邱兴明分别发短信给范合明，主要内容为：“我郑重告诉你，我们按合同办事，解除合同，请你安排好关店退房事宜，最多一星期内将房屋交回”。2015年1月9日，范合明将2015年第一季度房屋租金通过银行转账支付给了陈容。陈容向一审法院诉称：陈容、范合明双方于2012年5月24日签订《房屋出租合同》，约定范合明从2013年1月1日至2017年12月31日承租原告位于渝北区龙溪镇金龙路100号房屋，租金每季度交一次，每季度提前10天交下一季度租金，若范合明迟延缴付租金超过10天，陈容则有权无条件收回房屋。范合明承租房屋后至今应交9期租金。但是被告每一次交付租金都要通过陈容多次催收后，逾期数日至30日不等才交付。本次起诉前的8次违约，陈容虽多次要求按合同办事，收回房屋，但在范合明信誓旦旦的保证下给予了谅解。而范合明应于2014年12月21日前缴纳2015年第一季度租金，范合明依然拖欠不交。陈容多次催收无效后，电话、短信均明确提出因范合明欠租必须解除合同收回房屋。对此，范合明予以拒绝并于2015年1月9日向约定账户存入租金。陈容随即表示坚决收回房屋，并要求范合明尽快搬家退房，但范合明均予以拒绝。为此，陈容特诉至法院，请求判决解除双方于2012年5月24日签订的《房屋出租合同》并返还上述房屋。范合明辩称：1、合同关于提前缴纳租金再使用房屋及范合明迟延10天缴纳租金，陈容便可以提前收回房屋的约定，显失公平；2、范合明拖欠租金超过10天属实，但迟延支付租金的原因是当时范合明不在重庆而在外地出差，范合明回到重庆后在第一时间就将租金支付给了陈容。一审法院认为：陈容与范合明于2012年5月24日签订的《房屋出租合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故为合法、有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。具体到本案，范合明应在2014年12月21日前交付2015年第一季度房屋租金，但范合明于2015年1月9日才将房屋租金通过银行转账的方式支付给陈容，逾期18天。双方约定的“乙方若迟延缴付租金超过10天则视为乙方违约，甲方有权无条件收回房屋”这一解除合同的条件已经成就，故对陈容要求解除房屋出租合同的诉讼请求，一审法院予以支持。范合明辩称，合同关于提前缴纳租金再使用房屋及迟延10天缴纳租金，陈容便可提前收回房屋的约定，显失公平，但无证据证明在签订合同时，陈容利用其优势或范合明没有经验，致使租赁合同明显背离公平原则，双方的权利和义务严重不对等。范合明另辩称，迟延支付租金的原因是当时在外地出差，根据双方交易习惯，通常通过银行转账支付租金，即便范合明在外地出差，亦不影响其通过银行转账的方式向陈容交付租金，故在外地出差不能成为范合明迟延交付租金的正当理由。综上，对范合明的上述抗辩意见，一审法院均不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案所涉房屋出租合同被依法解除后，陈容请求返还案涉房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。因合同解除产生的其他权利和义务纠纷，双方当事人可另行主张，一审法院在本案中不作审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除陈容与范合明于2012年5月24日签订的《房屋出租合同》；二、范合明于本判决生效后十日内立即将陈容所有的位于重庆市渝北区龙溪街道金龙路96号-100号1幢2层房屋交还给陈容。案件受理费14520元，因适用简易程序审理，减半收取7260元，由范合明负担。宣判后，范合明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判。2、由被上诉人承担相关诉讼费用。理由：1、一审程序严重违法。本案一审法院于2015年1月21日受理，同年2月9日开庭审理，没有依法保障上诉人享有的举证权利，严重损害了上诉人举证方面的期限利益。2、原判决认定事实错误。本案房屋租赁合同第三条关于“迟延缴付租金超过10天则视为乙方违约，甲方有权无条件收回房屋”及违约则不退还20000元保证金的约定，明显背离了公平原则，导致双方权利义务严重不对等。二审审理中，上诉人范合明向本院提交了“中止审理申请书”一份，请求本院依法裁定申请人（上诉人）范合明与被上诉人陈容房屋租赁合同一案中止审理。理由为范合明以与陈容订立的《房屋租赁合同》存在显失公平为由已经另案起诉并被受理，本案应中止诉讼。陈容答辩认为：上诉人主张诉讼中止属于重复诉讼，因其系同一房屋租赁合同，同一诉讼当事人，上诉人另行起诉的目的是拖延时间，故本案不应中止审理。本案一审适用简易程序审理，简易程序不受举证期限的限制，且一审法官在开庭时询问了双方当事人，故一审程序合法有效。上诉人如果主张合同条款不公平，则应申请变更或者撤销，但合同已经履行3年多时间，上诉人已经丧失了诉权。上诉人在本案房屋租赁合同签订后没有严格按照合同履行义务，每期房屋租金交纳均需被上诉人催收，上诉人态度不友好，导致双方每次沟通不愉快，最终导致被上诉人提出解除合同。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：合同是双方当事人真实意思的表示，生效的合同对合同当事方均具有约束力。本案上诉人范合明应在2014年12月21日前交付2015年第一季度房屋租金，但范合明于2015年1月9日才将房屋租金通过银行转账的方式支付给陈容，逾期18天，逾期交纳租金的事实成立。则“乙方若迟延缴付租金超过10天则视为乙方违约，甲方有权无条件收回房屋”这一解除合同的条件已经成就，被上诉人陈容有权根据其与上诉人范合明在合同中的约定要求解除房屋出租合同。上诉人范合明上诉称，因其与被上诉人陈容签订的房屋租赁合同存在显失公平缘故，已经另案起诉，而主张对本案中止审理。但本案解除合同之诉的条件已经成就，上诉人范合明虽辩称迟延支付租金的原因是当时在外地出差，然该理由不足以阻却上诉人范合明违约行为的成立，故上诉人范合明关于中止本案审理的理由不充分，对上诉人范合明的该项主张，本院均不予支持。至于上诉人范合明认为一审法院没有依法保障其享有的举证权利，严重损害了上诉人举证方面的期限利益的主张。经查，一审法院在开庭前依法向上诉人送达了举证通知书，并在开庭审理时经询上诉人范合明同意开庭，故一审法院关于举证期限的处理并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14520元，由上诉人范合明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一五年七月二十四日书 记 员  梁多华