济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初6243号 原告：山东新闻大厦，住所地济南市。 法定代表人：支应珉，该单位总经理。 委托诉讼代理人：陈波、王晖，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：济南天甲百乐门娱乐中心，住所地济南市。 法定代表人：主建雷，该中心负责人。 委托诉讼代理人：高尚,男,系被告单位员工。 被告：孙崇华，男，汉族，1975年出生，原中心法定代表人，住济南市。 被告：主建雷，男，汉族，1987年出生，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：孙崇刚，男，汉族，1982年出生，住山东省莒南县。 原告山东新闻大厦（以下简称“新闻大厦”）与被告济南天甲百乐门娱乐中心（以下简称“百乐门”）、主建雷、孙崇华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告新闻大厦委托诉讼代理人陈波、王晖，被告百乐门的委托诉讼代理人高尚、被告主建雷委托诉讼代理人孙崇刚、被告孙崇华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新闻大厦向本院提出的诉讼请求:1.依法判令被告支付房屋占有使用费1838246.58元（截至2017年8月31日，并按照《房产转租合同》约定租金标准持续计算至实际交回房产之日）；2.判令被告支付房屋占有使用费利息125319.24元（截至2017年8月31日，并以欠付房屋占有使用费为基数，按照同期银行贷款利率持续计算至全部履行完毕之日）；3.判令被告支付水、电、网络等杂费共计116251.12元；4.判令被告孙崇华、被告主建雷对上述费用承担无限连带责任；5.依法判令被告交回租赁房产；6.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年8月15日，原告与被告百乐门签订《经营租赁协议书》，原告将位于山东新闻大厦三楼原美食城区域（厨房除外）、夜总会区域及桑拿中心租赁给被告百乐门，用于KTV经营。双方约定租赁期限为75个月（自2014年9月9日起至2020年12月8日止），场地租金每年125万元及5万元的消费抵顶，每半年缴纳租金一次，每次缴纳625000元。《经营租赁协议书》签订后，截至2017年8月31日，被告百乐门累计拖延缴纳租金1838246.58元，水、电、网络等杂费116251.12元。 因原告新闻大厦至今未取得出租房产的建设工程规划许可证，原告与被告百乐门签订的合同应为无效合同，故原告新闻大厦依法请求判令被告百乐门参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 被告百乐门为个人独资企业，依据《中华人民共和国个人独资企业法》，投资人应当以其个人财产对被告百乐门债务承担无限责任。《经营租赁协议书》的签订、履行过程中,被告百乐门的投资人一直为被告孙崇华。2016年7月19日，被告百乐门投资人由被告孙崇华变更为被告主建雷，三被告均未通知原告新闻大厦该重大变更事项，并且被告孙崇华仍然以被告百乐门投资人的身份与原告新闻大厦协商欠付费用相关事宜。该项变更对《经营租赁协议书》各方的权利义务由重大影响，三被告的行为明显存在逃避债务的恶意，第二、第三被告应当对被告百乐门的债务承担无限连带责任。 百乐门辩称，原告新闻大厦称其未取得建设工程规划许可证，租赁合同应当为无效合同，我方不予认可。原告新闻大厦在我方缴纳房租后，给我方造成一定损失，其未取得消防安全检查合格证书等资质，装修期间漏水、停电影响了我方正常经营,造成了一定损失。因此，应当也对我方的损失承担一定责任。原告新闻大厦承诺我方减免一定的房租，但至今未兑现。 孙崇华辩称，主建雷仅是暂时代理法定代表人，我是公司的实际控制人，我要求原告撤回对主建雷的起诉。在开庭之日前我方一直积极与原告新闻大厦领导进行协商，我方不存在恶意逃避房租的行为。原告对我的财产查封应当撤销。其他答辩意见同被告百乐门。 主建雷辩称，要求原告撤销对我方的起诉。 经对原、被告提交的证据，进行质证和审核认定，结合双方陈述，本院综合确认事实如下： 百乐门于2003年11月3日注册成立，公司性质为个人独资企业，成立之初法定代表人为孙崇华，2016年7月19日变更为主建雷，而实际控制人仍为孙崇华。 2014年8月15日，新闻大厦（甲方）与百乐门（乙方）签订《经营租赁协议书》，合同主要内容为：“一、租赁场地：甲方将位于山东新闻大厦三楼原美食城区域（厨房除外）、夜总会区域及桑拿中心对乙方提供租赁，用于KTV经营。二、租赁期限：租赁期限75个月，该写字楼租赁期为2014年9月9日至2020年12月8日，合同修订后的叁个月为装修免租期，无需缴纳租金，计租期为72个月。三、租金：乙方每年应向甲方缴纳场地租金人民币壹佰贰拾伍万元（1250000.00元）人民币，另伍万元（50000.00元）的消费抵顶，租金每半年度缴纳一次，每次缴纳陆拾贰万伍仟元（625000元）人民币，先付后用……五、各项费用结算方式：1、押金：本协议双方签订之日起三日内，乙方须向甲方缴纳人民币叁拾万元（300000.00元）（无息）作为保证金。合同到期后，如甲方的设施设备未发生损坏、乙方未因出现劣质事宜等影响甲方声誉之事，且乙方办理完毕营业执照等证件的变更手续并出具变更证明的，甲方则如数退还乙方押金，否则，押金不予退还，同时乙方押金不足以补偿甲方经济损失的，甲方有权利继续追偿。2、租赁费缴纳：乙方须在每半年度第一个月的前五日将本半年度租金缴付给甲方，逾期不缴每日按所欠缴租金的千分之五向乙方收取滞纳金。4、其他费用：A、乙方租赁经营期间所产生的空调费由甲方承担，所产生的水电费、通讯费、设备、网络费用由乙方承担，乙方须在每月25日向甲方财务部付清当月产生的费用（水电费按计量表实际计算），逾期不缴每日按千分之五收取滞纳金。······5、如乙方违约，押金将作为乙方应交纳的租赁费用、违约金及其它应由乙方负担的费用，甲方将不予退还，押金不足以交纳上述费用的，甲方将予以追偿。7、逾期支付本协议项下所有应由乙方支付的任何一项费用时，乙方除应如数补交外，每逾期一日，还应支付逾期付款金额千分之五的违约金；经甲方三次书面催款或延期一个月未交款，甲方有权终止本协议并采取相应措施收回租赁场地和全部欠款……七、双方责任：（二）乙方责任：14、乙方应严格遵守国家有关消防、安全条例、及甲方的消防、安全管理制度。17、乙方应严格按照合同要求，按时缴纳租金，若逾期不缴纳租金，甲方有权利对乙方租赁区域断水、断电、锁门，同时每逾期一天，缴纳千分之五违约金，逾期三十天，与乙方解除合同，同时没收乙方缴纳的保证金。” 合同签订后，新闻大厦将涉案房屋交给百乐门经营使用。根据新闻大厦财务记账凭证载明，自2014年12月至2017年8月期间，百乐门缴纳房租的情况如下：2014年12月9日至2015年6月8日期间租金，百乐门已向原告新闻大厦支付315000元，尚欠31000元；2015年6月9日至2015年12月8日期间租金，百乐门已向新闻大厦已支付33100元，尚欠294000元；2015年12月9日至2016年6月8日期间租金，百乐门已向新闻大厦已支付310000元，尚欠315000元；2016年6月9日至2016年12月8日期间租金，百乐门已向新闻大厦已支付535000元，尚欠90000元；2016年12月9日至2017年6月8日期间租金，百乐门已向新闻大厦已支付80000元，尚欠545000元；2017年6月9日至2017年8月31日期间租金，百乐门未向新闻大厦支付，尚欠284246.58元；百乐门共计拖欠新闻大厦租金共计1838246.58元。另查明，自2014年7月至2017年6月期间，百乐门一直未向新闻大厦支付水、电、网络等各项费用共计116251.12元。百乐门虽然对新闻大厦提交的账目不予认可，但百乐门在法院指定的期限内未与新闻大厦对账，也未向本院提交其他相反证据予以佐证。 2015年12月23日，百乐门向新闻大厦提交的降租申请书一份，主要内容为：“由于受3楼装修，大厦客房装修，一楼大厅装修的影响，我们的经营状况深受影响，客源锐减，现本人提出申请如下：1、我公司支付40万元（2016年4月份支票）用于结清2015年与新闻大厦的所有费用。2、2016年房租每月按时缴纳……”该申请未经新闻大厦同意。 本院认为，原告新闻大厦与被告百乐门签订的《经营租赁协议书》，因原告新闻大厦至今未取得出租房产的建设工程规划许可证，其租赁标的物属违法建筑。根据《合同法》第52条规定，双方签订的租赁协议违反法律、行政法规的规定，属无效合同。涉案房屋系违章建筑一事未对被告百乐门使用房屋造成影响，而且被告在房屋租赁期间已按合同约定向原告支付了部分房屋占有使用费，表示双方对租赁协议约定的租金标准是认可的。因此，即使合同无效，在被告百乐门使用原告新闻大厦房产期间产生的占有使用费，可以按照合同约定的标准向原告新闻大厦支付。虽然被告辩称在其支付一定租金后，因原告新闻大厦未取得消防安全检查合格证书等资质，装修期间漏水、停电影响了其正常经营，并造成了一定损失，但被告并未提供证据予以证明，本院不予采信。对其提交的减免房租的申请，也未提交证据证原告新闻大厦已经同意该方案，故对于该申请本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，原对于告新闻大厦要求被告百乐门参照合同约定的租金标准支付自2014年12月9日至2017年8月31日期间拖欠的房屋占有使用费1838246.58元，于法有据，且被告百乐门虽然对原告新闻大厦提交的账目不认可，但未在法院指定的时间内核对账目，并提交相反的证据，故对于原告新闻大厦的请求，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告新闻大厦主张的被告拖延支付房屋占有使用费所产生的利息，要求按同期中国人民银行贷款利率计算，并不违反法律法规的规定，为便于计算，本院酌定起算利息的时间从原告新闻大厦起诉时于2017年10月23日开始计算。 对于原告新闻大厦主张的水、电、网络等费用，本院认为，原告新闻大厦提供了相关费用票据予以证明，被告百乐门要求自行对账，但并未在法院指定的期限即于2018年4月20日之前进行核对，应承担举证不能的法律后果。帮对于原告新闻大厦主张的水、电、网络等各项费用共计116251.12元，本院予以支持。 因原告新闻大厦至今未取得出租房产的建设工程规划许可证，其租赁标的属违法建筑。双方签订的租赁协议亦属无效合同。根据《合同法》第58条的规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，被告应返还租赁的房产。 被告百乐门系个人独资企业，出资方式为以个人财产出资，投资人为被告孙崇华。2016年7月19日，被告百乐门工商登记负责人由被告孙崇华变更为被告主建雷，但被告百乐门实际投资人仍为被告孙崇华。根据《个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。虽然被告孙崇华自认为百乐门的实际出资人，且在庭审中也自认一直为公司实际控制人，并自愿对被告百乐门全部债务承担偿还责任，主建雷也对此予以认可，即使孙崇华与主建雷有此约定，也是内部约定，对此应当依工商登记信息载明的主体为准。故对于原告新闻大厦主张被告孙崇华、主建雷应对被告百乐门的债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告济南天甲百乐门娱乐中心于判决生效之日起10日内支付原告山东新闻大厦支付2014年12月9日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费1838246.58元； 二、被告天甲百乐门娱乐中心于判决生效之日起10日内支付原告山东新闻大厦自2017年9月1日起至实际交回房屋之日止的房屋占有使用费(以每日3425元的标准计算)； 三、被告济南天甲百乐门娱乐中心于本判决生效之日起10日内支付原告山东新闻大厦逾期支付房屋占有使用费利息(以1838246.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月23日起计算至实际履行之日止)； 四、被告济南天甲百乐门娱乐中心于判决生效之日起10日内支付原告山东新闻大厦支付2014年7月至2017年6月期间的水、电、网络等杂费共计116251.12元； 五、被告孙崇华、主建雷对上述一、二、三、四项判决内容承担无限连带责任。 六、被告济南天甲百乐门娱乐中心于判决生效之日起10日内将涉案房屋归还原告山东新闻大厦； 七、驳回原告山东新闻大厦的其他诉讼请求。 如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23540元，财产保全费5000元，由被告济南天甲百乐门娱乐中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  孟庆秀 二〇一八年五月二日 书 记 员  王 云