广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛三法民四初字第370号原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南堤路45号之一三楼A室。法定代表人：洪雪衿，公司总经理。委托代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。被告：马振友，男，汉族，1971年8月23日出生，住广东省佛山市三水区。原告佛山市裕能物业管理有限公司（以下简称裕能物业公司）诉被告马振友物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月30日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告裕能物业公司的委托代理人王恩慈到庭参加了诉讼，被告马振友经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告诉称，原告与佛山市三水区成业汇景苑第一届业主委员会（以下简称业委会）于2011年1月16日签订了一份《成业汇景苑物业服务合同》（以下简称《物业合同》），合同约定：业委会将位于佛山市三水区西南街道沙头大道17号成业汇景苑（下称成业汇景苑）委托原告进行物业管理服务，合同期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止，合同期贰年，同时业委会同意原告从2011年1月1日起向该小区的全体业主或物业使用人收取物业服务费及分摊从2011年1月1日起所产生的公共用水、用电分摊费用。合同还约定：多层住宅的物业管理费为0.6元／月／㎡，高层住宅的物业管理费为0.9元／月／㎡，商用物业的物业管理费为0.9元／月／㎡，汽车位的物业管理费为20元／月／个，摩托车位物业管理费为5元／月／个。若小区业主或物业使用人不按合同约定按时向原告支付物业服务相关费用的，原告有权催收物业服务费用，并收取违约金（违约金从业主应缴未缴之日起开始每日按其应缴而未缴费用总额的1‰计算）。《物业合同》到期后，原告与业委会又签订了一份《成业汇景苑物业服务临时合同》（以下简称《临时合同》），合同期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同约定的物业服务费以及违约金等内容与2011年签订的合同内容一致。合同签订后，原告一直依照合同约定履行应尽的物业管理义务。被告马振友是成业汇景苑17座1601号房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应依照合同约定向原告按时足额支付物业管理费，但被告从2011年1月起，并未按照合同约定向原告支付物业管理等相关费用，具体为：1.物业管理费8542.58元。期限为2011年1月至2013年12月，共36个月，建筑面积263.66㎡，标准为0.9元／㎡计算；2.公用水电费748.59元（暂计至2013年12月）。原告认为，原告与被告所在小区的业委会签订的物业服务合同合法有效，且原告一直全面、充分履行了应尽义务，被告也应履行其支付物业管理费的义务。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任并按合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：一、被告向原告支付物业管理费8542.58元、公用水电费748.59元及违约金4484.86元（以每月管理费237.294元为基数，从2011年1月11日起计至实际付清日止，现暂计至2013年12月10日止，每月按30天计算，共35个月，逾期一日按1‰标准计算），合计13776.03元；二、由被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中提供如下证据：1、原告的营业执照1份，证明原告的主体资格。2、《物业合同》、《临时合同》各1份，证明原告与业委会签订的物业服务合同，合同期限从2011年1月1日至2013年12月31日，并具体约定了物业服务以及物业服务收费项目、收费标准、违约金等内容。3、成业汇景苑17座收费一览表1份，证明被告拖欠分摊公用水电费的具体情况。4、佛山市三水区城建水务档案馆出具的材料1份，证明被告是涉案房屋的业主及涉案房屋的面积。被告未答辩也未提交任何证据材料。经审查，原告提交的证据2《物业合同》与《临时合同》，在2014年3月原告就被拖欠的物业管理费用（截止2013年12月）起诉成业汇景苑其他业主时，已被生效的（2014）佛三法民二初字第121号民事判决书采信并认定为合法有效，故本院予以采信。原告提交的证据1和证据4均系原件，形式合法，内容真实，应予采信。至于原告提交的证据3，本次诉讼中有其他被诉业主提出原告提供的仅是公用水电费的计算方式和结果，原告应提供原始的水电费发票来证实公用水电费计算结果的合理性。对此本院认为，在被告提出异议的情况下，原告应提供原始的水电费发票来证实其所主张的公用水电费准确、有据，但原告在规定的期限内并没有提供充分的证据，考虑到物业管理过程中公用水电费为必要的开支且已实际进行了相应的支出，从解决纠纷、减少诉累的角度出发，对于被告应承担的公用水电费，由本院酌情按原告所主张数额的90%确定即673.73元。根据本院采信的证据，结合当事人陈述及本案其他材料，本院确认原告诉称与业委会签订《物业合同》及《临时合同》的事实，并确认原告诉称的合同内容及拖欠物业管理费的内容。另查明，《物业合同》及《临时合同》还约定，小区业主或物业使用人不按约定按时支付物业服务相关费用，经原告发出书面催缴通知书10日后仍未能及时支付的，原告有权自其应缴未缴之日起每日按应缴未缴费用总额的1‰的标准收取违约金。还查明，在原告管理服务期间，小区存在失窃、电梯逾期年检、未按合同约定履行书面催缴义务等管理不善现象。本院认为，原告裕能物业公司与业委会签订的《物业合同》及《临时合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且被本院生效的民事判决书确认为合法有效。故该合同对物业管理区域内的全体业主包括本案被告在内具有约束力。原告依照物业服务合同的约定对被告提供了基本的物业管理服务，被告应按约定向原告缴纳物业管理费、公用水电费。因未按时缴纳相关费用被告构成违约，现原告诉请被告缴纳拖欠的物业管理费及合理的公摊费用，合法有据，本院予以支持。关于原告所诉请的违约金，根据《物业合同》及《临时合同》的约定，在作为业主的被告未按时缴费并经书面催缴后仍未及时缴纳的，原告有权收取相应的违约金。但因原告管理服务存在一定瑕疵，亦有违约行为，故违约金不能按合同约定的标准计算，应予以调低。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失，一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，因此以中国人民银行同期同类贷款利率为违约金的计付标准较为合理。而违约金的计算期间，因原告未能举证证明其已尽到合同约定的书面催缴义务，故违约金从原告起诉之日起计付至实际清偿日止更为公平。违约金的计算基数以原告诉请的被告每月应缴的物业管理费为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马振友于本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2011年1月起至2013年12月的物业管理费8542.58元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应缴纳的房屋物业管理费237.294元为基数，从2014年9月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；二、被告马振友于本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2011年1月起至2013年12月的公用水电费673.73元；三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元（原告已预交），由被告马振友负担。在履行本判决时，由被告马振友直接支付原告佛山市裕能物业管理有限公司，已经预交的费用不另作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  雷智勇代理审判员  卢秀丽人民陪审员  陈伟基二〇一五年二月六日书 记 员  曾健强