济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初473号原告（反诉被告）：济南鑫顺和通信器材有限公司，住所地济南市。法定代表人：马青山，总经理。委托诉讼代理人：刁存江，山东盈德律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南昆仲商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙兆晶，总经理。委托诉讼代理人：鲁宪法，男，该公司员工。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司（以下简称鑫顺和公司）与被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司（以下简称昆仲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫顺和公司的法定代表人马青山及委托诉讼代理人刁存江、被告昆仲公司的委托诉讼代理人汪运现、鲁宪法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫顺和公司向本院提出诉讼请求：１．请求判令解除鑫顺和公司与昆仲公司签订的《房屋租赁合同》；２．请求判令昆仲公司返还鑫顺和公司租金100万元、押金166600元、装修押金6000元；3.请求判令昆仲公司赔偿鑫顺和公司经济损失969993.6元；4.本案诉讼费、保全费、诉责险保费由昆仲公司承担。事实和理由：鑫顺和公司经营高端IT智能生活家居产品，拟租赁面积足够大且拥有大客流量的房屋作为推广及销售平台。经鑫顺和公司多方寻求，发现昆仲公司位于济南市大厦一层西南区房屋较适合，因为该处房屋面积合适，且有两大客流通道，能够满足鑫顺和公司的需求。第一个通道位于南门沿街位置，第二个位于东北门正对大楼电梯位置。经双方商谈，于2017年8月30日签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，鑫顺和公司租赁昆仲公司位于济南市大厦一层西南区的房屋，合同签订时鑫顺和公司向昆仲公司支付押金20万元。第二条约定，鑫顺和公司租赁房屋用于经营中国电信智能家居生活馆。第三条约定，房屋租赁期自2017年9月30日至2022年9月29日，共计五年，后双方口头约定将起租日延后到2017年11月16日，昆仲公司保证鑫顺和公司在租赁期间能正常使用房屋。第四条约定，房屋租金递增，第一年200万元，第二年210万元，第三年220.5万元，第四年231.525万元，第五年243.1013万元，首期租金按半年度支付。第十条约定，本合同与附件具有同等法律效力。合同附件二明确标注了经双方确认的包括两大客流通道及大楼扶梯位置等能完全体现鑫顺和公司租赁该房屋目的的信息。合同附件经双方确认，是不能任意改动的。合同签订后，鑫顺和公司持该合同到济南市历下区市场监督管理局备案时，发现合同抬头部分鑫顺和公司名称错误，双方又签订了补充合同。之后，鑫顺和公司按照约定向昆仲公司支付租金100万元、押金166600元，并开始进行装修。鑫顺和公司装修接近尾声时，昆仲公司违反合同附件二的约定，将大楼电梯拆除，并调整到与鑫顺和公司所租房屋南门平行的位置。这一调整直接导致鑫顺和公司所租房屋东北门正对大楼电梯位置的客流通道消失，成为无任何客流的状态。鑫顺和公司就此多次与昆仲公司协商，但昆仲公司一直置之不理。此外，房屋西北门安全通道不符合消防规定，无法通过消防验收，鑫顺和公司无法正常使用。昆仲公司的上述行为直接导致鑫顺和公司租赁房屋的目的无法实现。鑫顺和公司于2018年1月15日向昆仲公司发出解除合同通知书，要求昆仲公司返还租金及押金，并赔偿损失，但昆仲公司置之不理。故诉至贵院，请求法院判如所请。被告昆仲公司辩称，一、双方签订的租赁合同真实、合法、有效，应继续履行。昆仲公司与鑫顺和公司于2017年8月30日签订了《房屋租赁合同》，约定昆仲公司将位于济南市大厦一层西南区房屋出租给鑫顺和公司使用，租期五年，自2017年9月30日至2022年9月29日，房屋建筑面积为360平方米。鑫顺和公司诉状中称“双方口头约定将起租日延后到2017年11月16日”，与事实不符，双方并没有此口头约定。租赁合同还约定鑫顺和公司租赁该房屋作为中国电信智能家居馆使用，不能转租，只用于自营IT行业，鑫顺和公司租赁房屋使用前需办理相关手续证件，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定，租赁区以外的地方不得占用，不得利用租赁房屋从事非法经营活动。鑫顺和公司还保证在租赁期内未征得出租方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变约定的房屋用途。昆仲公司在租赁合同签订当日，即2017年8月30日就向鑫顺和公司交付了该房屋，双方签订了房屋交接确认书。鑫顺和公司于2017年9月8日支付了半年租金100万元，并交付房屋押金166600元。目前，除鑫顺和公司拖欠昆仲公司物业费、空调费及部分水电费外，租赁合同正常履行。因此双方应继续履行合同，不存在应予解除的法定或约定事由。二、鑫顺和公司提到扶梯改变方向对其客流量影响的主张，毫无根据，其主张解除房屋租赁合同缺乏法律及合同依据。鑫顺和公司所租赁的房屋为大厦一层沿街门面房，店面在泉城路有独立的对外进出口，可以独立经营使用，不影响其客源。大厦一层扶梯并不在鑫顺和公司租赁区域内，不影响其使用。合同附件的附图显示，其可以在租赁区域内部东北角开设边门，但其无权据此干涉昆仲公司对扶梯及其它区域的管理和使用。鑫顺和公司并没有在租赁区域内部东北角开设边门，何谈影响客流问题。如果存在东北边门客流消失，也是鑫顺和公司自行将东北边门封堵所造成，与昆仲公司无关。扶梯属于77号大厦公用的设施设备，扶梯功能没有发生变化，也不影响鑫顺和公司使用。鑫顺和公司自行封堵了东北边门，也就自行放弃了对扶梯的任何利用价值。昆仲公司交付房屋后，鑫顺和公司未经昆仲公司同意，擅自占用租赁区域东北角之外的其他区域面积达60.59平方米，并用实墙进行封堵，实际占用至今。鑫顺和公司封堵后，其没有开设东北边门，何谈扶梯影响客源问题。自双方签订租赁合同至今，除鑫顺和公司租赁区域之外的周边区域及二楼，尚未对外进行出租及营业，不存在客流量问题。三、鑫顺和公司起诉前一直正常营业，其主张的安全通道不符合消防规定，对其营业有影响的主张，无事实依据。目前整个大厦具有整体消防验收合格证，但每个商户开业前，根据自己的经营需要，单独办理租赁区域内的消防合格证，对此《房屋租赁合同》第2.1条有明确约定。昆仲公司经询问济南市历下区消防大队得知，鑫顺和公司租赁区域已下发消防验收合格证。鑫顺和公司装修完后一直正常使用租赁房屋，并正常营业。后因盈利较少，为了达到单方解约、不承担违约责任的目的，要求解除合同，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。反诉原告昆仲公司向本院提出反诉请求：1.请求判令鑫顺和公司向昆仲公司支付租金309132.37元；2.请求判令鑫顺和公司向昆仲公司支付2017年8月31日至2018年4月24日期间的物业费17280元；3.请求判令鑫顺和公司向昆仲公司支付2017年度冬季空调费21168元；4.请求判令鑫顺和公司向昆仲公司支付2017年8月31日至2018年1月25日期间的水费90.9元、电费6526.9元；5.请求判令鑫顺和公司向昆仲公司支付多占用房屋面积的房屋占用费214488.6元（自2017年8月31日至2018年4月24日）；6.请求判令鑫顺和公司向昆仲公司支付违约金333333.34元；7.反诉费用全部由鑫顺和公司承担。事实和理由：一、关于房屋租赁合同的签订及履行情况。昆仲公司与鑫顺和公司于2017年8月30日签订了《房屋租赁合同》，昆仲公司把位于济南市大厦一层西南区房屋出租给鑫顺和公司使用，租期5年，自2017年9月30日至2022年9月29日，其中，2017年8月31日至2017年9月29日为免租装修期，房屋建筑面积为360平方米。合同第4.3条约定：租金按半年度支付，合同签订后5个工作日内付首期租金，以后提前30日支付下期租金。合同第8.2条约定：如迟延支付租金超过30日，昆仲公司可以书面通知解除租赁合同，并按月租金的2倍支付违约金。合同第8.3条约定：因鑫顺和公司原因解除合同的，需赔偿昆仲公司2个月租金作为违约金及免租装修期的租金。昆仲公司在租赁合同签订当日，即2017年8月30日就向鑫顺和公司交付了租赁房屋，为此双方还签订了《房屋交接确认书》。鑫顺和公司于2017年9月8日支付了半年房屋租金100万元，并交付房屋押金166600元。目前，鑫顺和公司仍拖欠昆仲公司物业费、空调费及部分水电费。在合同履行过程中，鑫顺和公司未经昆仲公司同意，擅自占用租赁区域西北角之外的其他区域面积达60.59平方米，并用实墙封堵，实际占用至今，该区域的房屋占用费应由鑫顺和公司支付。根据合同约定，鑫顺和公司应于2018年2月28日前支付下半年的租金100万元，但其并没有按时预交，虽经昆仲公司多次催促，鑫顺和公司仍拒不交纳，显然已构成违约，为此昆仲公司有权解除合同，并要求其支付2个月的租金作为违约金，并收取免租装修期的租金。二、鑫顺和公司拖欠的物业费、水电费、空调费及多占用的房屋占用费，应支付给昆仲公司。目前，鑫顺和公司尚拖欠昆仲公司自2017年8月31日至2018年4月24日的物业费17280元；自2017年8月31日至2018年1月25日的水费90.9元、电费6526.9元；2017年度冬季空调费21168元；多占用60.59平方米面积的房屋占用费214488.6元（自2017年8月31日至2018年4月24日）。上述费用，应由鑫顺和公司支付。三、由于鑫顺和公司违约，昆仲公司不仅有权解除合同，还有权要求其支付两个月租金的违约金及收取免租装修期的租金。根据合同约定，鑫顺和公司应于2018年2月28日前支付下半年的租金100万元，但其并没有按时预交，虽经昆仲公司多次催促，鑫顺和公司仍拒不交纳，显然已构成违约，昆仲公司有权解除合同并追究其2个月的租金作为违约金及收取免租装修期的租金。在此情况下，昆仲公司于2018年4月2日书面通知鑫顺和公司依约解除了双方签订的租赁合同。根据租赁合同第8.2条约定：如迟延支付租金超过30日，昆仲公司可以书面通知解除租赁合同，并按月租金的2倍支付违约金。第8.3条约定：因鑫顺和公司原因解除合同的，需赔偿昆仲公司2个月租金作为违约金及免租装修期的租金。因此，昆仲公司应支付装修期2017年8月31日至2017年9月29日期间的租金166666.67元，以及2018年3月30日至2018年4月24日期间的房屋租金142465.7元。因鑫顺和公司逾期交纳下半年租金构成违约，昆仲公司有权要求其承担两个月租金333333.34元作为违约金。综上，特提起反诉，望判如所请。反诉被告鑫顺和公司辩称，一、双方签订的租赁合同已经无法继续履行，理由如下：第一，鑫顺和公司租赁涉案房屋是看中了房屋的两大客流通道，即南门正冲泉城路、东北门正冲大楼扶梯。并且，在签订合同时，双方以附件的形式将大楼扶梯位置以及涉案房屋门进行了标注。现在昆仲公司将大楼扶梯位置变更，使鑫顺和公司租赁目的无法实现，因此解除合同。第二，鑫顺和公司已于2018年1月15日通过EMS通知昆仲公司解除合同，并给予了昆仲公司38天时间办理收房事宜并寻求其他承租人。与此同时，鑫顺和公司已将案涉房屋腾空，继续履行合同将给鑫顺和公司造成重大经济损失。二、昆仲公司变更大楼扶梯位置，属于根本性违约。鑫顺和公司租赁昆仲公司的房屋系用于高端IT智能生活家居产品的推广与销售，并非一般性经营租赁，具有特殊性、个案性，不能按照一般租赁来理解，并非能够使用就可以。因此，对所租赁房屋能够吸引大量客流能力的要求较高。鑫顺和公司正是基于涉案房屋正冲大楼扶梯的特殊位置才与昆仲公司签订租赁合同，也正是基于这一点，租金也明显高于同地段其他房屋。现昆仲公司违反合同约定，将大楼扶梯位置改变，直接使鑫顺和公司租赁涉案房屋的目的无法实现，属于根本性违约。三、鑫顺和公司并未多占60.59平方米的房屋。因昆仲公司拆除大楼扶梯，导致粉尘严重。而鑫顺和公司的设备对无尘性要求极高，因此鑫顺和公司经昆仲公司同意后，为遮挡粉尘，临时建防尘墙体，不存在多占用60.59平方米房屋的事实。四、昆仲公司主张的物业费缺乏依据，鑫顺和公司同意按照合同约定以及实际起租日计算物业费。五、昆仲公司主张的水电费缺乏依据，鑫顺和公司同意按照合同约定计算。六、昆仲公司主张的冬季空调费缺乏依据，鑫顺和公司同意按照合同约定计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，昆仲公司（甲方）与鑫顺和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋位于济南市大厦一层西南区，建筑面积为360平方米；本合同签订时，乙方应向甲方交纳房屋押金人民币20万元整，合同履行完毕，如乙方无违约、欠费情形，无息返还给乙方。第二条约定，乙方租赁该房屋作为中国电信智能家居生活馆使用，不可转租，只用于乙方自营IT行业；乙方租赁房屋使用前需办理相关手续证件并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。第3.1条约定，甲方于2017年8月31日（交房日）前向乙方交付该房屋，2017年8月31日至2017年9月29日为免租装修期，租赁期自2017年9月30日至2022年9月29日，共计五年。第3.2条约定，甲方应按本合同约定时间将全部租赁房屋交给乙方使用，并且保证乙方在租赁期间能够按照合同约定正常使用该房屋，如乙方认为甲方没有按时将租赁房屋交付乙方使用，则乙方应在合同约定的交房日开始后5日内提出书面异议，否则视为甲方已按时将出租房屋交付乙方使用。第4.1条约定，自2017年9月30日起，第一年租金为200万元，第二年租金为210万元，第三年租金为220.5万元，第四年租金为231.525万元，第五年租金为243.1013万元；物业管理费每平方米每月6元；水电费按市政商业使用收费标准，电加5%的电损；空调费冬季、夏季各开启120天，每平方米每天0.49元，空调费按120天支付一次，提前一个月支付。第4.3条约定，房屋租金按半年度支付，先付后租，合同签订后五个工作日内付首期租金，以后提前30日支付下期租金。第7.3条约定，因乙方原因解除合同的，乙方须向甲方赔偿两个月的违约金及免租装修期的租金。第10.1条约定，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可以订立补充条款。作为该合同附件的“房屋租赁平面图”中显示，鑫顺和公司所承租房屋的西北门正对着扶梯。同日，昆仲公司与鑫顺和公司签订了房屋交接确认书。2017年9月8日，鑫顺和公司向昆仲公司支付租金100万元、租房押金166600元。2017年9月13日，鑫顺和公司向昆仲公司支付装修押金6000元。之后，鑫顺和公司对涉案房屋进行了装修。鑫顺和公司主张上述合同签订后，其与昆仲公司曾经合意将起租日延后至2017年11月16日。为证实其主张，鑫顺和公司提交其公司经理马女士与昆仲公司经理鲁宪法的电话录音一份。该录音中，马女士问：“……你们拆了那个墙的时间是什么时间？……就是你拆了的，我们门口的那个……”鲁宪法称：“他那个和咱起租日没关系……”马女士问：“……我们就想谈一谈，你具体什么时间给我们定的起租日期？……”鲁宪法称：“现在能确定的就是合同日期，从合同日期又往后延了一个多月，延到了11月……是11月，十五、六号，应该是十六、七号。……”2017年9月10日至2017年9月20日期间，昆仲公司将正对鑫顺和公司租赁房屋西北门的扶梯拆除，将扶梯口调整到与鑫顺和公司租赁房屋南门平行的位置。为此，鑫顺和公司主张由于昆仲公司改变扶梯位置，导致其所承租房屋西北门的客流量消失。对鑫顺和公司的该主张，昆仲公司不予认可，并称涉案房屋所在区域的一层其他房屋以及二层以上的房屋至今没有对外出租，因此不会因为扶梯改变方向而导致涉案房屋客流量流失。鑫顺和公司主张，在昆仲公司拆除扶梯过程中，产生大量灰尘，因其设备对无尘性要求极高，为遮挡粉尘，经过昆仲公司同意后，临时修建了防尘墙体。为证实其主张，鑫顺和公司提交2017年11月4日的《确认书》一份，内容为：“因泉城路77号新郎希努尔大厦需要拆除一楼扶梯，经与物业沟通确认后济南鑫顺和通信器材有限公司才新建墙体，现物业又要求拆除济南鑫顺和通信器材有限公司已经建好的墙体。”该《确认书》落款“济南昆仲商贸有限公司负责人签字”处由何正华签名，“济南鑫顺和通信器材有限公司负责人签字”处由马青山签名，“施工方签字”处由陈永签名。庭审中，昆仲公司认可何正华系其公司员工，但主张无法确认《确认书》上的签字是否为何正华本人所签。此外，昆仲公司称负责涉案房屋物业管理的系其公司下属的职能部门。此外，鑫顺和公司主张因涉案房屋西北门安全通道不符合消防规定，导致无法通过消防验收，但对此未提交证据予以证明。昆仲公司为证实涉案房屋已经通过了消防验收，提交2014年9月12日济南市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书一份，载明永安大厦-2F、-1F、1F、2F、3F、5F装修改造工程消防验收复验合格。2018年1月15日，鑫顺和公司向昆仲公司邮寄《解除合同通知书》一份，称因昆仲公司改变扶梯方向，导致其使用涉案房屋经营的电信智能家居馆客流量受到重大影响；此外，因房屋西北门安全通道不符合消防规定，无法通过消防验收，导致无法正常开业经营，因此要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求昆仲公司于2018年3月23日前办理收回房屋手续，将已经支付的租金100万元、押金166600元全额退还，并要求昆仲公司赔偿装修损失966993.6元。该《解除合同通知书》系通过邮政特快专递邮寄，该邮件记载的收件人为鲁宪法，单位名称为济南昆仲商贸有限公司，收件地址为济南市7楼。该邮件因“收件人拒收”未能妥投。庭审中，昆仲公司认可该邮件所记载的收件地址为其公司的办公地点。昆仲公司主张鑫顺和公司未按照合同约定的期限及数额支付物业费、水电费、空调费及第二期租金，遂于2018年3月22日、29日两次通过邮政特快专递及微信方式向鑫顺和公司发函，要求其支付第二期租金及欠付的物业费、水电费、空调费。2018年4月1日，昆仲公司以邮政特快专递及短信的方式向鑫顺和公司发函要求解除合同。庭审中，鑫顺和公司称上述邮件其未收到。上述邮政特快专递记载的收件人均为鑫顺和公司的法定代表人马青山，收件地址均为“济南市”，邮件均因“收件人迁移新址，原址查无此人”及“收件人拒收”，未能妥投。其中解除合同通知书的邮件于2018年4月4日退回。本院认为，昆仲公司与鑫顺和公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定。关于起租日的问题，根据合同第4.1条的约定，起租日为2017年9月30日。第10.1条的约定，合同未尽事宜，经双方协商一致，可以订立补充条款。因起租日的变更属于影响合同履行的重要因素的变更，双方未对此达成书面协议；鑫顺和公司仅提交了其公司经理马女士与昆仲公司经理鲁宪法的通话录音，未提交证据证明鲁宪法有权代理昆仲公司对合同主要条款作出调整。因此，鑫顺和公司仅以通话录音主张双方曾就起租日作出调整，证据不足，本院不予认定，起租日仍应当以合同约定的2017年9月30日为准。关于鑫顺和公司于2018年1月15日向昆仲公司邮寄的《解除合同通知书》的效力，根据鑫顺和公司的主张，其要求解除合同的原因有二，一是昆仲公司改变扶梯位置，构成根本违约；二是涉案房屋西北门安全通道不符合消防规定，无法通过消防验收，导致无法正常营业。关于扶梯的问题，虽然合同附件的“房屋租赁平面图”中显示，鑫顺和公司所承租房屋的西北门正对着扶梯，但除了西北门，涉案房屋还有正对着泉城路的出入门，因此西北门并非涉案房屋主要的、唯一的出入口。根据鑫顺和公司提交的照片，涉案房屋周围为一片漆黑，并无其它经营业户。昆仲公司主张涉案房屋所在区域一层其他部分以及二楼以上的部分，尚未对外出租，对此，鑫顺和公司未提交反证。因此，在鑫顺和公司未提交证据证明二楼以上房屋已经出租，且业户已对外营业的情况下，扶梯无论处在什么位置，都不会对鑫顺和公司的客流量造成影响。此外，按照鑫顺和公司的主张，其承租涉案房屋后尚未对外营业，因此其主张扶梯方向调整后，与调整前相比造成客流量减少，证据不足。关于房屋西北门安全通道不符合消防规定的问题，根据《房屋租赁合同》第二条的约定，鑫顺和公司承租涉案房屋装修后、营业前应当自行办理消防验收手续。鑫顺和公司未提交证据证明涉案房屋未通过消防验收系因西北门安全通道不符合规定所致。综上，本院认为，鑫顺和公司以昆仲公司改变扶梯方向及房屋西北门安全通道不符合消防规定为由，主张昆仲公司构成违约，证据不足，故鑫顺和公司并不享有法定或约定的合同解除权，2018年3月15日，昆仲公司在向本院提交的答辩状中，已明确表示不同意解除合同，并主张双方的合同应当继续履行。因此，本院认为，鑫顺和公司向昆仲公司发送的《解除合同通知书》并不能产生合同解除的效力。在合同尚未解除的情况下，根据约定，鑫顺和公司应提前30日，即2018年3月1日前向昆仲公司支付第二期租金，但鑫顺和公司未支付，其行为已构成违约。为此，昆仲公司分别于2018年3月22日、29日两次通过邮政特快专递方式向鑫顺和公司发函，要求其支付第二期租金。虽然该特快专递因“收件人迁移新址，原址查无此人”及“收件人拒收”，未能妥投，但因该邮件所记载的收件地址为鑫顺和公司的工商登记地址，且该邮件记载的收件人为昆仲公司的法定代表人马青山，故该邮件退回之日应当视为送达之日。经昆仲公司催缴欠付租金后，鑫顺和公司仍未交纳，在此情况下，昆仲公司于2018年4月1日以邮政特快专递的方式向鑫顺和公司发函要求解除合同，符合法律规定。如上所述，该邮件退回之日，即2018年4月4日应当视为送达之日，鑫顺和公司与昆仲公司签订的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除前的租金，鑫顺和公司应当支付。因鑫顺和公司已将租金付至2018年3月29日，故2018年3月30日至2018年4月4日期间的租金32876.7元，鑫顺和公司应当承担继续支付的义务。同时，鑫顺和公司要求昆仲公司返还100万元租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对鑫顺和公司要求昆仲公司返还押金166600元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第一条的约定，合同履行完毕，如鑫顺和公司无违约、欠费情形，押金无息返还。因昆仲公司已提起反诉，要求鑫顺和公司支付违约金及欠付的租金、物业费、空调费、水电费，故对鑫顺和公司要求返还押金166600元的诉讼请求本院予以支持。对鑫顺和公司要求昆仲公司返还装修押金6000元的诉讼请求，因涉案房屋已装修完毕，且昆仲公司未举证证明鑫顺和公司在装修过程中存在不当行为，因此昆仲公司应当将装修押金6000元返还给鑫顺和公司。对鑫顺和公司要求昆仲公司赔偿经济损失969993.6元的诉讼请求，如上所述，昆仲公司在涉案房屋租赁合同履行过程中并不存在违约行为，故对鑫顺和公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对鑫顺和公司要求昆仲公司承担诉责险保费的请求，因鑫顺和公司向本院申请财产保全，应当提供担保。采取购买诉责险的方式提供担保，并非唯一的担保方式，故该费用并非必然产生的损失，应由鑫顺和公司自行承担。对昆仲公司要求鑫顺和公司支付2018年4月4日之后的租金的反诉请求，如上所述，本院已认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年4月4日解除，此后昆仲公司应当积极采取措施收回房屋，因其怠于行使权利造成的扩大部分的损失，应由昆仲公司自行承担，故对昆仲公司的该项反诉请求，本院不予支持。对昆仲公司要求鑫顺和公司支付违约金及装修期间租金的反诉请求，根据合同第7.3条的约定，因鑫顺和公司的原因解除合同的，其须向昆仲公司赔偿相当于两个月租金的违约金及免租装修期的租金。如上所述，因本院已认定鑫顺和公司逾期支付租金的行为构成违约，且因该违约行为导致双方之间的租赁合同解除。在合同提前解除的情况下，昆仲公司需要重新对外招租，故合同约定以两个月的租金作为违约金，并不过分高于实际损失。因此，对昆仲公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对昆仲公司要求鑫顺和公司支付物业费的反诉请求，根据合同第4.1条的约定，物业管理费每平方米每月6元。鑫顺和公司主张昆仲公司曾经承诺装修期间不缴纳物业费，并提交了其工作人员张健发送给昆仲公司工作人员鲁宪法的《最新补充协议》一份，但该补充协议未加盖双方的公章，亦没有双方代表人的签字，鑫顺和公司以此主张装修期间不需缴纳物业费，证据不足，本院不予采信。鑫顺和公司应当向昆仲公司交纳2017年8月31日至2018年4月4日期间的物业费15409.97元。对昆仲公司要求鑫顺和公司支付2017年度冬季空调费的反诉请求，根据合同第4.1条的约定，空调费冬季、夏季各开启120天，每平方米每天0.49元。鑫顺和公司主张空调温度未达标，并提交其公司工作人员张健发送给昆仲公司工作人员鲁宪法的微信，该微信显示温度器截屏上的温度为10℃。本院认为，鑫顺和公司未提交证据证明该温度器为涉案房屋内的温度器，亦未提交证据证明其测量温度的时间，以及系在空调开启的状态下测量，故其以此主张涉案房屋内空调温度未达标，证据不足，对昆仲公司要求鑫顺和公司支付空调费21168元的诉讼请求，本院予以支持。对昆仲公司要求鑫顺和公司支付水电费的反诉请求，因昆仲公司未提交证据证明经双方确认的水电表的起止码，故其主张的水电费数额，证据不足，本院不予支持。对昆仲公司要求鑫顺和公司支付多占用房屋面积的占用费的反诉请求，因昆仲公司认可在2017年11月4日的《确认书》“济南昆仲商贸有限公司负责人签字”处签名的何正华系其公司工作人员，但未提交证据证明该签名并非何正华本人所签，故据此可以证实鑫顺和公司修建墙体经过了昆仲公司的同意，并非擅自多占用租赁面积，对昆仲公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司返还押金166600元；二、被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司返还装修押金6000元；三、驳回原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司支付2018年3月30日至2018年4月4日期间的租金32876.7元；五、原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司支付装修期内的租金166666.67元；六、原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司支付物业费15409.97元；七、原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司支付冬季空调费21168元；八、原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司支付违约金333333.33元；九、驳回被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88110元，财产保全费5000元，共计93110元，由原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司负担87170元，由被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司负担5940元；反诉案件受理费6410元，由原告（反诉被告）济南鑫顺和通信器材有限公司负担3800元，由被告（反诉原告）济南昆仲商贸有限公司负担2610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  孟庆秀人民陪审员  咸维玲二〇一八年五月九日书 记 员  庞嫣然