陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民终5667号 上诉人（原审被告）：常永宏，男，1982年4月22日出生，汉族，无业，住西安市高陵区。 委托诉讼代理人：李仁田，陕西信邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西云飞实业发展有限责任公司，住所地：西安市高陵区泾河工业园东西一号路南侧。 法定代表人：胡汉忠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。 上诉人常永宏因与被上诉人陕西云飞实业发展有限责任公司（以下简称云飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2017）陕0117民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 常永宏上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回云飞公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由云飞公司承担。事实和理由：云飞公司起诉所依据的《房屋租赁合同》双方当事人为云飞公司与陕西永宏文化传媒有限公司（以下简称永宏公司），常永宏签字是履行职务行为，云飞公司起诉的主体错误，应依法驳回云飞公司的诉请。永宏公司足额交纳了房租，不拖欠云飞公司租金。永宏公司承租涉案房屋的用途是做饭店，但该房屋的室外天然气管道一直未接通，直接导致饭店无法完成装修，更不能开业。直到2016年1月20日，云飞公司手续齐全后才将室外天然气管道接通，接通后才进行了下一步装修。因此，2016年1月20日前因云飞公司原因导致天然气未接通，根据租赁合同第二条第2款约定的“装修期间不计算租赁期”，2016年1月20日前应为装修免租期，不应计算租金。常永宏与永宏公司均未实际使用东边房屋，更未装修，租赁期限也无从算起，不应计算租金，一审扣除东边房屋16.66万元无事实和法律依据。 云飞公司辩称，涉案《房屋租赁合同》的出租方为云飞公司，承租方为常永宏，并不涉及永宏公司。常永宏与永宏公司的内部关系与云飞公司无关。涉案租赁房屋的免租期为合同签订之日即2014年8月5日至2014年12月1日，后经双方协商起租日变更为2015年1月1日。2015年1月1日常永宏向云飞公司出具的申请也注明“因其自身原因至今尚未开业”，常永宏是否开业与云飞公司无关。常永宏原租赁东、西两幢钢结构，后为回避风险，申请退出东面一栋咖啡馆，租金按合同约定计收四个月，该扣减经常永宏确认，并由其向云飞公司申请，一审判决扣减16.66万元并无不当。 云飞公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、常永宏支付云飞公司房屋租赁费37.375万元、违约金112605元，总计486355元（以上租赁费暂计算至2017年4月30日，此后按租赁合同约定计算至常永宏搬离房屋之日为止）；3、本案诉讼费由常永宏承担。 一审法院认定事实：2014年8月5日云飞公司与常永宏签订《房屋租赁合同》一份，约定：云飞公司在西安市泾河工业园泾环南路1174号水榭中央领地小区广场拥有两栋钢结构建筑，将上述两栋房产租赁给常永宏，常永宏同意承租。第一条租赁标的物现状描述1、租赁标的物位于西安市泾河工业园泾环南路1174号水榭中央领地小区广场内，为两幢钢结构异型建筑，占地面积均约950平方米；2、租赁标的物尚未按照城市房地产管理法的规定办理严格的开发手续，也没有取得产权证书，没有装修，水、电、天然气均已经通至租赁标的物外，常永宏在办理相关手续后可以使用；3、常永宏对租赁标的物已经进行了多次实地考察，对标的物现状及手续情况完全知晓且没有异议。第二条：租赁期限、租金及付款方式1、云飞公司同意将上述房产出租给常永宏从事经营活动；2、租赁期限为八年，自2014年12月1日起至2022年12月1日止。装修期间不计算租赁期。变更说明，截至2014年12月28日云飞公司未达到本合同各款的交房条件：咖啡馆四周未做硬化处理，气、水、污水未进入房内，经双方协商，该房租期延后一个月，即从2015年1月1日起执行；3、每栋房子第一年租金为人民币50万元，两栋合计100万元，以后租金在上年度租金基础上上浮5%，以此类推；4、付款方式：租金每年支付一次，第一期租金常永宏在本合同签订后10个工作日内支付云飞公司，以后每期租金在该期开始前一个月一次性支付。第五条：违约责任及合同的解除3、一方发生以下情况，另一方可解除合同，由此给对方造成损失的，应承担赔偿责任，且应承担剩余期限租金总额10%的违约金：3.2常永宏拒不支付租金超过二个月的。上述合同所涉租赁的两个钢结构建筑于2014年7月18日取得了高陵县规划建设和住房保障局建设规划许可，云飞公司依约将租赁标的物交付常永宏使用，常永宏按约向云飞公司支付第一年租金共计100万元，至今再未向云飞公司支付租金。2015年1月1日常永宏向云飞公司提交“关于退出中央领地广场东咖啡馆合同的申请”一份，称其与云飞公司2014年8月5日签订中央领地广场东西两栋钢结构幕墙建筑的咖啡馆后，因其原因至今尚未开业，已给其在经济上带来了一定的经济损失，为回避风险，经多次考虑现申请从即日起退出东面一栋咖啡馆，本咖啡馆租期按原租赁合同2015年1月1日至2015年4月30日止共计四个月，应支付云飞公司租金16.66万元（从原支付租金中扣除）。云飞公司同意常永宏上述申请。云飞公司称与常永宏之间房屋租赁合同中关于东面建筑约定经双方协商已解除，该租金为16.66万元已付；西面建筑常永宏已全额支付第一年租金50万元，第二年即2015年12月1日至2016年12月1日租金按年租金50万元，在扣减常永宏退租的东面房屋租金后相当于只支付了33.34万元，尚欠租金16.66万元；第三年即2016年12月1日至2017年4月30日五个月的租金仍按年租金50万计算为20.83元；共计尚欠租金37.49万元，云飞公司仅主张常永宏支付37.375万元；云飞公司主张违约金系以每年租金50万元、剩余期限5年计总租金250万元的百分之十计算，云飞公司仅主张112605元。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，云飞公司、常永宏于2014年8月5日签订《房屋租赁合同》，为双方自愿、真实意思表示，约定租赁标的物为两幢钢结构异型建筑（东、西面房屋），该建筑取得了相关建设规划许可，不违反相关法律规定，合法有效。该合同所涉东面房屋之约定部分，在履行过程中经双方协商一致已解除，本案所涉租赁标的物仅为西面房屋，常永宏虽支付云飞公司租金100万元，但之后便未支付租金，因该合同租期起始日期为2015年1月1日，而非云飞公司称的2014年12月1日，故常永宏尚欠云飞公司第二年即2016年1月1日至2016年12月31日期间租金为16.66万元，尚欠云飞公司第三年即2017年1月1日至2017年4月30日期间四个月租金为16.66万元，共计尚欠云飞公司租金33.32万元，严重违反合同义务，且拖欠租金已超过约定的二个月，云飞公司诉请解除合同，于法有据，予以支持。云飞公司诉请截至时间为2017年4月30日常永宏支付拖欠的租金，按上述常永宏尚欠云飞公司租金共计33.32万元，事实清楚，予以支持。云飞公司诉请常永宏支付违约金系以每年租金50万元、剩余期限的总租金的百分之十计算，双方之间房屋租赁合同第五条约定明确，云飞公司仅主张112605元，系自愿处分相关权利之行为，于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陕西云飞实业发展有限责任公司与常永宏于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》；二、常永宏于本判决生效后十日内支付陕西云飞实业发展有限责任公司租金人民币33.32万元；三、常永宏于本判决生效后十日内支付陕西云飞实业发展有限责任公司违约金人民币112605元；四、驳回陕西云飞实业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由常永宏承担，且在履行本判决时一并支付陕西云飞实业发展有限责任公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。云飞公司与常永宏于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。常永宏上诉主张该合同相对方为云飞公司与永宏公司，其仅系履行职务行为，但其仅提交了一份首页承租方为常永宏而落款处盖有永宏公司合同专用章并有常永宏签名的《房屋租赁合同》复印件，不足以证明其主张，本院依法不予采信。云飞公司将租赁物交付常永宏后，常永宏向云飞公司支付了100万元租金。根据合同约定，租期从2015年1月1日起执行。就东面房屋的租赁双方已协商解除，根据常永宏于2015年1月1日向云飞公司提交的《关于退出中央领地广场东咖啡馆合同的申请》，东面房屋应支付租金16.66万元。扣减东面房屋租金及西面房屋第一年租金后，常永宏尚欠云飞公司第二年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金16.66万元，欠2017年1月1日至2017年4月30日期间租金16.66万元，共计33.32万元。根据合同约定，常永宏拒不支付租金超过两个月，云飞公司可解除合同，由此给云飞公司造成损失的，应承担赔偿责任，且应承担剩余期限租金总额10%的违约金。常永宏长期拖欠租金构成根本违约，云飞公司诉请解除合同理由成立。云飞公司仅要求常永宏承担112605元违约金，系对己方权利的自由处分，与法不悖，应予支持。 综上所述，常永宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7975元，由常永宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  马莉莉 审判员  马延环 审判员  秦燕燕 二〇一八年五月十八日 书记员  张 佩