上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三(民)初字第1044号原告上海金垒食品厂，注册地上海市长宁区。法定代表人张海麟，厂长。委托代理人张冠萍，上海住珈律师事务所律师。委托代理人姜敏聪，上海住珈律师事务所律师。被告上海振宁实业公司，注册地上海市长宁区。法定代表人朱麒康，董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。原告上海金垒食品厂诉被告上海振宁实业公司其他所有权纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由审判员陆长庆独任审判，于同年5月12日公开开庭进行了审理，原告上海金垒食品厂的法定代表人张海麟，被告上海振宁实业公司的委托代理人高荣华到庭参加了诉讼。2014年7月8日，本院依法裁定本案组成合议庭，并于同年8月22日和10月16日两次公开开庭审理了本案，原告上海金垒食品厂的法定代表人张海麟及其委托代理人张冠萍，被告上海振宁实业公司的委托代理人高荣华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海金垒食品厂(以下简称金垒厂)诉称，原告原承租绥宁村新侯生产队的房屋及土地，后因该处被动迁，生产队在不给原告补偿款的情况下，将另一处的房屋及相应的土地使用权赔偿给原告，地址为本市长宁区绥宁路XXX号。2007年6月5日，上述房屋、土地被强迁，7年来动迁补偿安置款长期由被告侵占，而且还侵害原告的知情权。故请求法院查明、调取相应的《上海市国家建设征用土地费包干协议书》、《征收土地补偿安置协议书》，将属于原告所有的权益返还给原告。因此，请求判令：1、被告返还原告动迁补偿安置款暂定为人民币100,000元，最终款项以上述两份协议为依据；2、被告返还原告动迁补偿安置款在占用期间按银行四倍利率计算的利息(从占用之日起计算到被告付清款项之日止)。被告上海振宁实业公司辩称，原告的请求权基础是房屋物权和土地使用权，但事实上被告的下属新侯生产队与原告建立的是房屋、土地租赁合同关系。原告主张的绥宁路XXX号是其从马家桥村迁移到绥宁村时自己填写的，而争议房屋、土地其真正的地址应当是绥宁路XXX号乙，这个地址是公安部门核准认可的。原告在与绥宁村新侯生产队签订第一份租赁合同之后并未使用所租房屋，也没有建造过房屋，而是以承包经营的方式将房屋分别转租给两个案外人。后由于其中一个承包人因偷电将要被处罚时逃跑了，另一个案外人因不付租金，而原告又不露面，故租赁合同在2002年就已经终止履行。原告租赁的房屋所属土地是农村集体土地，权利人是集体经济组织，上述地块被动迁之后，补偿安置对象是当地农民，与原告无关。因此，原告诉称提及的《上海市国家建设征用土地费包干协议书》、《征收土地补偿安置协议书》与原告无关，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明事实如下：上海金垒食品厂系于1994年6月15日设立的股份合作企业，原注册地址在长宁区新泾乡马家桥村木干村生产队，现法定代表人为张海麟，行业类别为糕点、面包制造。振宁公司系长宁区新泾镇绥宁村的村办企业。1996年5月16日，原告金垒厂与上海市长宁区新泾镇绥宁村新侯生产队签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定由金垒厂承租绥宁村内的房屋218平方米、场地85平方米，工业用电30千瓦和生活用水、通讯电话1架等附属设施全部交由承租方租赁使用，租期暂定为10年，自1996年6月15日起至2006年6月14日止，每年租金为43,562元，其中房屋年租金为35,806元，场地年租金为7,756元；从1998年6月15日起每年递增8%；合同第4.2约定，承租方为损坏房屋以及生产经营需要修缮的，费用由承租方承担，并在合同终止后，无偿转归出租方所有；合同第7.8约定，合同期如国家征用土地，赔偿费按财产属性所有。同月28日，金垒厂向上海市工商行政管理局长宁分局申请，请求将原注册地变更至长宁区新泾镇绥宁村XXX号，原法人代表许来娣以及其他股东同时具名提交《申请报告》一份。在工商部门核准后，金垒厂将《税务登记证》、《组织机构代码证》、《食品卫生许可证》等证照都申请变更为上址。1996年5月，金垒厂(时任法人代表为许来娣)与案外人陈某某签订《合作协议书》一份，将厂里的面包车间以年租金32,875.5元(含房租22,875.50元、管理费10,000元)转租给陈某某，按季支付，转租期限为十年，从1996年6月10日起至2006年6月14日止。同时，金垒厂又与案外人曾某某签订《合作协议书》一份，将厂里的莲蓉、豆沙车间以年租金30,686.50元(含房租20,686.50元、管理费10,000元)转租给曾某某，按季支付，转租期限也为十年，从1996年6月10日起至2006年6月14日止。因上述租赁场所要另作他用，周富根作为新侯生产队原队长与金垒厂的代表张海麟于1999年2月20日又签订了两份《房屋及场地租赁合同》，由金垒厂换租至两份合同中的场地(也为绥宁村内，无具体号码)，两份合同租赁房屋面积分别为135平方米和190平方米，合计为325平方米；场地面积分别为303平方米和153平方米，合计为456平方米，租金分别为32,247元和42,105元，合计为74,352元，租赁期限均为5年，自1999年3月1日起至2004年2月28日止；两份合同的第4.2条均约定，承租方为损坏房屋以及生产经营需要修缮的，费用由承租方承担，并在合同终止后，无偿转归出租方所有。签约后，原告承租上述两处地块及房屋给实际经营人即次承租人使用。期间，原告从1999年11月28日开始至2001年12月14日陆续向被告支付租金合计115,935.23元，此后租金未再支付。新侯生产队于2001年9月24日以所属村办企业上海振宁实业公司(即被告)的名义办理了包括金垒厂承租的房屋、土地在内的集体土地上所建房屋的《上海市房地产权证》，产权证号为沪房地长字(2001)第038461号，地号为长宁区新泾镇340坊62丘，房屋座落地址为本市长宁区绥宁路XXX号乙，幢号为1-19号，土地使用面积为18,696平方米，房屋建筑面积为6,464.29平方米，房屋类型为工厂。实际经营人之一陈某某在2002年突然离开了承租和承包的车间。2002年4月5日，被告与案外人倪某某签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定被告将原出租给原告的房屋206平方米、土地100平方米出租给倪某某，每年租金为35,981.70元，其中房屋租金每年为32,331.70元，场地每年的租金为3,650元；租期为两年，从2002年4月20日至2004年4月19日；合同第4.2条同样约定“承租方为损坏房屋以及生产经营需要修缮的，费用由承租方承担，并在合同终止后，无偿转归出租方所有。”此后，倪某某承租上述房屋用于经营，并按约向被告支付约定租金。2006年7月31日，被告与倪某某签订《终止〈房屋场地租赁合同〉协议书》一份，双方约定终止原签订的租赁合同，倪某某承诺在2006年9月5日之前搬离租赁场所(包括人员全部撤离及财物全部搬离)，欠付被告租金30,284元在搬离前一次性支付，并结清水电费，双方终止后的权利义务，除本协议规定的除外，其他的权利义务同时全部终止。2006年9月4日，被告律师向新侯生产队原队长周富根进行调查，并制作《调查笔录》一份。周富根在调查中反映，“1999年9月，金垒厂所在地块经镇(政府)规划，需建设上海临空海鲜水产市场，要求金垒厂动迁，当时该厂具体由曾某某、陈某某二位小老板经营，双方协商后，搬至我生产队已建新房处，一处是190平方米，另一处是135平方米，双方签订了租赁合同；1996年所签订的218平方米房屋是生产队建造的，动迁时生产队没有给予金垒厂补偿，当时双方谈好，搬迁后生产队给金垒厂另选房子，继续并为其新厂房给予装潢；99年3月(应为2月)签订的租赁合同(所涉)房屋由生产队装潢投资，房屋也是生产队建造，二处房子就是解决金垒厂搬迁用的，也是借给金垒厂租赁使用的。”2006年9月30日，上海市长宁区人民政府以长府〔2006〕46号文件向上海市长宁区土地资源储备中心(以下简称“区土地中心”)发出了《关于委托长宁区土地资源储备中心实施虹桥综合交通枢纽土地前期基础性开发(一期)征地项目动拆迁的通知》，依据通知内容，该征地项目所在地块的前期动拆迁和征地费包干等手续委托长宁区土地储备中心实施。2006年10月10日，长宁区土地储备中心向新泾镇绥宁村出具《委托书》，委托新泾镇绥宁村为拆除房屋实施单位并办理拆除房屋的相关手续。同日，振宁公司、新侯生产队与上海新泾房屋动拆迁有限公司签订《房屋拆除工程合同》，工程名称为虹桥交通枢纽工程，合同约定拆除面积以征地丈量实拆面积为准。2006年12月30日，新侯生产队原队长周富根又向金垒厂张海麟出具《情况说明》一份，其内容为“在96年上海金垒食品厂在我队租地办厂，我队当时借给上海金垒食品厂一幢厂房和一块空地，后来该厂又自己建造了二幢房子，接着遇到了临空海鲜城动迁，当时村里资金短缺，我队又无法赔偿给金垒食品厂资金，只能在另外一块地方给上海金垒食品厂造了厂房赔给该厂，后来该厂又在后面造了一幢生活用房。”2007年4月16日，长宁区土地储备中心向新泾镇绥宁村发出《关于敦促新泾镇绥宁村交地的通知》，敦促绥宁村“将涉及虹桥综合交通枢纽项目被征用土地及带征地于2007年5月31日前拆平交于区土地中心”。2007年6月5日，新泾动拆迁公司依据前述《房屋拆除工程合同》将长宁区绥宁路XXX号乙1－19幢中的剩余房屋予以拆除，拆除的房屋中包含了金垒厂主张的系争房屋。另查明，金垒厂与新侯生产队对前述1999年签订的两份租赁合同的履行及是否已经提前解除问题存在争议。在上述地块纳入征地范围后，金垒厂就系争租赁场所征地补偿问题与新侯生产队交涉。2007年2月15日，新侯生产队支付给金垒厂300,000元整，金垒厂出具了《收条》。再查明，金垒厂现法定代表人张海麟经多种信访途径向有关部门反映租赁场所被征地动迁但未获补偿问题。2008年9月26日，上海市长宁区新泾镇人民政府责成有关部门了解协调后，作了如下书面答复：经查，金垒厂不是集体土地房屋所有人，且与新侯生产队的租赁关系早于征地前已终止，故不享有征地补偿安置的权利。该信访答复中还告知如对该处理意见不服的，可依法向上级部门申请信访复查或通过司法途径解决。2010年1月29日，金垒厂向本院提起行政诉讼，请求法院确认被告上海市长宁区新泾镇人民政府强拆行为违法，并赔偿金垒厂经济损失45,000,000元，诉讼中调整为157,475,000元。本院经审理后认为，金垒厂提起上述所能主张之法律上利害关系应属与被拆除房屋所有人在房屋租赁关系上还可能存有未了争议，而非其所称对被拆除房屋拥有不设定期限的永久使用权。故本院于2010年7月27日依法判决：一、驳回原告上海金垒食品厂要求确认被告上海市长宁区新泾镇人民政府强拆行为违法的诉讼请求；二、驳回原告上海金垒食品厂要求被告上海市长宁区新泾镇人民政府赔偿经济损失人民币157,475,000元的诉讼请求。金垒厂不服判决并提起上诉。2010年10月29日，上海市第一中级人民法院作出终审行政判决书：驳回上诉，维持原判。金垒厂遂向一中院申请再审。2011年9月21日，一中院作出《驳回再审申请通知书》。期间，金垒厂向上海市长宁区规划和土地管理局申请政府信息公开，要求获得2006年的长宁区绥宁路XXX号地块的《征地费包干协议书》。2010年7月22日，上海市长宁区规划和土地管理局以商业秘密为由决定不予公开。金垒厂遂向上海市规划和土地资源管理局申请行政复议。同年9月28日，上海市规划和土地资源管理局决定维持上海市长宁区规划和土地管理局作出的具体行政行为。同年12月20日，金垒厂又向本院提起行政诉讼，要求被告上海市长宁区规划和土地管理局撤销其具体行政行为。本院经审理后认为，金垒厂要求上海市长宁区规划和土地管理局公开的信息属于商业秘密，故于同年12月20日判决维持该局的具体行政行为。金垒厂不服并提起上诉后，上海市一中院在2011年2月24日作出判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提供的本院(2010)长行初字第11号行政判决书、上海市第一中级人民法院(2010)沪一中行终字第239号行政判决书、(2011)沪一中行申字第37号驳回再审申请通知书、《房屋拆迁许可证》、《政府信息公开申请答复书》、上海市规划和国土资源管理局出具的《行政复议决定书》、《关于张海麟申请政府信息公开事项的紧急请示》的复函、照片、《企业申请变更登记注册书》、《房屋及场地租赁合同》、《申请报告》、原告的《营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《上海市食品卫生许可证》、《年检材料补正通知书》、《机构信用代码证》、增值税发票、原告的通讯地址、另一地块的《租赁合同》、《承包经营协议书》、《协办会审通知》、长宁区新泾镇市政管理科的《通知》、《土地使用证》、周富根书写的《情况说明》、被告提供的《房屋及场地租赁合同》、租金发票、收据、被告与倪某某签订的《房屋及场地租赁合同》、租金发票、被告与倪某某签订的终止《房屋及场地租赁合同》协议书、《上海市房地产权证》、被告方律师向周富根所做《调查笔录》、征地文件、原告法定代表人出具的《收条》等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。庭审期间，本院根据原告的申请，多次至上海市长宁区土地资源管理局建设用地事务所、长宁区土地资源储备中心、长宁区新泾镇人民政府等单位调查与涉案房屋、土地有关的《国家建设征用土地费包干协议》、《征收土地补偿安置协议书》，据上述单位反映，两份协议书上并无对原告的补偿，由于涉及其他几十户承租户的权益，故不能向法院提供上述协议。原告另提供上海立派建筑工程公司的职工周关木出具的《证明》一份，拟证明周关木在涉案房屋(原告主张地址为绥宁路XXX号，被告主张地址为绥宁路XXX号乙)的空地上建造了约620平方米的房屋，并对原房屋进行了装潢施工。经当庭质证，被告认为该《证明》是假的，不予认可。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，本案的争议焦点有两点，即原告是否系所租房屋的所有人、对所租场地是否拥有长期的使用权以及原告是否应当获得动迁安置补偿等方面。第一，关于原告是否系所租房屋所有人、对所租场地是否拥有长期的使用权之争议。原告主张新侯生产队将本市长宁区绥宁路XXX号房屋及土地赔偿给了原告，故其系该址房屋的所有权人及土地使用人；被告则主张原、被告曾经就本市长宁区绥宁路XXX号乙房屋及土地签订了两份租赁合同，双方是租赁合同关系。本院认为，首先，原告与新侯生产队在1996年就绥宁村新侯生产队的房屋及场地建立了租赁合同关系，之后被告将其营业执照及相关证照的地址变更登记为长宁区绥宁路XXX号，后原告在同村易地租赁了房屋及场地，被告也依法办理了易地处房屋及场地的《房地产权证》，地址为绥宁路XXX号乙，已经生效的行政判决书也予以了确认。因此，原、被告所争议的房屋及场地的地址确实为绥宁路XXX号乙，原告坚持认为其易地后租用的房屋、场地仍为长宁区绥宁路XXX号没有事实依据，本院不予采纳。其次，原告主张其系争议房屋的产权人，系新侯生产队因搬迁给予的赔偿，被告不予认可。对此本院认为，原告并没有提供其拥有所租房屋的产权凭证，亦无任何建房审批手续，新侯生产队原队长周富根在2006年12月30日出具的《情况说明》与其在此前所作的《调查笔录》中陈述前后矛盾，在本案中不具有证明效力；周关木所做的《证明》属证人证言，鉴于被告不认可，且又无其他证据相互印证，故该《证明》也没有证明效力；已经生效的行政判决书也未采纳上述两份书证，故原告坚持认为其系涉案房屋的产权人没有事实和法律依据，本院不予采信。再次，关于原告主张其对所租场地拥有长期的使用权一节，本院已经查明，原、被告就涉案的绥宁路XXX号乙的房屋及场地曾经签订了两份租赁合同，租赁期限均自1999年3月1日起至2004年2月28日止共5年，原告也确实向被告支付过自1999年11月28日至2001年12月14日期间的租金，双方间的房屋及场地租赁合同关系明确，场地使用期限应与租赁合同约定的租期同步，并非原告主张的拥有长期的使用权。故原告的该项主张也没有事实依据，本院不予采纳。第二，关于原告是否应当获得动迁安置补偿之争议。原、被告之间曾经先后存在绥宁路XXX号和绥宁路XXX号乙房屋及场地的租赁合同关系之事实已为生效的行政判决书所确认。事实上，被告在2002年4月5日已经与案外人倪某某签订了《房屋及场地租赁合同》，将原出租给原告房屋、场地中的大部分房屋、部分场地又重新出租给了倪某某，双方已经实际履行并妥善解决了纠纷，应视为被告提前收回了出租给原告的房屋、场地，上海市长宁区新泾镇人民政府就此也已经作出结论，确认原告与新侯生产队的租赁关系早于征地前已终止，故不享有征地补偿安置的权利。而根据本院向有关部门调查的情况，相关的《国家建设征用土地费包干协议》、《征收土地补偿安置协议书》上也没有对原告进行补偿。因此，无论原告是基于物权权利还是租赁合同关系要求被告返还征收补偿利益均没有事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告上海金垒食品厂全部的诉讼请求。案件受理费人民币2,300元，由原告上海金垒食品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章晨煜审 判 员  陆长庆人民陪审员  牟世荣二〇一五年二月十一日书 记 员  陈 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。