广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2293号上诉人(原审被告、反诉原告)袁枚英，住广东省广州市番禺区。委托代理人熊飞，广东明盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)天人果汁集团股份有限公司，住所陕西省西安市雁塔区。法定代表人薛红科，职务董事长。上诉人袁枚英因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广东省广州市番禺区洛溪新城如意中心A座100××房的房屋一间为袁枚英名下物业。2014年5月25日，袁枚英、天人果汁集团股份有限公司（下简称天人公司），签订房屋租赁合同，天人公司承租上述房屋。双方在合同中约定，租赁时间从2014年6月1日起至2015年5月××1日止；租金为每月××200元，并半年一次性交纳19200元；租赁押金为××200元，在租赁期满后退还。合同签订后，天人公司向袁枚英支付租金19200元，租赁押金××200元。袁枚英将房屋交天人公司的签约代表使用。2014年7月，天人公司的签约代表通过电话方式向袁枚英表示退出租赁房屋。袁枚英协助该签约代表搬迁。2014年8月底，天人公司的签约代表将房屋锁匙交还袁枚英。2014年10月15日，天人公司以袁枚英在签订房屋租赁合同后没有将房屋交付使用，构成违约为由向原审法院起诉，要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、由袁枚英返还租金19200元；××、由袁枚英退还租赁押金××200元；4、由袁枚英赔偿我公司的损失合计××0800元，并由袁枚英承担案件诉讼费。袁枚英原审答辩称：本人与天人公司签订房屋租赁合同后，已经将房屋交付其签约代表使用。2014年7月，该公司的签约代表通过电话联系方式明确表示退租。本人也通过电话联系方式通知物业管理公司协助其退出房屋。2014年8月底，该公司的签约代表将房屋的锁匙交还本人。该公司不再使用本人名下的房屋，但没有明示解除双方之间的租赁关系，致本人不能将房屋重新出租，已经造成相当的经济损失，为此，本人提起反诉，要求：1、由天人公司支付违约金16000元（自2014年7月24日至2014年12月××1日出租房屋闲置的损失）、电费68.9××元、物业管理费××48元、中介费1400元、证人误工费500元、交通费200元、律师费8000元，合计26516.9××元。原审诉讼中，天人公司向原审法院提供的证据有：1、房屋租赁合同；2、房屋产权证书；××、袁枚英身份证、银行账户信息、银行单位客户专用回单；4、证人证言，并以此支持其诉讼请求的成立。袁枚英对天人公司提供的证据中的第1、2、××项证据予以确认，对第4项证据不予确认。原审诉讼中，袁枚英向在原审法院提供证据有：1、房地产权证；2、租赁合同及袁枚英签约代表身份证；××、电费发票、物业管理费发票；4、放行证明、物业离场放行条、物业管理公司证明、电话清单、录音文字整理稿；5、委托代理合同及律师费发票，并以此支持其抗辩主张的成立。天人公司对袁枚英提供的证据中的第1、2项证据予以确认，对第××项证据不予确认，对第4项证据中的电话清单的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，对其余部分均不予确认，对第5项证据中的委托代理合同予以确认，对律师费发票不予确认。原审庭审之前的第2日，袁枚英向原审法院提出申请，要求证人出庭作证。原审法院审查其申请，指出其申请超过法定时间，依法不能接纳，但为了查明案件事实，原审法院向天人公司征询意见，是否许可证人出庭作证。天人公司不同意证人出庭作证。为此，原审法院不接纳袁枚英关于证人出庭的申请。袁枚英对此没有异议。原审法院认为，通过庭审查明的事实及质证的证据可知，天人公司、袁枚英签订的房屋租赁合同，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。天人公司在签订合同后依约交付相关款项给袁枚英，袁枚英将房屋交付给天人公司的签约代表使用。现天人公司认为袁枚英违约的理据为袁枚英没有将房屋交付使用，从而引伸出天人公司的签约代表使用袁枚英名下的房屋的行为的后果是否及于天人公司成为本案讼争的集中所在。天人公司与袁枚英签订房屋租赁合同之时，并非其法定代表人与袁枚英签订，而为天人公司的代表签订，按照一般理解，该签约代表为天人公司的委托代理人。双方签订合同后，袁枚英将房屋交予其签约代表使用，于天人公司没有清楚告知明确的房屋使用人的情况下，袁枚英将房屋交予天人公司签约代表使用，即为向天人公司交付房屋，袁枚英这方面的理解符合法律关于表见代理的规范，也符合一般日常生活习惯。由此，原审法院确定袁枚英在房屋租赁合同签订后已将房屋交付天人公司使用。从而确定天人公司以袁枚英未将房屋交付其使用构成违约的主张不能成立，原审法院不予采信。反观袁枚英认为已将房屋交付天人公司使用的抗辩主张符合法律规定，原审法院予以采信。基于原审法院对袁枚英此抗辩主张的采信，从而引证双方在此合同履行阶段均没有违约。合同履行过程中，天人公司的签约代表向袁枚英明示搬离使用的房屋，袁枚英协助天人公司的签约代表搬离，并收回该房屋的锁匙。双方的行为所引伸的法律后果，应予以分析及认定，并以此断明双方有否违约，或者违约所在。天人公司的签约代表向袁枚英明示搬离使用的房屋，并将房屋的使用权交还袁枚英，在天人公司没有明示继续租赁，或者另用的情况下，应视为解除房屋租赁合同的要约。袁枚英协助天人公司的签约代表搬迁，并收回房屋的锁匙，显然是接受天人公司的要约。由此，天人公司签约代表及袁枚英在此时段的行为引伸出的法律后果为达成解除房屋租赁的合意，双方之间的房屋租赁合同自袁枚英收回房屋的锁匙之时予以解除。由此，天人公司要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，本案不再处理。由于双方已经协商解除合同，故天人公司要求袁枚英返还租金、赔偿损失的诉讼请求，欠缺法理，原审法院不予支持。同理，袁枚英反诉要求袁枚英赔偿损失的诉讼请求也失去理据支持，院对该反诉讼请求不予支持。亦因双方协商解除合同，袁枚英继续占有天人公司交付的租赁押金，失去法律依据，应予返还，由此，天人公司要求袁枚英返还租赁押金的诉讼请求，原审法院予以支持。袁枚英将房屋交付天人公司使用后，天人公司未缴纳租赁期限内依合同约定由其交付的电费及物业管理费，该电费、物业管理费已由袁枚英代为交纳，天人公司应当返还给袁枚英，由此，袁枚英反诉要求天人公司返还电费、物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。袁枚英反诉要求天人公司支付中介费的问题，因双方在合同中约定中介服务费各自交纳，非违约一方赔偿另一方，故袁枚英要求天人公司支付中介服务费的诉讼请求，原审法院不予支持。证人误工费及交通费，因袁枚英自身的原因而形成证人不能出庭作证，故相应的费用由其自行承担，故袁枚英要求天人公司支付证人误工费、交通费的诉讼请求，原审法院不予支持。双方签订的房屋租赁合同中，没有关于律师费的支付约定，律师费的支付适用用者自付原则，由此，袁枚英反诉要求天人公司支付律师费的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一项、《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十五条、第二十六条、第九十七条的，原审法院判决如下：一、袁枚英在本判决发生法律效力之日起三日内返还租赁押金××200元给天人果汁集团股份有限公司；二、天人果汁集团股份有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内返还电费68.9××元，物业服务费××48元给袁枚英；三、驳回天人果汁集团股份有限公司的其他诉讼请求。四、驳回袁枚英的其他反诉诉讼请求。诉讼费615元，由天人果汁集团股份有限公司负担；反诉诉讼费2××1元由袁枚英负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，袁枚英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、袁枚英提供的证据充分证明是天人公司单方解除合同，天人公司要求退房，并将其所有的物品撤离，作为业主的袁枚英总不能通过阻止其撤离物品，来实现天人公司继续履行双方的租赁合同的一厢情愿。协商解除合同是双方合意的意思表示，原审判决书第5页关于天人公司要求搬离的行为是要约，袁枚英同意其搬运物品并收回钥匙是承诺，原审法院以行为推断要约与承诺，是对要约与承诺的误解。二、天人公司违约，依照合同第十一条第一项关于“任何一方违约，违约方应以等额押金作为违约金予以赔偿，如仍然不足弥补因此造成的直接损失，违约方仍应作出赔偿。……”的约定，天人公司单方解除合同，致袁枚英房屋闲置，天人公司的押金不仅依法不应退还，而且还应赔偿袁枚英损失。三、天人公司单方解除租赁合同，却置事实于不顾，编造袁枚英没有将房屋交付其使用的虚假事实，向法院起诉袁枚英，是典型的恶意诉讼。为此，袁枚英支付了律师费及其他费用，因天人公司无理的恶意诉讼而产生的费用，理应由天人公司承担。综上所述，袁枚英认为本案是典型的天人公司单方解除合同后，进行的恶意诉讼，原审法院却认定是双方协商解除合同，因此请求：1、撤销原审判决判，改判驳回天人公司的诉讼请求，判决天人公司支付袁枚英违约金16000元(自2014年7月24日至12月出租房屋闲置5个月的损失)、电费68.9××元、物业管理费××48元、中介费1400元、证人误工费500元、交通费200元、律师费8000元，合计26516.9××元。2、本案一审、二审诉讼费由天人公司承担。天人公司书面答辩称：我公司原签约代表林某于2014年6月××0日离职，林某离职时，我公司已通知袁枚英，一切过错都在林某，其离职之后为了报复公司，才造成了今日的局面。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中,天人公司提交了《离职手续清单》、《协商解除劳动关系协议书》、《客户交接清单》、《交接手续清单》、《离职申请书》，拟证明林某退房时与天人公司已解除劳动关系两个月，林某没有任何授权情况下的行为纯属个人行为，袁枚英轻信林某，拒绝将涉案房屋交给天人公司的行为构成违约。上述证据载明的时间为2014年6月××0日及7月1日。二审另查明,袁枚英与天人公司于2014年5月25日签订的《租赁合同》中，第十一条第1点约定：任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；第十一条第4点约定：租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前××0天书面形式通知对方；袁枚英要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给天人公司；天人公司要求提前解除的，袁枚英有权没收押金作为赔偿。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据袁枚英的上诉请求、事实和理由，本案二审的争议焦点为袁枚英是否应将租赁押金返还给天人公司。鉴于：1、虽天人公司主张其在其签约代表林某于2014年6月××0日离职时已通知袁枚英，但未提供证据予以证明，对天人公司的该主张,本院不予采信；2、林某在租赁期限未届满前要求提前解除租赁合同；××、袁枚英与天人公司签订的上述《租赁合同》第十一条第4点明确约定天人公司要求提前解除的，袁枚英有权没收租赁押金作为赔偿；4、林某在交回房屋时并未就租赁押金重新与袁枚英达成一致意见。故袁枚英要求根据上述合同的约定没收租赁押金合法合理，本院予以支持，原审判决袁枚英返还租赁押金有误，本院予以纠正，据此撤销原审判决第一项。至于袁枚英要求天人公司支付违约金的问题。鉴于上述合同《租赁合同》第十一条第1点是对守约方提前解除合同时违约方如何承担责任的约定，而本案是因天人公司要求提前解除租赁合同而引发的纠纷，并非守约方袁枚英要求提前解除租赁合同,袁枚英对此亦是予以确认的,故袁枚英要求天人公司按照该约定支付违约金理由不成立，原审不予支持正确，本院予以维持。关于天人公司在二审中提交的相关证据的问题。由于天人公司提交的证据可在原审期间提交而没有提交,天人公司在二审期间才提交,故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，对天人公司提交的相关证据不予接纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，判决如下:一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第1007号民事判决第二、四项及受理费的决定；二、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第1007号民事判决第一项;三、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第1007号民事判决第三项为：驳回天人果汁集团股份有限公司的诉讼请求。二审案件受理费462元，由袁枚英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年七月××日书 记 员  郝 烨