广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗萝法民三初字第51号原告：广东国际信托投资公司广州房地产分公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张庆忠，总经理。委托代理人：程珂，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。被告：广州佳盈投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陆宇星。第三人：广东省信托房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张庆忠，总经理。委托代理人：江时攀，住广州市白云区。原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司（以下简称“信托公司房地产分公司”）诉被告广州佳盈投资有限公司（以下简称“佳盈公司”）、第三人广东省信托房产开发公司（以下简称“信托房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年5月4日公开开庭进行了审理，原告信托公司房地产分公司的委托代理人王锐，第三人信托房产公司的委托代理人江时攀到庭参加诉讼。被告佳盈公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法适用缺席审理。本案现已审理终结。原告信托公司房地产分公司诉称：2011年5月31日，原告与被告佳盈公司签订了《租赁合同》，双方约定，原告将位于广州经济技术开发区开发大道217号、锦绣路40号地下层4-9层物业（下称“涉案物业”）出租给被告佳盈公司，租赁期限自2011年6月1日起至2022年3月31日止，前10个月为免租期，如因被告佳盈公司原因导致本合同提前解除或终止，被告佳盈公司需向原告补交已享用之免租期的租金。涉案物业月租金93806元人民币，租期每满三年，月租金在上一年月租金基础上递增6%。被告佳盈公司向原告支付履约保证金187612元，如有违约行为，原告视违约行为之后果扣除相应的违约金及相关费用后，将剩余履约保证金退回被告佳盈公司。同时，被告佳盈公司向原告交付了转租、分租责任保证金812388元。被告佳盈公司未依照合同规定准时缴纳租金，按每日加收当月租金总额5%的滞纳金，逾期15天仍未缴纳租金的，原告有权终止租赁合同，收回出租场地并追回所欠租金。《租赁合同》签订后，被告佳盈公司向原告支付了履约保证金和转租、分租责任保证金合计100万元整后，被告佳盈公司多次违约：一、2012年5月，被告佳盈公司向原告支付了租金93806元后一直再未支付过租金，2012年9月26日，原告委托律师向被告佳盈公司发出《律师函》，要求被告佳盈公司偿还欠款本金及滞纳金。经原告多次催款，被告佳盈公司于2013年2月5日，向原告出具《关于租赁开发区物业的函》，承诺在2013年6月底前将所欠物业租金分期支付给原告。二、被告佳盈公司在作出上述还款承诺后，并未按承诺履行，2013年8月7日，原告再次委托律师向被告佳盈公司发出《律师函》，要求被告佳盈公司偿还欠款本金及滞纳金，被告佳盈公司于2013年12月13日向原告出具《关于开发区物业租金的还款计划及降租申请》，承诺在2014年9月30日之前分四期向原告偿还所欠租金。三、2014年1月15日，被告佳盈公司向原告支付了40万元租金，后直至原告起诉之时，被告佳盈公司再未向原告支付过任何租金。鉴于被告佳盈公司的上述违约行为已严重损害到原告的利益，原告于2014年8月20日向被告佳盈公司发出《解除租赁合同通知书》，解除了双方签订的《租赁合同》，并要求被告佳盈公司偿还所欠租金本金及滞纳金。综上，被告佳盈公司的前述行为违反了《租赁合同》的约定，严重损害了原告的合法权益，原告依据合同约定及法律规定解除合同的行为有事实和法律依据，请求贵院对此予以确认。被告佳盈公司拖欠原告房屋租金的事实清楚，《租赁合同》中对房屋租金及滞纳金的支付均有明确约定，故原告要求被告佳盈公司支付拖欠租金及滞纳金的请求合理。原告为维护自身合法权益，特诉请法院要求判令：1.确认原告信托公司房地产分公司解除《租赁合同》的行为合法有效；2.被告佳盈公司向原告信托公司房地产分公司偿还所欠租金本金3164628元；3.被告佳盈公司向原告信托公司房地产分公司按《租赁合同》约定支付截止至实际清偿所欠租金之日止的滞纳金（滞纳金暂计至2014年8月31日为5277422.72元，自2014年8月31日起至被告佳盈公司实际清偿之日止的滞纳金依《租赁合同》约定计算）；4.本案诉讼费由被告佳盈公司承担。以上诉讼请求合计8442050.72元。被告佳盈公司没有答辩。第三人信托房产公司陈述意见：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月31日，原告信托公司房地产分公司（出租人、甲方）与广州泓润投资有限公司（承租人、乙方）（以下简称“泓润公司”）签订一份《租赁合同》，该租赁合同约定泓润公司承租广州经济技术开发区开发大道217号、锦绣路40号地下层及4-9层用于生产、仓储。租赁面积为12507.43平方米。租赁合同第四条租赁期限约定：“租赁期限为十年十个月，即由2011年6月1日起至2022年3月31日止。免租期为10个月，即从2011年6月1日至2012年3月31日止，在此期间，甲方免收租金，但乙方仍需支用于任何续约或延长租期（如有）。因乙方原因和责任，本合同提前解除或终止，乙方须向甲方补交已享用之免租期的租金。合同期满在同等条件下，乙方有权优先续租”。第五条场地租金和缴纳方式约定：“该物业租金按租赁面积计算，每月每平方米租金7.5元，即该物业月租金总额为人民币93806元，租期每满三年，该物业月租金在上一年月租金基础上递增6%，租金缴纳方式：自免租期满后第一个月起该物业租金按月结算，每月五号前由乙方按银行转账付款方式缴付给甲方……”。第六条履约保证金约定：“乙方应于本合同签署之日起7日内向甲方交付履约保证金187612元正（相当于两个月租金额）。合同期满，乙方按合同约定，将该物业完整交还甲方，如没有违约行为，甲方则不计息如数退还履约保证金。如有违约行为，甲方视违约行为之后果扣除相应的违约金及相关费用后，将剩余履约保证金退回给乙方。租赁保证金不足以补充甲方损失的，甲方有权向乙方追索”。第七条转租、分租责任保证金约定：“为保证甲方作为物业业主的利益，乙方应在本合同签署之日起7日内向己方支付人民币812388元，作为转租、分租责任保证金等内容”。第八条甲方的权利和责任第1项甲方声明：“该物业是由甲方实际出租建设，以广东省信托房产开发公司名义报建，已取得〔广州市房地产权属证明书：001861号〕，暂未领取房产证”。第十一条约定：“乙方未按照合同规定准时缴纳租金，经提醒予以3天宽限期，逾期乙方仍未缴纳的，按每日加收当月租金总额0.5%的滞纳金。逾期15天仍未缴交租金，甲方有权终止租赁合同，收回本合同出租的场地，并追回所欠租金。在乙方偿清之前，甲方对乙方场内的财产有留置权”。第十二条约定：“乙方若无法定理由和约定理由解除合同或提前终止合同，乙方无权要求甲方返还履约保证金；甲方若无法定理由和约定理由解除合同或提前终止合同，应双倍返还履约保证金”。该租赁合同签订后，泓润公司于2011年6月30日向原告支付租赁合同第六条约定的履约保证金187612元及第七条约定的转租分租责任保证金812388元，共计1000000元，并于2012年5月9日向原告支付租金93806元。原告信托公司房地产分公司于2012年9月26日、2013年8月7日委托北京市金某甲（广州）律师事务所向某公司发出《律师函》，要求泓润公司支付拖欠的房屋租金、滞纳金、利息。2013年2月5日，泓润公司向原告信托公司房地产分公司发出《关于租赁开发区物业的函》，称该公司承租原告的物业后，在该项目投入约170万元，但由于开发区大部分企业已向新区迁移，现开发区的西区极为萧条，该公司已与十几家企业多方沟通都未能将物业出租，致使该公司未能按时向原告缴纳租金，并保证在2013年6月底前将所欠该物业的租金分期支付给原告。2013年12月13日，泓润公司向原告信托公司房地产分公司发出《关于开发区物业租金的还款计划及降租申请》，称由于开发区的西区百业萧条，致使该公司由签订合同生效至今欠原告租金约160万元，现经该公司研究决定作出如下还款计划：1、2013年12月25日前支付40万元；2、2014年3月30日前支付50万元；3、2014年6月30日前支付50万元；4、2014年9月30日前结清余款20万元，并申请将原租金7.5元/㎡降至5.5元/㎡，重新签订合同期限为10年，即2014年1月至2024年1月。原告信托公司房地产分公司在庭审中表示同意该还款计划，并表示在按期履行该申请书的情况下同意降租。该还款计划及降租申请作出后，泓润公司按照此还款计划于2014年1月15日向原告支付租金400000元，之后再未支付租金，原告信托公司房地产分公司因此根据租赁合同第十一条的约定主张其解除权从该还款计划确定的第二期支付日2014年3月30日后十五日开始取得。2014年8月20日，原告信托公司房地产分公司向某公司发出《解除租赁合同通知书》，通知泓润公司要求解除双方于2011年5月31日签订的《租赁合同》，并要求泓润公司办理物业交接手续及支付拖欠的租金及滞纳金。泓润公司于2014年9月3日签收了该《解除租赁合同通知书》。同时原告明确其第一项诉讼请求为要求确认租赁合同于2014年9月3日解除。泓润公司先后更名为广州祥盈电子科技有限公司、广州祥盈投资有限公司、广东佳盈消防技术有限公司，并于2014年11月5日正式更名为广州佳盈投资有限公司（即本案被告）。另查，第三人信托房产公司是涉案物业房地产权属证明书上载明的所有权人。第三人于2014年12月10日向本院出具《情况说明》，载明：“广州经济技术开发区锦绣路40号（另一门牌号为开发大道217号）物业是我司名下物业，但该物业实际是属于广东国际信托投资公司广州房地产分公司所有的，当时仅是以我司名义开发建设并办理了产权证。该物业的使用权及收益权均属于广东国际信托投资公司广州房地产分公司所有”。原告亦主张其是案涉物业的实际产权人，并明确案涉物业的建设均由其投资，由于建设时没有房地产开发的资质，借用了第三人信托房产公司办理建房手续并将房屋确权至第三人信托房产公司名下。第三人信托房产公司对此没有异议。诉讼中，原告根据租赁合同第六条的约定及有关法律的规定要求将被告佳盈公司应支付的租金及违约金直接抵扣被告佳盈公司向原告支付的履约保证金和责任保证金。上述事实有广州市房地产权属证明书、《情况说明》、《租赁合同》、银行进账单、汇兑来帐凭证、《律师函》、《关于租赁开发区物业的函》、《关于开发区物业租金的还款计划及降租申请》、《解除租赁合同通知书》、《有限责任公司变更登记申请书》、《企业名称变更预先核准通知书》、《准予变更登记（备案）通知书》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告佳盈公司（原泓润公司）签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，是有效合同，对当事人双方均有约束力，双方应诚信履行。关于合同解除的认定。被告佳盈公司于2012年5月9日向原告支付租金93806元后即开始拖欠租金，其后于2013年12月13日向原告作出还款计划。根据还款计划，被告佳盈公司应于2013年12月25日前支付40万元，于2014年3月30日前支付50万元，于2014年6月30日前支付50万元，于2014年9月30日支付20万元。但被告佳盈公司在2014年1月15日向原告支付租金400000元后再未向原告支付租金，截止至原告于2014年8月20日发出解除通知之日，被告拖欠租金的时已超过15天，根据合同第十一条的约定，原告享有合同解除权。因此，原告信托公司房地产分公司于2014年8月20日发出《解除租赁合同通知书》解除《租赁合同》的行为合法有效。泓润公司于2014年9月3日签收该通知，本院依法确认《租赁合同》于2014年9月3日解除。关于被告佳盈公司拖欠的租金及滞纳金的认定。根据合同的约定，原告与被告在合同中约定的滞纳金，实质上是迟延缴付租金的违约金，原告根据合同约定主张的滞纳金，实质是主张迟延缴付租金的违约金。由于《租赁合同》于2014年9月3日解除，被告佳盈公司应支付合同存续期间的租金并根据合同的约定支付违约金。原告在本案中主张从2011年6月1日至2014年8月31日期间的租金及迟延缴纳租金的违约金，依法有据，本院予以确认。根据审理查明的情况，对该期间的租金分三部分计算如下：一、2011年6月1日至2012年3月31日免租期期间的租金及滞纳金。根据《租赁合同》的约定：合同租赁期限为2011年6月1日起至2022年3月31日止，每月租金为93806元，免租期为2011年6月1日至2012年3月31日，如因被告佳盈公司的原因和责任，租赁合同提前解除或终止，被告佳盈公司应向原告补交已享用之免租期的租金。被告佳盈公司因自身原因拖欠租金，致使租赁合同提前解除，被告佳盈公司应按照合同的约定向原告补交免租期的租金共计938060元（93806元/月×10个月）。由于租赁合同中并没有约定被告佳盈公司须向原告支付免租期租金的违约金，原告也没有向本院主张此期间的租金违约金，因此，被告佳盈公司在免租期内无需向原告支付该期间迟延缴付租金的违约金。二、2012年4月1日至2013年12月31日期间的租金及违约金。由于被告佳盈公司于2013年12月13日向原告提交了《关于开发区物业租金的还款计划及降租申请》，并按照还款计划于2014年1月15日向原告支付了租金400000元。原告接受了该笔租金，并在庭审中也表示同意该还款计划。因此，原被告双方实际上已对2012年4月1日至2013年12月31日期间所欠租金的清缴进行了结算，双方对该期间的租金应根据该还款计划计算。根据还款计划，截止至2013年12月13日，被告佳盈公司欠付2012年4月1日至2013年12月31日期间的租金应确定为1600000元，由于被告佳盈公司于2014年1月15日向原告支付了租金400000元，因此，被告佳盈公司还需向原告支付该期间的租金共计1200000元（1600000元-400000元）。由于原告在庭审中要求将被告佳盈公司支付的履约保证金和责任保证金共计1000000元用于抵扣被告佳盈公司应支付的租金及违约金，符合双方合同约定及相关法律的规定，为避免诉累，本院予以支持。抵扣被告佳盈公司支付的履约保证金和责任保证金后，被告佳盈公司还应向原告支付此期间的租金共计200000元（1200000元-1000000元）。关于此期间的拖欠租金的违约金，由于双方在还款计划中未约定被告佳盈公司违约金的计算方式，对于原告未收取租金造成的该笔损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准酌情计算，包括：1.对应于2013年12月25日前支付的400000元，以400000元为本金，从2013年12月26日计算至2014年1月15日；2.对应于2014年3月30日前支付的500000元及应于2014年6月30日前支付500000元，共计1000000元，由于本院已准许原告关于抵扣被告佳盈公司支付的履约保证金和责任保证金共计1000000元的请求，同时由于该两笔保证金某乙直由原告占有，因此对该两笔500000元租金对应的违约金应分别从2014年3月31日、2014年7月1日计算至本判决生效之日；4.对应于2014年9月30日支付200000元，以200000元为本金，从2014年10月1日计算至实际清偿之日。以上违约金均以不超过本金为限。三、2014年1月1日至2014年8月31日期间的租金及滞纳金。根据租赁合同的约定，被告应向原告支付2014年1月1日至2014年8月31日的租金共计750448元（93806元/月×8个月）。每月租金的违约金以93806元为本金，按每日0.5%的标准计算，从当月6日起算至实际清偿之日止，以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（二）、（三）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司解除《租赁合同》的行为合法有效，原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司与被告广州佳盈投资有限公司于2011年5月31日签订的《租赁合同》于2014年9月3日依法解除；二、被告广州佳盈投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司支付2011年6月1日至2012年3月31日的租金共计938060元；三、被告广州佳盈投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司支付2012年4月1日至2012年12月31日的租金共计200000元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，第一部分以400000元为本金，从2013年12月26日计算至2014年1月15日；第二部分以500000元为本金，从2014年3月31日计算至本判决生效之日；第三部分以500000元为本金，从2014年7月1日计算至本判决生效之日；第四部分以200000元为本金，从2014年10月1日计算至实际清偿之日。以上各部分违约金均以该部分本金为限）；四、被告广州佳盈投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司支付2014年1月1日至2014年8月31日的租金共计750448元及违约金（每月租金的违约金以93806元为本金，按每日0.5%的标准计算，从当月6日起算至实际清偿之日止，以本金为限）；五、驳回原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70894元，由原告广东国际信托投资公司广州房地产分公司负担26899元，被告广州佳盈投资有限公司负担43995元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓毅君代理审判员  王 梦代理审判员  麦景昌二〇一五年七月二日书 记 员  丁 慧