广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终3383号 上诉人（原审被告）:深圳市新景城投资发展有限公司，住所地:广东省深圳市罗湖区春风路文锦花园文锦仓库（国宾大酒店附楼）4楼406A，组织机构代码：19243315-X。 法定代表人:伍旺新。 委托诉讼代理人：秦曦，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:深圳市龙岗区新景实业有限公司，住所地:广东省深圳市龙岗区平湖镇新南元屋围自然村新力洗衣店后三楼，组织机构代码：27958435-6。 法定代表人:陈暖辉。 委托诉讼代理人：陈艳枝，广东盛唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王臻，广东盛唐律师事务所实习律师。 原审被告:深圳市维也纳沙井酒店管理有限公司，住所地:广东省深圳市宝安区沙井街道办南环路茭塘工业区南A栋1层大堂及2层、4至14层，组织机构代码：69251301-7。 法定代表人:王勋刚。 委托诉讼代理人：赵小刚，男，系该公司员工。 原审被告:伍旺新，男，汉族，1965年10月3日出生，住所地:广东省深圳市龙岗区。 上诉人深圳市新景城投资发展有限公司（以下简称新景城公司）因与被上诉人深圳市龙岗区新景实业有限公司（以下简称龙岗新景公司）、原审被告深圳市维也纳沙井酒店管理有限公司（以下简称维也纳酒店）、伍旺新不当得利纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新景城公司的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回龙岗新景公司的诉请;2.判令龙岗新景公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决以本案龙岗新景公司诉请以房屋租赁合同纠纷为案由立案，却以不当得利返还作为具体案由进行审理，认定案件事实和适用法律程序均属错误。1.龙岗新景公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉新景城公司，但没有提交任何与新景城公司签订的租赁合同及其他租赁事实证据。龙岗新景公司在立案时，提交了维也纳酒店、新景城公司签订的《租赁合同》、《转租确认协议书》。先以侵权为由诉请赔偿，后又认可两份合同有效，并变更诉请。但在本案庭审前，并未提交其与新景城公司的租赁合同。根据合同相对性原则，龙岗新景公司提交的合同仅约束维也纳酒店、新景城公司，与龙岗新景公司并无任何法律关系。龙岗新景公司据此起诉新景城公司，没有任何事实依据，自然不能得到法律的支持。2.龙岗新景公司并未取代新景城公司成为出租方。本案的《转租确认协议书》是在维也纳酒店要求下，新景城公司就租赁物业转租权的确认，龙岗新景公司(由新景城公司代理)给予认可。协议第四条约定，只有在新景城公司不履行租赁合同时，龙岗新景公司在收到维也纳酒店书面通知之日起，才取代新景城公司成为出租方。该协议是对新景城公司将涉案物业的转租行为的认可，并非概括转让租赁合同权利义务。在《租赁合同》履行过程中，龙岗新景公司诉请要求支付租金的时间内，维也纳酒店从未给龙岗新景公司以书面通知解除与新景城公司的租赁合同，龙岗新景公司也从来没有书面通知要求取代新景城公司，成为《租赁合同》出租方，要求维也纳酒店支付租金，而是要求停止侵权，赔偿损失。这一要求在其发函中明确表示。可见，龙岗新景公司不是租赁合同的当事人。3.龙岗新景公司依照《转租确认协议书》索要租金，也应当依照合同相对性原则向维也纳酒店索要。即如龙岗新景公司取代新景城公司提出支付租金诉请，也是依《租赁合同》，向维也纳酒店提出，而不应当向新景城公司提出。其如果认为新景城公司拖欠其租金，应当依照其和新景城公司的租赁合同，另行主张才对，不应当本案诉请解决。新景城公司在庭审中就提出本案案由是房屋租赁合同纠纷，应当适用于法律规定的一年诉讼时效规定，在龙岗新景公司没有证据证明与新景城公司存在租赁合同的情况下，法院应依法驳回其诉请。一审判决却无视双方没有租赁合同的事实，而是审理中直接改为不当得利返还案由，适用二年诉讼时效法律规定，判决支持龙岗新景公司诉请，损害新景城公司利益。二、一审判决以龙岗新景公司是涉案房产权利人为由，认定龙岗新景公司、有权收取租金，而无视该房产登记簿有关该房产是新景大厦整栋的梯厅、大堂，属于公共部分的记载事实，属认定事实和适用法律错误。1.龙岗新景公司所持房产证是在整栋大厦由其单一业主变为众多业主过程中办理的，该物业事实已成全体业主的公共部分。龙岗新景公司在办证后，将整栋大厦分层分割出售，现在龙岗新景公司方在整栋大厦已经没有任何物业。龙岗新景公司方在持有该房产证期间，清楚该物业的公共性质，没有任何的出租收益行为。包括在新景城公司开办酒店并转让给维也纳酒店之前，龙岗新景公司方从未与任何人签订租赁合同，出租该物业。2.涉案物业档案和使用现状照片及龙岗新景公司的当庭认可，足以表明该物业是整栋大厦的梯厅、大堂是全体业主的公共部分。根据《物权法》第70、72条的规定，业主对物业公共部分享有共有和共同管理的权利，业主转让建筑物内的房产时，对共有部分的权利一并转让。本案中，涉案房产的档案记载和使用现状，均表明是整栋大厦的公共部分，根据我国《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，不动产权属记载的内容，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。既然涉案房产登记簿中明确记录为电梯厅、大堂性质，是典型的属于房产公共部分，那就不应当依权利人登记即享有收取租金的简单推定。3.龙岗新景公司方报建新景大厦时，即将该物业位置设计为梯厅、大堂，作为整栋大厦的公共部分，在1999年12月办证做出承诺办理房产证时，也清楚该物业的梯厅、大堂公共使用性质。龙岗新景公司方此后将大厦分割出售，最后保留物业过程中，该物业就是作为梯厅、大堂使用，龙岗新景公司方从未和任何人签订租赁合同、收取租金，或者独自占用。直到龙岗新景公司方股东将该公司出售给华润三九公司(未办理过户)，才向维也纳酒店主张所谓侵权，而后在2015年7月又将该物业出售。龙岗新景公司在出售该物业的《转让公告》中，主动披露:拟转让的商2(即涉案物业)的实际使用功能受限制或者可能无法实际使用。根据这一龙岗新景公司方自认的事实，结合涉案房产档案记载，可以清楚表明，涉案物业的公共性质导致该房产(完全物权)无法实际使用。三、一审判决根据维也纳酒店、新景城公司所签《租赁合同》约定，直接计算龙岗新景公司应得租金、利息，而不顾租赁合同的租赁标的，属认定事实不清。1.维也纳酒店、新景城公司所签《租赁合同》是双方对租赁物业、设施的使用约定，与龙岗新景公司无关。龙岗新景公司不是合同签约主体，不是合同的相对人，依法不得享有合同权利。《转租确认协议书》虽然有龙岗新景公司参与，但其取代新景城公司的约定条件不成就，而且龙岗新景公司在向维也纳酒店主张权利时，放弃了称为合同出租方的权利，因此其依照《租赁合同》诉请租金没有事实和法律依据，向租赁合同的出租方新景城公司索要更是荒唐。2.《租赁合同》是维也纳酒店、新景城公司双方对新景城公司的新景商务酒店整体租赁所达成的租赁合同，不以租赁面积约定租金。合同中表明对包含物业、房间设施、配套设施、价值达1110多万元物品在内及酒店管理队伍等全部有形资产、无形资产的整体租赁，该租赁价格才约定为每月26万元，不能简单按照租赁面积推算每平方米物业的租金。四、龙岗新景公司改变案由及诉请，应从本案开庭时计算前一年的租金，超过一年的租金不应得到法律保护。根据我国《民法通则》136条第三款规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。本案中，龙岗新景公司在2013年7月只向维也纳酒店发函要求停止侵权，赔偿损失，并未主张租金，更未向新景城公司主张租金要求。龙岗新景公司只在2016年8月25日开庭时，才明确要求新景城公司、维也纳酒店支付租金及利息。据法律规定，诉讼时效应当自知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。因此，龙岗新景公司只能索要自主张之日一年前开始的拖欠租金，即从2015年8月25日起的租金。但2015年7月，龙岗新景公司已将该物业出售，其诉请的全部租金不应给予法律保护。五、法院应当针对龙岗新景公司的最后一次变更诉请，要求龙岗新景公司补交诉讼费，拒绝缴纳时，应当驳回其诉请。龙岗新景公司在最后一次开庭改变诉请时，诉请金额总计为630342.99元，而其在立案时诉请金额是611068.43元。依照法律规定，其应当补交诉讼费，法院也应当通知其补交诉讼费用。如果龙岗新景公司没有补交，应当驳回其诉请。新景城公司在二审庭审中补充上诉称，正是因为一审法院将案由定错，最后以不当得利作出判决，剥夺了新景城公司的提出管辖权异议的权利，应该是属于程序严重错误。龙岗新景公司在一审法院立案时是以房屋侵权作为案由立案的，但一审法院将它定为房屋租赁合同纠纷，一审判决最后是以不当得利作为实际的判决依据。根据法律规定，以不当得利立案，管辖法院应该是被告人住所地，因此，对于一审法院在审理本案过程中改变案由没有告知新景城公司，属于程序违法。 被上诉人龙岗新景公司答辩称，此案的一审经过了四次庭审，案件的事实已经查明。一审判决虽未支持龙岗新景公司关于伍旺新共同返还租金的诉求，但考虑到案件从2015年1月30日立案至今已3年多，故龙岗新景公司认可一审判决，并未提起上诉。现针对新景城公司的上诉答辩如下：一、龙岗新景公司在2015年7月23日以前是涉案房产的所有权人，依法持有房地产证，享有相关权益，我国《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。在2015年7月23日涉案房产从龙岗新景公司转至案外人深圳市华晖集团有限公司的名下。龙岗新景公司在本案的诉求也是基于转让前的实体权利所主张。二、关于租金的计算标准。新景城公司称物业是整体出租包含了酒店设施设备，但其未能提供任何证据证明涉案房产的租金标准低于整体租金标准。且租赁合同的3.1条款中的备注部分表明，以上租金的计算是以总租赁面积5111平方米及平面图所标示的租赁范围为基础的，即包含了涉案物业的出租。因此，一审所支持的租金计算方法是基于租赁合同和维也纳酒店实际支付的租金总额来计算，符合案件事实和法律规定。三、新景城公司称《转租确认协议书》是在维也纳酒店要求下，新景城公司就租赁物业的转租权进行的确认，龙岗新景公司不予认可。本案实质是，新景城公司在没有取得龙岗新景公司授权且双方不存在租赁关系的情况下伪造了龙岗新景公司的公章，冒充龙岗新景公司的名义签订租赁合同，把本属于龙岗新景公司的物业一并出租予维也纳酒店，并取得租金收益且拒不返还。至于维也纳酒店已付和未付的租金金额，也就是未返还龙岗新景公司的租金金额，在2016年8月25日的庭审中，各方当庭都已确认，因此，恳请二审法院维持原判。 原审被告维也纳酒店答辩称，与一审答辩意见一致。 原审被告伍旺新未到庭，亦未提交书面答辩状。 龙岗新景公司向一审法院起诉请求：1.新景城公司和伍旺新共同返还租金424248.26元（租金系2011年8月至2014年8月期间涉案房产之租金）及利息70425.21元（自末笔支付日2014年5月31日起暂计至2016年3月25日，实付至返还日，按银行同期贷款利率上浮50%计）；2.维也纳酒店向龙岗新景公司支付拖欠的租金129282.94元（租金自2014年9月起至2015年7月22日止）及滞纳金6386.58元（按租赁合同约定的每日万分之二，自2015年7月23日起计至实际支付日）；3.本案全部诉讼费用由新景城公司、伍旺新、维也纳酒店承担。 一审法院认定事实：2011年4月21日，新景城公司作为出租方与维也纳酒店作为承租方签订了《租赁合同》，约定将包括位于深圳市龙岗区XX镇XX村、宗地号为G054XX-0XX号土地上的综合楼第X层商X（房地产证号：深房地字第××号，建筑面积226.8平方米，登记权利人为龙岗新景公司）在内的5111平方米房产出租给维也纳酒店用于开办酒店。租赁期限自2011年5月1日起至2026年4月30日止。双方约定2011年5月1日前交付租赁标的物，并从2011年8月1日开始支付租金，每月租金26万元（包含房屋、设备、物资等），房屋租金每三年递增5%，该租金以总租赁面积5111平方米及双方在平面图中所示租赁范围为基础确定。承租方须于每月前十个工作日支付本月租金，如无故逾期支付的，由承租方按到期未付金额为基数、按每天万分之二的标准支付滞纳金。出租方须于每月前五个工作日向承租方交付租赁发票，如果出租方未按时提前将发票交付给承租方导致承租方迟延支付租金的，承租方不承担上述违约责任。同日，新景城公司以龙岗新景公司的名义与维也纳酒店签署了《转租确认协议书》，确认龙岗新景公司和伍旺新作为业主方已充分知晓和认可新景城公司与维也纳酒店签署的上述《租赁合同》，认可新景城公司根据该《租赁合同》应享有的权利及义务。伍旺新作为《租赁合同》所涉标的物的业主方之一并未在该协议书上签名捺印。该协议书落款处龙岗新景公司的公章系由新景城公司加盖，应龙岗新景公司申请，一审法院依法委托了广东天正司法鉴定中心对该印章真伪进行了鉴定，该鉴定机构于2015年9月23日出具了鉴定结论，认定该印章与龙岗新景公司在公安局备案登记的印章不一致。庭审中，龙岗新景公司、新景城公司双方于庭审中均认可龙岗新景公司与新景城公司、伍旺新之间并无租赁关系且新景城公司代签该协议书的行为构成表见代理。截至2014年5月31日，维也纳酒店依据上述《租赁合同》向新景城公司支付了包括涉案房产在内的2011年8月至2014年8月期间的租金共计9594393.2元。2013年7月17日，龙岗新景公司以维也纳酒店擅自占用龙岗新景公司名下涉案房产用于建设酒店前台及入户大堂为由，向维也纳酒店发函要求其停止侵害并赔偿损失。2013年7月18日，维也纳酒店答复龙岗新景公司称，其对涉案房产的占有使用系基于上述所签《租赁合同》及《转租确认协议书》的有权占有，龙岗新景公司的主张不符合合同约定，不予配合。2013年8月27日，龙岗新景公司再次函告维也纳酒店，告知其未曾签过上述两份合同，该合同上关于龙岗新景公司的签章系新景城公司伪造且伍旺新并非龙岗新景公司的法定代表人，并再次要求维也纳酒店停止侵权。2015年7月23日，龙岗新景公司将涉案房产转让给案外人深圳市华晖集团有限公司并办理了转移登记手续。龙岗新景公司催讨未果，遂诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。 另查，2000年11月2日，龙岗新景公司变更商事主体登记及备案信息，伍旺新系变更前的法定代表人，变更后不再任法定代表人、改任董事。2001年10月29日，龙岗新景公司再次变更登记信息，伍旺新系变更前的股东兼董事，持股比例为49%，变更后不再系龙岗新景公司的股东及董事。龙岗新景公司和伍旺新均系新景城公司的股东，持股比例分别为10%、80%，且伍旺新为新景城公司的法定代表人。 庭审中，龙岗新景公司、新景城公司双方确认该期间内的租金已经付清及伍旺新所收2011年8月份的租金26万元系代新景城公司收取的事实。维也纳酒店亦确认尚欠涉案房产2014年9月至2015年7月22日期间的租金合计129282.94元。 一审法院认为，新景城公司在没有取得龙岗新景公司授权、且双方不存在租赁关系的情况下，擅自签订《租赁合同》，将涉案房产出租予他人并取得相应的租金收益，该行为构成无权处分，应当向龙岗新景公司返还其因此获得的租金收益。 维也纳酒店已向新景城公司支付了2011年8月至2014年8月期间的租金共计9594393.2元，依涉案房产与总租赁面积的比例，新景城公司已收取上述期间涉案房产租金为425750.03元（9594393.2元÷5111×226.8）。龙岗新景公司请求其返还该期间租金424248.26元，不超出上述标准，一审法院予以支持。龙岗新景公司还请求计付上述款项从2014年5月31日起的利息，合法有理，利率可按中国人民银行同期同类贷款利率计算。新景城公司以涉案房产系该大厦的公共部分为由主张涉案房产应归大厦全体业主共有，该主张显与不动产权属登记证书记载相悖，一审法院不予采纳。新景城公司以其整体出租包含了酒店设施设备为由主张涉案房产的租金标准低于整体租金标准，但未提供任何证据予以证明，一审法院不予采纳。新景城公司主张龙岗新景公司的上述请求已过诉讼时效，但从龙岗新景公司与维也纳酒店来往函件可知，龙岗新景公司直至2013年7月18日维也纳酒店披露涉案租赁合同及转租确认协议书才知晓其权利受新景城公司无权处分行为的侵害，因无权处分产生的不当得利返还请求权诉讼时效为两年，龙岗新景公司于2015年2月9日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，故新景城公司的该项主张，一审法院不予采纳。 龙岗新景公司主张伍旺新共同返还上述租金及利息，但伍旺新并非上述租赁合同出租人，其收取的租金亦是代新景城公司收取，上述款项的返还义务应由新景城公司自行承担。 龙岗新景公司既已认可新景城公司以龙岗新景公司名义签署《转租确认协议书》构成表见代理，即认可龙岗新景公司与维也纳酒店不存在直接的租赁合同关系，龙岗新景公司不得以租赁合同关系直接向维也纳酒店直接提出租金主张。但依维也纳酒店与新景城公司的租赁合同约定，涉案房屋2014年9月至2015年7月22日期间的租金支付期限已经届满，新景城公司怠于行使权利致使龙岗新景公司无法取得上述期间涉案房屋的租金，龙岗新景公司依法可代位向维也纳酒店提出请求。依双方确认，上述期间涉案房屋应付租金为129282.94元。龙岗新景公司请求维也纳酒店支付上述款项，合法有理，一审法院予以支持。龙岗新景公司请求维也纳酒店按日万分之二标准支付违约金，因龙岗新景公司与维也纳酒店不存在直接的合同关系已如上述，故龙岗新景公司的该项请求，没有法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、新景城公司于判决生效之日起三日内向龙岗新景公司返还涉案房产（房地产证号为深房地字第××）2011年8月至2014年8月期间的租金424248.26元并支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年5月31日起计至判决确定的返还之日止；二、维也纳酒店于判决生效之日起三日内向龙岗新景公司支付涉案房产2014年9月至2015年7月22日期间的租金129282.94元；三、驳回龙岗新景公司的其他诉讼请求。本案受理费9335.31元（龙岗新景公司已预交9911元），由龙岗新景公司承担6088.81元，新景城公司承担3246.5元；鉴定费8680元（龙岗新景公司已预交），由新景城公司承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人都确认龙岗新景公司与新景城公司、维也纳公司均无合同关系，龙岗新景公司基于其对涉案G054XX-0XX号宗地上的综合楼第X层商X的物权，要求新景城公司向其返还已向维也纳酒店收取的涉案房产租金及利息，要求维也纳酒店支付尚未支付的租金，其实质是认为该两方无合法依据而取得涉案房产的利益，造成其作为房产权利人的损失，该两方应向其返还此不当利益，故本案案由应为不当得利纠纷。不当得利纠纷适用一般地域管辖的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第一百二十七条，一般地域管辖案件，被告住所地人民法院对案件都有管辖权。当事人对管辖权有异议的，应当提交答辩状期间提出，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，违反级别管辖和专属管辖规定的除外。本案被告之一伍旺新的住所地在深圳市龙岗区，且本案被告在本案一审均未提出管辖异议并应诉答辩，现新景城公司在二审提出管辖异议，主张存在程序错误，于法无据，本院不予采纳。根据新景城公司的其他上诉理由，二审的争议焦点在于：新景城公司收取涉案房产租金、维也纳酒店使用涉案房产是否有合法依据。 根据不动产权属证书的记载，涉案综合楼第X层商X在1999年12月23日至2015年7月22日期间的所有权人为龙岗新景公司，新景城公司关于涉案房产系大厦全体业主共有的主张，与不动产权属登记证书记载不符，本院不予采信。新景城公司既非涉案房产所有权人亦未承租该房产，其将该房产出租给维也纳酒店使用并收取租金收益，无合法依据，且导致龙岗新景公司对涉案房产的收益损失，故新景城公司依法应将其收取的涉案房产租金收益及孳息返还龙岗新景公司。新景城公司以其整体出租包含了酒店设施设备为由主张涉案房产的租金标准低于整体租金标准，不应按面积比例计算涉案房产租金。但其并未举证证明该房产租金的实际标准，故依法应承担举证不能的不利后果，本院对其辩解不予采纳。龙岗新景公司主张利息从2014年5月31日起算，属当事人对自身权利的处分，一审予以支持无不当，本院予以维持。 因新景城公司无权出租涉案房产给维也纳酒店，维也纳酒店使用涉案房产缺乏合法依据，其因此取得的对涉案房产的占有使用利益应返还龙岗新景公司。龙岗新景公司要求其按与新景城公司之间租赁合同的租金标准向其支付自2014年9月至2015年7月22日的占有使用费，具有法律和事实依据，维也纳公司亦无异议，本院亦予维持。 综上所述，新景城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9335.31元，由深圳市新景城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年五月十六日 书记员 姚玉瓶（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。