海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终503号 上诉人（原审被告）：王天禄，男，汉族，1947年6月16日出生，现住海南省澄迈县。 被上诉人（原审原告）：王忠礼，男，汉族，1950年11月29日出生，现住海南省海口市美兰区。 上诉人王天禄因与被上诉人王忠礼合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院作出的（2017)琼9023民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷和询问的方式进行了审理。本案现已审理终结。 王天禄上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》无效；三、改判上诉人向被上诉人返还租金106128元、租赁押金10000元；四、改判驳回被上诉人第四项诉讼请求；五、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有大量涂改及手写内容。《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》中涂改及手写的内容系被上诉人单方涂改及手写，未经上诉人同意，不是上诉人的真实意思表示，应认定无效，一审判决认定《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有效并判决予以解除，属事实认定错误，应予撤销。二、上诉人应返还给被上诉人的租金为106128元且上诉人不应承担消防费用30000元，一审判决上诉人向被上诉人返还租金、租赁押金、垫付的消防费用共计746992元及利息属认定事实错误，应予撤销。被上诉人确认自2013年1月起进场装修，故上诉人以2013年1月31日作为“交房日”即“免租内装修开始之日”，免租装修期满即租金起算日。根据《房屋租赁合同》，被上诉人第1、5-9层的装修期至2013年9月30日届满（自2013年1月31日至2013年9月30日），应自2013年10月1日起向上诉人支付该部分的租金，租金计至上诉人另行出租给案外人胡号之日止（2016年2月1日），计租时间为29个月。上诉人应收取的租金为：15840元（240平方米×6层×11元/月）/月×29个月=459360元。上诉人根据《补充协议书》应收取第2-4层的租金为194832元。综上，上诉人应收取的租金合计为654192元，上诉人应返还给被上诉人的租金为106128元。根据《房屋租赁合同》第六条约定，乙方承担费用办理消防证及相关证照，办理消防证及相关证照的费用应由被上诉人承担，被上诉人支付的3万元消防费用上诉人无须返还。三、截至2015年9月20日上诉人对出租涉案房屋的《房屋租赁合同》、《补充协议书》已享有法定的合同解除权，上诉人将涉案房屋另行出租给案外人胡号，不应承担解除合同的违约赔偿责任。截至2015年6月，被上诉人因缺乏资金已停止履行（继续装修）《房屋租赁合同》、《补充协议书》，且拟将涉案房屋转租，被上诉人以自己的行为表明不想再履行（继续装修、经营涉案房屋）《房屋租赁合同》、《补充协议书》。在被上诉人无法继续履行合同且被上诉人以其行为及转租，表明不再履行合同（继续装修、经营）的情况下，上诉人依《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定有权解除《房屋租赁合同》、《补充协议书》。因此，上诉人为减少租金收入损失而将涉案房屋另行出租给案外人胡号，不应承担解除合同的赔偿责任。四、被上诉人装修投入的损失未经过依法认定（鉴定并举证、质证）的工程造价来确认，一审判决对装饰装修残值损失为799707元的认定不符合法律规定，应予撤销。综上，一审判决认定事实错误、不符合法律规定，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王忠礼辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律、判决正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 王忠礼向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有效；2.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》；3.判决王天禄返还王忠礼租赁押金10000元，提前支付的租金760320元、垫付的消防费用30000元，合计800320元及利息（从2013年5月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.判决王天禄赔偿因违约造成王忠礼办理消防的相关费用损失281060元，室内装饰费用（批荡）及相关水电费损失141675元，网络布线系统及监控安装费用损失30000元，宾馆内部装修费用600000元，合计1052735元；5.由王天禄承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月29日，以王天禄为甲方（出租方）、王忠礼为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，第一条约定，甲方将位于海南省澄迈县老城镇南海大道17号楼的一层大厅、五至九层客房（共六层，总建筑面积1440平方米）及室外停车场出租给乙方用于开办商务宾馆。第二条约定，租赁押金10000元，乙方签合同时交付给甲方，租赁期满之日全额无息返回乙方。第三条约定，租赁期限为十五年，甲方交房日期即为乙方免租室装修开始之日，期限八个月。内装期满即为乙方支付租金开始日。每年支付租金一次。银行转账凭条为甲乙双方支、收款依据。第四条约定，月租金每平方米11元，即月租金15840元，每年租金190080元。因甲方急需资金加盖三层，签订合同时，乙方提前支付四年租金共计760320元。预付金分三期支付：即：1、签订合同之时交付甲方500000元；2、浇注完七层楼板时；3、八层楼板完工十日内支付最后一次。第五条甲方责任承担费用约定：1、整楼主体结构及外墙装饰；2、消防铁楼梯；3、供水总管、供电大表、排污主管至楼内；4、电梯设备与安装；5、铝合金窗户及玻璃安装；6、停车场水泥及台阶花岗石铺置；7、房屋出租地税及约前债权债务承担；8、1-9层楼梯木质扶手及地砖台阶；9、地下储水池及自动加压抽水器。第六条乙方责任承担费用约定：1、办理消防证及相关证照；2、按时交纳租金、水、电、卫生费及营业税；3、室内装修及地砖铺置；4、营业厅前后玻璃门安装；5、大厅收银台及吊灯；6、空调机、液晶平板彩电、电话网络监控系统；7、室内水电污分流管线设置；8、屋顶大容量储水、天阳能不锈钢罐；9、广告灯及电子屏；10、大厅商务中心设置；11、室内商务软件及厕所设置。合同签订后，王忠礼于2012年11月29日分两笔向王天禄支付510000元（其中10000元为租赁押金），于2013年1月4日分两笔支付260320元，共计770320元。2013年5月13日，以王天禄为甲方（出租方）、王忠礼为乙方（承租方），双方又签订《补充协议书》，约定因甲方不支付其权属老城南海大道17号的二、三、四层客房建筑加层改建消防报建、立项、批准、安装费用，自愿将二、三、四层出租给乙方使用，（以）支付消防费用，双方协商达成以下补充协议：一、甲方按现状不加费用出租给乙方的二、三、四层租金、租期等双方权利和义务，与2012年11月29日已经生效的合同正本所约定条款相同不变，整楼内装期满即日为乙方支付二、三、四楼租金起始日。二、甲方自该补充协议生效时，放行消防公司进场施工，并提供水电等予以配合。三、双方约定甲方于2013年8月20日交房，并经乙方验收签定《房屋交接确认书》，乙方即日招标进场内部装修。如甲方违约每逾期一日折抵房租一天；如乙方违约每逾期一天赔偿房租一天。同日，王忠礼向王天禄支付30000元（王忠礼自认为垫付的消防费用）。2014年9月20日，以王天禄为甲方、王忠礼为乙方，双方签订《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》，约定甲方在完成消防铁梯验收后，向乙方提出房屋交接邀约，经双方现场勘验相关证件、工程项目、现状如下：甲方未能按合同约定应提交给乙方的证件批文及尚未完成的部分项目：1、该新楼房《房产证》；2、规划报建批文；3、竣工验收《报告书》；4、老城经济开发区管委会批准开办宾馆《证明书》；5、电梯验收《合格证》及年验标志；6、发电机房设置；7、台阶花岗石铺置；8、大厅铝合金窗户及玻璃安装；9、第十层私宅分装水表及电表…等等共十五项。协议书同时约定，甲方对上述缺项承诺：务必在2015年2月20日前完成，如未按约定期限交付使用，将顺延房屋交接期限，乙方予以认可。协议书还约定，甲方于2013年8月20日交房，如违约每逾期一日折抵房租一天，因甲方等待拆除旧房政府补偿款，已延迟13个月未予交房，直接造成了乙方所垫资加层的重大经济损失。为此，依照对应相抵的法律原则，双方确定2015年2月20日为房屋交接日，至2015年10月20日装修期满，自2015年10月20日起即支付二层、三层、四层租金。2015年6月30日，王忠礼向王天禄发出《解除承租二、三、四层及通知书》，内容为：甲方王天禄户主，因您拒交消防安装费毁约，2013年5月13日双方签订《补充协议书》由乙方王忠礼垫付消防费接手无奈承租二、三、四层使用权，双方约定于2013年8月20日交房验收。因甲方等待政府拆迁旧房补偿款，迟延交房十三个月，直至2014年9月20日甲方仍有其承担的四项工程尚未动土，根本不具备房屋交接条件下，单方在《房屋交接协议书》上强行写添加“从今日起交付乙方使用”，实属乘乙方孤独老人无助，且已投入巨资无法解套之危，胁迫乙方违背真实意思草签《交接协议》时显失公平。综上，甲方违约行为致使乙方不能实现合同目的，依法主张解除上述二个协议，自此通知到甲方时解除。2015年7月，王忠礼向一审法院起诉，请求解除《补充协议书》及《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》。2015年8月27日王忠礼又向一审法院申请撤回起诉，一审法院于同日作出（2015）澄民初字第844号民事裁定书，裁定准许王忠礼撤回起诉。 另查，2012年11月29日，以王忠礼为甲方（委托方）、谭强为乙方（受托方），双方签订《消防协议书》，约定甲方将位于澄迈老城南海大道17号四野商务宾馆一层大厅、五层至九层客房建筑面积1440平方米建筑的消防办证及安装（有土地证无规划许可证）委托乙方全包办理，费用共计141800元。2012年12月7日，王忠礼向谭强支付46040元。2013年澄迈老城四野商务宾馆向澄迈县公安消防大队申请建设工程消防设计备案，2013年4月27日，澄迈县公安消防大队予以备案，备案号为460000WSJ130001081，联系人系谭强。2013年6月29日，以王忠礼为甲方，符传明为乙方，双方签订《室内装饰合同书（批荡）》，约定甲方将老城镇南海大道17号四野商务宾馆墙体、天花批荡工程交由乙方施工，工期累计28天，承包方式为乙方包设计、包施工、包质量、包材料，工程总价款为130375元。合同签订后王忠礼分别于2013年7月1日、8月2日向符传明支付工程款100000元、39000元。施工期间，符传明向王天禄支付水费675元及升降机使用费2000元。2013年8月3日，王忠礼同林明弟签订《网络布线系统及监控安装工程合同》并于2013年9月5日支付工程款30000元。2013年9月6日，王忠礼同符树东签订《老城四野商务宾馆内部装修合同书》，将澄迈老城四野商务宾馆一层大厅，四层至九层客房内部装修发包给对方施工，并于2013年9月5日支付工程款420000元、2013年12月31日支付工程款10000元，2014年1月3日支付工程款30000元，2015年4月14日支付工程款140000元，以上共计600000元。 再查，涉案房屋所在的地块土地所有者为老城镇大道村民委员会大场村民小组，土地使用者为王天录，集体土地使用权证号为“老城集用（1999）字第179号”。2016年8月30日，涉案房屋取得建设工程规划许可证，2016年11月7日取得建筑工程施工许可证。2016年2月1日，王天禄将涉案楼房又出租给案外人胡号用于开办妇女儿童医院。 又查，2015年3月11日，海南省澄迈县老城镇南海大道17号楼在海南省澄迈县工商行政管理局老城工商所办理营业执照，名称为澄迈老城四野商务宾馆，经营者为王忠礼。后王忠礼因与王天禄履行合同产生纠纷诉至一审法院，请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有效；2.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》；3.判决王天禄返还王忠礼租赁押金10000元，提前支付的租金760320元、垫付的消防费用30000元，合计800320元及利息（从2013年5月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.判决王天禄赔偿因违约造成王忠礼办理消防的相关费用损失281060元，室内装饰费用（批荡）及相关水电费损失141675元，网络布线系统及监控安装费用损失30000元，宾馆内部装修费用600000元，合计1052735元；5.由王天禄承担本案的诉讼费用。王忠礼庭审后放弃对第三项诉讼请求中关于垫付的消防费用30000元所产生的利息的主张，并将第三项诉讼请求中的利息计算方式明确为从2013年5月14日起按中国人民银行同期一至三年期贷款利率计算至实际付清之日止。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》是否有效？如果有效，是否应解除？二、王天禄是否应返还王忠礼已预付的租金、租赁押金和垫付的消防费用共计800320元？三、王天禄是否应赔偿王忠礼损失？ 一、双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》是否有效？如果有效，是否应解除的问题。 双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律法规强制性规定，应合法有效。现王忠礼诉请解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议书》，王天禄对此亦表示同意，且王天禄已于2016年2月1日将涉案房屋出租给案外人使用，无法继续实际履行《房屋租赁合同》及《补充协议书》，故一审法院对王忠礼关于解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉请予以支持。另，庭审中王天禄代理人认可《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》上面签名及按手印的人均为王天禄本人，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，及第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。故应认定《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》符合法律规定，同时其内容亦不违反法律法规强制性规定，应合法有效，且是双方当事人的真实意思表示，双方应受到其约束。现王忠礼诉请解除该协议书，王天禄亦表示该协议书已经解除，故一审法院对该诉请予以支持。 二、王天禄是否应返还王忠礼已预付的租金、租赁押金和垫付的消防费用共计800320元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据《房屋租赁合同》第三条约定，涉案房屋内装期满即日为支付租金起始日，而根据《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》内容可知，王天禄2014年9月20日方向王忠礼提出房屋交接邀约，尚有“大厅铝合金窗户及玻璃安装”等多项应由其完成的项目没有完成，故双方确认2015年2月20日为交房日，2015年10月20日为装修期满日，即为王忠礼支付租金的起始日，双方这一约定符合当时涉案房屋的实际情况，应为双方真实意思表示。另外，虽然澄迈老城四野商务宾馆一直没有开始营业，但是王忠礼代理人认可2015年10月20日为租金的计算起始日，一审法院予以准许。根据上述查明的案情可知，2016年2月1日，王天禄便同案外人胡号签订了《楼房租赁合同》，提前以自己的行为表明不再履行其与王忠礼签订的《房屋租赁合同》，故王忠礼实际占用涉案房屋的时间为3个月零11天，其应承担的租金为53328元（15840元/月×3个月+15840元/月÷30天×11天），王忠礼先后向王天禄支付的租金为760320元，故王天禄应向王忠礼返还的租金为706992元（760320元－53328元=706992元）。另，王忠礼已向王天禄支付了10000元租赁押金，现双方同意解除合同，10000元租赁押金及垫付的消防费用30000元，王天禄应向王忠礼返还。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中王天禄存在严重违约行为，故其除了应向王忠礼返还706992元预付租金及10000元租赁押金外，还应赔偿王忠礼因此而遭受的损失，该损失以王天禄应返还的租金及押金共716992元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，因上述预付的租金及租赁押金王忠礼均在2013年5月13日前支付，现王忠礼仅主张2013年5月14日起至实际付清之日止的利息损失，这是王忠礼对自身权利的处分，一审法院予以准许。 三、关于王天禄是否应赔偿王忠礼损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，王忠礼在承租涉案房屋之后，投入了大量的资金进行装修，可见其是真心想履行同王天禄之间的租赁合同。合同约定租期是15年，且王忠礼已提前支付了4年租金，而在租金仅产生3个多月的情况下，王天禄便将涉案房屋另行租给案外人使用，实属不诚信行为，因此导致合同无法履行的责任应归咎于王天禄，王忠礼有权请求王天禄赔偿由此给其造成的损失。根据中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，因出租人（王天禄）违约致合同解除，承租人（王忠礼）请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失残值的，应予支持。本案中，王忠礼为了实现合同目的，先后为澄迈老城四野商务宾馆的消防办证及安装、网络布线系统及监控安装工程、内部装修等实际支付了815040元（46040元+139000元+30000元+600000元=815040元）。原租期15年共5475天，王忠礼认可其实际使用天数为103天，故剩余租期为5372天，故涉案房屋剩余租期残值按各项实际支付费用的98.1%计算为799707元（815040元×98.1%＝799707元）。综上所述，以上各项应赔偿的损失总额为799707元，该损失相当于因王天禄违约给王忠礼造成的实际损失，不超过王天禄在订立合同时应当预见到因其违约可能给王忠礼造成的损失，一审法院对该损失予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王忠礼与王天禄签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》；二、王天禄于本判决生效之日起十日内返还王忠礼预付的房屋租金、租赁押金、垫付的消防费用共计人民币746992元及利息（以预付的房屋租金、租赁押金716992元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2013年5月14日开始计算至实际付清之日止）；三、王天禄于本判决生效之日起十日内向王忠礼支付各项装修装饰残值损失合计人民币799707元；四、驳回王忠礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21477元（王忠礼已预交），由王忠礼负担3551元，王天禄负担17926元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》是否有效？如果有效，是否应解除？二、上诉人是否应返还被上诉人已预付的租金、租赁押金和垫付的消防费用共计800320元？三、上诉人是否应赔偿被上诉人的损失？ 一、关于双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》是否有效，如果有效，是否应解除的问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。因王天禄已于2016年2月1日将涉案房屋出租给案外人使用，实际上无法继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议书》，且双方同意解除合同，故一审法院认定合同有效并判决解除恰当，本院予以维持。故本院对王忠礼关于解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉请予以支持。至于《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》的效力问题，因该协议上签名及按手印的人均为王天禄本人，应认为是双方当事人的真实意思表示，且其内容亦不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。故应认定《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》符合法律规定，合法有效，双方应受到其约束。上诉人上诉认为《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有大量涂改及手写内容，而涂改及手写的内容系被上诉人单方涂改及手写，未经上诉人同意，不是上诉人的真实意思表示的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审诉讼中，双方同意解除合同，故一审法院认定《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》有效并判决解除恰当，本院予以维持。 二、上诉人是否应返还被上诉人已预付的租金、租赁押金和垫付的消防费用共计800320元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，本院认为，本案中，根据《房屋租赁合同》第三条约定，涉案房屋内装期满即日为支付租金起始日，而根据《四野商务宾馆房屋交接现场勘验协议书》内容可知，王天禄2014年9月20日方向王忠礼提出房屋交接邀约，尚有“大厅铝合金窗户及玻璃安装”等多项应由其完成的项目没有完成，故双方确认2015年2月20日为交房日，2015年10月20日为装修期满日，即为王忠礼支付租金的起始日，双方这一约定符合当时涉案房屋的实际情况，应为双方真实意思表示。2016年2月1日，王天禄同案外人胡号签订了《楼房租赁合同》，提前以自己的行为表明不再履行其与王忠礼签订的《房屋租赁合同》，故王忠礼实际占用涉案房屋的时间为3个月零11天，其应承担的租金为53328元（15840元/月×3个月+15840元/月÷30天×11天），王忠礼先后向王天禄支付的租金为760320元，故王天禄应向王忠礼返还的租金为706992元（760320元－53328元=706992元）。另，双方解除合同后，王天禄收取的10000元租赁押金及王忠礼垫付的消防费用30000元，王天禄应向王忠礼返还。上诉人以2013年1月31日作为“交房日”，2013年10月1日作为计租日，认为其应收取的租金合计为654192元，上诉人只应返还给被上诉人的租金106128元的上诉理由不能成立，本院不予支持。 三、关于上诉人是否应赔偿被上诉人损失的问题。一审判决认为上诉人王天禄存在严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判令其承担赔偿责任正确，本院予维持。本院认为，本案中，王忠礼在承租涉案房屋之后，投入了大量的资金进行装修，可见其秉持诚实信用原则履行同王天禄之间的租赁合同。合同约定租期是15年，且王忠礼已提前支付了4年租金，而在租金仅产生3个多月的情况下，王天禄便将涉案房屋另行租给案外人使用，合同无法履行的责任应归责于王天禄。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，一审判决认为上诉人王天禄存在严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判令其承担赔偿责任正确，本院予以维持。一审、二审中，上诉人对涉案房屋租赁期内装饰装修损失残值持有异议，但一审、二审其均没有就该涉案房屋租赁期内装饰装修损失残值提出相关证据加以证明，也没有请求法院依法进行司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，王天禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17675元，由上诉人王天禄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 蔡于干 审 判 员 陈小燕 二〇一八年五月九日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。