河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）邢西民初字第1479号原告张艳红，公司职员。委托代理人林东阁，系河北张舰律师事务所律师。被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司，住所地：邢台市冶金南路128号。法定代表人张文彬，系该公司经理。委托代理人侯立珍，系河北章里桥律师事务所律师。原告张艳红诉被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司（以下简称路丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张艳红及委托代理人林东阁与被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司委托代理人侯立珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张艳红诉称，2011年10月29日原、被告签订了《定向建构定购协议书（A）》，原告购买了被告开发的“领世郡”住宅小区C区26号楼1单元102室，建筑面积91.19平方米、地下储藏室23.86平方米的住宅一套。原告依该协议约定一次性支付了全部购房款183822元。被告未能依其所承诺的日期于2012年底向原告交付该房。后经原告了解该小区的建设项目，未办理土地和规划部门的相关手续属违法建筑，并且该房产至今根本未动工建设，为此原告多次向被告主张要求其返还购房款并赔偿相应损失，而被告对此未予答复。原告认为，被告的行为违反了法律的规定，侵害了原告的合法利益，故诉状法院，请求人民法院查明事实，依法判决：1、依法确认原、被告签订的《定向建构定购协议书（A）》无效。2、依法判令被告返还原告交付的购房款183822元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2011年10月29日至本案判决确定的给付之日止）。3、依法判令被告赔偿原告损失183822元。被告辩称，第一，双方签订的协议是认购意向书，而非商品房预售合同。第二，诉争的房屋是河北省人民政府批准的省级新民居示范工程，即平时所说的小产权房，受政策调整，什么时候交房答辩人单方无法确定，故被告从未向原告承诺2012年底交房。第三，协议的签订是双方真实意思表示，被告没有违反协议的行为，原告要求返还购房款以及利息、并赔偿房款一倍的损失无事实依据。该协议是否有效由法院确认。原告为证明自己的主张向法庭提交了以下证据：证据一，被告向社会不特定的人群发放的销售宣传资料三份。证明被告为销售其所开发建设的，包括本案商品房买卖合同项下的房屋在内的房产，面向整个社会作出具体明确的说明和允诺的事实，以及被告面向社会公开销售包括本案所涉房屋在内的，其所建设的房产的事实。被告所发放的销售宣传资料，已经具备要约的实质要件和形式要件。证据二，原、被告签订的《协议书》一份。证明原、被告签订商品房买卖合同的事实。证据三，被告向原告出具的“购房款凭证”一份。证明原告已经按照双方签订的购房合同所规定的购房款，向被告交付了全部购房款的事实。证据四，被告负责销售的工作人员的录音资料一份。证明1、被告至今尚未取得本案所涉房产预售许可证的事实。2、被告对双方所签订的商品房买卖合同项下的房产，至今仍未动工建设的事实。3、被告负责销售的工作人员再次对原告承诺近期即可办理预售许可证的事实。被告的质证意见为：对证据一，对该份宣传资料不持异议。但该宣传资料也证明了两点，第一、该宣传资料没有对房屋性质进行表述。第二、均价为1950元和2450元进一步证明了该房是与当时的小产权房价格是一致的；对证据二，对该协议的真实性没有异议，《协议书》说明了三点，第一、从协议书的名字看是《定向建构订购协议书》，而非商品房预售合同。第二、从合同的内容看，有内部认购的字眼，是认购而非买卖。第三、协议内容笼统没有交付时间等具体条款的约定，不具备商品房买卖合同的构成要件。第四、价格为1728元每平方米，明显低于2011年的商品房的价款；对证据三，对该证据的真实性没有异议，进一步说明了被告收取的是定向建构金而非购房款；对证据四，第一、公司销售人员张宇现在不是被告公司的工作人员，第二、张宇的录音只能代表其个人意见，不能代表公司的意见。第三、被告已经将关于新民居建设的相关文件公示，不需要商品房所需的五证，张宇的录音内容与事实不符。第四、该项目什么时候施工，受国家政策调整，被告都不清楚，故张宇的录音内容更是与事实不符。被告也没有说不建该房而改建别墅的表述，谈话内容证实了没有预售许可证原告也是明知的。为了支持自己的主张被告向法庭提交了以下证据：证据一，邢台市城乡规划局的关于该房属于新民居建设的文件复印件。证据二，图片复印件十六张。证明已将相关文件在销售大厅挂墙公示。针对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据一，对复印件不予质证，该复印件与本案没有关联，被告不能据此否认其与原告存在商品房买卖的事实。假如被告出示的证据包含本案诉争的房产，更加证明了被告违法销售商品房的事实。对证据二、对复印件不予质证。该复印件图片不能证明在何处公示，被告出示的图片复印件与其主张相矛盾。经审理查明，2011年10月29日原告与被告签订了《定向建构定购协议书（A）》，原告购买了被告开发的“领世郡”住宅小区C区26号楼1单元102室，建筑面积91.19平方米、地下储藏室23.86平方米的住宅一套。原告依该协议约定一次性支付了全部购房款183822元，目前该房屋尚未建成，被告至今未能取得预售许可证，并且该建设项目没有土地和规划部门的相关手续。另查明，被告存在面向社会用散发宣传广告的方式销售房屋的事实。以上事实有原告提交的《定向建构定购协议书（A）》、销售宣传广告、购房款凭证以及被告负责销售的工作人员的录音资料以及本院庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告与被告经协商签订了《定向建构定购协议书》，原告依照该《协议》约定向被告支付了全部购房款，原、被告之间的房屋买卖关系已经成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定的司法解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方签订的“订购协议书”应当认定为《商品房买卖合同》。被告作为房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的应当进行商品房预售登记，取得预售许可证，而本案被告与原告签订合同之前不但未取得商品房预售许可证，而且该建设项目没有土地和规划部门的相关手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定的司法解释》第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方所签订的合同应属无效，原告请求确认双方签订的合同无效的请求应予支持。被告在房产销售过程中，以及在与原告订立合同过程中，隐瞒其未取得预售许可证等相关手续的事实，并且在被告已经无法交付合同项下房产的情况下，仍向原告作出“预售许可证即可办理”的虚假承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定的司法解释》第九条的规定，原告诉求中关于被告返还购房款并按银行同期贷款利率给付利息及一倍的损失的诉求虽符合法律规定，但从原告的实际损失等因素考虑，利息损失和赔偿请求不宜同时主张，本院酌定被告按原告已付购房款百分之八十的比例赔偿损失。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定的司法解释》第二条、第九条第一项之规定，判决如下：一、原、被告之间签订了《定向建构定购协议书（A）》无效；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告交付的购房款183822元及赔偿原告房款80%的损失147057.6元；如未按本判决上述指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6815元，由被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长  杜宗凡审判员  王 冰陪审员  王春丽二〇一五年二月十六日书记员  赵 蒙