阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2014）阳城法民二初字第707号原告：阳江市江城区农村信用合作联社。负责人：蔡志雄，该社理事长。委托代理人：邵世国，该社员工。委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。被告：林其军，男被告：阳江丰怡房地产发展有限公司法定代表人：何诚忠，该公司总经理。原告阳江市江城区农村信用合作联社（以下简称江城农信社）诉被告林其军、阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江城农信社的委托代理人邵世国、何燕君到庭参加了诉讼；被告林其军经本院公告送达开庭传票，被告丰怡房地产公司经本院直接送达开庭传票，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江城农信社诉称：被告林其军、被告丰怡房地产公司与原告在2012年1月17日签订的《个人购房按揭贷款合同》，约定由被告林其军向原告按揭借款529000元，借款期限为276个月，即从2012年1月17日起至2035年1月16日止，借款利率为7.755%,用途为被告林其军向被告丰怡房地产公司购买位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房。该笔借款用该房作抵押担保并由被告丰怡房地产公司作连带保证担保。原告与被告林其军于2012年1月18日向房管部门办理了预告登记手续，并领取了相应的房地产预告登记证明，后在2014年3月27日转办了他项权登记。原告已于2012年1月18日按约定向被告林其军发放贷款529000元。而被告林其军没有按合同约定还款付息，构成了违约。至2014年9月4日止，尚欠原告借款本金505044.73元和利息3847.37元，并且上述抵押物已被阳东县人民法院另案诉前保全查封，被告林其军经济状况严重恶化，还款来源出现危机。原告多次向被告林其军催收无果，现被告林其军已失去联系。另，原告在本案聘请律师代理诉讼，根据上述合同相关约定和《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的相关规定，需支付法律服务费9217元，该费用符合收费标准，也应由上述被告承担。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告林其军在2012年1月17日签订的《个人购房按揭贷款合同》；二、被告林其军偿还原告借款本金505044.73元和利息3847.37元（该利息计至2014年9月4日止，2014年9月5日起的利息按《个人购房按揭贷款合同》约定的利率计算至清偿日至）；三、被告林其军支付法律服务费9217元给原告；四、被告丰怡房地产公司对上述第二、三项诉讼请求中被告林其军所负的债务承担连带清偿责任；五、原告有权依法对折价或拍卖、变卖被告林其军所有位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产所得的价款优先受偿；六、各被告承担本案一切诉讼费用。被告林其军、丰怡房地产公司均没有作答辩，在举证期限内也没有向本院提交证据。经审理查明：被告林其军因购买房屋需要，于2012年1月15日向原告江城农信社递交了一份《个人住房贷款申请表》，申请借款529000元。同年1月16日，被告林其军向原告出具一份《抵押承诺书》，愿意用其购买的的座落于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房为该笔借款提供抵押担保。同年1月17日，林其军（借款人、购房人）、丰怡房地产公司（保证人、售房人）与江城农信社（贷款人）签订合同的《个人购房按揭借款合同》，双方约定：本合同项下的借款金额为（大写）伍拾贰万玖仟元整（小写）529000元。本合同项下的借款用于林其军购买位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房的房产。上述房产建筑面积为155.42平方米，套内建筑面积为130.07平方米，购买价格为（大写）柒拾伍万陆仟柒佰玖拾壹元（小写）756791元。林其军的购房合同编号为11060172。本合同项下的借款期限为276个月，即从2012年1月17日至2035年1月16日，每月一期，自江城农信社将借款划入本合同约定的帐户之日起算。本合同项下的利率为年利率。贷款利率的计算：贷款利率=基准利率×（1+上浮比例），贷款利率=基准利率×（1-下浮比例）。按基准利率上浮比例为10%。本合同签订时的基准利率为7.05%，据此确定本合同签订时利率为7.555%。逾期贷款的罚息利率在本合同确定的贷款利率水平上加收50%；借款人未按本合同约定用途使用借款的罚息利率在本合同确定���贷款利率水平上加收100%。本合同项下的贷款利息自打款实际发放日开始计息。本合同项下的贷款按日计息（利息和罚息），日利率=月利率/30=年利率/360。本合同项下借款人的任何还款，均按先还息后还本、息随本清的原则偿还。本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息。借款人以每一个月为一个还款周期，共276期。自借款发放后，每月的20日为还款日。双方商定采用等额本息还款法的方式归还借款本息。每月每期应还本息金额为人民币4114.03元。借款人因本合同项下借款行为所发生的一切债务，由贷款人认可之售房人作为保证担保人以保证担保、购房人以房产作抵押方式提供担保。保证范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生��一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日止。借款人自愿以其所购买的本合同第二条所述房产阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房（购买价值756791元）作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权。本合同抵押担保的范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。出现下列任一种情况时，抵押权��江城农信社有权以协议折价、变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿……等等。林其军、丰怡房地产公司及其法定代表人何诚忠、江城农信社均在合同上签字盖章。2012年1月18日，江城农信社与林其军在阳江市住房和城乡规划建设局就座落于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产办理了房地产预告登记证明，证书载明：预告登记权利人：江城农信社；预告登记义务人：林其军；预告登记业务种类：预购商品房抵押预告登记。2012年1月19日，江城农信社向林其军发放了贷款529000元，林其军向江城农信社出具了《借款借据》，该借据载明：借款金额529000元，借款利率7.755%，借款到期日2035年1月16日，还款方式等额本息还款法。2012年11月9日，林其军在阳江市住房和城乡规划建设局就座落于阳江市江��区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产办理了房地产权登记手续，房地产权属人为林其军，证书编号为：粤房地权证阳字第01000250**号。2014年3月27日，林其军和江城农信社在阳江市住房和城乡规划建设局就座落于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产办理了抵押登记，证书载明：他项权利人：江城农信社；房地产权属人：林其军；他项权利范围：全部；他项权利种类：一般抵押；债权数额：伍拾贰万玖仟元整；附记：该房屋于2012年1月17日在江城农信社办理商品房预售抵押，现转办他项权利登记。抵押设定期限：2012年1月17日至2035年1月16日。发放贷款后，林其军仅偿还了部分借款本息。从2014年9月4日开始，林其军不能按期偿还贷款本息。截至2014年9月4日止，林其军尚欠江城农信社借款本金505044.73元及利息3847.37元。江城农信社向林其军催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，江城农信社向本院提供了一份其向广东尚思律师事务所所交纳法律服务费9217元的税收发票、《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》和《委托合同书》，主张上述法律服务费符合《借款合同》的约定和相关的收费办法的规定，应于支持。但江城农信社未能提供其实际支付法律服务费的转账凭证。该合同载明：广东尚思律师事务所为江城农信社提供法律服务从签订合同之日起至本案本审终结（包括撤诉、调解、判决、裁定）时止。诉讼中，江城农信社向本院申请撤回对丰怡房地产公司的起诉。本院根据原告提出的财产保全申请于2014年10月8日作出（2014）阳城法民二初字第705号民事裁定，查封了被告林其军所有的座落于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产。以上���实有原告提供的原告企业法人营业执照、被告企业法人营业执照、被告身份证、离婚证、《个人住房贷款申请表》、《抵押承诺书》《个人购房按揭借款合同》、《抵押担保合同》、《房地产权证》、《他项权利证书》、《借款借据》、利息清单、《证明》《委托合同》、发票、《关于印发的通知》、《预交一审案件受理费通知单》、（2014）阳城法民二初字第705号民事裁定书等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法，被告林其军经本院公告送达开庭传票，被告丰怡房地产公司经本院直接送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院对上述证据予以采纳。本院认为：江城农信社与林其军、丰怡房地产公司签订的《个人购房按揭借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。江城农信社与林其军之间形成了借款合同和抵押担保合同关系，江城农信社与丰怡房地产公司之间形成了抵押担保合同关系。签订合同后，江城农信社依约履行了发放贷款的义务，但林其军从2014年8月20日开始至今多期未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。截至2014年9月4日止，林其军尚欠江城农信社借款本金505044.73元及利息3847.37元。根据江城农信社与林其军签订的《个人购房按揭借款合同》第十六条第五款的约定和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，现江城农信社请求解除与林其军、丰怡房地产公司签订的合同编号为江城农信个房借字第10020129900200570号的《个人购房按揭借款合同》并要求林其军提前清偿借款本金505044.73元及利息3847.37元（该利息计至2014年9月4日止，从2014年9月5日起的利息按《个人购房按揭借款合同》约定的利率计至还清款时止），合法合理，本院予以支持。林其军以其所有的座落于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产为上述借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，设定抵押担保范围为贷款金额529000元，该抵押行为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财务抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，江城农信社就本案借款合同项下总债权余额，对依法折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款在抵押权利价值529000元范围内享有优先受偿权。对于江城农信社请求林其军承担其聘请律师发生的法律服务费9217元的问题，江城农信社与林其军签订《个人购房按揭借款合同》时已明确约定律师费由林其军承担。对此，本院认为，由被告承担原告所支出的必要的法律服务费是必要的，由于原、被双方就实现债权的律师费数额未进行明确的约定，且原告实际支出的所有律师费用并不等于都应当由被告承担。在本案中，原告虽向法院提交相应的律师收费发票，且没有超过当地律师收费办法的最高标准，但原告未能提供其实际支付法律服务费的转账凭证。且从本案实际情况分析，原告向被告发放贷款，双方签订了格式化的借款合同、担保合同等等，借款关系不存在法律事实或者法律上的争议，仅仅因为被告未能按期还贷，原告向法院提起诉讼。因此，根据公平合理的原则和本案的实际情况，本院对原告所请求的法律服务费费予以调整，酌情确定被告按50%承担法律服务费，即由被告林其��支付法律服务费4608.5元（9217元×50%）给原告。原告与被告林其军签订的《个人购房按揭借款合同》约定，律师费用在处理抵押物范围内优先受偿，故原告请求法律服务费在处理抵押物所得价款中享有优先受偿权，理据充分，本院亦予以支持。诉讼中，原告江城农信社向本院申请撤回对被告丰怡房地产公司的起诉。本院认为，原告有权依法行使诉讼权利,其向本院提出撤诉申请，符合有关法律规定，应予准许。被告林其军、丰怡房地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条和第一百五十四条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、解除原告阳江市江城区农村信用社合作联社与被告林其军、阳江丰怡房地产发展有限公司签订的《个人购房按揭借款合同》；二、限被告林其军在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金505044.73元及利息3847.37元（该利息计至2014年9月4日止，从2014年9月5日起的利息按《个人购房按揭借款合同》约定的利率计至还清款时止）给原告阳江市江城区农村信用合作联社；三、限被告林其军在本判决发生法律效力之日起十日内支付法律服务费4608.5元给原告阳江市江城区农村信用合作联社；四、被告林其军到期未能清偿上述判决第二、第三项所确定的款项，原告阳江市江城区农村信用合作联社有权按双方合同的约定就处理被���林其军所有的座落于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭10幢103房房产所得价款在抵押权利价值529000元的范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9217元，由被告林其军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  杨冬航人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  林天成二〇一五年二月二十六日书 记 员  敖卓斌