签发：审核：拟稿：案由房屋租赁合同纠纷案号（2015）文民初字第1106号当事人原告陆建华被告林晓凤结案方式判决审判员书记员林长江郑惠燕裁判结果打印：校对：共印份福建省漳州市龙文区人民法院民事判决书（2015）文民初字第1106号原告陆建华，男，1990年10月15日出生，汉族，身份证住址福建省寿宁县南阳。委托代理人杨溪根，漳州市芗城区148法律服务所法律工作者。被告林晓凤，女，1977年6月1日出生，汉族，住上海市长宁区延安。委托代理人林品智，男，系被告林晓凤弟弟，住福建省漳州市芗城区。原告陆建华与被告林晓凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法由审判员林长江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆建华及委托代理人杨溪根、被告林晓凤的委托代理人林品智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建华诉称，2015年3月17日，原告姐姐与被告协商后，约定向被告租赁位于漳州市龙文区天利仁和小区6幢302室，房租3850／月。当日，原告通过中介支付被告弟弟定金1000元。2015年3月26日，双方签订了书面房屋租赁合同。合同签订后，原告于3月27日入住。因被告不予安装空调，致使合同不能履行。经双方协商，原告于2015年4月5日搬出租赁房屋，并将钥匙交被告弟弟，房内物品也经其验收无误。被告违反合同约定不履行义务。故请求：1、确认原、被告已终止房屋租赁关系；2、被告返还已收取的定金1000元、押金8000元、已收取的租金、车位费差额14060元；3、赔偿原告中介费1900元、二次搬家费600元、移机费120元及违约金3800元。以上合计29480元。4、诉讼费由被告承担。被告林晓凤辩称，1、双方合同租赁期限从2015年3月27日到2016年3月26日止，原告只租用11天就搬离，其要求解除合同未征得被告同意，也未按合同约定提前一个月书面通知对方，所以不同意解除合同。2、关于空调安装问题。双方签订合同时并未明确安装时间，在原告于2015年4月3日才提出天气热的问题后，未给被告时间，就于4月6日搬离。被告仍于4月11日安装好空调。被告方无过错。3、关于验收。原告在双方未就退租事项达成一致的情况下通过中介转交钥匙，并未与被告交接，且原告造成租房内的沙发污渍，未处理。双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认：2015年3月26日，原告陆建华作为甲方与乙方被告林晓凤的授权委托人林品智签订一份《房屋租赁合同》，由原告向被告承租被告名下址在漳州市龙文区天利仁和6幢302号的房屋及－1层184号车位。合同约定：租赁期限自2015年3月27日至2016年3月26日；租金每月3800元，每四个月交付租金15200元，第二次付提前十天。合同还约定了解除条件和违约责任等，其中合同第七条约定：租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租金额作为违约赔偿金。合同签订当日，林品智代被告林晓凤向原告陆建华收取了2015年3月27日至7月26日的租金15200元及房屋押金8000元。合同签订前，原告向被告支付定金1000元。本案争议焦点：本案双方当事人是否已终止合同关系？原告陆建华认为，原、被告已终止双方租赁合同关系，故要求确认并由被告返还相应的租金等。合同不能履行的原因是被告未按约定安装空调，存在过错。原告提供以下证据以证明自己的主张：1、手机信息和微信内容，欲证明双方协商租赁事宜。2、市区天气概况，欲证明2015年4月4日前后漳州市区天气及要求被告安装空调的事实。3、房屋租赁合同，欲证明被告不履行合同义务致合同终止。4、证明一张，欲证明原告于2015年4月5日将租赁房屋钥匙交被告弟弟，且房屋内物品也经验收无误的事实。被告林晓凤认为，原告单方提出终止合同，并未取得被告同意，也不符合双方合同约定的解除条件。合同第七条约定，租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租金额作为违约赔偿金。故合同应继续履行。关于空调安装问题。合同签订时未安装，原告签约入住均未提出。被告在原告提出要求后需时间采购安装，并于2015年4月11日完成安装。被告林晓凤提供以下证据以证明自己的主张：1、房屋租赁合同及附件，欲证明双方签订的合同内容及合同附件关于室内物品清单未包括空调，原告起诉没有依据。2、空调购买清单及安装照片，欲证明被告已选购并安装好空调的事实。3、天气查询资料，欲证明漳州市区2013-2015年4月初的温度状况。4、手机信息，欲证明双方未约定安装空调时间，双方协商安装过程及沙发受损的事实。经庭审举证质证，被告林晓凤对原告陆建华提供的证据1-3的真实性均无异议，本院予以确认；对证据4，认为原告不是与被告直接交接房屋钥匙等，而是与中介交接，与该房屋中介出具的证明内容相一致，能相印证，故可予认定。原告陆建华对被告林晓凤提供的证据的真实性均无异议，可予认定。根据上述证据，本院对其他事实认定如下：1、双方当事人于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》附件《室内物品清单》中关于电器／家具均有明确约定品牌和数量，但空调这一项下品牌和数量均为空白，没有约定。2、原告陆建华一方多次与被告林晓凤及授权委托人即本案的被告代理人林品智手机信息和微信联系，协商空调安装及室内物品存在的问题。双方协商过程中未能达成安装空调的具体时间。3、原告陆建华一家于2015年4月5日搬离本案租赁房屋，并于当日花费120元申请办理移机手续，同时将租赁房屋钥匙移交给房屋中介丹夏天利仁和店。本院认为，原告陆建华与被告林晓凤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定该份房屋租赁合同合法有效。在合同合法有效的前提下，合同的终止必须符合法定情形。依照我国合同法的规定，合同终止的法定情形有以下七种：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。原告陆建华主张双方租赁合同已终止。但根据原告举证的证据，并没有上述的任一情形存在。双方合同期限未满；没有合同解除协议，也没有合同法定解除情形；不存在债务相互抵销；没有法定或者当事人约定终止情形。原告陆建华认为被告违反合同约定的履行安装空调的合同义务，但根据双方合同及附件关于租赁房屋室内物品清单中均没有空调一项，且根据双方的手机信息及微信往来记录资料，虽然有安装空调的协商过程，却未明确具体安装时间。双方关于空调安装事项属安装时间约定不明确。因此，原告陆建华不能证明被告林晓凤存在违反合同义务的违约情形。故原告陆建华的主张缺乏事实和法律依据。同时，原告陆建华租赁房屋钥匙的移交，是与房屋中介机构人员移交，并未取得被告同意。房屋中介机构也未取得被告授权，无权代表被告接受退租。因此，原告陆建华要求确认双方已终止房屋租赁合同关系，不予支持。因本案不存在合同终止或合同解除情形，故原告陆建华要求判令被告林晓凤返还已收取的定金1000元、押金8000元、已收取的租金、车位费差额14060元；3、赔偿原告中介费1900元、二次搬家费600元、移机费120元及违约金3800元等，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陆建华的诉讼请求。本案受理费537元，减半收取268.5元，由原告陆建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员林长江二○一五年七月二十一日书记员郑惠燕附判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。