福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1222号 上诉人（原审被告）：周敬林，男，1974年12月21日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：林才水，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一凝，福建安凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈瑞芬，女，1952年6月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 被上诉人（原审第三人）：林国飚，男，1974年10月10日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人周敬林因与被上诉人陈瑞芬、林国飚房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2017）闽0525民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周敬林上诉请求：撤销一审判决，改判林国飚与周敬林共同支付陈瑞芬2016年1月16日起至2016年7月14日止按每月2600元计算的租金、自2016年7月15日起至实际交还租赁房屋之日止按每月2600元计算的占用费、违约金（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），并由陈瑞芬、林国飚承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决违约金10000元事实不清，证据不足。1.周敬林并非故意拖欠租金，周敬林与林国飚合伙经营址在永春县××路××宿舍楼××村商场并签订《合伙协议书》，《合伙协议书》第三条约定永春县桃城美心建材商场由林国飚负责按时支付店租等各项费用。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定违约金是否合理的基础。陈瑞芬没有提供证据证明拖欠租金给其造成损失及实际损失多少。3.陈瑞芬如果有损失，损失充其量也只是陈瑞芬可收租金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。二、一审法院认定“本案签订租赁合同的主体系陈瑞芬与周敬林，周敬林与林国飚签订的内部合伙协议与本案无关，要求林国飚共同支付租金、违约金，于法无据。周敬林、林国飚之间的合伙纠纷，可另案处理”的事实不清，证据不足。1.林国飚认可周敬林与林国飚合伙经营址在永春县××路××宿舍楼××村商场并签订《合伙协议书》，《合伙协议书》第三条约定永春县桃城美心建材商场由林国飚负责按时支付店租等各项费用。第九条约定永春县桃城美心建材商场在合伙经营期间所产生的合伙经营债务及费用由周敬林与林国飚平均分担。2.根据福建省永春县人民法院（2016）闽0525民初2666号调解书载明合伙体未尽事宜由双方另行处置。三、根据周敬林与陈瑞芬签订的《店面租赁合同》第四条第2款约定，在租赁期满后，陈瑞芬一次性无息退还押金2500元给周敬林。一审法院没有对周敬林交付给陈瑞芬2500元押金进行处理是错误的。 陈瑞芬辩称，一审判决事实清楚，周敬林的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 林国飚未作答辩。 陈瑞芬向一审法院起诉请求：一、判令周敬林及林国飚共同给付陈瑞芬自2016年1月15日起至交还房屋之日止按每月2600元计算的租金；二、判令周敬林及林国飚支付陈瑞芬违约金30000元；三、本案诉讼费用由周敬林及林国飚承担。 一审法院认定事实：2013年7月13日，陈瑞芬与周敬林签订《房屋租赁合同》，由周敬林承租陈瑞芬所有的址在永春县桃城镇桃溪鹏源路152号（人行宿舍）的房屋【所有权证证号为永春房权证桃城（桃溪）字第2××2号】。双方约定租赁期限自2013年7月15日起至2016年7月14日止。租金每月2600元，每年1月15日前、7月15日前各支付一次租金，若违约，应支付违约金叁万元。陈瑞芬委托诉讼代理人在庭审中称，周敬林支付租金至2016年1月15日，之后未再支付任何租金。现周敬林仍未将租赁房产腾空交还陈瑞芬。 一审法院认为，陈瑞芬与周敬林签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应依约履行。周敬林没有履行缴付租金的义务，违反合同约定，现陈瑞芬要求其支付尚欠租赁期内的租金，予以支持。租赁期限届满，周敬林仍未腾空交付房产，应参照双方约定的租金支付占用费。周敬林未支付租金，已构成违约，应支付违约金。但鉴于其已支付租金至2016年1月15日，陈瑞芬诉求违约金30000元偏高，应以10000元为宜。本案签订租赁合同的主体系陈瑞芬与周敬林，周敬林与林国飚签订的内部合伙协议与本案无关，陈瑞芬、周敬林要求林国飚共同支付租金、违约金，于法无据，不予支持。周敬林、林国飚之间的合伙纠纷，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、周敬林应于判决生效之日起10日内支付陈瑞芬2016年1月16日起至2016年7月14日止按每月2600元计算的租金；二、周敬林应于判决生效之日起10日内支付自2016年7月15日起至实际交还租赁房屋之日止按每月2600元计算的占用费；三、周敬林应于判决生效之日起10日内支付陈瑞芬违约金10000元；四、驳回陈瑞芬其他诉讼请求。本案受理费1720元，减半收取860元，由陈瑞芬负担210元，周敬林负担650元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议事实，本院认定如下：周敬林提供手机短信记录、信息截图、陈瑞芬的手机号码，拟证实其要求陈瑞芬办理房屋交接的事实；陈瑞芬质证认为，对方短信通知交接，但实际上却没有到现场与其交接。双方当事人二审确认于2018年4月19日办理房屋交接。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，陈瑞芬与周敬林签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。周敬林没有履行缴付租金的义务，违反合同约定，一审判决周敬林支付尚欠的租金及租赁期限届满周敬林仍未腾空交付房产的占用费，并无不当。周敬林与林国飚的合伙关系，可另行处理。合同确定的租赁期限自2013年7月15日起至2016年7月14日止，周敬林已支付租金至2016年1月15日止，且亦有押金2500元在陈瑞芬处，综合以上情况，一审以陈瑞芬诉求违约金30000元偏高将违约金调整为以10000元为宜，合法合理。周敬林要求按照租金的中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金及应扣除押金，缺乏依据，不能成立。 综上所述，周敬林的上诉请求不能成立。基于二审出现新的事实，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省永春县人民法院（2017）闽0525民初2443号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省永春县人民法院（2017）闽0525民初2443号民事判决第二项、第四项； 三、周敬林应于本判决生效之日起10日内支付自2016年7月15日起至2018年4月19日止按每月2600元计算的占用费； 四、驳回陈瑞芬一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1720元，减半收取860元，由陈瑞芬负担210元，周敬林负担650元；二审案件受理费650元，由周敬林负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  傅嘉钦 审判员  李玮玲 二〇一八年五月一日 书记员  刘永坤 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。