安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第01236号原告：沈士美，女，汉族，1977年7月15日出生，住安徽省合肥市。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。被告：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：郭莲妹，董事长。委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。原告沈士美与被告合肥华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告沈士美的委托代理人谭丛林、被告华顺公司的委托代理人周渲清到庭参加了诉讼。原告沈士美诉称：2008年5月25日，被告通过印发《华邦名流会》等宣传资料的方式销售其所兴建的华邦光明世家小区期房。该《华邦名流会》声称：2009年6月合肥市五十中分校入住签约，2009年12月份，原告根据该宣传材料及被告售楼部的工作人员介绍和确认，决定购买该小区房屋。同年12月30日与被告签订一份商品房买卖合同，约定原告按5696.74元／㎡购买该小区房屋，该房屋建筑面积83.41㎡（房产证面积为83.29平方米）总房款为475165元，交房时间为2010年6月30日前。2010年4月7日被告发出《对业主提出问题的再次答复》，明确表示力争将光明世家划入合肥五十中学区，并承诺不能解决问题愿意承担相应赔偿责任。2012年9月原告得知被告最终未能将五十中分校入住该小区，并于同年10月份对先期提起诉讼的业主予以每平米102元的赔偿，鉴于上述，原告特向你院提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿因无法兑现合肥五十中学入住签约而给原告造成的经济损失人民币8495.58元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：证据1、《华邦名流会》，证明被告明确向业主宣传承诺合肥五十中学分校于2009年6月入驻签约；证据2、《商品房买卖合同》《房产证》，证明（1）原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，（2）原告购买的房屋建筑面积为83.29㎡；证据3、《对业主提出问题的再次答复》，证明被告明确表示力争将光明世家划入合肥五十中学区，并承诺不能解决愿意承担相应赔偿责任；证据4、《民事调解书》、付款记录、《房地产估价报告》，证明（1）截至2012年9月份，被告无法兑现合肥五十中分校入驻该小区的事实；（2）被告自愿向业主赔偿经济损失的事实；（3）被告实际按照102元／平方米向所有业主赔偿并给付的事实。被告华顺公司辩称：1、原告的诉讼请求超过了法定时效，依法不应当支持，原告的入住时间是2010年6月30日，早在2010年4月7日被告已向提出异议的业主答复说明了无法签约五十中分校，因此从2010年6月30日到本案起诉已超过诉讼时效，且超过时效的认定在同一类案件中在中院的生效判决中已经予以认定；2、原告的诉请没有事实和法律依据，原告提交的《华邦名流会》材料为被告的内部材料，不是原被告之间签署的合同，只是对被告未来工作的一种计划，仅供内部知悉。因此不能认定为被告对原告的承诺，在合肥中院同一系列案件中也予以认定，况且学区的调整是政府行为，就算当时是的，也不能保证以后就一直保持。同时，原被告双方商品房买卖合同补充协议第10条，明确约定双方之间超过合同约定的列明事项需有书面材料双方签字，才具有法律的约束力，因此原告提供的《华邦名流会》材料没有被告签字盖章，不对被告有约束力；3、除了上述被告不存在违约之外，原告也没有证据证明自己有适龄的儿童需要入学，并存在相应损失；4、内部资料和答复都不是双方签字确认的资料。综上，原告的起诉超过诉讼时效，也没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告为支持其辩解，向本院提供如下证据：证据1、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，证明原告的诉请已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，依法应当不予支持；被告从未与原告约定过原告所称的“五十中分校学区”事项，且双方《合同补充协议》第十条明确约定“超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才有法律的约束效力”，故原告不存在违约事宜；证据2、《民事判决书》，证明对于本案相同事由，蜀山区人民法院，合肥市中级人民法院两级人民法院已作出过生效判决，且蜀山法院的判决时经过审委会讨论决定的；终审判决明确认定的事实为：（1）本案“明显超过诉讼时效”；（2）“虽然华顺公司曾在销售宣传资料中有过合肥五十中分校入驻签约的表述，但在签订的商品房买卖合同中并无明确约定，此仅是一种表述，并不是承诺”。经庭审举证、质证，本院对原、被告所举证据审核认定如下：对原告所举的证据1、2、3，被告所举的证据1、2，其之间相互印证，故对此真实性、关联性、合法性等三性予以认定；对原告所举的证据4，与本案无关联性，对其证明效力，不予以认定。诉讼中，原告申请本院对被告因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而使涉诉的房产减损价值进行鉴定，本院不予准许。依据本院审核认定的证据，查明事实如下：2009年12月30日，沈士美与华顺公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：沈士美购买华顺公司开发的华邦·光明世家5幢1803号房屋，建筑面积83.41㎡，总价款为475165元。合同第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格等，合同还对其它事项进行了约定。华顺公司散发的《华邦名流会》中【华邦·光明世家-大事件】中载明：2009.06：合肥五十中分校入驻签约。2010年4月7日，华顺公司就业主提出的问题，发出一份《对业主提出问题的再次答复》，具体答复如下：一、业主问：延期交房是否确定，损失如何确定？答：我公司已经决定延期交房，通过整改、完善，将符合政府相关部门验收标准的房屋及配套设施交给广大业主。在此期间，我公司承担逾期交房的违约责任，按照合同约定赔偿相应的违约金。二、业主问：50中学区问题如何解决？答：1、我们将继续积极地与政府主管部门联系协商，力争将光明世家学区划入50中。2、如实在协商未能如愿，我们承诺将承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额以仲裁机关或法院裁决为准。3、业主也可以按照合同约定，选择退房。五、业主问：对已经收房的业主如何对待？答：我们已通知收房的业主前来办理退房手续。收房业主和未收房的业主享受同等待遇。沈士美于2010年6月30日实际接收了讼争房屋。再查，2013年10月24日，合肥市中级人民法院对华邦?光明世家8幢104号商品房买受人戴飞（另案原告）因合肥华顺房地产开发有限公司无法兑现合肥五十中学区入驻华邦?光明世家签约而引发的商品房预售合同纠纷案作出（2013）合民一终字第02837号终审判决，判决驳回了戴飞要求合肥华顺房地产开发有限公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻华邦?光明世家签约所致经济损失的全部诉请。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。本案双方争议焦点一为被告散发的宣传资料（《华邦名流会》）中载明的“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”是否构成要约，及原告据此主张被告承担违约责任是否符合法律规定。本院认为，被告虽曾在其销售宣传资料中有过“合肥五十中分校入驻签约”的表述，但在原被告签订的商品房买卖合同等书面材料中对此并无明确约定。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。被告宣传资料中的“合肥五十中分校入驻签约”仅为一种表述，并不是承诺，且学区问题是政府根据行政区域内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域所作的行政划分，并会根据实际情况不定期的作出调整，并不是原、被告双方之间合同所能确定的事宜。况且，双方在签订的补充协议中已就超出合同约定外的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可方具有约束力，作出明确约定。故原告关于被告宣传资料中关于学区问题的表述内容属于要约，被告未能兑现学区问题应承担违约责任的主张，依据不足，本院不予支持。本案双方争议焦点二为被告于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题向业主作出的答复是否构成对原告的承诺及原告主张权利是否超过诉讼时效期间。本院认为，被告于2010年4月7日对房屋学区问题向业主作出的答复，系针对2010年4月7日前与被告签订《商品房买卖合同》，并约定于2010年4月7日之前交房的业主。原告与被告签订的商品房买卖合同虽形成于2009年12月30日，但约定的交房时间为2010年6月30日，故该“再次答复”并不构成对原告的承诺。此外，通过该承诺，被告已向案涉房屋的全体业主公开了小区房屋的学区问题，原告在收房后两年内未对该答复提出异议，也未向被告依法及时主张权利，现其提出本案诉请显已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，原告要求被告赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约所导致的经济损失，依据不足，且其主张权利明显超过诉讼时效，其相关诉请，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告沈士美的诉讼请求。案件受理费50元，由原告沈士美承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  蒋鸿铭人民陪审员  宁笑云人民陪审员  雷安建二〇一五年七月十三日书 记 员  彭丹丹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。