吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书(2014)舒民一初字第954号原告：耿继春，男，住长春市。委托代理人：秦丽娟，住舒兰市水，系原告耿继春妻子。委托代理人：关世强，舒兰市连华法律服务所法律工作者。被告：吉林市民生实业有限责任公司，住所地舒兰市。法定代表人：谭成学，董事长。委托代理人：杨识宇，吉林吉建宇律师事务所律师。被告：陈立勇，男，住舒兰市。原告耿继春诉被告吉林市民生实业有限责任公司（以下简称民生公司）、被告陈立勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月15日作出判决，宣判后，被告民生公司不服，提出上诉。吉林市中级人民法院以判决认定事实部分不清，适用法律不当为由发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿继春的委托代理人秦丽娟、关世强、被告民生公司的法定代表人谭成学及其托代理人杨识宇、被告陈立勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿继春诉称：2006年8月28日我和被告吉林市民生实业有限责任公司签定《拆迁回迁销售协议书》，2006年9月1日此协议书经舒兰市公证处公证。双方约定2007年8月30日被告吉林市民生实业有限责任公司把舒兰七中北墙外民生综合楼2单元502室作为回迁楼房交付给原告。逾期被告吉林市民生实业有限责任公司需按房屋造价每日支付千分之一的违约金。后被告吉林市民生实业有限责任公司一直违约，不但原告无法回迁，而且被告吉林市民生实业有限责任公司擅自把80平方米以上的楼房面积变为53平方米。并且被告吉林市民生实业有限责任公司把协议中规定的楼房转让给被告陈立勇。原告多次找二被告交涉，都没有结果。因此，原告依法起诉，请法院依法裁决：1、要求被告民生实业公司履行合同。2、被告陈立勇立即交付房屋。3、要求民生实业公司补足32平方米差的面积。被告民生公司辩称：1、原告主张公司承担合同义务属合同关系，原告要求二被告承担侵权责任交付房屋，属侵权法律关系，两关系不应同案审理，原告应另行告诉。2、民生公司已对原告进行了货币补偿，不应再交付房屋，双方签订的合同是协议书，并非协议+货币补偿，因后来达成货币补偿，拆迁协议书已解除。3、被告公司无预售资格，无房地产开发资质，且本案涉案房屋未验收合格，不得交付使用。被告陈立勇辩称：1、从诉请看追究的是民生公司与耿继春之间的违约责任，陈立勇不是合同的相对人。2、陈立勇于2005年6月20日与民生公司签订了房屋买卖合同。在2011年民生公司法人谭成学给陈立勇出具一份回迁面积为160平方米房屋的承诺书。在2013年2月民生公司将房屋交付给陈立勇，陈立勇将房屋装修，实际居住使用。陈立勇与民生公司签订的商品房买卖合同符合商品房买卖合同第16条，合同是合法有效的。3、原告耿继春与民生公司的合同是2006年8月25日签订的，该合同是在民生公司将房屋出售给陈立勇之后，又出售给耿继春，严重损害了陈立勇的合法权利，民生公司与耿继春的协议是违法协议，恳请人民法院维护陈立勇的合法正常利益。庭审中，经双方当事人诉辩，本案争议的争议焦点：1、原告与被告民生公司及二被告之间的交易行为是否合法有效；2、原告与被告民生公司签订的拆迁回迁销售协议是否履行完毕；3、本案第二被告陈立勇占有的房屋是否应返还给原告。原告针对其主张及焦点问题，向法庭提供以下证据：1、拆迁回迁销售协议书复印件一份，证明违约金计算基数。2、公证书复印件一份，证明原告与第一被告签订的回迁协议由公证处公证的事实，协议规定被告向原告交房时间为06年8月30日。3、被告民生公司企业机读档案一份。被告民生公司对以上证据的质证意见是：协议确实签了，但把钱给他之后我就把原件收回了，他没有房照，没有土地使用权，我不可能给他钱再给他房子。我要求原告拿原件。4、民生公司工作人员王和的调查材料一份，证明民生公司开发的综合楼都已实际交付给业主使用了。5、房屋拆迁许可证复印件一份，证明民生公司获得房屋拆迁许可。6、舒兰市人民政府公告复印件一份，证明民生公司的拆迁范围。7、舒兰市国土资源局签发的挂牌交易成交通知书一份，证明民生公司在竟拍综合楼土地时胜出。8、舒兰市计划物价局批复复印件一份，证明建综合楼是经过计划物价局批准的。被告民生公司对以上证据的质证意见是：对证据4真实性及证明问题有异议，不是原件，所列内容不清楚是否与事实相符，民生公司综合楼未验收，不能证明综合楼已交付使用。对证据5、6、7、8真实性有异议，不是原件，对证明问题有异议，只能证明综合楼立项，但不是房地产开发项目，不应公开进行发售。被告陈立勇对原告所举证据均无异议。被告民生公司针对其辩解及焦点问题，向法庭提供以下证据：1、民生公司工商档案复印件一份。证明谭俊龙为民生公司股东，公司监事。2、拆迁回迁销售协议书复印件一份，证明民生公司与原告达成协议给付其回迁安置房一处，并未与其达成给付房屋+货币的补偿方式。3、2006年8月30日收条复印件一份，证明回迁协议双方已经终止履行。民生公司与原告另行达成货币补偿协议，一次性货币补偿6.5万元。4、舒兰市房地产管理处下发的告知书及舒兰市住建局下发的改正通知书复印件各一份，证明民生公司至今没有取得预售资格，民生公司无开发资质。原告对以上证据的质证意见是，对证据1、2无异议。对证据3无异议，但对证明问题有异议。对证据4无异议，但洽洽证明民生公司有资质开发楼盘、售楼。被告陈立勇对以上证据均无异议。被告陈立勇针对其辩解及焦点问题，向法庭提供以下证据：1、楼房投资拆迁费用款复印件一份。2、承诺书复印件一份。3、物业费收据复印件一份。原告对以上证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，这个不是买卖合同，签订时民生公司还没成立，不能作合同适用。对证据2真实性有异议，不知道是谁写的。对证据3真实性及证明问题无异议。被告民生公司对以上证据的质证意见是：对证据2无异议对证据1、3有异议，与本案无关。以上证据在庭审中经双方当事人举证、质证、辩论，本院认为，原、被告所举证据来源均合法，内容真实，对本案具有证明力，均予以采信。据此，结合双方当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2005年6月20日，被告陈立勇向被告民生公司筹备处交款人民币96,000.00元，并由被告民生公司筹备处给被告陈立勇出具收据一枚,载明:楼房投资拆迁费用款,系售楼位置二单元501室、80平方米，二单元502室、80平方米。2005年7月18日被告民生公司成立。2006年8月19日，原告与被告民生公司签订《拆迁回迁销售协议书》，约定，购楼人（乙方）耿继春，购楼位置，二单元502室，面积80平方米以上（自然结构）住宅（80-85平方米）按产权登记为准。房屋交付时间为2007年8月30日，如果预期按每日房屋造价千分之一计算违约金，该协议于2006年8月28日在舒兰市房屋拆迁管理办公室备案（同意回迁）。2006年8月30日，原告和被告民生公司签订《货币补偿协议书》，约定，房屋的货币补偿金额为回迁80平方米以上（详见附件二评估报告），附属设施补偿金额：门房25平方米，围墙13延长米（价格在回迁面积当中）。乙方依法占用的土地，用于住宅，扣除按规定方法计算的土地面积后应单独补偿的土地面积98.6平方米。总计补偿金额根据被拆迁户要求回迁，应给与80平方米以上的住宅面积，确定在二单元502室，回迁时间2007年8月30日。该协议没有载明具体补偿金额。当日，原告收取被告民生公司股东谭俊龙人民币65,000.00元，并出具收条，载明系房屋拆迁补偿。2006年9月1日，原告和被告民生公司所签《拆迁回迁销售协议书》在舒兰市公证处办理了公证。2009年11月2日，舒兰市房地产管理处以被告民生公司无开发企业的《营业执照》和资质证书，无工程施工合同及关于施工合同进度的说明，以及无商品房预售方案为由暂不受理被告民生公司《商品房预售许可证》业务。2009年12月18日,舒兰市住房和城乡建设局以被告民生公司未取得《商品房预售许可证》为由下达责令整改通知书，责令被告民生公司停止预售商品房，待遗留问题解决后，再进行处理。2013年2月，被告民生公司将争议房屋（面积记载为53.33平方米）交付给被告陈立勇占有使用。另查明，被告民生公司所建造的房屋至今没有竣工验收，三楼以上部分房屋已由实际施工人王敏处分。原告被拆迁的房屋评估价格为30,694.00元。本院认为，原告与被告民生公司针对原告被拆的房屋先后签订两份协议书，即《拆迁回迁销售协议书》和《货币补偿协议书》。针对两份协议书是否同时并存，双方意见发生分歧。原告主张既给付房屋，又给予货币补偿，被告民生公司主张给付货币补偿，《拆迁回迁销售协议书》即自行解除。结合双方当事人的陈述及在案证据，本院认为，房屋回迁和货币补偿是房屋拆迁安置补偿的两种方式，即可单独适用，也可并存适用，本案原告主张两种补偿方式并存，但经本院审查，双方所签订的《货币补偿协议书》没有载明补偿的金额，两份协议约定的内容共同指向同一个房屋，原告未能提供证据证明两种补偿同时存在，且原告已经收取被告民生公司股东谭俊龙人民币65,000.00元，并出具收条，载明系房屋拆迁补偿，表明原告被拆迁的房屋实际已被被告民生公司进行货币安置，原告代理人秦丽娟在法庭辩论时主张被告给付的65,000.00元是搬家费理由不充分，本院不予确认。据此，对被告民生公司的抗辩理由，本院予以采纳。故对原告要求被告民生公司履行合同即履行《拆迁回迁销售协议书》及补足32平方米房屋面积的主张，本院不予支持。同时，基于上述理由，原告主张享有优先权，要求被告陈立勇交付房屋的主张理由也不成立，本院不予支持。经审判委员会研究决定，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告要求被告吉林市民生实业有限责任公司履行合同即履行《拆迁回迁销售协议书》的诉讼请求。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4,747.00元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市吉林市中级人民法院。审 判 长  于忠民代理审判员  许 梦人民陪审员  张艳新二〇一五年二月六日书 记 员  元艺霖