内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书﹝2015﹞伊民初字第1122号原告伊金霍洛旗万安物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗。法定代表人邱玉林，男，该公司总经理。委托代理人刘芳霞，女，伊金霍洛旗万安物业管理有限责任公司副总经理。被告苏改琳，女，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。委托代理人秦新平，男，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇。系被告苏改琳丈夫。原告伊金霍洛旗万安物业管理有限责任公司（以下简称“万安物业”）诉被告苏改琳物业服务合同纠纷一案，原告于2015年2月13日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序，由审判员杜鹏程担任审判长，与审判员赵慧敏，人民陪审员王阿丽组成合议庭，于2015年4月7日、2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘芳霞，被告苏改琳及委托代理人秦新平到庭参加诉讼。被告方证人王东、兰云飞出庭作证。本案现已审理终结。原告万安物业诉称，万安物业于2013年10月1日与伊金霍洛旗万力商贸城小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同中约定物业服务费收费标准为1.5元/月·平方米，电梯维保费500元/年，电梯公用电费为195元/层，且费用从三层起付，每一层加70元。被告苏改琳居住于伊金霍洛旗，且房屋产权人为苏改琳本人，房屋面积为156.38平方米，被告苏改琳拖欠原告万安物业2013年10月1日至2015年10月1日两年的物业服务费共计7596.18元未交纳，原告万安物业通过打电话、上门催交以及书面催缴等方式向被告苏改琳催交物业费，但被告拒绝交纳。现原告诉至法院，要求被告苏改琳交纳所欠2013年10月1日至2015年10月1日的物业费7596.18元并承担本案诉讼费用。被告苏改琳辩称，其拒绝交纳物业费是基于以下原因：1、原告万安物业服务费收费标准太高，而且物业服务没有相关具体的标准，收费标准和服务标准不匹配，各种费用摊下来将近2元/月·平米；2、物业公司收费人员态度蛮横，威胁业主如果不交物业费就断水、断电，并且于2014年给被告家断过两次电；3、物业服务不到位：楼道公用照明设施太少，楼顶的太阳能热水器没有人维修，单元门没有上锁，所有人可以随便出入，小区内没有保安，小区2楼公共平台上电线乱搭以及设有鸽子窝，物业公司没有人进行管理和清理，小区电梯没有按时进行年检，小区内乱搭电线，物业公司没有及时管理。原告万安物业为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、物业管理服务合同，证明原告万安物业服务年限、服务范围、收费标准；2、小区业主委员会对万安物业的物业服务标准说明，证明原告万安物业的物业服务按照合同约定进行服务并且得到了业委会的认可；3、伊旗房管局物业监察大队证明，证明原告万安物业有资质从事物业服务；4、商贸城住宅小区物业费来源及标准明细证明，证明原告万安物业物业费的收支明细，以及具体的服务项目；5、催费通知单，证明原告万安物业向被告苏改琳催交过物业费；6、联合网络通信公司伊旗分公司证明，证明小区内电线为弱电线，无安全隐患，线路为业主通过网通公司自接网线，与物业公司无关，不属于物业公司私拉电线；7、中国移动通信集团公司伊旗分公司证明，证明电线为弱电线，无安全隐患，线路为业主通过网通公司自接网线，与物业公司无关，不属于物业公司私拉电线；8、鄂尔多斯市质量技术监督局2014年12月至2015年12月电梯使用标志及拽引驱动有机房电梯定期检验报告（共7份），证明小区内电梯按时年检、维修、维护、保修，不存在安全隐患。被告苏改琳质证认为，对1、2、4、8号证据的真实性和所证明的问题均不认可，对6、7号证据的真实性认可，但对所证明的问题不认可，对3、5号证据认可。本院认证如下：对于1、2、4、8号证据，因其系原件，经本院调查得知，该四份证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。对于3、5号证据，因其是原件，被告认可，内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。对于6、7号证据，因其是原件，被告对其真实性认可，且来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。被告苏改琳为反驳原告万安物业的诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、照片4张、证明小区乱搭电线，物业公司没有及时管理，物业公司服务不到位；2、照片2张，证明小区内乱搭鸽舍，物业公司没有制止，物业公司服务不到位；3、照片5张，证明小区楼道有垃圾，墙壁乱涂乱画，楼道打扫不干净，物业公司服务不到位；4、照片2张，证明小区电梯没有按时进行年检；5、照片2张，小区楼道门门锁坏了，物业公司没有进行及时维修；6、广大业主联名对小区物业服务说明，证明物业公司服务不到位，收费标准过高。被告证人王东证言，原告万安物业收费过高，而且万安物业公司随便给业主停水停电。原告万安物业质证认为，对被告苏改琳所提供证据的真实性以及所证明的问题均不认可。同时对被告证人王东的证言不认可，原告万安物业质证认为物业公司收费标准是与伊金霍洛旗万力商贸城业主委员会签订的，不是物业公司自己定的；物业公司并没有随意给业主停水停电，停水停电是为了检修。本院认证如下：对于被告苏改琳提供的1、2、3、4、5号证据的真实性本院予以采信，这些证据虽然证明原告的服务存在一定的瑕疵，但未能证明原告万安物业已构成实质性违约。故本院不予采信。对于被告提供的证据6，因其系证人证言，但证人无故拒不到庭参加法庭调查，故对该证据不予采信。对于证人王东的证言，因收费标准是业委会代表业主与物业公司共同商定的，故原被告双方都应遵守，故本院对该证人证言不予采信。关于物业公司随便给业主停水停电的问题，如给被告造成损失可另案主张，故本院对证人证言不予认证。被告证人兰云飞证实，原告万安物业收费标准过高，同时小区物业服务和管理混乱，表现在小区内乱搭电线，有业主随意搭建鸽子窝，对小区的环境和卫生造成影响，以及小区内防盗门的钥匙物业公司向业主收取过费用，但是防盗门一直没有启用。原告万安物业对证人兰云飞的证言不认可。本院认证如下：关于收费标准过高的问题因小区业主委员会与物业公司共同商定的收费标准，故原被告都应遵守。关于小区物业服务和管理混乱的证言，因物业服务不是针对个别业主而是针对小区整体提供服务故个别业主的评价并不能客观真实的对物业公司的服务进行评价，故对该证人证言不予采信。经审理查明，原告万安物业于2013年10月1日与伊金霍洛旗阿勒腾席热镇万力商贸城业主委员会签订了为期两年的合同并从2013年10月1日开始服务。合同中约定，万安物业的管理服务费按照与业主委员会协商的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积收取1.5元，电梯维保费每户收取500元，电梯费三层起收195元，每高一层加收70元。地下停车场收费标准为每个车位为1200元/年。被告苏改琳居住于伊金霍洛旗，且房屋产权人为苏改琳本人，房屋面积为156.38平方米，被告苏改琳拖欠原告万安物业2013年10月1日至2015年10月1日两年的物业服务费共计7159.68元，原告万安物业通过打电话、上门催交以及书面催缴等方式向被告苏改琳催交物业费，但被告拒绝交纳。本院认为，依法签订的合同受法律保护，原告万安物业与伊金霍洛旗万力商贸城小区业主委员会签订的服务合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，对业主具有约束力。本案中原告万安物业为被告苏改琳居住的小区提供了物业服务，原告万安物业与被告苏改琳形成了物业服务合同关系，原告万安物业按照合同约定为被告苏改琳提供物业服务，虽有一定的瑕疵，但并未构成实质性违约，被告苏改琳应履行交纳物业费的义务。但同时，由于原告万安物业将物业费7159.68元错误计算为7596.18元，故本院认定被告苏改琳拖欠原告万安物业物业费数额为7159.68元。对于被告苏改琳反映的原告万安物业服务不到位以及收费过高等问题，被告提供的证据虽能证明原告万安物业在某一时刻或时间段的情形，服务存在一定的瑕疵，但物业服务作为一项特殊的公共服务，服务质量需要从整体上评价，在某一时刻或某一时间段存在瑕疵并不能证明服务不到位，也不能证明原告万安物业构成实质性违约，物业服务存在瑕疵，业主可以通过向服务公司建议或向有关部门反映来督促其提高服务质量，也可以通过召开业主大会的形式重新选聘物业服务企业，拒交物业费的行为只会使小区物业服务陷入恶性循环，最终降低业主生活质量。关于收费过高的问题，因收费标准是业委会代表广大业主与物业公司共同商定的，故对业主有约束力，故对被告的该辩称本院不予支持。目前，相关法律法规并未就物业收费标准作出明确规定，业主既可与物业公司就收费标准进行协商，也可以通过召开业主大会的形式选聘收费合理的物业公司，同时，原告的服务虽存在一定的瑕疵，但这些瑕疵的产生原因是多方面的，不能全部归结于原告。物业公司作为服务企业，本身并不具备行政管理权力，对于个别业主存在的私搭乱建、私自饲养鸽子等影响其他业主正常生活的行为，物业公司只能进行劝导或向有关部门反映，无权采取强制措施。针对万安物业对于不交物业费的业主实行停水停电的措施，从而损害业主合法权益的主张，被告可主张另案主张。综上所述，本院对于被告苏改琳关于原告万安物业公司服务不到位且收费过高为由拒交物业费的辩称不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告苏改琳于本判决生效之日起十五日内向原告鄂尔多斯市万安物业管理服务有限公司交纳物业服务费7159.68元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告苏改琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效以后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。审 判 长  杜鹏程审 判 员  赵慧敏人民陪审员  王阿丽二○一五年七月十日书记员郑洁法条链接：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。负有举证证明责任的当事人拒绝当庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。第一百一十九条人民法院在证人出庭作证前应当告知其如实作证的义务以及作伪证的法律后果，并责令其签署保证书，但无民事行为能力人和限制民事行为能力人除外。证人签署保证书适用本解释关于当事人签署保证书的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。