安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00781号上诉人（原审原告）：吴忠才，男，1982年4月3日出生，汉族，打工，住安徽省全椒县。委托代理人：龚方明，安徽衡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县，组织机构代码67090551-1。法定代表人：彭纪业，该公司董事长。委托代理人：杜保平，安徽儒林律师事务所律师。上诉人吴忠才为与被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院于2015年3月27日作出的（2015）全民一初字第00164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人吴忠才及其委托代理人龚方明到庭参加诉讼。被上诉人瑞祥公司经本庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：吴忠才与瑞祥公司于2010年9月30日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：瑞祥公司将其开发建设的瑞祥国际名都9幢3单元201室房屋出售给吴忠才，房屋建筑面积为113.77平方米，单价为每平方米4020元，总价款为457355元；吴忠才于2010年9月30日付款187355元、按揭贷款270000元；瑞祥公司应当于2012年5月30日前将经验收合格的商品房交付给吴忠才使用；瑞祥公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因瑞祥公司的责任，吴忠才不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内吴忠才不追究瑞祥公司责任。合同签订后，吴忠才按约定支付了首付款，办理了按揭贷款手续，但瑞祥公司没有按期交付房屋。2013年9月11日，瑞祥公司将涉案房屋交付给吴忠才。同日，吴忠才（甲方）与瑞祥公司（乙方）签订了《车位转让协议》，约定：一、乙方以优惠价将国际名都小区209号车位出售给乙方，车位价36613元；二、甲方不要求追究乙方逾期交房的违约责任；三、为尽快办理房产证，乙方承诺在本协议生效之日起三个月内办理房屋验收备案登记手续。如乙方逾期未办理房屋备案登记手续，甲方有权主张乙方未办理备案登记手续造成的逾期交房的违约责任……。现吴忠才依据《车位转让协议》第三条的约定，要求瑞祥公司协助办理房地产权证登记和给付逾期办证违约金49623元，并承担本案诉讼费。原审另查明：2015年1月29日，瑞祥公司取得了瑞祥国际名都9幢（楼）的房地产登记证明。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是原利率加收30%-50%。中国人民银行规定的2015年度贷款一年以内（含一年）基准年利率为5.35%（加息30%为6.955%）。原审法院认为：吴忠才与瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》和《车位转让协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，对双方具有法律约束力。瑞祥国际名都9幢（楼）在诉讼中已取得了房地产登记证明，瑞祥公司已履行了协助吴忠才办理房地产产权登记的合同义务，涉案房屋现已可以办理房地产权属证书，故吴忠才诉请要求判决瑞祥公司协助其办理房地产产权登记的诉讼请求已实现。吴忠才与瑞祥公司在《商品房买卖合同》及《车位转让协议》第三条中对逾期办证的违约责任并未进行约定，吴忠才述称《车位转让协议》第三条是对逾期办证违约责任的约定，与事实不符，且未能举证证明，故不予支持。吴忠才与瑞祥公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定：瑞祥公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因瑞祥公司的责任吴忠才不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意一年内吴忠才不追究瑞祥公司责任。涉案房屋交付时间为2013年9月11日，扣除60天的宽限期和一年的免责期，瑞祥公司应在2014年11月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而瑞祥公司在诉讼中未能举证证明其向产权登记机关备案的具体时间，故依据其取得瑞祥国际名都9幢（楼）的房地产登记证明的时间（2015年1月29日）来确定瑞祥公司应承担逾期办证违约责任的天数，应为77天（自2014年11月12日起至2015年1月28日止）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，瑞祥公司应按法定标准承担逾期办证的违约责任。吴忠才已付购房款457355元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按年息7%标准计算，瑞祥公司应支付吴忠才逾期办证违约金6754元（77天÷365天×457355元×7%）。瑞祥公司辩称应按照吴忠才所交的首付款计算逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴忠才逾期办证违约金6754元；二、驳回原告吴忠才的其他诉讼请求。案件受理费1121元，适用简易程序审理减半收取560.5元，原告吴忠才负担484.5元，被告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担76元。吴忠才上诉称：1、一审法院认定事实不清。一审法院在审理查明的事实中关于《商品房买卖合同》第十五条约定了如因瑞祥公司的责任导致其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内其不追究瑞祥公司责任的认定错误。其与瑞祥公司的《商品房买卖合同》并没有约定一年内吴忠才不追究瑞祥公司责任，一审法院认为其他人与瑞祥公司约定了上述条款，便推定其与瑞祥公司也按此约定明显错误，违反其真实意思表示，不符合法理。商品房合同是格式合同，应采用不利于格式合同制作方的解释，而一审法院却作出对瑞祥公司有利的解释，显失公平。因双方在第十五条“双方同意按下列第几项处理”中并没有对违约责任进行约定，根据相关法律规定应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期违约金。因商品房于2013年9月11日交付，瑞祥公司的违约天数应该自2013年9月11日计算至2015年1月29日；2、即使按照一审法院一年内买受人不追究出卖人责任这种解释，瑞祥公司超过一年多才取得诉争商品房的房地产登记证明，一年内不追究责任的话，那么超过一年了，其完全有权主张瑞祥公司自交房之日的违约办证责任，并主张一年以内和一年以上期间的违约责任；3、《车位转让协议》第三条也约定为尽快办理房产证，瑞祥公司承诺三个月内办理房屋验收备案登记手续，但瑞祥公司没有办理备案手续，构成违约，根据相关法律规定，瑞祥公司应当自交付之日起计算逾期办证的违约责任。综上，请求依法撤销原判，改判瑞祥公司支付逾期办理房地产产权证的违约金49623元，一、二审诉讼费由瑞祥公司承担。瑞祥公司未作答辩。吴忠才所举证据与一审一致，本院认证意见也同一审。本院二审查明：吴忠才与瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》中，对于第十五条关于产权登记的约定主要内容为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任承担，双方并未明确约定，亦未约定“一年内买受人不追究出卖人责任”。对原审查明的其他事实本院予以确认。本院认为：吴忠才与瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》和《车位转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。根据涉案《商品房买卖合同》约定，瑞祥公司应当在商品房交付使用后60日内，将相关资料报产权登记机关办理权属登记备案，涉案房屋于2013年9月11日交付给吴忠才使用，故瑞祥公司应当在2013年11月11日之前将办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关登记备案，而瑞祥公司于2015年1月29日才办理了初始登记，涉案房屋方才具备办证条件，故瑞祥公司应当承担逾期办证的违约责任。因吴忠才与瑞祥公司于2013年9月11日签订了《车位转让协议》，其中，双方约定瑞祥公司在协议生效之日起三个月内办理房屋验收备案登记手续，而双方在《商品房买卖合同》中约定瑞祥公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因办理房屋验收备案登记手续系办理权属登记的其中一环，故双方对追究逾期办证的起算时间进行了重新约定，即自签订《车位转让协议》三个月后，方才追究瑞祥公司的责任，因而，应自2013年12月11日起计算逾期办证违约金，故瑞祥公司应承担逾期办证违约责任的天数为413天（2013年12月11日起至2015年1月28日）。而原审法院认为吴忠才、瑞祥公司在涉案《商品房买卖合同》中约定了一年内吴忠才不追究瑞祥公司责任，从而确定逾期办证天数为77天，因合同中并未选择按照第几项来追究违约责任，故双方并未明确约定瑞祥公司享有一年的免责期，原审法院依据双方未约定的条款来计算逾期天数明显不当，本院予以纠正。因吴忠才与瑞祥公司并未对逾期办证违约责任如何承担进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审法院依据吴忠才已付购房款457355元，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定违约金标准按年息7%计算，符合法律规定。故瑞祥公司应当支付吴忠才逾期办证违约金36225.02元（413天÷365天×457355元×7%）。综上，吴忠才上诉请求中的合理部分，本院依法予以支持，对其不合理部分，本院依法予以驳回。瑞祥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此造成对其不利的后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省全椒县人民法院（2015）全民一初字第00164号民事判决；二、被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人吴忠才违约金人民币36225.02元；三、驳回上诉人吴忠才的其他诉讼请求。如被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费560.5元，由上诉人吴忠才负担160.5元，由被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担400元；二审案件受理费1041元，由上诉人吴忠才负担241元，被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  王忠良代理审判员  王 敏代理审判员  张 倩二〇一五年七月十五日书记 员代  元 婷附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。