上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第295号上诉人(原审被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司。法定代表人徐若海。委托代理人徐岭。委托代理人陶武平，上海市申达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海锦江国际饭店有限公司。法定代表人韩敏。委托代理人江宪，上海市联合律师事务所律师。委托代理人朱洪超，上海市联合律师事务所律师。上诉人上海杏花楼(集团)股份有限公司(以下简称“杏花楼公司”)因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经重新审理查明，上海锦江国际饭店有限公司(以下简称“锦江饭店”)原名上海锦江国际饭店，2005年10月更名为现名。1995年5月，锦江饭店(乙方)与案外人上海鸿祥房地产事业开发总公司(以下简称“鸿祥房产公司”)(甲方)签订《协议书》，就乙方位于本市黄河路XXX弄XXX号XXX楼建筑面积152.70平方米的租赁房屋即涉案房屋动迁一事约定，该房屋列入甲方地处黄河路XXX号(原长江剧场旧址)的统筹改建范围，乙方以参建甲方在该处建造鸿祥大厦部分建筑面积的方式作为其实施动迁的形式；甲方目前参建价为每平方米人民币(以下币种均为人民币)22,000元，扣除本协议核定面积的买断价即2,290,500元(每平方米15,000元×152.70平方米)后，乙方以每平方米16,250元的闭口价参建鸿祥大厦不少于400平方米的半个楼层建筑面积；乙方具有参建鸿祥大厦实际建筑面积的永久房产权，有关房屋产权证明由甲方办理，具体详见(注：此处空格，加盖校对章)合同；乙方参建的建筑面积位于鸿祥大厦主楼6-22层(具体朝向双方另行商议)等。后涉案房屋由鸿祥房产公司进行拆除。但鸿祥大厦一直未建成。1997年6月12日，鸿祥房产公司更名为上海华薪企业发展有限公司(以下简称“华薪企业”)。华薪企业因债务纠纷被债权人诉至上海市第二中级人民法院。法院于2009年6月9日刊登公告，决定对华薪企业名下的本市黄河路XXX-XXX号“鸿祥大厦”在建工程进行拍卖。同日，上海市拍卖行有限责任公司等6家拍卖行联合刊登拍卖公告，定于2009年7月8日对华薪企业名下的房地产在建现状予以拍卖。其中《拍卖标的物介绍》列明，鸿祥房产公司取得《建设工程规划许可证》［沪规建(97)0583号］；该房地产现状为，项目于1997年11月开工，主楼已完成打桩。基坑围护、基础工程、上部结构已封顶；裙房已完成打桩、基坑围护、基础工程，上部结构建至二层，目前处于停工状态。据该项目拍卖资料《拍卖特别公示》记载，拍卖标的物的原权利人与上海市演出公司、上海国际饭店、上海工艺美术品服务部、大光明电影院等签有相关协议，竞买人已充分了解了包括且不限于上述协议，买受人需承担原权利人包括且不限于上述协议中确定的义务等；《承诺书》写明本竞拍人自愿参加上海拍卖行有限公司等6家拍卖公司于2009年7月8日14时在上海拍卖行有限公司举行的“鸿祥大厦”在建工程房地产专场拍卖会；本竞拍人已知晓该标的特别公示内容并签收了拍卖资料，对标的物的现状和存在的瑕疵已作充分了解；本竞拍人接受拍卖人的《房地产须知》及《特别公示》等规定，并对特别公示内容全部接受，没有异议；拍卖资料的《附件》，该附件第11条记载，上海国际饭店参建《协议书》等。杏花楼公司作为竞拍人确认了《拍卖特别公示》内容、签署《承诺书》、签收了拍卖资料的《附件》。杏花楼公司在参与竞拍后，取得了本市黄河路XXX-XXX号“鸿祥大厦”在建工程项目。嗣后，杏花楼公司出资对该工程项目进行建设，于2012年5月18日取得本市黄河路21、35、37号房屋的《上海市房地产权证》。该房屋已由杏花楼公司统筹使用。之后，锦江饭店数次致函杏花楼公司要求履行前述《协议书》，即由锦江饭店支付约定的参建费用、由杏花楼公司交付约定的房屋面积。但未成。锦江饭店遂于2011年2月诉至原审法院，请求判令杏花楼公司按照房屋拆迁安置补偿协议的约定，向锦江饭店交付鸿祥大厦主楼6至15层不少于400平方米建筑面积的房屋及办理产权证，锦江饭店愿意支付对价6,500,000元；判令杏花楼公司向锦江饭店支付聘请律师诉讼的代理费150,000元。本案经审理后于2011年10月13日作出一审判决，锦江饭店不服判决提起上诉。本院审理后认为原审判决认定事实不清，于2012年11月2日裁定发回重审。本案在原一审审理程序中，法院曾根据杏花楼公司申请，委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对“鸿祥大厦”每平方米单价现值进行过评估。2011年6月14日，上海同信房地产估价有限公司出具《本市黄河路XXX-XXX号“鸿祥大厦”6-15层每平方米单价现值进行评估报告》，根据评估报告，评估时点为2011年5月30日；有效期限自2011年6月14日至2012年6月13日；评估方法按建筑面积152.70平方米和建筑面积400平方米两类，每类按6至15层(其中：6-10层无景观、11层至15层因朝向不同，分有景观和无景观)分别计算，单价均有所不同，价格幅度在36,276元/每平方米至50,455元/每平方米之间。本案在审理过程中，法院曾主持调解，杏花楼公司同意以提供一套本市黄浦区的公有非居住房屋再给予经济补偿的方式安置锦江饭店，但锦江饭店不予接受。原审法院经审理后认为，涉案的原本市黄河路XXX弄XXX号XXX楼建筑面积152.70平方米的公有房屋的租赁权属于锦江饭店，就该房屋的拆迁补偿事宜锦江饭店与鸿祥房产公司之间签有《协议书》，现因“鸿祥大厦”在建工程权利由杏花楼公司竞拍取得，依照《拍卖特别公示》内容、《承诺书》，华薪公司即鸿祥房产公司对锦江饭店负有的安置补偿义务则应由杏花楼公司承担。现锦江饭店、杏花楼公司争议在于杏花楼公司如何履行该项安置补偿义务，根据《协议书》，锦江饭店就获得超过被拆房屋建筑面积的建筑面积部分须另行支付价款，双方就不少于400平方米建筑面积的房屋具体楼层、朝向须另行商议，但此节内容锦江饭店与鸿祥房产公司均没有完成。根据目前“鸿祥大厦”即本市黄河路XXX-XXX号使用状态，锦江饭店要求杏花楼公司在该房屋中分割出安置面积并单列产权人已不利于双方纠纷的解决；故锦江饭店该项主张法院不予支持。在锦江饭店不接受“以房换他处房”为基础的补偿安置方式的情况下，杏花楼公司表示对锦江饭店的安置义务采用货币方式履行的意见，法院予以采纳。补偿标准在原评估报告的基础上并结合目前房地产市场价格由法院酌定，锦江饭店依据协议应当支付的对价应从中扣除。另锦江饭店主张律师费用由杏花楼公司承担，于法无据，不能获得法院支持。原审法院据此作出判决：一、上海杏花楼(集团)股份有限公司应于判决生效后十日内支付上海锦江国际饭店有限公司房屋拆迁安置补偿款14,300,000元；二、上海锦江国际饭店有限公司的其余诉讼请求，均不予支持。原审判决后，上诉人杏花楼公司不服，向本院提起上诉称：重审判决诸多认定存在错误。首先，锦江饭店与鸿祥房产公司的参建行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》相关规定。即便协议有效，也未约定参建房屋具体的实际面积、楼层、朝向、付款及交房时间，仅仅停留在意向阶段。锦江饭店根据协议本应及时支付的650万元参建款至今分文未付，根据权利和义务相对等原则，其早已丧失了参建权利。况且，相关诉请也已超过诉讼时效。根据判决结果，法院认定单价为每平方米5.2万元，该价格明显高于鸿祥大厦周边办公楼宇的出售价格，且该依据未经庭审质证。综上，重审判决事实、法律认定错误，请求本院撤销判决，再次发回重审或改判驳回锦江饭店的全部诉讼请求。被上诉人锦江饭店答辩称：之所以协议约定以16,250元单价参建400平方米房屋，是因为锦江饭店的拆迁补偿款2,290,500元一直在杏花楼公司处(其通过拍卖承继了鸿祥房产公司的权利义务)。重审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，一、杏花楼公司提交一份(2014)沪黄证经字第15817号《公证书》。该公证书载明，上海“搜房网”显示的鸿祥大厦周边办公楼宇出售价格在每平方米2.01万元至4.75万元不等，以证明重审法院确定的补偿价格与实际市场价格相比偏高许多。锦江饭店对该证明材料的形式及内容均不予认可。二、本院出示上海同信土地房地产投资评估咨询有限公司于2014年11月6日出具的《关于(2012)黄浦民四(民)重字第9号询价函的回函》，询价结果为：鸿祥大厦6-15层于2014年11月5日的房地产平均单价为每平方米5.2万元。杏花楼公司及锦江饭店均表示不需要评估人员出庭接受质询。本院认为，锦江饭店与鸿祥房产公司的协议书并未违反法律、法规强制性规定，应属有效。鸿祥大厦在建工程拍卖时，拍卖公司已就鸿祥房产公司与锦江饭店的协议通过《拍卖特别公示》告知竞拍人杏花楼公司，杏花楼公司对标的物的现状、瑕疵以及权利负担均已充分了解，且对公示内容全部接受，没有异议。在此情况下，杏花楼公司竞拍成功后，理应履行鸿祥房产公司协议书中确定的相关义务。重审法院根据鸿祥大厦的现状及本案实际情况，采取货币补偿方式判决杏花楼公司履行协议义务，并无不当。重审法院就鸿祥大厦向原评估公司重新询价后，酌定支付的补偿金额，属于自由裁量权的体现，程序并未违法，结果亦属适当，锦江饭店就协议书本院予以认同。杏花楼公司的上诉请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币74,450元，由上诉人上海杏花楼(集团)股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一五年七月二十七日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……