山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）鲁民一终字第536号上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台光上置业有限公司。法定代表人：刘建华，董事长。委托代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。委托代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东烟台拍卖行有限责任公司。法定代表人：于鹏，总经理。委托代理人：王培浩，山东环周（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台福丰年实业开发有限公司。法定代表人：范建伟，董事长。委托代理人：李英，山东文康（济南）律师事务所律师。委托代理人：徐海龙，山东文康律师事务所律师。上诉人烟台光上置业有限公司（以下简称光上公司）、山东烟台拍卖行有限责任公司（以下简称烟台拍卖行）因与被上诉人烟台福丰年实业开发有限公司（以下简称福丰年公司）拍卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2013）烟民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人光上公司的委托代理人郭燕燕、赵昌鹏，上诉人烟台拍卖行的委托代理人王培浩，被上诉人福丰年公司的委托代理人李英、徐海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年7月5日，原告与烟台拍卖行签订委托拍卖合同书，约定：一、原告委托烟台拍卖行拍卖自有的位于烟台市芝罘区大马路3号-7号银帆大厦的一部分（产权证号为烟房权芝字第号）及其所占用的国有土地使用权，拍卖大厦建筑面积13043.07平方米（计算价格面积12846.89平方米，原因见合同附件一），国有土地使用权面积1557.60平方米。楼层及每层面积详见合同附件一《银帆大厦面积测绘说明》，该楼主要瑕疵详见附件二《拍卖标的物告知书》。二、烟台拍卖行应以取得竞买人签字确认的《拍卖标的物告知书》形式向竞买人如实告知拍卖标的物的瑕疵，同时要求竞买人对拍卖标的物进行实地考察，并以实地考察的现实状况为准，原告不承担瑕疵担保责任。六、拍卖标的物经拍卖成交后，烟台拍卖行应负责向买受人催交拍卖所得款项。此款在成交当日起4个月内最多可分4次将全额汇入原告指定的银行账户。七、拍卖标的物经拍卖成交后，由原告在收到拍卖全额款项后五日内将标的物实际交付给买受人，并配合买受人办理相关法律手续。在此之前买受人无权对标的物行使任何权利。十二、违约责任2、拍卖成交后，因买受人未在约定期限内交纳全额价款，造成烟台拍卖行无法履行本合同第六条之规定时，原告不追究烟台拍卖行责任……。合同附件一《银帆大厦面积测绘说明》中列明了楼层及每层面积，并附加说明：福丰年公司房产证面积13043.07平方米，实际拍卖面积12846.89平方米，差额面积为82.88平方米和113.30平方米，一是人保60户住宅实际面积9039.81平方米，其中附楼北过道82.88平方米未作为公摊面积分摊，但实际由人保60户居民占有、使用、收益和处分，此次拍卖对该82.88平方米既不作价，也不参与实际拍卖。拍卖成交后向买受人过户时，权属登记包括这82.88平方米，但买受人实际不享有该部分的任何权益。二是位于主楼19层列在烟台人保家属栏内的113.30平方米，已由烟台芝罘区法院强行拍卖，不参与整体拍卖和整体过户。附件二《拍卖标的物告知书》中载明了拍卖标的物的主要瑕疵：该楼水、电、暖等公用设施未接入市政管网，地下室因坡道防水处理不善存有积水，并安装有500取暖工程设备等；且拍卖人声明：该拍卖标的物瑕疵包括但不限于上表所列，委托人不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竞买人应进行实地考察，不论竞买人进行实地考察或者放弃实地考察，均视为竞买人已知晓标的物的全部瑕疵。光上公司于2011年8月22日委托其法定代表人刘建华参加2011年8月23日举行的拍卖会，代理权限为办理竞买手续、参加竞买、确认成交、办理结算、受领拍卖标的，委托期限为2011年8月22日至办理完成所有手续、完成所有委托事项。2011年8月23日刘建华与烟台拍卖行签订竞买协议，约定：一、2011年8月23日上午10时在芝罘岛东街原南洋酒楼举行拍卖会，拍卖标的为烟台市芝罘区大马路银帆大厦部分房产。二、光上公司已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料，拍卖标的以公开展示时的现状为准，烟台拍卖行不承担瑕疵担保责任。七、若光上公司竞买成功，则双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书；光上公司同意自成交之日起四个月内向烟台拍卖行付清全部成交价款；光上公司在付清全部成交价款和佣金后，须在五日内到原告方办理标的移交手续，逾期烟台拍卖行将按成交价款每日千分之五计收违约金；拍卖标的由原告直接交付于光上公司；……。九、《拍卖成交确认书》为本协议的组成部分，……。2011年8月23日，烟台拍卖行举行涉案房产的拍卖会，光上公司代理人刘建华持58号竞买号牌买受涉案房产，并于当日在《拍卖笔录》及《拍卖成交确认书》上签字，经确认，拍卖涉案房产的建筑面积约12846.89平方米，成交单价3150元／平方米，成交额40467703.50元。庭审中，烟台拍卖行提交了由光上公司法定代表人刘建华签字的《拍卖标的物告知书》、《银帆大厦面积测绘说明》及《烟台银帆大厦拍卖特别声明》复印件各一份，《拍卖标的物告知书》及《银帆大厦面积测绘说明》与原告提交的委托拍卖合同书原件附件一、二内容一致，《烟台银帆大厦拍卖特别声明》第三项内容为“拍卖成交后买受人应于成交当日起4个月内最多可分4次将成交款全额汇入委托人指定的银行账户……”。光上公司认可《银帆大厦面积测绘说明》的内容，称烟台拍卖行在拍卖之前口头向其告知了，但否认在该说明上签过字，光上公司对《拍卖标的物告知书》及《烟台银帆大厦拍卖特别声明》的真实性不认可，主张烟台拍卖行并未告知这两份材料的内容，光上公司更未在这两份材料上签过字。2012年5月7日原告与光上公司签订房屋买卖合同一份，约定：原告自愿将涉案房产出售给光上公司，成交价格为40467703.50元，光上公司于2012年5月7日一次性付清房款，原告于2012年5月10日将涉案房产交付光上公司，双方于2012年5月7日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续；光上公司未按合同约定交付房款，每逾期一日，应向原告支付成交价格万分之一的违约金。原告已于2012年5月4日向光上公司开具了销售涉案房产的税务发票（面积12929.77平方米，金额40467703.50元）。光上公司主张该房屋买卖合同仅用于办理房产过户手续，不是双方真实意思表示，不应按此履行。原告认可该房屋买卖合同系为办理过户手续而签订，但称签合同时光上公司已违反拍卖合同中关于付款的约定，为了督促光上公司尽快付款，又在该合同中约定光上公司应一次性付清全部房款；鉴于烟台拍卖行当时告知光上公司已支付了2546万元房款，该合同本意是要求光上公司支付剩余的1500万元房款。涉案房产的所有权、土地使用权均于2012年5月9日从原告名下过户至光上公司名下。房产证过户前的登记建筑面积为13043.07平方米，设计用途主要为非住宅，过户后的登记建筑面积为12929.77平方米，规划用途为非住宅；土地证过户前登记的土地用途为住宅、商业服务业，使用年限至2044年6月8号，过户后登记的地类（用途）为公寓、商服用地，使用年限不变。2012年6月14日原告与光上公司办理了涉案房产、土地及工程图纸、相关资料的交接手续。原告、两被告均认可涉案房产的拍卖成交价款为40467703.50元，根据拍卖文件应于2011年12月23日前付清。光上公司已以保证金的形式通过烟台拍卖行向原告支付了500万元成交价款，并向烟台拍卖行支付了20467703.50元成交价款（2011年12月26日100万元、2012年1月13日500万元、2012年2月17日300万元、2012年2月20日1467703.50元、2012年3月23日200万元、2012年4月25日500万元、2012年4月26日300万元），剩余的1500万元未向烟台拍卖行或原告支付。原告于2013年4月1日起诉至法院，要求光上公司支付成交价款35467703.50元及自2011年12月23日起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算的利息。为查清事实，法院依法追加烟台拍卖行为第三人参加了诉讼。经查明光上公司已向烟台拍卖行支付了20467703.50元成交价款后，原告遂于2014年1月22日向法院递交追加被告申请书，申请追加烟台拍卖行为本案被告，并将诉讼请求明确为：请求判令光上公司支付1500万元及自2011年12月23日起至生效判决确认的付款期限届满之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；判令烟台拍卖行支付20467703.50元及自其收款之日起至生效判决确认的付款期限届满之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息。关于成交价款的支付问题，光上公司主张，委托拍卖合同、房屋买卖合同均约定光上公司支付全部价款后再办理房产过户手续，原告在仅收到光上公司500万元价款后即自愿缴纳了900万元税款并将涉案房产过户至光上公司名下，原因是其意识到给光上公司造成巨额损失，以余款1500万元作为赔偿光上公司损失的主动行为，故原告不应向光上公司主张剩余款项及利息。原告对此不予认可，称因烟台拍卖行告知已收到光上公司支付的两千余万元拍卖成交价款，光上公司也请求原告先办理房产过户手续用于融资，原告为了让光上公司尽快付清房款才将涉案房产过户给光上公司。鉴于已就涉案房产的瑕疵问题提起反诉，光上公司同意将剩余的1500万元拍卖成交价款直接支付给原告。烟台拍卖行既未将光上公司向其支付的20467703.50元拍卖成交价款支付给原告，也未返还给光上公司，其主张依据竞买协议第8条及拍卖规则第12条约定，应自收到的成交价款中扣除光上公司的拍卖佣金2023385.18元及500万元保证金，但在法院限期内未提交拍卖规则或其他相关证据。关于光上公司的反诉请求，一、光上公司主张其委托山东岩土勘测设计研究院有限公司进行了测绘，测绘报告显示原告交付涉案房产的实际面积为12261.19平方米，与拍卖成交确认书中的面积相差699平方米，涉案房产的拍卖单价为3150元／平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原告应赔偿光上公司损失3192231元，光上公司所花费的测绘费亦应由原告承担。原告认为山东岩土勘测设计研究院有限公司的测绘报告是受光上公司单方委托作出的，测绘对象亦是“光上滨海国际公馆房产”，不能作为证据使用，涉案房产的面积应以房屋登记机关的登记为准。二、光上公司主张原告提供的涉案房产原土地使用权证载明土地用途是住宅、商业服务业，过户后却变更为公寓、商服用地，烟台顺达房地产评估有限公司出具的房地产市场分析报告证明土地用途变更造成的房产价格损失为19200651.53元。原告认为该分析报告是光上公司单方委托作出的，不能作为证据使用；土地使用权过户手续是原告协助光上公司办理的，原告不清楚权属证书中文字表述不一致是否就意味着土地用途确实发生变化，原告出售的不是独立的土地使用权，房屋与土地不可分割看待，光上公司知道涉案房产性质是非住宅，涉案房产的土地使用期限过户前后也是一致的。光上公司则认为权属证书中文字表述不一致即意味着土地用途确实发生了变化，过户手续主要是原告办理的，光上公司只是配合部分签字手续，事后光上公司曾向土地局了解过原因，土地局答复是土地档案与土地证不符，但对此没有证据证实。烟台市国土资源局芝罘分局的涉案房产土地档案显示，原告和光上公司于2012年5月9日共同申请办理土地登记，申请书中载明的土地用途为公寓、商服，申请登记的内容包括2012年5月9日原告和光上公司签订的国有土地使用权转让合同，其中第二条载明土地用途为公寓、商服用地，地籍调查表中载明的批准用途及实际用途均为公寓、商服。烟台市国土资源局芝罘分局给法院的函件载明，2012年5月9日原告与光上公司向该局申请转让土地变更登记，原告使用的烟国用土地证登记的用途是住宅、商业服务业，而2012年5月9日原告转让给光上公司的烟房证芝字第号房产证登记的用途为非住宅，1994年6月16日原烟台市土地管理局烟土地号用途是理疗、综合大楼，［建设用地批准书］（1994）地字第**用途是理疗、公寓、综合大楼，故该局依据上述资料、双方申请将用途更正登记为公寓、商业服务业用地。三、光上公司主张原告出售的地下室存在权利瑕疵，地下室的设施与500工程供暖设施是为涉案房产周围十多栋大楼（700多户居民及公建单位）服务的，因其已经超过容量，导致光上公司无权使用，因存在公有使用权，光上公司也无权拆除这些设施，故光上公司认为原告无权单独出售地下室；原告在拍卖时故意隐瞒光上公司，应按照3150元／平方米的拍卖单价及地下室的面积908.71平方米赔偿光上公司损失2862436元。原告认为拍卖前其已披露地下室安装有500工程供暖设施，光上公司在拍卖前也现场勘察过，应当知道该瑕疵。四、光上公司主张原告出售涉案房产之前已办理出房产证，依据相关规定，水、电、暖设施应能够正常使用才能达到验收标准，继而办理出房产证，因此光上公司有理由相信涉案房产的水、电、暖已经接入市政管网；为将涉案房产的水、电与市政管网连通，光上公司已花费3439930.70元，该费用应由原告承担；烟台市暖气配套费的标准是93元／平方米，原告应赔偿光上公司12147.89平方米（实际购买面积）的暖气配套费1129753.77元。原告认为拍卖前已披露水、电、暖未接入市政管网的事实，且声明不承担瑕疵担保责任，光上公司拍卖前也进行过现场勘察，应当知道该事实，光上公司拍得涉案房产后自行施工的花费及暖气配套费均与原告无关。另外，光上公司认可拍卖之前到现场察看过涉案房产的具体情况，烟台拍卖行向其告知过113.30平方米的面积瑕疵，并出示过涉案房产的房产证、土地证，房产证上的面积包含地下室的面积，光上公司所称的地下室设施主要是指500工程供暖设施，现场察看时该设施已实际存在，当时以为是为涉案房产供暖使用的。以上事实，有福丰年公司提交的委托拍卖合同书原件、授权委托书、《拍卖成交确认书》、房产证、《拍卖笔录》、《拍卖特别声明》、《拍卖标的物告知书》、《面积测绘说明》、《交易资金托管协议》、资料图纸移交说明复印件各一份，光上公司提交的收款收据、银行转账凭证及证明、催款函、竞买协议、《房屋买卖合同》及发票、《光上滨海国际公馆房产测绘技术总结报告》、《工程勘察合同》及发票、《房产市场分析报告》、《律师函》原件各一份、水电施工合同及票据一宗、烟国用（2002）字第16号国有土地使用权证、烟国用土地使用权证复印件各一份，烟台拍卖行提交的委托拍卖合同书、《拍卖标的物告知书》、《面积测绘说明》、《拍卖特别声明》、竞买协议、《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》复印件各一份，法院调取的烟台市国土资源局芝罘分局土地档案材料一宗、烟台市国土资源局芝罘分局的函件及当事人的当庭陈述等在案为证。原审法院认为，原告系涉案房产的所有权人，其与烟台拍卖行签订的委托拍卖合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。烟台拍卖行接受原告的委托后依法进行了拍卖，光上公司与烟台拍卖行签订竞买协议后在拍卖会上以40467703.50元的价款竞拍成功，并与烟台拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。烟台拍卖行主张光上公司违反拍卖规则的约定，导致拍卖成交确认书自行失效，涉案房产的拍卖应为无效，但对此并未提交拍卖规则或其他证据予以证实，依法不予采信。涉案房产拍卖成交后，原告在未依约收到房款的情况下，未经过烟台拍卖行，直接与光上公司办理了房产所有权、土地使用权过户登记及交接手续，且就房款交付达成新的协议，故原告与光上公司之间基于拍卖事实达成的涉案房产产权转让关系成立。原告在本案中具有合法的诉讼主体资格，光上公司主张原告主体不适格，理由不成立，不予支持。涉案房产的拍卖成交价款为40467703.50元，光上公司已以保证金的形式支付原告500万元，还依据竞买协议向烟台拍卖行支付了20467703.50元。鉴于涉案房产已由原告交付给光上公司并过户至光上公司名下，原告要求光上公司支付剩余的1500万元成交价款，光上公司亦同意向原告直接支付，应予以允准。原告与光上公司均认可双方于2012年5月7日签订的房屋买卖合同是为了办理过户手续，且涉案房产系于2012年6月14日交付给光上公司，故光上公司自2012年6月15日起按照同期银行贷款利率支付1500万元成交价款的利息为宜。原告超出部分的请求，不予支持。烟台拍卖行收到光上公司的20467703.50元成交价款后未支付给原告，现原告要求烟台拍卖行支付该部分成交价款，理由正当，应予支持。委托拍卖合同并未约定烟台拍卖行向原告支付拍卖成交价款的义务，原告系于2014年1月22日向法院提交追加被告申请书，要求烟台拍卖行支付其收到的20467703.50元成交价款，故烟台拍卖行应自2014年1月22日原告向其主张权利之日起按照同期银行贷款利率支付20467703.50元成交价款的利息。烟台拍卖行主张应从该部分成交价款中扣留拍卖佣金及500万元的保证金，与委托拍卖合同及竞买协议的约定不符，且缺乏证据和依据，不予支持。关于光上公司主张的损失，（一）光上公司主张拍卖成交确认书的面积为12929.77平方米，其接收房屋后经单方委托测绘房产实际面积与该面积相差699平方米，故要求赔偿该部分面积的价格损失及为测量实际房产面积花费的测绘费。现涉案房产已过户至光上公司名下，过户后的房屋所有权证登记建筑面积为12929.77平方米，与拍卖成交确认书的面积相符，光上公司依据单方委托的测绘报告，主张其实际接收的房屋面积与房屋所有权证登记面积不符而要求原告赔偿，理由不当，不予支持。（二）因涉案房产过户前的土地用途登记为住宅、商业服务业，过户后的登记地类（用途）为公寓、商服用地，故光上公司要求原告赔偿土地用途发生变更所造成的损失。烟台拍卖行在拍卖前已向光上公司出示了涉案房产合法有效的国有土地使用证和房屋所有权证，拍卖成交后原告与光上公司签订了国有土地使用权转让合同，并共同到国土资源局申请办理了土地使用权过户手续，申办材料中均载明土地用途为公寓、商服，光上公司对此是明知的且未提出异议。虽然过户前后登记的土地用途文字表述有所变更，但涉案房产的设计、规划用途在过户前后均为非住宅，没有发生变化，过户前后土地使用权的使用年限也无变化，光上公司没有证据证实涉案土地的用途确实发生了变化以及土地用途文字表述发生变更的原因或过错在于原告，故对于光上公司请求的该项损失，不予支持。（三）光上公司主张其无权实际使用或拆除涉案房产地下室安装的500工程供暖设施，该地下室存在权利瑕疵，而原告拍卖时恶意隐瞒，故要求原告按照拍卖单价及地下室面积赔偿损失。原告与烟台拍卖行签订的委托拍卖合同书附件二《拍卖标的物告知书》中载明涉案房产水、电、暖等公用设施未接入市政管网，地下室安装有500取暖工程设备，且原告不承担瑕疵担保责任。烟台拍卖行提交的《拍卖标的物告知书》复印件亦载有上述内容，虽然光上公司不认可烟台拍卖行提交的《拍卖标的物告知书》复印件，也否认烟台拍卖行告知过上述内容，但认可现场察看涉案房产时500工程供暖设施已存在。综合上述事实，在涉案房产拍卖之前，原告已向烟台拍卖行告知了地下室的瑕疵，并明示不承担瑕疵担保责任，光上公司虽不认可烟台拍卖行向其告知过地下室的瑕疵，但知道地下室有500工程供暖设施，现以其误认为相关设施是为涉案房产供暖为由要求原告赔偿损失，没有事实及法律依据，不予支持。（四）光上公司要求原告赔偿因涉案房产水、电、暖未与市政管网连通所造成的水电施工费用损失及暖气配套费损失的问题，如前所述，原告已在拍卖之前向烟台拍卖行告知了涉案房产水、电、暖等公用设施未接入市政管网，光上公司否认烟台拍卖行向其告知过相关内容，请求原告赔偿由此造成的损失没有依据，亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、第五十一条、第五十二条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、被告烟台光上置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台福丰年实业开发有限公司拍卖成交价款15000000元，并自2012年6月15日起至判决生效之日止，按照同期银行贷款利率支付利息；二、被告山东烟台拍卖行有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台福丰年实业开发有限公司拍卖成交价款20467703.50元，并自2014年1月22日起至判决生效之日止，按照同期银行贷款利率支付利息；三、驳回被告烟台光上置业有限公司的反诉请求。如果被告烟台光上置业有限公司、被告山东烟台拍卖行有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219139元，由被告烟台光上置业有限公司负担92678.26元，被告山东烟台拍卖行有限责任公司负担126460.74元；财产保全费5000元，由被告烟台光上置业有限公司负担；反诉费95616元，由被告烟台光上置业有限公司负担。上诉人光上公司不服原审判决提出上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。一、没有证据证明被上诉人福丰年公司及上诉人烟台拍卖行已经告知上诉人光上公司涉案房产的权利瑕疵及隐蔽瑕疵，原审判决仅依据上诉人光上公司已经观看标的物，就认定上诉人光上公司明知涉案房产存在的隐蔽瑕疵及权利瑕疵，证据不足。上诉人烟台拍卖行提交的《拍卖标的物告知书》系复印件，上诉人光上公司并不认可；上诉人光上公司虽然知道地下室有500工程供暖设施，但上诉人光上公司并不知道该500工程供暖设施导致地下室存在重大瑕疵。瑕疵包括质量瑕疵和权利瑕疵，而权利瑕疵和部分质量瑕疵仅凭现场观看，上诉人光上公司无法发现。上诉人光上公司在接收涉案房产后对涉案房产进行装修改造时，才得知上诉人光上公司无权使用、收益、处分所购得地下室的设施及地下室。退一步讲，即使委托人在拍卖前明示不承担瑕疵担保责任，但依据相关法律规定，适用前述约定必须坚持明示、详细、具体、公正的原则，否则不能免除被上诉人福丰年公司的责任。二、被上诉人福丰年公司向上诉人光上公司实际交付使用的房屋面积与《拍卖成交确认书》约定的面积不符，房屋所有权证登记的建筑面积只是房屋备案登记的面积，并不代表被上诉人福丰年公司向上诉人光上公司实际交付使用的房屋面积。三、拍卖前，上诉人烟台拍卖行未告知上诉人光上公司涉案房产水电暖等公用设施未接入市政管网。涉案房产已办理出房产证，依据相关部门规章规定，被上诉人福丰年公司在办理房产证之前，水电暖设施应当能够正常使用，才能达到验收标准，继而办理房产证。因此，被上诉人福丰年公司应当赔偿上诉人光上公司的损失。四、涉案房产过户前土地用途登记为住宅、商业服务业，过户后登记地类（用途）为公寓、商服用地，被上诉人福丰年公司应承担土地用途的变更给上诉人光上公司造成的损失。五、上诉人光上公司已经明确告知上诉人烟台拍卖行涉案房产存在重大瑕疵，基于被上诉人福丰年公司与上诉人烟台拍卖行之间的委托关系，上诉人光上公司不应支付被上诉人福丰年公司利息。被上诉人福丰年公司对上诉人光上公司的上诉答辩称：一、涉案土地用途未变更。1、原审法院前往烟台市国土资源局进行过调查，地籍科姜副科长表示土地用途未发生变化。2、根据《委托拍卖合同书》、拍卖特别声明的约定，在房地产过户方面被上诉人福丰年公司承担的是配合义务。二、上诉人光上公司主张房产面积短少，没有证据支持，应以房产证记载的面积为准。三、《委托拍卖合同书》、《拍卖标的物告知书》、《竞买协议》、《房屋买卖合同》等多份证据均证明被上诉人福丰年公司已经披露了相关瑕疵，上诉人光上公司对此明知。根据《中华人民共和国拍卖法》第61条规定，被上诉人福丰年公司不承担瑕疵担保责任。四、上诉人光上公司关于利息计算的上诉理由不能成立。上诉人烟台拍卖行对上诉人光上公司的上诉未作答辩。上诉人烟台拍卖行不服原审判决提出上诉称，请求撤销原判第二项，驳回被上诉人福丰年公司对上诉人烟台拍卖行的诉讼请求。一、原审法院认定法律关系错误，被上诉人福丰年公司将上诉人烟台拍卖行和上诉人光上公司列为共同被告没有法律依据。拍卖成交后，三方的拍卖合同关系成立。三方的义务分别为：上诉人光上公司在拍卖成交后四个月内向上诉人烟台拍卖行支付全部拍卖成交款，上诉人烟台拍卖行在成交后四个月内将收到的拍卖成交款全部支付给被上诉人福丰年公司，被上诉人福丰年公司在收到全部成交款后五日内将标的物交付给上诉人光上公司并办理相关手续。2012年5月7日，在上诉人烟台拍卖行不知情的情况下，上诉人光上公司与被上诉人福丰年公司签订《房屋买卖合同》并办理了房屋过户手续。根据合同相对性原则，被上诉人福丰年公司只能单独起诉上诉人光上公司或单独起诉上诉人烟台拍卖行，原审法院将上诉人光上公司、烟台拍卖行列为共同被告错误。二、原审审判程序违法。原审经过三次庭审，且已经辩论终结。被上诉人福丰年公司曾明确表示不追加上诉人烟台拍卖行为本案的被告，但2014年1月22日，被上诉人福丰年公司向原审法院申请追加上诉人烟台拍卖行为原审被告，得到原审法院准许，程序违法。三、即使上诉人烟台拍卖行应承担向被上诉人福丰年公司支付款项的义务，也应当扣除500万元。根据《委托拍卖合同书》、《拍卖规则》的约定，如果上诉人光上公司没有在四个月内支付全部成交款，则视为违约，《拍卖成交确认书》自动失效，其保证金不予退还。上诉人光上公司在拍卖成交后的四个月内并未向上诉人烟台拍卖行支付过款项，视为上诉人光上公司放弃成交，且上诉人光上公司与被上诉人福丰年公司私下签订《房屋买卖合同》，上诉人烟台拍卖行应当扣除500万元并有权追究上诉人光上公司与被上诉人福丰年公司的违约责任。四、根据《委托拍卖合同书》第十二条第二款的约定，因买受人未按时付清全款的，委托人不追究拍卖人责任，所以拍卖人无过错，不应当承担利息和诉讼费用。被上诉人福丰年公司对上诉人烟台拍卖行的上诉答辩称，本案事实清楚，判令上诉人烟台拍卖行向被上诉人福丰年公司支付成交价款于法有据。一、原审法院从未要求追加上诉人烟台拍卖行为被告而被上诉人福丰年公司不同意。二、上诉人烟台拍卖行主张代收的拍卖款项不用向任何人支付，显然不能成立，因为根据《委托拍卖合同书》第六条的约定，被上诉人福丰年公司是在上诉人光上公司不支付成交价款的情况下，不向上诉人烟台拍卖行主张违约责任，而并非是已经代收的款项不需要支付给被上诉人福丰年公司。三、本案三方当事人的诉讼标的是共同的，都是拍卖合同关系，属于民诉法第52条规定的共同诉讼。四、被上诉人福丰年公司之所以在2014年1月申请追加上诉人烟台拍卖行为本案被告，是依据2013年12月10日庭审中新查明的事实。上诉人光上公司对上诉人烟台拍卖行的上诉答辩称，上诉人光上公司对上诉人烟台拍卖行并没有违约行为，其在四个月内未支付全部成交款，完全是因为涉案房产存在重大瑕疵，上诉人光上公司对余款的支付享有履行抗辩权。上诉人光上公司也已经向上诉人烟台拍卖行发送了《关于支付拍卖成交款前需解决有关问题的函》。被上诉人福丰年公司与上诉人光上公司签订的《房屋买卖合同》，仅是被上诉人福丰年公司放弃1500万元余款、认可涉案房产瑕疵后，依照拍卖程序过户涉案房产的行为。本案二审查明：二审中，上诉人烟台拍卖行提交有刘建华签字的《山东烟台拍卖行2011年8月23日拍卖会拍卖规则》复印件一份，其第十二条约定：“买受人未在规定的时间内付清全部成交价款和佣金的，视买受人违约并放弃成交，《拍卖成交确认书》自行失效，其保证金不予退还------”上诉人光上公司质证称，该证据为复印件，也没有加盖其印章，不予认可。被上诉人福丰年公司质证称，该证据为复印件，且其不是签署方，对真实性不予认可。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，综合双方诉辩意见，并结合相关证据和事实，二审中双方当事人有四个争议焦点，现分述如下：一、原审审理程序是否违法。原审法院依据被上诉人福丰年公司的申请将上诉人烟台拍卖行追加为原审被告后，再行开庭进行了审理，保障了上诉人烟台拍卖行的诉讼权利。被上诉人福丰年公司虽然诉求上诉人光上公司、烟台拍卖行分别支付房产拍卖款，但本案事实的查清需上诉人光上公司、烟台拍卖行的共同参与，且本案与基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的情形并无二致，原审法院将被上诉人福丰年公司对上诉人光上公司、烟台拍卖行的诉讼在一案中予以合并审理没有侵害上诉人烟台拍卖行的诉讼权利。故原审根据被上诉人福丰年公司的申请追加上诉人烟台拍卖行参加诉讼，符合民事诉讼法的规定，上诉人烟台拍卖行关于原审审理程序违法的上诉理由于法无据，本院不予支持。二、上诉人光上公司是否应向被上诉人福丰年公司支付利息。本案中，上诉人光上公司同意直接向被上诉人福丰年公司支付剩余的1500万元房产拍卖款，系当事人对自己权利的处分，不违反法律法规的禁止性规定，应当予以准许。上诉人光上公司主张其于2011年12月15日向上诉人烟台拍卖行送达了《关于支付拍卖成交款前需要解决有关问题的函》，该函指出涉案房产存有重大瑕疵，要求上诉人烟台拍卖行尽快解决。然而在该函件所指出的问题并未解决的情况下，上诉人光上公司于2011年12月15日后陆续向上诉人烟台拍卖行支付了20467703.50元房产拍卖款，并与被上诉人福丰年公司于2012年5月9日办理了房产过户、2012年6月14日办理了房产交接手续。上诉人光上公司的上述行为视为其放弃了相应的支付履行抗辩。在此情形下，原审法院综合本案案情，认定上诉人光上公司应当于2012年6月14日之前承担付清全部房产拍卖款的义务，但上诉人光上公司并未按时支付，应当承担逾期付款造成损失的责任。因此，原审判令上诉人光上公司自2012年6月15日起按照同期银行贷款利率支付1500万元成交款的利息并无不当。三、上诉人光上公司诉请被上诉人福丰年公司赔偿其经济损失有无事实及法律依据。上诉人光上公司诉请被上诉人福丰年公司赔偿其经济损失的理由有四：1、被上诉人福丰年公司交付的房产面积与拍卖成交的面积不符；2、涉案房产土地用途发生了变更；3、涉案房产水电暖未接通市政管网；4、涉案房产地下室存在权利瑕疵。关于交付房产面积的问题。上诉人烟台拍卖行已告知上诉人光上公司涉案房产实际拍卖面积为12846.89平方米，权属登记面积为12929.77平方米，差额系因附属楼北过道82.88平方米未作为公摊面积分摊导致。涉案房产已经变更登记至上诉人光上公司名下，房屋所有权证登记面积为12929.77平方米，上诉人光上公司也实际接受了涉案房产，其已经对12929.77平方米的涉案房产享有物权，被上诉人福丰年公司已经履行了房产交付的义务。上诉人光上公司主张被上诉人福丰年公司实际交付的面积为12147.89平方米（12261.19平方米-113.3平方米）与拍卖成交确认的面积12846.89平方米不符，差额为699平方米，并提交单方委托制作的测绘报告欲予以证实。但上诉人光上公司未提交证据证明涉案测绘报告的制作人山东岩土勘测设计研究院是否具有勘测房产面积的相应资质条件，可以进行房产面积测算。对上诉人光上公司单方委托制作的测绘报告，本院不予采信。因此，上诉人光上公司主张被上诉人福丰年公司少交付699平方米的房产，请求被上诉人福丰年公司予以赔偿，证据不足。关于土地用途变更的问题。涉案房产土地使用权的变更登记系由被上诉人福丰年公司与上诉人光上公司一同办理，办理土地使用权变更登记所签订的《国有土地使用权转让合同》、《土地登记申请书》均载明土地用途为公寓、商服，对此，上诉人光上公司未提供证据证明其提出了异议，故上诉人光上公司主张被上诉人福丰年公司应当赔偿土地用途变更给其造成的损失没有依据。关于水电暖未接入市政管网和地下室权利瑕疵的问题。水电暖未接入市政管网及涉案房产地下室存在权利瑕疵，均属于拍卖标的瑕疵的范畴。《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”根据上述法律规定，负有向上诉人光上公司说明涉案房产瑕疵义务的主体是上诉人烟台拍卖行。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿------”因此，上诉人光上公司主张被上诉人福丰年公司及上诉人烟台拍卖行没有证据证明已经告知其涉案房产的瑕疵而向被上诉人福丰年公司提出反诉，要求被上诉人福丰年公司赔偿其损失无法律依据，应当驳回其诉讼请求。原审判决驳回上诉人光上公司的反诉请求，并无不当，但其驳回反诉请求的理由错误。上诉人光上公司可依法另行主张权利。四、被上诉人福丰年公司诉请上诉人烟台拍卖行支付20467703.50元及相应利息有无事实及法律依据。《委托拍卖合同书》约定：“五、拍卖人应要求竞买人交纳保证金，保证金数额为500万元人民币。此竞买保证金在拍卖成交后即刻转为买受人定金。拍卖人应将此定金于成交当日全额转至委托人所指定的账户。六、拍卖标的物经拍卖成交后，拍卖人应负责向买受人催交拍卖所得款项。此款在成交当日起4个月内最多可分4次将全额汇入委托人指定的银行账户。”由上可知，上诉人光上公司交纳的500万元保证金为竞买保证金，该500万元保证金已经转为买受人定金，上诉人烟台拍卖行也已经将该500万元保证金交付给了被上诉人福丰年公司，20467703.50元系上诉人光上公司交付的房产拍卖款，按照《委托拍卖合同书》第六条的约定亦应支付给被上诉人福丰年公司。上诉人烟台拍卖行在拍卖成交的四个月后陆续接收了上诉人光上公司支付的20467703.50元房产拍卖款，上诉人光上公司与被上诉人福丰年公司也已经按照拍卖约定交接了房产，故拍卖行为合法有效。因此，上诉人烟台拍卖行主张上诉人光上公司逾期付款已经视为放弃成交，其有权扣除500万元保证金的上诉理由不能成立。上诉人烟台拍卖行在收到20467703.50元房产拍卖款后，未根据《委托拍卖合同书》约定，将该款交付给被上诉人福丰年公司应承担相应的违约责任。因此，原审判决上诉人烟台拍卖行自被上诉人福丰年公司向法院对其主张权利之日起按同期银行贷款利率支付20467703.50元房产拍卖款利息，并无不当。综上，上诉人光上公司、烟台拍卖行的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，可以予以维持，但引用法律存有瑕疵，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314755元，由上诉人烟台光上置业有限公司负担190000元，由上诉人山东烟台拍卖行有限责任公司负担124755元。本判决为终审判决。审 判 长  岳彩林代理审判员  张 磊代理审判员  秦炳辉二〇一五年二月五日书 记 员  王晓燕