安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）亳民一终字第00554号上诉人（原审被告）：沈中华，男，1969年4月9日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托代理人：修中锋，安徽谯城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒙城县渔业公司，住所地安徽省蒙城县。负责人：王继新，该公司经理。委托代理人：戴超杰，蒙城县农业委员会工作人员。委托代理人：刘刚，安徽神州行律师事务所律师。上诉人沈中华与被上诉人蒙城县渔业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2014）蒙民一初字第02381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人沈中华及委托代理人修中锋、被上诉人蒙城县渔业公司的委托代理人戴超杰、刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1999年1月6日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《门面房屋租赁合同》一份，双方约定甲方有门面房一处出租给乙方使用经营。砖瓦结构房屋四间，四至界限为：东至蒙涡路，西至该门面房后墙，南至甲方大门，北至二中操场，无附属物；租赁期限三十年，自合同签订之日始至满三十年止，年租金4200元；于1999年1月6日交房，于每年年底前一次性付清当年租金。甲方在合同期满凭票据无条件支付乙方所垫付的房屋修缮费、改建费、政府主管部门征收的税、费及利息（利息从乙方付出费用之日起按同期银行贷款利息计息），租赁期间不得变更、解除本合同或出售该房屋。合同期满乙方把所垫付费用的发票交予甲方；把所承租的房屋交还甲方。1999年3月28日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》一份，甲方将房屋及场地一处出租给乙方使用，房屋坐落：蒙城县化肥厂厂北，蒙涡路西，蒙城第二中学操场南，甲方院内；场地四至界限：东至蒙涡路门面房屋后墙，西至鱼塘塘边，南至化肥厂房屋北墙，北至甲方院内东西路，东西长110米，南北宽30米，使用面积3300平方米；砖瓦结构房屋7间，无附属物，租赁期限30年，自合同签字之日始至满30年止。租金每年3000元，于每年3月28日前一次性付清当年租金，交房时间为1999年3月28日。甲方承担应上缴的场地收益金、房屋管理税、费及其他摊派。甲方在合同期满凭票据无条件支付乙方所垫付的房屋修缮费、扩建房屋费及因扩建费相关费（办准建证、主管部门征收的税、费等）、新增公共设施（修下水道、路、水电、建厕所等）费等。合同期满乙方把所垫付费用票据交予甲方；把所承租的房屋交还甲方。1999年4月6日，双方签订《门面房屋租赁合同》补充协议一份，约定：一、乙方所垫付门面房屋的修缮费、改建费、政府主管部门征收的税、费从门面房屋当年的租金中冲抵或甲方一次性现金支付乙方。冲抵租金如超额，超额部分甲方一次性现金支付乙方。如甲方款未到位要给予乙方欠款手续并按同期银行贷款利息计息。二、原乙方使用的两间仓库，仍属乙方使用经营，仓库坐落：院内东西路南，一栋房屋从东至西第二、三间。同日，双方又签订《房屋及场地租赁合同》补充协议一份，约定：一、乙方所垫付房屋的修缮费、扩建房屋及扩建房屋相关费（办准建证、主管部门征收的税、费等）、新增公共设施（修下水道、路、水电、建厕所等）费等，从门面房屋当年的租金中冲抵或甲方一次性现金支付乙方。冲抵租金如超额，超额部分甲方一次性现金支付乙方。如甲方款未到位要给予乙方欠款手续并按同期银行贷款利息计息。二、根据乙方经营需要甲方同意门岗室一间由乙方使用经营。门岗室坐落：渔业公司大门南，二层楼房一层。2003年10月20日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《房屋及场地租赁合同》、《门面房屋租赁合同》补充协议，约定：一、甲方为还公司外欠账于2002年12月13日占用了位于蒙涡路西徐洪友门面房屋北，沈玉山门面房屋南边的四间门面房屋后五米场地，场地南北长四间门面房屋长，东西宽五米。甲方的行为侵害了乙方的利益。按照甲、乙双方在1999年3月28日签订的《房屋及场地租赁合同》第十条第八款的约定，甲方的行为违约，按照第十三条的约定，甲方要赔偿乙方合同期限内全部租金的五倍以上违约金。经双方协商达成如下协议：1、甲方免去乙方2003年12月30日以前未缴给甲方的《房屋及场地租赁合同》、《门面房屋租赁合同》约定的租金。2、从2004年1月1日起，甲乙双方于1999年3月28日签订的《房屋及场地租赁合同》每年租金2000元整；1999年1月6日签订的《门面房屋租赁合同》每年租金3000元整，合计每年乙方共交给甲方租金5000元整。二、该协议签订后，四间门面房屋后的五米场地乙方退还给甲方。三、其他条款仍按双方1999年3月28日签订的《房屋及场地租赁合同》及补充协议，1999年1月6日签订的《门面房屋租赁合同》及补充协议执行。原告于1999年7月15日给被告出具凭证一份，载明：“渔业公司收到沈中华门面房￥3511.6元维修费发票一张，公司外欠，利息按照合同书执行。”同日，又出具凭证一份，载明：“渔业公司收到沈中华发票￥1778元没付钱，公司外欠账”。1999年8月1日，原告给被告出具凭证一份，载明：“渔业公司收到沈中华发票一张￥6800元房屋租赁手续费”。2001年4月7日出具凭证一份载明：“接水管、工料费、主管道费￥1980元”。2005年12月27日，原告给被告出具借条一份载明：“今借沈中华人民币壹仟元整，公司发工资用（￥1000元）”。2006年12月29日，原告给被告出具条据一份，载明：“今借沈中华人民币壹仟元整（￥1000元），公司发工资用”。2007年12月26日，原告给被告出具条据一份，载明：“今借沈中华人民币壹仟元整（￥1000元），公司发工资用”。2008年12月30日，原告给被告出具条据一份，载明：“今借沈中华人民币叁仟元整（￥3000元），单位用于发工资”。2011年10月20日，原告给被告出具证明一份载明：“兹证明沈中华每年工资贰仟元整，2004年发给沈中华伍佰元生活费，欠壹仟伍佰元整，2005年-2008年四年工资捌仟元未发，合计玖千伍佰元整（￥9500元整），情况属实，特此证明”。2014年6月9日，原告给被告出具证明一份，表明沈中华于2002年上半年，向原告要求结算租赁房屋的维修费、整场地费等费用以及原告欠被告的钱来冲抵租赁费，因冲抵租赁费后，原告还要付钱给沈中华，到时原告没钱结算，经协商，沈中华租赁费暂时没收，等原告有钱再进行结算；2005年-2008年，沈中华每年都要求结算租赁费，因原告没钱没有结算，租赁费没有收，沈中华四年工资也没有发，又向沈中华借钱发放别的工作人员的工资和维持公司日常开支。2009年起每年年终沈中华都催着原告结算，因原告没有钱，一直没有和沈中华结算。从2009年到2013年两处租赁费每年5000元被告均于当年付清。另查明：原、被告于1999年签订两份租赁合同及补充协议时，原告的法定代表人是沈玉山，系被告父亲，其在租赁合同及补充协议上均签字并加盖了原告印章。2002年12月23日原审法院作出（2002）蒙法执字第418-2号民事裁定书，将被告租赁的场地中的39.9平方米的土地使用权拍卖给祝永强所有。1999年被告将租赁场地中的两个鱼塘垫土填平，2001年左右的时间，被告在租赁的场地里加盖了12间砖瓦结构的房屋，用于出租。2006年左右的时间，被告将租赁的场地中的一块空地租赁给二中作为停放自行车场，每年租金10000元，于2013年租金调整为每年12000元。被告租赁的7间房屋及加盖的12间房屋，现每间每年租金为1200元，被告租赁的门岗室于2009年改建成门面，租金每年递增分别为，2000元、5000元、9000元、10000元、12000元。4间门面房被告于2006年左右转租，每间每年租金递增分别为1800元，2000元，5000元，2012年为12000元每间。原审法院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。从原、被告双方签订两份租赁合同约定原告于合同期满支付被告房屋修缮费、改建费、扩建费及补充协议约定用当年房屋租赁费冲抵房屋修缮费、改建费，不足部分原告给被告出具欠条并计算利息的约定，可以看出双方对于合同履行过程中原告会出现欠被告房屋修缮费、改建费是确定的、明知的。在合同履行不到半年的时间原告就根据被告出具的维修费发票给被告出具欠房屋修缮费、改建费的票据共计12089.6元，导致当年租金不足以偿还被告款。两份补充协议又约定原告的两间仓库和门岗室一间由被告无偿使用，在被告租赁的3300平方米场地中的39.9平方米的土地使用权被原审法院拍卖的情况下，双方约定原告免去被告2003年12月30日以前未缴给原告的租金，并且从2004年1月1日起，两处每年租金调整为共计5000元整，从而导致在2009年以前原告不仅未能收取原告任何租金反而现在还欠被告款不能清偿。而被告却把租赁的四间门面房、七间砖瓦结构房屋、两间仓库、一间门岗、在租赁的场地上加盖的十二间房屋及场地进行转租获取远超出合同约定的租金。原告现承认与被告存在恶意串通，损害集体利益的行为，且原、被告所签订的两份租赁合同及三份补充协议确实损害了集体的利益，该民事行为应为无效民事行为，被告应返还原告租赁合同所涉及的房屋及土地使用权。对于被告垫平鱼塘及加盖十二间房屋的费用，双方可另行解决。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二（款）、第五十八条之规定，判决：一、原告蒙城县渔业公司与被告沈中华签订的门面房房屋租赁合同、房屋及场地租赁合同（包括《门面房房屋租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》及三份补充协议）无效；二、被告沈中华于判决生效之日起六十日内返还原告蒙城县渔业公司四间门面房（四至界限为：东至蒙涡路，西至该门面房后墙，南至蒙城县渔业公司大门，北至二中操场）、七间砖瓦结构房屋（房屋坐落：蒙城县渔业公司院内东西路南，一栋房屋从东至西第四至第十一间）、两间仓库（仓库坐落：蒙城县渔业公司院内东西路南，一栋房屋从东至西第二、三间）、一间门岗（门岗室坐落：渔业公司大门南，二层楼房一层）、3260.1平方米的土地使用权（场地四至界限：东至蒙涡路门面房屋后墙，西至鱼塘塘边，南至原化肥厂房屋北墙，北至蒙城县渔业公司院内东西路）。案件受理费80元，由被告沈中华负担。沈中华上诉请求：依法撤销安徽省蒙城县人民法院（2014）蒙民一初字第02381号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。具体理由：一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误。一审法院支持被上诉人的诉讼请求主要依据是认定了原审原告和原审被告的租赁行为，系恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的无效民事行为，原审原告和原审被告之间的租赁事宜是根据市场情况，经公司集体研究租赁给沈中华的。沈中华所垫付的房屋修缮费、改建费、扩建费等费用应冲抵房屋租金。原审原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。蒙城县渔业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由与客观事实不符，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。沈中华二审提供证据：1、原审卷宗100页的问话笔录，证明上诉人提供的票据三性均应予以认定；2、证人章某、段某的证言，证人证明沈中华与两证人的租赁合同都是与蒙城县渔业公司签订的，都经过公证。蒙城县渔业公司二审提供证据：控告状两份，证明沈玉山任蒙城县渔业公司经理期间签订合同侵害了广大渔民的利益。蒙城县渔业公司质证意见：对沈中华举证的证据1有异议，不能达到其证明目的，证据2与本案不具有关联性。沈中华质证意见：控告状系复印件不予质证。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：1999年1月至4月间，蒙城县渔业公司与沈中华签订门面房房屋租赁合同、房屋及场地租赁合同及两份补充协议，约定沈中华租赁蒙城县渔业公司的门面房四间、砖瓦房七间、仓库两间、门岗一间及面积3300平方米的场地，租金共计7200元。双方于2003年10月20日签订补充协议，沈中华退还蒙城县渔业公司四间门面房屋后的五米场地，租金调整为5000元，并免去2003年12月30日之前沈中华的租金。现沈中华租赁的门岗和四间门面房已转租，每间每年租金为12000元，沈中华租赁的七间砖瓦房和加盖的十二间房屋转租租金为每间每年1200元，2006年沈中华将租赁的一块空地转租给二中，现每年租金为12000元。沈中华转租收取的租金已远超双方约定的租金。2009年之前沈中华向蒙城县渔业公司提供房屋维修和公共设施修缮等费用的发票，蒙城县渔业公司以单位没有资金为由，至今未与沈中华结算，2009年之前蒙城县渔业公司未收取沈中华的租金。综上，蒙城县渔业公司与沈中华签订的租赁合同及补充协议损害了集体的利益，原审判决该民事行为无效，并无不当，本院予以维持。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由沈中华负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 斌审 判 员  罗 胜代理审判员  范荣鑫二〇一五年七月二十四日书 记 员  张 影附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。----