上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第433号原告上海绿源房地产开发有限公司。法定代表人吴梓源。委托代理人赵轶，上海市建纬律师事务所律师。被告彭文政。委托代理人王兴田，盐山县法律援助中心律师。第三人东亚银行(中国)有限公司上海分行。法定代表人张艳。委托代理人况皓，上海汉商律师事务所律师。委托代理人常志刚，上海汉商律师事务所律师。原告上海绿源房地产开发有限公司(以下简称绿源公司)诉被告彭文政、第三人东亚银行(中国)有限公司上海分行(以下简称东亚银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，后本案转入普通程序，依法组成合议庭进行审理。原告绿源公司之委托代理人赵轶、第三人东亚银行之委托代理人况皓到庭参加了诉讼，被告彭文政经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海绿源房地产开发有限公司诉称，原、被告于2013年8月23日就上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)1550万元，其中2013年8月23日前应支付首付款465万元，2013年10月31日前应支付贷款部分1085万元。而后被告于2013年9月2日支付了首付款465万元，并自行联系了贷款银行。被告与第三人东亚银行于2014年6月23日签订了《房地产抵押贷款合同》，东亚银行仅同意贷款1000万元，为配合东亚银行的贷款手续，原告为被告办理了小产证，同日一并办理了抵押权证。杨浦交易中心于2014年7月4日出具了权利人为被告的小产证，以及权利人为东亚银行的抵押权证，但东亚银行未能按照贷款合同约定发放贷款。被告于2014年12月支付了20万元房款，以补足贷款减少部分85万元，尚余差额65万元，被告累计支付给原告485万元。原告于2014年12月31日查询后发现该房屋已经被河北省沧州市中级人民法院查封、被河北省沧州市运河区人民法院轮候查封，据悉上述两项司法限制的涉案金额约为4000万元。原告遂与东亚银行征询放款情况，东亚银行表示拒绝放贷，故原告诉至本院：1、判令解除原、被告关于国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》；2、请求判令将国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复至原告名下，并判令被告配合办理产权变更登记手续；3、判令被告支付原告违约金310万元；4、本案诉讼费及诉讼保全费由被告承担。审理中，原告绿源公司撤销第2、3项诉讼请求。被告彭文政辩称，不同意解除涉案房屋买卖合同。原、被告之间的房屋买卖交易已经完成，已经办理完房屋产权变更手续；买卖时明确付款方式为首付和贷款，尽管东亚银行没有放款，但是原告延期协助被告办理小产权证，是原告先违约；原告想要单方解除合同，需要有书面通知；双方约定的违约金日万分之五明显过高，且原告违约在先，被告支付房款时，原告都接受了，说明原告对于实际履行期限的变更已经接受，在原告起诉之前原告还接受了被告支付的20万元，所以原告对于被告逾期支付房款是认可的。如果法院支持原告诉讼请求，要求原告返还被告支付的房款及利息。第三人东亚银行(中国)有限公司上海分行述称，原告依照买卖合同的约定行使解除权，第三人并不是买卖合同当事人；原告陈述第三人没有按约放款不是事实，第三人没有放款的原因，是因为放款的条件一直没有达成，根据贷款合同约定，被告彭文政须在东亚银行办理21万元的存单质押合同，但被告直至2014年8月29日才完成办理该存单质押，而2014年8月13日系争房屋已经被司法查封，系彭文政违约。对于原告的诉讼请求不发表意见，第三人将等待本案判决后，决定如何处理与被告之间的抵押贷款关系。经审理查明：2013年8月23日，绿源公司(甲方)与彭文政(乙方)签订《上海市商品房出售合同》约定，乙方向甲方购买国晓路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，总房价款15,500,000元。(第五条)乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天，甲方有权单方面解除本合同。(第十二条)甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起15日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的20%计算。(第十九条)甲、乙双方商定，2013年9月7日前，由甲方向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。(第二十一条)按本合同约定，甲、乙双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。(附件一)付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款。乙方于2013年8月23日与甲方签约，并付首付房款计4,650,000元；2013年10月31日前应支付房款计人民币10,850,000元。(补充条款一)二、对合同主文第四、五、六条的补充：1、乙方付款义务也适用于乙方采用按揭贷款的付款方式；2、乙方申请住房按揭贷款时有关规定：(1)若因乙方不符合银行贷款条件而导致不能办理贷款的，或者如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额(无论何种原因)，应由乙方在本合同附件一约定的付款期限前将剩余房款一次性向甲方付清。(2)乙方应积极办理银行按揭贷款，包括但不限于本合同签署当日向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料；按照银行指定时间和地点签署借款合同及有关手续办理，并承担相关费用等。(3)因乙方未按时还贷，致使甲方因承担担保责任而代为偿还的，乙方在收到甲方还贷通知后15日内仍未偿还的，甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方赔偿总房价款的20%及代垫费用。在乙方履行完合同终止手续后，甲方将剩余房款退还乙方。如已付房款不足赔偿甲方实际损失，甲方有权追索；(4)乙方在接到甲方办理房地产权证通知后仍迟延申办，从而引致甲方为乙方贷款而设立的任何形式的担保无法解除的，乙方须支付总房价款20%违约金；3、乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的2年内行使单方解除权。十八、本合同第十九条所列各时间期限和交易节点日期，均需以乙方按时、足额支付购房款为前提。如乙方迟延付款，包括贷款部分，则甲方除有权追究乙方违约责任外，第十九条所列各项日期相应顺延。二十、本合同主文及其附件与本补充条款有不一致的，以补充条款为准。2013年7月15日，被告彭文政向原告绿源公司支付500,000元；2013年8月23日，被告彭文政向原告绿源公司支付4,150,000元。2014年6月23日，被告彭文政(作为借款人)与第三人东亚银行(作为贷款人)签订《房地产抵押贷款合同》约定，下列条件全部具备，借款人方可提款：2.1借款人将本合同项下的贷款用于购买一手或二手商品房的，已向贷款人提供了符合规定的购房合同并已向贷款人出示其已按购房款一定比例支付首期款项的发票或收据。……2.2借款人已签署并向贷款人提交贷款申请文件。借款人同意将抵押房地产抵押予贷款人，借款人、保证人已与贷款人签订了本合同。2.3本合同项下抵押房地产已办妥抵押登记手续，房地产抵押登记相关证明已提交贷款人，抵押物的权属证明文件/预购商品房预告登记证明(若已获颁发)正本已交贷款人查验、复印件已提交贷款人；或，有关抵押房地产在抵押登记机关的抵押登记程序已获得贷款人的认可或已办理了抵押预告登记。2.4借款人已在贷款人或东亚银行(中国)有限公司其他分/支行处开立还款专用账户并向开户行提交了直接付款授权书(由借款人另行签署)。2.5借款人已向贷款人结清本合同项下贷款发放前应由其承担的费用。……2.7借款人之配偶或其他共有人已同意以本合同所述抵押房地产用于本合同项下的抵押担保。经配偶或其他共有人签署的相关书面承诺文件已提交贷款人。借款人无配偶的，则应提交《无配偶声明书》。2.8贷款人所合理要求的其他条件。2.9本章提款条件的设立，并不代表贷款人有义务在上列条件具备后必须放款；同时，贷款人对未具备全部提款条件的放款，也不构成贷款人的履约瑕疵。全部提款条件具备后、贷款发放前，如因贷款人必须遵守国家调控政策、监管部门对贷款人的监管要求及其他非因贷款人原因致使贷款人无法发放本合同项下贷款的，贷款人有权暂缓或停止发放贷款或解除本合同，借款人对此无任何异议。附件六其他约定事项：1、借款人同意将金额为贰拾壹万元整的人民币定期存单存放在开立于贷款人处的定存账户内，质押予贷款人，作为还款保证金，直至贷款还清。2、若借款人在贷款期限内出现未按时还款或抵押物二押等违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，且借款人应向贷款人支付金额为21万元的违约金。同日，被告彭文政与第三人东亚银行签订《存单质押合同》，约定为保证借款人按时清偿其在贷款合同项下的贷款债务，出质人将金额为贰拾壹万元整的人民币定期存单存放在开立于质权人处的定存账户内，质押予质权人，作为借款人在贷款额度项下所发生的所有欠款的质押担保。2014年8月29日，东亚银行出具《存单质押交易凭条》，账户名称彭文政，金额为210,000元。2014年9月5日，东亚银行出具《存单解除质押交易凭条》，账户名称彭文政，金额为210,000元。审理中，东亚银行陈述未向彭文政发放过贷款，目前也不具备放款条件。2014年12月19日，被告彭文政向原告绿源公司支付100,000元；2014年12月26日，被告彭文政向原告绿源公司支付100,000元。另查，被告彭文政于2014年7月4日登记为国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，第三人东亚银行于同日在上述房屋上设定债权数额为10,000,000元的抵押权，并取得上海市房地产登记证明。2014年8月13日，系争房屋被河北省沧州市中级人民法院司法查封；2014年9月26日，系争房屋被河北省沧州市运河区人民法院司法查封；2015年1月21日，系争房屋被上海市杨浦区人民法院司法查封。以上事实由原告提供的上海市商品房出售合同、网上银行电子回单、电子汇划收款回单、收据、发票、签购单、房地产抵押贷款合同、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿，第三人提交的房地产抵押贷款合同、上海市房地产登记证明、存单质押合同、存单质押及存单解除质押交易凭条及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订合同约定，被告未按约定的时间付款超过60日的，原告可以解除合同。系争房屋出售总房价款为15,500,000元，被告彭文政先后共支付4,850,000元，在银行未向原告绿源公司支付贷款的情况下，未按合同约定补足房款，故现原告绿源公司主张解除合同，符合合同约定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告上海绿源房地产开发有限公司与被告彭文政就上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年8月23日签订的《上海市商品房出售合同》解除。本案案件受理费人民币111,800元、诉讼保全费人民币5,000元，均由被告彭文政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼代理审判员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇一五年七月八日书 记 员  季 宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。