吉林省吉林市丰满区人民法院 民 事 判 决 书  (2018)吉0211民初608号 原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。 负责人：潘立峰，地区管理中心总监。 委托诉讼代理人：**刚，男，法律顾问。 委托诉讼代理人：程小娟，女，公司职员。 被告：王英华，女，满族，1983年5月4日生，无职业，住吉林省吉林市丰满区。 原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）诉被告王英华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人**刚、程小娟，被告王英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决王英华立即支付2014年1月至2018年12月期间物业费合计9588元；2.判决王英华支付违约金400元；以上两项诉讼请求合计金额9988元；3.王英华承担诉讼费用。事实与理由：王英华为xxxx室业主。中海物业公司为王英华提供物业服务。王英华拖欠2014年1月至2018年12月期间物业费至今。中海物业公司多次催要未果，故起诉至法院。 王英华辩称，1.业主和物业是雇佣关系，主人和服务人员的关系。业主按时缴纳物业费的时候，服务人员没有履行维修义务。业主没有享受到应有的维修权利，是物业违约在先。所以业主拒绝履行支付物业费的义务。物业服务人员既不想服务，又想收费，要求无理，请法院支持要求维修的合理诉求。2.窗户玻璃透气，冬天漏风，老人岁数大了，风湿一年比一年严重；夏天一下雨，屋里就发河，雨水顺着窗台往下流，窗台下面的大白都泡掉起皮、裂纹。由于常年漏风漏雨，发潮窗边已经长毛。从入住至今多次求助物业，一直未果。维保期内找各种理由推托，推拖至质保期外，声称过了质保期没有维修义务，实属不作为的狡辩。物业深知业主维保期内多次要求维修是事实，是自身原因导致业主不缴纳物业费，所在拖欠物业费期间，更换了部分透气玻璃。3.安全的不到保障。老人和闺女下楼，突遇电梯坠梯。电梯从28楼疯狂坠至2楼，被困电梯半个多小时，紧急呼叫无响应，老人吓出了心脏病，当时已不能独立行走。由于事发突然，老人情况严重，其女儿只顾老人安危，当时没有取证。事隔四个月，物业公司以拖欠物业费为由提起诉讼，物业公司拒不承认坠梯事故。我们去物业要求查看电梯维修记录，物业人员以更换了维保单位，联系不上坠梯时的维保单位为由，拒绝提供维修时的一切信息，以开会为由离开。至于物业是否真的更换了维保单位，物业没有在园区或电梯公示更换维保单位，业主不知情。基于以上坠梯、漏风漏雨等原因给业主造成更方面的伤害，要求物业公司免除2018年以前未缴纳的物业费，十日内履行维修义务，诉讼费由物业公司自行承担。 本院经审理查明：2014年3月10日，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司签订《中海•紫御东郡BD区前期物业服务合同》，选聘中海物业公司对中海•紫御东郡BD区提供前期物业管理服务事宜。合同约定：物业服务费标准为住宅1.35元/月/平方米，物业服务费按年交纳，业主应在每年12月30日前履行交纳次年的全部服务费用。业主未能按时足额交纳的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2014年1月日起至2014年12月31日止。2015年双方又续签了《中海•紫御东郡BD区前期物业服务合同》，合同期限自2015年1月日起至2015年12月31日止。后由于中海物业公司因中海•紫御东郡小区暂未成立业主委员会，2016年，由吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会（以下简称江滨社区）代表全体业主与中海物业公司签订物业服务合同，合同约定：中海物业公司为中海•紫御东郡BD区提供物业服务，收费标准为高层住宅1.3元/月/平方米。物业服务费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2016年1月1日起至2017年11月31日止。合同期满前三个月，江滨社区没有将续聘或解聘中海物业公司的意见通知中海物业公司且没有选聘新的物业服务企业，中海物业公司继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续到江滨社区代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。至判决时，中海物业公司仍为中海•紫御东郡BD区提供物业服务。王英华是xxxx室的业主，房屋建筑面积为122.93平方米，拖欠2014年1月至今的物业费未付。 认定上述事实的证据有：进户承诺书、前期物业服务合同、物业服务合同、部分物业服务工作记录、照片等。 本院认为，案涉的前期物业服务合同、物业服务合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。根据该物业服务合同约定，合同期满前三个月，江滨社区没有将续聘或解聘中海物业公司的意见通知中海物业公司且没有选聘新的物业服务企业，中海物业公司继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续到江滨社区代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。至判决时，中海物业公司仍为中海紫御东郡BD区提供物业服务。中海物业公司已提供了物业管理服务，王英华作为业主，理应按合同约定及时交纳物业费。关于王英华抗辩的窗户漏风漏雨问题，属于房屋质量问题，在质保期内应向开发商主张权利，对属于开发商的保修范围的项目，应由开发商予以维修。质保期满后，对于房屋专有部分的维修应由房屋专有部分的所有权人即业主自行维修。王英华将上述问题完全归责于物业公司，并以此为由拒绝交纳物业费，缺少事实与法律依据，本院不予支持。王英华提出的电梯坠楼问题，未提供相关证据予以证实。如有相关权利主张，可另行依法主张权利。故中海物业公司要求王英华交纳物业费的诉讼请求应予支持。但鉴于本案物业服务合同到期后未续签，而至判决时中海物业公司仍在为中海紫御东郡BD区提供物业服务，故王英华应给付中海物业公司2014年1月至2018年5月期间的物业服务费。中海物业公司主张按照1.3元/月/平方米，属对自身权利的处分，且王英华无异议，本院予以确认。则上述期间的物业服务费为1.3元/月/平方米×122.93平方米×53个月=8469.88元。双方就物业服务质量存在争议的情况下，王英华并非无故恶意拖欠物业费，故对中海物业公司主张的违约滞纳金，本院不予支持。 同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理服务正常运转的前提条件。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十一条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王英华于本判决生效之日起五日内给付中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司2014年1月至2018年5月的物业服务费8469.88元； 二、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由王英华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 武 洋 二〇一八年五月三十一日 书记员 徐士博