江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0684民初2728号 原告：南通瑞海网络科技有限公司，住所地江苏省海门市人民中路408号。 法定代表人：陈峰，董事长。 委托诉讼代理人：张振龙，海门市包场镇法律服务所法律工作者。 被告：王福全，男，1970年4月19日生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：俞陈琴，江苏海萌律师事务所律师。 原告南通瑞海网络科技有限公司与被告王福全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南通瑞海网络科技有限公司（以下简称瑞海公司）的委托诉讼代理人张振龙、被告王福全及其委托诉讼代理人俞陈琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞海公司向本院提出诉讼请求：要求解除与被告的房屋租赁合同，被告腾出位于海门市的房屋，并支付2016年1月1日起至实际腾房之日止的租金及逾期交付房租滞纳金。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2015年5月1日至2015年12月31日止的租金及相应滞纳金。事实和理由：2013年2月25日，案外人海门市金天企业集团有限公司（以下简称海门金天公司）与被告王福全签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁海门金天公司位于海门市海门街道人民中路408号房屋（除北一楼厕所北隔壁一间、展厅及展厅办公室和交车间、北二楼外）及内场地，年租金为60万元。从2016年5月1日起年租金每年递增3%，不含税。逾期交付租金的，以逾期总额的5%按日加收滞纳金。海门金天公司按约将房屋交付被告，被告将部分房屋转租给了案外人。后海门金天公司变更名称为南通市金天企业集团有限公司（以下简称南通金天公司）。2014年11月14日双方订立补充协议一份，变更了租赁范围，原汽车维修车间、内场地不再租赁给被告，其他不变；变更了租金及结算方式，年租金变更为25万元，其他不变。2016年9月23日，南通金天公司与被告订立了补充协议一份，双方一致同意解除2013年2月25日订立的租赁合同及2014年11月14日签订的补充协议，被告承诺于2016年12月30日之前腾空房屋，如逾期腾交房屋，则按原合同约定继续支付租金。南通金天公司将位于海门市海门街道人民中路408号房屋及土地作为股权投入瑞海公司，后南通金天公司将瑞海公司股权全部转让给陈峰、徐巍，并出具说明，将位于海门市对租赁合同的处分权归属瑞海公司。被告租金仅支付至2015年4月30日，之后租金未支付。故原告诉讼来院，望判如所请。 被告王福全辩称：1、原告主体不适格，被告是与金天公司签订的房屋租赁合同；2、被告经过金天公司的同意，将部分房屋转租给了案外人郁伟雄、俞高英等人，转租合同有效，目前房屋租赁合同不应解除。即便解除合同，腾房义务在于案外人；3、原告无权向被告主张2015年5月1日至2015年12月31日止的租金及违约金；4、原告主张的违约金标准过高，要求法院调整。 原告围绕诉讼请求提交了相关证据，被告围绕其抗辩提交了相应证据。对双方提交的证据及当事人的当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月25日，案外人海门金天公司与被告王福全签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告租赁金天公司位于海门市海门街道人民中路408号房屋（除北一楼厕所北隔壁一间、展厅及展厅办公室和交车间、北二楼外）及内场地，年租金为60万元。从2016年5月1日起年租金每年递增3%，不含税。同时约定逾期交付租金的，以逾期总额的5%按日加收滞纳金。海门金天公司按约将房屋交付与被告，被告经海门金天公司同意，将承租房屋分别转租给了案外人俞高英、杜才英及郁伟雄。2013年12月2日，海门金天公司变更企业名称为南通金天企业集团有限公司（以下简称南通金天公司）。2014年11月14日南通金天公司与被告订立《补充协议》一份，变更了租赁范围，原汽车维修车间、内场地不再租赁给被告，其他不变；变更了租金及结算方式，年租金变更为25万元，其他不变。2016年9月23日，南通金天公司与被告订立了《补充协议》一份，双方一致同意解除2013年2月25日订立的《房屋租赁合同》及2014年11月14日签订的《补充协议》，被告承诺于2016年12月30日之前腾空房屋，逾期腾交房屋，则被告按原合同约定继续支付租金。被告仅支付租金至2015年4月30日，之后租金未支付。 2016年1月15日，南通金天公司将位于海门市海门街道人民中路408号房屋及土地作为实物投资，投入设立原告瑞海公司。2016年2月26日，位于海门市土地转移登记至原告瑞海公司名下。2016年3月11日，南通金天公司将持有的原告瑞海公司的股权转让给案外人陈峰、徐巍。2017年1月25日，南通金天公司出具证明，确认位于海门市对租赁合同的处分权归属瑞海公司。 审理过程中，因本案案涉租赁物涉及合法转租，故本院依法通知次承租人俞高英、杜才英、郁伟雄以及郁伟雄的合伙人顾耀健、陈灵华、陆飞等人到庭参加诉讼。本院依法征求了到庭次承租人俞高英及陈灵华、陆飞等人的意见，俞高英等人均明确表示不愿意代被告王福全支付欠付的租金和违约金以抗辩原告的合同解除权。被告王福全因次承租人俞高英、杜才英拖欠其租金，而向本院提起诉讼，本院依法作出（2016）苏0684民初4841号民事判决，判决被告王福全与次承租人俞高英、杜才英之间的转租合同继续履行。被告王福全因次承租人郁伟雄拖欠其租金，而向本院提起诉讼，本院依法作出（2017）苏0684民初3240号民事判决，因部分当事人不服该判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，目前该案仍在二审审理期间。 经本院释明后，原告仍主张仅要求处理与被告之间的租赁合同关系，对于涉及次承租人的转租合同关系，不要求在本案中一并处理，待与被告之间的租赁关系处理完毕后，如需要次承租人履行腾房义务，原告再与次承租人协商或者通过另行诉讼解决。 审理中，原、被告一致确认，被告现实际承租的租赁物范围为海门市（建筑面积784.55平方米）和408号内1号房附房（建筑面积约200多平方米）及408号内1号房西侧场地（场地面积约300多平方米）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、被告是否应腾出案涉租赁房屋并支付租金；3、被告应支付的租金及违约金的具体数额？ 关于第一个争议焦点：原告的主体是否适格？ 本院认为，原告在本案中的主体适格。理由如下：案涉《房屋租赁合同》系海门金天公司与被告签订。2013年12月2日，海门金天公司变更企业名称为南通金天公司。2016年1月15日，南通金天公司将位于海门市海门街道人民中路408号房屋及土地作为实物投资，投入设立原告瑞海公司。2016年2月26日，位于海门市土地转移登记至原告瑞海公司名下。2016年3月11日，南通金天公司将持有的原告瑞海公司的股权转让给案外人陈峰、徐巍。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，继受取得原出租人的权利和义务。故在2016年2月26日，案涉租赁房屋转移登记至原告名下时，被告与南通金天公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的权利和义务已由原告继受，故原告有权以出租人的身份向被告主张权利，原告的主体适格。 关于第二个争议焦点：被告是否应腾出案涉租赁房屋并支付租金？ 被告与南通金天公司于2016年9月23日签订了《补充协议》，双方一致同意解除2013年2月25日订立的《房屋租赁合同》及2014年11月14日签订的《补充协议》，被告承诺于2016年12月30日之前腾空房屋，逾期腾交房屋，则被告按原合同约定继续支付租金。 而如前所述，案涉租赁房屋已于2016年2月26日转移登记至原告瑞海公司名下，南通金天公司已于2016年3月11日将持有的原告瑞海公司的股权转让给案外人陈峰、徐巍。故在2016年2月26日后，南通金天公司已不再享有原租赁合同的权利与义务，故南通金天公司与被告于2016年9月23日签订的《补充协议》对本案的原、被告之间不产生解除租赁合同关系的法律效力。 根据南通金天公司与被告于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》第十一条第3款约定，拖欠租金累计达壹个月的出租方可终止合同并收回房屋。原、被告都认可，被告在2015年5月1日之后的租金未给付，故被告的行为已符合合同约定解除的条件，原告要求与被告解除合同并要求被告返还房屋的请求，本院予以支持。 关于第三个争议焦点：被告应支付的租金及违约金的具体数额？ 原告主张在南通金天公司转让股权时，将案涉房屋的权利一并转让给了原告，故原告有权收取自2015年5月1日起的租金。因被告逾期交付租金，故应按合同约定以逾期总额的5%按日加收违约金。被告辩称，根据买卖不破租赁的原则，原告在取得案涉房屋的产权后，才有权收取租金，故2015年5月1日至2015年12月31日的租金，不应由原告收取。同时，合同约定的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。 本院认为，原告并不是南通金天公司与被告签订的房屋租赁合同的相对方，其仅是在2016年2月26日取得案涉租赁物的所有权后，继受取得了被告与南通金天公司之间的房屋租赁合同的权利和义务，形成了新的租赁合同关系。在案涉租赁物的所有权转移之前已发生的租金属于南通金天公司，在设立原告瑞海公司时，南通金天公司未将债权转让给原告瑞海公司，可由南通金天公司另行主张，故原告无权主张要求被告支付2015年5月1日起至2015年12月31日止的租金。被告对原告收取2016年1月1日起的租金不持异议，故本院予以认可。审理过程中，双方一致同意按年租金20万元的标准计算未付租金，本院予以认定。根据南通金天公司与被告于2013年2月25日签订的房屋租赁合同第十六条的规定，乙方逾期交付租金的，以逾期总额的5%按日加收违约金。被告认为该违约金条款约定的标准过高，应予以调整。按该违约金条款的标准计算，年利率为1800%，显然过高，故本院酌情调整为自应付租金之日起至实际给付之日止，以未付租金的总额为基数，按年利率24%的标准计算。 综上所述，本院认为，合法的租赁关系受法律保护，被告与案外人南通金天公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律的规定，为有效合同，双方应遵照执行。案外人南通金天公司公司依约交付了房屋、土地及相关附属设施，被告未能依约交付租金，属违约行为，应承担违约责任。原告于2016年2月26日取得案涉租赁物的所有权，故其继受取得了被告与案外人签订的房屋租赁合同及补充协议的权利与义务。被告应向原告支付租金及违约金。原合同中约定的违约金计算标准过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、解除原告南通瑞海网络科技有限公司从案外人海门市金天企业集团有限公司处继受取得的与被告王福全于2013年2月25日订立的《房屋租赁合同》及原告南通瑞海网络科技有限公司从案外人南通市金天企业集团有限公司处继受取得的与被告王福全于2014年11月14日签订的《补充协议》； 二、被告王福全于本判决生效之日起十日内，支付原告南通瑞海网络科技有限公司房屋租金（自2016年1月1日起至实际腾房之日止，按20万元每年的标准计算）并支付违约金（以未付租金总额为基数，自2016年1月1日起至实际支付之日止，按年利率24%的标准计算）； 三、被告王福全于本判决生效之日起十五日内，腾空位于海门市（建筑面积784.55平方米）和408号内1号房附房（建筑面积约200多平方米）及408号内1号房西侧场地（场地面积约300多平方米）并返还给原告南通瑞海网络科技有限公司； 四、驳回原告南通瑞海网络科技有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11060元，申请保全费4020元，合计15080元，由被告王福全负担10700元，其余由原告南通瑞海网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11060元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  潘雄博 人民陪审员  李春娟 人民陪审员  邢 莘 二〇一八年五月二十三日 法官助理王赟 书记员袁嘉璐