西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2014）碑民初字第03049号原告：赵佩君，女，1960年9月12日出生，汉族。委托代理人：刘婷，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：郝艳妮，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陕西今朝房地产开发有限公司，住所地：西安市西大街贡院门9号都府大厦9007室。法定代表人：潘益姣，执行董事兼总经理。被告：陕西云锦置业发展有限公司，住所地：西安市碑林区乐居南路47号秦晋大厦8楼812室。法定代表人：宫亚飞，执行董事兼总经理。原告赵佩君诉被告陕西今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、陕西云锦置业发展有限公司（以下简称云锦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵佩君及其委托代理人刘婷、郝艳妮到庭参加诉讼，被告今朝公司、被告云锦公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告赵佩君诉称：2011年3月2日，被告今朝公司与被告云锦公司签订商品房买卖合同，购买了被告云锦公司开发的西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201-10202号商铺。2011年3月，今朝公司公开出售其购买的商铺，并在其售楼处悬挂有关云锦苑综合楼的五证。原告在向云锦公司了解情况，查看双方签订的《商品房买卖合同》，证实云锦公司与今朝公司确实存在上述商铺买卖关系之后，原告与今朝公司签订《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》（编号：1079942），购买西安市碑林区咸宁西路36号云锦苑综合楼二层二层2-16号商铺（建筑面积：15.22平方米）。合同约定：有效期为2011年3月19日至2012年3月19日；合同届满一年，今朝公司负责给赵佩君办理产权登记手续。若违约，需向赵佩君支付按合同实际交纳金额10%的退房违约金和12%的合同违约金。合同签订当日，原告按合同约定向今朝公司支付了全部房款298014元。今朝公司持原告已付的房款向云锦公司交付购房款。之后，原告多次要求今朝公司交房，今朝公司均以云锦公司未向其交房为由，未能向原告交房。原告向西安市住房保障和房屋管理局相关部门了解到云锦公司在2011年将本案所涉房产的一部分又重复卖予第三人，其余房产现被法院查封，云锦公司的上述行为系造成今朝公司不能向原告如期履行交房义务，无法为原告办理产权登记的直接原因，给原告造成了重大财产损失。云锦公司在明知房屋不能交付的情况下，与今朝公司恶意仲裁，并达成和解协议，约定交房时间，其真实目的是为了拖延或避免向众多商户承担责任。二被告上述行为，系恶意串通、损害原告合法利益的行为，云锦公司对此应对原告的第1项诉请与今朝公司承担共同责任。另外，原告与今朝公司于2012年6月6日，又签订了《商铺返租协议》，该协议约定：原告将从今朝公司处购买的商铺，返租给今朝公司，租期为2011年3月18日至2014年3月17日。租金第一年为29801.4元，第二、三年为35761.68元／年。第二、三年按季度支付，被告今朝公司应在每季度次月10个工作日内将上季度租金通过转账的形式交付于原告。如逾期支付租金，逾期部分按日利息1‰计息。今朝公司支付了首年租金，但至今仍未支付2014年后三个季度的租金的租金26821.26元。原告多次催要，今朝公司均以逃避的方式不予支付。今朝公司的行为已严重违反合同约定，导致原告无法实现签订合同目的。故要求：1、依法判令被告今朝公司退还房款298014元，支付退房违约金29801.4元，合同违约金合同违约金35761.68元，合计363577.08元；2、判令二被告对第一项诉讼请求共同向原告承担责任；3、判令被告今朝公司支付房租26821.26元，截止2014年8月5日的延时违约金7536.77元，合计共34358.03元；4、由二被告承担本��的诉讼费。被告今朝公司未出庭答辩。被告云锦公司未出庭答辩。经审理查明：2011年3月2日，今朝公司与云锦公司签订《商品房买卖合同》，由今朝公司购买云锦公司开发的西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201、10202号商铺，总面积1512.39平方米，总价款24954435.00元，今朝公司将其分割成数十个商铺销售给其他人，并全额收取商铺买受人的房款，今朝公司利用该部分已收取的房款，向云锦公司共支付房款930万。2011年3月19日，原告与被告今朝公司签订今朝·古今文化商城《商铺认购合同》（编号：1079942），购买西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合楼二层2-16号商铺（建筑面积：15.22平方米），该商铺面积包含在今朝公司与云锦公司的合同范围内。该合同约定：合同有效期为2011年3月19日至2012年3月19日；合同届满一年，甲方（今朝公司）负责给乙方（赵佩君）���理产权登记手续。合同届满一年时，若甲方商铺未取得验收合格证，无法为乙方办理产权登记手续，甲方需无条件退还乙方所交纳的全部款项，并应支付乙方所实际交纳款项的10%作为违约补偿。任何一方违约，需向对方按合同实际交纳金额的12%支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于2011年4月9日向今朝公司支付了全部房款298014元。原告与今朝公司于2012年6月6日签订《商铺返租协议》。协议主要约定：原告将从今朝公司处购买的商铺，返租给今朝公司；租期自2011年3月18日起至2014年3月17日止。租金第一年为29801.4元，第二、三年为35761.68元／年，第二、三年按季度支付，被告今朝公司应在每季度次月10个工作日内将上季度租金通过转账的形式交付于原告。如逾期支付，逾期部分按日利息1‰计息。今朝公司向原告支付了首年的租金，剩余2014年后三个季度的租金26821.26元未予支付。经原告申请，本院向西安市住房保障和房屋管理局查询，西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺已于2011年办理备案手续，备案编号为Y11001632，买受人姓名为案外人何孟辉；西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201号商铺于2013年11月被西安市中级人民法院查封，查封文书编号为（2013）西执民字第00367号及00368号。上述事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、原告提交的《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》、房款收据及《商铺返租协议》、《放弃仲裁条款协议书》等附卷佐证。本院认为，原告与被告今朝公司签订的《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。被告今朝公司未按合同约定履行办理产权登记手续，也未能交付房屋，构成违约，应依法承担相应的民事违约责任。《商品房销售管理办法》第10条规定：房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。而被告云锦公司对其西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺存在“一房二卖”之情形，被告云锦公司实际已无法再履行与被告今朝公司合同约定的房屋交付及网签义务。2014年1月7日，被告云锦公司在明知云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺已经卖予何孟辉并办理备案登记，10201号商铺已被法院查封，其实际已无法履行与被告今朝公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，仍与被告今朝公司签订和解协议，约定继续履行《商品房买卖合同》，并约定房屋交付时间、付款时间等。被告今朝公司为避免向数十户商户承担退还房款的责任，在经济情况严重恶化，不具备实际付款能力的情况下，仍然与被告云锦公司签订和解协议约定继续付款的行为，严重损害了原告的合法利益，故应当由被告今朝公司向原告返还其已收取的款项，由被告云锦公司承担连带清偿责任。对违约金部分，原告与被告今朝公司在合同中对相应比例有明确约定，该约定系双方真实意思表示，且该比例尚属合理范围，故应由被告今朝公司承担。另，原告与被告今朝公司签订的《商铺返租协议》系双方真实意思表示，故对租金及违约金的约定亦属合法有效，应由被告今朝公司支付。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵佩君返还房款298014元。二、被告陕西云锦置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵佩君违约金65563.08元。四、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵佩君支付租金26821.26元、逾期付款违约金7536.77元（截止2014年8月5日）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7513元，由被告陕西今朝房地产开发有限公司负担4000元，由被告陕西云锦置业发展有限公司负担3513元（此款原告已预交，二被告于付上款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王英俊审 判 员  张晓洁人民陪审员  唐金琳二〇一五年二月二日书 记 员  彭 佩