福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初3823号 原告：胡青泉，男，1988年10月4日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 原告：蔡丽思，女，1989年6月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 两原告的共同委托诉讼代理人：赖文森，福建协志律师事务所律师。 被告：庄伟庆，男，1984年8月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：郑丽丽，女，1984年10月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：朱志龙、颜玮，福建闽岚律师事务所律师、实习律师。 原告胡青泉、蔡丽思与被告庄伟庆、郑丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院根据胡青泉诉前保全的申请，依法裁定查封庄伟庆名下财产。原告胡青泉、蔡丽思的委托诉讼代理人赖文森，被告郑丽丽及其委托诉讼代理人朱志龙、颜玮到庭参加诉讼，被告庄伟庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡青泉、蔡丽思向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行于2015年12月13日签订的《房屋买卖协议》，立即协助其办理相关的不动产权属登记，将址于晋江市的房屋过户至胡青泉、蔡丽思名下；2.被告支付因迟延履行的违约金45500元（自2017年10月31日起至实际办理产权过户登记之日止，以购房款65万元为基数，按每日0.05%计算，暂计至2018年3月20日，共140天）。事实与理由：双方在晋江玛超房地产经纪有限公司的居间服务下，庄伟庆将址于晋江市梅青区域选房安置选房号24号的房产与原告达成了买卖合意。之后，双方于2015年12月13日由胡青泉与庄伟庆作为双方的代表共同签订《房屋买卖协议》一份，双方明确约定购房款为65万元，同时对付款期限、交房、过户时间及违约责任进行明确约定。合同签订后，原告按约定支付给被告定金及购房款共计15万元，并在选房时与庄伟庆共同选定取得址于晋江市房产。取得房屋后，原告再支付给被告购房款7万元，并为该房屋缴交了天然气开户费及物业费、水电周转金、清运费、共同维修金、装修押金等费用。然而，被告在将房屋钥匙交付给原告后，却拒不协助原告办理产权登记过户手续。本案诉争房屋应认定为庄伟庆个人所有，庄伟庆在中介居间下与原告签订协议是自愿，并没有胁迫或强迫行为，庄伟庆对其个人财产有处分权，根据诚实信用原则，本案诉争房屋买卖合同应认定为有效；即使郑丽丽享有产权，也不影响合同的成立，原告支付的款项是支付至郑丽丽名下的银行账户，郑丽丽对本案房屋款项是知情的，且庄伟庆、郑丽丽多次配合原告进行选房，均与王素铅有在场并将房屋交付给原告，被告向原告收取了7万元款项用于支付应缴纳的增值税，在这期间，王素铅、郑丽丽并未提出任何异议。房屋交付之后，原告也缴纳了相应的水电费、燃气费，该点也证明庄伟庆是同意出售，其他共有人也不持有异议。原告按照合同支付相应的款项，原告无任何违约行为，被告应按照合同继续履行合同义务。 郑丽丽辩称：1.涉案房屋系祖产拆迁所得，系其婆婆案外人王素铅与郑丽丽、庄伟庆共同所有，为了在拆迁安置时方便签约及王素铅过世后省去继承纠纷，故庄伟庆办理拆迁手续。合同的抬头甲方注明了庄伟庆和王素铅也证明庄伟庆已经告知其房屋共有人的身份信息，但本案的房屋买卖协议并没有郑丽丽和王素铅的签名，根据房屋的不可分割性，合同未生效。因继承法与婚姻法调整的法律关系不同，本案诉争房屋也不是原告主张的庄伟庆父亲出资登记在个人名下的情况，因合同未生效，原告要求继续履行的基础自始不存在，且合同第11条约定双方均有解除权，根据庄伟庆的举证，其已经向原告在合同中的记载地址发出解除通知；2.若法院认为合同生效，因庄伟庆未征得共有人的同意，郑丽丽和王素铅均未确认。3.郑丽丽和王素铅未在合同上签名不是合同的一方，原告无权要求承担违约责任，原告明知郑丽丽和王素铅是共有人，在签订合同的两年内未要求郑丽丽和王素铅补签，导致其在办理产权证时才被庄伟庆房屋已经转让，原告对此也有过错。原告在第一次庭审确认庄伟庆有向其告知房屋是王素铅所赠与，但历时两年，原告从未向王素铅求证赠与事实的真实性或要求王素铅对合同补签加以追认，故诉争合同若要有相应的效力也仅对庄伟庆本人根据继承享有的房屋份额有效，但不是对整个房屋有效。假设本合同已经生效，也因为庄伟庆已经发出解除通知而解除，原告同样不存在要求继续履行的权利。 庄伟庆书面辩称：1.其因为公司资金需要出售房屋，为了减少阻力，没有告诉其母亲王素铅和郑丽丽。房产证出来后说要郑丽丽签字，其要求郑丽丽去签字，但郑丽丽不愿意。原告要求过户，其无法做到。郑丽丽是因为没有其他地方住所以不卖也是情有可原；2.原告提供的银行有一张是郑丽丽的，这张卡一直是庄伟庆在用，其提供的银行流水可以证明收到原告的钱后都转到别的地方，郑丽丽对本案买卖不知情；3.事实上，原告也知道诉争房屋是王素铅、庄伟庆和郑丽丽共有的，原告2年内都没有征得共有人追认，对房屋无法过户也存在过错。其在2017年年底就通过中介与原告协商很久，原告不同意。 审理中，到庭当事人对以下事实无争议，本院依法予以确认。1.胡青泉两次通过银行转账转至郑丽丽的银行账户15万元，蔡丽思支付了7万元给庄伟庆（支付情况是其中5万元是通过银行转账，2万元是通过银行ATM机转入庄伟庆账户）；2.诉争房屋于2017年10月31日办理了权属登记，证号为（2017）晋江市不动产权第0044337号。 到庭当事人争议的焦点为：1.本案诉争房屋的权属人的认定；2.诉争房屋买卖协议是否生效；3.胡青泉、蔡丽思的主张是否应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。胡青泉、蔡丽思提供如下证据：1.户籍证明两份、晋江市民政局婚姻登记中心证明一份；2.房屋买卖协议一份；3.收条三份；4.银行流水一份5.安置协议书（Ⅱ）、不动产登记申请表、增值税普通发票、转移涉证明、拆迁安置情况表各一份；6.不动产登记证一份；7.收费通知单、管道天然气供气协议、天然气使用安全须知、住宅小区供用水合同各一份；8.晋江市梅岭组团改建工程安置房财产继承分割协议书一份；9.晋江市梅岭组团改建工程安置房继承具结保证书一份；10.晋江市梅岭组团改建工程安置协议书（Ⅰ）一份。庄伟庆提供如下证据：11.快递单复印件和解除合同通知书复印件各一份；12.郑丽丽名下的银行卡流水复印件一份；13.庄伟庆的民生银行流水一份；14.庄伟庆与原告的手机信息截图一份。郑丽丽未提供证据。 本院认为，庄伟庆未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1能够证明庄伟庆与郑丽丽的身份关系；证据2、3、4能够证明相关当事人签订房屋买卖协议及支付相关款项等事实；证据5、6、8、9、10能够证明因拆迁获得补偿等事实；证据7能够证明相应的事实；证据11、13因庄伟庆未提供证据原件，且原告不予认可，其证明力本院不予认定。 关于争议焦点1。本案中，从本案诉争的安置协议书等证据可以体现，本案诉争房屋系来源于拆迁安置补偿。庄伟庆于2015年12月23日因财产继承分割与晋江市国土资源局签订协议编号为05030950085AM安置协议书（Ⅱ），选取坐落于晋江市梅岭组团改建工程梅龙小区户号12幢1303室。对此，本院认为，虽然该房屋为庄伟庆因财产继承分割且依其与晋江市国土资源局签订安置协议书（Ⅱ）选取，因庄伟庆与郑丽丽系夫妻关系且结合庄伟庆与郑丽丽对诉争房屋属于夫妻共同财产的陈述，可以认定诉争房屋在转让于胡青泉、蔡丽思前为庄伟庆、郑丽丽夫妻共同财产。 关于争议焦点2。本院认为，郑丽丽虽未签订诉争房屋买卖协议，但是结合本案合同的约定与签订及购房款的支付情况以及诉争房屋已交付的事实等情况，可以确信胡青泉、蔡丽思主张郑丽丽对于房屋买卖及支付情况知情的事实的存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在，胡青泉与庄伟庆签订房屋买卖协议的行为系其与郑丽丽的共同意思表示。在此认定的基础上，郑丽丽关于协议未生效的主张本院不予支持。至于协议上列有案外人王素铅姓名的情况，结合前述争议焦点的认定，因王素铅已非诉争房屋的权属人，故该情况并未影响合同效力的认定与履行。 关于争议焦点3。本院认为，胡青泉与庄伟庆签订的《房屋买卖协议》未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，依法受法律保护。双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。庄伟庆、郑丽丽未履行合同约定义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，胡青泉、蔡丽思有关庄伟庆、郑丽丽应继续履行合同、协助办理产权登记的主张本院予以支持。胡青泉、蔡丽思有关违约金的主张，本院根据本案实际情况部分予以支持，庄伟庆、郑丽丽应于本判决生效之日起至实际协助办理产权登记之日止按照22万元的日万分之五支付胡青泉、蔡丽思违约金。 除无争议的事实外，本院另查明：胡青泉与蔡丽思系夫妻关系，庄伟庆与郑丽丽系夫妻关系。庄伟庆与胡清泉及案外人晋江玛雅房地产经纪有限责任公司于2015年12月13日签订《房屋买卖协议》。本案诉争房屋在转让于胡青泉、蔡丽思前为庄伟庆因财产继承分割且依其与晋江市国土资源局签订安置协议书（Ⅱ）选取，系庄伟庆、郑丽丽夫妻共同财产。郑丽丽对于庄伟庆房屋转让及购房款的支付等事项知情，胡青泉与庄伟庆签订房屋买卖协议的行为系其与郑丽丽的共同意思表示。胡青泉、蔡丽思于2018年3月21日向本院提出诉讼。 综上事实，本院认为，胡青泉、蔡丽思的相应主张于法有据，本院相应予以支持。胡青泉、蔡丽思、郑丽丽、庄伟庆其它缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。因本案购房款尚未支付完毕，胡青泉、蔡丽思也应基于诚信信用按照房屋买卖协议的约定履行支付购房款义务。庄伟庆经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告庄伟庆、郑丽丽应继续履行与胡清泉及案外人晋江玛雅房地产经纪有限责任公司于2015年12月13日签订的《房屋买卖协议》，应于本判决生效之日起十日内协助原告胡青泉、蔡丽思办理址于晋江市屋的过户登记手续； 二、被告庄伟庆、郑丽丽应自本判决生效之日起至实际协助办理产权登记之日止按照22万元的日万分之五支付原告胡青泉、蔡丽思违约金； 三、驳回原告胡青泉、蔡丽思的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费937.5元，因适用简易程序减半收取计468元，由被告庄伟庆、郑丽丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一八年五月三十一日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －9－