福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1308号 上诉人（原审被告）：陈土胜（又名陈景胜），男，1969年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区县。 被上诉人（原审原告）：戴天赐，男，1964年1月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：杨颖杰，福建安凯律师事务所律师。 上诉人陈土胜因与被上诉人戴天赐房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈土胜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回戴天赐的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案诉讼费由戴天赐承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定陈土胜与戴天赐签订的《店铺商铺租赁合同》2012年7月31日期满后的租赁关系为不定期租赁合同关系错误。该合同期满后，陈土胜与戴天赐续签了一份《商铺租赁合同》，租赁期为2012年8月1日至2016年7月31日，为固定期限合同。2.一审法院对戴天赐未能履行修缮涉讼租赁物的事实不予认定有失公允。二、因租赁物严重漏水和墙壁脱落，陈土胜自2016年1月后便未实际使用租赁物。根据陈土胜提交的新证据和戴天赐提交的录音证据可以证实，租赁物自2015年便存在严重漏水和墙壁脱落情况，陈土也多次要求戴天赐修缮，因戴天赐未能及时修缮，导致漏水情况更加严重，致使陈土胜无法继续正常使用租赁物，且自2016年1月底后，陈土胜就停止营业，未实际使用租赁物。三、一审法院判决陈土胜支付戴天赐自2016年1月起至返还租赁物止的租金，适用法律不当。1.在戴天然赐履行义务前，陈土胜有权拒绝支付租金。2.因戴天赐未履行修缮义务，导致陈土胜自2016年1月底便停止经营，未能继续使用租赁物，由此造成的损失应由戴天赐自行承担。陈土胜无需承担因戴天赐违约造成的扩大损失，即2016年2月后的租金。综上，一审法院未能查清案件全部事实，且适用法律不当，请求二审法院支持陈土胜的上诉请求。 戴天赐辩称，一、双方在2012年7月31日第一份租赁合同期满后确有又签订一份租赁合同，租赁期为2012年8月1日至2016年7月31日，第二份合同期满后，陈土胜继续使用租赁物，故双方的租赁关系为不定期租赁合同关系。二、陈土胜提出租赁物严重漏水和脱落，这与戴天赐无关，导致无法经营也是陈土胜自己的原因。综上，一审查明事实清楚，不存在适用法律不当，请求驳回上诉，维持原判。 戴天赐向一审法院起诉，请求判令：一、解除戴天赐与陈土胜之间的不定期租赁合同关系；二、陈土胜腾空并搬出丰泽区坪山路西侧碧水湾13号楼5店面，并将该店面返还给戴天赐；三、陈土胜向戴天赐支付自2016年1月起至实际腾空并搬出该店面的租金，每个月按7800元计算，前述款项扣除2016年1月已付租金2800元及押金7800元；四、本案的诉讼费用由陈土胜承担。 一审法院认定事实：戴天赐名下有址在丰泽区××路××号楼××号店面［产权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201321098］，2009年8月1日，戴天赐与陈土胜签订《店铺商铺租赁合同》一份，约定戴天赐将前述房产出租给陈土胜使用。合同第二条约定诉争房屋的租赁期限为2009年8月1日至2012年7月31日止；第四条约定每年租金为56400元，租金每月支付一次，并必须提前一个月时间交至出租方。合同第三条另约定合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。租赁期间届满，陈土胜仍然继续使用租赁店面，且每月按7800元陆续支付租金至2016年1月（该月仅支付租金2800元），嗣后分文未付。一审庭审中，戴天赐自认陈土胜支付押金7800元。 另查明，戴天赐于2017年6月22日委托律师向陈土胜就拖欠店铺租金及水电费、物业费事宜发出律师函，该函件于同年6月28日退回。 一审法院认为，戴天赐对诉争房屋具有合法产权，其与陈土胜签订的《店铺商铺租赁合同》合法有效，根据合同约定，陈土胜有按时交纳租金的义务，因租赁期间届满后，双方之间合意形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，因戴天赐委托律师寄出的律师函被退回，其无法证明其于诉讼前有通知陈土胜解除合同，故诉争合同解除的时间为本案诉讼材料送达给陈土胜之日即2017年10月15日。合同解除后，双方负有互相返还的义务，根据双方合同约定和法律规定，陈土胜应腾空诉争店面并于合理期限内返还给戴天赐，且应支付返还店面时尚拖欠的租金，而陈土胜支付的押金应在合同解除后退还，鉴于陈土胜尚需支付租金给戴天赐，可不予退还，直接从尚欠款项中予以抵扣为妥。综上，戴天赐的诉求合理合法，应予支持。陈土胜经合法传唤未到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告戴天赐与被告陈土胜于2009年8月1日签订的《店铺商铺租赁合同》于2017年10月15日解除；二、被告陈土胜应于本判决生效之日起三十日内将址在丰泽区丰泽区坪山路西侧碧水湾13号楼5店面腾空并交还给原告戴天赐；三、被告陈土胜应于本判决生效之日起三十日内支付原告戴天赐自2016年1月起至被告陈土胜返还前述房屋时止按每月7800元计算的租金（应扣除已付的租金2800元及押金7800元）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈土胜提供《商铺租赁合同》，戴天赐对其真实性不持异议，可以认定双方于《店铺商铺租赁合同》履行完毕另签订《商铺租赁合同》，租赁期为2012年8月1日至2016年7月31日，一审判决有关租赁期限的认定有误，予以纠正。陈土胜提供租赁店面门锁照片，但其不能证明拍照对象及拍照时间，不能证明戴天赐已收回租赁物。陈土胜另提供照片若干张，拟证明因租赁物严重漏水及墙壁脱落，使其不能经营，因陈土胜一审未到庭主张权利，二审不予处理，若因租赁物严重漏水及墙壁脱落造成陈土胜经营损失其可另行主张权利。戴天赐提交《缴费通知书》及《欠费通知书》，因其一审诉讼请求不包括物业管理费，对该两份证据，本院不予认定。一审认定的其他事实正确，本院予以认定。 本院认为，戴天赐与陈土胜签订的《店铺商铺租赁合同》和《商铺租赁合同》合法有效，根据合同约定，陈土胜有按时交纳租金的义务。因租赁期间届满后，双方之间合意形成不定期租赁合同关系，原《商铺租赁合同》继续有效。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，一审认定诉争合同解除的时间为本案诉讼材料送达给陈土胜之日即2017年10月15日正确，本院予以确认。合同解除后，双方负有互相返还的义务，根据双方合同约定和法律规定，陈土胜本应腾空诉争店面并于合理期限内返还给戴天赐，且应支付返还店面时尚拖欠的租金。但就本案实际情况看，在承租人陈土胜经多方联系不上且长期未支付案涉店面租金或占用费的情况下，出租方戴天赐宜采取适当的措施收回店面、减少财产损失。在一审法院认定的合同解除时间即2017年10月15日之后半个月内，戴天赐应再联系陈土胜交接案涉店面或请求一审法院主持店面交接，但戴天赐并未采取上述措施，故对戴天赐要求陈土胜支付租金宜计算至2017年10月31日。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。 综上所述，陈土胜的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5464号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5464号民事判决第二项、第三项； 三、陈土胜应于本判决生效之日起三十日内支付戴天赐自2016年1月起至2017年10月31日止按每月7800元计算的租金（应扣除已付的租金2800元及押金7800元）。 四、驳回戴天赐一审其他诉讼请求； 四、驳回陈土胜其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审、二审案件受理费各3008元，分别由戴天赐负担508元，陈土胜负担2500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 戴 强 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年五月八日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。