广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初5440号原告：广东富港投资集团有限公司（原广州市富港实业有限公司），住所地广州市海珠区新港东路1024号1026号1028号501房（仅作办公功能用），统一社会信用代码91440101716361290B。法定代表人：陈光明，职务总经理。委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。被告：蔡明，男，1974年6月2日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县，原告广东富港投资集团有限公司(下称富港公司)诉被告蔡明商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人何火日、苏川山到庭参加诉讼，被告蔡明经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港公司诉称：2012年9月3日，富港公司与蔡明签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议约定由被告购买富港公司位于广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑A2栋xx房的房屋，交易金额为930867元，被告支付购房首期款280867元，剩余房款650000元由被告向银行办理按揭支付。2012年9月21日，被告与中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向建行办理借款650000元用于支付购房款，富港公司为被告的借款提供阶段性保证。因被告未能按时还款，建行提起诉讼，经广东自由贸易区南沙片区人民法院审理作出（2017）粤0191民初119号民事判决书判令被告偿还全部借款及利息、富港公司对被告的债务承担连带清偿责任。2017年9月7日，富港公司代被告向建行清偿前述债务及诉讼费，经富港公司多次催告，被告一直未向富港公司还清代偿款项，故诉至本院，请求判令：1、被告向富港公司支付由其代被告向中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行偿还的按揭贷款本息628059.22元、诉讼费8634.5元，被告向富港公司支付房价款总额30%的违约金279260.1元，共计915953.82元。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告蔡明无答辩。经审理查明：2012年9月3日，富港公司（甲方，卖方）与蔡明（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：乙方向甲方购买南沙区商贸南二路麓嘉苑A2栋（自编A2栋）xx房，建筑面积共125.55平方米，总金额为930867元，甲方同意按下列方式支付房款：首期款：自本预售合同网上签订之日，支付全部购房款30.17%，金额280867元，除首期款外，剩余房款金额650000元，2012年9月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭房款付款。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件七：本合同补充协议。第四条银行按揭条款（适合选择银行按揭者）6、乙方办好银行按揭手续后中途停止供款累计超过三期，而由甲方承担回购担保责任的，乙方需在甲方书面通知之日起15天内一次性向甲方支付应由甲方回购偿还银行的本息及因追索产生的一切费用。否则应该按该商品房价款总额的30%向甲方支付违约金，并承担甲方因回购担保责任所需支付的一切款项，甲方有权处理该商品房，该商品房的所有权仍由甲方所有。第十一条通知1、甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方；如一方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果。2、买卖合同第二十九条约定通知自收到时起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。2012年11月7日，案涉房屋经广州市南沙区房地产交易中心核准预告登记，预告登记权属人为蔡明，不动产权证号为粤房地权证穗字第××号，他项权人中国建设银行股份有限公司广州南沙区开发区支行，权利面积125.55平方米。查封历史案件：来文编号为（2016）川0682民初1855号，来文单位四川省什邡市人民法院，2016年11月11日查封案涉房屋；来文编号为（2017）粤0191民初119号，来文单位广东自由贸易区南沙片区人民法院，于2017年7月12日轮候查封案涉房屋。2015年9月23日，案涉房屋进行了登记，权属人为富港公司，权证号码420××××5200号，规划用途为住宅。中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行曾就案涉房屋与蔡明、周春英、富港公司发生纠纷诉至法院，广东自由贸易区南沙片区人民法院于2017年8月30日作出（2017）粤0191民初119号《民事判决书》，该民事判决书查明“2012年9月21日，原告（贷款人，原名中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行）与被告蔡明（借款人、抵押人）、周春英（抵押人）共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440390006-011-2012000385）。合同约定：蔡明向原告借款65万元用于购买位于广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑A2栋（自编A2栋）1703房；借款期限360月（2012年10月8日至2042年10月8日）;贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，第一个浮动周期内贷款月利率为4.63958‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率下调15%，在每年的1月1日调整一次；按月等额本息还款；贷款利息自划款之日起计算，按日计息，按月结息和付息，借款期限起始日在借款期限内的每月对日为约定还款日。该合同同时载明：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；贷款人（原告）有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的律师费等相关费用均由借款人承担。本合同采用的担保方式为抵押加阶段性保证，借款人以本合同项下贷款所购买的房屋向贷款人提供抵押担保；本合同项下债权在编号为ns2012007号《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。2012年8月24日，原告与被告富港公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号为ns2012007）。该协议载明：双方就广州市南沙区商贸南二路的商品楼宇进行抵押贷款合作，富港公司向原告提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供第三方连带责任担保；保证期限自原告将贷款资金划入富港公司账户之日起至富港公司办妥《房地产权证》、《他项权利证》交乙方保管之日止。保证责任范围包括抵押贷款本金、利息（含罚息、复利、违约金等）及原告为实现债权而发生的律师费等有关费用。富港公司在该协议中承诺同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要原告发出书面通知，富港公司即在通知发出之日起三十天内代偿购房人所欠贷款额。上述合同签订后，原告于2012年10月8日向蔡明指定的开发商账户发放借款65万元用于购买案涉房屋。2012年11月7日双方办理了案涉房产的抵押权预告登记（粤房地预登穗字第××号）。借款后，蔡明仅偿还了部分借款本息。根据原告提供的逾期未还款查询，截至2017年6月8日，蔡明尚欠本金余额608597.98元（其中拖欠本金7716.5元）、利息12611.96元、拖欠本金罚息121.3元，拖欠利息复利174.13元，逾期期数7。原告为支持其律师费的主张，向本院提交了其与广东南国德赛律师事务所签订的《委托代理合同》，该合同约定单笔代理费最高封顶报价不超过17000元（含17000元），客户代我行（原告）支付代理费的，不受上述报价限制。另查明：原告提供被告蔡明、周春英结婚证复印件显示，两被告于2000年6月28日登记结婚。案涉抵押房屋于2016年11月11日被四川省什邡市人民法院依法查封，查封期三年。再查明：原告原名中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行，于2015年11月变更名称为中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行。被告富港公司原名广州市富港实业有限公司，于2013年3月19日更名为广东富港投资集团有限公司。”该判决认为“原告与被告蔡明、周春英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告富港公司签订的《楼宇按揭合作协议》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告放款后，蔡明应依约还本付息，逾期还本付息的，应承担相应的违约责任。蔡明现有多期未按期归还本付息，已构成违约。根据借款合同的约定，原告有权解除合同并宣布贷款提前到期。因此原告请求解除借款合同并要求蔡明提前还清本金并支付利息、罚息，有合同依据，本院予以支持。对于原告主张的利息、罚息的计算标准以及金额，被告没有提出异议或提出相反证据予以推翻，本院对原告的主张予以采信。对原告提供的被告蔡明、周春英的结婚证复印件，两被告没有提出异议，也未提出相反的证据予以推翻，本院予以采信。因蔡明与周春英为夫妻关系，蔡明借款用于购买的个人住房，按常理应属于家庭共同生活或生产用具。根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得生产、经营的收益属于夫妻共同财产。故蔡明欠原告债务为夫妻共同债务，即周春英对蔡明在本案中的债务应承担连带清偿责任。关于富港公司的保证责任问题，原告与富港公司签订的《楼宇按揭合作协议》约定富港公司对案涉债务承担阶段性连带责任保证，即保证期限截止至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到房地产权证和他项权证之日。案涉房屋虽已办理抵押权预告登记，但未进行抵押权登记。根据物权法第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权，故保证人（开发商）应依约对借款人债务承担连带责任保证，因此原告现起诉请求富港公司对蔡明的案涉债务承担连带清偿责任，有合同依据，本院予以支持。因预告权利人不享有被登记（预告登记）房产的抵押权，故原告要求对案涉房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。”据此判决“一、原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行与被告蔡明、周春英于2012年9月21日签订的《个人住房（商品用房）借款合同》（合同编号440390006-011-2012000385）解除。二、被告蔡明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行偿还借款本金608597.98元，并支付利息12611.96元、罚息295.43元（利息、罚息暂计至2017年6月8日，自2017年6月9日起至贷款清偿之日止按《个人住房（商品用房）借款合同》约定的标准计算）。三、被告周春英对本判决主文第二项所确定的被告蔡明的债务承担连带清偿责任。四、被告广东富港投资集团有限公司对本判决主文第二项所确定的被告蔡明的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行的其他诉讼请求。案件受理费5007.50元、财产保全费3627元，由被告蔡明负担；被告周春英、广东富港投资集团有限公司承担连带清偿责任。”庭审中，富港公司确认该判决已生效。2017年9月7日，富港公司履行了（2017）粤0191民初119号《民事判决书》的内容，向中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行了蔡明贷款本息628059.22元、支付了案件受理费及财产保全费8634.5元。2017年9月8日，富港公司向蔡明发出《还款催告函》并两次向蔡明身份证地址邮寄，该催告函内容为“经南沙区人民法院审理，作出（2017）粤0191民初119号民事判决书，判决蔡明向建行自贸区分行偿还贷款本金、利息、罚息并承担相应的案件受理费、财产保全费（具体金额及计算方式、时间以判决书为准），富港公司需承担连带清偿责任。现富港公司已履行法院判决，代你方清偿判决书所述款项。限蔡明接函后15天内一次性向富港公司还清富港公司所清偿的款项。”快递均显示“未妥投，原因：拒收退回”。庭审中，富港公司确认蔡明已向其付清案涉合同约定的全部房价款，案涉房屋为毛坯房，因无法联系蔡明故案涉房屋未办理收楼手续及过户手续。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据广东自由贸易区南沙片区人民法院作出的案号为（2017）粤0191民初119号民事判决书中所查明的内容，蔡明未履行其与案外人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，富港公司为上述债务承担连带保证责任。现富港公司已向中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区履行了上述判决内容，即承担了相应的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及双方合同约定，蔡明办好银行按揭手续后中途停止供款累计超过三期，而由富港公司承担回购担保责任的，蔡明需在甲方书面通知之日起15天内一次性向甲方支付应由富港公司回购偿还银行的本息及因追索产生的一切费用。故富港公司请求蔡明向其支付代蔡明向中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行偿还的按揭贷款本息628059.22元、诉讼费8634.5元，合理有据，本院予以支持。关于富港公司主张的违约金问题。根据双方合同约定，蔡明未依时一次性向富港公司支付富港公司回购偿还银行的本息及因追索产生的一切费用，应按案涉商品房价款总额的30%支付违约金。富港公司已承担担保责任，并按照双方合同约定向蔡明送达了《还款催告函》催告上述费用，蔡明至今未向富港公司支付上述费用，理应承担相应的违约责任，故富港公司请求蔡明支付违约金279260.1元（930867元×30%），有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告蔡明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港投资集团有限公司支付其代被告向中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行偿还的按揭贷款本息628059.22元、诉讼费8634.5元、违约金279260.1元，以上款项合计金额为915953.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12959.60元，由被告蔡明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  梁金志人民陪审员  郭顺潮二〇一八年五月一十五日书 记 员  梁凤茵