浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终984号 上诉人（原审被告）：周斌翼，男，1980年1月13日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：杨辉，浙江冠辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州智格股份经济合作社，住所地：浙江省杭州市下沙街道智格社区委员会。 法定代表人：孙志法，董事长。 委托诉讼代理人：陈志军、王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人周斌翼与被上诉人杭州智格股份经济合作社（以下简称智格经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，智格经合社系杭州经济技术开发区银沙路**新城大厦的所有权人。2013年10月15日，杭州智隆实业投资有限公司（以下简称智隆公司）与智格经合社签订《智格新城大厦项目租赁合同书》，约定由智隆公司从智格经合社整体租赁新城大厦，并在租赁期限内享有对新城大厦占有、使用、收益等权益。2016年4月1日，智隆公司与杭州裕通商业管理有限公司（以下简称裕通公司）达成协议，由裕通公司承受原智隆公司在《智格新城大厦项目租赁合同书》中的承租人地位，并享有原智隆公司在合同中的权利并承担原智隆公司在合同中的义务。新城大厦承租户应交的2016年6月15日前的租金和物业费等费用及今后的一切相关费用，由裕通公司收取。2016年8月16日，裕通公司也因自身原因无力继续履行与智格经合社签订的《智格新城大厦项目租赁合同书》，将新城大厦管理权、经营权移交给智格经合社，由智格经合社代表裕通公司负责延续裕通公司与租赁经营户履行租赁合同。同时，裕通公司和智格经合社约定新城大厦承租户应交的2016年8月16日前的租金和物业费等费用及今后产生的一切相关费用，由智格经合社收取。周斌翼系新城大厦商铺营业房租户，关于上述变更情况，智隆公司、裕通公司和智格经合社已发函通知周斌翼。 周斌翼于2015年4月8日与智隆公司签订《商铺营业房租赁合同》，约定智隆公司将杭州经济技术开发区银沙路199号新城大厦的编号一楼、二楼E区的商铺营业房出租给周斌翼使用。总租赁面积1040平方米，租赁期限7年，自2015年4月8日至2022年4月8日，租金按租赁面积计付，1.7元/平方米/天，自2015年4月9日开始计算房租，租金价格前一年不变，第二年起每年环比递增5%。租赁期间物业管理费为4元/平方米/月（不包括能耗费），电费单价为1.2元/度，水费单价为5.4元/吨。双方签订《租赁意向书》时，周斌翼已交纳租赁意向金100000元，本合同生效后，周斌翼依约支付第一期租金时，该意向金转为履约保证金。智隆公司有权在保证金中扣减、抵销任何周斌翼应付未付的租金、滞纳金、违约金、物业管理费、水电费等费用。同时，合同约定了租金的支付方式。如周斌翼未按时交纳租金，智隆公司有权单方解除合同，收回商铺营业房，并有权直接处分房屋内的所有设备、装饰等财物，周斌翼前期交纳的所有费用不予退还。不按时交纳租金超过30日（含催告期）的，智隆公司有权没收全部履约保证金，并要求周斌翼支付总租金标准25%的违约金，有权选择继续履行合同或通知解除合同收回房屋。 周斌翼已支付房屋租金至2015年10月8日。 2016年12月1日，智格经合社诉至法院，诉讼请求：1.判令解除智格经合社、周斌翼于2015年4月8日签订的《商铺营业房租赁合同》（合同编号：×××26）；2.判令周斌翼向智格经合社支付房屋租金及房屋占有使用费至房屋腾退之日（暂算至2016年10月8日为661453元）；3.判令周斌翼向智格经合社支付物业管理费至房屋腾退之日（暂算至2016年10月8日为54759.64元）；4.判令周斌翼向智格经合社支付水费2246.40元、电费25396.80元；5.判令周斌翼支付智格经合社自2015年10月1日起至2016年10月8日期间的违约金169396.50元；6.判令周斌翼支付智格经合社自2016年10月9日起至款项全部清偿期间的违约金（以拖欠费用为基数，利率按日千分之一计算）；7.判令周斌翼承担本案全部诉讼费用。 另查明，周斌翼于2017年3月23日向法院起诉智隆公司，请求判决确认双方之间的房屋租赁合同已于2015年5月14日解除。原审法院于2017年6月1日作出（2017）浙0191民初642号民事判决：驳回周斌翼的诉讼请求。 原审法院认为，周斌翼与智隆公司签订的《商铺营业房租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。合同履行过程中，智隆公司将其相应的权利义务一并转让给裕通公司，后裕通公司转让给本案智格经合社。智隆公司、裕通公司和智格经合社已发函通知周斌翼。智格经合社有权作为案涉房屋的租赁合同主体向周斌翼主张权利。合同中约定，不按时交纳租金超过30日（含催告期）的，出租人可解除合同，现智格经合社诉请解除房屋租赁合同，具有合同依据，该院予以支持。周斌翼仅支付房屋租金至2015年10月8日，现智格经合社要求周斌翼暂支付2015年10月9日至2016年10月8日的房屋租金661453元、物业管理费54759.64元，实际支付至腾退日止，具有合同依据，该院予以支持，房屋租赁合同解除后至腾退日期间的费用为房屋占有使用费。智格经合社主张水电费，但并未提供相应的证据，该院对该项诉请不予支持。合同中约定，不按时交纳租金超过30日的，有权要求承租人支付总租金标准25%的违约金，现智格经合社诉请主张2015年10月9日至2016年10月8日的违约金169396.50元，未超出合同约定的范围，该院予以支持。对于2016年10月9日起至款项全部清偿期间的违约金，根据合同约定以该期间所欠款项为基数，按照25%的标准另行计算。周斌翼经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，法院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、杭州智格股份经济合作社与周斌翼之间的《商铺营业房租赁合同》于判决生效之日解除；二、周斌翼于判决生效之日起十日内支付杭州智格股份经济合作社房屋租金661453元、物业管理费54759.64元、违约金169396.50元，合计885609.14元（2016年10月9日至实际腾退日止的房屋租金及占有使用费、物业管理费、违约金按照合同约定另行计算）；三、驳回杭州智格股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12933元，减半收取计6466.50元，由杭州智格股份经济合作社负担195.50元，周斌翼负担6271元。杭州智格股份经济合作社于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。周斌翼于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，周斌翼不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人需要承担房屋租金、物业管理费及违约金，明显是错误的。首先，涉案房屋经常性的受被上诉人骚扰、清场，上诉人实际无法控制涉案房屋，更无法正常经营；强调一点的是在一审法院法官及一审双方律师、被上诉人都去涉案房屋查看涉案房屋的情况时，涉案房屋里面可以看出并没有经营，而且涉案房屋的锁也是由被上诉人打开的。根据一审时提交的证据派出所笔录、被上诉人提交的照片结合涉案房屋开锁的事实，上诉人认为涉案房屋上诉人早就已经丧失控制权。再次，2017年8月7日涉案房屋也已经转让给了冯永，因此一审判决的费用也无需上诉人承担。最后，一审判决违约金过高，被上诉人并没有任何实际的损失，显然过高。综上所述，上诉人并没有违约的事实，也无需承担任何费用，即使需要承担违约金也过高，被上诉人没有损失，而法律明确规定违约金不能够超过损失的30％。请求二审法院依法撤销(2016)浙0191民初3296号民事判决；依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人智格经合社答辩称：上诉人并未将涉案房屋移交给被上诉人，长期堆放物品，实际占用房屋，不存在被上诉人控制涉案房屋。被上诉人不存在骚扰等行为。2017年8月7日涉案房屋已经转让给了冯永，这个情况被上诉人并未知晓。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。违约金按照合同约定，并未过高。 二审期间，上诉人周斌翼提交律师函一份，结合派出所笔录以及被上诉人打开涉案房屋的事实，证明上诉人早就已经丧失控制权。并由杭州智隆实业投资有限公司发函解除合同。房屋租赁合同在2015年5月14日解除。 被上诉人智格经合社没有提交新的证据，对上诉人周斌翼提交的证据的形式真实性没有异议，关联性有异议。律师函仅仅是催告义务，要求支付租金，租金不支付的予以解除。最终是否解除并未明确。最重要的是，上诉人的物品一直占用租赁房屋。 上诉人周斌翼提交的证据，经被上诉人智格经合社质证，本院认证如下：对该证据的真实性本院予以确认，根据（2017）浙0191民初642号民事判决，该判决对周斌翼请求确认房屋租赁合同已于2015年5月14日解除的诉讼请求已经被驳回，且已经生效，故本院对该证据的证明目的不予采纳。 本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人周斌翼主张《商铺营业房租赁合同》已经于2015年5月14日已经解除，而周斌翼该项请求已经被原审法院（2017）浙0191民初642号民事判决驳回，故周斌翼该项主张本院不予采纳。鉴于周斌翼未将案涉房屋归还智格经合社，又未按合同的约定交纳租金，对此所产生的不利后果应由周斌翼自行负担。周斌翼上诉称已经将案涉房屋于2017年8月7日转让给案外人冯永，其不用承担一审判决的费用，现被上诉人并不认可案涉房屋已经实际转让给冯永的事实，且周斌翼亦未提交证据佐证该事实，故周斌翼应承担举证不能的责任。上诉人周斌翼主张违约过高，合同约定，不按时交纳租金超过30日的，有权要求承租人支付总租金标准25%的违约金，现智格经合社诉请主张2015年10月9日至2016年10月8日的违约金169396.50元，未超出合同约定的范围，原审法院予以支持并无不当。综上，上诉人周斌翼的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12933元，由上诉人周斌翼承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年五月三十日 书记员  何英杰