呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终481号上诉人（原审被告）：内蒙古驰骋轿车维修有限公司。法定代表人：焦静云，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王百恩，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦克新，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘丽艳，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：邢瑜，信泽法园律师事务所律师。上诉人内蒙古驰骋轿车维修有限公司（以下简称驰骋公司）因与被上诉人刘丽艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，呼和浩特市新城区人民法院于2016年12月28日作出（2016）内0102民初3347号民事判决。驰骋公司不服，上诉于本院。本院于2017年5月10日作出（2017）内01民终773号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。呼和浩特市新城区人民法院于2018年1月4日作出（2017）内0102民初3515号民事判决，驰骋公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人驰骋公司的法定代表人焦静云及其委托诉讼代理人王百恩、焦克新、被上诉人刘丽艳及其委托诉讼代理人邢瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驰骋公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回刘丽艳的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由刘丽艳负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案双方就租赁相同场地，在相隔一年期间先后两次签订租赁合同，两份合同对租赁物、租赁期限、租金等一般性条款的约定完全相同，而对租赁期限内如出现拆迁补偿对刘丽艳是否给予补偿发生了实质性改变。一审法院在未查明两份合同的关系便作出判决属于认定事实错误；2、一审法院认为先合同中关于拆迁补偿的条款属于特别约定，故该条款对双方当事人应继续有效的认定没有事实及法律依据；3、涉案两份合同中后合同对于补偿事项的约定变更为刘丽艳不享有要求补偿的权利，双方在日后的实际租赁过程中完全按照的后合同约定的事项履行的；4、双方签订的第三份《租赁合同》范围内的26号、27号、29号房屋系驰骋公司于2004年期间自建，房屋所有权归驰骋公司所有。庭审中，刘丽艳明确承认是在原房屋的基础上翻修的，驰骋公司也举证证明涉案房屋存在翻新加盖的痕迹。刘丽艳在承租期限内在其管理的范围之内和其自己的修理厂租用的范围内，进行了改建。之所以成为改建，是因为诉请补偿的26号、27号、29号房屋原先就存在，刘丽艳对有损坏的墙体或屋顶进行了修复。在驰骋公司提供的2005年5月的遥感地图上明确标注了26号、27号、29号房屋建筑，因此一审判决认定上述房屋系刘丽艳所建错误；5、驰骋公司的后院归焦克新管理，一审法院认定驰骋公司的整个院内的租赁户都属于刘丽艳的承租范围与事实不符；6、由于刘丽艳未按时交付租金，双方又签署了《补充协议》、《清算协议》。就该两份协议约定的内容来看明确约定了是针对2011年5月12日《租赁合同》的补充和清算，且《清算协议》提前解除了合同，该法律事实发生于驰骋公司与新城区拆迁办签署拆迁补偿协议之前；二、一审判决适用法律错误。1、一审法院在未查清双方实际履行哪一份租赁合同的情况下依据《中华人民共和国合同法》第六十条判决支持刘丽艳的诉请是错误的；2、双方所签订的后合同应视为对前合同的补充或者变更，一审法院对此认定错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。刘丽艳辩称，双方于2011年5月12日签订的《租赁合同》系对双方于2010年5月10日所签订的《租赁合同书》的补充，并未废除该合同中的特别条款。2012年刘丽艳新建的涉案26号、27号、29号房屋位置就在2010年5月10日所签订的《租赁合同书》范围内。涉案22号房屋系由刘丽艳与杜连宝等人于2012年7月30日合作建设完成，后因杜连宝同意，将该房屋相关权利归属于刘丽艳个人，故该房屋拆迁款项依法应归刘丽艳所有；涉案26号、27号、29号房屋系由刘丽艳个人于2012年1月5日建设完成，从涉案《后院施工开销一览表》及刘丽艳投入的总建设成本可以看出，该三处房屋属于新建房屋，驰骋公司提供的证据不能证明该三处房屋系增建，故该三处房屋的拆迁款应依法归其所有。综上，应维持一审判决，驳回驰骋公司的上诉请求。刘丽艳向一审法院起诉请求：一、请求判令驰骋公司给付刘丽艳拆迁补偿款1351112元；二、判令驰骋公司负担本案案件受理费。一审法院认定事实：驰骋公司（甲方）与刘丽艳（乙方）于2010年5月10日签订一份《租赁合同书》，合同约定：乙方租赁甲方所有的位于呼和浩特市××路内的修理厂；租赁期限暂定五年，从2011年6月1日至2011年12月31日为过渡期，期间按照原合同执行。从2012年1月1日开始至2016年12月31日止；租赁期内，经甲方同意，乙方可以增设附属房屋和设施，但不得破坏房屋主体结构，租赁期满或提前解除，双方对增设部分可协商处置，乙方也可自行拆除；租赁期限如遇政府征拆，乙方必须积极配合搬迁，征拆补偿款归甲方所有，乙方如有增设部分得到补偿，增设的地上补偿归乙方所有。之后，驰骋公司（甲方）与刘丽艳（乙方）于2011年5月12日又签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方所出租的厂房位于呼和浩特市××路内，租赁范围：包括厂房建筑、厂房内现有设备设施。厂房周边空地、厂房外通道以及其他公用设施不属于租赁范围。租赁期限为伍年零柒个月，即从2011年6月1日起至2016年12月31日止；乙方的年租金为60万元，乙方每年提前一个月一次性支付租金，以后每年按8%递增；如乙方需对租赁物进行装修、改建，应当事先向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方同意后方可实施。涉及有关部门审批的，从其规定，装修、改建费用由乙方全部承担，装修、改建部分产权属甲方所有，但租赁期限内乙方拥有绝对使用权，甲方并不得因此增收租金。本合同到期或提前解除时，乙方添置的可移动的设备归乙方并予搬离。出租方（甲方）焦静云与承租方（乙方）刘丽艳于2012年1月7日签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方所出租厂房位于呼和浩特市呼伦北路1号后院，租赁期限为5年，即从2012年1月1日起至2016年12月31日止；本合同租赁保证金为2万元，于本合同生效之日一次性交付甲方；乙方年租金11万元，乙方每年提前一个月一次性支付租金，以后每年8%递增；如乙方须对租赁物进行装修、改建，应当事先向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方同意后方可实施。涉及有关部门审批的，从其规定，装修、改建费用由乙方全部承担，装修、改建的部分，产权属甲方所有，但租赁期限内乙方拥有绝对使用权，甲方并不得因此增收租金，本合同到期或者提前解除时，乙方无权对该装修、改建主张权利或要求赔偿，本合同到期或者提前解除时，乙方添置的可移动的设备，归乙方并予搬离。在履行合同过程中，甲、乙双方曾就出现的问题于2013年12月26日签订了《补充协议》。新城区政府北二环路绿地征地拆迁指挥部于2014年7月19日发出通知告知涉案1号院在内租户，因市政府决定启动北二环路绿化带建设工程，租户在接到通知之日起五日内完成搬迁。2016年，驰骋公司与新城区政府北二环路绿地征地拆迁指挥部签订了"拆迁房屋补偿安置协议"，该协议确认驰骋公司取得补偿款总额3400余万元。根据刘丽艳诉前财产保全申请，一审法院依据（2016）内0102财保105号民事裁定书于2016年5月30日冻结了驰骋公司上述拆迁补偿款中的95万元。另查明，在租赁期限内，刘丽艳在涉案租赁院内投资建设了22号建筑面积609.94平方米的彩钢结构房屋，评估价格为731928元、26号建筑面积308.75平方米的砖结构房屋，评估价格240825元、27号建筑面积233.38平方米的砖彩结构房屋，评估价格为212376元、29号建筑面积为103.07平方米的砖彩结构房屋，评估价格111，316元，总计补偿金额为1296445元，该部分补偿款包含于驰骋公司取得的补偿款3400余万元中。现刘丽艳因向驰骋公司索要拆迁补偿款诉至法院。一审法院认为，本案双方分别于2010年5月10日签订的《租赁合同书》、于2011年5月12日签订的《租赁合同》、于2012年1月7日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，均属有效协议。在租赁期内，刘丽艳增建的房屋在拆迁范围内，而且经评估应获得相应的补偿款为1296445元。因双方于2010年5月10日签订的《租赁合同书》特别约定，租赁期间如遇政府拆迁，刘丽艳必须积极配合搬迁，征迁补偿款归驰骋公司所有，刘丽艳如有增设部分得到补偿，增设的地上补偿归刘丽艳所有。而之后，双方于2011年5月12日，2012年1月7日又签订的租赁合同，并未废除原《租赁合同书》及该条款，而该条款属"特别约定"，故该条款对双方当事人应继续有效，刘丽艳在租赁的后院内增建的房屋证据充分，因此刘丽艳在租赁期间新建的房屋因拆迁而应得的补偿款应归刘丽艳所有，故刘丽艳要求驰骋公司给付拆迁补偿款1296445元的请求，予以支持。刘丽艳主张的其他拆迁补偿款的诉讼请求，因证据不足，不予支持。驰骋公司以2010年5月10日双方所签《租赁合同书》未生效而拒绝给付刘丽艳补偿款的抗辩理由，不符合双方合同约定和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驰骋公司于本判决生效后十日内给付刘丽艳拆迁补偿款1296445元；二、驳回刘丽艳的其他诉讼请求。案件受理费16960元（刘丽艳已预交），由刘丽艳负担492元，驰骋公司负担16468元；保全费5000元（刘丽艳已预交），由驰骋公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。驰骋公司新出示的一组证据为：内蒙古自治区航空遥感测绘院出具的航空遥感测绘地图两份（两份地图显示的影像拍摄日期分别为：2011年8月30日及2012年4月4日）。拟证明涉案26、27、29号房屋在2011年已经实际存在，房屋所有权人系驰骋公司，刘丽艳关于该三处房屋系其于2012年自建的陈述与事实不符，刘丽艳仅仅系在2012年对该房屋的屋顶进行过改造。刘丽艳的质证意见为：对该组证据的真实性认可，对证明问题不予认可。刘丽艳没有新证据出示。除以上事实外，本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决驰骋公司给付刘丽艳1296445元的拆迁补偿款是否有事实及法律依据。本院认为，本案系因拆迁补偿款的归属问题而引发的纠纷。一、关于涉案26号、27号、29号房屋的问题。结合双方当事人分别于2010年5月10日签订的《租赁合同书》（以下简称先合同）与2011年5月12日签订的《租赁合同》（以下简称后合同）、驰骋公司提供的航空遥感测绘地图及各自的陈述来看，本院认为，第一、该两份合同及航空遥感测绘地图（2011年8月30日）并未体现出涉案26号、27号、29号在双方当事人签订合同时是否存在或以何种状态存在的情况；第二、通过驰骋公司与刘丽艳签订的两份涉案合同中关于刘丽艳对于涉案房屋能否要求补偿的约定来看，后合同中约定"刘丽艳对于装修、改建部分无权要求补偿"；而先合同中约定"地上增设部分的拆迁补偿款归刘丽艳"，由此可以看出，两份合同中对于刘丽艳能否得到补偿的约定条款内容不尽相同，并非如驰骋公司所称后合同对该约定条款已进行了变更。综上所述，本院认为，驰骋公司所提供的证据不足以证明涉案26号、27号、29号房屋并非刘丽艳增设，故本院对其该理由不予采纳；二、关于涉案22号房屋的问题。本院认为，虽然驰骋公司诉称涉案22号房屋的建造人系案外人杜连宝而非刘丽艳，且该房屋不在刘丽艳所承租的范围内，但所提供的证据并不足以证明其该项理由成立。而就刘丽艳所提供的杜连宝的证人证言、《建筑施工合同》等证据及其与驰骋公司的陈述来看，能够证明涉案22号房屋系刘丽艳与杜连宝共同建造，且杜连宝亦明确作出了放弃其对该房屋所享有的相关权利的意思表示。因此，驰骋公司的该项理由不能成立，本院不予采信。综上，一审法院对于涉案拆迁补偿款归属的认定并无不当，本院予以支持。综上所述，驰骋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16960元，由内蒙古驰骋轿车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年五月二十一日书记员 乌日汗