广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民二初字第12号原告李晓朦（曾用名王晓朦），女，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人李永裕，男，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告佛山市住宅开发经营总公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人杜振虎。管理人佛山市住宅开发经营总公司清算组。委托代理人李士青。委托代理人李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原告李晓朦因与被告佛山市住宅开发经营总公司（以下简称住宅公司）破产债权确认纠纷一案，于2014年11月12日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，该院于同日受理后，于同年11月25日作出（2014）佛城法民一初字第1359号民事裁定书，以本院已受理住宅公司的破产申请，本案应由本院管辖为由，裁定将本案移送本院审理。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭并于2015年4月27日公开开庭审理了本案。原告李晓朦，被告住宅公司的委托代理人李士青、李林光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：1993年3月27日，王某与被告签订了一份《房地产买卖契约》，约定王某以204355.44元购买住宅公司名下的的房屋。契约签订后，王某按照契约约定履行了全部义务。1995年8月7日，王某因病去世。原告系已故王某之女，王某去世后，该房屋一直由原告实际占有，期间原告多次向被告提出为其办理房屋过户手续，但被告总以各种理由推搪。因此，原告要求被告继续履行王某与其签订的《房地产买卖契约》并承担违约责任。综上，请求法院判令：一、被告继续履行《房地产买卖契约》并协助原告办理房产证；二、被告承担违约责任；三、被告承担本案诉讼费用。���诉讼过程中，原告撤回了上述第二项及第三项诉讼请求。原告在诉讼中提交了如下证据：1.《房地产买卖契约》，予以证明原告母亲王某与被告签订了房地产买卖协议；2.购房发票，予以证明涉案房产是王某所购买的；3.房屋所有权证，予以证明王某购买涉案房产后所取得的证书；4.（2014）湘郴福证字第1100号《公证书》和（2014）湘郴福证字第3511号《公证书》，予以证明刘某某、王某某、李永裕均已放弃涉案房屋的继承权；5.王某生前所在单位出具的《证明》，予以证明王某与原告之间是母女关系；6.郴州人民医院死亡通知单及王某的身份证，予以证明王某去世的时间；7.常住人口登记表、湖南省郴县节育手术证、（2014）湘郴福证字第1099号《公证书》，予以证明原告是王某的独生女��。经质证，被告对证据1-3的真实性均没有异议，认为双方之间的买卖合同关系真实存在；对证据4的真实性没有异议，对其关联性由法院根据案件事实进行查明；对证据5认为证实王某与原告之间为母女关系的证明应由公安机关出具，而非由有关公司出具；对证据6的真实性没有异议；对证据7的真实性和证明内容没有异议。经审查，被告对原告提交的证据1－4、6、7的真实性无异议，本院予以确认；原告提交的证据5无原件核对，被告对此持有异议，本院不予采信。被告答辩称：一、涉案房屋买卖合同签订于1993年3月，涉案房屋登记在被告名下是1995年2月，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，未取得房屋权属证书的房地产不得转让，因此涉案买卖合同违反了法律规定，属于无效合同。二、涉案房产未办��过户手续是原告单方原因造成的，被告在签订合同后已将房产证原件及发票原件交付给原告，且相关过户手续是由原告自行办理，被告只是协助原告，其他类似的房产已完成过户手续，只有原告这一套房屋没有办理过户。鉴于上述原因，如法院判决房屋过户给原告的，那么所产生的过户税费应当由原告自行承担，被告已进入破产程序，无力承担过户税费，建议原告放弃这一部分的债权主张。三、本案的诉讼费用应由原告自行承担。被告在诉讼中没有提交证据。根据本案证据，本院查明如下事实：1993年3月27日，王某与被告签订了《房地产买卖契约》，约定由被告将房地产出售给王某，实际出售面积为99.59m2，房款为198980.82元。1993年10月20日，被告向王某出具涉案房屋的销售发票，确认收到王某支付的200050.82元，其中房款198980.82元，防盗门、天线等���项1070元。上述房产于1995年2月17日登记在被告名下，并由佛山市房地产管理局核发房屋所有权证。被告确认在上述房产买卖合同签订后已将房屋所有权证和购房发票交付予王某。王某于1995年8月7日因病死亡。王某的前夫李永裕于2014年11月18日出具声明书，确认涉案房产为王某个人所有，与其无关。该声明书经湖南省郴州市福城公证处公证，编号为（2014）湘郴福证字第3511号。2014年4月25日，湖南省郴州市福城公证处分别出具（2014）湘郴福证字第1099、1100号《公证书》，证明王某的第一顺序继承人有王某某、刘某某、李晓朦三人，王某某、刘某某放弃对涉案房产的继承。另查明：本院于2005年6月13日作出（2005）佛中法民破字第52-2号民事裁定书，裁定宣告住宅公司破产，指定成立清算组接管住宅公司，并于2007年8月20日作出（2005）佛中法民��字第52-25号民事裁定书，裁定住宅公司清算组为住宅公司管理人。本院认为：王某某、刘某某在诉讼过程中以其年岁已高，且已公证放弃继承为由提出放弃起诉，经审查，这是其对自身权利的处分，并未违反法律规定，本院予以准许。综合双方当事人的诉辩主张，本院对当事人的争议焦点作如下分析：关于涉案《房地产买卖契约》的效力问题。被告主张涉案房屋买卖合同签订于1993年3月，但涉案房屋登记在被告名下是1995年2月，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，涉案买卖合同因违反法律规定而属于无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，虽然王某与被告签订《房地产买卖契约》早于涉案房屋登记在被告名下的时间，但双方的买卖行为并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故根据上述司法解释的规定被告主张涉案买卖合同无效没有法律依据，本院不予支持。关于继续履行《房地产买卖契约》并办理过户的问题。1993年3月27日，王某与被告签订了《房地产买卖契约》，约定由被告将房地产出售给王某，交易价格为198980.82元。其后，上述房产于1995年2月17日登记在被告名下，被告确认王某已支付完毕购房款，并已将房屋所有权证和购房发票交付予王某。由于王某已死亡，且其前夫李永裕也确认涉案房产为王某个人所有，根据《中华人民共和国继承法》第十条第一款“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”之规定，王某的第一顺序继承人为王某某、刘某某、李晓朦三人，现王某某、刘某某放弃对涉案房产的继承，故李晓朦应为涉案房产的第一顺序法定继承人。由于被告确认王某已全额支付购买涉案房屋的款项，即王某已履行完毕涉案买卖合同项下的义务，故原告有权请求被告依据合同约定协助办理房屋过户手续。因李晓朦持有该房屋所有权证和购房发票的原件，且已实际占有房屋，由此表明被告已实际交付涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产…（六）尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产…”的规定，原告主张被告根据合同约定协助办理过户手续有理，本院予以支持。对于涉案房屋的过户税费，���据《房地产买卖契约》第七条之约定，由原、被告按法律法规的规定各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项之规定，判决如下：被告佛山市住宅开发经营总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李晓朦办理过户至原告李晓朦名下的手续。案件受理费100元，由原告李晓朦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  麦嘉潮审判员  刘 坤审判员  王 琰二〇一五年七月二十八日书记员  梁碧姬