浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉南民初字第976号原告：徐建东。委托代理人：薛鹏。被告：浙江佳源房地产集团有限公司。法定代表人：沈玉兴。委托代理人：肖勇杰。原告徐建东与被告浙江佳源房地产集团有限公司（以下简称佳源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后,依法由审判员白燕独任审判，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告徐建东的委托代理人薛鹏，被告佳源公司的委托代理人肖勇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建东起诉称，2011年12月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告向被告购买被告开发的巴黎都市路易宫2幢商2号房，建筑面积约257.72平方米，单价为12720元，总价为3278198元。合同约定，2011年12月24日前支付房款1678198元，2012年1月7日前支付房款1600000元等。2012年2月15日，原、被告签订补充协议，约定自主合同约定的全额付清房款之日起满三年后的第一个月内，若买受人未办理三证的，买受人可选择将主合同约定的商品房无条件退房，出卖人应当在买受人提出退房后的三个月内退还买受人全部购房款，同时向买受人补偿实际已付房款的45%等。依据上述约定，原告于2015年1月22日向被告发出了通知，要求办理退房并支付补偿款等。但被告收到上述通知后，未能给予回复。后原告又委托律师发函被告，要求被告及时办理退房手续并支付补偿款等，但至今双方未能签订退房协议。原告认为，原告有权要求被告退房，被告的行为侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方于2011年12月27日签订的商品房买卖合同；2.被告立即返还原告购房款3301221元；3.被告立即支付原告补偿款1485549.45元；4.撤销双方的预购商品房预告登记手续；5.本案诉讼费由被告承担。被告佳源公司答辩称，原、被告之间的商品房买卖合同并非双方当事人真实意思的表示，原告因承接被告的相关项目，为了套取银行的贷款而订立了合同，合同订立后原告并未支付首付款。涉案房屋办理了银行按揭贷款，现原告未还清贷款，故无法办理解除合同以及退房手续。针对自己的主张,原告提供了下列证据：1.商品房买卖合同，证明原、被告之间订立商品房买卖合同，双方对权利义务进行约定的事实；2.补充协议，证明原、被告签订商品房买卖合同的补充协议，约定了购买商品房的退房事宜；3.销售不动产统一发票，证明原告已按照约定向被告支付了全部购房款；4.房屋预告登记证书，证明原告购买的涉案房屋已经办理了商品房预告登记；5.通知书、律师函、快递查询单，证明原告在协议约定的时间内向被告提出退房请求；6.对账单及协议，证明原告以工程款抵扣的方式向被告支付了购房首付款。上述证据，被告经质证后认为，对证据1的真实性无异议，但订立商品房买卖合同系为了套取银行贷款，并非双方真实缔约意思表示；对证据2的真实性有异议，双方订立商品房买卖合同系为了套取银行贷款，故被告不可能再跟原告签订回购的补充协议，且从协议内容看，贷款未还清不能进行回购；对于证据3真实性无异议，但除了银行贷款部分被告确实收到了，其他款项原告并未支付；对于证据4、5的真实性无异议；对于证据6对账单的真实性不予确认，对于四方协议的真实性予以认可。经审核，对原告提供证据的真实性均予以确认，上述证据形式合法、内容真实，本院均予以认定。被告虽对其中补充协议以及对账单的真实性提出异议，但未能提供反驳证据，故对被告的意见本院不予采信。经审理,本院认定案件事实如下：2011年12月27日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发建设的巴黎都市路易宫2幢商2号房，建筑面积257.72平方米，总金额3278198元，原告应于2011年12月24日前支付1678198元，2012年1月7日前支付1600000元。被告承诺于2013年7月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，于2014年1月31日前取得房屋的土地、权属证书，并交付原告等，双方还对其他权利义务进行了约定。2012年2月15日，原、被告签订补充协议，约定原告按照前述商品房买卖合同约定付清全部款项的，自上述合同约定的全额付清房款之日起满三年后的第一个月内，若原告未办理三证的，原告可选择将商品房无条件退房，未在上述期限内提出书面要求的，视为原告不选择退房。原告提出退房的，被告应当在原告提出退房后的三个月内退还原告全部购房款，同时补偿原告实际已支付房款的45%，但原告必须保证房屋的完好。退房时，如有贷款的应由原告负责还清所有贷款后才能办理退房，退房过程产生的税费按照国家规定执行。因交房产生的费用（不含物业费等）在退房时由被告退还原告，原告确需退房的，还应与被告签订书面的退房协议等。另查明，2011年12月27日，原、被告及案外人高加荣、安徽省佳源建设工程有限公司签订协议约定，原告于2011年购买被告开发的路易宫2幢商2室，其中1678198元以高加荣在安徽省佳源建设工程有限公司的工程款抵扣，高加荣同意安徽省佳源建设工程有限公司将上述工程款作为原告购买房屋的首付款支付给被告，并于协议生效后十日内支付，被告需向原告出具相应金额的发票等。合同签订后被告分别于2011年12月27日、2012年2月15日，2013年8月4日向原告开具了金额分别为1678198元、1600000元及23023元的销售不动产统一发票，共计3301221元，并于2013年8月4日向原告交付了商品房，现原告尚未办理该房屋的权属证书。又查明，原告于2015年1月22日向被告发出了要求退房及支付补偿款的通知书，要求被告按照双方补充协议的约定办理退房手续并退还购房款以及补偿款。后原告又委托律师于2015年1月29日向被告发出了律师函，再次敦促被告及时办理退房以及返还购房款事宜等。本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同以及补充协议，权利义务约定清楚，现被告向原告交付了房屋，原告也按照合同约定支付了购房款项，上述合同应为双方当事人真实意思的表示，当属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。被告虽主张双方不存在真实缔约意思表示，但被告未能就其抗辩向法庭举证，且被告的抗辩与查明事实不符，故本院不予采信。根据双方补充协议约定，原告若未办理房屋三证的，在按照合同约定的期限付清房款后的三年后的第一个月内，可以申请退房。根据原告提供的购买不动产统一发票、对账单及四方协议，结合被告的陈述以及被告向原告交付房屋的事实，本院认定原告已经付清了购房款项，其中1678198元系以高加荣的工程款抵扣，其余1600000元系通过办理中国银行按揭贷款支付。现由于原告尚未办理上述房屋的权证登记手续，原告在2015年1月22日向被告主张退房要求，未超出双方约定，现原告已还清购买上述房屋尚欠银行贷款本金以及利息，故对于原告要求退房的诉请，本院予以支持。双方虽未就退房达成书面的退房协议，但上述补充协议关于办理退房事宜的权利义务约定清晰，故虽未能订立书面协议，但不影响原告向被告主张退房的权利。办理退房后，原告应退还被告因购买上述房屋支付的购房款共计3301221元，并支付全部已付购房款45%的补偿款1485549.45元，且距原告提出退房请求至今已逾三月，故对于原告要求被告立即支付上述款项的主张，本院予以支持。原告主张退房系依据双方签订的补充协议，对于原告诉请解除双方的商品房买卖合同，缺乏依据，本院不予支持，但自双方退房后原商品房买卖合同约定的权利义务即告终止。至于原告诉请的撤销商品房预告登记手续，不属于民事诉讼受案范围，本院不予审查。原告可自行向房地产行政主管部门申请撤销事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐建东将购买的巴黎都市路易宫2幢商2号商铺退还被告浙江佳源房地产集团有限公司；二、被告浙江佳源房地产集团有限公司返还原告徐建东购房款3301221元；三、被告浙江佳源房地产集团有限公司支付原告徐建东补偿款1485549.45元；上述三项均于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告徐建东的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取22547元，由被告浙江佳源房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 白 燕二〇一五年七月九日书记员 姚李燕