四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第2431号原告：罗东，男，汉族，生于1972年12月3日，住四川省绵阳市游仙区。委托代理人：李小虎，四川法韬律师事务所律师。被告：四川福星实业投资集团有限公司，住所地：绵阳市长虹大道中段129号。法定代表人:李绍锡，该公司董事长。委托代理人：谭方文，四川联衡律师事务所律师。委托代理人:康健康，四川联衡律师事务所律师。原告罗东诉被告四川福星实业投资集团有限公司（以下简称福星实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，由代理审判员孙静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗东及其委托代理人李小虎、被告四川福星实业投资集团有限公司的委托代理人谭方文、康健康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年8月6日，原告为购买被告在绵阳市长虹大道中段129号开发建设的“福星.都市时尚”1楼独立商铺，双方签署了《商品房买卖合同》、《装修协议》及《福星.都市时尚委托经营合同书》等文件。双方约定：原告购买被告的商铺，并按照2500元/平方米的标准支付装修费，由被告选定的“成都康达装饰工程有限公司”统一设计并装修，由被告设立的“四川时尚美家商贸有限公司（以下简称时尚美家公司）”统一对外出租经营，期限5年，每年由被告按照原告购房和装修投资总额的一定比例支付租金。租赁期满后，被告在续约的问题上花招频出，企图置原告于更加不利的境地，故双方未能就此达成一致意见。原告要求被告交付、归还商铺，被告却以种种借口予以推脱，继续霸占原告的商铺不予归还。在交涉期间，原告获悉涉案商铺是由后来入住的商家装修的，不存在由“成都康达装饰工程有限公司”统一设计并装修。现经调查核实，被告选定的“成都康达装饰工程有限公司（以下简称康达公司）”根本就不存在。原告认为：《装修协议》及《福星.都市时尚委托经营合同书》从属于《商品房买卖合同》，且被告是采取欺诈的方式，虚构事实、私刻公章骗得原告签订了《装修协议》。该协议彻头彻尾就是无效且未实际履行，被告骗取的装修费必须双倍返还。被告现已将其原来设立的“四川时尚美家商贸有限公司”变更为分公司，其法律责任亦应由被告承担。被告的违约及违法事实十分清楚，严重侵犯了原告的合法权益。原告找被告多次协商未果，遂至本院，请求判决：1、被告将位于绵阳市长虹大道中段129号“福星.都市时尚”1栋1楼117号独立商铺1套，按照合同约定的房屋结构、面积恢复原状，并立即交付、返还给原告；2、被告双倍返还虚构事实骗取的原告装修费，计43850元；3、被告按照商铺的原租金标准10875.69元/年支付2014年12月1日起至实际返还给原告独立商铺止的租金，暂计至2015年7月31日为7250.46元；4、被告赔偿原告收房期间的差旅、误工费等损失3000元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告辩称：1、原、被告双方于2008年签订的《商品房订购协议》约定原告购买被告开发的商铺，但对商铺的用途、管理进行了严格约定。原告与时尚美家签订了委托经营合同，授权时尚美家对案涉商铺进行经营，并按照房产总值一定比例支付原告收益，期限为5年。2009年，因经营需要，需所有业主共同出资装修以达到经营的要求，但原告等业主均不愿意再出资。我方在订购协议约定的房款基础上，从每平方米中分离了约2500元作为装修款交付了康达公司进行装修，原告并未实际支付装修款。商品房买卖合同签订后，我方按约定交付了房屋，履行了合同约定的义务。交房后，康达公司对商场进行了装修，时尚美家公司对商场进行了统一经营并按照约定以房产总值一定比例向原告支付资产收益至委托经营期限届满止。2、商品房买卖合同已经履行完毕，本案不存在房屋交付问题，仅存在委托经营期限届满，归还房屋的问题，且我方已履行了归还义务。3、根据合同约定，原告无权要求恢复原状。4、我方对装修款没有欺诈的事实，且本案不适用双倍退钱的法律规定。原告要求双倍返还装修费的诉请不成立。5、委托经营期限届满后房屋未出租出去系原告怠于行使自身权利所致。我方不需承担任何租金。6、所谓差旅、误工费是原告处理自己财产相关事宜必须的支出，不应当由我方承担。经审理查明：2008年7月25日，原告与四川福星房地产集团有限公司签订《商品房定购协议》一份，约定原告订购四川福星房地产集团有限公司开发的位于绵阳市涪城区福星都市时尚2单元1楼1-2-35号商铺，单价为18300元/平方米，总价148982元。同一天，原告（甲方）又与四川时尚美家商贸有限公司（乙方）签订《福星.都市时尚委托经营合同书》一份，约定：“甲方将其购买的福星.都市时尚1层1-2-35号商铺委托授权乙方经营。乙方按房产总值的一定比例向甲方支付资产收益，超过资产收益部分归乙方所有，期限为2009年12月1日至2014年11月30日。委托经营期间，因正常营业之需产生的各项费用由乙方承担。乙方有权根据需要改变房屋的平面布局结构，装修墙面或顶棚、安装门窗及招商。委托经营期满，如需续约，需要商场所有的产权人与乙方提前90天一起协商决策，按大多数产权人通过的决定执行，并与其重新签订委托经营合同等相关协议。如大多数产权人不能与乙方提前达成新的经营合同，乙方在期满后15日内腾空房屋”。原告认为虽然委托经营协议约定被告可以根据经营需要改变房屋平面布局结构、装修前面或顶棚、安装门窗及招商，但并未同意其可以改变房屋主体结构，即拆除墙体。2009年5月22日，原告与四川福星房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其位于绵阳市长虹大道中段129号1幢1楼117号商铺，按照套内建筑面积计算，每平方米15969.77元，总价款106199元。2009年11月30日，原告在《福星.都市时尚一层商铺产权验收确认表》上签字接收了案涉商铺，于2010年9月13日和10月21日取得了房屋产权证和国有土地使用权证。2014年8月7日，被告向原告寄发《时尚美家商场关于商铺委托经营到期的通知》，载明：“委托我司经营的商铺将于2014年11月30日结束。特通知您，请您根据与我司签订的《委托经营合同书》第十条‘委托期满，如需续约，需要商场所有的产权人提前90天一起协商决策，按大多数产权人通过的决定执行’之规定，按期前来我司协助协商办理您商铺的移交或继续经营的相关手续”，原告于2014年8月9日签收。2014年9月2日，被告再次向原告寄发《时尚美家商场关于商铺委托经营到期的通知》，载明：“委托我司经营的商铺将于2014年11月30日结束。特通知您，请您根据与我司签订的《委托经营合同书》第十条‘委托期满，如需续约，需要商场所有的产权人提前90天一起协商决策，按大多数产权人通过的决定执行’之规定，特通知您2014年9月25日前来我司办理您商铺的移交或继续代租的相关手续，现通知如下：1、代租时间为3年（2014年12月1日至2017年11月30日）；2、按产权人投资总价值的4.5%收益每季度转入指定账户；3、不再收取商铺物业管理费、商场管理费、商场宣传费等其他费用”，原告于2014年9月6日签收。2014年9月27日，被告再次向原告寄发《时尚美家商场关于移交一楼商铺的公告》，载明：“截至2014年9月27日，共计43户一楼业主与商场签订了《商铺代租委托书》，占业主比为32.8%，鉴于签约户数未达到‘大多数产权人’，通知业主于2014年11月30日至2014年12月15日期间带上相关证件到被告处办理接收商铺手续，若逾期未接收而造成的损失由其自行承担”，原告于2014年10月2日签收。同一天，被告福星实业与时尚美家资产经营管理分公司发布了《关于时尚美家装饰城一楼不再续约的公告》，载明：“1、您所租赁的席位使用权截止至2014年11月30日，且不再续约，请你及时作好相关安排；2、请您于2014年11月15日前结清2014年度的各项相关费用；3、请您于2014年12月10日前清空您所租赁的商铺铺面，并恢复商铺原样，届时我司将进行检查，如未及时恢复商铺原样，我司将扣除您所缴纳的席位经营保证金”。2014年9月30日，被告福星实业与时尚美家资产经营管理分公司发布了致都市时尚一楼商铺全体业主的《公告》，载明：“我司将在2014年11月30日结束时尚美家一楼的全部经营活动，于2014年12月15日腾空一楼商铺，并将一楼给的物业管理费用结算清缴。请你们于2014年12月16日起接收你们的商铺并到嘉泰物业公司办理物业服务的相关手续”。2014年12月7日，都市市场一楼商铺业主召开了业主大会，讨论2015年至2019年都市时尚一楼整体招商、管理、商铺租金水平等问题。业主大会决定：“都市时尚一楼仍然委托时尚美家商业管理公司规划商业业态、商业席位规划、招商和管理，同意2015年-2017年租金为每年业主商铺原总价值5%，2018年-2019年租金为每年原商铺总价值6%，不同意商场空置期，商铺的空置由时尚美家公司承担”。2014年12月25日，被告通知原告等业主续签委托经营合同书，原告等业主因对合同书内容有意见，双方未能就委托经营达成一致协议。2015年1月19日，被告福星实业与时尚美家资产经营管理分公司再次函告原告，称业主未能就2014年12月7日《业主大会决议》确定的委托起始时间与其达成一致，都市时尚一楼商铺已全部腾空，请业主自行经营。原告于2015年1月25日收到前述告知函。2015年1月26日，案涉商铺业主代表向被告寄发了《收房函》，要求被告腾空房屋并办理交接手续、将房屋恢复原状、赔偿2014年11月30日至交接完成之日止的损失、返还装修款。被告认可收到函告，但认为其不应承担相应责任。双方为此发生争议，原告遂诉至本院，请求判如所请。还查明，2014年12月1日至2015年1月25日期间，原、被告未收取案涉商铺的租金。还查明，2008年8月20日，原告（甲方）与成都康达装饰工程有限公司（乙方）签订《装修协议》一份，约定：“甲方将其购买的商铺委托乙方按时尚美家统一经营要求的标准进行装修，设计、装修费按照建筑面积2500元/平方米计算，共计21925元。该费用在甲方与福星公司签订商品房买卖合同后一次性支付乙方，盈余不退、超支不补”。协议签订后，原告按约定向成都康达装饰工程有限公司支付了装修款。原告称成都康达装饰工程有限公司并不存在，装修费实际是被告收取，但未提供证据予以证明。还查明，2009年3月2日，四川时尚美家商贸有限公司在绵阳日报发布公告，称：因公司经营需要，需注销四川时尚美家时尚商贸有限公司，公司存续期间的所有债权债务均由股东四川福星房地产集团有限公司承担。2009年10月21日，四川时尚美家商贸有限公司办理了注销登记。2012年11月26日，四川福星房地产集团有限公司更名为被告四川福星实业投资集团有限公司。还查明，原告主张被告赔偿收房期间的差旅费、误工费等损失3000元，但未提供证据予以证明。还查明，本案未发生保全费。庭审中，为查明案件事实，本院依法调取了福星.都市时尚1#楼及2#楼一层经消防验收合格的竣工平面图。从该图来看福星.都市时尚一楼在竣工验收时无独立隔墙。同时，法庭针对原告第一项诉讼请求释明法律关系后，原告自愿主张按租赁合同关系要求被告返还独立商铺。上述事实，有当事人陈述、商品房订购协议、委托经营合同书、商品房买卖合同、福星.都市时尚业主临时公约、建设工程竣工验收备案证书、房屋面积测绘报告书、房屋产权证、存款凭条、通知、EMS快递存单、公告、业主大会决议、邮件全程跟踪查询单、竣工平面图等证据经庭审质证在卷证明。本院认为，原、被告签订的《委托经营协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方都应当遵守。四川时尚美家商贸有限公司注销后，其权利义务由被告福星实业投资集团有限公司承担，该公司承继了四川时尚美家商贸有限公司在前述合同中的主体地位，即该协议对原告及被告四川福星实业投资集团有限公司具备法律约束力。关于被告是否应该向原告交付、返还独立商铺的问题。首先，交付是指标的物占有的转移。它分为现实交付和拟制交付两种。本案中，被告提交的有原告签字的验收确认表，证明了被告已经向原告现实交付了案涉商铺。原告于2010年9月13日、10月21日取得了案涉商铺的房屋产权证和国有土地使用权证，证明被告已将案涉商铺所有权转移给了原告。原告将案涉商铺出租并收取租金，也佐证了被告向原告履行了交付和转移案涉商铺的义务。其次，原告主张被告返还独立商铺，其理由是双方签订的《商品房买卖合同》附件6装饰和设备标准：“3、外墙：氟碳漆花岗石；4、内墙腻子灰刮白；5、顶棚：腻子灰刮白”的约定，证明商铺是三面有墙的独立商铺，所以被告应返还其独立商铺。但从福星.都市时尚1#楼及2#楼一层经消防验收合格的竣工平面图来看，案涉商铺在竣工验收时并无隔墙，根本不是所谓独立的商铺。此外，原告在接收案涉商铺时并未提出异议，也未在知道或应当知道案涉商铺不是独立商铺的一年内主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》。最后，双方签订的《委托经营协议》并未约定案涉商铺返时要恢复原状。从“经营期间，被告可以根据经营需要改变商铺平面布局结构、装修墙面或顶棚、安装门窗等。被告在委托经营期满后15日内腾空房屋”的约定来看，也不能得出被告应返还原告独立商铺的意思。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告主张被告交付、返还独立商铺的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告双倍返还装修款的问题。原告称成都康达公司并不存在，是被告采取欺诈的方式，虚构事实、私刻公章骗得原告签订了《装修协议》，装修款实际是被告收取，但并未提供证据予以证明，也与本案查明的事实不符，本院不予支持。关于委托经营期限届满后案涉商铺租金应该由谁承担的问题。被告在委托经营期限届满前已按约定通知了原告等业主协商续约。经营期限届满后，被告根据业主大会的决定继续与原告等业主协商，在双方未能达成一致意见时，2015年1月25日再次通知原告收回商铺。这期间被告既未占有、使用案涉商铺，也未收取案涉商铺的租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，被告已经全面履行了合同义务，故原告主张被告承担从2014年12月1日至实际返还商铺止的租金的请求，于法无据，本院不予支持。关于被告是否应该赔偿原告损失的问题。委托经营期限届满前和届满后，被告根据协议约定履行了相应的通知义务，并无违约行为。故原告主张被告赔偿其收房损失的请求，于法无据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同》第九十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告罗东的诉讼请求。本案减半收取受理费576元，由原告罗东承担。如不服本判决，可从判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  孙静二〇一五年七月二十日书 记 员  杨佳郭婷茹附法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。