山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初624号 原告：孙国忠，男，1963年10月21日出生，汉族，住济南市， 委托诉讼代理人：孟书光，山东齐创律师事务所律师。 被告：济南昌润置业有限公司，住所地：山东省商河县。 法定代表人：唐艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。 第三人：招商银行股份有限公司济南和平路支行，住所地：济南市。 主要负责人：葛晓东，该行行长。 委托诉讼代理人：韩义洋，山东海蔚律师事务所律师。 原告孙国忠与被告济南昌润置业有限公司（以下简称“昌润公司”）、第三人招商银行股份有限公司济南和平路支行（以下简称“招行和平路支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙国忠及其委托诉讼代理人孟书光，被告昌润公司的委托诉讼代理人赵岩，第三人招行和平路支行的委托诉讼代理人韩义洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙国忠向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除孙国忠与昌润公司于2008年7月7日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决解除孙国忠与招行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》；3.依法判决孙国忠不再向招行和平路支行承担还款责任；4.依法判决昌润公司向孙国忠返还已付首付款133万元及已偿还的贷款本息1163096.32元；5.本案诉讼费用由昌润公司承担。诉讼过程中，孙国忠变更第四项诉讼请求为：依法判决昌润公司向孙国忠返还已付首付款133万元及已偿还的贷款本息1185929.99元。事实和理由：2008年7月7日，孙国忠与昌润公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定孙国忠购买昌润公司开发的位于济南市商河县温泉路1号翡翠园8号的商品房一套，总房款238万元，首付款133万元于签订商品房买卖合同的当天已经交付给昌润公司，余款105万元以购房款形式由招行和平路支行直接向昌润公司支付。之后孙国忠多次要求昌润公司按照合同约定交付房屋，昌润公司每每设法拖延。近日，孙国忠在其他购房者处获悉，昌润公司已处于破产清算状态，案涉商品房项目实际上已无法按期建设并交付，商品房买卖合同目的已不能实现。另鉴于孙国忠尚欠招行和平路支行房贷本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，昌润公司应当将已收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给孙国忠和招行和平路支行，因此《个人购房借款及担保合同》依法解除后，孙国忠不再向招行和平路支行承担还款责任，尚欠本金及利息由昌润公司偿还招行和平路支行。基于上述事实和理由，为保护孙国忠合法权益，特此请求法院依法支持孙国忠的诉讼请求。 昌润公司辩称，认可孙国忠所诉的购房及贷款事实，涉案房产因未建成无法交付，我司现处于破产重整阶段，而非破产清算阶段，同意解除《商品房买卖合同》及《个人购房贷款及担保合同》，对于昌润公司应当承担的法律责任，请法庭依法判决。 招行和平路支行述称，我行不同意解除《个人购房借款及担保合同》，孙国忠应继续向我行履行还款义务，孙国忠的合同解除权已超过一年期限，根据法律规定，逾期不行使的解除权消灭，故孙国忠不能要求解除相关合同。涉案房屋虽现在无法交付，但并不是一直不能交付，昌润公司处于重整阶段，根据相应的重整方案，有可能有其他第三方接手该涉案楼盘，孙国忠与昌润公司签订的商品房买卖合同的目的有可能实现。 招行和平路支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令昌润公司返还招行和平路支行贷款本金361667.06元及利息，利息以361667.06元为基数，自2018年5月17日起至实际还清之日止，按年利率5.5125%计算；2.本案涉诉费用由昌润公司承担。事实和理由：2008年7月14日孙国忠与招行和平路支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定孙国忠向招行和平路支行贷款105万元用于购买昌润公司开发的齐鲁水郡温泉岛翡翠园8号房，招行和平路支行于2008年7月16日向孙国忠发放上述贷款。贷款期间内，因涉案房屋一直没能顺利交付使用，孙国忠将昌润公司起诉至商河县人民法院，要求解除孙国忠与昌润公司签订的《商品房买卖合同》及其与招行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》，根据相关法律规定，现请求昌润公司返还招行和平路支行贷款本金及利息，望法院判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月7日，孙国忠与昌润公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定孙国忠购买昌润公司开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区翡翠园8号的商品房一套；第四条约定该商品房总价款为238万元。第六条约定双方采取银行按揭付款方式，见补充协议。（补充协议第六条约定：双方约定采取银行按揭付款方式1.买受人应于签本合同之日交纳首付款人民币1330000元整大写壹佰叁拾叁万元整；2.其余房款计人民币1050000元整大写壹佰零伍万元整，由买受人申请办理银行按揭贷款，在一个月内办理完毕，否则每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付房款的万分之三）。第八条约定出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方约定出卖人在本合同规定房屋交付之日起30日内（包含本数）向买受人交付房屋，买受人认可为本合同履行期限合理顺延，出卖人不承担违约责任。出卖人逾期交房超过30日以上违约责任见本条第一款。合同签订后，因涉案房屋至今未建成，昌润公司一直未向孙国忠交付房屋。现孙国忠请求解除其与昌润公司签订的《商品房销售合同》，昌润公司同意解除该合同。 孙国忠购买的上述商品房总房款为238万元，首付款133万元孙国忠已于签订商品房买卖合同的当天交付昌润公司。2008年7月14日孙国忠与招行和平路支行签订编号为08010*****7的《个人购房借款及担保合同》。合同第一条约定贷款人（抵押权人）为招商银行股份有限公司济南和平路支行，借款人为孙国忠，抵押人为孙国忠，保证人为济南昌润置业有限公司。合同第三条约定孙国忠向招行和平路支行贷款人民币105万元。合同第四条约定贷款期限为180个月。2008年7月16日招行和平路支行向孙国忠发放贷款人民币105万元。现该贷款截止2018年5月16日孙国忠已偿还118期共计人民币1185929.99元（其中本金688332.94元、利息497408.37元、罚息155.56元、复息33.12元），尚欠361667.06元未还清。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、孙国忠与昌润公司签订的《商品房买卖合同》及孙国忠与招行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》是否符合解除条件。 孙国忠与昌润公司签订的《商品房买卖合同》及孙国忠与招行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定涉案房屋于2009年10月1日前交房，但涉案商品房至今未建成，致使孙国忠的商品房买卖合同目的无法实现，符合《商品房买卖合同》第九条约定的解除条件，故孙国忠要求解除其与昌润公司之间的商品房买卖合同的诉讼请求于法有据，且昌润公司亦同意解除其与孙国忠之间商品房买卖合同，本院予以支持。 孙国忠请求解除其与招行和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，孙国忠请求解除《个人购房借款及担保合同》于法有据，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故昌润公司应将其收受的孙国忠支付的首付款133万元及已偿还的借款本息元（其中本金元，利息元）返还孙国忠，且将孙国忠尚未还清的借款本金元及利息返还招行和平路支行，孙国忠不再向招行和平路支行承担还款责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告孙国忠与被告济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告孙国忠与第三人招商银行股份有限公司济南和平路支行签订的《个人购房借款及担保合同》，原告孙国忠不再向第三人招商银行股份有限公司济南和平路支行承担还款责任； 三、被告济南昌润置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告孙国忠已付购房款1330000元及已偿还的借款本息元（其中本金元，利息元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元，由被告济南昌润置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 李 倩 二〇一八年五月二十五日 书记员 张文彬