广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初14218号原告：中山市创汇物业管理有限公司，住所地中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1号楼第二层2F088-3房。法定代表人：卢炎枝。委托诉讼代理人：唐英，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏燕，系创汇公司的员工。被告：言铁军，男，1969年11月12日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）与被告言铁军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告创汇公司的委托诉讼代理人唐英到庭参加诉讼。被告言铁军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。创汇公司向本院提出诉讼请求：1.言铁军向创汇公司支付拖欠的物业服务费6000元；2.言铁军支付拖欠的水电费、宣传推广费3031.76元；3.言铁军支付拖欠上述费用产生的逾期利息（按年利率36%计算，自欠费之日起计至言铁军清偿上述款项之日止）。事实和理由：言铁军于2016年2月3日与创汇公司就位于中山市小榄镇××时代广场××楼4Ｆ017商铺签订了中山百汇时代广场物业服务合同，约定言铁军于每月5日前须向创汇公司支付当月物业服务费及推广费、水电费等，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准向创汇公司缴纳违约金；逾期超过15天的，创汇公司有权单方解除物业服务合同，没收言铁军缴纳的各项保证金并要求言铁军按未完合同期物业服务费及推广费的总额的10%向创汇公司支付违约金。截至目前，言铁军已拖欠该商铺的物业服务费及推广费、水电费等合计11741.29元。针对言铁军的违约行为，创汇公司已经多次催缴，但言铁军均不理会。故创汇公司提起诉讼。言铁军未出庭，亦未提交书面答辩意见。创汇公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证，根据创汇公司的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场一区房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌置业公司）进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。后润昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给创汇公司进行物业管理，期限自2015年7月10日起至润昌置业公司书面撤销授权之日止。2016年2月3日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌置业公司为出租方（甲方），言铁军为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自商场开业之日起计算）。同日，创汇公司作为甲方与言铁军作为乙方签订中山百汇时代广场物业服务合同，合同主要约定：乙方按承租的建筑面积50平方米缴纳物业服务费，标准为30元/平方米/月。物业服务费包括管理费15元/平方米/月、公摊电水费15元/平方米/月。乙方按承租商铺的建筑面积缴纳推广费，标准为5元/平方米/月。乙方于签订租赁合同时须向甲方缴纳首月物业服务费及推广费，以后每月五日前（按自然月计算）一次性缴纳当月物业服务费及推广费给甲方,乙方于签订租赁合同时须向甲方支付3500元作为物业服务费保证金。物业服务费支付期限自租赁合同约定的计租日起至租期届满之日止。同时甲方有权依据市场成本提高物业服务费标准。乙方于每月五日之前缴纳电费，电费单价1.1元/kwh，单价中已包含能源损耗费。乙方于每月五日前一次性缴纳水费，水费、污水处理费一般情况下单价为2.8元/m3，但如乙方经营业态属特种用水，水费单价为3.2元/m3。单价中已包含管道损耗和污水处理费;乙方自愿在进场后7日内缴纳2000元给甲方作为水电费周转金。合同期满终止或提前终止时，乙方缴清一切租金、有关物业费用及按约定退场结束经营后三个月内由甲方无息退还给乙方；乙方在进场装修前缴纳5000元给甲方作为装修保证金。乙方装修完工后经甲方验收合格，且经核实无违约行为、无事故、无损害赔偿责任的，由甲方在完工后一个月内无息退还；乙方需撤场时，须以缴清一切欠费及违约、赔偿金为前提，以安全、方便为原则，不得损坏商场的设施设备；乙方如有违反本合同条款或者不履行本合同条款的，甲方有权没收乙方缴交的水电周转金和各项保证金并要求乙方按未完合同期物业服务费及推广费总额的10%支付违约金；乙方须按时向甲方缴纳物业服务费、推广费、水电费等一切应缴费用。乙方逾期缴纳，除应支付物业服务费、水电费等一切应缴费用外，还须支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的1‰计算至缴纳完毕。乙方逾期缴纳达15日，甲方有权停止向乙方提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施，同时视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金皆不予退还；本合同自双方签署且租赁合同生效之日起生效，至租赁合同终止时终止；本合同未约定事项或约定不明的，甲乙双方承诺按租赁合同的立约原则及相关条款执行。本合同与租赁合同约定之条款如有相悖，应以租赁合同为准。租赁合同提前终止或解除的，本合同同时终止或解除。商铺交接确认书反映，言铁军于2016年2月21日对涉案商铺进行验收，认为完全符合租赁合同中约定的交铺标准，确认接收涉案商铺。商户开业经营确认书反映涉案商铺已于2016年4月1日正式开业。上述商铺租赁合同、物业服务合同、商铺交接确认书、商户开业经营确认书落款处均有“言铁军”签名捺印。创汇公司提交的欠费催缴函反映，创汇公司于2016年12月9日致函言铁军，称言铁军拖欠了涉案商铺租金、物业服务费等费用共计38551.76元，要求其在五天内付清欠费。创汇公司提交的解除协议书反映，润昌置业有限公司、创汇公司作为甲方，言铁军作为乙方，于2016年12月14日签订解除协议书，双方同意于2016年12月9日解除上述合同，确认言铁军仍拖欠2016年7月1日至12月9日的租金26028.39元、2016年9月1日至12月9日物业服务费4935.48元、推广费822.58元，2016年8月21日至11月20日电费1936元、水费95.76元（水电费最终计至言铁军办理完毕商铺撤场手续之日止），言铁军承诺于2016年12月31日前缴清上述费用，逾期十天未缴清，除上述费用外，创汇公司还有权按合同约定追究责任；言铁军承诺于合同解除且缴清约定费用后2日内按合同约定与创汇公司办理商铺的撤场手续；等等。创汇公司提交的水、电表图片、每月水、电费情况及租户水电费明细表反映涉案商铺在2016年8月21日至11月20日电费为1936元、水费为95.76元。2017年11月22日，创汇公司以言铁军拖欠物业服务费等费用为由诉至本院，提出上述请求。庭审中，创汇公司称因言铁军未依约履行解除协议的义务，故要求计算2016年8月1日至12月31日的物业服务费及推广费；同意装修保证金5000元、水电保证金2000元在言铁军拖欠的物业服务费用、推广费中予以扣除；明确第三项诉讼请求为按总欠费金额从2017年11月22日起按年利率36%计算至言铁军清偿之日止。因创汇公司起诉主张的其与言铁军之间就涉案商铺存在物业服务合同关系的事实以及创汇公司当庭就双方履行合同的相关事实所作陈述有上述证据佐证，故在言铁军未到庭提出相反的抗辩意见，且创汇公司当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。同时，本院亦对上述证据反映的其他相关事实予以确认。本院认为，创汇公司与言铁军签订物业服务合同，该物业服务合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。现创汇公司已依约提供了物业服务，言铁军应按约支付物业服务费用。言铁军在签写解除协议书，应按约定履行支付责任，现创汇公司主张言铁军未缴纳协议约定的物业服务费、推广费及水电费，但言铁军未提供证据证明其已交纳该费用，依法应承担举证不能之责任,故本院依法采信创汇公司的主张，认定言铁军未按约交纳上述费用，构成违约。因双方已在协议书对言铁军拖欠的费用进行了结算，现创汇公司要求将物业服务费及推广费计算至2016年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故根据解除协议书，本院依法认定言铁军尚欠创汇公司物业服务费4935.48元、推广费822.58元、电费1936元、水费95.76元。因庭审中创汇公司同意将言铁军已缴纳的装修保证金5000元、水电保证金2000元用于抵扣言铁军所欠的费用，故进行抵扣后，言铁军实际拖欠金额应为789.82元（4935.48元+822.58元+1936元+95.76元-5000元-2000元）。言铁军经催促未按约支付相应费用，其行为已构成违约，故创汇公司主张言铁军支付迟延付款的利息损失有理，本院予以支持。因创汇公司、言铁军双方在合同中已约定如言铁军不按时缴纳上述费用，需按欠款金额每日1‰支付逾期付款违约金，现创汇公司要求言铁军按年利率36%计算违约金的标准过高，本院依法调低至年利率24%，即言铁军应支付从2017年11月22日起按年利率24%计算的迟延付款的利息损失给创汇公司。言铁军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告言铁军于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付欠款789.82元及迟延付款的利息损失（以789.82元为基数,按年利率24%从2017年11月22日起计算至被告言铁军清偿之日止）；二、驳回原告中山市创汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由被告言铁军负担（该款已由创汇公司垫付，言铁军应在判决生效之日五日内一并迳付给创汇公司，本院不另行收退）。不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年五月二十日书记员  陈嘉欣侯艺喆