广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2358号上诉人(原审被告、反诉原告)：鲍季。委托代理人：黄锡峰、张兴亮，均系广东百高律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：沈茵。委托代理人：赵学丰、杨俊圣，均系广东红棉律师事务所律师。上诉人鲍季因与被上诉人沈茵合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：2013年3月1日，鲍季与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定鲍季向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼B37号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2015年3月5日止。2014年1月23日，沈茵与鲍季签订《联营协议书》，约定：沈茵向鲍季承包新中国大厦七楼B37号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年3月1日至2015年3月5日止；每月承包费为140000元，沈茵在承包前先向鲍季缴纳二个月承包费作为押金和一个月零5天的承包费（租金）共443300元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费140000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，鲍季负责B37档内的场租、税收、工商管理等费用，沈茵负责自己的债务，自负盈亏；如沈茵自己中途退场，鲍季对沈茵不退回押金，但如鲍季中途收回档口的，除退回押金外，赔偿280000元给沈茵；沈茵在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。上述协议书签订后，沈茵接收了涉案房产开始经营，并向鲍季支付了租赁押金280000元及商铺押金1000元。后沈茵共向鲍季支付了两个月零5天的租金，据沈茵陈述该租金包括2014年3月、4月的租金及2015年3月1日至2015年3月5日的租金。2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府[2014]3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。2014年5月9日，鲍季委托广东诺臣律师事务所向某茵发出《律师函》，要求沈茵缴纳拖欠的2014年5月的承包费及滞纳金。2014年5月16日，沈茵委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向广东诺臣律师事务所寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及鲍季出租给沈茵的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为沈茵、鲍季签订的《联营协议书》依法属于无效合同。沈茵定于2014年5月19日下午14点到租赁场地与鲍季办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为鲍季已接收场地并应承担法律后果。后由于鲍季没有到场，沈茵陈述其已于当日撤场，并有管理处放行条为证。鲍季否认收到上述律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，鲍季提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）及广州市仁柏杰物业管理有限公司张贴于新中国大厦内的关于14-20层消防整改需要暂停开发的特别告示等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。对于放行条，鲍季认为没有管理处的盖章，且清单中没有衣服，故沈茵当天仍占有商铺。针对鲍季提供的上述证据，沈茵对其证明对象及内容均不予确认，并认为鲍季擅自改变涉案场地的用途将其出租给沈茵属违法行为。因本案纠纷，沈茵于2014年5月20日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认沈茵、鲍季于2014年1月6日签订的《联营协议书》无效;2.鲍季立即向某茵返还已收取的房屋租赁押金281000元;3、鲍季返还沈茵多支付5天的租金23333.33元；4、鲍季退还已向某茵收取的自2014年3月24日至2014年4月30日的租金177333.33元；5、沈茵无需支付2014年5月1日至鲍季实际接收场地之日的房屋使用费；6、鲍季赔偿装修费20000元；7、鲍季立即接收场地；8、本案诉讼费由鲍季承担。鲍季答辩称不同意沈茵全部诉讼请求。另外，鲍季提起反诉，请求：1、解除沈茵、鲍季于2014年1月6日签订的《联营协议书》；2、沈茵向鲍季支付2014年5月1日至2014年6月30的承包费人民币280000元及滞纳金（以280000元为基数，每日按3%的标准，自2014年4月26日起计付至承包费实际付清之日止）；3、沈茵赔偿鲍季经济损失280000元；4、本案诉讼费用由沈茵承担。对于鲍季的反诉，沈茵答辩称不同意鲍季全部反诉请求。庭审中，沈茵、鲍季均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。鲍季自认已于2014年7月1日收回涉案场地。原审法院认为：沈茵、鲍季签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于沈茵、鲍季签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。首先，关于《联营协议书》效力问题。沈茵主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及鲍季违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从鲍季提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，鲍季将承租作为办公室用途的涉案场地出租给沈茵做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，沈茵以区政府实施临时查封措施及鲍季改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，原审法院不予支持。另外，沈茵以鲍季未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于沈茵、鲍季双方的联营协议已实际履行，故沈茵要求鲍季返还2014年3月24日至4月30日经营期间的租金177333.33元缺乏依据，原审法院不予支持。其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于沈茵已退出涉案场地不再经营，鲍季也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，鲍季反诉要求解除该《联营协议书》，原审法院予以支持。虽然由于沈茵提前退场导致协议终止，但是，沈茵在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，沈茵提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，鲍季应将押金281000元返还给沈茵。另外，从沈茵通知鲍季提前退铺及办理场地交接手续至2014年5月19日退场的时间来看，并没有给予鲍季比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，鲍季反诉要求沈茵支付5月的承包费140000元具有合理性，原审法院予以支持。鲍季直至2014年7月1日才从物管处自行收回涉案场地，故6月份的承包费损失应由其自行承担。鲍季认为首月交1个月零5天的租金是因为鲍季提前5天交商铺给沈茵使用，但并无提交证据证明，且无合同约定，沈茵主张该5天租金是2015年3月1日至2015年3月5日的租金，原审法院予以认可，鲍季应返还给沈茵。沈茵要求鲍季赔偿装修费20000元，因依据不足，原审法院不予支持。鲍季另要求沈茵支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，原审法院不予支持。由于鲍季已自行收回该场地，故沈茵要求鲍季接收场地的请求，原审法院不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除沈茵与鲍季于2014年1月6日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，鲍季向某茵返还押金281000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，鲍季向某茵返还5天租金23333元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，沈茵向鲍季支付租金140000元；五、驳回沈茵其他诉讼请求；六、驳回鲍季其他反诉请求。本案一审本诉受理费8916元、反诉受理费4750元，由沈茵负担4652元，鲍季负担9014元。判后，鲍季不服原审判决，向本院提起上诉称：一、消防整改未涉及涉案场地，沈茵应当承担提前退出租赁场地的责任。1、对新中国大厦商铺的消防整改针对的是违法加建、扩建情形，《整治情况表》中有明确罗列，但涉案场地未列其中。2新中国大厦查封发生在14楼以上，涉案场地商户依然可以正常经营。政府于2014年3月发出整改告知，如经营受影响，沈茵为何又能在其后继续经营？同楼层的商户在此期间约有290多户正常经营，可见消防整改并不影响该楼层商户的经营。3、新中国大厦消防隐患不可归咎于鲍季，不应由其承担责任。涉案场地在交付时已通过消防验收，鲍季已经全面履行合同。大量存放可燃货物，该消防隐患是沈茵在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，与鲍季无关，不应由鲍季承担责任。二、涉案场地6月份承包费损失应当由沈茵承担。1、发出退场通知不等同于履行退场义务，不能以沈茵退场通知作为搬离场地时间的认定依据。沈茵虽然发出退场通知，但其并未如实履行通知内容，其于2014年6月才撤离场地。沈茵应承担其撤离场地的举证责任，但其未能证明其撤场时间，应承担不利后果。2、沈茵撤离后并未将钥匙交还鲍季，知识场地处于被锁状态，使鲍季无法收回、控制和占用，该状态持续到7月份。三、《联营协议书》合法有效，沈茵逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约，应当承担责任。1、在协议有效情形下，双方应受协议条款约束。依《联营协议书》约定“逾期3天缴纳承包费的或中途退场的，押金不予退回”，沈茵逾期缴费时间长达两个月且中途退场，构成严重违约，应承担相应违约责任。2、消防整改非沈茵单方终止协议的法定情形。消防隐患不等同消防不合格，可以整改和消除，合同依然可继续履行。在明知可以继续经营的情况下，沈茵恶意欠租、擅自撤场，其行为构成违约，不应退还押金。四、原审判决不利于维护市场交易安全。涉案场地不存在消防问题，且消防部门的整改未影响商户经营，在此情形下法院以消防整改影响经营为由支持沈茵提前终止协议，并不妥当。这将意味，日后的市场交易中，只要遭受非自身因素影响而不论其大小，都可单方解约，这种判决先例不利维护市场交易安全。综上，鲍季上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回沈茵要求鲍季返还281000元押金的诉讼请求；2、改判原审第四项为沈茵向鲍季支付租金280000元；3、一、二审诉讼费由沈茵负担。沈茵二审答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，沈茵与鲍季于2014年1月23日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：1、鲍季应否将押金281000元退还给沈茵；2、沈茵是否应当承担2014年6月份租金。关于鲍季应否将押金281000元退还给沈茵的问题。从鲍季提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第七层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，鲍季并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申报审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对鲍季关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了沈茵的正常经营，原审法院认定沈茵提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决鲍季返还押金给沈茵并无不当。鲍季以沈茵单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于沈茵是否应承担2014年6月份的租金的问题。沈茵在单方撤场前已通知鲍季其撤场的时间并要求鲍季接收场地，但鲍季当日并未到场，沈茵以管理处放行条证明其在5月19日当日撤场。虽然鲍季对沈茵单方撤场的行为并不认可，但鲍季并无充分证据证明沈茵在2014年5月19日之后仍占用涉案场地进行经营。鲍季在接到沈茵的撤场通知后，本应采取及时接收场地等适当措施防止损失的扩大，原审法院认为鲍季接收场地的合理期限应计至2014年5月底并无不当。鲍季直至2014年7月1日才自行收回场地，故2014年6月份的租金损失为鲍季未及时接收场地导致的损失扩大部分，原审法院判决鲍季自行承担2014年6月份的租金损失并无不当，鲍季认为2014年6月份的租金损失应由沈茵负担的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鲍季的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7615元，由上诉人鲍季负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年七月二十八日书 记 员  杨仁义