江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0581民初12697号 原告：常熟市民防局，住所地江苏省苏州市常熟市海虞北路26号，统一社会信用代码11320581467147452P。 法定代表人：丁雷，局长。 委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：平国良，江苏福地律师事务所律师。 被告：常熟市金茂置业有限公司，住所地江苏省常熟市通港路龙腾工业园内。 法定代表人：龚妹芳，执行董事。 委托诉讼代理人：高峰，江苏凡创律师事务所律师。 原告常熟市民防局与被告常熟市金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常熟市民防局委托诉讼代理人张镭，被告金茂公司委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。后本院裁定将本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告常熟市民防局委托诉讼代理人张镭，被告金茂公司委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市民防局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》，被告立即将租赁场地交还给原告；2、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至《租赁合同》解除日止的拖欠租金，并支付租金逾期付款的违约金（自2014年1月1日计算至租金付清日止）；3、判令被告向原告支付自合同解除次日起至场地交还原告之日止按照合同租金标准两倍计算的租赁场地占用使用费；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请第1-3项为：1、确认原被告签订的《租赁合同》于2018年1月1日起解除，要求被告将租赁场地腾空并交还给原告；2、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2017年12月31日止的拖欠租金400万元，并支付租金自2014年1月1日起至实际付清日止按照年息24%分段计算的逾期付款违约金（其中计算至2017年12月31日违约金为216万元，之后以400万元为基数，自2018年1月1日起计算至实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付自2018年2月2日起至场地交还原告之日止按照200万元/年的标准计算的场地占用使用费。事实和理由：2008年1月1日，原被告签订《租赁合同》一份，约定原告将常熟市虞景文华广场一期地下车库区域共约15000平方米出租给被告。租期从2008年1月1日至2047年12月31日止，租金标准为100万元/年（前四年给予一定优惠），租金支付方式为先付后用，每半年末付清下一半年度租金。2014年1月1日起被告未再支付租金，但仍占用租赁场地，根据《租赁合同》第六条约定，乙方拖欠租金数额超过5万元，且逾期超过30天的，甲方有权解除合同，且乙方还须从应付租金之日起，向甲方支付所欠租金每日千分之一的违约金。原告于2017年12月11日在租赁场地入口处及天铭集团门口张贴“解除合同及迁让通知”，告知自2018年1月1日起正式解除原被告签订的《租赁合同》，并要求被告在2018年2月1日前腾空租赁场地并交还原告。被告未进行搬迁，根据《租赁合同》第七条第2款的约定，租赁期满或者本合同解除后，乙方有义务在30天内搬迁并归还租赁物；若乙方逾期搬迁，甲方有权采取停水、停电等措施，并且乙方应按原租金的两倍向甲方支付逾期搬迁期的租金。被告逾期支付租金及逾期搬迁的行为已构成违约且严重损害原告的合法权益，故原告起诉至法院。 被告金茂公司辩称，1、被告并非恶意违约，确系当时响应政府号召，在2008年-2013年承租期间对地下停车场实行了免费开放，在没有任何收入的情况下，被告仍足额缴纳了租金，也是在积极履行合同。只是因近年来市场环境的影响，导致停车客流量较少，被告仍然承担着巨额的维护成本和弥补之前免费开放期间的费用损失，而且目前公司正在重组期间，从考虑重组的大局出发，被告也愿意继续按租赁合同履行，并努力交付租金。2、即便如原告所认为的逾期支付租金违约，也不能以2018年1月1日为解除合同日，原告仅在天铭集团门口张贴了通知，并未送达被告，被告之后获知并提出了异议，故即便合同解除，也应当以法院判决之日作为解除之日。3、原告主张的租金违约金计算标准过高，被告并非恶意违约，而且一直主动积极的与原告及市政府协调，因此，应以同期银行贷款利率来计算。4、原告主张的占有使用费为两倍的合同租金，该合同是原告提供的格式合同，而且原告作为政府职能部门，主体地位比较强势，虽然合同约定以租金的两倍计算使用费，但被告如不交还，原告的实际损失也只是合同的租金。因而，被告认为该期间的占有使用费充其量应当以合同租金标准参照计算。 本院经审理认定事实如下：2008年1月1日，常熟市人民防空办公室（出租方、甲方）与金茂公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“第一条、租赁物乙方因经营需要，租用甲方原教育局地块人防工程中地下停车场，面积大约为15000平方米。（即整个人防工程剔除预留商业部分后全部面积）在签订本合同之前，乙方已对租赁物及附属设施的现状和性质完全了解。第二条、租赁期限租赁期视同土地使用权年限为40年（2008年1月1日——2047年12月31日）。期满后，乙方在同等条件下有优先续租权。第三条、租金及支付方式租金标准为100万元/年，但考虑到乙方前几年处于招商阶段，甲方同意在前四年给予一定的租金优惠，即为2008年缴纳30万元，2009年缴纳50万元，2010年缴纳70万元，2011年缴纳90万元，以后按标准租金缴纳。租金支付方式采取‘先付后用’方式：即乙方于签约后的30天内付清第一半年租金，以后每半年度末之前付清下一半年度租金，依此类推。第四条、租赁物日常管理及维修义务1、甲乙双方均应遵守《中华人民共和国人民防空法》，不得发生下列行为：①改变人防工程主体结构；②拆除人防工程设备设施或者采取其他方法危害人防工程安全和使用效能的行为。2、乙方负有租赁物的维修义务。3、乙方负有租赁物的消防安全义务，必须按照消防要求配备消防器材。4、乙方负有租赁物的日常管理义务。5、租赁期间有关租赁物及配套设施因使用年限、设备正常更新或政策变化导致的设备更替等产生的费用由甲方承担，租赁物使用费用包括水电费、物业管理、环境卫生等一切费用由乙方承担。6、乙方以合伙或者合作等形式许可第三方使用租赁物的，必须报甲方书面同意。第五条、装修乙方地上建筑装修时如涉及到地下人防工程及设施的，应经甲方书面同意后方可实施。供电、供水、排水、通讯等设施由乙方负责配备。租赁期满或者因乙方原因提前解除合同的，以上装修归甲方所有，甲方不支付乙方任何费用；因甲方原因提前解除合同的，甲方应将装修按市场评估价折价补偿给乙方。第六条、出现下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方在租赁期间因发生违法行为，被执法机关查处的；2、乙方拖欠租金数额超过5万元，且逾期超过30天的；3、乙方以任何形式转租（委托管理除外）、转让、抵押租赁物的；4、乙方违反第四条约定的义务，使得租赁物毁坏或者人防工程及设施的安全受到危害的。出现上述第2种情形的，乙方还须从应付租金之日起，向甲方支付所欠租金每日千分之一的违约金。第七条、其他约定……2、租赁期满或者本合同解除后，乙方有义务在30日内搬迁并归还租赁物；若乙方逾期搬迁，甲方有权采取停水、停电等措施，并且乙方应按原租金的两倍向甲方支付逾期搬迁期的租金。3、除不可抗力外，如甲方无故解除本合同，则承担违约责任，甲方并应以原租金两倍向乙方支付违约金。……” 审理中，原被告一致确认，金茂公司自2008年1月1日起开始使用涉案租赁场地，用于经营地下停车场；涉案租赁场地2013年12月31日之前的租金已经结清，2014年1月1日起的租金未支付。 另查明：2008年6月5日，常熟市机构编制委员会经研究决定在常熟市人民防空办公室增挂“常熟市民防局”牌子，机构增挂牌子后，不另增人员编制。2010年1月22日，常熟市人民防空办公室更名为常熟市民防局，挂“常熟市人民防空办公室”牌子。 又查明：2017年10月17日，金茂公司向常熟市民防局提交《关于减免虞景文华广场地下停车场租金的申请》，主要内容为：由于近几年商业模式的转变，金茂公司在开发建设中遇到了许多困难，直接影响了招商引资的难度，自2014年以来金茂公司对地下停车场实行收费制度，但地下停车场由于时间久，维修成本、人员工资及电费等日益增加，管理成本不断上升，加上客流量小致地下停车收费甚微，金茂公司一直苦苦支撑，无力支付租赁费。据此，虽然民防局每年向金茂公司催讨结欠的2014年至2017年地下停车场的租金，但金茂公司根据以上实际困难，希望民防局减免所欠租金。 2017年10月30日，常熟市民防局向金茂公司邮寄《律师函》一份（邮寄地址为：常熟市通港路龙腾工业园常熟市金茂置业有限公司），主要内容为：现金茂公司租金付至2013年底，此后经多次催讨仍未付分文，按照双方合同第六条第二款，金茂公司拖欠租金远超5万元且逾期也远超30天，常熟市民防局有权解除合同，且有权要求金茂公司迁让租用场地。为此，请立即支付拖欠的租金。该邮件被退回。 2017年12月11日，常熟市民防局在涉案租赁场地地下停车场入口处张贴《解除合同及迁让通知》，主要内容为：按照双方合同第六条第二款，金茂公司拖欠租金远超5万元且逾期也远超30天，从2018年1月1日开始，常熟市民防局与金茂公司正式解除《租赁合同》，并请金茂公司解除合同30日内即2018年2月1日前迁让租用场地并腾空物品，金茂公司结欠的租金等事项继续提请法院处理。2017年12月12日，常熟市民防局向金茂公司邮寄《律师函》一份（邮寄地址为：常熟市通港路龙腾工业园常熟市金茂置业有限公司），主要内容与上述《解除合同及迁让通知》一致。该邮件被退回。 2017年12月28日，金茂公司向常熟市民防局送达《回函》一份，主要内容为：常熟市民防局于2017年12月11日张贴了一份《解除合同及迁让通知》，通知解除与金茂公司之间就虞景文华人防工程地下停车场所签订的《租赁合同》，并要求金茂公司于2018年2月1日前进行迁让，同时也表示该租赁合同纠纷已向常熟市人民法院提起诉讼。金茂公司并非恶意违约，现在也是重组计划的关键时刻，金茂公司推进重组计划也是为了更好的履行与常熟市民防局之间的租赁合同，因此，金茂公司不同意民防局提出的解除上述租赁合同的要求。 审理中，经现场勘查，本案所涉部分租赁物由案外人在使用。原告常熟市民防局明确表示，本案中不申请追加案外人作为第三人参加诉讼，仅根据合同相对性要求被告金茂公司承担相应的责任，如今后搬迁时因案外人产生争议，原告再行主张相关权利。 原告常熟市民防局认为，1、租赁合同中明确约定了合同解除的条件及占有使用费的标准，应当按照合同约定处理。关于被告提出的诉讼时效问题，被告自2014年以后，多次向被告催讨租金，不存在超过诉讼时效的问题。2、关于占有使用费200万元/年，一方面是被告逾期搬迁的占有使用费，还有一部分是逾期搬迁的违约责任。 被告金茂公司认为，1、被告不同意解除租赁合同。2、租金400万元未付是事实，但原告主张按照年利率24%计算违约金，没有依据，应当按照同期银行贷款利率计算。另外，原告主张的2014年1月1日起的租金，从起诉之日往前推算，超过诉讼时效的部分不应支持。3、占有使用费标准过高，要求调整，应按照租金标准计算。4、租赁合同中仅对装修部分作出了处理，但对于电力增容及电梯增设没有作出处理，如合同解除，原告应对该部分作出相应的赔偿或者补偿，对于该部分赔偿或者补偿，被告将另行与原告协商处理或另案主张，本案中不再要求法院处理。 上述事实，由租赁合同、关于常熟市人民防空办公室增挂“常熟市民防局”牌子的通知、常熟市人民政府机构改革实施意见、关于减免虞景文华广场地下停车场租金的申请、律师函、解除合同及迁让通知、照片、邮寄凭证、回函及本案庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。 本院认为，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，原被告签订的租赁合同约定租赁期限为四十年，故对于租期超过二十年的部分，本院认定无效；对于其余部分，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据租赁合同约定，被告应于2013年12月31日前支付2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金50万元，于2014年6月30日前支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金50万元，并以此类推，但被告实际未按照约定支付上述相应租金，且迟延时间长达数年，应承担相应的违约责任。本案起诉后，原告以此为由，于2017年12月书面通知被告自2018年1月1日开始解除双方之间的《租赁合同》，被告收到后，虽表示不同意，但其抗辩理由不成立，故本院确认原被告之间的《租赁合同》自2018年1月1日解除。被告要求继续履行租赁合同，没有依据，本院不予支持；被告认为如解除，应以法院判决之日作为解除日，没有依据，本院亦不予支持。租赁合同解除后，被告应将其租赁的案涉原教育局地块人防工程中地下停车场腾空并返还原告。 关于租金。审理中，原被告一致确认2014年1月1日之后的租金均未支付，现原告主张2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金400万元，于法有据，且被告对金额无异议，本院予以确认。被告抗辩部分租金超过诉讼时效，但从原被告之间的往来函件中可以看出，被告逾期支付租金后，原告每年都在向被告催讨，故对于被告抗辩意见，本院不予采纳。 关于租金逾期付款违约金。根据租赁合同约定，如被告逾期支付租金，应向原告支付所欠租金每日千分之一的违约金。现原告要求以结欠租金为基数，按照年利率24%的标准自违约之日起计算逾期付款违约金，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告抗辩违约金计算标准过高，应当按照同期银行贷款利率计算，没有依据，本院不予支持。经核算，原告主张自2014年1月1日起至2017年12月31日止以逾期租金为基数，按照年利率24%分段计算的违约金216万元，以及自2018年1月1日起至实际付清之日止以400万元为基数按照年利率24%计算的违约金，并无不当，本院予以支持。 关于占有使用费。租赁合同解除后，租赁场地继续由被告占有使用，原告有权要求被告支付实际占用期间的租赁场地使用费，现原告要求被告支付自2018年2月2日起至实际交还之日止的占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。关于占有使用费的标准，原告要求按照合同约定的标准200万元/年计算，被告抗辩标准过高，应参照合同租金计算。对此，本院认为，租赁合同对占用期间使用费的约定计算标准过高，本院予以调整，结合双方约定并考虑到原告实际损失情况，本院酌情按照130万元/年的标准计算占有使用费。 综上，被告应支付原告2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金400万元、2014年1月1日起至2017年12月31日止的违约金216万元，上述合计616万元，并支付结欠租金400万元自2018年1月1日起至实际付清之日止按照年利率24%计算的违约金，以及自2018年2月2日起至实际返还租赁场地之日止按照130万元/年的标准计算的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告常熟市民防局与被告常熟市金茂置业有限公司签订的《租赁合同》已解除。 二、被告常熟市金茂置业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告常熟市民防局返还原教育局地块人防工程中地下停车场。 三、被告常熟市金茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市民防局租金、违约金合计616万元，并支付结欠租金400万元自2018年1月1日起至实际付清之日止按照年利率24%计算的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市民防局账号；或汇入常熟市人民法院）。 四、被告常熟市金茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市民防局自2018年2月2日起至实际返还租赁场地之日止按照130万元/年的标准计算的占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市民防局账号；或汇入常熟市人民法院）。 五、驳回原告常熟市民防局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60660元，由原告常熟市民防局负担1521元，被告常熟市金茂置业有限公司负担59139元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分59139元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  黄玉英 人民陪审员  陈祁梅 二〇一八年五月九日 法官助理  史婷婷 书记员  黄佳惠