广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初2852号原告：卢霖，男，1992年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。被告：李万红，女，1965年6月21日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市桥西区，原告卢霖与被告李万红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢霖的委托诉讼代理人庞保乐，被告李万红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢霖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的《存量房买卖合同》；2.判令被告立即向原告支付违约金人民币120000元；3.判令被告立即向原告返还已支付定金人民币30000元；4.判令被告向原告支付逾期利息（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月25日起计至上述款项全部付清之日止）；5.诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2017年3月14日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》约定：原告购买被告所有的坐落在广东省广州市白云区石丰路30号1007房，建筑面积74.97平方米，套内面积60.17平方米，总房价人民币120万元整。合同签订当日，原告依约以现金和微信方式向被告支付定金人民币30000元。2017年6月1日，原、被告双方到广州市白云区不动产登记中心办理涉案房屋的转移登记申请，但广州市白云区不动产登记中心以无法核实认定微信的支付凭证问题，按照广州市新购房限购政策，不受理涉案房屋的转移登记申请。原告不服广州市白云区不动产登记中心不受理涉案房屋转移登记申请的行政行为向有关部门反映，2017年8月9日，广州市白云区国土资源和规划局作出复函：根据广州市房屋限购新政策规定,2017年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或者购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或者完税证明原件的，仍按原政策执行。原告购买房屋符合按原政策执行情形，由于需核实微信的交付凭证问题，广州市不动产登记中心正与微信支付方的企业在协商议定执行细则，因此，广州市白云区不动产登记中心暂未能受理涉案房屋转移登记申请。目前，广州市不动产登记中心已核实涉案微信交付凭证问题，涉案房屋转移登记申请障碍已经排除。此后，原告即要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，但被告以房价上涨为由拒绝履行合同，除非原告在原合同基础上另行加价，并已将该房屋进行出租。被告在履行障碍已经消除的情况下拒绝继续履行合同的行为已经构成严重违约，为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所求。被告李万红辩称：1.我同意解除与原告之间签订的《存量房买卖合同》。2.不同意支付违约金。我与原告于2017年6月1日与中介人员一起到广州市白云区不动产登记中心办理房屋过户手续，但广州市白云区不动产登记中心以原告没有购买社保满5年，不符合2017年3月17日广州市新的限购政策为由拒绝双方过户申请，当时办理过户的工作人员说原告只有提供双方在2017年3月14日不少于30000元的转账凭证才有用，但是双方仅通过微信转账支付10000元，原告根本拿不出来30000元的转账凭证，双方合同无法继续履行，因此我没有违约。广州市白云区国土资源和规划局现在的复函与之前的说法前后不一致。3.我与原告就涉案房屋买卖办理网签后，我于2017年5月20日在中山市坦洲镇界狮南路中澳世纪城定了一套房（二手房），由于6月1日我与原告的房屋买卖没有交易成，使我损失了定金5万元。双方签订合同到目前为止一年有余，我要卖的房屋既不能出租也不能买卖，因此原告支付的30000元定金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、银行转账记录、收款证明、微信聊天记录、微信转账记录、广州市白云区国土资源和规划局关于卢霖信访事项的复函均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查后认定的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将广东省广州市白云区石丰路30号1007房（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋总价款1200000元。甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任……（5）明确表示拒绝购买/出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的……。甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；乙方根本违约金，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五日内扣除违约金后的购房款余款退还乙方。甲乙双方在签订本合同后五天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易。《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准等。双方在《存量房买卖合同附件》中约定，付款方式为按揭付款，1.定金30000元乙方需在2017年3月14日支付给甲方。2.首期楼款（不含定金）470000元，乙方于递件成功当天支付甲方。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。等等。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金30000元，其中10000元以微信转账的方式支付，另外20000元以现金方式支付。被告向原告出具《收款证明》，确认收到原告支付的30000元定金。2017年3月18日，原、被告双方办理了网上签约手续，双方签署了《广州市存量房买卖合同》，该合同内容与双方于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》的内容基本一致。2017年6月1日，原、被告双方共同到广州市白云区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权转移登记手续，广州市白云区不动产登记中心以原告不具备在购房资格于该日未受理双方申请。2017年8月9日，广州市白云区国土资源和规划局向卢霖作出穗云国规信〔2017〕87号《关于卢霖信访事项的复函》，内容为：按照你信访所诉，您3月14日签订购房合同，当天以现金及微信转账的方式共支付了3万定金，并且能提供微信转账记录、银行流水证明以及腾讯公司开具的流水。根据广州市限购政策的规定：“3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行”，您购买房屋符合按原政策执行的情形。由于有关如何核实认定微信的支付凭证问题，目前广州市不动产登记中心正与微信支付方的企业在协商议定执行细则。因此，白云区不动产登记中心暂未能受理涉案房屋的转移登记申请。此后，原告多次通过微信联系被告要求被告继续履行合同，被告明确告知原告其“不想卖了”，本案审理过程中被告亦明确其不同意继续履行合同。另查明，2017年3月18日，广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号），将非本市户籍居民家庭由“能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。本案审理过程中，本院就原告在涉案《存量房买卖合同》签订之时是否符合广州市住房限购政策发函向广州市白云区国土资源和规划局进行查询，该局于是2018年5月9日复函称：根据广州市住房和城乡建设委员会于2017年3月18日发布的《（穗府办函[2017]50号）的解读》，明确规定限购执行时点如下：“3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行”。通过贵院提供的信息及材料显示，卢霖与李万红于2017年3月14日就涉案房屋（位于广州市白云区石丰路30号1007房）签订了《房屋买卖合同》且卢霖当天通过以现金及微信转账方式向李万红实际支付了3万元定金。如贵院调查确认上述情况属实，则卢霖购房事项符合按广州市原限购政策执行的情形，具备购买涉案房屋的资格。本院认为：原告与被告于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》及双方于2017年3月18日签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵守履行。上述合同签订后，原告已经按照双方合同约定向被告支付定金30000元。虽然双方于2017年6月1日到广州市白云区不动产登记中心办理涉案房屋的转移登记申请时，广州市白云区不动产登记中心暂未能受理双方转移登记申请，但根据原告提交的广州市白云区国土资源和规划局于2017年8月9日向原告作出《关于卢霖信访事项的复函》以及该局于2018年5月9日向本院的复函，均已认定原告购买涉案房屋符合按广州市原限购政策执行的情形，具备购买涉案房屋的资格。根据双方《存量房买卖合同附件》之约定，如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。现影响双方办理房屋转移登记的障碍已经解除，在此情况下，根据双方约定，被告拒绝出售涉案房屋的行为已经构成根本违约，原告要求解除与被告之间签订的《存量房买卖合同》，被告表示同意，本院对原告该项诉讼请求予以支持，双方签订的《广州市存量房买卖合同》亦同时予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方房屋买卖合同因被告的违约行为而解除，原告作为守约方，有权向被告主张违约责任。双方房屋买卖合同中既约定了定金，又约定合同违约解除时违约方支付房地产成交价10%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现原告主张适用违约金条款，并要求被告退还定金30000元，应予支持。因被告不同意支付违约金，视为对违约金标准提出异议。由于原告未能举证证明因合同解除导致的实际损失的金额，且原告在本案中仅支付了30000元的定金，同时考虑到本案主要是由于双方合同签订及履行过程中涉及新旧限购政策的转换，房管部门对于如何核实认定微信的支付凭证问题与微信支付方的企业协商议定执行细则，致使双方合同在较长时间内未能履行，故本院酌情将违约金调整为30000元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付利息实际上要求被告赔偿损失，因本院已支持其违约金的主张，违约金已具有损失补偿的作用，故本院不再重复支持原告要求被告赔偿其利息损失的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告卢霖与被告李万红于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》；二、在本判决生效之日起三日内，被告李万红向原告卢霖退还定金30000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告李万红向原告卢霖支付违约金30000元；四、驳回原告卢霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1850元，由原告卢霖负担1200元，被告李万红负担650元（上述受理费1850元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一八年五月二十一日书记员  郭嘉嘉