四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终802号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋鼎珂，男，1945年5月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡凤蓉，女，1951年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：游健，四川博绅律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李素姐，女，汉族，1966年1月6日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：丁小斌，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈荣新，男，1975年12月28日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人李素姐因与上诉人蒋鼎珂、胡凤蓉及被上诉人陈荣新房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李素姐的委托诉讼代理人丁小斌到庭参加诉讼，上诉人蒋鼎珂、胡凤蓉的委托诉讼代理人游健到庭参加诉讼，被上诉人陈荣新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蒋鼎珂、胡凤蓉上诉请求：一、依法撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初6102号民事判决书第三项；二、依法判决李素姐给付违约金400000元。 事实与理由：一、一审法院已查明李素姐存在违约事实，却不判令李素姐承担违约责任，于法无据。本案中，李素姐未按约支付房屋租金并搬走租赁屋内物品，致使案涉房屋空置长达半年之久，给蒋鼎珂造成极大经济损失，应当承担合同约定的违约责任；二、一审法院认定事实有误。蒋鼎珂、胡凤蓉对案涉房屋换锁并不等同于表明其收回案涉房屋，而是案涉房屋的权利人对自己财产的一种保护措施。即便是蒋鼎珂在案涉房屋外墙贴出招租广告，亦不能证明招租的具体房屋以及时间。且即使招租广告的张贴是蒋鼎珂所为，此举也是其在李素姐违约致案涉房屋空置半年后避免扩大损失的措施行为，一审法院对上述事实认定错误。综上，请求二审法院依法改判支持蒋鼎珂、胡凤蓉的上诉请求。 李素姐辩称，本案是蒋鼎珂、胡凤蓉单方解除合同，李素姐不存在违约行为，不应当承担违约责任。首先，李素姐没有支付后续的租金是因为蒋鼎珂、胡凤蓉存在违约行为:李素姐已经付租金，但蒋鼎珂、胡凤蓉没有出具发票。其次，蒋鼎珂、胡凤蓉没有依法履行修缮义务，导致李素姐无法正常经营，且李素姐搬离前的租金已经支付完毕，不存在违约。 陈荣新未发表陈述意见。 李素姐上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判支持李素姐一审诉讼请求；2、依法确认蒋鼎珂在火灾事故及之后的责任赔偿相关事宜中存在过错。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，应当依法予以纠正。1、一审法院对蒋鼎珂、胡凤蓉未提供房屋纳税发票的违约事实进行了错误的事实认定。2、一审法院转移了蒋鼎珂应当履行的合同义务和房屋修缮责任，从而免除了蒋鼎珂的违约责任，属于认定错误。3、李素姐出于挽损、避损目的，拟转产经营，将出租房内的餐桌椅搬出，一审法院判定李素姐是以自己的行为表明不再继续租赁案涉房屋，属于认定错误；二、一审法院判决错误，应予纠正。本案是蒋鼎珂有未在约定时间提供租房发票等违约情况在先，李素姐采取了“暂缓支付租金”的方式予以对抗，后蒋鼎珂强行换锁并张贴招租广告另行出租，构成严重违约。因此李素姐的主张应当依法得到支持；三、一审法院对证据充分的事实错误认定，并未对本案纠纷的起因及蒋鼎珂违约事实进行查明认定。1、蒋鼎珂应当对陈荣新的经营资质进行审查，且其于火灾发生后，亦未按照合同约定履行相应的责任义务。2、胡凤蓉、蒋鼎珂在反诉状及一审法院庭审中均未提起过为李素姐垫付2016年5月15日前拖欠的水电气费，一审判决对此认定错误。3、一审判决未经举证质证，即认定“胡凤蓉向李素姐发出通知：对李素姐已支付的2016年2月15日至2016年5月14日的租金，税务机关于2016年11月3日出具发票，要求李素姐领取”的事实，属于认定错误；四、一审法院存在违反诉讼程序问题，超时限作出判决，有违民事诉讼程序。 蒋鼎珂、胡凤蓉辩称，一、李素姐的第二项上诉请求属于其增加独立的诉讼请求，不属于二审程序审理范围，李素姐应另行起诉；二、蒋鼎珂、胡凤蓉不存在任何违约行为，依法不承担违约责任。李素姐的上诉事实和理由于法无据，其上诉请求应依法驳回。 陈荣新辩称，陈荣新已经对火灾造成的损失进行了相应的赔偿，李素姐和蒋鼎珂、胡凤蓉之间的租赁合同与陈荣新无关。 李素姐向一审法院起诉请求：1、请求判决确认胡凤蓉违反了与李素姐签订的《租赁合同》第一条、第四条第（3）项、（5）项、第七条第（6）项、（8）项、（9）项、第八条的约定，应当由胡凤蓉、蒋鼎珂承担违约责任；2、请求判决确认胡凤蓉限期支付给李素姐房屋租赁合同约定的违约金400000元。 蒋鼎珂、胡凤蓉向一审法院反诉请求：1、请求依法解除蒋鼎珂、胡凤蓉与李素姐签订的《租赁合同》；2、请求依法判令李素姐支付拖欠的房屋租金175000元（33000元/月，2016年6月至8月的房屋租金）及滞纳金5000元（按未支付租金的1%按日计算，酌情计算为5000元）；3、请求依法判令李素姐支付违约金400000元（租赁合同第八条约定）；4、请求判令李素姐支付物管费6435元（1287元/月，2016年6月至8月的物管费）及蒋鼎珂、胡凤蓉垫付的各项费用共计10229.95元（2016年5月15日之前李素姐拖欠的水电气费）。 一审法院认定事实：蒋鼎珂系成都市锦江区商业用房（权2XX9）所有权人。2014年1月8日，蒋鼎珂出具委托书，委托胡凤蓉全权代理暑房产租赁和管理等相关事宜。2014年4月12日，胡凤蓉（出租方、甲方）与李素姐（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，租赁期限：自2014年5月15日起至2019年5月14日止，共计五年；免租金装修期：自2014年4月15日起至2014年5月14日止，此期间不计租金，免租期不属于租赁期限；租赁地点和建筑面积：位于成都市署袜中街61号第三层整层，建筑面积为429平方米（包括专有部分和共有部分），乙方租赁该幢楼内的电梯、步行楼梯、一层门厅、管线井等为整个大楼共用；租赁期间，每年的年租金为420000元，在五日内乙方将第一季度的租金105000元，交清此合同生效，甲方提供给乙方交租金账号，开户名胡凤蓉，乙方依据甲方提供的该账户每季度按时支付甲方租金；房租的交纳方式为按季度缴纳，乙方应在每季度缴费时间末提前15日交清下季度的租金，不得拖延。否则，乙方每日应按当次未支付租金的1%向甲方交纳滞纳金；甲方收取租金后，十天内须出具四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票。如果甲方每次收款后，未在当月提供四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票，乙方有权暂不支付租金，如果有涉及甲方或该租赁物业相关的任何纠纷未处理完结前，乙方有权暂不支付租金；在租赁期内，乙方使用场地内所用的水、电、气费等由乙方承担（费用标准按国家水、电、气部门的统一标准收取）。此费用由甲方按月负责抄收，乙方必须在甲方书面通知乙方后三个工作日内将此费用交清；公摊的水、电费用由各商家共同承担，由甲方按月按国家水、电、气部门的统一标准计收；在租赁期内，乙方应向甲方交纳物业管理费，该管理费按3元/㎡/月收取，即每月的物管费为1287元，此费用的交纳方式与租金的交纳方式相同；租赁期间，非乙方人为因素该房屋出现质量问题造成的房屋及相关配套设施的损坏，应由甲方及时负责修缮，如甲方不修缮，乙方可以退租或代甲方修缮，并可以用修缮费用收据抵扣租金。如因甲方房屋管道排水不畅或屋面墙体漏水、渗水问题造成乙方商品毁损、污染，甲方有义务协助乙方对造成损失的第三方索赔；甲方向乙方提供了一只增容电表，该电表的使用权归乙方，所有权归甲方，该户每月所产生的电费由乙方每月按时直接向供电局缴纳电费；乙方在租赁期内，甲方不得无故提前收回该承租房，否则，应赔偿乙方的一切经济损失；本合同签订后，甲、乙双方不得违约；若单方违约，违约方应承担违约责任，并向守约方赔偿违约金计400000元。 李素姐承租案涉房屋的用途为经营餐馆。2016年3月3日17时25分，案涉房屋楼下第二层闽莆海鲜餐厅经营者陈荣新使用灶具不慎，引燃周围可燃物造成火灾，火势蔓延到李素姐承租的案涉房屋，李素姐经营的餐厅在火灾中受损。于2016年6月8日对此次火灾事故出具锦公消火认字[2016]第0001号火灾事故认定书,该火灾事故认定书被撤销后，成都市锦江区公安消防大队于2016年7月20日出具锦公消火重认字[2016]第0001号火灾事故重新认定书。 2016年5月14日12时07分,成都市公安局锦江区分局人民东路派出所接胡凤蓉报案,处警人员于当日12时13分抵达现场，处警情况为“报警人胡凤蓉收房租问题双方引发纠纷，当事人赵宏（李素姐称赵宏系其丈夫）称之前2楼引发火灾因赔偿问题没有协商好，所以现在没办法交纳房租”。 李素姐于2016年5月15日将案涉房屋内的物品搬走，胡凤蓉于2016年5月16日对案涉房屋换锁，其后在案涉房屋外墙贴出案涉房屋招租广告。庭审中，李素姐称其搬走物品的目的仅是为改变经营策略，搬走的物品仅是座椅板凳及相应的装饰，并未将经营的所有账目拿走。2016年5月16日前，胡凤蓉多次到李素姐经营的餐馆内催交房租,双方发生争执，胡凤蓉表示要把房子收回来，租金已过支付期限，李素姐表示火灾赔偿问题未解决暂不支付租金。 2016年5月19日9时20分，成都市公安局锦江区分局人民东路派出所接胡凤蓉报案,处警人员于当日9时23分抵达现场，处警情况为“报警人胡凤蓉称，将房租给李素姐办餐饮，后发生火灾，引发纠纷”。 胡凤蓉于2016年11月3日通过邮寄方式，于2016年11月5日通过登报方式向李素姐发出通知，要求李素姐领取房租发票，给付拖欠的房租、物管费、水电气费。对李素姐已支付的2016年2月15日至2016年5月14日的租金，税务机关于2016年11月3日出具发票。 上述事实，有李素姐提交的《委托书》、房产证、《租赁合同》、火灾事故认定书、火灾事故认定复核决定书、火灾事故重新认定书、2016.3.3接（报）处警登记表、接（报）处警登记表两份、询问笔录、火灾现场勘验笔录、火灾现场照片（9张）、锁门的照片、光盘（5张）、转租房屋的照片，蒋鼎珂、胡凤蓉提交的《通知函》、邮政快递单、登报申明、税票及双方的陈述在案为证。 一审法院认为，胡凤蓉受蒋鼎珂委托与李素姐签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 按合同约定，蒋鼎珂收取租金后，十天内须出具四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票。如果蒋鼎珂每次收款后，未在当月提供四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票，李素姐有权暂不支付租金。李素姐已按合同约定按季度支付了2016年5月15日前的租金，李素姐向一审法院提出诉讼前未要求蒋鼎珂按合同约定提供房租纳税发票，也未对蒋鼎珂未提供房租纳税发票提出异议，故一审法院认定李素姐已认可蒋鼎珂对其已付租金未出具房租纳税发票的事实，故李素姐认为蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉对已付租金未出具合法发票违反合同约定，应承担违约责任的意见，一审法院不予采纳。 按合同约定，房屋租赁期限自2014年5月15日起至2019年5月14日止，房租的交纳方式为按季度缴纳，提前15日交清下季度的租金，李素姐在租赁期内，蒋鼎珂不得无故提前收回该承租房，否则，应赔偿李素姐的一切经济损失。李素姐未按合同约定支付案涉房屋2016年5月15日后的租金，并于2016年5月15日将其承租的案涉房屋内的物品搬走，一审庭审中，李素姐认可其搬走案涉房屋内的座椅板凳及相应的装饰，但称其搬走上述物品的目的仅是为改变经营策略，李素姐未举证证明其搬走案涉房屋内物品的目的是为改变经营策略，且其后也未向被告提出继续使用案涉房屋的请求，故一审法院认定李素姐已以自己的行为表明不再继续租赁案涉房屋，李素姐认为蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉租赁期限尚未届满，擅自解除合同收回房屋违反合同约定，应承担违约责任的意见，一审法院不予采纳。 按合同约定，在租赁期内，李素姐应向蒋鼎珂交纳物业管理费每月1287元，此费用的交纳方式与租金的交纳方式相同。物业管理费系李素姐作为案涉房屋使用人享受物业管理服务向物业服务费管理人支付的费用，李素姐未明确物业服务费管理人，也未提供证据证明物业服务费不应当向蒋鼎珂交纳，故李素姐认为蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉无权收取物业服务费应承担违约责任的意见，一审法院不予采纳。 按合同约定，租赁期间，非李素姐人为因素案涉房屋出现质量问题造成的房屋及相关配套设施的损坏，应由蒋鼎珂及时负责修缮，李素姐可以退租或代蒋鼎珂修缮，并可以用修缮费用收据抵扣租金。如因蒋鼎珂房屋管道排水不畅或房屋墙体漏水、渗水问题造成李素姐商品毁损、污染，蒋鼎珂有义务协助李素姐对造成损失的第三方索赔。李素姐经营餐厅所受的火灾系楼下闽莆海鲜餐厅经营者陈荣新使用灶具不慎造成，李素姐应向陈荣新主张对受损物进行修缮和对火灾损失进行赔偿，蒋鼎珂有义务协助李素姐向陈荣新主张权利，李素姐未举证证明其通过合理方式向陈荣新主张权利，也未明确需要蒋鼎珂予以协助的具体事项，故李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉未履行修缮义务和协助义务应承担违约责任的意见，一审法院不予认可。火灾的原因系陈荣新使用灶具不慎，故李素姐认为蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉未查验陈荣新的资质，纵容陈荣新非法经营引发火灾应承担违约责任的意见，一审法院不予采纳。 按合同约定，蒋鼎珂向李素姐提供了一只增容电表，该电表的使用权归李素姐，所有权归蒋鼎珂。李素姐认为增容电表为租赁房屋的配套设施，不应收费，蒋鼎珂不应收取增容电表费用125000元。一审法院认为合同并未约定增容电表费用由谁承担，李素姐也未举证证明其向蒋鼎珂支付增容电表费用125000元,故李素姐认为蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉无权收取增容电表费应承担违约责任的意见，一审法院不予采纳。 关于李素姐的本诉诉讼请求。针对李素姐的第一项要求确认胡凤蓉违反《租赁合同》相关约定，应承担违约责任的诉讼请求，因李素姐第二项要求胡凤蓉支付违约金400000元，其前提条件就是确认胡凤蓉违反《租赁合同》的约定，该项诉讼请求的诉讼目的已为第二项诉讼请求所吸收，关于胡凤蓉是否应违反合同约定，是否应当承担违约责任的事实已在判决理由部分阐述，故对该项诉讼请求不单独判决。针对李素姐要求胡凤蓉支付违约金400000元的诉讼请求。按合同约定，合同签订后，李素姐、蒋鼎珂双方不得违约；若单方违约，违约方应承担违约责任，并向守约方赔偿违约金400000元。因蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉未违反合同约定，故李素姐要求支付违约金400000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于胡凤蓉、蒋鼎珂的反诉诉讼请求。针对胡凤蓉、蒋鼎珂要求解除《租赁合同》的诉讼请求。在上述确认胡凤蓉、蒋鼎珂是否违反《租赁合同》约定的部分，一审法院已阐述理由认定李素姐未按约支付2016年5月15日后的租金，并于2016年5月15日搬走租赁屋内物品，已以自己的行为表明不再继续租赁案涉房屋。虽然胡凤蓉在2016年11月通过邮寄方式和登报方式向李素姐发出通知，要求李素姐领取房租发票，给付拖欠房租，但在李素姐搬离案涉房屋前，胡凤蓉多次到李素姐经营的餐馆内催交房租,明确表示要收回案涉房屋，租金已过支付期限，且在李素姐搬走物品即于2016年5月16日对案涉房屋换锁，并在案涉房屋外墙贴出案涉房屋招租广告，故一审法院认定胡凤蓉已以自己的行为表明于2016年5月16日收回案涉房屋，不再将案涉房屋出租给李素姐。蒋鼎珂系案涉房屋所有权人，其出具委托书委托胡凤蓉全权代理署袜中街61号房产租赁和管理等相关事宜，胡凤蓉代蒋鼎珂与李素姐签订案涉房屋《租赁合同》，合同约定租金支付至胡凤蓉账户，且就房租支付、火灾理赔等问题李素姐均与胡凤蓉协商，故蒋鼎珂应对胡凤蓉的代理行为承担民事责任。李素姐、胡凤蓉均以自己的行为表明不履行《租赁合同》，故关于蒋鼎珂、胡凤蓉提出的解除双方签订《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。针对胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付拖欠房租及滞纳金、违约金的诉讼请求，李素姐已支付房屋租金至2016年5月15日前，并于2016年5月15日搬离案涉房屋，胡凤蓉于2016年5月16日收回案涉房屋，并在案涉房屋外墙贴出案涉房屋招租广告，胡凤蓉已以自己的行为表明对李素姐不再承租案涉房屋的事实予以认可，故李素姐并未拖欠房屋租金，胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付2015年5月15日后的租金及滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。李素姐未拖欠房屋租金，未违反合同约定，故胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。针对胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付物管费、水电气费的诉讼请求。胡凤蓉于2016年5月16日收回案涉房屋，故胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付2016年6月至8月物管费的诉讼请求，一审法院不予支持。胡凤蓉、蒋鼎珂主张已代李素姐垫付2016年5月15日前拖欠的水电气费100229.95元，要求李素姐支付，但未举证证明，故对胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付水电气费的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李素姐与胡凤蓉、蒋鼎珂签订的《租赁合同》已解除；二、驳回李素姐的诉讼请求；三、驳回胡凤蓉、蒋鼎珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3650元，由李素姐负担；本案反诉案件受理费减半收取4851元，由胡凤蓉、蒋鼎珂负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案中双方均主张应由对方承担违约责任，且请求权基础均来源于双方合同约定中的第八条，即“本合同签订后，甲、乙双方不得违约；若单方违约，违约方应承担违约责任，并向守约方赔偿违约金计人民币肆拾万元整。”，而双方对于主张对方违约的理由，则存在不同，分述如下： 李素姐主张的违约理由，包括认为对方于租赁期未满擅自解除合同、无故收回房屋、未按约定出具发票、收取物管费缺乏依据、未尽修缮义务、额外收取增容电表费用等。综合本案事实，双方发生争议系因第三人陈荣新引发的火灾所致，矛盾集中在火灾发生之后究竟应由何者承担案涉租赁房屋修缮义务的问题；对于其他几项主张，一审认定清楚，法律适用正确，本院不予赘述。对于该维修义务，从案涉合同约定来看，双方并未对此种情形应由何者来承担进行具体约定。而依《合同法》有关房屋维修责任的规定，承租人有权向出租人主张的维修责任系来源于房屋固有的问题或正常使用过程中存在的问题，而案涉房屋的维修则系于租赁过程中因第三人的侵害行为引发，既已超出双方的合理预见，也非房屋既存或正常使用状态下所产生的法定修缮义务，故李素姐径行向出租人胡凤蓉、蒋鼎珂主张修缮义务缺乏依据。对此，一审认定正确，本院予以维持。 对于胡凤蓉、蒋鼎珂主张的违约理由，系认为对方拒不支付租金构成违约。本院认为，双方发生纠纷后，李素姐于2016年5月15日已搬走案涉房屋内物品，而胡凤蓉于次日即换锁并于之后招租，从双方上述行为可以看出，其系通过行为方式达成了解除租赁合同的合意，案涉租赁合同届已解除。故蒋鼎珂、胡凤蓉于本案中主张的违约责任缺乏依据，一审对此认定正确，本院予以确认。 另，对于李素姐认为一审法院未经庭审举证质证即认定“对李素姐已支付的2016年2月15日至2016年5月14日的租金，税务机关于2016年11月3日出具发票”事实的问题，经本院核实，根据2016年11月18日一审法院于法庭审判笔录第12至13页中的记载显示，蒋鼎珂、胡凤蓉当庭举证税票，李素姐也针对税票发表质证意见称“税票真实性无法核实，交由法庭核实”，一审法院根据2016年11月3日成都市锦江区国税局地税开具的《四川增值税普通发票》的记载作出上述事实认定，并无不当。李素姐该主张与事实不符，本院不予采纳。对于李素姐主张的程序异议，不构成《民事诉讼法》规定的严重程序违法情形，故其依此主张发回重审亦缺乏依据，本院不予采纳。 对于李素姐上诉请求确认蒋鼎珂在火灾事故及之后的责任赔偿中存在过错的诉请，鉴于其在一审中并未提出该诉讼请求，本院于二审中亦不作处理。 综上，蒋鼎珂、胡凤蓉与李素姐的上诉请求均不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17002元，由李素姐负担7300元，由蒋鼎珂、胡凤蓉负担9702元。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员  尹 英 审判员  袁晟翔 二〇一八年五月十六日 书记员  何金凤