广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初2227号原告：吴晨羲，男，1988年1月21日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被告:广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺，统一社会信用代码9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告吴晨羲诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法由审判员李紫晖独任审判，于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告吴晨羲的委托诉讼代理人刘洋，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。双方于庭审中一致同意庭后调解，并向本院申请2个月调解期，后调解无果。本案现已审理终结。原告吴晨羲向本院提出诉讼请求：l、被告向原告支付至房产证回执之日止的迟延办证违约金296731元（每日按已付房款814078元的万分之五标准，计算从2015年6月9日起，计算至2017年6月7日，共计729天）；2、被告承担本案所有诉讼费费用。事实与理由：2013年7月25日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将镜湖路2号云峰花园4区10栋302号房出售给原告，成交价814078元，被告应于2014年3月31日前将涉案房屋交付原告使用。同时约定被告应在原告收楼后300个工作日内协助原告将房产地产权证办证资料提交到房地产登记机构并取得收件回执。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项并于2014年4月4日收楼，但被告并没有在原告收楼后300个工作日内（即2015年6月9日前）将收件回执交付给原告，己严重违约，依约应为涉案房屋取得收件回执并交付给原告，同时支付迟延办证违约金。为维护社会主义市场经济秩序，保护原告的合法权益，现向贵院起诉。被告宏峰公司辩称：一、原告诉请的违约金部分已超过《民法通则》2年诉讼时效的规定，故不应得到支持。根据《民法通则》关于诉讼时效以及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对逾期办证违约金诉讼时效的有关规定，原告主张的逾期办证违约金属于“继续性债权”，诉讼时效按上述每日独立起算方式处理。结合本案，原告明知其权利自办证宽限期截止后的次日起至2015年10月1日的继续性债权已受到损害，却未在2年诉讼时效期间即2017年9月30日前向被告主张相应权利，故该部分诉请因已超过诉讼时效不应得到支持。二、即使被告方应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期违约金：（一）被告于2016年8月19日将要求原告提交办证资料的律师函以邮政快递方式通知原告提交，但原告至2017年3月31日共逾期218天才向被告提交，因原告逾期提交办证资料所导致的办证逾期，该期间的违约责任应由其自行承担，不应计算在被告逾期日内，故相应违约金应予以扣减；（二）根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，被告在承担延期交楼、延期办证等所有违约行为时，违约金总额也应以房屋总价款的5%为限（以下简称为“违约金上限”）。1、《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条并不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定,且该条第6点的约定显然与逾期付款、合同解除毫无关联。（1）第1-5点是有关逾期付款或合同解除的相关约定；（2）第6点的内容从文义上看明显与“合同解除”完全没有关联，既未涉及到逾期付款事项，更未涉及到合同解除事项，何来适用范围明确之说？（三）即使因第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，应认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。三、根据广东省高级人民法院于2017年10月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条规定“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民法院应予支持。”的规定，原被告双方约定“违约金上限”是有效的；只有在原告存在实际损失，且实际损失高于固定数额即本案中约定“违约金上限”，同时根据合同法的有关规定向人民法院请求增加的前提下，才不适用双方约定的固定数额。经审理查明：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，在与吴晨羲签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年7月25日，吴晨羲（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为814078元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十一条产权登记：甲方应在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方“为”履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、设计的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七：本合同补充协议约定：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。（3）乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲方双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲方双方同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。……2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，吴晨羲向宏峰公司支付了涉案房屋的全部购房款814078元。宏峰公司于2013年7月26日向吴晨羲开具了254078元的购房发票，于2013年12月12日向吴晨羲开具了60000元的购房发票,于2014年2月20日向吴晨羲开具了500000元的购房发票。宏峰公司向各业主发出收楼通知书。双方于庭审中一致确认吴晨羲收楼日期为2014年4月4日。2016年8月19日,宏峰公司委托广东合慧益律师事务所向吴晨羲发出律师函，律师函中称涉案房屋在2015年9月30日已完成初始登记，具备办理房屋产权证的条件，在2015年10月委托人已通过手机短信形式，通知吴晨羲提交办证所需资料及缴交相关费用，然至今吴晨羲仍未向委托人提交完备的办证所需资料及缴交相关费用。律师函中要求吴晨羲务必在2016年8月25日前向委托人提交办证所需的资料及缴交相关的费用，并在通知时间之前将完税凭证向委托人提交。2017年3月31日，吴晨羲交纳了涉案房屋的契税并取得《税收缴款书》。2017年6月7日，广州市花都区国土资源和规划局出具办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记的《受理回执》，该《受理回执》上载明缴交材料名称为身份证明、完税证明，注意事项中并载明“请于2017年6月19日之后（不含当天），申请人或代理人（持合法委托书）凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续”。本院认为：吴晨羲与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。吴晨羲按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，吴晨羲于2014年4月4日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年6月9日前向房地产登记机构提交办证资料并取得受理回执，但宏峰公司于2017年6月7日才取得办理房屋产权证的受理回执，同时，按宏峰公司向吴晨羲发出的律师函中的意见，宏峰公司于2015年9月30日完成初始登记，故宏峰公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。吴晨羲未按合同约定时间和宏峰公司向其发出的律师函中指定的时间即2016年8月25日前提交办证资料，于2017年3月31日才交纳契税并向被告提交全部资料，应认定为逾期提交资料，吴晨羲对此也应承担相应责任。因此，对被告宏峰公司提出的提交资料截止日至吴晨羲向被告提交办证资料之日共218天应从逾期办证天数中予以扣除的抗辩意见，本院予以支持。关于宏峰公司提出的原告诉请的违约金部分已超过《民法通则》2年诉讼时效的抗辩意见。合同中约定的违约金为按日计算，原告于2018年2月7日向本院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因《中华人民共和国民法总则》施行的时间为2017年10月1日，故2015年9月30日之前的违约金的诉讼时效不因民法总则的施行而变更，在此之前的违约金作为债权应适用《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的二年的诉讼时效期间，原告未提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情况，因此，原告所主张的2015年9月30日之前的违约金按《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间计算，至2018年2月7日原告起诉时已超过诉讼时效，故本院对宏峰公司提出的原告所主张的2015年9月30日前的违约金已超过诉讼时效的抗辩意见予以支持，对原告所主张的2015年9月30日前的违约金不予支持。经核算，2015年10月1日至宏峰公司取得办理房屋产权证的受理回执之日（即2017年6月7日）共615天，减去吴晨羲逾期提交资料的时间218天，剩余397天，宏峰公司应向吴晨羲支付违约金为161594.5元（814078元×0.05%×397天），对吴晨羲该部分的主张予以支持，超过部分的主张，本院不予支持。宏峰公司抗辩合同附件七第三条第六款已经约定违约金以总房款的5%为限，即使宏峰公司需承担违约责任，违约金也应以总房款的5%为限。本院认为，该约定归属于在“第三条逾期付款、合同解除”，适用范围明确，并非对逾期办证责任的明确约定，在此情况下，作为补充条款不宜超出双方合同的扩充解释，故宏峰公司的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴晨羲支付迟延办证违约金161594.5元；二、驳回原告吴晨羲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875.5元，由原告吴晨羲负担1309.55元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担1565.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  李紫晖二〇一八年五月二十三日书记员  林桂泽本案适用法律条文附录《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。