河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00282号上诉人（原审被告、原审反诉原告）王明洲，男，1974年8月6日生，住焦作市解放区。委托代理人吴跃军、宁光让，河南尚领律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）程桂江，男，1962年4月29日生，住焦作市山阳区。委托代理人赵文，河南豫城律师事务所律师。上诉人王明洲与被上诉人程桂江房屋租赁合同纠纷一案，解放区人民法院于2013年10月10日作出（2013）解民二初字第109号民事判决，王明洲不服提起上诉。本院于2014年2月24日作出（2014）焦民一终字第8号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。解放区人民法院于2015年4月15日作出（2014）解民重字第16号民事判决。王明洲不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王明洲及委托代理人吴跃军、宁光让、被上诉人程桂江委托代理人赵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年11月10日，焦作市解放区王褚乡东王褚村村民委员会（以下简称东王褚村委）与被告签订《房屋租赁合同》，约定将龙泽苑小区商业楼西楼房第三层租赁给被告做商业用房（包括1层1间、2层2间和整个第三层）。房屋租赁期限10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止。被告取得该房屋后，被告作为出租方（甲方）、原告程桂江作为承租方（乙方），于2011年8月1日签订《租房租赁合同》，约定：一、甲方同意将龙泽苑商业楼房第三层租赁给乙方做商业用房（包括一层一间，二层两间和整个第三层）；二、房屋租赁期10年，自2013年2月1日起至2023年1月31日止；三、房屋租金的交纳：乙方合同签订之日起，一次性向甲方交纳自2013年2月1日-2014年2月1日第1年租金100000元（2011年8月—2013年2月为乙方装修时间不收取租金）。以后乙方每年年底预交下一年度租金；四、乙方承担租赁期内该房屋的水、电、物业、卫生费等所有费用。该房屋租赁期内的一切经济纠纷、法律责任由乙方承担。由乙方自己补楼梯窟窿；五、乙方如对房屋进行大的改造，须经甲方同意方可进行，乙方在合同终止后，不得随意损坏并无偿归甲方所有，甲方不承担该房屋的装修、改造费用；六、乙方在经营期间，如遇拆迁、政府占用等原因所补偿的装修费用归乙方（所补窟窿除外）；七、违约责任：甲乙双方应依法恪守合同，若单方违约，违约方应全额赔偿对方所有的经济损失。合同签订当日，被告为原告出具收据，载明：“今收到程桂江2013年2月1日至2014年1月31日的租赁费100000元。”2012年3月2日，程桂江与博爱县浩元达装饰材料有限公司签订《装饰工程合同》，约定由博爱县浩元达装饰材料有限公司对原告程桂江租赁的房屋进行室内装修，工期为2012年5月1日至2012年11月1日。约定工程价款为1200000元，合同签订日付定金100000元，后按工程进度陆续付款。同日，浩元达公司负责人余顺胜为原告出具了收到程桂江酒店装修定金100000元整的票据。2012年11月26日，原告通过挂号信的方式向被告发出了解除合同通知书，载明如下内容：“王明洲：根据2011年8月1日我与你签订的《租房租赁合同》的约定，我已向你支付房租100000元，后经我多次通知你交付房屋，并经中人与你多次协调，但你至今仍未交付房屋给我，由于你的违约行为致双方签订租赁合同无法继续履行，故，依据《合同法》第96条之规定今依法通知你解除双方2011年8月1日签订的租房租赁合同。请你接通知后退还我已交付租金100000元并承担因此给我造成的经济损失100000元。特此通知”。被告接到原告寄出的解除合同通知书后，于2012年12月28日向原告发出如下内容的短信：“解除合同通知书程桂江：根据你我2011年8月1日所签租房合同，因你长期拒不装修及补窟窿，并且我多次请人协调你仍然拒不装修及补窟窿，造成我一楼二楼17个门面34间房无法出租（已引起经济损失约250000元人民币）。现已临近装修期限，若届时你未能如约完成装修及补窟窿将视为违约，我将追究你民事赔偿责任。”另查明，2012年6月15日，被告王明洲将出租给原告的房屋中的一层一间交给张小波作为跆拳道教学、训练场所使用。另查明，被告王明洲与梁晶于2012年9月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将龙泽苑小区商业楼一、二层房屋出租给梁晶（西头一楼一间、二楼两间除外）。双方在合同中约定，被告必须保证在2013年1月1日前将二楼以上11个室内楼梯窟窿补齐完毕，否则，每天按800元赔偿对方。如被告违约，应退还提前支付的未租赁的房屋租金，并支付违约金50000元。至2013年8月，被告已将诉争的房屋全部租赁给他人。应被告王明洲的申请，本院委托焦作市融智工程造价咨询服务有限公司对11个室内楼梯窟窿修补工程量进行造价鉴定，该公司于2013年7月15日作出焦融智（2013）工程造价鉴字第2号建筑工程造价司法鉴定意见书，认定经现场勘察，实际是10处原楼板预留的洞口，分别为三楼8个、二楼2个，鉴定补10个楼板窟窿的造价为25354.13元。被告王明洲为此支出鉴定费2000元。原审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告提出解除合同，被告在本次庭审中表示同意，不违反法律规定，上述合同依法应当予以解除，解除时间确定为双方均同意解除合同之日即2014年6月30日。原、被告均提出要求对方承担解除合同的损失，需要确定双方在履行合同中的违约问题，由违约方承担解除合同的违约责任。在本案中，确定双方权利义务关系的依据，即是双方合同约定的内容。原告在起诉中称多次要求被告交付房屋，但被告一再拖延且违约将房屋租赁给他人经营使用，故此，原告要求被告退还缴纳的租金。在庭审中，被告称已经将租赁房屋交给了原告，其有义务就其主张的积极的事实提供证据，证明其履行了交付房屋的事实，但其并未提供证据予以证实。而经审理查明，租赁房屋中第一层一间房屋自2012年6月15日起即由案外人张小波使用至今，尽管被告称将该房屋交由张小波使用原告程桂江知情，但原告对此否认，而被告并未提供证据证明原告知情并同意张小波使用，故此被告的该抗辩意见本院不予采纳。由于使用二楼两间和三楼房屋必须经由一楼一间进出，一层一间房屋被他人使用必然会影响到二楼、三楼房屋的使用，依据现有证据不能证明被告履行了向原告交付房屋的事实，故此原告起诉要求退还缴纳租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担租金利息的请求，不违反法律规定，本院予以支持，应当自双方解除合同之日即2014年6月30日起计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告起诉要求被告承担的经济损失即因签订装修合同而向浩元达公司缴纳的定金100000元，经审理查明，原告并未提供证据证明该定金已经被浩元达公司扣除的事实。且即使该定金被扣除，根据前述查明的事实，原告在被告未交付房屋的情况下与浩元达公司签订装修合同，其自身也存在过错。原告并未提供其与浩元达公司签订装修合同后要求被告交付房屋的事实，故此，其该定金损失的诉讼请求本院不予支持。审理中，被告变更反诉请求，但因其未在法定期限内补缴诉讼费，视为其未增加反诉请求，减少反诉请求的部分按照其减少后的反诉请求审理，对于不影响诉讼费增减的反诉请求，按照变更后的反诉请求以审理。被告反诉请求中，要求原告赔偿修补楼梯窟窿25354.13元的请求，在原、被告签订的租赁合同中，第四条中约定“由乙方自己补楼梯窟窿”的内容，在本条该内容前还有“乙方承担租赁期内该房屋的水、电、物业、卫生费等所有费用。该房屋租赁期内的一切经济纠纷、法律责任由乙方承担”等内容，从这个条文规定内容来看，原告补楼梯窟窿是为了自己使用，原告并不具有对该楼梯窟窿进行修补的额外义务，且在被告未交付房屋的情况下，原告无法对楼梯窟窿进行修补，故此被告的该项反诉请求本院不予支持。被告的反诉请求中，要求原告赔偿经济损失12800元，其余经济损失每天按800元从2013年2月17日起至补修11个室内窟窿完毕止。但庭审中被告并未提供证据证明经济损失的客观存在，按照被告的主张，其经济损失系其与梁晶签订的租赁合同无法履行而对梁晶所负的违约责任，但经庭审查明，梁晶并未向被告主张权利，被告的该项损失尚未发生。且即使该损失实际发生，其与未修补楼梯窟窿之间的因果关系也难以确定。故此，对其该反诉请求本院不予支持。原审法院判决，一、解除原告程桂江与被告王明洲于2011年8月1日签订的《租房租赁合同》，解除时间为2014年6月30日；二、被告（反诉原告）王明洲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）程桂江退还房屋租金100000元及利息（自2014年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项还清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）程桂江的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王明洲的反诉请求。上诉人王明洲提起上诉称，1、上诉人在签订房屋租赁协议后履行了合同义务，一审判决上诉人违约不符合客观事实。双方签订租赁协议后，上诉人将房屋钥匙交给被上诉人，当时该房屋因为没有装修及部分工程未完工，房屋二、三层是开放的，不需要钥匙就可以上到二层和三层，被上诉人在签订合同后完全可以自主安排使用房屋，并不需要钥匙就可以上楼使用房屋，在一审中被上诉人也提交了装饰公司的装修合同，说明装修公司对房屋进行了现场勘察后签订了120万元的装修合同，上诉人使用房屋没有任何障碍。同时一审中张小波当庭作证，张小波使用一层房屋是经过被上诉人程桂江同意，钥匙经过程桂江同意配制给张小波的，原件钥匙仍然在程桂江手中，张小波属于无偿使用，只要程桂江使用，张小波就立即腾房，绝不耽误程桂江使用。几千平米的房屋空置近两年，上诉人不交房没有任何好处。2、双方签订租赁合同后，程桂江在一年内没有依约进行装修施工，还以上诉人没有交房为由要求解除合同，程桂江的行为已经严重违反合同约定，给上诉人造成巨大经济损失，上诉人要求程桂江赔偿经济损失的反诉请求符合法律规定。请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人程桂江答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：1、原审判决解除双方租赁合同并由王明洲返还程桂江房屋租金100000元是否正确。2、原审驳回王明洲的反诉请求是否正确。上诉人王明洲为证明自己的主张提供了以下证据：1、杨新荣与杨二妞的对话录音一份。证明被上诉人违约退房解除租赁合同。证明上诉人将房屋、钥匙交给了被上诉人。2、证人张金凤出庭作证。证明了王明洲出租给程桂江的房屋，在当时的情况是可以通过公用楼梯上到三楼，也就是说三楼的房屋整个是开放式的，对于被上诉人所说的钥匙是否交付问题，不影响房屋的使用。上诉人在房屋租赁期间没有任何阻止被上诉人使用房屋的行为。被上诉人程桂江质证称，1、从录音的文字整理来看是一个摘要整理，从内容上来看女儿杨二妞的表述都是很模糊的，并没有对本案的案情作出明显的确认。秦文利一审出庭作证，并经过质询，其证言是真实的，不需要一个录音来证明。上诉人为了取得一些证据材料已经对证人秦文利进行人身殴打，这些都到派出所反映过情况也正在处理中。上诉人的录音不能肯定的证明钥匙已经给了，杨二妞的回答都是可能给了，并不是肯定。2、上诉人的说法不能成立，在一审中上诉人举证张小波的证言，可以证明门是加锁的，但是今天上诉人又说是开放式的不需要加锁。根据证据的效力，本院对上诉人王明洲提供的证据确认如下：没有其他证据相互印证，不能证明其主张，不予采信。针对争议焦点，上诉人王明洲认为，本案解除合同违约方是被上诉人，上诉人有权要求被上诉人赔偿相关损失，并且不应当返还10万元。关于交钱租房交钥匙，我方也去问过很多租赁户，交租赁费时会打条，但是给钥匙时根本不会打条，这是交易习惯。我方已经履行了合同义务，由于被上诉人自身的原因解除合同，应当承担相关的法律后果。被上诉人提供的装饰装修合同，合同标的是100万元，订金是10万元，如果房没有交这个合同就不可能签下来。租赁合同签订以后，房屋部分结构尚未完全竣工，合同中约定窟窿要由被上诉人完善，说明当时租赁时设备不完善，说明当时有很多一楼房间没有上锁，公共通道可以直接上到三楼，说明三楼的房屋在被上诉人承租过房屋后就没有使用障碍，不存在一审判决的由于一楼上锁导致二楼、三楼不能使用的问题。我方已经实际交付房屋，被上诉人没有任何使用障碍。被上诉人程桂江认为，一审判决事实清楚，合同解除及返还租金的证据充分，对于反诉部分的处理也是正确的，我方认为应当驳回上诉。经本院审理查明事实与一审相同。本院认为，程桂江请求解除双方《租房租赁合同》，王明洲表示同意，原审予以支持正确。王明洲拖延交付租赁房屋并将部分房屋交他人经营使用，致成程桂江无法实现合同目的，王明洲构成违约，原审判决王明洲返还程桂江缴纳的租金正确。关于王明洲反诉请求程桂江承担修补楼板窟窿费用及赔偿经济损失，因王明洲未提供充分证据证明其主张，原审不予支持正确。故王明洲的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由王明洲承担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 席东彦审判员 焦红萍二〇一五年七月十三日书记员 崔新新