上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第19710号原告(反诉被告)上海中世房地产投资顾问有限公司。法定代表人罗亚东。委托代理人金雁。被告(反诉原告)张付河。被告(反诉原告)徐伟丹。委托代理人张付河［系被告(反诉原告)徐伟丹的丈夫］，身份情况见上。原告上海中世房地产投资顾问有限公司(以下简称“中世公司”)与被告张付河、徐伟丹居间合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。后本院于2015年6月18日立案受理了反诉原告张付河、徐伟丹与反诉被告中世公司居间合同纠纷一案。本院依法适用简易程序，于2015年6月24日对上述本诉与反诉案件公开开庭并进行了合并审理。原告(反诉被告)中世公司的委托代理人金雁、被告(反诉原告)张付河［兼被告(反诉原告)徐伟丹的委托代理人］到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中世公司诉称，两被告系夫妻关系。2014年3月11日，在原告的居间下，被告张付河与案外人叶海祥等就买卖案外人名某某于上海市浦东新区银峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“银峰路房屋”)之事宜，签订了《房地产买卖居间协议》。2014年3月27日，被告徐伟丹与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》。2014年6月4日，银峰路房屋的权利人已变更为被告徐伟丹。然，两被告却迟迟不支付佣金人民币(以下币种均为人民币)15,000元。原告认为，原、被告之间的房地产居间关系合法有效，原告已履行了全部居间义务，两被告基于夫妻之间的代理关系理应共同承担向原告支付佣金的责任。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求判令两被告支付原告居间费15,000元并承担逾期付款违约金(自2015年5月1日起算至判决生效之日止，按每日按0.5‰计算)。被告张付河、徐伟丹辩称，两被告系夫妻关系。2014年2月被告徐伟丹经检查发现怀孕，为了让妻子和孩子能住在自己的房屋里，被告张付河决定购置房产。3月，经中世公司云雅路店业务员张本超介绍，银峰路XXX弄银丰苑小区的房子属于地铁9号线三期地铁房，9号线三期2015年就能够建成通车。经两被告评估，若此言属实，正好可以满足孩子出生后的住房需求和两被告上班的交通需求。经过双方谈判，2014年3月9日，两被告与原告签订了《房地产买卖居间协议》和佣金支付协议。因两被告的购房资金大部分是来自于借款，资金存在困难，故与原告约定，若房地产交易达成后，佣金将于2015年4月30日支付。2014年3月12日，出售方叶坚荣在《房地产买卖居间协议》上签字，同意出售银峰路房屋。两被告按照约定向原告支付了定金并由其转交出售方叶坚荣。2014年3月21日，经检查发现因胚胎发育不好，被告徐伟丹需要住院接受流产手术。然而，原告的业务员张本超及云雅路的店长刘自娟临时通知两被告，要求提前支付10,000元佣金，否则就不组织签订《上海市房地产买卖合同》。两被告认为原告工作人员的该种行为违背了法律规定和双方的约定，于是通过网上搜索找到了原告总部负责人事招聘的张经理的电话进行了投诉。张经理进行了调停，但仍要求两被告先支付5,000元，否则不组织签署《上海市房地产买卖合同》，已经交付的定金将不予返还。两被告被迫同意了先支付佣金5,000元。原告并要求重新签订《佣金确认书》，规定剩余的佣金15,000元应于2015年4月30日支付。为了避免两被告的权益再次受到侵害，经两被告要求，在《佣金确认书》中增加了第四条“若中世地产不按照合同操作，存在欺骗等不当行为，我方有权扣除中介费。”2014年3月27日，原告组织签署了《上海市房地产买卖合同》。鉴于张本超的恶劣行为，两被告强烈要求原告更换业务员，后续由另一名业务员罗权协助处理了过户事宜。2014年5月23日，因原告胁迫两被告提前支付5,000元佣金的违法、违约行为严重打乱了两被告的资金安排，被告张付河无法再筹借资金，只得用信用卡透支支付了5,000元佣金。原告在此条件下才于该日协助办理了房产过户。此后，两被告于2014年9月26日，通过上海市政府新闻办公室的官方微博得知9号线三期工程该日正式开工，预计通车时间是2017年。2015年4月，张本超向两被告催讨剩余佣金，两被告依据第二份《佣金确认书》的第四条，以短信方式通知张本超和刘自娟将扣除剩余佣金，张本超及刘自娟进行了答复，未对两被告提出的9号线通车时间等欺骗内容进行否定，仅是不同意延迟支付佣金。两被告认为，原告以9号线三期工程于2015年通车为由，诱导两被告于2014年3月9日签订了《房地产买卖居间协议》和第一份《佣金确认书》，并预交了定金。待两被告缴纳定金后，原告则要求两被告提前支付佣金，并以不组织签订《上海市房地产买卖合同》为要挟，胁迫两被告签订了第二份《佣金确认书》，其行为已构成了欺诈销售，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，严重侵害了两被告的权益。因此，两被告有权依照第二份《佣金确认书》第四条的约定，扣除剩余佣金。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告张付河、徐伟丹诉称，基于本诉中答辩的事实，要求反诉被告按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，按佣金数额20,000元对反诉原告进行三倍赔偿，即60,000元，扣除剩余佣金15,000元后，反诉被告还应赔偿反诉原告45,000元。另，反诉被告的胁迫行为给流产手术中的反诉原告徐伟丹造成了极大的精神伤害，要求反诉被告赔偿反诉原告精神损害抚慰金20,000元。再，反诉被告胁迫反诉原告提前342天支付了5,000元佣金，要求反诉被告按照《佣金确认书》的约定，按照每日万分之五的标准赔偿反诉原告资金损失855元。反诉被告中世公司辩称，首先，反诉被告在居间过程中不存在欺诈行为。反诉原、被告之间先后共签订过三份合同性质的法律文书，即《房地产买卖居间协议》一份和《佣金确认书》两份。从该三份文书内容来看，无任何内容表明反诉被告曾对反诉原告承诺过9号线三期工程的通车时间。反观三份法律文书，反诉原告张付河多次就法律文书的内容进行变更并小签，要件完整、思路清晰，证明其业已具备了超过普通人的法律知识。若地铁竣工时间系其购买银峰路房屋的主要诉求，理应要求反诉被告在法律文书中进行约定或承诺。因此，反诉被告已忠实履行了法律文书约定的全部义务，不存在欺诈行为，无需按照《中国人民共和国消费者权益保护法》进行赔偿。其次，反诉原告张付河先行支付部分佣金的行为系经双方约定，反诉被告不存在胁迫行为。第二份《佣金确认书》补充的第三、四条皆由反诉原告张付河本人书写，与第一份《佣金确认书》相比，反诉原告仅需提前支付5,000元佣金，但同时第四条也对反诉被告的后续居间行为进行了严格约束，不存在胁迫，反诉原告先行支付佣金也系自愿行为。按照服务买卖的交易惯例，买卖双方至迟应在服务交接时支付佣金。反诉被的业务员系考虑到反诉原告的经济情况，因此同意反诉原告于一年后，即2015年4月30日前再行支付佣金。后续可能因为该种付款方式未能通过门店领导的审核，故经双方友好协商重新签订了第二份《佣金确认书》，要求反诉原告在过户时支付1/4佣金，其余部分在2015年4月30日前再予支付。现反诉原告称系受到胁迫，反诉被告也颇感无奈。此外，反诉原告系基于合同关系提起反诉，合同之诉无权主张精神损害抚慰金。综上，要求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，被告(反诉原告)张付河、徐伟丹系夫妻关系。2014年3月，案外人叶某某作为出卖方(甲方)，被告(反诉原告)张付河作为买受方(乙方)，原告(反诉被告)中世公司作为居间方(丙方)，三方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定经丙方居间，乙方向甲方购买银峰路房屋；总房价款为1,640,000元；甲、乙、丙三方在履行本协议过程中发生争议可协商解决，若协商未能解决，应向本合同履行地(即该房产所在地)人民法院起诉；本协议第十条佣金金额另有商定，若本套房屋交易成功，佣金依乙方、丙方签订的佣金确认书为准等。原告(反诉被告)与被告(反诉原告)张付河于2014年3月9日在该份《房地产买卖居间协议》上签字，出卖方于2014年3月11日在该份协议上签字。2014年3月9日，被告(反诉原告)张付河作为甲方与原告(反诉被告)作为乙方共同签署《佣金确认书》一份，约定被告(反诉原告)张付河应支付佣金20,000元，张付河手书如下内容：经协商，双方一致同意，甲方所欠佣金于2015年4月30日前向乙方支付完毕。该份《佣金确认书》还约定：甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付的，乙方有权追索逾期违约金(每日按照迟延支付佣金数额的0.5‰计算)。此后，2014年3月26日，被告(反诉原告)张付河作为甲方与原告(反诉被告)作为乙方再次共同签署《佣金确认书》一份，约定张付河应支付佣金20,000元，张付河并手书如下内容：双方同意，于过户当日支付5,000元中介费，剩余金额于2015年4月30日支付；若乙方出现不按合同操作，存在欺骗行为等不当行为，甲方有权扣除中介费。该份《佣金确认书》也约定了逾期付款违约金的计算方式，内容与第一份《佣金确认书》一致。2014年3月27日，案外人叶某某、李某某、叶某某、陈某、叶某某作为卖售人(甲方)，被告(反诉原告)徐伟丹作为买受方(乙方)，就买卖银峰路房屋签订了《上海市房屋买卖合同》。2014年5月23日，被告(反诉原告)徐伟丹与案外人共同递交了房地产权过户申请，被告(反诉原告)张付河使用信用卡透支的方式向原告(反诉被告)支付了佣金5,000元。2014年6月4日，银峰路房屋的产权已过户至被告(反诉原告)徐伟丹名下。本次诉讼前，原告(反诉被告)派员向被告(反诉)原告催讨其余佣金，被告(反诉原告)张付河于2015年4月28日向原告(反诉被告)的工作人员张本超、刘自娟发送了如下内容的短信：正式通知中世地产公司：鉴于贵公司在前期的房产销售中存在如下恶劣行为，我方迟延于2017年支付剩余佣金：1、销售人员存在欺骗行为，销售谋取利益，告知我方房产毗邻的地铁于2015年通车，实际通车时间为2017年，中世地产公司存在欺骗行为，违背了国家法律规定，按照法律应给予我方赔偿；2、违背合同，恶意逼迫行为：我方在前期与你方签订了佣金支付协议，20,000元佣金于2015年5月1日一次性支付，你方为谋利，先诱骗我方支付定金，后用定金胁迫我方提前交纳佣金，这种恶劣的行为给我方处于手术中的病人极大的精神打击，可能已留下后遗症，我方对此保留向你方追偿的权利！鉴于上述恶劣行为，我方在必要情况下将诉诸于法律和社会媒体！特此通知！一日内，未回复，视同默认。同日，张本超、刘自娟均短信回复如下：不同意延迟支付佣金。审理中，原告(反诉被告)自愿撤回要求两被告(反诉原告)支付逾期付款违约金的诉讼请求。以上事实，有原告(反诉被告)提供的《房地产买卖居间协议》一份、《佣金确认书》一份、《上海市房地产买卖合同》一份、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息一份，两被告(反诉原告)提供的《房地产买卖居间协议》一份、《佣金确认书》两份、《上海市房地产买卖合同》一份、浦发银行信用卡对账单截屏一份、短信截屏两份，以及当事人在本案中的陈述等证据在案佐证。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。针对本诉部分，本案中，通过原告的居间介绍，两被告已与案外人就买卖银峰路房屋先后签订了《房屋买卖居间协议》及作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并实际进行了交易过户，因此原告作为居间人，其应当履行的居间合同义务已经完成，已取得按约主张居间佣金的权利。由于原告与被告张付河先后签署了两份《佣金确认书》，其中对居间佣金的支付时间约定不一，从签署时间来看，应以最后一份协议，也即2014年3月26日签订的《佣金确认书》为准。根据该份《佣金确认书》的约定，居间佣金总计20,000元，于过户当日支付5,000元，剩余金额于2015年4月30日支付。后在履行过程中，被告张付河已按约支付了第一期佣金5,000元，其余佣金应于2015年4月30日前付清。两被告虽辩称原告存在胁迫行为，但无相关证据证明，签署两份《佣金确认书》的事实本身并不足以证明原告对两被告实施了胁迫，且从第二份《佣金确认书》的内容来看，部分条款系被告张付河手书且施加了对原告的约束，显系双方合意的结果，两被告辩称受到胁迫缺乏依据，本院难以采信。此外，两被告还辩称在地铁9号线工程通车时间的问题上受到了原告工作人员的欺诈，但未能提供原告工作人员曾向其作出过相关承诺的证据，其提供的短信也不足以认定相关事实存在，该节辩称意见本院同样难以采信。因此，第二份《佣金确认书》是合法有效的协议，双方均应据此履行。被告张付河逾期未足额支付佣金，原告诉请支付，理应支持。两被告系夫妻关系，原告要求两人共同支付佣金合法有据，本院照准。现原告自愿撤回关于逾期付款违约金的诉讼请求系原告对自身权利的合法处分，本院照准。针对反诉部分，反诉原告提出的请求均基于本诉中答辩的事实，鉴于本诉中两被告关于欺诈、胁迫的辩称意见均未被本院采纳，反诉原告基于相同事实提出的要求反诉被告按照佣金金额进行三倍赔偿并赔偿资金损失855元的反诉请求本院亦难以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿精神损害抚慰金的请求缺乏事实及法律依据，本院同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张付河、徐伟丹于本判决生效之日起十日内共同给付原告上海中世房地产投资顾问有限公司居间佣金人民币15,000元；二、驳回反诉原告张付河、徐伟丹的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，减半收取计87.50元，由被告张付河、徐伟丹共同负担。反诉案件受理费1,446元，减半收取计723元，由反诉原告张付河、徐伟丹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  骆恩卿二〇一五年七月十四日书 记 员  阮 婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。