湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)岳中民一终字第414号上诉人（原审被告）王昔坤。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人宋宪辉，该公司职员。上诉人王昔坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王昔坤及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司的委托代理人刘海波、宋宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年11月23日，岳阳国际大厦有限责任公司与王昔坤就岳阳国际大厦有限责任公司裙楼A栋二楼达成了招投标协议，并签订了《场地招租中标协议书》，该协议书载明岳阳国际大厦有限责任公司场地裙楼A栋二楼对外招租，王昔坤愿意承租并认可投标条件，达成如下中标协议：一、进场费为60万元，该款由王昔坤无偿交给国大，且在租赁期满后也不退还；二、该场地月租金和物管费共计4万元，计租时一次预交三个月租金，一次类推。三、该场地只能自身经营，不得转租，也不能分包转租。四、在签订正式协议时，王昔坤付给国大二十万元定金，合同期满无违约现象，则退还给被告，定金不计利息。2009年12月1日，岳阳国际大厦有限责任公司和王昔坤正式签订《房产租赁合同》，合同约定，岳阳国际大厦有限责任公司将国大A栋裙楼二楼大厅租赁给王昔坤使用，建筑面积为800平方米，方位裙楼A栋第二层（西到主楼通道连接处，南至侧门内），上下通道为公共消防通道，王昔坤从事罗蒙生活馆经营；租赁期间为五年，即2009年12月1日至2014年11月30日。租赁届满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，则王昔坤在同等条件下可优先续租。如岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁物及附着物，不予王昔坤任何经济补偿。租赁期满，王昔坤继续使用租赁物，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。租金为20000元/月，物管费20000元／月。岳阳国际大厦有限责任公司按房屋建筑和水电现状交付给王昔坤，所有装修改造完善均由王昔坤负责。……乙方投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，王昔坤中途中止合同或租赁期间届满后归岳阳国际大厦有限责任公司无偿所有，动产则由王昔坤自行处理。在租赁期内，房屋、水电等一切设施的维修保养，均由王昔坤自行负责。国大在场地招标时与王昔坤已达成协议，要求王昔坤交纳进场费六十万元，进场费不予退还，且在租赁期满后也不退还王昔坤。合同签订时，王昔坤付给岳阳国际大厦有限责任公司定金二十万元，合同期满无违约现象，则退给王昔坤，定金不计利息。2013年6月28日，岳阳国际大厦有限责任公司向王昔坤送达了《岳阳国际大厦有限公司关于解除的通知》，该通知载明：2009年12月1日，原、王昔坤签订了五年的房产租赁合同，将岳阳国际大厦有限责任公司A栋裙楼二楼大厅租赁给王昔坤使用。现岳阳国际大厦有限责任公司因各种原因需提前收回房产，希望王昔坤能够亲自或委托他人与岳阳国际大厦有限责任公司洽谈合同解除的相关事宜。但双方并未就解除租赁合同的相关事项达成一致意见，王昔坤继续使用该租赁场地至今。另查明，岳阳国际大厦有限责任公司诉讼请求中主张王昔坤拖欠岳阳国际大厦有限责任公司的租金、物管费、水电费等费用发生的时间为2010年9月欠租金物业费29868元,2012年11月-2013年2月欠租金物业费共计16万元,2013年5月欠租金物业费4万元、水电费7077元，2013年6月欠租金物业费4万元、水电费9289元，2013年7月-2014年5月欠租金物业费44万元。上述欠费共计726234元，其中租金为709868元、水电16366元。王昔坤向本院提交其交纳费用的票据中，在岳阳国际大厦有限责任公司主张的时间内，岳阳国际大厦有限责任公司于2012年11月28日收到王昔坤经营的罗蒙生活馆交纳的代垫费26195元、场租费20000元，2013年5月30日收到场租费20000元。再查明，2012年12月17日晚，王昔坤经营的罗蒙生活馆上方二楼水管爆裂造成漏水，王昔坤就该漏水造成的损失曾与岳阳国际大厦有限责任公司进行过交涉和协商，并提出了损失的具体数额。原审法院审判委员会讨论后认为，岳阳国际大厦有限责任公司与王昔坤通过签订《房产租赁协议》，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中，岳阳国际大厦有限责任公司、王昔坤双方签订的租赁合同中约定的租赁期间为2009年12月11日至2014年11月30日，且合同到期后，岳阳国际大厦有限责任公司不再与王昔坤续签该租赁合同，故该租赁合同已经到期，双方的权利义务已经自然中止，无需原审法院予以判令解除，王昔坤应腾退岳阳国际大厦有限责任公司房屋并交付给岳阳国际大厦有限责任公司。王昔坤提出的因岳阳国际大厦有限责任公司提前解除合同应当赔偿岳阳国际大厦有限责任公司的损失，原审法院认为，其一，虽然岳阳国际大厦有限责任公司于2013年6月28日向王昔坤送达了《岳阳国际大厦有限公司关于解除的通知》，但就该通知的具体内容来看，通知载明“现在我（即岳阳国际大厦有限责任公司）公司因各种原因需要提前收回房产，希望您（即王昔坤）能够亲自或委托他人与我公司洽谈合同解除的相关事宜”。该内容表明岳阳国际大厦有限责任公司具有解除与王昔坤的租赁关系的意愿，但该解除的方式是与王昔坤协商解除，而不是岳阳国际大厦有限责任公司单方的解除行为，从客观事实本身看，庭审中岳阳国际大厦有限责任公司、王昔坤均认可双方就解除合同未达成一致意见，而王昔坤继续使用该门面至今，表明合同到期前，该租赁合同并未解除。其二，王昔坤主张岳阳国际大厦有限责任公司应当赔偿王昔坤的损失，因其未提起反诉，不属于本案的审理范围。故对王昔坤主张岳阳国际大厦有限责任公司违法解除合同并应当赔偿其损失的辩称原审法院不予采纳。就岳阳国际大厦有限责任公司主张的王昔坤应当向其继续支付租金等费用的诉讼请求，原审法院认为，在岳阳国际大厦有限责任公司主张的欠费时段，王昔坤向原审法院提交证据表明，岳阳国际大厦有限责任公司于2012年11月28日收到王昔坤经营的罗蒙生活馆交纳的代垫费26195元、场租费20000元，2013年5月30日收到场租费20000元。该费用岳阳国际大厦有限责任公司无证据表明是王昔坤交纳的其他时段的租金等费用，应当在岳阳国际大厦有限责任公司主张的租金中予以扣除，其他时段的租金等费用，因王昔坤无证据表明其已经向岳阳国际大厦有限责任公司全部缴清，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”就王昔坤主张的因漏水造成其损失，岳阳国际大厦有限责任公司应当赔偿的辩称，因未向原审法院提起反诉，不属于本案的审理范围，原审法院不予支持。岳阳国际大厦有限责任公司在诉讼请求中主张的各项费用共726234元，扣除王昔坤证据中已经表明的66195元，其还应向岳阳国际大厦有限责任公司支付660039元。岳阳国际大厦有限责任公司主张的复印费等，因未向原审法院提供证据证实该笔费用，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、王昔坤于判决生效之日起十五日内腾退岳阳国际大厦有限责任公司A栋裙楼二楼大厅，并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、王昔坤向岳阳国际大厦有限责任公司支付其截至2014年5月20日拖欠的租金、物管费、水电费共计660039元；上述第二项确定的义务限王昔坤在判决生效之日起三十日内履行完毕，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费11062元，由王昔坤负担。上诉人王昔坤不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有合法的产权，原审法院认定租赁合同有效错误。2、根据被上诉人法定代表人的承诺，本案租赁合同期限未满，且被上诉人在租赁期限内解除合同，被上诉人解除合同没有依据。3、原审法院判决上诉人支付拖欠的租金、水电费、物业管理费系认定事实错误。4、被上诉人违约造成上诉人的损失1000多万元应当予以赔偿。5、被上诉人收取60万元的进场费，没有事实和法律依据应当予以返还。请求二审法院依法改判。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、出租物有房产证，房产证上也载明有建设工程许可执照。2、双方租赁期限已经到期，被上诉人从未作出过与租赁合同期限不一致的任何口头承诺，被上诉人解除合同合法。3、双方在租赁合同明确约定了物业管理费，且该物业管理费实为租金，被上诉人也提供了相应的物业管理服务。4、对于租金、物业管理费、水电费，原审法院认定事实正确。5、双方在《场地招租中标协议书》、《租赁合同》中约定了进场费为60万元，上诉人未提出异议，其认为显失公平也超出了撤销权行使期间。6、至于上诉人的提出的损失，因其没有提起反诉，一审法院并未审理。二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、岳阳国际大厦有限责任公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、经上诉人申请，在同类案件中本院向岳阳市房地产档案馆调取的被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息、岳阳市岳阳楼区人民法院受理案件通知书、湖南省非税收入一般缴款书。证明上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积与所办房产证面积不一致，被上诉人出租房产不合法，且上诉人已另行提起行政诉讼，法院应中止审理。证据3、照片若干，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了拆字，严重影响了经营应当承担违约责任且赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。被上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对证据2、真实性、合法性无异议，关联性有异议。今天审理案件与行政诉讼案件无关。对证据3、不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4、真实性、合法性无异议，关联性有异议，所有权适当提供物业服务可以适当收取物业费，且被上诉人只收取了租金。对证据5、与本案无关，郑董事长也未作出承诺。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见如下：对证据1、《给中信集团领导的信》系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。对证据2，上诉人所承租房屋所属的裙楼的建筑工程许可执照上的面积为800㎡，该附层楼所办房产证面积为11846.26㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。可以证明上诉人承租的房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。但上诉人提出要求中止审理的申请，因其提出申请理由与本案无关，本院不予准许。证据3、该证据是否影响了上诉人的经营造成了上诉人的损失问题，因上诉人在本案一审中并未提起反诉，本院在本案中不予处理，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故对该证据本院不予采信。对证据4、系工商登记资料，本院予以采信。至于被上诉人是否能收取物业管理费本院将在本院认为部分予以综合认定。对证据5、该证据无法证明相关事实，本院不予采信。经审理查明，上诉人所承租房屋所属的裙楼的建筑工程许可执照上的面积为800㎡，该裙楼所办房产证面积为11846.26㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据，原审法院判决交付占用场地正确。出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费，因合同无效，原审判令支付租金表述不当，本院依法予以纠正，上诉人仍需参照该租金标准支付占有使用费。三、上诉人认为未交纳部分占有使用费（双方合同约定的租金）系合法履行合同的抗辩权利，因根据双方在合同中约定，租赁期内的房屋等一切设施设备的维修保养，均由上诉人自行负责。乙方（上诉人）不得向楼下漏水，如出现，应立即采取措施，并在五日内负责修复楼下被损害的装修。但不赔偿间接损失，同样，如楼上向乙方场地出现漏水现象，亦按上述办法办理，甲方（被上诉人）负责督促落实。可见房屋漏水不是上诉人拒交租金的理由。至于上诉人认为系被上诉人下达通知不收取占有使用费，因该《通知》表述为在腾退期间被上诉人不收取占有使用费（双方合同约定的租金）和物业管理费，但上诉人并未腾退场地，故本院对其上诉理由不予采纳。另上诉人与被上诉人签订的《房产租赁协议》明确约定了上诉人应交纳物业管理费，此协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且协议签订后上诉人王昔坤也按协议予以履行，其也无证据证明其提出过异议，故上诉人提出其不应承担物业管理费的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。且因本案上诉人一直占有使用房屋，物业管理费及占有使用费系继续性行为中的债务，该债务的发生具有连续性，故上诉人主张物业管理费及占有使用费超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人所主张的相关损失，因其并未在一审程序中提起反诉，故本院不予处理。四、本案双方在《场地招租中标协议书》、《房产租赁合同》中明确约定进场费用为60万元，该款由上诉人无偿交给被上诉人，进场费用不予退还，且在租赁期满后也不退还。该协议系双方当事人的真实意思表示，协议签订后上诉人也按协议予以履行，故其提出进场费用应予退还的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实、适用法律存有瑕疵，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第404号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第404号民事判决第二项为：上诉人王昔坤在本判决生效之日起三十日向被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司支付截止至2014年5月20日拖欠的房屋占有使用费、物业管理费、水电费660039元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11062元，二审案件受理费11062元，共计22124元，由上诉人王昔坤负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  万大洋审判员  程 鹏二〇一五年七月二十九日书记员  毛宇宁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。