福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1116号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李延中，男，1985年6月4日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈育财，福建伟盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李桂清，女，1988年3月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈育财，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）因与被上诉人李延中、李桂清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新湖公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回李延中、李桂清的全部诉讼请求。事实与理由:1.一审判决对2016年6月30日之后的可顺延天数未从逾期天数中扣除是错误的。李延中、李桂清与新湖公司签订的《商品房买卖合同》第八条除了约定交房时间为2016年6月30日之外，还同时约定了可顺延交房的事由和情况。《补充协议》附件六第三条第5款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误；包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）；（5）非出卖人原因导致或引起工人停工或罢工；（6）政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。因此，2016年6月30日只是一个相对的交房时间，不是绝对化的时间。如上所述，只要出现市政配套、天气等原因，交房时间可以相应顺延和调整，顺延期间又发生可顺延因素的仍应据实顺延。故实际交房前发生可顺延事由的，交房时间应相应往后再延长，即实际交房前发生的可顺延天数应从逾期交房的违约天数中予以扣除，一审判决对于2016年6月30日之后发生的可顺延天数未从逾期天数中扣除是错误的。2.新湖公司存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类型的房产月租金为几百元，但按照一审判决计算的每月违约金为3800元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。即使新湖公司存在逾期交房的情况，但是延期交房给李延中、李桂清造成的损失并不大。从客观上看，逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失。为证明李延中、李桂清的损失大小，新湖公司已委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉商品房的房屋租金标准进行了评估，根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1000元以下，远远低于李延中、李桂清所主张的损失，应当参照租金的1.3倍予以调减，即逾期交房的违约金比例应调减为万分之一。综上所述，一审判决存在事实认定不清、适用法律错误，应当予以纠正。 李延中、李桂清辩称，一、新湖公司应当依约履行合同，不能到不能按时履行合同时才找各种理由推卸责任。如高压线在建房卖房之前就已存在。新湖公司要卖房就必须考虑这一情况。有问题也是新湖公司与政府之间的问题。不能凭政府一个公告就要买受人买单。二、李延中、李桂清买房是因为没有房住，急着买房，急着交钱，就是希望早日有自己的房子。逾期交房违约金应以合同约定的日万分之三作为计算标准。 李延中、李桂清向一审法院起诉请求：1.新湖公司立即支付给李延中和李桂清自2016年7月1日起以购房款423,357元按日万分之三计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.新湖公司支付给李延中和李桂清因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1,000元。 一审法院认定事实：2016年6月7日，新湖公司作为出卖人与李延中、李桂清作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201606060037）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定，李延中、李桂清向新湖公司购买址在安溪县××镇××号楼幢××层××号房屋，建筑面积117.84平方米，每平方米3592.64元，总价款423357元。合同第八条约定，出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……4.……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理:2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定，本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李桂清于2016年7月12日、2016年7月14日、2017年8月17日将购房款423357元支付给新湖公司，并由新湖公司出具三张发票给李桂清收执。但新湖公司至今未按合同约定将涉案房屋交付给李延中、李桂清使用。新湖公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月完工。双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2016年6月7日起至2016年6月30日中雨以上6日（分别为6月12-14日、6月17-18日、6月28日）。 一审法院认为，一、根据新湖公司提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月才完工。但河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程在涉案商品房买卖合同签订时已完工，因此新湖公司辩称该部分时间应当予以抵扣，与事实不符，依法不予采纳。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案查明的事实，新湖公司可扣除的日数应为合同签订之日即2016年6月7日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止的中雨以上日数，计6日。新湖公司对涉案房地产的交房时间可延期至2016年7月6日前。新湖公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不能成立，不予采纳。李延中、李桂清主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。由于新湖公司至今尚未将涉案房产交付给李延中、李桂清，其行为显然已构成逾期交房。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖公司至今尚未将涉案房产交付给李延中、李桂清，且逾期已超过90日，而李延中、李桂清要求继续履行合同的，故新湖公司理应按合同约定支付给李延中、李桂清逾期交房违约金。三、双方在合同第八条约定若新湖公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给李延中、李桂清，应支付给李延中、李桂清1,000元的违约金，该约定是基于所涉房产已交付为前提，在所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而本案涉案房产至今尚未交付，故李延中、李桂清诉求该违约金，于法无据，不予支持。新湖公司对此的辩解，于法相符，予以采纳。综上所述，李延中、李桂清与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李延中、李桂清依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖公司可延期至2016年7月6日前交房，但新湖公司至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖公司逾期交房已超过90日，李延中、李桂清选择继续履行合同，故新湖公司应支付给李延中、李桂清逾期交房违约金（违约金自2016年7月7日起至实际交房之日止，按日并以李延中、李桂清已付购房款423,357元的万分之三计算）。李延中、李桂清请求新湖公司支付违约金中于法有据的部分，予以支持。新湖公司辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给李延中、李桂清逾期交房违约金（违约金自2016年7月7日起按日以购房款423,357元的万分之三计算，其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将涉案房屋交付李延中、李桂清之日止，若未满一年按实际天数计算）；二、驳回李延中、李桂清的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李延中、李桂清对新湖公司二审提供的业主入住验收单、入伙合约没有异议，予以采信。据此，应认定新湖公司已于2017年12月24日将涉诉商品房交付给李延中、李桂清使用。新湖公司二审提供泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告，该报告评估的是其他房屋的租金标准，与本案不具有关联性，且本案双方当事人已对逾期交房违约金标准作出明确约定，本案违约金标准不适用有关未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的规定，买受人购买房屋的目的也不仅限于出租，故对新湖公司关于应参照评估咨询报告评估的租金标准调减本案逾期交房违约金标准的主张不予采纳。合同附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不存在无效的情形，应认定为有效条款。根据《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款约定，自签订合同之日起至合同第八条约定的交房时间2016年6月30日止，出现中雨以上天气可据实延期交房的天数为6天，新湖公司可顺延至2016年7月6日交房。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，李延中、李桂清与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，应认定有效。自合同签订之日起至合同约定的交房时间2016年6月30日止共出现合同约定的中雨以上天气天数6天，新湖公司可顺延至2016年7月6日交房。但新湖公司直至2017年12月24日才将涉诉房屋交付给李延中、李桂清，逾期交房达535天，已构成违约，应按合同约定标准支付给李延中、李桂清逾期交房违约金67948.8元（423357元×0.03%×535天）。本案双方当事人已对逾期交房违约金标准作出明确约定，新湖公司关于应参照租金标准调减违约金的主张，理据不足，不予采纳。 综上所述，新湖公司的上诉请求不能成立，因二审出现新的证据及事实，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4819号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李延中、李桂清逾期交房违约金67948.8元； 三、驳回李延中、李桂清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1159元，减半收取579.5元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1159元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年五月八日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。