广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤03民终21321号 上诉人(原审被告、反诉原告)：深圳市富泰和精密制造股份有限公司，住所地:深圳市龙岗区坪地街道国际低碳城汇桥路二号。 法定代表人：朱江平，职务董事长。 委托诉讼代理人：林明华，住所地：湖北省洪湖市，系该公司人事经理。 委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市万佳物业管理有限公司，住所地:深圳市龙岗区龙城街道龙西社区大发新区路口(五联路24号)2栋201-2。 法定代表人：邓银招，总经理。 委托诉讼代理人：杨琴，广东尚律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建康，广东尚律律师事务所律师。 上诉人深圳市富泰和精密制造股份有限公司（以下简称富泰和公司）因与被上诉人深圳市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 万佳物业公司在一审起诉请求：1、富泰和公司支付万佳物业公司租金（以74525元/月为基数，从2016年2月起计算至维修完毕之日止）；2、富泰和公司支付万佳物业公司2016年1月7日至2016年2月7日期间的水电费40350元；3、富泰和公司支付万佳物业公司维修费用59420元；4、富泰和公司支付万佳物业公司鉴定费用25000元；5、本案诉讼费用由富泰和公司承担。 富泰和公司在一审反诉请求：1、确认万佳物业公司与富泰和公司签订的《厂房租赁合同》及《物业租赁合同》无效；2、万佳物业公司返还富泰和公司缴纳的押金135492元及支付利息（以135492元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年2月7日起计算至返还全部款项之日止）；3、万佳物业公司赔偿富泰和公司经济损失200000元；4、本案诉讼费用由万佳物业公司承担。 一审法院判决：一、富泰和公司应在本判决生效之日起十日内支付万佳物业公司租金损失人民币407403元。二、富泰和公司应在本判决生效之日起十日内支付万佳物业公司水电费人民币40350元。三、万佳物业公司应在本判决生效之日起十日内返还富泰和公司押金人民币114292元。四、驳回万佳物业公司的其他诉讼请求。五、驳回富泰和公司的其他反诉请求。本案本诉受理费6525.18元、保全费2261.72元，共计8786.9元，由万佳物业公司承担5525元、由富泰和公司承担3261.9元；本案反诉受理费1583元，由万佳物业公司承担527元、由富泰和公司承担1056元；本案鉴定费62500元，由万佳物业公司承担37500元、由富泰和公司承担25000元；本案评估费3000元，由富泰和公司承担。 富泰和公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第五项；2、判决双方签订的《厂房租赁合同》、《物业租赁合同》无效；3、判决万佳物业公司向富泰和公司赔偿经济损失36204元;4、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用均由万佳物业公司承担。 万佳物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 二审期间，富泰和公司向本院提交：照片和报纸，以证明涉案厂房因纳入旧改范围导致无法出租，而非富泰和公司的原因。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、富泰和公司是否应向万佳物业公司承担租金损失；3、万佳物业公司是否应向富泰和公司赔偿装修损失。 关于合同效力问题，双方当事人就涉案房屋签订过多份租赁合同，本案所涉合同为双方2014年10月8日所签订的厂房租赁合同，故本院仅就涉案合同效力进行审查。关于该合同效力，首先，万佳物业公司未能提交涉案房屋的产权证明。就本案租赁房屋所涉及的龙西社区对面岭村12号、17号、22号、23号、27号、35号、49号、71号等规划地段，1993年深圳市龙岗区龙岗镇人民政府出具了《龙岗区居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，深圳市龙岗区龙岗镇村镇建设办公室出具了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。根据涉案《建设用地规划许可证》，涉案房屋所占土地位于城市规划区内。根据当时施行的《城市规划法》第九条规定，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。涉案房屋的《建设工程规划许可证》仅加盖了“龙岗区龙岗镇村镇建设办公室”的公章，未经龙岗区人民政府城市规划行政主管部门批准，即涉案房屋并无城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证件。其次，涉案房屋于2010年向深圳市龙岗区龙岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组申报历史遗留违法建筑，可见涉案房屋仍属历史遗留违法建筑，但至今尚无行政主管部门对其合法性的处理结果。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案厂房租赁合同应认定无效。一审认定涉案厂房租赁合同有效有误，本院予以纠正。 关于万佳物业公司请求的租金损失，万佳物业公司主张因涉案厂房存在严重损坏，导致厂房无法再次出租，故要求富泰和公司支付搬离日后的租金损失。对此本院认为，首先，根据涉案的鉴定结果，涉案厂房二、三层楼板裂缝大部分为水泥砂浆找平层及水磨石饰面层的裂缝，个别为贯通裂缝，贯通裂缝系产生于富泰和公司租赁厂房之前，且不影响厂房结构的安全性，饰面层裂缝有可能产生于富泰和公司租赁厂房之后，亦不影响厂房结构的安全性。万佳物业公司主张厂房存在大量裂缝，致使其房屋空置而产生租金损失，欠缺事实依据。其次，鉴定结论虽称不排除厂房在使用过程中机械设备的震动使原来房屋的裂缝在长度和宽度上有所发展的可能，但并未认定是富泰和公司不当使用房屋可能导致的结果，上述鉴定结论不足以认定富泰和公司对裂缝的产生及发展存在过错。再次，即使富泰和公司对裂缝的产生及发展存在过错，但本案中万佳物业公司并未举证证明其就此支出维修费用，而其在本案中主张的房屋空置所产生的租金损失，因涉案房屋无合法报建手续，亦未经行政主管部门确认其合法性，依法不得出租，因此，其请求的租金损失亦不应得到支持。综上，万佳物业公司请求富泰和公司赔偿其租金损失，本院不予支持。一审判令富泰和公司赔偿万佳物业公司涉案房屋的租金损失407403元不当，本院予以纠正。 关于富泰和公司请求的装修损失36204元，富泰和公司请求装修损失的理由为合同无效，虽然涉案合同无效，但双方当事人的租赁合同已实际履行完毕，富泰和公司所主张的装修损失并非因涉案合同无效而造成，故对该项请求本院不予支持。 综上，富泰和公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、确认涉案万佳物业公司与富泰和公司于2014年10月8日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6828号民事判决第二项、第三项； 三、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6828号民事判决第一项、第四项、第五项； 四、驳回万佳物业公司其他诉讼请求； 五、驳回富泰和公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费6525.18元、保全费2261.72元，共计8786.9元，由万佳物业公司负担8120.9元，由富泰和公司负担666元；反诉受理费1583元，由万佳物业公司负担527元，由富泰和公司负担1056元；鉴定费62500元由万佳物业公司负担，评估费3000元由富泰和公司负担。二审案件受理费7954元，由万佳物业公司负担7304元，由富泰和公司负担650元。 本判决为终审判决。 审判长 彭    琛 审判员 庄  齐  明 审判员 周    洁    二〇一八年五月七日 书记员 邹俊辉（兼）