浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0781民初6611号 原告（反诉被告）兰溪市人民防空办公室，住所地兰溪市云山街道东风亭路118号。 法定代表人：倪成品，主任。 委托代理人：陈岳荣，浙江万申佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：童鹞，男，1989年10月9日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人：唐珂，云南凌云律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰溪市人民防空办公室（以下简称原告）诉被告（反诉原告）童鹞（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告2016年11月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭。被告于2016年11月24日向本院提出反诉，本院于2016年12月13日、2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈岳荣，被告委托代理人唐珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年11月1日，原告兰溪市人民防空办公室与被告童鹞签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于兰溪市人防培训中心的房屋，建筑面积约为4300平方米。房屋用途为宾馆、酒店和配套。年租金37万元起，每年按年租金的5%递增。租金由承租方先行缴纳后使用，租金一年一付。租赁期限共8年，2014年11月1日至2022年11月1日止。装修期为4个月，装修期不计入租期，装修期从合同签订之日起计算。关于违约责任的约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度需向对方承担年租金20%的违约金。如逾期未交付租金，每逾期一日，原告有权按照月租金的3‰向被告加收滞纳金。 第二个年度的租金，根据合同约定被告应当在2016年3月1日之前支付给原告。然而，经原告多次沟通催收，被告以经营不景气，生意难做，经济紧张等理由至今仍然不支付房租。截止到2016年9月30日，被告拖欠原告垫付的水电费63008元，也未交给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求：1、被告支付原告2016年3月1日起至2017年2月28日止房租费388500元；2、支付逾期付款违约金388500×20%=77700元；3、支付自逾期支付之日2016年3月1日起至生效的法律文书确定的履行之日止，按每日万分之三计算的滞纳金，暂计算到起诉之日的滞纳金为27972元（根据合同约定的滞纳金是388500×3‰×240天=27972元）；4、支付截止到2016年9月30日为止拖欠原告垫付的水电费63008元；5、由被告承担本案的诉讼费用。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有：1、原告基本信息、被告身份证，证明原被告的主体资格。 2、房屋租赁合同，证明双方的租赁关系。 3、关于尽快支付房租的函、水电费用的函，证明原告向被告催收房租及水电费的事实。 4、工程质量竣工验收记录，证明房子已经验收合格。 5、建设工程消防意见书2014#9、10号,证明所有房子经消防验收合格。 6、个体工商户情况，证明兰溪市云鼎酒店用品经营部是个个体工商户，业主经营者是被告，经营地址兰溪市，成立时间2014年12月17日，注销时间2015年11月19日，注销原因升级为有限公司；2014年12月17日，兰溪市人民政府云山街道办事处出具的证明，房屋租赁合同，证明被告可以凭房屋租赁合同和房屋是非违章建筑，未办理房屋产权证的证明文件，当天就可以办理营业执照；公司基本情况，证明兰溪市云鼎大酒店有限公司是被告个体工商户升级的有限公司，公司类型为一人有限公司，投资人为被告，经营范围包括餐馆服务和住宿服务。 7、兰溪市委保密委员会文件（2009年2月12日），证明本案061工程（二期）为保密工程属于国家机密，证明本案证据材料涉及国家机密；金华市人民防空办公室文件（2008年6月19日），证明兰溪市人民防空办公室就061工程档案管理已经于2008年6月书面请示金华市人民防空办公室，批复意见是兰溪061工程属于机密工程，其工程档案属于保密资料。目前档案资料一般不移交给城建档案馆，也就是说档案由人民防空办公室内部按层级控制管理，证明本案证据材料设为国家机密；工程质量竣工验收记录，证明2011年7月13日，该工程验收合格。建设单位，勘察单位，设计单位，施工单位，监理单位一致同意验收合格；竣工验收报告，证明2011年7月13日，该工程竣工验收并向兰溪市建设工程质量监督站报告；兰溪市建设工程质量监督站情况说明，证明建设单位已经于2011年7月13日组织施工、设计、监理、勘察单位对兰溪市061人防工程进行竣工验收，其程序合法；兰溪市人防061工程（二期）《竣工验收会议纪要》、《签到单》证明同意工程竣工验收，同时提出如下进一步完善问题。签到单证明参加竣工验收的具体人员，其中兰溪市工程质量监督站包括主要领导在内共3人参加竣工验收；竣工报告，证明2011年5月31日，施工单位、建设单位、监理单位一直同意该工程竣工验收的事实；勘察单位2011年6月13日，设计单位2011年6月13日（合格证明书），施工单位2011年7月3日，监理单位2011年7月8日证明建设单位验收前工程质量合格，满足结构安全和使用功能要求。监理单位对该工程核定为合格；整改报告，证明2011年8月30日，竣工验收时提出的竣工验收后需要整改完善的问题已经整改完毕。施工单位等一致认可报告兰溪市工程质量监督站的事实；工程保修书，证明施工单位出具了法定的保修文件。 8、2007年12月10日，兰溪市发展与改革局文件，兰发改投（2007）76号关于兰溪市061工程初步设计的批复，2007年12月25日，浙江省人民防空办公室文件，浙人防办（2007）179号《关于同意兰溪市061工程初步设计的批复》。两个立项文件提交法院审核，证明该工程项目立项合法；该工程所涉及的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》原件提交法院审核，证明该工程经合法审批，合法建造，原告依法享有所有权。 被告辩称，1、本案中原告并未将约定的租赁物交付被告；2、被告是先履行抗辩权的行使；3、原告将未符合条件的租赁物交付被告使用；4、水电费被告同意缴纳。 被告反诉称，被告于2014年经过浙江浙商拍卖有限公司兰溪分公司拍卖中标取得原告名下位于兰溪市人防培训中心8年的租赁权。被告依约向原告交纳了租赁费，但原告并未依照双方合同的约定将符合交付条件的房屋交付给被告，导致被告在租赁期内无法实现合同目的。原告的行为给被告造成了极大的经济损失，被告在多次与原告协商无果的情况下特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院起诉，请求依法判处。1、请求法院判令解除原被告双方所签署的《房租租赁合同》；2、判令原告退还被告2015年租金370000元及经济损失3230000元，以上合计3600000元；3、请求判令原告承担本案全部诉讼费用。 被告向本院提交证据有:1、浙江浙商拍卖公司兰溪分公司拍卖会公告、房屋租赁合同、地方税务局通用机打发票，证明2014年10月17日、20日浙江浙商拍卖公司兰溪分公司经原告委托对原告所有的位于兰溪市物业进行公开招租及租费，经营宾馆、酒店类业务等。 2、驰龙装饰有限公司施工合同书、工程（预）决算清单及施工图、收款收据、欠条。证明被告的装修情况及费用。 3、行政处罚决定书。证明原告提供的租赁物不符合约定造成被告被行政处罚，无法实现合同目的，不能履行合同。 原告对被告的反诉辩称，被告第一项请求、第二项请求没有事实与法律依据，请求驳回被告的诉讼请求。权属证明不一定是取得房产证，房屋就是取得建设用地许可证等经过竣工验收就是权属证明；2、租赁房屋经过竣工验收并且经过消防验收，消防验收时间2014年6月24日，竣工验收时间2011年7月13日。 原被告所提供的证据，经庭审质证论证，对原告的证据2，被告对真实性、合法性无异议。但认为交付的租赁物是不符合国家标准的。本院结合被告对真实性，合法性无异议的，原告提供的证据4、5、7、8，认为原告交付被告的租赁物房屋符合合同约定。 对原告的证据4，被告对关联性不予认可。本院认为该证据是证明房子已经验收合格的依据，可以认定该证据的证明目的。 对被告提供的证据2，原告认为合同书真实性无法核实，与本案没有关联性；（预）决算清单不予认可，真实性、关联性、合法性均有异议，消防备案通过以后才能进行装饰装修，由此造成损失由被告自行承担；收款收据真实性、关联性有异议，所有装修款都不是国家的税票；欠条真实性、合法性、关联性均有异议，即使查明损失也应由被告承担，欠条明显是装修公司与被告相互编的，欠款人与收款人有异议。本院认为被告的装修事实，应予认定，被告提供的装修费用依据，是被告单方面提出的，要作为认定装修费用的依据，需要由第三方机构进行评估。 对被告提供的证据3，原告认为是被告自己违法行为所引起，与原告没有关联。本院认为，被告的处罚是因为未取得《特种行业许可证》擅自开办酒店业务，与本案合同租赁物无直接关系，该证据的证明目的，本院不予认定。 对于由被告申请，本院委托东阳市一达价格事务所有限公司鉴定的终止鉴定函，双方无异议，本院予以采信。 其他证据，双方无异议，本院予以认定。 据此，本院认定事实如下，2014年11月1日，被告以竞拍方式取得原告所有的位于兰溪市人防培训中心的房屋租赁使用权，并与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于兰溪市人防培训中心的房屋，建筑面积约为4300平方米。房屋用途为宾馆、酒店和配套。年租金37万元起，每年按年租金的5%递增。租金由承租方先行缴纳后使用，租金一年一付。租赁期限共8年，2014年11月1日至2022年11月1日止。装修期为4个月，装修期不计入租期，装修期从合同签订之日起计算。关于违约责任的约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度需向对方承担年租金20%的违约金。如逾期未交付租金，每逾期一日，原告有权按照月租金的3‰向被告加收滞纳金。第二个年度的租金388500元，根据合同约定被告应当在2016年3月1日之前支付给原告。但被告至今未付。截止到2016年9月30日，被告尚欠原告垫付的水电费63008元。 另查明，案涉租赁房屋于2011年7月13日竣工验收。于2014年6月24日通过消防验收。但未办理房产证。该房屋存在渗漏水现象。在案件审理过程中，被告申请对其因该房屋渗漏水造成的损失进行鉴定，因鉴定机构认为无法鉴定退回。 本院认为，原被告的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方都应当按合同约定履行各自的义务。原告交付的房屋，虽没有办理房产证，但其产权明确，并经验收合格，符合双方签订《房屋租赁合同》的要求。被告关于原告交付的房屋不符合交付条件的抗辩，与查明的事实不符，本院不予采信。被告租赁房屋后逾期未支付租金，原告要求被告按合同约定履行支付垫付的水电费、支付租金及违约金的合理部分的请求，本院可予支持。按双方约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度需向对方承担年度租金20%的违约金。如逾期未交付租金，每逾期一日，原告有权按照月租金的3‰向被告加收滞纳金。该约定即有20%的违约责任，又有加收滞纳金，而原告不仅要求被告支付逾期付款违约金，又要求被告支付自逾期支付之日2016年3月1日起至生效的法律文书确定的履行之日止，按每日万分之三计算的滞纳金。本院认为被告以承担年度租金20%的违约责任为限。被告反诉称因原告交付的案涉房屋不符合合同约定与查明的事实不符，被告要求解除原被告双方所签署的《房租租赁合同》及要求原告退还被告2015年租金370000元，无事实和法律依据，本院难以支持。被告要求原告赔偿经济损失3230000元的要求，虽其因为案涉房屋渗漏水存在一定损失，但被告不能提供证据证明其所主张的损失数额，本院无法认定，难以支持其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）童鹞于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）兰溪市人民防空办公室2016年3月1日起至2017年2月28日止房租费388500元、违约金77700元、垫付的水电费63008元，共计529208元。 二、驳回被告（反诉原告）童鹞要求解除原被告双方所签署的《房租租赁合同》，退还2015年租金370000元等的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9372元，反诉受理费6850元，由被告（反诉原告）童鹞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  凌 煊 人民陪审员  肖云松 人民陪审员  吴国新 二〇一八年五月二十五日 代书 记员  倪 露 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?