广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字1222号上诉人（原审原告、反诉被告）：李年华，住广州市白云区。委托代理人：付慧贤，广东向日葵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊琴（曾用名熊先香），住广州市白云区。委托代理人：王丽娟，广东颐和律师事务所律师。上诉人李年华与熊琴因租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市机场路138号兴发广场二期兴富48号铺位是熊琴向广州市兴发广场市场经营管理有限公司（以下简称兴发广场公司）承租。该商铺已办理规划报建手续。2014年4月12日，李年华（乙方）与熊琴（甲方）签订《商铺联营协议》，约定：一、甲方同意将位于广州市机场路138号兴发广场二期兴富48号的铺位壹间（以下简称48号铺），建筑面积41.4平方米，分租一半约20平方米左右（以下简称涉案场地），出租给乙方作经营美发美容用品化妆品铺位场地使用；二、租赁时间从2014年4月20日至2015年4月19日止，每月租金（含综合服务费）为7500元人民币，签订协议时，乙方向甲方交付按金15000元人民币，并缴一个月租金7500元人民币，共22500元人民币。（该款项只作租金费用，室内的电费和水某、卫生费每月105元由乙方自负）；三、租金从2015年4月19日起递增，在上一年度每月租金的基础上，每年度的月租金递增10%；四、租金实行先付后使用的原则，租金交付时间在每月3日前，迟延一天支付违约金200元，如拖欠10天不交租金，甲方有权单方面终止协议，无偿收回出租铺位场地，不退还协议保证金。如协议保证金不足抵偿所欠租金和滞纳金，甲方保留追索所欠租金和滞纳金及以物抵债的权利；五、本协议签定时，乙方须向甲方支付协议保证金（二押一租），作为履行协议的保证。租赁期拆建，甲方凭乙方的协议保证金发票原件将协议保证金退还乙方（不计利息），乙方在承租期间如未经甲方同意而中途退场，甲方不予退还协议保证金；八、甲方拥有本商铺的所有权，乙方在承租期内，……。2014年4月12日，李年华向熊琴支付按金15000元。2014年4月17日，李年华向熊琴支付2014年4月20日至5月30日的租金10000元。熊琴已将涉案场地交付李年华。李年华进行了简单装修，包括展柜、招牌，其中在48号铺中间做高柜隔开，李年华用作经营化妆品。李年华为办理营业执照而与兴发广场公司另签涉案场地的租赁合同。48号铺余下的面积部分，已由熊琴于2014年7月20日另行分租给案外人李某。2014年8月27日，李年华收到涉案场地所在的兴发广场管委会的整改通知，内容如下：“熊琴：经发现你经营的商铺已私自分租，严重违反了公司租赁合同所签订的第六条的规定，构成违约，现限期五天内自行整改完毕，否则我公司将按租赁合同管理规定收回该商铺。”随后熊琴对48号铺进行整改，将中间用作间隔的货柜拆除，更换为矮柜，整改后仍分别由李年华、李某各自使用。2014年9月1日，李年华向熊琴支付9月份租金（9月份租金减收300元）。2014年9月27日，李年华退场。李年华在退场前发短信通知熊琴交接但熊琴不同意，双方无办理场地交接手续。李年华未向熊琴支付自2014年10月起的租金、2014年9月起的电费、卫生费。熊琴已向出租人支付了48号铺（包括李年华和李某分租的两部分）2014年9月至10月电费共1201元。熊琴明确反诉请求要求由李年华、李某各分摊一半电费。对此，李年华不同意。2014年11月10日，在本案第一次开庭审理过程中，李年华提出当庭交还钥匙给熊琴，但熊琴表示验铺后才能确定是否同意接收。2014年12月5日，在第二次开庭审理过程中，经原审法院协调，李年华、熊琴当庭办理钥匙交还手续。李年华于2014年09月25日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销我与熊琴签订的关于广州市机场路138号兴发广场二期兴富48号商铺的房屋租赁合同；2、熊琴返还我租赁按金15000元；3、熊琴赔偿我装修费用损失25000元，预期经济损失50000元；4、判令熊琴承担本案的诉讼费。在本案原审审理过程中，李年华提供展柜制作费用25000元的收据及照片，拟证明李年华装修共花费25000元。熊琴认为李年华是私自装高柜作为间隔，不认可25000元。熊琴提供装修公司出具的装修明细清单、装修的收款收据及证人证言，拟证明熊琴为整改48号铺位共花费10160元，当初李年华、熊琴及案外人李某达成口头约定先由熊琴垫付装修整改费用，再由李年华及李某平摊。对此，李年华不予确认。本案与李某诉熊琴租赁合同纠纷一案[(2014)穗云法民四初字第1112号]合并审理。以上事实，有《商铺联营协议》、收据、通知书、收条、照片、发票、装修明细表、复函及双方当事人陈述等证据证明。原审法院认为：首先，李年华与熊琴签订的《商铺联营协议》明确约定熊琴将48号铺分租一半给李年华。且李年华亦与兴发广场公司签订了租赁合同。由此反映，李年华应当知道涉案商铺的实际情况。其次，李年华在庭审中陈述其在签订合同之后才知道熊琴不是业主。即使李年华陈述属实，但李年华在知道后并无提出异议要求解除或撤销合同，而是继续经营并支付租金。甚至于在兴发广场公司知道熊琴分租而责令整改后，李年华、熊琴亦已同意并进行了装修整改。可见，李年华在事实上已认可该情况。综上，李年华、熊琴签订的《商铺联营协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。现李年华要求撤销该合同无法律依据，原审法院不予支持。由于李年华已退场，熊琴已收回涉案场地，故该合同实际已终止，熊琴要求解除合同合理合法，原审法院予以支持。但需要指出的是，合同解除是因为熊琴未经原出租方同意擅自将48号铺分租给两个承租人48号铺需要进行装修整改，双方产生矛盾所致，熊琴作为出租方对此存在过错，而李年华作为承租方未尽合同谨慎审查义务，且事后亦同意分租及整改，故李年华对合同解除亦有过错。综合本案实际情况，原审法院认为，按公平合理原则，李年华已交按金15000元应予返还。李年华虽然是有装修，现熊琴对李年华主张的装修损失不予认可，李年华主张的装修损失25000元证据不足。况且李年华已经营使用一段时间，其对合同解除亦有过错，现有证据不足以认定装饰装修的残值损失，熊琴亦不同意补偿。综上，综合本案的实际情况，对李年华主张的装修损失原审法院不予支持。李年华在庭审中陈述其经营的商铺并无盈利，且李年华亦无举证证明存在预期利益损失，故李年华要求熊琴赔偿预期经济损失50000元缺乏依据，原审法院不予支持。关于熊琴的其他反诉请求。熊琴已于2014年12月5日收回场地，故熊琴反诉要求李年华返还商铺的诉请已实际解决，无需再行判决。李年华未经熊琴同意擅自撤场，且至2014年12月5日开庭时双方对装修整改、费用等问题仍存争议，故熊琴要求李年华支付2014年10月起至收回钥匙之日即2014年12月5日的租金、自2014年9月起的卫生费合理合法，原审法院予以支持。熊琴主张的48号铺2014年9月、10月的电费有发票为证，李年华虽然对该金额不认可，但李年华与李某均无提供证据证明其各自的实际用电量的证据，故从有效解决纠纷、避免讼累的原则出发，原审法院认为熊琴提出按李年华、李某各分摊一半电费为600元的请求合理，应予支持。鉴于李年华已于2014年9月底停止经营，熊琴亦无举证证明之后产生的电费金额，故熊琴要求李年华按每月300元支付2014年11月至12月5日的电费依据不足，原审法院不予支持。熊琴对合同解除存在过错，故熊琴要求李年华支付违约金、不退回租赁保证金的反诉请求缺乏理据，原审法院不予支持。熊琴主张三方曾口头约定整改费用先由熊琴垫付、再由李年华与李某分摊，对此李年华不认可，熊琴无提供证据证明，故原审法院不予采信。熊琴要求李年华清偿整改费用5080元缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、解除李年华与熊琴于2014年4月12日签订的《商铺联营协议》。二、于本判决生效之日起三日内，熊琴向李年华返还按金15000元。三、于本判决生效之日起三日内，李年华向熊琴支付2014年10月至2014年12月5日的租金（按每月7500元计算）、2014年9月至2014年12月5日的卫生费（按每月105元计算）、2014年9月至10月的电费600元。四、驳回李年华的其他诉讼请求。五、驳回熊琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1075元、反诉受理费341元，由李年华负担本诉受理费987元、反诉受理费25元，熊琴负担本诉受理费88元、反诉受理费266元。判后，上诉人李年华与熊琴均不服原审判决，向本院提起上诉。李年华上诉并答辩称，原审认定事实和适用法律有误，依法应予纠正：1、原审解除上诉人与被上诉人于2014年4月12日签订的《商铺联营协议》无事实与法律依据。《商铺联营协议》第八条明示：被上诉人拥有涉案商铺的所有权，而事实上，该商铺的所有权属于广州市兴发广场市场经营管理有限公司所有，上诉人是在受到被上诉人欺诈的情况下才与被上诉人签订该协议的，上诉人有权撤销该协议。原审认为，上诉人应该知道涉案商铺的实际情况，并且在知道之后未提出异议；但上诉人并不知道被上诉人分租的事实会导致被市场方要求整改而导致上诉人经营不下去的严重后果，如果知道，上诉人是不会与被上诉人签订该协议的，事后的知情并不能改变上诉人被欺诈而签订协议的事实。2、原审不支持被上诉人赔偿上诉人装修费用损失25000元和预期经济损失5万元无事实与法律依据。上诉人是没有预料到被上诉人分租的事实会被市场方要求整改的情况下才投入巨额资金(有一审提供的装修收据为凭)进行装修的，现在因为被上诉人的原因导致了上诉人的预期利益不能实现，投入的装修费用亦无法收回，被上诉人应该赔偿上诉人的装修费用和预期的利益损失。3、原审判决第三项要求上诉人向被上诉人支付2014年10月至2014年12月5日的租金(按每月7500元计算)、2014年9月至2014年12月5日的卫生费(每月按105元计算)、2014年9月至10月的电费600元亦无事实与法律依据。首先，是因为被上诉人擅自分租被市场方要求整改导致上诉人不能正常经营的，上诉人在被要求整改以前都是正常交付租金的，因此，被上诉人应赔偿上诉人的租金损失；其次，原审认定，2014年9月27日，上诉人退场，上诉人在退场前发短信通知被上诉人交接但被上诉人不同意，导致双方办理不了场地交接手续，因此，是因为被上诉人的原因导致扩大损失的，不应该由上诉人承担被上诉人2014年10月至2014年12月5日的租金、卫生费、电费等费用。再次，原审提供的证据及庭审过程中，被上诉人承认每月减免租金300元，但原审依然按租金每月7500元计算亦有误。基于此，特上诉至法院，望法院依法撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。李年华当庭口头补充答辩如下：本案焦点是不是分租问题，是熊琴没有分租权，熊琴不能以协议第8条及说套用兴发广场合同而推脱责任，对方说任何一家都是转租的是错误的，我方有证人证明商铺是证人购买的。对方说我方放弃物品的事情，我方要求折价赔偿。因为物品是装在墙上，所以要求折价赔偿。返还押金问题，我方认为对方有分租权，在8月27日兴发广场发出整改通知要求把分租柜打断，两家独立商铺变成一家，这样使李年华、李某租商铺目的不能达到，对方是根本违约。我方某撤销商铺联营合同，我方是受对方欺诈。李年华案对方说我方有签名租赁合同，由于我方是不知道的，而且该合同写明作为办理营业执照使用，所以该合同不能作为证据使用。为此上诉请求：1、撤销白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1113号民事判决书中第一、第三、第四项判决；2、判决撤销上诉人与被上诉人于2014年4月12日签订的《商铺联营协议》；3、判决被上诉人赔偿上诉人装修费用损失25000元、预期经济损失50000元，合共75000元；4、本案全部诉讼费用由熊琴承担。熊琴上诉及答辩称，一、一审判决认定涉案合同解除是因上诉人未经原出租方同意擅自将48号铺分组给两个承租人导致48号铺需要进行装修整改，双方产生矛盾所致。上诉人认为，涉案合同的解除原因是法官个人主观意愿，属认定事实错误，导致做出了上诉人返还被上诉人押金14000元的错误判决。理由如下：首先，上诉人在一审庭审过程中陈述我方合同解除的理由是因被上诉人未按照合同约定支付租金，并且在上诉人多次催讨下仍拒不交付，严重违反合同约定构成严重违约。因此，上诉人根据合同约定和合同法之相关规定提出解除合同。其次，被上诉人在一审庭审过程中从未提出过解除合同的要求及请求，并且被上诉人在诉状中提出合同撤销的理由是涉案场地未经出租方同意擅自转租给被上诉人所致。既然如此，一审法院从何推断出对方是因48号分租两个商铺导致的，这完全是一审法官的个人推理。事实上，涉案场地上诉人转租给被上诉人使用，涉案场地的出租方即广州市兴发广场市场经营管理有限公司是没有任何异议的，被上诉人双方在合同履行过程中，广州市兴发广场市场经营管理有限公司从未提出过任何异议。由此可见，上诉人将涉案场地出租给被上诉人的事实涉案场地原出租方广州市兴发广场市场经营管理有限公司是同意并认可的。因此，一审法院认为未经原出租方同意实属认定事实错误。二、一审法院严重违反法定程序，对于上诉人在反诉部分依据双方合同之约定，要求被上诉人支付拖欠2014年10月份、11月份、12月份租金违约金的请求，一审法院既无在事实中阐述、也未在认定部分论述，更未判决此项，属严重遗漏判决。因此，上诉人认为一审法院严重违反法定程序。被上诉人应依据双方约定向上诉人支付拖欠租金的违约金。理由如下：双方签订的《商铺联营协议》第四条约定，租金交付时间在每月3日前，迟延一天支付违约金200元，若拖欠10天不交租金，上诉人有权单方面终止协议，无偿收回出租铺位场地，不退还协议保证金。本案中，被上诉人拖欠上诉人租金的事实已明确，直至2014年12月15日庭审后，在一审法院要求下，被上诉人才退还场地钥匙。其在占有、使用租赁场地期间并未按照合同约定支付租金，因此被上诉人的行为已构成严重违约，上诉人有权依据合同约定要求被上诉人支付违约金及不退还按金。但一审法院明知被上诉人有拖延交付租金的事实，却无视双方合同约定的违约责任约定，在判决书的事实及原审法院认为部分只字未提，严重漏判。请求法院依法发回重审或予以改判。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误、违反法定程序，请求法院依法依据事实发回重审或依法予以改判，并在庭审中补充口头答辩如下：不同意上诉人的上诉请求，双方签订合同有效，李年华清楚涉案场地分租事实，不存在我方有欺诈行为。联营协议第7条，一审庭审时我方当时陈述该合同是熊琴与涉案场地原出租方广州兴发广场合同文本，事实上对方清楚是转租的，及商铺不是熊琴所有的事实，所以我方不存在欺诈。对方为减少经营损失将过错给我方。本案是对方根本违约，根据协议第4条约定，本案对方拖欠10、11、12月租金半年，对方构成根本违约，对方无权要求我方退还保证金。我方认为李年华装修损失及预期损失没有依据，合同没有约定由李年华对场地装修，对方装修也没有经过我方同意，并且一审时法官组织下双方办理交接时李年华的场地物品都不要，由我方处置，因此对方二审期间提出装修损失及赔偿预期损失是没有依据。补充关于上诉状第一条，认为有欺诈问题，我方明确一审庭审中双方合同履行过程，李年华为办营业执照需要提供涉案场地租赁合同，我方协助对方与兴发公司签订租赁合同，而且有李年华签名确认并备案，对方也认可该证据，对方说未经过原出租方同意是没有依据的。为此上诉请求：一、贵院依法维持一审判决第一项、第三项，并改判上诉人不予退还被上诉人租赁按金14000元人民币；二、责院依法对于被上诉人按照每天200元标准向我方支付因拖欠租金的违约金的请求事项，即2014年10月份(自2014年10月4日起计至被上诉人实际付清租金之日止)、20l4年11月份(自2014年11月4日起计至被上诉人实际付清租金之日止)及2014年12月份(2014年12月4日起计至被上诉人实际付清租金之日止)租金的违约金裁定发回重审或依法改判；三、请求依法判决对方向我方赔偿涉案租赁商铺的修整装修费用5080元人民币；四、本案一、二审诉讼费用由对方承担。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确定。本院认为，双方当事人签订的《商铺联营协议》，对涉案48号铺分租一半的内容明确，双方亦按该约定实际履行。本案主要争议在于违约责任的认定。上诉人熊琴认为上诉人李年华拒付租金，导致合同解除，应承担违约责任。而上诉人李年华认为上诉人熊琴隐瞒权属情况违约分租是合同应予撤销的原因，应承担赔偿责任。经查核，双方合同明确产权人为上诉人熊琴，且作为出租人，对于出租商铺的转租及分隔出租的合法性理应保障，在原有分隔承租的约定未获保障的情况下，承租人对于合同的继续履行具有合理的抗辩。故此上诉人熊琴认为对方违约的上诉意见，本院不予采纳。但另一方面，分隔出租是双方合同约定的内容，并实际履行，尤其是产权人的整改通知送达后，双方当事人亦已依通知进行整改，上诉人李年华此后也按整改现状交租，应视为对整改及继续履行的确认。并且，在产权人对整改并无异议的情况下，双方合同并不存在无法履行的障碍，上诉人李年华撤销原有合同的诉请依据不足，本院同样不予采纳。原审结合合同的签订、履行及整改事实，认定双方对于合同解除均存在过错并无不当，本院予以维持。并本案原审诉讼中，经原审法院协调，双方当事人于2014年2月5日，对涉案商铺进行交接，原审判定涉案合同解除，并无不当。在此前提下，鉴于双方对装修损失没有明确约定，原审考虑实际经营，结合合同解除有过错认定，原审法院对上诉人李年华主张的装修损失及逾期损失不予支持，亦无不当，本院予以维持。上诉人李年华认为，场地租金应计付至实际退场之日，但在上诉人熊琴不予确认的情况下，上诉人李年华对于合理明确的交付通知及场地实际交付均举证不充分，原审以庭审中涉案商铺钥匙实际交付时间予以确认，并无明显错误，本院亦予以维持。至于上诉人李年华提出，双方在整改后对于租金的调整应作为此后租金计付的标准，但上诉人熊琴不予确认。同时，考虑到上诉人李年华的退场行为及此后拒付租金的抗辩行为均是对减租履行的不确认，即双方对此并无达成明确一致，故此该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2452元，由上诉人李年华负担2150元，上诉人熊琴负担302元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年七月一日书 记 员  党春婷