安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1302民初10288号 原告：宿州市方正机械有限责任公司,住所安徽省宿州市淮海南路417号。 法定代表人：李殿杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：张桂奇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王建春，男，该公司法律顾问。 被告：郑利侠，女，汉族，1976年11月20日出生，户籍所在地江西省九江市永修县，经常居住地安徽宿州市。 宿州市方正机械有限责任公司（以下简称方正公司）与郑利侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方正公司委托诉讼代理人张桂奇、王建春，被告郑利侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方正公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除与被告房屋租赁并判决被告支付租赁费每月1200元，自2016年4月19日起至搬离涉案房屋时止，2016年4月19日—2017年11月23日，合计22800元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：原告合法拥有房产，坐落在宿州市淮海南路方正机械总厂综合楼（附房地产权证）。2015年3月份原告委托宿州奇石市场将房屋对外出租，并以宿州奇石市场的名义与承租户签订租赁合同，房屋租赁合同中权利、义务均由原告承担。2015年4月份被告郑利侠租赁涉案门面房屋一间，用于经营美容行业。房屋租赁协议约定：甲方宿州奇石市场，乙方郑利侠，租金每月1200元，每三个月为一个缴费期及违约责任等条款。书面租赁协议到期后，被告继续租赁使用但是拒不缴纳房租，为此原告催要并与被告发生纠纷。在原告多次催告下被告在合理期限内仍未缴纳房租，被告的行为表明不履行主要债务，故，原告起诉被告至法院，支持原告的诉讼请求。 郑利侠辩称，欠房租是因为房屋有问题。2年的合同，给1年的房租。房屋漏水、漏屎，把水电都掐掉了，6个月交电费，不拖欠电费。我通知（他们）来修，迟迟没有人来。房屋问题影响我生意，下雨的时候也漏。停水、停电，赔偿我损失，原告违反合同第三条约定。解除合同可以，必须把24000元的转让费给我。因房屋问题，导致没有客人，赔偿我的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织质证。对于本院已经查明的事实认定如下：2015年4月9日，原、被告签订《租房协议》，约定，“原告（甲方）将坐落在宿州市淮海南路417号门面出租给被告（乙方）使用。一、租赁期限1年；（2015年）4月18日至2016年4月18日；二、租金每间每月1200元，每半年付款1次。本合同签订后即付款，不得拖欠。否则，甲方有权无条件收回房屋；三、本合同期满后如乙方要继续使用，须提前1个月与甲方联系协商；四、乙方承担水、电费、卫生等费用；……”。4月13日，被告支付给上一承租人转让款24000元。4月18日，原告下辖宿州市奇石市场作为甲方、被告作为乙方签订《宿州市奇石市场房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将建筑面积40㎡的房屋出租给乙方经营奇石，乙方不得占道经营；二、乙方租用房屋期限为2年，自2015年4月18日至2017年4月18日，租赁期内每3个月为一个缴费期，合计3600元；三、甲方对市场进行综合管理，负责对市场的房屋、道路、经营场地，水电设施的维护保养，卫生清扫及绿化；四、乙方应按时缴纳租金及管理费、水电费，拖欠超过10天者，甲方有权终止合同，并经公证部门公证后，处理出售该房屋商品，作为乙方应缴纳的各种费用，如有余款返还乙方……”。合同签订后，原、被告即按合同履行各自义务。后因案渉房屋顶层夹板漏水，被告不再按时给付房租。后经原告催要，2016年5月16日，被告妹妹为其代交2016年1月18日—4月18日租金3600元。原告自认每年对房屋进行检修。在2015年8月至2016年3月间，被告向原告反映房屋漏水，原告派人维修，但未找到漏水原因。 另查明，案渉房屋总层数6层，租赁所在层数为1层。 上述事实有当事人陈述、原告提供的《租房协议》、《宿州市奇石市场房屋租赁合同》、《房地产权证》、《收据存根》，被告提供的转让费《收条》、房屋漏水照片在案佐证。 本院认为，根据当事人诉求与答辩意见，本案争议焦点为： 1、案渉房屋租赁合同应否解除，如解除合同可以，原告应否给付被告房屋转让费；2、租赁的房屋是否因渗漏而无法使用，赔偿被告经济损失。 一、案渉房屋租赁合同应否解除，如解除合同可以，原告应否给付被告房屋转让费的问题。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《宿州市奇石市场房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。案渉合同于2017年4月18日租期届满，合同到期后，原、被告双方未再签订书面租赁合同，租赁期限亦不明确，形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告起诉被告要求解除合同，视为已经通过诉讼的方式通知被告，故原告主张解除双方之间不定期租赁合同关系，本院予以支持。被告为了租赁案渉房屋，依照房屋租赁习惯，支付给案外人上一承租人房屋转让费，系其与上一承租人之间行为，与原告无法律上的利害关系，被告这一抗辩，本院不予支持。 二、租赁的房屋是否因渗漏而无法使用，赔偿被告经济损失。 被告与原告签订合同后在履行过程中，其租金仅支付至2016年4月18日的情况属实。对被告主张的漏水问题，其提供照片可以认定，双方的租赁合同约定了原告对于出租房屋有保护维修义务，但对于原告维修一事双方各执一词，根据被告提供照片看漏水情况并非严重到不能正常营业程度。并且被告也未因此而停业。因此，被告所承租的房屋出现了漏水情况属实，但并无充分证据证明因原告怠于履行维修义务导致其无法继续经营，基于此被告所持的先履行抗辩权不能成立。再者，《合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”被告未对案渉房屋漏水自行维修，其主张赔偿损失，也未提供证据予以证明。但由于房屋漏水情况确实存在，根据本案实际，本院酌情减少被告2个月的租金，作为补偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除宿州市方正机械有限责任公司与郑利侠之间的不定期租赁合同关系； 二、郑利侠于本判决生效后30日内支付宿州市方正机械有限责任公司自2016年4月19日起至腾空房屋时止的房屋租金，按每月1200元计算，其中减去2个月即2400元的租金。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，减半收取计185元，由被告郑利侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式6份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，预交上诉案件受理费370元，如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：农行城中支行，账号为：12×××75。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费，并将银行回执交付我院。逾期不交或未按规定办理减、免、缓手续的，将按自动撤回上诉处理。 审判员  何庆宏 二〇一八年五月二十八日 书记员  杨 波 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。