广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第35号原告：黄某某，身份证地址广州市番禺区。委托代理人：肖三军，广东同益律师事务所律师。被告：鲁某，身份证地址广州市海珠区。原告黄某某诉被告鲁某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中祈公司的委托代理人肖三军、被告鲁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某诉称：2014年10月30日，在广州中祈房地产中介服务有限公司的促成下，原、被告签了《房屋买卖合同》，约定原告将位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡7街3A3F房屋出售给被告，合同成交金额1070000元。根据合同约定，被告应在2014年10月31日15：00向原告支付定金50000元，并履行其他合同义务。但被告在上述时间内没有支付任何款项。2014年11月4日，原告向被告发出《知会函》，明确要求被告尽快依据合同约定履行支付定金等义务。2014年11月6日，被告向原告出具了《通知》，表示其单方面不再履行合同。原告认为被告的行为违反了合同约定，根据《房屋买卖合同》第十二条的约定，被告应支付房价10%的合同违约金。为维护自身合法权益，现请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告支付违约金107000元；3、诉讼费用由被告承担。被告鲁某辩称：《房屋买卖合同》是被告受欺骗的情况下所签订，合同并不成立，法院应予撤销，另外原告已将涉案房屋另行出售给他人，没有继续履行合同的可能，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，综上不同意向原告支付违约金。经审理查明：2014年10月30日，广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）与黄某某（合同为卖方）、被告鲁某（合同为买方）共同签订了《房屋买卖合同》（合同号：00002737），其中合同约定，鲁某以1070000元的价格向黄某某购买位于广州市番禺区钟村街祈福新村青怡7街3A3F房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为75.08平方米，房产证号为02××67；是次交易买卖双方所产生的税费均由买方支付；买方应在签署本合约同时直接支付给卖方定金50000元；卖方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年400000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）620000元支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款（即申请贷款额）400000元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方；交易过户手续需于2014年11月30日前完成（以付清双方交易税费为准）；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千份之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买方同意于本合同签订当天向经纪方支付32000元中介代理费及咨询服务费；双方经友好协商买方于2014年10月31日15：00前将定金伍万元转帐给卖方指定账号等。2014年11月4日，原告向被告发出《知会函》，要求被告在原告发出本函5日内将定金支付到原告指定的账户，原告已于2014年11月1日准备齐全银行贷款资料并放在经纪公司，但被告没有按合同约定办理贷款手续，要求被告尽快采取补救措施。2014年11月6日，被告向原告回复了1份《通知》，表示不再购买涉讼房屋，由于被告没有支付定金，原告可另行销售给他人并同意解除《房屋买卖合同》。2015年1月22日，原告以被告没有履行合同义务为由诉至本院，要求解除合同，被告支付合同违约金。被告认为，《房屋买卖合同》签订前中祈公司曾向被告承诺，先签订购房合同，购房定金不用交，即使被告日后不购买房屋也没有关系；《房屋买卖合同》签订时，原告与中祈公司在被告不知情的情况下，在合同中写上“买方承担所有产生的税费”的内容，导致涉讼房屋实际价格高于同时期同地段房屋的网签价格；后来被告相信中祈公司作出的承诺，在违背被告真实意思的情况下签订了《房屋买卖合同》。为此被告提交了如下证据证明：证据1、中国银行信用卡照片打印件、李某身份搜索网页照片打印件、李某签名照片打印件，证明原告要求被告将涉讼房屋的购房款汇至李某的账户，但被告认为这样做没有保障，所以没有汇款；后来被告了解得知李某是中祈公司的业务主管，原告与该公司的中介人员是亲戚关系，原告与中祈公司共同串通欺骗被告签订《房屋买卖合同》。证据2、涉讼房屋在其他网站放盘的照片打印件，证明原告在多个网站及中介放盘出售其房屋。原告质证认为，对被告提交上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，原告与李某并无关系。诉讼中，原、被告一致同意解除双方的房屋买卖合同关系。本院认为：被告主张原告与中祈公司存在欺诈行为与被告签订《房屋买卖合同》，合同应予撤销，但其提交的证据不能证明欺诈事实的存在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告理应承担举证不能的不利后果，对被告的上述抗辩意见不予采信。原、被告及中祈公司签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。《房屋买卖合同》包含了原、被告之间的房屋买卖合同关系，及中祈公司与原、被告之间的居间合同关系。其中原、被告之间关于涉讼房屋买卖合同的条款应为合法有效，当事人应恪守履行。现原、被告同意解除涉讼房屋买卖合同法律关系，本院予以准许。《房屋买卖合同》约定，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方定金50000元；卖方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年400000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买方于2014年10月31日15：00前将定金伍万元转帐给卖方指定账号。合同签订后被告一直没有履行上述的合同义务，向原告支付定金50000元，根据2014年11月6日被告向原告发出的《通知》内容，被告已明确表示其拒绝履行合同，造成原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本的违约，应承担违约的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。《房屋买卖合同》约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。上述条款内容为房屋原、被告双方对承担违约责任的问题所作的同等约定，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定条款无效和免责条款的情形，或者免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的内容，违约金标准也不存在明显高于损失的情况，因此被告抗辩认为违约金约定的标准明显过高的意见，本院不予采纳。现原告要求被告支付违约金107000元（1070000元×10%）合法有据，本院予以支持，被告应支付合同违约金107000元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄某某与被告鲁某于2014年10月30日建立的广州市番禺区钟村街祈福新村青怡7街3A3F房屋买卖合同法律关系解除；二、被告鲁某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄某某支付合同违约金107000元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15393元，被告鲁某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  刘志强人民陪审员  梁俊垣人民陪审员  梁润富二〇一五年七月二十日书 记 员  范津津