浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第275号上诉人（原审被告）：宁波市江北万利达轿车修理厂。代表人：毛兆芬。委托代理人：郭志宏。委托代理人：黄海波。被上诉人（原审原告）：宁波市汽车运输集团有限公司。法定代表人：徐天云。委托代理人：龚骅。委托代理人：潘文君。上诉人宁波市江北万利达轿车修理厂因与被上诉人宁波市汽车运输集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2015年4月8日作出的（2015）甬北民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2008年3月20日被告与宁波市汽车运输有限公司、宁波市汽车运输有限公司车辆养护分公司签订了《土地房屋租赁合同》一份，约定：将宁波市汽车运输有限公司位于宁波市江北区环城北路东段581号的场地及房屋出租给被告使用；该地块占地面积为5322.6平方米，建筑面积2524.47平方米，其中正式建筑面积1972.47平方米；租赁期限为5年，自2008年5月5日至2013年4月30日止，租金为470000元/年，租金实行先付后使用的办法按季结算，每季度支付一次，每季前一个月支付，被告交付押金50000元。租赁合同到期时被告因经营汽车修理所需而增设建造的建筑物及辅助设施，归宁波市汽车运输有限公司所有，被告不得拆迁。合同约定被告不按期如数缴纳租金的，宁波市汽车运输有限公司有权终止合同，收回场地及房屋，并对被告在该场地的投资和交付的押金不予补偿和退还，同时被告应支付年度内未支付租金；在租赁期内被告逾期支付租金应承担逾期支付租金的违约金，违约金按逾期支付金额的每日万分之五计算。2008年8月26日被告与宁波市汽车运输有限公司签订《土地房屋补充合同》一份，合同约定租赁期限延长5年，自2018年4月30日合同终止，租金自第六年起在原来基础上递增10%，即517000元/年，自第六年起遇政府拆迁租赁物，被告不再享有对租赁物的装修补偿费。后宁波市汽车运输有限公司变更为宁波市汽车运输集团有限公司。合同签订后，被告支付了原告50000元押金，并支付租金至2014年11月，2014年12月之后的租金未支付。2014年9月16日，宁波市江北区人民政府发布了房屋征收决定公告，征收范围包括宁波市江北区环城北路东段581号的国有土地上房屋。2015年1月15日原告以书面形式通知被告，告知被告承租的房屋列入拆迁范围，要求被告在收到该通知三日内腾退房屋，被告予以签收。双方庭审中达成如下协议：如果被告存在逾期支付房租，存在违约的情况下，双方对已付租金的逾期违约金协定为2000元，对未付的违约金从2014年11月1日开始。原审原告宁波市汽车运输集团有限公司于2015年1月12日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原告与原审被告之间的《土地房屋租赁合同》及《土地房屋租赁补充合同》，原审被告腾退位于宁波市环城北路东段581号场地及房屋；二、原审被告立即支付原审原告2014年12月至2015年1月的房租86167元，并按每月43083元标准支付自2015年2月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；三、原审被告支付未按期支付租金的按每日万分之五标准计算的自2014年11月1日至被告付清之日止的逾期违约金（暂计算至2015年1月12日为8447.56元）。原审法院认为：被告未按租赁合同约定支付房租，依据双方签订的租赁合同，原告有单方解除权，且该解除权的行使无需事先催告，现原告要求解除双方签订的《土地房屋租赁合同》及《土地房屋租赁补充合同》，予以支持。被告辩称依据相关法律规定，在原告已与政府部门签订征收协议的情况下，本案所涉的房屋与土地收归国有，即产权人已是国家，原告没有主体资格要求被告腾退和支付占有使用费。依据原、被告签订的租赁合同，在合同解除后，被告也有义务将房屋腾退返回原告，这也是租赁合同的应有之义。另一方面，在原告已与政府部门签订征收协议的情况下，土地及房屋权属即使发生转移，在权利义务上，政府部门应将征收补偿款支付原告，原告也有义务将房屋在适合拆迁征收的状态下交付政府部门，根据权责利相统一的原则，原告有权利要求被告腾退房屋场地并支付占有使用费。被告未支付原告2014年12月至2015年1月的房租86167元，故被告应支付原告2014年12月至2015年1月的房租86167元，并按每月43083元标准支付自2015年2月1日起至实际腾退之日的房租（房屋占有使用费）。双方对已付租金的逾期违约金协定为2000元；被告还有86167元租金未付，原告要求被告支付延期租金违约金按每日万分之五标准计算并无不当，被告应支付从2014年11月1日起至被告付清之日止的逾期房租违约金。被告认为每日万分之五支付违约金过高，但未有证据佐证，不予采信。关于押金50000元，应予以退回被告。关于被告要求法院调取原告与拆迁部门签订的《房屋拆迁协议》的申请，因与本案诉请无实质关联，不予调取。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、原告宁波市汽车运输集团有限公司与被告宁波市江北万利达轿车修理厂之间签订的《土地房屋租赁合同》及《土地房屋租赁补充合同》解除，被告宁波市江北万利达轿车修理厂于本判决生效后十日内腾退位于宁波市环城北路东段581号的场地及房屋；二、被告宁波市江北万利达轿车修理厂于本判决生效后十日内支付原告宁波市汽车运输集团有限公司2014年12月和2015年1月的房租86167元，押金50000元折抵后，还应支付36167元，并按每月43083元标准支付自2015年2月1日起至实际腾退之日止的租金（房屋占有使用费）；三、被告宁波市江北万利达轿车修理厂于本判决生效后十日内支付原告宁波市汽车运输集团有限公司已付租金的逾期违约金2000元，还未支付的租金86167元被告宁波市江北万利达轿车修理厂应按每日万分之五标准支付自2014年11月1日至付清之日止的逾期支付房租违约金；四、驳回原告宁波市汽车运输集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费2”165元，减半收取1082.5元，由原告宁波市汽车运输集团有限公司负担82.5元,被告宁波市江北万利达轿车修理厂负担1000元。宣判后，原审被告宁波市江北万利达轿车修理厂不服，上诉至本院称：一、上诉人未支付2014年12月及2015年1月的租金是由于约定的支付日期未到，且被上诉人在约定的支付日之前向一审法院提起了诉讼。上诉人承租涉案房屋已达6年之久，期间均按约支付房租，不会在承租房屋面临拆迁被上诉人需要向上诉人和十几个次承租人支付搬迁费之际不付房租而故意违约。二、2014年7月前上诉人均是按合同约定每三个月付一次房租。2014年8月起因涉案房屋列入拆迁范围，被上诉人要求上诉人一月一付。2014年11月中旬，被上诉人要求十几家次承租人不要将房租支付给上诉人（上诉人承租涉案房屋及场地之后，经被上诉人同意有部分转租给次承租人），给上诉人交付房租制造障碍，然后以上诉人不按时支付房租为由主张解除租赁合同，企图达到不向上诉人支付拆迁赔偿中搬迁费之目的。三、一审法院没有考虑涉案房屋及场地列入政府征收范围后，双方变更房租支付方式为一月一付的事实，也未考虑被上诉人诉讼目的的正当性，更没有考虑到上诉人尚有5万元押金足以抵扣2014年12月份房租的事实。四、2014年9月16日，江北区人民政府发布公告，涉案房屋、土地被征收，即被上诉人已不再对涉案房屋享有所有权，故被上诉人在次日起无权再向上诉人主张权利，也无权主张解除租赁合同。五、一审中，上诉人和被上诉人均提供证据证实涉案房屋及场地有次承租人实际承租，且部分次承租人是经被上诉人同意转租的。在此情况下，一审法院判令上诉人腾退房屋场地，却没有通知次承租人参与诉讼，属于程序错误。六、一审判决确定上诉人在5万元押金抵扣租金后，尚需向被上诉人支付房租36167元，却要求上诉人仍按86167元为基数计算逾期支付租金的违约金，是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审。被上诉人宁波市汽车运输集团有限公司答辩称：一、上诉人延期支付和拖欠租金的事实客观存在。上诉人认为涉案房屋被政府征收被上诉人不享有诉权，但上诉人却作为原告向江北区人民法院起诉次承租人，要求解除租赁合同、支付租金、违约金，因此，上诉人的这项主张难以成立。二、根据最高人民法院的司法解释，被上诉人可以直接起诉承租人，也可以把次承租人一起列为被告，这是被上诉人的权利。一审法院判决腾退房屋是完全可以执行的。三、一审法院为减少当事人的讼累，判决押金抵扣租金，这是在为上诉人考虑。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，双方签订的《土地房屋租赁合同》第九条其他约定事宜9.1约定，租赁期内如遇政府城市建设需要拆迁时，设备搬迁费用、停工损失，归乙方所有。本院认为：双方当事人签订的《土地房屋租赁合同》和《土地房屋租赁补充合同》，系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为合法有效。关于《土地房屋租赁合同》和《土地房屋租赁补充合同》应否解除问题：首先，《合同法》总则第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；分则第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依照法理，在法律规范的总则与分则的规定相竞合时，应当优先适用分则规定。据此，虽然合同约定，上诉人不按期如数缴纳租金的，被上诉人有权终止合同，收回场地及房屋，但被上诉人在行使合同解除权之前应当履行对上诉人的催告义务。故原审法院适用《合同法》第九十三条第二款的规定，认定被上诉人行使合同解除权无需事先向上诉人催告，系适用法律不当。被上诉人在未履行催告义务的情况下，直接请求解除与上诉人的租赁合同，于法无据，原审法院予以支持，也属不当。其次，上诉人租赁涉案房屋已超过六年，在此期间双方履行合同义务应属正常。虽然，上诉人未能依约在2014年10月31日之前支付下一季度的租金129520元，仅于2014年12月22日支付租金43083元，但考虑到双方长达六年有余的合作期间，且在原审法院受理本案之前上诉人仅有一期租金未足额支付，故根据这些事实，难以认定上诉人的行为构成根本违约，被上诉人以此为由主张解除合同，理由不足。第三，涉案房屋已被政府列入拆迁范围，在上诉人对解除合同有异议的情况下，由双方当事人履行合同至涉案房屋实际拆迁时止，对双方均更为有利。并且，根据双方合同约定，租赁期内如遇政府城市建设需要拆迁时，设备搬迁费用、停工损失，归乙方所有；由此，双方当事人履行合同至涉案房屋实际拆迁时止，并按照上述合同约定分配相关的拆迁补偿费用，更符合诚实信用原则。综上，本院认定双方当事人签订的《土地房屋租赁合同》和《土地房屋租赁补充合同》不予解除。上诉人未依约及时支付租金的行为，虽不构成根本性违约，但属违约行为，应承担相应的违约责任。双方在原审中达成一致：如果上诉人存在逾期支付房租，存在违约的情况下，双方对已付租金的逾期违约金协定为2000元，对未付的86167元计算违约金要从2014年11月1日开始。故上诉人应向被上诉人支付已付租金的违约金2000元，及拖欠的2014年12月至2015年1月期间的租金86167元，并支付该租金自2014年11月1日起至实际付清日止的按每日万分之五计算的违约金。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。上诉人之上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁波市江北区人民法院（2015）甬北民初字第99号民事判决；二、宁波市江北万利达轿车修理厂支付宁波市汽车运输集团有限公司2014年12月至2015年1月期间的租金86167元；三、宁波市江北万利达轿车修理厂支付宁波市汽车运输集团有限公司已付租金的逾期违约金2000元，及未付租金86167元的自2014年11月1日起至该租金付清之日止的按每日万分之五计算的逾期违约金；四、驳回宁波市汽车运输集团有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项限宁波市江北万利达轿车修理厂在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费2165元，减半收取1082.5元，由宁波市汽车运输集团有限公司负担82.5元，宁波市江北万利达轿车修理厂负担1000元。二审案件受理费2165元，由宁波市汽车运输集团有限公司负担165元，宁波市江北万利达轿车修理厂负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一五年七月十三日代书记员 桂红艳