广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2846号上诉人(原审原告)：广州市澳力士健身有限公司，住所地，广州市荔湾区。法定代表人：陈振维，职务：经理。委托代理人：胡海燕，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：张海燕，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市佳裕置业有限公司，住所地，广州市白云区。法定代表人：郑秀莲，职务：执行董事。委托代理人：陆晖，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李伟业，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州市华侨糖厂，住所地，广州市广州经济技术开发区。法定代表人：赵璧秋，职务：厂长。委托代理人：王宁胜，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：关影红，系该厂资产管理部经理。上诉人广州市澳力士健身有限公司（以下称：澳力士公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。澳力士公司于2014年9月4日向白云区人民法院起诉称：其司与广州市佳裕置业有限公司（以下称佳裕公司）签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》约定：承租佳裕公司位于广州市白云区松南路60号A27房地产（以下简称“租赁物”），租赁期限为10年，自2014年1月10日起至2024年1月9日止，其司应按合同约定交纳履约保证金、首月租金及水电押金，佳裕公司为唯一合法涉案租赁物的转租人，应承担提供水电、协助其司办理租赁备案等。合同履行过程中，其司依约向某公司支付了履约保证金、首月租金及水电押金，并为如期开业进行了一系列前期准备工作，投入大量人物力财力。相反，佳裕公司却一直怠于履行合同义务，在其司多次催促下，至今仍未能提供水电、协助其司办理租赁备案手续等。入场后，为避免租赁物空置给其司带来的严重损失，其司只能继续开展前期准备工作，履行与第三方所签订的合同，包括但不限于对该租赁物委托第三方进行房屋鉴定、消防工程设计及施工、装饰装潢设计、全案招商策划、聘请员工等，并支付相应的费用。2014年4月11日，佳裕公司突然单方违约要求与其司解除合同，其主张因广州市华侨糖厂不同意佳裕公司转租给其司，要求解除已经生效并在履行中的涉案合同。而涉案合同有明确约定佳裕公司为租赁物唯一合法转租人，其是有权与其司签订并履行合同的，该解约理由明显不能成立。对此，其司要求佳裕公司提供证明文件，佳裕公司拒不提供。此时，其司为开业前期准备工作投入了769400元。为避免损失进一步扩大，其司停止相关投入，目前仍有93万元的款项逾期未付，法律风险巨大。其司认为：佳裕公司要求解除涉案合同是基于主张广州市华侨糖厂不同意转租，而该理由与收储无关，且政府明确将涉案租赁物附着的土地纳入收储范围的时间为2014年5月15日，故佳裕公司的行为应属单方要求解除涉案合同，该行为构成根本性违约，导致涉案合同目的不能实现。佳裕公司违约行为发生在政府确认收储之前，且致使我方建成的成果及投入的资金无法收回，截止其发出单方解除涉案合同函前，该项直接经济损失目前已达769400元，对此佳裕公司应依法承担赔偿责任。综上，为了维护合法利益，请求法院判令：1、依法判令解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》（合同编号：HT/1300079）;2、请求法院依法确认其履行涉案合同的投入为人民币769400元；3、依法确认佳裕公司向其司赔偿损失共计人民币769400元；4、佳裕公司承担本案的诉讼费。佳裕公司答辩称：不同意澳力士公司的诉讼请求。理由如下：1、其司与澳力士公司于2014年1月13日签订了租赁合同后，于2014年3月13日收到涉案租赁物产权人，即第三人发来的通知，告知涉案租赁物业地块已被纳入政府土地储备计划，第三人向其司提出了解除合同。至此，《补充协议书》第9.3条所约定的合同解除条件已经成就，其司与澳力士公司之间的租赁合同亦因涉案租赁物业被政府收储而无法继续履行。为此，其司于2014年4月11日向澳力士公司发函，明确提出解除合同。因此其司与澳力士公司租赁合同已经解除。2、其司于2014年4月11日的《复函》中通知澳力士公司解除合同，而澳力士公司却于2014年9月3日才提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，已超过三个月的除斥期间。3、其司告知澳力士公司租赁合同解除以前，物业尚未正式交付，根本不存在澳力士公司所谓的“前期投入”及“损失”，澳力士公司起诉状中的事实陈述没有任何依据。而且，租赁合同解除以后，其司亦已将澳力士公司所交付的租赁保证金及水电押金退回予澳力士公司，但澳力士公司却不理会其司的劝阻，强行进入租赁场地施工，企图制造“损失”博取补偿。澳力士公司的上述行为已对其司的清租工作造成了极大的阻碍，严重侵犯了其的合法权益。4、其司与澳力士公司签订租赁合同以后，澳力士公司一直拒绝办理租赁物业的交付手续，在其司多次催告的情况下，澳力士公司仍置之不理。在租赁物业没有实际交付的情况下，澳力士公司擅自开展租赁物业的准备工作，所造成的损失应由自行承担。而且，《补充协议书》第6.1条约定：澳力士公司需要装修房屋时，必须向其司提出书面申请，并征得其书面同意后才能施工。澳力士公司在没有向其提出任何申请的情况下，擅自委托第三方进行设计及施工，也违反了上述约定，所造成的损失也应由其自行承担。综上所述，澳力士公司的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院依法驳回澳力士公司的诉讼请求，以维护其司的合法权益。广州市华侨糖厂（以下称华侨糖厂）述称：1.其与澳力士公司没有租赁关系，其厂对澳力士公司与佳裕公司的租赁情况毫不知情。位于广州市白云区松南路60号原属我厂旧厂房，为盘活资产，2010年2月10日，其厂与佳裕公司签订了《广州市房屋租赁合同》以及《补充协议书》，将上述厂房出租给佳裕公司作为厂房或以及其他经政府允许并依法核准的商业经营项目，租赁期限从2010年7月1日至2028年6月30日止，共计18年，并且其厂与佳裕公司在《补充协议书》第六条第四款中约定“若因分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由乙方（佳裕公司）独自承担”。据此，澳力士公司与佳裕公司因分租而产生的纠纷和责任，其是不需承担责任的。2.租赁物收储是政府行为，其厂从2014年3月就没有收取佳裕公司的租金。2014年2月14日，其厂接到上级主管部门通知，政府部门已将我厂上述租赁物交由广州市土地开发中心以穗土开函【2014】103号函纳入2014年政府土地储备计划,作为市政府储备用地。2014年3月13日，其厂向某公司发出了《解除租赁合同通知书》，同年5月15日广州市土地开发中心又以穗土开函【2014】369号《广州市土地开发中心关于尽快启动华侨糖厂地块清理及交地工作的函》，要求其尽快清理交出土地，该通知其厂也转交给了佳裕公司，可至今佳裕公司并没有向其交回租赁物，从2014年3月佳裕公司也没有向其交纳租金。综上，请法院依照上述事实，作出与其厂无关的判决。白云区人民法院经审理查明：2010年2月10日，华侨糖厂（甲方，出租人）与佳裕公司（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区松南路60号广州市华侨糖厂厂区（以下简称“涉案场地”）出租给乙方作厂房或乙方经政府允许并依法核准的商业经营项目使用，建筑面积49600.45平方米，总占地面积123399.17平方米。同日，双方就未尽事宜签订《补充协议书》，约定上述租赁物的租赁期限为18年，租赁期限自租赁物实际交付日开始计算……乙方可以将租赁场地分租或部分借用给合同约定以外第三方，但应向甲方提供分租（借用）人和合法身份证明（注册登记证明）和分租（借用）合同给甲方备案，且租赁（借用）期不得超过本租赁合同约定的租赁期限；若因分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由乙方独自承担……因政府征用租赁的房屋和场地的，属于土地使用权和建筑物的补偿全部归甲方所有，其它如经营权收益、搬迁费、装修等补偿分配归乙方所有等等。审理中，双方陈述实际履行的为上述《补充协议书》。2014年1月13日，佳裕公司（出租方，甲方）与澳力士公司（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落在白云区松南路60号大院内自编A27栋房产租赁给乙方作为商业用途等等。同日，佳裕公司（出租方，甲方）与澳力士公司（承租方，乙方）签订编号为HT/1300079号的《补充协议书》，约定甲方同意将位于白云区松南路60号A27房（以下简称“涉案租赁物”），建筑面积2946平方米，出租予乙方，作为经营酒吧、健身、美容、SPA、瑜珈、养生会所、西餐厅等综合性的办公休闲娱乐。租赁期限为10年，自2014年1月10日起至2024年1月9日止。甲方同意提供6个月给乙方对租赁物业进行装修，即2014年1月10日至2014年7月9日为该物业的装修期；在此装修期间乙方无须向甲方缴付租金，但需要由乙方自行承担水电费用及管理费。甲、乙双方约定，乙方租赁该物业的月租金为60元／平方米，合计176760元／月，租金每年递增方式按主合同执行。乙方在每月第30日前将当月租金总额选择现金支票方式缴付或划入甲方银行账户，若乙方选择选择划帐方式，缴租日期以租金到达甲方银行帐户之日为准。甲乙双方签定本补充协议之日，乙方除向甲方交纳353520元租赁保证金外，还须缴交水电费押金30000元，该租赁保证金和水电押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金。交付及确认：按现状交付，经协商一致，甲、乙双方同意将签订本协议之日确定为租赁起始日。水电及其他费用：租赁期间，使用该租赁场地所发生的水、电费用乙方自行缴付，若因乙方原因而导致逾期缴交，则其责任由乙方承担。装修：乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请（申请书须附装修平面图、电路图等相关图纸）并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方书面同意。不得拆除交付时现状墙体。否则，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并追索因此遭受的其它损失。免责条件：由于地震、台风、水灾、战争以及其他不能预见并且对其发生后果不能防止或避免的不可抗力事故及政府行为造成本协议无法履行时，主合同及本协议自动提前终止，双方互不承担违约责任。其他条款：若乙方需在租赁场地、建筑物本体或周围设立广告牌，须经甲方书面同意并支付费用予甲方，且按政府的有关规定完成相关的报批手续。乙方确保提供的资料、身份证明、营业执照和联系方式合法、真实、准确。甲方按乙方所提供的联系资料发出通知即可视为送达，通知方式包括但不限于发送信函、现场公告、电话、传真、登报等。因乙方原因导致送达不能而造成的损失的责任由乙方承担。甲方负责提供水电，次日开始计算免租期。此栋物业乙方整体改造，但由乙方提供装修设计方案给甲方审批，7个工作日内给予回复，否则乙方按图纸进行施工。合同期内，甲方如认为乙方有违约行为所约定的违约行为，拟解除合同的，甲方应书面告知乙方违约事由并给予15天以上的整改期限，如乙方未能于甲方告知函规定的期限内按合同约定进行整改并赔偿甲方实际损失，甲方有权解除合同并没收租赁保证金。若因政府部门拆除或收回，政府赔偿甲方的补偿款其中属于乙方所有的应赔偿给乙方（赔偿额不超过政府赔偿甲方的额度）。审理中，澳力士公司、佳裕公司双方均确认双方实际履行的以《补充协议书》约定为准。上述合同签订前，澳力士公司向某公司支付了100000元。合同签订后的2014年1月28日，澳力士公司向某公司支付了部分租赁保证金及水电押金170000元；2014年2月20日，澳力士公司向某公司支付了其余的租赁保证金、水电押金及一个月租金290280元，上述款项共计560280元。佳裕公司于2014年2月26日为澳力士公司开具了租赁保证金353520元水电费押金30000元的收据以及2014年7月10日至2014年8月9日租金共计176760元的收据。2014年2月14日，广州市土地开发中心发出穗土开函【2014】103号《广州市土地开发中心关于实施广州市华侨糖厂地块收储工作的函》，内容为因广州市华侨糖厂位于白云区松南路60号大院地块已纳入2014年政府储备计划，作为市政府储备用地，故将于近期就收储事宜与有关单位进行对接。2014年3月13日，华侨糖厂向某公司发出《解除租赁合同通知书》同时将穗土开函【2014】103号《广州市土地开发中心关于实施广州市华侨糖厂地块收储工作的函》转交佳裕公司，《解除租赁合同通知书》内容为因租赁物及场地将作为政府储备用地，故送达上述文书之日起，解除双方签订的租赁合同以及补充协议书的继续履行。请佳裕公司接通知之日起立即停止租赁物的分租，并协助办理移交搬迁清理工作，在2014年6月30日前将租赁物完善到具备政府交地条件的要求。佳裕公司于当日收到该函件并于2014年3月24日回函华侨糖厂，表示不同意解除租赁合同，要求与华侨糖厂按照双方签订的《补充协议书》第九条第3款之规定，即因政府行为造成本协议无法履行时，双方以友好协商解决的方式来处理。华侨糖厂收到，但仍然坚持解除通知书中的意见。2014年3月18日，佳裕公司向澳力士公司发出《物业交付通知书》，内容为佳裕公司多次要求澳力士公司接收物业，但澳力士公司至今仍（没有）办理物业交付手续，故装修免租期计算不以物业实际交付确认日顺延，要求澳力士公司尽快办理物业交付手续。澳力士公司收到，但对免租期计算有异议。2014年4月2日，佳裕公司向澳力士公司发出《复函》，主要内容为：澳力士公司逾期足额支付租赁保证金及水电押金已构成违约，澳力士公司要求免租期延后没有依据。澳力士公司在签约前已了解场地现状，澳力士公司提出场地未达到交付条件拒绝接受不存在事实与法律依据，澳力士公司应依约接受租赁物业。佳裕公司催促澳力士公司于2014年4月8日前办理租赁物业交接手续，逾期不接收，佳裕公司有权解除合同并追究违约责任等等。澳力士公司收到上述复函，但表示双方交接场地无需办理交接手续，且由于在佳裕公司发出该函件前，华侨糖厂已经通知佳裕公司解除合同，佳裕公司发出该份《复函》显非善意，故澳力士公司收函后仍继续履约。2014年4月11日，佳裕公司向澳力士公司发出《复函》，主要内容为：佳裕公司已于2014年4月11日收到澳力士公司的《要求尽快交付物业的通知函》，因政府土地开发中心下达文件告知准备对租赁物业进行收储计划，租赁物业地块的产权所有人即华侨糖厂不同意佳裕公司将租赁物业地块转租给澳力士公司，故澳力士公司与佳裕公司之间签订的补充协议及租赁合同属无效。佳裕公司要求澳力士公司立即停止进场施工、装修等一切有关工作，在佳裕公司首次通知澳力士公司涉案补充协议书及租赁合同无法继续履行后，澳力士公司继续施工及装修的，属于自行扩大损失，造成的损失由澳力士公司自担。由于政府行为导致双方租赁合同无法继续履行，属于补充协议书所约定的免责事由，双方互不承担违约责任。澳力士公司通过转账方式汇入佳裕公司账户的相关款项，佳裕公司将原额退还等等。澳力士公司收到该份复函，但表示不同意解除合同，因对佳裕公司在复函中所称收储及华侨糖厂不同意佳裕公司转租原告的事实有质疑，原告选择继续履约。审理中，佳裕公司确认在向澳力士公司发出复函时，没有向澳力士公司提供政府决定收储的相关文件资料。关于场地的交付问题，澳力士公司主张其方已于2014年1月13日进场，并为建设及装修租赁场地进行了准备，同时对场地地面进行平整并铺设水泥地面等。佳裕公司对此不予确认，抗辩称澳力士公司曾拒收场地，因事后政府收储问题，故佳裕公司无再向澳力士公司交付过场地。澳力士公司陈述双方曾因免租期产生争议，澳力士公司也要求佳裕公司尽快清除租赁场地的渣土和垃圾。佳裕公司确认澳力士公司曾因免租期争议向某公司发函。审理中，双方当事人均确认没有就场地交接办理相关交接手续，场地亦无通水通电。2014年7月9日，佳裕公司向澳力士公司发出《告知函》，内容为，涉案租赁物已列入政府收储计划，华侨糖厂不同意将租赁物转租给澳力士公司，要求澳力士公司停止履行合同，立即停止进场施工、装修等一切工作。佳裕公司另申明原告于2014年7月3日不听劝阻再次强行进场施工、装修，该行为已严重构成侵权等等。佳裕公司另提交现场照片、视频予以佐证。澳力士公司确认收到该函件，但表示由于佳裕公司没有透露关于合同达到解除条件的任何情形，故澳力士公司仍选择继续履约。2014年7月24日，澳力士公司向某公司发出《关于尽快接通水电、协助办理租赁备案的通知函》，要求佳裕公司配合提供水电及协助澳力士公司办理租赁备案手续。佳裕公司对该份证据的真实性和合法性予以确认，关联性上，佳裕公司表示澳力士公司已无权继续租赁涉案场地。2014年7月24日，佳裕公司向澳力士公司发出退款通知书，2014年8月13日，佳裕公司将澳力士公司已付款项560280元退还给澳力士公司。审理中，关于佳裕公司复函中所反映出的澳力士公司曾发函情况，经法院向澳力士公司询问，澳力士公司表示无法核实。佳裕公司向法院提交其与租赁物业园区其他租户签订的移交确认书、装修服务协议等，拟证明澳力士公司根据常理必须办理租赁物交付及装修申请等手续才能对租赁物进行装修的事实，澳力士公司不确认佳裕公司举证的关联性。另查：华侨糖厂自2014年3月起无收到佳裕公司交纳的租金，华侨糖厂对佳裕公司将涉案租赁物分租澳力士公司并不知情。佳裕公司确认与华侨糖厂协商解除合同后的补偿问题以及清出方案，现阶段的评估工作已完成。对于涉案租赁场地，佳裕公司确认没有纳入评估程序。佳裕公司及华侨糖厂均表示相应补偿款尚未下发。现涉案租赁物由佳裕公司进行实际控制和管理。澳力士公司为证实其为承租涉案租赁物的投入向法院提交以下证据：1、2014年1月15日签订的建设工程设计合同、银行记录、设计费用为134400元的收据一份、图纸；2、2014年1月18日签订的房屋可靠性鉴定合同、项目委托书、银行转账记录、鉴定费用为120000元的收据、房屋可靠性鉴定报告；3、2014年1月23日签订的消防工程施工合同、委托书、银行转账记录、金额为200000元的消防工程款收据；4、2014年1月27日签订的《项目全案策划及招商合同》、金额为50000元的收据、招商及经营方案；5、2014年2月18日签订的建筑装饰装修工程设计合同、定金50000元收据、工程设计方案；6、2014年4月9日签订的《工程承包合同书》、预算单、金额为215000元的施工费收据一张等。佳裕公司对上述证据均不予确认。澳力士公司为证明佳裕公司恶意解约的事实，向法院提交了佳裕公司与案外人就涉案场地其他租赁物于2014年7月签订的租赁合同及商事登记信息，佳裕公司认为上述证据与本案无关。以上事实：有补充协议书、收据、通知函、录像、建设工程设计合同、银行记录、图纸、房屋可靠性鉴定合同、项目委托书、银行转账记录、消防工程施工合同、委托书、项目全案策划及招商合同、招商经营方案、建筑装饰装修工程设计合同、工程设计方案、工程承包合同书、预算单、租赁合同、解除租赁合同通知书、复函、快递单、照片、退款通知书、银行交易凭证、会议纪要、通知、回复函、商事登记信息及各方当事人陈述等证据证实。白云区人民法院一审认为：澳力士公司与佳裕公司签订的《广州市房屋租赁合同》与《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。广州市土地开发中心于2014年2月14日发出了涉案租赁物纳入收储计划的函件，华侨糖厂也于2014年3月13日向某公司发出了解除合同通知书。但佳裕公司作为涉案租赁物的分租人，并未及时将上述情况如实告知澳力士公司。在佳裕公司向澳力士公司发出的解除通知中，虽已表明涉案租赁物纳入收储计划的事实，但佳裕公司并未向澳力士公司开示相关文件，反而告知澳力士公司是由于华侨糖厂不同意佳裕公司继续分租给澳力士公司，故双方的合同应归于无效。而事实上，没有证据显示华侨糖厂对于澳力士公司与佳裕公司之间的租赁关系知情，华侨糖厂也对此亦否认，故佳裕公司要求与澳力士公司解约的理由并不真实。再者，佳裕公司虽主张其发出的复函具有解除合同的意思，但其在复函中仅指出其与澳力士公司之间的合同应归于无效，需停止履行，却并未表明要求与澳力士公司解除合同。加之，佳裕公司在收到华侨糖厂的复函后，明知涉案租赁物将纳入收储，仍多次催促澳力士公司交接场地，显然未尽善良出租人义务。综合以上情况，法院对佳裕公司主张其以华侨糖厂不同意分租为由向澳力士公司发出解除通知并发生解除合同的法律效果的意见不予采纳。现由于涉案租赁物已纳入政府收储，华侨糖厂业已向某公司发出了解除通知，据佳裕公司及华侨糖厂的陈述，涉案租赁物已进入清退租户及评估装修阶段。故澳力士公司与佳裕公司之间的租赁关系无实际履行可能，澳力士公司要求解除与佳裕公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》的诉求合理合法，予以支持。佳裕公司抗辩称澳力士公司的诉求超过诉讼时效，但根据现有证据显示，澳力士公司在收到佳裕公司的复函后，以函件及进场装修的行为表示其方有继续履约的意思，故佳裕公司抗辩澳力士公司直至2014年9月才提出相应诉求，超过法定除斥期间的意见无据，不予采纳。关于澳力士公司提出的要求确认其为涉案合同投入为769400元的诉讼请求，属于对事实的确认，并非确认之诉的客体。澳力士公司请求对该事实予以查明和确认，并非向某公司提出的权利请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”。第一百五十二条第一项规定：“判决书应当写明判决结果以及做出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、使用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担……”，对事实的认定是法院作出判决结果的前提和依据，但不能将对事实的认定作为判决结果。故澳力士公司的该项主张应予驳回，法院不再另行制作裁定书。关于澳力士公司要求佳裕公司赔偿损失769400元的诉求，虽佳裕公司在与澳力士公司的履约过程中存在不当行为，但双方合同解除的根本原因是由于涉案租赁物被纳入收储计划，双方当事人对此均无过错，无需对相对人承担赔偿责任。且澳力士公司举证证明的投入所涉合同属在佳裕公司于2014年4月11日发出复函前签订，属澳力士公司为正常经营所进行的必要准备，佳裕公司无需对此承责。至于澳力士公司主张其已完工的部分工程赔偿问题，因政府收储工作尚未完成，亦未有证据显示补偿款已经下发，故在本案中对此问题暂不处理。澳力士公司、佳裕公司之间的租赁合同虽已解除，但双方仍应根据租赁合同的约定，对因收储而导致合同无法履行的后续事宜，共同磋商处理解决。为此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百五十二条第一项之规定，判决如下:一、广州市澳力士健身有限公司与广州市佳裕置业有限公司于2014年1月13日就广州市白云区松南路60号大院内自编A27栋房产所签订的《广州市房屋租赁合同》及编号为HT/1300079号《补充协议书》解除；二、驳回广州市澳力士健身有限公司其他的诉讼请求。一审受理费11594元，由广州市澳力士健身有限公司负担11494元，由广州市佳裕置业有限公司负担100元。判后，澳力士公司不服，向本院提出上诉称，一、对于佳裕公司单方根本性违约与其解除涉案合同租赁关系的行为，原审法院错误的认定为履约中的不当行为，明显认定事实及适用法律错误，应当依法改判。l、佳裕公司违反合同约定，单方违法解除租赁合同的事实明确。原审法院却错误的认定为佳裕公司并未明确与其解除合同。无论从佳裕公司庭审中的陈述，还是其的举证，体现的均是佳裕公司以各种理由威逼要与其解除涉案合同租赁关系。特别是在原审判决“本院认为”中，原审法院多次认定了佳裕公司存在“向上诉人发出了解除通知”。但同时，原审法院却又认定“被上诉人仅指出其与上诉人之间的合同应归于无效，需停止履行，却并未表明要求与上诉人解除合同”。无视了基本事实，存在事实认定错误。2、佳裕公司要求解除涉案合同的行为，一旦施行就产生了相应的法律后果。原审法院却错误的认定为，未产生效力。根据《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。佳裕公司在本案的行为完全符合前述规定，应当认定佳裕公司单方解除涉案合同的行为属于根本性违约。3、佳裕公司对于涉案合同解除应承担过错责任，而非不当行为的责任。判定合同当事人是否对合同解除存在过错，应当结合合同当事人在合同履行过程中的行为，及其行为是否与合同解除有着因果关系。具体到本案的发生，其起诉的原由是因佳裕公司的违约单方要求解除涉案合同，其不同意。其主张继续履行。在继续履行要求多次被拒绝后，其才不得已提出本次诉讼，故而其起诉时的诉讼请求是继续履行涉案合同。直至一审庭审中，法院释明已有关联案确认涉案租赁物将政府收储，并告知其必须变更诉讼请求为解除合同，否则就驳回诉讼请求。其唯有法院释明，被迫变更诉讼请求，并请求确认是因佳裕公司的违约行为阻碍合同履行而需解除。这并不代表着涉案合同解除的原因是“收储”。4、涉案地块发生收储是在佳裕公司已向其发出单方恶意解除合同函后，故佳裕公司辩称解约是因收储明显与事实严重不符。佳裕公司在本案审理过程中，一边向原审法院表示“收储”才解除终止涉案合同履行，一边仍在为其他案外人办理租赁备案，并且公开在报纸中广而告之：“让所有的承租者继续履行租赁合同”。同样的租赁物，履约的情况却大不同，直至2014年7月佳裕公司仍在为相关租户办理租赁备案，足以证明涉案租赁合同是可以继续履行的。佳裕公司的抗辩理由根本无法成立。对此，原审法院认定了佳裕公司并非因“收储”的原因而与其解除涉案合同，同时也认定了“被上诉人未尽善良出租人义务”。综上，佳裕公司的单方恶意解除行为早已构成单方根本性违约，对涉案合同的解除存在过错，应当承担违约赔偿责任。但原审法院却前后不一的，径直作出了“涉案合同解除的根本原因是由于涉案租赁物被纳入收储计划”、“双方当事人对此均无过错，无需对相对人承担赔偿责任”的认定，实在令人难以信服，明显与事实不符，应当依法改判。二、其的投入均是因履行涉案合同所产生的，且因佳裕公司违约解除涉案合同，导致无法收回，应当全部认定为损失，由佳裕公司承担赔偿责任。而原审法院却作出了部分为其正常经营所需佳裕公司无责，己完工工程部分政府收储工作尚未完成不处理的错误认定，应当依法改判。1、本案无论是确认之诉，还是给付之诉，都不应影响法院对案件事实的认定。不能因为是确认之诉，就遗漏认定有证据证明的案件重要事实。民诉司法解释152条，要求判决书中要写有“(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由”。其对于涉案租赁物的投入事实，原审法院却采用了回避的态度，拒不查清确认，违背了前述原则。2、在原审中，其已举证证明在对涉案租赁进行投入时通知过佳裕公司，而非佳裕公司所主张的完全不知情。并且，其所有的投入都是客观存在的，也是全部针对涉案租赁物的一种个性化投入(包括但不限于勘验、策划、施工等)，甚至是根据涉案合同租赁期限进行的相应投入，此种投入不具备可转移性。在原审中，其已竭尽全力进行了举证。其所举之证，指向的是己现实产生的损失，还未包括因解除一系列合同所带来的余下损失。而涉案合同的解除，直接导致了其所有的投入无法收回，已投入产生的效益只会让佳裕公司受益可获得政府补偿。所有无法收回的投入，符合法定要件，应当全部认定为其的损失。如前所述，原审法院己认定佳裕公司并非因“收储”的原因而与其解除涉案合同，同时也认定了“被上诉人未尽善良出租人义务”。那么，佳裕公司理应对涉案合同的解除承担过错责任，赔偿其所有损失。对此，原审法院却作出了部分为其正常经营所需，佳裕公司无责，己完工工程部分政府收储工作尚未完成不处理的错误认定，明显违背事实，应当依法改判。综上，澳力士公司认为原审法院认定事实及法律适用错误，导致所作的判决必然错误，恳请二审法院1、依法撤销一审(2014)穗云法民四初字第1010号民事判决；2、依法改判支持其全部诉讼请求；3、依法判令解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》(合同编号：HT／1300079)；4、请求法院依法确认澳力士公司履行涉案合同的投入为人民币769400元；5、依法判令佳裕公司向其赔偿损失共计人民币769400元；6、诉讼费用由佳裕公司承担。佳裕公司答辩称，一、其与澳力士公司签订的租赁合同《补充协议书》约定的合同解除事由事实已出现，其单方提出解除合同的行为符合合同约定及相关法律规定，并不构成违约。双方约定若政府行为造成本协议无法履行时，合同及协议自动提前终止，双方互不承担违约责任。2014年2月14日，广州市土地开发中心向华侨糖厂的上属公司轻工工贸集团有限公司发函，将涉案地块纳入2014年政府储备计划，双方约定的解除事由出现，其提出解除合同的行为不构成违约。二、其对涉案的合同的解除并不存在过错。在知晓并确认租赁合同的解除事由发生后，其便向澳力士公司发函要求解除合同并告知原因，但该司却称在一审庭审中才知合同解除的原因是政府收储，显然无视基本事实。至于其是否解除与各租户之间的合同是根据政府收储计划决定合同目的能否实现来决定的。由于涉案租赁物业未实际交付，继续履行合同只会造成更大的损失而不能获得任何收益，合同目的显然不能实现。对于已进场经营的租户，在收储行为实际实施前可以使用租赁物业获得经营收益，合同当然可以继续履行。三、涉案合同因政府收储计划而解除，澳力士公司应自行承担因合同所造成的实际损失。双方间合同解除的根本原因是涉案租赁物纳入政府收储计划，对此双方均无过错，无需对相对人承担赔偿责任。四、澳力士公司所谓的“投入”和“损失”的事实并无依据，在明知租赁物被政府收储的情况下，仍放任损失、制造损失，明显具有博取补偿的意图。澳力士公司因未及时按合同约定给付租赁保证金及水电押金，并拒绝配合其进行物业的接收工作，因此涉案物业并未实际交付给其司，且水电一直未给其司接通，澳力士公司根本不存在对该物业进行施工的客观条件。在解除合同后，澳力士公司强行要求对涉案物业进行施工，得到了其司的及时制止，事实上澳力士公司也没有进行任何实际施工。澳力士公司主张其为履行合同投入769400元，但从提供的证据看，均存在没发票、支付凭证，收款人身份不明、图纸缺失等，不足以证实其“投入”与“损失”的事实。政府收储计划是合同履行过程中无法预见、无法避免和控制的不可抗力事件，在双方解除合同后，澳力士公司完全可以依据此要求解除其与第三方签订的合同，并未实际履行的可以要求第三方返还，但其在明知租赁物业场地被政府收储的情况下，仍放任“损失”、制造“损失”，明显具有博取补偿的意图。综上，请求法院依法驳回澳力士公司的上诉请求，维持原判。华侨糖厂述称，一、该厂与澳力士公司没有租赁关系，且对其租赁情况毫不知情。涉案场地原是其旧厂房，2009年-2010年为盘活资产与佳裕公司签订《广州市房屋租赁合同》以及《补充协议》，将厂房出租给佳裕公司做商业经营项目。双方约定，若因分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由佳裕公司独自承担。据此，澳力士公司与佳裕公司的纠纷和责任，该厂无需承担责任。二、租赁物收储是政府行为，该厂从2014年3月起就没有收取佳裕公司的租金。2014年2月14日，涉案场地经政府和国资委决定交由广州市土地开发中心以穗土开函【2014】103号纳入2014年政府土地储备计划。鉴于此，该厂于2014年3月13日给佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》，同年5月15日广州市土地开发中心根据市穗府14届112次【2014】15号常务会指示，又以穗土开函【2014】396号《广州市土地开发中心关于尽快启动华侨糖厂地块情理及交地工作的函》，要求该厂尽快清理交出土地并已通知了佳裕公司，至今佳裕公司并没有交回租赁物。因此请求法院依法驳回澳力士公司的上诉请求，维持原判。经审理查明，三方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点是佳裕公司单方提出解除与澳力士公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是否构成违约的问题。由于涉案的场地作为市政府储备用地被纳入2014年政府收储计划及实施评估清理阶段，产权人华侨糖厂已于同年3月13日向某公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方的房屋租赁合同，停止对租赁物的分租并协助其办理移交搬迁清理场地，为此，双方的房屋租赁合同因政府行为而终止履行。佳裕公司经与华侨糖厂协商继续履行合同未果后，才于4月11日将政府准备收回涉案地块及华侨糖厂不同意转租的事由告知澳力士公司，根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》约定：“由于地震、台风、水灾、战争以及其他不能预见并且对其发生后果不能防止或避免的不可抗力事故及政府行为造成本协议无法履行时，主合同及本协议自动提前终止，双方互不承担违约责任。”佳裕公司要求解除合同并非其主观原因，而是发生了双方约定的免责事由致合同无法履行，对此，应不归属于任何一方的责任，佳裕公司无需承担违约责任。所以，澳力士公司主张佳裕公司单方解除合同构成根本性违约，要求其承担违约责任并赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然解除合同非双方原因，但澳力士公司在合同解除事由发生前，为履行房屋租赁合同所作的前期准备工作而支付的合理费用，应由华侨糖厂、佳裕公司按照政府收储土地的相关规定予以补偿。综上，澳力士公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费11594元由广州市澳力士健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈冬梅审判员  张一扬审判员  兰永军二〇一五年七月二十八日书记员  余立颖