广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)惠中法民一终字第694号上诉人（原审原告）叶伟聪，男，汉族，1986年4月5日出生，住址：深圳市龙岗区。委托代理人：叶浩文，系广东人为律师事务所律师。委托代理人：侯晓霞，系广东人为律师事务所律师。上诉人（原审被告）邹伟光，男，汉族，1955年11月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人邹皓彦，男，汉族，1982年12月8日出生，汉族，住惠州市，系上诉人的儿子。原审第三人：广东隆源房地产代理有限公司惠州分公司。法定代表人：黄秋玲，总经理。委托代理人：姚行政，系原审第三人员工。原审原告叶伟聪、原审被告邹伟光因房屋买卖合同纠纷一案，均不服惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2235号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审原、被告诉辩主张一审原告叶伟聪诉称，2014年6月4日，原告与被告以及第三人（居间方）签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定由被告向原告转让其位于惠州市龙丰上排红花湖路×号、×号房屋（以下简称该两商品房)，该两商品房建筑面积为459.7.6平方米、307.98平方米，房地产权证号为：粤房产证字号C0580662、粤房产证字号C0580660、该两商品房的转让价格合计为人民币393万元，原告应于2014年5月30曰前向被告支付购房定金人民币10万元，并约定被告应于合同签订后10个工作曰内办理好不可撤销的全权委托公证，委托居间方工作人员代办赎楼、交易过户等相关手续。合同签订后，原告按约定于2014年5月30日向被告支付定金人民币10万元，然而被告收到定金后不再继续履行合同，原告与第三人多次催促其办理不可撤销的全权委托公证，被告以各种理由借故推诿。无奈，第三人于2014年7月14日向其发送《告知函》一份，要求其履行合同义务，办理不可撤销的全权委托公证，以使双方继续履行合同，完成商品房交易，可被告拒不理会，原告以其自身行为表明其不再履行合同，在原告与第三人多次与被告沟通无果的情况下，原告不得不于2014年7月24日据合同第九条第一款之约定向被告以及第三人发出合同解除通知。综上所述，原告按合同约定之义向被告支付购房定金10万元，被告却未按合同约定办理不可撤销的全权委托公证，被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告无法取得该两套商品房的所有权，原告依据《房地产买卖及居间合同》第九条第2款之约定“如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金”以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原告依约依法要求被告双倍返还定金。为了维护原告的合法权益，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、请求法院判令原告与被告以及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》已解除；2、请求法院判令被告向原告双倍返还定金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审被告邹伟光辩称，合同约定在签订十天内以后不可撤销，但是在合同签订第6、7天左右，中介公司打电话给我要我过去，我当时在外地出差，回来惠州后我联系了中介公司，但中介公司不肯告诉我地址，我也找不到公司在哪里。而且中介公司也不是我找的，中介公司也没有帮我们办证，我是从事水利工程的，经常不在惠州，就将房子的事情委托给我儿子去办理，这些事情应当由我儿子向法庭陈述。我没有违约，就算是违约也是原告与第三人自己造成的。第三人广东隆源房地产代理有限公司惠州分公司称，居间方签署合同后，积极联系买方，并帮助双方办理交易手续，由于房地产买卖及居间合同第四条约定，根据合同的约定及实际操作需求，卖方需办理公证手续，但卖方一直推诿，要求收到首期款后才办理公证手续，所以一直未能办理，经居间方多次催促后，卖方仍不愿意配合办理公证手续，遂居间方于2014年7月14日向卖方发送了书面的告知函，卖方于2014年7月15日签收了该告知函，但卖方仍不愿意配合办理委托公证手续，所以后续的交易手续无法继续进行。一审查明的事实一审查明，2014年6月4日，原告叶伟聪与被告邹伟光、第三人广东隆源房地产代理有限公司惠州分公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定：原告购买被告名下位于惠州市龙丰上排红花湖路2号（房产证号：粤房地证字第××号，建筑面积：459.76平方米）和4号（房产证号：粤房地证字第××号，建筑面积：307.98平方米）两处房产，转让价共计393万元，买方于2014年5月30日前向卖方支付购房定金10万元，首期款为190万元，买方须于本合同签署之日起10日内递交贷款申请及资料及签署相关的法律文书（卖方应予以配合），买方同意在达到赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款190万元替卖方向抵押权人清偿欠款，注销抵押登记以完成本宗交易，买方自愿承担由此产生的风险。卖方于签订本合同10个工作日内办理好不可撤销的全权委托公证，委托居间方工作人员代办赎楼、交易过户等相关手续，……本条款有关首期款支付与本合同其他条款约定不一致的，以本条款为准，如任何买卖双方中的任何一方未按期履行合同义务，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通告七天后仍不履行的超过十五天的，守约方有权解除合同……。合同签订之前，原告于2014年5月30日向被告支付定金10万元。合同签订后，原告未支付首期款，庭审中，原告未明确银行同意其贷款申请的时间，被告亦未在合同约定期间内办理不可撤销的全权委托公证。2014年7月14日，第三人向被告邮寄送达《告知函》，要求被告在收到该函后三个工作日内与第三人联系，并积极配合第三人及买方履行合同约定的义务。2014年7月23日，原告向被告及第三人送达《关于解除合同的通知》，称因被告未按照合同的约定办理不可撤销的全权委托公证，并在其与居间方多次催促后拒绝办理，故依合同约定，宣布解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》。另查，庭审中，原告表示“怕资金没有保障，不愿意继续履行”合同，被告称：“如果不要中介公司，我还是愿意继续履行合同”。一审裁判理由与结果一审认为，原告叶伟聪与被告邹伟光及第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司签订的《房产买卖及居间合同》，是具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，各方当事人均应本着诚实守信原则严格按照约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办理不可撤销的全权委托公证，确已违约，但办理该委托公证并非二手房交易所必须，被告未在规定期限内办理该委托公证亦不必然导致原告的合同目的不能实现，且原告未在庭审中及庭审后说明其贷款申请是否获得银行批准、何时获得批准，其能否获得银行贷款尚不可知，被告认为未收到首期款即办理上述委托公证具有风险，有其合理性，故原告以被告存在这一违约行为即要求解除合同的理由不充分，不予支持。但鉴于原告当庭表示“怕资金没有保障，不愿意继续履行合同”，被告亦表示若无第三人参与，其愿意履行合同，实为不愿继续履行上述房产买卖及居间合同，故该合同已无履行的必要，应予解除，原、被告双方均因怀疑对方的诚信而不愿继续履行合同，导致合同被解除，双方均有过错，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，不应支持，被告亦无权没收原告支付的定金，被告应向原告退还定金并自收取定金之日起按中国人民银行存款利率计付利息至还清款日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告叶伟聪与被告邹伟光、第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司于2014年6月4日签订的《房地产买卖及居间合同》。二、被告邹伟光于本判决生效之日起七日内向原告叶伟聪返还定金100000元并支付利息（以100000元为基数，自2014年5月30日起按中国人民银行存款利率计算至款项付清之日止）。三、驳回原告叶伟聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元（原告已预交），由原告叶伟聪负担600元，由被告邹伟光负担600元。宣判后，一审原告叶伟聪不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院的判决；2、请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人双倍返还定金200000元。3、请求二审法院依法改判一审诉讼费用由被上诉人全部承担；请求二审法院依法判决二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院罔顾事实，不尊重合同当事人双方的意思表示，对上诉人与被上诉人签订的{房地产买卖及居间合同)的违约条款曲意理解，肆意解释，导致适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人于2014年6月4日签订《房地产买卖及居间合同》，其中第四条约定，卖方于签订本合同10个工作日内办理好不可撤销的全权委托公证。第九条约定，如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金。以上条款是上诉人与被上诉人的一致意思表示，双方应严格按照合同履行各自的义务。一方违约，就应按合同约定承担违约责任。然而一审法院在认定被上诉人已构成违约的事实前提下，却曲意解释办理委托公证并非二手房交易所必须，被上诉人未在规定期限内办理委托公证不必然导致合同目的不能实现。一审法院罔顾被上诉人的违约行为是导致合同无法继续履行的根本事实，偏袒被上诉人，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审法院胡乱认定上诉人因被上诉人的违约行为要求解除合同的理由不充分而不予支持，以及上诉人在合同解除中存在过错实属歪曲事实，枉法裁判。1、被上诉人拒不履行合同义务，一审法院认定被上诉人违约，按照合同约定上诉人有权以此为由与被上诉人解除合同，其行为合理合法。然一审法院不顾合同双方当事人的约定以及在认定了被上诉人违约的前提下，又认为上诉人以此为由解除合同的理由不充分而不予认定，这样前后矛盾的武断认定，无据可依。2、一审法院以上诉人”怕资金没有保障，不愿意继续履行合同”为由认定上诉人存在过错是极其荒谬的。按合同约定，被上诉人应于签订合同10个工作日内办理好不可撤销的全权委托公证，然被告上诉人并未履行这一义务，上诉人依据《合同法》第六十条”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定有权拒绝支付首期款。上诉人怕资金没有保障的担忧合情合理，符合法律之规定。且，上诉人只是因被上诉人未履行先履行义务而行使法律赋予的先履行抗辩权，也就是说只要被上诉人办理了委托公证，上诉人仍可以交付首期款，即使银行贷款未确定也不影响上诉人以其他方式支付首期款。双方在合同中也约定“如买方在合同约定期内不能办理银行按揭时，买方需为现金支付全款给卖方”，即银行贷款不是首期款支付的唯一方式，一审法院以上诉人未确定银行贷款为由推测被上诉人不履行委托公证的合理性没有事实依据；又，一审法院认为被上诉人因未收到首期款即办理委托公证具有风险，有其合理性，而又认为上诉人怕资金没有保障存在过错，这种偏袒被上诉人之意显而易见，一审法院未据公正之心直接导致其歪曲事实，枉法裁判。三、一审法院判决被上诉人仅返还定金是在事实认定错误，曲解法律的前提下做出的错误判决；被上诉人在有履约能力的情况下恶意违约依法应双倍返还上诉人的定金。原审被告邹伟光亦不服一审判决，向本院提出上诉称：此买卖纠纷主要因居间方在签订合同后，在合同履约期限内根本没有与买卖双方接触，导致合同所说的办理不可撤销公证委托工作延期，而非我本人不去办理，因居间方在双方签订合同后，我方多次联系居间方未成功，所以导致合同不能继续履行。同时买方多次电话与我说，不需要中介，愿意继续履行合同，并非判决书上说的，卖方违约。故导致合同无法履行的责任方应是居间方，而整个合同不按时交款即属违约，我应扣押买方的定金。我方有录间证据证明居间方签订合同后，超出履约期限都未与我方联系。请求中院驳回此判决。原审第三人隆源公司未做书面答辩。二审查明的事实二审查明：一审认定的事实基本属实，本院予以确认。另，一审期间，上诉人邹伟光向法院提交了一份录音资料，称是2014年7月3日其儿子邹皓彦与原审原告叶伟聪、原审第三人工作人员的商谈的录音记录。上诉人叶伟聪对该录音资料的真实性认可。从录音内容看，原审原被告都称签订合同后无法找到原审第三人的业务员，双方都认为原审第三人未提供好服务。原审第三人的代理人二审查询时称原具体操办本案业务的业务员已离职，不清楚事情经过，一切按合同处理。二审裁决理由及结果本院认为：两上诉人与原审第三人隆源公司签订的《房产买卖及居间合同》是三方真实意思表示，且无违反法律禁止性规定，依法成立生效。各方当事人应按合同履行相应义务，但本案合同签订至今合同目的并未实现，现双方均表示同意解除合同，但均要求对方承担违约责任，故本案争议焦点是应否由一方承担合同无法继续履行的违约责任。根据三方签订的合同约定，买方应在合同签订后10日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（卖方协助），卖方应在合同签订10日内办理好不可撤销的全权委托公证，委托居间方工作人员代办赎楼、交易过户等相关手续，但目前买方也没有证据证明已在10日内递交申请贷款的手续，卖方也没有在10日内办理授权委托公证，双方均存在未在合同期限内办理相关手续的事实，对于未办理原因，从上诉人邹伟光提供的录音资料来看，买卖双方均指责是原审第三人未及时提供相应服务造成，且从一审提供的证据看，原审第三人直到2014年7月14日才向邹伟光发出告知函要求其办理授权委托公证，之前并无证据证明已通知上诉人邹伟光办理，而在申请贷款方面，合同也没有明确约定申请贷款手续应交给原审第三人办理还是由原审原告自行向银行申请办理，而从录音资料看，上诉人叶伟聪在录音中也指责一直联系不上原审第三人，因此，应认定双方未在合同约定的期限内办理相关手续的责任不在于双方，与合同未明确居间方应提供的服务项目有关。因此，本案合同的解除不能归责于买卖双方的违约，故两上诉人要求对方承担违约责任理由不成立，双方合同解除后，上诉人邹伟光应将所收的10万元返还给上诉人叶伟聪。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1200元由两上诉人各负担一半。上诉人叶伟聪向本院预交1200元，由本院退回600元，上诉人邹伟光向本院预交1200元，亦由本院退回600元。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  郑 杰审判员  赖锦荣二〇一五年七月六日书记员  巫东洪廖献鹏