杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭上民初字第1030号原告：浙江滨江建设有限公司。法定代表人：周虞康。委托代理人：钱雪慧。委托代理人：王冰洁。被告：蔡良怀。委托代理人：林万华。委托代理人：蔡明亮。原告浙江滨江建设有限公司与被告蔡良怀商品房预售合同纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2009年9月14日及10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱雪慧及被告的委托代理人林万华、蔡明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年间，被告及其亲属多次向原告购买房屋和车位，其中一套商品房为景江城市花园2幢3单元3303室，总价1432198元，预订当天被告缴纳定金2万元（以现金方式支付）。《定金合同》约定被告应于“2007年7月21日”前往原告处签订正式的商品房买卖合同。然而被告未能按期履约，后于2007年7月28日以其亲属蔡维狼信用卡转账方式支付48万元。根据被告之要求原告开具房款28万元的收款收据和车位款20万元的收款收据。2007年9月8日，被告来原告处签订正式的《商品房买卖合同》，约定签订合同之日一次性付清房款，对于约定在签订合同当日一次性付清房款的客户，根据客户的要求和公司的操作惯例，原告委托的销售公司的销售人员均会事先和客户约定好当天要支付全部余款金额，由于销售人员工作疏忽大意，误将被告在7月28日一次性支付的48万元全部当作了房款，所以将合同143.2198万元减去48万元，得出余款为95.2198万元的错误结论，被告于当天也是通过亲属蔡维狼信用卡转账方式支付这一金额，原告开具了95.2198万元的房款收据，由于销售是原告委托中介公司代理的，而收款和收款收据的开具则由原告直接负责，所以销售人员和财务人员在付款金额和内容上存在沟通不畅，另一方面，由于被告和其亲属在同一天还购买多处其他房产和车位，被告多次付款的情况加之存在被告亲属代为支付房款的情况，导致销售人员的混淆和大意，以为被告已经全部付款。由于原告一直以为被告已经支付了全部房款，所以从定约到房屋交接将近1年零9个月的时间里原告从未向被告催讨房款，故于2009年3月26日书面通知被告到原告处开具不动产发票和办理交接手续。2009年4月7日，被告来开具发票时谎称房款全额收据一张丢失，财务人员要求被告必须开具有关收据的遗失证明才能开具发票，后被告递交一份打印好的《遗失证明》，内容为“本人蔡良怀遗失景江城市花园2号楼3单元3303室买房收款收据壹张，特此证明。证明人蔡良怀2009年4月7日”。原告财务询问被告遗失多少面额的收款收据并要求被告写明这一情况，被告遂手写了“一次性付款1432198元”的内容。由于被告的欺诈和原告财务人员的轻信，原告误以为被告丢失了一张面额为1432198元的收款收据，故给被告开具了全额发票，在原告重大误解的情况下，被告顺利办理了《商品房交接书》，后原告在对账时发现了这一错误，并立即向被告催讨款项，但被告极尽抵赖，为了能够让自己一次性付款的谎言成立，甚至连此前48万元和95.2198万元都推说忘记了，综上，原告认为被告利用原告的重大误解，谎称丢失一张全额收款收据，使得原告在受到欺诈的情况下开具了全额不动产发票。原告认为2009年4月7日签署的《商品房交接书》系误以为被告已支付全额房款的情形下所为，属重大误解。被告的行为违背了诚实信用原则，侵害了原告的权益，故起诉至法院，请求撤销原、被告于2009年4月7日签署的《商品房交接书》（原合同编号2007预932796）并承担本案诉讼费；审理中原告增加诉讼请求，要求被告支付房款180000元及违约金48364.89元（从2007年9月9日计算至2009年7月8日）。被告辩称：2007年间，被告向原告购买景江城市花园2幢3单元3303室商品房。被告按照约定在2007年9月8日前，分多次全部付清了该商品房的全部房款，并核对全部付款凭证后在准确无误的情况下，双方才签订了正式的《商品房买卖合同》。2007年12月24日，原、被告双方又一次全面地对该商品房的全部金额核对清楚之后，原告把房屋、钥匙等移交给了被告，2009年3月26日，原告通知被告前往原告处签署《商品房交接书》时才知在搬家过程中不慎遗失了该商品房的全部付款收据。2009年4月7日，被告到原告财务室，询问了商品房付款收据全部遗失之事的处理办法。原告财务人员从电脑中对该商品房的账目一一核对无误后，要求被告到二楼办公室开具“遗失证明”。被告把“遗失证明”交给原告财务后，原告财务又一次全面、仔细核实该商品房的账目，在再次确认无误之后，原告财务才向被告开具了不动产统一发票。之后，原告拿着不动产统一发票，与被告签订了《商品房交接书》。被告利用原告遗失收款收据一事，故意或过失少提供被告的付款收据存根，并以被告和其亲属在同一时期还购买多处其他房产和车位、被告多次付款的情况，导致了销售人员的混淆和大意，否认被告已经付清全部房款事实的理由不成立。当时原告财务仔细对账后得出“1432198元”的账目，才同意被告到办公室开出“遗失证明”。而遗失证明上写“一次性付款1432198元”内容是根据原告要求写的。为此，原告财务在查清账目的前提下还制作了结算单，赔偿被告违约金计6692元。被告认为原告利用被告遗失付款收据，不顾双方曾有三次详细对账的事实，以自己销售人员工作疏忽大意为由，在没有证据的情况下，恶意捏造存在重大误解，中伤被告人格，使被告身心受到伤害，要求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：1、《商品房交接书》一份，证明《商品房交接书》系因被告欺诈，原告重大误解之下作出的错误意思表示。2、《定金合同》一份，证明2007年7月14日被告向原告预订景江城市花园2幢3单元3303室的事实。3、《浙江省统一收款收据00827309》、《浙江省统一收款收据00880701》、《浙江省统一收款收据00880700》、《浙江省统一收款收据00880824》各一份及《信用卡转账凭证》两份，证明原告总收到被告款项1452198元，其中购房款1252198元、车位款200000元，并向原告开具三张房款收款收据和一张车位收据。4、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告存在房屋买卖法律关系，被告应当在2007年9月8日一次性付清全部房款。5、《遗失证明》一份，证明被告出具遗失的是一张1432198元的收据证明，与事实不符，其系通过这张遗失证明欺诈原告，从而获得原告开具的发票。6、原告2007年6月份至2009年5月份开具的《收据》和《收据购买清单》，证明根据地税部门的要求，营业性收入必须从地税部门购买的正规收据且必须连号，2007年6月份至2009年7月份，原告向被告开具收款收据的情况。7、2007年9月8日车位转让协议书一份，证明景江城市花园被告应交车位转让款20万元；8、郡亭公寓2幢2302室《商品房买卖合同》；9、郡亭公寓地下一层238号车位《车库使用权转让协议》；10、《合同确认书》；11、景江城市花园地下一层138号车位《协议书》；12、《浙江省统一收款收据，编号00827052》以及刷卡凭证、《浙江省统一收款收据，编号00827051》以及刷卡凭证、《浙江省统一收款收据，编号00880430》及刷卡凭证、中国民生银行《个人借款凭证》、《浙江省统一收款收据，编号00826962》、《浙江省统一收款收据，编号00880458》；上述证据8-12证明被告在2007年同一期间内，在原告处另行购买房产及车位，存在付款交叉且混乱、代为签字等情况，容易造成原告对其付款情况的重大误解。被告向本院提交下例书面证据材料：1、存折一份，证明双方核实账目后，原告退回违约金7161元的事实2、房产三证各一份，证明被告已经办理出涉案房屋的房产三证。3、《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，证明被告已经付清全部房款，已履行全部合同义务。被告对原告提交的证据1三性无异议，对其证明目的有异议，认为被告不存在欺诈，是被告与原告一一核对后才签的交接书。对证据2、4、5三性无异议，对证据3转账凭证无异议，对定金收据无异议，对其他三份收款收据款项无异议，该组收款收据是原告单方提供的，原告少提供了一张或者多张总价为18万元的收款收据，被告可能是现金交付的收款收据。对证据6认为是原告内部的财务操作，与被告无关。对证据7真实性无异议，原告也给予开具收款收据。对证据8-12真实性无异议，对关联性有异议，认为该组证据与本案无关。据此本院对原告提交的对证据1真实性予以确认，对原告意在证明的证明目的结合其他证据综合考虑。对证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12的真实性、合法性、关联性均予以确认。原告对被告提交的证据1真实性无异议，对原告逾期交房，按违约金计算方式得出的违约款6692元予以退还给被告的事实也无异议，但认为该证据不能证明被告按约交付房款的事实。对证据2真实性无异议，对其证明目的无异议，但是认为被告办理三证的行为不能证明被告已经支付了房款。对证据3真实性无异议，但是对这张发票开具的合法性有异议的，不能证明被告全额支付了房款。本院对被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3的真实性予以确认，对被告意在证明的已履行合同约定的付款义务的事实结合本案其他证据综合考虑。审理中，本院根据原告的申请，传唤证人郭某、包健东到庭。证人郭某陈述被告出具遗失证明的经过，证人包健东陈述销售部门将被告支付的车位款误认为是房款，以致认为被告已全额付清房款的前提下、向被告出具通知书的经过。原告对两位证人的证词均无异议，被告对证人郭某的证词不予认可，认为郭某系原告单位职工。被告对包健东的证词认为能证明被告已付清全部房款，但认为证人包健东与原告有利害关系，证明效力比较低下。本院认为知道案件事实真相的公民均有义务出庭作证。证人郭某系直接要求被告开具遗失证明的唯一知情者，被告对其证词虽有异议，但未提交相关证据证明证人的陈述与事实不符，且被告认可该遗失证明是被告出具，上面文字书写部分也为被告本人书写，故本院对证人郭某的证词予以确认。证人包健东客观地陈述销售部门与开发商之间对认定缴纳房款的界限不一致，同时证人陈述被告是否缴纳车位款销售部门不予统计，为此证人从通知被告缴纳房款的数额中想当然认为被告的房款已全部付清，本院认为证人包健东的证词比较客观，其证词体现开发商与销售部门对购房款是否全额交付的认定存在漏洞，对车位款的缴纳销售商不具备监管责任，故对证人陈述的销售部门通知原告缴纳全部房款以及签协议当天被告已支付1432198元的事实予以确认。本院根据上述有效证据的认定，结合双方当事人的陈述，对本案事实认定如下：2007年7月14日原告与被告就座落于杭州市上城区景江城市花园2幢3单元3303室房屋签订定金合同一份，约定该房单价为每平方米11660元，总金额1432198元。被告同意签订定金合同时，支付定金人民币20000元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，该定金转为房价款。同日被告向原告支付20000元购房定金，原告开具00827309收据号码给予被告。同年7月28日被告以转帐形式向原告支付480000元，该款项中200000元作为景江城市花园地下一层138号的车位款，收据号码为00880700，280000元作为景江城市花园2幢3单元3303室的房款，收据号码为00880701。同年9月8日被告以两笔转帐的形式向原告支付景江城市花园2幢3单元3303室的房款952198元，收据号码为00880824。同日双方签订景江城市花园2幢3单元3303室的商品房买卖合同，约定该房房价每平方米11660元，总金额1432198元，被告于签订合同之日一次性付清全部房款，被告逾期付款的，若逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期付款超过60日之后，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。原告应当在2007年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用，如原告未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期不超过60日，自2007年12月30日起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1％向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2007年12月30日起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之四的违约金。约定原告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，如因原告原因，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且被告不退房，原告按已付房价款的0.5％向原告支付违约金。同日双方就景江城市花园地下一层138号车位签订协议书一份，约定原告有偿出让景江城市花园地下一层138号车位的使用权于被告，该车位使用权转让费为人民币200000元，并于本协议签订之日一次性付清。车位交付时间为2007年12月31日前。同年12月14日原告向被告交付景江城市花园2幢3单元3303室房屋。2008年12月3日原告通知被告于2009年3月26日前办理景江城市花园的产权登记手续。2009年4月7日被告到原告处开具购房发票时告知被告购房发票全部遗失，原告告知被告需要一张遗失说明，故被告交与原告遗失证明一张，言明：“本人蔡良怀遗失景江城市花园2幢3单元3303室买房收据壹张，特此说明。一次性付款1432198元”，之后原告将销售不动产统一发票交付被告，金额为1432664元，双方签订商品房交接书一份，确认景江城市花园2幢3单元3303室的总房价款为人民币1432664元，被告已付全部房价款1432198元，原告已开具发票给被告，根据约定，被告应付面积误差房款466元，原告根据产权登记的约定，应支付违约金7161元。同年4月9日被告取得房款及违约金的抵扣款。同时查明：2007年6月24日原、被告就郡亭公寓2幢23单元2302室签订商品房买卖合同一份，约定该商品房单价15850元，总金额2600668元。被告于签订合同之日支付1040668元，余款于本合同签订之日起30天内以按揭贷款形式支付。同日双方还签订车位使用权转让协议一份，原告将郡亭公寓地下一层停车场238号车位使用权让与被告，转让金额180000元，在本协议签订之日由被告一次性支付给原告。审理中双方对郡亭公寓2幢23单元2302室的房款及郡亭公寓的地下一层238号车位的车位款表示均已支付完毕。另查明：2007年4月19日至2007年6月29日原告购买的地税票据号码为00826826－00827325，00880426－00881175。且上述收据均已缴销。2009年8月24日原告以被告采取欺诈形式，使原告产生重大误解开具了全额不动产发票，并与被告签署《商品房交接书》，而事实上被告尚有180000元房款至今未付为由提起诉讼，要求判如所请。庭后，原告已撤回要求撤销原、被告于2009年4月7日签署的《商品房交接书》（原合同编号2007预932796）并要求被告承担从2007年9月9日计算至2009年7月8日的违约金48364.89元的诉讼请求。本院认为，原告与被告就景江城市花园2幢3单元3303室商品房买卖一事签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。根据合同规定，被告在签合同之日一次性付清全部房款1432198元。故本案争议的焦点即是被告有无按约定付清全部房款。根据原告提交的证据及出具的发票存根联显示，被告分别于2007年7月14日支付定金人民币20000元，发票号码00827309，同年7月28日被告支付480000元，其中200000元系车位款，收据号码00880700，另280000元系房款，收据号码00880701，同年9月8日被告再次支付房款952198元，收据号码00880824，上述费用合计房款1252198元，车位款200000元，尚欠房款180000元。审理中被告抗辩180000元已付，以现金及转帐形式支付，原告也开具一张或多张价值180000元的收款收据给予被告，当本院要求被告庭后5天向法庭递交180000元中以转帐形式支付的相关凭证，庭后被告代理人表示该180000元以现金形式支付，以此转移本院分配予其的举证责任，现5天已过，被告未向本院提交证据证明其180000元中部分支付的凭证。关于180000元收款收据的问题，被告认为该180000元的收据其收到过，但已遗失，该收据是否与原告开具的其他收据（即00827309、00880700、00880701、00880824）形式是否一致不记得，并认为原告开具的收据本少一本、或少几张或以其他的收据来替代都是原告可操作的，作为被告是无法掌控的。为此本院认为根据财务规定，购买物品开具发票需属于财税部门的专用发票，原告作为商业服务行业的个体老板，在其经营活动应知道此规定，且购买商品房实属大件商品，不同于一般日常生活用品，原告在已收取被告开具的地税发票后，又收取原告向其开具非正规的收款收据替代正规的地税发票而不提出异议于情不符，也与原告的社会经验不符，故本院对被告认为原告开具的票据中有其他收据替代的辩称不予采信。为此本院分析原告提交的证据中关于购买与缴销的票据均是向地税机关购买，本案原告上述开具的票据在2007年4月19日至2007年6月29日购买的票据中，该阶段原告购买的票据号码为00826826－00827325，00880426－00881175，且该票据均已缴销，从中可得出2007年7月14日至2007年9月8日阶段原告开具的收款收据中除上述收据外并无被告交款的其他凭证，也无缺漏几页或缺少一本收款收据的现象存在，故本院对被告抗辩的原告开具的收据本少一本、或少几张的辩称不予采信，确定原告未开具被告缴纳的价值180000元的收款收据，确定被告未缴纳180000元的房款。故原、被告于2009年4月7日签订的《商品房交接书》认可的被告已付全部房价款确实存在着被告少缴纳180000元的事实，被告应补足该房款。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告蔡良怀应于本判决生效之日起7日内支付原告浙江滨江建设有限公司房款180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4805元应收3900减半收取，由被告蔡良怀承担1530元，由原告浙江滨江建设有限公司承担420元，退回原告2855元，财产保全费1662元，由原告承担352元，被告承担1310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3900元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968】。审判员  朱旭东二〇〇九年十月三十一日书记员  陈靖彪