广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）深龙法地民初字第61号原告深圳市中信物业管理有限公司（以下简称“中信公司”），住所地深圳市。法定代表人许东义，董事长。委托代理人黄斌城，户籍地址广东省深圳市，系原告公司中信高尔夫别墅物业管理处主任。委托代理人黄端正，户籍地址广东省深圳市，系原告公司中信高尔夫别墅物业管理处收费员。被告杨翠芳，户籍地址广东省深圳市。本院受理后上列原、被告物业服务合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄斌城、黄端正到庭参加了诉讼。被告杨翠芳经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告受（中信深圳集团房地产开发有限公司）的委托，按照与其签订的《中信高尔夫栖湖别墅、天籁别墅物业管理合同》为中信高尔夫栖湖别墅-天籁全体业主提供物业管理服务。被告是中信高尔夫别墅-***业主，其面积为464.45平方米，其房屋用途为住宅。依照上述物业管理合同，被告每月应向原告缴交物业管理费2786.7元（人民币，下同）、专项维修资金116.11元。被告从2014年6月至2014年12月共拖欠原告管理费19506.9元、专项维修资金812.77元、水费732.55元、排水费213.57元、垃圾处理费131.7元及滞纳金1319.27元，上述欠费共22716.76元。对上述欠费，原告多次要求被告缴纳，但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业管理费、专项维修资金、水费等共计22716.76元；二、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉请包括自2014年6月1日至2014年12月31日期间拖欠原告管理费19506.9元、专项维修资金812.77元、水费732.55元、排水费213.57元、垃圾处理费131.7元及滞纳金1319.27元（以被告所拖欠的管理费及专项维修资金总额为本金，自拖欠之日起计算至2014年12月31日按日万分之五计算）。被告未到庭应诉，亦未提交任何证据材料。经审理查明，中信深圳集团房地产开发有限公司于2010年与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，约定原告为中信深圳集团房地产开发有限公司座落于深圳市龙岗区中信高尔夫栖湖别墅、天籁别墅提供物业服务；自2010年1月1日起至2014年12月31日止；自2010年1月1日起，原告按一级资质标准实施管理；物业服务收费为酬金制，别墅6元/月每平方米，每月按物业服务资金总支出的10%比例提取酬金；物业管理费于本物业开始交付使用之日按月计收；物业管理服务费应于每月10日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；物业专项维修资金实行专款专用，用于房屋共同部位、共同设备、设施、属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养意外的大中修、更新费用开支。合同订立后至今，原告进驻中信高尔夫栖湖别墅、天籁别墅物业，并提供物业管理服务。2007年，原告及中信深圳集团房地产开发有限公司向被告发出《入伙通知书》载明，请原告于2007年5月25日前往龙岗区“中信天籁别墅”接待中心办理中信天籁***的相关入伙手续。原告提交的《中信高尔夫别墅区天籁业主临时公约》中约定中信高尔夫别墅区天籁业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费，对房屋共用部分共用设施设备专项维修资金，业主应按有关规定交纳和适用专项维修资金。2008年3月5日，被告杨翠芬签订《承诺书》称，1、确认已详细阅读中信深圳集团房地产开发有限公司制作的“中信高尔夫别墅临时业主公约”；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约；3、本人同意承担违反本公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本公约的行为承担连带责任；4、本人同意转让该物业时取得物业继受人前述的本公约承诺书并送交物业管理服务中心，物业管理服务中心收到物业继受人签署的承诺书，本承诺书继续有效。原告提交的深圳市房地产权登记中心的《产权资料电脑查询结果表》显示，被告是深圳市龙岗区龙岗街道绿色高尔夫***号楼（房地产证号：深房地字第6000***号）业主，该物业建筑面积为464.45平方米。根据原告提交的《2014年中信高尔夫（天籁别墅）水电登记表》显示，2014年4月至12月房号为3栋的用水度数分别为4613、4665、4710、4735、4768、4795、4832、4861、4861。原告向本院提交了《深圳市深水龙岗水务集团自来水费、污水处理费、垃圾处理费价目表（以下价目适用龙岗区、坪山和大鹏新区）》，显示居民生活用水中22立方米以内部分（含22立方米）自来水费2.3元/立方米，污水处理费0.9元/立方米，垃圾处理费0.59元/立方米；23-30立方米部分（含30立方米）自来水费3.45元/立方米，污水处理费1元/立方米，垃圾处理费0.59元/立方米；31立方米以上部分，自来水费4.6元/立方米，污水处理费1.1元/立方米，垃圾处理费0.59元/立方米。根据原告提交的《中信高尔夫别墅收费通知单》显示，房间代号：***栋，客户名称：杨翠芬，2014年6月1日至2014年12月31日期间的管理费为19506.9元、日常维修基金为812.77元、水费为732.55元、垃圾处理费为131.7元、排污费为213.57元。另查，2014年10月14日，本院受理原告起诉被告物业服务合同纠纷一案后，因原告在法定期限内未缴纳诉讼费，也未向本院提出缓交、减交或免交的申请，本院于2014年11月5日作出（2014）深龙法地民初字第1343号民事裁定书，裁定按撤诉处理。该裁定书现已生效。2014年12月24日，原告诉至本院，并提出上列诉讼请求。庭审中，原告确认涉案小区的业主并未选聘新的物业服务公司，而原告依据上述《前期物业管理服务合同》为涉案的小区提供物业服务至今。本院认为，上述原告与中信深圳集团房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此上述《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。根据该合同，原告为被告提供了物业管理服务，被告理应向原告支付相关费用。按照被告所有的涉案房产的建筑面积核算，被告每月应交纳物业管理费2786.7元（464.45平方米×6元/平方米），房屋专项维修资金116.11元（464.45平方米×0.25元/平方米），因原告确认被告自2014年6月1日起至2014年12月31日未交纳物业管理费和房屋本体维修基金，而被告未应诉及举证对此提出异议，故本院采信原告的主张。经核算，该期间被告共拖欠物业管理费19506.9元、专项维修资金812.77元。因《前期物业管理服务合同》中约定物业管理服务费应于每月10日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金，故原告诉请物业管理费的滞纳金，合法有理，本院予以支持，但该滞纳金应分段计算：如2014年6月拖欠的物业管理费滞纳金，应以物业管理费2786.7元/月为基数按欠费总额万分之五自2014年6月11日计至2014年12月31日止；以此类推，经核算被告拖欠的上述物业管理费的滞纳金共为1096.56元。而原告诉请被告支付专项维修基金的滞纳金，因《前期物业管理服务合同》中未对该专项维修基金滞纳金进行约定，原告亦未提供相关证据予以证明，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。此外，虽原告提交的上述水电登记表为单方制作，但因被告未提交证据予以反驳，故本院依法采信该水电登记表。经核算，被告2014年6月1日至2014年12月31日期间的用水量为248立方米（4861立方米-4613立方米）。根据《深圳市深水龙岗水务集团自来水费、污水处理费、垃圾处理费价目表》可知，原告诉请被告支付自来水费732.55元、污水处理费213.57元、垃圾处理费131.7元，合法有理，本院予以支持。被告杨翠芬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担消极答辩及举证不能的法律后果，故本院在查明事实的基础上，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨翠芬应于本判决生效日之起三日内向原告深圳市中信物业管理有限公司支付物业管理费人民币19506.9元、本体维修基金人民币812.77元、物业管理费的滞纳金人民币1096.56元、自来水费人民币732.55元、污水处理费人民币213.57元、垃圾处理费人民币131.7元；二、驳回原告深圳市中信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币368元、公告费人民币400元，合计人民币768元（原告已预交），由被告杨翠芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 霞人民陪审员  龙奕霏人民陪审员  吴月红二〇一五年七月十日书 记 员  郑洁虹本案适用的相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。