大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书(2015)甘民初字第2274号原告廖志刚,男,汉族。被告大连安邦发地产开发有限公司。法定代表人张忠忱，系董事长。委托代理人吕功华，系辽宁住邦律师事务所律师。原告廖志刚与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理，原告廖志刚、被告安邦房地产的委托代理人吕功华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买房屋，双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，在该房屋交付之日起算，由被告负责办理，但该商品房交付已经超过一年，原告产权证仍没有办下来，民意网政府部门以及大连市建委的相关回复说由于存在小学挡光的问题所以一直未办理相关房屋的验收，开发商在建房时不可能不知道这件事，所以是被告原因即手续不全才导致延期办理产权证。故原告诉至法院，请求判令：一、被告承担从2012年1月20日至2012年6月6日止的原告已付房款日万分之一的违约金12,342.00元；二、诉讼费由被告支付。被告辩称，房产证延迟办理是因为政府部门新出台了一项商品房验收政策，新政策规定的验收办法增加了商品房验收的13个环节，对于这一新政策的实施，相关部门并未做好充分准备，没有安排具体的人员，也没有具体的操作程序，所以办理申报手续的时候才会延迟，这并非是由于开发商的过错导致的延迟办证，故被告应当免除或减轻赔偿责任。关于民心、民意网答复，被告认可是因为手续不全导致没有办证，但在答复中并没有说明原因和责任，关于教委挡光的问题是不存在的。经审理查明，2010年9月27日，原、被告双方签订合同，约定原告购买被告的房屋。合同第十五条第一款第三项约定，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如因被告责任，自房屋交付起超过一年致使原告仍无法取得房屋权属证书的，被告应自该一年期满之次日起承担原告已付房款的日万分之一的违约金。2013年10月13日原告通过代理律师向被告发了EMS运单，向被告主张过违约事宜。2010年11月23日，大连市出台《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称“验收办法”），该办法于2011年1月1日起实施，该办法将建筑工程竣工验收的项目由6项增至19项，较之前增加了13项，被告按照该办法重新准备验收材料，报相关部门登记备案。2012年6月6日，房地产登记部门向被告发放权属证书，确定被告出售的房屋具备办理产权证的资格。2012年10月18日，原告取得案涉房屋的产权证书。2012年10月31日，房地产开发协会出具《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》（以下简称“情况说明”），该情况说明载明：我市于2010年11月23日出台了验收办法，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的程序增加了十余项验收环节，新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间，同时，由于执行新政策之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改，没有竣工备案手续，客户无法办理产权，新政策执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间，这些诸多因素导致了受新政策影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户逾期办理产权证的事实。被告向原告交付案涉房屋的时间是2011年1月19日。具备了办理产权证的条件后，被告对因验收备案政策变化而导致的具备办产权时间的延迟的原因向业主进行了解释，并表示了道歉和请求谅解。在此基础上，被告已与部分逾期办证的业主签订《谅解备忘录》，备忘录中被告提出的补偿方案是：从业主收房到项目实际具备办理产权证条件的时间满一年以上的，扣除允许被告办理手续的一年时间后，剩下的时间设定为基础时间，由被告按基础计算时间的三倍承担相应的物业费，该物业费由被告直接交付给物业公司，与案涉小区情况类似的伊云溪谷小区，有三分之二的业主也已将签订了内容相同的《谅解备忘录》。大连市建委于2012年6月20日在民心网上对于案涉小区不能办理产权的问题作出回复，因大连市建设工程验收程序的增加，案涉小区存在问题没有通过验收，后经整改，取得《竣工验收备案表》，并可正常办理产权。国土房屋局、甘井子区政府分别于2012年4月18日、2012年3月9日在民意网上对于案涉小区不能办理产权的问题作出回复，理由均为个别竣工验收资料没有办理完毕，因而不能办理竣工验收备案手续。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、房产证复印件、EMS发运单、民意网、民心网政府相关部门回复，被告提交的房地产权证、《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》、《谅解备忘录》、《关于抵顶物业费的说明函》、原、被告当庭陈述及本院的庭审笔录在案为凭，这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据大连市2010年11月23日出台的验收办法规定，从2011年1月1日起，大连市建筑工程竣工验收环节增加到19项，比之前的验收环节增加了十余项。本案中，合同约定的交房日期是2011年1月15日，被告于2011年1月19日将案涉房屋实际交付原告，双方约定办理房屋所有权登记的时间为自房屋交付之日起一年，即2011年1月19日至2012年1月18日，而验收办法的施行恰在上述期间里，新验收办法中增加的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样便延长了开发商办理竣工备案手续的时间，因此也延长了办理房屋权属证书的时间，故被告因此延迟办理工程竣工备案手续致使原告延迟办理房屋产权证，系因新政策的实施所致，具有不可预见性，不能归责于被告。根据原、被告双方签订的合同第十五条第一款第三项，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付起超过一年致使原告仍无法取得房屋权属证书的，被告应自该一年期满之次日起承担原告已付房款的日万分之一的违约金，可见被告承担违约责任的条件为“因被告责任”，即被告承担违约责任的条件是因被告责任致使原告无法办理产权证。本案中，原告在提交的大连市建委在民意网上关于案涉小区不能办理产权问题的回复中提到案涉小区存在小学挡光问题，教育局验收一项未能通过验收，但前提依然是政策变动导致验收项目增加以及周期变长，原告不能以此理由主张被告在办理房产证过程中存在过错，故原告的主张因证据不足，本院不予支持。但考虑到逾期办理产权确实给原告造成了一定的困扰，经被告自行协调，案涉小区已经有部分逾期办证的业主与被告及所在小区物业管理公司达成了谅解备忘录：“从业主收房之日起开始计算，产权证的办理时间超过一年的，由被告承担一年期满后的次日起至业主具备办理产权证条件之日止期间三倍的物业管理费”。根据该谅解备忘录确定的补偿方案，被告亦同意按同样标准给予原告相应补偿，即自2012年1月18至2012年6月6日期间，被告补偿原告该期间物业管理费的三倍，由被告直接缴纳给案涉小区物业管理公司。对此，本院予以照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，由被告大连安邦房地产开发有限公司补偿原告廖志刚自2012年1月18日至2012年6月6日期间，其所应缴纳案涉房屋物业管理费的三倍。（该笔费用由被告直接缴付给案涉房屋小区所在物业管理公司。）案件受理费160.00元，其他诉讼费50.00元，合计人民币210.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 威人民陪审员  张淑华人民陪审员  林 洪二〇一五年七月二十七日书 记 员  林雨欣附法律适用：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。