中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗海法民三初字第620号原告：方国强，住所地广州市海珠区。委托代理人：周剑波，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：王一明，住所地广州市荔湾区。被告：黎绍华，住所地广州市海珠区。两被告的共同委托代理人：程雷、李莉，均为广东卓信律师事务所律师。第三人：PhilipGeeJr，身份不详。原告方国强诉被告王一明、黎绍华，第三人PhilipGeeJr.确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周剑波，两被告的共同委托代理人程雷到庭参加了诉讼。第三人经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：涉案房屋是朱某的房屋，原告从1994年3月至今居住在该房屋地下一层，另外，原告与朱某是亲戚关系，朱某与其子女是美籍华人，定居美国，1999年10月，朱某答应将涉案房屋地下一层赠送给原告，故原告对该房屋有优先购买权。而被告在签订房屋买卖合同时没有告知原告且该房屋的交易金额明显低于市场价值，朱某也死亡十多年，被告黎绍华并没有取得朱某全部继承人同意出售该房屋的书面授权，被告黎绍华的代理权已终止，故该房屋买卖合同是无效的。原告在居住期间搭建了47.41平方米的阁楼，对房屋进行了装修、修缮，支付了大量的费用。另外，原告也没有其他住房去向。综上，原告起诉要求判令：1、确认两被告关于广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号的房屋买卖行为无效；2、两被告向原告赔偿损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。两被告共同辩称：原告的陈述不符合事实，原告主张的诉讼请求和事实理由没有法律依据，被告也不清楚被告主张的费用有无产生，故不同意原告的全部诉讼请求。第三人没有陈述意见和举证。经审理查明:1990年朱绵甫以继承方式取得了广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7号之一房的产权，产权证号为穗房证字第0128373号《房屋所有权证》。1998年2月18日，朱某向被告黎绍华出具《委托书》，委托黎绍华为其办理涉案房屋的事宜的代理人，委托事项包括：有权代表其向房产部门办理房屋登记、领取房屋所有权证手续；有权对该楼进行管理、使用；有权对该楼修整改造、征用拆建、变卖、赠与等签订决议；有权订立租约、收取租金及收取该楼出卖款项……代理人有转委托权；委托期限为无限期；等。2012年7月6日，两被告到广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局属下房地产交易登记所办理涉案房屋的转移登记，并提交穗房证字第0128373号《房屋所有权证》、穗地证字第0112073号《国有土地使用证》、《广州市存量房买卖合同》、委托书、户口簿、无婚姻登记记录证明、家庭房产情况一览表、纳税证明、具结书、房地产测绘图、身份证明等资料，该局以12登记08017834号立案受理。买卖双方在申请产权登记的具结书中称：“经买卖双方协商，上述违章部位不办理产权登记，并在办理产权登记时，继续注记违章情况。因此，买卖双方一致同意，上述房屋的合法产权面积为：404.898平方米，买卖双方按照合法产权面积申请产权转移登记，另有违章面积不申请产权登记。”经审查，广州市国土资源和房屋管理局于2012牛7月26日向被告王一明核发了涉案房屋的《房地产权证》。另查，王一明曾于2012年12月27日起诉方国强，要求方国强一户迁出涉案房屋首层（西面）房屋及支付使用费，方国强在该案中反诉要求王一明支付房屋维修费、搭建阁楼费用、房屋外墙修缮费用等。本院作出（2013）穗海法民三初字第132号民事判决书，判决方国强一户及同住人员在判决生效之日起90日内搬出涉案房屋及支付使用费给王一明，并驳回方国强的全部反诉请求等，该判决已经广州市中级人民法院判决维持。原告为证明其是涉案房屋地下部位的承租人，提交了《广州市房地产（住宅）租赁契约》，该契约第1页处记载的出租人（甲方）为胡某，承租人（乙方）为叶某君、方国强，第5页的甲方处为朱某，委托代理人为胡某，乙方为叶某君、方国强；并约定甲方同意将海珠区同福中路蟠龙西新街七号地下部位的房屋出租给乙方（包括乙方之家属名单，见附件一）作住宅使用；租赁期限自1997年1月1日至1999年12月31日；附件一中乙方之家属名单中记载有原告，户主，叶某君，妻；附件二的乙方（签章）处为叶某君；租赁登记书中记载甲方的法定代表人（委托代理人）胡子波与乙方叶婉君所签订海珠区同福中路蟠龙西新巷七号地下部位房屋的房地产（住宅）租赁契约，经审查符合规定，同意登记；等。两被告对原告提交的上述《广州市房地产（住宅）租赁契约》有异议，认为原告所持有的上述契约中的“方国强”的签名是原告自行加上的，原告不是涉案房屋的合法承租人，原告只是作为叶某君的家属登记在家属名单中，对该契约的其他内容没有异议。被告王一明并提交了其持有的《广州市房地产（住宅）租赁契约》予以证明上述事实，该《广州市房地产（住宅）租赁契约》的第1页的承租人（乙方）处和第5页处均为叶某君。原告确认该合同原是叶某君签订的，后叶某君迁居国外，所以原告在取得朱某的原委托代理人胡某的同意并当着胡某的面由原告自行在持有的租赁合同的第1页的承租人（乙方）处和第5页的乙方签章处加上原告的名字。被告黎绍华对该证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告王一明还提交了《出售同福中路蟠龙西新巷7号、7-1号的通知》（其中记载，涉案房屋的业主通知该房屋住户，告知其该房屋即将出售，若住户有意购买可于该通知发出后3天内联络业主或委托人，否则视为放弃对该房屋的优先购买权；等。）、邮件详情单（该详情单记载的内件品名为出售同福中路蟠龙西新巷7号、7号之一通知；收件人为叶某君；地址为广州市同福中路蟠龙西新巷7号地下）及该邮件的妥投证明（其中记载该邮件于2012年6月5日已妥投，签收人为本人签收；等）。原告表示其没有收到上述邮件,而且其也不是收件人。被告黎绍华对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。诉讼中，原告表示以其是涉案房屋地下部位的承租人，对涉案房屋有优先购买权，两被告在出售涉案房屋时没有通知其，故其以承租人的身份主张两被告之间的买卖合同无效。另外，原、被告均确认：1、2012年，被告黎绍华以朱某代理人的身份与被告王一明进行涉案房屋的买卖交易；2、目前，涉案房屋除地下部分由原告在使用外，其余部分均由被告王一明在使用；3、朱某于2000年5月21日死亡。原告表示，除了其提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》外，其没有再与朱某或朱某的代理人签订租赁合同。两被告表示双方转让的是涉案整栋房屋。被告黎绍华表示其直至2014年5月份才获悉朱某死亡的消息。鉴于原、被告均确认朱某已死亡，原告表示朱某其中一个儿子为PhilipGeeJr。两被告表示不清楚朱某的继承人的情况，本院据此追加PhilipGeeJr.作为本案的第三人，并以公告方式通知朱某的第一法定顺序的继承人参加诉讼，公告期届满后，无人到庭参加诉讼。原告于2014年4月25日提起本案诉讼。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽原告提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》的第1页承租人（乙方）处和第5页乙方处的签章处有原告的签名，但被告对此不予确认，认为上述契约中的“方国强”是原告自行填加的，并提交了其持有的《广州市房地产（住宅）租赁契约》予以反驳。原告对被告王一明提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》的真实性没有提出异议。结合原、被告提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，以及原告也表示其没有与朱某或其代理人再签订租约的陈述，本院对被告的上述抗辩意见予以采纳，故本院对被告提交的契约予以采信。根据合同的相对性，叶婉君才是《广州市房地产（住宅）租赁契约》中涉案房屋地下部位的承租人，原告只是基于其与叶某君的亲属关系居住在该房屋，原告也没有提交证据证实叶某君委托其以承租人名义主张优先购买权，且叶某君承租的只是涉案房屋的地下部分，而被告王一明所购买的是整栋房屋，两者条件并非同等，故原告以其是涉案房屋的承租人、对涉案房屋有优先购买权以及以被告黎绍华无权代理朱某出售涉案房屋为由而主张两被告之间的买卖行为无效的请求，依据不足，本院不予支持。生效的判决已就原告主张的搭建阁楼费用以及房屋装修、修缮费用进行处理，故对原告要求被告王一明赔偿此费用的起诉，本院予以驳回。原告要求被告黎绍华赔偿搭建阁楼费用以及房屋装修、修缮费用的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回对原告方国强要求被告王一明赔偿其搭建阁楼、装修、修缮费用10000元的起诉；二、驳回原告的其余诉讼请求。本案受理费150元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，第三人可在判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧代理审判员  林丽娜人民陪审员  潘新标二〇一五年二月十一日书 记 员  童 双钱国雄